제목: 부동산(주택)문제 해결방법   제안자:  *** (2021.3.16.)
카테고리: 교통/건축/국토
청원기간: 2021-03-23 ~ 2021-04-22
참여인원: 149

부동산(주택)문제 해결방법 제안자: *** (2021.3.16.) 제1 제안: 생산가용토지면적을 넓혀야 합니다 주택(부동산)문제는 정주공간 및 직주공간에 엄청난 영향을 주고 있기 때문에 우리의 삶에 지대한 영향을 끼치고 있어 이를 해결하지 못할 경우 우리 모두가 불행해 집니다. 과연 해결방법이 있을 까요? 해결방법은 분명하게 존재합니다. 그 방법을 제안하고자 합니다. 첫째(1), 왜 주택(부동산)투기문제가 발생하는가에 대한 원인을 밝혀서, 둘째(2) 그 원인을 제거해야 하고, 셋째(3) 그러한 원인이 또다시 발생하지 않도록 근본적인 국토공간의 활용성을 높여야 합니다. 제안내용에 대한 정부당국의 실천의지가 중요하기 때문에 독자 여러분의 참여도가 매우 중요합니다. 왜 주택(부동산)투기문제가 발생하는가에 대한 원인을 밝혀 주택문제의 심각성을 해결하기 위해서(보다 더 정확한 것은 통계치 참조 바람)는 거의 모든 재화생산원가의 20%~30%를 차지하는 부문이 땅(부동산)이라는 점입니다. 그렇기 때문에 •우리나라 면적:100,364㎢(북한제외), •생산가용토지면적: 약12.3%정도 • 대지면적: 약 2.3% •1인당 주거면적(한국:22.8㎡로 약 6.9평, 일본:36.36㎡로 약 11평 미국:36.36㎡로 약11평 등) • 우리나라 총인구 약5000만, • 수도권면적(서울+경기+인천):전국토면적의 약13%(인구집중도 최고)로 전체인구의 약50%에 달하는 인구가 수도권에 밀집되어 있음으로 토지 가치(Value)와 가격(Price)상승요인으로 작용되어 주택(부동산)투기를 유발시키고 있습니다. • 수도권의 인구집중도(동경이 10 % 미만이고 동경권도 28% 미만, 서울특별시는 21 % 이상이고, 특히 수도권에 인구집중도는 전체인구의 50 % 이상) 관련하여 • 총인구대비 주택보급율:약105%(수도권: 약97%), • 자가주택거주보유율: 61.1%(수도권 약54.2% • 실거주자가주택거주보유율(전국):57.7%(수도권약43%로 57%가 타인 주택을 빌려(전세+월세 등)서 살고 있기 때문에 대한민국 수도권은 임대주택사업을 하기에 최적의 국가라는 다소 볼상 사나운 사회현상을 야기하고 있습니다. 결과적으로 57%의 국민이 행복하다고 할 수 없기 때문에 주택문제를 반드시 해결해야 합니다. 수도권에서는 46.8%에 달하는 사람들이 자기소유주택을 구입하기를 원하기 때문에 주택구입 수요가 높아 질 것이라는 예측이 가능하여 주택공급이 앞으로도 절대적으로 필요합니다 (해결방안) 국토면적 중 생산가용토지면적: 전국토의 약12.3%. 녹지: 약78%, 기타 약9.7%로 인구1인당 생활권녹지(숲)면적은 약9.9㎡이나 수도권의 경우 이에 미치지 못하고 있는 실정으로 이 또한 행복지수를 떨어트리고 있습니다. 어쩔 수 없는 일이지만 우리국토의 녹지공간이 78%라는 점을 고려하여 주택 등을 지을 수 있는 부지(땅)를 포함하여 불요불급한 범위 내에서 녹지공간을 전환하여 생산가용토지면적(5%~7%)을 넓여(개발) 부동산문제를 근본적으로 해결할 수 있는 길을 모색해야 합니다. 제2 제안: 주택(부동산) 투기문제를 근본적으로 제거해야 합니다. (1) LH.SH 및 15개 자치단체의 개발공사 보유토지의 활용성을 높여서 주택문제를 해결해야 합니다. LH.SH 및 15개 자치단체의 개발공사가 개발하여 보유하고 있는 토지나 미분양토지 때문에 경직성고정비용(이자 + 임금 + 유지관리비) 등으로 지출에 따른 누적 적자가 급증하여 공사들의 부채가 늘고 있으나, 현실적으로는 주택을 지을 땅 부족현상으로 부동산 투기가 일고 있는 기현상이 일어나고 있는 것입니다. 이를 해결하는 방안으로는. 