SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
SKLEPNI PREDLOGI GENERALNEGA PRAVOBRANILCA 
PHILIPPA LÉGERJA, 
predstavljeni 28. septembra 2004 1 
1. Ta zadeva se navezuje na sodbo z dne 
13. decembra 2001 v zadevi Heininger 2. 
2. Sodišče je v tej sodbi razsodilo, da se 
Direktiva Sveta 85/577/EGS z dne 20. decem­
bra 1985 o varstvu potrošnikov v primeru 
pogodb, sklenjenih zunaj poslovnih prosto­
rov 3 uporablja za „kreditne pogodbe za 
nakup nepremičnine", torej za kreditne 
pogodbe, sklenjene za financiranje nakupa 
nepremičnine. Sodišče je iz tega sklepalo, da 
imajo potrošniki, ki so sklenili to vrsto 
pogodbe v primeru prodaje od vrat do vrat, 
pravico do preklica po členu 5 Direktive. 
3. V tem primeru Landgericht Bochum 
(Nemčija) poziva Sodišče, naj natančno 
navede posledice svoje sodne prakse. Spra­
šuje, ali se Direktiva lahko uporablja za 
enotno finančno transakcijo, ki poleg kre­
ditne pogodbe za nakup nepremičnine vklju­
čuje pogodbo o prodaji nepremičnine. Spra­
šuje tudi, ali lahko uveljavljanje pravice do preklica pri tej vrsti finančne transakcije 
povzroči ne samo preklic kreditne pogodbe 
za nakup nepremičnine, temveč tudi preklic 
pogodbe o prodaji nepremičnine. 
I — Pravni okvir 
A — Zakonodaja Skupnosti 
4. Cilj Direktive je potrošnikom držav članic 
zagotoviti minimalno varstvo na področju 
prodaje od vrat do vrat. 
5. Člen 1(1) določa, da se Direktiva uporab­
lja za pogodbe, ki jih trgovec in potrošnik 
skleneta na izletu, ki ga je trgovec organiziral 
zunaj poslovnih prostorov, ali med obiskom 
trgovca pri potrošniku ali na delovnem 
mestu tega, če se obisk ne opravi na 
potrošnikovo izrecno željo. 1 — Jezik izvirnika: francoščina. 
2 — C-481/99, Recueil, str. I-9945 (v nadaljevanju: sodba 
Heininger). 
3 — UL L 372, str. 31 (v nadaljevanju tudi: Direktiva). 
I - 9218 
SCHULTE 
6. Nasprotno se Direktiva v skladu s 
členom 3(2)(a) ne uporablja za „gradbene 
pogodbe, pogodbe za prodajo in najem 
nepremičnin ali pogodbe, ki zadevajo druge 
pravice v zvezi z nepremičninami". 
7. Člen 4 Direktive določa, da je trgovec 
dolžan potrošnika poučiti o pravici do 
preklica pogodbe v rokih, določenih v 
členu 5 Direktive. 
8. Člen 5 navedene direktive določa: 
„1. Potrošnik ima pravico, da odstopi od 
pogodbe, tako da v roku, ki ni daljši od 
sedmih dni, po prejemu pouka iz člena 4, 
pošlje pisno obvestilo po postopku, določe­
nem v nacionalnem pravu [...] 
2. Posledica obvestila je, da je potrošnik 
prost vseh obveznosti iz pogodbe, od katere 
je odstopil." 
9. Člen 7 Direktive glede posledic preklica 
navaja: „Če potrošnik uveljavlja svojo pravico 
do odstopa, ureja pravne učinke takega odstopa nacionalno pravo, zlasti v zvezi z 
vračilom plačila za dobavljeno blago ali 
opravljene storitve in vračilom prejetega 
blaga". 
10. Sodišče je v sodbi Heininger Direktivo 
razložilo v dveh točkah. 
11. Najprej je razsodilo, da se Direktiva 
uporablja za kreditne pogodbe za nakup 
nepremičnine, torej za kreditne pogodbe za 
financiranje nakupa nepremičnine 4, čeprav 
so te pogodbe zavarovane z zastavo nepre­
mičnine 5. Menilo je namreč, da predmet te 
vrste pogodbe ni bila „pravica v zvezi z 
nepremičninami" v smislu člena 3(2)(a) 
Direktive 6, temveč dodelitev sredstev, pove­
zana z ustrezno obveznostjo vračila in plačila 
obresti 7. Sodišče je iz tega sklepalo, da ima 
potrošnik, ki sklene to vrsto pogodbe v 
primeru prodaje od vrat do vrat, pravico do 
preklica po členu 5 Direktive 8. 
12. Sodišče je nato opozorilo, da je treba rok 
za uveljavljanje pravice do preklica, ki ni 
4 — Sodba Heininger (izrek, točka 1). 
5 — Ibidem (točka 34). 
6 — Ibidem (točka 32). 
7 — Ibidem (točka 33). 
8 — Ibidem (izrek, točka 1). 
I - 9219 
SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
krajši od sedmih dni, računati „od trenutka, 
ko potrošnik prejme pouk" o svoji pravici do 
preklica, in da ima trgovec obveznost dati ta 
pouk 9. Posledično je razsodilo, da Direktiva 
nasprotuje nacionalni določbi, ki določa, da 
je najdaljši rok za uveljavljanje pravice do 
preklica, predvidene v členu 5 Direktive, eno 
leto od sklenitve pogodbe, če potrošnik ni 
prejel pouka, predvidenega v členu 4 nave­
dene direktive 10. 
B — Nemška zakonodaja 
13. V Nemčiji je bila Direktiva prenesena v 
notranje pravo z Gesetz über den Widerruf 
von Haustürgeschäften und ähnlichen 
Geschäften (zakon o preklicu pogodb, 
sklenjenih v okviru prodaje od vrat do 
vrat, in podobnih transakcij) z dne 
16. januarja 1986 11. 
14. Člen 3(1) tega besedila določa, da mora 
,,[o]b preklicu vsaka stranka vrniti drugi vse, 
kar je na podlagi take pogodbe prejela". 
Člen 3(3) HwiG dodaja, da mora biti ,,[z]a 
pravico do rabe ali uporabe dobrine in tudi 
za druge storitve, opravljene do preklica, [...] 
njihova vrednost povrnjena". 15. Poleg tega je nemški zakonodajalec 
prenesel Direktivo Sveta 87/102/EGS z dne 
22. decembra 1986 o približevanju zakonov 
in drugih predpisov držav članic v zvezi s 
potrošniškimi krediti, 12 s tem da je sprejel 
Verbraucherkreditgesetz (zakon o potrošni­
ških kreditih) z dne 17. decembra 1990 13. 
Člen 9 tega zakona določa: 
„1. Prodajna pogodba je transakcija, pove­
zana s kreditno pogodbo, če je kredit 
namenjen financiranju prodajne cene in če 
je treba ti pogodbi šteti za gospodarsko 
celoto. Za gospodarsko celoto gre zlasti 
takrat, kadar kreditodajalec pri pripravi ali 
sklenitvi kreditne pogodbe sodeluje s 
prodajalcem. 
2. Izjava volje potrošnika za sklenitev po­
vezane prodajne pogodbe velja le, če potroš­
nik [...] ne prekliče svoje izjave volje za 
sklenitev kreditne pogodbe. 
