ODPORÚČANIE EURÓPSKEHO VÝBORU PRE SYSTÉMOVÉ RIZIKÁ

z 31. októbra 2016

o doplnení chýbajúcich údajov o nehnuteľnostiach

(ESRB/2016/14)

(2017/C 31/01)

GENERÁLNA RADA EURÓPSKEHO VÝBORU PRE SYSTÉMOVÉ RIZIKÁ,

so zreteľom na Zmluvu o fungovaní Európskej únie,

so zreteľom na nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 1092/2010 z 24. novembra 2010 o makroprudenciálnom dohľade Európskej únie nad finančným systémom a o zriadení Európskeho výboru pre systémové riziká (1), a najmä na jeho článok 3 ods. 2 písm. b), d) a f) a články 16 až 18,

so zreteľom na rozhodnutie Európskeho výboru pre systémové riziká ESRB/2011/1 z 20. januára 2011, ktorým sa prijíma rokovací poriadok Európskeho výboru pre systémové riziká (2), a najmä na jeho články 18 až 20,

keďže:

Je preto potrebné riešiť existujúce nedostatky v dostupnosti a porovnateľnosti údajov o trhoch s nehnuteľnosťami určenými na bývanie a nehnuteľnosťami určenými na podnikanie v Únii, ktoré sú relevantné na makroprudenciálne účely. To znamená, že by sa na tento účel mali vymedziť cieľové pracovné definície nehnuteľností určených na bývanie a nehnuteľností určených na podnikanie. Okrem toho by sa mal určiť spoločný súbor ukazovateľov, ktoré majú vnútroštátne makroprudenciálne orgány na základe odporúčaní monitorovať, s cieľom posúdiť riziká vyplývajúce zo sektorov nehnuteľností určených na bývanie a nehnuteľností určených na podnikanie spolu s cieľovými definíciami týchto ukazovateľov. Usmernenia by mali ďalej bližšie vymedziť dimenzie a stupeň podrobnosti každého ukazovateľa, rozsah zamýšľaných informácií a meranie ukazovateľov.

Vzhľadom na silnú procyklickú povahu vývoja na trhoch s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie by sa monitorovanie rizika na týchto trhoch malo uskutočňovať častejšie ako monitorovanie na trhoch s nehnuteľnosťami určeným na bývanie. V prípade fyzického trhu, ako aj investičných a úverových tokov a zodpovedajúcich podmienok poskytovania úverov, by preto monitorovanie malo prebiehať aspoň štvrťročne. Monitorovanie stavov investícií a poskytovania úverov a zodpovedajúcich podmienok poskytovania úverov v sektore nehnuteľností určených na podnikanie, ako aj vývoj podmienok poskytovania úverov v sektore nehnuteľností určených na bývanie by mali prebiehať aspoň raz ročne.

Toto odporúčanie bolo vypracované s prihliadnutím na ďalšie prebiehajúce medzinárodné a európske iniciatívy v oblasti harmonizácie a zberu údajov, pričom v súvislosti s doplnením chýbajúcich údajov o nehnuteľnostiach je najviac relevantné nariadenie Európskej centrálnej banky (EÚ) 2016/867 (7) , ktorým sa zaviedol projekt AnaCredit. Na plnenie informačných potrieb určených v tomto odporúčaní však vzhľadom na niektoré charakteristiky uvedeného projektu nie je možné vychádzať len z neho. Po prvé, definície nehnuteľností určených na bývanie a nehnuteľností určených na podnikanie uvedené v tomto odporúčaní sú podrobnejšie a vhodnejšie na účely finančnej stability než definície ustanovené v nariadení (EÚ) 2016/867, ktoré odkazujú len na vymedzenie pojmov v nariadení (EÚ) č. 575/2013. Po druhé, informácie o niektorých kľúčových ukazovateľoch a segmentoch trhu, ktoré sú identifikované v tomto odporúčaní ako významné pre finančnú stabilitu (napríklad segment kúpy na účely prenájmu), nariadenie (EÚ) 2016/867 neupravuje. Po tretie, do oblasti pôsobnosti AnaCredit patria iba členské štáty eurozóny. Členské štáty mimo eurozóny majú možnosť sa zúčastniť dobrovoľne, ale v tejto fáze zatiaľ nie je jasné, ktoré členské štáty túto možnosť využijú. Po štvrté, AnaCredit sa v súčasnosti obmedzuje na právnické osoby a iné inštitucionálne jednotky vrátane nefinančných korporácií. Do oblasti pôsobnosti AnaCredit zatiaľ nepatria informácie o úveroch poskytované fyzickým osobám, pričom načasovanie takéhoto rozšírenia ešte nie je vymedzené. Po piate, AnaCredit zbiera informácie o úveroch, ktoré držia alebo obsluhujú úverové inštitúcie. Tento prístup znamená, že úvery, ktoré držia iní účastníci trhu, sú zaregistrované v AnaCredit iba vtedy, keď úver obsluhuje úverová inštitúcia. Vzhľadom na význam iných účastníkov trhu v oblasti financovania nehnuteľností, predovšetkým nehnuteľností určených na podnikanie, sa vyžaduje rozsiahly zber informácií o úveroch poskytnutých týmito inštitúciami. Ako sa uvádza v bodoch odôvodnenia 10 a 12 nariadenia ECB/2016/13, počas prípravy ďalších fáz AnaCredit sa rozsah úverov v tomto segmente trhu bude posudzovať ako súčasť posúdenia prínosov a nákladov pred možnými rozšíreniami spravodajskej skupiny a požiadaviek na vykazovanie s cieľom lepšie pokryť úvery na nehnuteľnosti určené na bývanie a na podnikanie. Po šieste, na základe zásady proporcionality môžu byť z oblasti pôsobnosti AnaCredit vylúčené malé banky (8) , aj keď makroprudenciálny orgán môže dospieť k záveru, že z dôvodov finančnej stability je potrebné monitorovať aj ich činnosť v sektore nehnuteľností.

