[pic] | KOMISIJA EVROPSKIH SKUPNOSTI |

Bruselj, 18.12.2007

COM(2007) 807 konč.

BELA KNJIGA

o povezovanju trgov hipotekarnih kreditov EU

(predložila Komisija) {SEC(2007) 1683}{SEC(2007) 1684}

BELA KNJIGA

o povezovanju trgov hipotekarnih kreditov EU (Besedilo velja za EGP)

1. Uvod

Hipotekarni kredit je za večino evropskih državljanov največja finančna naložba v življenju. Trgi hipotekarnih kreditov so pomemben del gospodarstva Evrope, še neodplačani stanovanjski hipotekarni krediti pa predstavljajo skoraj 47% BDP EU[1]. Zato je povezovanje trgov hipotekarnih kreditov EU bistveno za učinkovitejše delovanje finančnega sistema EU na ravni poslovanja s podjetji in prebivalstvom ter celotnega gospodarstva EU.

Ker se je Komisija zavedala odločilnega pomena trgov hipotekarnih kreditov, je začela izčrpen pregled delovanja in stopnje povezovanja teh trgov. Ta bela knjiga povzema sklepne ugotovitve tega pregleda in predstavlja uravnotežen 'sveženj' ukrepov za izboljšanje učinkovitosti in konkurenčnosti trgov stanovanjskih hipotekarnih kreditov EU[2]. V skladu z načeli boljše zakonske ureditve so bili ti ukrepi zasnovani po temeljitem posvetovanju z vsemi zainteresiranimi stranmi in na podlagi sorazmerne presoje vpliva[3].

Komisija je tudi ustrezno upoštevala, kadar je to bilo mogoče in primerno, nova spoznanja, ki jih že lahko pridobimo iz nedavnih dogodkov na finančnih trgih. Vendar pa ta bela knjiga ni odgovor na sedanjo finančno zmedo, ki so jo povzročile težave na trgu drugorazrednih posojil v ZDA. Ta zmeda ima širše posledice, ki so se bolj celovito obravnavale na seji Sveta ECOFIN 9. oktobra 2007.

Smernice politike, predstavljene v Beli knjigi, se bodo nadalje razvijale v tesnem sodelovanju z vsemi zainteresiranimi stranmi. Preden jih bo Komisija sprejela, bodo podvržene posameznim ocenam učinka, vključno z analizo stroškov in koristi.

Ta bela knjiga se bo umestila v okvir Sporočila Komisije o enotnem trgu za Evropo 21. stoletja[4], v katerem so bile izpostavljene koristi, ki bi jih lahko evropsko gospodarstvo imelo od večjega povezovanja trgov finančnih storitev za prebivalstvo.

2. RAZLOGI EU ZA UKREPANJE

Pogodba je podlaga za ustanovitev enotnega trga in odpravo ovir za prosti pretok blaga, oseb, storitev in kapitala. Vendar pa dokazi kažejo, da enotni trg za stanovanjske hipotekarne kredite še zdaleč ni povezan. Obstajajo ovire, ki omejujejo raven čezmejne dejavnosti na strani ponudbe in povpraševanja, kar zmanjšuje konkurenco in izbiro na trgu.

Neka študija ocenjuje potencialne gospodarske koristi povezovanja trgov hipotekarnih kreditov EU kot 0,7% BDP EU in 0,5% zasebne potrošnje v naslednjih desetih letih[5]. Študija predlaga, da bi te koristi lahko do leta 2015 znižale hipotekarne obrestne mere do 47 baznih točk in tako obresti na 100 000 EUR hipotekarnega kredita znižale za 470 EUR na leto[6]. V drugi študiji znašajo te koristi 0,12–0,24% BDP EU na leto[7]. Ocenjene koristi, ki so lahko danes nekoliko drugačne zaradi razvoja tržnih pogojev, izhajajo iz večje učinkovitosti hipotekarnih posojilodajalcev in razpoložljivosti raznovrstnejših proizvodov.

Vendar pa je treba priznati, da so možnosti povezovanja omejene. Ne smemo podcenjevati vpliva dejavnikov, kot so jezik, razdalja, potrošniške želje ali poslovne strategije posojilodajalca. Drugih dejavnikov, ki preprečujejo opravljanje dejavnosti ali občutno zvišajo stroške poslovanja za ponudbo ali najem hipotekarnega kredita v drugi državi članici EU, pa se lahko lotimo z ustreznimi političnimi pobudami.