Pouk glede pravice do preklica [...] mora 
vsebovati opozorilo, da ob preklicu tudi 
prodajna pogodba, ki je povezana s kreditno 
9 — Ibidem (točka 45). 
10 — Ibidem (izrek, točka 2). 
11 — BGBl. I, str. 122 (v nadaljevanju: HWiG). 12 — UL L 42, str. 48. 
13 — BGBl. I, str. 2840 (v nadaljevanju: VerbrKrG). 
I - 9220 
SCHULTE 
pogodbo, ne velja več. [...] Če je bil neto 
znesek kredita že izplačan prodajalcu, kredi-
todajalec v razmerju do potrošnika prevzame 
pravice in dolžnosti prodajalca, ki izhajajo iz 
prodajne pogodbe, kar zadeva pravne učinke 
preklica [...]" 
16. Člen 3(2)(2) VerbrKrG natančno določa, 
da se nekatere določbe tega zakona in zlasti 
člen 9 ne uporabljajo za „kreditne pogodbe, v 
skladu s katerimi je kredit pogojen z 
ustanovitvijo zastave nepremičnine in odo­
bren pod običajnimi pogoji za kredite, ki so 
zavarovani z zastavo nepremičnine, in za 
njihovo posredno financiranje". 
II — Dejansko stanje in postopek v glavni 
stvari 
17. Deutsche Bausparkasse Badenia (v na­
daljevanju: banka) od konca osemdesetih let 
financira nakup starih stanovanj. 
18. Na splošno gre za nepremičnine, ki so 
bile zgrajene v okviru gradnje socialnih 
stanovanj v šestdesetih in sedemdesetih letih 
in ki jih je delniška družba Allgemeine 
Wohnungsvermögens AG kupila, nato pre­
novila in dala na prodaj. Družba Heinen & Biege GmbH, katere dejavnost je posredova­
nje nepremičninskih in finančnih storitev, je 
tržila ta stanovanja in posredovala pri 
financiranju. 
19. V okviru tega modela je februarja 1992 z 
zakoncema Schulte navezal stik zastopnik 
družbe Heinen & Biege GmbH. Predlagal 
jima je finančno naložbo v obliki nakupa 
nepremičnine, financiranega s kreditom. Iz 
davčnih razlogov bi morale stanovanje upo­
rabljati tretje osebe in njegov nakup bi moral 
biti v celoti financiran s posojilom, pri čemer 
med trajanjem kreditne pogodbe ne bi bilo 
odplačil. 
20. Tako sta zakonca Schulte 28. aprila 1992 
kupila stanovanje za 90.519 DEM. Prodajna 
pogodba je bila podpisana pri notarju v 
skladu z določbami nemške zakonodaje na 
tem področju. 
21. Zakonca Schulte sta za financiranje tega 
nakupa 7. aprila 1992 pri banki najela 
posojilo v znesku 105.000 DEM, zavarovano 
z „zemljiškim dolgom" v istem znesku. Ta 
zastava nepremičnine je bila ustanovljena z 
notarskim zapisom z dne 8. maja 1992. 
Zakonca Schulte sta se v tem zapisu tudi 
zavezala, da bosta osebno odgovarjala za 
plačilo zneska zemljiškega dolga, in sprejela 
možnost takojšnje prisilne izvršbe kreditne 
pogodbe na njunem celotnem premoženju. 
I - 9221 
SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
22. Zakonca Schulte sta tudi pristopila k 
sistemu skupnega zbiranja prihodkov od 
najemnin. Na podlagi sistema sta se odrekla 
upravljanju s svojo nepremičnino: družba 
Heinen & Biege GmbH je zbirala prihodke 
od najemnin in jih sorazmerno z njihovo 
naložbo nakazovala lastnikom po odbitku 
nastalih stroškov za vzdrževanje stanovanj. 
23. Nazadnje sta zakonca Schulte z banko 
sklenila dve pogodbi o „stanovanjskem var­
čevanju", ki bi morali biti namenjeni za 
odplačilo njunega posojila. 
24. Po sklenitvi teh različnih pogodb je 
banka po navodilih zakoncev Schulte neto 
znesek posojila v višini 101.850 DEM ne­
posredno izplačala prodajalcu stanovanja. 
25. Ker zakonca Schulte nista več izpolnje­
vala svojih obveznosti, je banka zahtevala 
odplačilo posojila in izvedla prisilno izvršbo 
pogodbe na podlagi notarskega zapisa z dne 
8. maja 1992. 
26. Zakonca Schulte sta novembra 2002 
preklicala kreditno pogodbo na podlagi 
HwiG in pred predložitvenim sodiščem 
začela postopek proti prisilni izvršbi. III — Predlog za sprejetje predhodne 
odločbe 
27. Landgericht Bochum v predložitvenem 
sklepu opozarja, da je na podlagi člena 3 
HWiG vsaka stranka dolžna drugi vrniti vse, 
kar je prejela, in tudi vrednost rabe, ki ji je 
bila omogočena do preklica. Pojasnilo je tudi, 
da se na podlagi ustaljene sodne prakse 
Bundesgerichtshof (Nemčija), vrhovnega so­
dišča za civilne zadeve, posojilo obravnava 
kot „prejeto", čeprav je finančna institucija 
po navodilih posojilojemalca znesek tega 
posojila izplačala neposredno tretji stranki. 
28. Iz tega izhaja, da določbe HWiG v 
primeru preklica posojilojemalcu nalagajo 
vračilo neto zneska kredita skupaj z obrestmi 
po tržni obrestni meri. Poleg tega ima ta 
obveznost odplačila takojšen učinek in se 
nanaša na celoten znesek posojila. 
29. Predložitveno sodišče meni, da je ta 
posledica huda za potrošnika in da bi se 
lahko v notranjem pravu predvidele druge 
rešitve. 
30. Tako se lahko posojilna pogodba in 
pogodba o prodaji nepremičnine analizirata 
kot „gospodarska celota" v smislu člena 9 
VerbrKrG. V tem primeru bi preklic kreditne 
pogodbe povzročil preklic prodajne pogodbe 
I - 9222 
SCHULTE 
na podlagi člena 9(2) VerbrKrG. Potrošnik 
torej ne bi bil več dolžan posojilodajalcu 
vrniti zneska posojila, temveč bi mu moral 
vrniti samo lastništvo in plačati odškodnino 
za rabo nepremičnine do preklica. 
31. Druga rešitev bi bilo priznanje gospodar­
ske celote, sestavljene iz kreditne pogodbe in 
prodajne pogodbe, brez sklicevanja na člen 9 
VerbrKrG. V tem primeru bi preklic ene od 
pogodb povzročil tudi razveljavitev druge. 
32. Predložitveno sodišče kljub temu pojas­
njuje, da je Bundesgerichtshof zavrnilo ti 
rešitvi tudi v sodni praksi po sodbi Heinin-
ger. Bundesgerichtshof se opira predvsem na 
člen 3(2) (2) VerbrKrG, ki predvideva, da se 
določbe člena 9 VerbrKrG o povezanih 
transakcijah ne uporabljajo za kreditne po­
godbe, zavarovane z zastavo nepremičnine. 
Tako je Bundesgerichtshof v sodbi z dne 
9. aprila 2002 razsodilo: 
„Če je [treba] zaradi [sodbe Heininger] 
pravico do preklica [priznati za kreditne 
pogodbe za nakup nepremičnine], se ob 
preučitvi pravnih posledic preklica upošteva, 
da se člen 9 VerbrKrG (v različici, ki je veljala do 30. septembra 2000) na podlagi 
člena 3(2)(2) VerbrKrG ne uporablja za 
kreditne pogodbe za nakup nepremičnine v 
smislu te določbe. 
