DIE HOOGSTE HOF VAN APPÈL
VAN SUID-AFRIKA

RAPPORTEERBAAR

SAAK  NR: 303/2002

In die saak tussen:

STAD TSHWANE METROPOLITAANSE
MUNISIPALITEIT (voorheen bekend as STADSRAAD
VAN PRETORIA)
Appellant

- en -

BODY CORPORATE FAERIEDALE
Respondent

_____________________________________________________________________

Coram:
STREICHER,
NAVSA,
CLOETE
ARR,
JONES
&
SHONGWE WND ARR
Verhoor:
7 MEI 2003
Gelewer:
22 MEI 2003

Artikel 36(6) van die Wet op Deeltitels 95 van 1986 – die regspersoon (‘body
corporate’) het nie die bevoegdheid om as eiser op te  tree vir die verhaal van skade
aan individuele eiendom nie.

_____________________________________________________________________

U I T S P R A A K
_____________________________________________________________________

STREICHER AR

STREICHER AR:
[1] Die geskilpunt wat in hierdie appèl besleg moet word is of die
regspersoon, soos bedoel in art 36(1) van die Wet op Deeltitels 95 van 1986
('die Wet'), van `n deeltitelskema die bevoegdheid het om skadevergoeding te
verhaal ten opsigte van skade wat onregmatig en nalatig deur `n delikpleger
veroorsaak is aan dele van die deeltitelskema wat aan individuele lede van die
regspersoon behoort en wat dus nie gemeenskaplike eiendom is nie.

[2] Die respondent, synde die regspersoon ten opsigte van die Faeriedale
Deeltitelskema (‘die kompleks’), het in die landdroshof vonnis teen die
Stadsraad van Pretoria (hierna genoem ‘die appellant’)1 verkry vir betaling
van R53 542,24 plus rente en koste. Die bedrag is toegeken as
skadevergoeding vir skade aan eenhede 1 en 2 (insluitende die dak daarvan)
en die grensmuur van die kompleks. Die skade is veroorsaak deur die val van
`n boom wat deur werknemers van die appellant afgesaag is. Tydens die
verhoor was slegs die kwantum van die skade en die respondent se reg om die
skade te verhaal in geskil. Die appellant het na die Transvaalse Provinsiale
Afdeling (‘die hof a quo’) geappelleer. Die appèl was slegs gemik teen die
landdros se bevinding dat die respondent die bevoegdheid gehad het om aksie

1 Appèl is inderdaad aangeteken deur ‘Stad Tshwane Metropolitaanse Munisipaliteit (voorheen bekend as
Stadsraad van Pretoria)’. Geen beswaar is deur die respondent geopper dat die appellant as een en dieselfde
persoon as die Stadsraad van Pretoria beskou word nie.

in te stel ten opsigte van skade aan dele van die kompleks wat aan individuele
lede van die respondent behoort het (‘die individuele eiendom’). Dit was
gemeensaak dat die respondent wel die bevoegdheid het om as eiser op te tree
ten opsigte van die gemeenskaplike eiendom in die kompleks. Dit was ook
gemeensaak dat indien die appellant gelyk gegee sou word die appèl ten volle
moes slaag aangesien nie bewys is welke gedeelte (indien enige) van die
gevorderde skade betrekking gehad het op gemeenskaplike eiendom nie. Die
hof a quo het bevind dat die respondent wel die bevoegdheid het om die aksie
ten opsigte van skade aan die individuele eiendom in te stel en het gevolglik
die appèl van die hand gewys. Die uitspraak is gerapporteer as Stadsraad van
Pretoria v Body Corporate Faeriedale 2002 (1) SA 804 (T). Met verlof van
hierdie hof appelleer die appellant nou teen die hof a quo se bevinding.

