کجا زمین بخریم؟ (با هدف سرمایه گذاری در بازار ملک)

وقتی بحث سرمایه گذاری در بازار ملک مطرح می‌شود، یکی از سوالات مهم این است که کجا زمین بخریم؟ شاید بتوان گفت انتخاب زمین مناسب، یکی از مهم‌ترین قدم‌ها در سرمایه گذاری مناسب در این بازار است؛ چرا که مستقیما روی میزان رشد سرمایه و سودی که بدست می‌آورید اثر گذار است.به طور کلی جهت سرمایه گذاری روی زمین، می‌توانید اقدام به خرید زمین‌های «درون شهری» یا زمین‌های خارج از شهر بکنید. البته منظور ما از زمین‌های خارج شهر، مواردی هستند که با نام «زمین‌های ذخیره شهری» شناخته می‌شوند.در ادامه نکات مربوط به هر یک را توضیح داده و توضیح می‌دهیم برای کسب سود از خرید زمین‌های درون شهری و زمین‌های ذخیره شهری باید چه رویکردی داشته باشید.نکات مربوط به خرید زمین‌های درون شهریاگر می‌خواهید با خرید زمین‌های درون شهری سود کنید، باید به ساخت و ساز رو آورید. یعنی سودی که به دنبال آن هستید، زمانی حاصل می‌شود که روی زمین خریداری شده ملک ساخته و در فروش آن سود کنید.اینکه چه زمانی برای ساخت ساز مناسب است و سوالاتی از این دست، در موضوع این مقاله نمی‌گنجد. در ادامه به چند نکته دیگر را توضیح می‌دهیم تا متوجه شوید درون شهر کجا زمین بخریم؟برای خرید زمین جهت ساخت و ساز شما دو گزینه پیش رو دارید:1. خرید زمین‌های ساخته نشده در سطح شهر2. خرید ملک کلنگیاما مهم‌ترین نکته در این خصوص، کلنگی بودن یا نبودن ملک نیست. پس بر چه اساسی باید محل خرید زمین یا ملک کلنگی را انتخاب کنیم؟درون شهر، کجا زمین یا خانه کلنگی بخریم؟فاکتورهای مختلفی را برای خرید زمین یا خانه کلنگی باید مد نظر قرار دهید.فاکتورهای مختلفی در انتخاب زمین درون شهری موثر است. فاکتورهایی مثل: منطقه و محله، طول بَر زمین، تراکم، و... می‌توان گفت از بین فاکتورهای مختلف، قیمت نوساز منطقه مهم‌ترین عامل است. چرا که به طور مستقیم روی ارزش ملکی ساخته شده در آن زمین اثر گذار است.اگر شما یک ملک با بَر مناسب و تراکم بالا در منطقه‌ای پیدا کنید که ارزش معاملاتی پایینی دارد، از ساخت ساز خود به سود مناسبی نمی‌رسید. بنابراین توصیه می‌کنیم که محل خرید زمین یا ملک کلنگی را بر اساس قیمت ملک‌های نوساز آن منطقه انتخاب کنید. به این ترتیب می‌توانید سود بیش‌تری داشته باشید.حتما به این نکته توجه کنید که هزینه ساخت و ساز در مناطق شهری مختلف تفاوت چندانی ندارد. اما قیمت خرید و فروش ملک در مناطق مختلف شهری می‌تواند تفاوت چشمگیری داشته باشد.بنابراین اگر زمین یا ملک کلنگی مورد نظر را در منطقه‌ای خریداری کنید که قیمت املاک نوساز آن جا گران‌تر است، می‌توانید در فروش ملک خود سود بیش‌تری کسب کنید.البته بدیهی است که هر چقدر قیمت ملک نوساز در یک منطقه بالاتر باشد، قیمت زمین هم در آن منطقه بالاتر است. بنابراین باید با در نظر داشتن نکته‌ای که به آن اشاره شد و میزان بودجه‌ای که برای خرید زمین دارید و محاسبه هزینه ساخت و ساز، اقدام به خرید بهترین زمین ممکن کنید.نکات مربوط به خرید زمین‌های ذخیره شهریابتدا در خصوص اینکه زمین‌های ذخیره شهری چه هستند توضیح می‌دهیم. در ادامه نکات مربوط به این زمین‌ها و رویکرد سرمایه‌گذاری روی آن‌ها را بیان می‌کنیم.مدیران شهری با هدف توسعه شهر و کنترل قیمت بازار املاک در سطح کلان، برخی از زمین‌های اطراف شهرها را به عنوان زمین‌های ذخیره شهری انتخاب می‌کنند تا در آینده به بخشی از شهر تبدیل شوند. شهرک راه آهن در منطقه ۲۲ تهران نمونه‌ای از این مورد است.معمولا شهرداری‌ها پس از مدتی اقدام به قطعه‌بندی این زمین‌ها کرده و آن‌ها را از طریق مزایده به فروش می‌رسانند. پس از فروش این زمین‌ها، به مرور امکانات شهری جهت توسعه شهر به محدوده این زمین‌ها اضافه می‌شود.