SK    SK  KOMISIA EURÓ PSKYCH SPOLO ČENSTIEV 
Brusel, 19.7.2005 
KOM(2005) 327 v kone čnom znení 
  
ZELENÁ KNIHA 
Hypotekárne úvery v EÚ 
(predložený Komisiou) 
 
SK 2   SK OBSAH 
ÚVOD 3 
I – POSÚDENIE PRÍPADU INTERVENCIE KOMISIE ......................................................... 5 II – OCHRANA SPOTREBITE ĽA ........................................................................................... 8 
Informácie ..................................................................................................................... ............. 8 
Poskytnutie poradenstva a sprostredkovanie úveru ................................................................... 8 
Predčasné splatenie ................................................................................................................. ... 9 
Ročná percentuálna sadzba ...................................................................................................... 10 
Pravidlá oh ľadom výšky úrokovej sadzby a zmena úrokovej sadzby...................................... 10 
Úverová zmluva ................................................................................................................. ...... 11 
Vymožite ľnosť a náprava......................................................................................................... 11 
III – PRÁVNE OTÁZKY ........................................................................................................ 12 Uplatniteľné právne predpisy................................................................................................... 12 
Bonita klientov ................................................................................................................ ......... 12 
Ocenenie nehnute ľnosti............................................................................................................ 13 
Postupy núteného predaja....................................................................................................... .. 13 
Daň 14 
IV – HYPOTEKÁRNY KOLATERÁL................................................................................... 15 Pozemkové registre ............................................................................................................. ..... 15 
Eurohypotéka ................................................................................................................... ........ 15 
V – FINANCOVANIE HYPOTEKÁRNYCH ÚVEROV....................................................... 16 PRÍLOHA I – REAKCIA NA VŠEOBECNÉ ODPORÚ ČANIA FORUM GROUP 
PRÍLOHA II – SPRÁVA O ODPORÚ ČANIACH FORUM GROUP 
PRÍLOHA III – SLOVNÍK
 
SK 3   SK ZELENÁ KNIHA 
Hypotekárne úvery v EÚ 
 
(Text s významom pre EHP) 
ÚVOD 
(1) Táto Zelená kniha je základnou časťou procesu posúdenia významu intervencie Komisie na 
trhu hypotekárnych úverov v EÚ. Ďalším dôležitým prvkom tohto procesu posúdenia je 
Komisiou financovaná štúdia nákladov a výhod ďalšej integrácie týchto trhov.1 V decembri 
2005 sa uskuto ční vypočutie, ktoré uzavrie konzulta čný proces. 
(2) Posúdenie intervencie na trhu hypotekárnych úverov v EÚ je k ľúčovým aspektom záväzku 
Komisie týkajúceho sa plnenia „lisabonských“ cie ľov zameraných na posilnenie 
konkurencieschopnosti EÚ.2 Tvorí významný prvok politiky Komi sie týkajúcej sa  integrácie 
finančných služieb vo všeobecnosti, a obzvláš ť retailových finan čných služieb.3 V dôsledku 
väčšej integrácie by trh hyp otekárnych úverov mohol by ť efektívnejší a 
konkurencieschopnejší a mohol by tak prispie ť k rastu hospodárstva EÚ. Má potenciál 
uľahčiť pohyb pracovných síl a umožni ť spotrebite ľom v EÚ maximalizova ť ich možnosti 
nadobudnutia nehnute ľného majetku, prípadne u ľahčiť budúce dlhodobé zabezpe čenie vo 
vzťahu k zvyšujúcemu sa starnutiu obyvate ľstva. 
(3) Bez ohľadu na následné opatrenia vyplývajúce z tejto Zelenej knihy si Komisia plne 
uvedomuje význam a vplyv hypotekárneho úve rovania na hospodárstvo EÚ. V sú časnej fáze 
konzultačného procesu je však ešte  príliš skoro na akéko ľvek rozhodnutia o tom, či by 
Komisia mala kona ť, nehovoriac už o posúdení, aký ná stroj alebo nástroje by boli 
najvhodnejšie. Je však jasné, že akéko ľvek opatrenia, ktor é by Komisia vo vz ťahu 
k integrácii týchto trhov prijala, by boli zamerané na dosiahnutie ich vä čšej efektívnosti 
a konkurencieschopnosti ku prospechu vš etkých. To by sa mohlo dosiahnu ť zabezpečením 
dopytu a ponuky hypotekárnych úverov s čo najmenšími prekážkami po celej EÚ 
a posilnením úplnosti trhu, rôznorodosti produktov a konvergencie cien. Komisia uznáva 
výhody likvidnejšieho trhu financovania zalo ženého na moderných a flexibilných 
technikách a produktoch financovania. Je si vedomá vzniku nových produktov ako 
bezúčelový úver zabezpe čený nehnute ľnosťou (equity release) *, ktorý si vyžaduje starostlivé 
posúdenie vo vz ťahu k jeho potenciálnym rizikám pre spotrebite ľov, ako aj jeho vnímanej 
schopnosti ponúknu ť nové zdroje financovania ob čanom EÚ, najmä v súvislosti s riešením 
problémov penzijného financovania, ktorým bude sú časná a nevyhnutne aj budúca generácia 
nevyhnutne čeliť. Nakoniec si je Komisia vedomá  vplyvu tohto trhu na blahobyt ob čanov 
                                                 
* Všetky výrazy a pojmy ozna čené kurzívou  sú definované v slovníku, ktorý tvorí prílohu III. 
1 Táto štúdia bude uverejnená v auguste 2005 na internetovej stránke GR pre vnútorný trh a služby  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm . 
2 KOM (2005) 24. Hospodársky rast a zamestnanos ť: Nový za čiatok Lisabonskej stratégie. 
3 KOM (2005) 177. Zelená kniha o politike finan čných služieb (2005-2010). 
 
