توزیع اقتصاد در مسکن شهری

دیوار وبگاه و اپلیکیشن نیازمندی‌های اینترنتی و بستری برای خرید و فروش انواع کالا و ارائه خدمات است که در سال ۱۳۹۲ راه‌اندازی شده است. این برنامه جز ۱۵ مارکت پلیس برتر ایران می‌باشد که به ازای دریافت و ارائه هر آگهی بعد از تعداد دفعات مشخص و یا افزودن برچسب‌هایی مانند "فوری" ، "نردبان" و ... به روی آگهی‌ها از آگهی‌دهندگان هزینه دریافت می‌کند.با پیشرفت تکنولوژی و حرکت بر مسیر آنلاین شدن خرید و فروش‌ها دیوار به بستری مناسب برای رویارویی عرضه‌کنندگان و تقاضاکنندگان کالاها و خدمات تبدیل شد.استقبال از برنامه دیوار در سال ۱۳۹۹ با بازدید ۴۴ میلیون نفر از جمعیت ایران از این برنامه و ثبت آگهی بیش از ۱۸.۵میلیون نفر آگهی‌گذار، دیوار را به سکوی دومین اپلیکیشن پر نصب ایرانی پرتاب کرد.همزمان با شیوع ویروس کرونا و تعطیلی اجباری برخی مشاغل و خانه‌نشینی مردم، کاربران دیوار برای جبران مشکلات اقتصادی و دسترسی به مشتریان آنلاین، بازدیدها در برنامه دیوار را ۴۲ درصد افزایش دادند.از بین طبقه‌بندی‌های ده‌گانه دیوار برای ثبت آگهی، املاک، محبوب ترین و در رتبه‌ی دوم پرآگهی‌ترین قسمت است. در این قسمت، واحدهای آپارتمانی،خانه‌های کلنگی، زمین و ویلا در سراسر کشور برای اجاره یا فروش آگهی شده‌اند.با توجه به رشد قیمت مسکن و زمین طی یک سال اخیر تحولات بسیاری در قسمت‌های مختلف مسکن از جمله؛ خرید، فروش، رهن و اجاره رقم خورد. همچنین بی‌ثباتی در شرایط اقتصادی و افزایش نرخ تورم، صاحبان املاک را با "هزینه‌فرصت" بالاتری روبرو کرد؛ در تعریف اقتصادی هزینه‌فرصت گفته‌می‌شود که، این هزینه زمانی رخ‌می‌دهد که به بهای یک انتخاب، فرصتِ انتخاب و اجرای ایده‌های دیگر از دست‌ برود، برای مثال؛ منظور از اینکه می‌گوییم با تغییر در شرایط بازار مسکن صاحبان املاک با هزینه‌فرصت بیشتری روبرو شده‌اند، این است که، بسیاری از آن‌ها مسکن‌های خود را به قصد سرمایه‌گذاری‌ و امید به افزایش قیمت مسکن در آینده، خالی نگه می‌داشتند و اکنون با در دستور کار قرار گرفتن بررسی طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی به فکر اجاره دادن یا فروش آن‌ها هستند. در حالی‌که قرنطینه و ممنوعیت خروج‌های غیر‌ضروری از خانه بسیاری از صاحب‌خانه‌ها( موجران) و مستاجران را به تمدید قراردادها وا‌داشت، عده‌ای دیگر که در جستجوی املاک برای خرید یا اجاره با محدودیت مواجه‌شده‌بودند به استفاده از برنامه‌‌ی دیوار، برای یافتن واحدهای مسکونی روی آوردند، که با توجه به ارائه‌ی خدمات مطلوب و کافی از سمت برنامه دیوار در این زمینه پس از مدت کوتاهی این اپلیکیشن در بین خریداران و فروشندگان املاک محبوبیت دو چندانی پیدا کرد. استفاده از دیوار در تبلیغات بنگاه‌های معاملات املاک می‌تواند شیوه‌ی کسب و کار آن‌ها را وارد مسیر جدیدی از پاسخ‌دهی به مشتریان کند، برای مثال؛ دامنه‌ی مشتریان‌ آن‌ها را گسترش می‌دهد و آگهی آن‌ها را خریدارن نه تنها در سطح همان شهر بلکه سراسر کشور میبینند، و همچنین در وقت آن‌ها که پیش‌تر در بازدیدهای حضوری صرف می‌شد،صرفه‌جویی می‌کند؛ چرا که با ارائه‌ی آگهی فروش یا اجاره در برنامه دیوار، مشتریان بسیاری از اطلاعات ملک پیشنهادی را که در بخش اگهی املاک دیوار طراحی شده‌است، از قبل دریافت می‌کنند و تنها برای مواردی که از انتخاب آن مطمئن هستند به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند.از سوی دیگر در بسیاری از موارد، درج آگهی املاک مستقیماً از سوی فروشنده و صاحب ملک است و به نوعی دست واسطه‌ها و دلالان در یک معامله‌ی ملکی کوتاه می‌شود و طرفین مجبور به پرداخت هزینه‌های بالا برای کمیسیون و عقد قرارداد نیستند.اجاره در سال ۱۳۹۹ طبق گزارش سالانه‌ی دیوار ۳.۶میلیون آگهی اجاره آپارتمان مسکونی در سراسر کشور در دیوار ثبت شده است. تهران با جمعیتی قریب به ۹ میلیون نفر و ۲۲ منطقه شهری مسلماً تاثیر بسزایی در پراکندگی و میزان عرضه و تقاضای مسکن در قالب اجاره و خرید و فروش دارد. در تجزیه و تحلیل دسته‌ی اجاره آپارتمان‌های مسکونی می‌توان به طور تقریبی تهران را به دو قسمت عمده‌ی جنوب‌شرقی که شامل مناطق ۸،۱۲،۱۴ و۱۵ می‌باشد و غرب که بخشی از آن مناطق ۵، ۲۱ و ۲۲ را در بر‌می‌گیرد تقسیم کرد.در بخش جنوب‌شرقی تهران، تقاضا برای اجاره‌نشینی رو به افزایش است و به عبارتی مناطق محبوب مستاجران می‌باشد، علت این است که به دنبال رشد قیمت مسکن در مناطق میانی و شمالی پایتخت درصدی از جمعیت تهران که زیر فشارهای اقتصادی هستند برای اجاره مسکن به سمت جنوب تهران کوچ می‌کنند که باز در بین جنوب‌غربی و جنوب‌شرقی، افزایش معاملات و رشد چشم‌گیر آن در منطقه ۱۵ بیانگر رشد اجاره‌نشینی در جنوب‌شرقی تهران است که البته باید توجه داشت که این موج از افزایش تقاضای اجاره مسکن در جنوب‌شرقی تهران به دلیل قیمت پایین‌تر، به مرور سبب افزایش قیمت مسکن در این منطقه‌ها می‌شود و حتی می تواند شکاف قیمتی بین واحدهای نوساز و چند‌سال ساخت را هم بسیار کم کند. در حال حاضر در مناطق جنوب‌شرقی،نسبت عرضه‌ی اجاره مسکن به عرضه‌ی فروش مسکن رو به رشد است اما در طرف دیگر در غرب تهران و مناطق ذکر شده ۵، ۲۱ و ۲۲ نسبت عرضه‌ی اجاره مسکن به عرضه‌ی فروش مسکن،بیشترین افت را داشته‌است که حاکی از آن است که عرضه‌ی آپارتمان‌های مسکونی برای فروش از عرضه‌ی آپارتمان‌های مسکونی برای اجاره بیشتر است.افزایش تمایل به فروش می‌تواند به این دلیل باشد که صاحبان ملک پیش‌بینی می‌کنند که بعد از اوج‌گیری قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، در ماه‌های آتی، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت و به همین دلیل عرضه‌ی آپارتمان‌های مسکونی برای فروش افزایش یافته است.در مناطق ۱،۲ و۵ تهران که ۲۴ درصد از جمعیت تهران را در خود جای‌داده‌است، میزان عرضه‌ی آپارتمان‌های مسکونی برای اجاره و فروش در مجموع نیمی از عرضه‌ی بازار مسکن شهر تهران را در سال ۱۳۹۹ به خود اختصاص داده است.در سال ۱۳۹۹ نزدیک به ۱۰ درصد از عرضه‌ی آپارتمان‌های مسکونی برای اجاره در کشور مربوط به آپارتمان‌های نوساز بوده‌است؛ می‌توان تحلیل کرد که در پی تمایل زیاد مردم به سرمایه گذاری در بازارهای پرسود مانند بورس در یکسال اخیر، صاحبان ملک با اجاره دادن واحدهای نوساز خود قصد کسب سود از طریق دریافت ودیعه را داشته‌اند چرا که نسبت به سال ۱۳۹۸ سود ودیعه از ۴۴ درصد به ۴۷ درصد در سال ۱۳۹۹ افزایش پیدا کرد.