NÁVRHY GENERÁLNEHO ADVOKÁTA

PHILIPPE LÉGER

prednesené 28. septembra 2004 ( )

Vec C‑350/03

Elisabeth Schulte

a

Wolfgang Schulte

proti

Deutsche Bausparkasse Badenia AG

[návrh na začatie prejudiciálneho konania podaný Landgericht Bochum (Nemecko)]

„Aproximácia právnych predpisov – Ochrana spotrebiteľa – Podomový predaj – Smernica 85/577/EHS – Pôsobnosť – Ucelená finančná transakcia zahŕňajúca zmluvu o hypotekárnom úvere a zmluvu o kúpe nehnuteľnosti – Vylúčenie – Odstúpenie od zmluvy o úvere – Dosah na kúpnu zmluvu – Vylúčenie“

1. Predmetná vec súvisí s rozsudkom z 13. decembra 2001 vo veci Heininger( ).

2. V tomto rozsudku Súdny dvor rozhodol, že smernica Rady 85/577/EHS z 20. decembra 1985 na ochranu spotrebiteľa pri zmluvách uzatváraných mimo prevádzkových priestorov( ), sa uplatňuje na zmluvy o „hypotekárnom úvere“, teda na zmluvy o úvere uzavreté s cieľom financovať kúpu nehnuteľného majetku. Súdny dvor vyvodil, že spotrebitelia, ktorí uzavreli tento typ zmluvy pri podomovom predaji, majú právo na odstúpenie od zmluvy uvedené v článku 5 smernice.

3. V našom prípade Landgericht Bochum (Nemecko) žiada Súdny dvor o upresnenie dosahu jeho judikatúry. Pýta sa, či možno smernicu uplatňovať na ucelenú finančnú transakciu, ktorá zahŕňa okrem zmluvy o hypotekárnom úvere aj zmluvu o kúpe nehnuteľnosti. Takisto sa pýta, či využitie práva na odstúpenie od zmluvy pri tomto druhu finančnej transakcie môže mať za následok nielen zrušenie zmluvy o hypotekárnom úvere, ale aj zmluvy o kúpe nehnuteľnosti.

I – Právny rámec

A – Právna úprava Spoločenstva

4. Cieľom smernice je zabezpečiť spotrebiteľom v členských štátoch minimálnu ochranu v oblasti podomového predaja.

5. Jej článok 1 ods. 1 stanovuje, že sa vzťahuje na zmluvy uzatvorené medzi predajcom a spotrebiteľom počas exkurzie organizovanej predajcom mimo jeho prevádzkových priestorov, alebo počas návštevy predajcu u spotrebiteľa alebo na jeho pracovisku, pokiaľ sa návšteva nekoná na výslovné požiadanie spotrebiteľa.

6. Naproti tomu sa smernica v súlade so svojím článkom 3 ods. 2 písm. a) nevzťahuje na „zmluvy o výstavbe, predaji a nájme nehnuteľného majetku alebo zmluvy týkajúce sa iných práv na nehnuteľný majetok“.

7. Článok 4 smernice hovorí, že predajca musí informovať spotrebiteľa o jeho práve odstúpiť od zmluvy v lehotách uvedených v článku 5 smernice.

8. Článok 5 smernice stanovuje:

„1. Spotrebiteľ má právo vypovedať vplyvy svojho konania [odstúpiť od svojho záväzku – neoficiálny preklad] zaslaním upozornenia [oznámenia – neoficiálny preklad] v dobe nie kratšej ako sedem dní od získania upozornenia [informácie – neoficiálny preklad] spotrebiteľom uvedeným [uvedenej – neoficiálny preklad] v článku 4 v súlade s postupom popísaným [predpísaným – neoficiálny preklad] národnými právnymi predpismi…

2. Podanie upozornenia [oznámenia – neoficiálny preklad] má za následok oslobodenie spotrebiteľa od všetkých záväzkov zrušenej zmluvy.“

9. Čo sa týka následkov odstúpenia od zmluvy, článok 7 smernice uvádza, že „ak spotrebiteľ použije svoje právo zrieknutia sa [odstúpiť od zmluvy – neoficiálny preklad], právne dôsledky takéhoto zrieknutia sa [odstúpenia od zmluvy – neoficiálny preklad] sú upravené národnými právnymi predpismi, obzvlášť ohľadne náhrady platby za poskytnuté tovary alebo služby a vrátenie získaných tovarov“.

10. V rozsudku Heininger podal Súdny dvor výklad smernice v dvoch bodoch.

11. Predovšetkým rozhodol, že smernica sa uplatňuje na zmluvy o hypotekárnom úvere, teda na zmluvy o úvere na financovanie kúpy nehnuteľného majetku( ), aj keď sú tieto zmluvy zabezpečené ťarchou na nehnuteľnosť.( ) Usúdil totiž, že predmetom tohto typu zmluvy nie je „právo týkajúce sa nehnuteľného majetku“ v zmysle článku 3 ods. 2 písm. a) smernice( ), ale poskytnutie finančných prostriedkov späté so zodpovedajúcou povinnosťou ich splatenia a zaplatenia úrokov.( ) Vyvodil, že spotrebiteľ, ktorý uzavrel tento typ zmluvy pri podomovom predaji, má právo na odstúpenie od zmluvy uvedené v článku 5 smernice.( )

12. Napokon Súdny dvor pripomenul, že minimálna lehota siedmich dní pre využitie práva na odstúpenie od zmluvy sa má počítať „od okamihu, kedy spotrebiteľ dostal informáciu“ týkajúcu sa jeho práva na odstúpenie od zmluvy a že povinnosť poskytnúť túto informáciu prislúcha predajcovi.( ) Následkom toho rozhodol, že smernica vylučuje vnútroštátne opatrenie, ktoré stanovuje maximálnu lehotu jedného roka od uzavretia zmluvy pre využitie práva na odstúpenie od zmluvy podľa článku 5 tejto smernice, pokiaľ spotrebiteľ nedostal informáciu uvedenú v článku 4 uvedenej smernice.( )

B – Nemecká právna úprava

13. V Nemecku bola smernica do vnútorného práva prebratá Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften (zákon o odstúpení od zmlúv uzavretých pri podomovom obchode a podobných transakcií) zo 16. januára 1986.( )

14. § 3 ods. 1 tohto textu hovorí, že „v prípade odstúpenia od zmluvy je každá zo strán povinná vydať druhej prijaté plnenie“. § 3 ods. 3 HWiG dodáva, že „za prenechanie veci do užívania alebo za užívanie veci, ako aj za ďalšie plnenia poskytnuté až do okamihu odstúpenia od zmluvy, musí byť uhradená ich hodnota“.