[3] In sy besonderhede van vordering het die respondent beweer dat hy
skade gely het aan sy eiendom. Op dié basis kon die respondent nie slaag nie
aangesien dit duidelik is en ook gemeensaak is dat die eiendom wat beskadig
is nie die eiendom van die respondent was nie. Die respondent se
regsverteenwoordiger het dit egter reeds in sy openingsbetoog in die
landdroshof duidelik gemaak dat die respondent nie skadevergoeding vorder
in sy hoedanigheid as eienaar van die beskadigde eiendom nie. Hy het
naamlik genoem dat die twee eenhede wat beskadig is, in die name van

onderskeidelik `n mnr Le Roux en `n mev Badenhorst geregistreer was en
gesê dat dit die respondent se saak is dat hy ingevolge ‘die Wet op Deeltitels .
. . die reg het om dagvaarding uit te gereik het’. Daarna het hy die getuienis
van Le Roux aangebied. Le Roux het getuig dat hy `n trustee van die
respondent was; dat die trustees verplig was om die eiendom ter sprake te
verseker; dat die eiendom verseker is; dat die versekeringspremies maandeliks
deur die lede van die respondent by wyse van heffings aan die respondent
betaal is; en dat die skade eventueel in opdrag van die versekerings-
maatskappy herstel is.

[4] Op grond van die voormelde getuienis het die landdros bevind dat die
respondent opdrag gehad het om die kompleks teen skade te verseker; dat die
respondent gevolglik in terme van `n volmag opgetree het en derhalwe
ingevolge art 36(6) van die Wet locus standi gehad het.

[5] Artikel 36(6) bepaal ten aansien van die locus standi van die
regspersoon van `n deeltitelskema soos volg:

‘Die regspersoon geniet ewigdurende opvolging en is bevoeg om in sy naam
as regspersoon as eiser en verweerder in regte op te tree ten opsigte van-
(a)
`n kontrak deur hom aangegaan;

(b)
enige skade aan die gemeenskaplike eiendom;
(c)
`n aangeleentheid in verband met die grond of gebou waarvoor die
regspersoon aanspreeklik is of die eienaars gesamentlik aanspreeklik is;
(d)
`n aangeleentheid wat ontstaan uit die uitoefening van enige van sy
bevoegdhede of die uitvoering of nie-uitvoering van enige van sy pligte
kragtens hierdie Wet of enige reël; en
(e)
enige eis teen die ontwikkelaar ten opsigte van die skema indien by
spesiale besluit aldus bepaal.’

[6] Die appellant het teen die landdros se uitspraak geappelleer op grond
daarvan dat die landdros fouteer het om nie te beslis nie: (i) dat die respondent
gebonde was aan sy pleitstukke ingevolge waarvan hy beweer het dat hy die
eienaar van die beskadigde geboue was; en (ii) dat die respondent slegs
geregtig was om aksie in te stel ten opsigte van die skade aan gemeenskaplike
eiendom en daar nooit bewys is watter deel, indien enige, van die beskadigde
eiendom gemeenskaplike eiendom was nie. Die Hof a quo het beide
argumente verwerp.

[7] Voor ons het die appellant steeds aangevoer dat die respondent
gebonde was aan sy pleitstukke en gevolglik nie moes geslaag het nie. Die

appellant het egter reeds by die aanvang van die verhoor in die landdroshof
geweet dat die respondent nie aanspraak maak op locus standi op die basis dat
hy die eienaar van die beskadigde eiendom was nie en het geen beswaar
daarteen geopper nie. Hy het ook nie verdere besonderhede aangevra nie en is
geensins benadeel deurdat die respondent nie gepleit het dat hy aanspraak
maak op locus standi ingevolge die bepalings van art 36(6)(c) en (d) nie.
Onder die omstandighede het die hof a quo tereg die appellant se betoog dat
die respondent gebonde was aan die bewering in die pleitstukke dat hy as
eienaar van die beskadigde eiendom geregtig is op skadevergoeding, verwerp
(op 807B) (sien Shill v Milner 1937 AD 101 op 105).

[8] Na my mening het die hof a quo egter fouteer om te bevind dat artikels
36(6)(c) en (d) wel aan die respondent locus standi verleen ten opsigte van die
verhaal van die skade wat aan die individuele eiendom deur die val van die
boom veroorsaak is (op 808H-I).

