제목: ◆정당한 신뢰는 반드시 보호되어야 한다.(임대사업자 제도 폐지 천만유감..)◆
카테고리: 행정
청원기간: 2020-07-27 ~ 2020-08-26
참여인원: 1,957

◆정당한 신뢰는 반드시 보호되어야 한다.(임대사업자 제도 폐지 천만유감..)◆ 국가가 입법으로써 임대사업자에게 약속한 세제상의 모든 혜택은 반드시 보호되고 지켜져야 합니다. 정부에서 임대사업자 제도를 폐지한다고 할 때의 폐지의 의미는 기존 임대사업자의 권리(세제상의 모든 혜택)와 의무는 유지하고, 임대 기간도 제한을 두지 않되 새로운 임대사업자의 등록만을 불허한다는 의미가 되어야 할 것입니다. 만약 정부가 주택 임대사업자 제도의 문제점 보완만으로는 그 목적 달성이 어렵다고 판단하여 주택 임대사업자 제도를 폐지하고 새로운 정책을 수립하려 한다고 할 경우에도 국가가 입법으로 약속한 주택 임대사업자 제도의 내용을 신뢰하고서 그에 참가한 국민들의 신뢰는 100% 보호받아야 마땅할 것입니다. 1. 사람이 살아감에 있어 의식주는 필수입니다. 자본주의 경제하에서 사람들은 본인의 재산 상태, 소득 수준 등에 따라 의식주의 수준과 형태를 정합니다. 주택을 구입할 여력이 있는 사람들은 보통 주택을 매입하게 되고, 그렇지 못한 사람들은 보통 전세나 월세, 반전세의 형태로 주택을 임차하게 됩니다. 신혼 부부들은 보통 전세나 월세에서 시작하여 착실히 한 푼 두 푼 돈을 모아 어느 시점에 이르러 주택을 구입합니다. 이런 형태가 우리나라 주택 시장에서의 주택을 마련하는 일반적인 형태가 되었고, 지금도 젊은이들의 상당수가 그렇게 하고 있습니다. 이와 같이 국민들의 적지 않은 수(? 상당수?)가 주택을 매입할 때까지의 주거 확보 방법으로써 주택 임차에 의존하고 있는 것은 자본주의 경제하에서 어떻게 보면 불가피한 선택이라고 밖에 볼 수 없을 것 같습니다. 그렇기 때문에 상존하는 임차인들의 임차 수요를 충족시키기 위해 주택임대차시장에서의 임대인들의 역할이 매우 중요하다고 할 수 있을 것입니다. 만약 어떠한 이유로 임대인들의 임대 공급이 임차인들의 임차 수요에 크게 부족하게 된다면 주거를 확보하지 못하는 국민들이 다수 발생하게 되고, 이는 곧 사회 불안으로 연결되게 될 것입니다. 자칫 사회적으로 큰 불안을 야기시킬 수 있는 주택 임대차시장에서의 이러한 수급 불균형을 해소하기 위하여 우리 정부는 김영삼 정부인 1996년부터 주택임대사업자 제도를 도입해 주택 임대인들의 안정적인 주택 임대공급을 통해 임차인들의 주거 안정에 노력해 왔습니다. 복지 국가에서 정부가 해야 할 역할의 한 부분을 정부가 민간에게 몇몇 세제 혜택을 제공하고 그에 상응하는 의무를 부담시키는 조건으로 민간에게 넘겼고, 민간이 이를 수용해 정부가 해야 할 역할을 충실히 이행해 왔던 것입니다. 시간이 흐르면서 주택임대차 시장에서 주택 임대인들의 역할이 더욱 확대되고 중요해지자 역대 정부는 주택임대차시장에서의 임대인들의 안정적인 주택 임대공급을 독려하기 위하여 주택 임대사업자들에게 부여되는 세제상의 혜택을 강조하면서 임대사업자 제도를 더욱 활성화시키려고 노력해 왔습니다. 문재인 정부도 역시 예외는 아니었습니다. 아니, 역대 어느 정부보다도 더 임대사업자 제도의 보급과 확산에 주력해 왔습니다. 임대사업자로서의 의무만 지키면 세제상의 혜택이 적지 않으니, 다주택자나 자금 여력이 있으신 분들은 임대사업자 제도에 적극 동참하여 임차인들의 주거 불안정 해소에 힘써 달라는 당부까지 하기도 하였습니다.