„PRILOGA V

SMERNICE O OPREDELITVAH IN KAZALNIKIH

Ta priloga določa smernice o posebnih vprašanjih, povezanih z opredelitvijo kazalnikov, in zlasti v zvezi s Prilogo III. Njen namen ni, da bi določila podrobna tehnična navodila za dokončanje predlog iz Priloge III, ki bi zajemala vse možne primere. Poleg tega je treba smernice razlagati tako, da zajemajo ciljne opredelitve in ciljne metode, in v nekaterih primerih so lahko upravičena odstopanja, s katerimi se upoštevajo posebnosti trgov ali tržnih segmentov.

1. Opredelitve poslovnih nepremičnin

Trenutno na ravni Unije ni opredelitve poslovnih nepremičnin, ki bi bila dovolj natančna za makrobonitetne namene.

(a) Uredba (EU) št. 575/2013 v členu 4(1)(75) opredeljuje stanovanjske nepremičnine, ne določa pa natančne opredelitve poslovnih nepremičnin, razen da jih v členu 126 opiše kot ‚pisarne ali druge poslovne prostore‘. Navedena uredba zahteva tudi, da vrednost nepremičnine ne sme biti odvisna od kreditne kakovosti posojilojemalca ali uspešnosti osnovnega projekta v zvezi s poslovnimi nepremičninami.

(b) Organ EBA je določil uporabno dodatno merilo: glavni nameni nepremičnine ‚morajo biti povezani z gospodarsko dejavnostjo‘ (1). Čeprav je to merilo koristno, še vedno ni dovolj natančno za makrobonitetne namene.

(c) Uredba Evropske centralne banke (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) (2) je prav tako možen vir za opredelitev poslovnih nepremičnin. Izhodišče, na podlagi katerega je bilo to priporočilo prvotno sprejeto, je upravičevalo sprejetje podrobnejših opredelitev za namene finančne stabilnosti, vendar pa se je ob zadnjem dogajanju na področju statistike pokazala potreba po natančnejši uskladitvi opredelitve poslovnih nepremičnin z opredelitvijo v Uredbi (EU) 2016/867, da se olajša spremljanje in analiziranje finančne stabilnosti ter omogoči popolna primerljivost med državami.

(d) Pobuda skupine G20 glede podatkovnih vrzeli (3) je sklop 20 priporočil o izboljšanju ekonomske in finančne statistike, ki je bil uveden z namenom izboljšati razpoložljivost in primerljivost ekonomskih in finančnih podatkov po finančni krizi v letih 2007 in 2008. Priporočili II.17 in II.18 druge faze pobude skupine G20 glede podatkovnih vrzeli (DGI-2) (4) poudarjata potrebo po izboljšanju razpoložljivosti statistike o stanovanjskih in poslovnih nepremičninah. Na podlagi te pobude je Komisija (Eurostat) leta 2017 objavila poročilo o virih, metodah in vprašanjih na področju kazalnikov cen poslovnih nepremičnin (5), ki daje informacije o izvirnih podatkih in metodologijah v zvezi z indeksi cen poslovnih nepremičnin s ciljem, da se pripravljavci in uporabniki bolje seznanijo z različnimi viri podatkov in metodami merjenja ter vprašanji v tej zvezi.

(e) Posvetovalni dokument o popravkih standardiziranega pristopa za kreditno tveganje Baselskega odbora za bančni nadzor (6) prav tako opredeljuje poslovne nepremičnine kot nasprotje stanovanjskih nepremičnin. Izpostavljenost do stanovanjskih nepremičnin je opredeljena kot izpostavljenost, zavarovana z nepremičnino, ki je po naravi stanovanjska in ustreza vsem veljavnim zakonom in drugim predpisom, ki omogočajo, da se nepremičnina uporablja za bivalne namene, tj. s stanovanjsko nepremičnino. Izpostavljenost do poslovnih nepremičnin je nato opredeljena kot izpostavljenost, zavarovana z nepremičnino, ki ni stanovanjska nepremičnina.

