State aid — Germany — State aid No C 40/2004 (ex N 42/2004) — ‘Real Estate Transfer Tax Exemption for Housing Companies in the Neue Länder’. — Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC TreatyText with EEA relevance
Date: 2005-03-03
Institutions: European Commission
Subjects: Germany, State aid, company constituted under civil law, control of State aid, land and buildings, tax exemption

C 53/18

EN

Official Journal of the European Union

3.3.2005

STATE AID — GERMANY

State aid No C 40/2004 (ex N 42/2004) — ‘Real Estate Transfer Tax Exemption for Housing
Companies in the Neue Länder’.

Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty

(2005/C 53/05)

(Text with EEA relevance)

By means of the letter dated 1 December 2004 reproduced in the authentic language on the pages
following this summary, the Commission notified Germany of its decision to initiate the procedure laid
down in Article 88(2) of the EC Treaty in respect of part of the abovementioned measure.

The Commission decided not to raise any objections to certain other parts of the measure that are
described in the letter below.

Interested parties may submit their comments on the measure in respect of which the Commission is initi-
ating the procedure within one month of the date of publication of this summary and the following letter,
to:

European Commission
Directorate-General for Competition
State Aid Greffe
B–1049 Brussels
Fax (32-2) 296 12 42

These comments will be communicated to Germany. Confidential treatment of the identity of the interested
party submitting the comments may be requested in writing, stating the reasons for the request.

TEXT OF SUMMARY

3. Funding of the scheme

By letter dated 16 January 2004, registered at the Commission
on 19 January 2004, Germany notified the abovementioned
measure to the Commission.

1. Objective of the scheme

The German authorities have stated that the overall budget of
the scheme as well as the potential aid amounts involved in the
transactions are hard to predict. According to
individual
surveys undertaken by Germany, the average amount of real
estate transfer tax associated with mergers between housing
companies and housing associations will therefore — with the
exception of Berlin — be between EUR 150 000 and EUR 1,5
million. In Berlin, aid amounts based on historical data are esti-
mated at between EUR 1,4 million and EUR 6,7 million.

Germany proposes to temporarily exempt housing companies
from the real estate transfer tax in case of mergers and acquisi-
tions involving land in the Neue Länder. The measure is
intended to put housing companies in a better position to
undertake the necessary investments to meet current market
requirements.

4. Duration of the scheme

The measure is limited to all merger and acquisition activities
between housing companies and associations taking place
between 31 December 2003 and 31 December 2006.

2. Beneficiaries of the scheme

Potential beneficiaries of the measure are housing companies
and housing associations (Wohnungsunternehmen und Wohnungs-
genossenschaften) acquiring land in the Neue Länder (Branden-
burg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt,
Thüringen, and Berlin) by means of mergers and acquisitions.
For the purpose of
this measure, housing companies and
housing associations will be defined as companies and associa-
tions with the administration of apartments (construction,
rental, and sale) as their main business domain. Enterprises in
difficulty will be excluded.

5. The investment instrument

The measure is a temporary exemption from the real estate
transfer tax.

6. Assessment of the scheme

6.1. Existence of State aid

The Commission considers that the measure involves State aid
within the meaning of Article 87(1) of the EC Treaty.

3.3.2005

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C 53/19

6.2. Preliminary assessment of compatibility of the measure

such aid is necessary and does not adversely affect trading
conditions to an extent contrary to the common interest.

In view of the expected positive effects of the measure on the
housing market
(reduction of oversupply) and the general
socio-economic development (reduced migration) in the Neue
Länder and the typically small amounts of aid involved as well
as their limitation in time until the end of 2006, the Commis-
sion considers that for those parts of the measure that are
restricted to assisted areas pursuant to Article 87(3)(a) of the
EC Treaty, the aid is proportionate to the objective and does
not distort competition to an extent contrary to the common
interest. Therefore, it is not necessary to come to a final view
on the qualification of the aid as operating aid.

For those parts of the measure proposed by Germany which
are aimed at assisted areas pursuant to Article 87(3)(c) ECT, i.e.
the labour market region of Berlin, the Commission has come
to the following preliminary conclusions:

(a) The vacancy rate in Berlin is significantly lower than the
average vacancy rate of
the Neue Länder. Whereas the
overall vacancy rate for the Neue Länder is 14,2 %, the
corresponding rate for Berlin is 5,32 % for privately owned
apartments and 8,77 % for communal apartments, respec-
tively. Almost all vacant
located in
Ostberlin.

apartments

are

(b) No data has been provided by Germany that would demon-
strate that Berlin is suffering from comparable depopulation
as the Article 87(3)(a) regions covered by the measure.

(c) Whereas the typical amounts of real estate transfer tax
involved in mergers and acquisitions between housing
companies
of
EUR 150 000 and EUR 1,5 million for the Article 87(3)(a)
areas, the corresponding amounts for Berlin — based on
experiences in the past — lie between EUR 1,4 million and
EUR 6,7 million.

associations

range

and

the

are

in

(d) No data has been provided by Germany that would demon-
strate that the temporary tax exemption is likely to contri-
bute to activating the real estate market in Berlin as well as
having positive spill-over effects and that it is extremely
unlikely that private sector involvement in remediation can
be expected without any State intervention.

The Commission, after a first preliminary assessment of the
measure, therefore has doubts whether the measure proposed
by Germany for the Article 87(3)(c) region of Berlin (labour
market region Berlin) is proportionate to the objective — in
particular by providing for a sufficient link between the tax
breaks and the costs to be borne by the beneficiaries — and
does not distort competition to an extent contrary to the
common interest. The Commission is of the opinion that a
more thorough analysis of this complex question is necessary.
The Commission wishes to collect
information from other
interested parties, notably from housing companies and asso-
ciations interested in investing in the Neue Länder. To do so, the
Commission must,
reasons, open the procedure
provided for in Article 88(2) ECT. It is only with the help of
such observations that the Commission can decide whether

legal

for

TEXT OF LETTER

‘Die Kommission teilt der Bundesrepublik Deutschland mit,
dass sie nach Prüfung der von den deutschen Behörden zur
vorerwähnten Maßnahme übermittelten Angaben beschlossen
hat, wegen eines Teils der Maßnahme das Verfahren nach
Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag einzuleiten.

