SL Uradni list Evropske unije L 324/11

ODLOČBA NADZORNEGA ORGANA EFTA

št. 55/05/COL

z dne 11. marca 2005

o zaključku uradnega preiskovalnega postopka, določenega v členu 1(2) dela I protokola 3 k Sporazumu o Nadzornem organu in Sodišču, v zvezi s prodajo 1 744 najemnih stanovanj v Oslu (Norveška)

NADZORNI ORGAN EFTA JE –

OB UPOŠTEVANJU Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru (1) ter zlasti členov 61 do 63 in Protokola 26 Sporazuma,

OB UPOŠTEVANJU Sporazuma med državami Efte o ustanovitvi Nadzornega organa in Sodišča (2) ter zlasti člena 24 in člena 1 v delu I Protokola 3 Sporazuma,

OB UPOŠTEVANJU Smernic Nadzornega organa (3) o uporabi in razlagi členov 61 in 62 Sporazuma EGP ter zlasti poglavja 18B Smernic,

OB POZIVU zainteresiranih strani, da predložijo svoje pripombe v skladu z zgoraj navedenimi določbami (4), in ob upoštevanju njihovih pripomb,

OB UPOŠTEVANJU NASLEDNJEGA:

I. DEJSTVA

1. Ozadje

Marca leta 2001 se je občina Oslo odločila, da pred koncem maja 2001 proda portfelj 1 744 najemnih stanovanj. 1 744 stanovanj je bilo večinoma oddanih zaposlenim v občinskih bolnišnicah. Odločitev o prodaji je bila sprejeta potem, ko je norveška vlada predstavila načrte za izvedbo bolnišnične reforme, s katero naj bi, med drugim, lastništvo nad okrajnimi bolnišnicami prenesla na državo (5).

S pismom z dne 18. maja 2001 (Dok. št.: 01-3792-D) je Nadzorni organ zaprosil norveške organe, da predložijo vse ustrezne informacije v zvezi s prodajo stanovanj, da bi Nadzorni organ lahko ocenil, ali je prodaja v skladu s členom 61 Sporazuma EGP in poglavjem 18B, Elementi državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti, smernic Nadzornega organa o državni pomoči.

Dne 30. maja 2001 se je Mestni svet Osla („Bystyret“) odločil, da proda stanovanja, in 31. maja 2001 je občina podpisala pogodbo s Fredensborg Boligutleie ANS (v nadaljnjem besedilu Fredensborg) o prodaji stanovanj. Prodajna cena je bila 715 milijonov NOK (približno 89 milijonov EUR (6)).

S pismom z dne 31. maja 2001 (Dok. št.: 01-4004-D) je Nadzorni organ opozoril norveške organe na „klavzulo o mirovanju“ v členu 1(3) v delu I Protokola 3 k Sporazumu o Nadzornem organu in sodišču ter na začasne določbe („začasni ukrepi“) iz poglavja 6, Posebnosti v zvezi s pomočjo, nezakonito zaradi postopkovnih razlogov, smernic o državni pomoči.

S pismom z dne 26. junija 2001 misije Norveške pri Evropski uniji, ki mu je bilo priloženo pismo z dne 15. junija 2001 Ministrstva za trgovino in industrijo s 17 prilogami občine Oslo ter ki ga je Nadzorni organ prejel in evidentiral 26. junija 2001 (Dok. št.: 01-5730-A), so norveški organi poslali dokumente, za katere so v soglasju z občino Oslo menili, da vsebujejo najpomembnejše razpoložljive informacije za oceno, ali je bila prodaja v skladu s členom 61 Sporazuma EGP.

Občina Oslo je v svojih dokumentih (7), prvič, trdila, da je bila prodaja v okviru zahtev, ki jih določajo smernice Nadzornega organa o državni pomoči (8). Občina je trdila, da je bila opravljena neodvisna strokovna ocena v skladu s poglavjem 18B.2.2 smernic o državni pomoči ter da je bilo odstopanje 3,4 % med prodajno ceno in oceno vrednosti v skladu s tržnimi pogoji, opisanimi v poglavju 18B.2.2(b) smernic o državni pomoči (9).

Drugič, občina je poudarila, da je bilo treba v zvezi s prodajnim postopkom upoštevati časovne omejitve. Vzrok za časovno omejitev, ki ji je bila občina izpostavljena, je bila vlada, ki je izvajala bolnišnično reformo. Po mnenju občine je to morda privedlo do manjšega števila ponudnikov, kot bi bilo zaželeno, in kupci so morda predložili nižje ponudbe, kot bi jih, če bi imeli na voljo več časa (10). Občina je vseeno trdila, da je prodajo s ponudbenim postopkom opravila enako, kot bi to storil zasebni prodajalec.

V pismu z dne 20. julija 2001 norveškim organom (Dok. št.: 01-5673 D) je Nadzorni organ izjavil, da dvomi, da je bil upoštevan postopek iz poglavja 18B.2.2 smernic o državni pomoči. Nadzorni organ je poleg tega izrazil dvome o tem, ali so bile ocene tržne vrednosti stanovanj opravljene pred dogovori o prodaji, ali so bile ocene opravljene na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in cenilskih standardov ter ali je bila prodajna cena 3,4 % pod oceno v skladu s smernicami o državni pomoči. Nadzorni organ je norveške organe pozval, da predložijo pripombe k tej zadevi, ki jih bo upošteval, preden se bo odločil, ali bo uvedel uradni preiskovalni postopek.

Ministrstvo za trgovino in industrijo je svoje pripombe poslalo po telefaksu dne 27. julija 2001, ki ga je istega dne Nadzorni organ prejel in evidentiral (Dok. št.: 01-6026 A). Ministrstvo je izjavilo, da se strinja z Nadzornim organom, da bi lahko obstajali dvomi o tem, ali je bila prodaja v skladu s členom 61 Sporazuma EGP, in da „bodo opravljeni nadaljnji postopki za zagotovitev upoštevanja obveznosti Norveške na podlagi člena 61 Sporazuma EGP“. Ministrstvo je obvestilo Nadzorni organ, da je dne 25. julija 2001 okrajni guverner Osla in Akershusa odločil, da občina Oslo ne more zakonito prenesti lastninske pravice, preden okrajni guverner ne sprejme svoje dokončne odločitve. Prav tako naj bi bila opravljena nova strokovna ocena vrednosti objektov.

S pismom z dne 31. julija 2001 (Dok. št.: 03-829-A) je Nadzorni organ izjavil, da pričakuje uradno priglasitev prodaje v skladu s svojimi smernicami o državni pomoči.

2. Priglasitev

2.1 Uvod

S pismom misije Norveške pri Evropski uniji z dne 10. februarja 2003 (Dok. št.: 03-829-A), ki sta mu bili priloženi pismi Ministrstva za trgovino in industrijo z dne 7. februarja 2003 ter pismo brez datuma občine Oslo (z 31 prilogami), kar je Nadzorni organ vse prejel in evidentiral 11. februarja 2003, so norveški organi, v skladu s členom 1(3) v delu I Protokola 3 k Sporazumu o Nadzornem organu in Sodišču, poslali uradno obvestilo o odločitvi občine Oslo, da proda stanovanja. Pismi Ministrstva za trgovino in industrijo z dne 7. februarja 2003 in občine Oslo (brez prilog) sta bili poslani tudi po telefaksu ter ju je Nadzorni organ prejel in evidentiral 7. februarja 2003 (Dok. št.: 03-768 A).

Pismo občine Oslo je med drugim vsebovalo opis stanovanj, informacije o prodajnem postopku, opise različnih ocen vrednosti in oceno morebitnega čezmejnega vpliva.

Kar zadeva stanovanja, je občina navedla nekatere pripombe. Prvič, velikost portfelja je pomenila, da na trgu ni bilo mnogo akterjev, za katere bi lahko pričakovali, da bodo potencialni kupci. To naj bi vplivalo na možnost izvedbe prodaje in tudi na pogoje kakršne koli transakcije. Drugič, cena je bila odvisna od tega, kdaj in kako hitro bi bilo mogoče zvišati obstoječe najemnine, kar je bilo zelo negotovo. Tretjič, zaradi negotovih okoliščin pri obstoječih pogodbah, neseznanjenosti z norveškim zakonom o obveznem najemu je bila naložba manj privlačna za podjetja, ki še niso bila uveljavljena na najemnem trgu na Norveškem. Četrtič, stanovanja so bila različnih starosti, standardov in lokacij, kar je vplivalo na stroške obnove.

Kar zadeva prodajni postopek (glej točko 2.2 spodaj), je občina izjavila, da „ni sporno, da postopkovne zahteve smernic o državni pomoči v tem primeru niso bile v celoti upoštevane“.

Občina je sklenila: „Prodaja je bila opravljena prek zadostno oglaševanega, odprtega in brezpogojnega ponudbenega postopka, čeprav je bilo obdobje, v katerem so se stanovanja tržila, krajše od obdobja, ki ga zahtevajo smernice o državni pomoči. Vendar pa ni razloga za domnevo, da je bila prodaja opravljena na način, za katerega ni bilo verjetno, da bo dosegel tržno vrednost prodanih stanovanj, ali ki bi verjetno izključil tuje vlagatelje. Četudi bi Nadzorni organ menil, da prodaja vsebuje element pomoči, predlagamo, da je treba zaključiti, da transakcija ne spada na področje člena 61(1) EGP, saj trgovina v EGP ni prizadeta.“

2.2 Prodajni postopek

Prodajni postopek je bil opisan v priglasitvi, ki jo je Nadzorni organ prejel 11. februarja 2003, med drugim v prilogah 1 in 10 k priglasitvi. Nadzorni organ razume, da je prodajni postopek potekal, kot sledi:

Dne 16. marca 2001 je bila neodvisna nepremičninska agencija Akershus Eiendom AS (v nadaljnjem besedilu Akershus) odgovorna za prodajo stanovanj en bloc (v paketu) v imenu občine Oslo.

