درصد ساخت زمین: نکات مهم در سرمایه گذاری روی زمین‌های مسکونی

درصد ساخت زمین یکی از موارد مهمی است که هنگام خرید زمین باید به آن توجه داشته باشید. زیرا این موضوع مشخص می‌کند که شما مجاز به ساخت چه مقدار بنا در آن زمین هستید. در نتیجه این موضوع به طور مستقیم روی میزان سودآور بودن خرید یا سرمایه گذاری شما اثر گذار است.تعیین درصد ساخت زمین (ضریب سطح اشغال مجاز) و صدور دستور نقشه، وظیفه شهرداری‌ها است. اما اینکه چرا شهرداری‌ها درصد ساخت زمین را تعیین می‌کنند، دلایل متعددی دارد. از جمله قوانین و اصول شهرسازی، یکدست بودن ساخت و ساز در سطح شهر و حفظ زیبایی بصری شهرها.در این مقاله ابتدا به مواردی که در تعیین درصد ساخت زمین موثر هستند اشاره کرده، سپس نکات مهم و موارد خاصی که روی درصد ساخت زمین اثر گذار هستند را توضیح می‌دهیم.اطلاع از این نکات و توجه به آن‌ها هنگام خرید زمین، می‌تواند راهنمای شما در سرمایه گذاری روی زمین‌های مسکونی باشد و بی‌توجهی به این موارد، می‌تواند باعث پشیمانی از خرید و ضرر و زیان شما شود.منظور از درصد ساخت زمین چیست و چه عواملی روی آن اثر گذار هستند؟درصدی از متراژ کل زمین که شهرداری اجازه ساخت بنا در آن را صادر می‌کند، درصد ساخت زمین است. فرض کنید متراژ زمین شما ۱۰۰ متر مربع است. اگر شهرداری به شما اجازه دهد فونداسیون (پی ساختمان) را در کل زمین بنا کنید، در واقع به شما مجوز ۱۰۰ درصد بنا داده است.به همین ترتیب اگر شهرداری به شما مجوز ۶۰ درصد بنا بدهد، شما می‌توانید ساخت و ساز را در ۶۰ متر مربع از زمین خود انجام دهید. در حالت اول ضریب سطح اشغال ۱ و در حال دوم ضریب سطح اشغال ۰.۶ است.عوامل متعددی روی تعیین درصد ساخت زمین موثر است. تعیین این درصد در حالت کلی وابسته به طرح تفصیلی شهر است. به عبارت دیگر شهرداری‌ها در طرح تفصیلی شهر، مشخص می‌کنند که هر خیابان و بلوک، چند درصد مجاز به ساخت و ساز است.بنابراین اصل و اساس ضریب سطح اشغال در طرح تفصیلی شهر و با توجه به اصول و قواعد شهرسازی تعیین می‌شود. سایر عواملی که روی تعیین درصد ساخت زمین موثر هستند، به نحوه ساخت و ساز، ملک‌هایی که در همسایگی قرار دارند، تغییراتی که در معبر اتفاق می‌افتد و... بستگی دارد.بخش مهمی از این قواعد، به دلیل حفظ یکدستی در ساخت و ساز است. به عنوان مثال وقتی یک زمین، شمالی است و همه ساختمان‌ها شمالی ساخته شده‌اند، شما نمی‌توانید جبهه ساخت را جنوبی انتخاب کنید.در ادامه نکات مهمی در خصوص درصد ساخت عنوان می‌کنیم که توجه به آن‌ها هنگام خرید زمین، می‌تواند از ضرر و زیان شما جلوگیری کند.نکات مهم در خصوص درصد ساخت زمینپس از اینکه در طرح تفصیلی میزان مجاز ساخت و ساز تعیین شد، موضوع پیشروی و عقب‌نشینی می‌تواند روی درصد ساخت زمین اثر گذار باشد. در ادامه هر یک از این عوامل و نکات مهم مربوط به آن‌ها را شرح می‌دهیم.۱- ساختمان‌های مجاور و مسئله هم‌باد بودنهمانطور که گفتیم یکدست بودن ساخت و ساز یکی از اصول شهرسازی است. بنابراین نمی‌توان پذیرفت که در یک کوچه ساختمان‌ها به صورت نامرتب و دندانه‌دار (یکی عقب و یکی جلو) ساخته شوند. در نتیجه میزان پیشروی ساختمان شما باید با ساختمان‌های مجاور یکسان باشد.در اصطلاح به این موضوع هم‌بادبودن گفته می‌شود. بنابراین میزان پیشروی شما در ساخت و ساز، وابسته به ملک‌های مجاور است. البته توجه داشته باشید که میزان این پیشروی در سمت حیاط و خیابان، به ترتیب زیر است: پیشروی از سمت حیاط از طبقه اول (روی پیلوت) مجاز است. پیشروی از سمت کوچه یا خیابان از طبقه دوم مجاز است.نکته مهم در موضوع هم‌باد بودن زمانی پیش می‌آید که زمین شما قناس باشد. در این حالت قناسی زمین شما عاملی است که درصد ساخت زمین را تعیین می‌کند. برای درک این موضوع به عکس زیر توجه کنید.نوعی قناسی زمین می‌تواند روی میزان متراژ مفید برای ساخت و ساز اثرگذار باشد.