NL Publicatieblad van de Europese Unie L 48/33

BESLUIT VAN DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA

Nr. 90/12/COL

van 15 maart 2012

betreffende de verkoop van bepaalde gebouwen in het binnenste kamp van de basis Haslemoen Leir (Noorwegen)

DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA (HIERNA “DE AUTORITEIT” GENOEMD),

Gezien de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (hierna “de EER-overeenkomst” genoemd), en met name artikel 61 en Protocol 26,

Gezien de Overeenkomst tussen de EVA-Staten betreffende de oprichting van een Toezichthoudende Autoriteit en een Hof van Justitie (hierna “de Toezichtovereenkomst” genoemd), en met name artikel 24,

Gezien Protocol 3 bij de Toezichtovereenkomst (hierna “Protocol 3” genoemd), en met name artikel 1, lid 2, van deel I en artikel 7, lid 5, en artikel 14 van deel II,

NA de belanghebbenden overeenkomstig de genoemde artikelen te hebben uitgenodigd hun opmerkingen te maken (1),

Overwegende hetgeen volgt:

I. DE FEITEN

1. DE PROCEDURE

(1) Naar aanleiding van een klacht en diverse briefwisseling (event nrs. 427226, 422506, 449988, 428521, en 458787) heeft de Autoriteit de Noorse autoriteiten bij brief van 24 maart 2010 (event nr. 549786) meegedeeld dat zij de procedure van artikel 1, lid 2, van deel I van Protocol 3 had ingeleid ten aanzien van de verkoop van bepaalde gebouwen in het binnenste kamp van Haslemoen Leir.

(2) Beschikking van de Autoriteit nr. 96/10/COL tot inleiding van de procedure is op 24 maart 2010 bekendgemaakt in het Publicatieblad van de Europese Unie en in het EER-supplement daarbij (2). Bij brieven van 12 mei 2010 en 19 november 2010 (event nrs. 557187 en 581797) hebben de Noorse autoriteiten hun opmerkingen gemaakt. Er werden geen opmerkingen van belanghebbenden ontvangen.

2. HASLEMOEN LEIR

(3) In 2001 heeft het Noorse parlement (Stortinget) besloten dat militaire eigendommen die niet langer militaire doeleinden dienden, tegen de marktprijs verkocht moesten worden (3). De betrokken gemeenten kregen een voorkeurrecht.

(4) Een van de eigendommen die te koop kwam, was de militaire basis Haslemoen Leir in de gemeente Våler (provincie Hedmark). De militaire activiteiten waren hier op 30 juni 2003 stopgezet. Via een verkoopprocedure die in oktober 2004 door de Noorse staat is gestart, kwam door een contract van 16 april 2005 de hele militaire basis voor 46 miljoen NOK vervolgens in handen van de gemeente Våler.

(5) Haslemoen Leir was sinds de jaren vijftig een militaire basis en omvat: (i) bosgebied; (ii) landbouwgebied; (iii) woongebied (ook Storskjæret genoemd); (iv) een gebied bekend als het binnenste kamp.

(6) Het hele binnenste kamp beslaat ongeveer 300 000 m2 met 44 gebouwen (4) van meer dan 42 000 m2. De gebouwen omvatten onder andere paviljoenen en dienstgebouwen voor militaire activiteiten met onder meer keukenvoorzieningen, een bioscoop, een officierenmess, school- en onderwijsfaciliteiten, opleiding- en mobilisatieafdelingen, opslaggebouwen en garages. Sommige van de oude gebouwen zijn gerenoveerd en de militaire basis was (tot de sluiting ervan) goed bewaard gebleven.

2.1 De verkoop van Haslemoen Leir aan de gemeente Våler door de Noorse staat

(7) Toen Haslemoen Leir in 2004 op de markt te koop is gezet, heeft de Noorse staat een onafhankelijke taxateur, Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning, opgedragen een taxatie van Haslemoen Leir te maken (5). Het rapport van Agdestein van 22 december 2004 (hierna “het eerste Agdestein-rapport” genoemd) concludeerde dat de “investeringswaarde” (6) van het binnenste kamp (inclusief de 44 gebouwen) 39 miljoen NOK was indien de gebouwen afzonderlijk werden verkocht. Bij verkoop van het binnenste kamp als één geheel zou de investeringswaarde volgens het rapport 29 miljoen NOK bedragen. Het rapport bevatte afzonderlijke taxaties voor het merendeel van de 44 gebouwen, naast verdere details en korte beschrijvingen voor elk van de gebouwen en hun technische staat.

(8) In volgende rapporten en briefwisseling wordt naar de korting van 10 miljoen NOK verwezen als “de korting van 30 %” (of “de korting van ongeveer 30 %”). In werkelijkheid bedroeg de korting voor de aankoop van het binnenste kamp als één geheel 25,64 % (10 miljoen NOK= 25,641025 % van 39 miljoen NOK).

(9) De koper, de gemeente Våler, heeft de onafhankelijke taxateurs Erik Alhaug en Trond Bakke ingeschakeld om de waarde van het binnenste kamp en het woongebied Storskjæret te beoordelen. Hun taxatie was ook gebaseerd op de verkoop van het binnenste kamp als één geheel. Zij berekenden de investeringswaarde (d.w.z. de verwachte marktwaarde) op grond van de toekomstige huurinkomsten van de gebouwen. Het rapport was relatief kort (4 bladzijden) en was niet op een fysieke inspectie van de gebouwen gebaseerd, maar op reeds bestaande rapporten en taxaties. Het rapport hield rekening met de kosten die noodzakelijk waren om de gebouwen op te waarderen tot functionele huurobjecten. Het rapport ging ervan uit dat het door de geografische ligging van de gebouwen en het beperkte aantal inwoners in de gemeente Våler enige tijd zou vergen om alle gebouwen te verhuren. Sommige van de gebouwen waren reeds verhuurd, maar slechts voor een korte termijn. In het rapport werd ook benadrukt dat verschillende gebouwen, waaronder de legeringsgebouwen, zich in een slechte technische staat bevonden en onbewoonbaar moesten worden verklaard. Aangezien ook vele andere gebouwen ingrijpend moesten worden gerenoveerd, was de conclusie van het rapport dat de verwachte toekomstige huurinkomsten niet eens de normale onderhouds- en exploitatiekosten zouden dekken. De heer Alhaug en de heer Bakke concludeerden bijgevolg in hun rapport van 18 januari 2005 (hierna “het Alhaug/Bakke-rapport” genoemd (7)) dat de waarde van het binnenste kamp, getaxeerd als één geheel op grond van de toekomstige huurinkomsten, 0 was (8).

(10) Om de bevindingen van het eerste Agdestein-rapport in overeenstemming te brengen met het Alhaug/Bakke-rapport en zo tot een juiste marktprijs te komen, verzocht de Noorse staat Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning op grond van de twee uiteenlopende taxaties een tweede taxatierapport te maken. In de opdracht voor deze nieuwe taxatie werd Agdestein verzocht een “brugwaarde” voor Haslemoen Leir mee te delen. In het brugwaarde-rapport van 3 maart 2005 (hierna “het tweede Agdestein-rapport” genoemd) (9) werd uitgelegd dat deze brugwaarde slechts één manier was om de waarde te bepalen en dat bijvoorbeeld in plaats daarvan een neutrale derde partij rekening had kunnen houden met de geschatte waarden van de twee voorgaande taxaties. Op grond van de brugwaarde van de twee voorgaande taxaties en na correctie van een aantal feitelijke fouten uit diezelfde taxaties werd de marktwaarde van Haslemoen Leir op 58 miljoen NOK geschat. Het rapport verwachtte echter uit van een vermindering van de marktwaarde met nog eens 12 miljoen NOK (10) indien de hele militaire basis (d.w.z. de vier verschillende gebieden) als één geheel werd verkocht.

(11) Meer specifiek werd de brugwaarde van het binnenste kamp in een eerste fase op 14,5 miljoen NOK (29 miljoen NOK (11) + 0, gedeeld door 2) vastgesteld (12). Op basis van twee aanvullende correcties werd deze waarde echter met 1 miljoen NOK verhoogd. Deze correcties hadden te maken met de waarde van de kazernes en de waarde van wat onbebouwde grond waarvoor de toekomstige bestemming nog onzeker was. De aangepaste brugwaarde voor de verkoop van het binnenste kamp als één geheel was dus 15,5 miljoen NOK.

(12) Op grond van het tweede Agdestein-rapport heeft de gemeente op 1 juni 2005 Haslemoen Leir overgenomen voor een bedrag van 46 miljoen NOK. Dit betekent dat aan de gemeente de twee bovengenoemde kortingen zijn verleend, namelijk “de korting van ongeveer 30 %” (13) voor de aankoop van het binnenste kamp als één geheel en de extra “quantumkorting” van 20 % voor de aankoop van de hele basis Haslemoen Leir.