(김현미 국토교통부 장관) 이는 곧 임대사업자 제도하에서 주택 임대인들이 임차인들의 주거 안정에 결정적인 기여를 하였음을 문재인 정부가 스스로 인정하는 명백한 증거라고 할 수 있을 것입니다. 2. 그런데 정부의 잇단 부동산 안정화대책에도 불구하고 서울과 수도권, 지방 대도시의 집값이 급등하자 문재인 정부는 기존의 입장에서 급선회하여 마치 집값 급등(불안정)의 책임이 주택 임대사업자에게 있는 것으로 몰아 붙이기 시작했습니다. 급기야 정부는 2020.07.10. 22번째의 부동산안정화대책에서 주택 임대사업자 제도를 폐지하고 주택 임대사업자들에게 부여했던 세제상의 모든 혜택을 중지시키겠다고 발표했습니다. 발표 후 국가가 주택 임대사업자들에게 부여했던 세제상 혜택의 박탈이 소급 입법이라는 비판이 거세게 일자 정부는 7월 13일 해명 자료를 통해 향후 폐지되는 임대아파트 유형(4년 단기, 8년 아파트 장기 일반매입 임대)에 대해서는 최초 임대 의무기간 경과시 자동적으로 임대 등록이 말소되고, 그간 등록 사업자의 공적 의무를 준수한 적법 사업자는 임대 등록 말소 시점까지의 기존 세제 혜택은 유지할 예정이라고 밝혔습니다. 이 해명 자료의 내용을 얼핏 보아서는 임대사업자가 임대사업자로 등록할 당시 국가로부터 약속받았던 세제상의 혜택을 2020.07.10. 정부가 발표한 부동산안정화대책 이후에도 그대로 보전받는 것으로 보입니다. 그러나 실제로는 전혀 그렇지 않습니다. 임대사업자(특히 장기 임대사업자)가 시세보다 훨씬 저렴한 임대료 인상 의무를 8년이라는 긴 기간 동안 준수하는, 재산상의 큰 불이익을 감내하면서도 개인이 장기 임대사업자로 등록한 이유는 오직 하나 세제상의 여러 혜택을 보기 위함이었습니다. 세제 혜택 중 양도소득세 혜택이 가장 큰데, 세법상 8년의 장기 임대사업자가 8년의 임대 의무기간을 충족할 경우 50%의 양도소득세 감면 혜택이 주어지지만 8년을 넘어 10년을 임대하게 되면 70%의 양도소득세 감면 혜택이 주어집니다. 그런데 2020.07.10. 22번째의 정부 부동산안정화대책이 발표되기 전까지 4년 단기, 8년 장기 임대사업자의 임대 기간에는 4년, 8년이라는 임대 의무 기간은 있었지만 그 의무 기간을 넘어서(경과해서 ) 임대하는 경우에 대해서는 그 어떤 제한도 없었습니다. 오히려 장기 임대사업자가 8년의 장기 임대 의무 기간을 초과하여 10년을 임대하는 경우 세법상 70%의 양도소득세 감면 혜택을 국가가 장기 임대사업자에게 부여함으로써 정부가 임대사업자들에게 사실상 10년의 장기 임대를 권유하고, 유도했던 것입니다. 8년 장기 임대사업자로 등록했던 임대사업자들의 대부분은 정부의 이러한 약속과 권유를 신뢰하고, 70%의 양도소득세 감면 혜택을 받기 위하여 10년 이상을 임대하려는 목적의 사람들이었다고 할 수 있을 것입니다. 그런데 국가가 법으로 정해 임대사업자들에게 약속했던 위 내용과는 달리 정부는 이번의 7.10. 부동산안정화대책을 통해 8년의 임대 의무 기간이 만료되는 시점에 해당 임대 주택의 등록을 자동 말소함으로써 정부가 임대사업자에게 한 애초의 약속을 뒤집어 엎겠다는 의사를 사실상 표명했습니다. 약속 파기의 부정적 효과(후폭풍)는 여기에서 그치는 것이 아닙니다. 2013년에 임대사업자로 등록한 임대사업자의 임대 기간은 5년이었습니다. 그후 법이 개정되어 임대사업자의 임대 기간은 4년, 8년 두 유형으로 바뀌었습니다. 