Die Kommission hat beschlossen, keine Einwände gegen
bestimmte andere Teile der
im nachstehenden Schreiben
beschriebenen Maßnahme zu erheben.

1. VERFAHREN

Mit Schreiben vom 16. Januar 2004, das am 19. Januar 2004
bei der Kommission einging, hat Deutschland die vorgenannte
Maßnahme notifiziert.

Mit Schreiben D/51125 vom 17. Februar 2004 forderte die
Kommission ergänzende Informationen an. Diese wurden von
Deutschland mit Schreiben vom 17. März 2004 übermittelt,
das bei der Kommission am 19. März 2004 einging.

Mit Schreiben vom 26. April 2004 und im Anschluss an eine
Besprechung am 16. April 2004, auf der Deutschland ankün-
digte, es werde weitere Angaben zu der Maßnahme bereit-
stellen, beantragte Deutschland eine Verlängerung der Frist. Die
Fristverlängerung wurde mit
vom
10. Mai 2004 gewährt.

Schreiben D/53302

Mit Schreiben vom 14. Mai 2004, das bei der Kommission am
selben Tag registriert wurde, übermittelte Deutschland ergän-
zende Angaben. Mit Schreiben D/54751 vom 30. Juni 2004
und Schreiben D/56567 vom 14. September 2004 forderte die
Kommission weitere Informationen zu der Maßnahme an.
Diese wurden von Deutschland mit Schreiben vom 29. Juli 2004
und 5. Oktober 2004 übermittelt, die bei der Kommission am
29. Juli 2004 bzw. 6. Oktober 2004 eingingen.

2. AUSFÜHRLICHE BESCHREIBUNG DER MASSNAHME

2.1. Ziel der Maßnahme

Ein wesentliches Merkmal des Wohnungsmarktes in den neuen
Bundesländern ist die hohe Leerstandsquote, verursacht durch
tief greifenden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen
die
Veränderungen im Zuge der Wiedervereinigung.
Im Rahmen
integrierten Strategie zur Wiederbelebung des Woh-
einer
nungsmarktes in den neuen Ländern schlägt Deutschland vor,
den Erwerb von Grundstücken in den neuen Ländern durch
Verschmelzung oder Spaltung von Wohnungsunternehmen
und Wohnungsgenossenschaften für einen befristeten Zeitraum
von der Grunderwerbsteuer zu befreien. Mit der Maßnahme
sollen Wohnungsunternehmen/-genossenschaften in die Lage
versetzt werden, die nötigen Investitionen zu tätigen, um den
aktuellen Markterfordernissen zu entsprechen.

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3.3.2005

2.2. Begünstigte der Maßnahme

Potenziell Begünstigte der Maßnahme sind Wohnungsunter-
nehmen und Wohnungsgenossenschaften, die in den Bundesländern
Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-
Anhalt, Thüringen und Berlin belegene Grundstücke durch
Verschmelzung oder Spaltung erwerben. Für die Zwecke der
Maßnahme werden Wohnungsunternehmen und Wohnungs-
als Unternehmen und Genos-
genossenschaften definiert
senschaften, deren Kerngeschäft
in der Verwaltung von
Wohnungen (Bau, Vermietung und Verkauf) besteht. Unter-
nehmen in Schwierigkeiten kommen nicht in Betracht.

Nach der deutschen Fördergebietskarte (1) gelten Brandenburg,
Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thür-
ingen als Fördergebiete im Sinne von Artikel 87 Absatz 3
Buchstabe a) EG-Vertrag. Die Arbeitsmarktregion Berlin ist als
Fördergebiet gemäß Artikel 87 Absatz 3 Buchstabe c) EG-
Vertrag eingestuft.

2.3. Laufzeit der Maßnahme

Die Maßnahme ist auf Verschmelzungs- oder Spaltungsvor-
gänge
zwischen Wohnungsunternehmen/-genossenschaften
beschränkt, die zwischen dem 31. Dezember 2003 und dem
31. Dezember 2006 erfolgen.

2.4. Hintergrund der Maßnahme

2.4.1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird bei Grundstücksübertragungen
erhoben, die zu einem Eigentümerwechsel führen. Die Steuer
entsteht, wenn Grundstücke durch Verkauf oder
sonstige
Rechtsgeschäfte übereignet werden.
In Deutschland wird die
Grunderwerbsteuer anhand des Bedarfswerts des Grundstücks
berechnet und der Steuersatz beträgt 3,5 %.

2.4.2. Grunderwerbsteuer als Hindernis für die nötige Umstruktur-

ierung

und

zwischen Wohnungsunternehmen

Auf dem Wohnungsmarkt der neuen Länder wird die Grunder-
werbsteuer als entscheidendes Hindernis für die notwendige
Umstrukturierung wahrgenommen. Bei Fusionen und Über-
nahmen
–genos-
senschaften mit Grundstücken in den neuen Ländern kann der
Gesamtbetrag der Grunderwerbsteuer beträchtlich sein, da das
Vermögen der beteiligten Unternehmen fast ausschließlich aus
Grundstücken besteht. Die Grunderwerbsteuer wird nach
Abschluss eines Vertrags zwischen Käufer und Veräußerer
erhoben und kann so zu einer gravierenden Liquiditätsanspan-
nung für die betroffenen Unternehmen führen. Dies ist beson-
ders abschreckend für Wohnungsunternehmen und Woh-
nungsgenossenschaften in den neuen Ländern, die aufgrund
bestehender Altschulden und der jüngsten sozio-ökonomischen
Entwicklung mit ungünstigen Marktbedingungen konfrontiert
sind. Die negative Auswirkung der Grunderwerbsteuer auf die
notwendige Umstrukturierung des Wohnungsmarktes in den
neuen Ländern zeigt sich außerdem darin, dass im Zeitraum

(1) Siehe Beihilfesachen N 195/1999, C 47/1999 und N 641/2002.

