한국토지신탁 — 투자설명서 (20190426)
제출인: 한국토지신탁

투자설명서
1.5
(주)한국토지신탁

투 자 설 명 서

2019년 04월 26일

(주)한국토지신탁

(주)한국토지신탁 제38회 무기명식 이권부 무보증 공모사채

금 일천억원 (\100,000,000,000)

1. 증권신고의 효력발생일 :

2019년 04월 26일

2. 모집가액 :

금 일천억원 (\100,000,000,000)

3. 청약기간 :

2019년 04월 26일

4. 납입기일 :

2019년 04월 26일

5. 증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 증권신고서 :

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 일괄신고 추가서류 :

해당사항 없음

다. 투자설명서 :

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr
서면문서 : (주)한국토지신탁 : 서울시 강남구 테헤란로 309
 한국투자증권(주) : 서울시 영등포구 의사당대로 88

6. 안정조작 또는 시장조성에 관한 사항

해당사항 없음

이 투자설명서에 대한 증권신고의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 이 투자설명서의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

한국투자증권 주식회사

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사확인서명_190426_한국토지신탁38

【 본 문 】

1_본문-지분증권,채무증권,증권예탁증권,투자계약증권의경우

요약정보

1. 핵심투자위험

구 분
내 용

사업위험

가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있습니다.

나. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 그러나
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

다.
2018년말 기준,
당사를 비롯한 11개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동
산 신탁사업을 영위하고 있으나
,
금
융위원회는 2019년 3월 3일 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가
를 하였습니다.
또한, 기존 부동산신탁사(코람코자산신탁, 국제자산신탁, 아시아신탁) 3개사가 M&A를 진행함에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

라.
개발신탁
은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다.

비개발사업
은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다.

마. 2019년 2월 국내 건설 총 수주액(누적기준)은 18조 543억원으로 전년 동기 대비 18.1% 감소하였는데, 이는 민간부문 수주가 11조 9,809억원으로 전년 동기대비 30.2% 감소한 것에서 기인합니다. 민간 부문의 토목 공종/건축 공종 모두 전년 동기 대비 감소하였으며 국내 생산, 소비, 설비투자 등의 국내경기 지표 하락, IMF 등의 세계경제 경기둔화 전망에 따라 건설경기에 부정적 영향을 주어 수주실적 하락은 여전히 계속될 것으로 전망
되고 있습니다.
또한, 지방 미분양 물량이 2016년말 39,724호에서 2019년 2월말 51,887호로 증가세를 보이며 미분양 증가의 주된 원인
이 되고 있습니다.
부동산시장에 대한 규제가 지속되고 있어 부동산시장의 불확실성 또한 상존
하며,
향후 부동산시장 불확실성에 따라 국내 건설경기 위축이 심화될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

바.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향을 미쳐왔습니다. 2017년, 정부 주도하의 안정적인 주택 시장 관리를 목표로 6.19 대책에 이어 8.2 부동산 규제 강화정책이 발표되었고, 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 전매제한기간 강화 등 각종 규제가 시행되며 분양, 청약, 신규 수주 감소 등의 시장 위축이 예상됩니다. 그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

회사위험

가. 당사의
2018년 연결기준 영업수익은 2,693억원으로 전년 동기 대비 7.7% 증가하였습니다. 2018년 신탁 수주에 따른 수수료수익이 1,875억원
으로 전년 동기 1,877억원 대비 0.1% 감소하였으나, 이자수익이 762억원으로 전년 동기 535억원 대비 42.4% 증가하였기 때문입니다.
이러한

신탁보수
및 이자수익의 증가는 당사의 토지신탁
수주의 증대에 기인하나
토지신탁의 경우 국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 당사의 손익에 부정적인 영향
을 미칠 가능성이 있습니다.

나.
2018년말 연결기준 당사의 부채비율은 66.9%, 차입금의존도는 32.7%
로
2014년 이후 당사의 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는 증가하는 추세
입니다.

2018년말 연결기준 차입부채는 4,494억원
으로 토지신탁사업비 명목으로 2016년 3월 500억, 2016년 9월 1,000억원, 2017년 2월 1,500억원, 2018년 9월 600억원의 회사채를 발행하여, 2014년말 연결기준 차입부채 323억원에 비해 증가한 모습입니다. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재
하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하
시킬 수 있습니다.

다. 당사는 적극적인 대손충당금 적립으로 재무건전성 개선을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다. 2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였습니다. 이에 따라 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모 또한 감소하여 2018년말 기준 2014년 대비 62.5% 감소하여 444억원 수준으로 개선되었습니다. 그러나
향후 부동산시장이 다시 침체될 경우 자산건전성이 저하 될 수 있으며, 이는 당사의 영업실적에 부정적인 영향을 미치게 됨을 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

라.
2018년말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여
130건의 소송(소송가액 203,999백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 65건의 소송(소송가액 31,393백만원)
을 제기하여 진행하고 있습니다.

당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

마.
신고서 제출일 현재 당사의 최대주주인
엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분 34.08%를 보유하고 있습니다. 그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 KB자산운용, 국민연금공단, 한국투자밸류자산운용, 신영자산운용으로 각각 13.55%, 5.91%, 7.30%, 5.28%를 보유하고 있습니다. 한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료
되었습니다.

이후 2019
년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라

손상차손이 발생
할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우

추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.

기타 투자위험

가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.

나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
38
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면총액
100,000,000,000
모집(매출)총액
100,000,000,000

발행가액
100,000,000,000
권면이자율
2.508

발행수익률

2.508

상환기일
2022년 04월 26일

원리금
지급대행기관
농협은행 
선릉금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

신용등급
(신용평가기관)
A0(한국신용평가)/ A0(한국기업평가)

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
한국투자증권
-
10,000,000
100,000,000,000
인수수수료 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2019년 04월 26일
2019년 04월 26일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

차환자금
100,000,000,000

발행제비용
368,320,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준
발행규모
사용
지역
사용
국가
원화 교환
예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을
받은 경우
보증기관
-
지분증권과
연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의
경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채
해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】
▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2019년 04월 02일 한국투자증권㈜와 대표주관계약을 체결함.
▶ 본 사채는 공사채등록법에 의거 사채를 등록발행하며, 사채권을 발행하지 아니함.
▶ 본사채는 실물발행이 아닌 등록발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.
▶ 공사채등록법에 의거 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권 발행을 청구할 수 있음.
▶ 사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 수령하여 교부하거나 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제309조 제5항에 의한 일괄등록 청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음함.
▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2019년 04월 23일이며, 상장예정일은 2019년 04월 26일임.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

회 차 :
38

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

권 면 총 액
100,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)

2.508

모집 또는 매출가액
각 사채 권면금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
100,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 실물채권을 발행하지 않고 공사채등록법에 따라 등록발행을 원칙으로 하므로 채권의 권종 및 번호에 관한 사항은 구별기재하지 않음.

이자율
권면이자율(%)

2.508

변동금리부사채이자율
-

이자지급 방법
및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 3개월마다 연 사채이율의 1/4씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다.

각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한
2019년 07월 26일, 2019년 10월 26일, 2020년 01월 26일, 2020년 04월 26일,
 2020년 07월 26일, 2020년 10월 26일, 2021년 01월 26일, 2021년 04월 26일,
 2021년 07월 26일, 2021년 10월 26일, 2022년 01월 26일, 2022년 04월 26일,

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2019년 04월 15일 / 2019년 04월 15일

평가결과등급
A0 / A0

상환방법
및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2022년 04월 26일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2022년 04월 26일

납 입 기 일
2019년 04월 26일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금
지급대행기관
회 사 명
농협은행 선릉금융센터

기 타 사 항
▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2019년 04월 02일 한국투자증권㈜와 대표주관계약을 체결함.
▶ 본 사채는 공사채등록법에 의거 사채를 등록발행하며, 사채권을 발행하지 아니함.
▶ 본사채는 실물발행이 아닌 등록발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.
▶ 공사채등록법에 의거 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권 발행을 청구할 수 있음.
▶ 사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 수령하여 교부하거나 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제309조 제5항에 의한 일괄등록 청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음함.
▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2019년 04월 23일이며, 상장예정일은 2019년 04월 26일임.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
내 용

공모가격 최종결정
- 발행회사: 대표이사, CFO, 재무팀장 등
- 대표주관회사: IB2본부장, 인수담당, 인수영업1부 부장 및 담당 팀장 등

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

구 분
주요내용

공모희망금리 산정방식
대표주관회사는 (주)한국토지신탁의 제38회 무보증사채의 발행에 있어 민간채권평가사의 평가금리, 최근 동일 신용등급 회사채의 스프레드 동향, 동종 업계의 최근 회사채 발행금리 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.
 
- 제38회: 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.20%p. ~ +0.20%p.를 가산한 이자율로 합니다.

공모희망금리 밴드 산정 근거는 아래 (주1)을 참고하여 주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청
관련사항
수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램 및 FAX를 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아래와 같습니다.

[제38회]
① 최저 신청수량: 10억원
② 최고 신청수량: 1,000억원
③ 수량단위: 10억원
④ 가격단위: 0.010%p. 

수요예측기간은 2019년 04월 19일 09시부터 16시 30분까지로 합니다.

배정대상 및 기준

"무보증사채 수요예측 모범규준" 제5조(배정에 관한 사항) 및 대표주관회사의 내부지침에 따라 대표주관회사가 결정합니다.

※ "무보증사채 수요예측 모범규준"
제5조(배정에 관한 사항)

가. 배정기준 운영 
- 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다. 
나. 배정시 준수 사항 
- 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다. 
① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것 
② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것 
다. 배정시 가중치 적용 
- 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다. 
① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준 
② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소 
라. 납입예정 물량 배정 원칙 
- 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다. 

"무보증사채 수요예측 모범규준" 제5조(배정에 관한 사항) 제라항에 따라 대표주관회사인 한국투자증권(주)는 공모채권을 배정함에 있어 "수요예측에 참여한 "기관투자자"("증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제8호에 의한 기관투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제8조 제7항의 "신탁업자". 이하 "수요예측 참여자"로 한다.)에 대해 우대하여 배정합니다.

※ 본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정 - 2. 배정"을 참고하시기 바랍니다.

금리미제시분 및 공모희망금리 범위 밖 신청분의 처리방안
"무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

비고
상기와 같이 산정된 공모희망금리는 시장 및 기업의 상황에 따라 변동될 수 있으며, 단순 참고 사항으로 활용하시기 바랍니다. 또한 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있음을 주지하시기 바랍니다.

(주1) 공모희망금리 산정 근거

대표주관회사는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 제38회 무보증사채의 공모희망 금리를 결정하였습니다.

가. 민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 동향

국고채권, 발행회사가 속한 신용등급인 A0 무보증회사채, 발행회사인 (주)한국토지신탁의 최근 6개월
(2018.10.16~2019.04.15)
간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

[한국토지신탁 3년만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2019년 04월 15일 기준)

한국자산평가(주)
키스채권평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2.930%
2.856%
2.883%
2.873%
2.885%

자료: 본드웹

[A0 신용등급 3년만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2019년 04월 15일 기준)

한국자산평가(주)
키스채권평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2.640%
2.631%
2.643%
2.643%
2.639%

자료: 본드웹

[민간채권평가회사 평균 평가금리 추이(3년 만기)]

일자
신용등급
평가금리(%)
Credit Spread(%p.)

국고채권
A0 등급민평
개별민평
등급민평
- 국고채권
개별민평
- 국고채권

2018-10-16
A0
2.041%
3.037%
3.284%
0.996%.p.
1.243%.p.

2018-10-17

A0

2.012%
3.010%
3.254%
0.998%.p.
1.242%.p.

2018-10-18

A0

1.977%
2.980%
3.222%
1.003%.p.
1.245%.p.

2018-10-19

A0

1.982%
2.983%
3.226%
1.001%.p.
1.244%.p.

2018-10-22

A0

2.007%
3.010%
3.250%
1.003%.p.
1.243%.p.

2018-10-23

A0

1.992%
2.995%
3.235%
1.003%.p.
1.243%.p.

2018-10-24

A0

2.000%
3.006%
3.246%
1.006%.p.
1.246%.p.

2018-10-25

A0

1.987%
2.993%
3.233%
1.006%.p.
1.246%.p.

2018-10-26

A0

1.970%
2.985%
3.225%
1.015%.p.
1.255%.p.

2018-10-29

A0

1.882%
2.913%
3.153%
1.031%.p.
1.271%.p.

2018-10-30

A0

1.932%
2.962%
3.202%
1.030%.p.
1.270%.p.

2018-10-31

A0

1.942%
2.974%
3.214%
1.032%.p.
1.272%.p.

2018-11-01

A0

1.940%
2.973%
3.213%
1.033%.p.
1.273%.p.

2018-11-02

A0

1.980%
3.013%
3.253%
1.033%.p.
1.273%.p.

2018-11-05

A0

1.977%
3.012%
3.252%
1.035%.p.
1.275%.p.

2018-11-06

A0

1.981%
3.020%
3.260%
1.039%.p.
1.279%.p.

2018-11-07

A0

1.960%
2.998%
3.238%
1.038%.p.
1.278%.p.

2018-11-08

A0

1.962%
3.004%
3.244%
1.042%.p.
1.282%.p.

2018-11-09

A0

1.952%
2.996%
3.236%
1.044%.p.
1.284%.p.

2018-11-12

A0

1.946%
2.991%
3.231%
1.045%.p.
1.285%.p.

2018-11-13

A0

1.935%
2.978%
3.218%
1.043%.p.
1.283%.p.

2018-11-14

A0

1.922%
2.966%
3.206%
1.044%.p.
1.284%.p.

2018-11-15

A0

1.940%
2.985%
3.225%
1.045%.p.
1.285%.p.

2018-11-16

A0

1.945%
2.990%
3.230%
1.045%.p.
1.285%.p.

2018-11-19

A0

1.940%
2.981%
3.221%
1.041%.p.
1.281%.p.

2018-11-20

A0

1.940%
2.980%
3.220%
1.040%.p.
1.280%.p.

2018-11-21

A0

1.947%
2.980%
3.220%
1.033%.p.
1.273%.p.

2018-11-22

A0

1.935%
2.963%
3.203%
1.028%.p.
1.268%.p.

2018-11-23

A0

1.912%
2.938%
3.178%
1.026%.p.
1.266%.p.

2018-11-26

A0

1.915%
2.940%
3.180%
1.025%.p.
1.265%.p.

2018-11-27

A0

1.907%
2.931%
3.171%
1.024%.p.
1.264%.p.

2018-11-28

A0

1.915%
2.940%
3.180%
1.025%.p.
1.265%.p.

2018-11-29

A0

1.887%
2.912%
3.152%
1.025%.p.
1.265%.p.

2018-11-30

A0

1.895%
2.916%
3.156%
1.021%.p.
1.261%.p.

2018-12-03

A0

1.917%
2.938%
3.178%
1.021%.p.
1.261%.p.

2018-12-04

A0

1.912%
2.929%
3.169%
1.017%.p.
1.257%.p.

2018-12-05

A0

1.890%
2.898%
3.138%
1.008%.p.
1.248%.p.

2018-12-06

A0

1.837%
2.849%
3.089%
1.012%.p.
1.252%.p.

2018-12-07

A0

1.830%
2.842%
3.082%
1.012%.p.
1.252%.p.

2018-12-10

A0

1.801%
2.830%
3.070%
1.029%.p.
1.269%.p.

2018-12-11

A0

1.792%
2.821%
3.061%
1.029%.p.
1.269%.p.

2018-12-12

A0

1.796%
2.824%
3.064%
1.028%.p.
1.268%.p.

2018-12-13

A0

1.792%
2.822%
3.062%
1.030%.p.
1.270%.p.

2018-12-14

A0

1.777%
2.809%
3.049%
1.032%.p.
1.272%.p.

2018-12-17

A0

1.792%
2.820%
3.060%
1.028%.p.
1.268%.p.

2018-12-18

A0

1.785%
2.808%
3.048%
1.023%.p.
1.263%.p.

2018-12-19

A0

1.785%
2.803%
3.043%
1.018%.p.
1.258%.p.

2018-12-20

A0

1.800%
2.817%
3.057%
1.017%.p.
1.257%.p.

2018-12-21

A0

1.842%
2.857%
3.097%
1.015%.p.
1.255%.p.

2018-12-24

A0

1.846%
2.861%
3.101%
1.015%.p.
1.255%.p.

2018-12-26

A0

1.807%
2.824%
3.064%
1.017%.p.
1.257%.p.

2018-12-27

A0

1.810%
2.828%
3.068%
1.018%.p.
1.258%.p.

2018-12-28

A0

1.823%
2.839%
3.079%
1.016%.p.
1.256%.p.

2018-12-31

A0

1.823%
2.839%
3.079%
1.016%.p.
1.256%.p.

2019-01-02

A0

1.797%
2.814%
3.054%
1.017%.p.
1.257%.p.

2019-01-03

A0

1.802%
2.816%
3.056%
1.014%.p.
1.254%.p.

2019-01-04

A0

1.795%
2.804%
3.044%
1.009%.p.
1.249%.p.

2019-01-07

A0

1.807%
2.813%
3.053%
1.006%.p.
1.246%.p.

2019-01-08

A0

1.811%
2.817%
3.057%
1.006%.p.
1.246%.p.

2019-01-09

A0

1.805%
2.812%
3.052%
1.007%.p.
1.247%.p.

2019-01-10

A0

1.792%
2.797%
3.037%
1.005%.p.
1.245%.p.

2019-01-11

A0

1.802%
2.807%
3.047%
1.005%.p.
1.245%.p.

2019-01-14

A0

1.797%
2.800%
3.040%
1.003%.p.
1.243%.p.

2019-01-15

A0

1.792%
2.791%
3.031%
0.999%.p.
1.239%.p.

2019-01-16

A0

1.797%
2.794%
3.034%
0.997%.p.
1.237%.p.

2019-01-17

A0

1.800%
2.794%
3.034%
0.994%.p.
1.234%.p.

2019-01-18

A0

1.815%
2.806%
3.046%
0.991%.p.
1.231%.p.

2019-01-21

A0

1.820%
2.805%
3.045%
0.985%.p.
1.225%.p.

2019-01-22

A0

1.797%
2.780%
3.020%
0.983%.p.
1.223%.p.

2019-01-23

A0

1.800%
2.778%
3.018%
0.978%.p.
1.218%.p.

2019-01-24

A0

1.812%
2.787%
3.027%
0.975%.p.
1.215%.p.

2019-01-25

A0

1.810%
2.784%
3.024%
0.974%.p.
1.214%.p.

2019-01-28

A0

1.817%
2.789%
3.029%
0.972%.p.
1.212%.p.

2019-01-29

A0

1.820%
2.785%
3.025%
0.965%.p.
1.205%.p.

2019-01-30

A0

1.830%
2.792%
3.032%
0.962%.p.
1.202%.p.

2019-01-31

A0

1.810%
2.771%
3.011%
0.961%.p.
1.201%.p.

2019-02-01

A0

1.802%
2.764%
3.004%
0.962%.p.
1.202%.p.

2019-02-07

A0

1.800%
2.760%
3.000%
0.960%.p.
1.200%.p.

2019-02-08

A0

1.782%
2.743%
2.983%
0.961%.p.
1.201%.p.

2019-02-11

A0

1.780%
2.738%
2.978%
0.958%.p.
1.198%.p.

2019-02-12

A0

1.792%
2.749%
2.989%
0.957%.p.
1.197%.p.

2019-02-13

A0

1.800%
2.756%
2.996%
0.956%.p.
1.196%.p.

2019-02-14

A0

1.787%
2.741%
2.981%
0.954%.p.
1.194%.p.

2019-02-15

A0

1.780%
2.730%
2.970%
0.950%.p.
1.190%.p.

2019-02-18

A0

1.802%
2.747%
2.987%
0.945%.p.
1.185%.p.

2019-02-19

A0

1.797%
2.742%
2.982%
0.945%.p.
1.185%.p.

2019-02-20

A0

1.802%
2.742%
2.982%
0.940%.p.
1.180%.p.

2019-02-21

A0

1.810%
2.746%
2.986%
0.936%.p.
1.176%.p.

2019-02-22

A0

1.810%
2.744%
2.984%
0.934%.p.
1.174%.p.

2019-02-25

A0

1.820%
2.755%
2.995%
0.935%.p.
1.175%.p.

2019-02-26

A0

1.808%
2.743%
2.983%
0.935%.p.
1.175%.p.

2019-02-27

A0

1.805%
2.738%
2.978%
0.933%.p.
1.173%.p.

2019-02-28

A0

1.812%
2.745%
2.985%
0.933%.p.
1.173%.p.

2019-03-04

A0

1.832%
2.765%
3.005%
0.933%.p.
1.173%.p.

2019-03-05

A0

1.835%
2.765%
3.005%
0.930%.p.
1.170%.p.

2019-03-06

A0

1.825%
2.755%
2.995%
0.930%.p.
1.170%.p.

2019-03-07

A0

1.820%
2.745%
2.985%
0.925%.p.
1.165%.p.

2019-03-08

A0

1.807%
2.730%
2.970%
0.923%.p.
1.163%.p.

2019-03-11

A0

1.813%
2.734%
2.977%
0.921%.p.
1.164%.p.

2019-03-12

A0

1.805%
2.723%
2.965%
0.918%.p.
1.160%.p.

2019-03-13

A0

1.795%
2.710%
2.953%
0.915%.p.
1.158%.p.

2019-03-14

A0

1.790%
2.705%
2.948%
0.915%.p.
1.158%.p.

2019-03-15

A0

1.800%
2.714%
2.957%
0.914%.p.
1.157%.p.

2019-03-18

A0

1.810%
2.722%
2.964%
0.912%.p.
1.154%.p.

2019-03-19

A0

1.807%
2.717%
2.960%
0.910%.p.
1.153%.p.

2019-03-20

A0

1.815%
2.720%
2.962%
0.905%.p.
1.147%.p.

2019-03-21

A0

1.792%
2.696%
2.938%
0.904%.p.
1.146%.p.

2019-03-22

A0

1.797%
2.701%
2.943%
0.904%.p.
1.146%.p.

2019-03-25

A0

1.772%
2.676%
2.918%
0.904%.p.
1.146%.p.

2019-03-26

A0

1.760%
2.661%
2.903%
0.901%.p.
1.143%.p.

2019-03-27

A0

1.714%
2.617%
2.859%
0.903%.p.
1.145%.p.

2019-03-28

A0

1.675%
2.574%
2.820%
0.899%.p.
1.145%.p.

2019-03-29

A0

1.690%
2.586%
2.832%
0.896%.p.
1.142%.p.

2019-04-01

A0

1.727%
2.620%
2.866%
0.893%.p.
1.139%.p.

2019-04-02

A0

1.700%
2.595%
2.841%
0.895%.p.
1.141%.p.

2019-04-03

A0

1.717%
2.609%
2.856%
0.892%.p.
1.139%.p.

2019-04-04

A0

1.717%
2.609%
2.856%
0.892%.p.
1.139%.p.

2019-04-05

A0

1.735%
2.624%
2.870%
0.889%.p.
1.135%.p.

2019-04-08

A0

1.730%
2.620%
2.866%
0.890%.p.
1.136%.p.

2019-04-09

A0

1.722%
2.612%
2.858%
0.890%.p.
1.136%.p.

2019-04-10

A0

1.729%
2.616%
2.862%
0.887%.p.
1.133%.p.

2019-04-11

A0

1.731%
2.618%
2.864%
0.887%.p.
1.133%.p.

2019-04-12

A0

1.730%
2.615%
2.861%
0.885%.p.
1.131%.p.

2019-04-15
A0
1.760%
2.639%
2.885%
0.879%.p.
1.125%.p.

자료: 본드웹
주1) 국고채권, 등급민평 및 개별민평 금리는 민간채권평가회사4사(한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가)에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준임

[민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 추이(3년 만기)]

민간채권평가회사 평가금리, 스프레드 추이(3y) -예비.jpg
민간채권평가회사 평가금리, 스프레드 추이(3y) -예비

자료: 본드웹

나. 최근 6개월(2018.10.16~2019.04.15) 동일등급(A0), 동일만기(3년) 회사채 발행사례 및 수요예측 현황

(2019년 04월 15일 기준)
(단위 : 년, 억원, %)

신용
등급
종목명
만기
발행일
발행금액
(최초)
공모희망금리
발행확정금리
(수요예측 후)
발행금액
(결정)
발행금리

A0
대신에프앤아이
3
18/11/02
500
개별민평3년-0.30%~+0.10%
-0.02%
500
3.658%

크라운제과
3
18/12/10
200
개별민평3년-0.30%~+0.20%
0.00%
200
2.354%

한솔케미칼
3
19/01/18
500
개별민평3년-0.30%~+0.10%
-0.06%
500
2.346%

대림코퍼레이션
3
19/01/28
300
개별민평3년-0.30%~+0.10%
-0.42%
600
2.425%

한솔제지
3
19/01/28
700
개별민평3년-0.15%~+0.10%
-0.17%
1,000
2.385%

CJ프레시웨이
3
19/01/30
700
개별민평3년-0.20%~+0.20%
-0.25%
1,000
2.534%

SK케미칼
3
19/01/31
500
개별민평3년-0.25%~+0.10%
-0.16%
700
2.366%

대신에프앤아이
3
19/02/08
400
개별민평3년-0.30%~+0.10%
-0.71%
1,100
2.720%

SK실트론
3
19/02/18
1,400
개별민평3년-0.20%~+0.20%
-0.22%
2,000
2.284%

현대비앤지스틸
3
19/02/26
300
개별민평3년-0.20%~+0.20%
-0.11%
300
2.345%

하이트진로
3
19/03/05
700
개별민평3년-0.25%~+0.10%
-0.25%
1,100
2.536%

SK매직
3
19/03/05
900
개별민평3년-0.20%~+0.15%
-0.09%
900
2.269%

롯데건설
3
19/03/12
600
개별민평3년-0.30%~+0.10%
-0.46%
1,250
2.477%

효성중공업
3
19/04/04
400
등급민평3년-0.30%~+0.30%
-0.01%
650
2.599%

포스코건설
3
19/04/17
600
개별민평3년-0.50%~+0.00%
-0.75%
1,200
(미정)

<출처: 전자공시시스템, K-Bond>

주1) 상기 발행금액은 수요예측 결과를 반영한 최종 발행 금액임
주2) 개별민평금리는 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, 키스채권평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가) 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준

상기 최근 6개월

(2018.10.16~2019.04.15)
내 3년 만기 A0등급 회사채 발행은 총 15건이 있었으며, 14건은 개별민평금리를 기준금리로 설정하였습니다. 이와 같이 최근 회사채 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 개별민평금리를 기준으로 설정하는 사례가 대부분입니다.

금리밴드 수준은 밴드 상단이 개별민평에서 +0bp~+20bp를 가산하는 수준으로 설정되었습니다. 동일 등급 동일 만기의 발행이더라도 해당 산업 및 각 기업의 재무구조 등에 따라 차이가 있었으며, 발행금리는 모두 공모희망금리 상단이나 상단이하에서 결정되었습니다.

다.

최근 6개월(2018.10.16~2019.04.15)
(주)한국토지신탁 유통물 거래 현황

최근 6개월간 (주)한국토지신
탁의 회사채 유통물 거래 현황을 보면 3건이 존재하였으며, 개별민평금리 대비 1.9bp 높은 수준에서 거래되었습니다. (주)한국토지신탁의 최근 6개월간 미상환채권 유통현황은 다음과 같습니다.

(주)한국토지신탁 최근 3개월

(2018.10.16~2019.04.15)
종목별 유통 수익률 현황

종목명
일자
민평금리
(%)
유통수익율(%)
스프레드(bp)
잔존기간
만기일
거래량
(억원)

최고
최저
평균
평균

한국토지신탁37
2019-03-27
2.665
2.69
2.656
2.669
0.4
2년6월
2021-09-17
80

한국토지신탁37
2019-02-12
2.762
2.95
2.772
2.834
7.2
3년
2021-09-17
60

한국토지신탁36
2019-01-31
2.557
2.5
2.5
2.5
-5.7
1년6월
2020-02-16
100

자료: 본드웹

라. 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의 제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.

과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다. 

동일 신용등급의 민평금리 및 (주)한국토지신탁의 개별민평금리 등을 참고해본 결과 개별민평금리가 발행기간 중의 금리변동성 및 Credit Risk 변동가능성 등을 가장 잘 반영하고 있다고 판단하였는 바, 최근의 회사채 발행시장 및 유통시장에서 개별민평금리의 활용도를 포함, 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 개별민평금리를 본 사채의 공모희망금리 설정을 위한 기준금리로 사용하였습니다.

마. 최근 채권시장 동향
및 종합결론

당사와 대표주관회사인 한국투자증권(주)는 금번 발행하는 (주)한국토지신탁 제38회 무보증사채 발행과 관련하여 공모희망금리 결정 과정에서 당사의 개별민평금리, A등급 민평금리, 동일 등급 회사채 발행 내역 및 기발행 회사채 유통현황 등을 종합적으로 고려하였습니다.

국내 채권시장은 글로벌 경기 회복세가 둔화되며, 2012년부터 이어져 온 저금리 기조가 지속되고 있습니다. 2014년 세월호 참사에 따른 심리 위축과 하반기 국내외 경기둔화에 대한 부양책으로 한국은행이 2차례의 기준금리 인하를 단행함에 따라 국내 기준금리는 1.75%를 기록하였습니다. 2015년에도 글로벌 경기둔화가 이어져, 유가하락 등 대외 불확실성의 확대로 경기전망이 부정적인 가운데, 추가 재정정책 등에 대한 기대감 등에 따라 채권수익률의 하락세가 지속되었습니다. 이에 금융통화위원회는 2015년 6월 기준금리를 기존 1.75%에서 1.50%로 인하하였으며, 2016년 6월 금융통화위원회에서도 국책은행 자본확충안이 결정된 이후 구조조정을 원활하게 이끌기 위한 선제적인 금리 인하를 단행하여 기준금리를 1.25%로 하향 조정하였습니다. 다만, 2016년 9월 FOMC에서 연내 미국 금리 인상이 확실시 됨에 따라 글로벌 금리가 반등하였으며, 우리나라 국채 금리 또한 글로벌 금리와 동조화하며 상승 흐름으로 전환되었습니다.

한국은행은 국내경기의 회복세, 예상되는 미국의 금리 인상 등을 근거로 국내 기준금리를 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상하였습니다. 그럼에도 불구하고 2018년 3월 FOMC에서 미국 기준금리를 1.25% ~ 1.50%에서 1.50% ~ 1.75%로 인상함에 따라 한미 간 기준금리가 역전되었습니다. 하지만 2018년 4월 금통위와 5월 금통위에서도 한국은행 기준금리가 만장일치로 1.50%로 동결되었으며 이주열 총재는 향후 주요국의 통화정책 정상화 속도 등을 지켜보며 신중히 기준금리를 인상하겠다는 입장을 피력했습니다.

그러나 이후 미국이 6월 FOMC에서 금리 수준을 1.75%~2.00%로 한차례 더 인상하면서 국내 금리 인상에 대한 압력 역시 높아졌으며, 2018년 7월 금통위에서는 기준금리가 동결되기는 하였으나 금리 인상 소수의견이 등장하였습니다. 한편, 2018년 8월 31일에 열린 금통위에서는 국내외 경제 불확실성 확대와 특히 국내 경제 및 고용지표의 부진으로 인해 지난 금통위에서의 기준금리 인상 소수의견에도 불구하고 다시 한 번 기준금리가 동결된 바 있습니다. 이에 반해 미국은 2018년 9월 26일 다시 한번 기준 금리를 0.25%p. 인상했습니다. 한국은행의 기준금리 인상 가능성이 높았지만, 그에 반해 2018년 10월 금통위에서는 기준 금리 동결을 발표하며 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상된 뒤 제자리에 머물렀습니다. 이후 2018년 11월 금통위에서 기준 금리 인상을 발표하며, 현재 1.75%의 금리가 유지되고 있습니다. 그러나 미국은 2018년 12월 FOMC에서 또 한 차례 0.25%p. 금리 인상을 단행하여 2.25%~2.50%를 유지하고 있으며, 그 기간이 장기화될 경우 국내 자본의 해외 유출 우려가 높아지는 만큼 현재 국내 기준금리 인상 여부 및 시점에 귀추가 주목되고 있습니다.

미국 FED는 2019년 1월 FOMC에서 금리 인상속도를 늦출 수 있다는 가능성을 시사하였으나, 한-미간 기준금리 역전 현상이 지속될 것으로 예상되는 가운데 글로벌 경기 및 국내 경기는 일부 부문에서 조정을 받을 수 있으며, 수출과 소비가 양호한 흐름을 보이면서 비슷한 수준의 경제성장을 이어나갈 것으로 전망됩니다. 다만, 향후 추가 금리인상 시점에 대한 불확실성 및 부진한 실물경제 지표 개선 등으로 인한 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사나 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 보입니다.

이러한 시장상황을 종합적으로 고려하여 당사와 대표주관회사는 제38회 무보증사채 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. 

[제38회]
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.20%p. ~ +0.20%p.를 가산한 이자율

바. 수요예측 결과

(1) 수요예측 참여내역

[회 차 : 제38회]

(단위: 건, 억원)

구분

국내 기관투자자

외국 기관투자자

합계

운용사

(집합)

투자매매
중개업자

연기금, 운용사(고유), 
은행, 보험

기타

거래실적

유*

거래실적

무

건수

7
43
1
-
-
-
51

수량

1,230
1,710
200
-
-
-
3,140

경쟁율

1.23 : 1
1.71 : 1
0.20 : 1
-
-
-
3.14 : 1

주1) 단순경쟁률은 최초 발행예정금액 대비 산출한 수치임.

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(2) 수요예측 신청가격 분포

[회 차 : 제38회]

(단위: bp, 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계
누적합계
유효수요

운용사 (집합)
투자매매
연기금, 운용사
기타
거래실적 유*
거래실적 무

중개업자
(고유), 은행, 보험

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
비율
누적수량
누적비율

-78
-
-
1
110
-
-
-
-
-
-
-
-
1
110
4%
110
4%
포함

-55
1
90
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
90
3%
200
6%
포함

-40
1
200
-
-
1
200
-
-
-
-
-
-
2
400
13%
600
19%
포함

-35
1
310
1
50
-
-
-
-
-
-
-
-
2
360
11%
960
31%
포함

-32
1
300
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
300
10%
1,260
40%
포함

-31
-
-
1
50
-
-
-
-
-
-
-
-
1
50
2%
1,310
42%
포함

-30
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
0%
1,320
42%
포함

-28
-
-
2
40
-
-
-
-
-
-
-
-
2
40
1%
1,360
43%
포함

-27
-
-
1
20
-
-
-
-
-
-
-
-
1
20
1%
1,380
44%
포함

-20
-
-
2
100
-
-
-
-
-
-
-
-
2
100
3%
1,480
47%
포함

-18
-
-
2
80
-
-
-
-
-
-
-
-
2
80
3%
1,560
50%
포함

-17
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
0%
1,570
50%
포함

-16
-
-
4
90
-
-
-
-
-
-
-
-
4
90
3%
1,660
53%
포함

-15
-
-
2
30
-
-
-
-
-
-
-
-
2
30
1%
1,690
54%
포함

-14
-
-
3
40
-
-
-
-
-
-
-
-
3
40
1%
1,730
55%
포함

-13
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
0%
1,740
55%
포함

-11
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
0%
1,750
56%
포함

-10
-
-
3
50
-
-
-
-
-
-
-
-
3
50
2%
1,800
57%
포함

-8
-
-
2
130
-
-
-
-
-
-
-
-
2
130
4%
1,930
61%
포함

-6
-
-
1
90
-
-
-
-
-
-
-
-
1
90
3%
2,020
64%
포함

-5
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
0%
2,030
65%
포함

-4
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
0%
2,040
65%
포함

-1
1
100
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
100
3%
2,140
68%
포함

0
1
130
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
2
140
4%
2,280
73%
포함

1
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
0%
2,290
73%
포함

3
-
-
2
60
-
-
-
-
-
-
-
-
2
60
2%
2,350
75%
포함

4
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
0%
2,360
75%
포함

5
-
-
3
70
-
-
-
-
-
-
-
-
3
70
2%
2,430
77%
포함

8
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
0%
2,440
78%
포함

15
1
100
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
100
3%
2,540
81%
포함

17
-
-
1
200
-
-
-
-
-
-
-
-
1
200
6%
2,740
87%
포함

18
-
-
1
100
-
-
-
-
-
-
-
-
1
100
3%
2,840
90%
포함

20
-
-
1
300
-
-
-
-
-
-
-
-
1
300
10%
3,140
100%
포함

합계
7
1,230
43
1,710
1
200
-
-
-
-
-
-
51
3,140
100%
-
-
-

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(3) 수요예측 상세 분포 현황

구분
(주)한국토지신탁 개별민평3년 대비 스프레드

-78
-55
-40
-35
-32
-31
-30
-28
-27
-20
-18
-17
-16
-15
-14
-13
-11
-10
-8
-6
-5
-4
-1
0
1
3
4
5
8
15
17
18
20
합계

기관투자자1
110

110

기관투자자2

90

90

기관투자자3

200

200

기관투자자4

200

200

기관투자자5

310

310

기관투자자6

50

50

기관투자자7

300

300

기관투자자8

50

50

기관투자자9

10

10

기관투자자10

30

30

기관투자자11

10

10

기관투자자12

20

20

기관투자자13

50

50

기관투자자14

50

50

기관투자자15

60

60

기관투자자16

20

20

기관투자자17

10

10

기관투자자18

50

50

기관투자자19

20

20

기관투자자20

10

10

기관투자자21

10

10

기관투자자22

20

20

기관투자자23

10

10

기관투자자24

20

20

기관투자자25

10

10

기관투자자26

10

10

기관투자자27

10

10

기관투자자28

10

10

기관투자자29

20

20

기관투자자30

20

20

기관투자자31

10

10

기관투자자32

120

120

기관투자자33

10

10

기관투자자34

90

90

기관투자자35

10

10

기관투자자36

10

10

기관투자자37

100

100

기관투자자38

130

130

기관투자자39

10

10

기관투자자40

10

10

기관투자자41

50

50

기관투자자42

10

10

기관투자자43

10

10

기관투자자44

50

50

기관투자자45

10

10

기관투자자46

10

10

기관투자자47

10

10

기관투자자48

100

100

기관투자자49

200

200

기관투자자50

100

100

기관투자자51

300
300

합계
110
90
400
360
300
50
10
40
20
100
80
10
90
30
40
10
10
50
130
90
10
10
100
140
10
60
10
70
10
100
200
100
300
3,140

누적합계
110
200
600
960
1,260
1,310
1,320
1,360
1,380
1,480
1,560
1,570
1,660
1,690
1,730
1,740
1,750
1,800
1,930
2,020
2,030
2,040
2,140
2,280
2,290
2,350
2,360
2,430
2,440
2,540
2,740
2,840
3,140
-

사. 유효수요의 범위, 산정근거 및 최종 발행금리에의 반영내용

구 분
내 용

공모희망금리
제38회 무보증사채: 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.20%p. ~ +0.20%p.를 가산한 이자율

유효수요의 정의
"유효수요"란, 공모금리 결정 시, 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 물량

유효수요의 범위
공모희망금리 상단 이자율 이내로 수요예측에 참여한 모든 물량

유효수요 산정 근거
[본사채의 발행금액 결정] : 1,000억원

[수요예측 신청현황]
- 총 참여신청금액: 3,140억원
- 총 참여신청범위: -0.78%p. ~ +0.20%p.
- 총 참여신청건수: 51건
- 공모희망금리밴드 상단 이내 참여신청건수: 51건
- 공모희망금리밴드 상단 이내 참여신청금액: 3,140억원

본 채권의 유효수요는 금융투자협회「무보증사채 수요예측 모범규준」및 "대표주관회사"의 내부 지침에 근거하여 발행회사 및 대표주관회사가 협의하여 각각의 수요예측 참여자가 제시한 금리에는 대표주관회사와 발행회사가 고려한 위험(발행회사의 산업 및 재무 상황, 금리 및 스프레드 전망)이 반영되어 있을 것으로 판단하였고, 공모희망금리밴드 상단 이내로 참여한 건을 유효수요로 정의하였습니다.

최종 발행금리 결정에
대한 수요예측 결과의
반영 내용

본 사채의 최종 발행금리는 앞서 산정한 유효수요의 범위 내에서 낮은 금리부터 "누적도수"로 계산하는 방법을 사용하였으며, 발행회사와 공동대표주관회사가 최종 협의하여 결정되었습니다.

- 제38회 무보증사채의 발행금리
사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 연 2.551%로 하되, 동 이자율이 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에서 -0.32%p.를 가산한 이자율과 상이할 경우, 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에서 -0.32%p.를 가산한 이자율로 합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. 수요예측
(1) "대표주관회사"는 "기관투자자"를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자"중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.

가. 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것(단, 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.)

나. 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제4항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

(2) 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측은 "한국금융투자협회"의 K-bond 프로그램 및 FAX를 이용한 접수 방법으로 진행한다. 단, 불가피한 상황이 발생한 경우 "발행회사"와 "대표주관회사"는 협의하여 수요예측 방법을 결정한다.
(3) 수요예측 기간은 2019년 04월 19일 09시부터 16시 30분까지로 한다.

(4) 수요예측 결과는 "대표주관회사"가 3년간 보관한다.

(5) 수요예측 결과는 "발행회사"와 "대표주관회사"만 공유한다. 단, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 "대표주관회사"는 "인수회사"에게 이를 통지해야 하며, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시한다. 또한, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구 받는 경우, 즉시 "발행회사"에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공한다.

(6) 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "대표주관회사"가 "발행회사"와 협의하여 결정한다.

(7) 수요예측에 따른 배정 후, "대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.

(8) 불성실 수요예측 참여자의 관리: "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 "한국금융투자협회"에 제출한다.

(9) "대표주관회사" 는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

(10) "대표주관회사"는 수요예측참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

(11) "대표주관회사"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않는다.

(12) "대표주관회사"는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이(최저 및 최고금리를 포함한다)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 된다. 다만, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니하다.

(13) 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"(2015. 9. 1. 한국금융투자협회 개정)에 따른다.

2. 불성실 수요예측 참여자의 관리
(1) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.
(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자를 대상으로 다음 각 목의 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 향후 무보증사채 발행시 일정기간 수요예측 참여가 제한되며 공모채권을 배정받을 수 없다는 사실을 충분히 고지하여 실제 배정 받은 물량을 신청하도록 하여야 한다.
가. 수요예측에 참여하여 공모채권을 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 사채청약대금을 납입하지 아니한 경우
나. 수요예측 참여시 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우
다. "대표주관회사"와의 이면 합의 등을 통해 사전에 약정된 금리로 수요예측에 참여하는 경우
라. 그 밖에 인수질서를 문란케 한 행위로서 가목 내지 다목에 준하는 경우
(3) "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 한국금융투자협회에 제출하여야 한다.

3. 공모금리 결정
(1) "본 사채"의 공모금리는 아래 각 호에 기재된 바에 따라 "수요예측" 결과를 최대한 반영하여 "발행회사"와 "대표주관회사"가 합의하여 결정한다.
(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 수요예측 참여자의 금리결정 가중치를 달리할 수 있다.
(3) "대표주관회사"는 공모금리 결정시 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량에 대하여는 이를 배제하거나 낮은 가중치를 부여하여야 한다.
(4) 공모금리는 수요예측 결과를 감안하여 결정하게 되므로 수요예측 이전에 발행금리를 확약하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다.
(5) "대표주관회사"는 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액을 초과하는 경우 자기계산으로 인수할 수 없다. 단, 과도하게 높거나 낮은 금리로 수요예측에 참여한 물량은 초과물량에 산입하지 아니할 수 있다.
(6) 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액에 미달하여 "대표주관회사"가 잔여물량을 자기계산으로 인수하는 경우 유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량) 중 가장 높은 금리 미만으로 인수할 수 없다.
(7) "대표주관회사"와 "발행회사"는 금리 결정 시, 유효수요는 "대표주관회사"의 수요예측지침에 따라 합리적으로 판단하여 결정한다. 단, 필요 시 "대표주관회사"는 "발행회사"와 협의하여 결정한다.
(8) "대표주관회사"는 수요예측 시 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 합리적 사유 없이 우대 배정하여서는 아니된다.
(9) "대표주관회사"는 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자에 대하여 낮은 가중치를 부여하여 배정하여야 한다.
(10) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 투자행태 등을 감안하여 공모채권 배정에 있어 가중치를 달리할 수 있다.

나. 청약 및 배정

1. 청약
(1) 일정
① 청약일: 2019년 04월 26일
② 청약서 제출기한: 2019년 04월 26일 09시부터 11시까지
③ 청약금 납부: 2019년 04월 26일 16시까지
(2) 청약대상: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 "기관투자자"만 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, "전문투자자" 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자가 아닌 투자자를 말한다. 이하 같다)도 청약에 참여할 수 있다.
(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과금융투자업에관한법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다. 
① 교부장소 : 청약취급처의 본점
② 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.
③ 교부일시 : 2019년 04월 26일
④ 기타사항 :
a. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.
b. "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.
(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.
(5) 청약의 방법
① "대표주관회사"의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후, 청약일인 2019년 04월 26일 11시까지 "대표주관회사"로 FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다.
② 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 청약취급처로 납부한다.
(6) 청약단위: 권면금액은 일만원 단위로 하되, 최저청약금액은 10억원으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다.
(7) 청약금: 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.
(8) 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점.
(9) 청약금 납입일: 2019년 04월 26일
(10) "본 사채"의 발행일: 2019년 04월 26일
(11) "본 사채"의 납입을 맡을 은행: 농협은행 선릉금융센터
(12) 등록기관: "본 사채"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, 등록필증은 한국예탁결제원에서 정한 양식으로 한다.
(13) 등록청구: "대표주관회사"는 총액인수한 채권에 대하여 납입기일에 등록청구서와 인감표 2매(각 2매)를 작성하여 등록기관에 청구하거나, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제309조 제5항에 의한 일괄등록 청구분에 대하여 "발행회사"로 하여금 일괄등록 청구내역을 한국예탁결제원에 통보할 수 있도록 일괄등록 신청내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단, 일괄등록 청구내용의 통보와 관련한 사항은 "인수계약서" 제16조에 따라 "대표주관회사"에게 위임한다.

2. 배정
(1) 수요예측에 참여한 "기관투자자"(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다. 
(2) "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달하는 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 청약금액을 공제한 잔액을 제4조 제4항의 청약기간까지 청약 접수한 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정할 수 있다. 이때 "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액 외에 추가로 청약에 참여할 경우 "대표주관회사"는 "수요예측 참여자"에게 우대배정한다. 이 때 "대표주관회사"는 수요예측 참여여부, 참여금리수준, 참여금액, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다.
(3) 제2호에 따라 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정하는 경우에는 아래 각 목의 방법으로 배정한다.
가. 기관투자자 및 전문투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정한다.
나. 일반투자자 : 가목의 전문투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우에 한하여, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 안분배정한다.
다. 제3호에 따라 배정하는 경우, 청약 결과 초과 청약이 발생한 경우에는 경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분하되, 잔여물량이 최소화되도록 한다. 단, 잔여물량은 최대청약자부터 순차적으로 배정하되, 동순위 최대청약자가 잔여물량보다 많은 경우에는 "대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.
라. 배정단위는 10억원 단위로 한다.
(4) 상기 제1호 내지 제3호의 배정에도 불구하고 미달 금액("잔액인수금액")이 발생하는 경우, 그 미달된 잔액에 대해서 "대표주관회사"가 인수한다
.

다. 투자설명서 교부에 관한 사항

"자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한법률" 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.
(1) 교부장소 : 청약취급처의 본점 
(2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법
또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

(3) 교부일시 :
2019년 04월 26일

(4) 기타사항 : 
① "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.
② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 "자본시장과금융투자업에관한법률 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

※
관련법규

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>
제9조 (그 밖의 용어의 정의)

⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>

1. 국가

2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)
① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>
제11조(증권의 모집·매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27.>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가
가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자
나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자
다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인
라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)
마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자
바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자
가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주
나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원
다. 발행인의 계열회사와 그 임원
라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주
마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원
바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인
사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1., 2013.6.21.>
1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자
3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

라. 일정
(1) 납입기일: 2019년 04월 26일
(2) 발행일: 2019년 04월 26일

마. 납입장소
농협은행 선릉금융센터

바. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2019년 04월 23일
(2) 상장예정일: 2019년 04월 26일

사. 사채권교부예정일
등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않음.

아. 사채권 교부장소
사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 수령하여 인수기관이 교부하거나, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제309조 제5항에 의한 일괄등록청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자 계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음함.

자. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) 본사채는 공사채등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니한다.
(2) 본 사채권의 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 진다.
(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차 : 38]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
한국투자증권(주)
00160144
서울시 영등포구 의사당대로 88
100,000,000,000
0.20
총액인수

나. 사채의 관리계약

[회 차 : 38]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
100,000,000,000
6,000,000
정액수수료

다. 특약사항
"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제17조 (특약사항)
"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "대표주관회사"에게 통보하여야
한다.
다만 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "대표주관회사"에 통보한 것으로 간주한다.
1. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때
2. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때
3. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도
4. "발행회사"의 영업목적의 변경
5. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때
6. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때
7. "자산재평가법"에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때
8. "발행회사" 자기자본의 100%이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있은 때 
9. "발행회사" 자기자본의 100%이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때
10. "발행회사"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도하고자 하는 때
11. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 주요 권리내용, 발행과 관련한 약정 및 조건

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회 차
금액
이자율
만기일
옵션관련사항

제38회 무보증사채
1,000
2.508
2022년 04월 26일
-

합 계
1,000
-
-
-

- 당사가 발행하는 제38회 무보증사채는 무기명식 이권부 무보증사채입니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항(사채 보유자가 조기상환을 청구할 수 있는 권리(Put-option)을 보유하는 경우 그 권리의 조건 및 행사방법 등)

본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다. 

14. 기한의 이익 상실에 관한 사항

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린 경우

("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) "갑"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 삼천억원(￦ 300,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2의 의무를 위반한 경우 (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다.

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무) ① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제4-3조(사채관리회사의 공고의무) ① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제14호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제14호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본 계약 제1-2조 제14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

다. 중도상환을 청구할 수 있는 권리(Call-option 등)가 회사에 부여되어 있는 경우 중도상환권 또는 매도청구권의 조건, 통지방법 등

당사가 발행하는 제38회 무보증사채에는 중도상환(Call-option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.

라. 사채 보유자의 권리가 다른 채권자의 권리보다 후순위일 경우 그에 관한 내용, 선순위 채권자의 권리 잔액

당사가 발행하는 제38회 무보증사채는 당사의 무담보 및 무보증 채무(사채를 포함하며 이에 한하지 않음. 단, 법령에 의하여 우선권이 인정되는 채무는 제외함)와 동순위에 있습니다.

마. 발행회사의 의무 및 책임

구분
원리금지급
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조 변경 제한

내용
제38회: 1,000억원
부채비율 400% 이하
"자기자본"의 400% 이하
총자산의 70% 이하
사채관리계약서 
제2-5조의2

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2019년 04월 16일 한국증권금융 주식회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무) ① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 농협은행 선릉금융센터에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다.

제2-2조(조달자금의 사용) ① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지) “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 400% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 66.86%, 부채규모는 551,278,573,359원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고서상 ‘자기자본’의 400%를 넘지 않는 경우(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 0원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의 0%이다.

5. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. 발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

9. 본 사채관리계약 체결전에 이미 존재하는 담보권 및 지급보증 또는 이들의 갱신에 의해 발생하는 담보권 및 지급보증으로서 당초의 피담보채무금액이 증가하지 않는 경우

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한) ① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 70%(자산처분후 1년 이내에 처분가액 등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매?양도?임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, 구조조정목적으로 처분하는 자산 및 기타 자산유동화증권 발행을 위한 매출채권의 양도 또는 경영상 필요에 의해 사전에 "을"과 합의하는 경우에 대해서는 예외로 한다. 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 1,375,861,978,827원이다.

② “갑”은 매매·양도·임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”의 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단, 다음 각 목의 경우는 이 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다.

가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나. 「기업구조조정 촉진법」,「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라. 「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우

“갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따라 최근 제출한 보고서상 최대주주(최대주주명 엠케이인베스트먼트㈜) 지분율은 24.25%이다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. “갑”은 제1항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이 “을”에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다.

가. 지배구조변경 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 통지일로부터 30일 이내에 2주일 이상)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. “갑”은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약 상의 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차 : 38]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
100,000,000,000
-
수수료 : 6,000,000원

나. 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계, 사채관리회사의 사채관리 실적, 사채관리 담당 조직 및 연락처 등

(1) 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계

구분
내용
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의 
최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과
발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의
주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간
사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

(2) 사채관리회사의 사채관리 실적

구분
실적

2015년
2016년
2017년
2018년
2019년

계약체결 건수

136건

137건
115건
125건
31건

계약체결 위탁금액

24조 9,340억원

22조 1,910억원
22조 2,190억원
24조 2,580억원
8조 1,800억원

주) 업무개시일: 2013.01.18

(3) 사채관리회사 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

한국증권금융(주)
사채관리팀
02-3770-8605,8646,8556

다. 사채관리회사의 권한

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-1조(사채관리회사의 권한) ① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류·가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상·재판외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 “을”은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 ‘본 사채의 미상환잔액’에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 사채권자임을 특정할 수 있는 등록필증 원본과의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 “을”은 교부 받은 사채권이나 등록필증에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 “을”이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 등록필증을 다시 “을”에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 “을”이 사채권자가 제공한 등록필증이나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 “을”은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료 시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 등록필증을 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무) ① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본 계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

② 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현 시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

라. 사채관리회사의 의무 및 책임

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임) ① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

마. 사채관리회사의 사임 등 변경에 관한 사항

※ "갑"은 발행회사인

(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-6조(사채관리회사의 사임) ① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반 시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

바. 기타사항

사채관리회사인 한국증권금융(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

<당사 영위사업 개괄>

가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있습니다.

당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)]

당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 수탁을 인수하는 자(수탁자)와의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리ㆍ처분하게 하는 법률관계를 의미합니다. (신탁법 제2조제1항).

부동산 신탁의 종류에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있으며, 각 신탁의 내용은 다음과 같습니다.

(1) 토지(개발)신탁 : 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다.

토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형 토지신탁으로 구분됩니다.

1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

(2) 관리신탁 : 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.

(3) 처분신탁 : 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. 

(4) 담보신탁 : 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.

(5) 분양관리신탁 : 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.

<부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험>

나. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 그러나
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

부동산신탁의 수익 기반인 수탁고 규모는 2008년 금융위기 이후 2009년 124조원, 2010년 142.2조원, 그리고 2011년에는 148.7조원 수준을 기록하여 빠른 증가 추세를 보였습니다. 그러나 2012년 수탁고가 급격하게 감소하여 120.9조원, 2013년에는 118.7조원을 기록하였습니다. 이후 부동산 시장이 다시 호조를 보이면서 2018년까지 5년 연속 증가세를 보이고 있습니다. 2018년말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2017년말 대비 28.3조원(+15.9%) 증가한 206.8조원입니다.

전체 부동산신탁 수탁고의 변동은 대부분 담보신탁의 변동에 기인하는 것으로 2008년 이후 2011년까지 담보신탁의 규모가 급증함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고 또한 급증하게 되었습니다. 이후 2012년말 담보신탁의 규모가 급감함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고는 120.9조원으로 2011년말 대비 18.7%(△27.8조원) 감소하였으며 토지신탁은 증가한 반면, 처분·담보신탁은 감소하였습니다. 하지만 2012년말 총 수탁고의 감소는 신탁재산을 인수시점의 공정가치에서 위탁자의 장부가액 등으로 인식하게 되는 회계처리기준변경에 따른 효과이며, 회계처리방식 변경에 따른 감소분 30.1조원을 감안하면 실질적으로는 1.6%(2.3조원) 증가한 것으로 나타났습니다. 따라서 부동산신탁회사 수탁고는 기존회계처리 방식을 적용했을 때에는 지속적으로 증가하고 있는 것으로 판단 됩니다.

[국내 부동산신탁회사의 종류별 부동산수탁고 추이]

(단위 : 조원,%)

구 분
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년
2013년
2012년
2011년
2010년
2009년
2008년

토지
신탁
차입형
8.4
7.4
5.4
3.7
3
2.9
2.4
1.9
1.5
1.5
1.8

관리형
56.5
48.6
41.7
34.8
28.2
25.1
23.6
21.3
17.7
15.3
5.9

관리신탁
2.7
2.7
2.5
2.6
3
2
2.1
4.1
5.1
7.7
7.3

처분신탁
6.2
5.8
6.8
6.2
6.3
8
8.2
15.6
18.1
17.5
16.1

담보신탁
125
105.2
91.6
86.2
79.9
76.4
80.3
102.6
95.8
82
64.9

분양관리신탁
8
8.8
7.8
6.3
4.9
4.4
4.3
3.2
4
-
-

합 계
206.8
178.5
155.8
139.8
125.3
118.8
120.9
148.7
142.2
124
96

자료: 금융감독원 보도자료: '18년 부동산신탁회사 영업실적 사상 최고, 증가세는 주춤'(2019.03.27)

회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세입니다. 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다. 그러나 향후 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환 될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험>

다.
2018년말 기준,
당사를 비롯한 11개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동
산 신탁사업을 영위하고 있으나
,
금
융위원회는 2019년 3월 3일 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가
를 하였습니다.
또한, 기존 부동산신탁사(코람코자산신탁, 국제자산신탁, 아시아신탁) 3개사가 M&A를 진행함에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

2017년말 기준, 당사를 비롯하여 KB부동산신탁, 대한토지신탁, 생보부동산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁 등 11개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 이중 2개사(무궁화신탁, 코리아신탁)가 2009년 이후 신설되어 경쟁 구도가 심화되었습니다.

[주요 부동산신탁사 현황]

[기준일 : 2018년 12월 31일]
(단위 : 억원)

구분
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
생보부동산신탁
한국자산신탁

설립인가일
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.3.20

자본금
2,525
800
1100
100
514

구분
코람코자산신탁
하나자산신탁
아시아신탁
국제신탁
무궁화신탁
코리아신탁

설립인가일
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.08.26
09.12.29

자본금
110
100
117
153
106
110

자료: 당사 IR자료

부동산신탁시장은 2018년 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산시장의 58%를차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다. 2018년말 기준 당사의 자본금은 2,525억원으로 동종업계 대비 월등히 높은 자본금을 보유하고 있으며, 2015년 1,308억원, 2016년 1,651억원, 2017년 2,294억원의 영업수익을 기록한 바 있습니다. 2018년 기준 당사는 영업수익 2,544억원으로 시장점유율 21%로 업계 1위를 유지하고 있습니다. 하지만 2007년 아시아신탁, 국제자산신탁 2009년 무궁화자산신탁, 코리아신탁자산의 시장 진입과 더불어 이들의 본격적으로 사업을 영위하기 시작한 2012년도 이후부터는 토지신탁 사업부문을 제외한 비토지신탁 부분에 대한 상위업체들의 점유율은 점차 감소하였으며, 이는 당사의 비토지신탁 부분의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[부동산신탁사 시장점유율 추이]

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및
시장점유율
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
생보
부동산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나자산
신탁

2018년
영업수익
254,363
114,639
97,600
66,948
204,561
134,421
93,521

시장점유율
21%
9%
8%
5%
17%
11%
8%

2017년
영업수익
229,379
76,700
85,661
56,581
201,600
107,423
68,411

시장점유율
22%
7%
8%
6%
20%
10%
7%

2016년
영업수익
165,122
65,230
60,399
46,729
117,717
117,742
49,913

시장점유율
21%
8%
8%
6%
15%
15%
6%

2015년
영업수익
130,778
55,719
52,306
32,856
83,392
68,725
34,857

시장점유율
23%
10%
9%
6%
15%
12%
6%

2014년
영업수익
139,209
50,689
35,748
18,860
56,798
47,074
26,931

시장점유율
31%
11%
8%
4%
13%
11%
6%

2013년
영업수익
162,809
46,524
48,330
12,934
35,731
55,128
25,525

시장점유율
36%
10%
11%
3%
8%
12%
6%

2012년
영업수익
116,120
52,021
44,599
14,996
39,029
40,859
29,473

시장점유율
30%
13%
11%
4%
10%
13%
8%

2011년
영업수익
145,572
51,564
26,971
16,212
36,717
31,627
27,919

시장점유율
38%
13%
7%
4%
10%
8%
7%

주) 위 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것으로서 2007년 이후 설립된 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁 및 코리아신탁의 영업수익을 반영한 것입니다.
자료: 당사 사업보고서

자본시장통합법 이후 금융업간의 겸업이 가능해지면서 각 금융기관 및 생명보험사, 증권사 등의 신탁업 진출이 늘어나고 있습니다. 증권사의 경우 지금까지는 퇴직연금시장이나 종합자산관리시장에 대비한 특정금전신탁 위주 운용에 치중하고 있었으나, 자본시장법 시행 이후 인프라 확충 및 인력 보강에 따라 관리, 처분신탁 및 대리사무 분야와 담보신탁 분야에 적극적으로 진출하고 있습니다.

한편, 2018년 10월 금융위원회는 '금융업 진입규제 개편정책'의 일환으로 "부동산신탁업 신규인가 추진방안"을 발표하였습니다. 2018년 11월 26일~27일 부동산신탁업 예비인가 신청접수 결과 총 12개 신청자가 신청서를 제출하였으며, 금융위원회는 2019년 3월 3일 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가를 의결하였습니다. 금번 예비인가시 금융위원회는 아래와 같은 부대조건을 부과하였습니다.

금융위원회 예비인가 의결 내용

- 금융위원회는 외부평가위원회의 평가의견 등을 감안하여, (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 예비인가 하였음.

- 이번 예비인가시 금융위원회는 다음과 같은 부대조건을 부과하였음.

i) 관계법령상 요건에 부합하는 임원을 선임하여 부동산신탁업 본인가를 신청할 것
ii) 본인가 2년 후부터 차입형 토지신탁 업무를 영위할 것 (정지조건부 인가) : 단, 차입형 토지신탁 업무가 제한되어 있는 2년 동안 금융당국으로부터 기관경고 이상의 조치를 받은 경우 해당 업무를 일정기간 동안 추가 제한

- 향후 계획: 에비인가를 받은 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁의 3개사는 예비인가 후 6개월 이내에 인적·물적 요건 등을 갖추어 개별적으로 본인가를 신청하게 됨. 금융위원회는 관련 법령에 따른 검토 및 금융감독원 확인 과정 등을 거쳐 본인가 절차를 진행할 계획

자료: 금융위원회 보도자료 "부동산신탁업 예비인가 결과"

상기 예비인가 이외에도, 기존 부동산신탁사 또한 활발한 M&A가 진행되고 있습니다. 코람코자산신탁의 경우 2019년 3월 22일 최대주주가 LF로 변경되었으며, 국제자산신탁은 우리금융지주 협상 진행 중, 아시아신탁은 신한금융 대주주 적격심사 진행 중에 있습니다. 신규 예비인가 부동산신탁사 및 기존 부동산신탁사 M&A에 따라 업계의 경쟁구도에 변화가 있을 수 있습니다. 또한,

이러한 사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 심화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

<개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소>

라.
개발신탁
은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다.

비개발사업
은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다.

부동산신탁회사의 수탁자산은 크게 개발(토지)신탁과 비개발신탁으로 구분되며 비개발신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁(금융감독원 발표기준상 미분류)으로 구분됩니다. 개발신탁의 경우 소요자금에 대해 신탁회사가 먼저 사업비를 조달하여 소요자금을 충당하고, 사후에 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조로서 자금의 선투입과 관련하여 위험이 수반되는 사업인 반면, 기타의 비개발신탁사업 및 부수업무의 경우 자금의 선투입 없이 신탁회사가 서비스 기능만 제공하여 위험부담은 크지 않은 사업이라 할 수 있습니다.

개발신탁의 경우, 다양한 부동산 금융기법의 부재로 채권발행이나 차입금 조달을 통하여 마련된 자금을 기반으로 진행됨에 따라 대부분 2~3년 내에 개발과 분양(매각)을 통하여 원리금상환 및 이익회수가 가능한 개발프로젝트에 사업의 포트폴리오가 집중되는 결과가 초래됩니다. 또한, 부동산 경기 침체에 따른 사업성 저하로 대손 부담이 증가하고 수익성이 악화되는 등 부동산 경기변동에 민감하게 반응하는 구조적 문제점을 내포하고 있습니다. 

