دعوای مطالبه اجور معوقه و تخلیه ملک

دعوای مطالبه اجور معوقه ، یا همان اجاره عقب افتاده ، یکی از دعاوی است که افراد زیادی را به دادگستری می کشاند.زمانی که مستاجر به تعهد خود مبنی بر پرداخت اجاره بها عمل نمی کند، موجر به سراغ طرح این دعوا می رود. در این مطلب به بررسی این دعوا می پردازیم. با گروه وکلای آسا همراه باشید.اجاره چیست؟یکی از عقودی که در قانون مدنی نام برده شده است، عقد اجاره می باشد. اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند.مورد اجاره می تواند شیء، حیوان یا انسان باشد. در حال اجاره ی املاک مسکونی و تجاری در جامعه رواج دارد. بنابراین ما هم در این مورد توضیح می دهیم.منظور از اجور معوقه چیست؟یکی از تکالیف مستاجر این است که در فواصل زمانی معین، مبلغی را به عنوان اجاره بها در مقابل منافع عین مستاجره، به موجر بپردازد.حال اگر مستاجر به تکلیف خود عمل نکند و اجاره بها را نپردازد، موجر بابت اجاره بهای عقب افتاده از وی طلبکار می شود. مبلغ اجور معوقه معادل مجموع اجاره بهایی است که مستاجر در زمان قرارداد، به موجر پرداخت نکرده است.چنانچه مدت قرارداد موجر و مستاجر خاتمه یابد و مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف را از او مطالبه کند.چرا که پس از پایان مدت اجاره، مستاجر بدون اذن مالک در ملک تصرف داشته و از این بابت باید اجرت المثل بپردازد نه اجاره بها.مطالبه اجور معوقه (اجراه عقب افتاده):مستأجر باید در موعد معین در اجاره‌ نامه، اجاره بها را بپردازد. در صورت انقضاء مدت اجاره، مستاجر باید اجرت‌المثل ملک را به میزان اجاره بها، در پایان ‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد.در غیر این صورت مطابق با بند 9 ماده ی 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موجر می تواند از دادگاه فسخ قرارداد اجاره یا صدور دستور تخلیه را تقاضا کند.علاوه بر آن موجر می تواند اجاره بهای عقب افتاده ی خود را به موجب دادخواستی مطالبه نماید. در این دعوا، موجر خواهان و مستاجر خوانده خواهد بود.دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای اجور معوقه کجاست؟دادگاه صالح از نظر ذاتی، برای رسیدگی به دعوای مطالبه ی اجور معوقه مطابق یکی از دو فرض زیر است:اگر مجموع مبلغ اجاره بهای معوقه کمتر از 20 میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف محل اقامات خوانده صالح برای رسیدگی است.اگر مجموع مبلغ اجاره بهای معوقه بیش از 20 میلیون تومان باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده صالح برای رسیدگی است.نمونه رای صادره دادگاه در خصوص مطالبه اجور معوقه را مشاهده کنید:هزینه دادرسی پرونده اجاره عقب افتاده چقدر است؟دعوای مطالبه اجور معوقه جزو دعاوی مالی است.بنابراین هزینه ی دادرسی آن نیز مطابق دعاوی مالی پرداخت می شود. بر این ترتیب هزینه ی دادرسی این دعوا به شرح زیر است:اگر رسیدگی به دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار داشته باشد، دو و نیم درصد بهای خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود.اگر دادگاه برای رسیدگی به دعوا صلاحیت داشته باشد، سه و نیم درصد بهای خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود.مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته هم زمان ممکن است؟آیا در دعوای مطالبه اجور معوقه، موجر می تواند تقاضای تامین خواسته نماید؟