طرح مالیات بر خانه های خالی اصلاح شد!

پدیده خانه خالی یکی از واقعیت های اقتصادی کشور است که منعکس کننده عوامل متعدد اقتصادی ازجمله رشد دائمی قیمت ها، تقاضای خانوارها برای پوشش تورم، استاندارد نبودن ساخت، تقاضای ضعیف به علت رکود اقتصادی و کمبود فرصت های سرمایه گذاری بلندمدت در بازارهای دیگر است. در نتیجه بهتر است پیش از هر ایده سیاست گذاری، ماهیت این پدیده به طور دقیق تحلیل شود.برآورد میشود در شرایط فعلی، حدود 5/2 میلیون واحد مسکونی (یعنی حدود 12 درصد واحدهای مسکونی) در کشور خالی نگه داشته شده اند که این عدد در سال 1385 ،حدود 630 هزار واحد (2/4 درصد واحدهای مسکونی کشور) برآورد شده بود. این نرخ در کشورهای مختلف دنیا با توجه به وضعیت اقتصادی وهمچنین تعادل شکل گرفته در بازار مسکن و تعریف واحد مسکونی خالی، از نرخ های زیر 4 درصد تا نرخ های بالای 15 درصد متفاوت است.در این گزارش به ماهیت و دلایل وجود خانه های خالی پرداخته نمیشود و صرفاً به طرح مالیات برخانه های خالی که به عنوان یکی از راهکارهای بهبود وضعیت بازار مسکن در شرایط فعلی، در صحن مجلس شورای اسلامی در حال بررسی است، پرداخته میشود.تاریخچه مالیات بر خانه های خالی و نقایص آناخذ مالیات از خانه های خالی علاوه بر سابقه طولانی در سایر کشورها، در قوانین مالیاتی کشور نیز تاریخچه قابل ملاحظه ای داشته و در طول سالهای گذشته مکرراً در کانون توجهات کارشناسی و سیاست گذاری قرارگرفته است. برای نخستین بار در ماده (8) قانون تعدیل و تثبیت اجاره بهاء مصوب 1352 عوارضی مشابه با آنچه که اکنون مالیات بر خانه های خالی مینامند، تصویب گردید.براساس قانون مذکور در صورتی که واحدهای مسکونی قابل اجاره، بیش از شش ماه از سوی مالک خالی نگه داشته شوند، مشمول عوارضی معادل سی درصد (30٪) ارزش اجاری واحد مسکونی میگردیدند. قانون تعدیل و تثبیت اجاره بهاء مصوب سال 1352 تا زمان تصویب قانون مالیات های مستقیم در سال 1366 جاری بود لکن با توجه به محدودیت ها وموانعی که در ادامه بدان اشاره خواهد شد، به طور مناسبی عملیاتی نشد. پس از آن مجدداً موضوع مالیات برخانه های خالی در سال 1366 حین بررسی قانون مالیات های مستقیم در مجلس شورای مواد (10) و (11) قانون مالیات های مستقیم مورد تصویب مجلس شورای اسلامی قرار گرفت. براساس این مواد واحدهای مسکونی درمراکز استان ها و شهرهای بالای یکصد هزار نفر در صورتی که بیش از شش ماه بدون داشتن موانع قانونی خالی و بلا استفاده باشند، مشمول مالیات بر خانه های خالی معادل دو در هزار ارزش معاملاتی واحد مسکونی به ازای هر ماه برای سال اول و چهار در هزار ارزش معاملاتی واحد مسکونی به ازای هر ماه برای مازاد بر یک سال میشوند.فصل دوم باب دوم قانون مالیات های مستقیم با موضوع مالیات مستغلات مسکونی خالی پس از تصویب در سال 1366 تا سال 1380 در قانون مالیات های مستقیم وجود داشت لیکن در اصلاحی که در قانون مالیات های مستقیم در سال 1380انجام پذیرفت،مواد (10)و (11) قانون به دلیل عدم اجرایی شدن مالیات بر خانه های خالی در سالهای مذکور از قانون مالیات های مستقیم حذف گردید. پس از چند سال از حذف مالیات بر خانه های خالی از قوانین مالیاتی کشور، متأثر از تجربیات سایر کشورها و همچنین لزوم تنظیم گری بهتر بازار مسکن، با توجه به نوسانات شدید قیمتی طی سالهای مورد اشاره، تصویب مجدد مالیات بر خانه های خالی دراصلاحیه سال 1394 قانون مالیات های مستقیم در دستور کار مجلس شورای اسلامی قرار گرفت. در اصلاحیه سال 1394 ،مالیات برخانه های خالی در ماده(54) مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب شد و براساس آن مقرر گردید که از مالکین املاک مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصدهزار نفر، در صورتی که مبتنی بر اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد، مالیات بر خانه های خالی اخذ گردد. قانون گذار در تبصره «7» ماده (169)قانون مالیات های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را با همکاری سایر دستگاه های اجرایی مکلف به طراحی و استقرار سامانه املاک و اسکان کشور نموده است.متأسفانه طی سالهای گذشته علی رغم وجود تکلیف قانونی مبنی بر شناسایی و وصول مالیات از خانه های خالی، اجرای آن معطل مانده است. آسیب شناسی و بررسی عوامل مؤثر بر عدم اجرای مالیات بر خانه های خالی نشان میدهد که دلایلی نظیر ابهام در تعریف خانه خالی و معضل شناسایی آنها، عدم بازدارندگی نرخ های مالیاتی، عدم استقرار سامانه ملی املاک و اسکان کشور و… اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی را ناممکن ساخته بود.