آموزش و بررسی سرمایه‌گذاری در بازارهای سرمایه (بورس، سپرده، ارز، مسکن، طلا)

سرمایه‌گذاری افرادجدای از بازارهای سرمایه‌گذاری خاصی نظیر فارکس یا بازارهای آتی، ۵ بازار اصلی سرمایه‌گذاری در ایران محل رجوع سرمایه‌گذاران است که از این قرار هستند.۱. بازار ارز (دلار)۲. بازار طلا (سکه)۳. بازار مسکن و املاک تجاری۴. بازار بورس۵. بازار سپردهمفاهیم پیش‌نیاز در سرمایه‌گذاریمفهوم سود مرکب در سرمایه‌گذاری:نکته کلیدی و اصلی در سرمایه‌گذاری وفادار بودن به چنین رویکردی است: « شما باید کار کنید و پول در آورید، باید به پس‌انداز کردن بخشی از پول متعهد و کوشا باشید. حالا باید این پس‌انداز را سرمایه گذاری کنید. در این سرمایه‌گذاری ۲ مسئله‌ی حیاتی وجود دارد: مدیریت ریسک در سرمایه‌گذاری و استفاده از سود مرکب در سرمایه‌گذاری.مدیریت ریسک در سرمایه‌گذاری:به زبان ساده و اجمالا یعنی راهکارهایی اتخاذ کنید که پولتان بر باد نرود. عوامل بازدارنده‌ای را در نظر بگیرید که بر حرص و طمع و عجولی و شتاب‌زدگی احتمالی در سرمایه‌گذاری و احساساتی شدن فائق آید و سازوکاری که با استفاده از آن تمامِ تخم مرغ‌های سرمایه‌گذاری شما در یک سبد نباشد.استفاده از سود مرکب در سرمایه‌گذاری:یک نکته ساده اما بسیار مهم در ثمربخشی سرمایه گذاری مفهوم «سود مرکب» بوده و ضرب‌المثل «پول پول می‌آورد» به خوبی کارکرد آن را نشان می‌دهد.سود مرکب به این اشاره می‌کند که سود حاصل از یک دوره سرمایه‌گذاری باید بدون هزینه شدن مجددا سرمایه‌گذاری شود تا از پول حاصل (سود) از سرمایه‌گذاری قبلی، مجددا پول جدیدی (سود) حاصل شود.مثلا اگر در حالت عادی ۱۰ میلیون در یک بانک داشته باشید، با سود سالانه‌ی ۱۰ درصد در پایان سال یک میلیون تومان سود به شما تعلق می‌گیرد. اما در حالت مرکب به سودِ شما هم سود تعلق می‌گیرد. یعنی در سال دوم ۱۰ درصدِ ۱۱ میلیون، در سال دوم ۱۰ درصد ۱۲ میلیون و صد هزار تومان…نکاتی راجع به بهینه‌سازی سود مرکبسعی کنید بازه‌ی دوره‌ی سرمایه‌گذاری ماهانه باشد.سود مرکب زمانی شکل می‌گیرد که شما سود اولیه را خرج نکنید پس تا می‌توانید سود کسب شده را مجددا سرمایه‌گذاری نمایید.لازم نیست سود اولیه را در همان جای اول سرمایه‌گذاری کنید. مثلا در بانک سرمایه‌گذاری و سود کسب شده را در بورس سرمایه‌گذاری نمایید.فرمول سود مرکب: ( A=p(1+(r/n))^(n*tکه در این فرمول A مبلغ اصل و فرع دریافتی از مجموع سرمایه‌گذاری‌ها بوده و P به اصل مبلغ سرمایه‌گذاری اشاره می‌کند. همچنین، در پرانتزِ (r/n):r دفعاتی که سود در طی سال مرکب می‌شود را نشان می‌دهد وn به نرخ سود سالیانه اشاره می‌کند. و نهایتا آنکه t به تعداد سال سرمایه‌گذاری اشاره می‌کند بنا بر این توضیح:اگر بخواهیم اصل پول را از سود آن جدا کرده تا فقط سود حاصل شده را محاسبه کنیم، از فرمول زیر استفاده می‌کنیم:A=p(1+(rn) )^(n*t)-pدر این فرمول با کسر P که معادل «اصل مبلغ سرمایه‌گذاری» است سود دریافتی حاصل می‌شود.مفهوم اززش زمانی پول:چه بازدهی برای سرمایه‌گذاران جذاب محسوب می‌شود؟ پاسخ به این سوال به طور ضمنی به مفهوم «ریسک سرمایه‌گذاری» اشاره کرده و مقوله‌ی اخیر به ۲ مسئله اساسی برای سرمایه‌گذاری اشاره می‌کند که از این قرار هستند:نرخ سود سرمایه‌گذاری بدون ریسک نرخ تورمدر این بین «نرخ سرمایه‌گذاری بدون ریسک» به اقسامی از سرمایه‌گذاری اشاره می‌کند که دارای میزان مشخصی سودِ تضمین شده و قطعی هستند.