سوالات متداول در مورد ملک استیجاری

سوالات متداول در مورد ملک استیجاری که در این مقاله آورده شده است مهمترین و رایج ترین سوالاتی است که در خصوص ملک استیجاری برای افراد مطرح می شود.ده سوال در مورد ملک اجاره ایپیش از مطرح کردن سوالات متداول در مورد املاک استیجاری بهتر است توضیح مختصری در خصوص قرارداد اجاره و انواع آن بیان کنیم.قرارداد اجاره یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر منعقد می ‎شود که باید مدت در آن تعیین شود در غیر این صورت این قرارداد اعتبار قانونی ندارد. یکی از دعاوی ملکی اختلافات افراد در خصوص انعقاد قراردادهای اجاره بین موجر و مستاجر است. برای کاهش اختلافات بین موجر و مستاجر پس از انعقاد قرارداد اجاره، طرفین قرارداد باید با مشورت با یک وکیل ملکی با تجربه از شرایط اجاره نامه و حق و حقوق خود در قرارداد اجاره مطلع شوند تا مانع از بروز اختلافات پس از قرارداد به دلیل ناآگاهی افراد از قوانین اجاره ملک شود.فسخ قرارداد اجاره پیش از پایان مدت اجاره، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک، اجاره دادن ملک مشاع، اجاره دادن ملک استیجاری توسط مستاجر و… از جمله دعاوی مربوط به انعقاد قراردادهای ملکی هستند. لازم به ذکر است برخی دعاوی مربوط به اجاره ی املاک از جمله دعاوی ملکی حقوقی هستند و برخی دعاوی ملک اجاره ای، جرائم ملکی محسوب می شود، مانند اجاره ملک استیجاری توسط مستاجر و…برای دریافت راهنمایی و مشاوره در خصوص کلیه دعاوی ملکی با وکلای ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر. (02122904873-02122904874-09128400921-09336267676-09336267878)انواع اجاره نامه املاک عبارتند از:اجاره نامه عادی: اجاره نامه عادی (اجاره نامه دستی)، توسط موجر و مستاجر منعقد می شود و ممکن است موجر و مستاجر بدون واسطه خودشان قرارداد اجاره را به صورت دستی بنویسند یا ممکن است در بنگاه معاملات ملکی توسط مشاوره املاک نوشته شود و به امضای دو نفر شاهد برسد.اجاره نامه رسمی: اجاره نامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود و به امضای موجر و مستاجر می رسد و از اعتبار سایر اسناد رسمی برخوردار است. اجاره نامه رسمی از اعتبار بالایی برخوردار است و قابل انکار یا جعل نیست. اجاره نامه های رسمی که در دفتراسناد رسمی به ثبت می رسند لازم الاجرا هستند و قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی ‎گیرند.در صورتی که مستاجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره عین مستاجره را تخلیه نکرد موجر می تواند از دایره اجرای ثبت درخواست تخلیه ملک استیجاری با اجاره نامه رسمی را بنماید و ملک اجاره ای ظرف مدت ۷ روز توسط دایره اجرای ثبت تخلیه می شود.۱- تخلیه اماکن تجاری و اداریسوال: آیا اجاره اماکن با کاربری تجاری و اداری هم مشمول مقررات تخلیه فوری می‌شوند؟پاسخ: بله. زیرا طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ کلیه محل‌های استیجاری با هر کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و… مشمول این قانون هستند مشروط بر اینکه روابط استیجاری تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نباشد و دعوا راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه نباشد، که در این صورت مرجع صالح به رسیدگی دادگاه عمومی محل وقوع ملک خواهد بود.۲- تخلیه با اجاره‌نامه بدون کد رهگیریسوال: اجاره‌نامه‌هایی که کد رهگیری ندارند آیا از طریق شورای حل اختلاف قابل پیگیری هستند؟پاسخ: بله. هیچ فرقی نمی‌کند که اجاره‌نامه دستی تنظیم شده باشد و یا در بنگاه معاملات ملکی و هیچ فرقی ندارد که دارای کد رهگیری باشد یا نباشد. در صورتی که دارای شرایط چهارگانه مندرج در ماده دو قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد می‌توان به شواری حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کرد و درخواست صدور دستور تخلیه فوری نماید.۳- تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بهاسوال: اگر مدت اجاره تمام نشده ولی مستأجر اجاره‌بها پرداخت نمی‌کند، آیا می‌توان از طریق شورای حل اختلاف ظرف یک هفته دستور تخلیه فوری دریافت کنیم؟