제목: 종합부동산세 정책 제언
카테고리: 교통/건축/국토
청원기간: 2020-11-02 ~ 2020-12-02
참여인원: 374

안녕하세요. 저는 *** 변호사/세무사/공인회계사/공인중개사 입니다. 저는 법률사무소를 운영하면서 과거에는 부동산 법인 설립과 부동산 법인에 대한 재무 및 세무자문을 많이 진행했습니다. 6.17. 및 7.10. 부동산 정책이 발표된 이후로는 관련 법률에 대한 헌법소원을 진행하고, 임대인들에게 주택임대차보호법과 세무 자문을 주로 하고 있습니다. 2020년 10월 30일 현재 임대인 2,530명이 참여하고 있는 텔레그램 그룹방을 운영하면서 단톡방에서 부동산 특히, 주택과 관련된 상담을 하고 있습니다. 제가 이렇게 정부 정책에 대한 제언을 하게 된 이유는 주택시장의 현장 목소리를 가장 잘 아는 사람들 중에 한 명이라고 생각하여 의견을 전달하고자 함입니다. 옆에서 각종 자문을 하면서 지켜보니 주택시장 난맥상의 원인은 A인데, 언론을 통해서 보니 정부는 B라고 하고 있어서 이렇게 있다가는 이 혼란스러운 상황이 오랫동안 계속되어서 많은 사람들이 힘들어지겠구나하는 생각이 들었습니다. 제 생각을 결론부터 말씀드리면 1) 종합부동산세법의 시행령을 조속히 발표해서 종합부동산세를 중과세할 법인과 다주택자의 구체적 범위를 정하고, 2) 만약 예외 없이 법인과 다주택자에 대해서 징벌적 과세를 할 것이라면 ⅰ) 자산관리공사, 신탁사 등에 매도 위탁을 한 경우 혹은 법원에서 경매 절차가 진행 중인 경우 등과 같이 진지한 매도 과정 중이거나, ⅱ) 주택공사, 신탁사 등에 장기간 임대 위탁을 맡긴 경우처럼 진정한 임대인이라면 종합부동산세를 합산배제 해주는 등의 방법으로 퇴로를 열어주면 주택시장은 확실히 안정될 수 있다는 것입니다. 양도소득세까지 자산관리공사나 신탁사 등을 통해서 매도하려고 노력하거나 매도하는 경우에는 중과세를 배제해 준다면 훨씬 더 빠른 속도로 주택시장을 안정화 시킬 수 있을 것 입니다. 제가 본 바로는 전세난이 심화된 주된 이유는 주택임대차보호법의 개정으로 계약갱신청구권이 생겼기 때문이 아닙니다. 내년 종합부동산세의 중과세와 양도소득세의 중과세로 매도하고 싶어 하는 주택 물량은 폭증했는데, 취득세 중과세로 법인과 다주택자들이 해당 물량을 받아줄 수가 없고, 소수의 실수요자들만 해당 물량을 받아 줄 수 있는 상황입니다. 그런데 소수의 실수요자들 마저도 자기들이 실입주를 하지 않으면 금융 지원을 받을 수 없어서 단기간 내에 매수자가 실제로 입주할 수 있는 주택만 매매가 되고 있는 실정입니다. 이런 상황에서 주택의 소유자 입장에서는 내년 종합부동산세 과세기준일인 6월 1일 전에 매도를 하려면 임차인을 내보내야 하는 상황이기 때문에 전세건 월세건 주택임대차의 공급은 급격히 감소할 수밖에 없습니다. 즉, 지금은 민간 소유의 대부분 임대주택은 만기와 동시에 임차인을 내보기만 할 뿐 새로운 임차인을 받지 않습니다. 그래서 일부 새로운 세입자를 구하는 경우, 게다가 전세라면 가격이 천정부지로 치솟고 서로 잡겠다는 상황이 벌어지고 있는 것입니다. 임대 주택의 소유자들 중에서 법인은 내년의 종부세 때문에, 개인은 양도소득세 중과세 때문에 늦어도 내년 6월 안에 주택을 팔아야 합니다. 따라서 임차인의 계약갱신청구권을 순순히 받아 줄 수 있는 사람은 사실상 없습니다. 논리적으로는 주택의 소유자는 팔고 싶어 하고, 임차인은 그 집에서 계속 살고 싶어 하기 때문에, 임차인이 자기가 살던 집을 사면 됩니다. 아마 정부가 6.17./7.10. 부동산 대책을 수립하고 관련 입법을 하면서 가장 바라던 상황이었을 것 입니다. 하지만 제가 보기에는 정부가 너무나 큰 것을 놓쳤습니다. 집값이 지금 안 오르고, 앞으로도 안 오른다고 하면 실수요자들도 집을 사지 않습니다. 