سرمایه‌گذاری در سپرده‌های بانکی، سهام خزانه (اخزا) یا صندوق‌های با درآمد ثابت تقریبا میزان این سود را نشان می‌دهند.دیگر مولفه مهم اما، همانطور که گفته شد « نرخ تورم» است. زیرا سرمایه گذار انتظار دارد که سود دریافتی از سرمایه‌گذاری‌اش، «بزرگتر مساوی» نرخِ تورم باشد. با چنین نگاهی:اگر نرخ سود بدون ریسک نزدیک به تورم باشد، بیشتر سرمایه‌گذاران دست به این نوع سرمایه‌گذاری می‌زنند.و اگر نرخ سود بدون ریسک فاصله قابل توجه با نرخ تورم داشته باشد، سرمایه‌گذار دست به سرمایه‌گذاری‌های دارای ریسک زده و انتظار دارد که سود دریافتی او در بازه‌ی «حداقل مساوی با تورم تا نهایتا به شکل منطقی و ملموسی بالاتر از سرمایه‌گذاری بدون ریسک» باشد.توضیحات ارائه شده در باب سود مورد انتظار و تورم مسئله پایه و اساسی «ارزش زمانی پول» را مطرح می‌کند. این مفهوم به این اشاره می‌کند که ارزش پولی که در آینده نصیب ما می‌شود اگر به زمان حال آورده شود به چه میزان است.مثلا فرض کنید که شما به جای خرید نقدی یک ماشین ۱۰۰ میلیونی، چکی برای سال آینده به ارزش ۲۰۰ میلیون داده‌اید، این بدین معناست که نرخ بهره ۱۰۰٪ بوده است و از نظر فروشنده، چک ۲۰۰ میلیونی سال آینده، معادل ۱۰۰ میلیون امروز است.فرمول ارزش زمانی پول که با PV به آن اشاره می‌شود، از این قرار است:PV=FV/(1+r)^tدر این فرمول fv مبلغی است که در آینده دریافت می‌شود. r نرخ بهره بوده و t هم به تعداد دوره‌هایسرمایه‌گذاری اشاره می‌کند.بازدهی سرمایه‌گذاریاین مفهوم بدین معناست که با توجه به میزان سرمایه گذاری چه میزان سود حاصل شده است. نسبی بودن سود باعث اهمیت بازدهی می‌شود.مثلا فرض کنید که یک نفر بدون مقدمه به شما بگوید که ۵۰۰ میلیون سود کرده است و شما از شنیدن این خبر حیرت‌زده شوید. اما اگر بپرسید این سود از چه میزان سرمایه‌گذاری حاصل شده و بشنوید از ۵۰ میلیارد تومان آنگاه حیرت شما به پوزخند بدل می‌شود.بنابراین بازده نشان می‌دهد که چه میزان سود از چه میزانسرمایه‌گذاری حاصل شده و فرمول آن اینچنین است:ROI=profit/investmentکه profit سود کسب شده و investment مقدار سرمایه‌گذاری را نشان می‌دهد.حالا نوبت بررسی موردی بازارهای سرمایه‌ای استبازار سپردهسود سپرده‌های که بانکها به مردم میدهند عامل ایجاد تورم است. و اقتصاد را به دست مردم می‌سپارد که این تورم را به کدام بخش اقتصاد منتقل کنند. همه چیز به موضوع رفتار سپرده‌‌گذاران و سودهایی که بانکها به مردم می‌دهند بستگی دارد.تاثیر بازار سپرده بر بازار ارز:چند سال قبل، دسته‌ای از سپرده‌گذاران بانکی تصمیم گرفتند پولهای‌شان را از بانک خارج کنند و موجودی‌های ریالی خودشان را به ارز تبدیل کنند. مهمتر از این، تصمیمی بود که بانک مرکزی برای کمک به بانکها و مؤسسات مالی ورشکسته اتخاذ کرد.در نیمه دوم سال 96 بانک مرکزی تصمیم گرفت برای کمک به بانکها و مؤسسات مالی ورشکسته که مجوز بانک مرکزی داشتند، 11 هزار میلیارد تومان اسکناس قدرتمند چاپ کند و به سپرده‌گذاران این مؤسسات بدهد. این تصمیم، میزان پول در گردش کشور را 25% افزایش داد و نتیجه‌اش افزایش تورم و نرخ ارز شد.اتفاقات آینده‌ای که در ایران خواهد افتاد در گرو تصمیم بانکها و بانک مرکزی و واکنش رفتار سپرده‌گذاران به این تصمیمات خلاصه میشود.