فسخ قرارداد چگونه ممکن است؟

مطابق ماده ی 219 قانون مدنی، هر قراردادی که بین افراد منعقد می شود لازم‌الاتباع است. یعنی طرفین باید به تعهداتی که در آن قرارداد بر عهده می گیرند عمل کنند و اصولا قرارداد ها غیر قابل فسخ است. حال می خواهیم موارد فسخ قرارداد ها را بررسی کنیم.نکته مهم: شرایط فسخ هر معامله ای با معامله دیگر متفاوت است. پس بهتر است در این خصوص حتما با وکیل مشاوره داشته باشید.مطابق این ماده طرفین معامله نمی توانند از عمل به قرارداد سرباز زنند مگر در دو صورت:با توافق یکدیگر معامله را بر هم بزنند. که در اصطلاح حقوقی به آن اقاله گفته می شود.به یک علت قانونی معامله معامله را فسخ کنند. منظور از علت قانونی همان خیار است.در این مطلب به بررسی فسخ قرارداد می پردازیم. با گروه وکلای آسا همراه باشید.در ابتدا لازم است فرق عقد لازم و جایز را بدانیم.عقد لازم و عقد جایز:برای ورود به بحث فسخ قرارداد ابتدا باید در مورد تقسیم بندی عقد به لازم و جایز توضیح دهیم.خود عقد یک عمل حقوقی است که بین دو یا چند شخص منعقد می شود تا یک اثر حقوقی ایجاد کند. این اثر حقوقی می تواند انتقال مالکیت، ایجاد تعهد یا دادن اذن باشد.این عقود به لازم و جایز تقسیم می شوند.عقد لازم:به عقودی گفته می شود که هیچ یک از طرفین معامله نمی توانند آن را بر هم زنند. مگر در مواردی که قانون به آنها حق فسخ معامله را داده باشد.عقد جایز:نیز به عقودی گفته می شود که هر یک از طرفین می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم بزند.راه های انحلال قرارداد:قراردادها به روش های مختلف ممکن است منحل شود که فسخ قرارداد یکی از این راه هاست.برای منحل شدن عقود، سه راه حل وجود دارد. ممکن است شما این راه حل ها را تحت عنوان انواع فسخ قرارداد هم دیده باشید. در حالی که این عنوان صحیح نیست. زیرا فسخ خود یکی از راه های انحلال قرارداد است. طرق انحلال عبارتند از:روش اول : اقاله یا توافق طرفین بر انحلال قرارداد:یکی از راه های انحلال قرارداد این است که طرفین در خصوص بر هم زدن قرارداد با یکدیگر توافق نموده و در اصطلاح معامله را اقاله کنند.در واقع خود اقاله ماهیتا یک عقد است، زیرا با توافق طرفین انجام می شود.به طور مثال طرفین در پشت قرارداد بنویسند که با توافق یک دیگر این قرارداد را اقاله کردیم.روش دوم: فسخ قرارداد:یعنی یکی از طرفین به صورت یک طرفه قرارداد را بر هم می زند و مانع از ادامه ی حیات قرارداد می شود. با توجه به اینکه فسخ با اراده ی یکی از طرفین انجام می شود، پس ماهیتا در اصطلاح حقوقی یک ایقاع است.آخرین راه: انحلال قرارداد به حکم قانون:در برخی موارد معامله با حکم قانون بر هم می خورد. مانند زمانی که مالی فروخته شده مشخص شود برای شخص دیگری بوده است. این روش انحلال، انفساخ نامیده می شود. انفساخ در واقع نوعی واقعه ی حقوقی است.ماهیت فسخ چیست؟همان طور که در بند قبل اشاره کردیم، فسخ ماهیتا یک ایقاع است.ایقاع یعنی عمل حقوقی که به صورت یک طرفه و با یک اراده انجام می شود و هیچ نیازی به رضایت طرف مقابل ندارد.فسخ هم چون تنها با یک اراده انجام می شود و به اراده ی طرف مقابل نیازی ندارد، یک ایقاع محسوب می شود.چه چیزی موجب فسخ قرارداد می شود؟ (موجبات فسخ معامله )در تعریف عقد لازم و جایز بیان کردیم که عقد جایز را هر یک از طرفین هر وقت بخواهد می تواند فسخ کند.