제목: **시의 귀책사유로 인한 지하도상가 임차인들의 억울함을 호소합니다.
카테고리: 행정
청원기간: 2022-03-07 ~ 2022-04-06
참여인원: 1,111

현재 민주주의 국가에서 어떻게 이러한 일들이 자행되는지를 고발합니다. 현 지하도상가 사태에 대한 문제를 있는 그대로 알리고자 합니다. 1. 임차인들이 생각하는 상식과 **시의 비양심적인 행정 '갑'인 **시가 조례를 잘못 만든 귀책사유가 명백한데, 왜 계약 상의 '갑'인 **시는 조례를 바뀌는 것으로 본인들의 귀책사유를 벗어나고, '을'인 임차인들이 모든 피해를 감수해야 하는 것인지요? **시가 상위법에 위배가 되는지 알면서도 기부채납 후 사용∙수익허가를 **지하도 상가 17년 10월 1일, **시장 지하도상가 18년 10월 30일, *** 지하도상가 18년 11월 2일, ** 지하도상가 18년 5월 1일 등에 비교적 최근까지 진행을 해 주었습니다. 이는 **시가 임차인들을 기만한 사기 사건이나 다름이 없습니다. 조례를 무효화 하자는 것이 아니라, 개정 조례의 부칙을 통해 **시가 기존 조례를 기반으로 이미 계약한 양도, 양수, 전대가 보장된 사용∙수익허가 건은 계약 조건을 일 방적으로 바꾸지 말라는 것입니다. 지하도상가 조례는 지자체가 일반 시민들이 지켜야 하는 규칙이나 법률만 정하는 것이 아니라 지하도상가라는 공유재산에 일반 임차인들이 기부채납을 하고 사용∙수익허가를 얻는 계약을 맺는 규정이나 규칙을 포함하고 있습니다. 따라서 일방적으로 상위법을 지키지 않은 **시로 인해 일방적으로 임차인과 맺은 계약의 계약 조건을 바뀌어서는 안 되는 것입니다. 따라서 조례가 아무리 바뀐 뒤라도 기존 계약된 사용∙수익허가 기간 동안에는 개정 전 조례로 적용해야 할 것이며, 3500여 개의 지하도상가에 대해 전수조사를 실시하여 남 은 사용∙수익허가 기간 동안 투자한 양수금이 회수되지 못할 것으로 예상되는 경우 인 천시는 다른 형태로 계약 내용 변경에 대한 책임을 지는 행정을 해야 할 것입니다. 2. **시의 일방적인 계약조건 변경으로 인한 임차인들의 기대권 박탈 만일 2007년과 2011년에 조례가 변경되었다면 지금과 같이 대규모의 임차권 양도∙양 수 거래로 인해 임차인들이 피해를 입었을까요? 이러한 임차권 양도•양수 및 전대는 각 법인, 임차인 및 전대인들이 불법으로 행한 것 이 아니고, ‘**광역시 지하도상가 관리 운영 조례’를 기반으로한 ‘점포대부신청서 및 계약서’, ‘임차권 양도 양수 승인 신청서’, ‘점포 전대 승인 신청서’ 등과 같은 합법적인 행정 절차를 거쳐 임차인들이 최종적으로는 **광역시가 ‘갑’, 임차인들이 ‘을’의 성격 으로 공공 재산에 대해 계약을 맺은 것입니다. 따라서 각 지하상가마다 사용기간까지는 개정 전 조례안을 기준으로 적용하고, 이후부 터 개정 조례안을 적용하여야 할 것입니다. **시가 감사원이나 행안부의 지적사항을 모면하기 위해 어느 순간 일방적으로 조례 안을 변경한다는 것은 각 관리법인 및 임차임에 대한 일방적인 계약 내용을 변경하는 것이며, 이것은 행안부, 감사원, **시와 같은 국가 권력기관이 각종 법을 이용하여 임 차인에게 심각한 사적 재산에 피해를 입힘으로써 생존권을 짓밟는 것입니다. 