# Korean Constitutional Court Decision

## Case Information
**Case ID:** 136854
**Case Number:** 94헌마27
**Case Name:** 택지소유상한에관한법률 등  위헌확인
**Decision Date:** 1995.01.20
**Case Type:** 헌마

## Legal Details
**Judged Article:** nan
**Reference Articles:** 헌법재판소법 제68조 제1항
&nbsp;택지소유상한에관한법률 제37조 제1항, 제2항
**Reference Cases:** 88헌마22

## Case Summary
택지초과소유부담금 부과처분에 대하여는 택지소유상한에관한법률 제37조에 따른 행정심판 및 행정소송법에 따른 절차를 거친 후 헌법소원심판청구를 하여야 할 것이나, 이 사건의 경우 청구인은 이러한 구제절차(救濟節次)를 거친 바 없고, 일건 기록을 살펴보아도 청구인이 그의 불이익으로 돌릴 수 없는 정당한 이유 있는 착오(錯誤)로 구제절차를 밟지 않은 경우 또는 위 구제절차로 권리가 구제될 가능성이 거의 없거나 권리구제절차가 허용되는지 여부가 객관적으로 불확실하여 위 구제절차이행의 기대가능성(期待可能性)이 없는 경우라고 인정할 수도 없어 이 사건 청구는 부적법하다.

