1
2
3
4
5
SL
Zbi rkaodločbsodne pr akse
1—
2—
3—
4—
5—
ECLI:EU:C:2015 :175 1SKLEPNI PR EDLOGI GENERALNEGA PR AVOBRANILCA
PEDRA CRUZA VILLALÓNA,
predstavljeni 17. marca 2015  
Jezik izvirnika: francoščina.Zadeva C-3 9 / 1 4
BVVG B odenverwertungs- und -v erwaltungs GmbH,
ob udeležbi
T homasa E r bsa,
Ursule E r bs in
Landkreis Jeric hower Land
(Predlog za sprejetje predhodne odločbe,
ki ga je vložilo Bundesgerichtshof (Nemčija))
„Predlog za sprejetje predhodne odločbe — Državne pomoči — Program privatizacije zemljišč in 
zgradb, ki s e uporabljajo za kme tijstvo in gozdarstvo v novih zveznih deželah Nemčije — Nacionalna 
zakono daja, ki d oloča, da j e treba za prodajo kme tijskih zemljišč pridobiti dovoljenje — Zakon 
o prometu z zemljišči (Grundstücksverkehrsgesetz) — Zavrnitev d ovoljenja za pogodbo o nakupu 
zemljišča, sklenjeno n a podlagi javnega razpisa s kupcem, ki j e ponudil najvišjo ceno — 
Dogovorjena cena v močnem n esorazmerju z gospodarsko v rednostjo zemljišča — Načini določanja 
vrednosti zemljišča — Opredelitev ko t državna pomoč“
1. V tej zadevi je Sodišču predloženo vp rašanje razlage člena 107 PD EU v okviru spora, v katerem s e 
izpodbijajo pogoji in načini prodaje kme tijskih in gozdarskih zemljišč v okviru privatizacije zemljišč in 
zgradb, ki s o bili nekdaj v državni lasti, v novih zveznih deželah Nemčije. 
Zelo na splošno, glej Kadner, T., Die Transformation des V ermögensrechts in Ostdeutschland nach de r Wiedervereinigung, ZEu P, 1997 , str. 86; 
Rohde, G., Grundstückeigentums- und Bodennutzungsrechtsverhältnisse i n de n neuen Bundesländern nach de m Ei nigungsvertrag, DN otZ, 
1991 , str. 186. Torej gre za nadaljevanje 
zadeve, v kateri je bila izdana sodba Seydaland Ve reinigte Agrarbetriebe, 
C-239/09, EU:C:2010 :778. pri čemer se zastavljajo no va 
vprašanja, ki b odo Sodišče spodbudila k temu, da p ojasni svojo sodno p rakso glede pogojev, ki ve ljajo 
za prodaje javnih zemljišč glede na pravila Pogodbe na področju dr žavnih pomoči.
I – Pravni okvir
2. Iz predložitvene odločbe je ra zvidno, da dr užba Bodenverwertungs- u nd –verwaltungs GmbH 
(BVVG)  
V nadaljevanju: BVVG. izpolnjuje, me d dr ugim, zakonsko n alogo, da v zveznih deželah Brandenburg, Mecklenburg 
Pomorjansko, Saška, Saška A nhalt in Turingija (nove zvezne dežele) privatizira z emljišča in zgradbe, ki 
so bile nekdaj v lasti države ter se uporabljajo za kme tijstvo in gozdarstvo. Družba BVVG, ki j e pravna 
oseba zasebnega p rava, deluje v ta n amen z a ra čun B undesanstalt für ve reinigungsbedingte 
Sonderaufgaben, 
Javni organ, pristojen za posebne naloge, ki i zhajajo iz združitve. ki j e javni zvezni organ s pravno o sebnostjo.
6
6—
2 ECLI:EU:C:2015 :175SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
3. Za prodajo kme tijskih in gozdarskih zemljišč v Zvezni republiki N emčiji na splošno ve ljajo določbe 
zakona o prometu z zemljišči (G rundstücksverkehrsgesetz), 
V nadaljevanju: GrdstVG. ka terega namen je varstvo kme tijske 
strukture.
4. Člen 2(1) GrdstVG določa:
„Za pravni posel odsvojitve zemljišča in obligacijsko p ogodbo je potrebno d ovoljenje; […]“
5. Člen 4 GrdstVG pa pojasnjuje:
„Dovoljenje ni potrebno, če
1. je pri odsvojitvi kot pogodbena stranka u deležena zvezna država ali zvezna dežela;
[…]“.
6. Člen 9 GrdstVG določa:
„(1)Dovoljenje se lahko z avrne ali omeji z zahtevami (člen 10) ali pogoji (člen 11), če so podana 
dejstva, iz katerih izhaja, da
1. odsvojitev p omeni neprimerno ra zdelitev zemljišč ali
2. če bi se zaradi o dsvojitve z emljišče ali večina zemljišč, ki p rostorsko i n gospodarsko s padajo 
skupaj in pripadajo odsvojitelju, negospodarno z manjšalo ali razdelilo ali
3. je protivrednost v močnem n esorazmerju z vrednostjo zemljišča.
(2) Za neprimerno ra zdelitev z emljišč v smislu odstavka 1, točka 1, gre praviloma takrat, ko j e 
odsvojitev v nasprotju z ukrepi za izboljšanje kme tijske strukture.
(3) Za negospodarno z manjšanje ali razdelitev v smislu odstavka 1, točka 2, gre praviloma takrat, ko b i 
z delitvijo dediščine, pogodbe o izročitvi ali druge odsvojitve v obliki pravnega posla
1. samostojno kme tijsko g ospodarstvo izgubilo sposobnost za nadaljnji obstoj;
2. kme tijsko z emljišče postalo manjše od enega hektarja;
[…]“
(4) Če se zemljišče odsvoji za dr ugačne namene od kme tijskih ali gozdarskih, s e dovoljenje iz 
odstavka 1, točka 3, ne sme z avrniti.
[…]“.
II – Dejstva v sporu o glavni stvari
7. Iz predložitvene odločbe izhaja, da s ta zakonca Erbs na podlagi javnega razpisa, v okviru ka terega sta 
predložila najvišjo ponudbo, s pogodbo v obliki no tarskega zapisa z dne 31. marca 2008 o d BVVG 
kupila kme tijsko z emljišče v izmeri približno 2 ,6 hektarja za 29 .000 EUR.
7
7—
ECLI:EU:C:2015 :175 3SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
8. Vendar j e Landkreis Jerichower Land ko t pristojni lokalni organ z odločbo z dne 5. junija 2008 
zavrnil izdajo dovoljenja za prodajno p ogodbo na podlagi člena 9(1), točka 3, GrdstVG, 
V nadaljevanju: sporna določba. ke r je bila 
dogovorjena ku pnina v močnem n esorazmerju z vrednostjo prodanega zemljišča.
9. Tožba, ki s ta jo vložila zakonca Erbs zoper sporno o dločbo, je bila zavrnjena na prvi stopnji in na 
pritožbeni stopnji. Pritožbeno s odišče je v tem p rimeru me nilo, da j e bila dogovorjena ku pnina v višini 
29.000,00 EUR v velikem n esorazmerju z vrednostjo p rodanega zemljišča, pri č emer je bilo 
v izvedenskem m nenju navedeno, da z naša kme tijska g ospodarska v rednost zemljišča v primerjavi 
z drugimi prejšnjimi prodajami družbe BVVG 14.168,61 EUR, brez primerjave p a 13.648,19 EUR. 
