SENTENZA TAL-QORTI TAL-ĠUSTIZZJA (Awla Manja)

25 ta’ Ottubru 2005( )

"Protezzjoni tal-konsumaturi – Bejgħ bieb b’bieb – Xiri ta’ proprjetà immobbli – Operazzjoni ta’ investiment finanzjarju permezz ta’ self ipotekat – Dritt ta’ tħassir ta’ kuntratt – Konsegwenzi ta’ tħassir ta’ kuntratt"

Fil-kawża C-350/03

li għandha bħala suġġett talba għal deċiżjoni preliminari skond l-Artikolu 234 KE, imressqa mil-Landgericht Bochum (il-Ġermanja), permezz ta’ deċiżjoni tad-29 ta’ Lulju 2003, li waslet fil-Qorti tal-Ġustizzja fit-8 ta’ Awwissu 2003, fil-kawża

Elisabeth Schulte,

Wolfgang Schulte

vs

Deutsche Bausparkasse Badenia AG,

IL-QORTI TAL-ĠUSTIZZJA (Awla Manja),

komposta minn V. Skouris, President, P. Jann, A. Rosas, Presidenti ta’ l-Awla, C. Gulmann (Relatur), R. Schintgen, N. Colneric u S. von Bahr, R. Silva de Lapuerta u K. Lenaerts, Imħallfin,

Avukat Ġenerali: P. Léger,

Reġistratur: M.-F. Contet, Amministratur Prinċipali,

wara li rat il-proċedura bil-miktub u wara s-seduta tal-15 ta’ Ġunju 2004,

wara li rat is-sottomissjonijiet ippreżentati bil-miktub:

– għas-Sur u s-Sinjura Schulte, minn M. Koch u M. Beckmann, Rechtsanwälte,

– għad-Deutsche Bausparkasse Badenia AG, minn M. Pap u N. Gross, Rechtsanwälte,

– għall-Gvern Ġermaniż, minn W.-D. Plessing, A. Dittrich u P.-C. Müller-Graff, bħala aġenti,

– għall-Gvern Franċiż, minn R. Loosli-Surrans, bħala aġent,

– għall-Gvern Taljan, minn I. M. Braguglia, bħala aġent, assistit minn A. Cingolo, avvocato dello Stato,

– għall-Kummissjoni tal-Komunitajiet Ewropej, minn J. Sack u J.-P. Keppenne, bħala aġenti,

wara li semgħet il-konklużjonijiet ta’ l-Avukat Ġenerali, ippreżentati fis-seduta tat-28 ta’ Settembru 2004,

tagħti l-preżenti

Sentenza

1 Il-talba għal deċiżjoni preliminari tirrigwarda l-interpretazzjoni ta’ l-Artikolu 95(3) KE kif ukoll tad-Direttiva tal-Kunsill ta’ l-20 ta’ Diċembru 1985 biex tħares lill-konsumatur rigward kuntratti nnegozjati barra mill-lok tan-negozju (85/577/KEE) (ĠU L 372, p. 31, iktar ’il quddiem id-"Direttiva"), u b’mod partikolari l-Artikoli 3(2), (4), (5), u (7) tagħha.

2 Din it-talba ġiet ippreżentata fil-kuntest ta’ kawża bejn is-Sur u s-Sinjura Schulte, u d-Deutsche Bausparkasse Badenia AG (iktar ’il quddiem il-"bank"), dwar il-konsegwenzi ta' tħassir, bis-saħħa tad-dritt nazzjonali applikabbli fil-qasam tal-bejgħ fuq it-tarġa tal-bieb [bejgħ bieb b’bieb], ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli ffirmat mill-konjuġi schulte mal-bank.

Il-kuntest ġuridiku

Il-liġi Komunitarja

3 Id-Direttiva għandha l-għan li toffri lill-konsumaturi ta’ l-Istati Membri protezzjoni minima fil-qasam tal-bejgħ bieb b’bieb, sabiex dawn jiġu protetti kontra r-riskji li jirriżultaw minn ċirkostanzi marbuta mal-konklużjoni ta’ kuntratt barra mill-lok tan-negozju. Ir-raba’ u l-ħames premessi tad-Direttiva jipprovdu:

"[...] tal-kuntratti magħmula barra mill-uffiċċju tan-negozjant hija li bħala regola huwa n-negozjant li jibda n-negozjati għall-kuntratt, li għalih il-konsumatur ma jkunx lest jew li ma jeskludix; [...] ta’ spiss il-konsumatur ma jkunx jista’ jqabbel il-kwalità ta’ l-offerta ma’ offerti oħra; […]

[...] billi l-konsumatur għandu jingħata d-dritt li jħassar tul perjodu ta’ għallanqas sebat ijiem biex ikun jista’ jivverifika l-obbligazzjonijiet li joħorġu mill-kuntratt".

4 L-Artikolu 1(1) tad-Direttiva jipprovdi:

"Din id-Direttiva għandha tgħodd għall-kuntratti li taħthom negozjant iforni merkanzija jew servizzi lil konsumatur u li jsiru:

[…]

– waqt xi żjara minn xi negozjant:

(i) fid-dar tal-konsumatur jew f’dik ta’ xi konsumatur ieħor;

[…]

meta ż-żjara ma ssirx fuq talba espressa tal-konsumatur."

5 L-Artikolu 3(2)(a), tad-Direttiva jipprovdi:

"Id-Direttiva preżenti ma tapplikax għal:

(a) kuntratti għall-bini, il-bejgħ u l-kiri ta’ proprjetà immobiljari jew kuntratti dwar drittijiet oħra konnessi ma’ proprjetà immobiljari.

[…]

[…]"

6 L-Artikolu 4 tad-Direttiva jipprovdi:

"Fil-każ tat-transazzjonijiet li jaqgħu taħt l-iskop ta’ l-Artikolu 1, in-negozjanti jridu jagħtu lill-konsumaturi notifika bil-miktub tad-dritt tagħhom li jħassru fil-perijodu stabilit fl-Artikolu 5, flimkien ma’ l-isem u l-indirizz ta’ xi persuna li jistgħu jeżerċitaw dak id-dritt kontriha.

Din in-notifika għandu jkollha d-data fuqha u jrid ikollha fiha dawk id-dettalji li jippermettu li l-kuntratt ikun identifikat. Trid tingħata lill-konsumatur:

(a) fil-każ ta’ l-Artikolu 1 (1), fil-ħin li jkun sar il-kuntratt;

[…]

L-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-leġiżlazzjoni nazzjonali tagħhom tistabilixxi miżuri xierqa ta’ protezzjoni għall-konsumatur f’dawk il-kazi meta l-informazzoni msemmija f’dan l-Artikolu ma tingħatax."

7 Skond l-Artikolu 5 tad-Direttiva:

"1. Il-konsumatur għandu jkollu d-dritt li jirrinunżja għall-effetti tal-ftehim tiegħu billi jibgħat avviż fi żmien perijodu ta’ mhux anqas minn sebat ijiem minn meta tkun waslet lill-konsumatur in-notifika msemmija fl-Artikolu 4, skond il-proċedura stabilita fil-liġi nazzjonali. […]

2. L-għotja ta’ l-avviż ikollha l-effett li tħoll lill-konsumatur minn kull obbligazzjoni li ġejja mill-kuntratt imħassar."

8 L-Artikolu 7 tad-Direttiva jipprovdi li "[Jekk] il-konsumatur jeżerċita d-dritt tiegħu li jirrinunzja, l-effetti legali ta’ din ir-rinunzja għandhom jiġu rregolati mill-liġijiet nazzjonali, b’mod partikulari għal dak li għandu x’jaqsam mal-ħlas lura ta’ flus għall-oġġetti jew għas-servizzi forniti u għar-ritorn ta’ l-oġġetti li jkunu riċevuti".

9 L-Artikolu 8 tad-Direttiva jippreċiża li din "ma tipprojibix lill-Istati Membri milli jadottaw jew iżommu dispożizzjonijiet li huma aktar favorevoli biex jipproteġu lill-konsumatur fil-qasam li jkopru".

Il-ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja

10 Permezz tas-sentenza tat-13 ta’ Diċembru 2001, Heininger (C‑481/99, Ġabra p. I-9945), il-Qorti tal-Ġustizzja interpretat id-Direttiva fi tliet aspetti.

11 Fl-ewwel lok, hija ddeċidiet li d-Direttiva tapplika għall-kuntratti ta’ self għal proprjetà immobbli, jiġifieri għal kuntratti ta’ self sabiex jiffinanzjaw ix-xiri ta’ proprjetà immobbli. Fil-punt 32 ta’ l-imsemmija sentenza, hija qieset li, anki jekk kuntratt huwa bbażat fuq dritt konness ma’ proprjetà immobbli fejn is-self mogħti jrid jiġi ggarantit permezz ta’ garanzija fuq immobbli, dan l-element tal-kuntratt mhux biżżejjed sabiex jiġi kkunsidrat li l-imsemmi kuntratt jirrigwarda dritt dwar proprjetà immobbli skond l-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva.

