type: other

text:
Graag wil ik het hier hebben over de bescherming van onze persoonsgegevens. Wat zijn persoonsgegevens? Persoonsgegevens zijn alle gegevens waarmee onze identiteit kan worden vastgesteld. Denk hierbij aan een bankrekeningnummer of een IP adres. Waarom bescherming persoonsgegevens? Dit is een filosofische vraag; een ieder kan daar anders over denken. Het
 Gerechtshof Amsterdam, 24 april 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1390 – Een bewoner kan zich niet verenigen met de wijze waarop een project in de VvE is uitgevoerd en blijft het bestuur en de uitvoerende partij belasten met e-mails daarover. In totaal worden in een relatief korte periode meer dan 500 e-mails verstuurd, ondanks
 Rechtbank Overijssel 4 april 2018 ECLI:NL:RBOVE:2018:1158 – Tijdens een bezichtiging komt een potentiële koper ten val op een glad houten vlonderdek. Deze koper vordert dat voor recht wordt verklaard dat de VvE jegens hem krachtens artikel 6:174 BW aansprakelijk is voor de door hem ten gevolge van het ongeval geleden
 Door: mr. Ing. Arine Visser – Van de Peut* Rechtbank Amsterdam, 26 april 2017 (ECLI:RBAMS:2017:2897) – Een VvE heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat één van haar leden zich, op straffe van verbeurte van dwangsommen, zal onthouden van welk contact dan ook (mondeling, schriftelijk of anderszins) met de nieuw aan
 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10505 – In een splitsingsakte wordt bepaald dat bij huishoudelijk reglement kan worden afgeweken van de verdeelsleutel, zoals vastgelegd in diezelfde splitsingsakte. Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat een dergelijke bepaling –en het daarop gebaseerde besluit- nietig is. In deze bijdrage wordt het arrest van het
 In een reservefonds worden de bijdragen gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening ten name van de VvE. Daarvan kan slechts worden afgeweken bij reglement, bij besluit van de vergadering van eigenaars, genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt,
 Bij de inwerkingtreding van de Wet Verbetering VvE’s per 1 januari 2018 is in het nieuwe artikel 5:126 lid 2 BW voor gebouwen met een woonbestemming geregeld hoe de bijdrage aan het reservefonds moet worden vastgesteld. Kort weergegeven is dat krachtens een onderhoudsplan (MJOP), gebreke waaran de jaarlijkse bijdrage tenminste
 VvERecht.nl heeft een succesvol 2017 achter de rug. Net als de voorgaande jaren is in 2017 het aantal bezoekers en pageviews gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. In 2017 zijn ruim 170.000 artikelen gelezen op VvERecht.nl. Het aantal bezoekers doorbrak met ruim 110.000 voor het eerst de 100.000 bezoekersgrens. Ook
 Op 19 december 2017 is het KNB Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten ingeschreven in de openbare registers. Het MR 2017 is gebaseerd op MR 2006 maar bevat een aantal belangrijke aanvullingen en wijzigingen. MR 2017 is bovendien afgestemd op de Wet Verbetering Functioneren VvE’s, die op 1 januari 2018 in
 Gerechtshof Den Haag 21 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3299 – De koper van een appartementsrecht is ontvankelijk in een geldvordering gebaseerd op een gebrek aan een gemeenschappelijke zaak. De koper van een appartementsrecht wordt na de levering geconfronteerd met een noodzakelijke sanering van de bij de woning behorende privé-tuin. De grond waarop die
 Voorwaarden vestiging B&B in een appartement
 Gerechtshof Amsterdam van 8 augustus 2017, ECLI:GHAMS:2017:3212* | Deze uitspraak gaat over de voorwaarden waaronder vestiging van een B&B in een appartement kan worden toegestaan. Het betreffende complex is gesplitst in vier appartementsrechten, met elk één stem in de vergadering van eigenaars: begane grond (volgens de akte van splitsing met bestemming
 Rechtbank Zeeland-West-Brabant 30 oktober 2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:7251 – Het reglement bepaalt dat indien een door eigenaars verlangde vergadering niet door het bestuur wordt bijeengeroepen op een zodanige termijn, dat de verlangde vergadering binnen een maand na ontvangst van het verzoek wordt gehouden, verzoekers bevoegd zijn zelf een vergadering bijeen te roepen. Verzoekers hebben
 “Gemengde complexen” gaat over gebouwen waarin zowel huurders als eigenaars wonen, en waar de huurders huren van een grooteigenaar, veelal een woningcorporatie. Eigenaar-bewoners kunnen andere belangen hebben dan de verhurende eigenaar, en de huurder kan weer andere belangen hebben. Daarom is het belangrijk dat de communicatie tussen deze drie partijen
 Rechtbank Oost-Brabant 24 augustus 2017, ECLI:NL:RBOBR:2017:4507 – De ALV besluit tot wijziging van de akte van splitsing, waarbij enkele van de stemmen digitaal worden uitgebracht via TWINQ, een gespecialiseerd software systeem voor VvE’s. Tegen het besluit wordt een verzoek tot vernietiging ex artikel 5:130 jo 2:15 BW ingediend. De vraag is,
 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17 juni 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:4889 – Op grond van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement is het doorgaans verboden scootmobiels te stallen in de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE, zoals hallen, galerijen en andere ruimtes. Dat verbod kan terzijde worden gesteld indien daardoor sprake is van verboden onderscheid als bedoeld in de Wet gelijke behandeling
 Kwalitatief lidmaatschap van een vereniging naast de VvE
 Hof Den Bosch 19 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1515 – Zie ook Hof Den Bosch 23 februari 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:650 (tussenuitspraak), en Hof Den Bosch, ECLI:NL:GHSHE:2016:1516 (einduitspraak) en ECLI:NL:GHSHE:2016:1517. Volgens artikel 5:112 lid 3 BW kan in de akte van splitsing in appartementsrechten aan het lidmaatschap van de vereniging van eigenaars (VvE) een kwalitatief lidmaatschap van
 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 18 augustus 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3713 – In deze uitspraak gaat het gerechtshof in op een veel voorkomende kwestie. De meerderheid in de VvE wil overstappen van VR-ketels naar HR-ketels. Om HR-ketels te laten functioneren is doorgaans de aanleg van nieuwe rookgasafvoeren vereist. Wanneer de bestaande rookgasafvoeren privé-eigendom zijn van elke appartementseigenaar is het
 Handig vergelijken: Boek 5 BW met het Wetsvoorstel Verbetering VvE’s
 In dit document zijn de wijzigingen die de wet Verbeteren functioneren VvE’s aanbrengt in Boek 5, titel 9 BW en de Overgangswet, versie per 31 mei 2016 in rood weergegeven. Het wetsvoorstel is op dit moment in behandeling bij de Tweede Kamer. Op 13 juni 2016 is het dossier aan de algemene
 De Minister van Veiligheid en Justitie en de Minister voor Wonen en Rijksdienst hebben op 30 mei 2016 het wetsvoorstel ‘Verbeteren functioneren VvE’s’ aan de voorzitter van de Tweede Kamer aangeboden. Het voorstel strekt tot aanpassing van het appartementsrecht met als doel het functioneren van Verenigingen van eigenaars (VvE’s) te verbeteren
 Hoge Raad 11 december 2015, ECLI:NL:HR:2015:3552 – De eigenaar van winkelappartementen op wiens initiatief in 1994 de splitsingsakte werd gewijzigd liet een onjuistheid in de nieuwe akte onopgemerkt passeren. Pas jaren later blijkt dat hij volgens die akte ook moet bijdragen aan kosten van de boven de winkels gelegen woningen.
 CBS publiceert rapport over aantallen en kenmerken van VvE’s
 Actuele en algemeen beschikbare gegevens over het aantal VvE’s en de kenmerken daarvan, zijn er maar beperkt en de informatie die beschikbaar is, is vaak niet eenduidig. In de praktijk bestaat wel behoefte aan betere informatie over VvE’s en in het bijzonder de woningen die daarbij horen. Om deze reden
 Onjuiste opgave periodieke bijdrage leidt tot dwaling in de koopprijs
 Door Mr. Astrid C.W. Luijk-vanVeldhuizen* Rechtbank Noord-Holland 2 maart 2016; ECLI:NL:RBNHO: 2016:1708 Zoals blijkt uit onderhavige uitspraak kan het opgeven van een onjuist bedrag van de periodieke bijdrage (in de uitspraak overigens stelselmatig aangeduid als ”servicekosten”) leiden tot een succesvol beroep op dwaling. Een en ander deed zich voor toen in een
 VvERecht.nl 3.0 vanaf 1 mei online
 Bijna 5 jaar na oprichting van Stichting VvERecht en de bijbehorende online juridische databank werd het voor de tweede keer tijd om de gebruikerservaringen te bundelen en deze te verwerken in een nieuw vormgegeven website. Het resultaat hiervan is vanaf 30 april 2016 te zien op VvERecht.nl. In de afgelopen jaren is het
 Door mr. Yvonne H. van Ballegooijen en mr. Mechteld C.E. van der Vleuten Een recent artikel in WPNR 2016, 7098 “Burenrecht en onrechtmatige hinder in de stad van de 21e eeuw” begint als volgt:[1] “Nederland verstedelijkt in een rap tempo en de bevolkingsdichtheid neemt toe. Inmiddels woont meer dan tachtig
 Drempelwaarde niet vastgesteld cfm. MR, dus geen gekwalificeerde meerderheid vereist?
 De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Tenzij een afwijkende meerderheid is voorgeschreven, neemt de vergadering die besluiten met een volstrekte meerderheid van stemmen. Dat is de helft + 1 van het aantal aanwezige stemmen. Daarop bestaat een aantal uitzonderingen. Zo is voor
 Airbnb en de VvE
 Het onderwerp Airbnb blijft de gemoederen bezig houden. Recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam een tweetal uitspraken gedaan over een verbod in de splitsingsakte om een privé appartement te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. In deze procedures komt de vraag aan de orde of Airbnb-activiteiten als overtreding van deze verbodsbepaling moeten
 Rechtbank Midden-Nederland, 7 april 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:2113 De meeste splitsingsreglementen bevatten het vereiste dat besluiten tot het doen van uitgaven boven een bepaald drempelwaarde met een gekwalificeerde meerderheid moeten worden genomen. Waar MR1973 nog bepaalt dat het drempelwaarde in de akte moet worden opgenomen, stellen de modelreglementen vanaf 1983 niet de eis dat het
 VvE’s met eigenaar-bewoners en huurdersHuurdersparticipatie in gemengde complexen
 Een extra impuls voor het verduurzamen van appartementencomplexen is gewenst en kan goed bijdragen aan het behalen van de energiebesparingsdoelstellingen voor de koopsector in het Energieakkoord. Dit staat in het rapport ‘Wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s’ dat vandaag is aangeboden aan minister Blok voor Wonen & Rijksdienst
 Rechtbank Amsterdam, 5 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9950 Op 16 juni 2015 is een uitspraak die al op 5 november 2013 is gedaan, gepubliceerd. De kantonrechter heeft een besluit vernietigd waarin enkele jaarrekeningen werden goedgekeurd, onder meer omdat de kascommissie niet bestond uit uitsluitend VvE-leden, maar ook uit een niet-lid. De kantonrechter
 Verhuur gedeelten appartement niet toegestaan
 Door: A.H. (André) van Huffelen* Steeds meer mensen verhuren een woning of een gedeelte daarvan om extra inkomsten te genereren. De toenemende populariteit van huizenverhuurwebsite Airbnb is daar illustratief voor. Verhuur is echter niet altijd toegestaan. Er kan bijvoorbeeld strijdigheid zijn met het bestemmingsplan. Bij appartementen moet verhuur daarnaast getoetst
 Rechtbank Midden-Nederland, 3 augustus 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:6073 Op grond van art. 5:130 Burgerlijk Wetboek (BW) in combinatie met art. 2:15 BW kan iedereen die een redelijk belang daarbij heeft aan de kantonrechter verzoeken een besluit van een orgaan van een VvE te vernietigen, bijvoorbeeld wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid of
 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13 augustus 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6029 – Op 7 parkeerplaatsen die als appartementsrecht zijn ondergesplitst, wordt één fietsenstalling van hout en staal gebouwd. Ook worden in de bergingen badkamers gerealiseerd, die verbonden worden met de bovengelegen appartementen. Met de kantonrechter is het gerechtshof wederom* van oordeel, dat daardoor de feitelijke situatie niet meer
 Het concept Wetsvoorstel verbetering verenigingen van eigenaars, een eerste commentaar
 Op dit moment vindt de internetconsultatie plaats voor de Wet verbetering verenigingen van eigenaars. Volgens de toelichting strekt het wetsvoorstel tot aanpassing van het appartementsrecht met als doel onderhoud aan appartementsgebouwen te verbeteren en verduurzaming van gebouwen die in beheer zijn van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) te stimuleren. Er wordt
 De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft op 12 juni 2014 een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin hij het voornemen tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek aankondigt met als doel het verbeteren van het functioneren van VvE’s. In de brief geeft de minister aan een minimale vulling van
 Sinds 15 juli is een handboek (369 pag.) van de hand van mr. N.L.J.M. Rijssenbeek beschikbaar dat voorziet in een toelichting op de vier belangrijkste model-splitsingsreglementen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) van 1973, 1983, 1992 en 2006. Deze toelichting bestaat uit een artikelsgewijze uitleg van die reglementen alsmede een zo
 Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 19 mei 2015 (nog niet gepubliceerd). Aan orde was een tweetal kwesties, waarbij in de splitsingsakte een minimum leeftijdsrichtlijn van ongeveer 55 jaar was opgenomen. In de ene kwestie verhuurde een eigenaar zijn appartement aan een 38-jarige expat. In de andere kwestie ging het om een
 Rechtbank Amsterdam, 16 januari 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4332 – Deze beschikking illustreert hoe lastig het kan zijn als een woningcorporatie meerdere petten op heeft in een in appartementsrechten gesplitst complex. Woningcorporaties gaan de laatste jaren steeds vaker over tot het splitsen in appartementsrechten van bestaande flatgebouwen waarvan de woningen verhuurd zijn. Zo’n
 In deze zaak heeft de rechtbank moeten beoordelen of een besluit tot invoering van een tag-systeem met voldoende quorum is genomen. Ter vergadering was 63,9% van de eigenaars aanwezig dan wel vertegenwoordigd. De vraag was in het bijzonder of het vervangen van sloten met gewone sleutels door een toegangscontrolesysteem met tags
 Vernieuwde VGM NL VvE Beheerovereenkomst en Algemene Voorwaarden
 In maart 2015 heeft brancheorganisatie Vastgoedmanagement Nederland VGM NL vernieuwde versies van de VvE Beheerovereenkomst en VvE Algemene voorwaarden gepubliceerd. De overeenkomst en de algemene voorwaarden zijn bedoeld als model voor door VvE beheerders met VvE’s af te sluiten beheerovereenkomsten. Het betreft een geactualiseerde versie ten opzichte van de vorige uitgave
 Hof Den Haag d.d. 10 maart 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:483 – In het merendeel van de splitsingsaktes wordt (kort gezegd) bepaald dat het bestuur de machtiging van de vergadering nodig heeft voor het instellen van rechtsvorderingen, maar dat dit niet nodig is voor het voeren van verweer in een procedure. Zie ondermeer
 Rechtbank Rotterdam, 27 maart 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:2179 In onderhavige zaak heeft VvE Jonker Fransstraat te Rotterdam (hierna: “de VvE”) Viramah Vastgoed B.V. (hierna: “Viramah”) als één van de appartementseigenaren gedagvaard. De VvE vordert van Viramah betaling van een bedrag van € 7.694,53 in hoofdsom evenals rente en buitengerechtelijke kosten. De VvE
 Donderdag 26 maart 2015 vond in het Utrechtse Stadskasteel Oudaen de eerste bijeenkomst plaats van de nog jonge Juristenvereniging Appartementsrecht (JvA). Na het openingswoord van de voorzitter van de JvA, prof. mr. dr. Roel Mertens en een kort huishoudelijk gedeelte met de ALV, werd aansluitend in de themabijeenkomst van deze
 Balkonhekken met de Franse slag?
