بررسی وضعیت بازار مسکن در سال کرونا

بازار مسکن در سال ۹۹ با اوج و فرود همراه بود. هم‌زمان، خریداران و فروشندگان، مالکان و مستأجران نیز روزهای سخت و آسانی داشتند. با این حال احتمالاً می‌توان گفت مسکن در سالی که همه چیز تحت تأثیر کرونا قرار داشت، همه پیش‌بینی‌ها را با علامت اشتباه روبرو کرد و روندی متفاوت از انتظارها رقم زد. در ادامه، مروری خواهیم داشت بر مهم‌ترین رخدادهای بازار مسکن در سال ۱۳۹۹. این بررسی و گزارش ماحصل تلاش تیم دیتا و تولید محتوای ملک‌رادار است.کروناسال ۹۹ در حالی آغاز شد که یک ماه پیش از آن، ورود کرونا به ایران رسماً اعلام شده بود. فیلم‌ها و اخباری که پیش از آن در شبکه‌های اجتماعی دست‌به‌دست می‌شدند، مردم را به گونه‌ای ترساند که در رخدادی یگانه، بسیاری از مراسم عید نوروز از سوی مردم نادیده گرفته شد و شهروندان شهرهای مختلف به قرنطینه‌ای خودخواسته رفتند. این قرنطینه و میزان رعایت پروتکل‌های بهداشتی به گونه‌ای بود که کمی بعدتر، میزان ابتلا و مرگ بر اثر کرونا در ایران کاهش چشمگیری یافت.در بازار مسکن نیز این روند به خوبی مشاهده می‌شد. به گونه‌ای که در اسفند ۹۸ معاملات مسکن ۷۰ درصد ریزش داشت که در سه سال اخیر بی‌سابقه بود. با این حال، کاهش قیمت در بازار دیده نمی‌شد. ملک‌رادار در هفته‌های پایانی سال ۹۸ با بررسی آگهی‌های ملکی منتشر شده در استان‌های تهران و البرز و منطقه خراسان، روند کاهش در تعداد معاملات و افزایش قیمت‌ها را پیش‌بینی کرده بود. در همین حال تأثیر کرونا بر وضعیت آگهی‌های ملکی بسیار جالب توجه بود. برای مثال، کرونا باعث شده بود در محله دارآباد تهران که به بیمارستان مسیح دانشوری نزدیک است، در دو هفته ابتدایی اسفند ۹۸، هیچ مالکی آگهی اجاره یا فروش ثبت نکند یا در محله یافت‌آباد تهران که بیمارستان شهدای یافت‌آباد در آن محله قرار دارد، آگهی‌های ثبت شده از سوی مالکان با کاهش چشمگیری روبرو شود.در نهایت گزارش فصلی ملک‌رادار از آگهی‌های بهار ۹۹ نشان داد تعداد کل آگهی‌های ملکی در استان تهران نسبت به زمستان ۹۸ کمتر شده است. هرچند در منطقه خراسان و استان البرز شاهد افزایش آگهی‌ها بودیم.تأثیر کرونا بر بازار مسکن تا پایان سال ادامه یافت. در تابستان که به صورت سنتی زمان نقل‌وانتقالات در بازار مسکن است، آگهی‌های رهن و اجاره در استان‌های تهران و البرز، کمتر از تابستان سال ۹۸ بودند و کل آگهی‌های استان تهران فقط ۸۲ هزار مورد بیشتر از سال قبل بود. در آذر ماه نیز تعطیلی اجباری مشاغل و از جمله دفاتر مشاوره املاک، رنگ کرونا را در این بازار، تقویت کرد. با این همه کرونا مهم‌ترین متغیر بازار ملک در سال ۹۹ نبود.تمایل مالکان تهرانی برای ثبت آگهی آنلاین، در سال ۹۹ افزایش یافته است و نتایج یک بررسی نشان می‌دهد این افزایش تا ۴۰ درصد نیز می‌رسد. کرونا یکی از دلایل این افزایش برشمرده شده است.حذف قیمت از آگهی‌هادر میانه اردیبهشت ماه و زمانی که قیمت‌ها در بازار مسکن اوج گرفته بودند، سایت‌های انتشار آگهی ملکی از درج قیمت در آگهی‌ها منع شدند. این اتفاق که به دستور دادستانی رخ داد، سال گذشته نیز تجربه شده بود و آمارها نشان می‌دادند تأثیری بر قیمت‌ها ندارد؛ اما باز هم تکرار شد. با این تفاوت که سال گذشته ممنوعیت درج قیمت تا میانه تابستان اتفاق افتاد اما در سال ۹۹ این وضعیت تا پایان پاییز ادامه یافت.