임차인 중에는 대출을 받아 지하도상가를 양수한 사람들도 많습니다. 은행에서는 지하도상가 점포증서를 담보로 인정하였습니다. 그렇다면 막차를 탄 임차인이 왜 이 모든 피해를 감수해야 하는 것일까요? **시는 단순히 조례안을 변경하는 주체가 아닌 사용∙수익허가 계약의 '갑'으로서 계 약의 주체입니다. ***역 지하도상가와 같이 시가 직영하는 경우에는 새로운 조례안이 당장 필요할 수 도 있습니다. 하지만 사용∙수익기간이 엄연히 정해져 있는 상태에서 갑자기 새로운 조 례안을 적용함으로써 발생하는 시장의 혼란과 임차인들의 막대한 피해를 국가기관인 **시는 그냥 무시하겠다는 것인지 개탄스럽습니다. **시는 임차인을 무조건 불법 행위자로 몰 것이 아니라 합리적인 대안을 정함으로써 임차인들이 출구방안을 모색하도록 해야 할 것입니다. 현재 가장 중요한 원칙은 어떻게 해서든 ‘임차임들이 합법적으로 투자한 임차권 양수 로 인한 금전적 피해가 최대한 구제되어야 한다’는 것입니다. 개정 전 조례안에서 양도•양수 및 전대 금액에 대한 어떠한 상한선이 없었기 때문에 17년 동안 자유주의 시장경제 원칙에 따라 임차인과 전대인 간의 수요와 공급의 원칙 에 따라 그 금액이 정해졌던 것입니다. 또한, 그것은 역세권에 따라 혹은 상가활성화 정도가 달라 다르게 적용되었던 것입니다. 전대 금액이 대부료의 2.9~12.2배가 되었다는 문제점을 현재 시점에 와서 문제 시 삼 는다면, 17년 전부터 이를 방지하기 위한 제도적인 방안을 만들지 않은 **광역시와 **시설공단에게도 관리 소홀의 책임이 있습니다. 대부료 대비 전대 금액의 제한이 제도적으로 있었다면 지금과 같은 수준으로 양도∙양 수 금액도 상승하지 않았을 것이고, 지금과 같은 많은 수의 임차인들이 수 억 단위의 피해를 입지 않았을 것입니다. 개정 조례안 부칙에서 양도•양수 및 전대는 2년, 사용 승인은 5년을 연장하는 것을 유 예기간으로 주었으나, 양도 금액은 크지만 양도한 지 얼마 안 되는 임차인들의 경우 해당 기간 동안 본인이 투자한 금액을 어떻게 회수할 수 있겠습니까? 감사원 감사보고서에 있는 양수시 금액, 연임대료, 연대부료만 고려하더라도(임대소득 에 의한 세금 제외) 2년은 터무니 없는 유예기간임을 알 수 있으며, 전수 조사를 통한 실제 피해 금액을 조사한 뒤 양수 금액을 회수할 수 있는 실질적인 유예 기간이 산정 되어야 할 것입니다. 감사원 조사 결과만을 가지고 계산하더라도 양수금액을 회수하기 위해서는 20년이 넘 게 소요되며, 현재와 같이 코로나로 인해 상권이 붕괴된 상황에서는 20년 이상을 준다 고 하더라도 회수의 가능성은 거의 없습니다. 상황이 이러한데도 **시는 임차인들이 점포 당 최대 4~5억이나 되는 양수금액을 투 자하여 임차권을 얻었다는 사실은 언론에 하나도 언급하지 않으면서, 공공의 재산이기 때문에 일부의 의해 점유되어서는 안 된다는 전혀 논리적이지 않은 정치적 프레임을 씌우고 임차인들을 범법자 취급해 왔습니다. **광역시는 최근에 양수했다는 기준을 2015년 1월 1일로 산정하고 있는데, 그럼 2014년 12월에 양수한 경우는 최근에 양수한 것이 아닙니까? 각 임차인마다 임차권 양수 시점은 보호되어야 할 것입니다. 