به هر جهت آنچه در این مورد مسجل است:برای کنترل «پایدار» نرخ ارز باید سود سپرده کاهش یابدیکی از مهمترین عواملی که باعث ایجاد تورم میشود سود غیرمنطقی و زیادی است که بانکها به مردم میدهند. اگر کسی در سال 92 در بانکها سپرده بلندمدت باز کرده بود، تا الآن ثروت اسمی‌اش دو برابر شده بود. وقتی پول زیاد به جامعه تزریق میشود، تقاضای خرید بیشتر میشود و تورم ایجاد میشود. بهره بانکی باعث ایجاد تورم و درنتیجه باعث ایجاد نیاز برای افزایش شدید نرخ ارز میشود. برای ایجاد اشتغال باید سود سپرده کاهش پیدا کنداز طرف دیگر، سود سپرده بانکی به میزان 15% و 20% چیزی است که تولید و فعالیت اقتصادی در کشور را نابود میکند. یک سرمای‌هدار در شرایط کنونی به جای اینکه چندین میلیارد سرمایه‌اش را در بخش تولید ببرد و به امید یک سود معقول ریسک کند و دردسرهای تولید و کار اقتصادی را متحمل شود، همان پول را به عنوان سپرده در بانک میگذارد و سالی 20% سود میگیرد. بدون هیچ ریسک و دردسری و بدون اینکه بخواهد یک دقیقه هم دردسر فعالیت اقتصادی را به جان بخرد.از اصل ثروت خودتان، بخشی را به اسم سود به خودتان می‌دهیمبانکها فعلا از اصل سرمایه‌های مردم به خودشان سود میدهند و بعد هم سر فرصت کل این سود را به همراه بخشی از اصل سرمایه پس میگیرند.دیر یا زود بانکها به جایی خواهند رسید و دارند میرسند که دیگر ندارند که حتی اصل پول مردم را به آنها دهند چه برسد به سود. کافی است امروز %5 از سپردهگذاران، تصمیم بگیرند سرمایه‌هایشان را به بخشهای دیگر اقتصاد ببرند، تا بانکها حتی قادر به پس دادن اصل پول مردم نباشند.اگر در آینده قرار باشد سود سپرده کاهش پیدا کند احتمالا رفتار سپرده‌گذار این باشد که بخواهد پولش را از بانک خارج کند و در بخشهای پرسودتری سرمایه‌گذاری کند.در این حالت سه تا گزینه بیشتر ممکن نیست.۱. یا بانکها باید اعلام کنند که، سود که هیچ اصل پول مردم را هم پس نخواند داد. (اتفاقی که تا حدی برای مؤسسات مالی ورشکسته در سال 96 رخ داد!) ۲. یا اینکه بانکها پول مردم + سود پول را به مردم پس بدهند ولی ارزش پول آنقدر کاسته شود که ارزش پولشان بعلاوه سودی که دریافت کرده‌اند، حتی به اندازه اصل پولشان در چند سال گذشته قدرت خرید نداشته باشد.۳. گزینه سوم هم ترکیبی از این دو گزینه است، یعنی پول عده کمی که تعدادشان کم است ولی پولهای هنگفت چند صد میلیاردی دارند را پس ندهند. چون تعداد این افراد کم است، اعتراضات‌شان به خیابانها کشیده نخواهد شد و بی سروصدا انجام خواهد شد و برای بقیه سپرده‌ذاران ارزش پولشان را تاحدی کاهش دهند که همه خیلی ضرر نکنند.چه بر سر سپرده‌گذران خواهد آمد؟همیشه سپردهگذاری در بانک را یک فعالیت کاملا بدون ریسک به جامعه معرفی کردند و جامعه فکر میکند که اموالش را اگر به بانک بدهد هیچگونه ریسکی اموالش را تهدید نمیکند. شما اگر پولتان را به یک کاسب قرض بدهید، همیشه این احتمال وجود دارد که کاسب ضرر کند یا ورشکسته شود یا فوت کند یا کلاهبرداری کند و فرار کند و بالاخره نه تنها سودی به شما نرسد بلکه اصل پولتان همه از بین برود. در تمام سرمایه‌گذاریها ریسک وجود دارد. چه با پول‌تان طلا یا ارز بخرید، چه پولتان را به یک کاسب قرض دهید، چه پول‌تان را در بورس سرمایه‌گذاری کنید، چه خودتان با پول‌تان کار کنید. درنهایت همیشه ریسکی سرمایه‌ی شما را تهدید میکند.