State aid — Germany — Aid C 56/03 (ex NN 54/03) — Land acquisition from Aircraft Services Lemwerder — Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty (Text with EEA relevance)
Date: 2003-12-03
Institutions: European Commission
Subjects: Germany, State aid, aircraft, control of State aid, maintenance

3.12.2003

EN

Official Journal of the European Union

C 293/5

STATE AID — GERMANY

Aid C 56/03 (ex NN 54/03) — Land acquisition from Aircraft Services Lemwerder

Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty

(2003/C 293/03)

(Text with EEA relevance)

By means of the letter dated 17 September 2003 reproduced in the authentic language on the pages
following this summary, the Commission notified Germany of its decision to initiate the procedure laid
down in Article 88(2) of the EC Treaty concerning the abovementioned aid.

Interested parties may submit their comments on the aid in respect of which the Commission is initiating
the procedure within one month of the date of publication of this summary and the following letter, to:

European Commission
Directorate-General for Competition
Directorate G
B-1049 Brussels
Fax (32-2) 296 12 42.

the
These comments will be communicated to Germany. Confidential
interested party submitting the comments may be requested in writing, stating the reasons for the request.

the identity of

treatment of

SUMMARY

TEXT OF LETTER

ASL (Lemwerder, Niedersachsen, close to Bremen) provides
aircraft services, such as maintenance.
It has around 700
employees and an annual turnover of some EUR 48 million.

‘Die Kommission teilt den deutschen Behörden mit, dass sie
nach Prüfung der von Ihnen zu dem erwähnten Landerwerb
vorgelegten Informationen beschlossen hat, ein Verfahren nach
Artikel 88 Absatz 2 EGV zu eröffnen.

In 2000 and 2001 the municipality bought some 28 hectares
of land that ASL Lemwerder did not need for a price of some
[EUR 2-3 million] (*). According to the German authorities the
price includes a volume discount. However, the Commission
doubts whether this price reflects the market value. It appears
that two facts have not been taken into account. Firstly, part of
the land will be necessary for infrastructure. Secondly, a private
developer would expect to sell the land over several years; any
buyer interested in the whole parcel would negotiate a corre-
sponding volume discount. This implies that the value of the
bare land would be significantly below the price paid by the
authorities.

1. VERFAHREN

Der Kommission liegt eine Beschwerde in Bezug auf ein Im-
mobiliengeschäft zwischen der Gemeinde Lemwerder und der
Aircraft Services Lemwerder (nachstehend ASL) vor, wonach
dieser Erwerb ein Beihilfeelement zugunsten von ASL enthalten
solle. Die Kommission erbat mit Schreiben vom 30.1.2003
zusätzliche Informationen von den deutschen Behörden. Diese
ersuchten mit Schreiben vom 21.2.2003 um eine Verlängerung
der Frist zur Beantwortung, die mit Schreiben vom 27.2.2003
gewährt wurde. Die deutschen Behörden legten ihre Antwort
mit Schreiben vom 18.3.2003 vor.

The Commission doubts whether eventual aid in the land trans-
actions would be compatible with the Common market. There
are, e.g. no investments or restructuring conditions attached to
the land sale and, according to Germany, the company was not
in difficulties. Moreover, the Commission's earlier decision on
aid to ASL approved aid on the condition that the authorities
would not grant ad-hoc aid for a period of five years.

(*) The exact amount is a business secret.

2. EINZELHEITEN DES VORGANGS

ASL (im niedersächsischen Lemwerder in der Nähe von Bremen
gelegen) erbringt Dienstleistungen wie z. B. Wartung für Luft-
fahrzeuge. Es erwirtschaftet mit rund 700 Beschäftigten einen
jährlichen Umsatz von rund 48 Mio. EUR. Bis im Jahr 1993
war ASL Bestandteil von DASA. Als DASA das Werk stilllegen

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wollte, ergriff das Land Niedersachsen Maßnahmen zur Rettung
von ASL. Diesen Maßnahmen stimmte die Kommission am
12.3.1997 zu (1).

Die Gemeinde kaufte folgende Grundstücke, die von ASL Lem-
werder nicht benötigt wurden.