12 Hija fakkret ukoll li l-konsumatur li kkonkluda kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli f’sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb għandu dritt ta’ tħassir tal-kuntratt kif jirriżulta mill-Artikolu 5 tad-Direttiva. Fil-punt 35 ta’ l-istess sentenza, hija ppreċiżat l-konsegwenzi ta’ tħassir eventwali tal-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, li ssir b’mod konformi mar-regoli ta’ l-istess Direttiva, fuq il-kuntratt ta’ xiri ta’ proprjetà immobbli u l-kostituzzjoni tal-garanzija fuq immobbli rilevanti tad-dritt nazzjonali.

13 Fl-aħħarnett, il-Qorti fakkret li t-terminu ta’ sebat ijiem sabiex jitħassar il-kuntratt irid jiġi kkalkolat li jibda jiddekorri mill-mument fejn il-konsumatur irċieva min-negozjant l-informazzjoni dwar id-dritt tiegħu ta’ tħassir tal-kuntratt. Fil-punt 48 tas-sentenza Heininger, iċċitata ikar ’il fuq, hija qieset li d-Direttiva topponi li l-leġiżlatur nazzjonali japplika terminu ta’ sena li jibda’ jiddekorri mill-konklużjoni tal-kuntratt għall-użu tad-dritt tat-tħassir tal-kuntratt li jirriżulta mill-Artikolu 5 ta’ din id-Direttiva, meta l-konsumatur ma bbenefikax mill-informazzjoni prevista mill-Artikolu 4 ta’ l-imsemmija Direttiva.

Il-dritt nazzjonali

14 Id-Direttiva ġiet trasposta fil-liġi Ġermaniża permezz tal-liġi dwar it-tħassir tal-kuntratti konklużi permezz ta’ bejgħ bieb b’bieb u ta’ transazzjonijiet simili (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften), tas-16 ta’ Jannar 1986 (BGBl. 1986 I, p. 122, iktar ’il quddiem "HWiG" [Traduzzjonijiet mhux uffiċjali]).

15 Fil-verżjoni tagħha fis-seħħ fil-mument tal-fatti prinċipali, l-Artikolu 1(1) ta’ l-HWiG jipprovdi:

"Meta l-klijent ġie mġiegħel jagħmel dikjarazzjoni ta’ volontà bil-għan li jiġi konkluż kuntratt li għandu bħala suġġett prestazzjoni b’titolu oneruż:

1. permezz ta’ negozjati orali fil-post tax-xogħol tiegħu jew fl-ambitu ta’ residenza privata,

[…]

[…]

din id-dikjarazzjoni ta’ volontà hija effettiva biss jekk il-klijent ma jkunx irrevokaha bil-miktub f’terminu ta’ ġimgħa."

16 L-Artikolu 3 tal-HWiG jipprovdi:

"(1) F’każ ta’ tħassir tal-kuntratt, kull parti hija marbuta li trodd lura lill-parti l-oħra l-prestazzjoni li tkun irċeviet. It-tħassir tal-kuntratt mhux eskluż minħabba d-deterjorazzjoni jew it-telf ta’ l-oġġett jew impossibiltà oħra sabiex l-oġġett riċevut jingħata lura. Jekk il-klijent huwa responsabbli għad-deterjorazzjoni, għat-telf jew ta’ l-impossibilità l-oħra, huwa marbut li jħallas id-differenza tal-valur, jew tal-valur ta’ l-oġġett lill-parti l-oħra fil-kuntratt.

(2) Jekk il-klijent ma ġiex infurmat kif previst mill-Artikolu 2 u ma ġiex infurmat b’mod ieħor dwar id-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt, huwa mhux meqjus responsabbli għad-deterjorazzjoni, għat-telf jew ta’ l-impossibiltà l-oħra ħlief jekk ma eżerċitax id-diliġenza ta’ bonus pater familias.

(3) Għat-trasferiment tad-dritt ta’ l-użu jew l-użu ta’ proprjetà kif ukoll għas-servizzi l-oħra sal-mument ta’ l-eżerċizzju tad-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt, il-valur tagħhom għandu jkun imħallas lura; it-telf fil-valur li seħħ minħabba l-użu normali ta’ proprjetà jew ta’ servizz ieħor ma jittieħedx in kunsiderazzjoni.

(4) Il-klijent jista’ jeżiġi kumpens mill-parti l-oħra għall-ispejjeż neċessarji li ntnefqu fuq il-proprjetà."

17 Min-naħa l-oħra, il-leġiżlatur Ġermaniż ittraspona d-Direttiva tal-Kunsill 87/102/KEE, tat-22 ta’ Diċembru 1986, għall-approssimazzjoni tal-liġijiet, regolamenti u dispożizzjonijiet amministrattivi ta’ l-Istati Membri dwar il-kreditu lill-konsumatur (ĠU 1987, L 42, p. 48), billi adotta l-liġi fuq il-kreditu għall-konsum (Verbraucherkreditgesetz), tas-17 ta’ Diċembru 1990 (BGBl. 1990 I, p. 2840, iktar ’il quddiem "VerbrKrG"). Din il-liġi, fil-verżjoni inizjali tagħha, kienet fis-seħħ fiż-żmien tal-fatti prinċipali u sat-30 ta’ Settembru 2000.

18 L-Artikolu 9 tal-VerbrKrG jipprovdi:

"1. Kuntratt ta’ bejgħ jammonta għal transazzjoni marbuta ma’ kuntratt ta’ kreditu meta l-kreditu għandu l-għan li jiffinanzja l-prezz tal-bejgħ u li ż-żewġ kuntratti jridu jkunu kkunsidrati bħala li jikkostitwixxu transazzjoni ekonomika waħda. Ikun hemm transazzjoni ekonomika waħda b’mod partikolari meta l-parti li tagħti l-kreditu tibbenefika mill-kollaborazzjoni tal-venditur għall-preparazzjoni jew il-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kreditu.

2. Id-dikjarazzjoni ta’ volontà tal-konsumatur mogħtija waqt il-konklużjoni tal-kuntratt ta’ bejgħ konness, hija valida biss jekk il-konsumatur ma jirrevokax bis-saħħa ta’ l-Artikolu 7(1), id-dikjarazzjoni tiegħu ta’ volontà mogħtija fil-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kreditu.

L-informazzjoni dwar id-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt […] għandha tinkludi l-indikazzjoni li, fil-każ ta’ tħassir, il-kuntratt ta’ bejgħ konness mal-kuntratt ta’ kreditu ma jibqax validu wkoll. […] Jekk l-ammont nett tal-kreditu diġà ġie ttrasferit lill-venditur, il-parti li tagħti l-kreditu tassumi, fir-rigward tal-konsumatur, id-drittijiet u l-obbligi tal-venditur li jirrizultaw mill-kuntratt tal-bejgħ għal dak li jirrigwarda l-effetti legali tat-tħassir tal-kuntratt […].

[…]"

19 L-Artikolu 3(2) tal-VerbrKrG jgħid:

"Minbarra dan, mhumiex applikabbli

[…]

2. L-Artikolu 4(1), ir-raba’ frażi, punt 1(b), u l-Artikoli 7, 9 u 11 sa 13, għall-kuntratti ta’ kreditu li skond dawn il-kreditu huwa suġġett għall-kostituzzjoni ta’ garanzija fuq immobbli u li huwa mogħti kundizzjonijiet normalment użati għal kreditu garantit permezz ta’ garanzija fuq immobbli u l-finanzjament intermedjarju tagħhom […]"

Il-kawża prinċipali

20 Skond id-deċiżjoni ta’ rinviju, sa mit-tmiem is-snin 80, il-bank iffinanzja x-xiri ta’ appartamenti antiki. Ġeneralment, dawn kienu appartamenti li kienu ġew mibnija fil-kuntest ta’ kostruzzjoni ta’ bini għal raġunijiet soċjali fis-snin 60 u 70 u li ġew mixtrija mill-Allgemeine Wohnungsvermögens AG, imbagħad irrinnovati in parti u mqiegħda fuq is-suq. Il-kumpannija Heinen & Biege GmbH (ikar ’il quddiem "Heinen & Biege"), li għandha bħala attività l-intermedjazzjoni ta’ l-għoti ta’ servizzi relatati ma’ immobbli u finanzjarji, ħadet ħsib il-kummerċjalizzazzjoni effettiva ta’ dawn l-appartamenti u l-intermedjazzjoni tal-finanzjament.

21 Fil-kuntest ta’ din l-operazzjoni ta’ kummerċjalizzazzjoni, il-konjuġi Schulte ġew ikkontattati fi Frar 1992 minn aġent ta’ Heinen & Biege li pproponilhom investiment finanzjarju li jikkonsisti fix-xiri ta’ proprjetà immobbli ffinanzjat permezz ta’ kreditu (self). L-appartament li tqiegħed fuq is-suq kellu jkun okkupat minn terzi u minħabba raġunijiet fiskali, ix-xiri tiegħu kellu jkun iffinanzjat kollu permezz ta’ self.

