THE SUPREME COURT OF APPEAL
REPUBLIC OF SOUTH AFRICA

JUDGMENT

NIE RAPPORTEERBAAR
Saaknommer :  688/06

In die saak tussen :

P F SWART

APPELLANT

en

M J JANSE VAN RENSBURG

EERSTE RESPONDENT

J M JANSE VAN RENSBURG

TWEEDE RESPONDENT

CORAM :

FARLAM, HEHER. COMBRINCK ARR

DATUM :

19 NOVEMBER 2007

GELEWER :

29 FEBRUARIE 2008

Opsomming:
Sale of immovable property – defences of common
assumption,
conventional
penalty
and
repudiation
dismissed.

Neutrale verwysing: Swart v Van Rensburg (688/2006) [2008] ZASCA 2 (29
Februarie 2008)

COMBRINCK AR/

COMBRINCK AR :

[1] Die appèl handel oor die aanspreeklikheid van die appellant vir die
betaling van 'n bedrag van R60 000 aan die respondente uit hoofde van 'n
skriftelike ooreenkoms vir die verkoop van onroerende eiendom. Die
respondent het in 'n geding in die Pretoria landdroshof geslaag en 'n bevel vir
betaling van die bedrag verkry. Die uitspraak en bevel is op appèl deur die
Volbank, Pretoria Hooggeregshof, bevestig. Met verlof van daardie hof kom
die appellant nou op hoër beroep.

[2] Die grondslag van die respondente se eis is 'n skriftelike
koopooreenkoms wat op 11 Junie 2001 tussen 'n maatskappy, NPS
Distributors (Edms) Bpk (‘NPS’), as koper en die respondente as verkopers
aangegaan is. Ingevolge die ooreenkoms het die respondente 'n eiendom
bekend as erf 451, Garsfontein, Pretoria, aan NPS verkoop. Die tersaaklike
terme was:
(i)
dat NPS binne twintig dae na ondertekening van die kontrak 'n
waarborg vir die volle koopsom moes lewer;
(ii)
dat okkupasie op 1 September 2001 aan die koper gegee moes word;
(iii)
'n ‘geen voorstellingsklousule’ wat as volg lees:
‘8.2  Die partye bevestig dat daar geen voorstellings ten opsigte van die eiendom
deur of namens die verkoper gemaak is wat aanleiding gegee het tot hierdie
ooreenkoms nie en verklaar dat hierdie kontrak die volledige ooreenkoms tussen die
partye beliggaam en geen wysiging of toevoeging daartoe sal geldig wees tensy dit
skriftelik opgestel en onderteken is deur albei partye nie.’;
(iv)
'n ‘geen waarborg’ klousule wat lees:
’13.2  Geen waarborge word deur die Verkoper aan die Koper gegee dat die perseel
vir enige ander doeleindes as vir residensiële doeleindes gebruik mag word en/of dat
die Verkoper enige vergunning op hierdie stadium het vanaf die onderskeie owerhede
om die perseel vir enige ander doeleindes te gebruik nie.’
(v)
'n kansellasie klousule, die relevante deel waarvan as volg bewoord is:
‘Indien die KOPER versuim om enige betalings ingevolge hierdie kontrak op die
vervaldatum te maak, of versuim om enige van die verpligtinge kragtens hierdie
kontrak hom opgelê op die vervaldatum na te kom, het VERKOPER die volgende
regte waarop hy geregtig is kragtens hierdie kontrak, naamlik:

