State aid — Sweden — State aid C 35/2006 (ex NN 37/2006) — Sale of land below market price — Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty   (Text with EEA relevance)
Date: 2006-08-26
Institutions: European Commission
Subjects: State aid, Sweden, control of State aid, exchange of information, land and buildings, public authorities, sale

26.8.2006

EN

Official Journal of the European Union

C 204/5

STATE AID — SWEDEN

State aid C 35/2006 (ex NN 37/2006) — Sale of land below market price

Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty

(2006/C 204/03)

(Text with EEA relevance)

By means of the letter dated 19 July 2006 reproduced in the authentic language on the pages following
this summary, the Commission notified Sweden of its decision to initiate the procedure laid down in
Article 88(2) of the EC Treaty concerning the above-mentioned aid.

Interested parties may submit their comments on the aid in respect of which the Commission is initiating
the procedure within one month of the date of publication of this summary and the following letter, to:

European Commission
Directorate-General for Competition
State aid Registry
Rue de la Loi/Wetstraat, 200
B-1049 Brussels
Fax No: (32-2) 296 12 42

These comments will be communicated to Sweden. Confidential treatment of the identity of the interested
party submitting the comments may be requested in writing, stating the reasons for the request.

SUMMARY

On 14 November 2005 the Commission was informed by an
interested party about the sale allegedly below market price of
a plot of land by the Municipality of Are to Konsum Jamtland
ekonomisk forening,
society which sells
consumer goods.

cooperative

a

The complainant claims that Lidl Sverige KB, a direct compe-
titor of the buyer of the land in the food and groceries retailing
sector, made a formal offer of SEK 6,6 million for the same
land, while the actual sale price was SEK 2 million. The alleged
aid amount is therefore SEK 4,6 million (currently EUR 0,5
million).

The Commission's preliminary view is that
the transaction
involves state aid in the meaning of article 87(1) of the EC
Treaty. The offer made by Lidl seems to be directly comparable
to the actual price of the transaction. The relevant market is
open to intra-Community trade. The land sale does not seem to
comply with the provisions of the Commission Communica-
tion on state aid elements in sales of land and buildings by
public
sale was not
conducted through an unconditional bidding procedure and
there is no formal evidence of an independent expert evaluation
of the land.

authorities (1), namely because

the

Since the transaction was not notified to the Commission, it
comes to the preliminary conclusion that Sweden failed to
comply with its obligation, under Article 88(3) of
the EC
Treaty, to inform the Commission, in sufficient time to enable
it to submit its comments, of any plans to grant or alter aid.
The measure has accordingly been treated as an unlawful aid.

The Commission has serious doubts about the compatibility of
such state aid with the EC Treaty. The measure cannot be
considered as aid for initial investment under the Guidelines on
national regional aid (2). It seems to constitute operating aid
which is not allowed in assisted areas under article 87(3)(c) of
the EC Treaty, according to the same Guidelines. At this stage,
the Commission considers that there is no further legal basis
for exempting this measure from the incompatibility principle.

In accordance with Article 14 of Council Regulation (EC) No
659/1999, all unlawful aid can be subject to recovery from the
recipient.

TEXT OF LETTER

‘Kommissionen önskar informera Sverige om att den, efter att
ha granskat uppgifter som tillhandahållits av Era myndigheter
inleda det
om den ovannämnda stödåtgärden, har beslutat
förfarande som anges i artikel 88.2 i EG-fördraget.

1. FÖRFARANDE

1. Genom ett klagomål som registrerades den 14 november
2005 informerade Stiftelsen den nya välfärden (the New
Welfare Foundation) kommissionen om kommunen Åres
försäljning av tomtmark till Konsum Jämtland ekonomisk
förening (nedan kallat Konsum) som påstods omfatta
olagligt statligt stöd.

de

från

svenska myndigheterna

2. Genom två skrivelser av den 3 januari 2006 begärde
kommissionen kompletterande upplysningar om transak-
respektive
tionen
klaganden. Klaganden svarade genom en skrivelse av den
31 januari 2006 (som registrerades den 2 februari 2006)
och de svenska myndigheterna svarade genom skrivelser
av den 2 mars 2006 och den 28 mars 2006 (som regis-
trerades den 3 mars 2006 respektive den 29 mars 2006).