 Raad van Arbitrage voor de Bouw | 12 november 2014 | Zaaknummers 34.293 en 34.294 – In twee nagenoeg gelijke zaken is een arbitraal vonnis gewezen. Deze twee zaken zijn in de mondelinge behandeling samengevoegd en zullen in deze bewerking gezamenlijk besproken worden. Kort gezegd gaat het in beide zaken om een geschil
 Rechtbank Zeeland-West-Brabant | 22 mei 2014 | ECLI:NL:RBZWB:2014:626 – In deze uitspraak verleent de kantonrechter een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW aan verzoeker voor het vormen van een nieuw VvE bestuur, naast een machtiging voor het verrichten van noodzakelijk onderhoud. De machtiging een nieuw VvE bestuur te vormen is interessant.
 Onlangs is een uitgebreide vergelijkende behandeling van het appartementsrecht in 20 Europese landen en Zuid-Afrika beschikbaar gekomen. In deel I van het boek wordt de ontstaansgeschiedenis van wetgeving inzake de eigendom van een appartement in Europa verkend en wordt een korte vergelijking van de rechtsstelsels gegeven. Daarna wordt beschreven hoe
 1e bijeenkomst van een nieuwe vereniging: Juristenvereniging Appartementsrecht (JvA)
 Op 17 september 2014 is de Juristenvereniging Appartementsrecht opgericht. De vereniging is opgericht, omdat het belang van en de belangstelling voor het appartementsrecht groeiende is. Er is geen projectontwikkeling mogelijk zonder kennis van dit rechtsgebied en ook voor de bestaande bouw is kennis van dit soms ingewikkelde rechtsgebied onontbeerlijk. De
 Rechtbank Midden-Nederland | 4-maart 2015 | ECLI:NL:RBMNE:2015:1377 – In een complex met woonboten is een Boek 2 VvE verantwoordelijk voor gemeenschappelijke voorzieningen, hier aangeduid als ‘basisinfrastructuur’. Eén van de bewoners zegt het lidmaatschap op en weigert de verenigingsbijdrage te voldoen. De VvE vordert betaling van de achterstallige bijdragen met rente
 Het inzagerecht in de praktijk
 Op grond van de meeste modelreglementen is het bestuur verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie welke de eigenaar mocht verlangen. Verder is het bestuur verplicht die eigenaar op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebben boekenregisters en
 Wetswijziging executoriale verkoop en VvE’s
 Per 1 januari 2015 is het wetsvoorstel 33.484 betreffende executoriale verkoop in werking getreden. Met deze nieuwe wettelijke regeling worden de procedures omtrent executieveilingen transparanter en goedkoper. De wijzigingen in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering hebben in dat kader onder meer betrekking op: zgn. huurbeding; zgn. beheer- en ontruimingsbeding; overgang
 In januari 2015 is de projectgroep Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) modelreglement 2015 van start gegaan. Deze projectgroep, die in de plaats is gekomen van de ‘commissie Beekhuis’, ontwikkelt een nieuw modelreglement bij splitsing in appartementsrechten. Leden en adviserende leden Professor Roel Mertens, de notarissen Lex Hartman en Helen Kolster en Jacqueline
 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:120 – Een Boek 2 Vereniging (recreatiepark) vordert een verklaring voor recht dat dat een eigenaar het huishoudelijk reglement heeft overtreden door zijn camper op het park te plaatsen en dat die eigenaar een boete heeft verbeurd van € 5.000, met veroordeling tot betaling van
 Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12 december 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:8575 – Een hoofdsplitsing bestaat uit twee appartementsrechten, te weten de winkels en de daarboven gelegen woningen. Beide appartementsrechten hebben één stem in de hoofdsplisting. In de ALV van de hoofdsplitsing komt het niet tot besluitvorming, omdat het winkelappartement niet instemt met de voorgestelde begroting en jaarlijkse
 Dit artikel werd eerder gepubliceerd in A.H. Lamers en S.L.T. Schoenmakers, Recht in een geïndividualiseerde netwerksamenleving, Zutphen, Uitgeverij Paris, 2014, p. 133-145. 1. Inleiding Gedurende de tweede wereldoorlog werden grote delen van Nederlandse steden door bombardementen vernield. Bovendien raakte de huizenproductie in deze periode jaren achterop. De eigenaren die hun
 Het appartementsrecht mag zich in een toenemende belangstelling en een steeds groter wordende maatschappelijke relevantie verheugen. Het ongeveer 65 jaar oude rechtsgebied staat bovendien volop in de belangstelling van de politiek en de wetgever. Om tegemoet te komen aan de in de praktijk levende behoefte aan een platform waar appartementsrechtjuristen
 Vervangende machtiging in dagvaardingsprocedure, wisselen van spoor ex artikel 69 Rv
 Gerechtshof Amsterdam |3 juni 2014 | ECLI:NL:GHAMS:2014:2272 – De VvE vordert in een dagvaardingsprocedure betaling van verenigingsbijdragen van een appartementseigenaar. Die eigenaar vordert voor het eerst in hoger beroep een vervangende machtiging om zelf het schilderwerk in de gemeenschappelijke hal uit te voeren, conform een door hem overgelegde offerte. De VvE voert
 Dit artikel werd eerder gepubliceerd in E.Witjes, V. van Bogaert, C. Bollen (red.), E Hofi di Ley (jubileumbundel Universiteit van Aruba) Den Haag, Boom Juridische Uitgevers, 2014, p. 269-281. 1. Inleiding Begin jaren negentig van de vorige eeuw gaf ik aan de toen nog piepjonge universiteit van Aruba een lezing
 Rechtbank Noord-Holland |7 april 2014 | ECLI:NL:RBNHO:2014:3118 – Een appartementseigenaar laat zijn 46 jarige zoon diens appartement bewonen. De zoon heeft psychische problemen en veroorzaakt overlast. Door de VvE zijn aan de gebruiker en de eigenaar van het appartement waarschuwingen gegeven krachtens een besluit van de ALV. Ook is eerder al
 VvERecht.nl toegevoegd aan Legal Intelligence
 Vanaf 10 november 2014 is VvERecht.nl toegevoegd aan de database van bronnen van Legal Intelligence. Hierdoor zijn de publicaties op VvERecht.nl voor juridische professionals nog eenvoudiger en efficiënter doorzoekbaar. Legal Intelligence is een van de aanbieders van zoekdiensten voor het juridische en fiscale domein en levert daarmee een bijdrage aan kennismanagement in
 Doel van de WSNP: De Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen heeft als doel om particulieren die zeer problematische schulden hebben de mogelijkheid te bieden na het voldoen van een voor hun maximale aflossing en verplichtingen die hieruit voortvloeien met een schone lei te beginnen. Dit traject duurt in principe 3 jaar.
 Gerechtshof Amsterdam | 22-04-2014 | ECLI:NL:GHAMS:2014:1485 – In dit arrest geeft het gerechtshof een oordeel over de reikwijdte en toepassing van artikel 41 lid 6 Modelreglement 1983. In de modelreglementen van 1973 en 1992 zijn vergelijkbare bepalingen opgenomen. Artikel 41 lid 6 MR 1983 bepaalt dat het bestuur verplicht is aan iedere eigenaar alle
 Verjarings- en vervaltermijnen in de bouw: wanneer kunt u een beroep doen op garanties?
 Wanneer een gebouw wordt opgeleverd, worden door de aannemer over het algemeen garanties verstrekt. Maar kan de nieuwe eigenaar nog een beroep doen op deze garanties als enkele jaren na de oplevering een gebrek wordt ontdekt? Zo nee, kan hij de aannemer op een andere manier aansprakelijk te stellen? Uitgangspunt
 Door de crisis zijn er nogal wat eigenaren die hun appartementsrecht graag willen verkopen, maar daar niet in slagen. Tenminste: niet voor de vraagprijs. Deze eigenaars gaan op zoek naar andere mogelijkheden. Sommigen verhuren hun appartement, al dan niet met gebruikmaking van de regeling tijdelijke verhuur in het kader van
 Gezelligheidskosten: wel of niet ten laste van de VvE?
 Op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Hilversum: EA10-161, 23-11-2010 schreef ik eerder een bijdrage op VvERecht.nl over de kosten voor VvE-barbecues en nieuwjaarsrecepties. Mijn advies was deze ‘gezelligheidskosten’ niet uit de kas van de VvE te betalen. In reactie daarop werd ik verwezen naar
 Gerechtshof Amsterdam, 6 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3066 – Weer buigt een hof zich over de vraag of de ALV toestemming kan verlenen voor het aanleggen van een dakterras ten behoeve van één appartementseigenaar op gemeenschappelijke gedeelten. Waar tot voor kort vaste jurisprudentie (1) leek te ontstaan over de onmogelijkheid daarvan, zijn
 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden |13 juni 2014 |ECLI:NL:GHARL:2014:4798 – Weer is een uitspraak verschenen over de vraag of de ALV rechtsgeldig kan beslissen een deel van het gemeenschappelijke dak aan één appartementseigenaar in privé gebruik te geven. Eerder leek de lijn in de rechtspraak, dat dergelijke besluiten nietig zijn vanwege de gemeenschappelijke bestemming
 Uit diverse onderzoeken, maar ook uit reacties van VvE’en die binnenkomen bij VvE Belang, blijkt steeds opnieuw dat er in Nederland heel goede VvE-beheerders zijn, maar dat er helaas ook zwakke broeders en zusters in deze branche hun geld verdienen. De kwaliteit van de VvE-beheerder kon wel een impuls gebruiken,
 Rechtbank Den Haag | 4 juni 2014 | ECLI:NL:RBDHA:2014:9072 De direct boven een appartement gelegen zolderberging is door de vorige eigenaar als slaapkamer bij diens appartement betrokken. Er is een dakraam aangebracht en een interne trap. De eigenaar van het naastgelegen appartement vordert 12 jaar daarna van de huidige eigenaar ongedaanmaking daarvan.
