معاملاتِ بعد از فسخ، باطل می شوند

تصور کنید آپارتمان، مغازه یا خودرویی خریده اید. سند مالکیت آن به نام شماست. در آن زندگی یا کار می کنید، یا هر روز از آن خودرو استفاده می کنید. بعد از چند ماه ابلاغی از دادگاه دریافت می کنید که لازم است در فلان تاریخ جهت رسیدگی به ابطال سند آن آپارتمان، مغازه یا خودرو به دادگاه مراجعه کنید. یا این که متوجه می شوید آن ملک یا خودرو توقیف شده. یا حتی بدتر، به یکباره با دادورز اجرای احکام که برای تخلیه به درب منزل شما مراجعه کرده، مواجه می شوید. یا وقتی در جاده ای در حال رانندگی هستید، پلیسِ راه خودروی شما را توقیف می کند! عصبانیت و سردرگمی تان، در حالی که به مامور پلیس توضیح می دادید خودرو یا آپارتمان متعلق به شماست و سند رسمی دارید، فروکش کرد؛ متوجه می شوید که قرارداد بین مالک اول و کسی که آن مال را خریده و به شما فروخته است، فسخ شده. چون کسی که آن آپارتمان یا مغازه را به شما فروخته، ثمن معامله را به طور کامل به مالک نپرداخته و بنابراین سند مالکیت شما باطل شده یا قرار است که بشود.در ادامه از این موضوع و رای وحدت رویه ای که در این مورد صادر شده صحبت خواهم کرد:اصولاً رای دادگاه باید کاشف از قانون باشد. به عبارت دیگر قاضی پس از شنیدن موضوع، قانون مناسب با آن را شناسایی و طی صدور حکم اعلام می کند که بر اساس این قوانین، نتیجه پرونده چنین است.البته که در مواردی قانون مبهم است و نیاز به تفسیر دارد. دادگاه در این قبیل موارد دست به قانونگذاری خواهد زد و در مورد یک پرونده خاص، قانون بین طرفین را مشخص می سازد. هر چند که تفسیر قانون نباید دلبخواهی و جزم اندیشانه باشد، کم اتفاق نیافتاده که دادگاه بر اساس احساسی که نسبت به موضوع و بینشی که از عدالت دارد، قانون را تفسیر می کند. اما این تفسیر هر چه باشد، فقط در امور اشخاص خاص و یک پرونده خاص لازم الاجراست. زیرا ظاهراً قاضی قانونگذار نیست، شناسایی کننده قانون است.اما یک استثناء در این خصوص وجود دارد و آن حالتی است که هیات عمومی دیوان عالی کشور به عنوان رای وحدت رویه، رایی صادر کند.به تازگی، به طور دقیق 1400/03/04، رایی به شماره 810 از هیات عمومی دیوان عالی کشور صادر شد و وضعیت معاملاتِ احتمالی پس از فسخِ قراردادهای فروش را تغییر داد. این رای در روزنامه رسمی روز پنجشنبه 1400/04/03به چاپ رسیده است.رای وحدت رویه اساساً چه هست و چه آثاری دارد؟به موجب ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری، اگر در یک موضوع مشابه، دو دادگاه مختلف، با اختلاف در استنباط از قوانین، دو رای متفاوت صادر کنند، هیات عمومی دیوان عالی کشور رای وحدت رویه صادر می کند. این رای برای همه دادگاهها و ادارات دولتی و موسسات عمومی لازم الاجرا است. بنابراین این رای در حکم قانون خواهد بود. در حکم (و نه خود قانون) است زیرا از طریق مجلس و روال معتبر قانونگذاری در یک کشور با ویژگی جمهوری، به تصویب نرسیده است. منظور از هیات عمومی جلسه ای است که حداقل سه چهارم قضات دیوان برای صدور رای در آن شرکت داشته باشند.اما موضوع رای وحدت رویه شماره 810 چیست و قانون را چه تغییری داده است؟مطابق فقه اسلامی و قانون مدنی ما، خصوصاً بند 1 ماده 362 و مواد 363 و 364 این قانون، در خرید و فروش یا همان بیع، پرداخت شدن یا نشدن بهای معامله تاثیری در اعتبار قرارداد ندارد. یعنی مثلاً اگر در حال فروش یک آپارتمان هستیم، همین که دو طرف بر قیمت آن آپارتمان مشخص توافق کنند، معامله انجام شده و آپارتمان به مالکیت خریدار در می آید و اگر خریدار بهای آن را نپردازد، فروشنده ناگزیر از مراجعه به دادگاه جهت دریافت وجه است. همان طور که اگر فروشنده، آپارتمان را به خریدار تحویل ندهد، خریدار ناگزیر از مراجعه به دادگاه خواهد بود.