BILAGA

Principer som medlemsstaterna ska tillämpa för skattning av produktion, insatsförbrukning och transaktioner med utlandet när det gäller boendetjänster

1. PRODUKTION AV BOENDETJÄNSTER

1.1 Grundläggande metoder

I nationalräkenskaperna har man kommit överens om att produktionen av boendetjänster inte enbart ska omfatta tjänster som avser hyresbostäder utan också tjänster i fråga om ägarbebodda bostäder. Beträffande värderingen av produktionen av boendetjänster sägs i punkt 3.75 i bilaga A till förordning (EU) nr 549/2013 som inrättar det europeiska nationalräkenskapssystemet (nedan kallat ENS 2010) att ”[p]roduktionen av bostadstjänster i ägarbebodda bostäder ska värderas till den beräknade hyreskostnad (1) en hyresgäst skulle ha för motsvarande boende, med beaktande av sådana faktorer som läge, faciliteter i området osv. samt själva bostadens storlek och kvalitet.” I princip kan flera metoder användas för att beräkna värdet av de tjänster som produceras genom ägarbebodda bostäder, enligt följande:

— Stratifieringsmetoden baserad på faktiska hyror, där man kombinerar information om bostadsbeståndet, uppdelat på strata, med uppgifter om de faktiska hyror som betalas i varje stratum.

— Bruksvärdesmetoden, där separata skattningar görs av insatsförbrukning, kapitalförslitning, övriga skatter minus produktionssubventioner samt nettodriftsöverskott. Produktionen av boendetjänster är summan av dessa delar.

— Självbedömningsmetoden, där ägaren ombeds ange en potentiell hyra för sin egendom.

— Metoder med förvaltningsbedömningar, där en potentiell hyra fastställs av tredje man, t.ex. av staten för beskattningsändamål.

Stratifieringsmetoden på grundval av faktiska hyror är den metod som är att föredra. Metoden kan också användas för att skatta värdet av alla faktiska hyror från ett urval faktiska hyror och för att skatta värdet av boendetjänster i form av bostäder som är hyresfria eller har låg hyra (se avsnitt 1.4.1).

Bruksvärdesprincipen bör endast tillämpas under vissa förhållanden och endast för de strata i bostadsbeståndet där faktiska hyror saknas eller är statistiskt otillförlitliga.

Självbedömningsmetoden bör inte användas, på grund av det stora subjektiva inflytandet på skattningen som leder till en stor osäkerhet i resultaten.

Metoder med förvaltningsbedömningar, särskilt när de har att göra med beskattning, kan ge resultat som är behäftade med systematiska fel. Ibland är dock resultat från objektiva bedömningsmetoder tillgängliga för vissa strata. Resultaten kan användas när det kan påvisas att metoden är objektiv och resultaten jämförbara.

Stratifieringsmetoden utgår från uppgifter om faktiska hyror för hyrda bostäder som leder till en skattning av bostadsbeståndets hyresvärde. Detta kan ses som en uppräkning i form av pris gånger mängd. En stratifiering av bostadsbeståndet krävs för att få en tillförlitlig skattning och för att ta med relativa prisskillnader i beräkningen på ett rättvisande sätt. Därefter tillämpas den faktiska medelhyran per stratum på alla bostäder i det stratumet. Om de tillgängliga uppgifterna härrör från urvalsundersökningar avser denna summering både en del av de uthyrda bostäderna och alla ägarbebodda bostäder. Det detaljerade förfarandet för att fastställa en hyra per stratum genomförs vanligtvis för ett basår och extrapoleras därefter till innevarande år.

Den hyra som ska tillämpas på ägarbebodda bostäder i stratifieringsmetoden definieras som hyran på den privata marknaden för rätten att använda en omöblerad bostad. Hyrorna för omöblerade lägenheter från alla avtal på den privata marknaden bör användas för att fastställa imputerade hyror. Privata hyror som ligger på en låg nivå till följd av reglering bör också inkluderas.

Om hyresgästen är uppgiftslämnare kan det vara nödvändigt att korrigera den observerade hyran genom att addera eventuella individuella hyresbidrag som betalas direkt till hyresvärden. Om urvalet för de observerade hyrorna enligt ovanstående definition inte är tillräckligt stort får även observerade hyror för möblerade bostäder användas för imputeringen, förutsatt att de korrigeras för möbleringen. I undantagsfall får även ökade hyror för offentligt ägda bostäder användas. Låga hyror för bostäder som hyrs ut till släktingar eller anställda bör inte användas (mer om detta i avsnitten 1.2.3 och 1.4.1).

Stratifieringsmetoden får även användas för uppräkning av alla hyresbostäder. Medelhyran för imputering enligt ovan kan vara olämplig för vissa segment av bostadsmarknaden. Till exempel kan nedräknade hyror för möblerade bostäder eller uppräknade hyror för kommunalt ägda bostäder vara olämpliga för de faktiskt uthyrda bostäderna i respektive kategori. I synnerhet när det gäller faktiskt hyrda möblerade bostäder är möbelkostnaderna i själva verket en del av hyran och bör ingå i beräkningarna av produktionen. Separata strata för faktiskt uthyrda möblerade eller subventionerade bostäder i kombination med lämpliga medelhyror kan lösa detta problem.

I princip bör hyran inte omfatta avgifter för värme, vatten, el osv. I de fall där uppgiftskällorna inte medger detta måste uppgifterna för hyra och insatsförbrukning vara samanvändbara (mer om detta i avsnitt 2).

Om det i vissa strata av ägarbebodda bostäder saknas en representativ faktisk hyra kan detta i de flesta fall lösas med hjälp av extrapolerings- eller regressionsmetoder.

Ett alternativ till den ordinarie stratifieringsmetoden som bygger på extrapolering av medelhyror i varje stratum är att använda metoder för hedonisk regression. Kortfattat innebär sådana metoder att man använder uppgifter från urvalet för hyresbostäder för att fastställa priset på varje egenskap hos bostaden (storlek, läge, balkong osv.). Produktionen fås genom multiplikation av varje egenskap hos (ett representativt urval av) bostadsbeståndet med egenskapens hedoniska pris. Regressionsmetoder gör det möjligt att beakta ett större antal variabler, och de kan vara särskilt effektiva när observerade hyror saknas i vissa strata.

