قوانین و مقررات پیش فروش ساختمان

قوانین و مقررات پیش فروش ساختمان چیست؟یکی از موضوعات نسبتاً داغ در زمینه خرید و فروش املاک مربوط به بحث قوانین ساختمان پیش فروش است که از نظر حقوقی دارای نکات مهمی است که هم فروشندگان و هم خریداران باید به آن توجه کنند.با ما بمان…پیش فروش ساختمان از نظر حقوقیبا توجه به قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران ؛ قرارداد فروش را می توان به شرح زیر تعریف کرد:"قرارداد فروش"؛ این یک قرارداد یا قراردادی است که بر اساس آن شخصی در ازای اموال دیگری پول دیگری را به شخص دیگری منتقل می کند تا صاحب ملک (فروشنده) مالکیت کالاهای خود را در مقابل پول یا پولی که دریافت می کند به طرف دیگر (خریدار) منتقل کند. ) و خریدار نیز پول یا اموال خود را در ازای دریافت کالا به فروشنده می دهد. لازم به ذکر است؛ قرارداد فروش به محض نوشتن اراده طرفین تشکیل دهنده آن یعنی فروشنده و مشتری ، تحقق می یابد و ارزش قانونی پیدا می کند.پیش فروش ساختماناما نکته مهم این است که ؛ قانونگذار قرارداد فروش را منوط به وجود خارجی کالا یا شیء مربوطه می داند و وقتی در مورد پیش فروش ساختمانی صحبت می کنیم که هنوز ساخته نشده است ، متوجه خلاء قانونی می شویم.بدین منظور و همچنین به دلیل مشکلات و تعداد موارد قانونی مربوط به پیش خرید ساختمان ؛ در سال 2010 ، قانونگذار قانون پیش فروش ساختمان را تهیه و تصویب کرد که در کاهش مشکلات و دعاوی حقوقی در این زمینه بسیار مفید و مفید بود.قانون پیش فروش ساختمان ؛ مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره ، در جلسه علنی روز یکشنبه 21 آذرماه 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در تاریخ 29/10/2010 به تأیید شورای نگهبان رسید.طبق قانون فروش ساختمانها ؛ هر قراردادی که مالک رسمی زمین یا پیش فروش کننده متعهد به ساخت واحد ساختمانی خاصی در آن زمین و آن واحد ساختمانی از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساختمانی باشد. دیگری یا پیش خریدار به عنوان مالک رسمی انتقال داده و شناخته شده است ، "قرارداد پیش فروش ساختمان" تحقق یافته است و ارزش قانونی دارد.پیش فروش ساختمانمکانیزم و مراحل قانونی پیش فروش ساختمانبا توجه به قانون پیش فروش ساختمانها ؛ فرایند کلی و مراحل مکانیزم پیش فروش ساختمان را می توان به شرح زیر توصیف کرد:پیش فروشنده باید مراحل اداری را برای اخذ مجوز ساختمان از شهرداری طی کرده و همچنین شناسنامه فنی هر واحد را که به طور کامل شامل محتویات و مشخصات آن واحد است ، تهیه کند.پس از صدور پروانه ساختمان و تهیه شناسنامه فنی ؛ پیش فروش می تواند از مجوزهای مربوطه برای انتشار آگهی استفاده کند.پس از صدور مجوز انتشار آگهی ؛ پیش فروشنده مجاز به انتشار آگهی در مطبوعات ، رسانه های تصویری و دیگر پایگاه های اطلاع رسانی است و با تبلیغات ، سعی در جذب مشتری برای پیش فروش ساختمان دارد.پس از توافق پیش فروشنده و پیش خریدار در مورد واحد ساختمان پیش فروش شده ؛ این دو ملزم به ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان با حضور در دفتر اسناد رسمی هستند.توجه: در بسیاری از موارد ؛ مشاوران املاک و آژانس های خدمات املاک و مستغلات ؛ آنها به عنوان واسطه در برقراری ارتباط بین پیش فروشنده و پیش خریدار عمل می کنند. در این موارد ، مشاوران املاک باید توجه داشته باشند که حق ترتیب قرارداد پیش فروش ساختمان و در صورت ارتکاب این تخلف را ندارند. آنها مجرم شناخته شده و تحت پیگرد قانونی قرار می گیرند.توجه: پایگاه های اطلاعاتی و رسانه ای که مجوز انتشار آگهی های پیش فروش ساختمان را از پیش فروشنده دریافت نمی کنند ؛ انتشار آگهی مربوطه ، مجرم شناخته شده و مطابق با قانون ؛ آنها به 91 روز تا 1 سال زندان یا دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی محکوم می شوند.پیش فروش ساختمانمواردی که باید در قرارداد پیش فروش ساختمان لحاظ شود:هر قرارداد شامل اجزایی برای انسجام و شفافیت قرارداد است که باید در رابطه با قرارداد منعقد شود. میزان تعهد طرفین برای اجتناب از مشکلات آینده به خوبی مشخص شده است. در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان ، طبق قانون ، اجزای زیر باید به خوبی تعیین و تعیین شوند:تجهیزات واحد ساختمانقیمت ریالی واحد ساختمان.