State aid — The Netherlands — Aid C 49/03 (ex NN 51/03) — Sale of land to AZ and AZ Vastgoed BV — Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty (Text with EEA relevance)
Date: 2003-11-05
Institutions: European Commission
Subjects: Netherlands, State aid, building plot, control of State aid

C 266/8

EN

Official Journal of the European Union

5.11.2003

STATE AID — THE NETHERLANDS

Aid C 49/03 (ex NN 51/03) — Sale of land to AZ and AZ Vastgoed BV

Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty

(2003/C 266/04)

(Text with EEA relevance)

By means of the letter dated 23 July 2003 reproduced in the authentic language on the pages following
this summary, the Commission notified the Netherlands of its decision to initiate the procedure laid down
in Article 88(2) of the EC Treaty concerning the abovementioned aid.

Interested parties may submit their comments on the aid in respect of which the Commission is initiating
the procedure within one month of the date of publication of this summary and the following letter, to:

European Commission
Directorate-General for Competition
Directorate State Aid II
B-1049 Brussels
Fax (32-2) 296 12 42

These comments will be communicated to the Netherlands. Confidential treatment of the identity of the
interested party submitting the comments may be requested in writing, stating the reasons for the request.

SUMMARY

TEXT OF THE LETTER

In June 2002 the Commission received a complaint from a
In February
local business association in The Netherlands.
2003 a German real estate investor reinstated the complaint.
In the meantime the Dutch authorities were asked to provide
information. This information was received in November 2002,
but appeared to be incomplete. Further
information was
received in February 2003.

Several pieces of land have been sold to AZ and AZ Vastgoed.
In addition, these two undertakings have taken up several obli-
gations regarding the construction of and the maintenance of
certain infrastructure.

The recommended procedures set out in the ‘Communication
on state aid elements in sales of land and buildings by public
authorities’ have not been followed. In addition, judging from
the information and the evaluation report which have been
provided upon request of
it can not be
excluded that aid has been granted.

the Commission,

Therefore, at the present stage of procedure the Commission
has come to the conclusion that the Dutch authorities may
have granted state aid to AZ and AZ Vastgoed BV in the
meaning of article 87(1) EC. The derogations provided for in
article 87(2) and (3) EC do not seem to apply. Considering its
doubts on the compatibility of the aid with the EC-Treaty, the
Commission has decided to initiate the formal
investigation
procedure laid down in Article 88(2) of the EC Treaty.

‘Met dit schrijven stelt de Commissie Nederland ervan in kennis
dat zij, na onderzoek van de door uw autoriteiten verstrekte
informatie over de bovengenoemde maatregel, heeft besloten
de procedure van artikel 88, lid 2, van het EG-Verdrag in te
leiden.

1. DE PROCEDURE

1. Op 25 juni 2002 heeft de Commissie een brief ontvangen
van de plaatselijke bedrijfsvereniging Huiswaard/Overstad
met de vraag of er steun is verleend aan voetbalclub AZ
Alkmaar. Bedrijfsvereniging Huiswaard/Overstad (hierna:
de klager) is een vereniging van winkeleigenaren en vast-
goedbezitters. De klager heeft regelmatig aanvullende in-
formatie verstrekt.

2. De diensten van de Commissie hebben de Nederlandse
autoriteiten op 15 september 2002 een verzoek om infor-
matie gezonden. De autoriteiten verzochten om uitstel en
hebben bij brief van 14 november 2002 geantwoord. Deze
informatie was echter onvolledig. Op 11 februari 2003
heeft de Commissie tenslotte de aanvullende informatie
ontvangen.

In accordance with Article 14 of Council Regulation (EC) No
659/1999, all unlawful aid can be subject to recovery from the
recipient.

3. Op 5 februari 2003 dienden een Duitse projectontwikke-
laar, SEB Immobilien GmbH, en een van de leden van de
bedrijfsvereniging, opnieuw een klacht in, die de klacht
van 25 juni 2002 ondersteunde.

