نکات مهم در دعاوی ملکی

من در این مقاله برای هریک از موضوعات مطرح شده در دعاوی ملکی، راهکارها و ترفندهای قانونی بروز و کاربردی را با زبانی ساده مطرح کرده ام که عملاً با خواندن آن ها نیاز شما حتی به بهترین وکیل ملکی تهران و مشاوره حقوقی ملکی نیز به حداقل خواهد رسید.علی رغم آن که معمولاً افراد برای خرید و فروش املاک و مستغلات بسیار سنجیده عمل می کنند و دقت و توجه بسیاری را مبذول می دارند اما تجربه من در دادکوشا نشان میدهد که در بسیاری از معاملات ملکی همه چیز طبق روال پیش نرفته و ممکن است یکی یا هر دو طرف معامله به تعهدات خود عمل نکند و معامله با مشکل رو به رو شود. به چنین اختلافاتی میان افراد دعاوی ملکی گفته می شود که در دسته بندی های مختلفی تقسیم بندی می شوند.به خاطر داشته باشید که وکیل در تهران زیاد است اما قول می دهم تعداد وکیل ملکی خوب در تهران شاید از تعداد انگشتان دست هم کمتر باشد. بنابراین پیش از عقد قرارداد دقت کنید که وکیل مورد نظر حاضر است چه مقدار از اطلاعات خود را و با چه کیفیتی در اختیار شما قرار دهد.آشنایی با دعاوی ملکی و انواع آندر ابتدا لازم می دانم که انواع دعاوی ملکی را به شما معرفی کنم. دعاوی ملکی دارای دسته بندی های مختلفی بوده و شامل موضوعاتی مثل، الزام به تنظیم نمودن سند، الزام به گرفتن پایان کار و … می باشد.انواع دعاوی ملکی عبارتند از:حقوقی: دعاوی ملکی حقوقی یکی از انواع مختلف دعاوی ملکی است. برخی از مهم ترین موارد این دعاوی عبارتند از:– در رابطه با الزام به تنظیم سند رسمی– در رابطه با سندهای ضمانتی– فسخ کردن قراردادهایی که از نظر قانون دارای نقص هستند.– درخواست مطالبه اجرت المثل– دعاوی مرتبط با مطالبه سرقفلیگفتنی است تمامی دعاوی حقوقی مرتبط با سهل انگاری یا عدم شناخت قانون صورت گرفته و در آن ها بحث ارتکاب به جرم مطرح نمی باشد.ثبتی: ماهیت دعاوی ملکی ثبتی مرتبط با فعالیت های حوزه ثبت اسناد است. پرونده های زیادی در این خصوص در دادگاه ها مطرح می شود که بنده در این جا باید به برخی از آن ها اشاره کنم:– افراز ملک– پرونده های مرتبط با باطل شدن سند مالکیت معارض– اجرای ثبت– باطل شدن سند رسمیمعمولاً این مشکلات بعد از خرید یا انتقال سند و یا در هنگام خرید به وجود می آید. در مواقع زیادی دعاوی ملکی ثبتی به دلایلی مثل شتاب زدگی مالک و سهل انگاری او برای خرید و فروش ایجاد می شود که خسارت ها و مشکلات زیادی را برای طرفین بوجود می آورد. کیفری: ماهیت این گونه دعاوی مرتبط با انجام جرم است و بحث هایی مثل سهل انگاری، عدم شناخت قانون، اشتباهات سهوی و .. در دعاوی ملکی کیفری دخیل نمی باشد. در حقیقت، هنگامی که افراد در زمینه مسکن مرتکب جرمی می شوند، این پرونده ها با شکایت شاکیان خصوصی یا شکایت مدعی العموم شکل می گیرد. بیشتر دعاوی کیفری مربوط به کلاهبرداری و سودجویی مجرمان است.برخی از مواردی که شامل دعاوی ملکی کیفری می شود عبارتند از:– خیانت در امانت– فروش غیرقانونی مال به یک یا چند نفر دیگر– جعل نمودن اسناد به منظور کلاهبرداری و فریب دیگران– تغییر دادن کاربری اراضی کشاورزی بدون گرفتن مجوز از دستگاه های مربوط– استفاده از سند جعلی در هنگام معاملات ملکی– انتقال منافع ملک دیگران به خود یا افراد دیگر– ارتکاب فساد در حوزه معاملات دولتیشکل گیری دعاوی الزام به تنظیم سند رسمیدعاوی الزام به تنظیم سند رسمی زمانی ایجاد می شوند که فروشنده تعهد نماید که در موعد مقرر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سند ملک را به نام خریدار بزند. ولی به دلایل مختلفی مثل بالا رفتن قیمت ملک یا ناتوانی در پرداخت اقساط ملک (برای آزاد نمودن سند از رهن بانک) در دفترخانه حاضر نشده و سند انتقال نمی یابد. در این مواقع خریدار ملک، مجبور می شود علیه فروشنده، دادخواست و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.از موارد الزام به تنظیم سند رسمی می توان به؛ الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع، الزام به تنظیم سند رسمی بیع، الزام به تنظیم سند رسمی علیه ورثه و … اشاره کرد.الزام فروشنده به تنظیم سند رسمیموضوعی است که بسیاری از کاربران دادکوشا در مشاوره های حضوری و تلفنی از بنده می پرسند. خریدار بایستی در زمان معامله مطمئن باشد که ملک خریداری شده توقیفی یا در رهن بانک نباشد. چرا که در این حالت دادگاه نمی تواند رأی به تنظیم سند بدهد.خریدار بایستی در این زمان همزمان با الزام فروشنده به تنظیم سند، درخواست فک رهن نماید. حال اگر دادگاه به نفع وی رأی صادر نماید، دادگاه نماینده اش را برای تنظیم نمودن سند به همراه خریدار به دفترخانه می فرستد.چنانچه پس از معامله ملک و قبل از تنظیم نمودن سند، فروشنده فوت نماید، خریدار بایستی این دعوای خود را علیه وراث ملک مطرح نماید. اگر هم وراث از تنظیم نمودن سند خودداری نمایند، دادگاه برای این کار نماینده اش را به همراه خریدار به دفترخانه اسناد رسمی می فرستد.دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیلخیلی از کاربران دادکوشا از من سؤال می کنند که الزام به تنظیم سند رسمی توسط یک وکیل ملکی در تهران چه مزایایی می تواند داشته باشد؟من در ادامه به برخی از مزایای الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل اشاره می کنم:با وجود وکیل ملکی، نیازی نیست که خریدار در دادگاه حضور یابد.وکیل ملکی می تواند همه خسارت های ذکر شده در قرارداد را از فروشنده مطالبه نماید.اگر ملک در رهن بانک باشد، وکیل متخصص دعاوی ملکی می تواند از فروشنده فک رهنش را بخواهد.مدت زمانی که طول می کشد سند به نام خریدار انتقال یابد، کمتر می شود.در صورتی که فروشنده حاضر نشود که سند را به نام خریدار انتقال بدهد، وکیل می تواند با یک مأمور از دادگاه، برای تنظیم نمودن سند اقدام کند.دوست عزیز دقت داشته باشید که موارد بالا در صورتی صادق خواهد بود، که وکیل مورد نظر شما در زمینه دعاوی ملکی یک متخصص باشد که ما در دادکوشا از این جهت حرف های زیادی برای گفتن داریم. باز هم تأکید میکنم، وکیل ملکی در تهران و در تمام شهرهای بزرگ که حجم فعالیت های ساختمانی در آن ها زیاد است می تواند نقش کلیدی را در جلوگیری از خسارت های مالی سنگین ایفا کند.مدارک لازم جهت تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمیمدارک مورد نیاز جهت تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی عبارتند از:مدارک شناسایی، شامل کارت ملی و شناسنامهارائه کردن قولنامه یا مدرک و توافقات خریدار و فروشندهابطال سند رسمی و اثبات مالکیتسند مالکیت، اسناد رهنی، شرطی و ذمه ای، سند اجرایی، سند انتقال اجرایی، سند رسمی بیع (فروش مال در مقابل دریافت وجه نقد) یا اجاره و سند مالکیت معارض یا هر کدام از عقود و نظایر آن همگی جزء اسناد رسمی می باشند که در صورت بی اعتباری آن ها ذینفع حق دارد در دادگاه صالح نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی اقدام نماید و دادگاه ها وظیفه دارند به آن ها رسیدگی نمایند.ابطال سند رسمی و اثبات مالکیت بطلان سند می تواند به یکی از دلایل زیر باشد:سند طبق مقرّرات مربوطه صادر نشده باشد. گفتنی است ابطال شناسنامه و ابطال اسناد مالکیت معارض از جمله مصادیق این دعوا هستند.همچنین بی اعتباری سند می تواند به دلیل بطلان معامله باشد. مثل معامله ای که سندش بیع مال مجهول است.می تواند بطلان سند به دلیل جعلیت سند (جعل مادی) باشد.نکات کلیدی برای ابطال سند رسمیاکیداً توصیه می کنم به مواردی که در این بخش ذکر می کنم دقت کنید. اگر دو سند مالکیت کلاً یا جزئاً از حیث حقوق ارتفاعی یا حدود ملک با یکدیگر تعارض داشته و این تعارض با نظر و رأی هیأت نظارت احراز گردد، سند مالکیتی که ثبتش دیرتر انجام شده باشد سند مالکیت معارض خوانده می شود.بنابراین طبق قانون، سندی که زودتر به ثبت رسیده، تا هنگامی که از طریق حکم دادگاه باطل نشده باشد، معتبر تلقی شده و سندی که بعد از آن به ثبت می رسد، سند ثبت مؤخر خوانده می شود و تا هنگامی که دادگاه حکم به صحت آن نداده باشد، نامعتبر تلقی می گردد.همانطور که در بالا نیز به آن اشاره کردم، سند مالکیت معارض نیز یکی از انواع سند رسمی است و ابطال آن بر عهده ادارات ثبت است.ادارات ثبت موظفند به محض اطلاع یافتن از صدور این گونه اسناد، فوراً به موضوع آن رسیدگی کنند. صاحبان این گونه اسناد نیز پس از اطلاع یافتن از موضوع تعارض، بایستی جهت تعیین و تکلیف شدن و یا ارائه دادخواست ابطال سند رسمی (سند مالکیت معارض) به اداره ثبتی که ملک در آن حوزه واقع شده است، مراجعه نمایند.اما بپردازم به شرایط ابطال سند رسمی که عبارتند از:وجود سند مالکیت: سند مالکیت باید در دست خوانده قرار داشته باشد.رعایت مقرّرات مرتبط با صدور سند: رعایت نکردن قانون جهت صدور سند به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:۱- عدم رعایت مقررات مرتبط با صدور سند۲- عدم رعایت مقررات مرتبط با تنظیم اسناد رسمیدر مواقعی که دعاوی ابطال سند به علت عدم رعایت مقرّرات باشد که می تواند به طور سهوی یا عمدی ایجاد شده باشد، با طرح نمودن در دادگاه می توان درخواست ابطال سند را نمود. با توجه به این که نحوه درخواست ابطال سند، نیاز به تسلط و تخصص به قوانین موضوعه و مقرّرات جاریه و بخشنامه های ثبتی و آیین نامه ها دارد.ضمن آن که داشتن آگاهی کامل نسبت به رویه های دادگاه های بدوی، رویه های ادارات ثبت و تجدید نظر از مهم ترین موضوعات در زمینه ابطال سند است، با سپردن این دسته از امور خود به بهترین وکیل دعاوی ملکی در تهران، هم در وقت و هزینه خود صرفه جویی کرده اید و هم پرونده شما به بهترین صورت رسیدگی می شود و این یکی از بهترین گزینه هایی است که هنگام ابطال سند می توانید از آن استفاده کنید. خوشبختانه وکلای ملکی کارکشته دادکوشا هم در کنار شما هستند.شکل گیری دعاوی الزام به تحویل ملک و نکات مهم آنمواقعی که خریدار می تواند دادخواست مبتنی بر الزام به تحویل ملک را به دادگاه بدهد عبارتند از:در شرایطی که ملک سند رسمی داشته باشد.