제목: 임대인의 전세보증금에 과세하여, 임차인의 전세대출금이자와 전세금반환보증보험료를 지원해주세요
카테고리: 교통/건축/국토
청원기간: 2020-11-11 ~ 2020-12-11
참여인원: 312

미국은 임대인이 주택을 구매하여 월세를 놓습니다 임대인은 주택구매시 대출을 받고, 이자를 냅니다. 임차인은 1-2달 월세를 예치금으로 월세를 들어갑니다. 그러므로 주택의 대출이자를 임대인이 냅니다. 월세수입에 대하여는 과세됩니다. 종합소득에 포함되어 모든 수입은 과세되며, 양도하면 그 수입도 종합소득세로 과세합니다. 우리나라는 임대인이 주택을 구매하여 전세를 놓습니다. 임대인은 주택구매시 대출을 받고, 전세를 놓아 대출을 상환합니다. 임차인은 자기돈과 전세대출금을 합하여 전세를 들어갑니다. 그러므로 임대인이 상환할 주택구입대출금이 임차인의 돈으로 상환되는 셈이고, 임대인의 주택구입대출금 이자는 임차인이 전세대출금으로 전환되어 임대인 대신 내게 됩니다. 임대인의 전세보증금에는 과세하지 않습니다. 예를 들어보면, 어떤 주택임대인이 15억원에 아파트를 구입하고 12억원을 대출을 받았습니다. 자기돈 3억원에 구입한 셈이고, 대출금 12억원의 년3%이자인 3600만원을 내게 됩니다. 전세를 12억에 놓으면, 임차인은 자기돈 2억원과 10억원의 전세보증금 대출로 입주하게 되는 것이지요. 전세보증금대출 10억원의 년 3%이자는 3000만원입니다. 임대인은 12억원을 상환하고 나면 3600만원의 이자부담이 없어지게 되는 것이지요. 임대인은 세금도 없고, 이자부담 없습니다. 모두들 아시는 바와 같이, 우리나라의 이러한 시스템은 임대인이 적은 돈으로 많은 주택을 소유할 수 있도록 만듭니다. 임대인들이 주택을 소유하게 되면 매매시장에서 주택공급은 부족하게 되고 주택가격을 상승하게 됩니다. 여기에서 갭투자가 가능하게 되는 것 입니다. 이 과정에서 무언가 국가과세 제도의 흠결이 보입니다. 상가임대차의 경우에는 상가임대인이 받은 전세보증금에도 인정과세를 합니다. 물론 월세수입에 과세하는 것은 당연한 것이고요. 그러나 주택임대차의 경우에는 주택임대인의 전세보증금에 전혀 과세가 되지 않고 있습니다. 다만, 월 30만원 이상의 월세에 대하여만 과세하고 있을 뿐 입니다. 주택임대차의 전세보증금에 대하여는 과세가 되지 않으므로, 임대인은 월세에 대한 과세를 피하여 전세보증금을 올리려 하는 것이지요. 전세보증금이 상승되면 주택가격을 상승시키게 됩니다. 전세보증금이 올라가면 임차인들은 주변의 주택을 구입하려할 것이고 그리되면 주택가격이 올라가게 되리라는 것은 당연한 생각이지요. 이렇다보니 가난한 임차인들은 점차 살 곳을 잃게 됩니다. 주변에 자녀들의 보모가 있고, 학교와 학원이 있고, 사업장이 있으니 떠나려 해도 쉽지가 않군요. ‘울며 겨자먹기’로 대출을 받아 전세보증금을 올려주거나, 대출을 받아 작은 주택을 매입하는 방법 밖에는 없습니다. 그렇지 않으면 멀리에 있는 싼 주택으로 옮겨야 하는데 그리하면 보모도, 학교, 학원도 바꾸어야 합니다. 사업장이나 직장과의 거리도 멀어지게 됩니다. 삶의 질이 나빠지게 되는 것이지요. 임대인은 주택가격이 상승하면 불로소득을 얻습니다. 정부는 그동안 이러한 불로소득을 차단하고 주택가격을 안정화시키기 위하여 다양한 정책을 내놓았습니다. 그러나 주택가격 상승은 좀처럼 진정되지 않고 있습니다. 양도소득세를 강화하는 정책만으로 이 현상을 차단할 수 없을 것 같습니다. 임대인은 양도(주택매각)하지 않으면 세금을 피할 수 있는 것이니까요. 그러니 자식에게 부담부증여를 하는 것이겠지요. 불로소득을 통한 금수저의 대물림이 이루어지겠지요. 또한 30만원 이상의 월세 과세는 전세보증금을 상승시킨다는 것을 알려드렸습니다. 각종 세제개편은 임대인이 임차인에게 부담을 전가하겠지요. 