TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA
STAATSSTEUN
SAM 020.500.040 — Noorwegen
(2003/C 294/08)
Kennisgeving van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA op grond van artikel 1, lid 2, van Protocol
3 van de Overeenkomst tussen de EVA-staten betreffende de oprichting van een ToezichthoudendeAutoriteit en een Hof van Justitie (hierna te noemen de Toezichtovereenkomst), aan de overige EVA-Staten,
de EU-lidstaten en belanghebbende partijen inzake het voorstel voor de toekenning van staatssteun met
betrekking tot de verkoop van 1 744 huurappartementen in Oslo (Staatssteun SAM 020.500.040).
Bij besluit nr. 113/03/COL van 11 juli 2003, leidde de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA een
procedure in op grond van artikel 1, lid 2, van Protocol 3 van de Toezichtovereenkomst. De Noorseregering is hiervan in kennis gesteld door middel van een afschrift van het betrokken besluit.
I.FEITELIJKE GEGEVENS
1.Kennisgeving
Bij brief van de Noorse missie bij de Europese Unie van 10
februari 2003 (doc. nr. 03-829-A), waarmee een brief van hetministerie van Handel en Industrie van 7 februari 2003 en eenbrief zonder datum van het gemeentebestuur van Oslo (waar-onder 31 bijlagen) werden doorgestuurd, allen op 11 februari2003 ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit, melddende Noorse autoriteiten op grond van artikel 1, lid 3 van deToezichtovereenkomst de beslissing van het gemeentebestuurvan Oslo om 1 744 gemeentelijke huurappartementen inOslo te verkopen.
Bij brief van 9 april 2003 (doc. nr. 03-2133-D) verzocht de
Autoriteit om aanvullende informatie. In deze brief sprak hetdirectoraat Mededinging en Staatssteun van de Autoriteit ookzijn twijfel uit over de verenigbaarheid van de verkoop met deEER-bepalingen inzake staatssteun.
Bij fax van het ministerie van Handel en Industrie van 14 mei
2003 (doc. nr. 03-3127-A), waarmee een brief van 14 mei2003 werd doorgestuurd van het gemeentebestuur van Oslo(kantoor van de stadsadvocaat), beiden op 14 mei 2003 ont-vangen door de Autoriteit, verstrekten de Noorse autoriteitenaanvullende informatie. Dezelfde documenten werden ontvan-
gen bij brief van de Noorse missie bij de Europese Unie van 5
juni 2003, ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit op10 juni 2003 (doc. nr. 03-3630-A).
2.Achtergrond
Bij brief van 18 mei 2001 (doc. nr. 01-3792-D) verzocht de
Autoriteit de Noorse autoriteiten om alle relevante informatiete verstrekken betreffende de verkoop van 1 744 appartemen-ten aan „Fredensborg Boligutleie ANS” opdat de Autoriteit zoukunnen beoordelen of de verkoop in overeenstemming wasmet artikel 61 van de EER-Overeenkomst en hoofdstuk 18B,
„Staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebou-wen door openbare instanties”, van de richtsnoeren staatssteunvan de Autoriteit.
Bij brief van 31 mei 2001 (doc. nr. 01-4004-D) herinnerde de
Autoriteit de Noorse autoriteiten aan de standstill-clausule ver-vat in artikel 1, lid 3, van Protocol 3 van de Toezichtover-eenkomst en de bepalingen inzake het bevel tot opschorting(„voorlopige maatregelen”) vervat in hoofdstuk 6, „Nadere re-gels betreffende steun die om procedureredenen onrechtmatigis”, van de richtsnoeren staatssteun.
Bij brief van 26 juni 2001 van de Noorse missie bij de Euro-
pese Unie, op dezelfde dag ontvangen en geregistreerd door deAutoriteit (doc. nr. 01-5730-A), verschaften de Noorse autori-teiten de documenten die zij, in overleg met het gemeente-
bestuur van Oslo als meest relevant beschouwen met het oog
op de beoordeling of de verkoop in overeenstemming was metartikel 61 van de EER-Overeenkomst. De informatie die op 26juni 2001 werd verstrekt, bevat een brief van het ministerievan Handel en Industrie aan de Autoriteit van 15 juni 2001.Hierin stelt het ministerie dat „het ministerie geen meningwenst te uiten betreffende de overwegingen die in de over-gemaakte documenten naar voren worden gebracht”.
