(8)

Ocena ranljivosti, ki jo je opravil ESRB, v zvezi z Nemčijo izpostavlja naslednje: (a) Večina razpoložljivih kazalnikov cen stanovanjskih nepremičnin kaže, da so stanovanjske nepremičnine v Nemčiji precenjene. Podobno kot prejšnje ocene za leti 2016 in 2017 tudi sedanje ocene za leto 2018 kažejo na znatno precenjenost stanovanjskih nepremičnin na mestnih območjih. Po obdobju postopnega naraščanja od leta 2010 je nominalna rast cen stanovanjskih nepremičnin v zadnjih letih pospešila in rahlo prehiteva rast dohodkov gospodinjstev. Poleg tega je ta rast postala obširnejša tako na mestnih kot na podeželskih območjih. Rast cen stanovanjskih nepremičnin v velikih mestih in na mestnih območjih odraža primanjkljaj ponudbe stanovanj glede na povpraševanje in nemška zvezna vlada je uvedla številne ukrepe za zmanjšanje tega primanjkljaja. Prihodnja gibanja cen stanovanjskih nepremičnin bodo zato verjetno odvisna od učinkov teh ukrepov. (b) Kljub nedavnemu ponovnemu zagonu novih posojil je bila letna rast stanovanjskih posojil v zadnjih treh letih zmerna. Celovito analizo posojilnih standardov trenutno ovira pomanjkanje podrobnih podatkov o razmerjih med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV) ter o drugih kreditnih razmerjih za novo odobrena posojila. Obstaja pa nekaj dokazov, da se je povečalo povpraševanje po posojilih z visokim trajnostnim (12) razmerjem med posojilom in vrednostjo nepremičnine. Poleg tega je iz ankete o bančnih posojilih v euroobmočju razvidno, da so banke, ki so bile vključene v anketo, znižale marže pri posojilih za nakup stanovanjskih nepremičnin. (c) Zadolženost gospodinjstev se lahko v primerjavi z drugimi državami članicami šteje za zmerno. Toda čeprav je stopnja lastništva stanovanj v Nemčiji najnižja v Evropski uniji, predstavlja delež lastnikov stanovanj s hipoteko približno četrtino celotnega prebivalstva, kar je blizu povprečja EU. Čeprav je bila rast stanovanjskih posojil v preteklosti relativno zmerna, je zvišanje cen stanovanjskih nepremičnin občutno in bi se mu lahko v določenem trenutku pridružilo močno povečanje obsega novo odobrenih stanovanjskih posojil. To bi lahko privedlo do nadaljnje rasti splošne zadolženosti gospodinjstev v srednjeročnem obdobju. (d) Neugodna gospodarska in finančna gibanja so lahko vzrok ali posledica izrazitih prilagoditev na trgu stanovanjskih nepremičnin, ki bi lahko v kontekstu cikličnih ranljivosti in glede na zgoraj navedene ranljivosti privedle do uresničitve neposrednih in posrednih tveganj za finančno stabilnost. Možna neposredna tveganja za bančni sistem v Nemčiji se nanašajo na možna neplačila posojil, ki so bila odobrena v okolju dolgotrajnega gospodarskega vzpona in precenjenosti in močno rastočih cen stanovanjskih nepremičnin, ter na konkurenčne pritiske, ki bi lahko povzročili zniževanje posojilnih standardov in marž za nova posojila. Poleg tega bi nekatera gospodinjstva v primeru znatnega padca cen stanovanjskih nepremičnin lahko občutila negativen učinek na premoženje ali bi njihov lastniški kapital celo postal negativen. Če se na primer poveča brezposelnost in/ali zmanjša rast dohodkov gospodinjstev, bi bilo lahko za nekatera gospodinjstva odplačevanje dolgov težje. Poleg tega lahko s tem povezani negativni učinki na dohodek in premoženje gospodinjstev okrepijo prvotni pretres, če morajo gospodinjstva zmanjšati potrošnjo, da bi lahko odplačevala dolg. To bi lahko privedlo do sekundarnih učinkov ter povečanja tveganja za kreditne institucije in finančni sistem. (e) Poudariti je treba, da so dolga obdobja, za katera so določene nespremenljive obrestne mere za hipotekarna posojila, namenjena zmanjšanju tveganja, ki ga rast obrestnih