اما فسخ عقد لازم تنها در موارد معین شده در قانون امکانپذیر است. این موارد معین شده خیارات نامیده می شوند. خیار در لغت به معنای اختیار، آزادی، انتخاب، چاره است و در اصطلاح به معنای اختیار فسخ معامله و موجبات فسخ قرارداد است.انواع فسخ قرارداد1- خیار مجلس:در مورد خیار مجلس در ماده ی 397 قانون مدنی صحبت شده است.به طور خلاصه می توان گفت هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد هستند و از هم جدا نشده اند، می توانند معامله را با استفاده از خیار مجلس، بر هم بزنند.مثلا علی ماشین خود را به محمد می فروشد. تا زمانی که علی و محمد از بنگاه خارج نشده و از هم جدا نشده اند، هر یک از آنها می تواند با خیار مجلس معامله را بر هم بزند.2- خیار حیوان:ماده ی 398 قانون مدنی، به خیار حیوان اختصاص دارد.اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار می تواند تا سه روز از زمان عقد معامله را با خیار حیوان فسخ کند. البته با توجه به اینکه ثمن معامله ممکن است حیوان باشد، فروشنده هم می تواند عقد را فسخ کند.در واقع بهتر است بگوییم که هر کس در یک معامله، در ازای آنچه می دهد حیوانی می گیرد، تا سه روز از زمان عقد می تواند از خیار حیوان استفاده کند.3- خیار شرط (یکی از مهم ترین اختیارات فسخ قرارداد)مواد 399، 400 و 401 قانون مدنی به خیارات شرط پرداخته است.خیار شرط چیست؟در یک معامله ممکن شرط شود که هر یک از طرفین، هر دو آن ها یا شخصی غیر از آن ها در مدت معینی حق داشته باشد معامله را فسخ کند.به خیاری که با شرط کردن در معامله ایجاد می شود، خیار شرط گفته می شود. خیار شرط به حالت های زیر ممکن است وجود داشته باشد:فقط برای طرف اول حق فسخ ایجاد شود.فقط برای طرف دومبرای هر دو طرففقط برای شخص ثالث (شخصی خارج از معامله)برای شخص ثالت و طرف اولبرای شخص ثالث و طرف دومبرای شخص ثالث و هر دو طرفدر خیار شرط حتما باید مدت خیار معلوم باشد.مثلا نوشته شود تا یک ماه پس از وقوع عقد. خیار شرط نمی تواند برای مدت نامحدود وجود داشته باشد. اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود، هم شرط و هم معامله باطل است.4- خیار تاخیر ثمن:با وجود 4 شرط زیر، فروشنده می تواند معامله را به استناد خیار تاخیر ثمن فسخ کند:مبیع، عین معین یا کلی در معین باشد.مبیع و ثمن هر دو حال باشند؛ یعنی مهلتی برای تسلیم آنها تعیین نشده باشد.از تاریخ عقد سه روز بگذرد.در این سه روز فروشنده مبیع را به خریدار تسلیم نکرده باشد و خریدار هم تمام ثمن معامله را نپرداخته باشد.همان طور که گفتیم، اگر خریدار تمام ثمن و بهای معامله را بپردازد، فروشنده نمی تواند به استناد خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ کند. اگر خریدار تمام ثمن را نپرداخته باشد اما برای پرداخت ضمنی معرفی کند یا برای پراخت حواله دهد، باز هم فروشنده نمی تواند معامله را فسخ کند.خیار تاخیر ثمن تنها در عقد بیع وجود دارد و مخصوص فروشنده است.5- خیار رویت و تخلف وصف:گاهی کسی مورد معامله ندیده است و با توجه به توصیفاتی که از مال ارائه می شود حاضر به انجام معامله می شود.مثلا علی قصد خرید اتومبیلی را دارد. سعید به او مراجعه می کند از ویژگی های اتومبیلی برای او توضیح می دهد و علی با توجه به آن اوصاف معامله را انجام می دهد. اما پس از اینکه اتومبیل را تحویل می گیرد، متوجه می شود که اوصاف گفته شده را ندارد. در این زمان علی می تواند از خیار رویت و تخلف وصف استفاده کند.