SL    SL  KOMISIJA EVROP SKIH SKUPNOSTI 
Bruselj, 19.7.2005 
KOM(2005) 327 kon čno 
  
ZELENA KNJIGA 
Hipotekarni krediti v EU 
(predložila Komisija) 
 
SL 2   SL HVSEBINA 
UVOD 3 
I PRESOJA PRIMERNOSTI ZA UKREPANJE KOMISIJE........................................ 5 II VARSTVO POTROŠNIKOV...................................................................................... 8 Informacije .................................................................................................................... ............. 8 
Svetovanje in kreditno posredništvo .......................................................................................... 8 Predčasno odpla čilo.................................................................................................................... 9 
Skupna efektivna obrestna mera .............................................................................................. 10 Pravila o oderuštvu in spreminjanju obrestne mere ................................................................. 10 Kreditna pogodba ............................................................................................................... ...... 11 
Izvrševanje in sodno varstvo................................................................................................... . 11 
III PRAVNE ZADEVE................................................................................................... 12 Veljavno pravo ................................................................................................................. ........ 12 
Kreditna sposobnost stranke.................................................................................................... . 12 
Vrednotenje premoženja ......................................................................................................... . 13 
Postopki prisilne prodaje...................................................................................................... .... 13 
Davki 14 IV HIPOTEKARNO ZAVAROVANJE S PREMOŽENJEM........................................ 15 Zemljiške knjige............................................................................................................... ........ 15 
Evrohipoteka ................................................................................................................... ......... 15 
V FINANCIRANJE HIPOTEKARNEGA KREDITA.................................................. 16 ANNEX I – RESPONSE TO GENERAL FORUM GROUP RECOMMENDATIONS ........ 17 ANNEX II – TEXT OF FORUM GROUP  REPORT RECOMMENDATIONS .................... 20 
ANNEX III – GLOSSARY...................................................................................................... 26 
 
SL 3   SL ZELENA KNJIGA 
Hipotekarni krediti v EU 
 
(Besedilo velja za EGP) 
UVOD 
(1) Ta Zelena knjiga je osrednji del procesa presoje koristi intervencije Komisije na trgih 
stanovanjskih hipotekarnih kreditov v EU. Klju čni vidik tega proces a presoje je tudi 
študija, financirana s sredstvi Komisije, o stroških in koristih nadaljnjega povezovanja 
teh trgov.1 Decembra 2005 bo zaslišanje ob zaklju čku posvetovalnega procesa. 
(2) Obravnava intervencije na trgih hipotekarnih kreditov v EU je klju čni vidik 
zavezanosti Komisije izpolnitvi „lizbonski h“ ciljev, katerih namen je okrepiti 
konkuren čnost EU.2 To je zelo pomemben element politike Komisije za povezovanje 
finančnih storitev na splošno ter posebej majhnih finan čnih storitev.3 Bolj učinkovit in 
konkuren čen trg hipotekarnih kredit ov, ki bi lahko nastal z ve čjim povezovanjem, bi 
lahko prispeval k rasti gospodarstva EU. To bi  lahko olajšalo mobilnost delovne sile in 
potrošnikom EU omogo čilo, da, po potrebi pove čajo svojo zmožnost izkoristiti svoje 
nepremičninsko premoženje za to, da si glede na vedno ve čje staranje prebivalstva 
omogočijo dolgoro čno varnost. 
(3) Brez poseganja v ukrepe, ki bodo sledili tej ze leni knjigi, se Komisija zaveda pomena 
in vpliva hipotekarnih posojil na gospodars tvo EU. Vendar pa je proces posvetovanja 
še na prezgodnji stopnji za odlo čitve o tem, ali naj Komisija ukrepa, prav tako tudi za 
ocene, kateri instrumenti bi lahko bili najbo lj primerni. Jasno je, da  bi bil kateri koli 
ukrep, ki bi ga sprejela Komisija  za povezovanje teh trgov, namenjen pove čevanju 
njihove u činkovitosti in konkuren čnosti, kar bi bilo koristno za vse. To bi bilo mogo če 
doseči tako, da bi zagotovili, da se lahko hi potekarni krediti zahtevajo in ponudijo s 
čim manj ovirami povsod po EU, in s spodbuj anjem celovitosti trga, raznovrstnosti 
proizvodov in konvergence cen. Komisija presoja zasluge bo lj likvidnega trga 
financiranja na podlagi sodobnih in prožnih tehnik ter produktov financiranja. Zaveda 
se nastajanja novih produktov, kakor so sprostitve lastniškega kapitala  (equity 
release)* , ki jih je treba natan čno preučiti glede na potencialna tveganja za potrošnike 
in predpostavljeno zmožnost, da zagotovijo nove vire fina nciranja državljanom EU, 
zlasti z vidika obravnavanja težav pri fi nanciranju pokojnin, s katerimi se bodo 
nedvomno soo čile sedanja in prihodnje generacije . Ne nazadnje se Komisija tudi 
zaveda vpliva tega trga na blag ostanje državljanov EU. Socialne in človeške 
razsežnosti lastništva stanovanj  in kreditov so ogromne, vklju čno s takimi vidiki, 
                                                 
* Vse besede in strokovni izrazi v poševnem tisku  so opredeljeni v glosarju v Prilogi III. 
1 Ta študija bo objavljena na spletni strani Generalnega direktorata za notranji trg in storitve, 
avgusta 2005. http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm . 
2 COM (2005) 24 Rast in zaposlovanje: nov za četek za Lizbonsko strategijo. 
3 COM (2005) 177. Zelena knjiga o politiki finan čnih storitev (2005-2010). 
 