9.1
Om die nakoming van die KOPER se verpligtinge, met inbegrip van betalings
van die volle balans van die uitstaande koopprys met rente daarop ten tye van
sodanige breuk, af te dwing; en
9.2
Die reg hê om die ooreenkoms summier te kanselleer in welke geval PIETER
FRANCOIS SWART, in sy persoonlike hoedanigheid, verplig sal wees om, indien
okkupasie reeds geneem is van die perseel, die eiendom te ontruim en verplig sal
wees om aan die Koper 'n bedrag van R60 000,00 (sestig duisend rand) as
voorafberaamde en ooreengekome skadevergoeding te betaal.’
Die respondente se eisoorsaak is op klousule 9.2 hierbo gegrond. Daar is in
die besonderhede van vordering beweer dat NPS versuim het om die
waarborg vir die koopsom te lewer en dat na behoorlike kennisgewing die
kontrak regmatiglik kanselleer is. Die bedrag van R60 000 het dus opeisbaar
geword. Hierop het appellant die volgende verwere geopper:
(a)
dat die onmiddelike partye gekontrakteer het op die basis van 'n
veronderstelling wat later geblyk het nie gegrond te wees nie en die kontrak
dus nietig was; alternatiewelik
(b)
dat die verpligting tot betaling van die R60 000 neerkom op 'n
strafbeding wat ingevolge die Wet op Strafbedinge, Wet 15 van 1962, buite
verhouding was tot die nadeel deur respondent gely; alternatiewelik
(c)
bedrieglike
wanvoorstelling
aan
die
kant
van
respondente;
alternatiewelik
(d)
dat respondente die kontrak repudieer het, welke repudiasie deur NPS
aanvaar is en wat toe teruggetree het uit die ooreenkoms.

[3] Voor ek handel met die verwere dien gemeld te word dat dit
gemenesaak geword het dat NPS versuim het om die waarborg vir die
koopsom te lewer, dat kennisgewing van voornemens om te kanselleer gegee
is en dat behoorlike kansellasie op 15 Oktober 2001 geskied het. Verder was
die partye dit eens dat indien appellante nie in een van sy verwere slaag nie,
die bedrag van R60 000 regtens betaalbaar is. Daar dien verder gemeld te
word dat appellant se advokaat die verweer van bedrieglike wanvoorstelling
laat vaar het en niks verder hoef daaroor gesê te word nie. Ek handel dus
voorts met die ander verwere.

[4] Dit sal dienlik wees om met die vraag of appellant daarin geslaag het
om te bewys dat respondente die kontrak repudieer het te begin. Dit is 'n
feitevraag wat kortliks afgehandel kan word. Ten einde te slaag in die verweer
moes bewys word dat die respondente se optrede ‘ . . . a deliberate
unequivocal intention no longer to be bound’ daargestel het. (Sien Street v
Dublin 1961 (2) SA 4 (W) te 10 aangehaal met goedkeuring in Inrybelange
(Edms) Bpk v Pretorius 1966 (2) SA 416 (A) te 427.) Vir die toets wat
toegepas moet word, sien Highveld 7 Properties v Bailes 1999 (4) SA 1307
(HHA) para 21. Waarop appellant staatgemaak het is in die briewewisseling
uiteengesit. In 'n brief gedateer 20 September 2001 word die volgende gesê:
‘Sekere bates onder meer vaste aanhegtings asook liginstallasies is teenstrydig met die
bepalings van die ooreenkoms verwyder, alternatiewelik is ons kliënt in kennis gestel dat dit
verwyder sal word. Ons kliënt het hieroor navraag gedoen waarna u kliënt ons kliënt
gekonfronteer het deur te sê dat die bates word verwyder. Die sleutels van die perseel is deur
u kliënt teruggeneem en gevolglik kan ons kliënt nie okkupeer nie. Hierdie voormelde optrede
deur u kliënt word as repudiasie aan die kant van u kliënt beskou en word ons kliënt se regte
in hierdie verband voorbehou.’
In 'n latere brief gedateer 28 September 2001 blyk die volgende:
‘Uit die houding van u kliënt om voort te gaan om die goedere te verwyder is dit duidelik dat
daar nie okkupasie aan ons kliënt verleen word nie, alternatiewelik dat daar okkupasie
verleen word maar dat goedere wat verwyder word, u kliënt nie geregtig was om te verwyder
nie. Hierdie optrede is duidelike repudiasie van die ooreenkoms ten opsigte waarvan ons
kliënt sy regte voorbehou.’
Die brief eindig met die volgende paragraaf:
‘Ons het dan streng opdrag van ons kliënt om u in kennis te stel dat ons kliënt, sonder
benadeling van regte, bereid is om voort te gaan met die transaksie op voorwaarde dat die
status quo ten opsigte van die verwydering van verbeteringe wat vaste aanhegtings tot die
eiendom vorm onmiddellik herstel word en ons kliënt in 'n posisie geplaas word om die
eiendom te okkupeer.’
Daarna volg 'n brief gedateer 10 Oktober 2001 waarin die sogenaamde
repudiasie aanvaar word en NPS terugtree uit die ooreenkoms. Uit die
briewewisseling blyk dit duidelik dat waarop die appellant staatmaak vir bewys
van repudiasie is die verwydering van aanhegtings uit die perseel, teenstrydig
met die bepalings van die kontrak. Dit is inderdaad ook sodanig gepleit. Die
appellant en sy vrou het albei in die landdroshof getuig. Volgens hulle
getuienis het die vaste aanhegtings waarna verwys is in die korrespondensie