15. Okrem toho nemecký zákonodarca prebral smernicu Rady 87/102/EHS z 22. decembra 1986 o aproximácii zákonov, iných právnych predpisov a správnych opatrení členských štátov, ktoré sa týkajú spotrebiteľského úveru( ) prijatím Verbraucherkreditgesetz (zákon o spotrebiteľskom úvere) zo 17. decembra 1990.( ) § 9 tohto zákona stanovuje:

„1. Kúpna zmluva tvorí transakciu prepojenú so zmluvou o úvere, pokiaľ úver slúži na financovanie kúpnej ceny a obidve zmluvy treba považovať za tvoriace ekonomický celok. O ekonomický celok ide najmä vtedy, ak veriteľ využíva spoluprácu s predávajúcim pri príprave alebo uzavretí zmluvy o úvere.

2. Prejav vôle spotrebiteľa smerujúci k uzavretiu prepojenej kúpnej zmluvy je platný len vtedy, ak spotrebiteľ nezruší… svoj prejav vôle smerujúci k uzavretiu zmluvy o úvere.

Informácia týkajúca sa práva na odstúpenie od zmluvy… musí obsahovať údaj, že v prípade odstúpenia od zmluvy prestane platiť aj kúpna zmluva prepojená so zmluvou o úvere… Ak sa už celá suma úveru vyplatila predávajúcemu, na veriteľa prechádzajú práva a povinnosti predávajúceho voči spotrebiteľovi vyplývajúce z kúpnej zmluvy, pokiaľ ide o právne následky odstúpenia od zmluvy…“

16. § 3 ods. 2 bod 2 VerbrKrG upresňuje, že určité ustanovenia tohto zákona, najmä jeho § 9, sa nevzťahujú na „zmluvy o úvere, podľa ktorých úver závisí od zriadenia ťarchy na nehnuteľnosť a je poskytnutý za obvyklých podmienok pre úvery zabezpečené ťarchou na nehnuteľnosť a ich strednodobým financovaním“.

II – Skutkový stav a konanie vo veci samej

17. Od konca 80. rokov Deutsche Bausparkasse Badenia (ďalej len „Banka“) financuje kúpu starších bytov.

18. Vo všeobecnosti ide o nehnuteľnosti postavené v rámci výstavby bytových jednotiek sociálneho charakteru počas 60. a 70. rokov, ktoré kúpila Allgemeine Wohnungsvermögens AG, potom ich rekonštruovala a ponúkla na predaj. Spoločnosť Heinen & Biege GmbH, vykonávajúca činnosť realitného a finančného sprostredkovateľa, sa zaoberala obchodovaním s bytmi a sprostredkovaním financovania.

19. V rámci tohto programu pána a pani Schulte kontaktoval vo februári 1992 zástupca spoločnosti Heinen & Biege GmbH. Ten im ponúkol peňažnú investíciu, ktorá bola zameraná na kúpu nehnuteľného majetku financovanú úverom. Z daňových dôvodov mali byt užívať tretie osoby a jeho kúpa mala byť financovaná výhradne pôžičkou, ktorej splatenie bolo počas trvania zmluvy o úvere vylúčené.

20. Tak 28. apríla 1992 pán a pani Schulte uskutočnili kúpu bytu za cenu 90 519 DEM. Kúpna zmluva bola podpísaná pred notárom v súlade s ustanoveniami predmetnej nemeckej právnej úpravy.

21. S cieľom financovania tejto kúpy si pán a pani Schulte zobrali 7. apríla 1992 v Banke pôžičku vo výške 105 000 DEM, ktorá bola zabezpečená „dlhom viaznucim na nehnuteľnosti“ v rovnakej sume. Táto ťarcha na nehnuteľnosť bola zriadená notárskou zápisnicou z 8. mája 1992. V tejto zápisnici pán a pani Schulte takisto prevzali osobnú zodpovednosť za zaplatenie dlhu viaznuceho na nehnuteľnosti a súhlasili s možnosťou okamžitého núteného výkonu zmluvy o pôžičke na celý ich majetok.

22. Pán a pani Schulte sa takisto pripojili k systému spoločnej správy nájomného. Podľa tohto systému sa vzdali zabezpečovania správy svojho nehnuteľného majetku: spoločnosť Heinen & Biege GmbH vyberala nájomné a postupovala ho vlastníkom v pomere ich investície po odpočítaní nákladov vynaložených na údržbu bytov.

23. Napokon pán a pani Schulte uzavreli s Bankou dve zmluvy o „stavebnom sporení“, ktoré mali slúžiť na splatenie ich dlžoby.

24. Po uzavretí týchto rozličných zmlúv Banka podľa pokynu pána a pani Schulte vyplatila čistú sumu pôžičky, a to 101 850 DEM, priamo predávajúcemu bytu.

25. Keď si pán a pani Schulte neplnili svoje záväzky, Banka požiadala o splatenie pôžičky a začala nútený výkon zmluvy na základe notárskej zápisnice z 8. mája 1992.

26. V novembri 2002 pán a pani Schulte odstúpili od zmluvy o pôžičke na základe HWiG a začali konanie o námietkach proti nútenému výkonu na vnútroštátnom súde.

III – Návrh na začatie prejudiciálneho konania

27. Vo svojom rozhodnutí o návrhu Landgericht Bochum pripomína, že podľa § 3 HWiG je každá strana povinná vrátiť druhej prijaté plnenie a nahradiť hodnotu zodpovedajúcu poskytnutému užívaniu až do okamihu odstúpenia od zmluvy. Rovnako vysvetľuje, že podľa ustálenej judikatúry Bundesgerichtshof (Nemecko), najvyššieho súdu v občianskoprávnych veciach, sa pôžička považuje za „prijatú“ aj vtedy, ak financujúci subjekt vyplatil sumu priamo tretej osobe podľa pokynu dlžníka.