2.2 De verkoop van delen van het binnenste kamp door de gemeente Våler aan Haslemoen AS

(13) De gemeente Våler had duidelijk gemaakt dat zij Haslemoen Leir zou verkopen aan degene die het gebied op passende wijze zou ontwikkelen en zoveel mogelijk nieuwe banen zou creëren. Ook had zij verklaard dat zij, hoewel meerdere partijen geïnteresseerd waren in sommige gebouwen van het binnenste kamp, een koper wou vinden die voor een uniforme ontwikkeling en een optimaal gebruik van het binnenste kamp zou zorgen.

(14) Om te voldoen aan de eisen van de gemeente hebben drie verschillende partijen die elk interesse voor delen van het binnenste kamp hadden getoond, de nieuwe onderneming Haslemoen AS opgericht (14). Deze onderneming heeft haar voornemen geuit om het eigendom te gebruiken voor accommodatie, alsook voor verschillende culturele en sportieve activiteiten en evenementen. De doelgroepen waren het leger, verstrekkers van beveiligingsdiensten en de autoindustrie.

(15) Op 27 februari 2006 heeft de gemeenteraad (Kommunestyret) de verkoop aan Haslemoen AS van 29 van de 44 gebouwen van het binnenste kamp goedgekeurd voor een totaal bedrag van 4 miljoen NOK. De verkoop omvatte onder meer gebouwen voor accommodatie en legeringsgebouwen, messrooms voor officieren en soldaten met keukenvoorzieningen, een auditorium, een bioscoop, een schoolgebouw, centrale verwarming, een kantoorgebouw, een ziekenhuiszaal en verschillende garages.

(16) Uit de documenten ter voorbereiding van de gemeenteraadsvergadering van 27 februari 2006 blijkt dat er twijfel bestond over de waarde van het eigendom en of de verkoopprijs staatssteun kon inhouden. De documenten verwijzen naar een op diezelfde dag ontvangen brief van een jurist in de Noorse vereniging van lokale en regionale overheden (KS). De brief vermeldde de EER-regels inzake staatssteun en maakte erop attent dat een verkoop onder de marktprijs staatssteun kon inhouden. Voorts verwees de brief naar het feit dat twee biedingen (voor het merendeel van de gebouwen van het binnenste kamp), waaronder die van Haslemoen AS, tezamen 6 miljoen NOK bedroegen. De jurist herinnerde aan de richtsnoeren van de Autoriteit inzake de verkoop van gronden en de hierin beschreven methoden om staatssteun uit te sluiten en vervolgens verwees hij naar het tweede Agdestein-rapport, waarin de waarde van het binnenste kamp in een eerste fase op 14,5 miljoen NOK was vastgesteld. De advocaat stelde dat het aanvaarden van de ontvangen biedingen van 6 miljoen NOK een aanzienlijk risico van een verkoop onder de marktwaarde (en daarmee een inbreuk op de staatssteunregels) zou inhouden. Zijn aanbeveling aan de gemeenteraad was daarom een nieuwe taxatie te laten uitvoeren en te wachten met het nemen van een besluit tot die nieuwe taxatie was uitgevoerd.

(17) Op grond hiervan beval de gemeentesecretaris (Rådmannen) de gemeenteraad aan de zaak uit te stellen in afwachting van nadere verduidelijking. Dit voorstel werd door een meerderheid in de gemeenteraad (13 tegen 16) verworpen. Deze keurde de verkoop goed, maar stelde dat een degelijke risicobeoordeling van mogelijke concurrentiebezwaren moest worden gevraagd aan de juristen van de Noorse vereniging van lokale en regionale overheden. Voorts belastte de gemeenteraad het uitvoerend college van de gemeente (Formannskapet) met een risicobeoordeling (15).

(18) De Autoriteit heeft de door de gemeenteraad opgelegde risicobeoordeling niet gekregen. De gemeente heeft echter verklaard dat de taxateur de heer Bakke, die namens de gemeente een taxatie had verricht toen in 2005 het eigendom van de Noorse staat werd gekocht, de gemeente ook in het verkoopproces met Haslemoen AS in 2006 heeft bijgestaan. Hoewel geen specifieke taxatie van de 29 gebouwen is verricht, is de gemeente gekomen met twee door de heer Bakke uitgevoerde analyses voor de verkoopprijs, beide van 2 mei 2006.

(19) De berekeningen van 2 mei 2006, die hieronder nader beschreven worden, zijn ingediend om aan te tonen dat de gemeente de 29 gebouwen heeft verkocht tegen een prijs die hoger is dan haar eigen primaire kosten. Het is de Autoriteit echter niet duidelijk of deze berekeningen zijn voorgelegd aan en onderzocht door de gemeente voordat het contract uiteindelijk werd ondertekend. De gemeente heeft in haar correspondentie met de Autoriteit aangegeven dat er rekening is gehouden met de beoordelingen voordat de verkoopovereenkomst formeel is goedgekeurd. Er zijn echter geen verwijzingen naar deze taxaties in de notulen of in de documenten ter voorbereiding van vergaderingen van de gemeenteraad of van het uitvoerend college van de gemeente dat (zoals eerder vermeld) belast was met de beoordeling van mogelijke concurrentiebezwaren.

(20) In de eerste van de twee verkoopprijsanalyses beoordelingen van 2 mei 2006 werd het bedrag dat aanvankelijk door de gemeente was betaald voor de aankoop van het binnenste kamp in 2005, op 12,4 miljoen NOK geschat. Het uitgangspunt was het tweede Agdestein-rapport, waarin de waarde van het binnenste kamp op 15,5 miljoen NOK werd geschat (zie overweging 11 hierboven). Van dat bedrag werd 3,1 miljoen NOK afgetrokken. Dit kwam overeen met de korting van ongeveer 20% voor de gemeente voor de aankoop van Haslemoen Leir als één geheel (zie overwegingen 10 en 12). Op basis hiervan concludeerde de beoordeling dat 12,4 miljoen NOK een “gemiddelde” waarde van het binnenste kamp weerspiegelde.

(21) De tweede analyse van dezelfde dag (2 mei 2006) bevat een berekening van de waarde van de gebouwen in het binnenste kamp, met inbegrip van de 29 gebouwen die onder het contract met Haslemoen AS vallen. Deze berekening was niet gebaseerd op een taxatie van de gebouwen zelf, maar gebruikte de primaire kosten voor het binnenste kamp van 12,4 miljoen NOK als uitgangspunt, alvorens de geschatte waarde van de gebouwen in het binnenste kamp die niet aan Haslemoen AS werden verkocht op dit bedrag in mindering te brengen.

(22) Om te beginnen schatte de berekening de totale waarde van 5 gebouwen (16) die in eigendom van de gemeente Våler bleven, op ongeveer 3,67 miljoen NOK. Deze waarde was gedeeltelijk gebaseerd op de brugwaarde (of 50%) van de waarden die door het eerste Agdestein-rapport waren vastgesteld (zie overweging 11). Op twee van de gebouwen paste de berekening daarentegen recentere en hogere afzonderlijke taxaties toe. Dit betrof gebouw nr. 3 (een fitnessgebouw) en nr. 45 (een gebouw waarin opslagruimten, kantoren en werkplaatsen zijn samengebracht). In het eerste Agdestein-rapport werd de waarde van gebouw nr. 45 op 1,9 miljoen NOK geschat (17). De brugwaarde was dus 950 000 NOK. De nieuwe taxatie van gebouw nr. 45 (waar de berekening naar verwees) schatte de waarde echter op 3 miljoen NOK. De waarde van de 4 andere gebouwen die in handen van de gemeente bleven (gebouwen nrs. 32, 34, 44 en 3), werd op 662 500 NOK geschat. De totale waarde van de 5 gebouwen van de gemeente werd derhalve op 3 662 500 NOK (= ongeveer 3,67 miljoen) vastgesteld.

(23) Het volgende bedrag dat bij de berekening in mindering werd gebracht, kwam overeen met 11 andere gebouwen in het binnenste kamp. Hiervoor verwees de berekening naar een bod van 5 miljoen NOK van Norsk Trafikksenter van 26 april 2006 (18).

(24) Door de in het contract met Haslemoen AS vastgelegde prijs van 4 miljoen NOK (voor de 29 gebouwen) hierbij op te tellen, kwam de heer Bakke in zijn taxatie uit op een totale verkoopwaarde van het binnenste kamp van 12,67 miljoen NOK ( ).

(25) Het contract tussen de gemeente en Haslemoen AS is op 22 mei 2006 ondertekend.

