چطور وام مسکن برای خرید خانه بگیریم؟

در چند ماه اخیر درگیر خرید خانه بودم و یکی از کارهای مهم و زمان بر این فرآیند گرفتن وام مسکن بود. از آنجا که خرید خانه کار پرریسک و زمان بری است داشتن اطلاعات کافی خیلی در تصمیم گیری و برنامه ریزی کمک میکنه. متاسفانه اطلاعات جامعی از فرآیند دریافت وام و هزینه های آن وجود نداره و این کار را سخت میکنه. برای همین تصمیم گرفتم تجربه گرفتن وام مسکن و مراحلی که طی کردم را در این مقاله دقیق بنویسم. این فرآیند در دی و بهمن 1400 در شهر تهران طی شده است و در زمان و شهرهای مختلف ممکن است متفاوت باشد. نکات مهمی که باید حتما به اون توجه کنین را در کادر میذارم تا اگر حوصله خوندن کل متن را ندارید فقط این کادرها را بخونید.شرایط وام مسکن را در وبسایت بانک مسکن میتونید مشاهده کنین.مرحله اول: تصمیم به گرفتن وام؟مبلغ وام مسکن برای یک زوج در تهران 400 میلیون (هر نفر 200 میلیون) و 80 میلیون وام جعاله (تعمیر مسکن) است که عدد قابل توجهی است و می تواند به شما در خرید خانه مطلوب تر کمک کند. اما نکته مهمی که در تصمیم گیری اثر میذاره مبلغ سود وام هست که برای خرید 17 و نیم درصد و برای جعاله 18 درصد است که با توجه به تورم ایران میارزه اما هزینه های جانبی دریافت وام زیاد است که این سود را تا 25 درصد میتونه بالا ببره. نکته دوم مبلغ قسط وام است. این عدد بر اساس مواردی که در بندهای بعد میگم میتونه متغییر باشه اما در شرایط متداولش برای 480 میلیون تومان وام 8 و نیم میلیون تومان حدودا ماهیانه باید پرداخت کنین. با مراجعه به این بخش سایت بانک مسکن میتوانید مبلغ قسط را بر اساس نوع وام دریافتی و مبلغ محاسبه کنین.اگر میخواهید بخشی از پول خرید خانه را از طریق وام مسکن پرداخت کنین حتما در مبایعه نامه ذکر کنین که قسط آخر مربوط به انتقال سند از طریق وام مسکن پرداخت می شود و فروشنده باید همکاری لازم جهت دریافت وام را داشته باشد. علاوه بر اون زمان انتقال سند را حداقل 30 روزکاری پس از تشکیل پرونده وام مسکن بذارید. بهتره زمان دقیق نذارید اما اگر مجبور بودید زیر 30 روز کاری از زمان تشکیل پرونده وام مسکن قبول نکنین. چون فرآیند زمانبری است و بعد به مشکل جدی با فروشنده میخورید و ممکنه طلب خسارت ازتون بکنه. زمان هم وابسته به همکاری شعبه و پیگیری و سرعت کار شما داره و ممکنه بیشتر یا کمتر بشه. من با پیگیری زیاد تونستم 30 روزه دریافت کنم.مرحله دوم: ثبت نام اینترنتی یکی از مراحلی که از زمان کرونا به فرآیند گرفتن وام مسکن اضافه شده ثبت نام اینترنتی از طریق وبسایت بانک مسکن است.برای پرداخت قسط میتونین دو روش ساده و پلکانی را انتخاب کنین که هر کدام مجموع پرداخی شما را متفاوت میکند. برای محاسبه مبلغ اقساط بر اساس نوع پلکانی یا ساده از این لینک استفاده کنین. البته خوبه قبلش به شعبه مدنظرتون مراجعه و با مسئول تسهیلات و معاون و رئیس شعبه صحبت کنین ببینین چقدر آدم همراه و کار راه بندازیه و بعد شعبه را انتخاب کنین. این نکته میتونه زمان ارائه تسهیلات شما را خیلی سریعتر کنه. در فرآیند ثبت نام اینترنتی من چندتا از مدارکی که خواسته بود را دقیق نداشتم و تصویر مدارک قدیمی ملک رو گذاشتم. مسئله ای پیش نیومد و کد رهگیری برام صادر شد.