[9] Artikel 36(6)(c) en (d) verleen aan die regspersoon van `n
deeltitelskema die bevoegdheid om in sy naam as eiser en verweerder op te
tree ten opsigte van `n omskrewe aangeleentheid. Die vraag is dus of die
aangeleentheid ten opsigte waarvan die respondent in die onderhawige geval
as eiser opgetree het `n aangeleentheid is soos bedoel in daardie subartikels.

Dit volg dat in die eerste plek bepaal moet word wat die aangeleentheid hier
ter sprake is en dat in die tweede plek bepaal moet word of dit `n
aangeleentheid is soos bedoel in subart (c) of (d).

[10] Die hof a quo het beslis dat die respondent ingevolge die bepalings van
art 37(1)(f) en (h) aanspreeklik is om die geboue wat deel vorm van die
deeltitelskema te verseker en om in geval van beskadiging van die geboue die
skade te herstel (op 808E-F); dat hy, wat die herstel van skade aan die geboue
betref, dieselfde verpligting ten aansien van individuele eiendom het as wat
hy ten aansien van gemeenskaplike eiendom het (op 810B); dat sodanige
aanspreeklikheid `n aangeleentheid is wat verband hou met die geboue; en dat
die respondent vir daardie rede locus standi ingevolge die bepalings van
subart (c) het om aksie in te stel vir verhaal van die skade (op 808E-H). Die
hof a quo het ook bevind dat die respondent se eis `n aangeleentheid is wat
ontstaan het uit die uitvoering van sy plig om te verseker en te herstel en dat
die respondent vir dié rede ook ingevolge subart (d) locus standi het om aksie
in te stel vir die verhaal van die skade (op 808I).

[11] Na my mening het die hof a quo die aangeleentheid ter sake
verkeerdelik geï dentifiseer. Die vraag wat beslis moet word, is of die
respondent die bevoegdheid het om as eiser op te tree vir die verhaal van die

skade deur die val van die boom aangerig. Sodanige skade is die relevante
aangeleentheid en nie enige versekerings- of herstelverpligting van die
respondent nie.

[12] Die skade aan die gebou, synde die ter sake aangeleentheid, is nie `n
aangeleentheid soos bedoel in art 36(6)(c) of (d) nie.

[13] Subartikel (c) vereis dat die aangeleentheid ten opsigte waarvan die
subartikel locus standi verleen een moet wees ‘waarvoor die regspersoon
aanspreeklik is of die eienaars gesamentlik aanspreeklik is’. Die subartikel het
dus te doen met `n aangeleentheid waar die regspersoon aangespreek word
d.w.s. dit handel met die bevoegdheid van die regspersoon om as verweerder
op te tree en nie met sy bevoegdheid om as eiser op te tree nie.

[14] Subartikel (d) vereis dat die aangeleentheid ten opsigte waarvan die
subartikel locus standi verleen een moet wees ‘wat ontstaan uit die
uitoefening van enige van (die regspersoon se) bevoegdhede of die uitvoering
of nie-uitvoering van enige van sy pligte’. Dit is duidelik nie die geval nie.
Die skade, synde die ter sake aangeleentheid, het ontstaan uit die nalatige
handelinge van die appellant se werknemers en nie uit die uitoefening van

enige van die respondent se bevoegdhede of die uitvoering of nie-uitvoering
van enige van sy pligte nie.

[15] In ieder geval is die hof a quo se bevinding dat die regspersoon van `n
deeltitelskema verplig is, soos in die geval van gemeenskaplike eiendom, om
skade aan individuele eiendom wat deel vorm van die deeltitelskema te
herstel, verkeerd. Slegs in sekere omskrewe omstandighede is die regspersoon
verplig om individuele eiendom te herstel. So byvoorbeeld is `n regspersoon
verplig om, behoudens die bepalings van art 48 en die regte van die houer van
`n deelverband, onverwyld versekeringsgeld deur hom ten opsigte van skade
aan die geboue ontvang, aan te wend vir die herbou en herstel van die  geboue
vir sover dit gedoen kan word (art 37(1)(h)). Daarenteen is die regspersoon
verplig om in die algemeen die gemeenskaplike eiendom tot voordeel van alle
eienaars te beheer, te bestuur en te administreer (art 37(1)(r)); om `n fonds in
te stel vir die herstel, instandhouding, beheer, bestuur en administrasie van die
gemeenskaplike eiendom (art 37(1)(a)); en om die gemeenskaplike eiendom
behoorlik te onderhou en dit in `n goeie en bruikbare toestand in stand te hou
(art 37(1)(j)). Geen ooreenstemmende verpligting ten opsigte van die
individuele eiendom word die regspersoon opgelê nie. `n Ooreenstemmende
verpligting word wel op die individuele eienaars geplaas deurdat art 44(1)(c)

