제목: 제2의 월세 임대보증금보증수수료! 임대인과 임차인에게 모두 부담이 되는 “민간임대주택법 제49조 임대보증금에 대한보증” 조항과 시행령 40조를 폐기하여 주십시오!!
카테고리: 교통/건축/국토
청원기간: 2020-10-22 ~ 2020-11-21
참여인원: 1,950

제2의 월세 임대보증금보증수수료! 임대인과 임차인에게 모두 부담이 되는 “민간임대주택법 제49조 임대보증금에 대한보증” 조항과 시행령 40조를 폐기하여 주십시오!! 임차인, 흔히 세입자라고 합니다. 임대인과 임차인과의 관계로 비교해본다면 임차인은 집이 없어 임대인의 집을 사용하는 대가로 일정비용을 지불(월세)하거나 담보로 일정비용(전세)을 맡기게 됩니다. 임대인에 비하면 약자일 수도 있습니다. 또한 임차인이 지불하는 임대보증금은 임차인에게 아주 큰 재산일 수도 있습니다. 고향에서 부모님이 힘겹게 마련해서 보낸 돈일수 도 있고 월급에서 꼬박꼬박 적금을 넣어 마련했거나 신혼부부 둘이서 돈을 합해서 전세보증금을 만들기도 하며 이마저 부족하면 은행으로부터 전세자금대출도 받습니다. 서민들의 임대보증금을 자세히 들여다 보면 참 사연도 많습니다. 임차인에게는 목숨같은 돈일 수도 있습니다. 이런 임차인의 보증금은 당연히 철저히 보호받아야 마땅합니다. 그런데 최근에 임대보증금을 돌려 받지 못하는 안타까운 뉴스를 자주 보게 됩니다. 특히 고가의 아파트보다 보증금 2~3억의 전용면적 30~50M2(대략10~15평)의 “빌라”로 통칭되는 서민주택(고가의 아파트와 비교하면 그렇다는 것입니다.)다세대나 연립에서 많이 발생하였습니다. 어떤 임대사업자는 빌라를 200여채이상 소유하였으며 임대기간이 만기가 되었으도 연락이 안되거나 잠적하여 많은 임차인들이 임대보증금을 돌려 받지 못하여 사회적으로 큰 이슈가 되기도 하였습니다. 이른바 바지사장 또는 전형적인 갭투자의 폐해로 추정됩니다. 그나마 전세보증보험에 가입한 경우에는 임대보증금을 보증기관으로부터 변제받기도 하였습니다. 전세금대출을 받는 경우에는 전세대출을 해주는 금융기관에서 전세금보증보험에 가입하는 조건(보증보험수수료는 당연히 임차인이 부담)으로 대출을 해주기 때문에 전세대출을 받은 임차인은 보호를 받았지만 전세대출을 안받고 전세보증보험을 가입하지 않은 임차인은 임대보증금을 받을 길이 없었습니다. 전세대출이자가 싸더라도 대출이자라도 아껴보려고 전세대출을 안받은 임차인은 하루 아침에 보증금을 다 날리게 된 것입니다. 통계자료를 보면 2016년부터 올해까지 보증보험가입은 꾸준히 늘어나고 있고 보증기관의 임대보증금 대위변제금액도 점점 늘어가고 있습니다. 보증보험가입도 많이 하고 있지만 임대보증금도 돌려받지 못하여 보증기관에서 대위변제하는 사고도 많이 늘어나고 있다는 것입니다. 보증보험가입이 많이 늘어난 이유는 임차인들이 스스로 자기 임대보증금을 지키려고 한 것 보다는 전세대출이 많이 늘어나 강제 가입이 늘어난 요인도 클 것입니다. 전세보증금이 3억이라면 약92~115만원(2년간,00보증의 경우)의 보증보험료를 내야 합니다. 임차인에게는 결코 작은 돈이 아닙니다. 이사 시점에는 중개보수, 이사비용, 가전이나 새 가구 구입 등 지출할 비용도 많은데 보증보험료까지는 내려고 하지 않습니다. 전세보증보험의 가입을 권유해도 꺼리는 이유입니다 임대주택법 제49조의 임대보증금보장 조항은 임차인의 임대보증금을 보장하려는 취지를 모든 국민들이 공감할 것입니다. 세입자가 되어 전세살이를 해본 국민이라면 “임대보증금의 보장”은 백번 천번 당연하다고 할 것입니다. 