Naturligtvis löser inte detta problemet i extremfallet när alla bostäder bebos av ägaren eller när en utvecklad hyresmarknad saknas. För objektiv bedömning i sådana fall bör bruksvärdesprincipen användas. Denna metod bör enbart tillämpas på ägarbebodda bostäder.

Bruksvärdesprincipen

Bruksvärdesprincipen bör tillämpas endast när stratifieringsmetoden baserad på faktiska hyror inte kan användas på grund av att hyresmarknaden inte är representativ.

Av hävd anses så vara fallet när 1) volymmåttet (antalet bostäder eller bostädernas kvadratmeter) av privatuthyrda bostäder utgör mindre än 10 % av det totala volymmåttet (antalet bostäder eller bostädernas kvadratmeter) av bostäder och 2) om villkor 1 är uppfyllt och andelen av de totala hyrda bostäderna – marknads- och icke-marknadsbostäder – överstiger 10 % av det totala bostadsbeståndet, skillnaden mellan marknadshyror och andra betalda hyror överstiger en faktor på tre. Även om bägge villkoren föreligger får en medlemsstat ändå välja att använda stratifieringsmetoden, förutsatt att resultaten håller tillräckligt hög kvalitet. Om villkoren inte är uppfyllda bör stratifieringsmetoden användas, om det inte kan visas att det inte finns några representativa marknadshyror för betydande delar av bostadsbeståndet och att bruksvärdesprincipen ger mer jämförbara resultat. Om det är motiverat kan bruksvärdesprincipen tillämpas på hela eller delar av bostadsbeståndet. När beslut fattas om uppdelning av bostadsbeståndet i de delar på vilka bruksvärdesprincipen eller stratifieringsmetoden tillämpas, bör hänsyn också tas till faktorer som begränsade uppgifter och den landsspecifika situationen.

Enligt bruksvärdesprincipen är produktionen av boendetjänster lika med summan av insatsförbrukning, kapitalförslitning, övriga skatter minus produktionssubventioner samt nettodriftsöverskott. För ägarbebodda bostäder registreras ingen arbetsinsats för arbete som utförs av ägarna (2). Erfarenheten visar att kapitalförslitningen och nettodriftsöverskottet är de två största posterna som var och en står för 30–40 % av produktionen.

Kapitalförslitningen bör beräknas med hjälp av Perpetual Inventory-metoden (PI-metoden) eller med andra godkända metoder. En separat skattning för ägarbebodda bostäder bör tillhandahållas.

Nettodriftsöverskottet bör mätas genom att en konstant real årlig avkastning på 2,5 % tillämpas på nettovärdet på stocken av ägarbebodda bostäder i löpande priser (återanskaffningskostnader). Den reala avkastningen på 2,5 % tillämpas på stockens värde i löpande priser eftersom ökningen av bostädernas löpande värde redan har beaktats i PI-metoden. Samma avkastning bör tillämpas på värdet i löpande priser på den mark där de ägarbebodda bostäderna är belägna.

Markvärde i löpande priser kan vara svårt att observera på årsbasis. Förhållandet mellan markvärde och byggnadsvärde får härledas från en analys av sammansättningen på kostnaden för nya hus och tillhörande mark.

Princip 1:

För att sammanställa produktionen av boendetjänster ska medlemsstaterna tillämpa stratifieringsmetoden baserad på faktiska hyror, antingen genom direkt extrapolering eller genom ekonometrisk regression. När det gäller ägarbebodda bostäder innebär detta att faktiska hyror för liknande hyresbostäder bör användas. I det motiverade undantagsfallet att faktiska hyror saknas eller inte är statistiskt tillförlitliga får andra objektiva metoder, såsom bruksvärdesprincipen, användas. Det krävs ingen ytterligare motivering för att sammanställa produktionen i ägarbebodda bostäder med hjälp av bruksvärdesprincipen, förutsatt att 1) privatuthyrda bostäder utgör mindre än 10 % av bostadsbeståndet och 2) om villkor 1 är uppfyllt och andelen av de totala hyrda bostäderna – marknads- och icke-marknadsbostäder – överstiger 10 % av det totala bostadsbeståndet, skillnaden mellan marknadshyror och andra betalda hyror överstiger en faktor på tre.

1.2 Stratifiering av bostadsbeståndet

1.2.1 Faktorer som påverkar hyresläget

En grupp variabler som bestämmer hyresnivån är bostadens och byggnadens egenskaper. Till att börja med är bostadens storlek viktig, både i fråga om yta och om antal rum. Ju större bostad, desto högre är hyran. Samtidigt tenderar hyran per kvadratmeter att minska ju större bostaden är. För vissa typer av bostäder (t.ex. lägenheter i huvudstäder) kan emellertid förhållandet mellan priset per kvadratmeter och bostadens storlek beskrivas med en U-formad kurva. En annan viktig faktor är bostadens utrustning. Det kan gälla förekomsten av badrum, balkong/terrass, särskild golvbeläggning eller väggbeklädnad, öppen eldstad, centralvärme, luftkonditionering, särskilt fönsterglas och andra inrättningar för ljud- eller värmeisolering. Bostadens planering är också relevant. Vad gäller byggnaden kan vissa förmåner vara av betydelse som t.ex. förekomsten av garage, hiss, simbassäng, trädgård, takträdgård eller bostadens läge i byggnaden. Vidare kan byggnadstypen (fristående, parhus, lägenhet), arkitekturen, åldern och antalet lägenheter i byggnaden också inverka på hyran.

En andra grupp variabler gäller boendemiljön. Välkänt är att hyran skiljer sig åt mellan en bostad i centrum av en stad och en liknande mer avlägsen bostad. Avståndet till ett affärscentrum och topografin kan vara av betydelse. Miljöfaktorer som utsikt, omgivande grönområden, närheten till kommunikationer, affärer och skolor eller områdets rykte och säkerhet brukar ha inflytande på den faktiska hyresnivån.

En tredje grupp variabler kan sammanfattande kallas socioekonomiska faktorer. I de flesta medlemsstater är t.ex. hyran påverkad av statliga regleringar, som t.ex. hyresregleringar eller subventioner. Hyresavtalets ålder, typen av kontrakt (tillfälligt, permanent), antalet boende per bostad (kollektiv), typ av ägare (stat eller kommun, bostadsförening, privat, arbetsgivare) och hyresvärdens hyrespolitik påverkar också hyran.

