شش نکته مهم در مقدمات کار املاک

یکی از مشاغل پر درآمد در دنیای امروزی شغل مشاور املاک است.شغلی که اگر با آگاهی و دانش کافی انتخاب شود می تواند در موفقیت شما نقش بسیار مهمی داشته باشد.متاسفانه عده‌ای از افراد با این دیدگاه که این شغل بسیار شغل، راحت و بی دردسری است آن را انتخاب می کنند.اما با گذشت زمان با شکست مواجه می شوند.مشکلی که بسیاری از افراد دارند این است که به خوبی وظایف و ماهیت شغلی مشاور املاک را درک نکرده‌اند.و تنها با یک ذهنیت ساده این شغل را انتخاب کرده‌اند. اگر شما هم قصد دارید که به صورت جدی در زمینه‌ی املاک کار کنیدبهتر است قبل از شروع کار با ماهیت اصلی این شغل آشنا شویدو دانش خود را در این زمینه افزایش دهید. در این صورت می توانید از یک مشاور املاک ساده به یک مشاور املاک حرفه‌ای تبدیل شوید.در ادامه این مطلب قصد داریم شما را با ۶ نکته کلیدی و بسیار مهم که باید قبل از انتخاب شغل مشاور املاک بدانید آشنا کنیم.۶ نکته برای آشنایی با مقدمات کار در املاکتعریف شغل مشاور املاکراهکارهایی برای رسیدن به موفقیتآموزش مهارت های لازم برای تجارت در عرصه املاک و مستغلاتآشنایی با ارکان مشاوره املاکنحوه محاسبه کمیسیون مشاورین املاکشرایط دریافت کد رهگیری املاکتعریف شغل مشاور املاکاین سوالی است که شاید در ابتدا برای هر فردی که دراین صنف مشغول به کار می‌شود، پیش آید. بهتراست که در این زمینه در ابتدای امر بدانیم، مشاور املاک به چه کسی گفته می‌شود:این ترکیب که شامل دو واژه مشاور و املاک است نشان می دهد بخشی از سیاست های املاک به مشاوره بر می‌گردد.حال این امر چگونه است:مشاور فرد متخصصی که به افراد در رسیدن به موفقیت در زندگی، کار یا تحصیل کمک می کند. این یک تعریف ساده و کاربردی در زمینه است. مشاور کسی است که با صبر و حوصله به حرف های افراد گوش می دهد و سپس بر اساس شناختی که به دست می‌آورد راهکاری برای خروج از بن بست یا رسیدن به موفقیت ارائه می کند. با این تعریف مشاوره فرایند رشدی است که افراد می توانند با راهنمایی های مشاوران امکان موفقیت خود را در زندگی و کار افزایش دهند. مشاور املاک کسی است که با شناختی که از بازار مسکن و اقتصاد مسکن دارد به خریدار ی فروشنده تخصصی می‌دهد تا امکان خرید یا فروش را آسان‌‌‌تر کند. از این رو نقش و اهمیت یک مشاور املاک مانند مشاور روان شناسی یا مشاور حقوقی است که می تواند گره گشای بسیاری از مشکلات باشد و راه های تازه‌ای برای رسیدن به موفقیت ارائه کند.کسی به بنگاه املاک مراجعه می کند و شخصی را به عنوان مشاوره انتخاب می‌کند تا به او در سرمایه گذاری، ساخت و ساز و احیانا فروش یا حتی بررسی نوسانات قیمت یا پیش بینی وضعیت مسکن در ماه‌های پیش رو کمک کند. مشاوره املاک باید توانایی دادن مشاوره حرفه‌ای به چنین شخصی را داشته باشد. این یکی از خصوصیات مشاوران خوب است.راهکارهایی برای رسیدن به موفقیتموفقیت مشاوران املاک به تمایل شما برای یادگیری نحوه فروش و اجاره ملک بستگی دارد.روش‌های مختلفی برای فروش ملک وجود دارد، اما بهترین روش، روشی است که برای دیگران مفید باشد و جذب بیشترین مشتری و حفظ مشتریان قبلی را اساس کار خود قرار دهد، همچنین وقتی مردم در باره فروش اموال خود تصمیم می‌گیرند باید شما را به عنوان مشاوره املاک مورد نظر خود در نظر داشته باشند.