PRÍLOHA V

Príloha V k odporúčaniu ESRB/2016/14 sa nahrádza takto:

„PRÍLOHA V USMERNENIA K VYMEDZENIAM POJMOV A UKAZOVATEĽOM Táto príloha obsahuje usmernenia ku konkrétnym otázkam súvisiacim s vymedzeniami ukazovateľov, a najmä vo vzťahu k prílohe III. Účelom tejto prílohy nie je poskytnúť podrobné technické pokyny pre vyplnenie vzorov v prílohe III vo všetkých možných prípadoch. Usmernenia by sa mali vykladať tak, že pokrývajú cieľové vymedzenia pojmov a cieľové metódy, pričom v niektorých prípadoch môžu byť s cieľom prispôsobiť sa špecifikám a segmentom trhov odôvodnené odchýlky. 1. Vymedzenia pojmu nehnuteľnosti určené na podnikanie V súčasnosti neexistuje v rámci Únie vymedzenie pojmu nehnuteľnosti určené na podnikanie, ktoré by bolo dostatočne presné na makroprudenciálne účely. a) Nariadenie (EÚ) č. 575/2013 vymedzuje nehnuteľnosti určené na bývanie v článku 4 ods. 1 bode 75, ale neobsahuje presné vymedzenie nehnuteľností určených na podnikanie, ktoré v článku 126 iba popisuje ako „kancelárske priestory alebo iné priestory určené na podnikanie“. Toto nariadenie zároveň stanovuje, že hodnota nehnuteľnosti by v prípade nehnuteľností určených na podnikanie nemala závisieť od kreditnej kvality dlžníka alebo od výkonnosti založenej nehnuteľnosti. b) EBA poskytol ďalšie užitočné kritérium: prevládajúci účel nehnuteľnosti „by sa mal spájať s ekonomickou činnosťou“ (1). Aj keď je toto kritérium užitočné, stále nie je dostatočne presné na makroprudenciálne účely. c) Nariadenie Európskej centrálnej banky (EÚ) 2016/867 (ECB/2016/13) (2) je ďalším možným zdrojom pre vymedzenie pojmu nehnuteľnosti určené na podnikanie. Aj keď predpoklad, ktorý bol pôvodne základom pre vydanie tohto odporúčania, odôvodňoval prijatie podrobnejších vymedzení pojmov na účely finančnej stability, nedávny vývoj v oblasti štatistiky poukázal na potrebu užšie zosúladiť vymedzenie pojmu nehnuteľnosti určené na podnikanie s vymedzením tohto pojmu v nariadení (EÚ) 2016/867, aby sa uľahčili monitorovacie činnosti a finančné analýzy vnútroštátnych makroprudenciálnych orgánov a aby sa umožnila úplná porovnateľnosť medzi krajinami. d) Iniciatíva skupiny G20 (3) ohľadom chýbajúcich údajov je súbor 20 odporúčaní na zlepšenie hospodárskej a finančnej štatistiky, ktorá vznikla s cieľom zlepšiť dostupnosť a porovnateľnosť hospodárskych a finančných údajov po finančnej kríze v rokoch 2007-2008. V odporúčaniach II.17 a II.18, ktoré sú súčasťou druhej fázy iniciatívy skupiny G20 týkajúcej sa doplnenia chýbajúcich údajov (DGI-2) (4), sa zdôrazňuje požiadavka na zlepšenie dostupnosti štatistických údajov tak o nehnuteľnostiach určených na bývanie, ako aj o nehnuteľnostiach určených na podnikanie. V nadväznosti na túto iniciatívu Komisia (Eurostat) v roku 2017 uverejnila správu s názvom Commercial property price indicators: sources, methods and issues (5), ktorá sa zaoberá zdrojmi údajov a metodikami vo vzťahu k indexom cien nehnuteľností určených na podnikanie s cieľom lepšie informovať zostavovateľov a používateľov o alternatívnych zdrojoch údajov, metódach merania a príslušných otázkach. e) Bazilejský výbor pre bankový dohľad v konzultačnom dokumente o úpravách štandardizovaného prístupu pre kreditné riziko (6) tiež vymedzuje nehnuteľnosti určené na podnikanie ako opak nehnuteľností určených na bývanie. Expozície nehnuteľností určených na bývanie sa vymedzujú ako expozície zabezpečené nehnuteľným majetkom, ktorý má povahu obydlia a spĺňa požiadavky všetkých príslušných zákonov a iných právnych predpisov, aby sa mohol využívať na účely bývania, t. j. ide o nehnuteľnosť určenú bývanie. Expozícia nehnuteľnosti určenej na podnikanie sa potom vymedzuje ako expozícia zabezpečená nehnuteľnosťou, ktorá nie je nehnuteľnosťou určenou na bývanie. Vzhľadom na