مراحل تغییر کاربری مسکونی به تجاری

کاربری مسکونیمراحل تغییر کاربری مسکونی به تجاری شامل مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ثبت درخواست به صورت الکترونیکی، ارسال فرم درخواست به دفاتر خدمات نوسازی، بازرسی از ملک مورد نظر، صدور دستور نقشه، تهیه نقشه و دریافت مجوز می باشد.ساختمانی که طبق طرح جامع و تفصیلی شهرداری در محدوده‌ای از شهر با تراکم‌های مختلف مسکونی ساخته شود این ویژگی را دارد که افرادی در آن سکونت کنند، بنابراین مجوز شهرداری آن، با کاربری مسکونی صادر می‌شود. حتی زمینی که در تراکم‌های مسکونی شهر واقع ‌شده است می‌تواند کاربری مسکونی داشته باشد.کاربری مسکونی برای ساختمان‌هایی صادر می‌شود که با هدف اسکان و سکونت دائم یا موقت خانوار ساخته شده و شامل چندین اتاق، آشپزخانه و سرویس بهداشتی هستند. آپارتمان، ساختمان ویلایی و زمین مسکونی املاکی هستند که کاربری مسکونی دارند.زمین مسکونی: زمینی که ساخت‌ و سازی در آن انجام ‌نشده است؛ اما مجوز شهرداری برای ساخت واحد مسکونی برای آن صادر می‌شود و یا امکان دریافت مجوز شهرداری برای ساخت و احداث ساختمان مسکونی برای آن فراهم است.آپارتمان: واحدهای مسکونی که در یک یا چند ساختمان واقع می‌شوند که ورودی اصلی، راه‌پله و گاهاً پارکینگ و حیاط آنها مشترک است، به این‌ گونه ساختمان‌ها آپارتمان می‌گویند.ساختمان ویلایی: ساختمان‌هایی یک یا چند طبقه هستند که ورودی اصلی، حیاط و تمامی امکانات موجود در آن مستقل بوده و به‌ صورت مشترک با واحدهای مسکونی دیگر استفاده نخواهد شد.برای دریافت راهنمایی و مشاوره در خصوص کلیه دعاوی ملکی با وکلای ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر. (02122904873-02122904874-09128400921-09336267676-09336267878)کاربری تجاریطبق دستورالعمل وزارت کشور با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی»، تمام ساختمان‌هایی که طبق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری با هدف کسب‌ و کار و تجارت بنا شده‌اند واحد تجاری می‌باشند.در واقع ملک تجاری به ملکی گفته می‌شود که دارای سند تجاری باشد و کاربری آن تجاری است در ساختمان‌هایی کاربری تجاری دارند، می‌توان انواع مغازه، رستوران، عمده ‌فروشی و دفاتر خدماتی مثل دفاتر بیمه و آژانس‌های مسافرتی و غیره را راه‌اندازی نمود.واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز در دسته واحدهای تجاری قرار می‌گیرند، در نتیجه باید دارای کاربری تجاری باشند. در حقیقت تمام ساختمان‌هایی که در آن فعالیت‌های صنفی (شغلی) و معاملات تجاری انجام می‌شود به فعالیت‌های کسب‌ و کار و تجارت مربوط بوده و باید کاربری تجاری داشته باشند.نکته:املاک تجاری دارای حق سرقفلی و حق نصب تابلو می‌باشند.تغییر کاربری ساختمانطبق ماده 100 قانون شهرداری، همه مالکان املاک و اراضی در شهر برای هر گونه ساخت‌ و سازی باید مجوز شهرداری و پروانه ساختمان دریافت کنند. طبق این مصوبه هر گونه ساخت ‌و ساز بدون مجوز شهرداری خلاف قانون بوده و با مجازات همراه است.اگر مالک بخواهد پس از احداث و ساخت بنا نوع بهره‌برداری از ساختمان را تغییر داده و از آن استفاده‌ای متفاوت از آنچه که در پروانه ساختمان و طرح مجوز شهرداری ثبت‌ شده است، داشته باشد باید به دنبال تغییر کاربری باشد.قوانین تغییر کاربری به جز در موارد خاص ممنوع می‌باشد و در صورت مشاهده، تخلف طبق کمیسیون ماده 100 شهرداری با آن برخورد خواهد شد. در صورت عدم تمکین و اطاعت متخلف به رأی کمسیون ماده 100 ممکن است حکم حبس برای وی صادر شود.