روش پایه انجام مطالعات اولیه امکان سنجی شهرسازی

در کتاب “راهنمای عمومی مطالعات امکان سنجی اولیه (ویرایش چهارم)”، روش پایه برای انجام مطالعات مقدماتی امکان سنجی به شرح زیر است: اول، نمای کلی یک پروژه و داده های پایه بررسی و تجزیه و تحلیل می شوند تا مسائل شناسایی شوند. دوم، تجزیه و تحلیل امکان سنجی اقتصادی از طریق برآورد تقاضا، سود و هزینه انجام می شود. سوم، اهمیت یک پروژه برای اقتصاد ملی بر اساس تجزیه و تحلیل سیاست ها (به عنوان مثال سازگاری با سیاست های مربوطه، تمایل به پیگیری پروژه، ریسک پیگیری پروژه، موارد ویژه ارزیابی ، و غیره) و تجزیه و تحلیل توسعه متوازن منطقه ای (تجزیه و تحلیل عواملی که بر توسعه منطقه تأثیر می گذارند، از جمله اشتغال زایی، اثرات زنجیره‏ای بر اقتصاد منطقه‏ ای و عقب ماندگی منطقه ای، به منظور جلوگیری از عدم تعادل بیشتر و افزایش عدالت در مناطق) مشخص می شود. در آخر، ارزیابی جامع در مورد نتایج تجزیه و تحلیل مطالعات امکان سنجی اقتصادی و تجزیه و تحلیل سیاست ها با استفاده از تجزیه و تحلیل چند معیاره انجام می شود.برای ایجاد راهنماهای عمومی برای مطالعات امکان سنجی مقدماتی، در مقابل این پیش زمینه باید جزئیات مشخص شود، از جمله اینکه کدام داده های اصلی باید در هر یک از چهار مرحله فوق استفاده شوند و کدام مدل ها یا پارامترها باید مورد استفاده قرار گیرند و چگونه باید از آنها استفاده کرد. بخش اول کتاب آنها را به ترتیب تنظیم می کند. این نکته را باید در نظر داشته باشید که بخش اول بر ارائه راهنماهای عمومی تمرکز دارد. بنابراین ، تمام گزینه های ممکن “نظری” ذکر و مقایسه نمی شود که در نهایت به دنبال بهترین گزینه ها باشد. درعوض، راهنماهایی کلی برای تجزیه و تحلیل مسائل “واقعی” ارائه می دهد که افرادی که مطالعات اولیه امکان سنجی را انجام می دهند و همچنین محققان این زمینه ممکن است با آن ها روبرو شوند.همچنین به طور خلاصه دلایل انتخاب روش های تجزیه و تحلیل را نشان می دهد. برای روش دقیق‏تر در هر مسئله به بخش دوم باید مراجعه شود. بخش اول به این ترتیب می باشد: در مورد نمای کلی پروژه و داده های اصلی، تجزیه و تحلیل امکان سنجی اقتصادی؛ تجزیه و تحلیل سیاست؛ و روش AHP بحث می کند.تحلیل اقتصادیدامنه اصلی تجزیه و تحلیل مطالعات امکان سنجی اولیه تا حد زیادی می تواند به دو بخش تقسیم شود: تجزیه و تحلیل امکان سنجی اقتصادی پروژه های مورد نظر و آنچه می توان “تجزیه و تحلیل سیاست” نامید. تحلیل اقتصادی به درک ارزش اقتصادی یک پروژه برای درک بهتر آن کمک می کند. علاوه بر این، اطلاعات مربوط به امکان سنجی اقتصادی پروژه در تحلیل سیاست به عنوان اساسی ترین و ضروری ترین داده ها مورد استفاده قرار می گیرد. به همین ترتیب، تجزیه و تحلیل اقتصادی اساسی ترین بخش مطالعات اولیه امکان سنجی است.