이리츠코크렙 — 감사보고서 (2017.12) (20180319)
제출인: 삼일회계법인

감사보고서
3.6
주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

00260295
100000000000
20180316
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508748
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E
N
1

주식회사 이리츠코크렙
 기업구조조정부동산투자회사

재 무 제 표 에 대 한

감 사 보 고 서

제 24 기

2017년 07월 01일
부터

2017년 12월 31일
까지

제 23 기

2016년 07월 01일
부터

2017년 06월 30일
까지

삼일회계법인

목 차

페 이 지

독립된 감사인의 감사보고서
...............................
1 ~ 2

재 무 제 표

재 무 상 태 표
...............................
4

포 괄 손 익 계 산 서
...............................
5

자 본 변 동 표
...............................
6

현 금 흐 름 표
...............................
7

주 석
...............................
8 ~ 46

내부회계관리제도 검토의견

독립된 감사인의 내부회계관리제도 검토보고서
...............................
48 ~ 49

회사의 내부회계관리제도 운영실태 평가보고서
...............................
50

외부감사 실시내용
...............................
51 ~ 52

독립된 감사인의 감사보고서

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

주주 및 이사회 귀중

우리는 별첨된 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사의 재무제표를 감사하였습니다. 동 재무제표는 2017년 12월 31일과 2017년 6월 30일 현재의 재무상태표, 2017년 7월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 6개월 보고기간 및 2017년 6월 30일로 종료되는 보고기간의 포괄손익계산서, 자본변동표 및 현금흐름표 그리고 유의적인 회계정책의 요약과 그 밖의 설명정보로 구성되어 있습니다.

재무제표에 대한 경영진의 책임
경영진은 한국채택국제회계기준에 따라 이 재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는 재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다.

감사인의 책임
우리의 책임은 우리가 수행한 감사를 근거로 해당 재무제표에 대하여 의견을 표명하는데 있습니다. 우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준은 우리가 윤리적 요구사항을 준수하며 재무제표에 중요한 왜곡표시가 없는지에대한 합리적인 확신을 얻도록 감사를 계획하고 수행할 것을 요구하고 있습니다. 

감사는 재무제표의 금액과 공시에 대한 감사증거를 입수하기 위한 절차의 수행을 포함합니다. 절차의 선택은 부정이나 오류로 인한 재무제표의 중요한 왜곡표시위험에 대한 평가 등 감사인의 판단에 따라 달라집니다. 감사인은 이러한 위험을 평가할 때, 상황에 적합한 감사절차를 설계하기 위하여 기업의 재무제표 작성 및 공정한 표시와관련된 내부통제를 고려합니다. 그러나 이는 내부통제의 효과성에 대한 의견을 표명하기 위한 것이 아닙니다. 감사는 또한 재무제표의 전반적 표시에 대한 평가뿐 아니라, 재무제표를 작성하기 위하여 경영진이 적용한 회계정책의 적합성과 경영진이 도출한 회계추정치의 합리성에 대한 평가를 포함합니다.

우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습
니다.

감사의견

우리의 의견으로는 회사의 재무제표는 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사의 2017년 12월 31일과 2017년 6월 30일 현재의 재무상태, 2017년 7월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 6개월 보고기간 및 2017년 6월 30일로 종료되는 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다.

강조사항

감사의견에는 영향을 미치지 않는 사항으로서 이용자는 주석 1에 주의를 기울여야 할 필요가 있습니다. 주석 1에 기술하고 있는 바와 같이 회사는 2017년 8월 29일자 정기주주총회 결의에 따라 당기부터 회사의 사업연도를 1년에서 6개월로 변경하였습니다. 따라서 회사의 재무제표는 2017년 7월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 6개월 회계기간 및 2017년 6월 30일로 종료되는 회계연도의 재무성과 및 현금흐름의 내용을 표시하고 있습니다.

서울특별시 용산구 한강대로 92

삼 일 회 계 법 인

대 표 이 사 김 영 식

2018년 2월 23일

이 감사보고서는 감사보고서일(2018년 2월 23일) 현재로 유효한 것입니다. 따라서 감사보고서일이후 이 보고서를 열람하는 시점까지의 기간 사이에 별첨된 회사의 재무제표에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사건이나 상황이 발생할 수도 있으며 이로 인하여 이 감사보고서가 수정될 수도 있습니다.

(첨부)재 무 제 표

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

제 24 기

2017년 07월 01일
부터

2017년 12월 31일
까지

제 23 기

2016년 07월 01일
부터

2017년 06월 30일
까지

"첨부된 재무제표는 당사가 작성한 것입니다."

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사
대표이
사 진
수경

본점 소재지 :
(도로명주소)
서울특별시 강남구 삼성로 511, 
㈜코람코자산신탁내(삼성동, 골든타워)

(전 화)
02-787-0058

재 무 상 태 표

제 24 기
말
2017년 12월 31일 현재

제 23 기
말
2017년 06월 30일 현재

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

(단위 : 원)

과 목
주 석
제 24(당) 기말
제 23(전) 기말

자 산

Ⅰ. 유동자산

20,352,457,206
23,258,834,321

현금및현금성자산
6,7
18,723,407,053
21,946,333,415

기타채권
6,8
769,794
792,152

기타유동자산
9
1,608,995,639
1,270,234,144

당기법인세자산

19,284,720
41,474,610

Ⅱ. 비유동자산

488,395,660,763
491,463,523,031

투자부동산
10,11,12
488,395,660,763
491,463,523,031

자 산 총 계

508,748,117,969
514,722,357,352

부 채

Ⅰ. 유동부채

268,463,540,285
268,758,873,157

기타지급채무
4,6,13
2,515,486,848
2,862,232,888

기타유동부채
14
948,053,437
896,640,269

단기차입금
4,6,11,12,15
265,000,000,000
265,000,000,000

Ⅱ. 비유동부채

9,065,357,996
9,094,216,596

임대보증금
4,6,11,16,26
5,595,661,581
5,497,580,068

기타비유동부채
17
3,469,696,415
3,596,636,528

부 채 총 계

277,528,898,281
277,853,089,753

자 본

자본금
1,19
23,760,060,000
23,760,060,000

기타불입자본
20
8,571,294,188
(52,271,417,812)

이익잉여금
21
198,887,865,500
265,380,625,411

자 본 총 계

231,219,219,688
236,869,267,599

부채 및 자본 총계

508,748,117,969
514,722,357,352

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

포 괄 손 익 계 산 서

제 24 기 2017년 07월 01일부터 2017년 12월 31일까지

제 23 기 2016년 07월 01일부터 2017년 06월 30일까지

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

(단위 : 원)

과 목
주 석
제 24(당) 기
제 23(전) 기

Ⅰ. 영업수익
26,29
13,716,940,113
25,903,870,907

Ⅱ. 영업비용
24,27
3,461,585,140
7,270,088,068

Ⅲ. 영업이익

10,255,354,973
18,633,782,839

금융수익
6,25
9,270,761
66,644,909

금융비용
6,25,26
6,601,017,084
14,970,847,323

기타수익

49
6,495,869

기타비용

-
406,276,089

Ⅳ. 법인세비용차감전순이익

3,663,608,699
3,329,800,205

Ⅴ. 법인세비용
18
-
-

Ⅵ. 당기순이익

3,663,608,699
3,329,800,205

Ⅶ. 기타포괄손익

-
-

Ⅷ. 당기총포괄이익

3,663,608,699
3,329,800,205

Ⅸ. 기본주당이익
23

기본주당순이익

77
71

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

자 본 변 동 표

제 24 기 2017년 07월 01일부터 2017년 12월 31일까지

제 23 기 2016년 07월 01일부터 2017년 06월 30일까지

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

(단위 : 원)

과 목
자본금
기타불입자본
이익잉여금
총 계

2016년 7월 1일(전기초)
(감사받지 않은 재무제표)
71,280,060,000
8,685,342,188
266,661,893,369
346,627,295,557

총포괄손익 :

당기순이익
-
-
3,329,800,205
3,329,800,205

소유주와의 거래 :

연차배당
-
-
(4,611,068,163)
(4,611,068,163)