پاسخ: خیر. دستور تخلیه فوری ملک استیجاری فقط زمانی صادر می شود که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و در مورد سوال فوق باید از طریق دادگاه، تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه شود که معمولاً بیش از ۶ ماه به طول می‌انجامد و لذا بهتر است که مدت اجاره تمام شود و آن وقت از طریق شورا درخواست صدور دستور تخلیه فوری کنید.۴- تخلیه با پرداخت قرض‌الحسنه یا ودیعهسوال: اگر مستأجر مبلغی به عنوان ودیعه مسکن نزد موجر داشته باشد، آیا باز هم موجر می‌تواند قبل از پرداخت آن دستور تخلیه بگیرد؟پاسخ: اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر ملک را تخلیه نکرده باشد و برای ادامه قرارداد اجاره نیز با موجر به توافق نرسیده باشد، موجر می‌تواند تقاضای دستور تخلیه نماید، در این صورت شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر می‌کند اما اجرای آن مشروط به این است که موجر تمام وجه ودیعه را به صندوق سپرده دادگستری واریز کرده و فیش آن را به شورا تحویل بدهد که بعد از آن ملک از طریق اجرای احکام شورا دستور تخلیه اجرا می‌شود.۵- تخلیه و اجور معوقهسوال: اگر موجر بابت اجاره‌بها از مستأجر طلبکار باشد آیا همزمان با تقاضای دستور تخلیه می‌تواند اجور معوقه یا خسارت به ملک را درخواست کند؟پاسخ: بله می‌تواند اما دیگر نمی‌تواند از تشریفات تخلیه فوری استفاده کند، چون باید وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوت به دادرسی شوند که در این صورت ممکن است کارشناس تعیین شود که طی این مراحل مشمول زمان نسبتاً طولانی بیش از ۶ ماه می‌شود. مگر اینکه ابتدا تقاضای دستور تخلیه شود و سپس به طور جداگانه برای مطالبه اجور معوقه و خسارات اقدام شود.۶- تخلیه محل تجاریسوال: اگر یک محل تجاری که دارای سرقفلی است را بخواهیم تخلیه کنیم به کجا باید مراجعه شود؟پاسخ: مرجع صالح به رسیدگی دعاوی ملکی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.۷- تخلیه با کپی اجاره‌نامهسوال: آیا با کپی اجاره‌نامه می‌توان برای درخواست صدور دستور تخلیه فوری اقدام کرد؟پاسخ: بله، منعی ندارد مگر اینکه مستأجر به آن ایراد بگیرد یا مدعی عدم رابطه استیجاری شود که در این حالت موجر می‌تواند از شورای حل اختلاف درخواست کندکه بنگاه معاملات ملکی نسخه سوم را به شورا تسلیم کند یا همان کپی را تایید کند.۸- تخلیه محل استیجاری با سابقه طولانی اجارهسوال: اگر ملکی با کاربری ساختمان مسکونی ۱۸ سال پیش اجاره داده شده باشد و تاکنون بدون تمدید مدت اجاره، مستأجر از آن استفاده می‌کند آیا به واسطه گذشتن این مدت از طریق روش تخلیه فوری می‌توان اقدام کرد؟پاسخ: اگر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد و از آن محل برای سکونت استفاده شده باشد، منعی در استفاده از شیوه تخلیه فوری وجود ندارد و ادعای سرقفلی منتفی است.۹- تخلیه به دلیل شرط فسخ در اجاره‌نامهسوال: چنانچه در اجاره‌ نامه شرط شده که هر یک از طرفین (موجر و مستاجر) می‌تواند پیش از پایان مدت قرارداد اجاره با پرداخت یک ماه اجاره به عنوان خسارت قرارداد را فسخ کند، در این حالت اگر موجر بخواهد از این شرط استفاده کند اما مستأجر راضی به تخلیه نباشد آیا می‌توان از طریق شورای حل اختلاف برای تخلیه فوری عین مستاجره اقدام کرد؟پاسخ: خیر. استفاده از دستور تخلیه فوری فقط مخصوص اجاره‌نامه‌ای است که مدت آن به پایان رسیده باشد و اگر مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند و در سایر موارد باید تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه شود که بیش از شش ماه به طول می‌انجامد.۱۰- تخلیه قبل از پایان مدت اجارهسوال: اگر مستأجر اجاره‌بها نپردازد و یک ماه از مدت اجاره باقیمانده باشد، برای تخلیه عین مستاجره موجر چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟پاسخ: موجر بهتر است منتظر باشد تا مدت اجاره به پایان برسد و سپس از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را نماید، در غیر این صورت باید از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه نماید که موجب طولانی شدن رسیدگی و صدور حکم و قطعیت آن و تخلیه ملک می‌شود.