De op 26 juni 2001 verstrekte informatie bevat eveneens een
brief van 5 juni 2001 van het gemeentebestuur van Oslo aanhet ministerie van Handel en Industrie. In deze brief stelt het
gemeentebestuur van Oslo dat de verkoop in overeenstemming
is met de richtsnoeren staatssteun van de Autoriteit. Het ge-meentebestuur bevestigt dat een taxatie door een onafhankelijkdeskundige werd verricht in overeenstemming met hoofdstuk18B, paragraaf 2.2 van de richtsnoeren staatssteun en dat deafwijking van 3,4 % tussen de verkoopprijs en de taxatie inovereenstemming is met de marktvoorwaarden, zoals beschre-ven in hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2(b) van de richtsnoerenstaatssteun.NL 4.12.2003 Publicatieblad van de Europese Unie C 294/13
Het gemeentebestuur van Oslo verklaart dat het verkoopproces
moet worden gezien in het licht van de tijdsdruk. Deze tijds-druk werd veroorzaakt door het feit dat de regering bezig wasmet de invoering van een ziekenhuishervorming (
1). In de brief
van 5 juni 2001 wordt gesteld dat de tijdsdruk kan hebbengeleid tot een kleiner aantal bieders dan wenselijk, en dat dekopers een lager bod uitbrachten dan wanneer ze over meertijd zouden beschikken (
2). Het gemeentebestuur werpt echter
op dat een potentieel lagere prijs ten gevolge van de tijdsdruk
niet overeenkomt met staatssteun zolang het gemeentebestuurin een dergelijke situatie (onder tijdsdruk) op dezelfde manierheeft gehandeld als een particuliere investeerder in dergelijkeomstandigheden zou hebben gedaan.
Bij brief van 20 juli 2001 (doc. nr. 01-5673-D) stelt de Au-
toriteit dat ze er sterk aan twijfelde of de procedure, zoalsbepaald in hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2 van de richtsnoerenstaatssteun, was gevolgd. De Autoriteit twijfelt er eveneens aanof de schatting werd uitgevoerd vóór de verkooponderhan-delingen, of ze werd verricht op basis van algemeen aanvaardemarktindicaties en taxatiecriteria en of een verkoopprijs die3,4 % beneden de taxatie ligt in overeenstemming was metde richtsnoeren staatssteun. De Autoriteit verzocht de Noorseautoriteiten om een toelichting te geven bij deze kwestie, zodat
de Autoriteit deze in beschouwing zou kunnen nemen alvorens
het besluit te nemen over het al dan niet inleiden van eenformele onderzoeksprocedure (artikel 1, lid 2, van Protocol 3van de Toezichtovereenkomst).
Het ministerie van Handel en Industrie diende zijn toelichtin-
gen in bij fax van 27 juli 2001 (doc. nr. 01-6026-A), opdezelfde dag ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit,waarbij het ministerie stelt dat verdere procedures „zullen wor-den gevolgd met als doel te garanderen dat Noorwegen zijnverplichtingen op grond van artikel 61 van de EER-Overeen-komst is nagekomen”. Het ministerie deelde de Autoriteit meedat de provinciegouverneur van Oslo en Akershus op 25 juli2001 heeft beslist dat het gemeentebestuur van Oslo het eigen-domsrecht niet op legale wijze kan overdragen zolang de pro-vinciegouverneur geen finale beslissing heeft genomen. Ook
zou een nieuwe waardebepaling van de gebouwen worden ver-
richt door een deskundige. (De resultaten van de nieuwe taxatiewaren opgenomen in de brief van het gemeentebestuur vanOslo, ontvangen op 11 februari 2003, zie punt I.3 hieronder).
Bij brief van 31 juli 2001 (doc. nr. 03-829-A) deelde de Au-
toriteit de Noorse autoriteiten mee dat ze had besloten om indit stadium geen formele onderzoeksprocedure in te leiden. DeAutoriteit verklaarde dat ze wachtte op een formele kennisge-ving van de verkoop in overeenstemming met de richtsnoerenstaatssteun.