با یک فروشنده یا مشاوره املاک موفق برای کسب تجربه در ارتباط باشید از طریق شرکت در معاملات آنها، بررسی املاک آنها، خواندن مجلات و وبلاگهای تبلیغاتی آنها.ایجاد یک پایگاه اطلاعات از تمام مخاطبان خود و تماس با کسانی که در طول هفته به دنبال خرید و فروش و اجاره یا انتخاب ملکی خاص هستند.استفاده از فناوری: فیس بوک و توییتر حضور شما و دیگران را در عرصه معاملات مسکن، اعلان می‌کنند و سطح اطلاع‌رسانی را گسترش خواهند داد.تبلیغات هوشمندانه: برای افزایش زنگ خور و بازدید بالا از آگهی در وب سایت های تخصصی برای تبلیغات و درج آگهی املاک استفاده کنید. وب سایت مشاورین ما با در اختیار گذاشتن پنل کاربری اختصاصی و ارائه گزارش کار به شما این امکان را می دهد تا با صرف هزینه‌ی کم یک تبلیغات مفید و هوشمندانه‌ای داشته باشیدشرکت در کلاس های آموزشی و سمینار هاآموزش مهارت های لازم برای تجارت در عرصه املاک و مستغلاتحرفه املاک و مستغلات هر روز در حال تغییر است، اما کیفیت کار متخصصان این حرفه تغییری نکرده است. مهارت های لازم در این کار که باید به دست آورید:مهارت اول: ملاقات با افراد جدیدیک واقعیت ساده این است که اگر شما هرگز با افراد جدید ملاقات نکنید مشتری جدیدی هم برای فرروش وجود نخواهد داشت. مهم نیست که شما برای اولین بار از چه طریقی با مشتری مواجه شده‌اید. با آنها در مورد نیازهایشان گفت و گو کنید و مسیر جدید برای رسیدن به موفقیت را شروع کنید.مهارت دوم: ایجاد ارتباطات شخصیبرای موفقیت در کسب و کار خود لازم نیست که در هر کاری بهترین باشید. شما فقط باید کاردان و مردم دار باشید. مردم از کسانی خرید می کنند که آنها را دوست دارند. همه چیز را به مشتریان بگویید و به آنها نشان دهید که کار صادقانه برای شما از هر چیزی مهم تر است.مهارت سوم: پیگیری هر مشتریپیگیری مشتری مبحث مهمی است که مشاوران املاک در آن ناموفق عمل می کنند. تا آخر کار بودن با مشتری و انجام معامله، برای ایجاد یک خط ارتباطی استوار و عمیق و تداوم کسب و کار بسیار مهم است. این بدان معناست که شما نیاز به سیستمی دارید تا اطمینان یابید. هیچ چیز از قلم نیفتاده یا فراموش نشده است.مهارت چهارم: توجه بیشتر به پولاگر شما به کسب پول توجهی ندارید بدین معنا نیست که شما نمی خواهید کسب درآمد کنید. معاملات املاک و مستغلات تجارت شماست، وسیله امرار معاش شماست و حق شماست که برای ارائه خدمات و مهارت های خود سودی دریافت کنید.آشنایی با ارکان مشاوره املاکآشنایی با انواع اطلاعات املاک و فایل های ملکیهدف از این عمل صرفا آشنایی مشاور با انواع فایل‌های موجود و تعریف شده در آژانس های املاک است. مدیر بخش یا مدیر آژانس باید طی چند ساعت این بخش را انجام دهد.تعیین رنج کاریآشنایی با سه تیپ از ساخت و سازهای رایج کشورتقسیم بندی و درجه بندی فایل های بازدید شدهآشنایی با مهارت ها و تکنیک های بازدید، کارشناسی و ارزیابی املاک استجاریآموزش نحوه آگهی ثبت کردن در وب سایت های تخصصی درج آگهیمهم ترین نکات برای درج آگهی ملک در وب سایت های تبلیغاتی:نکته اول: قیمت مناسب و قابل قبولی برای ملک درج کنیدنکته دوم: ملک باید در انحصار شما یا دفتر املاک شما باشدنکته سوم: عنوان کامل برای آگهی بنویسید. برای مثال: خرید آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران، یا خرید ویلا در مازندراننکته چهارم: عکس و فیلم مناسب از ملک تهیه کنید. ( حداقل ۴ عکس)نکته پنچم: توضیحات کاملی از ملک بنویسید?