SL Uradni list Evropske unije C 318/133

Mnenje Evropskega ekonomsko-socialnega odbora o predlogu direktive Evropskega parlamenta in Sveta o kreditnih pogodbah za stanovanjske nepremičnine

(COM(2011) 142 konč. – 2011/0062 (COD))

2011/C 318/22

Poročevalka: ga. MADER

Svet in Evropski parlament sta 18. aprila 2011 oziroma … 2011 sklenila, da v skladu s členom 114 Pogodbe o delovanju Evropske unije Evropski ekonomsko-socialni odbor zaprosita za mnenje o naslednjem dokumentu:

Predlog direktive Evropskega parlamenta in Sveta o kreditnih pogodbah za stanovanjske nepremičnine

COM(2011) 142 konč. – 2011/0062 (COD).

Strokovna skupina za enotni trg, proizvodnjo in potrošnjo, zadolžena za pripravo dela Odbora na tem področju, je mnenje sprejela 23. junija 2011.

Evropski ekonomsko-socialni odbor je mnenje sprejel na 473. plenarnem zasedanju 13. in 14. julija 2011 (seja z dne 14. julija) s 113 glasovi za, 4 glasovi proti in 7 vzdržanimi glasovi.

1. Sklepi in priporočila

1.1 Evropski ekonomsko-socialni odbor se z zanimanjem in hkrati z zadržki seznanja s predlogom direktive Evropskega parlamenta in Sveta o kreditnih pogodbah za stanovanjske nepremičnine. Finančna kriza, zaradi katere so številni kupci nepremičnin zapadli v plačilno nesposobnost in morali veliko pod ceno prodati svoje nepremičnine, je pokazala potrebo po ustrezni evropski zakonodaji na tem področju.

1.2 Odbor podpira cilj Komisije, da ustvari pogoje, potrebne za razvoj učinkovitega in konkurenčnega enotnega trga, ter tako obnovi zaupanje potrošnikov in spodbudi finančno stabilnost. Vendar izraža zaskrbljenost, da vsebina predloga ni ustrezna za dosego tega cilja.

1.3 Odbor poudarja, da je treba zagotoviti skladnost med obstoječimi besedili, zlasti z Direktivo 2008/48/ES (1) o potrošniških kreditnih pogodbah.

1.4 Po mnenju Odbora je predlog takšne vrste, da bi morala biti njegova pravna podlaga člen 169 Pogodbe in ne člen 114.

1.5 Odbor opozarja, da je treba predpise na ravni Skupnosti uskladiti tako, da se ohrani visoka raven zaščite potrošnikov, kar pomeni, da pravice potrošnikov, ki jih ščiti nacionalna zakonodaja, ne smejo biti ogrožene. Da bo ta cilj uresničljiv, mora biti po njegovem mnenju usklajevanje ustrezno ciljno usmerjeno.

1.6 EESO odobrava določbe, ki izboljšujejo primerljivost, zlasti določbe za uskladitev opredelitev pojmov in izračuna efektivne obrestne mere.

1.7 Odbor meni, da ukrepi za zagotavljanje odgovornega dajanja posojil sami po sebi niso dovolj za izboljšanje stanja na trgu in preprečevanje prezadolženosti.

1.8 EESO meni, da je ureditev vloge kreditnih posrednikov, ki je v skladu s pozivom Odbora v mnenju o predlogu direktive o potrošniških kreditih, ključnega pomena glede na številne težave s to poklicno skupino. Morala bi biti predmet splošne ureditve in ne zgolj omejena na ozko področje uporabe predloga.

1.9 Prav tako meni, da predlog na splošno ne prispeva k uresničevanju notranjega trga na področju hipotekarnih kreditov, in izraža obžalovanje, da na tem področju ni bila upoštevana možnost uporabe izbirnega instrumenta.