2000-2003 nur neun Fusionen zwischen Wohnungsunter-
nehmen/-genossenschaften stattgefunden haben, bei denen es
sich ausschließlich um kleine Unternehmen handelte.

2.4.3. Grundstücksmarkt in den neuen Ländern

Der Grundstücksmarkt in den neuen Ländern wird geprägt
durch mehrere spezifische Merkmale:

— Bevölkerungsentwicklung: Schwache Geburtenraten in den
neuen Ländern haben gekoppelt mit einer massiven Abwan-
derung in die alten Bundesländer im Zeitraum 1997-2001
zu einem Bevölkerungsverlust von 3,05 % in Sachsen-
Anhalt, 5,3 % in Sachsen und 3,15 % in Mecklenburg-
Vorpommern geführt. Dieser Negativtrend dürfte sich bis
2020 noch verstärken.

— Hohe Leerstandquote:

Im Jahr 1998 verfügten die neuen
Länder über einen Bestand von 7,3 Mio. Wohnungen. Die
Leerstandsquote betrug 13 %. Nach den jüngsten Daten für
2002 stieg die Leerstandsquote auf 14,2 %. Im Vergleich
dazu liegt die Leerstandsquote in den alten Bundesländern bei
3,1 %.

— Leerstandsbedingte Mietausfälle: Die hohe Leerstandsquote in
den neuen Ländern führt zu erheblichen Mietausfällen
(920 Mio. EUR jährlich bzw. 1 550 EUR pro Wohneinheit
und Jahr).

— Unsicherheit wegen offener Restitutionsverfahren: Im Jahr 1990
fielen 700 000 Wohnungen in den neuen Ländern unter
diese Regelung. Bis zum 31. Dezember 2001 konnte für
590 000 Wohnungen das Verfahren abgeschlossen werden.
Für die verbleibenden 110 000 Wohnungen kann die
Klärung der noch offenen Restitutionsverfahren bis zu zehn
Jahren dauern. Am 31. Dezember 2001 standen von diesen
110 000 Wohnungen 35 000 (32 %) leer.

die Bundesregierung

— Programm der Bundesregierung “Stadtumbau-Ost”: Angesichts
des anhaltenden Überangebots an Mietraum in den neuen
ein umfassendes
Ländern legte
Programm mit dem Titel “Stadtumbau-Ost” auf, das den
Abriss von bis zu 380 000 Wohnungen bis 2009 vorsieht.
Ein erheblicher Teil der Abrisskosten werden die Woh-
nungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften in den
neuen Ländern zu tragen haben.

2.4.4. Umfang der Maßnahme

Bundesverbands

Die deutschen Behörden bringen vor, dass es generell schwierig
sein dürfte, im Einzelnen abzuschätzen, wie viele Unternehmen
die Möglichkeit der Grunderwerbsteuerbefreiung im Wege
einer Fusion in Anspruch nehmen werden. Nach den Statistiken
des
Deutscher Wohnungsunternehmen
könnten 1 317 Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenos-
senschaften in den neuen Ländern von der Maßnahme
betroffen sein (834 Wohnungsunternehmen und 483 überwie-
gend kommunale Wohnungsgenossenschaften). Nach einer
Umfrage des GDW würden jedoch nur rund 10 % dieser Unter-
nehmen von der Steuerbefreiung tatsächlich Gebrauch machen.

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2.4.5. Beihilfebeträge und Budget der Maßnahme

3.2. Vorliegen einer Beihilfe und Vereinbarkeit mit dem

EG-Vertrag

Wie unter 2.4.4 ausgeführt, ist es nach Angaben der deutschen
Behörden schwierig, das Gesamtbudget der Maßnahme und die
potenziellen Beihilfebeträge, die mit den einzelnen Transak-
tionen verbunden sind, vorherzusagen. Die meisten Woh-
nungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften wollen
derzeit keine festen Zusagen geben sondern das Inkrafttreten
der Maßnahme abwarten. Deshalb handelt es sich bei den nach-
stehenden Ausführungen lediglich um Beispiele, um abgeleitet
aus der Vergangenheit und in einigen Fällen im Vorgriff auf die
Zukunft typische Fusionsfälle und damit verbundene Grunder-
werbsteuerbeträge aufzuzeigen:

— Thüringen: Derzeit wird in Thüringen mit fünf Fusionen
gerechnet. In zwei Fällen dürfte eine Grunderwerbsteuer in
Höhe von 363 321 EUR bzw. 1,46 Mio. EUR anfallen. Bei
zwei Fusionen im Jahr 2001 belief sich die Grunderwerb-
steuer auf 180 000 EUR für ca. 200 Wohnungen.

— Sachsen-Anhalt: In Sachsen-Anhalt werden mindestens drei
Fusionen von Wohnungsunternehmen erwartet, wobei eine
250 000
Grunderwerbsteuer
und
zwischen
500 000 EUR anfallen dürfte.
Im Falle fünf weiterer
Fusionen wird mit einem Grunderwerbsteuerbetrag bis zu
300 000 EUR gerechnet.

EUR

— Berlin:

In Berlin sind derzeit drei Fusionen zwischen
Wohnungsunternehmen vorgesehen. Bei den Fusionen, die
zwischen 1995 und 1998 in Berlin erfolgten, wurden
folgende
verzeichnet:
1,3 Mio. EUR bei einer Fusion, von der 19 Grundstücke
betroffen waren; 1,4 Mio. EUR bei einer Fusion, von der 39
Grundstücke betroffen waren bzw. 6,7 Mio. EUR bei einer
Fusion, von der 491 Grundstücke betroffen waren.

Grunderwerbsteuerbeträge

Nach den von Deutschland durchgeführten Erhebungen wird
der durchschnittliche Betrag der bei Fusionen von Woh-
nungsunternehmen und Wohnungsgesellschaften anfallenden
Grunderwerbsteuer daher — mit Ausnahme von Berlin —
zwischen 150 000 EUR und 1,5 Mio. EUR liegen.