Det finns uppenbarligen ett flertal ytterligare variabler som avgör hyresnivån. Men att samla in uppgifter om alla ovannämnda faktorer skulle kunna leda till överbelastade frågeformulär. Därför kan man tänka sig att använda bostadens värde (t.ex. taxeringsvärde) för stratifieringsändamål, eftersom bostadens värde avspeglar bostadens alla relevanta egenskaper. Kapitalvärdet anses följaktligen vara en implicit stratifieringsfaktor. En möjlig lösning är att använda förhållandet mellan kapitalvärde och faktisk hyra, särskilt i de medlemsstater där antalet hyresbostäder utgör en liten andel av bostadsbeståndet. Under förutsättning att förhållandet är stabilt skulle denna metod göra det möjligt att fastställa hyresvärdet för ägarbebodda bostäder. Vidare utesluter inte kapitalvärdesmetoden att man använder ”fysiska” stratifieringskriterier, utan metoderna kan kombineras. I detta fall antas kapitalvärdet avspegla de fysiska stratifieringskriterier som saknas. I varje fall måste de kapitalvärden som ska användas för hyresberäkningar baseras på en objektiv värdering för ett aktuellt referensår.

I praktiken varierar stratifieringen från en medlemsstat till en annan vad gäller både antalet strata och kriterierna för att definiera dessa. Vid en första anblick kan det verka bekymmersamt, men vissa grundläggande kriterier, t.ex. storlek och (geografiskt) läge, används i så gott som alla länder. Vilka andra egenskaper som är lämpliga varierar också från medlemsstat till medlemsstat, och medlemsstaterna själva är därför bäst rustade att bedöma vilka kriterier som är signifikanta.

Princip 2:

När stratifieringen görs ska medlemsstaterna beakta bostädernas främsta egenskaper. Det kan röra sig om bostadens eller byggnadens särskilda utrustning, miljöfaktorer och socioekonomiska faktorer. Aktuella kapitalvärden kan användas för stratifieringsändamål om de baseras på en objektiv värdering.

1.2.2 Val av stratifieringskriterier

Med tanke på de olika egenskaper som påverkar bostadens hyra måste man först undersöka de variabler som har en signifikant inverkan. En metod för att upptäcka signifikanta variabler är att genomföra en tabellanalys av de statistiska uppgifter som finns att tillgå. För att erhålla ett objektivt värderingsmått skulle variansen hos de faktiska hyrorna inom ett stratum kunna användas. Detta ger incitament att förbättra stratifieringen genom att definiera strata så att variansen inom ett stratum minimeras. Det rekommenderas därför att man beräknar variansen per stratum åtminstone i de fall där stratifieringen påverkar både den faktiska hyran och den imputerade hyran.

Ett mer förfinat tillvägagångssätt är avancerade statistiska metoder såsom (multipel) regressionsanalys. Med hjälp av en sådan metod kan individuella variablers inverkan värderas, så att variationen i hyror kan hänföras till vissa egenskaper. I korthet kan en variabels förklaringsvärde kvantifieras med hjälp av korrelationskoefficienten. Som en ytterligare konsekvens blir det möjligt att rangordna egenskaperna efter betydelse. Detta medför att man kan avgöra var stratifieringen ska göras noggrannare. Genom att kombinera de viktigaste variablerna med hjälp av multipel regressionsanalys får man fram variablernas allmänna förklaringsvärde. Att använda avancerade statistiska metoder för urval av viktiga variabler anses som ett effektivt sätt att stratifiera bostadsbeståndet. Regressionsanalysen kan även användas direkt för att göra en skattning av hyrorna, t.ex. i form av hedoniska modeller. Dessutom kan sådana metoder vara användbara vid beräkning av den genomsnittliga hyran i strata där det inte finns några motsvarande observationer i fråga om hyresrätter (tomma strata).

En ytterligare fördel med att välja stratifieringskriterier med hjälp av avancerade statistiska metoder är att man då inte behöver ha samma kriterier för alla medlemsstater. För att uppnå jämförbart resultat räcker det med att rangordna de viktigaste kriterierna i varje medlemsstat och ange vilken nivå förklaringsvärdet måste ha överlag. En sådan typ av regressionsanalys avgörs i hög grad av vilka statistiska uppgifter som finns till hands. Men även i en situation med begränsade statistiska uppgifter kan detta sporra till framtida förbättringar.

Eftersom informationen om vilka olika variabler som inverkar på hyran huvudsakligen beror på om det finns grundläggande statistik för detta, kan möjligheterna att använda avancerade statistiska metoder för närvarande vara något begränsade. Därför rekommenderas en standardmetod, dvs. att medlemsstaterna ska tillämpa alla signifikanta kriterier erhållna från tabellanalys. Som ett minimum måste storlek, läge och åtminstone en annan viktig egenskap hos bostaden användas för att stratifiera bostadsbeståndet. Denna stratifiering bör leda till en uppsättning av minst 30 fält. Uppdelningen av bostadsbeståndet måste vara meningsfull och representativ för det totala bostadsbeståndet. Avancerade statistiska metoder kan användas för att avgöra vilka variabler som har ett högt förklaringsvärde för bestämning av strata.

I praktiken kan dock en medlemsstat föredra att använda färre variabler eller andra variabler än vad som föreskrivs enligt standardmetoden. Detta kan godtas om det med en (multipel) regressionsanalys kan visas att förklaringsvärdet är tillräckligt. För att resultaten ska bli jämförbara rekommenderas en korrelationskoefficient på minst 70 %. Detta tröskelvärde är godtagbart i samband med ett stort urval, där gratishyror, låga hyror och extremvärden har uteslutits.

Princip 3:

Medlemsstaterna ska använda tabellanalys eller statistiska metoder för att ta fram signifikanta stratifieringskriterier. Som ett minimum måste storlek, läge och åtminstone en annan viktig egenskap hos bostaden användas. En lägsta nivå på 30 fält ska framställas och det måste göras åtskillnad mellan åtminstone tre storleksklasser och två typer av läge. Användning av färre eller andra variabler kan godtas om det har bevisats att (den multipla) korrelationskoefficienten är minst 70 %.