1.10 EESO predlaga natančnejšo pojasnitev oziroma dopolnitev nekaterih določb, da se izboljša seznanjenost potrošnikov s spremenljivimi obrestnimi merami. Potrošniki ne poznajo dovolj referenčnih indeksov in možnega vpliva spremenljivih obrestnih mer na znesek odplačil. Po njegovem mnenju je treba prepovedati oderuške obrestne mere in določiti zgornjo mejo obrestnih mer za financiranje stalnega bivališča. Obrestne mere se lahko spreminjajo samo na podlagi objektivnih, zanesljivih in javnih indeksov, ki jih ne pripravi dajalec kredita.

1.11 EESO priporoča, da se posojilojemalcem omogoči izbira zavarovanja za kritje njihovega posojila in tako zagotovi večja konkurenčnost med ponudniki zavarovanj.

2. Ozadje in splošne ugotovitve

2.1 Komisija je 18. decembra 2007 sprejela belo knjigo o povezovanju trgov hipotekarnih kreditov EU. Obsežno javno posvetovanje o tej temi je Komisiji pokazalo, da razlike med veljavnimi predpisi o hipotekarnih kreditih ovirajo dobro delovanje enotnega trga, povišujejo stroške in škodujejo potrošnikom.

2.2 Evropski ekonomsko-socialni odbor (EESO) je 9. julija 2008 sprejel mnenje o beli knjigi o povezovanju trgov hipotekarnih kreditov EU (2). Odbor zaradi kulturnih, pravnih in etično-družbenih posebnosti posameznih držav članic sicer ni prepričan, da je zares mogoče povezati in uskladiti kreditni trg, vendar pozdravlja, da je bila narejena povezava med veljavnimi predpisi za hipotekarne kredite in potrebo po zaščiti potrošnikov. Pri tem poudarja odgovornost dajalcev kreditov in posojilojemalcev, ki se morajo zavedati obsega svojih obveznosti.

2.3 Zadnja finančna kriza je razkrila težave zaradi regulativnih in tržnih pomanjkljivosti pa tudi zaradi gospodarske klime, praks kreditnih posrednikov in dajalcev kreditov ter nizke ravni finančne pismenosti posojilojemalcev. Vse te pomanjkljivosti je treba v prihodnosti preprečiti, saj lahko pripeljejo do občutne izgube zaupanja.

2.4 Predlog direktive upošteva rezultate posvetovanj in dela OECD in Svetovne banke.

2.5 Cilj predloga je s približevanjem zakonodaj držav članic zagotoviti visoko raven zaščite potrošnikov znotraj okvira, usklajenega na ravni Evropske unije. Zato in tudi glede na vsebino predloga Odbor meni, da bi morala biti njegova pravna podlaga člen 169 Pogodbe in ne le člen 114.

2.6 Ustvariti želi učinkovit in konkurenčen enotni trg, ki spoštuje temeljne pravice iz Listine Evropske unije o temeljnih pravicah, obnoviti zaupanje potrošnikov in spodbuditi finančno stabilnost.

2.7 Namen direktive je zagotoviti pravice potrošnikov v skladu z Direktivo 2008/48/ES o potrošniških kreditnih pogodbah, pri čemer pa je državam članicam prepuščena možnost, da razširijo prednosti direktive na določene poklicne skupine, zlasti mikropodjetja.

2.8 Direktiva velja za kredite za financiranje nakupa ali obnove nepremičnine, ki jih ne zajema Direktiva 2008/48/ES in ki so bodisi vezani ali ne na hipoteko ali podobno jamstvo.

2.9 Predlog direktive je v skladu z načelom ciljno usmerjenega usklajevanja, ki je zastavljeno na dovolj visoki ravni, da lahko upošteva razlike v veljavnih zakonodajah in raznolikost trgov hipotekarnih kreditov v Uniji.

2.10 Vendar pa Odbor, čeprav se zaveda pomena gradbenega sektorja v gospodarstvu, meni, da direktiva ne upošteva dovolj izkušenj s finančno krizo, ki izvira iz ameriškega trga hipotekarnih kreditov. Nevarna praksa odobravanja kreditov za 100 in več odstotkov vrednosti nepremičnine je spodbudila potrošnike k nakupu, tudi tiste z nizkimi prihodki. V obdobju rasti je mogoče izpolnjevati visoke obveznosti, ko pa gospodarstvo zaide v obdobje stagnacije ali celo recesije, brezposelnost povzroči obsežen izpad plačil. Prodajanje velikega števila nepremičnin je vodilo do padca cen in ogromnih izgub za finančne institucije. Kriza izvira torej iz prezadolženosti posojilojemalcev, ki jo je treba nujno preprečevati. Odbor v nadaljevanju oblikuje svoje predloge.