Akershus je začel prodajo 2. aprila 2001 z oceno vrednosti, ki jo je opravilo podjetje Catella Eiendoms-Consult AS (v nadaljnjem besedilu Catella), v višini 1 143 milijonov NOK (glej točko 2.3 spodaj za opis ocene). Akershus je navezal neposredne stike z naslednjimi šestimi podjetji:

— OBOS

— Selvaag Eiendom AS

— Olav Thon Gruppen AS

— KLP Eiendom AS

— Gjensidige Nor Næringseiendom AS

— Eiendomsspar AS

Z drugimi devetimi podjetji je Akershus navezal stike na njihovo pobudo. Ta podjetja so bila:

— Sunndal Collier & Co ASA

— Haugen & Damsund AS

— Catella Eiendoms-Consult AS

— Optimo AS

— Investra ASA

— Prebivalci, ki jih je zastopal odvetnik Ole Løken

— Fredensborg eiendomsselskap AS

— DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS

— Studentsamskipnaden i Oslo

Ponudba za prodajo stanovanj je bila objavljena s sporočilom za javnost z dne 19. aprila 2001.

Prospekt o stanovanjih je bil 15 zgoraj navedenim podjetjem razposlan dne 23. aprila 2001.

Dne 26. aprila 2001 je OPAK AS (v nadaljnjem besedilu OPAK) predložil oceno vrednosti, ki je ugotavljala, da je bila tržna vrednost 795 milijonov NOK, in je bila prav tako razposlana (glej točko 2.3 spodaj za opis ocene).

Vlagatelji so bili pozvani, da predložijo svoje ponudbe do 2. maja 2001, in ponudbeni postopek je bil zaključen 3. maja 2001. Pet podjetij je predložilo naslednje ponudbe v prvem krogu 2. maja 2001. Ta podjetja so bila:

— Prebivalci, ki jih je zastopal odvetnik Ole Løken: 300 milijonov NOK — Eiendomsspar AS: 500 milijonov NOK — Olav Thon Gruppen AS: 505 milijonov NOK — Haugen & Damsund AS: 690 milijonov NOK — Sunndal Collier & Co ASA: 725 milijonov NOK

Dne 3. maja je teh pet podjetij lahko spremenilo ali zvišalo svoje ponudbe, potem ko je bilo obveščenih o najvišji ponudbi, predloženi 2. maja 2001. Prejeti sta bili naslednji novi ponudbi:

— Prebivalci, ki jih je zastopal odvetnik Ole Løken: 690 milijonov NOK — Sunndal Collier & Co ASA: 735 milijonov NOK

Občina Oslo se je odločila za ponudbo podjetja Sunndal Collier & Co ASA in dne 8. maja 2001 je podjetje Sunndal Collier & Co ASA, katerega naslednik je Fredensborg, podpisalo pogodbo.

Ko je bila ponudba sprejeta, je bilo ugotovljeno, da dve stavbi (Internat A og B) v povezavi z eno od bolnišnic (Ullevål Sykehus) uporablja Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS), ne da bi plačeval kakršno koli najemnino (na podlagi pogodbe, ki je občina ni podpisala, vendar sta se je Ullevål Sykehus in OAS držala, ter po kateri naj bi OAS med drugim kril le obratovalne stroške). Zaradi tega je bila pogodba med občino in Fredensborgom spremenjena v več točkah. S pismom z dne 11. maja 2001 je občina zaprosila OPAK, da oceni posledice tega za njihovo oceno vrednosti.

Dne 14. maja 2001 je OPAK predložil popravljeno oceno vrednosti v višini 740 milijonov NOK (glej točko 2.3 spodaj).

S podpisom pogodbe dne 31. maja 2001 je občina Oslo prodala 1 744 stanovanj en bloc (v paketu) po ceni 715 milijonov NOK podjetju Fredensborg.

2.3 Ocene vrednosti, predložene kot del priglasitve

Priglasitev je vsebovala tri ocene: oceno podjetja Catella (priloga 16 k priglasitvi), oceno podjetja OPAK (priloga 18 k priglasitvi) in oceno podjetij FIGA/Nortakst (priloga 21 k priglasitvi).

— Ocena podjetja Catella

Občina Oslo je 14. marca 2003 najela podjetje Catella, da oceni tržno vrednost stanovanj kot portfelja (vsa stanovanja so se prodala hkrati enemu kupcu). Poročilo je bilo prvotno izdelano, da bi določilo otvoritveno bilanco stanja v zvezi z bolnišnicami. Cenitev naj bi bila končana do 30. marca 2001. Podjetje Catella je izjavilo, da cenitev ni bila izvedena po pravilih norveškega združenja cenilcev („Norges Takseringsforbund“) in je bila opravljena površno (11). Podjetje Catella je tržno vrednost ocenilo na 1 143 milijonov NOK.

Občina Oslo se je sklicevala na dejstvo, da je Akershus menil, da vrednost, ki jo je izračunalo podjetje Catella, ni izražala tržne vrednosti. En razlog za to je bil, da je Akershus menil, da so bile predvidene najemnine previsoke in ocenjeni začetni stroški prenizki. Poleg tega je bilo po mnenju občine Oslo v oceni, ki jo je opravilo podjetje Catella, več drugih pomanjkljivosti. Te so bile:

— Poročilo je vključevalo nepremičnino, ki ni bila vključena v prodajo (Trondheimsveien 235, ocenjena vrednost 61 milijonov NOK).

— Cenitev je temeljila na predpostavki, da je najvišjo najemnino mogoče dobiti od prvega dne.

— Vpliv klavzule „videno, kupljeno“ v prodajni pogodbi ni bil ocenjen. Klavzula „videno, kupljeno“ pomeni, da kupec prevzame celotno tveganje v zvezi s posebnostmi kupljenega stanovanja in da se mora zanesti na svoje preglede.

Drugo podjetje, tj. OPAK, je bilo torej zaprošeno, da pripravi novo oceno.

— Ocena podjetja OPAK

Občina Oslo je podjetje OPAK najela, da oceni stanovanja kot portfelj. (Prva) ocena z dne 26. aprila 2001 je ugotovila, da tržna vrednost znaša 795 milijonov NOK.

Ocenjena prodajna vrednost je bila izračunana, kot sledi:

Neto letni dohodek od najemnine v neto sedanji vrednosti = 835 milijonov NOK – Strošek posodobitve stanovanj = 150 milijonov NOK + Neto sedanja vrednost „dodatnega iztržka“ (12) (prodaja po 10 letih) = 110 milijonov NOK = Prodajna vrednost 795 milijonov NOK

Občina Oslo je zahtevala prilagoditev ocene podjetja OPAK, da bi izražala popravek vrednosti nekaterih najemov zaradi dejanskih okoliščin, ki niso bile upoštevane v prvotni oceni. Ti dejanski popravki so podjetje OPAK pripeljali do znižanja vrednosti sredstev na 740 milijonov NOK. Prilagoditve so bile občini Oslo predložene 14. maja 2001.

— Ocena podjetij FIGA in Nortakst DA

S pismom z dne 12. julija 2001 Ministrstva za trgovino in industrijo občini Oslo (13) je Ministrstvo zahtevalo, da občina naroči novo oceno vrednosti. Ministrstvo je tudi izjavilo, da ocena vrednosti podjetja OPAK ni izpolnjevala zahtev smernic o državni pomoči (14). Občina je najela podjetji FIGA in Nortakst DA, ki sta ustanovili odbor (15) (v nadaljnjem besedilu FIGA/Nortakst), za izvedbo nove ocene vrednosti. Naročilo za oceno je bilo dogovorjeno z Ministrstvom za trgovino in industrijo. FIGA/Nortakst je predložil svoje poročilo 26. aprila 2002 z ugotovitvijo, da je bila tržna vrednost stanovanj 1 055 milijonov NOK.

FIGA/Nortakst je uporabil tri različne metode za oceno vrednost portfelja na dan 30. maja 2001: tehnično vrednost, metodo denarnih tokov in metodo čiste kapitalizacije. Rezultati izračunov na podlagi teh treh metod so bili:

Tehnična vrednost: 1 448 milijonov NOK Metoda denarnih tokov: 1 055 milijonov NOK Metoda čiste kapitalizacije: 1 005 milijonov NOK

FIGA/Nortakst je zaključil, da metoda denarnih tokov najbolje izraža to, kar bi bil potencialni vlagatelj pripravljen plačati za portfelj. Sklepna ugotovitev je torej bila, da je bila tržna vrednost stanovanj 1 055 milijonov NOK.

V pismu občine Oslo, priloženem k pismu Ministrstva za trgovino in industrijo z dne 7. februarja 2003, je občina spodbijala, da ta ocena izraža vrednost stanovanj, ter sklenila, da tržno vrednost najbolje izraža ocena podjetja OPAK.

