(9)

Ocena ranljivosti, ki jo je opravil ESRB, v zvezi s Češko izpostavlja naslednje: (a) Rast cen stanovanj v srednjeročnem obdobju je prehitela rast dohodkov gospodinjstev in je ni mogoče v celoti utemeljiti s spremembami zmožnosti gospodinjstev glede odplačevanja dolga. Centralna banka Česká národní banka (CNB) ocenjuje, da so bile v drugi polovici leta 2018 stanovanjske nepremičnine na Češkem precenjene za 10 % do 15 %. Poleg cikličnih dejavnikov obstajajo pomembni strukturni dejavniki, ki so lahko prispevali k tej precenjenosti. Zlasti so lahko počasno delo na prihodnjem metropolitanskem načrtu za Prago in zamude pri izdajanju gradbenih dovoljenj prav tako prispevali k primanjkljaju ponudbe stanovanj, predvsem v glavnem mestu. (b) Precenjenost stanovanjskih nepremičnin, ki še naprej raste, v povezavi z visoko rastjo stanovanjskih posojil in znižanjem posojilnih standardov v zadnjih letih je povečala možnost kreditnih izgub iz hipotekarnih posojil v primeru neugodnih gospodarskih in finančnih razmer ali neugodnih gibanj na trgu stanovanjskih nepremičnin, z neposrednimi učinki za finančno stabilnost. Podobno lahko vedno večja zadolženost gospodinjstev v povezavi z vedno večjim deležem gospodinjstev, ki so lahko ranljiva za neugodne gospodarske in finančne razmere ali neugodna gibanja na trgu stanovanjskih nepremičnin, privede do zmanjšanja potrošnje gospodinjstev v primeru gospodarskega ali finančnega pretresa, kar bi lahko povzročilo sekundarne učinke, ki bi posredno vplivali na finančno stabilnost. (c) Letna rast stanovanjskih posojil je bila v srednjeročnem obdobju visoka. Pred uvedbo priporočenih omejitev razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV), razmerja med dolgom in dohodkom (DTI) in razmerja med odplačilom dolga in dohodkom (DSTI) je rast stanovanjih kreditov spremljalo zniževanje posojilnih standardov, kar je razvidno iz višjega odstotka posojil z visokim razmerjem LTV (nad 80 % in 90 %) in višjega odstotka posojil z visokim razmerjem DTI oziroma DSTI (nad 8 % oziroma 40 %). Ta posojila so bila odobrena gospodinjstvom, ki so lahko ranljiva za neugodne gospodarske in finančne razmere. Poleg tega je bil odobren vse višji odstotek posojil s kombinacijo visokega razmerja LTV in visokega razmerja DTI ali razmerja DSTI, zaradi česar se je dodatno povečala možnost kreditnih izgub pri teh novih hipotekarnih posojilih. Povprečne uteži tveganja za portfelje hipotekarnih posojil pri kreditnih institucijah na Češkem, ki uporabljajo pristop na podlagi notranjih bonitetnih ocen, se lahko v primerjavi z drugimi državami EGP sicer štejejo za relativno visoke, vendar se te uteži tveganja znižujejo. (d) Čeprav se lahko zadolženost gospodinjstev na Češkem v primerjavi z drugimi državami EGP šteje za zmerno, narašča skladno z rastjo stanovanjskih posojil. Kljub temu, da so v zadnjem času obdobja, za katera so določene nespremenljive obrestne mere, daljša, je bil pred tem velik delež novih hipotekarnih posojil odobren z začetnim obdobjem določitve obrestne mere, krajšim od 5 let. Posledično bi lahko imel visok odstotek gospodinjstev, ki najemajo nova hipotekarna posojila, v primeru zvišanja obrestne mere težave pri odplačevanju dolga. (e) Neugodne gospodarske in finančne razmere ali neugodna gibanja na trgu stanovanjskih nepremičnin lahko zaradi nekaterih zgoraj navedenih ranljivosti vodijo do uresničitve tveganj. Na primer, če se zmanjša rast dohodkov gospodinjstev ali zvišajo obrestne mere, bi bilo lahko za