Účelom tohto odporúčania je, aby vnútroštátne makroprudenciálne orgány implementovali rámec pre monitorovanie vývoja v sektore nehnuteľností, ktorý je relevantný na účely finančnej stability, a ktorý vychádza z odporúčaných spoločne dohodnutých cieľových definícií a ukazovateľov. ESRB sa zároveň domnieva, že v záujme finančnej stability a tvorby makroprudenciálnej politiky by bolo prospešné, aby sa porovnateľné údaje o týchto ukazovateľoch za jednotlivé krajiny pravidelne zbierali a šírili na úrovni Únie. To by nielen umožnilo presnejšie posúdenie rizík súvisiacich s nehnuteľnosťami v jednotlivých členských štátoch, ale aj porovnanie toho, aké nástroje makroprudenciálnej politiky používajú členské štáty s cieľom riešiť zraniteľné miesta v súvislosti s nehnuteľnosťami. Podľa článku 2 nariadenia Rady č. 1096/2010 zo 17. novembra 2010, ktorým sa Európskej centrálnej banke udeľujú osobitné úlohy týkajúce sa fungovania Európskeho výboru pre systémové riziká, sa od ECB vyžaduje, aby poskytla ESRB analytickú, štatistickú, logistickú a administratívnu podporu. ECB má preto veľmi dobrú pozíciu, aby mohla vystupovať ako koordinátor takéhoto zberu a šírenia údajov na úrovni Únie. Práce na tomto postupe by sa mali začať okamžite po prijatí tohto odporúčania, po konzultácii s Eurostatom a podľa potreby s vnútroštátnymi štatistickými úradmi. Keď makroprudenciálne orgány začnú implementovať toto odporúčanie a pokročí sa so zberom skutočných údajov, bude potrebné vypracovať ďalšie technické usmernenia a ďalej pracovať na cieľových definíciách a ukazovateľoch tak, aby boli prispôsobené špecifickým charakteristikám trhov alebo segmentov trhov a s cieľom zabezpečiť štatistickú kvalitu údajov; akékoľvek takéto implementačné usmernenia by však nemali zmeniť základné črty a účel cieľových definícií a ukazovateľov stanovených v tomto odporúčaní.

Pri implementácii tohto odporúčania a ďalších technických prácach uvedených v bode odôvodnenia 15 by sa mala venovať náležitá pozornosť zásade proporcionality. Pri pokračovaní v implementácii príslušných ukazovateľov a metód na ich výpočet je potrebné zohľadniť veľkosť a vývoj vnútroštátnych trhov s nehnuteľnosťami určenými na bývanie a nehnuteľnosťami určenými na podnikanie. Pri posudzovaní implementácie tohto odporúčania je potrebné zohľadniť pokrok a obmedzenia, ktoré nastávajú pri zbere údajov na úrovni Únie, ako sa uvádza v bode odôvodnenia 15. Predovšetkým záverečné správy, ktoré sa majú predložiť do konca roka 2020 pre odporúčania A až D, nemusia nevyhnutne zahŕňať všetky kľúčové ukazovatele, ak to takéto obmedzenia odôvodňujú.

PRIJALA TOTO ODPORÚČANIE:

ODDIEL 1

ODPORÚČANIA

Odporúčanie A – Monitorovanie rizík vyplývajúcich zo sektora nehnuteľností určených na bývanie

Informácie o týchto ukazovateľoch by sa mali týkať tuzemských poskytovateľov úverov na individuálnom základe a mali by byť dostatočne reprezentatívne, pokiaľ ide o tuzemský trh úverov na nehnuteľnosti určené na bývanie.

Odporúčanie B – Príslušné informácie o sektore nehnuteľností určených na bývanie

V prípade LTV-C súvisiacich so stavom úverov na nehnuteľnosti určené na bývanie by vnútroštátne makroprudenciálne orgány mali zohľadniť:

Odporúčanie C – Monitorovanie rizík vyplývajúcich zo sektora nehnuteľností určených na podnikanie

Informácie o týchto ukazovateľoch by sa mali týkať poskytovateľov úverov na individuálnom základe a mali by byť dostatočne reprezentatívne, pokiaľ ide o tuzemský trh s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie.

Informácie o týchto ukazovateľoch by sa mali týkať investorov na individuálnom základe a mali by byť dostatočne reprezentatívne vo vzťahu k tuzemskému trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie.

Ak možno investície považovať za také, ktoré predstavujú významný podiel na financovaní nehnuteľností určených na podnikanie, vnútroštátnym makroprudenciálnym orgánom sa odporúča, aby do rámca pre monitorovanie rizika pre ich tuzemský sektor s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie zahrnuli tiež tento súbor dodatočných ukazovateľov o expozíciách v investíciách do nehnuteľností určených na podnikanie:

Odporúčanie D – Príslušné informácie o sektore nehnuteľností určených na podnikanie

V prípade tokov a stavov úprav ocenenia investícií do nehnuteľností určených na podnikanie by vnútroštátne makroprudenciálne orgány mali zohľadniť členenie podľa:

V prípade tokov a stavov nepriamych investícií do nehnuteľností určených na podnikanie by vnútroštátne makroprudenciálne orgány mali zohľadniť členenie podľa:

V prípade tokov a stavov priamych investícií do nehnuteľností určených na podnikanie by vnútroštátne makroprudenciálne orgány mali zohľadniť členenie podľa:

V prípade tokov a stavov investícií do nehnuteľností určených na podnikanie by vnútroštátne makroprudenciálne orgány mali zohľadniť členenie podľa:

Ak možno investície považovať za také, ktoré predstavujú významný podiel na financovaní nehnuteľností určených na podnikanie, vnútroštátnym makroprudenciálnym orgánom sa odporúča, aby do rámca pre monitorovanie rizika pre ich tuzemský sektor nehnuteľností určených na podnikanie zahrnuli tiež tento súbor dodatočných informácií o expozíciách v investíciách do nehnuteľností určených na podnikanie uvedených vo vzore B prílohy III k tomuto odporúčaniu:

Odporúčanie E – Zverejnenie údajov o expozíciách na vnútroštátnych trhoch s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie zo strany európskych orgánov dohľadu

ODDIEL 2

IMPLEMENTÁCIA

1. Vymedzenie pojmov

„tokmi úverov“ sa rozumie nové vytváranie úverov počas vykazovaného obdobia; novoprerokované úvery by mali byť zahrnuté do nového vytvárania úverov, ak ich veriteľ považuje za nové zmluvy o hypotekárnom úvere;

2. Kritériá implementácie

3. Lehoty na uskutočnenie nadväzujúcich krokov

Od adresátov tohto odporúčania sa vyžaduje, aby v súlade s nasledujúcimi odsekmi predkladali správy ESRB a Rade o krokoch prijatých v nadväznosti na toto odporúčanie, alebo aby primerane odôvodnili svoju nečinnosť v súlade s týmto časovým rámcom:

Od vnútroštátnych makroprudenciálnych orgánov sa vyžaduje, aby do 31. decembra 2020 predložili ESRB a Rade záverečnú správu o implementácii odporúčania C.

Od vnútroštátnych makroprudenciálnych orgánov sa vyžaduje, aby do 31. decembra 2018 predložili ESRB a Rade predbežnú správu o už dostupných alebo očakávaných informáciách na implementáciu odporúčania C.

4. Monitorovanie a hodnotenie

(1) Ú. v. EÚ L 331, 15.12.2010, s. 1.

(2) Ú. v. EÚ C 58, 24.2.2011, s. 4.

(3) ESRB, „Report on residential real estate and financial stability in the EU“ (Správa o nehnuteľnostiach určených na bývanie a finančnej stabilite v EÚ), december 2015.

(4) ESRB, „Report on residential real estate and financial stability in the EU“ (Správa o nehnuteľnostiach určených na podnikanie a finančnej stabilite v EÚ), december 2015.

(5) Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 575/2013 z 26. júna 2013 o prudenciálnych požiadavkách na úverové inštitúcie a investičné spoločnosti a o zmene nariadenia (EÚ) č. 648/2012 (Ú. v. EÚ L 176, 27.6.2013, s. 1).

(6) Smernica Európskeho parlamentu a Rady 2013/36/EÚ z 26. júna 2013 o prístupe k činnosti úverových inštitúcií a prudenciálnom dohľade nad úverovými inštitúciami a investičnými spoločnosťami, o zmene smernice 2002/87/ES a o zrušení smerníc 2006/48/ES a 2006/49/ES (Ú. v. EÚ L 176, 27.6.2013, s. 338).

(7) Nariadenie ECB (EÚ) č. 2016/867 z 18. mája 2016 o zbere podrobných údajov o úveroch a kreditnom riziku (ECB/2016/13) (Ú. v. EÚ L 144, 1.6.2016, s. 44).

(8) Národné centrálne banky môžu udeľovať výnimky malým úverovým inštitúciám za predpokladu, že spoločný príspevok všetkých úverových inštitúcií, ktorým je udelená výnimka, do celkovej nesplatenej sumy úverov vo vykazujúcom členskom štáte, neprekračuje 2 %.

(9) Odporúčanie Európskeho výboru pre systémové riziká ESRB/2011/3 z 22. decembra 2011 o makroprudenciálnom mandáte vnútroštátnych orgánov (Ú. v. EÚ C 41, 14.2.2012, s. 1).

(9) Údaje o stavoch investícií do nehnuteľností určených na podnikanie, úpravy ocenenia investícií do nehnuteľností určených na podnikanie, (problémové) úvery na nehnuteľnosti určené na podnikanie a rezervy na straty z úverov na nehnuteľnosti určené na podnikanie k dátumu vykazovania.

DSTI-O by sa mal považovať za nepovinný ukazovateľ, keďže dlžníci vo všetkých jurisdikciách nemusia mať prístup k informáciám nevyhnutným pre výpočet čitateľa. Napriek tomu v jurisdikciách, v ktorých majú veritelia prístup k týmto informáciám (napr. prostredníctvom registrov úverov alebo daňových záznamov), sú makroprudenciálne orgány dôrazne vyzývané k tomu, aby do svojho rámca pre monitorovanie rizika zahrnuli aj tento ukazovateľ.

„daňové úľavy“ by mali zahŕňať náhrady zo strany daňového úradu, ktoré sú spojené so znížením úrokov z úveru na nehnuteľnosť určenú na bývanie;

„hrubý príjem z prenájmu nehnuteľnosti“ zahŕňa tak príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo vlastníctve danej osoby, ktorá v súčasnosti nie je zaťažená žiadnym úverom na nehnuteľnosť určenú na bývanie, ako aj príjem z nehnuteľností kúpených na účely prenájmu. Príjem z prenájmu by sa mal stanoviť z informácií, ktoré majú banky k dispozícii, alebo z inak získaných informácií. Ak presné informácie nie sú k dispozícii, mala by vykazujúca inštitúcia poskytnúť najlepší odhad príjmov z prenájmu a popísať metodiku použitú pri spracovaní tohto odhadu;

odráža zmeny hodnoty „V“, ako je vymedzené v oddiele 1 ods. 3, ku ktorým došlo od posledného aktuálneho ocenenia nehnuteľnosti. Súčasnú hodnotu nehnuteľnosti by mal stanoviť nezávislý externý odhadca alebo interný odhadca. Ak takéto stanovenie hodnoty nie je k dispozícii, súčasná hodnota nehnuteľnosti sa môže odhadnúť pomocou podrobného indexu hodnoty nehnuteľností (napr. na základe transakčných údajov). Ak nie je k dispozícii ani takýto index hodnoty nehnuteľností, možno podrobný index cien nehnuteľností použiť s tým, že sa uplatní vhodne zvolené zníženie hodnoty za účelom zohľadnenia znehodnotenia nehnuteľnosti. Akékoľvek indexy hodnôt alebo cien nehnuteľností by sa mali v dostatočnej miere rozlišovať podľa geografického umiestnenia nehnuteľnosti a druhu nehnuteľnosti;

Vnútroštátne makroprudenciálne orgány by mali venovať pozornosť skutočnosti, že pomery LTV sú svojou povahou procyklické, a preto v rámci pre monitorovanie rizík by sa tieto pomery mali dôkladne zvážiť. Mali by tiež preskúmať použitie ďalších ukazovateľov, ako napríklad hodnota úveru k dlhodobej perspektíve, kde sa táto hodnota upravuje podľa dlhodobého vývoja indexu trhových cien.

