NÁVRHY GENERÁLNEHO ADVOKÁTA

PEDRO CRUZ VILLALÓN

prednesené 30. septembra 2010 ( )

Vec C‑239/09

SEYDALAND Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG

proti

BVVG Bodenverwertungs‑ und ‑verwaltungs GmbH

[návrh na začatie prejudiciálneho konania podaný Landgericht Berlin (Nemecko)]

„Štátna pomoc – Program privatizácie poľnohospodárskej pôdy v nemeckých ‚nových spolkových krajinách‘ – Výpočet trhovej hodnoty“

I – Úvod

1. V tejto veci sa Landgericht Berlin pýta Súdneho dvora, či vnútroštátne ustanovenie, ktoré stanovuje rôzne spôsoby výpočtu trhovej hodnoty poľnohospodárskych plôch nachádzajúcich sa v „nových spolkových krajinách“, ktoré sú predmetom privatizácie, je v súlade s článkom 87 ES (teraz článok 107 ZFEÚ).

2. Táto otázka si predovšetkým vyžaduje určiť, ktoré spôsoby výpočtu upravuje toto sporné ustanovenie, keďže názory účastníkov konania nie sú, pokiaľ ide o tento bod, jednotné, a potom preskúmať, či sa na základe týchto spôsobov výpočtu dá naozaj stanoviť skutočná trhová hodnota privatizovaných plôch. Toto posledné uvedené hľadisko je dôležité na to, aby sa zabezpečilo, že pri dotknutých prevodoch nedôjde k prekročeniu maximálnej hodnoty (35 % trhovej hodnoty), povolenej na účely pomoci, ktorú môže získať nadobúdateľ pozemkov podľa práva Únie.

3. Technická povaha tejto veci a neurčitosť niektorých jej základných prvkov nútia podľa môjho názoru Súdny dvor, ako uvidíme ďalej, aby na položenú otázku poskytol podmienenú a dynamickú odpoveď, teda odpoveď, ktorá závisí na jednej strane od viacerých posúdení skutkových okolností podliehajúcich vývoju a na druhej strane od výkladu vnútroštátneho práva podaného vnútroštátnym súdom a ktorá sa opiera o konkrétne použitie sporného ustanovenia v jednotlivých prípadoch.

II – Právny rámec

A – Ustanovenia práva Únie v oblasti štátnej pomoci

4. Dňa 10. júla 1997 uverejnila Komisia oznámenie o prvkoch štátnej pomoci pri predaji pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi (ďalej len „oznámenie“)( ) s cieľom sprehľadniť svoju politiku v tejto oblasti a znížiť tak počet prípadov, ktoré musí preskúmavať.

5. Oddiel II bod 2 písm. a) prvý odsek tohto oznámenia stanovuje, že ak sa verejnoprávne orgány rozhodnú nevyužiť predaj prostredníctvom otvoreného a nepodmieneného ponukového konania (ktoré predpokladá predaj za trhovú hodnotu, a preto neobsahuje štátnu pomoc), „malo by sa pred obchodnými rokovaniami vykonať ocenenie jedným alebo viacerými nezávislými odhadcami, aby sa stanovila trhová hodnota na základe všeobecne akceptovaných trhových indikátorov a oceňovacích štandardov. Takto stanovená trhová cena je minimálna nadobúdacia cena, s ktorou možno súhlasiť bez poskytnutia štátnej pomoci“. V piatom odseku sa ďalej uvádza, že „‚trhová hodnota‘ je cena, pri ktorej by sa pozemky a budovy mohli predávať na základe súkromnej zmluvy medzi dobrovoľným predávajúcim a kupujúcim, ktorý s ním nie je spojený prostredníctvom osobných vzťahov, v deň ocenenia, pričom sa predpokladá, že majetok sa ponúka otvorene na trhu, že podmienky trhu dovoľujú riadny predaj a že s ohľadom na povahu majetku je k dispozícii bežné obdobie na rokovanie týkajúce sa predaja“.

