제목: 등록임대사업자 자진신고 중 임대료 상한 5% 초과 과태료 부과에 대한 이의
카테고리: 교통/건축/국토
청원기간: 2020-05-19 ~ 2020-06-18
참여인원: 3,291

등록임대사업자 자진신고 중 임대료 상한 5% 초과 과태료 부과에 대한 이의 올해 초, 국토교통부에서는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제 46조에 따른 임대차계약 신고 또는 변경 신고를 이행하지 않은 임대사업자에 대하여 자진신고 운영을 한다고 하였습니다. 2020. 3. 2.부터 2020. 6. 30.까지 4개월동안 자진 신고를 하여 신고 기간 내 “임대차계약 미신고” 또는 “표준임대차계약 양식 미사용” 의무 위반 신고에 대해서는 과태료를 면제하여 준다고 임대사업자의 사업장 주소지로 우편을 보내왔고 그와 동시에 등록임대사업자의 휴대폰으로 관련 문자를 보내오고 있습니다. 그런데, 과태료 면제 대상 외 임대사업자 공적의무 (임대의무기간, 임대료 증액제한 준수)는 자진신고 후 서류 접수, 검토 과정에서 위반행위 적발시 (건당) 3천만원 이하의 과태료를 “정상” 부과할 계획이라고 밝혔습니다. 좋습니다. 법을 위반할 때에는 그에 따른 처벌도 응당 받아야 합니다. 하지만, 대국민 홍보 (특히 등록임대사업자) 및 등록임대사업자의 의무위반에 관한 행정 절차에 대한 일선 공무원의 대응이 전혀 미흡하였기에 “임대료 증액제한 미준수”를 이유로 한 과태료 부과에 대해서는 결단코 반대합니다. 우선, 주무관청 (당해 지방자치단체, 세무서) 공무원들의 안내 등 설명이 전무했습니다. 임대사업자 신청을 하기 위해서는 각 지자체의 담당 부서에 신청을 하고, 며칠 있다가 담당부서로부터 “임대조건 신고증명서 교부”를 한다고 직접 내방하여 수령 또는 우편으로 받아보라고 연락을 받게 됩니다. (저와 같은 경우는 2014~2017년도 내외에 임대사업자를 신청하였기 때문에 현재의 교부방식은 잘 알지 못하지만, 지금도 위와 유사한 상황이라고 추측합니다) 연락을 받고 지자체 담당부서를 내방하거나 ‘우편’으로 임대조건 신고증명서를 교부받았습니다. 증명서 자체가 공문인 바, 그 내용은 “1. 귀하께서 제출하신 임대조건 신고건에 대하여 관련법에 따라 처리하고, 임대조건 신고증명서를 교부하오니 임대주택 운영 및 관리에 철저를 기하여 주시기 바라며, 2. 임대사업자는 임대차계약기간, 임대보증금, 임대료, 해당 임대주택을 매입하기 위한 대출금 등 (대출금이 감소하는 경우는 제외) 임대조건 신고내용이 변경된 경우에는 변경한 날로부터 3개월 이내에 임대조건 변경신고서에 "변경 표준임대차계약서 사본“을 첨부하여 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 도는 구청장에게 제출하여야 함을 알려드리며, 관련기관 (부서)에서는 업무에 참조하시기 바랍니다.”라는 내용만 적시된 내용의 신고증명서를 받았습니다. 물론, 이와 관련된 벌금, 과태료와 관련된 사항 (특히, 임대료 증액제한 준수)은 전혀 임대신고 증명서 상에 인쇄되어 있지 않았고 따로 고지받거나 설명을 듣지 못했습니다. 아울러, 세무서에 사업자등록을 신청하시는 분들도 많은 바, 저도 세무서에 임대사업자등록 신청을 하였습니다. 등록을 하고 난 후, 관련 세무 공무원에게 임대사업자의 의무 의반으로 인한 벌금, 과태료와 관련된 사항은 설명을 듣지 못하고 안내사항이 적힌 종이(안내문)을 받았습니다. 그 종이에는 유의사항으로 1. 임대의무기간 중 매각 (명의 변경, 증여) 금지하며 벌칙으로 민간건설임대주택 또는 매입임대주택을 매각한 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다 (임대주택법 제 44조) 임대사업자 등록 후 임대의무 기간 중 자진철회 (취소)도 불가함이라고 적혀 있으며, 임대조건 신고는 1) 2020. 