Nepočíta sa ako „dlhodobá hodnota“. Zatiaľ čo používanie dlhodobej hodnoty by sa mohlo odôvodniť procyklickosťou „V“, cieľom LTV-O je zachytiť podmienky poskytovania úverov v čase vzniku. Ak by teda v čase, keď sa poskytne úver na nehnuteľnosť určenú na bývanie a zaznamená sa LTV-O, nepredstavovalo „V“ hodnotu aktíva v čase vzniku, ako bola vykázaná v účtovníctve veriteľa, nedostatočne by zachytilo súčasnú úverovú politiku veriteľa, pokiaľ ide o LTV-O.

V prípade nehnuteľností, ktorých výstavba stále prebieha, predstavuje „V“ celkovú hodnotu nehnuteľností do dátumu vykazovania (zohľadňuje zvýšenie hodnoty so zreteľom na priebeh stavebných prác). „V“ sa posudzuje pri každom vyplatení novej úverovej tranže, čím umožňuje výpočet aktualizovaného LTV-O.

Nezahŕňa úvery, ktoré nie sú zabezpečené nehnuteľnosťou okrem prípadov, keď sa vykazujúci poskytovateľ úveru domnieva, že nezabezpečené úvery sú súčasťou transakcie na financovanie úveru na bývanie, ktorá spája zabezpečené a nezabezpečené úvery. V takom prípade by sa nezabezpečené úvery mali zahrnúť do „L“.

PRÍLOHA V

USMERNENIA K DEFINÍCIÁM A UKAZOVATEĽOM SÚVISIACIM S NEHNUTEĽNOSŤAMI URČENÝMI NA PODNIKANIE

Táto príloha obsahuje usmernenia ku konkrétnym otázkam súvisiacim s definíciami nehnuteľností určených na podnikanie, ukazovateľmi nehnuteľností určených na podnikanie, a najmä vo vzťahu k prílohe III. Účelom tejto prílohy nie je poskytnúť podrobné technické pokyny pre vyplnenie vzorov v prílohe III vo všetkých možných prípadoch. Usmernenia by sa mali vykladať tak, že pokrývajú cieľové definície a cieľové metódy, pričom v niektorých prípadoch môžu byť s cieľom prispôsobiť sa špecifikám a segmentom trhov odôvodnené odchýlky.

1. Definície nehnuteľností určených na podnikanie

V súčasnosti neexistuje v rámci Únie definícia nehnuteľností určených na podnikanie, ktorá by bola dostatočne presná na makroprudenciálne účely.

a) Nariadenie (EÚ) č. 575/2013 vymedzuje nehnuteľnosti určené na bývanie v článku 4 ods. 1 bode 75, ale neobsahuje presné vymedzenie nehnuteľností určených na podnikanie, ktoré v článku 126 iba popisuje ako „kancelárske priestory alebo iné priestory určené na podnikanie“. Toto nariadenie zároveň stanovuje, že hodnota nehnuteľnosti by v prípade nehnuteľností určených na podnikanie nemala závisieť od kreditnej kvality dlžníka alebo od výkonnosti založenej nehnuteľnosti.

b) EBA poskytol ďalšie užitočné kritérium: prevládajúci účel nehnuteľnosti „by sa mal spájať s ekonomickou činnosťou“ (1). Aj keď je toto kritérium užitočné, stále nie je dostatočne presné na makroprudenciálne účely.

c) Nariadenie Európskej centrálnej banky (EÚ) 2016/867 (ECB/2016/13) (2) je ďalším možným zdrojom pre vymedzenie nehnuteľností určených na podnikanie. V tejto fáze však uvedené nariadenie vymedzuje nehnuteľnosti určené na podnikanie ako všetky nehnuteľnosti, ktoré nie sú nehnuteľnosťami určenými na bývanie (v zmysle vymedzenia v nariadení, ako sa uvádza v bode a) vyššie). Takéto vymedzenie je na účely finančnej stability príliš široké, keďže hlavným záujmom je uviesť, či rozsah, v akom budú peňažné toky očakávané z nehnuteľností určených na podnikanie, ako napríklad nájomné, postačuje na splatenie úverov, ktorými bola nehnuteľnosť financovaná.

d) Iniciatíva skupiny G20 ohľadom chýbajúcich údajov (3) je súbor 20 odporúčaní na zlepšenie hospodárskej a finančnej štatistiky, ktorá vznikla s cieľom zlepšiť dostupnosť a porovnateľnosť hospodárskych a finančných údajov po finančnej kríze v rokoch 2007-2008. Odporúčanie č. 19 zdôrazňuje požiadavku na zlepšenie dostupnosti štatistiky nehnuteľností určených na bývanie a štatistiky nehnuteľností určených na podnikanie. Odozva na túto iniciatívu vrátane zjednotenia definície nehnuteľností určených na podnikanie stále pokračuje a môže poskytnúť určitý prínos v súvislosti s údajmi požadovanými na účely ESRB.

e) Bazilejský výbor pre bankový dohľad v konzultačnom dokumente o úpravách štandardizovaného prístupu pre kreditné riziko (4) tiež vymedzuje nehnuteľnosti určené na podnikanie ako opak nehnuteľností určených na bývanie. Expozície nehnuteľností určených na bývanie sa vymedzujú ako expozície zabezpečené nehnuteľným majetkom, ktorý má povahu obydlia a spĺňa požiadavky všetkých príslušných zákonov a iných právnych predpisov, aby sa mohol využívať na účely bývania, t. j. ide o nehnuteľnosť určenú bývanie. Expozícia nehnuteľnosti určenej na podnikanie sa potom vymedzuje ako expozícia zabezpečená nehnuteľnosťou, ktorá nie je nehnuteľnosťou určenou na bývanie.

