انواع قرار داد اجرای ساختمان

قرارداد پیمانکاری چیست؟ انواع قراردادهای پیمانکاری کدام است؟ اصول قراردادهای پیمانکاری چیست؟ قراردادهای پیمانکاری چه شرایطی دارد؟تعریف روابط بین ارکان یک پروژه یعنی بین کارفرما، مهندس مشاور و پیمانکار نیازمند یک آگاهی همه جانبه از ضوابط و مقررات مختلف است. در این میان شرایط عمومی پیمان، اهمیت بسیاری دارد به‌طوری که احاطه‌ی کامل به تمامی نکات آن می‌تواند بسیاری از اختلاف‌های مابین دست‌اندرکاران پروژه‌ی عمرانی را حل کند. شاید یکی از دلایل عدم اهمیت مهندسان شاغل به این رویکرد، حجم وسیع شرایط عمومی پیمان و ارجاعات متعدد مواد گوناگون به یکدیگر است.انواع قرار داد اجرای ساختماندر این متن به تعریف پیمان و بررسی موافقت‌نامه پیمان و دیگر زوایای تعاریف و مفاهیم و مقررات پیمانکاری می‌پردازیم.پیمان چیست؟پیمان مجموعه اسناد و مدارکی است که در ماده‌ی ۲ موافقتنامه درج شده است.ماده‌ی ۲ موافقتنامه سندی است که مشخصات اصلی پیمان، مانند مشخصات دو طرف، موضوع، مبلغ و مدت پیمان در آن بیان شده است.شرایط عمومیشرایط عمومی عبارت است از تعهدات تبعی غیرقابل تغییر و عام حاکم بر پیمان. بر این اساس تعهدات و الزامات مندرج در شرایط عمومی پیمان، جنبه‌ی عام دارد که باید در تمامی قراردادهای پیمانکاری رعایت شود و اساسا هیچگونه تغییری نباید در آنها ایجاد شود.به عبارت دیگر شرایط عمومی شرایطی است که اصول کلی حاکم بر پیمان را تعیین می‌کند. مثلا در بند (ط) ماده‌ی ۱۷ شرایط عمومی، پیمانکار در مقابل کارفرما مسئول اعمال کارکنان خود است.این یک شرط کلی و عمومی است که در همه‌ی قراردادهای پیمانکاری رعایت می‌شود. درحقیقت، شرایط عمومی یک چارچوب کلی است که بسیاری از تکالیف، حقوق و مسئولیت‌های کارفرما و پیمانکار در آن قید شده است.طرفین عملکرد خود را در مورد اجرای یک پروژه در همان چارچوب تنطیم می‌کنند. هر نوع قراداد پیمانکاری راجع به هر موضوع و پروژه‌ی متفاوت (البته از نوع اول) باید از آن شرایط عمومی پیروی کند. از آنجا که مفاد شرایط عمومی، جنبه‌ی عام و کلی دارند لذا فرض بر این است که پیمانکار -نظیر قانون حاکم بر پیمان- از آن مطلع است.شرایط خصوصیشرایط خصوصی شرایط خاصی است که به‌منظور تکمیل شرایط عمومی برای این پیمان، باتوجه به وضعیت و ماهیت آن تنظیم شده است. موارد درج شده در شرایط خصوصی، هیچگاه نمی‌تواند موارد شرایط عمومی را نقض کند.برنامه‌ی زمانی اجرای کارالف) برنامه‌ی زمانی کلی: برنامه‌ای است که درآن زمانبندی کلی کارهای موضوع پیمان بر حسب ماده، گنجانده شده و در اسناد و مدارک پیمان درج شده است.ب) برنامه‌ی زمانی تفصیلی: برنامه‌ای است که زمانبندی فعالیت‌های مختلف کارهای موضوع پیمان به تفصیل و در چارچوب برنامه‌ی زمانی کلی، در آن آمده است.کارفرماکارفرما شخص حقوقی است که یک طرف امضاکننده‌ی پیمان است و عملیات موضوع پیمان را بر اساس اسناد و مدارک پیمان، به پیمانکار واگذار کرده است. نمایندگان و جانشین‌های قانونی کارفرما، در حکم کارفرما هستند.