نحوه محاسبه کمیسیون مشاورین املاکتا مهر ماه سال ۱۳۹۷ مشاوران املاک خودشان حق کمیسیون را تعیین می‌کردند؛ ولی بعد از آن با تصویب وزارت صنعت، معدن و تجارت به صورت یک قانون در آمد و بنگاه‌های مشاوران املاک ملزم شدند برای محاسبه کارمزد خود از فرمولی مشخص استفاده کنند و طبق آن کارمزد را از طرفین معامله دریافت کنند.از سال ۱۳۹۵ چنانچه شما ملکی را تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان در تهران خریداری کنید یا بفروشید به میزان ۵/۰ درصد مبلغ معامله هر دو طرف باید به عنوان کمیسیون به مشاور املاک پرداخت کنند (خریدار و فروشنده هر کدام نیم درصد). برای معاملات بالای ۵۰۰ میلیون تومان بسته به ارزش آن، این کارمزد به میزان ۲۵/۰ درصد مازاد به کمیسیون طرفین افزوده می‌شود. بنابر این چنانچه شما ملکی به ارزش ۷۰۰ میلیون تومان معامله کنید، برای ۵۰۰ میلیون تومان اولیه باید کمیسیون ۵/۰ درصد و برای ۲۰۰ میلیون تومان باقیمانده میزان ۲۵/۰ درصد کمیسیون پرداخت کنید. بر اساس قانون پرداخت مالیات بر ارزش افزوده، علاوه بر حق کمیسیون طرفین معامله باید در مجموع ۹ درصد ارزش کمیسیون معامله را علاوه بر کل کمیسیون پرداخت کنند. به این ترتیب در یک معامله به ارزش ۷۰۰ میلیون تومان هر طرف معامله باید مبلغ ۳۲۷۰۰۰۰ تومان (۲۵۰۰ هزار تومان+ ۵۰۰ هزار تومان + ۲۲۷۰ هزار تومان) کمیسیون پرداخت کنند.در خصوص اجاره مسکن نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک بر اساس ارزش اجاره ملک مشخص می‌شود. باید به میزان ۴/۱ اجاره یک ماه نوشته شده در قرارداد موجر و مستأجر به عنوان حق الزحمه به بنگاه املاک پرداخت شود. برای موارد ملکی رهنی هم مبلغ این کمیسیون با توجه به مبلغ رهن محاسبه می‌شود و به ازای هر یک میلیون تومان رهن مبلغ ۳۰ هزارتومان به مبلغ کمیسیون افزوده می‌شود؛ یعنی اگر شما ملکی را به مبلغ ۵۰ میلیون تومان رهن کنید باید در مجموع ۱۵۰۰ هزارتومان (سهم هر یک از موجر و مستأجر ۷۵۰ هزار تومان) کمیسیون به بنگاه املاک پرداخت کنید.با همه این تفاسیر، در حال حاضر کارمزدی که مشاوران املاک بابت حق کمیسیون معامله دریافت می‌کنند با روش دیگری محاسبه می‌شود. شما باید برای خرید و فروش ملک به میزان %۱ کل مبلغ قرارداد را به مشاوران املاک حق کمیسیون پرداخت کنید که سهم هر کدام از خریدار و فروشنده ۵% خواهد بود. این مبلغ کمیسیون برای قراردادهای اجاره با توجه به میزان رهن کامل ملک تعیین می‌شود. در این حالت برای قراردادهایی که اجاره ماهیانه دارند شما باید مبلغ اجاره را به رهن (به ازای هر ۳۰ هزار تومان اجاره برابر یک میلیون تومان رهن) تبدیل و میزان رهن هر ماه را در سال حساب کنید. حق کمیسیون در این روش برابر با ۷ تا ۱۰ روز رهن در یک ماه خواهد بود که بین موجر و مستاجر نصف می‌شود. بنابر این اگر شما خانه‌ای را به مبلغ ۱۲۰ میلیون تومان رهن کنید باید در مجموع حق کمیسیون ۲۳۰۰ تا ۳۳۰۰ هزار تومان به بنگاه بپردازید.