Glede na omejitve zgoraj navedenih opredelitev to priporočilo določa delovno opredelitev poslovnih nepremičnin posebej za makrobonitetne namene. Poslovno nepremičnino opredeljuje kot katero koli nepremičnino, ki ustvarja dohodek, obstoječo ali v razvoju, vključno z najemnimi stanovanji, ali nepremičnino, ki jo lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječo ali v gradnji; ne vključuje nepremičnin, ki so razvrščene kot stanovanjske nepremičnine, in vključuje socialna stanovanja.

O tem, ali je treba nepremičnine v razvoju šteti kot poslovne nepremičnine, je mogoče razpravljati. Nacionalna praksa v zvezi s tem je različna. Vendar so izkušnje številnih držav članic med zadnjo finančno krizo pokazale, kako pomembno je za namene finančne stabilnosti spremljati naložbe v to gospodarsko dejavnost in njeno financiranje.

Nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, so opredeljene kot vse nepremičnine, pri katerih se ustvarja dohodek z najemninami ali dobičkom od njihove prodaje. Zato so nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in najemna stanovanja podkategoriji nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek.

Nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, se nanašajo na vse nepremičnine, ki so v neposredni lasti fizičnih oseb, z glavnim namenom oddaje najemnikom. Nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, so mejno področje med stanovanjskimi nepremičninami in poslovnimi nepremičninami. Ker pa to dejavnost običajno opravljajo najemodajalci z majhnim portfeljem nepremičnin kot neizključno in nepoklicno dejavnost, se lahko za namene finančne stabilnosti šteje, da spada bolj v sektor stanovanjskih nepremičnin kot v sektor poslovnih nepremičnin. Zato se nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, razvrstijo kot stanovanjske nepremičnine in so tako samodejno izključene iz opredelitve poslovnih nepremičnin, čeprav se še štejejo za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. Kljub temu se zaradi posebnih značilnosti tveganja na tem podtrgu nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da spremljajo gibanje na tem podtrgu v okviru ločene razčlenitve, če ta dejavnost predstavlja pomemben vir tveganj ali pomemben delež stanja in tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine. Zato je vključena tudi razčlenitev posojil za stanovanjske nepremičnine, po kateri se razlikujejo posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in posojila za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki. Nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, ki so v gradnji, se prav tako štejejo za stanovanjske nepremičnine. Podobno se stavbe, ki se gradijo z namenom, da jih bodo za bivalne namene uporabljali lastniki, prav tako štejejo za stanovanjske nepremičnine.

Najemna stanovanja se nanašajo na nepremičnine, ki so v lasti pravnih oseb (npr. profesionalnih vlagateljev) z namenom oddaje najemnikom. Te nepremičnine se štejejo tudi za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, in se zato razvrstijo kot poslovne nepremičnine. Poleg tega se najemna stanovanja, ki so v gradnji, prav tako razvrstijo kot poslovne nepremičnine, natančneje kot nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, v razvoju. Za namene finančne stabilnosti je lahko pomembno tudi ločeno spremljanje financiranja najemnih stanovanj. Zato so vključene ločene razčlenitve za tovrstna posojila.

Nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek in niso nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, niti najemna stanovanja, so prav tako vključene v opredelitev poslovnih nepremičnin, in sicer tako obstoječe kot tiste v gradnji. Primeri takih drugih vrst nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek, so pisarniške stavbe, oddane v najem, in poslovni prostori, oddani v najem. Med gradnjo se tovrstne nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, štejejo za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, v razvoju, ki se razvrstijo kot poslovne nepremičnine.

Nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, vključujejo poslovne prostore in tudi nepremičnine posebne vrste, kot so cerkve, univerze, muzeji itd. O tem, ali je treba nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, razvrstiti kot poslovne nepremičnine ali kot drugo vrsto nepremičnin, je mogoče razpravljati. Nacionalna praksa glede tega je različna, saj se lahko v nekaterih državah članicah šteje, da so tveganja, ki so povezana s takimi nepremičninami, drugačna od tveganj, ki so povezana s poslovnimi nepremičninami. Res je, da se lahko tveganja med državami članicami razlikujejo, vendar je pomembno, da se ta tveganja spremljajo tudi za namene finančne stabilnosti. Zato so nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, vključene v opredelitev poslovnih nepremičnin. Poleg tega so zaradi posebnosti financiranja različnih nepremičninskih trgov v državah članicah vključene ločene razčlenitve, da se lahko ločeno spremljajo tveganja, povezana s temi vrstami financiranja. Nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, bi se morale šteti za poslovne nepremičnine tako med gradnjo kot tudi po dokončanju.