유상증자
23,760,000,000
(114,048,000)
-
23,645,952,000

유상감자
(71,280,000,000)
(60,842,712,000)
-
(132,122,712,000)

2017년 6월 30일(전기말)
23,760,060,000
(52,271,417,812)
265,380,625,411
236,869,267,599

2017년 7월 1일(당기초)
23,760,060,000
(52,271,417,812)
265,380,625,411
236,869,267,599

총포괄손익 :

당기순이익
-
-
3,663,608,699
3,663,608,699

소유주와의 거래 :

연차배당
-
-
(9,313,656,610)
(9,313,656,610)

감자차손 보전
-
60,842,712,000
(60,842,712,000)
-

2017년 12월 31일(당기말)
23,760,060,000
8,571,294,188
198,887,865,500
231,219,219,688

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

현 금 흐 름 표

제 24 기 2017년 07월 01일부터 2017년 12월 31일까지

제 23 기 2016년 07월 01일부터 2017년 06월 30일까지

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

(단위 : 원)

과 목
주 석
제 24(당) 기
제 23(전) 기

Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름

6,067,130,248
10,102,361,608

영업으로부터 창출된 현금흐름
28
10,785,839,013
18,794,641,714

이자의 수취

9,293,119
151,472,989

이자의 지급

(4,750,191,774)
(8,874,170,015)

법인세의 환급

22,189,890
30,416,920

Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름

23,600,000
604,063,220

단기금융상품의 처분

-
5,000,000,000

투자부동산의 취득
10
-
(4,419,536,780)

정부보조금의 수취
10
23,600,000
23,600,000

Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름

(9,313,656,610)
6,712,171,837

단기차입금의 차입

-
530,000,000,000

단기차입금의 상환

-
(265,000,000,000)

유동성장기차입금의 상환

-
(145,200,000,000)

유상증자
19
-
23,645,952,000

유상감자
19
-
(132,122,712,000)

배당금의 지급
22
(9,313,656,610)
(4,611,068,163)

Ⅳ. 현금및현금성자산의 증감

(3,222,926,362)
17,418,596,665

기초의 현금및현금성자산

21,946,333,415
4,527,736,750

Ⅴ. 기말의 현금및현금성자산

18,723,407,053
21,946,333,415

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

주석

제 24 기 2017년 07월 01일부터 2017년 12월 31일까지

제 23 기 2016년 07월 01일부터 2017년 06월 30일까지

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

1. 일반사항

회사는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 2005년 7월 26일에 설립되어 동 일자로 대한민국 국토해양부의 본인가를 취득하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 강남구 삼성로 511, ㈜코람코자산신탁 내(삼성동, 골든타워)이며, 2016년 10월 28일 주주총회에서 주식회사 코크렙제6호기업구조조정부동산투자회사에서 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사로의 사명 변경을 승인하였습니다.

당기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

주 주
주식수(주)
주식의 종류
지분율(%)

㈜이랜드리테일
47,501,547
보통주식
99.96

기 타
18,573
보통주식
0.04

합 계
47,520,120

100

한편, 회사의 사업연도는 1년이었으나 2017년 8월 29일자 정기주주총회에서 6개월로 변경되었습니다.

2. 중요한 회계정책

다음은 재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.

2.1 재무제표 작성기준

회사의 재무제표는 한국채택국제회계기준(이하 기업회계기준)에 따라 작성되었습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와 해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성 시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 필요한 부분이나 중요한 가정 및 추정이 필요한 부분은 주석3에서 설명하고 있습니다.

2.2 회계정책과 공시의 변경

(1) 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 

회사는 2017년 7월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서를 신규로 적용하였으며, 이로 인하여 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' 개정
재무활동에서 생기는 부채 변동을 현금흐름에서 생기는 변동과 비현금거래로 인한 변동 등으로 구분하여 공시하도록 하였습니다
. 다만, 회사는 당기에 재무활동에서 생기는 부채의 변동이 없으므로 동 개정으로 인해 추가적으로 공시해야 할 사항은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1012호 '법인세' 개정
공정가치로 측정하는 채무상품의 공정가치가 세무기준액에 미달하는 경우 미실현손실에 대해서 일시적차이가 존재한다는 점을 명확히 하였습니다.

- 기준서 제1112호 '투자기업에 대한 지분의 공시' 개정 
타 기업에 대한 지분이 기준서 제1105호에 따라 매각예정이나 중단영업으로 분류되더라도, 기준서 제1112호에서 규정하고 있는 요약재무정보를 제외한 다른 항목의 공시는 요구됨을 명확히 하였습니다. 

2.2 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서

제정 또는 공표되었으나 2017년 7월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고, 회사가 조기 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서는 다음과 같습니다.

- 기업회계기준서 제1102호 '주식기준보상' 개정
현금결제형에서 주식결제형으로 분류변경 시 조건변경 회계처리와 현금결제형 주식기준보상거래의 공정가치 측정방법이 주식결제형 주식기준보상거래와 동일함을 명확히 하였습니다. 동 개정은 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수 있습니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

- 기업회계기준서 제1028호 '관계기업과 공동기업에 대한 투자' 개정 
벤처캐피탈 투자기구, 뮤추얼펀드 등이 보유하는 관계기업이나 공동기업에 대한 투자지분을 지분법이 아닌 공정가치로 평가할 경우, 각각의 지분별로 선택 적용할 수 있음을 명확히 하였습니다. 동 개정은 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 소급하여 적용하며, 조기 적용이 허용됩니다.

회사는 벤처캐피탈 투자기구 등에 해당하지 않아 상기 면제규정을 적용하지 않으므로, 동 개정으로 인해 재무제표에중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1040호 '투자부동산' 개정
부동산의 투자부동산으로 또는 투자부동산에서의 대체는 용도 변경의 증거가 존재하는 경우에만 가능하며, 동 기준서 문단 57은 이러한 상황의 예시임을 명확히 하였습니다. 또한, 건설중인 부동산도 계정대체 규정 적용 대상에 포함됨을 명확히 하였습니다. 동 개정은 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

- 기업회계기준해석서 제2122호 '외화 거래와 선지급ㆍ선수취 대가' 제정 
제정된 해석서에 따르면, 관련 자산, 비용, 수익(또는 그 일부)의 최초 인식에 적용할 환율을 결정하기 위한 거래일은 대가를 선지급하거나 선수취하여 비화폐성자산이나 비화폐성부채를 최초로 인식하는 날입니다. 또한, 선지급이나 선수취가 여러 차례에 걸쳐 이루어지는 경우 대가의 선지급이나 선수취로 인한 거래일을 각각 결정합니다. 동 해석서는 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용이 허용됩니다.
회사는 동 해석서의 제정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을것으로 예상하고 있습니다.

- 기업회계기준서 제1116호 '리스' 제정
2017년 5월 22일 제정된 기업회계기준서 제1116호 '리스'는 2019년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수도 있습니다. 이 기준서는 현행 기업회계기준서 제1017호 '리스', 기업회계기준해석서 제2104호 '약정에 리스가 포함되어 있는지의 결정', 기업회계기준해석서 제2015호 '운용리스: 인센티브', 기업회계기준해석서 제2027호 '법적
형식상의
리스를
포함하는
거래의
실질에 대한 평가'를 대체할 예정입니다. 

회사는 계약의 약정시점에, 계약 자체가 리스인지, 계약이 리스를 포함하는지를 판단하며, 최초 적용일에도 이 기준서에 따라 계약이 리스인지, 리스를 포함하고 있는지를 식별합니다. 다만, 회사는 최초 적용일 이전 계약에 대해서는 실무적 간편법을 적용하여 모든 계약에 대해 다시 판단하지 않을 수 있습니다.

리스이용자 및 리스제공자는 리스계약이나 리스를 포함하는 계약에서 계약의 각 리스요소를 리스가 아닌 요소(이하 '비리스요소'라고 함)와 분리하여 리스로 회계처리해야 합니다. 리스이용자는 기초자산을 사용할 권리를 나타내는 사용권자산(리스자산)과 리스료를 지급할 의무를 나타내는 리스부채를 인식해야 합니다. 다만, 단기리스(리스개시일에 리스기간이 12개월 이하인 리스)와 소액자산(예, 기초자산 $5,000 이하) 리스의 경우 동 기준서의 예외규정을 선택할 수 있습니다. 또한, 리스이용자는 실무적 간편법으로 비리스요소를 리스요소와 분리하지 않고, 각 리스요소와 관련 비리스요소를 하나의 리스요소로 회계처리하는 방법을 기초자산의 유형별로 선택하여 적용할 수 있습니다.