2. 5. 이후 임대차 신규 계약 및 갱신계약 분부터 적용 2) 물건지 관할 부서에 임대차계약의 체결일부터 30일 이내 신고하며 3) 서류는 임대조건 신고서, 표준임대차계약서 (사본) (임대주택법 시행규칙 서식 21) 4) 벌칙 : 임대조건신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고할 경우 1천만원 이하의 과태료 (임대주택법 제 44조 2항의 4) 임대차계약을 체결하고자 하는 자가 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서 사용하지 않을 시 1천만원 이하의 과태료를 부과한다 (임대주택법 제 44조 2항의 2) 오피스텔 현황신고 (오피스텔인 경우만)는 오피스텔 임대조건 신고한 날부터 1년되는 날이 속하는 달의 말일까지 물건지 관할 부서에 신고하고 벌칙은 500만원 이하의 과태료를 부과한다 (임대주택법 제 44조 3항의 4)로 적혀져 있었습니다. (제가 임대사업자 등록을 한 때의 유의사항이 적힌 안내문을 그대로 적은 것입니다. 참고로 임대주택법을 전면개정한 2015.12.29. 민특법의 부칙 제9조에 따르면, 구) 임대주택법 6조에 따라 등록한 임대사업자도 개정된 민특법에 따라 등록한 임대사업자로 간주됩니다) 위에 서술한 바와 같이 지자체와 세무서 담당자 모두에게서 임대사업자의 공적의무사항 중 “임대료 증액제한 준수”에 대해서는 조금이라도 설명을 듣거나 고지를 받은 적이 없습니다. 안내문에도 이와 관련된 과태료 등이 적혀 있지 않았습니다. 관련 법에 대해 조금이라도 설명을 들었다면 임대료 증액 제한을 준수하였을 것이고, 고지 또는 이와 관련된 설명을 들었다면 그에 대해 응당 행정벌 상 과태료 처분 내지는 벌금 등 형사처벌을 아무런 이의없이 받을 것입니다. 하지만, 임대사업자의 의무사항 중 "임대료 증액제한 준수"에 대해 대국민 홍보가 전혀 되지 않은 상태에서 갑자기 8년 전의 행위부터 전수 조사를 통해 위반자를 색출해서 과태료 처분을 한다는 것은 도저히 국민의 법감정에 부합하기 어렵다고 생각합니다. 또한, 임대조건 "변경" 신고를 하는 때에도 주무관청 공무원이 적극적인 설명 내지는 위반행위에 대해 제지를 한 적이 없습니다. 저 같은 경우 임차인이 변경되거나 임대차보증금 등이 변경되는 경우에는 빠지지 않고 (묵시적 계약 제외) 여러차례 주무관청에 임대조건 변경 신고를 하였습니다. 관련 지자체 담당 부서에서는 임대조건 변경 신고시에는 계약서가 “표준임대차계약서”인지만 확인하였고 지금까지 단 한 번도 시정 명령 내지 권고조차 한 적이 없습니다. 현재는 임대료를 5%이상 증액하면 임대조건 변경 신고를 주무관청에서 받아주지 않는 것으로 알고 있습니다. 처음부터 임대료 증액제한에 대해 담당 공무원이 접수 거부를 하거나 금액 조정을 권고했으면 이러한 불법 행위가 발생되지도 않았을 것이기에 주무관청에게도 일련의 과실 책임이 있다고도 보입니다. "구 임대주택법 [시행 2013. 6. 19.] [법률 제11587호, 2012. 12. 18., 일부개정] 제26조 (임대조건 신고) 제1항에서는 임대사업자가 임대주택을 임대하려면 임대차계약기간, 임대보증금, 임대료, 해당 임대주택을 매입하기 위한 대출금 등 대통령령으로 정하는 임대 조건에 관한 사항을 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다, 신고한 내용을 변경 (대출금이 감소하는 경우는 제외한다) 하려는 경우에도 또한 같다. 같은 법 같은 조 제2항에서는 시장·군수·구청장은 제1항의 신고 내용이 인근의 비슷한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그 내용을 조정하도록 권고할 수 있다"고 되어 있습니다. 