1.2.3 Faktiska och imputerade hyror

Imputerade hyror fastställs med utgångspunkt i de faktiska hyror som observerats. Vid imputering definieras hyran som det pris som måste betalas för rätten att använda en omöblerad bostad. Det kan hända att observerade hyror måste justeras för att stämma överens med denna definition.

Avgifter för värme, vatten, el m.m. bör inte tas med i hyran, även om det i vissa fall kan vara svårt att i praktiken skilja ut dem från hyran. Produktionen av boendetjänster bör anges i baspriser för att följa värderingsreglerna i ENS 2010.

Vad gäller observerade hyror har troligen vissa offentliga bidrag betydelse. Till exempel kan ett specifikt hushåll som konsument vara berättigat till ett generellt statligt stöd (t.ex. bostadsbidrag) som av administrativa skäl betalas direkt till hyresvärden. Den faktiska hyresuppgiften kan variera beroende på varifrån uppgifterna hämtas. Om det är hyresgästen som ger informationen kan det vara nödvändigt att korrigera den observerade hyran genom att lägga till ett specifikt hyresbidrag.

Användningen av faktiska hyror för beräkningen av imputerade hyror kräver att man löser ett flertal grundläggande problem som påverkar harmoniseringen av uppgifterna. Den första frågan är om man för imputeringsändamål ska använda alla faktiska hyror eller endast hyrorna enligt nya kontrakt. Beroende på vilket syfte man har kan olika teoretiska argument föras fram för att använda faktiska hyror enligt nya kontrakt, kontrakt som undertecknats byggnadsåret, eller ”genomsnittliga” kontrakt. Vid tillämpning av den allmänna regeln, dvs. att använda hyror för liknande bostäder, framstår det inte som acceptabelt att begränsa kalkyleringsbasen till att endast omfatta hyror enligt nya kontrakt. Om ”genomsnittliga” hyror används för hyresrätter borde samma princip tillämpas på ägarbebodda bostäder. En annan lösning skulle nog dessutom vara svår att tillämpa i många medlemsstater vid sidan av stratifieringsmetoden. Därför bör man använda genomsnittliga faktiska hyror enligt alla kontrakt för att beräkna imputerade hyror. Följaktligen bör även hyror på den privata bostadsmarknaden som är låga på grund av statliga regleringar ingå i beräkningen av medelhyrorna.

Den andra frågan gäller huruvida hyror för statligt och kommunalt ägda bostäder kan användas för imputeringsändamål. Med tanke på att ägarbebodda bostäder för det mesta är privatägda bör i princip endast faktiska hyror hos privata värdar användas för imputering. Men om det inte finns tillräckligt med observationer av faktiska hyror för privatägda bostäder för att utgöra ett tillräckligt underlag för imputering får i undantagsfall hyror för offentligt ägda bostäder användas, under förutsättning att de korrigeras så att de kan användas i stället för hyror på privatmarknaden.

En annan fråga avser huruvida man kan använda hyror för möblerade bostäder i syfte att utvidga underlaget för imputerade hyror. I princip ska underlaget för imputering av ett hyresvärde för bostadsrätter utgöras av hyror för omöblerade bostäder. Hyror för möblerade bostäder kan således inte användas direkt. För att undvika att kalkylera en felaktig hyresnivå ska hyran minskas med kostnaden för att använda möblerna.

Princip 4:

Vid imputering avses med faktisk hyra den hyra som ska betalas för rätten att använda en omöblerad bostad. Om det är hyresgästen som ger informationen kan det följaktligen vara nödvändigt att korrigera den observerade hyran genom att lägga till eventuella hyresbidrag som av administrativa skäl betalas direkt till hyresvärden. För beräkning av imputerad hyra ska man använda sig av faktisk hyra enligt alla kontrakt avseende privatägda omöblerade bostäder. Om det krävs av statistiska skäl får i undantagsfall hyror för offentligt ägda bostäder användas, under förutsättning att de korrigeras så att de kan användas i stället för hyror på privatmarknaden. Hyror för möblerade bostäder får också användas som imputeringsunderlag om hyrorna minskas med hyresskillnaden mellan möblerade och omöblerade bostäder.

1.3 Källor för basårskalkyl och extrapoleringsmetoder

1.3.1 Bostadsbeståndet

En avgörande del i beräkningen enligt stratifieringsmetoden är uppgifter om bostadsbeståndet. Denna information utgör utgångspunkten vid extrapolering. Rent allmänt består bostadsbeståndet av alla byggnader eller delar av byggnader som används som bostäder. I avsnittet om särskilda problem behandlas detta utförligare. För att fastställa bostadsbeståndet används huvudsakligen bostadsräkningar, administrativa byggnadsregister och folkräkningar. Därefter uppdateras basårssiffrorna för att ge en skattning för det aktuella året.

Vad gäller bostadsbeståndet för basåret framstår bostadsräkningar som de mest oproblematiska och fullständiga, särskilt när de genomförs tillsammans med folkräkningar. Administrativa byggnadsregister är avhängiga av juridiska förfaranden, vilket kan skapa osäkerhet om t.ex. utbyggnader, förbättringar, ombyggnader och rivningar av bostäder har redovisats på ett korrekt sätt. Att använda uppgifter från hushållen i en folkräkning som grundval för beräkning av bostadsbeståndet kan skapa problem eftersom andrabostäder som inte bebos på folkräkningsdagen riskerar att inte räknas med i resultaten.

Princip 5:

För att beräkna bostadsbeståndet för ett basår ska medlemsstaterna till att börja med använda antingen en bostadsräkning, en folkräkning eller ett administrativt byggnadsregister. En bostadsräkning ger i regel det mest fullständiga resultatet, medan det för administrativa byggnadsregister och folkräkningar krävs frekventa och noggranna kontroller för att avgöra om dessa metoder är heltäckande.

