State aid — the Netherlands — State aid No C 33/2005 (ex N 277/2004) — Aid to the Marktpassageplan project — Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty   (Text with EEA relevance)
Date: 2005-12-29
Institutions: European Commission
Subjects: Netherlands, State aid, control of State aid, property development

C 333/2

EN

Official Journal of the European Union

29.12.2005

STATE AID — THE NETHERLANDS

State aid No C 33/2005 (ex N 277/2004)

Aid to the Marktpassageplan project

Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty

(2005/C 333/02)

(Text with EEA relevance)

By means of the letter dated 21 September 2005 reproduced in the authentic language on the pages
following this summary, the Commission notified the Netherlands of its decision to initiate the procedure
laid down in Article 88(2) of the EC Treaty concerning the abovementioned measure.

Interested parties may submit their comments on the measure in respect of which the Commission is initi-
ating the procedure within one month of the date of publication of this summary and the following letter,
to:

European Commission
Directorate-General for Competition
State Aid Greffe
SPA 3, 6/5
B-1049 Brussels
Fax No: (32-2) 296 12 42

These comments will be communicated to the Netherlands. Confidential treatment of the identity of the
interested party submitting the comments may be requested in writing, stating the reasons for the request.

TEXT OF SUMMARY

1. DESCRIPTION

The project

(1) The local Council of Haaksbergen, located in the province
Overijssel close to the German border, wished to revitalise
the neglected centre of its town already since the begin-
ning of the nineties. At the end of the nineties, 6 building
companies
land concerned,
grouped together and, since they did not consider it as
profitable, proposed to the local Council to support their
project consisting in the building of 58 apartments and
11 locations for retail shops.

acquired the pieces of

space, its net contribution will be somewhat lower than
the sum of the four aforementioned measures.

The beneficiaries and the markets concerned

(3) The 6 building companies involved in the project are
Rabo Vastgoed B.V., responsible for 25 % of the project,
and RoTij Bouwontwikkeling Oost B.V., Besathij B.V.,
Bouwbedrijf Assink Eibergen B.V., Bouwbedrijf Deeterink
B.V., and Bouwburo Jan Scharenborg B.V. — each respon-
sible for 15 % of the project. They are active on the
market
residential
the construction and sale of
housing and for construction and renting of retail shops'
locations. In addition, Rabo Vastgoed is part of a financial
group.

for

The financial support from public authorities

2. ASSESSMENT

(2) The local authority, with the help of a partial financing
from the province, agreed to cover the expected loss of
the project calculated on the basis of the anticipated costs
and revenues. The public support will mainly take the
form of a grant of EUR 2,98 million and a transfer for
free of three plots of land belonging to the local authority
valued at EUR 233 295. In addition the authority also
takes responsibility for 35 % of costs that could follow
from claims for damages consecutive to the project (1).
Finally, it also seems that the local district will sell a plot
of land to the building companies against book value
instead of market value. As the local authority will get
back for free some plots of land aimed to become public

(1) On the basis of Article 49 of the Wet op de Ruimtelijke Ordening.

Existence of aid

(4) An advantage for the companies stems from the fact that,
if the effective loss of the project turns out to be smaller
that the one anticipated and on the basis of which the
amount of aid was determined, only fifty percent of the
difference with the budgeted loss needs to be reimbursed
to the local authority. The building companies can there-
fore keep the remaining fifty percent of the grant which
In addition, the
do not correspond to a realised loss.
partial reimbursement provision seems to apply only to
the EUR 2,98 million grant and not to the three other aid
measures which are therefore lump sum.

29.12.2005

EN

Official Journal of the European Union

C 333/3

(5) The selectivity of the measure is obvious as it is limited to

the six companies concerned.

(6) As certain companies concerned are active at an interna-
tional level, and as certain foreign companies work in the
Netherlands on similar projects, trade conditions could be
affected because of this aid.

(7) The measure therefore qualifies as State aid pursuant to

Article 87(1) of the EC Treaty.

bestudeerd. Een eerste aannemer waarmee de gemeente
het project wilde realiseren, noch de gemeente zelf
slaagden erin de voor het project benodigde bouwpercelen
te verwerven.

(4) Nadien, eind de jaren negentig, werden de percelen
verworven door zes bouwondernemingen, die zich vere-
nigden en een project uitwerkten dat de bouw van 58
appartementen en 11 winkelpanden omvatte. Aan de
gemeente werd financiële steun gevraagd omdat het
project niet winstgevend werd geacht.

Compatibility with the Treaty

2.2. De financiële steun van de overheid

(8) As none of the exemptions to the general prohibition of
State aid in Article 87(1) seems to apply, the Commission
doubts whether the State aid can be found compatible
with the Treaty.