지하도상가 전체 점포를 대상으로 해당 상가의 임차인들이 임차권을 양도한 시기 및 리모델링 기간, 임차권 양도에 투자한 금액 및 개보수에 투입한 금액, 전대인들에게 받는 전대 임대료 및 **광역시에 납부하는 대 부료 등을 고려하여 합당한 유예 기간이 정밀하게 계산되어야 할 것입니다. **시는 활성화 용역에서 현장 실태조사를 통해 이를 데이터베이스화 한다고 했으나, 코로나를 이유로 이를 실행하지 않고 있습니다. 하지만 작금에 와서는 전대하고 있는 점포를 전수조사하여 임차권을 뺏으려 하고 있습 니다. 3. 상가 리모델링 후 기부채납이 상위법에 부합하지 않는다며 기부채납을 인정하지 않 고 있는 **시의 태도 지하도상가가 무상사용조건이 끝나고 이미 기부채납 되어 있는 **시 공유재산이기는 하나, 공유재산에 영구시설물(리모델링)을 기부채납하고 유상 사용∙수익허가를 받는 것 은 현 공유재산법 상에도 합법적인 행정 행위이며, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에서는 그럴 경우 기존 임차인에게 임차권 선정에 있어 우선권을 주고 있습니다. 또한, **광역시 공유재산 관리 조례 16조에 따라 이미 **시 행정재산인 지하도상 가에 리모델링 등의 연구시설물을 축조하여 기부채납하는 경우 사용료 산정 시 건물은 무상사용 조건으로, 부지 부분에 대해서만 유상사용 조건으로 진행했어야 했습니다. 제2019-89호 지방자치단체 공유재산 운영기준, 별표 2 영구시설물 축조 기준(7조 관 련) 마. 설치한 가설시설물로 인하여 공유재산의 가치가 증대되는 등 적정한 사유에 의해 당해 지방자치단체의 장이 원상회복이 불필요하다고 판단되는 경우 철거하지 않고 기 부채납을 받을 수 있다. 4. 개정 전 조례부터 이미 잘못되었던 **시 지하도상가 계약 구조 및 관련 행정, 현 '사용자'를 '사용수익허가 받은 자'로 인정하지 않는 부분 개정 전 지하도상가 조례에서는 법인과 임차인들 사이에 임대차(대부) 계약을 맺었던 것은 2002년 전 각 법인에서 지하도상가를 최초 개발하고 **시에 기부채납 후 무상 사용∙수익허가 자격을 얻어 분양 형태로 임차인들에게 임차권 자격을 부여한 것은 법 이 정하는 별도의 계약 형태가 없었기 때문입니다. 원래 행정재산에서는 사용∙수익허가 계약이 이루어져야 하는 것이지, 별도의 임대차 계약은 없습니다 (일반재산의 경우에는 임대차 계약을 함). 현재 감사원 특정감사 결과 중 **시가 행정재산인데도 일반재산 처럼 대부계약을 했다는 부분이 이 대목입니다. 이 때는 법인이 기부채납자도 맞고, 무 상 사용 조건의 '사용∙수익허가를 받은 자'가 맞았습니다. 대부분 20년이었던 무상 사용∙수익허가 기간이 만료되고, 지하도상가 관리 운영 조례 시행규칙에 있는 규정에 따라 사용자(이후 임차인)들이 상가개보수추진위원회를 구성하 여 개보수 공사 비용을 모아 법인에 기부채납을 위임하고, 법인이 재위탁을 받는 형태 를 가졌습니다. 문제는 이 과정에서 사용∙수익허가와 관련된 계약 내용이 전혀 없었다 는 것입니다. 궁극적으로 사용∙수익허가를 받기 위해 기부채납을 했고, 임차권 사용에 대한 사용료를 임차인들이 내고 있기 때문에(단, 점포를 제외한 주차장 및 창고와 같은 부대시설에 대 해서는 법인에서 사용료를 내고 있음), 점포 부분에 대해 사용∙수익허가를 받은 자는 상식적으로 임차인(사용자)일 것입니다. 