SK 4   SK EÚ. Bývanie a úvery, vrátane aspektov ako prílišná zad ĺženosť, majú obrovský sociálny 
a ľudský rozmer. Každá politika v tejto oblas ti musí tento rozmer náležite zváži ť.4 
(4) Komisia starostlivo zváži všetky info rmácie prijaté v rámci tohto konzulta čného procesu. 
Po skončení konzulta čného procesu Komisia navrhne opatren ia jedine ak sa preukáže, že 
intervencia Komisie na trhu hypot ekárnych úverov v EÚ je jednozna čne ekonomicky 
odôvodnená, t. j. ak potenciálne výhody intervencie prevážia jej o čakávané náklady. 
Akékoľvek budúce iniciatívy, ktoré nemusia ma ť nevyhnutne regulatórn y charakter, budú 
oznámené v Bielej knihe s výsle dkami konzultácie, ktorá má by ť vydaná v roku 2006. 
Takéto iniciatívy budú predmeto m dôkladného posúdenia vplyvu. 
(5) Reakcie na túto Zelenú knihu je potrebné zasla ť do 30. novembra 2005 na túto e-mailovú 
adresu: markt-mortgage-consultation@cec.eu.i nt. Reakcie budú uverejnené na internetovej 
stránke Komisie, pokia ľ nepôjde o výslovnú žiados ť o ich neuverejnenie. 
                                                 
4 Viac o politike Komisie týkajúcej sa chudoby a sociálneho vylú čenia nájdete na 
http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
 
SK 5   SK I – POSÚDENIE  PRÍPADU  INTERVENCIE  KOMISIE 
(6) Trhy hypotekárnych úverov v EÚ sú významným aspektom celkového hospodárstva 
všetkých členských štátov EÚ. Ku koncu roka  2004 hodnota nesplatených hypotekárnych 
úverov predstavovala približne 40 % HDP EÚ. 
(7) Trhy hypotekárnych úverov sú jednými z najz ložitejších trhov, na ktorých pôsobia 
spotrebitelia. „Hodnotový re ťazec“ hypotekárnej transakcie môže v každej fáze zah ŕňať 
rôznych špecializovaných ú častníkov trhu. Do kúpy jediného domu jediného spotrebite ľa 
EÚ môžu by ť zapojení hypotekárni makléri, poskytovatelia balíkov produktov, 
špecializovaní/všeobecní poskyt ovatelia úverov, emitenti cenných papierov  (securities) 
a dlhopisov (bonds) a ich kupujúci (vrátane globálnych investorov), pois ťovatelia a dokonca 
aj vládne agentúry. Význam trhov hypotek árnych úverov v EÚ nemožno v minulých, 
súčasných ani budúcich hospodárskych podmienkach podce ňovať.  
(8) Pre väčšinu občanov EÚ kúpa nehnute ľnosti určenej na bývanie predstavuje najvä čší nákup 
v živote a vo vä čšine prípadov je potrebná pôži čka na časť ceny. Takéto pôži čky sú 
obyčajne, no nie vždy, zabezpe čené nehnute ľnosťou. Tento dlh je pravdepodobne 
najvýznamnejším trvajúcim finan čným záväzkom pre vä čšinu domácností v EÚ. To 
znamená, že kapitál  (equity) investovaný do nehnute ľnosti určenej na bývanie môže 
predstavova ť podstatný majetok, ktorý by mohol by ť použitý na financovanie spotreby alebo 
dôchodku. Takže výška hypotekárneho úveru a je ho zmluvné charakteristiky môžu ma ť 
priamy vplyv na výkon menovej politiky a celkovú hospodársku činnosť. Napríklad, 
zmluvné obmedzenia alebo sankcie v súvislosti s pred časným splatením úveru môžu 
oneskoriť prenos zmien úrokových sadzieb a za takýchto okolností zabráni ť refinancovaniu. 
Toto prepojenie medzi makroekono mikou a hypotekárnymi úvermi je ve ľmi významné, 
najmä na trhoch s flexibilnými hypotékami, nako ľko najnepatrnejšia zmena úrokových 
sadzieb môže ma ť podstatný vplyv na rozpo čet domácností a ich kúpnu silu. To môže ma ť 
na dlžníkov pozoruhodný vplyv s potenciálnym pozitívnym alebo negatívnym re ťazovým 
účinkom na úrove ň ich výdavkov a majetku. 
(9) V posledných rokoch vä čšina hypotekárnych trhov v EÚ rapídne expanduje. V mnohých 
členských štátoch sú v sú časnosti nesplatené hypotekárne  úvery na historicky vysokých 
úrovniach v pomere k HDP alebo disponibiln ému príjmu domácností. Rast hypotekárneho 
úverovania bol urýchlený ma kroekonomickými faktormi (ako pokles úrokových sadzieb 
a vysoký rast cien nehnute ľností v niektorých kra jinách), ako aj štrukt urálnym vývojom (ako 
rastúca liberalizácia a integrácia finan čných trhov EÚ). Je však zjavné, že trhy 
hypotekárnych úverov v EÚ zostávajú napriek ur čitým spolo čným trendom ve ľmi rozdielne. 
Líši sa ich relatívna ve ľkosť, ako aj rast. Podstatne rozli čná je rôznorodos ť produktov, 
charakteristika žiadate ľov o úver, štruktúra distribúcie, doba trvania úveru, podiel obytných 
jednotiek vo vlastn íctve a mechanizmy financovania.  
(10) Tieto rozdiely na hypotekár nych trhoch a trhoch s nehnute ľnosťami určenými na bývanie 
odrážajú postoje členských štátov k regulácii, ekonomic kej histórii a kultúrnym faktorom. 
Rozdiely vo výstupoch závisia od faktor ov ako priamy zásah štátu na trhoch 
s nehnute ľnosťami určenými na bývanie (napr. prostredníctvom da ňových stimulov pri 
vlastníctve obytnej jednotky), obozretná  regulácia (napr. zákonné limity pre pomer výšky 
úveru a hodnoty zabezpe čenia – Loan to Value Ratio ), miera konkurencie na hypotekárnych 
trhoch, podmienky na trhu prenajímania nehnute ľností určených na bývanie (vrátane 
 