3.Beschrijving van de voorgestelde verkoop
In maart 2001 besliste het gemeentebestuur van Oslo om vóór
het einde van mei 2001 een portefeuille van 1 744 huurappar-tementen te verkopen. Deze appartementen werden hoofdzake-lijk verhuurd aan werknemers van gemeentelijke ziekenhuizen.Op 16 maart 2001 kreeg het onafhankelijke immobiliënkan-
toor, Akershus Eiendom AS, van het gemeentebestuur van Oslode opdracht de appartementen in blok te verkopen. Op 30maart 2001 diende een onafhankelijk adviesbureau, Catella Ei-endoms-Consult AS, een verslag over de appartementen en eenschatting van de appartementen in. Later werd een tweedeschatting aangevraagd door een onafhankelijke schatter,OPAK AS. Deze werd ingediend op 26 april 2001. Akershus
Eiendom startte de verkoop op 2 april 2001, met het verslag
van Catella. De verkoop van de appartementen werd openbaargemaakt via een persbericht van 19 april 2001. Op 23 april2001 werd een prospectus van de appartementen ter beschik-king gesteld. De door OPAK verrichte schatting bleek lager tezijn dan die van Catella; NOK 795 miljoen tegenoverNOK 1 143 miljoen. De OPAK-schatting werd eveneens terbeschikking gesteld van potentiële investeerders.
De investeerders werden verzocht een bod uit te brengen tegen
2 mei en de biedtermijn werd afgesloten op 3 mei. Op 8 meiverbond Sundal Collier & Co ASA, waarvan Fredensborg Boli-gutleie ANS de opvolger is, zich tot de aankoop van de ap-partementen. Het gemeentebestuur van Oslo nam dit bindendbod nog drie weken in overweging. Het gemeentebestuur vanOslo verzocht om een aanpassing van de OPAK-schatting met
het oog op een correctie van de waarde van bepaalde huur-
overeenkomsten te wijten aan feitelijke omstandigheden dieniet in overweging werden genomen bij de oorspronkelijkeschatting. Deze feitelijke correcties brachten OPAK ertoe dewaarde van het vastgoed te verminderen tot NOK 740 miljoen.De aanpassingen werden aan het gemeentebestuur van Oslovoorgelegd op 14 mei. Door ondertekening van het contractop 31 mei verkocht het gemeentebestuur van Oslo de 1 744appartementen in blok aan Fredensborg Boligutleie ANS vooreen bedrag van NOK 715 miljoen.
In 2001 ontving de Autoriteit informatie betreffende het ver-
koopproces en de waardebepalingen van Catella en OPAK,zoals hierboven kort beschreven. In de brief van het gemeente-bestuur van Oslo aangehecht aan de brief van 7 februari 2003van het ministerie van Handel en Industrie, legde het gemeente-
bestuur uitvoerige informatie voor betreffende de verkoop,
waaronder informatie die reeds in 2001 aan de Autoriteitwerd verstrekt. Hierna heeft de Autoriteit in het bijzonder denieuwe informatie en argumenten samengevat.
De conclusie van de nieuwe schatting uitgevoerd door FIGA/
Nortakst (in juni 2002) was dat de waarde van de apparte-menten NOK 1 055 miljoen bedroeg. In de brief van het ge-meentebestuur van Oslo aangehecht aan de brief van 7 februari2003 van het ministerie van Handel en Industrie, betwist hetgemeentebestuur dat deze schatting de waarde van de apparte-menten weerspiegelt en concludeert het dat de schatting vanOPAK het best de marktwaarde benadert.
Verder werpt het gemeentebestuur op dat de verkoop niet
plaatsvond in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Over-
eenkomst. De eerste reden is dat het gemeentebestuur van
mening is dat de overeengekomen prijs de marktwaarde vanhet vastgoed weerspiegelt. Volgens het gemeentebestuur vondde verkoop plaats na een voldoende openbaar gemaakte openverkoop bij opbod met verschillende deelnemers, die allen ge-lijke toegang hadden tot de relevante informatie, en werd debieder die het hoogste bod deed gekozen. Bijgevolg is de ver-koop „per definitie tegen marktwaarde afgesloten en is er geensprake van steunverlening”. In dit licht is het volgens het ge-NL C 294/14 Publicatieblad van de Europese Unie 4.12.2003
(1) Ot.prp. nr 66 (2000-2001) Om lov om helseforetak m.m. (helse-
foretaksloven).