6. Nariadenie (ES) č. 950/97 o zlepšení účinnosti poľnohospodárskych štruktúr( ) obsahuje niektoré osobitné ustanovenia týkajúce sa pomoci v oblasti poľnohospodárskej politiky. Článok 7 ods. 2 písm. b) tohto nariadenia stanovuje, že celková výška pomoci vyjadrená ako percento zo sumy investícií je v prípade investícií do pozemkov v oblastiach, ktoré nie sú nepriaznivé, limitovaná do výšky 35 %. Toto nariadenie bolo zmenené a bolo nahradené nariadením (ES) č. 1257/1999( ), ktoré v článku 7 ods. 2 stanovuje, že „celková výška pomoci, vyjadrená ako percento zo sumy oprávnených investícií, je limitovaná maximálne do výšky 40 %...“.

B – Nemecké právo

7. Pravidlá upravujúce program nadobúdania poľnohospodárskych plôch v nových spolkových krajinách sú obsiahnuté v zákone z 27. septembra 1994 (Ausgleichsleistungsgesetz – AusglLeistG, ďalej len „zákon o kompenzáciách“)( ), ktorý bol z tohto hľadiska vykonaný nariadením z 20. decembra 1995 (Flächenerwerbsverordnung, ďalej len „nariadenie o nadobúdaní plôch“)( ).

8. Podľa § 3 ods. 7 zákona o kompenzáciách sa hodnota poľnohospodárskych plôch vypočíta z ich trhovej hodnoty, od ktorej sa odpočíta zrážka vo výške 35 %.

9. V § 5 ods. 1 nariadenia o nadobúdaní plôch v znení uplatniteľnom na prejednávanú vec bolo stanovené:

„Trhová hodnota poľnohospodárskych plôch podľa § 3 ods. 7 prvej a šiestej vety… Ausgleichsleistungsgesetz (zákon o kompenzáciách) sa stanoví na základe ustanovení Wertermittlungsverordung (nariadenie o stanovení ceny) zo 6. decembra 1988 (BGBl I, s. 2209)… Pokiaľ sú pre ornú pôdu, lúky a pasienky stanovené regionálne referenčné hodnoty, ich nadobúdacia hodnota musí byť určovaná podľa týchto hodnôt. Regionálne referenčné hodnoty uverejní spolkový minister financií v Bundesanzeiger (úradný vestník). Uchádzač o kúpu alebo subjekt poverený privatizáciou môžu požadovať odchylný spôsob stanovenia trhovej hodnoty na základe posudku o trhovej hodnote vypracovaného miestne príslušným výborom znalcov, ktorý bol vytvorený podľa § 192 Baugesetzbuch (spolkový stavebný zákon), ak sa možno dôvodne domnievať, že regionálne referenčné hodnoty nie sú vhodným základom pre stanovenie hodnoty.“( )

C – Rozhodnutia Komisie týkajúce sa nemeckej právnej úpravy o privatizácii plôch

10. Po tom, čo Komisia vo svojom prvom rozhodnutí vyhlásila, že systém pomoci zavedený nemeckým programom privatizácie plôch je čiastočne nezlučiteľný so spoločným trhom( ), nemecké orgány prijali niekoľko legislatívnych zmien, takže podľa nového rozhodnutia Komisie z 22. decembra 1999( ) je nemecká právna úprava v znení uvedenom vyššie zlučiteľná s článkom 87 ES.

III – Spor vo veci samej a prejudiciálna otázka

11. Spoločnosť BVVG (Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, ďalej len „BVVG“), ktorá je žalovanou v konaní vo veci samej, je dcérskou spoločnosťou v 100 %-nom vlastníctve Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben, spolkového úradu pre osobitné úlohy súvisiace so zjednotením Nemecka. Tento úrad poveril BVVG privatizáciou poľnohospodárskych a lesných plôch.

12. Zmluvou z 18. decembra 2007 BVVG predala spoločnosti Seydaland rôzne plochy na poľnohospodárske využitie, ktoré boli kedysi štátnym majetkom NDR. Kúpna cena predstavovala spolu 245 907,91 eura, z čoho na poľnohospodárske plochy pripadala suma 210 810,18 eura.

13. Seydaland podala proti BVVG na Landgericht Berlin žalobu z dôvodu, že BVVG požadovala príliš vysokú kúpnu cenu, a tvrdila, že pri jej výpočte použila nesprávny postup. Cena vypočítaná podľa regionálnych referenčných hodnôt mala podľa žalobkyne dosahovať len sumu 146 850,24 eura. Žalovaná však reagovala v tom zmysle, že predaj za túto cenu by predstavoval protiprávnu štátnu pomoc v zmysle článku 87 ES.

