(7)

Vad gäller Kroatien har denna senaste granskning visat att: a. Efter en längre korrigeringsperiod och dämpad tillväxt ökade de reala bostadspriserna till 8 % på årsbasis i början av 2019. Trots covid-19 pandemin har utvecklingen av bostadspriserna inte stannat av. Enligt beräkningar av Hrvatska narodna banka avviker bostadspriserna i allt högre utsträckning från sin långsiktiga fundamentala utveckling. b. Ett antal faktorer på både efterfråge- och utbudssidan kan i varierande omfattning påverka bostadsprisernas utveckling i olika regioner i Kroatien. För det första har en betydande del av efterfrågan på bostäder i vissa regioner drivits av utländska köpare (omkring 10 procent enligt Hrvatska narodna banka). Även om antalet transaktioner var lägre efter covid-19 pandemins utbrott låg andelen utländska köpare enligt Hrvatska narodna banka kvar på samma nivåer som före krisen. För det andra drabbades Kroatien av två jordbävningar under 2020, varav båda drabbade regionen kring Zagreb och skadade bostäder. Dessa händelser avslöjade vissa brister i kvalitetsstandarderna för de bostäder som byggdes före 1960-talet, dvs. innan jordbävningsstandarder infördes i Kroatien. Till följd av detta kan den relativt låga likviditeten för vissa av dessa bostäder minska det antalet bostäder som kan köpas och säljas, vilket kan leda till en högre allmän prisnivå för bostäder. Samtidigt kan en gradvis upprustning av de skadade bostäderna, vilket beräknades kosta 23 procent av bruttonationalprodukten (BNP) år 2020, komma att elda på bostadspriserna genom högre byggverksamhet som har en positiv inverkan på ekonomin. Slutligen expanderade Kroatiens regering under 2020 bidragssystemet för bostäder, som varit i kraft sedan slutet av 2017 och medför högre subventionsnivåer till förstagångsköpare i mindre utvecklade regioner. c. Även om endast ungefär hälften av bostadsöverlåtelserna enligt Hrvatska narodna banka finansieras genom bankkrediter, ökade de reala bolånen snabbare under andra halvåret 2019 och särskilt under 2020. De låg i genomsnitt på cirka 7,5 procent mellan januari och augusti 2021. I viss mån har denna dynamik drivits på av det statliga bidragssystemet för bostäder, där andelen subventionerade lån ökat från 18 procent under 2019 till 35 procent år 2020. d. En ny insamling av uppgifter om bolånestandarder som Hrvatska narodna banka gjort, tyder på att en betydande andel av de nya lånen hade en belåningsgrad (LTV) över 90 procent under första halvåret 2021. Många av dessa var statligt subventionerade lån där belåningsgraden ofta låg på 90 –100 procent. Omkring 10 procent av de nya lånen hade en belåningsgrad på över 100 procent. Ungefär en fjärdedel av de nya lånen beviljades också med en kvot mellan lånebetalning/inkomst (LSTI) på över 40 procent. Vissa av dessa nya lån hade dessutom en belåningsgrad på över 90 %. Dessutom översteg löptiden för vissa av de nya lånen 30 år under första halvåret 2021. e. Mot denna bakgrund har banker som är verksamma i Kroatien en relativt stark kapitalbas jämfört med banker som är verksamma i resten av EU. Den genomsnittliga primärkapitalrelation nådde 25 procent i december 2020. De genomsnittliga riskvikterna för bostadslån där man tillämpar interna modeller (IRB-modeller) för att beräkna de lagstadgade kapitalkraven, uppgick till 38 procent i juni 2021. Dessa lån stod för cirka 12 procent av marknaden i Kroatien. Majoriteten av kreditinstituten följer schablonmetoden, och för att fastställa förmånliga riskvikter för bostadsexponeringar enligt Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 575/2013 (3) måste kreditinstituten uppfylla de striktare kriterierna som framgår av artikel 124 i den förordningen. I juni 2021 uppgick den genomsnittliga riskvikten för kreditinstitut enligt schablonmetoden till 42 procent. f. Samtidigt är hushållens skuldsättning i Kroatien relativt låg jämfört med andra EU-länder. Under 2020 ökade hushållens lån i reala termer, men i långsammare takt än