 Uit het ‘Onderzoek naar de mogelijkheden van modernisering van wet- en regelgeving in het kader van verbetering van het functioneren van VvE’s’, dat de minister met zijn brief van 12 juni jl. aan de Tweede Kamer heeft verzonden, blijkt dat het niet mogelijk is om te komen tot een algehele uniformering
 Uitleg splitsingsreglement leidt tot oordeel dat kamergewijze verhuur daarmee in strijd is
 Door: mr. Marieloe van der Stoep Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | 15 juli 2014 | ECLI:NL:GHARL:2014:5693 – Een appartement met de bestemming “tot woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden” wordt kamergewijs verhuurd door de eigenaars. De eigenaresse van het ondergelegen appartement is van mening dat kamergewijze
 De Minister van Economische zaken heeft de Tweede Kamer bij brief van 7 juli 2014 laten weten op korte termijn een wetswijzigingstraject ten aanzien van de Warmtewet te willen starten. De minister wil hiermee VvE’s met gebouw gebonden installaties uitzonderen van de verplichtingen voor een leverancier die volgen uit de
 Niemand wil ongewenste gasten in zijn appartementengebouw. Daarom worden de eigenaars er vaak op gewezen de deur niet onnodig open te laten staan. En ook aan de sloten wordt de nodige aandacht besteed. Soms wordt gebruik gemaakt van een gepatenteerd en gecertificeerd sleutelplan. Zo voorkom je dat er te veel
 Onderzoek naar moderniseringsmogelijkheden wet- en regelgeving VvE’s
 Minister Blok heeft vorig jaar de Tweede Kamer toegezegd de uitvoering van een onderzoek te ondersteunen in samenwerking met Stichting VvE Belang, als belangenbehartiger van VvE’s en appartementseigenaars, naar de modernisering en aanpassing/vereenvoudiging van wet- en regelgeving. Op 12 juni 2014 is de rapportage die hoort bij dit onderzoek naar
 De regering wil het via het Revolverend Fonds Energiebesparing (RFE) ook voor VvE’s mogelijk te maken een lening aan te trekken. Het fonds zal laagrentende leningen verstrekken voor de financiering van energiebesparende maatregelen aan woongebouwen. Daarbij is de vraag welke juridische aandachtspunten er zijn bij de externe financiering van VvE’s en
 De VvE als procespartij?
 Door: Kristien K.M. Aerts-de Kok en Yvonne H. van Ballegooijen Uit de heden op VvErecht.nl besproken uitspraak van Rechtbank Noord-Holland 29 januari 2014 ECLI:NL:RBNHO:2014:482 kan helaas niet worden afgeleid of de VvE ter zake verhaal van de schade voor herstel aan de gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten na renovatie, wel of
 Verhaal van schade als gevolg van een gebrekkige renovatie van een appartementencomplex
 Rechtbank Noord-Holland 29 januari 2014 ECLI:NL:RBNHO:2014:482 Regelmatig worden appartementseigenaren geconfronteerd met gebreken na renovatie. In deze hierna te bespreken uitspraak, oordeelt de rechtbank over diverse aspecten die bij verhaal van de schade als gevolg van de gebrekkige renovatie van een appartementencomplex komen kijken. Het betreft een klein complex dat door
 Door: A.H. (André) van Huffelen Rb. Zeeland–West-Brabant, 4 februari 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:738 Er kunnen verschillende situaties zijn die aanleiding geven tot het wijzigen van een splitsingsakte. In de literatuur is wel aangegeven dat daarbij aan vijf gelegenheden kan worden gedacht: verkleining van het complex, vergroting van het complex, wijziging van de
 De opkomst van hybride en elektrische auto’s is in een versnelling geraakt, die naar verwachting de komende jaren zal doorzetten. Om een elektrisch voertuig te rijden, is een oplaadpunt bij huis essentieel. Voor bewoners van een appartement levert dat een extra vraag op: waar kan ik mijn auto opladen? Is
 Vier uitspraken RvA met betrekking tot vochtoverlast (mandelige) parkeergarage
 Deze vier uitspraken hebben betrekking op een complex van 25 woningen die zijn gebouwd op de bestaande kelder van een voormalige fabriek. De kelderverdieping heeft een herbestemming gekregen met een hobbyruimte in elk van de woningen en een gemeenschappelijke parkeergarage, met een privédeel en een mandelig deel voor elk van
 Rechtbank Maastricht | 28 april 2010 | ECLI:NL:RBMAA:2010:8773 In deze zaak komt een bewoner met succes op op tegen diverse misstanden in de financiële administratie in een serviceflat. De klachten betreffen de vaststelling van de jaarlijkse exploitatierekening en de daaruit voortvloeiende servicekosten, de controle van de boekhouding en de exploitatierekening door een
 Wetsgeschiedenis: waarom de coöperatieve flatvereniging nog bestaat
 In de conclusie van de AG bij Hoge Raad 26 april 2013 ECLI:NL:HR:2013:BZ0158 is een overzicht opgenomen van de totstandkoming van het appartementsrecht, de redenen daarvoor en de reden waarom niet bij wet verplicht is gesteld de coöperatieve flatvereniging om te zetten in een splitsing in appartementsrechten. De figuur van
 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | 25 juni 2013 | ECLI:NL:GHARL:2013:4467 Een akte van splitsing wijzigen kan met 100% medewerking van alle eigenaren ( artikel 5:139 lid 1 BW) dan wel door het bestuur mits daarmee 80% van alle stemgerechtigden van de VvE hebben ingestemd ( artikel 5: 139 lid 2 BW). Verder kan
 Kort geding: vordering staken strijdig gebruik afgewezen. Geen extra overlast.
 Voorzieningenrechter Rechtbank Noord-Holland | 23 december 2013 | ECLI:NL:RBNHO:2013:13001 In een appartement met de bestemming winkelruimte wordt een trattoria gevestigd. De eigenaars van het bovengelegen appartement willen dat niet en vorderen in kort geding een verbod op het strijdig gebruik. De voorzieningenrechter stelt eerst vast, dat inderdaad sprake is van
 Soms is de administratie en wijze van verslaglegging van de VvE niet in overeenstemming met wat daarover in de akte van splitsing is bepaald. Zo kunnen kosten die niet voor rekening van de VvE komen op het exploitatieoverzicht staan, terwijl andere uitgaven ten onrechte ontbreken. Soms worden reeds voorziene uitgaven
 Gerechtshof Amsterdam | 16 april 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ7383 De VvE heeft een executoriale titel op grond waarvan zij het appartementsrecht van een lid openbaar kan doen veilen. De bank wil dat niet omdat sprake zou zijn van misbruik van executiebevoegdheid. Omdat de bank als eerste de opbrensgt van de veiling toekomt en
 Wet bestuur en toezicht rechtspersonen (ambtelijk voorontwerp)
 Op 6 februari jl. werd het ambtelijk voorontwerp van het wetsvoorstel ‘Wet bestuur en toezicht rechtspersonen’ aangeboden voor centrale internet consultatie. Burgers kunnen van 6 februari tot 6 mei 2014 op dit wetsvoorstel reageren. Het wetsvoorstel heeft tot doel voor alle rechtspersonen de regels voor de taakvervulling door bestuurders en
 Verduistering in VvE: 12 maanden cel voor ex-beheerder
 Rechtbank Den Haag | 4 februari 2014 | ECLI:NL:RBDHA:2014:1285 De rechtbank Den Haag heeft een ex beheerder van een VvE veroordeeld tot 12 maanden gevangenisstraf wegens verduistering. De rechtbank stelt in deze strafzaak vast, dat verdachte gedurende 8 jaar gelden van de rekening van de VvE heeft overgeboekt naar zijn eigen rekeningen.
 Nieuw procesrecht laat onderscheid in procedure nietigheid / vernietiging in stand
 In zijn brief van 14 januari 2014 heeft de Raad voor de rechtspraak geadviseerd over het ‘Voorstel tot wijziging van Burgerlijke Rechtsvordering en de Algemene Wet bestuursrecht in verband met vereenvoudiging en digitalisering van het procesrecht’. Het wetsvoorstel beoogt de rechtspraak toegankelijker en eenvoudiger te maken. Het onwenselijke verschil in
 Rechtbank Amsterdam | 29 oktober 2013 | ECLI: RBAMS:2013:7428 Dakterrassen bij appartementencomplexen hebben al voor heel wat problemen gezorgd. Vaak moet de rechter er aan te pas komen om over de zaak te oordelen en uitspraak te doen.(1) Te denken valt aan de volgende kwesties: is een eigenaar wel gerechtigd
 Brochure oplaadpunten voor elektrische auto’s in de VvE
 Elektrisch rijden neemt de komende tijd snel in omvang toe. VvE’s worden daarom steeds vaker geconfronteerd met de vraag of op parkeerplaatsen oplaadpunten voor elektrische auto’s kunnen worden aangelegd. In veel gevallen betreft het de vraag om een indivduele installatie aan te leggen, maar de VvE kan er ook voor kiezen om een gemeenschappelijke installatie
 Raad van Arbitrage voor de Bouw | 18 december 2013 | geschilnummer: 34.344 In 2005/2006 zijn tussen de individuele leden van de VvE afzonderlijk en onderneemster koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten. Na de oplevering van het werk in 2006 zijn er lekkages ontstaan in de appartementen. De hieronder kort weergegeven uitspraak gaat onder
 Voorzieningenrechter Rechtbank Noord Holland | 5 december 2013 | ECLI:NL:RBNHO:2013:11747 Een bedrijvengebouw wordt herontwikkeld tot hoogwaardige bedrijfsunits, die als appartementsrecht worden verkocht. Daarbij worden met de kopers van de units separate koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten met de ontwikkelaar als verkoper en een afzonderlijke aannemer als bouwer. De overeenkomsten verwijzen naar elkaar
 Vordering VvE tot staken bordeel in appartement verjaard
 Rechtbank Rotterdam | 23 januari 2013 | ECLI:NL:RBROT:2013:BZ3254 De eigenaar van een appartement vordert kort weergegeven dat de VvE kosten van herstel aan gemeenschappelijke gedeelten aan haar vergoedt. De VvE voert verweer en vordert in reconventie onder meer de eigenaar te verbieden het appartement anders dan als cafébedrijf te gebruiken, op
 Verrekening vordering met aandeel in gemeenschappelijke vordering
 Raad van Arbitrage voor de Bouw | 27 juni 2013 | geschilnummer 33.421 De woning van opdrachtgevers is onderdeel van een appartementencomplex. Aanneemster (inmiddels failliet) heeft het gehele complex gebouwd, doch niet voltooid. Na stopzetting van de werkzaamheden door aanneemster, moesten er nog werkzaamheden verricht worden. Voor de afbouw van
 Een eigenaar legt een daktuin en -terras aan op het gemeenschappelijk dak en verkoopt vervolgens het appartementsrecht inclusief het dakterras aan een nieuwe eigenaar, die het appartement in gebruik geeft aan een ander. Nadien ontstaan lekkages die schade toebrengen aan het onder het dakterras gelegen appartementsrecht, waarin onder meer een
 Sinds 1 juli 2008 is het voor iedere VvE wettelijk verplicht ingeschreven te staan in het handelsregister. De grondslag hiervoor ligt in artikel 6 lid 1 sub b Handelsregisterwet 2007 (Hrw). Bij invoering van de Hrw is in artikel 58 een overgangstermijn van anderhalf jaar opgenomen, zodat VvE-en feitelijk tot
 Rechtbank Rotterdam | 6 november 2013 | ECLI:NL:RBROT:2013:8757 In een bodemprocedure bij de rechtbank voert de VvE verweer en stelt de VvE een tegeneis in. Door eiser is daartegen aangevoerd, dat de VvE niet-ontvankelijk moet worden verklaard in conventie en in reconventie, vanwege het ontbreken van een besluit van de VvE tot
 Hoge Raad | 1 november 2013 | ECLI:NL:HR:2013:1078 Om vast te stellen of bepaalde zaken en/of ruimten in een gebouw tot een privé-gedeelte behoren, mag slechts acht worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
 Beroep op splitsingsreglement in strijd met redelijkheid en billijkheid
 Rechtbank Amsterdam | 25 september 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:6687 Eisers zijn eigenaar van een appartementsrecht (bedrijfsruimte) op de begane grond van een gebouw. De appartementsrechten die zien op de daar bovenliggende verdiepingen zijn eigendom van gedaagden. Door de rechtsvoorganger van eisers zijn draagmuren verwijderd op de begane grond. Ook is de
 Rechtbank Amsterdam | 27 juni 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:7062 De verkoper van een appartement verwijst voorafgaand aan de verkoop van een appartement voor wat betreft de fundering naar een rapport en een brief van de gemeente waaruit blijkt, dat de fundering klasse II geeft. In algemene zin houdt die funderingsklasse in, dat gedurende
 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden |12 maart 2013 | ECLI:NL:GHARL:2013:BZ4116 Wat indien een complex niet in appartementsrechten is gesplitst (denk aan een vakantiepark met zelfstandige woningen) en er wel gemeenschappelijke belangen zijn (denk aan beheer van het park en groenonderhoud)? Welke rechtens afdwingbare verplichtingen zijn er dan? Wat is dan de rechtskracht van
 Prikkel tot herstel
 Raad van Arbitrage voor de Bouw | 30 september 2013 | geschilnummer 71.505 Tussen partijen is een geschil ontstaan naar aanleiding van de tussen de individuele leden van de VvE en B. gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten. Bij 19 appartementen is sprake van lekkages bij de ramen. In eerste aanleg is B. onder andere
 Hotel en/of bed & breakfast in woonappartement in strijd met woonbestemming in akte
 Gerechtshof Amsterdam | 10 september 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:2857 In haar uitspraak van 31 januari 2013 (LJN: BZ 3659, ook met noot op VvERecht.nl) oordeelde de Haarlemse kantonrechter dat het gebruik van een woonappartement als hotel en/of bed & breakfast in strijd was met de (in de splitsingsakte bepaalde) woonbestemming van het
 Verhuur van appartementen onder de Leegstandwet
 Sinds 1 juli 2013 zijn de mogelijkheden om woningen onder de Leegstandwet te verhuren verruimd. Dat is ook voor eigenaren van appartementen aantrekkelijk. Leegstaande appartementen die te koop staan kunnen met een vergunning onder de Leegstandwet nu aantrekkelijker dan voorheen worden verhuurd. Leegstandwet In artikel 15 van de Leegstandwet is
 Plaatsen zonnescherm na overleg met bestuur
 Rechtbank Gelderland | 1 augustus 2013 | ECLI:NL:RBGEL:2013:2614 Verzoekers, eigenaar van een appartementsrecht, bevestigen een zonnescherm (knikarm) en een windmeter aan hun woning. De VvE besluit dat beide objecten moeten worden verwijderd. Verzoekers dienen hierop een verzoek in bij de kantonrechter, strekkende tot vernietiging van het besluit van de VvE.