betrekking op geisers, wasbakke en 'n ligkas. Toe dit onder kruisverhoor aan
hulle gestel is dat die geisers nie verwyder is en dat inspeksie daar en dan
sou bewys dat die geisers nog steeds daar was, het hulle toegegee dat hulle
geen persoonlike kennis dra van die feit dat die geisers wel verwyder is nie.
Wat die verwydering van die wasbakke betref, is van belang dat in die brief
van 28 September 2001 NPS se prokureur toegegee het dat daar dalk 'n
misverstand kon wees in verband met die omvang van die woorde
‘salontoerusting’ in die skriftelike kontrak. Die kontrak het die verkoper
gemagtig om alle salontoerusting te verwyder. Verder dien gemeld te word
dat respondente onderneem het om die ligkas wat hulle verwyder het terug te
plaas. Wanneer respondente se optrede oorweeg word, is dit duidelik dat
geen redelike persoon kon aflei dat hulle die bedoeling gehad het om nie hulle
verpligtinge onder die ooreenkoms na te kom nie. Beide respondente het
getuig dat die eiendom beskikbaar was vir okkupasie op 1 September 2001
ter nakoming van die ooreenkoms. Hulle het verder getuig dat slegs die
salontoerusting, insluitende die wasbakke, verwyder is. Hulle prokureur het
herhaaldelik daarna in die korrespondensie die sleutels tot die eiendom
getender ten einde NPS in staat te stel om te okkupeer. Hy het aangebied om
die kontroversiële ligkas terug te plaas en ten einde laaste ook voorgestel dat
die partye om 'n tafel bymekaar kom om hulle geskille te probeer oplos. Die
voorstel is blykbaar van die hand gewys. Gegewe al hierdie feite stem ek
volkome saam met die hof a quo dat daar geen repudiasie van hierdie
ooreenkoms aan die kant van die respondente was nie en dat die
daaropvolgende kansellasie dus ongeldig was.

[5] Ek handel voorts met die vraag of die bedrag wat van appellant geëis
word 'n strafbeding was wat ingevolge die Wet op Strafbedinge verminder
behoort te word. Die appellant het gepleit dat klousule 9.2 'n strafbeding is
soos omskryf in art 3 van die Wet op Strafbedinge, dat dit buite verhouding is
tot die nadeel deur appellant gely en dat dit dus ingevolge die bepalings van
die Wet verminder moet word tot 'n mate wat die hof billik mag ag. Die geding
is op hierdie grondslag in die landdroshof gevoer en ook sodanig redeneer in
die hof a quo. In hierdie hof slaan appellant se advokaat 'n totaal nuwe rigting
in en voer aan dat die Wet nie van toepassing is nie. Hy betoog dat die