TEXT OF LETTER

‘Met dit schrijven stelt de Commissie Nederland ervan in
kennis, dat zij na onderzoek van de door Uw autoriteiten met
steun/steunmaatregel
bovengenoemde
betrekking
verstrekte inlichtingen heeft besloten de procedure van artikel
88, lid 2, van het EG Verdrag in te leiden.

tot

de

1. PROCEDURE

(1) Bij brief van 25 juni 2004, geregistreerd op 30 juni 2004,
hebben de Nederlandse autoriteiten kennis gegeven van
het voornemen van de gemeente Haaksbergen om 3,2
miljoen EUR aan financiële steun te verlenen ter dekking
van het verwachte verlies betreffende een bouwproject
van verschillende aannemers. Bij brief van 12 juli 2004
heeft de Commissie verzocht om aanvullende informatie,
tijdens een bijeenkomst met de
die werd verstrekt
Commissie op 8 oktober 2004 en bij brief van 30
december 2004, geregistreerd op 10 januari 2005.

(2) De Commissie had bij brief van 23 januari 2004, geregis-
treerd op 23 februari 2004, een klacht ontvangen in
verband met het onrechtmatige karakter van dezelfde
steunmaatregel. Bij brief van 15 april 2004 verzocht de
Commissie de Nederlandse autoriteiten om de maatregel
toe te lichten. Bij brief van 18 mei 2004, geregistreerd op
25 mei 2004, deelden de Nederlandse autoriteiten de
Commissie mee dat de maatregel kort daarna zou worden
aangemeld.

(5) De gemeente, die groot belang hechtte aan de realisatie
van het project van de zes bouwondernemingen met het
oog op de revitalisering van het dorpscentrum en op een
bijdrage van de provincie kon rekenen, stemde ermee in
het verwachte verlies van het project, berekend op basis
van de geraamde kosten en baten,
te dekken. Na
voltooiing van het project zal een onafhankelijke accoun-
tant de daadwerkelijke kosten en baten berekenen. Indien
het effectief geleden verlies kleiner uitvalt dan geraamd,
dient vijftig procent van het verschil te worden terugbe-
taald aan de gemeente. Indien het verlies groter blijkt te
zijn, wordt de bijdrage van de gemeente toch niet
verhoogd.

(6) De overheidssteun zal hoofdzakelijk worden verleend in
de vorm van een subsidie van 2,98 miljoen EUR en een
overdracht om niet van drie percelen gemeentelijke
grond (1). Volgens de Nederlandse autoriteiten is de
waarde van deze laatste door een erkend makelaar ge-
taxeerd op 233 295 EUR. De Commissie heeft echter
geen kopie van het taxatieverslag ontvangen. De steunaan-
melding betrof uitsluitend deze twee maatregelen, die in
totaal 3,2 miljoen EUR vertegenwoordigen. De Commissie
stelt evenwel vast dat de gemeente ook voor 35 %
aansprakelijk is voor eventuele planschadeclaims (2). Tot
slot zal de gemeente een perceel grond aan de projectont-
wikkelaars verkopen tegen boekwaarde, en niet
tegen
marktwaarde. Aangezien de gemeente als tegenprestatie
om niet enkele percelen ontvangt die volgens de bouwver-
gunning een bestemming als openbare ruimte krijgen, zal
haar bijdrage uitkomen op een iets lager bedrag dan de
som van de vier bovengenoemde maatregelen.
In het
kader van de aanmelding is evenwel niet meegedeeld
welke waarde deze laatste percelen precies vertegenwoor-
digen.

(7) De gemeente heeft de samenwerkingsovereenkomst met
de projectontwikkelaars reeds ondertekend, maar de steun
is nog niet uitgekeerd.

2. BESCHRIJVING

2.3. De begunstigden

2.1. Het project

(3) Haaksbergen, een gemeente in de provincie Overijssel
dicht bij de Duitse grens, koesterde vanaf het begin van de
jaren negentig plannen om het verkommerende dorpscen-
trum te revitaliseren. Er werd een beroep gedaan op
consultants en diverse bouwprojecten voor kwalitatief
hoogwaardige woon- en winkelvoorzieningen werden

(8) De grootste partij bij de zes projectontwikkelaars is Rabo
internationaal
Vastgoed BV, onderdeel van een groot
concern, dat hoofdzakelijk in de financiële sector actief is.
Rabo Vastgoed BV heeft een aandeel van 25 % in het
project.

(1) De zes bouwondernemingen hebben thans ongeveer 90 % van de
noodzakelijke gronden verworven van de vorige particuliere eigen-
aars.

(2) Op basis van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.