Menilo je torej, da j e dogovorjena cena presegla te vrednosti za več ko t 50 % in da b i imela prodaja po 
tej ceni neugoden vp liv na kme tijsko s trukturo, pri čemer je pojasnilo, prvič, da j e bil kme t, ki j e bil 
zaslišan ko t priča, vendar n i sodeloval na javnem ra zpisu, pripravljen ku piti zemljišče po ceni, ki 
presega kme tijsko g ospodarsko v rednost za največ 50 %, in dr ugič, da z akonca Erbs nista poklicna 
kme tovalca.
III – Vprašanje za predhodno odločanje in postopek p red S odiščem
10. V teh okoliščinah je Bundesgerichtshof, pri ka terem j e dr užba BVVG vložila ka sacijsko p ritožbo, 
prekinilo postopek in Sodišču v predhodno o dločanje predložilo to vp rašanje:
„Ali člen 107(1) PD EU n asprotuje nacionalni določbi, ko t je člen 9(1), točka 3, [G rdstVG], ki z a 
izboljšavo kme tijske s trukture subjektu, ko t je dr užba BVVG, ki s e prišteva k državi, prepoveduje 
prodati kme tijsko z emljišče, ki j e naprodaj, ponudniku, ki j e na javnem ra zpisu ponudil najvišjo ceno, 
če je najvišja ponudba v močnem n esorazmerju z vrednostjo zemljišča?“
11. Predložitveno s odišče se je potrudilo, da j e pojasnilo, da z njegovega vidika to vp rašanje zajema tri 
vprašanja. Prvič, vprašati bi se bilo treba, ali to, da dr užba BVVG proda javno z emljišče za ceno, ki j e 
nižja od cene, dosežene na javnem ra zpisu, pomeni ugodnost za ku pca, če prodajo po ceni, doseženi 
na javnem ra zpisu, prepoveduje splošni zakon, ki ve lja tudi za vse zasebne prodajalce. Drugič, če se 
domneva, da n avedena ugodnost obstaja, se zastavlja naslednje vp rašanje, ali jo je mogoče utemeljiti 
z namenom z akona, in sicer izboljšanjem kme tijskih struktur. Tretjič in nazadnje bi bilo treba 
ugotoviti, ali je zavrnitev p rodaje po ceni, doseženi na javnem ra zpisu, nezakonita glede na člen 107(1) 
PDEU, čeprav se še ne šteje za pomoč, zaradi u činka, ki g a bo imela.
12. Družba BVVG, zakonca Erbs, nemška v lada i n Evropska ko misija so predložili pisna stališča. 
Družba BVVG, Landkreis Jerichower Land, nemška v lada i n K omisija so prav tako p odali ustne 
navedbe na javni obravnavi 11. decembra 2014 .
IV – Pov zetek s tališč strank
13. Družba BVVG zelo na splošno me ni, da j e treba na vp rašanje za predhodno o dločanje, ki g a je 
zastavilo Bundesgerichtshof, odgovoriti pritrdilno, saj so podani vsi bistveni elementi državne pomoči.
14. Uporaba sporne določbe naj bi najprej pomenila uporabo sredstev z vezne dr žave v obsegu, 
v katerem s e prihodki iz privatizacije zemljišč in zgradb, ki s o bile prej v državni lasti, plačajo v zvezni 
proračun. Zato vsaka z avrnitev p rodaje zemljišča po najvišji ceni, ponujeni v okviru javnega razpisa, 
povzroči izgubo prihodkov zvezne države ter ima splošnejši učinek znižanja cen. Njena uporaba naj bi 
poleg tega da jala prednost poklicnim kme tom, ki b i imeli priložnost pridobiti zemljišča, ki s o predmet 
javnega razpisa, po ceni, ki j e nižja od cene iz najboljše ponudbe.
8
9
8—
9—
4 ECLI:EU:C:2015 :175SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
15. Ta prednost naj bi izhajala iz načinov določitve gospodarske v rednosti zemljišč, na podlagi katere 
lahko p ristojni lokalni organi ugotovijo, da o bstaja močno n esorazmerje v smislu sporne določbe in 
torej sprejmejo odločitev, s katero zavrnejo dovoljenje. Družba BVVG me ni, da s e določitev t e 
vrednosti na podlagi izvedenskega mnenja lahko p ribliža tržni vrednosti, samo če temelji na rezultatih 
številnih javnih razpisov, za kar p a naj v tem p rimeru ne bi šlo.
16. Zakonca Erbs v glavnem me nita, da p rodaja zemljišča ne povzroči zmanjšanja ali nedonosne 
razdelitve zemljišč in da n i vplivala na samostojno kme tijsko g ospodarstvo ali na zmožnost preživetja 
kme ta.
17. Nemška v lada me ni, da j e treba na vp rašanje za predhodno o dločanje odgovoriti nikalno, ker 
s sporno d oločbo ni podeljena nikakršna ugodnost, niti v obliki subvencije niti v obliki zmanjšanja 
stroškov. Meni, da no benemu določenemu podjetju ni bila da na prednost, saj družba BVVG nikakor 
ni zavezana prodati kme tu, ki j e ka ndida t za nakup. Odločba o zavrnitvi dovoljenja ima sicer 
omejevalni učinek glede družbe BVVG in zakoncev E rbs, vendar p a nima no benega ugodnega učinka.
18. Nazadnje K omisija, ki o pozarja, da n ačeloma n i naloga n acionalnega sodišča, da o dloča 
o združljivosti morebitne pomoči s Pogodbo, me ni, da b i nacionalna zakono daja lahko p omenila 
„državno p omoč“ v smislu člena 107(1) PD EU, svoja stališča pa osredotoča na preučitev vp rašanja 
obstoja selektivne prednosti, vendar me ni, da b i moralo predložitveno s odišče preučiti, ali gre v zadevi 
za ukrep financiranja iz državnih sredstev.
V – Uvodne ugotovitve
19. Preučitev vp rašanja za predhodno o dločanje, ki g a je zastavilo predložitveno s odišče, zahteva nekaj 
uvodnih ugotovitev. Najprej bom p reučil obseg vp rašanja za predhodno o dločanje, zaradi č esar b om 
Sodišču predlagal preoblikovanje vp rašanja. Potem b om s kušal predstaviti razloge, iz ka terih je 
mogoče in je treba v tej zadevi preučiti zakon o prometu z zemljišči, kakršen je GrdstVG, ki ve lja na 
splošno t udi v ozemeljskem s mislu, glede na določbe Pogodbe o državnih pomočeh. Po teh pojasnilih 
bom p redstavil vsebino s porne določbe. Na kon cu se bom lotil načelnega ugovora n emške v lade, 
v skladu s katerim s porna določba ne m ore biti opredeljena ko t dr žavna pomoč, ker no benemu 
podjetju ni bila podeljena ugodnost.
A – Obseg v prašanja za predhodno odločanje
20. S svojim vp rašanjem z a predhodno o dločanje predložitveno s odišče uradno z aproša Sodišče, naj se 
izreče o vprašanju, ali člen 107(1) PD EU nasprotuje sporni določbi, z drugimi besedami, ali ukrep, ki g a 
določa, pomeni pomoč, ki n i združljiva z notranjim trgom.
21. Vendar, ko t je K omisija spomnila v svojih p isnih stališčih, n i naloga n iti Sodišča n iti 
predložitvenega sodišča, da s e izrečeta o združljivosti nacionalnega ukrepa s členom 107(1) PD EU, saj 
ima Komisija pod nadzorom sodišča Evropske u nije 
Glej me d dr ugim sodbo Lucchini (C-119/05, EU:C:2007 :434, točka 52). izključno p ristojnost na tem p odročju. Zato 
nacionalno s odišče v okviru predloga za sprejetje predhodne odločbe na podlagi člena 267 PD EU ne 
more spraševati Sodišča o združljivosti državne pomoči ali sistema dr žavnih pomoči z notranjim 
trgom. 
