Środki te wykraczają jednak poza zakres niezbędny do osiągnięcia zamierzonego celu.. W istocie alternatywne kryteria, których spełnienie bada lokalna komisja, przesądzające o spełnieniu warunku wystarczającego związku potencjalnego nabywcy prawa do nieruchomości z gminą objętą uregulowaniem, mogą spełniać nie tylko osoby mniej zamożne, lecz również inne, dysponujące stosownymi zasobami finansowymi i niepotrzebujące w związku z tym szczególnej ochrony socjalnej na danym rynku.

Artykuły 21 TFUE, 45 TFUE, 49 TFUE, 56 TFUE i 63 TFUE oraz art. 22, 24 dyrektywy 2004/38w sprawie prawa obywateli Unii i członków ich rodzin do swobodnego przemieszczania się i pobytu na terytorium państw, stoją na przeszkodzie obowiązywaniu uregulowania regionalnego uzależniającego przeniesienie prawa do nieruchomości znajdujących się na terytorium niektórych gmin od sprawdzenia przez lokalną komisję „wystarczającego związku” potencjalnego nabywcy owego prawa z owymi gminami. W istocie takie uregulowanie stanowi naruszenie podstawowe swobody zagwarantowane przez wspomniane przepisy prawa Unii.

Artykuł 63 TFUE należy interpretować w ten sposób, że nie stoi on na przeszkodzie obowiązywaniu uregulowań, zgodnie z którymi na niektóre podmioty gospodarcze nakłada się „zobowiązanie socjalne” przy udzielaniu pozwolenia na budowę lub na parcelację, pod warunkiem stwierdzenia przez sąd odsyłający, iż uregulowanie to jest niezbędne i właściwe do osiągnięcia celu w postaci zapewnienia osobom o niskich dochodach i innym niezamożnym kategoriom miejscowej ludności wystarczającej oferty mieszkaniowej.

Zachęty podatkowe i mechanizmy subwencjonowania przewidziane we wskazanym rozporządzeniu władz flamandzkich mogą zostać uznane za pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE. Zadaniem sądu odsyłającego jest ocena, czy spełnione zostały przesłanki istnienia pomocy państwa, a jeżeli tak, ustalenie w odniesieniu do środków mających na celu rekompensatę z tytułu zobowiązania socjalnego ciążącego na inwestorach i deweloperach, czy do środków tych znajduje zastosowanie decyzja 2005/842 w sprawie stosowania art. 86 ust. 2 WE do pomocy państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom zobowiązanym do zarządzania usługami świadczonymi w ogólnym interesie gospodarczym.

W tym względzie za pomoc uznaje się środki, które niezależnie od ich formy mogą uprzywilejowywać przedsiębiorstwa w sposób pośredni lub bezpośredni i które można uznać za korzyść, jakiej przedsiębiorstwo będące beneficjentem nie uzyskałoby w normalnych warunkach rynkowych. Natomiast, jeżeli działanie państwa można uznać za wynagrodzenie stanowiące rekompensatę wypełniania przez korzystające z niego przedsiębiorstwa zobowiązań do świadczenia usług publicznych, z tym skutkiem, że podmioty te rzeczywiście nie czerpią z tego tytułu korzyści finansowych, a zatem działanie to nie powoduje ich uprzywilejowania względem przedsiębiorstw konkurujących, tego rodzaju działanie nie podlega art. 107 ust. 1 TFUE. Może być tak w wypadku środków mających na celu rekompensatę z tytułu zobowiązania socjalnego nałożonego na inwestorów i deweloperów, polegającego na przeznaczeniu części realizowanego projektu na mieszkania socjalne lub zapłacie określonej kwoty na rzecz gminy, w której realizowany jest projekt.

Jednakże, aby w konkretnym przypadku rekompensata taka nie była uznawana za pomoc państwa, musi zostać spełniony szereg przesłanek. Po pierwsze, korzystające z takiej rekompensaty przedsiębiorstwo powinno być rzeczywiście obciążone wykonaniem jasno określonych zobowiązań w zakresie świadczenia usług publicznych. W tej kwestii, zważywszy w szczególności na szeroki zakres uznania przysługujący państwom członkowskim, nie można wykluczyć uznania działań w dziedzinie mieszkalnictwa socjalnego za usługi publiczne. Okoliczność, iż zobowiązanie socjalne działa bezpośrednio nie na rzecz osób poszukujących mieszkań socjalnych, lecz na rzecz instytucji mieszkalnictwa socjalnego, jest bez znaczenia z punktu widzenia kwalifikacji omawianych usług. Po drugie, parametry, na podstawie których obliczana jest rekompensata, muszą być wcześniej ustalone w obiektywny i przejrzysty sposób, tak aby owa rekompensata nie powodowała powstania dodatkowej korzyści ekonomicznej, która mogłaby powodować uprzywilejowanie przedsiębiorstw będących beneficjentami względem przedsiębiorstw konkurujących. Po trzecie, rekompensata nie może przekraczać kwoty niezbędnej do pokrycia całości lub części kosztów poniesionych w celu wykonania zobowiązań z tytułu świadczenia usług publicznych, przy uwzględnieniu związanych z nimi przychodów oraz rozsądnego zysku z tytułu wypełniania tych zobowiązań. Po czwarte, rekompensata powinna zostać określona na podstawie analizy kosztów, jakie przeciętne przedsiębiorstwo, prawidłowo zarządzane i odpowiednio wyposażone w środki umożliwiające świadczenie żądanych usług publicznych, poniosłoby na wykonanie takich zobowiązań, przy uwzględnieniu związanych z nimi kosztów oraz rozsądnego zysku osiąganego przy wypełnianiu tych zobowiązań.

(por. pkt 83–89, 91, 92, 102; pkt 3 sentencji)