فسخ اجاره نامه چه شرایطی دارد و چگونه انجام می‌شود؟

ممکن است به دلایل مختلف موجر یا مستاجر تمایل به فسخ اجاره نامه داشته باشند. سوالی که برای اکثر افراد در این شرایط ایجاد می‌شود این است که آیا می‌توان اجاره نامه را فسخ کرد؟ این کار چه شرایطی دارد؟ آیا برای فسخ اجاره نامه باید ضرر و زیانی پرداخت کرد؟در این نوشته به مسائل مهم فسخ اجاره نامه می‌پردازیم تا در صورتی که به هر دلیل نیاز داشتید اجاره نامه خود را فسخ کنید از ابعاد حقوقی این مسئله به خوبی آگاه باشید.آیا فسخ اجاره نامه امکان پذیر است؟آیا فسخ اجاره نامه امکان پذیر است؟ جواب کوتاه و مختصر به این سوال این است که: بله اما نه در هر شرایطی. علت اینکه فسخ اجاره نامه به راحتی امکان پذیر نیست این است که اجاره نامه از نظر حقوقی یک «عقد لازم» به حساب می‌آید.مطالعه کنید: نکات مهم در مورد نوشتن اجاره نامهعقد لازم قراردادی است که پس از امضای آن، طرفین نمی‌توانند آن را فسخ کنند. مگر آن که خیاراتی در آن ذکر شده باشد. منظور از ذکر خیارات در اجاره نامه، نوشتن شرایطی برای فسخ قرار داد است. در ادامه کلیه شرایط فسخ اجاره نامه را با بیانی ساده توضیح می‌دهیم.شرایط فسخ اجاره نامه چیست؟به طور کلی در ۳ حالت می‌توان اجاره نامه را فسخ کرد. این ۳ حالت عبارتند از:۱· زمانی که خیاراتی (شرایطی) در اجاره نامه برای فسخ قرار داد عنوان شده است۲· اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قرارداد۳· عدم پرداخت کرایه خانه توسط مستاجرهر یک از مواردی که در بالا به آن‌ها اشاره شد نکات مهم و قابل توجهی دارند که مطالعه آن‌ها برای استفاده درست از حق و حقوق قانونی شما ضروری‌ست. بنابراین ادامه این مقاله را حتما مطالعه کنید.فسخ اجاره نامه با استفاده از خیاراتهمانطور که در بالا اشاره شد اگر شرایطی برای فسخ قرارداد اجاره ذکر شود، مالک می‌تواند با استناد به آن شرایط، قرارداد را فسخ کند.مثلا فرض کنید در اجاره نامه ذکر شود: «در صورتی که شارژ ساختمان ۲ ماه متوالی پرداخت نگردد، موجر می‌تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند». در این شرایط اگر مستاجر ۲ ماه متوالی شارژ ساختمان را پرداخت نکرد، موجر می‌تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند.نکته مهم:با نوشتن این عبارت: «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد، حق استفاده از خیارات مختلف از طرفین قرارداد سلب می‌شود. یعنی امکان فسخ قرارداد از بین می‌رود. البته حتی اگر با استفاده از عبارت «اسقاط کافه خیارات» تمام خیارات را اسقاط کرده باشیم، باز هم امکان استناد به خیار تدلیس فراهم است.تدلیس در لغت به معنای فریبکاری است. یک نمونه از تدلیس در معاملات ملکی: فرض کنید ملکی را خریده‌اید که مشکل اساسی دارد اما فروشنده ما را از آن آگاه نکرده است. در این معامله تدلیس اتفاق افتاده و تحت هر شرایطی امکان استفاده از خیار تدلیس برای ما فراهم است.حالت دیگری که فسخ اجاره نامه را ممکن می‌کند، اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قرار داد است. در ادامه این حالت را توضیح می‌دهیم.اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قراردادفرض کنید شما به عنوان موجر به هر دلیلی تمایل به فسخ اجاره نامه دارید. در صورتی که بتوانید رضایت مستاجر را جلب کنید، می‌توان با استناد به بند ۱۴ از ماده ۶ موجود در اجاره نامه، آن را فسخ کنید. برای تفسیر این بند، عین جمله‌ی موجود در اجاره نامه را ذکر می‌کنیم.البته متن موجود در اجاره نامه‌های قدیمی‌تر و اجاره نامه‌های جدید (در زمان نوشتن این مقاله) کمی متفاوت است. اما مفهوم و تفسیر هر دو یکسان است. بنابراین به هر دو متن اشاره می‌کنیم.