پیمانکارپیمانکار شخص حقیقی یا حقوقی و طرف دیگر امضاکننده‌ی پیمان است و اجرای موضوع پیمان را بر اساس اسناد و مدارک پیمان، به عهده گرفته است. نمایندگان و جانشین‌های قانونی پیمانکار، در حکم پیمانکار هستند.مدیر طرحمدیر طرح شخص حقوقی است که به منظور مدیریت اجرای کار، در چارچوب اختیارات تعیین شده در اسناد و مدارک پیمان، از سوی کارفرما به پیمانکار معرفی می‌شود.مهندسِ مشاور، مهندسِ ناظرمهندس مشاور، شخص حقیقی یا حقوقی است که برای نظارت بر اجرای کار، در چارچوب اختیارات تعیین شده در اسناد و مدارک پیمان به پیمانکار معرفی می‌شود.مفهوم شرایط پیماناگرچه از نظر حقوقی، شرایط پیمان (اعم از عمومی و خصوصی) نسبت به موافقتنامه جنبه‌ی فرعی و تبعی دارد ولی پرحجم‌ترین قسمت‌های پیمان را شرایط یاد شده، تشکیل می‌دهند.قبلا شرایط را از عناصر اصلی تعریف پیمان برشمردیم و تعریف آن را از آغاز عبارات موافقت‌نامه به‌دست آوردیم.اما ایرادی که به آن تعریف وارد می‌شود این است که در آنجا (موافقت نامه) فقط شرایط عمومی از عناصر تعریف را بر شمردیم در حالی که شرایط عمومی فقط بخشی از پیمان است و بخش دیگر، شرایط اختصاصی است که هر دو گروه شرایط را در بحث قبلی تشریح نمودیم.البته تعریف شرایط عمومی در ماده‌ی ۳ سند شرایط عمومی پیمان، از لحاظ حقوقی نمی‌تواند نشان‌دهنده‌ی مقصود باشد. یعنی نمی‌تواند تعریف علمی و منطقی باشد. لذا بنا به ضرورت ناچاریم تعریف حقوقی شرایط عمومی را با توجه به مفهوم حقوقی شرط در نظر بگیریم.ضمانت‌نامه‌ی اجرای شرایط پیمانضمانت‌نامه‌ی اجرای شرایط پیمان همان تعهدات و الزاماتی هستند که از خود، استقلالی ندارند و تابع موافقتنامه‌اند. این تعهدات در شرایط عمومی و خصوصی پیمان همه از یک نوع نیستند بلکه باهم متفاوتند. اساسا شرایط باید طوری تنظیم شوند که عمل بر خلاف آنها از سوی هریک از طرفین پیمان، مستوجب جزای کیفری متناسب با آن باشد.البته منظور از کیفر و جزا در اینجا نه به معنی کیفر و جزای یک فعل مجرمانه در حقوق کیفری است بلکه همان مابه‌ازایی است که لازمه‌ی تضمین شرط است و به طرف مقابل حق می‌دهد از آن به نفع خود استفاده کند. از منظر فوق شرایط عمومی یا خصوصی پیمان دو گونه‌اند:بعضی از شرایط فاقد ضمانت اجرایی هستند و هیچ معلوم نیست در صورت استنکاف یا عدم اجرای آنها از سوی هریک از طرفین پیمان، طرف مقابل چه اقدامی می‌تواند انجام بدهد و چه آثاری ممکن است در اعتبار حقوقی پیمان ایجاد شود. دسته‌ای از این شرایط جنبه‌ی توضیحی دارند که طبعا ضمانت اجرایی برای آنها قابل تصور نیست و دسته‌ی دیگر اگرچه جنبه‌ی توضیحی ندارد و کاملا امری و لازم‌اند ولی بازهم اثری از ضمانت اجرایی آنها به چشم نمی‌خورد.گروه دیگری از شرایط ضمانت اجرایی لازم را دارند. این گروه از شرایط را می‌توان شرط به معنای حقوقی آن دانست. زیرا تعهدی که ضمانت اجرای لازم نداشته باشد، خود به خود در حکم این است که هیچ شرطی وجود نداشته البته ابن گروه از شرایط خود دو نوعند: دسته‌ای از این شرایط، ضمانت اجرای مالی دارند که بر اساس و موجودیت پیمان خللی وارد نمی‌کند، ولی دسته‌ای دیگر موجودیت پیمان را از بین می‌برند.