obmedzenia uvedených vymedzení pojmov poskytuje toto odporúčanie pracovné vymedzenie pojmu nehnuteľnosti určené na podnikanie osobitne na makroprudenciálne účely. Nehnuteľnosť určenú na podnikanie vymedzuje ako nehnuteľnosť vytvárajúcu príjem, existujúcu alebo vo výstavbe, ktorá nie je klasifikovaná ako nehnuteľnosť určená na bývanie, vrátane nájomného bývania, alebo ako nehnuteľnosť, ktorú vlastníci nehnuteľnosti používajú na podnikateľskú činnosť, dosahovanie ich cieľov alebo uskutočňovanie ich aktivít, existujúcu alebo rozostavanú, ktorá nie je klasifikovaná ako nehnuteľnosť určená na bývanie; patrí sem aj sociálne bývanie. Možno diskutovať o tom, či by sa za nehnuteľnosti určené na podnikanie mali považovať nehnuteľnosti vo výstavbe. V tejto súvislosti sa môžu vnútroštátne postupy líšiť. V tejto súvislosti sa môžu vnútroštátne postupy líšiť. Skúsenosti mnohých členských štátov počas nedávnej finančnej krízy však ukázali, ako je na účely finančnej stability dôležité monitorovať investície a financovanie tejto ekonomickej činnosti. Nehnuteľnosti vytvárajúce príjem sú vymedzené ako všetky nehnuteľnosti vytvárajúce príjem, ktorý vytvárajú nájomné alebo zisk zo svojho predaja. Nehnuteľnosti kúpené na účely prenájmu a nájomné bývanie preto predstavujú podkategórie nehnuteľnosti vytvárajúcich príjem. Nehnuteľnosti kúpené na účely prenájmu sú nehnuteľnosti v priamom vlastníctve fyzických osôb, ktorých hlavným cieľom je prenajať túto nehnuteľnosť nájomcom. Nehnuteľnosti kúpené na účely prenájmu sú zároveň hraničnou oblasťou medzi nehnuteľnosťami určenými na bývanie a nehnuteľnosťami určenými na podnikanie. Keďže však túto činnosť zvyčajne vyvíjajú prenajímatelia, ktorí nie sú odborníci, vykonávajú túto činnosť iba na čiastočný úväzok, a ktorí vlastnia iba malé portfólio nehnuteľností, možno túto činnosť na účely finančnej stability vykladať tak, že patrí skôr do sektoru nehnuteľností určených na bývanie než do sektoru nehnuteľností určených na podnikanie. Z tohto dôvodu sú nehnuteľnosti kúpené na účely prenájmu klasifikovaná ako nehnuteľnosti určené na bývanie a sú automaticky vylúčené z vymedzenia pojmu nehnuteľností určených na podnikanie, hoci sa naďalej považujú za nehnuteľnosti vytvárajúce príjem. So zreteľom na výrazné rizikové znaky tohto čiastkového trhu sa však vnútroštátnym makroprudenciálnym orgánom odporúča, aby v prípade, že táto činnosť predstavuje významný zdroj rizík alebo má významný podiel na stave alebo tokoch celkovo poskytnutých úverov na nehnuteľnosti určené na bývanie, monitorovali vývoj na tomto čiastkovom trhu, a to na základe osobitného členenia. Z tohto dôvodu bolo zahrnuté aj členenie úverov na nehnuteľnosti určené na bývanie, aby bolo možné rozlišovať medzi úvermi na nehnuteľnosti kúpené na účely prenájmu a úvermi na nehnuteľnosti obývané vlastníkom. Nehnuteľnosti kúpené na účely prenájmu, ktoré sú rozostavané, sa tiež považujú za nehnuteľnosti určené na bývanie. Podobne aj obydlia, ktorých výstavba prebieha tak, aby ich vlastníci používali na účely bývania, sa tiež považujú za nehnuteľnosti určené na bývanie. Nájomné bývanie sú nehnuteľností, ktoré vlastnia právnické osoby (ako napríklad profesionálni investori) s cieľom prenajať ich nájomcom. Tieto nehnuteľnosti sa tiež považujú za nehnuteľnosti vytvárajúce príjem a ako také sú klasifikované ako nehnuteľnosti určené na podnikanie. Nájomné bývanie, ktoré je rozostavané, je tiež klasifikované ako nehnuteľnosti určené na podnikanie, konkrétne ako nehnuteľnosti vytvárajúce príjem, ktoré sú vo výstavbe. Samostatné monitorovanie financovania nájomného bývania môže mať tiež význam aj na účely finančnej stability. Z tohto dôvodu boli pre tieto druhy úverov zahrnuté osobitné členenia. Do vymedzenia pojmu nehnuteľnosti určené na