(7)

Glede Lihtenštajna je ta nedavna ocena pokazala naslednje: a. Zadolženost gospodinjstev v Lihtenštajnu je leta 2020 po ocenah organa za finančni trg (FMA) znašala 226 % (4) razpoložljivega dohodka oziroma 120 % bruto domačega proizvoda (BDP), kar Lihtenštajn uvršča med države z najvišjo zadolženostjo gospodinjstev v EGP. Poleg tega se zadolženost gospodinjstev v zadnjem času povečuje. Poleg ugodnih stroškov dolžniškega financiranja so h kopičenju dolga gospodinjstev morda prispevale tudi zaznane davčne spodbude (5). Po analizi FMA je zadolženost neenakomerno porazdeljena med gospodinjstvi, saj po davčnih statističnih podatkih 14 % gospodinjstev poroča o dolgu med 500 000 CHF in 1 milijonom CHF, 9 % gospodinjstev pa o dolgu nad 1 milijonom CHF. Poleg tega je delež gospodinjstev, pri katerih je razmerje med dolgom in dohodkom večje od pet, razmeroma visok, kar kaže na to, da povišan dolg gospodinjstva ne pomeni vedno tudi višjega dohodka gospodinjstva. Pozitivno je, da k zmanjševanju tveganj, povezanih z zadolženostjo gospodinjstev, pomembno prispeva velik delež hipotekarnih posojil s fiksno obrestno mero. b. Dinamika stanovanjskega trga je v zadnjih letih ostala zmerna. Zaradi pravnih omejitev pri nakupu nepremičnin (6) je transakcijska dejavnost v Lihtenštajnu običajno nizka. Javni organi ne objavljajo indeksov cen. Kljub temu podatki o cenah iz strokovnih ocen po navedbah FMA kažejo le zmerno rast cen zemljišč in stanovanj. Tudi gradbena in transakcijska dejavnost sta v zadnjih letih ostali razmeroma stabilni. c. Po navedbah FMA se je rast hipotek (vključno s posojili za stanovanjske nepremičnine in drugimi nepremičninskimi posojili domačih bank v valutnem območju švicarskega franka) pred kratkim zmanjševala in je leta 2019 nominalno znašala 0,7 % (v primerjavi z 8,8 % leta 2010), leta 2020 pa se je rahlo povečala na 2,5 %. Medletna rast domačih posojil za stanovanjske nepremičnine je bila še šibkejša in je v letu 2020 znašala 1,1 %. d. Po navedbah FMA je bil pri zagotavljanju hipotekarnih posojil uporabljen razmeroma preudaren pristop v smislu razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV), pri čemer je imel v letih 2019 in 2020 le zanemarljiv delež obstoječih in novih hipotekarnih posojil razmerje LTV nad 80 %. Banke morajo o posojilih poročati tudi kot o „izjemah od politike“, če odstopajo od svojih notranjih smernic v zvezi z dostopnostjo hipotek. V praksi banke preverijo, ali bi zvišanje obrestne mere na 4,5 % ali 5 % pomenilo breme servisiranja dolga, ki bi preseglo tretjino dohodka gospodinjstva. Glede na sedanje nizke obrestne mere in zgodovino nizkih obrestnih mer v valutnem območju švicarskega franka je breme izpolnjevanja teh zahtev precej veliko. Vendar pa je približno 23 % vseh posojil za stanovanjske nepremičnine v Lihtenštajnu ob koncu leta 2020 spadalo v to kategorijo „izjem od politike“. e. Skupni obseg domačih posojil za stanovanjske nepremičnine je leta 2020 znašal približno 85 % BDP, kar je eden najvišjih deležev v EGP. Vendar je lihtenštajnski bančni sektor približno 15-krat večji od BDP države, kar pomeni, da domača posojila – čeprav so hipotekarna posojila vir dohodka za nekatere lihtenštajnske banke – niso bistvenega pomena za dobičkonosnost in solventnost bank, ki poslujejo v Lihtenštajnu, saj se te osredotočajo predvsem na storitve osebnega bančništva. Hkrati je lihtenštajnski bančni sektor dobro kapitaliziran, pri čemer je količnik navadnega lastniškega temeljnega kapitala junija 2021 znašal 22,3 %. Poleg tega so za lihtenštajnski bančni sektor značilni zelo močni likvidnostni kazalniki, izjemno nizko razmerje med posojili in vlogami v višini 65 % pa kaže na nizko tveganje financiranja. f. Zaradi konservativnih razmerij LTV pri domačih hipotekarnih posojilih, njihovega omejenega deleža v portfeljih bank in visoke kapitaliziranosti bančnega sektorja so neposredna tveganja za finančno stabilnost, ki izhajajo iz sektorja stanovanjskih nepremičnin, v Lihtenštajnu trenutno omejena. Toda čeprav se je trg dela v Lihtenštajnu v zadnjih desetletjih izkazal za odpornega v času recesije in je premoženje gospodinjstev še vedno razmeroma visoko, je sektor gospodinjstev zaradi že tako visoke in naraščajoče stopnje zadolženosti gospodinjstev kljub temu izpostavljen nepričakovanim makroekonomskim šokom. Če bi se povečala stopnja brezposelnosti in/ali zmanjšali dohodki gospodinjstev, bi bilo lahko za nekatera gospodinjstva odplačevanje dolgov težje, kot je zdaj. Poleg tega se lahko prvotni makroekonomski šok zaradi negativnih posledic za dohodek in premoženje gospodinjstev okrepi, če morajo gospodinjstva zmanjšati potrošnjo, da bi lahko odplačevala dolg. To bi lahko privedlo do sekundarnih učinkov ter povečanja tveganja za kreditne institucije in finančni sistem (7). g. ESRB ugotavlja, da je bilo v Lihtenštajnu uvedenih več ukrepov za zmanjšanje sedanjih ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin, med drugim zlasti omejitev razmerja LTV na 80 %, zahteva, da se hipoteke v prvih 20 letih odplačevanja posojil amortizirajo do največ 66-odstotnega razmerja LTV, in povečane uteži tveganja za hipoteke za banke, ki uporabljajo standardizirani pristop za izračun kapitalskih zahtev (8). Hkrati FMA izvaja Priporočilo ESRB/2016/14 Evropskega odbora za sistemska tveganja (9). Novi podatki, ki bodo na voljo v drugi polovici leta 2022, naj bi dodatno izboljšali analizo ranljivosti, povezanih s stanovanjskimi nepremičninami v Lihtenštajnu. h. Z vidika prihodnosti in ob upoštevanju srednjeročnih obetov glede tveganj je sedanja kombinacija makrobonitetnih politik delno ustrezna in delno zadostna. Glede na že tako visoko in naraščajočo zadolženost gospodinjstev ter precejšen delež gospodinjstev, ki so ranljiva za nepričakovane negativne pretrese, bi bilo treba obstoječo omejitev razmerij LTV dopolniti z dohodkovnimi ukrepi, usmerjenimi na posojilojemalce, da se prepreči nadaljnje kopičenje ranljivosti, povezanih s stanovanjskimi nepremičninami. Zato bo morda treba ustvariti pravno podlago za instrumente, usmerjene na posojilojemalce, in s tem nacionalnim organom zagotoviti zadostno prožnost za obravnavanje ranljivosti, povezanih s stanovanjskimi nepremičninami v Lihtenštajnu.