انتقال منافع — انتقال سرقفلي

اجاره ملك در قانون روابط موجو و مستاجر مصوب 1365 قانون مدني (آيين نامه اجاره) قرارداد اجارهبراي انتقال منافع شيء به شيء ديگر بايد عقدي به نام اجاره كه در ماده 446 قانون مدني تعريف شده است، منعقد كرد. طبق اين ماده اجاره عقدي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع مستأجر مي شود. موجر را موجر و مستأجر را مستأجر و مورد اجاره را مستأجر مي گويند.پس از اين آشنايي مقدماتي با قرارداد اجاره كه به معناي انتقال منافع مستأجر است. اين نكته مطرح مي شود كه آيا مستاجر كه مالك منافع مستاجر است و مستاجر ناميده مي شود، مي تواند منافعي را كه از آن برخوردار است به ديگري منتقل كند يا خير؟براي بررسي اين موضوع نگاهي به قوانين مدون در مورد اجاره خواهيم داشت كه با توجه به موضوع اجاره نامه در اين قوانين امكان انتقال منافع متفاوت خواهد بود.قانون روابط موجر و مستاجر 1356:يكي از مواردي كه اين قانون به آن مي پردازد، اجاره مكاني براي كسب و كار يا حرفه است. حق تجارت و تجارت حقي است كه به تدريج و به مرور زمان براي مستأجر محل كسب و تجارت به وجود مي آيد. در نتيجه پس از كار مستاجر و كسب مشتري و اعتبار، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق تجارت مي گويند. بنابراين حق تملك يا تجارت حقي است كه متعلق به مستأجر خواهد بود.پس از به رسميت شناختن حق شغل يا پيشه يا تجارت بايد به اين موضوع رسيدگي شود. آيا مستاجر محل شغل يا پيشه يا تجارت مي تواند منافع مورد اجاره را به ديگري واگذار كند؟ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر به موجب اين ماده به اين موضوع پرداخته است: «در صورتي كه مستاجر محل كسب يا پيشه يا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به ديگري را داشته باشد، مي تواند از منافع مورد اجاره استفاده كند. براي شغل مشابه يا مشابه انتقال به ديگري با سند رسمي.هر گاه در اجاره نامه حق انتقال به ديگري ساقط شده باشد يا اجاره اي وجود نداشته باشد و مالك راضي به انتقال به ديگري نباشد، بايد در ازاي تخليه مورد اجاره، حق تملك يا معامله مستأجر را بپردازد. در غير اين صورت مستأجر مي تواند سند انتقال را تنظيم كند به دادگاه مراجعه مي كند، در اين صورت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به ديگري و تنظيم سند انتقال در دفتر تنظيم كننده سند اجاره سابق يا دفترخانه صادر مي كند. دفتر مجاور ملك (در صورت نداشتن اجاره نامه رسمي) و يك نسخه از آن را به دفتر مربوطه ارسال و به موجر نيز اطلاع مي دهد، مستاجر جديد با رعايت كليه شرايط قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. اجاره نامهدر صورتي كه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ، رأي قطعي سود اجاره با سند رسمي به مستاجر جديد منتقل نشود، رأي مذكور از درجه اعتبار ساقط خواهد بود.در صورتي كه مستاجر بدون رعايت مقررات اين ماده مال مورد اجاره را به ديگري تحويل دهد، موجر حق درخواست تخليه را دارد و حكم تخليه نسبت به مستأجر يا مستأجر و در اين صورت مستأجر يا مستأجر اجرا خواهد شد. مستحق دريافت نيمي از حق تملك يا تصرف است. يا كسب و كار خواهد داشتلازم به ذكر است حق تملك يا معامله براي مستأجر همان محل محفوظ است و انتقال آن به مستاجر جديد فقط با صدور سند رسمي معتبر خواهد بود.قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376: سرقفلي و معناي آن به صراحت در قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376 گنجانده شد و قانونگذار در ماده 6 اين مفهوم را چنين بيان كرده است: «هر گاه مالك، ملك تجاري خود را اجاره دهد، مي‌تواند انتقالي دريافت كند. مبلغي به عنوان سرقفلي از مستأجر و همچنين مستأجر در مدت اجاره مي تواند مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگري به عنوان سرقفلي در مدت اجاره دريافت كند مگر اينكه حق انتقال غير از او سلب شده باشد.بنابراين مستاجري كه سرقفلي پرداخت كرده است مي تواند براي مدتي كه از مدت اجاره خود بيشتر نباشد، حق خود را به ديگري واگذار كند و از انتقال گيرنده به عنوان سرقفلي دريافت كند، مگر اينكه در قانون حق انتقال به غير او ساقط شده باشد. قرارداد اجاره.لازم به ذكر است در صورتي كه مالك سرقفلي دريافت نكرده باشد و مستاجر پس از دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، مستاجر اخير پس از پايان مدت اجاره حق مطالبه سرقفلي از مالك را ندارد.در صورتي كه موجر سرقفلي را به نحو صحيح شرعي به مستاجر منتقل كند، در هنگام تخليه مستأجر، حق مطالبه سرقفلي را به قيمت روز دارد.