제목: 오피스텔(집합건물) 입주자들은 관리규약이 없어도 되는 봉인가?
카테고리: 교통/건축/국토
청원기간: 2019-10-07 ~ 2019-11-06
참여인원: 261

오피스텔(집합건물) 입주자들은 관리규약이 없어도 되는 봉인가? 본인은 대한주택관리사협회 7회이고, 아파트 관리소장을 2003년부터 해오다가 K건물 관리소장을 2010년 10월부터 현재까지 맡고 있으며, 바로 옆에 위치한 **오피스텔을 2012년 매입해서 일가족과 함께 거주하고 있습니다. **오피스텔은 519세대가 거주하며 스파가 입점해 있는데, 주변의 다른 건물 보다 관리비가 약 1.5배 이상 비싼 편입니다. 2005년 준공된 **오피스텔에서 변XX은 2007년 관리단집회에서 관리단발기인대표를 자처하며 구분소유자들이 관리규약 제정 및 개정 등을 위임한 위임장을 근거로 관리인에 선임된 후로 관리소에 민원인 방문 시 열람용으로 관리규약 초안 4부를 보관한 채, 매년 개최되는 관리단집회에 관리규약 제정을 한 번도 안건으로 상정하지 않았습니다. 그래서 현재까지 **오피스텔은 적법한 관리규약이 없고, 그로 인해 변XX은 임기 제한 없이 현재까지 관리인 지위를 독점하고 있으며, 관리규약이 없는 상태에서 적법한 선출 절차 없이 변XX의 회유와 설득작업으로 구성된 임의단체 운영위원회는 변XX의 사조직과 같은 역할을 하고 있습니다. **오피스텔 주차수입은 관리비를 절감할 수 있는 재원으로 사용할 수 있는데, 변XX은 관리인 지위에 있으면서 집합건물법 제14조를 위반하고, 집회 결의 없이 2007. 7월 운영위원회의에서 입주자와 같은 건물에 입주한 스파의 주차할인권 금액을 20배 차등(입주자 1시간 주차할인권 금액 200원, 스파 5시간 주차할인권 금액 50원[1시간 10원] 판매) 결정하고, 2013. 5월 운영위원회의에서 또다시 집회 결의 없이 입주자 주차할인권은 400원으로 100% 인상하고, 스파의 주차할인권 금액은 동결하였습니다. 주변의 근린생활시설 사우나 중 손님이 가장 많은 스파는 변XX이 입주자 보다 주차할인권 가격을 40배 적게 차등 결정해줘서 스파가 정상적으로 입주자와 동등한 조건일 경우에 비해서 현재 주차할인권 구입비용으로 매년 1억원 이상의 부당이득을 취하고 있고, 반대로 입주자들은 스파가 취하는 부당이득 만큼 주차수입 손실을 보고 있습니다. 야간과 휴일에 5시간을 무료로 주차할 수 있는 스파를 방문하는 수많은 방문 차량으로 인해서 **오피스텔 입주자들은 야간과 휴일에 주차할 공간이 없어서 주차를 못하는 주차난을 겪고 있는 상태입니다. 본인은 2016년 3월 개최된 **오피스텔 정기 관리단 집회에 처음으로 참석을 했는데, 519세대로 구성된 건물임에도 참석자가 10여명에 불과했고, 본인이 변XX에게 공사, 용역 업체 선정 시 경쟁입찰을 하지 않는 점과 운영위원회 선출공고가 공고되지 않는 점을 질의하자, 변XX은 늘 해오던 업체이고, 결원 발생 시에만 운영위원회 자체적으로 추천을 받아서 충원하고 있다고 하였습니다. 관리단 집회에 참석한 구분소유자들은 본인이 건물 관리에 전문성을 보이고, 변XX이 현재까지 10년 동안 운영위원회 회장(관리인)직을 독점하고 있으므로 본인이 운영위원이 되어서 건물 관리 운영을 잘 감독해 주길 바라면서 본인을 운영위원으로 만장일치로 추대하였고, 변XX은 집회가 끝나고 바로 열리는 운영위원회의에서 협의 후 결과를 알려준다고 했는데, 다음 날 본인은 운영위원 추대에 대해서 관리단 집회에 안건으로 상정되지 않은 내용이므로 본인의 운영위원 추대는 무효로 결정되었다고 통보를 받았습니다. 