چالش های تعاونی های مسکن در کشور

در ایران برای اولین بار از تعاون در قانون تجارت مصوب سال 1303 و 1304 شمسی نامبرده شده است؛ پس از پیروزی انقلاب اسلامی موضوع مشارکت مردم در فعالیتهای اقتصادی و اجتماعی در قالب تشکل‌های تعاونی‌ مورد توجه قرار گرفت و در اصل 44 قانون اساسی، بخش تعاون به عنوان دومین بخش غیر رسمی اقتصاد کشور، در کنار بخشهای دولتی و خصوصی مورد تصویب قرار گرفت.در راستای روند تکاملی تعاون در ایران، قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران که در آن تاسیس وزارت تعاون نیز پیش‌بینی شده بود در 13/6/1370 به تصویب مجلس شورای اسلامی ایران رسید.به دلیل عدم تناسب میان درآمدها و هزینه ها و نیز عدم توانایی دولتها،طی دو سه دهه اخیر،در کنترل نرخ های تورم سرسام آور، معضل بي‌مسكني، به یکی از چالش های اصلی در بین اقشار كم‌ درآمد و يا با درآمد ثابت، مانند كارگران و كارمندان،درآمده است؛ بگونه ایکه، امروزه، مالکیت مسكن براي اقشار مذكور،به يك آرزوي دست نيافتني،تبديل شده است. شركتهاي تعاوني مسكن،يكي از راههايي است كه،هر خانواده،بمنظور تهيه و تملك سرپناهي براي رهايي از رنج اجاره‌نشيني و خانه بدوشي سالانه،به عضويت آنها در مي‌آيند.بررسی‌ها نشان می‌دهد که حدود 95 درصد اعضای تعاونی‌های مسکن را کارکنان موسسات، بانکها و دستگاه‌های دولتی و کارگران صنایع تشکیل می‌دهند. با توجه به بهای مسکن در ایران، که طی دو سه دهه اخیر، مرتب در حال افزایش است؛ مشکل مسکن در محیط‌های کارمندی و کارگری همیشه به عنوان معضل اصلی این اقشار خودنمایی می‌کند.متاسفانه، تعاونی های مسکن در کشور، به طور تاریخی از ضعف نظارتی رنج می‌برند؛ به این معنی که ، در تعاونی های مزبور، نه نظارت دولتی صورت می‌گیرد و نه در داخل تعاونی‌ها، دستگاه‌های نظارتی لازم برای این مقصود پیش بینی شده است. اگرچه، با توجه به نوع مالکیت تعاونی‌ها و اداره آنها توسط سهامداران خرد،انتظار نمی رود که دولت بر عملکرد آنها نظارت داشته باشد؛لیکن،در عین حال، ساز و کار نظارتی مناسب در داخل تعاونی‌ها هم پیش بینی نشده است. بنابر این، همین ضعف‌های نظارتی،زمینه را برای بروز انواع تخلفات، فراهم کرده است.متاسفانه تجربه نشان داده است که بخش دولتی، به دلایلی، به وظیفه نظارتی خود در این خصوص خوب عمل نکرده است، مضافا اینکه، در این زمینه خلأ قانونی وجود دارد و از طرفی،مشکل نظارت در تعاونی‌های مسکن، ساختاری است و انتظار اینکه،یک وزارتخانه یا دستگاه دولتی،بر عملکرد تعاونی‌ها نظارت داشته باشد، انتظار عبثی است.علیرغم اینکه، اغلب تعاونیهای مسکن، به دلیل، تبانی و سوء استفاده های گسترده، ضعف و سوء مدیریت و ناکارآمدی آنان، عملکرد آنها بسیار ضعیف ارزیابی می شود؛ لیکن، روند تشكيل و ثبت تعاوني‌هاي مسكن، همچنان روبه افزايش است.زمینخواری و رانتخواری در قالب خرید اراضی کشاورزی و تغییر کاربری آن، ضمن همدستی با کارگزاران، کلاهبرداری و اختلاس پول اعضای تعاونی‌ها و طولانی شدن زمان اجرای پروژه ‌ها، از جمله تخلفات رایج،در تعاونی های مسکن است.پیش بینی ساز و کارهای لازم، به منظور ایجاد یک كميته نظارتی،زیر نظر مقام معظم رهبری" جهت پيگيري و نظارت بر عملکرد تعاونی های مسکن و نیز وزارتخانه های تعاون و راه و شهرسازي در این رابطه، ضروری به نظر می رسد.