Socialna stanovanja so kompleksen segment nepremičninskega trga, saj imajo lahko različne oblike po državah članicah in znotraj njih. Ker socialnih stanovanj običajno ne zgradijo, kupijo ali obnovijo fizične osebe, se ne razvrstijo kot stanovanjske nepremičnine, ampak kot poslovne nepremičnine. Vendar pa je v nekaterih državah zaradi vidikov finančne stabilnosti pomembno, da se tveganja, ki izvirajo iz te vrste nepremičnin, spremljajo v okviru ločene razčlenitve. Zato so dodane ločene razčlenitve za tovrstna posojila. Poleg tega se šteje, da so socialna stanovanja, ki so v neposredni lasti države, v lasti za uresničevanje namena države, zato se prav tako razvrstijo kot poslovne nepremičnine. Socialna stanovanja, ki so še v gradnji, se prav tako razvrstijo kot poslovne nepremičnine, saj se štejejo za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, v razvoju.

Vse druge nepremičnine v gradnji se štejejo kot stanovanjske nepremičnine ali poslovne nepremičnine v skladu s splošnima opredelitvama iz točk (4) in (38) oddelka 2(1)(1).

2. Viri podatkov o poslovnih nepremičninah

2.1 Kazalniki fizičnega trga poslovnih nepremičnin

Kazalnike fizičnega trga poslovnih nepremičnin je mogoče pridobiti prek:

(a) javnih virov, npr. nacionalnih statističnih uradov ali zemljiških knjig, ali

(b) ponudnikov podatkov iz zasebnega sektorja, ki zajemajo pomemben del trga poslovnih nepremičnin.

Poročilo ESRB o poslovnih nepremičninah in finančni stabilnosti v EU vsebuje pregled razpoložljivih indeksov cen in možnih virov podatkov (7).

2.2 Kazalniki izpostavljenosti finančnega sistema do poslovnih nepremičnin

Podatke o izpostavljenostih udeležencev na trgu, vsaj tistih iz finančnega sektorja, je mogoče zbrati prek nadzorniškega poročanja. Nekatere podatke na nacionalni ravni že zbirata ECB in organ EIOPA. Vendar ti podatki niso zelo podrobni. Nove predloge za nadzorniško poročanje za banke, tj. finančno poročanje (FINREP) in splošno poročanje (COREP), za zavarovatelje na podlagi Direktive 2009/138/ES Evropskega parlamenta in Sveta (8) ter za investicijske sklade na podlagi Direktive 2011/61/EU Evropskega parlamenta in Sveta (9) lahko zagotovijo bolj podroben vpogled v izpostavljenosti finančnih institucij do poslovnih nepremičnin.

Klasifikacije iz statistične klasifikacije gospodarskih dejavnosti v Evropski skupnosti (NACE rev 2.0) so lahko koristne za približek izpostavljenosti finančnih institucij do poslovnih nepremičnin, saj glede njih obstaja široko soglasje med institucijami Unije in se uporabljajo v predlogah za regulativno poročanje za banke in zavarovalnice. Dve področji sta upoštevni v tem smislu:

(a) področje F: gradbeništvo, razen gradnje inženirskih objektov, in

(b) področje L: poslovanje z nepremičninami, razen posredništva v prometu z nepremičninami.

Glavna slabost uporabe klasifikacij NACE je v tem, da so usmerjene v gospodarske sektorje in ne v posojila. Na primer, posojilo nepremičninski družbi za nakup voznega parka se poroča v področju L, čeprav ne gre za posojilo za poslovno nepremičnino.

