واقعیت املاک ترکیه - گذشته، حال و آینده

دیروز، روز سختی برای صنعت ساختمان ترکیه بود. صبح ۱۶ جولای، خبری در چند خبرگزاری ترکیه منتشر شد که تمامی ۳۹ منطقه استانبول، مناطق ممنوعه هستند و مهاجرین نمی‌توانند مثل گذشته با خرید ملک با کف قیمت ۷۵ هزار دلار درخواست اقامت کنند.این خبر، واکنش های بسیاری را از طرف فعالان ملک و مهاجرانی که از این طریق تصمیم به اخذ اقامت داشتند به دنبال داشت. البته در تاریخ ۱۷ جولای، اداره مهاجرت ترکیه، این خبر را در توئیتر خود تکذیب کرد. در این مطلب، تمایل دارم اصل موضوع را بررسی کنم. لطفاً تا انتهای مطلب را بخوانید. این یک نوشته تبلیغاتی نیست و تنها بررسی وضعیت گذشته و حال و تحلیلی بر وضعیت آینده املاک ترکیه است.گذشته ترکیه، فرصت طلاییدر سال‌های گذشته، ترکیه یکی از برترین مقاصد سرمایه‌گذاری ملکی در دنیا بود. داستان از آنجا آغاز شد که دولت در مسیر رشد در صنایع مختلف قرار گرفته بود. آمارها نشان میداد که ترکیه در صنایع توریسم، خودرو و صنایع وابسته، صنعت پوشاک و تکستایل و دیگر صنایع، رشد چشم گیری داشته و توانسته آمار بسیار جذابی را از رشد خلق کند. ادامه رشد این صنایع، از طریق جذب سرمایه گذاران بین المللی ممکن بود و جذب سرمایه گذار بین المللی وابسته به توسعه زیر ساخت ها.اکنون زمان این بود تا ترکیه، چهره ترکیه مدرن را به نمایش بگذارد تا این نمایش باشکوه باعث جلب نظر سرمایه گذارها و جذب آنها شود. دولت ترکیه تصمیم گرفت با هدف نوسازی ظاهر شهر و ایجاد ظرفیت‌های زیستی جدید در شهر بزرگ استانبول و البته دیگر شهرهای ترکیه، ترکیه مدرن که سال ها نوید آن داده شده بود را به نمایش بگذارد.نوسازی چهره شهر، تنها از راه ایجاد ساختمان های مدرن جدید و البته نوسازی بافت فرسوده ممکن بود. به همین دلیل تصمیم گرفت تشویق هایی را برای سازنده های پروژه های ساختمانی در نظر بگیرد. با توجه به اینکه پتانسیل این حجم از سرمایه گذاری در خریداران تورک وجود نداشت، دولت تصمیم به تدوین قوانین تشویقی برای جذب سرمایه گذار خارجی گرفت. قانون صدور پاسپورت در ازای خرید ملک در ترکیه، یکی از این موارد تشویقی بود. ضمناً یکی از مهمترین مواردی که سرمایه گذاران خارجی را تشویق به سرمایه گذاری میکرد، موضوع مالکیت عرصه و عیان بود. این موارد تشویقی و البته اقتصادی بودن هزینه های زندگی در ترکیه در سال های گذشته مخصوصاً برای افرادی که درآمد دلاری داشتند، ترکیه را تبدیل به بهشت کرده بود. به همه این موارد، زیبایی های تاریخی و فرهنگی خیره کننده شهرهایی مثل استانبول، آنتالیا و دیگر شهرها و ظرفیت های تقریحی، سرگرمی ترکیه را اضافه کنید.تبلیغات جامع صورت گرفت. دولت ترکیه با تولید ویدئوهای تبلیغاتی برای ترکیه در کشورهای مختلف، برندینگ خوبی برای ترکیه انجام داد و کاراکتر زندگی زنده و پویا در تقاطع سنت و مدرنیته، در یکی از استراتژیک ترین مناطق جغرافیایی جهان را برای ترکیه تعریف کرد. سرمایه گذاران ملکی نیز تبلیغات خود را آغاز کردند و اکوسیستم املاک ترکیه که شامل زنجیره سازنده، شرکت های بازاریابی جامع (پروژه پازارلاماها)، بروکرهای املاک (آژانسها) و مشاورین املاک بود همگی آتیه درخشان سرمایه گذاری در املاک ترکیه را به نمایش گذاشتند.