SL 4   SL kakor so prezadolženost. Vsaka politika na tem podro čju mora ustrezno upoštevati tudi 
navedeno razsežnost.4 
(4) Komisija bo natan čno obravnavala vse poda tke, prejete v tem procesu posvetovanja. 
Komisija bo po procesu posvetovanja predlagala ukrepe samo, če bo dokazano, da je 
to primer, ki o čitno zahteva intervencijo Komisije na trgih stanovanjskih hipotekarnih 
kreditov EU, oziroma da lahko potencialne koristi take intervencije odtehtajo 
predvidene stroške zanjo. Morebitne pr ihodnje pobude, ki niso nujno regulatorne 
narave, bodo objavljene v beli knjigi o rezulta tih posvetovanja, ki bo pripravljena leta 
2006. Take pobude bodo predmet temeljite presoje vpliva. 
(5) Odgovori na to zeleno knjigo morajo dospeti do 30. novembra 2005 na naslednji 
elektronski naslov: markt-mortgage -consultation@cec.e u.int. Odgovori bodo 
objavljeni na spletni strani Komisije, razen v primeru izrecne zahteve, naj se ne objavijo. 
                                                
 
4 Podrobnosti o politiki Komisije na podro čju revščine in socialne izklju čeni v na strani 
http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
 
SL 5   SL I PRESOJA  PRIMERNOSTI  ZA UKREPANJE  KOMISIJE 
(6) Trgi hipotekarnih kredit ov EU predstavljajo klju čni vidik celotnega gospodarstva v 
vseh državah članicah EU. Ob koncu leta  2004 je vrednost nepla čanih stanovanjskih 
hipotekarnih kreditov predstavljal a okoli 40 % BDP Evropske unije. 
(7) Trgi hipotekarnih kreditov so med najbolj kompleksnimi trgi, na  katerih nastopajo 
potrošniki. „Vrednostna veriga“ hipotekarne transakcije lahko na vsaki stopnji vključuje različne in specializirane udeležence na trgu. Pri nakupu enega samega 
stanovanja, ki ga opravi en sam potrošnik EU, lahko sodelujejo hipotekarni posredniki, 
ponudniki produktov, specializirani/splošni pos ojilodajalci, izdajatelji in kupci 
vrednostnih papirjev  (securities)  in obveznic (bonds)  (vključno z globalnimi 
vlagatelji), zavarovatelji in  celo vladne agencije. Pomena  trgov hipotekarnih kreditov 
EU ni mogo če preceniti v preteklem, sedanjem  in prihodnjem gospodarskem okolju. 
(8) Za večino državljanov EU nakup stanovanja predstavlja najve čji nakup v življenju. Pri 
večini nakupov stanovanj je treba del kupnine kriti s posojilom. Taka posojila so 
ponavadi, vendar ne vedno, zavarovana s hi poteko. Ta dolg je verjetno najbolj 
pomembna trajna finan čna obveznost za ve čino gospodinjstev EU. Glede na to je 
lahko lastniški kapital  (equity ), ki ga predstavlja stanovan je, znatno premoženje, ki bi 
se lahko uporabilo za financiranje potrošnje ali upokojitve. Tako lahko raven 
hipotekarnega dolga in zna čilnosti pogodbe navedenega dolga igrajo neposredno 
vlogo pri prenosu denarne politike in na gospodarsko dejavnost v celoti. Pogodbene 
omejitve ali kazni za pred časno plačilo dolga lahko na primer zakasnijo prenos 
sprememb obrestnih mer in v takšnih okoliš činah ovirajo refinanciranje. Ta odnos med 
makroekonomijo in hipotekarnim dolgom je zelo pomemben, zlasti na prožnih 
hipotekarnih trgih, saj lahko najman jša sprememba obrestnih mer ob čutno vpliva na 
proračun gospodinjstva in njegovo pla čilno sposobnost. To lahko zelo mo čno vpliva 
na dolžnike in ima zelo mo čan, pozitiven ali negativen u činek na njihovo pla čilno 
sposobnost in stopnjo premoženja. 
(9) Večina hipotekarnih trgov EU se v zadnjih letih hitro širi. V številnih državah članicah 
je neplačani hipotekarni dolg trenutno na najviš ji ravni doslej v primerjavi z BDP ali 
razpoložljivim dohodkom gospodinjstev. Rast hipotekarnih posojil spodbujajo tako 
makroekonomski dejavniki (kakor  so upad obrestnih mer in mo čna rast cen stanovanj 
v nekaterih državah) kot struktur ni razvoj (kakor sta vedno ve čja liberalizacija in 
združevanje finan čnih trgov EU). Vendar je videti, da  ostajajo trgi  hipotekarnih 
kreditov v EU zelo razli čni, čeprav imajo nekatere skupne la stnosti. Razlikujejo se po 
velikosti, pa tudi po rasti. Raznovrstnost produktov, profili kreditojemalcev, distribucijske strukture, trajanje posojil, stopnja lastništva stanovanj in mehanizmi 
financiranja se med se boj zelo razlikujejo.  
(10) Te razlike med hipotekarnimi in nepremi čninskimi trgi odražajo odnos držav članic do 
zakonodaje, gospodarske preteklosti in kulturn ih dejavnikov. Razlike v rezultatih so 
povezane z dejavniki, kakor so neposredna državna intervencija na nepremi čninskih 
trgih (npr. z dav čnimi spodbudami za lastništvo sta novanj), bonitetna ureditev (npr. 
zakonsko dolo čene zgornje meje za razmerje med posojilom in vrednostjo 
nepremičnin (Loan to Value Ratios )), stopnja konkurence na  hipotekarnih trgih, 
razmere na trgu najemniških stanovanj (vklju čno z razpoložljivostjo socialnih 
 