3. WÜRDIGUNG DER MASSNAHME

Gemäß Artikel 6 Absatz 1 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999
des Rates vom 22. März 1999 enthält die Entscheidung über
die Eröffnung des förmlichen Prüfverfahrens eine Zusammen-
fassung der wesentlichen Sach- und Rechtsfragen, eine vorläu-
fige Würdigung des Beihilfecharakters der geplanten Maßnahme
durch die Kommission und Ausführungen über ihre Bedenken
hinsichtlich der Vereinbarkeit mit dem Gemeinsamen Markt.

3.1. Rechtmäßigkeit der Maßnahme

Die Kommission hat das Vorliegen einer Beihilfe gemäß
Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag geprüft. Die Ergebnisse dieser
Prüfung können wie folgt zusammengefasst werden.

— Die Beteiligung staatlicher Mittel ist dadurch gegeben, dass
Deutschland bei der Befreiung von der Grunderwerbsteuer
auf
andernfalls
Steuereinnahmen
erwirtschaftet worden wären;

verzichtet,

die

— die Maßnahme ist selektiv, da sie auf Gebiete in den neuen
Ländern ausgerichtet
ist und bestimmte Unternehmen
nämlich Wohnungsunternehmen und –genossenschaften,
begünstigt und sich auf Fusionen solcher Unternehmen und
Genossenschaften mit Grundstücken in den neuen Ländern
beschränkt;

— die Maßnahme begünstigt an Fusionen beteiligte Woh-
nungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften, da sie
von der Grunderwerbsteuer befreit werden, die sie andern-
falls zu zahlen hätten;

— schließlich stellen Grundstücksübertragungen einen Tätig-
keitsbereich dar,
in dem Handel zwischen Mitgliedstaaten
besteht, so dass eine Beeinträchtigung des Handels zwischen
Mitgliedstaaten nicht ausgeschlossen werden kann.

Daher ist die Kommission der Auffassung, dass die Maßnahme
eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 87 Absatz 1 EG-
Vertrag darstellt.

3.3. Vereinbarkeit der Maßnahme

In Artikel 87 Absatz 2 EG-Vertrag ist geregelt, dass bestimmte
Arten von Beihilfen mit dem Gemeinsamen Markt vereinbar
sind. Im Hinblick auf Art und Zweck der Beihilfe sowie den
geografischen Geltungsbereich finden nach Auffassung der
Kommission die Buchstaben a), b) und c) auf die fragliche Rege-
lung keine Anwendung.

In Artikel 87 Absatz 3 sind weitere Beihilfeformen genannt, die
als mit dem Gemeinsamen Markt vereinbar angesehen werden
können. Im Hinblick auf Art und Zweck der Maßnahme sowie
den geografischen Geltungsbereich könnten nach Auffassung
der Kommission die Buchstaben a) und c) im vorliegenden Fall
Anwendung finden.

Bei der Beurteilung der Frage, ob die in Artikel 87 Absatz 3
Buchstaben a) und c) vorgesehenen Ausnahmen zur Anwen-
dung gelangen können, räumt Artikel 87 Absatz 3 nach stän-
diger Rechtsprechung des Gerichtshofs “der Kommission ein
Ermessen ein, das sie nach Maßgabe wirtschaftlicher und
sozialer Wertungen ausübt, die auf die Gemeinschaft als
Ganzes zu beziehen sind” (2). Bei bestimmten Arten von
Beihilfen hat die Kommission festgelegt, wie sie diesen Ermes-
sensspielraum ausüben wird, sei es in Form von Gruppenfreis-
tellungen oder durch Gemeinschaftsrahmen, Leitlinien oder
Bekanntmachungen.
Ist derartiges Sekundärrecht vorhanden,
hat sich die Kommission bei der Beurteilung von Beihilfesachen
daran zu halten.

Deutschland hat die Regelung im Entwurfstadium notifiziert
und ist somit seiner Verpflichtung aus Artikel 88 Absatz 3 EG-
Vertrag nachgekommen.

(2) Rs. C-169/95 Königreich Spanien / Europäische Kommission [1997]
Slg. I-00135. Siehe auch Rs. C-730/79 Philip Morris / Kommission
[1980] Slg. I-2671.

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3.3.2005

“Grunderwerbsteuerbefreiung

Daher muss die Kommission zunächst feststellen, ob die in der
Regelung
Fusionen von
Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften in
den neuen Ländern” vorgesehene Beihilfe unter eine dieser
sekundärrechtlichen Vorschriften fällt.

bei

Die Maßnahme ist weder auf KMU (3) oder Unternehmen in
Schwierigkeiten (4) noch auf einen der
folgenden Bereiche
beschränkt: Forschung und Entwicklung (5), Ausbildung (6) oder
Beschäftigung (7).
Leitlinien,
ist
Gemeinschaftsrahmen oder Verordnungen auf den vorliegenden
Fall anwendbar. Auch der Gemeinschaftsrahmen für staatliche
Umweltschutzbeihilfen (8) gelangt nicht zur Anwendung, da die
Regelung als solche nicht auf den Umweltschutz ausgelegt ist.

Somit

dieser

keine

Die Leitlinien für staatliche Beihilfen mit regionaler Zielsetzung
(nachstehend “Leitlinien für Regionalbeihilfen”) wurden für
strukturschwache Regionen wie die neuen Länder konzipiert.
Diese Leitlinien zielen auf die Förderung von Investitionen und
die Schaffung von Arbeitsplätzen im Rahmen einer nachhal-
tigen Entwicklung ab, indem die Erweiterung, Modernisierung
und Diversifizierung der Tätigkeiten der in diesen Gebieten
befindlichen Betriebsstätten sowie die Ansiedlung neuer Unter-
nehmen unterstützt werden.