5.11.2003

EN

Official Journal of the European Union

C 266/9

4. De klager had zich ondertussen tot de rechtbank in Alk-
maar gewend, met het verzoek de toepassing van de maat-
regel op te schorten. Daarbij baseerde hij zich op de recht-
streekse werking van de in artikel 88, lid 3, van het EG-
Verdrag vervatte opschortingsverplichting. De rechtbank
deed uitspraak op 5 december 2003. De eis werd afgewe-
zen, met het argument dat de Commissie kennelijk op de
hoogte was van de maatregel en het dus aan haar was om
te beslissen of hier sprake was van staatssteun of niet.

2. GEDETAILLEERDE BESCHRIJVING VAN DE STEUNMAAT-

REGEL

2.1. De maatregel

5. De stad Alkmaar (hierna: Alkmaar) sloot op 7 december
2001 een overeenkomst met Stichting AZ en AZ Vastgoed
BV (hierna: AZ en AZ Vastgoed) over een nieuwe locatie
voor het voetbalstadion. De overeenkomst tussen Alkmaar
enerzijds en AZ en AZ Vastgoed anderzijds heeft betrek-
king op vier transacties in verband met de verkoop van
stukken grond.

6. Volgens de autoriteiten zijn twee stukken grond verkocht
aan AZ en AZ Vastgoed voor de bouw van een nieuw
stadion, bedrijfsruimten en parkeerplaatsen. Alkmaar heeft
de grond waarop het huidige stadion is gebouwd, verkocht
aan AZ. AZ en AZ Vastgoed zullen het oude stadion
afbreken, de grond ontwikkelen en 150 appartementen
bouwen. Tenslotte is nog een stuk grond verkocht aan
AZ om trainingsvoorzieningen te bouwen. De overeen-
komst houdt verplichtingen in voor de kopers van de
grond. Er moet een bepaalde infrastructuur worden aange-
legd en onderhouden.

2.2. De klacht

7. De klager beweert dat de voetbalclub AZ financieel

is
bevoordeeld. Er is grond verkocht voor een symbolische
prijs of ver beneden de marktprijs.

8. De klager stelt dat de voetbalclub AZ een professionele
voetbalclub is, die verschillende buitenlandse spelers in
dienst heeft. AZ heeft in Europese competities gespeeld,
en zou dat graag opnieuw doen. De voetbalclub heeft
plannen voor een nieuw voetbalstadion annex bedrijfs-
en winkelcentrum (± 60 000 m2), waarvan 20 000 m2
bestemd is voor grootwinkelbedrijven.

2.3. Informatie en opmerkingen van de Nederlandse auto-

riteiten

9. Volgens de Nederlandse autoriteiten (brief van 14 novem-
ber 2002) is met de hierboven genoemde transacties geen
staatssteun gemoeid omdat de totale prijs die AZ en AZ
Vastgoed hebben betaald, een marktprijs is. Niettemin voe-
gen de autoriteiten daaraan toe dat deze beweringen niet
hard kunnen worden gemaakt omdat er geen openbare
verkoop of onafhankelijke taxatie heeft plaatsgevonden.
De grond is verkocht op basis van een particuliere rege-
ling. In de informatie wordt nader ingegaan op de voor-
waarden van de overeenkomst. Elke partij is verschillende
verplichtingen aangegaan, waarvan sommige moeilijk
kwantificeerbaar zijn.

10. Om de volgende redenen kan niet worden uitgesloten dat
er sprake is van financieel voordeel. Ten eerste zijn de
procedures die worden aanbevolen in de „Mededeling
van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij
de verkoop van gronden en gebouwen door openbare
instanties”, niet gevolgd (1). Er is geen sprake van verkoop
via een onvoorwaardelijke biedprocedure, noch van een
taxatie door een onafhankelijk deskundige vóór de ver-
koop. Wanneer de Commissie een klacht van een derde
ontvangt waarin melding wordt gemaakt van vermeende
staatssteun bij een verkoopovereenkomst van grond, gaat
zij ervan uit dat er geen sprake is van staatssteun indien uit
de door de betrokken lidstaat verstrekte informatie blijkt
dat bovengenoemde beginselen zijn nageleefd. Indien de
lidstaat daarentegen niet aantoont dat deze beginselen
zijn nageleefd, kan de Commissie niet op voorhand uit-
sluiten dat er staatssteun is verstrekt.