(1) OJ C 209, 10.7.1997, p. 3.

(2) OJ C 74, 10.3.1998, p. 9.

C 204/6

EN

Official Journal of the European Union

26.8.2006

2. BESKRIVNING AV STÖDÅTGÄRDEN

Påstådd stödmottagare

3. Konsum är en kooperativ förening som säljer konsument-
varor, inklusive livsmedel och dagligvaror, i hela Jämtland.
Under 2004 hade Konsum en omsättning på 260 miljoner
kronor (nuvärde 28 miljoner euro).

4. Den 1 januari 2006 slogs Konsum Jämtland ekonomisk
förening ihop med Konsum Nord ekonomisk förening.
Båda föreningarna samarbetar med Kooperativa Förbundet
(nedan kallat KF), som är en sammanslutning av svenska
kooperativa föreningar. KF är moderbolag till koncernen
KF som bland annat äger norska detaljhandelsföretag och
som under 2004 hade en omsättning på ungefär 29
miljarder kronor (nuvärde 3 miljarder euro).

Den klagande

5. Klaganden, Stiftelsen den nya välfärden, är en organisation
som arbetar för företagande och som finansieras genom
bidrag från ett stort antal företag. Stiftelsens mål är att
verka för bättre näringslivsförutsättningar, huvudsakligen
genom Företagarombudsmannen.

6. Detta klagomål har lämnats för en av dess medlemmars
räkning, Lidl Sverige KB (nedan kallat Lidl). Lidl var den
första utländska aktören inom livsmedelssektorn att träda
in på den svenska marknaden med en egen distributions-
kanal och företaget är en direkt konkurrent till Konsum
inom detaljhandelssektorn för livsmedel och dagligvaror.

Påstått statligt stöd

7. Den 15 oktober 2005 beslutade kommunstyrelsen i Åre
att sälja tomtmark i Produkthusområdet (Åre Prästbord
1:30, 1:68 och 1:69) till Konsum som påstås ligga under
marknadspris. Försäljningen har inte föregåtts av något
anbudsförfarande.

8. Priset för transaktionen var 2 miljoner kronor (nuvärde
215 314 euro). Genom ett e-postmeddelande av den 23
augusti 2005 inkom Lidl med ett formellt anbud på 6,6
miljoner kronor (nuvärde 710 602 euro) för samma mark.
Anbudet offentliggjordes i
lokalmedierna. Det påstådda
stödet uppgår därmed till 4,6 miljoner kronor (nuvärde
495 268 euro).

9. Efter anbudet från Lidl ökade försäljningspriset successivt
från 1 krona till 1 miljon kronor och slutligen till 2 milj-
oner kronor.

10. Transaktionen har överklagats och hänskjutits till

läns-

rätten i Jämtlands län.

bland annat omfattade Konsums försäljning av mark i ett
annat område i Åre som kommunen hade för avsikt att
använda för andra utvecklingsändamål. Genom försälj-
ningen av marken flyttade Konsum sin verksamhet och
gjorde det därmed möjligt för kommunen att uppnå sin
målsättning. Om Lidls anbud hade godtagits skulle inte
kommunen ha kunnat fullfölja den nya utvecklingsplanen,
då Konsum skulle ha fortsatt sin verksamhet i de gamla
lokalerna. I köpekontraktet nämns ingen annan försäljning
av mark och inte heller värdet på den mark Konsum sålde
i det andra området i Åre.

Den klagandes argument

14. Enligt klaganden var inte Lidls anbud kopplat till några
särskilda villkor. Kommunen skulle därmed ha kunnat
ingå ett köpeavtal med Lidl som helt motsvarar det som
ingicks med Konsum. Därmed är de två anbuden direkt
jämförbara.

15. De systematiska prishöjningarna till följd av Lidls anbud
visar att kommunens avsikt varit att sälja marken under
marknadsvärdet.

16. Klaganden hävdade vidare att kommunen inte erbjudit
Lidl någon alternativ lokalisering och därför utgjorde
försäljningen till Konsum ett etableringshinder för Lidl.