Vzhľadom na obmedzenia uvedených definícií poskytuje toto odporúčanie pracovnú definíciu nehnuteľností určených na podnikanie osobitne na makroprudenciálne účely. Nehnuteľnosť určenú na podnikanie vymedzuje ako nehnuteľný majetok vytvárajúci príjem s výnimkou sociálneho bývania, nehnuteľností vo vlastníctve konečných užívateľov a nehnuteľností kúpených na účely prenájmu.

Možno diskutovať o tom, či by sa za nehnuteľnosti určené na podnikanie mali považovať nehnuteľnosti vo výstavbe. V tejto súvislosti sa môžu vnútroštátne postupy líšiť. Skúsenosti mnohých členských štátov počas nedávnej finančnej krízy však ukázali, ako je na účely finančnej stability dôležité monitorovať investície a financovanie tejto ekonomickej činnosti. Okrem toho sa očakáva že nové nehnuteľnosti vo výstavbe po svojom dokončení zvýšia budúci stav nehnuteľností určených na podnikanie. Na účely tohto odporúčania sa preto nehnuteľnosti vo výstavbe považujú za podkategóriu nehnuteľností určených na podnikanie.

Sociálne bývanie je zložitý segment trhu s nehnuteľnosťami, keďže môže mať v rámci jednotlivých krajín rôzne podoby. Toto bývanie by sa malo vylúčiť z definície nehnuteľností určených na podnikanie, ak transakčnú hodnotu nehnuteľností alebo nájomné stanovené pre nájomcov týchto nehnuteľností priamo ovplyvňuje verejný orgán, čo má za následok to, že nájomné je nižšie než nájomné pozorované na súčasnom trhu. Vnútroštátne orgány by podľa tohto kritéria mali vo svojej krajine určiť hranicu medzi sociálnym bývaním a sektorom súkromných prenájmov.

Nehnuteľnosti kúpené na účely prenájmu sú nehnuteľnosti určené na bývanie v priamom vlastníctve súkromných domácností (5), ktorých hlavným cieľom je prenajať túto nehnuteľnosť nájomcom. V súčasnosti je táto činnosť významná iba v niektorých členských štátoch. Nehnuteľnosti kúpené na účely prenájmu sú zároveň hraničnou oblasťou medzi nehnuteľnosťami určenými na bývanie a nehnuteľnosťami určenými na podnikanie. Keďže však túto činnosť zvyčajne vyvíjajú prenajímatelia, ktorí nie sú odborníci, vykonávajú túto činnosť iba na čiastočný úväzok, a ktorí vlastnia iba malé portfólio nehnuteľností, možno túto činnosť na účely finančnej stability vykladať tak, že patrí skôr do sektoru nehnuteľností určených na bývanie než do sektoru nehnuteľností určených na podnikanie. So zreteľom na výrazné rizikové znaky tohto čiastkového trhu sa však vnútroštátnym makroprudenciálnym orgánom odporúča, aby v prípade, že táto činnosť predstavuje významný zdroj rizík alebo má významný podiel na stave alebo tokoch celkovo poskytnutých úverov na nehnuteľnosti určené na bývanie, monitorovali vývoj na tomto čiastkovom trhu, a to s použitím množstva dodatočných a špecifických ukazovateľov.

2. Zdroje údajov o nehnuteľnostiach určených na podnikanie

2.1 Ukazovatele fyzického trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie

Ukazovatele týkajúce sa fyzického trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie možno získať prostredníctvom:

a) verejných zdrojov, napr. vnútroštátnych štatistických úradov alebo katastrov nehnuteľností; alebo

b) poskytovateľov údajov zo súkromného sektora, ktorí pokrývajú podstatnú časť trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie.

Správa ESRB o nehnuteľnostiach určených na podnikanie a finančnej stabilite v EÚ poskytuje prehľad dostupných indexov cien a možných zdrojov údajov (6).

2.2 Ukazovatele expozícií finančného systému v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie:

Údaje o expozíciách účastníkov trhu, aspoň expozície finančného sektora, možno zbierať z vykazovania na účely dohľadu. Niektoré údaje už ECB a EIOPA zbierajú na vnútroštátnej úrovni. Tieto údaje však nie sú príliš podrobné. Podrobnejší pohľad na expozície finančných inštitúcií v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie môžu poskytnúť nové vzory na účely dohľadu pre banky, t. j. finančné výkazníctvo (FINREP) a spoločné výkazníctvo (COREP) pre poistiteľov na základe smernice Európskeho parlamentu a Rady 2009/138/ES (7) a pre investičné fondy na základe smernice Európskeho parlamentu a Rady 2011/61/EÚ (8).

Klasifikácie uvedené v štatistickej klasifikácii ekonomických činností v Európskom spoločenstve (NACE rev 2.0) môžu byť užitočné ako ukazovatele expozícií finančných inštitúcií v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie, keďže sú všeobecne platné medzi inštitúciami Únie a používajú sa v regulačných vzoroch pre vykazovanie pre banky a poisťovne. V tejto súvislosti sa zdajú byť relevantné dva oddiely:

(a) oddiel F: výstavba s výnimkou inžinierskych stavieb; a

(b) oddiel L: činnosti v oblasti nehnuteľností s výnimkou realitných kancelárií.

Hlavnou nevýhodou používania klasifikácií NACE je, že tieto klasifikácie sú zamerané na hospodárske sektory, a nie na úvery. Napríklad úver poskytnutý realitnou kanceláriou na účely nákupu vozového parku sa bude vykazovať podľa oddielu L, aj keď nejde o úver na nehnuteľnosť určenú na podnikanie.

