(7)

Vad gäller Ungern har denna senaste granskning visat att: a. Den årliga ökningen av de reala bostadspriserna låg nära eller över 10 procent mellan 2015 och 2019 och var särskilt markant i Budapest. Enligt uppskattningar från Magyar Nemzeti Bank (MNB) ledde denna dynamik till en betydande övervärdering med en topp på 18 procent i Budapest och 3 procent i landet som helhet under tredje kvartalet 2019. Data från MNB visar att prisutvecklingen har varierat avsevärt i olika delar av landet. Å ena sidan började bostadspriserna i Budapest i reala termer att avta i slutet av 2019, stagnerade eller minskade något under 2020 och har varit måttliga under första halvåret 2021. Å andra sidan ökade priserna tvåsiffrigt i andra områden, särskilt i mindre kommuner och på landsbygden, där hushållen varit berättigade till statligt stöd vid bostadsförvärv. Ur ett framåtblickande perspektiv kommer den internationella turismens återkomst att vara en viktig faktor för hur bostadspriserna kommer att utvecklas i Budapest. I landet som helhet kan fortsatt användning av olika statliga subventionsprogram (3) bidra till att bostadspriserna fortsätter öka, medan de nya momsreglerna för nybyggnation (4) kan förbättra utbudet av bostäder på medellång sikt. b. Bolånen har ökat stadigt sedan mitten av 2018, med en real årlig tillväxt på över eller nära 5 procent. Trots att MNB:s beräkningar visar att endast ungefär hälften av bostadstransaktionerna realiserades genom banklån under 2020, hade bolån en real årlig tillväxt på i genomsnitt 6,8 procent mellan januari och augusti 2021. Samtidigt uppgick den reala ökningen av hushållens skulder till i genomsnitt 10 procent på årsbasis. Även om denna ökning översteg den reala ökningen av bolånen, har den drivits på av ökningen av prenatala barnbidrag, samt den andel av hushållens lån som omfattas av moratoriet (31 procent av alla bostadslån och 42 % av de godtagbara bostadslånen omfattades fortfarande av moratoriet och amorterades därmed inte i juni 2021). . Utan effekterna av moratoriet uppgick den reala årliga ökningen av bolån och hushållens lån under första halvåret 2021 till 0,7 procent respektive 2,7 procent enligt MNB:s beräkningar. Det breda utbudet av statliga subventionsprogram, inklusive det nya statliga subventionsprogrammet som infördes i början av 2021, har också bidragit till ökningen i hushållens lån (5). c. Trots att om bostadslån beviljades med mycket hög belåningsgrad (LTV) före 2008, hade 90 procent av lånestocken en LTV-kvot under 80 procent under första halvåret 2021. Detta är i viss mån resultatet av snabbt ökande bostadspriser samt amorteringen av gamla lån. Dessutom är LTV-kvoten för nya lån begränsad till 80 procent sedan 2015. Vad gäller kvoten mellan skuldbetalning/inkomst (DSTI) hade dock cirka 22 procent av de befintliga lånen och nästan 25 procent av de nya bostadslånen (uttryckt i volym) under första halvåret 2021 DSTI-kvoter på 40–60 procent. Detta har delvis berott på högre gränser för DSTI-kvoten för höginkomsttagare vars andel av den nya utlåningen har ökat: under första halvåret 2021 omfattades cirka 60 procent av den nya utlåningen för bostadsändamål av de högre gränserna motsvarande 60 procent som DSTI-kvot (där låntagarens nettoinkomst per månad låg över den lagstadgade tröskeln på 500 000 ungerska forint), och 5 procent av de nya bostadslånen hade en DSTI-kvot på över 50 procent. Även om löptiderna för de nya lånen har blivit något längre, anser MNB inte att det finns tecken som tyder på att längre löptider används i högre grad för att kringgå de aktuella begränsningarna för DSTI-kvoten. d. Fast ränta användes oftare i samband med lån till hushållen efter det att MNB infört en certifiering under 2017. Denna gäller endast bostadslån med en räntebindningstid på minst fem år. Ökningen av bostadslån med längre räntebindningstid har ytterligare förstärkts genom de lägre gränserna för DSTI-kvoten, som tillämpas sedan oktober 2018, för bostadslån med en räntebindningstid som understiger 10 år. I februari 2021 hade omkring 75 procent respektive 25 procent av de nya lånen en räntebindningstid på 10 respektive 5 år. Med beaktande av lånestocken utgjorde dock lån med räntebindningstider kortare än 1 år fortfarande nästan 40 procent av den beviljade krediten, även om denna andel gradvis har minskat. e. Det moratorium för lån som är kopplat till covid-19 pandemin har nyligen förlängts till juni 2022. Omfattningen på moratoriet har dock minskat, och andelen lån till hushåll som fortfarande omfattas av moratoriet uppgår till ca 5 procent av hushållens samlade utestående lån. Enligt MNB:s analys utgjorde hushållens lån som omfattades av det tidigare, mer omfattande, moratoriet för låntagare som är anställda i sårbara sektorer cirka 10 procent av alla utestående lån. f. ESRB är medvetet om de makrotillsynsåtgärder som finns på plats i Ungern och som minskar de nuvarande sårbarheterna inom fastighetssektorn, främst begränsningarna av LTV- och DSTI-kvoten. ESRB är också medveten om att bankerna är uppmärksammat den ökade kreditrisken till följd av det förlängda moratoriet och har klassificera vissa av lånen som lån i stadie 2. g. I ett framåtblickande perspektiv och med beaktande av riskbilden på medellång sikt bedöms de aktuella makrotillsynsåtgärderna som delvis lämpliga och delvis tillräckliga. Om sårbarheterna inom bostadssektorn fortsätter att öka skulle en skärpning av DSTI-kvoten, kompletterat den med en löptidsgräns, och/eller införandet av en systemriskbuffert eller en kontracyklisk kapitalbuffert, bidra till att minska dessa sårbarheter. Trots detta kan makrotillsynsåtgärderna kompletteras av mer omfattande åtgärder för att minska eller eliminera de faktorer som underlättar eller påskyndar hushållens stigande skuldsättning eller de försvårade möjligheterna att köpa bostäder. Dessa åtgärder bör komplettera de övergripande makrotillsynsåtgärderna för att tackla de återstående sårbarheterna som identifierats inom den ungerska bostadsmarknaden, utan att skapa onödigt höga kostnader för den reala ekonomin och det finansiella systemet i Ungern. Mot bakgrund av ett för lågt utbud av bostäder kan statliga subventioner och stödlån i Ungern bidra till att stimulera efterfrågan på bostäder som ägs av de boende, vilket kan leda till en högre övervärdering av bostäder och högre skuldsättning för hushållen. Ytterligare politiska åtgärder skulle kunna inriktas på at ta bort incitament för hushållen att skuldsätta sig allt mer, särskilt statliga subventioner och stödlån, samt att säkerställa ett tillräckligt utbud av bostäder och en väl fungerande hyresmarknad. Under de kommande kvartalen bör de nationella myndigheterna fortsätta att bevaka kreditkvaliteten på hushållens skulder som omfattas av moratoriet och säkerställa tillräckliga avsättningar för de förväntade förlusterna.