① 리스이용자로서의 회계처리

기업회계기준서 제1116호 '리스'의 적용방법
리스이용자는 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류'에 따라 표시되는 각 과거 보고기간에 소급 적용하는 방법(완전 소급법)과, 최초 적용일에 최초 적용 누적효과를 인식하도록 소급 적용하는 방법(누적효과 일괄조정 경과조치) 중 하나의 방법으로 적용할 수 있습니다. 회사는 아직 그 적용방법을 선택하지 않았습니다. 

기업회계기준서 제1116호 '리스'의 재무적 영향

2
017년 12월 31일 현재 회사는 기업회계기준서 제1116호의 도입과 관련하여 동 기준서를 적용할 경우 재무제표에 미칠 수 있는 영향을 분석하지 못하였습니다.

② 리스제공자로서의 회계처리

기업회계기준서 제1116호 '리스'의 적용방법 및 재무적 영향

2
017년 12월 31일 현재 회사는 기업회계기준서 제1116호의 도입과 관련하여 동 기준서의 적용방법 및 적용할 경우 재무제표에 미칠 수 있는 영향을 분석하지 못하였습니다.

- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'
2015년 9월 25일 제정된 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'은 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수도 있습니다. 동 기준서는현행 기업회계기준서 제1039호 '금융상품: 인식과 측정'을 대체할 예정입니다. 회사는 기업회계기준서 제1109호를 2018년 1월 1일 이후 시작되는 회계연도부터 적용할예정입니다. 

새로운 기업회계기준서 제1109호는 소급 적용함이 원칙이나, 금융상품의 분류ㆍ측정, 손상의 경우 비교정보 재작성을 면제하는 등 일부 예외조항을 두고 있고, 위험회피회계의 경우 옵션의 시간가치 회계처리 등 일부 예외조항을 제외하고는 전진적으로 적용합니다.

기업회계기준서 제1109호의 주요 특징으로 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에 근거한 금융자산의 분류와 측정, 기대신용손실에 기초한 금융상품의 손상모형, 위험회피회계 적용조건을 충족하는 위험회피대상항목과 위험회피수단의 확대 또는 위험회피효과 평가방법의 변경 등을 들 수 있습니다. 

기업회계기준서 제1109호의 원활한 도입을 위해서는 일반적으로 재무영향분석 및 회계정책 수립, 회계시스템 구축, 시스템 안정화 등의 준비 작업이 필요합니다. 동 기준서를 최초로 적용하는 회계기간의 재무제표에 미치는 영향은 동 기준서에 따른 회계정책의 선택과 판단뿐 아니라 해당 기간에 회사가 보유하는 금융상품과 경제상황 등에 따라 다를 수 있습니다.

회사는 기업회계기준서 제1109호의 도입과 관련하여 동 기준서를 적용할 경우 재무제표에 미칠 수 있는 재무적 영향을 분석 중에 있습니다.

① 금융자산의 분류 및 측정

새로운 기업회계기준서 제1109호를 적용할 경우 회사는 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에 근거하여 다음 표와 같이 금융자산을 후속적으로 상각후원가, 기타포괄손익-공정가치, 당기손익-공정가치로 측정되도록 분류하고, 복합계약이 금융자산을 주계약으로 포함하는 경우에는 내재파생상품을 분리하지 않고 해당 복합계약 전체를 기준으로 금융자산을 분류합니다. 

계약상 현금흐름 특성

원금과 이자만으로 구성
그 외의 경우

사업모형
계약상 현금흐름 수취 목적

상각후원가 측정(*1)

당기손익-

공정가치 측정(*2)

계약상 현금흐름 수취 및 매도 목적

기타포괄손익-공정가치 측정(*1)

매도 목적, 기타

당기손익-공정가치 측정

(*1)
회계불일치를
제거하거나
감소시키기
위하여
당기손익-공정가치
측정
항목으로
지정할
수
있음(취소 불가)
(*2)
단기매매목적이 아닌 지분증권의 경우 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정할 수 있음 (취소 불가)

기업회계기준서 제1109호에서 금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치측
정 대상으로 분류하기 위한 요건이 현행 기업회계기준서 제1039호의 요건보다 엄격하므로, 기업회계기준서 제1109호 도입 시 당기손익-공정가치 측정 대상 금융자산의 비중이 증가하여 당기손익의 변동성이 확대될 수 있습니다.

회사는 2017년 12월 31일 현재 대여금 및 수취채권 18,724백만원을 보유하고 있습니다. 

기업회계기준서 제1109호에 따르면 계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성된 현금흐름이 발생하고 계약상 현금흐름 수취를 목적으로 하는 채무상품만 상각후원가로 측정할 수 있습니다.
회사는 2017년 12월 31일 현재 대여금 및 수취채권 18,724백만원을 상각후원가로 측정하고 있습니다.

기업회계기준서 제1109호에 따르면 계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성된 현금흐름이 발생하고 계약상 현금흐름 수취 및 매도를 목적으로 하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다.
회사는
201
7년 12월 31일 현재 매도가능금융자산으로 분류된 채무상품은 없습니다.

기업회계기준서 제1109호에 따르면 단기매매목적으로 보유하지 않는 지분상품은 최초 인식시점에 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있고, 동 포괄손익은 후속적으로 당기손익으로 재순환(recycling)되지 않습니다.
회사는 2017년 12월 31일 현재 매도가능금융자산으로 분류된 지분상품은 없으며, 당기 중 매도가능지분상품 관련 미실현평가손익에서 당기손익으로 재순환된 금액도 없습니다. 

기업회계기준서 제1109호에 따르면 계약조건에 따른 현금흐름이 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성되지 않거나 매매가 주된 목적인 채무상품과 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정하지 않은 지분상품은 당기손익-공정가치로 측정합니다.
회사는 2017년 12월 31일 현재 당기손익인식금융자산으로 분류된 채무상품은 없습니다.

② 금융부채의 분류 및 측정

새로운 기업회계기준서 제1109호에 따르면 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정한 금융부채의 공정가치 변동 중 해당 금융부채의 신용위험 변동으로 인한 부분은 당기손익이 아닌 기타포괄손익으로 표시하고, 동 기타포괄손익은 후속적으로 당기손익으로 재순환하지 않습니다. 다만, 금융부채의 신용위험 변동에 따른 공정가치 변동을기타포괄손익으로 인식하면 회계불일치가 발생하거나 확대될 경우에는 해당 공정가치 변동을 당기손익으로 인식합니다. 

현행 기업회계기준서 제1039호에서 모두 당기손익으로 인식했던 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정한 금융부채의 공정가치 변동 중 일부가 기타포괄손익으로 표시되므로 금융부채의 평가 관련 당기손익이 감소할 수 있습니다. 회사는 2017년 12월 31일 현재 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정한 금액이 없습니다.

③ 손상: 금융자산과 계약자산

현행 기업회계기준서 제1039호에서는 발생손실모형(incurred loss model)에 따라 손상발생의 객관적 증거가 있는 경우에만 손상을 인식하지만, 새로운 기업회계기준서 제1109호에서는 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품, 리스채권, 계약자산, 대출약정, 금융보증계약에 대하여 기대신용손실모형(expected credit loss impairment model)에 따라 손상을 인식합니다.

기업회계기준서 제1109호에서는 금융자산 최초 인식 후 신용위험의 증가 정도에 따라 아래 표와 같이 3단계로 구분하여 12개월 기대신용손실이나 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하도록 하고 있어 현행 기업회계기준서 제1039호의 발생손실모형에 비하여 신용손실을 조기에 인식할 수 있습니다.