Glej me d dr ugim sodbo Enirisorse (C-237/04, EU:C:2006 :197, točka 23) in sklep A canfora (C-181/13, EU:C:2014 :127, točka 22). S tega vidika S odišče ne more odgovoriti na drugo vp rašanje predložitvenega sodišča v okviru 
tega postopka za sprejetje predhodne odločbe.
10
11
12
13
14
15
16
17
18
10—
11—
12—
13—
14—
15—
16—
17—
18—
ECLI:EU:C:2015 :175 5SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
22. Vendar s o nacionalna sodišča še naprej pristojna, da u krep o predelijo ko t državno p omoč in iz tega 
izpeljejo posledice na podlagi člena 108(3), zadnji stavek, PD EU. 
Glej me d dr ugim sodbe Steinike & W einlig (78/76, EU:C:1977 :52, točka 2), Fédération n ationale du comme rce extérieur des produits 
alimentaires in Syndicat national des négociants et transformateurs de saumon (C-354/90, EU:C:1991 :440, točke o d 8 do 14) in Adria-Wien 
Pipeline in W ietersdorfer & Peggauer Zementwerke (C-143/99, EU:C:2001 :598, točke o d 26 d o 29). P osameznikom m orajo zlasti 
zagotoviti, da b odo zaradi kr šitve č lena 108(3), zadnji stavek, PD EU n astale posledice v skladu 
z njihovim nacionalnim pravom tako gl ede veljavnosti predpisov o izvedbi kot glede povračila finančne 
podpore, dodeljene ob kršitvi te določbe ali morebitnih začasnih ukrepov. 
Glej me d dr ugim sodbi Fédération n ationale du comme rce extérieur des produits alimentaires in Syndicat national des négociants et 
transformateurs de saumon (EU:C:1991 :440, točka 12) in SFEI in dr ugi (C-39/94, EU:C:1996 :285, točka 40).23. Natančneje, Sodišče je odločilo, da p ristojnost Komisije, da p resoja združljivost pomoči z notranjim 
trgom, ne ovira n acionalnega sodišča, da S odišču zastavi vprašanje za predhodno o dločanje v zvezi 
z razlago pojma pomoči. 
Glej me d dr ugim sodbo DM T ransport (C-256/97, EU:C:1999 :332, točka 15). Tako lahko S odišče glede državnih pomoči nacionalnemu sodišču predloži 
zlasti elemente razlage prava Unije, na podlagi katerih bo lahko u gotovilo, ali je mogoče nacionalni 
ukrep šteti za državno p omoč v smislu tega prava. 
Glej me d dr ugim sodbi Fallimento Traghetti del Mediterraneo (C-140/09, EU:C:2010 :335, točka 24) in Paint Graphos in dr ugi (od C-78/08 
do C-80/08, EU:C:2011 :550, točka 35).24. V tem o kviru je treba še spomniti, da j e Sodišče pojasnilo, da l ahko n acionalno s odišče, če dvomi 
o opredelitvi ukrepa, Komisijo prosi za pojasnila v zvezi s tem. Komisija je v svojem S poročilu z dne 
23. novembra 1995 o sodelovanju Komisije in nacionalnih sodišč na področju dr žavnih pomoči 
UL C 312, str. 8. 
izrecno p ozvala nacionalna sodišča, naj stopijo v stik z njo, če naletijo na težave p ri u porabi 
člena 108(3) PD EU, in je pojasnila naravo informacij, ki j ih lahko p redloži. 
Glej tudi O bvestilo Komisije z dne 9. aprila 2009 o izvrševanju zakono daje o državni pomoči na nacionalnih sodiščih (UL C 85, str. 1, 
točka 89 in naslednje). V zvezi s tem j e treba 
poudariti, da m ora K omisija na podlagi dolžnosti lojalnega sodelovanja institucij Skupnosti in dr žav 
članic, ki i zhaja iz člena 4(3) PEU, 
Glej sklep Z wartveld in dr ugi (C-2/88-IMM , EU:C:1990 :315, točki 17 in18). n a vp rašanja nacionalnih sodišč odgovoriti, ka kor hitro je 
mogoče. 
Glej zlasti sodbo SFEI in dr ugi (EU:C:1996 :285, točka 50).25. Če bi pristojni nemški o rgani ugotovili, da me hanizem d ovoljenja, ki j e bil uveden s sporno 
določbo, lahko v sebuje elemente dr žavne pomoči, bi morali to priglasiti Komisiji, da s e lahko izreče 
o njegovi združljivosti z notranjim trgom. Med čakanjem n a dokončno o dločitev K omisije m ora 
predložitveno s odišče sankcionirati neposredni učinek člena 108(3), tretji stavek, PD EU, z drugimi 
besedami zagotoviti pravice, ki j ih imajo zadevne osebe na podlagi te določbe, tako da n asprotuje 
zavrnitvi dovoljenja za sklenitev p rodajne pogodbe me d BVVG in zakoncema Erbs in učinkom, ki b i 
jih ta zavrnitev imela. 
Glej me d dr ugim sodbi SFEI in dr ugi (EU:C:1996 :285, točka 28) in Piaggio (C-295/97, EU:C:1999 :313, točke o d 29 d o 32).
19
20 21
22
23
24
25
19—
20—
21—
22—
23—
24—
25—
6 ECLI:EU:C:2015 :175SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
26. Prav tako j e treba spomniti, da m orajo dr žave č lanice, razen v primeru pomoči de minimis, 
Glej člen 3 Uredbe Komisije (ES) št. 1535 /2007 z dne 20. decembra 2007 o uporabi členov 87 in 88 P ogodbe ES pri pomočeh de minimis 
v sektorju kme tijske p roizvodnje (UL L 337, str. 35). Člen 4(1), drugi pododstavek, navedene uredbe pa določa, da č e je zgornja me ja, 
določena v členu 3(2) presežena (namreč 7 500  EUR z a isto podjetje v obdobju treh proračunskih let), zadevna država članica zagotovi, da s e 
Komisija obvesti o prekoračitvi zgornje me je, ali da s e pomoč izterja od upravičenca. Ta uredba v skladu z njenim členom 7, drugi odstavek, 
velja od 1. januarja 2008 d o 31. decembra 2013 . Nadomestila jo je Uredba Komisije (EU) št. 1408 /2013 z dne 18. decembra 2013 o uporabi 
členov 107 in 108 P ogodbe o delovanju Evropske u nije pri pomoči de minimis v kme tijskem s ektorju (UL L 352, str. 9), ki j e začela veljati 
1. januarja 2014 . Ta no va uredba poleg tega, da j e spremenila zgornjo me jo de minimis, v svojem č lenu 6 določa no v sistem s premljanja, ki 
ne zajema več obveznosti priglasitve, določene v členu 4(1), drugi pododstavek, U redbe št. 1535 /2007 . 
Komisiji 
Glej člen 3(2) Uredbe Sveta (ES) št. 994/98 z dne 7. maja 1998 o uporabi členov 92 in 93 P ogodbe o ustanovitvi Evropske s kupnosti za 
določene vrste horizontalne državne pomoči (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 8, zvezek 1, str. 312). za objavo na spletišču Komisije 
Glej člen 1(3) Uredbe Sveta (EU) št. 733/2013 z dne 22. julija 2013 o spremem bi Uredbe (ES) št. 994/98 o uporabi členov 92 in 93 P ogodbe 
o ustanovitvi Evropske skupnosti za določene vrste horizontalne dr žavne pomoči (UL L 204, str. 11), ki s preminja me d dr ugim člen 3(2) 
Uredbe št. 994/98. posredovati povzetke informacij o ukrepih, ki s o lahko 
izvzeti na podlagi člena 107(2) PD EU, vključno s pomočmi, dodeljenimi na področju kme tijstva. 