C 333/4

EN

Official Journal of the European Union

29.12.2005

(9) Een tweede onderneming, RoTij Bouwontwikkeling Oost
BV, verantwoordelijk voor 15 % van het project, is actief
op nationale schaal. De vier andere bouwondernemingen
— Besathij BV, Bouwbedrijf Assink Eibergen BV, Bouwbe-
drijf Deeterink BV en Bouwburo Jan Scharenborg BV —
zijn elk verantwoordelijk voor 15 % van het project en
zijn regionale of lokale spelers.

2.4. De markt

(10) De betrokken markt is die van de bouw en verkoop van
particuliere woningen en de bouw en verhuur van winkel-
panden. Haaksbergen is dichtbij de Duitse grens gelegen
en in dit stadium van de behandeling kan niet worden
uitgesloten dat regionale of lokale marktdeelnemers aan
dergelijke vastgoedprojecten over de grens zouden deel-
nemen.

(11) Omdat Rabo Vastgoed behoort tot een financiële groep,
zouden eventuele distorsies ook kunnen doorwerken naar
de markt voor financiële producten en diensten.

afwezigheid van een terugbetalingsplicht betekent dat het
potentiële steunbedrag hoger ligt.

(14) In het voorafgaande punt wordt het potentieel voordeel
voor de projectontwikkelaars onderzocht. De Commissie
zou tevens kunnen nagaan of het voordeel niet ten dele
ook te beurt valt aan de kopers of de huurders van de
appartementen en de winkelpanden. Zij kunnen immers
vastgoed kopen of huren dat zonder de steun waarschijn-
lijk niet zou hebben bestaan of minstens een stuk duurder
zou zijn geweest. Dit potentieel voordeel lijkt echter moei-
lijk te taxeren, aangezien er geen mechanismen bestaan
die de projectontwikkelaars dwingen of ertoe aanzetten
om het voordeel aan de eindgebruikers over te dragen.
Het voordeel voor de 58 particulieren valt hoe dan ook
niet onder de regels inzake staatssteun en het voordeel
voor de 11 winkels zou zeer beperkt blijven, in elk geval
onder de drempel van de de minimis verordening. Het
onderzoek van de Commissie zal zich daarom beperken
tot eventuele staatssteun ten gunste van de projectontwik-
kelaars, onder voorbehoud van opmerkingen daaromtrent
door de Nederlandse autoriteiten.

3. BEOORDELING

Selectiviteit en concurrentievervalsing

3.1. Is er sprake van steun?

Staatsmiddelen

(12) De bovengenoemde vier maatregelen vormen onmisken-
baar een overdracht van staatsmiddelen aan de zes bij het
de
project
beschrijving reeds is gezegd, beschikt de Commissie niet
over alle informatie om de omvang van de overdracht
precies te bepalen.

ondernemingen.

betrokken

Zoals

in

Voordeel

(13) Een voordeel voor de projectontwikkelaars bestaat erin
dat wanneer het daadwerkelijk geleden verlies kleiner
blijkt te zijn dan het geraamde tekort, op basis waarvan
de steun is berekend, slechts vijftig procent van het
verschil ten opzichte van het geraamde verlies aan de
gemeente dient te worden terugbetaald. De projectontwik-
kelaars kunnen bijgevolg de overige vijftig procent van de
steun, waar geen verlies tegenover staat, houden. Als het
daadwerkelijke verlies bij het project bijvoorbeeld 2,9
miljoen EUR kleiner is dan geraamd, betalen de onderne-
mingen 1,45 miljoen EUR terug aan de gemeente en
houden zij 1,45 miljoen EUR aan onrechtmatige steun.
Ook al moet dit voordeel door de zes betrokken onderne-
mingen worden gedeeld, dan nog kan het plafond van de
de minimis verordening (1) overschreden worden. Boven-
dien lijkt de regel van de gedeeltelijke terugbetaling
uitsluitend te slaan op de subsidie van 2,98 miljoen EUR.
Voor de andere drie steunmaatregelen is geen terugbe-
taling voorgeschreven wanneer het financiële eindresultaat
van het project van dien aard is dat steun ter dekking van
geweest. Deze
zou
verliezen

nodig

niet

zijn

(1) PB L 10 van 13.1.2001, blz. 30.

(15) De maatregel heeft een kennelijk selectief karakter, aange-
zien zij uitsluitend de zes betrokken bouwondernemingen
betreft.

(16) Dankzij de steun konden de ondernemingen lagere
offertes indienen voor daarop volgende projecten en/of
het geld gebruiken voor andere activiteiten. De maatregel
veroorzaakt derhalve potentieel een vervalsing van de
mededingingsverhoudingen.

Gevolgen voor de handel tussen lidstaten

(17) Aangezien sommige betrokken ondernemingen internatio-
naal actief zijn en er bij vergelijkbare projecten in Neder-
land buitenlandse ondernemingen actief zijn, zou de
maatregel gevolgen kunnen hebben voor het handels-
verkeer.