들여다 보면, 근본 문제는 과세시스템 중 상가임대차에서는 전세보증금에 대하여 인정과세를 하는데, 주택임대차에서는 전세보증금에 전혀 과세하지 않는 점에 있습니다. 주택임대차에 특혜를 준 것이지요. 전세가 월세로 전환되어 사회문제가 되던 몇 년전, 정부가 전세보증금 대출을 확대하여 거의 모든 전세금에 대하여 전세금보증대출이 이루어지고 있습니다. 이렇게 되어 있으니, 임대인이 주택구입시 대출받아 상환할 주택구입대출금이 임차인의 돈(전세보증금)으로 상환되는 셈이고, 이러한 임대인에게 비용부담이 없는 구조는 주택매물의 품귀를 가져오게 되어 주택가격을 상승시키게 되므로써 임대인이 자산소득(불로소득)으로 연결되는 것입니다. 즉 임대인 불로소득의 근원을 들여다 보면, 임대인의 이자를 임차인의 전세보증금 대출이자로 대신 지불한 것에서 온 것입니다. 이러한 현상을 저지하려 한다면, 임대인의 전세보증금에 대하여도 과세를 하여야 합니다. 그 과세수입으로 임차인이 내는 전세보증금 대출이자를 지원해 주시기 바랍니다. 임대인의 이자부담(구입자금 대출)이 절감된 것은 임차인이 대신 이자부담(전세보증금 대출)한 것이니까요. 월세나 전세보증금 대출이자를 소득공제만 할 것이 아니고 이자부담 상당액을 지원해 주시기 바랍니다. 또한가지 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증보험의 보험료를 왜 임차인이 내어야 합니까? 그것은 전세보증금을 반환하지 못할 경우를 대비하여 임대인이 가입하여야 하는 것이니 임대인이 내어야 하는 것이 아닙니까? 임차인이 이 보험료를 낸다는 것은 논리적이지 않습니다. 임차인이 전세보증금반환보증보험료를 임대인의 전세보증금에 대한 과세수입에서 처리하여 임차인이 내지 않도록 하여주시기 바랍니다. 올해 국정감사에서 HUG는 소액의 전세보증금반환보증보험료를 받아 전세보증금을 대신 내주고 난뒤, 주택을 팔아도 회수할 수 없는 대손액이 점차 커지고 있다고 합니다. 만일 주택가격이 하락이 본격화 되는 상황이 된다면 HUG의 손실은 커져만 갈 것입니다. 위에서 예를 든 어떤 임대인의 경우를 다시보면, 어떤 주택임대인이 15억원에 아파트를 구입하고 12억원을 대출을 받았습니다. 자기돈 3억원에 구입한 셈이고, 대출금 12억원의 년3%이자인 3600만원을 내게 됩니다. 전세를 12억에 놓으면, 임차인은 자기돈 2억원과 10억원의 전세보증금 대출로 입주하게 되는 것이지요. 전세보증금대출 10억원의 년 3%이자는 3000만원입니다. 임대인은 12억원을 상환하고 나면 3600만원의 이자부담이 없어지게 되는 것이지요. 임대인은 세금도 없고, 이자부담 없습니다. 정부가 주택임대인의 전세보증금에 대하여 과세를 하고, 임차인을 지원하는 것에 대하여 적용해 보겠습니다. 위의 임대인의 전세보증금에 년4% 인정과세를 합니다. 그러면 전세보증금 12억원의 4%인 4800만원을 과세수입으로 받아, 임차인에게 10억원의 년3%인 3000만원 상당액을 지원하고, 나머지로 전세보증금반환보증보험료를 내주고, 남는 돈으로는 일부는 국가재정에, 일부는 HUG의 대손예비비로 적립하면 되겠지요. 이렇게 하면, 임대인은 무리한 대출로 주택구입을 하지 않을 것이고, 임차인은 추가전세금 대출을 하지 않을 것이므로 급증하던 가계대출도 줄어들 것입니다. 따라서 주택가격이 안정될 것입니다. 나아가 가계부채의 원리금 부담이 가처분소득을 줄여 소비를 증가시키지 못하고 있는데, 가처분소득이 증가됨으로써 소비도 증가될 것입니다. 따라서 경제전체가 건전한 구조로 전환되겠지요. 또한 세금을 납부할 수 있는 확실한 임대인에게 과세를 함으로써 재정부담도 완화될 것이고, 전세보증금반환 후 미회수한 HUG의 대손도 줄어들 수 있습니다. 주택임대인의 전세보증금에 과세하여, 임차인의 전세대출금이자와 전세금반환보증보험료를 지원해주는 것은 주택시장 안정에, 우리경제 전체에, 향후 재정건전성에, 아주 좋은 방안이 될 것입니다.