그런데 좋은 취지를 실천하기 위하여 너무 성급하게 법과 시행령이 만들어진 것 같습니다. 저는 임대사업자가 아니고 현업의 공인중개사입니다. 임대인과 임차인의 중간자 입장에서 보았을때 너무나도 불합리하다고 생각되어 예상되는 문제점을 몇가지 제시해 보겠습니다. 첫째, 임대인이 임차인을 위하여 보험료를 낸다는 것이 일반 상식으로는 도저히 이해가 안됩니다. 임차인의 보증금의 보장을 위한 임대보증금 보증보험으로 임대인이 자기를 대상으로 하는 구상권을 행사할 수 있는 보증기관에 내는 보험료의 75%을 대신 내 준다는 것이 쉽게 이해가 안갑니다. 나를 위한 보험이 아니라 타인을 위한 보험료를 내는 것입니다. 임대사업자 대부분이 가장 받아들이기 어려운 부분인 것 같습니다. 적절한 예가 될 수 있을지 모르겠지만 보험가액이나 보험 대상금액을 떠나 보험가입자와 그 보험수익을 누리는 대상만을 놓고 비교를 해보겠습니다. 스마트폰 파손분실보험은 보험료 전액을 스마트폰 소유자가 냅니다. 스마트폰제조사나 스마트폰A/S회사가 보험료의 일부를 내지는 않습니다. 자동차보험도 마찬가지입니다. 사고 발생시 보험사에서 사고처리를 하고 비용을 지급해주는데 보험사가 개인이 내는 보험료의 일부를 내주지는 않지 않습니까? 왜 유독 주택임대사업자는 자기에게 청구권이 행사될 보증보험료를 본인이 직접 내야 합니까? 보험은 그 수익을 누리는 자가 모든 보험료를 내야 합니다. 그리고 임대인75%와 임차인25%의 근거는 무엇입니까? 이런 불합리한 조항을 만들어 시행하려는 정부의 부동산 정책에 대하여 신뢰할 수 없으며 앞으로 임대사업자의 강력한 저항이 들이 닥칠 것입니다. 둘째, 민간임대주택법 49조 및 시행령 40조는 과도한 규제입니다. 이미 특별법인 주택임대차보호법에서 임차인보호장치가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조(대항력),제3조의2(보증금의회수)제3조의3(임차권등기명령)의 조항이 있습니다. 확정일자를 받고 전입신고를 하면 대항력을 갖는 선순위라는 것이 있습니다. 전세권설정이라는 방법도 있습니다. 경매를 통하여 보증금을 회수해가는 방법도 있습니다. 지금도 1년에 수만건의 주택이 법원경매로 넘어가면 임차인이 배당신청을 하여 보증금을 회수해가기도 합니다. 임대보증금을 회수할 방법이 보증보험말고 다른 방법이 전혀 없다면 49조가 필요 할 것입니다. 이 49조가 우리 헌법의 과잉금지의 원칙에 위배되는 것은 아닌지요? 마치 모든 임대사업자들은 임대보증금을 돌려주지 못할 것 같으니 49조 임대보증금에 대한 보증 조항을 만든 것인가요? 극히 일부 임대사업자가 문제가 되어 사회적 물의가 된 적은 있지만 약40만명의 나머지 모든 임대사업자 를 예비 범법자 취급하는 것은 아닌가요? 보증미가입시 처벌조항이 2천만원미만의 벌금이나 2년이하의 징역형입니다. 보증료는 임대인이75%내고 임차인이 25%를 내는데 임차인이 내지 않을경우 처벌조항도 없습니다. 만약 이를 악용하면 임차인은 25%도 안내려고 할 것입니다. 처벌을 피하기 위하여 임대인이 어쩔수 없이 보증서를 발급받아야 하니까요. 셋째, 임대사업자가 부담할 보증보험료는 고스란히 임차인에게 전가될 것입니다. 위에서 예를 든 전세 3억의 경우 보증보험료가 100만원이라고 한다면 개정된 법대로라면 임대인이 75만원 임차인이 25만원을 부담해야 합니다. 내년부터 임대보증금 의무가입을 적용받는 시점이 되면 임대인은 75만원을 임차인에게 부담지우기 위하여 전세 3억원인 계약을 보증금 3억원에 월 임대료 3만원(75만원/24개월= 약3만원)으로 변경할 것입니다. 