Saak No: 194/98
In die saak van:
MIDRAND/RABIE RIDGE/IVORY PARK
METROPOLITAANSE SUBSTRUKTUUR
Appellant
en
JOHAN GEORG STRYDOM
Eerste Respondent
JOHAN GEORG STRYDOM
Tweede Respondent
CORAM:     Hefer, Vivier, Howie, Schutz, ARR en Mpati Wnd AR
DATUM VAN VERHOOR:   17 Augustus 2000
DATUM VAN UITSPRAAK:   31 Augustus 2000
U I T S P R A A K
HOWIE AR/ . . .

HOWIE AR:
[1] Appellant is ‘n plaaslike bestuur soos bedoel in die Ordonnansie
op Eiendomsbelasting van Plaaslike Besture,  11 van 1977 (T).  Respondente
is eienaars van grond binne appellant se bestuursgebied.  Appellant het hulle
in `n landdroshof in drie afsonderlike sake vir betaling van eiendomsbelasting
met betrekking tot drie afsonderlike eiendomme  gedagvaar.   In elke saak is
`n identiese eksepsie geneem.   Dit het misluk.  Op appèl na die Transvaalse
Provinsiale Afdeling is respondente gelyk gegee.   Met verlof van daardie Hof
kom appellant in hoër beroep.
[2] Die besonderhede van vordering het elkeen twee eise behels.
Die eerste eis was vir betaling van belastings en heffings gehef deur appellant
ingevolge artikels 21, 26 en 29 van voormelde Ordonnansie.   Die tweede eis
is soos volg geformuleer:
“Eiser se eis teen verweerder is vir die betaling van
. . . eiendomsbelasting vir krisisbeheer gehef deur
Eiser in terme van Artikel 21 saamgelees met
Artikels 26 en 29 van Ordonnansie 11 van 1977(T)

en verder saamgelees met die Wet op
Brandweerdienste No. 99 van 1987 vir die tydperk
1 Desember 1994 tot 30 April 1995 en welke
bedrag opeisbaar en betaalbaar is maar
nieteenstaande aanmaning daartoe Verweerder
weier en/of versuim om te betaal.”
[3] In `n versoek om nadere besonderhede is appellant gevra hoe
die bedrae in die twee eise saamgestel en bereken is, met spesifieke
verwysing na die formule en basis van berekening.
[4] Die tersaaklike gedeelte van die antwoord was die volgende:
“Eiendomsbelasting
word

bereken
ooreenkomstig die bepalings van Artikel 22(1) van
Ordonnansie 11 van 1977 en is die berekening
gebaseer op die volgende:
EIENDOMSBELASTING
Waardasie x tarief ÷ 12 is gelykstaande aan maande-
likse belasting:
Terreinwaarde van eiendom       :
R6 100 000-00
Oppervlakte van eiendom
:
610,4272 ha
Tarief (1994/95 boekjaar)
:
5,67c/R
KRISISBEHEER
Krisisbeheer word soos volg bereken:
Terreinwaarde x tarief ÷ 12 is gelykstaande aan maan-

delikse heffing:
Terreinwaarde van eiendom
:
6 100 000-00
Tarief (1994/95)
:
R0011154"
[5] Respondente se grond van eksepsie was dat die tweede
eis regtens ongegrond was.   Die grondslag vir daardie  stelling  was dat
eiendomsbelasting gebaseer op terreinwaarde slegs een keer per boekjaar per
eiendom gehef kon word.      In die onderhawige geval is albei eise ten
opsigte van dieselfde boekjaar en is albei gebaseer op terreinwaarde.
[6] Die Ordonnansie bevat geen bepalings ten opsigte van
eiendomsbelasting vir “krisisbeheer” nie, wat daardie woord ook al mag
beteken, en die bepalings van die Wet op Brandweerdienste is hier van geen
belang nie.
[7] Die Ordonnansie se bepalings wat ter sake is, is die volgende.
Artikel 4 magtig `n plaaslike bestuur om `n eiendomsbelasting of
eiendomsbelastings te hef op grond, enige reg in grond en enige verbeterings
ten opsigte van grond of regte in grond.   In artikel 1 word
“eiendomsbelasting of -belastings” omskryf as insluitende “`n algemene

