Proposta għal DIRETTIVA TAL-PARLAMENT EWROPEW U TAL-KUNSILL dwar ftehimiet ta' kreditu b'rabta ma' proprjetà reżidenzjali (Test b'rilevanza għaż-ŻEE) /* KUMM(2011) 142 finali - COD 2011/0062 */





[pic] | IL-KUMMISSJONI EWROPEA | Brussel 31.3.2011 KUMM(2011) 142 finali 2011/0062 (COD) Proposta għal DIRETTIVA TAL-PARLAMENT EWROPEW U TAL-KUNSILL dwar ftehimiet ta' kreditu b'rabta ma' proprjetà reżidenzjali (Test b'rilevanza għaż-ŻEE) SEG(2011) 355 finaliSEG(2011) 356 finaliSEG(2011) 357 finali MEMORANDUM TA’ SPJEGAZZJONI 1. Kuntest tal-Proposta Raġunijiet għall-proposta u l-għanijiet tagħha Din il-proposta trid tinftiehem fil-kuntest tal-isforzi biex jinħoloq suq intern għall-kreditu ipotekarju u fl-isfond tal-kriżi finanzjarja. Il-kriżi finanzjarja kellha impatt sostanzjali fuq iċ-ċittadini tal-UE. Minkejja li fattur kontributorju importanti kien it-tkabbir fit-titolizzazzjoni, li ppermetta lill-kredituri[1] jgħaddu r-riskju tal-portafolji tagħhom tal-għoti ta' self fuq l-investituri, il-konsumaturi ħabbtu wiċċhom mal-konsegwenzi b'mod dirett. Ħafna tilfu l-fiduċja fis-settur finanzjarju u ċerti prassi ta' għoti ta' self li kienu prevalenti issa qiegħed ikollhom impatt dirett[2]. Hekk kif is-self tal-mutwatarji beda jsir dejjem aktar inaffordabbli, żdiedu l-inadempjenzi u l-esklużjonijiet. Għalhekk l-indirizzar tal-għoti u t-teħid ta' self irresponsabbli huwa element importanti fl-isforzi tar-riforma finanzjarja. Il-Kummissjoni ilha diversi snin impenjata f'analiżi komprenżiva tas-swieq tal-ipoteki reżidenzjali fl-UE bil-għan li tiżgura l-funzjonament effiċjenti tas-suq uniku. Il-White Paper dwar l-integrazzjoni tas-swieq ipotekarji fl-UE[3], kienet identifikat oqsma ta' rilevenza diretta għall-għoti u t-teħid ta' self responsabbli (eż. l-informazzjoni ta' prekuntrattwali, il-pariri, il-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja, ir-ripagament bikri u l-intermedjazzjoni kreditizja) u li huma ta' ostaklu għall-funzjonament effiċjenti tas-suq uniku. Dawn l-ostakli jipprevjenu l-eżerċizzju tan-negozju jew jgħollu l-kostijiet tat-twettiq tan-negozju fi Stat Membru ieħor u jwasslu għad-detriment tal-konsumaturi minħabba fiduċja baxxa tal-konsumaturi, kostijiet ogħla u tnaqqis fil-mobbiltà tal-konsumaturi, kemm domestikament kif ukoll transfruntiera. Fid-dawl tal-problemi li nkixfu waqt il-kriżi finanzjarja u fil-kuntest tal-isforzi biex jiġi żgurat suq uniku effiċjenti u kompetittiv, il-Kummissjoni impenjat ruħha biex tippreżenta miżuri dwar l-għoti u t-teħid ta' self responsabbli, fosthom qafas affidabbli għall-intermedjazzjoni kreditizja[4]. Għal dan il-għan il-miri tal-proposta huma tnejn: L-ewwel, timmira li toħloq suq uniku effiċjenti u kompetittiv għall-konsumaturi, il-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu b'livell għoli ta' protezzjoni billi trawwem il-fiduċja tal-konsumaturi, il-mobbiltà tal-konsumaturi, l-attività transfruntiera tal-kredituri u tal-intermedjarji tal-kreditu, u kundizzjonijiet ekwi filwaqt li tirrispetta d-drittijiet fundamentali, partikolarment id-dritt għall-protezzjoni tad-dejta personali, imħares mill- Karta tad-Drittijiet Fundamentali tal-Unjoni Ewropea. It-tieni, il-proposta tfittex li tippromwovi l-istabbiltà finanzjarja billi tiżgura li s-swieq tal-kreditu ipotekarju joperaw f'manjiera responsabbli. Kuntest ġenerali Id-daqs tas-suq ipotekarju tal-UE huwa sinifikanti: fl-2008, is-self ipotekarju reżidenzjali mgħoti u pendenti fl-UE27 kien jammonta għal kważi EUR 6 triljun, jew madwar 50% tal-PDG tal-UE[5]. Is-suq ipotekarju tal-UE huwa wkoll ta' importnza vitali għal miljuni ta' ċittadini Ewropej li attwalment qegħdin iħallsu lura ipoteka u għal dawk li għad jistgħu jsiru sid ta' dar. It-teħid ta' ipoteka huwa wieħed mill-aktar deċiżjonijiet finanzjarji importanti fil-ħajja