(2) De passage luidt als volgt in het Noors: „Dette tidspresset kan ha
ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller atkjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon medbedre tid”.
meentebestuur ook niet relevant „of een andere waardebepaling
van de activa bestond vóór het inleiden van de biedprocedure”.In onderhavig geval is het gemeentebestuur van mening dat er,zelfs op het ogenblik van de verkoop, een onafhankelijke waar-debeoordeling voorhanden was die bevestigt dat de markt-waarde bereikt was.
Ten tweede is het gemeentebestuur van mening dat zelfs als
iemand zou vaststellen dat er een element van staatssteun aan-wezig is in de transactie en dat de mededinging werd vervalstals gevolg van bepaalde ondernemingen, m.a.w. dat Fredens-borg Boligutleie ANS werd begunstigd, er geen reden is om aante nemen dat het handelsverkeer binnen de EER ongunstig isbeïnvloed. In dit verband is het gemeentebestuur van meningdat de relevante markt de markt voor huurwoningen is. Aange-zien Fredensborg Boligutleie ANS, als verhuurder van huurwo-ningen in Oslo en omstreken, geen concurrentierelatie heeftmet verhuurders van huurwoningen in andere EER-landen, ishet gemeentebestuur van mening dat de uitwisseling van pres-taties tussen EER-landen niet ongunstig is beïnvloed. Bovendienis het heel onwaarschijnlijk dat steunmaatregelen aan Fredens-borg de grensoverschrijdende handel in andere markten nadelig
zouden beïnvloeden. Het gemeentebestuur concludeert bij-
gevolg dat de verkoop van de appartementen geen steunver-lening inhoudt in de zin van artikel 61 van de EER-Overeen-komst.
In de brief van het gemeentebestuur van Oslo van 14 mei
2003 beweert het gemeentebestuur van Oslo eerst dat hetniet betwist dat de appartementen volkomen in overeenstem-ming met de procedure, zoals beschreven in hoofdstuk 18B.2.1van de richtsnoeren staatssteun, werden verkocht maar dat deovereengekomen prijs de marktwaarde weerspiegelt. Tentweede stelt het gemeentebestuur dat de verkoop werd afgeslo-ten in overeenstemming met hoofdstuk 18B.2.2 van de richt-snoeren staatssteun en dat de door OPAK uitgevoerde schatting(NOK 740 miljoen) de marktwaarde weerspiegelde. Ten derde
stelt het gemeentebestuur in verband met de impact op de
grensoverschrijdende handel dat de Autoriteit geen beoordelingvan de marktsituatie heeft uitgevoerd, zoals gevraagd was.
Tot slot verwijst het gemeentebestuur naar een brief van 18
februari 2003 van Fredensborg Boligutleie ANS (de koper) aande Autoriteit, waarin de koper stelt dat het „criterium van departiculiere investeerder” moet kunnen worden toegepast op deverkoop en dat de tijdsdruk als gevolg van de ziekenhuisher-vorming relevant is voor de beoordeling of de overeengekomenprijs onder de marktwaarde ligt.
II.BEOORDELING
1.Kennisgevingsplicht en standstill-verplichting
Artikel 1, lid 3, van Protocol 3 van de Toezichtovereenkomst
bepaalt: „De Toezichthoudende Autoriteit van de EVA wordttijdig op de hoogte gebracht [. . .] om haar in staat te stellenhaar opmerkingen kenbaar te maken.” Niet of te laat (dat wilzeggen na „uitvoering”) aangemelde steun wordt als onrecht-
matig beschouwd (zie hoofdstuk 3.2.2, eerste alinea van de
richtsnoeren staatssteun).