همچنین شما باید بدانید که این فرمول‌های محاسبه فقط در تهران قابل استفاده است و برای اطلاع از شیوه محاسبه حق الزحمه بنگاه‌های املاک در سایر شهرها باید به سایت اتحادیه مشاوران املاک آن شهر مراجعه کنید.?شرایط دریافت کد رهگیری املاکدر گذشته معاملات و قراردادها به صورت دستی انجام می گرفت اما از سال ۸۷ به بعد دولت با هدف جمع آوری دقیق از سطح قیمت و میزان معاملات بازار مسکن با صدور بخشنامه‌ای اعلام کرد که از این پس قراردادهای دست نویس فاقد اعتبار بوده و تمامی معاملات باید بصورت هوشمند در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور. به ثبت برسد. همچنین اگر قراردادی در بنگاه بدون کد رهگیری صادر شود، آن بنگاه متخلف شناخته شده و پلمپ می شود. ( ماده ۲۸ قانون نظام امور صنفی ).برای گرفتن کد رهگیری املاک مشاوران املاک باید از طریق اینترنت قرارداد و مشخصات مکی را در سامانه مذکور به ثبت برسانند. از این اطلاعات در سه نسخه به همراه بارکد دو بعدی پرینت گرفته می شود که این بارکد مواردی از جمله آدرس ملک، نام و آدرس خریدار و فروشنده یا مستاجر را شامل شده و تنها از طریق بارکد خوان، خوانده می شود.کد رهگیری املاک چند رقمی است؟این کد ۱۳ رقمی بوده و از طریق پیامک برای خریدار و فروشنده ارسال می شود. همچنین در قسمت پایین سمت چپ برگه مبایعه نامه نیز قابل مشاهده است.قانون کد رهگیری املاکهمان طور که گفته شد دریافت کد رهگیری املاک اجباری بوده و اگر قراردادی در بنگاه بدون کد رهگیری صادر شود، آن بنگاه متخلف شناخته شده و پلمپ می شود. نکته قابل توجه آن است که در صورت برخورداری از کد رهگیری آن معامله در سامانه ثبت می شود و همین امر امنیت قرارداد را تضمین می کند.به عنوان مثال: اگر فروشنده قصد کلاهبرداری داشته باشد نمی تواند یک ملک را چندین بار به فروش برساند و سیستم سریعاً از موضوع با خبر خواهد شد. بطور کلی این سامانه هوشمند قابلیت‌هایی نظیر امکان استعلام از شهرداری، پیگیری آسان در صورت عدم دریافت مبلغ، ردیابی و جلوگیری از ایجاد تغییر در قیمت فروش، فراهم آوردن امکان تحویل به موقع و صدور سریع حکم تخلیه و…. را در اختیار کاربران قرار می‌دهد.چگونه کد رهگیری املاک بگیریم؟مشاوران املاک برای آن که بتوانند برای طرفین قرارداد کد رهگیری املاک دریافت کنند باید سخت افزار و نرم افزار مورد نیاز این کار را فراهم کنند.نتیجه گیری:یکی از مشاغل پردرآمد در دنیای امروزی، شغل مشاور املاک است. شغلی که اگر با آگاهی و دانش کافی انتخاب شود می توانید در آن به موفقیت های بزرگی دست یابید. برای رسیدن به موفقیت در این شغل باید سطح دانش خود را افزایش دهید و با آگاهی کافی این شغل را انتخاب کنید. قبل مشغول شدن به این کار ابتدا باید به درک درستی از ماهیت شغلی مشاور املاک برسید. و بعد از کسب آموزش های لازم در زمینه‌ای ارتباط گیری، فروش و نحوه تبلیغات مشغول بکار شوید. فراموش نکنید که برای رسیدن به جایگاه یک مشاور املاک حرفه‌ای باید همیشه در حال آموزش و یادگیری باشید. در این مطلب با مقدمات اولیه و مهم کار در املاک آشنا شدید. اگر تمایل دارید تا از یک مشاور املاک ساده به یک مشاور املاک حرفه‌ای تبدیل شوید، پیشنهاد می کنیم مطالب آموزشی بلاگ سایت مشاورین ما را مطالعه کنید.منبع : https://moshaverinma.ir/?p=897