اقسام قراردادهای عمومی یا اداری :قراردادهایی که در دستگاه‌ها رایج و متداولند عبارتند از:مقاطعه‌کاری یا پیمانکاری دولتی: قراردادی است که به‌موجب آن اداره یا مؤسسه‌ی دولتی، انجام عمل یا فروش کالایی را با شرایط معینی در قبال مزد یا بها و در مدت معینی به شخص یا اشخاص معینی به نام مقاطعه‌کار واگذار می‌کند. موضوع مقاطعه ممکن است ایجاد ساختمان یا حمل‌ونقل یا راهسازی یا تهیه و تدارک کالا یا انجام عملی دیگر باشد. (ماده‌ی ۱۱ مالیات بر درآمد ۱۳۳۹)امتیاز: قراردادی است که به‌موجب آن دولت یا مؤسسات وابسته به آن طبق شرایط معین، اداره‌ی یک امر عام‌المنفعه یا بهره‌برداری از یک ثروت ملی را به‌طور انحصاری به شخص یا اشخاص معینی واگذار می‌کند که در مدت معینی به سرمایه‌ی خود اداره یا بهره‌برداری کند و در ازای کار و زحمت خود، وجوهی را از مصرف‌کنندگان یا از دولت دریافت دارد یا سهمی از منافع خود را به دولت بپردازد. در مورد اول مانند دفتر خدمات پیشخوان دولت و در مورد دوم استخراج معادن سنگ و طلا را می‌توان مثال زد.عاملیت: قراردادی است که به‌موجب آن شخص یا اشخاص، از طرف مؤسسه‌ی عمومی در مقابل گرفتن حق‌العمل کاری معین، برای اجرا و اداره‌ی عملیات معینی به کارگماشته می‌شوند.قراردادهای بررسی، مطالعه، تحقیق، تألیف، ترجمه و فیلم سازی.قراردادهای مشارکت (مدنی و حقوقی)، قرارداد سرویس و قرارداد خرید متقابل.قرضه‌ی عمومی: قرادادی است که به‌موجب آن دولت با انتشار قرضه‌، وجوهی را به‌عنوان وام با سود معینی از شخص یا اشخاص معین دریافت می‌کند که در سررسید مدت معینی اصل و سود آن را به وام‌دهنده کارسازی کند.پیمان استخدامی: قراردادی است که به‌موجب آن شخص معینی با اجرت معین و به‌مدت معین به استخدام دولت در می‌آید، مانند استخدام‌های پیمانی.انواع قراردادهای پیمانکاریقرارداد بر اساس فهرست‌هادر این نوع قرارداد، مبلغ تعیین شده در قرارداد جمع کل مبالغی است که به‌صورت منفرد تجزیه و تحلیل شده یا به‌صورت مقطوع در فهرست بها منظور گردیده است.در قرارداد بر اساس فهرست بها، ابتدا مشخصات و جزئیات کار با توجه به مشخصات فنی آن به‌وسیله‌ی مهندسین مشاور تهیه می‌شود، تقریبا مقادیر دقیق کار تعیین می‌گردد.سپس فهرست مقادیر و بهای واحد عملیات مربوط، با توجه به مشخصات فنی آن در بندهای دیگر قرارداد یا جداگانه تهیه شده و در پایان برآورد هزینه‌ی طرح با توجه به ضرایب مربوط از قبیل هزینه‌ی تجهیز و برچیدن کارگاه، هزینه‌ی سختی کار در ارتفاع، هزینه‌ی انجام کار در طبقات، هزینه‌ی بیمه‌ی کارگاه و کارگران مشخص و تخفیف یا اضافه پیشنهادی پیمانکار نیز از رقم فوق کسر یا به آن اضافه می‌شود. مبلغی که به این صورت مشخص می‌شود مبلغ کل قرارداد خواهد بود.