대통령령으로 정하는 임대조건에 관한 사항은 1. 임대차계약기간, 2, 임대보증금, 3. 임대료, 4. 분양전환시기 및 분양전환가격 산정 기준, 5. 매입임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액을 말하며, 같은 법 제 26조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 경우"는 1. 신고 내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우, 2. 신고 내용이 관계법령에 부적합하다고 인정되는 경우라고 적시되어 있습니다. (현재 개정된 ”민간임대주택에 관한 특별법“ 제 46조의 내용의 모태가 되었고, 제가 임대를 했던 행위 당시의 법이기에 적시하였습니다. 제가 임대차변경신고를 하던 때인 2017년도까지 임대인이 증액비율을 초과하여 증액하여 신고한 경우 담당 공무원이 계약 금액 수정을 권고하거나 수리를 거부하는 적은 단 한번도 없었습니다.) 상기 법령에 따르면 담당 공무원은 임대차변경 신고를 받은 경우, 신고 내용이 인근의 비슷한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우를 확인하거나 관계 법령에 부적합하다고 인정되는 경우 (임대료 증액 제한 준수 등)에 대해 신고를 받아 관련 내용을 조사 및 임대료 금액의 조정 권고를 하거나 위반사항에 대해 행정처분을 할 수 있는 지위를 가집니다. 그러나, 실질적으로 이를 해태하고 그저 “(변경) 표준임대차계약서”만을 기계적으로 접수받았습니다. 이는 어찌보면 공무원이 신고를 접수받는 과정에서 신의성실하게 임대주택법의 목적 취지인 “민간임대주택의 관리”에 대한 직무를 제대로 수행하지 않았다는 방증이기도 합니다. 심하게 말하면 공무원의 “직무유기”라고 말할 수 있을 정도입니다. 부동산 거래에서 전문가라고 말할 수 있는 개업공인중개사의 경우도 마찬가지입니다. 통상적으로 주택임대차를 대부분 개업공인중개사를 통해 계약을 체결하고, 표준임대차계약서도 개업공인중개사가 작성하여 공인중개사가 주무관청에 대리신청하는 것이 실무 예입니다. 그런데, 개업공인중개사도 임대차계약기간 및 임대료 증액제한 준수 등에 대해 위법사항을 전혀 검토하지 아니하고 “시세대로” 임대차계약 체결을 하는 것이 현실입니다. 저와 같은 경우 개업공인중개사를 통해 여러 차례 임대차계약을 체결하는 과정에서 단 한번도 임대료 증액제한 준수에 대해 개업공인중개사로부터 주의를 받거나 검토를 받은 적이 없습니다. {참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 전국적으로 등록민간임대주택이 138만 채에 달하고 있지만 임대차계약을 담당하는 공인중개사들이 중개과정에서 임대인과 임차인의 권리와 의무를 제대로 설명치 않아 대부분의 임차, 임대인들이 임대료 인상률은 연5% 이내로 제한되고, 임대기간이 단기(4년), 장기(8년) 보장되는 등의 기본정보를 알지 못한다고 하였습니다. 정부는 이를 개선하기 위해 2019. 3. 1.부터 임차인에게 등록민간임대주택에 대해 설명하도록 공인중개사법 시행령을 개정했지만 참여연대 민생희망본부가 파악한 바로는 시행령 개정 이후 공인중개사들의 실무 교육을 담당하는 공인중개사협회 교육원은 ‘주택임대사업 등록 절차 및 임대주택 절세방안 특강’이라는 강좌 1회만을 개설하고 있는 실정이라고 밝혔습니다. 참여연대는 이에 따라 공인중개사에 대한 임대차 실무교육을 대폭 강화하는 것이 시급하다고 주장하면서 감독관청인 국토부가 공인중개사협회가 진행 중인 등록임대주택 실무교육 현황을 파악하고 있는지, 등록임대주택 임차인의 권리와 의무에 대한 실무교육 실시계획이 있는지 등을 물었습니다. 