Datum

Grundstück

Fläche (m2)

Preis/m2
(DEM/EUR)

Gesamtpreis
(DEM/EUR)

28.6.2000 West und

Mitte

241 643
(97 828 &
143 815)

[. . .] (*)

[. . .]

16.8.2001

Süd

37 328

1,50/0,77

55 992/
28 628

(*) Geschäftsgeheimnis.

Laut deutschen Behörden ist in dem Preis ein Mengenrabatt
enthalten.

Die Behörden wollten die Grundstücke „West“ und „Mitte“ ent-
wickeln und als Industriegebiet verkaufen. Es scheint, dass sie
keine ähnlichen Pläne haben für „Süd“. Die Erschließung des
Grundstücks „West“ erforderte folgende Kosten:

Infrastruktur, die Grundstücke West und Mitte zu einem Preis
von ca. [. . .] EUR/m2 veräußern können würde. Dieser relativ
hohe Preis erkläre sich aus der Qualität des Standorts, der
neben dem Flugplatz von ASL gelegen ist, dem direkten An-
schluss an das Eisenbahnnetz und Möglichkeiten zur Nutzung
der Hafenanlagen von ASL an der Weser. Diese Vorzüge wur-
den in einer Stellungnahme anerkannt, die von der Investitions-
fördergesellschaft des Landes Niedersachsen im Oktober 1999
erstellt wurde.

Nach Aussage der deutschen Behörden wurden zwischen 1999
und 2002 im benachbarten Edenbüttel Grundstücke
für
20,45 EUR/m2 verkauft, bei denen jedoch der Zugang über
Schiene, Luft und Wasser schwieriger war. Hierbei handelte
es sich um kleine Einzelgrundstücke von bis zu 5 000 m2.

Die deutschen Behörden haben zwei weitere Bewertungen für
nördlich von ASL gelegene Grundstücke vorgelegt, die einen
vergleichbaren Wert haben sollen. Die erste Bewertung wurde
am 16.8.2001 vom Katasteramt Brake vorgenommen und ge-
langt zu einem Wert von [. . .] EUR je m2. Die zweite Bewer-
tung wurde von einem Architektur- und Ingenieurbüro am
6.6.2001 erstellt und hat einen Wert für das gleiche Grund-
stück von [. . .] EUR je m2 ermittelt. Dieser höhere Betrag
ergibt sich aus der Bezugnahme auf vergleichbare Preise, die
bei Grundstücksverkäufen durch den Konkursverwalter der Vul-
kan-Werft bis 12.12.2000 erzielt wurden.

Kosten

Entmunitionierung

EUR

139 380

Beseitigung — Deponierung von Altablagerungen

109 720

Zur Entwicklung des Grundstücks „West“ soll die Gemeinde
eine Beihilfe von 562 200 EUR (zu 50 % kofinanziert durch
EFRE-Zielstellung 2) erhalten haben und aus eigenen Mitteln
einen Betrag von 132 125 EUR bereitstellen. Der Verkaufserlös
wurde mit [. . .] Mio. EUR angegeben.

Erschließung

Ausgleichsmaßnahmen

Planung/Gutachten

Städtebauliche Planung

Kaufm. Projektsteuerung

Vermarktung

Vorfinanzierung

Insgesamt

629 945

68 515

51 005

56 755

120 155

128 435

51 130

1 355 040

Wegen der unerwarteten Munitionsentsorgung,
rechtlicher
Schwierigkeiten im Zusammenhang mit den Weserdeichen
und der Denkmalpflege nahmen die Entwicklungsmaßnahmen
in An-
und die Infrastrukturarbeiten mehr Zeit als geplant
spruch. Die Kosten zur Erschließung des Grundstücks „Mitte“
sollen um rund 10 % niedriger liegen, da hierbei keine Muni-
tionsentsorgung anfallen wird.

Laut deutschen Behörden ging die Gemeinde Lemwerder davon
aus, dass sie letzten Endes, nach Errichtung der notwendigen

Die Gemeinde Lemwerder und die niedersächsische Entwick-
lungsgesellschaft NILEG zielen in erster Linie auf die Luftfahrt-
industrie ab, haben jedoch in Bezug auf potenzielle Käufer
keine Beschränkung vorgesehen.
Im Jahr 2000 brach der
Grundstücksmarkt zusammen. Seit der zweiten Hälfte des Jah-
res 2002 hat sich die Nachfrage nach dieser Art Grundstück
belebt, bisher wurde noch kein Land verkauft.