podnikanie, existujúce alebo rozostavané, patria aj nehnuteľnosti vytvárajúce príjem, s výnimkou nehnuteľností kúpených na účely prenájmu a nájomného bývania. Medzi príklady takýchto iných druhov nehnuteľností vytvárajúcich príjem patria prenajaté kancelárske budovy a prenajaté podnikateľské priestory. Ak sú takéto druhy nehnuteľností vytvárajúcich príjem rozostavané, považujú sa za nehnuteľnosti vytvárajúce príjem, ktoré sú vo výstavbe, a sú klasifikované ako nehnuteľnosti určené na podnikanie. Nehnuteľnosti, ktoré vlastníci nehnuteľnosti používajú na účel vykonávania ich podnikateľskej činnosti, dosahovania ich cieľov alebo uskutočňovania ich aktivít, zahŕňajú podnikateľské priestory, ako aj nehnuteľnosti osobitnej povahy, ako sú kostoly, univerzity, múzeá, atď. Možno diskutovať o tom, či by sa mali nehnuteľnosti, ktoré vlastníci nehnuteľnosti používajú na podnikateľskú činnosť, dosahovanie ich cieľov alebo uskutočňovanie ich aktivít, majú klasifikovať ako nehnuteľnosti určené na podnikanie alebo ako iný druh nehnuteľností. V tejto súvislosti sa vnútroštátne postupy líšia, keďže riziká spojené s takýmito nehnuteľnosťami sa v niektorých členských štátoch môžu považovať za odlišné od rizík spojených s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie. Hoci je pravda, že riziká sa môžu v jednotlivých členských štátoch líšiť, je takisto dôležité monitorovať takéto riziká na účely finančnej stability. Z tohto dôvodu boli do vymedzenia pojmu nehnuteľnosti určené na podnikanie zahrnuté nehnuteľnosti, ktoré vlastníci nehnuteľnosti používajú na vykonávanie ich podnikateľskej činnosti, dosahovanie ich cieľov alebo uskutočňovanie ich aktivít. Na zohľadnenie osobitosti financovania na rôznych trhoch s nehnuteľnosťami v členských štátoch sú zahrnuté aj osobitné členenia, aby sa samostatne monitorovali riziká spojené s týmito druhmi financovania. Nehnuteľnosti, ktoré vlastníci nehnuteľnosti používajú na vykonávanie ich podnikateľskej činnosti, dosahovanie ich cieľov alebo uskutočňovanie ich aktivít, by sa mali tiež považovať za nehnuteľnosti určené na podnikanie, tak rozostavané, ako aj po dokončení. Sociálne bývanie je zložitý segment trhu s nehnuteľnosťami, keďže môže mať v rámci jednotlivých členských štátov rôzne podoby. Vzhľadom na skutočnosť, že sociálne bývanie nie je zvyčajne postavené, nadobudnuté alebo zrenovované fyzickými osobami, nie je klasifikované ako nehnuteľnosti určené na bývanie, ale ako nehnuteľnosti určené na podnikanie. V niektorých krajinách je však so zreteľom na finančnú stabilitu dôležité monitorovať riziká vyplývajúce z tohto druhu nehnuteľností na základe osobitného členenia. Z tohto dôvodu boli pre tieto druhy úverov zahrnuté osobitné členenia. Sociálne bývanie, ktoré vlastní priamo štát, sa považuje za nehnuteľnosti vlastnené na vládne účely, a preto je tiež klasifikované ako nehnuteľnosti určené na podnikanie. Sociálne bývanie, ktoré je stále rozostavané, je tiež klasifikované ako nehnuteľnosti určené na podnikanie, keďže sa považuje za nehnuteľnosti vytvárajúce príjem, ktoré sú vo výstavbe. Všetky ostatné rozostavané nehnuteľnosti by sa mali považovať buď za nehnuteľnosti určené na bývanie alebo za nehnuteľnosti určené na podnikanie v súlade so všeobecnými vymedzeniami pojmov v bodoch 4 a 38 oddielu 2 bodu 1 ods. 1 2. Zdroje údajov o nehnuteľnostiach určených na podnikanie 2.1. Ukazovatele fyzického trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie Ukazovatele týkajúce sa fyzického trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie možno získať prostredníctvom: a) verejných zdrojov, napr. vnútroštátnych štatistických úradov alebo katastrov nehnuteľností alebo b) poskytovateľov údajov zo súkromného sektora, ktorí pokrývajú podstatnú časť trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie. Správa ESRB o nehnuteľnostiach určených na podnikanie a finančnej stabilite v EÚ poskytuje prehľad dostupných indexov cien a možných zdrojov údajov (7). 