SL 6   SL stanovanj) in zaznano tveganje, povezano s hipotekarnimi posojili (zlasti cena in čas, 
potreben za unov čitev vrednosti zavarovanja s premoženjem (collateral ) v primeru 
neplačila).  
(11) Številni zunanji viri5 in nenehna posvetovanja Komisije potrjujejo stališ če, da ti trgi 
niso dobro povezani med seboj, zlasti glede raznovrstnosti razpoložljivih produktov 
ter čezmejne hipotekarne dejavnosti, medtem ko so cenovne razlik e (razpon) že zdaj 
relativno majhne. Nedavna študija6 je pokazala, da so to individualni trgi z lastnimi 
značilnostmi in lastnimi gonilnimi silami gospodarstva. Zabeležena je bila tudi zelo 
majhna povezava med nacionalnimi udeleženci na primarnem in na sekundarnem trgu 
(primary in secondary market) , razen globalnih vlagateljev v hipotekarne obveznice  
(mortgage bonds ) in hipotekarno zavarovane  vrednostne papirje (mortgage backed 
securities ) (MBS). Stopnja neposredne čezmejne prodaje je nizka, manj kakor 1 % 
vseh stanovanjsko hipoteka rnih kreditnih dejavnosti7 in v veliki meri omejena na 
nakupe po čitniških nepremi čnin ali nakupe v obmejni regiji , oba sektorja pa sta tržni 
niši.  
(12) Kaj so torej potencialne ugodnosti take ga povezovanja? Komisija je naro čila študijo, 
ki bo prikazala in koli činsko opredelila te potencia lne ugodnosti, ki so že bile 
izpostavljene drugod.8 Na splošno nižja cena hipoteke ali stanovanjskega posojila bi 
lahko bila glavna potencialna ugodnost. Po tencialna ugodnost so bolj popolni pomožni 
produkti (na primer produkti hipot ekarnega zavarovanja) ter pr avi hipotekarno kreditni 
produkti (na primer sprostitev lastniškega kapitala  (equity release ) in prožne 
hipoteke). Komisija z zanimanjem spremlja  nastajanje takih inovativnih produktov (ki 
so trenutno prisotni le v peš čici držav članic) in se popolnoma zaveda potrebe po 
spremljanju nastajanja takih produktov z vi soko stopnjo varstva po trošnikov. Videti je, 
da je naslednja klju čna ugodnost potencial, da lahko omogo či najem kredita ve č 
posojilojemalcem, vklju čno s tistimi, ki so trenut no zaradi slabe ali nepopolne 
bonitetne ocene na številnih trgih hipotekarn ih kreditov v EU posta vljeni na obrobje. S 
povezovanjem z drugimi sektorji finan čnih storitev je nedvomno mogo ča tudi boljša 
ekonomija obsega. Manjšemu kreditn emu tveganju lahko služi tudi čezmejna 
razpršenost in ve čja uporaba kapitalskih trgov  (capital markets ) ter zavarovalniških 
trgov. Obstaja pa tudi potencia l za izboljšanje kapitalske u činkovitosti, torej zmožnosti 
kapitala, da doseže tiste trge, kjer je najbolj potreben in najbolj u činkovit. 
(13) Komisija je kot del svoje presoje prim ernosti za ukrepanje na trgih hipotekarnih 
kreditov EU analizirala 48 priporo čil Forumske skupine o hipotekarnih kreditih 
(Forum Group on Mortgage Credit ), ustanovljene marca 2003 z namenom, da presodi 
ovire nadaljnjemu povezovanju trgov hipot ekarnih kreditov EU in predlaga na čine, 
                                                 
5 Poro čilo Forumske skupine o hipotekarnih kreditih ( Forum Group on Mortgage Credit ), „Povezovanje 
trgov hipotekarnih kreditov EU, GD za notranji trg, december 2004; Evropsko finan čno povezovanje: 
Napredek in pri čakovanja, Evropska komisija 2004; Študija o finan čnem povezovanje evropskih 
hipotekarnih trgov, Mercer Oliver Wyman za Evropsko hipotekarno zvezo, 2003; Mednarodna gibanja 
v lastništvu stanovanj in hipotekarnem financiranju, Svet hipotekarnih posojilodajalcev, 2004; Tveganja in financiranje evropskih stanovanjskih hipotek, Mercer Oliver Wyman za Trgovsko združenje za 
hipotekarno zavarovanje (MITA), april 2005. 
6 Študija o finan čnem povezovanje evropskih hipotekarnih trgov, Mercer Oliver Wyman za Evropsko 
hipotekarno zvezo, 2003. 
7 Poro čilo Eurobarometer, 2004. 
8 Glej opombo 5. 
 