2.3 Použitie údajov zo súkromného sektora

Ak vnútroštátne makroprudenciálne orgány používajú na zostavovanie ukazovateľov nehnuteľností určených na podnikanie údaje od poskytovateľov údajov zo súkromného sektora, očakáva sa, že identifikujú rozdiely v rozsahu a definíciách v porovnaní s tými, ktoré si vyžaduje toto odporúčanie. Mali by byť tiež schopné poskytnúť podrobné informácie o východiskovej metodike použitej poskytovateľom a o pokrytí vzoriek. Údaje od poskytovateľa zo súkromného sektora by mali byť reprezentatívne, pokiaľ ide o celý trh a príslušné členenia uvedené v odporúčaní D:

a) druh nehnuteľnosti;

b) umiestnenie nehnuteľnosti;

c) druh a štátna príslušnosť investora;

d) druh a štátna príslušnosť veriteľa.

3. Príslušné členenia ukazovateľov

Pokiaľ ide o príslušné členenia uvedené v odporúčaní D, mali by byť vnútroštátne makroprudenciálne orgány schopné poskytnúť posúdenie významu týchto členení pre trh s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie, ak sa používajú na účely monitorovania, pričom zohľadnia tiež zásadu proporcionality.

„Druh nehnuteľnosti“ sa týka primárneho využitia nehnuteľnosti určenej na podnikanie. V prípade ukazovateľov nehnuteľností určených na podnikanie by toto členenie malo obsahovať tieto kategórie:

a) obytné, napr. priestory s viac domácnosťami;

b) maloobchod, napr. hotely, reštaurácie, nákupné strediská;

c) kancelárie, napr. nehnuteľnosť primárne využívaná ako kancelária pre výkon odbornej činnosti alebo podnikanie;

d) priemyselné, napr. nehnuteľnosť využívaná na účely výroby, distribúcie a logistiky;

e) iné druhy nehnuteľnosti určenej na podnikanie.

Ak má nehnuteľnosť zmiešané využitie, mala by sa považovať za dve rôzne nehnuteľnosti (napríklad na základe plochy určenej pre jednotlivé využitie), ak je takéto členenie možné; v opačnom prípade možno takúto nehnuteľnosť klasifikovať podľa jej prevládajúceho využitia.

„Umiestnenie nehnuteľnosti“ znamená geografické členenie (napr. podľa regiónov) alebo čiastkové trhy s nehnuteľnosťami, ktoré tiež zahŕňa prvotriedne a iné než prvotriedne umiestnenie nehnuteľnosti. Za prvotriedne umiestnenie nehnuteľnosti sa obvykle považuje najlepšie umiestenie na príslušnom trhu, ktoré sa zároveň odráža na výnosoch z prenájmu (typicky najnižšie na trhu). V prípade kancelárskych budov by to mohlo byť centrálne umiestnenie vo veľkom meste. V prípade budov pre maloobchod to môže znamenať centrum mesta s mnohými chodcami alebo centrálne umiestnené nákupné stredisko. V prípade budov pre logistiku môže ísť o umiestnenie, kde sa nachádza nevyhnutná infraštruktúra a služby, a ktoré má vynikajúci prístup k dopravným sieťam.

„Druh investora“ sa týka mnohých kategórií investorov, medzi ktoré patria napríklad:

a) banky;

b) poisťovacie spoločnosti;

c) penzijné fondy;

d) investičné fondy;

e) realitné spoločnosti;

f) ostatné.

Je pravdepodobné, že budú k dispozícii iba údaje o zaznamenanom dlžníkovi alebo investorovi. Vnútroštátne makroprudenciálne orgány by si však mali byť vedomé toho, že zaznamenaný dlžník alebo investor môže byť osobou odlišnou od konečného dlžníka alebo investora, ktorý predstavuje konečné riziko. Orgánom sa preto odporúča, aby, pokiaľ je to možné, monitorovali tiež informácie o konečnom dlžníkovi alebo investorovi, napr. pomocou informácií získaných od účastníkov trhu, aby lepšie porozumeli správaniu účastníkov trhu a rizikám.

„Druh veriteľa“ sa týka mnohých kategórií investorov, medzi ktoré patria napríklad:

a) banky, vrátane „zlých bánk“;

b) poisťovacie spoločnosti;

c) penzijné fondy.

Môže byť potrebné, aby vnútroštátne makroprudenciálne orgány upravili zoznam druhov investorov a veriteľov s cieľom zohľadniť prvky miestneho sektora nehnuteľností určených na podnikanie.

„Štátna príslušnosť“ odkazuje na krajinu, kde je účastník trhu registrovaný. Štátna príslušnosť investorov a veriteľov by sa mala členiť aspoň do týchto troch zemepisných kategórií:

a) tuzemsko;

b) zvyšok Európskeho hospodárskeho priestoru;

c) zvyšok sveta.

Vnútroštátne makroprudenciálne orgány by si mali byť vedomé toho, že štátna príslušnosť zaznamenaného investora alebo veriteľa môže byť odlišná od štátnej príslušnosti konečného investora alebo veriteľa, ktorý predstavuje konečné riziko. Orgánom sa preto odporúča, aby zároveň monitorovali informácie o štátnej príslušnosti konečného veriteľa alebo investora, napr. pomocou informácií získaných od účastníkov trhu.

4. Metódy na výpočet ukazovateľov fyzického trhu

Cena nehnuteľností určených na podnikanie predstavuje hodnotu pri konštantnej kvalite, t. j. trhovú hodnotu nehnuteľnosti očistenú o zmeny v kvalite, ako napr. znehodnotenie (a zastarávanie) alebo zhodnotenie (napr. renovácia) prostredníctvom úprav kvality.

Podľa usmernení vychádzajúcich z činnosti, ktorú začal Eurostat, by sa údaje o cenách mali zbierať zo skutočných transakcií. Ak údaje o cenách nie sú k dispozícii a/alebo nie sú plne reprezentatívne, je možné ich približne určiť pomocou údajov o odhade alebo ocenení za predpokladu, že tieto údaje odrážajú aktuálnu trhovú cenu a nie udržateľný prístup merania cien.