Uredba Komisije (ES) št. 1857 /2006 z dne 15. decembra 2006 o uporabi členov 87 in 88 P ogodbe pri dr žavni pomoči za majhna in srednje 
velika p odjetja, ki s e ukvarjajo s proizvodnjo kme tijskih proizvodov, in o spremem bi Uredbe (ES) št. 70/2001 ( UL L 358, str. 3); to uredbo je 
razveljavila Uredba Komisije (EU) št. 702/2014 z dne 25. junija 2014 o razglasitvi nekaterih vrst pomoči v kme tijskem i n gozdarskem 
sektorju ter na podeželju za združljive z notranjim trgom z uporabo členov 107 in 108 P ogodbe o delovanju Evropske u nije (UL L 193, 
str. 1), ki ve lja od 1. julija 2014 .27. Glede na zgornje ugotovitve S odišču predlagam, naj vprašanje za predhodno o dločanje, ki g a je 
zastavilo Bundesgerichtshof, preoblikuje tako: „Ali je treba člen 107(1) PD EU ra zlagati tako, da j e 
določbo nacionalne zakono daje, ki z aradi i zboljšanja kme tijskih struktur subjektu, ki s e prišteva 
k državi, prepoveduje, da n a javnem ra zpisu proda kme tijsko z emljišče ponudniku, ki j e ponudil 
najvišjo ceno, če je najvišja ponudba v velikem n esorazmerju z vrednostjo zemljišča, mogoče opredeliti 
kot državno p omoč?“
B – Posebnost sporne določbe
28. Sporna, v grobem p redstavljena določba 
Glej me d dr ugim Schramm, L., Probleme d er Grundstücksverkehrsgenehmigung_ und des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts in den neuen 
Bundesländern, NL-BzAR, 2005 , št. 8, str. 322. dovoljuje pristojnim lokalnim organom, da n asprotujejo 
prodajnim p ogodbam z a prodajo kme tijskih in gozdarskih zemljišč, sklenjenim v okviru javnih 
razpisov, če me nijo, da s o dogovorjene cene močno n esorazmerne glede na njihovo vrednost.
29. Sistem, katerega del je ta določba, 
V nadaljevanju: sporni sistem. temelji v tej zadevi na me hanizmu predhodnega dovoljenja za 
nekatere prenose lastništva na kme tijskih ali gozdarskih zemljiščih, ki s o predmet prodajnih pogodb, ki 
se sproži v primeru prekoračitve c enovnega praga, katerega vrednost se določi na podlagi sistema 
določitve kme tijske g ospodarske v rednosti teh zemljišč. Predložitveno s odišče sporno d oločbo sicer 
opredeli kot „pravilo glede cene, ki d oloča zakonito omejitev lastninske p ravice“.
30. Dovoljenje za prenos lastništva na kme tijskem a li gozdarskem z emljišču, ki j e predmet prodajne 
pogodbe, na podlagi člena 4(1) GrdstVG n i potrebno, če je pogodbena stranka p ri prodaji zvezna 
država ali zvezna dežela, vendar p a je na podlagi sodne prakse Bundesgerichtshof 
Sodba z dne 27. novembra 2009 ( BLw 4/09, NJW-RR 2 010 ,886 t č. 12). potrebno, če je 
stranka p rodajne pogodbe družba BVVG, za kar g re v postopku v glavni stvari. Za družbo BVVG, ki j e 
pravna oseba zasebnega prava, kljub zakonski nalogi, da i zvede privatizacijo zemljišč v novih zveznih 
deželah, ne velja določba o oprostitvi, določena v členu 4(1) GrdstVG.
31. Poudariti je torej treba, da G rdstVG, ki j e zakon, ki n a splošno d oloča, da j e za prenose lastništva 
na kme tijskih in gozdarskih zemljiščih v Nemčiji me d subjekti zasebnega prava potrebno d ovoljenje, 
prav tako ve lja za ves promet z zemljišči v okviru postopka p rivatizacije zemljišč, ki s o bila nekdaj last 
države in jih upravlja družba BVVG, saj zanjo ne velja določba o oprostitvi iz člena 4(1) GrdstVG.
26
26—
ECLI:EU:C:2015 :175 7SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
32. Posledično ta določba o oprostitvi povzroči, da j e treba za prodaje javnih kme tijskih in gozdarskih 
zemljišč pridobiti dovoljenje, če so pogoji, ki j ih določa sporna določba, izpolnjeni. Če družba BVVG 
proda zemljišča, ki s o bila nekdaj državna last, in vp lača prihodke iz prodaje v zvezni proračun, potem 
sporni sistem l ahko z ajema državna sredstva in bi zato lahko z anj veljale določbe Pogodbe o državnih 
pomočeh.
33. Vsekakor je treba natančneje preučiti vsebino s porne določbe.
C – Vsebina sporne določbe
34. Dovoljenja za prenos lastništva na zemljišču se ne podeli, samo če, prvič, gre za kme tijsko a li 
gozdarsko z emljišče in, drugič, če so izpolnjeni določeni pogoji, in zlasti, kar z adeva sporno d oločbo, 
če je ponujena in v prodajni pogodbi dogovorjena cena v močnem n esorazmerju s kme tijsko 
gospodarsko v rednostjo zemljišča.
35. Ker v GrdstVG pojem „močno n esorazmerje“ ni opredeljen, so ga opredelila nemška s odišča in 
zlasti predložitveno s odišče. Močno n esorazmerje je podano, če dogovorjena prodajna cena presega za 
več ko t 50 % kme tijsko g ospodarsko v rednost zemljišča. 
Glej sodbo Bundesgerichtshof z dne 27. aprila 2001 ( BLw 14 /00, NJW-RR 2001 , 1021 ), ki j o navaja nemška vlada.36. V zvezi s tem p redložitveno s odišče razloži, da j e namen sporne določbe izogniti se temu, da b i 
poklicni kme tje morali nositi stroške n akupa no vih zemljišč, kar b i lahko o grozilo zmožnost preživetja 
njihovih kme tijskih gospodarstev. Njen n amen je torej preprečiti špekulacije s kme tijskimi in 
gozdarskimi zemljišči in spodbuditi izboljšanje kme tijskih struktur.
37. Nemška v lada j e pojasnila, da j e posledica odločbe o zavrnitvi dovoljenja, da s e on emogoči vpis 
kupca ko t lastnika z emljišča, kar p omeni oviro pri prenosu lastništva, tako da s klenjena prodajna 
pogodba začasno n ima učinka d o sprejetja pravnomočne sodne odločbe glede navedene odločbe. Če se 
odločba o zavrnitvi razveljavi, postane prodajna pogodba, ki z ačasno n i učinkovala, izvršljiva po 
dogovorjeni prodajni ceni in ku pec se lahko vp iše ko t lastnik. V nasprotnem p rimeru postane odločba 
o zavrnitvi pravnomočna, sklenjena pogodba pa nična. Vendar d ejstvo, da o dločba o zavrnitvi postane 
pravnomočna, ne povzroči, da kme t, ki j e izrazil interes v okviru javnega ra zpisa ali pravdnega 
postopka zoper odločbo o zavrnitvi dovoljenja, pridobi pravico do nakupa zemljišča.