3. OPMERKINGEN DOOR DE NOORSE AUTORITEITEN

(26) In haar besluit tot inleiding van de procedure van 24 maart 2010 heeft de Autoriteit haar twijfel uitgesproken of de prijs van 4 miljoen NOK die Haslemoen AS heeft betaald voor de aankoop van de 29 gebouwen van de gemeente Våler, marktconform was en dus of de verkoop in overeenstemming met het beginsel van de investeerder in een markteconomie was verlopen. De Noorse autoriteiten hebben in hun antwoord op dit besluit twee brieven van de gemeente Våler doorgestuurd (19). De gemeente Våler heeft erkend dat zij geen van de methoden van de richtsnoeren van de Autoriteit inzake de verkoop van gronden heeft toegepast om de marktprijs te bepalen en staatssteun uit te sluiten, maar dat zulks niet betekent dat er sprake was van staatssteun. De gemeente heeft uitgelegd dat “de gemeente nieuwe activiteit wou aantrekken naar het gebied van het kamp toen zij de gebouwen verkocht. Bij het bepalen van de prijs van de gebouwen heeft de gemeente dus meer gekeken naar de kopers die plannen hadden voor het creëren van banen dan naar de principes die bij het bepalen van de koopprijs zijn gebruikt” (20).

(27) Voorts verwees de gemeente naar het besluit tot inleiding van de procedure, waarin de Autoriteit verklaarde dat indien een voorafgaand verkoopsproces bepalend is geweest voor de marktwaarde, een overheidsinstantie de gemaakte primaire kosten als aanwijzing voor de marktwaarde kan gebruiken, tenzij een aanzienlijke periode is verstreken sinds de aankoop. De gemeente merkte op dat de Autoriteit de onzekerheid die inherent is aan elke taxatie van dit type grond (namelijk een voormalige militaire basis in een afgelegen gebied), had benadrukt. Volgens de gemeente kan de totale aankoopprijs van 46 miljoen NOK (gebaseerd op de brugwaarde-taxatie, inclusief korting) als de marktwaarde van de militaire basis worden beschouwd en kan de brugwaarde van het binnenste kamp van 12,4 miljoen NOK als de marktwaarde van de aldaar gelegen 44 gebouwen worden beschouwd.

(28) Om de primaire kosten voor de gemeente van de 29 gebouwen in kwestie te bepalen, vindt de gemeente dat het correct was de waarde in mindering te brengen van de andere eigendommen in het binnenste kamp die niet onder de verkoopovereenkomst vielen. Wanneer op de 12,4 miljoen NOK die de gemeente een jaar eerder voor de 44 gebouwen had betaald, de waarde van de eigendommen die niet onder de verkoopovereenkomst vielen in mindering wordt gebracht, mag volgens de gemeente worden geconcludeerd dat 4 miljoen NOK de marktwaarde van de 29 gebouwen in kwestie was. Om deze conclusie te ondersteunen, heeft de gemeente verwezen naar de hierboven beschreven berekeningen van de heer Bakke van 2 mei 2006. In haar briefwisseling met de Autoriteit heeft de gemeente erop gewezen dat de brugwaarde van het binnenste kamp op 12,4 miljoen NOK moet worden vastgesteld en dat “de eigendommen die niet onder het contract vallen, een waarde hebben die hoger is dan die van het hele binnenste kamp.” De Autoriteit gaat ervan uit dat de gemeente hiermee bedoelde dat de verkoopswaarde van alle verschillende gebouwen in het binnenste kamp (zoals berekend door de heer Bakke) hoger lag dan de vermeende primaire kosten van de gemeente (12,4 miljoen NOK).

(29) Wat betreft de waarde van de andere gebouwen in het binnenste kamp die niet aan Haslemoen AS zijn verkocht, heeft de gemeente ook een taxatierapport van 15 maart 2006 door de heer Erik Alhaug ingediend dat grotendeels de gebouwen betrof waarop Norsk Trafikksenter een bod had uitgebracht (nrs. 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 en 94). In dat rapport werd de totale waarde van deze tien gebouwen op 5,5 miljoen NOK getaxeerd bij verkoop als één geheel en op 6,65 miljoen NOK bij afzonderlijke verkoop.

(30) Op basis van deze berekeningen en taxaties heeft de gemeente dus aangegeven dat de prijs van 4 miljoen NOK voor de 29 aan Haslemoen AS verkochte gebouwen overeenkwam met de marktwaarde. De totale waarde van het binnenste kamp was derhalve: 3,67 miljoen NOK (de waarde van de gebouwen die de gemeente in bezit wou houden), plus 5 miljoen NOK (het bod van Norsk Trafikksenter of 5,5 miljoen NOK volgens een latere taxatie), plus 4 miljoen NOK (de prijs van de 29 aan Haslemoen AS verkochte gebouwen) = 12,67 miljoen NOK, wat meer is dan de primaire kosten van de gemeente (12,4 miljoen NOK).

(31) De gemeente herinnert er tevens aan dat de verkoopovereenkomst tussen de gemeente Våler en Haslemoen AS prijsverlagende elementen bevat. De gemeente verwijst naar het feit dat de koper het gekochte schoolgebouw verplicht één jaar gratis moest verhuren en dat geen van de taxaties rekening houdt met mogelijke bodemverontreiniging.

(32) Ten slotte geeft de gemeente aan dat het correct was beide kortingen die aan de gemeente waren toegekend, door te geven aan Haslemoen AS toen deze de militaire basis kocht van de staat. De gemeente begrijpt in dit verband de twijfel waaraan de Autoriteit in haar besluit tot inleiding van de procedure uiting geeft, maar legt uit dat, hoewel slechts een deel van de 44 gebouwen van het binnenste kamp werd verkocht, de verkoopovereenkomst tussen de gemeente Våler en Haslemoen AS gebaseerd is op de veronderstelling dat de koper het hele binnenste kamp, alsook het gebied daarbuiten, samen met de gemeente Våler als één geheel zou ontwikkelen en exploiteren. De verkoopprijs van 4 miljoen NOK aan Haslemoen AS weerspiegelt deze veronderstelling. Dit is ook de reden waarom de 30% korting voor het kopen van het binnenste kamp als één geheel, plus een extra korting van 20% voor de hele basis Haslemoen Leir, op de definitieve prijs moeten worden toegepast. Deze laatste korting kan als een “en bloc”-korting worden beschouwd die niet van toepassing zou zijn indien de koper niet de hele basis kocht. De gemeente heeft benadrukt dat zij er op heeft gelet dat de verkoop geen aanleiding zou geven tot problemen op het gebied van de staatssteunregels van de EER.

II. BEOORDELING

4. DE VRAAG OF ER SPRAKE WAS VAN STAATSSTEUN

(33) Artikel 61, lid 1, EER luidt als volgt: “Behoudens de afwijkingen waarin deze Overeenkomst voorziet, zijn steunmaatregelen van de lidstaten van de EG, de EVA-Staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producten vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de werking van deze Overeenkomst voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig beïnvloedt.”

(34) Om staatssteun in te houden in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst, moet de verkoop een economisch voordeel voor de begunstigde opleveren. Indien de transactie in overeenstemming met het beginsel van de investeerder in een markteconomie plaatsvond, d.w.z. indien de gemeente de gronden tegen de marktwaarde heeft verkocht en de transactievoorwaarden voor een particuliere verkoper aanvaardbaar zouden zijn geweest, houdt de transactie geen staatssteun in.

(35) In de richtsnoeren staatssteun van de Autoriteit betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties wordt uitgelegd hoe de Autoriteit de regels inzake staatssteun toepast bij de beoordeling van de verkoop van grond en gebouwen. Punt 2.1 beschrijft een verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure. Punt 2.2 beschrijft een verkoop op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. Met deze twee procedures kunnen EVA-staten de verkoop van gronden en gebouwen zodanig behandelen dat staatssteun normaal gesproken uitgesloten is. Zoals hierboven vermeld, is geen van deze twee procedures gevolgd toen de gemeente Våler de 29 gebouwen aan Haslemoen AS heeft verkocht.

(36) In punt 2.2 d) van de richtsnoeren staat: “de kosten die de openbare instanties oorspronkelijk hebben gemaakt bij de aankoop van gronden of gebouwen vormen een aanwijzing voor de marktwaarde”, tenzij er sinds de aankoop van de gemeente een aanzienlijke tijd is verstreken. Gedurende een periode van drie jaar na de aankoop mag de marktwaarde niet beneden de oorspronkelijke aankooprijs worden vastgesteld. Het spreekt voor zich dat de oorspronkelijke aankoopprijs enkel een aanwijzing voor de marktwaarde voor de volgende drie jaar kan vormen voor zover de gronden of gebouwen in de eerste plaats tegen marktwaarde zijn verworven.

(37) Hoewel de 29 gebouwen in kwestie minder dan één jaar nadat de gemeente Haslemoen Leir van de staat heeft gekocht, aan Haslemoen AS zijn verkocht, moeten hier dus twee vragen worden gesteld. Ten eerste of de voorafgaande verkoop van Haslemoen Leir aan de gemeente Våler door de Noorse staat marktconform was. Zo ja, ten tweede, of de gemeente Våler vervolgens de betrokken delen van het binnenste kamp aan Haslemoen AS heeft verkocht tegen een prijs die ten minste overeenstemt met de primaire kosten ervan.