visoko zadolžena gospodinjstva odplačevanje posojil težje. Če pride pri teh gospodinjstvih do neplačila posojil in se hkrati znižajo cene stanovanj, lahko to privede do kreditnih izgub iz hipotekarnih posojil. Ob upoštevanju prejšnjega priporočila centralne banke CNB (12) v zvezi s posojilnimi standardi za nova hipotekarna posojila je pričakovati, da bo tveganje neplačil in neposrednih kreditnih izgub za kreditne institucije omejeno. Nadalje, glede na relativno visoke povprečne uteži tveganja za portfelje hipotekarnih posojil pri kreditnih institucijah, ki uporabljajo pristop na podlagi notranjih bonitetnih ocen, in relativno visoko stopnjo kapitala v bančnem sektorju na Češkem imajo kreditne institucije morda dobro izhodišče, da bi ublažile neposredne pretrese na področju kreditnega tveganja, povezane s sektorjem stanovanjskih nepremičnin. Vendar bodo gospodinjstva morda kljub temu morala prilagoditi potrošnjo, saj bi lahko možno zmanjšanje dohodka ali neto premoženja privedlo do posrednih učinkov na finančno stabilnost. (f) ESRB je seznanjen s širokim naborom makrobonitetnih ukrepov, usmerjenih na posojilojemalce, za zmanjševanje tveganj, povezanih s sektorjem stanovanjskih nepremičnin na Češkem. Omejitve razmerja LTV so namenjene obravnavi kopičenja ranljivosti, povezanih z odobravanjem novih hipotekarnih posojil, na trgu, kjer so stanovanjske nepremičnine precenjene, z možnimi neposrednimi učinki na finančno stabilnost. Poleg tega so omejitve razmerja DTI in razmerja DSTI namenjene povečanju učinkovitosti omejitev razmerja LTV, ker omejujejo odobravanje novih posojil gospodinjstvom, ki so lahko ranljiva za neugodne gospodarske in finančne razmere in neugodna gubanja na trgu stanovanjskih nepremičnin na Češkem. Dajalcem kreditov se poleg tega priporoča, da s stresnim testom preverijo zmožnost dolžnikov, da prenesejo pretrese, povezane z višjimi obrestnimi merami ali manjšimi dohodki. Za povečanje odpornosti institucij v zvezi s cikličnimi ranljivostmi je centralna banka CNB leta 2018 dodatno zvišala stopnjo proticikličnega kapitalskega blažilnika na 2 % (z 1,5 %) z učinkom od 1. julija 2020. (g) Vendar pa so bili sedanji ukrepi, usmerjeni na posojilojemalce, uvedeni na podlagi priporočila centralne banke CNB, ki ni pravno zavezujoče, in ni nobenega pravnega okvira za aktiviranje teh ukrepov s pravno zavezujočimi akti. Tako torej ni mogoče zagotoviti učinkovitosti sedanjih ukrepov v srednjeročnem obdobju, v katerem se lahko precenjenost stanovanjskih nepremičnin in rast hipotekarnih kreditov še dodatno povečata. (h) Ocenjuje se, da je sedanja makrobonitetna politika delno ustrezna in delno zadostuje za obravnavo možnega gibanja ranljivosti v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Češkem v srednjeročnem obdobju. Pomembno je, da imajo nacionalni organi na voljo pravno zavezujoče ukrepe, usmerjene na posojilojemalce, ki jim zagotavljajo potrebna pooblastila za obravnavanje možnih ranljivosti v zvezi s finančno stabilnostjo, med drugim zlasti pooblastila, da po potrebi za nova stanovanjska posojila določijo pravno zavezujoče omejitve razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine – ter razmerja med dolgom in dohodkom ali razmerja med odplačilom dolga in dohodkom v kombinaciji z omejitvami zapadlosti. Samo pravno zavezujoči ukrepi, usmerjeni na posojilojemalce, bi zagotovili, da bodo vsi dajalci kreditov ne glede na njihovo vrsto ali na to, ali so domači ali tuji, delovali v skladu z uvedenimi ukrepi.