رفتار سپرده‌گذارنکته بعدی آنکه،از یک منظر تعیین‌کننده‌ی آینده قیمت دلار و ارز به رفتار سپرده‌گذارها در صورت کاهش سود سپرده بستگی دارد. سپرده‌گذاران در طی دهه گذشته از این بابت سود زیادی کرده بودند و این سود زیاد بهشان مزه داده است و حالا هر جا که میروند دنبال سودهای بیشتر هستند. بعد از کاهش سود سپرده (که دولت دیر یا زود مجبور به این کار خواهد شد) سپرده‌گذار مطمئنًا به سود کم بانکی راضی نخواهد شد. به محض اینکه سود سپرده به زیر 1۵% کاهش داده شود؛ عده‌ی زیادی از سپرده‌گذاران پول‌هایشان را از بانک خارج خواهند کرد و به سمت بازارهای دیگری مثل بورس، بازار طلا و بازار مسکن و بازار ارز هجوم خواهند برد و حباب‌های بزرگی را خواهند ساخت.بازار ارزهمه میپرسند که چه میشود که دلار گران میشود! در واقع سؤال درست‌تر این است که چه میشود که ریال ارزش خودش را از دست میدهد. مهمتر از این سؤال که «آیا نرخ دلار گران خواهد شد؟ و چه زمانی قیمت ارز افزایش پیدا میکند تا به قیمت واقعی نزدیک شود؟» این سؤال مطرح است که چه اقداماتی میتواند باعث کاهش شدید ارزش ریال شود. این سوال دوم خیلی خیلی مهمتر است.قیمت ارز نسبت مستقیم با بازده اقتصادی و توان و هزینه‌های تولیدی کشورها داردتکنولوژی و توانایی تولید محصولات به‌صرفه و دانش مدیریتی و بازاریابی و دانش فنی موجود در یک کشور تعیین کننده‌ی ارزش پول آن کشور است. توجه کنید که شما با خریدن دلار در واقع دارید روی اقتصاد تولیدی آمریکا سرمایه‌گذاری می‌کنید و با داشتن ریال روی اقتصاد ایران سرمایه‌گذاری می‌کنید و با خرید یورو روی اقتصاد اروپا سرمایه‌گذاری می‌کنید.فرمول کلی، افزایش یا کاهش نرخ ارز در کشور باید به این شکل باشد:به‌ عنوان مثال اگر مثلا امسال 1 دلار برابر با ۲۰۰۰۰ تومان باشد، و تورم ایران ۴۰درصد باشد و تورم آمریکا ۳ درصد، نرخ دلار در ایران باید به اندازه اختلاف تورم داخل منهای تورم در کشور آمریکا، یعنی ۴۰% منهای ۳% یعنی ۳۷% گرانتر شود و سال بعد 1 دلار معادل ۲۷۴۰۰ تومان شود.اگر قیمت ارز کمتر از تورم (و اختلاف تکنولوژی و هزینه تولید با رقبای خارجی) رشد کند، شرایط رقابت به ضرر تولیدکننده داخلی ناعادلانه خواهد شد و تولید داخلی می‌خوابد و بیکاری بیشتر میشود.اگر قیمت ارز همگام با تورم (و اختلاف تکنولوژی و هزینه تولید با رقبای خارجی) رشد کند، میزان تولید داخلی و میزان اشتغال ثابت می‌ماند.اگر قیمت ارز بیش از تورم (و اختلاف تکنولوژی و هزینه تولید با رقبای خارجی) افزایش پیدا کند، تولید داخلی رونق میگیرد و بیکاری کمتر می‌شود.با افزایش قیمت ارز، سرمایه‌های ارز محور هم رشد خیلی خوبی خواهند داشت. توصیه میشود حداکثر ۳۰% از سرمایه‌تان ارز باشد.فرانک سوئیس ارز معیار استاما برسیم به جواب این سوال که چطور ثروت خودمان را بسنجیم.تا سال 1970 بهترین ملاک همیشه طلا بود. اما امروزه فرانک سویس بهترین ملاک سنجش ثروت‌تان است. فرانک پول کشور سوئیس است و سوئیس بانک مرکزی تمام بانک‌های مرکزی دنیا است. فرانک معتبرترین واحد پولی دنیا است و اگر آن را شاخص سنجش ثروت قرار دهیم درست‌ترین کار را کرده‌ایم و ارزش فرانک با دقت خیلی بالایی مدام بر اساس تورم جهانی اصلاح میشود و فراز و نشیب‌های زیادی ندارد.