bostadslånen. Detta berodde på en minskning av det allmänna konsumentförtroendet, vilket totalt sett har minskat konsumentkrediterna, men statliga subventionssystem för bostadslån har hållit efterfrågan på bostadslån uppe. En annan viktig faktor kan vara räntorna på utlåningen till hushållen fallit. Enligt Europeiska bankmyndigheten (EBA) kunde man under andra halvåret 2020 observera en liten ökning av andelen nödlidande lån i gruppen lån till hushåll och bolån i synnerhet. Under första kvartalet 2021 var andelen nödlidande lån oförändrad för hushållens lån totalt sett (5,9 procent) och minskade något för bolån (till 3,6 procent). g. Jämfört med andra medlemsstater är andelen bostadslån i bankernas portföljer i Kroatien relativt begränsad, hushållens skuldsättning relativt låg, banksektorns kapitalisering relativt hög och en betydande del av bostadsförvärven finansieras inte via banklån; gynnsamma villkor och eventuellt lägre krav på låntagarna kan medföra en risk för en situation där både bostadspriserna och bostadslånen ökar på medellång sikt. Å ena sidan har stigande bostadspriser medfört att värdet på säkerheten för bostadslånen ökar, vilket möjliggör en högre belåning för låntagarna. Å andra sidan ökar bostadspriserna ofta samtidigt med en positiv makroekonomisk utveckling, vilket kan medföra att de krav som kreditgivarna ställer på låntagarna sjunker till följd av en allmän optimism på marknaden. Samtidigt kan en förbättrad tillgång till bostadslån bidra ytterligare till stigande bostadspriser. På medellång sikt skulle en sådan utveckling kunna leda till en kreditdriven bostadsbubbla trots att en betydande del av efterfrågan på bostäder för närvarande finansieras via andra källor än inhemska banklån. I synnerhet kan kreditutvecklingen eldas på av de bolånesubventioner som Kroatiens regering beviljat. h. ESRB konstaterar att Kroatien har vidtagit flera åtgärder för att minska de nuvarande sårbarheterna i Kroatien, särskilt den åtgärd som framgår av artikel 124 i förordning (EU) nr 575/2013 samt andra kapitalbaserade åtgärder (t.ex. systemriskbufferten) som bidrar till den relativt höga kapitaliseringen av banksektorn jämfört med andra medlemsstater. Detta utgör en buffert om risker inom sektorn bostäder skulle materialiseras. Den indirekta begränsningen av kvoten mellan skuldbetalning/inkomst (DSTI), som infördes i linje med EBA:s riktlinjer för bedömningen av kreditvärdighet och EBA:s riktlinjer om betalningsdröjsmål och utmätning, fungerar också i viss mån som säkerhet mot att låntagare har alltför höga skuldbetalningar. ESRB noterar också att den rättsliga ramen för låntagarbaserade åtgärder som inrättades 2020 har get makrotillsynen i Kroatien nya verktyg, och att den detaljerade insamlingen av uppgifter om vilka krav kreditgivarna ställer på låntagarna, som infördes i slutet av 2020, möjliggör en effektiv bevakning av de risker som utgår från bostadsmarknaden. i. I ett framåtblickande perspektiv och med beaktande av riskbilden på medellång sikt bedöms de aktuella makrotillsynsåtgärderna som delvis lämpliga och delvis tillräckliga. I ett framåtblickande perspektiv, trots den relativt höga kapitaliseringen av banksektorn, skulle införandet av uttryckliga låntagarbaserade åtgärder i förebyggande syfte mot potentiellt stigande bostadspriser med en samtidig kredittillväxt, som kan bli följden av lägre krav på låntagarna och statliga subventioner för bostadslån, kunna komplettera de nuvarande makrotillsynsåtgärderna för bostadslån. Samtidigt skulle makrotillsynen kunna kompletteras med bredare åtgärder för att ta itu med de faktorer som underlättar eller främjar hushållens ökande skuldsättning, främst statliga subventioner för bostadslån, i syfte att stödja de aktuella makrotillsynsåtgärderna för att ta itu med de återstående sårbarheterna som identifierats på Kroatiens bostadsmarknad på ett effektivt och ändamålsenligt sätt, utan att förorsaka Kroatiens reala ekonomi och finansiella system orimliga kostnader.