제목: 민간임대등록주택의 임차인은 이미 8년의 갱신권이 보장되는데 임대3법까자 적용시켜 왜 과도한 특혜를 주시나요?
카테고리: 교통/건축/국토
청원기간: 2020-10-02 ~ 2020-11-01
참여인원: 306

제안 내용 제목:민간임대사업자의 최초임대료 구제 건(국토부 해설서에대한) *현황 및 문제점 민특법 44조에는 장기 8년 임대사업자의 최초임대료에대해 '임대인이 정하는 임대료'라고 규정되어 있습니다. 그리고 2019년 10월 23일 이전 (법 개정전) 등록 임대사업자의 최초임대료는 '임대등록 후 처음 맺는 계약내지는 갱신되는 계약이다' 라고 부칙에 단서 조항을 두었습니다. *문제점 이번 주택임대차보호법이 시행되면서 국토부 해설서를 발간하고 Q&A를 통해 2019년 10월23일 이전 등록한 임대주택의 임차인이더래도 계약갱신권이 배제되지 않으므로 계약갱신 청구시 5%임대료 상한을 적용받는다고 해설서를 배포하였습니다. 근거는 민특법 제3조 (다름법률과의 관계)건설, 공급,관리등 이법에서 정하지아니한 사항에대해선 ~주택임대차보호법을 따른다. 에 의한다고 했습니다. 그런데 이미 민특법에는 8년의 갱신권이 보장되고 있습니다. 그런데 굳이 일반 주택 임차인들의 유일한 1회에 한정된 계약갱신권을 민간임대사업자의 임차인(이미 8년의 갱신권보장)에게도 청구할 수 있도록 해석한 저의가 무엇인가요? 이것은 일반주택의 임차인과 민간임대주택의 임차인이 다른 조건이나 의무를 가지고 임차한 것도 아닌데 운좋게 임대인이 중간에 임대등록하여 저절로 얻어지는 특혜입니다. 그런데 거기에 더해 계약갱신권까지 허용하여 일반주택 임차인들과는 비교도 안되는 특혜를 누리는 겁니다.(장기일반아파트 임대주택) 크게 2가지의 문제점이 발생합니다. 1)임대등록 주택의 임차인이 계약갱신 청구권를 사용한다면 최초임대료가 도래한 임대사업자는 민특법 44조의 최초임대료를 정할 수 있는 권리를 빼앗깁니다. 2)마찬가지로 장기 8년의 임대사업을 마친 임대사업자에게 마지막 8년째 임차인이 계약갱신권을 사용한다면 임대사업을 마친(자동말소) 임대사업자는 꼼짝없이 갱신당해서 10년간 임대료가 5%에 묶이는 불이익을 당합니다. 임대등록 물건에 임차한 행운때문에 8년의 갱신권이 이미 보장된 임차인에게 임대3법의 계약갱신권을 허용하여 일반주택 임차인과 다르게 10년의 과도한 특혜를 누리며 8년임대사업을 마친 임대인 입장에선 또 계약갱신당하여 10년간 임대료가 5%에 묶이는 사태가 발생하기 때문입니다. 임대등록주택의 임차인은 임대3법과 민특법의 혼합 적용으로 10년이나 갱신권이 보장되는 특혜를 누리게 되는 겁니다. (장기아파트민간임대주택) 아무런 약자도 아닌(공공임대주택과 구별됨) 민간 임대등록 물건 임차인에게 너무나 과도한 특혜를 부여하는것 아닌가요? 그로인해 임대사업자(임대인)들은 8년간 5% 임대료 상한의 의무를 지키기위해 시세에서 임대료를 정해 사업을 시작할 최소한의 권리조차 빼앗기게 되고 임대사업을 마치고도(자동 말소) 10년이나 묶여야 하는 불이익이 발생하는 겁니다. (장기일반아파트임대주택등록) 특히 저같이 분양단지 아파트의 첫 임차를 놓은 임대사업자는 수많은 물량이 쏟아져 시세보다 몇억씩 싸게 임대놓을 수 뿐이 없었습니다. 그 후 임대등록을 했고(다음번 갱신내지는 새로운 계약이 최초임대료가 된다는 조항과 그간의 국토부 답변을 믿고) 이번 10월1일이 최초임대료를 신고 할 갱신계약이 됩니다. 그런데 국토부 해설서로 말미암아 임대3법 계약갱신권 행사를 당해 꼼짝없이, 이전 시세보다 수억씩 낮게 첫 임차를 맞췄기 때문에 이번엔 최초임대료로서 시세대로 제대로 증액해서 8년간 5%를 성실히 지키려 했는데 모든것이 수포로 돌아갔습니다. 