아울러 공인중개사들의 실무교육 등을 책임지고 있는 각 시,도지사에게 민간임대주택특별법에 따른 표준계약서 작성법, 권리와 의무 이행 등을 포함한 민간임대주택특별법 교육지침을 배포하여 공인중개사들의 실무교육이 진행되도록 하고 있는지 답변해 줄 것을 요구했습니다. [출처:금융소비자뉴스 (http://www.newsfc.co.kr] 상기 내용과 같이 부동산법전문가인 공인중개사조차도 중개과정에서 임대료 증액제한 준수에 대해 계약의 당사자들에게 기본적인 정보를 제공하지 못하고 있습니다. (특히 실무교육도 이수하지 못한 2019년 이전이 문제입니다) 공인중개사 실무 교육도 최근에 행해지고 있는 것을 보면 공인중개사도 상기 제도 자체에 대해 잘 알지 못했다는 것을 알 수 있습니다. 최근에야 일선 공무원들이 임대사업자 등록을 신청하면서 유의사항 등을 나눠주고 사업자에게 서명 날인하게 하는 것을 보면 최초 임대사업자 등록을 시행했을 때에도 이와 같은 방식을 취했으면 임대사업자들이 임대료 증액제한을 준수하면서 적법하게 임대를 영위하고 있을 것이라는 생각이 듭니다. 하물며, 공인중개사도 관련 정보를 제공하지 못하고 주무관청의 공무원에게서도 임대료 증액제한에 대한 설명 및 안내를 받지 받지 못한 상태에서 일반인이 관련 법령을 적법하게 지킬 수 있을지 의문입니다. 또한, 임대주택에 관한 법이 최근 10년동안 수십차례 바뀌면서 등록임대사업자에게 관련 법 변경에 대해 (서면)고지 또는 적극적인 대면 홍보가 실행된 예가 없음을 양지하여 주시기 바랍니다. 아울러 계도 대상이 자의적입니다. 1. 임대차계약 미신고 및 2. 표준임대차계약서 미사용만 자진 신고시에만 과태료가 면제된다고 하였습니다. 계약 미신고 및 표준임대차계약서 미사용만 경미한 법위반이라고 보아 계도를 하려는 목적으로 보입니다. 그렇다면 반대급부적으로 상대적으로 중요한 공적 의무 준수를 사전에 지속적으로 홍보하거나 미리 계도의 계기를 주었어야 하는 것이 국민의 주거안정을 위해 무엇보다도 필요하고 이러한 정부의 시그널이 지속되어야 건전한 임대사업자 육성이 가능하다고 판단됩니다. 교통 위반의 경우에도 음주운전이나 대인사고와 같은 특별한 사정을 제외하고는 초회에 한해서는 과태료를 부과하지 않고 계도 조치를 하고 있다고 알고 있습니다. 저는 지하경제에 숨어있는 미등록임대사업자의 양성화 또는 등록임대사업자의 미숙한 업무 처리를 개선하려는 목적으로 자진신고 제도를 실시하는 것으로 이해하고 있습니다. 자진신고기간 안에 단 두 개만 과태료 면제 정책을 실시한다는 것도 자의적인 항목 선택이며 앞서 언급하였듯이 실질적으로 일선 공무원들이 등록임대사업자들을 상대로 의무사항 위반, 특히 임대료 증액제한 미준수에 관한 벌금 또는 과태료에 대해 적극적인 고지 및 안내를 한 적이 없기 때문에 그와 관련된 과태료 부과에 대해서는 수인한도를 초과하였다고 생각합니다. 임대사업자를 등록할 때 받은 안내문에도 표준임대차계약서를 사용하고, 변경계약서 신고는 3개월내에 하여야 하며, 임대기간을 준수하여야 하고 이를 지키지 않을 때는 과태료 처분을 한다고만 적혀있으나 임대료 증액 제한 준수 부분에 대해서는 아무런 언급도 없었습니다. 그럼에도 불구하고 임대사업자들이 명확하게 인식하고 있는 표준임대차계약서 작성 및 3개월내 신고의무에 대해서는 자진신고하면 과태료 면제를 해주고, 공무원이 설명하지도 않거나 안내문에 적혀져 있지 아니한 임대료 증액 제한 준수는 과태료 대상이라고 하면 자의적인 차별이 되어 평등의 원칙에 위반될 것입니다. 차라리 표준임대차계약서 미작성 및 계약 미신고에 대해서 과태료를 처분하는 것이 예측가능성 측면에서 타당하지 않을까요? 