تحلیل نسبت فروش به اجاره و رند تقاضا در بازار مسکن

در بهار سال جاری بازار مسکن بیشترین تورم فصلی نقطه به نقطه را با نرخ ۲۹/۱ درصد تجربه کرد. این تورم در بازار اجاره نیز هم ارز با بازار مسکن اتفاق افتاد که ماحصل آن کاهش بیش از پیش قدرت خرید شهروندان و رکود معاملات در این بازار می باشد.اما دلیل این جهش های تورمی چه بود و شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سطح قیمت های واحد های نوساز تا کی ادامه خواهد داشت؟بررسی های "دنیای اقتصاد" با استناد به آمار های مربوط به ساخت واحد های مسکونی در ۱۶ سال اخیر نشان میدهد، سال ۹۹ سردترین بازار به لحاظ تیراژ ساختمانی بوده که در آن کمترین میزان ساخت مسکن به ثبت رسیده است.از آنجا که آمار صدور پروانه ساختمانی به دلیل پروسه یک تا دو ساله ساخت و ساز، یکی دو سال بعد اثر خود را بر عرضه جدید مسکن در بازار ملک نشان میدهد. با توجه به کاهش ۲۳ درصدی صدور پروانه ساختمانی در تهران توسط شهرداری (گزارش سال ۹۹ دیوار) شاهد اثرات این کاهش عرضه در سال ۱۴۰۰ بوده ایم که احتمالا حتی در سال ۱۴۰۱ نیز ادامه خواهد یافت.با نگاهی به عقب، افزایش ۴۰۰ درصدی قیمت ملک طی سال های ۹۶ تا ۹۹ خرید مسکن را برای بسیاری از مردم ایران تبدیل به رویا کرد.(اکو ایران)از طرفی افزایش ۴۸/۷ درصدی نرخ تورم نقطه ای در سال ۹۹، رشد ۳۸ درصدی خط فقر (دنیای اقتصاد) در دو بخش خوراکی و مسکن، اضافه شدن هزینه های درمانی در پی شیوع بیماری کرونا به هزینه های خانوار، جهش نرخ ارز، افزایش انتظارات تورمی و در نتیجه جهش قیمت مسکن همه و همه طول دوره انتظار برای خرید مسکن را از ۲۱ سال در سال ۹۶ به ۳۹ سال در ابتدای سال ۹۹ افزایش داد. این دوره انتظار در شهر تهران در سال ۹۹، ۵۴ سال بوده است و این در صورتی است که یک سوم درآمد خانوار برای خرید مسکن پس انداز شود.(اکو ایران)طبق گزارش سال ۹۹ دیوار، در این سال شاهد شکاف بین رشد بازدید های اجاره آپارتمان و رشد بازدید های فروش آپارتمان در تمام مناطق ۲۲ گانه شهر تهران هستیم. همچنین سهم ۳۴ درصدی خانه های کوچکتر از ۷۵ متر مربع از کل آگهی های فروش آپارتمان در شهر تهران و محبوبیت یافتن مناطق جنوب تهران برای اجاره نشینان، به طوریکه در بین ۶۰ محله ای که بیشترین بازدید برای هر آگهی فروش آپارتمان را داشته اند، 53 محله در نیمه جنوبی شهر تهران بوده است. این امر با توجه به رشد ۱۱۸/۴ درصدی متوسط قیمت فروش هر متر مربع زمین یا ساختمان مسکونی در کل کشور نسبت به سال ۹۸ و افزایش ۴۴/۸ درصدی قیمت مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیر بنای مسکونی نسبت به سال ۹۸ ( مرکز آمار) قابل توجیه است.طبق همان گزارش ( گزارش سال ۹۹ دیوار) در سال ۹۹ به دلیل ادامه شیوع ویروس کرونا و عدم ثبات اقتصادی، میل به ساخت و ساز کاهش پیدا کرده است.سهم آپارتمان های نوساز از کل آپارتمان های آگهی شده برای فروش در دو شهر پر آگهی ( تهران و کرج) در سال ۱۳۹۹ حدود ۵ درصد در مقایسه با سال قبل کاهش یافته است و نیز تنها ۱۰ درصد از کل آگهی های اجاره در کشور مربوط به آپارتمان های نوساز است.با توجه به اینکه از نیمه سال ۹۶ به تدریج رشد معاملات، زمینه رشد قیمت مسکن را رقم زد و در نهایت در سال ۹۷ همزمان با وقوع شوک ارزی، قیمت مسکن جهش کرد. طبق بررسی "دنیای اقتصاد" در آن مقطع زمانی و دو سال بعد ( در سال های ۹۸ و ۹۹) به جای اینکه رشد قیمت مسکن تابعی از رشد قیمت مصالح ساختمانی باشد، تابع متغیر های بیرونی و مهم تر از همه تابع انتظارات تورمی بوده است. شاخص قیمت مصالح ساختمانی در پایان سال ۹۹ نسبت به ابتدای سال ۹۶ حدود ۴/۵ برابر شده و این در حالی است که در این بازه مسکن حدود ۶/۹ برابر رشد داشته است.اکنون رشد قیمت مصالح ساختمانی در تعقیب ملک بوده ( دنیای اقتصاد) و بنظر میرسد این کاهش عرضه واحد های مسکونی نوساز و رکود ساخت و ساز تا زمانیکه بازار مصالح ساختمانی در فاز تنظیم قیمت با مسکن است ادامه خواهد یافت و همچنان شاهد افزایش شکاف بین تقاضای اجاره و تقاضای خرید ملک مسکونی و همچنین رفتن تقاضا به سمت واحد های مسکونی با متراژ پایین و بالای ۵ سال ساخت خواهیم بود.به طور کلی عرضه مسکن دردو سال اخیر در وضعیت رکودی قرار گرفته.باید دید تمهیدات دولت در جهت افزایش اعطای تسهیلات کمک هزینه خرید و ودیعه اجاره مسکن، در سال های آتی تا چه اندازه بر بازار مسکن و معاملات تاثیر خواهد گذاشت.