در شرایطی که ملک سند رسمی نداشته باشد، خریدار باید پیش از هر چیز ابتدا دعوای الزام به تنظیم نمودن سند را پیش از الزام نمودن فروشنده به تحویل دادن ملک مطرح نماید. در غیر این صورت دادگاه دادخواستش را رد خواهد کرد.پس خریدار هنگامی می تواند دعوای الزام به تحویل دادن ملک را مطرح نماید که طبق قانون، ملک به وی منتقل شده و در دفاتر ثبت اسناد به ثبت رسیده باشد.دقت داشته باشید که، فروشنده تنها در یک مورد خاص می تواند از تحویل ملک خودداری نماید و آن هم زمانی است که فروشنده ملک از حق حبس خویش استفاده نماید.حق حبس زمانی استفاده می شود که هر کدام از طرفین دعوا بخواهند از حق خویش مبنی بر تحویل ندادن ملک تا هنگام پرداخت پول یا پرداخت نکردن مبلغ توافق شده تا هنگام تحویل ملک استفاده نمایند.بنابراین در حق حبس، چنانچه هریک از خریدار یا فروشنده ملک از پرداخت نکردن پول و یا تحویل دادن ملک امتناع ورزد، طرف مقابلش می تواند تعهداتش را تا هنگام انجام تعهد طرفش انجام ندهد. در این حالت، در صورتی که طرفین نتوانند به نتیجه برسند که چه کسی باید اول تعهدش را انجام دهد، دادگاه بعد از رسیدگی و ارزیابی اظهاراتشان، هر دو طرف را به انجام وظایف و تعهداتشان ملزم می نماید.الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروشطبق قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان بایستی به وسیله تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک که نزد دفاتر ثبت اسناد است با درج در اسناد مالکیت منعقد گردد.الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش البته اگر از هر وکیل ملکی در تهران بپرسید به شما خواهد گفت؛ که این الزام اگرچه قانونی است امّا در حال حاضر در تمام کشور اجرا نمی شود. تنها در بعضی شهرها امکان تنظیم این سند وجود دارد.اگر پیش خریدار بعد از انعقاد قرارداد بخواهد از این الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را در دادگاه مطرح نماید.مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش ملکمدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک عبارتند از:سند رسمی مالکیت، سند رسمی اجاره و قرارداد رسمی، مبنی بر این که ملک مورد معامله بابت سرمایه گذاری کردن با حق فروش، به وسیله احداث بنا روی عرصه به شخص پیش فروشنده اختصاص پیدا کرده استپروانه ساخت تمام ساختمان و شناسنامه فنی مستقل به ازای هر واحدبیمه نامه ای مرتبط با مسئولیت موضوع ماده ۹ از قوانین پیش فروش آپارتمانگرفتن استعلام از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملکگرفتن یک تأییدیه از مهندس ساختمان مبنی بر اتمام عملیات پی ساختمانفسخ قرارداد در دعاوی پیش فروشطبق قانون، در هنگام پیش فروش باید، مشخصات ملک مورد معامله از جمله مساحت ملک، طبقه و شماره ثبت ملک ذکر گردد. همچنین ملحقات آپارتمان مثل اشتراک آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری نیز ذکر گردد.مشخصات ساختمان نیز از مواردی است که باید ذکر شود. مثل نقشه، تعداد اتاق خواب ها، جنس مصالح از قبیل شیر آلات، رنگ، سیم کشی، دستگیره درب ها، آیفون، کلید و پریز، کابینت، کولر، سرویس بهداشتی و …بهای ملک مورد نظر و چگونگی پرداختش نیز از مواردی است که بایستی با دقت در قراردادهای پیش فروش مطرح گردد. کاربر گرامی دقت کنید که، بهترین شیوه برای پرداخت، الزام خریدار ملک به پرداخت بخشی از بها طبق پیشرفت کار است. زمان پرداخت نیز در قرارداد مربوطه تعیین می گردد.با رسیدن پروسه ساخت به هر مرحله، خریدار بایستی اقساط خود را پرداخت نماید. در غیر این صورت فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید یا بر اساس روزهای تأخیر، تحویل دادن ملک را عقب بیاندازد. همچنین در بعضی قراردادهای مشارکت ضمن امضاء قرارداد این شرط گذاشته می شود که سازنده ملک تا مدت مشخصی یا تا اتمام قرارداد حق ندارد اقدام به پیش فروش واحدهای سهم خویش نماید.حال اگر سازنده با وجود این شرط، اقدام به پیش فروش نمودن واحدهای سهم خویش کند، مالک می تواند قرارداد مشارکتشان را فسخ کند.مالک اولیه این دعوا را به طرفیت پیش خریدار و پیش فروشنده مطرح می نماید. اگرچه پیش خریدار، با مالک اولیه ملک رابطه قراردادی ندارد ولی با توجه به این که پیش خریدار نیز یک طرف از قرارداد پیش فروش بوده، او نیز به عنوان خوانده قرار می گیرد.این نکته را هم باید اضافه کنم که، در دادگاه موضوع ابطال قرارداد در دعاوی پیش فروش به علت فسخ قرارداد مشارکت مطرح می شود.فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل عدم پرداخت اقساط یا ثمن (بهای) قرارداداقساطی بودن ثمن (بهای) قرارداد از یک طرف باعث می شود که قدرت خرید در پیش خریداران افزایش یابد و از طرف دیگر، ممکن است پیش فروشنده ملک را با خطر پرداخت نکردن اقساط از طرف خریداران مواجه سازد.فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل عدم پرداخت اقساط یا ثمن (بهای) قرارداد لازم است این را هم عرض کنم که در قراردادهای پیش فروش، هر دو طرف می توانند وجه التزامی را بابت تأخیر در پرداخت نمودن اقساط ملک پیش فروش قرار دهند. پیش فروشنده می تواند در قرارداد شرط نماید که پرداخت نکردن به موقع ثمن (بهای) قرارداد باعث فسخ قرارداد می شود.چنانچه پیش خریدار اقساط قرارداد را پرداخت نکند، پیش فروشنده بایستی این موضوع را به دفترخانه تنظیم کننده سند پیش فروش شده اعلام نماید. دفترخانه نیز باید به پیش خریدار اخطار دهد که ظرف مدت ۱ ماه اقساط معوقه را پرداخت نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید.فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری (خلافی) مساحتبراساس قانون، اگر اختلاف متراژ صورت مجلس تفکیکی با متراژ نوشته شده در قرارداد تا ۵% باشد، هیچ کدام از طرفین قرارداد حق فسخ ندارند ولی اگر این اختلاف از ۵% بیشتر باشد، پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند (چه متراژ واقعی بیشتر و چه کمتر باشد).اگر مساحت واقعی ملک کمتر از مقدار نوشته شده در قرارداد باشد ولی پیش خریدار قصد فسخ آن را نداشته باشد، فروشنده بایستی قیمت روز آن را به پیش خریدار بدهد. ولی اگر متراژ ملک بیشتر از متراژ نوشته شده در قرارداد باشد، خریدار بایستی قیمت نوشته شده در قرارداد را به فروشنده ملک بپردازد.با توجه به هزینه بالای ساخت و سازها در شرایط کنونی کشور و رشد پیش فروش املاک، بنده به شما کاربر گرامی توصیه می کنم که در صورت مواجهه با مشکل خلافی مساحت، حتماً با یک وکیل ملکی در تهران مشاوره کنید.گواهی پایان کار ساختمان و ارزش حقوقی آنواقعاً گواهی پایان کار ساختمان چه کاربردی دارد؟ گواهی پایان کار مدرکی است که پس از اتمام ساخت و ساز ملک صادر می گردد. اضافه کنم که این گواهی براساس شناسنامه فنی ملک صادر شده و افراد باید در هنگام خرید ملک، به غیر از پروانه ساختمانی به گواهی پایان کار آن نیز توجه نمایند.گواهی پایان کار نشان می دهد که بنا تخلّف ساختمانی نداشته و طبق معیارهای فنی مهندسی و دقیقاً مورد تأیید شهرداری است.تا هنگامی که از سوی شهرداری، گواهی پایان کار، صادر نشود، اداره ثبت اسناد نمی تواند صورت مجلس تفکیکی را تنظیم کند و تا هنگامی که صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشده باشد، امکان صادر شدن سند برای هریک از واحدها وجود نخواهد داشت.برای صدور این صورت مجلس، مالک بایستی بعد از اتمام عملیات ساختمانی و گرفتن پایان کار، به دفاتر اسناد رسمی رفته و درخواست صدور آن را نماید. شما بدون گواهی پایان کار، قانوناً نمی توانید ملک را به شخص دیگری بفروشید و این یکی دیگر از کارکردهای گواهی پایان کار است.چنانچه بنای ساخته شده دارای تخلّف ساختمانی باشد، پرونده ابتدا به کمیسیون ماده ۱۰۰ فرستاده می شود و اگر کمیسیون رأی به پرداخت جریمه دهد، مالک بایستی جریمه را پرداخت کند تا بتواند برای ساختمان خود پایان کار اخذ نماید.مراحل اخذ پایان کار ساختمان براساس قوانین سال 1400امّا بپردازیم به مراحل اخذ پایان کار براساس جدیدترین قوانین مربوطه. دوست گرامی از شما خواهش می کنم به تک تک نکاتی که ذکر می کنم دقت کنید تا از هرگونه مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی در تهران نیز به بی نیاز شوید.ابتدا مالک باید مدارک مربوطه را آماده نماید. این مدارک عبارتند از:اصل و کپی کارت ملی، شناسنامه، سند مالکیت، فیش عوارض نوسازی، فیش آب، برق، گاز، تلفن و پروانه ساختمانینقشه معماری ملکارائه کردن کارت سازهبرای ساختمان های نوساز، تأییدیه استاندارد برای آسانسوراگر مالک فوت شده باشد، کپی مدارک شناسایی وراث و همچنین کپی انحصار وراثت الزامی استمراحل اخذ پایان کار بر اساس قوانین سال 1400 عبارتند از:ارائه مدارک به شهرداریتکمیل فرم مرتبط با اتمام کار ساختمان توسط مهندس ناظر ساختمانرفتن به بایگانی و اخذ پرونده شهرداری و اخذ نوبت بازدید ملکبازدید کارشناس شهرداری از ساختمان بنا شده و سپس ارائه گزارش به شهرداریصدور دستور محاسبه توسط مسئول فنیکنترل نمودن زیر بنای ساختمان به وسیله مسئول محاسب شهرداریبررسی کسری پارکینگ و اضافه متراژ توسط مهندس محاسب شهرداری و سپس بررسی مجدد مسئول شهرسازیتکمیل برگه گواهی پایان کار در بخش پروانه ساختمان شهرداریامضاء گواهی پایان کار توسط شهردار، معاون شهرسازی، پیش نویس گیرنده و محاسبپایان کار بایستی توسط دبیرخانه تاریخ، شماره و مهر زده شده باشدشرایط ارائه دادخواست الزام به فک رهنممکن است فردی ملکش را بابت گرفتن وام از بانک در رهن گذاشته باشد. چنانچه فرد وام گیرنده تمامی اقساط خود را پرداخت کرده باشد ولی طلبکار (بانک)، ملک مربوطه را فک رهن نکند، فرد وام گیرنده می تواند دادخواست الزام به فک رهن ارائه نماید.حالت دیگر هنگامی است که طبق قرارداد مشارکت، ملک مزبور در رهن بانک رفته و سازنده متعهد می گردد که برای فک رهن اقدام نماید.