14. Keďže sa Landgericht Berlin domnieva, že rozhodnutie sporu závisí od toho, či je § 5 nariadenia o nadobúdaní plôch v rozpore s článkom 87 ES, alebo nie, predložil Súdnemu dvoru túto prejudiciálnu otázku:

„Je § 5 ods. 1 druhá a štvrtá veta( ) nariadenia o nadobúdaní plôch, ktorým sa vykonáva § 4 ods. 3 bod 1 zákona o kompenzáciách, v rozpore s článkom 87 Zmluvy ES?“

IV – Konanie pred Súdnym dvorom

15. Tento návrh na začatie prejudiciálneho konania bol podaný do kancelárie Súdneho dvora 1. júla 2009.

16. Seydaland, BVVG, Komisia a nemecká vláda predložili písomné pripomienky.

17. Súdny dvor požiadal 30. apríla 2010 nemeckú vládu, aby písomne odpovedala na dve otázky týkajúce sa výboru znalcov v oblasti nehnuteľností vytvoreného podľa § 192 Baugesetzbuch (ďalej len „stavebný zákon“). Prvá otázka sa týkala pravidiel menovania členov tohto výboru a pravidiel fungovania, ktoré tento výbor uplatňuje pri svojej činnosti v rámci privatizácie poľnohospodárskych plôch podľa § 5 nariadenia o nadobúdaní plôch; druhou otázkou sa pýtal, či pri určovaní trhovej hodnoty plôch je výbor v tejto súvislosti viazaný referenčnými hodnotami alebo či naopak disponuje voľnou úvahou. Nemecká vláda odpovedala na obidve otázky listom zaslaným 28. mája 2010. Pokiaľ ide o otázku týkajúcu sa zloženia výborov znalcov v oblasti nehnuteľností, stručne uvádza, že členovia výborov musia byť odborníkmi v danej oblasti a musia byť nezávislí (v tom zmysle, že ich hlavná činnosť nesmie spočívať napríklad v oceňovaní nehnuteľností dotknutých územných celkov) a že pravidlá upravujúce menovanie týchto znalcov si stanovujú jednotlivé spolkové krajiny. Čo sa týka druhej otázky, nemecká vláda uvádza, že výbory znalcov sú slobodné a nezávislé a nie sú viazané nijakými referenčnými hodnotami, no existujú však určité kritériá, ktoré musia brať do úvahy. V prvom štádiu sú určené kritériá, ktoré treba zohľadniť pri oceňovaní dotknutej plochy, a potom sa rieši otázka ich hodnoty.

V – Prejudiciálna otázka – preformulovanie

A – Predmet sporu vo veci samej: vymedzenie stanovísk

18. Landgericht Berlin má v rámci sporu vo veci samej, ktorý mu bol predložený, určiť, či prevod, ktorý uskutočnila spoločnosť BVVG poverená privatizáciou poľnohospodárskych plôch bývalej NDR v prospech spoločnosti Seydaland, bol v súlade s právom.

19. Spor vo veci samej sa týka jedného zo základných prvkov právnej úpravy o privatizácii, a síce spôsobu výpočtu trhovej hodnoty, ktorá má slúžiť ako základ pre stanovenie predajnej ceny týchto plôch.

20. Nikto nespochybňuje, že podľa práva Únie nadobúdateľ môže získať štátnu pomoc v rozsahu najviac 35 % trhovej hodnoty nadobudnutých plôch.( ) Na základe tejto skutočnosti sa podľa § 3 ods. 7 nemeckého zákona o kompenzáciách pri výpočte hodnoty poľnohospodárskych plôch odpočíta od ich trhovej hodnoty zrážka v tejto maximálnej výške 35 %, ktorú sa rozhodlo uplatniť Nemecko.

21. Názory na to, aký spôsob výpočtu treba použiť v prípade, ako je v prejednávanej veci, aby sa dala stanoviť skutočná trhová hodnota privatizovaných plôch a boli pritom zosúladené požiadavky vnútroštátneho práva s požiadavkami stanovenými v Zmluvách, sa rozchádzajú.