eiendomsbelasting, en `n spesiale eiendomsbelasting in artikel 24 genoem .
. .” en “algemene eiendomsbelasting”  word omskryf as “die
eiendomsbelasting of -belastings in artikel 21 genoem”.
[8] In artikel 21 verskyn daar die volgende subartikels:
“(1)
Behoudens die volgende bepalings van hierde artikel kan
`n
plaaslike
bestuur
`n
eiendomsbelasting
of
eiendomsbelastings (bekend te staan as `n algemene
eiendomsbelasting) op belasbare eiendom opgeteken in
die waarderingslys hef vir `n boekjaar waarop sodanige
lys betrekking het.
(2)
. . .
(3)
`n Algemene eiendomsbelasting gehef ingevolge
subartikel (1) of (2) is `n bedrag in die rand soos deur
die plaaslike bestuur vasgestel -
(a)
op die terreinwaarde van grond of op die
terreinwaarde van `n reg in grond; of
(b)
op die terreinwaarde van grond of op die
terreinwaarde van `n reg in grond soos in
paragraaf (a) beoog en daarbenewens, op die
waarde van verbeterings op sodanige grond of
wat op sodanige reg in grond betrekking het:  Met
dien verstande dat die bedrag in die rand vasgestel
op die waarde van verbeterings nie hoër mag wees
nie as die bedrag in die rand vasgestel op die
terreinwaarde van grond of the terreinwaarde van
`n reg in grond na gelang van die geval.”
Dan lees art 24 soos volg:

“Spesiale eiendomsbelasting vir bepaalde gebied.
24.   Waar –
(a)
die uitgawes of beraamde uitgawes vir die voorsiening
van dienste en fasiliteite in enige  bepaalde gebied binne
`n munisipaliteit na die mening van die betrokke plaaslike
bestuur abnormaal of buitengewoon is;

(b)
die waarde van belasbare eiendom in enige bepaalde
gebied binne `n munisipaliteit so laag is dat die
eiendomsbelasting of eiendomsbelastings wat in daardie
gebied gehef word onvoldoende is of sal wees om die
uitgawes of beraamde uitgawes  in paragraaf (a) beoog,
te bestry,
kan die betrokke plaaslike bestuur, ondanks andersluidende
bepalings in hierdie Ordonnansie vervat maar onderworpe aan
die goedkeuring van die Administrateur, by besluit deur `n
meerderheid van die lede van die plaaslike bestuur geneem, `n
spesiale eiendomsbelasting hef op die terreinwaarde van grond
geleë binne sodanige gebied en opgeteken in die waarderingslys
of op die terreinwaarde van `n reg in sodanige grond.”
Laastens bepaal art 26 (1):
“Bedrag verskuldig vir eiendomsbelasting deur eienaar op
vasgestelde dag betaalbaar.
26.  (1)Behoudens die bepalings van hierdie Hoofstuk, die
Wet  op Belastings op Spoorwegeiendom, 1959, en enige ander
wet, is die bedrag wat voortspruit uit die heffing van enige
algemene eiendomsbelasting deur `n plaaslike bestuur en ten
opsigte van `n boekjaar verskuldig (bekend te staan as die
bedrag verskuldig vir eiendomsbelasting) betaalbaar –

(a)
in `n enkele bedrag; of
(b)
in paaiemente van gelyke of wisselende bedrae,
soos die betrokke plaaslike bestuur bepaal, deur iemand wat die
eienaar van die betrokke belasbare eiendom is op `n dag of dae,
na gelang van die geval, wat sodanige plaaslike bestuur vasstel
(bekend te staan as die vasgestelde dag).”
[9] Namens appellant is aangevoer dat aangesien die woorde “`n
algemene eiendomsbelasting” ingevolge art 21 (l) eiendomsbelastings insluit
(dws in die meervoud) daardie woorde ook in art 21 (3) in die meervoudige
sin verstaan moet word.   Die gevolg, aldus die betoog, is dat alvorens mens
by paragrawe (a) en (b) van art 21 (3) kom,  dit al klaar vas staan dat `n
onbeperkte aantal eiendomsbelastings per boekjaar per eiendom gehef kan
word.   Voorts is aan die hand gedoen dat paragrawe (a) en (b) se enigste
funksie is om alternatiewe berekeningsmetodes te voorsien en nie om
verskillende eiendomsbelastings daar te stel nie.   Appellant se advokaat is
genoop om toe te gee dat daardie  vertolking `n plaaslike bestuur sou magtig
om selfs van maand tot maand eiendomsbelastings teen verskillende koerse