5. Hodnotenie expozícií finančného systému v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie

Expozície finančného systému v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie spočívajú v poskytovaní úverov, obvykle zo strany bánk, a niekedy tiež poisťovacích spoločností, ako aj v investíciách, často ide o investície poisťovacích spoločností, penzijných fondov a investičných fondov. Investície môžu predstavovať priamu držbu nehnuteľností určených na podnikanie, napr. vlastnícke právo k nehnuteľnosti určenej na podnikanie, ako aj nepriamu držbu nehnuteľností určených na podnikanie, napr. prostredníctvom cenných papierov a investičných fondov. V prípade, že veriteľ alebo investor používa spoločnosť zvláštneho účelu ako určenú techniku financovania nehnuteľností určených na podnikanie, takéto úvery alebo investície by sa mali považovať za priame poskytnutie úverov na nehnuteľnosti určené na podnikanie alebo držbu nehnuteľností určených na podnikanie („transparentný prístup“).

Pri posúdení týchto expozícií pre finančný systém ako celok by si makroprudenciálne orgány mali byť vedomé rizika dvojitého započítania. Investori môžu do nehnuteľností určených na podnikanie investovať priamo a nepriamo. Napríklad penzijné fondy a poisťovacie spoločnosti obvykle investujú do nehnuteľností určených na podnikanie nepriamo.

Môže byť tiež zložitejšie zachytiť expozície zahraničných účastníkov trhu, ktorí môžu tvoriť významnú časť trhu (9). Keďže sú títo účastníci trhu dôležití pre fungovanie trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie, odporúča sa monitorovať ich činnosť.

Vzhľadom na to, že straty z činnosti v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie sa obvykle sústreďujú na poskytovanie úverov na nehnuteľnosti určené na podnikanie zo strany bánk, makroprudenciálnym orgánom sa odporúča, aby pri svojom monitorovaní venovali osobitnú pozornosť tejto činnosti.

6. Metódy na výpočet LTV

Príloha IV vymedzuje metódy na výpočet LTV-O a LTV-C. Pri výpočte týchto pomerov v prípade nehnuteľností určených na podnikanie je však potrebné zohľadniť niekoľko špecifík.

V prípade syndikovaného úveru by sa LTV-O mal vypočítať ako pôvodná hodnota všetkých úverov poskytnutých dlžníkovi v pomere k hodnote nehnuteľnosti v čase vzniku. V prípade viacerých nehnuteľností, by sa LTV-O mal vypočítať ako pomer pôvodnej sumy úveru (úverov) k celkovej hodnote daných nehnuteľností.

Keďže v sektore nehnuteľností určených na podnikanie je v porovnaní so sektorom nehnuteľností určených na bývanie počet nehnuteľností oveľa nižší a nehnuteľnosti sú rôznorodejšie, je pri výpočte LTV-C vhodnejšie vychádzať z odhadu hodnoty jednotlivých nehnuteľností než z indexov hodnôt alebo cien.

Nakoniec je potrebné, aby vnútroštátne makroprudenciálne orgány monitorovali rozloženie LTV s osobitným zameraním na najrizikovejšie úvery, t. j. úvery s najvyšším LTV, keďže takéto krajné riziko je často zdrojom strát.

7. Metódy na výpočet pomeru úrokového krytia (ICR) a pomeru krytia dlhovej služby (DSCR)

Pomer úrokového krytia (ICR) a pomer krytia dlhovej služby (DSCR) sa týkajú príjmu z prenájmu nehnuteľnosti určenej na podnikanie alebo súboru nehnuteľností určených na podnikanie, očisteného o dane a prevádzkové náklady, ktoré dlžník musí vynaložiť na udržiavanie hodnoty nehnuteľnosti.

ICR sa vymedzuje ako:

Na účely výpočtu ICR:

a) „čistý príjem z prenájmu“ zahŕňa ročný príjem z prenájmu nehnuteľnosti určenej na podnikanie nájomcom, očistený o dane a akékoľvek prevádzkové náklady na udržiavanie hodnoty nehnuteľnosti.

b) „ročnými úrokovými nákladmi“ sú ročné úrokové náklady spojené s úverom zabezpečeným nehnuteľnosťou určenou na podnikanie alebo súborom nehnuteľností určených na podnikanie.

Účelom ICR je merať, do akej miery príjem z nehnuteľností postačuje na úhradu úrokových výdavkov, ktoré vznikli dlžníkovi nákupom tejto nehnuteľnosti. ICR by sa preto mal analyzovať na úrovni nehnuteľnosti.

DSCR sa vymedzuje ako:

Na účely výpočtu DSCR:

a) „čistý príjem z prenájmu“ je ročný príjem z prenájmu nehnuteľnosti určenej na podnikanie nájomcom, očistený o akékoľvek dane a prevádzkové náklady na udržiavanie hodnoty nehnuteľnosti;

b) „ročnou dlhovou službou“ je ročná dlhová služba spojená s úverom zabezpečeným nehnuteľnosťou určenou na podnikanie alebo súborom nehnuteľností určených na podnikanie.

Účelom DSCR je stanoviť váhu celkového dlhového bremena, ktoré vzniká dlžníkovi v súvislosti s nehnuteľnosťou. Menovateľ preto zahŕňa úrokové náklady, ale zároveň amortizáciu úveru, t. j. splátky istiny. Zásadnou otázkou pri tomto ukazovateli je, či sa má vypočítať na úrovni nehnuteľnosti alebo na úrovni dlžníka. Financovanie nehnuteľností určených na podnikanie má obvykle formu financovania bez postihu, t. j. veriteľ má nárok na splátky iba z príjmov z nehnuteľnosti, a nie z iných príjmov či aktív dlžníka. Preto je realistickejšie a vhodnejšie počítať DSCR na úrovni nehnuteľnosti. Zameranie na celkový príjem dlžníka by okrem toho vyvolalo dôležité otázky týkajúce sa konsolidácie, ktoré by sťažili vymedzenie ukazovateľa, ktorý by bol porovnateľný v jednotlivých členských štátoch.

