بورس مسکن، توهم یا امیدواری

بازار مسکن و ساختمان همواره مورد توجه بخش قابل توجهی از فعالین اقتصادی و سرمایه گذاران بوده است، این بازار که شاید بتوان ادعا کرد بزرگترین بازار کشورمان از نظر سایز می باشد همواره در کنار فعالیت خویش موتور محرکه بسیاری صنایع وابسته بوده و از این رو حجم قابل توجهی شغل ایجاد کرده است به همین دلیل حال این بازار علاوه بر اثرات اقتصادی از بسیاری جهات مورد توجه سیاسیون نیز بوده و هست چرا که آثار اجتماعی آن پررنگ و غیر قابل چشم پوشی است.این روزها وجود دیدگاههایی مبنی بر تعدد واحد های مسکونی خالی در کشور، تخصیص مالیات بر آنها و از همه مهمتر استفاده از مکانیزم بورس برای مدیریت نظام عرضه و تقاضای این بازار دلیل شد تا این بازار و بن بستی که در آن گرفتار شده است را کمی دقیقتر بررسی کنم، آیا به واقع بورس مسکن راه برون رفت از این بن بست است؟در اقتصاد ایران از سال 1370 تا پایان 1395 بطور متوسط سالانه 3.7 درصد رشد اقتصادی داشته ایم این رقم در سالهای اخیر کاهش قابل توجهی پیدا کرده چرا که در حال سپری کردن سالهایی با رشد اقتصادی منفی هستیم لکن از همین مقدار میانگین 25 ساله نیز 3.5 درصد ناشی از افزایش سرمایه گذاریها بوده است و ارتقای تکنولوژی یا نیروی انسانی که در نهایت با بهبود بهره وری مدل می شود نقش کمرنگ تری در ایجاد این رشد میانگین داشته است به عبارت بهتر ایران بر اقتصادی مبتنی بر افزایش سرمایه گذاری استوار است، این در حالیست که در سال 1398 میزان تشکیل سرمایه ناخالص جدید (سرمایه گذاری جدید) کمتر از استهلاک دارایی های سرمایه ای مان شده است یعنی حتی به اندازه استهلاک داراییهای سرمایه ای نیز سرمایه جدید به اقتصاد تزریق نشده است که خبر بدی برای اقتصاد است.صنعت ساختمان و مسکن نیز نه تنها از این رکود سرمایه گذاری مصون نمانده است بلکه آنچه در حال حاضر این صنعت را با بن بست مواجه کرده است همین کاهش چشمگیر سرمایه در این حوزه بوده است که به ویژه چشم انداز آتی این بخش را نگران کننده تر می کند چراکه رشد اقتصادی آینده در مسکن منوط به سرمایه گذاری امروز است.جمعیت حدودا 83 میلیونی حال حاضر ایران با بعد خانوار 3.2 نفری از حدود 26 میلیون واحد مسکونی برای سکنی استفاده می کند، با توجه به کیفیت و تکنولوژی صنعت ساختمان در ایران که حتی براساس اطلاعات مرکز آمار ایران قریب به 35 درصد واحدهای مسکونی آن بی کیفیت هستندمی توان قضاوت کرد که عمر مفید ساختمان در کشور پایین است و همین موضوع درصد استهلاک واحدهای مسکونی را بالا برده است لکن با فرضی بسیار خوش بینانه می توان این عمر مفید را 50 سال فرض کرد که موید استهلاک 2 درصدی سالانه است، با ضرب این نرخ استهلاک سالانه در 26 میلیون واحد مسکونی فعلی می توان دریافت حداقل به 520 هزار واحد مسکونی جدید در هر سال برای حفظ وضعیت موجود و پوشش استهلاک آن نیازمندیم تا میانگین عمر واحدهای مسکونی فعلی را حفظ کنیم.این در حالیست که به استناد آخرین داده های آماری مرکز آمار ایران قریب به 550 هزار ازدواج جدید هم بصورت سالانه داریم که چنانچه به عدد قبلی ناشی از استهلاک اضافه شود موید حداقل تقاضای 1 میلیون و هفتاد هزار واحد مسکونی جدید بصورت سالانه در کشور است که در قالب درخواست خرید و یا اجاره خود را به بازار معرفی می نماید. نباید فراموش کنیم تغییر الگوهای زندگی در کلان شهرها و تغییرات ساختارهای اجتماعی ما را با پدیده هایی نظیر ازدواجهای سفید، تمایل افراد برای زندگیهای مستقل مجردی بدون تجربه ازدواج و یا حتی بعد از طلاق مواجه نموده است که به فشار این تقاضا می افزاید لکن در فرضی این افزایش تقاضا را با حدود 150 هزار واحد مسکونی که بدلیل مرگ و میر بصورت سالانه به سمت عرضه اضافه می شود بی اثر می پنداریم.تقاضای حداقل 1 میلیونی در سال، درطول سالهای اخیر که نرخ سرمایه گذاری در این حوزه به شدت کاهش یافته بوده تنها با ساخت میانگین 350 هزار واحد مسکونی جدید بصورت سالانه مواجه شده است که به معنی انباشت تقاضا در یک سمت و کاهش عرضه در سمت دیگر میباشد.