شرایط اجاره نامه

قرارداد اجاره املاکیکی از مهمترین شرایط اجاره نامه که بین موجر و مستاجر منعقد می شود، تعیین مدت برای قرارداد اجاره است و در این مدت مستاجر می تواند از منافع عین مستاجره (ملک استیجاری) که ممکن است برای سکونت، فعالیت اداری یا تجارت و... باشد استفاده نماید.یکی از مهمترین قراردادهایی که امروزه بین افراد اعم از حقیقی و حقوقی منعقد می شود، قرارداد اجاره است در واقع اجاره یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر منعقد می ‎شود که باید مدت در آن تعیین شود در غیر این صورت این قرارداد اعتبار قانونی ندارد.یکی از دعاوی ملکی اختلافات افراد در خصوص انعقاد قراردادهای اجاره بین موجر و مستاجر است.فسخ قرارداد اجاره پیش از پایان مدت اجاره، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک، اجاره دادن ملک مشاع، اجاره دادن ملک استیجاری توسط مستاجر و... از جمله دعاوی مربوط به انعقاد قراردادهای ملکی هستند.مدارک انعقاد قرارداد اجاره عبارتند از:اصل مدارک شناسایی مانند کارت ملی و شناسنامه مالک و مستاجراصل سند مالکیت ملک مورد اجارهاصل بنچاق ملک مورد اجارهبرای دریافت راهنمایی و مشاوره در خصوص کلیه دعاوی ملکی با وکلای ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر. (02122904873-02122904874-09128400921-09336267676-09336267878)انواع اجاره نامه املاکانواع اجاره نامه املاک عبارتند از:اجاره نامه عادی: اجاره نامه عادی (اجاره نامه دستی)، توسط موجر و مستاجر منعقد می شود و ممکن است موجر و مستاجر بدون واسطه خودشان قرارداد اجاره را به صورت دستی بنویسند یا ممکن است در بنگاه معاملات ملکی توسط مشاوره املاک نوشته شود و به امضای دو نفر شاهد برسد.اجاره نامه رسمی: اجاره نامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود و به امضای موجر و مستاجر می رسد و از اعتبار سایر اسناد رسمی برخوردار است. اجاره نامه رسمی از اعتبار بالایی برخوردار است و قابل انکار یا جعل نیست. اجاره نامه های رسمی که در دفتراسناد رسمی به ثبت می رسند لازم الاجرا هستند و قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی ‎گیرند.تعیین مدت اجاره ‌نامهموضوع عقد اجاره انتقال (منفعت) است و برای معلوم کردن میزان منفعت، در اجاره‌نامه مدتی را تعیین می‌کنند که در طی این مدت مستأجر می‌تواند از منافع محل استیجاری برای سکونت یا تجارت و یا امور و فعالیت اداری یا آموزشی استفاده نماید.اهمیت تعیین مدت اجاره تا آنجا است که ماده ۵۰۱ قانون مدنی مقرر نموده است که: (اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌ الاجاره (اجاره ‌بها) هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود…).به اعتقاد برخی فقها و حقوقدانان عدم تعیین مدت در عقد اجاره موجب بطلان آن می‌شود زیرا در قرارداد اجاره‌ای که میزان اجاره‌بها و یا میزان منفعت مجهول باشد باعث ایجاد غرر یعنی خطر و نیرنگ و غفلت یکی از طرفین معامله می‌شود و در شرع هم انجام معاملات غرری نهی شده است.لازم به ذکر است که منظور از مدت، یعنی تعیین زمان شروع و پایان قرارداد و نه تاریخ تنظیم آن. بنابراین ممکن است مدت اجاره حتی یک ساعت یا یک روز و یا بیشتر از آن مثلاً یک ماه و یا یک سال و الی آخر باشد. چنانکه امروزه در برخی از شهرها واحدهای آپارتمانی به صورت کوتاه مدت اجاره داده می‌شوند. میزان مدت اجاره تأثیری در ماهیت عقد اجاره ندارد و اجاره‌نامه‌ای که یک روزه تنظیم شده با اجاره‌نامه‌ای که یک ساله منعقد شده فرقی ندارد و از نظر قوانین و مقررات و از جمله شرایط تخلیه، هر دو مشمول قانون اجاره سال ۱۳۷۶ هستند. و با داشتن سایر شرایط می‌توان با طرح دعوای تخلیه، سریع و فوری آن را تخلیه نمود.