SK 6   SK dostupnosti nájomných bytov na sociálne ú čely) a vnímané riziko spojené s hypotekárnym 
úverovaním (najmä náklady a čas potrebný na realizáciu kolaterálu – collateral  v prípade 
neplatenia).  
(11) Množstvo externých zdrojov5 a prebiehajúce konzultácie Ko misie podporujú názor, že tieto 
trhy nie sú ve ľmi integrované, najmä vo vz ťahu ku škále dostupných produktov 
a cezhrani čnej hypotekárnej činnosti, pri čom cenové rozdiely (rozpätia) sú už pomerne 
nízke. Nedávna štúdia6 dospela k záveru, že tieto trhy sú trhmi samostatnými 
so špecifickými charakteristikami a ekonomi ckými hnacími silami. Rovnako upozornila na 
nízke prepojenie národných ú častníkov trhu na primárnych  (primary)  a sekundárnych trhoch 
(secondary markets) , okrem globálnych investorov do hypotekárnych záložných listov  
(mortgage bonds)  a cenných papierov krytých hypotekárnymi úvermi  (mortgage backed 
securities – MBS) . Miera priameho cezhrani čného predaja je nízka, menej než 1 % celkovej 
činnosti hypotekárneho úverovania7 a značne obmedzená na kúpy dovolenkových 
nehnuteľností alebo kúpy nehnute ľností v pohrani čných oblastiach, v oboch prípadoch 
spadajúcich do sektora menšinového trhu.  
(12) Aké sú teda potenciálne výhody integráci e? Externe zadaná štúdia Komisie uvedie 
a kvantifikuje potenciálne výhody, kt oré boli vyzdvihnuté už inde.8 Hlavnou potenciálnou 
výhodou by mohli by ť celkové nižšie náklady na hypotekárny úver alebo iný úver na 
bývanie. Potenciálnou výhodou je ďalej zvýšená úplnos ť produktu v prípade pomocných 
produktov (napr. hypotekárny poistný pro dukt), ako aj pri hlavných produktoch 
hypotekárnych úverov (napr. bezúčelový úver zabezpe čený nehnute ľnosťou – equity release 
a flexibilná hypotéka). Komisia so záujmom  sleduje vznik takých inovatívnych produktov 
(v súčasnosti sú prítomné iba v niektorých členských štátoch) a je si plne vedomá potreby 
zabezpečenia vysokej úrovne ochrany spotrebite ľa pri tomto trende. Ďalšou významnou 
výhodou sa javí by ť možnosť poskytova ť služby vä čšiemu počtu žiadate ľov o úver, vrátane 
tých, ktorí sú v sú časnosti marginalizovaní na mnohých trhoch hypotekárnych úverov v EÚ 
ako vedľajší žiadatelia o úver (t. j. žiadatelia  s nízkym alebo neúplným ratingom). Pokia ľ ide 
o integráciu v ostat ných sektoroch finan čných služieb, ur čite je možné zvýšenie úspor z 
rozsahu. Diverzifikácia medzi hranicami a prostredníctvom zvýšeného využívania 
kapitálových trhov (capital markets) a poistných trhov by tiež mohla prispie ť k zníženiu 
kreditného rizika. Nakoniec existu je potenciál pre zvýšenie ka pitálovej efektívnosti, t. j. 
možnosti presunu kapitálu na tie trhy , kde je najviac potrebný a ocenený. 
(13) V rámci posúdenia prípadu intervencie na trhoch hypotekárnych úverov v EÚ Komisia 
analyzovala 48 odporú čaní diskusnej skupiny pre hypotekárne úvery ( ďalej len „Forum 
group“), ktorú zriadila v marci 2003 na ú čely posúdenia prekážok ďalšej integrácie trhov 
hypotekárnych úverov v EÚ a na vrhnutia spôsobov ich riešenia.9 Tieto odporú čania 
                                                 
5 Správa „Forum group“ pre hypotekárne úvery „Integrácia trhov hypotekárnych úverov v EÚ“, GR pre 
vnútorný trh, december 2004; Európska finan čná integrácia: Pokrok a perspektívy, Európska komisia, 2004; 
Štúdia o finan čnej integrácii európskych hypotekárnych trhov, Mercer Oliver Wyman, Európska hypotekárna 
federácia, 2003; Medzinárodné trendy vo vlastníctve nehnute ľností určených na bývanie a hypotekárneho 
financovania, Rada poskytovate ľov hypotekárnych úverov, 2004; Riziko a financovanie pri európskych 
hypotékach, Mercer Oliver Wyman, Obchodná asociácia pre hypotekárne pois ťovanie (MITA), apríl 2005. 
6 Štúdia o finan čnej integrácii európskych hypotekárnych trhov, Mercer Oliver Wyman, Európska hypotekárna 
federácia, 2003.  
7 Správa Eurobarometra, 2004. 
8 Pozri poznámku pod čiarou 5. 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf  
 