가격이 오르지 않고 사용가치만 있는 재화는 그 재화를 소유했을 때의 비용이 빌려서 사용할 때의 비용보다 싼 경우만 그 재화를 소유합니다. 승용차가 가격의 상승은 없고 사용가치만 있는 대표적인 재화 입니다. 과거에는 승용차는 장기로 렌트하거나 리스하는 것보다 할부로 소유하는 것이 비용이 훨씬 적었습니다. 당연히 사람들은 장기 렌트나 리스를 하지 않고 승용차를 소유했습니다. 금리의 인하, 금융기술의 발달, 세금혜택, 관리부담의 감소 등으로 고급 승용차의 경우 차를 소유하는 것보다 장기로 렌트나 리스하는 것이 더 싸졌습니다. 그래서 지금은 고급 승용차의 경우 장기렌트 혹은 리스의 방식이 대세입니다. 현재 우리나라, 특히 사람들이 살고 싶어 하는 서울과 수도권, 지방 대도시의 아파트는 소유하는 것이 임차하는 것보다 훨씬 더 많은 비용이 들어갑니다. 지금까지는 이런 아파트는 앞으로 가격이 오를 것이라는 기대가 있었기 때문에 사람들이 사용가치보다 훨씬 더 많은 비용을 지불하고 소유하였습니다. 그런데 지난 6.17./7.10. 부동산 대책으로 서울과 수도권, 지방 대도시의 좋은 아파트를 소유하는 비용이 폭증했습니다. 이런 아파트를 여러 채 가진 경우는 말할 수 없이 폭증했습니다. 법인으로 공시가격 3억원짜리 아파트 2채를 가지고 있었다면 올해는 종부세가 0원인데, 내년에는 3,600만원가량 됩니다. 농어촌특별세 등을 고려하면 더 늘어납니다. 아파트는 대부분 전세를 준 경우가 많기 때문에 전세금 올리거나 양도차익이 발생한 경우 말고는 현금흐름이 없습니다. 이와 같은 세금을 감당할 방법이 없습니다. 당연히 이들 아파트를 법인으로 소유했거나 여러 채 소유한 사람들은 팔고 싶어 합니다. 이런 상황이 계속되면 아파트의 가격이 오를 것이라고는 누구도 생각하지 않습니다. 그러면 다른 사람 소유의 주택을 임차해서 살고 있는 실수요자 입장에서는 주택을 구매해야 할 이유가 전혀 없습니다. 서울과 수도권, 지방 대도시의 아파트들은 아무리 가격이 안 올라도 심지어 내려도 임차하는 비용의 2배 가까운 돈이 있어야 구매할 수 있습니다. 사용가치 밖에 없는 주택을 임대차 비용의 2배를 주고 구매하는 바보는 없습니다. 지금 실수요자로 분류되어서 금융기관을 활용해서 서울과 수도권의 아파트를 사는 사람들을 만나서 이야기해보면 단지 자기가 살 집을 사는 사람들은 없습니다. 언젠가는 또 아파트의 가격이 미친 듯이 뛸지도 모르기 때문에 그때를 대비해서 지금 많이 비싸 보이지만 사는 것 입니다. 집값 상승이 전혀 기대되지 않고 사용가치 밖에 없는 주택의 매매 가격이 전세금보다 낮거나 같다는 것은 서울과 수도권의 빌라, 지방 중소도시의 아파트의 상황을 보면 너무 쉽게 알 수 있습니다. 즉, 지금의 전세시장의 상황은 1)정부의 바람대로 임대인인 법인과 다주택자들이 내년의 종부세와 양도세가 두려워서 아파트를 꼭 팔려고 하는데, 2)살 사람들은 임차인이 있는 집을 가격을 낮춰서 사기보다 임차인이 없는 집을 시중가격으로 사려고 하니, 3)임대인들이 죄다 임차인들을 내쫓고 빈집은 계속 비워두려고 해서, 4)임대주택의 공급은 사라졌고, 반대로 임대주택의 수요는 폭발해서 생긴 것입니다. 전세난이 극심해졌음은 수치상으로도 확인할 수 있습니다. KB국민은행의 주간KB주택시장동향에 따르면, 2020년 10월 19일 기준 전국 아파트의 전세수급지수는 191.9를 기록했습니다. 전세수급지수는 200에 가까울 수록 공급부족을 의미하므로, 현재 전세 공급이 매우 부족함을 알 수 있습니다. 저는 6.17./7.10. 부동산 대책으로 다주택자나 법인은 집을 살 수도 없고 가지고 있을 수도 없고 팔 수도 없게 하고, 무주택자와 1주택자들도 딱 자기가 살집 1채만 살 수 있고 가지고 있을 수 있고 팔 수 있게 한 것은 당연히 위헌이라고 생각합니다. 