همانطور در عکس بالا مشاهده می‌کنید، قطعه زمین‌های ۲، ۳ و ۴ که مستطیلی هستند، مجوز ساخت ۶۰ درصد بنا دارند. قطعه زمین‌های ۱ و ۵ که قناس هستند با توجه به لزوم رعایت هم‌باد بودن، نمی‌توانند از زمین‌های مجاور خود بیش‌تر پیشروی کنند.همین مسئله باعث می‌شود به خاطر نوعی قناسی، زمین شماره ۱ درصدی مازاد بر ۶۰ درصد امکان ساخت داشته باشد و زمین شماره ۵ نیز به خاطر نوع قناسی، در عمل کمتر از ۶۰ درصد امکان ساخت دارد.بنابراین در زمان خرید، صرفا به درصد ساختی که شهرداری به شما اعلام می‌کند اکتفا نکنید. بلکه به مسئله هم‌باد بودن و قناسی زمین نیز توجه کنید تا بتوانید درصد ساخت حقیقی زمین را محاسبه کنید.متاسفانه بسیار شاهد آن بوده‌ایم که خریدار صرفا با توجه به درصد ساختی که شهرداری اعلام کرده اقدام به خرید نموده اما در نهایت متوجه شده ملک مورد نظر ارزش سرمایه گذاری نداشته است.۲- موضوع پیشروی در صورت کلنگی بودن، ساخته نشدن یا عدم پیشروی زمین‌های مجاوردر بخش قبل گفتیم اگر خواستید در ساخت و ساز پیشروی کنید، می‌توانید به اندازه ملک‌های مجاور پیشروی کنید. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که اگر در زمین مجاور ساخت و سازی صورت نگرفته بود، ملک‌های مجاور کلنگی بوده یا پیشروی نکرده بودند تکلیف چیست؟راهی که در این حالت وجود دارد این است که برای پیشروی از همسایه خود رضایت بگیرید. در این حالت می‌توانید در ساخت و ساز پیشروی داشته باشید و پس از آن، ملک شما معیار ساخت و ساز و میزان پیشروی است.به عبارت دیگر رضایت همسایه‌ها برای پیشروی ملک شما، در آینده به نفع خود آن‌هاست و باعث سود بیش‌تر در ساخت و ساز مجدد آن‌ها می‌شود. بنابراین در این شرایط برای جلب رضایت همسایه‌ها، این موضوع را به آن‌ها توضیح بدهید.وقتی همسایه سمت راست برای پیشروی رضایت دارد اما سمت چپ رضایت ندارد.در صورتی که یکی از همسایه‌ها برای پیشروی رضایت داد و همسایه دیگر مخالفت کرد، راه حل این است که مطابق شکل بالا پیشروی را تا یک نقطه ادامه داده و سپس ادامه آن را هم‌باد ملک مجاور (که رضایت نداده) خاتمه دهید. برای این کار می‌توانید مثل حالت الف یا ب عمل کنید.۳- درصد ساخت زمین در صورت عقب‌نشینی چطور محاسبه می‌شود؟به دلایل مختلف ممکن است شهرداری اعلام کند که عرض گذر باید افزایش یابد. در این شرایط تمام ملک‌های موجود در آن گذر، در صورتی که بخواهند ساخت و ساز مجدد داشته باشند، باید عقب‌نشینی کنند. این مسئله به گونه‌ای دیگر روی درصد ساخت بنا اثر می‌گذارد.در این حالت این سوال مطرح می‌شود که درصد ساخت زمین پس از عقب‌نشینی چطور محاسبه می‌شود؟ آیا درصد ساخت بنا با توجه به متراژ جدید زمین حساب می‌شود؟پاسخ این است که با فرض اینکه درصد ساخت شما پیش از عقب‌نشینی ۶۰ درصد بوده، حالا پس از عقب‌نشینی می‌توانید ۶۰ ‌درصد را بر اساس متراژ قدیمی زمین خود بسازید. این موضوع را با توجه به تصویر زیر توضیح می‌دهیم.وقتی زمین عقب نشینی دارد، شما می‌توانید معادل متراژ پیش از عقب نشینی ساخت و ساز کنید.فرض کنید ابعاد زمین شما ۲۰ متر در ۱۵ متر است. یعنی زمین شما ۳۰۰ متر مربع مساحت دارد. پیش از عقب‌نشینی شما می‌توانستید در ۱۸۰ متر از این زمین ساخت و ساز کنید. حالا تصور کنید شهرداری اعلام کرده باید ۲ متر عقب نشینی کنید.در نتیجه ابعاد زمین شما به ۲۰ متر در ۱۳ متر تغییر کرده و مساحت زمین معادل ۲۶۰ متر مربع است. در این حالت شما همچنان می‌توانید در ۱۸۰ متر مربع از زمین خود ساخت و ساز کنید. در عمل در این حالت، در ۶۹ درصد زمین خود ساخت و ساز می‌کنید.به عبارت دیگر، افزایش عرض گذر و عقب‌نشینی باعث نمی‌شود زیربنای مفید و قابل ساخت و ساز ملک شما از بین برود. بلکه این موضوع صرفا باعث کاهش قدرالسهم زمین آپارتمان‌هایی است که در این زمین ساخته می‌شوند.بی‌دقتی به نکات مهم در خرید زمین می‌تواند سرمایه گذاری شما را به یک شکست یا یک پیروزی تبدیل کند. همیشه پیش از اقدام به سرمایه گذاری در بازار مسکن، تمام جوانب را سنجیده، سپس با خیالی آسوده سرمایه گذاری کنید.سوالات خود در خصوص درصد ساخت زمین را در انتهای این مقاله در بخش نظرات مطرح کنید.