آثار قراردادهای رسمی و عادی در معاملات املاک 2

در مقررات جاری سند به دو نوع رسمی و عادی تعریف و تقسیم می شود. سند رسمی از نظر حقوقی به سندی گفته می شود که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و یا نزد مقامات دولتی در حدود صلاحیت آنها و با رعایت مقررات قانونی تنظیم می شود و از اسناد عادی دیگر محسوب می شود. سند عادی نوشته ای است که توسط اشخاص و طبق مقررات قانونی و بدون دخالت مقام رسمی تنظیم شده باشد.آثار سند رسمی شامل موارد زیر است:شک قابل قبول نیست، بنابراین فقط می توان ادعای جعل کرد یا باید ثابت کرد که اسناد از نظر قانونی معتبر نیستند. تاریخ مندرج در سند رسمی برای طرفین و اشخاص ثالث معتبر است. اعتبار آثار برخی اسناد رسمی از قبیل اسناد رهنی ناشی از تسهیلات اعطایی بانکی تحت عناوین مختلف از قبیل سند فروش اقساطی، سند مشارکت مدنی و سند پشتوانه تعهد که مفاد آن بدون حکم قضایی قابل اجرا است. -دارای مدرک رسمی لازم است توسط دو مرجع ذی صلاح صادر می شود: الف) دفاتر اسناد رسمی: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی در صورت رعایت تشریفات رسمی بوده و در صورت داشتن تعهد قابل اجرا خواهد بود. ب) دفاتر ازدواج و طلاق: سند تنظیم شده در دفتر ازدواج و طلاق، سند رسمی و لازم الاجرا است. در صورتی که سند ثبتی در دفتر ازدواج و طلاق شامل اموال غیرمنقول باشد، مال غیرمنقول نیز باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.اصول حاکم بر معاملات ملکیاصول رایج مانند اصل لزوم عقد، اصل صحت، تأثیر عرف در معاملات و معوض از مهم ترین قواعد حاکم بر هر قراردادی مانند خرید و فروش مسکن، اجاره، رهن و غیره و تجارت است.اصل لزوم عقدحفظ بقا و قدرت معاملات یکی از عواملی است که به چرخش ثروت و رونق اقتصادی کمک می کند و عامل مهم و اساسی در رونق بازار معاملات است. این امر در حقوق به اصل وجوب در عقود معروف است و به این معناست که اگر با هر عقدی اعم از بیع و اجاره و مانند آن مواجه شدیم باید این اصل را فرض کنیم که این عقد باید محقق شود. به گفته معاونت فرهنگی قوه قضائیه در مقابل عقد جایز است، یعنی قابلیت فسخ و فسخ برخی عقود از قبیل ودیعه، وکالت، قرض، مضاربه، شرکت و... به میل خود. از طرف طرفین طبق قانون مدنی، قراردادهایی که به موجب قانون بین طرفین و جانشینان آنها منعقد می شود لازم الاجرا است. مگر اینکه با رضایت طرفین یا به دلایل قانونی فسخ شود. همانطور که ملاحظه می شود یکی از راه های انحلال عقد لازم، فسخ آن است یعنی فسخ قرارداد بر اساس رضایت طرفین و دیگری اعمال حق فسخ است. فسخ که به آن انحلال اختیاری عقد یا خیار نیز می گویند، در اصطلاح حقوقی عبارت است از فسخ یک رابطه قراردادی توسط یکی از طرفین. بنابراین ماهیت فسخ، فسخ ادامه تعهد است و اجرای آن طبق اذن قانونی از سوی دادگاه و نه با رضایت طرف مقابل و بر اساس اراده یکی از طرفین اعمال می شود. علاوه بر این، طرفین هر قراردادی نه تنها نمی توانند قرارداد را نقض کنند، بلکه باید به تعهدات ناشی از قرارداد نیز پایبند باشند. این تعهدات شامل موارد مندرج در قرارداد و همچنین تعهدات ناشی از قانون یا عرف است. بر این اساس قانون مدنی مقرر می دارد که قراردادها نه تنها طرفین را ملزم به ایفای تعهد مندرج در آن می کند، بلکه طرفین را متعهد به کلیه عواقبی است که عرف یا قانون از قرارداد ناشی می شود.اصل صحتدر تعریف اصل صحت آمده است که هر معامله ای که صورت می گیرد بر اساس صحت آن است. بدین معنا که اگر در معامله ای تردید وجود داشته باشد که شرایط اولیه صحت معامله در تشکیل این معامله رعایت شده است یا خیر، اصل بر صحت معامله است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد: هر معامله ای که واقع شده باشد صحت فرض می شود مگر اینکه مفاسد آن معلوم باشد. بنابراین اگر مخالفت عقد با قانون مورد تردید باشد، اصل بر صحت آن است و وجود این شبهه دلیل بر بطلان عقد نیست. همچنین در جایی که به نظر می رسد قرارداد منعقد شده باشد، خواهان باید صوری یا نامشروع بودن آن را اعلام کند. در مواردی که نکاح در عرف معانی متفاوتی دارد، عبارات آن به گونه ای تعبیر می شود که موجب صحت عقد و معنایی می شود که منتهی بهفساد قرارداد خلاف اصل تلقی می شود. البته چون اصل بر این است که هیچکس نسبت به دیگری تعهدی ندارد، ممکن است در زمان معامله اصل صحت جاری باشد. بنابراین اگر در وجود معامله تردیدی وجود داشته باشد نمی توان گفت که اصل آن صحیح است. بنابراین اگر در وقوع معامله تردیدی وجود داشته باشد، اصل صحت جاری نیست، بلکه اصل عدم وقوع معامله جاری است.اصل تأثیر عرف در معاملاتبر اساس این اصل، در صورت معامله، نقش عرف از چند جهت مهم است. این نقش گاه در تفسیر ماهیت قرارداد دخیل است; مثلاً اگر ماشینی به دیگری داده شود و بعد شک شود که ماهیت آن صلح، بیع، هبه یا عقد دیگری است، در اینجا عرف تعیین می کند که ماهیت عقد چیست. گاهی اثر عرف به پیوست ها و کارکردهای موضوع عقد برمی گردد. به عنوان مثال، شخصی که خودرویی را خریداری می کند، دیگر شرط نمی کند که آن را با لاستیک زاپاس خریداری کرده است، بلکه اینها به طور سنتی اقلام خریداری شده در نظر گرفته می شوند.