22 Fit-28 ta’ April 1992, il-konjuġi Schulte xtraw appartament għal prezz ta’ 90 519 DEM. Il-kuntratt ta’ bejgħ ġie iffirmat quddiem Nutar, skond id-dispożizzjonijiet tal-liġi nazzjonali dwar is-suġġett.

23 Fil-kuntest ta’ l-għan esklussiv li jiġi ffinanzjat dan ix-xiri, permezz ta’ kuntratt tas-7 ta’ April 1992, il-konjuġi Schulte sselfu mill-Bank l-ammont ta’ 105 000 DEM, iggarantit permezz ta’ garanzija fuq immobbli ta’ l-istess ammont fuq l-appartament mixtri, li ġie kkostitwit permezz ta’ att notarili tat-8 ta’ Mejju 1992. F’dan l-att, il-konjuġi Schulte intrabtu li jkunu personalment responsabbli għall-ħlas ta’ l-ammont ta’ garanzija fuq immobbli u aċċettaw il-possibilità ta’ eżekuzzjoni forzata immedjata tal-kuntratt ta’ self fuq il-proprjetà kollha tagħhom. Fuq talba tal-bank kellhom jintrabtu wkoll li jaderixxu għal sistema ta’ ġbir flimkien tad-dħul mill-kiri, sabiex jiġi ggarantit qsim indaqs tad-dħul kollu mill-kiri tal-kumpless ta’ l-immobbili.

24 Min-naħa l-oħra, huma ntrabtu li jikkonkludu mal-bank żewġ kuntratti ta’ tifdil għal bini, kull waħda intrabtet mal-bank għal nofs tas-somma mislufa. Ġie miftiehem li l-ħlas lura tas-somma kellha issir biss meta jseħħ l-ewwel kuntratt ta’ tifdil għal bini. Il-kuntratt ta’ self ma kien jikkontjeni ebda’ informazzjoni dwar id-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt skond l-HWiG.

25 La darba jkunu ġew konklużi l-kuntratti kollha u ġew ikkostitwiti l-garanziji meħtieġa mill-kuntratt ta’ self, il-bank ħallas direttament lill-kumpannija venditriċi tal-proprjetà immobbli l-ammont ta’ 101 850 DEM, fuq il-bażi ta’ l-istruzzjoni mogħtija bil-miktub mill-konjuġi Schulte.

26 Peress li l-konjuġi Schulte ma kinux qed iwettqu obbligu tagħhom tal-ħlas mensili b’mod konformi mal-kuntratt ta’ self, il-bank irrexxinda dan il-kuntratt, talab il-ħlas lura immedjata u, fin-nuqqas ta’ ħlas, fittex għall-eżekuzzjoni forzata ta’ l-imsemmi kuntratt fuq il-bażi ta’ l-att notarili tat-8 ta’ Mejju 1992.

27 F’Novembru 2002, il-konjuġi Schulte irrexxindaw il-kuntratt ta’ self fuq il-bażi ta’ l-Artikolu 1 tal-HWiG u ippreżentaw quddiem il-Landgericht Bochum, proċedimenti kontra l-eżekuzjoni forzata.

28 Huma sostnew quddiem din il-qorti li, fi Frar 1992, huma kienu ġew ikkuntattati d-dar tagħhom minn aġent ta’ Heinen & Biege li kien ipproponilhom arranġament li jagħtihom il-possibiltà li jiffrankaw fuq it-taxxa u li, b’riżultat ta’ dan, fi żmien qasir, kienu seħħew tlett laqgħat ta’ informazzjoni fir-residenza privata tagħhom, li matulhom, minbarra l-proprjetà immobbli, kien ġie propost lilhom finanzjament totali u, f’dan il-każ, esklussivament dak tal-bank. Ġie speċifikament spjegat lilhom li l-finanzjament ta’ proprjetà immobbli kien garantit, minħabba s-sistema finanzjarja magħżula, permezz tal-vantaġġi fiskali marbuta ma’ dik is-sistema kif ukoll permezz tad-dħul mill-kiri. Kemm il-kuntratt tas-self kif ukoll il-kuntratti ta’ tifdil għal bini ġew iffirmati fl-appartament tagħhom.

29 Huma sostnew li l-bank huwa responsabbli għas-sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb peress li l-bank ikollabora b’mod strett għal numru ta’ snin mal-kumpannija ta’ intermedjazzjoni, minħabba li l-istadji kollha tan-negozjar tal-kuntratti kienu jiġu assigurati għan-nom tal-bank.

30 Il-konjuġi Schulte jsostnu wkoll li l-kuntratt ta’ bejgħ u l-kuntratt ta’ self għandhom ikunu kkunsidrati bħala transazzjoni ekonomika waħda, b’mod li, b’applikazzjoni ta’ l-Artikolu 9(2), ir-raba’ frażi, tal-VerbrkrG, li tapplika f’kull każ b’analoġija, huma sempliċement marbuta li jagħtu lura l-proprjetà ta’ l-appartament.

31 Il-bank jikkontesta l-argument li l-kuntratt ta’ self ġie konkluż fil-kuntest ta’ sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb. Min-naħa l-oħra, anki meta jkun il-każ, huwa ma jistax ikun meqjus legalment responsabbli, peress li l-aġent huwa kollaboratur tal-kumpannija ta’ intermedjazzjoni, li r-rwol tiegħu għal dak li jirrigwarda l-konklużjoni tal-kuntratt ta’ self, jikkonsisti esklussivament fl-intervent fil-livell tal-kostituzzjoni tal-fajl u t-trasmissjoni ta’ l-informazzjoni.

32 Min-naħa l-oħra, il-bank qies li l-mistoqsija rilevanti m’hijiex jekk il-konjuġi Schulte għandhomx dritt li jħassru l-kuntratt b’mod konformi mal-HWiG, peress li, anki jekk tiġi ammessa l-validità tat-tħassir tal-kuntratt ibbażat fuq l-Artikolu 1 tal-HWiG, huma marbuta li jħallsu lura l-ammont tas-self li ġie mħallas lilhom, kemm l-ammont nett tas-self kif ukoll kumpens għall-użu tal-fondi, sal-livell ta’ l-interessi kuntrattwalment miftehma jew, f’kull każ dawk pratikati fis-suq. Sussidjarjament, il-bank talab bħala kontro-talba l-kundanna tal-konjuġi Schulte għall-ħlas lura tas-somma mħallsa, jiġifieri ta’ 101 850 DEM, flimkien ma’ l-interessi skond il-liġi.

Id-domandi preliminari

33 Il-Landgericht Bochum ssostni li, fid-dritt nazzjonali, it-tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli għandu bħala effett l-annullament ta’ dan il-kuntratt, fejn kull parti hi marbuta, skond l-Artikolu 3(1) u (3) tal-HWiG, li tagħti lura lill-parti l-oħra l-prestazzjoni li rċeviet u li tirrimborsa l-valur ta’ l-użu mogħti sal-mument tat-tħassir tal-kuntratt. Hija żżid li, bis-saħħa ta’ ġurisprudenza kostanti tal-Bundesgerichtshof, is-self huwa meqjus bħala li ġie rċevut mill-persuna stess li qeda tissellef jekk l-ammont ta’ dan is-self ma ġiex imħallas lil din imsemmija l-aħħar, iżda fuq l-istruzzjoni ta’ din ta’ l-aħħar, lil terz.

34 Jirriżulta li, f’każ ta’ tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli konkluż f’sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb, l-Artikolu 3(1) u (3) tal-HWiG jagħti lill-bank li qed isellef dritt għal ħlas lura ta’ l-ammont nett tas-self mogħti, flimkien ma’ l-interessi bir-rata tas-suq.

35 Il-Landgericht Bochum tispjega li l-kwistjoni tal-kawża prinċipali tiddependi prinċipalment fuq id-domanda dwar jekk, la darba l-konjuġi Schulte eżerċitaw id-dritt tagħhom ta’ tħassir tal-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, il-bank jistax jirrikorri għad-dritt ta’ ħlas lura immedjat u ta’ l-ammont kollu msellef b’ applikazzjoni ta’ l-Artikolu 3(1) tal-HWiG kif interpretat mill-Bundesgerichtshof. Hija qieset din il-konsegwenza bħala severa għall-konsumatur u tqis li soluzjonijiet oħra huma possibbli taħt il-leġiżlazzjoni nazzjonali.

