تخلیه فوری ملک ؛ قوانین و شرایط آن

دعوای تخلیه از جمله دعاوی است که مستاجر حاضر به تخلیه ملک نمی‎شود و در این شراط موجر تقاضای خود را جهت تخلیه ملک به صورت تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.از مهمترین دعاوی که معمولا موجر نسبت به مستاجر مطرح می‎کند در مورد دعوای تخلیه است که قوانین و مقررات خاص خود را دارد. به گزارش مجله دلتا طبق قانون، دعوای تخلیه در شرایطی اتفاق می‎افتد که مالک پس از اتمام قرارداد اجاره و به دلیل تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر، از او می خواهد که ملک را تخلیه کند.دعوای تخلیه ملکطبق قانون، قرارداد اجاره از جمله عقودی است که موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره فسخ آن را تقاضا کند. البته مواردی در قانون پیش‎بینی شده است که طرف‎ها می‎توانند قرارداد را فسخ کند. به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، مثل وقتی که طرف‎های قرارداد ضمن عقد اجاره در این زمینه توافق کرده باشند، موجر یا مستاجر می‌تواند برای فسخ و همچنین تخلیه ملک استیجاری اقدام کنند. اما دعوای تخلیه از جمله دعاوی است که مستاجر حاضر به تخلیه ملک نمی‎شود و در این شراط موجر تقاضای خود را جهت تخلیه ملک به صورت تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.چه زمانی می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد؟موقعیت‌های زیر نمونه‌هایی از مواردی هستند که در آن‌ها می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد:۱. زمانیکه شخصی در ابتدا در قالب قرارداد اجاره یا قرارداد دیگری که در قانون پیش‎بینی شده است ملک را با کسب اجازه از مالک تصرف کند ولی پس از تمام شدن مهلتی که برای تصرف ملک داشته، آن را در اختیار مالک قرار ندهد. در این صورت مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. در صورتیکه قرارداد اجاره باشد قبل از اتمام مدت اجاره نمی‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد و باید مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و اگر هم مستاجر ادعا کند که تخلیه‌ ملک برای او دشوار است، دادگاه می‌تواند مهلت مناسبی را برای این کار به او بدهد.۲. اگر مستاجر در نگه‌داری از مالی که اجاره شده ‌است ‎سهل‎انگاری کند مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. به عنوان مثال تغییراتی در ملک توسط مستاجر ایجاد شود که ضمن قرارداد در ارتباط با آن‎ به توافق نرسیده باشند.برای دعوای تخلیه ملک به کجا باید مراجعه کرد؟برطبق قانون، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف هستند؛ البته باید ذکر شود که، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود. البته در مواردی ممکن است این دو مرجع شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی در کار یکدیگر مداخله کنند؛ مثلا قانونگذار به صراحت بیان کرده که دعاوی مربوط به سرقفلی در صلاحیت شوراهای حل اختلاف نیست و فقط نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صلاحیت رسیدگی دارند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند. اما ممکن است شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می‌گیردکه البته بر طبق قانون ین رسیدگی مورد قبول نیست.نحوه اقامه دعوای تخلیهبا توجه به رویه قانونی دادخواست تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست و در نتیجه هزینه دادرسی چندانی ندارد. و باتوجه به اینکه مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است، تشریفات پیچیده‌ای بر فرآیند طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه حاکم نیست. باید توجه داشت که در دادخواست تخلیه موجر مکلف است برای آغاز رسیدگی دادگاه، کل مبلغی که تحت رهن و عنوان قرض‎الحسنه از مستاجر دریافت کرده است را به حساب دادگستری واریز کند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسید واریزی این مبلغ به ثبت برساند.به گفته یک کارشناس حقوقی بر اساس مقررات فعلی، شورای حل اختلاف ظرف یک هفته در صورت وجود کلیه شرایط، حکم به تخلیه عین‎مستاجره می‎دهد و البته در برخی موارد شورای حل اختلاف در صورتی که ناتوانی مستاجر را در جایگزینی محل سکونت فعلی با جایی دیگر در این مدت کم احراز کند، این مدت را تمدید می‌کند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجرای فوری تخلیه است.