38. S sporno d oločbo se torej skuša preprečiti, da b i se kme tijska a li gozdarska z emljišča prodajala 
v okviru javnega razpisa po ceni, ki b i bistveno o dstopala (za ve č ko t 50 %) od cen, ki j ih pristojni 
lokalni organi štejejo za „sprejemljive“, z drugimi besedami sorazmerne s tem, kar j e po njihovem 
mnenju njihova kme tijska gospodarska vrednost.
39. Zdaj, ko s em t o pojasnil, je treba poudariti, da s e sporni sistem, po ka terem s e predpostavlja, da j e 
najvišja ponujena cena za določeno z emljišče v okviru javnega ra zpisa za ve č ko t 50 % višja od 
kme tijske g ospodarske v rednosti, ki j o ocenijo pristojni lokalni organi, lahko teoretično u porabi v zelo 
različnih primerih, ki s e ra zlikujejo predvsem gl ede na število predloženih ponudb in strukturo 
ponujenih cen.
40. Pri tem j e treba poudariti, da s pornega sistema ni m ogoče presojati in vp rašanja njegove 
opredelitve o bravnavati glede na člen 107 PD EU, ne da b i se upoštevali kon kretni pogoji za njegovo 
izvajanje in še natančneje okoliščine, v katerih se uporabi. Kot bom imel priložnost pokazati, presoja 
nesorazmernosti cen, ponujenih v okviru javnega ra zpisa za določeno z emljišče, ni enaka, če je 
v navedenem p ostopku p redložena samo ena ali zelo omejeno š tevilo ponudb ali pa so predložene 
številne ponudbe.
27
28
27—
28—
8 ECLI:EU:C:2015 :175SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
41. Iz tega sledi, da j e treba za presojo, ali gre za tak primer, seveda p reučiti kon kretne načine, kako 
pristojni lokalni organi določajo kme tijsko g ospodarsko v rednost zemljišč, vendar j e treba upoštevati 
tudi število predloženih ponudb in strukturo ponujenih cen v okviru javnega razpisa.
D – Posebnost položaja v postopku v glavni stvari
42. Nazadnje je treba poudariti posebnost položaja v postopku v glavni stvari, ki j e predmet tretjega 
vprašanja predložitvenega sodišča 
Glej točko 11 teh sklepnih predlogov. in ki j e eden gl avnih ar gumentov nemške v lade, na podlagi 
katerega je sklepala, da s pornega sistema ni mogoče opredeliti kot državno p omoč.
43. Zadnjenavedena namreč trdi, da o dločba o zavrnitvi dovoljenja, ki s e obravnava v postopku v glavni 
stvari, ne obsega no bene obveznosti družbe BVVG, da p roda sporno z emljišče poklicnemu kme tu, ki j e 
izrazil interes za nakup zemljišča. Torej ni mogoče šteti, da j e bilo sporno z emljišče prodano z a ceno, ki 
je nižja od tržne cene, ki j e bila določena v okviru javnega razpisa. Sporne določbe torej ne bi bilo 
mogoče opredeliti kot državno p omoč, ker ni dejanskega ukrepa financiranja iz državnih sredstev.
44. Seveda je res, da č e se spornega ozemlja ne proda p oklicnemu kme tu, ki j e izrazil interes v okviru 
javnega razpisa, ki s e obravnava v postopku v glavni stvari, za ceno, ki j e nižja od najvišje ponudbe, ni 
mogoče šteti, da j e bila dejansko p odeljena pomoč.
45. Vendar č e do prodaje v postopku v glavni stvari d ejansko n i prišlo, je to najprej in predvsem z ato, 
ker sta stranki p ogodbe, ki j e predmet odločbe o zavrnitvi dovoljenja, izpodbijali to odločbo pred 
nemškim sodiščem, pri čemer je dr užba BVVG zastavila ravno vp rašanje, ali sporna določba spada 
pod opredelitev dr žavne pomoči, ki j e povod za ta postopek za sprejetje predhodne odločbe.
46. Na podlagi okoliščine, da p ristojni lokalni organi še niso izvršili svoje odločbe o zavrnitvi dovoljenja 
v določenem p rimeru, sicer ni mogoče sklepati, da j e vp rašanje opredelitve sporne določbe ko t državna 
pomoč hipotetično. Zlasti ni mogoče šteti, da s e bo navedeno ra vnanje pristojnih lokalnih organov 
ponavljalo sistematično in neprestano, ne da b i se sporni odločbi odvzela vsakršna vsebina in vsakršen 
učinek.
47. Vsekakor okoliščina, da i majo pristojni lokalni organi diskrecijsko p ravico glede nadaljnjih ko rakov, 
ki naj bi sledili njihovi odločbi o zavrnitvi dovoljenja, ne vp liva na vp rašanje, ali sporen sistem l ahko 
vsebuje elemente dr žavnih pomoči. Tega, da s e ukrep o predeli za dr žavno p omoč, ni mogoče 
pogojevati niti s predhodno u gotovitvijo, da j e bil dejansko i zvršen, niti z oceno m ožnosti, kako 
pogosto se bo izvajal, ne da b i postal sistem s talnega nadzora nad dr žavnimi pomočmi, ki s ta ga uvedla 
člena 107 PD EU in 108 PD EU, vprašljiv.
48. Na kon cu teh prvih ugotovitev se lahko lotim jedra p roblema, ki s e je pojavil s postopkom v glavni 
stvari, in sicer je treba ugotoviti, ali in v kakšnem o bsegu se lahko izvajanje spornega sistema opredeli 
kot državno p omoč.
VI – Opredelitev spornega s istema kot ukrep državne pomoči
49. Da bi se nacionalni ukrep l ahko o predelil ko t „pomoč“ v smislu člena 107(1) PD EU, mora 
predvsem i n najprej iti za dr žavni ukrep a li za ukrep financiranja iz dr žavnih sredstev in pomeniti 
prednost za upravičenca. 
Glej me d dr ugim sodbi Altmark Trans in Regierungspräsidium M agdeburg (C-280/00, EU:C:2003 :415, točki 74 in 75) in Libert in dr ugi 
(C-197/11 in C-203/11, EU:C:2013 :288, točka 74).
29
30
31
32
33
34
35
36
29—
30—
31—
32—
33—
34—
35—
36—
ECLI:EU:C:2015 :175 9SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
50. Iz sodne prakse Sodišča je razvidno, da s e samo ugodnosti, dodeljene neposredno a li posredno iz 
državnih sredstev, štejejo za pomoč v smislu člena 107(1) PD EU. Razlikovanje me d „pomočmi, ki j ih 
dodeli dr žava,“ in pomočmi „iz dr žavnih sredstev“ v tej določbi namreč ne pomeni, da s o vse 
ugodnosti, ki j ih odobri dr žava, pomoč, ne glede na to, ali se financirajo iz dr žavnih sredstev a li ne, 
ampak je njen namen v ta pojem z golj vključiti ugodnosti, ki j ih dr žava dodeli neposredno, in 
ugodnosti, ki s e dodelijo prek javnega ali zasebnega organa, ki g a imenuje ali ustanovi država. 
Glej me d dr ugim sodbi van Tiggele (82/77, EU:C:1978 :10, točki 24 in 25) in PreussenElektra (C-379/98, EU:C:2001 :160, točka 58).51. Pojem „pomoči“ v smislu člena 107(1) PD EU ne zajema samo pozitivnih da jatev, kot so subvencije, 
ampak tudi ukrepe, ki v različnih oblikah zmanjšujejo stroške, ki n avadno b remenijo proračun podjetja, 
in ki s o tako, ne da b i bili subvencije v strogem p omenu besede, enake n arave in imajo enake u činke. 