36 B’mod partikolari, il-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli u l-kuntratt ta’ bejgħ ta’ immobbli jistgħu jkunu kkunsidrati bħala transazzjoni ekonomika waħda fis-sens ta’ l-Artikolu 9(2) tal-VerbrKrG, b’mod li l-persuna li tissellef, mill-fatt tat-tħassir tal-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, ma tkunx aktar marbuta mal-kuntratt ta’ bejgħ ta’ immobbli u l-bank jassumi, b’mod konformi mar-raba’ frażi ta’ din l-istess dispożizzjoni, id-drittijiet u l-obbligi tal-venditur. B’konsegwenza ta’ dan, il-persuna li tissellef ma tkunx aktar marbuta li tħallas lura lill-bank l-ammont tas-self izda għandha tagħti lura l-proprjetà immobbli ffinanzjat mill-imsemmi self u tħallas lura l-valur ta’ l-uzu li sar f’dan iż-zmien. Huwa wkoll possibbli, mingħajr ma ssir referenza għall-Artikolu 9(2) tal-VerbrKrG, li tqis, fuq il-bażi tal-prinċipju ta’ transazzjoni ekonomika waħda bejn iż-żewġ kuntratti, li t-tħassir tal-kuntratt ta’ wieħed minn dawn isarraf fl-invalidità ta’ l-ieħor, fejn l-għan finali ta’ protezzjoni tad-dispożizzjoni dwar it-tħassir ta’ kuntratt jeżiġi li persuna li tissellef m’għandhiex ikollha l-piż ta’ l-obbligu tal-ħlas lura tas-self.

37 Iżda, il-Landgericht Bochum tippreċiża li skond ġurisprudenza kostanti tal-Bundesgerichtshof, ikkonfermata mis-sentenza Heininger, iċċitata iktar ’il fuq, l-Artikolu 9 tal-VerbrKrG mhux applikabbli għal self għal proprjetà immobbli minħabba l-Artikolu 3(2) tal-VerbrKrG. Skond din il-ġurisprudenza, is-self għal proprjetà immobbli u x-xiri ta’ immobbli ffinanzjat mis-self mhumiex kkunsidrati bħala kuntratti konnessi li jikkostitwixxu transazzjoni ekonomika waħda. B’konsegwenza ta’ dan, it-tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli ma jaffettwax il-validità ta’ kuntratt ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli ffinanzjat minn dan is-self.

38 Il-Landgericht Bochum jistaqsi jekk dispożizzjoni nazzjonali bħall-Artikolu 3 tal-HWiG, kif interpretat mill-Bundesgerichtshof, hijiex konformi mad-dritt Komunitarju, minħabba li l-konsegwenzi legali li jirriżultaw mill-interpretazzjoni mogħtija għal tali dispożizzjoni ma dehrilhiex li taqbel mal-finalità protettiva tad-dritt ta’ tħassir ta’ kuntratt.

39 F’dan ir-rigward il-qorti tar-rinviju tgħid li l-obbligu ta’ ħlas lura li tirriżulta mill-imsemmija interpretazzjoni timplika, għall-konsumatur li jkun ikkonkluda kuntratt ta’ self mingħajr ma jkun ġie infurmat bid-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt u li issa jkun eżerċità d-dritt – li, b’mod konformi mas-sentenza Heininger, iċċitata aktar ’il fuq, mhux limitat fiż-żmien –, sitwazzjoni inqas favorevoli, fuq il-livell ekonomiku, minn dik f’każ ta’ żamma tal-kuntratt ta’ self. Minħabba li l-eżekuzzjoni tagħha tista’ twassal għall-falliment tal-konsumaturi, l-obbligu ta’ ħlas lura immedjat ta’ l-ammont kollu jista’ jkun ta’ natura li jiddiswadi lill-konsumaturi milli jeżerċitaw id-dritt ta’ tħassir ta’ kuntratt rikonoxxut fl-Artikolu 5 tad-Direttiva.

40 Għaldaqstant il-Landgericht Bochum iddeċidiet li tissospendi l-proċedimenti u li tirreferi lill-Qorti tal-Ġustizzja d-domandi preliminari segwenti:

"1) L-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva […] japplika ukoll għall-kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli li għandhom jiġu kkunsidrati bħala li sempliċement jagħmlu parti minn tip ta’ investiment finanzjarju fejn il-finanzjament huwa magħmul permezz ta’ self u fejn in-negozjati ta’ qabel il-kuntratt iseħħu, għal dak li jirrigwarda kemm il-kuntratt ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli kif ukoll il-kuntratt ta’ self li jservi esklussivament għal finanzjament, fil-kuntest ta’ bejgħ bieb b’bieb fis-sens ta’ l-Artikolu 1 [tal-HWiG]?

2) Il-ħtiġijiet speċifiċi tal-prinċipju ta’ livell għoli ta’ protezzjoni fil-qasam ta’ protezzjoni tal-konsumaturi (Artikolu 95(3) KE) u għall-effikaċja tal-protezzjoni tal-konsumaturi ggarantit mid-Direttiva […] huma rrispettati mid-dispożizzjonijiet ta’ leġiżlazzjoni nazzjonali, jew l-interpretazzjoni li hija mogħtija lilha, li tipprovdi biss bħala konsegwenza għar-revoka tad-dikjarazzjoni ta’ volontà li twassal għall-konklużjoni ta’ kuntratt ta’ self – anki meta jkun każ ta’ investimenti finanzjarji li għalihom is-self żgur li ma kien isir fl-assenza ta’ xiri tal-proprjetà immobbli – l-annullament tal-kuntratt ta’ self?

3) Dispożizzjoni nazzjonali li tipprovdi, bħala konsegwenza għat-tħassir tal-kuntratt ta’ self, l-obbligu għall-konsumatur li eżerċita d-dritt tiegħu ta’ tħassir tal-kuntratt li jħallas lura l-ammont ta’ self lill-bank minn fejn ġie l-finanzjament, anki jekk is-self, skond is-sistema applikata għall-investiment finanzjarju, iservi esklussivament għall-finanzjament tal-proprjetà immobbli u jkun imħallas direttament lill-venditur tal-proprjetà immobbli, tissodisfa l-għan finali ta’ protezzjoni tad-dispożizzjoni ta’ l-Artikolu 5(2) tad-Direttiva […], f’dak li jirrigwarda t-tħassir ta’ kuntratt?

4) Dispożizzjoni nazzjonali li tipprovdi, bħala konsegwenza tat-tħassir tal-kuntratt ta’ self, l-obbligu għall-konsumatur, wara li jkun ġie eżerċitat id-dritt tiegħu ta’ tħassir tal-kuntratt, li jħallas lura immedjatament l-ammont tas-self li – konformement mas-sistema applikata għall-investiment finanzjarju – s’issa ma ġiex imħallas lura, flimkien ma’ l-interessi prattikati fis-suq, hija inkompatibbli mal-ħtieġa ta’ livell ta’ protezzjoni elevata fil-qasam ta’ protezzjoni tal-konsumaturi (Artikolu 95(3) KE) u għall-prinċipju ta’ l-effikaċja tal-protezzjoni tal-konsumaturi indikata fid-Direttiva […]?"

Fuq id-domandi preliminari

Fuq l-ammissibilità

41 Id-domandi magħmula huma bbażati fuq il-premessa li skond il-kuntratt ta’ self in kwistjoni fil-kawża prinċipali ġie konkluż f’sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb.

42 Il-bank jiddubita l-ammissibiltà tad-domandi preliminari, peress li skond hu, il-Landgericht Bochum ma ddeċiditx b’mod definittiv jekk il-kuntratt ta’ self kienx ġie konkluż f’sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb. Il-bank isostni li, peress li din il-kwistjoni ila żmien twil mingħajr tweġiba, id-domandi preliminari jibqgħu ipotetiċi.

43 F’dan ir-rigward, jeħtieġ li jingħad li hija biss il-qorti nazzjonali li qed tisma’ l-kawża u li għandha tassumi r-responsabbiltà tad-deċiżjoni ġuridika, li għandha tevalwa, fir-rigward taċ-ċirkostanzi partikolari tal-kawża, kemm il-ħtieġa ta’ deċiżjoni preliminari sabiex tkun f’pożizzjoni li tagħti s-sentenza tagħha kif ukoll ir-rilevanza tad-domandi li hija ssaqsi lill-Qorti. Minkejja dan, il-Qorti tal-Ġustizzja qieset li ma setgħetx tiddeċiedi dwar domanda preliminari magħmula minn qorti nazzjonali meta jidher b’mod ċar, b’mod partikolari, li l-interpretazzjoni ta’ dritt Komunitarju mitluba mill-qorti nazzjonali m’għandha l-ebda konnessjoni mill-fatti reali jew mas-suġġett tal-kawża prinċipali jew meta l-problema hija ta’ natura ipotetika (ara s-sentenza tal-15 ta’ Diċembru 1995, Bosman, C-415/93, Ġabra p. I-4921, punti 59 u 61).

44 Il-qorti tar-rinviju ssostni li, jekk il-konjuġi Schulte għandhom jiġu kkunsidrati li għandhom iħallsu lura immedjatament l-ammont sħiħ tas-self kif ukoll l-interessi, hija tista’ ma jkollhiex titratta d-domanda dwar jekk il-bank ħassarx il-kuntratt ta’ self b’mod validu jew jekk il-konjuġi Schulte irrevokawx id-dikjarazzjoni tagħhom ta’ volontà li twassal għall-konklużjoni tal-kuntratt ta’ self b’mod validu skond il-HWiG. Fil-fatt, f’dawn iż-żewġ każijiet, il-konjuġi Schulte jkunu marbuta jħallsu immedjatament l-ammont sħiħ ta’ self.