2.4 Zahteva za nadaljnje informacije

S pismom z dne 9. aprila 2003 (Dok. št.: 03-2133-D) je Nadzorni organ zaprosil za nadaljnje informacije. V tem pismu je Direktorat za konkurenco in državno pomoč tudi izrazil dvome o združljivosti prodaje z določbami o državni pomoči Sporazuma EGP.

S pismom misije Norveške pri Evropski uniji z dne 5. junija 2003, ki sta mu bili priloženi pismi z dne 14. maja 2003 Ministrstva za trgovino in industrijo in občine Oslo ter ki ga je Nadzorni organ prejel in evidentiral 10. junija 2003 (Dok. št.: 03-3630-A), so norveški organi poslali dodatne informacije. Ministrstvo za trgovino in industrijo je iste dokumente poslalo po telefaksu dne 14. maja 2003, Nadzorni organ jih je istega dne prejel in evidentiral (Dok. št.: 03-3127-A).

Ministrstvo za trgovino in industrijo v svojem pismu z dne 14. maja 2003 ni izrazilo nobenega mnenja, ampak je samo poslalo pismo občine Oslo.

V pismu občine Oslo z dne 14. maja 2003 se je občina sklicevala na brezpogojni ponudbeni postopek (glej poglavje 18B.2.1 smernic o državni pomoči) in izjavila: „Občina ne bo trdila, da je bil postopek, uporabljen pri prodaji stanovanj, popolnoma v skladu z zahtevami, določenimi v smernicah. Prodaja stanovanj ni bila objavljena tako, kot je določeno v določbi 18B.2.1(a) smernic.“ Vendar pa je občina menila, da je bila prodaja opravljena na način, ki je zagotavljal dosego cilja določbe.

Kar zadeva poglavje 18B.2.2 smernic o državni pomoči, tj. prodaja brez brezpogojnega ponudbenega postopka (ocena vrednosti neodvisnega strokovnjaka), je občina trdila, da je bila prodaja opravljena v skladu s to določbo. Poleg tega je občina menila, da je bila ocena, ki jo je opravilo podjetje OPAK (ocena vrednosti, ki jo je uporabila občina), pridobljena „pred dogovori o prodaji“ in v skladu s „splošno sprejetimi tržnimi kazalniki in cenilskimi standardi“.

In na koncu, „občina iz utemeljitev, ki jih je predstavil Nadzorni organ, ne more razumeti, da časovni pritisk, ki ga je povzročila bolnišnična reforma, ni pomemben pri oceni, ali je cena, dosežena za stanovanja, pod tržno vrednostjo“.

3. Odločba o uvedbi uradnega preiskovalnega postopka

Dne 11. julija 2003 se je Nadzorni organ odločil, da uvede uradni preiskovalni postopek, določen v členu 1(2) v delu I Protokola 3 k Sporazumu o Nadzornem organu in sodišču (v nadaljnjem besedilu uradni preiskovalni postopek), v zvezi s prodajo 1 744 najemnih stanovanj v Oslū (16). V uvodni odločbi je Nadzorni organ opisal priglasitev, ozadje zadeve in korespondenco z norveškimi organi.

Kar zadeva razloge za uvedbo uradne preiskave, je Nadzorni organ izrazil dvome o več točkah v zvezi s tem, ali je bila prodaja v skladu s členom 61(1) Sporazuma EGP. Prvič, Nadzorni organ se je skliceval na prodajni postopek in ob upoštevanju, da prodaja ni bila oglaševana v skladu s smernicami o državni pomoči, izrazil dvome o tem, ali je občina Oslo ravnala v skladu s cilji, na katerih temeljijo določbe poglavja 18B.2.1 smernic o državni pomoči (prodaja z brezpogojnim ponudbenim postopkom).

Drugič, kar zadeva ocene (poglavje 18B.2.2 smernic o državni pomoči), je Nadzorni organ izrazil dvome o tem, ali je bila ocena podjetja OPAK (ocena, ki jo je uporabila občina) opravljena pred dogovori o prodaji, ali je bila ocena opravljena na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in cenilskih standardov ter, ob upoštevanju časovne omejitve, ali je bil vložen ustrezen trud za prodajo stanovanj po tržni vrednosti. Poleg tega je bila dogovorjena (in priglašena) prodajna cena 715 milijonov NOK, medtem ko je bil rezultat nove ocene vrednosti, ki jo je zahtevalo Ministrstvo za trgovino in industrijo, 1 055 milijonov NOK (FIGA/Nortakst). Nadzorni organ je ob upoštevanju velikega razhajanja med ocenama izrazil dvome o tem, ali je dogovorjena prodajna cena (715 milijonov NOK) izražala tržno vrednost.

Tretjič, Nadzorni organ se je skliceval na dejstvo, da je občina trdila, da četudi bi bilo za doseženo ceno ugotovljeno, da je pod tržno vrednostjo, prodaja ni spadala v področje uporabe člena 61(1) Sporazuma EGP, ker trg, v katerega je bil vključen Fredensborg, ni vseboval elementov čezmejne trgovine. Nadzorni organ je menil, da nepremičninski trg v Oslu ni bil omejen na lokalna podjetja in da je Fredensborg dejansko ali potencialno konkuriral podobnim podjetjem na Norveškem in v drugih državah EGP.

Četrtič, Nadzorni organ je izrazil dvome o tem, ali bi bilo mogoče prodajno ceno pod tržno vrednostjo upravičiti na podlagi načela vlagatelja v tržnem gospodarstvu, tj. da je občina ravnala tako kot kateri koli drug zasebni vlagatelj ter pri tem upoštevala časovno omejitev in bolnišnično reformo, ki jo je začela vlada.

4. Pripombe norveških organov na uvodno odločbo

S pismom misije Norveške pri Evropski uniji z dne 12. septembra 2003, ki sta mu bili priloženi pismi z dne 11. septembra 2003 Ministrstva za trgovino in industrijo in občine Oslo ter ki ju je Nadzorni organ prejel in evidentiral 15. septembra 2003 (Dok. št.: 03-6307 A), so norveški organi poslali svoje pripombe na uvodno odločbo. Ministrstvo za trgovino in industrijo je isti pismi poslal po telefaksu dne 11. septembra 2003, Nadzorni organ ju je istega dne prejel in evidentiral (Dok. št.: 03-6201 A).

Pismo Ministrstva za trgovino in industrijo z dne 11. septembra 2003 ni izražalo nobenega mnenja o zadevi, ampak se je samo sklicevalo na pismo občine Oslo.

Občina Oslo se je sklicevala na svoje predhodne utemeljitve in je trdila, prvič, da so bili cilji, na katerih temeljijo določbe poglavja 18B.2.1, Prodaja prek brezpogojnega ponudbenega postopka, smernic o državni pomoči, doseženi, čeprav prodaja ni bila objavljena tako, kot je določeno v smernicah. Občina je trdila, da so bili vsi potencialni kupci s sedežem na Norveškem obveščeni o prihodnji prodaji in da je bilo med vlagatelji, ki na Norveškem še niso imeli svojega sedeža, malo zanimanja za vlaganje v norveški trg najemnih stanovanj.

Drugič, občina je trdila, da je bila ocena vrednosti, ki jo je opravilo podjetje OPAK, v skladu s postopkovnimi zahtevami poglavja 18B.2.2, Prodaja brez brezpogojnega ponudbenega postopka, smernic o državni pomoči. To med drugim pomeni, da je občina menila, da je bila ocena podjetja OPAK opravljena, „da bi določili tržno vrednost na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in cenilskih standardov“, in da je bila ocena opravljena „pred dogovori o prodaji“. Občina je poleg tega trdila, da je bila razlika med prodajno ceno (715 milijonov NOK) in oceno podjetja OPAK (740 milijonov NOK) v skladu s poglavjem 18B.2.2(b), „Odstopanje“, smernic o državni pomoči (17).

Tretjič, občina je menila, da so obstajali razlogi za to, da je zelo dvomila glede nove ocene vrednosti FIGA/Nortaksta, ki je zaključil, da je bila vrednost 1 055 milijonov NOK. Občina je izjavila, da je FIGA/Nortakst za podlago svoje ocene vzel 4-odstotno letno zvišanje cen nepremičnin v naslednjih 10 letih, medtem ko so cene padle za 5,2 % od drugega četrtletja 2002 do drugega četrtletja 2003. Občina je menila, da se ni bilo mogoče zanesti na oceno, ki jo je pripravil FIGA/Nortakst.

Četrtič, občina „ni mogla razumeti, da je Nadzorni organ opredelil zadevni trg za najemna stanovanja in kako na podlagi tega Nadzorni organ sklepa, da Fredensborg Boligutleie ANS dejansko ali potencialno konkurira podobnim podjetjem na Norveškem ali v drugih državah EGP“.

5. Pripombe tretjih strank

Odločba o uvedbi uradnega preiskovalnega postopka je bila objavljena 4. decembra 2003. Nadzorni organ je na uvodno odločbo prejel eno pripombo tretjih strank. S pismom z dne 19. decembra 2003, ki ga je Nadzorni organ prejel in evidentiral 5. januarja 2004 (Dok. št.: 03-8980 A), je Fredensborg (kupec) predložil pripombe. Fredensborg se je skliceval na predhodno pismo z dne 18. februarja 2003, ki ga je Nadzorni organ prejel in evidentiral 20. februarja 2003 (Dok. št.: 03-1040 A), s katerim sta bili predloženi dve novi oceni vrednosti. To sta bili:

— Poročilo podjetja BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS

Fredensborg je zaprosil podjetje BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (v nadaljnjem besedilu BER), ki ga je zastopal g. Arnt K. Svendsen, da predloži svojo oceno vrednosti portfelja in da izrazi svoje pripombe k ocenam podjetij Catella, OPAK in FIGA. Poročilo podjetja BER je bila predloženo dne 13. januarja 2003.