3. Predlog direktive

3.1 Poglavje 1: Vsebina, področje uporabe, opredelitve pojmov in pristojni organi

3.1.1 V členu 3 predloga direktive so v skladu s postopkom, ki je bil uporabljen za direktivo o potrošniških kreditih, opredeljeni najpomembnejši pojmi. V zvezi s tem Odbor izraža željo, da bi bil izraz „stanovanjski“ natančneje opredeljen, in sicer tako, da bi bilo jasno, ali se nanaša samo na stalno bivališče.

3.1.2 EESO se strinja s to določbo, ki naj bi zagotavljala razumevanje pojmov in možnost primerjanja različnih ponudb.

3.1.3 Odbor meni, da so vzpostavitev in organizacija nadzornih organov ter sodelovanje med njimi potrebni in še zlasti pomembni zaradi pomanjkljivosti, ki so prišle na dan med krizo.

3.2 Poglavje 2: Zahteve za dajalce kreditov in kreditne posrednike

3.2.1 Člena 5 in 6 določata zahteve v zvezi s poštenostjo, pravičnostjo in usposobljenostjo dajalcev kreditov in kreditnih posrednikov v službi potrošnikov. Nadzorovanje spoštovanja teh zahtev je deloma prepuščeno državam članicam, vendar si Komisija pridržuje pravico določiti potrebno raven znanja in usposobljenosti.

3.2.2 Predlog direktive poziva države članice, naj poskrbijo za to, da plačila prodajalcem ne bodo diskriminatorna glede na prodajan izdelek.

3.2.3 EESO podpira te ukrepe, saj je kakovostno obveščanje ključnega pomena pri najemanju hipotekarnih kreditov. Meni, da plačila osebju, zaposlenemu pri dajalcih kreditov, in kreditnim posrednikom ne smejo privesti do tega, da se bodo ponujala posojila, ki ne ustrezajo potrebam potrošnikov. EESO kljub temu opozarja na rabo nejasnih, neopredeljenih in subjektivnih konceptov, ki utegnejo povzročiti različna tolmačenja pravnih besedil, ki določajo stroge obveznosti.

3.2.4 Ta člena ne opozarjata na bistveno razliko med dajalci kreditov in kreditnimi posredniki: osebje, zaposleno pri dajalcih kreditov, načeloma prejema plačo, osebje kreditnih posrednikov pa provizijo. Kadar je plačilo zmeraj „nevtralno“, je lahko pričakovati ravnanje v skladu s poklicno etiko, kar pa je težje v primeru, če je dobiček odvisen od rešitev, ki so donosnejše za prodajno osebje in zlasti za posrednike. To pomeni, da bi morali vsi, ki so v stiku s prodajalci, ne glede na njihovo funkcijo, prejeti ustrezno usposabljanje, medtem ko mora imeti osebje pri posrednikih uradno potrdilo o svoji usposobljenosti, ki narekuje zlasti njihovo ravnanje.

3.2.5 Druga bistvena razlika: v primeru spora se lahko potrošnik obrne na dajalca kredita, ki je načeloma trdna in plačilno sposobna finančna institucija, posrednik pa pogosto jamči osebno in ni vedno plačilno sposoben. Še en razlog več za sprejetje strožje zakonodaje, kot je trenutno v veljavi.

3.3 Poglavje 3: Obveznosti v zvezi z informacijami in praksami pred sklenitvijo kreditne pogodbe

3.3.1 V skladu z Direktivo 2005/29/ES o nepoštenih poslovnih praksah podjetij (3) mora biti oglaševanje pošteno, jasno in nezavajajoče.