Glede na dolgo ustaljeno sodno prakso več 
senatov BGH se kreditna pogodba za nakup 
nepremičnine in nakup nepremičnine, finan­
ciran s kreditom, načeloma ne štejeta za 
povezani pogodbi, ki sestavljata gospodarsko 
celoto [...] Pri nakupu nepremičnine posa­
meznik brez pravnega znanja in poslovnih 
izkušenj namreč ve, da sta posojilodajalec 
in prodajalec ponavadi dve različni osebi. 
Zakonodajalec je to upošteval, ko je v členu 3 
(2) (2) [VerbrKrG] določil, da se pravila 
glede povezanih pogodb (člen 9 VerbrKrG) 
ne uporabljajo za kreditne pogodbe za nakup 
nepremičnine v smislu člena 3(2)(2) 
VerbrKrG." 
33. Landgericht Bochum pojasnjuje, da za­
radi te sodne prakse preklic kreditne po­
godbe za nakup nepremičnine nima nobe­
nega vpliva na veljavnost pogodbe o prodaji 
nepremičnine. Potrošniki so torej dolžni 
nemudoma vrniti znesek posojila skupaj z 
obrestmi. 
34. Predložitveno sodišče meni, da je ta 
rešitev v nasprotju s pravom Skupnosti. 
Čeprav mora v skladu s členom 7 Direktive 
pravne učinke odstopa urejati nacionalno 
I - 9223 
SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
pravo, pa ni sporno, da podrobna pravila, ki 
jih izberejo države članice, ne smejo ogrožati 
učinkovitosti prava Skupnosti in posebej 
učinkovitosti pravice do preklica, ki jo daje 
Direktiva. 
35. V tem primeru je torej potrošnik, ki 
uveljavlja pravico do preklica, v dosti bolj 
neugodnem položaju kot v primeru 
ohranitve posojilne pogodbe, ker je dolžan 
nemudoma vrniti znesek posojila skupaj z 
obrestmi. 
36. Landgericht Bochum v teh okoliščinah 
meni, da nemški organi niso sprejeli ustrez­
nih ukrepov za zagotavljanje izvajanja Di­
rektive in dejanskega varstva potrošnikov. 
IV — Vprašanja za predhodno odločanje 
37. Landgericht Bochum je prekinilo odlo­
čanje in Sodišču v predhodno odločanje 
predložilo ta vprašanja: 
„1. Ali se člen 3(2)(a) Direktive [85/577] 
uporablja za prodajne pogodbe, ki zadevajo nepremičnine, ki jih je treba 
šteti samo kot del vrste finančne na­
ložbe, katere financiranje je zagotov­
ljeno s kreditom, in pri katerih se 
pogajanja pred sklenitvijo pogodbe tako 
glede pogodbe o prodaji nepremičnine 
kot pogodbe o posojilu, ki je namenjeno 
izključno financiranju, opravijo v okviru 
prodaje od vrat do vrat v smislu člena 1 
[HWiG]? 
2. Ali določbe nacionalnega pravnega reda 
ali njihove razlage, ki kot edino posle­
dico preklica izjave volje za sklenitev 
posojilne pogodbe - tudi če gre za 
finančne naložbe, za katere posojilo 
nikakor ne bi bilo odobreno brez 
nakupa nepremičnine - določajo razve­
ljavitev posojilne pogodbe, spoštujejo 
zahteve, ki izhajajo iz načela visoke 
ravni varstva na področju varstva po­
trošnikov (člen 95(3) ES) in iz učinko­
vitosti varstva potrošnikov, ki ga 
zagotavlja Direktiva [85/577]? 
3. Ali je nacionalni predpis, ki kot po­
sledico odstopa od posojilne pogodbe 
določa obveznost potrošnika, ki je 
uveljavljal pravico do preklica, da banki, 
ki izvaja financiranje, vrne znesek po­
sojila, čeprav je posojilo v skladu z 
izbranim modelom finančne naložbe 
I - 9224 
SCHULTE 
namenjeno izključno financiranju ne­
premičnine in je izplačano neposredno 
prodajalcu nepremičnine, v skladu z 
varstvenim ciljem določbe iz člena 5(2) 
Direktive [85/577] na področju pravice 
do odstopa? 
4. Ali je nacionalni predpis, ki kot po­
sledico odstopa določa obveznost po­
trošnika, da potem ko je uveljavil 
pravico do preklica, vrne znesek poso­
jila, ki - v skladu z izbranim modelom 
finančne naložbe - do zdaj še ni bil 
vrnjen, skupaj z obrestmi po tržni 
obrestni meri, v nasprotju z visoko 
ravnjo varstva na področju varstva 
potrošnikov (člen 95(3) ES) in z nače­
lom učinkovitosti varstva potrošnikov, 
ki ga določa Direktiva [85/577]?" 
V — Dopustnost predloga za sprejetje 
predhodne odločbe 
38. Najprej je treba preučiti dopustnost 
predloga za sprejetje predhodne odločbe. 39. Banka namreč poudarja, da Landgericht 
Bochum v tem primeru ni odločilo o 
vprašanju, ali je bila kreditna pogodba 
sklenjena v okviru prodaje od vrat do vrat, 
in da je do rešitve tega vprašanja predlog za 
sprejetje predhodne odločbe hipotetičen. 
40. Znano je, da je na podlagi ustaljene 
sodne prakse 14 postopek iz člena 234 ES 
instrument za sodelovanje med Sodiščem in 
nacionalnimi sodišči. V okviru tega sodelo­
vanja mora nacionalno sodišče, ki odloča o 
sporu in mora prevzeti odgovornost za 
poznejšo sodno odločitev, presoditi nujnost 
predhodnega odločanja in pomembnost 
vprašanj, ki jih postavlja. 15 Če se postavljena 
vprašanja nanašajo na razlago prava Skup­
nosti, je Sodišče tako načeloma obvezano 
odločati. 16 
41. Vendar je Sodišče tudi navedlo 17, da 
mora, da bi preverilo svojo pristojnost, 
preučiti okoliščine, v katerih mu je nacio-
14 — Od sodbe z dne 1. decembra 1965 v zadevi Schwarze (16/65, 
Recueil, str. 1081, 1094). 
15 — Glej zlasti sodbe z dne 13. marca 2001 v zadevi Preussen-
Elektra (C-379/98, Recueil, str. I-2099, točka 38); z dne 22. 
januarja 2002 v zadevi Canal Satelite Digital (C-390/99, 
Recueil, str. I-607, točka 18); z dne 19. februarja 2002 v 
zadevi Arduino (C-35/99, Recueil, str. I-1529, točka 24) in z 
dne 9. decembra 2003 v zadevi Gasser (C-116/02, Recueil, 
str. I-16493, točka 23). 
16 — Glej zlasti sodbo z dne 15. decembra 1995 v zadevi Bosman 
(C-415/93, Recueil, str. I-4921, točka 59) ter zgoraj navedene 
sodbe PreussenElektra (točka 38), Canal Satelite Digital 
(točka 18) in Arduino (točka 24). 
17 — Sodba z dne 16. decembra 1981 v zadevi Foglia (244/80, 
Recueil, str. 3045, točka 21). 