Ocena podjetja BER je temeljila na treh različnih scenarijih:

Donosnost vrednosti naložbe na podlagi najemnih stanovanj: 630,0 milijonov NOK Donosnost naložbe na podlagi najema za 10 let, nato individualne prodaje v triletnem obdobju: 796,5 milijona NOK Enako kot zgoraj, vendar prodaja vseh stanovanj posamezno v 11. letu: 851,5 milijona NOK Povprečno: 759,3 milijona NOK

BER je zaključil, da je tržna vrednost med 700 in 800 milijoni NOK.

BBER je poleg tega ocenil tri predhodne ocene podjetij Catella, OPAK in FIGA. Po mnenju BER-a je bila ocena podjetja Catella teoretična vrednost, ki je temeljila na predpostavki, da se bodo stanovanja oddajala po tržni ceni od prvega dne dalje. BER je tudi menil, da ocena OPAK-a ni upoštevala, da so bile najemnine med ponudbo polovica redne tržne cene. Poleg tega v izračunih ni bila upoštevana prihodnja izguba zaradi sedanjih pogodb pod tržno ceno. Niti niso bile izračunane izgube najemnine med sanacijsko fazo. V ocene tudi niso bile vključene pridobitve ali tveganja projekta. Po mnenju BER-a je bila ocena, ki jo je opravil FIGA/Nortakst, prav tako teoretična ocena vrednosti. Upoštevane niso bile nobene pridobitve ali tveganja projekta. To ni izražalo načina, kako ponudniki ponavadi delujejo na tej vrsti trga. Izračunani niso bili tehnični standard objektov, izgube najemnin med sanacijsko fazo itd.

— Poročilo podjetja Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS

Fredensborg je novembra 2002 zaprosil podjetje Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (v nadaljnjem besedilu Agdestein), ki ga je zastopal g. Pål Agdestein, da analizira tri zgoraj navedene ocene in izrazi svoje pripombe o njih ter navede svoje mnenje o tržni vrednosti portfelja. Gospod Agdestein je bil prej zaposlen v podjetju Catella in odgovoren za poročilo, ki ga je predložilo to podjetje. Agdestein je svoje poročilo predložil Fredensborgu 17. februarja 2003.

Agdestein je podrobno podal pripombe v zvezi s tremi predhodnimi poročili in odkril več predpostavk, ki bi jih bilo po njegovem mnenju treba popraviti. Na podlagi „popravljenih“ predpostavk je Agdestein ugotovil, da je popravljena vrednost v poročilu podjetja Catella znašala 744 milijonov NOK, v poročilu podjetja OPAK 560 milijonov NOK in v poročilu podjetij FIGA/Nortakst 560 milijonov NOK (ali 760 milijonov NOK, če bi vrednost prodaje po delih prinesla 200 milijonov NOK) (18).

Agdestein je zaključil, da je bila tržna vrednost portfelja (maja 2001) med 670 in 800 milijoni NOK.

Ker je bila cena, ki jo je plačal Fredensborg, nekje med vsemi ocenami vrednosti, je Fredensborg menil, da to podpira stališče, da je plačal tržno ceno. Fredensborg je menil, da je pomembno „poudariti razliko med teoretično vrednostjo v najboljšem primeru ob upoštevanju uspešnega izvajanja nepremičninskega projekta ter vlagateljevo pripravljenostjo, da vstopi v določen projekt, ki v veliki meri vključuje projektno tveganje“. Fredensborg je menil, da to projektno tveganje ni bilo upoštevano v ocenah podjetij FIGA/Nortakst ali Catella.

6. Pripombe norveških organov na pripombe tretjih strank

S pismom z dne 5. marca 2004 (Dogodek št.: 258313) je Nadzorni organ poslal pripombe Fredensborga norveškim organom in jih pozval, da odgovorijo v enem mesecu.

S pismom z dne 23. marca 2004 misije Norveške pri Evropski uniji, ki je posredovalo pismo Ministrstva za trgovino in industrijo z dne 22. marca 2004, obe pismi, prejeti in evidentirani 24. marca 2004 (Dogodek št.: 260564), so norveški organi zaprosili „Nadzorni organ, da sprejme, da bodo norveške pripombe predložene do 10. maja 2004“. Norveški organi so se sklicevali na tekoče usklajevanje med Ministrstvom za zdravje in občino Oslo v zvezi z lastništvom nad stanovanji. Pismo Ministrstva za trgovino in industrijo z dne 22. marca 2004 je bilo poslano tudi po telefaksu dne 22. marca 2004, prejetim in evidentiranim istega dne (Dogodek št.: 260191).

S pismom z dne 25. marca 2004 je Nadzorni organ potrdil podaljšanje roka do 10. maja 2004 (Dogodek št.: 260732).

Po telefaksu Ministrstva za trgovino in industrijo z dne 23. aprila 2004, prejetem in evidentiranem istega dne (Dogodek št.: 279122), je Ministrstvo poslalo kopijo sporazuma („Protokoll“) med občino Oslo in norveško državo o lastništvu bolnišničnih stanovanj.

S pismom z dne 13. maja 2004 misije Norveške pri Evropski uniji, ki je posredovalo pismo Ministrstva za trgovino in industrijo z dne 10. maja 2004, obe pismi, prejeti in evidentirani 15. maja 2004 (Dogodek št.: 281488), so norveški organi izjavili, da „nimajo nobenih pripomb k pripombi tretje stranke, ki jo je prejel Nadzorni organ“. Pismo Ministrstva za trgovino in industrijo z dne 10. maja 2004 je bilo poslano tudi po telefaksu dne 10. maja 2004, prejetem in evidentiranem dne 11. maja 2004 (Dogodek št.: 281014).

7. Strokovno poročilo Eirika Holma AS

Leta 2004 je Nadzorni organ najel Eirika Holma AS (v nadaljnjem besedilu Holm) za izvedbo študije v zvezi s tržno vrednostjo 1 744 stanovanj, ki jih je prodala občina Oslo. Pogodba se je sklicevala na dejstvo, da je Nadzorni organ med postopkom prejel pet ocen/poročil, vendar so zaključki v teh poročilih med seboj tako odstopali, da je Nadzorni organ še vedno dvomil, ali je prodajna cena v višini 715 milijonov NOK izražala tržno vrednost. Nadzorni organ je torej želel razjasniti, ali so predhodne cenitve/ocene vrednosti temeljile ali ne na splošno sprejetih načelih za vrednotenje nepremičnin, ter koliko so bile sprejemljive predpostavke in lastna presoja, uporabljeni v izračunih. Nadzorni organ je tudi želel oceno v zvezi z vprašanjem, ali je način izvedbe prodajnega postopka vplival na prodajno ceno.

Holm je neodvisni pooblaščeni inženir z dolgoletnimi izkušnjami na nepremičninskem trgu v Oslu. Pri izvajanju pogodbe se je Holm obrnil na pooblaščenega inženirja Trygveja Fossena in inženirja Svena P. Meyerja, izkušena cenilca z dolgoletno prakso. Poleg tega je pravnik Johan Hveding iz odvetniškega podjetja Grette DA pomagal pri vprašanjih o najemnih pogodbah.

Nadzorni organ je poročilo Holma z dne 24. februarja 2005 prejel in evidentiral dne 1. marca 2005 (Dogodek št.: 311859).

7.1 Predhodne ocene vrednosti/poročila

Holmova študija petih predhodnih ocen/poročil je med drugim razkrila delno razhajajoče se metode izračuna, različne ocene višine tržnih najemnin, stroškov/zahtev obnove in potencialnih dobičkov od prodaje po delih. Holm je tudi odkril neposredne dejanske napake, izpustitev informacij in splošno površne preglede/oglede nepremičnin. Po popravkih očitnih dejanskih napak so med cenitvami še vedno obstajala velika razhajanja, ki so bila pripisana razlikam v ocenah in uporabljenih mnenjih. Holm je izjavil, da to samo po sebi v primerih, kjer obstaja več kot ena cenitev, ni nenavadno. Navedel je, da je bilo za odstopanja pričakovati, da bodo izrazitejša v obravnavanem primeru kot v drugih primerih, ker je prodaja vključevala portfelj brez primere v zgodovini države. Holm je zato zaključil: „Posledica tega je, da je koristna uporaba ocen v okviru, v katerem naj bi se uporabile, omejena.“ Njegovi zaključki v zvezi z različnimi ocenami v primerjavi z njegovimi lastnimi ugotovitvami in predpostavkami so naslednji:

— Ocena podjetja Catella

Podjetje Catella je opravilo površen pregled v povezavi s predhodno cenitvijo (1999–2000). Novo cenitev je treba razumeti kot dopolnitev predhodne cenitve. Opravljen je bil zunanji pregled z naključnim vzorčenjem notranjih območij. Po Holmovem mnenju bi bilo treba opraviti celovit pregled/oceno, da bi zagotovili boljšo podlago za cenitev. Holm je zaključil, da je bil rezultat cenitve mnogo previsok. To je bilo med drugim treba pripisati dejstvu: da je bila predvidena tržna raven za oddajanje po njegovem mnenju okoli 10 % previsoka; da podjetje Catella ni upoštevalo sedanjih najemnih pogodb in ni upoštevalo, da bodo sedanje najemnine vrsto let precej pod tržnimi cenami; da je bilo podjetje Catella preveč optimistično glede števila oddanih stanovanj (vedno bodo prazna stanovanja zaradi menjave najemnikov itd.); da so bili začetni stroški obnove prenizki (okoli 60 milijonov NOK). Holm se tudi sklicuje na nepremičnino, ki je bila vključena, a pozneje umaknjena iz portfelja, in da podjetje Catella ni upoštevalo omejitev zaradi klavzule „videno, kupljeno“ v pogodbi, ki znižujejo vrednost.