اما به طور معمول این گونه نیست که بدون دریافت و پرداخت وجه، قراردادی امضاء شود. بسته به این که چه چیزی می خریم یا می فروشیم، شرایط تحویل و پرداخت بها متفاوت است، اما همیشه مبلغی پرداخت می شود. در همه این موارد، حتی اگر خریدار بخشی از ثمن معامله را نپردازد، معامله انجام شده و آن مال هر چه که باشد، به مالکیت خریدار در می آید. بنابراین خریدار می تواند مورد معامله را به دیگری بفروشد، در حالی که هنوز تمام ثمن را به فروشنده نپرداخته. (البته که می توان شرایطی در قرارداد در نظر گرفت که این طور نباشد و خریدار امکان فروش مورد معامله را تا زمان تسویه ثمن نداشته باشد، اما به طور معمول مردم در قراردادها خیلی دقیق عمل نمی کنند و ما در اینجا از فرض معمول صحبت می کنیم)حالا فرضی را در نظر آورید که یک نفر آپارتمانی را با بیع نامه خریده، بخشی از ثمن آن را پرداخته و آپارتمان را هم تحویل گرفته و برای پرداخت مابقی ثمن چک داده است. در قرارداد شرط شده که اگر چکِ خریدار برگشت شود، فروشنده حق فسخ دارد. خریدار قبل یا بعد از سررسید چک یا چکها، آپارتمان را به دیگری می فروشد. و چک هم برگشت می شود.تا قبل از این رای وحدت رویه، اگر فروشندۀ مثال فوق با توجه به شرطی که برای فسخ به نفع او در نظر گرفته شده است، قرارداد را فسخ می کرد، امکان بازگشت آپارتمان به او وجود نداشت. زیرا آپارتمان به دیگری فروخته شده و دیگر در مالکیت خریدار نیست که امکان بازگشت آن به فروشنده اول باشد. به اصطلاح حقوقی آن آپارتمان تلف حکمی شده است. (گویی آپارتمان از بین رفته باشد) اما دیوان عالی کشور با صدور این رای، شرایط را به نفع فروشنده تغییر داد. به این معنی که در شرایط موضوع مثال فوق، با اِعمال فسخ از سوی فروشنده، قراردادِ بین خریدار و نفر سوم باطل خواهد شد. و این یعنی اگر تا الان فقط فروشنده باید برای گرفتن مابقی ثمن و خسارات به دادگاه مراجعه می نمود، از حالا به بعد هم فروشنده باید برای اعلام فسخ و ابطال قرارداد یا قراردادهای بعدی به دادگاه مراجعه کند و هم خریدار یا خریداران ثالث برای مطالبه ثمن پرداختی و خسارات خود به فردی که آن مال را به آنها فروخته است.به زعم اینجانب این رای صحیح نیست. زیرا همان گونه که در ابتدا گفتیم، علی القاعده هیات عمومی دیوان عالی کشور تنها در مورد قوانین مبهم که تفسیر پذیر است و تفسیر دادگاهها با یکدیگر اختلاف دارد، اجازه صدور رای وحدت رویه دارد. روشن است که استنباط به این معنی است که مفهوم جمله ای روشن نبوده و نیاز به تفسیر داشته باشد. قریب به یکصد سال است که قانون مدنی به تصویب رسده و اجرا می شود (1307 هجری شمسی) و تاکنون اگر نگوییم همه دادگاهها، اکثریت آنها حکم کرده اند که معاملات پس از فسخ باطل نمی شود. اکنون اگر دادگاهی در یک مورد خاص، که مستند این رای هیات عمومی قرار گرفته، اشتباه کرده، یا عمداً به دلیل آن که احساس نموده در حق فروشنده ستم شده یا در آن مورد خاص از قانون سوء استفاده شده و بر همین اساس با صدور حکم بر بطلان معامله بعدی، خواسته عدالت را به درستی اجرا کند؛ به معنی اختلاف در استنباط از قانون و آنچه تاکنون از این قانون فهمیده شده، نیست، و لذا ادعای اختلاف در استنباط از قانون در این مورد فاقد وجاهت است به زعم اینجانب.تفسیر قانون نباید دلبخواهی و جزم اندیشانه باشدممکن است گفته شود که نقد من بر این رای ظاهرگرایانه است. به این معنی که در نقد تنها به ظاهر قانون توجه داشته ام. حال آن که اجرای عدالت ایجاب می کند قانون به شکل دیگری اجرا شود. لکن حقیقتاً این طور نیست. از قضا بنده معتقدم در تفسیر قانون باید پیامدگرا و فایده گرا باشیم و هر تفسیری که به اجرای بهترِ عدالت کمک کند را انتخاب و اجرا کنیم. اما در موضوع حاضر اولاً قانون نیاز به تفسیر نداشته و ثانیاً مشخص نیست چه نیازی به تغییر قانون پس از یکصد سال وجود داشته و ثالثاً این تغییر (در اینجا عمداً واژه تغییر را به جای تفسیر به کار برده ام) چه کمکی به بهتر کردن شرایط کرده است؟ معلوم نیست چرا خریدار بعدی که حسن نیت دارد و از شرایط معامله بین فروشنده و خریدار اول اطلاعی ندارد، باید معامله اش باطل شود؟ همین ترجیح دادن فروشنده به خریدار یا خریداران بعدی، این استدلال را که دیوان عالی قصد تغییر روند رسیدگی به سود اجرای عدالت را داشته است، رد می کند. (ترجیح بلامرجح) زیرا خریدار با حسن نیت هم که با این رای معامله اش باطل می شود، با نرخ تورم فعلی کشورمان، به اندازه فروشنده، متضرر می شود.بدیهی است که در حل مسئله ناگزیر از ترجیح یکی بر دیگری هستیم و روشن است که ترجیح دادن خریدار با حسن نیت و تغییر ندادن روال جاافتاده یکصد ساله، افراد کمتری را در پرونده های حقوقی درگیر خواهد کرد، و چون این رای تغییر مفیدِ فایده ای به وجود نیاورده، صدور و اجرای آن صحیح نیست و وضعیت معاملات بسیاری از مردم را متاثر می سازد.