2.3 Uporaba podatkov iz zasebnega sektorja

Če nacionalni makrobonitetni organi za pripravo kazalnikov poslovnih nepremičnin uporabljajo podatke ponudnika podatkov iz zasebnega sektorja, se od njih pričakuje, da določijo razlike pri obsegu in opredelitvah v primerjavi s tistimi, ki se zahtevajo v tem priporočilu. Biti morajo tudi zmožni predložiti podrobnosti v zvezi s osnovno metodologijo, ki jo uporablja ponudnik, in zajetjem v vzorcu. Podatki ponudnika iz zasebnega sektorja morajo biti reprezentativni za celoten trg in ustrezne razčlenitve, določene v priporočilu D:

(a) vrsta nepremičnine;

(b) lokacija nepremičnine;

(c) vrsta in država sedeža vlagatelja;

(d) vrsta in država sedeža posojilodajalca.

3. Ustrezne razčlenitve kazalnikov

Nacionalni makrobonitetni organi morajo biti v zvezi z ustreznimi razčlenitvami, določenimi v priporočilu D, zmožni predložiti oceno pomembnosti takih razčlenitev za njihov trg poslovnih nepremičnin, kadar jih uporabljajo za namene spremljanja, pri čemer upoštevajo tudi načelo sorazmernosti.

‚Vrsta nepremičnine‘ se nanaša na primarno rabo poslovne nepremičnine. Za kazalnike poslovnih nepremičnin mora ta razčlenitev obsegati naslednje kategorije:

(a) stanovanjske, npr. večstanovanjski objekti;

(b) prodaja na drobno, npr. hoteli, restavracije, nakupovalni centri;

(c) pisarne, npr. nepremičnine, ki se uporabljajo predvsem za poklicne ali poslovne pisarne;

(d) industrijske, npr. nepremičnine, ki se uporabljajo za namene proizvodnje, distribucije in logistike;

(e) druge vrste poslovnih nepremičnin.

Če je nepremičnina v mešani rabi, se šteje kot dve različni nepremičnini (na primer na podlagi površine, ki je namenjena za vsako rabo), če je mogoče narediti tako razčlenitev; drugače se nepremičnina lahko razvrsti glede na prevladujočo rabo.

‚Lokacija nepremičnine‘ se nanaša na geografsko razčlenitev (npr. po regijah) ali podtrge trga nepremičnin, ki morajo vključevati tudi prvovrstne lokacije in neprvovrstne lokacije. Na splošno se za prvovrstno lokacijo šteje najboljša lokacija na določenem trgu, kar se kaže tudi v donosu dajanja v najem (običajno najnižji na trgu). Za poslovne stavbe je to lahko osrednja lokacija v večjem mestu. Za stavbe za prodajo na drobno se to lahko nanaša na središče mesta z veliko pešci ali osrednje postavljen nakupovalni center. Za logistične stavbe se to lahko nanaša na lokacijo s potrebno infrastrukturo in storitvami, ki ima odličen dostop do transportnih omrežij.

‚Ozemlje nepremičnine‘ se nanaša na ozemlje, na katerem se nahaja nepremičnina, s katero je zavarovano posojilo, dano v domačem finančnem sistemu katere koli države članice. Ta razčlenitev mora obsegati naslednje podkategorije:

(a) domače ozemlje;

(b) tuje ozemlje, razčlenjeno po posameznih državah, ki jih nacionalni makrobonitetni organi države članice štejejo za pomembne za namene finančne stabilnosti.

‚Vrsta vlagatelja‘ se nanaša na širše kategorije vlagateljev, kot so:

(a) banke;

(b) zavarovalne družbe;

(c) pokojninski skladi;

(d) investicijski skladi;

(e) nepremičninske družbe;

(f) drugi.

Verjetno je, da bodo na voljo samo podatki o evidentiranem posojilojemalcu ali vlagatelju. Vendar se morajo nacionalni makrobonitetni organi zavedati, da se lahko evidentirani posojilojemalec ali vlagatelj razlikuje od končnega posojilojemalca ali vlagatelja, kjer je končno tveganje. Zato se organe spodbuja, da spremljajo tudi informacije o končnem posojilojemalcu ali vlagatelju, kadar je to mogoče, npr. prek informacij, ki jih zberejo od udeležencev na trgu, da bi bolje razumeli ravnanje udeležencev na trgu in tveganja.

‚Vrsta posojilodajalca‘ se nanaša na širše kategorije posojilodajalcev, kot so:

(a) banke, vključno s ‚slabimi bankami‘;

(b) zavarovalne družbe;

(c) pokojninski skladi.

