제목: 현 정부(국토부)의 부동산대책 방향성에 의구심이 듭니다.
카테고리: 교통/건축/국토
청원기간: 2020-09-24 ~ 2020-10-24
참여인원: 623

현 정부(국토부)의 부동산대책 방향성에 의구심이 듭니다. 지금은 주택가격 안정화가 가장 절실한 시기입니다. 지난 20여 차례 부동산 대책의 슬로건은 항상 ‘집값안정’을 외쳤지만, 실상 그 내용을 들여다보면 집값 안정보다는 오히려 집값을 어느 정도 올리려는 의도가 아닌가 하는 생각이 듭니다. 분명 행정부에는 매우 뛰어난 인재들이 차고 넘칠 텐데도 지금까지의 대책을 보면 그 의도가 매우 궁금합니다. 그래서 혹시 이전 정권부터 넘어온 가계부채라는 시한폭탄 때문에 집값안정을 포기하고, 다음정권으로 그 시한폭탄을 넘기려는 의도가 아닌지 의심조차 드는 심정입니다. 혹여 그런 의도가 아니라 진심으로 주택가격을 안정화시키고, 전월세 대란과 같은 작금의 현실을 바로 잡고자 하신다면, 이 글을 꼭 참고하여 주시기 바랍니다. 주택시장의 안정은 단지 무주택자들 어려움만의 문제가 아니라 앞으로 국가경제의 근본이 걸려있는 중차대한 문제입니다. 따라서 현재의 ‘징벌적 조세정책’ 보다는, 보다 이성적이고 합리적인 판단으로 현 주택시장을 바라볼 필요가 있습니다. 자본주의 체제에서는 주택도 시장원리에 따라 가격과 거래량이 결정되는 하나의 재화이며, 또한 국민들 삶의 기본권과도 연관되어 있으므로 그와 관련된 정책을 펼칠 때에는 보다 장기적인 플랜을 가지고 움직여야 되는데, 현 정부에서는 전혀 가능하지도 않은 “핀셋 정책”을 무수히 쏟아내어 오히려 주택시장은 더욱 혼탁하여지고, 국민의 정부에 대한 실망도 늘어나고 있는 상황입니다. 이에 저는 아래에서 몇 가지 정책 제안과 그로 인하여 예상되는 효과에 대하여 부족하지만 몇 자 올리려 합니다. 1. 앞으로 주택정책의 방향은 “하향 안정화” 방향으로 정책을 펼쳐야 합니다. 현재 정부의 여러 정책들은 결과적으로 집값을 올리고 거래량을 위축시켜 주택시장 자체가 마치 칼날 위에 서 있는 듯 위태로운 상황입니다. 사실 더 큰 걱정은 집값이 더 올라가는 문제보다는, 이런 상황에서 어떠한 외부적 경제충격이 가해지게 되어 집값이 폭락하고 가계부채부도가 연쇄도미노현상처럼 벌어질까 염려됩니다. 그렇게 되면 과거 IMF나 미국의 써브프라임모기지 사태가 재현될 우려가 있으며, 잘 못하면 나라전체가 혼란에 빠질 수도 있기 때문입니다. 따라서 주택시장의 안정화를 위해서 가장 급한 불은 “하향 안정화”로 거래량을 늘리면서 연착륙을 시도해야 합니다. 2. 주택가격 안정을 위해서는 경제학적 관점으로 볼 때 공급곡선을 우측으로 이동시켜야 됩니다. 즉, 공급량의 증대가 아닌 공급의 증가를 가져와야만 가격도 안정되고 거래량도 늘어날 수 있습니다. 주택공급에는 두 가지 요소가 있습니다. 첫 번째는 신규주택건설이고, 두 번째는 기존 주택소유자들이 시장에 공급하는 것입니다. 신규주택건설은 현 정부에서도 많이 노력하고 있는 것으로 압니다. 다만, 과거 노태우 정부 시절 200만호 건설과 같은 큰 이벤트가 없는 것이 많이 아쉽긴 합니다. 제가 오늘 제안하고자 하는 것은 두 번째인 기존 주택소유자들의 공급 증대이며, 특히 다주택자의 주택공급으로 현재의 급한 불을 꺼야 됩니다. 우리나라는 주택보급률이 국토교통부 발표 자료에 따르면 104%입니다. 이미 2002년부터 100%를 넘겼습니다. 