02017Y0131(01) — SL — 13.08.2019 — 001.001

To besedilo je zgolj informativne narave in nima pravnega učinka. Institucije Unije za njegovo vsebino ne prevzemajo nobene odgovornosti. Verodostojne različice zadevnih aktov, vključno z uvodnimi izjavami, so objavljene v Uradnem listu Evropske unije. Na voljo so na portalu EUR-Lex. Uradna besedila so neposredno dostopna prek povezav v tem dokumentu

►B PRIPOROČILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA z dne 31. oktobra 2016 o odpravljanju vrzeli v podatkih o nepremičninah (ESRB/2016/14) (UL C 031 31.1.2017, str. 1)

spremenjena z:









▼B

PRIPOROČILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA

z dne 31. oktobra 2016

o odpravljanju vrzeli v podatkih o nepremičninah

(ESRB/2016/14)

2017/C 31/01







ODDELEK 1

PRIPOROČILA

Priporočilo A – Spremljanje tveganj, ki izvirajo iz sektorja stanovanjskih nepremičnin

1. Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da izvedejo okvir za spremljanje tveganj za njihov domači sektor stanovanjskih nepremičnin, vključno z informacijami o veljavnih posojilnih standardih za domača posojila za stanovanjske nepremičnine. Za ta namen se za učinkovito spremljanje tveganj, ki izvirajo s trga stanovanjskih nepremičnin, priporoča naslednji sklop kazalnikov posojilnih standardov:

(a) razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O);

(b) sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C);

(c) razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku (LTI-O);

(d) razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku (DTI-O);

(e) razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O);

(f) razmerje med odplačilom dolga in dohodkom ob nastanku (DSTI-O) kot neobvezni kazalnik;

(g) število in znesek izplačanih posojil za stanovanjske nepremičnine;

(h) zapadlost posojila za stanovanjsko nepremičnino ob nastanku.

Informacije o teh kazalnikih se morajo nanašati na domače dajalce kreditov na posamični podlagi in morajo biti dovolj reprezentativne za domači trg posojil za stanovanjske nepremičnine.

2. Kadar nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, pomenijo pomemben vir tveganj iz domačega nepremičninskega sektorja, morda med drugim zato, ker predstavljajo pomemben delež stanja ali tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine, se nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da izvedejo okvir za spremljanje tveganj, ki temelji na več dodatnih kazalnikih za ta segment trga. Kadar za oceno pomembnosti nepremičnin, kupljenih z namenom oddaje, niso na voljo kvantitativne informacije ali je njihov obseg omejen, se lahko ta ocena na začetku opravi na podlagi bolj kvalitativnih informacij. Dodatni kazalniki za ta segment trga morajo obsegati:

(a) stopnjo kritja obresti ob nastanku (ICR-O);

(b) razmerje med posojilom in najemnino ob nastanku (LTR-O).

3. Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da za izračun kazalnikov iz odstavkov 1 in 2 upoštevajo smernice iz Priloge IV k temu priporočilu.

4. Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da na podlagi kazalnikov, določenih v odstavkih 1 in 2, vsaj enkrat letno spremljajo gibanja v domačem sektorju stanovanjskih nepremičnin.

Priporočilo B – Ustrezne informacije v zvezi s sektorjem stanovanjskih nepremičnin

1. Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da spremljajo enostavno porazdelitev in izbrane skupne porazdelitve ustreznih kazalnikov, kakor je določeno v predlogi A Priloge II k temu priporočilu. Ta predloga določa smernice o podrobnosti ustreznih informacij za spremljanje tveganj, ki izvirajo iz domačega sektorja stanovanjskih nepremičnin.

2. Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da spremljajo tveganja v zvezi z različnimi kazalniki na podlagi naslednjih informacij, kakor je določeno v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(a) Za tokove posojil za stanovanjske nepremičnine, odobrenih v obdobju poročanja, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

— skupno število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti,

— število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po kategorijah, ki so določene v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(b) Za razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku ter razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku, ki sta povezani s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

— tehtano povprečje ustreznega razmerja, izraženo v odstotkih,

— tehtano povprečje ustreznega razmerja, izraženo v odstotkih, razčlenjeno po kategorijah, ki so določene v predlogi A Priloge II k temu priporočilu,

— število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po porazdelitvenih razredih, ki so določeni v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(c) Za razmerje med odplačilom dolga in dohodkom ob nastanku (neobvezni kazalnik), povezano s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

— tehtano povprečje ustreznega razmerja, izraženo v odstotkih,

— število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po porazdelitvenih razredih, ki so določeni v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(d) Za sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine, povezano s stanjem posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

— tehtano povprečje ustreznega razmerja, izraženo v odstotkih,

— število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po porazdelitvenih razredih, ki so določeni v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(e) Za zapadlost ob nastanku, povezano s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

— tehtano povprečno zapadlost v letih,

— število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po porazdelitvenih razredih, ki so določeni v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(f) Za razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku ter razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku, ki sta povezani s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

— tehtano povprečje ustreznega razmerja,

— število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po porazdelitvenih razredih, ki so določeni v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(g) Za skupno porazdelitev razmerja med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku, razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku ter zapadlosti posojil za stanovanjske nepremičnine ob nastanku, ki so povezani s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po kategorijah, ki so določene v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(h) Za skupno porazdelitev razmerja med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku ter začetnega obdobja določitve obrestne mere, ki sta povezani s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po kategorijah, ki so določene v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(i) Za skupno porazdelitev razmerja med dolgom in dohodkom ob nastanku ter razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku, ki sta povezani s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po kategorijah, ki so določene v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

3. Kadar nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, pomenijo pomemben vir tveganj iz domačega sektorja stanovanjskih nepremičnin, morda med drugim zato, ker predstavljajo pomemben delež stanja ali tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine, se nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da spremljajo tveganja v zvezi z ustreznimi kazalniki ločeno za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in nepremičnine, v katerih bivajo lastniki. V tem primeru nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo tudi razčlenitve, določene v predlogi B Priloge II k temu priporočilu.

Priporočilo C – Spremljanje tveganj, ki izvirajo iz sektorja poslovnih nepremičnin

▼M1

1. Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da izvedejo okvir za spremljanje tveganj za njihov domači sektor poslovnih nepremičnin. Za ta namen se za učinkovito spremljanje tveganj, ki izvirajo s trga poslovnih nepremičnin, priporoča naslednji sklop kazalnikov:

kazalniki fizičnega trga poslovnih nepremičnin:

(a) indeks cen;

(b) indeks dajanja v najem;

(c) indeks donosa dajanja v najem;

(d) stopnje nezasedenosti;

(e) začete gradnje;

kazalniki kreditnih izpostavljenosti finančnega sistema do poslovnih nepremičnin:

(f) tokovi posojil za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji);

(g) tokovi nedonosnih posojil za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji);

(h) tokovi rezervacij za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji);

(i) tokovi rezervacij za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine v razvoju ali gradnji (kot del posojil za poslovne nepremičnine);

(j) stanja posojil za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji);

(k) stanja nedonosnih posojil za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji);

(l) stanja rezervacij za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji);

(m) stanja posojil za poslovne nepremičnine v razvoju ali gradnji (kot del posojil za poslovne nepremičnine);

(n) stanja nedonosnih posojil za poslovne nepremičnine v razvoju ali gradnji (kot del posojil za poslovne nepremičnine);

(o) stanja rezervacij za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine v razvoju ali gradnji (kot del posojil za poslovne nepremičnine);

kazalniki posojilnih standardov za poslovne nepremičnine:

(p) tehtano povprečje razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku za tokove posojil za poslovne nepremičnine;

(q) tehtano povprečje sedanjega razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C) za stanja posojil za poslovne nepremičnine;

(r) tehtano povprečje stopnje kritja obresti ob nastanku (ICR-O) za tokove posojil za poslovne nepremičnine ter tehtano povprečje sedanje stopnje kritja obresti (ICR-C) za stanja posojil za poslovne nepremičnine;

(s) tehtano povprečje stopnje kritja odplačila dolga ob nastanku (DSCR-O) za tokove posojil za poslovne nepremičnine in tehtano povprečje sedanje stopnje kritja odplačila dolga (DSCR-C) za stanja posojil za poslovne nepremičnine.

Informacije o teh kazalnikih se morajo nanašati na dajalce kreditov na posamični podlagi ter morajo biti dovolj reprezentativne za domači trg poslovnih nepremičnin.

▼B

2. Kadar se šteje, da naložbe predstavljajo pomemben delež financiranja poslovnih nepremičnin, se nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da v okvir za spremljanje tveganj za domači sektor poslovnih nepremičnin vključijo tudi naslednji sklop dodatnih kazalnikov izpostavljenosti do naložb v poslovne nepremičnine:

(a) tokovi neposrednih in posrednih naložb v poslovne nepremičnine;

(b) tokovi prilagoditev vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine;

(c) stanja neposrednih in posrednih naložb v poslovne nepremičnine;

(d) stanja prilagoditev vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine.

Informacije o teh kazalnikih se morajo nanašati na vlagatelje na posamični podlagi ter morajo biti dovolj reprezentativne za domači trg poslovnih nepremičnin.

3. Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da za izračun kazalnikov iz odstavkov 1 in 2 upoštevajo smernice iz Priloge V in, kjer je primerno za poslovne nepremičnine, iz Priloge IV k temu priporočilu.

4. Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da na podlagi kazalnikov, določenih v odstavkih 1 in 2, vsaj četrtletno spremljajo gibanja v domačem sektorju poslovnih nepremičnin za fizični trg, tokove posojil in naložb (vključno s tokovi nedonosnih posojil, rezervacij za izgube pri posojilih in prilagoditev vrednotenja naložb) ter ustrezne posojilne standarde. Vsaj enkrat letno je treba tako spremljanje izvajati za stanja posojil in naložb (vključno s stanji nedonosnih posojil, rezervacij za izgube pri posojilih in prilagoditev vrednotenja naložb) ter ustrezne posojilne standarde.

Priporočilo D – Ustrezne informacije v zvezi s sektorjem poslovnih nepremičnin

1. Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da spremljajo ustrezne kazalnike, kakor je določeno v predlogah A, B in C Priloge III k temu priporočilu. Te predloge določajo smernice o podrobnosti informacij, potrebnih za spremljanje tveganj, ki izvirajo iz domačega sektorja poslovnih nepremičnin.

▼M1

2. Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da spremljajo tveganja v zvezi z različnimi kazalniki na podlagi naslednjih informacij, kakor je določeno v predlogah A, B in C Priloge III k temu priporočilu:

(a) Za indeks cen, indeks dajanja v najem, indeks donosa dajanja v najem, stopnje nezasedenosti in začete gradnje nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

— vrsti nepremičnine,

— lokaciji nepremičnine.

(b) Za tokove in stanja prilagoditev vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

— vrsti nepremičnine,

— lokaciji nepremičnine,

— vrsti vlagatelja,

— državi sedeža vlagatelja.

(c) Za tokove in stanja posojil za poslovne nepremičnine ter vsako razčlenitev posojil za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji) – tj. posojil za nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji; posojil za najemna stanovanja; posojil za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj); posojil za poslovne nepremičnine v razvoju in posojil za socialna stanovanja – nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo dodatno razčlenitev po:

— vrsti nepremičnine,

— lokaciji nepremičnine,

— vrsti posojilodajalca,

— državi sedeža posojilodajalca.

(d) Za tokove in stanja nedonosnih posojil za poslovne nepremičnine ter vsako razčlenitev nedonosnih posojil za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji) – tj. posojil za nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji; posojil za najemna stanovanja; posojila za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj); posojil za poslovne nepremičnine v razvoju in posojil za socialna stanovanja – nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo dodatno razčlenitev po:

— vrsti nepremičnine,

— lokaciji nepremičnine,

— vrsti posojilodajalca,

— državi sedeža posojilodajalca.

(e) Za tokove in stanja rezervacij za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine ter vsako razčlenitev rezervacij za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji) – tj. posojilih za nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji; posojilih za najemna stanovanja; posojilih za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj); posojilih za poslovne nepremičnine v razvoju in posojilih za socialna stanovanja – nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo dodatno razčlenitev po:

— vrsti nepremičnine,

— lokaciji nepremičnine,

— vrsti posojilodajalca,

— državi sedeža posojilodajalca.