2.2. Ukazovatele expozícií finančného systému v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie Údaje o expozíciách účastníkov trhu, aspoň expozície finančného sektora, možno zbierať z vykazovania na účely dohľadu. Niektoré údaje už ECB a EIOPA zbierajú na vnútroštátnej úrovni. Tieto údaje však nie sú príliš podrobné. Podrobnejší pohľad na expozície finančných inštitúcií v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie môžu poskytnúť nové vzory na účely dohľadu pre banky, t. j. finančné výkazníctvo (FINREP) a spoločné výkazníctvo (COREP) pre poistiteľov na základe smernice Európskeho parlamentu a Rady 2009/138/ES (8) a pre investičné fondy na základe smernice Európskeho parlamentu a Rady 2011/61/EÚ (9). Klasifikácie uvedené v štatistickej klasifikácii ekonomických činností v Európskom spoločenstve (NACE rev 2.0) môžu byť užitočné ako ukazovatele expozícií finančných inštitúcií v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie, keďže sú všeobecne platné medzi inštitúciami Únie a používajú sa v regulačných vzoroch pre vykazovanie pre banky a poisťovne. V tejto súvislosti sa zdajú byť relevantné dva oddiely: a) oddiel F: výstavba s výnimkou inžinierskych stavieb a b) oddiel L: činnosti v oblasti nehnuteľností s výnimkou realitných kancelárií. Hlavnou nevýhodou používania klasifikácií NACE je, že tieto klasifikácie sú zamerané na hospodárske sektory, a nie na úvery. Napríklad úver poskytnutý realitnou kanceláriou na účely nákupu vozového parku sa bude vykazovať podľa oddielu L, aj keď nejde o úver na nehnuteľnosť určenú na podnikanie. 2.3. Použitie údajov zo súkromného sektora Ak vnútroštátne makroprudenciálne orgány používajú na zostavovanie ukazovateľov nehnuteľností určených na podnikanie údaje od poskytovateľov údajov zo súkromného sektora, očakáva sa, že identifikujú rozdiely v rozsahu a vo vymedzeniach pojmov v porovnaní s tými, ktoré si vyžaduje toto odporúčanie. Mali by byť tiež schopné poskytnúť podrobné informácie o východiskovej metodike použitej poskytovateľom a o pokrytí vzoriek. Údaje od poskytovateľa zo súkromného sektora by mali byť reprezentatívne, pokiaľ ide o celý trh a príslušné členenia uvedené v odporúčaní D: a) druhu nehnuteľnosti; b) umiestnenia nehnuteľnosti; c) druh a štátna príslušnosť investora; d) druh a štátna príslušnosť veriteľa. 3. Príslušné členenia ukazovateľov Pokiaľ ide o príslušné členenia uvedené v odporúčaní D, mali by byť vnútroštátne makroprudenciálne orgány schopné poskytnúť posúdenie významu týchto členení pre trh s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie, ak sa používajú na účely monitorovania, pričom zohľadnia tiež zásadu proporcionality. „Druh nehnuteľnosti“ sa týka primárneho využitia nehnuteľnosti určenej na podnikanie. V prípade ukazovateľov nehnuteľností určených na podnikanie by toto členenie malo obsahovať tieto kategórie: a) obytné, napr. priestory s viac domácnosťami; b) maloobchod, napr. hotely, reštaurácie, nákupné strediská; c) kancelárie, napr. nehnuteľnosť primárne využívaná ako kancelária pre výkon odbornej činnosti alebo podnikanie; d) priemyselné, napr. nehnuteľnosť využívaná na účely výroby, distribúcie a logistiky; e) iné druhy nehnuteľností určených na podnikanie. Ak má nehnuteľnosť zmiešané využitie, mala by sa považovať za dve rôzne nehnuteľnosti (napríklad na základe plochy určenej pre jednotlivé využitie), ak je takéto členenie možné; v opačnom prípade možno takúto nehnuteľnosť klasifikovať podľa jej prevládajúceho využitia. „Umiestnenie nehnuteľnosti“ predstavuje geografické členenie (napr. podľa regiónov) alebo čiastkové