با تمام این تفاسیر در مجموع آمارها نشان داده‌است که میزان عرضه آپارتمان مسکونی برای اجاره در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۸ کاهش داشته است که می‌تواند دو دلیل شایع داشته باشد یکی تمدید قراردادهای اجاره و عدم جابه‌جایی به خاطر شیوع ویروس کرونا و دیگری تمایل به فروش آپارتمان‌های مسکونی به‌ جای اجاره دادن به علت افزایش قیمت مسکن و سرمایه گذاری در بازارهای پرسود دیگر. فروش منطقه ۲۲ تهران با بیشترین عرضه‌ی آپارتمان مسکونی و زمین برای فروش نسبت‌به سال ۱۳۹۸ ، در سال ۱۳۹۹ رشد دو برابری داشته‌است. منطقه ۲۲ پایتخت، وسیع‌ترین منطقه‌ی تهران به شمار می‌آید. موقعیت مکانی بسیار خوب، قرارگیری در مسیر بادِ غرب به شرق تهران و آب‌وهوای مناسب سبب شده‌است که این منطقه آینده‌ی درخشانی داشته‌باشد. به همین جهت برج‌سازی‌های بسیاری در حال ساخت در این منطقه است. همچنین برخورداری از امکانات رفاهی و تفریحی، این منطقه را برای سرمایه‌گذاری و خرید آپارتمان‌های مسکونی و یا زمین، از سایر مناطق متمایز کرده و آمار فروش ملک در آن را افزایش داده‌است.در یک سال اخیر، محله‌ی سعادت آباد تهران، واقع در منطقه ۵، نیز بیشترین عرضه‌ی آپارتمان مسکونی را برای اجاره و فروش در تهران داشته‌است. از دلایل عمده این افزایش عرضه می‌توان به نوسانات قیمتی دلار و ارز و همچنین عرضه و تقاضاهای عجیب برای مسکن در شش ماهه‌ی اول سال ۱۳۹۹ اشاره کرد. تغییرات در بازار مسکن تنها محدود به تهران نبوده‌است و در میان شهرهای حومه‌ی تهران شهر جدید پردیس با افزایش عرضه‌ی آپارتمان‌های مسکونی برای فروش رکورددار بیشترین عرضه بوده‌است، دلیل عمده این عرضه در شهر پردیس کمبود سرانه‌های خدماتی و رفاهی نسبت‌به شمار زیاد واحدهای مسکونی و جمعیت است. فقدان این امکانات تاثیرات زیانباری بر شرایط اقتصادی،اجتماعی و ... ساکنین یک منطقه می‌گذارد و اقتصادشهریِ منطقه را به حدی فلج می‌کند که جمعیت پراکنده و به مرور ساختار شهر از بین می‌رود.از طرفی افزایش بی‌اندازه‌ی عرضه‌ی واحدهای مسکونی در شهر پردیس و کمبود تقاضا برای آن، معاملات مسکن در این شهر را در رکود سنگینی قرار داده‌است و همچنین سبب افت قیمت در بازار مسکن این شهر شده‌است.از نکات جالب توجه دیگر در خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران این است که، خریداران به دنبال خانه‌های بزرگ نیستند. طبق آمار ۳۴درصد از آپارتمان‌هایی که در سال ۱۳۹۹ برای فروش عرضه شده‌ و مورد بازدید خریداران قرار گرفته‌است، متراژهایی کمتر از ۷۵ مترمربع داشته‌اند، چرا که با توجه به افزایش قیمت هر مترمربع زمین، خرید خانه‌هایی با متراژ بالا خارج از قدرت‌خریدِ خریداران بوده‌است.