4.1 De vraag of de gemeente de basis Haslemoen Leir tegen marktvoorwaarden heeft verworven

(38) Zoals hierboven beschreven, bestond er tijdens de onderhandelingen tussen de Noorse staat en de gemeente Våler grote onzekerheid over de marktwaarde van de basis Haslemoen Leir, met name over de waarde van het binnenste kamp. In het eerste Agdestein-rapport werd de investeerderswaarde van het binnenste kamp op 39 miljoen NOK geschat (of 29 miljoen NOK bij verkoop als één geheel) en de gebruikswaarde op 44 miljoen NOK. De taxatie door Alhaug en Bakke schatte de investeringswaarde van alle gebouwen op 0 NOK.

(39) Volgens de Autoriteit zal er steeds aanzienlijke onzekerheid bestaan bij een voorafgaande taxatie van dit type grond, een voormalige militaire basis met oude, hoewel relatief goed in stand gehouden gebouwen, zowel woningen als andere gebouwen, gesitueerd in een afgelegen gebied. De discrepantie tussen de taxaties kan in dit geval echter ook het gevolg zijn van verschillende aannames met betrekking tot het toekomstige gebruik, zoals de vraag of de gebouwen zouden worden verhuurd of verkocht, afzonderlijk of als één geheel. Uit het eerste Agdestein-rapport blijkt dat dergelijke variaties een aanzienlijk effect kunnen hebben. De Autoriteit vindt het enigszins moeilijk te begrijpen dat de partijen bij de transactie de onderliggende aannames voor de taxaties niet beter op elkaar hebben afgestemd vóór het afronden van de beoordelingen.

(40) Dit is des te meer de vraag omdat deze partijen, kort na het vernemen van elkaars zeer uiteenlopende taxaties, overeenkwamen hun verschillende uitgangsposities in overeenstemming te brengen door simpelweg elkaar halverwege tegemoet te komen. Het toepassen van de hierboven beschreven methode om de werkelijke marktwaarde van een enorm en specifiek eigendom zoals Haslemoen Leir te bepalen, lijkt betwistbaar. Volgens de Autoriteit zou het passender zijn geweest om nieuwe deskundigen in te schakelen of op zijn minst de taxaties in overeenstemming te brengen wat het toekomstige gebruik van de basis betreft en een meer gedetailleerde beoordeling te maken van de factoren die in de eerste plaats voor het enorme verschil hebben gezorgd. In dat verband wijst de Autoriteit er nogmaals op dat het Noorse parlement (Stortinget) had besloten dat de voormalige militaire kampen tegen de marktprijs verkocht moesten worden (zie overweging 3).

(41) Ook latere taxaties van delen van het binnenste kamp die tijdens het onderzoek ter beschikking van de Autoriteit zijn gesteld, lijken voor gebouwen in het binnenste kamp hogere waarden te hanteren dan de uit de berekening van het gemiddelde resulterende waarden (zie overwegingen 22 en 29).

(42) Een dergelijke procedure hoeft, als transactie tussen overheidsinstanties en op zichzelf beschouwd, niet per se vragen te doen rijzen. Wanneer de koper, zoals hier het geval is, echter nooit van plan was de eigendommen te houden, maar ze eerder kort erna opnieuw aan particuliere ondernemingen wou verkopen, wordt de kwestie van de marktwaarde relevanter, met name wanneer hij geen nieuwe taxatie laat uitvoeren en het eigendom tegen dezelfde of zelfs tegen een lagere prijs verkoopt aan een vooraf bepaalde koper.

(43) Het is een feit dat de staat de militaire basis aan de gemeente Våler heeft verkocht op basis van een onafhankelijke taxatie, namelijk het tweede Agdestein-rapport. De in deze taxatie gebruikte methode, de zogenaamde “brugwaarde”, is echter niet meer dan een eenvoudige berekening waarbij de waarde van de twee voorgaande beoordelingen wordt opgeteld en vervolgens het resultaat door twee wordt gedeeld. Voor deze methode is nauwelijks externe deskundigheid vereist, en de berekening zelf is niet overtuigender door het enkele feit dat deze door een onafhankelijke deskundige is verricht. Het rapport is ook eerder kort (iets meer dan één bladzijde) en lijkt (op zichzelf beschouwd) slechts van benaderende aard.

(44) Bij dit rapport moet echter ook rekening worden gehouden met de twee voorgaande taxatierapporten. Deze zijn gedetailleerder en grondiger, met name het eerste Agdestein-rapport, waarin individuele taxaties van alle gebouwen van het binnenste kamp zijn opgenomen. Ook heeft de Autoriteit opgemerkt dat er in het tweede Agdestein-rapport bepaalde wijzigingen en correcties zijn gemaakt ten opzichte van de voorgaande beoordelingen. Dit wijst erop dat de nieuwe beoordeling ietwat verder ging dan de eenvoudige hierboven beschreven berekening. Tenslotte merkt de Autoriteit op dat, hoewel in het rapport op het bestaan van alternatieve methoden wordt gewezen, de representativiteit van de brugwaarde voor het bepalen van de marktwaarde niet ter discussie wordt gesteld.

(45) Vanwege de aanzienlijke onzekerheid die inherent is aan de taxatie van een voormalige militaire basis met verschillende gebieden en soorten gebouwen, gesitueerd in een afgelegen gebied en relatief dun bevolkt, concludeert de Autoriteit, ondanks haar twijfel, dat Haslemoen Leir tegen marktwaarde door de staat aan de gemeente Våler is verkocht.

(46) De volgende vraag is daarom of de gemeente nadien bij de verkoop van delen van het binnenste kamp aan Haslemoen AS een prijs heeft gehanteerd die ten minste overeenkomt met de primaire kosten.

4.2 De vraag of de prijs voor de 29 gebouwen overeenkomt met de primaire kosten

(47) Het beoordelen van de vraag of de verkoopprijs voor de 29 gebouwen overeenkomt met de primaire kosten blijkt ingewikkeld, omdat uit de overeenkomst tussen de staat en de gemeente niet uitdrukkelijk blijkt hoeveel de gemeente voor de verschillende gebouwen in het binnenste kamp heeft betaald. De gemeente heeft in plaats daarvan een vast bedrag van 15,5 miljoen NOK betaald, waarop de “korting van ongeveer 30 %” (21) voor de aankoop van het hele binnenste kamp reeds was toegepast. De gemeente kreeg uiteindelijk ook een extra korting van 20% voor de aankoop van de vier gebieden van de militaire basis.

(48) Verschillende methoden kunnen worden overwogen om vast te stellen hoeveel de gemeente voor de betrokken 29 gebouwen van het binnenste kamp heeft betaald, bijvoorbeeld op basis van het aantal gebouwen of hun waarde in vergelijking met het totale aantal gebouwen of de totale waarde. Zoals hierboven beschreven, is het de Autoriteit echter niet duidelijk of de gemeente, vóór de verkoop aan Haslemoen AS, dergelijke berekeningen heeft uitgevoerd om de primaire kosten voor de 29 gebouwen vast te stellen. De Autoriteit heeft geen documenten uit die tijd ontvangen waaruit blijkt dat deze berekeningen tijdens de onderhandelingen zijn uitgevoerd, noch later toen de verkoop ter goedkeuring van de gemeenteraad is voorgelegd.

(49) In de loop van de administratieve procedure heeft de gemeente verwezen naar verschillende overwegingen en doelstellingen, zoals het scheppen van nieuwe banen en de toekomstige ontwikkeling van het binnenste kamp als geheel, zulks in het belang van de lokale gemeenschap. Hoewel deze overwegingen niet noodzakelijk in strijd zijn met een verkoop tegen marktwaarde, wijzen ze op zichzelf ook niet op een verkoop zonder staatssteunelementen als uitgangspunt. In haar antwoord op een gerichte vraag van de Autoriteit heeft de gemeente voorts toegegeven dat zij vandaag de dag niet met documenten kan staven wat de werkelijke waarde van de betroffen eigendommen was toen deze zijn verkocht.

(50) De wijze waarop de verkoop door de gemeenteraad is behandeld, zorgt voor extra onzekerheid over mogelijke staatssteun. Zoals hierboven beschreven, heeft de gemeente een openbare inschrijvingsprocedure georganiseerd noch een taxatie van de te verkopen gebouwen door een onafhankelijke deskundige laten maken. In een later stadium volgde zij niet het advies van de externe juridische adviseur (bij de Noorse vereniging van lokale en regionale overheden) en de eigen gemeentesecretaris om de verkoop uit te stellen en duidelijkheid te krijgen over de waarde. Hoewel de gemeenteraad de verkoop heeft goedgekeurd op voorwaarde dat er een risicobeoordeling van mogelijke concurrentiebezwaren door de Noorse vereniging van lokale en regionale overheden werd verricht en bij het uitvoerend college werd ingediend, heeft de Autoriteit geen verdere informatie over deze risicobeoordelingen ontvangen.

