DIE HOOGSTE HOF VAN APPỀL VAN SUID-AFRIKA
REPUBLIC OF SOUTH AFRICA

UITSPRAAK

Saaknr:  325/2011
Rapporteerbaar
In die saak tussen:
ETIENNE ZEEMAN

Appellant
en
DANIE DE WET N O

Eerste Respondent
LESCA DE WET N O

Tweede Respondent
IZAK BARTHOLOMEUS VAN DER VYVER N O
Derde Respondent

Neutral citation: Zeeman v De Wet  (325/2011) [2012] ZASCA  22 (23 Maart 2012)

Coram:
BRAND, HEHER, SNYDERS en MALAN ARR en PLASKET Wn AR
Verhoor:
6 Maart 2012
Gelewer:
23 Maart 2012
Opsomming:Serwituut van waterleiding – bevoegdheid om toegang tot dienende
eiendom te verkry – instandhouding van serwituutwerke – kontraktuele
verpligting op eienaar van dienende eiendom om werke in stand te
hou – invloed op bevoegheid tot toegang.

BEVEL

Op appèl van: Die Wes-Kaapse Hooggeregshof, Kaapstad (S Olivier Wn R as hof
van eerste instansie).
Die appèl word van die hand gewys met koste.

UITSPRAAK

MALAN AR, (Brand, Heher, Snyders, ARR en Plasket Wn AR stem saam):

[1] Hierdie appèl handel oor ‘n uitspraak van S Olivier Wn R in die Wes-Kaapse
Hooggeregshof, Kaapstad, waarin die aansoek van die appellant om sekere
regshulp ter uitoefening van sy serwituut van waterleiding van die hand gewys is.
Verlof tot appèl is deur die hof benede verleen.

[2] Die aangeleentheid het ‘n lang geskiedenis. Die appellant is die eienaar van
‘n plaas in die omgewing van Robertson, die heersende eiendom. Die respondente,
die trustees van die De Wetshof Landgoed Trust, is die eienaars van ‘n
aangrensende plaas, kortweg, die dienende eiendom. Die geskil tussen die partye
betrek ‘n serwituut wat die appellant  toekom en wat die reg behels om water uit die
Goudmynkanaal, wat oor die Trust se grond loop, oor die dienende eiendom na die
heersende eiendom te lei. Hierdie serwituut bestaan reeds dekades lank en word op
die sketskaart wat die serwituutooreenkoms, waarna ek sal verwys, vergesel
aangedui as die roete langs die punte IJKM. Die heersende eiendom is suid van die
dienende eiendom geleë. Punt M is op die plek tussen die twee eiendomme waar die
serwituutsloot die grens tussen die dienende eiendom en die heersende eiendom
oorgesteek het. Die serwituut strek van die sluis in die Goudmynkanaal, gemerk as I,
waaruit die water in ‘n suidelike rigting na punt M gelei is. By die sluis is ‘n
betonopvangbak en die hele serwituutroete het aanvanklik bestaan uit ‘n

sementsloot waarin twee pype gelê was – een vir besproeiing op die heersende
eiendom en die ander, ‘n kleiner pyp, vir die lei van huishoudelike water na die
heersende eiendom. Ten einde die pype teen sonlig te beskerm was die sementsloot
met grond gevul. Langs die sementsloot en parallel daarmee was ‘n derde pyp wat
die Trust vir sy eie besproeiing gebruik het. Punte I en J is min of meer op die helfte
van die serwituutroete. Daar was aanvanklik geen grensdraad tussen die twee
eiendomme by punt M nie.