Die Leitlinien für Regionalbeihilfen finden nur auf bestimmte
Beihilfeformen Anwendung wie Beihilfen für Erstinvestitionen,
Beihilfen für die Schaffung von Arbeitsplätzen und ausnahms-
weise Betriebsbeihilfen.

Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer ist offensichtlich
nicht speziell an eine Erstinvestition oder die Erweiterung einer
bestehenden Betriebsstätte im Sinne von Ziff. 4.4 der Leitlinien
gebunden. Auch betrifft sie nicht die Schaffung von Arbeits-
plätzen in Verbindung mit einer Erstinvestition im Sinne von
Ziff. 4.11 der Leitlinien.

Außerdem haben die deutschen Behörden vorgebracht, die
geplante Steuerbefreiung ziele nicht darauf ab, die laufenden
Kosten der an Fusionen beteiligten Wohnungsunternehmen
und -genossenschaften zu senken. In Ziff. 4.15 der Leitlinien (9)
heißt es, dass Regionalbeihilfen, mit denen die laufenden
Ausgaben eines Unternehmens gesenkt werden sollen, grund-
sätzlich verboten sind. In Fußnote 16 der Leitlinien wird erläu-
tert, dass solche Beihilfen in der Regel in Form von Steuerer-
mäßigungen oder Senkungen der Soziallasten gewährt werden.
Obwohl die notifizierte Maßnahme als Befreiung von der Grun-
derwerbsteuer bezeichnet wird, hat Deutschland unterstrichen,
dass die fragliche Maßnahme aus folgenden Gründen nicht als
Beihilfe zur Senkung der laufenden Ausgaben der begünstigten
Unternehmen betrachtet werden kann:

(3) Verordnung (EG) Nr. 70/2001 der Kommission über die Anwendung
der Artikel 87 und 88 EG-Vertrag auf staatliche Beihilfen an kleine und
mittlere Unternehmen, ABl. L 10 vom 13.1.2001.

(4) Leitlinien für staatliche Beihilfen zur Rettung und Umstrukturierung von

Unternehmen in Schwierigkeiten, ABl. C 244 vom 1.10.2004.

(5) Gemeinschaftsrahmen für staatliche Forschungs- und Entwicklungsbeihilfen,

ABl. C 45 vom 17.2.1996.

(6) Verordnung (EG) Nr. 68/2001 der Kommission über die Anwendung der
Artikel 87 und 88 EG-Vertrag auf Ausbildungsbeihilfen, ABl. L 10 vom
13.1.2001.

(7) Leitlinien für Beschäftigungsbeihilfen, ABl. C 334 vom 12.12.1995.
(8) Gemeinschaftsrahmen für staatliche Umweltschutzbeihilfen, ABl. C 37

vom 3.2.2001.

(9) Leitlinien für staatliche Beihilfen mit regionaler Zielsetzung, ABl. C 74

vom 10.3.1998.

— Wohnungsunternehmen und -genossenschaften werden
beim Erwerb von Liegenschaften weiterhin die Grunder-
werbsteuer zahlen. Da die Geschäftstätigkeit von Woh-
nungsunternehmen und -genossenschaften generell darin
besteht, Liegenschaften zu erwerben und zu verkaufen bzw.
zu vermieten,
fällt die Grunderwerbsteuer unter die
laufenden Ausgaben. Die von Deutschland notifizierte
Maßnahme betrifft
jedoch nicht die regulären laufenden
Ausgaben, da sie nicht zur Anwendung gelangt, wenn
Wohnungsunternehmen und -genossenschaften einfach nur
eine Immobilie erwerben oder verkaufen.

— Nach deutschen Angaben besteht die Besonderheit der noti-
fizierten Maßnahme darin, dass nur
Fusionsvorgänge
zwischen Wohnungsunternehmen/-genossenschaften mit
Grundbesitz in den neuen Ländern von der Grunderwerb-
steuer befreit werden. Die potenziell Begünstigten werden
nur unter diesen eingeschränkten Bedingungen für einen
befristeten Zeitraum von der Grunderwerbsteuer
frei
gestellt.
In Anbetracht der Tatsache, dass derzeit keine
solchen Fusionen stattfinden, betrachtet Deutschland die
Beihilfe nicht als Kompensation für die laufenden Ausgaben
fusionsbeteiligter Wohnungsunternehmen, da die Steuer
gegenwärtig nicht erhoben wird.

— Laut Auskunft der deutschen Behörden besteht die Gegen-
leistung der Begünstigten darin, dass sie fusionieren. Ange-
sichts der besonderen Umstände in den neuen Ländern, die
geprägt sind durch einen starken Bevölkerungsrückgang,
der sich bis 2020 noch verschärfen dürfte, eine Leerstands-
quote von insgesamt 14,2 % (2002) und den damit verbun-
denen Mietausfällen (920 Mio. EUR jährlich) sowie die
laufender Restitutionsverfahren,
Unsicherheit
werden Fusionen von Wohnungsunternehmen und -genos-
senschaften für notwendig erachtet, damit diese Unter-
nehmen besser in der Lage sind, den oben beschriebenen
Herausforderungen zu begegnen. Die Grunderwerbsteuer
hat sich als Hindernis für die Konsolidierung des Woh-
nungsmarktes in den neuen Ländern erwiesen, was dadurch
verdeutlicht wird, dass zurzeit keine Fusionen stattfinden.

aufgrund

— Wie Deutschland weiter vorbringt, wird das von der
Bundesregierung und den Ländern aufgelegte Programm
“Stadtumbau Ost” zum Abriss von 380 000 Wohnungen bis
2009 führen. Einen erheblichen Teil der Abrisskosten
würden die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften
in den neuen Ländern zu tragen haben.

Die Kommission ist bisher davon ausgegangen, dass Steuerbe-
freiungen zur Umstrukturierung von Wirtschaftszweigen in
Schwierigkeiten, mit denen gezielt Zusammenschlüsse gefördert
werden sollen, als Beihilfe zur Senkung der laufenden Ausgaben
der Unternehmen (Betriebsbeihilfe) (10) zu betrachten sind. Die
Kommission nimmt die Argumente der deutschen Behörden
zur Kenntnis, die im Hinblick auf eine anderweitige Beurteilung
der anstehenden Maßnahmen vorgebracht wurden.