خیار رویت در چهار حالت ایجاد می شود:خریدار مبیع را ندیده باشد.خریدار ثمن را ندیده باشد.فروشنده مبیع را ندیده باشد.فروشنده ثمن را ندیده باشد.خیار رویت مختص یک طرف نیست و برای هر یک از خریدار و فروشنده ممکن است ایجاد شود.شاید برایتان جالب باشد که اگر کسی مال خود را ندیده باشد، اما با توصیفات دیگران حاضر به فروش شود و بعدا مشخص شود مال آن توصیفات را نداشته، می تواند معامله را فسخ کند.مثلا علی ایران زندگی نمی کند. در همین مدت پدر او فوت می کند و باغ پدری به علی به ارث می رسد. سپس ردی به علی زنگ می زند و می گوید که باغ بی بار و بر ست و درختان آن در حال از بین رفتن هستند اگر همین الان مال را نفروشد ضرر می کند.علی بر مبنای توصیفاتی که از باغ ارائه می شود راضی به فروش می شود. اما بعد ها متوجه می شود که اتفاقا باغ در شرایط خوبی بوده و توصیفات دروغین بوده است. در این مورد علی می تواند با استفاده از خیار رویت و تخلف وصف معامله را فسخ کند.اگر کسی مالی را قبلا دیده باشد و با اعتماد به وضعی که قبلا دیده حاضر به انجام معامله شود، اما مشخص شود مال مشخصات قبلی را ندارد، می تواند از خیار رویت استفاده کند.6- خیار غبن:غبن در لغت به معنای ضرر رساندن و آسیب رساندن به دیگری است. در یک معامله، تعهدات طرفین ، کالا و عوضی که می دهند و می گیرند، باید در تعادل با یکدیگر باشند.در روابط اقتصادی میان مردم هم این تعادل معمولا وجود دارد. مثلا هیچ کس یک گردنبند بدلی را به قیمت یک جواهر گرانبها نمی خرد. یا هیچ کس جواهر گرانبهای خود را به قیمت یک گردنبند بدلی نمی فروشد.حال اگر کسی کالایی را با قیمت گزافی و بیشتر از ارزش آن بخرد، یا کالای خود را با قیمت ناچیزی بفروشد، از انجام معامله مغبون می شود.برای چنین شخصی اختیار فسخ معامله ایجاد می شود. این اختیار فسخ خیار غبن نام دارد.برای آن که بتوانیم از خیارات غبن استفاده و معامله را فسخ کنیم باید شرایط زیر وجود داشته باشد:کسی که به او زیان وارد شده، در هنگام انجام معامله از قیمت عادلانه کالای خود آگاهی نداشته باشد. اگر شخص در زمان انجام معامله از قیمت عادلانه آگاه باشد، اما معامله را انجام دهد، نمی تواند مدعی باشد که از انجام معامله مغبون شده. چون خودش به زیان خودش عمل کرده است.مغبون باید بعد از گاه شدن از اینکه از انجام معامله مغبون شده و برای او خیار غبن ایجاد شده، فورا نسبت به اعمال آن اقدام کند.برای مطالعه ی بیشتر به مطلب خیار غبن در سایت مراجعه کنید.7- خیار عیب ( معیوب بودن کالا ):گاهی اتفاق می افتد که شخصی مالی را معامله می نماید و پس از معامله متوجه می شود که مالی که خریداری نموده سالم نیست و به اصطلاح معیوب است. در چنین مواردی قانونگذار برای تضمین حقوق متضرر از معامله، اختیار فسخی را پیش بینی نموده که به خیار عیب مشهور است.خیار عیب تنها خیاری است که به دارنده ی آن دو اختیار می دهد.یعنی متضرر از معامله ی مال معیوب می تواند مال را به همان شکل بپذیرد و ارش (تفاوت قیمت مال سالم و معیوب) بگیرد یا معامله را فسخ نماید.خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی بوده و در زمان انجام معامله موجود باشد.