در صد سال اخیر تعداد زیادی فروپاشی اقتصادی و جنگ جهانی در سراسر دنیا اتفاق افتاده که هیچکدام تأثیر محسوسی روی ارزش فرانک نداشته و فرانک همیشه یک روند صعودی داشته و مدام ارزش‌اش نسبت به سایر ارزها (دلار و یورو و ... ) افزوده شده است. (یعنی در واقع بقیه ارزها دچار افت قیمت شده‌اند ولی فرانک نه.)بی‌ثباتی قیمت دلار روی فرانک تأثیر ندارد، بی‌ثباتی قیمت یورو روی فرانک تأثیر ندارد، اما بی‌ثباتی و افت فرانک باعث افت بقیه ارزها هم خواهد شد. پس ایمن‌ترین سرمایه‌گذاری که شما را تحت هر شرایطی بیمه میکند، چه جنگ جهانی شود، چه فروپاشی اقتصادی در ایران اتفاق بیافتد چه فروپاشی در آمریکا یا اروپا، داشتن فرانک شما را در برابر تمام اتفاقات بیمه میکند و ارز شاخص و معیار فرانک است. بهترین ملاک برای سنجش مقدار ثروت‌تان این است که ببینید که اگر تمام چیزهایی که دارید را نقد کنید، چند فرانک میتوانید داشته باشید.بازار طلاهرگاه گزارش های مربوط به وضعیت اقتصادی آمریکا خوب بودند طلا ارزان می شود و هرگاه گزارش ها منفی بودند قیمت طلا افزایش می یابد.البته این قانون که گفتیم یک حالت مدل شده و بسیار ساده تحلیل طلا است اما در عمل تا حدودی تحلیل این گزارش ها، پیچیدگی هایی دارد.پیش بینی قیمت طلا جهانیوضعیت اقتصاد آمریکا در تعیین قیمت و سمت و سوی بازار طلا نقش مهمی دارد. گزارش های اقتصادی که در داخل امریکا منتشر می شود و می تواند بر قیمت طلا تاثیر بگذارد و معامله گران را به سمت خرید یا فروش طلا سوق دهد شامل اینها هستند:نرخ بهرهقیمت طلا رابطه معکوس با نرخ بهره دارد.هر زمان نرخ بهره پایین می آید می تواند تاثیر مثبت روی قیمت طلا بگذارد و آن را بالا ببرد و هر زمان نرخ بهره بالا رود باعث تاثیر منفی روی قیمت طلا می شود.نرخ تورماگر نرخ تورم بالا رود به این معنی است که ارزش پول کاهش یافته است.کاهش ارزش پول به این معنی است که شما باید برای یک مقدار ثابت طلا، پول بیشتری از قبل بپردازید یعنی قیمت طلا گران می شود.به همین ترتیب کاهش نرخ تورم به معنی افزایش پول است و باعث کاهش قیمت طلا می شود.علاوه بر دو مورد گفته شده، عوامل دیگری نظیر میزان تولید ناخالصی ملی و افزایش یا کاهش تراز تجاری و مثبت یا منفی بودن آن، گزارش اشتغال و مثبت و منفی بودن آن و یکسری عوامل دیگر، همگی می توانند بر قیمت جهانی طلا تاثیر بگذارند.اگر می خواهید تاثیر این عوامل را بررسی کنید به خوب و بد بودن آن دقت کنید.اخبار بد باعث اوضاع اقتصادی نابسامان می شود و اوضاع اقتصادی نابسامان منجر به تقاضای بیشتر به سمت طلا می شود و همین باعث گران تر شدن طلا می شود.مشخصا قیمت طلا در ایران تابعی از دو چیز است: 1- نرخ دلار در ایران 2- ارزش دلار در جهان قیمت طلا در ایران برابر است با قیمت هر اونس طلا در بازار جهانی ضرب در قیمت دلار در ایران.قیمت سکه‌ی طلا هم بر این اساس مشخص می‌شود.مثال:قیمت طلا در بازارهای جهانی کاملا وابسته به ارزش دلار در جهان است. هرچقدر دلار در دنیا بی‌ارزش‌تر شود قیمت طلا افزایش پیدا میکند و هرچقدر دلار در دنیا باارزشتر شود قیمت طلا کاهش پیدا میکند.طلا یک سرمایه‌ی ارز محور است (یعنی تابع قیمت ارز است) و بعد از خود ارز، دارایی‌های ارز محور بیشترین سود را خواهند داشت. دارایی‌های ارز محور میتواند ماشین خارجی باشد، میتواند انباری پر از کالاهای دلاری باشد، یا بهترین گزینه طلا باشد (طلای آب‌شده/ بدون اجرت، یا شمش یا سکه، نه طلای اجرت دار)، درواقع هر چیزی که قیمتش تابع مستقیمی از قیمت دلار باشد.