3. BEDÖMNING AV STÖDÅTGÄRDEN

Statligt stöd enligt artikel 87.1

17. På grundval av de uppgifter som lämnats kan inte före-
komsten av statligt stöd i enlighet med innebörden i
artikel 87.1 uteslutas.

Användning av offentliga medel

18. På grundval av tillgängliga uppgifter verkar det troligt att
det pris Konsum betalade för marken låg under marknads-
värdet och att offentliga medel därmed har använts.

19. Det påstådda stödbeloppet på 4,6 miljoner kronor
(nuvärde 495 268 euro) överskrider det tak på 100 000
euro
förordning
nr 69/2001 av den 12 januari 2001 om tillämpningen av
artiklarna 87 och 88 i EG-fördraget på stöd av mindre
betydelse (3).

som fastställs

kommissionens

i

20. Anbuden från Konsum och Lidl verkar vara direkt jämför-
bara och inga särskilda villkor verkar vara kopplade till
Lidls anbud. Höjningarna av försäljningspriset efter det att
Lidl tillkännagav sitt anbud stödjer denna preliminära slut-
sats.

De svenska myndigheternas argument

Gynnande av vissa företag

11. Enligt de svenska myndigheterna är inte kommunen rätt-
sligt skyldig att inleda ett anbudsförfarande vid försäljning
av mark.

12. Försäljningspriset fastställdes på grundval av informella
kontakter med lokala experter och en angränsande
kommun och på en värdering av Ernst & Young Real
Estate. Inga formella bevis på någon oberoende värdering
av marken har dock lämnats.

21. Om statliga medel förekommer finns det inga tvivel på att

de gynnar ett visst företag.

Snedvridning av konkurrensen och påverkan på handeln mellan
medlemsstaterna

22. Om statliga medel

ingår påverkas en stor internationell
aktör – Lidl – då en direkt konkurrent tagit emot offen-
tliga medel som Lidl inte haft tillgång till.

13. De svenska myndigheterna menade att försäljningen till
Konsum var ett led i ett antal marktransaktioner som

(3) EGT L 10, 13.1.2001, s. 30.

26.8.2006

EN

Official Journal of the European Union

C 204/7

23. Konsum verkar vara ett i huvudsak regionalt företag, men
det är också kopplat till KF, en stor sammanslutning av
svenska kooperativa föreningar, som också bedriver verk-
samhet i Norge.

31. Försäljningen av marken förefaller utgöra driftstöd som, i
enlighet med punkt 4.15 i riktlinjerna,
inte är tillåtet i
stödberättigade områden i enlighet med artikel 87.3 i EG-
fördraget.

24. Den berörda sektorn, detaljhandelsförsäljning av livsmedel
och dagligvaror, är öppen för handel inom gemenskapen.

25. Då en internationellt aktiv konkurrent i en sektor som är
öppen för handel inom gemenskapen har påverkats, kan
det inte uteslutas att också handeln mellan medlemssta-
terna påverkas.

26. Försäljningen av marken har inte gjorts i enlighet med
bestämmelserna i kommissionens meddelande om inslag
av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och
byggnader (4)
(nedan kallat meddelandet) av följande
orsaker:

— Försäljningen utfördes
anbudsförfarande.

inte genom ett villkorslöst

— De svenska myndigheterna har inte lämnat bevis på
att en oberoende expertvärdering av marken gjorts i
enlighet med meddelandet.

— Trots att kommunen gjorde en vinst vid försäljningen
förvärvades marken redan under 1998, och inköp-
spriset kan inte betraktas som en giltig indikator när
det gäller marknadsvärdet för marken under 2005 i
enlighet med innebörden i meddelandet.

Kravet på anmälan

27. Försäljningen av marken godkändes av kommunstyrelsen i
Åre den 5 oktober 2005. Försäljningen anmäldes inte till
kommissionen.