[3] Aanvanklik het die applikant sy huishoudelike water permanent en
standhoudend by die sluis in die Goudmynkanaal en sy besproeiingswater
beurtsgewys by dieselfde punt verkry. ‘n Nuwe stelsel het egter in werking getree
waarvolgens alle sluise onder die beheer van die waterfiskaal geplaas is en hulle
permanent in ‘n oop gekalibreerde posisie gestel is om op hierdie wyse beskikbare
water in ‘n permanente vloeiende stroom deur te laat. Die appellant se water vir
beide huishoudelike gebruik en vir besproeiing het gevolglik vanaf ongeveer 1992 in
‘n permanente stroom by die sluis ingevloei. Die hoogte van die oop posisie van die
sluis wissel afhangende van die seisoen en droogtetye. Dit is nooit wyer as
hoogstens 21 mm gedurende normale reëntye oop nie terwyl in droogtetye dit selfs
so laag as 13 mm deur die waterfiskaal gestel kon word. Die appellant het wanneer
dit nodig was om die sementsloot of die sluis te ondersoek, ongehinderde toegang
oor die hele serwituutroete vanaf M tot I gehad. Dit was nodig om hierdie
ondersoeke te doen omdat daar verstoppings by die sluis kon voorkom wat te wyte
kon wees aan druiwestokkies of -korrels wat in die opening by die sluis vasgesteek
het en die toevloei van water deur die sementsloot verminder het.

[4] Nadat die Trust in 2002 eienaar van die dienende eiendom geword het, het dit
die appellant om ‘n wysiging van die serwituut versoek. Die Trust wou nie alleen die
sementsloot met ondergrondse pypleidings vervang nie maar hulle ook oor ‘n roete
wes van die oorspronklike sloot (oor punte JKM) oor punte JLN lê. Die appellant was
bereid om dit te doen en het die versoek mondelings in April 2002 toegestaan. Dit
het aanleiding gegee tot die ondertekening van ‘n serwituutooreenkoms deur die
appellant en die Trust op 13 Junie en 23 Julie 2003 onderskeidelik wat later, op 4
Februarie 2004, notarieel verly is. Die geskil handel daaroor dat die Trust wingerde
van oos na wes oor die serwituutroete geplant het – ongeveer 133 wingerdrye in die

gebied tussen punte L en N wat naby punte K en M van die ou serwituutsloot geleë
is – op die suidelike deel van die dienende eiendom. Die wingerd is onder ‘n
besproeiingstelsel waarvan die pypleidings ondergronds gelê is. Die aansoek is
gerig op ‘n bevel dat die Trust die regte van die applikant voortspruitende uit die
serwituutooreenkoms en die daaropvolgende serwituutakte eerbiedig en in die
besonder dat die Trust gelas word om die aangeplante wingerd, opleipale en
opleidrade oor ‘n strook een meter weerskante van die nuwe ondergrondse
pypleiding wat oor roete JLN gelê is te verwyder sodat die appellant en sy werkers
vryelik langs die roete kan beweeg in die uitoefening van sy serwituut. Die nuwe
ondergrondse roete wat die nuwe pypleiding oor punte JLN volg is wes, ongeveer 13
tot 17 meter, van die ou serwituutsloot, geleë; die besproeiingspyp van die appellant
is heel onder ongeveer een meter diep ondergronds gelê, gevolg deur die
besproeiingspyp van die Trust.  Bo-op hierdie pype is die dunner pyp vir
huishoudelike water van die appellant gelê gevolg deur die taklyne vir die Trust se
besproeiingstelsel op ‘n diepte van ongeveer 400 mm. Uit die taklyne kom die
druplyne vir besproeiing.

[5] Dit is duidelik dat ten tye van die aangaan van die serwituutooreenkoms en
registrasie van die serwituutakte en, trouens, reeds vanaf die lê van die
ondergrondse pype en takleidings vir die Trust se besproeiingstelsel op die dienende
eiendom in Augustus 2002, die appellant nie meer oor die nuwe wingerd langs die
ou serwituutroete of langs die nuwe ondergrondse roete sou kon beweeg nie. Die
wingerdrye is met verwysing na die rigting waarin die son beweeg aangeplant ten
einde die druiwekorrels deur die blare teen sonlig te beskerm en aldus die kwaliteit
van die druiwe te verhoog. Teen die tyd toe die skriftelike serwituutooreenkoms
aangegaan is was die wingerd met opleipale, drade en besproeiingspype bo-op die
grond reeds gevestig.

