EUROPEISKA SYSTEMRISKNÄMNDENS REKOMMENDATION

av den 31 oktober 2016

om förbättrad statistik över fastighetssektorn

(ESRB/2016/14)

(2017/C 31/01)

EUROPEISKA SYSTEMRISKNÄMNDENS STYRELSE HAR ANTAGIT DENNA REKOMMENDATION

med beaktande av fördraget om Europeiska unionens funktionssätt,

med beaktande av Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 1092/2010 av den 24 november 2010 om makrotillsyn av det finansiella systemet på EU-nivå och om inrättande av en europeisk systemrisknämnd (1), särskilt artikel 3.2 b, 3.2 d, och 3.2 f samt artiklarna 16–18,

med beaktande av Europeiska systemrisknämndens beslut ESRB/2011/1 av den 20 januari 2011 om arbetsordningen för Europeiska systemrisknämnden (2), särskilt artiklarna 18–20, och

av följande skäl:

Dessa samband är viktiga eftersom de visar att risker som uppstår i fastighetssektorn kan få en systempåverkan som är procyklisk till sin natur. Svagheter i det finansiella systemet byggs ofta upp under den fas då fastighetssektorn befinner sig i uppgång. När riskerna uppfattas som låga och tillgången till finansiering är god kan detta leda till en snabb ökning av både krediter och investeringar som, i kombination med ökad efterfrågan på fastigheter, kan leda till stigande fastighetspriser. Eftersom belåningsvärdena då stiger kan detta medföra ytterligare ökad kreditefterfrågan och leda till en självförstärkande dynamik som resulterar i spekulativa bubblor. Under en nedgångsfas för fastighetssektorn kan istället begränsad tillgång till finansiering, riskaversion och sjunkande fastighetspriser påverka båda långivare och låntagare negativt vilket då medför en svagare ekonomi.

Eftersom utvecklingen på marknaderna för kommersiella fastigheter är starkt procyklisk bör riskövervakningen på dessa marknader ske mer frekvent än övervakningen av marknaderna för bostadsfastigheter. De fysiska marknaderna samt investerings- och kreditflöden och tillhörande lånevillkor bör därför övervakas minst en gång per kvartal. Granskningen av stockar av investeringar och utlåning och tillhörande lånevillkor inom sektorn kommersiella fastigheter samt även utvecklingen av lånevillkoren inom sektorn bostadsfastigheter bör ske minst en gång per år.

Marknaderna för kommersiella fastigheter kännetecknas normalt av många olika marknadsaktörer, ofta utlandsbaserade, som inte alltid omfattas av mikro- eller makrotillsyn. Europeiska tillsynsmyndigheter bör därför uppmuntras att varje år publicera relevanta aggregerade uppgifter på landsnivå om den aktivitet som enheter som står under deras tillsyn bedriver på marknaderna för kommersiella fastigheter, baserat på sådana uppgifter som samlats in genom befintliga rapporteringsmallar. En sådan publicering kommer att öka de nationella makrotillsynsmyndigheternas kunskap om den aktivitet som enheter från andra medlemsstater bedriver på deras inhemska marknad för kommersiella fastigheter.

