Sporočilo Komisije o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti

(97/C 209/03)

(Besedilo velja za EGP)

I. UVOD

V številnih primerih v zadnjih letih je Komisija preiskovala prodajo zemljišč in objektov v javni lasti, da bi ugotovila, ali je pri tem obstajal element državne pomoči v korist kupcev. Komisija je sestavila splošne smernice za države članice, da bi njen splošni pristop v zvezi s problemom državne pomoči prek prodaje zemljišč in objektov s strani javnih oblasti postal pregleden in da bi zmanjšala število primerov, ki jih mora pregledati.

Naslednje smernice državam članicam:

- opisujejo enostaven postopek, ki državam članicam omogoča izvedbo prodaje zemljišč in objektov na način, ki samodejno izključuje obstoj državne pomoči,

- jasno določajo primere prodaje zemljišč in objektov, ki jih je treba priglasiti Komisiji, da se lahko presodi, ali neka transakcija vsebuje pomoč, in če jo, ali je pomoč združljiva s skupnim trgom,

- omogočajo Komisiji hitro obravnavo vseh pritožb ali vlog tretjih strank in usmerjajo njeno pozornost na primere domnevne pomoči, povezane s prodajo zemljišč in objektov.

Te smernice upoštevajo dejstvo, da v večini držav članic obstajajo proračunske določbe, ki zagotavljajo, da se javna lastnina načeloma ne proda pod vrednostjo. Zato so postopkovni varstveni ukrepi, priporočeni zato, da bi se države članice izognile uporabi predpisov o državni pomoči, oblikovani na način, ki bi jim običajno moral omogočiti upoštevanje navodil, brez spreminjanja njihovih nacionalnih postopkov.

Smernice zadevajo samo prodajo zemljišč in objektov v javni lasti. Ne nanašajo se na javne nakupe zemljišč in objektov ali oddajo oziroma najem zemljišč in objektov s strani javnih oblasti. Take transakcije lahko prav tako vsebujejo elemente državne pomoči.

Smernice ne vplivajo na posebne določbe ali običajne postopke držav članic, ki so namenjeni pospeševanju kakovosti in dostopnosti zasebnih stanovanj.

II. NAČELA

1. Prodaja prek brezpogojnega ponudbenega postopka

Prodaja zemljišč in objektov po zadosti oglaševanem, odprtem in brezpogojnem ponudbenem postopku, primerljivem z dražbo, na katerem se sprejme najboljša ali edina ponudba, je po opredelitvi prodaja po tržni vrednosti in zato ne vsebuje državne pomoči. Dejstvo, da je pred ponudbenim postopkom obstajala drugačna ocena vrednosti zemljišč ali objektov, npr. za računovodske namene ali za določitev izklicne cene, je zanemarljivo.

(a) Ponudba je "zadosti oglaševana", kadar je večkrat oglaševana v primerno dolgem obdobju (dva meseca ali več) v nacionalnem časopisju, v nepremičninskih revijah ali v drugih ustreznih publikacijah in prek nepremičninskih agentov ter naslavlja širok krog morebitnih kupcev, tako da jo lahko opazijo vsi potencialni kupci.

Nameravano prodajo zemljišč ali objektov, ki zaradi svoje visoke vrednosti ali drugih značilnosti lahko pritegnejo vlagatelje, ki poslujejo na evropski ali mednarodni ravni, je treba objaviti v publikacijah z redno mednarodno naklado. Take ponudbe morajo oglaševati tudi agenti, ki imajo stranke na evropski ali mednarodni ravni.

(b) Ponudba je "neomejena", kadar lahko zemljišča in objekte kupi katerikoli kupec, ne glede na to, ali opravlja dejavnosti in ne glede na dejavnost, v kateri posluje, in jih lahko uporablja za lastne namene. Omejitve se lahko uvedejo za preprečevanje motenja javnega reda, iz okoljevarstvenih razlogov ali za preprečevanje izključno špekulativnih ponudb. Urbanistične omejitve in omejitve v zvezi z razvojem regij pri uporabi zemljišč ali objektov, naložene lastniku po nacionalnem pravu, ne vplivajo na brezpogojno naravo ponudbe.

(c) Če je za prodajo postavljen pogoj, da mora prihodnji lastnik v korist javnih oblasti ali v splošno javno korist prevzeti posebne obveznosti — razen tistih, ki izhajajo iz splošnega nacionalnega prava ali odločb urbanističnih organov oziroma iz obveznosti v zvezi s splošnim varstvom in zaščito okolja ter javnim zdravjem — se ponudba pojmuje kot "brezpogojna" v smislu zgornje opredelitve samo, če bi morali navedeno obveznost izpolnjevati in bi jo lahko izpolnjevali vsi potencialni kupci, ne glede na to, ali in v kateri dejavnosti poslujejo.

2. Prodaja brez brezpogojnega ponudbenega postopka

(a) Neodvisna strokovna ocena

Če javne oblasti ne nameravajo uporabiti postopka, opisanega pod 1, mora pred dogovori o prodaji en cenilec ali več opraviti neodvisno oceno, da se določi tržna vrednost na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalcev in cenilskih standardov. Tako določena tržna cena je najnižja nakupna cena, ki se lahko določi brez dodelitve državne pomoči.

