مسکن، کالایی با نیاز روزافزون

مسکن، کالایی است که همیشگی نیست و با ازدواج و فرزندآوری نیاز به آن بیشتر می‌شود. طبق برآورد‌های تخصیصی، با توجه به آمار سالیانه‌ی ازدواج و تعداد مسکن‌های فرسوده، لزوم ساخت حداقل ۱۰ میلیون مسکن در سال‌های آتی حس می‌شود. از طرفی شاهد هستیم که بیش از نیمی از سبد ماهانه‌ی برخی خانوار صرف اجاره‌بهای مسکن می‌شود. با نگاهی به اوضاع قیمت اجاره‌بها می‌توان دریافت که خرید خانه تا چه حد دشوار و حتی شاید ناممکن شده. در کلان‌شهر تهران طبق آخرین آمار‌های رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن حدوداً ۴۸ میلیون تومان است. این یعنی قیمت یک خانه‌ی ۸۰ متری برابر ۳/۸ میلیارد تومان است؛ یعنی حتی اگر ماهیانه ۱۰ میلیون تومان درآمد داشته باشید و هر ماه تمام درآمد خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کنید بیش از ۳۸ سال طول می‌کشد تا صاحب خانه شوید.مسکن، زمین، سوداگریمتأسفانه باید گفت مشکلات تورمی مسکن صرفاً با ساخت خانه حل نمی‌شود. امروزه نیز مثل دهه‌های گذشته مسکن و زمین به عنوان یکی از مهم‌ترین و پرسودترین کالاهای سرمایه‌ای شناخته می‌شوند. در اقصادهای با بحران تورم، معمولاً افراد برای حفظ ارزش پول خود دست به خرید کالاهایی مثل ارز و طلا می‌زنند که به علت نوسانات قیمت، خرید و نگه‌داری آن‌ها در بلندمدت سودده است. اما این کار ممکن است برای عده‌ای به شغل یا سرمایه‌گذاری تبدیل شود که اگر فراگیر شود، در بازار زمین و مسکن سوداگری ایجاد می‌کند. جالب است بدانید تورم مسکن از سال ۹۵ تا امروز تقریباً دو برابر تورم باقی اجناس بوده است. با این اوصاف اولاً یک‌سری تقاضای اضافی وارد بازار می‌شود و عرضه‌ی لازم به تقاضاهای ضروری نمی‌رسد و در ثانی اساساً سودی هم برای افرادی که زمین یا مسکن را به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگهداری می‌کنند ندارد که این دارایی‌های خود را بازار عرضه کنند. ناظر به زمین می‌توان گفت وقتی فرد از نگهداری طولانی مدت آن و فروش‌اش بعد از اینکه گران‌تر شده بدون هیچ هزینه‌ای سود می‌کند دلیلی ندارد آن را وارد بازار ساختمان و مسکن کند و ناظر به مسکن هم امروز چیزی در حدود ۲/۵ میلیون مسکن خالی از سکنه در کشور موجود است. مسکن‌هایی که احتمالاً بخشی از آن ساختمان‌های نوسازی است که نگهداری از آن‌ها به‌صرفه‌تر از اجاره‌ی آن است زیرا هزینه‌ی اجاره‌بها و یا فروش ساختمان نوساز بیشتر است. برای حل این مشکل معمولاً چند راه وجود دارد مثلاً بالابردن نرخ بهره‌ی بانکی یا استفاده از ابزارهای مالیاتی مثل مالیات بر عایدی سرمایه. این مالیات به سود ناشی از انتقال اموال غیرمولد اعمال می‌شود و نهایتاً هدف آن جلوگیری از سوداگری در بازارهایی مثل مسکن، ارز و طلاست که این روزها بیش از پیش نیاز آن مخصوصاً در بازار مسکن حس می‌شود. اینکار باعث می‌شود دیگر نگهداری این کالاها صرفه‌ای نداشته باشد و افراد آن را در بازار عرضه کنند و نهایتاً این عرضه می‌تواند بخشی از تقاضای مصرفی بازار را تامین کند.نهضت ملی مسکن، عدالت یا تورم؟!اگر طبق وعده‌های انتخاباتی رئیس جمهور بنا باشد سالانه یک میلیون مسکن ساخته شود چه چالش‌هایی پیش روی دولت سیزدهم برای ساخت مسکن قرار دارد؟ زمین اولین خانی است که دولت باید پشت سر بگذارد. بیش از نیمی از هزینۀ ساخت مسکن صرف زمین می‌شود و اگر دولت بتواند زمین رایگان تأمین و در اختیار مردم قرار دهد بخش زیادی از هزینه‌ها را کاهش می‌دهد. در این نقطه می‌تواند مزیت نسبی دولت در اجرای طرح نهضت ملی مسکن باشد چرا که تنها کالایی‌ست که با توجه به وسعت اراضی کشور می‌تواند به‌راحتی تأمین کند. که این‌جا نیاز به افزایش حریم شهرسازی بعضی شهرها وجود دارد و لازم به ذکر است که در طرح‌های اجرایی برای کلان‌شهرهایی مثل تهران با این حجم از تراکم نباید شاهد انتقال جمعیت باشیم و زمین به متقاضیان خود شهر اختصاص یابد.اما مشکل همیشگی و اصلی پیش روی اقتصاد نفتی ما کسری بودجه است. کسری بودجه‌ای که دولت را برای تأمین اعتبار ساخت مسکن نیازمند استقراض از بانک‌ها می‌کند که خروجی‌اش بالا رفتن نقدینگی و افزایش تورم خواهد بود. هرچند دولت برنامۀ جدی‌ای برای کاهش هرچه بیشتر این نقدینگی در فرآیند تأمین اعتبار خود دارد اما با وجود این آثار تورمی پیش‌بینی می‌شود. اما اگر بخواهیم چند دهه صبر کنیم تا مردم خانه‌دار شوند می‌شود هرآنچه در دهه‌ی گذشته شده و شاهد کمتر شدن روز افزون عدالت اجتماعی خواهیم بود. به‌هرحال برآوردها حاکی از سهم ۷۰ درصدی مسکن در سبد خانوار است. این خود می‌تواند مرهمی بر زخم سال‌ها اجاره‌نشینی و تحمل فشار اقتصادی دهک‌های پایین جامعه باشد و تا چند دهه باعث حفظ بخش زیادی از درآمد خانوار شود و نیاز کشور را نیز برطرف کند. تأمین مسکن نیز از مواردی‌ست که در قانون اساسی به طور مصداقی ذکر شده و می‌تواند مجرای ظهور عدالت اجتماعی در نظام اسلامی باشد و وظیفه‌ی حداقلی آن است. طبعاً تأمین مالی صحیح که آثار تورمی نداشته باشد یا کمترین آثار تورمی ممکن را داشته باشد باید مورد توجه باشد اما اصل این تصمیم همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد بدیهی و لازم است. نهایتاً هم دولت باید از ضعف‌ اصلی طرح مسکن‌سازی مسکن مهر درس بگیرد. در مسکن مهر، تراکم بالای سازه‌ها و کیفیت شدیداً پایین بخشی از آن، مشکلات اجتماعی بسیاری را با خود به همراه آورد. آن برج های فشرده عملاً تبدیل به یک خوابگاه برای خوابیدن شدند. خوش‌بختانه یکی از برنامه‌های دولت که به طور آزمایشی در شهرهایی از کشور آغاز شده ساخت مسکن ویلایی حیاط‌دار و ساختمان‌های دو یا سه‌طبقه است. این مدل ساخت مسکن طبق پیش‌بینی‌های انجام شده هم بسیار سریع‌تر به دست متقاضیان می‌رسد هم به تأمین مالی کم‌تری نیازمند است و نهایتاً هم زندگی در آن بسیار رضایت‌بخش‌تر است.در واقع درکشوری که محدودیت زمین ندارد لزومی به این مقدار تراکم بالا نیست.جنبش دانشجویی، نوک پیکان مبارزهبا اینکه طرح‌ها و برنامه‌ریزی‌هایی خوبی برای ساخت مسکن وجود دارد و دولت هم کارهایی را شروع کرده، نمی‌توان برگزاری با تأخیر طولانی‌مدت جلسات شورای عالی مسکن و بی‌تحرکی دولت در آغاز جدی طرح را نادیده گرفت. این‌گونه تحولات در کشور نیازمند پیشران‌هایی است که در دهه‌ی گذشته همواره دانشجو و دانشگاه در صف اول آن بوده است. از «هفت تپه» و «هپکو» گرفته تا سربازی، «امیدیه» و قضایایی مثل آنچه برای «آسیه پناهی» رخ داد. امروز مسکّن این زخمِ همیشه تازه‌ی ملت صبور و رنج‌کشیده‌ی ایران می‌تواند آغاز صحنه‌ی جدید مبارزه‌ی جنبش دانشجویی برای قدم نهادن به مرزهای تمدن نوین اسلامی و تحقق عدالت اجتماعی باشد.