منظور از عیب مخفی، عیبی است که مشتری در زمان انجام معامله از وجود آن آگاه نبوده، چه این عیب واقعا پنهان باشد یا مشتری متوجه آن نشده باشد.8- خیار تدلیس:تدلیس در لغت به‌ معنای کتمان کردن و پوشاندن است. در اصطلاح تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.در واقع تدلیس نیرنگی نامتعارف است که از سوی یکی از طرفین معامله، یا با آگاهی و دستیاری او، به منظور گمراه کردن طرف دیگر به‌ کار می‌رود و او را به انجام معامله‌ای برمی‌انگیزد که در صورت آگاه بودن از آن نیرنگ، به معامله رضایت نمی‌داد.به عبارت دیگر اگر طرف معامله می‌دانست که به‌طور مثال مورد معامله دارای این حسن نبوده و یا دارای این عیب است، اقدام به انجام معامله نمی‌کرد.برای وقوع تدلیس دو شرط لازم است:انجام عملیات فریبنده اعم از گفتار یا فعلفریب دادنالبته باید توجه داشت که جهت اثر بخش بودن تدلیس این شرط لازم است که عملیات فریب‌دهنده باید پیش از انجام معامله باشد تا رغبت به انجام معامله را در طرف دیگر ایجاد کند. در واقع به‌ جهت این رغبت طرف معامله، به انجام عقد رضایت دهد.9- خیار تبعض صفقه:از نظر لغوی باید گفت تبعض به معنای جزء جزء شدن و صفقه نیز به معنای معامله و داد و ستد است.در تعریف خیار تبعض صفقه می توان گفت اختیار فسخی است که در صورت باطل بودن عقد نسبت به بخشی از کالا، برای دریافت کننده ی کالا ایجاد می گردد.به عبارت دیگر هر گاه مالی به دیگری فروخته شود و سپس به جهاتی مشخص شود که عقد بیع نسبت به بخشی از آن مال باطل بوده، خریدار می تواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ نماید و این فسخ به استناد خیار تبعض صفقه انجام خواهد شد.زمانی که معامله نسبت به بخشی از معامله باطل باشد، شخص دو راه حل دارد:بخش صحیح معامله را فسخ نماید.بخش صحیح معامله را پذیرفته و بهای بخش باطل را استرداد نماید.خیار تبعض صفقه ویژه بطلان عقد نسبت به بعض مبیع نیست و در هر مورد که عقد نسبت به بخشی از مورد معامله منحل شود قابل اجراست. این انحلال می تواند به صورت انفساخ، فسخ، بطلان و یا اخذ به شفعه باشد.10- خیار تخلف شرط ( تخلف از شروط قرارداد ) :ممکن است ضمن معامله شروط و تعهداتی بر عهده ی یکی از طرفین یا هر دو آنها قرار داده شود.کسی که انجام شرط بر عهده او است، مشروط علیه و کسی که شرط به نفع او انجام می شود، مشروط له نامیده می شود.گاهی اتفاق می افتد که مشروط علیه از انجام تعهد خود تخلف نماید. قانونگذار در میان خیارات، فسخ معامله به استناد خیار تخلف شرط را برای چنین شرایطی پیش بینی کرده است.به طور کلی شروط صحیحی ضمن معاملات درج می شوند، یکی از سه نوع زیر هستند:شرط صفتشرط نتیجهشرط فعلحق فسخ ناشی هر یک از شروط صحیح:شرط صفت:یعنی شرطی که در مورد کمیت یا کیفیت مورد معامله می شود.در واقع ما می توانیم مقدار یا اوصاف فرعی مورد معامله را شرط نماییم. حال اگر پس از انجام معامله مشخص شود که مورد معامله اوصاف شرط شده را ندارد،کسی که شرط به نفع او شده با استناد به خیار تخلف شرط می تواند معامله را فسخ نماید.شرط نتیجه:یعنی نتیجه ی یک عقد یا یک ایقاع ضمن معامله شرط شود.مثلا ضمن عقد بیع، نتیجه ی عقد وکالت هم درج شود. حال با توجه به ماده ی 240 قانون مدنی، اگر مشخص شود که تحقق شرط در زمان انعقاد قرارداد ممکن نبوده و یا به دلایلی انجام شرط غیر ممکن شود، کسی که شرط به نفع او شده می تواند معامله را فسخ نماید.