هرچند برخی مالکان از روش‌های دیگری برای اعلام قیمت استفاده کردند؛ اما در نهایت می‌توان گفت این وضعیت تنها به غیر شفاف شدن بازار و قیمت‌گذاری‌های عجیب منجر شد.افزایش قیمت‌هامهم‌ترین رخداد هر بازار در حوزه قیمت‌ها رخ می‌دهد و در بازار مسکن نیز افزایش قیمت‌ها در سال ۹۹ بود که همه چشم‌ها را خیره کرد. شاید موضوع گران شدن ملک در ایران، امری طبیعی باشد؛ اما با توجه به این‌که از سال ۹۶ تا پایان ۹۸ قیمت‌ها افزایش یافته بود، بسیاری از فعالان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کردند در سال ۹۹ شاهد نوعی رکود و ثبات قیمت‌ها در بازار ملک باشیم؛ اما این اتفاق رخ نداد و در برخی از مناطق قیمت ملک تا دو برابر افزایش یافت. افزایش قیمت مسکن که هم در بخش خریدوفروش و هم در اجاره‌ها دیده شد، دلایل متعددی داشت که یکی از آنها وضعیت بازارهای موازی مسکن بود. بسیاری از فعالان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کردند در سال ۹۹ شاهد نوعی رکود و ثبات قیمت‌ها در بازار ملک باشیم؛ اما این اتفاق رخ نداد و در برخی از مناطق قیمت ملک تا دو برابر افزایش یافت. افزایش قیمت مسکن که هم در بخش خریدوفروش و هم در اجاره‌ها دیده شد، دلایل متعددی داشت که یکی از آنها وضعیت بازارهای موازی مسکن بود.در حالی که تا میانه تابستان، شاخص بورس به شکل عجیبی اوج می‌گرفت و بسیاری از مردم ایران در شهرها و روستاها، سرمایه‌های خود را راهی بازار سرمایه می‌کردند؛ ناگهان با سقوط روبرو شد. شاخص کل بورس که تا رقم ۲ میلیون نیز بالا رفته بود در روزهای پایانی سال به حدود ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار رسیده است و این موضوع باعث ضرر بسیاری از مردم شد. به خصوص کسانی که آشنایی چندانی با روندهای بورس نداشتند، سرمایه خود را از دست دادند و گروهی دیگر برای نجات از این وضعیت، به بازارهای دیگر از جمله مسکن رو آوردند. این مسئله در کنار موضوعات دیگری مانند افزایش نقدینگی و تورم، باعث شد قیمت‌ها در بازار به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یابند. در مرداد ماه و زمانی که بورس وارد فاز نزولی شد، بازار مسکن توانست با رشد ۱۰.۵ درصدی، سودده‌ترین بازار اقتصاد ایران باشد.در بخش اجاره نیز تأثیر بازارهای موازی را می‌شد مشاهده کرد. در پایان تابستان، ملک‌رادار گزارشی از نسبت رهن و اجاره درخواستی مالکان منتشر کرد که نشان می‌داد در روزهای اوج‌گیری بازارهای بورس، طلا، سکه و ارز و... مالکان خانه‌های اجاره‌ای علاقه بیشتری به دریافت رهن (پول پیش) داشتند و زمانی که این بازارها دچار نزول یا رکود شدند، دوباره علاقه به دریافت اجاره بیشتر شد.در یک نگاه کلی، آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهند روند افزایش قیمت مسکن در پایتخت به جز یک ماه در تمامی سال ۹۹ ادامه داشته و در پایان بهمن ماه، میانگین قیمت هر متر مربع خانه در تهران به بیش از ۲۸ میلیون تومان رسیده است که این رقم مربوط به متوسط تهران است و در نقاط مختلف، قیمت‌های متغیری وجود دارند.نمودار۱: قیمت متوسط معامله ملک در تهران در سال ۹۹ (منبع: بانک مرکزی)در یک نگاه کلی، آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهند روند افزایش قیمت مسکن در پایتخت به جز یک ماه در تمامی سال ۹۹ ادامه داشته و در پایان بهمن ماه، میانگین قیمت هر متر مربع خانه در تهران به بیش از ۲۸ میلیون تومان رسیده استانتخابات آمریکاروند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تا پایان سال ادامه یافت؛ اما در میانه آبان‌ها ماه با یک سرعت‌گیر برخورد کرد. انتخابات ریاست جمهوری آمریکا که برای نخستین بار از سوی مردم ایران با جدیت دنبال شد، به شکست دونالد ترامپ و پیروزی جو بایدن منجر شد. این تغییر در کاخ سفید که انتظار می‌رفت با تغییر سیاست‌های آمریکا در مورد ایران همراه شود، تأثیر زیادی بر بازار مسکن گذاشت.