صندوق املاک و مستغلات چگونه کار می کند؟

همانطور که می‌دانید ابزارهای مالی مختلفی جهت سرمایه‌گذاری وجود دارند که هر کدام دارای ریسک و بازدهی متفاوتی هستند؛ بنابراین افراد می‌توانند با توجه به سطح ریسک‌پذیری خود، گزینه مناسب را انتخاب کنند. صندوق‌ املاک و مستغلات یکی از جدیدترین ابزارهای مالی برای خرید ملک و تامین مالی صنعت ساختمانی است که دارای ریسک کم و بازدهی مناسبی است. در این مقاله قصد داریم به بررسی این نوع از صندوق‌ها بپردازیم.صندوق املاک و مستغلات چیست؟هدف از صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) کسب سود از بازار ملک است که بر اساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌ است و به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت ملک استفاده می‌شود.این صندوق با جمع‌آوری سرمایه افراد مختلف به آن‌ها این امکان را می‌دهد که بدون خرید ملک، مدیریت یا تامین مالی از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات سود کسب کنند. نوع سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاری محدود (Closed-End Fund) است. بنابراین جهت معامله یا صدور یا ابطال واحدها باید با نظر مدیر صندوق و با توجه به شرایط خاص که در امیدنامه و اساسنامه صندوق مطرح شده است، انجام شود.واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق جهت ایجاد سبد دارایی خود، سرمایه سرمایه‌گذاران خود را جمع‌آوری می‌کند و واحدهای سرمایه‌گذاری را در اختیار آن‌ها قرار می‌دهد. بازدهی که از این سرمایه‌گذاری ایجاد می‌شود، بین سهامداران صندوق املاک و مستغلات تقسیم می‌شود. پرتفوی صندوق املاک و مستغلات بر سرمایه‌‌گذاری در دارایی‌‌های غیرمنقول متمرکز است که این دارایی می‌بایست در ایران باشد و دارای گواهی پایان کار معتبر و سند رسمی باشند. این دارایی‌ها ممکن است مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی یا ورزشی باشند.صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات چگونه کار می کند؟با توجه به مطالب گفته شده، این صندوق با استفاده از جمع کردن سرمایه سرمایه‌گذاران، دارایی‌های غیر منقول در سبد دارایی را تامین می‌کند و سودی که در نتیجه پایان کار املاک و مستغلات موجود در صندوق به دست می‌آید بین سهامداران تقسیم می‌شود. بنابراین، از طریق این صندوق می‌توان از سرمایه‌گذاری در این حوزه درآمد غیر مستقیم کسب کرد.هدف اصلی این صندوق معامله املاک و مستغلات با هر میزان سرمایه است و سود به دست آمده از آن را در ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری خود در نظر می‌گیرد.صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه حضور دارد؛ بنابراین انجام معاملات واحدهای سرمایه‌گذاری آن در بازار سهام امکان‌پذیر است. همچنین، فعالیت‌های فرعی این صندوق شامل خرید اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی و اوراق بهادار رهنی و دریافت تسهیلات از آن است.ویژگی های صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلاتدو ویژگی اصلی این صندوق ها عبارتند از:در این صندوق دارایی‌هایی مانند زمین، فروشگاه، برج و موارد دیگر مدیریت می‌شوند.صندوق‌های املاک و مستغلات، سود کسب شده را بین سرمایه‌گذاران توزیع می‌کنند؛ دوره‌های تقسیم سود ممکن است به صورت ماهانه، فصلی یا سالانه لحاظ شود. با توجه به قوانین، حداقل نود درصد از درآمد دریافتی به دست آمده از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و سود دریافت شده از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تحت مالکیت صندوق بعد از کسر هزینه‌های صندوق، بین افراد توزیع می‌شود.مزایا سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلاتمزایا مالیاتیاگر الزامات قانونی رعایت شود، سود تقسیمی صندوق‌های املاک و مستغلات از مالیات شرکتی معاف می‌شود.نقدشوندگیبا توجه به سهولت، حجم و ارزش معاملات، نقدشوندگی این صندوق‌ها نسبت به معامله مستقیم بازار مسکن بیشتر است.تنوع سرمایه‌گذاریاین صندوق‌ها امکان سرمایه‌گذاری در مستغلات غیرمسکونی ( هتل‌ها، مراکز خرید و سایر مستغلات تجاری و صنعتی) را فراهم کرده است.مدیریت حرفه‌ایافراد با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها می‌توانند از مدیریت حرفه‌ای برای مدیریت دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات استفاده کنند.انواع صندوق املاک و مستغلاتاین صندوق‌ها با شاخص NAREIT REIT تقسیم بندی می‌شوند که عبارت هستند از:مالکیت مستغلات (Equity)این صندوق‌ها، شروع به خریداری املاک و مستغلات درآمدزا می‌کنند و سپس آن‌ها را مدیریت می‌کنند و از خرید، مدیریت و ساخت و ساز، سود و درآمد ایجاد می‌کنند.املاک و مستغلات رهنی (Mortgage)این سرمایه‌گذاری‌ها از طریق ارائه وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات اجرا می‌شوند. سرمایه‌گذاری‌های غیر مستقیم این نوع صادسام به وسیله خرید وام‌های رهنی و اوراق بهادار با پشتوانه رهن انجام می‌شود.املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid)سبد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها عبارت است از دارایی‌های واقعی، مستغلات و مالی ملکی. این سبدها می‌توانند ترکیبی از دارایی های ذکر شده باشند.