[6] Die appellant bekla hom daaroor dat hy en sy werkers nadat die wingerd
aangeplant is nie meer langs die nuwe serwituutroete kan loop om dit te ondersoek
nie. Hy en sy werkers kan nie onderdeur die wingerdrye met hul pale, drade en
drupbesproeiingslyne oor die afstand van die nuwe serwituutroete beweeg nie maar
is nou genoodsaak om al met die wingerdrye tot aan die oostekant van die wingerd
te stap en dan vandaar oor ‘n afstand van 142 meter tussen in die rye in te stap tot

waar die nuwe pyplyn gelê is en dan weer 142 meter terug. Daar moet deur elke
tweede of derde ry ingeloop word om enige moontlike lekkasie op te spoor. Verder
moet die appellant en sy werkers ten einde die roete tussen I en J en die sluis by
punt I te besoek nou vanaf punt N al om die wingerdblok aan die oostekant daarvan
na punt J stap, ‘n afstand van ongeveer 480 meter en 241 meter langer as die
direkte roete tussen M en J.

[7] Die serwituutooreenkoms verwys in die aanhef na die heersende eiendom se
‘ewigdurende serwituutreg van waterleiding deur middel van pypleidings in ‘n
sementsloot’ langs die roete IJKM op die sketskaart en na die versoek van die Trust
om die pypleidings ondergronds te lê en die gedeelte JKM te verskuif na die lyn wat
deur die lyn JLN aangedui word. Die aanhef meld ook dat die appellant ‘as ‘n blyk
van goeie buurmanskap’ toegestem het tot die versoek –
‘alhoewel dit vir hom geen voordele inhou nie, maar slegs nadele, daarin dat die pypleidings
nou vir ‘n gedeelte onder die grond gelê is en dat borrels in die pypleidings kan vorm wat die
watervloei daarin kan belemmer (wat in die verlede nie die geval was nie)’.
Die serwituutooreenkoms bevat die volgende bepalings:
‘a.
Dat gedeelte JKM van die gemelde serwituutreg van waterleiding verskuif word, op
die uitsluitlike koste van die Trust, na die voormelde roete aangetoon deur Lyn JLN op die
aangehegte sketskaart.
b.
Dat die pypleidings vir besproeiingswater en water vir huishoudelike gebruik
ondergronds gelê sal word vir gedeelte IJLN van die roete.
c.
Dat die Trust geregtig sal wees om taklyne van sy besproeiingstelsel bo-oor gemelde
pypleidings van Zeeman te lê.
d.
Dat die Trust op sy uitsluitlike koste verantwoordelik sal wees vir die lê,
instandhouding en vervanging (indien nodig) weens beskadiging van voormelde pypleidings
van Zeeman asook vir die behoorlike funksionering van gemelde pypleidings. Indien enigeen
van die pypleidings verstop, die watervloei belemmer word deur die vorming van lugborrels
of weens welke ander oorsake ookal, (ook wat betref daardie gedeelte van die pypleidings
op die heersende Eiendom wat voorgestel word deur Lyn NO op die aangehegte sketskaart)
sal die Trust onverwyld op sy uitsluitlike koste stappe neem om die watervloei te herstel.
Indien die pypleidings vervang moet word omdat die pype uitgeleef geraak het, sal Zeeman
die nuwe pype op sy koste lewer terwyl die Trust die lê daarvan op sy koste sal doen.
e.
Dat die serwituut in algemene terme verleen word (dit wil sê dat dit gelê sal word
langs ‘n roete soos van tyd tot tyd tussen die partye ooreengekom) en teen die titelaktes van

die Heersende en Dienende Eiendomme geregistreer sal word, en sal die Trust
verantwoordelik wees vir alle koste verbonde aan die opstel van hierdie ooreenkoms en die
registrasie daarvan teen titelaktes van die Heersende en Dienende Eiendomme.
f.
Dat hierdie ooreenkoms bindend sal wees op die opvolgers in reg en titel van
Zeeman en die Trust.
g.
Dat die verlening van voormelde regte geskied sonder dat enige vergoeding van
welke aard ookal deur die een aan die ander party betaal word.’

