آنچه خریدران ملک درباره شرط فسخ قرارداد باید بدانند

مفهوم واژه‌ی فسخ در اصطلاح به آن می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد. نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی معمولاً فسخ یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر یک از دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند. مگر آنکه یک جمله ی بسیار ساده در قرارداد ذکر شده باشد " اسقاط کافه خیارات " مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به ‌صورت یک‌ طرفه نمی‌توانید بدون دلیل معامله را فسخ کنید.اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید . برای اینکه بتوانید از حق فسخ استفاده کنید ، ابتدا باید با اصطلاحات حقوقی و عرفی مبایعه نامه آشنا شوید. این اصطلاحات اگر در زمان پیش نویس قرارداد استفاده شده باشند هر کدام ویژگی خاصی به معامله می دهند. عام ترین شروط فسخ قرارداد عبارتند از :1- خیار شرط :که به حالتی اشاره دارد که هر دو طرف مهلت قانونی را برای حق فسخ قرارداد مانند خرید خانه در نظر می‌گیرند؛ در این صورت هر کدام از طرفین می‌تواند بدون پرداخت هیچ خسارتی به هر دلیلی فسخ قرارداد خرید خانه را انجام دهد. اصطلاحاً به این خیار حق پشیمانی هم گفته می شود و باید دارای مدت زمان مشخص باشد و الا ممکن است نداشتن مهلت به عقد لطمه وارد کند .2- خیار تخلف از شرط : منظور از خیار تخلف شرط اختیار بر هم زدن معامله در زمانی است که خریدار یا فروشنده بر روی شرط یا شروطی با هم توافق کنند، اما یکی از آن‌ها به تعهدات خود عمل نکند. این شرط خیلی در قرارداد ها کاربرد داشته و در زمانی می توان از آن استفاده کرد که یکی از طرفین بجای ثمن چک به فروشنده پرداخت کرده و شرط می گردد چنانچه یکی از چکها برگشت خورده یا با گواهی عدم پرداخت مواجه شود معامله یک طرفه فسخ می شود و یا خودبخود منفسخ می شود . فسخ همانطوریکه ذکر شد انحلال قرارداد با یک اراده و اختیار یکی از طرفین است و همان اراده و طرفی که شرط فسخ به نفع اوست . انفساخ که از آن در قراردادها از لفظ " منفسخ شدن قرارداد " یاد می شود انحلال خودبخودی قرارداد بدون اراده طرفین است .در این شرط ممکن است خریدار بخشی از چکها را کارگزاری کرده باشد و با برگشت خوردن صرفاً یک فقره چک معامله منحل شده یا برهم بخورد در این حالت چون فسخ معمولاً به نفع فروشنده است، فروشنده دوباره مالکیت خود را نسبت به ملک فروخته شده بنا به شرط فسخ یا انفساخ بدست می آورد و این خریدار است که با بر هم خوردن معامله دچار ضرر جبران ناپذیری برای استرداد مبالغ پرداختی خود می شود. چه بسا ممکن است این استرداد مبلغ پرداختی در صورت نیاز به طرح دعوا در محاکم با سقوط ارزش پول برای خریدار منجر شود که با فرآیند رسیدگی های محاکم چند ماهه و یا یکی دوساله این امر اجتناب ناپذیر است . البته با کسب تجربیات شخصی در پرونده های متعدد در این زمینه فروشنده معمولاً ملک خود را پس اعمال حق فسخ خود با ارسال یک اظهار نامه به خریدار به شخص دیگری واگذار میکند تا از دسترس خریدار دور نگاه داشته و غیر قابل توقیف گرداند . خریدار برای استرداد وجه پرداختی خود نمی تواند به یکباره پول خود را مسترد کرده و حتی ممکن است فروشنده با طرح دعوای اعسار که از دعاوی مبتلا به در دادگستری می باشد استرداد وجه یا ثمن پرداختی خریدار را به اقساط از طریق احکام دادگاه انجام دهد .حال برای جلوگیری از این اشکال که معمولاً خریدارن با آن برخورد خواهند کرد راه حل چیست ؟بهترین راه کار برای جلوگیری از تضرر خریدار در زمان فسخ یا انفساخ قرارداد این است که در زمان تحریر و نگارش مبایعه نامه و یا هر قراردادی که آثار نقل و انتقالی برای طرفین داشته باشد زمانی که فروشنده برای عدم پاس شدن چکها شرط فسخ قرارداد به نفع خود درج می نماید ، خریدار نیز شرط نماید در صورت فسخ قرارداد فروشنده باید ظرف مهلت مشخص مثلاً 3 یا 5 روز مبالغ پرداختی از طرف خریدار را به شماره حسابی که در قرارداد اعلام می کند واریز کند . در غیر اینصورت شرط فسخ قرارداد به نفع فروشنده باطل و کان لم یکن قلمداد شده ، قرارداد معتبر بوده و دارای آثار حقوقی به نفع طرفین است .به این نکته توجه داشته باشید که اگر لفظ " اسقاط کافه خیارات " در قرارداد گنجانده شده باشد با توافق طرفین در مورد خیار شرط یا خیار تخلف از شرط دیگر موضوع اسقاط کافه خیارات در این دو نوع خیار قراردادی کاربرد نداشته و در صورت بروز اختلاف و ارجاع امر به داوری در صورت معین بودن داور و یا رسیدگی در محاکم دادگستری حل اختلاف بر اساس شروط مندرج در قرارداد بررسی و تفسیر خواهد شد .عبدالرضا دین خواه وکیل پایه یک دادگستری - کانون وکلای دادگستری مرکزشماره تماس 09125666337