10راهکار برای پیشگیری از کلاهبرداری ملکی

کلاهبرداری و خیانت در امانت؛ بیشترین بحث های مجرمانه در شغل مشاوره املاک است. امروزه جرم كلاهبرداری جزء جرائم پيچيده محسوب می‎شود. به دلیل این‎که كلاهبرداران از هوش بالا، تحصيلات عاليه، موقعيت اجتماعی خوب و چرب‎زبانی زیاد‎شان به‎عنوان ابزار كار برای به دام انداختن قربانيان استفاده می‎كنند. تعریف جرم کلاهبرداریطبق ماده ۱ قانون تشديد مجازات مرتكبين ارتشا، اختلاس و كلاهبرداري این‎گونه تعریف می‎شود:هر‎ كس از راه حيله و تقلب مردم را به وجود شركت‌ها، تجارتخانه‌ها، كار‌خانه‌ها، مؤسسات موهوم يا به داشتن اموال و اختيارات واهي فريب دهد و به امور غير‌ واقع اميد‌وار کند يا از حوادث و پيش‌‌آمد‌های غير‌ واقع بتر‌ساند و يا اسم يا عنوان مجعول اختيار كند و به يكی از وسايل مذكور يا وسايل تقلبي ديگر وجوه، اموال، اسناد، حواله‌جات، قبوض، مفاصا حساب و امثال آنها تحصيل كرده و از اين راه مال ديگری را ببرد، كلاهبر‌دار محسوب و علاوه بر رد اصل مال به صاحبش، به حبس از يک تا هفت سال و پر‌داخت جزای نقدی معادل مالی كه اخذ كرده است، محكوم می‎شود.نکته‎ی قابل توجه این است که به طور معمول، هربار کلاهبرداری به شیوه‎های قبل تکرار نمی‎شود و کلاهبرداران هر بار به شکل و شمایلی متفاوت نقشه3های خود را اجرا می‎کنند.در صورتی که که کلاهبردار خود را به عنوان خریدار یا فروشنده معرفی و از طریق آژانس املاک اقدام به کلاهبرداری کند، مطابق قانون، آژانس املاک و مشاور آن نیز به اتهام معاونت در جرم، محاکمه خواهند شد.لذا لازم است مشاوران املاک با مطالعه قوانین و آگاهی از شگرد‎های کلاهبردارن راهکارهایی در این زمینه داشته باشند. در این مطلب به بررسی کلی برخی از موارد مهم و کاربردی می‎پردازیم.الزامات حقوقی قبل از تنظیم قرارداد:اول) قبل از تنظیم قرارداد و دریافت هرگونه مبلغی در این خصوص، سند ملک مورد معامله را احراز و به رویت خریدار نیز برسانید.دوم) از اصالت اسناد مورد معامله اطمینان حاصل شود.سوم) دقت شود که فروشندگان ملک ، از طریق مقامات قضایی ممنوع المعامله نباشند. به طور مثال؛ افراد ورشکسته حق معامله ندارند.چهارم) در صورتی‎که فروشنده در جلسه حاضر نیست و شخص دیگری به جای او حاضر شده، حتما وکالت نامه وکیل فروشنده قبل از تنظیم قرارداد مطالعه و به مواردی از این قبیل توجه لازم شود:آیا وکیل حق اخذ ثمن معامله (مبالغ قرارداد) را دارد یا خیر؟آیا وکیل حق اسقاط خیارات ( اختیار برهم زدن معامله) را دارد یا خیر؟آیا وکیل حق توکیل به غیر را دارد یا خیر؟ مثلا حق وکالت به خریدار برای تنظیم سند را دارد یا خیر؟آیا وکیل حق ضم وکیل ( حق گرفتن وکیل دیگری در کنار خودش) را دارد یا خیر؟پنجم) در صورتی‎که مشخصات درست و فروشنده یکی از ورثه بود، معامله فقط نسبت به سهم او صحیح است؛ مگر این‎که بقیه ورثه نیز در زمان تنظیم قرارداد حضور داشته باشند و قرارداد به امضا همگی برسد یا از قبل به او وکالت در فروش ملک موروثی را داده باشند.ششم) اگر ملک مورد معامله متعلق به صغیر باشد و فروشنده به عنوان ولی صغیر اقدام به معامله می‎کند، حتما باید دقت شود که در قرارداد ذکر شود که معامله کننده به ولایت از طرف فلان صغیر معامله را انجام می‎دهد.هفتم) اگر فروشنده قیم مالک است باید قیم نامه رویت و فتوکپی برابر با اصل آن با امضای قیم دریافت شود و در متن قیم نامه بررسی شود که آیا قیم با اجازه مقام قضایی حق فروش دارد یا خیر؟ و اگر چنین مجوزی ندارد معامله صورت نگیرد و قرارداد امضا نشود و هیچ‎گونه مبلغی به او پرداخت نگردد.هشتم) دقت شود که اگر فروشنده مالک رسمی نبود ( یعنی هنوز سند ملک به نام او نشده باشد) باید مدارکی که مربوط به معاملات قبلی او تا مالک رسمی را ارائه کند و هیچ‎گونه وقفه ای در سلسله مراتب معاملات ماقبل وجود نداشته باشد.نهم) از اصالت چک ها و اسناد بهادار که هنگام معامله بین دوطرف قرارداد مبادله می‎شود؛ اطمینان حاصل کنید. مشخصات خریدار و فروشنده را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت معاملات املاک کشور برای دریافت کدرهگیری وارد کنید. صدور کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله است و از کلاهبرداری و فروش ملک به چندین نفر جلوگیری می‎کند.دهم) برای تنظیم سند رسمی اعلام شود که دو طرف در کدام دفترخانه حاضر شوند. شماره دفترخانه و نشانی آن و روز و ساعتی که مورد توافق طرفین باشد مشخص و در قرارداد ذکر شود. تا در صورت عدم حضور یکی از دو طرف مورد استناد قرار گیرد.برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.