1.3.2 Faktisk hyra

Den andra avgörande beståndsdelen vid beräkningen av produktionen av boendetjänster enligt stratifieringsmetoden avser de faktiska hyrorna för hyresbostäder. Uppgifter om faktiska hyror för basåret kan hämtas från exempelvis en folkräkning eller från en urvalsundersökning, t.ex. hushållsbudgetundersökningar eller särskilda hyresundersökningar. I det första fallet är antagligen uppgifterna om faktiska hyror heltäckande och beräkningen har endast inverkan på nivån på imputerade hyror. Vad gäller hushållsbudgetundersökningar påverkar beräkningarna både de faktiska och de imputerade hyrorna. En räkning ger givetvis ett brett underlag för tillförlitlig information. Även hushållsbudgetundersökningar anses normalt som tämligen tillförlitliga, i synnerhet i fråga om nödvändiga varor. Bortfall i olika hög grad är dock ett allmänt känt problem med denna typ av undersökning. Om bostaden betraktas mer som en lyxvara än som en nödvändighet skulle detta problem få oönskade effekter på hyresberäkningens resultat, som måste vara neutrala. Ett annat problem med hushållsbudgetundersökningar, åtminstone i vissa medlemsstater, är urvalsundersökningarnas begränsade storlek, vilket kan minska möjligheten att stratifiera hyrorna. I varje fall bör tillgängliga kompletterande källor användas i största möjliga utsträckning. Detta kan exempelvis vara fallet i de medlemsstater där en stor andel av bostäderna är i kommunal ägo och där bostadsförmedlingar är redovisningsskyldiga. Vidare bör alternativa källor undersökas, t.ex. speciella hyresundersökningar, i avsikt att fortlöpande förbättra resultaten.

Princip 6:

Medlemsstaterna ska använda de mest omfattande och mest tillförlitliga källorna för att få fram faktisk hyra per stratum, t.ex. folkräkningar eller hushållsundersökningar. Alternativa källor bör undersökas för att öka tillförlitlighet och täckning, särskilt vad gäller stratifieringen.

1.3.3 Extrapolering av basårets resultat

Endast ett fåtal medlemsstater har de årliga uppgifter som krävs för att varje år från grunden göra en fullständig beräkning av produktionen av tjänster i fråga om ägarbebodda bostäder. I de flesta medlemsstater används resultaten från ett visst år som riktmärke, och uppdateras därefter med hjälp av indikatorer för att ge värdena för följande år. Det (totala) basårsresultatet kan uppdateras med hjälp av en kombinerad indikator eller genom att bostadsbeståndet och hyran per stratum extrapoleras var för sig. Även om man generellt kan förvänta sig liknande resultat kan strukturella ändringar, t.ex. förhållandet mellan hyresbostäder och ägarbebodda bostäder, orsaka skillnader. Dessutom skulle en separat beräkning möjliggöra rimlighetskontroller.

När det gäller de indikatorer som används härleds volymindex för det mesta från produktionen inom byggnadsbranschen. Däremot baseras prisindikatorn på index för betalda hyror från konsumentprisindex. Detta kan leda till snedvridningar i de fall där det inte är motiverat att anta att imputerade hyror utvecklas på samma sätt som totala hyror, t.ex. på grund av hyresreglering. Därför vore det önskvärt att för extrapolering av imputerade hyror liksom för basåret använda ett prisindex som avspeglar utvecklingen av privatuthyrda bostäder. Vidare måste man uppmärksamma att prisindex normalt utesluter prisökningar som beror på kvalitetshöjningar. Prisindex måste därför kompletteras med en kvalitetsindikator som avspeglar förbättringar.

Slutligen vore det lämpligt att begränsa effekten av strukturförändringar på resultaten genom att inskränka extrapoleringsperioden. Med hänsyn till hur ofta relevant basstatistik sammanställs bör en riktmärkning göras av bostadsbeståndet vart tionde år, dvs. det normala intervallet för folkräkningar. En riktmärkning av prisfaktorn (hyra per stratum) bör göras minst vart femte år, dvs. det normala intervallet för hushållsbudgetundersökningar.

Princip 7:

Om det är omöjligt att göra en komplett skattning av produktionen av boendetjänster för varje år får medlemsstaterna extrapolera ett givet basårsvärde med användning av lämpliga volym-, pris- och kvalitetsindikatorer. Extrapolering av bostadsbeståndet och den genomsnittliga hyran ska genomföras separat för varje stratum. Vid extrapoleringen ska det skiljas mellan beräkningen av faktiska respektive imputerade hyror. Vid behov får antalet strata som används vid extrapoleringen vara mindre än det antal som används vid basårsberäkningen. För att extrapolera den imputerade hyran för ägarbebodda bostäder ska i allmänhet ett prisindex som avspeglar privata hyror användas. I varje fall ska riktmärkningen ske minst vart tionde år för bostadsbeståndet och minst vart femte år för prisfaktorn.

1.4 Särskilda problem

1.4.1 Hyresfria bostäder och bostäder med låg hyra

Vid insamling av uppgifter om faktiska hyror observeras ibland nollvärden eller mycket låga hyror. Vad gäller hyresfria bostäder leder detta till den märkliga situationen att boendetjänsten faktiskt tillhandahålls utan (synlig) betalning. I sådana fall förefaller det lämpligt att välja en lösning där den observerade nollhyran korrigeras. En liknande lösning vore logisk för bostäder med låg hyra.

Förutom statliga eller kommunala interventioner kan det finnas andra skäl till att det finns hyresfria bostäder eller bostäder med låg hyra. Ett exempel kan vara att en anställd bor till en mycket låg hyra eller gratis i en bostad som ägs av arbetsgivaren. Detta kan gälla alla typer av anställda, t.ex. vaktmästare eller förvaltare. I sådana fall måste den faktiska hyran korrigeras och skillnaden mellan faktisk hyra och jämförbar hyra behandlas som naturaförmån (se punkterna 4.04–4.06 i bilaga A till ENS 2010). En annan möjlighet är att bostäder hyrs ut kostnadsfritt eller till mycket låg hyra till släktingar eller vänner. I sådana fall kan korrigeringen göras genom att man helt enkelt omklassificerar dessa bostäder från hyrda till ägarbebodda bostäder. En liknande korrigering kan göras i de fall där hyresgäster gör en klumpsummebetalning, dvs. en förskottsbetalning av hyra för en längre period.

Princip 8:

Den observerade faktiska hyran för hyresfria bostäder eller bostäder med låg hyra ska korrigeras så att den inkluderar boendetjänsten i sin helhet. Varken nollhyror eller mycket låga hyror får användas okorrigerade för beräkning av imputerade hyror. Vid beräkning av både faktiska och imputerade hyror bör därför korrigeringar göras för att säkerställa att produktionsvärdet återspeglar hela den tillhandahållna boendetjänsten.

