شرایط و مراحل الزام به تنظیم سند رسمی

شیوه و مراحل الزام به تنظیم سند رسمیداشتن سند رسمی برای اثبات مالکیت در بسیاری از مواقع ضروری است. به خصوص اگر اقدام به معاملاتی از جمله خرید و فروش اموال غیرمنقول ذاتی و اموال منقولی مثل خودرو یا موتورسیکلت یا سهام شرکت می کنید، حتماً باید مراحل تنظیم و انتقال سند رسمی مالکیت انجام شود. در صورتی که فروشنده به هر بهانه ای مراحل تنظیم سند رسمی را انجام ندهد، خریدار می تواند الزام به تنظیم سند رسمی را از محاکم بخواهد.به این دعوا نیز دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته می شود. آشنایی با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل آن اهمیت بسیار زیادی دارد.دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟برای این که با فرایند و مراحل تنظیم سند رسمی و اهمیت آن بیشتر آشنا شوید، باید بدانید که به طور کلی انتقال مالکیت یک ملک یا خودرو را می توان از طریق دو نوع سند عادی یا سند رسمی انجام داد. بر اساس ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی، هر سندی که رسمی نباشد عادی محسوب می شود و بر اساس قوانین کشورمان اسناد رسمی درجه اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی دارند؛ بنابراین بهترین کار هنگام خرید ملک یا خودرو یا دیگر اموالی که سند دارند این است که از فروشنده سند رسمی مال مورد نظر را بخواهید. در شرایطی که سند رسمی ملک به نام خریدار انتقال پیدا نکند یا ملک سند رسمی نداشته باشد، خریدار می تواند فروشنده را ملزم کند که سند رسمی برای ملک تهیه کند.درخواست سند زدن برای ملک، یکی از مصادیق الزام به تنظیم سند رسمی است. بر اساس ماده ۲۹ قانون ثبت اسناد هنگامی که برای یک ملک سند رسمی ثبت می شود، دولت تنها کسی را مالک می شناسد که نام وی در سند رسمی قید شده باشد یا به موجب یک سند رسمی مالکیت ملک به وی منتقل شده باشد. این نکته درباره دیگر اموال منقول از جمله خودرو یا موتورسیکلت نیز حکم می کند و به موجب رویه های قانونی محاکم دادگستری، اسنادی همچون برگ سبز یا کارت خودرو را برای اثبات مالکیت کافی نمی دانند و مالک حتماً باید سند رسمی مالکیت داشته باشد.همه این موارد نشان می دهد که تا چه اندازه داشتن سند رسمی اهمیت دارد. به همین دلیل هم دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی بخش زیادی از پرونده های دادگاه ها را به خود اختصاص داده اند. منظور از دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز دادخواستی است که طی آن خریدار از محاکم قضایی بخواهد که فروشنده را ملزم کند تا سند رسمی را به نام وی انتقال دهد. حال که با ماده قانونی الزام به تنظیم سند رسمی و تعریف آن آشنا شدیم، وقت آن است که با مراحل ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز آشنا شویم.مراحل ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمیمراحل ثبت درخواست الزام به تنظیم سند رسمیبرای پیگیری مراحل تنظیم سند رسمی و ثبت دادخواست مربوط به آن باید مراحل زیر را طی کنید.مرحله اول: ممکن است خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه رسمی مشخص کرده باشند تا در آن تاریخ، سند رسمی انتقال داده شود. از طرفی ممکن است خریدار و فروشنده در سند عادی، هیچ تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نکرده باشند.در حالت اول، خریدار باید در تاریخ مقرر در دفترخانه مورد نظر حاضر شود و چنانچه مالک رسمی ملک حضور پیدا نکند، گواهی عدم حضور از دفترخانه بگیرد تا به این ترتیب بتواند، نیامدن فروشنده به دفترخانه سند رسمی، را اثبات کند. در حالت دوم خریدار باید ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده مال، بخواهد که جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در دفترخانه حاضر شود. در این شرایط اگر بدون داشتن دلیل موجه فروشنده در دفترخانه حاضر نشود خریدار می تواند گواهی عدم حضور بگیرد و مراحل قانونی را طی کند.