그런데, 실제는 어떨까요? 2018년기준 통계청 자료에 의하면 무주택 가구 수는 약 870만가구이며, 이중 수도권이 약 450만 가구입니다. 다시 말해서 다주택자의 1주택 초과 보유수가 870만 채 가량 된다는 것입니다. 지금 당장 200만호 신규건설은 불가하므로, 일단 이러한 다주택자들의 잉여주택이 시장에 나온다면, 시장에 큰 영향을 미칠 것이며, 주택가격 안정화 및 거래량 증가에 상당한 역할을 할 수 있음은 자명합니다. 하지만, 정부의 지금까지의 시책은 이러한 다주택자들이 시장에 나올 수 없도록 만들고 있습니다. 마치 이솝우화에 나오는 ‘해님과 구름’이야기에서 구름처럼 비바람만 몰아치고 있지요. 지금 필요한건 채찍과 당근이 동시에 필요한 시점인데, 정부는 작년까지는 당근위주로 사용하고, 올해는 채찍만을 사용하여 계속 엇박자가 나고 있습니다. 실례로 2019년 12월 16일 부동산대책으로 소득세법시행령 제167조의3 등 관련법령을 개정하여 10년 이상 장기보유주택을 2020년 6월 30일까지 양도시 한시적으로 양도세 중과배제라는 당근을 제시하였습니다. 하지만, 결과는 아무런 효과가 없었습니다. 오히려 주택시장은 더욱 가열 되었습니다. 왜냐하면, 제대로 된 채찍이 없었기 때문입니다. 또한 현재는 양도세중과, 종부세인상 등 많은 대책을 쏟아내고 있지만, 이역시도 효과가 미미합니다. 왜냐하면 다주택자들의 출구전략이 없기 때문입니다. 따라서 저는 기존주택에 의한 주택공급증대를 위하여 다음과 같이 제시합니다. (1) 양도세 중과세 영구폐지 또는 한시적 폐지를 하여야 합니다. 현재 다주택자들은 집값이 많이 올라서 팔고 싶어도 무시무시한 중과세율 때문에 시장에 나오지 못하고 있습니다. 이들을 제3자 입장에서 보면 불노소득이라 징벌적 과세인 중과세가 당연하다고 생각할 수도 있으나, 세금은 기존 세법에서 정한 누진세율과 단기양도차익에 대한 중과세율(1년 이내 50%, 2년 이내 40%)을 적용하면 충분하다고 생각됩니다. 그래서 이들이 시장에 보다 자유롭게 나올 수 있는 환경 즉 출구전략을 만들어 주어야 합니다. (2) 보유세(재산세, 종합부동산세)를 대폭 인상하여야 합니다. 현 정부에서 종부세율을 나름대로 인상을 하였지만 턱없이 부족합니다. 개정된 내용을 보면 실질적으로 대다수의 다주택자에게 적용되는 종부세율은 0.6%~3.6%에 해당될 것으로 보입니다. 예를 들어 시가 10억짜리 주택 세 채를 가지고 있는 3주택자의 종부세를 계산해보면, (공시가격현실화율을 75% 가정, 2020년 공정시장가액비율 90% 적용) 종부세는 2,280만 원이 나옵니다. 10억짜리 집 3채가 합쳐서 1년에 2,280만원 이상만 오를 거라는 기대심리가 있으면, 전혀 시장에 나올 이유가 없어집니다. 즉 집값이 1년에 1% 이상만 오를 거라는 기대가 있다면 시장에 나올 이유가 없어지는 것이죠. 따라서 다주택자의 보유세는 미래의 집값상승 기대수익보다 더 커야지만 시장으로 나올 수 있는 명분이 생깁니다. 그래서 제안합니다. 1주택자 및 일시적 2주택자, 세법에서 정하는 일정규모이하 지방주택, 상속주택 등에 대해서는 기존의 보유세(재산세)만 적용하고, 2주택자에게는 최소 5%의 이상의 단일세율을 3주택자이상 소유자에게는 그 보다 더 높은 세율 또는 현재 법인소유주택에 대하여 적용하는 종부세법을 적용하여 강력한 정부의 의지를 보여 주어야만 합니다. 그리고 가장 중요한 점은 위 두 가지 방법을 반드시 동시에 시행하여야만 효과가 있습니다. 