SL    SL SL 
SL    SL  EVROPSKA KOMISIJA 
Bruselj, 31.3.2011 
SEC(2011) 355 kon č. 
  
DELOVNI DOKUMENT SLUŽB KOMISIJE 
POVZETEK OCENE U ČINKA 
  
Spremni dokument k 
  
Predlog 
DIREKTIVA EVROPSKEGA PARLAMENTA IN SVETA 
o kreditnih pogodbah za  stanovanjske nepremi čnine 
  
(Besedilo velja za EGP) 
SEC(2011) 356 kon č. 
SEC(2011) 357 kon č. 
COM(2011) 142 kon č. 
SL 2   SL 1. UVOD 
Odgovorno dajanje posojil je opredeljeno kot sk rbnost dajalcev kreditov in kreditnih 
posrednikov, da potrošnikom posodijo zneske, ki si jih lahko ti privoš čijo ter ki ustrezajo 
njihovim potrebam in okoliš činam.  Podobno odgovorno najemanje posojil pomeni, da morajo 
potrošniki zagotoviti ustr ezne, popolne in natan čne informacije o svojem finan čnem položaju 
ter da se jih spodbuja k sprejemanju ozaveš čenih in trajnostnih odlo čitev. 
2. OPREDELITEV PROBLEMATIKE  
2.1. Problemi 
Povsod po Evropi se ravni zadolže vanja gospodinjstev povišujejo. Vendar to samo po sebi ni 
znak neodgovornega dajanja in najemanja posojil, če so ravni dolga trajnostne in so mogo ča 
odplačila. Vendar številke kažejo, da imajo državljani vse ve čje težave pri odpla čevanju 
svojih dolgov: po podatkih za leto 2008 je 16 % ljudi imelo težave pri pla čevanju računov in 
10 % vseh gospodinjstev je zaostajalo pri pla čilih1. Težave pri odpla čevanju so povzro čile vse 
večje število primerov neizpolnjevanja pla čilnih obveznosti in sodni h razglasitev zapadlosti2. 
Poleg neodgovornega dajanja in najemanja posojil lahko na podatke vplivajo tudi drugi dejavniki, kot je splošna gospodarska recesij a. Vendar podatki, zbrani za to oceno u činka, 
skupaj s kvalitativnimi dokazi iz prispevkov zainteres iranih strani in nepreverjenimi dokazi iz 
vse Evrope kažejo, da se ta problem pojav lja povsod po EU in da ni zgolj konjunkturen, 
omejen na eno ali dve državi članici. 
Na odločitev o tem, da se odobri dolo čen hipotekarni kredit, na morebitno izbiro 
posojilojemalca glede hipotekarnega produkt a ter zmožnost posojilojemalca, da odpla ča 
posojilo, vpliva vrsta dejavnikov. Ti vklju čujejo gospodarsko oko lje, nesorazmernost 
informacij in navzkrižje interesov, zakonodajne vrzeli in neusklajenos t ter druge dejavnike, 
kot so finan čna pismenost posojilojemalca in str ukture hipotekarnega financiranja. Čeprav so 
ti drugi dejavniki nedvomno pomembni, pa velja , da je bilo neodgovorno ravnanje nekaterih 
tržnih akterjev eden od vzrokov finan čne krize. Zato je jas no, da je treba odpraviti 
neodgovorno dajanje in najemanje posojil, da se trenutna finan čna kriza ne ponovi. 
V zvezi z neodgovornimi praksami na podro čju dajanja in najemanja hipotekarnih posojil so 
bili ugotovljeni problemi, opisani v nadaljevan ju. Poleg teh je bilo ugotovljenih tudi ve č 
problemov v zvezi s pred časnim odpla čilom hipotekarnih posojil. Ti problemi, ki povzro čajo 
neenake konkuren čne pogoje, ovirajo čezmejno delovanje in mobilnost potrošnikov ter 
vplivajo na zaupanje potrošnikov, so podrobno opisani v oceni u činka, priloženi Beli knjigi o 
povezovanju trgov hipotekarnih kreditov EU
3. 