I - 9225 
SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
nalno sodišče predložilo zadevo. Duh sode­
lovanja, ki mora vladati v postopku pred­
hodnega odločanja, namreč pomeni, da 
nacionalno sodišče upošteva nalogo, dode­
ljeno Sodišču, ki je prispevati k dobremu 
vodenju sodnih postopkov v državah člani­
cah in ne oblikovati svetovalna mnenja o 
splošnih ali hipotetičnih vprašanjih 18. 
42. Poleg tega Sodišče meni, da je za 
koristno razlago prava Skupnosti potrebno, 
da nacionalno sodišče, preden pošlje predlog 
za sprejetje predhodne odločbe, ugotovi 
dejansko stanje v zadevi v glavni stvari 19. 
43. V tem primeru ni sporno, da predložit-
veno sodišče ni odločilo o vprašanju, ali je 
bila kreditna pogodba sklenjena v okviru 
prodaje od vrat do vrat, čeprav si stranke 
odločno nasprotujejo v tej točki 20. 44. Predložitveno sodišče je sklenilo, da je 
rešitev spora odvisna predvsem od vprašanja, 
ali Direktiva v primeru preklica od kreditne 
pogodbe potrošniku nalaga vračilo zneska 
posojila. Menilo je, da ne bi bilo več treba 
preveriti, ali sporna pogodba sodi v področje 
uporabe Direktive, če bi Sodišče pritrdilno 
odgovorilo na to vprašanje, ker bi bila tudi v 
tem primeru zakonca Schulte vsekakor 
dolžna banki vrniti znesek posojila. 
45. Čeprav lahko razumemo razloge tega 
ravnanja, to ne spremeni dejstva, da je glede 
na sodno prakso Sodišče v težkem položaju. 
V nasprotju z zadevo Heininger, ko je 
predložitveno sodišče jasno izhajalo iz pred­
postavke, da kreditna pogodba sodi v pod­
ročje uporabe Direktive 21, je Landgericht 
Bochum v tem primeru izrecno pustilo to 
vprašanje odprto 22. 
46. Iz tega izhaja, da Sodišče glede na 
trenutno stanje zadeve ne ve, ali se Direktiva 
uporablja za spor o glavni stvari. Torej ni 
prepričano, ali se bo sodba, ki jo bo izreklo, 
uporabila v postopku v glavni stvari, ker bi 
lahko Landgericht Bochum po preverjanju 
ugotovilo, da kreditna pogodba za nakup 
nepremičnine ni bila sklenjena v okviru 
prodaje od vrat do vrat. 18 — Glej zlasti zgoraj navedene sodbe Bosman (točka 59), 
PreussenElektra (točka 38), Canal Satelite Digital (točka 18) 
ter tudi sodbe z dne 21. marca 2002 v zadevi Cura Anlagen 
(C-451/99, Recueil, str. I-3193, točka 16); z dne 10. decembra 
2002 v zadevi Der Weduwe (C-153/00, Recueil, str. I-11319, 
točka 32) in z dne 30. marca 2004 v zadevi Alabaster 
(C-147/02, Recueil, str. I-3101, točka 54). 
19 — Glej zlasti sodbi z dne 10. marca 1981 v združenih zadevah 
Irish Creamery Milk Suppliers Association in drugi (36/80 
in 71/80, Recueil, str. 735, točka 6) in z dne 16. julija 1992 
v zadevi Lourenço Dias (C-343/90, Recueil, str. I-4673, 
točka 19). 
20 — Glej predložitveni sklep (str. 5), pisna stališča zakoncev 
Schulte (str. 7) in pisna stališča banke (točka 1). 21 — Glej sodbo Heininger (točki 25 in 26). 
22 — Glej predložitveni sklep (str. 6 in 8). 
I - 9226 
SCHULTE 
47. V teh okoliščinah se zdi težko sklepati, 
da je predlog za sprejetje predhodne odločbe 
dopusten. Kot je poudarila banka, je predlog 
glede na trenutno stanje zadeve namreč 
hipotetičen. 
48. Torej bom podredno preučil vprašanja, 
ki jih je postavilo Landgericht Bochum. 
VI — Vprašanja za predhodno odločanje 
49. Predlog za sprejetje predhodne odločbe 
Landgericht Bochum postavlja tri vrste 
vprašanj, ki jih je treba preučiti zaporedoma. 
50. Ta vprašanja se nanašajo na področje 
uporabe Direktive 23 (točka A spodaj), vplive 
preklica kreditne pogodbe na pogodbo o 
prodaji nepremičnine 24 (točka B spodaj) ter 
tudi učinke preklica, kar zadeva samo 
kreditno pogodbo za nakup nepremičnine 25 
(točka C spodaj). A - Področje uporabe Direktive 
51. Prvo vprašanje Landgericht Bochum se 
nanaša na določbe člena 3 (2) (a) Direktive. 
52. Predložitveno sodišče sprašuje, ali se 
lahko Direktiva zaradi teh določb uporablja 
za pogodbo o prodaji nepremičnine, če je ta 
pogodba del enotne finančne transakcije, ki 
poleg navedene pogodbe vključuje kreditno 
pogodbo za nakup nepremičnine, sklenjeno 
izključno za financiranje nakupa nepremič­
nine, pristop k sistemu skupnega zbiranja 
prihodkov od najemnin in dve pogodbi o 
stanovanjskem varčevanju. 
53. Kot smo videli, člen 3(2)(a) Direktive iz 
njenega področja uporabe izključuje „grad­
bene pogodbe, pogodbe za prodajo in najem 
nepremičnin". 
54. To izjemo pojasnjuje dejstvo, da je cilj 
Direktive zaščititi potrošnike pred elemen­
tom presenečenja, povezanim s prodajo od 
vrat do vrat. 26 Za pogodbe, sklenjene zunaj 
poslovnih prostorov trgovca, je namreč na 
splošno značilno, da je pobudo za pogajanja 
23 — Prvo vprašanje za predhodno odločanje. 
24 — Drugo vprašanje za predhodno odločanje. 
25 — Tretje in četrto vprašanje za predhodno odločanje. 26 — Glej preambulo Direktive (četrta uvodna izjava) in tudi moje 
sklepne predloge v zadevi Heininger (točke od 33 do 38). 
I - 9227 
SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
dal trgovec in da se potrošnik v nobenem 
primeru ni pripravil na ta pogajanja. 27 
Potrošnik torej ne more primerjati ponudbe 
trgovca z drugimi ponudbami 28 in tako 
ne more oceniti vseh posledic svojega 
ravnanja 29. 
55. Element presenečenja pa se ne pojavlja 
pri pogodbah, ki se nanašajo na nepremič­
nine, in posebno ne v pogodbah o prodaji 
nepremičnine. 
56. V večini, če ne v vseh, državah članicah 
je namreč sklenitev te vrste pogodbe nujno 
povezana z določenimi formalnostmi. Te 
formalnosti se lahko kažejo v tem, da mora 
biti pogodba sklenjena pred državnim urad­
nikom, zadolženim za sestavo listine in 
seznanitev strank s pomenom njihovih ob­
veznosti. Kažejo se lahko tudi v tem, da mora 
med začasnim podpisom pogodbe in njeno 
dokončno sklenitvijo obvezno preteči dolo­
čen čas. 
