شروع طرح پیش فروش چیتگر

در این مطلب قصد بررسی این موضوع را داریم که با توجه به وضعیت کنونی مسکن که البته نگاهی به مذاکرات در برجام دارم به چه صورت خواهد بود و تمام سناریو هایی که در سال 1401 ممکن است بوجود بیاید را بررسی نماییم . شروع طرح پیش فروش چیتگر در سال جدید که مربوط به پروژه های مختلفی میباشد و همچنین عملکرد سال گذشته آنها را نیز بررسی میکنیم . تاریخ نوشتار این مطلب در فروردین سال 1401 میباشد و وضعیت کنونی پروژه ها تا این تاریخ بررسی خواهد شد .شروع طرح پیش فروش چیتگرپیش فروش چیتگر در سال گذشتهدر سال گذشته پروژه های بسیاری در منطقه 22 تهران شروع شده و بسیاری نیز که از سالهای گذشته در حال کار بوده اند پیشفرت هایی داشته و یا برخی از آنها مسکوت مانده اند . در ابتدای سال 1400 با توجه به اینکه دولت جدید به روی کار آمد تصور بر این بود که مذاکرات برجام متوقف خواهد شد در نتیجه قیمت ملک افزایش یافت و در شش ماهه اول سال گذشته با رشد قیمت روبرو بودیم .در این شرایط پروژه های بسیاری معرفی شدند زیرا تقاضا برای پیش خرید در این منطقه افزایش یافت اما بسیاری از این طرح ها با واقعیت چیزی که در پذیره نویسی اعلام کرده اند تفاوت داشته است و همین امر پس از گذشت چند ماه مشکلاتی برای خریداران بوجود آورده است . در واقع هجوم مردم برای تبدیل سرمایه خود به ملک باعث گرم شدن بازار و در نتیجه هیجان خرید شد که البته نقش بنگاه های معاملاتی و دلالان نیز در این وضعیت پررنگ بوده است .پیش فروش چیتگر در سال گذشتهنقش بنگاه املاک در پیش فروش های چیتگریکی از مسائلی که در پیش فروش های چیتگر بسیار پررنگ بوده حضور بنگاه املاک در واسطه گری خریدار و فروشنده بوده که همین علت باعث شده که بسیاری از موارد برای خریدار روشن نشده و یا به اطلاع وی نرسیده و اطلاعات غلطی برای سهولت در فروش توسط دلال ارائه شده است که در نهایت پس از گذشت چند ماه از فروش وضعیت حقیقی برای خریدار روشن شده و باعث ایجاد مشکلاتی شده است که به چند مورد از آنها اشاره خواهیم کردادعای داشتن وام بر روی پروژه هاروشن نکردن اینکه قیمت فروش بصورت علی الحساب میباشد نه قطعی و یا این موضوع که نحوه محاسبه افزایش قیمت ساخت پروژه ها به چه صورت و بر اساس چه شاخص و یا مبنایی محاسبه میشود .نحوه عضویت در پروژه که بصورت تعاونی ، سهام و یا سرمایه گذار ( کاردکس ) برای خریدار باید روشن باشد و هرکدام از اینها شرایط و قوانین مخصوص به خود را دارند که خریدار باید از آنها اطلاع داشته باشدامکانات پروژه و تعهدات بصورت قطعی در قرارداد مکتوب نشده است و تنها در بروشور و تبلیغات امکانات مختلفی معرفی میشود که قطعی نیست و تنها برای داغ کردن تبلیغات میباشد. در مورد امکانات پروژه شرایط خاصی وجود دارد که در ادامه به آن اشاره خواهیم کردنقش بنگاه املاک در پیش فروش های چیتگرکسر شدن مشاعات و یا پرداخت مبلغ جداگانه برای مشاعات ، پارکینگ و انباری به اطلاع خریدار رسانده نمیشود و تصور خریدار بر این است که اگر سهام واحد 60 متری خریداری میکند ، این متراژ مفید است و نمیداند که مشاعات از آن کسر خواهد شد مگر آنکه در قرارداد ذکر شده باشد که تنها در صورت خرید قطعی اینگونه خواهد بود . در برخی پروژه ها نظیر پروژه ستین متراژ مفید از مشاعات جدا شده است .نداشتن جواز ساخت و یا حتی غیر مسکونی بودن کاربری زمین که به اطلاع خریدار رسانده نمیشود و خریدار اصلا فکرش را هم نمیکند که ممکن است پروژه ای که حجم بالایی تبلیغات دارد حتی جواز ساخت ندارد و در دست اقدام است و مراحل آن ممکن است در شهرداری سالها به طول بی انجامد .