당사는 토지(개발)신탁을 주사업으로 영위하고 있으며 2018년 기준 전체 신탁보수 중 토지(개발)신탁보수의 비율은 99.4%로 거의 대부분의 비중을 차지하고 있습니다.

[당사 부동산 신탁 종류별 신탁보수]

(단위 : 백만원)

구 분
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년

신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율

토지신탁
153,146
99.36%
151,791
99.0%
108,431
98.7%
76,519
97.9%
67,910
97.6%

관리신탁
22
0.01%
54
0.0%
26
0.0%
29
0.0%
130
0.2%

처분신탁
12
0.01%
48
0.0%
173
0.2%
92
0.1%
204
0.3%

담보신탁
832
0.54%
1,279
0.8%
961
0.9%
1,265
1.6%
1,006
1.4%

분양관리신탁
127
0.08%
179
0.1%
224
0.2%
249
0.3%
296
0.4%

합 계
154,139
100.00%
153,351
100.0%
109,815
100.0%
78,154
100.0%
69,546
100.0%

자료: 당사 사업보고서

토지개발신탁은 위탁자로부터 토지를 위탁 받아 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 등을 건축하여 분양한 후 수익자(통상 위탁자)에게 사업수익을 돌려주는 영업상품으로 신탁회사가 먼저 사업비 조달 부담을 지고, 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조를 가지고 있습니다. 따라서 다음과 같은 사업위험을 내포하고 있습니다.

1) 원천적인 사업위험
- 토지개발신탁사업 수탁검토시 사업성에 대한 분석 등의 잘못으로 원천적으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사가 고유계정에서 손실을 안는 경우
2) 위탁사의 부도 등에 따른 위험
- 원천적으로 토지개발신탁의 경우 위탁자는 사업에서 배제되나 위탁사가 시공사 등과 약정 및 계약 등의 관계가 있는 경우 위탁자 부도시 사업 수익권에 대한 분쟁이 발생하여 신탁사에 비재무적인 리스크를 발생시키는 경우
3) 시공사의 부도 등으로 인한 사업위험
- 토지개발신탁사업의 시공사가 공사중 부도 등으로 인해 사업지연과 그에 따른 입주지연으로 금융비용 등이 증가하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우
4) 분양부진으로 인한 사업위험
- 부동산 경기 침체 등으로 분양이 부진하여 미분양물량 증가와 그에 따른 금융비용 부담으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우

상기 기재된 토지개발신탁사업 위험 요인들로 인해 신탁사는 유동성 부족에 처할 수 있습니다. 이는 일반적으로 신탁사업의 분양성이 크게 떨어지거나, 시공사의 부도 또는 내부사정으로 인해 공사가 지연되어 신탁회사의 차입부담이 확대되고 부족자금에 대한 조달도 원활히 이루어지지 못할 경우 발생됩니다. 또한, 준공 이후에도 분양이 지체될 경우 차입금 상환재원 확보시까지 정산이 지연될 수 있어 신탁회사의 유동성을 압박하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만 토지개발신탁은 위탁자가 토지 매입 완료 후 신탁하기 때문에 분양대금 회수 시 신탁계정대의 원리금 상환이 최우선이며, 분양율 저조 시 할인분양 등으로 신속한 사업정리가 가능한 구조를 갖고 있습니다. 신탁계약약정에 의하면 신탁계정대여금이 토지비(총사업비의 평균 12%) 및 사업이익(총사업비의 평균 12%)에 대하여 우선 순위에 위치
해 있
습니다. 따라서 보수적 산정에 의해 준공 이전까지 분양이 이뤄지지 않았다고 가정하는 경우, 주택사업 완공시 평균분양률이 76%를 상회하면 신탁계정대여금 회수위험을 최소화 할 수 있는 구조를 갖고 있습니다.

차입형토지신탁 사업구조 -예비.jpg
차입형토지신탁 사업구조 -예비

자료: 당사 제공

주1) 상기 평균값은 당사가 실행한 토지개발신탁 사업을 기준으로 계산한 값입니다.

주2) 용어설명
사업이익: 차입형토지신탁 사업을 위탁한 위탁자가 향후 신탁사업 종료 후 수취할 수 있는 최종 이익
토지비: 차입형토지신탁 사업의 신탁원본이 되는 땅값으로 당사가 지불할 수는 없으며, 외부에서 비용 및 권리의 정리가 선행된 후 신탁
공사비: 당사가 시공사와 공사도급계약을 체결하여 시공사에게 지급하게 되는 공사비 비율
기타비용: 토지비, 사업이익, 공사비를 제외하고 본 신탁사업에 들어가는 각종 비용의 합계

비개발사업의 경우, 부동산경기 회복 지연과 경쟁심화로 인해 수익이 감소하고 있으나, 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업입니다. 과거 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 무리한 개발신탁 사업의 확대와 부실화로 시장에서 퇴출되었으며, 일부사의 경우도 개발신탁 사업으로 인한 대손부담 증가로 재무상태가 악화된 바 있어, 신탁업계는 위험부담이 적은 대리사무 및 담보신탁 비중을 확대하는 추세를 보이고 있습니다.

하지만, 부동산 신탁사 대부분이 금융계열사로부터 일정수준의 영업물량을 지원 받음으로써 차별화된 서비스를 제공할 유인이 없었으나 자통법 개정에 따라 신규업체의 진입이 이루어 지고, 경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계를 드러낼 수 있습니다.

따라서, 향후 대리사무, 담보신탁 등 비개발 사업은 경쟁이 심화될 것으로 예상되며, 개발신탁 사업은 안정성 위주의 사업구조로 재편될 가능성이 높은 것으로 판단됩니다. 특히, 개발신탁에서는 관리형 개발신탁이 증가하고 있는데 신탁사의 위험부담이 크지 않은 사업 성격상 향후에도 비중이 커질 것으로 전망됩니다. 2007년 아시아자산신탁과 국제자산신탁, 2009년 무궁화신탁, 2010년 코리아신탁이 부동산 신탁시장에 진입하였으며, 금융투자업법 시행과 함께 증권사 및 보험사들도 부동산 신탁업에 진출할 수 있어 비개발신탁부문의 경쟁은 심화될 것으로 전망되오니 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험>

마. 2019년 2월 국내 건설 총 수주액(누적기준)은 18조 543억원으로 전년 동기 대비 18.1% 감소하였는데, 이는 민간부문 수주가 11조 9,809억원으로 전년 동기대비 30.2% 감소한 것에서 기인합니다. 민간 부문의 토목 공종/건축 공종 모두 전년 동기 대비 감소하였으며 국내 생산, 소비, 설비투자 등의 국내경기 지표 하락, IMF 등의 세계경제 경기둔화 전망에 따라 건설경기에 부정적 영향을 주어 수주실적 하락은 여전히 계속될 것으로 전망
되고 있습니다.
또한, 지방 미분양 물량이 2016년말 39,724호에서 2019년 2월말 51,887호로 증가세를 보이며 미분양 증가의 주된 원인
이 되고 있습니다.
부동산시장에 대한 규제가 지속되고 있어 부동산시장의 불확실성 또한 상존
하며,
향후 부동산시장 불확실성에 따라 국내 건설경기 위축이 심화될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[국내 건설 수주 동향]

(단위 : 억원,%)

년도
합계(수주액)
공공
민간

금액
증가율
금액
증가율
금액
증가율

2006년
1,073,184
8
295,192
27.5
777,992
72.5

2007년
1,279,118
19.2
370,887
29
908,231
71

2008년
1,200,851
-6.2
418,488
34.9
782,363
65.2

2009년
1,187,142
-1.1
584,875
49.3
602,267
50.7

2010년
1,032,298
-13.1
382,368
37
649,930
63

2011년
1,107,010
7.2
366,248
33.1
740,762
66.9

2012년
1,015,061
-8.3
340,776
33.6
674,284
66.4

2013년
913,069
-10
361,702
39.6
551,367
60.4

2014년
1,074,664
17.7
407,306
37.9
667,361
62.1

2015년
1,579,836
47
447,329
28.3
1,132,507
69.7

2016년
1,648,757
4.4
474,106
6
1,174,651
3.7

2017년
1,605,282
-2.7
472,037
-0.3
1,133,246
-3.7

2018년
1,545,277
-3.7
423,447
-10.3
1,121,832
-1.0

2018년 2월(누적)
220,458
-6.6
50,320
-27.3
170,139
2.0

2019년 2월(누적)
180,543
-18.1
61,735
22.7
118,809
-30.2

자료 : 대한건설협회, 2019. 2월 월간건설경제동향 보고서
주) 2019년 2월(누적) 증가율은 전년 동기대비 증가율임

국내 건설수주 규모는 2006년 하반기 이후 회복세를 보이며 2007년까지 양호한 수준의 증가율을 기록하였으나, 2008년 이후 감소 추세로 전환되었습니다. 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 공공수주의 경우 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2013년은 정부 SOC 예산 증가로 공공부문 수주액이 전년대비 25.3% 상승하였으나, 민간수주는 미분양주택문제, 재건축 및 재개발 공사물량 감소로 인하여 수주액이 2005년도 이후 최저치인 55조 1,367억원을 기록하였습니다.

하지만 2014년 국내 건설수주 규모는 전년대비 17.7% 증가한 107조 4,664억원을 기록하며, 6년만에 증가세로 전환되었습니다. 2015년의 국내 건설수주 규모는 157조 9,836억원으로 전년 대비 47.0% 큰 폭으로 증가하였습니다. 특히 민간 수주액은 113조 2,507억원을 기록하며, 전년 대비 69.7% 큰폭으로 증가하였습니다. 국내 건설사의 민간수주액이 급증한 이유는 1,000억원 이상의 대형 공사가 크게 증가하여 역대 최대 수주 실적을 기록하였기 때문입니다.

한편, 2017년 국내 건설수주규모는 16조 5,282억원으로 전년 동기 대비 2.7% 감소한 이후, 지속적으로 감소하는 경향을 보이고 있습니다. 2019년 2월(누적) 국내 건설수주 규모는 18조 543억원으로 전년 동기 대비 18.1% 감소하였는데, 이는 민간부문 수주가 11조 8,809억원으로 전년 동기대비 30.2% 감소한 것에서 기인합니다. 2019년 2월 월간건설경제동향 보고서에 따르면, 민간 부문의 토목 공종/건축 공종 모두 전년 동기 대비 감소하였으며 국내 생산, 소비, 설비투자 등의 국내경기 지표 하락, IMF 등의 세계경제 경기둔화 전망에 따라 건설경기에 부정적 영향을 주어 수주실적 하락은 여전히 계속될 것으로 전망되고 있습니다.

한편, 미분양 주택잔고로 인한 문제는 부동산시장 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 건설사의 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2009년말 기준으로 123,297호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2016년말 56,413호 이후 지속적으로 증가하는 추세입니다. 2019년 2월말 59,614호로 2016년말 대비 5.67% 증가하였습니다.

준공 후 미분양 물량은 2009년을 고점으로 하락세를 보이며, 2016년말 기준 10,011호를 기록하였습니다. 이후 주택공급물량 증가에 따라 준공 후 미분양 물량 또한 지속적으로 증가하여, 2017년말 16,737호, 2018년말 16,738호, 2019년 2월말 18,492호를 기록하고 있습니다. 준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용하여 부동산 시장을 침체시키는 요인이 될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

한편, 지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년 12월말 기준 30,637호로 전년 대비 큰폭으로 증가하였으나, 지속적으로 감소하는 추세를 보이며 2019년 2월말 기준 7,727호를 기록하고 있습니다. 반면, 지방 미분양 물량의 경우 2014년말 20,565호를 기록하여 2008년말 이래로 크게 감소한 수치를 나타내었으나, 2015년말 30,875호, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년말 52,519호, 2019년 2월말 51,887호로로 증가세를 보이며 미분양 증가의 주된 원인이 되고 있습니다.

향후 부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택이 증가하고 국내 건설경기가 위축될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[미분양주택 현황]

[단위 : 호]

구 분
'19년 2월
'19년 1월
'18년 12월
'17년 12월
'16년 12월
'15년 12월

미분양주택
59,614
59,162
58,838
57,330
56,413
61,512

준공후 미분양
18,492
17,981
16,738
11,720
10,011
10,518

수도권 미분양
7,727
8,153
6,319
10,387
16,689
30,637

지방 미분양
51,887
51,009
52,519
46,943
39,724
30,875

구 분
'14년 12월
'13년 12월
'12년 12월
'11년 12월
'10년 12월
'09년 12월

미분양주택
40,379
61,091
74,835
69,807
88,706
123,297

준공후 미분양
16,267
21,751
28,778
30,881
42,655
50,087

수도권 미분양
19,814
33,192
32,547
27,881
29,412
25,667

지방 미분양
20,565
27,899
42,288
41,926
59,294
97,630

자료 : 국토교통부

<정부 규제 및 제도 측면의 위험요인>

바.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향을 미쳐왔습니다. 2017년, 정부 주도하의 안정적인 주택 시장 관리를 목표로 6.19 대책에 이어 8.2 부동산 규제 강화정책이 발표되었고, 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 전매제한기간 강화 등 각종 규제가 시행되며 분양, 청약, 신규 수주 감소 등의 시장 위축이 예상됩니다. 그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 입니다. 이어 정부는 주택 및 부동산 경기 추가 부양을 위해 2010년 8월 29일 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표했습니다.

2011년 3월 부동산 종합대책, 2012년 5월 부동산 대책, 2012년 8월 건설업 금융지원방안 등에 이어, 2013년에는 주택 시장을 정상화 하기 위한 4ㆍ1 부동산 대책(서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책)이 발표 되었습니다. 4ㆍ1부동산 정책에는 주택거래 정상화 방안, 보편적 주거복지 방안, 세금 감면 및 금융지원, 공급 물량 조절, 규제 개혁 등의 내용이 포함되어 있습니다.

[2013.4.1 부동산 대책]

구분
대책
주요내용

서민 주거안정을위한 주택시장 정상화 종합대책
5년간 양도세 면제
미분양과 신규분양주택(신축)
기존주택 양도세 면제(9억이상 고가주택과 중대형 주택 배제)
다주택자 주택 매입 후 5년 이내 임대시 양도세 중과 한시적 면제

생애최초 주택구입자 올해 말까지 취득세면제/DTI적용배제
전용면적 85㎡이하, 6억원 이하 실수요자한해 올해 말까지 한시적
현재 연3.8%인 국민주택기금 대출 이자도 3% 초중반대 인하

근로자서민주택구입과 전세자금대출
이자율 최대 1%인하

신혼부부 전세자금 
신설
연소득 5천만원 이하의 신혼부부에게 연3%의 금리로 1억원의 전세자금대출

자료: 기획재정부

한편 2013년 07월 24일 발표된 4ㆍ1 부동산 대책 후속 조치는 주택공급을 큰 폭으로 줄여 수급 불균형을 해소하겠다는 것에 중점을 두고 있습니다. 이는 극도로 침체된 수도권 시장이 공급 과잉 상태에 있다는 판단에서 나온 것이었습니다.

[2013.4.1 부동산 대책 후속조치(7.24 조치)]

구분
대책
주요내용

민간주택
공급조절 및
임대 전환 지원
준공 후 분양 지원
미분양 및 하반기 분양 예정 물량을 후분양으로 전환 시 건설사에 연 5~6% 금리로 분양가의 50~60% 대출 지원

준공 후 
전세 전환 지원
건설사가 준공 후 아파트를 전세 임대 시 연 5~6% 금리로 분양가의 60~70% 대출 지원

분양성 평가 강화
대한주택보증의 분양보증 심사 때 분양 가능성에 따라 보증료율 차등폭 확대

미분양 임대주택 
리츠 도입
리츠가 미분양 주택 매입해 임대사업하면 취득세 및 재산세 감면 등 세제 지원, 매각 안 될 시에는 LH가 매입

공공주택
공급 축소
2016년까지 공공분양 인허가 물량
11만 9,000채 축소
경기 고양 풍동2보금자리지구 해제 및 경기 광명·시흥 등 보금자리지구 면적 축소로 2만 9,000채 축소
27개 보금자리지구, 11개 신도시, 13개 택지개발지구 등에서 9만채 축소

2016년까지 공공분양
청약 물량 5만 1,000채 축소
올해 2만 2,000채, 내년 7,000채 축소

자료: 국토교통부

2013년 8월 28일 정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계 기관간 논의와 당정 협의를 거쳐 전월세 시장안정을 위한 대응 방안을 확정 및 발표하였습니다. 정부는 전세 수급불균형 등 임차 시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선 방안으로 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진, 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대, 전세값 상승 및 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담 완화 방안을 마련하였습니다.

[2013.8.28 전월세 대책]

구분
내용

전월세 시장 안정방안
- 취득세 영구인하
- 장기 주택모기지 소득공제 요건 기준 상향
- 국민주택기금의 「근로자, 서민 구입자금」지원 확대
- 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도 도입
- 모기지 보험 가입대상 확대

임대주택 공급확대
- 기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급
- 중장기적인 공공임대주택 재고 확충 지속 추진
- 민간의 임대주택 공급도 활성화
- 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용

서민, 중산층 전월세부담 완화
- 월세 소득공제 한도 확대
- 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화
- 선변제권 적용대상 보증금 가액 기준과 우선변제액 확대를 추진

자료: 국토교통부

정부는 2014년에도 건설업 및 부동산 경기를 활성화 시키기 위한 정책들을 지속적으로 발표했습니다. 국토교통부는 2014년 2월 19일 당시의 시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 밝혔습니다. 주요 내용은 투기 우려가 크지 않은 시장상황을 반영하여 시장과열기에 도입된 재건축 등의 과도한 규제를 완화하고, 공모형 모기지 지원대상 확대를 통해 실수요자의 주택구입 부담을 덜어주는 것이었습니다. 또한 정부는 2014년 2월 25일 "경제혁신 3개년 계획"을 발표하면서 추가적인 부동산 관련 대책을 포함시켰습니다.

[2014.2.19 주택시장 정상화를 위한 규제완화 추진]

구분
주요 내용

재건축

규제 완화

- 금년 중 재건축 초과이익 환수제도 폐지 추진

- 재건축 소형주택공급 의무비율 개선
: 국민주택규모 이하 건설비율 등 최소 제한만 남기고, 기타 소형
 평형(60㎡이하) 공급비율 등을 별도로 규정할 수 있도록 한 규정 폐지 계획

- 재건축 조합원 신규분양 기회 확대
: 신규주택을 소유 주택수 만큼 우선 공급받을 수 있도록 허용 계획

주택전매

제한 완화

- 수도권 민간택지의 주택 전매제한 완화
: 수도권 민간택지 주택 전매제한기간을 현행 1년→6개월로 완화 추진

공유형 모기지

지원대상 확대

- 공유형 모기지 수혜대상 확대
: 5년이상 무주택자 까지로 지원대상 확대
: 단,공급물량은 당초 계획된 2조원(1.5만호) 범위내 공급되며,
 금리수준 및 대상주택 등은 기존 계획과 동일

자료: 국토교통부

[2014.2.25 경제혁신 3개년 계획]

구분
대책
주요내용

부동산시장 
안정화
상가 권리금 보호 제도화
- 상가 권리금 법적 개념 정의
- 권리금 거래 표준계약서 도입, 보금
- 계약기간(5년)내 권리금 회수 권리 보호
- 권리금 보호를 위한 보험상품 개발
- 분쟁의 신속한 해결을 위한 분쟁조정기구 설치

전월세시장 안정화
- 월세 소득공제를 '세액공제'로 전환
- 공공임대리츠등 민간자본을 활용한 공공임대 건설방식 도입
- 민간임대사업자 세제 금융 지원 강화 및 규제 완화
- 주택임대관리업 규제 완화 및 세제 지원
- 주거급여(주택바우처)제도 본격 시행

부동산관련 대출규제 완화
- 총부채상환비율(DTI: Debt To Income) 합리적 개선
- 주택담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio) 합리적 개선

민간투자 유도
그린벨트 입지규제 완화
- 그린벨트 추가 해제로 민간투자 유도
- 해제지역 일부에 소형 공장, 아파트 건설 허용
- 도로등 기반시설 설치 지원

자료: 기획재정부

그리고, 정부는 2014년 7월 24일 발표한 새경제팀의 경제정책방향에서 40조 7천억원을 투입하여 내수를 활성화하는 대책을 발표하였습니다. 특히 내수 경제 활성화를 위한 주택구입 자금 대출 확대 등(LTV, DTI 완화)의 부동산 정책을 통해 조기 내수 진작을 기대한 바 있습니다.

[2014.7.24 경제 활성화를 위한 경제정책 중 부동산 관련 대책]

구분
주요 내용

LTV, DTI 완화
- 더 많은 주택구입 자금의 확보를 통한 주택 매입 수요 창출

국민주택기금 6조원 추가 편성
- 국민주택기금 6조원 추가 편성(주택구입자금 4조 9천억원, 공공
임대 융자금 7천억원, 임대주택리츠 출자금 4천억원)

부동산투자이민제 대상 확대
- 영종하늘도시 송도 청라 등 인천경제자유구역내의 미분양 주택

청약제도 개선
- 청약 신청 때 보유중인 주택 수에 따른 감점 폐지
- 청약 저축, 부금, 예금을 청약종합저출으로 일원화
- 청약통장의 소득공제한도를 120만원에서 240만원으로 확대

디딤돌 대출 1주택자 허용
- 무주택자에게만 제공하는 디딤돌 대출(이자 연3% 수준)을 다른
집으로 바꿔 사려는 1주택자에게도 9월부터 확대 적용

자료: 기획재정부

[2014.07.24 대책 관련 LTV, DTI 개선안]

구분
현재
개선안

LTV
지역구분
은행
제2금융권
수도권, 모든 금융권 70%

수도권
50%
60~85%

지방
60%
70~85%

DTI
지역구분
은행
제2금융권
수도권, 모든 금융권 60%

서울
50%
50~55%

경기, 인천
60%
60~65%

자료: 기획재정부

정부는 2014년 9월 1일「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」을 발표하였습니다. 이는 정부가 최근 주택 매매시장이 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황으로 판단하고, 과거 시장과열기에 도입되어 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 규제를 과감하게 개혁하여, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장 및 기존 주택의 거래를 활성화를 위함입니다. 

부동산 대책의 주요 골자는 규제합리화를 통한 주택시장 회복 및 서민 주거안정 강화입니다. 규제합리화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 재건축 연한 완화(최장 30년) 및 안전진단시 주거환경평가 비중 강화, 둘째, 85㎡이하 민영주택에 대한 청약가점제를 2017년 1월부터 지자체 자율운영으로 전환하고, 청약통장 일원화, 셋째, GB 해제 수도권 공공택지내 전매제한ㆍ거주의무 기간 단축, 넷째, 택지개발촉진법 폐지, 2017년까지 3년간 LH 공공택지 지정 중단 등이 있습니다. 또한 서민주거안정 강화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 이사철에 공공주택, 입주시기 단축, 미분양주택 전세전환 촉진, 둘째, 임대리츠 8만호 공급, 준공공임대 세제 및 금융지원 확대, 셋째, 주택기금 대출「유한책임 대출」도입, 디딤돌 대출 0.2%p 금리인하가 있습니다. 「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」의 자세한 내용은 다음과 같습니다. 

[규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안]

구분
대책
주요내용

규제합리화를 통한 주택시장 회복
재정비 규제 합리화

- 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임되어 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년) 최장 30년으로 완화
- 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우 주거환경 평가비중을 강화(예:15%→40%)하여 재건축이 가능하도록 안전진단 기준 합리화
- 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준 폐지 
- 서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사 선정시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 변경
- 재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화
- 안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고우려가 있는 경우 안전진단을 재실시하여 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리 강화

청약제도 
개편

- 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 ’17.1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영
- 민영주택에 적용되는 가점제 개선 
- 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합하여 입주자 선정절차 단순화

- 청약예금 예치금 칸막이를 단순화하여, 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선
- 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화하여 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약 허용 
- 4개 청약 통장을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 3개→2개로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)

국민 및 기업의 과도한 부담완화
- 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’ 마련 
- 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제 완화 
- 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안하여 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년) 완화

주택 공급방식 개편

- 대규모 택지 공급시스템인『택지개발촉진법』을 폐지하고, '17년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정 중단 
- 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장하여 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도 
- 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양

- LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기 조절

서민 주거안정 강화
임대주택 단기공급 확대
- 2014년 중 총 9만호의 공공임대주택이 입주할 예정으로, 가을 이사철에 맞추어 매입·전세임대 1.2만호를 9∼10월에 공급하고, 9월이후 입주예정인 공공건설주택 2.5만호 중 6천여호의 입주시기를 1~2개월 단축 
- 미분양 주택 전세활용시 대출보증 지원을 강화(업체별 1∼4천억→2∼5천억원)하고, 미분양 리츠 등을 활용하여 미분양 주택의 전세 전환 유도

임대시장 민간참여 활성화

- 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), 수급조절리츠*(1만호) 등 임대리츠를 통해 ’17년까지 최대 8만호 공급
- 임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원을 지속·강화 
- 준공공임대주택 활성화, 근로자임대주택공급확대 등을 통해 민간임대사업자 확대 도모

무주택 서민 주거비 부담완화

- 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대하여 주택구입자금 마련 부담 완화
- 서민 임차가구의 주거비 부담을 완화할 수 있도록 지원

자료: 국토교통부

2015년 4월 국토교통부는 기획재정부, 금융위원회 등 관계기관 협의를 거쳐,「서민 주거비 부담 완화 방안」을 마련했습니다. 이는 2015년 3월 12일 금통위 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여 서민의 '주거비' 부담을 우선적으로 완화하기 위한 것이며, 범 정부 차원의「서민 금융지원 종합대책」은 충분한 검토와 관계부처 협의를 거쳐 별도로 발표할 예정이라고 밝혔습니다.

2015년 4월 6일 발표된「서민 주거비 부담 완화 방안」주요 내용은 임차보증금 반환보증 지원강화, 임차보증금·월세ㆍ구입자금 대출금리 인하, LH 전세→월세 전환율 인하 등입니다. 이는 9.1대책, 부동산 3법 통과 등의 영향으로 시장 기대심리가 개선되고, 저금리(3.12일 기준금리 인하, 2%→1.75%)로 인해 주택구입 비용이 줄어들면서 실수요 중심의 회복세가 나타나고 있는 상황에서 매매시장 회복세를 이어 나가되, 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여, 임대차 시장 리스크 완화 및 서민 주거비 부담을 완화하기 위한 보완방안을 마련하기 위함입니다.

「서민 주거비 부담 완화방안」의 주요 내용은 아래와 같습니다.

구분
주요내용

임차보증금 반환보증
지원 강화

- 개인에게 적용되는 보증료율을 0.197%에서 0.150%로 0.047%p 인하(기존대비 24% 감면)하고, 서민·취약계층의 보증료율은 0.158%에서 0.09%로 0.068%p 인하

- 또한, 법인에게 적용되는 보증료율도 0.297%에서 0.227%로 0.070%p 인하(기존대비 23.6% 감면)
- 연소득 기준을 2,500만원 이하에서 4,000만원 이하로 늘리고, 다자녀·장애인·고령자 외에 신혼부부, 한부모·다문화 가정도 포함
- 아파트 거주자의 경우, 가입대상을 LTV 90%이하에서 LTV 100% 이하로 확대(다만, 보증금액은 LTV 90% 한도)

- 보증료 분납기간을 1년 단위에서 6개월 단위로 줄이며,「임차보증금 반환보증」취급기관도 1개 은행에서 희망하는 전체 시중은행으로 확대하여 이용자 편의성도 제고

임차보증금 금융지원
(버팀목 대출) 강화

- 신혼부부 전세대출 지원요건을 부부합산 5,500만원→6천만원으로 500만원 상향

- 청년층 단독세대주에 대한 지원가능 연령을 만 30세 이상에서 만 25세 이상으로 확대

월세대출 지원요건 완화

- 저소득 가구가 주요 대출대상인 점을 감안하여 금리를 현행 2.0%에서 1.5%로 인하
- '졸업후 3년 이내’ 요건을 삭제하고 취업준비생(만 35세이하)의 부모소득 요건을 3,000만원 이하→6,000만원 이하로 완화

- 지원대상에 부부합산 소득 4,000만원 이하인 '취업 후 5년 이내 사회초년생(만 35세 이하)’을 추가

- 기존에는 대출을 받은 경우, 6개월마다 은행에 방문하여 실거주 여부를 확인해야했으나, 확인주기를 1년으로 늘리고, 은행방문 없이 확인이 가능하도록 개선(거주증명서류 송부 또는 임대인 유선확인).

- 연세(年貰) 형태로 거주하는 세입자인 경우에는 임대인 통장으로 월세대출시 연납 대출(360만원)도 허용

구입자금(디딤돌 대출) 지원 강화
- 금리를 현행 2.6%∼3.4%에서 2.3%∼3.1%로 0.3%p 인하
- 청약 순위제도 변경에 따라, 청약저축 장기가입자 우대도 조정하여, 무주택 서민의 내집 마련 부담을 완화

LH 임대주택 거주자 
임대료 부담 완화

- LH 임대주택 거주자의 부담을 완화하기 위해 월임대료와 보증금의 상호전환을 허용하고 전환이율을 인하

- 현재 월세→보증금으로 전환만 가능하나(전환율 6%), 보증금→월세로의 전환도 허용하되 전환율은 4%를 적용

- 보증금→월세 전환시에는 연체 등에 대비하여 월임대료의 24개월분은 보증금으로 유지토록 할 계획

- 월세→보증금 전환시에는, 현재 전환율 6%를 유지하되, 보증금으로 전환가능한 범위를 월임대료의 50%에서 60%로 확대

자료: 국토교통부 보도자료(2015년 4월 6일)

이와 같이 2015년도 정부의 주택정책은 주택시장 정상화, 서민·중산층 주거비 부담 완화를 목표로 하고 있습니다. 이를 달성하기 위하여 정부는 상기한 방안 이외에도 문제점 해결을 위하여 아래와 같이 규제완화를 시행하였습니다.

[2015년 부동산 정책변화 현황]

구분
내용
시행시기

중개보수
주택 및 오피스텔 중개보수 요율 개편
1월 주)

청약제도
국민주택 청약자격을 무주택 세대원으로 완화
3월

입주자저축 순위는 1,2순위를 1순위로 통합
3월

서울, 수도권 거주자 청약통장 1순위 완화
3월

청약예부금 규모 변경 및 청약제한 기간 폐지
3월

그린벨트 해제 공공택지 전매제한기간 완화
14년 12월

정비사업
재건축 가능 연한 단축(40년 → 30년)
4월

재건축 안전진단 기준 합리화
4월

재건축 초과이익환수법 폐지 추진 내지 기한 연장
7월

정비사업 공공관리제 시공사 선정 시기 개선
16년 3월

개발
택지개발촉진법 폐지 및 공공택지 신규 지정 중단
보류

공공 기부채납 관련규제 완화
9월

금융
합산주택가격 9억원 이하 다주택자 주택연금 가입 가능
14년 11월

저리 월세대출 신설 및 보증부 월세주택 금리 지원
1월

새 거주급여 제도 시행
7월

주택기금 "유한책임 대출" 도입
12월

임대주택
민간임대주택 임차권의 양도 전대 기준 완화
1월

준공공임대 의무 임대기간 단축(10년 → 8년)
7월

자료: 부동산 114 
주) 오피스텔 중개보수료 인하는 2015년 1월부터 시행되었으며, 주택 중개보수 요율은 공인중개사법에 따라 지방자치단체 조례로 정하도록 하고 있는 바, 각 지방자치단체별로 조례개정 시기 차이가 존재함

비사업용토지에 적용되는 양도세 중과세 유예기간이 2015년에 종료됨에 따라 2016년 1월부터는 양도차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받으며, 주택시장에 약영향을 우려해 2천만원 이하 주택임대 소득에 대한 과세를 기존 2016년 12월 종료에서 2018년 12월 종료로 2년 연장을 실시 했습니다.

[2016년 부동산관련 이슈 사항]

시점
주요 내용

1월
- 비사업용토지 양도세 중과세 부활, 16~48% 세율 과세
- 오피스텔(주택임대사업자) 신규분양 취득세 감면 종료, 4.6% 세율 과세
- 주택담보대출 심사 요건 강화

2월
- 표준지 공시지가 발표
- 신분당선 연장 정자~광교 구간 개통
- 수인선 송도~인천 구간 개통
- 경북도청 이전

3월
- 해외 은닉재산 3월까지 자진 신고하면 가산세 면제

4월
- 전국 공동주택 공시가격 발표
- 제20대 국회의원 선거(총선)
- 경의선 효창공원역 개통

5월
- 개별 공시지가 발표
- 행복주택(구 보금자리) 구리갈매지구 첫 입주

6월
- 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 개통
- 성남~여주간 복선전철 개통
(2개 노선 모두 상반기중 개통 예정)

7월
- 주택분 재산세 1/2 납부

8월
- 8.25 가계부채 대책 발표

9월
- 주택분 재산세 1/2 납부

10월
- 경춘선숲길 2단계 완공
- 8.25 가계부채 대책 시행

11월
- 미국 대통령 선거
- 주택 임대소득 과세 연 2,000만원 이하 비과세 유예기간 종료 연장(2018년 12월)

12월
- 종합부동산세 납부

자료: 부동산114

당초 예정되어있던 LTV, DTI 규제 완화의 2016년 7월말 종료는 주택시장에 대한 불안감 가중 방지를 위하여 1년 추가 연장을 결정하였습니다. 2016년중 이루어진 부동산 정책 완화는 아래와 같습니다. 

[2016년 완화된 부동산 주요 정책]

구분
내용

재건축 동의요건 변화
- 재건축 조합 설립 시 아파트 동별로 소유자 절반 이상의 동의 필요 (기존 2/3 동의 필요)

LTV, DTI 규제
- LTV 70%, DTI 60% 1년 연장 (2017년 7월까지 유지)

기부채납 현금납부 요건
-적정 수준의 기반시설 공급을 위해 현금납부는 전체 기부채납의 1/2까지 허용
- 필수 기반시설 (도시공원법상 녹지, 주택법상 진입도로 등)은 현금납부 대상에서 제외

자료: 국토교통부, NH투자증권 리서치센터

이러한 정부의 부동산 경기 부양을 위한 규제 완화 정책 등으로 인하여, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2016년 11월까지의 주택매매 거래량은 96만 4천건으로 5년 평균 85만건 대비 13% 증가한 것으로 나타납니다. 또한, 2016년 초에 비해 수도권 주택시장에 대한 기대감이 높아짐에 따라 주택매매거래량은 2016년 2월 이후 증가세가 지속되고 있는 것으로 나타났습니다.

2017년, 19대 문재인 대통령은 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 목표로 6.19 대책 내놓았습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다. 

[2017년 6.19 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안']

구분
내용

조정 대상지역 추가 선정
- 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구 추가 선정
(11.3 대책의 37개 지역에 금번 대책으로 3개지역 추가 포함하여 총 40개 지역)
- 맞춤형 청약제도, 투자수요 관리방안 적용

조정대상지역 
효성 제고
전매제한기간 강화
- 강남 4개구 외 21개구 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기시 까지로 강화

맞춤형 
LTV, DTI 강화
- 조정 대상 지역에 대하여 LTV, DTI 규제비율을 10%p. 씩 강화 
(현행 LTV 70%, DTI 60% -> 조정 LTV 60%, DTI 50%)
- 잔금대출 DTI 신규 적용
- 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려

재건축 규제강화
- 재건축조합원 주택공급수 제한 (최대 3주택 -> 2주택)

주택시장 질서 확립
- 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시
- 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보
- 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

자료: 국토교통부

최근 10년간 큰 폭으로 상승한 주택 공급량에 반하여 저소득층의 자가점유율과 자가보유율은 하락하였고, 주택가격이 급하게 상승함에 따라 연소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 저소득층 기준 9.8에 달하여 주거안정성이 취약해졌습니다. 이에 국토교통부는 서민 실수요자 중심의 주택 공급에 대한 강한 의지를 보이며 2017년 8월 2일 부동산 규제 강화 정책을 발표하였습니다.

8.2 부동산 대책의 핵심골자는 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장의 안정화입니다. 주요 내용으로 투기과열지구 지정을 통한 투기수요 유입 차단, 양도소득세 강화, 다주택자 금융규제 강화 등으로 실수요 중심의 수요 관리, 공적임대 주택 공급 등 서민을 위한 주택 공급 확대, 실수요자 중심의 청약 제도 개편 등의 내용을 담고 있습니다. 

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분
방안
상세내역
추진일정

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시
'17.8월

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시
'17.8월

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정
'17.9월

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행
② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
③ 조합원 분양권 전매 제한
④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화
⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한

'18.1월
'17.9월
'17.9월
'17.9월
'17.9월

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화
계속

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용
① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제
② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
③ 분양권 전매시 양도소득세 강화
'17.12월
(적용시기)'18.4.1 이후 양도분
(적용시점)'17.8.3 이후 취득 주택
(적용시기)'18.1.1 이후 양도분

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
② LTV, DTI 강화
③ 중도금 대출보증 건수 제한
'17.하반기

'17.하반기
'17.9월

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토
'17.하반기

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정
'17.9월

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화
'17.하반기

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화
'17.8월~

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화
-

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)
② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)
'17년~

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급
② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설
'17년~

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화
② 가점제 적용 확대
③ 가점제 당첨자 재당첨 제한
④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용

'17.9월

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정
'17.11월

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선
'17.하반기

자료 : 국토교통부

한편, 정부는 가계부채의 지속적인 증가에 대한 대책으로 2017년 10월 24일 가계부채 종합대책을 발표, 가계부채증가율을 추세치보다 0.5~1.0%p 내외 하락할 수 있도록 유도하는 등 대출규제 정책을 시행하고 있습니다. 이후 국토교통부에서는 2017년 11월 29일 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵을 발표하여 맞춤형 주거지원, 무주택 서민/실수요자에게 공적 주택을 공급하는 정책을 시행하고 있습니다. 

[정부의 가계부채 종합 대책 - 2017.10.24]

1. 취약차주 맞춤형 지원
- 가계부채 차주 특성별 지원 
- 자영업자에 대한 별도 맞춤형 지원 프로그램 신설
- 취약 차주에 대한 금융상담 활성화
2. 총량측면 리스크 관리
- 가계부채증가율 → 추세치보다 0.5~1.0%p 내외 하락 유도
- 신 DTI도입 및 전금융권 여신관리 지표로 DSR단계적 도입
- 가계부채 증가 취약부문 집중관리
3. 구조적 대응
- 가계소득 및 상환능력 제고
- 인구구조 변화 대응 및 가계중심 임대주택시장 개선

자료 : 금융위원회, 언론

[주거복지로드맵 - 2017.11.29]

1. 생애단계별/소득수준별 맞춤형 주거지원
- [청년] 셰어형/창업지원형 등 맞춤형 청년주택 30만실 공급 등
- [신혼] 신혼특화형 공공임대 20만호 공급 등
- [고령] 무장애 설계 적용/복지서비스 연계 등 맞춤형 공공임대 5만호 공급 등
- [취약계층] 저소득층을 위한 공적 임대주택 41만호 공급 등
2. 무주택 서민/실수요자를 위한 공적 주택 100만호 공급
- [공공임대] LH 등 공공이 직접 공급하는 공공임대주택 총 65만호 공급
- [공공지원] 뉴스테이의 공공성을 강화한 공공지원주택 총 20만호 공급
- [공공분양] 공공분양주택을 총 15만호 공급
- [민간분양] 분양가상한제가 적용되는 공공택지 공급을 연 8.5만호 수준
- [택지확보] 기 확보한 77만호 공공택지 외에 수도권 인근 우수한 입지에 40여개 신규 공공주택지구를 개발하여 16만호 부지 추가 확보
3. 법/제도 정비 및 협력적 주거복지 거버넌스 구축
- [법/제도] 주택임대차보호법을 법무-국토부가 공동소관 등
- [거버넌스] 지자체의 주거복지 조직 및 주거복지센터 전문인력 확충 등

자료 : 국토교통부

상기 주거복지 로드맵(11.29)를 통해 무주택 임차인의 주거안정을 위한 공적임대주택 85만호 공급계획을 수립한데 이어, 전월세주택 세입자의 주거불안을 해소하기 위해 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택 확충방안 마련을 위하여 2017년 12월 13일 국토교통부에서는 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다.

[임대주택 등록 활성화방안 - 2017.12.13]

1. 임대주택 등록 활성화
- 지방세 감면 확대: 취득세/재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
- 임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대: 2019년부터 주택임대소득 연 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담 완화
- 양도소득세 감면 확대: 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
- 건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면: 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과
2. 임차인 보호 강화
- 임차인 권리보호 강화: 전세금반환보증 활성화, 계약갱신 거절기간 단축 등
- 임대주택 등록의무화 및 계약갱신청구권/전월세상한제
3. 임대차시장 정보인프라 구축 및 행정지원 강화
- 임대차시장 정보인프라 구축: 국토부, 국세청, 행안부 보유 주택소유, 임대차계약 자료를 연계하여 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 DB 구축
- 임대인 행정지원 및 임차인 정보제공 강화: 지자체에 임대 등록시 세무서에서도 자동으로 등록 신청이 가능하게 되도록 함.

자료 : 국토교통부

상기 부동산 규제에도 불구하고, 2018년 상반기에 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화
(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발
2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정
3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정
4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화
2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정
(2018. 8. 31)
1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책
(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호
- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)
- 양도세 강화
- 임대사업자 혜택 축소
- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한
2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대
3. 조세 제도 정의 구현
4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안
(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급
2. 신혼희망타운 조기 공급
3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고
(2018.10.12)
1. 9.13 대책 후속 조치
2. 분양권 소유자 무주택에서 제외
3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

자료 : 국토교통부

한편, 2019년 1월 정부는 국무회의에서 국가균형발전 프로젝트 발표를 심의하고 예비타당성 조사 면제 대상 사업 총 23개(24.1조원 규모)를 발표하였습니다. 예비타당성 조사는 대형 공공투자사업의 경제성 등을 사전에 면밀하게 검토하는 제도로, 사업추진여부를 결정하는 주요 기준이 됩니다. 예비타당성 조사에서 사업성이 미흡한 것으로 결론 나면 사업 추진이 어려워 예비타당성 조사 면제는 각 지자체가 원하는 사업을 빠른 시기에 추진할 수 있는 조건을 만들어준다는 것을 의미합니다. 금번 면제 대상에는 남부 내륙철도(김천~거제, 4.7조원), 평택-오송 복복선화(평택~오송, 3.1조원) 등 대형 프로젝트들이 포함되어 있어, 주택 부문의 둔화로 인한 건축수주의 감소분을 토목수주가 채워줄 것으로 예상되며, 침체된 국내 건설 시장에 활력을 불러일으킬 것으로 예상됩니다.

한편, 부동산신탁업무 및 부수업무 관련하여 개정된 법규 내역은 다음과 같습니다.

[최근 부동산신탁업 관련 법규 개정 내역]

구분

내용

지방세법 및

지방세기본법 개정

(2014.1.1 시행)

신탁재산에 대한 재산세 등의 납부 의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경되었습니다. 이에 따라 본 개정 전에는 위탁자가 신탁재산에 대한 재산세 등의 납부 업무를 처리하였었으나, 본 개정 이후에는 신탁재산에 대한 재산세 납부 업무를 수탁자(신탁회사)에서 처리하고 있습니다. 다만, 본 개정에도 불구하고 신탁재산에 대한 체납이 있는 경우에도 수탁자의 고유재산으로 이를 납부할 의무를 부담하지는 않으며, 신탁회사의 고유재산에 대한 체납처분도 불가합니다.

택지개발촉진법

시행령 개정

(2015.8.11 시행)

공동주택 건설용지를 공급받은 자가 신탁업자와 개발 또는 담보를 목적으로 신탁계약을 체결하는 경우에는 토지의 전매가 가능하도록 명문화 하였습니다[기존에는 유권해석상 신탁 행위를 공급가 이하의 전매로 간주하여 전매 처리하였음]

법인세법 시행령 개정

(2016.2.12 시행)

법인세법상 제51조의2 제1항 제9호에 의한 “프로젝트금융투자회사”(PFV)가 “건축물의 분양에 관한 법률”에 따른 분양 사업을 시행할 경우 동법 시행령 제86조의2에서 정한 소득공제 요건을 저촉할 가능성이 있었는 바, 본 개정으로 인하여 건분법상 분양사업의 경우에도 소득공제 요건이 적용되도록 명확화 하였습니다.

도시 및 주거환경
정비법 개정
(2016.3.2 시행)
재건축 등 정비사업의 경우 신탁회사의 단독 시행이 제한되어 있었으나, 본 개정으로 신탁회사가 조합 등으로부터 사업 시행의 수탁이 가능해졌습니다.

상기에 기술된 바와 같이 정부의 가격안정화정책, 주택공급정책 및 금융규제정책 등은 신탁상품에 대한 수요를 확대하는 등 부동산신탁업에 부정적인 영향을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나, 부동산신탁업에 대한 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 당사가 속한 산업의 향후 전망 및 당사의 수익성에 중요한 불확실성 요인으로 작용할 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

<영업수익 및 영업손익에 관한 사항>

가. 당사의
2018년 연결기준 영업수익은 2,693억원으로 전년 동기 대비 7.7% 증가하였습니다. 2018년 신탁 수주에 따른 수수료수익이 1,875억원
으로 전년 동기 1,877억원 대비 0.1% 감소하였으나, 이자수익이 762억원으로 전년 동기 535억원 대비 42.4% 증가하였기 때문입니다.
이러한

신탁보수
및 이자수익의 증가는 당사의 토지신탁
수주의 증대에 기인하나
토지신탁의 경우 국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 당사의 손익에 부정적인 영향
을 미칠 가능성이 있습니다.

당
사의 영업수익은 2015년 1,385억원을 기록한 이후 최근 4년간 부동산시장 분양 호조에 따라 지속적으로 증대되는 추세를 보이고 있습니다.

당사의 2018년 연결기준 영업수익은 2,693억원으로 전년 동기 대비 7.7% 증가하였습니다. 2018년 신탁 수주에 따른 수수료수익이 1,875억원
으로 전년 동기 1,877억원 대비 0.1% 감소하였으나, 이자수익이 762억원으로 전년 동기 535억원 대비 42.4% 증가
한 것에서 기인합니다.
당사의 2018년 연결기준 이자수익 762억원 중 신탁계정대이자가 719억원으로 94.4%의 비중을 차지하고 있으며, 전년 500억원 대비 43.9% 증가하였습니다. 

반면 2018년 연결기준 영업비용은 848억원으로 전년 동기 대비 7.5% 증가하였습니다. 수탁고 증가에 따라 이자비용이 13.0% 증가하였기 때문입니다. 영업비용을 감안한, 당사의 영업손익은 2018년 1,846억원을 기록하며 전년 동기의 1,711억 대비 7.9% 증가하였습니다. 상기에 서술했듯이 신탁 수주에 따른 수수료 증가로 2012년 이후 당사의 연결기준 영업손익은 꾸준히 증가하는 추세입니다.

[연결기준 영업손익 내역]

(단위 : 백만원)

구분
2018년
2017년
2016년
2015년

영업수익
269,318
249,971
177,999
138,464

수수료수익
187,476
187,684
134,757
97,401

유가증권평가및 처분이익
1,579
2,979
1123
2,176

이자수익
76,163
53,470
32,980
31,854

기타의 영업수익
4,100
5,838
9,139
7,033

영업비용
84,752
78,834
64,002
49,469

유가증권평가및 처분손실
936
187
680
293

이자비용
15,706
13,895
5,850
1,276

대출채권평가및처분손실
0
-
-
12,271

판매비와관리비
60,253
58,397
43,357
34,284

기타영업비용
7,857
6,355
14,115
1,345

영업손익
184,566
171,137
113,997
88,995

자료: 당사 사업보고서

당사의 수탁고가 2014년말 6조 610억원 수준에서 지속적으로 감소하여 2018년말 수탁고는 5조 2,800억원으로 12.9% 감소하였으나, 신탁보수는 반대로 2014년 누적 695억원에서 2015년 782억원, 2016년 1,098억원, 2017년 1,533억원, 2018년 1,541억원으로 증가하는 모습을 보였습니다. 이는 신탁자산 전체에 대한 수수료율(신탁보수/수탁고)이 증가하였기 때문으로 분석되며, 특히 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 증가한것이 큰 영향을 미쳤습니다. 부동산 분양시장 호조에 따라 토지신탁 수수료율이 증가한 것으로 보입니다. 특히 토지신탁 중 관리형 토지신탁보다 수수료율이 높은 차입형 토지신탁 비중 증가에 따라서 토지신탁 전체의 수수료율이 증가하는 모습을 보였습니다.

토지신탁에 반해 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보였습니다. 또한, 차입형토지신탁 부문의 수수료 비율 또한 2018년에는 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 2017년 대비 수수료율이 일부 감소한 상황입니다. 향후 신탁업의 경쟁이 더 과열될 경우 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율도 낮아질 것으로 예상되며 이 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

[수탁고 및 신탁보수 추이]

(단위 : 백만원, %)

구분
2018년
2017년
2016년

수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고

토지신탁
3,555,978
153,146
4.31%
3,099,012
151,791
4.90%
2,838,781
108,431
3.82%

차입형 토지신탁
2,572,528
151,631
5.89%
2,186,583
151,028
6.91%
1,740,168
107,866
6.20%

관리형 토지신탁
983,450
1,515
0.15%
912,429
763
0.08%
1,098,613
565
0.05%

관리신탁
51,258
22
0.04%
46,932
54
0.12%
80,670
26
0.03%

처분신탁
207,363
12
0.01%
376,116
48
0.01%
375,088
173
0.05%

담보신탁
1,413,602
832
0.06%
1,261,940
1,279
0.10%
1,156,860
961
0.08%

분양관리신탁
51,827
127
0.25%
154,631
179
0.12%
189,359
224
0.12%

합계
5,280,028
154,139
2.92%
4,938,631
153,351
3.11%
4,640,758
109,815
2.37%

구분
2015년
2014년
2013년

수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고

토지신탁
2,751,064
76,519
2.78%
2,739,314
67,910
2.48%
3,139,191
79,732
2.54%

차입형 토지신탁
1,652,451
75,536
4.57%
1,561,760
66,403
4.25%
1,500,851
75,876
5.06%

관리형 토지신탁
1,098,613
983
0.09%
1,177,554
1,507
0.13%
1,638,340
3,856
0.24%

관리신탁
72,390
29
0.04%
116,343
130
0.11%
236,363
26
0.01%

처분신탁
395,438
92
0.02%
466,417
204
0.04%
518,284
115
0.02%

담보신탁
1,552,998
1,265
0.08%
2,548,930
1,006
0.04%
3,096,107
803
0.03%

분양관리신탁
176,691
249
0.14%
189,946
296
0.16%
170,353
323
0.19%

합계
4,948,581
78,154
1.58%
6,060,950
69,546
1.15%
7,160,298
80,999
1.13%

자료: 당사 사업보고서

<재무비율 관련 위험>

나.
2018년말 연결기준 당사의 부채비율은 66.9%, 차입금의존도는 32.7%
로
2014년 이후 당사의 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는 증가하는 추세
입니다.

2018년말 연결기준 차입부채는 4,494억원
으로 토지신탁사업비 명목으로 2016년 3월 500억, 2016년 9월 1,000억원, 2017년 2월 1,500억원, 2018년 9월 600억원의 회사채를 발행하여, 2014년말 연결기준 차입부채 323억원에 비해 증가한 모습입니다. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재
하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하
시킬 수 있습니다.

당사의 2018년 연결기준 부채총계는 5,513억원이며 자본총계는 8,246억원으로 부채비율은 66.9%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부채 총계는 4,494억원이며 자산총계는 1조 3,759억원으로 차입금의존도는 32.7% 수준입니다.
이는 부동산 시장 호조가 지속되면서 당사의 외형 확대에 따라 차입부채 증가 및 이익잉여금 누적에 따라 자산총계는 지속적으로 증가하는 추세입니다. 당사의 2018년말 자산총계 1조 3,759억원은 2014년말 5,175억원 대비 166% 증가한 수준이며, 당사의 2018년말 연결기준 이익잉여금 또한 5,103억원으로 2012년말 783억원 대비 증가한 수치를 기록하고 있습니다.

한편, 2014년 이후 당사의 차입부채 규모가 증가하며 부채비율 및 차입금의존도는 뚜렷히 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 2014년말 연결기준 차입부채는 323억원이었으나, 2018년말 연결기준 차입부채는 약 4,494억원으로 이는 토지신탁사업비 명목으로 2016년 9월 1,000억원, 2017년 2월 1,500억원, 2018년 9월 600억원의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다. 2018년말 연결기준 부채비율 66.9%, 차입금의존도 32.7%를 고려하면 현재까지의 차입금 증가세가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나, 향후 영업실적 증가세가 하향되면 당사의 차입금 증가세는 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[연결기준 재무안정성 지표]

(단위 : 백만원)

구 분
FY2018
FY2017
FY2016
FY2015
FY2014

현금및예치금
183,541
58,628
38,479
40,126
48,955

유가증권
178,000
141,036
126,372
62,889
42,964

대출채권
914,648
919,252
737,206
505,382
382,664

대손충당금(-)
-25,318
-19,682
-23,738
-59,321
-103,276

유형자산
979
1,113
1,485
793
516

기타자산
98,694
90,679
50,808
44,230
42,391

자산총계
1,375,862
1,210,708
954,350
653,420
517,490

차입부채
449,437
379,372
279,666
95,483
32,313

기타부채
101,842
112,107
84,401
71,745
54,451

부채총계
551,279
491,479
364,067
167,228
86,764

자본금
252,489
252,489
252,489
252,489
252,489

자본총계
824,583
719,229
590,283
486,192
430,726

부채비율(%)
66.9%
68.3%
61.7%
34.4%
20.1%

차입금의존도(%)
32.7%
31.3%
29.3%
14.6%
6.2%

자료: 당사 사업보고서

2018년말 연결기준 당사의 차입금, 사채 내역 및 연도별 상환계획은 아래와 같습니다.

[차입금]
(단위 : 백만원)

차입처
내역
연이자율(%)
2018년말
2017년말

우리은행
한도대출(*)
3.7
0
5,028

전북은행
한도대출(*)
3.9
0
15,101

한국산업은행
일반대출
3.13
30,000
30,000

농협은행
일반대출
3.78
20,000
30,000

국민은행
일반대출
3.71
10,000
0

한국투자증권
기업어음
3
30,000
0

합 계
90,000
80,130

자료: 당사 사업보고서

[사채]
(단위 : 백만원)

종류
만기일
연이자율(%)
2018년말
2017년말
인수기관

제34회 무보증사채
2019-03-09
3.01
50,000
50,000
한국투자증권

제35회 무보증사채
2019-09-29
3.06
100,000
100,000
한국투자증권

제36회 무보증사채
2020-02-16
3.39
150,000
150,000
한국투자증권

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
60,000
0
한국투자증권

합 계
360,000
300,000

자료: 당사 사업보고서

[차입금 및 사채의 연도별 상환계획(2018.12.31 기준)
(단위 : 백만원)

구분
일반대출
사채
기업어음
합계

2019.01.01~2019.12.31
60,000
150,000
30,000
240,000

2020.01.01~2020.12.31
0
150,000
0
150,000

2021.01.01~2021.12.31
0
60,000
0
60,000

합계
60,000
360,000
30,000
450,000

자료: 당사 사업보고서

당사의
부채비율 및 차입금의존도는 2014년에 대비 제한적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 2018년말 연결기준 각각 차입금은 900억원, 사채는 3,600억원으로 2017년말 차입금 801억원, 사채 3,000억원 대비 증가하였으며, 사채할인발행차금을 감안한 차입부채는 2018년말 4,494억원으로 전년 동기 대비 18.5% 증가하였습니다.

한편, 2018년말 당사의 차입금 및 사채의 연도별 상환계획을 살펴보면 잔액기준 4,500억원 중 2,400억원은 1년내에 만기가 도래하는 단기성 차입금에 해당하며 그 비중은 약 53%에 해당합니다. 나머지 47%에 해당하는 2,100억원의 차입금 및 사채는 3년 내에 만기가 도래하는 사채로 구성되어 있어 차입금 만기구조는 일부 장기화가 필요할 것으로 판단됩니다.

당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 하므로 2014년부터 부채 및 차입금이 일부 증가하는 추세입니다. 향후 개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재하며, 이 경우 이자비용 부담이 증가되며 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험>

다. 당사는 적극적인 대손충당금 적립으로 재무건전성 개선을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다. 2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였습니다. 이에 따라 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모 또한 감소하여 2018년말 기준 2014년 대비 62.5% 감소하여 444억원 수준으로 개선되었습니다. 그러나
향후 부동산시장이 다시 침체될 경우 자산건전성이 저하 될 수 있으며, 이는 당사의 영업실적에 부정적인 영향을 미치게 됨을 투자자 여러분께서는 유의하시기바랍니다.

당사는 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 고정이하자산 규모(비율)가 2014년말 1,313억원(29.1%)에서 2018년말
1,641억원(16.
8%)
로 크게 감소(하락)하는 등 지속적인 부실사업장 정리에 수반하여 제반 자산건전성 지표가 개선되고 있습니다.
당사의 별도기준 자산건전성 추이는 아래와 같습니다.

[별도기준 자산건전성 추이]

(단위 : 억원)

구분
2018년
2017년말
2016년말
2015년말
2014년말

건전성분류대상자산

9,785
9,291
6,773
4,573
4,518

고정이하
1,641
519
613
509
1,313

고정이하 비중
16.8%
5.60%
9.1%
11.1%
29.1%

대손충당금
326
242
265
617
1,117

자기자본
7,482
6,663
5,613
4,893
4,288

충당금/고정이하
19.9%
46.63%
43.23%
121.2%
85.1%

(충당금+자기자본)/고정이하
475.8%
1330.44%
958.9%
1082.5%
411.7%

자료: 당사제시

이와 관련하여 대여일로부터 경과기간이 1년을 초과하는 신탁계정대 규모가 2015년말 11.3%을 기록한 이후 5.0%를 하회하는 수준을 기록하고 있습니다. 2018년말 기준 신탁계정대의 채권 잔액은 8,987억원으로 이 중 약 97.7%에 해당하는 8,543억원은 1년 이내 실행되었습니다. 또한 경과기간이 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 444억원으로 2014년말의 1,185억원 대비 62.5% 감소한 수준을 보이고 있습니다. 신탁계정대는 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 말합니다. 신탁계정대 연령은 대여일로부터 계산된 연령분석으로 연체와 직접적인 연관은 없으나, 부실사업장의 경우 자금이 연체되어 연령이 상대적으로 긴 점을 고려할 때 신탁계정대 연령과 연체의 상관관계는 높은 것으로 판단됩니다.

[신탁계정대여금 연령(경과기간)분석 추이]

(단위: 백만원)

구분
2018년말
2017년말
2016년말
2015년말
2014년말

6개월 이하
763,050
741,706
509,186
312,619
211,002

6개월 초과 1년 이하
91,222
104,543
63,468
11,879
44,193

1년 이하 소계
854,272
846,249
572,654
324,498
255,195

(1년 이하 구성비율)
95.1%
97.6%
98.8%
88.7%
68.3%

1년 초과 3년 이하
38,638
15,782
2,030
33,274
73,553

3년 초과
5,752
5,428
4,931
7,894
44,942

1년 초과 소계
44,390
21,210
6,961
41,168
118,495

(1년 초과 구성비율)
4.9%
2.4%
1.2%
11.3%
31.7%

합 계
898,662
867,459
579,615
365,666
373,690

자료: 당사 사업보고서

향후 부동산 시장이 침체로 돌아설 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생하는 한편, 시공사 부도, 분양률 저조 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 위험요소를 투자의사결정시 고려하시기 바랍니다.

<소송관련 위험>

라.
2018년말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여
130건의 소송(소송가액 203,999백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 65건의 소송(소송가액 31,393백만원)
을 제기하여 진행하고 있습니다.

당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

2018년말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여
139건의 소송(소송가액 198,736백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 48건의 소송(소송가액
31,445
백만원)
을 제기하여 진행하고 있습니다.

당사는 진행중인 소송들에 대해 소송대리인을 선임하는 등 적극적인 대응을 하고 있지만, 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 예측할 수 없습니다.

당사가 피소된 피소사건 소송가액 중 약 129,821백만원은 공유지분이 신탁된 담보신탁사업과 관련하여 다수의 공유자 사이에 공유물 분할을 일의적으로 해결하고자 제기된 단일사건의 소송가액이며, 당사의 연결대상 종속기업인 코레이트자산운용(주)는 펀드투자금 등 4건의 소속(소송가액 23,777백만원)에 피소되어 계류 중에 있습니다.

관리형 토지신탁의 경우 토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로 신탁사 고유계정에 대한 직접적인 리스크는 거의 없는 것으로 판단됩니다.

당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채로 설정하고 있습니다. 2017년말 연결기준 소송충당부채는 79.3억원을 기록하였으며, 2018년중에 22.2억원 추가 설정, 24.0억원 환입 등이 발생함에 따라 2018년말 기준 소송충당부채로 설정된 금액은 약 74.4억원입니다. 당사의 2018년말 연결기준 소송충당부채의 변동내역은 아래와 같습니다.

[소송충당부채 변동내역]

(단위 : 천원)

구분
2018년말
2017년말

기 초
7,934,976
8,064,686

설 정
2,219,369
4,912,998

환 입
(2,396,872)
(1,074,313)

사 용
(481,896)
(3,968,395)

기 타
165,095
-

기 말
7,440,672
7,934,976

출처 : 당사 사업보고서(2018.12)

향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 현재 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 합리적으로 예측하기 어려운 점을 유의하시기 바랍니다.

<최대주주의 변동>

마.
신고서 제출일 현재 당사의 최대주주인
엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분 34.08%를 보유하고 있습니다. 그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 KB자산운용, 국민연금공단, 한국투자밸류자산운용, 신영자산운용으로 각각 13.55%, 5.91%, 7.30%, 5.28%를 보유하고 있습니다. 한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료
되었습니다.

이후 2019
년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

신고서 제출일 현재 당사의 최대주주는 당사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스트먼트(주)로, 특수관계인인 엠케이전자(주)가 24,805,477주를 보유하고 있는 점을 포함하면 최대주주 및 특수관계인이 34.08% 지분을 보유하고 있습니다. 그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 KB자산운용, 국민연금공단, 한국투자밸류자산운용, 신영자산운용으로 각각 13.55%, 5.91%, 7.30%, 5.28%를 보유하고 있습니다.

[최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황]

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
24,805,477
9.82

계
보통주
86,044,000
34.08
-

자료: 당사 제시

[5%이상 주주 현황]

(기준일 :
2018년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트주식회사
61,238,523
24.25%
최대주주

엠케이전자 주식회사
24,805,477
9.82%
기타 5%이상 소유주주

KB자산운용
34,203,296
13.55%
기타 5%이상 소유주주

한국투자밸류자산운용
18,430,516
7.30%
기타 5%이상 소유주주

국민연금공단
14,932,379
5.91%
기타 5%이상 소유주주

신영자산운용
13,319,028
5.28%
기타 5%이상 소유주주

우리사주조합

123,986
0.05%
-

주) KB자산운용 지분율은 가장 최근 지분공시 참조한 결과임 (공시일: 2019/04/02)
자료: 당사 사업보고서 (2018.12)

리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 특별관계자인 엠케이인베스트먼트(주)가 보유한 지분 8,800,000주와 합하여 총 87,800,000주의 지분을 보유하여 최대주주가 되었습니다. 과거 최대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2대주주가 되면서 경영권 분쟁이 있었으나, 2015년 03월 30일 (주)한국토지신탁 정기주주총회에서 리딩밸류일호유한회사가 전체 등기이사의 과반수가 넘은 5석을 얻어 경영권을 획득하고, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.

증권신고서 제출일 현재 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)로 2018년 02월 06일에 기존 최대주주 리딩밸류일호유한회사(엠케이인베스트먼트(주)의 특수관계인)에서 변경된 바 있습니다. 금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주)외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 취득함에 따른 변경입니다. 2018년 02월 최대주주 변경 관련 공시 및 최근 당사의 최대주주 변동내역은 다음과 같습니다.