Im Zeitraum 1997 bis 2000 erhielt ASL weitere Beihilfen von
216 612 EUR aus der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der
regionalen Wirtschaftsstruktur“ — Programmteil 1997.

3. BEWERTUNG

Gemäß Artikel 6 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 über
besondere Vorschriften für die Anwendung von Artikel 93
des EG-Vertrags (2) hat die Kommission in ihrem Beschluss
zur Einleitung eines förmlichen Untersuchungsverfahrens eine
vorläufige Bewertung des Beihilfecharakters der vorgesehenen
Maßnahme vorzunehmen und ihre Bedenken hinsichtlich der
Vereinbarkeit mit dem Gemeinsamen Markt darzulegen.

(1) C 32/95 DE, ABl. L 306 vom 11.11.1997.

(2) ABl. C 209 vom 10.7.1997, S. 3.

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3.1. Vorliegen Staatlicher Beihilfen

Die Mitteilung der Kommission über Elemente staatlicher Bei-
hilfen bei Verkäufen von Grundstücken und Bauten durch die
öffentliche Hand (2) bezieht sich in erster Linie auf Verkäufe
von Grundstücken und Gebäuden durch öffentliche Einrichtun-
gen an Unternehmen und nicht umgekehrt. In Anwendung der
gleichen Grundsätze kommt die Kommission zu dem Ergebnis,
dass staatliche Beihilfen zugunsten von ASL vorliegen, falls die
Gemeinde einen Preis oberhalb des Marktwertes gezahlt hat.
Hierbei würde es sich zugunsten der verkaufenden Partei um
einen aus staatlichen Mitteln finanzierten eindeutigen Vorteil
handeln. Der Handel zwischen Mitgliedstaaten wäre beeinträch-
tigt, da die Dienste von ASL im Wettbewerb mit anderen An-
bietern in Europa erbracht werden.

Die deutschen Behörden haben aus verschiedenen Quellen In-
formation zum Wert des Grundstücks nach Entwicklung gege-
ben. Das Grundstück wurde jedoch als unerschlossenes und
unentwickeltes Land verkauft, und ASL oder ein privater Käufer
würde erhebliche Beträge investieren müssen, um es als er-
schlossenes Grundstück verkaufen zu können. Folglich muss
der Marktwert vor Erschließung niedriger sein.

Um das Vorliegen einer Beihilfe ermitteln zu können, muss die
Kommission die Vorgehensweise der Gemeinde mit der eines
Privatinvestors vergleichen. Ein privater Investor würde einen
Preis bezahlen, der nicht höher ist als der Unterschied zwischen
dem Marktwert und den Kosten für die Erschließung und Ent-
wicklung unter Berücksichtigung möglicher Beihilfen. Dies lässt
sich mit folgender Formel ausdrücken:

MW(vor) = MW(nach) — (K-B)

Wobei:

— MW(vor) der geschätzte Marktwert vor der Erschließung,

— MW(nach) der erwartete Verkaufswert des Grundstücks

nach der Erschließung,

— K die Kosten für die Erschließung des Landes, inbegriffen

eine angemessene Gewinnspanne,

— B die Beihilfe ist, von der ein privater Erschließer ausgehen

kann.

Verkaufswert des erschlossenen Grundstücks (MW(nach))

Nach Aussage der deutschen Behörden ging die Gemeinde zum
Zeitpunkt des Erwerbs davon aus, dass sie das erschlossene
Grundstück „am Ende“ für [. . .] EUR je m2 würde verkaufen
können, wobei dieser Annahme Erfahrungen in der Vergangen-
heit zugrunde lagen. Die Bewertungen des Katasteramtes Brake
und des Architektur- und Ingenieurbüros wurden nach dem
Verkauf von „West“ und „Mitte“ vorgenommen. Hierbei haben
sich sehr unterschiedliche Beträge
von [. . .] EUR und
[. . .] EUR je m2 ergeben. Angesichts der Gegebenheiten dieses
Grundstücks und des Zeitpunkts des Verkaufs hat die Kommis-