구 분(*1)

손실충당금

Stage 1

최초 인식 후 신용위험이 유의적으로 증가하지 않은 경우(*2)

12개월 기대신용손실: 보고기간 말 이후 12개월 내에 발생 가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

Stage 2

최초 인식 후 신용위험이 유의적으로 증가한 경우

전체기간 기대신용손실: 기대존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

Stage 3

신용이 손상된 경우

(*1) 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되는 거래에서 생기는 매출채권이나 계약자산의 경우 유의적인 금융요소가 없다면 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정해야 하고, 유의적인금융요소가 있다면 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 것을 회계정책으로 선택할 수 있음. 리스채권도 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 것을 회계정책으로 선택할 수 있음
(*2) 보고기간 말 신용위험이 낮은 경우에는 신용위험이 유의적으로 증가하지 않은 것으로 간주할 수 있음

기업회계기준서 제1109호에서는 최초 인식 시점에 신용이 손상된 금융자산은 최초 인식 후 전체기간 기대신용손실의 누적변동분만을 손실충당금으로 계상합니다.

회사는 2017년 12월 31일 현재 상각후원가로 측정하는 채무상품 18,724백만원(대여금 및 수취채권 18,724백만원)을 보유하고 있고, 해당 자산에 설정된 손실충당금은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'
2015년
11월
6일
제정된 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'은 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수도 있습니다. 동 기준서는 현행 기업회계기준서 제1018호 '수익', 제1011호 '건설계약', 기업회계기해석서
제2031호
'수익:
광고용역의
교환거래',
제2113호
'고객충성제도', 제2115호 '부동산건설약정', 제2118호 '고객으로부터의 자산이전'을 대체할 예정입니다.

회사는 기업회계기준서 제1115호를 2018년 1월 1일 이후 시작되는 회계연도부터 적용하되, 최초 적용 누적효과를 최초 적용일인 2018년 1월 1일 이익잉여금으로 인식하는 방법으로 적용할 예정입니다.

현행 기업회계기준서 제1018호 등에서는 재화의 판매, 용역의 제공, 이자수익, 로열티수익, 배당수익, 건설계약과 같은 거래 유형별로 수익인식기준을 제시하지만, 새로운 기업회계기준서 제1115호에 따르면 모든 유형의 계약에 5단계 수익인식모형(① 계약 식별 → ② 수행의무 식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에 배분 → ⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식)을 적용하여 수익을 인식합니다.

2
017년 12월 31일 현재 회사는 기업회계기준서 제1115호의 도입과 관련하여 동 기준서를 적용할 경우 재무제표에 미칠 수 있는 영향을 분석 중
에 있습니다. 

2.3 현금및현금성자산

현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금, 기타 취득일 현재 만기일이 3개월 이내에 도래하는 매우 유동적인 단기 투자자산을 포함하고 있습니다.

2.4 기능통화와 표시통화

회사는 영업활동이 이루어지는 주된 경제 환경에서의 통화("기능통화")를 적용하여 측정하고 있습니다. 회사의 기능통화는 대한민국 원화이며, 재무제표는 대한민국 원화로 표시되어 있습니다.

2.5 금융자산

(1) 분류 및 측정

 
회사는 금융자산을 당기손익인식금융자산, 매도가능금융자산, 대여금및수취채권, 만기보유금융자산의 범주로 구분하고 있으며, 금융자산의 정형화된 매매거래는 매매일에 인식됩니다.

금융자산은 최초 인식시점에공정가치로 측정하며, 거래원가는 당기손익인식금융자산을 제외한 금융자산은 공정가치에 가산하고 당기손익인식금융자산의 경우에는 당기비용으로 처리됩니다. 최초 인식 이후 매도가능금융자산과 당기손익인식금융자산은 후속적으로 공정가치로 측정되고, 대여금및수취채권과 만기보유금융자산은 유효이자율법을 적용하여 상각후원가로 측정됩니다.

당기손익인식금융자산의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식되고, 매도가능금융자산의 공정가치변동은 기타포괄손익에 계상되어 이를 처분하거나 손상을 인식하는 때자본에서 당기손익으로 재분류됩니다.

(2)

손상

회사는 금융자산 또는 금융자산 집합의 손상 발생에 대한 객관적인 증거가 있는지를 매 보고기간말에 평가하고, 그 결과 손상됐다는 객관적인 증거가 있으며 손상사건이 신뢰성 있게 추정할 수 있는 금융자산의 추정 미래현금흐름에 영향을 미친 경우에는 손상차손을 인식하고 있습니다.

대여금및수취채권의 손상은 대손충당금 계정으로 차감표시되며, 그 외의 금융자산은장부금액에서 직접 차감됩니다. 회사는 금융자산을 더 이상 회수하지 못할 것으로 판단되는 때에 해당 금융자산을 제각하고 있습니다. 

회사의 금융자산이 손상됐다는 객관적인 증거에는 금융자산의 발행자나 지급의무자의
유의적인 재무적 어려움, 이자지급이나 원금상환
의 연체
등이 포함됩니다.

(3) 제거

회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로인식합니다.
해당 금융부채는 재무상태표에
"단
기차
입금
" 등으로 분류됩니다.

(4) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

2.6
매각예정비유동자산(또는 처분자산집단)

비유동자산(또는 처분자산집단)은 장부금액이 매각거래를 통하여 주로 회수되고, 매각될 가능성이 매우 높은 경우에 매각예정으로 분류되며, 그러한 자산은 장부금액과 순공정가치 중 작은 금액으로 측정됩니다.

2.7 유형자산

유형자산은 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하여 표시됩니다. 역사적 원가는 자산의 취득에 직접적으로 관련된 지출을 포함합니다. 토지를 제외한 자산은 취득원가에서 잔존가치를 제외하고, 추정 경제적 내용연수에 걸쳐 정액법으로 상각됩니다.

유형자산의 감가상각방법과 잔존가치 및 경제적 내용연수는 매 회계연도 말에 재검토되고 필요한 경우 추정의 변경으로 조정됩니다.

2.8 차입원가

적격자산을 취득 또는 건설하는데 발생한 차입원가는 해당 자산을 의도된 용도로 사용할 수 있도록 준비하는 기간 동안 자본화되고, 적격자산을 취득하기 위한 특정목적차입금의 일시적 운용에서 발생한 투자수익은 당 회계기간 동안 자본화 가능한 차입원가에서 차감됩니다. 기타 차입원가는 발생기간에 비용으로 인식됩니다.
 

2.9 정부보조금

정부보조금은 보조금의 수취와 정부보조금에 부가된 조건의 준수에 대한 합리적인 확신이 있을 때 공정가치로 인식됩니다. 자산관련보조금은 자산의 장부금액을 계산할 때 차감하여 표시되며, 수익관련보조금은 이연하여 정부보조금의 교부 목적과 관련된 비용에서 차감하여 표시됩니다. 

2.10 무형자산 
 
무형자산은 역사적 원가로 최초 인식되고, 원가에서 상각누계액과 손상차손누계액을차감한 금액으로 표시됩니다. 내부적으로 창출한 무형자산인 소프트웨어와 개발비는기술적 실현가능성, 미래경제적효익 등을 포함한 자산 인식요건이 충족된 시점 이후에 발생한 지출금액의 합계입니다. 회원권은 이용 가능 기간에 대하여 예측가능한 제한이 없으므로 내용연수가 한정되지 않아 상각되지 않습니다. 한정된 내용연수를 가지는 무형자산은 추정내용연수동안 정액법으로 상각됩니다. 

2.11 투자부동산

임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 46~49년 동안 정액법으로 상각됩니다.

2.12 비금융자산의 손상

영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.13 금융부채

 
(1) 분류 및 측정

당기손익인식금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 대상이 아닌 파생상품이나 내재파생상품을 포함한 금융상품으로부터 분리된 파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익인식금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상
태표 상
"기타지급채무", "단기차입금"
등으로표시됩니다.

(2) 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다.

2.14 금융보증계약

회사가 제공한 금융보증계약은 최초 인식시 공정가치로 측정되며, 후속적으로는 다음 중 큰 금액으로 측정합니다.

(1) 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산'에 따라 결정된 금액
(2) 최초인식금액에서 기업회계기준서 제1018호 '수익인식'에 따라 인식한 상각누계액을 차감한 금액

2.15 충당부채

충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 측정되며, 시간경과로 인한 충당부채의 증가는 이자비용으로 인식됩니다.