te hef en boonop met elkeen op terreinwaarde (geheel of gedeeltelik)
gebaseer.   Twee verdere toegewings was onvermydelik.   Eerstens, indien
dit die posisie was, sou elke sodanige heffing ooreenkomstig art 21 (1), en
elke gepaardgaande vasstelling ingevolge art 21 (3), meerdere algemene
eiendomsbelastings- heffings in dieselfde boekjaar meebring.   Tweedens,
indien `n plaaslike bestuur op hierdie manier die finansiële gevolge van
noodsituasies of buitengewone omstandighede sou kon hanteer, sou art 24
dan heeltemal oorbodig  wees.
[10] Die betoog  namens appellant kan nie opgaan nie.   Die
uitdrukking “`n algemene eiendomsbelasting” is nie net `n versamelnaam nie
en word ook nie gebruik net om dit van spesiale eiendomsbelasting te
onderskei nie.   Dit vervul ook `n belangrike praktiese funksie.   Selfs indien
meer as een eiendomsbelasting ten opsigte van `n besondere  boekjaar  gehef
word, staan hulle saam bekend as `n algemene eiendomsbelasting en is dit lg
enkele belasting wat ingevolge art 21 (1) ten opsigte van die spesifieke
boekjaar die verskuldigde belasting in daardie jaar is.   Dit is daardie enkele

algemene
eiendomsbelasting
wat
die
onderwerp
is
van
die
belastingskeppende  bepalings van art 21 (3) en  wat   ingevolge art 26 (1) ten
opsigte van `n spesifieke boekjaar betaalbaar is.   Trouens, art 26 (1) kan dit
skaars duideliker maak dat die bedrag wat as `n algemene eiendomsbelasting
gehef word dié bedrag is – en dus die enigste bedrag -- wat ten opsigte van
`n betrokke boekjaar vir eiendomsbelasting (afgesien van spesiale
eiendomsbelasting) betaalbaar is.   Dit volg  derhalwe  dat daar slegs een
algemene eiendomsbelasting per boekjaar kan wees.
[11] Wat art 21 (3) betref moet `n plaaslike bestuur eers `n bedrag in die
rand vasstel.   Indien daardie bedrag dan op  terreinwaarde toegepas word,
is die resultaat `n algemene eiendomsbelasting.   Indien dit toegepas word op
beide terreinwaarde en verbeteringswaarde het mens `n ander, verskillende
algemene eiendomsbelasting.   Nog `n verdere algemene eiendomsbelasting
sou die gevolg wees van die vasstelling van een bedrag

in die rand met betrekking tot terreinwaarde en `n mindere bedrag per rand
met betrekking tot verbeterings.   Gevolglik lê art 21 (3)  nie net neer hoe `n
algemene eiendomsbelasting bereken word nie.  Dit bevat nie net
berekeningsmetodes  nie.   Dit bepaal verskeie moontlike algemene
eiendomsbelastings, slegs  een waarvan met betrekking tot `n enkele
spesifieke belasbare eiendom en `n   enkele spesifieke boekjaar betaalbaar
sou wees.  En dit is klaarblyklik daardie meerdere moontlike
eiendomsbelastings wat die rede is vir die gebruik van die meervoud
“eiendomsbelastings” in art 21 (1).
[12] Wat verder vas staan is dat elke sodanige algemene
eiendomsbelasting op terreinwaarde òf in die geheel òf gedeeltelik gebaseer
moet wees.   Bygevolg kan slegs een eiendomsbelasting per boekjaar op
terreinwaarde gehef word.
[13
Vir sover daar in die onderhawige saak gepoog is om met die
oog op krisisgevalle te handel bestaan daar twee moontlikhede met

betrekking tot sodanige  situasies.   Die een is om vooraf in die begroting
gepaste en redelike voorsiening te maak  vir die eerskomende  boekjaar.
Die ander is om van art 24 gebruik te maak.   Mits daar aan die vereistes van
daardie artikel voldoen   word,  sal `n plaaslike bestuur se magte daaronder
nie noodwendig  tot een of selfs net `n paar gebiede in sy magsgebied
beperk  wees nie.
[14] Wat oorbly is om te beklemtoon dat belastingbetalers  geregtig
is om vroegtydig ingelig te word met betrekking tot hulle verpligtinge vir `n
komende jaar en om hulle sake dienooreenkomstig te reël.   Indien die
werklike regsposisie was soos namens appellant betoog is, sou
belastingbetalers,  om niks van moontlike  beleggers te meld nie, se posisie
uiters ondraaglik wees indien nie onmoontlik nie.
[15] In al die omstandighede meen ek dat die gevolgtrekking waartoe
die Hof benede gekom het korrek was.

[16] Die appèl word van die hand gewys met koste, insluitende die
koste van twee advokate.
_____________________
C T HOWIE
HEFER       JA)
VIVIER      JA)      STEM SAAM
SCHUTZ    JA)
MPATI     AJA)