(51) De gemeente is met twee berekeningen van 2 mei 2006 van de externe taxateur van de gemeente gekomen (zie beschrijving hierboven, overwegingen 20 en 21). De gemeente heeft aangegeven dat uit de eerste taxatie blijkt dat de primaire kosten van de gemeente voor de aankoop van het binnenste kamp 12,4 miljoen NOK bedroegen. Uit de tweede taxatie zou blijken dat de andere gebouwen van het binnenste kamp die niet aan Haslemoen AS waren verkocht, een geschatte waarde van respectievelijk ongeveer 3,67 NOK en 5 miljoen NOK hadden. Volgens de gemeente blijkt uit deze beoordelingen dat de primaire kosten voor de 29 gebouwen in kwestie, afgetrokken van de primaire kosten van 12,4 miljoen, niet meer dan 4 miljoen NOK bedroegen.

(52) De Autoriteit is het er niet mee eens dat deze berekeningen aantonen dat de gebouwen in kwestie tegen marktwaarde zijn verkocht. De Autoriteit betwist het uitgangspunt inzake de primaire kosten van het binnenste kamp, alsook de methode waarbij de veronderstelde waarde van andere gebouwen in mindering wordt gebracht om de “overige” primaire kosten te bepalen.

(53) Als uitgangspunt geven de berekeningen een waarde van 15,5 miljoen NOK aan voor het binnenste kamp (zoals vastgesteld in het tweede Agdestein-rapport). De gemeente kreeg 20 % korting voor de aankoop van de militaire basis als één geheel, waardoor de waarde van het binnenste kamp op 12,4 miljoen NOK uitkwam.

(54) In het tweede Agdestein-rapport wordt de reden voor deze korting verklaard: “Wij geloven dat de markt voor de gezamenlijke aankoop van vier erg verschillende activiteitengebieden een korting zou hanteren, onder meer vanwege het risico en de hogere exploitatiekosten. Deze koper zou echter snel na de aankoop een “ommekeer” kunnen maken, en zou bijvoorbeeld het landbouwgebied en het bosgebied afzonderlijk kunnen verkopen (wat spreekt voor het tegendeel). In de taxaties van zowel het woongebied als het gebied van het binnenste kamp is reeds 30 % “quantumkorting” begrepen, omdat deze objecten samen worden verkocht. Wij zijn van mening dat de waarde met nog eens ongeveer 20 % (-12 miljoen) moet worden verlaagd voor een eventuele gezamenlijke verkoop van de hele militaire basis in één keer (de waarde wordt dan 46 miljoen NOK in plaats van 58 miljoen NOK (22)”.

(55) De korting van 20 % had dus specifiek te maken met het feit dat de gemeente de hele militaire basis kocht, dat wil zeggen de vier (hierboven in overweging 5 vermelde) gebieden.

(56) Uit de vermelde taxatie van 2 mei 2006 blijkt niet waarom de markt bij de eventuele verkoop van een deel van de vier gebieden een vergelijkbare korting zou eisen. Om de kortingen voor Haslemoen AS te rechtvaardigen, heeft de gemeente verwezen naar het feit dat het verkoopcontract tussen de gemeente Våler en Haslemoen AS uitging van de veronderstelling dat de koper het hele binnenste kamp en de gebieden daarbuiten samen met de gemeente Våler als één geheel zou ontwikkelen en exploiteren. Dit was volgens de gemeente de reden dat beide kortingen (de 30% korting voor de aankoop van het binnenste kamp als één geheel en de extra korting van 20% voor de aankoop van de hele militaire basis Haslemoen Leir) aan Haslemoen AS waren verleend.

(57) Hoewel beperkingen inzake het toekomstige gebruik van een eigendom de waarde ervan kunnen doen dalen, is de Autoriteit niet op de hoogte van dergelijke beperkingen die in deze zaak de aanzienlijke kortingen zouden rechtvaardigen. Er lijkt in het verkoopcontract (of in andere bij de Autoriteit ingediende documenten uit die tijd) geen bepaling te zijn opgenomen waaruit deze of andere aan de koper opgelegde speciale verplichtingen blijken inzake het beheer van de eigendommen in samenwerking met de gemeente.

(58) Zoals eerder vermeld, kan een herverkoop tegen een prijs die op zijn minst overeenkomt met de primaire kosten, enkel staatststeun uitsluiten indien de gronden of gebouwen in de eerste plaats tegen marktwaarde zijn verworven. Wanneer een overheidsinstantie, zoals in deze zaak, oorspronkelijk meer gekocht heeft dan het eigendom dat zij herverkoopt en voor de aankoop aanzienlijke quantumkortingen heeft gekregen, kan niet worden verondersteld dat voor de herverkoop dezelfde kortingen gelden. Hiervoor moet daarentegen worden nagegaan of de markt dezelfde kortingen voor de tweede kleinere transactie zou berekenen.

(59) In deze zaak lijkt dit onwaarschijnlijk, met name omdat beide kortingen als quantumkortingen zijn verleend precies omdat de koper het hele betrokken gebied kocht. Deze dubbele korting lijkt in deze zaak dus uitgesloten, met name omdat de zogenaamde korting van 30% is verleend voor de aankoop van het hele binnenste kamp. De extra korting van 20% moet dus in verband worden gebracht met het feit dat de koper (de gemeente) bovendien ook andere gebieden kocht. Dit lijkt volgens het hierboven geciteerde tweede Agdestein-rapport ook de grondslag voor de korting. Op grond hiervan, en aangezien een taxatie uit die tijd die het tegenovergestelde aanvoert ontbreekt, concludeert de Autoriteit dat er geen reden was om aan te nemen dat de markt een extra korting van 20% zou hebben berekend indien slechts delen van het binnenste kamp te koop waren geweest.

(60) Wat de zogenaamde korting van 30 % betreft, herinnert de Autoriteit eraan dat in het tweede Agdestein-rapport duidelijk werd gemaakt dat de waarde van het binnenste kamp van 15,5 miljoen NOK reeds rekening hield met de korting van 10 miljoen NOK, en dat het een raming was van het bedrag dat de markt zou vragen voor de aankoop van het binnenste kamp als één geheel (alle 44 gebouwen). Daarom moet worden beoordeeld of de gemeente een vergelijkbare korting aan Haslemoen AS kon verlenen voor de aankoop van delen van het binnenste kamp.

(61) Bezien naar aantal gebouwen, betrof de verkoop 29 van de 44 gebouwen (24), dat wil zeggen ongeveer twee derde. Dit zou aanleiding kunnen geven tot een quantumkorting. Wat de waarde betreft, wijzen de eigen berekeningen van de gemeente erop dat de 29 gebouwen goed zijn voor een aanzienlijk kleiner aandeel van de totale waarde van het binnenste kamp dan de overige gebouwen. Een waarde van 4 miljoen NOK voor de 29 gebouwen in kwestie was net iets minder dan een derde van de totale waarde ten opzichte van de 3,67 miljoen NOK voor de gebouwen die in bezit van de gemeente bleven en de 5 miljoen NOK voor de 11 resterende gebouwen.

(62) De verschillende (in overwegingen 7 en 10 vermelde) taxatierapporten die in het kader van deze zaak zijn ingediend, wijzen erop dat de verkoop “en bloc” van verschillende gebouwen een prijsverlagend effect heeft. Naast de twee Agdestein-rapporten gaf ook de (in overweging 29 vermelde) taxatie van 10 verschillende gebouwen in het binnenste kamp van 15 maart 2006 aan dat een korting van “15 à 20 %” moest worden toegepast bij verkoop van deze 10 gebouwen tezamen.

(63) De Autoriteit is derhalve van oordeel dat het verlenen van een zekere quantumkorting in overeenstemming met de marktvoorwaarden was. In deze zaak is het door het gebrek aan beoordelingen en documenten uit die tijd moeilijk te bepalen of de korting 15, 20 of 25 % zou zijn geweest. Rekening houdende met al het voorgaande en verwijzend naar de bovengenoemde taxatie van 10 andere gebouwen in het binnenste kamp (met een waarschijnlijke quantumkorting van 15 à 20 %), komt de Autoriteit, ondanks haar twijfel, tot de bevinding dat iemand die 29 van de 44 gebouwen van het binnenste kamp wou kopen, ongeveer dezelfde quantumkorting had kunnen krijgen als de korting die de gemeente werd verleend (25.64 %).

(64) De volgende vraag is of de primaire kosten van de 29 gebouwen in kwestie kan worden vastgesteld door op de waarde van het binnenste kamp de waarde in vermindering te brengen van de gebouwen die niet aan Haslemoen AS zijn verkocht.

(65) De beschreven methode hield in wezen in dat er geen gedetailleerde beoordeling van de 29 gebouwen in kwestie is verricht omdat er aanwijzingen waren dat andere delen van het binnenste kamp van een voldoende hoge waarde waren om zeker te zijn dat de totale waarde overeenkwam met de mogelijke primaire kosten van het binnenste kamp voor de gemeente. Deze methode lijkt onzeker en willekeurig omdat de drie verschillende groepen gebouwen allemaal volgens verschillende methoden zijn getaxeerd. Om kort te gaan, het “brugwaarde”-rapport werd gebruikt om het uitgangspunt vast te stellen: de primaire kosten van 12,4 miljoen NOK als waarde van het binnenste kamp. In de volgende taxatie van de drie verschillende groepen gebouwen werd de waarde van de 29 gebouwen aanvankelijk aanzienlijk lager geschat dan de brugwaarde en werd de waarde van de gebouwen die in bezit van de gemeente bleven en de 11 andere gebouwen waarvoor de gemeente later een bod had gekregen, hoger geschat. De lagere waarde werd op grond van de met Haslemoen AS overeengekomen prijs vastgesteld en de hogere waarden op grond van latere en nieuwere informatie in de vorm van taxaties en een ontvangen bod.