مرحله سوم: مراجعه به شعبه با مدارکبا کد رهگیری و مبایعه نامه و مدارک شناسایی خریداران به شعبه مراجعه کنین و تشکیل پرونده بدین. مبلغ وام مسکن برای زوجین دو برابر تک نفره است پس اگر میخواید سقف وام مسکن را بگیرید (در تهران 400 و در مراکز استان های دیگر 320 و شهرهای کوچک 240 میلیون) را دریافت کنین مبایعه نامه را باید به نام خود و همسرتون بنویسید و خونه به نام هر دوتون بخوره.مسئول تسهیلات شعبه زمانی رو برای مراجعه به بانک همراه فروشنده با مدارک ملک تعیین میکنه. یک نامه هم برای دریافت استعلامات بهتون میدن که باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر برید و حدود 2 روز طول میکشه که براتون صادر بشه. مرحله چهارم: مراجعه فروشنده ملک به بانک فروشنده نیاز است یکبار به همراه مدارک قانونی ملک مانند سند، فک رهن (اگر قبلا سند در رهن بانکی بوده است)، صورت تفکیکی و ... و مدارک شناسایی به شعبه مدنظر مراجعه کند و کپی مدارک را به بانک ارائه دهد. مرحله پنجم: مراجعه به دفترخانه منتخبدفترخانه انتقال سند توسط بانک تعیین می شود و فروشنده یا شما باید به دفترخانه برای طی کردن فرآیندهای قانونی مانند استعلامات مالیات و ... مراجعه کنین. البته معاون شعبه به ما گفت فروشنده باید حتما برود و تشکیل پرونده دهد.مرحله ششم: خرید اوراق تسهاگر زوج مسکن اولی هستید با سپرده گذاری در بانک مسکن میتوانید امتیاز وام مسکن دریافت کنین اما اگر این شرایط را ندارین باید اوراق تسه از بورس خریداری کنین. در روز نوشتن این مقاله (28 اسفند 1400) مبلغ هر اوراق حدودا 110 هزارتومان است. به ازای هر 500 هزارتومان وام نیازه یک اوراق خریداری کنین. یعنی اگر میخواهید 400 میلیون تومان وام دریافت کنین نیازه 800 ورق تسه (400 اوراق برای هر زوج) خریداری کنین. با مبلغ اوراق امروز حدود 90 میلیون تومان هزینه خرید اوراق می شود. اگر 80 میلیون وام جعاله هم میخواهید بگیرید که 160 ورق هم برای اون باید بگیرید (برای هر زوج 80 ورق). برای خرید اوراق باید هر فرد در سجام ثبت نام کنه و کد بورسی داشته باشه. فرایند ثبت نام سجام و دریافت کد بورسی زمانبره و خوبه حداقل چند روز زودتر اقدام به ثبت نام کنین. در بورس اوراق تسهیلات مسکن با نماد تسه xxyy در دسترس هستند. xx بیانگر سال و yy بیانگر ماه انتشار اوراق است. هر ورق تا 2 سال اعتبار دارد بنابراین اگر شما تسه 9904 را خریداری کنین تا تیرماه 1401 فرصت دارین برای دریافت وام مسکن اقدام کنین. این زمان گاهی تمدید می شود اما خوبه ریسک نکنین و حتما اوراقی خریداری کنین که حداقل چند ماه تا زمان انقضاء آن باقی مانده باشد. بجز زمان فرقی بین تسه های مختلف نیست و هر کدام که ارزونتر بود میتونین بخرید. زمان خرید اوراق هم مهم نیست و اگر گرفتن وامتون قطعیه میتونین زودتر بازار را رصد کنین و هر زمان احساس کردین در قیمت مناسبی هستند اوراق را با توجه به مبلغ وام و سهم هر فرد خریداری کنین.پس از خرید اوراق با کد بورسی گیرنده های وام نیازه به درگاه یکپارچه ذینفعان بازار سرمایه مراجعه کنین و گواهی اوراق را دانلود و پرینت آن را به بانک تحویل دهید. بازهم تاکید کنم که برای هر فرد وام گیرنده با توجه به مبلغ وام باید اوراق را با کد بورسی خودشان خریداری کنین.نکته: گاهی بخش نامه هایی برای ارائه تسهیلات توسط دولت یا بانک مسکن ارائه می شود که در میزان اوراق مورد نیاز اثر میذاره. مثلا تا آخر اسفند 1400 امکان دریافت وام مسکن با خرید نصف اوراق امکان پذیر است و این هزینه دریافت وام را به شدت کاهش میدهد (البته این در میزان سود وام و مبلغ اقساط نیز اثرگذار است.)