(7)

Glede Slovaške je ta nedavna ocena pokazala naslednje: a. Cene stanovanjskih nepremičnin so na Slovaškem v zadnjih petih letih realno nenehno rasle. Rast cen stanovanjskih nepremičnin se je kljub poostritvi pravno zavezujoče omejitve razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine od začetka leta 2019 pospešila. Med pandemijo COVID-19 se je rast cen še pospešila, realna letna rast cen stanovanjskih nepremičnin pa je v drugem četrtletju leta 2021 dosegla skoraj 16 %, kar je druga najvišja rast v Uniji. Poleg tega se je cenovna dostopnost stanovanj sčasoma zmanjševala, ker cene stanovanj rastejo hitreje kot dohodek gospodinjstev. Glede na metrike precenjenosti narašča tveganje precenjenosti stanovanjskih nepremičnin. Gibanje cen je bilo podprto z gospodarstvom v ekspanzivni fazi, nizkimi obrestnimi merami, rastjo varčevanja gospodinjstev in velikim povpraševanjem gospodinjstev po novih stanovanjih ob nezadostni ponudbi. b. Rast hipotekarnih posojil na Slovaškem je bila kljub ukrepom politike v zadnjih treh letih med najvišjimi v Uniji in je prestala tudi šok zaradi COVID-19. Za slovaški trg hipotekarnih posojil so značilne nizke obrestne mere, veliko povpraševanje po hipotekarnih posojilih, ki je še izrazitejše zaradi naraščajočih cen stanovanj, in močna konkurenca med posojilodajalci. Poleg tega je slovaški bančni sektor eden tistih, ki so v državah EGP najbolj izpostavljeni do nepremičninskih dejavnosti. c. Zadolženost gospodinjstev na Slovaškem se je v zadnjih letih povečala zaradi intenzivne posojilne aktivnosti. Po več letih dvomestne rasti realne zadolženosti gospodinjstev se je rast zadolženosti gospodinjstev upočasnila in se leta 2020 ustalila pri približno 4 %. Kljub temu upočasnjevanju, ki je tudi posledica ukrepov makrobonitetne politike (uvedba omejitve razmerja med dolgom in dohodkom ter poostritev omejitve razmerja med odplačilom dolga in dohodkom), je rast zadolženosti gospodinjstev še vedno med najvišjimi v Uniji in vpliva na naraščajoče razmerje med dolgom in BDP. Medtem ko se je potrošnja gospodinjstev med pandemijo COVID-19 zmanjšala, je povpraševanje po stanovanjskih posojilih ostalo močno. Refinanciranje hipotekarnih posojil se je v zadnjem času dejansko povečalo in je pogosto povezano s povečanjem prvotnega nominalnega zneska posojila. Druga ranljivost izhaja iz dejstva, da zapadlost znatnega deleža posojil presega upokojitveno starost posojilojemalca. Te okoliščine in področja ranljivosti je treba v prihodnje pozorno spremljati. d. Kopičenje zgoraj navedenih ranljivosti je mogoče pripisati tudi številnim strukturnim dejavnikom, kot sta ugoden davčni režim v zvezi z nepremičninskim trgom in omejeno delujoč najemniški trg. e. ESRB ugotavlja, da je bilo na Slovaškem uvedenih več ukrepov za zmanjšanje sedanjih ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin, med drugim zlasti celovit sklop ukrepov, usmerjenih na posojilojemalce, za ustrezno obravnavanje osnovnih tveganj, povezanih s hipotekarnimi posojili in ranljivostjo posojilojemalcev. Poleg tega je pozitivna stopnja proticikličnega kapitalskega blažilnika ustrezno orodje za obravnavanje ranljivosti, povezanih z visoko in hitro rastjo posojil, ki je razširjena po sektorjih, in za povečanje odpornosti bančnega sektorja. f. Z vidika prihodnosti in ob upoštevanju srednjeročnih obetov glede tveganj je sedanja kombinacija makrobonitetnih politik ustrezna in delno zadostna. Glede na nadaljnje kopičenje področij ranljivosti bi bilo primerno izpopolniti obstoječe ukrepe, usmerjene na posojilojemalce. Če bi se nadaljevalo kopičenje cikličnih tveganj ali krepile strukturne ranljivosti, bi lahko slovaški organi razmislili o obnovitvi proticikličnega kapitalskega blažilnika ali uvedbi sektorskega blažilnika sistemskih tveganj, da bi dodatno okrepili odpornost proti tveganjem v sektorju stanovanjskih nepremičnin. Večjo odpornost bančnega sektorja je mogoče doseči tudi z aktiviranjem najnižje vrednosti uteži tveganja za izpostavljenosti do stanovanjskih nepremičnin na podlagi notranjih bonitetnih ocen v skladu s členom 458 Uredbe (EU) št. 575/2013 Evropskega parlamenta in Sveta (3). Poleg makrobonitetnih ukrepov bi lahko vire sistemskih tveganj, povezanih s slovaškim sektorjem stanovanjskih nepremičnin, ublažili tudi s prilagoditvijo ugodnega davčnega režima za stanovanjske nepremičnine in ukrepi za izboljšanje delovanja najemniškega trga.