 Rechtbank Amsterdam | 25 september 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:6687 De opvolgend eigenaar is in zijn algemeenheid niet aansprakelijk voor bouwkundige gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten, die veroorzaakt zijn door wijzigingen die zijn aangebracht door zijn rechtsvoorganger. De rechtbank laat daarbij meewegen, dat de rechtsopvolgend eigenaar te goeder trouw was en kennelijk zelf ook
 Bestuurder VvE vraagt beschikking aan: niet-ontvankelijk wegens ontbreken machtiging ALV
 Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State |02 oktober 2013 | ECLI:NL:RVS:2013:1336 Namens de VvE dient de enig bestuurder een aanvraag om nadeelcompensatie in bij het dagelijks bestuur van een waterschap. Na eerst de aanvraag te hebben afgewezen, verklaart het waterschap het bezwaar van de VvE niet-ontvankelijk omdat de bestuurder niet
 Verwijdering uit de vergadering terecht
 Rechtbank Noord-Holland | 12 februari 2013 | ECLI:NL:RBNHO:2013:CA1152 Niet alle eigenaars zullen het altijd met de besluiten die in de vergadering genomen worden eens zijn. Er is nu eenmaal vaste regelgeving die de totstandkoming van besluiten regelt. Het heeft geen zin door onbehoorlijk gedrag de orde van de vergadering te
 Uitleg van leverings- en vestigingsakten en van de splitsingsakte van een appartementsrecht: enkele kanttekeningen
 Prof. mr. M.M. van Rossum en prof. mr. R.F.H. Mertens(1)* 1. Inleiding Hoe moet een overeenkomst worden uitgelegd? Moeten we uitgaan van een grammaticale uitleg of moet, ondanks de geschreven tekst, de werkelijke bedoeling van partijen centraal staan? Hoe wordt dan de werkelijke bedoeling van partijen getraceerd en wat is
 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch | 13-08-2013 | ECLI:NL:GHSHE:2013:3727 Bij serviceflats wordt vaak onderscheid gemaakt tussen gebouwgebonden en persoonsgebonden voorzieningen. Het beheer en onderhoud van het gebouw wordt verzorgd door de VvE, terwijl persoonsgebonden voorzieningen zoals receptie, maaltijdservice, wasservice en persoonlijke verzorging vaak worden geleverd door een separate entiteit, bijvoorbeeld in de vorm
 Biedt een geldlening de VvE een juridisch haalbare oplossing voor het financieren van investeringen aan het door haar beheerde gebouw? Mr. N. van Est* Bij de wetswijziging in 2005 heeft het reservefonds voor de VvE een wettelijke basis gekregen (art. 5: 126 lid 1 BW) (1). Kern van mijn onderzoeksvraag
 Hoge Raad | 12 april 2013 | ECLI:NL:HR:2013:BY8733 In verweer op een aanspraak tot betaling van servicekosten door de VvE stelt een eigenaar dat de VvE niet is opgericht, niet bij de akte van splitsing uit 1957 en ook niet daarna. Dat kan. Op grond van het oude recht ontstond de
 Serviceflat: persoonsgebonden services doorbetalen bij leegstand?
 Erfgenamen hebben bij de verkoop van leegstaande serviceflats een probleem. Goed onderhouden, royale serviceflats worden voor minder dan € 20.000,- te koop aangeboden zonder een koper te vinden. De vraag naar serviceflats is gedaald. Bovendien zijn de servicekosten hoog, wel tot € 950,- per maand. De positie van de erven
 Gerechtshof Amsterdam | 16 juli 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:2022 Beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer. Klagers hebben diverse klachten geuit over de handelwijze van de notaris bij de omzetting van een woonvereniging naar een VvE. Enkele van deze klachten worden gegrond verklaard. Eén daarvan is, dat de notaris niet zonder besluit van
 Bevoegdheid; Artikel 5:126 lid 2 BW
 Aanneemster betwist de bevoegdheid van het scheidsgerecht van de Raad van Arbitrage voor de Bouw (hierna: de Raad) tot beslechting van het onderhavige geschil. Zij stelt dat tussen haar en de VvE geen contractuele relatie bestaat en zij dus ook geen arbitrage met de VvE is overeengekomen. Om die reden
 Tussen onderneemster en de individuele appartementseigenaren zijn in of omstreeks 2000 koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten. Bij brief van 29 november 2012 heeft de VvE bij onderneemster, onder verwijzing naar het rapport van Bouwkundig VvE Advies, melding gemaakt van ernstige gebreken aan de bevestiging van de Emalit-panelen op de 12e en 13e verdieping
 Executieveiling bank appartement verboden, kan VvE initiatief nemen?
 Rechtbank Amsterdam | 13 mei 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:CA0869 Volgens de voorzieningenrechter maakt de bank onder de gegeven omstandigheden misbruik van recht door thans tot openbare verkoop van een woonappartement met garage over te gaan. In deze tijd, waarin het economisch gezien niet goed gaat met Nederland en veel huizen, zoals
 Platform31 pleit voor ruimere financiering onderhoud VvE’s
 In het in juli 2013 verschenen onderzoeksrapport ‘Alternatieve financieringsvormen VvE ́s’ concludeert Platform31 dat de risico’s die verbonden zijn aan de financiering van VvE’s klein zijn. Mede omwille van de aanpak van achterstallig onderhoud roept Platform31 banken op om leningen aan VvE’s niet langer als risicovolle leningen te beschouwen, maar aan
 Procesrecht: eiser doet in procedure tegen VvE afstand van instantie na verkoop woning
 Rechtbank Amsterdam, sector kanton | 9 juli 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:4439 Gedurende een procedure verkoopt en levert de eisende partij zijn woning aan een derde. Vervolgens verzoekt de oorspronkelijk eiser de nieuwe eigenaar in zijn plaats te stellen en als die dat niet wil de instantie vervallen te verklaren. De nieuwe
 Verschenen in Rechtsgeleerd Magazijn Themis, jaargang 174, juni 2013, nr. 3, p. 129-134. Dit derde[i] proefschrift in Nederland over appartementsrecht beschrijft de resultaten van een onderzoek naar de aard en structuur van de vereniging van eigenaars (VvE) bij woongebouwen, in het licht van de bevoegdheidsafbakening tussen de individuele eigenaar, de
 VvERecht.nl nu ook te volgen via de VvERecht.nl Nieuwsbrief
 Vanaf vandaag biedt VvERecht.nl een nieuwe dienst: de VvERecht.nl Nieuwsbrief. VvERecht.nl is al geruime tijd te volgen via RSS, Twitter en LinkedIn. Desalniettemin ontvangt de redactie geregeld verzoeken van bezoekers om door middel van een nieuwsbrief op de hoogte gehouden te worden. Met de VvERecht.nl Nieuwsbrief blijft u op de
 In het maatschappelijk verkeer komt het zeer regelmatig voor dat van de partijen tussen wie een rechtsverhouding bestaat, de ene een sterkere positie heeft dan de andere. Deze situatie doet zich in allerlei varianten in allerlei rechtsgebieden voor. De consument heeft ten opzichte van zijn electriciteitsleverancier nauwelijks onderhandelingsmogelijkheden, de groot-aandeelhouder
 Model Huishoudelijk Reglement VvE met toelichting
 Dit model huishoudelijk reglement is een algemene uitwerking van datgene wat in veel huishoudelijke reglementen voorkomt. Hoewel veel VvE’s een huishoudelijk reglement vaststellen, is dat niet verplicht. De wet en het reglement bieden slechts de mogelijkheid daartoe. Vaak wordt het nut en de noodzaak ervan ingezien en wordt een reglement
 Toestemming (achteraf) voor verhuur geweigerd: vervangende machtiging onder voorwaarden
 Gerechtshof Amsterdam | 7 mei 2013 | LJN: CA1755. Toestemming achteraf leidt tot zelfde afweging. Geen veto. Bestemming volgens akte: enige overlast dulden. Meestal bepaalt het reglement bij splitsing dat een eigenaar zijn appartementsrecht kan verhuren, mits hij het bestuur een vooraf door de huurder ondertekende gebruikersverklaring verstrekt. De huurder verklaart daarin
 Rechtbank Rotterdam | 23 januari 2013 | LJN BZ3254 – Procesrecht. Onjuiste procesvolmacht bestuur VvE leidt tot niet-ontvankelijkheid. In het kort komt het relevante in onderhavige zaak op het volgende neer. Marcan Vastgoed B.V. (hierna: “Marcan”) is eigenaar van een appartement in het appartementengebouw VvE Wolphaertsbocht 319/323 en Pleinweg 173/177
 Instituut voor Bouwrecht kennispartner Stichting VvERecht.nl
 Stichting VvERecht.nl en het Instituut voor Bouwrecht (IBR) zijn een samenwerking aangegaan om kennis op het gebied van het bouwrecht en het VvE-recht met elkaar te delen. Daardoor zullen binnenkort artikelen en uitspraken in bouwzaken afkomstig van het IBR op VvERecht.nl te vinden zijn. Daarnaast zullen items van VvERecht.nl voorkomen in de zoekresultaten
 Overleg Commissie voor Wonen en Rijksdienst en minister Blok over verbetervoorstel wet- en regelgeving VvE’s
 27 maart 2013 heeft er een algemeen overleg tussen de Tweede Kamer Commissie voor Wonen en Rijksdienst en minister Blok plaatsgevonden. Tijdens het overleg zijn onder andere verbetervoorstellen ten aanzien van wet- en regelgeving voor VvE’s besproken. Op 13 mei 2013 is het verslag dit overleg gepubliceerd. Klik hier voor
 In de wet, aktes van splitsing en de modelreglementen zijn diverse bepalingen opgenomen waaruit blijkt welke besluiten door welk orgaan van de VvE moeten worden genomen en welke meerderheid van stemmen geldt. Niet geregeld is hoe de stemmen moeten worden uitgebracht. Toch kan de wijze waarop gestemd wordt ook van
 Besluitvormingsprocedure boeteoplegging in VvE
 Rechtbank Haarlem, sector Kanton | 21 februari 2013 | LJN: BZ0096 – Procedure tot opleggen boete is niet conform het splitsingsreglement doorlopen. De vordering van de VvE tot het betalen van een boete door een appartementseigenaar wordt afgewezen. Het appartementengebouw in kwestie betreft een galerijflat met drie woonlagen. De eerste
 Akte wijzigen na levering eerste koopappartement: voorwaardelijke vernietiging 5:140b BW, nadeel opheffen
 LJN: BZ7350, Rechtbank ‘s-Gravenhage 13 maart 2013 – Eén van de appartementen in een te renoveren en herontwikkelen stadslocatie is al verkocht en geleverd. De overige 9 stemmen zijn nog in handen van de initiatiefnemer van het project. Voor een nog te realiseren onderdeel van het bouwplan waarmee de koper op voorhand
 Onteigening appartementsrecht
 Hoge Raad | 29 maart 2013 | LJN BY8665 – Afzonderlijke appartementsrechten zijn niet voor onteigening vatbaar. Het is evenwel mogelijk om een perceel of bouwwerk waarop een appartementsrecht rust geheel of gedeeltelijk te onteigenen. De titelzuiverende werking uit artikel 59 lid 3 Onteigeningswet heeft als gevolg dat appartementsrechten die
 LJN: BZ5730, Gerechtshof Amsterdam, 19 maart 2013 – Een appartementseigenaar heeft op het balkon van zijn appartement een houten balkonkast laten timmeren tegen de zijwand van het balkon. De kast steekt een stuk boven de balkonrand uit en is duidelijk zichtbaar vanaf de openbare ruimte. Een aantal eigenaars in het
 Geschillencommissie VvE Management per 1 april 2013 operationeel
 Per 1 april 2013 is de Geschillencommissie VvE Management operationeel. In opdracht van VGM NL is de Geschillencommissie VvE Management ondergebracht bij SGB (Geschillencommissie Beroep Bedrijf te Den Haag). Zowel VvE Managers die zijn aangesloten bij VGM NL, als niet georganiseerde VvE Managers kunnen zich aansluiten bij de Geschillencommissie VvE
 Besluit akte wijzigen vernietigd wegens strijd met vormvoorschriften van 5:139 BW jo 2:42 BW
 LJN: BZ5587, Rechtbank Haarlem 16 januari 2013 – De VvE wenst de akte van splitsing te wijzigen en neemt daartoe een vergaderbesluit. Daarna blijkt, dat de op grond van artikel 5:139 lid 2 BW vereiste meerderheid van 80% van alle stemmen voor de aktewijziging niet gehaald is. Om die reden wordt een nieuwe vergadering
 Kamerverhuur of slaapplaatsverhuur verboden op vordering VvE
 LJN: BZ5041, Rechtbank Rotterdam 13 maart 2013 – In toenemende mate verschijnt jurisprudentie over de vraag welk gebruik toegestaan is in appartementen. In de hier behandelde uitspraak wordt een verbod tot kamerverhuur of slaapplaatsverhuur toegewezen. Doorslaggevend in deze kwestie is mijns inziens, dat de akte van splitsing dit gebruik uitdrukkelijk
 Nieuwjaarsrecepties en barbecues: wie betaalt?