57. V teh okoliščinah je skoraj nemogoče, da 
bi bila pogodba o prodaji nepremičnine 
veljavno sklenjena v okviru prodaje od vrat do vrat. Torej je bilo logično, da Direktiva to 
vrsto pogodb izključuje iz področja uporabe. 
58. V tem primeru Landgericht Bochum 
sprašuje, ali se ta izjema ohranja tudi, ko je 
pogodba o prodaji nepremičnine del enotne 
finančne transakcije, ki poleg te pogodbe 
vključuje kreditno pogodbo za nakup ne­
premičnine, sklenjeno za financiranje nakupa 
nepremičnine. 30 
59. V zvezi s tem je francoska vlada na 
obravnavi predlagala, naj Sodišče uporabi 
rešitev, ki jo je sprejelo v sodbi z dne 
22. aprila 1999 v zadevi Travel Vac 31. 
60. V tej zadevi se je eno od vprašanj, ki se je 
postavljalo, nanašalo na ugotovitev, ali se 
Direktiva zaradi člena 3(2)(a) lahko uporablja 
za pogodbe o „časovnem zakupu stanovanj­
skih objektov" v smislu Direktive 94/47/ES 32. 
27 — Preambula Direktive (četrta uvodna izjava). 
28 — Idem. 
29 — Sodba z dne 17. marca 1998 v zadevi Dietzinger (C-45/96, 
Recueil, str. I-1199, točka 19) in sodba Heininger (točka 24). 30 — V zvezi s tem bomo videli, da je predložitveno sodišče 
izhajalo iz predpostavke, da sta sporni pogodbi, in sicer 
kreditna pogodba za nakup nepremičnine in pogodba o 
prodaji nepremičnine, enotna transakcija. Vendar pa je v 
predložitvenem sklepu pojasnilo, da je Bundesgerichtshof 
zavrnilo to opredelitev. Glede na ustaljeno sodno prakso 
Bundesgerichtshof namreč sklepa, da „se kreditna pogodba za 
nakup nepremičnine in nakup nepremičnine, financiran s 
kreditom, načeloma ne štejeta za povezani pogodbi, ki 
sestavljata gospodarsko celoto" (glej točko 32 teh sklepnih 
predlogov). Zdi se, da prvo vprašanje Landgericht Bochum 
temelji na predpostavki, ki je po njegovem mnenju zmotna v 
nacionalnem pravu. Vendar mislim, da se Direktiva, tudi če 
se opremo na opredelitev predložitvenega sodišča, ne 
uporablja za sporno transakcijo iz razlogov, navedenih v 
točkah od 60 do 68 teh sklepnih predlogov. 
31 — C-423/97, Recueil, str. I-2195. 
32 — Direktiva Evropskega parlamenta in Sveta z dne 26. oktobra 
1994 o varstvu potrošnikov v zvezi z nekaterimi vidiki 
pogodb o nakupu pravice do uporabe nepremičnin na 
podlagi časovnega zakupa (UL L 280, str. 83). 
I - 9228 
SCHULTE 
61. Sodišče je glede tega razsodilo, da 
pogodbe o časovnem zakupu stanovanjskih 
objektov, kot te, ki so predmet postopka 
v glavni stvari, „ne sodi [jo] v izjemo iz 
člena 3(2)(a) Direktive 85/577" 33. Menilo je 
namreč, da se ta vrsta pogodbe „ne nanaša 
samo na pravico do uporabe nepremičnine 
na podlagi časovnega zakupa, temveč zadeva 
tudi opravljanje ločenih storitev, ki so vredne 
več kot pravica do uporabe nepremičnine" 34. 
62. Iz tega izhaja, da je bil eden od odločilnih 
elementov v tej zadevi, da se pogodba ni 
nanašala samo na pridobitev pravice v zvezi z 
nepremičnino, temveč tudi in predvsem na 
opravljanje ločenih storitev, kot so vzdrževa­
nje nepremičnine, upravljanje časovnega 
zakupa nepremičnine, uporaba skupnih sto­
ritev parceliranih zemljišč in članstvo v 
mednarodni organizaciji, ki kupcu omogoča 
izmenjavo počitnic 35. 
63. Prav tako je Sodišče pripisalo odločilen 
pomen dejstvu, da so te storitve „vredne več 
kot pravica do uporabe nepremičnine". Na 
podlagi pogodbe je kupec namreč moral 
plačati znesek 1.090.000 ESP (oziroma 
5.436,90 EUR), od tega je samo 
285.000 ESP (oziroma 1.421,57 EUR) pred­stavljalo vrednost solastniškega deleža. Os­
tanek je ustrezal davku na dodano vrednost, 
zgoraj navedenim storitvam in članstvu v 
zgoraj navedeni mednarodni organizaciji 36. 
64. V obravnavanem primeru pa sporna 
finančna transakcija ni imela teh značilnosti. 
65. Videli smo namreč, da se je ta transakcija 
nanašala predvsem, če ne izključno, 
na pridobitev lastninske pravice do 
nepremičnine. 
66. Seveda se je družba Heinen & Biege 
GmbH tudi zavezala, da bo opravljala 
nekatere storitve v zvezi z upravljanjem 
nepremičninskega kompleksa. 37 Vendar je 
nesporno, da so te storitve z ekonomskega 
vidika samo majhen del sporne finančne 
transakcije. 38 
33 — Zgoraj navedena sodba Travel Vac (točka 25). 
34 — Idem. 
35 — Ibidem (točka 10). 36 — Ibidem (točka 11). 
37 — Glej pisna stališča zakoncev Schulte (str. 8). 
38 — Videli smo namreč, da je skupna cena sporne transakcije (in 
sicer znesek posojila, ki sta ga najela zakonca Schulte) znašala 
105.000 DEM in da je cena stanovanja, ki sta ga kupili 
zadevni stranki, znašala 90.519 DEM. Videli smo tudi, da je 
neto znesek kredita po odbitku vseh stroškov, povezanih s 
sklenitvijo pogodb, znašal 101.850 DEM in da je banka ta 
znesek v celoti izplačala prodajalcu stanovanja. 
I - 9229 
SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
67. V teh okoliščinah mislim, da rešitev iz 
zgoraj navedene sodbe Travel Vac ne pride v 
poštev za sporno finančno transakcijo. 
68. Sodišču tako predlagam, naj na prvo 
vprašanje za predhodno odločanje odgovori, 
da se Direktiva zaradi člena 3(2)(a) ne 
uporablja za pogodbo o prodaji nepremič­
nine, tudi če je ta pogodba del enotne 
finančne transakcije, ki poleg navedene 
pogodbe vključuje kreditno pogodbo za 
nakup nepremičnine, sklenjeno za financira­
nje nakupa nepremičnine, pristop k sistemu 
skupnega zbiranja prihodkov od najemnin in 
dve pogodbi o „stanovanjskem varčevanju". 
B — Vpliv preklica na pogodbo o prodaji 
nepremičnine 
69. Drugo vprašanje za predhodno odloča­
nje se nanaša na razlago določb člena 95(3) 
ES in Direktive. 
70. Landgericht Bochum sprašuje, ali člen 95 
(3) ES in Direktiva v primeru 
enotne finančne transakcije, ki vključuje 
pogodbo o prodaji nepremičnine in kreditno 
pogodbo za nakup nepremičnine, sklenjeno 
za financiranje nakupa nepremičnine, nasprotujeta nacionalni določbi, ki predvi­
deva, da uveljavljanje pravice do preklica iz 
člena 5 Direktive povzroči samo preklic 
kreditne pogodbe in ne preklica pogodbe o 
prodaji nepremičnine. 