Denna rekommendation har tagits fram med beaktande av andra internationella och EU-initiativ på området harmonisering och insamling av uppgifter, varav det mest betydelsefulla för arbetet med förbättrad statistik över fastighetssektorn är Europeiska centralbankens förordning (EU) 2016/867 (7) som introducerar AnaCredit-projektet. Vissa av AnaCredits särdrag medför dock att man inte uteslutande kan förlita sig på denna för att erhålla den information som behövs enligt denna rekommendation. De definitioner av bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter i denna rekommendation är mer utförliga och bättre lämpade för arbetet med finansiell stabilitet än de i förordning (EU) 2016/867, som endast hänvisar till definitionerna i förordning (EU) nr 575/2013. Information om vissa nyckelindikatorer och marknadssegment som är viktiga för den finansiella stabiliteten enligt denna rekommendation (t.ex. förvärv för uthyrning) beaktas inte i förordning (EU) 2016/867. Endast medlemsstater i euroområdet omfattas av AnaCredit. Länder utanför euroområdet kan på frivillig basis delta men det är för närvarande oklart vilka medlemsstater som kommer att göra detta. För närvarande är AnaCredit begränsad till juridiska personer och andra institutionella enheter, inklusive icke-finansiella företag. Information om kreditgivningen till fysiska personer omfattas inte och tidpunkten då detta kommer att ske är ännu ej fastställd. AnaCredit samlar in uppgifter om lån som innehas eller handläggs av kreditinstitut. Detta implicerar att lån som innehas av andra marknadsaktörer endast registreras i AnaCredit om de handläggs av ett kreditinstitut. Eftersom det finns andra viktiga marknadsaktörer inom fastighetsfinansiering, särskilt inom sektorn för kommersiella fastigheter, bör omfattande uppgifter samlas in om de lån som dessa aktörer beviljar. Enligt vad som framgår av skälen 10 och 12 i förordning ECB/2016/13 kommer man, när framtida ändringar av AnaCredit förbereds, att bedöma omfattningen av lån inom detta marknadssegment som en del av undersökningen av fördelar och kostnader, innan en eventuell utvidgning av den rapporterande populationen och rapporteringskraven för att bättre omfatta bostads- och kommersiella fastighetslån. Med stöd av proportionalitetsprincipen kan små banker undantas från AnaCredits tillämpningsområde (8) trots att makrotillsynsmyndigheter kan göra bedömningen att även deras aktiviteter inom fastighetssektorn bör övervakas ur ett finansiellt stabilitetsperspektiv.

HÄRIGENOM REKOMMENDERAS FÖLJANDE.

AVSNITT 1

REKOMMEDATIONER

Rekommendation A – Bevakning av de risker som härrör från sektorn bostadsfastigheter

Rekommendation B – Relevant information om sektorn bostadsfastigheter

Rekommendation C – Bevakning av de risker som härrör från sektorn kommersiella fastigheter

Rekommendation D – Relevant information om sektorn kommersiella fastigheter

Rekommendation E – De europeiska tillsynsmyndigheternas offentliggörande av uppgifter om exponeringar mot de nationella marknaderna för kommersiella fastigheter

Det rekommenderas att Europeiska bankmyndigheten (EBA), Europeiska försäkrings- och tjänstepensionsmyndigheten (EIOPA) samt Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) minst en gång per år offentliggör aggregerade uppgifter om hur stora exponeringar de enheter som står under deras respektive tillsyn har gentemot varje nationell marknad för kommersiella fastigheter i unionen i enlighet med de riktlinjer som framgår av bilaga V.9 till denna rekommendation. Dessa aggregerade uppgifter bör baseras på uppgifter som de europeiska tillsynsmyndigheterna har tillgång till enligt aktuella rapporteringskrav.

AVSNITT 2

GENOMFÖRANDE

1. Definitioner

lånebetalning: den samlade återbetalningen av ränta och kapitalbelopp som en gäldenär gör avseende sitt samlade bostadslån under en given tidsperiod (normal ett år).

skuldbetalning: den samlade återbetalningen av ränta och kapitalbelopp som en låntagare gör avseende sin totala skuld under en given tidsperiod (normalt ett år).

påbörjad nybyggnation: den yta, i kvadratmeter, av nya kommersiella byggprojekt som påbörjats under rapporteringsperioden; om sådan information saknas kan påbörjad nybyggnation avse antalet nya kommersiella byggprojekt som påbörjats under rapporteringsperioden.

2. Kriterier för genomförandet

3. Tidsfrister för uppföljning

Adressaterna ska meddela ESRB och rådet vilka åtgärder som de vidtar med anledning av denna rekommendation, eller på lämpligt sätt motivera eventuell passivitet, enligt vad som anges nedan.

Med start den 31 mars 2019 ska de europeiska tillsynsmyndigheterna årsvis offentliggöra de uppgifter som avses i punkt a per den 31 december under föregående år.

4. Granskning och utvärdering

(1) EUT L 331, 15.12.2010, s. 1.