— Ocena podjetja OPAK

OPAK je pregledal večino stavb od zunaj, vendar pa je pregledal samo deset stanovanj/garsonjer. To po mnenju Holma ni bilo dovolj za pravilno oceno številk za obnovo in vzdrževanje. Holm meni, da bi bilo treba pregledati vse nepremičnine in opraviti temeljitejši pregled notranjih prostorov, da bi dobili boljšo podlago za izračun ocene. Holm je med drugim zaključil, da so bile tržne najemnine podcenjene. Nasprotno pa OPAK ni upošteval, da obstajajo omejitve glede tega, kako hitro se bo dalo najemnine dvigniti na tržno raven. Ocena vrednostnega potenciala zaradi prodaje po delih je temeljila na premajhni površini za prodajo, zaradi česar je bila prenizka dodana vrednost, začetni stroški obnove pa so bili približno 30 milijonov NOK prenizki. Holm ugotavlja, da so ti elementi na cenitev vplivali pozitivno in negativno ter je zato težko oceniti čisti učinek.

— Ocena podjetij FIGA/Nortakst

Holm se je skliceval na dejstvo, da je bilo navedeno, da je FIGA/Nortakst opravil preglede/oglede zadostnega števila stanovanj, da je lahko opravil svojo nalogo. Vendar pa ni bilo nobenih informacij o obsegu pregledov/ogledov. Holm trdi zlasti, da so bile ocene potencialnih dobičkov od prodaje po delih mnogo precenjene, saj je bila metoda izračuna vrednosti, ki naj bi jo prinesla prodaja stanovanj po delih, nesprejemljiva, saj je med drugim temeljila na tehnični vrednosti in predpostavkah o visokem letnem zvišanju prodajne vrednosti. Holm navaja, da se mu zdijo „ti izračuni neustrezni za prodajno vrednost in možnosti prodaje po delih“. Nadalje poudarja, da so bili prihodki od najemnin za dva objekta napačno vključeni do leta 2008; višine tržnih najemnin, ki so bile nekoliko previsoke, so bile uporabljene v izračunih brez upoštevanja potrebnih stroškov obnove. (Holm je te stroške ocenil bistveno višje kot FIGA/Nortakst); nerealno je bilo računati s prodajo vseh stanovanj v enem samem letu; in klavzuli „videno, kupljeno“ ni bil pripisan nikakršen vpliv na zmanjšanje vrednosti. Vsota vseh teh dejavnikov kaže določitev daleč previsoke tržne vrednosti.

— Podjetje BER

Podjetje BER ni pregledalo ali si ogledalo nepremičnin, ampak sprejema zaključke na podlagi ocen in vrednotenj, ki so jih predstavila že podjetja Catella, OPAK in FIGA/Nortakst, ter lastnega strokovnega znanja. Holmovi zaključki o poročilu podjetja BER so naslednji: obratovalni stroški lastnika so bili previsoki; podjetje BER ni opravilo lastnih pregledov/ogledov nepremičnin, ki lahko vplivajo na oceno začetnih stroškov obnove in določitev višine tržnih najemnin; podjetje BER je uporabilo napačne številke za sedanje prihodke od najemnin (56 milijonov NOK namesto 42,5 milijona NOK na leto); na voljo ni bilo dovolj časa za povišanje sedanje višine najemnin na tržno raven. Vsota teh odstopanj je privedla do ocene vrednosti, ki je bila previsoka, predvsem zaradi previsokega toka prihodkov od najemnin.

— Agdestein

Gospod Agdestein, ki je bil prej zaposlen pri podjetju Catella in v tem času odgovoren za vrednotenja/ocene, je po Holmovem mnenju predložil izčrpno poročilo o vrednotenjih/ocenah, ki so jih opravila podjetja Catella, OPAK in FIGA/Nortakst. V pripombah k različnim vrednotenjem/ocenam je g. Agdestein predložil oceno popravkov, ki jih je po njegovem mnenju treba narediti zaradi zagotovitve rezultata, ki bo pravilnejši od tistih v predloženih vrednotenjih/ocenah. Ti popravki so izražali dejanske napake, ki lahko izhajajo iz informacij, ki med vrednotenjem niso bile na voljo, nezadostnega upoštevanja dejanskega stanja, neposrednih napak in zmot itd. ter večjih in manjših odstopanj v primerjavi z ocenami g. Agdesteina. Holm je ocenil, da gre za kombinacijo objektivnih in konkretnih popravkov ter subjektivnejših določitev in ocen.

7.2 Holmova lastna ocena tržne vrednosti portfelja

Holmova ocena temelji na celotni dokumentaciji, ki so jo Nadzornemu organu predložili norveški organi. Občinski tabelarni pregled nepremičnin, ki sestavlja del prodajnega prospekta in prodajne pogodbe, je bil glavna podlaga za podatke o nepremičninah. Poleg tega je Holm dobil informacije o najemnih pogodbah za objekte za dve bolnišnici (Ullevål in Aker), zlasti število pogodb za nedoločen čas.

Da je mogoče kar najbolj natančno določiti tehnično stanje objektov in potrebo po sanaciji, so bili na vseh objektih, skupaj z bolnišničnim osebjem, opravljeni zunanji in notranji pregledi/ogledi. Pregledanih je bilo približno 70 stanovanj vseh vrst v različnem stanju. Pridobljeni so bili tudi statistični podatki o najemu in prodaji za leto 2001, ki so sestavljali podlago za oceno višine tržnih najemnin in izračun možnosti prodaje po delih. Vse ocene, izračuni in vrednotenja so, kolikor je bilo mogoče, temeljili na prvem trimesečju leta 2001, pri čemer ni bil upoštevan poznejši razvoj cen in trga.

Holmova ocena portfelja je pokazala končno vrednotenje 752 772 286 NOK. Rezultat je bil dobljen na naslednji način (vsi zneski so znižani na vrednosti iz leta 2001):

Vrednost prihodkov od najemnin od sredine leta 2001 do sredine leta 2011: 465 882 460 NOK + neto vrednost prihodkov od prodaje po delih in najemnin v letu 2001: 470 676 826 NOK – Odbitki za pravice do zadržanja in pogodbene omejitve: 30 000 000 NOK – Odbitki za začetno obnovo v obdobju 2001–2005: 153 787 000 NOK = Skupna vrednost portfelja: 752 772 286 NOK

Holmovi izračuni med drugim temeljijo na tem, da predkupne pravice občine do najema pomenijo, da je treba portfelj skozi vse desetletno obdobje od leta 2001 naprej imeti za predmet oddaje v najem, medtem ko bo portfelj prodan (prodaja po delih) v treh letih po letu 2011.

Vrednost prihodkov od najemnin od sredine leta 2001 do sredine leta 2011 je kapitalizirana vrednost ocenjenih realnih neto vrednosti za vsako leto do leta 2011. Predvideno je, da bodo ti prihodki iz leta v leto naraščali in dosegli tržne najemnine za vse zakupe v letu 2011. Rast je kombinacija povečanja odstotka oddaje v najem na 95 % (opredeljeno kot v celoti oddano), povišanja najemnin na tržno raven v letu 2005 za pogodbe za določen čas, povišanja povprečnih najemnin v letu 2006 in povišanje tržnih najemnin v letu 2011 za pogodbe za nedoločen čas. Za nekatera neoddana stanovanja je bil obračunan odbitek v zvezi z obnovo stanovanj.

Neto vrednost prihodkov od prodaje po delih in najemnin v letu 2001 je sestavljena iz treh delov: (a) vrednosti prodaje po delih v letu 2011. Ta vrednost izhaja iz obdobja 2011–2014 in se diskontira na leto 2001, (b) kapitalizirane vrednosti nadaljnjega toka prihodkov od najemnin za neprodane površine, ki se diskontira na leto 2001, in (c) odbitkov za stroške obnove/posodobitve, potrebne za doseganje zahtevanega standarda za prodajo po delih, izvedenih v obdobju 2011–2013 in preračunanih na leto 2001.

Odbitki za pravice do zadržanja in pogodbene omejitve se navezujejo na odstavek 8 – klavzulo „videno, kupljeno“ – pogodbe med občino Oslo in Fredensborgom. Po Holmovi oceni je to pomenilo tveganje za kupca. To se predvsem nanaša na informacije, ki jih najdemo v občinskem sistemu v zvezi z nepremičninami, vendar kupec z njimi ni seznanjen, kot so na primer najemne pogodbe, prihodki od najemnin ter specifikacije površin in ne nazadnje tehnično stanje objektov. Po Holmovem mnenju je bilo smotrno predpostavljati, da ima klavzula „videno, kupljeno“ določen finančni vpliv. Glede na velikost portfelja je Holm v zvezi s tem določil odbitek vrednosti za 30 milijonov NOK, tj. na območju 4 % ocenjene vrednosti portfelja.