[8] Die serwituutakte, anders as die serwituutooreenkoms, maak spesifieke
voorsiening vir die toestaan van ‘n redelike reg van toegang aan die eienaar van die
heersende eiendom, die ‘serwituutnemer’:
‘f.
Die Serwituutnemer en/of sy gevolmagtigdes sal ‘n redelike reg van toegang hê tot
en oor die Dienende eiendomme vir die uitoefening van gemelde serwituutreg.’
Origens is die bewoording, hoewel nie die paragraafaanduidings nie, van die
serwituutakte dieselfde as die van die serwituutooreenkoms.

[9] Toe die aansoek aanvanklik voor Blignault R gedien het het hy op 13 Mei
2009 ‘n bevel gemaak dat die vraag of die serwituutooreenkoms voor of na die
aanplant van die betrokke wingerd aangegaan is na getuienis verwys word. Blignault
R het bevind dat die reg van toegang tot die serwituut van waterleiding nie ‘n
onafhanklike reg is wat in vacuo bestaan nie maar ‘n aanvullende reg is wat die
eienaar van die heersende reg in staat stel om die serwituut effektiewelik te benut.
Hy het verder beslis dat die oorspronklike toegangsreg onlosmaaklik aan die
oorspronklike serwituut verbonde was en dat die serwituutooreenkoms van 2003 ‘n
novasie van die oorspronklike verhouding behels het. Die appellant se toegangsreg,
na wysiging van die serwituut, kleef nou aan die serwituutooreenkoms en vervang
die oorspronklike toegangsreg. Aangesien daar ‘n geskil oor die omvang van die
toegangsreg en die vraag of die wingerd voor of na die sluit van die
serwituutooreenkoms aangeplant is is hierdie vraag na mondelinge getuienis verwys.
Blignault R het egter verder beveel dat kennis van ander geskilpunte wat enige van
die partye meen ook aldus beslis moes word voor aanhoor van die saak gegee moes
word.

[10] Verdere eedsverklarings is daarna deur die partye voorgelê en die appellant
het aan die hand daarvan toegegee dat die wingerd teen 15 November 2002 op die
dienende eiendom aangeplant is, met ander woorde, na sluiting van die mondelingse
ooreenkoms
in
April
2002
maar
agt
maande
voor
sluiting
van
die
serwituutooreenkoms en dertien maande voor verlyding van die serwituutakte. Die
appellant het ook erken dat hy die dienende eiendom tydens die lê van die
ondergrondse pype besoek het, dat hy sy prokureur opdrag gegee het om die
serwituutooreenkoms op te stel en dat hy geweet het dat die taklyne van die Trust se
besproeiingstelsel bo-oor die ondergrondse pyplyne gelê sou word. Hy het egter
volhard met sy stelling dat hy nie voor Februarie of Maart 2004 bewus was dat die
nuwe wingerd dwars oor die nuwe serwituutroete geplant is nie. Hierdie aspek is
derhalwe vir beslegting na die aanhoor van mondelinge getuienis verwys.

[11] Die mondelinge getuienis van die appellant, sy werknemer, meneer Hendrik
Davids, en meneer Danie de Wet, een van die trustees, is vanaf 16 to 18 Maart 2010
deur S Olivier Wn R aangehoor. In ‘n deurdagte uitspraak het hy bevind dat die
appellant ten tyde van die sluiting van die serwituutooreenkoms nie geweet het dat
die wingerd reeds oor die nuwe serwituutroete aangeplant was nie. Die appellant,
bevind hy, was egter bewus van die Trust se voorneme om die ‘geheel van die blok
wingerd te ontwikkel’ en dat die pypleiding ondergronds gelê sou word. Hy maak
hierdie bevinding ten einde dit as een van die kontekstuele feite by die vertolking van
die serwituutooreenkoms en -akte te oorweeg. Hy beslis verder, soos Blignault R,
dat die serwituutooreenkoms ‘n novasie van die vorige regsverhouding bewerkstellig
het. Die werklike geskilpunt gaan oor die inhoud van die appellant se redelike reg
van toegang oor die dienende eiendom vir die uitoefening van sy serwituut. S Olivier
Wn R se vertrekpunt was dat hierdie vraag besleg moet word ooreenkomstig die
beginsels wat geld by die uitleg van ooreenkomste: met verwysing na die woorde
van die serwituut-ooreenkoms en -akte en met inagneming van die feitelike
samehang en die geheel van die tersake dokumente. Hy kom tot die gevolgtrekking
dat dit nie die bedoeling van die partye kon wees dat die toegangsreg van die
appellant soos dit voorheen bestaan het meer sou voortbestaan nie. Hy steun
hiervoor op die feite wat gemeensaak was, dat die serwituutooreenkoms (anders as
die serwituutakte) self nie vir ‘n toegangsreg voorsien het nie en dat die Trust alle
onderhoudsverpligtinge vir die serwituutwerke aanvaar het. Met ‘n verdere beroep op