징벌적인 채찍은 오히려 국론분열을 야기하고, 그 고통은 죄 없는 서민들에게만 더욱 전가될 것입니다. 대한민국은 자본주의체제이므로 부디 시장경제논리도 함께 고려하여 정책을 진행하여 주십시오. 더불어 최근 2년 동안 개정된 세법 각 조항들을 보면 너무 많이 개정되어 이를 이해하기 위해 따로 공부를 해야 하는 상황입니다. 아마 ‘핀셋규제’ 때문에 그리 된 것 같습니다. 세법은 단순해야 합니다. 그래야만 5천만 납세자의 조세저항도 줄일 수 있고, 징세비용도 절약할 수 있으며, 국민의 에너지를 복잡한 세법공부에서 일반 생업 쪽으로 쏟을 수 있도록 할 수 있고, 국민화합도 이룰 수 있습니다. ‘핀셋규제’는 절대로 성공할 수 없습니다. 3. 세 번째로 적절한 수요관리가 필요합니다. 바람직한 방향은 주택수요 중에서 투기수요는 잠재우고, 실수요는 오히려 장려해야 된다고 생각합니다. 위 두 가지 정책으로 시장에 나온 주택매물을 투기수요자가 아닌 실수요자가 흡수 해야지만 “주택재분배”를 이룰 수 있습니다. 현 정부에서 “소득재분배”를 실현하기 위해 최저임금인상 등 여러 좋은 정책들을 펼치고 있지만, 현시점에서 보다 중요하고, 장기적으로 국가의 백년지계를 보더라도 훨씬 중요한 것은 이 시점에 “주택재분배”를 서서히 이루어나가 중산층을 증가시키고 양극화를 완화해야 합니다. 지난 7.10 부동산대책에서 주택 취득세율 개편을 하였는데, 이점 긍정적으로 평가하고 싶습니다. 최소한 투기수요는 많이 근절시킬 수 있었으니까요. 그리고 더불어서 무주택자의 실수요는 억제가 아닌 완화 쪽으로 정책을 입안하여 주시기 바랍니다. 가령 DTI, LTV규제를 실수요자에게는 대폭 완화시켜 위 공급증대 정책으로 발생하는 매물을 무주택자가 부담 없이 흡수 할 수 있도록 오히려 장려하여 “주택재분배”를 실현하시기를 부탁드립니다. 4. 보유세(재산세, 종부세) 과세기준일을 연 2회 또는 연 4회로 바꾸어야 합니다. 현행 보유세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이는 6월1일 당시에만 부동산을 갖고 있지 않으면 보유세에 대한 고민을 할 필요가 없어지지요. 즉, 현재 정부에서 보유세 관련 정책들을 무수히 쏟아내어도 그 효과는 내년 6월1일 직전에 고민할 문제이기에 정책효과가 미미하고, 그 효과가 나타나기까지 많은 시간이 필요하게 되며, 6월1일이 지나면 다시 일년이라는 긴 시간이 있으므로 보유세 개편의 효과가 지속되기도 어렵습니다. 따라서 제안합니다. 현행 보유세 과세기준일을 연 2회(반기별) 또는 연 4회(분기별)로 늘리어 향후 부동산 보유세정책의 효과가 보다 탄력적이고 지속적으로 반영될 수 있도록 시장환경을 만들어야 됩니다. 5. 국토해양부 또는 통계청에서 제공하는 통계자료를 너무 맹신하지 마십시오. 지난 2020년 8월기준 한국감정원에서 제출한 전국주택가격동향조사를 보면, 수도권의 전년대비 주택매매가격 상승률은 4.51%, 전세가격 상승률은 2.65%로 보고하고 있습니다. 그리고 정부관계자분들께서는 나름대로 이정도면 잘 방어하고 있다고 평가를 내시는 분들도 다수 있으신 것으로 압니다. 하지만, 수도권 주요 아파트를 몇 개만 샘플링해서 한국감정원에서도 조사 자료로 활용하는 KB시세 및 국토해양부의 실거래가를 조회해보아도 대부분 50% 이상 상승한 곳이 많음을 알 수 있습니다. 현실과 통계자료의 괴리가 너무 커서 확인해본 결과 한국감정원의 통계자료는 과거부터 전국 28,360개의 주택을 표본으로 하고 있더군요. 