SK 7   SK pokrývajú vä čšinu otázok súvisiacich s integráciou hypotekárnych trhov v EÚ. Komisia je 
rozhodnutá čo najlepšie využi ť tieto odporú čania pri akýchko ľvek opatreniach, ktoré by 
v budúcnosti mohla navrhnú ť. Je však jasné, že nie všetky tieto odporú čania si budú 
vyžadova ť rovnaké opatrenia a že niektoré si pred prijatím rozhodnutia vyžadujú viac 
podkladovej práce.  
(14) Komisia zdie ľa stanovisko „Forum group“ , že pri integrácii tr hov hypotekárnych úverov 
v EÚ potrebné sa zamera ť na štyri hlavné rozdielne,  no prepojené oblasti: ochrana 
spotrebite ľa, právne otázky, kolaterál  (collateral)  a financovanie. Táto Zelená kniha 
uvedené štyri oblasti skúma. Komisia je otvorená stanoviskám ku všetkým otázkam 
zahrnutým v tejto Zelenej knihe, ku akýmko ľvek ďalším otázkam, ktoré sa považujú za 
kľúčové pre zvýšenie integrácie a efektívnos ti trhov hypotekárnych úverov v EÚ a k ich 
prioritizácii. 
 
SK 8   SK II – OCHRANA  SPOTREBITE ĽA 
Informácie  
(15) Poskytnutie informácií je vzh ľadom na zložitos ť hypotekárnych transakcií, pomerne vysoké 
náklady a dlhé trvanie rozhodujúcou otázkou. Ur čitej úrovni informa čnej asymetrie medzi 
priemerným žiadate ľom o úver a poskytovate ľom sa však nedá zabráni ť. V tejto súvislosti je 
dôležité, aby žiadate ľovi o úver bola poskytnutá primeraná miera informácií potrebná na 
prijatie rozhodnutia na zákla de informácií, spôsobom a v čase, keď je takéto poskytnutie 
informácií najefektívnejšie. 
(16) Kódex pravidiel10 vytvoril prostredníctvom Európskeho štandardizovaného informa čného 
formulára (ESIS) precedent pre štandardi záciu informácií pred uzatvorením zmluvy na 
úrovni EÚ. Komisia iniciovala preskúm anie kódexu, vrátane externej štúdie11, ktorá 
naznačila, že implementácia v danom čase nebola uspokojivá. Pre prijatie kone čného 
rozhodnutia o kódexe Komisia po čká na výsledok týchto konzultá cií. Je však potrebné rieši ť 
tieto otázky: 
• Mal by by ť kódex pravidiel nahradený záväzný m právnym predpisom alebo zosta ť 
dobrovoľný?  
• Aké informácie by mali by ť spotrebite ľovi poskytnuté? Je potrebné nájs ť správnu 
rovnováhu medzi nedostatkom a nadbytkom informácií. 
• Podľa Komisie je dôležité, aby boli informáci e pred uzatvorením zmluvy poskytnuté vo 
fáze, kedy spotrebite ľ môže preskúmava ť trh a porovnáva ť ponuky. Je možné vzh ľadom 
na rozmanitos ť tradícií a právnych predpisov členských štátov takúto fázu definova ť 
jednotne pre EÚ?  
• Mal by sa systém poskytovania informácií vz ťahovať len na poskytovate ľov úverov 
alebo aj ostatných, napr. sprostredkovate ľov? Ako je možné zaru čiť súlad 
s akýmko ľvek takýmto systémom (záväzným/dobrovo ľným)?  
Poskytnutie poradenstva a sprostredkovanie úveru  
(17) Hypotéky sú zložitými produktmi vysokej hodnoty. Vyh ľadávanie poradenstva je v tejto 
oblasti častejšie než pri vä čšine ostatných produktov finan čných služieb. Rôzne druhy 
spotrebite ľov môžu ma ť rôzne druhy potrieb, ktoré vyžadujú od poskytovate ľov 
hypotekárnych úverov a rôzne druhy vz ťahov s nimi.  
(18) Komisia si je vedomá potenciálnych násle dkov poskytovania povinného poradenstva o cene 
produktu (priamym zaú čtovaním alebo prostredníct vom nepriameho ovplyvnenia ceny 
produktu) a o potenciálne j expozícii poskytovate ľa úveru vo či právnym rizikám. Je si však 
                                                 
10 C (2001) 477. Dobrovo ľný kódex pravidiel o informáciách pred uzatvorením zmluvy o hypotekárnych 
úveroch. 
11 Monitorovanie prevzatia a efektívnosti dobrovo ľného kódexu pravidiel pre informácie pred uzatvorením 
zmluvy pri hypotekárnych úveroch, Inštitút finan čných služieb, 2003.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-ret ail/docs/home-loans/home-loans-final-report_en.pdf . 
 