Nacionalni makrobonitetni organi morajo seznam vrst vlagateljev in posojilodajalcev morda prilagoditi, da upoštevajo lastnosti lokalnega sektorja poslovnih nepremičnin.

‚Država sedeža‘ se nanaša na državo, v kateri ima udeleženec na trgu sedež. Država sedeža vlagateljev in posojilodajalcev se razčleni vsaj na naslednje tri geografske kategorije:

(a) domači;

(b) preostali del Evropskega gospodarskega prostora;

(c) tujina.

Nacionalni makrobonitetni organi se morajo zavedati, da se lahko evidentirana država sedeža vlagatelja ali posojilodajalca razlikuje od države sedeža končnega vlagatelja ali posojilodajalca, kjer je končno tveganje. Zato se organe spodbuja, da spremljajo tudi informacije o državi sedeža končnega posojilodajalca ali vlagatelja, npr. prek informacij, ki jih zberejo od udeležencev na trgu.

Razčlenitve iz priporočila D(2) je treba upoštevati kot priporočeni minimum. Vendar pa nacionalni makrobonitetni organi lahko uporabijo dodatne razčlenitve, ki temeljijo na njihovih lastnih opredelitvah in metrikah ter za katere ob upoštevanju posebnosti njihovega nacionalnega trga poslovnih nepremičnin ocenijo, da so potrebne za namene finančne stabilnosti. V zvezi s temi dodatnimi razčlenitvami lahko nacionalni makrobonitetni organi izberejo način spremljanja in kategoriziranja teh segmentov trga, ki se jim zdi primeren za njihov nacionalni trg poslovnih nepremičnin. Kadar se nekatere podkategorije poslovnih nepremičnin ali stanovanjskih nepremičnin ne štejejo za pomembne za namene finančne stabilnosti, se lahko nacionalni makrobonitetni organi tudi odločijo, da tveganj, ki izvirajo iz teh vrst nepremičnin in/ali njihovega financiranja, ne bodo spremljali. V takih primerih se bo neukrepanje nacionalnih makrobonitetnih organov štelo za utemeljeno, če bodo predložili zadostne razloge.

4. Metode za izračun kazalnikov fizičnega trga

Cena poslovnih nepremičnin se nanaša na vrednost pri stalni kakovosti, tj. tržno vrednost nepremičnine brez sprememb kakovosti, kot je depreciacija (in zastaranje) ali apreciacija (npr. prenova), s prilagoditvijo kakovosti.

Smernice iz dela, ki ga je začel Eurostat, svetujejo, da je treba podatke o cenah zbirati na podlagi dejanskih transakcij. Če ti podatki niso na voljo in/ali niso popolnoma reprezentativni, se lahko uporabijo kot približek podatki o oceni ali vrednotenju, pod pogojem, da ti podatki izražajo veljavno tržno ceno in ne trajnostnega pristopa merjenja cen.

5. Ocena izpostavljenosti finančnega sistema do poslovnih nepremičnin

Izpostavljenost finančnega sistema do poslovnih nepremičnin sestavljajo posojila, pogosto s strani bank in včasih tudi s strani zavarovalnih družb, ter naložbe, ki jih pogosto izvedejo zavarovalne družbe, pokojninski skladi in investicijski skladi. Naložbe se lahko nanašajo na neposredna imetja poslovnih nepremičnin, npr. posedovanje lastninske pravice na poslovni nepremičnini, in posredna imetja poslovnih nepremičnin, npr. prek vrednostnih papirjev in investicijskih skladov. Če posojilodajalec ali vlagatelj uporablja nosilec s posebnim namenom kot namensko tehniko financiranja poslovnih nepremičnin, je treba tako posojanje ali naložbe šteti kot neposredno posojanje za poslovne nepremičnine oziroma neposredna imetja poslovnih nepremičnin (pristop vpogleda).

Pri oceni teh izpostavljenosti za sistem kot celoto se morajo nacionalni makrobonitetni organi zavedati tveganja dvojnega štetja. Vlagatelji lahko v poslovne nepremičnine vlagajo neposredno in posredno. Na primer, pokojninski skladi in zavarovalne družbe pogosto posredno vlagajo v poslovne nepremičnine.