اگرچه، از سال 87 ، معاملات املاک و مستغلات انجام شده در هر بخش از ایران،در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت می‌شد و امکان شفافیت در این خصوص، به ویژه، در رابطه با بررسی تعداد معاملات انجام شده، شمار متقاضیان مسکن،تصمیمات و تحلیل‌های مسکنی،فراهم می شد؛لیکن، در نیمه دوم سال 98 و با ابطال اجرای این سامانه در دیوان عدالت اداری،ثبت معاملات در این سامانه اختیاری شد؛و لذا،موضوع ایجاد شفافیت در این زمینه، ولو به شکل ناقص،بار دیگر به محاق رفت.از سوی دیگر،«سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» از کارایی لازم ، به ویژه در حوزه شفافیت، برخوردار نیست و عملا بود و نبود آن، با توجه به دلیل مذکور و همچنین، عدم کارآیی در برخورد با مافیای زمین و مسکن، علی السویه است.مضافا اینکه، «سامانه جامع املاک و اسکان»، در خوشبینانه ترین حالت، می تواند آمار مربوط به خانه های خالی را مشخص و معرفی ‌کند.بطور کلی،اشکالات جدی بر تعاونی های مسکن وارد است که از جمله مهمترین آنها می توان به موارد ذیل اشاره نمود؛با تاکید بر این مهم که، علت اصلی مشکلات ذیل، عمدتا از این مسئله ناشی می شود که، اطلاعات مربوط به زمین و مسکن، تعداد املاک و افرادی که ملک و زمین دریافت می کنند، در یک سامانه و بانک اطلاعاتی جامع، ثبت و ضبط نمی شود؛ که مالا منجر به عدم شفافیت گسترده در این حوزه و هرج و مرج و آشفتگی گسترده در بازار مسکن و مستغلات می شود؛ و ادامه روند حاضر می تواند منجر به مسائل امنیتی، آشوب و ناآرامی های اجتماعی و ...، شده و در نهایت جامعه را به فروپاشی اقتصادی ، اجتماعی ، فرهنگی و حتی سیاسی رهنمون شود:مشکلات اساسی در تعاونی های مسکن:-وقفه طولانی در ساخت و تحویل واحدهای مسکونی به اعضای تعاونی،که دولت زمین دولتی در اختیار هیئت مدیره تعاونی ها قرار می دهد.-در مواردی اساسا زمین وجود خارجی ندارد و عده ای با تاسیس تعاونی به شکل صوری و دریافت مبالغ کلان عضویت،مبادرت به عضوگیری می کنند.- در ارتباط با زمین های دولتی که از طرف سازمان ملی زمین و مسکن و توسط شرکت عمران شهرهای جدید، به تعاونی های مختلف واگذار می شود، هیچگونه اطلاعات مدون،به ویژه،لیست و مشخصات اعضا و میزان زمین دریافتی، موجود نمی باشد؛لذا،در موارد زیادی، یک نفر از چندین تعاونی و پروژه زمین دریافت می کنند؛ ولیکن،عده ای هرگز نتوانسته اند، حتی یک بار و از یک پروژه، زمین و مسکن دریافت کنند. -قوانین و مقررات و ضوابط ملاک عمل، غالبا در مورد تعاونی های مسکن، اعمال نمی گردد و دستورالعمل های وزارت تعاون نیز، رعایت نمی شوند؛ بگونه ای که، هیئت مدیره شرکت های تعاونی در امر خرید و فروش واحدها بسان دلال و آژانس های مسکن عمل نموده و موجب تشدید سوداگری و احتکار، در بازار زمین و مسکن می شوند.-صورت های مالی، ترازنامه ها و تشکیل مجامع و گزارش عملکرد اعضای هیئت مدیره که سالانه تهیه و به وزارت تعاون ارسال می شود، اولا، مشحون از موارد خلاف واقع و غالبا صوری است؛ ودر نتیجه، واجد هیچگونه کارآیی و خاصیتی نیست؛ از طرفی، از سوی وزارت تعاون، به آنها ترتیب اثری داده نمی شود و مبنای تصمیم سازی و تصمیم گیری قرار نمی گیرند و در این خصوص به آنها استناد نمی شود.