trhy s nehnuteľnosťami, ktoré tiež zahŕňa prvotriedne a iné než prvotriedne umiestnenie nehnuteľnosti. Za prvotriedne umiestnenie nehnuteľnosti sa obvykle považuje najlepšie umiestenie na príslušnom trhu, ktoré sa zároveň odráža na výnosoch z prenájmu (typicky najnižšie na trhu). V prípade kancelárskych budov by to mohlo byť centrálne umiestnenie vo veľkom meste. V prípade budov pre maloobchod môže ísť o centrum mesta s mnohými chodcami alebo centrálne umiestnené nákupné stredisko. V prípade budov pre logistiku môže ísť o umiestnenie, kde sa nachádza nevyhnutná infraštruktúra a služby, a ktoré má vynikajúci prístup k dopravným sieťam. „Územie nehnuteľnosti“ je územie, na ktorom sa nachádza nehnuteľnosť, ktorá slúži ako kolaterál pre úver poskytnutý v rámci vnútroštátneho finančného systému ktoréhokoľvek členského štátu. Toto členenie by malo obsahovať tieto podkategórie: a) domáce územie; b) zahraničné územie v členení podľa jednotlivých krajín, ktoré vnútroštátne makroprudenciálne orgány členského štátu považujú za dôležité na účely finančnej stability. „Druh investora“ sa týka mnohých kategórií investorov, medzi ktoré patria napríklad: a) banky; b) poisťovacie spoločnosti; c) penzijné fondy; d) investičné fondy; e) realitné spoločnosti; f) ostatné. Je pravdepodobné, že budú k dispozícii iba údaje o zaznamenanom dlžníkovi alebo investorovi. Vnútroštátne makroprudenciálne orgány by si však mali byť vedomé toho, že zaznamenaný dlžník alebo investor môže byť osobou odlišnou od konečného dlžníka alebo investora, ktorý predstavuje konečné riziko. Orgánom sa preto odporúča, aby, pokiaľ je to možné, monitorovali tiež informácie o konečnom dlžníkovi alebo investorovi, napr. pomocou informácií získaných od účastníkov trhu, aby lepšie porozumeli správaniu účastníkov trhu a rizikám. „Druh veriteľa“ sa týka mnohých kategórií investorov, medzi ktoré patria napríklad: a) banky, vrátane „zlých bánk“; b) poisťovacie spoločnosti; c) penzijné fondy. Môže byť potrebné, aby vnútroštátne makroprudenciálne orgány upravili zoznam druhov investorov a veriteľov s cieľom zohľadniť prvky miestneho sektora nehnuteľností určených na podnikanie. „Štátna príslušnosť“ odkazuje na krajinu, kde je účastník trhu registrovaný. Štátna príslušnosť investorov a veriteľov by sa mala členiť aspoň do týchto troch zemepisných kategórií: a) tuzemsko; b) zvyšok Európskeho hospodárskeho priestoru; c) zvyšok sveta. Vnútroštátne makroprudenciálne orgány by si mali byť vedomé toho, že štátna príslušnosť zaznamenaného investora alebo veriteľa môže byť odlišná od štátnej príslušnosti konečného investora alebo veriteľa, ktorý predstavuje konečné riziko. Orgánom sa preto odporúča, aby zároveň monitorovali informácie o štátnej príslušnosti konečného veriteľa alebo investora, napr. pomocou informácií získaných od účastníkov trhu. Členenia uvedené v odporúčaní D bode 2 sa majú považovať za odporúčané minimum. Vnútroštátnym makroprudenciálnym orgánom sa však nebráni v tom, aby využívali ďalšie členenia založené na ich vlastných vymedzeniach pojmov a ukazovateľoch a zohľadňujúce špecifiká ich vnútroštátnych trhov s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie, ak to považujú za potrebné na účely finančnej stability. Pokiaľ ide o tieto ďalšie členenia, vnútroštátne makroprudenciálne orgány sa môžu rozhodnúť monitorovať a kategorizovať tieto trhové segmenty, ak to považujú za vhodné pre svoje vnútroštátne trhy s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie. Navyše, ak sa určité podkategórie trhov s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie alebo trhov s nehnuteľnosťami určenými na bývanie nepovažujú za významné z hľadiska finančnej stability, vnútroštátne makroprudenciálne orgány sa môžu rozhodnúť nemonitorovať riziká vyplývajúce z takýchto druhov majetku a/alebo z ich financovania. V takýchto prípadoch sa nečinnosť vnútroštátnych makroprudenciálnych orgánov bude považovať za oprávnenú za predpokladu, že sa poskytnú dostatočné vysvetlenia. 