71. Glede člena 95(3) ES mislim, da odgovor 
na vprašanje Landgericht Bochum izhaja iz 
besedila te določbe. Ta namreč določa: 
„Komisija ima v svojih predlogih [v zvezi z 
direktivami], ki zadevajo zdravje, varnost, 
varstvo okolja in varstvo potrošnikov, za 
izhodišče visoko raven varstva, pri čemer 
zlasti upošteva nova dognanja na podlagi 
znanstvenih dejstev. V okviru svojih pristoj­
nosti si Evropski parlament in Svet prizade­
vata za doseganje tega cilja." 
72. Kot je poudarila nemška vlada, ta 
obveznost ni namenjena državam članicam 
kot v primeru člena 249(3) ES 39, temveč 
akterjem v zakonodajnem postopku Skup­
nosti. Člen 95(3) ES je tako namenjen 
Komisiji Evropskih skupnosti, Evropskemu 
39 — V skladu s to določbo je „direktiva za vsako državo članico, na 
katero je naslovljena, zavezujoča glede cilja, ki ga je treba 
doseči, vendar prepušča nacionalnim organom izbiro oblike 
in metod". 
I - 9230 
SCHULTE 
parlamentu in Svetu Evropske unije, vendar 
ne organom držav članic. Torej ne dovoljuje, 
da se obveznosti naložijo tem organom, da bi 
zagotovili pravilen ali dejanski prenos direk­
tive Skupnosti. 
73. V teh okoliščinah je treba na prvi del 
drugega vprašanja Landgericht Bochum od­
govoriti nikalno. 
74. Kar zadeva drugi del tega vprašanja, se 
bomo spomnili, da Direktiva prepušča dr­
žavam članicam skrb, da določijo posledice 
uveljavljanja pravice do preklica iz člena 5. 
75. Videli smo namreč, da člen 7 Direktive 
določa, da „pravne učinke takega odstopa 
ureja nacionalno pravo". 
76. Poleg tega je Sodišče posebej v zvezi s 
kreditnimi pogodbami za nakup nepremič­
nine razsodilo, da Direktiva državam člani­
cam prepušča, da določijo učinke preklica na 
pogodbo o prodaji nepremičnine. V sodbi 
Heininger je namreč natančno navedlo, da 
„če sodi kreditna pogodba [za nakup ne­
premičnine] v področje uporabe direktive o prodaji od vrat do vrat, posledice morebit­
nega preklica te pogodbe [...] na pogodbo o 
nakupu nepremičnine in na ustanovitev 
zastave nepremičnine ureja nacionalno 
pravo" 40. 
77. Iz tega izhaja, da je določitev učinkov 
preklica na pogodbo o prodaji nepremičnine 
v pristojnosti držav članic. 
78. V tem primeru predložitveno sodišče in 
nekateri intervenienti, kot so zakonca Schul­
te in Komisija, menijo, da pravo Skupnosti 
nalaga omejitve pri izvajanju te pristojnosti. 
79. Sklicujejo se na cilj, ki ga zasleduje 
Direktiva, in tudi na pojem „polni učinek" 
ali „učinkovitost" prava Skupnosti. Po njiho­
vem mnenju morajo nacionalni organi, tudi 
če svobodno določajo učinke preklica, s tem 
ko sprejmejo ta podrobna pravila, skrbeti za 
zagotavljanje polne učinkovitosti Direktive 
in cilja, ki ga zasleduje, in sicer varstva 
potrošnikov. 
40 — Točka 35. 
I - 9231 
SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
80. V tem primeru pa ne gre za to, saj je po 
nemški zakonodaji, s tem da določa, da 
preklic kreditne pogodbe za nakup nepre­
mičnine ne vpliva na veljavnost pogodbe o 
prodaji nepremičnine, uveljavljanje pravice 
do preklica praktično nemogoče ali izredno 
težko. 
81. V zvezi s tem je treba poudariti, da so 
določbe Direktive na področju pogodb, ki se 
nanašajo na nepremičnine, posebno jasne in 
natančne. 
82. Kot smo videli, člen 3(2)(a) Direktive iz 
njenega področja uporabe izključuje „grad­
bene pogodbe, pogodbe za prodajo in najem 
nepremičnin". Direktiva je torej nedvoumna 
in ne vsebuje nobene nejasnosti glede 
dejstva, da se ne uporablja za pogodbe o 
prodaji nepremičnine. 
83. V teh okoliščinah mislim, da za uteme­
ljitev nasprotne rešitve ni mogoče uporabiti 
cilja Direktive ali pojma „polni učinek". 
84. Kot sem navedel v sklepnih predlogih v 
zadevi Schilling in Nehring 41, „teleološka" razlaga in pojem „polni učinek" namreč nista 
instrumenta, ki ju Sodišče uporablja ob vsaki 
priložnosti. 
85. Pozorna preučitev sodne prakse kaže, da 
se namenska razlaga uporablja samo, kadar je 
zadevno določbo mogoče razlagati na raz­
lične načine. 
86. Tako se ta metoda pogosto uporablja za 
potrditev smisla določbe, ki, čeprav ni 
popolnoma jasna in enoznačna, pušča pravi­
loma malo prostora za dvom. V tem primeru 
se uporaba besedila in uporaba cilja pred­
pisov Skupnosti dopolnjujeta v postopku 
razlage. 42 
87. Teleološka razlaga pa ima odločilno 
vlogo, če je zadevni dokument težko razlagati 
samo na podlagi besedila. Tako je, če je 
sporna določba dvoumna 43. Tako je tudi, če 
je določba „pravni standard", ki tako razkriva 
41 — Sodba z dne 16. maja 2002 (C-63/00, Recueil, str. I-4483, 
točke od 23 do 29). 42 — Glej na primer sodbe z dne 7. maja 1998 v zadevi Lease Plan 
(C-390/96, Recueil, str. I-2553, točka 28); z dne 16. julija 1998 
v zadevi Silhouette International Schmied (C-355/96, Re­
cueil, str. I-4799, točka 22) in z dne 6. aprila 2000 v zadevi 
Komisija proti ICI (C-286/95 P, Recueil, str. I-2341, točka 60). 
43 — Sodišče je v sodbi z dne 19. junija 1980 v zadevi Roudolff 
(803/79, Recueil, str. 2015) razsodilo, da je treba besedilo 
določbe, kadar je dvoumno, razlagati z vidika ciljev predpisov, 
katerih del je ta določba. 
I - 9232 
SCHULTE 
voljo zakonodajalca, da sodišču prepusti, da 
opredeli njegovo vsebino za vsak primer 
posebej in ga primerno uporabi za dejansko 
stanje, ki ga obravnava. 44 
88. Nasprotno se teleološka razlaga ne 
uporablja, če je kot v tem primeru zadevni 
dokument popolnoma jasen in enoznačen. 
Določbe prava Skupnosti so v tem primeru 
namreč samozadostne. Tako je Sodišče na 
primer v primeru kmetijske uredbe ugotovi­
lo, da je besedilo zadevne določbe „jasno in 
nedvoumno" in se mu torej ni bilo treba 
sklicevati na namen predpisa. 45 
89. Ista analiza velja za pojem „polni učinek" 
v pravu Skupnosti. 90. Znano je, da mora Sodišče, kadar je 
mogoče določbo prava Skupnosti razlagati na 
različne načine, zaradi skrbi za zagotavljanje 
učinkovitosti prava Skupnosti dati prednost 
razlagi, ki lahko najbolje ohrani ta polni 
učinek. 46 Vendar se ta sodna praksa po 
definiciji uporablja, kadar je zadevni standard 
„mogoče razlagati na različne načine" 47. 