3.3.2 Vsako oglaševanje, ki vsebuje številke, mora obsegati vrsto ključnih informacij za potrošnika, ki želi skleniti pogodbo o hipotekarnem kreditu. Informacije morajo biti jasne, jedrnate in razumljive ne glede na to, v katerem mediju so.

3.3.3 Člen 9 določa pogoje za predpogodbene informacije na dveh ravneh. Navaja splošne informacije, ki morajo biti vključene, in opozarja na evropski standardni informacijski list (European Standardised Information Sheet – ESIS) za posredovanje potrošniku prilagojenih informacij. EESO meni, da pravna predpostavka iz tretjega odstavka člena 9(2), v skladu s katero je zgolj predložitev ESIS enakovredna zagotovitvi informacij, ni sprejemljiva.

3.3.4 Člen 10 dopolnjuje informacije, ki jih je potrošniku treba zagotoviti o sposobnostih in poslovnih pogojih kreditnega posrednika.

3.3.5 EESO se seznanja s temi zahtevami o informacijah. Meni pa, da je treba okrepiti informacije o posledicah posojil s spremenljivo obrestno mero. Pripraviti bi bilo treba posebna navodila v zvezi z informacijami.

3.3.6 EESO ni prepričan o ubeseditvi zahteve o sklenitvi zavarovanja posojila, iz katere sledi, da ga je treba nujno skleniti pri dajalcu kredita. Predlaga, da se potrošnikom omogoči izbira zavarovalca in tako zagotovi konkurenca med zavarovalnicami.

3.3.7 Po mnenju Odbora je pravna ureditev dejavnosti kreditnih posrednikov ključnega pomena. Meni, da je treba dodati načelo prepovedi zaračunavanja kakršnega koli zneska (za provizijo, stroške raziskave, odprtje dosjeja itd.) pred dejanskim nakazilom izposojenih sredstev.

3.3.8 Zadnja ugotovitev, ki je po mnenju Odbora izredno pomembna: informacije, ki jih prejme potrošnik, bi ga morale pripraviti do skrbnega razmišljanja o sposobnosti vračanja dolga v prihodnosti. Seveda tega od potrošnikov ni mogoče vedno pričakovati, zato mora dajalec kredita ravnati odgovorno in se sistematično vračati k praksi, ki je bila v preteklosti uzakonjena v več državah članicah, namreč da odobren kredit ne sme presegati 70–80 % vrednosti nepremičnine. To pravilo je bilo v preteklosti pomemben previdnostni ukrep, ki je finančnim institucijam onemogočal nepremišljeno ravnanje. Kriza zaradi tveganih hipotekarnih kreditov je pokazala smiselnost tega pravila. Treba bi bilo razmisliti o njegovi ponovni uvedbi, vendar predvideti določeno prožnost za socialna stanovanja, za katera v večini držav članic obstajajo finančne olajšave.

3.3.9 Praksa omejitve financiranega kapitala bi imela dvojno prednost. Po eni strani bi odvračala plačilno nesposobne osebe, ki kupijo nepremičnino in so nato prezadolžene. Po drugi strani pa bi dajalcu kredita zagotovila, da je posojilojemalec odgovorna oseba, saj je dokazala sposobnost varčevanja. Ukrep, ki bi ga EESO pozdravil, temelji torej na bistvenem načelu odgovornega kreditiranja za odgovorne posojilojemalce.

3.4 Poglavje 4: Efektivna obrestna mera

3.4.1 EESO pozdravlja uskladitev metode izračuna efektivne obrestne mere. Metoda, ki zajema vse stroške kredita razen stroškov, ki jih nosi posojilojemalec za neizpolnjevanje svojih obveznosti, bo omogočala primerljivost ponudb iz različnih držav članic.

3.4.2 Obveščanje posojilojemalcev o spremembah iz člena 13 je zelo pomembno, saj so posojilojemalci le redko seznanjeni s spremembami referenčne obrestne mere.