22. Seydaland sa domnieva, že BVVG mala vzhľadom na § 5 nariadenia o nadobúdaní plôch stanoviť predajnú cenu plôch buď na základe regionálnych referenčných hodnôt zverejnených v úradnom vestníku, alebo prostredníctvom výboru znalcov vytvoreného podľa § 192 stavebného zákona. Tým, že si žalovaná zvolila tretí spôsob, ktorý v § 5 nie je výslovne upravený, a síce, že k predajnej cene dospela na základe vlastného spôsobu výpočtu tak, že ju určila podľa aktuálnej situácie na trhu, konala v rozpore s právom.

23. V súvislosti s týmto tvrdením BVVG uvádza, že regionálne referenčné hodnoty boli v čase uzavretia zmluvy neaktuálne, pretože ich nebolo možné dostatočne rýchlo prispôsobiť novej situácii na trhu v nových spolkových krajinách, ktorá sa vyznačovala mimoriadnym rastom cien poľnohospodárskych plôch.( ) Citované hodnoty neodrážali aktuálnu situáciu na trhu, ale nižšie ceny, ktoré zodpovedali stavu na trhu s pozemkami spred jedného alebo dvoch rokov. Predajná cena stanovená podľa regionálnych referenčných hodnôt by bola teda nižšia ako trhová hodnota, takže po odpočítaní zrážky vo výške 35 % by bola poskytnutá protiprávna štátna pomoc.

24. Na druhej strane samo spolkové ministerstvo financií si túto skutočnosť uvedomilo, a preto 10. júla 2007 nariadilo spoločnosti BVVG, aby preskúmala regionálne referenčné hodnoty zverejnené v spolkovom úradnom vestníku (Bundesanzeiger) s tým, že ak sa tieto regionálne hodnoty líšia od priemerných porovnateľných výsledkov predaja na trhu o viac ako 20 %, nesmú byť použité ako základ pre určenie trhovej ceny.

25. V prejednávanej veci došlo podľa výpočtu žalobkyne k nasledujúcej situácii. Z tohto dôvodu a vzhľadom na ťažkosti, ktoré by boli spojené s uskutočnením individuálneho výpočtu hodnoty pri každom konkrétnom predaji v rámci takéhoto rozsiahleho privatizačného programu, BVVG použila súhrn nových referenčných hodnôt, ktoré sama vypracovala na základe údajov získaných z iných nedávno uskutočnených predajov pozemkov, ako aj na základe údajov poskytnutých jej výborom znalcov vytvoreným podľa § 192 stavebného zákona.

26. BVVG a nemecká vláda vo svojich vyjadreniach pred Súdnym dvorom uvádzajú, že BVVG konala v súlade s právom Únie, podľa ktorého (najmä článku 87 ES a oznámenia Komisie z roku 1997) je stanovenie aktuálnej a skutočnej trhovej hodnoty nevyhnutnou podmienkou. Okrem toho tvrdia, že BVVG konala v súlade so zákonom aj z hľadiska vnútroštátneho práva, pretože § 5 ods. 1 nariadenia o nadobúdaní plôch nebráni tomu, aby sa použil iný spôsob stanovenia hodnoty, než sú spôsoby, ktoré toto nariadenie výslovne uvádza.

27. Treba uviesť, že pokiaľ ide o zákonnosť správania BVVG v prejednávanej veci, Landgericht Berlin vo svojej prejudiciálnej otázke vyjadruje len nepriame pochybnosti. Vnútroštátny súd chce vedieť, či „§ 5 ods. 1 druhá a štvrtá veta“ nariadenia o nadobúdaní plôch je teoreticky zlučiteľný s článkom 87 ES.

28. Otázka teda nespočíva v tom, či sa na základe spôsobu výpočtu, ktorý v tomto prípade použila BVVG, dá určiť trhová hodnota plôch (čo zrejme nie je sporné), ale skôr v tom, či sa táto trhová hodnota dá určiť aj na základe iných spôsobov výpočtu výslovne upravených v citovanom § 5. Toto ustanovenie by bolo možné považovať za zlučiteľné s právom Únie len v prípade, že by odpoveď na túto otázku bola kladná.( )

29. Skôr ako pristúpim k tejto analýze, je však potrebné otázku preformulovať.

B – Preformulovanie otázky

30. Predovšetkým treba uviesť, že Landgericht Berlin odkazuje len na druhú a štvrtú vetu § 5 ods. 1, ktoré v znení platnom v čase uzatvorenia zmluvy výslovne uvádzali dva spôsoby stanovenia hodnoty, a to jednak na základe regionálnych referenčných hodnôt a jednak prostredníctvom výboru znalcov vytvoreného podľa § 192 stavebného zákona.