رویکرد سرمایه گذاری در خرید زمین‌های ذخیره شهری چیست؟بر اساس توضیحاتی که دادیم، باید متوجه شده باشید که در قدم اول می‌توانید این زمین‌ها را در مزایده از شهرداری یا اداره راه و شهرسازی خریداری کنید. طبیعتا در این زمان، قیمت این زمین‌ها پایین است. به مرور و با اضافه شدن امکانات مختلف به این زمین‌ها، ارزش زمین‌های ذخیره شهری افزایش می‌یاد.در هر مرحله‌ای که این زمین‌ها به آبادانی نزدیک‌تر می‌شوند، ارزش افزوده آن‌ها بالاتر می‌رود. بنابراین بدیهی است که رویکرد سرمایه گذاری روی زمین‌های ذخیره شهری، یک رویکرد بلند مدت است.یعنی شما این زمین‌ها را خریداری کرده و بدون ساخت و ساز رها می‌کنید تا در یک بازه زمانی ۵ یا شاید حتی ۱۰ ساله، ارزش آن‌ها چندین برابر شوند.شاید این سوال برای شما ایجاد شده باشد که از کجا بفهمیم زمین‌های ذخیره شهری کجا هستند و چه زمانی به مزایده گذاشته می‌شوند؟ همانطور که اشاره کردیم، این موضوع به شهرداری یا اداره راه و شهرسازی ارتباط دارد. با مراجعه به آن‌ها می‌توانید اطلاعات مورد نیاز در این خصوص را کسب کنید.بالاخره برای سرمایه گذاری، کجا زمین بخریم؟خرید زمین درون شهری و زمین ذخیره شهری، هر کدام محاسن خاص خود را دارد.برای اینکه در خصوص اینکه کجا زمین بخریم به جمع بندی برسیم، چند نکته را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم.۱- بازه بازگشت سرمایههمانطور که اشاره کردیم، سرمایه گذاری روی زمین‌های ذخیره شهری رویکردی بلند مدت و کسب سود از خرید و ساخت و ساز در زمین‌های درون شهری، رویکردی کوتاه مدت است.بازه برگشت سرمایه در خرید زمین‌های درون شهری، ساخت و فروش آن چیزی حدود ۱ سال و نیم تا ۲ سال طول است؛ در حالی که این زمان برای زمین‌های ذخیره شهری می‌تواند ۱۰ ساله باشد.البته تصمیم‌گیری در این خصوص فقط به همین عامل مربوط نمی‌شود. بنابراین موارد بعدی را نیز به دقت مطالعه کنید.۲- تخصص، پیچیدگی و دردسرهااگر تمایل دارید در زمان کمتری به سود برسید، باید به دردسرها و پیچیدگی ساخت و ساز و همینطور فروش ملک توجه کنید.هم ساخت و ساز و هم فروش ملک، مواردی هستند که به تخصص و تجربه نیاز دارند. اما برای کسب سود در خرید زمین‌های ذخیره شهری، فقط باید زمان خرید و زمان مناسب برای فروش را متوجه شوید. بنابراین باید توجه کنید که ساخت و ساز و فروش کار چندان راحتی نیست.۳- میزان سود دهیمیزان سود در هر کدام از انتخاب‌های موجود به عوامل مختلفی وابسته است و نمی‌توان رقم دقیق و قطعی درباره آن‌ها گفت. اما به طور کل می‌توان سود خرید زمین‌های ذخیره شهری در یک بازه زمانی ۱۰ ساله را چیزی در حدود ۱۵۰۰ درصد (۱۵ برابر) در نظر گرفت.میزان سود در خرید و ساخت زمین‌های درون شهری هم بسیار متغیر است. هر چند گاهی اوقات ممکنه است به خاطر اشتباه در خرید، حتی سودی کسب نکنید؛ اما سود معقول در این زمینه را می‌توان در بدترین شرایط حدود ۳۰ درصد و در شرایط ایده‌آل حدود ۲۰۰ درصد در نظر گرفت.البته توجه داشته باشد که سود اصلی در ساخت و ساز زمانی حاصل می‌شود که فرایند خرید زمین، ساخت و فروش به طور مکرر تکرار شود، به این ترتیب شما از سرمایه گذاری خود، سود مرکب بدست می‌آورید.در نهایت اینکه کجا زمین بخریم؟ سراغ زمین‌های ذخیره شهری برویم یا با خرید ملک کلنگی و زمین‌ها درون شهری به ساخت ساز روی آوریم، به خود شما، توقعی که از سرمایه گذاری در بازار ملک دارید، توانایی‌ها و سرمایه‌ای که در اختیار دارید بستگی دارد.نظر شما چیست؟ خرید زمین‌های درون شهری و ساخت و ساز برای شما جذابیت بیش‌تری دارید یا سرمایه گذاری در زمین‌های ذخیره شهری؟ سوالات خود در این خصوص را در بخش نظرات این پست مطرح کنید، در اسرع وقت پاسخگو خواهیم بود.