제목: 분양가상한제 공공주택의 분양가 중 택지비 산정시, 주변시세를 감안한 감정평가액 적용은 위법하므로, 조성원가로 적용토록 하여 주십시오.
카테고리: 교통/건축/국토
청원기간: 2020-11-10 ~ 2020-12-10
참여인원: 651

분양가상한제 공공주택의 분양가 중 택지비 산정시, 주변시세를 감안한 감정평가액 적용은 위법하므로, 조성원가로 적용토록 하여 주십시오. - 공공분양주택 택지가격의 적정성 의문 - LH 또는 SH가 국민주택을 건설, 공급시 토지가격을 조성원가(과거 시점)가 아닌 감정가격(현재 시점)으로 분양가에 반영하고 있습니다. 이로 인하여 공공분양이 민간분양보다 분양가가 높은 경우가 발생하고 있으며, 이는 3기 신도시 등 공공주택 분양가가 예상보다 크게 오를 가능성이 있어, 무주택자의 불안을 야기함으로서, 현재 청약과열의 한 원인이 된다는 생각으로 관련규정을 살펴 보았습니다. (전문적인 법률적 판단이 필요하다고 보아 청원합니다.) 1.분양가 상한제 적용주택의 분양가격 산정방식 -공공택지에서 공급하는 주택은 당연 분양가상한제 적용주택(주택법 제57조1항)으로서, 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(동조 3항)됩니다. -그 중 택지비 산정(주택법 제57조 3항)은 공공택지는 택지 공급가격에 이자 등 관련비용을 가산한 금액,(동조 1호) 공공택지 외의 택지는 감정평가가액에 관련비용 가산금액(동조 2호) 공공택지 외의 택지 중 실제 매매가격 확인 가능한 경우에는 택지 매입가격에 관련비용 가산금액(동조 2호 단서) 으로 합니다. -공공택지에 택지 공급가격에 가산하는 비용 중 택지대금에 대한 기간이자는, 택지를 조성한 사업주체가 택지를 자체 공급하는 경우(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조 1항 3호 단서), 주택건설사업 착공일(을 납부일로 택지공급가격을 택지대금으로 보아)부터 일정기간 동안 인정합니다.(별표 1의2 공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 기간이자 산정방법) -따라서, 공공택지에서 택지비 산정은 공급가격 판단이 핵심으로 보이나, 공급가격이란 용어의 정의는 주택법 또는 하위규정 어디에서도 찾아볼 수 없습니다. 2.택지비로 조성원가가 아닌 감정가를 적용하는 근거규정 -이에따라, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관에서는 택지의 공급가격 결정에 택지개발촉진법 하위규정인 택지개발 업무처리 지침 제22조를 준용합니다. -이 지침을 살펴보면, 사업시행자가 개발된 택지를 공급하고자 할 때는 별표 3에서 정하는 공급가격 기준에 의한다(지침 제22조1항)라고 하고, 별표3 택지 공급가격 기준표에서 분양주택 건설용지는 감정평가액으로 표기되어 있어, 이를 근거로 공공주택 분양가 중 택지비 산정은 감정평가액을 기준으로 하고 있습니다.(단지 감정평가액으로만 표기되어있고, 조성원가를 기준으로 하는 원가법, 주변시세를 기준으로 하는 비교사례법 중 어떤 방식으로 한다는 규정은 없음) -그러나, 이 조항은 택지를 공급하고자 하는 경우에 적용되는 규정이므로, 공급의 정의를 살펴볼 필요가 있습니다. -이 지침의 상위규정인 택지개발 촉진법 시행령을 보면, 택지공급은 시행자가 미리 가격을 정하고, 추첨의 방법으로 분양 또는 임대하여야 합니다.(택지개발 촉진법 시행령 제13조의2 제2항) -추첨이란 최소한 경쟁자가 2인 이상임을 전제로 하고, 분양 또는 임대란 서로 다른 상대방이 있음 – 수분양자 또는 임차인 - 을 전제로 합니다. 