1.4.2 Fritidshus

Fritidshus omfattar alla typer av fritidsbostäder såsom närliggande weekendstugor som används många gånger om året under korta perioder eller mer avlägsna semesterbostäder som används under längre perioder men endast ett fåtal gånger per år. Fallet med hyrda fritidshus verkar vid en första anblick oproblematiskt, eftersom produktionen kan mätas genom den faktiskt betalda hyran. Men om de faktiska hyrorna betalas månadsvis kan extrapolering till en årstotal medföra överskattningar om den inte kompletteras med uppgifter om genomsnittlig boendetid.

För beräkning av imputerad hyra för ägarbebodda fritidshus är det mest logiska tillvägagångssättet att stratifiera dessa och använda tillämplig genomsnittlig årshyra för faktiskt hyrda liknande bostäder. Årshyran avspeglar implicit den genomsnittliga boendetiden. Om detta är svårgenomförbart är det möjligt att i stället samla in uppgifter om fritidshus i ett stratum och använda genomsnittlig årshyra för faktiskt hyrda fritidshus för beräkningen av hyror för ägarbebodda fritidshus. Ett tredje alternativ är att använda hela årshyran för vanliga bostäder i samma lägesstratum när fritidshusen utgör en väldigt liten andel av bostadsbeståndet eller när de inte kan skiljas ut från andra typer av bostäder. Dessa förfaranden torde lämpa sig även för semesterbostäder eftersom de alltid är tillgängliga för ägaren och dessutom kan användas gratis av ägarens vänner och släktingar.

Om det i undantagsfall saknas uppgifter om faktiska hyror eller om uppgifterna inte är statistiskt tillförlitliga för vissa strata av fritidshus, får andra objektiva metoder, t.ex. bruksvärdesprincipen, användas. I de fall där bruksvärdesprincipen helt och hållet används som den enda genomförbara metoden för denna bostadstyp måste ett motiverat antagande om genomsnittlig boendetid tillämpas för att säkerställa jämförbarhet, såvida det inte kan anses att fritidshusen alltid är tillgängliga för ägaren under hela året. Om ett antagande om genomsnittlig boendetid är motiverat måste man uppmärksamma behovet av att säkerställa rimliga resultat i den meningen att alla kostnader täcks av produktionen enligt bruksvärdesprincipen. Detta kan uppnås genom att en justering görs för att återspegla den genomsnittliga boendetiden endast i förhållande till nettodriftsöverskottet.

Princip 9:

Fritidshus omfattar alla typer av fritidsbostäder såsom närliggande weekendstugor eller mer avlägsna semesterbostäder. För skattningen av produktionen av boendetjänster när det gäller fritidshus ska företrädesvis de genomsnittliga årshyrorna för liknande bostäder användas. Årshyran avspeglar implicit den genomsnittliga boendetiden. Även om en stratifiering är önskvärd får fritidshus sammanföras till ett stratum. I de fall då fritidshus utgör en mycket liten andel av bostadsbeståndet får den fullständiga årshyran för ordinarie bostäder i samma lägesstratum användas. Om det i ett motiverat undantagsfall saknas uppgifter om faktiska hyror eller om uppgifterna inte är statistiskt tillförlitliga för vissa strata, får andra objektiva metoder, t.ex. bruksvärdesprincipen, användas.

1.4.3 Andelsboende (”time-share”)

Andelsboende (”time-share”) innebär att en fastighetsmäklare säljer rätten att under en viss tid varje år bo i en viss bostad belägen på en turistort, och förvaltar denna egendom. Rätten garanteras genom ett intyg som utfärdas vid den första betalningen. Detta intyg får säljas till marknadspris. Periodiska betalningar ska dessutom göras för att täcka administrativa kostnader.

Av denna beskrivning följer att den första betalningen bör behandlas som en investering eftersom det utgivna intyget i mycket påminner om en aktie. Detta synsätt stöds av att enligt åtminstone en medlemsstats lagstiftning förvärvar köparen en rättighet i fast egendom. Följaktligen bör den första betalningen tas upp under rubriken immateriella tillgångar i nationalräkenskaperna. Vidare vore det logiskt att betrakta det hyresfria boendet som utdelning in natura betalad av fastighetsmäklaren.

Problemet är att det faktiskt tillhandahålls en tjänst som inte kommer med i näringslivets produktion. Detta måste logiskt sett korrigeras. Först och främst innebär förslaget att se den periodiska betalningen som en ställföreträdande kostnad implicit att det inte sker någon korrigering för boendetjänsten, eftersom den periodiska betalningen täcker en annan tjänst, nämligen administrationskostnaderna. Det vore också teoretiskt möjligt att betrakta den första betalningen som en förskottsbetalning för den tillhandahållna tjänsten och fördela den över de relevanta boendeperioderna. Frånsett de statistiska problemen med att använda denna modell i praktiken verkar det strida mot den juridiska verkligheten eftersom tolkningen blir att den första betalningen innebär köp av en tjänst och inte förvärv av en tillgång.

En annan lösning vore att härleda en ställföreträdande kostnad ur de faktiska årshyrorna för liknande boendetjänster (med självhushåll). Denna lösning stöds av det faktum att andelslägenheterna är belägna på turistorter där det också finns vanliga uthyrda semesterlägenheter. Om det uppstår svårigheter är de två andra metoder som föreslås för fritidshus även godtagbara för andelslägenheter och andelshus. Den imputerade hyran bör beräknas netto för att undvika dubbelräkning av avgifter som täcks av den periodiska betalningen.

Princip 10:

Vad gäller boende som innebär periodvis utnyttjande av andelar i fast egendom (time-share) ska samma förfaranden som för fritidshus tillämpas.

1.4.4 Inneboende i hyresrum

I de flesta medlemsstater bor ett stort antal studenter i hyresrum. Ofta gäller detta även andra ungdomar eller de som har ett arbete där de är hemifrån under längre perioder. Om rummet är beläget i en hyrd bostad, dvs. hyrs ut i andra hand, uppstår inga större problem. Hyran för rummet kan betraktas som ett bidrag till den faktiska grundhyran, dvs. som en transferering mellan hushåll. Men om rummet finns i en ägarbebodd bostad medför det faktum att man tar med både den hyra som den inneboende betalar och den imputerade hyran i sin helhet en dubbelräkning. Den bästa lösningen vore antagligen att använda den faktiska hyra som den inneboende betalar för den andel av bostaden som han bebor, och sedan imputera en hyra för resten av bostaden. Detta kan emellertid vara svårt att genomföra i praktiken. I stället kanske man kan betrakta den inneboendes hyra som en transferering som innebär att utgifterna för bostaden delas. Detta liknar det första fallet i och med att den faktiska hyran för rummet anses som ett bidrag till den imputerade grundhyran. Detta betraktelsesätt innebär att en korrigering måste göras om hushållssektorn delas upp i olika grupper.