3.5 Poglavje 5: Ocena kreditne sposobnosti

3.5.1 Ocena kreditne sposobnosti potrošnika pri najemanju kredita in v primeru povišanja skupnega zneska kredita je nujno potrebna. Potrošniki morajo vedeti, da bodo v primeru neplačevanja izgubili svojo nepremičnino, ki bo prodana na dražbi pod tržnimi pogoji, ki so lahko izredno slabi.

3.5.2 Vendar pa ta obveznost ne sme voditi do tega, da se nekaterim kategorijam potrošnikov dostop do kredita onemogoči ali da se jim nepošteno ponuja določena vrsta kredita. Prav tako je pomembno, da je treba neodobritev obrazložiti in da je mogoče zaprositi za ponovno preučitev vloge, če je neodobritev rezultat samodejnega postopka. Namen ocene kreditne sposobnosti posojilojemalca je preprečevanje prezadolženosti. V primeru neodplačevanja mora dajalec kredita prevzeti odgovornost, če je njegova odločitev temeljila na slabi oceni kreditne sposobnosti posojilojemalca. Stroške, povezane z neodgovornim kreditiranjem, mora nositi dajalec kredita.

3.5.3 EESO poudarja, da je po njegovem mnenju odgovorno kreditiranje izrednega pomena, za kar morata dajalec kredita in posojilojemalec spoštovati natančna pravila, posojilojemalec pa zagotoviti točne podatke o svojem položaju.

3.6 Poglavje 6: Dostop do zbirke podatkov

3.6.1 Predlog direktive države članice obvezuje, da vsem dajalcem kreditov omogočijo dostop do zbirk podatkov, ki se uporabljajo za preverjanje kreditne sposobnosti posojilojemalcev in izpolnjevanja njihovih obveznosti.

3.6.2 Te javne ali zasebne registre je treba oblikovati po enotnih merilih, ki jih opredeli Komisija in so v skladu z Direktivo 95/46/ES (4) Evropskega parlamenta in Sveta z dne 24. oktobra 1995 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov.

3.6.3 EESO ponavlja svoje prepričanje, da je treba zbiranje podatkov omejiti na izključno finančne obveznosti, spoštovati pravice potrošnikov ter onemogočiti uporabo podatkov iz teh zbirk v komercialne namene.

3.7 Poglavje 7: Svetovanje

3.7.1 Po mnenju EESO sprejetje standardov svetovanja ne sme ogroziti obveznosti svetovanja iz poglavja 5, ki naj bi zagotavljala, da se potrošnikom ponudijo ustrezni kreditni produkti.

3.7.2 Poleg tega se zaradi razvoja storitev, ki lahko veljajo za sorodne, ne smejo povišati stroški kredita.

3.8 Poglavje 8: Predčasno odplačilo

3.8.1 Predlog direktive dopušča, da za uveljavljanje pravice do predčasnega odplačila kredita veljajo nekateri pogoji. Določa zlasti možnost razumnega nadomestila.

3.8.2 Ta določba je neugodna za potrošnike v primerjavi s predpisi v nekaterih državah članicah, v skladu s katerimi je odpoved vedno mogoča ob plačilu nizkega nadomestila ali sploh brez njega v primeru smrti ali prisilnega prenehanja opravljanja poklica.

3.8.3 EESO se je že v svojem mnenju o predlogu direktive o potrošniških kreditih izrazil proti temu, da se državam članicam prepusti določitev načinov nadomestila za predčasno odplačilo, saj obstaja nevarnost različnega obravnavanja potrošnikov in izkrivljanja trga.

3.9 Poglavje 9: Bonitetne in nadzorne zahteve

3.9.1 Ureditev delovanja kreditnih posrednikov je prednostna naloga, kar je EESO poudaril že v mnenju o predlogu direktive o potrošniških kreditih. Omogočiti mora uskladitev ravni varstva potrošnikov v Evropski uniji.