11. Ten tweede heeft de Commissie drie taxatierapporten ont-
vangen met zeer uiteenlopende uitkomsten. Volgens het
eerste taxatierapport, dat door de klager is verstrekt, ligt
de verkoopprijs ongeveer 30 miljoen EUR onder de markt-
prijs (2). Dit bedrag is gebaseerd op een zeer duidelijke
taxatie door een onafhankelijke en erkende taxateur die
door de klager in de arm was genomen. In deze taxatie
is echter geen rekening gehouden met de verplichtingen
waaraan AZ en AZ Vastgoed moeten voldoen.

12. Op verzoek van de Commissie hebben de Nederlandse
autoriteiten een andere taxateur verzocht een tweede taxa-
tie te verrichten. NIBConsult BV (hierna: NIBConsult)
weegt de voordelen en de verplichtingen van de overeen-
komst tegen elkaar af. Volgens deze taxatie ligt de ver-
koopprijs ongeveer 6,5 miljoen EUR onder de marktprijs.
Deze taxateur is echter van oordeel dat rekening moet
worden gehouden met een schadevergoeding van ongeveer
9 miljoen EUR (3), omdat AZ het stadion „moet” verlaten.
Daaruit hebben de autoriteiten geconcludeerd dat er geen
sprake is van staatssteun,
in tegendeel, dat de overeen-
komst Alkmaar juist niks kost.

13. De Commissie heeft van de juridisch adviseurs van (een
van) de veronderstelde begunstigden een derde taxatie ont-
vangen. Die geeft een heel ander resultaat dan de andere
twee. Volgens de taxatie van DTZ Zadelhoff (hierna: DTZ)
bedragen de kosten voor AZ en AZ Vastgoed per saldo
ongeveer 30 miljoen EUR.

14. De Commissie beschikt dus over drie taxatierapporten die
betrekking hebben op dezelfde overeenkomst, maar die
alledrie tot een andere conclusie komen. Volgens DTZ is
de overeenkomst voordelig voor Alkmaar (30 miljoen
EUR). Dat is ook het geval volgens NIBConsults (ongeveer
2 miljoen EUR). Tenslotte is de taxateur van de klager
(makelaar Kunz) van oordeel dat AZ en AZ Vastgoed
een voordeel genieten van ongeveer 30 miljoen EUR.

(1) Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij
de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (PB
C 209 van 10.7.1997, blz. 3).

(2) Als

de waarde

(8 940 000 EUR), Kooimeer
(15 950 000 EUR) en 't Lood (5 455 000 EUR) bij elkaar worden
opgeteld, bedraagt de steun ongeveer 30 miljoen EUR.

van 't Hout

(3) Met een marge van 8,9-9,8 miljoen EUR.

C 266/10

EN

Official Journal of the European Union

5.11.2003

2.4. Beoordeling van de maatregel

2.4.1. Staatssteun in de zin van artikel 87, lid 1, van het EG-Ver-

drag

15. Om vast te stellen of met de maatregel staatssteun is ge-
moeid in de zin van artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag,
moet de Commissie nagaan of de maatregel:

— is toegekend door de staat of met staatsmiddelen wordt

bekostigd;

— bepaalde ondernemingen begunstigt;

— de mededinging kan vervalsen; en

nationale markt, waarop ontwikkelaars en investeerders uit
verschillende lidstaten actief zijn. Een van de klagers is een
Duitse en internationaal actieve projectontwikkelaar. Deze
onderneming heeft geïnvesteerd in een winkelcentrum dat
ligt waarop het nieuwe stadion komt.
naast het perceel
Voor de vastgoedmarkt kan worden geconcludeerd dat er
sprake is van een (mogelijk) effect op de handel.

20. Ten tweede is AZ een professionele voetbalclub die in het
kader van haar economische activiteiten tegen betaling
vermaak aanbiedt, als reclamemedium optreedt en spelers
koopt en verkoopt. Of AZ al dan niet actief is op een
Europese markt en of er dus sprake is van (mogelijke)
negatieve beïnvloeding van de handel tussen de lidstaten,
moet nader worden onderzocht.