제가 주장하는건 이미 임대등록 주택의 임차인은 8년의 갱신권을 보장받는데 굳이 임대사업자의 최초임대료를 정할 권리를 빼앗으면서까지 임대3법 계약갱신권 청구가 배제되지 않는다는 해석으로 과도한 특혜를 부여하는게 공정한가 입니다. 임대등록 주택의 임차인에게도 임대3법의 계약갱신 청구권을 부여하는건 이중 삼중 청구권을 부여하는 겁니다. 일반 주택의 임차인과 너무나도 차별된 특헤를 아무 댓가나 의무도 지지않고 부여받는겁니다. *개선방안 1.민간 임대등록 임차인은, 특히 장기8년 아파트임대주택의 임차인은 (공공임대주택과 구분) 임대3법의 계약갱신 청구권이 필요없습니다. 필요없을 뿐 아니라 과도한 이삼중 혜택입니다. 8년간 안정되게 갱신할 수 있는 특권이 이미 보장되어 있으니 첫 갱신은 시세에 맞게 임대인이 정한다해도 손해가 절대 아닙니다. 거기에더해 임대3법의 갱신거절 사유인 직계존속 거주나 임대인 본인 거주에서도 자유롭습니다.(적용받지 않습니다. 임대사업자는 위와같은 사유로 재계약을 거절 할 수 없도록 민특법에 규정되어 있기 때문입니다) 그렇기 때문에 민특법을 우선 적용 시켜 임대사업자의 유일한 권리인 최초 임대료 만큼은 임대인이 정할 수 있도록 하는 것이 올바른 방향입니다. 또한 8년의 의무기간이 끝나고나선 계약갱신 당하지 않고 다시 자유로이 시세에 맞게 임차료를 정할 수 있도록 하는 것이 공정합니다. 임대등록 물건에 임차한 행운때문에 8년의 갱신권이 이미 보장된 임차인에게 임대3법의 계약갱신권을 허용하여 8년임대사업을 마친 임대인이 또 계약갱신당하여 10년간 임대료가 5%에 묶이는 사태가 발생하도록 법이 불공정 하게 해석되어져야 합니까? 2. 정 계약갱신권청구를 국토부 해설서대로 행사하게 한다면 일반주택 임차인과 똑같은 혜택을 줘야합니다. 민특법 임대등록 임차인이더래도 임대3법 계약갱신 청구권을 행사한 임차인에겐 임대3법 임차인과 똑같이 더이상 갱신권을 청구 못하도록 해야합니다. 그것과 아울러 임대사업자의 최초임대료가 임차인의 갱신권으로 무산됬으므로 다음번 계약시엔 임대사업자 임대인이 최초임대료를 행사할 수 있도록 보장해야합니다. 임대사업자는 8년 장기간 임대사업을 영위하는데 있어 많은 제약을 받고 있기때문에 최초 임대료 만큼은 임대인이 정하도록 민특법에 규정한 법률의 취지를 보장해야 합니다. *기대효과 임대사업자들의 민특법에 보장된 권리를 훼손시키지 않고 임대3법의 혜택을 받는 일반 주택 임차인과 민특법 임대등록 주택의 임차인의 혜택의 형평성에서도 부합한다 할 것입니다. 어차피 2019년 10월23일 이전 등록임대주택에만 한정된 조항이니(최초임대료가 기존임차인이 있은 후 다음 신고시 적용되는 임대인이 정할 수 있는 최초 임대료) 2021년 10월23 이후면 이런 논란에서 벗어날 것입니다. 소수(임대인)의 권리를 되찾는다 하여 다수가 피혜를 보는것도 아닙니다. 그렇다고 이미 8년이 저절로 보장된 임대등록주택 임차인인 소수의 피혜 조차라고도 할 수 없습니다. 공공임대주택이 아닌 민간임대주택의 임차인입니다. 민특법의 8년갱신권과 5% 임대료 상한제가 이미 있는만큼 임대사업자의 최초임대료의 권리를 보전하여 주시고 자동 말소후 계약갱신 당하는 그런 불이익이 생기지 않게 이번 국토부 해설서를 정정 해 주시기 진심으로 간절히 부탁드립니다.!! 민특법 임대등록주택의 임차인은 임대등록 임차인이 되기 위해 어떠한 의무나 댓가도 지불하지 않았다는 사실을, 일반 주택 임차인과 동일한 형편의 임차인이라는 사실, 단지 임대인이 임대등록을 함으로써 저절로 얻게 된 행운이란걸 잊지 말아 주시기 바랍니다. 법은 누구에게나 공정해야 합니다!!