appellant nie iemand is wat binne die definisie van art 1 van die Wet val nie.
In wese bepaal gemelde artikel dat daar kontrakbreuk ter sprake moet wees
alvorens 'n strafbeding binne die konteks van die Wet afdwingbaar kan wees.
Sodanige kontrakbreuk moet deur een van die kontrakspartye geskied.
Aangesien appellant 'n derde party was tot die kontrak, kon hy nie
kontrakbreuk pleeg nie en is die Wet dus nie op hom van toepassing nie. Die
betoog is voorts dat die gemenereg geld, dat aangesien appellant geen
prestasie uit die kontrak ontvang het nie, dit 'n suiwere strafbeding wat in
terrorem bepaal is wat onafdwingbaar is. Hoe vindingryk die argument mag
wees, appellant is gebonde aan sy pleitstukke. Soos aangetoon, het hy hom
verlaat op die bepalings van die Wet en die saak is op hierdie basis gevoer.
Dit staan nie die appellant vry om tot nadeel van respondent af te wyk van sy
pleitstukke en 'n nuwe verweer te opper nie. Dit gesê, is ek buitendien van
mening dat in hierdie saak dit nie 'n verskil maak of die Wet wel van
toepassing is of nie. Indien die bedrag geëis blyk 'n egte vooruitberaming van
skade te wees, is dit ingevolge die gemenereg afdwingbaar. (Sien Cape Town
Municipality v F Robb & Co (Ltd) 1966 (4) SA 329 (A) te 336C-F.) Die
eiendom is vir 'n prys van R750 000 verkoop. Die waarskynlikhede dui daarop
dat dit bo die markwaarde was. In briewe van sy prokureur word gekla dat die
appellant te veel betaal het vir die eiendom. Die tweede respondent se
getuienis was dat die eiendom nie op die mark was nie, maar dat die
appellant haar telefonies in die wildtuin gekontak het en aangebied het om
enige prys wat sy mag noem te betaal. Toe die bedrag van R60 000 bepaal
is, moes respondente ook in ag geneem het dat die haarsalon wat daar bedryf
was gesluit moes word en die werknemers skeidingspakkette betaal moes
word. Dan was daar nog die uitgawes verbonde aan die verwydering van die
salontoerusting en die herstelwerk aan die vloer en muur. Gegewe al hierdie
koste en veral die wins wat die respondente uit die transaksie sou gemaak
het, is ek tevrede dat die bedrag van R60 000 'n onderskatte vooruitberaming
van skade was. Dit wil my voorkom dat respondente 'n veel groter bedrag
skade gely het. Die verweer is dus sonder meriete.

[6] Ek handel voorts met die verweer dat die kontrak gesluit is op grond
van 'n gemeenskaplike veronderstelling wat later geblyk het nie gegrond te
wees nie. Die verweer is so gepleit:
‘4.2
Verweerder voer aan dat daar geen ooreenkoms tot stand gekom het tussen die
Eisers en NPS Distributors (Edms) Beperk nie en op grond daarvan dat:
4.2.1
die partye gekontrakteer het op die basis van die veronderstelling dat:
(a)
Eisers reeds aansoek gedoen het om hersonering van die erf van
spesiaal na besigheid;
(b)
dat alhoewel nie gewaarborg nie, daar geen rede bestaan waarom
die aansoek om hersonering afgekeur sal word nie;
4.2.2
Na kontraktering het dit geblyk dat Eisers geen sodanige aansoek tot die
owerheid gerig het nie, alternatiewelik dat daar verskeie probleme met die
aansoek bestaan en dat dit waarskynlik nie goedgekeur sal word nie;
4.2.3
Omdat gemelde veronderstelling verkeerd geblyk te gewees het, het daar
derhalwe nie konsensus tussen partye bestaan rakende gemelde aanhangsel
“A” nie en is dit derhalwe nietig.’
Die pleitopsteller maak dieselfde fout uitgewys deur Nugent R in Wilson Bayly
Holmes (Pty) Ltd v Maeyane 1995 (4) SA 340 (T) te 343G. Daar was
konsensus tussen die partye. Hulle het albei (na bewering) gedwaal omtrent
die feite uiteengesit in paragraaf 4.2.1 hierbo aangehaal. Tydens die verhoor
het appellant se advokaat gepoog om getuienis te lei om die veronderstelling
te bewys. Daar is teen die getuienis beswaar gemaak op grond daarvan dat
dit ingevolge die integrasiereël (‘parol evidence rule’) ontoelaatbaar was. Die
landdros, hoewel sy nie 'n uitdruklike reëling gemaak het nie, het die beswaar
gehandhaaf en die getuienis is dus nie gelei nie. Appellant voer aan dat die
getuienis verkeerdelik uitgesluit is en dat sodanige getuienis om 'n
gemeenskaplike veronderstelling te bewys wel toelaatbaar is. Die hof a quo
het bevind dat die landdros tereg die getuienis op grond van die integrasiereël
uitgesluit het. Daar is ook op die feite bevind dat appellant nie die
veronderstelling sou kon bewys nie al het hy getuienis daaroor gelewer.

