مشکلات و خطرات سرمایه گذاری در املاک ترکیه

همزمان با رنسانس کلی ترکیه در حوزه های مختلف در دو دهه اخیر، توجه به این کشور تاثیرگذار در سطح منطقه و جهان مورد توجه قرار گرفته است. بخش سرمایه گذاری خارجی و عربی در املاک و مستغلات، به ویژه در دهه گذشته، شاهد انقلابی تقریباً در املاک و مستغلات بوده است. بدون شک با تقاضای زیاد برای خرید و سرمایه گذاری املاک در ترکیه، اشتباهاتی در حین یا پس از انتقال ملک رخ می داد.کلاهبرداری املاک و معامله با شرکت های غیر قابل اعتمادیکی از بارزترین مشکلاتی که در خرید ملک رخ می دهد عبارتند از: کلاهبرداری و کلاهبرداری املاک، در حالی که برخی از کلاهبرداران و برخی از شرکت هایی که اعتبار و اطمینانی به سرمایه گذاری املاک در ترکیه ندارند، از بی تجربگی کسانی که مایل به خرید ملک هستند سوء استفاده می کنند. خرید ملک در ترکیه، فقدان دانش کافی در بازار املاک و مستغلات ترکیه، عرف خرید و فروش و محدودیت های حداقل و بالاتر قیمت. برخی از تصاویر تقلب زمین عبارتند از:برخی از بازاریابان املاک غیرقابل اعتماد ممکن است ملکی را برای فروش پیشنهاد دهند، بدون اینکه به خریدار نشان دهند که هزینه های سرمایه گذاری و نگهداری ملک در مقایسه با بازده مورد نظر ممکن است قابل توجه باشد.این احتمال وجود دارد که ملک به طور سیستماتیک در ثبت اسناد ثبت نشده باشد، به این معنی که خریدار برای تنظیم وضعیت ملک جریمه و هزینه های مالی خواهد داشت.یکی از خطرناک‌ترین روش‌های کلاهبرداری ملکی این است: شخصی که خود را به عنوان صاحب ملک یا عامل فروش ملک معرفی می‌کند و سپس اسنادی را جعل می‌کند - که فقط متخصصان می‌توانند تشخیص دهند رسمی نیستند. یا از غیبت مالک واقعی یا نماینده رسمی فروش ملک به دلیل مسافرت یا هر دلیل دیگر سوء استفاده کرده باشد.برخی از دلالان املاک و مستغلات با سوء استفاده از عدم اطلاع کافی خریدار از قیمت های معامله شده در محدوده ملکی که برای املاک مشابه عرضه می شود، به قیمت های گزافی که با ارزش واقعی ملک پیشنهادی نامتناسب است، متوسل می شوند.تغییر در نرخ ارز و ارزش لیر ترکیهیکی از نگران کننده ترین چیزهایی که برای افرادی که برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به ترکیه می آیند این است: بی ثباتی در مبادله لیر ترکیه و نوسانات گردش آن در برابر ارزهای اصلی به ویژه دلار و یورو.اما اگر به موقعیت بازار املاک و مستغلات در اقتصاد ترکیه نگاهی بیندازیم، این نگرانی به زودی آشکار خواهد شد، جایی که آن را یکی از مهمترین بخش های کمک کننده به اقتصاد این کشور خواهیم یافت. ترکیه همچنین دارای اقتصاد قدرتمندی است که علیرغم تجربه چندین بحران اقتصادی و سیاسی در سال های اخیر، اما این بحران ها تأثیری بر فروپاشی بخش های اقتصادی ندارد، زیرا اقتصاد برای بازگشت به حالت قبل بسیار کوچک است. شاید به این دلیل باشد که: تنوع فعالیت ها در اقتصاد ترکیه، محدود به یک الگوی واحد از اقدام اقتصادی نیست.شایان ذکر است که بر خلاف این نگرانی ها، برخی از تحلیلگران اقتصادی می گویند: کاهش ارزش لیر ترکیه فرصتی برای خرید ملک بیشتر می دهد. به خصوص که اکثر سرمایه گذاران به ترکیه می آیند و پس انداز آنها به صورت ارزی است که فرصت بسیار خوبی برای آنها برای سرمایه گذاری در این زمان در املاک ترکیه است.