bepaal dat `n eienaar sy deel moet herstel en in `n goeie toestand in stand
moet hou.

[16] Die feit dat die regspersoon verplig is om die geboue (d.w.s. ook
individuele eiendom) te verseker (art 37(1)(f)) dui ook nie op `n verpligting
aan die kant van die regspersoon om die individuele eiendom te herstel in die
geval van beskadiging daarvan nie. Veral is dit nie die geval in die lig van art
37(4) wat bepaal dat die regspersoon vir die doeleindes van die aangaan van
versekering kragtens subart (1)(f) geag word `n versekerbare belang in die
vervangingswaarde van die gebou te besit. Die bepaling is duidelik nodig
geag om dit vir regspersoon moontlik te maak om die individuele eiendom te
verseker. Indien `n regspersoon ingevolge die Wet verplig was om die gebou
te herstel sou hierdie bepaling nie nodig gewees het nie.

[17] Die regter a quo het verder bevind: ‘Dit moet veronderstel word dat die
Wetgewer ten tyde van die opstel van die Wet bewus was van die subrogasie-
reël van die versekeringsreg. Daarvolgens het `n versekeraar die reg om in die
naam van die versekerde aksie in te stel teen `n delikpleger. Indien mnr Mills
se submissie korrek is beteken dit dat die versekeraar van daardie reg ontneem
is deur hierdie Wet.’ `n Versekeraar het egter nie altyd die reg om in die naam
van die versekerde aksie in te stel teen `n derde party nie. Een vereiste is dat

die versekerde teenoor die derde party geregtig moet wees op die remedie wat
die versekeraar wens aan te vra. Soms is dit nie die geval nie (sien Simpson v
Thomson (1877) 3 App Cas 279 (HL); Ackerman v Loubser 1918 OPA 31 op
37).

[18] Na my mening is daar geen aanduiding in die Wet te vinde dat dit die
bedoeling was om aan `n regspersoon van `n deeltitelskema die bevoegdheid
te verleen om as eiser op te tree ten opsigte van die verhaal van skade wat
deur `n delikpleger aan individuele eiendom veroorsaak is nie. Die feit dat
spesifiek in art 36(6) aan `n regspersoon die bevoegdheid verleen word om as
eiser op te tree ten opsigte van skade aan die gemeenskaplike eiendom, terwyl
geen melding gemaak word van individuele eiendom nie, dui op die teendeel.

[19] Ek is gevolglik van mening dat die respondent nie die bevoegdheid
gehad het om as eiser op te tree ten opsigte van die verhaal van die skade aan
individuele eiendom soos eenhede 1 en 2 nie. Soos reeds gemeld is dit
gemeensaak tussen die partye dat in geval van so`n bevinding die appèl ten
volle moet slaag omrede die respondent nie bewys het welke gedeelte van sy
skade betrekking het op gemeenskaplike eiendom nie.

[20] Die volgende bevel word gemaak:

1.
Die appèl slaag met koste.
2.
Die hof a quo se bevel word tersyde gestel en vervang met die
volgende bevel:

‘1. Die appèl slaag met koste.

2. Die hof a quo se bevel word vervang met die volgende
bevel:
“Die eiser se eis word van die hand gewys met koste.”’

__________________
STREICHER AR

NAVSA AR)
CLOETE AR)
JONES Wnd AR)
STEM SAAM
SHONGWE Wnd AR)