                                                 
1 Europeans’ state of mind , Eurobarometer 69, november 2008. Towards a Common Operational 
European Definition of Over-indebtedness , Observatoire de l’épargne Européenne v sodelovanju s 
CEPS in Univerzo v Bristolu, februar 2008. 
2 Informacije, ki so jih države članice posredovale Komisiji. 
3 SEC(2007) 1683. 
SL 3   SL 2.1.1.  Neprimerljivo, neuravnoteženo, nepopolno in nejasno oglaševanje in trženje 
Primere neustreznih oglasov za hipotekarne produkte je mogo če najti povsod po EU. 
Nepopolno in nejasno oglaševalsk o in trženjsko gradivo je pogosto težko primerjati in 
potrošnikom ne omogo ča, da poiš čejo najboljšo ponudbo. Kljub na cionalni zakonodaji in 
predpisom EU, ki prepovedujejo zavajajo če oglaševanje, še vedno obs tajajo neusklajenosti in 
vrzeli. Razli čni prepisi pa pomenijo tudi dodatno br eme za dajalce kreditov in/ali kreditne 
posrednike, ki čezmejno ponujajo produkte in storitve. 
2.1.2.  Nezadostne, prepozne, zapletene, ne primerljive in nejasne predpogodbene 
informacije 
Za izboljšanje kakovosti in primerljivosti predpogodbenih informacij so že bila vložena 
prizadevanja, npr. z evropskim kodeksom ravnanja glede predpogodbenih informacij o 
stanovanjskih posojilih. Vendar pa je uporaba kodeksa razli čna, mehanizmi izvrševanja in 
spremljanja pa neu činkoviti. Čas zagotovitve dogovorjenega ev ropskega standardnega 
informacijskega lista (European Standard ised Information Sheet, ESIS) je razli čen, kar 
omejuje njegove možnosti uporabe na primer za primerjavo ponudb. Kljub kodeksu še vedno obstaja vrsta tržnih pomanjkljivosti. Prvi č, predpogodbene informacije je težko primerjati. 
Poleg tega zaradi razli čnih metodologij in stroškovnih osnov ni mogo če primerjati klju čnega 
elementa ESIS, tj. efektivne obrestne mere (EOM). Drugi č, navedene informacije so po 
mnenju potrošnikov zapletene in nejasne. Tretji č, navedene informacije so pogosto 
nepopolne. Zadnji problem pa je, da ni predpi sov, ki urejajo razkri vanje informacij o odnosu 
med dajalcem kredita in  kreditnim posrednikom. 
2.1.3.  Neustrezno svetovanje 
Kar zadeva svetovanje, neprila gojene spodbude na tem podro čju lahko povzro čijo tržne 
pomanjkljivosti. Svetovalci so lahko spodbujeni k dajanju pristranskih nasvetov, npr. ker jih 
različni dajalci kr editov razli čno plačajo za prodajo dolo čenih produktov. Dokazi kažejo, da 
obstajajo številni primeri, ko se je potrošnikom  neustrezno svetovalo gl ede hipoteke v njihovo 
škodo. Če ni pravil ali standardov, na podlagi katerih se lahko ocenjuje ta storitev, je težko 
dolo
čiti, ali je bil dan nasvet ustrezen ali ne. 
2.1.4.  Neprimerna ocena ustreznos ti in kreditne sposobnosti 
Pomembna tržna pomanjkljivost na tem podro čju je pomanjkanje spodbud za temeljito oceno 
kreditne sposobnosti in/ali ustreznosti. Daja lci kreditov se lahko zanašajo na vrednost 
osnovnega zavarovanja s premoženjem (premožen je pod hipoteko), prenesejo tveganje 
neplačila na tretjo stranko ali pr odajo posojilo tretji stranki. Podobno so lahko tudi potrošniki 
naklonjeni temu, da previsoko ocenijo svoj prihodek, zato da dobijo posojilo. Regulativne 
pomanjkljivosti v obliki neobstoje čih, nejasnih ali neusklajenih regulativnih okvirov prav tako 
prispevajo k neprimerni oceni ustreznosti in kreditne spos obnosti. Poleg tega regulativne 
ovire otežujejo dajalcem kreditov, ki želijo upor abiti zbirko podatkov o kreditih, da bi dobili 
informacije o kreditni sposobnosti posojilojemalca, čezmejni dostop do teh zbirk.  
