کاهش مدت زمان خرید حق تقدم برای پروژه های ساخت و ساز (مقاله ترجمه شده)

چکیدههر گونه تاخیر در فرآیند صحیح (ROW) می تواند منجر به تاخیرهای زیادی در مرحله ساخت و ساز شود. این مقاله عوامل فاکتورهایی را که موجب افزایش تعداد موارد محکومیت و به تبع آن تاخیر در فرآیند استخراج ROW در می سی سی پی شده است را بررسی می کند. رفع برخی از عوامل تاخیری امکان پیشرفت هدفمند را برای کاهش محکومیت و افزایش سرعت فرآیند کسب فراهم خواهد کرد. با استفاده از نظرسنجی از متخصصین و تجزیه و تحلیل های قبلی، موارد محکومیت، شفافیت و فقدان افشای قیمت در رکورد عمومی می سی سی پی به عنوان عوامل مهمی که موجب تاخیر در فرآیند گرفتن ROW شد، شناسایی شد. عوامل شناسایی شده که موجب تأخیر خرید در وزارت حمل و نقل می سی سی پی شد و نتایج حاصل از بررسی ها برای توسعه یک فرآیند توصیه شده جدید، تغییر قانون دولت برای کاهش تعداد محکومیت ها، افزایش تعداد قطعه های دریافت شده از طریق مذاکره و افزایش بهره وری کلی روند فرآیند گرفتن ROW مورد استفاده قرار گرفت. روند جدید توصیه شده بر روی یک پروژه فعال شامل 32 قطعه اعتبار دهی شد که در آن 10 (31٪) قطعه زمین برای محکوم شدن، مورد تایید قرار گرفتند. با استفاده از این فرآیند جدید، تنها یک قطعه زمین (3٪) محکوم شد و 9 قطعه زمین دیگر (28٪) از محکومیت معاف شدند. این روند جدید، با کاهش موارد محکومیت احتمالی و افزایش مذاکرات و روند کلی کسب، به طور قابل ملاحظه ای مدت زمان گرفتن ROW را کاهش داد. فرآیند جدید برای سیاست ها و روش های خرید هر شرکت حمل و نقل ساده و قابل استفاده است.مقدمهفرایند کسب حق گرفتن ملک (ROW) نه تنها یک مسئله اقتصادی است که باید به موقع اجرا شود، بلکه یک مسئله اجتماعی نیز محسوب می شود. این موضوع مربوط به مسائل مرتبط با نیاز عمومی و حقوق مالکیت است .(Aleithawe 2010) توانایی بدست آوردن ROW برای پروژه های ساختمانی بزرگراه به صورت به موقع، کلید اصلی اجازه دادن به یک پروژه ساختمانی بزرگراه برای شروع ساخت و ساز در یک برنامه تایید شده می باشد. ویژگیهای مورد نیاز برای ساخت و ساز و یا پروژه های بهبود حمل و نقل در هر اندازه، شکل و مکان ظاهر میشوند، و هر کدام با چالش های خاصی همراه است. یک پروژه واحد معمولا قطعه های زیادی از زمین مورد نیاز است که صاحبان مختلفی دارد؛ هر قطعه برای اطمینان از اتمام پروژه باید گرفته شود. تاخیر پروژه اغلب به علت مشکلات رایج با ROW است که موجب لغزش برنامه و افزایش هزینه می شود. محکومیت، فرآیند استفاده از مالکیت خصوصی برای استفاده عمومی از طریق قدرت حوزه ، نمونه ای از این مورد است (Aleithawe 2010) . روش ها می توانند این تاخیر را کاهش دهند.انتقال در فرآیند کسب، جزء مهمی برای هر تلاش برای افزایش بهره وری عملیاتی و کاهش زمان لازم برای کسب ROW می باشد. اصطلاح "شفافیت" مرجع گسترده ای برای موضوع های چندگانه در فرایند کلی استخراج است که توسط افشای قیمت ها برجسته شده است که پیامدهای قابل ملاحظه ای برای ارزیابان ارزیابی ارزش بازار و هم چنین صاحبان املاک دارد.