الزام به تنظیم سند

تفاوت سند رسمی با سند عادی :طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سندی که در دفاتر رسمی اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد یا نزد ماموران رسمی و در حدود صلاحیتشان تنظیم شود را سند رسمی می گویند و هر سندی که مطابق با این ماده رسمی تنظیم نشده باشد، سند عادی محسوب می شود.میزان اعتبار اسناد رسمی بسیار بالاتر ازاسناد عادی می باشد و از ارزش بیشتری برخوردارند؛ همچنین ادعای تردید و یا انکار نسبت به آن ها ممکن نمی باشد و فقط ادعای جعل قابلیت طرح داردعلت نیاز به الزام به تنظیم سند رسمی :از آنجا که یکی از راه های مرسوم سرمایه گذاری در ایران، خرید ملک است با افزایش معاملات ملکی و اموال غیرمنقول، مشکلات حقوقی نیز در این رابطه ایجاد می شود.یکی از بزرگترین مسائلی که درمعاملات بیع (خرید و فروش) ، خریداران را با مشکل جدی مواجه می کند، خودداری فروشنده از سند زدن می باشد این مشکل بیشتر زمانی پیش می آید که فروشنده به دلیل بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی پرداخت کردن بدهی خود، زمانی که ملک در رهن بانک می باشد (فک رهن) از عمل کردن به تعهد خود که همان سند زدن ملک به نام خریدار است خودداری می کند؛ در صورتی که درصد بیشتری از مبلغ (ثمن) مورد معامله را دریافت کرده استاین مشکل به دلایل مختلفی ایجاد می شود به عنوان مثال: بالا رفتن بهای ملک از زمان انجام معامله تا زمان تنظیم سند و یا در مواردی که فروشنده مبلغ عمده بهای ملک را در زمان معامله دریافت کرده و دیگر تمایلی برای انتقال سند رسمی به خریدار در زمان مشخص شده ندارد.به طور کلی هر مالکی نیازمند این است که با داشتن سند رسمی، مالکیت خود را نسبت به مالش ابراز و اثبات نماید. پس در خرید و فروش مبیع، فروشنده مکلف است که سند رسمی انتقال مالکیت را تنظیم کند حتی اگر به وسیله ی سند عادی، انتقال مالکیت انجام شود. باز هم فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی می باشد حتی اگر در سند عادی این موضوع قید نشده باشد.با توجه به اهمیت این دعوی و شیوه ارائه و درخواست آن و تعداد زیاد دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، در این مطلب به موضوعات و شرایط مربوط به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پرداخته می شود.مراحل الزام به تنظیم سند رسمیمراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی :صدور گواهی عدم حضوراگر خریدار و فروشنده، محل یا تاریخی در سند عادی برای تنظیم سند رسمی قید نکرده باشند، ابتدا خریدار باید اظهارنامه ای تنظیم نماید و مکان و تاریخ و ساعتی را مشخص نموده و از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حضور یابد؛ اگرفروشنده بدون داشتن دلیل در دفترخانه حضور پیدا نکرد خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه دریافت کند.همچنین اگر خریدار و فروشنده محل یا تاریخی را در سند عادی برای تنظیم سند رسمی مشخص کرده باشند، ابتدا خواهان سند رسمی باید درساعت و تاریخ مقرر در دفترخانه حضور پیدا کند در صورتی که فروشنده در دفترخانه حضور پیدا نکرد، خریدار می تواند با ارائه مدارک مبنی بر آمادگی جهت انجام تعهدات خود گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت کند تا مشخص شود که فروشنده به تعهد خود عمل نکرده است.تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمیتنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمیدر بسیاری از معاملات ملکی انتقال ماکیت با یک سند عادی انجام می شود. اما با توجه به مزایای سند رسمی بر سند عادی، هر مالکی باید سند رسمی ملک خود را داشته باشد.لذا فروشنده باید سند رسمی ملک را به خریدار انتقال دهد حتی اگر در سند عادی این امر قید نشده باشد و در صورت امتناع از انتقال سند رسمی، خریدار می تواند او را از طریق اقدام قانونی، ملزم به تنظیم سند نماید. بنابراین درخواست الزام به تنظیم سند رسمی بر مبنای یک سند عادی قابل اثبات، مطرح می شود.ابتدا خریدار باید دادخواستی را مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی آماده و تنظیم نماید که بهتر است این متن توسط وکیل مجرب تنظیم شود و یا اینکه از وکیل ملکی برای تنظیم متن مشورت گرفته شود. جهت طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواهان یا وکیل او باید به دفاتر الکترونیک قضایی مراجعه نماید و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را را به همراه مدارک پیوست شده، ثبت نماید.بهتر است قبل از طرح دعوی و انجام هر گونه اقدامی خریدار اظهارنامه ای مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر در قرارداد بدهد. اگر در قرارداد ذکری از زمان و مکان تنظیم سند به میان نیامده باشد ارسال اظهارنامه ضروری است.از آنجا که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است، هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک حساب می شود.