Linvestment CC v Hammersley & another1 spreek hy die mening uit dat ‘n streng
toepassing van ‘n serwituut wat nie tot die voordeel van enige van die partye strek
nie maar slegs een sou benadeel nie verantwoordbaar is nie. Die appellant word nie
benadeel
deur
hom
toegang
te
ontsê
nie
want
die
Trust
het
alle
onderhoudsverpligtinge op sigself geneem.

[12] Namens die appellant is op appèl betoog dat ten spyte van die bepalings van
die serwituutooreenkoms en -akte die primêre verantwoordelikheid vir die onderhoud
en instandhouding van die serwituut op die appellant rus. Die enigste redelike basis
waarop die appellant hierdie verpligtinge sou kon uitvoer sou wees deur die
aangeplante wingerd oor ‘n strook van ongeveer een meter weerskante van die
pypleiding te verwyder sodat die appellant en sy werkers daarlangs toegang tot die
pypleiding en sluis kan verkry. Die appellant, so word betoog, kan nie op die Trust
wag om op te tree wanneer die watervloei na die heersende eiendom ophou of
verminder nie. Meneer de Wet is besig en is dikwels oorsee of weg van die huis en
hy en sy werknemers is dikwels te besig om aandag aan die probleem te gee, veral
oor naweke of buite werksure.

[13] Die serwitute van waterleiding, aquaeductus, en waterhaling, aquaehaustus,
is van die oudste waterserwitute wat reeds in Romeinse tye bestaan het.2 Die
serwituut van waterleiding behels die reg om water oor die dienende eiendom na die
heersende eiendom te lei. Die serwituut verleen verder die bevoegdheid aan die
serwituuthouer om die leivore of pype in goeie toestand te hou wat die bevoegdheid
om toegang tot die serwituutroete oor die lengte daarvan te verkry insluit.  Soos dit in
Retief v Louw3 uitgedruk word: wanneer ‘n serwituut verleen word, word terselfdertyd
ook alle bevoegdhede wat noodsaaklik is om die reg verleen te gebruik en te benut
toegeken. Die Romeins-Hollandse skrywer Johannes Voet spreek hom in dieselfde
trant uit en voeg by dat daar geen twyfel bestaan dat die eienaar van die heersende
eiendom en sy werksmense oor die bevoegdheid beskik om vir doeleindes van
herstelwerk of skoonmaak oor die kortste moontlike roete na die betrokke

1 Linvestment CC v Hammersley & another  2008 (3) SA 283 (SCA).
2 Cillié v Geldenhuys  2009 (2) SA 325 (SCA) para 1; C G van der Merwe Sakereg 2 uitg (1989) op
492; J C van Oven Leerboek van Romeinsch Privaatrecht (1948) para 71a op 146.
3 Retief v Louw (1874) 4 Buch 165 op 192. Sien verder Hawkins v Munnik (1830) 1 Menz 465; Steyn v
Zeeman (1903) 20 SC 221 op 224; Van der Merwe op 429.

serwituutwerke te gaan nie.4 Gemeenregtelik rus daar geen plig op die eienaar van
die dienende eiendom om die serwituut of serwituutwerke te onderhou nie. Hy is oor
die algemeen en in die geval van ‘n serwituut van waterleiding slegs verplig om die
uitoefening van die serwituutregte en -bevoegdhede te verduur.5 Die bevoegdhede
wat die serwituut verleen moet civiliter modo, met so min moontlik inbreuk op die
regte van die eienaar van die dienende eiendom, uitgeoefen word.6