3.9.2 Določbe predloga direktive so torej v skladu z željami Odbora.

3.9.3 Določajo: — obveznost za kreditne posrednike kot pravne ali fizične osebe, da morajo imeti dovoljenje, in pogoje za odvzem dovoljenja; — uvedbo enotnega registra posrednikov, v katerem morajo biti navedena imena odgovornih oseb in oseb, ki opravljajo storitve na lasten račun. Register je treba stalno posodabljati, dostop do njega pa mora biti preprost; — poklicne zahteve (dober ugled, sklenjeno zavarovanje poklicne odgovornosti). Treba je zagotoviti preglednost teh meril. Komisija si pridržuje pravico, da sprejme tehnične standarde za določitev najnižjega denarnega zneska zavarovanja.

3.9.4 Predlog direktive prav tako utemeljuje načelo vzajemnega priznavanja dovoljenj, kar posrednikom omogoča, da opravljajo dejavnost v skladu s svobodo ustanavljanja ali svobodo opravljanja storitev, potem ko obvestijo pristojne organe domače države članice.

3.9.5 V predlogu je določen postopek obveščanja organov o registraciji, odvzemu dovoljenja in pogojih sodelovanja med pristojnimi organi domačih držav in držav gostiteljic.

3.9.6 EESO kljub temu meni, da bi bilo bolje, če bi Komisija na splošno uredila kreditno posredništvo s samostojnim zakonodajnim instrumentom, kakor je to storila v primeru zavarovalniških posrednikov.

3.10 Poglavje 10: Končne določbe

3.10.1 Predlog direktive določa: — načelo obstoja sankcij, ki državam članicam prepušča, da v skladu z nacionalno zakonodajo poskrbijo za sprejetje ustreznih ukrepov proti dajalcem kreditov in posojilojemalcem. Ta simetrija je razumljiva, vendar pa ne smemo pozabiti, da so posojilojemalci šibkejša pogodbena stranka, saj so odvisni od informacij, ki jih prejmejo od dajalcev kreditov ali posrednikov; — obveznost uvedbe ali pristopa k mehanizmom za izvensodno reševanje sporov, kar je v interesu tako dajalcev kreditov kot posojilojemalcev pod pogojem, da so ti mehanizmi neodvisni in da ne izključujejo morebitnih sodnih postopkov; — načelo prenosa pooblastil na Komisijo. Evropski parlament in Svet lahko ugovarjata sklepom, ki jih sprejme Komisija, in kadar koli prekličeta prenos pooblastil.

3.10.2 EESO ni prepričan o obsegu prenosa pooblastil na Evropsko komisijo glede bistvenih vidikov zakonodajnega instrumenta in posledicah tega prenosa za pravno varnost mehanizma, ki bo vzpostavljen. Poleg tega prenos pooblastil v veliki meri presega omejitve iz člena 290 Pogodbe in tiste, ki so opredeljene v sporočilu Izvajanje člena 290 Pogodbe o delovanju Evropske unije. Možnost prenosa mora biti omejena in se lahko uporabi le v izjemnih okoliščinah.

3.10.3 Predlog direktive državam članicam predpisuje, da morajo poskrbeti za izvajanje direktive in biti pazljive, da se prepreči izogibanje določbam.

3.10.4 EESO se seznanja z določbami predloga direktive in poudarja, da ne smejo znižati ravni zaščite v državah članicah, ki že imajo zakone o kreditnih pogodbah za stanovanjske nepremičnine.

3.10.5 V predlogu direktive sta predvideni dve leti za prenos direktive, pet let po začetku veljavnosti pa mora Komisija opraviti pregled, kar je sprejemljivo, saj bo ocena učinka ukrepov direktive omogočila oceno njene primernosti.

V Bruslju, 14. julija 2011 Predsednik Evropskega ekonomsko-socialnega odbora Staffan NILSSON

(1) UL L 133, 22.5.2008, str. 66 - Mnenje EESO, UL C 234 z dne 30.9.2003, str. 1.

(2) UL C 27, 3.2.2009, str. 18.

(3) UL L 149, 11.6.2005, str. 22 – Mnenje EESO: UL C 108 z dne 30.4.2004, str. 81.

(4) UL L 281, 23.11.1995, str. 31 – Mnenje EESO: UL C 159 z dne 17.6.1991, str. 38.