(7)

Glede Madžarske je ta nedavna ocena pokazala naslednje: a. Medletna rast realnih cen stanovanjskih nepremičnin je bila med letoma 2015 in 2019 blizu ali višja od 10 %, še posebej izrazita je bila v Budimpešti. Po ocenah centralne banke Magyar Nemzeti Bank (MNB) je taka dinamika povzročila znatno precenjenost z vrhom pri 18 % v Budimpešti in 3 % v celotni državi v tretjem četrtletju leta 2019. Po podatkih MNB so se cene v različnih delih države gibale precej različno. Po eni strani so realno cene stanovanjskih nepremičnin v Budimpešti konec leta 2019 začele počasneje rasti, leta 2020 so stagnirale ali se nekoliko znižale, v prvi polovici leta 2021 pa so ostale zmerne. Po drugi strani pa so cene pospešeno rasle z dvomestnimi številkami na drugih območjih, zlasti v manjših občinah in na podeželskih območjih, kjer so bila gospodinjstva upravičena do državne subvencije za nakup stanovanj. V prihodnje bo na gibanje cen stanovanjskih nepremičnin v Budimpešti pomembno vplivala vrnitev mednarodnega turizma. V državi kot celoti lahko nadaljnja uporaba različnih vladnih programov subvencioniranja (3) prispeva k pritiskom na cene stanovanj na strani povpraševanja, ugodnejši davek na dodano vrednost za novogradnje (4) pa lahko srednjeročno sprosti omejitve na strani ponudbe. b. Hipotekarna posojila močno rastejo od sredine leta 2018, pri čemer so realne letne stopnje rasti blizu 5 % ali več. Čeprav je bila po ocenah MNB leta 2020 le približno polovica transakcij s stanovanji izvedena z bančnimi posojili, se je realna letna rast hipotekarnih posojil med januarjem in avgustom 2021 povečala na povprečno 6,8 %. Medtem je realna rast posojil gospodinjstvom na medletni ravni znašala povprečno 10 %. Čeprav je ta rast presegla realno rast hipotekarnih posojil, je bila posledica rasti posojil za predporodno pomoč za novorojenčke in deleža posojil gospodinjstvom, za katera je veljal moratorij (ta moratorij je junija 2021 še vedno veljal za 31 % vseh posojil za stanovanjske nepremičnine in 42 % upravičenih posojil za stanovanjske nepremičnine, ki se zato niso odplačevala). Brez upoštevanja učinka moratorija je realna letna rast hipotekarnih posojil in posojil gospodinjstvom v prvi polovici leta 2021 po ocenah MNB dosegla 0,7 % oziroma 2,7 %. K rasti posojil gospodinjstvom so prispevali tudi številni programi državnih subvencij, vključno z dodatnim programom državnih subvencij, uvedenim na začetku leta 2021 (5). c. Čeprav je bilo razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV) pri hipotekarnih posojilih pred letom 2008 zelo visoko, je bilo v prvi polovici leta 2021 pri 90 % vseh posojil razmerje LTV pod 80 %. To je delno posledica hitre rasti cen stanovanj in odplačevanja starih posojil. Poleg tega je bilo od leta 2015 razmerje LTV pri novih posojilih omejeno na 80 %. Razmerje med servisiranjem dolga in dohodkom (DSTI) pa je bilo v prvi polovici leta 2021 pri približno 22 % obstoječih in skoraj 25 % novih hipotekarnih posojilih (po obsegu) med 40 % in 60 %. To je bilo delno posledica višjih omejitev razmerja DSTI za posojilojemalce z visokimi dohodki, katerih delež pri novih posojilih je v prvi polovici leta 2021 naraščal: približno 60 % novih posojil za stanovanjske potrebe je bilo upravičenih do višjih 60-odstotnih omejitev razmerja DSTI (z mesečnim neto dohodkom posojilojemalcev nad regulativnim pragom 500 000 HUF), pri 5 % novih stanovanjskih posojil pa je razmerje DSTI presegalo 50 %. Čeprav so se zapadlosti novih