[최대주주변경 공시 (2018.02.06)]

1. 변경내용
변경전
최대주주등
리딩밸류일호유한회사외 1인

소유주식수(주)
94,844,000

소유비율(%)
37.56

변경후
최대주주등
엠케이인베스트먼트(주)외 1인

소유주식수(주)
86,044,000

소유비율(%)
34.08

2. 변경사유
펀드 청산에 따른 주식 취득

3. 지분인수목적
경영참여

-인수자금 조달방법
자기자금 및 타인자금

-인수후 임원 선ㆍ해임 계획
없음

4. 변경일자
2018-02-06

5. 변경확인일자
2018-02-06

6. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주) 외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따른 것임 

※ 변경 후 최대주주에 관한 사항 
 1. 법 인 명 : 엠케이인베스트먼트(주) 
 2. 법적성격 : 주식회사 
 3. 설립일자 : 2013.03.29. 
 4. 대 표 자 : 유상래 
 5. 최대주주 : 엠케이전자(주) 
 6. 주요사업 : 경영컨설팅 
 7. 소 재 지 : 경기도 용인시 처인구 포곡읍

※관련공시
-

자료: 전자공시시스템

[최대주주 변동내역]

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
비 고

2009년 04월 15일
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
-

2013년 12월 04일
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
-

2018년 02월 06일
엠케이인베스트먼트(주)
61,238,523
24.25
-

자료: 당사 사업보고서

<약정사항 및 우발사항에 따른 위험>

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

2018년말 기준 당사가 토지신탁사업과 관련하여 체결한 약정사항은 다음과 같습니다.

- 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사 (구, 대한주택보증)로부터 4,050,511백만원 및 서울보증보험으로부터 34,962백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

- 2018년말 기준 당사가 체결한 금융기관과의 대출한도 약정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금 융 기 관
한 도 액

농협은행
30,000,000

국민은행
20,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
15,000,000

자료: 당사 사업보고서 (2018.12)

- 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

- 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 2건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 2018년 말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.

- 당사의 연결대상 종속기업인 코레이트투자운용(주)는 지이엔피에스1호 위탁관리 부동산투자회사 외 3개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융회사 외 1개 프로젝트금융투자회사와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

- 2018년말 기준 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 2,073,286백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

<투자사업 관련 위험>

사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라

손상차손이 발생
할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우

추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.

당사의 2018년 당기손익공정가치측정증권 장부가액은 약 199억원, 기타포괄공정가치측정증권 장부가액은 약 4억원입니다. 당사는 당기손익공정가치측정증권 평가에 따라 이익 혹은 손실이 일부 발생할 수 있으며, 이는 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다. 2018년 연결기준 당사의 총자산 대비 유가증권(종속/관계기업투자주식 제외) 비율은 1.5% 수준으로
자금운용, 부동산 관련 사업 영위에 따른 PFV 지분 보유 등으로 당기손익-공정가치측정 금융자산에 대하여 평가손실 등이 발생할 가능성이 존재합니다.

당사의 2018년말 기준 채무증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래와 같습니다. 채무증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권) 취득가액 총액은 약 252억원으로 장부가액 124억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권)]

(기준일: 2018년 12월 31일)
(단위: 주, 백만원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*1)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

현대유퍼스트사모부동산 1호
-
-
3,000,000
267,030

마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호(*2)
-
-
17,807
164,767

마이애셋사모뮤지컬특별자산 7호(*2)
-
-
30,226
5,542

마이애셋사모뮤지컬특별자산 8호(*2)
-
-
-
2,237

코레이트더블루A증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
207,460

코레이트더블루B증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
208,163

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*2)
-
-
200,000
206,788

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*2)
-
-
2,022,697
1,057,618

코레이트트리플스타증권투자신탁C-F(*2)
-
-
300,000
244,677

코레이트셀렉트전문투자형사모투자신탁NW-3호_C(*2)
-
-
100,000
100,580

코레이트셀렉트전문투자형사모투자신탁NW-4호_C(*2)
-
-
100,000
100,542

소 계
8,170,730
2,565,404

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스㈜
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트타워
1,069,483
5.32
4,260,826
-

인천해상리조트컨소시엄㈜
75,000
15.00
750,000
-

케이원제2호 위탁관리부동산투자회사
900,000
9.09
4,500,000
3,941,000

케이원제3호 기업구조조정부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,011,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자㈜
53,000
5.03
265,000
265,000

인사동프로젝트금융투자㈜
200
0.02
1,000
1,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제5호 위탁관리부동산투자회사
490,000
10.00
2,450,000
2,212,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
748,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,162,200

소 계
17,024,326
9,840,200

합 계
25,195,056
12,405,604

자료: 당사 사업보고서(2018.12)

(*1) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수를 표기하지 아니하였습니다.

(*2) 연결대상 종속기업인 코레이트자산운용(주)이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격(청산예정인 마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호, 7호 및 8호의 경우 순자산가액)을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.

당사의 2018년말 기준 지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래와 같습니다. 지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산 취득가액 총액은 약 26억원으로 장부가액 75억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(지분증권)]

(기준일: 2018년 12월 31일)
(단위: 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권(출자금 등)

이지스자산운용㈜
66,970
7.97
334,850
5,779,807

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

샘코
10,000
0.13
110,000
42,000

진에어
3,000
0.01
95,400
57,750

삼양패키징
10,200
0.07
265,200
171,360

Kodex레버리지
31,000
0.02
481,877
354,795

아이큐어
703
0.01
45,695
23,234

티웨이항공
17,000
0.04
204,000
127,160

크리스에프앤씨
2,800
0.02
84,000
70,420

아주IB투자
40,000
0.03
60,000
44,000

파멥신
3,000
0.04
180,000
240,000

베스파
11,150
0.14
390,250
254,220

합 계
2,564,272
7,464,746

자료: 당사 사업보고서

한편, 당사의 종속기업 및 관계기업투자를 감안한 2018년말 별도기준 타법인출자현황은 다음과 같습니다.

[타법인출자현황]

(기준일: 2018년 12월 31일)
(단위: 주, 천원)

법인명
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

(주)핍스웨이브개발
(비상장)
2008.07.29
투자
300,000
60,000
10
300,000
0
0
0
60,000
10
300,000
5,591,921
534,281

(주)서울라이트타워
(비상장)
2009.03.23
투자
4,260,826
1,069,483
5.32
0
0
0
0
1,069,483
5.32
0
60,072,863
58,184,989

이지스자산운용(주)
(비상장)
2010.03.22
투자
334,850
66,970
7.97
4,917,144
0
0
862,663
66,970
7.97
5,779,807
127,744,833
20,316,647

(주)케이원제2호위탁관리
부동산투자회사(비상장)
2013.08.20
투자
4,500,000
900,000
9.09
4,036,000
0
0
-95,000
900,000
9.09
3,941,000
96,803,611
840,643

(주)케이원제3호기업구조조정
부동산투자회사(비상장)
2013.08.26
투자
900,000
180,000
8.88
873,000
0
0
138,000
180,000
8.88
1,011,000
22,179,281
449,330

코레이트투자운용(주)(비상장)
2014.02.28
투자
2,735,798
1,500,000
100
1,737,949
0
0
0
1,500,000
100
1,737,949
2,550,596
182,933

홍대입구교동
프로젝트금융투자 주식회사(비상장)
2015.02.03
투자
500,000
52,800
5.01
264,000
0
0
0
52,800
5.01
264,000
73,630,707
-4,576,365

(주)케이원제5호
위탁관리부동산투자회사(비상장)
2015.05.20
투자
2,450,000
490,000
10
2,354,000
0
0
-142,000
490,000
10
2,212,000
48,998,830
863,663

(주)케이원청천2뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
2015.12.01
투자
998,000
199,600
19.96
700,402
0
0
47,598
199,600
19.96
748,000
2,581,183
-756,539

(주)케이원제6호
위탁관리부동산투자회사(비상장)
2016.06.23
투자
500,000
100,000
2.94
500,000
0
0
0
100,000
2.94
500,000
37,511,045
666,345

코레이트자산운용㈜(비상장)
2016.08.11
투자
19,101,829
2,744,435
68.89
19,101,829
0
0
-7,681,677
2,744,435
68.89
11,420,152
12,298,578
-473,578

키스톤에코프라임스타 기업재무안정
사모투자 합자회사 (비상장)
2016.08.24
투자
64,032,000
64,032,000,000
87
64,032,000
0
0
0
64,032,000,000
87
64,032,000
724,322,302
76,670,532

(주)케이원제7호
위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.01.05
투자
1,300,000
-
-
-
260,000
1,300,000
-137,800
260,000
3
1,162,200
63,191,135
349,443

(주)케이원제8호
위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.10.04
투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
0
60,000
100
300,000
300,059
59

합 계
64,039,363,288
-
98,816,324
320,000
1,600,000
-7,008,216
64,039,683,288
-
93,408,108
1,277,776,944
153,252,383

위와 같이 증권 및 금리시장의 변화, 해당 유가증권 발행 기업의 변화 또는 해당 부동산 프로젝트의 청산 등은 당사 보유 유가증권의 가치하락을 야기할 수 있습니다. 이는 유가증권 평가손실로 비용을 인식하거나, 가치하락에 따른 처분으로 인한 처분손실을 발생시킬 수 있으며 이는 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

3. 기타위험

<채권상장여부 및 환금성 위험>

가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.

본 사채는 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있으며, 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요건
요건충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것
충족

통일규격채권
당해 채무증권이 통일규격채권일 것
충족

본 사채의 상장예정일은 2019년 04월 26일이며, 상기에서 보는 바와 같이 동 채권은 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있어 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 사료되는 만큼, 채권 비상장에 따른 환금성 위험은 미약할 것으로 판단됩니다.

그러나 최근 급변하고 있는 채권시장의 변동성에 의해 채권투자자는 예측하지 못한 시장금리 상승에 따른 채권가격 하락으로 평가손실을 입는 등 시장위험에 노출될 가능성이 있으며, 시장충격 등으로 채권거래가 급격하게 위축되는 경우 본 사채의 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성에 제약을 받을 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

<기한의 이익 상실>

나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

<원리금상환 불이행위험>

다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제362조 제8항 각호에 따른 금융기관 등이 보증한 것이 아니며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 무보증 공모사채이며, 본 채권의 원리금 상환은 발행회사인 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임집니다.

<경제 상황 등에 따른 위험>

라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다. 

<공모일정 변경 가능성 및 효력발생>

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

본 신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있습니다. 또한, 본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

금번 (주)한국토지신탁 제38회 무보증사채의 인수인이자 대표주관회사인 한국투자증권(주) (이하 "대표주관회사")는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.

본 장에 기재된 분석의견은 "대표주관회사"가 기업실사과정을 통해 발행회사인 (주)한국토지신탁 으로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 "대표주관회사"가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, "대표주관회사"는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, "대표주관회사"가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 "대표주관회사"의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.

기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다.

또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
한국투자증권(주)
00160144

2. 평가개요

대표주관회사인 한국투자증권(주) (이하 "대표주관회사")는 『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. 

"대표주관회사"는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, "대표주관회사"는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 "대표주관회사"의 내부 규정상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 이에 발행회사의 양호한 재무구조 및 실적 등을 고려하여 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

(1) 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2019.04.01 ~ 2019.04.16

방문실사
2019.04.08

실사보고서 작성 완료
2019.04.16

증권신고서 제출
2019.04.16

(2) 기업실사 참여자
<발행회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
담당업무
경력

(주)한국토지신탁
재무팀
차호만
팀장
자금담당업무
27년

(주)한국토지신탁
재무팀
임정곤
과장
자금담당업무
8년

<대표주관회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
주요경력

한국투자증권(주)
인수영업1부
홍덕규
이사
기업실사 책임

기업금융업무
등 23년

한국투자증권(주)
인수영업1부
이용현
팀장
기업실사 총괄

기업금융업무
등 13년

한국투자증권(주)
인수영업1부
강성모
대리
기업실사 실무

기업금융업무
6년

3. 기업실사

(1) 기업 실사 항목

신고서 주요내용
점검사항

모집 또는 매출에 관한 일반사항

가. 증권 발행 시 관련 법규를 충족 여부
① 상법상 사채발행한도 초과 여부

② 이사회 승인 여부

③ 증권신고서 제출여부

④ 상장 여부

⑤ 등록발행 여부

나. 증권 발행시 이사회 결의 적정 여부

증권의 주요 권리내용

가. 당 증권의 발행과 관련한 원리금지급대행계약 체결여부 확인 및 원리금지급대행계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련 여부
나. 당 증권의 발행과 관련한 사채관리계약 체결여부 확인 및 사채관리계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련되어 있는가? 
다. 청약기회 제공을 위한 공모기간 및 청약방식의 적정 여부

투자위험요소
가. 발행회사의 사업위험, 회사위험, 기타 투자위험이 증권신고서에 적정하게 반영되어 있는가?

자금의 사용목적

가. 본 채권 발행을 통해 조달한 자금의 사용목적 (금번발행과 관련된 신규사업 유무 및 투자자금 사용처의 구체성 여부)

나. 청약 미달 시 자금집행 우선순위, 미달자금 충원계획

다. 기존에 공모를 통해 조달한 자금의 내용 내역

경영능력 및 투명성
[대표이사 변동내역]
가. 최근 1년간 대표이사 및 감사 등의 변동 내역
나. 최근 1년간 임원(미등기 포함)의 50% 이상이 변경된 내역

[소송 및 분쟁내역]
가. 소송 및 분쟁내역
나. 금융 및 조세 관련 법령 위반 혐의로 자료제출 요구 및 소명요구 등을 받고 있는지 여부
다. 횡령 배임관련 소송 진행 여부

[임원의 제재현황]

회사의 개요

가. 최근 신용평가 등급전망 하향 여부

나. 최근 최대주주의 변경 여부 및 최대주주의 지분율에 따른 경영권 불안정성의 대두 가능성

다. 최대주주의 주식 담보제공 및 질권설정 여부

라. 최근 새로 선임된 경영진의 형사처벌 내역 등에 관한 사항

마. 경영권 보호장치 여부

바. 사실상 임원의 존재 여부

사. 특수관계자와의 거래

사업의 내용

가
. 수주 조건 및 계약 등에 관한 사항

나. 직전 사업연도 말 매출채권 증가율이 매출액 증가율 대비 적정 수준인지 여부
다. 재고자산 및 재고자산 회전율의 변동에 관한 사항

라. 주된 거래처와의 지속적인 거래 가능 여부

마. 정기보고서나 주요사항보고서에 기재된 사업추진 계획의 진행 여부

바. 환위험 관리지침과 관련된 사항

사. 파생상품 관련 사항

재무에 관한 사항

가. 주요 재무지표(안정성지표, 수익성지표, 성장성지표)의 연간추이를 동일, 유사업종의 타 기업들과 비교하여 발행회사의 재무 위험요인을 검토

나. 금번 발행과 관련한 신규사업 및 관련 투자자금의 사용처

다. 재무정보에 활용된 재무정보의 기준일, 단위 및 기준통화의 통일여부

라. 금
융업의 경우 자본적정성 확보, 자산유동화 방식에 의한 부실채권 매각거래의 부인등과 관련한 사항을 기재하고 있습니까?

감사인의 감사의견 등

가. 최근 3년간 외부감사인으로부터 적정 이외의 감사의견을 받은 사실 유무
나. 최근 3년간 회계정책상 변경 또는 중대한 오류수정 유무

회사의 기관 및 계열회사에 관한 사항
가. 최근 사업연도 종료일 이후 자회사 지분인수 및 매각, 계열회사 편입 등과 관련된 변경사항

주주에 관한 사항

가. 대주주 및 기타 주요주주의 변동 등 회사의 지배구조와 관련된 변경 사항

임원 및 직원 등에 관한 사항

가. 급격한 인력의 변동 혹은 중요 인력의 이탈 유무

이해관계자와의 거래내용 등
가. 감사보고서에 해당 내역의 기재 여부

기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

가. 금융당국으
로부터 관련 법
령에 따른 제재조치를 받은 경우 관련 내용 및 증빙자료의 존재 여부

나. 최근 공시와 관련하여 관련기관으로부터 제재 유무
다. 자금관리에 대한 내부통제제도 마련 유무
라. 법인인감, 수표, 통장 등의 관리책임자가 업무분장에 따라 별도로 존재하는지의 여부

마. 과거 횡령, 배임 등이 발생한 경우 유출자금의 회수방안 마련 여부 및 재발방지를 위한 내부통제시스템이 개선되어 운영되는지의 여부

바. 관리조직 내에 주식(공시)담당자 배치 여부

(2) 기업실사 일정 및 실사내용

일 자
기업실사 내용 및 확인자료

2019.04.01
- 발행회사의 무보증 회사채 발행 의사 확인
- 자금조달 금액 등 발행회사 의견 청취
- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업 사전 조사
- 무보증 회사채 발행 일정 협의
- 실사 사전 요청자료 송부
* 공시 및 기사내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업에 대한 사전 조사

2019.04.01
~
2019.04.05
* 방문실사 전 회사에 대한 이해 및 기초자료 수집
- 실사 사전 요청 자료 목록 제공
- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 산업 이해
- 관련 Q&A 등

2019.04.08
- 인터뷰 및 Q&A
- 미수령 및 추가 요청 자료 점검 및 요청
* Due-diligence checklist에 따라 투자위험요소 실사 
1) 사업위험관련 실사 
- 영위중인 사업 및 신규 사업에 대한 세부사항 등 체크 
2) 회사위험관련 실사 
- 재무관련 위험 및 우발채무 등의 위험요소 등 체크 
3) 기타위험관련 실사 
* 투자위험요소 세부사항 체크 
- 원장 및 각종 명세서 등의 실제 장부검토 
- 주요 계약관련 계약서 및 소송관련 서류 등의 확인 
- 각 부서 주요 담당자 인터뷰 
* 주요 경영진 면담 
- 경영진 평판 리스크 검토 
- 향후 사업추진계획 및 발행회사의 비젼 검토 
- 회사채 발행 배경과 자금사용 계획 파악

2019.04.09
~
2019.04.16
* 실사 추가 자료 요청
* 증권신고서 작성 및 조언
* 신용평가서 검토 및 보고서 내용 확인
* 실사이행보고서 및 증권신고서 작성 / 검토

(3) 실사 세부내용 및 검토자료 내역 - 동 증권신고서의 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

4. 종합평가의견

(1) 동사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. 2006년까지 부동산 경기 회복으로 부동산 개발사업이 크게 증가하면서 사업성이 양호한 토지(개발)신탁 사업의 수주가 활발하게 이루어졌으며, 이외에도 담보신탁, 관리신탁 등이 크게 확대되는 등신탁영업의 다양화 측면에서도 커다란 진전이 있었습니다. 신탁사업의 양적 성장과 함께 시장 참여자가 증가하면서 2007년 아시아자산신탁과 국제자산신탁, 2009년 무궁화신탁, 2010년 코리아신탁이 부동산 신탁시장에 진입하였습니다. 2018년말 기준 동사를 비롯하여 총 11개사가 부동산 신탁업을 영위하고 있으며 2018년 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산신탁 시장의 58%를 차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다.

(2) 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 꾸준히 상승하고 있는 추세로 신탁회사의 신탁보수 또한 2009년 이후로 증가하고 있는 추세이지만, 신탁회사의 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 위험 노출이 큰 토지신탁의 경우 수수료율이 여타 신탁 상품에 비해 높게 유지되고 있으나 향후 경쟁이 치열해질 경우 수수료 하락과 함께 신탁회사의 수익성 감소로 이어질 수 있습니다.

(3) 동사의 2018년 연결기준 영업수익은 2,693억원으로 전년 동기 대비 7.7% 증가하였습니다. 2018년 신탁 수주에 따른 수수료수익이 1.875억원으로 전년 동기 1,877억원 대비 0.1% 감소하였으나, 이자수익이 762억원으로 전년 동기 535억원 대비 42.4% 증가하였기 때문입니다. 이러한 이자비용의 증가는 동사의 신탁계정대 증가에 증대에 기인하며 향후 동사 수익성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 차입형 토지신탁의 경우 신탁회사의 입장에서 원본 손실의 위험이 있으므로 국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 동사에 손익에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

(4)

동사의 2018년 연결기준 부채총계는 551,279백만원이며 자본총계는 824,583백만원으로 부채비율은 66.9%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 동사의 총차입금은 449,437백만원이며 자산총계는 1조 375,862백만원으로 차입금의존도는 32.7% 수준입니다. 2015년말의 부채비율 34.4%, 차입금의존도 14.6%에 비해 증가하였으며, 부동산 시장 호조에 따라 영업실적이 개선되었음에도 불구하고 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대되었기 때문입니다.

(5)
2018년말

연결기준

동사는 신탁사업과 관련하여
139건의 소송(소송가액 198,736백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 48건의 소송(소송가액
31,445
백만원)
을 제기하여 진행하고 있습니다.

동사는 진행중인 소송들에 대해 소송대리인을 선임하는 등 적극적인 대응을 하고 있지만, 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 예측할 수 없으며, 향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다.

(6)

동사의 최대주주 및 특수관계인은 동사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스트먼트(주)입니다.(특수관계인인 엠케이전자(주) 지분율 감안 시 최대주주 및 특수관계인이 보유하고 있는 지분은 34.08%입니다.) 동사의 최대주주인 엠케이인베스트먼트(주)는 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해 보유하고 있던 주식을 직접 취득함에 따라 2018년 2월 최대주주가 되었습니다. 한편, 리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 최대주주가 된 바 있으며, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.

(7) 금번 발행되는 동사의 제38회 무보증사채와 관련하여 한국기업평가에서 평정한 신용등급은 A0등급(안정적), 한국신용평가에서 평정한 신용등급은 A0등급(부정적)입니다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 집니다. 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 감안하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2019. 04. 16.

대표주관회사 한국투자증권 주식회사

대표이사 정 일 문

Ⅴ. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[제38회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
100,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
368,320,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
99,631,680,000

주1) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정임.

나. 발행제비용의 내역

[제38회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
70,000,000
발행금액 x 0.07%

상장수수료
1,500,000
상장금액 1,000억원 이상~2,000억원 미만

상장연부과금
300,000
1년당 100,000원

등록수수료
500,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
200,000,000
인수금액 x 0.20%

대표주관수수료
10,000,000
발행금액 x 0.01%

사채관리수수료
6,000,000
정액 수수료

신용평가수수료

80,000,000
한국기업평가, 한국신용평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
368,320,000
-

주1) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

2. 자금의 사용목적

[제38회]
(단위 : 원)

시설자금
운영자금
차환자금
기 타
계

-
-
100,000,000,000
-
100,000,000,000

주1) 금번 자금은 차환자금으로 사용될 예정이며, 상세 내용은 아래 자금의 세부 사용목적에 기재함.

■ 차환자금의 세부 사용 내역

당사는 금번 발행하는 제38회 회사채 1,000억원은 한국토지신탁 제35회 무보증사채 차환자금으로 사용할 예정입니다. 자세한 내역은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

(단위: 억원)

사채명
발행일
상환일
이자율(%)
발행금액
비고

한국토지신탁 제35회 무보증사채
2016.09.29
2019.09.29
3.060
1,000
-

주) 금번 회사채 발행을 통한 자금조달 금액은 실제 자금 사용일까지 은행예금, MMT등 안정성이 높은 금융상품을 통해 운용할 예정입니다.

Ⅵ. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항

해당사항 없습니다.

2. 이자보상비율

이자보상비율은 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로, 이자보상비율이 1배가 넘으면 회사가 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용 조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 당사 및 연결실체의 이자보상비율 추이는 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원, 배)

구 분
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년

영업이익
184,566
171,135
113,997
88,995
80,794

이자비용
15,706
13,896
5,850
1,276
2,697

이자보상비율
11.8
12.3
19.5
69.8
30.0

자료 : 당사 사업보고서
주) 이자보상비율 = 영업이익 / 이자비용

당사의 경우 2014년부터 2018년까지 1배 이상의 이자보상비율을 기록하고 있습니다. 2018년 연결기준 누적 영업이익은 184,566백만원으로 전년 동기 대비 7.9%증가하였으며, 이자비용의 경우 13.0% 증가한 15,706백만원을 기록했습니다. 당사의 이자보상비율은 2015년 대비 감소하는 추세이나, 이는 외형 확대에 따라 이자비용이 증가하였기 때문이며 영업이익 또한 증가하는 추세를 보이고 있어, 꾸준히 양호한 수준의 이자보상비율을 유지하는 것으로 판단됩니다. 그러나 이자보상비율은 재무적 수치로 계산된 지표에 지나지 않으므로 이자보상비율이 높다는 것이 본 사채의 원리금 지급을 보장하는 것은 아닙니다.

3. 미상환 채무증권 현황

가. 미상환사채

[2019년 04월 15일 기준]
[단위 : 백만원]

종 목
권면총액
발행방법
이자율
보증 또는 수탁기관
만기일
비 고

제35회 무보증사채
100,000
공모
3.060%
한국투자증권
2019-09-29
-

제36회 무보증사채
150,000
공모
3.392%
한국투자증권
2020-02-16
-

제37회 무보증사채
60,000
공모
3.150%
한국투자증권
2021-09-17
-

합계
310,000
-
-
-
-
-

나. 미상환 기
업어음

[2019년 04월 15일 기준]
(단위 : 백만원)

기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

30,000
-
-30,000
만기상환

자료 : 당사 제시
주) 기초잔액은 2018년 12월 31일 발행잔액을 기재하였으며, 기말잔액은 본 신고서 제출일 전일(2019년 04월 15일)의 발행잔액을 기재하였습니다.

다. 전자단기사채 등

[2019년 04월 15일 기준]

(단위 : 백만원)

발행한도
기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

-
-
-
-
-

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
고유번호
평 가 일
회 차
등 급

한국신용평가(주)
00299631
2019년 04월 15일
38
A0

한국기업평가(주)
00156956
2019년 04월 15일
A0

나. 평가의 개요
(1) 당사는 "증권 인수업무에 관한 규정" 제11조에 의거 당사가 발행할 제38회 무보증회사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 한국기업평가(주) 및 한국신용평가(주) 2개 신용평가사의 회사채등급평정은 회사채 원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.

(2) 또한, 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로, 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의 만기 전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에 영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시신용평가 등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

평정사
평정등급
Outlook
등급의 정의

한국신용평가
A0
Negative
(부정적)
원리금 지급능력은 우수하지만 상위등급보다 경제여건 및 환경악화에 따른 영향을 받기 쉬운 면이 있음.
(현 등급부여 시점에서 개별 채권의 신용도에 영향을 미칠 만한 주요 평가요소를 고려할 때 중기적으로 신용등급이 하향 조정될 가능성이 있다고 예측되는 경우)

한국기업평가
A0
Stable
(안정적)
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
(향후 1~2년 내에 등급의 변동 가능성이 낮은 경우)

4. 정기평가 공시에 관한 사항

가. 평가시기

(주)한국토지신탁은 한국기업평가(주) 및 한국신용평가(주)로 하여금 본사채 만기상환일까지 발행회사의 매 사업년도 정기주주총회 종료후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고 동 평가등급 및 의견을 공시하게 합니다.

나. 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.
한국신용평가(주) : www.kisrating.com
한국기업평가(주) : www.rating.co.kr

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채는 공사채 등록법에 의거 등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며, 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다. 단, 공사채 등록법에 의거 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권의 발행을 청구할 수 있습니다.

나. "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력의발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로서 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.

마. 본 신고서 제출 이후 관계기관과 협의하여 신고서의 내용이 수정될 수 있으며, 경우에 따라 발행상의 일정이 변경될 수 있습니다.

바. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 분기보고서, 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

Ⅰ. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)

(단위 : 천원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말
자산총액
지배관계 근거
주요종속
회사 여부

코레이트자산운용 주식회사
1987.11.04.
서울특별시 영등포구 
국제금융로10, Two IFC 14F
집합투자업
12,298,578
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

코레이트투자운용 주식회사
2008.07.23.
서울특별시 강남구 언주로 620, 
11층(논현동, 현대인텔렉스빌딩)
부동산자산관리
2,550,596
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

대신사모부동산투자신탁제12호
2015.11.16.
(주1)
부동산투자업
2,955,878
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

코레이트통영전문투자형
사모부동산투자신탁
2015.11.30.
(주1)
부동산투자업
6,903,746
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

코레이트거제전문투자형
사모부동산투자신탁
2015.12.15.
(주1)
부동산투자업
6,480,099
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

하나전문투자
부동산투자신탁6호
2015.12.23.
(주1)
부동산투자업
21,060,034
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

코레이트서산전문투자형
사모부동산투자신탁
2016.09.29.
(주1)
부동산투자업
3,990,904
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

코레이트제주전문투자형
사모부동산투자신탁2호
2016.10.05.
(주1)
부동산투자업
3,281,814
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

글로벌원서귀포전문투자
사모부동산투자신탁
2017.1.24.
(주1)
부동산투자업
1,307,709
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

코레이트제2호
위탁관리부동산회사

2017.04.28.
(주1), (주3)
부동산투자업
300,000
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

케이원제8호
위탁관리부동산투자회사
2018.10.04.
(주1)
부동산투자업
300,059
기업회계기준서 제1110호에
 의거 지배력보유
해당없음

(주1) 부동산집합투자기구 등은 실질적인 영업활동을 수행하지 않는 종속회사이므로 주소를 기재하지 아니하였습니다.
(주2) 당기 중 연결대상회사의 변동내용은 아래 가-1. 연결대상회사의 변동내용을 참조하시기 바랍니다.
(주3) 코레이트 투자운용 주식회사의 종속회사 입니다.

가-1. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규
연결
케이원제8호위탁관리부동산투자회사
당기 중 지분 100% 취득

-
-

-
-

연결
제외
코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁
당기 중 지분 모두 회수

코레이트청라전문투자형사모부동산투자신탁
당기 중 지분 모두 회수

코레이트의정부전문투자형사모부동산투자신탁
당기 중 지분 모두 회수

베리타스오포사모부동산투자신탁1호
당기 중 지분 모두 회수

KTB칸피던스사모부동산투자신탁 96호
당기 중 지분 모두 회수

-
-

나. 회사의 법적, 상업적 명칭
- 당사의 명칭은 "주식회사 한국토지신탁"으로 표기합니다. 또한 영문으로는 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 "(주)한국토지신탁" 또는 "KOREIT"로 표기합니다. 

다. 설립일자 및 존속기간
- 당사는 舊 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 4일에 설립되었습니다. 그리고 2001년 5월 18일 코스닥 등록 승인 및 2001년 5월 22일부터 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 11일에 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소
- 주소 : 서울시 강남구 테헤란로 309 (역삼동 702-2)
- 전화번호 : 02-3451-1100
- 홈페이지 주소 : http://www.koreit.co.kr

마. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
- 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법"이라 함) 시행에 따라 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자) 에 대하여 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다.

바. 중소기업 해당여부
- 당사는 본 보고서 제출일 현재 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당되지않습니다.

사. 대한민국에 대리인이 있는 경우에는 이름, 주소 및 연락처
- 해당사항 없습니다.

아. 주요 사업의 내용, 신규사업
- 당사는 부동산 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업과 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 비토지신탁사업 그리고 도시정비사업, REITs, 투자사업, 해외사업 등을 수행하고 있습니다. 사업 부문별 자세한 사항은 Ⅱ. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.

자. 계열회사에 관한 사항
- 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)이며 최대주주의 계열회사로는 엠케이전자(주), (주)오션비홀딩스 등이 있습니다. 
- 당사는 공정거래위원회가 발표하는 상호출자제한기업집단 중 "한국토지주택공사"기업집단에서 2010.2.26 계열제외 되었습니다. 
- 계열회사에 관한 자세한 사항은 Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항 등의 현황을 참조하시기 바랍니다. 

차. 신용평가 
- 당사는 국내 신용평가기관으로 부터 각각 등급을 받고 있으며, 증권신고서 제출전일 기준 평가등급은 아래와 같습니다.

평가일자
평가대상
평가기관
평가등급
평가등급의 의미

2019.04.15.
회사채
한국기업평가
A(안정적)
- A : 원리금 지급확실성이 높지만 장래의 환경변화에 따라 다소의 영향을 받을 가능성이 있음
- 안정적(Stable) : 향후 1~2년 내에 등급의 변동 가능성이 낮은 경우
- 부정적(Stable) : 향후 1~2년 내에 등급의 하향 가능성이 있는 경우

2019.04.15
회사채
한국신용평가
A(부정적)

2018.09.03.
회사채
한국기업평가
A(안정적)

2018.09.04.

회사채
한국신용평가
A(부정적)

2018.12.26
기업어음
한국기업평가
A2

- A2 : 단기적인 채무상환능력이 우수하지만, 장래의 환경변화에 의해 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높음

2018.12.28
기업어음
한국신용평가
A2

2018.12.31
기업어음
NICE신용평가
A2

카. 「상법」 제290조에 따른 변태설립사항
- 해당사항 없습니다.

타. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장
(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장
(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등
여부
특례상장 등
적용법규

유가증권시장
2016.07.11
해당사항 없음
해당사항 없음

2. 회사의 연혁

가. 당사의 설립 이후 주요 변동상황은 다음과 같습니다.

ｏ 본점소재지 : 
- 1996. 4. 4 : 서울특별시 강남구 삼성동 144-25
- 2007. 4. 30 : 서울특별시 강남구 테헤란로 309 (사옥이전)

ｏ 경영진의 변동

- 2013. 4. 1 : 대표이사 김용기 취임
 이사 김성호, 사외이사 김영도 임기만료로 사임
- 2014. 3. 21 : 사내이사 최윤성, 사외이사 전석진 취임 
- 2015. 3. 30 : 사내이사 김두석, 강성범 취임
 사외이사 겸 감사위원 박차웅, 이승문, 성민섭, 허 용 취임
 사내이사 박낙영, 사외이사 양승현, 현형식 임기만료로 사임
- 2015. 4.13 : 대표이사 김용기 사임, 이사 김두석 대표이사 취임
 사내이사 김용기 사임
- 2015. 9.15 : 사외이사 겸 감사위원 성민섭, 허용 사임
 사외이사 전석진 사임
- 2015.10.28 : 사내이사 차정훈 취임, 이사 차정훈 (각자) 대표이사 취임
 사외이사 겸 감사위원 김우구, 박종우, 장용석 취임
- 2017. 3. 24 : 사외이사 겸 감사위원 임경택 취임,
 사외이사 겸 감사위원 김우구 임기만료로 사임
- 2017. 12. 22 : (각자)대표이사 김두석 사임, 이사 최윤성 (각자)대표이사 취임
- 2018. 3. 23 : 사내이사 김성진, 김정선 취임, 사내이사 강성범 사임, 
 사외이사 겸 감사위원 박차웅 사임

ｏ 최대주주의 변동

- 2009. 4. 15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경
- 2013. 12. 4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주 
 변경
- 2018. 2. 6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주 
 변경

ｏ 상호의 변경
- 2009. 2. 25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서 
 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 변경

나. 종속회사의 연혁

회사의 법적,
상업적명칭
회사의 연혁

코레이트투자운용 
주식회사

-2008. 7. 23 설립
ｏ 본점소재지 
 - 2008. 7. 23 : 서울특별시 서대문구 충정로3가 463 케이원리트빌딩 4층
 - 2010. 9. 10 : 서울특별시 강남구 언주로 620, 11층(논현동, 현대인텔렉스빌딩)
 - 2016. 1. 1 : 서울특별시 중구 퇴계로 173(충무로 3가, 남산스퀘어 23층)

ｏ 경영진의 변동

- 2012. 8. 31 : 사내이사 이효근 사임
 - 2013. 9. 23 : 대표이사 박래익 사임, 대표이사 권준영, 사내이사 이효근 취임, 감사 문선의 재임
 - 2014. 2. 28 : 사외이사 프랑스국인 프랑소와트라우쉬, 감사 문선의, 사내이사 이효근 사임,
 대표이사(이사) 권준영 사임, 대표이사(사내이사) 권준영 취임
 기타비상무이사 김용기, 김주연 취임, 감사 정봉준 취임
 - 2015. 6. 1 : 기타비상무이사 김용기 사임, 기타비상무이사 한호경 취임
 - 2016. 3. 16 : 기타비상무이사 김주연, 한호경 퇴임, 감사 정봉준 사임,
 기타비상무이사 변산수, 김창수 취임, 감사 이관진 취임
 - 2018. 3. 30 : 대표이사(이사) 권준영, 기타비상무이사 변산수, 김창수 중임

ｏ 최대주주의 변동
 - 2013. 9. 9 : "지이리얼에스테이트"에서 "지이커머셜서비스"로 최대주주 변경

- 2014. 2. 28 : "지이커머셜서비스"에서 "한국토지신탁"으로 최대주주 변경
ｏ 상호의 변경

- 2014. 2. 28 : "지이자산관리코리아 주식회사"에서 "코리트투자운용 주식회사(KOREIT Investment 
 Management Co., Ltd.)"로 상호 변경

- 2014. 3. 4 : "코리트투자운용 주식회사(KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"에서 "코레이트
 투자운용 주식회사((KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"로 상호 변경

ｏ 유상증자

- 2012. 4. 12 : 자본금 5억원 유상증자 (증자후 자본금 75억원, 보통주식수 150만주)

코레이트자산운용주식회사

가. 설립경과 및 설립 이후의 변동상황

연도
월
주요내용

1987
11월
법인 설립

1997
5월
투자자문업 인가

1999
12월
간접투자자산운용업법하에서의 투자회사운용업 인가

2000
6월
투자일임업 인가

2009
2월
자본시장법하에서의 투자매매업(인수업 제외), 투자중개업, 집합투자업, 투자자문업, 투자일임업 재인가

2010
10월
겸영업무 개시 : 유동화자산관리 업무

2013
1월
겸영 및 부수업무 개시 : 부동산(특별자산 포함) 대출의 중개ㆍ주선 대리업무 및 투자관련 제반 자문 업무 등

2015
10월
전문사모집합투자업 등록

나. 상호의 변경

연도
월
변경전
변경후

1999
12월
미래투자자문(주)
마이애셋자산운용투자자문(주)

2007
6월
마이애셋자산운용투자자문(주)
마이애셋자산운용(주)

2016
12월
마이애셋자산운용(주)
코레이트자산운용(주)

다. 회사의 본점소재지 및 그 변경

연도
월
변경전
변경후

2009
6월
서울특별시 영등포구 여의나루로 71
서울특별시 영등포구 여의나루로 50

2014
5월
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
서울특별시 영등포구 국제금융로 10

라. 경영진의 중요한 변동(대표이사를 포함한 1/3이상 변동)

구분

2016.8.12

2014.6.26

2012.6.28

내용

이현수 (사내이사)
정배종 (사내이사)
송태종 (사내이사)
현형식 (사외이사)

신재훈 (사내이사)
이현수 (사내이사)
김삼현 (사내이사)

김영제 (사내이사)

김준기 (사내이사)

박종욱 (사내이사)

송태종 (사내이사)

황해선 (사내이사)

비고

신규선임

신규선임

신규선임

마. 최대주주의 변동

일자
변경전
변경후

2011.08.29
김은숙
(주)에스에이엠프라퍼티

2016.07.20
(주)에스에이엠프라퍼티
(주)한국토지신탁

대신사모부동산투자신탁제12호
-2015. 11. 16. 설정

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
-2015. 11. 30. 설정

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
-2015. 12. 15. 설정

하나전문투자부동산투자신탁6호
-2015. 12. 23. 설정

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
-2016. 9. 29. 설정

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁2호
-2016. 10. 05. 설정

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
-2017. 1. 24. 설정

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
-2018. 10. 04. 설정

3. 자본금 변동사항

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행
(감소)일자
발행(감소)
형태
발행(감소)한 주식의 내용

주식의 종류
수량
주당
액면가액
주당발행
(감소)가액
비고

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

나. 미상환 전환사채 발행현황
- 해당사항 없습니다. 

다. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황
- 해당사항 없습니다.

라. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황
- 해당사항 없습니다.

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
500,000,000
0
500,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
252,489,230
0
252,489,230
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
0
0
0
-

1. 감자
0
0
0
-

2. 이익소각
0
0
0
-

3. 상환주식의 상환
0
0
0
-

4. 기타
0
0
0
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
252,489,230
0
252,489,230
-

Ⅴ. 자기주식수
9,511,370
0
9,511,370
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
242,977,860
0
242,977,860
-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 주)

취득방법
주식의 종류
기초수량
변동 수량
기말수량
비고

취득(+)
처분(-)
소각(-)

배당
가능
이익
범위
이내
취득
직접
취득
장내 
직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

장외
직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

공개매수
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(a)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

신탁
계약에 의한
취득
수탁자 보유물량
보통주
9,511,370
-
-
-
9,511,370
-

-
-
-
-
-
-
-

현물보유물량
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(b)
보통주
9,511,370
-
-
-
9,511,370
-

-
-
-
-
-
-
-

기타 취득(c)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

총 계(a+b+c)
보통주
9,511,370
-
-
-
9,511,370
-

-
-
-
-
-
-
-

※ 당사는 주가 안정화 및 주주가치 제고를 위해 아래와 같이 자기주식취득 신탁계약을 체결하고 자기주식을 취득 및 처분하였습니다.

구분
신탁회사
계약금액
계약기간
비고

1차 신탁계약
미래에셋대우
80억원
2010.04.22 ~ 2011.04.22 (신규)
2011.04.23 ~ 2012.04.23 (연장)
2012.04.24 ~ 2013.04.23 (연장)
2013.04.24 ~ 2015.04.23 (연장)
2015.04.24 ~ 2017.04.23 (연장)
2017.04.24 ~ 2019.04.23 (연장)
2010.04.22, 
 2011.04.22, 
 2012.04.23, 
 2013.04.19, 
2015.04.13,
2017.04.20,
공시자료 참조

2차 신탁계약
미래에셋대우
120억원
2013.04.24 ~ 2015.04.23 (신규)
2015.04.24 ~ 2017.04.23 (연장)
2017.04.24 ~ 2019.04.23 (연장)

합계
미래에셋대우
200억원
2017.04.24 ~ 2019.04.23

다. 보통주외의 주식
- 당사는 보통주 이외의 주식을 발행한 사실이 없습니다.

5. 의결권 현황

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
252,489,230
-

-
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

-
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

-
-
-

기타 법률에 의하여
의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
9,511,370

신탁계약에 의하여

신탁업자가 취득한 자사주

-
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

-
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수
(F = A - B - C - D + E)
보통주
242,977,860
-

-
-
-

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 사항
- 배당에 관한 당사의 정관 내용은 다음과 같습니다.

제58조 (이익배당)
 ①이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다.
 ②제1항의 배당은 매 결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록 질권자 에게 지급한다.
 ③이익의 배당을 주식으로 하는 경우 그 배당은 주식의 권면 액으로 하고, 회사가 종류주식을 발행한 때에는 각각 그와 같은 종류의 주식으로 할 수 있다.
 ④회사가 금전 외의 재산으로 배당하기로 결정한 경우, 이사회는 이사 3분의 2 이상의결의로 주주가 배당되는 금전 외의 재산 대신 금전의 지급을 회사에 청구할 수 있도록 정할 수 있으며, 이 경우 청구할 수 있는 금액 및 청구기간을 정하여야 한다.이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다. 
제59조 (중간배당)
 ①회사는 사업년도 중 1회에 한하여 이사회의 결의로 일정한 날을 정하여 그 날의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다.
 ②제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다.
 ③중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.
 1.직전결산기의 자본금의 액
 2.직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액
 3.상법 시행령에서 정하는 미실현이익
 4.직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액
 5.직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금
 6.중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금
 ④사업년도 개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권 행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전 사업년도 말에 발행된 것으로 본다.
 ⑤중간배당을 할 때에는 제10조 내지 제15조의 종류주식에 대하여는 당해 종류주식 발행시에 별도의 정함을 한 경우에는 그에 따르고, 그러지 아니한 경우에는 보통주식과 동일한 배당률을 적용한다.
제60조 (배당금지급청구권의 소멸시효)
 ①배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 
 ②제1항의 규정에 의하여 시효가 완성된 배당금은 회사에 귀속한다.

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제23기
제22기
제21기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
166,981
167,808
121,439

(별도)당기순이익(백만원)
133,467
126,679
85,922

(연결)주당순이익(원)
682
682
495

현금배당금총액(백만원)
26,728
24,528
18,395

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
16.0
14.6
21.4

현금배당수익률(%)
보통주
4.0
3.1
2.6

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
보통주
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
110
100
75

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
보통주
-
-
-

-
-
-
-

Ⅱ. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

1. 사업의 개요

가. 신탁의 개요

(1) 신탁의 개념

- 신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미합니다

(2) 신탁의 특징

- 신탁은 사적자치의 확대 및 보완을 위하여 도입된 제도라는 점에서 대리와 유사하나, 대리와는 달리 재산권의 명의 자체를 수탁자에게 이전하여 수탁자가 신탁목적에 따라 재산권을 관리ㆍ처분하게 되므로 다음과 같이 수탁자에 대하여 엄격한 의무와 책임을 지워 신탁재산을 보호하게 됩니다.

① 선관주의의무 : 수탁자는 신탁의 본질에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분
② 분별관리의무 : 수탁자의 고유재산과 다른 신탁재산은 구분하여 관리되므로 수탁자가 파산하는 경우에도 신탁재산은 안전(신탁재산의 독립성).

나. 부동산신탁업의 개요

(1) 관련 법령의 규제

- 부동산신탁회사는 자본시장법에 따라 동법 시행령 [별표1]의 인가업무 단위 4-121-1에 대하여 금융위원회의 인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있는 금융투자업자입니다.
 
- 부동산신탁회사는 자본시장법과 동법 시행령, 금융위원회의 금융투자업규정, 기타관계법규 등에 의해 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등 업무절차와 방법상 제한을 받고 있습니다.

(2) 부동산신탁 시장의 특성
- 제도권 시장
부동산신탁업은 자본시장법에 의하여 인가 받은 부동산신탁회사들에 의하여 형성된제도권내 시장의 성격을 갖고 있으며 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 상대적으로 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.

- 위탁자와 신탁계약에 의한 시장
부동산신탁사는 위탁자와의 신탁계약에 의하여 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 처분, 담보하는 위탁자와의 관계에 의한 시장입니다.

- 부동산종합시장
부동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.

- 부동산금융시장
자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs), 부동산 펀드(REF) 등 새로운 부동산과 금융이 연계된 상품이 등장하고, 부동산개발의 자금조달방식도 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 발달하고 있습니다. 이에 따라 부동산신탁 상품의 활용가능성 역시 높아지고 있습니다.

(3) 부동산신탁업의 발전전망

- 부동산신탁업자는 주된 업무라고 할 수 있는 토지신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 뿐만 아니라, 부수업무로 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양사업자와 체결하는 계약에 의한 대리사무와 부동산의 취득ㆍ처분ㆍ개발ㆍ분양ㆍ관리ㆍ인허가ㆍ임대차 관련 대리사무 및 컨설팅 등을 취급할 수 있습니다. 

- 부동산신탁 상품 중 토지신탁은 일반적으로 주택 및 건축물 분양시장의 흐름에 영향을 받는 특징이 있으나, 담보, 처분, 관리신탁 등의 비개발신탁의 경우에는 신탁재산이 신탁법(제22조)에 따라 엄격한 보호를 받도록 되어 있는 점으로 인하여 부동산 경기침체 시에도 안정성을 선호하는 수요가 있습니다.

다. 시장여건 등

(1) 시장여건

○ 대외적으로 미국의 성장 견인력 약화 및 중국 경제의 침체 등으로 인해 세계 경제의 경기가 전반적으로 하락하는 추세 속에서 정부의 각종 부동산 규제 정책과 금리인상 등은 국내 부동산 경기를 크게 위축시키고 있습니다. 이는 부동산 신탁시장에도 당분간 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

(2) 업계현황 및 경상황

- 2018년 12월말 기준 영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 대한토지신탁, KB부동산신탁, 생보부동산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁 등 11개사입니다. 2019년에는 최대 3개의 신규 신탁사가 인가를 받고 신규 신탁영업을 개시할 예정입니다.

- 2018년 부동산신탁시장은 정부의 부동산 규제 정책 강화 및 경기 하락 추세가 연동되어 전반적으로 전년 대비 마이너스 성장을 보여 주었습니다. 세부적으로는 토지신탁 부문에서 순수 차입형 토지신탁의 수주액이 감소한 반면 도시정비사업 및 관리형 토지신탁의 수주액은 증가하였습니다.

- 주요 부동산신탁사 현황 ('18.12.31기준) (단위 : 억원)

구분
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
생보
부동산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나자산
신탁
아시아
신탁
국제
신탁
무궁화
신탁
코리아
신탁

설립인가
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.3.20
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.8.26
09.12.29

자본금
2,525
800
1,100
100
514
110
100
117
153
116
110

- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다. 

- 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.

- 토지신탁 부문은 당사 뿐만 아니라 한국자산신탁, KB부동산신탁, 대한토지신탁, 코람코자산신탁 등 타 신탁사도 점차 토지신탁의 매출 비중을 확대하고 있으며, 비토지신탁부문은 자본시장법 시행에 따라 신규 부동산신탁사 인가 및 증권사의 신탁업 겸영이 본격화되면서 향후 경쟁이 더욱 심화될 것으로 전망됩니다.

- 당사는 영업수익 기준 시장점유율 1위의 부동산 신탁업계 리딩컴퍼니로서('18.12월 기준), 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 신탁형 도시정비사업, 차입형 및 관리형 토지신탁은 물론 부동산 개발 컨설팅 및 자산운용부문 등의 비토지신탁 및 부수업무에서도 두각을 나타내며 부동산 종합금융회사로 도약하고 있습니다.

(3) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및
시장점유율
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
생보
부동산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나자산
신탁

2018년도
영업수익
254,363
114,639
97,600
66,948
204,561
134,421
93,521

시장점유율
21%
9%
8%
5%
17%
11%
8%

2017년도
영업수익
229,379
76,700
85,661
56,581
201,600
107,423
68,411

시장점유율
22%
7%
8%
6%
20%
10%
7%

2016년도
영업수익
165,122
65,230
60,399
46,729
117,717
117,742
49,913

시장점유율
21%
8%
8%
6%
15%
15%
6%

2015년도
영업수익
130,778
55,719
52,306
32,856
83,392
68,725
34,857

시장점유율
23%
10%
9%
6%
15%
12%
6%

2014년도
영업수익
139,209
50,689
35,748
18,860
56,798
47,074
26,931

시장점유율
31%
11%
8%
4%
13%
11%
6%

※ 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.

(4) 당사의 강점 및 단점
- 당사의 주력상품인 차입형 토지신탁은 신탁사업의 사업비 조달의무가 신탁사에 있으므로, 차입형 토지신탁을 얼마나 많이 할 수 있느냐는 결국 신탁사의 자기자본 규모와 비례합니다. 당사는 업계 1위의 자본규모 및 자본조달 능력을 바탕으로 1996년창사 이래 가장 많은 차입형 토지신탁 사업을 수주/관리하여 차입형 토지신탁의 수주부터 사업정산시까지 매니지먼트 노하우가 뛰어납니다. 

- 다만, 차입형 토지신탁은 신탁사의 자금이 각 신탁사업에 투입되어 신탁사의 자금 회수 리스크가 발생하고, 다수의 사업장이 수도권 이외의 사업장이기 때문에 차입형 토지신탁 수주시에는 엄격한 수주심사기준이 필요합니다. 당사의 경우 "사업수주심사기준"에 따라 사업 수주시 사업부지 확보 여부, 인허가 완료 여부, 신탁사 대지급금(신탁사가 신탁사업에 투입하는 자금) 한도 준수 여부, 시공사 선정 기준, 표준 분양률 및 표준 공정률 적용 여부 등 다각적이고, 세밀한 기준을 적용함으로써 보수적인 수주심사가 이루어지고 있습니다. 

- 또한, 당사는 2001년 고유 아파트/오피스텔 브랜드인 '코아루'를 런칭하였고, 당사브랜드 사용시 분양외형(신탁사업 총매출)의 약 0.4%를 브랜드 수수료로 수취하고 있습니다.

(5) 당사의 신규추진사업
- 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산 신탁회사도 도시정비사업(재개발, 재건축사업 등) 참여가 가능하게 되어, 부동산신탁회사로서는 최초로 대전 용운 재건축사업의 사업대행자로 참여하여 성공리에 착공 및 분양을 완료하였으며, 향후 서울, 수도권, 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 도시정비사업 신규수주 성과를 낼 수 있을 것으로 예상됩니다.

- 현재 진행중인 도시정비사업은 서울 흑석11구역 재개발, 서울 신길10구역 재건축, 서울 영등포2가 가로주택정비사업, 부산 범일3구역 도시환경정비사업, 부산 대평1구역 도시환경정비사업, 인천 학익1구역 재개발, 대전 문화2구역 재개발, 서울 신길음1구역 재개발, 대구 대평78 아파트 가로주택정비사업, 인천여상 주변구역 도시환경정비사업, 부산 서금사5구역 재개발 등이 있습니다. 한편, 종로6가 도시환경정비사업, 구로동 440번지 일대 재건축, 방배 삼호아파트 재건축 사업 등도 지정고시일을준비하고 있습니다.

- 또한, 당사는 인천 청천2 기업형 임대주택(정비사업 연계형 기업형 임대주택 사업) 리츠 투자 및 AMC에 진출하며, 분양 및 처분 중심의 비지니스 모델인 차입형 토지신탁/도시정비사업에 임대 및 자산 관리 비지니스 모델인 기업형 임대주택 사업을 추가하였습니다. 그리고, 각종 공공지원 민간임대주택 공모사업도 리츠 투자 방식으로 적극 검토하고 있습니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황 

- 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대하였으며, 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축, 기업형 임대주택, PI투자 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서 면모를 갖춰가고 있습니다.

- 당사는 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위를 차지하고 있으며, 신탁업계 신성장동력인 재건축, 재개발, 도시환경정비사업 진출 및 정비사업 연계형 기업형 임대주택 사업에 진출하였습니다. 

- 또한 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대 등을위해 노력하고 있습니다. 

나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요

(가) 토지(개발)신탁

- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. 

- 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다.

 1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(나) 관리신탁

- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.

(다) 처분신탁

- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. 

- 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. 

(라) 담보신탁

- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.

- 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분
근 저 당 권
담 보 신 탁

담보설정 방식
근저당권 설정
신탁회사에 신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨
구속되지 않음

환가 방법
법원 경매
신탁회사 공개입찰 매각
(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수는 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.
ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율
ㆍ환가처분보수

처 분 가 격
보 수 율

일시불 처분식
할부불 처분식

1억원까지
8/1,000
10/1,000

2억원까지
7/1,000
9/1,000

5억원까지
6/1,000
7/1,000

10억원까지
5/1,000
6/1,000

10억원초과
4/1,000
5/1,000

(마) 분양관리신탁

- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.

(바) 컨설팅

- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다.

(사) 대리사무

- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.

- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.

(아) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(자) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무

- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.

- 또한, 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트사업에 참여하고 있습니다.

다. 영업실적

고유계정은 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로
187,476백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로
1,579백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로
76,163백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 충당부채환입으로
4,100백만원의 실적을 거양하였고,
신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로
3,235,587백만원의 매출실적을 거양하였습니다.

(단위 : 백만원 )

영 업 종 류
영 업 수 익
비 고

고 유 계 정
269,318
-

신 탁 계 정
3,235,587
-

라. 자금조달 및 운용실적

[고유계정]

(단위 : 백만원, % )

구 분
제23기
제22기
제21기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조
달
차입금
454,471
3.00~3.78
363,427
3.14~3.73
156,522
2.84~3.74

예수금
5,511
-
6,484
-
5,766
-

충당금
9,182
-
8,089
-
12,529
-

기타부채
70,088
-
60,860
-
55,756
-

자 본
702,924
-
613,345
-
522,587
-

합 계
1,242,176
-
1,052,205
-
753,160
-

운
용

현금,예금

160,474
0~1.45
107,470
0~1.05
77,397
0~1.6

유가증권
142,731
-
196,008
-
201,746
-

대출채권
862,232
1.41~8.7
705,380
1.41~8.3
439,978
1.41~7.9

기타자산
76,739
-
43,347
-
34,039
-

합 계
1,242,176
-
1,052,205
-
753,160
-

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

[신탁계정] (단위 : 백만원,%)

구 분
제23기
제22기
제21기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조
달
차입금
907,560
3.2~8.7
671,745
3.2~8.3
397,162
3.7~7.9

합 계
907,560
-
671,745
-
397,162
-

운
용
현금,예금
322,851
0.1~2.12
290,524
0.1~2.3
340,101
0~1.65

사업비지출 등
584,709
-
381,221
-
57,061
-

합 계
907,560
-
671,745
-
397,162
-

3. 영업 종류별 현황

당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다. 

가. 신탁보수

(단위 : 백만원)

구 분
제23기
제22기
제21기

수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수

토지신탁
3,555,978
153,146
3,099,012
151,791
2,838,781
108,431

관리신탁
51,258
22
46,932
54
80,670
26

처분신탁
207,363
12
376,116
48
375,088
173

담보신탁
1,413,602
832
1,261,940
1,279
1,156,860
961

분양관리신탁
51,827
127
154,631
179
189,359
224

합 계
5,280,028
154,139
4,938,631
153,351
4,640,758
109,815

※ 수탁고는 신탁원본 금액임

나. 대리업무보수외

(단위 : 백만원)

구 분
제23기
제22기
제21기

대리업무보수
640
557
576

리츠자산운용보수
7,527
8,202
4,885

리츠자산취득보수
-
175
175

컨설팅보수
10,323
4,589
269

브랜드이용수익
3,965
4,183
6,074

운용수익
3,398
8,015
9,354

기타수수료수익
7,485
8,612
3,609

합계
33,338
34,333
24,942

다. 증권평가및처분이익

(단위 : 백만원)

구 분
제23기
제22기
제21기

당기손익인식증권처분이익
-
1,298
738

당기손익인식증권평가이익
-
428
377

당기손익인식지정금융자산평가이익
-
-
8

매도가능증권처분이익
-
1,245
-

관계회사투자지분처분이익
-
8
-

당기손익공정가치측정증권처분이익
359
-
-

당기손익공정가치측정증권평가이익
1,215
-
-

상각후원가측정증권처분이익
5
-
-

합계
1,579
2,979
1,123

라. 이자수익

(단위 : 백만원)

구 분
제23기
제22기
제21기

매입대출채권이자
361
1,588
2,842

예금이자
1,779
1,139
850

신탁계정대이자
71,884
49,957
28,009

기타이자수익
2,139
786
1,279

합계
76,163
53,470
32,980

마. 기타영업수익

(단위 : 백만원)

구 분
제23기
제22기
제21기

배당금수익
124
563
1,313

충당부채환입액
2,397
1,118
257

대손충당금환입액
1,579
4,157
7,569

합계
4,100
5,838
9,139

4.
영

업설비

가. 지점 등 설치현황

-
서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다.

나. 자동화기기 설치 상황

- 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 영업용순자본비율

(단위 : 백만원, %)

구 분
제23기
제22기
제21기

영업용순자본
492,042
429,211
333,002

총위험
69,877
61,094
64,992

영업용순자본비율(%)
704
703
512

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100
 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)
※ 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을
 150% 이상 유지하여야 함

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

나. 부채비율

(단위 : 백만원, %)

구 분
제23기
제22기
제21기

부채총계
551,279
491,479
364,067

자본총계
824,583
719,229
590,283

부채비율
67
68
62

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치

[종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 증권 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

자본시장법 제6조에 따르면 금융투자업은 기능별로 6가지 업무(투자매매업, 투자중개업, 집합투자업, 투자자문업, 투자일임업, 신탁업)로 분류되며, 이들의 겸업을 허용하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업은 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2인 이상에게 투자권유를 하여 모은 금전 등 또는 '국가재정법’제81조에 따른 여유자금을 투자자 또는 각 기금관리주체로부터 일상적인 운용지시를 받지 아니하면서, 재산적 가치가 있는 투자대상 자산을 취득ㆍ처분, 그밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자 또는 각 기금관리주체에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다.

 (2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

당사는 이 중 집합투자업 업무의 인가를받았으며, 투자자문업 및 투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

나. 산업의 성장성

2018년 간접투자로 신규자금이 45조원 유입되었으나, 약 7조원의 손실이 발생하여 집합투자증권의 순자산은 38조원이 증가 하였습니다. 특히, 인덱스 펀드의 수익률이저조 하였으며, 해외주식형(미국, 중국, 일본, 베트남) 펀드는 대부분이 손실을 기록하였습니다. 증권형 펀드(주식, 혼합, 파생 등)는 약 14조원 자금이 유입, 손실이 15조원 발생하여 수익률이 마이너스였으며, 대체투자(부동산, 특별자산, 혼합자산)의 경우 자금유입은 38조원에 상승분은 약 2조원의 수익을 기록하였습니다.

펀드유형별 수익율 현황-예비.jpg
펀드유형별 수익율 현황-예비

(출처 : 한국펀드평가)

- 펀드는 순자산 기준 주식형과 MMF 잔액 감소하였으며, 부동산, 특별자산, 혼합자산등의 대체투자펀드가 성장세를 지속 하였습니다.

자산운용시장 aum추이 -예비.jpg
자산운용시장 aum추이 -예비

(출처 : 금융투자협회, 금융감독원, 한국은행)

펀드 순자산 추이 -예비.jpg
펀드 순자산 추이 -예비

(출처 : 금융투자협회[경영참여 사모펀드 제외])

다. 경기변동의 특성

자산운용업은 경기 상승시 기업들의 실적 개선에 따른 주가 상승 기조로 전반적인 펀드 자금 유입이 증가하여 운용보수가 증가하는 반면, 경기 하강시에는 종합주가지수가 하락하고 펀드 자금 유출이 심화되어 운용보수가 감소하는 등 경기 변동에 상당한 영향을 받습니다.

라. 계절성

계절적인 변화에는 큰 영향이 없습니다.

마. 경쟁요소

운용사의 운용자산은 1018.7조로서 전년말 대비 69.1조원이 증가 하였으며, 펀드수탁고는 551조원으로 주로 사모펀드가 10.8% 정도 증가하였으며, 투자일임계약고는 467.7조원으로 전년대비 3.4% 증가 하였습니다.

구 분
2016년 말
2017년말(a)
2018년말(b)
증감(b-a)
증감률(%)

운용자산(조원)
906.9
949.6
1,018.70
69.1
7.3

펀드수탁고(조원)
469.3
497.2
551
53.8
10.8

투자일임계약고(조원)
437.6
452.4
467.7
15.3
3.4

(출처 : 금융감독원)

국내 자산운용사는 2018년 12월말 기준 243개사(종합/전문 포함)로서 전년대비 28개사가 증가하였으며, 당기순이익 6,060억원으로 전년 6,147억원에서 1.4% 감소 하였읍니다.

구 분
2016년
2017년(a)
2018년(b)
증감(b-a)
증감률(%)

영업수익(억원)
21,268
23,971
28,043
4,072
17

순이익(억원)
6,061
6,147
6,060
△87
△1.4

(출처 : 금융감독원)

자산운용사의 영업이익은 2018년 8,145억원으로, 2018년 운용자산 증가의 수수료 수익 확대에 따라 2017년 영업이익인 7,819억원에서 4.2%증가 하였습니다. 회사별로 146개사가 6,890원 흑자, 97개사는 830억원의 적자를 기록하여, 적자회회사가 증가하였으며, 특히 전문사모의 경우 169사 중 절반에 가까운 80개사가 적자를 기록하였습니다.

전문사모운용사의 신규 진입과 운용자산 증가로 운용자산도 사모펀드를 중심으로 증가하는 등 자산운용산업이 성장 추세를 보이고 있지만, 신규 회사가 진입하면서 경쟁이 더욱 심화 되었음을 알수 있습니다.

바. 자금의 조달
 (단위 : 백만원)

구 분
조달
제33기
제32기
제31기

항목
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중

자본
자본금
19,919
-
161.96%
19,919
-
153.77%
19,919
-
187.07%

자본조정
-12
-
-0.10%
-12
-
-0.09%
-12
-
-0.11%

기타포괄손익누계액

-

128
-
0.99%
121
-
1.14%

이익잉여금
-8,159
-
-66.34%
-7,788
-
-60.12%
-9,836
-
-92.37%

기타
기타부채
551
-
4.48%
707
-
5.46%
456
-
4.28%

합 계
12,299
-
100%
12,954
-
100%
10,648
-
100%

사. 자금운영현황
 (단위 : 백만원)

구 분
제33기
제32기
제31기

잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중

현금.예금
현금및현금성자산
3,949
-
32.11%
6,273
-
48.43%
5,229
-
49.11%

예치금
0
-
0.00%
0
-
0.00%
0
-
0.00%

증권
단기매매증권
1,385
-
11.26%
693
-
5.35%
0
-
0.00%

매도가능증권
2,730
-
22.20%
1,408
-
10.87%
700
-
6.57%

대출채권
단기대여금
257
-
2.09%
246
-
1.90%
306
-
2.87%

유형자산
73
-
0.59%
193
-
1.49%
351
-
3.30%

기타
3,905
-
31.75%
4,140
-
31.96%
4,062
-
38.15%

합 계
12,299
-
100%
12,953
-
100%
10,647
-
100%

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황

코레이트자산운용(주)은 집합투자업자로서 2018년 12월말 기준 총수탁고(설정원본)는 15,765억원입니다. 주식ㆍ채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유하고 있으며, NPL 운용부문을 보유한 점이 특징이며, NPL운용자산으로 4,617억원 입니다. 

