Besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA

Nr. 275/99/COL

van 17 november 1999

houdende invoering van richtsnoeren betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties en twintigste wijziging van de formele en materiële regels op het gebied van overheidssteun

DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA,

Gelet op de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte(1), en met name op de artikelen 61 tot 63,

Gelet op de Overeenkomst tussen de EVA-staten betreffende de oprichting van een Toezichthoudende Autoriteit en een Hof van Justitie(2), en met name op artikel 1 van Protocol 3,

Overwegende dat de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA ingevolge artikel 24 van de T.A.- en Hof-overeenkomst uitvoering geeft aan de bepalingen inzake overheidssteun;

Overwegende dat de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA ingevolge artikel 5, lid 2, onder b), van de T.A.- en Hof-overeenkomst kennisgevingen en richtsnoeren doet uitgaan over aangelegenheden die in de EER-overeenkomst worden behandeld, indien die overeenkomst of de T.A.- en Hof-overeenkomst zulks uitdrukkelijk voorschrijft, of indien de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA dit nodig acht;

Wijzende op de formele en materiële regels op het gebied van overheidssteun(3) die op 19 januari 1994 door de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA(4) werden vastgesteld;

Overwegende dat de Europese Commissie een mededeling betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden van gebouwen door openbare instanties(5) heeft goedgekeurd;

Overwegende dat een uniforme toepassing van de EER-regels inzake overheidssteun in de gehele Europese Economische Ruimte dient te worden gewaarborgd;

Overwegende dat de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA ingevolge punt II onder de titel "ALGEMEEN" aan het einde van bijlage XV bij de EER-overeenkomst, na overleg met de Commissie van de Europese Gemeenschappen, besluiten dient vast te stellen die overeenkomen met die van de Commissie teneinde ervoor te zorgen dat gelijke mededingingsvoorwaarden blijven bestaan,

Na overleg met de Europese Commissie,

Overwegende dat de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA de EVA-staten tijdens een multilaterale bijeenkomst over overheidssteun heeft geraadpleegd over de invoering van de nieuwe richtsnoeren,

BESLUIT:

1. De richtsnoeren inzake overheidssteun worden gewijzigd door invoeging van een nieuw hoofdstuk, hoofdstuk 18B, betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties, zoals vervat in bijlage I bij dit besluit.

2. De EVA-staten worden van dit besluit in kennis gesteld door middel van een afschrift van het besluit, met inbegrip van bijlage I.

3. De Europese Commissie wordt overeenkomstig Protocol 27, onder d), van de EER-overeenkomst van dit besluit in kennis gesteld door middel van een afschrift van het besluit, met inbegrip van bijlage I.

4. Het besluit, met inbegrip van bijlage I, wordt bekendgemaakt in het EER-deel van en het EER-supplement bij het Publicatieblad van de Europese Gemeenschappen.

5. Dit besluit is authentiek in de Engelse taal.

Gedaan te Brussel, 17 november 1999.

Voor de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA

De voorzitter

Knut Almestad

(1) Hierna "de EER-overeenkomst" te noemen.

(2) Hierna "de T.A.- en Hof-overeenkomst" te noemen.

(3) Hierna "de richtsnoeren inzake overheidssteun" te noemen.

(4) Oorspronkelijk gepubliceerd in PB L 231 van 3.9.1994 en in het EER-supplement nr. 32 daarbij met dezelfde datum; de laatste (19e) wijziging werd goedgekeurd bij Besluit nr. 149/99/COL van 30.6.1999 (nog niet gepubliceerd).

(5) Gepubliceerd in PB C 209 van 10.7.1997, blz. 3.

BIJLAGE I

"18B. STAATSSTEUNELEMENTEN BIJ DE VERKOOP VAN GRONDEN EN GEBOUWEN VOOR OPENBARE INSTANTIES(1)

18B.1. Inleiding

1. Bij verschillende gelegenheden werd de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA betrokken bij onderzoeken naar de verkoop van gronden en gebouwen waarvan de eigendom in overheidshanden berustte, om eventueel elementen van staatssteun ten gunste van de kopers te kunnen vaststellen. Net zoals de Europese Commissie reeds heeft gedaan voor de lidstaten van de EG, heeft de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA thans een richtsnoer voor de EVA-staten opgesteld teneinde haar algemene benadering van de problematiek van staatssteun bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties transparant te maken.

2. Onderstaande richtsnoer voor de EVA-staten:

- behelst een eenvoudige procedure waarmee de lidstaten de verkoop van gronden en gebouwen zodanig kunnen behandelen dat staatssteun vanzelf uitgesloten is;

- geeft duidelijk de gevallen van verkoop van gronden en gebouwen aan die bij de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA dienen te worden aangemeld om te kunnen nagaan of er bij een bepaalde transactie eventueel sprake is van steun en of die steun verenigbaar is met de werking van de EER-overeenkomst;

- biedt de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA de mogelijkheid eventuele klachten of opmerkingen van derden over vermeende gevallen van steun in verband met de verkoop van grond en gebouwen vlot af te handelen.