Možno je tudi, da je težje zajeti izpostavljenosti tujih udeležencev na trgu, ki lahko predstavljajo pomemben del trga (10). Ker so ti udeleženci na trgu pomembni za delovanje trga poslovnih nepremičnin, je priporočljivo spremljati njihovo dejavnost.

Ker se izgube iz dejavnosti poslovnih nepremičnin pogosto koncentrirajo v posojilih bank za poslovne nepremičnine, se nacionalne makrobonitetne organe spodbuja, da pri spremljanju tej dejavnosti posvetijo posebno pozornost.

6. Metode za izračun razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine

V Prilogi IV so določene metode za izračun razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku in sedanjega razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine. Kadar se ti razmerji izračunavata za poslovne nepremičnine, pa je treba upoštevati vrsto posebnosti.

V primeru sindiciranega posojila je treba razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku izračunati kot razmerje med prvotnim zneskom vseh posojil, odobrenih posojilojemalcu, in vrednostjo nepremičnine ob nastanku. Če gre za več nepremičnin, je treba razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku izračunati kot razmerje med prvotno vrednostjo posojila (ali posojil) in skupno vrednostjo zadevnih nepremičnin.

Ker je v sektorju poslovnih nepremičnin število nepremičnin veliko manjše in so nepremičnine bolj heterogene kot v sektorju stanovanjskih nepremičnin, je sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine bolj primerno izračunati na podlagi ocene vrednosti posameznih nepremičnin kot pa z uporabo indeksa vrednosti ali indeksa cen.

Nazadnje, nacionalni makrobonitetni organi morajo spremljati porazdelitev razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine s posebnim poudarkom na najbolj tveganih posojilih, tj. tistih z najvišjim razmerjem med posojilom in vrednostjo nepremičnine, saj izgube pogosto nastanejo zaradi takega tveganja z roba statistične porazdelitve.

7. Metode za izračun stopnje kritja obresti (ICR) in stopnje kritja odplačila dolga (DSCR)

Stopnja kritja obresti (ICR) in stopnja kritja odplačila dolga (DSCR) se nanašata na dohodek od najemnin, ki ga ustvari nepremičnina, ki ustvarja dohodek, ali sklop takih nepremičnin, ali na denarni tok, ustvarjen s poslovanjem, uresničevanjem namena ali opravljanjem dejavnosti lastnikov nepremičnine, zmanjšan za davke in operativne stroške, ki morajo posojilojemalcu nastati, da ohrani vrednost nepremičnine, ter – v primeru denarnega toka – prilagojen za druge stroške in koristi, ki so neposredno povezani z uporabo nepremičnine.

Stopnja ICR se opredeli kot:

Za namen izračuna stopnje ICR:

(a) ‚neto letni dohodek‘ vključuje letni dohodek od najemnin, pridobljen z oddajanjem nepremičnine najemnikom, ali letni denarni tok, ustvarjen s poslovanjem, uresničevanjem namena ali opravljanjem dejavnosti lastnikov nepremičnine, zmanjšan za davke in operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine ter – v primeru denarnega toka – prilagojen za druge stroške in koristi, ki so neposredno povezani z uporabo nepremičnine;

(b) ‚letni stroški obresti‘ so letni stroški obresti, povezani s posojilom, ki je zavarovano s poslovno nepremičnino ali sklopom poslovnih nepremičnin.

Namen stopnje kritja obresti je meriti, v kolikšni meri dohodek, ki ga ustvari nepremičnina, zadošča za plačilo stroškov obresti, ki posojilojemalcu nastanejo zaradi nakupa te nepremičnine. Zato je treba stopnjo ICR analizirati na ravni nepremičnine.

Stopnja DSCR se opredeli kot:

Za namen izračuna stopnje DSCR:

(a) ‚neto letni dohodek‘ je letni dohodek od najemnin, pridobljen z oddajanjem nepremičnine najemnikom, ali letni denarni tok, ustvarjen s poslovanjem, uresničevanjem namena ali opravljanjem dejavnosti lastnikov nepremičnine, zmanjšan za davke in operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine ter – v primeru denarnega toka – prilagojen za druge stroške in koristi, ki so neposredno povezani z uporabo nepremičnine;

(b) ‚letno odplačilo dolga‘ je letno odplačilo dolga, povezano s posojilom, ki je zavarovano s poslovno nepremičnino ali sklopom poslovnih nepremičnin.