## Issues
사전구제절차(事前救濟節次)를 거치지 않아 부적법하다고 한 사례

## Full Text
【당 사 자】
청 구 인     정   ○   봉
대 리 인  변호사   이  영  준 외1인
【주 문】
이 사건 심판청구를 각하한다.
【이 유】
1.  사건의 개요와 심판의 대상
가.  사건의 개요
청구인은 부산 사하구 및 서구에 소재한 택지 총 12,280평방미터를 1979. 6. 이전부터 소유하고 있었는데 1993. 8.경 부산 서구청으로부터 1993. 10. 31.까지 위 택지에 대한 택지소유부담금으로 137,722,025원을 납부할 것을 통지받았던 바, 청구인이 이에 응하지 않자 부산 서구청은 1993. 11. 18. 위 택지에 대한 택지초과소유부담금 및 가산금 합계 144,608,120원을 납부독촉하였고, 다시 같은해 12. 15. 위 택지에 대한 택지초과소유부담금 및 가산금 합계 147,362,560원을 납부독촉하면서 재산압류조치 예고를 하였다.
청구인은 부산 서구청의 위 1993. 11. 18.자 및 같은해 12. 15.자의 납부독촉 및 재산압류조치 예고행위로 인하여 헌법 제23조의 사유재산권을 침해받았다는 이유로 1994. 2. 25. 이 사건 헌법소원을 제기하였다.
나.  심판의 대상
청구인은 최초 제출한 심판청구서에서는 침해된 권리 및 침해의 원인이 되는 공권력의 행사 또는 불행사를 특정하지 않은채, 단순히 택지소유상한에관한법률(1988. 12. 30. 법률 제4174호) 제7조, 제24조 등의 위헌성을 지적하였으나, 당 재판소가 이 사건에서 침해된 권리 및 침해의 원인이 되는 공권력의 행사 또는 불행사를 특정하라는 보정명령을 발하자, 침해된 권리는 헌법 제23조 사유재산권이고, 침해의 원인이 되는 공권력의 행사는 부산 서구청이 1993. 8. 경에 행한 위 부담금부과처분이므로 이 사건 심판의 대상은 위 부담금부과처분이 청구인의 기본권을 침해한 여부이다.
2.  청구인의 주장 및 관계인의 의견
가.  청구인의 주장
택지소유상한에관한법률은 그 목적이 국민이 택지를 고르게  소유하도록 하고 택지의 공급을 촉진하기 위한 것이라 하여도, 아무런 요건도 없이 면적을 제한하여 그 이상의 택지를 소유한 자에게 세금과 다름없는 부담금을 징수하는 것은 사유재산제와 자유시장경제질서를 천명하고 있는 헌법의 기본정신과 조세법정주의에 위배된다.
토지에 대한 투기행위로 생기는 불로소득 혹은 매매차액에 대한 조세징수와는 달리 규정된 상한초과라는 이유로 택지에 대해 부담금을 징수시키는 것은, 동 법률 제정 이전부터 평온 공연하게 자기 소유의 택지에 대하여 소유권을 행사해 오던 국민들에게는 소급입법에 의한 재산권 침해가 될 뿐만 아니라 토지재산권 행사의 본질적 내용을 침해하는 것이다.
특히 동 법률 제24조와 같이 높은 부과율에 따라 해마다 부담금을 징수한다면 이는 결국 초과소유부분에 대하여 점진적 무상몰수를 하는 것과 같은 결과를 가져와 기본권 제한의 정도가 과잉하여 비례의 원칙이 정한 한계를 벗어난 것이며, 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한에는 정당한 보상을 지급하여야 한다는 헌법규정에도 위배된다.
나. 건설부장관의 의견
(1) 토지는 특성상 공급이 고정되어 시장경제의 원리를 그대로 적용할 수 없는 공공적 자원인데 현재 우리나라는 주택을 건축할 수 있는 대지가 전국토의 4%로 1인당 14평에 불과한데도 인구의 상위 5%가 전체대지의 59.7%를, 상위 10%가 65.1%를 소유하고 있어 이러한 택지의 편중소유는 계층간의 위화감을 심화시키는 등 여러 사회적 문제를 야기하고 있다.
헌법은 국토의 효율적이고 균형있는 개발과 보전을 위하여 그에 관한 제한과 의무를 부과할 수 있다고 하는 등 공공복리를 위하여 일정한 규제를 예정하고 있는 바, 택지소유상한에관한법률은 헌법상의 기본정신에 입각하여 마련된 제도로서 사유재산제 자체를 부정하거나 자유시장경제질서에 위배되는 것으로 볼 수 없다.
(2) 동법상의 부담금 부과에 관해서는 근거, 부과대상, 부과율, 권리구제절차 등을 법률에서 구체적으로 정하고 있으므로 조세법정주의에 위배되는 것이 아니다.
(3) 동법 시행 이전부터 택지를 소유하고 있는 경우에는, 소유상한이내의 택지에 대한 제한은 없고, 2년의 유예기간을 부여하여 그 기간내에 상한면적을 초과하는 택지를 처분하거나 이용ㆍ개발하면 부담금 부과대상에서 제외될 수 있게 하였으며, 부담금 납부의무자가 원하는 경우 공시지가를 기준으로 한 매수청구권을 보장하고 있으므로 소급입법에 의한 국민의 기득재산권 박탈이라고는 볼 수 없고, 점진적 무상몰수와 같은 결과를 초래할 것이라는 주장도 타당하지 않다.
(4) 부동산투기와 토지소유편중현상을 완화하기 위한 제도로서 조세제도, 개발이익환수제도, 토지거래허가ㆍ신고제 등을 고려할 수도 있겠으나 경험적인 확인에 의하면 이들 제도만으로는 미흡하다고 할 것이다.  국가가 고율의 부담금 부과라는 보다 강력한 규제수단을 선택한 것은 토지의 특성, 주택문제의 심각성, 토지의 투기적 거래 및 급격한 지가 상승으로 인한 소득분배의 왜곡 등을 종합적으로 판단하여 결정한 것이므로, 이러한 제한은 재산권의 공공성에 따른 사회적 수인의 범위내에 있는 것이며, 이로서 사유재산권이 유명무실해지고 사유재산제도가 형해화 된다거나, 기본권 제한의 정도가 과잉하여 비례의 원칙에 어긋나는 것으로는 볼 수 없다.
3.  판  단
직권으로 살피면,
헌법재판소법 제68조 제1항 규정에 따르면 헌법소원심판은 다른 법률에 구제절차가 있는 경우에는 그 구제절차를 모두 거친 후가 아니면 청구할 수 없으므로, 이 사건 청구인으로서는 부산 서구청장의 위 부담금부과처분에 대하여 택지소유상한에관한법률 제37조에 따른 행정심판 및 행정소송법에 따른 절차를 거친 후 헌법소원심판청구를 하여야 할 것이나, 이 사건 심판청구 이전에 청구인이 이러한 구제절차를 거친 바 없고, 일건 기록을 살펴보아도 이 사건의 경우는 청구인이 그의 불이익으로 돌릴 수 없는 정당한 이유있는 착오로 위 구제절차를 밟지 않은 경우 또는 위 구제절차로 권리가 구제될 가능성이 거의 없거나 권리구제절차가 허용되는지 여부가 객관적으로 불확실하여 위 구제절차이행의 기대가능성이 없는 경우(헌법재판소 1989.9.4. 선고, 88헌마22호 결정 참조)라 인정할 수도 없다.
4.  따라서 이 사건 심판청구는 부적법하므로 각하하기로 하여 관여재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

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