Hoofdstuk 18B.2.3 van de richtsnoeren staatssteun bepaalt o.a.
dat de EVA-staten iedere verkoop moeten aanmelden van gron-den en gebouwen door openbare instanties die niet tot standkwam op basis van een open en onvoorwaardelijke biedproce-dure alsook iedere verkoop die zonder een dergelijke procedure
tot stand kwam tegen minder dan de marktwaarde.
Hoofdstuk 3.2.1, vijfde alinea van de richtsnoeren staatssteun
bepaalt eveneens: „Wanneer een EVA-staat twijfelt of een voor-genomen maatregel al dan niet elementen van staatssteun be-vat, moet de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA in ken-nis worden gesteld voordat de maatregel tot uitvoering wordtgebracht.”
De eigendomsoverdracht van de appartementen is nog steeds
afhankelijk van de uiteindelijke beslissing van de provinciegou-verneur van Oslo en Akershus. In het licht hiervan neemt deAutoriteit nota van de door de Noorse overheid voorgelegdekennisgeving bij brief van de Noorse missie bij de EuropeseUnie van 10 februari 2003, ontvangen en geregistreerd door deAutoriteit op 11 februari 2003 (doc. nr. 03-829-A), bij fax vanhet ministerie van Handel en Industrie van 14 mei 2003, ont-vangen en geregistreerd door de Autoriteit op 14 mei 2003(doc. nr. 03-3127-A), en bij brief van de Noorse missie bij deEuropese Unie van 5 juni 2003, ontvangen en geregistreerd op10 juni 2003 (doc. nr. 03-3630-A).
2.Het bestaan van staatssteun en verenigbaarheid van de
steunmaatregelen
Artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst luidt als volgt:
„Behoudens de afwijkingen waarin deze Overeenkomst voor-
ziet, zijn steunmaatregelen van de lidstaten van de EG, deEVA-staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekos-tigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde on-dernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen tevervalsen, onverenigbaar met de werking van deze Overeen-komst, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen deovereenkomstsluitende partijen ongunstig beïnvloedt.”
Steunmaatregelen die aan deze bepaling beantwoorden, zijn
niet verenigbaar met de EER-Overeenkomst en zijn derhalveverboden, op voorwaarde dat aan de volgende vier voorwaar-den wordt voldaan:
1. de steunmaatregelen worden toegekend door „de lidstaten
van de EG, de EVA-staten of in welke vorm ook met staats-middelen bekostigd”;
2. de steunmaatregelen „vervalsen de mededinging of dreigen
ze te vervalsen”;
3. de steunmaatregelen „begunstigen bepaalde ondernemingen
of bepaalde producties”, en
4. de steun „beïnvloedt het handelsverkeer tussen de overeen-
komstsluitende partijen ongunstig”.
Hoofdstuk 18B, Staatssteunelementen bij de verkoop van gron-
den en gebouwen door openbare instanties, van de richtsnoe-ren staatssteun geeft meer informatie over de manier waarop
de Autoriteit de bepalingen van de EER-Overeenkomst inzake
staatssteun interpreteert en toepast in het geval van de verkoopvan gronden en gebouwen. Hoofdstuk 18B, paragraaf 2.1, be-schrijft een verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure,terwijl hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, een verkoop beschrijftzonder onvoorwaardelijke biedprocedure (Taxatie door een on-afhankelijk deskundige). Deze twee procedures stellen de EVA-staten ertoe in staat de verkoop van gronden en gebouwenzodanig te behandelen dat staatssteun vanzelf uitgesloten is.NL 4.12.2003 Publicatieblad van de Europese Unie C 294/15
Voorwaarde 1 van artikel 61, lid 1, van de EER
Voorwaarde 1, zoals hierboven vermeld, is bedoeld voor alle
steun gefinancierd met overheidsmiddelen, inclusief steun toe-gekend door regionale of lokale instanties. Het is bijgevolgduidelijk dat steun van het gemeentebestuur van Oslo binnende notie van overheidsmiddelen valt. De verkoop van openbaregronden en gebouwen onder de marktwaarde veronderstelt deaanwezigheid van overheidsmiddelen.