Razčlenitve iz točk (a) do (e) je treba upoštevati kot priporočeni minimum. Nacionalni makrobonitetni organi lahko dodajo dodatne razčlenitve, za katere ocenijo, da so potrebne za namene finančne stabilnosti.

▼B

3. Kadar se šteje, da naložbe predstavljajo pomemben delež financiranja poslovnih nepremičnin, se nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da v okvir za spremljanje tveganj za domači sektor poslovnih nepremičnin vključijo tudi naslednji sklop dodatnih kazalnikov izpostavljenosti do naložb v poslovne nepremičnine, kakor je določeno v predlogi B Priloge III k temu priporočilu:

(a) Za tokove in stanja naložb v poslovne nepremičnine nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev na:

— neposredne naložbe v poslovne nepremičnine,

— posredne naložbe v poslovne nepremičnine.

(b) Za tokove in stanja neposrednih naložb v poslovne nepremičnine nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

— vrsti nepremičnine,

— lokaciji nepremičnine,

— vrsti vlagatelja,

— državi sedeža vlagatelja.

(c) Za tokove in stanja posrednih naložb v poslovne nepremičnine nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

— vrsti vlagatelja,

— državi sedeža vlagatelja.

Priporočilo E – Objava podatkov o izpostavljenostih do nacionalnih trgov poslovnih nepremičnin s strani evropskih nadzornih organov

1. Evropskemu bančnemu organu (EBA), Evropskemu organu za zavarovanja in poklicne pokojnine (EIOPA) ter Evropskemu organu za vrednostne papirje in trge (ESMA) se priporoča, da vsaj enkrat letno objavijo agregirane podatke o izpostavljenostih subjektov, ki so pod njihovim nadzorom, do vsakega nacionalnega trga poslovnih nepremičnin v Uniji v skladu s smernicami iz točke 9 Priloge V k temu priporočilu. Ti agregirani podatki morajo temeljiti na informacijah, ki so evropskim nadzornim organom na voljo na podlagi obstoječih zahtev za poročanje.

▼M1

Priporočilo F – Vzpostavitev skupnega minimalnega okvira za fizični trg poslovnih nepremičnin

1. Komisiji (Eurostatu) se priporoča, da predlaga zakonodajo Unije, ki bo vzpostavila skupen minimalni okvir za razvoj, pripravo in izkazovanje baze podatkov o kazalnikih fizičnega trga poslovnih nepremičnin iz odstavkov (a) do (e) podpriporočila C(1).

2. Komisiji (Eurostatu) se tudi priporoča, da razvije in spodbuja statistične standarde, vire, metode in postopke za razvoj baze podatkov o kazalnikih fizičnega trga poslovnih nepremičnin iz odstavkov (a) do (e) podpriporočila C(1), zlasti da se zagotovi kakovost tega sklopa kazalnikov in čim bolj zmanjša breme poročanja.

▼B

ODDELEK 2

IZVAJANJE

1. Opredelitev pojmov

1. V tem priporočilu se ob upoštevanju dodatnih tehničnih specifikacij iz Priloge IV in Priloge V k temu priporočilu uporabljajo naslednje opredelitve pojmov:

(1) „posojilojemalec“ pomeni podpisnika ali sopodpisnika pogodbe o posojilu za stanovanjsko nepremičnino ali pogodbe o posojilu za poslovno nepremičnino, ki je prejemnik financiranja posojilodajalca;

(2) „posojilo za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje“ pomeni vsoto vseh posojil ali obrokov posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje, v trenutku nastanka posojila;

(3) ►M1 „nepremičnina, kupljena z namenom oddaje“ pomeni katero koli stanovanjsko nepremičnino, ki je v neposredni lasti fizične osebe in je namenjena predvsem za oddajo najemnikom; ◄

(4) ►M1 „poslovna nepremičnina“ pomeni katero koli nepremičnino, ki ustvarja dohodek, obstoječo ali v razvoju, vključno z najemnimi stanovanji, ali nepremičnino, ki jo lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječo ali v gradnji; ne vključuje nepremičnin, ki so razvrščene kot stanovanjske nepremičnine, in vključuje socialna stanovanja.

Če je nepremičnina v mešani, poslovni in stanovanjski rabi, se šteje kot dve različni nepremičnini (na primer na podlagi površine, ki je namenjena za vsako rabo), če je mogoče narediti tako razčlenitev; drugače se nepremičnina lahko razvrsti glede na prevladujočo rabo; ◄

(5) ►M1 „posojilo za poslovno nepremičnino“ pomeni posojilo pravni osebi, ki je namenjeno za nakup nepremičnine, ki ustvarja dohodek (ali sklopa nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek), obstoječe ali v razvoju, ali nepremičnine, ki jo lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti (ali sklopa takih nepremičnin), obstoječe ali v gradnji, ali posojilo, ki je zavarovano s poslovno nepremičnino (ali sklopom poslovnih nepremičnin); ◄

(6) „začete gradnje“ pomenijo površino novih poslovnih gradbenih projektov, ki so se začeli v obdobju poročanja, v kvadratnih metrih; če te informacije niso na voljo, se začete gradnje lahko nanašajo na število novih poslovnih gradbenih projektov, ki so se začeli v obdobju poročanja;

(7) „sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine“ (LTV-C) pomeni razmerje med vsoto vseh posojil ali obrokov posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino, na datum poročanja ter sedanjo vrednostjo nepremičnine;

(8) „sedanja vrednost nepremičnine“ pomeni vrednost nepremičnine, kakor jo oceni neodvisni zunanji ali notranji cenilec; če taka ocena ni na voljo, se sedanja vrednost nepremičnine lahko oceni z uporabo indeksa vrednosti nepremičnin, ki je dovolj podroben z vidika geografske lokacije in vrste nepremičnine; če tudi tak indeks vrednosti nepremičnin ni na voljo, se lahko uporabi indeks cen nepremičnin, ki je dovolj podroben z vidika geografske lokacije in vrste nepremičnine, po uporabi primerno izbranega odbitka, s katerim se upošteva depreciacija nepremičnine;

(9) „odplačilo dolga“ pomeni skupni znesek obresti in odplačila glavnice celotnega dolga posojilojemalca v določenem obdobju (na splošno eno leto);

(10) „stopnja kritja odplačila dolga“ (DSCR) pomeni razmerje med letnim dohodkom od najemnin, ki ga ustvarja poslovna nepremičnina, ki se vsaj delno financira z zadolževanjem, zmanjšanim za davke in operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine, ter letnim odplačilom dolga, ki se nanaša na posojilo, zavarovano z nepremičnino; pri tej stopnji gre lahko za njeno vrednost ob nastanku posojila (DSCR-O) ali na njeno sedanjo vrednost (DSCR-C);

(11) „razmerje med odplačilom dolga in dohodkom ob nastanku“ (DSTI-O) pomeni razmerje med celotnim letnim odplačilom dolga in celotnim letnim razpoložljivim dohodkom posojilojemalca v trenutku nastanka posojila;

(12) „razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku“ (DTI-O) pomeni razmerje med celotnim dolgom posojilojemalca v trenutku nastanka posojila in celotnim letnim razpoložljivim dohodkom posojilojemalca v trenutku nastanka posojila;

(13) „razpoložljivi dohodek“ pomeni celoten letni razpoložljivi dohodek, kakor ga dajalec kredita registrira v trenutku nastanka posojila za stanovanjsko nepremičnino, ki zajema vse vire dohodka, zmanjšane za davke (brez vračila davkov) in premije (kakršne so za zdravstveno varstvo, socialno varnost in zdravstveno zavarovanje), pred odštetjem stroškov;

(14) „novi kupec“ pomeni posojilojemalca, ki v preteklosti še ni prejel posojila za stanovanjsko nepremičnino; če je posojilojemalcev več (v primeru sopodpisnikov posojila za stanovanjsko nepremičnino) in je kateri od njih v preteklosti že prejel posojilo za stanovanjsko nepremičnino, se nobeden od njih ne šteje za novega kupca;

(15) „tokovi posojil“ pomenijo nova posojila, dana v obdobju poročanja; na novo izpogajana posojila se vključijo med nova posojila, če jih posojilodajalec šteje za nove pogodbe o posojilu;

(16) „posojilo s popolno amortizacijo“ pomeni posojilo za stanovanjsko nepremičnino, za katero so značilna redna odplačila glavnice v skladu z načrtom amortizacije med trajanjem posojila, tako da je ob zapadlosti posojila glavnica v celoti odplačana;

▼M1

(16a) „nepremičnina, ki ustvarja dohodek, v razvoju“ pomeni vsako nepremičnino v gradnji, ki je namenjena za to, da bo po dokončanju ustvarjala dohodek za lastnika v obliki najemnin ali dobička od njene prodaje, ne vključuje pa stavb, ki se rušijo, in zemljišč, ki se čistijo za morebiten razvoj v prihodnosti;

▼B

(17) „nepremičnina, ki ustvarja dohodek“ pomeni vse nepremičnine, pri katerih se ustvarja dohodek z najemninami ali dobičkom od njihove prodaje;

(18) „stopnja kritja obresti“ (ICR) pomeni razmerje med bruto letnim dohodkom (tj. pred operativnimi stroški in davki) od najemnin za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje, ali neto letnim dohodkom od najemnin za poslovno nepremičnino ali sklop poslovnih nepremičnin ter letnim stroškom obresti za posojilo, zavarovano z nepremičnino ali sklopom nepremičnin; pri tej stopnji gre lahko za njeno vrednost ob nastanku posojila (ICR-O) ali njeno sedanjo vrednost (ICR-C);

(19) „rezervacije za izgube pri posojilih“ pomenijo skupni znesek rezervacij, ki se oblikujejo za portfelje posojil, da se upoštevajo potencialne prihodnje kreditne izgube;

(20) „izplačana posojila“ pomenijo skupna posojila za stanovanjske nepremičnine (število ali znesek posojil), ki se odobrijo v obdobju poročanja;

(21) „odplačilo posojila“ pomeni skupni znesek obresti in odplačila glavnice posojilojemalčevega posojila za stanovanjsko nepremičnino v določenem obdobju (na splošno eno leto);

(22) „razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku“ (LSTI-O) pomeni razmerje med letnim odplačilom posojila za stanovanjsko nepremičnino in celotnim letnim razpoložljivim dohodkom posojilojemalca v trenutku nastanka posojila;

(23) „razmerje med posojilom in stroški“ (LTC) pomeni razmerje med prvotnim zneskom vseh odobrenih posojil in zneskom stroškov, povezanih z gradnjo nepremičnine do dokončanja;

(24) „razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku“ (LTI-O) pomeni razmerje med vsoto vseh posojil ali obrokov posojila, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino, v trenutku nastanka posojila in celotnim razpoložljivim letnim dohodkom posojilojemalca v trenutku nastanka posojila;

(25) „razmerje med posojilom in najemnino ob nastanku“ (LTR-O) pomeni razmerje med posojilom posojilojemalca za nepremičnino z namenom oddaje v trenutku nastanka posojila in bruto letnim dohodkom od najemnin (tj. pred operativnimi stroški in davki) za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje;

(26) „razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku“ (LTV-O) pomeni razmerje med vsoto vseh posojil ali obrokov posojila, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino, v trenutku nastanka posojila in vrednostjo nepremičnine v trenutku nastanka posojila;

(27) „zapadlost ob nastanku“ pomeni trajanje pogodbe o posojilu za stanovanjsko nepremičnino v trenutku nastanka posojila, izraženo v letih;

(28) „nacionalni makrobonitetni organ“ pomeni organ, ki je po nacionalni zakonodaji pooblaščen za izvajanje makrobonitetne politike, kakor je priporočeno v priporočilu B Priporočila ESRB/2011/3 Evropskega odbora za sistemska tveganja ( 1 );

(29) „posojilo brez amortizacije“ pomeni posojilo za stanovanjsko nepremičnino, za katero so značilna redna plačila, ki vsebujejo kvečjemu obresti od posojila; kjer to pride v poštev, je treba posojila brez amortizacije, za katera obstajajo instrumenti za odplačevanje, navesti ločeno;

(30) „nedonosna posojila“ pomenijo kreditne izpostavljenosti, ki izpolnjujejo najmanj eno od naslednjih meril:

(a) pomembne izpostavljenosti, ki so zapadle več kot 90 dni;