mer pomeni za posojilojemalce. Glede na pozitivne obete v zvezi z dohodki zasebnih gospodinjstev in dolgotrajne ugodne razmere na trgu dela se zdi, da so možna tveganja iz naslova gospodinjstev, ki bi se znašla v finančni stiski, precej nizka. Treba pa je izpostaviti, da obrestno tveganje zaradi dolgih obdobij določitve obrestne mere nosijo kreditne institucije in da je to ena od cikličnih ranljivosti bančnega sistema. (f) ESRB ugotavlja, da je Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (zvezni urad za nadzor finančnih storitev – BaFin) objavil, da je odbor Ausschuss für Finanzstabilität (odbor za finančno stabilnost) priporočil aktiviranje proticikličnega kapitalskega blažilnika v višini 0,25 %, da se preventivno okrepi odpornost institucij. BaFin namerava aktivirati proticiklični kapitalski blažilnik na priporočeni način. Pri priporočeni višini se upošteva kreditna dinamika v Nemčiji, ki jo spremlja močna dinamika cen stanovanjskih nepremičnin. Vendar pa se ne pričakuje, da se bo z njo omejila rast stanovanjskih posojil ali ustavilo morebitno slabšanje posojilnih standardov. Nacionalni organi spremljajo posojilne pogoje, niso pa izdali formalnih smernic o tem, kaj bi morali preudarni standardi vključevati. (g) Ocenjuje se, da so sedanji ukrepi politike delno ustrezni in delno zadostujejo za zmanjšanje ugotovljenih sistemskih tveganj, povezanih z ranljivostmi v sektorju stanovanjskih nepremičnin. Nemčija bi lahko aktivirala dodatne kapitalske ukrepe, ki bi od kreditnih institucij zahtevali oblikovanje dodatnih kapitalskih blažilnikov, s čimer bi se povečala odpornost bančnega sistema na ciklična tveganja in ranljivosti (tj. kreditno tveganje in obrestno tveganje), ki so se morda nakopičili glede na dolgotrajni gospodarski vzpon in hitro spreminjajočo se dinamiko cen stanovanjskih nepremičnin. Glede na znatno precenjenost stanovanjskih nepremičnin na mestnih območjih Nemčije, ki obstaja že več let, in negotovost glede posojilnih standardov bi Nemčija lahko na ustrezen način prispevala k zagotavljanju zanesljivih standardov posojanja v zvezi z novimi posojili (npr. s tem, da priporoči ali aktivira pravno zavezujoče omejitve razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine, če so izpolnjeni pravni pogoji za aktiviranje), da se prepreči kopičenje ranljivosti in s tem podpre finančna stabilnost. (h) Kakor je že predlagal odbor Ausschuss für Finanzstabilität leta 2015 (13), je pomembno tudi, da imajo nacionalni organi na voljo vse potrebne makrobonitetne instrumente, ki jim zagotavljajo potrebna pooblastila za obravnavanje možnih ranljivosti v zvezi s finančno stabilnostjo, med drugim zlasti pooblastila, da po potrebi za nova stanovanjska posojila določijo pravno zavezujoče omejitve razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine – ter razmerja med dolgom in dohodkom ali razmerja med odplačilom dolga in dohodkom v kombinaciji z omejitvami zapadlosti. Vendar instrumenti, usmerjeni na dohodek, trenutno v Nemčiji niso na voljo. Čeprav nacionalni organi imajo pooblastilo, da določijo pravno zavezujoče omejitve razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine, če je to potrebno za zagotovitev finančne stabilnosti, je pogoj za to ugotovitev tveganj za finančno stabilnost, ki izhajajo iz močne rasti cen stanovanjskih nepremičnin in hipotekarnih posojil, ki jo spremlja znatno znižanje posojilnih standardov. Zato bi bilo treba tudi odpraviti sedanje podatkovne vrzeli v zvezi s posojilnimi standardi za nova hipotekarna posojila, da bi izboljšali zmožnost ugotavljanja teh tveganj in jih po potrebi obravnavali – taka pobuda je nujen dodatek k nemškemu okviru za makrobonitetno spremljanje.