(7)

Vad gäller Bulgarien har denna senaste granskning visat att: a) De reala bostadspriserna i Bulgarien har stigit måttligt under de senaste två åren, och ökat med ca 3,5 procent i årstakt fram till halvårsskiftet 2020. Sedan dess har ökningen av de reala bostadspriserna accelererat till ca 7 procent vid halvårsskiftet 2021, vilket också speglar baseffekter av att bostadsprisernas ökning var lägre under det första halvåret 2020. Beräkningar som Bulgariens centralbank gjort visar att bostadspriserna var något övervärderade vid utgången av år 2020. b) Samtidigt har den årliga tillväxttakten av hushållens lån för bostadsköp i Bulgarien accelererat kraftigt under de senaste åren, och uppgick till 13 procent i reala termer i augusti 2021. c) Enligt Europeiska bankmyndigheten uppgick andelen nödlidande lån inom bostadssektorn i Bulgarien till 5,3 procent under andra kvartalet 2021 (3). Samtidigt utgör den höga täckningsgraden för dessa lån (48,1 procent jämfört med 25,7 procent för hela EU) en viktiga faktor som minskar risken. d) Mot denna bakgrund har hushållens skuldsättning i Bulgarien varit relativt låg, men har ökat något under covid-19 pandemin. Andelen bostadsägare med bostadslån är dessutom väldigt låg. Till följd av detta är stockarna av bostadslån relativt låga i Bulgarien, och utgjorde sammanlagt 27 procent av BNP (d.v.s. inklusive företagens lån mot säkerhet i form av kommersiella fastigheter) jämfört med 52 procent för hela EU under 2020. En stor andel av lånen har dock rörlig ränta, vilket gör hushållen känsliga om räntorna skulle stiga kraftigt. e) Samtidigt har banker verksamma i Bulgarien en relativt stark kapitalbas, med en primärkapitalrelation på 24 procent i December 2020. Om sårbarheterna relaterade till bostadssektorn skulle fortsätta att öka, skulle banksektorns förmåga att absorbera dessa minska riskerna för den finansiella stabiliteten som kan byggas upp. Eftersom banksektorn främst använder schablonmetoden för riskexponeringen, minskar detta riskerna relaterade till bostadssektorn. De riskvägda tillgångarnas procentuella andel av de samlade tillgångarna ligger fortfarande över 50 procent. Mot denna bakgrund blir den effektiva riskvikten för banker som använder schablonmetoden för bostadslån till hushåll 48 procent, medan den effektiva riskvikten för banker som använder internmetoder är 25 procent. f) Även om bostadslån utgör en relativt liten andel av bankernas portföljer och hushållens skuldsättning för närvarande är låg i jämförelse med unionens andra länder, kan de fördelaktiga förutsättningarna för lånefinansierade bostadsköp utgöra en fara för att både bostadspriser och bostadslån ökar på medellång sikt. Å ena sidan innebär stigande bostadspriser att värdet på säkerheten för bostadslånen ökar, vilket möjliggör en högre belåning för låntagarna. Å andra sidan ökar bostadspriserna ofta samtidigt med en positiv makroekonomisk utveckling, vilket kan medföra att de krav som kreditgivarna ställer på låntagarna sjunker. Samtidigt kan en förbättrad tillgång till bostadslån bidra ytterligare till stigande bostadspriser. På medellång sikt kan en sådan spiral leda till en lånedriven prisbubbla på bostäder och högt skuldsatta hushåll. g) ESRB är känner till att det finns flera åtgärder på plats i Bulgarien för att minska de sårbarheter som för närvarande finns relaterade till bostadssektorn. Särskilt den kontracykliska kapitalbufferten är ett viktigt verktyg för att ta itu med sårbarheter relaterade till en snabb kredittillväxt, som skett inom många olika sektorer, och för att öka banksektors motståndskraft. I september 2021 ökade man den kontracykliska kapitalbufferten från 0,5 till 1,0 procent och ändringen trädde i kraft den 1 oktober 2022. ESRB noterar också att den rättsliga ramen för låntagarbaserade åtgärder inrättades i Bulgarien 2019 och att, i enlighet med artikel 124 i Europaparlamentet och rådets förordning (EU) nr 575/2013 (4), ett riskviktsgolv tillämpas på bostadslån där belåningsgraden är relativt sett högre för banker som tillämpar schablonmetoden. En vikt på 35 procent åsätts en del av sådana exponeringar som är säkrade genom panträtt i bostadsfastighet som inte överstiger 70 procent av säkerhetens värde. h) I ett framåtblickande perspektiv och med beaktande av riskbilden på medellång sikt bedöms de aktuella makrotillsynsåtgärderna som delvis lämpliga och delvis tillräckliga. Utöver de aktuella kapitalbaserade åtgärderna vore det lämpligt att införa låntagarbaserade åtgärder för att undvika att det i framtiden kan uppstå en situation där både bostadspriser och bostadslån ökar.