تا پیش از انتخابات آمریکا در ۱۳ آبان ۹۹، شاهد افزایش شدید قیمت‌ها و هم‌زمان تعداد زیاد معاملات بودیم؛ اما پس از این انتخابات، ناگهان بازار با افت تعداد خریداران روبرو شد. به گونه‌ای که فروشندگان در بازار بدون خریدار تنها ماندند و تعداد معاملات به شکل چشمگیری کاهش یافت. هرچند این روند کاهشی در ماه‌های بعد ادامه نیافت؛ اما بازار دیگر به حالت قبل باز نگشت.نمودار ۲: تعداد معاملات ملکی در سال ۹۹ در تهران (منبع: بانک مرکزی)از نظر قیمت نیز گرچه همچنان شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم؛ اما از سرعت آن کاسته شد. به خصوص آنکه کاهش تعداد معاملات باعث شد فروشندگان، مجبور به تعدیل قیمت‌های پیشنهادی شوند. این موضوع را می‌توان از فاصله میان قیمت درج شده به عنوان بودجه خریداران و قیمت‌های معاملات، متوجه شد.بازار مسکن از دید بازار معکوس (خریداران)از آنجا که فاصله میان انتشار آگهی خرید یا فروش و انجام معامله، حداقل یک ماه است، قیمت‌هایی که خریداران به عنوان بودجه خود اعلام کرده‌اند را باید در معاملات ماه بعد، مشاهده کرد که براین اساس در نمودار شماره ۳ دیده می‌شود روندی که دو خط طی کرده‌اند تا پایان تابستان تقریبا شبیه هم است و حتی قیمت‌هایی که خریداران در شهریور پیشنهاد داده‌اند به صورت دقیق در مهر ماه محقق شده است؛ اما از آبان ماه به بعد، ناگهان فاصله زیادی میان انتظارات تورمی و رقم ثبت شده در معاملات، ایجاد شده که نشان می‌دهد بازار واقعی از بازی‌های قیمتی، فاصله گرفته است. به عنوان مثال می‌توان دید که در آذر ماه میانگین قیمتی که خریداران اعلام کرده‌اند بین ۲۷ میلیون تا ۳۲ میلیون بوده است. یعنی قیمت ملک در تهران از لحاظ انتظار افرادی که خریدار هستند حدودا متری ۳۰ میلیون است؛ اما این رقم حتی تا پایان بهمن نیز محقق نشده و تنها در دی ماه به حدود ۲۷ میلیون رسیده است.نمودار ۳: مقایسه بودجه خریداران و معاملات (منبع: گزارشات ملک‌رادار و بانک مرکزی) از سوی دیگر می‌توان مشاهده کرد از اردیبهشت ماه که ثبت قیمت در آگهی‌های آنلاین ممنوع شد، مشخصا انتظار ذهنی کاربران به هم ریخته و بازه قیمت پیشنهادی آنها بسیار بزرگتر شده است. این به این معنی است که خریداران بیشتر دچار بلاتکلیفی شده‌اند و مجبورند بازه بزرگتری از قیمت را انتخاب کنند.داده‌های تاریخیبه صورت کلی نیز بررسی روند تاریخی بازار مسکن طی ۲۵ سال گذشته حاکی از آن است که دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن ایران، دوره‌های ۵-۶ ساله بوده‌اند. بر این اساس، پس از چند سال رونق نسبی در بازار مسکن، سال ۹۷ باید سال آغاز رکود در بازار مسکن می‌بود؛ اما تأثیر متغیرهای بیرونی بیشتر از حد انتظار بوده و تحلیلگران را متعجب کرد و سال ۹۹ شاهد افزایش قابل توجه معاملات در بازار مسکن بودیم. برای مثال در شهریور ۹۹ شاهد افزایش بیش از ۲۰۰ درصدی معاملات نسبت به شهریور ۹۸ بودیم و در همین ماه قیمت معاملات مسکن به صورت میانگین ۹۰ درصد به نسبت ماه مشابه سال قبل افزایش داشت؛ اما به نظر می‌رسد بازار کم‌کم دارد از نفس می‌افتد. در این مورد، کاهش قدرت خرید مردم نیز بسیار مهم است.