31. Landgericht Berlin vo svojej prejudiciálnej otázke v zásade neuvádza prvú vetu § 5, podľa ktorej „trhová hodnota poľnohospodárskych plôch... sa stanoví na základe ustanovení Wertermittlungsverordnung (nariadenie o stanovení ceny) zo 6. decembra 1988“. Nemecká vláda však uvádza, že táto časť ustanovenia je nevyhnutná na účely správneho výkladu tohto článku a najmä na to, aby sa zabezpečil jeho úplný súlad s právom Únie. Preto sa domnievam, že na účely poskytnutia užitočnej odpovede vnútroštátnemu súdu je potrebné zohľadniť v rámci analýzy celý § 5 ods. 1 nariadenia o nadobúdaní plôch.

32. Po druhé treba uviesť, že Súdny dvor v rámci konania o prejudiciálnej otázke nemôže priamo rozhodnúť o zlučiteľnosti vnútroštátneho ustanovenia s právom Únie. Preto treba odkázať na § 5 nariadenia o nadobúdaní plôch nepriamo.

33. So zreteľom na vyššie uvedené úvahy sa domnievam, že prejudiciálnu otázku možno preformulovať takto:

„Je vnútroštátne ustanovenie, akým je § 5 ods. 1 Flächenerwerbsverordnung (nariadenie o nadobúdaní plôch), v rozpore s článkom 87 ES?“

VI – Posúdenie prejudiciálnej otázky

A – O otázke, či sa na základe spôsobov výpočtu upravených v § 5 ods. 1 dá stanoviť skutočná trhová hodnota

34. Ako bolo uvedené vyššie, na účely posúdenia zlučiteľnosti § 5 nariadenia o nadobúdaní plôch s článkom 87 ES je potrebné určiť, či sú spôsoby výpočtu uvedené v tomto ustanovení vhodné na určenie skutočnej trhovej hodnoty dotknutých poľnohospodárskych plôch. Iba v prípade kladnej odpovede možno zabezpečiť, že nebude stanovená cena, ktorá by bola natoľko nízka, že by išlo o poskytnutie štátnej pomoci kupujúcemu.

35. Na účely tejto analýzy je zrejme vhodné uviesť na úvod niekoľko úvah.

36. Nie je nevyhnutné zdôrazňovať, že určenie trhovej hodnoty týchto plôch je dôležité z toho dôvodu, že Nemecko sa rozhodlo uplatniť na ich predajnú cenu maximálne prípustnú zrážku, a to v tomto prípade 35 % z trhovej hodnoty.( ) Keby sa tento členský štát rozhodol uplatniť zníženie v oveľa menšom rozsahu, výrazne by sa znížilo riziko, že by nesprávne stanovenie trhovej hodnoty plôch predstavovalo hneď protiprávnu štátnu pomoc. Ak sa štát naopak rozhodne, ako v tomto prípade, využiť zníženie v celom povolenom rozsahu, tak stanovenie trhovej hodnoty plôch, pri ktorom možno dôvodne tvrdiť, že stanovená hodnota nezodpovedá trhovej hodnote, pretože je od nej nižšia, predstavuje vždy protiprávnu pomoc.

37. Je jasné, že neexistuje spôsob, na základe ktorého by sa dala vopred spoľahlivo určiť skutočná trhová hodnota; a je tiež zrejmé, že takisto ani ostatné spôsoby, ktoré prichádzajú do úvahy, nie sú všetky primerané. V pôvodnom znení sporného ustanovenia nevzalo Nemecko do úvahy verejné obstarávanie ani individuálne stanovenie ceny, ale rozhodlo sa pre dva postupy, a síce hlavný, spočívajúci v použití takzvaných regionálnych referenčných hodnôt, a ďalší subsidiárny, pri ktorom sa hodnota plôch stanoví prostredníctvom výboru znalcov, ktorý sa zrejme tiež, aspoň sčasti, riadi vlastnými tabuľkami hodnôt.