ta' persuna u tinvolvi impenn finanzjarju li potenzjalment jista' jdum diċennji. Il-livelli tad-dejn tal-unitajiet domistiċi qegħdin jogħlew madwar l-Ewropa kollha. Madankollu, huma mhumiex fihom infushom sinjal ta' għoti u teħid ta' self irresponsabbli sakemm il-livelli tad-dejn ikunu sostenibbli u r-ripagamenti jkunu jistgħu jiġu rrispettati. Madankollu, iċ-ċifri juru li ċ-ċittadini qegħdin isibuha dejjem aktar diffiċli biex ilaħħqu mad-dejn tagħhom. Id-diffikultà biex jiġu ssodisfati r-ripagamenti wasslet għal żieda fir-rati tal-inadempjenzi u żieda fl-esklużjonijiet. Jista' jkun li d-dejta hija influwenzata minn fatturi oħra minbarra l-għoti u t-teħid ta' self irresponsabbli bħal pereżempju t-tnaqqis ġenerali fir-ritmu ekonomiku. Madankollu, id-dejta statistika flimkien mal-evidenza kwalitattivà mill-kontribuzzjonijiet tal-partijiet interessati u l-evidenza aneddotali minn madwar l-Ewropa turi li din mhijiex biss problema ċiklika jew limitata għal xi Stat Membru jew tnejn iżda tinsab fl-UE kollha. Id-deċiżjoni li jingħata kreditu ipotekarju partikolari tiddependi fuq firxa ta' fatturi, l-għażla finali tal-prodott ipotekarju li jagħmel il-mutwatarju u l-kapaċità tal-mutwatarju li jħallas lura d-dejn. Dawn jinkludu l-klima ekonomika, l-assimetriji fl-informazzjoni u l-konflitti ta' interess, vojt u inkonsistenzi regolatorji, kif ukoll fatturi oħra bħal kompetenza finanzjarja tal-mutwatarju u l-istrutturi tal-finanzjar tal-ipoteka. Filwaqt li huwa ċar li dawn il-fatturi oħra għandhom rwol, jibqa' l-fatt li imġiba irresponsabbli minn xi atturi fis-suq ikkontribwixxiet għal bużżieqa fil-qasam tad-djar u kienet wieħed mill-fatturi ewlenin tal-kriżi finanzjarja. Huwa għalhekk ċar li l-għoti u t-teħid ta' self irresponsabbli jeħtieġ li jiġi indirizzat ħalli jiġi evitat li jirrepetu ruħhom il-kundizzjonijiet li wasslu għall-kriżi finanzjarja attwali. Dispożizzjonijiet eżistenti fil-qasam tal-proposta Ir-reklamar qarrieqi huwa rregolat mid-Direttiva 2006/114/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-12 ta' Diċembru 2006 dwar reklamar qarrieqi u komparattiv[6] li tapplika għar-relazzjonijiet bejn in-negozjanti, u d-Direttiva 2005/29/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-11 ta' Mejju 2005 dwar prattiċi [prattiki] kummerċjali żleali fin-negozju mal-konsumatur fis-suq intern[7]. Dawn ir-regoli madankollu ma jqisux l-ispeċifikazzjonijiet tal-kreditu ipotekarju u lanqas jindirizzaw il-ħtieġa li l-konsumaturi jkunu jistgħu jqabblu r-reklami. Il-klawżoli inġusti f’kuntratti mal-konsumatur huma rregolati mid-Direttiva 93/13 KEE tal-Kunsill tal-5 ta’ April 1993 dwar klawżoli inġusti f’kuntratti mal-konsumatur[8] u li tintroduċi l-idea ta' 'bona fede' sabiex jiġu pprevenuti żbilanċi sinifikattivi fid-drittijiet u l-obbligi tal-konsumaturi minn naħa u tal-bejjiegħa u l-fornituri min-naħa l-oħra. Dan ir-rekwiżit ġenerali huwa ssupplimentat b'lista ta' eżempji ta' klawżoli li jistgħu jitqiesu inġusti. Madankollu dawn ir-regoli ma jqisux l-ispeċifikazzjonijiet tal-kreditu ipotekarju. L-informazzjoni prekuntrattwali għal self ipotekarju hija s-soġġett ta' Kodiċi Volontraju ta' Mġiba Ewropew dwar Informazzjoni Prekuntrattwali dwar Self ('il-Kodiċi') ta' Marzu 2001[9]. Il-Kodiċi kien approvat mill-Kummissjoni fir-Rakkomandazzjoni 2001/193/KE tal-1 ta' Marzu 2001 dwar l-informazzjoni prekuntrattwali li trid tingħata lill-konsumaturi minn mutwanti li joffru self għad-djar [traduzzjoni mhux uffiċjali][10]. L-għan tal-Kodiċi kien li jistabbilixxi l-informazzjoni ġenerali li għandha tkun disponibbli għall-konsumaturi u li jintlaħaq qbil dwar Fuljett Ewropew ta' Informazzjoni Standardizzata li biha l-konsumaturi jkunu jistgħu jqabblu s-selfiet għad-djar kemm f'pajjiżihom kif ukoll lil hinn. Madankollu l-implimentazzjoni tal-Kodiċi la