28. Z toho vyplýva, že v prípade odstúpenia od zmluvy ukladajú ustanovenia HWiG dlžníkovi splatiť čistú sumu úveru zvýšenú o úrok v trhovej sadzbe. Okrem toho má táto povinnosť splatenia okamžitý účinok a zahŕňa celkovú sumu pôžičky.

29. Vnútroštátny súd usudzuje, že tento následok je voči spotrebiteľovi tvrdý a podľa vnútroštátneho práva by boli možné aj iné riešenia.

30. Preto by bolo možné zmluvu o pôžičke a zmluvu o kúpe nehnuteľnosti posudzovať ako jeden „ekonomický celok“ v zmysle § 9 VerbrKrG. V takom prípade by odstúpenie od zmluvy o úvere spôsobilo zrušenie kúpnej zmluvy pri uplatnení § 9 ods. 2 VerbrKrG. Spotrebiteľ by teda už nebol povinný splatiť sumu pôžičky veriteľskému subjektu, ale len naňho spätne previesť vlastnícke právo a odškodniť ho za užívanie nehnuteľnosti až do okamihu odstúpenia od zmluvy.

31. Iné riešenie by spočívalo v uznaní ekonomického celku vytvoreného zmluvou o pôžičke a kúpnou zmluvou bez použitia § 9 VerbrKrG. V takom prípade by odstúpenie od jednej zo zmlúv takisto spôsobilo zrušenie druhej.

32. Vnútroštátny súd však vysvetľuje, že Bundesgerichtshof odmietol tieto dve riešenia, a to aj vo svojej judikatúre po rozsudku Heininger. Bundesgerichtshof sa opiera predovšetkým o § 3 ods. 2 bod 2 VerbrKrG, ktorý stanovuje, že ustanovenia § 9 VerbrKrG týkajúce sa prepojených transakcií sa nevzťahujú na zmluvy o úvere zabezpečené ťarchou na nehnuteľnosť. Tak v rozsudku z 9. apríla 2002 Bundesgerichtshof rozhodol:

„Ak [sa má priznať] z dôvodu [rozsudku Heininger] právo na odstúpenie od zmluvy [pri zmluvách o hypotekárnom úvere], treba pri skúmaní právnych následkov odstúpenia od zmluvy… brať do úvahy skutočnosť, že podľa § 3 ods. 2 bodu 2 VerbrKrG sa § 9 VerbrKrG (v znení účinnom do 30. septembra 2000) nevzťahuje na hypotekárne úvery v zmysle tohto ustanovenia.

Podľa dlhodobo ustálenej judikatúry viacerých senátov BGH sa hypotekárny úver a kúpa nehnuteľnosti financovaná z úveru v zásade nepovažujú za prepojené zmluvy tvoriace ekonomický celok… Pri kúpe nehnuteľnosti totiž aj jednotlivec bez právnych vedomostí a skúseností v týchto záležitostiach vie, že veriteľ a predávajúci sú spravidla dve rozdielne osoby. Zákonodarca to vzal do úvahy, keď stanovil v § 3 ods. 2 bode 2 [VerbrKrG], že pravidlá týkajúce sa prepojených zmlúv (§ 9 VerbrKrG) sa nevzťahujú na hypotekárne úvery v zmysle § 3 ods. 2 bodu 2 VerbrKrG.“

33. Landgericht Bochum vysvetľuje, že vzhľadom na túto judikatúru nemá odstúpenie od zmluvy o hypotekárnom úvere žiaden dosah na platnosť zmluvy o kúpe nehnuteľnosti. Spotrebitelia teda musia požičanú sumu zvýšenú o úroky splatiť okamžite.

34. Vnútroštátny súd usudzuje, že toto riešenie je v rozpore s právom Spoločenstva. Aj keď sa totiž v súlade s článkom 7 smernice musia právne účinky odstúpenia od zmluvy spravovať vnútroštátnym právom, je nesporné, že spôsoby zvolené členskými štátmi nesmú ohroziť efektívnosť práva Spoločenstva a osobitne práva na odstúpenie od zmluvy udeleného smernicou.

35. No v prejednávanej veci by sa spotrebiteľ, ktorý využil svoje právo na odstúpenie od zmluvy, nachádzal v oveľa nevýhodnejšej situácii ako v prípade pokračovania v zmluve o pôžičke, pretože by musel okamžite splatiť požičanú sumu zvýšenú o úroky.

36. Za týchto podmienok sa Landgericht Bochum domnieva, že nemecké orgány neprijali vhodné opatrenia na zabezpečenie prebratia smernice a zabezpečenie účinnej ochrany spotrebiteľov.

IV – Prejudiciálne otázky

37. Rozhodol teda prerušiť konanie a položiť Súdnemu dvoru tieto štyri prejudiciálne otázky:

„1. Vzťahuje sa článok 3 ods. 2 písm. a) smernice [85/577] aj na zmluvy o predaji nehnuteľného majetku, ktoré sa musia považovať len za časť modelu úverovo financovanej peňažnej investície, pokiaľ sa predzmluvné rokovania, ktoré sa týkali tak zmluvy o kúpe nehnuteľnosti, ako aj zmluvy o pôžičke slúžiacej výlučne na financovanie, uskutočnili v rámci situácie podomového predaja v zmysle § 1 [HWiG]?

2. Sú požiadavky zásady vysokej úrovne ochrany, ktorá sa týka ochrany spotrebiteľa (článok 95 ods. 3 Zmluvy ES), a efektívnosti ochrany spotrebiteľov zabezpečovanej smernicou [85/577] dodržané ustanoveniami vnútroštátneho právneho poriadku alebo ich výkladom, ktoré predvídajú ako jediný následok zrušenia prejavu vôle smerujúceho k uzavretiu zmluvy o pôžičke – aj keď ide o takú peňažnú investíciu, pri ktorej by sa pôžička bez nadobudnutia nehnuteľného majetku vôbec neposkytla – zrušenie zmluvy o pôžičke?