Odbitki za začetne stroške obnove v obdobju 2001–2005 so bili stroški za delo, ki ga je bilo treba opraviti, da je bilo stanovanja mogoče oddajati po tržnih najemninah. Stroški so nastali v obdobju 2001–2005 in so bili diskontirani na vrednosti iz leta 2001.

Holm je opravil tudi „občutljivostno analizo“, da oceni, kako bi lahko različne predpostavke vplivale na ceno. Analiza med drugim kaže, da če je predvidena cena za kvadratni meter stanovanj, ki se bodo prodala v obdobju desetih let po nakupu, znašala 24 000 NOK in ne 26 000 NOK, kot je bilo predpostavljeno pri izračunavanju vrednosti, bi samo zaradi te „prilagoditve“ vrednost portfelja znašala 720 milijonov namesto 753 milijonov. Nadaljnje znižanje za recimo 2 % prihodkov od najemnin bi privedlo do vrednosti, ki bi bila nižja od vrednosti dosežene prodajne cene. Holm torej ugotavlja, da je dosežena prodajna cena 715 milijonov NOK tako blizu njegovi oceni vrednosti, da bi se glede na določeno stopnjo nejasnosti lahko reklo, da predstavlja „pravilno ceno“, tj. tržno ceno.

Holm je prav tako preučil prodajni proces in kako je način njegove izvedbe vplival na prodajno ceno. Holm je med drugim ocenil, da smernice Nadzornega organa niso bile strogo upoštevane ter da sta sporna predvsem kratek čas izvajanja in omejena začetna ponudba na trgu. Vendar je Holm med drugim ugotovil, da „smo konec koncev mnenja, da ima prodajalec zadostno število zainteresiranih strank, da doseže pravo ponudbo ter ‚pravilno in pošteno‘ ceno. Vendar v tej zadevi ni absolutnih resnic. Prodaja, izvedena dva meseca prej ali pozneje bi lahko pripeljala do popolnoma drugačnega rezultata. Interes in volja posameznega kupca do nakupa objekta je končni odločilni dejavnik, ki je povezan s ceno, toda motivacija se lahko, kot je dobro znano, spreminja.

Treba je povedati, da bi se lahko višja cena najverjetneje dosegla, če bi prodajali nepremičnine kot posamezne enote. V tem primeru bi bil prodajalec prisiljen sprostiti nepremičnine v skladu s tem, kar bi trg lahko absorbiral v zvezi s stanovanjskimi objekti, zaradi česar bi se popolnoma spremenil obseg njegovih prihodkov. Po našem mnenju gre pri tem samo za teoretično možnost, zato je nismo podrobneje preučevali.

Naj nazadnje navedemo, da je prodajalec tržno ceno najverjetneje dosegel v pravi ponudbeni konkurenci na norveškem trgu, tj. približek temu, čemur lahko rečemo pravilna in poštena cena. Tržne cene za portfelj te vrste že po opredelitvi ni mogoče določiti, saj do zdaj še ni bilo prodaj, na katere bi se lahko sklicevali. Doseženo ceno je zato treba za vse namene imeti za tržno ceno.“

8. Končna korespondenca z norveškimi organi

S pismom z dne 22. decembra 2004 (Dogodek št.: 303758) je Nadzorni organ od norveških organov zahteval dodatne informacije o poravnalnem postopku med državo in občino Oslo, stališče norveških organov glede tega, ali je prodaja vsebovala državno pomoč, ter podrobnejše informacije o prodajnem postopku. Nadzorni organ je norveške organe obvestil tudi o tem, da je zaposlil neodvisnega strokovnjaka Eirika Holma AS, da med drugim presodi predhodne ocene vrednosti. Nadzorni organ je norveške organe prav tako zaprosil, da pristanejo na podaljšanje skrajnega roka za sprejetje končne odločitve do konca februarja 2005.

S pismom misije Norveške pri EU z dne 13. januarja 2005, ki je posredovalo pismi Ministrstva za modernizacijo in Ministrstva za zdravje in skrbstvene storitve z dne 10. januarja 2005, ki ga je prejel in evidentiral Nadzorni organ 14. januarja 2005 (Dogodek št.: 305352), so norveški organi predložili dodatne podatke. Norveški organi so pristali na podaljšanje skrajnega roka za sprejetje končne odločitve do konca februarja 2005. Pismi Ministrstva za modernizacijo in Ministrstva za zdravje in skrbstvene storitve sta bili poslani tudi po telefaksu 10. januarja 2005 (Dogodek št.: 304852).

S pismom norveškim organom z dne 25. februarja 2005 (Dogodek št.: 311394) je Nadzorni organ zaprosil za podaljšanje skrajnega roka za sprejetje končne odločitve do 11. marca 2005.

Po telefaksu Ministrstva za modernizacijo z dne 7. marca 2005 (Dogodek št.: 312289) so norveški organi pristali na podaljšanje skrajnega roka za sprejetje končne odločitve do 11. marca 2005.

II. PRESOJA

1. Uvod

Kot je navedeno zgoraj, so norveški organi Nadzornemu organu priglasili prodajo 1 744 najemnih stanovanj občine Oslo Fredensborgu po ceni 715 milijonov NOK (približno 89 milijonov EUR). Nadzorni organ je sklenil, da bo uvedel uradni preiskovalni postopek v zvezi s prodajo in pozval zainteresirane stranke, da predložijo pripombe.

S sklicevanjem na poglavje 18B smernic o državni pomoči je Nadzorni organ izrazil dvom o tem, da je prodaja potekala tako, da bi bil lahko obstoj državne pomoči samodejno izključen. Poleg tega so se ocenjene vrednosti nepremičnin med seboj občutno razlikovale, zaradi česar se je porajal dvom, da je dogovorjena prodajna cena izražala tržno ceno.

2. Prodajni postopek

Poglavje 18B smernic o državni pomoči, Elementi državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti, opisuje dva prodajna postopka, ki državam Efte omogočata izvedbo prodaje zemljišč in objektov na način, ki samodejno izključuje obstoj državne pomoči. Postopka sta opisana v poglavju 18B.2.1 (brezpogojni ponudbeni postopek) oziroma poglavju 18B.2.2 (neodvisna strokovna ocena).

2.1 Brezpogojni ponudbeni postopek

Poglavje 18B.2.1(1) smernic navaja: „Prodaja zemljišč in objektov po zadostno oglaševanem, odprtem in brezpogojnem ponudbenem postopku, primerljivem z dražbo, v katerem se sprejme brezpogojna ali edina možna ponudba, je po opredelitvi prodaja po tržni vrednosti in zato ne vsebuje državne pomoči. Dejstvo, da je pred ponudbenim postopkom obstajala drugačna ocena vrednosti zemljišč in objektov, npr. za računovodske namene ali za določitev izklicne cene, je zanemarljivo.“

„Ponudba je ‚zadostno oglaševana‘, kadar je večkrat oglaševana v primerno dolgem obdobju (dva meseca ali več) v nacionalnem časopisju, v nepremičninskih revijah ali drugih ustreznih publikacijah in prek nepremičninskih agentov ter naslavlja širok krog morebitnih kupcev, tako da jo lahko opazijo vsi potencialni kupci. Nameravano prodajo zemljišč in objektov, ki zaradi svoje visoke vrednosti ali drugih značilnosti lahko pritegnejo vlagatelje, ki poslujejo na evropski ali mednarodni ravni, je treba objaviti v publikacijah z redno mednarodno naklado. S takimi ponudbami morajo biti seznanjeni tudi agenti, ki imajo stranke na evropski ali mednarodni ravni.“

Postopek prodaje stanovanj ni potekal v skladu z zgoraj navedenimi določbami o brezpogojnem ponudbenem postopku. Ponudba ni bila „večkrat oglaševana v primerno dolgem obdobju (dva meseca ali več)“. Poleg tega ne more biti izključeno, da bi lahko prodaja take razsežnosti, kot jo ima v obravnavanem primeru, pritegnila investitorje, ki poslujejo na evropski ali mednarodni ravni. Prodaja ni bila objavljena v publikacijah z redno mednarodno naklado in agenti, ki imajo stranke na evropski in mednarodni ravni, s ponudbo niso bili seznanjeni.

Občina Oslo je sama izjavila (pismo z dne 14. maja 2003), da „občina ne bo trdila, da je bil izvedeni postopek med prodajo stanovanj v skladu z zahtevami iz smernic. Prodaja stanovanj ni bila objavljena na način, predpisan v klavzuli 18B2.1(a) smernic,“ v zgodnji korespondenci pa (glej točko I.1 in opombo 10 zgoraj; glej tudi podobne izjave občine iz točke 2.1 zgoraj), da je bilo morda zaradi časovnih omejitev izvedbe prodajnega postopka število ponudnikov manjše, kot je bilo zaželeno, ter da so slednji predložili nižje ponudbe, kot bi jih morda, če bi imeli na voljo več časa.

Nadzorni organ na podlagi teh različnih dejavnikov ugotavlja, da prodajni postopek ni bil izveden v skladu z načeli iz poglavja 18B.2.1 Smernic o državni pomoči.