Komisija priznava, da potrošniki najemajo hipotekarni kredit predvsem pri lokalnih ponudnikih in da jih bo večina to verjetno še naprej počela v bližnji prihodnosti. Povezovanje trgov hipotekarnih kreditov EU bo zato predvsem odvisno od ponudbe, zlasti prek različnih oblik ustanavljanja v državi članici potrošnika.

3. Cilji

Konkurenčni in učinkoviti trgi hipotekarnih kreditov EU se lahko vzpostavijo z ukrepi, ki omogočajo čezmejno ponudbo in financiranje hipotekarnega kredita, povečujejo raznovrstnost proizvodov, izboljšujejo zaupanje potrošnikov in spodbujajo mobilnost potrošnikov.

3.1. Olajšanje čezmejne ponudbe in financiranja hipotekarnega kredita

Ponudniki finančnih storitev lahko hipotekarne kredite čezmejno ponudijo na več načinov: z lokalno prisotnostjo (npr. poslovalnicami, podružnicami, združitvami in pripojitvami); po neposrednih distribucijskih kanalih (npr. po telefonu ali internetu) ali prek lokalnih posrednikov (npr. borznih posrednikov). Ponudniki finančnih storitev se lahko v čezmejno dejavnost vključijo tudi z nakupom hipotekarnega portfelja od hipotekarnega posojilodajalca v drugi državi članici.

Obstoj različnih pravnih okvirov in okvirov za varstvo potrošnikov, razdrobljena infrastruktura (npr. kreditni registri) in pomanjkanja ustreznih pravnih okvirov v nekaterih primerih (npr. za hipotekarno financiranje), postavljajo pravne in ekonomske ovire, ki omejujejo čezmejna posojila in preprečujejo razvoj stroškovno učinkovitih, vseevropskih strategij financiranja. Zato želi Komisija odpraviti nesorazmerne ovire in s tem znižati stroške prodaje hipotekarnih proizvodov v EU.

Komisija meni, da se različni instrumenti hipotekarnega financiranja med seboj bolj dopolnjujejo kot nadomeščajo. Cilj bi moral biti olajšati in ne omejiti razvoj raznovrstnih instrumentov hipotekarnega financiranja. Uporaba tehnik financiranja, ki tveganje hipotekarnih posojil prenašajo od prvotnih hipotekarnih posojilodajalcev na kapitalske trge, ima koristi z vidika razpršitve tveganj in stroškov financiranja. Vendar pa so nedavne izkušnje opozorile na potrebo po zagotovitvi, da se takšne tehnike uporabijo na način, ki ne škoduje finančni stabilnosti.

3.2. Povečanje raznovrstnosti proizvodov

Čeprav so v vsej EU na voljo raznovrstni proizvodi, se za noben enotni notranji trg ne more šteti, da ima celo paleto hipotekarnih proizvodov z vidika glavnih značilnosti proizvodov ali posojilojemalcev. To je do določene stopnje mogoče pripisati dejavnikom, kot so potrošniške želje ali različne poslovne strategije, ki jih sprejmejo hipotekarni posojilodajalci. Vendar pa obstajajo tudi gospodarske in pravne ovire, ki hipotekarnim posojilodajalcem preprečujejo, da bi ponudili določene proizvode na določenih trgih ali da bi se odločili za določeno strategijo financiranja. V zvezi s tem so ovire za raznovrstnost proizvodov tesno povezane z drugimi ovirami, ki preprečujejo čezmejno dejavnost hipotekarnih posojilodajalcev.

V številnih študijah je bilo ugotovljeno, da je povečanje raznovrstnosti proizvodov odločilni element za doseganje večine koristi od povezovanja hipotekarnih trgov. V neki študiji je ocenjeno, da bi se samo z odpravo ovir za razpoložljivost proizvodov potrošnja EU povečala za 0,4%, BDP EU pa za 0,6% v naslednjih desetih letih (v primerjavi z ocenjeno skupno rastjo potrošnje EU za 0,5% in BDP EU za 0,7%)[8]. Druga študija predlaga, da bi večja raznovrstnost proizvodov povzročila 10-odstotno povečanje velikosti trga, tako da bi se novim posojilojemalcem omogočil dostop do hipotekarnega kredita, četrtini obstoječih posojilojemalcem pa, da najdejo ustreznejše proizvode, zaradi česar bi letne koristi znašale med 0,15% in 0,30% še neodplačanih stanovanjskih hipotekarnih kreditov, kar je enako 0,06–0,12% BDP v letu 2003[9].