In de brief van 14 mei 2003 verklaart het gemeentebestuur van
Oslo (zie punt I/3 hierboven) dat het niet betwist dat de ge-volgde procedure volkomen aan de voorwaarden van hoofd-stuk 18B, paragraaf 2.1, van de richtsnoeren staatssteun beant-woordt, maar wel dat de doelstellingen achter deze bepalingenwerden behaald (d.w.z. marktwaarde).
Hoofdstuk 18B, paragraaf 2.1, lid 1, onder (a), van de richt-
snoeren staatssteun bepaalt dat: „Een aanbod is „voldoendeopenbaar gemaakt” wanneer daaraan gedurende een redelijk
lange periode (twee maanden of langer) herhaaldelijk bekend-
heid is gegeven in de nationale pers, in onroerendgoedkrantenof andere daartoe geschikte bladen, en via makelaarskantorendie een breed gamma van potentiële kopers bereiken, zodat hetaanbod onder de aandacht van alle potentiële kopers kan wor-den gebracht.
Wanneer gronden en gebouwen worden verkocht die vanwege
de waarde ervan of wegens andere factoren investeerders kun-nen aantrekken die in heel Europa of zelfs wereldwijd opereren,dient aan die verkoop bekendheid te worden gegeven in bladenmet een internationale lezerskring. Aan dergelijke verkopendient ook bekendheid te worden gegeven via makelaars diezich op klanten op Europees of op internationaal niveau rich-ten.”
Voorzover de Autoriteit het verkoopproces, zoals beschreven
in de kennisgeving, begrijpt, was de verkoop niet bekend ge-
maakt in overeenstemming met de hierboven geciteerde bepa-
lingen van de richtsnoeren staatssteun. De Autoriteit betwijfeltdaarom ernstig dat het gemeentebestuur van Oslo de doelstel-lingen heeft behaald die met de bepalingen van hoofdstuk 18B,paragraaf 2.1 van de richtsnoeren worden nagestreefd.
In de brief van 14 mei 2003 verklaart het gemeentebestuur van
Oslo verder (zie punt I/3 hierboven) dat de verkoop werdgehouden in overeenstemming met hoofdstuk 18B, paragraaf2.2 (Taxatie door een onafhankelijk deskundige) van de richt-snoeren staatssteun.
Hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, onder (a), van de richtsnoeren
staatssteun bepaalt o.a. dat: „vóór de verkooponderhandelingeneen taxatie door een of meer onafhankelijke taxateurs vanonroerend goed moet worden verricht om de marktwaardevast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindica-ties en taxatiecriteria”. Verder is in hoofdstuk 18B, paragraaf
2.2, onder (b), te lezen: „Indien het na een redelijke inspanning
om de gronden en gebouwen tegen de marktwaarde te ver-kopen, duidelijk wordt dat deze niet tegen de door de taxateurvastgestelde waarde kunnen worden verkocht, wordt een afwij-king van ten hoogste 5 % van deze prijs geacht met de markt-voorwaarden overeen te komen.”
Op basis van de voorgelegde informatie twijfelt de Autoriteit er
sterk aan of de schatting van OPAK (de schatting gebruikt doorde Noorse overheid) werd uitgevoerd vóór de verkooponder-handelingen, of ze werd verricht op basis van algemeen aan-
vaarde marktindicaties en taxatiecriteria en, rekening houdendmet de tijdsdruk, of er een redelijke poging werd ondernomenom de appartementen tegen marktwaarde te verkopen.
Verder bedroeg de overeengekomen (en aangemelde) verkoop-
prijs NOK 715 miljoen, terwijl het resultaat van de nieuweschatting van FIGA/Nortakst NOK 1 055 miljoen was (ziepunt I/3 hierboven). Het gemeentebestuur van Oslo werpt opdat de schatting van OPAK (NOK 740 miljoen) de markt-waarde weergeeft. Rekening houdend met het grote verschiltussen beide schattingen, betwijfelt de Autoriteit ten zeerste
of de overeengekomen verkoopprijs (NOK 715 miljoen) de
markwaarde weerspiegelt.
