제목: 힘 없는 서민 임차인 두 번 울리는 국세기본법 개정을 요청합니다
카테고리: 행정
청원기간: 2021-05-06 ~ 2021-06-05
참여인원: 1,330

<국세기본법 기본통칙 35-18...1>에 따르면 ① 법 제35조 제5항에서 규정한 당해 재산에 대하여 부과된 국세인 상속세ㆍ증여세 및 종합부동산세는 전세권ㆍ질권ㆍ저당권 또는 가등기의 설정을 등기 또는 등록한 일자에 관계없이 항상 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선한다 고 하고 있습니다. 위 통칙에 따라, 아무리 임차인이 빨리 전입신고와 확정일자를 받는다고 하여도 임대인이 당해세를 체납하는 경우 그 세금은 임대인이 아니라 임차인이 대신 갚을 수밖에 없는 상황이 발생합니다. 제가 처한 상황을 예시로 말씀드리겠습니다. 저는 2019.9.24. 서울 은평구 소재 신축빌라에 2년 전세계약을 체결하였습니다. 전세계약 체결 당시 부동산에서는 "현재 이 집은 2인 공동 명의로 되어 있고", "향후 정부 정책에 따라 전세금 인상이 어려울 것으로 예상되어 주변 시세보다 2~3천만원 가량 높은 금액으로 전세금을 책정하였다. 대신 세입자의 대출금 부담을 줄여주기 위해 100만원 정도 이자지원금을 집주인이 주겠다."는 설명을 하였습니다. 제 입장에서는 어차피 전세금은 계약기간 이후 돌려받을 수 있는 돈이고, 신용대출로 3천만원 정도 더 이자를 받아도 이자 2%를 계산하면 1년에 60만원 정도만 이자로 내면 되니까 크게 부담은 되지 않는다고 생각하여 최종적으로 2억 3천만원에 전세계약을 체결하였습니다. 물론 공동 명의로 되어 있던 2인을 임대인으로 하여 계약을 체결하였고, 그들에게 전세보증금을 입금하였습니다. 그리고 한 달 정도가 지났을까요. 갑자기 모르는 번호로 전화가 와서 받아보니, "임차인이 지금 살고 계신 집을 매수해서 이제 집주인이 바뀌었습니다."라며, 새로운 집주인이 전화가 왔습니다. 이 집을 임대사업자 등록을 해야해서 표준임대차계약서를 작성해달라는 요청과 함께요. 임차인 입장에서는 집주인이 다른 사람에게 물건을 매도하기까지의 과정을 전혀 알 수 없고, 이에 대해 좋다 안좋다의 주장을 할 수도 없는 입장이기 때문에 그런가보다 했습니다. 문제는 몇 달 후에 일어났습니다. 새로운 집주인(임대인)이라는 사람이 2020년도분 종부세를 체납하여 세무서에서 제가 살고 있는 집을 압류한 것입니다. 알고보니 이 임대인은 서울, 경기, 인천 등지에 빌라와 오피스텔을 200~300채 보유한 임대사업자로, 해당 물건들을 갭투자로 취득한 것이었습니다. 어떤 집은 부동산을 통해 분양가보다 높은 가격으로 전세를 두어 본인의 돈이 한 푼도 들지 않았을테고, 어떤 집은 1~2천만원 정도의 자기자본만 들였을 것입니다. 부랴부랴 집주인에게 연락했습니다. 전화는 받지 않습니다. 한 참 후에 **으로 어디에선가 복사해온 듯한 글을 전달합니다. 그 내용은 다음과 같습니다. "2018년 9월부터 2년 이상 지속된 매도 규제로 본인에게 부과된 '과잉 세금'을 납부하지 못했습니다. 그리고 2021년 1월 15일부터는 세금 체납에 대한 압류로 인해 매도가 더욱 어려워졌습니다. 정부가 서민에게 주택을 공급하겠다면, 불합리한 구조에 있는 빌라 임대주택을 매입하거나 개선하여 서민에 보급해야 합니다. 종부세는 2018년 9월부터, 안심대출은 2019년 9월부터 시작했으나, 관계부처는 해당 제도에 대한 사전 고지가 불성실했다.(본인은 2017년 ~ 2019년까지 매수), 따라서 2019년 12월까지 거래한 빌라, 오피스텔 임대주택은 종부세 과세 대상에서 제외해야 한다." 임대인의 주장대로라면 정부의 정책으로 인해 자신이 예상치도 못한 종부세가 부과되었고, 세금을 내지 못하게 되었으니 정부 탓이라는 것입니다. 확인해보니 임대인이 체납한 2020년도분 종부세는 총 7억원입니다. 인터넷 카페 등을 찾다보니 이렇게 압류된 집이 저 뿐만 아니라 수십채입니다. 아마 국가에서는 임대인이 체납한 세금을 환수할 때까지 압류를 늘려갈 것입니다. 임대인에게 저의 전세보증금을 돌려달라고 요청도 해보고 회유도 해보고 심지어 제가 죄인인 것마냥 부탁도 해봤습니다. 모두 소용이 없었습니다. 전세보증금을 돌려주려면 새로운 세입자를 구해야 하는데 집이 압류되어 있어 세입자도 못 구할거고, 이 집을 다른 사람에게 매도하자니 본인이 임대사업자로 등록이 되어 있어 과태료 3천만원이 부과되니 그 3천만원을 제가 대신 내주면 팔아보겠다고 합니다. 제 전세금 2억 3천만원도 못돌려받게 생겼는데 저보고 3천만원까지 내라는 것입니다. 