رعایت نکات حقوقی که هنگام خرید ملک باید به آنها توجه کنیم !

رعایت نکات حقوقی که هنگام خرید ملک باید به آنها توجه کنیم ! » یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری یا زمین است.ملک به طور کلی در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد و از این حیث از قواعد حقوقی خاصی پیروی می‌کند. اما هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات مهم و اولیه‌ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند. در هنگام خرید ملک باید به قوانین و مقرراتی که در حوزه املاک وجود دارند توجه داشت با علم و آگاهی از قانون با خرید و فروش خانه اقدام کرد. در زیر نکات حقوقی هنگام خرید ملک که توجه به آن ها الزامی است ذکر کردیم :کسب اطمینان قطعی در مورد مالکیت حقوقی فروشنده خانه :اساسی‌ترین نکته حقوقی بحث مالکیت فروشنده در مورد خانه مورد معامله می‌باشد و به طور کلی در کلیه خرید و فروش‌های متداول، بحث کسب اطمینان قطعی از مالکیت فروشنده یک اصل بدیهی و مهم تلقی می شود به منظور کسب اطمینان از مالکیت فروشنده بایستی به اسناد رسمی ارائه شده از جانب خریدار توجه نمود.اگر خانه مورد معامله دارای سند رسمی می‌باشد بایستی در خصوص مشخصات شناسایی فروشنده در سند رسمی توجه لازم را به عمل آورد.اگر فروشنده از سند قطعی خانه مورد معامله برخوردار نمی‌باشد، بایستی نسبت به بررسی درج نام فروشنده در مبایعه نامه ارائه شده به عنوان خریدار اقدام نمود.فروشنده مالک ملک باشد (برخورداری فروشنده از اختیار فروش ملک ) :اگر ملکی مشاع باشد، همه اعضا باید در هنگام فروش خانه حضور داشته باشند.گاهی ممکن است فردی به عنوان وکیل مالکان یا مالک در هنگام معامله حضور داشته باشد که در این حالت نیز باید به اعتبار برگ وکالت توجه شود.در بعضی مواقع اشخاص به عنوان وکیل مالک اصلی خانه، اقدام به فروش خانه مورد معامله می‌نمایند.خریداران محترم بایستی در این موارد، از صحت و ابعاد حقوقی وکالت نامه کسب اطمینان حاصل نمایند.خریدار خانه ضمن بررسی صحت وکالت نامه مربوطه، بایستی در خصوص اختیار فروش خانه در چارچوب وکالت نامه نیز اطلاع به دست آورد.گاهی اوقات وکالت نامه ارائه شده از جانب شخص مدعی برخوردار از وکالت فروش خانه، مربوط به وکالت در امور دیگر بوده و طی وکالت نامه مورد نظر، هیچ اختیار فروشی در مورد خانه به وکیل داده نشده است.ملک باید حتماً سند داشته باشد و تطبیق مشخصات ثبت شده در سند خانه با مشخصات واقعی ملک :ملکی که از طریق قانونی و رسمی خریده می شود باید دارای سند باشد.در برخی از موارد دیده شده است که خریداران به دلیل سهل انگاری و کم توجهی جهت تطبیق سند و مشخصات ثبتی خانه مورد معامله با مشخصات واقعی خانه دچار مشکلات حقوقی مخاطره آمیزی می‌‌شوند.قبل از انجام معامله، نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون؛ نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه بر اینکه در سند و مبایعه نام درج شده است، در نزد مراجع ذی صلاح نیز موجود می‌باشد.در رهن نبودن ملک و عدم توقیف ملک :بحث عدم توقیف و در رهن بودن خانه است. اصطلاحا به خانه‌ای که توقیف و ملک مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانک نباشد .گاهی اوقات فروشنده خانه اش را برای وام گرفتن در رهن بانک می‌گذارد یا این که خانه در اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است.در این موارد فروش خانه با تنظیم مبایعه نامه امکان پذیر است و تنظیم کردن سند به نام خریدار فقط با فک رهن صورت می‌گیرد.در این شرایط بهترین کار این است که فروشنده وکالت فک رهن را به خریدار داده و خریدار هم قسمتی از پول خانه را برای این کار بگذارد.یعنی به جای این که کل پول ملک را به فروشنده بدهد، قسمتی از آن را برای فک رهن و پرداخت هزینه آن نگه می دارد.قراردادهای مربوط به اجاره خانه:بر اساس قانون خرید و فروش خانه‌ای که در اجاره مستاجر می‌باشد، منع قانونی ندارد ولی توصیه می‌شود که قبل از انجام معامله و خرید خانه، در خصوص مستاجر و مدت اجاره تعیین و تکلیف نمایید تا دچار مشکلات خاصی نشوید.قید نمودن انشعابات آب، برق، گاز و… در سند:قید نمودن انشعابات آب، برق، گاز و.. در سند و مبایعه نامه است.به طور کلی خرید خانه سوا از خرید انشعابات مذکور نمی‌باشد ولی جهت کسب اطمینان خاطر، در سند و مبایعه نامه به طور صریح و شفاف این انشعابات را درج نمایید.لازم به ذکر است که در مورد تلفن ثابت؛ حتما بایستی نسبت به قید انتقال تلفن در سند مبادرت نمایید.تصریح در مورد انتقال پارکینگ و انباری:قید و درج نمودن انتقال پارکینگ و انباری در سند رسمی یا مبایعه نامه خانه می‌باشد.در مورد انتقال چند پارکینگ و انباری به همراه خانه نیز بایستی هر یک از پارکینگ‌ها و انباری‌ها به طور مجزا در سند و مبایعه نامه درج شوند.چرا که عدم قید انتقال پارکینگ و انباری، مسئولیت حقوقی را برای فروشنده در قبال انتقال این موارد به همراه ندارد.سند تک برگ برای خرید خانه :هنگام خرید و نقل و انتقال سند مالکیت، باید سند دفترچه ای به سند تک برگی مبدل شود.در خصوص پرداخت مالیات و عوارض نوسازی شهرداری توجه به این نکته لازم است که فروشنده باید قبل از سند زدن، عوارض نوسازی شهرداری را پرداخت کند.ثبت سند در دفتر خانه رسمی :آخرین نکته ای که در خرید ملک باید به آن توجه داشت این است که خرید ملک باید در دفترخانه نهایی شود .در واقع پس از تهیه مدارک لازم و همچنین شرح توافقات، مدارک موجود در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند و مراحل ثبت سند قطعی به پایان می‌رسد.