4. Metódy na výpočet ukazovateľov fyzického trhu Cena nehnuteľností určených na podnikanie predstavuje hodnotu pri konštantnej kvalite, t. j. trhovú hodnotu nehnuteľnosti očistenú o zmeny v kvalite, ako napr. znehodnotenie (a zastarávanie) alebo zhodnotenie (napr. renovácia) prostredníctvom úprav kvality. Podľa usmernení vychádzajúcich z činnosti, ktorú začal Eurostat, by sa údaje o cenách mali zbierať zo skutočných transakcií. Ak údaje o cenách nie sú k dispozícii a/alebo nie sú plne reprezentatívne, je možné ich približne určiť pomocou údajov o odhade alebo ocenení za predpokladu, že tieto údaje odrážajú aktuálnu trhovú cenu a nie udržateľný prístup merania cien. 5. Hodnotenie expozícií finančného systému v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie Expozície finančného systému v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie spočívajú v poskytovaní úverov, obvykle zo strany bánk, a niekedy tiež poisťovacích spoločností, ako aj v investíciách, často ide o investície poisťovacích spoločností, penzijných fondov a investičných fondov. Investície môžu predstavovať priamu držbu nehnuteľností určených na podnikanie, napr. vlastnícke právo k nehnuteľnosti určenej na podnikanie, ako aj nepriamu držbu nehnuteľností určených na podnikanie, napr. prostredníctvom cenných papierov a investičných fondov. V prípade, že veriteľ alebo investor používa spoločnosť zvláštneho účelu ako určenú techniku financovania nehnuteľností určených na podnikanie, takéto úvery alebo investície by sa mali považovať za priame poskytnutie úverov na nehnuteľnosti určené na podnikanie alebo držbu nehnuteľností určených na podnikanie („transparentný prístup“). Pri posúdení týchto expozícií pre finančný systém ako celok by si makroprudenciálne orgány mali byť vedomé rizika dvojitého započítania. Investori môžu do nehnuteľností určených na podnikanie investovať priamo a nepriamo. Napríklad penzijné fondy a poisťovacie spoločnosti obvykle investujú do nehnuteľností určených na podnikanie nepriamo. Môže byť tiež zložitejšie zachytiť expozície zahraničných účastníkov trhu, ktorí môžu tvoriť významnú časť trhu (10). Keďže sú títo účastníci trhu dôležití pre fungovanie trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie, odporúča sa monitorovať ich činnosť. Vzhľadom na to, že straty z činnosti v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie sa obvykle sústreďujú na poskytovanie úverov na nehnuteľnosti určené na podnikanie zo strany bánk, makroprudenciálnym orgánom sa odporúča, aby pri svojom monitorovaní venovali osobitnú pozornosť tejto činnosti. 6. Metódy na výpočet LTV Príloha IV vymedzuje metódy na výpočet LTV-O a LTV-C. Pri výpočte týchto pomerov v prípade nehnuteľností určených na podnikanie je však potrebné zohľadniť niekoľko špecifík. V prípade syndikovaného úveru by sa LTV-O mal vypočítať ako pôvodná hodnota všetkých úverov poskytnutých dlžníkovi v pomere k hodnote nehnuteľnosti v čase vzniku. V prípade viacerých nehnuteľností, by sa LTV-O mal vypočítať ako pomer pôvodnej sumy úveru (úverov) k celkovej hodnote daných nehnuteľností. Keďže v sektore nehnuteľností určených na podnikanie je v porovnaní so sektorom nehnuteľností určených na bývanie počet nehnuteľností oveľa nižší a nehnuteľnosti sú rôznorodejšie, je pri výpočte LTV-C vhodnejšie vychádzať z odhadu hodnoty jednotlivých nehnuteľností než z indexov hodnôt alebo cien. Nakoniec je potrebné, aby vnútroštátne makroprudenciálne orgány monitorovali rozloženie LTV s osobitným zameraním na najrizikovejšie úvery, t. j. úvery s najvyšším LTV, keďže takéto krajné riziko je často zdrojom strát. 