با این شرایط آیا باید باور کنیم که واحد مسکونی مازاد قابل توجهی در کشور داریم؟ به نظر میرسد مدیران این حوزه در حال ارتکاب خطای هاله ای( The Halo Effect) هستند و شرایط برخی محله های مرفه نشین شهرهای اصلی را به کل کشور تعمیم می دهند. بن بست رخداده در این بازار تنها در صورتی مرتفع خواهد شد که بتوانیم موانع پیشروی سرمایه گذاری را در این حوزه مرتفع سازیم، سرمایه گذاری تنها توسط دو مرجع دولت و بخش خصوصی رخ می دهد که در حال حاضر مرجع دولتی با وجود کسری شدید بودجه برای هزینه های خود نیز دست به گریبان مشکلات زیادی است بنابراین تنها می توان به سرمایه گذاری بخش خصوصی در این حوزه امیدوار بود همان گروهی که طی سالهای اخیر علیرغم افزایش شدید بهای فروش و اجاره مسکن و جذابیت نسبت پوتربا باز هم از اخذ پروانه و ساخت اجتناب می ورزد به 3 دلیل :- آینده مبهم و سراسر گنگ از افق سرمایه گذاری کشور که این روزها بدلیل مواجهه با دو انتخابات در ایران و امریکا دچار تردید و ابهام بیشتری نیز شده است- گران شدن بهای تمام شده ساخت مسکن که بخش قابل توجهی از هزینه های ساخت آن متاثر از رشد بهای ارز و تورم سنگین حاکم بر اقلام ارزبر بوده بعلاوه با هزینه های بالای زمین و جوازها نیز مواجه شده است، این بهای تمان شده بالا سبب گردیده است علیرغم قیمت بالای مسکن باز هم برای سازندگان از منظر کسب سود جذاب نباشد- کاهش شدید قدرت خرید یا اجاره مصرف کننده نهایی علیرغم وجود تقاضا که نقدشوندگی و کسب درآمد از مسکن را با مخاطره مواجه نموده است.با این توضیحات تا زمانی که فضای کسب و کار در این بخش اصلاح نشود و چشم اندازهای سرمایه گذاری و قدرت خرید آتی وارد فاز مثبت نشوند عبور از این بن بست میسر نخواهد بود.بدیهی است ورود مسکن به بازار بورس و استفاده از ظرفیتهای بازار سرمایه به عنوان مکانیزمی برای تاٌمین مالی سازندگان می تواند به بهبود شرایط کمک کند مشروط برآنکه عوامل بنیادی دیگر نیز که شرح داده شد به طرز صحیح هدایت گردند.شرکتهای سهامی عام و مکانیزم بازار سرمایه برای جمع آوری سرمایه های خرد در دهه های اخیر در بسیاری از کشورهای جهان موتور محرکه تاٌمین مالی طرحها بوده اند چون به بهترین شکل ممکن توانسته اند نیازمندان منابع مالی را به سرمایه های خرد متصل نموده و از تجمیع سرمایه های خرد امکان سرمایه گذاریهای درشت را فراهم آورند، این مکانیزم همچنین توانسته با ایجاد یک جریان سرمایه ای مشکل زمان سرمایه گذاری را نیز مرتفع سازد و برای پروژه های با دوره های ساخت طولانی از جریان ممتد ورود و خروج سرمایه های خرد بهره مند گردد و واضح است که با ایجاد ارتباط مستقیم با منابع مالی و حذف واسطه گری (Intermediation) سیستم بانکی در تاٌمین مالی طرحها کارآمدتر و ارزانتر عمل میکند پس از این منظر می تواند در بهبود سرمایه گذاری موثر باشد به ویژه اینکه با حذف واسطه ها و ایجاد شفافیت در نظام عرضه و تقاضا به بهبود امنیت و سلامت بازار نیز کمک می کند اما آنچه مهم است و نباید مغفول بماند حفظ اعتماد عمومی جامعه به بازار سرمایه و اجتناب از دستکاریهای دستوری بازار است تا بتواند در تجمیع سرمایه های خرد از احترام و آبروی کافی برخوردار باشد به علاوه باید ارکان بنیادی شرح داده شده در نظر گرفته شوند به نحوی که مجموعه های دست اندرکار ساخت ضمن بهره مندی از تکنولوژی قادر به کاهش بهای تمام شده، کاهش دوره ساخت و خواب سرمایه، افزایش کیفیت ساخت و پیرو آن عمر مفید بهره برداری باشند. رویکرد این مجموعه ها باید به سمت انبوه سازی با بهره مندی از تکنولوژیهایی باشد که بتواند بهای تمام شده ای متناسب با قدرت خریدار طراحی کند این در حالیست که به موازات باید افق سرمایه گذاری روشن شده و فضای عمومی کسب و کار بهبود یابد تا ضمن افزایش قدرت خرید و کاهش تورم مولفه های کلان اقتصادی نشان از بهبود دهند, در غیر اینصورت تنها هجرت بازار مسکن به بورس تغییر فاحشی نسبت به وضع موجود ایجاد نخواهد کرد.