즉, 타인에게 매각 또는 임대하되, 반드시 2인 이상 중 추첨을 통해서 경쟁하여야 함을 의미(자전거래 금지 및 경쟁 의무)하므로, -LH등 공공기관인 택지개발시행자가, 직접 주택을 건설하여 분양할 수 있도록 타인이 아닌 자기 자신에게 택지를 제공하는 것은, 경쟁도 없고 상대방도 없으므로, 법령에서 말하는 공급행위가 아니라고 보여집니다.(공급이라고 본다면 당사자가 다른 공급 - 매매 또는 분양 - 계약서가 반드시 있을 것입니다.) -따라서, 택지개발 시행자가 개발된 택지를 공급하고자 할 때, 별표 3에서 규정하는 분양주택 건설용지를 감정평가액으로 한다라는 조항은 주택 건설 및 분양업자인 제3자에게 추첨으로 분양 또는 임대시만 적용되는 규정이므로, -택지개발 시행자가 주택을 건설 공급하고자 택지를 직접 사용하는 경우에는 적용할 수 없고, 이를 근거로 분양가 상한제 주택의 택지비로 감정평가액을 사용하는 것은 법 적용을 잘못한 위법한 행위로 보입니다. 3.택지비 산정은? -그렇다면, 분양가 상한제 주택에서 공공택지의 경우 적용되는 택지 공급가격(주택법 제57조 3항 1호)은 무엇을 기준으로 판단하여야 하는지 문제가 발생합니다. 이는 명문의 규정이 없으므로 법제정 의도 등을 고려하여 유추하여야 합니다. -분양가 상한제를 규정한 주택법 하위법령인 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙을 보면, 택지를 조성한 사업주체가 택지를 제3자에게 공급하는 경우와 자체 공급하는 경우(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조 1항 3호)로 구분하여 부대비용인 기간이자를 계산하고 있는데, -특히 자체 공급하는 경우에는, 해당 택지의 택지조성원가에 포함되는 자본비용과의 관계를 언급하며, 자본비용의 산정기간은 택지조성사업의 착수일부터 주택건설사업 착공일까지로 한다(규칙 제8조 1항 3호 단서 후단)라고 하였고, 단서 전단에서는 주택건설 착공일의 택지공급가격을 택지대금으로 보아 부대비용인 기간이자를 계산한다고 하였으므로, -주택건설 착공일 시점에서의 택지가격은 조성원가 또는 택지공급가격이라 불리우므로, 표현은 다르지만 동일한 의미로 사용된다고 유추가 가능합니다. -현재 공공기관의 해석처럼 주택건설 착공당시의 감정평가액이 택지 공급가격이라면 조성원가와 자본비용과의 관계를 규정한 이 조항은 불필요합니다만, 굳이 조성원가, 감정평가액, 택지공급가격의 용어가 양립이 가능하다고 본다면, 감정평가 3가지 방법 - 원가법, 비교사례법, 수익환원법 – 중 상가 등 수익용 자산에 사용하는 수익환원법은 애초부터 사용불가능하고, 주변시세를 비교하는 비교사례법이 아닌 조성원가를 기준으로 하는 원가법을 사용 또는 고려하여 감정평가한 후 택지공급가격을 결정하라는 의미로 해석되므로, 결론은 동일합니다. -결론적으로 공공분양주택의 택지비는 택지 조성원가(택지조성사업의 착수일부터 주택건설사업 착공일까지 자본비용이 포함) 또는 원가법을 사용한 감정평가액 + 택지대금 기간이자(주택건설사업 착공일부터 입주자 모집공고일 이후 최대 14개월 또는 사용검사 예정일까지 등) + 기타 토지 공사비 등 부대비용의 합계라고 보아야 하며, -일반적으로 타인에게는 원가와 적정이익을 추가한 금액으로 공급하고, 자신이 직접 사용할 때는 원가 또는 원가에 최소이익을 추가한 선에서 원가계산을 하는 것이 사회통념에 부합하므로, 자신이 직접 사용할 때는 타인에게 공급할 때보다 원가금액이 더 작아야 한다는 본 규정의 의도는 타당하다고 생각합니다. -또한, 분양가상한제의 모법인 주택법을 적용하지 아니하고 굳이 타인에게 택지공급을 목적으로하는 택지개발촉진법을 적용하는 경우에도, -시행자가 택지를 