ابطال مبایعه نامه‎ ملکی، چرا و چطور؟

ابطال مبایعه نامه طبق شرایط و اوضاع و احوال حاکم بر قرارداد و روابط طرفین معامله رخ می‎دهد که در این مطلب به اهم آن‎هامی‎پردازیم.ابطال مبایعه نامه‎ مربوط به خرید و فروش ملک معمولاً شرایطی دارد که گاهی مربوط به مفاد نوشته شده در مبایعه‎نامه و گاهی مربوط به شرایط خارج از قرارداد است که، بعد از انجام معامله در روابط دو طرف به‎وجود می‎آید. در این مطلب ابتدا به تعریف مبایعه نامه و سپس به بیان مختصری از شرایط نوشته شده در مبایعه نامه و توافقاتی که باعث ابطال آن می شود و در آخر به ذکر موارد خارج از قرارداد پرداخته‎ایم.تعریف مبایعه نامه:معمولاً افراد هنگام خرید و فروش ملک قبل از این‎که سند رسمی تنظیم کنند نوشته‎ایی پیرامون شرایط قرارداد و آنچه را که توافق کرده‎اند یا به‎صورت دستنویس یا با حضور در دفاتر املاک در فرم‎هایی می‎نویسند که مبایعه‎نامه نامیده می شود.شرایط ابطال در مفاد مبایعه نامه:پرونده های قضایی مطرح شده در محاکم دادگستری در این مورد آمار بالایی دارند و بیشتر موضوع آن‎ها در مورد مفاد مبایعه‎نامه و پیامد های آن است و گاهی تاحدی تاثیرگذارند که باعث ابطال مبایعه‎نامه می‎شوند. مثلاً براساس قانون پیش‎فروش ساختمان حتی اگر مبایعه‎نامه در بنگاه املاک معتبر تنظیم شده باشد ممنوع است، این شرط مربوط به تنظیم مبایعه‎نامه است که اگر رعایت نشود باعث ابطال مبایعه‎نامه می‎شود.اگر دو طرف باهم توافق کرده باشند که برای انجام معامله تشریفاتی را انجام دهند، این تشریفات در قالب شروط و تعهدات از جانب هر دو طرف در مبایعه‎نامه نوشته می‎شود. درصورتی که این شروط و تعهدات انجام نشوند، مالکیت ‎وجود نداشته و مبایعه‎نامه باطل و بی اثر می‎شود. زیرا اگر در مبایعه‎نامه برای مالکیت خریدار شرایطی نوشته شود این مبایعه‎نامه برای خریدار ایجاد مالکیت نمی‎کند .تا زمانی که شروط رعایت و تعهدات انجام نشود مبایعه‎نامه‎ی نوشته شده اثری ندارد. حتی در پاره‎ای موارد نیز مبایعه‎نامه باطل است مثلاً اگر در مبایعه‎نامه شرط شده باشد که خریدار مبلغ معامله را به‎صورت اقساط و در سررسید های تعیین شده پرداخت کند و تا پرداخت آخرین قسط صاحب ملک نیست، چنانچه این شرط انجام نشود خریدار، تا پایان پرداخت اقساط، مالک شناخته نمی‎شود.حتی ممکن است شرط شود درصورتی که خریدار یکی از اقساط را پرداخت نکرد مبایعه نامه باطل شود، در این صورت عدم پرداخت هریک از اقساط مبایعه‎نامه را باطل می‎کند.موارد ابطال خارج از قرارداد:اقاله: بر اساس اصول حقوقی مبایعه نامه را عقد لازم می‎دانیم یعنی قراردادی که نمی‎توان آن را یک طرفه و بدون رضایت طرف دیگر منحل کرد و از بین برد. حال اگر هر یک از دوطرف معامله نتواند یا نخواهد تعهدات خود را انجام دهد و یا با توجه به شرایط اقتصادی خود از مبایعه نامه راضی نباشد می‎تواند با جلب رضایت طرف مقابل ، معامله را اقاله کرده و هرکدام هر چیزی که در ازای معامله پرداخته پس بگیردکه به این کار اقاله می‎گویند .خیارات: گاهی در اجرای موضوع مبایعه نامه اتفاقی رخ می‎دهد که باعث ایجاد ضرر به یک یا هردو طرف معامله می‎شود در این شرایط فرد متضرر می‎تواند با استفاده از خیارات قانونی ( یعنی اختیاراتی که در قانون برای این شرایط به معامله کنندگان داده شده است) استفاده کند و با مراجعه به مراجع قضایی دادخواست ابطال مبایعه نامه تنظیم کند.خیاراتی که بیشتر برای خرید و فروش ملک استفاده می‎شوند شامل: خیار مجلس ،خیار تأخیر ثمن و خیار حیوان هستند با این توضیح که خیار مجلس برای هردوطرف قرارداد است تا زمانی که از هم جدا نشده و در همان جلسه که مبایعه نامه را نوشته‎اند هر دو حضور دارند می‎توانند پس از امضای آن در همان جلسه مبایعه نامه و توافقات آن را بر هم بزنند . خیار تأخیر ثمن به فروشنده‎ اختصاص دارد و آن در صورتی است که در مبایعه نامه برای پرداخت مبلغ معامله مدت و شرایطی تعیین نکرده باشند و 3 روز از امضای مبایعه نامه بگذرد و خریدار تمام مبلغ را پرداخت نکرده باشد. در این حالت فروشنده می‎تواند با مراجعه به مراجع قضایی اقدام به فسخ و بر هم زدن و در واقع ابطال مبایعه نامه کند.شایان ذکر است که اگر خریدار حتی بخشی از مبلغ معامله را پرداخت کرده یا حتی اگر در ازای آن چک داده باشد این کار در حکم پرداخت است و فروشنده نمی تواند از خیار تأخیر ثمن استفاده کند. خیار حیوان هم همانطور که از نامش پیداست مربوط به خرید و فروش حیوان است و ربطی به ملک ندارد.سایر خیارات مندرج در قانون مختص سایر عقود و قراردادها است و در مواردی که فرضاً اختلاف قیمت زیادی وجود داشته باشد یا یکی از دو طرف از حیله و تقلبی استفاده کرده باشد یا به عنوان مثال در ملک یا کالای مورد معامله عیبی وجود داشته باشد که در زمان تنظیم مبایعه نامه پوشانده شده باشد یا پس از تحویل فاقد اوصاف مورد توافق باشد خریدار می‎تواند بر اساس آن تقاضای ابطال معامله کند .انفساخ: یعنی برهم خوردن خود به‎خود مبایعه‎نامه و آن در صورتی است که مورد معامله قبل از اینکه تحویل و تسلیم خریدار شود از بین برود. مثلا ملک مورد معامله در اثر وقوع زلزله ویران شود و دیگر قابلیت سکونت نداشته باشد. دراین صورت مبایعه نامه از بین می‎رود که در اصطلاح انفساخ صورت گرفته است .برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.