(2) EUT C 58, 24.2.2011, s. 4.

(3) ESRB:s rapport Report on residential real estate and financial stability in the EU, december 2015.

(4) ESRB:s rapport Report on commercial real estate and financial stability in the EU, december 2015.

(5) Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 575/2013 av den 26 juni 2013 om tillsynskrav för kreditinstitut och värdepappersföretag och om ändring av förordning (EU) nr 648/2012 (EUT L 176, 27.6.2013, s. 1).

(6) Europaparlamentets och rådets direktiv 2013/36/EU av den 26 juni 2013 om behörighet att utöva verksamhet i kreditinstitut och om tillsyn av kreditinstitut och värdepappersföretag, om ändring av direktiv 2002/87/EG och om upphävande av direktiv 2006/48/EG och 2006/49/EG (EUT L 176, 27.6.2013, s. 338).

(7) Europeiska centralbankens förordning (EG) nr 2016/867 av den 18 maj 2016 om insamling av detaljerad data om krediter och kreditrisker (ECB/2016/13) (EUT L 144, 1.6.2016, s. 44).

(8) De nationella centralbankerna får bevilja mindre kreditinstitut undantag förutsatt att det sammanlagda bidraget från alla kreditinstitut som beviljas ett undantag inte överstiger 2 procent av det totala utestående lånebeloppet i den rapporterande medlemsstaten.

(9) Europeiska systemrisknämndens rekommendation ESRB/2011/3 av den 22 december 2011 om de nationella myndigheternas mandat för makrotillsyn (EUT C 41, 14.2.2012, s. 1).

minst en gång per år publicerar aggregerade uppgifter som samlats in enligt befintliga rapporteringskrav om vilka exponeringar som de enheter som står under deras tillsyn har mot var och en av de nationella marknaderna för kommersiella fastigheter i unionen.

BILAGA V

RIKTLINJER FÖR DEFINITIONER OCH INDIKATORER AVSEENDE KOMMERSIELLA FASTIGHETER

Denna bilaga innehåller riktlinjer om specifika aspekter avseende definitioner av kommersiella fastigheter, indikatorer avseende kommersiella fastigheter samt särskilt om bilaga III. Det är inte meningen att ge detaljerade tekniska anvisningar om hur förlagorna i bilaga III ska fyllas i i varje tänkbart fall. Anvisningarna behandlar målen för definitionerna och metoderna, men i speciella fall kan det vara nödvändigt att avvika från huvudregeln för att beakta särskilda situationer på en marknad eller inom ett segment.

1. Definitioner av kommersiella fastigheter

För närvarande finns det ingen vedertagen definition i unionen av kommersiella fastigheter som är tillräckligt precis för makrotillsynsändamål.

a) I förordning (EU) nr 575/2013 definieras bostadsfastigheter i artikel 4.1.75 men den innehåller inte någon exakt definition av kommersiella fastigheter utöver en allmän beskrivning som ”kontorsfastigheter eller andra kommersiella fastigheter” i artikel 126. Enligt den förordningen ska heller inte egendomens värde i väsentlig grad påverkas av låntagarens kreditkvalitet eller det underliggande projektets resultat när det gäller kommersiella fastigheter.

b) EBA har bidragit med ett viktigt kriterium – det dominerande användningsområdet bör vara kopplat till en ”ekonomisk aktivitet” (1). Även om detta kriterium är viktigt är det inte tillräckligt precist för makrotillsynsändamål.

c) Europeiska centralbankens förordning (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) (2) är en annan möjlig källa för en definition av kommersiella fastigheter. För närvarande definierar dock den förordningen kommersiella fastigheter som alla fastigheter som inte är bostadsfastigheter (enligt definitionen i den förordningen som nämns ovan i punkt a). En sådan definition är otillräcklig för den finansiella stabiliteten eftersom huvudintresset här är huruvida de kassaflöden som kan förväntas från kommersiella fastigheter, t.ex. hyra, är tillräckliga för att återbetala de lån med vilka egendomen finansierats.