2.1.5.  Neučinkoviti in neusklajeni sistemi za regist racijo, pridobitev dovoljenj in nadzor za 
kreditne posrednike in nekreditne institucije , ki zagotavljajo hipotekarne kredite, ali 
neobstoj teh sistemov 
Vse države članice ne zahtevajo, da se morajo kredit ni posredniki regist rirati ali pridobiti 
dovoljenje, kar lahko omogo ča neodgovorno ravnanje. Pomanjkanje zahtev za registracijo ali 
SL 4   SL pridobitev dovoljenja pomeni t udi, da imajo organi malo možnosti za nadzor dejavnosti 
kreditnih posrednikov ali uvedbo sankcij za kršitve. To lahko ustvari nekonkuren čno okolje, v 
katerem se ne odgovarja za kršitve, sprejemanje prevelikega tveganja ali slabo svetovanje. 
Čezmejno delovanje kreditnih posrednikov je trenutno zelo omejeno: razli čni predpisi na 
ravni EU lahko podjetja odvrnejo od čezmejnega poslovanja. 
V šestih državah članicah se ne zahteva, da se morajo nekreditne institucije registrirati in 
pridobiti dovoljenje, v državah članicah, v katerih je potrebna registracija, pa so te zahteve 
zelo razli čne. Pomanjkanje zahtev za registracijo a li pridobitev dovoljenja pomeni, da organi 
skoraj nimajo pravne podlage za nadzor dejavno sti nekreditnih instituc ij ali zahtevanje sankcij 
za kršitve, kar vodi do podobnih u činkov, kot so opisani zgoraj. 
2.2. Posledice 
Posledice ugotovljenih problemov ob čutijo potrošniki, kreditni pos redniki, dajalci kreditov in 
gospodarstvo na splošno. 
2.2.1.  Pomembni u činki prelivanja na širše gospodarstvo 
Trgi hipotekarnih kreditov imajo pome mbno vlogo v gospodarstvu EU. Leta 2008 so 
neodplačana stanovanjska hipotekarna posojila v EU27 znašala približno 50 % BDP EU. 
Neodgovorno dajanje in najemanj e posojil lahko torej mo čno vpliva na širše gospodarstvo. 
Vpliva na solventnost hipotekarnih posojilodajalcev. Ker morajo finan čne institucije 
oblikovati vse ve čje kapitalske rezerve za kritje more bitnih izgub, je za dajanje kreditov 
odgovornim posojilojemalcem in podjetjem na voljo manj kapitala, kar omejuje gospodarsko rast in potrošnjo. Neodgovorno dajanje in najemanje posojil ima tudi finan čni učinek v 
primeru vladnih programov reševanja ali na cionalizacije, ki obremenijo javne prora čune in 
zaradi katerih so pogosto potrebna kr čenja prora čunskih sredstev. Poleg tega rasto ča 
brezposelnost ter vse ve čja potreba po socialnih izdatkih in  stanovanjih obremenjujeta mreže 
socialne varnosti. 
2.2.2.  Tveganje škode za potrošnika 
Potrošniki, ki se jim prodajo neustrezn i produkti, se pogosto znajdejo v finan čnih težavah, ki 
vodijo do prevelike zadolženosti in tudi neizpolnjevanja pla čilnih obveznosti ali sodne 
razglasitve zapadlosti hipoteke. Potrošnikom lahko škodujejo regulativne ovire, zaradi katerih 
dajalci kreditov ne morejo ustrezno oceniti kreditne sposobnosti in ustreznosti, ali dodatni 
stroški, ki jih imajo daja lci kreditov, ki poslujejo čezmejno. Ti potrošniki bi lahko utrpeli 
neposredno finan čno škodo (npr. pla čali bi višjo ceno za produkt, ki bi lahko bil na voljo tudi 
za nižjo) ali morebitno socialno škodo ( npr. hipotekarnega kr edita ne bi dobili, čeprav bi ga 
bili sposobni odpla čati). Poleg tega lahko potrošniki izgub ijo zaupanje v dajalce kreditov in 
kreditne posrednike. 