7. Metódy na výpočet pomeru úrokového krytia (ICR) a pomeru krytia dlhovej služby (DSCR) Pomer úrokového krytia (ICR) a pomer krytia dlhovej služby (DSCR) predstavujú príjem z prenájmu nehnuteľnosti vytvárajúcej príjem alebo súboru takýchto nehnuteľností, alebo peňažné toky vytvorené vykonávaním podnikateľskej činnosti, dosahovaním cieľov alebo uskutočňovaním aktivít vlastníkov nehnuteľnosti alebo súboru nehnuteľností, po odpočítaní daní a prevádzkových nákladov, ktoré musí dlžník vynaložiť, aby sa zachovala hodnota nehnuteľnosti a – v prípade peňažných tokov – upravený o iné náklady a úžitky, ktoré priamo súvisia s používaním nehnuteľnosti. ICR sa vymedzuje ako: Na účely výpočtu ICR: a) „čistý ročný príjem“ je ročný príjem z prenájmu nehnuteľnosti nájomníkom alebo ročný peňažný tok vytvorený vykonávaním podnikateľskej činnosti, dosahovaním cieľov alebo uskutočňovaním aktivít vlastníkov nehnuteľnosti, po odpočítaní daní a prevádzkových nákladov vynaložených na zachovanie hodnoty nehnuteľnosti a – v prípade peňažných tokov – upravený o ostatné náklady a úžitky, ktoré priamo súvisia s používaním nehnuteľnosti. b) „ročnými úrokovými nákladmi“ sú ročné úrokové náklady spojené s úverom zabezpečeným nehnuteľnosťou určenou na podnikanie alebo súborom nehnuteľností určených na podnikanie. Účelom ICR je merať, do akej miery príjem z nehnuteľností postačuje na úhradu úrokových výdavkov, ktoré vznikli dlžníkovi nákupom tejto nehnuteľnosti. ICR by sa preto mal analyzovať na úrovni nehnuteľnosti. DSCR sa vymedzuje ako: Na účely výpočtu DSCR: a) „čistý ročný príjem“ je ročný príjem z prenájmu nehnuteľnosti nájomníkom alebo ročný peňažný tok vytvorený vykonávaním podnikateľskej činnosti, dosahovaním cieľov alebo uskutočňovaním aktivít vlastníkov nehnuteľnosti, po odpočítaní daní a prevádzkových nákladov vynaložených na zachovanie hodnoty nehnuteľnosti a – v prípade peňažných tokov – upravený o ostatné náklady a úžitky, ktoré priamo súvisia s používaním nehnuteľnosti. b) „ročnou dlhovou službou“ je ročná dlhová služba spojená s úverom zabezpečeným nehnuteľnosťou určenou na podnikanie alebo súborom nehnuteľností určených na podnikanie. Účelom DSCR je stanoviť váhu celkového dlhového bremena, ktoré vzniká dlžníkovi v súvislosti s nehnuteľnosťou. Menovateľ preto zahŕňa úrokové náklady, ale zároveň amortizáciu úveru, t. j. splátky istiny. Zásadnou otázkou pri tomto ukazovateli je, či sa má vypočítať na úrovni nehnuteľnosti alebo na úrovni dlžníka. Financovanie nehnuteľností určených na podnikanie má obvykle formu financovania bez postihu, t. j. veriteľ má nárok na splátky iba z príjmov z nehnuteľnosti, a nie z iných príjmov či aktív dlžníka. Preto je realistickejšie a vhodnejšie počítať DSCR na úrovni nehnuteľnosti. Zameranie na celkový príjem dlžníka by okrem toho vyvolalo dôležité otázky týkajúce sa konsolidácie, ktoré by sťažili vymedzenie ukazovateľa, ktorý by bol porovnateľný v jednotlivých členských štátoch. 8. Dodatočné ukazovatele, ktoré sú relevantné pre nehnuteľnosti vytvárajúce príjem, ktoré sú vo výstavbe V prípade nehnuteľností vytvárajúcich príjem, ktoré sú vo výstavbe, môžu vnútroštátne makroprudenciálne orgány namiesto použitia LTV v čase vzniku monitorovať pomer úveru k nákladom (LTC). LTC predstavuje pôvodnú hodnotu všetkých poskytnutých úverov v pomere k nákladom spojeným so stavbou nehnuteľností do dokončenia. Okrem toho by sa vnútroštátne makroprudenciálne orgány mali pri monitorovaní zamerať na najrizikovejšie stavby, napr. tie, pri ktorých je pomer vopred prenajatej plochy a pomer vopred predanej plochy veľmi nízky. Pri každej budove, ktorej výstavba stále prebieha, sa pomer vopred prenajatej plochy rovná ploche, ktorú príslušný developer už prenajal v čase poskytnutia úveru, v pomere k celkovej ploche, ktorá bude k dispozícii potom, ako sa stavba dokončí; podobne pomer predanej plochy sa rovná ploche, ktorú príslušný developer už predal v čase poskytnutia úveru, v pomere k celkovej ploche, ktorá bude k dispozícii potom, ako sa stavba dokončí. 