[14] Om die inhoud van die gebruiks- en genotsbevoegdhede van ‘n serwituut wat
by ooreenkoms verleen word vas te stel moet die ooreenkoms vertolk word.7
Serwituutooreenkomste word volgens die gewone beginsels van uitleg uitgelê,8 met
ander woorde, beide die teks en die samehang word oorweeg.9 Getuienis oor die
samehang waarin ‘n ooreenkoms opgestel is, word konserwatief toegelaat om die
dokument te identifiseer of om die feitelike  agtergrond daarvan te verduidelik. In
hierdie
verband
word
nie
langer
‘n
onderskeid
getref
tussen
agtergrondomstandighede en die sogenaamde omringende omstandighede nie. Wat
wel duidelik is is dat getuienis oor die samehang binne hierdie perke slegs
toelaatbaar is indien beide partye van die feite wat aangebied word, bewus was.10

[15] Ek stem saam met die betoog van meneer Le Roux, namens die appellant,
dat die serwituutooreenkoms en -akte nie ‘n novasie van die oorspronklike serwituut
behels nie maar slegs ‘n wysiging daarvan is. Dit blyk uit die aanhef van die
ooreenkoms waarin daar na die heersende eiendom se ‘ewigdurende serwituutreg
van waterleiding deur middel van pypleidings in ‘n sementsloot’ langs die roete IJKM

4 Johannes Voet Commentarius ad Pandectas 8.4.16: ‘When a servitude has been granted all things
are deemed to have at the same time been granted without which the servitude cannot be exercised. .
. . He too who has a right of water-leading can either put a pipe in the channel or do anything else as
he pleases, whereby he may take the water more freely, provided he does not worsen the passage of
water for the owner or for the other users of the channel. . . .  There is finally no doubt that the
cleaning and repair of a footpath, route for driving, road, channel and the like . . . ought to be allowed
the owner of a dominant tenement. This is so much so that he and his workmen enjoy to go for the
purpose of repair by the nearest possible way even to places which are not under the servitude.’
(Gane se vertaling).
5 Cillié v Geldenhuys  2009 (2) SA 325 (SCA) para 10; Voet 18.4.17.
6 Texas Co (SA) Ltd v Cape Town Municipality 1926 AD 467 op 475-6; Nolan v Barnard 1908 TS 42
op 152 ff; Pieterse v Du Plessis  1972 (1) SA 597 (A) op 599G-H.
7 Cillié v Geldenhuys  2009 (2) SA 325 (SCA) para 15; Pieterse v Du Plessis  1972 (1) SA 597 (A) op
599F-H; Nach Investments (Pty) Ltd v Yaldai Investments (Pty) Ltd & another 1987 (2) SA 820 (A)
831A-832I.
8 Van Rensburg & ander v Taute & andere 1975 (1) SA 279 (A) op 301 ff.
9 KPMG Chartered Accountants (SA) v Securefin Ltd & another 2009 (4) SA 399 (SCA) para 39.
10 Van der Westhuizen v Arnold 2002 (6) SA 453 (SCA) paras 13, 22 en 23.

op die sketskaart verwys word en waarin die versoek van die Trust om die
pypleidings ondergronds te lê en ‘n gedeelte JKM van die serwituutroete te verskuif
gedokumenteer word. Dit gaan gevolglik om die ‘verskuiwing’ van dieselfde serwituut
om ‘n ander roete te volg en ook die wysiging van die wyse waarop die water sou
vloei: nie meer deur pype in ‘n sementsloot nie maar ondergronds. Die hoofdeel van
die serwituutooreenkoms bepaal eweneens dat gedeelte JKM van die serwituutreg
‘verskuif’ word na die roete wat as JLN aangedui word (klousule a). Dit volg egter nie
hieruit, soos namens die appellant betoog is, dat die verskuiwing van die ou roete na
die nuwe nie ook ‘n wysiging van die aanvullende bevoegdhede wat die eienaar van
die heersende eiendom toekom meebring nie. Wanneer ‘n serwituut verleen word,
word terselfdertyd ook alle bevoegdhede wat noodsaaklik is om die reg verleen te
gebruik en te benut toegeken. Die serwituutakte in hierdie geval bepaal uitdruklik dat
die serwituutnemer ‘’n redelike reg van toegang sal hê tot en oor die Dienende
eiendomme vir die uitoefening van gemelde serwituutreg’. Hierdie aanvullende reg,
die bevoegdheid tot toegang tot die dienende eiendom, is, soos Blignault R tereg
opgemerk het, nie ‘n onafhanklike reg wat in die abstrakte bestaan nie, maar is ‘n
aanvullende bevoegdheid wat die eienaar van die heersende eiendom in staat stel
om die serwituut effektiewelik te benut. Die vraag is dus om vas te stel wat die
redelike reg van toegang vir die uitoefening van die serwituut soos in klousule f van
die serwituutakte verwoord behels.