2.2.3.  Nizka mobilnost potrošnikov 
Več zgoraj ugotovljenih proble mov ovira mobilnost potrošn ikov. Zaradi premajhne 
preglednosti in primerljivosti se la hko zgodi, da potrošniki ne poiš čejo najboljše ponudbe za 
svoje potrebe. Potrošniki, ki želijo najeti posojil o v državi, ki ni njihova država izvora, morajo 
morda pla čati višje cene ali pa posojil a sploh ne dobijo, ker dajalc i kreditov v tujini nimajo 
dostopa do zadostnih informacij o kreditni zgodovini potrošnika. 
SL 5   SL 2.2.4.  Nizka čezmejna dejavnost 
Poslovanje v drugi državi članici je zaradi gospodarskih ovir,  kot so stroški dostopa do 
infrastruktur in prilagajanje oglaševalskega gradiva, informacij, ki jih je treba razkriti, produktov, poslovnih model ov in strategij dolo čanja cen, dražje. Te ovire odvra čajo vstop 
novih akterjev na trg in omejujejo konkurenco. Kreditni  posredniki,  ki želijo čezmejno 
poslovati, se na primer sre čujejo z dodatno oviro: za razliko od naložbenih ali zavarovalnih 
posrednikov pri njih ne obstaja sistem potnega lista. 
2.2.5.  Neenaki pogoji za tržn e akterje in produkte 
Regulativne vrzeli v regulativnih okvirih in neskladnosti med njimi so privedle do okoliš čin, v 
katerih akterji na hipotekarnem trgu opravljajo enake dejavnosti in se sre čujejo s podobnimi 
tveganji, ne pa nujno tudi s podobnimi predpisi. Razli čni regulativni okviri za potrošniške 
kredite in hipotekarne kredite lahko tudi omogo čijo arbitražo med dvema razli čnima 
posojilnima produktoma (potrošniškim in hipotekarnim kreditom). 
3. C
ILJI POLITIKE  
Vsem problemskim podro čjem sta skupna dva splošna ci lja. Prvi je ustvariti u činkovit in 
konkuren čen enotni trg za potrošnike,  dajalce kreditov in kreditn e posrednike z visoko ravnjo 
zaščite potrošnikov s spodbujanjem nasl ednjih štirih posebnih ciljev: 
– zaupanje potrošnikov; 
– mobilnost potrošnikov; 
– čezmejno delovanje dajalcev kred itov in kreditnih posrednikov; 
– enaki konkuren čni pogoji. 
Drugi je spodbujati finan čna stabilnost, tako da se zag otovi odgovorno poslovanje na trgih 
hipotekarnih kreditov. 
4. RAZLOGI ZA UKREPANJE EU 
Samostojno ukrepanje držav članic bo privedlo do razli čnih sklopov predpisov, kar lahko 
oslabi delovanje notranjega trga ali ustvari nove ovire pr i njegovem delovanju ter povzro či 
neenake ravni zaš čite potrošnikov po EU. Zato so potrebni  skupni standardi na ravni EU za 
spodbujanje u činkovitega in konkuren čnega notranjega trga z visoko ravnjo zaš čite 
potrošnikov ter prepre čitev nastanka razli čnih predpisov in praks v državah članicah. V skladu 
s Pogodbo je zagotovljeno ukrepan je, da se vzpostavi delujo č notranji trg, na katerem je 
zaščita potrošnikov visoka ter velja svoboda opravljanja stor itev. Takšen trg za stanovanjske 
hipoteke še zdale č ni končan, saj za prosto opravlja nje storitev in vzposta vitev notranjega trga 
obstaja ve č ovir. Pravna podlaga za ukrepanje je člen 114 (prejšnji člen 95). 