اگر چه طبق ماده 100 شهرداری امکان تغییر کاربری ملک ممکن نیست و استفاده از ملکی متفاوت از نوع کاربری ساختمان غیرقانونی می‌باشد، اما ممکن است به دلیل تغییر در شرایط زندگی و بافت منطقه، برخی از اراضی و یا ساختمان‌ها با تغییر کاربری روبررو شوند، در واقع تغییر کاربری ملک یا زمین با اجازه قانون‌گذار انجام می‌شود.انواع کاربری تجاریکاربری تجاری برای ساختمان‌هایی با اهداف تجاری، کسب ‌و کار و پیشه صادر می‌شوند. این نوع کاربری شامل خرده‌فروشی و خدمات، عمده ‌فروشی و بازار است که به دو دسته تجاری صرف و تجاری مختلط تقسیم می‌شود.کاربری تجاری از نظر عملکرد به سه کاربری محله‌ای، ناحیه‌ای و شهری تقسیم‌ می‌شود:کاربری تجاری محله‌ای: احداث و ساخت واحدهای تجاری به مساحت حداکثر ۲۱مترمربع در تمامی مالکیت‌های محدوده مسکونی و مذهبی بدون مانع است، اما برای محله‌هایی که معابر اصلی آنها کمتر از ۱۲ مترمربع باشد. احداث و ساخت واحد تجاری منع قانونی دارد.کاربری تجاری ناحیه‌ای-منطقه ای: مساحت واحدهای ساخته شده ۲۰ الی ۵۰مترمربع است. حداکثر ارتفاع ساختمان ۵ متر است و چنانچه زیرزمین داشته باشد ارتفاع 5/3 متر برای زیرزمین در نظر گرفته شود. میزان عقب‌نشینی از معابر اصلی نیز 20/1 متر خواهد بود.کاربری تجاری شهری: حداکثر تراکم مجاز مراکز تجاری شهری 400 درصد سطح کل زمین و حداکثر زیربنای طبق همکف 100 درصد سطح کل زمین است. میزان عقب نشینی مراکز تجاری شهری مازاد بر خط پروژه طرح تفصیلی از بر معبر در معابر شریانی درجه یک 3 متر، معابر شریانی درجه دو با عرض بیش از 24 متر 1.5 متر و در معابر شریانی درجه دو با عرض کمتر از 24 متر یک متر خواهد بود.درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاریبه منظور تغییر کاربری ساختمان، مالک باید سند مالکیت، نقشه و تقاضانامه‌ی خود، مبنی بر تغییر کاربری را به شهرداری ارائه دهد. بعد از اینکه درخواست تغییر کاربری از سوی مالک و با نظر مشاور تفصیلی منطقه شهرداری ارائه شد، مدارک از سوی معاونت شهرسازی و معماری منطقه به اداره کل طراحی شهری و برنامه‌ریزی ارسال‌ شده و در کمیسیون ماده 5 شهرداری طرح موضوع می‌شود، در نهایت رأی نهایی و تصمیم‌گیری برای تغییر کاربری ملک اعلام می‌شود.اگر زمین یک ساختمان یا مجتمع، شامل کاربری‌های مختلفی باشد کاربری مختلط برای آن صادر می‌شود. معمولاً این اصطلاح زمانی به کار می‌رود که کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری اداری، کاربری آموزشی و غیره در یک ساختمان با هم ترکیب شوند.کاربری مختلط امکان استفاده مناسب و متراکم از زمین را برای مالک فراهم کرده است، بنابراین علاوه بر استفاده مسکونی امکان بهره‌برداری تجاری نیز برای مالک فراهم می‌شود.تغییر کاربری مجاز از مسکونی به تجاری1. طبق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، امکان تغییر کاربری ساختمان با کاربری مسکونی به کاربری تجاری به منظور دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی و ثبت ازدواج و طلاق ممکن خواهد بود.2. طبق ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی، امکان تغییر کاربری ساختمانی با کاربری مسکونی به تجاری برای استفاده برای مشاغل خانگی ممکن خواهد بود.3. طبق ماده 3 آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، امکان تغییر کاربری از مسکونی به کاربری تجاری به منظور تأسیس دفتر مطبوعات وجود دارد.4. طبق قانون در مورد محل مطب پزشکان این امکان وجود دارد تا کاربری مسکونی ساختمانی به منظور فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان مشاغل وابسته به آن، شامل تغییر کاربری تجاری قرار گیرد.مراحل و مدارک تغییر کاربری مسکونی به تجاریمراحل تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به تجاری عبارتند از:مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ثبت درخواست به صورت الکترونیکیارسال فرم درخواست به دفاتر خدمات نوسازیبازرسی از ملک مورد نظرصدور دستور نقشهتهیه نقشه و دریافت مجوزمدارک لازم برای درخواست تغییر کاربری مسکونی به تجاریمدارک شناسایی مالک یا مدارک نماینده قانونی اعم از شناسنامه، کارت ملی و...