به این نکته توجه داشته باشید که تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی، فقط محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله از طریق سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن سند رسمی را اقتضا نماید.مرحله دوم: زمانی که فروشنده مالک رسمی مال باشد، خریدار بعد از دریافت گواهی عدم حضور در محضر، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تقدیم کند. در این حالت خریدار خواهان و فروشنده خوانده دعوا خواهد بود. دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع ملک است. بر اساس تجربه ای که داریم، به شما توصیه می کنیم که در کنار طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست صدور دستور موقت برای جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه دهید تا به این ترتیب خوانده نتواند ملک را به شخص دیگری بفروشد.مشاوره با وکیل الزام به تنظیم سند رسمیمشاوره با وکیل الزام به تنظیم سند رسمییکی از سوالاتی که معمولاً افراد می پرسند این است که الزام به تنظیم سند رسمی چقدر طول می کشد؟ به طور کلی در دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه بر اساس رویه قانونی بعد از بررسی دادخواست خوانده را به دادگاه فرا می خواند تا به این ترتیب قاضی بتواند وی را به تنظیم سند رسمی ملزم کند. مدت زمان رسیدن به نتیجه در چنین پرونده هایی نامشخص است. توصیه می کنیم برای اینکه در سریع ترین زمان ممکن به نتیجه برسید، از یک وکیل خوب برای تنظیم سند رسمی در تهران یا شهر محل سکونتتان کمک بگیرید.وکلای با تجربه در این زمینه به شما کمک می کنند تا هرچه سریع تر به حقوق خود دست پیدا کنید. از طرفی همانطور که گفته شد برخی اوقات لازم است در کنار طی مراحل تنظیم سند رسمی، اقدامات دیگری از جمله ثبت دادخواست برای صدور دستور توقف فروش ملک نیز انجام شود تا مشکلات بعدی به وجود نیاید. این ها نکات مهمی هستند که وکیل الزام به تنظیم سند رسمی به شما یادآوری می کند و اقدامات مربوط به آن را انجام می‌دهد.نکات مهم دعوای الزام به تنظیم سند رسمیچنانچه فروشنده مال، فوت کند می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه وارثان وی مطرح کرد.چنانچه فروشنده ملک را به شخص دیگری بفروشد، این کار انتقال مال غیر محسوب می شود و امکان باطل کردن معامله دوم نیز وجود دارد.خریدار حتماً باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری دارد. توجه کنید که ملک باید سابقه ثبت داشته باشد.توصیه می کنیم قبل از طرح دعوا و انجام اقدامات قانونی مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر قرارداد تنظیم کنید. به خصوص اگر در قرارداد، زمان و مکان تنظیم سند ذکر نشده، ارسال اظهارنامه ضرورت دارد.خریدار می تواند به دلیل هر روز تاخیر در تنظیم سند از طرف فروشنده یا تغییر یا تاخیر در پرداخت ثمن معامله مبلغی را به عنوان وجه التزام یا خسارت قراردادی مشخص کرد. در این صورت فروشنده علاوه بر التزام به تنظیم سند موظف است که خسارت قرارداد را نیز بپردازد.از طرفی به این نکته توجه داشته باشید که بعد از صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، خوانده فقط ۱۰ روز مهلت دارد تا به دفترخانه رسمی مراجعه و سند رسمی را انتقال دهد. در صورت امتناع از این کار واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی می خواهد که سند رسمی ملک را تنظیم و به نام خریدار انتقال دهد. نماینده دادگاه به جای خوانده سند مذکور را امضا می کند. در واقع چه خوانده برای انتقال سند حاضر شود و چه حاضر نشود، در صورتی که خریدار اقدامات قانونی را به درستی انجام دهد در نهایت سند رسمی ملک به نام وی منتقل خواهد شد.منبع: موسسه حقوقی قانونمند