SL 7   SL kako jih obravnavati.9 Ta priporo čila pokrivajo ve čino vprašanj, ki so pomembna za 
povezovanje hipotekarnih tr gov EU. Komisija je odlo čena, da bo ta priporo čila čim 
bolje uporabila v katerem koli ukrepu, ki bi ga predlagala v prihodnje. Vendar pa je 
jasno, da ne bodo vsa priporo čila zahtevala enakih ukr epov in da bodo nekatera 
zahtevala ve č pripravljalnega dela, preden bo mogo če sprejeti katero koli odlo čitev.  
(14) Komisija se strinja s Forumsko skupino, da je za povezovanje trgov hipotekarnih 
kreditov EU potrebno obravnavati štiri glavna posamezna, vendar med sabo povezana področja: varstvo potrošni kov, pravne zadeve, zavarovanje s premoženjem  (collateral ) 
in financiranje. Ta zelena knjiga obravnava ta štiri podro čja. Komisija pozdravlja 
mnenja o vseh zadevah, ki jih  obravnava ta zelena knjiga,  o kakršnih koli nadaljnjih 
zadevah, ki se štejejo kot klju čne za pove čanje povezovanja in u činkovitosti trgov 
hipotekarnih kreditov EU, ter o nj ihovi prednostni razvrstitvi: 
                                                
 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-
integration_en.pdf  
 
SL 8   SL II VARSTVO  POTROŠNIKOV 
Informacije  
(15) Zagotavljanje informacij je klju čno vprašanje v hipotekarni h transakcijah glede na 
njihovo kompleksnost, relativno visoke  stroške in dolgotrajnost. Dolo čena mera 
nesorazmernosti informacij med povpre čnimi posojilojemalci in posojilodajalci je 
neizogibna. Bistvenega pomena v tem okviru je, da se posojilojemalcu zagotovi ustrezna raven informacij, potrebna za odlo čanje na podlagi prejetih informacij, na 
način in v času, da bo tako zagotavljanje informacij najbolj u činkovito. 
(16) Ustanovljen je bil Kodeks poslovanja
10 s pomo čjo Evropskega standardnega 
informativnega lista (ESIS), ki je  osnova za standardizacijo predpogodbenih 
informacij na ravni EU. Komisija je za čela opravljati ponovni pregled kodeksa, 
vključno z zunanjo študijo11, ki je pokazala, da je bilo takrat izvajanje nezadovoljivo. 
Komisija bo po čakala na rezultate tega posvet ovanja, nato pa bo sprejela kon čne 
odločitve glede kodeksa. Treba je obravnavati nasle dnji vprašanji: 
• Ali naj se Kodeks poslovanja nadomesti z zavezujo čo zakonodajo ali naj ostane 
prostovoljen?  
• O čem bi bilo treba informirati potrošnike? Treba je najti natan čno ravnotežje med 
pomanjkanjem in preobilico informacij. 
• Komisija meni, da je bistveno, da se predpogodbene informacije zagotavljajo na 
stopnji, ki potrošnikom še omogo ča drugo izbiro in primerjanje ponudb. Ali je 
mogoče ugotoviti takšno skupno stopnjo EU, gl ede na to, kako se tradicije in 
zakonodaje držav članic razlikujejo med seboj?  
• Ali bi bilo treba uporabljati reži m zagotavljanja informacij samo za 
posojilodajalce ali tudi za druge, npr. za posrednike? Kako je mogo če zagotoviti 
skladnost s katerim koli takim režimom (zavezujo čim/prostovoljnim)?  
Svetovanje in kreditno posredništvo  
(17) Hipoteke so kompleksni produkti z visoko vrednostjo. Svetovanje o hipotekah je 
ponavadi potrebno pogosteje kakor o ve čini drugih produktov finan čnih storitev. 
Različne vrste potrošnikov imajo lahko razli čne potrebe pri ponudnikih in tudi razli čne 
odnose z njimi.  
(18) Komisija se zaveda potencialnih posledic obveznega svetovanja glede cen produktov 
(z neposredno bremenitvijo ali preko posre dnega vpliva na ceno produkta) in glede 
potencialne izpostavljenosti po sojilodajalcev pravnim tvegan jem. Zaveda pa se tudi 
                                                 
10 C (2001) 477. Prostovoljni kodeks poslovanja o predpogodbenih informacijah za stanovanjska posojila. 
11 Spremljanje uporabe in u činkovitosti Prostovoljnega kodeksa obnašanja o predpogodbenih informacijah 
za stanovanjska posojila, Inštitut za finan čne storitve, 2003:  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/home-loans-final-
report_en.pdf . 
 