8. Dodatočné ukazovatele, ktoré sú relevantné pre nehnuteľnosti vo výstavbe

V prípade nehnuteľností určených na podnikanie vo výstavbe môžu vnútroštátne makroprudenciálne orgány namiesto použitia LTV v čase vzniku monitorovať pomer úveru k nákladom (LTC). LTC predstavuje pôvodnú hodnotu všetkých poskytnutých úverov v pomere k nákladom spojeným s výstavbou nehnuteľností určených na podnikanie do dokončenia.

Okrem toho by sa vnútroštátne makroprudenciálne orgány mali pri monitorovaní zamerať na najrizikovejšie stavby, napr. tie, pri ktorých je pomer vopred prenajatej plochy a pomer vopred predanej plochy veľmi nízky. Pri každej budove, ktorej výstavba stále prebieha, sa pomer vopred prenajatej plochy rovná ploche, ktorú príslušný developer už prenajal v čase poskytnutia úveru, v pomere k celkovej ploche, ktorá bude k dispozícii potom, ako sa stavba dokončí; podobne pomer predanej plochy sa rovná ploche, ktorú príslušný developer už predal v čase poskytnutia úveru, v pomere k celkovej ploche, ktorá bude k dispozícii potom, ako sa stavba dokončí.

9. Každoročné zverejňovanie informácií o expozíciách v oblasti nehnuteľností určených na podnikanie zo strany európskych orgánov dohľadu

Európskym orgánom dohľadu sa odporúča, aby na základe informácií dostupných z regulačných vzorov pre vykazovanie aspoň raz ročne zverejnili agregované informácie o expozíciách subjektov podliehajúcich ich dohľadu, a to na individuálnom základe, voči rôznym vnútroštátnym trhom s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie v Únii. Očakáva sa, že toto zverejnenie zvýši povedomie vnútroštátnych makroprudenciálnych orgánov o činnosti subjektov z iných členských štátov na ich tuzemskom trhu s nehnuteľnosťami určenými na podnikanie. Ak sú rozsah alebo kvalita zverejnených údajov problematické, takéto zverejnenie by mali sprevádzať príslušné poznámky.

Vo všeobecnosti by európske orgány dohľadu mali umožniť, aby každý vnútroštátny makroprudenciálny orgán v Únii mohol posudzovať expozície všetkých finančných inštitúcií Únie voči príslušnému vnútroštátnemu trhu. To znamená, že údaje zozbierané za všetky finančné inštitúcie v Únii by mali byť agregované na úrovni jednotlivých krajín.

Pri zverejňovaní týchto agregovaných informácií by európske orgány dohľadu mali využívať informácie v regulačných vzoroch pre vykazovanie, ktoré uvádzajú geografické členenie úverových expozícií a/alebo (priamych a nepriamych) investícií. Ak vzory pre vykazovanie uvádzajú členenie podľa kódov NACE (10), nehnuteľnosti určené na podnikanie sa môžu uviesť v oddiele „F“, ako aj v oddiele „L“, aj keď prísne vzaté niektoré podkategórie by sa so zreteľom na definíciu nehnuteľností určených na podnikanie prijatú v tomto odporúčaní museli vylúčiť.

(1) Pozri Otázka EBA ID 2014_1214 z 21. novembra 2014.

(2) Nariadenie Európskej centrálnej banky (EÚ) č. 2016/867 z 18. mája 2016 o zbere podrobných údajov o úveroch a kreditnom riziku (ECB/2016/13) (Ú. v. EÚ L 144, 1.6.2016, s. 44).

(3) Rada pre finančnú stabilitu a Medzinárodný menový fond, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors (Finančná kríza a medzery v informovanosti – správa pre ministrov financií a guvernérov centrálnych bánk G20), 29. október 2009.

(4) Bazilejský výbor pre bankový dohľad, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document (Úpravy štandardizovaného prístupu ku kreditnému riziku - druhý konzultačný dokument), december 2015.

(5) Podľa odseku 2.118 v kapitole 2 prílohy A k nariadeniu Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 549/2013 z 21. mája 2013 o európskom systéme národných a regionálnych účtov v Európskej únii (Ú. v. EÚ L 174, 26.6.2013, s. 1) „sektor domácností […] pozostáva z jednotlivcov alebo skupín jednotlivcov ako spotrebiteľov a podnikateľov produkujúcich trhové výrobky a nefinančné a finančné služby (trhoví výrobcovia) za predpokladu, že produkcii výrobkov a služieb sa nevenujú samostatné subjekty považované za kvázikorporácie. Zahŕňa aj jednotlivcov alebo skupiny jednotlivcov, ktorí vyrábajú výrobky a nefinančné služby výlučne pre svoje vlastné konečné použitie.“

(6) ESRB, „Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU“, (Správa o nehnuteľnostiach určených na podnikanie a finančnej stabilite v EÚ), december 2015, najmä príloha II oddiel 2.2.

(7) Smernica Európskeho parlamentu a Rady 2009/138/ES z 25. novembra 2009 o začatí a vykonávaní poistenia a zaistenia (Solventnosť II) (Ú. v. EÚ L 335, 17.12.2009, s. 1).

(8) Smernica Európskeho parlamentu a Rady 2011/61/EÚ z 8. júna 2011 o správcoch alternatívnych investičných fondov a o zmene a doplnení smerníc 2003/41/ES a 2009/65/ES a nariadení (ES) č. 1060/2009 a (EÚ) č. 1095/2010 (Ú. v. EÚ L 174, 1.7.2011, s. 1).

(9) ESRB, „Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU“, (Správa o nehnuteľnostiach určených na podnikanie a finančnej stabilite v EÚ), december 2015, najmä oddiel 2.3 a rámček 1.

(10) Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 1893/2006 z 20. decembra 2006, ktorým sa zavádza štatistická klasifikácia ekonomických činností NACE Rev. 2 a ktorým sa mení a dopĺňa nariadenie Rady (EHS) 3037/90 a niektoré nariadenia ES o osobitných oblastiach štatistiky (Ú. v. EÚ L 393, 30.12.2006, s. 1).