تنظیم اجاره ‌نامه در دو نسخهاجاره ‌نامه‌ هایی که در دفاتر و آژانس ‌های املاک تنظیم می‌ شوند در سه نسخه نوشته می‌شوند که علاوه ‌بر طرفین، یک نسخه متعلق به مشاور املاک است که آن را به عنوان سند باید برای مدت پنج سال بایگانی و نگهداری کند.برای اینکه اجاره ‌نامه عادی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶باشد باید حداقل در دو نسخه تنظیم شده باشد و پس از امضای طرفین و شهود در اختیار آنها قرار گیرد. به منظور رعایت شرایط شکلی مندرج در ماده ۲این قانون از حیث تنظیم اجاره ‌نامه در دو نسخه، و امکان اثبات آن در آینده، حتماً در اجاره ‌نامه بنویسید: (این قرارداد در دو نسخه تنظیم و به امضای طرفین رسید و هر یک از نسخه‌ ها دارای اعتبار واحد و یکسان می ‌باشند).فرقی نمی ‌کند که قرارداد اجاره به صورت دستی نوشته شده باشد و یا به صورت تایپ شده باشد. مهم این است که شرایط مقرر در ماده ۲ رعایت شود.درج امضای موجر و مستأجر در اجاره‌ نامهدر ماده ۲قانون سال ۱۳۷۶ مقرر شده که اجاره‌نامه باید به امضای موجر و مستأجر برسد. یک سند وقتی اعتبار قانونی پیدا می‌کند و بر علیه شخصی قابل استفاده است که امضا شده باشد. کسی که بی‌سواد است یا به واسطه شرایط جسمی و معلولیت امکان امضا ندارد باید از (اثر انگشت) یا (مهر اسم) استفاده کنند. اما به اعتقاد برخی از حقوقدانان باید به ظاهر قانون اکتفا کنیم چون قانون اجاره سال ۱۳۷۶ یک قانون استثنایی است و با قوانین قبلی متفاوت است. بنابراین اجاره‌نامه‌ای که عادی باشد و فقط مهر اسم یا اثر انگشت یکی از طرفین در آن درج شده باشد، نمی‌توان از مزایای تخلیه فوری استفاده کرد.البته اگر امضا و اثر انگشت با هم باشند از نظر حقوقی بسیار مطمئن‌تر است و علاوه‌بر اینکه می‌توان از مزیت تخلیه فوری بهره‌مند شد، از جعل و شبیه‌سازی نیز جلوگیری می‌کند چون اثر انگشت یک امضای طبیعی و منحصر به فرد است.امضای دو شاهد در ذیل اجاره‌ نامهبراساس ماده ۲قانون اجاره سال ۱۳۷۶ (قراردادهای عادی اجاره باید به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد). این دو نفر فرقی نمی‌کند از دوستان و آشنایان باشند و یا از اقوام طرفین و ضمناً در قانون فوق‌الذکر فرقی میان زن و مرد قائل نشده است لذا ممکن است یکی از دو شاهد زن و دیگری مرد باشد اگر چه در برخی قوانین دیگر به جنسیت شهود و گواهان صراحتاً اشاره شده است.شهود باید در زمان تنظیم اجاره‌نامه حاضر بوده و بعد از امضای طرفین قرارداد، آنها نیز ضمن آگاهی از مفاد قرارداد اجاره، ذیل آن را امضا نمایند. بنابراین امضا در سندی جداگانه غیر از اجاره‌نامه کافی نیست یا اگر شهود ذیل اجاره‌نامه را امضا نکرده باشند امکان معرفی آنها به شورای حل اختلاف برای ادای شهادت به اینکه در آن جلسه حضور داشته‌اند ولی ذیل قرارداد را امضا نزده‌اند، موجب صدور دستور تخلیه فوری نخواهد شد.امضای یک شاهد بعلاوه امضای مشاور املاک نیز کافی نخواهد بود چون مشاور املاک واسطه تنظیم قرارداد و اجاره‌نامه است و نه شاهد طرفین. آنچه که ملاک احراز رعایت تنظیم صحیح اجاره‌نامه عادی است، شرایط شکلی مندرج در ماده ۲ قانون اجاره سال ۱۳۷۶است. بنابراین اگر در زمان تنظیم اجاره‌نامه فراموش کردید که دو شاهد زیر قرارداد را امضا کنند، دیگر نمی‌توانید به طور جداگانه در نسخه‌ای که در اختیار شما است دو شاهد معرفی کنید و زیر آن را امضا کنند چون همانطور که قبلاً گفتیم این دو شاهد باید در زمان تنظیم اجاره‌نامه حاضر بوده و کلیه نسخه‌های اجاره‌نامه را (دو نسخه) امضا نمایند. لذا اگر موجر بعد از امضای قرارداد، بخواهد بدون اطلاع و رضایت مستأجر می‌تواند به آن ایراد گرفته و با ارائه نسخه اجاره‌نامه خودش که فاقد امضای دو شاهد است، مانع تخلیه فوری شود.