Komisija želi povečati raznovrstnost proizvodov, ki bi lahko zadovoljili potrebe potrošnikov, z odstranitvijo ovir za distribucijo in prodajo proizvodov, zlasti novih in inovativnih hipotekarnih proizvodov. Komisija priznava dejstvo, da je veliko pravil, ki omejujejo ponudbo določenih proizvodov na čezmejni podlagi, zasnovanih za zaščito potrošnikov in/ali ohranitev finančne stabilnosti. Težave, ki so se pojavile nedavno na trgu drugorazrednih posojil v ZDA, opominjajo, kako pomembno je, da se ti ključni cilji javne politike ne ogrozijo po nepotrebnem. Komisija želi kljub temu raziskati načine, s katerimi bi se lahko večja raznovrstnost proizvodov združila z večjim varstvom potrošnikov in ustrezno finančno stabilnostjo.

3.3. Izboljšanje zaupanja potrošnikov

Najem hipotekarnega kredita je pomembna odločitev za vsakega potrošnika. Komisija meni, da ni mogoče imeti učinkovitega trga brez samozavestnih in poučenih potrošnikov, ki znajo poiskati in izbrati najboljši hipotekarni proizvod za svoje potrebe, ne glede na lokacijo hipotekarnega posojilodajalca. Da bi lahko potrošniki ustrezno izbrali, potrebujejo jasne, točne, popolne in primerljive informacije o različnih hipotekarnih proizvodih.

Komisija meni, da je nujno, da hipotekarni posojilodajalci posojajo odgovorno, zlasti s temeljito oceno sposobnosti posojilojemalca, da bo plačeval obroke v okviru predvidenega posla. Takšno oceno lahko izvedejo na različne načine, na primer tako, da uporabijo bazo podatkov. Neodgovorno posojanje in napačna prodaja hipotekarnih posojil s strani posojilodajalcev ali brezvestnih kreditnih posrednikov lahko negativno vplivata na gospodarstvo v širšem smislu, kot to ponazarja trenutni nered na trgu drugorazrednih posojil.

Dobri nasveti, vključno s pravnimi nasveti, so pomemben element pri krepitvi zaupanja potrošnikov. Ti se razlikujejo od informacij, ki so zgolj opis proizvoda. Komisija želi spodbujati kakovostne standarde za nasvete glede hipotekarnih kreditov in hkrati priznava, da vsi potrošniki ne potrebujejo enake količine nasvetov.

3.4. Olajšanje mobilnosti potrošnikov

Mobilnost in nagnjenost potrošnikov, da prestopijo k drugemu hipotekarnemu posojilodajalcu, lahko vplivata na raven konkurence na trgu. Komisija želi omogočiti mobilnost potrošnikov ter zagotoviti, da tistim, ki želijo zamenjati hipotekarne posojilodajalce, tega ne bi preprečile oziroma jih od tega ne bi odvrnile neutemeljene pravne ali gospodarske ovire.

Preglednost cen z zagotavljanjem jasnih in primerljivih informacij ima pomembno vlogo pri omogočanju mobilnosti potrošnikov. Pobude za izboljšanje kakovosti in jasnosti predpogodbenih informacij so zato bistvenega pomena za zagotovitev, da so potrošniki popolnoma seznanjeni z vsemi različnimi stroški in značilnostmi proizvodov. Vendar pa same informacije ne morejo omogočiti mobilnosti potrošnikov. S povišanjem stroškov prestopa prakse 'vezanja' (npr. potrošnika, ko najema hipotekarni kredit, obvezati, da odprte tekoči račun ali sklene zavarovalno polico z istim podjetjem) učinkovito vežejo potrošnike na določenega ponudnika finančnih storitev in s tem omejujejo mobilnost ter slabijo konkurenco. Prakse, kot je obveznost potrošnikov, da morajo svojo plačo prenesti na tekoči račun, povezan s hipotekarnim kreditom, imajo lahko podobni učinek. Te prakse ne vplivajo samo na mobilnost strank, ampak lahko tudi znižujejo konkurenco cen in proizvodov na trgih za vezane proizvode in proizvode, ki zahtevajo vezavo, ter odvračajo nove akterje, zlasti ponudnike, ki so specializirani za vezani proizvod, od vstopa na trg.

4. Doseganje ciljev

Komisija meni, da je za dosego teh ciljev potrebno nadaljnje delo, da se bo zagotovila najustreznejša mešanica politik.

4.1. Ocenitev potrebe po zakonodaji

Komisija na podlagi svojega pregleda meni, da so naslednje točke ključna vprašanja, ki se jih je treba lotiti: predpogodbene informacije; letni odstotek obresti; odgovorno posojanje in predčasno odplačilo.