نتیجه این بود: ترکیه مورد توجه سرمایه گذاران بین المللی قرار گرفت و رونق این صنعت روز به روز به چشم میخورد. در این میان، ایرانی هایی که شاهد از بین رفتن ارزش ریال بودند، تا قبل از جنگ اکراین و روسیه، بیشترین خریداران ملک در ترکیه بودند تا علاوه بر حفظ سرمایه خود، سود با ارزی غیر از ریال را به دست آورند که این طور هم بود. علاوه بر اینکه آمارهای ثبت شده در سایت های معتبر، گزارش از افزایش ارزش ملک در ترکیه و سود سرشاری که سرمایه گذاران به جیب زدند می دهد، نشانه های این سودآوری در میان مردم و به صورت گزارشات غیر رسمی نیز غیر قابل انکار است. ترکیه بهشت سرمایه گذاران ملکی بود و سرمایه هنگفتی توسط سرمایه گذاران ایرانی، عرب، روس و اروپایی و آفریقایی به آنها سود سرشار داد.حتی ترکیه در مقطعی به عنوان سودآورترین کشور در سرفصل سرمایه گذاری ملکی شناخته شد و این موضوع عین حقیقت بود. از این سود کل اکوسیستم املاک ترکیه شامل دولت، سازنده، پروژه پازارلاماها، آژانس ها، مشاورین املاک و در انتها خریداران و سرمایه گذاران، ارتزاق کردند و سود قابل توجهی را بردند.البته بدیهی است که تعداد بسیار اندکی از سرمایه گذاران، به دلیل عدم آگاهی یا فریب خوردن در پروژه هایی سرمایه گذاری کردند که سود متصور را نبردند ولی این تعداد اندک در میانگین وضعیت بازار تقریباً هیچ تاثیری نداشت. تعداد معاملات موفق به اندازه ای زیاد بود که این تعداد اندک، تقریباً نزدیک به صفر محاسبه میشد.وضعیت حال حاضر املاک ترکیهوضعیت حال صنعت ساختمان و املاک ترکیه ولی دیگر مثل قبل نیست. موضوع اول - افزایش قیمتقیمت ها در حداکثر پتانسیل ممکن، رشد پیدا کرد و سرعت رشد قیمت املاک، بیش از تصور و محاسبه تحلیل گران اقتصادی بود. رشد ارزش ملک از یک طرف و تورمی که در دو سال گذشته گریبان گیر مردم ترکیه بوده از طرف دیگر باعث شده تا حداکثر توان خرید ملک توسط شهروندان تورک، از حداقل قیمت ها کمتر باشد. این یعنی توان خرید ملک در ترکیه و بین شهروندان کاهش چشم گیر داشته.از طرفی بانک ها و موسسات مالی هم که سالها کمکیار مردم برای تامین بودجه خرید ملک بودند، به دلیل همین تورم، سوده وام های را افزایش داده بودند و تقریباً تامین مالی برای خرید ملک برای شهروندان تورک به شدت کاهش پیدا کرده بود.این موضوع موجبات نارضایتی زیاد شهروندان ترکیه را فراهم کرد. شهروندان ترکیه طبق گزارشات غیر رسمی و مصاحبه های خیابانی که در شبکه های اجتماعی نیز در دسترس است، به درست یا غلط، علت گرانی ملک در کشور ترکیه را حضور خارجی ها و مهاجرین میدانند. یکی از معروف ترین ویدئوهایی که وایرال شد، اعتراض یک شهروند تورک بود که میگفت صاحبخانه، من را از منزل بیرون کرده تا با دو برابر قیمت به خارجی اجاره دهد. موضوع دوم - تورم افسار گسیختهتورم در دنیا تقریباً افسار گسیخته شد. جنگ روسیه و اکران معادلات اقتصادی منطقه را به شدت به هم ریخت. دولت ترکیه هم در مهار تورم داخلی، فارغ از وضعیت تورم جهانی، قوی عمل نکرد و شاهد این بودیم که ترکیه در تورمی بزرگ وارد شد. این تورم باعث شد که هزینه های زندگی در کشور ترکیه به شدت افزایش پیدا کند تا جایی که در مقام مقایسه با خیلی از کشورهای اروپایی، دیگر مزیت رقابتی حتی برای آن دسته که درآمد دلاری داشتند به حساب نمی آمد. این موضوع هم به شدت تمایل به ورود سرمایه گذاران را کاهش داد تا جایی که شاهد بودیم به جز کشور روسیه و سرمایه گذارهای روس که به دلیل جنگ دنبال کشور جدیدی بودند، آمار سرمایه گذاری توسط شهروندان دیگر کشورها کاهش پیدا کرد. موضوع سوم - انتخابات ریاست جمهوریانتخابات ریاست جمهوری، تقریباً در تمامی کشورها، باعث توقف مقطعی در فعالیت سرمایه گذاران میشود. ترکیه هم از این قاعده مستثنی نبود. رقابت سختی بین آقای اردوغان و آقای کلیچداراغلو شکل گرفته بود و همه سرمایه گذاران منتظر نتیجه انتخابات بودند.