[16] Soos ek vermeld het, is getuienis van die samehang waarbinne die
ooreenkomste gesluit is slegs toelaatbaar in soverre die feite waarop gesteun word
ten tye van kontraksluiting gemeensaak tussen die partye was. Die hof benede het
bevind dat die appellant, hoewel hy nie geweet het dat die wingerd oor die
serwituutroete tydens sluiting van die serwituutooreenkoms reeds geplant was nie,
nogtans van die Trust se voorneme om die ‘geheel van die blok wingerd te ontwikkel’
en dat die pypleiding ondergronds begrawe sou word bewus was. Ek kan nie met
hierdie gevolgtrekking fout vind nie. Alleenstaande beteken dit egter nie veel nie. Die
doel van die serwituutooreenkoms was om beide die wyse van waterleiding en die
serwituutroete te wysig. Die pypleidings sou diep ondergronds gelê word. Die Trust
sou geregtig wees om taklyne bo-oor die pypleidings van die appellant te lê. Die
pype sou nie meer in ‘n sementsloot bogronds gelê word nie. Die Trust sou voortaan
op eie koste verantwoordelik wees vir die lê, instandhouding, vervanging (indien

nodig) van die pypleiding en die behoorlike funksionering daarvan. Indien enige van
die appellant se pypleidings sou verstop, die watervloei belemmer sou word deur die
vorming van lugborrels of weens welke oorsaak ook al – ook wat betref die deel van
die pypleiding van die heersende eiendom op die heersende eiendom self – moet
die Trust op eie uitsluitlike koste stappe neem om die watervloei te herstel. Slegs
indien enige van die pype uitgeleef sou raak moes die appellant op eie koste nuwe
pype lewer wat deur die Trust gelê moes word. Hierdie bepalings behels ‘n
ingrypende wysing van die gemeenregtelike bevoegdhede van die appellant. Die
verpligting tot onderhoud en instandhouding van die serwituutwerke is nou nie meer
die verantwoordelikheid van die serwituutnemer nie maar van die serwituutgewer,
die Trust.

[17] Die serwituutooreenkoms het geen uitdruklike voorsiening vir enige
toegangsbevoegdhede van die appellant gemaak nie. Hieruit kan egter nie afgelei
word dat die appellant sy toegangsbevoegdhede ontsê is nie. Sy ‘redelike reg van
toegang’ word immers deur klousule f van die serwituutakte bevestig. Dit volg egter
nie dat die inhoud van die appellant se toegangsbevoegdhede onveranderd gebly
het nie. Omstandighede het immers verander en gevolglik moet inhoud aan die
‘redelike reg van toegang’ soos dit deur die serwituutakte in die vooruitsig gestel
word met inagneming van die veranderde omstandighede bepaal word. Indien,
byvoorbeeld, slegs die sementsloot sou moes verskuif om oor ‘n ander roete te loop
sou dit noodwendig ‘n verandering in die toegangsroete om langs die nuwe
sementsloot te kan beweeg meebring. Die inhoud van die bevoegdheid om toegang
tot die serwituutwerke te kry sou dus moes verander.