3. Zodpovedá vnútroštátne ustanovenie predvídajúce ako následok odstúpenia od zmluvy o pôžičke povinnosť spotrebiteľa, ktorý využil svoje právo na odstúpenie od zmluvy, splatiť sumu pôžičky financujúcej banke, aj keď podľa programu vypracovaného pre peňažnú investíciu pôžička slúži výhradne na financovanie nehnuteľného majetku a je vyplatená priamo predávajúcemu nehnuteľného majetku, ochrannému účelu ustanovenia článku 5 ods. 2 smernice [85/577] týkajúceho sa odstúpenia od zmluvy?

4. Je vnútroštátne ustanovenie predvídajúce ako následok odstúpenia od zmluvy povinnosť spotrebiteľa, potom, čo využil svoje právo na odstúpenie od zmluvy, splatiť okamžite sumu pôžičky, ktorá – v súlade s programom vypracovaným pre peňažnú investíciu – zatiaľ nebola splatná, zvýšenú o úroky uplatňované na trhu, v rozpore s vysokou úrovňou ochrany, ktorá sa týka ochrany spotrebiteľa (článok 95 ods. 3 Zmluvy ES), a so zásadou účinnosti ochrany spotrebiteľov, ktorej je venovaná smernica [85/577]?“

V – O prípustnosti návrhu na začatie prejudiciálneho konania

38. Najprv je potrebné preskúmať prípustnosť návrhu na začatie prejudiciálneho konania.

39. Banka totiž zdôrazňuje, že v tomto prípade Landgericht Bochum nerozhodol o otázke, či bola zmluva o úvere uzavretá v situácii podomového predaja, pričom, pokiaľ sa táto otázka nevyrieši, má návrh na začatie prejudiciálneho konania hypotetický charakter.

40. Je známe, že podľa ustálenej judikatúry( ) je konanie ustanovené v článku 234 ES nástrojom spolupráce medzi Súdnym dvorom a vnútroštátnymi súdmi. V rámci tejto spolupráce prináleží vnútroštátnemu súdu, ktorý spor prejednáva a ktorý má vziať na seba zodpovednosť za následné súdne rozhodnutie, aby zhodnotil tak potrebu prejudiciálneho rozhodnutia, ako aj správnosť otázok, ktoré kladie.( ) Preto, pokiaľ sa položené otázky týkajú výkladu práva Spoločenstva, Súdny dvor je v zásade povinný vydať rozhodnutie.( )

41. Súdny dvor však takisto uviedol( ), že v rámci overenia svojej vlastnej príslušnosti mu prináleží preskúmať podmienky, za ktorých vnútroštátny súd podal návrh. Duch spolupráce, ktorý má prevládať pri konaniach o návrhoch na začatie prejudiciálneho konania totiž vyžaduje, aby vnútroštátny súd, čo sa jeho týka, bral ohľad na činnosť zverenú Súdnemu dvoru, ktorou je prispievať k výkonu spravodlivosti v členských štátoch, a nie podávať poradné stanoviská ku všeobecným alebo hypotetickým otázkam.( )

42. Okrem toho, Súdny dvor usudzuje, že na to, aby mohol podať riadny výklad práva Spoločenstva, je žiaduce, aby vnútroštátny súd pred podaním návrhu zistil skutkový stav vo veci samej.( )

43. V tomto prípade je nesporné, že vnútroštátny súd nerozhodol o otázke, či bola zmluva o úvere dojednaná v situácii podomového predaja, hoci účastníci konania sa v tomto bode silne rozchádzajú.( )

44. Vnútroštátny súd usúdil, že výsledok sporu závisí predovšetkým od toho, či v prípade odstúpenia od zmluvy o úvere smernica ukladá spotrebiteľovi splatenie sumy pôžičky. Domnieva sa, že ak Súdny dvor odpovie na túto otázku kladne, nebude už potrebné zisťovať, či sporná zmluva spadá do oblasti pôsobnosti smernice, keďže aj za predpokladu, že by to tak bolo, budú musieť pán a pani Schulte v každom prípade splatiť sumu pôžičky Banke.

45. Aj keď je možné chápať dôvody tohto postupu, Súdny dvor je vzhľadom na svoju judikatúru postavený do zložitej situácie. Na rozdiel od veci Heininger, kde vnútroštátny súd jasne vychádzal z predpokladu, že zmluva o úvere spadá do oblasti pôsobnosti smernice( ), totiž Landgericht Bochum v našom prípade výslovne ponechal túto otázku otvorenú.( )

46. Z toho vyplýva, že za súčasného stavu spisu Súdny dvor nevie, či sa smernica vzťahuje na spor vo veci samej. Nemá teda istotu, či rozsudok, ktorý vydá, bude uplatniteľný v konaní vo veci samej, keďže po ďalšom skúmaní môže Landgericht Bochum veľmi ľahko konštatovať, že zmluva o hypotekárnom úvere nebola uzavretá v situácii podomového predaja.

47. Za týchto podmienok sa zdá ako obtiažne usúdiť, že návrh na začatie prejudiciálneho konania je prípustný. Ako totiž zdôraznila Banka, pri súčasnom stave spisu má hypotetický charakter.

48. Otázky, ktoré predložil Landgericht Bochum, teda skúmam subsidiárne.

VI – O prejudiciálnych otázkach

49. Návrh na začatie prejudiciálneho konania Landgericht Bochum kladie tri série otázok, ktoré treba skúmať postupne po sebe.

50. Tieto otázky sa týkajú pôsobnosti smernice( ) (bod A nižšie), dosahov odstúpenia od zmluvy o úvere na zmluvu o kúpe nehnuteľnosti( ) (bod B nižšie), ako aj následkov odstúpenia od zmluvy, pokiaľ ide o samotnú zmluvu o hypotekárnom úvere( ) (bod C nižšie).

A – O pôsobnosti smernice

51. Prvá otázka Landgericht Bochum sa týka ustanovenia článku 3 ods. 2 písm. a) smernice.

52. Vnútroštátny súd sa pýta, či je na základe tohto ustanovenia možné smernicu uplatňovať na zmluvu o kúpe nehnuteľnosti, pokiaľ je táto zmluva súčasťou ucelenej finančnej transakcie, ktorá okrem uvedenej zmluvy zahŕňa zmluvu o hypotekárnom úvere uzavretú výlučne s cieľom financovať kúpu nehnuteľného majetku, pripojenie sa k systému spoločnej správy nájomného a dve zmluvy o stavebnom sporení.