 Met de nieuwjaarsrecepties achter de rug en de barbecues in ’t vooruitzicht vragen steeds meer appartementseigenaren zich af of dergelijke evenementen uit de kas van de VvE betaald kunnen worden. Mogen dergelijke uitgaven op de exploitatierekening en begroting van de VvE staan? Kantonrechters hebben zich daar al eens over gebogen
 Appartementsrecht nieuw vervaardigd onroerend goed
 LJN: BZ3574, Hoge Raad 8 maart 2013 – Levering van onroerend goed is van rechtswege belast met BTW als het onroerend goed als nieuw vervaardigd geldt. In dat geval kan de verkrijging vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting. Hier was de ingrijpende renovatie van een winkelappartement aan de orde bij de levering. Alleen
 Rechtbank Amsterdam, Sector kanton 22 januari 2013, LJN: BZ2159 – In deze uitspraak wordt duidelijk dat het, sinds de wetswijziging van 2005, mogelijk is de akte van splitsing te wijzigen met medewerking van het bestuur van de VvE, wanneer minstens 80% van de eigenaren voor het betreffende wijzigingsbesluit stemt. In
 De laatste tijd gebeurt het steeds vaker dat eigenaren hun appartement voor een korte periode als hotel en/of bed & breakfast verhuren. Via internet is het vrij gemakkelijk om wereldwijd te adverteren en aldus verhuuropbrengsten te genereren. De vraag is echter of dat zomaar kan? Een dergelijke vorm van verhuur
 Maximum zittingsperiode VvE bestuurder
 Rechtbank ‘s-Gravenhage 9 januari 2013, LJN: BZ1904 – De VvE (ex. art. 5:124 BW) van bungalowpark Zonneweelde heeft in artikel 40 van het splitsingsreglement opgenomen dat een bestuurder wordt benoemd voor een periode van drie jaar en dat deze periode aansluitend met maximaal drie jaar kan worden verlengd. Een persoon
 Model huurdersverklaring
 Een huurder of gebruiker van een appartement is niet van rechtswege gebonden aan besluiten van de VvE en het huishoudelijk reglement. In algemene zin oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 10 februari 2012 (gepubliceerd met noot op VvERecht.nl), dat een huurder niet gebonden is aan het huishoudelijk reglement
 Het kopen van een appartementsrecht geschiedt bij een koopovereenkomst, waarin het verkochte appartementsrecht nauwkeurig omschreven is. Bovendien verwijst de koopakte naar de splitsing waar het appartementsrecht deel van uitmaakt. in de koopakte aanvaardt de koper de reglementen van de vve en verklaart hij daarvan een afschrift te hebben ontvangen./ ook
 Veel VvE’s hebben een verouderde akte van splitsing. De redenen om deze te willen wijzigen kunnen zowel van juridische als van feitelijke aard zijn. Juridisch omdat de regelgeving in de oude akte van splitsing niet meer volstaat of verouderd is; feitelijk omdat in, om of aan het gebouw wijzigingen op
 Wijziging van de akte: 80% van de stemmen, 100 % toestemming beperkt gerechtigden
 Door mr. Royle Dijksma* Bij de wetswijziging van het appartementsrecht in boek 5 titel 9 BW in 2005 werd door menigeen opgelucht adem gehaald. Vanaf dat moment was niet langer unanimiteit vereist voor een wijziging van de splitsingsakte in die zin dat 100% van de leden hun akkoord moeten geven.
 Appartementen worden regelmatig verhuurd als studentenhuis, als bed & breakfast of voor short stay-doeleinden. In dergelijke gevallen rijst zowel voor de eigenaar en de VvE als voor de overige bewoners de vraag welk gebruik van een appartement is toegestaan en welke regels daarbij kunnen worden gesteld. De VvE en de
 Door mr. Royle Dijksma* Bij de bespreking van LJN: BX8761, Rechtbank Amsterdam 8 augustus 2012 door mr. Richard P.M. de Laat op 1 oktober 2012 op VvERecht.nl kwam zijdelings ook de werking van artikel 52 lid 5 van MR 2006 aan de orde. Art 52 lid 5 Besluiten door de
 De redactie van VvERecht.nl is onlangs uitbereid met mr. Mechteld C.E. van der Vleuten. Mr. Van der Vleuten heeft het afgelopen jaar reeds een aantal publicaties op VvERecht.nl geplaatst, waaronder een bijdrage over knelpunten tussen het appartementsrecht en het huurrecht in gemengde complexen. Daarnaast heeft zij een actieve rol vervuld bij
 Model Leveringsakte appartementsrecht
 Niet alleen de koopovereenkomst, maar ook de akte van levering van een appartementsrecht moet aan bijzondere voorwaarden voldoen. Zo bepaalt de hier gepubliceerde model akte van levering, dat in de koopprijs is begrepen het aandeel van verkoper in het reservefonds van de vereniging van eigenaars, waarvan blijkt uit een aan
 LJN: BY5278,Sector kanton Rechtbank Rotterdam 5 oktober 2012 Veel recreatieparken met vakantiewoningen zijn niet gesplitst in appartementsrechten, maar bestaan uit grondgebonden eigendom van de vakantiewoning met een aandeel in de mandelige wegen, perken, paden en terreinen. Het beheer daarvan wordt vaak opgedragen aan een voor dat doel opgerichte ‘vereniging van eigenaars’.
 Privé gedeelte? Uitleg akte van splitsing
 Rechtbank ’s-Gravenhage / 392224/HA/ZA 11-1220 / LJN: BY3313 Feiten en omstandigheden Een appartementseigenaar heeft een nog te bouwen appartementsrecht gekocht. Uit de bouwtekening blijkt dat het uitsluitend gebruik evenzeer omvat het trappenhuis van de 6e naar de 7e etage, de gang naast het trappenhuis op de 7e etage en de
 Verhuur in strijd met akte: geen rechtsverwerking VvE bij verbod na 4 jaar
 LJN: BY4484,Sector kanton Rechtbank Breda 22 november 2012 Hoewel dat in artikel 35 lid 7a van het reglement in de betreffende VvE verboden is, verhuurt een eigenaar van parkeerplaatsen deze aan externe derden. Deze situatie heeft volgens de eigenaar een aantal jaren geduurd alvorens de algemene vergadering besluit om aan
 Servicekostenbijdrage recreatiepark III: aanvullende werking redelijkheid en billijkheid
 LJN BY2904, Hof Den Haag 6 november 2012 | Een eigenaar van een recreatiewoning op een recreatiepark dat niet in appartemensrechten is geplitst, weigert de bijdrage te voldoen aan de boek 2 vereniging die het park exploiteert. De eigenaar is niet lid en er bestaat ook in deze zaak geen contractuele
 Aanbouw geweigerd door VvE: besluit vernietigd met vervangende machtiging.
 LJN: BY2353, Gerechtshof Arnhem 6 november 2012 In eerste aanleg vernietigde de kantonrechter het besluit van de VvE, waarin het verzoek van een eigenaar tot het realiseren van een aanbouw op het privé gedeelte werd geweigerd. Tegelijkertijd verleende de kantonrechter een vervangende machtiging aan de eigenaar om de aanbouw alsnog
 Logies, tijdelijke verhuur of ‘short stay’ in strijd met akte?
 LJN: BY2628, Gerechtshof Amsterdam 25 september 2012, bekrachtigd in Hoge Raad 3 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5357 Regelmatig komt het voor, dat appartementen al dan niet via internet te huur worden aangeboden voor short stay of recreatief verblijf. Met name in grote steden als Amsterdam komt dat zo vaak voor, dat de gemeente
 LJN BX 9890 Hof Leeuwarden 2 oktober 2012 De eigenaren van een grondgebonden recreatiewoning, die in geen contractuele relatie staat tot de exploitant van het recreatiepark, blijft gehouden tot een bijdrage in de kosten van collectieve voorzieningen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Hier is geen sprake van een VvE, zodat
 Proefschrift mr. N. Vegter: De Vereniging van Eigenaars
 Nederland kent ruim 600.000 koopappartementen, waarvoor bijna 120.000 verenigingen van eigenaars (VvE’s) verantwoordelijk zijn. In delen van het land, zoals in Rotterdam en Den Haag, functioneren niet alle VvE’s naar behoren. Bovendien is daar sprake van achterstallig onderhoud. Ook is de moeizame en ingewikkelde structuur van de VvE een belangrijke
 Nietig of vernietigbaar? Voorbeeld: besluit in strijd met quorumeis
 LJN: BX8761, Rechtbank Amsterdam 8 augustus 2012 De VvE vordert betaling van servicekosten van een eigenaar. Die verweert zich met een beroep op de nietigheid van de besluiten waarop de VvE de vorderingen baseert. Vervolgens stelt de VvE, dat die verweren reeds dienen te worden gepasseerd omdat de termijn van
 Niet bestuurders, maar VvE aanspreken voor inzage administratie
 LJN: BX7648, Rechtbank Dordrecht 12 september 2012 Een mandelig terrein tussen een aantal grondgebonden woningen en een appartementencomplex is van 1 januari 2008 tot 1 september 2009 beheerd door de VvE. Eigenaars van woningen vorderen van de bestuurders van de VvE in privé het overleggen van de financiële boekhouding en
 Aantal stemmen, niet aantal appartementen bepalend voor 4/5e norm en toets 2:15 buiten vordering ex artikel 5:140a
 LJN: BX6585, Rechtbank ‘s-Gravenhage 22 augustus 2012 In een Haagse VvE hebben 2 eigenaars in totaal 10 stemmen in de vergadering in een onderlinge verhouding van 9:1. De meerderheidsgerechtigde organiseert een bestuursbesluit tot aktewijziging. De minderheidsgerechtigde vordert vernietiging van dat besluit op grond van artikel 5:140a lid 2 BW, onder
 Door mr. M.C.E. van der Vleuten en prof. mr. R.F.H. Mertens* [1] In de praktijk komt het veelvuldig voor dat een aannemer of projectontwikkelaar [2] een appartementsrecht verkoopt in een nog te bouwen gebouw. Daartoe wordt dan een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met de koper. Het (toekomstig) gebouw wordt vervolgens in appartementsrechten
 Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft onlangs in navolging van VvE Belang een meldpunt VvE’s geopend op haar website. Volgens de toelichting bij het meldpunt van VEH, zijn VvE’s de dupe van wanpresterende beheerders. VEH schrijft: ‘Het bestuur van een vereniging wordt vaak gevormd door vrijwilligers. Een bestuur hoort dan te
 De vestiging van een opstalrecht op grond van art. 5:118a BW, in het bijzonder voor bestaande, in de appartementensplitsing betrokken opstallen. 1. Inleiding Sinds 1 mei 2005 is het mogelijk een erfpachtrecht en een opstalrecht te vestigen op het privé-gedeelte van een appartementsrecht oftewel op het gedeelte van het gebouw
 Over het plaatsen van schotelantennes is veel jurisprudentie. Menige eigenaar heeft geprobeerd toestemming te krijgen voor het plaatsen ervan aan de gevel van het appartementengebouw of op het hekwerk van zijn balkon. Als het tot een gerechtelijke procedure kwam werd regelmatig op grond van artikel 10 EVRM de eigenaar in
 Groot eigenaar maakt misbruik van stemrecht: besluiten vernietigd
 LJN: BX4533,Sector kanton Rechtbank Haarlem 27 juli 2012 De eigenaar met de absolute meerderheid van stemmen in een VvE met 6 woonappartementen en zes bergingen stemt zonder nadere motivering tegen alle voorliggende besluiten. Daardoor wordt het financieel verslag 2011 niet vastgesteld, wordt geen décharge verleend, wordt een tegenvoorstel tot het afgeven
 VvE klaagt te laat over gebrekkige administratie beheerder: vorderingen afgewezen
 LJN: BX2245, Rechtbank Amsterdam 6 juni 2012 Nadat een VvE met ingang van 2008 van beheerder wisselde kwamen onregelmatigheden aan het licht. In een brief van maart 2008 schreef de VvE aan de beheerder, “(...) Op 13 september 2007 wordt echter duidelijk dat de financiële situatie van de VvE minder
 Alle VvE zaken naar de sector kanton en nietigheid bij verzoekschrift
 In deze bijdrage betoog ik dat het wenselijk is alle zaken betreffende appartementsrechten tot absolute competentie van de sector kanton te rekenen. Tevens ga ik in op de vraag of de vordering tot nietigverklaring ex artikel 5:129 juncto 2:14 BW omgezet kan worden in een verzoekschriftprocedure. Appartementszaken toevoegen aan artikel
