آورده مالک زمین

عمده ترین آوردهی مالک زمین، «زمین» است. با این حال، تحت شرایطی و به موجب قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، لازم است، مالک زمین، بخشی از هزینه های ساخت و ساز را نیز تأمین نماید. علاوه بر آن، گاهی هزینه اخذ مجوزها از جمله پروانه ی ساختمانی بر عهدهی مالک زمین می باشد. در مواردی نیز، در جریان ساخت و ساز، امتیاز زمین از نظر مقررات شهرسازی بالا یا پایین می شود که حسب مورد موجب افزایش یا کاهش آوردهی مالک زمین می شود.1- زمین: زمین در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، مکانی است که ساخت و ساز بر آن انجام می گیرد. تا به حال، قوانین بسیاری راجع به اراضی به تصویب رسیده است که بعضا به مسائلی در خصوص ساخت و ساز بر زمین می پردازند. به لحاظ حقوقی آنچه به عنوان زمین، آورده به شمار می آید، «عين» و یا «منافع» زمین است. در نتیجه، حسب مورد، قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) عين و یا منفعت زمین، به روز انعقاد قرارداد به عنوان آوردهی مالک (عین یا منفعت زمین)، محاسبه می گردد. بر همین اساس آورده مالک عین زمین از این قرار خواهد بود.آورده مالک زمین، مساحت زمین به قیمت تعیین شده هر متر مربع زمین در زمان قرارداد در شرایط خاص زمین وقفی، اگر آورنده ی زمین، اداره اوقاف یا مستأجر زمین وقفی (البته با اجازه اداره اوقاف) باشد، به اصطلاح «پذیرهای زمین به عنوان آورده تقویم می شود. بدین مفهوم که ارزش زمین با لحاظ وقفیت آن محاسبه می گردد؛ که معمولا معادل ۸۰ تا ۸۰ درصد ارزش واقعی آن زمین (با لحاظ ملکیت) می باشد.در حیطه وظایف دولت در عرصه مسکن نیز، «وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهرهایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهرها، ضرورت آن حتمی است، به ترتیب از زمین های بایر و دایر شهری تأمین نماید...»؛ و «تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) زمین... تعیین می گردد. معمول است که دولت (سازمان مسکن و شهرسازی) آورده ای جز زمین ندارد. با این وجود، در مواردی نیز دولت خود در اجرای ساخت و ساز هزینه می کند.۲- بخشی از هزینه های ساخت و ساز در برخی موارد، نسبت سهم الشرکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، بنا به توافق ایشان ثابت می ماند، از این رو در قرارداد پیش بینی می شود که چنانچه قرار باشد به دلیل افزایش هزینه های ساخت و ساز این تناسب به هم بخورد، ادامه هزینه ها را هر دو طرف به همان نسبت تأمین خواهند نمود. در ساده ترین فرض، اگر سهم الشرکه طرفین مساوی باشد، تا جایی که هزینه های انجام گرفته توسط شریک، با ارزش تقویمی زمین برابری کند، تعهد وی در مقابل آوردهی مالک زمین، سربه سر می شود؛ و از آن به بعد برای ادامه ی کار، سایر هزینه ها بالمناصفه خواهد بود. برای این منظور، دو طرف حساب جاری مشترکی را در بانک افتتاح می کنند که برداشت از آن با دو امضا صورت می پذیرد.٣- هزینه اخذ مجوزها: گاهی در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مقرر می شود که مالک زمین متعهد است کلیه مجوزهای لازم به منظور اجرای عملیات ساختمانی را اخذ نماید. از آنجا که بیشتر این مجوزها از سوی شهرداری صادر میشود این شخص حقوقی در قراردادهای مشارکت خود در زمینه ی ساخت و ساز، ارزش اخذ این مجوزها را (بر اساس محاسبات طبق کاربری های پیش بینی شده به عنوان آورده خود احتساب می کند.4- امتیازات مربوط به زمین: فرضی را در نظر بگیرید که مجوز ساخت در بدو انعقاد قرارداد، تا سقف ۵ طبقه را مجاز بداند، و در جریان ساخت و ساز، این امکان تا سقف 6 طبقه افزایش یابد؛ در این حالت، با توجه به افزایش کاربری زمین و ارزش آن، طرفین نسبت به اصلاح قرارداد و افزودن آورده و سهم الشرکه مالک زمین اقدام می نمایند. به عکس، در صورتی که سقف مجاز تعداد طبقات، به 4 کاهش پیدا کند، دو طرف مجبور می گردند، برحسب شرایط جدید قرارداد را اصلاح و از آورده و سهم مالک زمین بکاهند.