ایده هایی برای ایران: بازار مسکن قسمت اول

من معتقدم ساختارها و قوانین هستن که سرنوشت ملت ها رو رقم میزنن. دوست دارم توی یه سری نوشته به ساختارها و قوانینی بپردازم که توی آلمان وجود داره و باعث شده مشکلاتی که در ایران باهاش رو به رو هستیم رو اینجا شاهد نباشیم. اولین نوشته ام در مورد بازار مسکن هست. یکی از مشکلاتی که در ایران و به گمانم تعداد زیادی از کشورهای در حال توسعه وجود داره قیمت سرسام‌آور مسکن هست. علت هایی که به نظرم میاد برای این مسئله این هاست:۱) تورم: این رو نمیشه خیلی کاریش کرد به نظرم. مسئله‌ی کلان اقتصادی هست که باید جداگانه در موردش صحبت کرد. ۲) سوداگری: سود سرشار سرمایه‌گذاری و نبود گزینه‌های کم ریسک برای سرمایه‌گذاری باعث شده بازار مسکن برای صاحبان سرمایه جذاب باشه. سود سرمایه‌گذاری از دو منبع هست: افزایش قیمت مسکن و افزایش اجاره بها که اولی از جیب کسانی هست که می‌خوان صاحبخونه بشن و دومی از جیب مستاجرها. اگر داشتن مسکن رو حق اساسی هر فرد توی جامعه بدونیم باید به سمت کاهش و کنترل این دو منبع سود بریم. برای کنترل افزایش قیمت مسکن دولت آلمان از قوانین مالیاتی استفاده می‌کنه. اگه شما خونه‌ای خریدید و خواستید سوداگری بکنید و زیر ۱۰ سال اون رو بفروشید با مالیات سنگین دولتی رو به رو می‌شید. اول کار هم که دارید خونه رو می‌خرید چیزی حدود ۷ الی ۱۲ درصد ارزش خونه رو بابت یه سری هزینه ها مثل ثبت دفتری و مالیات خرید ملک و ... پرداخت میکنید که موقع فروش خونه دیگه این هزینه ها از دست رفته و سودی نمی‌کنید. در زمینه‌ی افزایش اجاره هم قوانین همیشه طرف مستاجر هستند.اول اینکه معمولا قرارداد اجاره نامحدود هست بر خلاف ایران که سال به سال هست. صاحبخونه به صورت معمول نمی‌تونه اجاره رو افزایش بده و باید دلیل بیاره که مثلا تعمیراتی کرده که باعث کاهش مصرف انرژی شده یا مثلا در مقایسه با میانگین اجاره در منطقه مبلغ اجاره پایین هست. تازه در صورت افزایش اجاره تا سه سال حق افزایش اجاره رو نداره. توی برلین البته دولت محلی پا رو فراتر گذاشته و کلا افزایش اجاره بها رو برای چند سال منتفی کرده. حالا برسیم به اینکه در آلمان روند خرید خونه چی هست. قیمت خرید مسکن در آلمان هم به نسبت بالا هست ولی نکته‌ای که وجود داره این هست که شما اگه یه درآمد ثابت داشته باشید میتونید با گرفتن وام بانکی صاحب یه خونه بشید. در ایران ولی وام مسکن عملا تناسبی با قیمت خونه نداره و واقعا نمیشه انتظار داشت با استفاده از اون یه نفر بتونه خونه بخره. وام بانکی سودش متناسب با تورم و ریسک وام‌گیرنده هست و در حال حاضر چیزی حدود ۱ درصد سود سالیانه برای مقطع ۱۰ الی ۱۵ ساله. میزان بازپرداخت ماهیانه ی وام هم در حد همون اجاره بهایی هست که اگه فرد می‌خواست خونه اجاره کنه پرداخت می‌کرد. شما اگه برای خودتون خونه رو می‌خواید استفاده کنید باید چیزی حدود ۱۰ درصد قیمت خونه رو در اختیار داشته باشید تا بتونید وام بگیرید. اگه ولی می‌خواید صرفا سرمایه‌گذاری کنید چیزی حدود ۵۰ درصد قیمت خونه رو باید داشته باشید تا وام بدن. دولت یه سری معافیت مالیاتی هم داره برای خونه اولی‌ها یعنی کسایی که اولین خونشون رو دارن میخرن.برای اقشار کم درآمد جامعه هم یه سری برنامه‌ی حمایتی دولتی هست. دولت یه سری زمین دولتی رو در اختیار یه سری شرکت و تعاونی مسکن قرار داده ولی به شرط اینکه واحدهایی که روی این زمین ها ساخته میشن صرفا به اقشار کم درآمد جامعه که مدرک Wohnungsbescheinigun دارن با قیمت کم اجاره داده بشه. در کنار اون بسته به میزان درآمد و اندازه‌ی خانوار یه سری مبلغ کمک هزینه‌ی ماهیانه در قالبت Wohngeld به اقشار کم درآمد جامعه اختصاص داده میشه. در قسمت بعدی این نوشته میخوام به Wohnugsbaugenossenschfat یا همون تعاونی مسکن بپردازم. ایده ای که در اواخر قرن ۱۹ میلادی در آلمان شکل گرفت و تونست بازار بحرانی مسکن رو تعدیل بکنه.خوشحال میشم نظراتتون رو بشنوم و اینکه در کشوری که شما زندگی میکنید چه ساختارها و قوانینی بازار مسکن رو کنترل و تعدیل میکنن.