45 F’dawn iċ-ċirkustanzi, ma huwiex possibbli li jingħad li d-domandi preliminari huma manifestament ipotetiċi jew mingħajr konnessjoni mal-fatti reali jew mas-suġġett tal-kawża prinċipali.

Fuq il-merti

Osservazzjonijiet Preliminari –

– Fuq l-investiment finanzjarju in kwistjoni fil-kawża prinċipali

46 L-investiment finanzjarju li għalih il-konjuġi Schulte ipparteċipaw għandu b’mod partikolari l-karatteristiċi segwenti.

47 Intermedjarju ppropona lil din il-koppja x-xiri ta’ appartament fejn il-venditur huwa kumpannija li xtrat u rinnovat numru kunsiderevoli ta’ appartamenti sabiex terġa’ tbiegħhom.

48 Għal raġunijiet ta’ taxxa, ix-xiri ta’ l-imsemmi appartament kellu jkun iffinanzjat kollu permezz ta’ self.

49 L-intermedjarju in kwistjoni ppropona li l-finanzjament tal-prezz tax-xiri u ta’ l-ispejjeż ta’ l-operazzjoni jkunu ffinanzjati permezz ta’ self otenut mill-bank, ggarantit permezz ta’ garanzija fuq proprjetà immobbli, u li l-konjuġi Schulte jkunu min-naħa l-oħra personalment responsabbli għall-ħlas tad-dejn.

50 Dawn ta’ l-aħħar intrabtu li jirrispettaw sistema ta’ ġbir flimkien tad-dħul mill-kiri ta’ l-appartamenti tal-proprjetà immobbli in kwistjoni, sistema li kellha tiggarantixxi qsim indaqs tad-dħul kollu.

51 L-investiment fl-appartament, iffinanzjat kollu kemm hu permezz tas-self, suppost ma kienx jeħtieġ spejjeż għall-konjuġi Schulte, minħabba li l-finanzjament kellu jkun imħallas lura mid-dħul mill-kiri, flimkien b’mod, parikolari ma’ l-effett ta’ ċerti vantaġġi fiskali.

52 Ma ġiex ikkuntestat quddiem il-Qorti li investimenti finanzjarji bħal dawn kienu jinkludu barra r-riskju ta’ valutazzjoni żejda ta’ l-appartament fil-mument tax-xiri, ir-riskju b’mod partikolari, id-dħul mill-kiri previst ma jitwettaqx u li l-istennija li l-prezz tal-proprjetà jiżdied tirriżulta żbaljat.

53 Jidher li, għall-konjuġi Schulte, dawn iż-żewġ riskji twettqu.

54 Fil-każ tal-kawża prinċipali, wara s-sentenza Heininger, iċċitata iktar ’il fuq, il-konjuġi Schulte irrevokaw il-kuntratt ta’ self b’mod konformi mal-HWiG, waqt li assumew li din kienet ser tippermettilhom li jeħilsu mill-obbligi kollha tagħhom lejn il-bank.

– Fuq il-portata tad-domandi preliminari

55 Il-qorti tar-rinviju ssostni li, skond id-dritt nazzjonali applikabbli fil-mument meta seħħew il-fatti tal-kawża prinċipali, jekk, permezz tat-tħassir tal-kuntratt, il-persuna li tissellef hija ħielsa mill-obbligi kollha tagħha tal-kuntratt ta' self, hija trid tħallas immedjatament lura l-ammont kollu tas-self, kif ukoll l-interessi. Din il-qorti tippreċiża li, skond il-liġi nazzjonali applikabbli, kif interpretata mill-Bundesgerichtshof, mhux rilevanti li s-self tħallas direttament lill-venditur ta’ l-appartament mill-bank, u mhux possibbli, f’kundizzjonijiet bħal dawk ta’ dan il-każ partikulari, li l-kuntratt ta’ self u l-kuntratt ta’ xiri jiġu kkunsidrati bħala kuntratti konnessi li jikkostitwixxu transazzjoni ekonomika waħda.

56 Mhux ikkuntestat quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja – u min-naħa l-oħra l-Bundesgerichtshof ikkonfermat dan fil-ġurisprudenza tagħha (sentenza tat-12 ta’ Novembru 2002, BGHZ 152, 331) – li, f’dawn iċ-ċirkustanzi, fid-dritt Ġermaniż, bħala regola ġenerali, ikun hemm ftit jew ebda interess ekonomiku li l-kuntratt ta’ self jiġi mħassar. Il-konsumatur ikun fl-istess sitwazzjoni bħal kieku t-tħassir tal-kuntratt ma kienx seħħ, jekk mhux f’sitwazzjoni anqas favorevoli, minħabba li huwa jkollu jħallas id-dejn tiegħu immedjatament u mhux fi stadji kif previst mill-kuntratt.

57 Fid-dawl ta’dan il-qorti tar-rinviju tistaqsi jekk id-dritt Ġermaniż, f’dak li jirrigwarda l-mod kif jistabbilixxi il-konsegwenzi ġuridiċi tat-tħassir ta’ kuntratt ta’ self konkluż f’sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb, huwa konformi mad-dritt Komunitarju.

58 L-ewwel żewġ domandi preliminari, jirrigwardaw l-effett tat-tħassir fuq il-kuntratt ta’ bejgħ u l-aħħar żewġ domandi jirrigwardaw l-effetti tat-tħassir fuq il-kuntratt ta’ self.

– Fuq id-dritt Komunitarju applikabbli

59 Fit-tieni u r-raba’ domandi, il-qorti tar-rinviju tirreferi għall-Artikolu 95(3) KE, li jipprovdi li l-Kummissjoni, fil-proposti tagħha previsti mill-paragrafu 1 ta’ dan l-Artikolu fil-qasam tal-protezzjoni tal-konsumaturi, jieħu bħala bażi livell ta’ protezzjoni elevata, u li, fil-kuntest tal-kompetenzi rispettivi tagħhom, il-Parlament Ewropew u l-Kunsill li għandhom ukoll ifittxu li jilħqu dan l-objettiv.

60 Jeħtieġ li l-ewwelnett jingħad li din id-dispożizzjoni, li ġiet introdotta fl-1986 fit-Trattat KE permezz ta’ l-Att Uniku Ewropew, ma kinitx applikabbli fil-mument ta’ l-adozzjoni tad-Direttiva fl-1985.

61 Min-naħa l-oħra, anki jekk jiġi ssoponut li dan kien applikabbli, l-imsemmija dispożizzjoni tirreferi għall-istituzzjonijiet differenti, li kull waħda għandha r-rwol tagħha fil-proċess leġiżlattiv Komunitarju u ma tkunx konsegwentement, tista’ tiġi invokata bħala bażi diretta ta’ l-obbligi li jorbtu Stat Membru. L-aktar, din l-istess dispożizzjoni tista’ tintuża bħala element ta’ interpretazzjoni tad-Direttiva.

62 B’konsegwenza ta’ dan, ir-regoli tad-dritt Komunitarju rilevanti sabiex jirrispondu għad-domandi mressqa huma dawk tad-Direttiva.

63 Fl-ewwel lok, għandu jiġi mfakkar li, b’mod konformi ma’ l-Artikolu 8 tagħha, id-Direttiva ma timpedixxix li l-Istati Membri jadottaw jew iżommu dispożizzjonijiet aktar favorevoli fil-qasam tal-protezzjoni tal-konsumaturi fil-qasam kopert minnha.

64 Sussegwentement, id-Direttiva tapplika, b’mod konformi ma’ l-Artikolu 1 tagħha, għall-kuntratti kollha konkluzi bejn in-negozjanti u l-konsumaturi, bl-eċċezzjoni ta’ ċerti kuntratti elenkati b’mod eżawrjenti fl-Artikolu 3(2) ta’ l-imsemmija Direttiva u b’mod partikolari tal-kuntratti dwar il-bejgħ ta’ proprjetà immobbli.

65 Fl-aħħarnett, il-protezzjoni mogħtija lill-konsumatur li kkonkluda kuntratt fiċ-ċirkostanzi ta’ bejgħ bieb b’bieb jikkonsist b’mod partikolari, b’mod konformi ma’ l-Artikolu 5(1) tad-Direttiva, fil-possibbiltà, għal dan il-konsumatur, li jħassar il-kuntratt f’terminu ta’ sebat ijiem wara li jkun ġie infurmat min-negozjant bid-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt, fejn in-negozjant huwa marbut b’tali obbligu ta’ informazzjoni b’mod konformi ma’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 4, tad-Direttiva.

66 Huwa dan li l-Qorti fakkret fil-punt 38 tas-sentenza Heininger, iċċitata iktar’ il fuq, fejn saħħqet li, min-naħa waħda, id-Direttiva għandha l-għan li tipproteġi lill-konsumatur kontra r-riskju li jirriżulta minn ċirkustanzi speċifiċi inerenti għall-konklużjoni ta’ kuntratt barra mill-istabbilimenti tan-negozjant u li, min-naħa l-oħra, l-għan li l-protezzjoni tal-konsumatur tkun assigurata permezz ta’ l-introduzzjoni tad-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt.