با توجه به ماده ی 108 قانون آیین دادرسی مدنی می توان گفت که موجر در موارد زیر می تواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا یا در جریان دعوا تا زمانی که حکم قطعی صادر نشده است، تقاضای تامین خواسته نماید:اگر مستند دعوا سند رسمی باشد؛ مانند مواردی که طرفین عقد اجاره را در دفتر اسناد رسمی منعقد نموده و اجاره نامه رسمی باشد.خواسته ی خواهان در معرض تضییع یا تفریط باشد.در مواردی که موجر بابت اجاره ی معوقه ی خود چک یا سفته ی واخواست شده داشته باشد.خواهان خساراتی را که ممکن است به مستاجر وارد شود، نقدا به صندوق دادگستری بپردازد.چنانچه هر یک از موارد فوق وجود داشته باشد، دادگاه مکلف به قبول تقاضای تامین خواسته است.مطالبه ی اجور معوقه و اجرت المثل:تصور کنید علی خانه ی محمد را برای 12 ماه اجاره کرده است و این 12 ماه در ماه مرداد به پایان می رسد. تا پایان مرداد ماه علی با اذن محمد در خانه ی او سکونت دارد و باید همان مبلغ اجاره بها را به او بپردازد.اما اگر علی پس از اتمام مرداد، با وجود خاتمه ی قرارداد و عدم تمایل محمد به تمدید، همچنان در منزل او تا آذر ماه سکونت نماید، باید بابت 4 ماهی که بدون اذن و رضایت محمد در منزل لو سکونت داشته، به او اجرت المثل بپردازد.در این مثال محمد (موجر) می تواند علاوه بر اجور معوقه، اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نماید. در این موارد با توجه به اینکه اجرت المثل را کارشناس رسمی دادگستری تعیین می نماید و نیاز به بازدید از ملک دارد، دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.نمونه دادخواست مطالبه ی اجور معوقه و اجرت المثل را مشاهده کنید:مطالبه اجور معوقه و پرداخت وجه التزام:ممکن است در قرارداد اجاره بیان شده باشد که اگر علی تا پایان مرداد ماه ملک را تخلیه نکند، باید روزانه مبلغ 40 هزار تومان به عنوان وجه التزام به محمد بپردازد. حال اگر علی ملک را در موعد مقرر تخلیه نکند، محمد (موجر) می تواند علاوه بر اجور معوقه، وجه التزام تعیین شده در قرارداد را نیز مطالبه کند.در این مورد، شورای حل اختلاف یا دادگاه محل اقامت خوانده (مستاجر) صالح برای رسیدگی است.دادگاه علاوه بر اجور معوقه می تواند مستاجر را طبق قرارداد محکوم به پرداخت وجه التزام نماید.نمونه دادخواست اجور معوقه و مطالبه وجه التزام را مشاهده کنید:آیا ارسال اظهارنامه برای مطالبه ی اجور معوقه الزامی است؟موجر می تواند پیش از اقامه ی دعوا و تقدیم دادخواست، با ارائه ی اظهارنامه ای اجاره عقب افتاده را رسما از مستاجر مطالبه نماید.در واقع اظهارنامه مطالبه ی رسمی حق است. اگر مستاجر در سامانه ثنا ثبت نام کرده باشد، اظهارنامه از طریق سامانه ی ثنا به مخاطب ابلاغ می شود. این ابلاغ سریع است و یک روزه انجام می شود.ولی اگر در سامانه ثنا ثبت نام نکرده باشد، ابلاغ به صورت پستی انجام می شود. متعاقبا این ابلاغ طولانی تر است.لازم به ذکر است ارسال اظهارنامه اقامه ی دعوا محسوب نمی شود و ارسال آن الزامی نیست.مدارک لازم برای پرونده مطالبه اجور معوقه ( اجاره عقب افتاده ):مدارک شناسایی موجرسند مالکیت ملکقرارداد اجارهپرداخت هزینه دادرسیگروه وکلای آسا متشکل از مجموعه ای از وکلای پایه یک دادگستری ، مشاوران حقوقی ، کار آموزان وکالت و متخصصین امور ثبتی و گمرکی است . هدف موسسه ارایه خدمات حقوقی مطمئن و مقرون به صرفه به صاحبان مشاغل ، شرکت های تجاری و استارتاپ های نو ظهور و همچنین آسان نمودن روند پیگیری دعاوی ملکی ،خانوادگی و کیفری است .