Medtem ko je v splošni presoji vpliva, ki je priložena tej beli knjigi predlagano, da bi bila na nekaterih področjih zakonodaja najučinkovitejša možnost politike za dosego zastavljenih ciljev, pa Komisija meni, da so potrebni nadaljnja analiza in posvetovanja z zainteresiranimi stranmi, preden bo mogoča končna politična ocena o najprimernejši strategiji v prihodnosti.

Komisija bo v skladu s svojimi načeli boljše zakonske ureditve za vsa vprašanja zlasti začela temeljito presojo vpliva različnih možnosti politik, vključno s kvantitativno analizo stroškov in koristi, da bi tako zagotovila, da stroški ne bi prekoračili pričakovanih koristi. Komisija meni, da bi bilo, preden bo opravljeno to natančno delo in bodo končana nadaljnja posvetovanja z zainteresiranimi stranmi, prenagljeno odločiti, ali bo direktiva prinesla potrebno dodano vrednost.

Predčasno odplačilo

Komisija na predčasno odplačilo gleda kot na eno najpomembnejših vprašanj za povezovanje hipotekarnih trgov EU. V presoji vpliva so poudarjene posledice pogojev za predčasno odplačilo za vse štiri cilje Komisije. Prav tako je poudarjen pomen predčasnega odplačila za raznovrstnost proizvodov, ki so jo študije opredelile kot enega ključnih elementov za zagotovitev koristi povezovanja trgov hipotekarnih kreditov. V tem okviru Komisija meni, da bi zadovoljiva rešitve vprašanja predčasnega odplačila, ob popolnem zavedanju raznolikosti režimov predčasnega odplačila v državah članicah, omogočila, da bi se v celoti izkoristile prednosti povezanih evropskih hipotekarnih trgov. Prav tako priznava, da je to vprašanje politično občutljivo in da je težko določiti ustrezne ravni uskladitve (o tem pričajo težave, na katere je mogoče naleteti na področju potrošniškega kredita). Vseeno pa meni, da je skupaj z državami članicami in Evropskim parlamentom soodgovorna, da naredi vse, kar je v njeni moči, da evropskim gospodinjstvom omogoči izbiranje med več vrstami pogodb, ko se odločajo za hipotekarna posojila. Komisija je zato odločena, da bo zlasti z državami članicami in Evropskim parlamentov preučila, v kolikšni meri je mogoče doseči soglasje o ustreznem evropskem režimu za predčasno odplačilo.

Leta 2008 bo Komisija:

- nemudoma preučila potencialne možnosti politike za predčasno odplačilo;

- ocenila stroške in koristi različnih možnosti politik za predčasno odplačilo (obstoječe stanje, pogodbena možnost ali brezpogojna pravica, stopnja nadomestila, itd.).

Izboljšanje kakovosti in primerljivosti informacij

Predhodni rezultati testiranja potrošnikov, ki ga je izvedla Komisija, kažejo, da je zelo pomembno, da potrošniki predpogodbene informacije dobijo v strukturirani obliki, ki omogoča primerjavo med ponudbami. Ti rezultati kažejo, da morajo biti informacije izčrpne, vključevati razpredelnice in konkretne primere, uporabljene morajo biti preproste besede ter čim manj tehničnega žargona. Takšne informacije je treba podati dovolj zgodaj pred sklenitvijo pogodbe.

Kljub pomembni vlogi, ki jo ima Kodeks ravnanja za stanovanjska posojila[10] (kodeks), se raven in kakovost informacij, ki jih trenutno dobijo potrošniki o hipotekarnem kreditu, še vedno razlikujeta med državami članicami. Komisija meni, da je kodeks malo zastarel da poleg tega ni popolnoma ustrezen nadomestek za zavezujoče predpise. Ravnanje v skladu s kodeksom ni najboljše[11], primanjkujejo pa mu učinkoviti mehanizmi spremljanja in uveljavljanja, kar vpliva na njegovo verodostojnost pri potrošnikih. Poleg tega pa povzročajo težave razlike pri njegovi uporabi v različnih državah, npr. kdaj je treba potrošniku izročiti Evropski standardni informacijski list[12].

Letni odstotek obresti je bistveni del informacij potrošnikom. Različne metode izračunavanja in stroškovne podlage lahko omejijo dejansko primerljivost različnih proizvodov, zlasti na čezmejni podlagi, in tako zavedejo potrošnike. Uskladitev letnega odstotka obresti je nujna za zagotovitev visokokakovostnih standardov informacij in dejansko primerljivost različnih hipotekarnih proizvodov za potrošnike.