NPL 운용 부문은 2010년부터 주요 NPL 보유 기관의 외부 자산관리를 위탁받아 회수업무를 시작하였으며, 2012년 하반기부터 NPL펀드 투자사업을 시작하여 현재는 당사의 주된 사업으로 성장시켜 왔습니다.

나. 영업의 종류

 (1) 영업의 규모 및 운영현황

1) 투자일임(2018.12.31 기준)

고객수
1개사

일임계약건수
1개

일임계약자산총액(계약금액)
20,000,000,000원

일임계약자산총액(평가금액)
16,746,704,634원

주1) 별도로 회사는 NPL 자산관리위탁계약에 의한 자산관리자로서 2018년말 4,617억원의 부실채권을 관리하고 있습니다.

2) 집합투자재산 (단위 : 억원, 개)

회사명

설정원본

순자산

펀드수

증권

주식

815
548
28

혼합주식

226
220
5

혼합채권

339
339
2

채권

5,506
5,590
22

투자계약

-
-
-

재간접

-
-
-

단기금융

-
-
-

파생형

46
2
1

부동산

6,218
5,816
23

실물

-
-
-

특별자산

1,697
959
16

혼합자산

917
923
7

PEF

-
-
-

합계

15,765
14,396
104

3) 고유재산운용
당사는 2018년 12월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.
 (단위 : 백만원)

계정과목
소분류
금액
비고

단기매매증권

주식

1,385
셀트리온헬스케어 등

매도가능증권

출자금

432

금융투자협회가입비

매도가능증권

국내수익증권

2,298

마이애셋사모뮤지컬6호 등

합계
4,115

다. 영업실적

(1)영업수익 (단위 : 백만원)

과 목
제33기
제32기

I.영업수익
8,063
10,554

(1)수수료수익
7,498
8,700

(2)유가증권평가및처분이익
474
1,450

(3)이자수익
23
673

(4)기타의영업수익
68

336

라. 영업종류별 현황

(1)투자신탁/회사/일임 현황 (단위 : 백만원)

구분
투자신탁
투자회사
투자일임
합계

증권집합투자기구
1,527,387
34,205
15,000
1,576,592

(2) 유가증권 인수업무
 - 해당사항 없음

마. 파생상품거래현황

 - 해당사항 없음

바. 영업설비등의 사항

(1) 점포현황

서울
부산
대구
인천
광주
대전
울산
경기
강원
충북
충남
경북
경남
전북
전남
제주
계

1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1

주소 : [07326] 서울특별시 영등포구 국제금융로 10 국제금융센터 TWO IFC 14층

(2) 영업설비 등 현황
- 해당사항 없음

(3) 자동화기기 설치 상황
- 해당사항 없음

(4) 지점의 신설 및 중요시설의 확충계획
- 해당사항 없음

3. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 준법감시인 및 증권전문인력 보유에 대한 사항

 (1) 준법감시인 설치 여부, 구성방법
 1) 설치 여부
 - 회사는 설립이래 준법감시인을 두고 있습니다.
 2) 구성방법
 - 준법감시인은 이사회에서 선임됩니다.
 - 회사는 내부통제제도와 관련하여 준법감시본부하에 리스크관리팀 및 컴플라이언스팀을 두고 있습니다.

 (2) 준법감시인의 설치 목적 및 권한과 의무

 1) 준법감시인 설치 목적
 - 임직원들의 업무 및 직무를 수행함에 있어 윤리경영, 기업의 사회적 책임이 강 화되고 있어, 높은 수준의 윤리기준을 준수해야 한다는 점을 직원들에게 인식시키고 이에 대한 경각심을 제고합니다.
 - 임직원의 그 지위고하를 막론하고 관련 법규 요건을 숙지할 수 있도록 올바른 의사결정과 윤리적 가치판단 기준을 제공합니다.
 - 관련 법규요건을 지속적으로 준수할 수 있도록 내부통제를 운영 점검하며, 내부통제 시스템, 절차 등의 수립과 적용을 지원합니다.
 - 현업부서 및 후선 부서의 업무활동을 모니터링하고 검토합니다.
 - 준법감시와 관련된 주요 현안을 모니터링하고 검토하여 시정조치 또는 개선을 권고 및 이에 대한 후속조치와 지원업무를 수행합니다.
 - 법규준수, 리스크 관리 등에 대한 책임과 권한을 부여함으로써, 조직내의 각 부서나 각 위원회로부터 독립적인 위치에서 능동적인 견제역할을 수행합니다.
 - 내부 검토 및 모니터링을 통해 파악된 사항을 당사 경영진 및 이사회에 구두 및 서면 보고 합니다.
 - 감독당국과 바람직한 업무관계를 구축하고 이를 유지하도록 합니다.

2) 준법감시인의 권한과 의무
 - 자산운용회사의 모든 업무에 접근하여 자료 및 정보에 대한 열람과 제출을 요구할수 있습니다.
 - 내부통제기준 위반자에 대하여 조사할 수 있습니다.
 - 내부통제기준 준수 관련 문제점이나 미비사항에 대해 경영진 또는 유관 부서에 시정을 건의할 수 있습니다(위법행위로 인한 금융사고 등의 사전예방).
 - 중대한 위법부당행위의 발견 등 필요시 감사와 관련 임직원의 제재에 관한 의견을 표명합니다.
 - 이사회, 리스크관리위원회, 집합투자재산평가위원회 등 각종 회의에 참석발언 및 중요사항을 직접 보고합니다.
 - 당사 준법감시관련 사항을 모니터링 합니다.

나. 준법감시인의 인적사항

직위
성명
주요경력
비고

상무
송태종
- 서강대학교 경영대학원 졸업
- 신세기투자신탁 선물팀장
- 한국선물거래소 시스템운영팀장
- 라이브소프트주식회사 이사
- 코레이트자산운용(주) (구, 마이애셋자산운용(주) 준법감시인(2007~현재)
2017.6.20
재선임

다. 위험관리조직 및 정책

(1) 내부규정화 정도
- 당사의 리스크관리는 교육 등을 통한 사전예방을 최우선 원칙으로 하고 있으며, 위험에 대한 상시관리, 발생 시 즉시 시정함을 목적으로 합니다.
- 기본원칙
·사전예방 우선
·투자리스크를 고려한 운용목표 및 운용전략 수립
·리스크와 수익 양립시 리스크관리 우선
- 세부지침
·투자유니버스 내에서 투자 : 그 외 종목 투자 시 리스크관리위원회 승인

(2) 위험관리조직
- 리스크관리위원회 : 독립적인 리스크관리 기능을 수행하며, 리스크관리정책 및 전략을 수립, 승인하고 이를 종합적으로 관리하는 역할을 수행합니다.
- 리스크관리부서 : 위험관리에 대한 실무적인 업무 즉 위험측정, 모니터링, 보고 등을 수행함과 동시에 집합투자재산의 운용과 관련된 위험 등을 관리하고 있습니다.

(3) 시장위험관리
- 투자증권의 가격변동, 이자율 변동 등 기타 거시경제지표의 변화에 따른 위험투자대상종목, 발행회사의 영업환경, 재무상황 및 신용상태 모니터링을 통하여 변동성에 대처 합니다.

(4) 신용위험관리
- 발행사의 신용평가 등급이 하락하거나, 부도 등의 신용사건(Credit Event)이 발생할 경우, 채무증권의 가격이 하락하거나 환금성 제약 등의 위험 존재에 대하여 모니터링을 하고 있습니다.

라. 최소영업자본액
 (단위:백만원)

항목
제33기

대상금액
필요자본

1. 자기자본
-
11,812

2. 최소영업자본액(A=Aa+Ab+Ac)
1,453,988
7,522

필요유지자기자본(Aa)
10,000
7,000

고객자산운용필요자본(Ab)
1,439,615
366

고유자산운용필요자본(Ac)
4,372
156

3. 최소영업자본액2(B=Aa+(Ab+Ac)*50%)
731,994
7,261

최소영업자본액이란 집합투자업자의 건전성을 나타내는 지표로서, 필요자본 항목에 필요유지자기자본, 고객자산운용필요자본, 고유자산운용필요자본의 합계액으로 계산됩니다.

구분

내용

필요유지자기자본
대상금액: 인가(등록)업무 단위별 최저자기자본의 합계액
필요자본 : 최저자기자본 합계액의 70%(인가유지요건)

고객자산운용필요자본
대상금액 : 집합투자재산의 순자산액 및 투자일임재산의 평가금액
필요자본 : 대상금액에 0.03%를 곱한 금액(증권형펀드는 0.02%)

고유자산운용필요자본
대상금액 : 재무상태표상 증권, 파생상품, 대출채권 금액 기준
필요자본 : 대상금액의 종류에 따라 0%∼10%를 곱한 금액

마. 유동비율
 (단위: 백만원,%)

구분
제33기

유동자산(A)
8,284

유동부채(B)
435

유동비율(A/B*100)
1,905

Ⅲ. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제23기
(2018년 12월말)
제22기
(2017년 12월말)
제21기
(2016년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
183,541
58,628
38,479

Ⅱ. 유가증권
178,000
141,036
126,372

Ⅲ. 대출채권
914,648
919,252
737,206

Ⅳ. 유형자산
979
1,113
1,485

Ⅴ. 기타자산
98,694
90,679
50,808

[자산총계]
1,375,862
1,210,708
954,350

Ⅰ. 차입부채
449,437
379,372
279,666

Ⅱ. 기타부채
101,842
112,107
84,401

[부채총계]
551,279
491,479
364,067

Ⅰ.지배기업소유주지분
821,035
715,526
587,220

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
4,814
4,814
4,814

3. 자본조정
(17,696)
(12,050)
(12,050)

4. 기타포괄손익누계액
(36,464)
(25,805)
(5,339)

5. 이익잉여금
617,892
496,078
347,306

Ⅱ.비지배지분
3,548
3,703
3,063

[자본총계]
824,583
719,229
590,283

구 분
2018.01.01
~2018.12.31
2017.01.01
~2017.12.31
2016.01.01
~2016.12.31

영업수익
269,318
249,970
177,999

영업손익
184,566
171,135
113,997

당기순손익
166,981
167,808
121,439

- 지배회사지분 순이익
167,128
167,167
121,328

- 비지배지분 순이익
(147)
641
111

주당순손익(단위: 원)
682
682
495

희석주당순손익(단위: 원)
682
682
495

연결에 포함된 회사수
16
21
29

나. 요약별도재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제23기
(2018년 12월말)
제21기
(2017년 12월말)
제21기
(2016년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
177,600
51,106
31,476

Ⅱ. 유가증권
130,765
159,574
209,749

Ⅲ. 대출채권
876,848
851,430
635,854

Ⅳ. 유형자산
959
943
1,022

Ⅴ. 기타자산
97,460
77,141
35,953

[자산총계]
1,283,632
1,140,194
914,054

Ⅰ. 차입부채
449,437
379,372
279,666

Ⅱ. 기타부채
86,033
94,513
73,091

[부채총계]
535,470
473,885
352,757

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
6,296
6,296
6,296

3. 자본조정
(17,696)
(12,050)
(12,050)

4. 기타포괄손익누계액
(3,212)
365
3,637

5. 이익잉여금
510,285
419,209
310,925

[자본총계]
748,162
666,309
561,297

종
속·관계·공동기업
투자주식의 평가방법

공정가치법,
원가법
공정가치법,
원가법
공정가치법,
원가법

구 분
2018.01.01
~2018.12.31
2017.01.01
~2017.12.31
2016.01.01
~2016.12.31

영업수익
254,363
229,379
165,122

영업손익
184,430
167,302
110,687

당기순손익
133,467
126,679
85,922

주당순손익(단위: 원)
545
516
350

희석주당순손익(단위: 원)
545
516
350

2. 연결재무제표

가. 연결 재무상태표

연 결 재 무 상 태 표

제 23 기 2018년 12월 31일 현재

제 22 기 2017년 12월 31일 현재

제 21 기 2016년 12월 31일 현재

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제23기
제22기
제21기

[자산]

Ⅰ.현금및예치금
183,541
58,628
38,479

1. 현금및현금성자산
171,404
41,092
21,146

2. 예치금
12,137
17,536
17,333

Ⅱ.유가증권
178,000
141,036
126,372

1. 당기손익인식증권
-
693
8,950

2. 매도가능금융자산
-
15,628
13,810

3. 당기손익공정가치측정증권
19,870
-
-

4. 기타포괄공정가치측정증권
432
-
-

5. 관계기업투자지분
157,698
124,715
103,612

Ⅲ.대출채권
914,648
919,252
737,206

(현재가치할인차금)
(113)
(81)
(137)

1. 대여금
40,367
70,506
105,449

2. 매입대출채권
-
-
74,967

3. 신탁계정대
898,662
867,459
579,615

4. 기타대출채권
1,050
1,050
1,050

5. 대손충당금(-)
(25,318)
(19,682)
(23,738)

Ⅳ.유형자산
979
1,113
1,485

1. 차량운반구
274
418
690

2. 비품
3,955
3,442
3,091

3. 감가상각누계액(-)
(3,250)
(2,747)
(2,296)

Ⅴ.기타자산
98,694
90,679
50,808

1. 미수금
29,144
20,000
9,930

2. 미수수익
61,564
53,311
21,818

3. 선급금
101
13
32

4. 선급비용
88
95
128

5. 보증금
11,951
14,028
12,673

6. 무형자산
6,714
11,748
14,488

7. 대손충당금(-)
(10,868)
(8,516)
(8,261)

[자산총계]
1,375,862
1,210,708
954,350

[부채]

Ⅰ.차입부채
449,437
379,372
279,666

1. 차입금
90,000
80,129
130,210

2. 사채
360,000
300,000
150,000

(사채할인발행차금)
(563)
(757)
(544)

Ⅱ.기타부채
101,842
112,107
84,401

1. 확정급여채무
10,032
8,552
7,345

2. 사외적립자산(-)
(8,323)
(7,393)
(5,633)

3. 충당부채
10,201
9,004
9,172

4. 미지급법인세
23,120
29,700
16,235

5. 미지급금
10,791
19,606
8,872

6. 미지급비용
2,531
2,331
1,618

7. 선수금
37,094
24,959
31,485

8. 제세금예수금
322
255
302

9. 이연법인세 부채
11,136
7,218
647

10. 기타예수금
4,938
17,875
14,358

[부채총계]
551,279
491,479
364,067

[자본]

Ⅰ.지배기업소유주지분
821,035
715,526
587,220

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
4,814
4,814
4,814

3. 자본조정
(17,696)
(12,050)
(12,050)

4. 기타포괄손익누계액
(36,464)
(25,805)
(5,339)

5. 이익잉여금
617,892
496,078
347,306

Ⅱ.비지배지분
3,548
3,703
3,063

[자본총계]
824,583
719,229
590,283

[부채와자본총계]
1,375,862
1,210,708
954,350

나. 연결 포괄손익계산서

연 결 포 괄 손 익 계 산 서

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

제21기 2016년 1월 1일부터 2016년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제23기
제22기
제21기

Ⅰ. 영업수익
269,318
249,970
177,999

(1) 수수료수익
187,476
187,684
134,757

1. 신탁보수
154,139
153,351
109,815

2. 대리업무보수
640
557
575

3. 운용수익
3,397
8,015
9,354

4. 기타
29,300
25,761
15,013

(2) 증권평가및처분이익
1,579
2,979
1,123

1. 당기손익인식증권평가이익
-
428
377

2. 당기손익인식증권처분이익
-
1,298
738

3. 매도가능증권처분이익
-
1,245
-

4. 관계회사투자지분처분이익
-
8
-

5. 당기손익인식지정금융자산평가이익
-
-
8

6. 당기손익공정가치측정증권처분이익
359
-
-

7. 당기손익공정가치측정증권평가이익
1,215
-
-

8. 상각후원가측정증권처분이익
5
-
-

(3) 이자수익
76,163
53,469
32,980

1. 매입대출채권이자
361
1,588
2,842

2. 예금이자
1,779
1,139
850

3. 신탁계정대이자
71,884
49,957
28,009

4. 기타이자
2,139
785
1,279

(4) 기타의 영업수익
4,100
5,838
9,139

1. 배당금수익
124
563
1,313

2. 충당부채환입액
2,397
1,118
257

3. 대손충당금환입액
1,579
4,157
7,569

Ⅱ. 영업비용
84,752
78,835
64,002

(1) 증권평가 및 처분손실
936
187
680

1. 당기손익인식증권평가손실
-
103
250

2. 당기손익인식증권처분손실
-
76
100

3. 당기손익인식지정금융자산처분손실
-
8
-

4. 증권손상차손
-
-
330

5. 당기손익공정가치측정증권처분손실
12

-

6. 당기손익공정가치측정증권평가손실
924
-
-

(2) 이자비용
15,706
13,896
5,850

1. 차입금이자
4,676
2,893
2,772

2. 사채이자
10,648
9,390
2,348

3. 기타이자
382
1,613
730

(3) 판매비와관리비
60,253
58,397
43,357

1. 급여
30,316
28,622
24,844

2. 퇴직급여
2,024
1,977
1,575

3. 명예퇴직금
1,088
-
-

4. 복리후생비
3,143
2,767
2,259

5. 전산운용비
155
177
308

6. 임차료
3,665
3,546
2,861

7. 지급수수료
8,478
9,162
5,481

8. 접대비
1,193
1,076
978

9. 광고선전비
2,699
4,254
70

10. 감가상각비
636
723
478

11. 조사연구비
87
95
94

12. 연수비
395
283
202

13. 무형자산상각비
86
67
5

14. 세금과공과금
2,102
2,177
1,314

15. 판매부대비
-
-
1

16. 등기소송비 및 공고비
899
588
799

17. 회의비
17
9
4

18. 인쇄비
37
50
30

19. 여비교통비
637
564
412

20. 차량유지비
562
510
404

21. 소모품비
90
72
48

22. 보험료
132
125
93

23. 행사비
20
8
9

24. 기타
1,792
1,545
1,088

(4) 기타의 영업비용
7,857
6,355
14,115

1. 충당부채전입액
3,911
4,918
12,885

2. 기타대손상각비
2,673
423
155

3. 지급위약배상금
8
-
-

4. 운용비용
195
401
1,075

5. 기타영업비용
768
613
-

6. 영업활동지원비
249
-
-

7. 네트워크영업비
53
-
-

Ⅲ. 영업이익
184,566
171,135
113,997

Ⅳ. 영업외수익
46,268
53,762
46,143

1. 유형자산처분이익
24
50
20

2. 지분법이익
44,683
51,901
42,635

3. 상각채권추심이익
1,239
1,444
3,005

4. 기타
322
367
483

Ⅴ. 영업외비용
7,931
3,944
1,054

1. 무형자산손상차손
5,397
2,904
56

2. 기부금
2,383
961
-

3 기타
151
79
998

Ⅵ. 법인세비용차감전순이익(손실)
222,903
220,953
159,086

Ⅶ. 법인세비용(수익)
55,922
53,145
37,647

Ⅷ. 당기순이익(손실)
166,981
167,808
121,439

Ⅸ. 법인세비용차감후기타포괄손익
(8,005)
(20,467)
(4,093)

(1) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되는 기타포괄손익
(7,268)
(20,121)
(3,771)

1. 금융자산평가손익
-
1,379
617

2. 지분법자본변동
(7,268)
(21,500)
(4,388)

(2) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되지 않는 기타포괄손익
(737)
(346)
(322)

1. 보험수리적손실
(737)
(346)
(322)

2. 지분법자본변동
-
-
-

Ⅹ. 총포괄이익(손실)
158,976
147,341
117,346

당기순손익의 귀속:

- 지배기업 소유주지분
167,128
167,167
121,328

- 비지배지분
(147)
641
111

총포괄손익의 귀속:

- 지배기업 소유주지분
159,131
146,701
117,260

- 비지배지분
(155)
640
86

XI. 지배기업 소유주지분에 대한
 주당손익(단위: 원)

- 기본주당순손익
682
682
495

- 희석주당순손익
682
682
495

다. 연결 자본변동표

연 결 자 본 변 동 표

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

제21기 2016년 1월 1일부터 2016년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

구 분
자본금
자본잉여금
자본조정
기타포괄
손익누계액
이익잉여금
지배지분
비지배
지분
총 계

2016.01.01 (전전기초)
252,489
6,296
(12,050)
(1,272)
240,729
486,192
-
486,192

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
121,328
121,328
111
121,439

매도가능금융자산평가손익

-
-
617
-
617
-
617

보험수리적손익
-
-
-
(295)
-
(295)
(26)
(321)

지분법자본변동
-
-
-
(4,389)
-
(4,389)
-
(4,389)

소계
-
-
-
(4,067)
121,328
117,261
85
117,346

연차배당
-
-
-
-
(14,717)
(14,717)
-
(14,717)

지분법이익잉여금변동
-
-
-
-
(34)
(34)
-
(34)

종속회사추가취득
-
(1,482)
-
-
-
(1,482)
2,978
1,496

2016.12.31 (전전기말)
252,489
4,814
(12,050)
(5,339)
347,306
587,220
3,063
590,283

2017.01.01 (전기초)

252,489
4,814
(12,050)
(5,339)
347,306
587,220
3,063
590,283

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
167,167
167,167
641
167,808

매도가능금융자산평가손익
-
-
-
1,377
-
1,377
2
1,379

보험수리적손익
-
-
-
(343)
-
(343)
(3)
(346)

지분법자본변동
-
-
-
(21,500)
-
(21,500)
-
(21,500)

소계
-
-
-
(20,466)
167,167
146,701
640
147,341

연차배당
-
-
-
-
(18,396)
(18,396)
-
(18,396)

2017.12.31 (전기말)

252,489
4,814
(12,050)
(25,805)
496,077
715,525
3,703
719,228

2018.01.01 (당기초)

252,489
4,814
(12,050)
(25,805)
496,077
715,525
3,703
719,228

회계정책 변경효과
-
-
-
(2,663)
(20,785)
(23,448)
-
(23,448)

총포괄손익
-
-
-
-
-
-
-
-

당기순이익
-
-
-
-
167,128
167,128
(147)
166,981

보험수리적손익
-
-
-
(728)
-
(728)
(8)
(736)

지분법자본변동
-
-
-
(7,268)
-
(7,268)
-
(7,268)

소계
-
-
-
(7,996)
167,128
159,132
(155)
158,977

연차배당
-
-
-
-
(24,528)
(24,528)
-
(24,528)

지분법이익잉여금변동
-
-
-
-
-
-
-
-

자기주식취득
-
-
(5,646)
-
-
(5,646)
-
(5,646)

2018.12.31 (당기말)

252,489
4,814
(17,696)
(36,464)
617,892
821,035
3,548
824,583

라. 연결 현금흐름표

연 결 현 금 흐 름 표

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

제21기 2016년 1월 1일부터 2016년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제23기
제22기
제21기

Ⅰ. 영업활동 현금흐름
66,127
(96,562)
(124,877)

1. 당기순이익
166,981
167,808
121,438

2. 손익항목의 조정
(42,710)
(42,758)
(35,257)

법인세비용
55,922
53,145
37,646

감가상각비
636
723
478

유형자산처분이익
(24)
(51)
-20

유형자산폐기손실
-
1
-

무형자산상각비
86
67
5

무형자산처분손실
-
-
71

퇴직급여
2,024
1,977
1,575

기타대손상각비
2,673
423
155

이자비용
15,355
13,895
5,850

기타부채이자비용
382
-
-

충당부채전입액
3,911
4,913
12,885

복구충당부채전입액
-
5
-

매도가능증권처분이익
-
(1,245)
-

당기손익공정가치측정금융자산처분이익
(354)
-
-

당기손익공정가치측정금융자산처분손실
12
-
-

당기손익공정가치측정금융자산평가이익
(1,215)
-
-

당기손익공정가치측정금융자산평가손실
923
-
-

관계기업투자주식처분이익
-
(8)
-

관계기업투자주식평가이익
(44,683)
(51,901)
-42,635

매도가능금융자산손상차손
-
-
330

손실충당금환입액
(1,579)
(4,157)
-7,569

충당부채환입액
(2,397)
(1,118)
-257

운용수익
(3,398)
(8,015)
-9,354

이자수익
(76,257)
(53,753)
-33,160

배당금수익
(124)
(563)
-1,313

무형자산손상차손
5,397
2,904
56

3. 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
(66,822)
(235,471)
(219,038)

당기손익인식금융자산
-
8,256
29,636

당기손익공정가치측정금융자산감소
49
-
-

신탁계정대
(31,256)
(287,844)
(243,194)

매입대출채권
0
74,966
(1,989)

미수금
(17,519)
(884)
(2,692)

미수수익
(11,291)
(22,114)
9,010

선급비용
7
33
67

미지급금
370
1,701
366

미지급비용
372
53
(151)

선수금
2,285
(6,526)
4,619

선급금
(88)
20
132

제세예수금
67
(48)
97

기타예수금
(7,002)
4,003
(82)

충당부채
(317)
(3,968)
(8,298)

확정급여채무
(842)
(966)
(102)

기타부채(요구불상환지분)
6
(140)
(4,123)

사외적립자산증가
(1,663)
(2,013)
(2,334)

4. 이자의 수취
72,339
52,234
32,866

5. 이자의 지급
(15,305)
(11,834)
(5,527)

6. 배당금의 수취
124
563
1,886

7. 법인세의 환급(납부)
(48,480)
(27,104)
(21,245)

Ⅱ. 투자활동 현금흐름
30,809
37,095
(49,739)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
43,188
45,059
89,891

예치금의감소
5,399
-
-

매도가능금융자산의 처분
-
1,912
1,392

관계기업투자지분의 처분
-
3,000
9,700

당기손익공정가치측정금융자산의처분
3,435
-
-

대여금의 감소
30,540
36,181
66,460

유형자산의 처분
46
50
20

무형자산의 처분
-
-
272

보증금의 감소
3,768
3,916
12,047

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
(12,379)
(7,964)
(139,630)

예치금의 증가
-
202
226

매도가능금융자산의 취득
-
701
2,098

당기손익공정가치측정금융자산의취득
6,832
-
-

대여금의 증가
401
1,238
45,173

유형자산의 취득
523
351
786

무형자산의 취득
448
232
251

보증금의 증가
2,693
5,240
12,247

관계기업주식의 취득
1,482
-
64,032

사업결합으로 인한 순현금유출
-
-
14,817

Ⅲ. 재무활동 현금흐름
33,375
79,413
172,743

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
456,676
347,063
399,893

차입금의 증가
396,676
196,963
243,093

사채의 발행
60,000
150,000
150,000

종속기업취득으로 인한 순현금유입
-
100
6,800

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
(423,301)
(267,650)
(227,150)

차입금의 상환
386,805
247,044
188,386

사채의 상환
-
-
20,000

자기주식의 취득
5,646

배당금 지급
24,528
18,396
14,717

종속기업취득으로 인한 순현금유출
6,322
2,210
4,047

Ⅳ. 현금및현금성자산의 순증가(감소)
130,311
19,946
(1,873)

Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산
41,092
21,146
23,019

Ⅵ. 기말의 현금및현금성자산
171,404
41,092
21,146

3. 연결재무제표 주석

제 23 기 2018년 01월 01일부터 2018년 12월 31일까지

제 22 기 2017년 01월 01일부터 2017년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업

1. 연결대상회사의 개요

1-1. 지배기업의 개요

주식회사 한국토지신탁(이하 "지배기업"이라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.

지배기업은 서울특별시 강남구 역삼동에 본사를 두고 있습니다. 지배기업의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거
쳐
당기말 현재의 납입자본금은

252,489
백만원입니다

.

한편,

지배기업의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래
되고 있습니다.

2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당기말 현재

최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기
타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
24,805,477
9.82

동부건설㈜
3,800,000
1.51

기타
162,645,230
64.42

합 계
252,489,230
100.00

2018년 12월 31일로 종료하는 보고기간에 대한 연결재무제표는 주식회사 한국토지신탁
과 그 종속기업(이하 "연결기업"이라 함) 및 연결기업의 관계기업에 대한 지분으로 구성되어 있습니다.

1-2. 당기말 현재 연결대상 종속기업의 개요

회사명
소재지
결산월
지분율
회사개요

당기말
전기말

코레이트투자운용주식회사
서울
12월
100.0%
100.0%
부동산자산관리

코레이트자산운용주식회사
서울
12월
68.9%

68.9%

집합투자업

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
서울
12월
100.0%
-
부동산투자업

베리타스오포사모부동산투자신탁1호
서울
12월
-
97.6%
부동산투자업

대신사모부동산투자신탁제12호
서울
12월
97.8%
97.8%
부동산투자업

코레이트
통영전문투자형사모부동산투자신탁

서울
12월
96.3%
96.3%
부동산투자업

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁

서울
12월
97.8%
98.0%
부동산투자업

하나전문투자부동산투자신탁6호
서울
12월

89.3%

90.7%
부동산투자업

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁

서울
12월
-
96.2%
부동산투자업

코레이트
청라전문투자형사모부동산투자신탁

서울
12월
-
98.6%
부동산투자업

코레이트
의정부전문투자형사모부동산투자신탁

서울
12월
-
98.4%
부동산투자업

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호
서울
12월
-
50.0%
부동산투자업

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁

서울
12월
90.9%
90.9%
부동산투자업

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호

서울
12월
96.3%
96.3%
부동산투자업

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
서울
12월
90.9%
90.9%
부동산투자업

코레이트제2호위탁관리부동산회사(*)

서울
12월
100.0%
100.0%
부동산투자업

(*) 코레이트투자운용 주식회사의 종속회사입니다. 

1-3. 당기 중 연결범위의 변동은 다음과 같습니다.

회사명
회사명
사유

연결범위 포함기업
케이원제8호위탁관리부동산투자회사
지배력 획득

연결범위 제외기업
베리타스오포사모부동산투자신탁1호
청산

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁

청산

코레이트
청라전문투자형사모부동산투자신탁

청산

코레이트
의정부전문투자형사모부동산투자신탁

청산

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호
청산

1-4. 당기말과 전기말 현재 연결대상 종속회사의 재무정보는 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
2,550,596
591,270
1,959,326
5,911,137
182,933
182,933

코레이트자산운용주식회사
12,298,578
550,543
11,748,035
8,040,133
(473,578)
(498,914)

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
(*)

300,059
-
300,059
-
59
59

베리타스오포사모부동산투자신탁1호(*)
-
-
-
149,927
127,689
127,689

대신사모부동산투자신탁제12호(*)
2,955,878
1,418
2,954,460
236,470
225,220
225,220

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*)
6,903,746
7,220
6,896,526
486,021
479,331
479,331

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁(*)

6,480,099
304
6,479,795
417,199
410,887
410,887

하나전문투자부동산투자신탁6호(*)
21,060,034
86,880
20,973,154
1,042,482
927,902
927,902

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁(*)

-
-
-
95,305
92,268
92,268

코레이트청라전문투자형사모부동산투자신탁(*)
-
-
-
57,413
56,628
56,628

코레이트
의정부전문투자형사모부동산투자신탁(*)

-
-
-
38,222
37,584
37,584

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호(*)
-
-
-
199,374
189,805
189,805

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)

3,990,904
1,935
3,988,969
303,705
296,389
296,389

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호(*)

3,281,814
1,882
3,279,932
259,254
251,669
251,669

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁(*)
1,307,709
-
1,307,709
112,453
94,346
94,346

코레이트제2호위탁관리부동산투자회사(*)
300,000
-
300,000

-

-

-

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 지배기업과 상이한 연결대상회사의 회계처리방법을 수정하기 전의 금액입니다. 또한 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
1,998,608
222,214
1,776,394
6,126,067
(214,374)
(214,374)

코레이트자산운용주식회사
12,953,561
706,612
12,246,949
10,486,779
2,060,562
2,055,819

베리타스오포사모부동산투자신탁1호
(*)

9,223,384
5,085
9,218,299
410,891
351,993
351,993

대신사모부동산투자신탁제12호(*)
2,730,658
1,418
2,729,240
236,377
225,127
225,127

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
(*)

6,417,758
564
6,417,194
486,054
479,844
479,844

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁(*)

6,055,598
284
6,055,314
464,180
458,325
458,325

하나전문투자부동산투자신탁6호(*)
23,126,250
3,231
23,123,019
1,436,838
1,290,852
1,290,852

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁(*)

2,952,043
3,811
2,948,232
234,055
226,385
226,385

코레이트청라전문투자형사모부동산투자신탁(*)

6,233,990
3,483
6,230,507
632,793
623,879
623,879

코레이트의정부전문투자형사모부동산투자신탁(*)

528,967
234
528,733
415,889
409,068
409,068

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호(*)
11,599,315
68,963
11,530,352
1,250,000
1,195,263
1,195,263

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)

3,694,370
1,790
3,692,580
303,748
296,995
296,995

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁2호(*)

3,029,999
1,736
3,028,263

259,310

252,330
252,330

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁(*)
1,198,063
-
1,198,063
113,659
98,063
98,063

코레이트제2호위탁관리부동산회사(*)

300,000
-
300,000
-
-
-

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 지배기업과 상이한 연결대상회사의 회계처리방법을 수정하기 전의 금액입니다. 또한 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계
정책 

2-1. 회계기준의 적용

연결기업의 연결재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.

연결기업의 연결재무제표
는

2019년
1월 31일자 이사회에서 승인되었으며, 2019년 3월 22일자 주주총회
에서 최종 승인될 예정입니다.

2-2. 측정기준
연결기업의 연결재무제표는 아래에서 열거하고 있는 연결재무상태표의 주요항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.

- 공정가치로 측정되는 당기손익-공정가치측정금융자산
- 공정가치로 측정되는 기타포괄손익-공정가치측정금융자산
- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 확정급여부채

2-3. 기능통화와 표시통화

연결기업의 연결재무제표는 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화인 기능통화로 작성되고 있으며, 기능통화 및 표시통화인 원화로 보고하고 있습니다.

2-4. 기업회계기준서의 개정

2-4-1.
제
ㆍ
개정된 기준서의 적용

당기부터 제ㆍ개정되어 적용되는 기준서는 아래와 같으며 중요한 회계정책은 다음의2018년 1월 1일부터 적용되는 기준서 및 해석서를 제외하고는 2017년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차연결재무제표 작성시 채택한
회계정책과 동일합니다.

연결기업은 기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’과 기업회계기준서 제1115호 ‘고객과의 계약에서 생기는 수익’을 최초로 도입하였습니다. 기업회계기준서 제1034호에서 요구하는 바와 같이, 연결기업은 이와 관련된 성격과 영향을 아래와 같이 공시합니다.

이와 다른 개정 기준서와 해석서들이 2018년에 최초로 도입되었으나 연결기업의 연결재무제표에 중요한 영향을 미치지 않습니다.

- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' (제정)
기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’은 2018년 1월 1일 이후부터 개시하는 연차기간에 대해 기업회계기준서 제1039호 ‘금융상품: 인식과 측정’을 대체하며, 금융상품 회계처리의 세 가지 측면인 분류 및 측정, 손상, 위험회피회계를 모두 포함합니다. 기업회계기준서 제1109호에 따른 동 기준서의 최초 적용일은 2018년 1월 1일이며, 비교 정보 재작성을 면제하는 예외 조항을 적용하여 비교표시 기간의 정보는 재작성하지 아니하였습니다.

한편, 기업회계기준서 제1109호 최초 적용에 따른 재무영향은 2018년 1월 1일 기초 자본에서 조정하였으며 그에 따른 재무적영향은 주석 34에서 기술하고 있습니다.

(a) 분류 및 측정

특정 매출채권을 제외하고, 기업회계기준서 제1109호 하에서 연결기업은 당기손익-공정가치로 측정하지 아니하는 금융자산의 거래원가는 최초 인식시점의 공정가치에 포함합니다.

기업회계기준서 제1109호 하에서 채무상품은 후속적으로 당기손익-공정가치(FVPL), 상각후원가, 또는 기타포괄손익-공정가치(FVOCI)로 측정됩니다. 분류는 연결기업의 금융자산 관리방식에 대한 사업모형과 금융상품이 ‘원금과 원금에 대한 이자’만으로 구성되어 있는지 여부를 나타내는 계약상 현금흐름 특성(SPPI 기준)의 두 가지 기준에 근거합니다.

연결기업의 금융자산에 대한 새로운 분류 및 측정 결과는 다음과 같습니다.
- SPPI 기준을 충족하지 않거나 계약상 현금흐름의 단기매매등과 같이 수취, 수취 및 매도 이외 목적으로 하는 사업모형에서 보유하고 있는 당기손익-공정가치 측정 채무상품. 

- 상각후원가측정 금융자산. SPPI 기준을 충족하며 계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형에서 보유하고 있는 채무상품. 이 범주는 연결기업의 대출채권 및 기타 금융자산에 포함되는 미수금, 미수수익, 보증금을 포함합니다.

- 제거손익이 당기손익으로 재분류되는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산. 계약상 현금흐름의 수취 및 매도를 목적으로 하는 사업모형 하에서 SPPI 기준을 충족하는 연결기업의 채무상품이 이 범주를 구성합니다. 

-제거손익이 당기손익으로 재순환되지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산.이 범주는 연결기업이 예상되는 미래기간까지 보유할 의도를 가지고 있고 최초 인식또는 거래 시 취소할 수 없는 선택을 한 지분상품만 포함합니다. 지분상품은 기업회계기준서 제1109호 하에서 손상 평가를 수행하지 않습니다.

연결기업의 사업모형은 개시일인 2018년 1월 1일에 평가되어야 하며, 개시일 이전에제거되지 않은 금융자산에 적용합니다. 채무상품의 계약상 현금흐름이 원금과 원금에 대한 이자 지급으로 구성되어 있는 지에 대한 평가는 자산의 최초 인식시점의 사실과 상황에 기초합니다.

연결기업의 금융부채에 대한 회계처리는 기업회계기준서 제1039호 하의 회계처리와대부분 일치합니다. 기업회계기준서 제1039호의 요구사항과 유사하게, 기업회계기준서 제1109호는 조건부 대가를 공정가치의 변동이 연결포괄손익계산서에서 인식되는 공정가치로 측정되는 금융상품으로 회계처리합니다.

기업회계기준서 제1109호 하에서, 내재파생상품은 더이상 주계약에서 분리되지 않습니다. 대신, 금융자산은 계약상 정의와 연결기업의 사업모형에 근거하여 분류됩니다. 금융부채와 비금융주계약에 내재된 파생상품에 대한 회계처리는 기업회계기준서제1039호의 요구사항에서 변경되지 않았습니다. 당기말 현재 연결기업은 내재파생상품을 보유하고 있지 않으므로 기업회계기준서 제1109호의 영향은 없습니다

(b) 손실충당금

기업회계기준서 제1109호를 적용함에 따라 금융자산에 대한 기업회계기준서 제1039호의 발생손실접근법을 미래의 기대신용손실(Expected Credit Loss: ECL) 접근법으로 대체합니다.

기업회계기준서 제1109호 하에서, 연결기업이 대출채권과 당기손익-공정가치로 측정되지 않는 채무상품의 기대신용손실에 대한 손실충당금을 인식해야 합니다.

기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 연결기업이 수취할 것으로 예상되는 모든 현금흐름의 차이를 기초로 합니다. 현금부족액은 자산의 최초 유효이자율로 할인하여 측정합니다.

대출채권의 경우, 연결기업은 12개월 또는 기대존속기간에 근거하여 기대신용손실을 산출합니다. 연결기업은 과거 신용손실 경험을 근거로 손실충당금설정률을 추정합니다.

기대신용손실의 적용에 대한 기업회계기준서 제1109호의 요구사항은 연결기업의 채무상품에 대한 손실충당금을 증가시켰습니다. 손실충당금의 증가로 인해 최초 적용일 현재 이익잉여금이 6,183,764천원(법인세효과 고려 전 이익잉여금 : 8,158,000천원, 법인세효과 : 1,974,236천원) 조정되었습니다.(주석34 참조)

- 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익' (제정)

기업회계기준서 제1115호는 기업회계기준서 제1011호 ‘건설계약’, 기업회계기준서 제1018호 ‘수익’ 및 관련 해석서를 대체하며, 해당 계약들이 다른 기준서의 적용범위에 해당하지 않는다면 고객과의 계약에서 발생하는 모든 수익에 대하여 적용됩니다. 새로운 기준서는 고객과의 계약에서 생기는 수익을 회계처리하기 위해 5단계법을 확립하였습니다. 기업회계기준서 제1115호에서는 재화나 용역을 고객에게 이전하는 것과 교환하여 기업이 권리를 갖게 될 것으로 예상되는 대가를 반영한 금액을 수익으로 인식합니다.

이 기준서는 연결기업이 고객과의 계약에 5단계법을 적용함에 있어 관련된 모든 사실과 정황을 고려하여 판단할 것을 요구합니다. 또한 이 기준서는 계약을 체결하기 위해 들인 원가와 계약을 이행할 때 드는 원가에 대한 회계처리를 구체적으로 명시하였습니다.

연결기업은 2018년 1월 1일을 최초적용일로 하여 기업회계기준서 제1115호 ‘고객과의 계약에서 생기는 수익’을 적용하였습니다. 연결기업은 누적효과 일괄조정법을사용하여 기준서 제1115호를 적용하였으며, 기준서 제1115호의 최초 적용 누적효과를 2018년 1월 1일 기초 자본에서 조정하였습니다.

그러므로 비교표시 기간의 정보는 재작성되지 않았으며, 기준서 제1018호 ‘수익’ 및 관련 해석서에 따라 작성되었습니다. 유의적인 변경과 이에 따른 금액적 영향은 아래와 같습니다.

1) 2018년 1월 1일 연결자본변동표에 미치는 영향

(단위 : 천원)

구분
조정사항
기준서 제 1115호
채택 전
조정
보고금액

자본

이익잉여금
(a)
496,076,924
(17,264,518)
478,812,406

합 계

496,076,924
(17,264,518)
478,812,406

(a) 용역의 제공
지배기업은 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있습니다. 차입형토지신탁과 관련하여 분양사무관리와 건축사무관리 및 인허가업무이행이라는 용역을 함께 제공하고 있습니다. 해당 용역은 개별적으로 제공되기도 하고, 다른 공급자에 의해 제공될 수 있으며 유의적으로 변형 또는 고객 맞춤화하지 않습니다.

기업회계기준서 제1115호 도입 이전에 지배기업은 토지신탁보수(차입형 토지신탁)를 원가진행률 기준이라는 단일방식으로 수익을 인식하였습니다. 

지배기업은 기업회계기준서 제1115호에서 차입형토지신탁과 관련하여 건축사무의 관리, 분양사무의 관리, 인허가업무의 이행의 경우, 수행의무의 식별기준 및 그 밖의 각 약속과 구분하여 식별할 수 있다는 요건을 충족하고 있다고 평가하였습니다. 

지배기업은 차입형 토지신탁보수의 상대적 개별판매가격을 관측할 수 없어, 과거 계약금액으로 다중회귀분석을 이용하여 건축사무와 분양사무의 계약대가를 산출하고 총계약대가에서 이를 차감한 잔여금액을 인허가업무계약대가로 산정하였습니다. 

지배기업은 차입형토지신탁과 관련하여 건축사무관련 보수금액은 원가진행률로, 분양사무관련 보수금액은 분양률로, 인허가관련업무 보수금액은 기간안분하여 수익인식합니다. 

또한, 기업회계기준서 제1115호 도입 이전에 지배기업은 브랜드이용수수료를 분양체결일에 수취약정액을 일시에 수익으로 인식하였으나, 기업회계기준서 제1115호 하에서는 입주자모집공고일과 신탁종료예정일까지 기간안분하여 수익인식합니다.

2) 2018년 12월 31일 연결재무상태표에 미치는 영향

기업회계기준서 제1115호를 도입함에 따라 도입 전보다
신탁보수미수금이 454,971천원 감소하였고, 신탁보수
미수수수료가 8,719,365천원 감소하였으며 선수금이 2,
052,470천원 증가하였습니다. 이와 관련한 세효과로
미지급법인세가 2,716,887천원 감소하였으며 손익효과로 이익잉여금이 8,509,919천원 감소하였습니다.

3) 2018년 12월 31일 연결포괄손익계산서에 미치는 영향

기업회계기준서 제1115호를 도입함에 따라 도입 전보다 토지신탁보수가 11,589,474천원 감소하고 브랜드이용수수료 362,668천원 증가하였습니다. 법인세차감전순이익이 감소함에 따라 법인세비용이 2,716,887천원 감소하였으며, 연결당기순이익은 8,509,919천원 감소하였습니다.

4) 2018년 12월 31일 연결현금흐름표에 미치는 영향
연결당기순이익과 손익항목의 조정 및 영업활동으로 인한 자산과 부채의 변동에 상기 변동사항이 반영되어 영향이 있으나, 영업활동으로 인한 현금흐름 총액에는 영향이 없습니다. 

5) 2018년 당기 주당이익에 미치는 영향

기업회계기준서 제1115호를 도입함으로 연결당기순이익이 8,509,919천원 감소함에 따라 기본및희석주당이익은 35원 감소하였습니다.

-기업회계기준해석서 제2122호 ‘외화 거래와 선지급·선수취 대가’(제정)

해석서는 대가를 외화로 선지급하거나 선수취하여 발생한 비화폐성자산이나 비화폐성부채를 제거하면서 관련 자산, 비용, 수익(또는 그 일부)를 최초 인식할 때 적용할 환율을 결정하기 위한 거래일은 대가를 선지급하거나 선수취하여 비화폐성자산이나 비화폐성부채를 최초로 인식하는 날이라는 점을 명확히 하였습니다. 선지급이나 선수취가 여러 차례에 걸쳐 이루어지는 경우 대가의 선지급이나 선수취로 인한 거래일을 각각 결정하여야 합니다. 연결기업은 외화 거래가 없는 바, 동 제정사항이 연결기업의 연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-기업회계기준서 제1040호 ‘투자부동산’ (개정) - 투자부동산 계정대체

이 개정사항은 투자부동산의 개발 또는 건설에 대해 계정대체 시점을 명확히 합니다.이 개정사항은 투자부동산으로(에서) 용도 변경과 투자부동산 정의를 충족하게 되거나 중지되는 시점에 용도 변경에 대해 기술합니다. 부동산에 대한 경영진의 의도 변경만으로는 용도 변경의 증거가 되지 않습니다. 연결기업은 투자부동산을 보유하고 있지 않은 바, 동 개정사항이 연결기업의 연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-기업회계기준서 제1102호 ‘주식기준보상’ (개정) - 주식기준보상거래의 분류와 측정

기업회계기준서 제1102호 ‘주식기준보상’의 개정은 가득조건이 현금결제형 주식기준보상의 측정에 미치는 영향, 세금 원천징수의무로 인한 순결제특성이 있는 주식기준보상거래, 현금결제형에서 주식결제형 주식기준보상거래로 분류를 바꾸는 조건변경에 대해 다루고 있습니다. 동 개정사항은 전진적으로 적용되며, 모든 개정사항을적용하는 때에는 소급 적용할 수 있습니다. 연결기업은 주식기준보상거래가 없는 바,개정 기준서가 연결기업의 연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-기업회계기준서 제1028호 ‘관계기업과 공동기업에 대한 투자’ (개정) -개별기준에 따라 당기손익-공정가치측정항목으로 선택할 수 있음을 명확히 함

개정 기준서는 벤처캐피탈 투자기구나 이와 유사한 기업은 관계기업이나 공동기업에대한 투자를 최초인식할 때 각각의 관계기업이나 공동기업에 대하여 개별적으로 선택하여 그 투자를 당기손익-공정가치측정항목으로 선택할 수 있음을 명확히 하였습니다. 만약, 그 자체가 투자기업이 아닌 기업이 투자기업인 관계기업 또는 공동기업에 대한 지분을 보유하고 있다면, 그 기업이 지분법을 적용하는 경우에 투자기업인 관계기업 또는 공동기업이 보유한 종속기업의 지분에 대하여 투자기업인 관계기업이나 공동기업이 적용한 공정가치 측정을 그대로 적용하는 것을 선택할 수 있습니다. 이 선택은 (1) 투자기업인 관계기업이나 공동기업을 최초로 인식하는 시점, (2) 관계기업이나 공동기업이 투자기업이 되는 시점, (3) 투자기업인 관계기업이나 공동기업이 최초로 지배기업이 되는 시점 중 가장 나중의 시점에 각각의 투자기업인 관계기업이나 공동기업에 대해 개별적으로 합니다. 동 개정사항이 연결기업의 연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-기업회계기준서 제1101호 ‘한국채택국제회계기준의 최초채택’ (개정) -최초채택 기업의 단기 면제 규정 삭제

문단E3~E7의 최초채택기업의 단기 면제 규정은 의도된 목적이 달성되었기 때문에 삭제되었으며 해당 규정은 더 이상 유효하지 않습니다. 동 개정사항이 연결기업의 연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

2-4-2. 공표되었으나 아직 시행되지 않은 회계기준
연결기업의 연결재무제표 발행승인일 현재 공표되었으나 아직 시행되지 않은 제ㆍ개정된 기준서 및 해석서는 다음과 같으며, 연결기업이 조기 적용한 기준서 또는 해석서는 없습니다.

-기업회계기준서 제1116호 '리스'

기업회계기준서 제1116호 '리스'는 기업회계기준서 제1017호 '리스', 기업회계기준해석서 제2104호 '약정에 리스가 포함되어 있는지의 결정', 기업회계기준해석서 제 2015호 '운용리스: 인센티브', 기업회계기준해석서 제2027호 '법적 형식상의 리스를포함하는 거래의 실질에 대한 평가'을 대체합니다. 기업회계기준서 제1116호는 리스의 인식, 측정, 표시, 공시 원칙을 제시하였으며, 리스이용자로 하여금 모든 리스를 기업회계기준서 제1017호에서의 금융리스 회계처리와 유사한 단일 모델로 회계처리할 것을 요구합니다. 동 기준서는 리스이용자에 대해 소액자산 리스(예: 개인 컴퓨터), 단기리스(리스기간이 12개월 이하인 리스)의 두 가지 인식 면제 규정을 포함합니다.
리스개시일에 리스이용자는 리스료 지급에 대한 부채(리스부채)를 인식하여야 하며,기초자산에 대한 리스기간동안의 사용권을 나타내는 자산(사용권 자산)을 인식할 것입니다. 리스이용자는 리스부채의 이자비용과 사용권 자산의 감가상각비를 개별적으로 인식하여야 합니다.

또한 리스이용자는 특정 사건(즉, 리스기간의 변동, 리스료를 산정할 때 사용한 지수나 요율의 변동으로 생기는 미래 리스료의 변동)이 발생하면 리스부채를 재측정해야 합니다. 리스이용자는 일반적으로 사용권 자산을 조정함으로써 리스부채의 재측정 금액을 인식할 것입니다. 기업회계기준서 제1116호에서의 리스제공자 회계처리는 기업회계기준서 제1017호의 현행 회계처리와 비교하여 실질적으로 변동되지 않았습니다. 리스제공자는 모든 리스를 기업회계기준서 제1017호와 동일한 분류 원칙을 사용하여 운용리스와 금융리스를 구분할 것입니다.

또한 기업회계기준서 제1116호는 리스이용자와 리스제공자에게 기업회계기준서 제1017호보다 광범위한 공시를 요구합니다.

동 기준서는 2019년 1월 1일 이후 개시하는 회계연도부터 적용됩니다. 조기 적용이 허용되나 기업은 먼저 기업회계기준서 제1115호를 적용하여야 합니다. 리스이용자는 완전 소급법과 누적효과 일괄조정 경과조치 중 하나를 사용하여 동 기준서를 적용할 수 있으며, 동 기준서 상 경과 규정은 몇가지 실무적 간편법을 허용합니다.

연결기업은 동 기준서가 연결재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있으며, 정해진 시행일에 개정기준서를 적용할 계획입니다.

2-5. 연결
2-5-1. 사업결합
사업결합은 동일지배 하에 있는 기업실체나 사업에 대한 결합을 제외하고 취득법을 적용하여 회계처리하고 있습니다.

이전대가는 일반적으로 식별가능한 취득 순자산을 공정가치로 측정하는 것과 동일하게 공정가치로 측정하고 있습니다. 사업결합의 결과 영업권이 발생되면 매년 손상검사를 수행하고 있으며, 염가매수차익이 발생되면 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다. 취득관련원가는 기업회계기준서 제1032호와 기업회계기준서 제1109호에 따라 인식하는 채무증권과 지분증권의 발행원가를 제외하고, 원가가 발생하고 용역을 제공받은 기간에 비용으로 회계처리하고 있습니다.

이전대가는 기존관계의 정산과 관련된 금액을 포함하고 있지 않으며, 기존관계의 정산금액은 일반적으로 당기손익으로 인식하고 있습니다.

조건부대가는 취득일에 공정가치로 측정되고 있습니다. 자본으로 분류되는 조건부대가는 재측정하지 않으며, 그 후속 정산은 자본 내에서 회계처리하고 있습니다. 조건부대가가 자본으로 분류되지 않는 경우, 후속적으로 조건부대가의 공정가치 변동을 인식하여 당기손익으로 처리하고 있습니다.

피취득자의 종업원이 보유하고 있는 보상과 교환된 취득자의 주식기준보상의 경우, 취득자의 대체보상에 대한 시장기준 측정치의 전부 또는 일부는 사업결합의 이전대가 측정에 포함되고 있습니다. 피취득자에 대한 이전대가의 일부인 대체보상 부분과 사업결합 후 근무용역에 대한 보수 부분은 피취득자의 보상에 대한 시장기준측정치와 사업결합 전 근무용역에 대한 대체 보상액을 비교하여 결정되고 있습니다.

2-5-2. 비지배지분
비지배지분은 취득일에 피취득자의 식별가능한 순자산에 대해 인식한 금액 중 현재의 지분상품의 비례적 몫으로 측정하고 있습니다.

지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 지배기업의 소유지분 변동은 자본거래로 회계처리하고 있습니다.

2-5-3. 종속기업
종속기업은 연결기업에 의해 지배되는 기업입니다. 연결기업은 피투자기업에 대한 관여로 변동이익에 노출되거나 변동이익에 대한 권리가 있고 피투자기업에 대하여 자신의 힘으로 그러한 이익에 영향을 미치는 능력이 있을 때 피투자기업을 지배합니다. 종속기업의 재무제표는 지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 획득하는 날부터 지배력을 상실할 때까지 연결재무제표에 포함됩니다.

2-5-4. 지배력의 상실
지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 상실한다면, 연결재무상태표에서 종전의 종속기업에 대한 자산과 부채를 제거하고 종전의 지배지분에 귀속되는 지배력 상실 관련 손익을 인식합니다. 종속기업에 대한 잔존 투자는 지배력을 상실한 때의 공정가치로 인식합니다.

2-5-5. 지분법피투자기업에 대한 지분
연결기업의 지분법피투자기업에 대한 지분은 관계기업과 공동기업의 지분으로 구성되어 있습니다.

관계기업은 연결기업이 재무정책 및 영업정책에 대한 유의적인 영향력을 보유하고 있으나, 지배하거나 공동지배하지 않는 기업입니다. 공동기업은 연결기업이 약정의 자산에 대한 권리와 부채에 대한 의무를 보유하는 것이 아니라 약정의 순자산에 대한권리를 보유하고 있는 기업입니다.

관계기업과 공동기업에 대한 투자지분은 최초에 거래원가를 포함하여 원가로 인식하고, 취득 후에는 지분법을 사용하여 회계처리하고 있습니다. 즉, 취득일 이후에 발생한 피투자자의 당기순손익 및 기타포괄손익 중 연결기업의 지분에 해당하는 금액을 장부금액에 가감하고, 피투자자에게 받은 분배액은 투자지분의 장부금액에서 차감하고 있습니다.

2-5-6. 내부거래제거
연결기업 내의 거래, 이와 관련된 잔액, 수익과 비용, 미실현손익은 연결재무제표 작성시 모두 제거하고 있습니다. 한편, 연결기업은 지분법피투자기업과의 거래에서 발생한 미실현이익 중 연결기업의 몫은 제거하고 있으며, 미실현손실은 자산손상의 증거가 없다면 미실현이익과 동일한 방식으로 제거하고 있습니다.

2-5-7. 동일지배하 사업결합
동일지배하에 있는 기업실체나 사업에 대한 결합은 취득한 자산과 인수한 부채를 최상위지배기업의 연결재무제표 상 장부금액으로 인식하고 있습니다. 연결기업은 이전대가와 취득한 순자산 장부금액의 차액을 자본잉여금에서 가감하고 있습니다.

2-6. 현금 및 현금성자산

연결기업은 취득일로부터 만기일이 3개월 이내인 투자자산을 현금 및 현금성자산으로 분류하고 있습니다. 지분상품은 현금성자산에서 제외되나, 상환일이 정해져 있고 취득일로부터 상환일까지의 기간이 단기인 우선주와 같이 실질적인 현금성자산인 경우에는 현금성자산에 포함됩니다.

2-7. 금융자산

금융상품은 거래당사자 어느 한쪽에게는 금융자산이 생기게 하고 거래상대방에게 금융부채나 지분상품이 생기게 하는 모든 계약입니다.

2-7-1.
최초인식과 측정

금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가로 측정되는 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다.

최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 연결기업의 사업모형에 따라 달라집니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하는 매출채권을 제외하고는, 연결기업은 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가감합니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하지 않은 매출채권은 기업회계기준서 제1115호에 따라 결정된 거래원가로 측정합니다.

금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다.

금융자산의 관리를 위한 연결기업의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상 현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다.

시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 연결기업이 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다.

2-7-2. 후속측정

후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다.
-상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)
-누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)
-제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)
-당기손익-공정가치 측정 금융자산

2-7-2-1. 상각후원가 측정 금융자산(채무상품)

이 범주는 연결기업과 가장 관련이 높습니다. 연결기업은 아래 조건을 모두 만족하는경우에 금융자산을 상각후원가로 측정합니다.

계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생합니다.

상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다.

2-7-2-2.
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)

연결기업은 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 금융자산으로 측정합니다.

계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생합니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익, 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다.

2-7-2-3. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)

최초 인식 시점에, 연결기업은 기업회계기준서 제1032호 ‘금융상품 표시’에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다.

이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 연결기업이 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우를 제외하고는, 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 기타수익으로 인식되며, 기타포괄손익으로 처리됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다.

연결기업은 비상장지분상품에 대해서도 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다

2-7-2-4.

당기손익-공정가치 측정 금융자산

당기손익-공정가치 측정 금융자산은 단기매매항목, 최초 인식 시에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융자산 또는 공정가치로 측정하도록 요구되는 금융자산을 포함합니다. 단기간 내에 매도하거나 재구매할 목적으로 취득한 금융자산은 단기매매항목으로 분류됩니다. 분리된 내재파생상품을 포함한 파생상품은 효과적인 위험회피수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되지 않은 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류 및 측정됩니다. 상기 문단에서 서술된 것과 같이 채무상품이 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됨에도 불구하고 회계 불일치를 제거하거나 유의적으로 감소시킬 수 있다면 채무상품을 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정할 수 있습니다.

당기손익-공정가치 측정 금융자산은 연결재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다.

이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택을 하지않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정된 시점에 당기손익으로 인식합니다.

복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약으로부터 분리하여 별도의파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을 유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가발생합니다.

주계약이 금융자산인 복합계약에서 내재파생상품은 분리하여 회계처리하지 않습니다. 주계약인 금융자산과 내재파생상품은 상품 전체를 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류합니다.

2-7-3. 금융자산의 제거

금융자산 (또는, 금융자산의 일부 또는 비슷한 금융자산의 집합의 일부)는 다음과 같은 상황에서 우선적으로 제거됩니다.

-금융자산의 현금흐름을 수취할 권리가 소멸되거나,
-연결기업이 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 양도하거나 양도(pass-through)계약에 따라 수취한 현금흐름 전체를 중요한 지체 없이 제3자에게 지급할 의무가 있다.
이 경우에 연결기업은 금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하거나 금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 보유하지도 않으나 자산에 대한 통제를 이전

연결기업이 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 이전하거나 양도(pass-through) 계약을 체결할 때, 자산을 소유함에 따른 위험과 보상을 유지하는지를 평가합니다. 연결기업이 금융자산의 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 이전하지도 않았다면, 해당 금융자산에 지속적으로 관여하는 정도까지 그 금융자산을 계속 인식합니다. 이 경우에, 연결기업은 관련된 부채를 인식합니다. 양도된 자산과 관련된 부채는 연결기업이 보유한 권리와 의무를 반영하여 측정합니다.

보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액 중 낮은 금액으로 측정됩니다.

2-8. 금융부채
2-8-1.
최초인식과 측정

금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 대출과 차입, 미지급금 또는 효과적인 위험회피 수단으로 지정된 파생상품으로 적절하게 분류됩니다.

모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 대여금, 차입금 및 미지급금의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다.

연결기업의 금융부채는 미지급금, 미지급비용, 요구불상환지분, 차입부채를 포함합니다

2-8-2. 후속측정

금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다.

2-8-2-1. 당기손익-공정가치 측정 금융부채

당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다.

금융부채가 단기간 내에 재매입되는 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다.

단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.

2-8-2-2. 기타금융부채
당기손익-공정가치측정금융부채로 분류되지 않은 비파생금융부채는 기타금융부채로 분류하고 있습니다. 기타금융부채는 최초 인식시 발행과 직접 관련되는 거래원가를 차감한 공정가치로 측정하고 있습니다. 후속적으로 기타금융부채는 유효이자율법을 적용하여 상각후원가로 측정되며, 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 인식합니다.

당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다. 연결기업은 어떤 금융부채도 당기손익-공정가치 항목으로 지정하지 않았습니다.

2-8-3. 제거

금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다.

2-9. 금융상품의 상계

금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 연결재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다.

2-10. 금융자산의 손실충당금

당기손익-공정가치로 측정되지 않는 채무상품의 기대신용손실에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 연결기업이 수취할 것으로 예상되는 모든 현금흐름의 차이를 기초로 합니다. 현금부족액은 자산의 최초 유효이자율로 할인하여 측정합니다.

금융자산의 기대신용손실은 다음 두가지 기준으로 측정됩니다.
- 12개월 기대신용손실 : 보고기간말 이후 12개월 이내에 발생가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실
- 전체기간 기대신용손실 : 금융상품의 존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인증가가 있거나 채무불이행 사건이 발생한 신용 익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다.

2-11. 유형자산

유형자산은 최초에 원가로 측정하여 인식하고 있습니다. 유형자산의 원가에는 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는데 직접 관련되는 원가 및 자산을 해체, 제거하거나 부지를 복구하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 포함됩니다.

유형자산은 최초 인식후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 하고 있습니다.

유형자산의 일부를 대체할 때 발생하는 원가는 해당 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 연결기업에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있습니다. 이 때 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 
유형자산 중 토지는 감가상각을 하지 않으며, 그 외 유형자산은 자산의 취득원가에서잔존가치를 차감한 금액에 대하여 아래에 제시된 경제적 내용연수에 걸쳐 해당 자산에 내재되어 있는 미래 경제적 효익의 예상 소비 형태를 가장 잘 반영한 정액법으로 상각하고 있습니다.

유형자산을 구성하는 일부의 원가가 당해 유형자산의 전체원가와 비교하여 유의적이라면, 해당 유형자산을 감가상각할 때 그 부분은 별도로 구분하여 감가상각하고 있습니다.

유형자산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정되고 유형자산처분이익으로 인식합니다.

당기 및 전기의 추정 내용연수는 다음과 같습니다.

구분
내용연수

차량운반구
4년

비품
4년

연결기업은 매 보고기간말에 자산의 잔존가치와 내용연수 및 감가상각방법을 재검토하고 재검토 결과 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 처리하고 있습니다.

2-12. 무형자산

무형자산은 최초 인식할 때 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 상각누계액과손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 인식하고 있습니다.

