(7)

Vad gäller Slovakien har denna senaste granskning visat att: a. Bostadspriserna har kontinuerligt ökat i reala termer i Slovakien under de senaste fem åren. Trots skärpningen av den rättsligt bindande taket för belåningsgraden har bostadsprisernas ökat allt snabbare sedan början av 2019. Under covid-19 pandemin har prisökningarna accelererat ytterligare och den reala ökningen av bostadspriserna i årstakt nådde nästan 16 procent under andra kvartalet 2021, den näst högsta nivån inom EU. Eftersom bostadspriserna under en längre tid ökat snabbare än hushållens inkomster har bostadsförvärven försvårats. Olika värderingsmodeller pekar på att risken för att bostäder är övervärderade ökar. Prisutvecklingen baserar på en ekonomi som befunnit sig i en expansiv fas, låga räntor, ökat hushållssparande, en stark efterfrågan från hushållen sida på nya bostäder samt ett utbudsunderskott. b. Trots de åtgärder som myndigheterna vidtagit hör ökningen av bolån i Slovakien till de högsta i EU under de senaste tre åren, och har också stått emot covid-19 chocken. Bolånemarknaden i Slovakien kännetecknas av låga räntor och stark efterfrågan på bolån, vilket förstärkts av stigande bostadspriser och hård konkurrens mellan kreditgivarna. Banksektorn i Slovakien är dessutom en av de sektorer som är mest exponerade mot fastighetsverksamhet i EES-länderna. c. Hushållens skuldsättning i Slovakien har ökat under de senaste åren på grund av intensiv utlåningsverksamhet. Efter flera år med tvåsiffriga ökningar av hushållens samlade reala skulder har ökningstakten i hushållens skuldsättning mattats av och stabiliserats kring 4 procent under 2020. Trots denna avmattning, som också skedde tack vare makrotillsynsåtgärder (införandet av en kvot mellan skuld/inkomst (DTI-kvot) och en skärpning av kvoten mellan skuldbetalning/inkomst (DSTI)), är ökningen av hushållens skuldsättning fortfarande bland de högsta i EU och har lett till en stigande skuldkvot i förhållande till BNP. Hushållen minskade sin konsumtion under covid-19 pandemin, men deras efterfrågan på bostadslån förblev stark. Refinansieringen av bostadslån har ökat på senare tid och hänger ofta samman med att det ursprungliga nominella lånebeloppet ökar. En annan sårbarhet är att löptiden på en betydande del av lånen överstiger låntagarens pensionsålder. Denna utveckling samt sårbara marknadssegment bör övervakas noga framöver. d. Ovannämnda sårbarheter har också byggts upp pga. flera strukturella faktorer, t.ex. för fastighetsmarknaden gynnsamma skatteregler samt en bristfällig hyresmarknad. e. ESRB konstaterar att Slovakien har vidtagit flera åtgärder för att minska de nuvarande sårbarheterna i bostadssektorn, särskilt en omfattande uppsättning låntagarbaserade åtgärder för att på ett lämpligt sätt hantera de underliggande riskerna i samband med bostadslån och låntagares sårbarhet. Den kontracykliska kapitalbufferten är ett viktigt verktyg för att ta itu med sårbarheter relaterade till den snabba kredittillväxten, som skett inom många olika sektorer, och för att öka banksektors motståndskraft. f. I ett framåtblickande perspektiv och med beaktande av riskbilden på medellång sikt bedöms de aktuella makrotillsynsåtgärderna som delvis lämpliga och tillräckliga. Mot bakgrund av att sårbarheter fortsätter att öka inom vissa marknadssegment vore det ändamålsenligt att finjustera de befintliga låntagarbaserade åtgärderna. Om fler cykliska risker materialiseras eller de strukturella sårbarheterna ökar, kan myndigheterna i Slovakien överväga att åter bygga upp den kontracykliska kapitalbufferten eller införa en sektorsvis systemriskbuffert för att ytterligare öka motståndskraften mot de risker som finns inom bostadssektorn. Därutöver utgör aktiveringen av ett riskviktsgolv för sådana exponeringar gentemot bostadsmarknaden som omfattas av internmetoden genom artikel 458 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 575/2013 (3) också ett alternativ för att öka banksektorns motståndskraft. Utöver makrotillsynsåtgärder skulle även justeringar av det för bostadsfastigheter gynnsamma skattesystemet samt åtgärder som förbättrar hyresmarknadens bristfälliga funktion kunna minska orsakerna till systemrisker relaterade till bostadssektorn i Slovakien.