53. Ako bolo vidno, článok 3 ods. 2 písm. a) smernice vylučuje z pôsobnosti tohto textu „zmluvy o výstavbe, predaji a nájme nehnuteľného majetku“.

54. Toto vylúčenie sa vysvetľuje skutočnosťou, že cieľom smernice je chrániť spotrebiteľov proti prvku prekvapenia, ktorý je vlastný podomovému predaju.( ) Zmluvy uzavreté mimo prevádzkových priestorov predajcu sú totiž vo všeobecnosti charakterizované skutočnosťou, že podnet na rokovanie vychádza od predajcu a spotrebiteľ nie je na toto rokovanie vôbec pripravený.( ) Spotrebiteľ teda nedokáže porovnať ponuku predajcu s inými ponukami( ) a môže sa tak potýkať s nemožnosťou zhodnotenia všetkých dôsledkov svojho konania.( )

55. Pritom takýto prvok prekvapenia sa nevyskytuje pri zmluvách, ktoré sa týkajú nehnuteľností, a osobitne pri zmluvách o kúpe nehnuteľnosti.

56. Vo väčšine, ak nie vo všetkých, členských štátov je totiž uzatvorenie tohto typu zmluvy povinne spojené s určitými formalitami. Tieto formality sa môžu prejavovať v skutočnosti, že zmluva musí byť uzavretá pred verejným úradníkom, ktorý je poverený spísať zápisnicu a poučiť strany o rozsahu ich záväzkov. Takisto sa môžu prejavovať v skutočnosti, že medzi predbežným podpisom zmluvy a jej konečným uzavretím musí povinne uplynúť určitý čas.

57. Za týchto podmienok je takmer nemožné, aby zmluva o kúpe nehnuteľnosti bola platne uzavretá v situácii podomového predaja. Je teda logické, že smernica vylúčila tento typ zmluvy zo svojej pôsobnosti.

58. V prejednávanej veci sa Landgericht Bochum pýta, či sa treba tohto vylúčenia pridŕžať aj vtedy, ak zmluva o kúpe nehnuteľnosti je súčasťou ucelenej finančnej transakcie, ktorá okrem tejto zmluvy zahŕňa zmluvu o hypotekárnom úvere uzavretú s cieľom financovať kúpu nehnuteľného majetku.( )

59. V tomto ohľade francúzska vláda na pojednávaní navrhla, aby Súdny dvor použil riešenie, ku ktorému dospel v rozsudku z 22. apríla 1999, Travel Vac( ).

60. V tejto veci jedna z predložených otázok smerovala k určeniu toho, či možno smernicu, vzhľadom na jej článok 3 ods. 2 písm. a), uplatňovať na zmluvy o „časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností“ v zmysle smernice 94/47/ES( ).

61. O tomto bode Súdny dvor rozhodol tak, že zmluvy o časovo vymedzenom užívaní nehnuteľnosti, ako tá vo veci samej, „nespadajú pod vylúčenie uvedené v článku 3 ods. 2 písm. a) smernice 85/577“.( ) Usúdil totiž, že tento typ zmluvy „nespočíva len v práve na časovo zdieľané užívanie nehnuteľností, ale rovnako sa týka poskytovania rozličných služieb s vyššou hodnotou, ako je hodnota práva na užívanie nehnuteľného majetku“.( )

62. Z toho vyplýva, že jednou z rozhodujúcich okolností v tejto veci bolo to, že zmluva nespočívala výlučne v nadobudnutí práva týkajúceho sa nehnuteľného majetku, ale takisto, a najmä, v poskytovaní rozličných služieb, ako boli údržba nehnuteľnosti, riadenie a správa časovo vymedzeného užívania nehnuteľnosti, sprístupnenie spoločných služieb k pozemku a členstvo v medzinárodnej organizácii umožňujúce nadobúdateľovi výmenu dovolenkových pobytov.( )

63. Súdny dvor rovnako prisúdil rozhodujúcu dôležitosť skutočnosti, že tieto služby sa vyznačovali „vyššou hodnotou než bola hodnota práva na užívanie nehnuteľného majetku“. Nadobúdateľ mal totiž podľa zmluvy platiť sumu 1 090 000 PTA (alebo 5 436,90 eur), z ktorých len 285 000 PTA (alebo 1 421,57 eur) predstavovalo hodnotu zdieľanej časti nehnuteľnosti. Rozdiel zodpovedal dani z pridanej hodnoty, vyššie spomenutým službám a členstvu v uvedenej medzinárodnej organizácii.( )

64. V tomto prípade sa však sporná finančná transakcia týmito vlastnosťami nevyznačuje.

65. Bolo totiž vidieť, že táto transakcia spočíva predovšetkým, ak nie výlučne, v nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnému majetku.

66. Iste, spoločnosť Heinen & Biege GmbH sa takisto zaviazala na poskytovanie určitých služieb, ktoré sa týkali riadenia a správy nehnuteľného komplexu.( ) Je však nesporné, že z ekonomického hľadiska predstavujú tieto služby len nepatrnú časť spornej finančnej transakcie.( )

67. Za týchto podmienok si myslím, že riešenie uvedené v už citovanom rozsudku Travel Vac je na spornú finančnú transakciu neuplatniteľné.

68. Navrhujem teda, aby Súdny dvor odpovedal na prvú prejudiciálnu otázku tak, že smernicu na základe jej článku 3 ods. 2 písm. a) nemožno uplatňovať na zmluvu o kúpe nehnuteľnosti, aj keď je táto zmluva súčasťou ucelenej finančnej transakcie, ktorá okrem uvedenej zmluvy zahŕňa zmluvu o hypotekárnom úvere uzavretú výlučne s cieľom financovať kúpu nehnuteľného majetku, pripojenie sa k systému spoločnej správy nájomného a dve zmluvy o „stavebnom sporení“.