2.16 당기법인세 및 이연법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다.

법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.

경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 회사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.

이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.

이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.

다만, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 이 경우 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세 및 이연법인세는 계상하지 않습니다.

2.17 수익인식

 

회사는 수익금액을 신뢰성 있게 측정할 수 있고, 미래의 경제적 효익이 기업에 유입될 가능성이 높으며, 다음에서 설명하고 있는 회사의 활동별 특정 요건을 충족하는 경우에 수익을 인식하고 있습니다. 수익은 부가가치세, 반품, 리베이트 및 할인액을 차감한 순액으로 표시하며, 내부거래를 제거한 후의 금액으로 표시하고 있습니다.

(1) 임대수익

회사는 임대차계약에 의하여 기간의 경과에 따라 발생하는 수익을 임대수익으로 인식하고 있습니다.

2.18 영업부문

 

영업부문별 정보는 최고영업의사결정자에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니다(주석29 참조). 최고영업의사결정자는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 회사는 전략적 의사결정을 수행하는
이사회를 최고의사결정자로 보고 있습니다.

2.19 재무제표 승인

회사의 재무제표는 2018년
2월 20일자
로 이사회에서 승인되었
으
며
, 정기주주총회에서 수정승인될 수 있습니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정

회사는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다.

 

(1) 법인세

 

당기법인세 및 이연법인세에 대하여 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법을 사용하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율로 측정하고 있습니다. 그러나 실제 미래 최종 법인세부담은 보고기간말 현재 인식한 관련 자산ㆍ부채와 일치하지 않을 수 있으며, 이러한 차이는 최종 법인세효과가 확정된 시점의 당기법인세 및 이연법인세자산ㆍ부채에 영향을 줄 수 있습니다.

회사는 "기업소득 환류세제"에 따라 2015년부터 3년간 당기 과세소득의 일정 금액을투자, 임금증가, 배당 등에 사용하지 않았을 때 세법에서 정하는 방법에 따라 산정된 법인세를 추가로 부담합니다. 따라서, 동 기간의 당기법인세와 이연법인세를 측정할 때 환류세제에 따른 세효과를 반영하여야 하고, 이로 인해 회사가 3년간 부담할 법인세는 각 연도의 투자, 임금증가, 배당 등의 수준에 따라 달라지므로 최종 세효과를 산정하는데에는 불확실성이 존재합니다.

(2) 금융상품의 공정가치

 

활성시장에서 거래되지 않는 금융상품의 공정가치는 원칙적으로 평가기법을 사용하여 결정됩니다. 회사는 보고기간말 현재 중요한 시장상황에 기초하여 다양한 평가기법의 선택 및 가정에 대한 판단을 하고 있습니다.

4. 재무위험관리

4.1 재무위험관리요소

회
사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험),
신용위험
및
유동성위험과
같은
다양한
금융위험에 노출될 수 있습니다.회사의 전반적인 위험관리는 회사의 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

4.1.1 시장위험

회사의 경우 이자부 자산이 중요하지 않기 때문에 회사의 수익 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 회사의 이자율 변동위험은 주로 차입금에서 비롯됩니다. 다만, 원화 고정 이자율로 발행된 차입금으로 인하여 회사는 현금흐름 및 공정가치 이자율위험에 노출되어 있지 않습니다.

4.1.2 신용위험

회사의 신용위험은 자산관리회사에서 관리되고 있으며, 신용위험은 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐만 아니라 현금및현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 은행 및 금융기관의 경우, 독립적인 신용등급기관으로부터의 신용등급이 최소 A이상인 경우에 한하여 거래를 하고 있습니다. 일반 거래처의 경우 고객의 재무상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용을 평가하게 됩니다.

보고기간말 현재 현금및현금성자산, 기타채권의 신용위험 최대노출액은 장부금액과 동일합니다.

4.1.3 유동성 위험

유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다. 

회사의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말

1년 미만
1년 이상
합 계

기타지급채무
2,515,487
-
2,515,487

단기차입금
272,190,938
-
272,190,938

임대보증금
-
9,400,000
9,400,000

합 계
274,706,425
9,400,000
284,106,425

(단위: 천원)

구 분
전기말

1년 미만
1년 이상
합 계

기타지급채무
2,862,233
-
2,862,233

단기차입금
267,525,849
-
267,525,849

임대보증금
-
9,400,000
9,400,000

합 계
270,388,082
9,400,000
279,788,082

4.2. 자본위험관리

회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다. 

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

차입금
265,000,000
265,000,000

차감: 현금및현금성자산과 단기금융상품
18,723,407
21,946,333

순차입금
246,276,593
243,053,667

총 자본
477,495,813
479,922,934

자본조달비율
51.6%
50.6%

5. 금융상품 공정가치 
 
5.1 금융상품 종류별 공정가치

회사의 금융상품의 경우 장부금액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하여 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

5.2 원가로 측정되는 금융상품

회사의 금융상품 중 원가로 측정된 내역은 없습니다.

5.3 금융상품 공정가치 서열 체계

공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 항목은 공정가치 서열체계에 따라 구분하며, 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격(수준 1)
- 직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측 가능한, 자산이나 부채에 대한 투입 변수를 이용하여 산정한 공정가치. 단 수준 1에 포함된 공시가격은 제외함(수준 2)
- 관측 가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입 변수(관측 가능하지 않은 투입 변수)를 이용하여 산정한 공정가치(수준 3)

보고기간 종료일 현재 회사의 금융상품은 미수수익 등으로 모두 장부금액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하였으므로 공정가치 서열 체계 공시에서 제외하였습니다.

6. 범주별 금융상품 

6.1 금융상품 범주별 장부금액

1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분
대여금및수취채권

당기말
전기말

현금및현금성자산
18,723,407
21,946,333

기타채권
770
792

합 계
18,724,177
21,947,125

2) 금융부채

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로측정하는 금융부채

당기말
전기말

기타지급채무
2,515,487
2,862,233

단기차입금
265,000,000
265,000,000

임대보증금
5,595,662
5,497,580

합 계
273,111,149
273,359,813

6.2 금융상품 범주별 순손익

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

대여금및수취채권

이자수익
9,271
66,645

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용
4,840,492
9,616,541

금융수수료
1,760,525
5,354,307

7. 현금및현금성자산

보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산은 전액 은행예금이며, 사용제한 예금잔액은없습니다.

8. 기타채권

보고기간 종료일 현재 기타채권은 전액 미수수익 입니다.

9. 기타유동자산

보고기간 종료일 현재 기타유동자산은 전액 선급비용 입니다.

10. 투자부동산

(1) 회사의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.

(2) 보고기간 종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말

취득원가
상각누계액
정부보조금
순장부가액

토 지
258,462,500
-
-
258,462,500

건 물
250,957,037
(20,977,381)
(46,495)
229,933,161

합 계
509,419,537
(20,977,381)
(46,495)
488,395,661

(단위: 천원)

과 목
전기말

취득원가
상각누계액
정부보조금
순장부가액

토 지
258,462,500
-
-
258,462,500

건 물
250,957,037
(17,932,465)
(23,549)
233,001,023

합 계
509,419,537
(17,932,465)
(23,549)
491,463,523

(3) 투자부동산의 변동 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당 기
전 기

토 지
건 물
합 계
토 지
건 물
합 계

기초 순장부가액
258,462,500
233,001,023
491,463,523
258,462,500
234,588,943
493,051,443

취 득
-
-
-
-
4,419,536
4,419,536

상 각
-
(3,044,262)
(3,044,262)
-
(5,983,856)
(5,983,856)

정부보조금
-
(23,600)
(23,600)
-
(23,600)
(23,600)

기말 순장부가액
258,462,500
229,933,161
488,395,661
258,462,500
233,001,023
491,463,523

(4) 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당 기
전 기

임대수익
13,716,940
25,903,871

운영비용
3,361,267
6,649,455

(5) 보고기간 종료일 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

장부가액
공정가치(*)
장부가액
공정가치

토 지
258,462,500
320,681,000
258,462,500
311,902,000

건 물
229,933,161
244,919,000
233,001,023
245,798,000

합 계
488,395,661
565,600,000
491,463,523
557,700,000

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 ㈜제일감정평가법인이 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 개별물건기준 감정평가방법, 거래사례비교방법 및 수익환원방법에 의한 평가액에 대하여 적절한 가중치를 부여하여 공정가치를 결정하였습니다. 수익방식에 의한 수익환원방법은 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율 및 영업경비율 등을 반영하여 투자부동산으로부터 창출되는 순현금흐름을 위험조정할인율로 할인한 현재가치로 투자부동산의 공정가치를 측정합니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율, 위험조정할인율, 영업경비율입니다.