Leta 2008 bo Komisija:

- dokončala revidirani Evropski standardizirani informacijski list za stanovanjska posojila in pri tem v največji možni meri upoštevala pozitivne rezultate[13], ki jih je dosegla strokovna skupina, sestavljena iz posojilodajalcev in posojilojemalcev, ki jo je Komisija sklicala leta 2006, ter se opirala na prvotne rezultate testiranja potrošnikov, ki ga je Komisija opravila leta 2007;

- obsežneje preizkusila ta revidirani Evropski standardizirani informacijski list pri potrošnikih v vseh državah članicah;

- preučila, koliko bi se določbe o letnem odstotku obresti, ki jih vsebuje predlagana direktiva o potrošniških kreditih, lahko razširile na hipotekarni kredit bodisi takšne, kot so, bodisi na način, ki upošteva posebne značilnosti hipotekarnega kredita:

- ocenila stroške in koristi različnih možnosti politike.

Spodbujanje odgovornega posojanja in najemanja

Komisija meni, da bi se – v korist vseh zainteresiranih strani (potrošnikov, investitorjev, delničarjev posojilodajalcev, itd.) – od hipotekarnih posojilodajalcev in posrednikov moralo zahtevati, da z vsemi ustreznimi sredstvi ustrezno ocenijo kreditno sposobnost posojilojemalca, preden mu odobrijo hipotekarno posojilo. Prav tako bi bilo treba zagotoviti, da se hipotekarni posojilojemalci ne diskriminirajo, ko se do kreditnih registrov dostopa čezmejno, in da podatki o kreditih nemoteno krožijo, medtem ko se v celoti upoštevajo predpisi EU o varstvu podatkov.

Komisija meni, da bi morali hipotekarni posojilodajalci potrošniku zagotoviti celovite informacije in ustrezna pojasnila, da se lahko odloča na podlagi zadostnih informacij, vendar pa ne bi smeli biti zakonsko obvezani k svetovanju. Če bi bilo svetovanje obvezno, bi to lahko imelo negativni učinek na hipotekarne cene in omejilo paleto proizvodov, med katerimi lahko potrošniki izbirajo, saj bi hipotekarni posojilodajalci seveda svetovali o lastnih proizvodih. Bolje bi bilo, če bi na zahtevo potrošnika svetovali neodvisni svetovalci ali posojilodajalec. Svetovanje pa bi moralo biti v skladu z načeli na visoki ravni. V tem okviru je nujno, da imajo lahko potrošniki dostop do objektivnega svetovanja, ki temelji na njihovem posameznem profilu in je sorazmerno z zapletenostjo proizvodov in s tem povezanimi tveganji. Prav tako je nujno, da potrošniki svetovalcu dajo popolne in točne informacije.

Leta 2008 se bo Komisija:

- posvetovala z vsemi zainteresiranimi stranmi glede zasnove standardov svetovanja na visoki ravni;

- preučila, v kolikšni meri bi se določbe o nedisriminacijskem čezmejnem dostopu do kreditnih registrov in dolžnost pojasnitve, ki jo vsebuje predlagana direktiva o potrošnikih kreditih, lahko razširile na hipotekarni kredit;

- raziskala načine za dodatno povečanje odgovornega posojanja, izhajajoč iz pridobljenih novih spoznanj na podlagi krize na trgu drugorazrednih posojil v ZDA;

- ocenila stroške in koristi različnih možnosti politike.

Da bi Komisiji pomagala pri pripravi ustreznih ukrepov za izboljšanje dostopnosti, primerljivosti in popolnosti podatkov o kreditih, se bo leta 2008 ustanovila strokovna skupina za kreditno zgodovino .

Potrošniki lahko z izboljšanjem svoje finančne pismenosti bolje ocenijo najboljše proizvode in storitve za njihove individualne potrebe. Sporočilo o finančnem izobraževanju , ki bo objavljeno skupaj z Belo knjigo, določa podporo Komisije pri zagotavljanju visokokakovostne finančne izobrazbe v EU.

Komisija meni, da bi se vsa vprašanja o veljavni zakonodaji, povezana s hipotekarno pogodbo, morala obravnavati v okviru Uredbe Rim I, o kateri sta se nedavno dogovorila Svet in Evropski parlament. Glede veljavnega prava za hipotekarno zavarovanje s premoženjem Komisija ne vidi razloga, da ne bi uporabili priznanega načela, da se uporabi pravo države, v kateri se nepremičnina nahaja.