جزئیات تجزیه و تحلیل مطالعات اقتصادی در مطالعات امکان سنجی اولیه بسته به نوع پروژه های شهرسازی متفاوت است. به عنوان مثال، مزایای پروژه احداث بزرگراه را می توان با صرفه جویی در زمان سفر، صرفه جویی در هزینه کارکرد وسیله نقلیه مانند کاهش هزینه سوخت، صرفه جویی در هزینه ناشی از تصادف و غیره تخمین زد. مزایای یک پروژه احداث تأسیسات فرهنگی را می توان با استفاده غیرکارکردی مانند ارزش وجودی بنا و ارزش کاربری آن تخمین زد.تحلیل اقتصادی از برآورد تقاضا برای یک پروژه شروع می شود. تخمین تقاضا به روشهای آماری مختلفی نیاز دارد. تقاضای برآورد شده باید با تجربه گذشته و پروژه های مشابه داخلی و خارجی معتبر گردد. میزان تقاضا، همچنین برای تخمین مزایا استفاده می شود. برای برآورد کل هزینه های پروژه، باید هزینه های سرمایه گذاری اولیه مانند هزینه تأمین و ساخت و ساز زمین و همچنین هزینه های عملیاتی و نگهداری (هزینه های O&M) را تخمین زد.تجزیه و تحلیل اقتصادی فرایندی برای سنجش امکان سنجی اقتصادی و مالی یک پروژه از طریق محاسبه نسبت سود-هزینه (BCR)، ارزش فعلی خالص (NPV)، نرخ بازده داخلی (IRR) و غیره می باشد. در صورت لزوم برای رفع خطاهای برآوردهای مختلف در تجزیه و تحلیل اقتصادی، تجزیه و تحلیل حساسیت مورد استفاده قرار می گیرد. تجزیه و تحلیل حساسیت با توجه به تغییرات متغیرهای اولیه مانند تقاضا، قیمت واحد و نرخ تخفیف انجام می شود تا تأثیر آنها بر امکان سنجی اقتصادی تعیین شود.مقایسه بین تجزیه و تحلیل امکان سنجی اقتصادی و تجزیه و تحلیل امکان سنجی مالیتجزیه و تحلیل امکان سنجی اقتصادی برای سنجش هزینه ها و مزایای پروژه های عمومی از منظر کل ملت (جامعه) انجام می گیرد و بر همین اساس سودآوری اقتصادی آنها و تعیین امکان سنجی آنها محاسبه می گردد. در مقایسه، تجزیه و تحلیل امکان سنجی مالی هزینه های پولی واقعی و جریان نقدی را از منظر طرفهای مسئول پروژه ها و نه کل جامعه برآورد می کند و بر این اساس سودآوری مالی را برای تعیین امکان سنجی پروژه ها محاسبه می کند.تجزیه و تحلیل امکان سنجی مالی اهمیت بسیار زیادی برای میزان واقعی بودجه سرمایه گذاری و جریان پول نقد دارد. تفاوت در محاسبه درآمد و هزینه بین تجزیه و تحلیل امکان سنجی اقتصادی و تجزیه و تحلیل امکان سنجی مالی به شرح زیر است:اول، چون تحلیل امکان سنجی اقتصادی، هزینه ها و مزایا را از منظر اقتصاد ملی محاسبه می کند، مجبور است در اصل قیمت محصولات، نرخ ارز، دستمزد و غیره را به عنوان قیمت سایه محاسبه کند. تجزیه و تحلیل امکان سنجی مالی می تواند از قیمت های ساده بازار استفاده کند زیرا همه چیز را از منظر طرفهای مسئول محاسبه می کند. دوم، پرداخت های انتقال مانند مالیات و بهره باید از تجزیه و تحلیل امکان سنجی اقتصادی خارج شود اما در تجزیه و تحلیل امکان سنجی مالی گنجانده می شود. سوم ، تجزیه و تحلیل امکان سنجی اقتصادی از نرخ تخفیف اجتماعی به عنوان نرخ تخفیف استفاده می کند ، اما تجزیه و تحلیل امکان سنجی مالی با در نظر گرفتن نرخ بهره بازار، ریسک پروژه و غیره از نرخ تخفیف مالی استفاده می کند.منبع: گروه مهندسان مشاور شارمند (ارائه کننده طرح توجیهی شهرسازی، طرح توجیهی کمیسیون ماده 5، مشاوره امکان سنجی اقتصادی)