تاریخ تحویل واحد ساختمان.مساحت واحد ساختمان.بیمه.تعیین داورتیم تحقیقاتی گروه وکلای یاسا به طور مختصر و مفید هر یک از این موارد را توضیح می دهد.تجهیزات ساخت و سازتعیین امکانات و تجهیزات واحد ساختمان در قرارداد پیش فروش ساختمان به عنوان عنصری ضروری در نظر گرفته می شود تا پیش خریدار از تعهدات پیش فروشنده به خوبی آگاه باشد. مواردی مانند ؛ پارکینگ ، سیستم گرمایش و سرمایش ، داخلی و خارجی ، مشخصات مصالح استفاده شده و ... مهمترین مشخصات یک واحد است که باید به وضوح تعریف و تعیین شود تا هم پیش فروشنده تعهدات خود را درک کند و هم پیش خریدار در محدوده از حقوق قانونی خودآگاه باشید.پیش فروش ساختمانقیمت ریالی واحد ساختمانیکی از مهمترین موضوعات مربوط به پیش فروش ساختمان بحث تعیین قیمت ریالی واحد ساختمان و تعیین تکلیف مربوط به؛ پیش پرداخت تعداد اقساط ، مبلغ هر قسط و ..موارد فوق و نحوه پرداخت ریال بهای واحد ساختمان با توافق متقابل پیش فروشنده و پیش خریدار انجام می شود و هیچگونه تعهد قانونی در این زمینه وجود ندارد.در مواردی که پیشرفت کار ساختمان با برنامه زمان بندی شده مغایرت داشته باشد. پیش خریدار می تواند از پرداخت اقساط خودداری کرده و پرداخت اقساط را منوط به دریافت گواهی تکمیل پیش فروشنده از مهندس ناظر کند. از سوی دیگر؛ در صورت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار در موعد مقرر ، پیش فروشنده می تواند با ارسال اخطاریه به دفاتر اسناد رسمی محل ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان و دفتر اسناد رسمی اطلاع دهد. ؛ پیش خریدار را ملزم به پرداخت اقساط می کند. در صورت عدم پرداخت تعهدات مالی توسط پیش خریدار ؛ پیش فروش می تواند قرارداد را فسخ کند.تاریخ تحویل واحد ساختماندر قرارداد پیش فروش ساختمان ؛ زمان اتمام پروژه ، تحویل واحد ساختمان ، انتقال نهایی سند به پیش خریدار باید توسط پیش فروشنده مشخص شود.منظم ؛ تعهدات در موعد مقرر انجام نمی شود ، بنابراین پرداخت های دیرکرد و سایر موارد باید انجام شود.در صورت عدم توافق طرفین در مورد تاخیرهای زمانی ؛ قانون بر اساس مفاد قرارداد پیش فروش ساختمان و سایر جنبه های حقوقی قضاوت می کند.پیش فروش ساختمانمساحت واحد ساختمانتعیین مساحت واحد باید دقیق تخمین زده شود و در قرارداد پیش فروش ساختمان لحاظ شود. در صورت نقض قرارداد مربوطه توسط پیش فروشنده ، وی باید رضایت مسالمت آمیز پیش خریدار را جویا شود ، در غیر این صورت ؛ پیش فروشنده از نظر قانونی مسئول پرداخت خسارت است.در مواردی که مساحت واحد ساختمان تا 5٪ بیشتر از مقررات توافق شده باشد. هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند ، اما اگر اختلاف بیش از 5 باشد ؛ پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.همچنین؛ در مواردی که مساحت واحد ساختمان کمتر از 95 درصد باشد ، پیش خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ مساحت کمتر از مفاد ریالی قرارداد کسر کند.بیمهبر طبق قانون؛ پیش فروشنده باید مسئولیت خود را در قبال خسارت هایی که پیش خریدار یا اشخاص ثالث به دلیل آسیب به ساختمان یا تجهیزات وارد کرده اند ، و همچنین خسارات ناشی از عدم رعایت مقررات ساختمان ، بیمه کند و در موارد زیر: اگر خسارت ها بیش از مبلغ پرداختی بیمه ، پیش فروشنده موظف است مابه التفاوت را به پیش خریدار و اشخاص ثالث به ما پرداخت کند.در صورت عدم پرداخت خسارت توسط پیش فروشنده ؛ دادگاه برای توقیف و تأمین اموال پیش فروشنده حکم می دهد و خسارت پیش خریدار را وصول می کند.تعیین داورهرگونه قرارداد یا موافقت مستلزم تعیین داور در مواردی است که طرفین اختلاف دارند. تعیین داور در موضوع پیش فروش ساختمان با نظر طرفین انجام می شود.منظم ؛ یک داور از پیش انتخاب شده ، یک خریدار از پیش انتخاب شده و یک داور که توسط هر دو طرف انتخاب می شوند ، هیئت داوری قرارداد پیش فروش ساختمان را تشکیل می دهند.در مواردی که طرفین در مورد تعیین داور به توافق نرسند ؛ رئیس دادگستری شهر داور را انتخاب می کند.نکته مهم در مورد داوری قرارداد پیش فروش ساختمان این است که ؛ داوری در این زمینه تابع آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب جمهوری اسلامی ایران است.