بعد از چندین دوره این نزدیک ترین رقابت در انتخابات ریاست جمهوری ترکیه بود و دیدیم که انتخابات با نتیجه بسیار نزدیک، به دور دوم کشیده شد. یکی از مهمترین شعارهای انتخاباتی آقای کلیچداراغلو توقف فروش ملک به خارجی ها بود. این شعار، تقریباً مهمترین شعار انتخاباتی وی بود که توسط تقریباً نیمی از جمعیت کشور ترکیه مورد توجه قرار گرفته بود.دو موضوع مثل روز برای من روشن بود. اگر آقای کلیچداراغلو گوی رقابت را به چنگ می آورد، این موضوع سریعاً عملی میشد تا بزرگترین وعده انتخاباتی وی تحقق یابد، اگر هم آقای اردوغان انتخاب میشد، بدون شک انتظار این میرفت که خواسته بیش از نیمی از مردم که طرف دار رقیب انتخاباتی او بودند، روی قوانین حال حاضر تاثیر گذار باشد تا آقای اردوغان بتواند تقریباً نیمی از جامعه که غیر همراه خودش بود را با خود همراه کند تا علاوه بر اینکه محبوبیت خود را افزایش دهد، میزان اعتراض در نیمی از مردم را که خواستار این موضوع بودند را به حداقل برساند.موضوع چهارم - عضویت در اتحادیه اروپاشانس بزرگ ترکیه. پوتین، برای اروپا شاخ شانه کشید. اکنون بهترین موقعیت بود که ترکیه از طریق پیاده سازی یک سیاست چشم در برابر چشم، عضویت سوئد در ناتو را به عضویت ترکیه در اتحادیه اروپا گره بزند. سخنرانی آقای اردوغان نیز قبل از سفرش در چند روز گذشته مبین همین موضوع بود. گمانه زنی ها برای پیوستن ترکیه به اتحادیه اروپا قوت گرفته و این احتمال به شدت افزایش پیدا کرده. فارغ از اینکه این موضوع به وقوع بپیوندد یا نه، تقریباً این موضوع داغترین موضوع ترکیه است.موضوع پنجم - خبرها یا شایعه ها ؟!هفته گذشته خبری غیر رسمی در کشور ترکیه و در بین فعالان صنعت ملکی منتشر شد. این خبر حاکی از این بود که مقرر شده تا همانند چندی پیش که اعطای شهروندی و پاسپورت ترکیه از کف ۲۵۰ هزار دلار به ۴۰۰ هزار دلار افزایش پیدا کرد، این مبلغ از ۴۰۰ هزار دلار به ۸۰۰ هزار دلار افزایش پیدا کند. در واقع این طور به نظر میرسید که تخفیفاتی که دولت برای اعطای شهروندی در نظر گرفته بود قرار است که کاهش پیدا کند. دیروز هم چندین روزنامه رسمی و معتبر خبر توقف اعطای اقامت به خارجی ها در تمامی مناطق استانبول از طریق خرید خانه زیر مبلغ ۴۰۰ هزار دلار را منتشر کردند. البته امروز این خبر توسط اداره مهاجرت امروز تکذیب شد.تکنیکی برای تخلیه هیجان در علم روابط عمومی وجود دارد که خبر واقعی ابتدا در قالبی غیر رسمی منتشر میشود تا هیجانات و اعتراضات تخلیه شود، گفتگو ها شکل بگیرد و خاتمه یابد، مدیریت بحران در فعالان طرح ریزی شود و سپس خبر اصلی از طریق یک منبع رسمی اعلام میشود. با اعلام خبر رسمی زمانی که هیجانات تخلیه شده باشد، اعتراضات کمتری شکل خواهد گرفت. این شیوه در چند سال گذشته توسط دولت ترکیه حداقل در حوزه املاک عملی شده. ابتدا خبر غیر رسمی ممنوعیت اعطای اقامت توریستی در مناطق فاتیح و اسنیورت منتشر شد و بعداً رسماً عملیاتی شد. ابتدا خبر افزایش کف سرمایه گذاری از ۲۵۰ هزار دلار به ۴۰۰ هزار دلار منتشر شد و سپس اعلام رسمی و تبدیل به قانون شد.اخبار این چند روز، قطعاً الگویی شبیه به قبل را دنبال میکند. مطمئناً شاهد تغییرات گسترده در زمینه قوانین سرمایه گذاری در املاک و موضوع مهاجران ترکیه، خواهیم بود. ترکیه دیگر آن مقصد ارزان و راحت نیست و این موضوع به زودی سخت تر هم خواهد شد. کافیست دو سه ماهی صبر کنید تا صحت یا اشتباه من در این پیش بینی مشخص شود.