3. De procedurele voorzorgsmaatregelen die worden aanbevolen om te vermijden dat de regels inzake staatssteun van toepassing zijn, zijn zodanig geformuleerd dat de EVA-staten normaal gezien zich aan het richtsnoer kunnen houden zonder dat zij hun nationale procedures behoeven te wijzigen.

4. Het richtsnoer heeft alleen betrekking op de verkoop van gronden en gebouwen die in overheidshanden berusten, niet de aankoop van gronden en gebouwen door de overheid en evenmin de verpachting/verhuur of pacht/huur daarvan door openbare instanties. In dergelijke transacties kunnen eveneens elementen van staatssteun besloten liggen.

5. Dit richtsnoer laat de nationale voorschriften en gebruiken van de EVA-staten om de kwaliteit van de particuliere huisvesting en de toegang daartoe te bevorderen, onverlet.

18B.2. Beginselen

18B.2.1. Verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure

1. De verkoop van grond en gebouwen via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt, is vergelijkbaar met een veiling, waarbij het beste of enige bod per definitie met de marktwaarde overeenstemt en bijgevolg geen staatssteun inhoudt. Dat vóór de biedprocedure een andere waarde voor de gronden en gebouwen werd vastgesteld, bijvoorbeeld om boekhoudkundige redenen of om het eerste minimumbod te bepalen, doet hierbij niet terzake.

a) Een aanbod is 'voldoende openbaar gemaakt' wanneer daaraan gedurende een redelijk lange periode (twee maanden of langer) herhaaldelijk bekendheid is gegeven in de nationale pers, in onroerendgoedkranten of andere daartoe geschikte bladen, en via makelaarskantoren die een breed gamma van potentiële kopers bereiken, zodat het aanbod onder de aandacht van alle potentiële kopers kan worden gebracht.

Wanneer gronden en gebouwen worden verkocht die vanwege de waarde ervan of wegens andere factoren investeerders kunnen aantrekken die in heel Europa of zelfs wereldwijd opereren, dient aan die verkoop bekendheid te worden gegeven in bladen met een internationale lezerskring. Aan dergelijke verkopen dient ook bekendheid te worden gegeven via makelaars die zich op klanten op Europees of op internationaal niveau richten.

b) Een aanbieding is 'onvoorwaardelijk' indien om het even welke bieder, ongeacht of deze een bedrijf heeft en ongeacht de aard van dat bedrijf, in het algemeen de gronden en gebouwen kan aankopen en voor eigen doeleinden kan gebruiken. Er mogen beperkingen worden opgelegd om overlast te voorkomen, om het milieu te beschermen, of om te vermijden dat er een louter speculatief bod wordt uitgebracht. Beperkingen in verband met ruimtelijke ordening die voor het gebruik van de gronden en gebouwen aan de eigenaar ervan worden opgelegd overeenkomstig nationaal recht, doen geen afbreuk aan het onvoorwaardelijke karakter van een aanbieding.

c) Wanneer er een verkoopvoorwaarde is waarbij de toekomstige eigenaar ten behoeve van openbare instanties of van het algemeen belang aan speciale verplichtingen moet voldoen die niet uit de algemene nationale wetgeving, besluiten van instanties voor ruimtelijke ordening, algemene bescherming en behoud van het milieu en de volksgezondheid voortvloeien, dient de aanbieding alleen dan als 'onvoorwaardelijk' in bovengenoemde betekenis te worden beschouwd, indien alle potentiële kopers, ongeacht het feit of zij een bedrijf hebben en ongeacht de aard van dat bedrijf, verplicht zijn en in staat dienen te zijn aan deze voorwaarden te voldoen.

18B.2.2. Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure

a) Taxatie door een onafhankelijk deskundige

Indien openbare instanties geen gebruikmaken van de onder punt 18B.2.1 beschreven procedure, moet vóór de verkooponderhandelingen een taxatie door een of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend goed worden verricht om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De aldus vastgestelde marktprijs is de minimale aankoopprijs die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun verleend wordt.

Een 'taxateur van onroerend goed' is een te goeder naam en faam bekendstaand persoon die:

- het vereiste diploma heeft behaald in een erkend opleidingsinstituut of een gelijkwaardige universitaire opleiding heeft gevolgd;

- relevante ervaring heeft en in staat is de waarde van gronden en gebouwen te bepalen naargelang de ligging en de categorie ervan.

Indien in een EVA-staat geen erkende universitaire opleiding bestaat, moet de taxateur van onroerend goed zijn aangesloten bij een erkende beroepsorganisatie die zich met de taxatie van onroerend goed bezighoudt, en ofwel:

- zijn aangewezen door een rechterlijke instantie of door een gelijkwaardige, onafhankelijke instantie,

ofwel

- ten minste over een erkend diploma middelbaar onderwijs beschikken en voldoende beroepsscholing met aansluitend ten minste drie jaar praktijkervaring in, en kennis van, het taxeren van grond en gebouwen in de betrokken streek.