Glej me d dr ugim sodbe Banco Exterior de Es paña (C-387/92, EU:C:1994 :100, točka 13), SFEI in dr ugi (C-39/94, EU:C:1996 :285, točka 58), 
Seydaland Ve reinigte Agrarbetriebe (EU:C:2010 :778, točka 30) in Eventech (C-518/13, EU:C:2015 :9, točka 33). 
V zvezi s tem j e treba dokazati dovolj neposredno p ovezavo me d prednostjo, dodeljeno p rejemniku, in 
predvsem z manjšanjem d ohodkov državnega proračuna. 
Glej zlasti sodbo Eventech (EU:C:2015 :9, točka 34).52. Prav tako j e treba opozoriti, zato da s e dopolni odgovor na dr ugo vp rašanje predložitvenega 
sodišča, 
Glej točki 11 in 20 teh sklepnih predlogov. da d ejstvo, da s e zasleduje socialni namen, ne zadošča, da s e tovrsten ukrep v naprej izvzame 
od opredelitve ko t „pomoč“ v smislu člena 107(1) PD EU, saj ta določba ne razlikuje na podlagi razlogov 
ali ciljev dr žavnih ukrepov, ampak jih opredeljuje glede na njihov učinek. 
Glej me d dr ugim sodbo Heiser (C-172/03, EU:C:2005 :130, točka 46).53. Kot je Sodišče že poudarilo, ni mogoče izključiti, da p rodaja javnih zemljišč po ceni, ki j e nižja od 
tržne, pomeni državno p omoč. 
Sodba Seydaland Ve reinigte Agrarbetriebe (EU:C:2010 :778, točka 31). Sodišče je v navedenem p rimeru pojasnilo, da t o, da j avni organi 
prodajo zemljišča ali zgradbe podjetju ali posamezniku, ki o pravlja gospodarsko d ejavnost, ko t je 
kme tijstvo ali gozdarstvo, lahko v sebuje elemente državne pomoči, zlasti če se ne opravi po tržni ceni, 
to je po ceni, za katero bi se lahko d ogovoril zasebni vlagatelj, ki b i posloval v običajnih kon kurenčnih 
pogojih. 
Glej sodbi Komisija/Scott (C-290/07 P, EU:C:2010 :480, točka 68) in Seydaland Ve reinigte Agrarbetriebe (EU:C:2010 :778, točka 34).54. Sodišče je na podlagi tega sklenilo, da č e nacionalno p ravo določi pravila za izračun tržne vrednosti 
zemljišč, po ka teri bi jih javni organi prodali, mora uporaba teh pravil, da b i bila v skladu s členom 107 
PDEU, vsekakor voditi do cene, ki ko likor mogoče ustreza tržni vrednosti. 
Glej sodbo Seydaland Ve reinigte Agrarbetriebe (EU:C:2010 :778, točka 35).55. Glede na te različne elemente je treba preučiti, ali in v kakšnem o bsegu uporaba sporne določbe 
pomeni dodelitev u godnosti podjetju in jo je zato mogoče opredeliti kot državno p omoč, zaradi č esar 
bom n ajprej analiziral sistem, po ka terem p ristojni lokalni organi določijo kme tijsko g ospodarsko 
vrednost kme tijskih in gozdarskih zemljišč.
A – Sistem določitve km etijske gospodarske vrednosti zemljišč
56. Kmetijska g ospodarska v rednost zemljišč, ki n i opredeljena v GrdstVG, je – ko t izhaja iz 
predložitvenega sklepa (točka 32) – cena, ki j o je treba doseči za zemljišča enake vrste in na enaki legi 
ob sklenitvi pogodbe v prostem p rometu me d kme ti, torej v okviru prometa z zemljišči v kme tijskem 
sektorju, pri čemer je treba upoštevati tudi odsvojitve n ekme tom, če se zemljišče odsvoji za nadaljnjo 
kme tijsko u porabo.
37
38
37—
38—
10 ECLI:EU:C:2015 :175SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
57. Niti predložitveno s odišče niti zadevne stranke, ki s o predložile pisna stališča in podale ustne 
navedbe, niso predložile no benih natančnih podatkov o tem, kako j e pristojni lokalni organ, ki j e 
pooblaščen, da z avrne dovoljenje, ki s e zahteva s sporno d oločbo, določil kme tijsko g ospodarsko 
vrednost zemljišča, ki j e predmet pogodbe, to je vrednost, na podlagi ka tere je ugotovil močno 
nesorazmerje, ki j e upravičilo zavrnitev d ovoljenja. Vendar i z pisnih stališč družbe BVVG izhaja, da j e 
bila ta vrednost določena glede na referenčne cene, ki j ih določijo ocenjevalni odbori na podlagi 
regionalnih referenčnih ka zalnikov in vrednosti (točki 41 in 42).
58. Predložitveno s odišče je zgolj pojasnilo, da j e v postopku v glavni stvari p ritožbeno s odišče potrdilo 
odločbo o zavrnitvi dovoljenja pristojnega lokalnega organa na podlagi izvedenskega mnenja, ki g a je 
naročilo, ne da b i zadevo obširneje pojasnilo. Družba BVVG pa je v svojih pisnih stališčih pojasnila, da 
se ponudbe, ki j ih predložijo kme tijska p odjetja v okviru javnega razpisa, ne upoštevajo.
59. Sprožitev me hanizma predhodnega dovoljenja tako p redpostavlja, da j e v okviru postopka javnega 
razpisa za prodajo kme tijskega zemljišča, ki s e kon ča s sklenitvijo prodajne pogodbe s kupcem, ki n i 
kme t ali ni poklicni kme t, poklicni kme t izrazil svoj interes za nakup zemljišča, ki j e predmet navedene 
pogodbe, in da c ena, dogovorjena v tej pogodbi, za 50 % presega ceno, ki j o je bil pripravljen plačati 
navedeni kme t za nakup zemljišča.
B – Obstoj ukrepa financiranja iz državnih sredstev
60. Ni dvoma, da l ahko izvajanje sporne določbe pomeni ukrep financiranja iz državnih sredstev, saj 
lahko p omeni izgubo dr žavnih prihodkov iz prihodkov od privatizacije zemljišč, ki s o predmet odločbe 
o zavrnitvi dovoljenja za prenos lastništva. Kot trdi dr užba BVVG, iz tega, da j e šel njen letni dobiček 
v zvezni proračun, sledi, da l ahko u poraba sporne določbe samodejno p ripelje do tega, da s e dr žava 
odpove s redstvom, ki u strezajo ra zliki me d kme tijsko g ospodarsko v rednostjo, ka kor jo ocenijo 
pristojni lokalni organi, in najvišjo ceno, ki j e ponujena v okviru javnega razpisa. 
Glej a contrario zlasti sodbo Eventech (EU:C:2015 :9, točka 44).C – Pogoji obstoja ugodnosti, podeljene podjetju
61. Nemška v lada v bistvu trdi, da s pornega sistema ni mogoče opredeliti kot državno p omoč, saj ne 
daje prednosti no benemu p odjetju, saj ne zajema podelitve kon kretne ugodnosti podjetju ali 
proizvodnji. Predvsem me ni, da b i bilo napačno, če bi se štelo, da t ržna cena spornega zemljišča 
ustreza najvišji ponudbi, ki j e bila predložena v okviru postopka javnega ra zpisa, pri čemer sodna 
praksa Sodišča in Sporočilo Komisije z dne 10. julija 1997 o elementih dr žavne pomoči pri prodaji 
zemljišč in objektov javnih oblasti (Sporočilo 97 /C 209/03) 
UL C 209, str. 3, v nadaljevanju: Obvestilo iz leta 1997 . dopuščata, da s e tržna cena vsekakor 
lahko d oloči na podlagi neodvisnega izvedenskega mnenja.