B – O dosahu odstúpenia od zmluvy na zmluvu o kúpe nehnuteľnosti

69. Druhá prejudiciálna otázka smeruje k výkladu ustanovenia článku 95 ods. 3 ES a smernice.

70. Landgericht Bochum sa pýta, či v prípade ucelenej finančnej transakcie, ktorá zahŕňa zmluvu o kúpe nehnuteľnosti a zmluvu o hypotekárnom úvere uzavretú s cieľom financovať kúpu nehnuteľného majetku, vylučuje článok 95 ods. 3 ES a smernica vnútroštátne ustanovenie, ktoré stanovuje, že využitie práva na odstúpenie od zmluvy zavedeného článkom 5 smernice má za následok iba zrušenie zmluvy o úvere, ale nie zmluvy o kúpe nehnuteľnosti.

71. Vo vzťahu k článku 95 ods. 3 ES si myslím, že odpoveď na otázku Landgericht Bochum vyplýva z formulácie tohto ustanovenia. To totiž stanovuje, že:

„Komisia vo svojich návrhoch [smerníc], ktoré sa týkajú zdravia, bezpečnosti, ochrany životného prostredia a ochrany spotrebiteľa, berie za základ vysokú úroveň takejto ochrany, prihliadajúc najmä na vývoj vychádzajúci z nových vedeckých poznatkov. V rámci svojich príslušných právomocí sa tento cieľ usiluje dosiahnuť aj Európsky parlament a Rada.“

72. Ako zdôraznila nemecká vláda, táto povinnosť nie je určená členským štátom, ako je to v prípade článku 249 ods. 3 ES( ), ale účastníkom legislatívneho procesu Spoločenstva. Článok 95 ods. 3 ES je teda určený Komisii Európskych spoločenstiev, Európskemu parlamentu a Rade Európskej únie, ale nie orgánom členských štátov. Neumožňuje teda uloženie povinností týmto orgánom so zreteľom na zabezpečenie správneho a účinného prebratia smernice Spoločenstva.

73. Za týchto podmienok musí byť odpoveď na prvú časť druhej otázky Landgerichtu Bochum negatívna.

74. Vo vzťahu k druhej časti tejto otázky je potrebné pripomenúť, že smernica ponecháva na členských štátoch starostlivosť o určenie následkov využitia práva na odstúpenie od zmluvy ustanoveného v jej článku 5.

75. Je totiž zrejmé, že článok 7 smernice stanovuje, že „právne dôsledky takéhoto zrieknutia sa [odstúpenia – neoficiálny preklad] sú upravené národnými právnymi predpismi“.

76. Okrem toho, osobitne vo vzťahu k zmluvám o hypotekárnom úvere Súdny dvor rozhodol, že smernica ponecháva na členských štátoch úlohu určenia účinkov odstúpenia od zmluvy na zmluvu o kúpe nehnuteľnosti. V rozsudku Heininger totiž upresnil, že:

„Hoci zmluva o [hypotekárnom] úvere spadá do pôsobnosti smernice o podomovom predaji, následky prípadného odstúpenia od tejto zmluvy… na zmluvu o kúpe nehnuteľného majetku a na zriadenie ťarchy na nehnuteľnosť závisia od vnútroštátneho práva“.( )

77. Z toho vyplýva, že určenie účinkov odstúpenia od zmluvy na zmluvu o kúpe nehnuteľnosti spadá do kompetencie členských štátov.

78. V prejednávanej veci sa vnútroštátny súd a niektorí vedľajší účastníci, ako pán a pani Schulte a Komisia, domnievajú, že právo Spoločenstva ukladá obmedzenia výkonu tejto kompetencie.

79. Dovolávajú sa cieľa, ktorý smernica sleduje, ako aj pojmov „potrebný účinok“ alebo „efektívnosť“ práva Spoločenstva. Podľa nich, aj keď majú vnútroštátne orgány voľnosť pri určení účinkov odstúpenia od zmluvy, musia pri stanovovaní týchto spôsobov dbať o zabezpečenie plnej efektívnosti smernice a cieľa, ktorý sleduje, teda ochrany spotrebiteľov.

80. Tak tomu však v prejednávanej veci nie je, keďže nemecký zákonodarca stanovením, že odstúpenie od zmluvy o hypotekárnom úvere neovplyvňuje platnosť zmluvy o kúpe nehnuteľnosti, urobil využitie práva na odstúpenie od zmluvy prakticky nemožným alebo mimoriadne obtiažnym.

81. V tomto ohľade je potrebné zdôrazniť, že ustanovenia smernice týkajúce sa zmlúv na nehnuteľnosti sú osobitne jasné a presné.

82. Ako bolo vidno, článok 3 ods. 2 písm. a) tohto textu výslovne vylučuje z pôsobnosti smernice zmluvy o „výstavbe, predaji a nájme nehnuteľného majetku“. Smernica sa teda nevyznačuje žiadnou nejednoznačnosťou ani neurčitosťou, pokiaľ ide o skutočnosť, že sa nevzťahuje na zmluvy o kúpe nehnuteľnosti.

83. Za týchto podmienok si myslím, že nie je možné sa odvolávať na cieľ smernice alebo na pojem „potrebný účinok“ pri odôvodňovaní opačného riešenia.

84. Ako som totiž poukázal vo svojich návrhoch vo veci Schilling a Nehring( ), „teleologický“ výklad a pojem „potrebný účinok“ nie sú prostriedky, ktoré Súdny dvor používa za každých okolností.

85. Pozorné skúmanie judikatúry ukazuje, že teleologický výklad sa používa len vtedy, ak je predmetné ustanovenie spôsobilé byť objektom viacerých výkladov.