سابقه ساخت به دروغ گفته میشود در حالیکه بسیاری از تعاونی ها و شرکت های سازنده تاریخ تاسیس آنها به 1 سال هم نمیرسد و سوابق کذب برای سازنده عنوان میشود .در پیش خرید از پروژه های چیتگر این موارد را رعایت کنیدهمانطور که در بالا اشاره کردیم اگر در یک منطقه تمامی بنگاه های معاملاتی املاک راجع به یک پروژه تعریف و تمجید کرده و آنرا با سابقه معرفی میکنند دلیل بر صحت حرف آنها نمیباشد زیرا اصولا بسیاری از این پروژه ها شرایط فروش ویژه ای برای دلالان در نظر میگیرند و شخص واسطه نیز برایش مهم نیست که تعهدات را سازنده انجام خواهد داد یا خیر بلکه نگاهش به سودی است که از معامله کسب مینماید . البته نمیتوان تمامی واسطه گران را اینگونه در نظر گرفت اما میبایست در مورد هر چیزی که در شرایط فروش اعلام میشود بطور جداگانه تحقیقات انجام دهید .همچنین نوک پیکان اتهام را نمیتوان بر واسطه گران نشانه گرفت زیرا خود فروشنده ها نیز ممکن است ادعاهایی را مطرح کنند که نادرست باشند که این اتفاق نیز بسیار می افتد که چند نمونه از آنها را اشاره خواهیم کردانتشار رزومه قوی در حالیکه تاریخ تاسیس آنها به 1 سال یا 2 سال نمیرسد و در واقع کار کردن به عنوان کارمند در یک پروژه را به عنوان سابقه ساخت پروژه برای خود اعلام میکنند .سرمایه اولیه ناچیز که با تشکیل تعاونی و عضو گیری به تامین سرمایه میپردازند و خود پشتوانه ای ندارند .روشن نبودن سود تعاونی یا سازنده در عملیات ساخت و عدم شفافیت .روشن نبودن صورت مالی و ارائه ندادن آن به اعضاسعی کنید وضعیت سازنده را ریشه یابی کنید که در ادامه به انواع سازنده ها اشاره خواهیم کرد .در پیش خرید از پروژه های چیتگر این موارد را رعایت کنیدانواع سازنده پروژه های پیش فروش چیتگرسازنده ها در منطقه 22 به چند صورت میباشند . یکی از آنها سازنده های شخصی میباشند که با قیمت قطعی اقدام به پیش فروش میکنند و موارد بعدی شرکت ها و یا اشخاصی هستند که در قالب تعاونی اقدام به فروش میکنند .تعاونی یعنی جمع شدن عده ای به منظور ساخت پروژه و تامین سرمایه جمعی توسط آنها که هرگونه افزایش قیمت نیز بر عهده اعضا میباشد . در واقع عده ای بدون سرمایه با تشکیل تعاونی و اعلام شرایط فروش و معرفی زمین و چند برج بصورت سه بعدی در نقش سازنده وارد میشوند اما تامین سرمایه آنها توسط خریداران است و خود سرمایه ای برای ساخت ندارند .باز هم به این نکته اشاره میکنیم که همه ی تعاونی ها و سازنده ها بدین شکل نیستند و ما بدترین حالت ممکن را برای شما روشن میکنیم و در حقیقت تعاونی ها تا کنون باعث صاحبخانه شدن بسیاری شده اند و نقش آنها در ساخت و ساز بسیار حیاتی میباشد اما نوع درست آن باید توسط خریدار شناسایی شود .همانطور که خرید از سازنده های شخصی که قرارداد قطعی میبندند با هزاران مشکل روبرو میشود و نمیتوان گفت همه شخصی سازها معتبر هستند در مورد تعاونی ها و شرکت های سازنده نیز همین را خواهیم گفت .به کدام پروژه پیش فروش چیتگر اعتماد کنیم ؟هر پروژه ای که شفافیت داشته و شرایط آسانی برای شما ارائه نمیکند میتواند توسط خریدار بررسی شود و پیرامون آن تصمیم گیری شود . توجه داشته باشید ساختمان سازی کاری ساده نیست و نیاز به مدیریت منابع مالی و عملیات تامین مواد اولیه و ساخت دارد و این کاری نیست که توسط شخصی ، تعاونی و یا شرکتی با شرایط بسیار مطلوب تعهد داده و به همان مطلوبی نیز اجرا شود .برخی تعاونی ها شرایط عضویت و پرداخت اقساط را در ابتدا که میخواهند عضو گیری کنند به هر شکلی که خریدار میخواهد انجام میدهند و سوال ما این است که کاری به این مشکلی آیا میتواند به همین سادگی نیز پیش برود و هر کس هرطور که بخواهد اقساط خود را واریز کند ؟