2.2 Prodaja brez brezpogojnega ponudbenega postopka (neodvisna strokovna ocena)

V zvezi s prodajo brez brezpogojnega ponudbenega postopka poglavje 18B2.2 smernic o državni pomoči predpisuje, da „mora pred dogovori o prodaji en cenilec ali več opraviti neodvisno oceno, da se določi tržna vrednost na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in cenilskih standardov. Tako določena tržna cena je najnižja nakupna cena, ki se lahko določi brez dodelitve državne pomoči“.

in poleg tega:

„ ‚Tržna vrednost‘ pomeni vrednost, po kateri bi lahko prodali zemljišča in objekte po zasebni pogodbi med voljnim prodajalcem in neodvisnim kupcem na dan vrednotenja, pri čemer se pojmuje, da je lastnina javno ponujena na trgu, da razmere na trgu dovoljujejo njeno pravilno prodajo in da je za prodajne dogovore na voljo običajen rok, ob upoštevanju narave lastnine“.

Končno poglavje 18B.2.2 predpisuje, da „če je po smiselnih prizadevanjih za prodajo zemljišč in objektov po tržni vrednosti jasno, da vrednosti, ki jo je določil cenilec, ni mogoče doseči, se lahko pojmuje, da je do 5-odstotno odstopanje od te vrednosti v skladu z razmerami na trgu“.

Zdi se, da občina Oslo trdi, da je bila prodaja izvedena v skladu z zgoraj navedenimi določbami.

Nadzorni organ se s tem stališčem ne strinja zaradi naslednjih razlogov. Prvič, nobena od strokovnih ocen, ki so bile opravljene pred končno prodajo (tj. poročila podjetij Catella in OPAK), ni bila pridobljena na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in cenilskih standardov ali opravljena dovolj časa pred prodajnimi dogovori (v zvezi s temi vprašanji glej točko 3.1). Drugič, nobena od določenih tržnih vrednosti v poročilih podjetij Catella in OPAK ni bila upoštevana kot najnižja nakupna cena za končno prodajo. Tretjič, norveški organi niso utemeljili trditve, da so si smiselno prizadevali za prodajo stanovanj po vrednostih iz teh poročil, s čimer bi upravičili znižanje prodajne cene za 5 %.

Zato prodaja ni bila izvedena v skladu z določbami iz poglavja 18B.2.2 smernic o državni pomoči.

2.3 Postopek, kadar pomoč ne more biti samodejno izključena

S tem je ugotovljeno, da nista bila upoštevana niti brezpogojni ponudbeni postopek niti postopek, ki temelji na neodvisni strokovni oceni. Zato obstoj državne pomoči ne more biti izključen. Vendar pa ne moremo sklepati nasprotno, da je, kadar predpisani postopki niso spoštovani, državna pomoč nujno vključena. Še vedno namreč obstaja možnost, da se za prodajno ceno smatra, da izraža resnično tržno vrednost.

Smernice predpisujejo, da mora zadevna država, kadar predpisani postopki niso upoštevani, prodajo priglasiti Nadzornemu organu, da ta lahko ugotovi, ali državna pomoč obstaja. Norveške oblasti so prodajo priglasile. Nadzorni organ mora ugotoviti, ali je prodaja 1 744 bolnišničnih stanovanj v Oslu vsebovala državno pomoč. Z drugimi besedami, Nadzorni organ mora presoditi, ali se za prodajno ceno 715 milijonov NOK lahko šteje, da izraža tržno vrednost nepremičnin.

3. Člen 61(1) Sporazuma EGP

Da je ukrep državna pomoč v smislu Sporazuma EGP, mora izpolnjevati pogoje člena 61(1) Sporazuma, ki se glasi:

„Razen če ta sporazum ne določa drugače, je vsaka pomoč, ki jo dodeli država članica ES ali država Efte, ali kakršna koli vrsta pomoči iz državnih sredstev, ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco z dajanjem prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga, nezdružljiva z delovanjem tega sporazuma, v kolikor negativno vpliva na trgovino med pogodbenicami.“

To pomeni, da morajo biti naslednji pogoji izpolnjeni kumulativno:

1. pomoč, ki jo dodeli „država članica ES ali država Efte, ali kakršna koli vrsta pomoči iz državnih sredstev“;

2. pomoč „izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco“;

3. pomoč „daje prednost posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga“ (tj. ukrep daje prednost določenemu prejemniku);

4. pomoč „negativno vplivala na trgovino med pogodbenicami“.

Prvi pogoj zgoraj zadeva vso pomoč, ki se financira iz javnih sredstev, vključno s pomočjo, ki jo dodelijo regionalni ali lokalni organi. Pojem državnih sredstev je zelo širok in med drugim vključuje finančno pomoč, ki jo dodelijo regionalni in lokalni organi (19). Zato je jasno, da bi bila vsaka pomoč iz sredstev občine Oslo vključena v pojem „državnih sredstev“. Prodaja zemljišč in objektov v javni lasti, ki jo opravi občina, pod tržno vrednostjo ob predpostavki, da so izpolnjeni tudi preostali trije pogoji iz člena 61(1), pomeni, da bi bila kupcu dodeljena državna pomoč.

V obravnavani zadevi bi vsaka pomoč Fredensborgu dajala prednost temu podjetju in bila zato značilna. Poleg tega je morala prodaja stanovanj, da se uvrsti kot državna pomoč, dajati prednost Fredensborgu. Če bi bila stanovanja prodana pod tržno vrednostjo, bi prodaja pomenila dajanje prednosti in s tem državno pomoč. Samo do zneska, v kakršnem je bila prodaja Fredensburgu izvedena pod tržno vrednostjo, bi bilo treba tudi ugotoviti, ali je bila konkurenca izkrivljena in ali je bila prizadeta trgovina med pogodbenicami.

3.1 Ali je končna nakupna cena izražala tržno vrednost?

Obstaja več ocen vrednosti, ki vodijo do različnih rezultatov glede tržne vrednosti stanovanj. Najnižja navedena cena znaša 670 milijonov NOK, najvišja pa 1 143 milijonov NOK. Glede na te različne rezultate Nadzorni organ ocenjuje, da je treba ta vrednotenja podrobneje oceniti, da se ugotovi, katera izmed teh ocen najbolje izraža tržno vrednost stanovanj.

Prva presoja podjetja Catella, predložena 30. marca 2001, je določila vrednost 1 143 milijonov NOK. Po mnenju občine so bile v to presojo vključene nepremičnine, ki niso bile zajete v prodaji. Zaradi tega je bila napihnjena končna vrednost. Glede vrednotenja podjetja Catella Nadzorni organ prav tako opaža, da je bil pregled nepremičnin precej površen glede na predhodno vrednotenje, kar je med drugim morda pripeljalo do podcenitve stroškov obnove. Poleg tega niso bile dovolj upoštevane pogodbene obveznosti, ki omejujejo možnosti zvišanja najemnin, zaradi česar so podcenjeni prihodki. Podjetje Catella je samo izjavilo, da vrednotenje ni potekalo v skladu z veljavnimi standardi. Po mnenju prodajnega agenta Akershusa Eiendoma ter občine Oslo ocenjena vrednost ni mogla šteti kot izraz tržne vrednosti. Nadzorni organ se s tem strinja. Poleg tega presoja podjetja Catella ni ocenila vpliva klavzule „videno, kupljeno“. Glede na te pomanjkljivosti Nadzorni organ ugotavlja, da se presoja podjetja Catella ne more uporabiti kot dovolj trdna podlaga za določanje tržne vrednosti.

Druga presoja, ki jo je opravilo podjetje OPAK in predložilo 26. aprila 2001, je vrednost ocenila na 759 milijonov NOK. Treba je povedati, da čeprav je podjetje OPAK opravilo zunanji pregled na večini objektov, vsi objekti niso bili pregledani. Poleg tega je podjetje OPAK pregledalo samo 10 stanovanj od 1 744. Glede na vrednotenje podjetja OPAK je bilo navedeno že zgoraj, da nezadosten pregled nepremičnin – pregledani niso bili vsi objekti in samo 10 stanovanj od 1 744 – ne more šteti kot primerna podlaga za oceno vrednosti. To ni dovolj za oceno pravilnih številk za obnovo in vzdrževanje. Poleg tega niso bile dovolj upoštevane nekatere pogodbene omejitve in obveznosti. Čeprav se ti elementi lahko medsebojno izravnavajo, Nadzorni organ ne more zaključiti, da vrednotenje podjetja OPAK temelji na dovolj natančnih predpostavkah. Konec koncev je bila presoja podjetja OPAK zaključena v času, ko je bila pogodba že podpisana.

V zvezi z oceno podjetij FIGA/Nortakst vse kaže, da je bil pregled nepremičnin ustrezen, čeprav to iz poročila ni razvidno. Ocena dobička naknadne prodaje stanovanj po delih se zdi visoko precenjena zaradi več razlogov. Prodajne cene temeljijo na tako imenovanih tehničnih vrednostih (stroških novih objektov z odbitki za starost in uporabo) in ne na določeni tržni najemnini. Nesmiselno je predpostavljati, da bodo cene rabljenih stanovanj enako visoke kot tiste, ki temeljijo na izračunih tehnične vrednosti. Poleg tega so tehnične vrednosti zvišane, ker se predvideva, da se zvišujejo hitreje, kot se razumno predvideva za inflacijo. Ni bilo opravljeno nobeno znižanje v zvezi s pogodbeno klavzulo „videno, kupljeno“. Poleg tega so nekatere trenutne najemnine precenjene glede na to, kaj predvidevajo sedanje pogodbe o zakupu. Vse kaže, da so stroški obnove občutno podcenjeni in prav tako se zdi nestvarno pričakovati, da se lahko vsa stanovanja prodajo v enem letu. Na tej podlagi se Nadzorni organ sprašuje, do katere mere presoja podjetij FIGA/Nortakst izraža tržno vrednost.