SK 9   SK tiež vedomá dôležitej úlohy, akú môže poskytovanie primeraného poradenstva zohráva ť pri 
dôvere spotrebite ľa a pri prevencii problémov ako nadmerná zad ĺženosť. 
• Malo by by ť poskytovanie poradenstva žiadate ľovi o úver povinné alebo ponechané na 
výber? 
• Mali by sa podmienky vz ťahovať na akéko ľvek skuto čne poskytnuté poradenstvo, či už 
ako povinné alebo dobrovo ľné (napr. štandardy poradenstva, sankcie v prípade 
neplnenia, uvedenie poplatkov vopred, úloha  poradcu a záznam na trvalé médium)? 
(19) Sprostredkovanie úveru bol o nedávno vyzdvihnuté ako oblas ť, ktorá bude Komisiou 
obzvlášť preskúmaná.12 Bude riešená na  horizontálnej úrovni a k zhromaž ďovaniu jej 
vstupných informácií sa pristúpi v primeranom časovom období. 
Predčasné splatenie 
(20) Predčasné splatenie úveru je rozhodujúcim  aspektom obchodu s hypotekárnymi úvermi. 
Dlhé trvanie hypotekárnych zmlúv a zmena hlavných zmluvných podmienok po čas tohto 
trvania (napr. zmena úrokovej sadzby) môžu motivova ť spotrebite ľa k predčasnému 
ukončeniu úverovej zmluvy. Cen ou, ktorú musí spotrebite ľ zaplatiť za toto pred časné 
ukončenie zmluvy, sú poplatky za pred časné splatenie (early repayment fees – ERF).  
(21) Systém pred časného splatenia sa medzi jednotlivými členskými štátmi zna čne líši. 
V niektorých je zna čne regulovaný a v iných je záležitos ťou súkromného zmluvného práva 
medzi spotrebite ľom a poskytovate ľom, pričom spotrebite ľ si môže vybra ť len medzi 
rôznymi druhmi štandardných zmlúv a hypoték na rozdiel od skuto čnej príležitosti 
dojednania individuálnych podmienok. ERF sa  vo všeobecnosti spájajú s hypotekárnymi 
produktmi s fixnou úrokovou sadzbou, ktorá spotrebite ľa chráni pred zmenami úrokových 
sadzieb, pri čom sa vz ťahujú na odstúpenie po čas tohto „fixného“ obdobia. ERF vraj 
zodpovedajú zavedeným štruktúram fina ncovania na podporu ponúkaného (-ých) produktu 
(-ov) a majú priamy vplyv na konkurenciu, rôznorodos ť a dostupnos ť produktu. Ovplyv ňujú 
prenos makroekonomických zmien, to znamená či, do akej miery a ako môžu zmeny 
základnej (úrokovej) sadzby ovplyvni ť hypotekárnych dlžníkov.  
(22) Podľa Komisie by ur čitý stupeň zosúladenia v oblasti pred časného splatenia, najmä pri 
zavádzaní poplatkov, mohol u ľahčiť integráciu. Ale ako mo žno takýto súlad dosiahnu ť bez 
nepriaznivého vplyvu na štruktúry financ ovania a rozsah výberu produktov, alebo 
neúmerného sankcionovania spotrebite ľov? Podrobnú analýzu si vyžadujú tieto oblasti: 
                                                 
12 Pozri poznámku pod čiarou 3. 
 
SK 10   SK • Malo by by ť predčasné splatenie zákonným právom alebo otázkou vo ľby? Ak by malo 
byť právom, malo by tiež umož ňovať spotrebite ľovi vzdať sa tohto práva? Za akých 
podmienok? Malo by by ť toto právo kompenz ované formou poplatkov? 
• Ako by mali by ť takéto poplatky ( či už v rámci práva alebo prostredníctvom zmluvnej 
voľby) vypočítane? Mali by existova ť hranice, tak ako v prípade niektorých členských 
štátov? 
• Ako by mal by ť spotrebite ľ informovaný o pred časnom splatení? Existuje priestor na 
vzdelávanie spotrebite ľa v tejto oblasti? 
Ročná percentuálna sadzba 
(23) Ročná percentuálna sadzba (Annual Percentage Rate – APR)  na hypotekárny úver je ďalším 
kľúčovým faktorom, ktorého vplyv pretrváva po čas trvania zmluvy. Výpo čet hypotekárnej 
APR a nákladové prvky, ktoré sú je ho vstupmi, sa v jednotlivých členských štátoch líšia, čo 
sťažuje porovnanie.  
(24) Berúc do úvahy špecifickú povahu takýchto úverových zmlúv v porovnaní so zmluvami 
o spotrebite ľskom úvere, by bolo vhodné použi ť prístup prispôsobenia špecifickým 
podmienkam. Toto je oblas ť, pri ktorej by ur čitý stupeň štandardizácie mohol  integrácii trhu 
prispieť. Vyvstáva však množstvo otázok: 
• Čo je účelom APR? Informácie? Porovnanie? Oboje? 
• Mal by existova ť štandard EÚ pre metódu výpo čtu a aj nákladové prvky? 
• Ak áno, aké druhy nákladových prvkov by mal takýto štandard EÚ zah ŕňať?  
• Komisia je otvorená sta noviskám k otázke významu poskytovania samostatných 
informácií o všetkých nákladoch, ktoré nie sú pokryté v rámci APR a k otázke vplyvu 
APR na konkrétne podmienky ako mesa čné náklady alebo celkové náklady na úver. 
(25) Akékoľvek prijaté rozhodnutie  v tejto oblasti zoh ľadní systém, ktorý vyplýva z oblasti 
spotrebite ľských úverov. 
Pravidlá oh ľadom výšky úrokovej sadzby a zmena úrokovej sadzby 
(26) Niektoré členské štáty majú právne vymožite ľné horné limity úrokových sadzieb, čo sa často 
označuje ako pravidlá „proti úžere“, ktorých cie ľom je zabráni ť účtovaniu príliš vysokých 
úrokových sadzieb. Komisia sa zdržala akejko ľvek intervencie v tejt o oblasti, spojenej 
s významnými sociálnymi aspektami.  
• Aké sú dôsledky pravidiel oh ľadom výšky úrokovej sadzby na integráciu trhu (vrátane 
akéhokoľvek vzťahu s produktmi ako bezúčelový úver zabezpe čený nehnute ľnosťou – 
equity release  a hypotekárne poistenie)? 
• Nemala by by ť táto otázka preskúmaná skôr v ši ršom, nielen hypot ekárnom, kontexte? 
 
