سرقفلی

تعریف سرقفلی و حق کسب به زبان سادهبه زبان ساده و به طور خلاصه، سرقفلی حقی است که براساس قراردادی که با اراده طرفین بین مستاجر ملک تجاری و مالک آن بسته می شود، به وجود می آید.طبق این قراداد اجاره، مستاجر در ابتدای قرارداد، مبلغی به مالک پرداخت می کند و در برابر آن ضمن پرداخت اجاره کمی، مالک منافع ملک تجاری می شود و طبق قانون مستاجر در انتهای زمان آن اجاره مبلغ پرداختی بابت سرقفلی را متناسب با ارزش روز از مالک ملک دریافت می کند.به عنوان مثال فردی، برای اجاره یک ملک تجاری با ارزش ۶۰۰ میلیون تومان، ماهیانه ۶ میلیون اجاره می دهد، اما اگر این فرد ۵۰۰ میلیون تومان به عنوان سرقفلی مغازه پرداخت کند، می‌تواند با ماهی ۶۰ هزار تومان اجاره از ملک استفاده کند.اما حق کسب و پیشه، برای مستاجری که رابطه استیجاری او بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ منعقد شده است، به واسطه فعالیت مستاجر ایجاد می شود و مانند سرقفلی اراده طرفین تاثیری در ایجاد آن ندارند.بسیاری از حقوقدانان، پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ اعتقادی به تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه نداشتند اما بعد از تصویب این قانون بحث از تفاوت سرقفلی و حق کسب پیشه تقویت شد.سرقفلی و حق کسبدادگاه ها در مورد ارزیابی حقوق مستاجرین نسبت به عین مستاجره، حساسیت نشان می دهند و تشخیص موضوع را به کارشناس ارجاع می دهند و براساس نظریه کارشناس، رای مناسب را در دعاوی مربوطه صادر می کنند.باید دقت داشت، سرقفلی مربوط می شود به ارزش و امکانات ملک نه کسب و کار و رونق کاری که در آن ملک راه اندازی می شود.ارزش سرقفلی معمولا با توجه به عواملی مانند محل ملک، کیفیت و سن بنا، مساحت ملک و … تعیین می شود.اما در مورد حق کسب، وقتی فردی به مدت طولانی ملکی را اجاره می کند و در آن کار و تجارت پررونقی راه اندازی می کند، پس از چند سال برای او حق کسب و پیشه ایجاد می شود.بنابراین در واقع این حقکسب ، حقی است که از سوی قانونگذار برای مستأجر به جهت تداوم و رونق تجارتش در ملک و ایجاد ارزش افزوده پنهانی در ملک، در نظر گرفته شده است.تفاوت سرقفلی با حق کسببا توجه به تعاریف این موضوع تفاوت های آن به طور خلاصه به این شکل بیان می شود:مبلغ سرقفلی در ابتدای قرارداد تعیین و دریافت می شود اما حق کسب به مرور زمان و در اثر فعالیت مستاجر ایجاد می شود.ملاک ارزیابی حق کسب، فعالیت تجاری مستاجر است اما ملاک در تعیین سرقفلی ویژگی های ملک است.امکان اسقاط حق کسب در ابتدای قرارداد و یا بصورت توافقی وجود ندارد، اما سرقفلی را می توان از ابتدا از مستاجر دریافت نکرد تا حقی برای او ایجاد نشود.مستاجر با داشتن حق کسب تا هر زمان که بخواهد می تواند ملک را در اجاره خود داشته باشد و مالک نمی‌تواند پس از پایان مدت قرارداد اجاره او را مجبور به تخلیه ملک نماید و قرارداد خود به خود تمدید می شود اما در سرقفلی، قرارداد خود به خود تمدید نمی شود و بعد از اتمام قرارداد اگر طرفین به توافق نرسد، ملک باید تخلیه شود.سرقفلی قابل توقیف است، در حالی که حق کسب قابل توقیف نیست.تفاوت سرقفلی با حق کسبانتقال سرقفلی؛ قوانین و روش هاانتقال سرقفلی طبق قوانین روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با قوانین مصوب ۱۳۷۶ احکام متفاوتی دارد.قانون گذار در قوانین سال ۱۳۵۶ به صراحت، بیان داشته که مستأجر حق انتقال منافع ملک تجاری را به دیگری ندارد مگر اینکه مالک طبق قرارداد حق انتقال به غیر به او داده شده باشد. بنابراین قراردادهای اجاره ای که قبل از قانون سال ۱۳۷۶ بسته شده اند از قانون سال ۵۶ تبعیت می کنند.با اینکه قانون گذار در این قانون در مورد انتقال سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ سکوت کرده است، اما انتقال آن نیز از مقررات قانون مدنی تبعیت می کند، بنابراین سرقفلی در قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶ قابل انتقال می باشد مگر این که در قرارداد، خلاف آن شرط شده باشد. در ادامه روش های انتقال سرقفلی به غیر بیان می شود.روش های انتقال سرقفلیالف- انتقال سرقفلی به صورت قهری:با فوت مستاجری که دارای حق سرقفلی است، حتی اگر مالک اجازه انتقال به غیر را به او نداده باشد و رضایت به این کار نداشته باشد، باز هم سرقفلی به صورت قهری به وراث منتقل می شود.ب- انتقال سرقفلی به صورت اختیاری و قراردادی:اگر اجازه انتقال سرقفلی به صورت اختیاری و با توافق مالک و مستاجر در قرارداد اجازه و یا در قرارداد جداگانه ای بصورت رسمی به مستاجر داده شده باشد، مستاجر می تواند به راحتی سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کند.