공급하고자 할 때 별표3 택지공급가격 기준표에서 사안에 따라 조성원가 또는 감정평가액으로 하나(택지개발 업무처리지침 제22조1항), 상업적 용도인 분양주택 건설용지로 제3자에게 매각 등에는 상대적으로 높은 감정평가액으로 하는 점(별표3, 택지공급 가격기준), -공공용지 등 조성원가(확정되기 전에는 추정 조성원가)로 하여야 하는 경우에도 감정가액이 조성원가보다 더 낮은 경우는 감정가액(지침 제22조1항 단서)으로 할 수 있으므로, 가급적 조성원가와 감정가액 중 낮은 가격 우선주의를 채택한 점, -특히, 주택도시기금으로부터 자금지원을 받는 소형의 국민주택의 건설용지(위례 A3-3 분양사례)는 조성원가 이하로 택지를 공급(택지개발 촉진법 제18조 3항)할 수 있다고 함으로서, 상한선을 조성원가로 하는 점 등으로 볼 때, -명문의 규정은 없지만 택지공급은 원칙적으로 조성원가 또는 저가를 기준으로 하여야 한다는 것이, 도시지역의 주택난 해소로 국민 주거생활의 안정에 이바지함을 목적(택지개발 촉진법 제1조)으로 제정된 본법의 기본철학에 부합하는 의도로 보입니다. -따라서, 택지개발 시행자가 택지를 제3자에게 공급하는 경우를 제외한, 직접 주택을 공급하려는 목적으로, 개발한 택지를 자체 사용하여 공공분양하고자 하는 경우에는, 택지의 공급가격을 현재의 주변시세를 고려한 감정평가액이 아닌 조성원가를 기준으로 하여야 하며, 이는 주택건설 사업주체의 과도한 이익을 배제하고 원가수준에서 적정한 이익만 고려되어야 한다는 주택법 분양가상한제 조항의 도입의도에도 부합한다고 생각됩니다. 4.결론 및 제언 -택지개발 시행자와 주택건설 사업주체가 동일한 분양가상한제 공공주택의 분양시, 공급행위가 없음에도 택지개발 업무처리지침의 별표3 택지 공급가격 기준표를 적용하여 감정평가액을 택지 공급가격으로 한 것은 명백한 법 적용 오류라고 보여지므로, -정부에서는 앞으로 계획된 3기신도시 등 공공주택 분양시 택지비 산정을 감정평가액 기준이 아닌 조성원가 기준으로 적용토록 하여 주시고, -이미 분양한 공공주택 중 시효가 남아있는 주택은, 공공기관이 법령 적용 잘못으로 부당한 이득을 취하였다고 보여지므로, 수분양자의 부당이득 반환 청구소송을 기다리지 말고, 조속히 부당이득을 계산하여 반환토록 관계기관에 지시하여 주실 것을 청원합니다. -더불어, 공공주택 분양가 산정에 미래 시세가 반영되는 감정가액으로 함으로서, 3기 신도시 등의 공공 분양가가 결코 저렴하지 않을 거라는 인식이 퍼지고 있고, 이는 현재의 청약과열 현상에 일부 기여한다고 보여지므로, 조속히 공공주택의 분양가는 미래 부동산 시세에 연동되지 아니하고, 조성원가를 원칙으로 한다는 사실을 국민 들께 적극적으로 홍보하여 주시고, -추가적으로 이 문제의 발단이 입법미비로 인한 용어해석에 기인하므로, 공공택지에서 주택을 공급하는 경우에는 해당택지의 공급가격(법 제57조 3항 1호)이라는 용어를 세분화, 구체화 및 명확화하고, 타인공급과 자체사용을 구분할 수 있도록, “그러나, 택지개발 시행자가 자체적으로 사용하는 경우는 조성원가로 한다.” 라고, 주택법 제57조 3항 1호에 단서 조항을 신설 삽입하는 주택법 개정노력을 하여 주십시오. 주변시세보다 저렴하게 분양한다는 이유로, 주택가격의 안정을 도모해야 할 공공기관의 택지비 폭리행위가 정당화될 수 없으며, 공공분양을 기다리는 분은 민영보다 상대적으로 경제적 약자임에도, 민영분양보다 공공분양의 분양가가 더 높게 책정됨으로서 그 피해는 고스란히 무주택자에게 전가되는 현실에, 많은 분 들이 좌절하며 분노하고 있습니다. 아무쪼록 관련법률을 철저히 검토하시어 청원에 응해주시기 바랍니다. 감사합니다. 2020.11.08 . 조나단 리빙스턴 시걸