(b) ocenjuje se, da ni verjetno, da bi dolžnik v celoti plačal svoje kreditne obveznosti brez izvršitve zavarovanja, ne glede na obstoj zapadlih zneskov ali število dni zapadlosti;

(31) „posojilo za nepremičnino, v kateri biva lastnik“ pomeni vsoto vseh posojil ali obrokov posojil za stanovanjsko nepremičnino, ki jih posojilojemalec ob nastanku posojila zavaruje s stanovanjsko nepremičnino, v kateri biva lastnik;

(32) ►M1 „nepremičnina, v kateri biva lastnik“ pomeni katero koli stanovanjsko nepremičnino, katere lastnik je fizična oseba in ki je namenjena za bivanje lastnika; ◄

(33) „posojila z delno amortizacijo“ pomenijo kombinacijo več posojil za stanovanjske nepremičnine, ki imajo različne vrste amortizacije;

▼M1 —————

▼B

(35) „indeks vrednosti nepremičnine“ pomeni indeks, ki izraža spremembe cene in kakovosti nepremičnine v času, na primer indeks, oblikovan na podlagi podatkov o transakcijah;

(36) „najemnina“ pomeni znesek denarja, ki ga najemnik dejansko plača lastniku nepremičnine, zmanjšan za subvencije (npr. obdobja brez najemnine, prispevki za prenovo) in stroške;

▼M1

(36a) „najemno stanovanje“ pomeni katero koli nepremičnino, ki je v lasti pravnih oseb in je namenjena predvsem za oddajo najemnikom;

▼B

(37) „donos dajanja v najem“ pomeni razmerje med letnimi najemninami in tržno vrednostjo nepremičnine;

(38) ►M1 „stanovanjska nepremičnina“ pomeni katero koli nepremičnino, ki je na voljo za bivalne namene, obstoječo ali v gradnji, ki jo kupi, zgradi ali obnovi fizična oseba, vključno z nepremičninami, kupljenimi z namenom oddaje. Če je nepremičnina v mešani rabi, se šteje kot dve različni nepremičnini (na primer na podlagi površine, ki je namenjena za vsako rabo), če je mogoče narediti tako razčlenitev; drugače se nepremičnina lahko razvrsti glede na prevladujočo rabo; ◄

(39) ►M1 „posojilo za stanovanjsko nepremičnino“ pomeni posojilo fizični osebi, zavarovano s stanovanjsko nepremičnino, neodvisno od namena posojila; ◄

(40) „okvir za spremljanje tveganj“ pomeni redni postopek spremljanja in ocenjevanja sistemskih tveganj, ki izvirajo iz domačega trga nepremičnin, ki temelji na zanesljivih analitičnih metodah in dovolj reprezentativnih podatkih;

(41) „dovolj reprezentativni podatki“ pomenijo podatke, pridobljene s tehnikami vzorčenja, ki se nanašajo na ustrezne lastnosti, za katere je znano, da so prisotne v statistični populaciji; posebne tehnike vzorčenja niso predpisane in nacionalne prakse se štejejo za primerne, dokler se v skladu s strokovno presojo lahko šteje, da dajejo nepristranske rezultate;

(42) „stopnja nezasedenosti“ pomeni razmerje med površino, ki je na voljo za najem, in celotno površino nepremičnine;

(43) „prilagoditve vrednotenja naložb“ pomenijo stroške, ki jih vlagatelj obračuna, da upošteva možno prihodnjo izgubo iz naložb zaradi razmer na trgu;

(44) „vrednost ob nastanku“ pomeni nižjo vrednost med transakcijsko vrednostjo nepremičnine (na primer, kakor je zabeležena v notarski listini) in vrednostjo, kakor jo oceni neodvisni zunanji ali notranji cenilec ob nastanku posojila; če je na voljo samo ena vrednost, se uporabi ta vrednost.

2. Merila za izvajanje

1. Za izvajanje priporočila se uporabljajo naslednja merila:

(a) priporočilo se nanaša samo na kazalnike, ki so potrebni za namene finančne stabilnosti in za katere so bile ugotovljene vrzeli v podatkih;

(b) upoštevati je treba načelo sorazmernosti in pri tem upoštevati:

(i) velikost in gibanje trgov poslovnih in stanovanjskih nepremičnin v državah članicah;

(ii) pooblastila vsakega nacionalnega makrobonitetnega organa;

(iii) cilj in vsebino vsakega priporočila;

(c) pri ocenjevanju izvajanja priporočil A do D je treba upoštevati tudi napredek pri zbiranju podatkov na ravni Unije, kakor je navedeno v uvodni izjavi (15);

(d) posebna merila za skladnost s priporočili A do E so določena v Prilogi I k temu priporočilu.

2. Naslovniki poročajo ESRB in Svetu o ukrepih, ki so jih sprejeli na podlagi tega priporočila, ali ustrezno utemeljijo vsako neukrepanje. Poročila morajo vsebovati najmanj:

(a) informacije o vsebini in časovnem okviru sprejetih ukrepov;

(b) oceno delovanja sprejetih ukrepov ob upoštevanju ciljev tega priporočila;

(c) podrobno utemeljitev za vsako neukrepanje ali odmik od tega priporočila, vključno z zamudami.

▼M1

3. Časovni okvir za nadaljnje ukrepanje

Naslovniki poročajo ESRB in Svetu o ukrepih, ki so jih sprejeli na podlagi tega priporočila, ali ustrezno utemeljijo vsako neukrepanje v skladu z naslednjim časovnim okvirom.

1. Priporočilo A

(a) Do 31. decembra 2019 nacionalni makrobonitetni organi predložijo ESRB in Svetu vmesno poročilo o informacijah, ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo za izvajanje priporočila A.

(b) Do 31. decembra 2020 nacionalni makrobonitetni organi predložijo ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila A.

2. Priporočilo B

(a) Do 31. decembra 2019 nacionalni makrobonitetni organi predložijo ESRB in Svetu vmesno poročilo o informacijah, ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo za izvajanje priporočila B.

(b) Do 31. decembra 2020 nacionalni makrobonitetni organi predložijo ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila B.

3. Priporočilo C

(a) Do 31. decembra 2019 nacionalni makrobonitetni organi predložijo ESRB in Svetu vmesno poročilo o informacijah, ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo za izvajanje priporočila C.

(b) Do 31. decembra 2021 nacionalni makrobonitetni organi predložijo ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila C.

(c) Če nacionalni makrobonitetni organi nimajo ustreznih informacij v zvezi s kazalniki iz točk (a) do (e) priporočila C(1), predložijo ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila C v zvezi z navedenimi kazalniki najpozneje do 31. decembra 2025.

4. Priporočilo D

(a) Do 31. decembra 2019 nacionalni makrobonitetni organi predložijo ESRB in Svetu vmesno poročilo o informacijah, ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo za izvajanje priporočila D.

(b) Do 31. decembra 2021 nacionalni makrobonitetni organi predložijo ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila D.

(c) Če nacionalni makrobonitetni organi nimajo ustreznih informacij v zvezi s kazalniki iz točke (a) priporočila D(2), kakor so določeni v predlogi A Priloge III k temu priporočilu, predložijo ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila D v zvezi z navedenimi kazalniki najpozneje do 31. decembra 2025.

5. Priporočilo E

(a) Do 31. decembra 2017 evropski nadzorni organi določijo predlogo za objavo podatkov o izpostavljenostih subjektov pod njihovim nadzorom do vsakega nacionalnega trga poslovnih nepremičnin v Uniji.

(b) Do 30. junija 2018 evropski nadzorni organi objavijo podatke iz točke (a) po stanju 31. decembra 2017.

(c) Od 31. marca 2019 evropski nadzorni organi letno objavljajo podatke iz točke (a) po stanju 31. decembra prejšnjega leta.

6. Priporočilo F

(a) Do 31. decembra 2021 Komisija (Eurostat) predloži ESRB in Svetu vmesno poročilo, ki vsebuje prvo oceno izvajanja priporočila F.

(b) Do 31. decembra 2023 Komisija (Eurostat) predloži ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila F.

▼B

4. Spremljanje in ocenjevanje

1. Sekretariat ESRB:

(a) nudi pomoč naslovnikom z zagotavljanjem koordiniranega poročanja in ustreznih predlog ter, kjer je potrebno, podrobnejšim določanjem postopka in časovnega okvira za nadaljnje ukrepanje;

(b) preverja nadaljnje ukrepanje naslovnikov in jim nudi pomoč, če zanjo zaprosijo, ter splošnemu odboru prek pripravljalnega odbora predloži poročila o nadaljnjem ukrepanju.

2. Splošni odbor oceni ukrepe in utemeljitve, ki jih sporočijo naslovniki, ter lahko, kjer je primerno, presodi, da to priporočilo ni bilo upoštevano in naslovnik ni ustrezno utemeljil, zakaj ni ukrepal.

▼M1









PRILOGA I

MERILA ZA SKLADNOST S PRIPOROČILI

1. Priporočilo A

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočiloma A(1) in A(2), če:

(a) ocenijo, ali so ustrezni kazalniki posojilnih standardov za posojila za stanovanjske nepremičnine upoštevani ali izvedeni v okviru za spremljanje tveganj sektorja stanovanjskih nepremičnin v njihovi jurisdikciji;

(b) ocenijo napredek pri uporabi kazalnikov za tako spremljanje, določenih v priporočilu A(1);

(c) ocenijo, v kolikšni meri so informacije o ustreznih kazalnikih, ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo v prihodnosti, dovolj reprezentativne za veljavne posojilne standarde na njihovem trgu posojil za stanovanjske nepremičnine;

(d) ocenijo, ali nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, predstavljajo pomemben vir tveganj, ki izvirajo iz domačega nepremičninskega sektorja, ali pomemben delež stanja ali tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine;

(e) v primeru, da nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, predstavljajo pomemben vir tveganj, ki izvirajo iz domačega nepremičninskega sektorja, ali pomemben delež stanja ali tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine, ocenijo napredek pri uporabi kazalnikov za spremljanje tveganj, določenih v priporočilu A(2).

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočiloma A(3) in A(4), če:

(a) zagotovijo sprejetje metod, določenih v Prilogi IV, za izračun kazalnikov, navedenih v priporočilih A(1) in A(2);

(b) v primeru, da se poleg metode, določene v Prilogi IV, za izračun ustreznih kazalnikov uporablja druga metoda, poročajo o tehničnih lastnostih te metode in njeni učinkovitosti za spremljanje tveganj, ki izvirajo iz sektorja stanovanjskih nepremičnin;

(c) zagotovijo, da se za spremljanje tveganj v sektorju stanovanjskih nepremičnin vsaj enkrat letno uporabijo ustrezni kazalniki, navedeni v priporočilih A(1) in A(2).

2. Priporočilo B

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočiloma B(1) in B(2), če:

(a) ocenijo napredek pri spremljanju enostavne porazdelitve in izbranih skupnih porazdelitev ustreznih kazalnikov, kakor je določeno v predlogi A Priloge II;

(b) ocenijo napredek pri tem, da se informacije, ki so določene v priporočilu B(2) in v predlogi A Priloge II, uporabijo kot smernice za spremljanje ustreznih tveganj.

V primeru, da nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, predstavljajo pomemben vir tveganj, ki izvirajo iz domačega nepremičninskega sektorja, ali pomemben delež stanja ali tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine, se šteje, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočilom B(3), če:

(a) ocenijo napredek pri ločenem spremljanju ustreznih kazalnikov za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in nepremičnine, v katerih bivajo lastniki;

(b) ocenijo napredek pri spremljanju ustreznih podatkov, razčlenjenih po dimenzijah, kakor je določeno v predlogah A in B Priloge II.

3. Priporočilo C

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočiloma C(1) in C(2), če:

(a) ocenijo, ali so ustrezni kazalniki za izpostavljenosti do domačih poslovnih nepremičnin upoštevani ali izvedeni v okviru za spremljanje tveganj sektorja poslovnih nepremičnin v njihovi jurisdikciji;

(b) zagotovijo, da se v okvir za spremljanje tveganj vključijo kazalniki fizičnega trga poslovnih nepremičnin, kazalniki kreditnih izpostavljenosti finančnega sistema in kazalniki posojilnih standardov;

(c) ocenijo, ali naložbe predstavljajo pomemben vir financiranja domačega sektorja poslovnih nepremičnin;

(d) v primeru, da so naložbe pomemben vir financiranja domačega sektorja poslovnih nepremičnin, ocenijo napredek pri uporabi dodatnih kazalnikov za spremljanje tveganj, določenih v priporočilu C(2);

(e) ocenijo napredek pri uporabi vsaj tistih kazalnikov, ki so določeni v priporočilu C(1), in, kjer pride v poštev, kazalnikov, ki so določeni v priporočilu C(2);

(f) ocenijo, ali so informacije o teh kazalnikih (ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo) dovolj reprezentativne za domači trg poslovnih nepremičnin.