قرارداد انجام کار توسط کارفرما (امانی)اصولا در کارهای ساختمانی در صورتی که کارفرما دارای افراد و پرسنل متخصص کافی و ماشین‌آلات مورد نیاز باشد، می‌تواند با استخدام کارگر، انجام کار را رأسا به عهده بگیرد، در اکثر کارهایی که دارای ابعاد گسترده‌ای نیستند اجرای کار با روش امانی امکانپذیر است، این شیوه بیشتر درکارهای بهسازی و نگهداری توسط ادارات محلی از قبیل اداره‌ی مسکن و شهرسازی و شهرداری‌ها به‌کار گرفته می‌شود.جایگاه قرارداد پیمانکاری در تقسیم بندی عقوددر این قسمت، از میان جهات گوناگون تقسیم‌بندی عقود به مطالعه‌ی دو جهت عمده که به ماهیت قراردادهای پیمانکاری ارتباط بیشتری دارند اکتفا می‌کنیم.مطالعه‌ی قرارداد پیمانکاری از حیث لزوم و جواز (لازم یا جایز بودن)مستفاد از ماده‌ی ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی اصل، لزوم قراردادهای پیمانکاری است. دفترچه‌ی شرایط عمومی پیمان نیز که بر کلیه‌ی قراردادهای پیمانکاری دولتی حاکم است و موارد فسخ قرارداد را در ماده‌ی ۴۶ تصریح نموده، آن را به پانزده مورد محدود نموده است. بدین ترتیب، هیچ‌یک از طرفین در غیر موارد مذکور، حق فسخ پیمان را نخواهند داشت و این امر چیزی جز لزوم پیمان نیست. سؤالی که در این زمینه مطرح می‌شود این است که آیا بین فسخ پیمان به علت مقتضیات اداری (موضوع ماده‌ی ۴۸ شرایط عمومی پیمان) و لزوم این قراردادها منافاتی وجود ندارد، زیرا همان‌طور که در دکترین نیز تأکید شده این اختیار دولت هیچ تعارضی با اصل لزوم قراردادها ندارد، و دولت در صورت اعمال این اختیار موظف به جبران خسارت پیمانکار است و حق ندارد که پیمانکار را به حال خود رها کند. در قراردادهای عادی نیز که بین افراد منعقد می‌شود یک چنین وضعیتی حاکم است. یعنی چنانکه یکی از طرفین قرارداد بدون علت قانونی از اجرای تعهدات قراردادی خود استنکاف ورزد موظف به جبران خسارت طرف دیگر است که این در واقع از آثار حکومت اصل لزوم است.انواع قرار داد اجرای ساختمانمطالعه‌ی قرارداد پیمانکاری از حیث نحوه‌ی انعقاد (ساده یا تشریفاتی بودن)قراردادها از حیث نحوه‌ی انعقاد به دو دسته‌ی تشریفاتی و ساده تقسیم می‌شوند. قرارداد تشریفاتی پیمانی است که علاوه بر شرایط اساسی و اختصاصی برای تأیید اراده‌ی ابرازشده در تشکیل عقد، امر یا اموری که تشریفات نامیده شده لازم است. در خصوص قراردادها پیمانکاری ساده یا تشریفاتی بودن آن باید گفت: نظر به این که این قرارداد در زمره‌ی اعمال تشریفاتی است، لذا قراردادهای پیمانکاری را نیز باید ملحق به این دسته از عقود دانست.ضوابط و شرایط مخصوصی که در زمینه‌ی طرز انعقاد پیمان‌ها و حقوق و تعهدات طرفین، توسط سازمان‌های ذی‌ربط وضع شده و به کارفرمایان ابلاغ می‌شود، نمونه‌ی فرم موافقتنامه‌ی پیمانکار، فرم ضمانتنامه و غیره همه نشانه‌ی تشریفاتی بودن این قراردادهاست.اصول حاکم بر قراردادهای پیمانکاری دولتی و آیین انعقاد این قراردادهااین‌گونه قراردادها، دارای عناوین مختلفی هستند، در نظام حقوقی فرانسه قراردادهایی که یک طرف آن دولت باشد به قراردادهای اداری معروفند. در نظام حقوقی ایالات متحده آمریکا به این نوع قراردادها، قراردادهای حکومتی گفته می‌شود. در بعضی از نظام‌های حقوقی جهان مانند: استرالیا، هند و کشورهای اسکاندیناوی بر توافقات مزبور عنوان «قراردادهای عمومی» گذاشته می‌شود.