آشنایی با قوانین املاک (وبینار جلسه هفتم)

وبینار آشنایی با قوانین املاکبه حتم می توان گفت که امروزه آموزش و کسب اطلاعات برای پیشرفت در هر کسب و کاری لازم است. شغل مشاور املاک نیز از آن دسته حرفه هاست که فعالین آن با برخورداری از آموزش های بیشتر، می توانند میزان فروش خود را بسیار بالاتر ببرند.یکی از آموزش های مورد نیاز مشاورین املاک که شاید کمترین توجه به آن می شود آموزش مسائل حقوقی است. قوانین مدنی، قوانین و مقررات ثبتی، قوانین کیفری و قوانین روابط موجر و مستاجر مهم ترین مسائلی هستند که برای یادگیری در اولویت قرار دارند.مدرسین مجموعه املاک داران هر چهارشنبه وبینارهای رایگانی را برای مشاوران املاک ارائه می دهد که در جلسه هفتم از این سلسله وبینارها، مدرسین به تشریح قوانین مورد نیاز مشاوران پرداخته اند. دیدگاه این مجموعه آن است که با اطلاع رسانی بیشتر راجع به قوانین، باعث می شود حجم انبوهی از پرونده های موجود در دادگستری ها ایجاد نشود. زیرا آمارها نشان می دهد بیش از نیمی از دادخواست های ارائه شده، در مورد دعاوی ملکی هستند و عدم اطلاع یا سوء استفاده یک عده از این موضوع می تواند کار را این هم بدتر نماید.آشنایی با قوانین املاکبه طور مثال اگر در یک معامله ملکی، خانه ای خرید و فروش شود اما مشاور املاک به عنوان اداره کننده جلسه از قوانین جدید چک و انواع آن اطلاعات لازم و کافی نداشته باشد، به هر یک از طرفین معامله ممکن است خسارات جبران ناپذیری وارد شود.در خرید زمین های کشاورزی و باغات و یا حتی خرید زمینی با نیت ساخت ویلا نیز، اطلاع از قوانین مربوط به منابع طبیعی، جهاد کشاورزی و یا قوانین شهرداری ها بسیار کارساز و مهم است. همچنین از بسیاری از کلاهبرداری ها که به علت سوء استفاده واسطه ها، اتفاق می افتد نیز جلوگیری می شود.قوانین مدنیدر قوانین مدنی اموال به دو دسته تقسیم می شوند. اموال منقول و اموال غیر منقول. اموال منقول بدان دسته از اموال گفته می شود که امکان نقل و انتقال آن ها وجود داشته باشد. به طور مثال خودرو جزء اموال منقول محسوب می شود. اما خانه یا زمین جزء آن دسته از اموال هستند که امکان جابجایی ندارند.در قانون ارث و یا خرید و فروش برای هر کدام از این موارد، حکم متفاوتی داده شده است، لذا دانستن آن ها برای کسانی که در این بازارها مشغول به فعالیت هستند بسیار لازم استقاون مدنی در املاکحتی زمانی که مشاور املاک مبادرت به عقد قرارداد خرید و فروش و یا رهن و اجاره می کند باید بداند که هرکدام از بندهای موجود در قرارداد چه تبعاتی را می تواند برای او و یا هرکدام از طرفین معامله ایجاد نماید.شناخت اهلیت و اصالت هرکدام از طرفین معامله، بررسی کلی اسناد ملکی، تعریف میزان ثمن معامله و نحوه پرداخت ان، تعیین زمان انتقال سند ملکی و مواردی از این دست، از آن دسته قسمت های معامله هستند که اگر با دقت کافی به آن ها رسیدگی نشود، ممکن است باعث ایجاد صدها مشکل قانونی شود.یکی دیگر از موارد بسیار مهم که حتما باید در هر قراردادی مورد توجه قرار گیرد، وکالت یکی از طرفین معامله است. شناخت انواع وکالت و یا برقراری رابطه وکالت بین موکل و وکیل از آن دسته مواردی است که باید حتما توسط مشاور املاک احراز گردد.تعیین میزان سهم الارث، حل دعاوی املاک ورثه ای و آشنایی با قوانین مربوط به آن، همچنین می تواند در انجام یک معامله درست بسیار کارساز باشد.از میان هزاران قانون مربوط به مشاوران املاک که لازم است از آن اطلاع داشته باشند به طور مثال به تشریح انواع خیارات خواهیم پرداخت.انواع خیاراتخیار اسم مصدری به معنی اختیار و به مفهوم اختیاراتی است که به شخص در معامله داده می شود.خیار انواع مختلفی دارد که از آن دسته می توان به موارد زیر اشاره کرد:خیار مجلس:خیار مجلس عنوان می کند که تا زمانی که طرفین در جلسه عقد قرارداد، هستند می توانند هرگونه اعمال نظر نموده، قرارداد را فسخ نمایند یا تغییراتی در ان ایجاد کنند. و بلافاصله که جلسه را ترک کردند، هر گونه اختیار تغییر در شرایط معامله یا فسخ آن از ایشان صلب می شود.خیار شرط:در خیار شرط به هر یک از طرفین معامله و یا حتی شخص ثالثی، اختیار فسخ معامله در زمانی خاص داده می شود. پس در این جا دو نکته وجود دارد؛ یک، خیار شرط باید دارای زمان معلوم باشد یعنی مثلا فقط یک ماه پس از انجام معامله و دو اینکه مشخص شود این خیار متعلق به کدام یک از اشخاص داخل در معامله است.خیار تاخیر ثمن:این نوع از خیار تنها در مورد فروشنده صادق است و تنها زمانی ایجاد می شود که ثمن معامله پرداخت نشده باشد. اگر خریدار تمامی ثمن معامله را پرداخته باشد و یا آن را حواله دهد، فروشنده قادر نیست از این اختیار خود استفاده نماید.یار رویت و تخلف وصف:گاهی کسی مورد معامله را ندیده است و با توجه به توصیفاتی که از آن شنیده است، دست به انجام معامله زده است. در این صورت، اگر مال خریداری شده توصیفات گفته شده در قبل را نداشته باشد یعنی با واقعیت متفاوت باشد، اختیار فسخ وجود دارد. این حق هم برای خریدار و هم برای فروشنده وجود دارد که در صورت مغایرت توصیف عین مال و یا ثمن با واقعیت معامله را برهم بزنند.خیار غبن:غبن در لغت به معنای ضرر یا آسیب رساندن است. اگر کسی کالایی را با قیمت گزافی بخرد، یا شخصی مال خود را با قیمتی کمتر از واقع بفروشد، مغبون شده است و می تواند با توجه به این خیار، معامله را فسخ نماید.خیار عیب:گاهی در ملک یا مال خریداری شده عیبی وجود داشته است که بعد از خرید معلوم می شود. در این صورت خریدار دو راهکار در پیش رو دارد؛ یک، معامله را به خاطر عیب موجود، فسخ نماید و دو آنکه معامله را به همان شکل بپذیرد اما تفاوت قیمت مال سالم و معیوب را دریافت نماید.خیار تدلیس:تدلیس در لغت به معنای کتمان کردن و پوشاندن است. در واقع اگر معامله ای با فریب و نیرنگ همراه باشد و در شرایط غیر از فریبکاری احتمال انجام معامله صفر باشد، تدلیس صورت گرفته است.موارد فوق تنها بخشی از قوانین کارساز در شغل مشاور املاک بود که دانستن ان ها برای هر مشاوری شرط لازم و کافی است. اما برای مطالعه بیشتر و آموزش پیشنهاد می شود به مجله املاک داران و دوره های آموزشی این مجموعه مراجعه شود.