 Besluit normering buitengerechtelijke incassokosten niet van toepassing op vorderingen van de VvE op haar leden
 Met ingang van 1 juli 2012 is onder meer artikel 6:96 BW gewijzigd. Met ingang van die datum is evenzeer van kracht het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit besluit en die wijziging is te vinden in het Staatsblad 2012, nummers 140 en 141.De regeling is van toepassing op een
 Minister Spies stuurt rapport Functioneren van VvE’s 2012 naar Kamer
 Op 3 juli 2012 heeft minister Spies het Companenrapport ‘Het functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen’ van 11 juni 2012 aangeboden aan de Kamer. In het rapport wordt het functioneren van VvE’s cijfermatig onderbouwd en geanalyseerd. Verder wordt een aantal verbetervoorstellen gedaan op het gebied van: – voorlichting en advies, –
 Grondslag claim eigenaar op VvE niet wanprestatie, maar onrechtmatige daad
 LJN: BW7791, Rechtbank Amsterdam 2 november 2011 Deze uitspraak bevestigt de aard van de rechtsverhouding tussen een appartementseigenaar en de VvE. Een eigenaar vordert maatregelen aan de lift van de VvE en legt aan zijn vorderingen onder meer wanprestatie ten grondslag. De rechtbank oordeelt, dat van wanprestatie sprake is, indien een
 LJN: BW8021, Rechtbank Dordrecht 6 juni 2012 In de koopovereenkomst van appartementsrecht A2 is vermeld, dat koper gebruik mag maken van het dakterras maar geen (geluids)overlast mag veroorzaken aan het hieronder gelegen café-terras. Het dakterras is gelegen boven appartementsrecht A1, dat zelf geen toegang heeft tot het dak. De eigenaar
 Rechtbank Utrecht, 5 juni 2012, 12/269 F (nog niet gepubliceerd). De onderhavige uitspraak bevestigt nogmaals het belang voor een VvE om bij het treffen van rechtsmaatregelen een deugdelijk en rechtsgeldig procesbesluit te nemen. Korte weergave van de feiten in deze zaak Een van leden van de VvE had in 2007
 Minister Verhagen wil in de eerste helft van 2012 de Elektriciteitswet 1998 (E-wet) aanpassen, zodat verenigingen van eigenaren onbeperkt kunnen salderen over de gemeenschappelijke elektriciteitsaansluiting. Salderen Op grond van artikel 31c E-wet kan een afnemer de elektriciteit die hij zelf invoedt op het net, verrekenen (salderen) met de elektriciteit die
 Vervangende machtiging van de kantonrechter: achteraf en vooraf
 In een VvE met twee appartementsrechten is onenigheid ontstaan over reparatie van het dak en het schilderwerk aan de buitengevel. Toen voor de zoveelste keer één van de twee eigenaren last had van lekkage heeft hij een bedrijf gebeld om het dak te repareren en aldus de problemen op te
 Engelse vertaling Modelreglement 2006
 Een modelreglement is naast de wet de basis voor de rechten en plichten van eigenaren van appartementsrechten. De Nederlandse taalvoering in de modelreglementen maakt het voor buitenlandse eigenaren van Nederlandse appartementen veelal lastig om de basis van haar rechten en plichten als eigenaar te begrijpen. De behoefte aan een Engelse vertaling
 Nietig besluit is ook vernietigbaar; kantonrechter vernietigt
 LJN: BW1490,Sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch 6 april 2012 In de akte van splitsing is bepaald, dat de privégedeelten bestemd tot garage slechts kunnen toebehoren aan degenen die eigenaar zijn van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een woning. In strijd met die bepaling verkoopt een appartementseigenaar een
 Rijdende Rechter, zaak S19-04 d.d. 23 februari 2012 Niet alle VvE zaken worden door de gewone rechter beslecht, zo blijkt uit dit bindend advies van de rijdende rechter. Een huurder van een bedrijfsunit plaatst op het gemeenschappeklijk terrein van de VvE een reclamezuil en een opbergkist. De VvE vordert met een beroep
 CDA kamerlid Van Bochove stelde kamervragen aan minister Spies van BZK naar aanleiding van het faillissement van Redema. De minister gaat in haar antwoorden in op de mogelijkheid dat een aantal VvE’s tot in totaal 1,5 miljoen schade lijdt als gevolg van het faillissement van Redema in combinatie met het feit,
 Gemeente mag schoonmaakbijdrage voor winkelpassage aan VvE staken
 LJN: BW0336, Rechtbank Rotterdam 28 maart 2012 De gemeente betaalt sinds 1974 een bijdrage in de schoonmaakkosten van een winkelcentrum. De gemeente heeft aankondigd hiermee te willen stoppen. Het winkelcentrum vordert continuering van de bijdrage. De rechtbank wijst de vordering af. Omdat het winkelcentrum ‘s avonds en ‘s nachts niet
 Vervangende machtiging om een appartementseigenaar tot medewerking te dwingen
 LJN: BV8885 Hof ‘s-Hertogenbosch, 14 maart 2012. In de procedure in eerste aanleg, de procedure die aan deze uitspraak vooraf ging, is door de VvE jegens de appartementseigenaar aan de kantonrechter een vervangende machtiging verzocht op grond van artikel 5:121 BW. Korte toelichting procedure ex artikel 5: 121 BW Wanneer
 Volgens artikel 5:111 sub a BW moet in de akte van splitsing van een appartementencomplex nauwkeurig worden omschreven welke gedeelten van het gesplitste gebouw of de gesplitste grond bestemd zijn om als privégedeelte te worden gebruikt. Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de splitsingstekening, waarin de begrenzing van de
 Door: Mr. J.B.C. Tummers(1) en prof. mr. R.F.H. Mertens(2) | Dit artikel werd eerder gepubliceerd in het Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht (NTBR), editie februari 2012. 1. Inleiding Het komt in de praktijk veelvuldig voor dat een vereniging van eigenaars (hierna: ‘VvE’) gedeelten die binnen een appartementensplitsing voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd,
 Hoge Raad | 16 maart 2012 | ECLI:NL:HR:2012:BV1771 In de koopovereenkomst van het bovenappartement was een vide begrepen, waarin de koper zelf een hoge ruimte kon aanbrengen. In de akte van splisting is deze ruimte niet benoemd als behorend tot het bovenappartement. De tussenvloer wordt na de levering aangebracht. Vervolgens
 Model dagvaarding voor incasso van VvE bijdragen (met toelichting)
 De VvE die zich geconfronteerd ziet met niet betaalde verenigingsbijdragen zal uiteindelijk de gang naar de rechter moeten maken. Elke procedure begint met een dagvaarding. De model dagvaarding die hier gepubliceerd is, kan dienen als begin van uitvoering. De gebruiker wordt er nadrukkelijk op gewezen, dat de feiten en omstandigheden
 Mag een eigenaar zijn fiets in de parkeergarage stallen? Als het om het gemeenschappelijke gedeelte gaat, zal de vergadering daarover moeten beslissen. Maar hoe zit het nu als het om een privé-parkeerplaats in de garage gaat, die behoort tot het gedeelte waar de appartementseigenaar volgens de splitsingsakte het exclusieve gebruiksrecht
 Verrekenen van periodieke voorschotbijdragen/ stookkosten in geval van overdracht
 LJN: BV6066, Sector kanton Rechtbank Rotterdam, 20 januari 2012 – Op grond van het bepaalde in artikel 5:122 lid 5 BW dient de notaris er voor zorg te dragen dat aan de akte van overdracht of toedeling een verklaring wordt gehecht die wordt afgegeven door het bestuur van een VvE met
 Richtlijnen Appartementstekeningen
 De “Richtlijn Appartementstekeningen” is in april 2006 opgesteld door het Kadaster. Ontwikkelingen van na april 2006 zijn niet in de Richtlijn meegenomen. Als voorbeeld wordt genoemd de invoering van de mogelijkheid om zelfstandig percelen te ‘splitsen’, waarbij nieuwe definitieve perceelnummers ontstaan met voorlopige kadastrale grenzen en voorlopige oppervlakten. Deze ontwikkeling
 LJN: BV6646, Rechtbank Amsterdam 14 september 2011 Een VvE heeft een overeenkomst voor bepaalde tijd gesloten met een schoonmaakbedrijf. De werkzaamheden en de vergoedingen zijn in de overeenkomst omschreven. De algemene voorwaarden van het schoonmaakbedrijf zijn van toepassing. Daarin is onder meer een opschortingsverbod opgenomen voor de VvE als opdrachtgever. De VvE
 Op 17 januari 2012 is Redema “VvE” BV h.o.d.n. Redema VvE te Nieuwegein door de rechtbank in Utrecht failliet verklaard. De gefailleerde vennootschap zou gelden van VvE’s hebben doen overmaken naar bankrekeningen op haar naam. Voorshands moet er rekening mee gehouden worden, dat de curator in het faillissement in dat geval
 LJN: BV6705, Gerechtshof Leeuwarden 7 februari 2012 De eigenaar van het benedenappartement vordert aanpassing van de marmeren vloer in het bovenappartement, zodanig dat deze in overeenstemming is met het reglement. Het is op grond daarvan niet toegestaan harde vloerbedekking als parket, tegels en dergelijke op de woningvloer te leggen, tenzij dit geschiedt
 In een VvE kwam de vraag op of er ook op een andere manier gestemd mag worden behalve ‘in persoon’ of ‘met een volmacht’. De betreffende splitsingsakte (uit 1979) bepaalde: – Iedere eigenaar is stemgerechtigd (art. 34) – Iedere eigenaar is bevoegd in persoon of bij een schriftelijk gevolmachtigde de
 Warmte Koude Opslag (WKO) in de VvE
 Warmte Koude Opslag (WKO) staat steeds meer in de belangstelling. WKO is een duurzaam systeem, dat gebruik maakt van warmte of koude in de ondiepe tot middeldiepe ondergrond. Daarmee kunnen gebouwen worden verwarmd in de winter en gekoeld in de zomer. Op langere termijn levert het systeem een energie- en
 In binnenstedelijke gebieden bevinden zich vaak markante leegstaande gebouwen, die voorheen door post, kerk of overheid werden gebruikt. Deze gebouwen zijn door de hoge grondprijzen momenteel moeilijk te herontwikkelen. Tijdens het door de Stichting Fundatie Bachiene op 19 januari 2012 aan de Universiteit Nijenrode gehouden symposium “Vastgoedfinanciering in woelige tijden”
 Appartementsrecht en woningcorporaties: welke knelpunten zijn er in de praktijk?
 Woningcorporaties kunnen in praktische en juridische probleemsituaties komen als zij appartementen gaan verkopen en te maken krijgen met splitsingsakten en een Vereniging van eigenaars. Vooral op het gebied van de vele rollen die de woningcorporatie heeft, maar ook op het gebied van renovatie, zelf aangebrachte wijzigingen, overlast en inspraak kent
 Besluit aktewijziging geluidsnorm vernietigd
 Rechtbank Arnhem 20 december 2011, AZ / VERZ 11-7034 Vervolg op LJN: BL6841, Rechtbank Arnhem d.d. 24 januari 2010, ook op VvERecht.nl In de zaak die uitspraak die leidde tot de uitspraak van de rechtbank Arnhem d.d. 24 januari 2010 (zie hierboven) vorderde de VvE verwijdering van de harde vloerafwerking in de woonkamer van
 Stel een huurder van een appartementsrecht ondervindt ernstige hinder van een eigenaar-bewoner van een boven hem gelegen appartement. Het betreft een in appartementsrechten gesplitst complex. Huurder wil dat de eigenaar-bewoner het veroorzaken van de overlast zal staken. Welke maatregelen kan de huurder ter zake nemen? Algemeen Huurder heeft een huurovereenkomst
 LJN: BV0871, Gerechtshof Leeuwarden 10 januari 2012 Een aantal appartementseigenaren parkeert sinds jaar en dag op dezelfde parkeerplaatsen zonder dat daarvoor in de akte van splitsing een exclusief gebruiksrecht aan deze eigenaren is toegekend. De VvE wil het gebruik beëindigen. De eigenaren beroepen zich echter op verkrijgende verjaring ex art.