5. MOŽNOSTI POLITIKE  
Ugotovljenih je bilo ve č možnosti politike, ki so povzete v naslednji razpredelnici. Obdržane 
možnosti so ozna čene. Analiza je pokazala, da so te možnosti najbolj u činkovite in smotrne za 
SL 6   SL doseganje zgoraj opisanih ciljev. Možnosti politike za pred časno odpla čilo so podrobno 
analizirane in ocenjene v oceni u činka, priloženi Beli knjigi o povezovanju  trgov hipotekarnih 
kreditov EU4, ter študiji stroškov in koristi razli čnih možnosti politike za hipotekarne kredite5. 
Oglaševanje in trženje  
1: Brez ukrepanja  
2: Uvedba predpisov za oglaševanje, podobnih predpisom iz člena 4 Direktive o potrošnikih kreditih  
3: Uvedba posebnih predpisov glede oblike in vsebine oglaševalskega in trženjskega gradiva  
Predpogodbene informacije  
1: Brez ukrepanja  
2: Zagotovitev, da potrošniki prejmejo ESIS  
3: Zagotovitev, da potrošniki pravo časno dobijo ESIS, da lahko primerjajo razli čne ponudbe  
3.1: Zahteve, ki temeljijo na na čelih 
3.2: Dolo čitev roka za zagotovitev informacij  
4: Izboljšanje oblike in vsebine ESIS  
5: Standardizacija EOM  
5.1: Standardizacija na podlagi kratkega seznama stroškov  
5.2: Standardizacija na podlagi člena 19 Direktive o potrošniških kreditih  
5.3: Standardizacija na podlagi obsežnega seznama stroškov  
6: Dodatne predpogodbene informacije o ponudniku hipoteke (npr. njegovo pla čilo) 
Svetovanje za hipotekarne kredite  
1: Brez ukrepanja  
1.2: Zahteva po ustreznih razlagah ( člen 5(6) Direktive o potrošniških kreditih)  
1.3: Standardi svetovanja, ki temeljijo na na čelih 
1.4: Zahteva, da se zagotovi svetovanje za hipotekarne kredite  
Strategije pla čevanja svetovalcev  
2.1: Brez ukrepanja  
2.2: Smernice, ki temeljijo na na čelih, za politiko pla čevanja  
2.3: Posebni predpisi glede metod pla čevanja in višine pla čil 
Ocene kreditne sposobnosti  
1.1: Brez ukrepanja  
1.2: Zahteva, da dajalec kredita oceni kreditno sposobnost posojilojemalca  
1.3: Zahteva, da dajalec kredita ne odobri kredita, če je ocena kreditne sposobnosti negativna  
1.4: Nediskriminatoren dostop do zbirk podatkov za dajalce kreditov  
1.5: Poenotenje vsebine in zna čilnosti zbirk podatkov  
1.6: Zahteva, da posojilojemalec zagotovi to čne informacije o svojih okoliš činah 
Ocene ustreznosti  
2.1: Brez ukrepanja  
2.2: Zahteva, da dajalec kredita ali kr editni posrednik oceni us treznost ponujenega produkta  
2.3: Zahteva, da se posojilojemalca, če izbran kreditni produkt ni ustrezen zanj, opozori na to  
2.4: Zahteva, da posojilojemalec zagotovi to čne informacije o svojih okoliš činah 
2.5: Posebna ureditev za produkte, vklju čno s prepovedmi nekaterih kreditnih produkto v ali spodnjimi mejami pri nekaterih 
kreditnih produktih  
Kreditni posredniki: registracija in odobritev  
1.1: Brez ukrepanja  
1.2: Zahteve, ki temeljijo na na čelih 
1.3: Posebne zahteve  
1.4: Uvedba potnega lista  
Kreditni posredniki: bonitetne zahteve in nadzor  
3.1: Brez ukrepanja  
3.2: Zahteve, ki temeljijo na na čelih 
3.3: Posebne zahteve  
3.4: Uvedba nadzora na ravni EU  
Nekreditne institucije: registracija in odobritev  
                                                 
4 SEC(2007) 1683. 
5 Study on the costs and benefits of different policy options for mortgage credit , London Economics z 
Achimom Dübelom (Finpolconsult) v sodelovanju z In stitut für finanzdienstleistungen (IFF), november 
2009, str. 200–336. 