sion Zweifel, ob die Verkäufe durch den Konkursverwalter der
Vulkan-Werft als Vergleich herangezogen werden können. Hin-
sichtlich des Vergleiches mit den Preisen im benachbarten
Edenbüttel ist zu bemerken, dass sie einen Zeitraum betreffen,
der teilweise vor dem Datum dieses Landerwerbs liegt. Die
Kommission hat deshalb Zweifel hinsichtlich des zum Zeit-
punkt des Erwerbs anzugebenden Wertes des Grundstücks,
nimmt jedoch an, dass einem realistischen Wertansatz ein Preis
von [. . .] EUR je m2 entsprechen könnte, wie er von den
deutschen Behörden zuerst genannt wurde, und nicht der in
dem Bericht des Architektur- und Ingenieurbüros genannte hö-
here Wert.

Um den aktuellen Nettoverkaufswert des Grundstücks zu er-
rechnen, müssen zwei weitere Faktoren berücksichtigt werden.

(1) Der Preis von [. . .] EUR bezieht sich offenbar auf relativ
kleine Grundstücke. Ein privater Verkäufer würde deshalb
nicht erwarten, das Land in Einem verkaufen zu können,
sondern den Verkauf über mehrere Jahre verteilen zu müs-
sen. Dies ergibt jedoch einen wesentlich niedrigeren Gegen-
wartswert. Ein Käufer, der daran interessiert wäre, das ge-
samte Grundstück zu erwerben, würde einen Mengenrabatt
auszuhandeln suchen, da er wüsste, dass ein Gesamterwerb
für den Verkäufer einen erheblichen Vorteil darstellt.

(2) Das für die Infrastruktur benötigte Land wird nicht ver-

kauft (3).

Sollte das gesamte Land zu einem Preis von [. . .] EUR/m2
verkauft werden, würde der Gesamtwert der Grundstücke
von
zusammen
„West“
[. . .] EUR × 241,64 = [. . .] EUR ergeben. Aus den vorstehen-
den Gründen geht die Kommission jedoch von einem wesent-
lich niedrigeren Gegenwartswert aus.

„Mitte“

Betrag

einen

und

Überdies, aus folgenden weiteren Gründen, ist es auch zu be-
zweifeln, dass ein Privatinvestor dieses Land überhaupt er-
schlossen hätte. Er hätte nicht nur die Preishöhe, sondern
auch die Marktlage in der direkten Nachbarschaft von ASL
berücksichtigt. Die Kommission weiß zum Beispiel nicht, wie
viel Gewerbefläche in der Gemeinde zum Zeitpunkt des Land-
erwerbs verfügbar war. Die Erschließung dieses Grundstücks
hat das Gesamtangebot vergrößert, was die Preise gedrückt
haben könnte. Aus diesem Grund hätte ein Privatinvestor das
Land vielleicht nicht gekauft, selbst wenn die verfügbaren Flä-
chen schlechtere Infrastrukturbedingungen haben würden als
das Land von ASL.

Geschätzte Kosten (K)

Wie bereits erwähnt, beliefen sich die Kosten für die Entwick-
lung des Grundstücks „West“ auf 1 355 040 EUR. Wenn man
ähnliche Kosten je m2 zugrunde legt, ergibt sich ohne die
Kosten für die Munitionsentsorgung für den Grundstücksteil
„Mitte“ ein Betrag von 1 787 118 EUR. Die Kosten für die
Erschließung beider Teile würden somit 3 142 158 EUR betra-
gen.

(3) In dem Fall C 11/99 Beihilfen zugunsten von SCI (ABl. 86 vom
7.7.2001, S. 43) wurde davon ausgegangen, dass ein Grundstücks-
anteil von 25 % für die Infrastruktur benötigt wird. Dieser Fall
betraf ein ähnlich großes Grundstück wie die Grundstücksteile
„West“ und „Mitte“ zusammengenommen.

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Die Beihilfe (B)

Die Gemeinde hat einen Teil der Kosten durch einen Zuschuss
finanziert (4). Die Kommission bezweifelt, dass ein Privatinves-
tor ähnliche Beihilfen erhalten würde. Die anwendbare Ober-
grenze für Beihilfen in der Region beträgt 18 % brutto, die
Erschließung von Land könnte jedoch nicht der Definition ei-
ner Erstinvestition in den Leitlinien für Regionalbeihilfen ent-
sprechen (5).