[18] Die serwituutooreenkoms en -akte behels egter ook ander en meer
ingrypende wysiginge. Die oorname van die onderhoudsverpligtinge deur die Trust
speel hier die deurslaggewende rol. Die appellant is van die verpligting om die
pypleiding te onderhou onthef. Die enigste rede waarom die Trust hierdie
verpligtinge op sigself sou neem was om die hele stuk grond te bewerk. Die enigste
oorweging waarom die appellant enigsins tans toegang tot die dienende eiendom
sou benodig sou wees om die sluis by punt I te inspekteer. Om dit te doen verg nie
dat die toegangspad waarom as regshulp gevra word gebou moet word nie. Die
bestaande pad bied meer as genoeg geleentheid daartoe. Die Trust het trouens

aangebied om ‘n fiets aan die appellant te voorsien, ‘n hek in die grensdraad tussen
die twee eiendomme aangebring en die sleutel vir die hek se slot aan die appellant
beskikbaar gestel. Die appellant het geweier om die fiets en die sleutel te aanvaar.

[19] Indien die appellant se watervoorsiening enigsins opraak of verminder is dit
slegs nodig dat hy of sy werkers die sluis besoek. Indien dit verstop is kan dit
onderwyld reggemaak word. Indien die watervoorsiening na die heersende eiendom
nie daardeur herstel word nie is die appellant geregtig om die Trust te versoek om
spoedig aandag daaraan te gee. Daar is geen suggestie in die getuienis dat die
Trust nie in staat is of bereid is om uitvoering aan sy verpligtinge te gee nie. Ek wil
nie te kenne gee dat die appellant nie meer oor die bevoegdheid om die
serwituutwerke te besoek of te inspekteer beskik nie. Hy het die reg tot redelike
toegang ter uitoefening van sy serwituut. Om dit te doen is dit nie nodig om oor ‘n
twee meter wye toegangspad soos deur die appellant aangevra deur die Trust se
wingerd te beskik nie.

[20] Dit is korrek dat die feit dat die eienaar van die heersende eiendom sy regte
selde of nooit uitoefen, nie die bestaan van die serwituut raak nie.11 Die wyse
waarop hulle uitgeoefen word kan egter ‘n aanduiding gee van wat die redelike
uitoefening van die bevoegdhede wat deur die serwituut verleen word behels. Die
noodsaak om gereelde besoeke aan die sluis te doen het sedert die stel van die
sluis op ‘n permanente gekalibreerde posisie verminder. Die appellant het in die vyf
jaar sedert die geding hangende is nie gebruik gemaak van die hek wat die Trust
beskikbaar gestel het om spoedige toegang te bied of van die fiets wat die Trust aan
die appellant se werkers beskikbaar gestel het nie. Inderdaad, sedert Augustus 2002
toe die pype gelê is tot Februarie 2004 het die appellant geen toegang deur die Trust
se wingerd gehad nie. Daar is geen suggestie dat dit nodig was nie. Trouens, vanaf
November 2002 tot Maart 2010 (toe die appellant getuig het) is geen inspeksie ten
aansien van die ondergrondse pype uitgevoer nie. Verder is daar geen suggestie dat
hierdie pype nie na behore funksioneer nie. Die appellant het gedurende hierdie tyd
nie ‘n werker gehad wat die ondergrondse pyplyn besoek het nie. Sy getuienis kom
hoogstens daarop neer dat Jankies Matthys, wat in diens van die Trust was maar

11 Penny & another v Brentwood Gardens Body Corporate 1983 (1) SA 487 (C) op 490H.

vroeër vir die appellant gewerk het, die sluis (en nie ondergrondse pypleiding nie)
sedert die vorige werker se afsterwe in 2002  inspekteer het. Uit die getuienis blyk dit
dat indien die water in die appellant se dam min raak hy eenvoudig iemand na die
sluis kan stuur om vas te stel of dit verstop is. Indien nie kan hy die Trust aanspreek
en aandring op die herstel van welke fout daar ook al in die pypleiding is. Daar is
gevolglik geen noodsaaklikheid om aan die appellant die gevraagde regshulp te
verleen nie.
[21] Die appèl word gevolglik van die hand gewys met koste.

__________
F R MALAN
Appèlregter

VERSKYNINGS:

Vir Appellant:
J A Le Roux SC

Conradie Ingelyf

p/a Phatsoane Henney Ingelyf

Bloemfontein

Vir Respondent
J W Olivier SC
Van der Spuy & Vennote, Kaapstad
p/a Hill McHardy en Herbst
Bloemfontein