(10) Entscheidung der Kommission Nr. 2002/581/EG über die staatliche
Beihilferegelung, die Italien zugunsten der Banken durchgeführt hat
(ABl. L 184 vom 13.7.2002, S. 27).

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Gemäß Ziff. 4.15 der Leitlinien in der geänderten Fassung von
2000 (11) können “derartige Beihilfen (Betriebsbeihilfen)
in
Gebieten, die in den Anwendungsbereich des Artikels 87
fallen, gewährt werden, wenn sie
Absatz 3 Buchstabe a)
aufgrund ihres Beitrags zur Regionalentwicklung und ihrer Art
nach gerechtfertigt sind und ihre Höhe den auszugleichenden
Nachteilen angemessen ist. Es obliegt den Mitgliedstaaten, die
Existenz und den Umfang solcher Nachteile nachzuweisen.
Diese Betriebsbeihilfen müssen zeitlich begrenzt und degressiv
sein.”

Für jene Teile der von Deutschland notifizierten Maßnahme, die
sich auf Fördergebiete gemäß Artikel 87 Absatz 3 Buchstabe a)
EGV beschränken (12), geht die Kommission davon aus, dass
eine abschließende Bewertung der Frage, ob die Grunderwerb-
steuerbefreiung eine Betriebsbeihilfe darstellt, nicht notwendig
ist, da sie angesichts der besonderen Nachteile, der begrenzten
Wettbewerbsverzerrung, der befristeten Geltungsdauer und der
erwarteten positiven Wirkungen auf den Wohnungsmarkt
sowie der
jeden Fall
sozioökonomischen Entwicklung auf
genehmigungsfähig ist, wie aus der nachstehenden Erläuterung
hervorgeht.

3.3.1. Bestehende Nachteile in den neuen Ländern

Deutschland hat nachgewiesen, dass der Grundstücksmarkt in
den neuen Ländern durch mehrere Nachteile geprägt ist. Die
Leerstandsquoten in den neuen Ländern sind deutlich höher als
in anderen Regionen Deutschlands (14,2 % in den neuen
Ländern gegenüber 3,1 % in den alten Ländern).

Die Gründe für diese signifikante Differenz stehen in unmittel-
barem Zusammenhang mit dem politischen Erbe der Vergan-
genheit und der sozioökonomischen Entwicklung nach der
Wiedervereinigung.

Die hohen Leerstandsquoten in den neuen Ländern führen zu
erheblichen Mietausfällen (920 Mio. EUR pro Jahr).

Die ungünstige demographische Entwicklung, ausgelöst durch
niedrige Geburtenquoten und eine massive Abwanderung, hat
zu einem Nachfragerückgang nach Wohnraum in den neuen
Ländern geführt.

zahlreicher Wohnungsunternehmen

Des Weiteren hat Deutschland ausgeführt, dass die Unterkapita-
lisierung
und Woh-
nungsgenossenschaften in den neuen Ländern — verursacht
durch Mietausfälle wegen hoher Leerstandsquoten und die rela-
tive Zersplitterung des Marktes — den von Bund und Ländern
geplanten Abriss gefährden könnte, da sie nicht in der Lage
sind, ihren Anteil an den Abrisskosten zu tragen.

Darüber hinaus hat Deutschland unterstrichen, dass der
Ausgleich von Angebot und Nachfrage nicht nur das Überan-
gebot beseitigen soll, sondern auch notwendig ist, um Wohn-
raum bereitzustellen, der den heutigen Qualitätsanforderungen
entspricht.

Um dies zu erreichen, müssen Wohnungsunternehmen und
Wohnungsgenossenschaften in den neuen Ländern massiv in die
Modernisierung ihres derzeitigen Wohnungsbestands
inves-
tieren.

Damit die Unternehmen in den neuen Ländern dazu in der
Lage sind, müsse ihnen die Möglichkeit gegeben werden zu
fusionieren und die damit verbundenen Größenvorteile zu
nutzen.

Den Ausführungen der deutschen Behörden zufolge hat sich
die Grunderwerbsteuer als Hindernis für Fusionen und Über-
nahmen zwischen solchen Unternehmen und Genossenschaften
erwiesen. Dies wird dadurch unterstrichen, dass im Zeitraum
2000-2003 in den neuen Ländern nur neun Fusionen von
Wohnungsunternehmen
und Wohnungsgenossenschaften
erfolgten.

Eine zeitlich befristete Aussetzung der Grunderwerbsteuer wird
den Marktteilnehmern die Möglichkeit geben zu fusionieren.
Die erweiterte Kapitalbasis fusionierter Wohnungsunternehmen
und Wohnungsgenossenschaften wird sie in die Lage versetzen,
die Kosten der notwendigen Abrissmaßnahmen zu tragen und
gleichzeitig die erforderlichen Investitionen zu tätigen, um
modernen Wohnraum zu schaffen.

Außerdem hat sich die Nachfrage nach Wohnraum nicht nur
quantitativ, sondern auch qualitativ verändert.

3.3.2. Geringe Verzerrung des Wettbewerbs

Folglich besteht ein erhebliches Überangebot an Wohnraum in
den neuen Ländern.

Daher haben die Bundesregierung und die Länder den Abriss
von bis zu 380 000 Wohnungen in den neuen Ländern bis 2009
beschlossen (Programm “Stadtumbau-Ost”).

Festzustellen ist, dass nach deutschen Angaben ein wesentlicher
Teil der Abrisskosten von den betroffenen Wohnungsunter-
nehmen und Wohnungsgenossenschaften zu tragen ist.