d) G20-initiativet för bättre statistik (3) består av 20 rekommendationer för bättre ekonomisk och finansiell statistik, och startades för att förbättra tillgängligheten till, och jämförbarheten mellan, ekonomiska och finansiella uppgifter efter finanskrisen 2007–08. Rekommendation 19 understryker behovet att förbättra tillgängligheten av statistik både om bostadsfastigheter och om kommersiella fastigheter. Uppföljningen av detta initiativ, inklusive en gemensam definition av kommersiella fastigheter, pågår fortfarande och kan ge viss input till de uppgifter som ESRB behöver.

e) I ett samrådsdokument från Baselkommittén för banktillsyn om ändringar av schablonmetoden för kreditrisk (4) definieras kommersiella fastigheter också som motsatsen till bostadsfastigheter. En exponering mot bostadsfastigheter definieras som en exponering som säkras av fast egendom för bostadsändamål som uppfyller alla lagstadgade krav som gör det möjligt att nyttja egendomen för bostadsändamål. En exponering mot kommersiella fastigheter definieras sedan som en exponering som säkras av fast egendom som inte är en bostadsfastighet.

På grund av de begränsningar som ovannämnda definitioner har, anger rekommendationen en definition av kommersiella fastigheter speciellt för makrotillsynsändamål. Den definierar kommersiella fastigheter som intäktsgenererande fast egendom, exklusive socialbostäder, egendom som ägs av slutanvändare och bostäder som förvärvas för uthyrningsändamål.

Det kan diskuteras huruvida ej färdigställda projekt är kommersiella fastigheter. Nationell praxis varierar i denna fråga. I flera medlemsstater visar erfarenheterna från finanskrisen dock hur viktigt det är för den finansiella stabiliteten att investeringarna, och finansieringen av dessa, i denna ekonomisk aktivitet granskas. Man bör också komma ihåg att ej färdigställda projekt i framtiden kommer att öka beståndet av kommersiella fastigheter. I denna rekommendation utgör därför ej färdigställda projekt en undergrupp av kommersiella fastigheter.

Socialbostäder är ett komplicerat segment av fastighetsmarknaden eftersom olika länder har valt många olika former av dessa. De bör exkluderas från definitionen av kommersiella fastigheter om egendomens transaktionsvärde eller hyrorna som tas ut från sådan egendom påverkas direkt av ett offentligt organ, vilket medför att hyrorna är lägre än marknadshyrorna. De nationella myndigheterna bör göra en gränsdragning mellan socialbostäder och den privata hyresmarknaden i sitt land utifrån detta kriterium.

En bostad som förvärvas för uthyrningsändamål omfattar alla bostadsfastigheter som ägs direkt av ett privat hushåll (5), primärt för uthyrning till hyresgäster. För närvarande är denna verksamhet endast omfattande i ett fåtal medlemsstater. Ett objekt som förvärvas för uthyrningsändamål befinner sig också i gränslandet mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Eftersom denna verksamhet normalt utförs på deltid, av små icke-professionella ägare med ett mindre antal enheter i sin portfölj, kan verksamheten ur ett finansiellt stabilitetsperspektiv anses höra mer till sektorn för bostadsfastigheter än sektorn kommersiella fastigheter. På grund av dess specifika riskegenskaper rekommenderas det dock att de nationella makrotillsynsorganen bevakar denna delmarknad, även med hjälp av ytterligare och specifika indikatorer, om denna verksamhet utgör en betydande del av de risker eller en betydande andel av stockar eller flöden av den samlade utlåningen till bostadsfastigheter.

2. Uppgiftskällor avseende kommersiella fastigheter

2.1 Indikatorer om den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter

Indikatorer om den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter kan erhållas från:

a) offentliga källor, t.ex. nationella statistikmyndigheter eller fastighetsregister, eller

b) den privata marknaden om denna omfattar en större del marknaden för kommersiella fastigheter.

ESRB:s rapport Report on commercial real estate and financial stability in the EU innehåller en översikt av tillgängliga prisindex och uppgiftskällor (6).