En annan fråga är hur man ska behandla andrahandsuthyrning av olika rum. I detta fall föreslås att uttrycket inneboende i hyresrum endast tillämpas när ägaren eller förstahandshyresgästen själv fortsätter att bo i bostaden. Annars bör andrahandsuthyrning betraktas som en separat näringsverksamhet (bostadsuthyrning eller pensionat).

Princip 11:

Hyror för rum inom en bostad ska betraktas som ett bidrag till grundhyran så länge som ägaren eller förstahandshyresgästen fortsätter att bo i bostaden.

1.4.5 Tomma bostäder

För det första anses en uthyrd bostad alltid som bebodd även om hyresgästen väljer att bo någon annanstans. För det andra avspeglar årshyran implicit den genomsnittliga boendetiden, i enlighet med den generella lösning som valts för fritidshus och andelsboende. Problemet med tomma bostäder begränsas därför till att endast gälla outhyrda bostäder som inte används av ägaren, dvs. de som är till salu eller redo att hyras ut. I sådana fall produceras inte någon boendetjänst och följaktligen bör en nollhyra redovisas.

De uppgifter som krävs för att fastställa huruvida en outhyrd egendom är tom eller ej kan fås från ägaren eller grannar. I avsaknad av sådan information kan förekomsten av möbler användas som ett tecken på att egendomen är bebodd. Omöblerade bostäder kan däremot anses som tomma eftersom det är svårt att tänka sig att en boendetjänst tillhandahålls. Tomma bostäder bör även inbegripa bostäder som återtas av ägaren sedan hyran inte har betalats eller som är tomma under en kort period på grund av att man inte omedelbart finner en ny hyresgäst. Ett gränsfall utgörs av en tom bostad som är fullt möblerad och genast kan användas av ägaren. Man skulle kunna hävda att det inte produceras någon boendetjänst så länge som ägaren inte bor i bostaden, men eftersom detta är jämförbart med fallet där en uthyrd bostad står tom verkar det lämpligt att redovisa en hyra. Följaktligen ska möblerade ägarbebodda bostäder allmänt betraktas som bebodda.

En tom bostad kan fortfarande dra kostnader, såsom löpande utgifter för underhåll, el, försäkringar, skatter, osv. Dessa utgifter bör tas med under rubriken insatsförbrukning, andra produktionsskatter osv. Liksom i fallet med ett företag som inte producerar några tjänster kan detta medföra ett negativt förädlingsvärde.

I de fall där bruksvärdesprincipen används bör tomma bostäder på ett korrekt sätt skiljas från resten av bostadsbeståndet så att produktionsvärdet inte påverkas implicit i beräkningarna genom att alla kostnadskomponenter beaktas, såsom kapitalförslitning och nettodriftsöverskott. Vid en första anblick kan fallet med tomma bostäder i samband med subventionerat boende ge upphov till viss oro på grund av den liknande implicita effekten på produktionen genom den kostnadssammanräkning som är relevant för de icke-marknadssektorer som tillhandahåller subventionerade bostäder. Effekterna i detta fall förväntas dock bli mycket obetydliga. Dessutom kan tomma bostäder i samband med subventionerade bostäder alltid betraktas som bebodda, eftersom de är tillgängliga för användning av ägaren (myndigheter eller icke-vinstdrivande organisationer) för att tillhandahålla social trygghet.

Princip 12:

För en outhyrd bostad, som är tillgänglig för försäljning eller uthyrning, ska en nollhyra redovisas. En möblerad ägarbebodd bostad ska generellt betraktas som en bebodd bostad.

1.4.6 Garage

Eftersom garage ingår i fasta bruttoinvesteringar vore det lämpligt att inte bara inkludera tjänster i form av hyrda garage i näringslivets produktion utan även att beräkna ett imputerat produktionsvärde för garage som används av ägaren. I bägge fallen utgör garage en bekvämlighet, precis som annan typ av utrustning i bostaden. Detta bör även gälla biluppställningsplatser och parkeringsplatser eftersom de med stor sannolikhet har samma funktion.

I punkt 3.75 i bilaga A till ENS 2010 anges att ”[f]ör garage som ligger fristående från bostaden och används av ägaren själv i samband med nyttjandet av bostaden ska en motsvarande imputering göras”.

Vanligtvis är det fler ägarbebodda bostäder än hyresbostäder som har garage. Det bästa sättet att beakta denna strukturskillnad kan vara att använda förekomsten av garage som ett stratifieringskriterium.

Princip 13:

Genom garage och parkeringsplatser för slutlig konsumtion tillhandahålls tjänster som ska inkluderas i boendetjänsterna.

2. INSATSFÖRBRUKNING

Insatsförbrukningen måste stämma överens med produktionen. I enlighet med ändamålsklassificeringen av individuell konsumtion (COICOP) ska avgifter för värme, vatten, el osv. liksom större delen av underhållet och reparationerna av bostäderna bokföras separat, och alltså inte räknas med i produktionen av boendetjänster.

I praktiken måste emellertid vissa kostnader samt underhåll och reparationer anses vara en del av hyrestjänsten eftersom de inte kan särskiljas. Nivån på bruttonationalinkomsten bör inte påverkas om en bruttoberäkning genomförs konsekvent för insatsförbrukning och produktion.

Reparationer och underhåll bör delas in i tre olika grupper. Förbättringar av existerande fasta tillgångar som väl överstiger kraven för ordinarie underhåll och reparation ingår i fasta bruttoinvesteringar (punkt 3.129 i bilaga A till ENS 2010).

Utgifter som en bostadsägare lägger ned på dekoration, underhåll och reparation av bostaden och som inte normalt utförs av en hyresgäst ska behandlas som insatsförbrukning i produktion av boendetjänster (punkt 3.96 i bilaga A till ENS 2010).