38. Je nesporné, že najlepší spôsob, ako určiť trhovú hodnotu, je predaj prostredníctvom otvoreného a nepodmieneného ponukového konania. Okrem toho oznámenie Komisie z 10. júla 1997 vychádza z toho, že tieto predaje prostredníctvom ponukového konania sa uskutočňujú vždy na základe trhovej hodnoty a neobsahujú nijakú štátnu pomoc. V oznámení sa však jasne uvádza, že ak sa nevyužije predaj prostredníctvom ponukového konania, uprednostňuje sa individuálne ocenenie pozemku na základe „všeobecne akceptovaných trhových indikátorov a oceňovacích štandardov“.

39. Samotná okolnosť, že § 5 nariadenia o nadobúdaní plôch nestanovuje použiť v týchto prípadoch ponukové konanie – ktoré sa v rámci privatizačných programov tak veľkého rozsahu, akým je tento dotknutý program, ťažko uplatňuje –, nemôže byť ešte dôvodom, pre ktorý by uvedené ustanovenie bolo nezlučiteľné s právom Únie.

40. Okrem toho použitie tabuliek alebo referenčných hodnôt takisto nie je podľa môjho názoru rozhodujúcou okolnosťou na prijatie záveru, že dotknutý spôsob výpočtu nie je vhodný na účely stanovenia trhovej hodnoty: oznámenie Komisie, ako už bolo uvedené vyššie, samo odkazuje na použitie „trhových indikátorov“ a „všeobecne akceptovaných oceňovacích štandardov“. Uvedené oznámenie však vychádza z predpokladu, že tieto indikátory alebo štandardy musia byť čo najaktuálnejšie, aby sa zabránilo tomu, že stratia svoju platnosť a že budú prekonané novými okolnosťami na trhu.( ) Takéto riziko je nesporne väčšie v prostredí, kde dochádza k rýchlemu rastu cien, ako je tomu v prejednávanej veci.

41. Napokon existencia väčšej alebo menšej pravdepodobnosti, že určitý postup výpočtu trhovej hodnoty dosiahne sledovaný cieľ, má nesporne vplyv na jeho zlučiteľnosť s právom Únie. Ak je však otázka formulovaná tak, ako v tomto prípade, že sa požaduje všeobecné a teoretické posúdenie určitého postupu, tak na to, aby sa dalo konštatovať porušenie práva Únie, je potrebné určiť nakoľko je „nepravdepodobná“ možnosť dosiahnuť tento výsledok, ktorým je stanovenie trhovej hodnoty.

42. To, že túto „nepravdepodobnosť“ nie je možné posúdiť všeobecne, neznamená, že akékoľvek uplatnenie tohto sporného ustanovenia je vždy v súlade s právom Únie. Z toho vyplýva, že Súdny dvor nemusí v tomto prípade poskytnúť nevyhnutne odpoveď, ktorá by riešila všetky problémy, ktoré môžu vzniknúť vnútroštátnemu súdu pri uplatňovaní tohto ustanovenia. Naopak, práve tento súd bude musieť preskúmať na základe konkrétnych okolností každého prípadu, či v danom prípade ide o poskytnutie protiprávnej pomoci, alebo nie.

43. Je potrebné, aby obidva spôsoby výpočtu, ktoré sú výslovne uvedené v § 5 nariadenia o nadobúdaní plôch, boli preskúmané z tohto hľadiska a z tohto dynamického uhla pohľadu.

1. Spôsob výpočtu na základe „regionálnych referenčných hodnôt“ (regionale Wertansätze)

44. Slabou stránkou všetkých referenčných hodnôt je – čo sa nedá spochybniť – ich možná a dokonca predvídateľná „neaktuálnosť“, teda ich neschopnosť reagovať na vývoj na trhu, alebo inými slovami, ich nepružnosť pri v podstate premenlivom jave. Preto je možnosť „aktualizácie“ týchto hodnôt zásadne dôležitá, hoci to, či je dostatočné, nie je možné nikdy s istotou zaručiť.

45. Spisový materiál obsahuje len veľmi málo konkrétnych údajov týkajúcich sa postupov vypracovania týchto regionálnych referenčných hodnôt,( ) a čo je ešte dôležitejšie, neuvádza informácie o pravidelnosti alebo včasnosti ich aktualizácie (ktoré sa môžu líšiť v závislosti od jednotlivých spolkových krajín).