땅 개발에 따른 경직성고정비용을 커버하는 범위내의 토지사용료(임차료)를 산정하여 주택건설시공사업자(시행업자 제외)에게 토지를 공급하여 주택건설시공시업자의 부지(땅)매입비용 부담을 덜게 하여 양질의 주택만을 건설하도록 하여 소비자(국민)에게 공급하게 하게 함으로써 부동산 투기를 원천 봉쇄 할 수 있다고 봅니다. 천문학적인 부지매입비용(원금+이자부담)부담이 없이 토지를 공급 받은 주택건설시공사업자는 오로지 주택만을 건설하여 공급하게 됨에 따라 보다 원활하고 속도있게 주택을 공급하게 될 것임으로 보편적복지정책에도 부합되는 것입니다. 주택부속토지(건부지)는 주택(아파트)분양 이후 분양권자가 재산권행사를 위해서는 필요에 따라 별도로 토지(지분권)분양을 받게 될 것이므로 큰 문제는 없게 될 것입니다. (2) 신도시 등 국토균형발전에 따른 개발에 따른 보상문제를 선제적으로 해결해야 합니다. 물먹는 하마라 불릴 정도로 국민의 혈세를 낭비하고 있으면서도 주택문제를 해결 하기는 커녕 급기야 직원들의 보상부자를 꿈꾸는 투기를 통해 사회문제를 야기 시키고 있는 실정입니다. LH. SH와 15개 지방자치단체개발의 부동산개발공기업(공사)을 국민의 품으로 돌려놓아야 합니다. 특히 자본잠식이 100% 를 넘어 위험한계수위를 넘은 부채비율(부채비율 = 총부채/자기자본 × 100)이 수백%에 달해 근본적인 대책 없이 그 대로 방치할 경우 회생 불가능상태로 국가재정위기를 자초하게 될 것입니다. LH. SH 및 15개 지방자치단체의 공사들이 국민혈세로 땅(부동산) 장사를 하면서도 국가재정을 축내고 보상부자들을 양산하여 양극화 현상을 유발시키고 있으면서 급기야는 공사직원들에게 셀프보상부자를 만들어 국민적 공분을 사고 있는 실정입니다. 이 같은 문제를 실질적으로 해결하기 위해서는. 우선적으로 개발지(구)역을 지정한 경우에는 신개발지(구)역 내의 모든 부동산의 지장물(수목, 건축물, 기타 재산)에 대한 보상은 지(구)역 지정 이후의 변동 상황에 따른 현실보상을 해야 하고, 특별하게 현금보상을 할 수 밖에 없는 경우를 제외한 모든 보상은 반드시 현금보상이 아닌 대물보상을 해야 합니다. 또한 신도시개발지역의 한계지역으로부터 4Km 범위내의 모든 부동산은 지구지정과 동시에 토지거래허가지역으로 묶어야 합니다. 그렇게 되면 보상문제에 따른 투기는 근절될 수 있다고 봅니다. 보상문제를 해결하지 않는 한 지속적이고 계속적으로 국민혈세가 보상부자에게 샌다는 것을 우리국민은 주인의식이 강한 똑똑한 민족이기 때문에 다 알고 있습니다. . 제 3제안:주택수요에 영향을 미치게 되는 변수에 주목해야 합니다. 부동산이란 늘어날 수 없고(불증성), 이동이 불가(부동성), 그렇다고 소멸되지도 않음(영속적)의 자연적인 특성에 따라 우리나라 향후 주택가격에 대하여 주택수요에 영향을 미치게 되는 변수들(인구구조 및 기타 다른 요인 등)에 따른 예측을 통해 근 본적인 해결책을 찾아야 하지 규제만으로는 주택투기 등 부동산 투기를 해결을 할 수 없다고 봅니다. 따라서 부동산 투기를 막고 주택문제(정주공간)와 결부되어 발생되어지고 있는 직업문제(직주공간) 등을 근본적으로 해결하기 위한 정부의 정책전환이 필요 합니다. 따라서. (1) 우선적으로 국토공간에 대한 새로운 개념정리가 필요합니다. 다시 말해서 IT. ICT에 기한 지식정보화산업시대에 살고 있는 대한민국의 국토를 2권역( 수도권 : 영호남권)으로 새로운 권역분류와 그에 따른 경제. 사회, 산업. 교육, 문화 등에 걸맞는 교통인프라(SOC)를 구축하여 정주(주거) ․ 직주(일자리)공간을 조성하여 보다 더 잘사는 나라로 만들기 위함입니다. 국토2권역화란 아래 그림과 같이 수도권[(수도권(서울+경기+인천)+ 신수도권<충청권>): 영호남권]으로 대분류를 하여 그에 따른 인프라 구축을 통해서 주택 문제 등 사회전반에 무리가 없고 부동산 투기 등 저해 요인을 아애 없에는 데 그 목적이 있는 것입니다. 왜냐 하면 정책을 수립함에 있어서 권역이 복잡하지 않고 단순하게 묶여야 실행함이 수월하기 때문이며, 각종 현안문제를 해결함에 무리가 따르지 않기 때문입니다. 특히 남북통알을 대비하는 차원에서도 필요하다고 봅니다. 