درسالهای آینده طلا هم تقریبا پا به پای ارزهایی مثل فرانک و یورو رشد خواهد کرد، اما نوسانات طلا بسیار بیشتر از خود ارز است و همانطور که گفته شد تا حد زیادی به سیاستهای اقتصادی کشور آمریکا بستگی دارد.بازار مسکن:سرمایه‌گذاری روی مسکن و زمین همیشه یکی از گزینه‌های قابل تامل برای سرمایه‌گذاری بوده است. هم زمین و هم مسکن ویژگی‌های خاصی دارند که آنها را متمایز می‌کند: مثلا زمین استهلاک ندارد و مسکن میتواند به غیر از سرمایه‌گذاری برای شما از طریق اجاره دادن درآمد ایجاد کند.با این حال زمین و مسکن نقاط ضعفی را هم برای سرمایه‌گذاری دارند که بارزترین آن‌ها عدم نقدشوندگی آسان و مناسب نبودن برای سرمایه‌گذاری‌های کوچک است.اگرچه باید توجه داشت که بخشی از کارنامه‌ی هر دولت تعداد ساختمان‌های ساخته شده هست، بنابراین این بخش معمولا از رونق و حمایت خوبی برخوردار است.کجا سرمایه‌گذاری کنم؟تهران در کنار سایر کلانشهرهای ایران از جمله تبریز، مشهد، أصفهان و شیراز بیشترین رونق و گردش مالی مربوط به مسکن را در کشور دارد. اما انفجار قیمت مسکن در تهران این شهر را از میان گزینه‌های برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حذف کرده است.استراتژی سرمایه‌گذاری در مسکناستراتژی سرمایه‌گذاری در مسکن باید مبتنی بر ۲ مولفه‌ی زیر باشد. «کش آمدن تهران و آب»کش آمدن تهرانکش آمدن تهران به این معنی هست که چون مردم در خودِ تهران نمی‌توانند خانه بخرند و در عین حال کار و زندگی آن‌ها در تهران است؛ سعی می‌کنند در حومه و توابع تهران خانه بخرند. پس آینده‌ی مسکن در این مناطق است. اما این مناطق کدامند؟مقدم شدن حاشیه بر اصلاز شهرهای نزدیک به تهران هم غافل نشویدآباگر یکی از عوامل رشد مسکن نزدیکی به تهران باشد، دیگر عامل بهره‌مندی آن منطقه از آب خواهد بود.مسکن برای زندگیست و در جایی که آب نباشد اصلا زندگی جریان پیدا نمی‌کند و تقاضایی در کار نخواهد بود. از طرفی ایران کشوری کم‌آب و نیمه‌خشک است و پیدا کردن مناطق پرآب نیاز به انداختن ذره‌بین دارد. با این حال خرید مسکن در شهری مثل رشت دوراندیشانه است. اما با استفاده از استراتژی توضیح داده شده، می‌توانیم تصمیم بهتری هم داشته باشیم.بنابراین هوشمندانه‌تر است اگر منطقه‌ای که هم نزدیک به تهران باشد و هم پرآب را برای سرمایه‌گذاری در نظر بگیریم.آمار بیشترین رشد سالانه‌ی مسکننسبت قیمت به اجاره در تحلیل مسکنمثالاین نسبت دماسنج بازار مسکن است. در بازه‌ی ۱۵ تا ۲۵ هرچه نتیجه‌ی این نسبت به عدد ۱۵ نزدیک‌‌تر باشد، موقعیت برای خرید مسکن مناسب‌تر است و هرچه این نسبت به ۲۵ نزدیک‌تر باشد، موقعیت برای فروش مناسب‌تر خواهد بود.از این نسبت برای تحلیل سود موجر و مستاجر نیز استفاده می‌شود. هر چه عدد به ۱۵ نزدیک‌تر باشد موجر سود بیشتری برده است و هرچه عدد به ۲۵ نزدیک‌تر باشد مستجر خانه را به قیمت بهتری اجاره کرده است.خرید سهام مرتبط به مسکناما شاید بخواهید در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنید و از رونق احتمالی آن استفاده کنید اما پول کافی برای سرمایه‌گذاری نداشته باشید یا سختی نقدپذیری مسکن شما را منصرف کند. پس چه کار باید کنید؟در این صورت شما می‌توانید در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمانِ قابلِ معامله در بورس مانندِ «صغرب» یا نمادهای بورسی مربوط به گروه املاک و مستغلات از جمله ثبهساز، ثشاهد، ثاخت، وساخت با سرمایه‌ای اندک و نقدپذیری بالاتر سرمایه‌گذاری کنید.