SL 9   SL kako pomembno je primerno svetovanje za zaupanje potrošnikov in za prepre čevanje 
problemov, kakršen je prezadolženost. 
• Ali naj postane svetovanje posojilojem alcem obvezno ali naj bo stvar izbire? 
• Ali naj se za dejansko dane nasvete upor abljajo pogoji, ne glede na to, ali so 
obvezni ali prostovoljni (npr. standardi za na svete, sankcije za kr šitve, vnaprejšnje 
razkritje provizij, vloge svetovalca in snemanje na trajni nosilec…)? 
(19) Kreditno posredništvo je bilo  nedavno prikazano kot podro čje, ki ga bo Komisija 
posebej temeljito pregledovala.12 Obravnavano bo na horizontalni ravni, pravo časno 
pa se bodo zahtevali podatki o tem. 
Predčasno odpla čilo 
(20) Predčasno odpla čilo posojila je klju čni vidik pogajanja o hi potekarnem kreditu. 
Dolgotrajne hipotekarne pogodbe in spremembe klju čnih pogojev pogodbe v tem času 
(npr. spremembe obrestnih mer) lahko spodbudijo potrošnike, da poskušajo pred časno 
zaključiti kreditno pogodbo. Provizije za pred časno odpla čilo (ERF) so cena, ki jo 
potrošnik pla ča za takšen pred časen zaklju ček.  
(21) Režimi pred časnega odpla čila se med državami članicami razlikujejo. V nekaterih so 
dobro urejeni, v drugih pa so stvar zase bnega pogodbenega prava med potrošnikom in 
posojilodajalcem, s tem da potrošnik lahko izbira le med razli čnimi vrstami 
standardnih pogodb in hipotek, nima pa pr ave možnosti, da bi se pogajal za 
individualne pogoje. ERF so ponavadi pove zane s hipotekarnimi produkti s fiksno 
obrestno mero, ki š čitijo potrošnika pred spremembami obrestne mere, provizija pa se 
uporablja za prenehanje pogodbe v tem „f iksnem“ obdobju. ERF naj bi odražale 
strukture financiranja, vzpostavljene  za podporo ponudbi pr oduktov, in imele 
neposreden vpliv na konkurenco ter na r aznovrstnost in razpoložljivost produktov. 
Vplivajo na prenos makroekonomskih spremem b, tj. na to, ali in v kolikšni meri ter 
kako spremembe osnovne (obrestne) mere lahko vplivajo na hipotekarne dolžnike. 
(22) Komisija meni, da bi lahko dolo čena mera doslednosti na podro čju predčasnega 
odplačila, zlasti glede zara čunavanja provizij, olajšala povezovanje. Vendar kako je 
mogoče doseči tako doslednost, ne da bi to škodilo strukturam  financiranja in izboru 
produktov, ali pa bi nesorazmerno obremenilo pot rošnike? Naslednja vprašanja bi bilo 
treba natan čno analizirati: 
• Ali naj bo pred časno odpla čilo zakonita pravica ali naj bo stvar izbire? Če naj bo 
pravica, ali naj bo potrošniku omogo čeno tudi opustiti to pravico? Pod katerimi 
pogoji? Ali naj se za to pravico zah teva nadomestilo v obliki provizij? 
• Kako naj se izra čunajo take provizije (ne glede na  to, ali so prav ica ali pogodbena 
izbira)? Ali naj se dolo čijo omejitve, kakor so v nekaterih državah članicah? 
• Kako naj se potrošniki obveš čajo o možnosti pred časnega odpla čila? Ali obstajajo 
možnosti za izobraževanje potrošnikov? 
                                                 
12 Glej opombo 3. 
 
SL 10   SL Skupna efektivna obrestna mera 
(23) Skupna efektivna obrestna mera (A nnual Percentage Rate) (APR)  za hipotekarni kredit 
je še en  k lj u čni dejavnik, ki u činkuje v celotnem obdobju trajanja pogodbe. Izra čun 
APR za hipoteko in stroškovni elem enti, ki so del takih izra čunov, se razlikujejo med 
državami članicami, to pa primerjave še otežuje.  
(24) Glede na posebno naravo takih kreditni h pogodb v primerjavi s potrošniškimi 
kreditnimi pogodbami, bi si lahko zasluži le prilagojen pristop. To je podro čje, na 
katerem je videti, da bi dolo čena mera standardizacije ol ajšala tržno povezovanje. 
Odpirajo pa se številna vprašanja: 
• Kaj je namen APR? Informiranje? Primerjava? Oboje? 
• Ali naj se dolo či standard EU, ki bo obsegal tako metodo izra čuna kot stroškovne 
elemente? 
• Če je tako, katere vrste stroškovnih elementov naj vklju čuje takšen standard EU?  
• Komisija pozdravlja stališ ča o prednostih lo čenega zagotavljanja informacij o 
vseh stroških, ki niso navedeni v APR, in o predstavitvi konkretnih u činkov APR, 
kakor so stroški na mesec ali skupni stroški posojila. 
(25) Vsaka odlo čitev o tem bo sprejeta s primernim u poštevanjem režima, ki mu bo treba 
slediti na podro čju potrošniških kreditov. 
Pravila o oderuštvu in sp reminjanju obrestne mere 
(26) Nekatere države članice imajo zakonsko izvršljive omejitve na obrestne mere, ki se 
pogosto imenujejo pravila o „oderuštvu“, če so namenjena prepre čevanju 
zaračunavanja pretirano visokih obrestnih mer. Komisija se je vzdržala intervencij na 
tem podro čju, na katerem je treba upoštevati pomembna socialna vprašanja.  
• Kaj pomenijo pravila o oderuštvu za povezovanje trgov (vklju čno z odnosi med 
produkti, kakor so sprostitev lastniškega kapitala  (equity release ) in hipotekarnim 
zavarovanjem)? 
• Ali naj se ta zadeva raje preu či v širšem okviru in ne omejeno na hipoteke? 
(27) Kar zadeva omejitve sprememb obrestne mere se mora Komisija še prepri čati, v 
kolikšni meri bi lahko ovirale povezovanj e trga ali razvoj posebnih struktur 
financiranja. 
(28) Ne nazadnje pa Komisija opaža, da nekatere države članice dolo čajo omejitve na 
določanje sestavljenih obrestnih mer. 
• Ali take omejitve ovirajo povezovanje trgov? 
• Kako lahko vplivajo na razvoj pos ebnih produktov, kakor so produkti sprostitve 
lastniškega kapitala (equity release )? 
 