그런데 바뀐 8년 장기 임대사업자에게 부여되는 양도소득세 감면 혜택이 5년과 4년 단기 임대사업자들에게 부여되는 양도소득세 감면 혜택보다 훨씬 컸기 때문에 5년, 4년의 단기 임대사업자들 중 적지 않은 수가 8년 장기 임대사업자에게 부여되는 양도소득세 감면 혜택을 받기 위하여 임대 기간 중에 8년 장기 임대사업자로 임대사업자 유형을 변경하였던 것입니다. 그런데 4년, 5년의 단기 임대사업자가 8년의 장기 임대사업자로 전환할 경우 단기 임대사업자로 있을 때 임대한 기간은 절반만 인정받게 됩니다. 또한 장기 임대사업자로서의 임대 개시일은 최초의 단기임대개시일이 되어 이번에 발표된 7.10. 부동산안정화대책에 의할 경우 최초의 단기임대개시일로부터 8년 후에는 이 임대사업자의 임대 등록이 자동 말소됩니다. 예를 들면 2013년 10월 31일 5년 단기 임대사업자로 등록한 사람이 2017년 12월 31일 8년의 장기 임대사업자로 임대 유형을 변경하였을 경우 이 임대사업자가 2013년 10월 31일부터 2017년 12월 31까지 임대한 기간의 절반인 2년 1개월만 8년 장기 임대 기간에 산입되고, 2021년 10월 31일 이 임대사업자의 임대 등록은 자동 말소됩니다. 이 임대사업자는 실질적으로는 8년 동안 임대하였지만 양도소득세 감면 혜택상의 임대 기간은 5년 11개월 밖에 안됩니다. 이 임대사업자는 10년을 임대하여 70%의 양도소득세 감면 혜택을 받을 것을 희망하였으나 예기치 않게 임대 기간 8년 만에 임대 등록이 자동 말소되어 양도소득세 감면 혜택상의 임대 기간은 5년 11개월 밖에 되지 않음으로써 양도소득세 70%의 감면 혜택은 커녕 8년 장기 임대사업자에게 적용되는 50%도 아닌, 10%의 일반 양도소득세 감면 혜택만을 받는 어이없는 결과에 직면하게 되는 것입니다. 어처구니 없는 결과는 여기에서 그치는 것이 아닙니다. 이 임대사업자는 임대 의무 기간 완료와 함께 임대 등록이 자동 말소됨으로써 임대 의무 기간 완료시 2주택 이상의 다주택자가 되어 위 임대아파트를 매도할 때 다주택자 중과세율이라는 또 한번의 예기치 못한 재산상의 불이익(복병)을 만나게 되는 것입니다. 임대사업자들은 시세보다 훨씬 저렴한 임대료를 받는 의무를 부담하면서도 오직 하나 주택 임대사업자에게 부여되는 세제상의 혜택 하나만을 바라보고 주택 임대사업자가 되었습니다. 그런데 전혀 예상치 못했던 7.10 부동산 안정화 대책으로 그 결과는 미등록 다주택자와 똑같은 양도소득세 10% 감면과 다주택자 중과세율이라니 7.10 부동산 안정화 대책을 바라보는 시각은 그저 참담하다는 것 외에는 달리 할 말이 없을 것 같습니다. 3. 앞에서도 언급했듯이 주택 임대사업자 제도하에서의 주택 임대인들은 열악한 임대 조건 하에서도 주택 임대차 시장의 안정에 많은 기여를 해 왔습니다. 주택 임대사업자들이 불리한 임대 조건 하에서도 그들의 의무를 다할 수 있었던 것은 국가에서 입법으로 임대사업자들에게 약속한 세제상의 혜택 때문이었습니다. 정부에서 주장하는 것처럼 주택 임대사업자 제도가 일부 부동산 투기꾼들의 도피처가 되었다고 할 수도 있을 것입니다. 그러나 이는 주택 임대사업자 중 일부에 국한된 문제인 것입니다. 대다수의 주택 임대사업자들은 오로지 국가에서 입법으로 약속한 세제상의 혜택 하나만을 바라보고서 시세보다 훨씬 저렴한 임대료 인상 의무와 집값 급락의 위험에 노출되어 있는 장기 임대 리스크를 감수하면서도 임대주택 공급을 통한 임차인들의 주거 안정이라는 국가적 목적 달성을 위하여 국가에 적극적으로 협조해 온 사람들이라고 할 수 있을 것입니다. 