SK 11   SK (27) Pokiaľ ide o limity zmien úrokových sadz ieb, Komisia je stále presved čená o rozsahu ich 
možného prekážania integrácii trhu alebo roz voju špecifických štruktúr financovania. 
(28) Komisia nakoniec upozor ňuje, že niektoré členské štáty ukladajú obmedzenia na stanovenie 
zloženej úrokovej sadzby. 
• Zabraňujú takéto obmedzenia integrácii trhu? 
• Aký môžu ma ť vplyv na rozvoj špecifických produktov ako bezúčelový úver 
zabezpečený nehnute ľnosťou (equity release) ? 
Úverová zmluva 
(29) Štandardizácia zmluvných podmienok pod ľa odporúčania „Forum group“ sa musí posúdi ť 
v širšom rámci iniciatívy Komisie t ýkajúcej sa európskeho zmluvného práva.13 
Štandardizáciu možno dosiahnu ť buď klasickou harmonizáciou alebo prostredníctvom 
takzvaného 26. režimu. Tento 26. režim by mohol by ť zavedený právnym nástrojom popri 
vnútroštátnych pravidlách, ale nie ako ich náhrada, a využívaný na základe vo ľby 
zmluvných strán. Komisia sa zaviazala preskúma ť význam konceptu 26. režimu vo svojej 
nedávnej Zelenej knih e o politike finan čných služieb.14 
Komisia je otvorená stanoviskám k významu  štandardizácie hypotekárnych zmlúv, napr. 
prostredníctvom nástroja 26. režimu. 
Vymožite ľnosť a náprava 
(30) Komisia má na pamäti, že tradi čné mechanizmy právnej nápravy môžu by ť pre väčšinu 
spotrebite ľov zdĺhavé a nákladné. Uvedomuje si, že akéko ľvek alternatívne prostriedky 
nápravy ako sprostredkovanie alebo arbitráž musia by ť nezávislé a efektívne, aby im 
spotrebitelia mohli dôverova ť, a to najmä v cezhrani čnom kontexte. Komisia už pristúpila 
ku krokom na podporu využívania sprostredkovan ia, a to vypracovaním návrhu smernice o 
aspektoch sprostredkovania vo veciach ob čianskoprávnych a obchodných.15 
• Mala by Komisia zváži ť uloženie povinnosti pre členské štáty, aby zabezpe čili takéto 
alternatívne prostriedky nápra vy v oblasti hypotekárnych úverov? 
• Komisia je otvorená stanoviskám ku spôsobom posilnenia dôveryhodnosti sú časných 
alternatívnych systémov nápravy, na jmä v oblasti hypotekárnych úverov. 
                                                 
13 KOM (2004) 651. Európske zmluvné právo a revízia acquis: cesta vpred. 
14 Pozri poznámku pod čiarou 3. 
15 KOM (2004) 718 kone čná verzia. Návrh smernice Európskeho Parlamentu a Rady o ur čitých aspektoch 
sprostredkovania v ob čianskych a obchodných veciach. 
 
SK 12   SK III – PRÁVNE  OTÁZKY 
Uplatnite ľné právne predpisy 
(31) Rímsky dohovor z roku 1980, ktorý upravuje stanovenie uplatnite ľných právnych predpisov 
na zmluvy vrátane hypotekárnych úverov, v sú časnosti prechádza procesom revízie na ú čely 
transformácie do nariadenia EÚ. Komisia považuje za vhodné a konzistentné rieši ť všetky 
otázky uplatnite ľných právnych predpisov vrátane právnych predpisov uplatnite ľných na 
zmluvy o hypotekárnom úvere v rámci tohto procesu. 
(32) K dnešnému d ňu boli v rámci tohto procesu definované najmenej tri možné riešenia: 
• Zabezpečiť špecifický režim pre právne predpisy uplatnite ľné na zmluvy 
o spotrebite ľskom hypotekárnom úvere v budúcom na riadení. To by mohlo pozostáva ť 
zo zosúladenia právnych predpisov uplatnite ľných na zmluvy o hypotekárnom úvere 
s právnymi predpismi uplatnite ľnými na zmluvu o kolateráli (collateral) . 
• Zachovať riadenie zmlúv o hypotekárnom úvere všeobecnými pravid lami, ktoré by 
podľa platného znenia Rímskeho dohovoru znamen ali predovšetkým, že strany sa môžu 
slobodne rozhodnú ť o tom, ktoré právne predpisy sú uplatnite ľné na ich zmluvu za 
podmienky uplatnenia – za ur čitých podmienok – záväzných pravidiel krajiny trvalého 
pobytu spotrebite ľa. 
• Vylúčiť uplatnenie pravidiel povi nnej ochrany spotrebite ľa na zmluvu 
o spotrebite ľskom hypotekárnom úvere za predpokladu, že sú splnené ur čité 
podmienky, napríklad, že existuje vysoká úrove ň ochrany spotrebite ľa na úrovni EÚ.  
(33) Pokiaľ ide o uplatnite ľnosť právnych predpisov na kolaterál (collateral) , Komisia a priori 
nevidí dôvod na odklonenie sa od osved čeného princípu, pod ľa ktorého sa uplat ňujú právne 
predpisy krajiny, v ktorej  sa majetok nachádza. 
Bonita klientov 
(34) Hodnotenie bonity klientov, t. j. kreditného rizika, ktoré klient predstavuje, je rozhodujúcim 
aspektom transakcií hypotekárny ch úverov, ktorý by mohol umožni ť zníženie rizikového 
kapitálu spojeného s vyššími úrov ňami hodnotenia rizika poskytovate ľmi úverov. V tejto 
oblasti má prvoradý význam ochrana údajov. 
(35) Členské štáty majú rôzne systémy zostavenia databáz bonity klientov  a prístupu k nim: 
verejné alebo súkromné, centralizované alebo decentralizované, pozitívne alebo negatívne 
(vo vzťahu k neplateniu). 
(36) Za určitých okolností môžu mechanizmy spolo čného využívania údajov poskytovate ľmi 
úverov vylu čovať určitých účastníkov trhu spôsobom, ktorý by mohol vies ť k porušeniu 
právnych predpisov EÚ. Okrem t oho môžu podmienky prístupu vies ť k diskriminácii 
zahraničných poskytovate ľov úverov (napr. nákladovo neefektívne členské poplatky alebo 
sadzby za predplatenie pre poskytovate ľov úverov bez prístupu k databázam v rovnakej 
frekvencii ako pre národných poskytovate ľov úverov alebo recipro čné pravidlá vyžadujúce 
poskytnutie príslušných údajov ako nevyhnutnej podmienky pre prístup). 
 