SL 11   SL Kreditna pogodba 
(29) Standardizacijo kreditnih pogojev, kakor jo priporo ča Forumska skupina, je treba 
oceniti v širšem okviru pobude Komisije za evropsko pogodbeno pravo.13 
Standardizacijo bi bilo mogo če doseči s klasi čnim približevanjem ali s tako 
imenovanim šestindvajsetim režimom. Šestindvajseti režim bi bilo mogo če uvesti s 
pravnim instrumentom, ki se bo uporabljal  poleg nacionalnih pravil vendar jih ne bo 
nadomestil, in bo na voljo pogodbenim strankam kot druga možnost. Komisija je začela raziskovati koris ti koncepta šestindvajs etega režima v svoji nedavni zeleni 
knjigi o politiki finan čnih storitev.
14 
Komisija pozdravlja stališ ča o koristih standardizacije hipotekarnih pogodb, na 
primer s pomo čjo instrumenta šestindvajsetega režima. 
Izvrševanje in sodno varstvo 
(30) Komisija se zaveda, da so lahko tradic ionalni mehanizmi sodnega varstva za ve čino 
potrošnikov dolgotrajni in predragi. Prepri čana je, da bi morali biti morebitni 
alternativni na čini sodnega varstva, kakor sta me diacija ali arbitraža, neodvisni in 
učinkoviti, da bi jim lahko potrošniki zaupali, zlasti v čezmejnem okolju. Komisija je 
že začela delo na podro čju spodbujanja uporabe mediacije s predlogom Direktive o 
nekaterih vidikih mediacije v ci vilnih in gospodarskih zadevah.15 
• Ali naj Komisija premisli o uvedbi obveznosti držav članic, da zagotovijo obstoj 
takih alternativnih na činov sodnega varstva na podro čju hipotekarnih kreditov? 
• Komisija pozdravlja stališ ča o načinih za krepitev verodostojnosti obstoje čih 
alternativnih sistemov sodnega  varstva, zlasti na podro čju hipotekarnih kreditov. 
                                                 
13 COM(2004) 651. Evropsko pogodbeno pravo in sprememba pravnega reda Skupnosti: pot naprej. 
14 Glej opombo 3. 
15 COM (2004) 718 kon č. Predlog direktiva Evropskega Parlamenta in Sveta o nekaterih vidikih mediacije 
v civilnih in gospodarskih zadevah. 
 
SL 12   SL III PRAVNE  ZADEVE 
Veljavno pravo 
(31) Rimska konvencija iz leta 1980, ki ureja dolo čanje veljavnega prava za pogodbe, 
vključno s hipotekarnimi krediti, se pravkar ponovno pregleduje z namenom, da bi bila 
spremenjena v uredbo EU. Komisija meni, da je priporo čljivo in dosledno, da se 
obravnavajo vsa vprašanja veljavnega prava, vklju čno s pravom, ki se uporablja za 
pogodbe o hipotekarnih kreditih v okviru tega procesa. 
(32) Z današnjim dnem so bile v tem procesu ugotovljene vsaj tri možne rešitve:  
• Predvideti posebni režim za pravo, ki se uporablja za pogodbe o hipotekarnih 
kreditih potrošnikom v prihodnji uredbi. To  bi lahko dosegli z uskladitvijo prava, 
ki se uporablja za pogodbe o hipotekarnih  kreditih, s pravom, ki se uporablja v 
pogodbah o zavarovanju s premoženjem (collateral ). 
• Še naprej uporabljati za pogodbe o hipotekarnih kreditih splošna na čela, ki bi v 
veljavni Rimski konvenciji v bistvu pomenila, da se lahko pogodbenice prosto 
odločajo o veljavnem pravu za svoje pogodbe, ob upoštevanju, pod enakimi 
pogoji, obveznih pravil v potrošni kovi državi stalne ga prebivališ ča. 
• Izvzeti uporabo obveznih pravil o varstv u potrošnikov za pogodbe o hipotekarnih 
kreditih potrošnikom, če so izpolnjeni nekateri pogoji, na primer, če obstaja na 
ravni EU visoka stopnj a varstva potrošnikov.  
(33) Glede prava, ki se uporablja za zavarovanje s premoženjem (collateral ), Komisija ne 
vidi a priori nobenega razl oga za to, da bi se odd aljila od uveljavljenega na čela, da se 
uporablja pravo države, v kateri se premoženje nahaja. 
Kreditna sposobnost stranke 
(34) Ocenjevanje kreditne sposobnosti, tj. kreditno tveganje, ki ga predstavlja stranka, je 
ključni vidik hipotekarno kreditne transakcije, ki bi lahko omogo čil zmanjšanja 
tveganega kapitala, če bi posojilodajalci opravljali ve č ocen tveganja. To je podro čje, 
kjer je vprašanje varstva os ebnih podatkov najbolj pomembno. 
(35) Države članice imajo razli čne režime za izpolnjevanje in dostop do podatkovnih zbirk 
o kreditni sposobnosti: javni a li zasebni, centralizir an ali decentraliziran, pozitiven ali 
negativen (samo nepla čila). 
(36) V nekaterih okoliš činah bi lahko ureditev izmenjave podatkov med posojilodajalci 
izključila nekatere udeležence na trgu na na čin, ki bi lahko predst avljal tudi kršitev 
zakonodaje EU. Poleg tega lahko pogoji dos topa dejansko diskriminirajo tuje 
posojilodajalce (npr. članstvo ali članarina, ki za posojilodaja lce, ki ne dostopajo do 
podatkovnih zbirk enako pogosto kakor naci onalni posojilodajalci, ni stroškovno 
učinkovita, ali pravila o vzajemnosti, ki kot  predpogoj za dostop zahtevajo predložitev 
ustreznih podatkov). 
 