따라서 대다수 주택 임대사업자들은 투기꾼이 아닌, 선량하면서도 건전한 사회 기여자로 칭찬받아 마땅할 것입니다. 그리고 정부에서 주장하는 것처럼 주택 임대사업자 제도가 일부 부동산 투기꾼들의 도피처가 되었다고 할지라도 이는 일부 투기꾼들의 문제이고 건전한 법적, 경제적 사고를 갖고 있는 대부분의 임대사업자와는 무관한 문제인 것입니다. 주택 임대사업자 제도에 제도적 미비점이 있어 그러한 문제점이 발생하였다면 제도적 보완 장치를 갖춤으로써 일부 부동산 투기꾼들이 주택 임대사업자 제도에 편입되지 못하도록 하는 것이 바로 정부의 역할입니다. 정부가 해야 할 일을 제대로 하지 못하고서 그 책임을 대다수 건전한 임대사업자에게 돌리는 것은 결코 바람직스럽지 못한 처사라고 할 수 있을 것 같습니다. 정부 기관의 정책 수립 및 집행도 사람이 하는 일이라 실패에서 자유로울 수는 없을 것입니다. 만약 정부가 주택 임대사업자 제도의 문제점 보완만으로는 그 목적 달성이 어렵다고 판단하여 주택 임대사업자 제도를 폐지하고 새로운 정책을 수립하려 한다고 할 경우에도 정부가 입법으로 약속한 주택 임대사업자 제도의 내용을 신뢰하고서 그에 참가한 국민들의 신뢰는 100% 보호받아야 마땅할 것입니다. 국가가 입법으로써 임대사업자에게 약속한 세제상의 모든 혜택은 반드시 지켜져야 할 것입니다. 따라서 정부에서 임대사업자 제도를 폐지한다고 할 때의 폐지의 의미는 기존 임대사업자의 권리(세제상의 모든 혜택)와 의무는 유지하고, 임대 기간도 제한을 두지 않되 새로운 임대사업자의 등록만을 불허한다는 의미가 되어야 할 것입니다. 앞에서도 지적한 것처럼 임대사업자의 임대 의무 기간인 4년, 8년이 만료되는 시점에 임대 등록이 자동 말소될 경우 임대사업자가 임대 등록시에 국가로부터 약속받았던 양도소득세 감면 혜택의 많은 부분이(경우에 따라서는 거의 대부분이) 사라지게 됩니다. 이는 사실상 소급 입법으로써 정부가 국민에게 했던 약속을 정부 스스로가 깨뜨리는 행위라고 밖에 볼 수 없을 것 같습니다. 약속이란 인간 사회에서 가장 중요시해야 할 덕목 중의 하나입니다. 특히, 그 약속의 내용이 임차인의 주거 안정을 통한 공공의 이익 증진에 관한 것이고, 결과도 공공의 이익 증진에 기여했고 지금도 기여하고 있는 것이라면 더더욱이나.. 정부는 2020. 07. 10. 주택시장안정보완대책에서 밝힌 주택 임대사업자에 대한 사실상의 소급 입법 계획을 즉각 중단해야 할 것입니다. 선량한 상대방과의 약속을 저버린 개인, 선량한 국민과의 약속을 저버린 정부.. 그 결과가 어떻게 돌아올지는 과거의 경험과 역사가 잘 말해 주고 있습니다. 다시 한번 강조합니다. 만약 정부가 주택 임대사업자 제도의 문제점 보완만으로는 그 목적 달성이 어렵다고 판단하여 주택 임대사업자 제도를 폐지하고 새로운 정책을 수립하려 한다고 할 경우에도 정부가 입법으로 약속한 주택 임대사업자 제도의 내용을 신뢰하고서 그에 참가한 국민들의 신뢰는 100% 보호받아야 마땅할 것입니다. 국가가 입법으로써 임대사업자에게 약속한 세제상의 모든 혜택은 반드시 지켜져야 할 것입니다. 따라서 정부에서 임대사업자 제도를 폐지한다고 할 때의 폐지의 의미는 기존 임대사업자의 권리(세제상의 모든 혜택)와 의무는 유지하고, 임대 기간도 제한을 두지 않되 새로운 임대사업자의 등록만을 불허한다는 의미가 되어야 할 것입니다.