متن قدیم بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه:بند ۱۴ از ماده ۶ در اجاره نامه که به مسٔله فسخ اجاره نامه می‌پردازد«چنانچه مستاجر یا موجر هر کدام بخواهند قبل از انقضا قرار داد، آن را فسخ نمایند یکماه جلوتر خبر دهند و اجاره یکماه از کل اجاره را به عنوان ضرر و زیان پرداخت نمایند.»متن جدید بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه:«چنانچه موجر یا مستاجر قبل از انقضای قرارداد بخواهند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند، در صورت وجود حق فسخ برای هر یک از طرفین از طریق اظهار نامه رسمی به طرف مقابل با ذکر دلیل اعلام فسخ به عمل می‌آید. معذلک فسخ کدرهگیری منوط به تنفیذ فسخ از طریق مراجع قضایی خواهد بود. چنانچه طرفین بخواهند نسبت به اقاله قرارداد اقدام نمایند، با اطلاع طرف متقاضی به طرف دیگر یک ماه قبل از تنظیم صورتجلسه اقاله و پرداخت اجاره یک ماه از کل اجاره از سوی متقاضی به عنوان ضرر و زیان وارده، امکان اقاله قرارداد فراهم است. بدیهی است کد رهگیری از طریق اقرار نامه معاملین به انحلال قرارداد، اقاله خواهد شد.»برای تفسیر این بند از اجاره نامه روی متن جدید تمرکز می‌کنیم چرا که متن قدیم را هم پوشش می‌دهد.تفسیر بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه در مورد فسخ اجاره نامهمباحث مربوط به کدرهگیری در بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه را نادیده می‌گیریم. چرا که در اغلب مواقع موجر و مستاجر تقاضایی مبنی بر دریافت کد رهگیری برای قرارداد اجاره ندارند.جدا از مبحث کد رهگیری، در این بند از اجاره نامه به ۲ موضوع اشاره شده است:1. حالتی که یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستاجر) دارای حق فسخ هستند2. حالتی که فسخ اجاره نامه با رضایت طرفین انجام می‌شودحالت اول همان موردی است که بالاتر با عنوان فسخ خیارات توضیح دادیم. یعنی شرطی در اجاره نامه ذکر شده و آن شرط انجام نشده. به این ترتیب حق فسخ بوجود می‌آید و با استناد به آن می‌توان برای فسخ اجاره نامه اقدام کرد.حالت دوم زمانی اتفاق می‌افتد که یکی از طرفین درخواست فسخ اجاره نامه را دارد و طرف دیگر با آن موافقت می‌کند. توجه به این نکته ضروری است که به خاطر ماهیت اجاره نامه که یک عقد لازم است، وقتی امکان استفاده از خیار برای فسخ وجود ندارد، باید دو طرف قرار داد نسبت به فسخ اجاره نامه رضایت داشته باشند.در چنین شرایطی، کسی که درخواست فسخ معامله را داشته باید مبلغی را به عنوان ضرر و زیان به طرف دیگر پرداخت کند. در ادامه نحوه محاسبه ضرر و زیان را توضیح می‌دهیم.میزان ضرر و زیان قابل پرداخت در فسخ اجاره نامه چقدر است؟نحوه محاسبه میزان ضرر و زیان در فسخ اجاره نامهمبلغ ضرر و زیان معادل ۱ ماه اجاره کامل ملک مورد نظر است. منظور از ۱ ماه اجاره کامل، میزان اجاره ماهیانه است بعلاوه میزان رهن ملک که به اجاره تبدیل شده. ضرر و زیان را به این روش محاسبه می‌کنیم:1. میزان رهن را با این روش به اجاره تبدیل می‌کنیم: هر ۱ میلیون تومان معادل ۳۰ هزار تومان2. عدد بدست آماده را با اجاره ماهیانه جمع می‌کنیم3. عدد بدست آماده میزان ضرر و زیان برای فسخ اجاره نامه ملک مورد نظر استفرض کنید اجاره‌ی مشخص شده معادل ۱۰۰ میلیون تومان به عنوان رهن و ۳ میلیون تومان اجاره ماهیانه است. در این شرایط میزان ضرر و زیان معادل:۶٬۰۰۰٬۰۰۰ = (۱۰۰ × ۳۰٬۰۰۰) + ۳٬۰۰۰٬۰۰۰تفاوت متن جدید و قدیم در بند ۱۴ ماده ۶ اجاره نامه و یک اشتباهیک تفاوت مهم در متن قدیمی و متن جدید بند ۱۴ ماده ۶ اجاره نامه وجود دارد. در متن قدیمی از کلمه فسخ و در متن جدید از کلمه اقاله (در شرایطی که شرطی برای فسخ وجود ندارد) استفاده شده است.