در شهریور ۹۹ شاهد افزایش بیش از ۲۰۰ درصدی معاملات نسبت به شهریور ۹۸ بودیم و در همین ماه قیمت معاملات مسکن به صورت میانگین ۹۰ درصد به نسبت ماه مشابه سال قبل افزایش داشت؛مهاجرت‌هاافزایش قیمت‌ها در بازار مسکن به گونه‌ای بود که از توان خرید و اجاره بسیاری از مردم فاصله زیادی گرفت و شاهد ایجاد روندهای جدیدی در این بازار بودیم. یکی از آنها گرایش به سمت حومه شهرهای بزرگ بود. افزایش تعداد آگهی‌های ملکی در حومه شهرها نشان داد بخش بزرگی از طبقه متوسط ایرانی توان سکونت در شهرهای بزرگ را از دست داده‌اند؛ اما از آنجا که محل کارشان در کلانشهرها است، مجبورند حومه شهرها را برای سکونت انتخاب کنند.افزایش تعداد آگهی‌های ملکی در حومه شهرها نشان داد بخش بزرگی از طبقه متوسط ایرانی توان سکونت در شهرهای بزرگ را از دست داده‌اند؛ اما از آنجا که محل کارشان در کلانشهرها است، مجبورند حومه شهرها را برای سکونت انتخاب کنند.در بهار ۹۹ و در حالی که بیشتر مناطق ۲۲گانه شهر تهران با کاهش تعداد آگهی‌ها روبرو بودند، آگهی‌های حومه اضافه شد و از تمامی مناطق درون شهر، بیشتر شد. در استان البرز و منطقه خراسان نیز گرچه تعداد آگهی‌ها افزایش داشت؛ اما باز هم حومه کرج و مشهد، رشد بیشتری داشتند. این روند در ماه‌های بعد نیز ادامه یافت و در تابستان، حومه تهران به تنهایی یک پنجم کل آگهی‌های استان را به خود اختصاص داد. هرچند تمامی مناطقی که به عنوان حومه شهر تهران شناخته می‌شوند، قیمت یکسانی ندارند و نتایج یک تحقیق که ملک‌رادار روی آگهی‌های حومه تهران در تابستان انجام داد، مشخص کرد فاصله قیمت املاک در گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق حومه شهر تهران در خرید بیش از ۱۱ برابر و در رهن بیش از ۵ برابر است.روند دیگری که گرانی مسکن در شهرهای بزرگ ایجاد کرد، گرایش به سمت مناطق ارزان‌تر داخل شهر بود. آمارهای جزئی که بانک مرکزی از معاملات در مناطق مختلف تهران منتشر می‌کند، نشان می‌دهد گرایش به سمت جنوب تهران بیشتر شده است. جایی که همچنان می‌توان خانه‌های با متراژ کم و قیمت پایین‌تری پیدا کرد.از نظر متراژ نیز آمارها نشان می‌دهند واحدهای مسکونی با متراژ ۱۶۰ تا ۱۸۰ متر مربع بیشترین رشد قیمت را داشته‌اند که تحلیل‌گران معتقدند کاهش قدرت خرید مردم باعث شده است تنها کسانی بتوانند وارد این بازار شوند که قدرت اقتصادی بیشتری دارند و آنها نیز تمایل دارند املاک با متراژ بالا را بخرند. در همین حال ناتوانی از تبدیل خانه‌های قدیمی‌ساز به نوساز، باعث شده است مالکان به سمت تعمیرات اساسی و اقامت در همان خانه‌های قدیمی بروند.پیش‌بینی سال آیندهشکست پیش‌بینی‌ها در سال ۹۹ باعث شده است ناظران با احتیاط بیشتری نسبت به سال آینده و قیمت مسکن در آن اظهار نظر کنند.کارشناسان، نظرات متفاوتی درباره آینده بازار مسکن ارائه می‌کنند؛ نظراتی که بعضا ۱۸۰ درجه با هم اختلاف دارند. برخی فعالان اقتصادی با استناد به رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی معتقدند قیمت مسکن در سال آینده افزایش می‌یابد و در سوی دیگر عده‌ای بر این باورند که متغیرهای کاهشی بر متغیرهای افزایشی در بازار مسکن غلبه دارد.بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ با شش متغیر مثبت و یک مولفه منفی مواجه خواهد بود. کاهش انتظارات تورمی، احتمال ثبات نرخ ارز، اثرات سیاسی بر بازارهای اقتصادی، افت توان طرف تقاضا، کاهش معاملات و اجرای طرح‌های مالیاتی، سیگنال‌هایی است که چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده را آرام نشان می‌دهد. تنها موضوعی که اثر تهدیدکننده بر بازار ملک دارند رشد قیمت مصالح ساختمانی از نیمه دوم سال ۱۳۹۹ است که بعضا تا ۱۰۰ درصد رشد قیمت را تجربه کردند؛ رشدی که تقریبا با میزان افزایش قیمت مسکن شهر تهران در سال جاری برابری کرد. بر این اساس رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید که بالا رفتن قیمت نهاده‌های ساختمانی تأثیر چندانی بر قیمت تمام شده مسکن ندارد.بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ با شش متغیر مثبت و یک مولفه منفی مواجه خواهد بود. کاهش انتظارات تورمی، احتمال ثبات نرخ ارز، اثرات سیاسی بر بازارهای اقتصادی، افت توان طرف تقاضا، کاهش معاملات و اجرای طرح‌های مالیاتی، سیگنال‌هایی است که چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده را آرام نشان می‌دهد. تنها موضوعی که اثر تهدیدکننده بر بازار ملک دارند رشد قیمت مصالح ساختمانی استرئیس اتحادیه مشاوران املاک به ایسنا گفته است: «کسادی معاملات به گونه‌ای است که فروشندگان و سازندگان به خریداران اصرار می‌کنند. این نشان می‌دهد که بازار مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفته است. امیدواری به احیای برجام در بازار مسکن تاثیرگذار بود؛ به طوری که از آبان ماه قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت و در بهمن ماه نیز بر اساس گزارش‌های واصله از مشاوران املاک قیمت‌ها حدود ۸ درصد پایین آمده و انتظار داریم روند کاهش قیمت ادامه پیدا کند. بعد از عید نوروز هم افزایش قیمت نخواهیم داشت.»مصطفی قلی خسروی با انتقاد از جوسازی برخی افراد برای القای گرانی در بازار مسکن می‌گوید: «گزارش برخی مراکز آماری در التهاب بازار مسکن تاثیرگذار است. بساز و بفروش‌ها و بخر و بفروش‌ها هم سعی در دامن زدن به تورم دارند. برخی افراد هم که معلوم نیست مدرکشان را از کجا گرفته‌اند به اسم کارشناس درباره بازار مسکن اظهارنظر می‌کنند.»اما از آن طرف، آمارها از رکود ساخت‌وساز در تهران حکایت دارند. به گونه‌ای که تیراژ ساخت مسکن در پایتخت طی نیمه اول امسال با افت ۱۴ درصدی روبرو بوده. این میزان عرضه، ۴۵ درصد کمتر از حداقل نیاز سالانه به آپارتمان جدید است. رشد نجومی قیمت زمین، افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و افزایش شکاف قدرت خرید متقاضیان و قیمت تمام شده، مهم‌ترین عوامل این کاهش هستند.سال ۹۹ در حالی به پایان رسید که با توجه به افزایش قیمت مسکن، خانوارهای ایرانی باید ۸۰ تا ۱۰۰ سال درآمد خود را پس‌انداز کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی ۵۰ متری در تهران خریداری کنند. از سوی دیگر براساس آنچه مرکز آمار ایران اعلام کرده در ۸ سال اخیر اجاره‌بها در حدود ۲۴۰ درصد رشد داشته است و بدین ترتیب حدود ۵۰ درصد درآمد خانواده‌ها برای تهیه سرپناه، هزینه می‌شود.در همین حال اجرای طرح‌هایی مانند مسکن مهر، مسکن ملی، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و... تاکنون نتوانسته است به صورت جدی مشکل مسکن را حل کند. با توجه به اشتباه بودن اکثر پیش‌بینی‌ها درباره وضعیت مسکن در سال ۹۹ باید منتظر ماند و دید در سال ۱۴۰۰ چه اتفاقی در این بازار رخ خواهد داد و آیا سرانجام اسب سرکش مسکن از نفس خواهد افتاد یا خیر.