9. Každoročné zverejňovanie informácií o expozíciách v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie zo strany európskych orgánov dohľadu Európskym orgánom dohľadu sa odporúča, aby na základe informácií dostupných z regulačných vzorov pre vykazovanie aspoň raz ročne zverejnili agregované informácie o expozíciách subjektov podliehajúcich ich dohľadu, a to na individuálnom základe, voči rôznym vnútroštátnym trhom s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie v Únii. Očakáva sa, že toto zverejnenie zvýši povedomie vnútroštátnych makroprudenciálnych orgánov o činnosti subjektov z iných členských štátov na ich tuzemskom trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie. Ak sú rozsah alebo kvalita zverejnených údajov problematické, takéto zverejnenie by mali sprevádzať príslušné poznámky. Vo všeobecnosti by európske orgány dohľadu mali umožniť, aby každý vnútroštátny makroprudenciálny orgán v Únii mohol posudzovať expozície všetkých finančných inštitúcií Únie voči príslušnému vnútroštátnemu trhu. To znamená, že údaje zozbierané za všetky finančné inštitúcie v Únii by mali byť agregované na úrovni jednotlivých krajín. Pri zverejňovaní týchto agregovaných informácií by európske orgány dohľadu mali využívať informácie v regulačných vzoroch pre vykazovanie, ktoré uvádzajú geografické členenie úverových expozícií a/alebo (priamych a nepriamych) investícií. Ak vzory pre vykazovanie uvádzajú členenie podľa kódov NACE (11), nehnuteľnosti určené na podnikanie sa môžu uviesť v oddiele „F“, ako aj v oddiele „L“, aj keď prísne vzaté by sa so zreteľom na vymedzenie pojmu nehnuteľnosti určené na podnikanie v tomto odporúčaní niektoré podkategórie museli vylúčiť.

(1) Pozri: Otázka EBA ID 2014_1214 z 21. novembra 2014.

(2) Nariadenie Európskej centrálnej banky (EÚ) 2016/867 z 18. mája 2016 o zbere podrobných údajov o úveroch a kreditnom riziku (ECB/2016/13) (Ú. v. EÚ L 144, 1.6.2016, s. 44).

(3) Rada pre finančnú stabilitu a Medzinárodný menový fond, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors, 29. október 2009.

(4) Rada pre finančnú stabilitu a Medzinárodný menový fond, Sixth Progress Report on the Implementation of the G-20 Data Gaps Initiative, september 2015.

(5) Commercial property price indicators: sources, methods and issues, Statistical Reports 2017 edition, Eurostat, Úrad pre vydávanie publikácií Európskej únie, 2017.

(6) Bazilejský výbor pre bankový dohľad, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, december 2015.

(7) ESRB, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, december 2015, najmä príloha II oddiel 2.2.

(8) Smernica Európskeho parlamentu a Rady 2009/138/ES z 25. novembra 2009 o začatí a vykonávaní poistenia a zaistenia (Solventnosť II) (Ú. v. EÚ L 335, 17.12.2009, s. 1).

(9) Smernica Európskeho parlamentu a Rady 2011/61/EÚ z 8. júna 2011 o správcoch alternatívnych investičných fondov a o zmene a doplnení smerníc 2003/41/ES a 2009/65/ES a nariadení (ES) č. 1060/2009 a (EÚ) č. 1095/2010 (Ú. v. EÚ L 174, 1.7.2011, s. 1).

(10) ESRB, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, december 2015, najmä oddiel 2.3 a rámček 1.

(11) Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 1893/2006 z 20. decembra 2006, ktorým sa zavádza štatistická klasifikácia ekonomických činností NACE Rev. 2 a ktorým sa mení a dopĺňa nariadenie Rady (EHS) 3037/90 a niektoré nariadenia ES o osobitných oblastiach štatistiky (Ú. v. EÚ L 393, 30.12.2006, s. 1).