Voorwaarden 2 en 4 van artikel 61, lid 1, van de
EER
Voorwaarden 2 en 4 hierboven houden in dat de steunmaat-
regel de mededinging moet vervalsen of dreigen te vervalsen endat het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende par-tijen ongunstig moet worden beïnvloed. Volgens de vaste recht-spraak wat betreft deze bepalingen, is het loutere feit dat eensteunmaatregel de positie van een bedrijf verstevigt tegenoverdie van andere bedrijven, die in het handelsverkeer binnen deEER concurrenten zijn, voldoende om te besluiten dat het han-delsverkeer binnen de EER ongunstig werd beïnvloed. Het feitdat de gesteunde ondernemingen hun producten niet exporte-ren, doet niets ter zake.
Het gemeentebestuur van Oslo meent (zie punt I/3 hierboven)
dat zelfs indien de verkregen prijs onder de markwaarde zouliggen, er bij de verkoop van de appartementen geen sprake
zou zijn van steun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER
omdat de markt waarin de koper zich bevindt geen elementenbevat van grensoverschrijdende handel. Het gemeentebestuurwerpt tevens op dat de markt van huurwoningen in zuidoost-Noorwegen een lokaal karakter heeft.
De Autoriteit beschouwt de vastgoedmarkt in Oslo niet als een
lokaal ondernemingsgebeuren. Fredensborg Boligutleie ANSconcurreert feitelijk of mogelijk met soortgelijke ondernemin-gen in Noorwegen en andere EER-staten. Een verkoopprijs on-der de marktwaarde waardoor Fredensborg Boligutleie ANSwordt begunstigd, zou de mededinging vervalsen of dreigente vervalsen en het handelsverkeer tussen de overeenkomstslui-tende partijen ongunstig beïnvloeden. Derhalve wordt, volgensde Autoriteit, aan voorwaarden 2 en 4 hierboven voldaan.
Voorwaarde 3 van artikel 61, lid 1, van de EER
Voorwaarde 3 hierboven betekent dat de steunmaatregel spe-
cifiek of selectief moet zijn, d.w.z. dat hij het evenwicht tussende begunstigde en zijn concurrenten beïnvloedt. In het onder-havige geval is de begunstigde Fredensborg Boligutleie ANS. De
Autoriteit neemt aan dat het voldoen aan deze voorwaarde niet
wordt betwist.
Besluit betreffende artikel 61, lid 1, van de EER
In het licht van de beschouwingen hierboven, is de Autoriteit
van mening dat de verkoop van de betreffende appartementenstaatssteun kan zijn in de zin van artikel 61, lid 1, van deEER-Overeenkomst.NL C 294/16 Publicatieblad van de Europese Unie 4.12.2003
3.Criterium van de particuliere investeerder
In de brief van 14 mei 2003 verwijst het gemeentebestuur van
Oslo naar een brief van 18 februari 2003 van de koper van deappartementen (Fredensborg Boligutleie ANS) aan de Autoriteitwaarin de koper opwerpt dat men het criterium van de parti-culiere investeerder moet kunnen toepassen (zie punt I/3 hier-boven).
Wat de positie van het gemeentebestuur van Oslo als inves-
teerder betreft, meent de Autoriteit dat het argument als zou dedesbetreffende transactie door het gemeentebestuur redelijk zijnomwille van de ziekenhuishervorming en de vermeende tijds-druk, niet de toepassing uitsluit van de bepalingen inzakestaatssteun in de EER-Overeenkomst. De ziekenhuishervormingbelet niet dat moet worden onderzocht of de verkoop de po-sitie van de koper verstevigt door hem een voordeel te gunnendat hij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben ver-kregen.
Daarom betwijfelt de Autoriteit de argumenten van het ge-
meentebestuur van Oslo (en de koper) ook op dit punt.
4.Verenigbaarheid van de steunmaatregelen
De Noorse autoriteiten hebben aangevoerd dat de aangemelde
verkoop geen steunelementen bevat, en hebben geen argumen-ten wat betreft verenigbaarheid naar voren gebracht. Na tehebben bepaald of bij de verkoop van de appartementen aldan niet sprake is van staatssteun, moet echter worden over-wogen of dergelijke steun verenigbaar is met de EER-Overeen-
komst krachtens artikel 61, lid 2 en lid 3, van de Overeen-
komst.