مرحله هفتم: باز کردن حساب مشترک به نام گیرندگان وام و بلوکه کردن مبلغی در آنیکی از کارهایی که باید برای دریافت وام مسکن انجام دهید باز کردن حساب سپرده گذاری آتیه (اگر اسمش را اشتباه نگفته باشم) به صورت مشترک برای زوجین در شعبه دریافت کننده وام است. متاسفانه در شرایط دریافت چیزی نگفته و کارمند بانک هم ابتدا چیزی نمیگوید. بنابراین اگر میخواهید رفت و آمدتون به بانک زیاد نشه و علاوه بر اون وامتون رو سریعتر دریافت کنین همون ابتدا از مسئول تسهیلات اسم دقیق حساب مورد نیاز رو بپرسید و حساب را باز کنین. با توجه به شلوغی شعبه ممکن است اینکار چندساعت ازتون زمان ببره.پس از کارشناسی ملک توسط بانک باید مبلغی را در حساب مشترک باز شده واریز کنین و این مبلغ تا تسویه وام قابل برداشت نیست. بر اساس تسهیلات دریافتی من بیش از مبلغ یک قسط یعنی 12 میلیون تومان در حساب بلوکه کردند. مرحله هشتم: ارائه کسر از حقوق ضامنینبرای دریافت وام علاوه بر اینکه خود ملک در رهن بانک می رود، از شما طلب کسر از حقوق میکنند. البته تا جایی که من متوجه شدم سخت گیری روی این موضوع خیلی سلیقه است و در برخی شعبه ها ممکن است با یک کسر از حقوق کارتون راه بیوفته. در شعبه ای که من مراجعه کردم (بانک مسکن شهرزیبا تهران) دو کسر حقوق یکی دولتی و یکی خصوصی دریافت کردند و رئیس شعبه تایید کرد. ممکن است در شعبه های دیگر کسر حقوق خصوصی را قبول نکنند یا تعداد بیشتری ضامن درخواست کنند.مرحله نهم: پرداخت هزینه های کارشناسی و تمبرعلاوه بر مبلغی که در حساب باید واریز کنین و مسدود می شود، مبالغی هم بابت کارشناسی ملک و تمبر و ... باید پرداخت کنین. این هزینه ها در زمان دریافت وام توسط من (بهمن 1400) حدود 1 میلیون و 200 هزار تومان شد.مرحله دهم: دریافت نامه معرفی بانک برای تعیین زمان نهایی انتقال سندپس از طی هفت خان بالا بانک بهتون نامه ای برای مراجعه به دفترخانه و تعیین زمان دقیق انتقال سند مشخص میده که باید به دفترخانه ببرید و با هماهنگی دفترخانه و فروشنده یک زمان دقیق مشخص کنین. جواب نامه بانک توسط دفترخانه داده می شود که باید خودتون برای شعبه ببرید تا زمان انتقال سند قطعی شود. مرحله یازدهم: انتقال سند و دریافت چک وام توسط فروشنده از نماینده بانکدر روز انتقال سند، پس از انجام کارهای اداری و تایید مستندات توسط نماینده بانک مبلغ وام مسکن به صورت مستقیم به فروشنده تحویل می شود. این رو در نظر داشته باشید که کل مبلغ وام خرید مسکن توسط نماینده بانک به فروشنده داده می شود. بنابراین قسط آخر مبلغ خانه را حداقل به اندازه مبلغ وام در مبایعه نامه در نظر بگیرید.اما وام جعاله:مبلغ وام مسکن به فروشنده داده می شود اما وام جعاله (80 میلیون تومان) پس از انتقال قطعی سند به نام شما و تحویل مدارک به بانک به حسابتون واریز می شود. این فرایند یک تا دو روز کاری زمان میبرد. پس اگر برای پرداختی آخر خرید خانه بر روی وام جعاله حساب کرده اید نیاز است با فروشنده توافق کنین که دو روز پس از انتقال سند این مبلغ را میتوانید پرداخت کنین و یا با قرض گرفتن چند روزه پول را تامین کنین.غیر از هزینه انتقال سند که عرفا نصف آن برعهده خریدار است، بدلیل دریافت وام و در رهن قرار گرفتن سندهای ملک باید مبلغ زیادی را نیز پرداخت کنین.