본인은 2016년 4월 운영위원회의에 참석해서 회의가 열리기 전에 관리소에서 보관중인 관리규약을 확인하였고, 관리규약에는 분명히 임기와 정원에 대한 조항이 있는데, 변XX은 본인이 본 관리규약은 구분소유자의 서면동의가 없기 때문에 유명무실한 것이고, 현재 집합건물법에 따라서 투명하게 관리하고 있으며, 결원이 생길 때만 운영위원 추천으로 충원하고 있으므로 현재 10X동 대표가 있고, 운영위원회 운영에 전혀 문제가 없으니 추후 결원이 생기면 연락할 테니, 그 때까지 기다리라고 했습니다. 본인은 잘못된 점을 바로 잡고자, 관할 행정관서에 행정지도를 요청했는데, 담당자는 오피스텔이므로 관리규약에 따라 처리하고, 안되면 민사소송으로 해결하라고 답변하였고, 본인은 소송을 진행할 여유가 없으므로 변XX과의 다툼을 접고, 일가족과 함께 생활하고 있었는데, 7개월 후인 2016년 12월 원고의 집 현관문에 누군가가 익명의 쪽지를 붙여 두었습니다. 본인이 12월 운영위원회의에 참석해서 쪽지의 내용을 확인하는 과정에서, 변XX으로부터 씨**, 개**라는 심각한 욕설을 당하였고, 바로 사과를 요구해도 계속 욕설을 해서 결국 모욕죄로 고소를 했으며, 그와 관련해서 변XX은 모욕죄와 폭행죄로 처벌을 받았습니다. 본인은 **오피스텔 관리의 잘못된 점을 바로잡고자 하였으나, 오피스텔 입주자들의 관심이 없어서 협조를 받을 수 없는 상태에서 변XX과 같은 관리인이 계속 전횡을 일삼지 못하도록 하기 위해서 결국 본인 자비로 2017. 4. 19. 민사소송을 제기하였고, 변XX은 본인이 소송을 제기하자, 관리비로 변호사를 선임하였고, 변호사의 자문을 받아서 2017. 8. 08. 임시관리단집회를 개최하여 임의단체 운영위원회 총무이사를 수임인으로 특정해서 변XX을 관리인으로 재선임 한 후 직전 임기 중 해임사유는 재선임 된 관리인에게는 적용되지 않음을 소송에서 주장하였으며, 본인이 재판부에 변XX의 업무상배임 혐의를 입증하기 위해서 금융거래내역조회 신청을 하였으나, 변XX이 이를 개인정보 보호 등을 이유로 극구 반대해서 신청이 받아들여지지 않았습니다. 2017. 8. 08. 임시관리단집회가 열리기 전에 본인은 다른 입주자들에게 **오피스텔이 적법한 관리규약 없이 변XX이 관리인 지위를 독점하는 부분과 스파와 주차할인권 가격이 40배 차이가 나는 점 등의 건물 관리 실태를 알리고, 입주자들의 의견을 조사하기 위해서 2018. 7. 21. 전체 519세대 우편함에 ‘**오피스텔 관리 실태에 대한 입주자 의견조사서’를 투입하였는데 변XX은 2018.7.22. 02시 30분 경 관리소 직원에게 지시해서 본인이 우편함에 투입한 의견조사서를 모두 수거하였고, 본인이 이를 문서은닉죄로 고소하자, 관리소장 J는 검찰청 조사 과정에서 직원에게 문서를 수거하도록 지시한 사람은 본인이라고 허위 진술해서 결국 혐의 없음 처분이 되었지만, 본인이 서울고등검찰청에 항고해서 변XX은 문서은닉죄, 관리소장 J는 범인도피죄로 구약식 처분을 받았습니다. 그런데 변XX은 2018. 10. 18. 