حالت سومی هم وجود دارد و آن هنگامی است که فرد، ملک در رهن بانکش را از طریق مبایعه نامه به فرد دیگری فروخته و متعهد می گردد که تا هنگام تنظیم سند، ملکش را از رهن خارج سازد، اما در زمان مقرر این کار را انجام نمی دهد. در این مواقع نیز خریدار می تواند دادخواست الزام به فک رهن ارائه نماید.نحوه اجرای حکم فک رهندر صورتی که محکوم علیه (فردی که حکم به ضرر او صادر شده است)، به مدت ۱۰ روز بعد از ابلاغ شدن اجراییه، از اجرای آن خودداری نماید، طبق ماده ۴۷ از قانون، محکوم له (فردی که حکم به نفع او صادر شده) می تواند، توقیف و فروش اموال محکوم علیه را تقاضا نموده و با فروش اموال، فک رهن ملک انجام شود.همچنین اگر محکوم له (فردی که حکم به سود او صادر شده است) مبلغی را به عنوان ثمن (بهای ملک مورد معامله) نزد خود داشته باشد که به محکوم علیه (فردی که حکم به ضرر او صادر شده است) تعلق داشته باشد، می تواند بدون حکم جدید از آن مبلغ کسر نموده و هزینه های مرتبط با فک رهن ملک را پرداخت نماید.نکات کلیدی در دعاوی الزام به فک رهندر این بخش قصد دارم به برخی از مهم ترین نکات در دعاوی الزام به فک رهن اشاره کنم:چنانچه شخصی طی قرارداد، متعهد به فک رهن شده باشد ولی در موعد مقرر این کار را انجام ندهد، محکوم له (فردی که حکم به نفع او صادر شده است) می تواند قرارداد مربوطه را فسخ نماید.اخذ پایان کار، خواسته فک رهن و دریافت صورت مجلس تفکیکی همگی دارای منشأ واحد بوده و می توان همه آن ها را به طور همزمان در یک دادخواست مطرح نمود.نکات کلیدی در دعاوی الزام به فک رهن بدانید که اداره ثبت اسناد، صورت مجلس تفکیکی را با استفاده از پایان کار ساختمان تهیه می کند.تفکیک به معنای کوچکتر کردن و تقسیم کردن مال به قطعات کوچکتر می باشد. این صورت مجلس برای املاکی که به چند عدد واحد آپارتمانی تبدیل شده اند، بعد ازگرفتن پایان کار امکان پذیر است.بد نیست بدانید برای مالکان زمین نیز امکان صدور این صورت مجلس وجود دارد. در این حالت، به پایان کار نیازی نیست و تنها از شهرداری، نقشه زمین مربوطه اخذ شده و ضمیمه می گردد.اگر فردی پیش از طرح دعوای مربوط به فک رهن، اقدام به پرداخت بدهی مرتهن (رهن گیرنده) نماید، امکان مراجعه به شخص محکوم و دریافت وجه پرداختی را ندارد.دادخواست می تواند با استناد به قرارداد بیع باشد. بیع به معنای فروش مال در مقابل دریافت وجه نقد می باشد. به این صورت که مالک کالا (فروشنده) ، مالکیت کالایش را در مقابل دریافت وجه نقد به طرف مقابل (خریدار) واگذار می نماید.چنانچه فردی نسبت به در رهن قرار داشتن ملک، شکایتی داشته و معتقد باشد سند رهنی به طور غیر قانونی ارائه شده، بایستی دادخواست ابطال سند را مطرح نموده و نیازی به طرح کردن دادخواست فک رهن نمی باشد.در مواقعی که ملک با اجازه مرتهن (رهن گیرنده) به فروش می رود و خریدار بعد از خرید، رضایت مرتهن را برای تنظیم نمودن سند جلب می کند، دیگر به طرح دعوا نیازی نیست.قلع و قمع بنای غیر مجازقلع و قمع بنای غیر مجاز در تهران یکی دیگر از رایج ترین دعاوی ملکی است. در صورتی که متصرف، بدون قرارداد یا مجوز، اقداماتی مثل کاشتن درخت یا ساخت بنا داشته باشد، ذی نفع می تواند دادخواستی مبنی بر قلع و قمع بنای غیر مجاز را به دادگاه تقدیم نماید.نکات مهم در دعاوی قلع و قمع بنای غیر مجاز عبارتند از:امکان طرح کردن دعواهایی مثل تصرف عدوانی یا خلع ید وجود دارد.خلع ید چیست؟ عنوان دعوایی می باشد که مالک مال غیر منقول مثل زمین، مغازه، خانه بر علیه متصرف غیر قانونی اقامه کرده و از محکمه می خواهد که به این کار پایان داده و ملکش را از تصرف خارج کرده و به او تحویل دهد.نحوه طرح این دعوی نیز به این صورت است که مالک با سند مالکیت خود به محکمه مراجعه نموده و با تنظیم کردن دادخواست و طرح کردن دعوی خلع ید، حق خویش را مطالبه می نماید.تصرف عدوانی به چه معناست؟ هر مالی اعم از منقول و یا غیر منقول که در اختیار و تصرف شخصی قرار دارد، بیانگر آن است که آن مال به او تعلق دارد و مدعی بایستی برای تصرف و بدست آوردن آن به طرح اقامه دعوی بپردازد تا مراجع قضایی به نفع او حکم داده و وی را مالک حقیقی مال بشناسد.بنابراین هیچ شخصی نمی تواند مالی را که برای دیگری است با ستم و عدوان و با قدرت شخصی تصرف نماید مگر در حالتی که این کار را به صورت قانونی انجام دهد. در غیر این حالت غاصب محسوب شده و تحت پیگرد قانونی قرار می گیرد.فردی که باغی یا زمینی را برای زمان مشخصی اجاره کرده تا در آن زراعت و .. نماید، اگر فرد ثالثی بدون اجازه گرفتن از او به احداث بنا یا کاشت اقدام نماید، مستأجر می تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع را ارائه دهد.اگر اعیان احداث شده ناشی از حق و حقوق زارعانه باشد، فرد نمی تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع نماید.فرد برای طرح این دعوا باید سند مالکیت داشته باشد.اگر خواهان اجازه غرس اشجار یا احداث بنا را داشته باشد، مستحق گرفتن اجرت المثل نیز می باشد.