خرید مغازه؟!هرگز اقدام به خرید مغازه نکنید. در سالهای آینده قیمت هیچ چیز به اندازه قیمت مغازه و واحد تجاری افت نخواهد کرد. در دهه 80، هر کسی با هر سرمایه‌ای مغازه باز می‌کرد و سود خیلی خوبی هم عایدش می‌شد. رمز پولدار شدن در دهه 70 و 80 این بود که هر کسی مغازه‌ای باز کند. این باعث شده تا ایرانی جماعت از فعالیت اقتصادی فقط مغازه باز کردن را یاد بگیرد و در همان سطح بماند.امروزه 5 6 برابرمتوسط ‌جهانی،به‌ ازای‌ تعداد جمعیت مغازه در کشور و مخصوصًا تهران داریم. بسیاری از این مغازه‌ها سوددهی ندارند. یک مغازه‌دار نسبت درآمدش به قیمت مغازه‌اش همخوانی ندارد. سود فروش و تعداد فروش مدام در حال کاهش است بنابراین فعالیت اکثر مغازه‌داران توجیه اقتصادی خودش را از دست می‌دهد و فقط زمانی فعالیت‌شان می‌تواند توجیه داشته باشد که اجاره مغازه (و قیمت مغازه‌ها) افت کند، وقتی درآمد کافی ندارند، حداقل باید خرج‌هایشان کمتر شود.از طرف دیگر ورود سرمایه‌های ُخرد به بازی‌های اقتصادی توجیه خودشان را از دست میدهند. سرمایه‌های بزرگ سرمایه‌های خورد را می‌بلعند. در سالهای اخیر شاهد تأسیس هایپرمارکت‌های زیاد و استقبال شدید مردم از این هایپرمارکت‌ها بودیم. اکثر مغازه‌داران کوچک، به صورت امانت‌فروشی کار میکنند، جنس را می‌آورند و می‌فروشند و بعد از یکی دو ماه پولش را با کارخانه و عمده‌فروش تسویه می‌کنند. اما کسی که با سرمایه کلان وارد میشود می‌تواند به صورت عمده و یکجا خریداری کند و سریع جنسش را به مشتری بفروشد و گردش پول بالایی ایجاد کند و تخفیف‌های کلانی از کارخانه‌داران و واردکنندگان بگیرد. بنابراین اجناسش را با قیمت ارزانتری به مردم عرضه می‌کند و رقبای کوچکش را نابود می‌کند. گذشت دورانی که هر کسی با هر سرمایه‌ای مغازه‌ای باز می‌کرد می‌توانست سود کند. امروزه سرمایه خورد جایگاهی در بازی‌های اقتصادی ندارد و باید سرمایه‌های خورد تجمیع شوند و به صورت یک سرمایه بزرگ وارد اقتصاد شوند.به زودی مدل کسب‌وکار در ایران باید تغییر کند و همه چیز بر پایه‌ی تجارت الکترونیک قرار بگیرد. امروزه افرادی که از طریق اینترنت و شبکه‌های اجتماعی به فروش در سراسر کشور مشغول هستند، سود بسیار بیشتری دارند تا مغازه‌های سنتی و ویترین سنتی مغازه‌ها جایش را به ویترین مجازی و اینترنتی می‌دهد. فروشگاه‌های اینترنتی و مارکت‌پلیس‌های (market place) آنلاین روز به روز با اقبال بیشتر مردم مواجه می‌شوند و این فروشگاه‌های اینترنتی نیازی به مغازه ندارند و از یک اتاق کوچک در خانه قابل اداره شدن هستند.بورسبورس یکی از پیچیده‌ترین بازارهای سرمایه ای است چرا که اثرات بازارهای دیگر نظیرِ بازار سپرده، بازار ارز، بازار طلا و بازار مسکن را در خود منعکس می‌کند.با وجود گزاره‌ی بالا موفقیت در بازار بورس لزوما به معنای پیچیده عمل کردن بازیگران نیست و افرادی مانند وارن بافت با بینش‌های ساده به موفقیت کلان در بورس رسیده‌اند.