46. Seydaland predložila list Landesamt für Vermessung Sachsen-Anhalt (Miestny katastrálny úrad spolkovej krajiny Sasko‑Anhaltsko), v ktorom sa uvádza, že v prípade referenčných hodnôt pozemkov (Bodenrichtwerte) podľa § 196 stavebného zákona, ktoré slúžia ako základ pre stanovenie regionálnych referenčných hodnôt, existuje včasná aktualizácia (prinajmenšom raz za rok). Táto informácia sa však aj v prípade, že mala byť potvrdená, vzťahuje len na situáciu v uvedenej spolkovej krajine.

47. Navyše v priebehu konania sa takmer vôbec neriešila otázka súvisiaca s tým, že tabuľky zverejnené v úradnom vestníku neodrážali k dátumu uzatvorenia spornej zmluvy aktuálnu trhovú hodnotu. Z dynamického hľadiska možno teda dospieť k záveru, že pokiaľ vyššie uvedené regionálne referenčné hodnoty nie sú dostatočne včas aktualizované, môžu sa líšiť od trhovej hodnoty, a to najmä v prostredí, ktoré sa vyznačuje rýchlym rastom cien.

2. Výpočet prostredníctvom „výboru znalcov“ (Gutachtersausschuss)

48. Samotný § 5 nariadenia o nadobúdaní plôch však zrejme rieši tento problém tým, že stanovuje možnosť nahradiť v týchto prípadoch výpočet hodnoty na základe regionálnych referenčných hodnôt, ktorý treba použiť prednostne vytvorením miestne príslušného výboru znalcov, ktorý stanoví trhovú hodnotu podľa § 192 stavebného zákona.

49. Činnosť týchto výborov znalcov by mohla byť pružnejším nástrojom, ktorý sa dokáže skôr prispôsobiť rýchlym zmenám úrovní cien. Zo spisu však, pokiaľ ide o toto tvrdenie, nevyplýva jednotný názor.

50. Na jednej strane Landgericht Berlin tvrdí, že výbory znalcov „neurčujú trhovú hodnotu pozemku na základe aktuálnej situácie na trhu, ale určujú ju na základe zoznamu kúpnych cien, ktorý výbor vedie podľa § 195 stavebného zákona a ktorý môže byť niekoľko rokov starý“. Napokon aj výbory znalcov používajú vopred stanovené tabuľky hodnôt, pri ktorých môže vzniknúť ten istý problém ich neaktuálnosti ako v prípade regionálnych referenčných hodnôt.( )

51. Nemecká vláda však v tejto súvislosti uvádza, že členovia výboru znalcov nie sú viazaní nijakými referenčnými hodnotami a že pri vypracovaní posudkov o hodnote môžu zohľadniť iné okolnosti. Najmä prvá veta tohto § 5 nariadenia o nadobúdaní plôch poskytuje podľa nemeckej vlády( ) výboru znalcov možnosť použiť iné a pružnejšie spôsoby stanovenia hodnoty. Tejto možnosti sa budem venovať neskôr.

52. Uvedený spôsob výpočtu možno aj napriek týmto indíciám hovoriacim v jeho prospech považovať za zlučiteľný s článkom 87 ES len pod podmienkou, že pri jeho použití v konkrétnom prípade bude možné dospieť k primeranému výsledku. Je opäť úlohou vnútroštátneho súdu, aby posúdil, v akom rozsahu sú ukazovatele alebo tabuľky, ktoré výbor znalcov používa alebo má použiť, dostatočne aktualizované a či má tento výbor dostatočnú voľnosť, aby sa prípadne od týchto vopred stanovených hodnôt odchýlil.

B – O otázke, či § 5 ods. 1 upravuje aj ďalšie spôsoby výpočtu

53. Aj keby sa dospelo k záveru, že ani jeden zo spôsobov výpočtu, ktoré boli skúmané vyššie, neumožňuje, aby bolo dostatočne zabezpečené správne stanovenie trhovej hodnoty, § 5 ods. 1 nariadenia o nadobúdaní plôch by mohol byť v súlade s právom Únie, pokiaľ by sa mohol vykladať v tom zmysle, že jeho znenie nebráni použitiu alternatívneho mechanizmu stanovenia vyššie uvedenej trhovej hodnoty (napríklad spôsob, ktorý použila BVVG).