67 Għal dak li jirrigwarda l-konsegwenzi tat-tħassir tal-kuntratt, huwa previst mill-Artikolu 5(2) tad-Direttiva, li, permezz tat-tħassir tal-kuntratt, il-konsumatur huwa meħlus mill-obbligi kollha li jirriżultaw mill-kuntratt u, l-Artikolu 7 ta’ l-istess Direttiva jipprovdi li l-effetti legali tat-tħassir tal-kuntratt għandhom ikunu rregolati sdond il-liġi nazzjonali.

68 Fil-punt 35 tas-sentenza Heininger, iċċitata iktar’ il fuq, il-Qorti tal-Ġustizzja għamlet referenza għal din l-imsemmija dispożizzjoni u żiedet li, jekk kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli jaqa’ taħt il-kamp ta’ l-applikazzjoni tad-Direttiva, il-konsegwenzi ta’ tħassir eventwali tal-kuntratt, li seħħew b’mod konformi mar-regoli ta’ l-istess Direttiva, fuq il-kuntratt ta’ xiri tal-proprjetà immobbli u l-kostituzzjoni tal-garanzija fuq immobbli huma regolati taħt id-dritt nazzjonali.

69 Iżda, jekk hija r-responsabbiltà ukoll ta’ l-Istati Membri li jirregolaw l-effetti legali tat-tħassir tal-kuntratt, din il-kompetenza għandha tiġi eżerċitata b’rispett għad-dritt Komunitarju, u b’mod partikolari għar-regoli tad-Direttiva interpertata fid-dawl ta’ l-għan tagħha u b’mod li l-effetti prattiċi tagħha huma ggarantiti. L-Istati Membri għandhom, fl-eżekuzzjoni ta’ l-obbligi li jirriżultaw minn direttiva, jadottaw il-miżuri kollha neċessarji sabiex ikun iggarantit l-effett sħiħ tad-direttiva, b’mod konformi ma’ l-għan li hija għandha (ara, b’mod partikolari, is-sentenzi tas-17 ta’ Ġunju 1999, il-Kummissjoni vs Italja, C-336/97, Ġabra p. I-3771, punt 19, u tal-5 ta’ Diċembru 2002, il-Kummissjoni vs il-Belġju, C-324/01, Ġabra p. I-11197, punt 18).

70 Hija żżid ukoll li d-direttiva ma tistax, fiha nfisha, tikkreja obbligi fuq individwu u għalhekk ma tistax tiġi invokata kontra individwu (ara, b’mod partikolati, s-sentenzi ta’ l-4 ta’ Lulju 1994, Faccini Dori, C‑91/92, Ġabra p. I-3325, punt 20, u tal-5 ta’ Ottubru 2004, Pfeiffer et, C‑397/01 sa C‑403/01, Ġabra p. I-8835, punt 108).

71 Madankollu, meta l-kawża hija miġjuba bejn individwi, il-qorti nazzjonali hija marbuta, meta hi tapplika d-dispożizzjonijiet tad-dritt intern adottati sabiex jiġu trasposti l-obbligi previsti minn direttiva, li tieħdu in kunsiderazzjoni r-reġoli kollha tad-dritt nazzjonali u li tinterpretahom, safejn l-aktar possibbli, fid-dawl tat-test kif ukoll fid-dawl ta’ l-għan finali ta’ din id-Direttiva sabiex twassal għal soluzzjoni konformi ma’ l-għan imħaddan minnha (ara s-sentenza Pfeiffer et, iċċitata iktar ’il fuq, punt 120).

Fuq l-ewwel u t-tieni domandi, dwar l-effett tat-tħassir tal-kuntratt ta’ self fuq il-kuntratt ta’ bejgħ

72 Permezz ta’ l-ewwel domanda tagħha, il-qorti tar-rinviju talbet interpretazzjoni ta’ l-Artikolu 3(2) tad-Direttiva li teskludi mill-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id- Direttiva, b’mod partikolari, l-kuntratti dwar il-bejgħ ta’ proprjetà immobbli. Hija tixtieq tkun taf jekk din l-esklużjoni tapplikax ukoll għal kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetajiet immobbli li għandhom jiġu meqjusa bħala li sempliċement jiffurmaw parti minn tip ta’ investiment finanzjarju, fejn il-finanzjament huwa magħmul permezz ta’ self u fejn in-negożjati ta’ qabel il-kontrattwali seħħew, kemm għal dak li jirrigwarda l-kuntratt ta’ bejgħ ta’ l-immobbli kif ukoll għall-kuntratt ta’ self li jservi esklussivament għal finanzjament, fil-kuntest ta’ sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb.

73 Permezz tat-tieni domanda tagħha, il-qorti tar-rinviju fis-sustanza issaqsi jekk id-Direttiva tipprojbixxix regoli nazzjonali li jipprevedu biss bħala konsegwenza tat-tħassir ta’ kuntratt ta’ self l-annullament tal-kuntratt stess, anki fil-każ ta’ investimenti finanzjarji, li għalihom is-self ma jkunx ingħata fl-assenza ta’ xiri tal-proprjetà immobbli.

74 Jirriżulta mid-deċiżjoni tar-rinviju li l-imsemmija qorti ressqet dawn iż-żewġ domandi billi kkunsidrat li, f’ċirkostanzi bħalma huma dawk tal-kawża prinċipali, iż-żewġ kuntratti jistgħu jikkostitwixxu kuntratti konnessi li jiffurmaw transazzjoni ekonomika waħda, tat-tip li t-tħassir tal-kuntratt tas-self jista’ jaffettwa l-validità tal-kuntratt tal-bejgħ u lill-persuna li tissellef, peress li minħabba t-tħassir ta’ l-ewwel kuntratt jista’ ma jkunx marbut aktar bit-tieni wieħed.

75 F’dan ir-rigward, jeħtieġ li fl-ewwel lok jiġi kkonstata li d-Direttiva teskludi espressament u b’mod inekwivoku mill-kamp ta’ applikazzjoni tagħha l-kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli.

76 Filwaqt li direttivi Komunitarji oħra li għandhom l-għan li jipproteġu l-interessi tal-konsumaturi, b’mod partikolari d-Direttiva 87/102, iċċitata iktar ’il fuq, tinkludi regoli dwar kuntratti konnessi, id-Direttiva ma tinkludi ebda regola ta’ dan it-tip u ma tagħti l-ebda lok sabiex wieħed jifhem li hemm l-eżistenza impliċità ta’ regoli bħal dawn.

77 F’xi uħud mill-osservazzjonijiet ippreżentati lill-Qorti tal-Ġustizzja, b’mod partikolari dawk tal-gvern Franċiż, huwa sostnut li jirriżulta mis-sentenza tat-22 ta’ April 1999, Travel Vac (C-423/97, Ġabra p. I-2195) li d-Direttiva tapplika għal sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb li twassal għall-konklużjoni ta’ kuntratt ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli, li huwa parti b’mod inseparabbli minn grupp ikbar ta’ kuntratti, li jinkludi wkoll kuntratt ta’ self garantit permezz ta’ garanzija fuq l-immobbli, kuntratt ta’ tifdil għal bini u kuntratt ta’ amministrazzjoni tal-proprjetà immobbli, fejn dawn l-aħħar imsemmija kuntratti għandhom jiġu kkunsidrati bħala kuntratti ta’ għoti ta’ servizzi fejn il-valur ikun superjuri għal dak tal-proprjetà immobbli.

78 Din il-perspettiva ma ġietx akkolta. Fil-fatt, il-kuntratt ta’ 'time-share' li kien is-suġġett in kwistjoni fis-sentenza Travel Vac, iċċitata iktar ’il fuq, u li ġie kkunsidrat bħala irrilevanti għall-esklużjoni prevista fl-Artikolu 3(2) tad-Direttiva mhux paragunabbli għall-kuntratti in kwistjoni fil-kawża prinċipali, u dan mhux biss għaliex fl-imsemmija sentenza, kien il-każ ta’ kuntratt wieħed biss li jirrigwarda drittijiet fuq immobbli u servizzi fejn dawn ta’ l-aħħar kienu dominanti, mentri fil-kawża prinċipali, kien hemm żewġ operazzjonijiet legalment separati li fil-prinċipju kellhom għanijiet differenti.

79 Min-naħa l-oħra, il-Qorti tal-Ġustizzja diġà sostniet, fil-punt 35 tas-sentenza Heininger, iċċitata iktar ’il fuq, li l-konsegwenzi tat-tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, magħmul b’mod konformi mar-regoli tad-Direttiva, fuq il-kuntratt ta’ xiri ta’ proprjetà immobbli ffinanzjat permezz ta’ self u l-kostituzzjoni ta’ garanzija fuq immobbli għandhom ikunu regolati mid-dritt nazzjonali.

80 F’dawn iċ-ċirkostanzi, jekk id-Direttiva ma teskludix d-dritt nazzjonali, fil-każ fejn iż-żewġ kuntratti konnessi jikkostitwixxu transazzjoni ekonomika waħda, jipprovdi li t-tħassir tal-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli għandu effett fuq il-validità tal-kuntratt ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli, hija ma timponix riżultat bħal dan, f’każ bħal dak deskritt mill-qorti tar-rinviju.

