لزوم وضع مالیات بر خانه های خالی

مالیات در همه کشورهای دنیا، نه تنها به عنوان یک منبع تامین درآمد پایدار و مطمئن برای دولت و مدیریت شهری و حتی مدیریت روستایی به شمار می رود،بلکه ، به منزله یک ابزار کنترل و مدیریت اقتصادی است که توسط دولت ها مورد استفاده قرار می گیرد.عدم عرضه خانه های خالی در بازار مسکن، به ویژه در شرایط سخت و حساس،از سوی مالکان، از مصادیق بارز احتکار و سودجویی در حوزه بازار مسکن محسوب می شود؛ لذا،در جوامع مختلف،وضع مالیات بر خانه های خالی،یکی از ساز و کارهای مهم در راستای مقابله با احتکار و فعالیت سودجویانه و همچنین بهبود مدیریت بازار مسکن،اقدامی ضروری است.اگرچه سال‌هاست ،بحث اخذ مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه به عنوان یکی از سازوکارهای کاهش قیمیت مسکن و احتکار آن مطرح است و وزارت راه و شهرسازی نیز بر اجرای آن تأکید دارد؛لیکن، این طرح به دلایل واهی تا به امروز به نتیجه نرسیده است.اخذ مالیات از خانه‌های خالی،‌ابزار کنترلی موثری در جهت مبارزه با احتکار در بازار مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای، و نیز مهار تورم ناشی از گرانی، اجاره و خرید و فروش مسکن و افزایش عرضه مسکن بشمار می رود. از طرفی ، اخذ مالیات از خانه های خالی،می تواند موجب افزایش درآمد دولت از محل این مالیات‌ها بشودمخالفان اخذ مالیات از خانه های خالی ،که عمدتا کسانی هستند که خود خانه های خالی زیادی در اختیار دارند و با تصویب این طرح منافع آنها به خطر می افتد، با این توجیه با بهانه که شناسایی کامل واحدهای خالی از سکنه سخت و هزینه‌بر بوده و مالکان خانه های خالی،می‌توانند با فریبکاری دولت را دور زده و از پرداخت مالیات سرباز زنند،تا به امروز،مانع تصویب طرح اخذ مالیات از خانه های خالی شده اند. البته گروه اخیر علاوه بر توجیهات و بهانه های فوق الذکر،به غلط چنین تبلیغ می کنند که اخذ مالیات از خانه های خالی می‌تواند در بازار مسکن التهاب و شوک ایجاد کند.همانگونه که ذکرشد،مخالفان این طرح، مهمترین دلیل مخالف خود را هزینه بر بودن و سخت بودن فرآیند شناسایی خانه های خالی عنوان می کنند ، این در حالی است که تعداد خانه های خالی توسط مراجع رسمی و ذیربط،هرچند با ضریب خطایی احصا شده است و لذا همانگونه که عنوان شد، عده ای سودجو و فرصت طلب که با وضع مالیات بر خانه های خالی منافع آنها به خطر می افتد، تا به امروز مانع تصویب این طرح شده اند. بر اساس آمار رسمی و اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی و سایر مراجع ،ذیربط تعداد واحدهای مسکونی خالی از حدود ۶۳۰ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۱/۶ میلیون واحد درسال ۱۳۹۰ و ۲/۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش پیدا کرده است.به تعبیری تنها در طول یک دهه (۹۵-۱۳۸۵ )، متوسط رشد خانه های خالی در کشور حدود ۱۷ درصد بوده است.این در حالی است که تعداد واحدهای مسکونی کشور طی این دوره با متوسط رشد سالیانه ۳/۷ درصد از ۱۵/۹ میلیون واحد مسکونی در سال ۱۳۸۵ به ۲۲/۸ میلیون واحد درسال ۱۳۹۵ افزایش پیدا کرده است.برآیند اختلاف قابل توجه متوسط رشد سالانه تعداد واحدهای مسکونی در کشور و تعداد خانه های خالی طی سالهای ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ ، موجب افزایش قابل ملاحظه نرخ خانه های خالی کشور، به تعبیر دیگر تعداد خانه های خالی به تعداد واحدهای مسکونی شده است . بطوریکه نرخ مذکور از ۴/۲ درصد درسال ۱۳۸۵ به ۱۱/۳ درصد درسال ۱۳۹۵ افزایش یافته است .بررسی ها حاکی از آن است که بین نوسان تعداد خانه های خالی با نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس وجود دارد؛ به این معنی که، زمانی روند قیمت ها کاهشی است ، مالکان واحدهای مسکونی ، به امید افزایش قیمت در دوره افزایش قیمت ، از عرضه واحدهای خود در بازار مسکن اجتناب می کنند.سازندگان برای فروش واحدهای مسکونی آماده خود جهت عرضه به بازار مسکن، به دوره زمانی معینی نیاز دارند تا مشتریان مناسبی برای واحدهای مسکونی خود پیدا کنند.