پس همانطور که متوجه شده اید برخی تنها هدفشان دریافت پول از خریدار یا عضو است و ساخت پروژه در اولویت چندم قرار دارد پس باید برای خرید از اینگونه پروژه ها باید شرایط واقعی را بررسی کنید و شرایطی که برای جیب شما بهتر است را در نظر نگیرید .انواع سازنده پروژه های پیش فروش چیتگرکدام پروژه چیتگر سرعت بهتری داشته است ؟پروژه هایی که بصورت قطعی ساخته میشوند همیشه سرعت بیشتری دارند زیرا قرارداد شامل جریمه تاخیر میباشد و البته پروژه های تعاونی ساز هم هستند که شامل جریمه تاخیر میباشند که نمونه ای از آن پروژه رومنس میباشد ولیکن توجه داشته باشید هرچه پروژه بزرگتر باشد ممکن است ساخت آن زمان بر تر باشد . بسیاری از پروژه هایی که تعداد برج کمتری دارند و کوچکتر هستند سریعتر ساخته میشوند .البته ساخت پروژه به سازنده آن نیز بستگی دارد و هر چه سازنده قوی تر باشد پروژه را سریعتر پیش خواهد برد زیرا مهمترین قسمت در پیشبرد عملیات ساخت یک پروژه ساختمانی تامین سرمایه آن میباشد و در تعاونی هایی با تعداد اعضای بالا همیشه مشکل جمع آوری اقساط و پرداخت به موقع توسط اعضا از مواردی است که باعث کند شدن روند ساخت پروژه میشود .این نکته را نیز توجه داشته باشید پروژه های دولتی نیز مخصوصا اگر متعلق به ارتش باشند روند کندی در ساخت داشته اند اما اینگونه پروژه ها نیز طرفداران خاص خود را دارد زیرا در نهایت ساخته میشود و خیال خریدار از بابت سرمایه گذاری خود راحت است اما این روند ممکن از بسیار زمان بر باشد .پیش خرید بهتر از خرید ملک آماده استدر نهایت به این موضوع اشاره کنیم که پیش خرید میتواند بسیار سود آور باشد ولیکن دارای ریسک بیشتری است زیرا در پیش خرید شما واحد خریداری شده را بصورت کامل مشاهده نمیکنید و در واقع بر طبق قرارداد نوع واحد ، امکانات و متریال آنرا مشخص میکنید که برای برخی این امر خوشایند نیست اما بسیاری نیز هستند که سرمایه آنها سالیان دراز است که در پیش خرید میباشد و سازنده های معتبری را میشناسند که همیشه با آنها کر کرده و در پروژه های آنها سرمایه گذاری میکنند .پیش خرید بهتر از خرید ملک آماده استتوجه داشته باشید در نوسانات قیمتی مهمترین افرادی که پولشان در پیش خرید قطعی سرمایه گذاری شده از گزند افزایش قیمت و کاهش ارزش پول در امان هستند و بطوری پولشان بیمه میشود ولیکن ممکن است در سود آوری اینگونه پروژه ها در زمانی که ثبات قیمت وجود دارد کمتر باشد ولیکن اگر پول سرمایه گذار چندین سال در این حوزه سرمایه گذاری شود سود سرشاری را عاید سرمایه گذار خواهد کرد .وضعیت پیش فروش چیتگر در سال جاریبا توجه به اینکه در سال جاری پیش بینی میشوند مذاکرات میان ایران و کشورهای دیگر به نتیجه برسد وضعیت قیمت ها دچار شوک خواهد شد و به ثبات خواهد رسید در این حالت سازنده ها بسیار راحت تر میتوانند پروژه های خود را به اتمام برسانند و مراحل ساخت آن را پیش ببرند که این خود یکی از علت هایی است که میتوان برای پیش خرید با خیالی راحت اقدام کرد و وضعیت پیش فروش چیتگر در سال جاری را میتوان مطلوب توصیف کرد .در واقع همانطور که در بالا اشاره کردیم باید قبل از خرید هر پروژه ای شرایط واقعی را مورد بررسی قرار دهید .کلام آخردر این مطلب به بررسی شروع طرح پیش فروش چیتگر پرداختیم و تمام نکاتی که باید قبل از خرید از پروژه های چیتگر بدانید به شما ارائه دادیم توجه داشته باشید برای بررسی بیشتر پروژه های منطقه 22 میتوانید به لینک هایی که در بالای مقاله امده مراجعه کرده و اطلاعات کامل مربوط به هر یک را بصورت دقیق و جداگانه مورد بررسی و مطالعه قرار دهید .