Rengöring, utsmyckning och underhåll av bostaden i den mån dessa aktiviteter vanligen även utförs av hyresgäster ska exkluderas från produktionen (punkt 3.09 i bilaga A till ENS 2010). Utgifter i samband med denna typ av arbete ska redovisas direkt som hushållens slutliga konsumtion. I punkt 3.95 i bilaga A till ENS 2010 anges att hushållens konsumtionsutgifter inkluderar material för mindre reparationer och inredning av bostäder av det slag som utförs av såväl hyresgäster som ägare.

Detta innebär att för ägarbebodda bostäder bör insatsförbrukning omfatta samma typ av vanligt underhåll och reparationer som normalt sett betraktas som hyresvärdens insatsförbrukning för liknande hyresrätter. Utgifter för reparationer och underhåll av det slag som snarare utförs av hyresgäster än ägare ska behandlas som hushållens konsumtionsutgifter, såväl för hyresgäster som för ägare som bor i den bostad de äger.

Insatsförbrukning i form av normalt underhåll och reparationer i ägarbebodda bostäder kan hämtas från direkta statistiska källor, t.ex. hushållsbudgetundersökningar. Om det råder mycket stora skillnader i förhållandet insatsförbrukning–produktion mellan ägarbebodda bostäder och hyresbostäder bör orsakerna till detta undersökas. Om skillnaderna beror på kvalitetsskillnader, t.ex. olika omfattning på det normala underhållet i likartade bostäder, bör de imputerade hyrorna justeras därefter.

Insatsförbrukningen bör omfatta indirekt mätta finansiella förmedlingstjänster (FISIM) i enlighet med kapitel 14 i bilaga A till ENS 2010. Detta omfattar hushållens insatsförbrukning i deras egenskap av bostadsägare med lån.

Såsom framgår av punkt 1.4.5 kan tomma bostäder medföra insatsförbrukning. Rent generellt bör man undvika att insatsförbrukning vad gäller bostäder ägda av arbetsgivaren dubbelräknas.

Princip 14:

Insatsförbrukningen ska fastställas i enlighet med definitionen av produktion av boendetjänster. I allmänhet bör ingen av dessa poster inbegripa utgifter för värme, vatten, el osv. Om en annan behandling föredras av praktiska skäl kan detta godtas så länge som nivån på bruttonationalprodukten eller bruttonationalinkomsten inte påverkas.

3. TRANSAKTIONER MED UTLANDET

Enligt ENS 2010 (punkterna 1.63 och 2.29 i bilaga A) betraktas utländska subjekt som konstruerade inhemska statistiska enheter i sin egenskap av ägare av mark eller befintliga byggnader inom ett lands ekonomiska territorium, men endast avseende transaktioner som inverkar på den marken eller de byggnaderna.

Detta innebär att den tjänst som tillhandahålls genom en bostad som ägs av ett utländskt subjekt inkluderas i den ekonomis produktion där bostaden är belägen. Boendetjänster i fråga om ägarbebodda bostäder som tillhör utländska subjekt ska alltså bokföras som export av boendetjänst, och motsvarande nettodriftsöverskott som primärinkomst till utlandet (punkterna 3.173 och 4.60 i bilaga A till ENS 2010).

När det gäller i landet bosatta personer som äger bostäder utomlands sägs följande i punkt 3.75 i bilaga A till ENS 2010: ”Hyresvärdet av ägarbebodda bostäder utomlands, t.ex. fritidshus, ska inte bokföras som en del av inhemsk produktion utan som import av tjänst, och motsvarande driftsöverskott netto som primärinkomst från utlandet.”

I allmänhet uppstår inga större problem om den egendom som ägs av ett utländskt subjekt faktiskt hyrs ut till ett inhemskt subjekt, eftersom man kan konstatera ett monetärt flöde och inkludera det i betalningsbalansen. Bostäder som ägs och bebos av utländska medborgare måste bokföras separat. Ägarens nationalitet är inte tillräckligt för att särskilja inhemska och utländska subjekt. Fritidshus som ägs av utländska medborgare utgör troligtvis den största delen i denna grupp, och det vore bra om de berörda medlemsstaterna kunde komma överens om antalet utländska ägare sinsemellan. Överlag saknas emellertid uppgifter om utländska bostadsägare. Uppgifter om personer som äger fritidshus i utlandet är ännu svårare att få tag på. En medlemsstat som drar av en primärinkomst för bostäder som bebos av utländska ägare bör för konsekvensens skull samtidigt lägga till en primärinkomst för bostäder i utlandet som ägs och bebos av det egna landets medborgare.

En särskild svårighet i detta sammanhang utgörs av andelslägenheter och andelshus, s.k. time-share. Eftersom en sådan egendom för en och samma redovisningsperiod kan bebos av invånare från olika länder framstår en direkt allokering till ursprungslandet nästan omöjlig. Jämförbara resultat kan uppnås med hjälp av ett bättre tillvägagångssätt. Först allokeras det (imputerade) värde som genereras av andelsbostäder till det ägande företagets ursprungsland. Sedan kan uppgifter om andelsägarnas ursprungsland inhämtas från ägarföretaget så att en fördelningsnyckel kan upprättas.

Princip 15:

Enligt ENS 2010 bidrar alla bostäder på en medlemsstats ekonomiska territorium till dess bruttonationalprodukt. Det nettodriftsöverskott som utländska ägare får från mark och byggnader i den medlemsstaten ska behandlas som kapitalinkomst till utlandet, och ska därför dras av från bruttonationalprodukten vid omräkningen till bruttonationalinkomst (och vice versa). Med sådant nettodriftsöverskott förstås driftsöverskott netto från faktisk och imputerad hyra av bostäder. En medlemsstat som drar av en kapitalinkomst för bostäder som bebos av utländska ägare bör samtidigt lägga till en kapitalinkomst för bostäder i utlandet som ägs och bebos av det egna landets medborgare.

(1) Gäller ej för denna språkversion.

(2) Det är teoretiskt möjligt att de som äger sin bostad på egen hand eller tillsammans med andra bostadsägare anställer fastighetsskötare utan att koppla in andra statistiska enheter som fastighetsföretag eller tjänsteföretag. Om så är fallet bör produktionen enligt bruksvärdesprincipen inbegripa medel för ersättning till anställda.