[7] Die vraagstuk wanneer 'n veronderstelling lei tot nietigheid van 'n
kontrak is in hierdie hof behandel in Van Reenen Steel (Pty) Ltd v Smith NO
2002 (4) SA 264 (SCA). Die volgende stelling in Wilson Bayly Holmes (Pty)
Ltd (supra) is goedgekeur as synde in ooreenstemming met gesag en
beginsel:

‘a common mistake relating to the existence of a particular state of affairs will not render the
contract void unless it can be said that the parties expressly or tacitly agreed that the validity
of the contract was conditional upon the existence of that state of affairs’.

[8] Ek aanvaar dat daar gevalle kan wees waar 'n derde wat verpligtinge
opgelê word deur 'n kontrak en dit wil beveg, wel getuienis mag lei ten einde
nietigheid van die kontrak te bewys op grond van 'n gemeenskaplike
veronderstelling sonder om getref te word deur die integrasiereël. (Sien YXZS
Industries v AF Dreyer (Pty) Ltd 2004 (4) SA 186 (W) en gewysdes daar
aangehaal.) Wat ek egter nie kan aanvaar nie is dat 'n derde hom op
nietigheid van die kontrak uit hoofde van 'n gemeenskaplike veronderstelling
kan beroep waar die onmiddellike partye met volle kennis van die feite nie die
kontrak as nietig beskou en voortgaan om voldoening daaraan te gee. Dit is
van belang om in gedagte te hou dat appellant nie 'n buitestaander tot die
kontrak was nie. Hy het as direkteur van die maatskappy (NPS) te alle tye,
van die aangaan van die kontrak tot sy beëindiging, die maatskappy
verteenwoordig en al die besluite geneem. Hy het ook inderdaad die kontrak
namens NPS geteken. (Streng gesproke was hy ook persoonlik 'n
kontrakterende party wat gerieflikheidshalwe na verwys word as 'n derde
party.) Die onbetwisde feite is dat NPS nooit hom beroep het op die nietigheid
van
die
kontrak
op
grond
van
die
sogenaamde
gemeenskaplike
veronderstelling nie. Dit is wel in korrespondensie te berde gebring. In 'n brief
gedateer 20 September 2001 sê die appellant se prokureurs die volgende:
‘1.
Tydens en voor kontraksluiting was ons kliënt te alle relevante tye onder die indruk
gebring dat alhoewel die eiendom verkoop steeds as residensieel geklassifiseer is en is geen
waarborge geteken ten aansien van die hersonering van die perseel nie en was daar
konsensus tussen die partye en was ons kliënt direk onder die indruk gebring dat daar geen
probleme behoort te wees by die hersonering van die eiendom om besigheisregte te verkry
nie. Op daardie veronderstelling is die ooreenkoms inderdaad gesluit. Dit is gemeensaak dat
'n haarsalon ook inderdaad op die eiendom bedryf is.
2.
Dit blyk nou dat daar inderdaad probleme en selfs onoorkomelike probleme bestaan
met betrekking tot die hersonering en of hersonering inderdaad op hierdie stadium suksesvol
deurgevoer kan word.
3.
Indien ons kliënt bewus was van hierdie feite, sou hy inderdaad nie die ooreenkoms
gesluit het nie aangesien die bedoeling van ons kliënt deurgaans was om die eiendom te
koop vir die bedryf van besigheid op die betrokke perseel.