پیش زمینهیک مطالعه برای شناسایی عوامل موثر در تاخیر در فرآیند گرفتن ROW در MDOT انجام شد. در میان مجموعه ای از پروژه های ساختمانی بزرگراه (4778 قطعه در 35 پروژه)، تجزیه و تحلیل آماری، تعداد قطعه ها، قطعه هایی که توسط محکومیت به دست آمد، و تعدادی از تجدید نظر در پروژه تکمیل شده به طور قابل توجهی با افزایش مدت زمان مرتبط از فرآیند کسب ROW گنجانده شده است. محکومیت فرایند مالکیت خصوصی برای استفاده عمومی از طریق قدرت حوزه برجسته است Aleithawe 2012).روش شناسیاین مطالعه به منظور شناسایی عوامل که باعث افزایش تعداد موارد محکومیت شد و همچنین تاخیر در فرآیند خرید ROW در می سی سی پی بود طراحی شد. مصاحبه های غیر رسمی با مدیران MDOT و عوامل ارشد حوزه کسب، ارزیابی، نقشه های تحقیق و عمل و بخش های عنوان برای به دست آوردن درک کامل تر از فرآیند کسب فعلی، از جمله مشکلات و مشکلات شخصا با عوامل و دیدگاه عامل از چالش های موجود در فرآیند کسب. اطلاعات بیشتر در مورد مصاحبه ها در مطالعه Aleithawe (2010) ارائه شده است. پایگاه داده های پروژه MDOT برای شناسایی پروژه های بزرگراه کامل از سال 2008 تا 2010 استفاده شده است. در مجموع 71 پروژه تکمیل شده در پایگاه داده یافت شده و در قالب صفحه گسترده وارد شده است. برای نشان دادن تأثیر محکومیت محکومیت در مدت زمان اجرائی، 21 پروژه تکمیل شده به طور تصادفی انتخاب شده در این تحقیق مورد بررسی قرار گرفت. هر پروژه سوم، بدون نگاه کردن به جزئیات پروژه، انتخاب شد. 21 پروژه شامل 691 قطعه، اندازه نمونه آماری معنی دار اما قابل کنترل است. متغیرهای مورد ارزیابی شامل تعداد کل قطعات در هر پروژه، تعداد قطعه زمین های به دست آمده از محکومیت، تعداد قطعه زمین های خرید شده توسط مذاکره و مدت زمان خرید در روز می باشد. تجزیه و تحلیل چند مرحله ای گام به گام نیز برای بررسی عوامل تاثیر گذار بر مدت زمان اجرایی استفاده شد. علاوه بر این، یک نظرسنجی آنلاین با پیگیری های مبتنی بر تلفن و یا شخصی انجام شد تا فهم بهتر از چالش های موجود در فرآیند کسب و خواندن و تأثیر شفافیت و وضعیت افشای محکومیت را برای مدت 30 روز بررسی کند. مخاطبان مورد نظر برای نظرسنجی و مصاحبه پیگیری شامل مدیران ROW، عوامل ارشد و ROW کنونی، سابق و قرارداد)، کارکنان خدمات مشاوره خصوصی و عوامل خصوصی کسب و کار املاک و مستغلات بود. آدرس اینترنتی نظرسنجی آنلاین به صورت الکترونیکی به 47 نفر منتخب انتخاب شده در مخاطبان مورد نظر ارسال شد. سی و پنجم (74٪) شرکت کنندگان به پرسشنامه های آنلاین پاسخ دادند. برای به دست آوردن بینش و عمق در پاسخ از نظر آنلاین، تجزیه و تحلیل توصیفی از نتایج بررسی انجام شد.نتایجمصاحبه هافرآیند کسب MDOT مورد بررسی قرار گرفت تا فاکتورهایی را تعیین کند که بیشترین تاثیر را در فرآیند ROW خرید داشتند و اینکه آیا فرایندها یا تکنیک های جدید تعداد قطعه زمین های توصیه شده برای محکومیت را کاهش داده و در نتیجه فرآیند کسب کلی را افزایش می دهند. برای درک روند فعلی استخدام و شناسایی چالش ها و موانع مختلف در فرآیند استخراج ROW مصاحبه ها و بحث ها با طیف گسترده ای از کارکنان ROW، مدیران، مهندسین، نظرسنجی، نقشه برداری، عنوان، ارزیابی، بررسی، خرید و بخش انتقال. از این بحث ها، سه عامل اصلی به عنوان موانع اولیه ظاهر شدند. آنها به عنوان قانون ایالتی، سیاست های محلی و فرایند مدیریت خرید شناخته شدند. همچنین در طی مصاحبه مشخص شد که 18 تا 