- دراکثر موارد، پول های دریافتی از اشخاص و اعضا، به حساب های شخصی واریز و در محل های معارض با اهداف تعاونی و مغایر با قوانین و ضوابط و مقررات ملاک عمل و در راستای منافع شخصی اعضای هیت مدیره، سرمایه گذاری شده و منافع هنگفتی از این محل نصیب آنها می شود-با کمال تاسف، به گزارش ها و نامه های ارسالی از سوی وزارت تعاون ، به مراجع قضایی و دادگاهها، پیرامون تخلفات مدیران تعاونی ها، ترتیب اثری داده نمی شود و این مکاتبات ، از سوی مراجع قضایی، صرفا در حد مکاتبات اداری معمولی تلقی می شود.- بررسی های صورت گرفته در محاکم قضایی، مبین این واقعیت تلخ است که، قضات از قوانین تعاون جمهوری اسلامی، اطلاع چندانی ندارند و در تصمیمات خود دستورالعمل ها و ضوابط ملاک عمل را مد نظر قرار نداده و به توضیحات شاکیان توجهی نمی کنند و از وزارتخانه مربوطه، که خود به نوعی متهم و شریک جرم هستند، استعلام می نمایند.- بر اساس مدارک و مستندات، مدیران تعاونی ها،پول را از اعضا دریافت می کنند و سهم آنها را به افراد غیر عضو و یا بستگان و منسوبان خود واگذار و یا هبه می کنند.- در تعاونی‌های مسکن، نه نظارت دولتی صورت می‌گیرد، و نه در داخل تعاونی‌ها، دستگاه‌های نظارتی لازم برای این منظور، پیش بینی شده است. با توجه به نوع مالکیت تعاونی‌ها، و از آنجاکه، توسط سهامداران خرد اداره می‌شوند، دولت نظارتی بر عملکرد آنها ندارد؛ این در حالی است که، تقریبا بخش اعظم اراضی واگذاری به آنها، از منابع ملی و دولتی صورت می گیرد. همانگونه که اشاره شد، نه دولت بر این بخش نظارت می کند و نه در داخل تعاونی‌ها،ساز و کار نظارتی لازم ، ترتیب داده شده است؛ لذا، این ضعف‌های نظارتی، بستری برای بروز انواع تخلفات و قانون شکنی ها در این حوزه، بوجود می آورند.- مسئولین تعاونی، با اطلاع و با رضایت و یا بدون اطلاع و بدون رضایت مالکین، بخشی از املاک در اختیار را در قبال دریافت وام، در اختیار بانک ها قرار می دهند؛ ونیز بخشی از اراضی و یا حتی منابع مالی خود را، در قبال تخلفات ارتکابی یا دریافت امتیازات ویژه، در اختیار سازمانها، دستگاهها و نهاد های دولتی و نیمه دولتی، به ویژه شهرداری ها و دیگر دستگاههای خدمات رسان، مانند آب و برق و گاز وتلفن، قرار می دهند. و این موارد، که دستکم در مورد تعاونی مسکن کارکنان وزارت جهاد کشاورزی ، موسوم به "صدرا"، به عنوان، نمونه برای ما مسجل شده است،از مصادیق بارز تبانی و رشوه و ارتشاء ،محسوب می شود.اساسا، دستگاههای دولتی،به منظور مبسوط الید بودن برای ارتکاب انواع تخلف و قانون شکنی و انجام تبانی و سو استفاده، عملا، ارائه هرگونه اطلاعات مربوط به واگذاری اراضی،به اشخاص حقیقی و حقوقی را محرمانه تلقی نموده و در مغایرت آشکار با قوانین و مقررات و ضوابط ملاک عمل،به ویژه،"قانون انتشار و دسترسی آزاد به اطلاعات مصوب جلسه علنی مورخ 6/11/1387"، از در اختیار گذاشتن اطلاعات مربوط به واگذاری اراضی، حتی دستگاهای نظارتی اجتناب می کنند و البته همانگونه که اشاره شد، به دلیل عدم پیش بینی سامانه ها و بانک اطلاعات جامع زمین،اطلاعات کاملی و قابل استنادی در این رابطه، در اختیار خود آنها وجود ندارد . به طور کلی، هیئت مدیره تعاونی های مسکن، به دلیل ساختارهای بیمارگونه و معیوب سیستم های نظارتی و مراجع قضایی، در حاشیه امنیت کامل قرارگرفته اند و طی سالیان متمادی با فروش زمین های دولتی، بر خلاف قوانین بخش تعاون جمهوری اسلامی، با فساد و رانت های کلان و به بهای نابودی خانواده های محروم و بی مسکن و اجاره نشین ها، به ثروت های بادآورده و نجومی دست پیدا کرده و به ایجاد تورم و التهاب آفرینی در آشفته بازار زمین و مسکن، ادامه می دهند.