(18) De maatregel kan bijgevolg worden aangemerkt als staats-

steun in de zin van artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag.

3.2. Verenigbaarheid met het Verdrag

Verenigbaarheid met de bepalingen inzake staatssteun

(19) Artikel 87,

lid 2, bepaalt in welke gevallen ambtshalve
wordt afgeweken van het in artikel 87, lid 1, vervatte alge-
mene verbod op staatssteun. Geen van de afwijkingen van
artikel 87, lid 2, b) en c), gelden in het onderhavige geval.
Wat artikel 87, lid 2, onder a), betreft, kan in casu niet
worden geoordeeld dat het om een project van sociale
aard gaat, aangezien de aankoop van de nieuwe apparte-
menten bijvoorbeeld niet voor personen met een handicap
is gereserveerd.

29.12.2005

EN

Official Journal of the European Union

C 333/5

(20) Wat de afwijkingen genoemd in artikel 87, lid 3, betreft,
dient in de eerste plaats te worden aangestipt dat Haaks-
bergen niet is gelegen in een bijstandsregio en bijgevolg
niet in aanmerking komt voor regionale steun op grond
van artikel 87,
lid 3, onder a) en c). De afwijking van
artikel 87, lid 3, onder b), is duidelijk niet van toepassing.
De Commissie heeft diverse richtsnoeren en kaderrege-
lingen uitgevaardigd waarbij de regels worden vastgesteld
voor steunmaatregelen die onder de afwijking van artikel
87, lid 3, onder c), kunnen vallen. Geen van die richts-
noeren is in het onderhavige geval van toepassing. Ook is
onderzocht of de uitzondering ten behoeve van achterges-
telde stadswijken (1) kon gelden. Het betrokken gebied kan
evenwel niet als achtergesteld worden beschouwd. Boven-
dien telt Haaksbergen slechts 24 000 inwoners, zodat het
gebied evenmin onder het Europees programma Urban II
valt. Tot slot geldt de “culturele” afwijking waarin artikel
87, lid 3, onder d), voorziet niet omdat dit project uitslui-
tend nieuwbouw omvat, en geen renovatie van bestaande
gebouwen, of geen ander cultureel doel dient.

(21) De Commissie betwijfelt daarom of de steun als verenig-
baar met de gemeenschappelijke markt kan worden
beschouwd.

4. BESLUIT

Gelet op de bovenstaande overwegingen maant de Commissie
Nederland aan, haar binnen een maand na de datum van
ontvangst van dit schrijven, alle bescheiden,
inlichtingen en
gegevens te verstrekken die noodzakelijk zijn om de verenig-
baarheid van de steunmaatregel te beoordelen. De Commissie
wenst uitdrukkelijk het volgende te ontvangen:

— een afschrift van het taxatieverslag van de drie percelen die
om niet zullen worden overgedragen aan de projectontwik-
kelaars;

— een toelichting hoe de prijs van het gemeenteperceel dat
is
aan de projectontwikkelaars zal worden verkocht,
bepaald. De Commissie wenst
te
een taxatieverslag
ontvangen betreffende de prijs van het betrokken perceel
op het tijdstip van aanmelding van het project;

— een taxatieverslag van de percelen die na de beëindiging
van het project om niet aan de gemeente zullen worden
overgedragen. De Commissie wenst tevens ervan in kennis
te worden gesteld wie de wettige eigenaar van deze percelen
zal zijn.

Zij verzoekt uw autoriteiten onverwijld een afschrift van deze
brief aan de potentiële begunstigde(n) van de steunmaatregel te
doen toekomen.

De Commissie wijst Nederland op de schorsende werking van
artikel 88, lid 3, van het EG Verdrag. Zij verwijst naar artikel
14 van Verordening (EG) nr. 659/1999, volgens hetwelk elke
onrechtmatige steun van de begunstigde kan worden terugge-
vorderd.

Voorts deelt de Commissie Nederland mee, dat zij de belan-
ghebbenden door de bekendmaking van dit schrijven en van
een samenvatting ervan in het Publicatieblad van de Europese Unie
in kennis zal stellen. Tevens zal zij de belanghebbenden in de
lidstaten van de EVA die partij zijn bij de EER-Overeenkomst
door de bekendmaking van een mededeling in het EER Supple-
ment van het Publicatieblad in kennis stellen, alsmede de
Toezichthoudende Autoriteit van de EVA door haar een
afschrift van dit schrijven toe te zenden. Alle bovengenoemde
belanghebbenden zal worden verzocht hun opmerkingen te
maken binnen een maand vanaf de datum van deze bekend-
making.’.

(1) PB C 119 van 22.5.2002, blz. 21.