مطالبه وجه التزام قراردادی و شرایط آنمنظور از مطالبه وجه التزام قراردادی این است که اگر بیع به هر دلیلی انجام نشد، این وجه به عنوان یک جریمه از سوی شخصی که عدم انجام معامله به خاطر عمل اوست گرفته می شود و به شخص دیگری تعلق می گیرد.مطالبه وجه التزام قراردادی و شرایط آنوجه التزام در قولنامه به روش های زیر می تواند باشد:در قولنامه ذکر می گردد، چنانچه خریدار یا فروشنده از اجرای تعهداتشان امتناع نمایند، بایستی فلان وجه را به طرف مقابلشان بپردازند.یا این که در قولنامه ذکر می شود که در فلان تاریخ باید طرفین در دفترخانه حضور یافته و سند تنظیم نمایند. در صورتی که هریک از طرفین در دفترخانه، حضور نیابند، طرف دیگر بایستی وجهی را به عنوان جریمه به طرف مقابل پرداخته و تعهدش را انجام دهد.تذکر: دقت داشته باشید که وجه التزام قراردادی با ضرر و زیان های مرتبط با انجام ندادن تعهد فرق دارد. چنانچه در قراردادی وجهی برای تأخیر در انجام دادن تعهد یا برای انجام ندادن آن مشخص نشده باشد، ما باید به دنبال ضرر و زیان های انجام ندادن یا تأخیر دادن برویم.چرا که وجه التزام مبلغی مشخص و مقطوع بوده و اگر طرفین به هر علتی آن را در قرارداد بیان نکنند بایستی به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست مطالبه ضرر و زیان را ارائه نمایند.با این وجود متعاملان می توانند تصریح کنند که دریافت این وجه جایگزین تعهد اصلی نبوده، بلکه با آن جمع می شود. یعنی متخلّف علاوه بر اجرای تعهد اصلی بایستی وجه التزام نیز پرداخت نماید.تفاوت اجور معوقه با اجرت المثل عین مستاجرهاجاره بهای ملک به زمانی که مستأجر ملک را تصرف کرده مربوط می شود و اجور معوقه همان اجاره به تأخیر افتاده است. ولی گاهی اوقات با اتمام مهلت مقرر (مهلتی که در قرارداد اجاره ذکر شده است) مستأجر به تصرفش ادامه می دهد. در این حالت مؤجر با توجه به قانون می تواند به ازای زمان تصرف، بعد از پایان قرارداد، از مستأجرش اجرت دریافت کند.تعیین مبلغ اجرت المثل عین مستأجره ایام تصرف به عواملی بستگی دارد. گفتنی است برای تعیین مبلغ آن بایستی با کارشناسان حقوقی مرتبط با آن مشورت نمایید.روش قانونی مطالبه اجور معوقه و وصول آناگر مستأجر اجاره خود را پرداخت ننماید، مؤجر می تواند به اقامه شکایت برای مطالبه اجور معوقه بپردازد. در این مواقع دادگاه بعد از کسر زیان های مؤجر و اجاره عقب افتاده از پول پیش مستأجر، باقیمانده پول را به مستأجر بر می گرداند.شیوه مطالبه اجرت المثل عین مستاجره و وصول آنچنانچه مستأجر پس از پایان یافتن مدت، ملک را با اجازه مالک در تصرف خویش داشته باشد، زمانی بایستی اجرت المثل را به مالک بدهد که از ملک استفاده کرده باشد. پس اگر مالک، این اجرت المثل را درخواست کرده و مستأجر از پرداخت آن خودداری نماید، مالک بایستی دادخواستی مبنی بر مطالبه اجرت المثل را به دادگاه ارائه دهد.دادگاه نیز بعد از رسیدگی به موضوع و استماع اظهارات دو طرف، در صورت مستحق تشخیص دادن مالک نسبت به این پول، پرونده را به یک کارشناس رسمی دادگستری می سپارد. کارشناس نیز با بررسی اجرت المثل ملک مزبور، با توجه به شرایط، موقعیت ملک و مقایسه آن با املاک مشابه، مبلغ اجرت المثل را برای زمانی که مستأجر ملک را تصرف کرده است، مشخص می نماید.مراحل صدور دستور تخلیه اماکن مسکونی و تجاری در صورت عدم تخلیه مستاجرطبق قانون و پرونده های مشابهی که در دادکوشا داشته ام، شورای حل اختلاف مسئول رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه اماکن مسکونی است. چنانچه موعد اجاره نامه تمام شده باشد، شخص می تواند برای گرفتن حکم تخلیه به مرکز قضایی مراجعه نماید. البته بایستی در اجاره نامه، دو شاهد امضاء کرده باشند تا شورا به دادخواست رسیدگی نماید.مراحل صدور دستور تخلیه اماکن مسکونی و تجاری در صورت عدم تخلیه مستاجر بعد از قطعیت حکم، اجرای احکام رأی را به اجرا می گذارد. طبق قانون، مستاجر ظرف ده روز باید ملک را تخلیه نماید. در غیر این صورت این کار توسط دادگاه و به وسیله ماموران کلانتری محل انجام می گیرد.در صورتی که مستاجر وجهی را به مالک داده باشد، مؤجر بایستی وجه را به حساب مربوط به دادگستری واریز نماید تا مستأجر بتواند پولش را دریافت کند.در اینجا لازم می دانم که پیش از پرداختن به مراحل صدور تخلیه اماکن تجاری، به یک نکته اشاره کنم و آن این است که دستور تخلیه با حکم تخلیه تفاوت دارد. در حالت کلی، روند تخلیه مغازه با اخذ دستور تخلیه سریعتر انجام می گیرد.اگر بعد از پایان زمان قرارداد ملک، مستاجر از تخلیه مغازه تجاری خودداری نماید، مالک می تواند به غیر از گرفتن حکم تخلیه، ضرر و زیان مربوط به این ایّام را هم از مستأجر مطالبه نماید.