مساحت ملک

کسر یا مازاد بر مساحت ملک خریداری شده یک اتفاق مکرر در خرید و فروش ملک است که با توجه به آثار مهمی که در خرید و فروش از این طریق ترتیب داده می شود، راه جبران و جلوگیری از ضرر ناشی از آن در قوانین حقوقی به تفصیل آمده است. .قانونگذار در ماده 355 قانون مدنی به این موضوع اشاره کرده و می گوید: اگر مال به شرطی فروخته شده باشد که مساحت داشته باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ دارد. معامله؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین بر محاسبه مازاد یا کمبود توافق کنند.در اینجا چون مبنای معامله مقدار مساحت است و مساحت شرط مهم عقد است، هر یک از زیان دیده ها بر اساس خیار تخلف از شرط یا وصف حق فسخ قرارداد مشارکت را دارند.طبق نظریه شماره 1321/7 - 31/2/1390 اداره حقوقی قوه قضائیه، معمولاً کسر مساحت یا مازاد ملک خریداری شده با فرض اینکه ملک موضوع، حق فسخ را برای زیان دیده معامله ایجاد می کند. به سند به شرط داشتن مساحت معین فروخته می شود. و شرط مقدار به عنوان وصف ملک توافق می شود ولی ثمن برای کل فروشنده بدون توجه به قیمت هر قسمت از مساحت تعیین می شود و بعد معلوم می شود که کسری مساحت است طبق ماده. در ماده 355 قانون مدنی مشتری فقط حق فسخ بلی را دارد مگر اینکه طرفین در محاسبه عیب توافق کنند.اما اگر ثمن معامله بر حسب مساحت توافق شده باشد، یعنی هر قسمت از بایع در مقابل قسمت معینی از ثمن باشد، در این صورت خریدار می‌تواند ادعای مستقلی داشته باشد و مازاد ثمن را مطابق با آن مسترد کند. میزان کسری متراژ اما این موضوع در مورد محکومیت فروشنده به تسلیم ملک منتفی است و در مقام اجرای حکم تسلیم ملک، دادگاه یا اجرای احکام حق یا تکلیفی به مطالبه و مطالبه ندارد. مبلغ اضافی دریافتی را دریافت کنید.بر اساس ماده 149 قانون ثبت، خریدار می تواند به نسبت کسری ملک، قیمت معامله را کسر کند.کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده در املاک پیش فروش شده یا پیش خرید شدهبا توجه به اینکه امروزه در خرید و فروش ملک با پدیده هایی مانند پیش فروش و پیش خرید آپارتمان مواجه هستیم، بررسی شرایط کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده در چنین مواردی بسیار حائز اهمیت است. معاملاتاما در صورت کسر یا مازاد بر مساحت ملک خریداری شده در آپارتمان های تکمیل شده مانند قیمت بر حسب متراژ تعیین شده طبق ماده 149 قانون ثبت، خریدار می تواند از مبلغ پرداختی خود کسر کند. و در صورتی که مبلغ مال بیش از مقدار مورد توافق باشد. بهای متراژ مازاد بر اساس ارزش مندرج در «سند نقل و انتقال اول» و سایر هزینه های قانونی معامله را به صندوق ثبتی پرداخت و درخواست اصلاح سند آن را نمایید.اما در صورتی که آپارتمان ها در مرحله پیش خرید باشد و آپارتمان هنوز تکمیل نشده باشد، کسر متراژ یا مازاد ملک خریداری شده در مورد آپارتمان های پیش فروش شده مشمول قانون جداگانه ای به نام «پیش خرید» است. قانون فروش آپارتمان مصوب 1389. مصوب ماده 7 این قانون در خصوص کسر یا مازاد مساحت ملک خریداری شده در آپارتمان های پیش فروش شده و پیش خرید شده، آمده است: منطقه مازادی نیست هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند، اما اگر این اختلاف بیش از 5 درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد».برای روشن شدن مطلب ذکر مثال بی فایده نیست; مثلاً اگر در قرارداد پیش فروش ملک متراژ 200 متر و 5 میلیون متر و در زمان تحویل ملک 190 یا 210 باشد چون اختلاف متراژ کمتر از 5 درصد است نه طرف حق انصراف دارددر صورت متراژ یا مازاد بر ملک خریداری شده در صورت پیش فروش آپارتمان و در صورت کمتر بودن متراژ واقعی از مبلغ توافق شده و پیش خریدارنمی خواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او بدهد. اگر مبلغ ملک بیش از مبلغ توافق شده باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش را به فروشنده بپردازد. (چون قبل از تکمیل ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد)چنانچه مابه التفاوت کسری مساحت بیست میلیون تومان یا کمتر باشد مرجع صالح شورای حل اختلاف محل سکونت را فراخوانده است.در کسر مساحت یا مازاد بر مساحت ملک خریداری شده شرایط مختلفی وجود دارد. به عنوان مثال، طرفین قرارداد ممکن است توافق کنند که در صورت کسری یا مازاد مساحت، هیچ یک حق فسخ قرارداد را ندارند و فقط مابه‌التفاوت کسری یا مازاد را مطالبه کنیم. در این صورت شخصی که این تفاوت را به ضرر خود ببیند، حق مطالبه کسری یا مازاد را از طرف مقابل خواهد داشت.طرفین دعوا و دادگاه صالحدر صورت مطالبه وجه برای ما به دلیل مابه التفاوت کسری یا مازاد بر مساحت، در صورت کسری مساحت، نسبت به مبلغ مندرج در قرارداد، شاکی خواهد بود که باید به فروشنده شکایت کند. و در صورت وجود، فروشنده می خواهد شکایت کند که باید از طرف خریدار اقامه دعوی کند.در دعاوی وجه به دلیل کسر مساحت یا مازاد بر مساحت ملک خریداری شده، دادگاه صالحه بدون توجه به کسری یا مازاد مساحت، دعوی مطالبه وجه را نزد معبود ما اقامه کند. ، با دادگاه محل اقامت یا محل انعقاد قرارداد یا محل انجام تعهد خوانده است. نکته مهم این است که در صورتی که مبلغ ناشی از اختلاف متراژ بیست میلیون تومان یا کمتر باشد، مرجع صالح شورای حل اختلاف، اقامتگاه نامیده می شود.