(6) 운용리스 제공 내역 

회사는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 ㈜이랜드리테일과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 3,044백만원(전기: 5,984백만원)입니다.

한편, 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 회사가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당 기

전 기

1년 이내

27,270,000
27,000,000

1년 초과 5년 이내

109,080,000
108,000,000

5년 초과

263,610,000
276,750,000

합 계

399,960,000
411,750,000

(7) 투자부동산 공정가치 서열 체계

다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

- 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격(수준 1)
- 직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측 가능한, 자산이나 부채에 대한 투입 변수를 이용하여 산정한 공정가치. 단 수준 1에 포함된 공시가격은 제외함(수준 2)
- 관측 가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입 변수(관측 가능하지 않은 투입 변수)를 이용하여 산정한 공정가치(수준 3)

(단위: 천원)

구 분
당기말

수준 1
수준 2
수준 3
합 계

반복적인 공정가치 측정치

투자부동산
-
-
565,600,000
565,600,000

(단위: 천원)

구 분
전기말

수준 1
수준 2
수준 3
합 계

반복적인 공정가치 측정치

투자부동산
-
-
557,700,000
557,700,000

(8) 가치평가기법 및 투입변수

회사는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 반복적인 공정가치측정치에 대하여 다음의 가치평가기법과 투입변수를 사용하고 있습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지
않은 투입변수
공정가치와
투입변수와의 관계

투자부동산
565,600,000
3
가중치를 적용한 개별감정평가 및
거래사례비교법, 수익환원법(*1)
평방미터당 가격
및 운영수익
(*2)

(*1) 개별감정평가(토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법)에 10%, 거래사례비교법에 40%, 수익환원법에
50%의 가중치를 적용하여 산정하였습니다.
(*2) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

(단위: 천원)

구 분
전기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지
않은 투입변수
공정가치와
투입변수와의 관계

투자부동산
557,700,000
3
가중치를 적용한 개별감정평가 및
거래사례비교법, 수익환원법(*1)
평방미터당 가격
및 운영수익
(*2)

(*1) 개별감정평가(토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법)에 10%, 거래사례비교법에 40%, 수익환원법에
50%의 가중치를 적용하여 산정하였습니다.
(*2) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

11. 담보제공현황

당기말 현재 제공한 담보 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
담보제공자산
담보권의 종류
담보권자
장부가액
채권최고액
관련 채무
관련 채무금액

야탑점
토지, 건물
1순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
189,511,650
1,734,743
임대보증금
9,400,000

2순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 4개사(*1)
318,000,000
단기차입금
265,000,000

일산점
집합건물
제101호 외
1순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
134,802,264
2,730,111
임대보증금
9,400,000

2순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 4개사(*1)
318,000,000
단기차입금
265,000,000

평촌점
토지
1순위 근저당권
김천수 외(*3,4)
86,377,300
1,554,375
-
-

2순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
1,600,201
임대보증금
9,400,000

3순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 4개사(*1)
318,000,000
단기차입금
265,000,000

건물
1순위 근저당권
김천수 외(*3,4)
77,704,447
1,554,375
-
-

2순위 임차권
이선희 외(*4)
2,262,120
-
-

3순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
1,600,201
임대보증금
9,400,000

4순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 4개사(*1)
318,000,000
단기차입금
265,000,000

(*1) 해당 담보권자는 농협생명보험㈜, 농협협동조합중앙회, 삼성생명보험㈜, 현대해상화재보험㈜, ㈜국민은행이며, 공동담보로 제공되고 있습니다(주석15 참조).
(*2) 해당 담보권자에 대한 채무금액에 대해 야탑점과 일산점, 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.
(*3) 해당 담보권자에 대한 채무금액에 대해 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.
(*4) 해당 담보권자에 대한 채권최고액은 회사와 ㈜이랜드리테일 간 2005년에 체결된 재산인수계약 상 회사가 물상보증인과 유사한 지위에서 매매완결일 현재 매각부동산에 존재하는 등기된 임차권 및 근저당권을 위하여 담보로 제공하고 있는 금액(근저당권은 채권최고액)입니다(주석27 참조).

회사는 상기 부동산등기부 상 담보 뿐만 아니라 임차인인 ㈜이랜드리테일과 전차인들 간의 전대차계약에 따른 상가건물임대차보호법 상 확정일자부 임차권에 대하여 물상보증인과 유사한 지위에서 토지 및 건물을 담보로 제공하고 있습니다.

또한, 회사가 전차인들과 채권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권 및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행되는 우발 위험에 대비하여, 회사는 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한 회사의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을보유하고 있으며, 동 근질권에 대하여 농협생명보험㈜ 등 대주들을 공동 1순위 전질권자로 하는 채권최고액 2,262백만원의 전질권을 제공하고 있습니다(주석27 참조).

12. 보험가입현황

당기말 현재 회사가 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재산종합 및 기계위험
건물 등
371,192,386
한화손해보험㈜

기업휴지위험
해당사항 없음
23,231,263

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 1,000,000 /
 주차장 1사고당, 대인대물일괄 300,000

상기 보험에 대한 보험료는 임차인이 부담하고 있습니다. 또한, 상기 보험에 대한 보험금 수령권은 단기차입금과 관련하여 농협생명보험㈜ 등에 부보금액을 한도로 하여318,000백만원의 근질권이 설정되어 있습니다.

13. 기타지급채무

보고기간 종료일 현재 기타지급채무는 전액 미지급비용 입니다.

14. 기타유동부채

보고기간 종료일 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

부가세예수금
694,173
642,760

선수수익
253,880
253,880

합 계
948,053
896,640

15. 차입금

보고기간 종료일 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입용도
당기말
전기말
이자율
최종만기일
상환방법

농협생명보험㈜
시설자금
50,000,000
50,000,000
3.55%
2018년 10월 7일
만기일시상환

농협협동조합중앙회
50,000,000
50,000,000

삼성생명보험㈜
50,000,000
50,000,000

현대해상화재보험㈜
95,000,000
-

엔에이치투자증권㈜
-
42,700,000

㈜국민은행(*1)
20,000,000
-

㈜국민은행(*2)
-
57,500,000

㈜하나은행(*3)
-
14,800,000

합 계
265,000,000
265,000,000

(*1) 이지스전문투자형사모투자신탁154호의 신탁업자입니다.
(*2) 이지스E리츠코크렙6호 전문투자형 사모투자신탁102호(대출채권)의 신탁업자입니다.
(*3) 현대인베스트먼트E리츠코크렙6호 전문투자형 사모부동산투자신탁(대출채권)의 신탁업자입니다.

상기 단기차입금과 관련하여 회사의 토지와 건물이 담보로 제공되어 있습니다(주석 11 참조).

16. 임대보증금

보고기간 종료일 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

명목가액
9,400,000
9,400,000

현재가치할인차금
(3,804,338)
(3,902,420)

장부가액
5,595,662
5,497,580

17. 기타비유동부채

보고기간 종료일 현재 기타비유동부채는 전액 선수수익 입니다.

18. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세 및 이연법인세는 계상하지 않았습니다.

19. 자본금

(1) 당기말 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

구 분
보통주

발행할 주식의 총수
100,000,000 주

1주당 금액
500 원

발행한 주식수
47,520,120 주

자본금
23,760,060 천원

(2) 회사는 2016년 4월 29일에 체결한 주주간합의서(이하 "합의서")에 따라 이사회결의를 통해 2016년 7월 5일에 4,752,000주(1주당 발행가액 5천원)의 보통주 신주를 발행하였습니다. 또한, 동 합의서에 따라 회사는 2016년 7월 7일에 제이종 종류주식 전부(12,840천주)를 112,876,440천원(1주당 매입가격 8,791원)에 매입하여 소각하고, 2016년 7월 8일에 제삼종 종류주식 전부(1,416천주)를 19,246,272천원(1주당 매입가격 13,592원)에 매입하여 소각하였습니다.