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočiloma C(3) in C(4), če:

(a) zagotovijo sprejetje metod za izračun kazalnikov iz priporočila C(1) in priporočila C(2), kakor je določeno v Prilogi V in, kjer je primerno za poslovne nepremičnine, v Prilogi IV;

(b) v primeru, da se poleg metode, določene v Prilogi IV in Prilogi V, za izračun ustreznih kazalnikov uporablja druga metoda, poročajo o tehničnih lastnostih te metode in njeni učinkovitosti za spremljanje tveganj, ki izvirajo iz sektorja poslovnih nepremičnin;

(c) zagotovijo, da se za spremljanje gibanj v sektorju poslovnih nepremičnin uporabijo kazalniki, navedeni v priporočilu C(1), in sicer kazalniki fizičnega trga poslovnih nepremičnin, tokovi posojil (vključno s tokovi nedonosnih posojil in rezervacij za izgube pri posojilih) in ustrezni posojilni standardi vsaj četrtletno ter stanja posojil (vključno s stanji nedonosnih posojil in rezervacij za izgube pri posojilih) in ustrezni posojilni standardi vsaj enkrat letno;

(d) v primeru, da so naložbe pomemben vir financiranja domačega sektorja poslovnih nepremičnin, zagotovijo, da se za spremljanje gibanj v sektorju poslovnih nepremičnin uporabijo kazalniki, navedeni v priporočilu C(2), in sicer tokovi naložb (vključno s prilagoditvami vrednotenja naložb) vsaj četrtletno in stanja naložb (vključno s prilagoditvami vrednotenja naložb) vsaj enkrat letno.

4. Priporočilo D

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočilom D, če:

(a) ocenijo napredek pri spremljanju ustreznih kazalnikov, kakor so določeni v predlogah A, B in C Priloge III;

(b) ocenijo napredek pri tem, da se ustrezne informacije, kakor so določene v priporočilu D(2) in navedene v predlogah A, B in C Priloge III, uporabijo kot smernice za spremljanje ustreznih tveganj;

(c) v primeru, da so naložbe pomemben vir financiranja domačega sektorja poslovnih nepremičnin, ocenijo napredek pri tem, da se ustrezne informacije, kakor so določene v priporočilu D(3) in navedene v predlogi B Priloge III, uporabijo kot smernice za spremljanje ustreznih tveganj;

(d) v primeru, da se za spremljanje gibanj v sektorju poslovnih nepremičnin uporabljajo dodatni kazalniki, poročajo o dodatnih informacijah, ki se uporabljajo za spremljanje tveganj.

5. Priporočilo E

Šteje se, da so evropski nadzorni organi skladni s priporočilom E, če:

(a) opredelijo predlogo za objavo podatkov o izpostavljenostih subjektov pod njihovim nadzorom do vsakega nacionalnega trga poslovnih nepremičnin v Uniji;

(b) vsaj enkrat letno objavijo agregirane podatke, zbrane na podlagi obstoječih zahtev za poročanje, o izpostavljenostih subjektov pod njihovim nadzorom do vsakega nacionalnega trga poslovnih nepremičnin v Uniji.

6. Priporočilo F

Šteje se, da je Komisija (Eurostat) skladna s priporočilom F, če:

(a) na podlagi primernosti opredelitev in razčlenitev ustreznih kazalnikov fizičnega trga poslovnih nepremičnin, ki se trenutno uporabljajo v državah članicah, predlaga zakonodajo Unije, ki bo vzpostavila skupen minimalni okvir za razvoj, pripravo in izkazovanje baze podatkov o ustreznih kazalnikih, s ciljem, da se ti kazalniki harmonizirajo;

(b) zagotovi skladnost predlagane zakonodaje s kazalniki in njihovimi opredelitvami, ki se uporabljajo za namene nadzora in finančne stabilnosti, da se prepreči neupravičeno povečanje bremena za poročevalske enote;

(c) zagotovi kakovost ustreznih kazalnikov fizičnega trga poslovnih nepremičnin z razvojem statističnih standardov, virov, metod in postopkov za razvoj baze podatkov o ustreznih kazalnikih;

(d) zagotovi, da zaradi izvajanja razvitih statističnih standardov, virov, metod in postopkov v zvezi z bazo podatkov o ustreznih kazalnikih fizičnega trga poslovnih nepremičnin ne pride do neupravičenega povečanje bremena za poročevalske enote;

(e) spodbuja izvajanje statističnih standardov, virov, metod in postopkov, razvitih za pripravo baze podatkov o ustreznih kazalnikih fizičnega trga poslovnih nepremičnin.









PRILOGA II

OKVIRNE PREDLOGE ZA KAZALNIKE SEKTORJA STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN

1. Predloga A: kazalniki in z njimi povezane razčlenitve za posojila za stanovanjske nepremičnine

Predloge za stanovanjske nepremičnine

TOKOVI = nova posojila za stanovanjske nepremičnine v obdobju poročanja, ki jih kot taka šteje posojilodajalec. Nacionalni makrobonitetni organi, ki lahko razlikujejo med popolnoma novimi posojili za stanovanjske nepremičnine in na novo izpogajanimi posojili, imajo možnost, da na novo izpogajana posojila ločeno razčlenijo.

STANJA = podatki o stanjih posojil za stanovanjske nepremičnine na datum poročanja (npr. konec leta)

ncu = znesek v nacionalni valuti

# = število pogodb

Povprečje = povprečje ustreznega razmerja







ENOSTAVNA PORAZDELITEV Pregled portfelja posojil za stanovanjske nepremičnine TOKOVI Razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O) TOKOVI Izplačana posojila ncu, # TEHTANO POVPREČJE Povprečje (v%) od tega za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje ncu, # od tega za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje Povprečje (v%) od tega za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki ncu, # od tega za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki Povprečje (v%) od tega novi kupci ncu, # od tega novi kupci Povprečje (v%) od tega posojila v tuji valuti ncu, # od tega posojila v tuji valuti Povprečje (v%) od tega s popolno amortizacijo ncu, # od tega s popolno amortizacijo Povprečje (v%) od tega z delno amortizacijo ncu, # od tega z delno amortizacijo Povprečje (v%) od tega brez amortizacije (1) ncu, # od tega brez amortizacije (1) Povprečje (v%) od tega nepremičnine na posameznih ozemljih (2) ncu, # od tega nepremičnine na posameznih ozemljih (2) Povprečje (v%) od tega ≤ 1 leto začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # od tega ≤ 1 leto začetnega obdobja določitve obrestne mere Povprečje (v%) od tega ] 1 leto; 5 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # od tega ] 1 leto; 5 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere Povprečje (v%) od tega ] 5 let; 10 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # od tega ] 5 let; 10 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere Povprečje (v%) od tega > 10 let začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # od tega > 10 let začetnega obdobja določitve obrestne mere Povprečje (v%) od tega na novo izpogajana (neobvezno) ncu, # PORAZDELITEV ≤ 10% ncu, # ]10% ; 20%] ncu, # Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O) TOKOVI ]20% ; 30%] ncu, # TEHTANO POVPREČJE Povprečje (v%) ]30% ; 40%] ncu, # od tega za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje Povprečje (v%) ]40% ; 50%] ncu, # od tega za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki Povprečje (v%) ]50% ; 60%] ncu, # od tega novi kupci Povprečje (v%) > 60% ncu, # od tega posojila v tuji valuti Povprečje (v%) Ni na voljo ncu, # od tega s popolno amortizacijo Povprečje (v%) od tega z delno amortizacijo Povprečje (v%) od tega brez amortizacije (1) Povprečje (v%) Razmerje med odplačilom dolga in dohodkom ob nastanku (DSTI-O) (NEOBVEZNO) TOKOVI od tega nepremičnine na posameznih ozemljih (2) Povprečje (v%) TEHTANO POVPREČJE Povprečje (v%) PORAZDELITEV PORAZDELITEV ≤ 50% ncu, # ≤ 10% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]10% ; 20%] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]20% ; 30%] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]30% ; 40%] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]40% ; 50%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 60% ncu, # > 110% ncu, # Ni na voljo ncu, # Ni na voljo ncu, #







Sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C) STANJA Razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku (LTI-O) TOKOVI TEHTANO POVPREČJE Povprečje (v%) TEHTANO POVPREČJE Povprečje PORAZDELITEV PORAZDELITEV ≤ 50% ncu, # ≤ 3 ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 110% ncu, # > 6 ncu, # Ni na voljo ncu, # Ni na voljo ncu, #







Zapadlosti ob nastanku TOKOVI Razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku (DTI-O) TOKOVI TEHTANO POVPREČJE Povprečje (leta) TEHTANO POVPREČJE Povprečje PORAZDELITEV PORAZDELITEV ≤ 5 let ncu, # ≤ 3 ncu, # ]5 let ; 10 let] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]10 let ; 15 let] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # ]15 let ; 20 let] ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # ]20 let ; 25 let] ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]25 let ; 30 let] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]30 let ; 35 let] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 35 let ncu, # ]6,5 ; 7] ncu, # Ni na voljo ncu, # > 7 ncu, # Ni na voljo ncu, #







SKUPNA PORAZDELITEV TOKOVI Razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O) TOKOVI Razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O) ≤ 30% ]30% ; 50%] > 50% Začetno obdobje določitve obrestne mere ≤ 30% ]30% ; 50%] > 50% LTV-O ≤ 80% od tega ≤ 1 leto ncu, # ncu, # ncu, # Zapadlost ob nastanku od tega ] 1 leto; 5 let] ncu, # ncu, # ncu, # ≤ 20 let ncu, # ncu, # ncu, # od tega ] 5 let; 10 let] ncu, # ncu, # ncu, # ]20 let ; 25 let] ncu, # ncu, # ncu, # od tega > 10 let ncu, # ncu, # ncu, # > 25 let ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]80%-90%] Zapadlost ob nastanku TOKOVI Razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku (DTI-O) ≤ 20 let ncu, # ncu, # ncu, # Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O) ≤ 4 ]4 ; 6] > 6 ]20 let ; 25 let] ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ≤ 80% ncu, # ncu, # ncu, # > 25 let ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]80% ; 90%] ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]90%-110%] LTV-O ]90% ; 110%] ncu, # ncu, # ncu, # Zapadlost ob nastanku LTV-O > 110% ncu, # ncu, # ncu, # ≤ 20 let ncu, # ncu, # ncu, # ]20 let ; 25 let] ncu, # ncu, # ncu, # > 25 let ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O > 110% Zapadlost ob nastanku ≤ 20 let ncu, # ncu, # ncu, # ]20 let ; 25 let] ncu, # ncu, # ncu, # > 25 let ncu, # ncu, # ncu, #

2. Predloga B: kazalniki in z njimi povezane razčlenitve za posojila za stanovanjske nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in stanovanjske nepremičnine, v katerih bivajo lastniki

Dodatne predloge za države s pomembnim tveganjem ali trgom nepremičnin, kupljenih z namenom oddaje

TOKOVI = nova posojila za stanovanjske nepremičnine v obdobju poročanja, ki jih kot taka šteje posojilodajalec. Nacionalni makrobonitetni organi, ki lahko razlikujejo med popolnoma novimi posojili za stanovanjske nepremičnine in na novo izpogajanimi posojili, imajo možnost, da na novo izpogajana posojila ločeno razčlenijo.