4.2. Vrednotenje premoženja, zemljiške knjige in postopki sodne razglasitve zapadlosti hipoteke

Komisija meni, da bi morale države članice izboljšati učinkovitost svojih postopkov prisilne prodaje in vpisa v zemljiško knjigo. Ti dejavniki zvišujejo strošek opravlja dejavnosti za hipotekarne posojilodajalce, povečujejo negotovost za vlagatelje glede kakovosti osnovne varnosti in zvišujejo stroške refinanciranja, znižujejo učinkovitost obstoječih ponudnikov in odvračajo nove ponudnike od vstopa na trg.

Komisija bo redno objavljala posodobljene 'indikatorje' in predstavila objektivne informacije o stroških in trajanju postopkov za vpis v zemljiško knjigo in sodno razglasitev zapadlosti hipoteke v vseh državah članicah.

Leta 2008 bo Komisija po izvedbi ustrezne presoje vpliva predstavila priporočilo . To priporočilo bo zlasti:

- pozvalo države članice, naj zagotovijo, da se njihovi postopki sodne razglasitve zapadlosti hipoteke končajo v razumnem času in z razumnimi stroški ter da so njihove zemljiške knjige na voljo na spletu;

- spodbudilo države članice, da pristopijo k projektu EULIS[14], ki ga sponzorira program Komisije za razvoj e-vsebin;

- pozvalo države članice k večji preglednosti in zanesljivosti v njihovih zemljiških knjigah, zlasti v zvezi s skritimi stroški;

- pozvalo države članice, da olajšajo uporabo tujih poročil o oceni in spodbujajo razvoj ter uporabo zanesljivih standardov pri ocenjevanju.

4.3. Politika glede kršitev

Komisija bo še naprej uporabljala strogo politiko glede kršitev. Leta 2008 bo Komisija zlasti preučila, ali:

- nekateri nacionalni predpisi, ki ovirajo kroženje podatkov o kreditih ali ki kreditnim uradom preprečujejo izvajanje storitev, pomenijo kršitev Pogodbe brez poseganja v predpise EU o varstvu podatkov;

- je prepoved, da se v kritno premoženje za krite obveznice ne vključijo tuja hipotekarna posojila EU, ki trenutno obstajajo v nekaterih državah članicah, skladna s prostim pretokom kapitala in svobodo opravljanja storitev.

4.4. Nadaljnje ukrepanje strokovne skupine za hipotekarno financiranje

Ker se lahko učinkovitost trgov EU hipotekarnega financiranja še poveča, namerava Komisija nadaljevati svojo analizo o naravi, vzrokih in obsegu težav, ki sta jih ugotovili strokovna skupina za hipotekarno financiranje[15] in delovna skupina za listinjenje skupine odvetnikov za evropske finančne trge[16]. Pri tem bo Komisija upoštevala nedavne dogodke na trgih drugorazrednih posojil, zapletenost in horizontalno razsežnost ugotovljenih ovir ter raznovrstne posledice za vse zainteresirane strani.

Komisija bo zlasti preučila:

- tržne prakse in bonitetne standarde za obvladovanje neusklajenega likvidnostnega tveganja, ki na primer izhaja iz uporabe kratkoročnega financiranja za dolgoročna hipotekarna posojila, zlasti v zvezi s spodobnostjo upiranja izjemnim tržnim pogojem;

- pobude hipotekarnih posojilodajalcev, da se iz bilance stanja odstrani tveganje;

- bonitetne standarde in preglednost izpostavljenosti bank poslom listinjenja, ki so neposredno ali posredno povezani s hipotekarnim kreditom;

- ali so potrebni nadaljnji ukrepi za izboljšanje preglednosti z vidika končnih vlagateljev.

Komisija pričakuje, da bo trg dal ustrezne in hitre odgovore na vprašanja, ki so bila sprožena na seji Sveta za ekonomske in finančne zadeve 9. oktobra 2007, zlasti glede preglednosti in ocenjevanja zapletenih finančnih instrumentov.

Glede na nadaljnji razvoj na finančnih trgih bi se lahko predvidela ustanovitev strokovne skupine za listinjenje , da bi se razvil ustrezni odgovor horizontalne politike na zapletene izzive listinjenja.

4.5. Nadaljnje raziskave

Kot je bilo navedeno v Zeleni knjigi o maloprodajnih finančnih storitvah[17], Komisija trenutno:

- pregleduje vlogo in ureditev nekreditnih institucij na hipotekarnih trgih EU, da bi ocenila, ali je potrebno ustrezno ukrepanje na ravni Skupnosti. Izvedla se bo študija, katere rezultati bodo na voljo leta 2008. Komisija je načeloma naklonjena, da se nekreditnim institucijam dovoli, da so dejavne pri poslih hipotekarnih posojil, vendar meni, da je nujno, da se nikakor ne ogrozijo odgovorno posojanje, finančna stabilnost in učinkovit nadzor.