(3) 회사는 2016년 12월 8일자 임시주주총회 결의에 의거 1주당 액면가액을 5,000원에서 500원으로 액면분할 하였으며, 2017년 1월 10일 주식분할 등기를 하였습니다. 

20. 기타불입자본

보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

주식발행초과금
8,571,294
8,571,294

감자차손(*)
-
(60,842,712)

합 계
8,571,294
(52,271,418)

(*) 2017년 8월 29일자 주주총회 결의에 따라 미처분이익잉여금 처분으로 전액 보전되었습니다.

21. 이익잉여금처분계산서

당기의 이익잉여금처분계산서는 2018년 3월 16일 주주총회에서 처분될 예정입니다.(전기 처분 확정일: 2017년 8월 29일)

(단위: 천원)

과 목
당 기

전 기

미처분이익잉여금

198,887,865

265,380,625

전기이월미처분이익잉여금
195,224,256

262,050,825

당기순이익
3,663,609

3,329,800

이익잉여금처분액

6,707,871

70,156,369

감자차손 보전
-

60,842,712

배당금
 (현금배당주당배당금(률)
 보통주: 당기 141원(28.2%)
 전기 196원(39.2%))
6,707,871

9,313,657

차기이월미처분이익잉여금

192,179,994

195,224,256

22. 배당금

회사의 배당금 지급내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구 분
당 기
전 기

보통주식
보통주식
제이종종류주식
제삼종종류주식

배당금 총액
9,313,656,610
4,309
4,611,063,854
-

발행주식수
47,520,120
12
12,840,000
1,416,000

1주당 배당금
196
359
359
-

1주당 액면금액
500
5,000
5,000
5,000

배당률
39.2%
7.2%
7.2%
-

23. 주당순이익

(1) 보통주 기본주당순이익

(단위: 원, 주)

구 분
당 기
전 기

당기순이익
3,663,608,699
3,329,800,205

보통주당기순이익
3,663,608,699
3,329,800,205

가중평균유통보통주식수
47,520,120
46,999,353

기본주당순이익
77
71

(2) 희석주당순이익

보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당순이익은 기본주당순이익과 동일합니다.

24. 영업비용

회사의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

임원보수
10,800
16,000

세금과공과
7,582
16,099

감가상각비
3,044,262
5,983,856

사무수탁수수료
34,175
68,722

자산보관수수료
20,505
41,202

자산관리수수료
273,400
546,800

부동산관리비
23,100
77,597

지급수수료
40,057
251,628

보험료
4,846
4,134

기타일반관리비
2,858
264,050

합 계
3,461,585
7,270,088

25. 금융수익 및 금융비용

회사의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(1)
금융수익

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

이자수익
9,271
66,645

(2)
금융비용

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

이자비용
4,840,492
9,616,541

금융수수료
1,760,525
5,354,307

합 계
6,601,017
14,970,848

26. 특수관계자와의 거래

(1) 지배ㆍ종속관계

회사의 지배기업은 ㈜이랜드리테일이며, 최상위 지배기업은 ㈜이랜드월드입니다.

(2) 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당 기
전 기

지배기업
㈜이랜드리테일
임대수익(*1)
13,590,000
25,633,333

기타특수관계자
(주요 경영진 구성원)
신한생명보험㈜(*2)
이자비용
-
39,822

현대해상화재보험㈜(*2)
-
26,423

(사)한국지방재정공제회(*2)
-
4,685

(*1) 선수수익의 임대수익 반영금액 126,940천원(전기: 270,538천원)은 제외되었습니다.
(*2)
전기 중 특수관계가 소멸되었으며, 전기 금액은 특수관계 소멸시점까지의 거래금액입니다.

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기말
전기말

지배기업
㈜이랜드리테일
임대보증금(*)
9,400,000
9,400,000

(*) 현재가치할인차금 3,804,338천원(전기말: 3,902,420천원)이 반영되지 않은 명목가액입니다.

(4) 특수관계자와의 자금 거래
내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당 기
전 기

지배기업
㈜이랜드리테일
자본거래
유상증자
-
23,760,000

유상감자
-
19,246,272

현금배당
9,310,016
4,611,068

기타특수관계자
(주요 경영진 구성원)

신한생명보험㈜
(*)

자금차입거래
상환
-
42,500,000

자본거래
유상감자
-
9,494,280

현대해상화재보험㈜
(*)

자금차입거래
상환
-
28,200,000

자본거래
유상감자
-
9,599,772

(사)한국지방재정공제회
(*)

자금차입거래
상환
-
5,000,000

자본거래
유상감자
-
10,549,200

(*)
전기 중 주요 경영진 구성원에서 제외됨에 따라 특수관계자에서 제외되었습니다.

(5) 특수관계자와의 지급보증 및 담보

1) 제공한 지급보증 및 담보

회사는 지배회사인 ㈜이랜드리테일을 위하여 물상보증인과 유사한 지위에서 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 부담하고 있는 전대차에 관한 보증금반환채무에 대하여 토지 및 건물을 담보로 제공하고 있습니다(주석11, 27 참조).

2) 제공받은 지급보증 및 담보

회사는 전차인들과 채권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행되는 우발 위험에 대비하여, 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한 회사의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있습니다(주석11, 27 참조).

(6) 회사는 보유
중인 투자부동산 전체에 대해 지배회사인 ㈜이랜드리테일과 운용리스
를 제공하는 계약을 체결하고 있으
며,
㈜이랜드리테일과
임대차목적물에 대해 우선
매수권 약정을 체결하고 있습니다
(주석27 참조)
.

(7) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

주요 경영진 급여
10,800
16,000

27. 우발상황 및 주요 약정사항

(1) 자산관리계약

회사는 ㈜코람코자산신탁과 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하여 재유동화를 통해 재조달한 금액의 연 0.2%로 산정되는 기본수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.또
한, ㈜이랜드리테일(㈜이랜드리테일이 지정하는 자 포함) 이외의 제3자에게 회사의 부동산을 매각하는 경우, 실제 매각금액에서 취득시 조달한 원가(매입금액, 부대비용, 중개수수료 합계), 매각 부대비용 및 세금을 제외
한 나머지 금액의 10%를 매각수수료로 지급하는 것을 약정하고 있습니다.

(2) 일반사무수탁계약

회사
는
삼정케이피엠지에이에이에스㈜
와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무
등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여 재유동화를 통해 재조달한 금액의 연 0.025%로 산정되는 수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

(3) 자산보관계약

회사는 ㈜하나은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하여 재유동화를 통해 재조달한 금액의 연 0.015%로 산정되는 수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

(4) 부동산관리위탁계약

회사는

세빌스코리아
㈜
와 재산 인수ㆍ인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 부동산 관리(Property Management)에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 부동산관리위탁계약을 체결하고 있습니다.

(5) 우선매수권 특약 등

회사는 ㈜이랜드리테일과의 임대차계약을 통하여 임대차목적물의 일부 또는 전부를 제 3자에게 처분 또는 양도하고자 하는 경우 임차인에게 시가로 우선매수의 청약을 서면통지하는 것으로 약정하고 있습니다.

(6) 물상보증인과 유사한 지위

회사는 ㈜이랜드리테일과의 재산인수계약 상 ㈜이랜드리테일이 부담하고 있는 임차보증금반환에 관한 각종 제한물권(근저당권, 등기된 임차권, 상가건물임대차보호법상 임차권)에 의하여 피담보된 금액을 포함하는 금액으로 매매행위를 함으로써, 제한물권이 설정된 부동산의 취득 등을 규정하는 민법 제364조가 유추적용되어 물상보증인과 유사한 법률 상 지위를 취득하였습니다. 이로 인해, 전차인들에 대한 채권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권 및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행될 경우 회사는 소유권 상실 및 채무변제 위험이 발생할 수 있습니다. 이러한 우발 위험에 대비하여 회사는 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한 회사의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 당기말 현재 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대한 예금청구권에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있습니다.