البته در صورت خرید قسطی ملک برخی از این مشکلات در احتمالات رفع می شود. به نقل از خبرگزاری آنا پرس:امکان خرید قسطی ملک در ترکیهخرید ملک به صورت اقساطی همان سپرده گذاری و پیش پرداخت مبلغی از خرید ملک و پرداخت مابقی آن تا زمان سر رسید است. مدت اقساط برای خرید ملک در ترکیه از چند ماه تا پنج سال متغیر است. اساساً اقساط تا 12 ماه، بدون پرداخت بهره می باشند، یعنی تا 12 ماه فرصت دارید که بدون پرداخت هیچ مازادی، بدهی خرید ملک را پرداخت کنید، این خیلی عالی است.اگر گزینه خرید اقساطی املاک با سررسید بین 2 تا 5 سال ارائه شود، معمولاً مقداری سود دریافت می شود. نرخ بهره اقساطی تقریباً همیشه پایین تر از نرخ بهره معمولی در مورد وام های بانکی برای رهن خانه در ترکیه است. مزیت بزرگ خرید قسطی ملک این است که به ضمانت نامه یا اثبات درآمد نیاز ندارید. خرید قسطی ملک، برای ساختمان های در حال ساخت نیز صدق می کند و شما می توانید به اختیار خود هر یک از پروژه های تمام شده یا در حال ساخت را خریداری نمایید.عدم آگاهی از مراحل و مراحل تهیه و مدارک مورد نیازشاید بزرگترین مشکل سرمایه گذاران خارجی که قصد خرید ملک در ترکیه را دارند، نداشتن تجربه و آگاهی کافی از مراحل جستجوی ملک و سپس مراحل تکمیل خرید، ثبت نام باشد. از ملک جدید در محدودیت های رسمی؛ با رعایت مراحل قانونی در بازار املاک و مستغلات ترکیه و خدمات رسمی مسئول انجام کلیه قراردادهای نقل و انتقال و اطمینان از یکپارچگی کلیه معاملات مربوطه، مراحل اصلی در کسب ملک در ترکیه به شرح زیر است:پس از انتخاب ملک مناسب، شماره مالیاتی باید از سازمان مالیاتی (vergi dairesi) استخراج شود. اهمیت شماره مالیات از آنجا ناشی می شود که در هنگام انجام هرگونه معامله حقوقی یا مالی، بیشتر شبیه هویت رسمی خریدار قبل از خدمات دولتی است.پاسپورت شخصی که مایل به خرید ملک است باید به ترکی ترجمه شود و ترجمه آن توسط دفتر اسناد رسمی تایید شود.اگر ملکی که قرار است خریداری شود هنوز در حال ساخت باشد، باید بین خریدار و شرکت ساختمانی قرارداد بسته شود. قرارداد شامل مهمترین جزئیات مربوط به ساخت و ساز به ترتیب زیر است:اطلاعات فروشنده و خریدار 2. تاریخ تحویل. 3. مصالح مورد استفاده برای ساخت و ساز. 4. مالیات و عوارض در صورت تاخیر.هم فروشنده و هم خریدار باید هر صفحه از قرارداد را امضا کنند و به این ترتیب رونوشتی از نقشه‌های مطابق با طرح‌های ساخت‌وساز را که قرار است خریداری شود ضمیمه کنند و سپس به دفتر اسناد رسمی که در آن قرارداد تأیید شده است، برگردند تا حقوق خریدار پس از پایان فروش.سپس مرحله انتقال فرا می رسد که مستلزم مالیات 4% از ارزش دارایی ثبت شده در ملک است، با توجه به عرف ترکیه مبنی بر مالیات نقل و انتقال یا به اصطلاح "مالیات آجری"، زیرا فروشنده مستلزم 50٪ از مبلغ است. مالیات، و خریدار 50 درصد آن را پرداخت می کند.فرد خارجی اطلاعات کافی در مورد بازار املاک ترکیه نداردبه دلیل عدم آگاهی از معاملات بازار املاک ترکیه، برخی از سرمایه گذاران خارجی در جستجوی مکانیزم مناسب برای انتخاب ملکی که می خواهند بخرند، مجبور به تکیه بر دانش، دوستان، اقوام می شوند. قبلا ملکی را در ترکیه خریداری کرده و در این زمینه سرمایه گذاری کرده است.اصولاً: استفاده از نظرات خدمات نزدیک به شخص مایل به خرید مشکلی ندارد، اما مشکل این است که این افراد اطلاعات محدودی از ترکیه، اقتصاد، املاک و مناطق آن داشته باشند یا هدف آنها از مالکیت با مالکیت شخصی که مایل به خرید است متفاوت است.