2.2 Indikatorer över det finansiella systemets exponering mot kommersiella fastigheter

Marknadsaktörernas exponeringar, i alla fall de inom den finansiella sektorn, kan samlas in från tillsynsrapporteringen. Vissa uppgifter samlas redan in av ECB och EIOPA på nationell nivå. Dessa uppgifter är dock inte särskilt detaljerade. Nya rapporteringsmallar för tillsynsrapportering för banker, dvs. finansiell rapportering (FINREP) och allmän rapportering (COREP), för försäkringsgivare enligt Europaparlamentets och rådets direktiv 2009/138/EG (7) och för investeringsfonder enligt Europaparlamentets och rådets direktiv 2011/61/EU (8) kan ge mer detaljerad information om de finansiella institutens exponeringar mot kommersiella fastigheter.

De klassifikationer som framgår av den statistiska näringsgrensindelningen i Europeiska unionen (Nace rev. 2.0) kan fungera som riktvärde för de finansiella institutens exponeringar mot kommersiella fastigheter, eftersom de är vedertagna bland unionens institutioner och används i rapporteringsmallar för banker och försäkringsbolag. I detta sammahang är två avsnitt relevanta:

a) avdelning F: byggverksamhet exklusive anläggningsarbeten,

b) avdelning L: fastighetsverksamhet exklusive fastighetsförmedling.

Nackdelen med NACE-klassificeringar är att de främst är utformade för ekonomiska sektorer, inte lån. Exempelvis kommer ett lån till ett fastighetsbolag för att förvärva tjänstebilar att rapporteras under avdelning L, trots att det inte rör sig om något lån för kommersiella fastigheter.

2.3 Användning av uppgifter från den privata sektorn

Om de nationella makrotillsynsorganen använder uppgifter från den privata sektorn för att sammanställa indikatorer avseende kommersiella fastigheter, förväntas de identifiera de skillnader som finns jämfört med omfattning och definitioner enligt den här rekommendationen. De bör också kunna tillhandahålla detaljerad information om den underliggande metod som leverantören använder samt urvalets täckning. Uppgifterna från den privata sektorn bör vara representativa för marknaden och följa uppdelningarna enligt vad som framgår av rekommendation D:

a) typ av egendom.

b) egendomens belägenhet.

c) typ av investerare och nationalitet.

d) typ av långivare och nationalitet.

3. Relevanta uppdelningar av indikatorerna

Vad gäller de relevanta uppdelningarna som framgår av rekommendation D, bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna kunna göra en bedömning av hur relevanta dessa uppdelningar är för deras marknad för kommersiella fastigheter när de används i övervakningssyfte, också med beaktande av proportionalitetsprincipen.

typ av egendom: beskriver den huvudsakliga användningen av en kommersiell fastighet. För indikatorer avseende kommersiella fastigheter bör denna uppdelning även inkludera följande kategorier:

a) bostäder, t.ex. byggnader med flera hushåll.

b) detaljhandel, t.ex. hotell, restauranger, köpcenter.

c) kontor, t.ex. egendom som främst används som kontorslokaler.

d) industri, t.ex. egendom som används för produktion, distribution och logistik.

e) andra typer av kommersiella fastigheter.

Om en fastighet används för olika ändamål bör den om möjligt redovisas som separata enheter (t.ex. baserat på den yta som används för respektive ändamål) om en sådan uppdelning är möjlig, i annat fall kan fastigheten klassas efter sitt huvudsyfte.

egendomens belägenhet: beskriver den geografiska uppdelningen (t.ex. i regioner) eller delmarknaderna av fastighetsmarknaden, vilket även bör inkludera åtminstone ”bästa läge” och ”övriga lägen”. ”Bästa läge” beskriver normalt det bästa läget på en viss marknad, något som också visar sig i hyresavkastningen (som normalt är marknadens lägsta). För kontorsbyggnader kan det t.ex. röra sig om en central adress i en storstad. För byggnader i kategorin detaljhandel kan det t.ex. avse stadskärnan med många gågator eller ett centralt placerat köpcentrum. För byggnader i kategorin logistik kan det t.ex. avse en plats där nödvändig infrastruktur och tjänster finns, med utmärkt tillgång till transportmöjligheter.