따라서 이번 계도 조치를 통해 임대차계약 미신고 및 표준임대차계약서 미사용에 대해서만 과태료 면제 처분을 해주시는 것이 아니라 "임대료 증액 제한 준수" 부분에 대해서도 상기 두 가지 예와 동일하게 대승적인 조치를 취해주실 것을 앙망합니다. (단, 임대의무기간은 임대사업자 등록안내문에 기 안내가 되어 있기에 이 부분에 대해서는 서민의 주거 안정을 위해 강력한 법적 조치가 필요하다고 보아 국토부의 입장에 동의합니다) 대국민 홍보면에서도 등록임대사업자 제도의 장점만 ‘두루두루’ 대대적으로 홍보하였고, 의무위반으로 인한 구체적인 불이익은 따로 특정되어 적시된 적은 없던 것으로 기억합니다. 정해진 임대기간을 지켜야 하고, 표준임대차계약서를 작성해야 불이익이 없다는 피상적인 내용만 홍보되었습니다. 만약, 임대사업자 등록을 한 사람들이 의무위반에 대한 세세한 사항을 제대로 담당 공무원들에게서 설명을 들었다면 이렇게 많은 사람들이 임대사업자로 등록을 할까라는 합리적인 의문이 듭니다. 특히 소규모 임대사업자에 대한 혜택은 상대적으로 적은 반면 의무사항을 조금이라도 미준수하면 과태료가 폭탄이 되어 돌아오는 이러한 제도에 대해 50만명이 넘는 사람들이 잘 알고 있었을까하는 의문 말입니다. 이번 자진신고와 관련하여 의문점이 있어 관련전문가라고 할 수 있는 지방자치단체 관련 부서, 개업공인중개사, 세무사, 국토교통부 관련 담당 부서에 질의를 해보아도 모두 다 대답이 다르고 법규정의 적용이 정확하지 못해 우왕좌왕하는 모습을 지켜보아야 했습니다. 정확한 가이드라인 제시없이, 과거 행위에 대해 시정할 기회도 부여하지 않고, 위반행위라는 이유만으로 과태료를 부과한다고 하면 과연 이를 거부없이 수인할 국민이 얼마나 될까요? 관련 전문가도 이러한 부분에 대해 숙지가 제대로 되어 있지 않은 상태에서 일반 국민에게 관련 규정을 준수하여야 했고, 준수하지 아니했다면 과거 자료까지 들춰서 소급하여 과태료 부과 처분을 한다고 하면 과연 그 과정이 정의로울까요? 정의롭다고 모두가 고개를 끄덕일까요? 아울러, 이러한 조항은 헌법상 재산권의 침해가 야기될 수 있습니다. 임대주택법 상 임대료 증액제한 준수의 근거는 주택임대차보호법 제7조입니다. 같은 법 제7조는 차임 등의 증감청구권에 대해 규정하면서 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 과한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하기 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 되어 있으며 대통령령으로 정하는 기준에 따르는 비율은 연 5%를 의미합니다. 임대주택법의 임대료 증액제한 준수를 하게 되면 자유로운 시장경제를 존중하는 우리 대한민국에서 개인의 재산권의 심각한 제약을 받을 수 있습니다. (물론, 헌법 제119조 제2항에서 경제 민주화를 위해 경제에 관한 규제와 조정은 당연히 할 수 있음을 물론이지만, 이 또한, 헌법 제37조 제2항에 따라 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없습니다.) 예를 들어보겠습니다. 신도시나 대규모 택지 공급에 의한 신규 물량이 쏟아져 나오는 때에는 임대료 상한 5% 룰을 지키기가 불가능한 경우가 많습니다. 신도시나 대규모 택지 공급에 의해 순식간에 많은 물량이 나오는 주택에 대해 임대사업자 등록을 한 사람은 임대 초기에 아주 저가로 임대를 할 수 밖에 없습니다. (임대를 일정기간에 시작하지 못하는 경우에도 관련 제재가 있기 때문에 임대사업자는 울며 겨자먹기 식으로 아주 저렴하게 임대를 할 수 밖에 없습니다.) 특히, 임대차기간 중 주변에 유사한 도시형 생활주택이나 주거형 오피스텔의 신축으로 인한 공급물량이 폭증할 경우에는 더욱더 그렇습니다. 그 이후에 주변 지역의 공급물량이 해소되어 주택임대차 시장이 안정되어 임대료가 최초 임대를 한 가격과 괴리가 심하게 벌어져서 최초 임대차 금액과의 차이가 50~100% 이상 차이가 나는 경우가 너무나 많습니다. 