posojil rahlo podaljševale, podatki po mnenju MNB ne kažejo na to, da bi se daljše zapadlosti pogosteje uporabljale zaradi izogibanja obstoječim omejitvam razmerja DSTI. d. Fiksne obrestne mere so se za posojila gospodinjstvom začele pogosteje uporabljati, odkar je MNB leta 2017 uvedla certifikacijsko oznako. Ta oznaka je mogoča samo pri stanovanjskih posojilih z najmanj petletnim obdobjem določitve obrestne mere. Povečanje obsega stanovanjskih posojil z daljšimi obdobji določitve obrestne mere je bilo še izrazitejše zaradi nižjih omejitev razmerja DSTI, ki veljajo od oktobra 2018 za hipotekarna posojila z manj kot 10-letnim obdobjem določitve obrestne mere. Februarja 2021 je bila pri približno 75 % novih posojil obrestna mera določena za 10 let, pri približno 25 % novih posojil pa za 5 let. Ob upoštevanju stanja posojil pa so posojila z obdobjem določitve obrestne mere, krajšim od enega leta, še vedno predstavljala skoraj 40 % odobrenih kreditov, čeprav se je ta delež postopno zmanjševal. e. Moratorij na posojila zaradi pandemije COVID-19 je bil nedavno podaljšan do junija 2022. Toda upravičenost v zvezi z moratorijem se zmanjšala, stanje posojil gospodinjstvom, za katera še velja moratorij, pa predstavlja okoli 5 % skupnega stanja portfelja posojil gospodinjstvom. Po analizi MNB so posojila gospodinjstvom s prejšnjim, obsežnejšim moratorijem, pri katerih so posojilojemalci zaposleni v ranljivih sektorjih, predstavljala približno 10 % vsega stanja posojil. f. ESRB ugotavlja, da na Madžarskem trenutno veljajo makrobonitetni ukrepi, s katerimi se zmanjšujejo sedanje ranljivosti v zvezi z nepremičninami, in sicer omejitve razmerij LTV in DSTI. Poleg tega ESRB ugotavlja, da so banke ustrezno prepoznale povečanje kreditnega tveganja zaradi daljšega moratorija, tako da so nekatera posojila razvrstile med posojila iz druge skupine. g. Z vidika prihodnosti in ob upoštevanju srednjeročnih obetov glede tveganj je sedanja kombinacija makrobonitetnih politik delno ustrezna in delno zadostna. Če bi se ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin še naprej povečevale, bi k zmanjševanju teh ranljivosti prispevali s poostritvijo omejitve razmerja DSTI, njeno dopolnitvijo z omejitvijo zapadlosti in/ali uvedbo blažilnika sistemskih tveganj ali proticikličnega kapitalskega blažilnika. Kljub temu bi bilo treba makrobonitetne politike dopolniti s širšimi ukrepi politike za blažitev ali odpravo dejavnikov, ki olajšujejo ali spodbujajo rast zadolženosti gospodinjstev ali neuravnoteženo cenovno dostopnost stanovanj. Te politike bi morale podpreti sedanje makrobonitetne ukrepe, da bi se učinkovito in uspešno obravnavale preostale ranljivosti na trgu stanovanjskih nepremičnin na Madžarskem, ne da bi pri tem nastali pretirani stroški za madžarski realni sektor in finančni sistem. Na Madžarskem lahko državne subvencije in podporna posojila prispevajo k povečanju povpraševanja po stanovanjih, v katerih bivajo lastniki, kar povečuje precenjenost stanovanj in zadolženost gospodinjstev ob nezadostni ponudbi stanovanj. Dodatne politike bi zato lahko vključevale odpravo spodbud za večjo zadolženost gospodinjstev, zlasti državnih subvencij in podpornih posojil, ter zagotavljanje ustrezne ponudbe stanovanj in učinkovitega najemniškega trga. Priporočljivo bi bilo, da bi nacionalni organi v naslednjih četrtletjih še naprej spremljali kreditno kakovost dolga gospodinjstev z moratorijem in zagotovili ustrezne rezervacije za pričakovane izgube.