”Typ av investerare” avser övergripande kategorier av investerare, t.ex.:

a) banker,

b) försäkringsbolag,

c) pensionsinstitut,

d) investeringsfonder,

e) fastighetsbolag,

f) övriga.

Oftast finns bara uppgifter om den registrerade låntagaren eller investeraren tillgängliga. De nationella makrotillsynsorganen bör dock observera att den registrerade låntagaren eller investeraren kan vara en annan än den verkliga låntagaren eller investeraren, och det är hos dessa som den slutliga risken ligger. Myndigheterna uppmanas därför att också granska information om den verkliga låntagaren eller investeraren, t.ex. utifrån information som samlas in från marknadsaktörer, för att bättre förstå marknadsaktörernas beteende och risker.

”Typ av långivare” avser övergripande kategorier av långivare, t.ex.:

a) banker, inkl. avvecklingsbanker,

b) försäkringsbolag,

c) pensionsinstitut.

De nationella makrotillsynsorganen kan behöva justera förteckningen över typ av investerare och långivare för att beakta särdragen på deras lokala sektor för kommersiella fastigheter.

”Nationalitet” anger i vilket land marknadsaktören är registrerad. Investerares och långivares nationalitet ska som ett minimum delas upp på följande tre geografiska kategorier:

a) inhemska,

b) övriga Europeiska ekonomiska samarbetsområdet,

c) övriga världen.

De nationella makrotillsynsorganen bör observera att den registrerade investerarens eller låntagarens nationalitet kan vara en annan än den verkliga investerarens eller låntagarens nationalitet, och det är här som den slutliga risken ligger. Myndigheterna uppmanas därför att också granska information om den verkliga investerarens eller låntagarens nationalitet, t.ex. utifrån information som samlas in från marknadsaktörer.

4. Metoder för att beräkna de fysiska marknadsindikatorerna

Priser för kommersiella fastigheter avser priser för konstant kvalitet över tiden, dvs. marknadsvärdet på egendom där man bortser från kvalitetsförändringar som värdeminskning (och föråldring) eller värdestegringar (t.ex. renovering) genom kvalitetsjusteringar.

Riktlinjer från arbete som initierats av Eurostat anger att prisuppgifter bör samlas in baserat på faktiska transaktioner. Om dessa inte finns tillgängliga och/eller inte är fullt representativa kan de approximeras genom värderingar förutsatt att uppgifterna speglar det aktuella marknadspriset, och inte någon form av ”hållbara priser”.

5. Bedömning av det finansiella systemets exponering mot kommersiella fastigheter

Det finansiella systemets exponering mot kommersiella fastigheter utgörs av både utlåning, oftast genom banker och ibland av försäkringsbolag, och investeringar, oftast av försäkringsbolag, pensionsinstitut och investeringsfonder. Investeringar kan avse både direkta innehav av kommersiella fastigheter, t.ex. genom direkt ägande, och indirekta innehav av kommersiella fastigheter, t.ex. genom värdepapper och investeringsfonder. I fall där en långivare eller investerare använder ett specialföretag (SPV) som finansieringsteknik för en kommersiell fastighet, ska en sådan utlåning eller investering bedömas som direkt utlåning till, eller innehav av, en kommersiell fastighet.

När de nationella makrotillsynsorganen bedömer hela systemets exponeringar, bör de vara observanta på dubbelräkningar. Investerare kan investera i kommersiella fastigheter både direkt och indirekt. Exempelvis investerar pensionsinstitut och försäkringsbolag ofta direkt i kommersiella fastigheter.

Det kan också vara svårt att beräkna utländska marknadsaktörers exponeringar, som kan utgöra en avsevärd del av marknaden (9). Eftersom dessa marknadsaktörer är viktiga för den kommersiella fastighetsmarknadens funktion bör man bevaka deras aktiviteter.

Eftersom förluster från den kommersiella fastighetssektorn oftast är koncentrerade till bankernas utlåning till sektorn, bör de nationella makrotillsynsorganen ägna denna särskild uppmärksamhet.