실제로 많은 임대사업자가 이 방법을 쓸수 밖에 없을것이라 합니다. 임대사업자는 임대주택이 적게는 서너채 많게는 수십여채를 보유하고 있는데 그 많은 보증보험료를 부담하기가 쉽지 않기 때문입니다. 종전에는 없던 비용이 발생하게 되었으므로 어떤 식으로든 그 해결책을 찾게 될 것인데 월임대료를 받고 있었다면 월임대료를 올릴 것이고 전세였다면 예를 든 것처럼 소액의 월세를 붙이게 될 것입니다. 즉 임차인의 부담으로 전가될 것입니다. 임차인의 부담이 소액 증가하더라도 이런 식의 임대보증금보험의 의무가입만이 최상의 최선의 방법이라면 모든 임차인은 감내하고 추가되는 주거비용을 부담해야 할 것입니다. 다른 방법이 있다면 굳이 이렇게 할 필요가 있는지 의문이 들 수 밖에 없습니다. 결국 임차인이 25%의 보증보험수수료만 부담하게 되는 것이 아니라 보증보험수수료 100%를 부담하게 됩니다. 25%라면 임대인에 비하면 적은 금액으로 보증금이 3억이면 25만원정도로 임차인이 부담해야 할 금액으로 할 만 합니다. 그런데 위에서처럼 임대인이 임차인에게 보증보험료를 전가 시키므로 결국에는 임대인이 월세로 전가한 75만원+ 임차인 부담금25만원=100만원 모든 보증보험료는 임차인이 부담하게 되는 것입니다. 임차인에게는 또 하나의 월세 ,제2의 월세의 부담이 될뿐입니다. 넷째, 임대사업자가아닌 임대인의 일반주택의 임차인은 어떻게 보호할 것인가요? 임대사업자 등록을 하지 않고 임대를 주고 있는 주택의 경우에는 임대보증보험을 가입하지 않아도 됩니다. 임대사업자등록을 안하고 주택임대를 하면 임대보증금이 안전한가요? 물론 임대사업자는 임대사업을 하기 위하여 주택을 여러채 보유하고 있기 때문에 위험성이 클 수 있습니다. 현실적으로 임대사업을 등록한 주택보다 임대사업을 등록하지 않은 주택이 훨씬 더 많다고 보아야 할 것입니다. 법원경매로 진행되는 주택중에서 과연 임대주택사업자의 주택과 그렇지 않은 주택중 어느 쪽이 더 많을까요?보증보험 가입의무대상이 아닌 주택에 대한 통계나 대책은 있는지 묻고 싶습니다. 임대사업자만 임대보증보험을 가입하라고 강제하는 것은 역차별일 수 밖에 없습니다. 주택임대사업자는 과거 정부에서부터 강력히 추진하여 왔습니다. 주택임대사업을 장려하기 위하여 취득세 감면의 혜택도 주고 있습니다. 혜택을 받는 만큼 임대보증금의 인상을 상한선을 두고 있고 각 지자체에 등록을 하여야 하고 임대차체결내역도 신고하도록 하여 관리감독을 받고 있습니다. 민간주택임대사업이라는 제도때문에 실제로 임대주택이 많이 공급이 되어 주택 임대시장에 기여한 바도 크다 할 것입니다. 이러한 상황에서 민간임대주택사업자만 보증보험을 의무화하고 그 비용도 임대사업자가 75%를 부담하라는 것은 과도한 규제이고 차별이고 형평성에서도 매우 불합리 합니다. 진정으로 임차인의 보호가 필요하다면 민간임대주택사업자의 임차인 보호뿐만 아니라 우리나라의 모든 임차인을 보호할 수 있는 제도와 장치가 필요합니다. 그렇다면 주택임대사업자도 불만이 없을 것입니다. 다섯째, 전세보증금의 인상요인이 됩니다. 임대사업자가 아닌 주택은 보증보험료의 부담이 없으므로 똑같은 보증금 3억의 주택이 있다면 임대사업자가 아닌 일반주택을 임차인은 선호하게 될 것이므로 주택임대사업자는 어쩔 수 없이 보증금을 내리게 되지 않을까 하고 예측 할 수 있겠지만 결코 그렇지 않습니다. 오히려 임대사업자가 아닌 일반주택은 보증보험료의 부담이 없으므로 수요가 많아 질 것이므로 오히려 보증금 상승요인 됩니다. 