무형자산은 사용 가능한 시점부터 잔존가치를 영("0")으로 하여 아래의 내용연수 동안 정액법으로 상각하고 있습니다. 다만, 일부 무형자산에 대해서는 이를 이용할 수 있을 것으로 기대되는 기간이 예측가능하지 않아 당해 무형자산의 내용연수가 비한정인 것으로 평가하고 상각하지 아니하고 있습니다.

구분
내용연수

개발비
5년

기타의 무형자산
5년

회원권
비한정

내용연수가 유한한 무형자산의 상각기간과 상각방법은 매 보고기간말에 재검토하고내용연수가 비한정인 무형자산에 대해서는 그 자산의 내용연수가 비한정이라는 평가가 계속하여 정당한 지를 매 보고기간에 재검토하며, 이를 변경하는 것이 적절하다고판단되는 경우 회계추정의 변경으로 처리하고 있습니다. 

2-13. 비금융자산의 손상

종업원급여에서 발생한 자산, 이연법인세자산 및 매각예정으로 분류되는 비유동자산을 제외한 모든 비금융자산에 대해서는 매 보고기간말마다 자산손상을 시사하는 징후가 있는지를 검토하며, 만약 그러한 징후가 있다면 당해 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 단, 내용연수가 비한정인 무형자산과 아직 사용할 수 없는 무형자산에 대해서는 자산손상을 시사하는 징후와 관계없이 매년 회수가능액과 장부금액을 비교하여 손상검사를 하고 있습니다.

회수가능액은 개별 자산별로, 또는 개별 자산의 회수가능액을 추정할 수 없다면 그 자산이 속하는 현금창출단위별로 회수가능액을 추정하고 있습니다. 회수가능액은 사용가치와 순공정가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 사용가치는 자산이나 현금창출단위에서 창출될 것으로 기대되는 미래현금흐름을 화폐의 시간가치 및 미래현금흐름을 추정할 때 조정되지 아니한 자산의 특유위험에 대한 현행 시장의 평가를 반영한 적절한 할인율로 할인하여 추정합니다.

자산이나 현금창출단위의 회수가능액이 장부금액에 미달하는 경우 자산의 장부금액을 감소시키며 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

사업결합으로 취득한 영업권은 사업결합으로 인한 시너지효과의 혜택을 받게 될 것으로 기대되는 각 현금창출단위에 배분합니다. 현금창출단위에 대한 손상차손은 우선, 현금창출단위에 배분된 영업권의 장부금액을 감소시키고, 그 다음 현금창출단위에 속하는 다른 자산 각각의 장부금액에 비례하여 자산의 장부금액을 감소시키고 있습니다. 영업권에 대해 인식한 손상차손은 후속기간에 환입할 수 없습니다. 매 보고기간말에 영업권을 제외한 자산에 대해 과거기간에 인식한 손상차손이 더 이상 존재하지 않거나 감소된 것을 시사하는 징후가 있는지를 검토하고 직전 손상차손의 인식시점 이후 회수가능액을 결정하는 데 사용된 추정치에 변화가 있는 경우에만 환입합니다. 손상차손환입으로 증가된 장부금액은 과거에 손상차손을 인식하기 전 장부금액의 감가상각 또는 상각 후 잔액을 초과할 수 없습니다.

2-14. 종업원급여

2-14-1. 단기종업원급여

종업원이 관련 근무용역을 제공한 보고기간의 말부터 12개월 이내에 결제될 단기종업원급여는 근무용역과 교환하여 지급이 예상되는 금액을, 근무용역이 제공된 때에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 단기종업원급여는 할인하지 않은 금액으로 측정하고 있습니다.

2-14-2. 퇴직급여: 확정급여제도

보고기간 말 현재 확정급여제도와 관련된 확정급여부채는 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 인식하고 있습니다. 

확정급여부채는 매년 독립적인 계리사에 의해 예측단위적립방식으로 계산되고 있습니다. 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 산출된 순액이 자산일 경우, 제도로부터 환급받거나 제도에 대한 미래 기여금이 절감되는 방식으로 이용가능한 경제적효익의 현재가치를 한도로 자산을 인식하고 있습니다.

순확정급여부채의 재측정요소는 보험수리적손익, 순확정급여부채의 순이자에 포함된 금액을 제외한 사외적립자산의 수익 및 순확정급여부채의 순이자에 포함된 금액을 제외한 자산인식상한효과의 변동으로 구성되어 있으며, 즉시 기타포괄손익으로 인식됩니다. 연결기업은 순확정급여부채(자산)의 순이자를 순확정급여부채(자산)에 연차보고기간 초에 결정된 할인율을 곱하여 결정되며 보고기간 동안 기여금 납부와 급여지급으로 인한 순확정급여부채(자산)의 변동을 고려하여 결정하고 있습니다. 확정급여제도와 관련된 순이자비용과 기타비용은 당기손익으로 인식됩니다.

제도의 개정이나 축소가 발생하는 경우, 과거근무에 대한 효익의 변동이나 축소에 따른 손익은 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다. 연결기업은 확정급여제도의 정산이 일어나는 때에 정산으로 인한 손익을 인식하고 있습니다.

2-14-3. 퇴직급여: 확정기여제도

확정기여제도와 관련하여 일정기간 종업원이 근무용역을 제공하였을 때에는 그 근무용역과 교환하여 확정기여제도에 납부해야 할 기여금에 대하여 자산의 원가에 포함하는 경우를 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 

납부해야 할 기여금은 이미 납부한 기여금을 차감한 후 부채(미지급비용)로 인식하고있습니다. 또한, 이미 납부한 기여금이 보고기간말 이전에 제공된 근무용역에 대해 납부하여야 하는 기여금을 초과하는 경우에는 초과 기여금 때문에 미래 지급액이 감
소하거나 현금이 환급되는 만큼을 자산(선급비용)으로 인식하고 있습니다.

2-14-4. 해고급여
연결기업은 해고급여의 제안을 더 이상 철회할 수 없을 때와 해고급여의 지급을 수반하는 구조조정에 대한 원가를 인식할 때 중, 이른 날에 해고급여에 대한 비용을 인식합니다. 해고급여의 지급일이 12개월이 지난 후에 도래하는 경우에는 현재가치로 할인하고 있습니다.

2-15. 충당부채
충당부채는 과거사건의 결과로 존재하는 현재의무(법적의무 또는 의제의무)로서, 당해 의무를 이행하기 위하여 경제적효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 그 의무의 이행에 소요되는 금액을 신뢰성있게 추정할 수 있는 경우에 인식하고 있습니다.

충당부채로 인식하는 금액은 관련된 사건과 상황에 대한 불가피한 위험과 불확실성을 고려하여 현재의무를 보고기간말에 이행하기 위하여 소요되는 지출에 대한 최선의 추정치입니다. 화폐의 시간가치 효과가 중요한 경우 충당부채는 의무를 이행하기위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 평가하고 있습니다. 

충당부채를 결제하기 위해 필요한 지출액의 일부 또는 전부를 제3자가 변제할 것이 예상되는 경우 이행한다면 변제를 받을 것이 거의 확실하게 되는 때에 한하여 변제금액을 인식하고 별도의 자산으로 회계처리하고 있습니다.

매 보고기간말마다 충당부채의 잔액을 검토하고, 보고기간말 현재 최선의 추정치를 반영하여 조정하고 있습니다. 의무이행을 위하여 경제적효익이 내재된 자원이 유출될 가능성이 더 이상 높지 아니한 경우에는 관련 충당부채를 환입하고 있습니다.

충당부채는 최초 인식과 관련 있는 지출에만 사용하고 있습니다.

2-16. 납입자본

보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

연결기업이 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로 자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다. 연결기업이 자기주식을 취득하여 보유하는 경우 지급하거나 수취한 대가는 자본에서 직접 인식하고 있습니다.

2-17. 수익

연결기업은 신탁재산의 원활한 관리와 운용을 위하여 금융투자업규정에 의하여 위탁자로부터 다음과 같이 토지신탁보수, 관리신탁보수, 처분신탁보수 및 담보신탁보수 등을 받고 있습니다.

2-17-1. 토지신탁보수
토지신탁은 신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 유효시설을 조성한 후 처분, 임대 등 부동산사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 신탁으로 공사기간 중 확정보수 및 연장보수의 합계는 건축사무의 관리 및 분양사무의 관리 및 인허가업무의 이행의 각각의 개별 판매가격의 비율로 안분하고, 성과보수는 달성하거나 또는 달성할 것으로 기대되는 경우 전액을 분양사무에 배분하여 인식하고 있습니다. 건축사무의 관리, 분양사무의 관리에 배분된 보수금액은 각각 공사진행률 및 분양률을 적용한 금액을 누적수익 금액으로 인식하고 있는데, 공사진행률은 공사예정원가에 대한 실제공사원가 발생비율로 하며, 분양률은 분양계약고에 대한 분양대금 회수약정액(회수액이 약정액을 초과할 경우에는 회수액)의 비율로 합니다. 또한, 인허가업무의 이행에 배분된 보수금액은 인허가지정일로부터 관리처분인가 종료일까지의 기간동안 균등하게 안분하여 인식하고 있습니다.

2-17-2. 처분신탁보수
부동산처분신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산을 처분하고 그 처분 대금을 수익자에게 교부하는 신탁으로 처분업무 및 중개업무의 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다.

2-17-3. 관리신탁보수
부동산관리신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산에 대해 소유권자를 대신하여 시설의 유지, 임대차, 임대수익금의 관리 등을 대행하여 신탁기간중 발생한 수익을 수익자에게 교부하여 주거나(갑종관리신탁), 수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 신탁(을종관리신탁)으로 관리기간의 경과에 따라 수익을 인식하고 있습니다. 한편, 건축물분양에관한 법률에 의한 분양관리신탁은 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 분양관리신탁수익으로 인식하고 있습니다.

2-17-4. 담보신탁보수
부동산담보신탁은 부동산 소유자가 본인이나 제3자를 위하여 부동산을 신탁회사에 위탁하고 그 부동산에 대해서 수익권증서를 발급 받아 금융기관에 담보로 제출하여 대출을 받는 신탁으로 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다.

2-18. 금융수익과 금융비용

금융수익은 당기손익-공정가치측정금융자산을 포함한 투자로부터의 이자수익, 배당수익, 당기손익-공정가치측정금융자산처분손익, 당기손익-공정가치측정금융상품의공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하며, 배당수익은 주주로서 배당을 받을권리가 확정되는 시점에 수익을 인식하고 있습니다.

금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 부채로 분류되는 우선주에 대한 배당금, 당기손익-공정가치측정금융상품의 공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2-19. 법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건 또는 사업결합에서 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2-19-1. 당기법인세

당기법인세는 당기의 과세소득을 기초로 산정하고 있습니다. 과세소득은 연결포괄손익계산서상의 법인세비용차감전순이익에서 다른 과세기간에 가산되거나 차감될 손익 및 비과세항목이나 손금불인정항목을 제외하므로 연결포괄손익계산서상 손익과 차이가 있습니다. 연결기업의 당기법인세와 관련된 미지급법인세는 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여 계산하고 있습니다.

2-19-2. 이연법인세
이연법인세부채와 이연법인세자산을 측정할 때에는 보고기간말에 연결기업이 관련 자산과 부채의 장부금액을 회수하거나 결제할 것으로 예상되는 방식에 따른 세효과를 반영하고 있습니다.

종속기업, 관계기업 및 조인트벤처 투자지분에 관한 가산할 일시적차이에 대해서는 연결기업이 일시적차이의 소멸시점을 통제할 수 있으며, 예측가능한 미래에 일시적차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우를 제외하고는 모두 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. 또한, 차감할 일시적차이로 인하여 발생하는 이연법인세자산은 일시적차이가 예측가능한 미래에 소멸 가능할 가능성이 높고, 일시적차이가 사용될 수 있는과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우에 인식하고 있습니다.

이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간 말에 검토하고, 이연법인세자산으로 인한혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지 않은 경우 이연법인세자산의 장부금액을 감소시키고 있습니다.

이연법인세자산과 부채는 보고기간 말 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 지급될 보고기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산과 이연법인세부채를 측정할 때에는 보고기간 말 현재 연결기업이 관련 자산과 부채의 장부금액을 회수하거나 결제할 것으로 예상되는 방식에 따라 법인세효과를 반영하였습니다.

이연법인세자산과 부채는 동일 과세당국이 부과하는 법인세이고, 연결기업이 인식된금액을 상계할 수 있는 법적 권한을 가지고 있으며 당기 법인세부채와 자산을 순액으로결제할 의도가 있는 경우에만 상계하고 있습니다.

배당금 지급에 따라 추가적으로 발생하는 법인세비용이 있다면 배당금 지급과 관련한 부채가 인식되는 시점에 인식하고 있습니다.

연결기업은 "기업소득 환류세제"에 따라 2015 년부터 3 년간 당기 과세소득의 일정 금액을 투자, 임금증가 및 배당에 사용하지 않았을 때 세법에서 정하는 방법에 따라 계산된 법인세를 추가로 부담하게 됩니다. 이에 따라 연결기업은 동 기간의 법인세를측정할 때 환류세제에 따른 세효과를 반영하고 있는 바, 연결기업이 향후 부담할 법인세는 각 연도의 투자, 임금증가, 배당 등의 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

2-20. 주당이익

연결기업은 보통주 기본주당이익과 희석주당이익을 계속영업손익과 당기순손익에 대하여 계산하고 연결포괄손익계산서에 표시하고 있습니다. 기본주당이익은 보통주에 귀속되는 당기순손익을 보고기간 동안에 유통된 보통주식수를 가중평균한 주식수로 나누어 계산하고 있습니다. 희석주당이익은 전환사채와 종업원에게 부여한 주식기준보상 등모든 희석효과가 있는 잠재적 보통주의 영향을 고려하여 보통주에 귀속되는 당기순손익 및 가중평균유통보통주식수를 조정하여 계산하고 있습니다.

3. 중요한 회계추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.

추정치와 추정에 대한 기본 가정은 지속적으로 검토되고 있으며, 회계추정의 변경은 추정이 변경된 기간과 미래 영향을 받을 기간 동안 인식되고 있습니다. 

3-1. 가정과 추정의 불확실성
다
음 보고기간 이내에 중요한 조정이 발생할 수 있는 유의한 위험이 있는 가정과 추정의 불확실성에 대한 정보는 다음의 주석사항에 포함되어 있습니다.

- 주석 14: 손실충당금
- 주석 18: 확정급여채무의 측정
- 주석 19: 충당부채
- 주석 23: 이연법인세자산의 실현가능성
- 주석 25: 금융상품 위험공시

3-2. 공정가치 측정

연결기업의 회계정책과 공시사항은 다수의 금융 및 비금융자산과 부채에 대해 공정가치 측정을 요구하고 있는 바, 연결기업은 공정가치평가 정책과 절차를 수립하고 있습니다. 동 정책과 절차에는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 공정가치를 포함한 모든 유의적인 공정가치 측정의 검토를 책임지는 평가부서의 운영을 포함하고 있으며, 그 결과는 재무담당임원에게 직접 보고되고 있습니다.

평가부서는 정기적으로 관측가능하지 않은 유의적인 투입변수와 평가 조정을 검토하고 있습니다. 공정가치측정에서 중개인 가격이나 평가기관과 같은 제3자 정보를 사용하는 경우, 평가부서에서 제3자로부터 입수한 정보에 근거한 평가가 공정가치 서열체계 내 수준별 분류를 포함하고 있으며 해당 기준서의 요구사항을 충족한다고 결론을 내릴 수 있는지 여부를 판단하고 있습니다.

연결기업은 유의적인 평가 문제가 발생하는 경우에는 감사위원회에 보고하고 있습니다.

자산이나 부채의 공정가치를 측정하는 경우, 연결기업은 최대한 시장에서 관측가능한 투입변수를 사용하고 있습니다. 공정가치는 다음과 같이 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 공정가치 서열체계 내에서 분류됩니다.

- 수준 1: 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대한 접근 가능한 활성시장의 조정되지 않은 공시가격
- 수준 2: 수준 1의 공시가격 이외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로 또는 간접적 으로 관측가능한 투입변수
- 수준 3: 자산이나 부채에 대한 관측가능하지 않은 투입변수

자산이나 부채의 공정가치를 측정하기 위해 사용되는 여러 투입변수가 공정가치 서열체계 내에서 다른 수준으로 분류되는 경우, 연결기업은 측정치 전체에 유의적인 공정가치 서열체계에서 가장 낮은 수준의 투입변수와 동일한 수준으로 공정가치 측정치 전체를 분류하고 있으며, 변동이 발생한 보고기간 말에 공정가치 서열체계의 수준간 이동을 인식하고 있습니다.

공정가치 측정 시 사용된 가정의 자세한 정보는 아래 주석에 포함되어 있습니다.

- 주석 26: 금융상품의 공정가치

4. 금융위험 관리
금융상품과 관련하여 연결기업은 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있습니다. 본 주석은 연결기업이 노출되어 있는 위의 위험에 대한 정보와 연결기업의 위험관리 목표,정책, 위험 평가 및 관리 절차, 그리고 자본관리에 대해 공시하고 있습니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 연결재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

4-1. 위험관리 정책
연결기업의 위험관리 체계를 구축하고 감독할 책임은 이사회에 있습니다. 연결기업은 금융투자업규정에 따라 위험관리 정책을 개발하고 감독할 위험관리위원회로서의 역할을 경영위원회에 위임하고, 경영위원회가 그 업무를 담당하고 있습니다.

연결기업의 위험관리는 연결기업의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별한 후, 식별된 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 연결기업은 전사적 수준의 위험관리 정책 및 절차를 마련하여 운영하고 있으며 리스크관리팀에서 위험관리에 대한 총괄책임을 담당하고 있습니다.

연결기업의 감사위원회는 경영진이 연결기업의 위험관리 정책 및 절차의 준수여부를어떻게 관리하는지 감독하고 위험관리체계가 적절한지 검토합니다. 내부감사는 감사위원회의 감독기능을 보조하여, 위험관리 통제 및 절차에 대한 정기 및 특별 검토를 수행하고 결과는 감사위원회에 보고하고 있습니다.

4-2. 신용위험

신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 연결기업이 재무손실을 입을 위험을 의미하며 현금 및 현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금, 대출채권 등으로부터 발생할 수 있습니다.

4-2-1. 대출채권

대출채권이란 임직원에 대한 복지후생 관련 대여금과 신탁사업에 소요되는 자금을 연결기업이 대여함으로써 발생하는 기타대출채권, 신탁계정대 등을 말합니다.

신탁계정대는 각 신탁사업별로 관리되고 있으며, 연결기업은 대여금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 월단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립ㆍ시행하고 있습니다. 아울러, 회수가지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

4-2-2. 기타수취채권

미수금, 미수수익 등 기타수취채권도 대출채권과 동일한 방식으로 신용위험이 관리되고 있습니다.

연결기업은 대출채권 등에 대해 발생할 것으로 예상되는 손실에 대해 충당금을 설정하고 있습니다. 이 충당금은 개별적으로 유의적인 항목에 대한 구체적인 손상차손과 유사 한 특성을 가진 금융자산 집합의 손상으로 구성됩니다. 금융자산 집합의 충당금은 유사한 금융자산의 회수에 대한 과거 자료에 근거하여 결정되고 있습니다.

4-2-3. 투자자산

연결기업은 국민은행 등 금융기관에 현금및현금성자산과 예치금을 예치하고 있으며 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

4-3. 유동성위험

유동성위험이란 연결기업이 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 연결기업은 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금수급계획을 수립하고 현금유출 예산과 실제 현금유출액을 지속적으로 분석, 검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 연결기업은 금융부채상환을 포함하여, 90일에 대한 예상 운영비용을 충당할 수 있는 충분한 유동성을 보유하고 있다고 확신하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한 잠재적인 효과는 포함되지 않았습니다.

또한 연결기업은 일시적으로 발생할 수 있는 유동성 위험을 관리하기 위하여 국민은행 등과 무보증 한도대출 약정 등을 체결하고 있습니다.

4-4. 시장위험

시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익은 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다.

4-4-1. 환위험

당기말 현재 연결기업은 기능통화인 원화 이외의 자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바 환위험에 노출되어 있지 않습니다.

4-4-2. 이자율위험

연결기업은 자금조달을 위하여 변동이자율 조건의 차입금, 사채를 이용하고 있는 바,이자율위험에 노출되어 있습니다. 연결기업은 이자율 변동위험을 감소시키기 위하여고정이자율 조건의 차입금과 변동이자율 조건의 차입금을 적정비율로 혼용하여 자금을 조달하고 이자비용을 관리하는 정책을 수립하고 있습니다.

4-4-3. 기타 시장가격 위험

연결기업이 보유하고 있는 당기손익-공정가치측정금융자산으로부터 가격위험이 발생합니다. 연결기업의 경영진은 시장가격에 근거하여 투자 포트폴리오 내의 채무 및 지분 상품의 구성을 검토하고 있습니다. 포트폴리오 내 중요한 투자는 개별적으로 관리되며 일정금액을 초과하는 취득 및 매각 결정은 이사회 또는 경영위원회의 승인이 필요합니다.

4-5. 자본관리

자본관리의 주 목적은 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실을 최소화하기 위함입니다.

연결기업은 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며 당기중 자본관리의목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 아니하였습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익
당기 중 연결기업의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.

(단위 : 천원)

구 분

당기

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
55,307,342
-
-
-
-
-
-
-
-
55,307,342

건설사무관리
96,461,739
-
-
-
-
-
-
-
-
96,461,739

인허가업무
1,376,859
-
-
-
-
-
-
-
-
1,376,859

기타 용역

관리업무
-
21,547
-
-
-
-
-
-
-
21,547

관리 및 처분업무
-
-
12,047
-
-
-
-
-
-
12,047

증서발행 및 환가업무
-
-
-
831,874
-
-
-
-
-
831,874

자금관리업무
-
-
-
-
127,327
-
-
-
-
127,327

대리사무업무
-
-
-
-
-
639,613
-
-
-
639,613

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
10,322,637
-
-
10,322,637

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
1,616,128
-
1,616,128

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
3,964,682
3,964,682

합 계
153,145,940
21,547
12,047
831,874
127,327
639,613
10,322,637
1,616,128
3,964,682
170,681,795

수익인식시기

분양률로 인식
55,307,342
-
-
-
-
-
-
-
-
55,307,342

원가진행률로 인식
96,461,739
-
-
-
-
-
-
-
-
96,461,739

기간안분으로 인식
1,376,859
21,547
12,047
-
127,327
639,613
10,322,637
1,616,128
3,964,682
18,080,840

처분시점에 인식
-
-
-
115,823
-
-
-
-
-
115,823

증서발행시점에 인식
-
-
-
716,051
-
-
-
-
-
716,051

합 계
153,145,940
21,547
12,047
831,874
127,327
639,613
10,322,637
1,616,128
3,964,682
170,681,795

6. 이자수익
당기와 전기 현재 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기

상각후원가측정대출채권이자

예금이자
1,779,135

신탁계정대이자
71,883,661

매입대출채권이자
360,674

기타이자
1,678,413

소 계
75,701,883

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자(*)
460,452

합 계
76,162,335

(*) 기업회계기준서 제1039호 하에서 연결기업이 보유한 매도가능금융자산 중 출자금에서 발생한 수익은 배당금수익으로 분류하였으나, 기업회계기준서 제1109호 하에서 당기손익-공정가치측정금융자산으로 분류된 채무증권에서 발생한 배당금수익은 기타이자수익으로 분류하였습니다.

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

예금이자
1,139,259

신탁계정대이자
49,957,305

매입대출채권이자
1,588,096

기타이자
784,902

합 계
53,469,562

7. 배당금수익
당기와 전기 현재 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
123,972

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

매도가능금융자산
562,901

8. 현금 및 예치금

8
-
1.
현
금
및현금
성자산
당기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
이자율(%)
당기말
전기말

현금
-
564
-

보통예금 등
0.00 ~ 0.10
4,258,534
6,294,896

기타예금
0.00 ~ 1.65
167,144,710
34,797,497

합 계
171,403,808
41,092,393

8-2. 예치금
연결기업이 보유한 예치금은 전액 사용이 제한되어 있는 바, 당기말과 전기말 현재 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당기말
전기말
제한내용

장기성예금
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금
자사주신탁
미래에셋대우㈜
12,134,907
17,533,259
자사주매입

기타
보통예금
신한은행㈜
55
55
질권설정

합 계
12,136,962
17,535,314

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산

9-1. 채무증권

당기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다. 
<당기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*1)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

현대유퍼스트사모부동산 1호
-
-
3,000,000
267,030

마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호(*2)
-
-
17,807
164,767

마이애셋사모뮤지컬특별자산 7호(*2)
-
-
30,226
5,542

마이애셋사모뮤지컬특별자산 8호(*2)
-
-
-
2,237

코레이트더블루A증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
207,460

코레이트더블루B증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
208,163

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*2)
-
-
200,000
206,788

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*2)
-
-
2,022,697
1,057,618

코레이트트리플스타증권투자신탁C-F(*2)
-
-
300,000
244,677

코레이트셀렉트전문투자형사모투자신탁NW-3호_C(*2)
-
-
100,000
100,580

코레이트셀렉트전문투자형사모투자신탁NW-4호_C(*2)
-
-
100,000
100,542

소 계
8,170,730
2,565,404

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스㈜
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트타워
1,069,483
5.32
4,260,826
-

인천해상리조트컨소시엄㈜

75,000
15.00
750,000
-

케이원제2호 위탁관리부동산투자회사
900,000
9.09
4,500,000
3,941,000

케이원제3호 기업구조조정부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,011,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자㈜

53,000
5.03
265,000
265,000

인사동프로젝트금융투자㈜
200
0.02
1,000
1,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제5호 위탁관리부동산투자회사
490,000
10.00
2,450,000
2,212,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
748,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,162,200

소 계
17,024,326
9,840,200

합 계
25,195,056
12,405,604

(*1) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.
(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격(청산예정인 마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호, 7호 및 8호의 경우 순자산가액)을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.

9-2. 지분증권

당기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분증권의 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권(출자금 등)

이지스자산운용㈜
66,970
7.97
334,850
5,779,807

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

샘코
10,000
0.13
110,000
42,000

진에어
3,000
0.01
95,400
57,750

삼양패키징
10,200
0.07
265,200
171,360

Kodex레버리지
31,000
0.02
481,877
354,795

아이큐어
703
0.01
45,695
23,234

티웨이항공
17,000
0.04
204,000
127,160

크리스에프앤씨
2,800
0.02
84,000
70,420

아주IB투자
40,000
0.03
60,000
44,000

파멥신
3,000
0.04
180,000
240,000

베스파
11,150
0.14
390,250
254,220

합 계
2,564,272
7,464,746

10. 당기손익인식금융자산
전기말 현재 당기손익인식금융자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
종목
전기말

취득원가
장부금액
공정가치

단기매매
금융자산
시장성주식

㈜
진에어

95,400
79,500
79,500

㈜
삼양패키징

265,200
206,550
206,550

㈜
샘코

110,000
81,400
81,400

㈜셀트리온헬스케어
123,000
325,800
325,800

합 계
593,600
693,250
693,250

11. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산

당
기
말

현
재
기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

12. 매도가능금융자
산

12-1. 수익증권
전기말 현재 매도가능금융자산 중 수익증권의 내역은 다음과 같습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
액면가액
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

신한부동산펀드
1,468
1,468
3,260
1,792
-

마이어사모러시아부동산펀드 2호
2,000,000
2,000,000
-
-
(2,000,000)

현대유퍼스트사모부동산 1호
3,000,000
3,000,000
270,240
(119)
(2,729,641)

코레이트우량채전사C(*)
100,000
100,000
101,168
1,168
-

코레이트분리과세하이일드사모3호(*)
99,970
100,000
101,672
1,672
-

마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호(*)
3,997,260
17,806
162,821
145,015
-

마이애셋사모뮤지컬특별자산 7호(*)
1,514,669
30,226
5,479
(24,747)
-

마이애셋사모뮤지컬특별자산 8호(*)
987,755
-
2,212
2,212
-

코레이트더블루A증권투자신탁[채권](*)
200,000
200,000
201,180
1,180
-

코레이트더블루B증권투자신탁[채권](*)
200,000
200,000
201,296
1,296
-

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*)
200,000
200,000
200,234
234
-

합 계
12,301,122
5,849,500
1,249,562
129,703
(4,729,641)

(*) 연결기업 중 코레이트자산운용(주)이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격(청산예정인 마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호, 7호 및 8호의 경우 순자산가액)을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다. 

전기말 현재 상기 수익증권의

취득원가와
공정가액의 차이는

(-)4,599,939
천
원이
며 손상차손

4,729,641천원 및
법인세효과
1,667천원
과
비
지배지분으로의 대체 및 투자자본상계제거액을 제외한
5,683천원
이
기타포괄손익누계액에 계상되어 있습니다
.

12-2. 시장성 없는 지분증권
전기말 현재 매도가능금융자산 중 시장성 없는 지분증권의 내역은 다음과 같습니다.
<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

파이온파트너스㈜
10,371
5.00
1,000,000
-
-
(1,000,000)

㈜케이앤케이에셋
19,900
19.90
99,500
-
-
(99,500)

㈜핍스웨이브개발(*)
60,000
10.00
300,000
300,000
-
-

㈜서울라이트타워
1,069,483
5.32
4,260,826
-
-
(4,260,826)

케이원제2호 위탁관리부동산투자회사

900,000
9.09
4,500,000
4,036,000
(464,000)
-

케이원제3호 기업구조조정부동산투자회사

180,000
8.88
900,000
873,000
(27,000)
-

인천해상리조트컨소시엄㈜
75,000
15.00
750,000
-
-
(750,000)

이지스자산운용
㈜

66,970
7.97
595,567
4,917,144
4,321,577
-

홍대입구동교동프로젝트금융투자
㈜(*)

53,000
5.03
265,000
265,000
-
-

인사동프로젝트금융투자
㈜(*)

200
0.02
1,000
1,000
-
-

㈜동양레저

2,600
0.07
13,000
-
-
(13,000)

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사(*)

100,000
2.94
500,000
500,000
-
-

케이원제5호 위탁관리부동산투자회사

490,000
10.00
2,450,000
2,354,000
(96,000)
-

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사

199,600
19.96
998,000
700,402
(297,598)
-

한국금융투자협회(*)
-
-
431,700
431,700
-
-

합 계
17,064,593
14,378,246
3,436,979
(6,123,326)

전기말 현재 상기 지분증권의

취득원가와
공정가액의 차이는

(-)2,686,347
천원
이
며 손상차손

6,123,326천원 및
법인세효과
779,507천원
을 제외한
2,657,472천원
이
기타포괄손익누계액에 계상되어 있습니다
.

(*) 활성거래시장이 존재하지 않고 합리적인 공정가치의 추정치의 범위가 유의적이고 다양한 추정치의 발생확률을 신뢰성 있게 측정할 수 없어서 취득원가로 평가하였습니다.

13. 관계기업투자

13-1. 당기말과 전기말 현재 관계기업투자의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

관계기업명
주 요
영업활동
결산월
당기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*)
투자업
12월
87.00%
156,294,346
87.00%

124,714,800

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
41.18%
1,403,225
-
-

합 계
-
157,697,571
-
124,714,800

(*)
연결기업의 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에 대한 지분율은 87%이고, 연결기업은 유한책임사원으로서 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고 관계기업투자로 분류하였습니다.

13-2. 당기와 전기 중 관계기업투자의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구 분
기초
회계정책변경(*)
취득
지분법이익
지분법
자본변동
당기말

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

124,714,800
(3,594,098)
-
44,761,984
(9,588,340)
156,294,346

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
-
-
1,482,353
(79,128)
-
1,403,225

합 계
124,714,800
(3,594,098)
1,482,353
44,682,856
(9,588,340)
157,697,571

(*) 기업회계기준서 제1115호의 도입에 따른 관계회사의 순자산이 변동됨에 따른 효과입니다.

<전기>

(단위 : 천원)

구 분
기초
처분
지분법이익
지분법
자본변동
전기말

서강역사개발 주식회사
2,991,938
(2,991,938)
-
-
-

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

100,619,901
-
51,901,488
(27,806,589)
124,714,800

합 계
103,611,839
(2,991,938)
51,901,488
(27,806,589)
124,714,800

13-3. 당기말과 전기말 현재 관계기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
당기순이익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사

724,322,302
427,744,433
296,577,869
898,151,330
76,670,532
62,937,033

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
3,408,030
198
3,407,832
431
(192,168)
(192,168)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
당기순이익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사

655,727,104
414,389,605
241,337,499
701,488,711
89,410,060
46,706,720

13-4. 당기와 전기 중 관계기업투자의 지분법자본변동 내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증감
법인세효과
당기말

키스톤에코프라임스타기업재무안정사 모투자합자회사

(25,920,973)
(9,588,340)
2,320,378
(33,188,935)

<전기>

(단위 : 천원)

구 분
기초
증감
처분
법인세효과
전기말

서강역사개발 주식회사
2,991,938
-
(2,991,938)
-
-

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

(4,420,918)
(27,806,589)
-
6,306,534
(25,920,973)

합 계
(1,428,980)
(27,806,589)
(2,991,938)
6,306,534
(25,920,973)

14. 대출채권
14-1. 당기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

내역
당기말
전기말

대여금
40,366,811
70,506,222

신탁계정대
898,662,301
867,459,130

기타대출채권
1,050,263
1,050,263

소 계
940,079,375
939,015,615

대여금 손실충당금
(1,456,620)
(1,874,322)

신탁계정대 손실충당금
(22,811,211)
(16,757,789)

기타대출채권 손실충당금
(1,050,263)
(1,050,263)

소 계
(25,318,094)
(19,682,374)

현재가치할인차금
(112,947)
(81,341)

합 계
914,648,334
919,251,900

14-2. 대여금
당기말과
전기말
현재
임직원
등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

내역
당기말
전기말

주택마련 대여
1,120,920
817,905

PF 대여
37,850,000
68,340,681

기타대여
1,395,891
1,347,636

소 계
40,366,811
70,506,222

손실충당금
(1,456,620)
(1,874,322)

현재가치할인차금
(112,947)
(81,341)

합 계
38,797,244
68,550,559

당기말 현
재
대여금에
대한 현재가치할인차금은
최
장 25년 동안 1.41%~4.44%의 이자율로 할인하여 계산
하였습니다.

14-3. 신탁계정대 및 기타대출대권
당기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당기말
전기말

건설업영위법인
320,130,985
335,231,356

기타법인
576,562,494
451,810,685

개인
3,019,085
81,467,352

소 계
899,712,564
868,509,393

손실충당금
(23,861,474)
(17,808,052)

합 계
875,851,090
850,701,341

당
기말 현재
신
탁계
정대와 관련하여 지배기업의 명의로 차입한 차입부채는 450,000,000천원이
며,

당기 중 신탁계정대
와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은
각각

72,763,396천원 및 15,323,741천원입니다
.

14-4.
손실충당금 변동내역
당기와 전기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 
않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초(*)
498,406
20,843,508
15,014,664
36,356,578

12개월 기대신용손실로 대체
2,270,636
(2,270,636)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(270,585)
270,585
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(5,118)
(431,311)
436,429
-

손실충당금전입(환입)
(2,131,208)
(6,841,112)
10,064,440
1,092,120

제각
-
-
(464,788)
(464,788)

기타
-
-
(798,679)
(798,679)

당기말
362,131
11,571,034
24,252,066
36,185,231

(*) 기업회계기준서 제 1109호 및 제 1115호 도입효과를 고려한 후의 금액입니다.

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

기초
31,999,674

손상차손환입
(3,734,530)

손상채권의 이자수익(Unwinding Effect)
(66,565)

기말
28,198,579

14-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역

당기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초(*)
210,527,532
775,908,005
16,476,496
1,002,912,033

12개월 기대신용손실로 대체
83,337,640
(83,337,640)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(136,134,551)
136,134,551
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(1,755,615)
(17,964,518)
19,720,133
-

제각
-
-
(464,788)
(464,788)

실행한 금융자산
40,340,192
506,948,577
24,119,293
571,408,062

제거된 금융자산
(98,592,391)
(411,093,104)
(33,495,356)
(543,180,851)

당기말
97,722,807
906,595,871
26,355,778
1,030,674,456

(*) 기업회계기준서 제 1109호 및 제 1115호 도입효과를 고려한 후의 금액입니다.

15. 유형자산
15-1. 당기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

차량운반구
273,966
(259,332)
14,634

비품
3,955,378
(2,991,343)
964,035

합 계
4,229,344
(3,250,675)
978,669

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

차량운반구
418,109
(307,462)
110,647

비품
3,442,098
(2,439,342)
1,002,756

합 계
3,860,207
(2,746,804)
1,113,403

15-2. 당기 및 전기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
처분
감가상각비
당기말

차량운반구
110,647
-
(22,018)
(73,995)
14,634

비품
1,002,756
522,796
-
(561,517)
964,035

합 계
1,113,403
522,796
(22,018)
(635,512)
978,669

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
처분
감가상각비
전기말

차량운반구
204,475
-
-
(93,828)
110,647

비품
1,280,912
351,389
(617)
(628,928)
1,002,756

합 계
1,485,387
351,389
(617)
(722,756)
1,113,403

16. 무형자산

16-1. 당기 및 전기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
상각비
손상
당기말

개발비
7,837
-
(4,950)
-
2,887

회원권
2,726,734
-
-
-
2,726,734

영업권
8,670,786
-
-
(5,396,864)
3,273,922

기타무형자산
343,936
448,305
(81,150)
-
711,091

합 계
11,749,293
448,305
(86,100)
(5,396,864)
6,714,634

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
대체(*)
상각비
손상
전기말

개발비
186,491
-
(173,704)
(4,950)
-
7,837

회원권
2,726,734
-
-
-
-
2,726,734

영업권
11,574,536
-
-
-
(2,903,750)
8,670,786

기타무형자산
-
232,045
173,704
(61,813)
-
343,936

합 계
14,487,761
232,045
-
(66,763)
(2,903,750)
11,749,293

(*) 전기 중 그룹웨어시스템 개발 용역이 완료되어서 대체하였습니다. 

16-2. 영업권
연결기업이 영업권을 관리하는 방법에 따라 영업권을 현금창출단위에 배분하였으며,현금창출단위는 영업부문 또는 그 하위 부문으로 구성되어 있습니다. 영업권이 배분된 현금창출단위에 대해서는 매년 그리고 손상을 시사하는 징후가 있을 때마다 영업권을 포함한 현금창출단위의 장부금액과 회수가능액을 비교하여 손상검사를 수행하고 있습니다.

당기말 현재 손상검사를 위해 현금창출단위 별로 배분한 영업권 배분 내역 및 관련사항은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
코레이트자산운용
코레이트투자운용

손상 전 영업권
10,974,536
600,000

평가대상회사의 사용가치
(회수가능액)
11,420,152
1,738,000

평가대상회사의 순자산 
장부가액
19,120,765
2,387,000

장부가액을 미달하는 
사용가치
(7,700,613)
(649,000)

손상인식액(*)
(7,700,613)
(600,000)

손상 후 영업권
3,273,922
-

할인율(%)
10.69
6.76

영구성장률(%)
0.50
1.00

(*) 코레이트자산운용 영업권의 손상액은 당기 5,396,864천원 및 전기 2,903,749천원이고, 코레이트투자운용 영업권의 손상액은 전액 전기에 인식하였습니다.

17. 차입부채

17-1. 당기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
당기말
전기말

우리은행
한도대출(*)
3.70
-
5,028,178

전북은행
한도대출(*)
3.90
-
15,101,346

한국산업은행
일반대출
3.13
30,000,000
30,000,000

농협은행
일반대출
3.78
20,000,000
30,000,000

국민은행
일반대출
3.71
10,000,000
-

한국투자증권
기업어음
3.00
30,000,000
-

합 계
90,000,000
80,129,524

(*) 주석 29-3 참조

17-2. 당기말과 전기말 현재 지배기업이 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당기말
전기말
인수기관

제34회 무보증사채
2019-03-09
3.01
50,000,000
50,000,000
한국투자증권

제35회 무보증사채
2019-09-29
3.06
100,000,000
100,000,000
한국투자증권

제36회 무보증사채
2020-02-16
3.39
150,000,000
150,000,000
한국투자증권

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
60,000,000
-
한국투자증권

합 계
360,000,000
300,000,000

17-3. 당기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당기말

사채할인발행차금
757,203
238,777
(433,317)
562,663

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전기말

사채할인발행차금
544,308
587,117
(374,222)
757,203

17-4. 당기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
일반대출
사채
기업어음
합계

2019.01.01~2019.12.31
60,000,000
150,000,000
30,000,000
240,000,000

2020.01.01~2020.12.31
-
150,000,000
-
150,000,000

2021.01.01~2021.12.31
-
60,000,000
-
60,000,000

합계
60,000,000
360,000,000
30,000,000
450,000,000

18. 종업원급여
18-1
. 당기와
전기
중
퇴직급여제도와
관련하여
인식된
손익은
다음과
같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

급여
30,316,392
28,621,970

복리후생비
3,142,875
2,766,860

명예퇴직금
1,087,401
-

확정급여형 퇴직급여제도 관련 비용(*)
2,023,891
1,977,041

합 계
36,570,559
33,365,871

(
*
) 연결기업 중 종속회사인 코레이
트투자운
용㈜는
확정기여제도를 운영함에 따
라

당기와 전기에 각각 61,371천원, 74,929천원을 불입
하였습니다.
또한 연결기업 중
코레이트
자산운용㈜
은 확정급여제도와 확정기여제도를 운용함에 따라 확정기여제도와 관련하여 당
기와 전기에 각각 262,538천원, 245,183천원을 불입하였습니다

18-2. 당기말과 전기말 현재 연결재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

순확정급여부채
1,708,791
1,158,468

지배기업은

KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜
, 한국산업은행, 농협은행, KEB하나은행의 퇴직연금에 가입하고 있으며, 연결기업 중
코레이트
자산운용㈜
은
미래에셋증권㈜의 퇴직연금에 가입하고 있습니다. 지배기업이 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며,
연

1.19%
의
수익
이 발
생하고 있습니다.

확정급여제도의 운영으로 연결기업은 수명위험, 환위험, 이자율위험 및 시장(투자)위험 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

18-3. 당기와 전기 중 순확정급여부채의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산 공정가치
순확정급여부채

당기
전기
당기
전기
당기
전기

기초잔액
8,551,525
7,344,477
(7,393,057)
(5,632,716)
1,158,468
1,711,761

당기 비용으로 인식

당기근무원가
1,663,196
1,610,013
-
-
1,663,196
1,610,013

이자원가(수익)
251,751
182,348
(214,966)
(135,432)
36,785
46,916

소 계
1,914,947
1,792,361
(214,966)
(135,432)
1,699,981
1,656,929

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
891,351
393,298
143,773
53,630
1,035,124
446,928

기타

퇴직금 지급
(1,326,315)
(978,611)
804,935
334,667
(521,380)
(643,944)

퇴직연금 납입
-
-
(1,663,402)
(2,013,206)
(1,663,402)
(2,013,206)

기말잔액
10,031,508
8,551,525
(8,322,717)
(7,393,057)
1,708,791
1,158,468

18-4. 당기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

퇴직연금
8,322,717
7,393,057

18-5. 당기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

현금및현금성등가물
8,322,717
7,393,057

18-6-1. 보험수리적 가정

당기말과 전기말 현재 현재 확정급여채무의 평가에 사용된 주요 보험수리적가정은 다음과 같습니다.

구분
당기말
전기말

인구통계적 가정

사망률
0.003% ~ 0.063%
0.005% ~ 0.073%

이직률
4.226% ~ 34.646%
2.241% ~ 36.040%

재무적 가정

할인율
2.61%
3.11%

사외적립자산 기대수익률
2.61%
3.11%

미래임금인상률
3.00%
3.00%

미래 사망률과 관련된 가정은 보험업법에 의한 보험료율 산출기관인 보험개발원에서
산출한 사망률 통계에 따라 측정하였습니다.

당기말과 전기말 현재 확정급여채무의 퇴직금 예상 지급
시기
는
평
균 7.51년과 7.48

년입니다.

18-6-2. 민감도분석
당기말 현재 유의적인 각각의 보험수리적 가정이 발생가능한 합리적인 범위 내에서 변동한다면 확정급여채무에 미치게 될 영향은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무

1%p 증가
1%p 감소

할인율
(679,723)
773,617

미래 급여인상률
763,423
(684,091)

19. 충당부채

당기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

소송충당부채
7,440,672
7,934,976

기타충당부채
2,228,942
537,020

복구충당부채
531,535
531,535

합 계
10,201,149
9,003,531

19-1. 소송충당부채
연결기업은 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 연결기업 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있는 바, 당기와 전기 중 연결기업의 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기 초
7,934,976
8,064,686

설 정
2,219,369
4,912,998

환 입
(2,396,872)
(1,074,313)

사 용
(481,896)
(3,968,395)

기 타
165,095
-

기 말
7,440,672
7,934,976

19-2. 기타충당부채

연결기업은 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손상차손으로 계상하고 있습니다. 다만,
신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다. 

당기와 전기 중 연결기업의 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기 초
537,020
580,370

설 정
1,691,922
-

환 입
-
(43,350)

기 말
2,228,942
537,020

19-3. 복구충당부채

연결기업은 과거 사옥이전시 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에발생할 복구원가를 연결기업의 가
중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계
상하고 있습니다.

당기말과 전기말 현재 연결기업이 계상한 복구충당부채금액은

각각
531,535천원
입니다
.

한편 연결기업이 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
내용

추정기간
4년

할인율
6.45%

20. 자본금

연결기업이 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500백만주, 252,489,230주 및 1,000원입니다.

21. 자본잉여금과 자기주식

21-1. 자본잉여금
당기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

자기주식처분이익
6,295,892
6,295,892

기타자본잉여금(*)
(1,481,511)
(1,481,511)

합 계
4,814,381
4,814,381

(*) 2016년 중 지배력획득일 이후 코레이트자
산운용

㈜
의
지분 추가취득으로 인해 발생한 자본잉여금입니다.

21-2. 자기주식

당기말 현재
지배기업이 보유중인
자기
주식
9

,511,370주(취득가액:17,695,826천원)
는 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예
정
입니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

자기주식수
9,511,370주
7,213,351주

자기주식취득가액
17,695,826
12,050,206

22. 이익잉여금

22-1. 당기말과 전기말 현재 연결기업의 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

이익준비금
7,494,632
5,041,873

대손준비금
57,193,476
34,247,606

신탁사업적립금
48,358,443
35,690,527

임의적립금
281,634,878
217,549,857

지분법이익잉여금변동
(2,758,744)
(34,418)

미처분이익잉여금
225,969,477
203,581,479

합 계
617,892,162
496,076,924

22-2. 당기와 전기의 지배기업의 이익잉여금처분계산서(안)은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

처분예정일: 2019년 3월 22일
처분확정일: 2018년 3월 23일

I. 미처분이익잉여금

133,467,136

126,679,153

당기순이익
133,467,136

126,679,153

II. 이익잉여금처분액

133,467,136

126,679,153

회계정책변경효과
17,863,603

-

이익준비금의 적립
2,672,756

2,452,759

대손준비금의 적립
39,242,392

22,945,870

신탁사업적립금의 적립
13,346,714

12,667,916

현금배당
(주당배당금(률) :당기 110원(11%), 전기 100원(10%))
26,727,565

24,527,588

임의적립금의 적립
33,614,106

64,085,020

III. 차기이월이익잉여금

-

-

23. 법인세

2
3-1. 당기와
전기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

당기법인세부담액
41,545,345
40,741,384

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
354,710
(172,397)

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
3,917,065
6,572,622

총법인세비용
45,817,120
47,141,609

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
10,105,165
6,003,104

법인세비용
55,922,285
53,144,713

23-2. 당기와 전기 중 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 당기법인세와 이연법인세는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

이연법인세

매도가능금융자산평가손익
-
(403,921)

보험수리적손익
298,659
100,491

지분법자본변동
2,320,378
6,306,534

회계정책변경효과
7,486,128
-

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
10,105,165
6,003,104

23-3. 당기와 전기 중 법인세비용과 회계이익의 관계는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

법인세비용차감전순손익
222,902,914
220,952,776

적용세율
23.99%
23.99%

적용세율에 따른 세부담액
53,480,505
53,008,572

조정사항:

세무상 과세되지 않는 수익의 법인세효과
(8,137)
(8,408)

세무상 공제되지 않는 비용의 법인세효과
380,585
344,438

과거기간 법인세와 관련되어 인식한 당기조정액
354,710
(172,398)

미환류소득
897,392
-

기타(세율차이 등)
817,230
(27,491)

법인세비용
55,922,285
53,144,713

유효세율
25.09%
24.05%

23-4. 당기와 전기 중 이연법인세자산과 일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기말 이연법인세자산
(11,136,335)
(7,219,270)

기초 이연법인세자산
(7,219,270)
(646,648)

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
3,917,065
6,572,622

23-5.
당기말 현재 일시적차이의 법인세효과는 당해 일시적차이가 소멸되는 회계연도의 미래
예상세율을 적용하여 산정하였는
바,
2017년 이후 실현분에 대해서는 미래 소멸되는 시점의
예상 평균세율인

24.2%를
적
용하여 산정
하였습니다.

23-6. 당기와 전
기 중 주요 일시적차이내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

과목
기초
회계정책의
변경
증감
기말
이연법인세
자산(부채)

확정급여부채
8,480,246
-
1,460,777
9,941,023
2,405,728

사외적립자산
(7,393,057)
-
(932,471)
(8,325,528)
(2,014,778)

매도가능금융자산
(10,536,897)
10,536,897
-
-
-

당기손익-공정가치측정금융자산
-
(10,536,897)
6,255,558
(4,281,339)
(1,036,084)

신탁사업손실보전충당부채
12,759,227
-
(5,303,216)
7,456,011
1,804,355

기타충당부채
537,020
-
1,691,922
2,228,942
539,404

지분법자본변동
33,482,808
-
7,485,287
40,968,095
9,914,279

기타
(65,099,106)
30,934,409
(59,840,424)
(94,005,121)
(22,749,239)

합 계
(27,769,759)
30,934,409
(49,182,567)
(46,017,917)
(11,136,335)

<전기>

(단위 : 천원)

과목
기초
증감
기말
이연법인세
자산(부채)

확정급여부채
7,014,992
1,465,254
8,480,246
1,861,279

사외적립자산
(5,632,716)
(1,760,341)
(7,393,057)
(1,619,193)

매도가능금융자산
(7,496,011)
(3,040,886)
(10,536,897)
(2,390,350)

신탁사업손실보전충당부채
11,359,880
1,399,347
12,759,227
2,893,793

기타충당부채
580,370
(43,350)
537,020
121,796

지분법자본변동
5,676,219
27,806,589
33,482,808
7,593,901

기타
(10,344,357)
(54,754,749)
(65,099,106)
(15,680,496)

합 계
1,158,377
(28,928,136)
(27,769,759)
(7,219,270)

23-7. 당기와 전기 중 이연법인세
자산(부채)의 변동내역은 다
음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

계정과목
기초
회계정책
변경효과
당기손익
반 영
기타포괄손익
반 영
기말

확정급여부채
1,861,279
-
245,790
298,659
2,405,728

사외적립자산
(1,619,193)
-
(395,585)
-
(2,014,778)

매도가능금융자산
(2,390,350)
2,390,350
-
-
-

당기손익-공정가치측정금융자산
-
(2,390,350)
1,354,266
-
(1,036,084)

신탁사업손실보전충당부채
2,893,793
-
(1,089,438)
-
1,804,355

기타충당부채
121,796
-
417,608
-
539,404

지분법자본변동
7,593,901
-
-
2,320,378
9,914,279

기타
(15,680,496)
7,486,128
(14,554,871)
-
(22,749,239)

합 계
(7,219,270)
7,486,128
(14,022,230)
2,619,037
(11,136,335)

<전기>

(단위 : 천원)

계정과목
기초
당기손익
반 영
기타포괄손익
반 영
기말

확정급여부채
1,536,919
227,732
96,628
1,861,279

사외적립자산
(1,229,326)
(389,867)
-
(1,619,193)

매도가능금융자산
(1,700,139)
-
(690,211)
(2,390,350)

신탁사업손실보전충당부채
2,576,421
317,372
-
2,893,793

기타충당부채
131,628
(9,832)
-
121,796

지분법자본변동
1,287,366
-
6,306,535
7,593,901

기타
(3,249,517)
(12,430,979)
-
(15,680,496)

합 계
(646,648)
(12,285,574)
5,712,952
(7,219,270)

23-8. 당기말과 전기말 현재 상계전
총액기준에 의한 미지급법인세와 미수법인세환급액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

계정과목
당기말
전기말

미수법인세환급액
18,416,773
10,964,465

미지급법인세
(41,536,791)
(40,664,561)

상계후금액
(23,120,018)
(29,700,096)

24. 주당이익

24-1.
당기와 전기의 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당기
전기

지배주주지분 당기순이익
167,127,952,218
167,167,052,237

가중평균보통유통주식수
244,941,099주
245,275,879주

기본및희석주당이익
682
682

연결기업은 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

24-2.

당기 및 전기 중 가중평균보통유통주식수의 산정내역은 다음과 같
습니다.

(단위 : 주)

구분
당기
전기

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
92,158,568,950
252,489,230
92,158,568,950

자기주식수
(9,511,370)
(2,755,067,919)
(7,213,351)
(2,632,873,115)

유통보통주식수
242,977,860
89,403,501,031
245,275,879
89,525,695,835

일수

365일

365일

가중평균유통보통주식수

244,941,099

245,275,879

25. 금융상품 위험공시
25-1. 신용위험

25-1-1. 신용위험에 대한 노출

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당기말과 전기말 현재 연결기업의 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말(*2)

현금및예치금
183,540,770
58,627,707

대출채권
914,648,334
919,251,900

기타금융자산(*1)
91,792,529
78,822,357

합 계
1,189,981,633
1,056,701,964

(*1) 연결기업의 미수금과 미수수익 및 보증금으로 구성되어 있으며 손실충당금을 차감한 후의 금액입니다. 
(*2) 기업회계기준서 제 1109호와 제 1115호 도입 전의 금액입니다.

25-1-2. 손실충당금

당기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말(*2)

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*1)
40,253,864
(1,456,620)
70,424,881
(1,874,322)

신탁계정대
898,662,301
(22,811,211)
867,459,130
(16,757,789)

기타대출채권
1,050,263
(1,050,263)
1,050,263
(1,050,263)

기타
금융자산
미수금
29,144,360
(4,937,798)
19,999,616
(4,143,061)

미수수익
61,563,668
(5,929,339)
53,311,349
(4,373,144)

보증금
11,951,638
-
14,027,597
-

합 계
1,042,626,094
(36,185,231)
1,026,272,836
(28,198,579)

(*1) 대여금의 채권잔액은 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.
(*2) 기업회계기준서 제 1109호와 제 1115호 도입 전의 금액입니다.

25-1-3.
금융자산의 연령분석
당기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
238,672
109,600

6개월 초과 1년 이하
150,783
1,127,992

1년 초과 3년 이하
7,729,617
67,606,890

3년 초과
32,247,739
1,661,739

소 계
40,366,811
70,506,221

신탁계정대
6개월 이하
763,049,723
741,705,658

6개월 초과 1년 이하
91,222,423
104,543,211

1년 초과 3년 이하
38,638,159
15,781,926

3년 초과
5,751,996
5,428,335

소 계
898,662,301
867,459,130

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
1,050,263
1,050,263

소 계
1,050,263
1,050,263

미 수 금
6개월 이하
23,785,096
15,503,154

6개월 초과 1년 이하
704,053
262,869

1년 초과 3년 이하
852,265
464,888

3년 초과
3,802,946
3,768,705

소 계
29,144,360
19,999,616

미수수익
6개월 이하
35,133,824
29,519,472

6개월 초과 1년 이하
11,002,374
9,251,740

1년 초과 3년 이하
15,304,585
13,918,111

3년 초과
122,885
622,026

소 계
61,563,668
53,311,349

보 증 금
6개월 이하
711,048
3,930,000

6개월 초과 1년 이하
784,000
1,309,400

1년 초과 3년 이하
3,058,548
1,963,070

3년 초과
7,398,042
6,825,127

소 계
11,951,638
14,027,597

25-2. 유동성위험
당기말 및 전기말 현재 연결기업이 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

차입부채

차입금
90,000,000
(91,277,515)
(50,750,474)
(40,527,041)
-
-

사채
359,437,337
(373,434,186)
(55,299,197)
(104,243,521)
(152,545,167)
(61,346,301)

소 계
449,437,337
(464,711,701)
(106,049,671)
(144,770,562)
(152,545,167)
(61,346,301)

미지급금
10,790,693
(10,790,693)
(10,790,693)
-
-
-

미지급비용
2,530,533
(2,530,533)
(2,530,533)
-
-
-

요구불상환지분
3,293,771
(3,419,910)
(626,930)
(2,633,742)
(12,971)
(146,267)

합 계
466,052,334
(481,452,837)
(119,997,827)
(147,404,304)
(152,558,138)
(61,492,568)

연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

차입부채

차입금
80,129,524
(81,385,584)
(50,926,198)
(30,459,386)
-
-

사채
299,242,797
(317,955,693)
(4,826,000)
(4,826,000)
(157,648,526)
(150,655,167)

소 계
379,372,321
(399,341,277)
(55,752,198)
(35,285,386)
(157,648,526)
(150,655,167)

미지급금
19,606,365
(19,606,365)
(19,606,365)
-
-
-

미지급비용
2,331,166
(2,331,166)
(2,331,166)
-
-
-

요구불상환지분
9,228,006
(10,612,922)
(571,088)
(1,007,706)
(8,945,958)
(88,170)

합 계
410,537,858
(431,891,730)
(78,260,817)
(36,293,092)
(166,594,484)
(150,743,337)

연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

25-3. 환위험

연결기업은 당기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바,환위험에 대한 노출은 없습니다.

25-4. 이자율위험
25-4-1. 당기말과 전기말 현재 연결기업이 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

고정이자율

금융자산
19,351,627
26,580,986

금융부채
(452,731,108)
(379,372,321)

합 계
(433,379,481)
(352,791,335)

변동이자율

금융자산
1,042,959,945
885,367,789

금융부채
-
-

합 계
1,042,959,945
885,367,789

25-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당기말과 전기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손 익(*)
자 본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당기말

변동이자율 금융상품
10,429,599
(10,429,599)
10,429,599
(10,429,599)

현금흐름민감도(순액)
10,429,599
(10,429,599)
10,429,599
(10,429,599)

전기말

변동이자율 금융상품
8,853,678
(8,853,678)
8,853,678
(8,853,678)

현금흐름민감도(순액)
8,853,678
(8,853,678)
8,853,678
(8,853,678)

(*) 자본 및 손익의 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

26. 금융상품의 공정가치
26-1. 공정가치와 장부금액

당기말과 전기말 현재 연결기업의 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말(*2)

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산(*1)

171,403,808
171,403,808
41,092,393
41,092,393

예치금(*1)
12,136,963
12,136,963
17,535,314
17,535,314

당기손익인식금융자산
-
-
693,250
693,250

매도가능금융자산
-
-
15,627,809
15,627,809

당기손익-공정가치측정금융자산
19,870,350
19,870,350
-
-

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
431,700
431,700
-
-

대여금 및 수취채권(*1)

914,648,334
914,648,334
919,251,900
919,251,900

기타금융자산(*1)
91,792,528
91,792,528
78,822,358
78,822,358

합 계
1,210,283,683
1,210,283,683
1,073,023,024
1,073,023,024

금융부채

차입금(*1)
90,000,000
90,000,000
80,129,524
80,129,524

사채(*1)
359,437,337
359,437,337
299,242,797
299,242,797

기타금융부채(*1)
16,614,997
16,614,997
31,165,537
31,165,537

합 계
466,052,334
466,052,334
410,537,858
410,537,858

(*1) 상각후원가를 장부금액으로 측정하는 항목으로, 만기가 짧고 장부가액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않아 장부가액을 공정가치로 추정하였습니다.
(*2) 기업회계기준서 제 1109호와 제 1115호 도입 전의 금액입니다.

26-2. 공정가치 서열체계

연결기업은 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.

<당기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
19,870,350
19,870,350

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
431,700
431,700

소 계
-
-
20,302,050
20,302,050

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
-
171,403,808
-
171,403,808

예치금
-
12,136,963
-
12,136,963

대여금 및 수취채권

-
-
914,648,334
914,648,334

기타금융자산
-
-
91,792,528
91,792,528

소 계
-
183,540,771
1,006,440,862
1,189,981,633

합 계
-
183,540,771
1,026,742,912
1,210,283,683

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
90,000,000
-
90,000,000

사채
-
359,437,337
-
359,437,337

기타금융부채
-
-
16,614,997
16,614,997

합 계
-
449,437,337
16,614,997
466,052,334

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

매도가능금융자산

-
-
15,627,809
15,627,809

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산

-
41,092,393
-
41,092,393

예치금
-
17,535,314
-
17,535,314

당기손익인식금융자산

-
693,250
693,250

대여금 및 수취채권

-
-
919,251,900
919,251,900

기타금융자산
-
-
78,822,358
78,822,358

소 계
-
58,627,707
998,767,508
1,057,395,215

합 계
-
58,627,707
1,014,395,317
1,073,023,024

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
80,129,524
-
80,129,524

사채
-
299,242,797
-
299,242,797

기타금융부채
-
-
31,165,537
31,165,537

합 계
-
379,372,321
31,165,537
410,537,858

당기 및 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

당기 및 전기 중 연결재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
-

회계정책변경으로 인한 증가
15,889,359

취 득
16,832,019

처 분
(13,142,549)

평가손익 (법인세 차감전)
291,521

기말금액
19,870,350

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
-

회계정책변경으로 인한 증가
431,700

기말금액
431,700

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

매도가능금융자산

기초금액
13,810,094

취 득
701,000

처 분
(666,610)

평가손익 (법인세 차감전)
1,783,325

기말금액
15,627,809

27. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분
27-1. 당기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
19,870,350
-
-
-
19,870,350

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
431,700
-
-
431,700

대여금 및 수취채권
-
-
914,648,334
-
914,648,334

예치금
-
-
12,136,963
-
12,136,963

기타금융자산
-
-
91,792,528
-
91,792,528

합 계
19,870,350
431,700
1,018,577,825
-
1,038,879,875

금융부채

차입금
-
-
-
90,000,000
90,000,000

사채
-
-
-
359,437,337
359,437,337

기타금융부채
-
-
-
16,614,997
16,614,997

합 계
-
-
-
466,052,334
466,052,334

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익인식금융상품
대여금및
수취채권
매도가능
금융상품
상각후원가
측정금융부채
합 계

단기매매
금융자산
당기손익인식
지정금융자산

금융자산

당기손익인식금융자산
693,250
-
-
-
-
693,250

매도가능금융자산
-
-
-
15,627,809
-
15,627,809

대여금 및 수취채권
-
-
919,251,900
-
-
919,251,900

예치금
-
-
17,535,314
-
-
17,535,314

기타금융자산
-
-
78,822,358
-
-
78,822,358

합 계
693,250
-
1,015,609,572
15,627,809
-
1,031,930,631

금융부채

차입금
-
-
-
-
80,129,524
80,129,524

사채
-
-
-
-
299,242,797
299,242,797

기타금융부채
-
-
-
-
31,165,537
31,165,537

합 계
-
-
-
-
410,537,858
410,537,858

27-2. 금융수익과 금융비용

27-2-1. 당기와 전기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
1,779,135
1,779,135

운용수익
-
3,397,825
3,397,825

배당금수익
123,972
-
123,972

매입대출채권이자
-
360,673
360,673

신탁계정대이자
-
71,883,661
71,883,661

기타이자수익
460,452
1,678,413
2,138,865

금융상품처분손익
346,168
5,240
351,408

금융상품평가손익
291,521
-
291,521

합 계
1,222,113
79,104,947
80,327,060

<전기>

(단위 : 천원)

구분
현금및
현금성자산
당기손익인식 금융자산
대여금및
수취채권
매도가능
금융자산
합 계

예금이자
936,818
-
202,441
-
1,139,259

운용수익
-
-
8,014,616
-
8,014,616

배당금수익
-
-
-
562,901
562,901

매입대출채권이자
-
-
1,588,096
-
1,588,096

신탁계정대이자
-
-
49,957,305
-
49,957,305

기타이자수익
-
-
784,902
-
784,902

금융상품처분손익
-
1,213,767
-
1,245,365
2,459,132

금융상품평가손익
-
324,678
-
-
324,678

합 계
936,818
1,538,445
60,547,360
1,808,266
64,830,889

27-2-2. 당기와 전기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
요구불상환지분

이자비용
4,675,538
10,648,203
382,125
15,705,866

<전기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
요구불상환지분

이자비용
2,892,376
9,390,223
1,612,895
13,895,494

28. 자본위험관리

연결기업의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 연결기업의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다. 