86. Táto metóda sa teda často používa pri potvrdení zmyslu ustanovenia, ktoré síce nie je úplne jasné a jednoznačné, ale vo všeobecnosti ponecháva málo priestoru na pochybnosti. V takom prípade sa odvolávanie na doslovné znenie a odvolávanie sa na účel predpisov Spoločenstva navzájom dopĺňajú v procese výkladu.( )

87. Teleologický výklad hrá takisto úlohu, tentoraz prvoradú, pokiaľ je predmetný text obtiažne vykladať len podľa jeho doslovného znenia. To aj vtedy, ak je sporné ustanovenie nejednoznačné.( ) Takisto je to prípad, keď ustanovenie vytvára „právny štandard“, teda ukazuje vôľu zákonodarcu ponechať na súd, aby sa postaral o definovanie jeho obsahu prípad od prípadu a aplikoval ho prispôsobený na skutočnosti, ktoré vyvstanú.( )

88. Naopak, teleologický výklad sa nepoužije, pokiaľ je predmetný text úplne jasný a nedvojzmyselný, ako je tomu v prejednávanej veci. V takom prípade totiž postačujú ustanovenia práva Spoločenstva sami osebe. Tak napríklad v prípade poľnohospodárskeho nariadenia Súdny dvor zdôraznil, že doslovné znenie predmetného ustanovenia je „jasné a jednoznačné“ a nepociťuje teda potrebu odvolávať sa na skúmanie účelu.( )

89. Rovnaká analýza sa použije pre pojem „potrebný účinok“ v práve Spoločenstva.

90. Je totiž známe, že starosť o zabezpečenie efektívnosti práva Spoločenstva vedie Súdny dvor často k tomu, aby v prípade, ak ustanovenie práva Spoločenstva je možné vykladať rôznymi spôsobmi, uprednostnil ten výklad, ktorý najviac zachováva jeho potrebný účinok( ). No táto judikatúra sa zo svojej podstaty uplatňuje vtedy, ak je predmetnú normu „možné vykladať rôznymi spôsobmi“( ). Neuplatňuje sa teda na ustanovenie, ktoré sa vyznačuje všetkými požadovanými charakteristikami na jasnosť a presnosť, ako je tomu v prejednávanej veci.

91. Podľa môjho názoru sa táto analýza týkajúca sa účelového výkladu a potrebného účinku práva Spoločenstva použije takisto vtedy, ak doslovné znenie ustanovenia odporuje účelu smernice, ktorej súčasť tvorí, ako je tomu v prejednávanej veci.

92. Vieme totiž, že vzhľadom na článok 3 ods. 2 písm. a) smernice sa ustanovenia smernice, a to predovšetkým tie, ktoré zavádzajú právo na odstúpenie od zmluvy, neuplatňujú na zmluvy o kúpe nehnuteľnosti. Takisto vieme, že cieľ smernice, teda ochrana spotrebiteľov, by si vyžadoval iný výklad, ktorý by jedným alebo druhým spôsobom umožnil, aby odstúpenie od zmluvy o hypotekárnom úvere ovplyvnilo platnosť zmluvy o kúpe nehnuteľnosti. Existuje teda určitý rozpor medzi textom smernice a cieľom, ktorý sleduje.

93. No ako som uviedol v už citovanej veci Schilling a Nehring( ), rozpor tohto rázu sa nevyhnutne musí riešiť z hľadiska zásady právnej istoty. Táto zásada, ktorá je základnou zásadou právneho poriadku Spoločenstva( ), vyžaduje, aby právne predpisy Spoločenstva boli jasné a ich uplatňovanie predvídateľné pre všetkých, ktorých sa týkajú.( )

94. Jediné možné riešenie v tomto prípade spočíva teda v pridŕžaní sa výkladu vyplývajúceho zo skutočného znenia ustanovenia, a to na ujmu cieľa sledovaného smernicou, ktorej súčasť tvorí. Uchýlenie sa k teleologickému výkladu alebo k pojmu „potrebný účinok“ pripisujúce ustanoveniu práva Spoločenstva zmysel, ktorý zjavne nemôže mať, z toho dôvodu, že jeho doslovné znenie neprispieva k uskutočneniu cieľa sledovaného smernicou, ktorej súčasť tvorí, by totiž bolo nezlučiteľné s požiadavkami právnej istoty.

95. So zreteľom na tieto činitele si myslím, že účelový výklad smernice, rovnako ako jej potrebný účinok, neumožňuje vyžadovať, aby odstúpenie od zmluvy o hypotekárnom úvere ovplyvnilo jedným alebo druhým spôsobom platnosť zmluvy o kúpe nehnuteľnosti.

96. Akékoľvek iné riešenie by viedlo k záveru, že smernica napriek svojmu článku 3 ods. 2 písm. a) ukladá členským štátom uplatňovanie jej ustanovení, ktoré sa týkajú práva na odstúpenie od zmluvy, na zmluvy o kúpe nehnuteľnosti.

97. Navrhujem teda, aby Súdny dvor odpovedal na druhú prejudiciálnu otázku v tom zmysle, že v prípade ucelenej finančnej transakcie, ktorá zahŕňa zmluvu o kúpe nehnuteľnosti a zmluvu o hypotekárnom úvere uzavretú s cieľom financovať kúpu nehnuteľného majetku, článok 95 ods. 3 ES a smernica nevyžadujú, aby odstúpenie od zmluvy o hypotekárnom úvere malo za následok takisto zrušenie zmluvy o kúpe nehnuteľnosti.

C – O následkoch odstúpenia od zmluvy, pokiaľ ide o zmluvu o úvere

98. Posledné dve prejudiciálne otázky takisto smerujú k výkladu článku 95 ods. 3 ES a smernice.

99. Landgericht Bochum sa pýta, či v prípade ucelenej finančnej transakcie, ktorá zahŕňa zmluvu o hypotekárnom úvere a zmluvu o kúpe nehnuteľnosti, odporuje článku 95 ods. 3 ES a článku 5 ods. 2 smernice vnútroštátne ustanovenie, ktoré stanovuje v prípade odstúpenia od zmluvy o úvere povinnosť spotrebiteľa splatiť okamžite sumu pôžičky zvýšenú o úroky, aj keď veriteľský subjekt vyplatil sumu tejto pôžičky na pokyn spotrebiteľa priamo predávajúcemu nehnuteľného majetku.

100. Nezávisle od riešenia, ktoré navrhujem v bodoch 40 až 48 týchto návrhov, sa mi zdá, že posledné dve otázky Landgericht Bochum sa v každom prípade potýkajú s problémom prípustnosti.