امیدوارم با نگاهی دقیق به گذشته، درباره آینده زیادی خوش بین نباشیم. آینده سرمایه گذاری ملکی در ترکیهبازار ترکیه بعد از یک دوره پر رونق و طلایی، شاهد کاهش فروش ملک به اتباع خارجی و البته کاهش تعداد معاملات داخلی است. به جز مواردی که در بالا عرض کردم، موضوع زلزله ترکیه هم در این موضوع کم تاثیر نبوده. کافیست آمار رسمی ماهانه که منتشر می شود را با هم مقایسه کنید. به وضوح کاهش تعداد خرید قابل مشاهده است. رقابت بین سازنده ها و شرکت های بازاریابی (پروژه پازارلاما) قابل مشاهده است. تعریف پروموشن هایی که تا قبل دیده نمیشد، برپایی ایونت ها از طرف سازندگان، اعطای هدایایی مثل آیفون و ... به مشاورین املاک علاوه بر کمیسیون های تعریف شده، تعریف تخفیف هایی که تا قبل مشابهش را ندیده بودیم، همگی نشان دهنده همین موضوع است.در واقع بازار در وضعیت رکود به سر میبرد که این بسیار طبیعی است. قیمت ها در بازار به شدت افزایش پیدا کرده بود. شتاب افزایش قیمت متناسب به توان خریداران نبوده و بازار به صورت طبیعی نیاز به تعادل دارد. اکنون سود سرمایه گذاری در مقطعی شاید یک تا دو ساله مثل گذشته نخواهد بود و شاید میانگین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش قیمت سالانه که اتفاقاً شبیه به میانگین افزایش قیمت ملک در جهان است را باید برای سرمایه گذاری ملکی در ترکیه متصور بود تا بازار به تعادلی که عرض کردم برسد.اما سرمایه سیال است. این بدان معناست که سرمایه گذار مدام تمایل دارد تا سود سرمایه گذاری خود را افزایش دهد و به همین دلیل زمانی که متوجه شود روش های قبلی دچار تهدید شده یا بازارهای بهتری وجود دارد، سریعاً به آن بازار جدید انتقال سرمایه خواهد داد.اما سوال مهم این است: کدام سرمایه به کجا خواهد رفت؟سرمایه گذاران، معمولاً وقتی به بازارهای جایگزین یا آلترناتیوهای سرمایه گذاری دیگر فکر میکنند، قبل از هر چیز مشخصات بازارهای جدید را کنترل میکنند و بعد از مقایسه مزیت های رقابتی تصمیم به سرمایه گذاری میگیرند.من تمایل دارم در این تحلیل سرمایه گذاران را به لحاظ توان سرمایه گذاری در چهار گروه مختلف دسته بندی کنم:گروه اول: سرمایه گذارانی که از ۱.۵ میلیون دلار بیشتر سرمایه گذاری خواهند کردگروه دوم: سرمایه گذارانی که بین ۱ میلیون دلار تا ۱.۵ میلیون دلار سرمایه گذاری خواهند کردگروه سوم: افراد با سرمایه بین ۴۰۰ هزار دلار تا یک میلیون دلارگروه چهارم: افراد با سرمایه کمتر از ۴۰۰ هزار دلارگروه اول با بازه انتخاب بزرگی روبرو هستند. بازارهای ملکی با ثبات بالا مثل املاک اسپانیا، کانادا، آمریکا و از این دست، بازارهای پر رونقی هستند که اتفاقاً از سرمایه گذاران استقبال هم میکنند. قوانین مالیاتی و دیگر قوانین مربوطه برای ورود بار اولی ها هم به طرز خوبی تدوین شده. گروه دوم نیز بازارهای جایگزین زیادی را روبروی خود دارند. پروژه های جدید ساختمانی که در انگلستان در حال ساخت است این روزها داغ شده و میتواند جایگزین خوبی باشد. کشورهای دیگر مثل قبرس (جنوبی)، یونان و برخی از کشورهای دیگر اروپایی میتواند علاوه بر انتظار سود میانه/عادله ملکی، محاسنی مثل ویزای طلایی اروپا و ... را به سرمایه گذاران پیشنهاد بدهد که کم از پاسپورت ترکیه نیست. گروه سوم که در محدود ۴۰۰ هزار دلار تا ۱ میلیون دلار سرمایه دارند، احتمال