한편, 회사는 상기의 근질권에 대하여 농협생명보험㈜ 등과의 대출약정에 따라 대주들을 공동1순위

전질권자로

하는 채권최고액 2,262백만원의 전질권을 제공하고 있습니다. 또
한
, 임대차계약을 통하여 전대차보증금 상한액을 6,500백만원으로 정하고 있으며, 상한액 초과 시의 초과금에 대해서는 회사의 권리보전절차(질권 취득)를 약정하고 있습니다.

(7) 공모상장 추진 대표주관사 선정 및 계약체결

회사는 2016년 4월 29일에 체결한 주주간협의서에 따른 기존 주주의 유상감자 후 신주발행 및 공모상장을 추진하게 될 대표주관사로서 2016년 5월 20일에 삼성증권㈜및 엔에이치투자증권㈜를 우선협상대상자로 선정하고, 2016년 5월 31일에 대표주관계약을 체결하였습니다.

28. 영업으로부터 창출된 현금

영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

법인세비용차감전순이익
3,663,609
3,329,800

조 정:
7,748,543
15,668,365

이자수익
(9,271)
(66,645)

임대료수익
(126,940)
(270,538)

이자비용
4,840,492
9,616,541

감가상각비
3,044,262
5,983,856

잡손실
-
405,151

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:
(626,313)
(203,523)

선급비용의 증가
(338,761)
(669,438)

미지급금의 감소
-
(13,001)

미지급비용의 증가(감소)
(338,965)
337,365

부가세예수금의 증가
51,413
170,043

예수금의 감소
-
(28,492)

영업으로부터 창출된 현금
10,785,839
18,794,642

29. 영업부문

(1) 부문별 정보

회사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다. 

(2) 기업전체 수준에서의 공시

회사의 영업수익은 전액 임대수익이며, 영업수익은 전액 단일의 외부고객으로부터 발생하였습니다(주석26 참조).

내부회계관리제도 검토의견

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

독립된 감사인의 내부회계관리제도 검토보고서는 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사의 2017년 12월 31일자로 종료되는 회계연도의 재무제표에 대한 감사업무를 수행하고 회사의 내부회계관리제도를 검토한 결과 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제2조의3에 따라 첨부하는 것입니다.

첨 부 : 1. 독립된 감사인의 내부회계관리제도 검토보고서

2. 회사의 내부회계관리제도 운영실태 평가보고서

독립된 감사인의 내부회계관리제도 검토보고서

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사
대표이사 귀하 2018년 2월 23일

우리는 첨부된 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사의 2017년 12월 31일 현재의 내부회계관리제도의 운영실태평가보고서에 대하여 검토를 실시하였습니다. 내부회계관리제도를 설계, 운영하고 그에 대한 운영실태평가보고서를 작성할 책임은 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사의 경영진에게 있으며, 우리의 책임은 동 보고내용에 대하여 검토를 실시하고 검토결과를 보고하는데 있습니다. 회사의 경영진은 첨부된 내부회계관리제도 운영실태평가보고서에서 "내부회계관리제도 운영실태 평가결과, 2017년 12월 31일 현재 당사의 내부회계관리제도는 내부회계관리제도 모범규준에 근거하여 볼 때, 중요성의 관점에서 중요한 취약점이 발견되지 아니하였습니다" 고 기술하고 있습니다.

우리는 내부회계관리제도 검토기준에 따라 검토를 실시하였습니다. 이 기준은 우리가 중요성의 관점에서 경영진이 제시한 내부회계관리제도의 운영실태 평가보고서에 대하여 회계감사보다는 낮은 수준의 확신을 얻을 수 있도록 검토절차를 계획하고 실시할 것을 요구하고 있습니다. 검토는 회사의 내부회계관리제도를 이해하고 경영진의 내부회계관리제도의 운영실태보고내용에 대한 질문 및 필요하다고 판단되는 경우제한적 범위 내에서 관련 문서의 확인 등의 절차를 포함하고 있습니다. 그러나 회사는 비상장대기업으로서 경영진의 내부회계관리제도 구축과 운영, 그리고 이에 대한 운영실태평가보고는 내부회계관리제도 모범규준 제5장 '중소기업에 대한 적용'의 규정에 따라 상장대기업보다는 현저하게 완화된 방식으로 이루어 졌습니다. 따라서 우리는 내부회계관리제도 검토기준 중 '14. 중소기업 등에 대한 검토특례'에 따라 검토를 실시하였습니다.

회사의 내부회계관리제도는 신뢰할 수 있는 회계정보의 작성 및 공시를 위하여 한국채택국제회계기준에 따라 작성한 재무제표의 신뢰성에 대한 합리적인 확신을 줄 수 있도록 제정한 내부회계관리규정과 이를 관리ㆍ운영하는 조직을 의미합니다. 그러나내부회계관리제도는 내부회계관리제도의 본질적인 한계로 인하여 재무제표에 대한 중요한 왜곡표시를 적발하거나 예방하지 못할 수 있습니다. 또한, 내부회계관리제도의 운영실태보고 내용을 기초로 미래기간의 내용을 추정시에는 상황의 변화 혹은 절차나 정책이 준수되지 않음으로써 내부회계관리제도가 부적절하게 되어 미래기간에 대한 평가 및 추정내용이 달라질 위험에 처할 수 있다는 점을 고려하여야 합니다.

경영진의 내부회계관리제도 운영실태평가보고서에 대한 우리의 검토결과, 상기 경영진의 운영실태보고 내용이 중요성의 관점에서 내부회계관리제도 모범규준 제5장 '중소기업에 대한 적용'의 규정에 따라 작성되지 않았다고 판단하게 하는 점이 발견되지 아니하였습니다.

우리의 검토는 2017년 12월 31일 현재의 내부회계관리제도를 대상으로 하였으며, 2017년 12월 31일 이후의 내부회계관리제도는 검토하지 않았습니다. 본 검토보고서는 주식회사의외부감사에관한법률에 근거하여 작성된 것으로서 기타 다른 목적이나 다른 이용자를 위하여는 적절하지 않을 수 있습니다.

삼 일 회 계 법 인

대 표 이 사 김 영 식

ek24기 내부회계관리자의 운영실태 평가보고서.jpg
EK24기 내부회계관리자의 운영실태 평가보고서

외부감사 실시내용

「주식회사의 외부감사에 관한 법률」제7조의2의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다.

1. 감사대상업무

회 사 명
주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

감사대상 사업연도
2017년 07월 01일
부터
2017년 12월 31일
까지

2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간

(단위 : 명, 시간)

감사참여자
 ＼ 
인원수 및 시간
품질관리
검토자
(심리실 등)
감사업무 담당 회계사
전산감사ㆍ
세무ㆍ가치평가
 등 전문가
건설계약 등
수주산업
전문가
합계

담당이사
(업무수행이사)
등록
공인회계사
수습
공인회계사

당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기

투입 인원수
1
1
1
1
2
3
1
3
1
2
-
-
6
10

투입시간
분ㆍ반기검토
-
4
-
4
-
65
-
60
-
3
-
-
-
136

감사
8
4
8
12
99
132
46
99
3
4
-
-
164
251

합계
8
8
8
16
99
197
46
159
3
7
-
-
164
387

3. 주요 감사실시내용

구 분
내 역

전반감사계획
(감사착수단계)
수행시기
2017.12.8
1
일

주요내용
감사경험, 회사 및 산업에 대한 전반적 이해를 바탕으로 감사절차의 범위와 시기 등을 결정

현장감사
주요내용
수행시기
투입인원
주요 감사업무 수행내용

상주
비상주

2018.1.12
1
일
3
명
3
명
중요 계정잔액 및 공시내용에 대해 질문, 분석적절차, 표본점검(문서검증, 재계산 등), 내부회계관리제도 검토

재고자산실사(입회)
실사(입회)시기
-
-
일

실사(입회)장소
-

실사(입회)대상
-

금융자산실사(입회)
실사(입회)시기
-
-
일

실사(입회)장소
-

실사(입회)대상
-

외부조회
금융거래조회
O
채권채무조회
O
변호사조회
-

기타조회
-

지배기구와의
커뮤니케이션
커뮤니케이션 횟수
2
회

수행시기
2017.12.15, 2018.2.9