81 B’konsegwenza ta’ dan, hemm lok li tingħata risposta għall-ewwel żewġ domandi fis-sens li

– L-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva għandha tiġi interpretata bħala li teskludi mill-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-Direttiva l-kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli, anki jekk huma sempliċement jagħmlu parti minn investiment finanzjarju fejn il-finanzjament huwa ggarantit minn self u fejn in-negozjati ta’ qabel il-kuntratt iseħħu, għal dak li jirrigwarda l-kuntratt ta’ bejgħ ta’ immobbli kif ukoll il-kuntratt ta’ self li jservi esklussivament għal finanzjament, fil-kuntest ta’ sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb;

– Id-Direttiva ma timpedixxix regoli nazzjonali li jikkontemplaw biss bħala konsegwenza tat-tħassir ta’ kuntratt ta’ self l-annullament tal-kuntratt stess, anki fil-każ ta’ investimenti finanzjarji, li għalihom is-self ma jkunx ingħata fin-nuqqas ta’ xiri tal-proprjetà immobbli.

Fuq it-tielet u r-raba’ domandi, dwar l-effett tat-tħassir tal-kuntratt fuq il-kuntratt ta’ self

82 Fl-ewwel lok, il-qorti tar-rinviju ssaqsi jekk id-Direttiva, u b’mod partikolari, l-Artikolu 5(2) tagħha, topponix li l-konsumatur li jkun għamel użu mid-dritt tiegħu ta’ tħassir tal-kuntratt b’mod konformi mad-Direttiva jrid iħallas lura lil min selfu, l-ammont tas-self anki jekk, skond is-sistema applikata għall-investiment finanzjarju, is-self serva esklussivament għall-finanzjament tax-xiri tal-proprjetà immobbli u ġie mħallas direttament lill-venditur ta’ din il-proprjetà.

83 Għall-konjuġi Schulte u għall-gvern Taljan, obbligu bħal dan ma jikkorrispondix għall-finalità protettiva ta’ l-Artikolu 5(2) tad-Direttiva. Il-konjuġi Schulte jsostnu li, fil-każ ta’ transazzjoni li tikkonsisti f’transazzjoni ekonomika waħda li ġiet diviża artifiċjalment f’transazzjoni ta’ xiri u f’transazzjoni ta’ finanzjament, id-dritt ta’ tħassir ta’ kuntratt mogħti mid-Direttiva jibqa’ ineffettiv jekk ir-rexxissjoni tat-transazzjoni hija limitata biss għal waħda minn żewġ transazzjonijiet, jiġifieri l-kuntratt ta’ self. Skond huma, minħabba n-natura tat-transazzjoni kollha, il-konsumatur qatt ma rċieva l-flus mislufa u lanqas ma kellu influwenza fuq il-ħlas ta’ din is-somma. F’każ bħal dan, ikun kuntrarju għall-prinċipju ta’ l-effett utli kieku l-konsumatur kellu jħallas lura lill-bank l-ammont ta’ self li hu qatt ma setgħa jirċievi l-ħlas tiegħu.

84 F’dan ir-rigward, huwa suffiċjenti li jiġi kkostatat, kif għamlu l-bank, il-gvern Ġermaniż u l-Kummissjoni, li ż-żewġ ċirkostanzi msemmija f’din id-domanda – jiġifieri li s-self iservi esklussivament għall-finanzjament tax-xiri ta’ proprjetà immobbli u li jkun imħallas direttament lill-venditur – jikkorrispondi ma’ prassi segwita b’mod estiż.

85 Min-naħa l-oħra, kuntrarjament għal dak li sostnew il-konjuġi Schulte, l-ammont misluf ma jistax ikun ikkunsidrat bħala li ma ġiex irċevut mill-persuna li ssellfet peress li l-ammont ġie ttrasferit direttament mill-bank li qed jagħmel is-self lill-venditur tal-proprjetà immobbli fejn, bħal fil-kawża prinċipali, il-bank aġixxa fuq istruzzjoni tal-konsumaturi, li, b’korrispettiv tal-ħlas ta’ l-ammonti mislufa, setgħu jakkwistaw titlu fuq proprjetà immobbli.

86 B’konsegwenza ta’ dan, anki jekk is-self iservi esklussivament għall-finanzjament tax-xiri ta’ proprjetà immobbli u huwa mħallas direttament lill-venditur, id-Direttiva ma timpedixxix li l-konsumatur ikun obbligat li jħallas lura l-ammont tas-self.

87 Fit-tieni lok, il-qorti tar-rinviju ssaqsi jekk, f’sitwazzjoni bħal dik fil-kawża prinċipali, id-Direttiva timpedixxix li jkun meħtieġ li l-ammont tas-self ikun imħallas lura immedjatament.

88 F’dan ir-rigward, jeħtieġ li, kif indika l-bank, tal-gvern Ġermaniż u l-Kummissjoni, jiġi mfakkar li skond it-termini ta’ l-Artikolu 5(2) tad-Direttiva, in-notifika tat-tħassir tal-kuntratt għandha bħala effett li teħles lill-konsumatur mill-obbligi kollha li jirriżultaw mill-kuntratt imħassar. Tali annullament ta’ l-obbligi tal-konsumatur jinvolvu, għall-konsumatur kif ukoll għall-min jagħti s-self, riverżjoni għas-status quo ante.

89 B’konsegwenza ta’ dan, id-Direttiva ma topponix l-obbligu għall-konsumatur, f’faż ta’ tħassir tal-kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, li tħallas lura immedjatament lil minn jagħti s-self l-ammont li hija sselfet.

90 Fit-tielet lok, il-qorti tar-rinviju tixtieq tkun taf jekk, f’sitwazzjoni bħal dik tal-kawża prinċipali, id-Direttiva timpedixxix leġiżlazzjoni nazzjonali li tipprovdi l-obbligu fuq il-konsumatur, f’każ ta’ tħassir ta’ kuntratt ta’ self, mhux biss li jħallas lura l-ammonti irċevuti bis-saħħa tal-kuntratt, iżda wkoll li jħallsu l-interessi bir-rati tas-suq.

91 Għall-konjuġi Schulte, leġiżlazzjoni bħal din hija kuntrarja għall-prinċipju ta’ l-effettività tal-protezzjoni tal-konsumaturi mogħtija mid-Direttiva. Għall-bank u għall-gvern Ġermaniż, anki jekk wieħed jikkunsidra l-effettività tal-protezzjoni tal-konsumaturi li hija tagħti, id-Direttiva ma tinkludi ebda obbligu li jimpedixxi leġiżlazzjoni nazzjonali bħal din.

92 F’dan ir-rigward, jeħtieġ li jiġi mfakkar li l-użu tad-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt previst mill-Artikolu 5(1) tad-Direttiva, fil-każ ta’ kuntratt ta’ self, għandu bħala riżultat, b’applikazzjoni ta’ l-Artikolu 5(2), l-annullament għall-konsumatur ta’ l-obbligi li joħorġu mill-kuntratt mħassar, li jimplika riverżjoni ta’ l-affarijiet għall-istatus quo ante.

93 B’konsegwenza ta’ dan, id-Direttiva ma timpedixxix leġiżlazzjoni nazzjonali li tipprovdi l-obbligu fuq il-konsumatur, f’każ ta’ tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, mhux biss li jħallas lura l-ammonti riċevuti bis-saħħa ta’ dan il-kuntratt, iżda wkoll li jiġi jitrasferixxi lill-persuna li tagħti s-self l-interessi bir-rata tas-suq.

Fuq l-obbligi li jirriżultaw mid-Direttiva f’każ li ma jiġix rispettat l-obbligu li tingħata l-informzzjoni lill-konsumatur tad-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt

94 Jekk fil-prinċipju d-Direttiva ma timpedixxix, li regoli nazzjonali li skond dawn il-konsumatur li jħassar kuntratt ta’ self irid iħallas immedjatament lura s-self kollu, kif ukoll l-interessi skond ir-rati prattikati fis-suq, jkunu applikati f’sitwazzjonijiet fejn in-negozjant irrispetta l-obbligu li jinforma lill-konsumatur b’mod konformi ma’ l-Artikolu 4 tad-Direttiva, dan mhux neċessarjament il-każ meta n-negozjant ma rrispettax dan l-obbligu.

95 F’dan ir-rigward, hemm lok li jiġi mfakkar li, b’mod konformi mat-tielet paragrafu ta’ l-Artikolu 4 tad-Direttiva, hija responsabbiltà ta’ l-Istati Membri li jiżguraw li l-leġiżlazzjoni nazzjonali tagħhom tipprovdi miżuri xierqa bl-għan li jipproteġu lill-konsumatur meta l-informazzjoni dwar id-dritt ta’ tħassir tal-kuntratt ma tkunx mogħtija.