(66) Volgens de Autoriteit bracht dit het duidelijke risico met zich dat, zelfs indien het algemene uitgangspunt voor de waarde van het binnenste kamp correct was geweest (hetgeen niet het geval was, zie hierboven), de prijs voor de 29 gebouwen te laag kon zijn omdat latere nieuwe taxaties van de andere gebieden op hogere waarden uitkwamen. Latere, hogere taxaties in deze zaak wijzen er inderdaad op dat het uitgangspunt van 12,4 miljoen NOK te laag was.

(67) Derhalve concludeert de Autoriteit dat de methode van de taxatie van 2 mei 2006 niet geschikt was om de primaire kosten, en bijgevolg de marktwaarde van de 29 gebouwen in kwestie, te bepalen.

(68) Zoals hierboven vermeld, zijn de primaire kosten voor de 29 gebouwen in kwestie moeilijk vast te stellen omdat uit de overeenkomst tussen de staat en de gemeente niet duidelijk blijkt hoeveel de gemeente voor de verschillende gebouwen in het binnenste kamp heeft betaald. De gemeente heeft in plaats daarvan voor het hele binnenste kamp een vast bedrag van 15,5 miljoen NOK betaald, waarop de hierboven beschreven korting van 30 % reeds was toegepast. Die brugwaarde was echter gebaseerd op de twee voorgaande taxaties.

(69) Het eerste Agdestein-rapport was gebaseerd op een individuele taxatie van de gebouwen en is in feite de enige taxatie daarvan uit die tijd. Aangezien deze taxatie ten grondslag ligt van de brugwaarde, die dan weer de basis vormt voor de prijs die daadwerkelijk door de gemeente is betaald, is de Autoriteit van oordeel dat het eerste Agdestein-rapport de individuele waarden geeft die nodig zijn om nauwkeurig de primaire kosten voor de 29 gebouwen vast te stellen.

(70) Het verkoopcontract in kwestie omvat de volgende 29 gebouwen in het binnenste kamp (25): nrs. 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 en 16. In het eerste Agdestein-rapport zijn de investeerderswaarden van deze gebouwen als volgt getaxeerd: 1. Wachtgebouw NOK 180 000 2. Welfare, met kantoren, cafetaria, bioscoop, kapel enz. NOK 4 200 000 4. Administratie- en kantorengebouw NOK 160 000 5. Exercitiegebouw NOK 400 000 6. Garage 7. Administratie- en kantorengebouw NOK 2 000 000 8. Garage 9. Hospitaalgebouw NOK 1 200 000 10. Keuken- en kantinegebouw voor soldaten NOK 1 600 000 11. Keuken- en kantinegebouw voor officieren NOK 4 300 000 12. Paviljoen 13. Paviljoenen 12 en 13 worden samen getaxeerd NOK 2 000 000 14. Paviljoen 15. Paviljoenen nrs. 14 en 15 worden samen getaxeerd NOK 2 000 000 18. Garage NOK 150 000 19. Garage 20. Garage 21. Servicegarage 22. Servicegarage 23. Garage 24. Gas/tankstation 25. Garage 26. Garage 27. Garages nrs. 19, 20, 21, 22, 25, 26 en 27 worden samen getaxeerd NOK 2 700 000 29. Regimentsgebouw met onderwijsruimte 92. Postkantoor, nrs. 29 en 92 worden samen getaxeerd NOK 450 000 30. Schoolgebouw NOK 1 400 000 31. (opslagloods) 33. KO-gebouw, schoolgebouw NOK 400 000 16. Verwarmingsgebouw NOK 700 000 Som: NOK 23 840 000

(71) Het rapport heeft de waarde van de gebouwen nrs. 6 en 8 (garages) niet apart getaxeerd. Deze werden daarentegen samen met gebouw nr. 45 getaxeerd (administratiegebouw waarin opslagruimten, kantoren en werkplaatsen zijn samengebracht, niet opgenomen in het contract met Haslemoen AS) op een totaalbedrag van 1,9 miljoen NOK. Op dezelfde wijze werden gebouwen nrs. 23 en nr. 24 (garage en tankstation) samen met gebouw nr. 34 getaxeerd (het kantoorgebouw van het kamp, niet opgenomen in het contract met Haslemoen AS) op een totaalbedrag van 800 000 NOK. Het is daarom de vraag of een deel van de waarde van deze collectief getaxeerde gebouwen bij de door Haslemoen AS gekochte gebouwen moet worden toegerekend (de vier garages nrs. 6, 8, 23 en 24). Deze kwestie werd door de Autoriteit aan de orde gesteld in haar (hierboven vermelde) besluit tot inleiding van de procedure, waarin zij geen rekening heeft gehouden met deze gebouwen en aldus het meest gunstige scenario heeft toegepast.

(72) Hoewel de Autoriteit geen informatie heeft ontvangen waaruit blijkt dat de vier vermelde garages geen waarde hebben, gaat zij ervan uit dat deze beperkt was aangezien in het eerste Agdestein-rapport ervoor werd gekozen om de eventuele waarde ervan op te nemen in de taxatie. Bij gebrek aan documenten uit die tijd die het tegenovergestelde bewijzen en op grond van de veronderstelling dat de waarde in ieder geval laag leek te zijn, zal de Autoriteit aan deze vier gebouwen geen specifieke waarde bij de taxatie van het betreffende deel van het binnenste kamp toekennen.

(73) De totale waarde van de 29 gebouwen in kwestie bedraagt volgens de taxatie van het eerste Agdestein-rapport 23 840 000 NOK. Zoals hierboven vermeld, kreeg de gemeente de zogenaamde korting van 30 % ( 26 ) op de waarde van het binnenste kamp in het eerste Agdestein-rapport. Omdat de Autoriteit, gezien de omstandigheden van deze zaak, van mening is dat het gerechtvaardigd was een vergelijkbare korting aan Haslemoen AS te verlenen, is de gecorrigeerde waarde van de 29 gebouwen, zoals die door dit rapport is vastgelegd, 17 727 424 NOK . Met toepassing van de “brugwaarde”-methode waren de primaire kosten van de gemeente voor de 29 gebouwen in kwestie 8 863 712 NOK.

(74) Aangezien de Autoriteit heeft aanvaard dat de staat de basis Haslemoen Leir aan de gemeente Våler heeft verkocht tegen marktwaarde, aanvaardt zij dat het bedrag van 8 863 712 NOK de primaire kosten van de gemeente voor de gebouwen vertegenwoordigde en dat dit noodzakelijk de marktwaarde aangaf.

(75) Op basis daarvan concludeert de Autoriteit dat de verkoop aan Haslemoen AS voor 4 miljoen NOK staatssteun inhield voor een bedrag van 4 863 712 NOK .

(76) De gemeente heeft er ook op gewezen dat de Autoriteit rekening diende te houden met de prijsverlagende elementen, namelijk mogelijke bodemverontreiniging en de verplichting voor Haslemoen AS om het schoolgebouw gedurende één jaar gratis te laten gebruiken. Er zijn evenwel geen specifieke documenten (uit die tijd of uit een later stadium) ingediend inzake deze mogelijke prijsverlagende elementen en het effect die deze op de prijs konden hebben.

(77) De Autoriteit is het ermee eens dat de aanwezigheid van bodemverontreining eerder waarschijnlijk was, aangezien de basis sinds de jaren vijftig voor militaire doeleinden was gebruikt.

(78) De Autoriteit heeft in dit verband opgemerkt dat het eerste Agdestein-rapport expliciet mogelijke bodemverontreiniging in het binnenste kamp door brandstof- en olietanks in de grond vermeldt. Hiermee werd bij de taxatie echter geen rekening gehouden. Alhaug en Bakke, die de waarde van het binnenste kamp op 0 NOK raamden, hebben beide de mogelijkheid vermeld dat de bodem verontreinigd was en dat de gebouwen asbest bevatten, zonder mogelijke hieraan gekoppelde kosten te proberen specificeren.

(79) De Autoriteit wijst er echter nogmaals op dat deze rapporten zijn gebruikt om het gemiddelde van hun resulterende waarden te berekenen. Verondersteld wordt dus dat deze berekening rekening houdt met prijsverlagende of negatieve elementen in het rapport. De Autoriteit ziet daarom geen reden voor extra prijsverlagingen die verband houden met voor de partijen bij de eerste transactie bekende elementen of omstandigheden. Bij de verkoopprijs op basis van de brugwaarde moet namelijk rekening zijn gehouden met het effect van dergelijke maatregelen. Bij een herverkoop tegen primaire kostprijs moet met dezelfde prijsverlagende elementen rekening zijn gehouden.