De toepassing van artikel 61, lid 2, lijkt niet aangewezen. Zo
kan de Autoriteit bijvoorbeeld niet vaststellen dat de verkoopsteun inhoudt met een sociaal karakter toegekend aan indivi-
duele consumenten.
In het licht van de informatie die de Autoriteit heeft ontvangen,
lijkt er eveneens geen reden te zijn om artikel 61, lid 3, onder(a) tot (c), van de EER-Overeenkomst toe te passen. De Auto-riteit meent dat de verkoop niet bedoeld was om de economi-
sche ontwikkeling te bevorderen van gebieden waar de levens-
standaard abnormaal laag is of een hoge werkloosheid heerst,om een project te promoten van gemeenschappelijk Europeesbelang of om de ontwikkeling van bepaalde economische ac-tiviteiten of van bepaalde economische gebieden te bevorderen.
5.Conclusie
Gezien bovenstaande feiten en overwegingen twijfelt de Auto-
riteit eraan of de verkoop van 1 744 appartementen door hetgemeentebestuur van Oslo aan „Fredensborg Boligutleie ANS”staatssteun bevat, en indien dat het geval is, over de verenig-baarheid van de steun met de werking van de EER-Overeen-komst. Dientengevolge, en overeenkomstig hoofdstuk 5.2 vande richtsnoeren staatssteun is de Autoriteit verplicht de in ar-tikel 1, lid 2, van Protocol 3 van de Toezichtovereenkomstvervatte procedure in te leiden. De beslissing om de procedurein te leiden, laat onverlet de definitieve beslissing, die nog altijdkan inhouden dat de steun verenigbaar is met de werking van
de EER-Overeenkomst.
HEEFT DE VOLGENDE BESCHIKKING GEGEVEN:
1. De in artikel 1, lid 2, van Protocol 3 van de Toezichtover-
eenkomst vervatte procedure wordt ingeleid ten aanzien vande aangemelde verkoop van 1 744 appartementen van hetgemeentebestuur van Oslo aan „Fredensborg BoligutleieANS”.
2. De Noorse regering wordt overeenkomstig punt 5.1.1.(1)
van hoofdstuk 5 van de richtsnoeren staatssteun van deAutoriteit uitgenodigd binnen twee maanden na kennisge-ving van deze beschikking te antwoorden op de inleidingvan de formele onderzoeksprocedure.
3. De Noorse regering wordt verzocht binnen twee maanden
na kennisgeving van deze beschikking alle informatie teverstrekken aan de hand waarvan de Autoriteit de verenig-baarheid van de betreffende verkoop met de EER-Overeen-komst kan onderzoeken.
4. De Noorse regering wordt verzocht onverwijld de potentiële
begunstigde, „Fredensborg Boligutleie ANS”, in te lichten
over het inleiden van de procedure en te informeren over
het feit dat hij mogelijk onrechtmatig ontvangen steun terugzal moeten betalen.
5. Er verschijnt een bekendmaking van deze beschikking, ge-
richt tot de andere EVA-staten, de EU-lidstaten en overigebelanghebbenden, in het EER-deel van het Publicatieblad van
de Europese Unie en in het Supplement daarbij, waarin zij
worden uitgenodigd binnen één maand vanaf de datum vanpublicatie hun opmerkingen te maken.
6. Deze beschikking is authentiek in de Engelse taal.
Gedaan te Brussel, 11 juli 2003,
Voor de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA
Einar M. BULL
VoorzitterHannes HAFSTEIN
Lid van het College
De Toezichthoudende Autoriteit van de EVA verzoekt hierbij
de EVA-landen, de lidstaten van de EU en andere betrokkenpartijen hun opmerkingen over de betrokken maatregelen bin-nen een maand na publicatie van deze bekendmaking in tedienen bij:
Toezichthoudende Autoriteit van de EVA
Trierstraat 74B-1040 Brussel.
De opmerkingen zullen worden doorgegeven aan de Noorse
regering. De belanghebbende partij die opmerkingen indient,kan schriftelijk een met redenen omkleed verzoek doen voorvertrouwelijke behandeling van zijn identiteit.NL 4.12.2003 Publicatieblad van de Europese Unie C 294/17