96 Jeħtieġ li jiġi mfakkar li element rilevanti għall-evalwazzjoni tal-kwistjoni fil-kawża prinċipali hija, jekk jiġi assunt li l-qorti tar-rinviju tqis li t-tħassir tal-kuntratt seħħ b’mod validu, l-fatt li l-bank ma infurmax lill-konjuġi Schulte bid-dritt tagħhom ta’ tħassir tal-kuntratt u li huma ma rrevokawx il-kuntratt ta’ self ħlief wara numru ta’ snin.

97 Kieku l-bank kien informa fi żmien xieraq lill-konjuġi Schulte bid-dritt tagħhom ta’ tħassir tal-kuntratt b’mod konformi mal-HWiG, dawn kien ikollhom sebat ijiem sabiex ibiddlu d-deċiżjoni tagħhom li jikkonkludu il-kuntratt ta’ self. Kieku f’dak il-mument għażlu li jirrevokawħ, huwa kostanti li, minħabba fil-konnessjoni bejn il-kuntratt ta’ self u l-kuntratt ta’ bejgħ, il-bejgħ ma kienx jiġi konkluż.

98 F’sitwazzjoni fejn il-bank ma rrispettax l-obbligu li jagħti l-informazzjoni, impost fuqu bis-saħħa ta’ l-Artikolu 4 tad-Direttiva, il-konsumatur, jekk hu għandu jħallas lura s-self b’mod konformi mad-dritt Ġermaniż kif speċifikat fil-ġurisprudenza tal-Bundesgerichtshof, isofri r-riskji inerenti għal investimenti finanzjarji bħalma huma dawk in kwistjoni fil-kawża prinċipali, imfakkra fil-punt 52 tas-sentenza preżenti.

99 Għalhekk, f’sitwazzjoni bħalma hi dik fil-kawża prinċipali, jekk il-konsumatur, ikun ġie infurmat fi żmien xieraq bid-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt, dan ikun jista’ jevita li jesponi ruħu għal dawn ir-riskji.

100 F’ċirkostanzi bħal dawn, id-Direttiva timponi fuq l-Istati Membri sabiex jadottaw miżuri xierqa sabiex jevitaw li l-konsumatur isofri l-konsegwenzi tal-materjalizzazzjoni ta’ tali riskji. L-Istati Membri għandhom għalhekk jassiguraw ukoll li, f’dawn iċ-ċirkostanzi, l-bank li ma rrispettax l-obbligu tiegħu ta’ l-informazzjoni jbati l-konsegwenzi s-seħħ ta’ dawn ir-riskji biex l-obbligu li jiġu protetti l-konsumaturi jiġi rispettat.

101 B’konsegwenza ta’ dan, f’sitwazzjoni fejn, kieku l-bank kien informa lill-konsumatur bid-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt, dan kien ikun jista’ jevita li jesponi ruħu għar-riskji inerenti għal investimenti bħalma huma dawk in kwistjoni fil-kawża prinċipali, l-Artikolu 4 tad-Direttiva jimponi fuq l-Istati Membri li jassiguraw li l-leġiżlazzjoni tagħhom tipproteġi lill-konsumaturi li ma setgħux jevitaw li jiġu esposti għal riskji bħal dawn, permezz ta’ l-adozzjoni ta’ miżuri ta’ natura li jevitawlhom li jaffaċċjaw il-konsegwenzi s-seħħ ta’ dawn ir-riskji.

102 Kif ġie mfakkar fil-punt 71 ta’ l-imsemmija sentenza, hija responsabbiltà ta’ l-qrati nazzjonali li jinterpretaw kemm jista’ jkun il-leġiżlazzjoni nazzjonali b’mod li r-riżultat indikat fil-punt 101 ta’ l-imsemmija sentenza jkun milħuq.

103 Fid-dawl ta’ dak li ntqal, ir-risposta għat-tielet u r-raba’ domandi għandha tkun fis-sens li d-Direttiva ma timpedixxix li:

– l-konsumatur li għamel użu mid-dritt ta’ tħassir b’mod konformi ma’ din id-Direttiva jrid iħallas lura lill-persuna li tagħti s-self l-ammont tas-self anki jekk, skond is-sistema applikata għall-investiment finanzjarju, is-self iservi esklussivament għall-finanzjament tax-xiri tal-proprjetà immobbli u jkun imħallas direttament lill-venditur ta’ din il-proprjetà;

– l-ammont tas-self għandu jitħallas lura immedjatament;

– leġiżlazzjoni nazzjonali tipprovdi l-obbligu għall-konsumatur, f’każ ta’ tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, mhux biss tal-ħlas lura ta’ l-ammonti riċevuti bis-saħħa ta’ dan il-kuntratt, iżda wkoll li jitħallsu lill-persuna li tat is-self l-interessi skond ir-rata tas-suq.

Madankollu, f’sitwazzjoni fejn, kieku l-bank kien irrispetta l-obbligu li jinforma lill-konsumatur bid-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt, dan kien ikun jista’ jevita milli jesponi ruħu għar-riskji inerenti għal investimenti bħalma huma dawk in kwistjoni fil-kawża prinċipali, l-Artikolu 4 tad-Direttiva jimponi fuq l-Istati Membri li jassiguraw li l-leġiżlazzjoni tagħhom tipproteġi lill-konsumaturi li ma setgħux jevitaw li jesponu ruħhom għal riskji bħal dawn, permezz ta’ l-adozzjoni ta’ miżuri ta’ natura li jevitawlhom li jaffaċċjaw il-konsegwenzi s-seħħ ta’ dawn ir-riskji.

Fuq l-ispejjeż

104 Peress li dawn il-proċedimenti huma, fir-rigward tal-partijiet fil-kawża prinċipali, riżultata ta’ kwistjoni mressqa quddiem il-qorti tar-rinviju, hija din il-qorti li għaldaqstant tiddeċiedi dwar l-ispejjeż. L-ispejjeż sostnuti għall-preżentata ta’ l-osservazzjonijiet quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja, minbarra dawk ta’ l-imsemmija partijiet, ma jistgħux jitħallsu lura.

Għal dawn il-motivi, il-Qorti tal-Ġustizzja (Awla Manja) taqta’ u tiddeċiedi:

1) L-Artikolu 3(2)(a) tad-Direttiva tal-Kunsill ta’ l-20 ta’ Diċembru 1985 biex tħares lill-konsumatur rigward kuntratti nnegozjati barra mill-lok tan-negozju (85/577/KEE), għandha tiġi interpretata bħala li teskludi mill-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-Direttiva l-kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli, anki jekk huma jagħmlu sempliċement parti minn investiment finanzjarju fejn il-finanzjament huwa ggarantit minn self u fejn in-negozjati ta’ qabel il-kuntratt iseħħu, għal dak li jirrigwarda l-kuntratt ta’ bejgħ ta’ immobbli kif ukoll il-kuntratt ta’ self li jservi esklussivament għal finanzjament, fil-kuntest ta’ sitwazzjoni ta’ bejgħ bieb b’bieb.

2) Id-Direttiva 85/577 ma timpedixxix regoli nazzjonali li jikkontemplaw biss bħala konsegwenza tat-tħassir ta’ kuntratt ta’ self l-annullament tal-kuntratt stess, anki fil-każ ta’ investimenti finanzjarji li għalihom is-self ma jkunx ingħata fin-nuqqas ta’ xiri ta’ proprjetà immobbli.

3) Id-Direttiva 85/577 ma timpedixxix li :

– l-konsumatur li għamel użu mid-dritt ta’ tħassir b’mod konformi ma’ din id-Direttiva jrid iħallas lura lill-persuna li tagħti s-self l-ammont tas-self anki jekk, skond is-sistema applikata għall-investiment finanzjarju, is-self iservi esklussivament għall-finanzjament tax-xiri tal-proprjetà immobbli u jkun imħallas direttament lill-venditur ta’ din il-proprjetà;

– l-ammont tas-self għandu jitħallas lura immedjatament;

– leġiżlazzjoni nazzjonali tipprovdi l-obbligu għall-konsumatur, f’każ ta’ tħassir ta’ kuntratt ta’ self għal proprjetà immobbli, mhux biss tal-ħlas lura ta’ l-ammonti riċevuti bis-saħħa ta’ dan il-kuntratt, iżda wkoll li jitħallsu lill-persuna li tat is-self l-interessi skond ir-rata tas-suq.

Madankollu, f’sitwazzjoni fejn, kieku l-bank kien irrispetta l-obbligu li jinforma lill-konsumatur bid-dritt tiegħu li jħassar il-kuntratt, dan kien ikun jista’ jevita milli jesponi ruħu għar-riskji inerenti għal investimenti bħalma huma dawk in kwistjoni fil-kawża prinċipali, l-Artikolu 4 tad-Direttiva jimponi fuq l-Istati Membri li jassiguraw li l-leġiżlazzjoni tagħhom tipproteġi lill-konsumaturi li ma setgħux jevitaw li jesponu ruħhom għal riskji bħal dawn, permezz ta’ l-adozzjoni ta’ miżuri ta’ natura li jevitawlhom li jaffaċċjaw il-konsegwenzi s-seħħ ta’ dawn ir-riskji.

Firem