결국 저는 변호사를 선임하여 전세보증금반환청구소송을 진행하고 있습니다. 승소하여 법원 판결문을 받으면 저는 이 집을 경매신청할 수 있습니다. 문제는 경매에서도 또 발생합니다. 갭이 적은 부동산이기 때문에 이 집이 경매로 나와도 이 집을 낙찰 받을만한 사람은 거의 없을 것입니다. 제가 전입신고와 확정일자가 모두 되어 있기 때문에 낙찰자는 제 전세금 2억 3천만원을 다 책임져야 하는데, 빌라의 특성상 현 시세가 많이 오르지 않아 그 차익이 거의 없기 때문입니다. 결국 저는 어쩔 수 없이 불필요한 취득세를 납부하고 이 집을 낙찰받아 계속 거주하거나, 또 필요없는 양도세를 내면서 집을 팔고 다른 집으로 이사해야 합니다. 결혼을 1년 앞둔 상황에서 남자 혼자 살던 빌라는 신혼 생활을 시작하기에 너무나 비좁아 현실적으로 계속 거주하기는 불가능합니다. 그리고 저를 더 힘들게 하는 것은 다름 아닌 "국세기본법"입니다. 서두에 기재한 국세기본법 기본통칙에 따라 전입신고와 확정일자를 먼저 마친 제가 낙찰을 받는다 하여도 임대인에 체납한 종부세는 당해세로 인정되어 우선 변제가 됩니다. 다시 말해, 제 전세금 2억 3천을 회수하기 위해 어쩔 수 없이 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급의 기회 등을 날려가면서 이 집의 소유권을 가져오지만, 제가 법원에 납부한 입찰보증금에서 임대인에 체납한 국세만큼은 빼고 저에게 돌려준다는 것입니다. 체납을 담당하는 국세청 조사관에게 전화를 걸어 물어보니 종부세는 전체 재산가액 중에 해당 부동산의 재산가액이 차지하는 비율대로 안분하기 때문에 지금 제가 살고 있는 집에 대해서는 약 550만원이 변제 대상이라고 합니다. 다만, 이는 2020년도분 체납 종부세에만 해당하는 것이고, 임대인이 2021년도분도 내지 않는다면 결국 종부세는 두 배가 되고, 2020년도분에는 하루하루 0.0025%의 가산세가 붙어가고 있습니다. 대략적인 계산으로 천만원이라고만 해도 저는 시간도 날리고, 결혼 생활의 계획도 어그러진 채 임대인이 내지 않은 세금 천만원을 대납하는 결과를 맞이하게 됩니다. 여기에 경매신청을 위해 소요되는 비용 약 2백만원, 취득세 약 2백만원, 추후 발생할 양도세, 여기까지 끌고 오기 위해 들였던 변호사 선임비용 몇 백만원 등을 모두 고려하면 최소 2천만원의 손해가 발생하는 것입니다. 집주인은 이걸 노리는 것 같습니다. 가만히 버티면 자신이 내지 않은 종부세를 마음 급한, 그리고 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 임차인들이 대신 내주고 있는 것입니다. 제가 전입신고와 확정일자를 마치기 전에 이미 발생한 세금이라면 인정할 수 있습니다. 제가 제대로 집에 대한 분석을 하지 않고 계약을 체결한 것이니까요. 그런데 제가 임차인으로서 권리를 지키기 위해 이행한 조치보다도 늦게 발생한 임대인의 종부세로 인해 저에게 이러한 손해가 발생한다는 것은 도저히 받아들이기가 힘듭니다. 국가는 종부세는 국세고, 국세는 국민 모두를 위한 공익적인 것이니까 그럴 수 있다고 말할 수 있겠습니다만, 그 이전에 공익의 이름으로 개인의 재산에 손해를 끼치는 것은 국민의 입장에서 누구를 믿고 누구를 의지하고 살아야 하는지 의문이 들게 하는 대목입니다. 전세금 대신 집을 대신 받아가면 좋을 수 있는 거 아니냐고도 할 수 있을 것입니다. 문제는 제가 전세계약을 한 뒤 이 빌라의 최근 실거래가는 거의 그대로인 상태입니다. 만약에 시세가 3억으로 올랐다면 저는 임대인이 체납한 국세를 제 돈에서 변제하고서도 이익이 생기니까 문제가 없을 것입니다. 하지만 저의 경우는 그렇지 않습니다. 오히려 금전적 손해만 발생하는 상황입니다. 따라서 저는 위의 국세기본법을 적용할 수 있는 조건이 있어야 한다고 생각합니다. 예를 들어 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못해 어쩔 수 없이 경매를 신청하고, 또 본인이 직접 낙찰받은 경우에는 임차인의 경매보증금에서 당해세를 우선 변제해서는 안된다고 생각합니다. 세금을 체납한 사람은 따로 있고, 시간과 심리적 피해를 이미 입은 임차인이 체납자의 세금까지 내라는 것은 말도 안되는 일인 것입니다. 지금 이 순간에도 저와 같은 피해자들은 속속 발생하고 있을 것입니다. 서민의 주거 안정을 책임지겠다는 정부의 정책 방향을 생각해서라도 서민 임차인들에게 원치 않는 금전적 손해를 야기하는 국세기본법에 개정이 필요하다고 생각합니다. [본 게시물의 일부 내용이 국민 청원 요건에 위배되어 관리자에 의해 수정되었습니다]