به نظر میرسد که اساسی ترین عامل شکست قانون مالیات بر خانه های خالی در طی دهه های گذشته عدم در نظر داشتن سازوکارهای اجرایی و انگیزشی لازم برای شناسایی خانه های خالی است. در سال 1394 قانون گذار با تصویب سامانه ملی املاک و اسکان کشور به دنبال شناسایی خانه های خالی و همچنین تعیین وضعیت مالکیت و سکونت اشخاص حقیقی و حقوقی در سطح کشور بود اما با وجود سپری شدن بیش از چهار سال از تصویب قانون، همچنان راه اندازی و استقرار سامانه مذکور در هاله ای از ابهام قرار دارد. همکاری نامناسب دستگاه های اجرایی، انگیزه پایین دستگاه متولی در راه اندازی سامانه املاک و اسکان کشور و همچنین عدم توجه به ضمانت های اجرایی مؤثر، منجر به تأخیر در پیاده سازی سامانه مذکور شده است.اظهارنظر درباره گزارش کمیسیونگزارش کمیسیون پیرامون طرح اصلاح ماده (54) مکرر قانون مالیات های مستقیم به طورکلی دارای سه اصلاح اصلی نسبت به ماده فعلی است که در ذیل به آنها اشاره شده است.1-اصلاح نرخ مالیات بر خانه های خالی:براساس ماده (54) مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 1394 نرخ مالیات برخانه های خالی به شرح ذیل است:سال دوم- معادل یک دوم مالیات بر درآمد اجارهسال سوم- معادل مالیات بر درآمد اجارهسال چهارم و به بعد- معادل یک و نیم (5.1) برابر مالیات بر درآمد اجارهاز آنجایی که درآمد اجاره براساس دفترچه ارزش اجاری موضوع ماده (54) قانون مالیات های مستقیم تعیین میگردد و به دلیل اینکه این ارزش گذاری نسبت به ارقام واقعی اجاره رقم کمتری است لذا نرخ مؤثر مالیات بر خانه های خالی، در مقایسه با ارزش واقعی ملک و همچنین میزان افزایش ارزش آن در یک سال، نرخ بسیار پایینی خواهد بود و در نتیجه از بازدارندگی لازم برای خالی نگه نداشتن خانه ها برخوردار نیست. بنابراین یکی از تغییرات مثبت در این طرح اصلاح ماده مذکور به نحوی است که اثر بازدارندگی لازم را داشته باشد. به موجب این طرح به ازای هر ماه بعد از چهار ماه خالی بودن (دوازده ماه برای خانه های نوساز و 18 ماه برای پروژه های انبوه سازی) خانه های خالی به شرح ذیل مشمول مالیات میشود:برای سال اول مشمول مالیاتی معادل 6 برابر مالیات بر درآمد اجارهبرای سال دوم مشمول مالیاتی معادل 12 برابر مالیات بر درآمد اجارهبرای سال سوم به بعد مشمول مالیاتی معادل 18 برابر مالیات بر درآمد اجارههمانطور که مشخص است مالیات بر خانه های خالی به صورت چشمگیری(12 برابر) افزایش یافته است که میتواند انگیزه افراد برای اجاره املاک را افزایش دهد.2-موضوع خوداظهاری در بستر سامانه ملی املاک و اسکانبه نوعی اصلی ترین تغییر در این طرح مربوط به سامانه ملی املاک و اسکان است. براساس ماده (54) مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 1394 خانه های خالی به استناد سامانه ملی املاک و اسکان شناسایی میشوند اما از اینکه این سامانه با چه سازوکاری عمل میکند صحبتی به میان نیامده است. به طورکلی در قانون مالیات های مستقیم فقط دو بار از سامانه ملی املاک و1 اسکان یاد شده ماده (54 ) مکرر و تبصره «7» ماده (169) مکرر اما اینکه سازوکار سامانه مذکور چیست در جایی اشاره نشده است.در طرح مذکور وزارت راه وشهرسازی مکلف است حداکثر یکماه پس از لازم الاجرا شدن این ماده، ضمن تدوین و ابلاغ دستورالعمل نحوه ثبت اطلاعات، امکان اظهار رایگان اطلاعات مالکیت و اقامت را در تمام مناطق کشور بر اساس کدملی یا کدشناسایی اتباع غیرایرانی در سامانه ملی املاک و اسکان کشور فراهم نماید. مالکان واحدهای مسکونی در تمام مناطق کشور اعم از شهری و روستایی موظفند اطلاعات املاک مسکونی تحت تملک خود را با تعیین نوع کاربری (مسکونی، اداری، تجاری) حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مربوطه، در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نمایند سرپرستان خانوار مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار را حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مذکور درتبصره (1) این ماده، در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند. علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار میتواند حداکثریکی از واحدهای تحت تملک خود در شهر غیر از محل اقامتگاه اصلی را به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید.بدون شک ثبت اطلاعات سکونت و مالکیت افراد گام مهمی در شناسایی واحدهای خالی خواهد بود؛ همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل وانتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.میتواند بستر مناسبی برای پایه های دیگر مالیاتی از جمله مالیات بر درآمد اجاره و سایر پایه های مالیاتی که در حال حاضر وجود ندارند باشد که ازجمله آنها میتوان به مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر دارایی اشاره کرد.برای مشاهده دامه مقاله "طرح مالیات بر خانه های خالی اصلاح شد" بر روی لینک کلیک کنید.