راهکارهای مدیریت بازار مسکن

حمایت از مستاجران و تامین سرپناه برای آنها، از مهم‌ترین اهداف دولت‌هاست و این سیاست‌گذاری حتی در آزادترین اقتصادهای جهان نیز در دستورکار قرار دارد و بی‌اغراق نیست اگر بگوییم در بازار مسکن اولویت با مستاجران است.روزنامه «جام جم» نوشت: با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، افزایش چندبرابری ودیعه در کنار اجاره‌های سرسام‌آور شرایط سختی را پیش‌روی مستاجران قرار داده است. مستاجران در برابر این شرایط تنها هستند و قوانین موجود نیز کفه ترازو را به سمت مالکان سنگین کرده است. تنها قانون حمایتی دولت برای بازار مسکن تعیین سقف افزایش اجاره بوده که آن‌هم در سایه نبود ضمانت‌اجرا عملا روی کاغذ مانده و مستاجران مجبورند با رقم مالکان کنار بیایند. در کنار تعیین سقف، دولت وام ودیعه مسکن را برای مستاجران ارائه کرد اما رقم ناچیز در کنار هفت‌خوان دریافت وام، بسیاری از مستاجران را نسبت به گرفتن این وام بی‌میل کرده است. این درحالی‌است که در بسیاری از کشورهای دنیا که پرچمدار بازار آزاد هستند، قوانین متعددی برای حمایت از مستاجران و جلوگیری از سوداگری در این بخش وضع کردند.از مهم‌ترین اقدامات در حوزه مسکن می‌توان به تنظیم قراردادهای بلندمدت اشاره کرد. در کشورهایی مانند سوئد، دانمارک، آلمان و ایتالیا قراردادهای اجاره‌بها به‌صورت بلندمدت بسته می‌شود. به این معنی که مستاجر تا زمانی که میزان اجاره‌بها را پرداخت کند، می‌تواند در خانه سکونت داشته باشد. البته اگر مستاجر به‌دلیل ناتوانی مالی قادر به پرداخت نباشد، دولت با طرح‌های حمایتی شرایط را برای ادامه سکونت آنها فراهم می‌کند. این قراردادها حداقل سه‌ساله است، بدون افزایش قیمت که انجام این کار به تورم بازمی‌گردد. قراردادهای میان‌مدت و کوتاه‌مدتدر اسپانیا و فرانسه قراردادها به‌صورت پنج‌ساله بسته می‌شود و مستاجران می‌توانند برای پنج سال آینده برنامه‌ریزی داشته باشند. این قراردادها امنیت روانی مستاجران را به‌دنبال دارد. به‌طور مثال مستاجران این منازل در زمان ثبت‌نام فرزندان خود در مدارس این موضوع را مد نظر خواهند داشت که آنها در یک بازه پنج‌ساله در یک مدرسه ثابت خواهند بود و جریان آموزش آنها و ارتباط‌گیری مناسب باعث افزایش امنیت‌خاطر دانش‌آموزان خواهد شد. این قراردادهای بلندمدت نیز امکان تمدید دارند. در کشورهایی مانند فنلاند، انگلیس و آمریکا قراردادهای اجاره‌بها یک‌ساله بسته می‌شود اما این قراردادهای کوتاه‌مدت با خواست مستاجران قابلیت تمدید دارند و مستاجران تنها درصورتی‌که تمکن مالی داشته باشند و اقدام به پرداخت اجاره‌بها نکنند، مطابق قانون باید خانه را تخلیه کنند و این رفتار می‌تواند عواقب حقوقی نیز برای مستاجر بدحساب داشته باشد. ودیعه مسکن در بسیاری از نقاط جهان به این شکل محاسبه می‌شود: میزان ودیعه معمولا بین یک تا سه‌برابر اجاره‌بهاست. البته این نحوه قیمت‌گذاری از آنجا نشأت می‌گیرد که قوانین این کشورها اجازه سوداگری در بازار مسکن را نمی‌دهد و بعضا در نقاطی از جهان مانند آلمان مستاجر بودن از مالک بودن بهتر است. اقتصاد بدون تورمبنابر آمارهای اعلامی در هشت کشور جهان تورم وجود دارد و بسیاری دیگر با سیاست‌گذاری دقیق مانع افزایش تورم می‌شوند. این جلوگیری از افزایش تورم باعث کنترل قیمت مسکن و سایر بخش‌ها می‌شود. بنابراین مالکان نیز از قراردادهای بلندمدت استقبال می‌کنند. دلیل اصلی هم اینجاست که مالیات بر خانه‌های خالی اجرا می‌شود و عرضه مسکن با تقاضا برابری می‌کند. در کنار خدمات و امتیازهایی که برای مستاجران در نظر گرفته شده، امتیازهایی مانند معافیت مالیات و تخفیف در عوارض از مشوق‌های دولت برای مالکان است تا بخشی از هزینه آنها را پوشش دهد و از سوی دیگر مالکان را نسبت اجرای قوانین مجاب کند. دولت وارد عمل می‌شودعلاوه‌بر مجلس، دولت نیز وعده داده اقداماتی در جهت مدیریت بازار مسکن انجام دهد، در همین خصوص علی بهادری جهرمی، سخنگوی دولت از طرح سه‌گانه برای مدیریت بازار خبر داد و گفت: «دولت سه اقدام را به‌طور مستمر در این زمینه در دست پیگیری دارد: نخست این‌که بتواند از طریق مجلس یا سایر مراجع ذی‌صلاح مانند شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا برای تعیین سقف اجاره‌بها اقدام و آن را کنترل کند زیرا دولت به‌طور مستقیم اختیاری برای تعیین سقف اجاره بها ندارد.»