서울이 대한민국의 수도라는 것은 관습헌법이라서 헌법재판소가 갖은 고민 끝에 헌법을 찾아내야 했지만, 대한민국 국민이 집을 몇 채 소유했는지에 따라서 사회적 차별을 받고, 재산권을 박탈당하며, 거주이전의 자유를 제한 당하면 안 된다는 것은 우리 헌법 전에 분명하게 써있습니다. 대한민국의 국민은 주택을 1채만 소유했다는 조선시대부터 유래된 관습도 없는 것으로 보입니다. 문제는 서울이 대한민국의 수도라는 관습헌법은 그것을 발견하는데 아무리 오랜 시간이 걸린다고 해도 우리나라 국민들의 생활이 피폐해지지 않습니다. 사실 대부분의 국민들의 생활에는 별 영향이 없었습니다. 그런데 주택정책은 위헌인지 아닌지 확인하는데 하루가 걸리면 그 하루만큼 국민들의 삶이 피폐해집니다. 1년이 걸리면 1년만큼 수 천만 명의 국민들의 삶이 피폐해지는 것 입니다. 헌법재판소의 위헌 결정을 기다리고 있기에는 너무나 많은 국민들의 삶이 피폐해져야 합니다. 그마저도 종합부동산세법에 대해서는 세금이 부과되면, 행정심판과 행정소송을 거친 다음 거기서도 다 지면 그때 헌법재판소가 위헌여부를 판단하겠다고 하면서 각하시켜버렸습니다. 저는 다시 시도하겠지만 얼마의 시간이 걸릴지는 알 수가 없습니다. 저는 정부가 6.17./7.10. 부동산 대책으로 원하는 결과를 얻었다고 생각합니다. 다주택자들과 법인으로 주택을 소유한 사람들이 내년에 부과 될 무지막지한 종합부동산세와 제 때 팔지 못해서 물어야 하는 수억 원의 양도소득세를 밤 잠 못 이루면서 눈물을 흘리며 걱정하고 있습니다. 이제는 정말 진심으로 갖고 있는 주택을 팔고 싶어 합니다. 그런데 임차인을 내보내지 않으면 주택을 사려고 하는 사람이 없습니다. 어쩔 수 없이 정부의 방침에 따르기 위해서 어제까지 서로 연락할 일도 없었고, 좋을 일도 싸울 일도 없었던 임차인들에게 내용증명을 보내고 변호사를 사서 명도소송을 하고 하는 살풍경을 연출해야 하는 지경에 이르렀습니다. 법인으로 주택 임대업해서 돈 좀 벌어보겠다고 공시가격 3억원짜리 아파트 2채를 전세 끼고 산 사람에게 현금 3,600만원을 세금으로 내놓으라는 것은 정말 죽으라는 이야기입니다. 불과 2년 전에 정부가 이런 사람들에게 알뜰살뜰 모은 돈 있으면 그 돈으로 아파트 사서 주택임대업하라고 권하더니, 갑자기 집을 팔던지 매년 3,600만원을 내놓으라고 하는데, 집은 팔려고 해도 안 팔리면 이게 가렴주구가 아니면 무엇입니까? 이제 정부는 퇴로를 열어줘야 합니다. 법인 임대인에게 내년의 종부세가 가장 큰 문제고, 개인 임대인에게 원하는 시점에 집을 못 팔아서 일시적 1가구 1주택에 따른 양도세 혜택을 못 보거나 상환조건부 대출의 상환 압박을 받는 것 등이 가장 큰 문제입니다. 진정한 매도의사가 있는데 팔고 있지 못하거나, 시세차익이 아닌 적정 임대료 수익을 장기간 바라는 진짜 주택 임대인은 식별해서 징벌적 조치를 벗어나게 해줘야 합니다. 그러면 지금의 말도 안 되는 혼란은 쉽게 수습할 수 있을 것입니다. 그래서 제가 생각해 낸 방법은 1) 자산관리공사, 신탁사 등에게 매도 위탁을 하는 경우, 2) 법원의 경매절차 진행 중인 경우, 3) LH, 신탁사 등에 장기 임대 위탁하는 경우 등에는 종합부동산세와 양도소득세 등에서 중과세 등의 부담을 제거해 주는 것입니다. 이렇게 되면 임대인들도 무리하게 매도를 하기 위해서 임차인을 내쫓아야만 하는 상황으로 내몰리지 않게 될 것이고, 전세시장은 다시 안정화 될 수 있을 것입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. *** 드림 [본 게시물의 일부 내용이 국민 청원 요건에 위배되어 관리자에 의해 수정되었습니다]