Namen stopnje DSCR je oceniti težo celotnega bremena dolga, ki ga nepremičnina ustvarja za posojilojemalca. Zato imenovalec ne vključuje samo stroškov obresti, temveč tudi amortizacijo posojila, tj. odplačila glavnice. Glavno vprašanje za tak kazalnik je, ali bi ga bilo treba izračunati na ravni nepremičnine ali na ravni posojilojemalca. Financiranje poslovnih nepremičnin se običajno zagotavlja brez regresne pravice, tj. posojilodajalec se je upravičen poplačati samo iz dohodka od nepremičnine in ne iz drugih dohodkov ali sredstev posojilojemalca. Zato je bolj realistično in primerno izračunati stopnjo kritja odplačila dolga na ravni nepremičnine. Poleg tega bi osredotočanje na celotni dohodek posojilojemalca sprožilo pomembna vprašanja glede konsolidacije, kar bi otežilo opredelitev metrike, ki bi bila primerljiva med državami članicami.

8. Dodatni kazalniki, upoštevni za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, v razvoju

Za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, v razvoju lahko nacionalni makrobonitetni organi namesto razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku spremljajo razmerje med posojilom in stroški (LTC). Razmerje med posojilom in stroški pomeni razmerje med prvotnim zneskom vseh odobrenih posojil in stroški, povezanimi z gradnjo nepremičnine do dokončanja.

Poleg tega morajo nacionalni makrobonitetni organi spremljanje osredotočiti na najbolj tvegane razvojne projekte, npr. tiste, ki imajo zelo nizko stopnjo predhodne oddaje ali stopnjo predhodne prodaje. Za zgradbo, ki se še gradi, je stopnja predhodne oddaje enaka razmerju med površino, ki jo je razvijalec nepremičnine že oddal, ko se posojilo izda, in celotno površino, ki bo na voljo, ko bo nepremičnina dokončana; podobno je stopnja predhodne prodaje enaka razmerju med površino, ki jo je razvijalec nepremičnine že prodal, ko se posojilo izda, in celotno površino, ki bo na voljo, ko bo nepremičnina dokončana.

9. Letna objava izpostavljenosti do poslovnih nepremičnin s strani evropskih nadzornih organov

Evropskim nadzornim organom se priporoča, da na podlagi informacij, ki so na voljo iz predlog za regulativno poročanje, najmanj enkrat letno razkrijejo agregirane informacije o izpostavljenosti do različnih nacionalnih trgov poslovnih nepremičnin v Uniji, ki se nanašajo na subjekte pod njihovim nadzorom na posamični podlagi. Pričakuje se, da bo tako javno razkritje izboljšalo seznanjenost nacionalnih makrobonitetnih organov z dejavnostjo subjektov iz drugih držav članic na njihovem domačem trgu poslovnih nepremičnin. V primeru pomislekov glede obsega ali kakovosti objavljenih podatkov se k taki objavi dodajo ustrezne pripombe.

Na splošno bi morali evropski nadzorni organi vsakemu nacionalnemu makrobonitetnemu organu v Uniji omogočiti, da oceni izpostavljenosti vseh finančnih institucij v Uniji do njegovega nacionalnega trga. To pomeni, da bi bilo treba podatke, zbrane za vse finančne institucije v Uniji, agregirati na ravni države.

Pri razkritju takih agregiranih informacij bi morali evropski nadzorni organi uporabiti informacije v predlogah za regulativno poročanje, ki vsebujejo geografsko razčlenitev kreditnih izpostavljenosti in/ali (neposrednih in posrednih) naložb. Kadar predloge za poročanje vsebujejo razčlenitev po kodah NACE (11), bi lahko poslovne nepremičnine uvrstili tako na področje ‚F‘ kot tudi na področje ‚L‘, čeprav bi bilo strogo gledano nekatere od podkategorij treba izločiti na podlagi opredelitve poslovnih nepremičnin, sprejete v tem priporočilu.