한편, 당기말 및 전기말 현재 지배기업의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순재산액
748,162,105
671,601,635

차감항목(*1)
(319,991,993)
(298,932,084)

가산항목(*2)
63,871,512
56,541,375

소 계
492,041,624
429,210,926

총위험액(*3)

시장위험액
37,088,160
36,661,896

신용위험액
15,087,173
10,709,608

운영위험액
17,701,638
13,722,726

소 계
69,876,971
61,094,230

영업용순자본비율
704.15%
702.54%

(*1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.
(*2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.
(*3) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액
,
신용위험액
,
운영위험액의 합으로 계산됩니다
.

29. 약정사항과 우발사항

2
9-1.

현재
지배기업은 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 4,050,511백만원, 서울보증보험으로부터 34,962백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

29-2.

지배기업은 당기말 현재 신탁사업과 관련하여

139
건의 소송(소송가액 198,736
백만원
)에 피소되어 계류중에 있으며,
48건
의 소송(소송가액
31,445백만원
)을 제기하여 진행하고 있습니다. 위 피소사건 소송가액 중 129,821백만원은 공유지분이 신탁된 담보신탁사업과 관련하여 다수의 공유자로 하여 공유물 분할을 일의적으로 해결하고자 제기된 단일사건의 소송가액입니다. 당기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다. 또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 4건의 소송(소송가액 23,777백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다. 당기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

29-3.
당기말
현재 지배기업이 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
20,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
15,000,000

29-4.
지배기업은

2016년 중

수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

29-5. 지배기업은 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다.

29-6.
지배기업은 미
래에셋대우㈜와 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습
니다.

29-7. 연결기업 중 코레이트투자운용㈜는 지이엔피에스1호 위탁관리 부동산투자회사 외 3개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융투자회사 외 1개 프로젝트금융투자회사와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

30. 특수관계자

30-1. 당기말과 전기말 현재 연결기업과 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
리딩밸류일호 유한회사

최대주주의 특수관계자
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
(주)발해씨앤에이
만훈
(주)글로벌공영
리딩밸류2호사모투자전문회사
엠케이인베스트먼트㈜
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
㈜신성건설

관계기업(*)
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜

(*) 연결기업이 유의적 영향력을 행사할 수 있는 회사입니다.

30-
2.

당기와 전기 중 특수관계자 등과의 주요 거래는 없
습니다.

30-3.
연결기업의
대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자
를 포함)

총
19명
(전기 총19명)의 주요 경영진에 대한 단기 급여로 당기와 전기 중 발생한 금액의 합계는
각각
3,341,926천원

과 5,611,091천원이며, 이는 급여와 인센티브 등으로 구성되어 있습
니다
.

30-4. 당기말 현재 지배기업은 2개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로 부터 63,572백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.

31.
담보제공자산 등

31-1.

당기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 2,073,286백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

31-2.

당기말 현재 지배기업은 14개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을
담보로 제공하고 있으며, 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 물상보증인의 지위에서 차주 및 연대보증인과 함께 미상환된 조기상환금과 이자 및 지연이자에 대해 자금보충의무가 있습니다. 물상보증인인 지배기업이
자금보충의무를 이행하지 않는 경우 대주에게 미상환 대출원리금을 대위변제해야 할 수 있습니다. 또한 그외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 지배기업은 차주의 대출원금에 대한 이자에대해 연대하여 의무를 부담해
야
합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 169,155백만원입니다.

32. 비연결구조화기업에 대한 지분
32-1. 당기손익-공정가치측정 금융자산 등

연결기업은 자본시장과금융투자업에관한법률에 의거한 부동산집합투자기구 등에 투자하고 있는 바,
당기말 현재 연결기업이 동 투자와 관련하여 인식한 자산, 수익 및손실에 대한 최대 노출 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
자 산
수 익
손실에 대한 
최대 노출 금액

계정과목
금액
계정과목
금액

부동산집합투자기구 등
당기손익-공정가치
측정금융자산
2,565,404
배당금수익
-
2,565,404

사모펀드
관계기업투자
156,294,346
배당금수익
-
156,294,346

사모부동산투자신탁
관계기업투자
1,403,225
배당금수익
-
1,403,225

상기 투자와 관련하여 인식한 부채는 없습니다.

32-2. 신탁 
32-2-1. 연결기업은 신탁사업을 수행하고 있는 바, 성격 등에 대한 정보는 다음과 같습니다.

구 분
목적 및 활동
자금조달 방법

개발 신탁
신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 유효시설을 조성한 후 처분, 임대 등 부동산사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 신탁
PF 대출 등

관리 신탁
신탁재산으로 인수한 부동산에 대해 소유권자를 대신하여 시설의 유지, 임대차, 임대수익금의 관리 등을 대행하여 신탁기간중 발생한 수익을 수익자에게 교부하여 주거나(갑종관리신탁), 수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 신탁(을종관리신탁)

처분 신탁
신탁재산으로 인수한 부동산을 처분하고 그 처분 대금을 수익자에게 교부하는 신탁

담보 신탁
부동산 소유자가 본인이나 제3자를 위하여 부동산을 신탁회사에 위탁하고 그 부동산에 대해서 수익권증서를 발급 받아 금융기관에 담보로 제출하여 대출을 받는 신탁

한편, 연결기업은 일부 신탁에 대하여 회사의 고유계정으로부터 신탁사업으로의 대출을 실행하고 있습니다.

32-2-2. 당기말 현재 연결기업이 신탁과 관련하여 인식한 자산, 부채 및 손실에 대한최대 노출 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
계정과목
금 액

자산
대여금
39,245,891

손실충당금
(1,445,411)

신탁계정대

898,662,301

손실충당금
(22,811,211)

기타대출채권
1,050,263

손실충당금
(1,050,263)

미수금
5,777,870

손실충당금
(779,171)

미수수익
47,983,220

손실충당금
(3,748,907)

합 계
962,884,582

부채
선수금
30,705,650

손실에 대한 최대노출금액
962,884,582

33. 현금흐름표
33-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

현금및현금성자산
171,403,808
41,092,393

33-2. 당기와 전기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

매도가능금융자산평가손익
-
1,783,325

무형자산손상차손
5,396,864
2,903,749

당기손익-공정가치측정금융자산평가손익
291,521
-

기타포괄손익-공정가치측정금융자산(*)
431,700
-

당기손익-공정가치측정금융자산(*)
15,889,359
-

매도가능금융자산(*)
(15,627,809)
-

당기손익인식금융자산(*)
(693,250)
-

미수금(*)
(188,810)
-

미수수익(*)
(9,144,396)
-

손실충당금(*)
8,157,999
-

선수금(*)
9,849,106
-

보험수리적손익
(1,035,124)
(446,928)

지분법자본변동
(9,588,340)
(27,806,589)

(*) 기업회계기준서 제1109호 및 제1115호 도입으로 인해 발생한 비현금거래입니다.

33-3. 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
재무활동으로 
인한 현금흐름
당기말

차입금
80,129,524
9,870,476
90,000,000

사채
300,000,000
60,000,000
360,000,000

합 계
380,129,524
69,870,476
450,000,000

<전기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
재무활동으로 
인한 현금흐름
전기말

차입금
130,210,013
(50,080,489)
80,129,524

사채
150,000,000
150,000,000
300,000,000

합 계
280,210,013
99,919,511
380,129,524

34. 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'의 적용 

연결기업은 2015년 9월 25일 제정된 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'을 2018년 1월1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하고 있습니다. 최초 적용일 현재 기업회계기준서 제1109호의 적용으로 연결기업의 연결재무상태표에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1109호의 최초 적용일 현재 금융상품의 측정 범주와 종류

1) 연결기업의 최초 적용일 현재 기준서 제1039호와 제1109호에 따라 표시된 금융자산의 측정 범주와 종류는 다음과 같습니다

(단위 : 천원)

후속측정범주
장부금액

전기말
(기업회계기준서 제1039호)
당기초
(기업회계기준서 제1109호)
기업회계기준서 제1039호(*1)
재분류
재측정
기업회계기준서 제1109호(*1)

현금 및 예치금
상각후원가 측정 금융자산
58,627,707
-
-
58,627,707

소계
58,627,707
-
-
58,627,707

대출채권
상각후원가 측정 금융자산
919,251,900
-
(8,346,099)
910,905,801

소계
919,251,900
-
(8,346,099)
910,905,801

당기손익인식금융자산
당기손익-공정가치 측정 
금융자산
693,250
-
-
693,250

소계
693,250
-
-
693,250

매도가능금융자산

매도가능금융자산-채무증권
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
9,978,965
(9,978,965)
-
-

당기손익-공정가치 측정 금융자산
-
9,978,965
-
9,978,965

매도가능금융자산-지분증권
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
5,648,844
(5,217,144)
-
431,700

당기손익-공정가치 측정 금융자산
-
5,217,144
-
5,217,144

소계
15,627,809
-
-
15,627,809

기타금융자산
상각후원가 측정 금융자산
78,822,357
-
188,099
79,010,456

합계
1,073,023,023
-
(8,158,000)
1,064,865,023

(*1) 손실충당금과 현재가치할인차금 차감후 기준으로 작성됨.

2) 연결기업의 최초 적용일 현재 기준서 제1039호와 제1109호에 따른 금융부채의 측정 범주와 종류의 차이내역은 없습니다.

(단위 : 천원)

후속측정범주
장부금액

전기말
(기업회계기준서 제1039호)
당기초
(기업회계기준서 제1109호)
기업회계기준서 제1039호
재분류
재측정
기업회계기준서 제1109호

차입부채
상각후원가 측정 금융부채
80,129,524
-
-
80,129,524

사채
상각후원가 측정 금융부채
299,242,797
-
-
299,242,797

기타금융부채
상각후원가 측정 금융부채
21,937,531
-
-
21,937,531

합계
401,309,852
-
-
401,309,852

(2) 기업회계기준서 제1109호의 최초 적용일 현재 자본 항목에 미치는 영향

1) 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산 등으로 인한 기타포괄손익 영향

(단위 : 천원)

항목
기업회계기준서 제1109호 반영효과

전기말(기업회계기준서 제1109호 반영 전)
(25,804,638)

매도가능금융자산에서 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 후속 측정 범주의 변경
(2,663,155)

당기초(기업회계기준서 제1109호 반영 후)
(28,467,793)

2) 이익잉여금 영향

(단위 : 천원)

항목
기업회계기준서 제1109호 반영효과

전기말(기업회계기준서 제1109호 반영 전)
496,076,924

매도가능금융자산에서 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 후속 측정 범주의 변경
2,663,155

상각후원가 측정 금융자산의 기대신용손실 반영
(8,158,000)

법인세효과
1,974,236

당기초(기업회계기준서 제1109호 반영 후)
492,556,315

4. 재무제표

가. 재무상태표

[고유계정]

재 무 상 태 표

제 23 기 2018년 12월 31일 현재

제 22 기 2017년 12월 31일 현재

제 21 기 2016년 12월 31일 현재

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제23기
제22기
제21기

[자산]

Ⅰ.현금및예치금
177,600
51,106
31,476

1. 현금및현금성자산
165,463
33,571
14,143

2. 예치금
12,137
17,535
17,333

Ⅱ.유가증권
130,765
159,574
209,749

1. 당기손익인식증권
-
-
8,950

2. 매도가능증권
-
14,218
13,109

3. 관계기업투자
65,514
64,032
67,032

4. 종속기업투자
49,066
81,324
120,658

5. 당기손익공정가치측정
16,185
-
-

Ⅲ.대출채권
876,848
851,430
635,854

(현재가치할인차금)
(113)
(81)
(137)

1. 대여금
1,121
818
860

2. 매입대출채권
-
-
74,966

3. 신탁계정대
898,662
867,459
579,615

4. 기타대출채권
1,050
1,050
1,050

5. 대손충당금(-)
(23,872)
(17,816)
(20,500)

Ⅳ.유형자산
959
943
1,022

1. 차량운반구
274
418
690

2. 비품
3,041
2,543
2,195

3. 감가상각누계액(-)
(2,356)
(2,018)
(1,863)

Ⅴ.기타자산
97,460
77,141
35,953

1. 미수금
28,335
19,078
9,172

2. 미수수익
49,328
40,756
11,732

3. 선급금
100
-
-

4. 선급비용
11
27
29

5. 보증금
10,532
12,606
11,282

6. 무형자산
3,075
2,713
2,547

7. 이연법인세자산
14,849
8,319
7,199

8. 대손충당금(-)
(8,770)
(6,358)
(6,008)

[자산총계]
1,283,632
1,140,194
914,054

[부채]

Ⅰ.차입부채
449,437
379,372
279,666

1. 차입금
90,000
80,130
130,210

2. 사채
360,000
300,000
150,000

(사채할인발행차금)
(563)
(758)
(544)

Ⅱ.기타부채
86,033
94,513
73,091

1. 확정급여채무
9,731
8,273
7,105

2. 사외적립자산(-)
(8,070)
(7,139)
(5,420)

3. 충당부채
10,079
8,882
9,055

4. 미지급법인세
23,120
29,700
16,235

5. 미지급금
10,011
18,919
8,460

6. 미지급비용
2,209
2,103
1,387

7. 선수금
37,093
24,959
31,485

8. 제세금예수금
291
246
220

9. 기타예수금
1,569
8,570
4,564

[부채총계]
535,470
473,885
352,757

[자본]

Ⅰ.자본금
252,489
252,489
252,489

Ⅱ.자본잉여금
6,296
6,296
6,296

Ⅲ.자본조정
(17,696)
(12,050)
(12,050)

Ⅳ.기타포괄손익누계액
(3,212)
365
3,637

Ⅴ.이익잉여금
510,285
419,209
310,925

[자본총계]
748,162
666,309
561,297

[부채와자본총계]
1,283,632
1,140,194
914,054

[신탁계정]

재무상태표

제23기 2018년

12월 31일 현재

제22기 2017년

12월 31일 현재

제21기 2016년

12월 31일 현재

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제23기
제22기
제21기

[자산]

Ⅰ. 유동자산
5,870,963
5,187,450
3,881,539

(1) 당좌자산
554,232
426,285
437,984

1. 현금및현금성자산
295,534
267,503
289,478

2. 단기대여금
27
25
4

3. 미수금
86,746
53,952
42,779

4. 분양미수금
110,823
62,310
51,243

5. 선급금
28,812
40,417
53,170

6. 선급비용
28,006
13
2

7. 선납법인세
1,301
1,267
1,308

8. 기타의 유동자산
2,983
798
-

(2) 재고자산
5,316,731
4,761,165
3,443,555

1. 완성건물
1,689,871
773,421
469,072

2. 미완성건물
3,626,860
3,987,744
2,974,483

Ⅱ. 비유동자산
1,783,718
1,910,722
1,865,663

(1) 투자자산
59,668
71,103
63,686

1. 특정현금과예금
-
-
-

2. 장기대여금
46,754
65,246
59,814

3. 보증금
12,914
5,857
3,872

(2) 유형자산
1,724,050
1,839,619
1,801,977

1. 관리부동산
51,258
46,932
80,670

2. 처분부동산
207,363
376,116
375,088

3. 담보부동산
1,413,602
1,261,940
1,156,860

4. 분양관리부동산
51,827
154,631
189,359

[자산총계]
7,654,681
7,098,172
5,747,202

[부채]

-
-

Ⅰ. 유동부채
4,902,676
4,547,642
3,891,600

1. 미지급금
549,195
453,850
475,210

2. 청약선수금
6,994
14,596
14,107

3. 분양선수금
3,020,595
3,174,051
2,719,534

4. 신탁사업예수금
276,206
261,675
212,531

5. 예수금
371,826
67,507
62,048

6. 미지급비용
14,151
9,340
11,739

7. 미지급신탁보수지연이자
268
136
80

8. 미지급신탁보수
14,932
7,497
7,524

9. 선수금
-
-
15

10. 단기회사계정차
648,509
558,990
388,812

Ⅱ. 비유동부채
374,157
409,422
241,100

1. 장기회사계정차
250,153
308,469
190,803

2. 기타차입금
47,508
47,412
-

3. 임대보증금
74,498
51,883
49,079

4. 기타의비유동부채
1,998
1,658
1,218

[부채총계]
5,276,833
4,957,064
4,132,700

[자본]

-
-

Ⅰ. 신탁원본
5,280,028
4,938,631
4,640,758

1. 토지신탁원본
3,555,978
3,099,012
2,838,781

2. 관리신탁원본
51,258
46,932
80,670

3. 처분신탁원본
207,363
376,116
375,088

4. 담보신탁원본
1,413,602
1,261,940
1,156,860

5. 분양관리신탁원본
51,827
154,631
189,359

Ⅱ. 신탁잉여금(또는 결손금)
730,984
752,054
651,935

1. 차기이월이익잉여금
730,984
752,054
651,935

Ⅲ. 신탁원본조정
(3,633,164)
(3,549,577)
(3,678,191)

1. 선급신탁이익
(3,633,164)
(3,549,577)
(3,678,191)

[자본총계]
2,377,848
2,141,108
1,614,502

[부채와자본총계]
7,654,681
7,098,172
5,747,202

※
신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다.

나. 포괄손익계산서

[고유계정]

포 괄 손 익 계 산 서

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

제21기 2016년 1월 1일부터 2016년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제23기
제22기
제21기

Ⅰ. 영업수익
254,363
229,379
165,122

(1) 수수료수익
170,682
164,931
117,689

1. 신탁보수
154,139
153,351
109,814

2. 대리업무보수
640
557
576

3. 리츠자산운용보수
1,616
2,251
956

4. 기타
14,287
8,772
6,343

(2) 증권평가및처분이익
1,107
1,521
570

1. 당기손익인식증권평가이익
-
226
365

2. 당기손익인식증권처분이익
-
50
197

3. 당기손익인식지정금융자산평가이익
-
-
8

4. 매도가능증권처분이익
-
1,245
-

5. 당기손익공정가치측정증권처분이익
5
-
-

6. 당기손익공정가치측정증권평가이익
1,097
-
-

7. 상각후원가측정증권처분이익
5
-
-

(3) 이자수익

76,160
53,470
32,258

1. 매입대출채권이자
361
1,588
2,842

2. 예금이자
1,779
1,139
834

3. 신탁계정대이자
71,884
49,958
28,009

4. 기타이자
2,136
785
573

(4) 기타의 영업수익
6,414
9,457
14,605

1. 배당금수익
2,959
5,722
9,007

2. 충당부채환입액
2,397
1,118
257

3. 대손충당금환입액
1,058
2,617
4,635

4. 기타영업수익
-
-
706

Ⅱ. 영업비용
69,933
62,077
54,435

(1) 증권평가 및 처분손실
380
8
357

1. 당기손익인식증권평가손실
-
-
3

2. 종속회사투자주식처분손실
-
-
25

3. 증권손상차손
-
-
329

4. 당기손익인식지정금융자산처분손실
-
8
-

5. 당기손익공정가치측정증권평가손실
380
-
-

(2) 이자비용
15,324
12,282
5,120

1. 차입금이자
4,676
2,892
2,772

2. 사채이자
10,648
9,390
2,348

(3) 판매비와관리비
46,608
43,910
36,073

1. 급여
25,397
23,696
22,464

2. 퇴직급여
1,639
1,601
1,488

3. 명예퇴직금
1,088
-
-

4. 복리후생비
2,573
2,280
1,976

5. 전산운용비
155
178
308

6. 임차료
2,652
2,588
2,545

7. 지급수수료
3,022
3,295
1,934

8. 접대비
1,128
956
913

9. 광고선전비
2,696
4,240
70

10. 감가상각비
470
427
335

11. 조사연구비
87
95
94

12. 연수비
395
283
202

13. 무형자산상각비
86
67
5

14. 세금과공과금
1,940
1,696
1,273

15. 판매부대비
-
-
1

16. 등기소송비 및 공고비
899
588
799

17. 회의비
16
9
4

18. 인쇄비
35
47
28

19. 여비교통비
512
436
361

20. 차량유지비
442
377
361

21. 소모품비
56
45
42

22. 보험료
41
35
47

23. 행사비
11
-
-

24. 기타
1,268
971
823

(4) 기타의 영업비용
7,621
5,877
12,885

1. 충당부채전입액
3,911
4,913
12,885

2. 기타대손상각비
2,633

351

-

3. 기타영업비용
1,077
613
-

Ⅲ. 영업이익
184,430
167,302
110,687

Ⅳ. 영업외수익
1,425
1,750
3,461

1. 유형자산처분이익
24
50
20

2. 상각채권추심이익
1,239
1,444
3,005

3. 기타
162
256
436

Ⅴ. 영업외비용
10,117
2,041
959

1. 종속회사투자지분손상차손
7,682
998
-

2. 무형자산손상차손
-
-
56

3. 기부금
2,382
961
-

4. 기타
53
82
903

Ⅵ. 법인세비용차감전순이익(손실)
175,738
167,011
113,189

Ⅶ. 법인세비용(수익)
42,271
40,332
27,267

Ⅷ. 당기순이익(손실)
133,467
126,679
85,922

Ⅸ. 법인세비용차감후기타포괄손익
(716)
1,037
711

(1) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되는 기타포괄손익
-
1,373
962

1. 매도가능금융자산평가이익
-
1,373
962

(2) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되지 않는 기타포괄손익
(716)
(336)
(251)

1. 보험수리적손실
(716)
(336)
(251)

Ⅹ. 총포괄이익(손실)
132,751
127,716
86,633

XI. 주당손익(단위: 원)

- 기본주당순손익
545
516
350

- 희석주당순손익
545
516
350

[신탁계정]

손 익 계 산 서

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

제21기 2016년 1월 1일부터 2016년 12월 31일까지

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제23기
제22기
제21기

Ⅰ. 매출액
3,235,587
2,233,017
2,049,475

1. 토지신탁분양수익
3,228,055
2,173,072
1,830,483

2. 토지신탁임대수익
1,216
1,176
12,766

3. 기타처분수익
2,365
56,392
202,507

4. 기타임대수익
3,945
2,376
3,719

5. 기타수익
6
1
-

Ⅱ. 매출원가
2,610,166
1,627,805
1,606,625

1. 토지신탁분양원가
2,610,166
1,608,543
1,575,921

2. 기타처분원가
-
19,262
30,704

Ⅲ. 매출총이익
625,421
605,212
442,850

Ⅳ. 판매비와관리비
368,119
349,623
341,626

1. 임차료
11,068
8,677
7,246

2. 세금과공과
5,991
5,578
6,729

3. 수선유지비
438
14
75

4. 보험료
3,595
5,972
4,118

5. 업무추진비
2
45
-

6. 광고선전비
59,380
48,638
48,196

7. 모델하우스설치비
20,583
39,529
45,623

8. 모델하우스운영비
6,438
5,315
3,869

9. 모델하우스철거용역비
975
350
160

10. 판매촉진비
7,103
51
3,205

11. 등기소송비
768
662
823

12. 지급수수료
69,843
52,023
45,496

13. 측량수수료
2
31
1

14. 브랜드사용료
3,202
4,184
6,074

15. 분양수수료
146,676
149,222
129,705

16. 분양신탁보수
1,206
528
720

17. 관리신탁보수
11
49
29

18. 처분신탁보수
-
-
142

19. 담보신탁보수
710
1,111
888

20. 분양관리신탁보수
55
226
160

21. 통신비
155
116
82

22. 민원처리비
1,485
2,752
2,104

23. 신탁재산관리비
6,640
3,489
2,489

24. 기타관리부대비
952
672
1,570

25. 도서인쇄비
91
30
41

26. 소모품비
37
7
-

27. 수도광열비
321
178
187

28. 개발부담금
810
222
1,066

29. 학교용지부담금
1,575
58
46

30. 조합운영비
1,185
240
-

31. 부가가치세
16,822
19,654
30,782

Ⅴ. 영업이익
257,302
255,589
101,224

Ⅵ. 영업외수익
27,117
38,809
15,492

1. 예금이자
2,096
1,379
1,892

2. 연체이자
972
1,290
2,577

3. 기타수입이자와할인료
1
3,012
11

4. 수입위약배상금
21,452
23,581
5,768

5. 잡이익
929
1,410
3,297

6. 신탁자산처분이익
1,667
8,137
1,947

Ⅶ. 영업외비용
108,367
77,659
62,921

1. 회사계정차이자비용
17,580
7,965
5,565

2. 신탁보수지연이자
131
45
22

3. 기타지급이자와할인비용
87,259
67,075
53,648

4. 지급위약배상금
313
1,462
93

5. 매출할인
1,000
6
-

6. 잡손실
1,086
68
2,592

7. 지체상금
990
1,028
1,001

8. 신탁자산처분손실
8
10
-

Ⅷ. 경상이익
176,052
216,739
53,795

Ⅸ. 특별이익
526
429
100

1. 채무면제이익
526
429
100

Ⅹ. 법인세비용차감전순이익
176,578
217,168
53,895

ⅩⅠ. 법인세비용
110
11
129

ⅩⅡ. 당기순이익
176,468
217,157
53,766

※
신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다. 

다.
자본변동표

자 본 변 동 표

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

제21기 2016년 1월 1일부터 2016년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

구 분
자본금
자본잉여금
자본조정
기타포괄손익누계액
이익잉여금
총 계

2016.01.01 (전전기초)
252,489
6,296
(12,050)
2,926
239,720
489,381

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
85,922
85,922

유가증권평가손익
-
-
-
962
-
962

보험수리적손익
-
-
-
(251)
-
(251)

소계
-
-
-
711
85,922
86,633

연차배당
-
-
-
-
(14,717)
(14,717)

2016.12.31 (전전기말)
252,489
6,296
(12,050)
3,637
310,925
561,297

2017.01.01 (전기초)
252,489
6,296
(12,050)
3,637
310,925
561,297

회계정책 변경효과
-
-
-
(4,309)
-
(4,309)

수정후 자본
252,489
6,296
(12,050)
(672)
310,925
556,988

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
126,679
126,679

유가증권평가손익
-
-
-
1,373
-
1,373

보험수리적손익
-
-
-
(336)
-
(336)

소계
-
-
-
1,037
126,679
127,716

연차배당
-
-
-
-
(18,395)
(18,395)

2017.12.31 (전기말)
252,489
6,296
(12,050)
365
419,208
666,308

2018.01.01 (당기초)
252,489
6,296
(12,050)
365
419,208
666,308

회계정책 변경효과
-
-
-
(2,861)
(17,863)
(20,724)

수정후 자본
252,489
6,296
(12,050)
(2,496)
401,345
645,584

자기주식
-
-
(5,646)
-
-
(5,646)

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
133,467
133,467

보험수리적손익
-
-
-
(716)
-
(716)

소계
-
-
-
(716)
133,467
132,751

연차배당
-
-
-
-
(24,528)
(24,528)

2018.12.31 (당기말)
252,489
6,296
(17,696)
(3,212)
510,284
748,161

라. 현금흐름표

현 금 흐 름 표

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

제21기 2016년 1월 1일부터 2016년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제23기
제22기
제21기

Ⅰ. 영업활동 현금흐름
65,136
(97,754)
(123,379)

1. 당기순이익
133,467
126,679
85,923

2. 손익항목의 조정
(9,333)
(3,431)
1,216

법인세비용
42,271
40,332
27,267

감가상각비
470
427
335

무형자산상각비
86
67
5

무형자산처분손실
-
-
71

무형자산손상차손
-
-
56

매도가능금융자산손상차손
-
-
330

매도가능금융자산처분이익
-
-
-

당기손익공정가치측정금융자산처분이익
-
-
-

당기손익공정가치측정금융자산평가이익
(1,097)
-
-

당기손익공정가치측정금융자산평가손실
380
-
-

퇴직급여
1,638
1,601
1,488

기타대손상각비
2,632
350
-

종속회사투자지분손상차손
7,682
998
-

이자비용
15,355
12,283
5,120

충당부채전입액
3,911
4,913
12,885

대손충당금환입액
(1,058)
(2,617)
(4,635)

충당부채환입액
(2,397)
(1,118)
(257)

유형자산처분이익
(24)
(50)
(21)

유형자산폐기손실
-
1
-

매도가능증권처분이익
-
(1,245)
-

이자수익
(76,223)
(53,650)
(32,422)

배당금수익
(2,959)
(5,723)
(9,006)

3. 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
(70,393)
(239,976)
(216,565)

당기손익인식금융자산
49
8,950
37,013

신탁계정대
(31,256)
(287,844)
(243,194)

매입대출채권
-
74,967
(1,989)

미수금
(17,631)
(721)
(3,708)

미수수익
(14,689)
(27,661)
(589)

선급비용
16
2
4

선급금
277
-
-

미지급금
55
1,273
1,496

미지급비용
2,285
106
152

선수금
(100)
(6,526)
4,991

제세예수금
45
25
16

기타예수금
(7,006)
4,007
(116)

충당부채
(317)
(3,968)
(8,339)

확정급여채무
(521)
-
-

퇴직금의지급
-
(754)
(2)

퇴직연금납입
(1,600)
(1,832)
(2,300)

4. 이자의 수취
71,987
52,163
31,578

5. 이자의 지급
(15,079)
(11,885)
(5,651)

6. 배당금의 수취
2,959
5,723
1,365

7. 법인세의 납부
(48,472)
(27,027)
(21,245)

Ⅱ. 투자활동 현금흐름
27,059
35,659
(54,394)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
34,134
46,980
81,799

예치금의 감소
5,398
-
-

당기손익공정가치측정금융자산의 처분
2
-
-

매도가능금융자산의 처분
-
1,912
942

종속기업주식의 처분
24,877
37,913
68,338

관계기업주식의 처분
-
3,000
-

유형자산의 처분
51
49
21

무형자산의 처분
-
-
272

대여금의 감소
38
190
205

보증금의 감소
3,768
3,916
12,021

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
(7,075)
(11,321)
(136,193)

예치금의 증가
-
203
226

매도가능금융자산의 취득
-
-
498

종속기업투자지분의 취득
300
5,150
58,202

관계기업투자지분의 취득
1,482
-
64,032

당기손익공정가치측정금융자산의 취득
1,300
-
-

대여금의 증가
341
149
270

유형자산의 취득
509
348
598

무형자산의 취득
448
232
251

보증금의 증가
2,695
5,239
12,116

Ⅲ. 재무활동 현금흐름
39,697
81,523
170,493

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
456,676
346,963
393,058

차입금의 증가
396,676
196,963
243,058

사채의 발행
60,000
150,000
150,000

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
(416,979)
(265,440)
(222,565)

차입금의 상환
386,805
247,044
187,848

사채의 상환
-
-
20,000

자기주식의 취득
5,646
-
-

배당금 지급
24,528
18,396
14,717

Ⅳ. 현금및현금성자산의 순증가(감소)
131,892
19,428
(7,280)

Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산
33,571
14,143
21,423

Ⅵ. 기말의 현금및현금성자산
165,463
33,571
14,143

5. 재무제표 주석

제 23 기 2018년 01월 01일부터 2018년 12월 31일까지

제 22 기 2017년 01월 01일부터 2017년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁

가. 고유계정 

1. 회사의 개요

주식회사 한국토지신탁(이하 "당사"라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.

당사는 서울특별시 강남구 역삼동에 본사를 두고 있습니다. 당사의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 당사의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
24,805,477
9.82

동부건설㈜
3,800,000
1.51

기타
162,645,230
64.42

합 계
252,489,230
100.00

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계
정책 

2-1. 재무제표 작성기준

당사의 재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.

당사의 재무제표는
기업회계기준서
제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표로서 지배기업, 관계기업의 투자자가 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고 직접적인 지분투자에 근거한 회계처리로 표시한 재무제표입니다.

당사의 재무제표는 2019년
1월 31일자 이사회에서 승인되었으며, 2019년 3월 22일자 주주총회
에서 최종 승인될 예정입니다.

2-2. 측정기준
재무제표는 아래에서 열거하고 있는 재무상태표의 주요항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.

- 공정가치로 측정되는 당기손익-공정가치측정금융자산
- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 확정급여부채

2-3. 기능통화와 표시통화

당사의 재무제표는 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화인 기능통화로 작성되고 있으며,
기능통화 및 표시통화인 원화로 보고하고 있습니다.

2-4. 기업회계기준서의 개정

2-4-1.
제
ㆍ
개정된 기준서의 적용

당기부터 제ㆍ개정되어 적용되는 기준서는 아래와 같으며 중요한 회계정책은 다음의2018년 1월 1일부터 적용되는 기준서 및 해석서를 제외하고는 2017년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표 작성시 채택한
회계정책과 동일합니다.

당사는 기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’과 기업회계기준서 제1115호 ‘고객과의 계약에서 생기는 수익’을 최초로 도입하였습니다. 기업회계기준서 제1034호에서 요구하는 바와 같이, 당사는 이와 관련된 성격과 영향을 아래와 같이 공시합니다.

이와 다른 개정 기준서와 해석서들이 2018년에 최초로 도입되었으나 당사의 재무제표에 중요한 영향을 미치지 않습니다.

- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' (제정)
기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’은 2018년 1월 1일 이후부터 개시하는 연차기간에 대해 기업회계기준서 제1039호 ‘금융상품: 인식과 측정’을 대체하며, 금융상품 회계처리의 세 가지 측면인 분류 및 측정, 손상, 위험회피회계를 모두 포함합니다. 기업회계기준서 제1109호에 따른 동 기준서의 최초 적용일은 2018년 1월 1일이며, 비교 정보 재작성을 면제하는 예외 조항을 적용하여 비교표시 기간의 정보는 재작성하지 아니하였습니다.

한편, 기업회계기준서 제1109호 최초 적용에 따른 재무영향은 2018년 1월 1일 기초 자본에서 조정하였으며 그에 따른 재무적영향은 주석 31에서 기술하고 있습니다.

(a) 분류 및 측정

특정 매출채권을 제외하고, 기업회계기준서 제1109호 하에서 당사는 당기손익-공정가치로 측정하지 아니하는 금융자산의 거래원가는 최초 인식시점의 공정가치에 포함합니다.

기업회계기준서 제1109호 하에서 채무상품은 후속적으로 당기손익-공정가치(FVPL), 상각후원가, 또는 기타포괄손익-공정가치(FVOCI)로 측정됩니다. 분류는 당사의 금융자산 관리방식에 대한 사업모형과 금융상품이 ‘원금과 원금에 대한 이자’만으로 구성되어 있는지 여부를 나타내는 계약상 현금흐름 특성(SPPI 기준)의 두 가지 기준에 근거합니다.

당사의 채무상품에 대한 새로운 분류 및 측정 결과는 다음과 같습니다.
- SPPI 기준을 충족하지 않거나 계약상 현금흐름의 단기매매등과 같이 수취, 수취 및 매도 이외 목적으로 하는 사업모형에서 보유하고 있는 당기손익-공정가치 측정 채무상품. 

- 상각후원가측정 금융자산. SPPI 기준을 충족하며 계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형에서 보유하고 있는 채무상품. 이 범주는 당사의 대출채권 및 기타 금융자산에 포함되는 미수금, 미수수익, 보증금을 포함합니다.

-제거손익이 당기손익으로 재분류되는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산. 계약상 현금흐름의 수취 및 매도를 목적으로 하는 사업모형 하에서 SPPI 기준을 충족하는 당사의 채무상품이 이 범주를 구성합니다. 

-제거손익이 당기손익으로 재순환되지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산.이 범주는 당사가 예상되는 미래기간까지 보유할 의도를 가지고 있고 최초 인식 또는거래 시 취소할 수 없는 선택을 한 지분상품만 포함합니다. 지분상품은 기업회계기준서 제1109호 하에서 손상 평가를 수행하지 않습니다. 

당사의 사업모형은 개시일인 2018년 1월 1일에 평가되어야 하며, 개시일 이전에 제거되지 않은 금융자산에 적용합니다. 채무상품의 계약상 현금흐름이 원금과 원금에 대한 이자 지급으로 구성되어 있는 지에 대한 평가는 자산의 최초 인식시점의 사실과상황에 기초합니다.

당사의 금융부채에 대한 회계처리는 기업회계기준서 제1039호 하의 회계처리와 대부분 일치합니다. 기업회계기준서 제1039호의 요구사항과 유사하게, 기업회계기준서 제1109호는 조건부 대가를 공정가치의 변동이 포괄손익계산서에서 인식되는 공정가치로 측정되는 금융상품으로 회계처리합니다.

기업회계기준서 제1109호 하에서, 내재파생상품은 더이상 주계약에서 분리되지 않습니다. 대신, 금융자산은 계약상 정의와 당사의 사업모형에 근거하여 분류됩니다. 금융부채와 비금융주계약에 내재된 파생상품에 대한 회계처리는 기업회계기준서 제1039호의 요구사항에서 변경되지 않았습니다. 당기말 현재 당사는 내재파생상품을 보유하고 있지 않으므로 기업회계기준서 제1109호의 영향은 없습니다

(b) 손실충당금

기업회계기준서 제1109호를 적용함에 따라 금융자산에 대한 기업회계기준서 제1039호의 발생손실접근법을 미래의 기대신용손실(Expected Credit Loss: ECL) 접근법으로 대체합니다.

기업회계기준서 제1109호 하에서, 당사가 대출채권과 당기손익-공정가치로 측정되
지 않는 채무상품의 기대신용손실에 대한 손실충당금을 인식해야 합니다.

기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 당사가 수취할 것으로 예상되는 모든 현금흐름의 차이를 기초로 합니다. 현금부족액은 자산의 최초 유효이자율로 할인하여 측정합니다.

대출채권의 경우, 당사는 12개월 또는 기대존속기간에 근거하여 기대신용손실을 산출합니다. 당사는 과거 신용손실 경험을 근거로 손실충당금설정률을 추정합니다.

기대신용손실의 적용에 대한 기업회계기준서 제1109호의 요구사항은 당사의 채무상품에 대한 손실충당금을 증가시켰습니다. 손실충당금의 증가로 인해 최초 적용일 현재 이익잉여금이 6,183,764천원(법인세효과 고려 전 이익잉여금 : 8,158,000천원, 법인세효과 : 1,974,236천원) 조정되었습니다.(주석31 참조)

- 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익' (제정)

기업회계기준서 제1115호는 기업회계기준서 제1011호 ‘건설계약’, 기업회계기준서 제1018호 ‘수익’ 및 관련 해석서를 대체하며, 해당 계약들이 다른 기준서의 적용범위에 해당하지 않는다면 고객과의 계약에서 발생하는 모든 수익에 대하여 적용됩니다. 새로운 기준서는 고객과의 계약에서 생기는 수익을 회계처리하기 위해 5단계법을 확립하였습니다. 기업회계기준서 제1115호에서는 재화나 용역을 고객에게 이전하는 것과 교환하여 기업이 권리를 갖게 될 것으로 예상되는 대가를 반영한 금액을 수익으로 인식합니다.

이 기준서는 당사가 고객과의 계약에 5단계법을 적용함에 있어 관련된 모든 사실과 정황을 고려하여 판단할 것을 요구합니다. 또한 이 기준서는 계약을 체결하기 위해 들인 원가와 계약을 이행할 때 드는 원가에 대한 회계처리를 구체적으로 명시하였습니다.

당사는 2018년 1월 1일을 최초적용일로 하여 기업회계기준서 제1115호 ‘고객과의 계약에서 생기는 수익’을 적용하였습니다. 당사는 누적효과 일괄조정법을 사용하여기준서 제1115호를 적용하였으며, 기준서 제1115호의 최초 적용 누적효과를 2018년 1월 1일 기초 자본에서 조정하였습니다.

그러므로 비교표시 기간의 정보는 재작성되지 않았으며, 기준서 제1018호 ‘수익’ 및 관련 해석서에 따라 작성되었습니다. 유의적인 변경과 이에 따른 금액적 영향은 아래와 같습니다.

1) 2018년 1월 1일 자본변동표에 미치는 영향

(단위 : 천원)

구분
조정사항
기준서 제 1115호
채택 전
조정
보고금액

자본

이익잉여금
(a)
419,209,016
(14,540,193)
404,668,823

합 계

419,209,016
(14,540,193)
404,668,823

(a) 용역의 제공
당사는 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있습니다. 차입형토지신탁과 관련하여 분양사무관리와 건축사무관리 및 인허가업무이행이라는 용역을 함께 제공하고 있습니다. 해당 용역은 개별적으로 제공되기도 하고, 다른 공급자에 의해 제공될 수 있으며 유의적으로 변형 또는 고객 맞춤화하지 않습니다.

기업회계기준서 제1115호 도입 이전에 당사는 토지신탁보수(차입형 토지신탁)를 원가진행률 기준이라는 단일방식으로 수익을 인식하였습니다. 

당사는 기업회계기준서 제1115호에서 차입형토지신탁과 관련하여 건축사무의 관리,분양사무의 관리, 인허가업무의 이행의 경우, 수행의무의 식별기준 및 그 밖의 각 약속과 구분하여 식별할 수 있다는 요건을 충족하고 있다고 평가하였습니다. 

당사는 차입형 토지신탁보수의 상대적 개별판매가격을 관측할 수 없어, 과거 계약금액으로 다중회귀분석을 이용하여 건축사무와 분양사무의 계약대가를 산출하고 총계약대가에서 이를 차감한 잔여금액을 인허가업무계약대가로 산정하였습니다.

당사는 차입형토지신탁과 관련하여 건축사무관련 보수금액은 원가진행률로, 분양사무관련 보수금액은 분양률로, 인허가관련업무 보수금액은 기간안분하여 수익인식합니다. 

또한, 기업회계기준서 제1115호 도입 이전에 당사는 브랜드이용수수료를 분양체결일에 수취약정액을 일시에 수익으로 인식하였으나, 기업회계기준서 제1115호 하에서는 입주자모집공고일과 신탁종료예정일까지 기간안분하여 수익인식합니다.

2) 2018년 12월 31일 재무상태표에 미치는 영향

기업회계기준서 제1115호를 도입함에 따라 도입 전보다
신탁보수미수금이 454,971천원 감소하였고, 신탁보수
미수수수료가 8,719,365천원 감소하였으며 선수금이 2,
052,470천원 증가하였습니다. 이와 관련한 세효과로
미지급법인세가 2,716,887천원 감소하였으며 손익효과로 이익잉여금이 8,509,919천원 감소하였습니다.

3) 2018년 12월 31일 포괄손익계산서에 미치는 영향

기업회계기준서 제1115호를 도입함에 따라 도입 전보다 토지신탁보수가 11,589,474천원 감소하고 브랜드이용수수료 362,668천원 증가하였습니다. 법인세차감전순이익이 감소함에 따라 법인세비용이 2,716,887천원 감소하였으며, 당기순이익은 8,509,919천원 감소하였습니다.

4) 2018년 12월 31일 현금흐름표에 미치는 영향
당기순이익과 손익항목의 조정 및 영업활동으로 인한 자산과 부채의 변동에 상기 변동사항이 반영되어 영향이 있으나, 영업활동으로 인한 현금흐름 총액에는 영향이 없습니다. 

5) 2018년 당기 주당이익에 미치는 영향

기업회계기준서 제1115호를 도입함으로 당기순이익이 8,509,919천원 감소함에 따라 기본및희석주당이익은 35원 감소하였습니다.

-기업회계기준해석서 제2122호 ‘외화 거래와 선지급·선수취 대가’(제정)

해석서는 대가를 외화로 선지급하거나 선수취하여 발생한 비화폐성자산이나 비화폐성부채를 제거하면서 관련 자산, 비용, 수익(또는 그 일부)를 최초 인식할 때 적용할 환율을 결정하기 위한 거래일은 대가를 선지급하거나 선수취하여 비화폐성자산이나 비화폐성부채를 최초로 인식하는 날이라는 점을 명확히 하였습니다. 선지급이나 선수취가 여러 차례에 걸쳐 이루어지는 경우 대가의 선지급이나 선수취로 인한 거래일을 각각 결정하여야 합니다. 당사는 외화 거래가 없는 바, 동 제정사항이 당사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-기업회계기준서 제1040호 ‘투자부동산’ (개정) - 투자부동산 계정대체

이 개정사항은 투자부동산의 개발 또는 건설에 대해 계정대체 시점을 명확히 합니다.이 개정사항은 투자부동산으로(에서) 용도 변경과 투자부동산 정의를 충족하게 되거나 중지되는 시점에 용도 변경에 대해 기술합니다. 부동산에 대한 경영진의 의도 변경만으로는 용도 변경의 증거가 되지 않습니다. 당사는 투자부동산을 보유하고 있지 않은 바, 동 개정사항이 당사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-기업회계기준서 제1102호 ‘주식기준보상’ (개정) - 주식기준보상거래의 분류와 측정

기업회계기준서 제1102호 ‘주식기준보상’의 개정은 가득조건이 현금결제형 주식기준보상의 측정에 미치는 영향, 세금 원천징수의무로 인한 순결제특성이 있는 주식기준보상거래, 현금결제형에서 주식결제형 주식기준보상거래로 분류를 바꾸는 조건변경에 대해 다루고 있습니다. 동 개정사항은 전진적으로 적용되며, 모든 개정사항을적용하는 때에는 소급 적용할 수 있습니다. 당사는 주식기준보상거래가 없는 바, 개정 기준서가 당사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-기업회계기준서 제1028호 ‘관계기업과 공동기업에 대한 투자’ (개정) -개별기준에 따라 당기손익-공정가치측정항목으로 선택할 수 있음을 명확히 함

개정 기준서는 벤처캐피탈 투자기구나 이와 유사한 기업은 관계기업이나 공동기업에대한 투자를 최초인식할 때 각각의 관계기업이나 공동기업에 대하여 개별적으로 선택하여 그 투자를 당기손익-공정가치측정항목으로 선택할 수 있음을 명확히 하였습니다. 만약, 그 자체가 투자기업이 아닌 기업이 투자기업인 관계기업 또는 공동기업에 대한 지분을 보유하고 있다면, 그 기업이 지분법을 적용하는 경우에 투자기업인 관계기업 또는 공동기업이 보유한 종속기업의 지분에 대하여 투자기업인 관계기업이나 공동기업이 적용한 공정가치 측정을 그대로 적용하는 것을 선택할 수 있습니다. 이 선택은 (1) 투자기업인 관계기업이나 공동기업을 최초로 인식하는 시점, (2) 관계기업이나 공동기업이 투자기업이 되는 시점, (3) 투자기업인 관계기업이나 공동기업이 최초로 지배기업이 되는 시점 중 가장 나중의 시점에 각각의 투자기업인 관계기업이나 공동기업에 대해 개별적으로 합니다. 동 개정사항이 당사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-기업회계기준서 제1101호 ‘한국채택국제회계기준의 최초채택’ (개정) -최초채택 기업의 단기 면제 규정 삭제

문단E3~E7의 최초채택기업의 단기 면제 규정은 의도된 목적이 달성되었기 때문에 삭제되었으며 해당 규정은 더 이상 유효하지 않습니다. 동 개정사항이 당사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

2-4-2. 공표되었으나 아직 시행되지 않은 회계기준
당사의 재무제표 발행승인일 현재 공표되었으나 아직 시행되지 않은 제ㆍ개정된 기준서 및 해석서는 다음과 같으며, 당사가 조기 적용한 기준서 또는 해석서는 없습니다.

-기업회계기준서 제1116호 '리스'

기업회계기준서 제1116호 '리스'는 기업회계기준서 제1017호 '리스', 기업회계기준해석서 제2104호 '약정에 리스가 포함되어 있는지의 결정', 기업회계기준해석서 제 2015호 '운용리스: 인센티브', 기업회계기준해석서 제2027호 '법적 형식상의 리스를포함하는 거래의 실질에 대한 평가'을 대체합니다. 기업회계기준서 제1116호는 리스의 인식, 측정, 표시, 공시 원칙을 제시하였으며, 리스이용자로 하여금 모든 리스를 기업회계기준서 제1017호에서의 금융리스 회계처리와 유사한 단일 모델로 회계처리할 것을 요구합니다. 동 기준서는 리스이용자에 대해 소액자산 리스(예: 개인 컴퓨터), 단기리스(리스기간이 12개월 이하인 리스)의 두 가지 인식 면제 규정을 포함합니다.
리스개시일에 리스이용자는 리스료 지급에 대한 부채(리스부채)를 인식하여야 하며,기초자산에 대한 리스기간동안의 사용권을 나타내는 자산(사용권 자산)을 인식할 것입니다. 리스이용자는 리스부채의 이자비용과 사용권 자산의 감가상각비를 개별적으로 인식하여야 합니다.

또한 리스이용자는 특정 사건(즉, 리스기간의 변동, 리스료를 산정할 때 사용한 지수나 요율의 변동으로 생기는 미래 리스료의 변동)이 발생하면 리스부채를 재측정해야 합니다. 리스이용자는 일반적으로 사용권 자산을 조정함으로써 리스부채의 재측정 금액을 인식할 것입니다. 기업회계기준서 제1116호에서의 리스제공자 회계처리는 기업회계기준서 제1017호의 현행 회계처리와 비교하여 실질적으로 변동되지 않았습니다. 리스제공자는 모든 리스를 기업회계기준서 제1017호와 동일한 분류 원칙을 사용하여 운용리스와 금융리스를 구분할 것입니다.

또한 기업회계기준서 제1116호는 리스이용자와 리스제공자에게 기업회계기준서 제1017호보다 광범위한 공시를 요구합니다.

동 기준서는 2019년 1월 1일 이후 개시하는 회계연도부터 적용됩니다. 조기 적용이 허용되나 기업은 먼저 기업회계기준서 제1115호를 적용하여야 합니다. 리스이용자는 완전 소급법과 누적효과 일괄조정 경과조치 중 하나를 사용하여 동 기준서를 적용할 수 있으며, 동 기준서 상 경과 규정은 몇가지 실무적 간편법을 허용합니다.

당사는 동 기준서가 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있으며, 정해진 시행일에 개정기준서를 적용할 계획입니다.

2-5. 종속기업 및 관계기업 투자주식
당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호에 따른 별도재무제표입니다. 당사는 종속기업 및 관계기업에 대한 투자자산에 대해서 기업회계기준서 제1027호에 따른 원가법을 선택하여 회계처리하였습니다. 한편, 종속기업 및 관계기업으로부터 수취하는 배당금은 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 

2-6. 현금 및 현금성자산

당사는 취득일로부터 만기일이 3개월 이내인 투자자산을 현금 및 현금성자산으로 분류하고 있습니다. 지분상품은 현금성자산에서 제외되나, 상환일이 정해져 있고 취득일로부터 상환일까지의 기간이 단기인 우선주와 같이 실질적인 현금성자산인 경우에는 현금성자산에 포함됩니다.

2-7. 금융자산

금융상품은 거래당사자 어느 한쪽에게는 금융자산이 생기게 하고 거래상대방에게 금융부채나 지분상품이 생기게 하는 모든 계약입니다.

2-7-1.
최초인식과 측정

금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가로 측정되는 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다.

최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 당사의 사업모형에 따라 달라집니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하는 매출채권을 제외하고는, 당사는 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가감합니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하지 않은 매출채권은 기업회계기준서 제1115호에 따라 결정된 거래원가로 측정합니다.

금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다.

금융자산의 관리를 위한 당사의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상 현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다.

시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 당사가 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다.

2-7-2. 후속측정

후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다.
-상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)
-누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)
-제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)
-당기손익-공정가치 측정 금융자산

2-7-2-1. 상각후원가 측정 금융자산(채무상품)

이 범주는 당사와 가장 관련이 높습니다. 당사는 아래 조건을 모두 만족하는 경우에 금융자산을 상각후원가로 측정합니다.

계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생합니다.

상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다.

2-7-2-2.
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)

당사는 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 금융자산으로 측정합니다.

계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생합니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익, 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다.

2-7-2-3. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)

최초 인식 시점에, 당사는 기업회계기준서 제1032호 ‘금융상품 표시’에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다.

이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 당사가 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우를 제외하고는, 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 기타수익으로 인식되며, 기타포괄손익으로 처리됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다.

당사는 비상장지분상품에 대해서도 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다

2-7-2-4.

당기손익-공정가치 측정 금융자산

당기손익-공정가치 측정 금융자산은 단기매매항목, 최초 인식 시에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융자산 또는 공정가치로 측정하도록 요구되는 금융자산을 포함합니다. 단기간 내에 매도하거나 재구매할 목적으로 취득한 금융자산은 단기매매항목으로 분류됩니다. 분리된 내재파생상품을 포함한 파생상품은 효과적인 위험회피수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되지 않은 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류 및 측정됩니다. 상기 문단에서 서술된 것과 같이 채무상품이 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됨에도 불구하고 회계 불일치를 제거하거나 유의적으로 감소시킬 수 있다면 채무상품을 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정할 수 있습니다.

당기손익-공정가치 측정 금융자산은 재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다.

이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택을 하지않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정된 시점에 당기손익으로 인식합니다.

복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약으로부터 분리하여 별도의파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을 유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가발생합니다.

주계약이 금융자산인 복합계약에서 내재파생상품은 분리하여 회계처리하지 않습니다. 주계약인 금융자산과 내재파생상품은 상품 전체를 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류합니다.

2-7-3. 금융자산의 제거

금융자산 (또는, 금융자산의 일부 또는 비슷한 금융자산의 집합의 일부)는 다음과 같은 상황에서 우선적으로 제거됩니다.

-금융자산의 현금흐름을 수취할 권리가 소멸되거나,
-당사가 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 양도하거나 양도(pass-through) 계약에 따라 수취한 현금흐름 전체를 중요한 지체 없이 제3자에게 지급할 의무가 있다.
이 경우에 당사는 금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하거나 금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 보유하지도 않으나 자산에 대한 통제를 이전

당사가 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 이전하거나 양도(pass-through) 계약을 체결할 때, 자산을 소유함에 따른 위험과 보상을 유지하는지를 평가합니다. 당사가 금융자산의 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 이전하지도 않았다면, 해당 금융자산에 지속적으로 관여하는 정도까지 그 금융자산을 계속 인식합니다. 이 경우에, 당사는 관련된 부채를 인식합니다. 양도된 자산과 관련된 부채는 당사가 보유한 권리와 의무를 반영하여 측정합니다.

보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액 중 낮은 금액으로 측정됩니다.

2-8. 금융부채
2-8-1.
최초인식과 측정

금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 대출과 차입, 미지급금 또는 효과적인 위험회피 수단으로 지정된 파생상품으로 적절하게 분류됩니다.

모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 대여금, 차입금 및 미지급금의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다.

당사의 금융부채는 미지급금, 미지급비용, 차입부채를 포함합니다

2-8-2. 후속측정

금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다.

2-8-2-1. 당기손익-공정가치 측정 금융부채

당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다.

금융부채가 단기간 내에 재매입되는 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다.

단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.

2-8-2-2. 기타금융부채
당기손익-공정가치측정금융부채로 분류되지 않은 비파생금융부채는 기타금융부채로 분류하고 있습니다. 기타금융부채는 최초 인식시 발행과 직접 관련되는 거래원가를 차감한 공정가치로 측정하고 있습니다. 후속적으로 기타금융부채는 유효이자율법을 적용하여 상각후원가로 측정되며, 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 인식합니다.

당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다. 당사는 어떤 금융부채도 당기손익-공정가치 항목으로 지정하지 않았습니다.

2-8-3. 제거

금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다.

2-9. 금융상품의 상계

금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다.

2-10. 금융자산의 손실충당금

당기손익-공정가치로 측정되지 않는 채무상품의 기대신용손실에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 당사가 수취할 것으로 예상되는 모든 현금흐름의 차이를 기초로 합니다. 현금부족액은 자산의 최초 유효이자율로 할인하여 측정합니다.

금융자산의 기대신용손실은 다음 두가지 기준으로 측정됩니다.
- 12개월 기대신용손실 : 보고기간말 이후 12개월 이내에 발생가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실
- 전체기간 기대신용손실 : 금융상품의 존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인증가가 있거나 채무불이행 사건이 발생한 신용 익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다.

2-11. 유형자산

유형자산은 최초에 원가로 측정하여 인식하고 있습니다. 유형자산의 원가에는 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는데 직접 관련되는 원가 및 자산을 해체, 제거하거나 부지를 복구하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 포함됩니다.

유형자산은 최초 인식후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 하고 있습니다.

유형자산의 일부를 대체할 때 발생하는 원가는 해당 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 당사에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있습니다. 이 때 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

유형자산 중 토지는 감가상각을 하지 않으며, 그 외 유형자산은 자산의 취득원가에서잔존가치를 차감한 금액에 대하여 아래에 제시된 경제적 내용연수에 걸쳐 해당 자산에 내재되어 있는 미래 경제적 효익의 예상 소비 형태를 가장 잘 반영한 정액법으로 상각하고 있습니다.

유형자산을 구성하는 일부의 원가가 당해 유형자산의 전체원가와 비교하여 유의적이라면, 해당 유형자산을 감가상각할 때 그 부분은 별도로 구분하여 감가상각하고 있습니다.

유형자산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정되고 유형자산처분이익으로 인식합니다.

당기 및 전기의 추정 내용연수는 다음과 같습니다.

구분
내용연수

차량운반구
4년

비품
4년

당사는 매 보고기간말에 자산의 잔존가치와 내용연수 및 감가상각방법을 재검토하고재검토 결과 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 처리하고 있습니다.

2-12. 무형자산

무형자산은 최초 인식할 때 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 상각누계액과손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 인식하고 있습니다.

무형자산은 사용 가능한 시점부터 잔존가치를 영("0")으로 하여 아래의 내용연수 동안 정액법으로 상각하고 있습니다. 다만, 일부 무형자산에 대해서는 이를 이용할 수 있을 것으로 기대되는 기간이 예측가능하지 않아 당해 무형자산의 내용연수가 비한정인 것으로 평가하고 상각하지 아니하고 있습니다.

구분
내용연수

개발비
5년

기타의 무형자산
5년

회원권
비한정

내용연수가 유한한 무형자산의 상각기간과 상각방법은 매 보고기간말에 재검토하고내용연수가 비한정인 무형자산에 대해서는 그 자산의 내용연수가 비한정이라는 평가가 계속하여 정당한 지를 매 보고기간에 재검토하며, 이를 변경하는 것이 적절하다고판단되는 경우 회계추정의 변경으로 처리하고 있습니다.

2-13. 비금융자산의 손상

종업원급여에서 발생한 자산, 이연법인세자산 및 매각예정으로 분류되는 비유동자산을 제외한 모든 비금융자산에 대해서는 매 보고기간말마다 자산손상을 시사하는 징후가 있는지를 검토하며, 만약 그러한 징후가 있다면 당해 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 단, 내용연수가 비한정인 무형자산과 아직 사용할 수 없는 무형자산에 대해서는 자산손상을 시사하는 징후와 관계없이 매년 회수가능액과 장부금액을 비교하여 손상검사를 하고 있습니다.

회수가능액은 개별 자산별로, 또는 개별 자산의 회수가능액을 추정할 수 없다면 그 자산이 속하는 현금창출단위별로 회수가능액을 추정하고 있습니다. 회수가능액은 사용가치와 순공정가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 사용가치는 자산이나 현금창출단위에서 창출될 것으로 기대되는 미래현금흐름을 화폐의 시간가치 및 미래현금흐름을 추정할 때 조정되지 아니한 자산의 특유위험에 대한 현행 시장의 평가를 반영한 적절한 할인율로 할인하여 추정합니다.

자산이나 현금창출단위의 회수가능액이 장부금액에 미달하는 경우 자산의 장부금액을 감소시키며 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

사업결합으로 취득한 영업권은 사업결합으로 인한 시너지효과의 혜택을 받게 될 것으로 기대되는 각 현금창출단위에 배분합니다. 현금창출단위에 대한 손상차손은 우선, 현금창출단위에 배분된 영업권의 장부금액을 감소시키고, 그 다음 현금창출단위에 속하는 다른 자산 각각의 장부금액에 비례하여 자산의 장부금액을 감소시키고 있습니다. 영업권에 대해 인식한 손상차손은 후속기간에 환입할 수 없습니다. 매 보고기간말에 영업권을 제외한 자산에 대해 과거기간에 인식한 손상차손이 더 이상 존재하지 않거나 감소된 것을 시사하는 징후가 있는지를 검토하고 직전 손상차손의 인식시점 이후 회수가능액을 결정하는 데 사용된 추정치에 변화가 있는 경우에만 환입합니다. 손상차손환입으로 증가된 장부금액은 과거에 손상차손을 인식하기 전 장부금액의 감가상각 또는 상각 후 잔액을 초과할 수 없습니다.

2-14. 종업원급여

2-14-1. 단기종업원급여

종업원이 관련 근무용역을 제공한 보고기간의 말부터 12개월 이내에 결제될 단기종업원급여는 근무용역과 교환하여 지급이 예상되는 금액을, 근무용역이 제공된 때에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 단기종업원급여는 할인하지 않은 금액으로 측정하고 있습니다.

2-14-2. 퇴직급여: 확정급여제도

보고기간 말 현재 확정급여제도와 관련된 확정급여부채는 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 인식하고 있습니다. 

확정급여부채는 매년 독립적인 계리사에 의해 예측단위적립방식으로 계산되고 있습니다. 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 산출된 순액이 자산일 경우, 제도로부터 환급받거나 제도에 대한 미래 기여금이 절감되는 방식으로 이용가능한 경제적효익의 현재가치를 한도로 자산을 인식하고 있습니다.

순확정급여부채의 재측정요소는 보험수리적손익, 순확정급여부채의 순이자에 포함된 금액을 제외한 사외적립자산의 수익 및 순확정급여부채의 순이자에 포함된 금액을 제외한 자산인식상한효과의 변동으로 구성되어 있으며, 즉시 기타포괄손익으로 인식됩니다. 당사는 순확정급여부채(자산)의 순이자를 순확정급여부채(자산)에 연차보고기간 초에 결정된 할인율을 곱하여 결정되며 보고기간 동안 기여금 납부와 급여지급으로 인한 순확정급여부채(자산)의 변동을 고려하여 결정하고 있습니다. 확정급여제도와 관련된 순이자비용과 기타비용은 당기손익으로 인식됩니다.

제도의 개정이나 축소가 발생하는 경우, 과거근무에 대한 효익의 변동이나 축소에 따른 손익은 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다. 당사는 확정급여제도의 정산이 일어나는 때에 정산으로 인한 손익을 인식하고 있습니다.

2-14-3. 해고급여
당사는 해고급여의 제안을 더 이상 철회할 수 없을 때와 해고급여의 지급을 수반하는구조조정에 대한 원가를 인식할 때 중, 이른 날에 해고급여에 대한 비용을 인식합니다. 해고급여의 지급일이 12개월이 지난 후에 도래하는 경우에는 현재가치로 할인하고 있습니다.

2-15. 충당부채
충당부채는 과거사건의 결과로 존재하는 현재의무(법적의무 또는 의제의무)로서, 당해 의무를 이행하기 위하여 경제적효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 그 의무의 이행에 소요되는 금액을 신뢰성있게 추정할 수 있는 경우에 인식하고 있습니다.

충당부채로 인식하는 금액은 관련된 사건과 상황에 대한 불가피한 위험과 불확실성을 고려하여 현재의무를 보고기간말에 이행하기 위하여 소요되는 지출에 대한 최선의 추정치입니다. 화폐의 시간가치 효과가 중요한 경우 충당부채는 의무를 이행하기위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 평가하고 있습니다. 

충당부채를 결제하기 위해 필요한 지출액의 일부 또는 전부를 제3자가 변제할 것이 예상되는 경우 이행한다면 변제를 받을 것이 거의 확실하게 되는 때에 한하여 변제금액을 인식하고 별도의 자산으로 회계처리하고 있습니다.

매 보고기간말마다 충당부채의 잔액을 검토하고, 보고기간말 현재 최선의 추정치를 반영하여 조정하고 있습니다. 의무이행을 위하여 경제적효익이 내재된 자원이 유출될 가능성이 더 이상 높지 아니한 경우에는 관련 충당부채를 환입하고 있습니다.

충당부채는 최초 인식과 관련 있는 지출에만 사용하고 있습니다.

2-16. 납입자본

보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

당사가 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다. 당사가 자기주식을 취득하여 보유하는 경우 지급하거나 수취한 대가는 자본에서 직접 인식하고 있습니다.