(11) ABl. C 258 vom 9.9.2000, S. 5.
(12) Siehe Rdnr. 2.2. Fördergebiete im Sinne von Artikel 87 Absatz 3
Buchstabe a) EG-Vertrag sind nach der deutschen Fördergebiets-
karte: Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-
Anhalt und Thüringen. Die Arbeitsmarktregion Berlin ist als För-
dergebiet gemäß Artikel 87 Absatz 3 Buchstabe c) EG-Vertrag
eingestuft.

Die Kommission stellt fest, dass Handel und Wettbewerb nur in
geringem Maße verzerrt werden. Deutschland hat nachge-
wiesen, dass sich für jene Teile der Maßnahme, die sich auf
Fördergebiete nach Artikel 87 Absatz 3 Buchstabe a) EG-
Vertrag beschränken, die üblichen Beträge der bei Fusionen und
Übernahmen zwischen Wohnungsunternehmen und Woh-
nungsgenossenschaften
Grunderwerbsteuer
zwischen 150 000 EUR und 1,5 Mio. EUR bewegen.

anfallenden

3.3.3. Zeitliche Befristung der Maßnahme

Darüber hinaus hat Deutschland mitgeteilt, dass die Anwen-
dung der Maßnahme bis Ende 2006 befristet werden soll. Zu
diesem Datum läuft auch die geltende Fördergebietskarte aus.

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EN

Official Journal of the European Union

3.3.2005

In Anbetracht der zu erwartenden positiven Wirkungen auf den
Wohnungsmarkt
(Verringerung des Überangebots) und die
allgemeine sozioökonomische Entwicklung (rückläufige Abwan-
derung) in den neuen Ländern, der generell geringen Beihilfe-
beträge sowie der zeitlichen Befristung der Maßnahme bis
Ende 2006 ist die Kommission der Auffassung, dass für jene
Teile der Maßnahme, die sich auf Fördergebiete nach Artikel 87
Absatz 3 Buchstabe a) EG-Vertrag beschränken, die Beihilfe im
Verhältnis zu dem angestrebten Ziel steht und den Wettbewerb
nicht in einer Weise verfälscht, die dem gemeinsamen Interesse
zuwiderläuft. Deshalb ist eine abschließende Bewertung dieser
Beihilfe als Betriebsbeihilfe nicht erforderlich.

3.3.4. Bestehende Nachteile in Berlin

Für jene Teile der von Deutschland notifizierten Maßnahme, die
auf Fördergebiete nach Artikel 87 Absatz 3 Buchstabe c) EG-
Vertrag ausgerichtet sind, d.h. die Arbeitsmarktregion Berlin,
möchte die Kommission daran erinnern, dass in den Schlussfol-
gerungen des Europäischen Rates sowohl von Stockholm als
auch von Barcelona eine Verringerung des Beihilfe-Gesamtum-
fangs und eine Neuausrichtung von Beihilfen auf Ziele von
gemeinsamem Interesse, darunter Ziele des wirtschaftlichen
und sozialen Zusammenhalts gefordert wird (13).

Die Kommission hat bereits in einer früheren Entscheidung (14)
eingeräumt, dass Steuerbefreiungen als Sanierungsinstrument
eingesetzt und zu einer Risikoverminderung für Grundstücksin-
vestoren beitragen können, wenn sich ein Markt als hochriskant
erweist und durch renditeschwache Investitionen geprägt wird,
vor allem wegen der schwachen Nachfrage und fehlenden
Finanzierungsinitiativen. Als günstige Investitionsbedingungen
gelten eine hohe Gesamtrendite sowie neue Geschäftschancen,
transparente Ausstiegsstrategien und ein geringes Projektrisiko.

Außerdem ist in der Verordnung (EG) Nr. 1260/1999 des Rates
vorgesehen, dass Gemeinschaftsinitiativen im Bereich des
sozialen Zusammenhalts die “… wirtschaftliche und soziale
Wiederbelebung der krisenbetroffenen Städte und Stadtviertel
zur Förderung einer dauerhaften Stadtentwicklung” umfassen
sollen (15). Die Kommissionsinitiative URBAN, die auf Grund-
lage dieser Verordnung entwickelt wurde, hat die Förderung
der physischen und wirtschaftlichen Sanierung von Städten und
Stadtvierteln mit Strukturproblemen zum Ziel. Auch wenn der
Schwerpunkt dieser Initiative auf städtischen Gebieten liegt, hat
die Kommission die Vorteile eines integrierten Ansatzes zur
Förderung von Synergien bei der städtischen und ländlichen

(13) Die Erklärungen dieser Europäischen Räte liegen in der Mitteilung
der Kommission an den Rat mit dem Titel “Fortschrittsbericht über
die Reduzierung und Neuausrichtung staatlicher Beihilfen”, Brüssel,
16. Oktober 2002, KOM(2002) 555 endg. in gesammelter Form
vor. Darüber hinaus vollzieht sich nach Auffassung der Kommis-
sion eine harmonische Entwicklung des Gemeinschaftsraums vor
dem Hintergrund einer stärkeren wirtschaftlichen Integration. “Dies
gilt auch für die Unterstützung aus den Strukturfonds, insbesondere
wo diese die Stadtentwicklung im Rahmen eines integrierten re-
gionalen Ansatzes
sowie die ländliche Entwicklung in deren
Doppelfunktion als Beitrag zum europäischen Landwirtschaftsmo-
dell und zum wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalt
fördern.” Siehe Mitteilung der Kommission über die Strukturfonds
und ihre Koordinierung mit dem Kohäsionsfonds — Leitlinien für
die Programme des Zeitraums 2000-2006, ABl. C 267 vom
22.9.1999, S. 20.

(14) Entscheidung der Kommission vom 22.1.2003 zur Beihilferegelung
“Stempelsteuerbefreiung für gewerbliches Eigentum in den benach-
teiligten Gebieten” (ABl. L 149/2003).

(15) ABl. L 161 vom 26.6.1999, S. 1.