101. Je známe, že v zmysle ustálenej judikatúry Súdny dvor usudzuje, že v rámci konania ustanoveného v článku 234 ES mu prináleží preskúmať podmienky, za ktorých bol dožiadaný vnútroštátnym súdom. Duch spolupráce, ktorý má prevládať pri konaniach o návrhoch na začatie prejudiciálneho konania totiž vyžaduje, aby vnútroštátny súd, čo sa jeho týka, bral ohľad na činnosť zverenú Súdnemu dvoru, ktorou je prispievať k výkonu spravodlivosti v členských štátoch, a nie podávať poradné stanoviská ku všeobecným alebo hypotetickým otázkam.( )

102. Súdny dvor takisto usudzuje, že na to, aby mohol podať riadny výklad práva Spoločenstva, je nevyhnutné, aby vnútroštátny súd vysvetlil dôvody, pre ktoré sa domnieva, že odpoveď na jeho otázky je potrebná.( )

103. V prejednávanej veci si však myslím, že Landgericht Bochum nevysvetlil jasne dôvody, ktoré sú v pozadí jeho posledných dvoch prejudiciálnych otázok.

104. Pri čítaní návrhu na začatie prejudiciálneho konania sa totiž zdá, že tieto dve otázky sú určené výlučne na pritiahnutie pozornosti Súdneho dvora k následkom, ktoré by sa spájali s odstúpením od zmluvy o hypotekárnom úvere, ak by mal Súdny dvor rozhodnúť, že toto odstúpenie od zmluvy neovplyvňuje platnosť zmluvy o kúpe nehnuteľnosti. Nie je teda isté, či sa vnútroštátny súd pýta na platnosť týchto následkov ako takú. V každom prípade, vnútroštátny súd nikde nevysvetľuje dôvody, pre ktoré by mali tieto následky byť v rozpore s právom Spoločenstva.

105. V skutočnosti sa zdá, že tieto dôvody vychádzajú najavo až pri čítaní návrhu na začatie prejudiciálneho konania v inej veci, a to vo veci C‑229/04, Crailsheimer Volksbank( ).

106. V tejto veci Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen (Nemecko) prejednáva viaceré spory porovnateľné so sporom vo veci samej v tomto prípade. Okrem otázky týkajúcej sa podstatných náležitostí podomového predaja v zmysle smernice tento súd vysvetľuje, že prebral a upresnil posledné dve otázky, ktoré položil Landgericht Bochum.

107. Pritom vo vzťahu k povinnosti okamžitého splatenia pôžičky Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen vysvetľuje, že táto povinnosť by mohla odrádzať spotrebiteľa od využitia svojho práva na odstúpenie od zmluvy. Splnenie spornej povinnosti by totiž mohlo vyvolať platobnú neschopnosť spotrebiteľa v rozsahu, v ktorom by sa mu nariadilo okamžité splatenie úhrnnej sumy pôžičky namiesto úhrad splátok, ktoré mohol uskutočňovať podľa zmluvy o úvere.

108. Rovnako vo vzťahu k povinnosti zaplatiť úroky Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen vysvetľuje, že takáto povinnosť by takisto mohla odrádzať spotrebiteľa od využitia svojho práva na odstúpenie od zmluvy. Tieto úroky totiž môžu predstavovať významnú čiastku, predovšetkým vtedy, ak k odstúpeniu od zmluvy dôjde dlhší čas po uzavretí zmluvy, a môže sa teda považovať za sankciu uplatnenú voči spotrebiteľovi z dôvodu využitia jeho práva na odstúpenie od zmluvy. Pritom v už citovanom rozsudku Travel Vac Súdny dvor rozhodol, že smernica vylučuje zmluvu, ktorá ukladá spotrebiteľovi zaplatenie paušálnej náhrady škody iba z dôvodu využitia jeho práva na odstúpenie od zmluvy.

109. Treba dodať, že v prejednávanej veci sa zdá, že opomenutie Landgericht Bochum má priamy dosah na právo členských štátov a iných oprávnených subjektov predložiť písomné pripomienky podľa článku 23 Štatútu Súdneho dvora.

110. Zo spisu totiž vyplýva, že rozliční vedľajší účastníci, s výnimkou Banky a nemeckej vlády( ), pochopili posledné tri otázky Landgericht Bochum v takom zmysle, že sa zaoberajú výlučne následkami odstúpenia od zmluvy o hypotekárnom úvere na zmluvu o kúpe nehnuteľnosti. Skúmali teda tieto otázky spoločne bez toho, aby predložili osobitné pripomienky k tretej a štvrtej prejudiciálnej otázke.

111. Za týchto okolností si myslím, že Súdny dvor nemá k dispozícii všetky informácie, ktoré sú nevyhnutné na rozhodnutie o týchto posledných dvoch otázkach.

112. Navrhujem teda Súdnemu dvoru, aby ich vyhlásil za neprípustné.

VII – Návrh

113. Na základe všetkých predchádzajúcich úvah teda Súdnemu dvoru navrhujem, aby vyhlásil:

„Návrh na začatie prejudiciálneho konania, ktorý podal Landgericht Bochum rozhodnutím z 29. júla 2003, je neprípustný.“

114. Subsidiárne, ak by Súdny dvor nesúhlasil s touto analýzou, navrhujem mu odpovedať nasledujúcim spôsobom na prvé dve otázky, ktoré predložil Landgericht Bochum:

1. Článok 3 ods. 2 písm. a) smernice Rady 85/577/EHS z 20. decembra 1985 na ochranu spotrebiteľa pri zmluvách uzatváraných mimo prevádzkových priestorov sa má vykladať v tom zmysle, že túto smernicu nemožno uplatňovať na zmluvu o predaji nehnuteľného majetku, aj keď je táto zmluva súčasťou ucelenej finančnej transakcie, ktorá okrem uvedenej zmluvy zahŕňa zmluvu o hypotekárnom úvere uzavretú výlučne s cieľom financovať kúpu nehnuteľného majetku, pripojenie sa k systému spoločnej správy nájomného a dve zmluvy o „stavebnom sporení“.

2. V prípade ucelenej finančnej transakcie, ktorá zahŕňa zmluvu o kúpe nehnuteľnosti a zmluvu o hypotekárnom úvere uzavretú s cieľom financovať kúpu nehnuteľného majetku, článku 95 ods. 3 ES a smernici 85/577/EHS neodporuje vnútroštátne ustanovenie, ktoré stanovuje, že využitie práva na odstúpenie od zmluvy zavedeného článkom 5 uvedenej smernice má za následok iba zrušenie zmluvy o hypotekárnom úvere, ale nie zmluvy o kúpe nehnuteľnosti.