54. Zo spisu sa nedá jednoznačne vyvodiť, či ide o alternatívny spôsob výpočtu, ktorý je možnosťou implicitne upravenou v citovanom § 5, alebo či nepoužitie tohto ustanovenia bolo odôvodnené potrebou nájsť riešenie, ktoré by spĺňalo požiadavky stanovené v článku 87 ES.

55. Vnútroštátny súd a Komisia vychádzajú z predpokladu, že § 5 ods. 1 upravuje len dva spôsoby výpočtu trhovej hodnoty. Naopak, nemecká vláda sa domnieva, že citované ustanovenie umožňuje použiť aj iné spôsoby výpočtu, pretože v prvej vete odkazuje na všeobecné ustanovenia Wertermittlungsverordnung (nariadenie o stanovení ceny), ktoré obsahuje tri ďalšie spôsoby výpočtu hodnoty. BVVG zas uvádza, že § 5 v každom prípade nebráni tomu, aby sa použil posudok o stanovení hodnoty pozemkov, ktorý vypracuje znalec podľa všeobecných ustanovení občianskeho práva procesného [§ 404 ods. 2 Zivilprozessordnung (občiansky súdny poriadok)].

56. Okrem toho nové znenie § 5 ods. 1 nariadenia o nadobúdaní plôch, ktoré nadobudlo účinnosť 11. júla 2009, už výslovne upravuje túto možnosť zadovážiť si posudok o trhovej hodnote vypracovaný znalcom, v ktorom musí byť zohľadnený „aktuálny vývoj hodnoty podľa predajov porovnateľných plôch v rámci ponukových konaní“.( )

57. O tom, či sa použije jeden, alebo druhý možný výklad sporného ustanovenia – aj keď to na účely odpovede na prejudiciálnu otázku v znení, v akom bola položená, môže byť podstatné –, nerozhoduje Súdny dvor, ale vnútroštátny súd predkladajúci návrh na začatie prejudiciálneho konania.

58. Bez ohľadu na tieto skutočnosti treba uviesť, že podľa ustálenej judikatúry vnútroštátny súd musí podať výklad vnútroštátneho zákona tak, aby bol v čo najväčšej miere v súlade s požiadavkami práva Únie.( ) Nemecká vláda a BVVG, ako bolo uvedené vyššie, navrhujú výklad § 5 nariadenia o nadobúdaní plôch, ktorý spĺňa tieto požiadavky, no rozhodnutie o tom, či je tento výklad možný, alebo nie, prináleží Landgericht Berlin.

VII – Návrh

59. Na základe predchádzajúcich úvah navrhujem Súdnemu dvoru, aby na prejudiciálnu otázku, ktorú mu položil Landgericht Berlin, odpovedal takto:

1. Postupy stanovenia trhovej hodnoty poľnohospodárskych plôch, akými sú postupy upravené v § 5 ods. 1 nemeckého nariadenia o nadobúdaní plôch z 20. decembra 1995, nie sú v rozpore s článkom 87 ES, pokiaľ:

a) referenčné hodnoty uvedené ako prvé kritérium na účely stanovenia trhovej hodnoty sú aktualizované v intervaloch, ktoré vyžaduje vývoj trhu, alebo

b) nezávislý výbor znalcov, ktorého využitie je uvedené subsidiárne, nie je pri vypracovaní posudku nevyhnutne viazaný hodnotiacimi kritériami, ktoré môžu zaostávať za vývojom na trhu.

Je úlohou vnútroštátneho súdu, aby v každom konkrétnom prípade posúdil, či sú splnené podmienky uvedené v písmenách a) a b).

2. Na otázku – pokiaľ je vzhľadom na vyššie uvedené relevantná –, či vnútroštátne ustanovenie, akým je ustanovenie obsiahnuté v citovanom nariadení, umožňuje použiť iné kritériá stanovenia hodnoty, než sú kritériá, ktoré sú v citovanom ustanovení výslovne uvedené, musí odpovedať vnútroštátny súd s pomocou výkladu, ktorý je v súlade s právom Únie.