SK 13   SK Na základe rovnakého prís tupu ako pri spotrebite ľských úveroch je Komisia presved čená, 
že prioritou by malo by ť zabezpe čenie cezhrani čného prístupu k databázam na 
nediskriminujúcom základe. Komisia je k pripomienkam v tejto veci otvorená. 
Ocenenie nehnute ľnosti 
(37) Ocenenie nehnute ľnosti je základom transakcie hypotekárneho úveru a spôsob, akým je 
využité, môže priamo ovplyvni ť povahu a financovanie úveru, ako aj uplatnite ľné obozretné 
pravidlá. Poskytovatelia úverov, spotreb itelia a investori musia plne dôverova ť kvalifikácii 
odhadcu, postupu ocenenia a výslednej hodnote. 
(38) Tradície oce ňovania sa medzi jednotlivými členskými štátmi líšia. V sú časnosti existuje 
niekoľko medzinárodných systémov oce ňovania.16 Podľa Komisie porovnate ľnosť 
oceňovania by sa mohla posilni ť, aby sa zabezpe čilo, že takáto rozmanitos ť, ktorá môže 
súvisieť so skuto čnými potrebami na domácich trhoch s nehnute ľnosťami určenými na 
bývanie, nepotlá ča cezhrani čné činnosti či už z hľadiska úverovania alebo financovania. To 
je nepochybne možné dosiahnu ť zavedením jednotného štandardu, avšak sú časná existencia 
konkuren čných, ale vzájomne uznanýc h štandardov by mohla splni ť rovnaký ú čel. 
• Aký je význam jednotného štandardu EÚ pre postupy oce ňovania ako aj pre odhadcov? 
• Aký je význam intervencie Komisie na zabezpe čenie vzájomného uznania národných 
štandardov oce ňovania? 
Postupy núteného predaja 
(39) Zabezpečenie (security)  pozostávajúce z kolaterálu (collateral)  je základným aspektom 
transakcií hypotekárnych úverov, nako ľko predstavuje schopnos ť ukončiť (foreclose)  
hypotekárny úver uplatnením nároku na kolaterál (collateral) , napr. prostredníctvom 
núteného predaja založenej nehnute ľnosti. 
(40) Postupy núteného predaja sa medzi jednotlivými členskými štátmi zna čne líšia v d ĺžke 
trvania a nákladoch. Komisia upozor ňuje na interakciu politík bývania a sociálnych politík 
členských štátov, ako aj na zložitos ť postupov núteného predaja, ktoré sú ovplyvnené 
mnohými rôznymi faktormi ako právne predpisy členských štátov, ob čianskoprávne konania 
a súdne tradície. 
(41) Komisia sa obáva, že takáto rôznorodos ť by mohla ma ť vplyv na potla čenie cezhrani čnej 
činnosti a prípadne zvýšenie ceny hypotekárneho úveru. Podstatn ejšie však je, že takáto 
rôznorodos ť by mohla ma ť priamy vplyv na štruktúry fi nancovania, najmä obmedzením 
cezhraničného zhromaž ďovania hypotekárnych kolaterálov (collateral) . 
(42) Komisia si je však vedomá obtiažnosti dosia hnutia podstatného zlepšenia všetkých aspektov 
súvisiacich s postupmi núteného predaja prostredníctvom záväzných pravidiel EÚ. 
                                                 
16 Pozri poznámku pod čiarou 28 pri správe „Forum group“. 
 
SK 14   SK Komisia žiada o stanovisko k nasledujú cemu postupnému prístupu k podpore zlepšenia 
postupov núteného predaja: najprv zozbiera ť informácie o nákladoch a d ĺžke trvania týchto 
postupov vo všetkých členských štátoch, ako aj ich ú činnosti pri ochrane záujmov 
všetkých zú častnených strán, potom ich prezentova ť v pravidelne aktualizovanej 
„hodnotiacej tabu ľke“ a ak to v dlhodobom hor izonte nebude efektívne, zváži ť presadenie 
stabilnejších opatrení. 
Daň 
(43) Komisia postupuje proti národným pravidlám zda ňovania hypoték, kt oré nie sú zlu čiteľné 
s právnymi predpismi EÚ. V prílohe I sú uve dené podrobné údaje o možných porušeniach 
ako odmietnutie odpo čítania dane za úrok zaplatený zahrani čným poskytovate ľom úverov, 
ak by úrok zaplatený domácim poskytovate ľom bol od dane odpo čítateľný alebo vyššie 
zdanenie takéhoto úroku. 
Komisia žiada informácie o podobných alebo iných da ňových prekážkach cezhrani čného 
poskytovania hypoték, ktoré pravdepodobne môžu porušova ť slobody zakotvené v 
právnych predpisoch EÚ. 
 