SL 13   SL Komisija sledi istemu pristopu kot za potro šniški kredit in meni , da bi prednostna 
naloga lahko bila zagotoviti nediskriminatoren čezmejni dostop do podatkovnih 
zbirk. Glede tega prosi za pripombe. 
Vrednotenje premoženja 
(37) Vrednotenje premoženja je osrednja zadev a pri hipotekarno kred itni transakciji in 
način, kako se uporablja, lahko neposredno vpliv a na naravo, na financiranje in na 
bonitetna pravila, ki se uporabljajo za kredit. Posojilodajalci, potrošniki in vlagatelji 
morajo v celoti zaupati usposobljenosti ceni lca, procesu ocenjevanja in rezultatu. 
(38) Tradicije vrednotenja se med državami članicami razlikujejo. Trenutno obstaja ve č 
mednarodnih režimov vrednotenja.16 Komisija meni, da bi bilo mogo če povečati 
primerljivost vrednotenja, da bi  zagotovili, da taka raznovr stnost, ki se lahko povezuje 
z dejanskimi potrebami na doma čih nepremi čninskih trgih, ne ovira čezmejne 
dejavnosti niti ne glede posojil, niti gled e financiranja. Tega seveda ni mogo če doseči 
z vzpostavitvijo enega samega standa rda, ampak le s soobstojem konkuren čnih, vendar 
medsebojno priznanih standa rdov, s katerimi je mogo če dosegati isti cilj. 
• Kakšne so prednosti enotnega standarda EU, za procese vrednotenja in za cenilce? 
• Kakšne so prednosti ukrepa Komisije za zagotovitev medsebojnega priznavanja 
nacionalnih standardov vrednotenja? 
Postopki prisilne prodaje 
(39) Zavarovanje (security ), ki ga predstavlja zavarovanje s premoženjem  (collateral ), je 
osrednji vidik transakcij hipotek arnih kreditov, skupaj s možnostjo zasega (foreclose ) 
posojila in unov čenja zavarovanja (security ), torej s prisilno prodajo premoženja, 
danega pod hipoteko. 
(40) Postopki prisilne prodaje se med državami članicami precej razlikujejo v trajanju in 
stroških. Komisija opaža povezave med stanovanjsko in socialno politiko držav članic, 
ter zapleteni okvir postopkov prisilne prodaje , na katere vplivajo številni razli čni 
dejavniki, kakor so zakoni držav članic, civilni postopki  in sodne prakse. 
(41) Komisijo skrbi, da bi taka raznolikost lahko u činkovala kot ovira za čezmejno 
dejavnost in morda še pove čala cene hipotekarnih kreditov. Še bolj bistveno pa je, da 
bi lahko celo neposredno vplivala na str ukture financiranja, zlasti tako, da bi 
preprečevala čezmejno združevanje hipotekarnih zavarovanj s premoženjem 
(collateral ). 
(42) Komisija pa se kljub temu zaveda težav pri doseganju znatnih izboljšanj v vseh vidikih 
postopkov prisilne prodaje s pomo čjo zavezujo čih pravil EU. 
                                                 
16 Glej opombo 28 v poro čilu Forumske skupine. 
 
SL 14   SL Komisija si prizad eva pridobiti stališ ča o naslednjem postopnem pristopu za 
spodbujanje izboljšav na podro čju postopkov prisilne prodaj e: najprej si prizadeva 
zbrati informacije o stroških in trajanju teh postopkov v vseh državah članicah in 
njihovi u činkovitosti glede varstv a interesov vseh vple tenih strank, nato te 
informacije javno objavi ti in redno posodabljati, če pa bi se to dolgoro čno izkazalo 
kot neučinkovito, potem bi sprejela temeljitejše ukrepe. 
Davki 
(43) Komisija ukrepa proti n acionalnih pravilom o obdav čenju hipotek, ki niso skladni z 
zakonodajo EU. Priloga I navaja podrobne podatke o možnih kršitvah, kakršne so 
zavrnitev odbitka davka za obresti, pla čane tujim posojilodajalcem, kadar bi bile 
obresti, pla čane doma čim posojilodajalcem odbitne, ali višje obdav čenje takih obresti. 
Komisija si prizadeva pridobiti informacije o podobnih ali drugih dav čnih ovirah za 
čezmejno zagotavljanje hipotek , ki bi lahko kršile svoboš čine, ki jih predvideva 
zakonodaja EU. 
 