Entwicklung betont (16). Aus den vorstehenden Ausführungen
ist zu entnehmen, dass sich das Gemeinschaftsziel der Stärkung
des sozialen und wirtschaftlichen Zusammenhalts im Gemein-
samen Markt auch auf Initiativen zur Sanierung ländlicher und
städtischer Flächen erstreckt.

Somit kommt die Kommission zu folgenden vorläufigen
Schlussfolgerungen:

a. Die Leerstandsquote in Berlin liegt deutlich unter der
durchschnittlichen Leerstandsquote in den neuen Ländern.
Während die gesamte Leerstandsquote
in den neuen
Ländern 14,2 % beträgt, liegt die entsprechende Quote in
Berlin bei 5,32 % für Wohnungen in Privatbesitz und bei
8,77 % für kommunale Wohnungen. Fast alle leerstehenden
Wohnungen befinden sich in Ostberlin.

b. Deutschland legt keine Angaben vor, die beweisen würden,
dass Berlin unter einem vergleichbaren Bevölkerungssch-
wund leidet, wie die von der Maßnahme erfassten Gebiete
nach Artikel 87 Absatz 3 Buchstabe a).

und Wohnungsgesellschaften

c. Während bei Fusionen und Übernahmen zwischen Woh-
in
nungsunternehmen
Gebieten nach Artikel 87 Absatz 3 Buchstabe a)
in der
Regel eine Grunderwerbsteuer zwischen 150 000 EUR und
1,5 Mio. EUR anfällt, bewegen sich die entsprechenden
Beträge für Berlin erfahrungsgemäß zwischen 1,4 Mio. EUR
und 6,7 Mio. EUR.

d. Deutschland hat keine Angaben vorgelegt, die beweisen
würden, dass die befristete Freistellung von der Grunder-
werbsteuer zur Wiederbelebung des Grundstücksmarktes in
Berlin beitragen und positive Ausstrahlungseffekte haben
wird und dass es sehr unwahrscheinlich ist, dass sich der
Privatsektor ohne staatliches Zutun an Sanierungsmaß-
nahmen beteiligen wird.

Nach einer ersten vorläufigen Würdigung ergeben sich daher
Zweifel, dass die von Deutschland notifizierte Maßnahme für
das Gebiet nach Artikel 87 Absatz 3 Buchstabe c) (Arbeits-
marktregion Berlin)
im Verhältnis zu dem angestrebten Ziel
steht — vor allem was die Verbindung zwischen der Steuerbe-
freiung und den von den Begünstigten zu tragenden Kosten
in einer Weise
anbelangt — und den Wettbewerb nicht
verfälscht, die dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft. Nach
Auffassung der Kommission ist eine gründlichere Analyse
schwierigen Frage notwendig. Deshalb möchte die
dieser
Beteiligter
Kommission
sonstiger
einholen,
von Wohnungsunternehmen und
Wohnungsgenossenschaften, die an Investitionen in den neuen
Ländern interessiert sind. Aus rechtlichen Gründen muss die
Kommission deshalb das Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2
EG-Vertrag einleiten. Nur so wird die Kommission entscheiden
können, ob die Beihilfe notwendig ist und die Handelsbedin-
gungen nicht in einer Weise beeinträchtigt, die dem gemein-
samen Interesse zuwiderläuft.

auch
insbesondere

Stellungnahmen

(16) Teil III: “Die Entwicklung der städtischen und ländlichen Gebiete
und ihr Beitrag zu einer ausgewogenen Raumentwicklung” der
Mitteilung der Kommission über die Strukturfonds und ihre Koordi-
nierung mit dem Kohäsionsfonds, ABl. C 267 vom 22.9.1999.

3.3.2005

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4. SCHLUSSFOLGERUNG

Aufgrund der vorstehenden Würdigung hat die Kommission
beschlossen, dass die Beihilfe im Rahmen der “Grunderwerb-
steuerbefreiung bei Fusionen von Wohnungsunternehmen und
Wohnungsgenossenschaften in den neuen Ländern” in jenen
Teilen mit dem EG-Vertrag vereinbar ist, die sich auf Förderge-
biete nach Artikel 87 Absatz 3 Buchstabe a) EG-Vertrag
beschränken. Gleichzeitig hat die Kommission beschlossen, das
Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag in Bezug auf
den Teil der Maßnahme einzuleiten, der sich auf die Arbeits-
marktregion Berlin,
einem Fördergebiet nach Artikel 87
Absatz 3 Buchstabe c) EG-Vertrag bezieht.

Aus diesen Gründen fordert die Kommission die Bundesrepu-
blik Deutschland im Rahmen des Verfahrens nach Artikel 88
Absatz 2 EG-Vertrag auf, innerhalb eines Monats nach Eingang
dieses Schreibens ihre Stellungnahme abzugeben und alle sach-
dienlichen Informationen für die Würdigung der Maßnahme in
Bezug auf die Arbeitsmarktregion Berlin zu übermitteln.

Die Kommission erinnert die Bundesrepublik Deutschland an
die Sperrwirkung des Artikels 88 Absatz 3 EG-Vertrag und
verweist auf Artikel 14 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 des
Rates, wonach alle rechtswidrigen Beihilfen von den Empfän-
gern zurückgefordert werden können.

Die Kommission teilt der Bundesrepublik Deutschland mit, dass
sie die Beteiligten durch die Veröffentlichung des vorliegenden
Schreibens und einer aussagekräftigen Zusammenfassung dieses
Schreibens im Amtsblatt der Europäischen Union von der Beihilfe
in Kenntnis setzen wird. Außerdem wird sie die Beteiligten in
den EFTA-Staaten, die das EWR-Abkommen unterzeichnet
haben durch die Veröffentlichung einer Bekanntmachung in
der EWR-Beilage zum Amtsblatt und die EFTA-Überwachungs-
behörde durch Übermittlung einer Kopie dieses Schreibens von
dem Vorgang in Kenntnis setzen. Alle vorerwähnten Beteiligten
werden aufgefordert, innerhalb eines Monats nach dem Datum
dieser Veröffentlichung ihre Stellungnahme abzugeben.’