62. V zvezi s tem j e treba najprej spomniti, da K omisija v Sporočilu iz leta 1997 p rizna, da s e pri 
prodaji zemljišč in objektov, ki s o last države, domneva, da n e vsebuje elementov državne pomoči, če 
do nje pride po kon cu odprtega in brezpogojnega javnega razpisa ali, če takega postopka n i, če pred 
navedeno p rodajo eden ali več neodvisnih izvedencev izvedejo vrednotenje za določitev g ospodarske 
vrednosti zadevnih sredstev n a podlagi splošno s prejetih tržnih ka zalnikov in standard ov vrednotenja.
39 40
41
42
43
44
45
46
47
39—
40—
41—
42—
43—
44—
45—
46—
47—
ECLI:EU:C:2015 :175 11SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
63. Kot sem ž e opozoril, 
Glej točki 53 in 54 teh sklepnih predlogov. je Sodišče v sodbi Seydaland Ve reinigte Agrarbetriebe 
EU:C:2010 :778. ra zsodilo, da č e 
nacionalno p ravo v primeru, da j avni organi prodajo kme tijska z emljišča, določi pravila za izračun 
njihove tržne vrednosti, mora u poraba teh pravil, da b i bila v skladu s členom 107 PD EU, vsekakor 
voditi do cene, ki ko likor mogoče ustreza tržni vrednosti. 
Glej točki 35 in 48. Potrdilo je, da j e z metodama prodaje 
najboljšemu ponudniku i n izvedenske c enitve s icer m ogoče določiti cene, ki u strezajo dejanskim 
vrednostim na trgu, vendar n i izključeno, da j e tudi z drugimi me todami mogoče doseči isti rezultat. 
Točka 39. 
Vendar j e v zvezi s tem p ojasnilo, da me toda c enitve v rednosti kme tijskih zemljišč, ki n i dopolnjena 
z mehanizmom p osodabljanja, ki o mogoča, da s e prodajna cena zemljišč ko likor mogoče natančno 
približa gospodarski vrednosti, zlasti v obdobju ve like ra sti, ne more odražati resničnih tržnih cen. 
Glej točko 43.64. V obravnavani zadevi, čeprav sporni sistem ka že lastnosti, zaradi ka terih se približa postopku 
cenitve g ospodarske v rednosti sredstev, ki g a izvedejo neodvisni izvedenci, kot je opisan v točki II-2 
Sporočila iz leta 1997 , pa prav tako in predvsem ka že posebnost, da n evtralizira u činke b rezpogojnega 
javnega razpisa, kot je določen s točko II-1 Sporočila iz leta 1997 .
65. Kot sem ž e poudaril, ima Sodišče na voljo samo nekaj informacij o metodologiji, ki j i sledijo 
pristojni lokalni organi ali izvedenci, ki j ih imenujejo nacionalna sodišča za cenitev zemljišč v okviru 
izvajanja sporne določbe in natančneje na podlagi tržnih ka zalnikov in standard ov vrednotenja, ki j ih 
uporabljajo. Torej ne more določiti, ali je postopek vrednotenja tak, da u streza zahtevam, določenim 
v sodni praksi Sodišča, in me rilom iz Sporočila iz leta 1997 .
66. Gre vsekakor za presojo, ki j o mora opraviti predložitveno s odišče, Sodišče pa si mora prizadevati, 
da m u da n a voljo vse elemente razlage prava Unije, ki s o za to pomem bni. V zvezi s tem j e treba 
vztrajati pri dejstvu, da s e m ora ta presoja nanašati na sporni sistem t er prav tako n a njegovo 
konkretno u porabo, pri tem p a se mora predložitveno s odišče zlasti prepričati, da o cena gospodarske 
vrednosti zemljišč, ki j o izvedejo pristojni lokalni organi ali izvedenci, ki j ih imenujejo nacionalna 
sodišča, ne pripelje do rezultata, ki o dstopa od tržne vrednosti. 
Glej sodbo Seydaland Ve reinigte Agrarbetriebe (EU:C:2010 :778, točka 52).67. Tako ko t sem ž e poudaril, 
Glej točko 40 teh sklepnih predlogov. je ta presoja odvisna tako o d uporabljene me todologije in standard ov 
vrednotenja ko t od okoliščin, značilnih za vsak javni razpis, in zlasti od števila predloženih ponudb in 
strukture ponujenih cen.
68. V zvezi s tem j e treba najprej omeniti, da me todologije ocene kme tijske g ospodarske v rednosti 
zemljišč n i m ogoče – gl ede n a sodbo S eydaland Ve reinigte A grarbetriebe 
EU:C:2010 :778, točka 43. in z ahtev p o 
posodabljanju, ki j ih nalaga – obravnavati, kot da i zpolnjuje te zahteve, dokler upošteva cene, ponujene 
v okviru javnih razpisov, pri čemer je to upoštevanje še toliko p omem bnejše, ker je število predloženih 
ponudb veliko.
69. Cene, ponujene v okviru odprtega in brezpogojnega javnega razpisa, namreč per definitionem da jo 
v vsakem p rimeru na voljo najzanesljivejšo in najnovejšo informacijo o tržni vrednosti določenega 
zemljišča. Zato kme tijska g ospodarska v rednost zemljišča ne more biti najbližja tržni vrednosti, 
Sodba Seydaland Ve reinigte Agrarbetriebe (EU:C:2010 :778, točka 35). če jo 
določijo pristojni lokalni organi ali izvedenci po javnem ra zpisu, razen če bi me todologija vrednotenja 
upoštevala vse cene, ponujene v okviru navedenega postopka.
48 49
50
51
52
53
48—
49—
50—
51—
52—
53—
12 ECLI:EU:C:2015 :175SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
70. Kot sem ž e poudaril, opredelitev s pornega sistema ni odvisna samo od me todologije ocene 
kme tijske g ospodarske v rednosti pristojnih lokalnih organov ali nacionalnih sodišč, temve č tudi o d 
okoliščin, ki s o značilne za vsako z adevo, pri čemer si je mogoče teoretično z amisliti različne primere.
71. Tako je lahko v prvem p rimeru kme tijska g ospodarska v rednost, ka kor jo ocenijo pristojni lokalni 
organi, blizu dr ugim ponudbam, ki s o bile predložene v okviru javnega razpisa, najvišja ponudba pa je 
edina znatno v išja tako o d dr ugih ponujenih cen ko t od ocenjene gospodarske v rednosti. V tem 
primeru je mogoče domnevati, da j e najvišja ponudba špekulativna in da o cenjena vrednost ustreza 
tržni vrednosti, tako da b i bilo iz tega m ogoče sklepati, da u poraba spornega sistema ne vsebuje 
elementov državnih pomoči.
72. V dr ugem p rimeru je lahko n ajvišja ponudba blizu glavnini ponudb, predloženih v okviru javnega 
razpisa, kme tijska g ospodarska v rednost, ka kor jo ocenijo pristojni lokalni organi, pa je edina znatno 
nižja od vseh ponudb. V takem p rimeru je težko š teti, da o cenjena gospodarska v rednost ustreza 
tržnim cenam in bi bilo zato m ogoče šteti, da u poraba spornega sistema vsebuje elemente dr žavnih 
pomoči.