그러나, 등록임대사업자는 관련 제규정에 종속받아 최초 임대차 계약 체결시의 금액의 5%만을 증액할 수 있을 뿐입니다. 물론, 등록임대사업자는 취득과 양도 시에는 혜택을 받기 때문에 그만큼의 가격 괴리를 감수해야 하는 것이 아니냐는 반론이 당연히 나올 수 있습니다. 물론, 당연히 맞는 부분이 존재합니다. 그러나, 사안별로 구분해야 한다고 봅니다. 특히 민간임대주택 중에서도 일반적인 아파트와 달리 통상적으로 계약이 단기간이며, 주변의 공급물량에 따라 임대료의 등락폭이 심한 전용면적 33제곱미터 (10평형) 이하의 지방 오피스텔의 경우는 분양가보다 현 시세가 낮은 경우가 태반이라 매각하려고 해도 원금도 회수못하고 손해를 감수해야 하고, 등록임대사업자와 양도 체결을 하지 못한 상태에서 손해를 각오하고 매각을 하더라도 3천만원의 과태료를 납부하는 경우가 발생합니다. 아울러, 월세 계약도 체결하지 못하고 오로지 임대차보증금만으로 운영되는 주거형 오피스텔 임대사업자의 경우는 현재 보유세도 감당하지 못할 정도로 이익을 내지 못하고 있습니다. 이러한 경우에, 일방적으로 항상 5%만을 증액하라고 한다면 이 또한 정의롭지 못할 것입니다. 임차인은 이에 따라 반사이익을 얻고 임대인은 시장 가격을 따라가지도 못해 손해를 보는 상태임에도 불구하고 중앙정부나 지방자치단체의 교부금 내지는 보조금 등을 받아본 적이 없습니다. 신도시나 대규모 택지 공급에 따른 최초 임대차계약 체결 후의 갱신 임대차계약에 대해서는 일정부분 예외를 두어서 임대료 증액제한 준수 규정이 적용되지 않게 하는 탄력적인 운용이 아쉽습니다. 그리고 이런 상황이 공법상 비례의 원칙 (과잉금지의 원칙)을 위반하여 국민의 재산권 보장 침해 (헌법 제23조 제1항)도 다분하다고 봅니다. 이는 미등록임대사업자와의 경우와 비교해도 확연히 차이납니다. 미등록사업자의 경우도 주택임대차보호법 제7조의 연 5% 상한을 지켜야 하는 것은 맞습니다. 그러나, 위 규정은 임대차계약 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다고 보는 것이 "판례"의 입장입니다. (대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 참조) 이 판례의 입장은 전원합의체 판결에 의해 변경되지 않고 현재까지 유지되고 있습니다. 판례의 내용에 따라 미등록사업자의 입장에서는 임대차계약 존속 중에 재계약을 하거나 당사자끼리 합의를 하면 5%가 아니라 임대료 증액제한 준수 규정을 지키지 않고 5%를 초과하는 증액도 자유로이 가능합니다. 만약 이 증액 과정에서 임차인이 거부를 한다면 계약은 파기되어 임차인은 다른 거주지를 찾을 수 있고, 원하면 현재 거주지에서 자유롭게 거주가 가능하기에 임차인의 거주 이전의 자유가 보장되고 임대인의 재산권도 한층 강화되는 WIN-WIN의 구조를 가질 수 있습니다. 하지만, 이와 비교하면 등록임대사업자는 이와 비교하여 불합리한 부분 (특히 공급물량이 쏟아져 나오는 신도시, 대규모 택지 공급지에서 주거용 오피스텔의 임대차계약 체결 및 갱신)이 있습니다. 그 차이가 너무 심하기 때문에 어느정도 예외 사유가 적용되어야 했습니다. 주택 공급의 원활화를 통해 부동산 가격을 과도하게 올리지 않게 하고 서민 주거생활의 안정을 꾀하는 것이 등록임대사업자의 순기능이라고 알고 있습니다. 이번 기회에 담당 공무원에게서 설명 및 안내를 받지 못해 "임대료 증액제한"을 미준수한 사람들에게 수백만원의 과태료 부과 처분이 된다면 추후 임대사업자 임대의무기간을 채우자마자 사업자등록을 말소하고 미등록 임대사업자로 전환하여 자기 마음대로 5%의 임대료 증액제한에 구애되지 않고 임대료를 올리게 된다면 이는 종국적으로 서민의 주거생활 안정에 역행이 될 것이며, 현 정부가 강력하게 추진하고 있는 부동산 시장 안정화에 장애물이 될 것임은 자명합니다. 