از سوی دیگر، متقاضیان خرید مسکن نیر به منظور خرید مسکن مناسب و مطلوب خود ، به دوره زمانی مناسب نیاز دارند. این تقاضای خانه های خالی که در ادبیات اقتصاد مسکن به « تقاضای معاملاتی خانه های خالی »موسوم است، باعث می شود تا همواره تعدادی خانه های خالی در بازار مسکن وجود داشته باشد،که به آن اصطلاحا «نرخ طبیعی خانه های خالی » گفته می شود.اساسا وجود خانه های خالی به میزان نرخ طبیعی، برای ایجاد تعادل در بازار مسکن، امری طبیعی و حتی ضروری تلقی می گردد؛لیکن ،آنچه که موجب به هم زدن تعادل در بازار و غیر طبیعی تلقی می شود، فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن است که بواسطه وجود تقاضای سوداگرانه خانه های خالی حادث می شود و با افزایش تقاضای مذکور، این فاصله بیشتر نیز خواهد شد.در چهارچوب ادبیات اقتصاد مسکن و بر اساس سازو کار تعدیل قیمت،مورد فوق الذکر،یعنی فاصله نرخ واقعی خانه های خالی از نرخ طبیعی، قاعدتا باید موجب کاهش قیمت تعادلی بازار بشود؛لیکن،از آنجاکه سازوکار مذکور در برخی کشور ها ،از جمله ایران،که عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضای آن است،منجر به ایجاد تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن نمی شود. پیشی گرفتن قابل ملاحظه نرخ واقعی خانه های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن،خود به عامل افزایش قیمت مسکن بدل شده و در چنین شرایطی،بازار مسکن به شدت دچار التهاب و شوک می شود. لذا، می توان گفت،در چنین شرایطی،دخالت موثر و کارآمد دولت، با استفاده از ابزارها و سازوکارهای کنترلی،امری ضروری و حیاتی است .در این ارتباط و به منظور تنظیم و کنترل بازار مسکن و مقابله با سوداگری در این بازار،وضع مالیات برخانه های خالی یکی از مهمترین و موثرترین ابزارها در تمام کشورها به شمار می رود. این مالیات علاوه بر اینکه، یکی از منابع مهم ایجاد درآمد پایدار برای دولت و مدیریت شهری است،در عین حال،با افزایش هزینه خانه ها و املاک خالی،انگیزه های سوداگرانه و احتکار املاک توسط مالکان را کاهش می دهد؛به تعبیری، این ابزار از طریق تحمیل هزینه به مالکان واحدهای خالی، آنها را به عرضه مساکن خالی خود به بازار وادار می سازد و مالا منجر به نزدیک شدن نرخ واقعی خانه های خالی به نرخ طبیعی آن می شود.نرخ طبیعی خانه های خالی در ایران در فاصله سالهای ۹۵- ۱۳۸۵ حدود ۴ درصد می باشد، این در حالی است که نرخ واقعی خانه های خالی در سال ۱۳۹۵،معادل ۱۱/۳ درصد بوده است . لذا، مشاهده می شود که در شرایط حاضر،فاصله قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه های خالی دربازار مسکن کشور وجود دارد،و این شکاف طی دوره مذکور،دارای روند افزایشی است. با توجه به موارد مطروحه فوق و با عنایت به شرایط بسیار وخیم در بازار مسکن،افزایش سرسام آور قیمت مسکن و اجاره بها و مالا بروز ناهنجاری های اجتماعی پیچیده و گسترده در کشور می توان گفت،در مقطع حاضر ورود دولت در این حوزه و وضع مالیات بر املاک خالی،به عنوان ابزار کنترل و مدیریت بازار مسکن کشور،الزامی است؛ولیکن، ضروری است،دخالت دولت در این حوزه با احتیاط کامل و در نظر گرفتن همه جوانب و با استفاده از تجربیات موفق دیگر کشورها صورت گیرد تا با وضع مالیات مناسب و اجرای صحیح آن،شرایط آشفته و به هم ریخته بازار مسکن را ساماندهی کند.با توجه به وجود حدود دو میلیون و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، دولت می تواند با سیاست های مالیاتی مناسب ، مالکان و سازندگان را مجبور به عرضه آن به متقاضیان نموده و همزمان با اجرای دیگر سیاست ها و طرح ها، ثبات را به بازار مسکن برگرداند. ?تجربه کشور ها استفاده از ابزار وضع مالیات بر خانه های خالی به منظور کنترل و مدیریت باز مسکن در کشورهای توسعه یافته تجربه شده است که ، از جمله آنها می توان به کشورهای آمریکا،فرانسه،انگلستان و اسکاتلند، اشاره کرد.اجرای درست این سیاست ، موجب شده است تا تعداد خانه های خالی ( نرخ خانه های خالی) در مقایسه با سایر کشورها در سطح پایین تری قرار دارد.در انگلستان خانه هایی که شش ماه خالی نگهداشته شوند،از آنها مالیات اخذ می شود و چنانچه خانه ها مدت زمان بیشتری خالی نگهداشته شوند،میزان مالیات اخذ شده از آنها افزایش می یابد.