(80) Ten slotte wordt in het contract tussen de staat en de gemeente expliciet verwezen naar de mogelijkheid van bodemverontreiniging en naar het beginsel de vervuiler betaalt, dat in de Noorse wet tegen verontreiniging is opgenomen. In het daaropvolgende contract tussen de gemeente en Haslemoen AS werd expliciet naar deze verplichting verwezen, wat wil zeggen dat de Noorse staat aansprakelijk bleef voor de door de militaire activiteit veroorzaakte bodemverontreiniging. De Autoriteit is daarom van oordeel dat een verdere prijsverlaging omwille van mogelijke verontreiniging niet gerechtvaardigd is.

(81) Met betrekking tot het recht van de gemeente om gedurende één jaar gratis gebruik te maken van het schoolgebouw, merkt de Autoriteit op dat dit een nieuwe verplichting voor de koper was, omdat deze niet eerder door de staat aan de gemeente was opgelegd. Daarom kan niet worden verondersteld dat de brugwaarde er rekening mee had gehouden. Maar bij gebrek aan bewijsstukken die de economische gevolgen van deze verplichting aangeven (dat wil zeggen het eventuele verlies dat Haslemoen AS heeft geleden door de onmogelijkheid om het gebouw gedurende één jaar te verhuren), kan de Autoriteit geen prijsverlagend effect aanvaarden.

(82) De verplichting betrof slechts één van de gebouwen en bij het vaststellen van de prijs was reeds rekening gehouden met het feit dat het moeilijk zou zijn alle eigendommen meteen te verhuren, aangezien er in het gebied al een overschot aan beschikbare huurobjecten was. Dit werd benadrukt door beide taxaties. Bovendien zou de gemeente een deel van de vaste kosten en verwarmingskosten van het gebouw voor dezelfde periode dekken. Ten slotte verwijst de Autoriteit naar haar beoordeling hierboven waarin zij aanvaardde dat de gemeente aan Haarlemsen AS dezelfde kwantumkorting heeft gegeven als zijzelf voor de aankoop van het hele binnenste kamp had gekregen. Bovendien heeft de Autoriteit geen specifieke waarde toegevoegd voor de vier aan Haarlemsen AS verkochte garages waarvan de waarde samen met andere gebouwen in het binnenste kamp (die Haarlemsen AS niet had gekocht) was getaxeerd. Bijgevolg beschouwt de Autoriteit dat eventuele verliezen die voortvloeien uit de onmogelijkheid om de school gedurende één jaar na de aankopen te verhuren, als geneutraliseerd door voornoemde voor Haarlemsen AS gunstige omstandigheden.

(83) Gelet op het bovenstaande concludeert de Autoriteit dat de verkoop van de 29 gebouwen aan Haslemoen AS niet in overeenstemming met het beginsel van de investeerder in een markteconomie is uitgevoerd. De gebouwen zijn verkocht tegen een prijs die onder de marktwaarde ligt en staatssteun inhoudt voor een bedrag van 4 863 712 NOK. In wat volgt zal de Autoriteit bijgevolg beoordelen of bij de verkoop van de gebouwen aan de andere criteria van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst is voldaan.

4.3 Staatsmiddelen en selectief voordeel

(84) Om als staatsteun aangemerkt te worden, moet de maatregel door de staat of via staatsmiddelen worden toegekend. Het begrip “staat” omvat alle overheidsniveaus, met inbegrip van gemeenten. Uit het bovenstaande blijkt dat er sprake is van staatsmiddelen omdat de gemeente Våler de 29 gebouwen in het binnenste kamp aanzienlijk onder de marktprijs heeft verkocht. De transactie heeft Haslemoen AS een selectief voordeel opgeleverd, want op basis van het contract was zij de enige begunstigde van de maatregel.

4.4 Vervalsing van de mededinging en beïnvloeding van het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen

(85) Uit vaste rechtspraak (27) volgt, in het kader van deze bepalingen, dat door het enkele feit dat de toekenning van steun de positie van een onderneming versterkt ten opzichte van andere binnen het handelsverkeer van de EER concurrerende ondernemingen, het handelsverkeer binnen de EER moet worden geacht door de steun te worden beïnvloed. De Autoriteit herinnert eraan dat de gebouwen in kwestie getaxeerd en gekocht waren op basis van de investeringswaarde, dat wil zeggen de op toekomstige huuropbrengsten gebaseerde waarde. Het investeren in vastgoed voor de verhuur aan bedrijven moet als een economische activiteit die de hele EER beslaat worden beschouwd, waarbij in Noorwegen marktdeelnemers uit een groot aantal EVA-staten zijn betrokken. Wat de begunstigde van deze specifieke steun betreft, blijkt uit het Noorse nationale vennootschapsregister (28) dat Haslemoen AS betrokken is bij activiteiten in verband met hotels, motels en restaurants (29). Zij exploiteert Haslemoen Hotell in het binnenste kamp en verhuurt gebouwen voor een asielcentrum aan de Noorse staat. Haslemoen AS moet worden geacht voor al deze activiteiten in concurrentie te staan met soortgelijke ondernemingen in Noorwegen en in andere EER-staten. De maatregel leidt dan ook tot vervalsing van de mededinging en beïnvloeding van het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen.

4.5 Conclusie betreffende de aanwezigheid van staatssteun

(86) Om de bovengenoemde redenen concludeert de Autoriteit dat bij de verkoop van de 29 gebouwen aan Haslemoen AS sprake is van staatssteun voor een bedrag van 4 863 713 NOK.

5. PROCEDURELE VOORSCHRIFTEN

(87) Volgens artikel 1, lid 3, van deel I van Protocol 3 bij de Toezichtovereenkomst wordt de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA van elk voornemen tot invoering van steunmaatregelen tijdig op de hoogte gebracht om opmerkingen te kunnen maken. De betrokken staat brengt de voorgenomen maatregelen niet tot uitvoering voordat de procedure tot een eindbeslissing heeft geleid. De Noorse autoriteiten hebben de verkoop van de 29 gebouwen door de gemeente Våler aan Haslemoen AS niet bij de Autoriteit aangemeld. De Autoriteit concludeert derhalve dat de Noorse autoriteiten niet aan hun verplichtingen krachtens artikel 1, lid 3 van deel I van Protocol 3 hebben voldaan.

6. VERENIGBAARHEID VAN DE STEUN

(88) De Noorse autoriteiten hebben geen argumenten aangevoerd waaruit blijkt dat de met de transactie gemoeide staatssteun als verenigbare staatssteun kan worden beschouwd.

(89) Steunmaatregelen die vallen onder artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst, zijn in de regel niet verenigbaar met de werking van de EER-overeenkomst, tenzij ze in aanmerking komen voor een afwijking uit hoofde van artikel 61, lid 2 of 3, van de EER-overeenkomst.

(90) In dit geval zijn de afwijkingen van artikel 61, lid 2, van de EER-overeenkomst niet van toepassing, omdat de steun niet is gericht op één van de daarin genoemde doeleinden. Evenmin zijn artikel 61, lid 3, onder a), en onder b), van de EER-overeenkomst op dit geval van toepassing. Verder komt het gebied waar het eigendom zich bevindt niet in aanmerking voor regionale steun in de zin van artikel 61, lid 3, onder c), van de EER-overeenkomst.

(91) De Autoriteit is derhalve van mening dat de hier te beoordelen transactie niet kan worden gerechtvaardigd op grond van de staatssteunbepalingen van de EER-overeenkomst.

7. TERUGVORDERING

(92) Aangezien de 4 863 713 NOK steun aan Haslemoen AS is verleend zonder bij de Autoriteit te zijn aangemeld, is er sprake van onrechtmatige steun in de zin van artikel 1, onder f), van deel II van Protocol 3 bij de Toezichtovereenkomst. Overeenkomstig artikel 14 van deel II van Protocol 3 van de Toezichtovereenkomst moet de Autoriteit besluiten dat onrechtmatige steun, die onverenigbaar is met de staatssteunregels van de EER-overeenkomst, van de begunstigden moet worden teruggevorderd.

(93) De Autoriteit is van mening dat er in deze zaak geen algemene beginselen zijn die de terugbetaling uitsluiten. Volgens vaste rechtspraak is de intrekking van onrechtmatige steun door terugvordering ervan het logische gevolg van de vaststelling dat de steun onrechtmatig is. Bijgevolg kan de terugvordering van onrechtmatig verleende staatssteun om de vroegere toestand te herstellen in beginsel niet worden beschouwd als een maatregel die onevenredig is ten opzichte van de doelstellingen van de EER-overeenkomst met betrekking tot staatssteun.