6. Metoder för att beräkna LTV

Bilaga IV beskriver metoderna för att beräkna LTV-O och LTV-C. Det finns dock ett antal aspekter som bör beaktas när dessa beräknas för kommersiella fastigheter.

När det gäller syndikerade lån bör LTV-O beräknas som det ursprungliga beloppet på alla lån som beviljats låntagaren i förhållande till egendomens värde när lånen beviljades. Om flera fastigheter berörs bör LTV-O beräknas som det ursprungliga beloppet på alla lån i förhållande till alla berörda fastigheters samlade värde.

Eftersom antalet kommersiella fastigheter är mycket lägre, och dessa är mer heterogena, än beståndet av bostadsfastigheter, är det bättre att beräkna LTV-C utifrån en värdering av de aktuella fastigheterna istället för att använda sig av ett prisindex.

De nationella makrotillsynsorganen bör bevaka distributionen av LTV med ett särskilt fokus på de lån som bär mest risk, dvs. de lån som har högst LTV, eftersom förluster ofta är resultatet av sådana s.k. tail-risker.

7. Metoder för att beräkna räntetäckningsgrad (ICR) och skuldbetalningars täckningsgrad (DSCR)

Räntetäckningsgraden (ICR) och skuldbetalningars täckningsgrad (DSCR) avser de hyresintäkter från en kommersiell fastighet (eller grupp av fastigheter), efter avdrag för skatter och driftkostnader som låntagaren måste erhålla för att upprätthålla fastighetens värde.

ICR definieras som:

Vid beräkningen av ICR gäller följande:

a) årlig hyresintäkt (netto): inkluderar de årliga hyresintäkterna från hyresgäster i kommersiella fastigheter, efter avdrag för skatter och driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde.

b) årlig räntekostnad: den årliga räntekostnaden för de lån för vilka den eller de kommersiella fastigheterna utgör säkerhet.

Syftet med ICR är att mäta i vilken utsträckning de hyresintäkter som en kommersiell fastighet genererar är tillräckliga för att betala de räntekostnaderna som låntagaren ådragit sig för att förvärva egendomen. ICR bör därför analyseras på fastighetsnivå.

DSCR definieras som:

Vid beräkningen av DSCR gäller följande:

a) årlig hyresintäkt (netto): den årliga hyresintäkten från hyresgäster i kommersiella fastigheter, efter avdrag för skatter och driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde.

b) årlig skuldbetalning: den årliga skuldbetalningen för de lån för vilka den eller de kommersiella fastigheterna utgör säkerhet.

Syftet med DSCR är att bedöma hur stor den samlade skuldbördan som utgår från en egendom är för låntagaren. Därför omfattar nämnaren inte bara räntebetalningar utan även amorterade belopp. Huvudfrågan för en sådan indikator är huruvida den ska beräknas per fastighet eller per låntagare. Finansieringen av kommersiella fastigheter är oftast så utformad att långivaren endast kan erhålla betalning från de intäkter egendomen genererar, inte från låntagarens övriga intäkter eller tillgångar. Därför är det mer rättvisande att beräkna DSCR per fastighet. Om man fokuserar på långivarens samlade intäkter skulle detta medföra viktiga konsolideringsfrågor som skulle försvåra arbetet med att definiera ett nyckeltal som är jämförbart mellan olika medlemsstater.

8. Ytterligare indikatorer för ej färdigställda projekt

För ej färdigställda kommersiella fastighetsprojekt kan de nationella makrotillsynsorganen istället för LTV bevaka kvoten mellan lån/kostnad (LTC). LTC är det ursprungliga beloppet på alla lån som beviljats i förhållande till kostnaderna som härrör från bygget av den kommersiella fastigheten fram till färdigställandet.

Därutöver bör de nationella makrotillsynsorganen inrikta sin granskning på de mest riskfyllda projekten, dvs. sådana där endast en liten andel av projektet hyrts ut eller sålts i förväg. För varje ännu ej färdigställt projekt utgörs kvoten av den andel av projektets totala yta (efter projektets färdigställandet) som byggherren redan hyrt ut vid den tidpunkt då lånet beviljas; motsvarande resonemang gäller också för sådan yta som sålts vid den tidpunkt då lånet beviljas.

