(8)

ESRB:s bedömning av sårbarheter visar följande avseende Tyskland: a) De flesta tillgängliga indikatorerna över bostadspriser indikerar att huspriserna i Tyskland är övervärderade. På samma sätt som estimaten för 2016 och 2017 indikerar estimaten för 2018 ett huspriserna i städerna är kraftigt övervärderade. Efter en period med långsamma ökningar efter 2010 har de nominella huspriserna accelererat under senare år och ökat i något snabbare takt än hushållens inkomster. Denna ökning har skett både i och utanför städerna. Husprisernas utveckling i större städer och urbana områden beror på att efterfrågan överstiger utbudet och den tyska regeringen har försökt åtgärda detta via olika initiativ. Husprisernas framtida utveckling beror därför sannolikt på hur effektiva dessa åtgärder visar sig vara. b) Trots att den ny utlåningen ökat på senare tid, har den årliga tillväxten för bostadslånen varit måttlig under de senaste tre åren. En övergripande analys av lånevillkoren försvåras för närvarande av att det saknas detaljerade uppgifter om belåningsgrad (LTV-kvot) och andra nyckeltal avseende ny utlåning. Det finns dock tecken som tyder på att efterfrågan på lån med en hög hållbar (12) LTV-kvot har ökat. Dessutom antyder ECB:s enkätundersökning om bankernas utlåning i euroområdet att de granskade bankerna under 2018 har minskat sina marginaler på bolån. c) Hushållens skuldsättning kan anses vara måttlig jämfört med andra medlemsstater. Trots att andelen personer som äger sin bostad i Tyskland är den lägsta inom EU, utgör andelen bostadsägare med bolån ca 25 procent av befolkningen, vilket ligger nära EU-genomsnittet. Trots att ökningen av bostadslånen varit relativt måttlig tidigare, är uppgången i huspriserna noterbar och kan i framtiden tänkas åtföljas av en kraftig ökning av nya bostadslån. Detta skulle på medellång sikt kunna leda till att hushållens skuldsättning ökar ytterligare. d) En negativ ekonomisk och finansiell utveckling kan utlösa, eller utlösas av, en kraftigt negativ utveckling på bostadsmarknaden som, inom ramen för cykliska sårbarheter, kan leda till att det uppstår direkta och indirekta risker för den finansiella stabiliteten, mot bakgrund av det sårbarheter som nämnts ovan. Potentiella direkta risker för banksystemet i Tyskland avser både möjliga fallissemang av lån som beviljats under en period med ett långt ekonomiskt uppsving och övervärderade och kraftigt stigande huspriser, samt även konkurrenstryck som kan leda till mindre stränga lånevillkor och lägre marginaler på ny utlåning. Om huspriserna faller kraftigt kan vissa hushåll också komma att utsättas för negativa förmögenhetseffekter eller hamna i en situation där bolånet överstiger bostadens värde. Om t.ex. arbetslösheten ökar och/eller tillväxten i hushållens inkomster avtar, kan vissa hushåll få problem med att betala sina lån. Tillhörande sjunkande hushållsinkomster och förmögenhetseffekter kan förstärka den initiala chocken om hushållen tvingas minska sin konsumtion för att betala sina lån. Detta kan medföra sekundäreffekter och ökad risk för kreditinstituten och det finansiella systemet. e) Noteras bör dock att de långa räntebindningstiderna minskar den risk som stigande räntor utgör för låntagarna. Mot bakgrund av att de privata hushållens inkomster förväntas utvecklas positivt och arbetsmarknadsutsikterna är fortsatt goda, förefaller de risker som kan utgå från att hushållens ekonomi försämras som relativt små. Man bör dock notera att de risker som utgår från de långa räntebindningstiderna ligger hos kreditinstituten och att detta är en cyklisk sårbarhet i banksystemet. f) ESRB noterar att Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (den federala tyska tillsynsmyndigheten, BaFin) har meddelat att Ausschuss für Finanzstabilität (den finansiella stabilitetskommittén) rekommenderat att man i förebyggande syfte aktiverar ett kontracykliskt buffertvärde på 0,25 procent för att stärka institutens motståndskraft. BaFin har för avsikt att aktivera det kontracykliska buffertvärdet i enlighet med rekommendationen. Rekommendationen beaktar hur kreditgivningen och fastighetspriserna i Tyskland utvecklas. Den förväntas dock inte minska tillväxttakten för bolån eller förhindra en tänkbar sänkning av lånekraven. De nationella myndigheterna övervakar kreditvillkoren, men de har inte utfärdat några formella riktlinjer för hållbar utlåning. g) De aktuella policyåtgärderna bedöms som delvis lämpliga och delvis tillräckliga för att minska de systemrisker som hör samman med sårbarheter inom bostadssektorn. Tyskland kan införa ytterligare kapitalbaserade åtgärder enligt vilka kreditinstituten måste skapa ytterligare kapitalbuffertar för att öka banksystemets motståndskraft mot cykliska risker och sårbarheter (dvs. kreditrisk och ränterisk) som kan ha byggts upp under en period med ett långt ekonomiskt uppsving och dynamiken i huspriserna. Mot bakgrund av en kraftig övervärdering av huspriserna i de tyska städerna som redan existerat under flera år, samt även osäkerheten kring lånevillkoren, kunde Tyskland bidra till att säkerställa sunda lånevillkor för all ny utlåning på ett lämpligt sätt (t.ex. genom en rekommendation eller genom att aktivera rättsligt bindande värden för LTV-kvoter, om de rättsliga förutsättningarna för en aktivering är uppfyllda), för att förhindra framväxten av sårbarheter och på så sätt främja finansiell stabilitet. h) I enlighet med vad Ausschuss für Finanzstabilität föreslog redan 2015 (13), är det också viktigt att de nationella myndigheterna har alla nödvändiga makrotillsynsverktyg för att ge dem nödvändiga befogenheter att vidta åtgärder potentiella sårbarheter mot den finansiella stabiliteten, särskilt befogenheten att vid behov anta rättsligt bindande gränser för LTV-kvoter – och för antingen kvoten mellan skuld/inkomst, eller kvoten mellan skuldbetalning/inkomst, i kombination med löptidsgränser – vad gäller nya bostadslån. För närvarande finns det inga inkomstbaserade instrument tillgängliga i Tyskland. De nationella myndigheterna har visserligen befogenhet att anta rättsligt bindande gränser för belåningsgraden om detta anses nödvändigt för att säkerställa den finansiella stabiliteten, men detta kan endast ske om man identifierar risker som hotar den finansiella stabiliteten och utgår från kraftigt stigande huspriser och ökad bostadsutlåning i kombination med avsevärt sänkta lånevillkor. De aktuella luckorna i statistiken avseende lånevillkoren för nya bostadslån bör därför åtgärdas, så att man förbättrar möjligheterna att identifiera och vid behov åtgärda sådana risker – detta behövs i det tyska ramverket för makroekonomisk bevakning.