Torej se ne uporablja za določbo, ki ima 
kot v tem primeru vse zahtevane značilnosti 
jasnosti in natančnosti. 
91. Po mojem mnenju je treba to analizo 
glede namenske razlage in polnega učinka 
prava Skupnosti sprejeti tudi, kadar besedilo 
določbe kot v tem primeru nasprotuje cilju 
direktive, katere del je. 
92. Vemo namreč, da se določbe Direktive in 
zlasti določbe, ki uvajajo pravico do preklica, 
zaradi člena 3(2)(a) Direktive ne uporabljajo 
za pogodbe o prodaji nepremičnine. Vemo 
tudi, da bi cilj Direktive, torej varstvo 
potrošnikov, zahteval drugo razlago, ki bi 
na en ali drug način dopuščala, da preklic 44 — Glej na primer sodbe z dne 12. decembra 1996 v zadevi 
Kontogeorgas (C-104/95, Recueil, str. I-6643, točke od 25 
do 27); z dne 14. septembra 1999 v zadevi DE + ES 
Bauunternehmung (C-275/97, Recueil, str. I-5331, točki 31 in 
32) in z dne 21. junija 2001 v zadevi SONAE (C-206/99, 
Recueil, str. I-4679, točke od 22 do 26). 
45 — Sodba z dne 16. decembra 1999 v zadevi DAT-SCHAUB 
(C-74/98, Recueil, str. I-8759, točka 31). Glej na primer 
sodbo z dne 24. oktobra 1996 v zadevi Picard (C-335/95, 
Recueil, str. I-5625, točke od 18 do 20), v kateri je Sodišče, 
potem ko je navedlo določbo uredbe Skupnosti, sklenilo, da 
navedena uredba „nedvoumno določa" načelo prava Skup­
nosti, ki je primerno za njegovo sklepanje. Nazadnje je 
Sodišče v sodbi z dne 12. decembra 1990 v zadevi 
Vandemoortele proti Komisiji (C-172/89, Recueil, 
str. I-4677, točka 13) razsodilo, da predpisov ni mogoče 
razlagati in da so pogoji naložitve sankcije, določene v 
spornih predpisih, dovolj jasni, da ni prostora za drugo 
razlago. 46 — Glej na primer sodbe z dne 28. marca 1996 v zadevi Ruiz 
Bernaldez (C-129/94, Recueil, str. I-1829, točka 19); z dne 
24. februarja 2000 v zadevi Komisija proti Franciji (C-434/97, 
Recueil, str. I-1129, točka 21); z dne 9. marca 2000 v zadevi 
EKW in Wein & Co (C-437/97, Recueil, str. I-1157, točka 41) 
in z dne 4. oktobra 2001 v zadevi Italija proti Komisiji 
(C-403/99, Recueil, str. I-6883, točka 28). 
47 — Zgoraj navedena sodba Schilling in Nehring (točka 24). 
I - 9233 
SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
kreditne pogodbe za nakup nepremičnine 
vpliva na veljavnost pogodbe o prodaji 
nepremičnine. Torej obstaja določeno na­
sprotje med besedilom Direktive in ciljem, ki 
ga zasleduje. 
93. Vendar je treba, kot sem navedel v zgoraj 
navedeni zadevi Schilling in Nehring 48, 
takšno nasprotje nujno rešiti z vidika načela 
pravnega varstva. To je temeljno načelo 
pravnega reda Skupnosti 49 in zahteva, da je 
zakonodaja Skupnosti jasna in da lahko 
njeno uporabo predvidijo vse zadevne 
stranke 50. 
94. Edina možna rešitev v tem primeru je 
torej upoštevati razlago, ki jo nalaga samo 
besedilo določbe, v škodo cilja, ki ga 
zasleduje direktiva, katere del je določba. 
Uporaba teleološke razlage ali pojma „polni 
učinek", da bi določbi Skupnosti dali smisel, 
ki ga očitno ne more imeti, ker njeno 
besedilo ne prispeva k uresničitvi cilja, ki ga 
zasleduje direktiva, katere del je, bi bila 
namreč nezdružljiva z zahtevami po prav­
nem varstvu. 95. Ob upoštevanju teh elementov mislim, 
da namenska razlaga Direktive, kot tudi njen 
polni učinek, ne dopuščata, da se zahteva, naj 
preklic kreditne pogodbe za nakup nepre­
mičnine na en ali drug način vpliva na 
veljavnost pogodbe o prodaji nepremičnine. 
96. Vsaka druga rešitev bi pomenila, da 
Direktiva kljub členu 3(2) (a) državam člani­
cam nalaga uporabo določb o pravici do 
preklica za pogodbe o prodaji nepremičnine. 
97. Sodišču torej predlagam, naj na drugo 
vprašanje za predhodno odločanje odgovori, 
da člen 95(3) ES in Direktiva v primeru 
enotne finančne transakcije, ki vključuje 
pogodbo o prodaji nepremičnine in kreditno 
pogodbo za nakup nepremičnine, sklenjeno 
za financiranje nakupa nepremičnin, ne 
zahtevata, naj preklic kreditne pogodbe za 
nakup nepremičnine povzroči tudi preklic 
pogodbe o prodaji nepremičnine. 
C - Učinki preklica, kar zadeva kreditno 
pogodbo 
98. Tudi zadnji vprašanji za predhodno 
odločanje se nanašata na razlago določb 
člena 95(3) ES in Direktive. 48 — Točke od 31 do 33 mojih sklepnih predlogov. 
49 — Glej zlasti sodbi z dne 17. julija 1997 v zadevi National 
Farmers' Union in drugi (C-354/95, Recueil, str. I-4559, 
točka 57) in z dne 16. oktobra 1997 v zadevi Banque 
Indosuez in drugi (C-177/96, Recueil, str. I-5659, točka 27). 
50 — Sodba z dne 16. junija 1993 v zadevi Francija proti Komisiji 
(C-325/91, Recueil, str. I-3283, točka 26). 
I - 9234 
SCHULTE 
99. Landgericht Bochum sprašuje, ali 
člen 95(3) ES in člen 5(2) Direktive v 
primeru enotne finančne transakcije, ki 
vključuje kreditno pogodbo za nakup ne­
premičnine in pogodbo o prodaji nepremič­
nine, nasprotujeta nacionalni določbi, ki v 
primeru preklica kreditne pogodbe določa 
obveznost potrošnika, da nemudoma vrne 
znesek posojila skupaj z obrestmi, medtem 
ko je posojilodajalec znesek tega posojila po 
navodilih potrošnika izplačal neposredno 
prodajalcu nepremičnine. 
100. Ne glede na rešitev, ki jo predlagam v 
točkah od 40 do 48 teh sklepnih predlogov, 
se mi zdi, da se v zvezi z zadnjima dvema 
vprašanjema Landgericht Bochum vsekakor 
postavlja vprašanje glede dopustnosti. 