Schlussfolgerung zum Wert des nichterschlossenen Landes

Wie bereits erwähnt, würde der Wert des unerschlossenen Lan-
des dem gegenwärtigen Nettoverkaufswert des erschlossenen
Landes abzüglich Erschließungskosten entsprechen. Die Kom-
mission hat den gegenwärtigen Nettoverkaufswert des erschlos-
senen Landes wesentlich niedriger mit [. . .] EUR angesetzt. Die
Kosten könnten 3 142 158 EUR betragen. Hinzu kommt, dass
im Gegensatz zur Gemeinde Lemwerder ein Privatinvestor
keine Beihilfe empfangen könnte. Anhand dieser Zahlen be-
zweifelt die Kommission deshalb, dass der für das Land ge-
zahlte Preis von [. . .] EUR dem Marktwert entspricht. Selbst
wenn für die Infrastruktur nur ein relativ kleiner Anteil erfor-
derlich würde, wenn ein relativ großer Teil des Landes jährlich
verkauft würde und wenn die Kosten für die Erschließung des
Grundstücks „Mitte“ niedriger wären als für das Grundstück
„West“, würde der Preis höher wie der Marktwert sein und
deshalb wäre von einem Beihilfeelement zugunsten von ASL
auszugehen.

Bei dem für das Grundstück „Süd“ gezahlten Preis handelt es
sich offenbar um einen symbolischen Preis. Die deutschen Be-
hörden haben keine Begründung für den Erwerb dieses Gelän-
des gegeben. Dieser Vorgang könnte deshalb ein weiteres Bei-
hilfeelement enthalten. Die übrigen Investitionsbeihilfen könn-

ten im Rahmen genehmigter Regelungen gewährt sein, was
jedoch zu überprüfen wäre.

3.2. Vereinbarkeit

Die Kommission bezweifelt, dass mögliche Beihilfeelemente in
den Landerwerbsgeschäften mit dem Gemeinsamen Markt zu
vereinbaren wären. Sie scheinen nicht mit irgendeinigen Auf-
lagen gegenüber der begünstigten Partei, wie z. B. Investitions-
maßnahmen, verbunden zu sein. Solche Beihilfen würden des-
halb Betriebsbeihilfen darstellen, die gewöhnlich besonders
wettbewerbsverzerrende Beihilfen sind. Es scheint, das mit
den Beihilfen kein Umstrukturierungsplan verbunden ist; außer-
dem handelt es sich laut deutschen Behörden nicht um ein
Unternehmen in Schwierigkeiten. Mit der Entscheidung des
Jahres 1997 betreffend ASL wurden die Beihilfen unter der
Voraussetzung genehmigt, dass die Behörden für einen Zeit-
raum von fünf Jahren keine Ad-hoc-Beihilfen gewähren. Mög-
liche Beihilfen für dieses Grundstücksgeschäft wären jedoch
innerhalb dieses Fünfjahreszeitraums gewährt worden.

4. SCHLUSSFOLGERUNG

Unter diesen Voraussetzungen ersucht die Kommission gemäß
Artikel 88(2) EGV die deutschen Behörden, binnen einem Mo-
nat vom Datum des Empfangs dieses Schreibens an ihre Be-
merkungen vorzutragen und sämtliche Informationen zu unter-
breiten, die zur Bewertung dieser Maßnahme erforderlich sind.
Sie werden ferner ersucht, eine Kopie dieses Schreibens unver-
züglich an ASL weiterzuleiten.

Die deutschen Behörden seien daran erinnert, dass Artikel
88(3) EGV aufschiebende Wirkung hat, und dass gemäß Artikel
14 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 des Rates unrechtmäßig
geforderte Beihilfen vom Begünstigten zurückzufordern sind.’

(4) Die Gemeinde hat einen anderen Teil der Kosten aus eigenen Mit-
teln aufgebracht. Es ist unwahrscheinlich, dass ein privater Erschlie-
ßer eigene Mittel ohne entsprechenden Gegenwert beigesteuert hät-
te. Für die Ermittlung des Wertes des unerschlossenen Grundstücks
mag dies jedoch unerheblich sein.

(5) ABl. C 74 vom 10.3.1998, S. 9.