"Cenilec" je oseba na dobrem glasu, ki:

- je pridobila primerno izobrazbo v priznanem izobraževalnem središču ali enakovredno akademsko kvalifikacijo,

- ima primerne izkušnje in je pristojna za ocenjevanje vrednosti zemljišč in objektov po območju in kategoriji nepremičnine.

Če v katerikoli državi članici ni ustreznih akademskih kvalifikacij, mora biti cenilec član priznanega strokovnega organa, ki se ukvarja z vrednotenjem zemljišč in objektov, ter:

- ga mora imenovati sodišče ali organ z enakovrednim statusom, ali

- imeti vsaj srednješolsko izobrazbo in zadostno stopnjo usposobljenosti z vsaj triletnimi praktičnimi izkušnjami po koncu izobraževanja ter z znanjem na področju vrednotenja zemljišč in objektov na tistem območju.

Cenilec mora biti pri izvajanju svojih nalog neodvisen, tj. javne oblasti ne smejo biti upravičeni do dajanja navodil v zvezi z rezultatom vrednotenja. Državne cenilske pisarne in javni cenilci ali uslužbenci se štejejo kot neodvisni, če je učinkovito izključen neupravičen vpliv na njihove izsledke.

"Tržna vrednost" pomeni vrednost, po kateri bi se lahko prodali zemljišča in objekti po zasebni pogodbi med voljnim prodajalcem in neodvisnim kupcem na dan vrednotenja, pri čemer se pojmuje, da je lastnina javno ponujena na trgu, da razmere na trgu dovoljujejo njeno pravilno prodajo in da je za prodajne dogovore na voljo običajen rok, ob upoštevanju narave lastnine [1].

(b) Odstopanje

Če postane po razumnih prizadevanjih za prodajo zemljišč in objektov po tržni vrednosti jasno, da ni mogoče doseči vrednosti, ki jo je določil cenilec, se lahko pojmuje, da je do 5 % odstopanje od te vrednosti v skladu z razmerami na trgu. Če je po dodatnem razumnem roku jasno, da zemljišč in objektov ni mogoče prodati po vrednosti, ki jo je določil cenilec, od katere se odšteje 5 % odstopanje, se lahko izvede nova cenitev, s katero se upoštevajo pridobljene izkušnje in prejete ponudbe.

(c) Posebne obveznosti

Prodaji v javnem interesu se lahko dodajo posebne obveznosti, povezane z zemljišči in objekti, ne pa s kupcem ali njegovimi gospodarskimi dejavnostmi, če bi jih morali izpolnjevati in bi jih načeloma lahko izpolnjevali vsi potencialni kupci, ne glede na to, ali in v kateri dejavnosti poslujejo. Gospodarske slabosti takih obveznosti morajo ločeno oceniti neodvisni cenilci in se lahko uporabijo za znižanje prodajne cene. Obveznosti, katerih izpolnitev bi bila vsaj deloma v kupčevem interesu, se morajo ovrednotiti ob upoštevanju naslednjega dejstva: korist bi na primer lahko izhajala iz oglaševanja, sponzoriranja športa ali umetnosti, javne podobe, izboljšanja kupčevega lastnega okolja ali rekreacijskih zmogljivosti za kupčeve lastne uslužbence.

Ekonomska obremenitev, povezana z obveznostmi, ki se nanašajo na vse lastnike zemljišč po splošnem pravu, se ne odšteje od prodajne cene (te bi na primer vključevale skrb in vzdrževanje zemljišč in objektov kot del običajnih družbenih obveznosti lastništva nad premoženjem ali plačilo davkov in podobnih dajatev).

(d) Stroški za javne oblasti

Osnovni strošek nakupa zemljišča in objektov za javne oblasti je kazalec tržne vrednosti, razen če je med nakupom in prodajo zemljišč in objektov preteklo znatno obdobje. Zato načeloma tržna vrednost ne sme biti postavljena pod osnovne stroške za obdobje vsaj treh let po nakupu, razen če je neodvisni cenilec posebej opredelil splošen upad tržnih cen za zemljišča in objekte na upoštevnem trgu.

3. Priglasitev

Države članice morajo zato, brez poseganja v pravilo de minimis [2], Komisiji priglasiti naslednje transakcije, da bi lahko ugotovila, ali obstaja državna pomoč, in, če obstaja, ocenila njeno združljivost s skupnim trgom.

(a) vsako prodajo, ki ni bila sklenjena na podlagi odprtega in brezpogojnega ponudbenega postopka, na katerem se sprejme najboljša ali edina ponudba; in

(b) vsako prodajo, ki je bila brez takega postopka izvedena pod tržno vrednostjo, kakor so jo določili neodvisni cenilci.

4. Pritožbe

Kadar Komisija prejme pritožbo ali drugo vlogo tretje stranke, ki navaja, da je bil v pogodbi za prodajo zemljišč ali objektov s strani javnih oblasti prisoten element državne pomoči, bo domnevala, da državna pomoč ni prisotna, če podatki, ki ji jih je predložila država članica, kažejo, da so bila spoštovana zgornja načela.

[1] Člen 49(2) Direktive Sveta 91/674/EGS (UL L 374, 31.12.1991, str. 7).

[2] UL C 68, 6.3.1996, str. 9.

--------------------------------------------------