18 درصد از قطعه زمین ها معمولا از طریق محکومیت به دست می آیند. برخی از چالش های بیان شده در مصاحبه ها شامل موارد زیر می شوند:1. فقدان ارتباطات مؤثر بین عوامل ربوی و صاحبان اموال برای رسیدگی به سوالات / نگرانی صاحبان اموال پس از شروع مذاکرات؛2. فقدان ابزار یا تکنیک های نوآورانه پس از مذاکرات ناموفق، برای تلاش برای بدست آوردن زمین بدون توصیه به محکوم کردن؛3. مؤسسات بی تجربه اغلب یک ابزار حقوقی را نادیده می گیرند یا سوالات صاحبان اموال را به موقع و به ناامیدی و بی اعتمادی منجر می شوند؛4. عدم آموزش متقابل مناسب در میان عوامل ROW، نتیجه سوء تفاهم یا سردرگمی؛5. عوامل خرید ROW در انتظار ابزارهای گم شده یا اصلاح شده مانند اعمال اعتماد یا نقشه ها، که باید در مراحل اولیه در دسترس بود؛6. از آنجا که عدم شفافیت در فرایند کسب، MDOT قادر به ارائه یک کپی از گزارش ارزیابی برای نشان دادن مالک مالک چگونه ارزیاب را به ارزش بازار فعلی عادلانه وارد شد؛ و7. عدم تایید وضعیت فروش اعتبار فروش سخت تر است و به طور مستقیم به تاخیر در فرآیند گرفتن ROW کمک می کند.نتایج نظرسنجی آنلایننه سوال در این نظرسنجی اینترنتی آنلاین به صورت الکترونیکی به 47 عامل خصوصی کسب و کار املاک و مستغلات منتخب فرستاده شد؛ در این نظرسنجی، MDOTagent های فعلی و سابق پرسش هایی را که به طور مستقیم به تاثیر شفافیت و افشاگری مربوط می شود، سوالی مطرح کردند.بحثیک مقاله فنی قبلی (Aleithawe 2012) نشان داد که قطعه زمین ها از طریق محکومیت به طور معنی داری طول مدت را حداقل تا 95٪ سطح قابل توجهی تحت تاثیر قرار می دهند. این با اعتقاد معمول بیان شده در میان مدیران ROW و مدیران، صاحبان املاک، شرکت کنندگان در نظرسنجی آنلاین، بررسی ادبیات و مصاحبه با کارکنان فعلی و پیشین MDOT همخوانی دارد که محکومیت یکی از عوامل اصلی تاثیرگذار بر مدت زمان گرفتن ROW است. عوامل ROW نیز محکومیت را به عنوان عامل اصلی تاخیر در گرفتن ROW شناسایی کردند. این اثر بزرگ است و با محکوم کردن تقریبا دو (1.8) سال به طول پروژه افزوده شده است، در مقایسه با قطعه های حاصل از مذاکره، همانطور که در جدول 3 نشان داده شده است. راه حل های ممکن برای کاهش میزان محکومیت شامل یک طرح سیستماتیک مانند میانجیگری یا ایجاد یک روند درخواست تجدید نظر؛ اضافه کردن شفافیت با ارائه یک کپی از گزارش ارزیابی به صاحب ملک؛ یا هر گونه تکنیک های ابتکاری که باید قبل از اینکه قطعه زمین به محکومیت توصیه شود، اعمال شود. بررسی ادبیات تایید می کند که برخی از ایالت ها قبل از انجام پروسه محکومیت طولانی و پر هزینه، با استفاده از تکنیک هایی مانند میانجیگری، پروسه های تجدید نظر و داوری برای رسیدن به نتیجه مثبت موفق شده اند.روند توصیه شدهبر اساس یافته های تجزیه و تحلیل، مصاحبه ها، نتایج نظرسنجی آنلاین و بررسی کشورهای دیگر، یک فرایند جدید در قالب یک توافقنامه گنجانده شده است. این فرایند که اخیرا توصیه می شود پس از مذاکره ناموفق بین عوامل خرید و دریافت صاحبان اموال شروع به تمرکز بر مسائل خاص است که مانع صاحب اموال از پذیرش FMVO آژانس شد. کمبود شفافیت یا افشاگری زمانی رخ می دهد که اطلاعات عمومی مهم در دسترس نباشد. این فقدان اطلاعات عمومی می تواند بر هر دو طرف فرآیند کسب تاثیر بگذارد. فرآیند جدید به صاحبان اموال اجازه می دهد تا صریح مسائل، سوالات و نگرانی ها را که آنها را از پذیرش FMVO ارائه شده توسط سازمان حمل و نقل، به طور صریح فهرست می کند، فهرست نماید. برخی از مسائلی که مانع صاحبان اموال از پذیرش FMVO شده اند شامل ارزش اموال، خسارت، اطلاعات مالکیت، قانون، کمک های جابجایی، طراحی و تعمیر و نگهداری، و مسائل مربوط به ابزار، محدود نیست، همانطور که در شکل 5 نشان داده شده است.