STANJA = podatki o stanjih posojil za stanovanjske nepremičnine na datum poročanja (npr. konec leta)

ncu = znesek v nacionalni valuti

# = število pogodb

Povprečje = povprečje ustreznega razmerja







POSOJILA ZA NEPREMIČNINE, KUPLJENE Z NAMENOM ODDAJE Pregled posojil za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje TOKOVI Stopnja kritja obresti ob nastanku (ICR-O) TOKOVI Izplačana posojila ncu, # TEHTANO POVPREČJE Povprečje od tega novi kupci ncu, # PORAZDELITEV od tega posojila v tuji valuti ncu, # ≤ 100% ncu, # od tega s popolno amortizacijo ncu, # ] 100% ; 125%] ncu, # od tega z delno amortizacijo ncu, # ] 125% ; 150%] ncu, # od tega brez amortizacije (1) ncu, # ] 150% ; 175%] ncu, # od tega nepremičnine na posameznih ozemljih (2) ncu, # ] 175% ; 200%] ncu, # od tega ≤ 1 leto začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # > 200% ncu, # od tega ] 1 leto; 5 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # od tega ] 5 let; 10 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # od tega > 10 let začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # Razmerje med posojilom in najemnino ob nastanku (LTR-O) TOKOVI Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O) TOKOVI TEHTANO POVPREČJE Povprečje TEHTANO POVPREČJE Povprečje (v%) PORAZDELITEV PORAZDELITEV ≤ 5 ncu, # ≤ 50% ncu, # ] 5 ; 10] ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ] 10 ; 15] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ] 15 ; 20] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # > 20 ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 110% ncu, # Ni na voljo ncu, #







POSOJILA ZA NEPREMIČNINE, V KATERIH BIVAJO LASTNIKI Pregled posojil za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki TOKOVI Razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O) TOKOVI Izplačana posojila ncu, # TEHTANO POVPREČJE Povprečje (v%) od tega novi kupci ncu, # od tega novi kupci Povprečje (v%) od tega posojila v tuji valuti ncu, # od tega posojila v tuji valuti Povprečje (v%) od tega s popolno amortizacijo ncu, # od tega s popolno amortizacijo Povprečje (v%) od tega z delno amortizacijo ncu, # od tega z delno amortizacijo Povprečje (v%) od tega brez amortizacije (1) ncu, # od tega brez amortizacije (1) Povprečje (v%) od tega nepremičnine na posameznih ozemljih (2) ncu, # od tega nepremičnine na posameznih ozemljih (2) Povprečje (v%) od tega ≤ 1 leto začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # od tega ≤ 1 leto začetnega obdobja določitve obrestne mere Povprečje (v%) od tega ] 1 leto; 5 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # od tega ] 1 leto; 5 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere Povprečje (v%) od tega ] 5 let; 10 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # od tega ] 5 let; 10 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere Povprečje (v%) od tega > 10 let začetnega obdobja določitve obrestne mere ncu, # od tega > 10 let začetnega obdobja določitve obrestne mere Povprečje (v%) PORAZDELITEV Sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C) TOKOVI ≤ 10% ncu, # TEHTANO POVPREČJE Povprečje (v%) ]10% ; 20%] ncu, # od tega novi kupci Povprečje (v%) ]20% ; 30%] ncu, # od tega posojila v tuji valuti Povprečje (v%) ]30% ; 40%] ncu, # od tega s popolno amortizacijo Povprečje (v%) ]40% ; 50%] ncu, # od tega z delno amortizacijo Povprečje (v%) ]50% ; 60%] ncu, # od tega brez amortizacije (1) Povprečje (v%) > 60% ncu, # od tega nepremičnine na posameznih ozemljih (2) ncu, # Ni na voljo ncu, # PORAZDELITEV ≤ 50% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # Razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku (LTI-O) TOKOVI ]60% ; 70%] ncu, # TEHTANO POVPREČJE Povprečje ]70% ; 80%] ncu, # PORAZDELITEV ]80% ; 90%] ncu, # ≤ 3 ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # > 110% ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # Ni na voljo ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 6 ncu, # Ni na voljo ncu, #







Sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C) STANJA TEHTANO POVPREČJE Povprečje (v%) PORAZDELITEV ≤ 50% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 110% ncu, # Ni na voljo ncu, # Zapadlosti ob nastanku v letih TOKOVI TEHTANO POVPREČJE Povprečje (v letih) PORAZDELITEV ≤ 5 let ncu, # ]5 let ; 10 let] ncu, # ]10 let ; 15 let] ncu, # ]15 let ; 20 let] ncu, # ]20 let ; 25 let] ncu, # ]25 let ; 30 let] ncu, # ]30 let ; 35 let] ncu, # > 35 let ncu, # Ni na voljo ncu, #









PRILOGA III

OKVIRNE PREDLOGE ZA KAZALNIKE SEKTORJA POSLOVNIH NEPREMIČNIN

1. Predloga A: kazalniki fizičnega trga







Kazalniki fizičnega trga Kazalnik Razčlenitev Pogostost Vrsta nepremičnine (1) Lokacija nepremičnine (2) Fizični trg Indeks cen poslovnih nepremičnin Četrtletno I I Indeks dajanja v najem Četrtletno I I Indeks donosa dajanja v najem Četrtletno I I Stopnje nezasedenosti Četrtletno R R Začete gradnje Četrtletno # # (1) Vrsta nepremičnine se razčleni na pisarne, prodajo na drobno, industrijske, stanovanjske in druge nepremičnine (vse na domačem trgu). (2) Lokacija nepremičnine se razčleni na domače prvovrstne in domače neprvovrstne. I = indeks R = razmerje # = kvadratni metri

2. Predloga B: kazalniki izpostavljenosti finančnega sistema

Kazalniki izpostavljenosti







Kazalnik Razčlenitev Skupaj Pogostost Vrsta nepremičnine (1) Lokacija nepremičnine (2) Vrsta vlagatelja (3) (8) Vrsta posojilodajalca (4) Država sedeža vlagatelja (8) / posojilodajalca (5) Tokovi (6) Naložbe v poslovne nepremičnine (8) Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega neposredna imetja poslovnih nepremičnin Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posredna imetja poslovnih nepremičnin Četrtletno nc nc nc Prilagoditve vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine Četrtletno nc nc nc nc nc Posojila za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji) Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup najemnih stanovanj Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup poslovnih nepremičnin v razvoju Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Četrtletno nc nc nc nc nc Nedonosna posojila za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji) Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup najemnih stanovanj Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup poslovnih nepremičnin v razvoju Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Četrtletno nc nc nc nc nc Rezervacije za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji) Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup najemnih stanovanj Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup poslovnih nepremičnin v razvoju Četrtletno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Četrtletno nc nc nc nc nc







Kazalnik Razčlenitev Skupaj Pogostost Vrsta nepremičnine (1) Lokacija nepremičnine (2) Vrsta vlagatelja (3) (8) Vrsta posojilodajalca (4) Država sedeža vlagatelja (8) / posojilodajalca (5) Stanja (7) Naložbe v poslovne nepremičnine (8) Letno nc nc nc nc nc — od tega neposredna imetja poslovnih nepremičnin Letno nc nc nc nc nc — od tega posredna imetja poslovnih nepremičnin Letno nc nc nc Prilagoditve vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine Letno nc nc nc nc nc Posojila za poslovne nepremičnine (vključno s poslovnimi nepremičninami v razvoju ali gradnji) Letno nc nc nc nc nc — od tega nedonosna posojila za poslovne nepremičnine Letno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Letno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup najemnih stanovanj Letno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Letno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Letno nc nc nc nc nc Rezervacije za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine Letno nc nc nc nc nc — od tega nedonosna posojila za poslovne nepremičnine Letno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Letno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup najemnih stanovanj Letno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Letno nc nc nc nc nc — od tega posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Letno nc nc nc nc nc Posojila za poslovne nepremičnine v razvoju (kot del posojil za poslovne nepremičnine) Letno nc nc nc nc nc — od tega nedonosna posojila Letno nc nc nc nc nc Rezervacije za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine v razvoju Letno nc nc nc nc nc

(

6

) Za naložbe, posojila in nedonosna posojila so tokovi na bruto osnovi (zajamejo se samo nova posojila/naložbe, brez upoštevanja odplačil ali zmanjšanja obstoječih zneskov).

3. Predloga C: kazalniki posojilnih standardov

Kazalniki posojilnih standardov (10)







Kazalnik Pogostost Tehtano povprečje razmerij Tokovi (2) Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O) Četrtletno R — posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Četrtletno R — posojila za nakup najemnih stanovanj Četrtletno R — posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Četrtletno R — posojila za nakup poslovnih nepremičnin v razvoju Četrtletno R — posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Četrtletno R Stopnja kritja obresti ob nastanku (ICR-O) Četrtletno R — posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Četrtletno R — posojila za nakup najemnih stanovanj Četrtletno R — posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Četrtletno R — posojila za nakup poslovnih nepremičnin v razvoju Četrtletno R — posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Četrtletno R Stopnja kritja odplačila dolga ob nastanku (DSCR-O) Četrtletno R — posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Četrtletno R — posojila za nakup najemnih stanovanj Četrtletno R — posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Četrtletno R — posojila za nakup poslovnih nepremičnin v razvoju Četrtletno R — posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Četrtletno R







Kazalnik Pogostost Tehtano povprečje razmerij Stanja (3) Sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C) Letno R — posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Letno R — posojila za nakup najemnih stanovanj Letno R — posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Letno R — posojila za nakup poslovnih nepremičnin v razvoju Letno R — posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Letno R Sedanja stopnja kritja obresti (ICR-C) Letno R — posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Letno R — posojila za nakup najemnih stanovanj Letno R — posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Letno R — posojila za nakup poslovnih nepremičnin v razvoju Letno R — posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Letno R Sedanja stopnja kritja odplačila dolga (DSCR-C) Letno R — posojila za nakup nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječih ali v gradnji Letno R — posojila za nakup najemnih stanovanj Letno R — posojila za nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek (razen najemnih stanovanj) Letno R — posojila za nakup poslovnih nepremičnin v razvoju Letno R — posojila za nakup nepremičnin za socialna stanovanja Letno R









PRILOGA IV

SMERNICE O METODAH ZA MERJENJE IN IZRAČUN KAZALNIKOV

Ta priloga določa splošne smernice o metodah za izračun kazalnikov, ki se uporabljajo v predlogah iz Priloge II in, kjer je primerno, tudi Priloge III. Njen namen ni, da bi določila podrobna tehnična navodila za dokončanje predlog, ki bi zajemala vse možne primere. Poleg tega je treba smernice razlagati tako, da zajemajo ciljne opredelitve in ciljne metode, in v nekaterih primerih so lahko upravičena odstopanja, s katerimi se upoštevajo posebnosti trgov ali tržnih segmentov.

1. Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O)

1. Razmerje LTV-O se opredeli kot:

2. Za namen izračuna „L“:

(a) vključuje vsa posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka (ne glede na namen posojila), po agregiranju posojil „po posojilojemalcu“ in „po zavarovanju“;

(b) se meri na podlagi izplačanih zneskov in zato ne vključuje neizkoriščenih zneskov iz kreditnih linij. V primeru nepremičnine, ki se še gradi, je „L“ vsota vseh obrokov posojila, izplačanih do datuma poročanja, in razmerje LTV-O se izračuna na datum izplačila katerega koli novega obroka posojila ( 13 ). Če zgoraj navedena metoda izračunavanja ni na voljo ali ne ustreza prevladujoči tržni praksi, se lahko LTV-O namesto tega izračuna tudi na podlagi skupnega odobrenega zneska posojila in pričakovane vrednosti stanovanjske nepremičnine, ki se gradi, po dokončanju;

(c) ne vključuje posojil, ki niso zavarovana z nepremičnino, razen če dajalec kredita, ki poroča, šteje nezavarovana posojila kot del transakcije financiranja stanovanjskih posojil, ki vsebuje zavarovana in nezavarovana posojila. V tem primeru je treba nezavarovana posojila prav tako vključiti v „L“;

(d) se ne prilagodi glede na obstoj drugih zmanjšanj kreditnega tveganja;

(e) ne vključuje stroškov in nadomestil, povezanih s posojilom za stanovanjsko nepremičnino;

(f) ne vključuje posojilnih subvencij.

3. Za namen izračuna „V“:

(a) se izračuna na podlagi vrednosti nepremičnine ob nastanku, ki se meri kot nižja vrednost med:

1. transakcijsko vrednostjo, npr. kakor je zabeležena v notarski listini, in

2. vrednostjo, kakor jo oceni neodvisni zunanji ali notranji cenilec.

