در چه حالتی پروژه ستین سودآور است؟

بررسی سودآوری پروژه ستینانواع و اقسام طرح های فروش و پیش فروش در منطقه 22 تهران وجود دارند که هر یک شرایط خاص خود را دارند و برای افرادی که آشنا به منطقه نباشند ممکن است در تصمیم گیری کمی گیج شوند . پروژه های منطقه 22 بیشتر تعاونی ساز هستند و علت آن نیز این است که به دلیل وسعتی که این منطقه دارد اکثر پروژه ها بصورت انبوه سازی در جریان هستند و از این رو تعاونی ساز ها که برای تامین سرمایه نیاز به جذب سرمایه گذار دارند بیشتر در این محدوده فعال هستند . در این مطلب به بررسی این موضوع میپردازیم که در چه حالتی پروژه ستین سود آور است؟ و بطور کلی پروژه های مختلف در این منطقه را بررسی خواهیم کرد . در ادامه با ما همراه باشید .در چه حالتی پروژه ستین سودآور است؟پروژه ستین برای چه افرادی مناسب است؟قبل از ارائه توضیحات مربوط به این مطلب بد نیست ابتدا تفاوت های سرمایه گذاری در پروژه های قطعی و پروژه های علی الحساب مانند پروژه ستین را برایتان بازگو نماییم . در پروژه های قطعی سازنده مبلغ کل واحدی که قصد پیش فروش دارد را همان اول اعلام و بصورت قطعی محاسبه مینماید و معمولا بین چهل تا شصت درصد مبلغ کل را نیز در قرارداد اولیه پرداخت میکند . مابقی مبلغ بر اساس پیشرفت فیزیکی به فروشنده میبایست پرداخت شود . دراین نوع معامله تمام متریال و امکاناتی و بطور کل هر چه که باعث تغییرات قیمت شود در قرارداد ذکر خواهد شد .اما در پروژه هایی که بصورت علی الحساب به فروش میرسند شرکتی خصوصی یا دولتی که صاحب زمین میباشد و یا قصد خرید زمینی را دارد و آنرا مبایعه نامه کرده از عموم مردم دعوت به مشارکت برای ساخت مینماید . در این نوع ساخت و ساز قاعدتا افرادی که برای سرمایه گذاری وارد میشوند باید به نسبت سرمایه ای که وارد میکنند سود ببرند و نحوه ساخت و ساز نیز بدینگونه است که میبایست همه هزینه ها اعلام شده و توسط هر فردی که سهام دارد بر اساس مقدار سهم آن هزینه ها را پرداخت نماید .در واقع این نوع سرمایه گذاری برای افرادی که نمیتوانند خرید قطعی داشته باشند مناسب است زیرا مبلغ دریافتی در هر مرحله بر اساس هزینه ای که برای آن شده است میباشد بطور مثال اگر پروژه زمین را خریداری کرده باشد از اعضا هزینه زمین و تراکم را دریافت مینماید .پروژه ستینتفاوت عمده قطعی و علی الحساب بودن پروژهدر اینجا مهمترین تفاوت در قطعی بودن و علی الحساب بودن پروژه این است که در مورد اول تعهداتی که یک خریدار برای اطمینان خاطر نیاز دارد از سوی فروشنده ارائه میشود . این یک قانون است و بر اساس قانون پیش فروش سازه هایی که به بالای 30 درصد از پیشرفت فیزیکی رسیده اند میبایست تحت قوانین و شرایط خاص از قبیل قیمت ، متریال و امکانات و هرچه که قیمت را تغییر میدهد مشخص شود ، زمان تحویل معلوم و جریمه تاخیر میباشد .اما در قبال اینکه در پروژه ای بصورت علی الحساب شرکتی به دنبال جذب سرمایه گذار است چه تضمینی وجود دارد بستگی به نوع قرارداد شما با سازنده دارد . بگذارید یک نکته را همان ابتدا بگوییم و آن این است که چه دلیلی دارد که یک شرکت بخواهد با سرمایه های مردم اقدام به سرمایه گذاری نماید ؟ فقط در یک حالت این قضیه منطقی است و آن هم این میباشد که به دلیل عظیم بودن پروژه و وسعت شرکتی که صاحب زمین است برای ادامه عملیات بخشی از واحدهای خود را به فروش میرساند و برای تکمیل پروژه اقدام مینماید و در قبال آن تعهداتی هم به سرمایه گذار میدهد که پروژه را تحت شرایط و زمان مشخصی تحویل دهد .اما این تعهدات به محکمی پروژه قطعی نمیباشد زیرا به هر حال سرمایه گذار در پروژه شریک شده است ولیکن میبایست تعهداتی وجود داشته باشد و در واقع اطمینان ، تحقیق و پیشینه سازنده مهمترین اصل در این موضوع میباشد . شرکت های تازه تاسیسی که سابقه تاسیس آنها به 2 سال نمیرسد با ارائه رزومه های عریض و طویل و شرایط بسیار آسان سعی در جذب سرمایه گذار دارند در حالتیکه تعهدی هم برای ساخت نمیدهند . نمونه ای از این شرکتها پروژه یاران میباشد .پروژه یارانسابقه و پشتوانه تعاونی را در نظر بگیریدبسیاری از شرکت ها و تعاونی ها به دلیل نداشتن سابقه و پشتوانه راه دیگری را در پیش میگیرند و آن جا زدن خود به عنوان یک تعاونی دولتی و یا وابسته به دولت است . اینگونه تعاونی ها یک زمین را با مبلغ ناچیزی مبایعه نامه کرده و شروع به جذب سرمایه گذار مینمایند . در واقع اینگونه پروژه ها هیچ پشتوانه ساخت و وابستگی ندارند و بعضا با استفاده از اسامی شهدا سعی بر این دارند که خریدار این تعاونی ها را دولتی و یا وابسته به دولت تصور نماید .بطور کلی سابقه یک تعاونی را در نظر بگیرید و بدانید هر چه به شما گفته میشود با ارائه مدارک باید پذیرفته شود در غیر اینصورت به مشکلات بسیاری جدی در آینده بر خواهید خورد . اگر ادعایی بابت داشتن وام ، صاحب بودن زمین و دیگر موارد وجود دارد باید بدانید که هر کدام باید با نشان دادن مدرک فیزیکی به شما پذیرفته شود و تنها ادعا و یا اینکه در اینده چه خواهد شد مورد قبول نمیباشد .این به شرطی است که سابقه تعاونی را نیز بررسی کرده باشید وگرنه چه دلیلی دارد که یک شرکت تازه تاسیس بدون سرمایه با پول مردم بخواهد ساخت و ساز انجام دهد ؟ و اصلا چه اطمینانی بابت این موضوع به خریدار میدهد . سایتهای آگهی املاک با عباراتی نظیر پیش خرید آپارتمان در تهران عموما مربوط به همین پروژه ها میباشد .پیش خرید آپارتمان در تهرانپروژه های تعاونی سازپروژه های تعاونی ساز به چند دسته تقسیم میشوند یک دسته مربوط به پروژه هایی است که توسط شرکت های خصوصی انجام میشود و یکی دیگر تعاونی های مسکن شکل گرفته از دل نهادهای دولتی است . در هر نهاد یک تعاونی مسکن وجود دارد که توسط آن نهاد به منظور خانه دار کردن کارمندان فعالیت مینماید . معمولا این نهاد ها زمین هایی که متعلق به خودشان است به مبلغ ناچیز و بصورت اقساط طولانی مدت به کارمندان خود واگذار مینمایند .سپس این تعاونی ها برای ساخت پروژه اقدام به جذب سرمایه گذار یا مشارکت با یک پیمانکار مینمایند که مورد دوم بسیار معمول تر است . در این حالت تعاونی ها اقدام به ساخت و ساز پروژه مینمایند و قطعا افرادی هم سهم های خود را به فروش میرسانند و مردم عادی نیز وارد تعاونی میگردند و در آن عضو میشوند .حال بسته به شرایط پروژه ، شرایط متفاوت است . برخی سهام قطعی از زمین دارند و درصد مشارکت با پیمانکار نیز مشخص است در این حالت متراژ مفید مسکونی بعد از دستور نقشه مشخص میشود و هر شخص میتواند بداند که سهمش چقدر ارزش دارد .