- pregleduje nacionalne ureditvene okvire, v skladu s katerimi se tržijo proizvodi sprostitve lastniškega kapitala , da se oceni, ali je ukrepanje na ravni Skupnosti utemeljeno. Izvedla se bo tudi študija o shemah sprostitve lastniškega kapitala, katere rezultati bodo na voljo leta 2008. Medtem ko Komisija priznava možno gospodarsko vlogo proizvodov sprostitve lastniškega kapitala (kot so 'obratne hipoteke'), se tudi zaveda tveganj v zvezi s temi proizvodi.

Komisija je v svojem sporočilu o enotnem trgu za Evropo 21. stoletja, objavljenem novembra 2007[18], navedla, da namerava preučiti prakse vezave proizvodov in druge nepoštene prakse za kredit, račune, plačila in zavarovanje, da bo izmerila njihov vpliv na mobilnost. Cilj Komisije je razviti horizontalno pobudo o nepoštenih poslovnih praksah na področju finančnih storitev za prebivalstvo, vključno s hipotekarnim kreditom.

Omejitve obrestne mere (npr. protioderuška pravila, omejitve glede spreminjanja obrestne mere, prepoved obrestnih obresti itd.), ki se uporabljajo v nekaterih državah članicah, lahko preprečijo čezmejni promet nekaterih proizvodov. Njihove posledice za raznolikost proizvodov in čezmejno poslovanje je treba skrbno pretehtati, saj imajo lahko pomembno družbeno vlogo in vlogo varstva potrošnikov ter se uporabljajo v omejenem številu držav članic. Komisija bo na podlagi tega leta 2010 objavila horizontalno študijo, v kateri bo ocenila učinek teh predpisov na enotni trg ob upoštevanju njihovih ciljev.

5. Sklepne ugotovitve

Ta bela knjiga opredeljuje sveženj sorazmernih ukrepov, zasnovanih za okrepitev konkurenčnosti in učinkovitosti hipotekarnih trgov EU, ki bodo koristili potrošnikom, hipotekarnim posojilodajalcem in vlagateljem. Glede na pomen hipotekarnega kredita za državljane EU in gospodarstvo na splošno je bil sprejet na dokazih temelječ pristop. Medtem ko so nedavni dogodki na svetovnih hipotekarnih trgih potrdili primernost predlaganega pristopa, so prav tako opredelili področja, na katerih je potrebno nadaljnje delo. Komisija se namerava v kratkem posvetovati z vsemi zainteresiranimi skupinami, da bi zaključila ocenjevanje različnih možnosti politik.

Vsi predlagani ukrepi morajo, če želimo, da so uspešni, dokazati, da bodo ustvarili nove priložnosti za hipotekarne posojilodajalce za dostop do drugih trgov in vključitev v čezmejno dejavnost. Poleg tega bi morali dokazano zagotavljati uspešnejši postopek hipotekarnega posojanja s prihranki obsega in povezanosti, ki bi morale znižati stroške. Pričakovane koristi je treba uravnotežiti z možnimi stroški teh ukrepov.

Dosedanje delo kaže, da je mogoče pričakovati znatne koristi od nadaljnjih ukrepov na več področjih iz te bele knjige. Mnogo teh ukrepov, zasnovanih za izboljšanje učinkovitosti in konkurenčnosti čezmejnih hipotekarnih posojil – na primarnih in sekundarnih trgih –, bi pripeljalo tudi do večje raznovrstnosti proizvodov in po možnosti do nižjih stroškov za potrošnike. V Beli knjigi je opredeljen pomen dobrih informacij, odgovornega posojanja in najemanja ter visokokakovostnih nasvetov za potrošnike pri zagotavljanju, da kupijo najboljši proizvod za svoje potrebe. Potrošnikom bi morala koristiti tudi prizadevanja za izboljšanje mobilnosti potrošnikov z večjo preglednostjo in manjšo vezavo proizvodov.

Na splošno bi vlagatelji manj tvegali, ko bi vlagali v proizvode, zavarovane s hipoteko, in sicer zaradi večje preglednosti trga, večje zanesljivosti glede vrednosti povračila njihove naložbe ter raznolikejših priložnosti za naložbe, ki bi jih prinesla večja raznovrstnost proizvodov na primarnih in sekundarnih trgih.