Nadzorni organ meni, da podjetje BER, tako kot nekateri drugi ocenjevalci, ni dovolj upoštevalo, da bo za prilagoditev najemnin tržnim najemninam potreben čas, in je precenilo dejansko višino najemnin za leto 2001. Vendar se lahko ta dejavnik delno izravna z razmeroma visokimi ocenami obratovalnih stroškov lastnikov. Podjetje BER ni opravilo nobenih pregledov nepremičnin. Zato to poročilo tudi dopušča dvom o tem, ali je končna tržna vrednost dovolj zanesljiva.

Agdestein ni opravil nobenih pregledov nepremičnin, temveč je preučil druga vrednotenja, ki so jih opravila podjetja Catella (kjer je Agdestein sodeloval pri presoji vrednosti), OPAK in FIGA/Nortakst. V pripombah k tem poročilom je opozoril na različne pomanjkljivosti, kot so neposredne napake, pa tudi na informacije, ki med drugimi vrednotenji niso bile na voljo.

Po Holmovi oceni znaša tržna vrednost stanovanj približno 753 milijonov NOK. Holm je v vseh nepremičninah opravil zunanji in notranji pregled. Pregledanih je bilo približno 70 stanovanj v portfelju, skupaj z bolnišničnim osebjem, informacije pa je zagotovilo operativno osebje. Ker je minimalno vzdrževanje potekalo v obdobju od leta 2001 do pregleda na začetku januarja 2005, Holm ocenjuje, da so zbrane informacije reprezentativne za razmere v letu 2001. Podrobne ocene stroškov so bile opravljene v zvezi s posodobitvami (okna, balkoni, kopalnice itd.). Predpostavke o gibanju najemnin in iztržku, ki se ga lahko pričakuje od razdelitve na dele in prodaje dela portfelja v prihodnosti, se zdijo razumne med drugim v zvezi s pogodbenimi dejavniki, ki se nanašajo na zakupe in prihodnji razvoj stanovanjskega trga. Metoda za izračun sedanje vrednosti prihodnjih tokov prihodkov in odhodkov temelji na dobro uveljavljenih načelih in uporabi diskontnega faktorja, ki je blizu tistemu, kar je bilo uporabljeno v drugih ocenah vrednosti. Nadzorni organ ne vidi razloga, da bi povzročal pomisleke o metodologiji, ki jo je uporabil Holm, ali predpostavkah, ki so bile uporabljene za določitev tržne vrednosti, pri čemer je upošteval, da v povezavi s tovrstnimi predpostavkami vedno obstajajo nejasnosti.

3.2 Je mogoče zaključiti, da je bila končna prodajna cena pod tržno vrednostjo?

Glede na zgornje navedbe ni mogoče zaključiti, da ena sama ocena sama po sebi predstavlja tržno vrednost, ki bi jo bil kupec pripravljen sprejeti. Po preizkusu trga lahko sprejemljivo tržno vrednost bržkone najdemo znotraj razumne meje. Po mnenju Nadzornega organa ni jasnega odgovora, kako širok naj bi bil ta obseg. Verjetno bi se razlikoval od primera do primera. Upoštevati je treba, da je obravnavana transakcija vsebovala določene posebnosti glede velikosti objekta prodaje, pogodbenih obveznosti ter prihodnje razdelitve stanovanj in njihove prodaje po delih.

Kot je prikazano zgoraj, temeljijo ocene vrednosti, tako kot v obravnavani zadevi, na številnih negotovih parametrih. To je med drugim razvidno iz občutljivostne analize, na katero se je skliceval Holm. Ta občutljivostna analiza kaže, kako lahko različne predpostavke pomembno vplivajo na ceno.

Občutljivostna analiza kaže, da bi vrednost portfelja, če bi predvidena cena za kvadratni meter stanovanj, ki se bodo prodala v obdobju desetih let po nakupu, znašala 24 000 NOK in ne 26 000 NOK, kot je bilo predvideno pri izračunavanju vrednosti, samo zaradi te „prilagoditve“ znašala 720 milijonov namesto 753 milijonov. Sprememba za pol odstotne točke v zahtevanem donosu bi bila enako velika. Nadaljnje znižanje za denimo 2 % prihodkov od najemnin bi pripeljalo do vrednosti, ki bi bila nižja od vrednosti dosežene prodajne cene.

Glede na te negotovosti ni mogoče dovolj zanesljivo prikazati elementa pomoči v transakciji. Da bi bila lahko končna prodajna cena znotraj razumne meje, nadalje prikazuje ponudbeni postopek, ki ga je organizirala občina Oslo in izvedel Akershus. Ti so navezali stike s šestimi podjetji, drugih devet podjetij pa je stik z Akershusom vzpostavilo na lastno pobudo. Predloženih je bilo šest ponudb. Med ponudniki so bili profesionalni investitorji in nepremičninska podjetja. Končni ponudbi sta znašali 690 milijonov NOK in 735 milijonov NOK. Čeprav ponudbeni postopek ni potekal v skladu s smernicami o državni pomoči (glej zgoraj), še vedno kaže določene smernice glede tega, kaj bi bil norveški trg pripravljen ponuditi za tak nepremičninski objekt. Ta „preizkus trga“ in njegov izid nekako kažeta razumno mejo, znotraj katere se lahko določi tržna cena.

Zato Nadzorni organ meni, da je prodajna cena 715 milijonov NOK za obravnavani objekt prodaje znotraj razumnega obsega glede na Holmovo ocenjeno vrednost 753 milijonov NOK.

4. Zaključek

Nadzorni organ ne more zaključiti, da je prodaja 1 744 bolnišničnih stanovanj občine Oslo Fredensborgu vsebovala državno pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP.

Občina Oslo je trdila, da prodaja, četudi bi bila dosežena cena nižja od tržne vrednosti, ne bi pomenila pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP, saj trg, na katerem posluje Fredensborg, ne vsebuje elementov čezmejne trgovine. Glede na zaključek Nadzornega organa, da je nemogoče ugotoviti, da tržna vrednost v obravnavani prodaji ni bila dosežena, slednji ne vidi razloga, da bi razpravljal o vplivu na trgovino in konkurenco –

SPREJEL NASLEDNJO ODLOČBO:

1. Pogoji predlagane prodaje 1 744 najemnih stanovanj občine Oslo Fredensborgu Boligutleie ANS ne pomenijo državne pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP.

2. Uradna preiskava je s tem zaključena.

3. Ta odločba je naslovljena na Norveško.

4. Ta odločba je verodostojna v angleškem jeziku.

V Bruslju, 11. marca 2005 Za Nadzorni organ EFTA Hannes HAFSTEIN Predsednik Einar M. BULL Član kolegija

(1) V nadaljnjem besedilu Sporazum EGP.

(2) V nadaljnjem besedilu Sporazum o Nadzornem organu in Sodišču.

(3) Procesna in materialna pravila na področju državne pomoči (smernice o državni pomoči), ki jih je sprejel in izdal Nadzorni organ Efte dne 19. januarja 1994. Objavljeno v UL L 231, 3.9.1994. Smernice so bile nazadnje spremenjene dne 15. decembra 2004.

(4) Odločba št. 113/03/COL. Odločba o uvedbi uradnega preiskovalnega postopka je bila objavljena v UL C 294, 4.12.2003, str. 13, in v Dodatku EGP št. 61 istega dne, str. 1.

(5) Ot.prp. nr 66 (2000–2001) Om lov om helseforetak mm. (helseforetaksloven). Osnutek zakona je bil predložen Parlamentu dne 6. aprila 2001.

(6) NOK/EUR = 7,9952 maja 2001 po podatkih norveške centralne banke.

http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html

(7) Zlasti Priloga 1 k pismu Ministrstva za trgovino in industrijo z dne 15. junija 2001: Pismo občine Oslo z dne 5. junija 2001 za Ministrstvo za trgovino in industrijo.

(8) Zadevni stavek se v norveškem jeziku glasi: „Oslo Kommune er av den oppfatning at salget e r innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer.“

(9) Prodajni postopek in ocene vrednosti so podrobneje opisani v točki 2 spodaj.

(10) Zadevni stavek se v norveškem jeziku glasi: „Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid.“

(11) Stavka se v norveškem jeziku glasita: „Denne ‚portøfaljetakst‘ følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering. Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag.“

(12) Prodaja 40 000 m2 (prodaja po enotah) po 10 letih v neto sedanji vrednosti.

(13) Pismo je priloženo kot Priloga 20 k priglasitvi z dne 7. februarja 2003.

(14) Stavek se v norveškem jeziku glasi: „Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer.“

(15) V norveškem jeziku se uporablja beseda „takstnemd“.

(16) Glej opombo 4.

(17) Poglavje 18B.2.2(b) med drugim navaja: „Če postane po razumnih prizadevanjih za prodajo zemljišč in objektov po tržni vrednosti jasno, da ni mogoče doseči vrednosti, ki jo je določil cenilec, se domneva, da je do 5-odstotno odstopanje od te vrednosti v skladu z razmerami na trgu.“

(18) „Sectioning“ (prodaja po delih) pomeni, da se stanovanja prodajo, namesto da se oddajajo.

(19) Glej na primer zadevo SES 78/76, Steinike in Weilig proti Nemčiji (1977) PSES 595 ali zadevo SES 248/84, Nemčija proti Komisiji (1987) PSES 4013, odstavek 17.