2-17. 수익

당사는 신탁재산의 원활한 관리와 운용을 위하여 금융투자업규정에 의하여 위탁자로부터 다음과 같이 토지신탁보수, 관리신탁보수, 처분신탁보수 및 담보신탁보수 등을 받고 있습니다.

2-17-1. 토지신탁보수
토지신탁은 신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 유효시설을 조성한 후 처분, 임대 등 부동산사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 신탁으로 공사기간 중 확정보수 및 연장보수의 합계는 건축사무의 관리 및 분양사무의 관리 및 인허가업무의 이행의 각각의 개별 판매가격의 비율로 안분하고, 성과보수는 달성하거나 또는 달성할 것으로 기대되는 경우 전액을 분양사무에 배분하여 인식하고 있습니다. 건축사무의 관리, 분양사무의 관리에 배분된 보수금액은 각각 공사진행률 및 분양률을 적용한 금액을 누적수익 금액으로 인식하고 있는데, 공사진행률은 공사예정원가에 대한 실제공사원가 발생비율로 하며, 분양률은 분양계약고에 대한 분양대금 회수약정액(회수액이 약정액을 초과할 경우에는 회수액)의 비율로 합니다. 또한, 인허가업무의 이행에 배분된 보수금액은 인허가지정일로부터 관리처분인가 종료일까지의 기간동안 균등하게 안분하여 인식하고 있습니다.

2-17-2. 처분신탁보수
부동산처분신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산을 처분하고 그 처분 대금을 수익자에게 교부하는 신탁으로 처분업무 및 중개업무의 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다.

2-17-3. 관리신탁보수
부동산관리신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산에 대해 소유권자를 대신하여 시설의 유지, 임대차, 임대수익금의 관리 등을 대행하여 신탁기간중 발생한 수익을 수익자에게 교부하여 주거나(갑종관리신탁), 수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 신탁(을종관리신탁)으로 관리기간의 경과에 따라 수익을 인식하고 있습니다. 한편, 건축물분양에관한 법률에 의한 분양관리신탁은 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 분양관리신탁수익으로 인식하고 있습니다.

2-17-4. 담보신탁보수
부동산담보신탁은 부동산 소유자가 본인이나 제3자를 위하여 부동산을 신탁회사에 위탁하고 그 부동산에 대해서 수익권증서를 발급 받아 금융기관에 담보로 제출하여 대출을 받는 신탁으로 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다.

2-18. 금융수익과 금융비용

금융수익은 당기손익-공정가치측정금융자산을 포함한 투자로부터의 이자수익, 배당수익, 당기손익-공정가치측정금융자산처분손익, 당기손익-공정가치측정금융상품의공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하며, 배당수익은 주주로서 배당을 받을권리가 확정되는 시점에 수익을 인식하고 있습니다.

금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 부채로 분류되는 우선주에 대한 배당금, 당기손익-공정가치측정금융상품의 공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2-19. 법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건 또는 사업결합에서 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2-19-1. 당기법인세

당기법인세는 당기의 과세소득을 기초로 산정하고 있습니다. 과세소득은 포괄손익계산서상의 법인세비용차감전순이익에서 다른 과세기간에 가산되거나 차감될 손익 및 비과세항목이나 손금불인정항목을 제외하므로 포괄손익계산서상 손익과 차이가 있습니다. 당사의 당기법인세와 관련된 미지급법인세는 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여 계산하고 있습니다.

2-19-2. 이연법인세
이연법인세부채와 이연법인세자산을 측정할 때에는 보고기간말에 기업이 관련 자산과 부채의 장부금액을 회수하거나 결제할 것으로 예상되는 방식에 따른 세효과를 반영하고 있습니다.

종속기업, 관계기업 및 조인트벤처 투자지분에 관한 가산할 일시적차이에 대해서는 당사가 일시적차이의 소멸시점을 통제할 수 있으며, 예측가능한 미래에 일시적차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우를 제외하고는 모두 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. 또한, 차감할 일시적차이로 인하여 발생하는 이연법인세자산은 일시적차이가 예측가능한 미래에 소멸 가능할 가능성이 높고, 일시적차이가 사용될 수 있는과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우에 인식하고 있습니다.

이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간 말에 검토하고, 이연법인세자산으로 인한혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지 않은 경우 이연법인세자산의 장부금액을 감소시키고 있습니다.

이연법인세자산과 부채는 보고기간 말 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 지급될 보고기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산과 이연법인세부채를 측정할 때에는 보고기간 말 현재 당사가 관련 자산과 부채의 장부금액을 회수하거나 결제할 것으로 예상되는 방식에 따라 법인세효과를 반영하였습니다.

이연법인세자산과 부채는 동일 과세당국이 부과하는 법인세이고, 당사가 인식된 금액을 상계할 수 있는 법적 권한을 가지고 있으며 당기 법인세부채와 자산을 순액으로결제할 의도가 있는 경우에만 상계하고 있습니다.

배당금 지급에 따라 추가적으로 발생하는 법인세비용이 있다면 배당금 지급과 관련한 부채가 인식되는 시점에 인식하고 있습니다.

당사는 "기업소득 환류세제"에 따라 2015 년부터 3 년간 당기 과세소득의 일정 금액을 투자, 임금증가 및 배당에 사용하지 않았을 때 세법에서 정하는 방법에 따라 계산된 법인세를 추가로 부담하게 됩니다. 이에 따라 당사는 동 기간의 법인세를 측정할 때 환류세제에 따른 세효과를 반영하고 있는 바, 당사가 향후 부담할 법인세는 각 연도의 투자, 임금증가, 배당 등의 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

2-20. 주당이익

당사는 보통주 기본주당이익과 희석주당이익을 계속영업손익과 당기순손익에 대하여 계산하고 포괄손익계산서에 표시하고 있습니다. 기본주당이익은 보통주에 귀속되는 당기순손익을 보고기간 동안에 유통된 보통주식수를 가중평균한 주식수로 나누어계산하고 있습니다. 희석주당이익은 전환사채와 종업원에게 부여한 주식기준보상 등모든 희석효과가 있는 잠재적 보통주의 영향을 고려하여 보통주에 귀속되는 당기순손익 및 가중평균유통보통주식수를 조정하여 계산하고 있습니다.

2-21. 전기재무제표의 재작성
당사는 종속기업 수익증권을 최초 기업회계기준서 제1039호에 따른 매도가능금융자산의 측정방법을 선택하여 적용하였습니다. 2018년 1월 1일 현재, 기업회계기준서 제1039호가 제1109호로 대체됨에 따라 매도가능금융자산 회계처리에서 당기손익-공정가치측정금융자산으로 회계정책의 변경이 발생하였으며, 회사는 종속기업 수익증권이 계약상 현금흐름 수취가 주된 목적임을 고려하여 원가법으로 회계정책을 변경하는 것이 신뢰성과 목적적합성을 향상시킨다고 판단하여 기업회계기준서 제1008호에 따라 회계정책을 변경하였습니다.

2-21-1. 재무상태표에 대한 영향

(단위 : 천원)

구분
변경전
회계정책변경효과
변경후

종속기업투자주식
88,170,145
(6,845,767)
81,324,378

이연법인세자산
6,766,464
1,552,620
8,319,084

기타포괄손익누계액
5,657,704
(5,293,148)
364,556

2-21-2. 포괄손익계산서에 대한 영향

(단위 : 천원)

구분
변경전
회계정책변경효과
변경후

법인세비용차감후기타포괄손익
(유가증권평가손익)
2,021,097
(984,128)
1,036,969

총포괄이익
128,700,249
(984,128)
127,716,121

2-21-3. 자본변동표에 대한 영향

(단위 : 천원)

구분
변경전
회계정책변경효과
변경후

전기초(2017.1.1)
3,636,606
(4,309,019)
(672,413)

전기발생액
(유가증권평가손익)
2,357,104
(984,128)
1,372,976

전기말(2017.12.31)
5,657,704
(5,293,147)
364,557

3. 중요한 회계추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.

추정치와 추정에 대한 기본 가정은 지속적으로 검토되고 있으며, 회계추정의 변경은 추정이 변경된 기간과 미래 영향을 받을 기간 동안 인식되고 있습니다. 

3-1. 가정과 추정의 불확실성
다
음 보고기간 이내에 중요한 조정이 발생할 수 있는 유의한 위험이 있는 가정과 추정의 불확실성에 대한 정보는 다음의 주석사항에 포함되어 있습니다.

- 주석 12: 손실충당금
- 주석 16: 확정급여채무의 측정
- 주석 17: 충당부채
- 주석 21: 이연법인세자산의 실현가능성
- 주석 23: 금융상품 위험공시

3-2. 공정가치 측정

당사의 회계정책과 공시사항은 다수의 금융 및 비금융자산과 부채에 대해 공정가치 측정을 요구하고 있는 바, 당사는 공정가치평가 정책과 절차를 수립하고 있습니다. 동 정책과 절차에는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 공정가치를 포함한모든 유의적인 공정가치 측정의 검토를 책임지는 평가부서의 운영을 포함하고 있으며, 그 결과는 재무담당임원에게 직접 보고되고 있습니다.

평가부서는 정기적으로 관측가능하지 않은 유의적인 투입변수와 평가 조정을 검토하고 있습니다. 공정가치측정에서 중개인 가격이나 평가기관과 같은 제3자 정보를 사용하는 경우, 평가부서에서 제3자로부터 입수한 정보에 근거한 평가가 공정가치 서열체계 내 수준별 분류를 포함하고 있으며 해당 기준서의 요구사항을 충족한다고 결론을 내릴 수 있는지 여부를 판단하고 있습니다.

당사는 유의적인 평가 문제를 감사위원회에 보고하고 있습니다.

자산이나 부채의 공정가치를 측정하는 경우, 당사는 최대한 시장에서 관측가능한 투입변수를 사용하고 있습니다. 공정가치는 다음과 같이 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 공정가치 서열체계 내에서 분류됩니다.

- 수준 1: 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대한 접근 가능한 활성시장의 조정되지 않은 공시가격
- 수준 2: 수준 1의 공시가격 이외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로 또는 간접적 으로 관측가능한 투입변수
- 수준 3: 자산이나 부채에 대한 관측가능하지 않은 투입변수

자산이나 부채의 공정가치를 측정하기 위해 사용되는 여러 투입변수가 공정가치 서열체계 내에서 다른 수준으로 분류되는 경우, 당사는 측정치 전체에 유의적인 공정가치 서열체계에서 가장 낮은 수준의 투입변수와 동일한 수준으로 공정가치 측정치 전체를 분류하고 있으며, 변동이 발생한 보고기간 말에 공정가치 서열체계의 수준간 이동을 인식하고 있습니다.

공정가치 측정 시 사용된 가정의 자세한 정보는 아래 주석에 포함되어 있습니다.

- 주석 24: 금융상품의 공정가치

4. 금융위험 관리
금융상품과 관련하여 당사는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있습니다. 본 주석은 당사가 노출되어 있는 위의 위험에 대한 정보와 당사의 위험관리 목표,정책, 위험 평가 및 관리 절차, 그리고 자본관리에 대해 공시하고 있습니다. 추가적인계량적 정보에 대해서는 본 재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

4-1. 위험관리 정책
당사의 위험관리 체계를 구축하고 감독할 책임은 이사회에 있습니다. 당사는 금융투자업규정에 따라 위험관리 정책을 개발하고 감독할 위험관리위원회로서의 역할을 경영위원회에 위임하고, 경영위원회가 그 업무를 담당하고 있습니다.

당사의 위험관리는 당사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별한 후, 식별된 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 당사는 전사적 수준의 위험관리 정책 및 절차를 마련하여 운영하고 있으며리스크관리팀에서 위험관리에 대한 총괄책임을 담당하고 있습니다.

당사의 감사위원회는 경영진이 당사의 위험관리 정책 및 절차의 준수여부를 어떻게 관리하는지 감독하고 위험관리체계가 적절한지 검토합니다. 내부감사는 감사위원회의 감독기능을 보조하여, 위험관리 통제 및 절차에 대한 정기 및 특별 검토를 수행하고 결과는 감사위원회에 보고하고 있습니다.

4-2. 신용위험

신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 당사가 재무손실을 입을 위험을 의미하며 현금 및 현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금, 대출채권 등으로부터 발생할 수 있습니다.

4-2-1. 대출채권

대출채권이란 임직원에 대한 복지후생 관련 대여금과 신탁사업에 소요되는 자금을 당사가 대여함으로써 발생하는 기타대출채권, 신탁계정대 등을 말합니다.

신탁계정대는 각 신탁사업별로 관리되고 있으며, 당사는 대여금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 월단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립ㆍ시행하고 있습니다. 아울러, 회수가지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

4-2-2. 기타수취채권

미수금, 미수수익 등 기타수취채권도 대출채권과 동일한 방식으로 신용위험이 관리되고 있습니다.

당사는 대출채권 등에 대해 발생할 것으로 예상되는 손실에 대해 충당금을 설정하고있습니다. 이 충당금은 개별적으로 유의적인 항목에 대한 구체적인 손상차손과 유사 한 특성을 가진 금융자산 집합의 손상으로 구성됩니다. 금융자산 집합의 충당금은 유사한 금융자산의 회수에 대한 과거 자료에 근거하여 결정되고 있습니다.

4-2-3. 투자자산

당사는 국민은행 등 금융기관에 현금및현금성자산과 예치금을 예치하고 있으며 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

4-3. 유동성위험

유동성위험이란 당사가 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 당사는 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금수급계획을 수립하고 현금유출 예산과 실제 현금유출액을 지속적으로 분석, 검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 당사는 금융부채 상환을 포함하여, 90일에 대한 예상 운영비용을 충당할 수 있는 충분한 유동성을 보유하고 있다고 확신하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한잠재적인 효과는 포함되지 않았습니다.

또한 당사는 일시적으로 발생할 수 있는 유동성 위험을 관리하기 위하여 국민은행 등과 무보증 한도대출 약정 등을 체결하고 있습니다.

4-4. 시장위험

시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익은 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다.

4-4-1. 환위험

당기말 현재 당사는 기능통화인 원화 이외의 자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바환위험에 노출되어 있지 않습니다.

4-4-2. 이자율위험

당사는 자금조달을 위하여 변동이자율 조건의 차입금, 사채를 이용하고 있는 바, 이자율위험에 노출되어 있습니다. 당사는 이자율 변동위험을 감소시키기 위하여 고정이자율 조건의 차입금과 변동이자율 조건의 차입금을 적정비율로 혼용하여 자금을 조달하고 이자비용을 관리하는 정책을 수립하고 있습니다.

4-4-3. 기타 시장가격 위험

당사가 보유하고 있는 당기손익-공정가치측정금융자산으로부터 가격위험이 발생합니다. 당사의 경영진은 시장가격에 근거하여 투자 포트폴리오 내의 채무 및 지분 상품의 구성을 검토하고 있습니다. 포트폴리오 내 중요한 투자는 개별적으로 관리되며 일정금액을 초과하는 취득 및 매각 결정은 이사회 또는 경영위원회의 승인이 필요합니다.

4-5. 자본관리

자본관리의 주 목적은 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실을 최소화하기 위함입니다.

당사는 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며 당기중 자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 아니하였습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익
당기 중 당사의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.

(단위 : 천원)

구 분

당기

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
55,307,342
-
-
-
-
-
-
-
-
55,307,342

건설사무관리
96,461,739
-
-
-
-
-
-
-
-
96,461,739

인허가업무
1,376,859
-
-
-
-
-
-
-
-
1,376,859

기타 용역

관리업무
-
21,547
-
-
-
-
-
-
-
21,547

관리 및 처분업무
-
-
12,047
-
-
-
-
-
-
12,047

증서발행 및 환가업무
-
-
-
831,874
-
-
-
-
-
831,874

자금관리업무
-
-
-
-
127,327
-
-
-
-
127,327

대리사무업무
-
-
-
-
-
639,613
-
-
-
639,613

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
10,322,637
-
-
10,322,637

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
1,616,128
-
1,616,128

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
3,964,682
3,964,682

합 계
153,145,940
21,547
12,047
831,874
127,327
639,613
10,322,637
1,616,128
3,964,682
170,681,795

수익인식시기

분양률로 인식
55,307,342
-
-
-
-
-
-
-
-
55,307,342

원가진행률로 인식
96,461,739
-
-
-
-
-
-
-
-
96,461,739

기간안분으로 인식
1,376,859
21,547
12,047
-
127,327
639,613
10,322,637
1,616,128
3,964,682
18,080,840

처분시점에 인식
-
-
-
115,823
-
-
-
-
-
115,823

증서발행시점에 인식
-
-
-
716,051
-
-
-
-
-
716,051

합 계
153,145,940
21,547
12,047
831,874
127,327
639,613
10,322,637
1,616,128
3,964,682
170,681,795

6. 이자수익
당기와 전기 현재 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기

상각후원가측정대출채권이자

예금이자
1,779,135

신탁계정대이자
71,883,661

매입대출채권이자
360,674

기타이자
1,678,413

소 계
75,701,883

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자(*)
457,871

합 계
76,159,754

(*) 기업회계기준서 제1039호 하에서 당사가 보유한 매도가능금융자산 중 출자금에서 발생한 수익은 배당금수익으로 분류하였으나, 기업회계기준서 제1109호 하에서 당기손익-공정가치측정금융자산으로 분류된 채무증권에서 발생한 배당금수익은 기타이자수익으로 분류하였습니다.

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

예금이자
1,139,259

신탁계정대이자
49,957,305

매입대출채권이자
1,588,096

기타이자
784,902

합 계
53,469,562

7. 배당금수익
당기와 전기 현재 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기

종속기업투자주식
2,839,059

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
119,755

합 계
2,958,814

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

종속기업투자주식
5,166,589

매도가능금융자산
556,006

합 계
5,722,595

8. 현금 및 예치금

8-1.
현
금
및현금성자산
당기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
이자율(%)
당기말
전기말

보통예금 등
0.00 ~ 0.10
10,118
10,900

MMDA
0.00 ~ 1.45
165,452,591
33,560,126

합 계
165,462,709
33,571,026

8-2. 예치금
당사가 보유한 예치금은 전액 사용이 제한되어 있는 바, 당기말과 전기말 현재 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당기말
전기말
제한내용

장기성예금
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금
자사주신탁
미래에셋대우㈜
12,134,907
17,533,258
자사주매입

합 계
12,136,907
17,535,258

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산

9-1. 채무증권

당기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다. 
<당기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

현대유퍼스트사모부동산 1호
-
-
3,000,000
267,030

소 계
5,000,000
267,030

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스㈜
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트타워
1,069,483
5.32
4,260,826
-

인천해상리조트컨소시엄㈜

75,000
15.00
750,000
-

케이원제2호 위탁관리부동산투자회사
900,000
9.09
4,500,000
3,941,000

케이원제3호 기업구조조정부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,011,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자㈜

52,800
5.01
264,000
264,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제5호 위탁관리부동산투자회사
490,000
10.00
2,450,000
2,212,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
748,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,162,200

소 계
17,022,326
9,838,200

합 계
22,022,326
10,105,230

(*)출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.

9-2. 지분증권

당기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분증권의 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권(출자금 등)

이지스자산운용㈜
66,970
7.97
334,850
5,779,807

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

합 계
647,850
6,079,807

10. 매도가능금융자
산

10-1. 수익증권
전기말 현재 매도가능금융자산 중 수익증권의 내역은 다음과 같습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
액면가액
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

신한부동산펀드
1,468
1,468
3,260
1,792
-

마이어사모러시아부동산펀드 2호
2,000,000
2,000,000
-
-
(2,000,000)

현대유퍼스트사모부동산 1호
3,000,000
3,000,000
270,240
(119)
(2,729,641)

합 계
5,001,468
5,001,468
273,500
1,673
(4,729,641)

전

기말
현재 상기 수익증권의

취득원가와
공정가액의 차이는

(-)4,727,968
천원
이
며 손상차손
4,729,641천원 및
법인세효과
380천원
을 제외한
1,293천원
이
기타포괄손익누계액에 계상되어 있습니다
.

10-2. 시장성 없는 지분증권
전기말 현재 매도가능금융자산 중 시장성 없는 지분증권의 내역은 다음과 같습니다.
<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

파이온파트너스㈜
10,371
5.00
1,000,000
-
-
(1,000,000)

㈜케이앤케이에셋
19,900
19.90
99,500
-
-
(99,500)

㈜핍스웨이브개발(*)
60,000
10.00
300,000
300,000
-
-

㈜서울라이트타워
1,069,483
5.32
4,260,826
-
-
(4,260,826)

케이원제2호 위탁관리부동산투자회사
900,000
9.09
4,500,000
4,036,000
(464,000)
-

케이원제3호 기업구조조정부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
873,000
(27,000)
-

인천해상리조트컨소시엄㈜
75,000
15.00
750,000
-
-
(750,000)

이지스자산운용㈜
66,970
7.97
334,850
4,917,144
4,582,294
-

홍대입구동교동프로젝트금융투자㈜(*)
52,800
5.01
264,000
264,000
-
-

㈜동양레저
2,600
0.07
13,000
-
-
(13,000)

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사(*)
100,000
2.94
500,000
500,000
-
-

케이원제5호 위탁관리부동산투자회사
490,000
10.00
2,450,000
2,354,000
(96,000)
-

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
700,402
(297,598)
-

합 계
16,370,176
13,944,546
3,697,696
(6,123,326)

전기말 현재 상기 지분증권의

취득원가와
공정가액의 차이는

(-)2,425,630
천원
이
며 손상차손

6,123,326천원
및
법인세효과

838,638천원
을 제외한

2,859,059천원

이
기타포괄손익누계액에 계상되어 있습니다
.

(*) 활성거래시장이 존재하지 않고 합리적인 공정가치의 추정치의 범위가 유의적이고 다양한 추정치의 발생확률을 신뢰성 있게 측정할 수 없어서 취득원가로 평가하였습니다.

11. 관계기업 및 종속기업투자

11-1. 관계기업투자
11-1-1. 당기말과 전기말 현재 관계기업투자의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

관계기업명
주 요
영업활동
결산월
당기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*)
투자업
12월
87.00%
64,032,000
87.00%
64,032,000

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
41.18%
1,482,353
-
-

합 계
-
65,514,353
-
64,032,000

(*)

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에 대한 지분율이 87%이나, 당사는 유한책임사원으로서 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고 관계기업투자로 분류하였습니다.

11-1-2. 당기와 전기 중 현재 관계기업투자의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
당기말

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

64,032,000
-
64,032,000

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
-
1,482,353
1,482,353

합 계
64,032,000
1,482,353
65,514,353

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
처분
전기말

서강역사개발 주식회사
3,000,000
(3,000,000)
-

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

64,032,000
-
64,032,000

합 계
67,032,000
(3,000,000)
64,032,000

11-1-3. 당기말과 전기말 현재 관계기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
당기순이익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사

724,322,302
427,744,433
296,577,869
898,151,330
76,670,532
62,937,033

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
3,408,030
198
3,407,832
431
(192,168)
(192,168)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
당기순이익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사

655,727,104
414,389,605
241,337,499
701,488,711
89,410,060
46,706,720

11-2. 종속기업투자

당
기
말과 전기말 현재 종속기업투자의 내역은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
주 요
영업활동
결산월
당기말

지분율
취득가액
장부금액
손상차손
누계액

코레이트투자운용주식회사
부동산자산관리
12월

100.0%

2,735,798
1,737,949
(997,849)

코레이트자산운용주식회사
집합투자업
12월
68.9%
19,101,829
11,420,153
(7,681,676)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
부동산자산관리
12월
100.0%
300,000
300,000
-

대신사모부동산투자신탁제12호
부동산투자업
12월
97.8%
2,200,000

2,200,000

-

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.3%
5,200,000

5,200,000

-

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
97.8%
5,000,000

5,000,000

-

하나전문투자부동산투자신탁6호
부동산투자업
12월
89.3%
16,607,911

16,607,911

-

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
90.9%
3,000,000

3,000,000

-

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호

부동산투자업
12월
96.3%
2,600,000

2,600,000

-

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
90.9%
1,000,000

1,000,000

-

합 계

57,745,538

49,066,013
(8,679,525)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
주 요
영업활동
결산월
전기말

지분율
취득가액
장부금액
손상차손
누계액

코레이트투자운용주식회사
부동산자산관리
12월
100.0%
2,735,798
1,737,949
(997,849)

코레이트자산운용주식회사
집합투자업
12월

68.9%

19,101,829
19,101,829
-

대신사모부동산투자신탁제12호
부동산투자업
12월
97.8%
2,200,000
2,200,000
-

베리타스오포사모부동산투자신탁1호
부동산투자업
12월
97.6%
8,000,000
8,000,000
-

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.3%
5,200,000
5,200,000
-

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
98.0%
5,000,000
5,000,000
-

하나전문투자부동산투자신탁6호
부동산투자업
12월
90.7%
19,430,539
19,430,539
-

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
96.2%
2,500,000
2,500,000
-

코레이트
청라전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
98.6%
6,047,972
6,047,972
-

코레이트
의정부전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
98.4%
506,088
506,088
-

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호
부동산투자업
12월
50.0%
5,000,000
5,000,000
-

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
90.9%
3,000,000
3,000,000
-

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호

부동산투자업
12월
96.3%
2,600,000
2,600,000
-

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
90.9%
1,000,000
1,000,000
-

합 계

82,322,226
81,324,377
(997,849)

11-3. 당기말 및 전기말 현재 종속기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
2,550,596
591,270
1,959,326
5,911,137
182,933
182,933

코레이트자산운용주식회사
12,298,578
550,543
11,748,035
8,040,133
(473,578)
(498,914)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
(*)

300,059

-

300,059

-

59
59

베리타스오포사모부동산투자신탁1호(*)

-

-

-

149,927
127,689
127,689

대신사모부동산투자신탁제12호(*)
2,955,878
1,418
2,954,460
236,470
225,220
225,220

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*)
6,903,746
7,220
6,896,526
486,021
479,331
479,331

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁(*)

6,480,099
304
6,479,795
417,199
410,887
410,887

하나전문투자부동산투자신탁6호(*)
21,060,034
86,880
20,973,154
1,042,482
927,902
927,902

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁(*)

-

-

-

95,305
92,268
92,268

코레이트청라전문투자형사모부동산투자신탁(*)

-

-

-

57,413
56,628
56,628

코레이트
의정부전문투자형사모부동산투자신탁(*)

-

-

-

38,222
37,584
37,584

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호(*)

-

-

-

199,374
189,805
189,805

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)

3,990,904
1,935
3,988,969
303,705
296,389
296,389

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호(*)

3,281,814
1,882
3,279,932
259,254
251,669
251,669

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁(*)
1,307,709

-

1,307,709
112,453
94,346
94,346

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 당사와 상이한 연결대상회사의 회계처리방법을 수정하기 전의 금액입니다. 또한 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
1,998,608
222,214
1,776,394
6,126,067
(214,374)
(214,374)

코레이트자산운용주식회사
12,953,561
706,612
12,246,949
10,486,779
2,060,562
2,055,819

베리타스오포사모부동산투자신탁1호(*)
9,223,384
5,085
9,218,299
410,891
351,993
351,993

대신사모부동산투자신탁제12호(*)
2,730,658
1,418
2,729,240
236,377
225,127
225,127

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*)

6,417,758
564
6,417,194
486,054
479,844
479,844

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁(*)

6,055,598
284
6,055,314
464,180
458,325
458,325

하나전문투자부동산투자신탁6호(*)
23,126,250
3,231
23,123,019
1,436,838
1,290,852
1,290,852

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁(*)

2,952,043
3,811
2,948,232
234,055
226,385
226,385

코레이트청라전문투자형사모부동산투자신탁(*)

6,233,990
3,483
6,230,507
632,793
623,879
623,879

코레이트의정부전문투자형사모부동산투자신탁(*)

528,967
234
528,733
415,889
409,068
409,068

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호(*)
11,599,315
68,963
11,530,352
1,250,000
1,195,263
1,195,263

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)

3,694,370
1,790
3,692,580
303,748
296,995
296,995

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁2호(*)

3,029,999
1,736
3,028,263

259,310

252,330
252,330

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁(*)
1,198,063
-
1,198,063
113,659
98,063
98,063

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 당사와 상이한 연결대상회사의 회계처리방법을 수정하기 전의 금액입니다. 또한 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

12. 대출채권
12-1. 당기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

내역
당기말
전기말

대여금
1,120,920
817,905

신탁계정대
898,662,301
867,459,130

기타대출채권
1,050,263
1,050,263

소 계
900,833,484
869,327,298

대여금 손실충당금
(11,209)
(8,179)

신탁계정대 손실충당금
(22,811,211)
(16,757,789)

기타대출채권 손실충당금
(1,050,263)
(1,050,263)

소 계
(23,872,683)
(17,816,231)

현재가치할인차금
(112,947)
(81,341)

합 계
876,847,854
851,429,726

12-2. 대여금
당기말과
전기말
현재
임직원
등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

내역
당기말
전기말

주택마련 대여
1,120,920
817,905

손실충당금
(11,209)
(8,179)

현재가치할인차금
(112,947)
(81,341)

합 계
996,764
728,385

당기말 현
재
대여금에
대한 현재가치할인차금은
최
장 25년 동안 1.41%~4.44%의 이자율로 할인하여 계산
하였습니다.

12-3. 신탁계정대 및 기타대출대권
당기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당기말
전기말

건설업영위법인
320,130,985
335,231,356

기타법인
576,562,494
451,810,685

개인
3,019,085
81,467,352

소 계
899,712,564
868,509,393

손실충당금
(23,861,474)
(17,808,052)

합 계
875,851,090
850,701,341

당
기말 현재
신
탁계
정대와 관련하여 당사 명의로 차입한 차입부채는 450,000,000천원이
며,

당기 중 신탁계정대
와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은
각각

72,763,396천원 및 15,323,741천원입니다
.

12-4.
손실충당금 변동내역
당기와 전기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 
않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초(*)
418,345
18,500,195
13,414,134
32,332,674

12개월 기대신용손실로 대체
2,270,636
(2,270,636)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(265,764)
265,764
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(5,118)
(431,311)
436,429
-

손실충당금전입(환입)
(2,055,968)
(6,506,878)
10,135,800
1,572,954

제각
-
-
(464,788)
(464,788)

기타
-
-
(798,679)
(798,679)

당기말
362,131
9,557,134
22,722,896
32,642,161

(*) 기업회계기준서 제 1109호 및 제 1115호 도입효과를 고려한 후의 금액입니다.

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

기초
26,507,809

손상차손환입
(2,266,569)

손상채권의 이자수익(Unwinding Effect)
(66,565)

기말
24,174,675

12-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역

당기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초(*)
199,024,730
705,847,016
14,875,965
919,747,711

12개월 기대신용손실로 대체
83,337,640
(83,337,640)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(133,403,899)
133,403,899
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(1,755,614)
(17,964,519)
19,720,133
-

제각
-
-
(464,788)
(464,788)

실행한 금융자산
40,853,809
505,030,468
24,190,654
570,074,931

제거된 금융자산
(92,159,929)
(385,319,156)
(33,495,356)
(510,974,441)

당기말
95,896,737
857,660,068
24,826,608
978,383,413

(*) 기업회계기준서 제 1109호 및 제 1115호 도입효과를 고려한 후의 금액입니다.

13. 유형자산
13-1. 당기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

차량운반구
273,966
(259,332)
14,634

비품
3,041,649
(2,096,803)
944,846

합 계
3,315,615
(2,356,135)
959,480

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

차량운반구
418,109
(307,462)
110,647

비품
2,542,828
(1,710,460)
832,368

합 계
2,960,937
(2,017,922)
943,015

13-2. 당기 및 전기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
처분
감가상각비
당기말

차량운반구
110,647
-
(22,018)
(73,995)
14,634

비품
832,368
508,336
-
(395,858)
944,846

합 계
943,015
508,336
(22,018)
(469,853)
959,480

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
처분
감가상각비
전기말

차량운반구
204,475
-
-
(93,828)
110,647

비품
817,969
348,408
(617)
(333,392)
832,368

합 계
1,022,444
348,408
(617)
(427,220)
943,015

14. 무형자산

당기 및 전기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
상각비
당기말

개발비
7,837
-
(4,950)
2,887

회원권
2,360,943
-
-
2,360,943

기타무형자산
343,936
448,305
(81,150)
711,091

합 계
2,712,716
448,305
(86,100)
3,074,921

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
대체(*)
상각비
전기말

개발비
186,491
-
(173,704)
(4,950)
7,837

회원권
2,360,943
-
-
-
2,360,943

기타무형자산
-
232,045
173,704
(61,813)
343,936

합 계
2,547,434
232,045
-
(66,763)
2,712,716

(*) 전기 중 그룹웨어시스템 개발 용역이 완료되어서 대체하였습니다.

15. 차입부채

15-1. 당기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
당기말
전기말

우리은행
한도대출(*)
3.70
-
5,028,178

전북은행
한도대출(*)
3.90
-
15,101,346

한국산업은행
일반대출
3.13
30,000,000
30,000,000

농협은행
일반대출
3.78
20,000,000
30,000,000

국민은행
일반대출
3.71
10,000,000
-

한국투자증권
기업어음
3.00
30,000,000
-

합 계
90,000,000
80,129,524

(*) 주석 27-3 참조

15-2. 당기말과 전기말 현재 당사가 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당기말
전기말
인수기관

제34회 무보증사채
2019-03-09
3.01
50,000,000
50,000,000
한국투자증권

제35회 무보증사채
2019-09-29
3.06
100,000,000
100,000,000
한국투자증권

제36회 무보증사채
2020-02-16
3.39
150,000,000
150,000,000
한국투자증권

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
60,000,000
-
한국투자증권

합 계
360,000,000
300,000,000

15-3. 당기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당기말

사채할인발행차금
757,203
238,777
(433,317)
562,663

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전기말

사채할인발행차금
544,308
587,117
(374,222)
757,203

15-4. 당기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
일반대출
사채
기업어음
합계

2019.01.01~2019.12.31
60,000,000
150,000,000
30,000,000
240,000,000

2020.01.01~2020.12.31
-
150,000,000
-
150,000,000

2021.01.01~2021.12.31
-
60,000,000
-
60,000,000

합계
60,000,000
360,000,000
30,000,000
450,000,000

16. 종업원급여
16-1
. 당기와
전기
중
퇴직급여제도와
관련하여
인식된
손익은
다음과
같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

급여
25,396,586
23,695,320

복리후생비
2,573,337
2,280,270

명예퇴직금
1,087,401
-

확정급여형 퇴직급여제도 관련 비용
1,638,410
1,600,588

합 계
30,695,734
27,576,178

16-2. 당기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

순확정급여부채
1,660,209
1,133,391

당사는

KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜
, 한국산업은행, 농협은행, KEB하나은행의퇴직연금에 가입하고 있습니다. 당사가 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며,
연

1.19%
의
수익
이 발
생하고 있습니다.

확정급여제도의 운영으로 당사는 수명위험, 환위험, 이자율위험 및 시장(투자)위험 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

16-3. 당기와 전기 중 순확정급여부채의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산 공정가치
순확정급여부채

당기
전기
당기
전기
당기
전기

기초잔액
8,272,689
7,104,580
(7,139,297)
(5,420,307)
1,133,392
1,684,273

당기 비용으로 인식

당기근무원가
1,603,161
1,556,628
-
-
1,603,161
1,556,628

이자원가(수익)
242,270
175,145
(207,022)
(131,186)
35,248
43,959

소 계
1,845,431
1,731,773
(207,022)
(131,186)
1,638,409
1,600,587

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
887,868
379,303
121,920
55,264
1,009,788
434,567

기타

퇴직금 지급
(1,275,416)
(942,967)
754,036
188,932
(521,380)
(754,035)

퇴직연금 납입
-
-
(1,600,000)
(1,832,000)
(1,600,000)
(1,832,000)

기말잔액
9,730,572
8,272,689
(8,070,363)
(7,139,297)
1,660,209
1,133,392

16-4. 당기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

퇴직연금
8,070,363
7,139,297

16-5. 당기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

현금및현금성등가물
8,070,363
7,139,297

16-6. 확정급여채무

16-6-1. 보험수리적 가정

당기말과 전기말 현재 현재 확정급여채무의 평가에 사용된 주요 보험수리적가정은 다음과 같습니다.

구분
당기말
전기말

인구통계적 가정

사망률
0.003% ~ 0.063%
0.005% ~ 0.073%

이직률
4.226% ~ 34.646%
2.241% ~ 36.040%

재무적 가정

할인율
2.61%
3.11%

사외적립자산 기대수익률
2.61%
3.11%

미래임금인상률
3.00%
3.00%

미래 사망률과 관련된 가정은 보험업법에 의한 보험료율 산출기관인 보험개발원에서
산출한 사망률 통계에 따라 측정하였습니다.

당기말과 전기말 현재 확정급여채무의 퇴직금 예상 지급
시기
는
평
균 7.51년과 7.48

년입니다.

16-6-2. 민감도분석
당기말 현재 유의적인 각각의 보험수리적 가정이 발생가능한 합리적인 범위 내에서 변동한다면 확정급여채무에 미치게 될 영향은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무

1%p 증가
1%p 감소

할인율
(668,056)
760,457

미래 급여인상률
750,272
(672,215)

17. 충당부채

당기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

소송충당부채
7,440,672
7,934,976

기타충당부채
2,228,942
537,020

복구충당부채
410,098
410,098

합 계
10,079,712
8,882,094

17-1. 소송충당부채
당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있는 바, 당기와 전기 중 당사의 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기 초
7,934,976
8,064,686

설 정
2,219,369
4,912,998

환 입
(2,396,872)
(1,074,313)

사 용
(481,896)
(3,968,395)

기 타
165,095
-

기 말
7,440,672
7,934,976

17-2. 기타충당부채

당사는 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손상차손으로 계상하고 있습니다. 다만,
신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다. 

당기와 전기 중 당사의 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기 초
537,020
580,370

설 정
1,691,922
-

환 입
-
(43,350)

기 말
2,228,942
537,020

17-3. 복구충당부채

당사는 과거 사옥이전시 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에발생할 복구원가를 당사의 가
중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계
상하고 있습니다.

당기말과 전기말 현재 당사가 계상한 복구충당부채금액은

각각
410,098천원
입니다
.

한편 당사가 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
내용

추정기간
4년

할인율
6.45%

18. 자본금

당사가 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500백만주,252,489,230주 및 1,000원입니다.

19. 자본잉여금과 자기주식

19-1. 자본잉여금
당기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

자기주식처분이익
6,295,892
6,295,892

19-2. 자기주식

당기말 현재
당사가 보유중인
자기
주식
9

,511,370주(취득가액:17,695,826천원)
는 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예
정
입니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

자기주식수
9,511,370주
7,213,351주

자기주식취득가액
17,695,826
12,050,206

20. 이익잉여금

20-1. 당기말과 전기말 현재 당사의 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

이익준비금
7,494,632
5,041,873

대손준비금
57,193,476
34,247,606

신탁사업적립금
48,358,443
35,690,527

임의적립금
281,634,878
217,549,857

미처분이익잉여금
115,603,532
126,679,153

합 계
510,284,961
419,209,016

20-2. 당기와 전기의 이익잉여금처분계산서(안)은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

처분예정일: 2019년 3월 22일
처분확정일: 2018년 3월 23일

I. 미처분이익잉여금

133,467,136

126,679,153

당기순이익
133,467,136

126,679,153

II. 이익잉여금처분액

133,467,136

126,679,153

회계정책변경효과
17,863,603

-

이익준비금의 적립
2,672,756

2,452,759

대손준비금의 적립
39,242,392

22,945,870

신탁사업적립금의 적립
13,346,714

12,667,916

현금배당
(주당배당금(률) :당기 110원(11%), 전기 100원(10%))
26,727,565

24,527,588

임의적립금의 적립
33,614,106

64,085,020

III. 차기이월이익잉여금

-

-

21. 법인세

2
1
-1. 당기와 전기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

당기법인세부담액
41,536,791
40,664,561

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
354,710
(172,398)

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
(6,530,273)
143,798

총법인세비용
35,361,228
39,372,012

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
6,909,788
(304,170)

법인세비용
42,271,016
40,331,791

21-2. 당기와 전기 중 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 당기법인세와 이연법인세는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

이연법인세

유가증권평가손익
-
(402,730)

보험수리적손익
293,432
98,560

회계정책변경효과
6,616,356
1,263,949

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
6,909,788
959,779

21-3. 당기와 전기 중 법인세비용과 회계이익의 관계는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

법인세비용차감전순손익
175,738,153
167,010,943

적용세율
23.94%
23.92%

적용세율에 따른 세부담액
42,066,633
39,954,648

조정사항:

세무상 과세되지 않는 수익의 법인세효과
(8,137)
(8,408)

세무상 공제되지 않는 비용의 법인세효과
380,585
344,438

과거기간 법인세와 관련되어 인식한 당기조정액
354,710
(172,398)

회계정책변경의 효과
-
-

미환류소득
897,392
-

기타(세율차이 등)
(1,420,167)
213,511

법인세비용
42,271,016
40,331,791

유효세율
24.05%
24.15%

21-4. 당기와 전기 중 이연법인세자산과 일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기말 이연법인세자산
14,849,357
8,319,084

회계정책변경효과
-
-

기초 이연법인세자산
8,319,084
8,462,882

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
(6,530,273)
143,798

21-5.
당기말 현재 일시적차이의 법인세효과는 당해 일시적차이가 소멸되는 회계연도의 미래
예상세율을 적용하여 산정하였는
바,
2017년 이후 실현분에 대해서는 미래 소멸되는 시점의
예상 평균세율인

24.2%를
적
용하여 산정
하였습니다.

21-6. 당기와 전
기 중 주요 일시적차이내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

과목
기초
회계정책의
변경
증감
기말
이연법인세
자산(부채)

확정급여부채
8,272,689
-
1,457,883
9,730,572
2,354,798

사외적립자산
(7,139,297)
-
(931,066)
(8,070,363)
(1,953,028)

매도가능금융자산
(3,699,369)
3,699,369
-
-
-

당기손익-공정가치측정금융자산
-
(3,699,369)
(666,992)
(4,366,361)
(1,056,659)

신탁사업손실보전충당부채
12,759,227
-
(5,303,216)
7,456,011
1,804,355

기타충당부채
537,020
-
1,691,922
2,228,942
539,404

기타
25,949,996
29,172,642
(740,459)
54,382,179
13,160,487

합 계
36,680,266
29,172,642
(4,491,928)
61,360,980
14,849,357

<전기>

(단위 : 천원)

과목
기초
증감
기말
이연법인세
자산(부채)

확정급여부채
6,834,012
1,438,677
8,272,689
1,876,245

사외적립자산
(5,420,307)
(1,718,990)
(7,139,297)
(1,619,193)

매도가능금융자산
(1,923,664)
(1,775,705)
(3,699,369)
(839,017)

신탁사업손실보전충당부채
11,359,880
1,399,347
12,759,227
2,893,793

기타충당부채
580,370
(43,350)
537,020
121,796

기타
25,884,006
65,990
25,949,996
5,885,460

합 계
37,314,297
(634,031)
36,680,266
8,319,084

21-7. 당기와 전기 중 이연법인세
자산(부채)의 변동내역은 다
음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

계정과목
기초
회계정책
변경효과
당기손익
반 영
기타포괄손익
반 영
기말

확정급여부채
1,876,245
-
185,121
293,432
2,354,798

사외적립자산
(1,619,193)
-
(333,835)
-
(1,953,028)

매도가능금융자산
(839,017)
839,017
-
-
-

당기손익-공정가치측정금융자산
-
(839,017)
(217,642)
-
(1,056,659)

신탁사업손실보전충당부채
2,893,793
-
(1,089,438)
-
1,804,355

기타충당부채
121,796
-
417,608
-
539,404

기타
5,885,460
6,616,356
658,671
-
13,160,487

합 계
8,319,084
6,616,356
(379,515)
293,432
14,849,357

<전기>

(단위 : 천원)

계정과목
기초
당기손익
반 영
기타포괄손익
반 영
기말

확정급여부채
1,549,953
227,732
98,560
1,876,245

사외적립자산
(1,229,326)
(389,867)
-
(1,619,193)

매도가능금융자산
(436,287)
-
(402,730)
(839,017)

신탁사업손실보전충당부채
2,576,421
317,372
-
2,893,793

기타충당부채
131,628
(9,832)
-
121,796

기타
5,870,493
14,967
-
5,885,460

합 계
8,462,882
160,372
(304,170)
8,319,084

21-8. 당기말과 전기말 현재 상계전
총액기준에 의한 미지급법인세와 미수법인세환급액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

계정과목
당기말
전기말

미수법인세환급액
18,416,773
10,964,465

미지급법인세
(41,536,791)
(40,664,561)

상계후금액
(23,120,018)
(29,700,096)

22. 주당이익

22-1.
당기와 전기의 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당기
전기

당기순이익
133,467,136,326
126,679,151,598

가중평균보통유통주식수
244,941,099주
245,275,879주

기본및희석주당이익
545
516

당사는 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

22-2.

당기 및 전기 중 가중평균보통유통주식수의 산정내역은 다음과 같
습니다.

(단위 : 주)

구분
당기
전기

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
92,158,568,950
252,489,230
92,158,568,950

자기주식수
(9,511,370)
(2,755,067,919)
(7,213,351)
(2,632,873,115)

유통보통주식수
242,977,860
89,403,501,031
245,275,879
89,525,695,835

일수

365일

365일

가중평균유통보통주식수

244,941,099

245,275,879

23. 금융상품 위험공시
23-1. 신용위험

23-1-1. 신용위험에 대한 노출

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당기말과 전기말 현재 당사의 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말(*2)

현금및예치금
177,599,616
51,106,285

대출채권
876,847,854
851,429,727

기타금융자산(*1)
79,425,677
66,082,147

합 계
1,133,873,147
968,618,159

(*1) 당사의 미수금과 미수수익 및 보증금으로 구성되어 있으며 손실충당금을 차감한 후의 금액입니다. 
(*2) 기업회계기준서 제 1109호와 제 1115호 도입 전의 금액입니다.

23-1-2. 손실충당금

당기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말(*2)

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*1)
1,007,973
(11,209)
736,565
(8,179)

신탁계정대
898,662,301
(22,811,211)
867,459,130
(16,757,789)

기타대출채권
1,050,263
(1,050,263)
1,050,263
(1,050,263)

기타
금융자산
미수금
28,335,288
(4,926,598)
19,078,513
(4,131,861)

미수수익
49,327,587
(3,842,880)
40,756,446
(2,226,583)

보증금
10,532,280
-
12,605,632
-

합 계
988,915,692
(32,642,161)
941,686,549
(24,174,675)

(*1) 대여금의 채권잔액은 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.
(*2) 기업회계기준서 제 1109호와 제 1115호 도입 전의 금액입니다.

23-1-3.
금융자산의 연령분석
당기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
231,600
109,600

6개월 초과 1년 이하
109,600
39,200

1년 초과 3년 이하
418,800
355,000

3년 초과
360,920
314,105

소 계
1,120,920
817,905

신탁계정대
6개월 이하
763,049,723
741,705,657

6개월 초과 1년 이하
91,222,423
104,543,211

1년 초과 3년 이하
38,638,159
15,781,927

3년 초과
5,751,996
5,428,335

소 계
898,662,301
867,459,130

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
1,050,263
1,050,263

소 계
1,050,263
1,050,263

미 수 금
6개월 이하
23,460,199
14,582,050

6개월 초과 1년 이하
704,053
262,869

1년 초과 3년 이하
368,091
464,888

3년 초과
3,802,945
3,768,706

소 계
28,335,288
19,078,513

미수수익
6개월 이하
33,749,513
27,757,491

6개월 초과 1년 이하
10,744,635
9,251,741

1년 초과 3년 이하
4,710,554
3,125,188

3년 초과
122,885
622,026

소 계
49,327,587
40,756,446

보 증 금
6개월 이하
711,048
3,930,000

6개월 초과 1년 이하
784,000
1,309,400

1년 초과 3년 이하
2,945,837
1,854,037

3년 초과
6,091,395
5,512,195

소 계
10,532,280
12,605,632

23-2. 유동성위험
당기말 및 전기말 현재 당사가 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

차입부채

차입금
90,000,000
(91,277,515)
(50,750,474)
(40,527,041)
-
-

사채
359,437,337
(373,434,186)
(55,299,197)
(104,243,521)
(152,545,167)
(61,346,301)

소 계
449,437,337
(464,711,701)
(106,049,671)
(144,770,562)
(152,545,167)
(61,346,301)

미지급금
10,010,716
(10,010,716)
(10,010,716)
-
-
-

미지급비용
2,208,738
(2,208,738)
(2,208,738)
-
-
-

합 계
461,656,791
(476,931,155)
(118,269,125)
(144,770,562)
(152,545,167)
(61,346,301)

당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

차입부채

차입금
80,129,524
(81,385,584)
(50,926,198)
(30,459,386)
-
-

사채
299,242,797
(317,955,693)
(4,826,000)
(4,826,000)
(157,648,526)
(150,655,167)

소 계
379,372,321
(399,341,277)
(55,752,198)
(35,285,386)
(157,648,526)
(150,655,167)

미지급금
18,919,349
(18,919,349)
(18,919,349)
-
-
-

미지급비용
2,103,327
(2,103,327)
(2,103,327)
-
-
-

합 계
400,394,997
(420,363,953)
(76,774,874)
(35,285,386)
(157,648,526)
(150,655,167)

당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

23-3. 환위험

당사는 당기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바,환위험에 대한 노출은 없습니다.

23-4. 이자율위험
23-4-1. 당기말과 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

고정이자율

금융자산
13,256,736
20,165,885

금융부채
(359,437,337)
(379,372,321)

합 계
(346,180,601)
(359,206,436)

변동이자율

금융자산
1,041,303,681
884,261,468

금융부채
-
-

합 계
1,041,303,681
884,261,468

23-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당기말과 전기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손 익(*)
자 본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당기말

변동이자율 금융상품
10,413,037
(10,413,037)
10,413,037
(10,413,037)

현금흐름민감도(순액)
10,413,037
(10,413,037)
10,413,037
(10,413,037)

전기말

변동이자율 금융상품
8,842,615
(8,842,615)
8,842,615
(8,842,615)

현금흐름민감도(순액)
8,842,615
(8,842,615)
8,842,615
(8,842,615)

(*) 자본 및 손익의 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

24. 금융상품의 공정가치
24-1. 공정가치와 장부금액

당기말과 전기말 현재 당사의 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말(*2)

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산(*1)

165,462,709
165,462,709
33,571,026
33,571,026

예치금(*1)
12,136,907
12,136,907
17,535,258
17,535,258

당기손익-공정가치측정금융자산
16,185,037
16,185,037
-
-

매도가능금융자산
-
-
14,218,046
14,218,046

대여금 및 수취채권(*1)

876,847,854
876,847,854
851,429,727
851,429,727

기타금융자산(*1)
79,425,677
79,425,677
66,082,147
66,082,147

합 계
1,150,058,184
1,150,058,184
982,836,204
982,836,204

금융부채

차입금(*1)
90,000,000
90,000,000
80,129,524
80,129,524

사채(*1)
359,437,337
359,437,337
299,242,797
299,242,797

기타금융부채(*1)
12,219,454
12,219,454
21,022,675
21,022,675

합 계
461,656,791
461,656,791
400,394,996
400,394,996

(*1) 상각후원가를 장부금액으로 측정하는 항목으로, 만기가 짧고 장부가액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않아 장부가액을 공정가치로 추정하였습니다.
(*2) 기업회계기준서 제 1109호와 제 1115호 도입 전의 금액입니다.

24-2. 공정가치 서열체계

당사는 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.

<당기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
16,185,037
16,185,037

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
-
165,462,709
-
165,462,709

예치금
-
12,136,907
-
12,136,907

대여금 및 수취채권

-
-
876,847,854
876,847,854

기타금융자산
-
-
79,425,677
79,425,677

소 계
-
177,599,616
956,273,531
1,133,873,147

합 계
-
177,599,616
972,458,568
1,150,058,184

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
90,000,000
-
90,000,000

사채
-
359,437,337
-
359,437,337

기타금융부채
-
-
12,219,454
12,219,454

합 계
-
449,437,337
12,219,454
461,656,791

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

매도가능금융자산

-
-
14,218,046
14,218,046

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산

-
33,571,026
-
33,571,026

예치금
-
17,535,258
-
17,535,258

대여금 및 수취채권

-
-
851,429,727
851,429,727

기타금융자산
-
-
66,082,147
66,082,147

소 계
-
51,106,284
917,511,874
968,618,158

합 계
-
51,106,284
931,729,920
982,836,204

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
80,129,524
-
80,129,524

사채
-
299,242,797
-
299,242,797

기타금융부채
-
-
21,022,675
21,022,675

합 계
-
379,372,321
21,022,675
400,394,996

당기 및 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

당기 및 전기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
-

회계정책변경으로 인한 증가
14,218,046

취 득
11,300,000

처 분
(10,050,408)

평가손익 (법인세 차감전)
717,399

기말금액
16,185,037

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

매도가능금융자산

기초금액
13,108,950

처 분
(666,610)

평가손익 (법인세 차감전)
1,775,706

기말금액
14,218,046

25. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분
25-1. 당기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
16,185,037
-
-
16,185,037

대여금 및 수취채권
-
876,847,854
-
876,847,854

예치금
-
12,136,907
-
12,136,907

기타금융자산
-
79,425,677
-
79,425,677

합 계
16,185,037
968,410,438
-
984,595,475

금융부채

차입금
-
-
90,000,000
90,000,000

사채
-
-
359,437,337
359,437,337

기타금융부채
-
-
12,219,454
12,219,454

합 계
-
-
461,656,791
461,656,791

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익인식금융상품
대여금및
수취채권
매도가능
금융상품
상각후원가
측정금융부채
합 계

단기매매
금융자산
당기손익인식지정금융자산

금융자산

매도가능금융자산
-
-
-
14,218,046
-
14,218,046

대여금 및 수취채권
-
-
851,429,727
-
-
851,429,727

예치금
-
-
17,535,258
-
-
17,535,258

기타금융자산
-
-
66,082,147
-
-
66,082,147

합 계
-
-
935,047,132
14,218,046
-
949,265,178

금융부채

차입금
-
-
-
-
80,129,524
80,129,524

사채
-
-
-
-
299,242,797
299,242,797

기타금융부채
-
-
-
-
21,022,675
21,022,675

합 계
-
-
-
-
400,394,996
400,394,996

25-2. 금융수익과 금융비용

25-2-1. 당기와 전기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
1,779,135
1,779,135

배당금수익
119,755
-
119,755

매입대출채권이자
-
360,673
360,673

신탁계정대이자
-
71,883,661
71,883,661

기타이자수익
457,871
1,678,413
2,136,284

금융상품처분손익
4,696
5,240
9,936

금융상품평가손익
717,399
-
717,399

합 계
1,299,721
75,707,122
77,006,843

<전기>

(단위 : 천원)

구분
현금및
현금성자산
당기손익인식 금융자산
대여금및
수취채권
매도가능
금융자산
합 계

예금이자
936,818
-
202,441
-
1,139,259

배당금수익
-
-
-
5,722,595
5,722,595

매입대출채권이자
-
-
1,588,096
-
1,588,096

신탁계정대이자
-
-
49,957,305
-
49,957,305

기타이자수익
-
-
784,902
-
784,902

금융상품처분손익
-
42,347
-
1,245,365
1,287,712

금융상품평가손익
-
225,028
-
-
225,028

합 계
936,818
267,375
52,532,744
6,967,960
60,704,897

25-2-2. 당기와 전기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채

이자비용
4,675,538
10,648,203
15,323,741

<전기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채

이자비용
2,892,376
9,390,223
12,282,599

26. 자본위험관리

당사의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 당사의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다. 

한편, 당기말 및 전기말 현재 당사의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순재산액
748,162,105
671,601,635

차감항목(*1)
(319,991,993)
(298,932,084)

가산항목(*2)
63,871,512
56,541,375

소 계
492,041,624
429,210,926

총위험액(*3)

시장위험액
37,088,160
36,661,896

신용위험액
15,087,173
10,709,608

운영위험액
17,701,638
13,722,726

소 계
69,876,971
61,094,230

영업용순자본비율
704.15%
702.54%

(*1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.
(*2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.
(*3) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액
,
신용위험액
,
운영위험액의 합으로 계산됩니다
.

27. 약정사항과 우발사항

2
7-1.

현재
당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 4,050,511백만원, 서울보증보험으로부터 34,962백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

27-2.

당
사는 당기말 현재 신탁사업과 관련하여

139
건의 소송(소송가액 198,736
백만원
)에 피소되어 계류중에 있으며,
48건
의 소송(소송가액
31,445백만원
)을 제기하여 진행하고 있습니다. 위 피소사건 소송가액 중 129,821백만원은 공유지분이 신탁된 담보신탁사업과 관련하여 다수의 공유자로 하여 공유물 분할을 일의적으로 해결하고자 제기된 단일사건의 소송가액입니다. 당기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

27-3.
당기말
현재 당사가 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
20,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
15,000,000

27-4.

2016년 중 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

27-5. 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.

27-6.
당사는 미
래에셋대우㈜와 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습
니다.

28. 특수관계자

28-1. 당기말과 전기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
리딩밸류일호 유한회사

최대주주의 특수관계자
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
(주)발해씨앤에이
만훈
(주)글로벌공영
리딩밸류2호사모투자전문회사
엠케이인베스트먼트㈜
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
㈜신성건설

종속기업

코레이트투자운용주식회사
코레이트자산운용주식회사
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사

대신사모부동산투자신탁제12호

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁2호

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁

하나전문투자부동산투자신탁 6호

코레이트제2호위탁관리부동산회사

코레이트투자운용주식회사
코레이트자산운용주식회사

대신사모부동산투자신탁제12호

베리타스오포사모부동산투자신탁1호

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁2호

코레이트청라전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트의정부전문투자형사모부동산투자신탁

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
하나전문투자부동산투자신탁 6호

코레이트제2호위탁관리부동산회사

관계기업(*)
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜

(*) 당사가 유의적 영향력을 행사할 수 있는 회사입니다.

28-2.
당기와
전기 중 특
수관계자 등과의 주요 거래내역은 다
음
과 같습니다.

(단위 : 천원)

특수관계자
당기
전기

하나전문투자부동산투자신탁6호
배당금수익
236,945
배당금수익
575,790

대신사모부동산투자신탁제9호(*1)
배당금수익
-
배당금수익
660,129

코레이트울산전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
배당금수익
-
배당금수익
190,858

코레이트여주전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
배당금수익
-
배당금수익
244,743

코레이트성남전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
배당금수익
-
배당금수익
314,525

코레이트의정부전문투자형사모부동산투자신탁(*2)
배당금수익
51,094
배당금수익
587,653

마이애셋인천전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
배당금수익
-
배당금수익
305,297

코레이트청라전문투자형사모부동산투자신탁(*2)
배당금수익
149,346
배당금수익
823,686

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁(*2)
배당금수익
423,558
배당금수익
-

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제76호(*1)
배당금수익
-
배당금수익
1,086,053

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제87호(*1)
배당금수익
-
배당금수익
377,857

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호(*2)
배당금수익
860,079
배당금수익
-

베리타스오포부동산투자신탁1호(*2)
배당금수익
1,118,036
배당금수익
-

(*1) 전기 중 청산되었습니다.
(*2) 당기 중 청산되었습니다.

28-3.
당
사의
대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자
를 포함)

총
10명
(전기 총 10명)의 주요 경영진에 대한 단기 급여로 당기와 전기 중 발생한 금액의 합계는
각각
2,757,603천원

과 3,364,355천원이며, 이는 급여와 인센티브 등으로 구성되어 있습
니다
.

28-4. 당기말 현재 당사는 2개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로 부터 63,572백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.

29.
담보제공자산 등

29-1.

당기말 현재 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 2,073,286백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

29-2.

당기말 현재 당사는
14개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을
담보로 제공하고 있으며, 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 물상보증인의 지위에서 차주 및 연대보증인과 함께 미상환된 조기상환금과 이자 및 지연이자에 대해 자금보충의무가 있습니다. 물상보증인인 당사가 자금보충의무를 이행하지 않는경우 대주에게 미상환 대출원리금을 대위변제해야 할 수 있습니다. 또한 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 당사는 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해
야
합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 169,155백만원입니다.

30. 현금흐름표
30-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

현금및현금성자산
165,462,709
33,571,026

30-2. 당기와 전기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

매도가능증권평가손익
-
1,775,705

보험수리적손익
(1,009,788)
(434,567)

매도가능금융자산(*)
(14,218,046)
-

당기손익-공정가치측정금융자산(*)
14,935,445
-

당기손익-공정가치측정금융자산평가손익
717,399
-

미수금(*)
(188,810)
-

미수수익(*)
(9,144,396)
-

손실충당금(*)
8,157,999
-

선수금(*)
9,849,106
-

(*) 기업회계기준서 제1109호 및 제1115호 도입으로 인해 발생한 비현금거래입니다.

30-3. 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
재무활동으로 
인한 현금흐름
당기말

차입금
80,129,524
9,870,476
90,000,000

사채
300,000,000
60,000,000
360,000,000

합 계
380,129,524
69,870,476
450,000,000

<전기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
재무활동으로 
인한 현금흐름
전기말

차입금
130,210,013
(50,080,489)
80,129,524

사채
150,000,000
150,000,000
300,000,000

합 계
280,210,013
99,919,511
380,129,524

31. 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'의 적용 

당사는 2015년 9월 25일 제정된 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'을 2018년 1월1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하고 있습니다. 최초 적용일 현재 기업회계기준서 제1109호의 적용으로 당사의 재무상태표에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1109호의 최초 적용일 현재 금융상품의 측정 범주와 종류

1) 당사의 최초 적용일 현재 기준서 제1039호와 제1109호에 따라 표시된 금융자산의 측정 범주와 종류는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

후속측정범주
장부금액

전기말
(기업회계기준서 제1039호)
당기초
(기업회계기준서 제1109호)
기업회계기준서 제1039호(*1)
재분류
재측정
기업회계기준서 제1109호(*1)

현금 및 예치금
상각후원가 측정 금융자산
51,106,285
-
-
51,106,285

소계
51,106,285
-
-
51,106,285

대출채권
상각후원가 측정 금융자산
851,429,727
-
(8,346,099)
843,083,628

소계
851,429,727
-
(8,346,099)
843,083,628

매도가능금융자산

매도가능금융자산-채무증권
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
9,000,902
(9,000,902)
-
-

당기손익-공정가치 측정 
금융자산
-
9,000,902
-
9,000,902

매도가능금융자산-지분증권
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
5,217,144
(5,217,144)
-
-

당기손익-공정가치 측정 
금융자산
-
5,217,144
-
5,217,144

소계
14,218,046
-
-
14,218,046

기타금융자산
상각후원가 측정 금융자산
66,082,147
-
188,099
66,270,246

합계
982,836,205
-
(8,158,000)
974,678,205

(*1) 손실충당금과 현재가치할인차금 차감후 기준으로 작성됨.

2) 당사의 최초 적용일 현재 기준서 제1039호와 제1109호에 따른 금융부채의 측정 범주와 종류의 차이내용은 없습니다.

(단위 : 천원)

후속측정범주
장부금액

전기말
(기업회계기준서 제1039호)
당기초
(기업회계기준서 제1109호)
기업회계기준서 제1039호
재분류
재측정
기업회계기준서 제1109호

차입부채
상각후원가 측정 금융부채
80,129,524
-
-
80,129,524

사채
상각후원가 측정 금융부채
299,242,797
-
-
299,242,797

기타금융부채
상각후원가 측정 금융부채
21,022,675
-
-
21,022,675

합계
400,394,996
-
-
400,394,996

(2) 기업회계기준서 제1109호의 최초 적용일 현재 자본 항목에 미치는 영향

1) 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산 등으로 인한 기타포괄손익 영향

(단위 : 천원)

항목
기업회계기준서 제1109호 반영효과

전기말(기업회계기준서 제1109호 반영 전)
5,657,704

매도가능금융자산에서 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 후속 측정 범주의 변경
(2,860,353)

당기초(기업회계기준서 제1109호 반영 후)
2,797,351

2) 이익잉여금 영향

(단위 : 천원)

항목
기업회계기준서 제1109호 반영효과

전기말(기업회계기준서 제1109호 반영 전)
419,209,016

매도가능금융자산에서 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 후속 측정 범주의 변경
2,860,353

상각후원가 측정 금융자산의 기대신용손실 반영
(8,158,000)

법인세효과
1,974,236

당기초(기업회계기준서 제1109호 반영 후)
415,885,605

나. 신탁계정 주석

(1) 신탁계정 재무제표의 작성기준

당사는 기업회계기준서 제5004호(신탁업자의 신탁계정)에 따라 신탁계정의 재무제표를 작성하였으며, 이 기준서에 구체적으로 정하지 아니한 사항에 대해서는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준을 적용하여 재무제표를 작성하고 있습니다. 

