چطور سرمایه ها را از مسکن به سهام بیاوریم؟ / کنترل بازار اجاره مسکن با اهرم بازار سرمایه

نیاز به مسکن یکی از اولین نیازهای بشر است. اما بسیاری در کشور ما در این بازار به عنوان سرمایه گذار حضور دارند. این حضور باعث افزایش تقاضا و رشد بیش از اندازه قیمت مسکن شده است در نتیجه بسیاری از اقشار جامعه توان خرید خانه را ندارند. مدتی است سیاست های دولتی به جای تحریک طرف تقاضا با کمک وام های خرید مسکن به سمت تحریک عرضه به وسیله اعمال مالیات بر خانه های خالی و وام برای تولید مسکن چرخیده است. این سیاست خوبی است، اما مشکل مسکن را ریشه ای حل نمی کند. چند ماهی است که بحث خانه های خالی داغ شده است. در بیشتر رسانه ها طوری این موضوع بازتاب داده می شود که انگار عده ای دلال خون آشام خانه ها را تصاحب کرده و اجازه عرضه آن را نمی دهند.اما در حقیقت اغلب مالکان خانه های خالی مردم معمولیند و با هدف حفاظت از سرمایه های خود در بازار مسکن سرمایه گذاری کرده اند. برای اینکه عرضه مسکن بیشتر شود و مقاومت این افراد از بین برود باید جایگزین مناسبی به آنها معرفی شود. سرمایه گذاری در سهام و بازار سرمایه یک گزینه خوب برای این هدف است ولی باید در نظر داشت هنوز بازار مسکن مزیت هایی نسبت به بورس دارد.سابقه تاریخیاولین مزیت سرمایه گذاری در املاک سابقه تاریخی وشیرین آن است. مثلی بین عامه مردم هست که می گوید ملک را نگهدار تا آن هم شما را نگه دارد. با این دید اغلب مردم ترجیح می دهند در املاک سرمایه گذاری کنند تا در سهام. حتی اگر آن ملک سند قانونی هم نداشته باشد.برای رفع این مشکل باید فرهنگ سازی در بین عامه مردم انجام شود و مزیت های سرمایه گذاری در بورس به آنها تفهیم شود. نقش صدا و سیما و آموزش و پرورش در تغییر این فرهنگ بسیار مهم و تاثیر گذار خواهد بود.وثیقه گذاری دو ایراد بزرگ به سرمایه گذاری در مسکن گرفته می شود یکی نقدشوندگی پایین و دیگری حبس نقدینگی است. در مورد نقدشوندگی پایین ایراد وارد است و ما شاهدیم که گاهی چند سال طول می کشد که یک ملک به فروش برسد و حتی ممکن است مالک آن مجبور به فروش زیر قیمت شود. اما در مورد حبس نقدینگی خیلی درست نیست. مالک می تواند با وثیقه گذاری ملک خود از بانک ها و موسسات اعتباری وام دریافت کند یا در شرایط بحرانی از سند خود برای حل مشکلات قضایی بهره ببرد. این ویژگی برای سهام وجود ندارد. نه بانک ها و موسسات اعتباری و نه قوه قضاییه برای دارندگان سهام شرکت ها و واحدهای صندوق سرمیه گذاری اعتباری قائل نیستند و عملا این نوع سرمایه گذاری است که موجب حبس نقدینگی می شود. خبر خوب اینکه در این مورد دولت و مجلس می توانند با تعریف دستورالعمل و قوانین مناسب مشکل را حل کنند و جذابیت سرمایه گذاری در بازار سرمایه و به خصوص واحدهای صندوق های سرمایه گذاری را افزیش دهند.درامد ماهانهسرمایه گذاران خرد بازار مسکن با دو هدف وارد این بازار شده اند. اول پوشش سرمایه خود در برابر تورم و دیگری درآمد ماهانه از راه اجاره مسکن. از آنجایی که اجاره مسکن خیلی زود خود را با تورم کشور هماهنگ می کند این درآمد از جذابیت بالایی برخوردار است. شرکت های حاضر در بورس سالی یکبار آن هم با تاخیر زیاد و به مقدار غیر قابل پیش بینی سود تقسیم می کنند. هرچند صندوق ها و به خصوص صندوق های با درآمد ثابت وضعیت بهتری دارند. می توان با پوشش بیشتر ریسک و فرهنگ سازی این دسته از سرمایه گذاران را جذب بازار سرمایه کرد تا هم تقاضای سفته بازی از بازار مسکن کم شود هم بازار سرمایه رونق بگیرد.کنترل بازار اجاره مسکن با اهرم بازار سرمایهیکی از ضعف های بازار سرمایه کم بودن تنوع در صندوق های سرمایه گذاری است. می توان صندوق های سرمایه گذاری مختص بازار اجاره مسکن طراحی کرد. این شرکت ها با هدف حضور در بازار اجاره مسکن اقدام به خرید یا تولید واحدهای مسکونی می کنند. و با توجه به منابع بزرگی که دارند می توانند بازیگر اصلی این بازار در مناطق پر تقاضا باشند. دولت هم با حمایت از این صندوق ها می تواند غیر مستقیم این بازار حساس را کنترل کند و کم کم دست مشاوران املاک را از قیمت گذاری کوتاه کند. از طرف دیگر شفافیت این صندوق ها موجب افزایش درآمد دولت از محل مالیات خواهد شد.در مقیاس بزرگ هزینه های نگهداری ساختمان کاهش می یابد و عملا عمر ساختمان هایی که با یارانه های مستقیم و غیر مستقیم ساخته شده اند افزوده می شود. از طرف دیگر صندوق ها هم می تواند با وثیقه گذاری سند این املاک، سرمایه لازم برای سرمایه گذاری های جدید تامین کنند.همانطور که در بالا ذکر شد انگیزه بسیاری از سرمایه گذاران خرد بازار مسکن کسب اجاره ماهانه است. صندوق ها با پرداخت سود حاصل از اجاره املاک این نیاز مشتریان را برطرف می کنند. در ضمن افراد برای حضور در این بازار نیاز به سرمایه زیادی ندارند و با هزینه های کمی می توانند واحدهای این صندوق ها را بخرند.پی نوشت : چند باری پیش آمد مطلبی که به نام خودم نوشتم توسط سردبیران رد شد؛ به همین خاطر تصمیم گرفتم کارشناسی خیالی خلق کنم و حرفهایم را از زبان او بگویم . این مطلب با نام دکتر ماهان رضازاده در وب سایت همفکران کار شده است اما در واقع او وجود خارجی ندارد.لینک این مطلب در همفکران