Če je na voljo samo ena vrednost, se uporabi ta vrednost;

(b) ne upošteva vrednosti načrtovane obnove ali gradbenih del;

(c) v primeru nepremičnine, ki se še gradi, predstavlja celotno vrednost nepremičnine do datuma poročanja (ob upoštevanju povečanja vrednosti zaradi napredovanja gradbenih del). „V“ se oceni ob izplačilu vsakega novega obroka posojila, da se omogoči izračun posodobljenega razmerja LTV-O;

(d) se ne prilagodi glede na obstoj drugih zmanjšanj kreditnega tveganja;

(e) ne vključuje stroškov in nadomestil, povezanih s posojilom za stanovanjsko nepremičnino;

(f) se ne izračuna kot „dolgoročna vrednost“. Uporabo dolgoročne vrednosti bi bilo mogoče utemeljiti s procikličnostjo „V“, vendar je razmerje LTV-O namenjeno za zajetje kreditnih standardov ob nastanku. Če v trenutku, ko se odobri posojilo za stanovanjsko nepremičnino in registrira razmerje LTV-O, „V“ ne bi predstavljal vrednosti sredstva ob nastanku, kakor se poroča v evidencah posojilodajalca, se ne bi ustrezno zajela dejanska kreditna politika posojilodajalca v zvezi z razmerjem LTV-O.

4. Če nacionalni makrobonitetni organi menijo, da je to potrebno za upoštevanje posebnosti njihovega trga, lahko poleg tega, da izračunajo razmerje LTV-O v skladu z metodo, opisano v odstavkih 2 in 3, izračunajo razmerje LTV-O tudi tako, da od „V“, kakor je opredeljen v odstavku 3, odštejejo celoten znesek vseh izplačanih ali neizplačanih neporavnanih posojil za stanovanjske nepremičnine, namesto da ta posojila vključijo v izračun „L“, kakor je opisano v odstavku 2.

5. Če se trgi posojil za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in nepremičnine, v katerih bivajo lastniki, spremljajo ločeno, se opredelitev razmerja LTV-O uporablja ob upoštevanju naslednjih izjem:

(a) za posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje:

— „L“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani s posojilom za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje,

— „V“ obsega samo vrednost nepremičnin, kupljenih z namenom oddaje, ob nastanku;

(b) za posojila za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki:

— „L“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani s posojilom za nepremičnino, v kateri biva lastnik,

— „V“ obsega samo vrednost nepremičnin, v kateri bivajo lastniki, ob nastanku.

6. Nacionalni makrobonitetni organi morajo biti pozorni na to, da so razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine po naravi prociklična, in zato taka razmerja v katerem koli okviru za spremljanje tveganj obravnavati previdno. Lahko proučijo tudi možnost uporabe dodatnih metrik, kot je razmerje med posojilom in dolgoročno vrednostjo nepremičnine, pri katerem se vrednost prilagodi glede na dolgoročno gibanje indeksa tržnih cen.

2. Sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C)

1. Razmerje LTV-C se opredeli kot:

2. Za namen izračuna se „LC“:

(a) meri kot neporavnano stanje posojil(-a) – opredeljeno kot „L“ v oddelku 1(2) – na datum poročanja ob upoštevanju odplačil glavnice, prestrukturiranj posojila, novih izplačil glavnice, obračunanih obresti in, v primeru posojil v tujih valutah, sprememb deviznega tečaja;

(b) prilagodi, da se upoštevajo prihranki, zbrani v naložbenem instrumentu, ki je namenjen za odplačilo glavnice posojila. Zbrani prihranki se lahko odštejejo od „LC“ samo, če so izpolnjeni naslednji pogoji:

(1) zbrani prihranki so brezpogojno zastavljeni upniku z izrecnim namenom odplačila glavnice posojila na pogodbeno dogovorjene datume in

(2) uporabi se ustrezni odbitek, ki ga določi nacionalni makrobonitetni organ in s katerim se upošteva tržno tveganje in/ali tveganje tretje osebe, povezano z osnovnimi naložbami.

3. Za namen izračuna „VC“:

(a) izraža spremembe vrednosti „V“, kakor je opredeljeno v oddelku 1(3), od zadnjega vrednotenja nepremičnine. Sedanjo vrednost nepremičnine mora oceniti neodvisni zunanji ali notranji cenilec. Če taka ocena ni na voljo, se lahko sedanja vrednost nepremičnine oceni z uporabo podrobnega indeksa vrednosti nepremičnin (npr. na podlagi podatkov o transakcijah). Če tudi tak indeks vrednosti nepremičnin ni na voljo, se lahko uporabi podrobni indeks cen nepremičnin po uporabi primerno izbranega odbitka, s katerim se upošteva depreciacija nepremičnine. Vsak indeks vrednosti ali cen nepremičnin mora biti dovolj diferenciran glede na geografsko lokacijo nepremičnine in vrsto nepremičnine;

(b) se prilagodi glede na spremembe prednostnih pravic na nepremičnini;

(c) se izračunava letno.

4. Če se trgi posojil za stanovanjske nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in nepremičnine, v katerih bivajo lastniki, spremljajo ločeno, se opredelitev razmerja LTV-C uporablja ob upoštevanju naslednjih izjem:

(a) za posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje:

— „LC“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani s posojilom za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje,

— „VC“ se nanaša na sedanjo vrednost nepremičnine, kupljene z namenom oddaje;

(b) za posojila za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki:

— „LC“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani s posojilom za nepremičnino, v kateri biva lastnik,

— „VC“ obsega samo sedanjo vrednost nepremičnine, v kateri biva lastnik.

3. Razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku (LTI-O)

1. Razmerje LTI-O se opredeli kot:

2. Za namen izračuna ima „L“ enak pomen kot v oddelku 1(2).

3. Za namen izračuna je „I“ celotni letni razpoložljivi dohodek posojilojemalca, kakor ga dajalec kredita registrira v trenutku nastanka posojila za stanovanjsko nepremičnino.

4. Naslovnike se spodbuja, da se pri določanju „razpoložljivega dohodka“ posojilojemalca čim bolj uskladijo z opredelitvijo (1) in najmanj z opredelitvijo (2):

Opredelitev (1): „razpoložljivi dohodek“ = dohodek iz zaposlitve + dohodek iz samozaposlitve (npr. dobiček) + dohodek iz javnih pokojnin + dohodek iz zasebnih in poklicnih pokojnin + dohodek iz nadomestil za brezposelnost + dohodek iz socialnih transferjev razen nadomestil za brezposelnost + redni zasebni transferji (kot so preživnine) + bruto dohodek od najemnin za nepremičnine + dohodek iz finančnih naložb + dohodek iz zasebnih poslov ali partnerstva + redni dohodek iz drugih virov + posojilne subvencije – davki – premije za zdravstveno varstvo/socialno varnost/zdravstveno zavarovanje + vračilo davkov.

Za namen te opredelitve:

(a) „bruto dohodek od najemnin za nepremičnine“ obsega dohodek od najemnin za nepremičnine v lasti, v zvezi s katerimi trenutno ni neporavnanega posojila za stanovanjsko nepremičnino, in nepremičnine, kupljene z namenom oddaje. Dohodek od najemnin se ugotovi na podlagi informacij, ki so na voljo bankam ali so drugače pripisane. Če natančne informacije niso na voljo, mora institucija, ki poroča, zagotoviti najboljšo oceno dohodka od najemnin in opisati uporabljeno metodologijo za njeno pridobitev;

(b) „davki“ obsegajo po vrstnem redu glede na pomembnost davke na izplačane plače, davčne olajšave, pokojninske ali zavarovalne premije, če se zaračunajo od bruto dohodka, posebne davke, npr. davke na nepremičnine, in druge davke na nepotrošnjo;

(c) „premije za zdravstveno varstvo/socialno varnost/zdravstveno zavarovanje“ obsegajo fiksne in obvezne izdatke, ki se v nekaterih državah plačajo po obdavčitvi;

(d) „vračilo davkov“ obsega povračila davčnega organa, ki so povezana z davčno olajšavo za obresti od posojil za stanovanjske nepremičnine;

(e) „posojilne subvencije“ obsegajo vse ukrepe javnega sektorja, namenjene za olajšanje posojilojemalčevega bremena odplačevanja posojila (npr. subvencionirane obrestne mere, subvencije za odplačilo).

Opredelitev (2): „razpoložljivi dohodek“ = dohodek iz zaposlitve + dohodek iz samozaposlitve (npr. dobiček) – davki.

5. Če se trgi posojil za stanovanjske nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in stanovanjske nepremičnine, v katerih bivajo lastniki, spremljajo ločeno, se opredelitev razmerja LTI-O uporablja ob upoštevanju naslednjih izjem:

(a) za posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje:

— „L“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani s posojilom za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje;

(b) za posojila za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki:

— „L“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani z nepremičnino, v kateri biva lastnik,

— če ima posojilojemalec posojila za nepremičnino, v kateri biva lastnik, in posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, se lahko za podporo odplačila posojil za nepremičnino, v kateri biva lastnik, uporabi samo dohodek od najemnin za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, zmanjšan za stroške odplačila posojil za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje. V tem primeru je najboljša opredelitev „razpoložljivega dohodka“: — „razpoložljivi dohodek“ = dohodek iz zaposlitve + dohodek iz samozaposlitve, npr. dobiček + dohodek iz javnih pokojnin + dohodek iz zasebnih in poklicnih pokojnin + dohodek iz nadomestil za brezposelnost + dohodek iz socialnih transferjev razen nadomestil za brezposelnost + redni zasebni transferji, npr. preživnine + (bruto dohodek od najemnin za nepremičnine – stroški odplačila dolga za nakup nepremičnin, ki se oddajajo) + dohodek iz finančnih naložb + dohodek iz zasebnih poslov ali partnerstva + redni dohodek iz drugih virov + posojilne subvencije – davki – premije za zdravstveno varstvo/socialno varnost/zdravstveno zavarovanje + vračilo davkov.

4. Razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku (DTI-O)

1. Razmerje DTI-O se opredeli kot:

2. Za namen izračuna „D“ obsega celotni dolg posojilojemalca, ne glede na to, ali je zavarovan z nepremičnino ali ne, vključno z vsemi neporavnanimi finančnimi posojili, tj. posojili, ki jih odobrijo ponudnik posojil za stanovanjske nepremičnine in drugi posojilodajalci, v trenutku nastanka posojila za stanovanjsko nepremičnino.

3. Za namen izračuna ima „I“ enak pomen kot v oddelku 3(4).

5. Razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O)

1. Razmerje LSTI-O se opredeli kot:

2. Za namen izračuna so „LS“ letni stroški odplačila dolgov iz naslova posojila za stanovanjsko nepremičnino, opredeljenega kot „L“ v oddelku 1(2), v trenutku nastanka posojila.

3. Za namen izračuna ima „I“ enak pomen kot v oddelku 3(4).

4. Če se trgi posojil za stanovanjske nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in stanovanjske nepremičnine, v katerih bivajo lastniki, spremljajo ločeno, se opredelitev razmerja LSTI-O uporablja ob upoštevanju naslednjih izjem:

(a) za posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje:

— „LS“ so letni stroški odplačila dolgov, povezani s posojilom za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje, v trenutku nastanka posojila;

(b) za posojila za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki:

— „LS“ so letni stroški odplačila dolgov, povezani s posojilom za nepremičnino, v kateri biva lastnik, v trenutku nastanka posojila.

— Ustrezna najboljša opredelitev „razpoložljivega dohodka“ je: — „razpoložljivi dohodek“ = dohodek iz zaposlitve + dohodek iz samozaposlitve, npr. dobiček + dohodek iz javnih pokojnin + dohodek iz zasebnih in poklicnih pokojnin + dohodek iz nadomestil za brezposelnost + dohodek iz socialnih transferjev razen nadomestil za brezposelnost + redni zasebni transferji, npr. preživnine + (bruto dohodek od najemnin za nepremičnine – stroški odplačila dolga za nakup nepremičnin, ki se oddajajo + dohodek iz finančnih naložb) + dohodek iz zasebnih poslov ali partnerstva + redni dohodek iz drugih virov + posojilne subvencije – davki – premije za zdravstveno varstvo/socialno varnost/zdravstveno zavarovanje + vračilo davkov.

6. Razmerje med odplačilom dolga in dohodkom ob nastanku (DSTI-O)

1. Razmerje DSTI-O se opredeli kot:

2. Za namen izračuna so „DS“ letni stroški odplačila celotnega dolga posojilojemalca, opredeljenega kot „D“ v oddelku 4(2), v trenutku nastanka posojila.