اگر قرارداد رسمی باشد، برای اخذ دستور تخلیه مغازه، بایستی به اداره ثبت اسناد رفت و با تکمیل نمودن فرم اجراییه، از دفتری که در آن قرارداد استیجاری تنظیم شده است، درخواست صدور اجراییه کرد. سپس از سوی اداره ثبت اسناد دستور تخلیه صادر شده و به مستاجر ظرف ۴۸ ساعت ابلاغ می گردد و مستاجر نیز از زمان دریافت این ابلاغیه، سه روز برای تخلیه مغازه فرصت دارد.در صورتی که املاک تجاری به صورت سرقفلی اجاره داده شده باشند، در حوزه رسیدگی دادگاه می باشد. در صورتی که قرارداد استیجاری مشمول شرایطی که گفتیم نباشد، مؤجر می تواند برای گرفتن حکم تخلیه مغازه اقدام نماید.امیدوارم هیچ وقت بین هیچ مالک و مستاجری شرایطی ایجاد نشود که نیاز به تخلیه اجباری باشد.شرایط صدور حکم دستور تخلیه فوریدر صورتی که بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک مورد اجاره امتناع ورزد، به خواست مؤجر حکم دستور تخلیه فوری از مراجع رسیدگی کننده صادر می شود.اگر مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد، بعد از تعیین وقت و در صورت بر حق بودن صاحب ملک و مطابقت خواسته او با قوانین و مقرّرات و قرارداد اجاره، حکم تخلیه ملک صادر می شود. این را هم اضافه کنم که حکم تخلیه قابل اعتراض می باشد.شرایط طرح دعوای رفع تصرف عدوانیتصرف عدوانی یعنی تصرف در مال دیگری بدون اجازه قانون و مالک. در ایران، دعوای تصرف عدوانی هم می تواند مشمول دعوای کیفری باشد و هم مشمول دعوای حقوقی.دوست عزیز به این نکته هم دقت کنید که، برای تحقق تصرف عدوانی، وجود سه شرط زیر ضروری است:سابقه تصرف قبلی خواهانتصرف بعدی خواهانتصرف بدون مجوزهای قانونیبنابراین هرگاه فردی مالک ملکی باشد و شخص دیگری بدون داشتن مجوز قانونی ملک را تصرف نماید، متصرف پیشین می تواند به دادگاه مراجعه کرده و به طرح دعوای رفع تصرف عدوانی بپردازد. البته این کار با هدف پس گرفتن ملک انجام می شود.در رابطه با این سؤال که طرح دعوای رفع تصرف عدوانی در چه شرایطی امکان پذیر است؟ باید گفت: خواهان دعوا فقط با اثبات تصرف قبلی می توانند به طرح دعوا بر علیه متصرف عدوانی اقدام نمایند و در این راه به اثبات مالکیتشان نیازی ندارند.البته مدت زمانی که خواهان، ملک را به تصرف خود در آورده است نیز باید اندازه ای باشد که وی متصرف شناخته شود. گفتنی است این زمان طبق عرف و نظر قاضی متفاوت است.چنانچه متصرف عدوانی، مالک واقعی ملک بوده باشد و برای گرفتن حق خویش، اقدام به این کار کرده باشد، قانون به متصرف این اجازه را داده است که با طرح دعوا از دادگاه، رفع تصرف عدوانی را درخواست نماید.فروش ملک مشاع در سال 1400طبق تجربه ای که در حل پرونده های مختلف ملکی در دادکوشا داشته ام، معمولاً فروش املاک مشاع به علت تعدد مالکان و وجود اختلاف بین آن ها ممکن است کمی سخت باشد و حتی نسبت به ملکی که تنها یک مالک دارد، کمی افت قیمت داشته باشد.اما نکته ای که باید در اینجا بدان اشاره کنم این است که هر کدام از مالکان مشاع می توانند بدون اجازه مالکان دیگر نسبت به سهم شان اقداماتی از قبیل اجاره و فروش را انجام دهند.اگرچه به موجب قانون، فروش سهم مشاع ممکن است؛ اما هر نوع تصرف مادی در آن منوط به گرفتن اجازه از تمامی شرکا می باشد. این را هم عرض کنم که به علت وجود مشکلات در تصرفات مادی ملک مشاع، مالکین سعی بر خاتمه دادن وضعیت ملک مشاع داشته و می خواهند ملک را از این حالت خارج نمایند.آشنایی با انواع دعاوی سرقفلیدعاوی سرقفلی یکی از رایج ترین دعاوی ملکی در مراجع قضایی است. دعاوی مرتبط با سرقفلی با عناوین مختلفی در مراجع قضایی عنوان می شوند. مثلاً دعاوی مطالبه حق سرقفلی، تجویز انتقال سرقفلی، تجویز تغییر دادن شغل در سرقفلی، تخلیه سرقفلی از سوی مالک و …انتقال سرقفلیانتقال سرقفلی بدون رضایت مالک تخلف به حساب آمده و مالک می تواند برای احقاق حق خود به دادگاه مراجعه نموده و با پرداخت نیمی از سرقفلی آن را تخلیه نماید.البته راهکار دیگری نیز وجود دارد و آن این است که اگر مالک به انتقال سرقفلی رضایت نداد، شما می توانید به دادگاه رفته و مجوز انتقال سرقفلی را از آنجا بگیرید.طرح دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغلطبق قانون، در صورتی که مکان کسب و پیشه برای شغل خاصی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون گرفتن رضایت از مؤجر، شغلش را تغییر دهد، مالک می تواند به طرح دعوای تخلیه سرقفلی بدون پرداختن حق کسب اقدام نماید. مگر در حالتی که شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد.چنانچه شغل جدید از نظر ضرری که به ساختمان وارد می نماید، نسبت به شغل قبلی مضرتر باشد، ممکن است این تغییر شغل نوعی تعدی و تفریط به حساب آید. در این مواقع مالک سرقفلی می تواند به طرح دعوای تخلیه سرقفلی اقدام نماید.طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشهطبق قانون، اگر مستاجر از حق و حقوق ذکر شده در قرارداد سرقفلی، تعدی یا تخلّف نکرده باشد ولی مؤجر تخلیه ملکش را بخواهد، مستاجر می تواند به طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه اقدام نماید. به خاطر داشته باشید که طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه یک دعوای مالی به حساب آمده و در دادگاه محل ملک تجاری مطرح می شود.