مالک چه حقوقی دارد، مستاجر چه حقوقی؟

از قدیم گفته اند جنگ اول به از صلح آخر! بالاخره هر چقدر هم بین مالک و مستاجر روابط حسنه ای برقرار باشد، یک اختلاف کوچک می تواند باعث زبانه کشیدن شعله های اختلاف شود. چی بهتر از این که قبل از وقوع هر اتفاقی اطلاعات حقوقی تان را درباره روابط جاری بین مالک و مستاجر به قدری بالا ببرید که مو لای درز کار نرود، به خصوص این که کمتر از یک ماه دیگر تا استارت خوردن فصلی تازه از بازار اجاره مسکن زمان داریم.پیش بینی ها حاکی از این است که فصل پیش رو می تواند یکی از داغ ترین روزهای این بازار باشد چرا که بعضی مالکان اعتقاد دارند پول اجاره خانه شان باید پا به پای دلار شش یا هفت هزار تومانی بالا برود. از طرف دیگر مستاجران اگر خودشان بخواهند باز نمی توانند زیر بار حرف زور بروند. پس با خواندن این نوشته خودتان را برای اختلافات احتمالی آماده نگه دارید.قانون موجر و مستاجر، هزینه تعمیراتهزینه های مربوط به تعمیرات ساختمان یکی از موارد مهم اختلافی میان مالک و مستاجر بوده است که تمام این موارد از سوی قانونگذار پیش بینی شده است مگر آنکه مالک و مستاجر با توافق طرفین شروط دیگری را برای این هزینه ها تعیین کرده باشند. در ادامه به مهم ترین سوالات و پاسخ ها مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در زمینه سهم هزینه های تعمیر ساختمان از سوی طرفین می پردازیم.تعمیر دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسورطبق ماده 10 قانون روابط بین موجر (مالک) و مستاجر، تعمیرات کلی و اساسی از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور به عهده مالک است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.مرجع رسیدگی به اختلاف در مورد هزینه تعمیراتطبق ماده 11 قانون روابط مالک و مستاجر، رسیدگی به اختلافات در خصوص تعمیرات با دادگاه است. در صورتی که مالک تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستأجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستأجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجرا انجام بدهد.حکم قانون درباره تعمیر وسایل سرمایشی و گرمایشیبر اساس ماده 486 قانون مدنی تعمیرات اساسی و تمام مخارجی که برای امکان بهره مندی و استفاده از ملک است به عهده موجر خواهد بود، مگر اینکه ضمن عقد اجاره دو طرف به طور دیگری با همدیگر توافق کرده باشند. به این ترتیب می توان گفت تعمیرات اساسی اماکن استیجاری مانند تعمیر دستگاه های سرمایشی، گرمایشی و آسانسور بر عهده مالک است. حال اگر مالک اجازه تعمیرات را با پرداخت هزینه ها توسط خودش به مستاجر دهد، او می تواند تعمیرات را انجام دهد. در غیر این صورت مستاجر می تواند از طریق دادگاه مالک را به تعمیرات الزام کند و در صورت ملزم نشدن او به انجام تعمیرات، مستاجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.حکم قانون در صورتی که مستاجر مالک را از انجام تعمیرات منع کندطبق ماده 12 روابط بین قانون و مستاجر، هرگاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری منع کند، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می کند.اگر مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کندچنانچه مالک از انجام تعمیرات خودداری کند یا الزام او به تعمیر کردن هم فایده ای نداشته باشد و نتواند از مورد اجاره استفاده مطلوب کند و عیب هایش برطرف نشود، قرارداد اجاره باطل می شود. اگر مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند، حق مطالبه هزینه های تعمیرات را از مالک ندارد. با اشاره به ماده 485 قانون مدنی اگر در مدت اجاره، تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به مالک شود، مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود،اگر در این مدت او نتواند از محلی که اجاره کرده به طور کلی یا جزئی استفاده کند، می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. در صورت اجازه مالک به مستاجر برای انجام تعمیرات، مستاجر می تواند بعد از انجام تعمیرات هزینه های مربوطه را از مالک دریافت کند یا آن را با اجاره بها تسویه کند. اگر هزینه های تعمیرات بیشتر از مبلغ بهای اجاره باشد امری منطقی و عقلانی نیست، مگر اینکه هر دو طرف در مورد پرداخت آن توافق کرده باشند.