مثلا اگر کسی ضمن عقد بیع به خریدار وکالت در انجام امور اداری و انتقال سند را بدهد و بعد مشخص شود خریدار به دلایل قانونی امکان پذیرش وکالت را ندارد، فروشنده می تواند بیع را فسخ کند.شرط فعل:یعنی انجام یا ترک عملی بر یکی از طرفین یا هر دو شرط شود.اگر ضمن عقد بیعی تعمیر اتومبیل فروشنده بر عهده ی خریدار قرار گیرد، اما خریدار از انجام تعمیرات خودداری کند، با توجه به ماده ی 237 قانون مدنی، فروشنده می تواند از طریق دادگاه خریدار را الزام به انجام تعهد نماید.اگر الزام او ممکن نبود اما انجام تعمیرات توسط شخص دیگری ممکن بود، با هزینه ی خریدار تعمیرات انجام می شود. اما اگر هیچ یک از دو راه فوق امکان نداشت، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.11- خیار تفلیس:گاهی اموال یک شخص از بدهی های او کمتر می شود. در این موارد برای این شخص حکم افلاس یا ورشکستگی صادر می شود.در این مورد پیشنهاد می کنیم که مطلب افلاس، اعسار و ورشکستگی را مطالعه نمایید.مطابق ماده ی 380 قانون مدنی، بیان می نماید که در صورتی که یکی از طرفین دچار حالت افلاس شود، طرف دیگر می تواند با شرایط زیر و با استفاده از خیار تفلیس، معامله را فسخ کند:شخص به حکم دادگاه مفلس شناخته شود.مبیع به مشتری تسلیم نشده باشد یا اگر تسلیم شده عین آن نزد مشتری باقی باشد یعنی تلف یا فروخته نشده باشد.ثمن و بهای معامله پرداخت نشده باشد.ثمن مال کلی در ذمه باشد. مانند پول.12 خیار تعذر تسلیم ( امکان تسلیم وجود نداشته باشد ):هر یک از ما در قبال فروش، اجاره و … مال خود انتظار دریافت بهایی را داریم که برای رسیدن به آن وارد معامله شده ایم و چنین انتظاری کاملا منطقی است.اما گاهی یک طرف معامله در شرایطی قرار می گیرد که نمی تواند مورد معامله را تسلیم کند و به عبارتی تسلیم مورد معامله از سوی او متعذر می گردد.در این شرایط اجبار طرف دیگر به ماندن در معامله خلاف انصاف است. چرا که ممکن است شرایط برای تسلیم مال هیچ گاه فراهم نگردد بنابراین قانون برای جلوگیری از ورود ضرر بیشتر به چنین شخصی اجازه ی فسخ معامله را، با استفاده از خیار تعذر تسلیم داده است.فسخ قرارداد عملا چگونه انجام می شود؟کسی که قصد فسخ قرارداد را دارد و می خواهد از خیار ( اختیار فسخ ) خود استفاده کند، باید برای طرف معامله اظهارنامه ای با موضوع اعلام فسخ قرارداد ارسال نماید. پس از آن باید دادخواستی به خواسته ی تائید فسخ قرارداد به طرفیت طرف معامله به دادگاه تقدیم نماید.برای رسیدگی به دعوای فسخ اگر موضوع قرارداد مال غیرمنقول باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیر منقول و اگر موضوع قرارداد مال منقول باشد، دادگاه محل انعقاد قرارداد یا دادگاه محل ایفای تعهد صالح به رسیدگی است.دعوای تائید فسخ قرارداد از دعاوی مالی است. بنابراین سه و نیم درصد ارزش خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود.گروه وکلای آسا متشکل از مجموعه ای از وکلای پایه یک دادگستری ، مشاوران حقوقی ، کار آموزان وکالت و متخصصین امور ثبتی و گمرکی است . هدف موسسه ارایه خدمات حقوقی مطمئن و مقرون به صرفه به صاحبان مشاغل ، شرکت های تجاری و استارتاپ های نو ظهور و همچنین آسان نمودن روند پیگیری دعاوی ملکی ،خانوادگی و کیفری است .