آپارتمان‌های نوسازنیمی از آپارتمان‌های مسکونی در تهران و ۶۲ درصد از آپارتمان‌های مسکونی در کلان‌شهر مشهد که در سال ۱۳۹۹ برای فروش در دیوار آگهی شدند، زیر ۵ سال ساخت هستند، این موضوع نشان می‌دهد فضای بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن در یک سال اخیر به نفع دارندگان املاک بوده‌است و آن‌ها این فرصت را برای فروش املاک خود بهترین فرصت دیده‌اند. همچنین ۳۴ درصد از آپارتمان‌های مسکونی در مشهد که برای فروش آگهی شده‌بودند نیز نوساز بودند.گرمسار رکورددار عرضه املاکگرمسار با رشد ۱۲ درصدی در عرضه‌ی آپارتمان‌ مسکونی برای فروش، رشد ۹درصدی عرضه‌ی زمین برای فروش و رشد ۱۰ درصدی عرضه‌ی آپارتمان‌ مسکونی برای اجاره، در بین شهرهای کشور رکورددار است.گرمسار، غربی‌ترین شهر استان سمنان که اندک فاصله‌ای با تهران دارد، در سال‌های اخیر در پی مشکلات اقتصادی و عدم‌توانایی اجاره‌ی مسکن در تهران، مقصد مهاجرت بسیاری از پایتخت‌نشینان شده‌است. در حالی که آمار عرضه‌ی واحدهای مسکونی برای اجاره، در این شهر بسیار زیاد شده‌است، آمار فروش واحدهای مسکونی در گرمسار تا این حد وجود ندارد، چرا که در یک‌سال اخیر به دلیل افزایش تقاضای اجاره و خرید در گرمسار، قیمت مسکن در این شهر سه برابر رشد داشته‌است و ساکنین در سودای افزایش قیمت بیشتر حاضر به فروش واحدهای مسکونی خود نیستند.فروش زمین در بین شهرهای کشور، رشت دارای بیشترین عرضه‌ی زمین برای فروش است. وجود آلودگی‌های زیست‌محیطی در کلان‌شهرها، میل به فروش با رشد قیمت زمین در یک‌سال اخیر، آب‌وهوای مناسب و ساخت ویلا برای سکونت یا اجاره‌دهی با هدف کسب سود، تقاضا و عرضه برای زمین را در شهری مانند رشت افزایش می‌دهد. هم‌چنین در بین ۲۰ شهر در کشور که عرضه‌ی زمین برای فروش در آن‌ها زیاد است، ۶ شهر؛ رشت، نوشهر، بندر‌انزلی، لاهیجان، نور و گرگان از استان‌های حاشیه دریای خزر هستند.خانه و ویلا عرضه‌ی خانه و ویلا برای اجاره یا فروش در رشت، این شهر را با اختلاف در رتبه اول قرار داده است و با این حال باز هم نسبت‌به سال گذشته ۱۳۹۸، رشد ۱.۵برابری داشته است.در سال ۱۳۹۹ آمار اجاره و فروش خانه و ویلا به ترتیب درشهر رشت، نور و مشهد بسیار بالا و در رتبه‌های ۱ تا ۳ بوده است. با نگاهی گذرا بر آنچه که در سال ۱۳۹۹ گذشت می توان به راحتی فهمید که با شیوع ویروس کرونا، قرنطینه و تعطیلی‌های اجباری و به تبع آن‌ها افزایش سفرها، آلودگی هوا، کم‌آبی در سایر استان‌ها و شلوغی کلان‌شهرهایی مانند تهران، اجاره و خرید خانه و ویلا در این شهرها که از جمله شهرهای توریستی با آب و هوای مساعد هستند و از امکانات خدماتی و رفاهی خوبی برخوردارند، افزایش یافته است و از این حیث اجاره دهندگان و فروشندگان خانه و ویلا و درکل اقتصاد این شهرها در یک سال اخیر وضعیت مساعد و رو به رشدی را تجربه کرده است. در انتها ...اپلیکیشن و وب‌سایت دیوار به عنوان یکی از بزرگترین ارائه‌دهندگان آگهی و تبلیغات در زمینه‌های مختلف و به‌خصوص املاک توانسته دنیای عظیمی از تبلیغات را در خود جای دهد و جمعیت بزرگی از خریداران و فروشندگان سراسر ایران را فارق از محدودیت مکانی و زمانی به یکدیگر مرتبط کند و به صرفه‌جویی در زمان، تبلیغات ارزان برای عرضه کنندگان، انتخاب بهتر برای خریداران، حذف واسطه‌ها و کاهش هزینه‌های مختلف در معاملات کمک شایانی کند.