مسکن تهران در پنج ماهه 1401؛ از پاتوق سفته بازان تا انتظارات ارتقائی ریسک گریزان

بازار مسکن دوباره محبوب بخش دلالی اقتصاد ایران شده است (مایل به سرمایه گذاری کم ریسک و پرسود، مبتنی بر پیش بینی سیر قیمت صعودی یک کالای بادوام) . تحولات جالبی در بازار خرید و فروش مسکن در تهران، در ماه های اخیر رخ داد. ابتدا شاهد افزایش معاملات خرید و فروش در اواخر اردیبهشت، نسبت به ماه قبل و نسبت به دوره مشابه سال قبل بودیم. پس از آن و در روز های اخیر، شاهد صف فروشندگان در بازار هستیم. با هم چرایی این تحرکات را بررسی میکنیم.طبق گزارش بانک مرکزی، " در اردیبهشت ماه سال 1401، تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران، به حدود 10.5 هزار واحد مسکونی رسید، که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل، به ترتیب افزایش قابل توجه 206.1 و 166.4 درصدی را نشان میدهد."میتوان دلیل این افزایش ناگهانی و قابل توجه در بازار معاملات را، رکود و ثبات قیمتی در سایر بازار های سرمایه ای دانست. من جمله در بازار طلا، مدتهاست شاهد افزایش قیمتی ناگهانی نبوده ایم. در سال اخیر، روند قیمتی طلا بر خلاف دوره مشابه قبل ،برای آنها که بدنبال فعالیت های سفته بازانه و کسب سود از خرید و فروش های کوتاه مدت بوده اند، جذاب به نظر نمیرسید. مشابه این روند برای سکه نیز رخ داد.در بازار سهام بورس، پس از رخداد های دولت پیشین، و مدت طولانی در ثبت روند های کاهشی در ارزش سهام، و با وجود نشانه هایی مثبت در روند بازار ، شاهد افزایش قابل توجه و موثری درقیمت سهام نبودیم. همینطور در بازار ارز های دیجیتال، در بسیاری موارد، مرتبط با رکود اقتصادی رایج در مغرب زمین، ناشی از ناآرامی های مدنی و جنگ در حال وقوع، مدتهاست که روند منفی شدیدی را طی میکنند.لذا با توجه به اینکه مسکن ، تورم قیمتی سریع و مشهودی را، نسبت به سایر بازار های سرمایه گذاری معمول سفته بازان، طی میکند، بازار هدف خوبی برای سرمایه های آزاد شده از سایر بازار های رقیب به نظر میرسید. علل مختلفی میتواند در این باب مطرح شود اما از مهم ترین آنها میتوان به کمبود ساخت خانه های جدید در تهران، بر خلاف وعده ی پیشین دولت در تحقق سالیانه ی ساخت و عرصه ی مسکن نوساز در کل کشور، بویژه تهران اشاره کرد. خود این مورد، یعنی محدود بودن خانه های موجود در تهران، بر افزایش قیمت انتظاری صاحبین املاک و ایضا قیمت گذاری مشاورین املاک، دامن زد.همین باعث شد که هم افزایش خریدار در بازار مشاهده شود، با نیت افزایش ارزش دارایی های اندوخته، و هم فروشندگان در طرف عرضه، به نیت ارتقای دارایی خود و خرید منطقه ای و کیفی بهتر در بازار مسکن، دست به فروش دارایی خود بزنند و همین امر، باعث رخداد افزایش معاملات در خرید و فروش مسکن در نقاط مختلف تهران شد.اما اکنون، در مردادماه و در میانه تابستان، طبق گزارشات میدانی (به نقل از دنیای اقتصاد) شاهد ایجاد صف فروش برای منازل مسکونی و اضافه عرضه در این بازار هستیم که میتواند ناشی از تعجیل صاحب خانه ها برای بهبود منازل مسکونی مورد تملیک، و هراس از گرانی و ناتوانی در تامین مابه التفاوت این بهبود کیفیت محل اسکان باشد.حسن بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای انباشت سرمایه ، اینست که درصورت خالی نماندن واحد های خریداری شده، و مورد اجاره قرار گرفتن توسط افرادی که توانایی ابتیاع مسکن را ندارند، در صورتی که قیمت رهن و اجاره نیز دور از توان آنها، که اغلب از دهک های میانی رفاهی هستند نباشد، میتواند نقش موثری در اقتصاد کشور ایفا کند؛ که شرط لازم برای تحقق این نقش، تکمیل اطلاعات هرچه سریعتر سامانه ملی املاک و و اسکان کشور است.اما بصورت کلی، بازار های اینچنین، اولا شدیدا تحت تاثیر انتظارات احساسی، ملتهب و ناآرام هستند، ثانیا محل جذب و رکود سرمایه هایی که میتوانند منجر به تولید و رشد اقتصادی کشور باشند، اما به دلیل حاکم بودن نااطمینانی های اقتصادی در کشور، و انتظارات تورمی بالا ناشی از اخبار جنگ و مذاکره، تمایل به بازار های کم ریسک و غیر مولد اینچنینی مدت هاست به یک فرهنگ عمومی تبدیل شده است.در نتیجه تا زمانی که ساختارهای اقتصادی صحیح ، شفافیت اطلاعاتی و امنیت روانی، به عنوان سه ضلع یک اقتصاد مولد شکل نگرفته باشند، نمیتوان منتظر روند های آرام و کم ریسک در بازار ها ، و گرایش سرمایه گذاران به حضور در بخش های مولد اقتصاد بود.13 مرداد 1401