73. Torej če pristojni lokalni organi in/ali nacionalna sodišča preučujejo, ali so izpolnjeni pogoji za 
uporabo sporne določbe, in presojajo nesorazmernost najvišje cene, ponujene v okviru ra zpisa 
v primerjavi s kme tijsko g ospodarsko v rednostjo, ki s o jo ocenili, morajo upoštevati okoliščine, ki s o 
značilne za vsako z adevo, in še posebej strukturo ponujenih cen.
74. Zdaj je treba navesti samo še primer, v katerem j e v okviru razpisa predložena samo ena ponudba. 
V tem p rimeru ima me todologija ocene kme tijske g ospodarske v rednosti, ki j o uporabijo pristojni 
lokalni organi in nacionalna sodišča, gotovo odločilen pomen.
75. V okviru presoje, ki j o m ora p redložitveno s odišče opraviti v zvezi s tem, lahko ko t ko ristno z a 
primerjavo u pošteva sistem d oločanja vrednosti zemljišč, ki g a je izpopolnila dr užba B VVG, 
Vergleichspreissystem ( VPS), 
V nadaljevanju: me toda V PS. ki g a je Zvezna republika N emčija priglasila Komisiji. 
Sklep K omisije C(2012 ) 9457 z dne 19. decembra 2012 o predlogu alternativne me tode vrednotenja kme tijskih in gozdarskih zemljišč, ki j ih 
v Nemčiji prodaja javna agencija BVVG, C(2012 ) 9457 final 
(http://ec.europa.eu/compe tition/state_aid/cases/246093 /246093 _1396874 _125_2.pdf).. Z adnja je 
v obravnavani zadevi me nila, potem ko j e da la me todo VPS oceniti izvedencu, 
Glej točke o d 21 d o 23 s klepa, v katerih je pojasnjeno, da j e moral imenovani izvedenec določiti, ali je mogoče na podlagi me tode VPS 
ugotoviti tržno v rednost kme tijskih in gozdarskih zemljišč, in se je oprl na splošno s prejeta načela vrednotenja v skladu s točko II-2(a) 
Obvestila iz leta 1997 . da u poraba navedene 
metode nikakor ne vsebuje elementov dr žavne pomoči v smislu člena 107(1) PD EU. Natančneje, 
Komisija je me nila, da me toda V PS ni podelila no bene ugodnosti kupcu zemljišča, saj je omogočala, 
da s e odrazi tržna vrednost navedenega zemljišča, pri čemer je pojasnila, da t a presoja velja samo za 
prodaje, ki j ih sklene dr užba BVVG v okviru privatizacije kme tijskih in gozdarskih zemljišč no vih 
zveznih dežel Zvezne republike N emčije.
76. Pri me todi V PS, ki t emelji na me todi p rimerjalne vrednosti (Vergleichswertverfahren), ki j o 
uporabljajo n eodvisni izvedenci za vrednotenje v Nemčiji, 
V tej zadevi so standardi v rednotenja zapisani v Allgemeine Grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung („ImmoWertV“); glej 
točko 28 sklepa. g re za določitev s rednje vrednosti 
prodajne cene s primerjavo upoštevnih podatkov o številnih podobnih opravljenih transakcijah. 
Upoštevni podatki, ki s e me d dr ugim n anašajo na regionalno l okalizacijo, lego, velikost in ka kovost 
prodanih zemljišč, 
Glej točki 17 in 29 sklepa. se zbirajo v bazi podatkov, ki s e stalno p osodablja, vsaj enkrat me sečno o ziroma 
večkrat, če je to potrebno, z novimi transakcijami in tržnimi kazalniki. 
Glej točko 32 sklepa.
54
55
56
54—
55—
56—
ECLI:EU:C:2015 :175 13SKLEPNIPREDLOGIP. CRUZAVILLALÓNA–ZADEVAC-39/14
BVVG
77. Predložitveno s odišče mora predvsem gl ede na te dejavnike p resoditi, ali sporni sistem i n njegova 
uporaba da jeta prednost nekaterim podjetjem a li proizvodnjam v smislu člena 107(1) PD EU, pri čemer 
je treba pojasniti, da j e treba – ko t izhaja iz sodne prakse Sodišča – ukrep šteti za selektiven, čeprav 
zadeva celotni gospodarski sektor, 
Glej me d dr ugim sodbo Unicredito Italiano (C-148/04, EU:C:2005 :774, točka 45). če da je prednost podjetjem, ki s o bila glede na zastavljeni cilj 
v dejansko i n pravno p rimerljivem p oložaju 
Glej me d dr ugim sodbe Adria-Wien Pipeline in W ietersdorfer & Peggauer Zementwerke (EU:C:2001 :598, točka 41), GIL Insurance in dr ugi 
(C-308/01, EU:C:2004 :252, točka 68), Heiser (C-172/03, EU:C:2005 :130, točka 40) in Eventech (EU:C:2015 :9, točka 55). in če ga ni mogoče upravičiti z naravo ali splošno 
ureditvijo sistema, katerega del je. 
Glej me d dr ugim sodbo Adria-Wien Pipeline in W ietersdorfer & Peggauer Zementwerke (EU:C:2001 :598, točka 42).78. Uporaba sporne določbe pa je taka, da da je prednost poklicnim kme tom, ki i majo po kon cu javnih 
razpisov, ki j ih organizira dr užba BVVG za prodajo kme tijskih zemljišč, priložnost, da ku pijo zemljišče 
po ceni, ki j e nižja od najvišje ponudbe, in celo od vseh predloženih ponudb.
79. Iz vsega zgoraj navedenega izhaja, da j e treba člen 107 PD EU ra zlagati tako, da s e lahko d oločba 
nacionalne zakono daje, kot je obravnavana v postopku v glavni stvari, ki z aradi i zboljšanja kme tijskih 
struktur subjektu, ki s e prišteva k državi, prepoveduje, da v okviru javnega razpisa proda kme tijsko 
zemljišče ponudniku, ki j e ponudil najvišjo ceno, če je najvišja ponudba v močnem n esorazmerju 
z vrednostjo zemljišča, izogne temu, da b i se jo opredelilo ko t državno p omoč, samo če je navedena 
vrednost najbližja tržni vrednosti, kar p omeni predvsem, da s e pri n jeni oceni upoštevajo cene, 
ponujene me d javnim ra zpisom. Predložitveno s odišče mora p resoditi, ali taka d oločba izpolnjuje te 
zahteve i n ali lahko kon kretna uporaba te določbe pripelje do določitve c ene, ki o dstopa od tržne 
vrednosti, in sprejme u strezne sklepe.
VII – Predlog
80. Sodišču predlagam, naj na vprašanje za predhodno o dločanje, ki g a je predložilo Bundesgerichtshof, 
odgovori tako:
Člen 107 PD EU je treba razlagati tako, da s e lahko d oločba nacionalne zakono daje, kot je obravnavana 
v postopku v glavni stvari, ki z aradi i zboljšanja kme tijskih struktur subjektu, ki g a je mogoče pripisati 
državi, prepoveduje, da v okviru javnega razpisa proda kme tijsko z emljišče ponudniku, ki j e ponudil 
najvišjo ceno, če je najvišja ponudba v močnem n esorazmerju z vrednostjo zemljišča, izogne temu, da 
bi se jo opredelilo ko t državno p omoč, samo če je navedena vrednost najbližja tržni vrednosti, kar 
pomeni predvsem, da s e p ri n jeni oceni upoštevajo c ene, ponujene me d javnim ra zpisom. 
Predložitveno s odišče m ora p resoditi, ali taka d oločba izpolnjuje te zahteve i n ali lahko kon kretna 
uporaba te določbe pripelje do določitve c ene, ki o dstopa od tržne vrednosti, in sprejme u strezne 
sklepe.