(94) Door deze terugbetaling verliest de begunstigde immers het voordeel dat hij op de markt ten opzichte van zijn concurrenten genoot en wordt de toestand van vóór de steunverlening hersteld (30). Uit deze functie van de terugbetaling volgt ook dat de Autoriteit, behoudens uitzonderlijke omstandigheden, in de regel de grenzen van haar discretionaire bevoegdheid niet overschrijdt wanneer zij een EVA-staat verzoekt de als onrechtmatige steun toegekende bedragen terug te vorderen, aangezien daarmee slechts de vroegere toestand wordt hersteld (31). Voorts kunnen ondernemingen die steun genieten, gelet op het dwingende karakter van het door de Autoriteit krachtens Protocol 3 bij de Toezichtovereenkomst uitgeoefende toezicht op staatssteun, in beginsel slechts een gewettigd vertrouwen in de rechtmatigheid van de steun hebben wanneer de steun met inachtneming van de procedure van dat Protocol is toegekend (32). In deze zaak lijken geen uitzonderlijke omstandigheden aanwezig te zijn die aanleiding zouden hebben gegeven tot een gewettigd vertrouwen bij de begunstigden van de steun.

(95) Over het terug te vorderen bedrag van 4 863 713 NOK onterechte staatssteun is samengestelde rente verschuldigd overeenkomstig artikel 14, lid 2, van deel II van Protocol 3 bij de Toezichtovereenkomst en de artikelen 9 en 11 van Beschikking nr. 195/04/COL van de Autoriteit van 14 juli 2004.

8. CONCLUSIE

(96) De Autoriteit concludeert dat de Noorse autoriteiten de steun in kwestie onrechtmatig ten uitvoer hebben gelegd en daarbij inbreuk hebben gemaakt op artikel 1, lid 3, van deel I van Protocol 3.

(97) De bij de verkoop van 29 gebouwen in het binnenste kamp van de basis Haslemoen Leir verleende staatssteun is – om de hierboven uiteengezette redenen – niet verenigbaar met de werking van de EER-overeenkomst en moet worden teruggevorderd vanaf 22 mei 2006, de dag waarop de verkoopovereenkomst werd ondertekend,

HEEFT DE VOLGENDE BESCHIKKING VASTGESTELD:

Artikel 1

De verkoop van de 29 gebouwen in het binnenste kamp van de basis Haslemoen Leir aan Haslemoen AS houdt staatssteun in die onverenigbaar is met de werking van de EER-overeenkomst als bedoeld in artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst.

Artikel 2

De Noorse autoriteiten nemen alle nodige maatregelen om de in artikel 1 bedoelde steun van de begunstigde terug te vorderen.

Artikel 3

De terugvordering geschiedt onverwijl, en in ieder geval binnen vier maanden vanaf de datum van deze beschikking, en in overeenstemming met de nationaalrechtelijke procedures, voor zover deze procedures een onverwijlde en daadwerkelijke tenuitvoerlegging van de onderhavige beschikking toelaten. De terug te vorderen steun omvat rente en samengestelde rente vanaf de datum waarop de steun de begunstigde ter beschikking is gesteld tot de datum van de terugbetaling ervan. De rente wordt berekend op grond van artikel 9 van Beschikking nr. 195/04/COL van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA.

Artikel 4

Noorwegen stelt de Autoriteit uiterlijk op 15 mei 2012 in kennis van het totale van de begunstigde terug te vorderen bedrag (hoofdsom en terugvorderingsrente), alsook van de voorgenomen of reeds genomen maatregelen om de steun terug te vorderen.

Uiterlijk 15 juli 2012 dient Noorwegen de beschikking van de Autoriteit tenuitvoer te hebben gelegd en de steun volledig te hebben teruggevorderd.

Artikel 5

Deze beschikking is gericht tot het Koninkrijk Noorwegen.

Artikel 6

Slechts de tekst in de Engelse taal is authentiek.

Gedaan te Brussel, 15 maart 2012. Voor de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA Oda Helen SLETNES De voorzitter Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON Lid van het College

(1) Beschikking nr. 96/10/COL betreffende de verkoop van bepaalde gebouwen in het binnenste kamp van de basis Haslemoen Leir, PB C 325 van 2.12.2010, blz. 12 en EER-supplement nr. 66 van 2.12.2010, blz. 1.

(2) Zie voetnoot 1

(3) http://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Saker/Sak/?p=21519. Zie ook koninklijk besluit van 19.12.1997 (“Avhendigsinstruksen”).

(4) Event nrs. 428521 en 557187.

(5) Event nrs. 458897, 458902 en 458903 (het eerste Agdestein-rapport).

(6) Volgens het rapport is de “investeringswaarde” de verwachte marktwaarde voor een investeerder die de gebouwen tegen betaling wil verhuren. De “investeringswaarde” is lager dan de “gebruikswaarde”, de marktwaarde voor iemand die de gebouwen voor eigen gebruik wil kopen. Beide typen waarden zijn in het rapport opgenomen.

(7) Event nr. 428521, bijlage 16 (het rapport Alhaug en Bakke).

(8) De waarde van het Storskjæret-gebied werd op 12 miljoen NOK geraamd.

(9) Event nr. 428521, bijlage 3 (het tweede Agdestein-rapport).

(10) 20 % korting.

(11) Volgens het eerste Agdestein-rapport was de waarde van het binnenste kamp 29 miljoen NOK (met een reeds toegepaste korting van 10 miljoen NOK voor verkoop als één geheel).

(12) Naast de waarde van het binnenste kamp die op 14,5 miljoen NOK was beoordeeld, was de waarde van Storskjaeret 13,5 miljoen NOK, het landbouwgebied 8,3 miljoen NOK en het bosgebied 25,2 miljoen NOK. Door fouten in voorgaande taxaties werd het totale bedrag voor Haslemoen Heir van 61,5 miljoen NOK verlaagd tot 58 miljoen NOK, met inbegrip van de korting voor het kopen van het binnenste kamp als één geheel.

(13) Zie overweging 8 hierboven.

(14) De aandeelhouders van de onderneming waren International Training Centre (48 %), Haslemoen Kultur og Aktivitetssenter (48 %) en Norsk Trafikksenter (4 %).

(15) Met name moest het uitvoerend college nagaan of het risico “matig” was.

(16) Gebouwen nrs. 3, 32, 34, 44 en 45.

(17) In het eerste Agdestein-rapport omvatte het bedrag van 1,9 miljoen NOK ook twee garages, gebouwen nrs. 6 en 8.

(18) De Autoriteit heeft voor dit bod geen documenten ontvangen. De gemeente heeft verklaard dat het ging om een mondeling bod van 5 miljoen NOK voor elf van de gebouwen in het binnenste kamp (nrs. 28, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 46, 47, 50 en 93). Dezelfde gebouwen zouden volgens de “brugwaarde”-beoordeling een waarde van 3,7 miljoen NOK hebben

(19) Er werden geen opmerkingen ontvangen van derde partijen.

(20) Event nr. 581797.

(21) Zie overweging 8 hierboven.

(22) ”Vi tror at markedet ved et samlet kjøp av fire forsåvidt ulike virksomhetsområder vil legge inn en prisreduksjon for bl.a risiko og høyere driftskostnader. Imidlertid vil kjøper fort kunne ”snu seg rundt” etter kjøpet og selge f.eks. jorda eller skogen videre enkeltvis, som taler motsatt vei. Det ligger allerede inne ca. 30% ”kvantumsrabatt” i takstene for både bolig og leirområdet, pga samlet salg av hver av disse takstobjekt. Vi tror på en ytterligere verdireduksjon på 20 % (- kr12 mill) ved samlet salg av hele leiren under ett, dvs fra kr 58 mill til 46 mill.”

(23) Zie overweging 8 hierboven.

(24) Zie voetnoot 4.

(25) De Autoriteit merkt op dat de Noorse autoriteiten niet hebben uitgelegd waarom het aantal in het contract genoemde gebouwen 30 is en niet 29 zoals de Noorse autoriteiten voortdurend vermelden. Hoe dan ook zijn slechts 29 van de gebouwen in het contract opgenomen in de taxatie door Agdestein, terwijl gebouw nr. 31 (een opslagloods) ontbreekt. Dit gebouw wordt in het volgende buiten beschouwing gelaten.

(26) Zie overweging 8 hierboven.

(27) Zie bijvoorbeeld Arrest van 17 september 1980, zaak 730/79, Philip Morris Holland BV / Commissie, Jurispr. 1980, blz. 2671, punt 11.

(28) http://www.brreg.no

(29) “Drift av hoteller, pensjonater og moteller med restaurant” (Org nr. 989636073).

(30) Arrest van 4 april 1995, zaak C-350/93, Commissie/Italië, Jurispr. 1995, blz. I-699, punt 22.

(31) Arrest van 17 juni 1999, zaak C-75/97, België/Commissie, Jurispr. 1999, blz. I-3671, punt 66 en arrest van 7 maart 2002, zaak C-310/99, Italië/Commissie, Jurispr. 2002, blz. I-2289, punt 99.

(32) Arrest van 14 januari 1997, zaak C-169/95, Spanje/Commissie, Jurispr. 1997, blz. I-135, punt 51.