주택임대사업자는 위에서 설명한 것처럼 보증금외에 소액의 월세를 붙이게 되므로 임차인은 임대사업자가 아닌 주택을 우선 선호하게 됩니다. 이에 부동산중개 현장에서는 임대사업자가 아닌 주택과 임대사업자소유의 주택으로 구분이 되어질것으로 예측됩니다. 임대사업자가 아닌 주택의 선호도가 높고 수요가 많아질 것이므로 임대사업자가 아닌 주택은 보증금을 올릴 수 있는 요인으로 인식하게 됩니다. 임대사업자는 기존에 신고된 보증금보다 법정범위내에서 올릴 수는 있지만 내리지도 않을 것입니다. 보증보험료만큼 소액의 월세가 붙는 현상이 생기지 보증금을 내리지는 않을 것입니다. 기존 세입자의 보증금을 빼주어야 하므로 신규세입자의 보증금을 내릴 수 없기 때문입니다. 전반적으로 보증보험료 때문에 전세보증금은 소폭 상승하는 요인이 될 것입니다. 부동산중개시장에서도 주택임대사업자의 주택과 주택임대사업자가 아닌 주택을 구분하여 광고를 하게 될 것이고 임차인도 주택임대사업자 여부를 미리 확인하고 현장답사를 하려고 할 것입니다. 그래도 어쩔 수 없이 주택임대사업자의 주택을 선택할 수 밖에 없는 경우도 생기게 마련입니다. 원하는 지역의 원하는 조건에 맞추다 보니 주택임대사업자의 주택밖에 없다면 선택할 수 밖에 없을 것입니다. 즉 일반주택은 보증금이 오르게 되고 임대사업자의 주택은 소액의 월세가 붙는 기형적인 형태의 전세시장이 형성 될 것입니다. 여섯번째, 장기적으로 민간임대주택의 공급은 줄어 들게 될 것입니다. 임대보증금보증제도 외에도 취득세인상, 종부세 인상 등으로 민간임대주택사업자의 신규 주택 취득이 줄어 들것이고 이에 주택건설업자도 공급이 위축이 되어 신축주택의 공급은 줄어들 것으로 예상됩니다. 신규 민간임대주택은 상당히 위축이 되고 있으며 기존의 민간임대주택도 기간이 만료되면 임대사업을 포기하게 될 것입니다. 임대료 인상의 제한이 완화되고 임대보증금보증료 지불 안해도 되니 얼마나 좋겠습니까? 임대료도 그 전보다 많이 올릴 수 있고 신규 민간임대주택의 신축공급이 줄어들었을테니 전세보증금을 좀 더 올려 받을려고 할것이니 전세보증금 상승의 악순환이 반복될 수 밖에 없습니다. 물론 임대차3법 개정으로 어느 정도 억제는 할 수 있겠지만 근원적인 처방은 아닐 것입니다. 민간임대주택사업자의 임대주택은 여러 가지 문제를 복합적으로 안고 있는 상황입니다. 임대 주택시장의 여러문제를 한꺼번에 해결 하기는 쉽지 않을 것입니다. 특히 제49조 임대보증금에 대한 보증 조항은 가장 먼저 부동산 임대시장에 가장 나쁜 영향을 일으킬 수 있으므로 즉시 폐기되어야 합니다. 민간임대주택법 제49조, 시행령 40조 조항은 임차인의 추가부담, 전세보증금의 인상요인, 전세보증금의 월세화, 임대주택의 공급위축이라는 전세시장에 악영향을 줄 뿐입니다. 무엇보다도 주택임대차보호법, 민법에서 이미 임차인의 보호제도가 있음에도 임대사업자라는 이유만으로 임차인의 보증금보호를 위하여 임대인이 임차인을 위하여 보증료를 납부해 주어야 하는 과도한 규제와 불공평, 임대사업자가 아닌 주택은 임대보증을 하지 않아도 되는 역차별등은 과잉금지의 원칙에 위배되는 위헌적인 조항으로 보입니다. 이에 임대사업자와 임차인 모두에게 부담이 되고 부동산 전세시장에 악영향을 줄 것으로 예상이 되는 민간임대주택법 제49조 임대보증금 보증에 대한 조항과 시행령 제40조 보증료의 납부방법의 조항은 즉각 폐기되어야 합니다. 끝으로 부동산 정책수립시 부동산시장의 제일선에 있는 공인중개사의 의견도 좀 더 많이 청취해주시길 바랍니다.