SK 15   SK IV – HYPOTEKÁRNY  KOLATERÁL 
Pozemkové registre 
(44) Pozemkové registre zaznamenávajú a do ur čitej miery ur čujú vlastnícke práva legálneho 
majetku. Existuje obava, že tieto regist re nie vždy presne odrážajú všetky za ťaženia, ktoré 
by mohli vlastnícke práva k nehnute ľnosti ovplyvni ť. Pochopenie ich podstaty a fungovania, 
ako aj ľahký prístup k nim,  sú pre cezhrani čné činnosti spojené s hypotekárnym úverovaním 
akéhokoľvek druhu (vrátane financovania), rozhodujúce. 
(45) Komisia túto skuto čnosť uznala už pri financovaní pi lotnej fázy projektu EULIS17, ktorý sa 
už medzi časom skon čil, ktorého cie ľom bolo posilni ť spoluprácu medzi vlastníkmi a 
kontrolórmi registrov a u ľahčiť cezhraničný prístup k nim. 
(46) Komisia si kladie otázku, či by mala pokra čovať v aktívnej úlohe financovate ľa pri takýchto 
iniciatívach. Za predpokladu využí vania týchto registrov poskytovate ľmi úverov a 
investormi je možné predpoklada ť, že poskytovatelia úverov aj investori by mohli ma ť 
priamy záujem prispieva ť a investova ť do takýchto iniciatív. 
Pred akýmko ľvek ďalším posúdením by Komisia uvítala podnety ku všetkým týmto 
otázkam. 
Eurohypotéka 
(47) Myšlienka eurohypotéky nie je nová. Jej snahou je vytvorenie nástroja na úrovni EÚ pre 
zabezpečené úvery (securing loans)  na nehnute ľnosť, t. j., pre hypotekárny kolaterál 
(collateral) , ktorý by mohol by ť flexibilne využívaný. Jej zástancovia argumentujú, že jej 
hlavný aspekt – oslabenie prepojenia („naviazanos ť“) medzi hypotekárnym kolaterálom  
(collateral)  a hypotekárnym úverom – by mohol zjednoduši ť vznik a prevod hypoték, a tým 
priaznivo ovplyvni ť celkový trh hypotekárnych úverov, najmä jeho financovanie.  
(48) Komisia pozná projekty vypracované ú častníkmi trhu ako aj na akademickej pôde, ktorých 
cieľom je navrhnutie fungujúceho mode lu eurohypotéky formou 26. režimu.18 Komisia 
preskúma, ako tieto iniciatívy navrhujú rieši ť takúto komplexnú otázku, ktorá sa dotýka 
mnohých ďalších súvisiacich oblastí a ko majetkové a zmluvné právo. 
Komisia vyzýva k vyjadreniu stanoviska k realizovate ľnosti a potrebe eurohypotéky. 
V každom prípade, s informác iou o posúdení tejto otázky po čká do výsledku 
prebiehajúcich iniciatív. 
                                                 
17 Ďalšie podrobnosti nájd ete na www.eulis.org . 
18 Napríklad: „Základné usmernenie pre eurohypotéky“, Združenie pre hypotekárne úvery, Varšava, máj 2005. 
 
SK 16   SK V – FINANCOVANIE  HYPOTEKÁRNYCH  ÚVEROV 
(49) Nástroje financovania na hypotekárnych trhoch EÚ sú rôzne. Špecifické nástroje ako kryté  
záložné listy  (covered bonds)  a cenné papiere kryté hypotekárnym i úvermi (mortgage backed 
securities)  zohrávajú dôležitú úlohu v rámci pa neurópskeho, ako aj národného kontextu 
(napríklad cenné papiere kryté hypotekárnymi úvermi  – Mortgage Backed Securities  vo 
Veľkej Británii, kryté  záložné listy  – covered bonds  v Dánsku a záložné listy – „Pfandbriefe“ 
v Nemecku). 
(50) Mnohí, obzvláš ť „Forum group“, zastávajú názor, že ďalšia integrácia hypotekárnych trhov 
v EÚ by mohla by ť podstatne posilnená vznikom pa neurópskeho trhu financovania. 
(51) Komisia sa tiež priklá ňa k tomuto názoru. Tento predpoklad si však jednozna čne vyžaduje 
ďalšiu hĺbkovú analýzu. Paneurópske mechanizmy financovania majú potenciál zvýši ť 
zdroje financovania, preh ĺbiť likviditu trhu a vo všeobecnosti umožni ť diverzifikáciu rizika. 
Ďalšia integrácia sekundárnych trhov  (secondary markests)  pri financovaní úverov sa spája 
s integráciou primárnych trhov (primary markets) . Kľúčovým aspektom, ktorý sa týka 
oboch oblastí, je prevodite ľnosť hypotekárnych úverov.  
• Komisia plánuje vytvori ť ad hoc pracovnú skupinu zainter esovaných strán na posúdenie 
potreby a povahy intervencie v súvislos ti s financovaním hypotekárnych úverov 
(primárny a sekundárny trh). 
• Má záujem posúdi ť, do akého rozsahu môže by ť paneurópsky trh s hypotekárnym 
financovaním podporený trhom vedený mi iniciatívami, ako napr. 
vypracovanie štandardov pre dokumentáciu a definovanie modelov použitých v rámci 
cezhraničných činností financovania.  
(52) „Forum group“ a ostatné zdroje predpov edajú rast mechanizmov financovania 
hypotekárnych úverov bez depozitu. 
V tejto súvislosti je Komisia ot vorená stanoviskám k otázke, či by hypotekárne úverovanie 
malo byť nevyhnutne činnosťou, ktorá je obmedzená len pre úverové inštitúcie alebo či 
a za akých podmienok by takáto činnosť mohla by ť vykonávaná inštitúciami, ktoré 
nepožadujú depozit alebo splátky, a preto ne spadajú do rámca definície EÚ o úverovej 
inštitúcii a následne všetkých súvisiacich pravidiel obozretnosti. 
 
SK 17   SK ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
SK 18   SK Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when designing mortgage taxation rules, Member States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
SK 19   SK Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
SK 20   SK ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
SK 21   SK • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
SK 22   SK 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain  essential standards are met. Member 
States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
SK 23   SK • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
SK 24   SK the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
SK 25   SK 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
SK 26   SK ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
SK 27   SK Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.