نکات کاربردی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

بر اساس قانون ثبت ،کلیه معاملات و عقود راجع به عین یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند ،اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند .حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است ،می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد چرا که تعهد به تنظیم سند رسمی تعهد طبیعی نامیده می شود که حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد نیز فروشنده موظف به تنظیم سند رسمی است.الزام به تنظیم سند رسمی،عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده اند،قراردادی منعقد می کنند که در آن دو طرف تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام می دهند.این توافق ها مشمول ماده 10 قانون مدنی است که بر اساس آن(( قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده اند،در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است))نحستین اثر حقوقی قولنامه،چه آن را قولنامه(تعهد فروش)بنامیم یا مبایعنامه (سند فروش) ،تنظیم سند رسمی است.منشاء اعتبار عرف و عادتبر طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی ((عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد، حاصل می‌شود ملزم هستند))لذا در صورت تعارض بین عرف و عادت و قوانین تکمیلی ،حکم عرف مقدم است.عرف اساساً ناشی از دلالت آن به طور غیر مستقیم بر قصد و اراده ی اشخاصی است که آن را انشا کرده‌اند انشا کنندگان قرارداد که معمولاً آشنا به روش معاملاتی مأنوس جامعه یا گروه خاص خود هستند که به هنگام تشکیل قرارداد، آن روش های مأنوس را به طور ضمنی مد نظر دارند که با سکوت ایشان با فرض آشنایی نسبت به روش مزبور، ظاهر، قبول آن روش در روابط حقوقی ناشی از عقد است لذا عدم قید تنظیم سند رسمی در سند عادی یا همان قولنامه موجب نخواهد شد که فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند زیرا اصولاً تنظیم سند رسمی، پس از نقل و انتقال صحیح شرعیه ،از تبعات و متعلقات عرفی فروش ملک است ، به عبارتی تنظیم سند از لوازم صوری و تشریفاتی بیع است نه از شرایط موجد حق.نحوه جبران ضرر در جریان اجرای قرارداددر حقوق ما از دو راه می‌توان به جبران ضرر ی پرداخت که ،در جریان اجرای عقد دور از انتظار حادث می گردد :1)اراده مشترک و تفسیر روح حاکم بر قرارداد (شرط ضمنی) 2)گسترش نظریه ی غبن جهت جبران تعادل بر هم خورده تعدیل قراردادی و مزایای درج آنگاهاً به علت برهم خوردن تعادل بین عوضین ،شرایط جدیدی در قرارداد پیش بینی می گردد در نتیجه اصلاحیه یا متممی بر قرارداد نخستین قید گردیده و آن را تعدیل می‌کند.تعدیل قراردادی یا در متن قرارداد پیش‌بینی می گردد یا پس از انعقاد آن،به تراضی انجام می‌دهند،در نفوذ و اعتبار اصلاحیه قرارداد یا متمم قرارداد هیچ تردیدی وجود ندارد زیرا تعدیل قرارداد اصلی، باز هم ناشی از حکومت قصد مشترک بر(( قاعده قراردادی ))است همین که تراضی در باب تعدیل قرارداد شود کافیست.فایده تصریح در عقد این است که اگر در تعدیل مورد نظر اختلاف رخ دهد به طور معمول راهی برای رفع آن پیش‌بینی می‌کنند .قرارداد بر مبنای وضع متعارف مورد توافق قرار می‌گیرد و این تراضی همراه با این شرط ضمنی است که معامله تا زمانی الزام آور و محترم است که وضع متعارف کنونی پابرجا باشد در نتیجه رویدادی مانند بحران شرایط اقتصادی ،جنگ و ... که در معامله به حساب نیامده به طرف زیان‌دیده حق می دهد که قرارداد را فسخ کند یا تعدیل آن را از دادگاه بخواهد حکمی که بر مبنای آن قرارداد تعدیل یا منحل می شود حکم اولیه قرارداد است نه حکم ثانوی و استثنایی( مانند فسخ قرارداد بر مبنای قاعده لاضرر)خصوصاً این امر در قرارداد مشارکت در ساخت مشهود است زیرا قراردادی است مستمر که در طول زمان اجرا می شود که در بسیاری از موارد،تأخیر در اجرای پروژه و نوسانات شدید اقتصادی موجب عدم تعادل در میزان آورده و سهم هریک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می شود.حال پس از پیش بینی موارد فوق در یک قرارداد بیع با تعیین دفترخانه،طرفین قرارداد متعهد می شوند که درتاریخ مشخص شده در مبایعه نامه جهت تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد مذکور حاضر شوند درصورتی که فروشنده درمهلت تعیین شده نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام ننماید خریدار می تواند الزام وی را از دادگاه بخواهد.دادگاه صالح برای رسیدگیدادگاه محل وقوع ملک،دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوی خواهد بود، همچنین از لحاظ عملی توصیه می شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی،درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود.برخی نکات مهم مرتبط با دعویدادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ،صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت ،طرح شود.در رویه قضایی ایران،دعاوی نظیر تاًیید مبایعه نامه ،تاًیید صلح نامه و تاًیید هبه نامه از آنجا که غیرترافعی است،مسموع نیست و صرفاً باید احراز واثبات آنها به همراه الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد. اگر مقدمات صدور سند مانند، پایان کار و صورتمجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد ،بهتر است علاوه بر تنظیم سند ،الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.اگر در قرارداد ،موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند است.در چنین حالتی بهتر است ،خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم کند.محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی،مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمی تواند ضمن رأی الزام به تنظیم سند،خواهان را ملزم به پرداخت ثمن کند،مگر اینکه در قرارداد به صراحت،تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل،مورد توافق قرار گرفته باشد. اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد،دادخواست به طرفیت ورثه وی طرح خواهد شد. اگر ملک در قید بازداشت باشد،دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.در دادخواست علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک،بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک،مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود. گواهی دفترخانه ی اسناد رسمی،مبنی بر عدم حضور مالک و یا فروشنده در موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه،صرفاً بیانگر تخلف فروشنده از تعهد قرارداد است و خریدار بر اساس این گواهی می تواند،تخلف فروشنده و آمادگی خود را برای پرداخت ثمن را به اثبات برساند.از این رو حتی اگر گواهی عدم حضور از دفترخانه اخذ نشود،خریدار می تواند،الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد. رویه و نظریات قضاییرأی شماره 764شعبه ی 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهراندعوی الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ملکی که در رهن قرار دارد،به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به عنوان یکی از موارد خواسته،الزام به فک رهن نیز طرح شود.رأی شماره 842 شعبه ی13 دادگاه تجدیدنظر استان تهرانجز ،دعوی تنفیذ وصیت نامه عادی،دعوی تنفیذ سایر اسناد عادی،محکوم به رد استرأی شماره 52 کلاسه 891479 شعبه ی 37 دادگاه تجدیدنظر استان تهرانتا زمانی که وضعیت بازداشتی پلاک ثبتی معلوم و مشخص نشود،نمی توان در مورد الزام به تنظیم سند رسمی،اتخاذ تصمیم کرد.