سقوط کل حق کسب و پیشه و تجارت

گفتیم در مواردی حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر ساقط و ملک تخلیه می شود.مواردسقوط کل حق کسب و پیشه و تجارت عبارت است از تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجره، تغییر نحوه استفاده، عدم پرداخت اجاره بها و بالاخره عدم حضور مستاجر برای امضای سند رسمی اجاره.گفتار اول : تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجرهشق 8 از ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تعدی یا تفریط مستاجر در مورد اجاره را از موارد فسخ یا تخلیه اعلام کرده است.ماده 951 قانون مدنی، تعدی را به تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط را به ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است، تعریف کرده است. ماده 953 گوید: ((تقصیر اعم است از تفریط یا تعدی.))ماده 487 قانون مدنی هم مقرر داشته: هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر به منع نباشد، موجر حق فسخ خواهد داشت.ملاحظه می شود قانون موجر و مستاجر 1356 مطلق تعدی و تفریط را – ولو این که موجر قادر بر منع آن باشد – موجب تخلیه دانسته است و این با طبع این قانون – که اجاره موضوع آن پس از انقضای مدت استمرار می یابد – سازگار است. چه نباید موجر را محکوم کرد، وجود مستاجری را که در عین مستاجره به تعدی و تفریط می پردازد – الی غیرالنهایه – تحمل و به منع او از تخلف اکتفا کند.احراز تعدی و تفریط، امری کاملا موضوعی است و بر حسب ازمنه و امکنه مختلف ممکن است مصادیق تعدی یا تفریط دچار تحول شود.به طور کلی دادگاه ها تصرفات مستاجر را که به اصل و اساس عین مستاجره لطمه بزند و یا چیزی کلی را به عین مستاجره اضافه کند یا از آن کم کند، تعدی و تفریط تلقی می کنند. لکن تغییراتی را که مستاجر به منظور بهتر استفاده کردن از عین مستاجره در آن می دهد، تعدی و تفریط نمی دانند.بنابراین ایجاد تقسیمات جدید در عین مستاجره با مصالح سبک، تبدیل درها و پنجره های چوبی به آلومینیومی، تبدیل آجرهای کف به سنگ یا موزائیک و حتی احداث دست شویی و توالت در عین مستاجره – علی الاصول – تعدی و تفریط نیست اما احداث زیرزمین برای مورد اجاره، اضافه کردن اطاق در حیاط یا پشت بام عین مستاجره، احداث دیوار با مصالح سنگین به نحوی که به پایه ها و تیرهای حمال ساختمان فشار غیر متعارف وارد کند، احداث بالکن در مغازه با مصالح سنگین، می تواند تعدی و تفریط تلقی شود.ضمنا باید به خاطر داشت که دادگاه ها در پذیرش دعوای تخلیه به ادعای تعدی و تفریط – همچون سایر مواردی که دعوا به سقوط حق کسب و پیشه و تجارت منجر می شود – بسیار ممسک و محتاط هستند و تحقق تعدی و تفریط را به سادگی احراز نمی کنند و نمی پذیرند.بنابراین موجری که قصد طرح چنین دعوایی را دارد، بهتر است پیش از تقدیم دادخواست، راسا نظر یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری را در خصوص مورد، جلب و اگر نظر کارشناسی موید تخلف بود، اقدام به طرح دعوا کند. البته حتی در این حالت هم امیدواری قطعی به نتیجه کار نباید داشته باشد.گفتار دوم : تغییر نحوه استفادهشق 7 از ماده 14 قانون موجر و مستاجر 1356 اعلام می کند:((در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر، شغل خود را تغییر دهد … موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ یا تخلیه را ازد ادگاه درخواست کند … مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.))با کمی دقت متوجه می شویم که تغییر نحوه استفاده یا تغییر شغل یکی از انواع و مصادیق تعدی و تفریط است.شق ثانی از ماده 490 قانون مدنی گوید:((مستاجر باید … عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود، استعمال نماید …))و مادتین 491 و 492 قانون مدنی هم به بیان همین معنی اختصاص دارد.با این که در قانون روابط موجر و مستاجر تصریح نشده است، در مورد تغییر شغل مستاجر از جمع بند 6 و 7 ماده 14 قانون چنین نتیجه می شود:اولا –هرگاه منفعتی که در اجاره به آن اشاره شده است، در نظر طرفین خصوصیتی داشته باشد که با تغییر آن بتوان گفت مورد اجاره برخلاف منظور آنان مورد استفاده قرار گرفته است، تغییر شغل مستاجر به موجر حق فسخ می دهد.ثانیا –هرگاه اعلام شغل مستاجر به منظور محدود ساختن استفاده به شغل معین نباشد، تغییر نوع کار مستاجر در صورتی به موجر حق فسخ می دهد که شغل جدید در نظر عرف مشابه گذشته نباشد و باعث ضرر موجر شود (بند 7 قانون روابط موجر و مستاجر و ماده 491 قانون مدنی)[1].