결론적으로 말씀 드리면 지하도 최초 개발 시와 개보수 공사 후 ‘사용수익허가 받은 자’의 주체가 달라야 하는 것입니다. 5. **시 지하도상가가 행정재산이지 일반재산이 아니므로 2002년도 시설관리공단을 지하도상가의 수탁기관으로 지정하면 안 되는 것이었음. 이것이 감사원의 민간법인 재 위탁이 불법이라는 결론을 만들어 냄 **시가 2002년에 공단와 맺은 계약서는 위수임 계약서이며, 지하도상가에 대해서만 재위탁이 가능하다고 언급하고 있습니다. **시가 법을 잘못 해석하여 2002년 이후 지하도상가 관련 조례 및 행정에서 행정재 산과 일반재산의 기준을 혼용하거나 기존 기부채납 후 무상 사용•수익허가 때의 방식 으로 행정을 해 왔고, 민간업체에 의한 재위탁 금지를 위반했다는 감사원 감사 결과도 결국 **시의 잘못된 행정으로 기인된 것입니다. 6. 2020년 1월 31일 조례 개정 시 사용∙수익허가의 범위의 임의적인 축소 개정 전 조례에서는 '지하도상가'의 범위가 '점포'와 '부대시설'을 합한 '상가'와 '보도' 였고, 이중 '점포'와 '부대시설'을 합한 상가가 사용∙수익허가의 범위였습니다. 따라서 ** 지하도상가나 주안시민 지하도상가의 예처럼 창고나 주차장이 부대시설로서 사용 ∙수익허가의 범위였으며, 이에 점포 부분에 대해서는 임차인들이 사용료를 내왔고, 부 대시설에 대해서는 법인에서 사용료를 내 왔습니다. 하지만 2020년 1월 31일 조례 개정 시 점포만이 사용∙수익허가의 범위로 임의적인 축 소가 발생하였으며, 이는 기존 계약 건에 대해 혼란을 야기합니다. 아직 10개의 지하도상가가 행정재산 하에서 점포 및 부대시설에 대해 리모델링을 해서 기부채납 후 사용∙수익허가를 받아 운영 중이며, 부대시설을 통해 나오는 수익을 상가 관리 업무에 합법적으로 활용하고 있습니다.(19년도 행정안전부 지방자치단체 공유재산 운영기준 27페이지 참조) 하지만 **시는 부대시설 및 기타 이용료 수입을 별도로 관리하라고 하며, 법인이 아 닌 **시 수입으로 한다고 하고 있고 현재 전체 지학도상가로 확대하였습니다. 결론적으로 사용∙수익허가 기간이 남은 10개 지하도상가의 경우 기부채납 후 점포 및 부대시설에 대한 사용∙수익허가 범위는 사용∙수익허가 기간 동안 유지되어야 한다고 봅 니다. 이는 임차인과 법인이 사용료를 내고 있기 때문에도 당연하다고 봅니다. 또한, 법인이 사라진 **지하도상가의 경우 공단이 사용자(임차인)들에게 인적관리비 를 부과해서는 안 됩니다. 임차인들은 **시에 사용료만 내면 되는 것이고, **시가 공단에 위탁료를 주어 해결해야 할 사항입니다. 7. **지하도상가 법인 해지 문제 위에 언급해 드린 내용들과 같이 공단이 ** 기업과 협약을 맺은 것이 재위탁 협약 뿐이지 사용∙수익허가에 대한 일체의 계약이나 협약을 하지도 않고서 공유재산 사용∙수 익허가의 취소 처분까지 내렸습니다. 그럼 실질적 기부채납을 했던 임차인들은 어떻게 되는 것일까요? **시 건설심사과의 판단처럼 황당하게도 관리수탁자인 공단이 사용∙ 수익허가를 받은 자라고 해야 할까요? 