SL 15   SL IV HIPOTEKARNO  ZAVAROVANJE  S PREMOŽENJEM 
Zemljiške knjige 
(44) V zemljiških knjigah se evidentirajo in do dolo čene mere ugotavljajo lastninske 
pravice. Vendar pa obstaja skrb, da v zemljiških knjigah niso vedno prikazane vse 
bremenitve, ki bi lahko zadevale lastninske pravice. Razumevanje njihove vsebine in 
delovanja ter nemoten dostop do njih so bistvenega pomena za vse vrste čezmejne 
hipotekarne dejavnosti (vklju čno s financiranjem). 
(45) To je Komisija že priznala s financiranjem pilotne faze projekta EULIS17, ki je zdaj 
zaključen, skušal pa je okrepiti sodelovanje med lastniki in nadzorniki zemljiških knjig 
ter poenostaviti čezmejni dostop do njih. 
(46) Komisija se sprašuje, ali na j še naprej igra aktivno vl ogo pri financiranju takih pobud. 
Glede na uporabo takih zemljiških knjig pri posojilodajalcih in vlagateljih je mogo če 
sklepati, da bi imeli tudi sami neposredni interes prispevati k ta kim pobudam in vlagati 
vanje. 
Pred izdelavo nadaljnjih ocen bi Komisija želela prejeti ve č informacij o vseh teh 
zadevah. 
Evrohipoteka 
(47) Ideja o evrohipotekah ni nova. To je poskus ustvariti instrument na ravni celotne EU 
za zavarovanje posojil (securing loans ) na premoženje, to pomeni za hipotekarno 
zavarovanje s premoženjem (collateral ), ki se lahko uporablja na prožen na čin. Njeni 
predlagatelji pravijo, da bi njen osredn ji vidik, slabitev povezave („akcesornost“) med 
hipotekarnim zavarovanjem s premoženjem (collateral ) in hipotekarnim kreditom, 
olajšal oblikovanje in prenos hipotek ter s tem pozitivno vplival na trg hipotekarnih 
kreditov v celoti, zlasti pa na njegovo financiranje. 
(48) Komisija pozna projekte, ki jih vodijo udeležen ci na trgu in teoretik i, katerih cilj je 
oblikovati izvedljiv model evrohipoteke  v obliki šestindvajsetega režima.18 Komisija 
bo ponovno pregledala, kako naj bi te pobude obr avnavale tako kompleksna vprašanja, 
ki se dotikajo številnih drugih s tem povezanih podro čij, kakor so pravo lastninskih 
razmerij in pogodbeno pravo. 
Komisija pri čakuje stališ ča o izvedljivosti in zažele nosti evrohipoteke. V vsakem 
primeru bo po čakala na rezultat teko čih pobud, da ga bo upoštevala v svoji presoji 
tega vprašanja. 
                                                 
17 Podrobnejši podatki se nahajajo na spletni strani www.eulis.org . 
18 Na primer: „Basic Guidelines for a Eurohypoth ec“ („Osnovne smernice za evrohipoteko“), Mortgage 
Credit Foundation (Fundacija za hipotekarne kredite), Varšava, maja 2005. 
 
SL 16   SL V FINANCIRANJE  HIPOTEKARNEGA  KREDITA 
(49) Instrumenti financiranja se na hipotekarnih trgih EU razlikujejo. Posebni instrumenti, 
kakor so krite obveznice (covered bonds ) in hipotekarno zavarovani  vrednostni papirji  
(mortgage backed securities ) igrajo pomembno vlogo v vseevropskem in v 
nacionalnem okviru (na primer hipotekarno zavarovani vrednostni papirji  (mortgage 
backed securities ) v Združenem kraljestvu, danske krite obveznice (covered bonds ) in 
nemški Pfandbriefe). 
(50) Številni, zlasti iz Forumske skupine o hipotekarnih kreditih, so izrazili stališ če, da bi 
nadaljnje povezovanje hipotekarnih kredito v EU v veliki meri okrepil nastanek 
vseevropskega trga financiranja. 
(51) Komisija bi lahko delila to stališ če. Vendar pa ta predpostavka zahteva nadaljnjo 
poglobljeno analizo. Vseevropski mehanizm i financiranja imajo zmogljivosti za 
povečanje virov financiranja, pove čati likvidnost trga in bolj na splošno zagotoviti 
razpršenost tveganja. Nadaljnja integracija sekundarnih trgov  (secondary markets ) v 
financiranje posojil je povezana s povezovanjem primarnega trga (primary market ). 
Ključni vidik, ki zajema obe podro čji, je prenosljivost hipotekarnih kreditov. 
• Komisija namerava oblikovati za časno delovno skupino udeležencev, ki bo 
preučila potrebe po ukrepih in naravo ukrepov na podro čju financiranja 
(primarnih in sekundarnih ) hipotekarnih kreditov. 
• Pripravljena bi bila oceniti, v kolikšn i meri bi tržno usmerjene pobude spodbujale 
vseevropski trg hipotekarnega financiran ja, na primer pobude o dokumentacijskih 
standardih in vzor čne opredelitve za uporabo v dejavnostih čezmejnega 
financiranja.  
(52) Forumska skupina in drugi viri predvi devajo rast mehanizmov financiranja 
hipotekarnih posojil, ki ne temeljijo na vlogah. 
Glede tega bi Komisija  želela zbrati stališ ča o vprašanju, ali naj bodo hipotekarna 
posojila nujno dejavnost, omejena na kreditne  institucije, ali na j tako dejavnost, in 
pod katerimi pogoji, opravljajo instituci je, ki ne sprejemajo vlog ali vra čljivih 
zneskov, in torej ne sodijo v obseg opredelitv e kreditne institucije EU ter s tem tudi 
ne v obseg uporabe vseh povezanih bonitetnih pravil. 
 
SL 17   SL ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
SL 18   SL Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when designing mortgage taxation rules, Member States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
SL 19   SL Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
SL 20   SL ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
SL 21   SL • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
SL 22   SL 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain essential standards are met. Member States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
SL 23   SL • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
SL 24   SL the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
SL 25   SL 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
SL 26   SL ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
SL 27   SL Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.