(7)

Pokiaľ ide o Bulharsko, toto nedávne hodnotenie odhalilo, že: a) Reálne ceny nehnuteľností za posledné dva roky v Bulharsku rástli mierne a do polovice roka 2020 sa medziročne priemerne zvýšili o približne 3,5 %. Odvtedy sa rast reálnych cien nehnuteľností zrýchlil na približne 7 % v polovici roka 2021, v čom sa odrážajú tiež bázické efekty nižšieho rastu cien nehnuteľností v prvej polovici roka 2020. Podľa odhadov Българска народна банка (Bulharskej národnej banky) boli ceny nehnuteľností na konci roka 2020 mierne nadhodnotené. b) Ročný rast úverov domácnostiam na kúpu nehnuteľnosti sa v Bulharsku za posledné roky zároveň výrazne zrýchlil a v auguste 2021 dosiahol v reálnom vyjadrení 13 %. c) Podľa Európskeho orgánu pre bankovníctvo úroveň nesplácaných úverov v sektore nehnuteľností na bývanie v Bulharsku v druhom štvrťroku 2021 predstavovala 5,3 % (3). Vysoký podiel krytia týchto úverov (48,1 % v porovnaní s 25,7 % pre celú Úniu) je zároveň dôležitým zmierňujúcim faktorom. d) V tejto súvislosti bola zadlženosť domácností v Bulharsku pomerne nízka, no počas pandémie ochorenia COVID-19 sa mierne zvýšila. Podiel vlastníkov nehnuteľností na bývanie s hypotekárnym úverom je navyše veľmi nízky. V dôsledku toho je objem hypotekárnych úverov v Bulharsku na pomerne nízkej úrovni a celkovo (t. j. vrátane podnikových úverov zabezpečených zábezpekou vo forme nehnuteľného majetku určeného na podnikanie) v roku 2020 predstavoval 27 % HDP v porovnaní s 52 % v prípade celej Únie. Veľká väčšina úverov je však s pohyblivými úrokovými sadzbami, a preto sú domácnosti zraniteľné v prípade výrazných zmien úrokových sadzieb. e) Banky pôsobiace v Bulharsku majú zároveň pomerne vysokú úroveň vlastných zdrojov, pričom podiel kapitálu Tier 1 dosiahol v decembri 2020 hodnotu 24 %. Ak sa teda zraniteľné miesta súvisiace s nehnuteľnosťami na bývanie budú zväčšovať, vysoká absorbčná kapacita bankového sektora by bola zmierňujúcim faktorom, pokiaľ ide o riziká pre finančnú stabilitu, ktoré by sa mohli kumulovať. Ďalším špecifikom tohto bankového sektora je prevládajúce používanie štandardizovaného prístupu pre expozície voči kreditnému riziku, ktoré zmierňuje potenciálne riziká súvisiace s nehnuteľnosťami na bývanie. Podiel rizikovo vážených aktív z celkových aktív zostáva na úrovňou 50 %. Skutočná riziková váha bánk, ktoré v prípade úverov na nehnuteľnosti na bývanie poskytovaných domácnostiam používajú štandardizovaný prístup, je preto 48 %, zatiaľ čo skutočná riziková váha bánk, ktoré používajú interné ratingy, je 25 %. f) V porovnaní s Úniou ako celkom je síce podiel hypotekárnych úverov v portfóliách bánk obmedzený a úroveň zadlženosti domácností je v súčasnosti nízka, no priaznivé podmienky financovania hypoték by v strednodobom horizonte mohli predstavovať riziko vzniku špirály medzi cenami nehnuteľností a hypotekárnymi úvermi. Na jednej strane stúpajúce ceny nehnuteľností znamenajú, že hodnota zábezpeky pre úvery na nehnuteľnosti sa zvyšuje, čo umožňuje väčšie využívanie finančnej páky dlžníkmi. Na druhej strane je rast cien nehnuteľností zvyčajne sprevádzaný pozitívnym makroekonomickým vývojom, čo môže viesť k uvoľneniu podmienok poskytovania úverov, na ktoré pristúpili poskytovatelia úverov. Zvyšujúca sa ponuka úverov na nehnuteľnosti zároveň môže predstavovať ďalší tlak na rast cien nehnuteľností. Takáto špirála by v strednodobom horizonte mohla viesť k vzniku realitnej cenovej bubliny a nadmernej zadlženosti domácností. g) ESRB uznáva, že v Bulharsku je zavedených viacero opatrení, ktoré zmierňujú súčasné zraniteľné miesta súvisiace s nehnuteľnosťami na bývanie. Najmä kladná miera proticyklického kapitálového vankúša je vhodným nástrojom na riešenie zraniteľných miest súvisiacich s rýchlym rastom úverov, ktorý sa týka viacerých sektorov, a na zvýšenie odolnosti bankového sektora. V septembri 2021 sa rozhodlo o zvýšení proticyklického kapitálového vankúša z 0,5 % na 1 % s účinnosťou od 1. októbra 2022. ESRB tiež poznamenáva, že v Bulharsku bol v roku 2019 vytvorený právny rámec pre opatrenia zamerané na dlžníkov a že v súlade s článkom 124 nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 575/2013 (4) sa na hypotekárne úvery s relatívne vyššími pomermi výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti v prípade bánk, ktoré využívajú štandardizovaný prístup, uplatňuje minimálna úroveň rizikovej váhy. Časti expozície zabezpečenej hypotekárnymi úvermi na nehnuteľnosti na bývanie, ktorá neprekračuje 70 % hodnoty zábezpeky, je priradená váha 35 %. h) Z hľadiska budúceho vývoja a s ohľadom na strednodobý výhľad vývoja rizík sa súčasný súbor opatrení makroprudenciálnej politiky považuje za čiastočne vhodný a čiastočne dostatočný. Okrem opatrení založených na kapitáli, ktoré sa v súčasnosti uplatňujú, by bolo vhodné zaviesť opatrenia zamerané na dlžníkov s cieľom postupovať preventívne proti potenciálnemu zväčšovaniu špirály medzi cenami nehnuteľností a hypotekárnymi úvermi.