따라서, 상기 이유들을 통해 이번 자진신고에서 임대료 증액제한 준수 미이행에 대한 과태료는 “신고된 건”에 한하여 면제가 필요하다고 봅니다. 만약 전부 면제가 곤란하다면, (미)등록임대사업자 중 수십채에서 수백채에 이르는 주택을 전세금을 떠안고 사는 행위자(소위 ‘갭 투자자’)를 선별하여 임차인에게 임대차기간이 만료되었음에도 불구하고 임대차보증금을 반환하지 않고 경매 등을 통해 매매를 마무리짓는 행태 등 공적의무 위반 여부에 대한 관계 기관의 핀셋 조사를 통해 과태료 부과를 하는 것이 타당하다고 생각합니다. (관련 기사 : https://www.hankyung.com/realestate/article/201904082257e ) 대다수 등록임대사업자도 국가 발전을 위해 헌신하는 국민이고, 통상적으로 1~2채의 주택을 통해 임대사업을 하는 소규모 임대사업자가 다수이며, 그들은 투기를 추구하는 것이 아닌 임차인의 거주를 보장하는 주택시장의 선량한 공급자인 측면도 다시 한번 생각해주시기 바랍니다. 이번 자진신고에 한해 임대료 증액제한 미준수에 대해 계도 기간을 부여하고 내년부터는 정기 전수조사시에는 관련 법 위반을 엄정하게 적용해야 실질적인 법 집행에 대한 예측 가능성이 담보될 것이라고 봅니다. 또한, 일정 기간의 유예 내지는 계도없이 갑자기 임대료 증액제한 미준수에 대해 과거 8년 전의 자료까지 검토하여 과태료를 부과한다는 것은 대다수의 소규모 등록임대사업자들에게는 법정 안정성을 해하는 행정처분이 될 것이라고 사료됩니다. 코로나 19 사태로 인하여 등록임대사업자도 굉장히 힘든 나날을 보내고 있습니다. 등록임대사업자도 수십채의 주택을 소유하고 있기 보다는 1~2채의 도시형 생활 주택이나 주거형 오피스텔을 소유하면서 불확실한 미래를 준비하고 있는 사람들이 대다수이니까요. 경제적인 곤란이 가중되고 있는 상태에서 일선 공무원이 설명하거나 안내도 하지 않았던 "임대료 증액 제한" 미준수에 대해 일방적인 과태료 처분을 한다면 비어있는 나라 곳간을 채우기 위해 실질적으로 세금을 걷는다고 보아 강력한 조세 저항을 유발할 수도 있음을 양지하여 주시기 바랍니다. 자의적인 법집행으로 인해 50여만명에 이르는 등록임대사업자와 그와 생활을 같이하는 가족들이 행정부를 불신하고 이로 인해 국정 동력이 조금이라도 상실되지 않기를 진심으로 기원합니다. 2020. 3. 우리 정부는 마스크 생산 / 유통업자가 매점매석을 자진신고하면 처벌을 유예하였습니다. 또한, 자진신고의 내용을 세무검증의 목적으로 국세청에 제공하지 않기로 했습니다. 사람의 생명을 담보하는 마스크와 같은 물품의 매점매석에도 처벌을 유예하여 계도의 길을 터주는 관대한 처분을 보면서 불법행위에 대한 처벌도 중요하지만 지금은 관련 법에 대해 아무런 설명이나 안내를 받지 못한 등록임대사업자를 구제하고 지하에서 숨쉬고 있는 미등록임대사업자를 양성화하여 세원 발굴이 더 중요한 시점이라고 판단됩니다. 대신, 자진신고 기간이 끝나면 공적의무 위반에 대한 관계기관의 합동점검을 통해 ‘무관용’ 대응으로 나서야 하는 것이 순리라고 생각합니다. 따라서, 이번 자진신고기간에는 임대료 증액 제한 미준수에 대한 과태료는 면제해주시고, 그동안 비록 수차례에 걸쳐 임대료 증액 제한을 미준수하였다고 하더라도 성실히 신고한 사람에 대해서는 과태료 면제 등의 선처가 필요하다고 봅니다. 지금은 투기세력으로 추정되는 소위 갭투자자들의 거래 행태를 합동 점검하여 과태료 및 관련 처분을 통해 일벌 백계가 필요한 시점입니다. 그래야 일반 국민들도 우리 정부의 스탠스를 보면서 주택을 BUY하는 것이 아니라 LIVE한다는 믿음이 강해져서 종국적으로 부동산 시장이 안정화되고 이로 인해 서민 주거생활이 안정되는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다고 봅니다. 읽어주셔서 감사합니다.