또한, 지금과 같이 ** 기업이 해지되고 공단이 관리수탁자가 된다면 1) 기존처럼 주 차장과 창고가 사용∙수익허가의 범위로 유지될 수 있는지, 2) 사용∙수익허가의 범위라면 그 사용료는 누가 낼 것인지, 3) 수익은 상가 운영으로 집행되어야 하는데, 누구의 수익 으로 잡혀야 하는 것인지 에 대한 원칙이 정해져야 할 것입니다. **지하도상가 임차인들이 **기업에 위임하여 2017년에 기부채납한 리모델링 부분 에는 점포에 대해서만 한 것이 아니고 주차장(11억), 천장 광고장치(미디어보드, 49억) 등을 포함한 부대시설 전반이 포함되어 있습니다. 이것은 2037년까지 임차임들이 기부채납을 위임한 **기업에서 수의계약으로 맺은 지하도상가의 재위탁 계약이 문제 없이 유지될 것이라 보고 진행한 것이었습니다. **시가 **기업을 해지하고 관리위탁에 있어 무조건 공단에 수의계약을 주거나, 최 고가 입찰 방식에 의한 일반입찰을 통해 제 3의 법인이 관리수탁자로 선정된다면, 임 차인들은 부대시설에 막대한 기부채납만 하고, 공단이나 제 3의 법인에게 혜택이 가는 말이 안 되는 상황이 되는 것입니다. 8. 현 임차인이 직접 장사를 못하는 경우 남은 사용∙수익허가 기간에 대한 승계 및 사 용∙수익허가 갱신 문제 2016년에 지하도상가 조례 문제로 개정을 했던 제주시 지하도상가 관리 조례를 보면 제 11조 2항에 사용수익허가를 받은 자가 중대한 질병 및 불의의 사고로 인하여 부득 이 영업을 계속할 수 없을 경우 미리 도지사에게 허가를 받아 최초 사용수익허가를 받 은 자의 허가 잔여기간에 한해 승계할 수 있다고 되어 있습니다. 그 동안 임차인들이 수행해 온 것도 공유재산의 양도, 양수라기 보다는 이러한 임차권 사용에 있어 승계의 형태로 이루어진 것입니다. 또한, 상속인에 대해서는 양도도 가능하도록 되어 있습니다. 하지만 **시는 양도, 양수, 전대를 금지하면서 일체의 출구 방안을 만들려고 하는 노 력을 하지 않았습니다. 또한, 제주시 지하도상가 관리 조례에서는 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법을 적용하여 사용수익허가의 갱신 횟수는 2회로 하며, 수의계약의 방법으로 사용수익허가 한 경우 갱신기간은 10년으로 하고 있습니다. **시의 경우 현재 13개 지하도상가의 경우 개정 전 조례에 따라 수의계약으로 사용 수익허가를 받은 것입니다. 그런데 **시는 조례 통과 당시 무조건 행정 대집행만 한 다고 위협하며 조례를 변경하려고만 했고, 3개 지하도상가(**, ***, ****)에 대해 정상적인 사용수익허가가 만료된 뒤 갱신을 해 준 것이 아닌 5개 지하도상가(인 현, ***, ****, ***, ***)에 대해서 임의로 2025년까지 사용수익 기간을 연장해 주는 행정을 하였습니다. 이것은 나머지 8개 지하도상가에 대한 형평성 차원에 서도 말이 안되는 처사입니다.이러고도 민주주의를 말 할수 있는지,그리고 3년동안 부당함에 시위 했다고 8명이나 형사 고소고발(1명은구속상태임)한 시장과 시집행부와 조례개정을 마음대로 개정한 시의회등은 어떠한 사유로도 책임을 벗어날 수 없을 것입니다. 따라서,이에대한 상응한 대책을 강구 해 주시기 바랍니다. 감사합니다 [본 게시물의 일부 내용이 국민 청원 요건에 위배되어 관리자에 의해 수정되었습니다]