— het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïn-

vloedt.

2.4.2. Verenigbaarheid

Bekostiging met staatsmiddelen

16. Zoals hierboven werd vermeld, heeft Alkmaar een aantal
stukken grond verkocht aan AZ en AZ Vastgoed. Uit-
gaande van de taxaties van de consultant en van de ma-
kelaar is het waarschijnlijk dat AZ en AZ Vastgoed niet de
marktprijs hebben betaald voor de grond, ook niet als
rekening wordt gehouden met de verplichtingen die voort-
vloeien uit de overeenkomst. De staat loopt daardoor dus
inkomsten mis.

Begunstiging van ondernemingen

17. AZ en AZ Vastgoed zijn de begunstigden van de trans-
acties waarop de overeenkomst betrekking heeft. AZ Vast-
goed is actief op de vastgoedmarkt, terwijl AZ een profes-
sionele voetbalclub is die zich bezighoudt met economi-
sche activiteiten, zoals het aanbieden van vermaak tegen
betaling, het verkopen van uitzendrechten, het optreden
als reclamemedium en het kopen en verkopen van rechten
op optredens van professionele spelers. Zowel AZ als AZ
Vastgoed zijn dus ondernemingen in de zin van artikel 87,
lid 1, van het EG-Verdrag.

Concurrentievervalsing

18. Volgens vaste rechtspraak is er sprake van concurrentie-
vervalsing wanneer de positie van de begunstigde ten op-
zichte van zijn concurrenten wordt versterkt. In dit geval
hebben de Nederlandse autoriteiten vooraf niet de proce-
dures toegepast die in de desbetreffende mededeling van de
Commissie zijn vastgelegd, en hebben zij achteraf niet
overtuigend kunnen aantonen dat de stukken grond zijn
verkocht tegen de marktprijs. Daarom kan niet worden
uitgesloten dat er steun is verleend en dat als gevolg daar-
van de positie van AZ Vastgoed (en mogelijk die van AZ)
is versterkt.

Ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer tussen de lid-
staten

19. Het gaat hier om twee ondernemingen. Deze ondernemin-
gen houden zich met verschillende activiteiten bezig. Ten
eerste is AZ Vastgoed actief op de vastgoedmarkt. De vast-
goedmarkt is een Europese, zoniet in ruimere zin inter-

21. Indien de maatregel staatssteun is in de zin van artikel 87,
lid 1, van het EG-Verdrag, is het twijfelachtig of de staats-
steun aan AZ en AZ Vastgoed verenigbaar is met het
Verdrag.

22. De steun kan niet worden beschouwd als regionale steun.
Noord-Holland komt niet in aanmerking voor dat soort
steun. Bovendien is het op basis van de feiten die aan de
Commissie werden medegedeeld, hoogst onwaarschijnlijk
dat deze steun is vrijgesteld op grond van de verordening
over MKB-steun. AZ noch AZ Vastgoed wordt als MKB
beschouwd, omdat beide ondernemingen verbonden zijn
met een grotere holding, namelijk de DSB-Groep (de hol-
ding die eigendom is van de voorzitter van AZ). Ook
hebben de autoriteiten zich op geen van de afwijkingen
die in artikel 87, leden 2 en 3, van het EG-Verdrag zijn
vervat, beroepen.

3. CONCLUSIE

23. Gelet op de bovenstaande overwegingen verzoekt de Com-
missie Nederland, in het kader van de procedure van ar-
tikel 88, lid 2, van het EG-Verdrag, binnen één maand na
de datum van ontvangst van dit schrijven zijn opmerkin-
gen te maken en alle dienstige inlichtingen te verstrekken
voor de beoordeling van de steunmaatregel.

De schadevergoeding

24. In dit stadium wil de Commissie in de eerste plaats weten
óf AZ in aanmerking komt voor compensatie. De Com-
missie heeft informatie nodig waaruit zij kan opmaken op
welke gronden AZ recht heeft op schadevergoeding. Indien
AZ daar inderdaad recht op heeft, is het de vraag of die
vergoeding zo hoog moet zijn.