استراتژی سرمایه‌گذاری در بورساستراتژی معرفی شده مبتنی بر ۲ مولفه و یک شرط است: مولفه‌ی ورود پول هوشمند، مولفه‌ی شناسایی بزرگترین شرکت‌های بورسی و شرطِ عدم نوسان‌گیری و نگاهِ کوتاه‌مدتورود پول هوشمندپول هوشمند سرمایه‌ای است که توسط سرمایه‌گذاران و متخصصان بزرگ مالی، شرکت‌های سرمایه‌گذاری و خبرگان بازار جهت ایجاد روندهای بزرگ قیمتی در سهم وارد بازار می‌شود. سرمایه‌گذاران عمده بازار با درک بالای خود از نیازهای بازار و همچنین دسترسی به اطلاعات نهانی و بیشتر نسبت به سایر افراد، با قدرت و سرمایه‌ی خود جهت حرکت سهم را مشخص می‌کنند.چند مولفه برای تشخیص ورود پول هوشمنداز مهم‌ترین عواملی که می‌توان به واسطه آن ورود پول هوشمند را تشخیص داد، افزایش ناگهانی حجم معاملات است.یکی دیگر از نشانه‌های تشخیص ورود پول هوشمند مقایسه‌ی تعداد خریدار یا فروشنده نسبت به حجم معاملات است. به این صورت که تعداد خریداران کم ولی حجم بسیار بالا است.اگر میانگین ارزش معاملات روزانه در بازار در محدوده‌ای باشد و این ارزش ناگهان ظرف مدت کوتهای دو تا سه برابر شود می‌توان نتیجه گرفت علت این افزایش و نقدینگی بالا در سهم ورود پول هوشمند به آن است.شناسایی بزرگترین شرکت‌های بورسیارزش بازار یک شرکت از حاصل‌ضرب تعداد سهام آن شرکت در قیمت روز سهم به دست می‌آید.در شرایطی که بازار مثبت است و مثلا در ۳ ماه بازدهی ۵۰ درصدی داشته است، خرید سهام شرکت‌های بزرگ عاقلانه، پربازده و کم‌ریسک است. چرا که هر که بامش بیش برفش بیشتر!اگر بازار منفی باشد به شرط رعایتِ شرط ذکر شده در استراتژی، شما می‌توانید سهامِ ارزشمند این شرکت‌ها را در قیمتی پایین بخرید و از آنجایی که منفی ماندن این سهام در میان‌مدت و بلندمدت بسیار بعید است، بعد از یکی دو سال با سود بسیار خوبی آنها را بفروشید.نکاتی دیگر در مورد بورسشرکت‌های صادرات‌محور بورسسهام شرکتهای صادرات محور که عمده درآمدشان از منبع صادرات است و درآمد دلاری دارند هم بعد از گران شدن ارز، افزایش خوبی را خواهند داشت. سهام شرکتهایی که درآمدهای دلاری دارند هم به نوعی سرمایه‌گذاری ارز محور محسوب میشود. البته سرمایه‌گذاری در بورس نیار به دانش تخصصی دارد ولی این فرصت طلایی را هم مد نظر داشته باشید.سرمایه‌گذاری روی سهام با مزیت نسبیمزیت نسبی کشور ایران نفت و گاز آن است بنابراین شرکت‌های که فراورده‌های نفت و گاز را می‌فروشند به صورت بالقوه دارای سود بسیار خوبی هستند. مثلا استحصال گاز در ایران بسیار ارزان است و شرکت‌های پتروشیمی که از خوراک گاز طبیعی استفاده می‌کنند، عموما پتانسیل بسیار خوبی برای کسب سود خواهند داشت.توجه:سهم‌های این شرکت‌ها را نخرید:شرکت‌های با بدهی زیادشرکت‌های راکد و کم‌معاملهشرکت‌های خوب اما گرانشرکت‌های با بحران فروششرکت‌های با بحران نقدینگیفرایند موثر برای انتخاب و خرید یک سهمتحلیل تکنیکال و تحلیل بنیادی جدی را فراموش کنید و به جای آن از فرایند زیر استفاده کنید:یک سری فیلتر بنویسید تا یک سری سهم اولیه را پیدا کنید.حالا وضعیت تابلوی این سهام را چک کنید.به گزارشات سهامی که تابلوی خوبی داشتند در سایت کدال هم سری بزنید.سهام موردنظر خود را بخرید.نکته پایانیاقتصاد ایران و به تبع آن بازارهای سرمایه‌گذاری بسیار تحت تاثیر متغیرهای سیاسی است، اگرچه که موارد گفته شده همچنان در تعیین سرنوشت و مسیر اقتصاد ایران تاثیرگذارند ولی ضریب اثرگذاری سیاست‌های داخلی و جهانی همچنان بسیار بیشتر است. مواردی نظیر برجام، تحریم، انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و سیاست‌های رییس جمهور آن کشور، از جمله این متغیرها محسوب می‌شوند.