ارسال فرم درخواست به اداره نوسازیگواهی مبنی بر عدم خلافی در ساختمانتسویه‌ حساب عوارض شهرداریتسویه حساب مالیات املاک و مستغلاتبازرسی از ملک و صدور دستور نقشه برای تغییر کاربریپس از ثبت درخواست تغییر کاربری از طریق الکترونیکی و ارسال به دفاتر خدمات نوسازی و سپس بازرسی از ملک مورد نظر و صدور نقشه مرحله تهیه و دریافت مجوز می‌باشد.بازرسی از طرف اداره نوسازی به محل مورد نظر فرستاده می‌شود و بازرسی‌های تخصصی در رابطه با ملک انجام می‌شود. مواردی که در فرم درخواست توسط متقاضی پر شده است؛ توسط بازرس با ملک مطابقت داده می‌شود. علاوه بر آن بازرس، اطلاعات و مدارک دیگری نیز جمع‌آوری می‌کند، وی مواردی مانند محیط فعلی را بررسی می‌کند و تشخیص می‌دهد که آیا ملک برای تغییر کاربری موقعیت مناسبی از نظر مکانی و محیط اطراف دارد یا خیر. ایجاد مزاحمتی برای همسایگان دارد یا هیچ نقطه مشاعی (مشترک) با دیگر واحد‌های مسکونی ندارد. همچنین عرض معبر ملک را اندازه‌گیری و با توجه به آن اقدام به صدور دستور نقشه می‌نماید.همچنین اگر ساختمان دارای تخلفی باشد پیش از هر کاری به تخلفات رسیدگی می‌شود. بعضی از تخلفات ممکن است به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع شوند تا در آنجا تعیین تکلیف شوند، بعضی دیگر نیز در شهرداری همان ناحیه برطرف می‌شوند.دریافت مجوز تغییر کاربری از مسکونی به تجاریمالک ساختمان، باید اقدام به تهیه نقشه برحسب دستور نقشه صادر شده از اداره نوسازی نماید. مواردی که در دستور نقشه ذکر شده‌اند باید در نقشه جدید رعایت شوند. همچنین ممکن است نیاز به ایجاد فضای بهداشتی برحسب کاربری درخواست داده ‌شده باشد که در این صورت دریافت مجوز از مراجع مربوطه مانند وزارت بهداشت و... مورد نیاز است.برای دریافت مجوزهای دیگر از مراجع مربوطه نیازی به مراجعه حضوری نمی‌باشد و موارد مذکور به ‌صورت الکترونیکی در دستور کار اداره نوسازی قرار خواهد گرفت.پس از این ‌که نقشه توسط مالک تهیه شد به اداره نوسازی ارسال می‌شود و توسط کارشناسان بررسی می‌شود. اگر مغایرتی با موارد مذکور در دستور نقشه وجود داشته باشد، مالک موظف است آنها را اصلاح کرده و دوباره به اداره نوسازی ارسال نماید.در صورتی‌که نیاز به دریافت مجوز از ارگان و نهاد خاصی باشد فرآیند به صورتی الکترونیکی انجام می‌شود و استعلام‌های مربوطه به اطلاع مالک می‌رسد. اگر تمام موارد به ‌درستی انجام شده باشد، نقشه توسط کارشناسان تأیید شده و دستور صدور مجوز داده می‌شود.دستور نقشه برای تغییر کاربری مسکونی به تجاریدستور نقشه یک فرمان اداری است که برحسب آن مالک باید با توجه به نکاتی که در دستور نقشه ذکر می‌شود، اقدام به تهیه نقشه به کمک دفاتر مهندسی نماید. در این دستور با توجه به موقعیت مکانی ملک و نیز فضای اطراف آن تعداد طبقات و نیز سطح اشغال بنا مشخص می‌شود. همچنین نوع آن نیز تعیین می‌شد.اگر مالک اعتراضی نسبت به دستور نقشه داشته باشد، باید پیش از آن‌ که به مرحله بعدی برود به آن رسیدگی نماید تا در فرآیند تغییر کاربری مشکلی برای او ایجاد نشود. همچنین در این دستور حدود کلی فضاهای درون واحد مشخص می‌شود، فضاهایی مانند پارکینگ یا تراس، نورگیر، انبار و....با توجه به موقعیت اطراف ملک، محدودیت‌هایی ممکن است برای ملک وجود داشته شود، برای مثال اگر در اطراف ملک منطقه نظامی حساسی باشد یا یک بنای باستانی در آن وجود داشته باشد محدودیت‌هایی در تعداد طبقات، ارتفاع ساختمان یا حتی نمای بیرونی ساختمان می‌توان وضع کرد.