3. Za namen izračuna ima „I“ enak pomen kot v oddelku 3(4).

4. Razmerje DSTI-O je treba šteti kot neobvezni kazalnik, saj posojilodajalci morda nimajo v vseh jurisdikcijah dostopa do potrebnih informacij za izračun njegovega števca. Vendar pa se v jurisdikcijah, v katerih posojilodajalci imajo dostop do teh informacij (npr. prek kreditnih registrov ali davčnih evidenc), makrobonitetne organe močno spodbuja, da v svoj okvir za spremljanje tveganj vključijo tudi ta kazalnik.

7. Stopnja kritja obresti (ICR)

1. Stopnja ICR se opredeli kot:

2. Za namen izračuna:

(a) „bruto letni dohodek od najemnin“ je letni dohodek od najemnin za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, v bruto znesku pred zmanjšanjem za operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine in pred davki;

(b) „letni stroški obresti“ so letni stroški obresti, povezani z nepremičninami, kupljenimi z namenom oddaje.

3. Pri tej stopnji gre lahko za njeno vrednost ob nastanku posojila (ICR-O) ali njeno sedanjo vrednost (ICR-C).

8. Razmerje med posojilom in najemnino ob nastanku (LTR-O)

1. Razmerje LTR-O se opredeli kot:

2. Za namen izračuna:

(a) „posojilo za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje“ ima enak pomen kot „L“ v oddelku 1(2), vendar je omejeno na posojila za stanovanjsko nepremičnino, s katerimi se financira nepremičnina, kupljena z namenom oddaje;

(b) „neto letni dohodek od najemnin“ je letni dohodek od najemnin za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, zmanjšan za operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine, pred davki;

(c) „bruto letni dohodek od najemnin“ je letni dohodek od oddaje nepremičnin, kupljenih z namenom oddaje, najemnikom, v bruto znesku pred zmanjšanjem za operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine in pred davki.

Za izračun razmerja LTR-O se uporabi neto letni dohodek od najemnin. Če ta informacija ni na voljo, se lahko namesto tega uporabi bruto letni dohodek od najemnin.









PRILOGA V

SMERNICE O OPREDELITVAH IN KAZALNIKIH

Ta priloga določa smernice o posebnih vprašanjih, povezanih z opredelitvijo kazalnikov, in zlasti v zvezi s Prilogo III. Njen namen ni, da bi določila podrobna tehnična navodila za dokončanje predlog iz Priloge III, ki bi zajemala vse možne primere. Poleg tega je treba smernice razlagati tako, da zajemajo ciljne opredelitve in ciljne metode, in v nekaterih primerih so lahko upravičena odstopanja, s katerimi se upoštevajo posebnosti trgov ali tržnih segmentov.

1. Opredelitve poslovnih nepremičnin

Trenutno na ravni Unije ni opredelitve poslovnih nepremičnin, ki bi bila dovolj natančna za makrobonitetne namene.

(a) Uredba (EU) št. 575/2013 v členu 4(1)(75) opredeljuje stanovanjske nepremičnine, ne določa pa natančne opredelitve poslovnih nepremičnin, razen da jih v členu 126 opiše kot „pisarne ali druge poslovne prostore“. Navedena uredba zahteva tudi, da vrednost nepremičnine ne sme biti odvisna od kreditne kakovosti posojilojemalca ali uspešnosti osnovnega projekta v zvezi s poslovnimi nepremičninami.

(b) Organ EBA je določil uporabno dodatno merilo: glavni nameni nepremičnine „morajo biti povezani z gospodarsko dejavnostjo“ ( 14 ). Čeprav je to merilo koristno, še vedno ni dovolj natančno za makrobonitetne namene.

(c) Uredba Evropske centralne banke (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) ( 15 ) je prav tako možen vir za opredelitev poslovnih nepremičnin. Izhodišče, na podlagi katerega je bilo to priporočilo prvotno sprejeto, je upravičevalo sprejetje podrobnejših opredelitev za namene finančne stabilnosti, vendar pa se je ob zadnjem dogajanju na področju statistike pokazala potreba po natančnejši uskladitvi opredelitve poslovnih nepremičnin z opredelitvijo v Uredbi (EU) 2016/867, da se olajša spremljanje in analiziranje finančne stabilnosti ter omogoči popolna primerljivost med državami.

(d) Pobuda skupine G20 glede podatkovnih vrzeli ( 16 ) je sklop 20 priporočil o izboljšanju ekonomske in finančne statistike, ki je bil uveden z namenom izboljšati razpoložljivost in primerljivost ekonomskih in finančnih podatkov po finančni krizi v letih 2007 in 2008. Priporočili II.17 in II.18 druge faze pobude skupine G20 glede podatkovnih vrzeli (DGI-2) ( 17 ) poudarjata potrebo po izboljšanju razpoložljivosti statistike o stanovanjskih in poslovnih nepremičninah. Na podlagi te pobude je Komisija (Eurostat) leta 2017 objavila poročilo o virih, metodah in vprašanjih na področju kazalnikov cen poslovnih nepremičnin ( 18 ), ki daje informacije o izvirnih podatkih in metodologijah v zvezi z indeksi cen poslovnih nepremičnin s ciljem, da se pripravljavci in uporabniki bolje seznanijo z različnimi viri podatkov in metodami merjenja ter vprašanji v tej zvezi.

(e) Posvetovalni dokument o popravkih standardiziranega pristopa za kreditno tveganje Baselskega odbora za bančni nadzor ( 19 ) prav tako opredeljuje poslovne nepremičnine kot nasprotje stanovanjskih nepremičnin. Izpostavljenost do stanovanjskih nepremičnin je opredeljena kot izpostavljenost, zavarovana z nepremičnino, ki je po naravi stanovanjska in ustreza vsem veljavnim zakonom in drugim predpisom, ki omogočajo, da se nepremičnina uporablja za bivalne namene, tj. s stanovanjsko nepremičnino. Izpostavljenost do poslovnih nepremičnin je nato opredeljena kot izpostavljenost, zavarovana z nepremičnino, ki ni stanovanjska nepremičnina.

Glede na omejitve zgoraj navedenih opredelitev to priporočilo določa delovno opredelitev poslovnih nepremičnin posebej za makrobonitetne namene. Poslovno nepremičnino opredeljuje kot katero koli nepremičnino, ki ustvarja dohodek, obstoječo ali v razvoju, vključno z najemnimi stanovanji, ali nepremičnino, ki jo lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, obstoječo ali v gradnji; ne vključuje nepremičnin, ki so razvrščene kot stanovanjske nepremičnine, in vključuje socialna stanovanja.

O tem, ali je treba nepremičnine v razvoju šteti kot poslovne nepremičnine, je mogoče razpravljati. Nacionalna praksa v zvezi s tem je različna. Vendar so izkušnje številnih držav članic med zadnjo finančno krizo pokazale, kako pomembno je za namene finančne stabilnosti spremljati naložbe v to gospodarsko dejavnost in njeno financiranje.

Nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, so opredeljene kot vse nepremičnine, pri katerih se ustvarja dohodek z najemninami ali dobičkom od njihove prodaje. Zato so nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in najemna stanovanja podkategoriji nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek.

Nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, se nanašajo na vse nepremičnine, ki so v neposredni lasti fizičnih oseb, z glavnim namenom oddaje najemnikom. Nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, so mejno področje med stanovanjskimi nepremičninami in poslovnimi nepremičninami. Ker pa to dejavnost običajno opravljajo najemodajalci z majhnim portfeljem nepremičnin kot neizključno in nepoklicno dejavnost, se lahko za namene finančne stabilnosti šteje, da spada bolj v sektor stanovanjskih nepremičnin kot v sektor poslovnih nepremičnin. Zato se nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, razvrstijo kot stanovanjske nepremičnine in so tako samodejno izključene iz opredelitve poslovnih nepremičnin, čeprav se še štejejo za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. Kljub temu se zaradi posebnih značilnosti tveganja na tem podtrgu nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da spremljajo gibanje na tem podtrgu v okviru ločene razčlenitve, če ta dejavnost predstavlja pomemben vir tveganj ali pomemben delež stanja in tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine. Zato je vključena tudi razčlenitev posojil za stanovanjske nepremičnine, po kateri se razlikujejo posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in posojila za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki. Nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, ki so v gradnji, se prav tako štejejo za stanovanjske nepremičnine. Podobno se stavbe, ki se gradijo z namenom, da jih bodo za bivalne namene uporabljali lastniki, prav tako štejejo za stanovanjske nepremičnine.

Najemna stanovanja se nanašajo na nepremičnine, ki so v lasti pravnih oseb (npr. profesionalnih vlagateljev) z namenom oddaje najemnikom. Te nepremičnine se štejejo tudi za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, in se zato razvrstijo kot poslovne nepremičnine. Poleg tega se najemna stanovanja, ki so v gradnji, prav tako razvrstijo kot poslovne nepremičnine, natančneje kot nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, v razvoju. Za namene finančne stabilnosti je lahko pomembno tudi ločeno spremljanje financiranja najemnih stanovanj. Zato so vključene ločene razčlenitve za tovrstna posojila.

Nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek in niso nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, niti najemna stanovanja, so prav tako vključene v opredelitev poslovnih nepremičnin, in sicer tako obstoječe kot tiste v gradnji. Primeri takih drugih vrst nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek, so pisarniške stavbe, oddane v najem, in poslovni prostori, oddani v najem. Med gradnjo se tovrstne nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, štejejo za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, v razvoju, ki se razvrstijo kot poslovne nepremičnine.

Nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, vključujejo poslovne prostore in tudi nepremičnine posebne vrste, kot so cerkve, univerze, muzeji itd. O tem, ali je treba nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, razvrstiti kot poslovne nepremičnine ali kot drugo vrsto nepremičnin, je mogoče razpravljati. Nacionalna praksa glede tega je različna, saj se lahko v nekaterih državah članicah šteje, da so tveganja, ki so povezana s takimi nepremičninami, drugačna od tveganj, ki so povezana s poslovnimi nepremičninami. Res je, da se lahko tveganja med državami članicami razlikujejo, vendar je pomembno, da se ta tveganja spremljajo tudi za namene finančne stabilnosti. Zato so nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, vključene v opredelitev poslovnih nepremičnin. Poleg tega so zaradi posebnosti financiranja različnih nepremičninskih trgov v državah članicah vključene ločene razčlenitve, da se lahko ločeno spremljajo tveganja, povezana s temi vrstami financiranja. Nepremičnine, ki jih lastniki uporabljajo za poslovanje, uresničevanje svojega namena ali opravljanje dejavnosti, bi se morale šteti za poslovne nepremičnine tako med gradnjo kot tudi po dokončanju.

Socialna stanovanja so kompleksen segment nepremičninskega trga, saj imajo lahko različne oblike po državah članicah in znotraj njih. Ker socialnih stanovanj običajno ne zgradijo, kupijo ali obnovijo fizične osebe, se ne razvrstijo kot stanovanjske nepremičnine, ampak kot poslovne nepremičnine. Vendar pa je v nekaterih državah zaradi vidikov finančne stabilnosti pomembno, da se tveganja, ki izvirajo iz te vrste nepremičnin, spremljajo v okviru ločene razčlenitve. Zato so dodane ločene razčlenitve za tovrstna posojila. Poleg tega se šteje, da so socialna stanovanja, ki so v neposredni lasti države, v lasti za uresničevanje namena države, zato se prav tako razvrstijo kot poslovne nepremičnine. Socialna stanovanja, ki so še v gradnji, se prav tako razvrstijo kot poslovne nepremičnine, saj se štejejo za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, v razvoju.

Vse druge nepremičnine v gradnji se štejejo kot stanovanjske nepremičnine ali poslovne nepremičnine v skladu s splošnima opredelitvama iz točk (4) in (38) oddelka 2(1)(1).

2. Viri podatkov o poslovnih nepremičninah

2.1 Kazalniki fizičnega trga poslovnih nepremičnin

Kazalnike fizičnega trga poslovnih nepremičnin je mogoče pridobiti prek:

(a) javnih virov, npr. nacionalnih statističnih uradov ali zemljiških knjig, ali

(b) ponudnikov podatkov iz zasebnega sektorja, ki zajemajo pomemben del trga poslovnih nepremičnin.