 De vergadering van eigenaren wil besluiten om een camera te plaatsen ter plaatse van de gemeenschappelijke hal van het appartementencomplex waarover zij het beheer voert, met als doel ‘bewaking’. Mag de vergadering van eigenaars hiertoe besluiten? – NB: Op grond van het besluit van 5 maart 2012 is de genoemde
 Deze model specifieke volmacht is een beperkte, schriftelijke volmacht binnen de VvE. De appartementseigenaar geeft voor één of meerdere specifiek in de volmacht genoemde agendapunten tijdens één specifieke vergadering zijn bevoegdheden in last en volmacht aan de gevolmachtigde. De volmacht is voorzien van een steminstructie, hetgeen inhoudt, dat de gevolmachtigde
 Model doorlopende, algemene volmacht (met toelichting)
 Deze model doorlopende, algemene volmacht is de meest ruime, schriftelijke volmacht die denkbaar is binnen de VvE. De appartementseigenaar geeft doorlopend al zijn bevoegdheden in volmacht aan de gevolmachtigde. De volmacht geldt eveneens indien buiten de ALV om schriftelijk wordt gestemd. De gevolmachtigde is gerechtigd bij diens belet of ontstentenis
 LJN: BU9751 Sector kanton, Rechtbank Rotterdam, 26 augustus 2011. Inconsequente handhaving artikel 13 MR 1992 door VvE ten aanzien van wijzigingen aan de balkons. Door de VvE worden wijzigingen aan balkons door andere eigenaren toegestaan. Het gewenste aanbrengen van een zonnescreen door verzoekers in kwestie heeft een soortgelijke aantasting van het
 Een wijziging splitsing is doorgaans een bewerkelijke exercitie die de VvE niet vaak wenst te herhalen. Dat komt met name doordat – in beginsel – de medewerking van alle eigenaars is benodigd. Artikel 5:139, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek biedt ook de mogelijkheid om met een meerderheid van 4/5e
 Wisselen van spoor van aktewijziging ex artikel 5:139 lid 2 naar 5:139 lid 1 onmogelijk
 LJN: BU7520, Sector kanton Rechtbank Leeuwarden 8 december 2011 | De ALV van een VvE besluit met meer dan 80% van de stemmen tot wijziging van de akte van splitsing ex artikel 5:139 lid 2. De tegenstemmers vorderen vernietiging van dat besluit in een dagvaardingsprocedure bij de gewone rechter ex artikel
 Oplevering nieuwbouw: glasbewassing tegen redelijke kosten
 Raad van Arbitrage voor de Bouw | 5 maart 2003 | nr. 23.553 Regelmatig procederen VvE’s tegen ondernemers over onder meer gebrekkige mogelijkheden tot glasbewassing en gevelonderhoud. Dat is met name aan de orde, indien delen van de gevel of daken het gebouw niet of nauwelijks bereikbaar zijn. Bij de beoordeling van
 Ballotage-eisen in HR niet geldig wegens strijd met wet en akte
 LJN: BU6485, Sector kanton Rechtbank Amsterdam, 25 november 2011 In een VvE geldt krachtens de akte een toestemmingsvereiste voor verhuur. Dat wijkt af van de gebruikelijke regeling, waarbij een appartementseigenaar kan volstaan met het doen afgeven van een huurdersverklaring aan het bestuur van de VvE, waarin de huurder verklaart zich
 Op 22 november 2011 heeft de Tweede Kamer de motie ‘Verhoeven/Bochove’ aangenomen. In de motie verzoekt de Tweede Kamer de regering te onderzoeken welke stappen gezet kunnen worden om de verplichte inschrijving voor VvE’s bij de Kamer van Koophandel te beëindigen en de Tweede Kamer hierover in het eerste kwartaal van 2012
 Kantonrechter verklaart zich onbevoegd voor nietigverklaring
 LJN: BU4823,Sector kanton Rechtbank Haarlem 9 november 2011 In een bagatelzaak legt een appartementseigenaar, tevens voormalig lid van de kascommissie, een principieel punt aan de kantonrechter voor: de VvE is niet bevoegd om andere uitgaven te doen dan die waartoe zij statutair gerechtigd is. De eigenaar verzoekt de kantonrechter om die reden
 Geen gebouw is hetzelfde en ook de wensen en belangen van de (toekomstige) eigenaars zullen van elkaar verschillen. Iedere splitsing in appartementsrechten dient derhalve afgestemd te worden op het te splitsen object (gebouw en/of grond) en de eigenaars of erfpachters daarvan. Laat u zich bij de voorbereiding van een splitsing
 Naleving van de splitsingsakte
 Rechtbank Maastricht, 28 april 2010, zaaknr/rolnr: 135259 / HA ZA 08-1296 Naast de in artikel 5:106 e.v. BW opgenomen wettelijke regeling is de akte van splitsing (met daarin opgenomen het reglement van splitsing en de statuten van de VvE) veruit de belangrijkste bron van rechten en plichten van appartementseigenaars en
 Bevoegdheid van ALV delegeren aan bestuur in strijd met MR
 LJN: BL5205,Sector kanton Rechtbank Dordrecht 11 februari 2010 Het reglement van een VvE bevat twee bepalingen ten aanzien van verbouwingen. Artikel 10 lid 6 bepaalt dat het eigenaars of gebruikers niet toegestaan is verbouwingen te verrichten zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van het bestuur. Artikel 7 bepaalt dat voor verbouwingen die
 Iedere VvE neemt deel aan het economisch verkeer. Vaak gaan met opdrachten van VvE aan derden grote bedragen gemoeid. Het is om die reden van belang het volgende te weten: a. Aan wie kunnen bevoegdheden tot vertegenwoordiging van de VvE worden toegekend? b. Waaruit kan de samenstelling van het bestuur
 LJN: BL6841, Rechtbank Arnhem 24 februari 2010 In de akte van splitsing is de volgende bepaling opgenomen: ‘De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen,
 Niet elke beslissing is een besluit dat nietig kan zijn?
 LJN: BQ5778,Sector kanton Rechtbank Maastricht 18 mei 2011 Een recreatiepark wordt beheerd door een boek 2-vereniging. In de koopovereenkomsten waarbij de recreatiewoningen zijn gekocht is opgenomen dat de kavels met bungalows voor recreatieve doeleinden gebruikt dienen te worden en dat permanente bewoning uitgesloten is. Het gebruik van de gronden en
 In de akte van splitsing en het modelreglement zijn diverse gebods- en verbodsbepalingen opgenomen. Schending van deze bepalingen kan leiden tot waarschuwingen van de VvE en zelfs het opleggen van boetes. Maar als de overtreder niets doet, wat dan? Kan de VvE eventuele boetes ook tegen de wil van de
 In een VvE zijn veel regels om alles in goede banen te leiden. Niet altijd houden alle eigenaren zich aan de voorschriften. Handelen zonder de juiste weg te bewandelen kan in korte tijd uitlopen op een rechtszaak en veel geld kosten. Bovendien kan het de verhoudingen in de VvE verstoren.
 LJN: BT2558, Voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem 29 augustus 2011 In een kleine VvE realiseert de eigenaar van een van de bovenwoningen een dakterras, zonder daarvoor toestemming te vragen aan de slapende VvE. Tegelijkertijd met de vergadering waarin de VvE geactiveerd wordt, wordt het dakterras aangelegd. Eén van de bewoners en de
 LJN: BT2463, Voorzieningenrechter rechtbank Amsterdam 22 september 2011 Een bewoner/eigenaar van een appartementsrecht veroorzaakt structureel overlast, mede ingegeven door psychische problemen. MR 1983 is op de splitsing van toepassing. De ALV besluit tot het geven van een waarschuwing op grond van artikel 27 MR 1983. De overlast blijft, waarna de ALV
 LJN: BL3501, Voorzieningenrechter Rechtbank ’s Gravenhage, 10 februari 2011. Is het exploiteren van erotische massagesalon een bedrijf in strijd met de goede zeden en daarom niet toegestaan in een gesplitst bedrijvencomplex? Twee eigenaren van een appartement in een bedrijvencomplex te Alphen aan den Rijn verhuren het betreffende appartement aan een
 Vernietiging aktewijziging 5:140a BW (I)
 LJN: BP7928, Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2011 De vordering tot vernietiging van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing op grond van art. 5:140a BW wordt afgewezen. De vordering was ingesteld door één van de bewoners die eerder tegenstemde. Er is sprake van een aktewijziging als bedoeld in artikel 5:139
 Uitleg antispeculatiebeding bij verhuur: Haviltex vs. CAO-norm
 LJN: BQ7055, Rechtbank ‘s-Hertogenbosch , 8 juni 2011 Op de koopovereenkomst zijn algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente van toepassing. Daarin is een anti-speculatiebeding opgenomen, inhoudende de plicht om het gekochte gedurende vijf jaar zelf te bewonen en niet door te verkopen, alle op straffe van een boete. De koper gaat
 Gemeente grijpt in bij slapende VvE
 Op 20 april 2010 stemde de Tweede Kamer in met het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 5 BW en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door een Vereniging van Eigenaars. De wet is met ingang van 1 juli 2011 in werking getreden. Preventief activeren van een slapende
 LJN: BU7764, Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2011 Waneer een verzoek tot venietiging ex artikel 5:130 BW wordt gehonoreerd, dan vernietigt de rechter een besluit van een orgaan van de VvE, bijvoorbeeld een ALV-besluit. Dat raakt de belangen van de VvE en alle stemgerechtigden. Zij die op grond van de wet en het reglement belang bij een
 LJN: BV8196, Sector kanton Rechtbank Middelburg 25 juli 2011 | Twee VvE’s in totaal bestaande uit 4 appartementen van twee eigenaars hebben geen bestuurder die door de vergaderingen benoemd is. Wel is één van de eigenaars belast met VvE taken, die hij met medeweten en instemming van de ander verricht. Er
 Wat nu? De servicekosten blijken gedurende een langere periode niet conform de in de akte van splitsing opgenomen breukdelen aan de appartementseigenaren te zijn doorbelast. Of deze: er verschijnen nakomende kosten voor een inmiddels verkocht appartement, terwijl de VvE bij de levering daar niets over heeft gemeld. De vraag is
 Sector kanton Rechtbank Middelburg 21 juli 2010
 Voor vernietiging op grond van artikel 5:130 BW van een aan het bestuur verleende procesvolmacht moet buiten kijf staan, dat de VvE misbruik van procesrecht maakt. Dat werd in deze uitspraak niet aangenomen. De besluiten van de VvE tot handhaving van het reglement blijven in stand. Het verzoek tot vernietiging
 Ontbreken machtiging VvE
 LJN: BQ8703, Gerechtshof Leeuwarden 21-06-2011 De VvE en een lid procederen tegen een ander lid van de VvE. In het modelreglement is opgenomen, dat het bestuur een machtiging van de vergadering behoeft voor het instellen van rechtsvorderingen. Die machtiging is er niet. Pas in hoger beroep doet het andere lid
 De akte van splitsing is het belangrijkste document als het gaat om de bepaling van de rechten en plichten van de leden en de VvE in hun onderlinge relatie. Daar komt bij dat iedereen die een appartement verwerft, van rechtsweg lid is van de VvE en daarmee automatisch gebonden is
 Doorgaans bevatten de akte van splitsing en het splitsingsregelement de standaard bepalingen omtrent verhuur en ingebruikgeving van appartementen door eigenaars. Ook komt het voor, dat in de akte voorwaarden aan de verhandelbaarheid van een appartement worden verbonden. Soms gaan die voorwaarden echter te ver. Zo zijn gevallen bekend, waarin eigenaren
 Afgifte geluidscertificaten geweigerd
 LJN: BQ0516, Rechtbank ‘s-Gravenhage 7 april 2011 In kort geding vordert de benedenbuurman van zijn bovenbuurman, dat hij afschriften verstrekt van alle documentatie waaruit blijkt hoe zijn harde vloer is gelegd en waaruit de ondervloer bestaat. De bovenbuurman was voorzitter van de VvE, maar heeft zich niet bemoeid met het onderzoek
 De tijd van vergaderen is weer aangebroken en menigeen buigt zich over de jaarstukken van de VvE. Meestal zal de vergadering van eigenaren de jaarstukken goedkeuren en wordt decharge verleend. Een enkele keer kunnen één of meerdere personen zich daar niet in vinden en verzoeken de kantonrechter het besluit van
 LJN: BQ1512, Rechtbank Rotterdam 16 maart 2011 Kan een koper van een appartement de kosten van groot onderhoud verhalen op de verkoper als de verkoper wist dat die kosten er aan zaten te komen maar de koper daarover niet heeft geïnformeerd? Ja, beroep op dwaling slaagt. De onderzoeksplicht van de
 Toestemming VvE voor bed & breakfast in bedrijfsruimte vernietigd
 LJN: BO8425, Rechtbank Amsterdam 4 oktober 2010 | Een gedeelte van een appartementsrecht heeft blijkens de akte de bestemming bedrijfsruimte, welke bestemming nader is omschreven in de akte. Het reglement bepaalt dat gebruik dat afwijkt van deze bestemming slechts geoorloofd is met toestemming van de vergadering. Bij besluit van de VvE
 Uitleg akte van splitsing (3)
 LJN: BO5223, Hoge Raad 28 januari 2011 In de zaak die leidde tot dit arrest was een serre gebouwd op een aan een andere appartementseigenaar toebehorend perceel. Op basis van een uitleg van de splitsingsakte oordeelt de Hoge Raad dat voor dat voor vaststelling van de omvang van een recht
 Vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW (2)
 LJN BP2154,Sector kanton Rechtbank Dordrecht 28 oktober 2010 De machtiging ex artikel 5:121 BW is niet bedoeld om besluitvorming in de vergadering van eigenaars te bewerkstelligen. De procedure ex artikel 5.121 BW leent zich niet voor het verkrijgen van een machtiging om namens een ander in de vergadering van eigenaars
 Verjaring tuin appartementsrecht
 LJN: BJ8361, Rechtbank Dordrecht 16 september 2009 Ook een tuin die bij een appartementsrecht hoort is een zakelijk recht, dat het voorwerp kan zijn van verjaring. Voor de begrenzing van de appartementsrechten is de aanduiding op de splitsingstekening bepalend. Die is ingeschreven in de openbare registers en daarmee kenbaar. Van
 Nieuwe kozijnen: renoveren of isoleren?