انواع قرار داد اجرای ساختماندر مجموع منظور از این‌گونه قراردادها، قراردادهایی است که از حوزه‌ی حقوق خصوصی خارج شده و مشمول قواعد و مقررات حقوق عمومی می‌شوند. در نظام حقوقی ایران عنوان خاصی برای قراردادهای دولتی در نظر گرفته نشده است. حقوقدانان ایرانی به تبعیت از حقوق فرانسه، عموما این نوع قراردادها را قراردادهای اداری خوانده‌اند. با این حال حسب مورد از عنوان‌های قراردادهای دولتی و پیمان‌های عمومی نیز استفاده شده است.معنی و مفهوم نسبی بودن قرارداد پیمانکاری دولتیمنظور از نسبی بودن قرارداد پیمانکاری دولتی این است که دولت در یک طرف آن و پیمانکار نیز در طرف دیگر قرار دارد.بنابراین طرفین این قرارداد دولت و پیمانکار هستند و کلیه‌ی آثار این نوع قرارداد،بنابر اصل نسبی بودن قراردادها مؤثر بر این دو طرف است. زیرا این دو به‌طور مستقیم در قرارداد مذکور دخالت دارند و اهداف خود را دنبال می‌کنند. مسئله‌ی نسبی بودن اثر قراردادهای پیمانکاری دولتی نیز دارای استثنائاتی است که به شرح مختصری از آنها بسنده می‌کنیم.مسئله‌ی تعهد به نفع شخص ثالث در قراردادهای پیمانکاری دولتیدر قرارداد پیمانکاری دولتی تعهداتی به نفع شخص ثالث در قالب شرط فعل و بدون رضایت آنها (اشخاص ثالث) ایجاد گردیده است.با بررسی مواد دفترچه‌ی شرایط عمومی پیمان ملاحظه می‌کنیم که بعضی از تعهداتی که میان دولت و پیمانکار توافق شده در واقع به نفع اشخاص ثالثی است که طرف قرارداد با دولت نبوده و در قرارداد مذکور دخالتی نداشته‌اند اما این قرارداد نسبت به آنها مؤثر است.انواع قرار داد اجرای ساختمانمسئله‌ی تعهد به ضرر شخص ثالث در قراردادهای پیمانکاری دولتیاز دیگر تعهداتی که در قرارداد پیمانکاری دولتی مطرح است مسئله‌ی تعهد به ضرر شخص ثالث در این نوع قراردادهاست.آنچه با عنوان تعهد به ضرر شخص ثالث در قراردادهای حقوقی مطرح است، متفاوت از قراردادهای حقوق خصوصی است. زیرا در قراردادهای حقوق خصوصی، مسئله‌ای با عنوان تعهد به ضرر شخص ثالث که عنوان استثنایی به اصل نسبی بودن قراردادها باشد، نداشته و نداریم.به سبب بحث گسترده‌ی انواع قراردادهای پیمانکاری در این قسمت فقط نمونه‌هایی از انواع آن را بیان می‌کنیم:قرارداد پیمانکاری مطالعات، خدمات، طراحی، و آماده سازی اراضی پلاک ثبتی؛قرارداد پیمانکاری برداشت اندازه‌ی ساختمان و نقشه‌برداری محوطه؛قرارداد پیمانکاری نظارت احداث ساختمان؛قرارداد پیمانکاری ساختمان، طراحی و نظارت پرونده‌های ساختمانی؛قرارداد پیمانکاری عملیات نصب و لوله‌کشی و راه‌اندازی چیلر در ساختمان؛قرارداد پیمانکاری اجرا و نصب فن کوئل؛قرارداد پیمانکاری اجرای قسمتی از عملیات بازسازی و نوسازی در واحدهای مجتمع تجاری، مسکونی؛قرارداد پیمانکاری ساختمان، طراحی (معماری)؛قرارداد پیمانکاری مهندسی- خرید و ساخت EPC؛قرارداد پیمانکاری لوله‌کشی گاز.انواع قرار داد اجرای ساختمان