PRILOGA Glavne naloge in dejavnosti, napovedane v Beli knjigi

Rok za uresničitev | Ukrepi |

2008 | Priprava presoje vpliva o predčasnem odplačilu, predpogodbenih informacijah, letnih odstotkih obresti, dostopu do kreditnih registrov, ocenjevanju kreditne sposobnosti in standardih svetovanja ter posvetovanjih s ključnimi zainteresiranimi stranmi o vprašanju predčasnega odplačila |

2008 | Testiranje revidiranega Evropskega standardiziranega informacijskega lista pri potrošnikih |

2008 | Ustanovitev strokovne skupine za kreditno zgodovino |

2008 | Objava študije o vlogi in ureditvi nekreditnih institucij na hipotekarnih trgih EU |

2008 | Objava študije o sprostitvi lastniškega kapitala |

2008 | Možna ustanovitev strokovne skupine za listinjenje |

2008 | Preučitev izključitve tujih hipotekarnih posojil EU iz kritnega premoženja za krite obveznice in drugih vidikov delovanja hipotekarnih trgov z vidika prostega pretoka kapitala, zajamčenega v skladu s Pogodbo ES |

2008 | Objava študije za preučitev prakse vezanja proizvodov in drugih nepoštenih praks za kredite, račune, plačila in zavarovanje |

2008 | Predstavitev priporočila o zemljiških knjigah, sodni razglasitvi zapadlosti hipoteke in vrednotenju premoženja |

2008-2009 | Objava indikatorjev o stroških in trajanju postopkov vpisa v zemljiško knjigo in sodne razglasitve zapadlosti hipoteke |

2010 | Objava študije o ocenitvi potrebe po omejitvi obrestne mere in njeni utemeljitvi (npr. protioderuška pravila, pravila glede spreminjanja obrestne mere in glede obrestnih obresti, itd.), kar zadeva njihov vpliv na enotni trg |

[1] HYPOSTAT 2005: Pregled evropskih trgov hipotekarnih in stanovanjskih posojil , Evropska hipotekarna zveza, november 2006, str. 140.

[2] Pregled zajema posojila, zavarovana s hipoteko ali drugim primerljivim poroštvom, in posojila za nakup nepremičnine.

[3] Za dodatne informacije glej presojo vpliva.

[4] COM(2007) 724, 20.11.2007 in SEC(2007) 1520, 20.11.2007. Glej tudi COM(2005) 629, 1.12.2005; COM(2007) 33, 31.1.2007, SEC(2007) 106, 31.1.2007, in COM(2007) 226, 30.4.2007.

[5] Stroški in koristi povezovanja hipotekarnih trgov EU , London Economics, avgust 2005, str. 5.

[6] Gl. opombo 5, str. 5.

[7] Študija o finančnem povezovanju evropskih hipotekarnih trgov , Mercer Oliver Wyman in Evropska hipotekarna zveza, oktober 2003, str. 77–78.

[8] Gl. opombo 5, str. 6.

[9] Gl. opombo 7, str. 78.

[10] Evropski sporazum o prostovoljnem kodeksu ravnanja glede predpogodbenih informacij o stanovanjskih posojilih , 5.3.2001.

[11] Glej na primer: Evropski sporazum o prostovoljnem kodeksu ravnanja glede predpogodbenih informacij o stanovanjskih posojilih: Drugo poročilo o napredku glede izvajanja v Evropski uniji , Odbor za evropsko bančno industrijo, 13.12.2005, ki je potrdil, da je se je kodeks na nekaterih trgih sicer skoraj v celoti upošteval in izvajal, da pa je bilo stanje na drugih trgih manj zadovoljivo, ter Spremljanje posodobitve in učinkovitosti prostovoljnega kodeksa ravnanja glede predpogodbenih informacij o stanovanjskih posojilih , Inštitut za finančne storitve, 17.6.2003.

[12] Končno poročilo o dialogu med hipotekarno panogo in potrošniki , 20.12.2006.

[13] Zlasti z vidika opozoril glede tveganj in deviznih posojil.

[14] Evropska služba za informacije o zemljiščih (EULIS), v kateri trenutno sodeluje deset članov, želi prek interneta zagotoviti nemoten čezmejni dostop do informacij o lastništvu ter lastninskih pravicah glede zemljišč in nepremičnin (www.eulis.org).

[15] Poročilo strokovne skupine za hipotekarno financiranje , 22.12.2006.

[16] Pravne ovire za čezmejno listinjenje v EU , Skupina odvetnikov za evropske finančne trge, delovna skupina za listinjenje, 7.5.2007.

[17] COM(2007) 226, 30.4.2007.

[18] COM(2007) 724, 20.11.2007 in SEC(2007) 1520, 20.11.2007.