احراز مشابهت عرفی امری موضوعی و با دادگاه است. بعضی سعی کرده اند در این مورد ضابطه کلی – نظیر وحدت اتحادیه صنفی دو شغل – به دست دهند لکن این معیارها که ناچار مصنوعی و ساختگی است، کلیت لازم را ندارد و بهتر آن است که تشخیص مورد کماکان بر عهده دادگاه باشد.اشتغال مستاجر با اجازه موجر به مشاغل غیر مجاز در عین مستاجره برای مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت ایجاد می کند. چه اصولا غیر مجاز بودن کسب از قبیل فقدان پروانه اشتغال یا مخالفت با ضوابط شهرداری موثر در حقوق و تکالیف موجر و مستاجر نمی شود.بنابراین مستاجری که با موافقت موجر به کسب غیر مجاز پرداخته باشند، ولو از نظر مقررات و قوانین متخلف بوده و حتی محکوم به تعطیل و تخریب محل مورد اجاره نیز شود، نسبت به موجر مستحق سرقفلی است و مالک نمی تواند به عذر غیر مجاز بودن مستاجر در نوع اشتغال از تکلیف قانونی پرداخت سرقفلی سرباز زند[2].اگر مستاجر درت غییر نحوه استفاده از مورد اجاره شغل بهتری اختیار کند، باز هم تخلف مصداق خواهد داشت زیرا:ملاک تخلف مجرد تغییر شغل است اعم از این که شغل جدید بهتر از شغل سابق باشد یا نه. مگر آن که شغل تازه مشابه شغل قبلی محسوب گردد[3].گفتار سوم : عدم پرداخت یا تاخیر در پرداخت اجاره بهایکی از مواردی که به موجب قانون مصوب 1356 موجر می تواند علیه مستاجر فسخ اجاره یا تخلیه ملک را تقاضا کند، عدم پرداخت اجاره بها است. در این مورد حق کسب و پیشه و تجارت ساقط می شود.قانون گذار بین مستاجری که برحسب تصادف یا اشتباه یا فراموشی از تادیه اجاره بها خودداری می کند و مستاجری که با این عمل قصد ایذا و اذیت موجر را دارد و در کار خود مصر و عامد است، قائل به تفاوت شده و دو راه حل متفاوت را پیش بینی کرده است که یکی توام با ارفاق و دیگری آمیخته با تضئیق و شدت عمل است.راه حل توام با ارفاقشق 9 از ماده 14 قانون موجر و مستاجر 1356درباره سقوط کل حق کسب و پیشه و تجارت گوید:((در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد، موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند. اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید.هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد، موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید، حکم به تخلیه صادر نمی شود. مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی، محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد ولی هر مستاجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند. حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.))ملاحظه می شود قانون گذار به مستاجری که قصدش از عدم پرداخت یا تاخیر در پرداخت اجاره بها ایذا موجر نیست، این امکان و فرصت را داده است که تا آخرین مرحله با پرداخت 20 درصد جریمه (به نسبت اصل دینش) از تخلیه ملک استیجاری و انتفای حق کسب و پیشه خود جلوگیری کند.این قید که هر مستاجری فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند، قیدی لازم و ناشی از این واقعیت است که صدور اخطار از دفترخانه یا ارسال اظهارنامه مستلزم صرف وقت و هزینه و خلاصه تحمل تعب است و نمی توان به موجر تحمیل کرد که برای دریافت هر قسط از اجاره این راه دراز را بپیماید و نهایتا هم با پرداخت 20 درصد جریمه از ناحیه مستاجر قضیه منتفی می شود.راه حل توام با تضئیق و شدت عملتبصره یک ماده 14درباره سقوط کل حق کسب و پیشه و تجارت گوید:((در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر بپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید، موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. حکم دادگاه در ین مورد قطعی است.))این راه حلی است که قانون گذار برای برخورد با مستاجری که با عدم پرداخت مکرر اجاره بها باعث مزاحمت موجر شده، پیش بینی کرده است.تبصره 2 ماده قانون نیز مقرر داشته:((در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود، حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود.)) .حال آن که در سایر موارد، مهلت تخلیه بین 10 روز تا دو ماه است.[1]دکتر کاتوزیان، ضمیمه حقوق مدنی (عقود معین)، ص 51، شماره 255.[2]مجموعه نظرات قضات دادگاه های حقوقی 2 تهران، جلد اول (چاپ دوم)، ص 41.[3]همان، مجموعه چهارم (سال 1367)، ص 66.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه ی حقوقی صلح آوران راستین مراجعه نمایید .