 Als een aantal eigenaren iets niet voor elkaar kan krijgen door middel van een besluit van de vergadering, kunnen die eigenaren zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek het vergaderbesluit te vernietigen en een vervangende machtiging te verlenen om alsnog te bereiken wat ze willen. Deze machtiging vervangt dan
 De ALV verleent toestemming tot de aanleg van een privé dakterras op het gemeenschappelijk dak. Is dat besluit nietig? In LJN: AH8228 Voorzieningerechter Rechtbank Utrecht, 18 juli 2000, oordeelde de voorzieningenrechter dat tenzij het betreffende gedeelte als privé terras bestemd is, artikel 9 MR 1992 voorschrijft dat het dak behoort tot
 Gerechtigdheid in reservefonds box 3
 LJN BL7268, Hoge Raad 13 augustus 2010 Gerechtigdheid in reservefonds van een vereniging van eigenaars is een aparte bezitting die behoort tot de rendementsgrondslag van box 3. Klik hier voor de volledige uitspraak
 Als het nieuwe studiejaar begint zijn er weer veel studenten, die een kamer zoeken. Vooral in steden waar universitaire- of hoger beroepsopleidingen zijn is het lucratief kamers aan studenten te verhuren. Zo dacht ook een firma, die zich bezighoudt met vastgoed en verzekeringen. Zij kochten een appartementsrecht in een ouder
 Verhuurverbod in akte van splitsing houdt stand
 LJN BM7306, Rechtbank Groningen 9 juni 2010 In de splitsingsakte is vastgelegd dat de appartementen niet mogen worden verhuurd; eiseres wenst het door hem aangekochte appartement kamergewijs te verhuren aan studenten. De rechtbank oordeelt dat uit de tekst van het Burgerlijk Wetboek (met name art. 5:120 lid 1, aanhef, gelezen
 Een lange, verre reis, een positie in het buitenland, overwinteren in Benidorm? Het nieuwe huis al gereed, maar het oude nog niet verkocht? Dubbele woonlasten ongewenst? Het zijn voorbeelden waarbij tijdelijke verhuur ofwel tussenhuur een uitkomst kan bieden. Huurbescherming Hoewel partijen in een overeenkomst nagenoeg kunnen afspreken wat ze willen,
 Ernstige overlast kan verstrekkende gevolgen hebben.Wanneer je een appartement koopt verwacht je daar met plezier en in harmonie met de andere appartementseigenaren te kunnen wonen. Meestal is dat ook wel zo, maar het kan heel anders lopen. In een VvE ondervonden de bewoners zoveel hinder van één van de eigenaren,
 Bijdrageplicht conform akte terzijde gesteld
 Rechtbank Amsterdam | 28 oktober 2009 | ECLI:NL:RBAMS:2009:BL3540 De splitsingsakte verplicht eisers om mee te delen in de kosten van voorzieningen (gemeenschappelijke trappenhuizen, gangen en liften en gemeenschappelijke hydrofoor) waarvan zij geen gebruik kunnen maken, omdat de ruimten die bij hen in gebruik zijn daarmee niet in verbinding staan of
 Onverschuldigde betalingen aan voormalig beheerder
 LJN BK3149, Rechtbank ‘s-Gravenhage 7 oktober 2009 De VvE vordert terugbetaling van onverschuldigde betalingen aan haar voormalig beheerder. Feitelijk oordeel dat voor de betalingen aan haarzelf, die door de beheerder van de VvE-rekening zijn afgeboekt, geen contractuele grondslag aanwezig is. De vordering tot terugbetaling aan de VvE uit hoofde van
 Uitleg akte van splitsing (2)
 LJN BI2750, Rechtbank Utrecht 29 april 2009 Uitleg akte van splitsing. Geschil tussen een VvE en een lid over harde vloerafwerking. Aan de orde was het algehele verbod uit artikel 10 van de akte van splitsing om harde vloeren te leggen, tenzij de eigenaar van het ondergelegen appartement daarvoor toestemming
 Vernietiging in reconventie te laat
 LJN: BI4035, Rechtbank Amsterdam 3 maart 2009 Een gebouwencomplex, bestaande uit drie afzonderlijke woontorens met belendende gebouwen, is als geheel gesplitst in appartementen. De statuten van de akte van splitsing bevatten onder meer een bepaling op grond waarvan de appartementseigenaars van de woontorens bevoegd zijn om met betrekking tot de
 Beleggers, corporaties en beheerders van vastgoed passen regelmatig prestatiecontracten toe voor onderhoud en beheer van vastgoedobjecten. Ook voor de VvE kan een prestatiecontract een aantrekkelijk alternatief vormen. Aan welke juridische randvoorwaarden moet een prestatiecontract voldoen? Los aanbesteden versus vast uitbesteed De juridische vormen waarin onderhoud, beheer en exploitatie plaatsvinden lopen
 Bestaat de mogelijkheid het groot onderhoud door de Vereniging van Eigenaren te bekostigen met een externe financiering? Die vraag levert een aantal juridische vragen op. Is het extern financieren van groot onderhoud wel te verenigen met de wettelijke en statutaire plichten van de VvE, onder meer om een reservefonds te
 LJN BG9652, Rechtbank Arnhem 24 december 2008 De VvE verkrijgt een vonnis ter incasso van achterstallige verenigingsbijdragen van een appartementseigenaar en legt executoriaal beslag op de woning. De hypotheek houdende bank wil de executie niet overnemen omdat naar haar taxatie de waarde van het appartement de vordering van de bank
 LJN: BC3828, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 16 januari 2008 Op de algemene ledenvergadering van de VvE is het Huishoudelijk Reglement vastgesteld. Artikel 7.3 van dat reglement bepaalt onder meer dat voor het onderhoud van de cv-ketels door de Vereniging een “algemeen onderhoudscontract” afgesloten, dat iedere eigenaar is verplicht is hieraan deel te nemen (het betreft
 LJN: BD9624, Rechtbank Haarlem, 4 juni 2008 Kan een VvE haar eigenaars verplichten mee te betalen aan spoedeisende renovatie indien het reservefonds van de VvE niet toereikend is? Een niet juist opgesteld en bijgehouden meerjaren onderhoudsplan kan tot een flinke aanslag op de persoonlijke financiële reserves van appartementseigenaars leiden. Wanneer
 Voorzieningenrechter Rechtbank Breda 15 april 2008, LJN BD1837 Onderhavige kwestie betreft een appartementengebouw waar in de splitsingsakte MR1992 van toepassing is verklaard. De vergadering van eigenaars heeft gebruik gemaakt van de in art. 17 MR1992 geboden mogelijkheid om in het huishoudelijk reglement regels op te nemen over het gebruik van
 Voortaan wél omslaan kosten conform akte niet vernietigbaar
 LJN: BD1112, Sector kanton Rechtbank Zwolle 24 april 2008 In een VvE werden de gemeenschappelijke kosten jarenlang afwijking van de akte van splitsing omgeslagen over de appartementsrechten. In 2007 besloot de ALV dat de kosten voortaan conform de akte werden omgeslagen. Dat betekende een wezenlijke stijging van servicekosten voor de
 Kostenomslag volgens breukdelen of werkelijk verbruik?
 LJN: BC8309, Rechtbank Middelburg 23 januari 2008 Een penthouse is na de verkoop verbouwd en staat sindsdien leeg. De VvE slaat de gemeenschappelijke kosten conform de breukdelen om en belast deze door aan de eigenaar van het penthouse, zich beroepende op de akte van splitsing. Deze luidt als volgt: “(...) Ieder
 Huisvesting zorginstelling in VvE niet toegestaan
 LJN: BC1471, Gerechtshof ’s-Gravenhage, 7 december 2007. Verhuur van appartementen aan een zorginstelling voor huisvesting van personen met een verstandelijke handicap in strijd met de splitsingsakte, dan wel de redelijkheid en billijkheid? 68 appartementen in een appartementencomplex zijn in eigendom van Wooninvest. De overige negen appartementen zijn in eigendom van
 Opzegbaarheid lidmaatschap nevenvereniging
 Regelmatig komt het voor, dat de koper van een appartement aan lang lopende overeenkomsten wordt verbonden. Denk bijvoorbeeld aan een service-overeenkomst bij een serviceflat of de overeenkomst waarbij alle appartementen centraal worden verhuurd. Dat laatste is met name het geval bij recreatiewoningen die worden gesplitst in appartementsrechten. De voordelen van
 Toestemming ALV voor privé dakterras niet nietig?
 LJN: BA1268, Rechtbank Amsterdam 18 oktober 2006 De VvE besluit tot het verlenen van toestemming voor de realisatie van een dakterras ten behoeve van één van de appartementseigenaren op het gemeenschappelijke dak. In eerdere uitspraken werd geoordeeld, dat dat nietig is, zie Voorzieningerechter te Utrecht op 18 juli 2000, LJN:
 Vervangende machtiging 5:121 BW (4)
 LJN: AW2504, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 18 april 2006 Een besluit om iets niet te doen is ook een besluit, dat zich leent voor vernietiging op grond van artikel 5:130 BW. Hier vernietigt het Gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch een besluit van een vereniging van appartementseigenaren inhoudende het niet nemen van juridische stappen tegen Orange
 De wijk gesplitst
 Het meest kenmerkende van de Vereniging van Wijkeigenaren (VVW), is dat de woningen in een woonblok, bijvoorbeeld geschakelde eengezinswoningen, niet in eigendom aan de kopers worden overgedragen maar dat de bewoners in plaats daarvan een appartementsrecht verkrijgen, alsof de wijk een appartementencomplex betreft. Van rechtswege wordt in de akte van
 Ingangsdatum verenigingsbijdragen bij nieuwbouw
 LJN BB0866, Gerechtshof ‘s-Gravenhage 29 juni 2007 De VvE vordert van een koper betaling van de verenigingsbijdragen vanaf het moment van (bouwkundige) oplevering van het nieuwbouwappartement, zich daarbij beroepende op een bepaling in de koop-/aannemingsovereenkomst, die dat bepaalt. De juridische levering van het appartement vond een half jaar later plaats.
 De slapende VvE is een veelbesproken onderwerp in het appartementsrecht. Over de vraag hoe een slapende VvE te activeren is voldoende duidelijkheid. Problemen ontstaan indien een meerderheid van de appartementsgerechtigden tégen het activeren van de VvE en het plegen van gezamenlijk onderhoud stemt. Een reden daarvoor kan zijn dat die
 Uitleg akte van splitsing (1)
 LJN: AZ7727, Gerechtshof Amsterdam 12 februari 2007 Is de vloer van de supermarkt onder een wooncomplex een gemeenschappelijk gedeelte, zodat de VvE de kosten van vervanging voor haar rekening dient te nemen? Volgens het toepasselijke reglement behoren ‘de vloeren’ tot de gemeenschappelijke gedeelten. Op die taalkundige uitleg van de akte
 LJN: AY3537, Gerechtshof Amsterdam 20 april 2006 In de akte van splitsing is bepaald, dat de eigenaar bij vervreemding van het parkeerappartement dit appartementsrecht eerst, onder opgave van de gewenste koopsom, aan leden van de VvE dient aan te bieden, zulks op straffe van een boete. Een eigenaar vraagt een niet
 Zakenrechtelijke werking van de splitsingsvergunning
 LJN: AY6637, Sector kanton Rechtbank Rotterdam 19 augustus 2006 Het zonder splitsingsvergunning splitsen van een pand in appartementsrechten impliceert niet dat daarmee de splitsing nietig is of vernietigd kan worden. Een dergelijk gevolg kan niet aan het ontbreken van een vergunning worden verbonden, gelet op de zakenrechtelijke werking van de
 Foutparkeerders: een (weg)slepende kwestie?
 U kent het wel: in of rond uw gebouw is voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waardoor elke bewoner zijn auto kwijt kan. Soms lukt dat echter niet, doordat anderen ook op het terrein van het complex parkeren. Dit kunnen bewoners zijn die geen parkeerplek hebben gekocht of een extra auto parkeren,
 LJN AW2504, Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 april 2006 De bouwer van een nieuwbouw appartementencomplex gaat na de splitsing huurverplichtingen aan met een telecomprovider voor de plaatsing van een zendmast op het dak. Enkele bewoners zijn daartegen en wensen, dat de VvE handhavend optreedt omdat naar hun mening de huurovereenkomst niet geldig
 Koopovereenkomst, schriftelijkheidsvereiste
 Artikel 7:2 BW schrijft voor, dat de koopovereenkomst van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan, schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dat laatste betreft de omschrijving van een zogenaamde consumentenkoop. Wanneer
 Vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW (1)
 LJN: AV5171, Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 10 januari 2006 Uit dit arrest blijkt hoe gecompliceerd de vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW kan zijn. Een complex bestaat uit drie ondersplitsingen: VvE Woningen, VvE kantoren en VvE parkeergarage. De eigenaar van een kantoorappartement (dus een lid van VvE kantoren) had het
 VvE niet bevoegd tot collectief incassobesluit uit kostenoverwegingen
 LJN: AU6623, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 17 oktober 2005 Ingevolge art. 37 lid 1 van het Reglement van splitsing, is de bevoegdheid van de vergadering van de VvE beperkt tot beslissingen aangaande het beheer van – kort gezegd – verenigingsaangelegenheden. De hier bedoelde automatische incasso raakt evenwel niet alleen het beheer door de vereniging van
 De wet bepaalt sinds 1 mei 2005, dat overgang van een appartementsrecht, doorgaans in de vorm van levering na verkoop, mede de overgang van de als appartementseigenaar verkregen rechten omvat. Ook legt de wet op de verkrijger een mededelingsplicht aan de VvE. Hij moet zich ‘onverwijld schriftelijk’ melden bij de
 Met ingang van 1 mei 2005 geldt, dat de VvE een reservefonds moet aanleggen voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Voldoet de VvE aan deze verplichting, dan is er niets aan de hand. Maar wat te doen als uw VvE weigert een reservefonds aan te leggen of wel een
 Gerechtshof ’s-Gravenhage | 8 april 2005 | ECLI:NL:GHSGR:2005:AT7523 – Voor een uitbouw vanuit een woning op een terras dat tot hetzelfde privégedeelte behoort, is in beginsel geen wijziging van de akte van splitsing vereist. Wanneer de VvE toestemming voor de uitbouw weigert, heeft de betreffende eigenaar de mogelijkheid om bij
 Bevoegdheid tot instellen rechtsvordering
 LJN: AT3455, Rechtbank Roermond 6 april 2005 Een boek 2-vereniging is geen VvE in de zin van boek 5 BW. De bevoegd van een VvE om namens haar leden rechtsvorderingen in te stellen op grond van artikel 5:126 lid 2 BW is uitsluitend aan de ‘boek 5’ VvE voorbehouden: alleen