از نظر قانون فسخ عملی است که می‌تواند یک طرفه انجام شود اما اقاله عملی‌ست که نیازمند رضایت دو طرف قرارداد است. یعنی وقتی از کلمه اقاله استفاده می‌کنیم باید طرفین در مورد فسخ رضایت داشته باشند.همانطور که مشاهده کردید در متن قدیمی اجاره نامه از کلمه اقاله استفاده نشده. همین موضوع باعث می‌شد بسیاری از موجرین تصور کنند هر زمان که تمایل به فسخ قرارداد داشتند، می‌توانند با پرداخت ضرر و زیان اجاره نامه را فسخ کنند.این تصور یک برداشت اشتباه است که به واسطه متن قدیمی اجاره نامه بوجود می‌آید. اما به علت آنکه ماهیت اجاره نامه یک عقد لازم است، به هر حال امکان فسخ یک طرفه وجود ندارد. مگر با استناد به یک خیار، یعنی محقق نشدن شرطی که در اجاره نامه ذکر شده.بنابراین حتی اگر اجاره نامه شما از نوع قدیمی است، برای فسخ اجاره نامه یا باید به واسطه ایجاد حق فسخ اقدام به فسخ اجاره نامه کنید یا رضایت طرف مقابل را جلب کرده، ضرر و زیان طرح شده در قانون را پرداخت کنید، سپس اجاره نامه را فسخ نمایید.نکته مهم:پرداخت ضرر و زیان به عهده کسی است که درخواست فسخ اجاره نامه را دارد. یعنی تفاوتی نمی‌کند که درخواست کننده موجر است یا مستاجر. به هر حال درخواست کننده باید ضرر و زیان تعیین شده را به طرف دیگر پرداخت کند.نکته بعدی در مورد فسخ اجاره نامه به زمانی مربوط می‌شود که مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری می‌کند.فسخ اجاره نامه در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجرمراحل فسخ نامه در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجرمشکلی که بعضی از موجرین با آن مواجه هستند، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. برای اینکه پیگیری قانونی این مسئله به ساده‌ترین راه ممکن انجام شود، بهترین راه این است که در اجاره نامه شرطی برای فسخ اجاره نامه در صورتی که مستاجر اجاره را برای چند ماه پرداخت نکرد ذکر شود.البته باید تعداد ماه‌های مورد نظر (مثلا ۳ ماه) در متن اجاره نامه ذکر شود. در این صورت اگر مستاجر مثلا ۳ ماه اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف مراحل دریافت حکم تخلیه را به راحتی پیگیری کند.اما در صورتی که چنین بندی در اجاره نامه نوشته نشده باشد، باید به ترتیب زیر عمل کرد:1. مراجعه به دادگاه جهت دریافت اجاره‌های پرداخت نشده (دریافت ضرر و زیان)2. دریافت ضرر و زیان مورد نظر3. دریافت حکم تخلیه ملکدر صورتی که اجاره نامه شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ شود، یعنی امضای دو نفر شاهد مرد که بالغ باشند، اقدام به تخلیه ملک توسط مراجع مربوطه فورا آغاز می‌شود.در غیر این صورت ، اقدام به تخلیه ملک پس از صدور حکم تخلیه از مراجع قضایی آغاز می‌شود.یکی از دلایلی که به موجر و مستاجر تاکید می‌شود حتما قرارداد اجاره را در یک آژانس املاک منعقد کنند، است که مشاور املاک براساس دانش حقوقی و تجربه خود، مواردی که برای پیشگیری از مشکلات حقوقی ضروری هستند را در اجاره نامه قید می‌کند.مطالعه کنید: مضرات نوشتن اجاره نامه دستی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶یکی از اهداف ما افزایش آگاهی عمومی در خصوص معاملات ملکی است. بنابراین اگر مشکلی مربوط به اجاره نامه یا فسخ اجاره نامه داشته‌اید، آن را در بخش نظرات این مقاله با ما به اشتراک بگذارید تا کمکی در راه افزایش آگاهی دیگران کرده باشید. با تشکر از شما