ج- انتقال سرقفلی به صورت قضایی:در صورتی که مستاجر ملک تجاری قصد انتقال سرقفلی را داشته باشد اما مالک اجازه انتقال را از او سلب کرده است یا اینکه موجر مجهول المکان باشد، این انتقال ممکن نیست مگر اینکه مستاجر به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند و با طرح دعوای تجویز انتقال منافع، مجوز انتقال سرقفلی به دیگری را از مقام قضائی دریافت نماید.ضمانت اجرای انتقال سرقفلی به غیر بدون اجازهاگر مالک سرقفلی، بدون داشتن اجازه مالک ملک، سرقفلی را منتقل کند به عنوان متخلف شناخته شده و عمل او ضمانت اجرای حقوقی دارد به این صورت که مالک ملک (موجر) می تواند نزد دادگاه، طرح دعوا کند و تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.به این ترتیب نصف مبلغ سرقفلی نسبت به مستاجر ساقط می شود و نصف مبلغ برای تخلیه به مستاجر داده می شود.انتقال سرقفلی به شریکبا توجه به توضیحات ارائه شده در قسمت قبل باید گفت از مواردی که انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک مشکلی ایجاد نمی کند و مشمول ضمانت اجرا نمی شود، انتقال سرقفلی به شریک است.چراکه شریک غیر محسوب نمی شود همانطور که ورثه نیز غیر محسوب نمی شوند، بنابراین اشخاصی که در حق سرقفلی شراکت دارند برای انتقال این حق به یکدیگرریال نیازی به اجازه از موجر یا رعایت شرایط انتقال ندارند.تفاوت سرقفلی با مالکیتبسیاری از افراد در مورد تفاوت مالکیت و سرقفلی سوالات و ابهاماتی دارند و گاهی دچار اشتباه می شوند. برای روشن شدن این دو موضوع از یکدیگر توضیحی در این مورد ارائه می شود.همانطور که بیان شد سرقفلی حقی است برای مستاجر ملک تجاری که موضوع آن منافع ملک است، در حالی که مالکیت یک حق مطلق نسبت به ملک است یعنی هم شامل عین ملک می شود و هم شامل منافع آن و مالک می تواند هرگونه تصرف قانونی در ملک داشته باشد. بنابراین مالکیت حقی فرارتر و عام تر از سرقفلی است.موارد عدم تعلق حق کسب و پیشهموارد عدم تعلق حق کسب و پیشهدر مواردی که مستاجر دارای حق کسب، مرتکب تخلفاتی شود، حق کسب از او سلب می شود. به عنوان مثال اگر مستاجر دارای حق کسب، بدون اجازه و رضایت موجر، ملک را دیگری اجاره دهد، باید رضایت موجر را کسب کند.در صورتی که مالک اجازه دهد، مستاجر حق کسب خود را از مستاجر جدید دریافت می کند اما اگر اجازه ندهد، باید حق کسب را به مستاجر جدید پرداخت کند تا ملک را تخلیه کند.اگر مستاجر این اقدامات را انجام ندهد، تخلف کرده و مالک می تواند با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.یا اینکه مستاجر در نگهداری از ملک دچار تعدی و تفریط شود به این صورت که به ملک آسیب بزند یا اقدامات لازم برای محفاظت از ملک را انجام ندهد و موجب ورود ضرر به ملک شود، مالک با مراجعه به دادگاه می تواند حکم تخلیه ملک تجاری خود را بدون پرداخت حق کسب دریافت کند.همچنین در موردی که مستاجر شغل مذکور در قرارداد اجاره را بدون رضایت مالک تغییر دهد و کار جدید شبیه کار قبلی هم نباشد، باز هم مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه بدون پرداخت حق کسب، حکم تخلیه ملک را دریافت کند.اگر مستاجر در پرداخت اجاره بها تاخیر داشته باشد، مالک می تواند در این شرایط بدون پرداخت حق کسب حکم تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.۱- ارسال اظهارنامه (در قراردادهای عادی) یا اخطاریه دفتر اسناد رسمی (در قراردادهای رسمی) و درخواست اجاره بها در اولین مورد تاخیر پرداخت اجاره و تکرار عدم پرداخت اجاره، موجب صدور حکم تخلیه می شود.۲- در صورتی که مستاجر دوبار در سال پرداخت اجاره را به تاخیر اندازد و پس از ارسال اظهارنامه‌ آن را پرداخت کند، تاخیر بار سوم موجب صدور حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب می شود.درصد حق کسب و پیشهتعیین مبلغ حق کسب امری توافقی نیست و دادگاه بر اساس قانون آن را با توجه به این موارد تعیین می کند:موقعیت، وضعیت بنا و کیفیت محل کسبشرایط و مزایایی که در قرارداد اجاره برای مالک یا مستأجر در نظر گرفته شدهطول مدت اشتغال مستأجر به کسب در ملک مورد اجاره و حسن شهرت اوهزینه هایی که مستأجر برای تجهیز، نگهداری و طراحی ملک خرج کرده استنوع کسب و کار راه اندازی شده در ملکقوانین سرقفلی مغازهتا قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ سرقفلی مغازه با عنوان حق کسب شناخته می شده امابعد از آن حق سرقفلی مغازه جایگزین حق کسب شد.قوانین سرقفلی مغازهطبق ماده ۱ قانون مصوب سال ۱۳۷۶، از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه و …. که با قرارداد رسمی یا عادی ‌تنظیم شده تابع مقررات قانون مدنی و مندرجات این قانون می شوند.در ماده ۲ استثنائات این قانون ذکر می شود. بنابراین سرقفلی مغازه ای که با قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶ بسته شده اند، تابع قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است.در ماده ۶ تا ۱۰ این قانون نیز در مورد سرقفلی صحبت شده و شرایط و مقررات آن بیان شده است.