25. Daarnaast heeft Alkmaar in een persbericht van 30 okto-
ber 2002 verklaard dat de schadevergoeding deels is geba-
seerd op de veronderstelling dat het huur- en het lang-
lopende huurcontract met AZ moeten worden verbroken.
NIBConsult raamt de schade op basis van een referentie-
waarde per jaar op ongeveer 135 000 EUR, terwijl AZ
jaarlijks voor beide contracten slechts 2 EUR betaalt. De
Commissie betwijfelt of AZ recht heeft op compensatie
voor de beëindiging van een huurcontract dat niet tegen
marktvoorwaarden is gesloten.

5.11.2003

EN

Official Journal of the European Union

C 266/11

De taxaties

26. De Commissie verzoekt Nederland in het algemeen zijn
standpunt te formuleren over de verschillende taxatierap-
porten en de uiteenlopende resultaten te verklaren. Dit
moet bij voorkeur door een onafhankelijk deskundige wor-
den gedaan. Daarbij moet in het bijzonder aandacht wor-
den besteed aan de volgende verschillen en aannames:

— Volgens NIBConsults heeft de transactie betreffende de
Boekelermeer (op basis van de restwaardemethode) een
negatieve waarde voor AZ. Volgens de klager en de
taxateur is echter een marktprijs betaald, wat NIBCon-
sults overigens heeft bevestigd. Het is niet duidelijk
waarom hier moet worden uitgegaan van de rest-
waarde en niet van de marktprijs.

— NIBConsults is uitgegaan van het prijsniveau van ja-
nuari 2003, wat niet overeenstemt met de datum van
de transactie, die in november 2001 plaatsvond. Met
name voor de waarde en de bouwkosten van de infra-
structuurprojecten en voor de bouw van de overige
gebouwen is het van belang dat het juiste prijsniveau
wordt berekend.

— AZ en AZ Vastgoed hebben ongeveer 5,6 miljoen EUR
betaald voor het perceel dat bekend staat als „Kooi-
meer”. Volgens een persbericht van Alkmaar van 30
oktober 2002 is dit een realistische marktprijs. NIB-
Consult hanteert in zijn taxatie echter een veel lagere
waarde. Als de marktprijs is betaald, waarom zou dan
van een lagere restwaarde moeten worden uitgegaan?

Andere punten

27. Tenslotte hebben de autoriteiten in de brief van 14 no-
vember 2002 verklaard dat zij met andere argumenten
hard kan maken dat er geen staatssteun is verleend. De
Commissie zou graag kennis nemen van deze argumenten.

28. De Commissie verzoekt uw autoriteiten onmiddellijk een
kopie van deze brief te sturen naar AZ en AZ Vastgoed.

29. De Commissie wijst Nederland op de schorsende werking
van artikel 88, lid 3, van het EG-Verdrag en verwijst naar
artikel 14 van Verordening (EG) nr. 659/1999 van de
Raad, volgens hetwelk elke onwettig verleende onrecht-
matige steun van de begunstigde kan worden teruggevor-
derd.’.

Notice of the expiry of certain countervailing measures

(2003/C 266/05)

Further to the publication of a notice of impending expiry (1), following which no request for a review was
received, the Commission gives notice that the countervailing measures mentioned below will shortly
expire.

This notice is published in accordance with Article 18(4) of Regulation (EC) No 2026/97 (2) of 6 October
1997 on protection against subsidised imports from countries not members of the European Community.

Product

Country(ies) of origin or
exportation

Measures

Reference

Date of expiry

Stainless steel bars

India

Countervailing
duty

Regulation (EC) No 2450/1998
(OJ L 304, 14.11.1998), as last
amended by
Regulation (EC) No 298/2001
(OJ L 44, 15.2.2001)

15.11.2003

(1) OJ C 40, 19.2.2003, p. 10.
(2) OJ L 288, 21.10.1997, p. 1, as last amended by Council Regulation (EC) No 1973/2002 (OJ L 305, 7.11.2002, p. 4).