به گفته وی، طرحی که در مجلس برای تعیین سقف اجاره‌بها در دست بررسی نمایندگان است یکی از محورهای آن به تعیین سقف اجاره‌بها اختصاص دارد و البته دولت هم لایحه دوفوریتی در این خصوص تهیه کرده است. البته سخنگوی هیات دولت اذعان کرد که در شرایط کنونی دولت اختیار قانونی برای اعمال سقف اجاره‌بها ندارد اما در جایی که اختیار قانونی دارد بهره‌برداری می‌کند تا بتواند در این سقف، نرخ‌ها را کنترل کند. بیژن غلامی‌نژاد، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با جام‌جم با اشاره به افزایش ۲۰۰درصدی اجاره‌بها می‌گوید: «دولت درخصوص حمایت از مستاجران رویکرد کارآمدی را دنبال نمی‌کند و گذاشتن سقف افزایش ۲۵درصدی برای مستاجران عملا تاثیر در بازار اجاره مسکن نداشته است.»وی معتقد است افزایش زمان مدت قرارداد نقش مهمی در مدیریت بازار مسکن دارد. به گفته وی، بسیاری از مالکان به‌دلیل نگرانی از قراردادهای چندساله ترجیح می‌دهند قرارداد یک‌ساله با مستاجران منعقد کنند اما درصورتی‌که قراردادهای بلندمدت با افزایش ۲۰ درصد سالانه متداول شود می‌توان به بهبود وضعیت مستاجران امیدوار بود. راهکار چیست؟در صورت تغییر مبنای محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک می‌توان نسبت به پایان سوداگری در این بخش امیدوار بود. درحال‌حاضر به‌دلیل نحوه محاسبه کمیسیون مشاوران املاک، فعالان املاک از افزایش قیمت مسکن استقبال می‌کنند و ترجیح می‌دهند با قیمت بالاتری قراردادها را ثبت کنند. البته تغییر این شرایط نیازمند همکاری اتاق اصناف است. در صورت کامل شدن سامانه وزارت راه‌وشهرسازی و افزایش ثبت معاملات در این سامانه می‌توان نقش سوداگران بازار مسکن را کاهش و مشاوران املاک را به نقش اصلی‌شان که همان مشاوره است سوق داد تا دیگر شاهد سنگ‌اندازی دلالان در معاملات مسکن نباشیم. همچنین تصویب لایحه دریافت مالیات‌های سنگین از معاملات متعدد مسکن می‌تواند این بازار را به آرامش برساند و دست واسطه‌گران را از بازار مسکن کوتاه کند.الگوبرداری مجلس از قوانین جهانیبا افزایش سهم اجاره مسکن در سبد خانوار، مجلس شورای اسلامی طرح کنترل و اجاره‌بهای مسکن را در دست بررسی قرار داد. یکی از بندهای این طرح ایجاد انگیزه برای قراردادهای بلندمدت است و در همین راستا ماده ۷ این طرح برای بهبود شرایط بازار اجاره‌بها و تشویق اجاره ملک به‌صورت چندساله معافیت مالیاتی تا صددرصد برای مالکانی در نظر گرفته که بیش از یک‌سال در بدو قرارداد ملک خود را اجاره می‌دهند. مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به‌صورت دوساله با حداکثر افزایش قیمت بهای اجاره سالانه تا حداکثر ۵۰ درصد تورم سالانه اعلامی بانک‌مرکزی اقدام می‌کنند از ۵۰درصد تخفیف مالیاتی و مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به‌صورت سه‌ساله و بیشتر مطابق با شرایط فوق اقدام می‌کنند از صددرصد تخفیف مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ این ماده برخوردار می‌شوند.۸ راهکار مدیریت بازار مسکن۱- ایجاد سامانه واحد برای ثبت قرارداد۲- اصلاح کارمزد مشاوران املاک۳- افزایش زمان قراردهای اجاره‌بها۴- معافیت‌های مالیاتی برای مالکان۵- تعیین سقف افزایش اجاره‌بها۶- ارائه وام کم‌بهره به مستاجران ۷- ساخت مسکن‌های حمایتی۸- اخذ مالیات از خانه‌های خالی