همچنین موارد بسیاری وجود دارد که در زمان طرح این دادخواست باید مورد توجه قرار بگیرد مواردی مانند اینکه ملک در رهن نباشد، ملک سایقه ثبتی داشته باشد، پایان کار داشته باشد و …بنابراین توصیه می شود کسی که قصد دارد این دعوی را مطرح کند برای اینکه دچار مشکلی نشود و مراحل طرح و پیگیری دعوی به درستی انجام گیرد، حتما به وکیل ملکی متخصص در این زمینه مراجعه کند.رسیدگی به پرونده در دادگاه دادگاه تحقیقات لازم را برای اطمینان حاصل کردن از صحت اطلاعات ثبت شده در دادخواست همانند احراز مالکیت فروشنده، احراز هویت طرفین دعوا (خواهان و خوانده)، در توقیف و یا رهن نبوده ملک و همچنین وجود قرارداد یا مبایعه نامه را انجام می دهد و در نهایت جلسه ای را برای رسیدگی به دعوا تعیین کرده و به طرفین تاریخ ومکان جلسه رسیدگی را ابلاغ می نماید تا به پرونده رسیدگی گردد.پس از صدور رای قطعی از سوی دادگاه، خواهان می توان تقاضای صدور اجراییه عیله خوانده داشته باشد. در اجراییه ۱۰ روز به خوانده زمان داده می شود تا تنظیم سند رسمی به نام خریدار را انجام دهد. اگر باز هم امتناع کند، نماینده دادگاه، بجای او سند رسمی را امضاء می کند.نکته: خریدار قبل از اقامه دعوا و تنظیم دادخواست باید مطمئن گردد که ملک در بازداشت و رهن نباشد زیرا داگاه هیچ گاه در مورد ملکی که در بازداشت و رهن است رای نمی دهد بنابراین اگر خریدار متوجه دررهن بودن ملک مورد معامله شود ابتدا باید فک رهن را از دادگاه تقاضا نماید.مرجع صالح به رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند ملک:با توجه به این که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یک موضوع و پرونده ی حقوقی و مالی محسوب میذشود از لحاظ نوع دادگاه، دادگاه حقوقی، صالح به رسیدگی به این دعوا می باشد.از نظر محل رسیدگی با توجه به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد صلاحیت دادگاه ها، از لحاظ این که زمین و ملک جزء اموال غیر منقول محسوب می شوند، کلیه دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و حقوق مربوط به آن در دادگاهی طرح و بررسی می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن دادگاه واقع شده است (یعنی دادگاه محل وقوع ملک)، هرچند محل اقامت خوانده در آن حوزه نباشد.مدارک مورد نیاز برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی:– مدارک هویتی و شناسایی مانند کارت ملی و شناسنامه– هرگونه سند یا مدرک مانند مبایعه نامه، قولنامه و یا توافقات بین دو طرف (خریدار و فروشنده)گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمینکات مهم در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بین خریدار و فروشنده:ملک نباید در بازداشت یا رهن باشد در این صورت خریدار می بایست تقاضای فک رهن دهد.باید به سابقه ی ثبت ملک توجه کرد که حتما ملک دارای سابقه ثبتی باشد. اگر در مبایعه نامه و قرارداد تاریخ و محل تنظیم سند رسمی ذکر شده باشد می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تنظیم کرد اما باید به این نکته توجه داشت که اگر در مبایعه نامه و قرارداد تاریخ و مکان تنظیم سند قید نشده باشد خریدار می بایست ابتدا برای فروشنده اظهارنامه ارسال نماید و در آن تاریخ و مکانی را برای تنظیم سند مشخص نماید و در صورتی که فروشنده در آن تاریخ به مکان مشخص شده مراجعه نکرد آن گاه اقامه دعوا نماید.هرروز تاخیر در تنظیم سند رسمی، شامل خسارت تاخیر تادیه می گردد که اگر مقدار آن در قرارداد ذکر نشده باشد کارشناس مقدار آن را مشخص می کند که در این صورت فروشنده موظف به پرداخت خسارت علاوه بر تنظیم سند رسمی می باشد.در صورتی که فروشنده فوت نماید، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را می توان به طرفیت وراث وی مطرح نمود.الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعهیچ کدام از شرکای یک ملک مشاع قبل از تفکیک ملک، نمی توانند درخواست تنظیم سند رسمی داشته باشند.به همین جهت، در صورت تمایل شرکاء به تنظیم سند مفروز دو ره وجود دارد به این صورت که: یا باید شرکاء از ابتدا سهم خود را تفکیک نمایند و بعد از آن اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا اینکه تمام شرکاء خواسته خود مبنی بر تنظیم سند رسمی را، ضمن یک دادخواست مطرح نمایند.الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعدر صورتی که یکی از شرکاء اقدام به فروش سهم خود از ملک مشاع نماید، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده نماید. در این مورد، خریدار باید دادخواست خود را به علیه فروشنده و سایر مالکین رسمی ملک مشاع نزد مرجع صالح طرح نماید.الزام به تنظیم سند رسمی اجارهیکی از این اختلافاتی که بین موجر و مستاجر ایجاد می شود، امتناع موجر از تنظیم سند رسمی اجاره است.طبق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، کلیه قراردادهای اجاره اموال غیرمنقول، باید به صورت رسمی ثبت شوند و این ثبت الزامی است.در این مطلب سعی کردیم تا در ابتدا شما را با مفهوم کلی تنظیم سند رسمی آشنا کنیم. سپس به معرفی مزیت هایی پرداختیم که وکیل الزام به تنظیم سند رسمی می تواند با خود به همراه داشته باشد.