본인의 직장인 K건물의 B203호를 매입(4달 전 거래가액 3,600만원 보다 12% 높게 비싼 금액인 4,025만원으로 매입)했고, B203호는 다른 회사가 임차하여 창고로 사용하고 있는데, 변XX은 건물 내에 거주하지도 않으면서 본인에게 구분소유자임을 주장하며 매입 시점과는 상관성이 없는 2008년부터 2018년까지 개최된 관리단집회 회의록 및 각종 공사 자료 등에 대한 등본 발급을 수차례 내용증명과 팩스 등으로 요청하였고, K건물 운영위원회가 수차례 자료를 발급하였으나, 변XX은 이후로도 반복적으로 등본 발급 및 열람신청을 무차별적으로 계속 하면서 본인을 괴롭혔고, 그 과정 중에 변XX는 다시 모욕죄 1건으로 구약식 처분을 받았으며, 현재 정식 재판이 진행 중입니다. 관리인해임청구 민사소송에서 1,2심 법원의 판단은 집합건물법이 관리인 변XX에게 관리규약을 제정할 의무를 부여한 것이 아니고, 일반 입주자와 스파의 주차할인권 판매 가격이 40배나 차이가 나지만, 그런 결정을 한 경과가 위법하지 않으며, 임시관리단집회에서 변XX이 재선임 되었으므로 직전 임기 중 해임 사유는 변XX에게 적용되지 않는다는 것입니다. 본인은 법원 판결에 대해서 집합건물법 제2조의2(다른 법률과의 관계) “집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.”조항을 근거로 공동주택관리법에서 규약 제정과 신고 의무를 둔 부분에 대해서 최종적으로 대법원의 판단을 받기 위해서 상고를 해서 판단을 기다리고 있습니다. 현재 **오피스텔 입주자들은 적법한 관리규약이 없어서 아무런 영문도 모르고 변XX과 그의 사조직과 같은 운영위원회에서 결정한 내용대로 영문도 모른 채, 관리비를 내고 있고, 그래서 **오피스텔의 관리비는 다른 아파트나 오피스텔 보다 1.5배 이상이나 비싼 상태인데, 그에 대한 관리, 감독을 전혀 할 수 없는 상태입니다. [본인이 청원한 내용에 대한 해결책] 1. 집합건물법은 규약 제정 의무를 명시한 규정이 없고, 법원은 집합건물법 제28조, 제30조, 제66조를 관리인의 규약 제정 의무로 판단하지 않았지만, 집합건물법 제2조의2(다른 법률과의 관계)에 따라서 공동주택관리법은 집합건물법에 효력이 있습니다. 공동주택관리법은 제19조(관리규약 등의 신고)에서 입주자대표회의 회장에게 관리규약 제정 및 개정을 시ㆍ도지사에게 신고하도록 강제하고 있으므로 관련 법령에 따라서 행정관서는 일정 규모 이상의 집합건물에 대해서 적법한 관리규약이 제정이 되어 있는지, 전수 조사를 실시하고, 지자체에 관리규약을 신고하도록 지도해야 합니다. 2. 개정된 집합건물법 제24조에 따라 2017. 8. 08. 재선임 된 변XX은 임기가 2년인데, 종전과 같이 2018, 2019년 관리단집회에 관리규약 제정을 안건으로 상정하지 않았고, 이에 대해서 집합건물법 시행령 제6조에 따라서 보고의무를 다하지 않았으므로 행정조치하고, 임기 2년이 경과되었음에도 여전히 재선임 절차 없이 누구의 간섭도 없이 관리인 지위를 유지하고 있으므로 변XX과 같은 관리인이 그 지위를 독점하지 못하도록 관리인 선, 해임에 대해서 지자체에 보고하도록 행정 지도해야 합니다. 대통령께서는 상기한 2가지 내용에 대해서 법의 테두리 안에서 집합건물에 거주하는 모든 국민이 공평하게 생활할 수 있도록 살펴주시고, 집합건물법의 미흡한 부분이 보완될 수 있도록 관심을 가져 주시길 부탁드립니다. [본 게시물의 일부 내용이 국민 청원 요건에 위배되어 관리자에 의해 수정되었습니다]