101. Vemo, da Sodišče glede na ustaljeno 
sodno prakso meni, da mora v okviru 
postopka iz člena 234 ES preveriti okoliščine, 
v katerih mu je nacionalno sodišče predložilo 
zadevo. Duh sodelovanja, ki mora vladati v 
postopku predhodnega odločanja, namreč 
pomeni, da nacionalno sodišče upošteva 
nalogo, dodeljeno Sodišču, ki je prispevati k 
dobremu vodenju sodnih postopkov v drža­
vah članicah in ne pripravljati svetovalna mnenja o splošnih ali hipotetičnih 
vprašanjih. 51 
102. Sodišče tudi meni, da je zato, da lahko 
poda primerno razlago prava Skupnosti, 
nujno, da nacionalno sodišče pojasni razloge, 
zaradi katerih meni, da je treba odgovoriti na 
ta vprašanja. 52 
103. V tem primeru torej mislim, da Land­
gericht Bochum ni jasno pojasnilo razlogov 
za zadnji vprašanji za predhodno odločanje. 
104. Ob branju predložitvenega sklepa se 
namreč zdi, da je namen teh dveh vprašanj 
samo usmeriti pozornost Sodišča na posle­
dice preklica kreditne pogodbe za nakup 
nepremičnine, če bi Sodišče razsodilo, da ta 
preklic ne vpliva na veljavnost pogodbe o 
prodaji nepremičnine. Torej ni gotovo, ali se 
je predložitveno sodišče vprašalo o veljav­
nosti teh posledic kot takih. Predložitveno 
sodišče vsekakor nikjer ne navaja razlogov, 
zaradi katerih bi bile te posledice lahko v 
nasprotju s pravom Skupnosti. 
51 — Glej sodno prakso, navedeno v opombi 18 teh sklepnih 
predlogov. 
52 — Glej zlasti sodbo z dne 12. junija 1986 v zadevi Bertini in 
drugi (98/85, 162/85 in 258/85, Recueil, str. 1885, točka 6) ter 
tudi zgoraj navedene sodbe Foglia (točka 17), Lourenço Dias 
(točka 19), Der Weduwe (točke od 37 do 39) in Gasser 
(točka 24). 
I - 9235 
SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
105. V resnici se zdi, da se ti razlogi pojavijo 
samo ob branju predložitvene sodbe v 
drugem postopku za predhodno odločanje, 
in sicer v zadevi C-229/04, Crailsheimer 
Volksbank 53. 
106. V tem primeru je bilo Hanseatisches 
Oberlandesgericht v Bremnu (Nemčija) 
predloženih več sporov, ki so primerljivi s 
sporom o glavni stvari v tem primeru. To 
sodišče poleg vprašanja o elementih prodaje 
od vrat do vrat v smislu Direktive pojasnjuje, 
da je prevzelo in podrobneje formuliralo 
zadnji vprašanji, ki ju je postavilo Landge­
richt Bochum. 
107. Tako Hanseatisches Oberlandesgericht 
v Bremnu glede obveznosti takojšnjega 
vračila posojila navaja, da bi takšna obvez­
nost potrošnika lahko odvrnila od uveljavlja­
nja pravice do preklica. Uveljavljanje sporne 
obveznosti bi lahko namreč, kolikor potroš­
niku nalaga takojšnje vračilo celotnega po­
sojila, namesto odplačila po obrokih, ki jih je 
lahko plačeval po kreditni pogodbi, povzro­
čilo insolventnost potrošnika. 108. Hanseatisches Oberlandesgericht v 
Bremnu tudi glede obveznosti plačila obresti 
navaja, da bi takšna obveznost potrošnika 
lahko odvrnila od uveljavljanja pravice do 
preklica. Te obresti bi namreč lahko pred­
stavljale velik znesek, predvsem če bi do 
odstopa prišlo dolgo po sklenitvi pogodbe, in 
bi zato lahko bile kazen za potrošnika zaradi 
uveljavljanja pravice do preklica. Sodišče je 
tako v zgoraj navedeni sodbi Travel Vac 
razsodilo, da Direktiva nasprotuje temu, da 
pogodba potrošniku nalaga plačilo pavšalne 
odškodnine samo zato, ker je uveljavil 
pravico do odstopa. 
109. Dodal bom, da se zdi, da je v tem 
primeru opustitev Landgericht Bochum ime­
la neposreden vpliv na pravico držav članic 
in drugih zadevnih strank, da predstavijo 
svoja stališča na podlagi člena 23 statuta 
Sodišča. 
110. Iz spisa namreč izhaja, da so različni 
intervenienti, razen banke in nemške vlade, 54 
53 — Ta zadeva je bila na Sodišču vložena 2. junija 2004 oziroma 
nekaj dni pred obravnavo v tej zadevi 15. junija 2004. Vendar 
sem se zaradi prevajanja s predložitvenim sklepom v tej 
zadevi lahko seznanil šele konec junija 2004. 54 — Intervenienti v tem postopku so zakonca Schulte, banka, 
Zvezna republika Nemčija, Italijanska republika, Francoska 
republika in Komisija. 
I - 9236 
SCHULTE 
zadnja tri vprašanja Landgericht Bochum 
razumeli tako, da obravnavajo samo posledi­
ce odstopa od kreditne pogodbe za nakup 
nepremičnine na pogodbo o prodaji nepre­
mičnine. Torej so ta vprašanja preučili 
skupaj, ne da bi vložili posebna stališča o 
tretjem in četrtem vprašanju za predhodno 
odločanje. 111. V teh okoliščinah mislim, da Sodišče 
nima na voljo vseh potrebnih elementov, da 
bi odločilo o teh zadnjih dveh vprašanjih. 
112. Sodišču torej predlagam, naj ju razglasi 
za nedopustni. 
VII — Predlog 
113. Na podlagi vsega zgoraj navedenega torej predlagam Sodišču, naj razsodi: 
Predlog za sprejetje predhodne odločbe, ki ga je s sklepom z dne 29. julija 2003 
vložilo Landgericht Bochum, je nedopusten. 
114. Podredno predlagam Sodišču, če se ne bi strinjalo s to analizo, naj na prvi 
vprašanji, ki ju je postavilo Landgericht Bochum, odgovori: 
1. Člen 3(2)(a) Direktive Sveta 85/577/EGS z dne 20. decembra 1985 o varstvu 
potrošnikov v primeru pogodb, sklenjenih zunaj poslovnih prostorov, je treba 
I - 9237 
SKLEPNI PREDLOGI P. LÉGERJA — ZADEVA C-350/03 
razlagati tako, da se ta direktiva ne uporablja za pogodbo o prodaji 
nepremičnine, čeprav je ta pogodba del enotne finančne transakcije, ki poleg 
navedene pogodbe vključuje kreditno pogodbo za nakup nepremičnine, 
sklenjeno izključno za financiranje nakupa nepremičnine, pristop k sistemu 
skupnega zbiranja prihodkov od najemnin in dve pogodbi o stanovanjskem 
varčevanju. 
2. V primeru enotne finančne transakcije, ki vključuje pogodbo o prodaji 
nepremičnine in kreditno pogodbo za nakup nepremičnine, sklenjeno za 
financiranje nakupa nepremičnine, člen 95(3) ES in Direktiva 85/577/EGS ne 
nasprotujeta nacionalni določbi, ki predvideva, da uveljavljanje pravice do 
preklica iz člena 5 navedene direktive povzroči samo preklic kreditne pogodbe 
za nakup nepremičnine in ne preklica pogodbe o prodaji nepremičnine. 
I - 9238