4.
Met inagneming van bogemelde en op die veronderstelling waarop gekontrakteer is,
is die koopsom ook beding en blyk dit nou dat die eiendom in elk geval aldus finansiële
instelling die koopsom ook buitensporig hoog is met inagneming van huidige markwaarde in
so 'n mate dat indien ons kliënt nie onder die indruk gebring is dat besidheidsreg verkry sou
word nie, hierdie ooreenkoms inderdaad nooit gesluit sou word nie.’
Hy volg dit op in die brief van 28 September 2001 met die volgende:
‘Mnr Swart is as deel van onderhandelinge onder die indruk gebring dat u kliënte in elk geval
reeds in aanvang geneem het met sodanige hersoneringsaansoek en is dit juis nou ons
opdrag om u te versoek om ons van afskrifte van sodanige aansoek te voorsien indien daar
Stad- en Streeksbeplanners hierby betrokke is, die naam van sodanige firma asook die
kontakpersoon wat met sodanige aansoek sou handel. Dit is inderdaad so dat hersonering
nie gewaarborg is nie maar is dit wel deeglik deel van die onderhandelinge en is dit ook
verseker 'n oorweging by die bepalings van die koopsom.’
In dieselfde brief verskyn die paragraaf in para 4 hierbo aangehaal wat
gerieflikheidshalwe weer aangehaal word:
‘Ons het dan streng opdrag van ons kliënt om u in kennis te stel dat ons kliënt, sonder
benadeling van regte, bereid is om voort te gaan met die transaksie op voorwaarde dat die
status quo ten opsigte van die verwydering van verbeteringe wat vaste aanhegtings tot die
eiendom vorm, onmiddellik herstel word en ons kliënt in 'n posisie geplaas word om die
eiendom te okkupeer.’
Daar sal gelet word dat daar geen bewering van 'n gemeenskaplike
veronderstelling is nie maar eerder dat daar wanvoorstelling was. Daar is ook
nie – en daar was nooit – gepoog om te verklaar dat die kontrak nietig was
nie. Daarna volg die sogenaamde aanvaarding van die repudiasie op 10
Oktober 2001 – ‘n onteenseglike bewys dat die kontrak wat NPS betref tot
daardie dag nog in stand was. Dit is gemene saak dat die hoofpartye tot die
ooreenkoms dus nie op grond van 'n gemeenskaplike veronderstelling die
kontrak as nietig beskou het nie en in teendeel voortgegaan met die
uitvoering van die kontrak. In hierdie omstandighede kan ek nie insien dat die
appellant as 'n derde hom kan beroep op gemeenskaplike veronderstelling
nie. Dieselfde sou die geval wees met bedrieglike wanvoorstelling. As die
party wat daardeur geraak word nie hom daarop beroep ten einde die kontrak
nietig te verklaar nie, maar eerder die kontrak in stand hou, hoe kan 'n derde
hom op die nietigheid daarvan beroep? Die getuienis was myns insiens
ontoelaatbaar op grond daarvan dat dit irrelevant was tot die geding tussen
die partye.

[9] Om op te som dus, is ek van mening dat die hof a quo tereg bevind het
dat appellant se verwere nie kan slaag nie en dat die bevel van die landdros
met betrekking tot betaling van die R60 000 gehandhaaf moet word.

[10] Die appèl word van die hand gewys met koste.

……………………..
P C COMBRINCK
APPÈLREGTER

Stem saam:

FARLAM AR
HEHER AR