현재 대한민국 주택 수는 2천만호가 넘습니다. 제가 내부 관계자가 아니라서 표본주택의 선정방법 및 지수계산방법 등에 대하여는 정확히 알 수 없으나, 현실과 많이 동떨어진 통계자료임은 확실 하오니, 대통령님께서는 통계자료를 통한 보고서만을 너무 맹신하여 자칫 큰 사안을 놓치시는 일이 없으시길 바랍니다. 6. 위와 같은 정책으로 주택시장이 하향 안정화되면 예상되는 긍정적인 효과들에 대해서 말씀 드립니다. 첫째, 민심을 얻으실 수 있습니다. 현 정부는 지금까지 부동산정책을 제외하면 외교, 안보, 민주화, 방역 등 너무나도 잘 하시고 있는데, 부동산정책을 잘못하여 현 정부를 지지했던 대부분의 서민층에게 큰 상처를 주고 있습니다. 외교, 안보 등의 분야는 아무리 잘 하시더라도 일반 국민들이 피부로 느끼기에는 어렵지만, 주택정책은 의식주의 하나라서 많은 지지자들이 뼈저리게 느끼며 실망하고 있습니다. 이제 제대로 된 부동산 정책으로 민심을 얻으십시오. 둘째, 주택재분배로 양극화를 완화할 수 있습니다. 무주택자비율이 제로가 되면 좋겠지만, 그건 사회주의에서도 불가능한 것이고, 대한민국의 무주택가구비율이 현재 40%가 넘는데, 이를 20%이하로만 줄일 수 있다면 정부에서 그토록 하고 싶었던 양극화 완화에 지대한 역할을 할 것입니다. 셋째, 조세저항을 최소화 하면서 세수를 증대시킬 수 있습니다. 현 정부는 억울한 오명을 받고 있습니다. 과도한 징벌적 과세로 인하여 조세저항도 심각한데, 세수증대도 못 하면서, 주택가격은 오히려 천정부지로 올라 “세금만 더 걷으려고 혈안이 돼있는 정부”라는 오명을 쓰고 있습니다. 하지만 중과세 폐지와 보유세율 인상으로 주택가격이 안정화되는 과정에서 조세저항도 줄이고, 거래량 증가로 세수도 확보하는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 절호의 기회입니다. 넷째, 외부적 경제충격으로부터 든든한 버팀목 역할을 할 것입니다. 현재 부동산시장은 마치 유리위에 앉아있는 것과 같아 조그마한 외부충격에도 국가전체의 경제시스템이 무너질 수 있는 사상누각과도 같습니다. 가계부채가 심각하지만 더 늦기 전에 대책을 강구해야 합니다. 만약 주택시장이 실수요자중심으로 하여 정착이 된다면, 외부적 경제충격에서도 어느 정도 버틸 수 있는 힘이 생기지만, 투기수요자들의 갭투자 등이 만연한 상황에서 충격을 받으면 그 피해는 고스란히 서민들에게 가장 많이 돌아갈 것입니다. 다섯째, 적절한 유동성관리로 국가경제를 발전시킬 수 있습니다. 주택시장이 안정되면, 곧바로 시중에 포화된 유동성관리가 필요합니다. 적절한 유동성관리를 실시하여 이러한 유동성이 기업, 자영업자, 극빈층에게 단비를 뿌려준다면 국가경제발전에 이바지하게 될 것입니다. 존경하는 대통령님 제가 제시한 위 정책들은 현 정부에서만 실현 가능한 정책입니다. 여당이 절대과반을 차지하고 있고, 정부지지율이 아직은 높은 현 시점에서만 가능합니다. 겨울 이사철이 되면 전세대란으로 인한 민심동요의 파고가 더욱 거세질 수 있습니다. 만약 이 시기를 놓치면 향후 수십년 안에 이런 기회가 다시 오기는 힘들 것입니다. 이러한 강력한 정책은 소수의 선의의 피해자를 낳을 수도 있습니다. 하지만, 주택시장이 안정을 찾고 주택재분배와 소득재분배에 의미 있는 결과를 만들어내어 국민 모두가 주택을 더 이상 투기의 대상으로 생각하지 않게 된다면 훗날 역사는 반드시 기억해 줄 것입니다. 愚民 올림