De taxateur dient zijn taken onafhankelijk uit te voeren, dat wil zeggen dat openbare instanties geen orders mogen geven met betrekking tot het resultaat van de taxatie. Taxatiebureaus van de staat, ambtenaren of ander overheidspersoneel worden als onafhankelijk beschouwd zolang een ongepaste invloed op hun taxatie daadwerkelijk wordt uitgesloten.

Onder 'marktwaarde' wordt verstaan de prijs waartegen de gronden en gebouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken gronden en gebouwen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de gronden en gebouwen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen(2).

b) Marge

Indien het na een redelijke inspanning om de gronden en gebouwen tegen de marktwaarde te verkopen, duidelijk wordt dat deze niet tegen de door de taxateur vastgestelde waarde kunnen worden verkocht, wordt een afwijking van ten hoogste 5 % van deze prijs geacht met de marktvoorwaarden overeen te komen. Indien het na nogmaals een redelijk tijdsbestek duidelijk wordt dat de gronden en gebouwen niet tegen de door de taxateur vastgestelde waarde met aftrek van deze marge van 5 % verkocht kunnen worden, kan op basis van de opgedane ervaring en ontvangen aanbiedingen de waarde opnieuw worden vastgesteld.

c) Bijzondere verplichtingen

Bij de verkoop kunnen in het algemeen belang bijzondere verplichtingen worden opgelegd die verband houden met de grond en gebouwen doch niet met de koper of diens economische activiteit, voorzover iedere potentiële koper in beginsel verplicht en in staat is deze verplichtingen na te komen, ongeacht het feit of hij een bedrijf heeft en ongeacht de aard van dat bedrijf. Het economisch nadeel van een dergelijke verplichting dient door onafhankelijke taxateurs afzonderlijk te worden geraamd en kan in de aankoopprijs worden doorberekend. Wanneer een koper op zijn minst gedeeltelijk uit eigen belang aan bepaalde verplichtingen voldoet, dient daarmee bij de beoordeling rekening te worden gehouden. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan een voordeel op het gebied van reclame, sponsoring van sport en cultuur, imago, verbetering van de directe omgeving van de koper of van recreatievoorzieningen voor het personeel van de koper.

Economische verplichtingen waaraan iedere eigenaar van onroerend goed volgens gemeen recht moet voldoen, mogen niet in de aankoopprijs worden doorberekend. (Voorbeelden hiervan zijn de zorg voor en het onderhoud van een stuk grond of een gebouw in het kader van de algemene sociale verplichtingen waaraan de eigenaar ervan behoort te voldoen, of het betalen van belastingen en dergelijke lasten).

d) Door openbare instanties gemaakte kosten

De kosten die de openbare instanties oorspronkelijk hebben gemaakt bij de aankoop van gronden of gebouwen vormen een aanwijzing voor de marktwaarde, tenzij er tussen de aankoop en de verkoop van dat onroerend goed een aanzienlijke tijd is verstreken. Gedurende een periode van ten minste drie jaar na de verwerving van een stuk grond of een gebouw mag de vastgestelde marktwaarde in beginsel niet lager liggen dan de oorspronkelijke aankoopprijs, tenzij de onafhankelijke taxateur specifiek een algemene daling van de marktprijs voor gronden en gebouwen op de relevante markt heeft vastgesteld.

18B.2.3. Aanmelding

De EVA-staten moeten bijgevolg, onverminderd de de minimis-regeling(3), onderstaande transacties bij de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA aanmelden, zodat deze kan vaststellen of er sprake is van staatssteun en, zo ja, kan beoordelen of deze verenigbaar is met de werking van de EER-overeenkomst:

a) iedere verkoop die niet tot stand kwam op basis van een open en onvoorwaardelijke biedprocedure waarbij het hoogste of enige bod geldt,

en

b) iedere verkoop die zonder een dergelijke procedure tot stand kwam tegen minder dan de marktwaarde die door onafhankelijke taxateurs werd vastgesteld.

18B.2.4. Klachten

Wanneer de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA een klacht of opmerking van derden ontvangt, waarin melding wordt gemaakt van vermeende staatssteun in een door openbare instanties gesloten overeenkomst voor de verkoop van gronden of gebouwen, gaat zij ervan uit dat daarmee geen staatssteun gemoeid is indien uit de door de betrokken EVA-staat verstrekte informatie blijkt dat bovengenoemde beginselen zijn nageleefd."

(1) Dit hoofdstuk is gebaseerd op de mededeling van de Commissie houdende een richtsnoer voor de lidstaten (PB C 209 van 10.7.1997, blz. 3).

(2) Artikel 49, lid 2, van Richtlijn 91/674/EEG van de Raad (PB L 374 van 31.12.1991, blz. 7), vgl. punt 12.B van bijlage IX bij de EER-overeenkomst.

(3) Zie besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA betreffende de formele en materiële regels op het gebied van overheidssteun, waarvan hoofdstuk XII gebaseerd is op de mededeling van de Commissie inzake de minimis-steun die gepubliceerd is in PB C 68 van 6.3.1996, blz. 9