사람의 마음이 가야 몸이 가게 되고 몸이 가야 경제가 살아나게 되며 경제가 살아나게 되면 경영이 소재하기 때문에 입지가 좋아져 그곳이 명소가 되어 상권 등이 살아나게 되어 입지가 상승하게 됩니다. 우리나라 정치,경제, 문화,산업의 중심지 수도권에 인접한 충청권은 신수도권의 입지를 갖춘 곳으로 절대적 거리로 보나 접근에 따른 시간과 비용이 그리 많이 들지 않는 입지를 갖추고 있음에도 불구하고 수도권 사람들이 충청권에 가려(살고, 직장에 가고) 하지 않는 이유는 마음이 가지 않기 때문이며, 가고 싶어도 인프라(SOC)가 깔려 있지 않았기 때문입니다. 권역을 잇고 있는 교통망(Traffic Net)은 부동산의 입지(Real estate condition of location)와 인맥(Net Working)을 형성하는 중요한 입지요건의 하나에 해당합니다. 따라서 아래 그림과 같이 서울 –부산 –서울- 목포 –부산을 반나잘 권으로 잇는 교통인프라가 구축되어 있는 현상에서 충청권은 신수도권의 충심축은 충청권에 있게 됨으로 국토 내륙에 삼각축(트라이앵글)의 국토공간을 형성하게 되어 메타시티를 형성하게 되고, 부산-제주, 제주-목포를 잇는 해저터널을 건설하게 될 경우 내륙에 이어 해양에도 삼각축(트라이앵글)의 국토공간을 형성하게 되어 또다는 해양메타시티를 형성하게 될 것이기 때문에 국토공간활용도를 높이는 것입니다. 그 밖에 토지복합용도개발(RE-Vertical Mixed use develop)을 통한 국토의 개발활용도 극대화를 기해야 합니다(이 부문은 페이스북에 여려차례 글을 올렸음) 특히 수도권의 동남부 지역(강남, 송파, 성남, 하남, 용인, 수원)과 청주국제공항까지 연계할 수 있는 도심권(40m,35m,20깊이)을 통과(大深道)하는 지상권을 배제하는 GTX(수도권광역급행열차)와 KTX를 연계하는 교통망을 신설하여 강원지역과 수도권의 남부지역을 거점으로 하는 청주국제공항을 활성화하여 대한민국을 명실상부한 동남아 허브로 만들어야 할 것입니다. 이를 위해 현재 추진 중에 있는 수도권의 서남부지역(수원, 오산, 화성, 안산, 서산, 천안)과 청주공항을 연계하는 수도권 전철을 천안에 이어 청주국제공항에까지 연결하여 13억 중국 시장을 겨냥하는 것도 고려 해야 합니다. 중국인구의 5%에 해당하는 인구가 우리나라 전체인구 보다 더 많은 5,000만 명 내지 6,000만 명에 달하는 사람들이 소위 말하는 소비군을 형성하는 슈퍼리치(Super-rich)들이라는 사실입니다. <기타제안> 1. 양도소득구간변경 및 장기보유특별공제 소득구간변경(8구간 -13구간)이 필요. -(* 양도소득세 및 장기보유에 따른 과중한 양도소득세 때문에 부동산 거래 침체) 2. 재촌․ 8년 자경농지 규제제도를 폐지하고, 농지매매증명제 폐지로 자유스러운 농지거래 활성화 필요. -(* 기초 기반산업이라 할 수 있는 농촌을 살려야 함) 3. 농지와 임야에 관한한 20년(공용수용은 5년) 이상 보유한 경우, 양도 소득세 감면제도 확대 및 비과세제도 신설 필요.- (* 거래 촉진 효과) 4. 농지와 임야에 대한 비사업용 부동산 중과(장기보유특별공재 배제)규정을 폐지하고 일반세율 규정 적용.- (* 거래 촉진 효과) 5. 양도소득세 관련 징벌적 세율 적용기준 중 미등기 전매(세율 70%)를 제외 하고는 모두 일반세율을 적용. - (* 거래 촉진 효과) -단기매매의 경우 오히려 1년 or 2년 내 사정(사업부도, 학자금 마련, 기타)이 있어 할 수 없이 매각하는 경우가 더 많음. * 국세는 중과 기준이 클수록 실질 세수확보가 낮을 수 있음 (왜냐하면, 똑똑한 사람들은 각 종의 방법으로 다 벗어날 수 있기 때문임) * 정책당국이 세법을 수시로 개정, 경과/소급시행, 유예 등 규제 일변도로 국민을 괴롭힌다는 오해를 불식시키고, 정책에 대한 예측과 일관성을 유지할 필요가 있음. 2021.3 - 이상 - 제안자 : *** [본 게시물의 일부 내용이 국민 청원 요건에 위배되어 관리자에 의해 수정되었습니다]