نتیجه گیریمصاحبه های قبلی از عوامل ROW، مصاحبه با کارکنان ROW کشورهای دیگر و تجزیه و تحلیل آماری پروژه های تکمیل شده برای ارزیابی عوامل تاثیر گذار بر تعداد موارد محکومیت و همچنین تاخیر در فرایند کسب ( al. 2012) تجزیه و تحلیل شناسایی این موارد : (1) قطعه زمین است که به محکومیت برای حل و فصل، (2) نگرانی های شفاف و (3) قوانین ایالتی به طور قابل توجهی با افزایش مدت زمان کلی فرآیند کسب، مرتبط است.محکومیت نشان داد که عمیقا تحت تأثیر مدت زمان خرید قرار می گیرد. در حالت ایده آل، تمام ROW ها باید از طریق مذاکره به جای محکومیت و دادخواهی به دست آید. این رویکرد، الزام قانون یکنواخت را نشان می دهد که سازمان ها هر تلاش منطقی را برای به دست آوردن املاک واقعی توسط مذاکره انجام می دهند» (FHWA 1971) کاهش موارد محکومیت هدف هر مدیر ROW برای جلوگیری از هر گونه تاخیر به تحویل گرفتن ROW می باشد. میانگین زمان برای به دست آوردن پروژه ها در سال های 2008-2010 که در آن محکومیت درگیر بود 929 روز در مقابل 273 روز از طریق مذاکره بود.کمبود شفافیت و عدم شناسایی قیمت های املاک و مستغلات در می سی سی پی، دو دلیل از سوء ظن، عدم اطمینان، هزینه های اضافی، و تاخیر زمانی در فرآیند گرفتن ROW است. تغییر وضعیت می سی سی پی از یک کشور غیر رسمی به حالت افشای قیمت (نیاز به یک قانون جدید) و اتخاذ فرآیندهای شفاف بهبود یافته، اثرات مثبت و مستقیم بر فرایند خرید ROW برای هر دو سازمان دولتی و صاحبان ملک خواهد داشت. اکثر شرکت کنندگان در نظرسنجی آنلاین (76٪) نشان داد که افشای اطلاعات و شفافیت مستقیما و غیرمستقیم بر فرآیند کسب تاثیر می گذارد.یک فرایند که اخیرا توصیه می شود، توسعه یافته است که با قانون یکسان سازگار است و در نظر گرفته شده است تا طول مدت کسب را کاهش دهد با کاهش تعداد بسته های توصیه شده برای محکوم کردن پروژه های جدید. این فرآیند جدید در برابر یک پروژه فعال تأیید شد و اثربخشی در کاهش بسته های توصیه شده برای محکومیت را برای جلوگیری از هزینه های طولانی و طولانی پرونده دادرسی نشان داد. این فرآیند را می توان با تقسیم ROW در هر آژانس برای کاهش موارد حبس محکوم کرد، و به این ترتیب مدت زمان دریافت ROW برای پروژه های جدید را کاهش می دهد. این تجزیه و تحلیل صرفه جویی در هزینه یا هزینه های اضافی در فرآیند کسب را بررسی نمی کند.این مقاله ISI در سال 2013 در نشریه ASCE و در مجله امور حقوقی و حل اختلاف در مهندسی و ساختمان، توسط بخش تحقیقات منتشر شده و در سایت ای ترجمه جهت دانلود ارائه شده است. در صورت نیاز به دانلود رایگان اصل مقاله انگلیسی و ترجمه آن می توانید به پست دانلود ترجمه مقاله کاهش مدت زمان خرید حق تقدم برای پروژه های ساخت و ساز در سایت ای ترجمه مراجعه نمایید.