다만, 기업회계기준서 제5004호와 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준간의 회계처리방법의 차이로 인하여 회사와 신탁계정간의 채권·채무, 손익거래 등 일부 회사계정 재무제표와 신탁계정 재무제표의 연관항목에 불일치가 발생하고 있습니다.

(2) 중요한 회계처리방침(수익인식기준) 

토지
신탁사업에서 분양, 임대, 처분 등으로 인한 매출은 다음과 같이 인식하고 있습니다
① 완성건물의 분양
및 처분
수익은 잔금청산일, 소유권이전 등기일, 사용가능일
 중 빠른 날에 인식하고 있습니다. 
② 임대수익은 임대기간의 경과에 따
라 인식하고 있습니다.
③ 그 밖의 다른 수익은 ①~② 또는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 
 제1항의 규정에 의한 회계처리기준을 적용하여 인식하고 있습니다.

(3) 신탁원본의 변동내역

(단위 : 백만원 )

구 분
기초잔액
증가
감소
기말잔액

토지신탁원본
3,099,012
851,564
394,598
3,555,978

관리신탁원본
46,932
4,466
140
51,258

처분신탁원본
376,116
34
168,787
207,363

담보신탁원본
1,261,940
427,903
276,241
1,413,602

분양관리신탁원본
154,631
27,629
130,433
51,827

계
4,938,631
1,311,596
970,199
5,280,028

(4) 중요한 자산. 부채의 만기내역

① 당기말 현재 중요한 자산의 만기내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

구분
신탁사업명
내역
금액
만기일

단기대여금
시흥 목감 4차외 3개 사업
선수관리비 등
27
각 신탁사업별 입주시점까지

장기대여금
인천 영종자이외 34개 사업
중도금대출 등
46,754
각 신탁사업별 입주시점까지

② 당기말 현재 중요한 부채의 만기내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

구분
거래처
이자율
금액
만기일

유동부채

648,509

단기회사계정차
안성 당왕외 72개 사업
5.3~8.7%
648,509
신탁사업 종료시까지(중도상환 가능)

비유동부채

372,159

장기회사계정차
무안 남악외 62개 사업
3.9~8.7%
250,153
신탁사업 종료시까지(중도상환 가능)

기타차입금
대전 용운외 1개 사업
3.2%
47,508
준공예정일부터 
 1년까지

임대보증금
김포 풍무자이외 18개 사업
-
74,498
임대기간 종료시까지

(5) 회사와 신탁계정 간의 거래 

① 당기말 현재 회사와 신탁계정 간의 채권채무내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

계정과목
사업명
금액

미지급비용(이자)
경주 도지동외 123개 사업
14,151

회사계정차
무안 남악외 124개 사업
898,662

미지급신탁보수지연이자
천안 안서외 26개 사업
268

미지급신탁보수
인천 학익외 51개 사업
14,932

※ 1. 고유계정 미수이자는 금융투자업규정시행세칙 별표3의 규정에 따라
 계상된 수치로 신탁계정의 미지급비용(이자)과 차이가 있습니다.
 2. 고유계정 신탁보수미수금은 신탁이외 보수 포함이며, 진행율 산정 후 수치이기
 때문에 신탁계정의 미지급신탁보수와 차이가 있습니다. 

② 당기 중 회사와 신탁계정 간의 손익 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

계정과목
사업명
금액

회사계정차이자비용
안성 당왕외 164개 사업
73,593

신탁보수지연이자
천안 안서외 112개 사업
871

분양형개발신탁보수
해운대 우동외 152개 사업
146,460

분양형분양신탁보수
부산 기장외 7개 사업
1,206

관리신탁보수
경기 광주외 3개 사업
11

담보신탁보수
경기 파주외 120개 사업
710

분양관리신탁보수
경남 창원외 0개 사업
55

브랜드사용료
천안 불당외 18개 사업
3,202

※ 1. 신탁계정 정보는 결산기준일 현재 미종료된 신탁사업을 집계하여 작성하였습니다.

2. 이자비용은 건설자금이자를 포함한 수치입니다.
 3. 고유계정 신탁보수(수수료수익)는 진행율 산정 후 수치이기 때문에 신탁계정의
 신탁보수와 차이가 있습니다.

6. 기타 재무에 관한 사항

가.
대손충당금 설정현황

(1) 계정과목별 대손충당금 설정내역

(단위 : 백만원, % )

구분
계정과목
채권 총액
대손충당금
설정율

제23기
대여금
40,367
1,457
3.6

신탁계정대
898,662
22,811
2.5

기타대출채권
1,050
1,050
100.0

미수금
29,144
4,938
16.9

미수수익
61,564
5,929
9.6

선급금
101
1
1.0

합 계
1,030,888
36,186
3.5

제22기
대여금
70,506
1,874
2.7

신탁계정대
867,459
16,758
1.9

기타대출채권
1,050
1,050
100.0

미수금
20,000
4,143
20.7

미수수익
53,311
4,373
8.2

선급금
13
-
0.0

합 계
1,012,339
28,198
2.8

제21기
대여금
105,450
3,247
3.1

매입대출채권
74,967
750
1.0

신탁계정대
579,615
18,692
3.2

기타대출채권
1,050
1,050
100.0

미수금
9,930
4,415
44.5

미수수익
21,818
3,846
17.6

선급금
32
-
0.0

합 계
792,862
32,000
4.0

(2) 대손충당금 변동현황

(단위 : 백만원)

구 분
제23기
제22기
제21기

1. 기초 대손충당금 잔액합계
28,198
31,999
67,054

2. 회계정책변경효과
8,158
-

3. 순대손처리액(①－②±③)
-
-
27,722

① 대손처리액(상각채권액)
-
-
30,434

② 상각채권회수액
-
-
-

③ 기타증감액
-
-
2,712

4. 대손상각비 계상(환입)액
(171)
(3,801)
(7,332)

5. 기말 대손충당금 잔액합계
36,185
28,198
31,999

(3) 채권 관련 대손충당금 설정방침

연결실체는 신탁계정대, 대여금, 미수금, 미수수익 등 금융자산에 대하여 한국채택국제회계기준에 의거 손상차손 인식 및 대손충당금을 적립하고 있습니다.

금융자산이 손상되었다는 객관적인 증거가 있으며 그 손상사건이 금융자산의 추정미래현금흐름에 영향을 미친 경우에 금융자산이 손상되었다고 판단하고 개별손상 평가대상으로 분류하고 있습니다. 손상사건은 다음과 같습니다.
 ① 미래현금흐름이 부(-)인 경우
 ② 담보권이 소멸되고 채무자가 부도 등으로 회수가능성이 없다고 판단되는 채권
 ③ 관련 소송이 계속 중이고 패소가 확실하다고 판단되는 채권
 ④ 그 밖에 회수가 불가능하다고 판단되는 채권

개별손상 평가대상 금융자산은 장부가액과 유효이자율로 할인한 추정미래현금흐름의 현재가치의 차이를 손상차손으로 인식하고 있습니다.

개별손상 평가대상에 속하지 아니
한 금융자산은 집합손상 평가대상으로 분류하고 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산별, 신탁유형별 손상률을 적용하여 손상차손을 인식하고 있습니다. 손상률은 정상채권(정상, 요주의, 고정 분류자산)이 3년 후 손상채권으로 전환된 비율을 3개년도 산술평균하여 산출
하며, 손상률이 없는 자산의 경우 금융투자업규정에 따른 최소 적립률을 적용합니다. 

(4) 당해 사업연도말 현재 경과기간별 채권 잔액 등 현황

(단위 : 백만원, %)

구 분
경과기간
제23기
구성비율

대여금
6개월 이하
239
0.6

6개월 초과 1년 이하
151
0.4

1년 초과 3년 이하
7,729
19.1

3년 초과
32,248
79.9

소계
40,367
100.0

신탁계정대
6개월 이하
763,050
84.9

6개월 초과 1년 이하
91,222
10.2

1년 초과 3년 이하
38,638
4.3

3년 초과
5,752
0.6

소계
898,662
100.0

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
1,050
100.0

소계
1,050
100.0

미수금
6개월 이하
23,785
81.6

6개월 초과 1년 이하
704
2.4

1년 초과 3년 이하
852
2.9

3년 초과
3,803
13.1

소계
29,144
100.0

미수수익
6개월 이하
35,134
57.1

6개월 초과 1년 이하
11,002
17.9

1년 초과 3년 이하
15,305
24.8

3년 초과
123
0.2

소계
61,564
100.0

보증금
6개월 이하
711
5.9

6개월 초과 1년 이하
784
6.6

1년 초과 3년 이하
3,059
25.6

3년 초과
7,398
61.9

소계
11,952
100.0

※ 특수관계자에 대한 채권잔액 없음.

나.
공정가치 평가내역

- 연결재무제표 주석 "26. 금융상품의 공정가치" 및 별도재무제표 주석 "24. 금융상품의 공정가치" 부분을 참조하시기 바랍니다.

다-1. 채무증권 발행실적

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면
총액
이자율
평가등급
(평가기관)
만기일
상환
여부
주관회사

한국토지신탁
회사채
공모
2016년 03월 09일
50,000
3.008
A0
2019년 03월 09일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
회사채
공모
2016년 09월 29일
100,000
3.060
A0
2019년 09월 29일
미상환
한국투자증권

한국토지신탁
회사채
공모
2017년 02월 16일
150,000
3.392
A0
2020년 02월 16일
미상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 01월 12일
30,000
2.50
A2
2018년 03월 30일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 01월 12일
30,000
3.00
A2
2019년 01월 11일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 08월 27일
50,000
2.25
A2
2018년 09월 19일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
회사채
공모
2018년 09월 17일
60,000
3.150
A0
2021년 09월 17일
미상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 10월 25일
50,000
2.45
A2
2018년 12월 06일
상환
한국투자증권

합 계
-
-
-
520,000
-
-
-
-
-

다-2-1. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제34회 회사채
2016년 03월 09일
2019년 03월 09일
50,000
2016년 02월 25일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2018년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
-

이행현황
-

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2018년 09월 14일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

다-2-2. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제35회 회사채
2016년 09월 29일
2019년 09월 29일
100,000
2016년 09월 19일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2018년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
-

이행현황
-

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2018년 09월 14일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

다-2-3. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제36회 회사채
2017년 02월 16일
2020년 02월 16일
150,000
2017년 02월 06일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2018년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
-

이행현황
-

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2018년 09월 14일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

다-2-4. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제37회 회사채
2018년 09월 17일
2021년 09월 17일
60,000
2018년 09월 05일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2018년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
-

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
-

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
-

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
-

이행상황보고서 제출현황
이행현황
제출기한 미도래

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

다-3. 기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다-4. 전자단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

다-5. 회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
250,000
-
60,000
-
-
-
-
310,000

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
250,000
-
60,000
-
-
-
-
310,000

다-6. 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
15년이하
15년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

다-7. 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

Ⅳ. 감사인의 감사의견 등

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
감사의견
감사보고서 특기사항

제23기(당기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음

제22기(전기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음

제21기(전전기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
내 용
보수
총소요시간

제23기(당기)
한영회계법인
중간 및 결산감사
3분기
반기 검토
1분기 검토
IFRS9및15 회계정책 검토 등(주1)

120
20
1,387
308
270
300

제22기(전기)
한영회계법인
중간 및 결산감사
3분기 검토
반기 검토
1분기 검토
105
1,161
290
275
250

제21기(전전기)
한영회계법인
중간 및 결산감사
3분기 검토
반기 검토
1분기 검토
105
744
334
295
298

※ 보수는 백만원 단위이며, 부가가치세가 제외된 금액임.
※ (주1) 2017년 용역의 추가보수 금액임.

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제23기(당기)
-
-
2019.03.04~03.05
-
-

2018.07.04
법인세 세무조정
2018.08.08~08.09
9.0
-

제22기(전기)
-
-
2018.03.12~03.13
-
-

2017.07.11
법인세 세무조정
2017.08.09~08.10
8.5
-

제21기(전전기)
-
-
2017.03.06~03.07
-
-

2016.06.15
법인세 세무조정
2016.08.04~08.05
8.5
-

※ 보수는 백만원 단위이며, 부가가치세가 제외된 금액임.

Ⅴ. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회 구성 개요

 (1) 이사회 운영규정의 주요내용
 - 이사회 구성 : 사내이사와 사외이사로 구성하고 이사 중에서 호선된 자가 의장이 됩니다. 정관상 4인 이상 9인 이내의 이사를 두되, 사내이사는 4인 이하로 하고, 이사는 주주총회에서 선임하도록 정하고 있습니다.
작성기준일 현재 사내이사 4명(대표이사 포함), 사외이사 4명으로 구성되어 있습니다.

- 권한사항 : "(3) 이사회의 권한내용" 참조
 - 운영 : 정기이사회와 임시이사회로 구분하며, 정기이사회는 매분기 1회 소집합니다.

 (2) 이사 현황
 - Ⅷ. 임원 및 직원 등에 관한 사항 1. 임원 및 직원의 현황을 참조하시기 바랍니다.

 (3) 이사회의 권한 내용
 - 다음 각호의 사항을 심의 의결합니다.
 1. 주주총회에 관한 사항
 가. 주주총회 소집
 나. 주주총회의 승인을 요하는 사항의 제안
 2.
다음 각목의 규정의 제정, 개정 및 폐지. 다만, 법령등의 변경으로 인한 자구수정 
 은 제외한다.
 가. 이사회운영규정
 나.
경영위원회운영규정

 다. 직제규정
 라. 인사규정
 마. 복지후생규정
 바. 감사위원회 운영규정
 사. 감사규정

아. 보수규정

자. 퇴직급여규정
 차. 이사의보수및퇴직급여에관한규정. 다만, 보수한도액 및 퇴직급여에 관한 사항 은 제외함
 카. 내부통제기준에 관한 규정
 타. 내부회계관리규정
 파. 사외이사 후보추천위원회 운영규정
 하. 리스크관리규정
 거. 임원대우 별정직원 관리에 관한 규정

너. 성과평가규정
 3. 경영일반에 관한 사항

가. 경영목표 및
경영전략의 설정, 경영의 감독 및 경영성과의 평가

나. 사업계획, 예산의 승인 및 결산에 관한 사항
(단, 예산의 항간 전용은 대표이사 
 사장에게 위임한다.)

다. 소유자산의 재평가
 라. 중요한 자산의 취득 및 처분
 마. 대규모 재산의 차입
 바. 사채 및 조건부 자본증권의 발행
 사. 본점의 이전(정관의 변경을 요하지 않는 경우에 한한다)
 아. 국내외 지점, 출장소, 사무소, 현지법인, 기타 영업소의 설치ㆍ이전ㆍ폐지
 자.
대표이사, 준법감시인,
지배인의 선임 또는 해임
 차. 이사회 내 위원회의 설치, 운영, 폐지와 그 위원의 선임 및 해임
 카. 이사회 내 위원회의 결의사항에 대한 재결의. 단, 감사위원회 결의에 대하여는 
 그러하지 아니함
 4. 주식 및 자본에 관한 사항
 가. 자본금의 변경과 준비금, 잉여금의 처분, 적립금의 자본전입
 나. 주식의 발행 또는 소각에 관한 사항
 다. 명의개서대리인 및 그 사무취급장소와 대행업무의 범위
 라. 임시주주총회의 소집을 위한 주주명부의 폐쇄 및 기준일 설정 
 5. 다른 기업체에 대한 출자 및 소유지분의 처분. 
 6.
고유재산 운용방법으로 실행되는
대출, 채무증권의 인수 또는 타인을 위한 담보 
 제공, 채무의 보증

7. 대주주등과의 거래에 관한 사항. 단, 다음 각 목의 1에 해당하는 경우로서 거래금
 액이 자기자본의 1만분의 10에 해당하는 금액과 10억원 중 적은 금액보다 큰 경우 
 이사회 결의는 재적이사 전원의 찬성으로 한다. 
 가. 계열회사(대주주 제외)가 발행한 주식, 채권 및 약속어음을 소유하는 경우
 나. 대
주주 및 그 특수관계인에 대해서 신용공여를 하는 경우
8. 이사에 관한 사항
 가. 이사에 대한 경업의 승인
 나. 회사와 사업기회 이용
 다. 이사와 회사 간의 거래

9.
기타
 가. 감독기관의 인가 또는 승인절차상 이사회의 결의를 필요로 하는 사항
 나. 법령, 정관, 주주총회의 결의 등에 의하여 이사회의 결의를 필요로 하는 사항
 다. 기타
경영
위원회가 부의하는 사항 및 이사회가 필요하다고 인정하는 사항 

나. 중요의결사항 등

-안건의 주요내용 및 참석현황 등

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

최윤성
차정훈
강성범
김성진
김정선
박차웅
이승문
임경택
박종우
장용석

최윤성
(출석률: 
100%)
차정훈
(출석률: 
87.5%)
강성범
(출석률: 
100%)
김성진
(출석률: 
100%)
김정선
(출석률: 
83.3%)
박차웅
(출석률: 
0%)
이승문
(출석률: 
100.0%)
임경택
(출석률: 
100.0%)
박종우
(출석률: 
87.5%)
장용석
(출석률 
100%)

찬 반 여 부

정기 1회
2018-02-08
보고1. 2017년도 4/4분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
불참
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

보고2. 내부회계관리제도 운영실태 보고
원안접수
찬성
불참
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

부의1. 2017년도 결산서 승인의 건
원안의결
찬성
불참
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

부의2. 2017년도 영업보고서 승인의 건
원안의결
찬성
불참
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

부의3. 회사채 발행한도 승인의 건
원안의결
찬성
불참
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

부의4. 복지후생규정 개정의 건
원안의결
찬성
불참
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

부의5. 재단법인 설립 승인의 건
원안의결
찬성
불참
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

부의6. 사외이사후보추천위원회 구성의 건
원안의결
찬성
불참
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 1회
2018-03-07
보고1. 내부회계관리제도 운영실태 평가 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

부의1. 제22기 정기주주총회 소집의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

부의2. 내부통제규정 개정의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

부의3. 재산상 이익제공한도 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 2회
2018-03-30
보고1. 2017년도 신용정보관리 보호인 업무수행실적 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

정기 2회
2018-05-25
보고1. 2018년도 1/4분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

정기 3회
2018-08-13
보고1. 2018년도 2/4분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
불참
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의1. 투자확약서 제출의 건
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
불참
-
찬성
찬성
찬성
찬성

정기 4회
2018-10-29
보고1. 2017년도 3/4분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
불참
찬성

부의1. 위험관리책임자 선임의 건
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
불참
찬성

임시 3회
2018-11-20
부의1. 출자확약서 제출의 건
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 4회
2018-12-20

부의1. 2019년 사업계획 및 예산서 승인의 건

원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의2. 집행임원 선임의 건
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의3. 위험관리책임자 선임의 건

원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의4. 준법감시인 선임의 건

원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의5. 보수규정 개정의 건

원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의6. 퇴직급여규정 개정의 건

원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의7. 특별공로금 지급의 건

원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의8. 2019년도 회사채 발행한도 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

주)사외이사 박차웅, 사내이사 강성범은 제22회 정기주주총회('18.03.23.)까지로 임기가 만료됨. 
주)사내이사 김정선, 사내이사 김성진은 제22회 정기주주총회('18.03.23.)에서 신규로 선임됨.

다. 이사회 내 위
원회
구성 현황

 (1) 위원회 구성 현황

위원회명
구 성
소속이사명
설치목적 및
권한사항
비 고

감사위원회
감사위원인 사외이사 전원

이승문(위원장),

박종우, 장용석, 임경택

감사를 통한 업무의 적정성 평가 및 개선
-

경영위원회
상임이사 전원

차정훈, 최
윤성, 김정선, 김성진

경영의 기본운영에 관한 사항 심의의결
-

사외이사후보
추천위원회
사외이사,
상임이사 중 이사회에서 선임한 위원

-

사외이사 후보의 추천
-

※
사외이사후보추천위원회(이하 "사추위")는 사외이사의 임기만료, 기타 사유로 인하여 사외이사를 새로 선임할 필요가 있는 경우 이사회의 의결을 거쳐 구성함. 

(2) 위원회 활동내용

 (가) 감사위원회의 주요 활동 내용
 - 감사위원회 활동내역은 아래의 "2.감사제도에 관한 사항" 참조

 (나) 경영위원회 주요 활동 내용

회차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

최윤성
차정훈
강성범
김성진
김정선

최윤성
(출석률: 
100%)
차정훈
(출석률: 
100%)
강성범
(출석률: 
0%)
김성진
(출석률: 
100%)
김정선
(출석률: 
100%)

찬 반 여 부

제1회
2018-01-03
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

2. 제주 도련 코아루 1,2단지 PEF펀드 연장(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

3. 서귀포 법환 코아루 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

제2회
2018-01-09
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

2. 양산 평산동 공동주택 분양형 토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

제3회
2018-01-16
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

제4회
2018-01-30
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

2. 재단법인 설립의 건
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

제5회
2018-02-06
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

2. 고성 토성 공동주택 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

3. 천안 안서 코아루 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

제6회
2018-02-13
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

2. 신탁과 리츠간의 거래에 관한 법률검토
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

3. 상주 냉림동 주상복합 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

4. 서귀포 법환동 생활형숙박시설 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

제7회
2018-02-27
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

2. 신진주 역세권 오피스텔 개발사업 분양형 토지신탁 수탁(안)
원안보류
보류
보류
불참
-
-

3. 서울 노량진2 재정비촉진구역 주택재개발정비사업(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

4. 베리타스오포사모부동산투자신탁1호 투자계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

5. [소송 업무의 처리에 관한 규정] 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

제8회
2018-03-06
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

2. 2017년 4분기 리스크지표 점검보고(안)
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

제9회
2018-03-13
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

2. 신탁사 수주실적 분석(2018.02기준)
원안접수
찬성
찬성
불참
-
-

3. 하나 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건(포천 샴발라 GC)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

제10회
2018-03-20
1. 동두천 생연동 공동주택 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
불참
-
-

제11회
2018-03-27
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 사규(신탁사업관련 계약규정, 부동산신탁업무보수규정) 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 2018년도 리스크 관리방안
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

4. 속초 조양동 주상복합 2차 신축사업 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

5. 하나 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제12회
2018-04-02
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 2018년도 대지급금 추정 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제13회
2018-04-03
1. 상주 냉림동 주상복합 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제14회
2018-04-10
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. PF혼합형 개발신탁 사업구도 제안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 구리 갈매지구 다인로얄팰리스 1,3차 오피스텔 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제15회
2018-04-17
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 충남 천안시 백석동 1054, 1055번지 오피스텔 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 인천 선린 오피스텔 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제16회
2018-04-24
1. 경북 상주 냉림 공동주택 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 통영 죽림 코아루 사모부동산투자신탁(REF펀드) 연장(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제17회
2018-05-09
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 무등록 분양대행업체에 대한 분양대행업무 금지조치에 대한 대응방안
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 인천 가좌 지식산업센터 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제18회
2018-05-15
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 강원 횡성 읍하리 공동주택 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 부산 대평1구역 도시환경정비사업(안)
원안보류
보류
보류
-
보류
보류

4. 제2호 선매입형 블라인드 펀드 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

5. 서귀포 사계 코아루 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제19회
2018-05-16
1. 신길음1구역 주택재개발정비사업 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 파주 문산 선유리 공동주택 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제20회
2018-05-24
1. 여수 덕충동 오피스텔 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제21회
2018-05-28
1. LH 공공지원 민간임대주택사업 민간사업자 공모신청 ('18년1차) 사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제22회
2018-05-29
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 부산 대평1구역 도시환경정비사업
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제23회
2018-06-05
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 평택 이충동 도시형생활주택 신축사업 수탁(안)
원안보류
보류
보류
-
보류
보류

3. 부실채권 상각(안) [경기 평택 안중 831 을종관리신탁]
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

4. 부실채권 상각(안) [서울 서대문 대현 144외 1필지 처분신탁]
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

5. 부실채권 상각(안) [인천 연수 연수 633 을종관리신탁]
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

6. 문서규정 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제24회
2018-06-07
1. 목감지구 로얄팰리스 4,7차 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 수원 호매실 로얄팰리스 3차 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 수원 호매실 로얄팰리스 4차 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

4. 구리 갈매 로얄팰리스 2차 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

5. 물금지구 로얄팰리스 3차 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

6. 배곧신도시 로얄팰리스 테크노1차 지식산업센터 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

7. 하남미사지구 로얄팰리스 테크노1차 지식산업센터 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제25회
2018-06-12
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 대구 태평78아파트 가로주택정비사업(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 광주 백운동 공동주택 PF혼합형 토지신탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

4. 인천 가좌 지식산업센터 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

5. 평택 이충동 도시형생활주택 신축사업 수탁(안)
조건부의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제26회
2018-06-19
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 신진주 역세권 오피스텔 개발사업 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제27회
2018-06-26
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 천안 불당동 오피스텔 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 김포 장기동 지식산업센터 책임준공확약 관리형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

4. 인천여상 주변구역 재개발(도시환경정비)사업(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

5. 대전 둔산동 근린생활시설 관리형(책임준공형) 토지신탁 수탁(안)
조건부의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제28회
2018-07-03
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제29회
2018-07-04
1. 서귀포 중문 코아루 A?B단지 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제30회
2018-07-10
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 구미 황상 코아루 센트럴시티 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제31회
2018-07-16
1. 마산 합성1동구역 임대주택 포괄양수도 사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제32회
2018-07-17
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제33회
2018-07-31
1. 아산 배방 오피스텔(2차) 개발사업
원안보류
보류
보류
-
보류
보류

제34회
2018-08-07
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 충북 옥천 공동주택 토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 서울 구로동440번지(보광아파트)일대 주택재건축정비사업(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

4. 회계규정 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제35회
2018-08-09
1. 아산 배방 오피스텔(2차) 개발사업 재부의
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 제37회 무보증 공모사채 발행과 관련한 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제36회
2018-08-14
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제37회
2018-08-21
1. 화성 봉담 도시형생활주택 신축사업 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. LH 공공지원 민간임대주택사업('18년 2차) 사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 속초 조양 코아루 아리스타 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제38회
2018-08-24
1. 대연6구역, 합성1동구역 민간임대주택 포괄양수도 사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 서울 영등포구 양평동 지식산업센터 관리형(책임준공) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제39회
2018-08-28
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 추가 토론주제(주니어보드)
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 개발사업 블라인드 펀드
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제40회
2018-09-04
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 2018년 2분기 리스크지표 점검보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 캡스톤 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건
조건부의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

4. 고성 봉포 코아루 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

5. 거제 지세포 코아루 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

6. 거제 지세포 코아루 부동산펀드 투자계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

7. 경영공시규정 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

8. 예산관리규정 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제41회
2018-09-11
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제42회
2018-09-18
1. 영월군 영월읍 공동주택 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 대구 동문 오피스텔 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 동두천 생연 공동주택 사업계획3차변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

4. 캡스톤 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제43회
2018-10-02
1. 하남 미사 지식산업센터 관리형토지신탁(책임준공확약) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 익산 마동 2차 공동주택 개발사업 분양형토지신탁 수탁(안)
원안보류
보류
보류
-
보류
보류

제44회
2018-10-10
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 대구 수성구 중동 공동주택 관리형토지신탁(책임준공) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 익산 마동 2차 공동주택 개발사업 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제45회
2018-10-16
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 양산 평산 코아루 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 인천 가좌 지식산업센터 사업계획2차변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제46회
2018-10-23
1. HUG 공공지원 민간임대주택사업 민간사업자 공모신청(18-3차) 사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 부산 서금사재정비촉진5구역 재개발정비사업(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 대전 둔산 근린생활시설 관리형토지신탁(책임준공확약) 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제47회
2018-10-24
1. 서귀포 강정 2차 도시형생활주택 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 서귀포 강정 2차 도시형생활주택 사모부동산투자신탁 투자계획 변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제48회
2018-10-30
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 송지호 생활형숙박시설 펀드투자(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 파주시 문산읍 분양형 토지신탁 사업계획 변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

4. 신진주 역세권 에르가 사업계획변경(안)
원안보류
보류
보류
-
보류
보류

5. 충주 중앙탑 테라스하우스 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

6. 제3호 선매입 블라인드펀드 투자 및 제1호 선매입 블라인드펀드 합의해지(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

7. 블라인드 펀드 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제49회
2018-11-06
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 서울 종로6가 도시환경정비사업(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제50회
2018-11-13
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 양평 테라스하우스 신축사업 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 대연6구역, 합성1동구역 민간임대주택 포괄양수도 사업계획변경 및 부동산펀드 투자계획(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제51회
2018-11-16
1. 대전 중구 메인스트릿 대출형 펀드 투자(안)
원안보류
보류
보류
-
보류
보류

2. 코레이트 자산운용 블라인드펀드 투자(안)
원안보류
보류
보류
-
보류
보류

3. 코레이트 자산운용 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건
원안보류
보류
보류
-
보류
보류

제52회
2018-11-20
1. 무안 남악 센트레빌 리버파크 사업계획변경(분양촉진책4차)(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 안성 당왕 삼정그린코아 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제53회
2018-11-27
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 대전 둔산 근린생활시설 관리형토지신탁 및 책임준공확약 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제54회
2018-12-05
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제55회
2018-12-11
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. 신진주 역세권 에르가 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

제56회
2018-12-18
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

2. ERP 완료 보고
원안접수
찬성
찬성
-
찬성
찬성

3. 제주 일도이동 오피스텔 사모부동산투자신탁(REF펀드) 투자계획 변경(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

4. 취업규칙 및 복지후생규정시행세칙 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
-
찬성
찬성

(다)
사외이사후보추천위원회 주요 활동 내용

위원회명
개최일자
의안내용
가결여부
이사 성명

최윤성
차정훈
강성범
김성진
김정선
박차웅
이승문
임경택
박종우
장용석

최윤성
(출석률: 
100%)
차정훈
(출석률: 
50%)
강성범
(출석률: 
100%)
김성진
(출석률: 
0.0%)
김정선
(출석률: 
0.0%
박차웅
(출석률: 
0.0%)
이승문
(출석률: 
100.0%)
임경택
(출석률: 
100.0%)
박종우
(출석률: 
100%)
장용석
(출석률 
100%)

찬 반 여 부

사외이사후보
추천위원회
2018.2.8
사외이사 후보 선정기본계획 승인의 건
원안의결
찬성
불참
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

2018.3.7
사외이사 후보 추천의 건
원안의결
찬성
참석
찬성
-
-
불참
찬성
찬성
찬성
찬성

주)사내이사 김정선, 사내이사 김성진은 제22회 정기주주총회에서 신규로 선임됨.
주)사내이사 강성범, 사외이사 박차웅은 제22회 정기주주총회까지 임기가 만료됨.

라. 이사의 독립성

 (1) 이사 선출에 대한 독립성 기준 운영 여부 : 해당사항 없습니다.

(2) 이사의 선임배경 등

상임이사
선임배경
및 추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주 및 
주요주주와의 관계

차정훈
(각자 대표이사)
이사회 추천

회사업무 총괄

-
-

최윤성
(각자 대표이사)
이사회 추천

회사업무 총괄

-
-

김성진
이사회 추천
영업부문
-
-

김정선
이사회 추천
지원부문
-
-

 (3) 사외이사후보추천위원회 구성현황 : Ⅵ.1.다.(2).(다) 참조

마. 사외이사의 전문성

(1) 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
사외이사 개별 일정상 사유

(2) 사외이사의 직무수행을 위한 별도 지원조직
 - 해당사항 없음.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련 사항

성 명
주 요 경 력
비 고
사외이사 여부
회계 및 재무전문가 여부

이승문(위원장)
現 법무법인 정세 변호사
(주)솔루에타 사외이사 겸임
'18.03.23 선임
O
-

임경택

한국산업은행 부행장

대우건설 수석부사장
現 아시아나IDT(주) 사외이사

'17.03.24 선임
O
前 한국산업은행 부행장, 오하이오 주립대학교 박사

박종우

㈜경북일보사 기자

㈜부산매일신문사 기자

울산경제정의실천시민연합 간사
現 인문학 강사

'17.03.24 선임
O
-

장용석

서울지검 특수2부 부부장검사

헌법재판소 헌법연구관

법무법인 두라 대표변호사

공정거래위원회 상임위원
現 법무법인 원 변호사
(주)럭키백 사내이사 겸임

'17.03.24 선임
O
-

나
.

감사위원회 위원의 독립성

(1) 감사위원 선출기준

- 감사위원은 3인 이상의 이사로 구성되고 감사위원의 자격 등은 상법, 자본시장 과 금융투자업에 관한 법률 등 관계법령에 의함
 - 회사 정관에 따라 감사위원의 선임은 주주총회의 결의에 의하고, 감사위원회 는 그 결의로 위원회를 대표할 자를 선정

(2) 감사위원회 운영현황

- 감사위원회 설치여부 : 2000. 3. 31 설치

- 감사위원회의 직무 : 다음의 사항을 심의ㆍ의결합니다.
 1. 감사업무에 관한 중요사항
 가. 일반감사 계획의 수립
 나. 특별감사 실시
 다. 감사결과 조치사항. 다만, 관계직원의 징계 또는 변상의 경우에 한함.
 라. 부실채권의 상각에 대한 사전검토
 2. 관계 법령, 정관 등에 규정한 감사업무에 관한 사항
 3. 감독기관이나 사장 또는 이사회가 요청하는 업무의 감사
 4. 기타 감사위원회에서 필요하다고 인정하는 사항
 - 감사위원회의 감사업무에 필요한 경영정보접근을 위한 내부장치로써, 
 감사위원 모두 이사로서 이사회에 참여함(이사회 운영규정)

(3) 감사위원회 위원의 독립성

상임이사
선임배경
및 추천인
회사와의 관계
최대주주 및 
주요주주와의 관계
기타

이승문
(위원장)
사외이사후보추천위원회
-
-
-

임경택
사외이사후보추천위원회
-
-
-

박종우
사외이사후보추천위원회
-
-
-

장용석
사외이사후보추천위원회
-
-
-

다.
감사위원회의 활동

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
비고

'18년도 
제1회
'18.02.08
1. 2017년도 하반기 내부통제 보고
2. 자금세탁방지 체제의 적정성 감사결과보고
3. 내부회계관리제도 운영실태 보고
4. 내부회계관리제도 운영실태 평가(안)
원안접수
원안접수
원안접수원안의결
-

'18년도 제2회
'18.03.07
1. 2017년도 감사지적사항 정리상황 보고
2. 주주총회 부의안건 조사, 보고(안)
3. 2017 회계연도 감사보고서(안)
4. 내부감시장치에 대한 감사위원회 평가의견서(안)
원안접수원안의결
원안의결
원안의결
-

'18년도제3회
'18.05.25
1. 기획실 일반감사 결과보고(안)
2. 사업지원본부 일반감사 결과보고(안)
3. 기획실 일반감사 결과 문책사항 조치요구(안)
4. 경기 평택 안중 을종관리신탁 부실채권 대손상각(안)
5. 인천 연수 연수 을종관리신탁 부실채권 대손상각(안)
6. 서울 서대문 대현 처분신탁 부실채권 대손상각(안)
원안접수
원안접수
원안의결
원안의결
원안의결
원안의결
-

'18년도제4회
'18.10.29
1. 2018년도 상반기 내부통제 보고
2. 사업관리본부 일반감사 결과보고(안)
3. 건축기술본부 일반감사 결과보고(안)
원안접수
원안접수
원안접수
-

'18년도제5회
'18.12.13
1. 2019년도 일반감사계획(안)
원안의결
-

'18년도 제6회
'18.12.20
1. 미래전략사업본부 일반감사 결과보고(안)
원안접수
-

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
감사위원 개별 일정상 사유

마. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

감사팀
5
부장1명, 차장3명, 사원1명(평균15년)
내부감사활동

바. 준법감시인의 인적사항 및 주요경력

성명
직위
선임일
주요경력

송규석
실장
2018.12.20.
한국토지신탁 근무('96.04~현재)

※ 2018.12.20.일자로 박창근 준법감시인 사임 및 송규석 준법감시인 선임

사. 준법감시인 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

준법감시팀
3
차장2명, 과장1명(평균15년)
내부 준법 감시

3. 주주의 의결권 행사에 관한 사항

당기 중 중요한 변동사항이 없어 기업공시서식 작성기준 제7-3-1조 내지 제7-3-3조에서 정한 사항 기재를 생략합니다.

Ⅵ. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
8,800,000
3.49
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
0
0
24,805,477
9.82
-

계
보통주
8,800,000
3.49
86,044,000
34.08
-

-
-
-
-
-
-

가. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이인베스트먼트(주)
1
유상래
0.00
-
-
엠케이전자(주)
100.00

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이인베스트먼트(주)

자산총계
234,071

부채총계
120,680

자본총계
113,391

매출액
54,735

영업이익
36,830

당기순이익
25,466

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 상장 또는 비상장주식 또는 투자대상기업의 지분 및 기타 지 분관련 증권 등에 대한 투자
 (나) 차입 현황 : 2018년 12월말 기준으로 엠케이인베스트먼트(주)는 한국투자증권 등으로부터 870억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하 고 있습니다.

나. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이전자(주)
6,852
이진
0.00
-
-
㈜오션비홀딩스
24.08

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이전자(주)

자산총계
276,508

부채총계
173,258

자본총계
103,250

매출액
335,999

영업이익
3,468

당기순이익
-10,348

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 반도체 기초 전기 재료인 세금선(Gold Bonding Wire)을 제 조하는 회사로써 주요생산품은 반도체용 Gold Bonding Wire(99.99%), 고순도 Gol d Sputtering Target (99.999%), Gold합금 Sputtering Target, 고순도 Gold Evapo rate Material (99.999%), BGA Solder Ball 등이 있습니다. 
 (나) 차입 현황 : 2018년 12월말 기준으로 엠케이전자(주)는 KB증권으로부터 150 억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하 고 있습니다.

2. 최대주주 변동내역

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2009.04.15
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
최대주주의 주식 일부(21,000,000주)에 
대하여 매도청구권 행사에 의한 취득
-

2013.12.04
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
주식양수도계약에 따른 대금지급 및 주권교부
-

2018.02.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
86,044,000
34.08
펀드 청산에 따른 주식 취득
-

3. 주식의 분포

가. 주식 소유현황

(기준일 :
2019년 04월 15일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트주식회사
61,238,523
24.25%
최대주주

엠케이전자 주식회사
24,805,477
9.82%
기타 5%이상 소유주주

KB자산운용
34,203,296
13.55%
기타 5%이상 소유주주

한국투자밸류자산운용
18,430,516
7.30%
기타 5%이상 소유주주

국민연금공단
14,932,379
5.91%
기타 5%이상 소유주주

신영자산운용
13,319,028
5.28%
기타 5%이상 소유주주

우리사주조합
111,203
0.04%
-

주) KB자산운용의 소유주식수는 임원, 주요주주특정증권등소유상황보고서 최근 공시를 참고하였음

나. 소액주주현황

(기준일 :
2018년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
보유주식
비 고

주주수
비율
주식수
비율

소액주주
21,414
99.93%
90,694,469
35.91%

우리사주조합 
포함,실기주 제외

(주1) 최근 주주명부폐쇄일인 2018년 12월 31일자 기준임.

4. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용
주1)

결 산 일
12월 31일
정기
주주총회
영업연도 말일의 다음날부터 3월 이내에 소집하고,임시주주총회는 필요한 경우에 수시로 소집한다.

주주명부폐쇄시기
주2)

주권의 종류
1,5,10,50,100,500,1000,10000주권(8종)

명의개서대리인
한국예탁결제원 (☎3774-3000)

주주의 특전
없음
공고게재
회사 인터넷 홈페이지 (www.koreit.co.kr)에 한다. 다만 전산장애 또는 그 밖의 부득이한 사유로 회사의 인터넷 홈페이지에 공고할 수 없는때에는 매일경제신문에 한다.

주1) 정관 제16조(주식의 발행 및 배정)
① 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.
1. 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
2. 발행주식총수의 100 분의 20 을 초과하지 않는 범위 내에서 신상품 또는 신규 사업모델의 개발, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제 1호 외의 방법으로 특정한 자(회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
3. 발행주식총수의 100분의 20을 초과하지 않는 범위 내에서 제 1호 외의 방법으로 불특정 다수인(회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식
② 제1항 제 3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.
1. 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식
2. 관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
3. 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식
4. 투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식
③ 제1항제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 165조의 9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다.
④ 제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.
⑤ 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성 등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.
⑥ 회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.
⑦ 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

주2) 정관 제21조(주주명부의 폐쇄 및 기준일)
① 회사는 매년 1월 1일부터 1월 7일까지 주식의 명의개서, 질권의 등록 및 말소, 신탁재산의 표시 또는 말소를 정지한다.
② 회사는 정기주주총회에 있어서는 매 결산기 최종일 주주명부에 기재되어 있는 주주로 하여금 그 권리를 행사하게 한다
③ 회사는 임시주주총회의 소집, 기타 필요한 때에는 이사회의 결의에 의하여 주주명부의 기재의 변경을 정지하거나 또는 기준일을 정할 수 있다. 이 경우에는 그 기간 또는 기준일의 2주간 전에 공고하는 것으로 한다.

5. 최근 6개월 간의 주가 및 주식 거래실적

-
최근 6개월간 주가와 거래량은 아래와 같습니다.

(단위 : 원, 주)

종 류
'18년 10월
'18년 11월
'18년 12월
'19년 01월
'19년 02월
'19년 03월

종목코드
A034830
최 고
2,780
2,590
2,830
2,640
2,635
2,685

최 저
2,280
2,360
2,475
2,510
2,540
2,490

평 균
2,518
2,516
2,639
2,586
2,595
2,583

최고 일거래량
991,963
752,020
2,317,744
413,450
535,770
741,605

최저 일거래량
124,284
108,914
128,170
133,991
105,791
106,447

월간거래량
8,674,195
7,131,659
8,934,232
5,688,451
4,069,355
4,908,452

(주1) 최고, 최저가격은 일별 종가 기준임

Ⅶ. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2018년 12월 31일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원
여부
상근
여부
담당
업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의
관계
재직기간
임기
만료일

의결권
있는 주식
의결권
없는 주식

차정훈
남
1963.01
대표이사
등기임원
상근
회장

- 경희대
- 現 한국토지신탁 대표이사 회장

-
-
-
'15.10.28. ~ 현재
-

김두석
남
1952.09
부회장
미등기임원
비상근
부회장
- 前 한국토지신탁 사장
-
-
-
'09.08.14. ~ 현재
2019.12.31

최윤성
남
1963.11
대표이사
등기임원
상근
사장

- 전주대
- 엠케이전자(주) 대표이사
- 前 한국토지신탁 부사장

-
-
-

'14.03.21. ~ 현재

-

김성진
남
1963.09
전무
등기임원
상근
영업부문장

- 고려대 법학
 - 한국토지신탁 리스크관리팀장
 - 한국토지신탁 사업지원본부장

1,180

-
-

'18.03.23. ~ 현재

-

김정선
남
1965.04
전무
등기임원
상근
지원부문장

- 중앙대 신문방송학
 - 한국토지신탁 영업팀장
 - 한국토지신탁 신탁사업1본부장

1,180
-
-

'18.03.23. ~ 현재

-

이승문
남
1965.01
사외이사
등기임원
비상근
감사위원

- 서울대 미학
- 법무법인 정세 변호사

-
-
-

'15.03.30. ~ 현재

-

임경택
남
1956.02
사외이사
등기임원
비상근
감사위원

-한국산업은행 부행장

-대우건설 수석부사장

-
-
-

'17.03.24. ~
현재

-

박종우
남
1960.10
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
- 경희대 중어중문학
- ㈜경북일보사 기자
- ㈜부산매일신문사 기자
- 울산경제정의실천시민연합 간사
- 대구예술 편집장
- 인문학 강사
-
-
-

'15.10.28. ~
현재

-

장용석
남
1962.08
사외이사
등기임원
비상근
감사위원

- 서울대 법과대학

- 연세대 법무대학원 석사
- 대전지검 서산지청장
- 서울지검 특수2부 부부장검사
- 헌법재판소 헌법연구관
- 법무법인 두라 대표변호사
- 공정거래위원회 상임위원
- 법무법인 원 변호사

-
-

-

'15.10.28. ~
현재

-

송규석
남
1963.06
상무
미등기임원
상근
감사실장
- 전북대학교 법학
 - 한국토지신탁 법무전략팀장
 - 한국토지신탁 건축기술본부장
-
-
-
'16.11.29. ~ 현재
2019.12.31

정봉준
남
1962.12
상무
미등기임원
상근
경영지원
본부장
- 경북대학교 경영학
- 한국토지신탁 경영지원본부장
5,680
-
-
'16.11.29. ~ 현재
2019.12.31

한호경
남
1969.05
상무
미등기임원
상근
미래전략
사업본부장
- 서울대 국제경제학
 - 한국토지신탁 기획실장
1,180
-
-
'14.11.29. ~ 현재
2019.12.31

이상배
남
1965.04
상무
미등기임원
상근
신탁사업3
본부장
- 단국대 경영학
- 한국토지신탁 영업팀장
1,180
-
-
'15.05.13. ~ 현재
2019.12.31

김창수
남
1963.10
상무
미등기임원
상근
사업관리
본부장
- 충남대 사회학
- 한국토지신탁 기획팀장
1,180
-
-
'15.05.13. ~ 현재
2019.12.31

황낙연
남
1965.05
상무
미등기임원
상근
신탁사업1
본부장

- 충북대 경영학

- ㈜한국토지신탁 영업팀장

1,180
-
-
'17.12.22.~ 현재
2020.01.21

박진수
남
1964.09
상무
미등기임원
상근
도시재생
업본부장
- 국민대 물리교육학
- ㈜한국토지신탁 도시재생팀장
10,278
-
-
'17.12.22. ~ 현재
2019.12.31

서홍석
남
1968.07
상무
미등기임원
상근
신탁사업2
본부장

- 대전대 건축공학

- ㈜한국토지신탁 영업팀장

1,180
-
-
'17.12.22. ~ 현재
2019.12.31

김태환
남
1964.02
상무
미등기임원
상근
사업지원
본부장

- 청주대 행정학

- ㈜한국토지신탁 사업관리팀장

1,180
-
-
'19.01.01. ~ 현재
2020.12.31

정명량
남
1966.02
상무
미등기임원
상근
건축기술
본부장

- 원광대 건축공학

- ㈜한국토지신탁 건축기술팀장

-
-
-
'19.01.01. ~ 현재
2020.12.31

(주1) 제21기 정기주주총회(2017.03.24)에서 재선임 또는 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다. 
- 사내이사 차정훈 및 사외이사인 감사위원 임경택의 임기는 2017.03.24 ~ 취임 후 3년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.

- 사내이사 최윤성 및 사외이사인 감사위원 박종우, 장용석의 임기는 2017.03.24 ~ 취임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다

(주2) 제22기 정기주주총회(2018.03.23)에서 재선임 또는 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다. 
- 사내이사 김성진 및 사내이사 김정선의 임기는 2018.03.23 ~ 취임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.

- 사외이사인 감사위원 이승문의 임기는 2018.03.23 ~ 취임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다

나. 직원 현황

(기준일 :
2018.12.31
)
(단위 : 백만원)

사업부문
성별
직 원 수
평 균
근속연수
연간급여
총 액
1인평균
급여액
비고

기간의
정함이 없는
근로자
기간제
근로자
합 계

전체
(단시간
근로자)
전체
(단시간
근로자)

부동산

신탁업

남
141
-
9
-
150
9.9
16,585
110
-

부동산

신탁업

여
30
-
19
-
49
7.2
2,762
56
-

합 계
171
-
28
-
199
9.2
19,347
97
-

주1) 연간급여총액은 고정급ㆍ성과급ㆍ복리후생비 등을 포함하였으며 
 지급총액을 기준으로 작성하였습니다.
주2) 1인평균 급여액은 급여총액을 직원수로 나누어 산출하였습니다.

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2018.12.31
)
(단위 : 백만원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
9
2,264
251
-

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

사내이사
4
-
-

사외이사
4
-
-

합계
8
4,700
제22기 정기주주총회 승인금액

주1) 주주총회 승인금액 47억원은 사외이사 5명을 전제로 산정된 금액이며, 2018년 12월 31일 기준 사외이사수는 4명입니다. 

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 백만원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

10
2,757
275
-

주1) 상기 인원수 및 보수내역은 1분기 퇴임 등기이사를 포함한 금액입니다.
 → 등기이사 퇴임 : 강성범 사내(전무)이사, 박차웅 사외이사 (2018.03.23)

2-2. 유형별

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
보수총액
1인당
평균보수액
비고

등기이사
(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
5
2,553
510
-

사외이사
(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
5
204
40
-

감사
-
-
-
-

주1) 보수총액은 고정급ㆍ성과급ㆍ복리후생비 등이 포함된 누적지급총액입니다.
주2) 1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나누어 산출하였습니다.
주3) 상기 인원수 및 보수내역은 1분기 퇴임 등기이사를 포함한 금액입니다.
 → 등기이사 퇴임 : 강성범 사내(전무)이사, 박차웅 사외이사 (2018.03.23)

3. 이사·감사의 보수지급기준
 가. 등기이사
 - 등기이사의 연봉은 이사회에서 결정
 - 등기이사의 성과급은 사내규정에 의거하여 지급

 나. 사외이사/감사위원
 - 사외이사(또는 감사위원)의 활동수당은 이사회에서 결정

<이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 백만원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

차정훈
회장
1,298
-

최윤성
사장
598
-

2. 산정기준 및 방법

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

회장
차정훈
근로
소득
급여
600
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 6억원의 1/12인 5천만원을 9개월간 지급하였음.

상여
692
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 평가대상년도의 경영성과를 측정하여 평가함.

계량지표는 단기성과와 장기성과로 구분하며, 단기성과는 수수료수익, 영업이익, 당기순이익을 평가한 결과 55점 중 55점, 장기성과는 수주금액을 평가한 결과 45점 중 41.16점을 득하여, 총 100점 중 96.16점(성과급지급률)을 득하였음.

이를 근거로 성과평가규정에 의거 2017년도 성과급은 기본연봉의 115.39%의 성과급 지급률을 곱하여 692,340천원을 산출하여 지급하였음.

기타 
근로소득
6
급여성 복리후생비 등

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

사장
최윤성
근로
소득
급여
301
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 3억원의 1/12인 25백만원을 9개월간 지급하고, '17.12 분 급여 1,282,050원을 소급함.
('17.12.22 대표이사 선임)

상여
289
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 평가대상년도의 경영성과를 측정하여 평가함.

계량지표는 단기성과와 장기성과로 구분하며, 단기성과는 수수료수익, 영업이익, 당기순이익을 평가한 결과 55점 중 55점, 장기성과는 수주금액을 평가한 결과 45점 중 41.16점을 득하여, 총 100점 중 96.16점(성과급지급률)을 득하였음.

이를 근거로 성과평가규정에 의거 2017년도 성과급은 기본연봉의 115.39%의 성과급 지급률을 곱하여 289,954천원을 산출하여 지급하였음.

기타 
근로소득
8
급여성 복리후생비 등

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 백만원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

차정훈
회장
1,298
-

최윤성
사장
598
-

2. 산정기준 및 방법

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

회장
차정훈
근로
소득
급여
600
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 6억원의 1/12인 5천만원을 9개월간 지급하였음.

상여
692
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 평가대상년도의 경영성과를 측정하여 평가함.

계량지표는 단기성과와 장기성과로 구분하며, 단기성과는 수수료수익, 영업이익, 당기순이익을 평가한 결과 55점 중 55점, 장기성과는 수주금액을 평가한 결과 45점 중 41.16점을 득하여, 총 100점 중 96.16점(성과급지급률)을 득하였음.

이를 근거로 성과평가규정에 의거 2017년도 성과급은 기본연봉의 115.39%의 성과급 지급률을 곱하여 692,340천원을 산출하여 지급하였음.

기타 
근로소득
6
급여성 복리후생비 등

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

사장
최윤성
근로
소득
급여
301
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 3억원의 1/12인 25백만원을 9개월간 지급하고, '17.12 분 급여 1,282,050원을 소급함.
('17.12.22 대표이사 선임)

상여
289
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 평가대상년도의 경영성과를 측정하여 평가함.

계량지표는 단기성과와 장기성과로 구분하며, 단기성과는 수수료수익, 영업이익, 당기순이익을 평가한 결과 55점 중 55점, 장기성과는 수주금액을 평가한 결과 45점 중 41.16점을 득하여, 총 100점 중 96.16점(성과급지급률)을 득하였음.

이를 근거로 성과평가규정에 의거 2017년도 성과급은 기본연봉의 115.39%의 성과급 지급률을 곱하여 289,954천원을 산출하여 지급하였음.

기타 
근로소득
8
급여성 복리후생비 등

Ⅷ. 계열회사 등에 관한 사항

가. 회사가 속해있는 기업집단

- 당사는 최대주주인 리딩밸류일호유한회사의 기업집단에 속해있으며, 그 계열회사 현황은 다음과 같습니다. 

투자회사피투자회사
㈜한국토지신탁
엠케이
인베스트먼트㈜
엠케이전자㈜
MK ELECTRON 
(HK)
MK ELECTRON 
(KunShan)
유구광업㈜
㈜신성건설
㈜오션비홀딩스

㈜한국토지신탁

-

24.25%

9.82%

-

-

-

-

-

엠케이인베스트먼트㈜

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

엠케이전자㈜

-

-

-

-

-

-

6.68%

24.08%

MK ELECTRON (HK)

-

-

77.15%

-

-

-

-

-

유구광업㈜

-

-

94.10%

-

-

-

-

-

MK ELECTRON (KunShan)

-

-

-

96.44%

-

-

-

-

MK Trading (Shanghai)

-

-

-

100.00%

-

-

-

-

MK International Trading (HK)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

Kuttuu Jeek

-

-

-

-

-

72.50%

-

-

㈜발해씨앤에이

-

-

-

-

-

-

-

100.00%

코레이트투자운용 주식회사

100.00%

-

-

-

-

-

-

-

코레이트자산운용 주식회사

68.89%

-

-

-

-

-

-

-

타법인출자 현황

(기준일 :
2018년 12월 31일
)
(단위 : 천원, 주, %)

법인명
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

(주)핍스웨이브개발
(비상장)
2008.07.29
투자
300,000
60,000
10
300,000
0
0
0
60,000
10
300,000
5,591,921
534,281

(주)서울라이트타워
(비상장)
2009.03.23
투자
4,260,826
1,069,483
5.32
0
0
0
0
1,069,483
5.32
0
60,072,863
58,184,989

이지스자산운용(주)
(비상장)
2010.03.22
투자
334,850
66,970
7.97
4,917,144
0
0
862,663
66,970
7.97
5,779,807
127,744,833
20,316,647

(주)케이원제2호위탁관리
부동산투자회사(비상장)
2013.08.20
투자
4,500,000
900,000
9.09
4,036,000
0
0
-95,000
900,000
9.09
3,941,000
96,803,611
840,643

(주)케이원제3호기업구조조정
부동산투자회사(비상장)
2013.08.26
투자
900,000
180,000
8.88
873,000
0
0
138,000
180,000
8.88
1,011,000
22,179,281
449,330

코레이트투자운용(주)(비상장)
2014.02.28
투자
2,735,798
1,500,000
100
1,737,949
0
0
0
1,500,000
100
1,737,949
2,550,596
182,933

홍대입구교동프로젝트금융투자 주식회사
(비상장)
2015.02.03
투자
500,000
52,800
5.01
264,000
0
0
0
52,800
5.01
264,000
73,630,707
-4,576,365

(주)케이원제5호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2015.05.20
투자
2,450,000
490,000
10
2,354,000
0
0
-142,000
490,000
10
2,212,000
48,998,830
863,663

(
주)케이원청천2뉴스테이위탁관리부동산투자회사

2015.12.01
투자
998,000
199,600
19.96
700,402
0
0
47,598
199,600
19.96
748,000
2,581,183
-756,539

(주)케이원제6호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2016.06.23
투자
500,000
100,000
2.94
500,000
0
0
0
100,000
2.94
500,000
37,511,045
666,345

코레이트자산운용㈜(비상장)
2016.08.11
투자
19,101,829
2,744,435
68.89
19,101,829
0
0
-7,681,677
2,744,435
68.89
11,420,152
12,298,578
-473,578

키스톤에코프라임스타 기업재무안정
사모투자 합자회사 (비상장)
2016.08.24
투자
64,032,000
64,032,000,000
87
64,032,000
0
0
0
64,032,000,000
87
64,032,000
724,322,302
76,670,532

(주)케이원제7호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.01.05
투자
1,300,000
-
-
-
260,000
1,300,000
-137,800
260,000
3
1,162,200
63,191,135
349,443

(주)케이원제8호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.10.04
투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
0
60,000
100
300,000
300,059
59

합 계
64,039,363,288
-
98,816,324
320,000
1,600,000
-7,008,216
64,039,683,288
-
93,408,108
1,277,776,944
153,252,383

Ⅸ. 이해관계자와의 거래내용

- 해당사항 없습니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 주요경영사항신고내용의 진행상황 등

- 해당사항 없습니다.

2. 주주총회의사록 요약

주총일자
안 건
결 의 내 용
비 고

제23기 정기주주총회
('1
9.03.22
)

제1호 의안 : 제23기(2018.1.1.∼2018.12.31) 재무제표 승인의 건

제2호 의안 : 정관 일부 변경의 건

제3호 의안 : 이사 선임(3명)의 건

제3-1호 의안 사내이사 후보 최윤성

제3-2호 의안 사외이사 후보 박종우
제3-3호 의안 사외이사 후보 장용석

제4호 의안 : 감사위원이 되는 사외이사 이형주 선임(1명)의 건 
제5호 의안 : 사외이사인 감사위원 선임(2명)의 건
제5-1호 의안 감사위원 후보 박종우
제5-2호 의안 감사위원 후보 장용석

제6호 의안 : 이사 보수한도 승인의 건

원안과 같이
심의ㆍ의결함
-

제22기 정기주주총회
('1
8.03.23
)

제1호 의안 : 제22기(2017.1.1.∼2017.12.31) 재무제표 승인의 건

제2호 의안 : 이사의 보수한도 승인의 건

제3호 의안 : 이사 선임(2명)의 건

제3-1호 의안 사내이사 후보 김성진

제3-2호 의안 사내이사 후보 김정선
제3-3호 의안 사외이사 후보 박차웅 
:기공고한바와 같이 단독 후보 사퇴로 의안 폐기

제4호 의안 : 감사위원이 되는 사외이사 이승문 선임(1명)의 건
제5호 의안 : 사외이사인 감사위원 박차웅 선임(1명)의 건 
:기 공고한바와 같이 단독 후보 사퇴로 의안 폐기

제6호 의안 : 이사의 퇴직급여 규정 개정의 건

원안과 같이
심의ㆍ의결함

-

제21기 정기주주총회
('1
7.03.24
)

제1호 의안 : 제21기(2016.1.1.~2016.12.31) 재무제표 승인의 건

제2호 의안 : 정관 개정의 건

제3호 의안 : 이사의 보수한도 승인의 건

제4호 의안 : 이사 선임(4명)의 건

제4 - 1호 의안 사내이사 후보 차정훈

제4 - 2호 의안 사내이사 후보 최윤성

제4 - 3호 의안 사외이사 후보 박종우

제4 - 4호 의안 사외이사 후보 장용석

제5호 의안 : 감사위원이 되는 사외이사 임경택 선임(1명)의 건

제6호 의안 : 사외이사인 감사위원 선임(2명)의 건

제6 - 1호 의안 감사위원 후보 박종우

제6 - 2호 의안 감사위원 후보 장용석

원안과 같이
심의ㆍ의결함
-

3. 우발채무 등

가. 중요한 소송사건

지
배기업은 당기말 현재 신탁사업과 관련하여

139
건의 소송(소송가액 198,736
백만원
)에 피소되어 계류중에 있으며,
48건
의 소송(소송가액
31,445백만원
)을 제기하여 진행하고 있습니다. 위 피소사건 소송가액 중 129,821백만원은 공유지분이 신탁된 담보신탁사업과 관련하여 다수의 공유자로 하여 공유물 분할을 일의적으로 해결하고자 제기된 단일사건의 소송가액입니다. 당기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다. 또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 4건의 소송(소송가액 23,777백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다. 당기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

나.
약정사항

(1)

현재
지배기업은 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 4,050,511백만원, 서울보증보험으로부터 34,962백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

(2)
당기말 현재 지배기업이 체결한 금융기관과의 대출한도 약정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
20,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
15,000,000

(3)
지배기업은 2016년 중 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 중 일부인

64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

(4)
연결기업 중 코레이트투자운용㈜는 지이엔피에스1호 위탁관리 부동산투자회사 외 3개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융투자회사 외 1개 프로젝트금융투자회사와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

다
.
담보제공자산

당기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 2,073,286백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

4. 제재현황

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

가.
2013. 5.16. 금융위원회
는 당사를 대상으로 과태료 26,200천원을 부과하였습니다.

○사유 : 2009년 4분기~2012년 2분기 중 수탁재산인 토지 및 건물을 회계기준과 달리 감정평가액 또는 공시지가 등으로 인식하였고, 신탁계약이 추가 설정 또는 해지되었음에도 이를 신탁계정의 대차대조표에 적절히 반영하지 아니함
○ 적용법령 : 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제114조 및 제449조
○ 처벌 또는 조치에 대한 회사의 이행현황 : 과태료 자진납부 완료(13.05.28)

나. 최근 5년간 제재현황

일자
처벌 또는 조치대상자
근속연수
처벌 또는
조치내용
사유 및 근거법령
처벌 또는 조치에 대한 회사의 이행현황
재발방지를 위한
회사의 대책

20140612
기관
-
시정명령
준법감시인 업무수행(부동산투자회사법 제47조)
영업보고서 내용에 관한 사항(부동산투자회사 등에 관한 감독규정 제13조)
법규준수 체크리스트 운용

영업보고서 수정후 보고

업무지도

20150720
본부장(前)
팀장(現)
-
약19년3개월
-
견책
신탁사업관련 소송비용 등 부당지급(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제108도 제4호)
-
-
업무지도

[
종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사
]

가. 제재현황

일자
조치사유/근거법령
대상자
이행 현황
재발방지대책

2014.08.20
1. 1999년 증자시 증권신고서 제출위반(비상장사 주주 500인 이상 대상) / 증권거래법 제8조1항, 동법 시행령 제2조의4, 동법 시행규칙 제2조, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제110조, 동법 시행령 제11조,)
회사
과징금 3,600만원
업무지도 및 관리감독 강화

2016.11.15
1. 대손충당금 미반영에 따른 주식회사의 외부감사에 대한 법률 및 자본시장법 위반 건 / 자본시장법 제429조1항 및 3항, 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제16조 2항, 외부감사 및 회계 등에 관한 규정 제55조
회사
과징금 6,000만원
업무지도 및 관리감독 강화, 
대상자에 대한 인사조치

2017.2.8
1. 회계처리기준 위반 / 자본시장법 제32조 및 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조, 동법 시행령 제7조의2 등
임원(2명)
해임요구 상당(퇴직자1명)
직무정지3월 상당(퇴직자1명)

5. 작성기준일 이후에 발생한 중요사항

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

- 해당사항 없습니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사]

- 해당사항 없습니다.

6. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : 2018년 12월 31일)
(단위 : )

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

7. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2018.12.31
)
(단위 : 백만원)

구 분
납입일
증권신고서 등의
 자금사용 계획
실제 자금사용
 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

제34회 회사채
2016년 03월 09일
차환 및 운영자금
50,000
차환 및 운영자금
50,000
-

제35회 회사채
2016년 09월 29일
운영자금
100,000
운영자금
100,000
-

제36회 회사채
2017년 02월 16일
운영자금
150,000
운영자금
150,000
-

제37회 회사채
2018년 09월 17일
운영자금
60,000
운영자금
60,000
-

8. 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2018.12.31
)
(단위 : 백만원)

구 분
납입일
주요사항보고서의
 자금사용 계획
실제 자금사용
 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

9. 외국지주회사의 자회사 현황 : 해당사항 없음

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

- 해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없습니다.