رسیدگی به دعاوی سرقفلی، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی بوده و از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است. بنابراین رسیدگی به دادخواست دعاوی مرتبط با سرقفلی بر عهده مراجع قضایی صالح است.به عنوان یک وکیل ملکی در تهران بارها شاهد بوده ام که بسیاری از افراد به اشتباه دعوای خود را در مراجع قضایی غیر صالح طرح می کنند که باعث رد شدن دعوای آن ها می گردد.تفاوت مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشهسرقفلی پولی است که مالک در ابتدای زمان اجاره می گیرد تا مکان را اجاره دهد. گفتنی است این پول به غیر از مال الاجاره ای است که مستاجر پرداخت می کند.این در حالی است که حق کسب و پیشه، حقی بوده که به صورت تدریجی برای مستاجر بوجود می آید. یعنی پس از این که مستاجر شروع به فعالیت کرد و اعتبار کسب کرد، حقی برایش بوجود می آید. به این حق، حق کسب و پیشه می گویند.موارد از بین برنده حق سرقفلیمواردی که باعث از بین رفتن حق سرقفلی می شوند عبارتند از:یکی از مواردی که حق سرقفلی را از بین می برد انتقال به غیر است. اگر فرد اقدام به انتقال سرقفلی کند، مالک می تواند با پرداخت نیمی از حق سرقفلی به خریدار، محل سرقفلی را تخلیه نماید.مورد دیگری که موجب از بین رفتن حقّ سرقفلی می شود، تغییر شغل است. اگر در سند مربوط به سرقفلی، شغل خاصی قید شده باشد و مالک سرقفلی بی آنکه از مالک رضایت گرفته باشد، تغییر شغل دهد، تمام حق قانونی او از بین رفته و مالک می تواند بدون پرداخت وجهی ملک را تخلیه نماید.مورد دیگر زمانی است که صاحب سرقفلی یعنی کسی که حق کسب و تجارت دارد، نسبت به محل تفریط یا تعدی نماید، حق سرقفلی او از بین رفته و مالک می تواند بدون پرداخت وجهی ملک را تخلیه نماید.عدم پرداخت اجاره از دیگر اسباب تخلیه سرقفلی است. صاحب سرقفلی باید در مدّت ده روز از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره اقدام نماید. قانون هیچ گونه بهانه ای را برای پرداخت نکردن اجاره از سوی مستاجر نمی پذیرد. در این مواقع، مالک باید با ارسال اظهارنامه ای نسبت به درخواست آن اقدام نماید. هرگاه پس از دو بار ارسال اظهارنامه، مستاجر برای بار سوم اجاره را به وقت پرداخت نکند، مالک می تواند نسبت به تخلیه ملک از طریق اداره ثبت یا دادگاه اقدام نماید.شرایط تخلیه سرقفلیدر هنگام عقد قرارداد در مورد سرقفلی، مالک و مستاجر باید با یکدیگر توافقاتی را انجام دهند. این توافقات به شیوه های زیر انجام می شود:در هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر باید با یکدیگر توافق نمایند که مالک باید هر ساله ملک را با یک نرخ اجاره متعارف سال جدید به مستاجر اجاره دهد. اگر با اتمام قرارداد، مالک از مستاجر بخواهد ملک را تحویل دهد، بایستی مبلغی را به عنوان حق تجارت به مستأجرش بپردازد.در زمان عقد قرارداد، مستاجر بایستی مبلغی را به مالک بپردازد. بنابراین در زمان تخلیه سرقفلی مالک باید ملک را بر اساس قیمت روز محاسبه نموده و به مستاجرش پرداخت نماید.نکته ای که در اینجا باید به آن توجه نمایید این است که، هم قرارداد بایستی عنوان اجاره به خود داشته باشد و هم مستاجر بایستی مبلغ را با عنوان سرقفلی به مالک پرداخت نموده باشد.در زمان عقد قرارداد، دو طرف باید توافق نمایند که مالک بایستی تا هنگامی که مستاجر قصد داشته باشد بماند، قرارداد را با همان قیمت قبلی تمدید نماید. در این صورت با اتمام قرارداد، در صورتی که مالک تمایلی به تمدید قراردادش نداشته باشد، بایستی مبلغی را به مستاجر به عنوان سرقفلی بپردازد.در رابطه با این سؤال که درخواست تخلیه ملک باید به کدام مرجع تقدیم شود؟ باید عرض کنم: طبق قانون، چنانچه ملکتان مسکونی باشد، باید به شورای حل اختلاف و اگر قرارداد اجاره شما مربوط به املاک تجاری و سرقفلی باشد، بایستی به دادگاه مراجعه نمایید.تشخیص میزان و ارزش سرقفلیمیزان و ارزش سرقفلی به کیفیت ملک و موقعیت محل بستگی دارد. همچنین محاسبه ارزش سرقفلی به اراده و توافق مؤجر و مستاجر بستگی دارد. به این شکل که مالک ارزش سرقفلی را تعیین کرده و مستاجر نیز می تواند این مبلغ را پذیرفته یا از معامله مورد نظرش انصراف دهد. بنابراین در تعیین ارزش سرقفلی مستاجر هیچ گونه اختیاری ندارد.سرقفلی به چه کسی باید پرداخت شود؟مبلغ سرقفلی فقط به مالک پرداخته می شود. بنابراین رونق تجاری در تعیین مبلغش تأثیری نخواهد داشت.شیوه انتقال ملکی که سر قفلی آن به فرد دیگری تعلق داردسرقفلی به ۳ روش قضایی، قهری و اختیاری منتقل می گردد. زمانی که از سوی مقام قضایی حکم داده می شود که سرقفلی باید انتقال یابد، در این حالت، انتقال قضایی می باشد.در انتقال قهری، فردی فوت کرده و حقوق حاصل از حق کسب و پیشه به وراث شخص منتقل می گردد. در انتقال اختیاری نیز، سرقفلی با میل مالک به شخص دیگری منتقل می گردد.