9. De europeiska tillsynsmyndigheternas årliga publicering av exponeringar mot kommersiella fastigheter

Det rekommenderas att de europeiska tillsynsmyndigheterna utifrån information från rapporteringsmallar minst en gång per år publicerar aggregerad information om vilka exponeringar som de enheter som står under deras tillsyn och på enskild basis har mot de olika nationella kommersiella fastighetsmarknaderna i unionen. En sådan publicering bör öka de nationella makrotillsynsmyndigheternas kunskap om den aktivitet som enheter från andra medlemsstater bedriver på deras inhemska marknad för kommersiella fastigheter. Om det finns reservationer avseende de publicerade uppgifters omfattning eller kvalitet, bör publiceringen åtföljas av lämpliga kommentarer.

Målsättningen bör vara att de europeiska tillsynsmyndigheterna gör det möjligt för var och en av de nationella makrotillsynsorganen i unionen att bedöma vilka exponeringar unionens alla finansiella institutioner har gentemot deras nationella marknad. Detta innebär att de uppgifter som samlas in för alla finansiella institutioner i unionen bör aggregeras på landsnivå.

När denna aggregerade information publiceras bör de europeiska tillsynsmyndigheterna använda information från rapporteringsmallar som ger en geografisk uppdelning av kreditexponeringar och/eller (direkta och indirekta) investeringar. Om rapporteringsmallar ger en uppdelning efter NACE-koder (10), kan kommersiella fastigheter anses tillhöra både avdelningarna ”F” och ”L”, även om man strängt taget borde exkludera vissa undergrupper pga. av den definition av kommersiella fastigheter som används i den här rekommendationen.

(1) Se EBA fråga ID 2014_1214 (21.11.2014).

(2) Europeiska centralbankens förordning (EG) nr 2016/867 av den 18 maj 2016 om insamling av detaljerad data om krediter och kreditrisker (ECB/2016/13) (EUT L 144, 1.6.2016, s. 44).

(3) Rådet för finansiell stabilitet och Internationella valutafonden (IMF), The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors, 29 oktober 2009.

(4) Baselkommittén för banktillsyn, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, december 2015.

(5) Enligt bilaga A, kapitel 2, punkt 2.118 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 549/2013 av den 21 maj 2013 om det europeiska national- och regionalräkenskapssystemet i Europeiska unionen (EUT L 174, 26.6.2013, s. 1) består ”Hushållssektorn […] av individer eller grupper av individer, såväl i egenskap av konsumenter som företagare, som producerar varor samt icke-finansiella och finansiella tjänster för marknaden (marknadsproducenter), förutsatt att produktionen av varor och tjänster inte utförs av separata enheter som behandlas som kvasibolag. Här ingår också individer eller grupper av individer i egenskap av producenter av varor och icke-finansiella tjänster uteslutande för egen slutlig användning.”

(6) ESRB:s rapport Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, december 2015, särskilt bilaga II, avsnitt 2.2.

(7) Europaparlamentets och rådets direktiv 2009/138/EG av den 25 november 2009 om upptagande och utövande av försäkrings- och återförsäkringsverksamhet (Solvens II) (EUT L 335, 17.12.2009, s. 1).

(8) Europaparlamentets och rådets direktiv 2011/61/EU av den 8 juni 2011 om förvaltare av alternativa investeringsfonder samt om ändring av direktiv 2003/41/EG och 2009/65/EG och förordningarna (EG) nr 1060/2009 och (EU) nr 1095/2010 (EUT L 174, 1.7.2011, s. 1).

(9) ESRB:s rapport Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, december 2015, särskilt avsnitt 2.3 och ruta 1.

(10) Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1893/2006 av den 20 december 2006 om fastställande av den statistiska näringsgrensindelningen Nace rev. 2 och om ändring av rådets förordning (EEG) nr 3037/90 och vissa EG-förordningar om särskilda statistikområden (EUT L 393, 30.12.2006, s. 1).