SL 7   SL 1.1: Brez ukrepanja  
1.2: Zahteve, ki temeljijo na na čelih 
1.3: Posebne zahteve  
Nekreditne institucije: bonitetne zahteve in nadzor  
3.1: Brez ukrepanja  
3.2: Zahteve, ki temeljijo na na čelih 
3.3: Posebne zahteve  
3.4: Uvedba nadzora na ravni EU  
6. UČINKI 
Prednostne možnosti bodo zmanjšale verjetnost, da potrošniki kupijo neustrezen hipotekarni 
kreditni produkt. Pri čakuje se, da bo mo čan pozitivni u činek na zaupanje potrošnikov tudi 
podprl povpraševanje po kreditn ih produktih ter spodbudil mobilnost potrošnikov na 
nacionalni ravni in v manjšem obsegu tudi na čezmejni ravni. 
Izvajanje nekaterih od obdržanih možnosti ne bo privedlo do znatnih sprememb pri delovanju 
tržnih akterjev na strani  ponudbe v številnih državah članicah, kjer že obstajajo podobne 
obveznosti. Vendar bodo imele prednostn e možnosti za politiko pomemben u činek na 
čezmejno dejavnost dajalcev kredita in kredit nih posrednikov. Vstop dajalcev kreditov in 
kreditnih posrednikov iz tujine  bi moral okrepiti konkurenco in tako razširiti pa leto kreditnih 
produktov za potrošnike in morda celo znižati cene. 
Celotnega u činka tega paketa ni mogo če izračunati enostavno kot vsoto posameznih u činkov. 
Razlog za to so tveganje dvoj nega štetja prekrivajajo čih se stroškov in koristi ter sinergije 
med nekaterimi možnostmi, ki bi morale okrepiti u činek zadevnih možnosti. Glede na 
izračune Komisije na podlagi trenutnih podatkov se 1 272–1 931 milijonov EUR zdi 
konzervativna ocena pri čakovanih koristi. Pri čakovani skupni enkratni stroški znašajo 383–
621 milijonov EUR, teko či stroški pa 268–330 milijonov EUR. 
Večina učinkov prednostnih možnosti bo razširjena  po celotni EU. Pri nekaterih od teh 
možnosti pa bodo koristi in stroški ve čji v tistih državah članicah, ki bodo morale znatno 
prilagoditi obstoje če predpise ali uvesti celoten regulat ivni okvir (npr. v tistih državah, v 
katerih kreditni posredniki ali nekred itne institucije sploh niso urejene). 
Na socialni ravni je mogo če pričakovati dva nasprotna u činka: obstaja tveganje, da odgovorne 
prakse dajanja posojil omejijo dostop do kreditov zlasti za nekatere skupine posojilojemalcev (npr. z nizkimi dohodki), vendar pa lahko odgovorne politike dajanja posojil tudi pove čajo 
trajnost praks dajanja posojil in s tem socialno kohezijo. 
Pri večini obdržanih možnosti se ne pri čakuje ve čje upravno breme. Izjeme so pri 
regulativnem okviru za kreditne posrednike in nekreditne inst itucije, kjer bodo stroški, 
povezani z njihovo pridobitvijo dovoljenja in regist racijo ter njihovim stalnim izpolnjevanjem 
nove zakonodaje, pomenili upravno breme za te akterje. 
7. SKLEPNA UGOTOVITEV  
Najprimernejši instrument politike bi  bila direktiva EU. Direktiva omogo ča, da se 
sorazmernost upošteva s stopnjo usklajenosti. Podrobna uskladitev ni vedno potrebna oziroma 
ni primerna: struktura stanova njskih trgov in hipotekarnih tr gov se precej razlikuje po EU, 
prav tako kot se razlikuj ejo produkti in sistemi pla čil. Posredovanje EU mora biti dovolj 
SL 8   SL podrobno, da je u činkovito, vendar na dovolj visoki ravni, da se lahko upošteva raznolikost v 
Evropi. 
V predlagani direktivi EU bi bil pr edviden pregled njene primernosti in u činkovitosti. Pregled 
bi se moral izvesti pet let po za četku njene veljavnosti in vklju čevati javno posvetovanje.