زیاد در کشور ترکیه کماکان به سرمایه گذاری ادامه خواهند داد. هنوز قوانین تغییری نکرده و در این بازه قیمتی، هنوز اعطای پاسپورت، میتواند برگ برنده ای باشد. مخصوصاً وقتی که زمزمه های افزایش قیمت به گوش میرسد معمولاً این بازارها کمی داغتر خواهند شد. گروه چهارم، دیگر صرفه اقتصادی در سرمایه گذاری در ترکیه را تصور نخواهند کرد. نه از مزیت هایی مثل پاسپورت برخوردار خواهند بود، نه میتوانند در شهری مثل استانبول، در منطقه ای قابل قبول سرمایه گذاری کنند و انتظار سود هم داشته باشند. برای این گروه بهترین انتخاب، کشور قبرس شمالی خواهد بود. این بازار علاوه بر اینکه به لحاظ ساختاری شبیه بازار ملکی ترکیه است، دارای مزیت های رقابتی بیشتری هم هست.بازار قبرس شمالی از مزیت های رقابتی بالایی برخوردار است:قیمت به طرز چشم گیری پایین تر از ترکیه است و این توان خرید ملک با مشخصات بالاتر برای سرمایه گذار را راحت میکند.سرمایه گذاری به پوند است و این برای سرمایه گذار مطلوب است.قوانین مالیاتی معقول است.محدودیتی در انتقال ملک بعد از سرمایه گذاری از طرف دولت در نظر گرفته نشدهبررسی آمار افزایش قیمت در سال های قبل بعد از کرونا بالا بوده و تحلیل های تکنیکال کماکان خبر از افزایش قیمت میدهدشرایط پرداخت از همین ابتدا طولانی مدت است و میتواند به توان خرید اضافه کند. انتظار میرود در روند پیوستن ترکیه به اتحادیه اروپا، قبرس شمالی نیز از شرایط بسیار ویژه ای برخوردار شود که احتمال افزایش ناگهانی و بیش از پیش قیمت را افزایش میدهدالبته که صادقانه این بازار هنوز به بلوغ نرسیده و ایراداتی هم دارد. مشکلاتی مثل وضعیت ویژه کشور قبرس شمالی و شناخته نشده رسمی این کشور توسط تقریباً تمامی کشورهای دنیا، آماده نبودن زیر ساخت های لازم برای زندگی مجلل، طولانی بودن DoM یا تعداد روزهایی که ملک در انتظار فروش است نسبت به ترکیه از این دست از ایرادات است که البته سرمایه گذاران، متناسب با همین شرایط املاک را چیزی در حد یک دوم تا یک سوم قیمت در کشورهای رقیب خریداری میکنند.نکته دارای اهمیت این است که Early Adopterها در بین سرمایه گذاران، با توجه به این شرایط و پذیرفتن ریسک های مربوطه، سرمایه گذاری انجام میدهند و انتظار انفجار قیمت را دارند. کما اینکه در دو تا سه سال گذشته سرمایه گذاران بیش از ۱۰۰٪ سود کردند و انتظار سود بیشتر را هم دارند.یکی از نشانه های مهم از ترند شدن بازار ملکی در کشور قبرس شمالی بین ایرانیان، ورود برترین آژانس های ملکی ترکیه به بازار ملکی قبرس شمالی است. حضور و معرفی پروژه های ساختمانی در قبرس شمالی توسط برترین آژانس های املاک ترکیه که نیازی به معرفی ندارند، نشان از بازاری میدهد که به سمت قبرس شمالی در حال هدایت است و خبر از تیزهوشی آژانس های املاکی در ترکیه میدهد که بازار آینده را تشخیص داده اند و نمیخواهند از قافله عقب بمانند.امیدوارم که بدانید، من نه فروشنده ملک در ترکیه بودم و هستم و نه مشاور املاک یا صاحب آژانس ملکی در قبرس شمالی و هیچ تصمیمی هم برای شروع این کسب و کار در آینده ندارم. تنها به دلیل علاقه شخصی، سعی دارم تا تحلیل هایی از وضعیت سرمایه گذاری ملکی ارائه دهم و این ممکن است برای برخی از فعالان خوشایند نباشد. من همواره سعی میکنم آنچه واقعیت است را در قالبی شفاف و بدون تعارف به مخاطبان خودم ارائه کنم.استقبال میکنم اگر در چارچوب ادب، با هم در بخش کامنت ها گفتگو کنیم و نظرات شما را هم بدانم.ارادتمندسامان فائق