اما به یاد داشته باشید معمولا تعاونی های دولتی هیچگاه مانند مواردی که در بالا اشاره کرده ایم بدون داشتن زمین اقدام به جذب سرمایه گذار نمیکنند و آن شرکت ها یا اشخاصی که اقدام به این کار مینمایند همان افرادی هستند که سعی بر این دارند که خود را دولتی و یا وابسته به یک ارگان دولتی نشان دهند .منطقه 22 تهران بیشترین آمار تعاونی سازهامنطقه 22 تهران به دلیل اینکه عمده زمین های آن متعلق به ارتش و نهادهای نظامی بوده و در زمان جنگ تحمیلی نیز در اختیار و استفاده آنها بوده هم اکنون تبدیل به منطقه ای شده که بیشترین آمار تعاونی سازها را در اختیار دارد . زمین هایی که بعدا تبدیل به پادگان شده و سپس به دلیل تامین نیاز اعضا به مسکن به آنها واگذار شده و هم اکنون در دست احداث است .در این بین شرکتهایی نیز وجود دارند که با مشارکت با ارتش اقدام به ساخت و ساز مینمایند و همانطور که میدانید نهادهای دولتی به این راحتی زمین های خود را برای مشارکت به شرکتی نمیسپارند و قرارداد محکمی با آنها میبندند .پس در نظر داشته باشید که اگر قصد خرید پروژه ای تعاونی ساز دارید ریشه زمین و مشارکت را نیز بررسی نمایید و اگر پروژه های دولتی را انتخاب مینمایید سابقه آنرا نیز بررسی نمایید . ممکن است به دلیل مشکلاتی که داشته زمان زیادی را مسکوت مانده باشد و این را شما باید بدانید چون ممکن است یک پروژه در مرحله نما سالهاست که باقی مانده باشد و عملیات ساخت پیش نرفته باشد و شما وضعیت آن لحظه پروژه را نباید در نظر بگیرید بلکه سابقه آنرا که به آن مرحله رسیده و مدت زمانی که طی شده را نیز باید بررسی نمایید .بررسی سودآوری پروژه ستینبیشترین آمار ساخت و ساز در تهرانبیشترین آمار ساخت و ساز در تهران متعلق به منطقه 22 و 5 تهران میباشد و این به دلیل وسعت منطقه 22 و داشتن فضای ساخت زیاد میباشد . این منطقه وسیع ترین منطقه در تهران است و فضای ساخت زیادی دارد و به دلیل اشباع شدن مناطق دیگر تهران سازنده ها برای ساخت وساز به این منطقه روی آورده اند از این رو بیشترین آمار متعلق به این منطقه هست و بد نیست بدانید هر منطقه جدیدی که ساخته میشود با جدیدترین الگوها ساخته میشود و این خود دلیلی بر آن است که منطقه 22 تهران میتواند جزو مدرن ترین منطقه تهران به شمار بیاید .در واقع این منطقه آخرین محدوده ضمیمه شده به شهرداری تهران است و مرز بین تهران و استاد البرز را شهرک مروارید شهر آخرین محله این منطقه برقرار مینماید و در واقع دیگر در تهران نمیتوان شاهد به وجود آمدن چنین محله ای باشیم .نتیجه گیری نهاییهدف ما از نوشتار این مطلب این است که شما را با طرح های مختلف فروش در منطقه 22 تهران آشنا نماییم زیرا در مرحله اول با مراجعه به املاکها اطلاعاتی که به شما میدهند باعث سردرگمی خریدار میشود . توجه داشته باشید اگر بخواهید در این منطقه پروژه ای را پیش خرید کنید بهترین گزینه را در تهران انتخاب نموده اید زیرا این منطقه یک منطقه تازه تاسیس میباشد که آینده خوبی در انتظار آن است . این منطقه با جدیدترین الگوهای شهرسازی ایجاد شده و در واقع یک منطقه مدرن و جدید میباشد که با شهرهای کشورهای همسایه برابری مینماید .در حال حاضر این منطقه بیشترین آمار ساخت و ساز در تهران دارا میباشد و بعد از تکمیل برج های بلند مرتبه آن که گاها به 40 طبقه میرسند بک منطقه مدرن با جدید ترین الگوهای شهرسازی در آن را شاهد خواهیم بود .