Poročilo ESRB o poslovnih nepremičninah in finančni stabilnosti v EU vsebuje pregled razpoložljivih indeksov cen in možnih virov podatkov ( 20 ).

2.2 Kazalniki izpostavljenosti finančnega sistema do poslovnih nepremičnin

Podatke o izpostavljenostih udeležencev na trgu, vsaj tistih iz finančnega sektorja, je mogoče zbrati prek nadzorniškega poročanja. Nekatere podatke na nacionalni ravni že zbirata ECB in organ EIOPA. Vendar ti podatki niso zelo podrobni. Nove predloge za nadzorniško poročanje za banke, tj. finančno poročanje (FINREP) in splošno poročanje (COREP), za zavarovatelje na podlagi Direktive 2009/138/ES Evropskega parlamenta in Sveta ( 21 ) ter za investicijske sklade na podlagi Direktive 2011/61/EU Evropskega parlamenta in Sveta ( 22 ) lahko zagotovijo bolj podroben vpogled v izpostavljenosti finančnih institucij do poslovnih nepremičnin.

Klasifikacije iz statistične klasifikacije gospodarskih dejavnosti v Evropski skupnosti (NACE rev 2.0) so lahko koristne za približek izpostavljenosti finančnih institucij do poslovnih nepremičnin, saj glede njih obstaja široko soglasje med institucijami Unije in se uporabljajo v predlogah za regulativno poročanje za banke in zavarovalnice. Dve področji sta upoštevni v tem smislu:

(a) področje F: gradbeništvo, razen gradnje inženirskih objektov, in

(b) področje L: poslovanje z nepremičninami, razen posredništva v prometu z nepremičninami.

Glavna slabost uporabe klasifikacij NACE je v tem, da so usmerjene v gospodarske sektorje in ne v posojila. Na primer, posojilo nepremičninski družbi za nakup voznega parka se poroča v področju L, čeprav ne gre za posojilo za poslovno nepremičnino.

2.3 Uporaba podatkov iz zasebnega sektorja

Če nacionalni makrobonitetni organi za pripravo kazalnikov poslovnih nepremičnin uporabljajo podatke ponudnika podatkov iz zasebnega sektorja, se od njih pričakuje, da določijo razlike pri obsegu in opredelitvah v primerjavi s tistimi, ki se zahtevajo v tem priporočilu. Biti morajo tudi zmožni predložiti podrobnosti v zvezi s osnovno metodologijo, ki jo uporablja ponudnik, in zajetjem v vzorcu. Podatki ponudnika iz zasebnega sektorja morajo biti reprezentativni za celoten trg in ustrezne razčlenitve, določene v priporočilu D:

(a) vrsta nepremičnine;

(b) lokacija nepremičnine;

(c) vrsta in država sedeža vlagatelja;

(d) vrsta in država sedeža posojilodajalca.

3. Ustrezne razčlenitve kazalnikov

Nacionalni makrobonitetni organi morajo biti v zvezi z ustreznimi razčlenitvami, določenimi v priporočilu D, zmožni predložiti oceno pomembnosti takih razčlenitev za njihov trg poslovnih nepremičnin, kadar jih uporabljajo za namene spremljanja, pri čemer upoštevajo tudi načelo sorazmernosti.

„Vrsta nepremičnine“ se nanaša na primarno rabo poslovne nepremičnine. Za kazalnike poslovnih nepremičnin mora ta razčlenitev obsegati naslednje kategorije:

(a) stanovanjske, npr. večstanovanjski objekti;

(b) prodaja na drobno, npr. hoteli, restavracije, nakupovalni centri;

(c) pisarne, npr. nepremičnine, ki se uporabljajo predvsem za poklicne ali poslovne pisarne;

(d) industrijske, npr. nepremičnine, ki se uporabljajo za namene proizvodnje, distribucije in logistike;

(e) druge vrste poslovnih nepremičnin.

Če je nepremičnina v mešani rabi, se šteje kot dve različni nepremičnini (na primer na podlagi površine, ki je namenjena za vsako rabo), če je mogoče narediti tako razčlenitev; drugače se nepremičnina lahko razvrsti glede na prevladujočo rabo.

„Lokacija nepremičnine“ se nanaša na geografsko razčlenitev (npr. po regijah) ali podtrge trga nepremičnin, ki morajo vključevati tudi prvovrstne lokacije in neprvovrstne lokacije. Na splošno se za prvovrstno lokacijo šteje najboljša lokacija na določenem trgu, kar se kaže tudi v donosu dajanja v najem (običajno najnižji na trgu). Za poslovne stavbe je to lahko osrednja lokacija v večjem mestu. Za stavbe za prodajo na drobno se to lahko nanaša na središče mesta z veliko pešci ali osrednje postavljen nakupovalni center. Za logistične stavbe se to lahko nanaša na lokacijo s potrebno infrastrukturo in storitvami, ki ima odličen dostop do transportnih omrežij.

„Ozemlje nepremičnine“ se nanaša na ozemlje, na katerem se nahaja nepremičnina, s katero je zavarovano posojilo, dano v domačem finančnem sistemu katere koli države članice. Ta razčlenitev mora obsegati naslednje podkategorije:

(a) domače ozemlje;

(b) tuje ozemlje, razčlenjeno po posameznih državah, ki jih nacionalni makrobonitetni organi države članice štejejo za pomembne za namene finančne stabilnosti.

„Vrsta vlagatelja“ se nanaša na širše kategorije vlagateljev, kot so:

(a) banke;

(b) zavarovalne družbe;

(c) pokojninski skladi;

(d) investicijski skladi;

(e) nepremičninske družbe;

(f) drugi.

Verjetno je, da bodo na voljo samo podatki o evidentiranem posojilojemalcu ali vlagatelju. Vendar se morajo nacionalni makrobonitetni organi zavedati, da se lahko evidentirani posojilojemalec ali vlagatelj razlikuje od končnega posojilojemalca ali vlagatelja, kjer je končno tveganje. Zato se organe spodbuja, da spremljajo tudi informacije o končnem posojilojemalcu ali vlagatelju, kadar je to mogoče, npr. prek informacij, ki jih zberejo od udeležencev na trgu, da bi bolje razumeli ravnanje udeležencev na trgu in tveganja.

„Vrsta posojilodajalca“ se nanaša na širše kategorije posojilodajalcev, kot so:

(a) banke, vključno s „slabimi bankami“;

(b) zavarovalne družbe;

(c) pokojninski skladi.

Nacionalni makrobonitetni organi morajo seznam vrst vlagateljev in posojilodajalcev morda prilagoditi, da upoštevajo lastnosti lokalnega sektorja poslovnih nepremičnin.

„Država sedeža“ se nanaša na državo, v kateri ima udeleženec na trgu sedež. Država sedeža vlagateljev in posojilodajalcev se razčleni vsaj na naslednje tri geografske kategorije:

(a) domači;

(b) preostali del Evropskega gospodarskega prostora;

(c) tujina.

Nacionalni makrobonitetni organi se morajo zavedati, da se lahko evidentirana država sedeža vlagatelja ali posojilodajalca razlikuje od države sedeža končnega vlagatelja ali posojilodajalca, kjer je končno tveganje. Zato se organe spodbuja, da spremljajo tudi informacije o državi sedeža končnega posojilodajalca ali vlagatelja, npr. prek informacij, ki jih zberejo od udeležencev na trgu.

Razčlenitve iz priporočila D(2) je treba upoštevati kot priporočeni minimum. Vendar pa nacionalni makrobonitetni organi lahko uporabijo dodatne razčlenitve, ki temeljijo na njihovih lastnih opredelitvah in metrikah ter za katere ob upoštevanju posebnosti njihovega nacionalnega trga poslovnih nepremičnin ocenijo, da so potrebne za namene finančne stabilnosti. V zvezi s temi dodatnimi razčlenitvami lahko nacionalni makrobonitetni organi izberejo način spremljanja in kategoriziranja teh segmentov trga, ki se jim zdi primeren za njihov nacionalni trg poslovnih nepremičnin. Kadar se nekatere podkategorije poslovnih nepremičnin ali stanovanjskih nepremičnin ne štejejo za pomembne za namene finančne stabilnosti, se lahko nacionalni makrobonitetni organi tudi odločijo, da tveganj, ki izvirajo iz teh vrst nepremičnin in/ali njihovega financiranja, ne bodo spremljali. V takih primerih se bo neukrepanje nacionalnih makrobonitetnih organov štelo za utemeljeno, če bodo predložili zadostne razloge.

4. Metode za izračun kazalnikov fizičnega trga

Cena poslovnih nepremičnin se nanaša na vrednost pri stalni kakovosti, tj. tržno vrednost nepremičnine brez sprememb kakovosti, kot je depreciacija (in zastaranje) ali apreciacija (npr. prenova), s prilagoditvijo kakovosti.

Smernice iz dela, ki ga je začel Eurostat, svetujejo, da je treba podatke o cenah zbirati na podlagi dejanskih transakcij. Če ti podatki niso na voljo in/ali niso popolnoma reprezentativni, se lahko uporabijo kot približek podatki o oceni ali vrednotenju, pod pogojem, da ti podatki izražajo veljavno tržno ceno in ne trajnostnega pristopa merjenja cen.

5. Ocena izpostavljenosti finančnega sistema do poslovnih nepremičnin

Izpostavljenost finančnega sistema do poslovnih nepremičnin sestavljajo posojila, pogosto s strani bank in včasih tudi s strani zavarovalnih družb, ter naložbe, ki jih pogosto izvedejo zavarovalne družbe, pokojninski skladi in investicijski skladi. Naložbe se lahko nanašajo na neposredna imetja poslovnih nepremičnin, npr. posedovanje lastninske pravice na poslovni nepremičnini, in posredna imetja poslovnih nepremičnin, npr. prek vrednostnih papirjev in investicijskih skladov. Če posojilodajalec ali vlagatelj uporablja nosilec s posebnim namenom kot namensko tehniko financiranja poslovnih nepremičnin, je treba tako posojanje ali naložbe šteti kot neposredno posojanje za poslovne nepremičnine oziroma neposredna imetja poslovnih nepremičnin (pristop vpogleda).

Pri oceni teh izpostavljenosti za sistem kot celoto se morajo nacionalni makrobonitetni organi zavedati tveganja dvojnega štetja. Vlagatelji lahko v poslovne nepremičnine vlagajo neposredno in posredno. Na primer, pokojninski skladi in zavarovalne družbe pogosto posredno vlagajo v poslovne nepremičnine.

Možno je tudi, da je težje zajeti izpostavljenosti tujih udeležencev na trgu, ki lahko predstavljajo pomemben del trga ( 23 ). Ker so ti udeleženci na trgu pomembni za delovanje trga poslovnih nepremičnin, je priporočljivo spremljati njihovo dejavnost.

Ker se izgube iz dejavnosti poslovnih nepremičnin pogosto koncentrirajo v posojilih bank za poslovne nepremičnine, se nacionalne makrobonitetne organe spodbuja, da pri spremljanju tej dejavnosti posvetijo posebno pozornost.

6. Metode za izračun razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine

V Prilogi IV so določene metode za izračun razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku in sedanjega razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine. Kadar se ti razmerji izračunavata za poslovne nepremičnine, pa je treba upoštevati vrsto posebnosti.

V primeru sindiciranega posojila je treba razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku izračunati kot razmerje med prvotnim zneskom vseh posojil, odobrenih posojilojemalcu, in vrednostjo nepremičnine ob nastanku. Če gre za več nepremičnin, je treba razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku izračunati kot razmerje med prvotno vrednostjo posojila (ali posojil) in skupno vrednostjo zadevnih nepremičnin.

Ker je v sektorju poslovnih nepremičnin število nepremičnin veliko manjše in so nepremičnine bolj heterogene kot v sektorju stanovanjskih nepremičnin, je sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine bolj primerno izračunati na podlagi ocene vrednosti posameznih nepremičnin kot pa z uporabo indeksa vrednosti ali indeksa cen.

Nazadnje, nacionalni makrobonitetni organi morajo spremljati porazdelitev razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine s posebnim poudarkom na najbolj tveganih posojilih, tj. tistih z najvišjim razmerjem med posojilom in vrednostjo nepremičnine, saj izgube pogosto nastanejo zaradi takega tveganja z roba statistične porazdelitve.

7. Metode za izračun stopnje kritja obresti (ICR) in stopnj