28. Därför anser kommissionen preliminärt att Sverige under-
låtit att uppfylla sin skyldighet att, i enlighet med artikel
88.3 i EG-fördraget, i god tid informera kommissionen så
att den kan lämna synpunkter på eventuella planer på att
bevilja eller ändra stöd. Stödåtgärden måste därför behan-
dlas som olagligt stöd.

Förenlighet

29. Om det bekräftas att statligt stöd ingår förefaller detta
stöd vara oförenligt med fördraget, av de orsaker som
anges nedan.

30. Transaktionen utfördes i ett stödberättigat område enligt
artikel 87.3 c i EG-fördraget. Försäljning av mark till ett
förmånligt pris kan i princip betraktas som förenligt med
investeringsstöd enligt riktlinjerna för statligt stöd för
regionala ändamål (nedan kallade riktlinjerna) (5). Det är
dock tydligt att denna stödåtgärd inte ingår som en del i
en regional stödordning. Riktlinjerna omfattar normalt
inte sådana särskilda åtgärder. Stödåtgärden förefaller inte
heller relatera till någon ny investering eller bidra till
regional utveckling, då den bara inbegriper en omlokali-
sering av en befintlig verksamhet inom regionen. Slutligen
verkar inte stimulanskriteriet vara uppfyllt, då stödmotta-
garen inte lämnat någon formell ansökan om stöd och en
liknande investering skulle ha kunnat genomföras utan
stöd (av Lidl).

32. I detta skede anser kommissionen att det inte finns någon
ytterligare rättslig grund för att undanta denna stödåtgärd
från principen om stödets oförenlighet.

Slutsats

33. Kommissionen anser att det är sannolikt att det vid försälj-
ningen av marken förekom statligt stöd enligt artikel 87.1
i EG-fördraget. Kommissionen hyser också allvarliga tvivel
på om det eventuella statliga stödet är förenligt med EG-
fördraget.

4. BESLUT

i

och

EG-fördraget

34. Detta beslut skall betraktas som ett beslut om att inleda
det formella granskningsförfarandet i enlighet med artikel
88.2
(EG)
nr 659/1999 (6). Kommissionen uppmanar Sverige att,
inom ramen för förfarandet i artikel 88.2 i EG-fördraget,
inom en månad från mottagandet av denna skrivelse
inkomma med synpunkter och tillhandahålla alla upplys-
ningar som kan bidra till undersökningen av åtgärden.
Upplysningarna skall särskilt innehålla följande:

förordning

rådets

— Om tillgängligt,

formella bevis på en oberoende
värdering av marken som visar att transaktionspriset
låg i linje med marknadspraxis.

— Om tillgängligt, formella bevis som visar att transak-
tionen ingick som ett led i ett antal marktransaktioner
som tillsammans var
finansiellt neutrala för Åre
kommun.

— Motivering till

transaktionens förenlighet med EU:s
regler om statligt stöd (särskilt reglerna om statligt
regionalstöd).

— En förklaring av eventuella kvalitativa

skillnader
mellan Lidls anbud och det köpeavtal som ingicks
med Konsum.

35. Kommissionen anmodar Sverige att omgående vidarebe-

fordra en kopia av denna skrivelse till Konsum.

36. Kommissionen påminner Sverige om att artikel 88.3 i EG-
fördraget har uppskjutande verkan och hänvisar till artikel
14 i rådets förordning (EG) nr 659/1999, som föreskriver
att allt olagligt stöd kan återkrävas från mottagaren.

37. Kommissionen meddelar Sverige att den kommer att
underrätta alla berörda parter genom att offentliggöra
denna skrivelse och en sammanfattning av den i Europeiska
unionens officiella tidning. Kommissionen kommer även att
underrätta berörda parter i de Eftaländer som är avtalsslu-
tande parter i EES-avtalet genom att offentliggöra ett tillk-
ännagivande i EES-supplementet till EUT, samt Eftas över-
vakningsmyndighet genom att skicka en kopia av denna
skrivelse. Samtliga berörda parter uppmanas att inkomma
med synpunkter inom en månad från dagen för offentlig-
görandet.’

(4) EGT C 209, 10.7.1997, s. 3.
(5) EGT C 74, 10.3.1998, s. 9.

(6) EUT L 83, 27.3.1999, s. 1.