در زمان دریافت وام توسط من (بهمن 1400) حدود 12 میلیون هزینه در رهن قراردادن ملک برای بانک در دفترخانه شد که در زمان انتقال سند باید پرداخت میکردم. بنابراین از قبل از دفترخانه مبلغ انتقال سند و مبلغ در رهن قراردادن ملک را بپرسید تا در روز انتقال سند موجودی کافی داشته باشید. نکات تکمیلی و مهم:1. اگر مثل من به وکالت از فردی درحال خرید خانه هستید حتما در وکالتنامه موارد زیر را ذکر کنین تا بتوانید بدون نیاز به وکالتنامه دیگری کارتون رو پیش ببرید:مواردی که برای وکالتنامه خرید خانه و دریافت وام مسکن نیازه حتما در متن وکالتنامه ذکر شود: خرید خانه، امضای مبایعه نامه، امضای اسناد قانونی، مراجعه به ادارات و سازمان ها برای دریافت استعلامات لازم، مراجعه به بانک مسکن و انجام امور بانکی از جمله: افتتاح حساب، واریز و برداشت وجه، دریافت عابربانک و رمز آن، دریافت رمز اینترنتی، درخواست وام، امضای اوراق و اسناد وام، ضمانت وام، در رهن قراردادن ملک برای وام، انجام امور انتقال سند و امضای اسناد مرتبط و ...این موارد را تا حد امکان با جستجو و مشورت کاملتر بنویسید تا کارتون گیر نکنه.2. به بانک با کپی اسناد و مدارک مراجعه کنین.3. برای دریافت وام نیاز است مبایعه نامه رسمی با کد رهگیری داشته باشید. اگر در خارج از دفتر مشاوره املاک در حال معامله هستید خوبه قبلش از بانک مشورت بگیرید که قولنامه باید چه شرایطی داشته باشد تا بتوانید وام دریافت کنین.4. در زمان خرید خانه و نوشتن مبایعه نامه حتما پشت سند را بخونین که سند در رهن بانکی نباشد. اگر در رهن بانک است و قرار نیست بدهی ملک به شما منتقل شود، فروشند باید سند را از رهن در آورد تا بتوانید فرآیند دریافت وام مسکن را آغاز کنین. این را در تعیین زمان انتقال سند در مبایعه نامه در نظر بگیرید.جمع بندی:فرآیند دریافت وام مسکن زمانبر و هزینه بر است و پیشنهاد میکنم قبل از معامله ملک از شرایط و ضوابطش به خوبی مطلع شوید و برنامه ریزی لازم را داشته باشید تا به مشکل بر نخورید. حتما هم زمان لازم را در مبایعه نامه در نظر بگیرید. در کل علاوه بر سود تسهیلات هزینه های جانبی دریافت وام را هم در محاسباتنون در نظر بگیرید چون هیچ جا این موارد را برای شما ذکر نمیکنند. به طور خلاصه هزینه های جانبی که برای دریافت وام باید پرداخت کنین عبارت است از:هزینه خرید اوراق: برای دریافت 480 میلیون تومان باید 920 عدد اوراق (480 اوراق برای هر زوج) خریداری کنین. این تعداد ممکن است در زمان های مختلف با بخشنامه هایی تغییر کند. در بهمن 1400 هر ورق تسه حدود 110 هزارتومان قیمت داشت. بنابراین بیش از 100 میلیون تومان هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن می شود! هزینه کارشناسی ملک و استعلامات و تمبرهای بانک: در بهمن 1400 حدود 1 میلیون و 200 هزارتومان شد.بلوکه کردن مبلغی در حساب مشترک وام گیرندگان: در بهمن 1400 با شرایط دریافت وام با نصف اوراق مورد نیاز 12 میلیون تومان در حساب بلوکه کردند.هزینه رهن ملک به بانک در دفترخانه: در بهمن 1400 حدود 12 میلیون تومان هزینه رهن ملک شد.امیدوارم که این مطلب بتونه بهتون کمک کنه تا سریعتر و با دردسر کمتر وام مسکن دریافت کنین و صاحب خانه بشید. اگر هر جای متن اشکالی وجود دارد یا نکته ای جا افتاده است در کامنت ها بنویسید اصلاح میکنم. علاوه بر اون اگر هزینه ها تغییر کرد و اطلاع دارید بفرمایید به روزرسانی میکنم.