hija konsistenti u lanqas ottimali. Għadd ta' Stati Membri japplikaw għażla mid-dispożizzjonijiet tad-Direttiva 2008/48/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-23 ta' April 2008 dwar ftehim ta' kreditu għall-konsumatur (id-Direttiva tal-Kreditu lill-Konsumatur)[11] għall-kreditu ipotekarju. Dik id-Direttiva tkoppri s-self ta' kreditu għall-konsum minn EUR 200 sa EUR 75 000 u tirregola r-reklamar, l-informazzjoni prekuntrattwali u kuntrattwali, il-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja, spjegazzjonijiet xierqa kif ukoll ir-rekwiżiti ta' divulgar għall-intermedjarji tal-kreditu. Krediti għal xiri ta' proprjetà ggarantiti permezz ta' ipoteka jew garanzija komparabbli oħra jew self għal rinovazzjoni ta' aktar minn EUR 75 000 jaqa' lil hinn mill-ambitu ta' dik id-Direttiva. L-istituzzjonijiet tal-kreditu huma rregolati u soġġetti għal rekwiżiti ta' awtorizzazzjoni, reġistrazzjoni u superviżjoni skont id-Direttiva 2006/48/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-14 ta' Ġunju 2006 rigward il-bidu u l-eżerċizzju tan-negozju tal-istituzzjonijiet ta’ kreditu[12]. Ma jeżistux rekwiżiti bħal dawn fil-livell tal-UE għall-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu u li jipprovdu kreditu ipotekarju jew għall-intermedjarji tal-kreditu. Konsistenza mal-politiki l-oħra tal-UE u l-għanijiet tal-Unjoni L-għanijiet tal-proposta huma konsistenti mal-politiki u l-għanijiet li ssegwi l-Unjoni. It-Trattat jipprovdi għal azzjoni li tiżgura l-istabbiliment u l-funzjonamnet ta' suq intern b'livell għoli ta' protezzjoni għall-konsumaturi kif ukoll il-libertà ta' forniment ta' servizzi. Suq bħal dan għal ipoteki reżidenzjali għadu 'l bogħod milli jitlesta peress li jeżistu diversi ostakli għall-forniment liberu tas-servizzi. Aktar minn hekk il-proposta hija konsistenti ma' leġiżlazzjoni u politiki oħra tal-UE u tikkumplimentahom, partikolarment fl-oqsma tal-protezzjoni tal-konsumatur u s-superviżjoni prudenzjali. Id-Direttiva tal-Kreditu għall-Konsumaturi[13] kienet adottata fl-2008 bil-għan li jissaħħaħ il-livell tal-protezzjoni tal-konsumatur u tiġi ffaċilitata l-integrazzjoni tas-suq tal-kreditu għall-konsum. Din il-proposta tikkumplimenta d-Direttiva tal-Kreditu għall-Konsumaturi billi toħloq qafas simili għall-kreditu ipotekarju. Il-proposta tislet ħafna mid-dispożizzjonijiet tal-kondotta tan-negozju fid-Direttiva tal-Kreditu għall-Konsum; madankollu, fejn xieraq tqiesu l-karatteristiċi speċifiċi tal-kreditu ipotekarju, pereżempju bl-introduzzjoni ta' twissijiet dwar ir-riskju fid-dispożizzjonijiet dwar l-informazzjoni prekuntrattwali u billi ssaħħew id-dispożizzjonijiet dwar il-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja. B'hekk, il-proposta tqis ukoll il-fatt li xi Stati Membri diġà ddeċidew li japplikaw ċerti dispożizzjonijiet tad-Direttiva tal-Kreditu għall-Konsum għall-kreditu ipotekarju. Aktar minn hekk, tibdiliet ippjanati jew fis-seħħ fir-regoli prudenzjali u superviżorji li jirregolaw is-settur bankarju, pereżempju l-bidliet fir-rekwiżiti kapitali u r-regoli dwar it-titolizzazzjoni, ser ikollhom effett dirett fuq il-prassi tal-għoti ta' self mill-banek. Din il-proposta tikkumplimenta l-ħidma mil-lat superviżorju billi tiffoka fuq li tiżgura kondotta responsabbli tan-negozju u tiżgura li jkun hemm qafas regolatorju għall-atturi kollha fil-katina tal-għoti ta' self. Flimkien, dawn l-inizjattivi għandhom jikkontribwixxu biex jitbaxxa l-livell tar-riskju kreditizju u biex tiżdied l-istabbiltà finanzjarja. 2. Konsultazzjoni mal-partijiet interessati u l-Valutazzjoni tal-Impatt Il-konsultazzjoni mal-partijiet interessati Metodi ta’ konsultazzjoni, setturi ewlenin indirizzati u profil ġenerali tar-rispondenti Fl-aħħar snin, il-Kummissjoni wettqet analiżi fil-fond tas-swieq ipotekarji fl-UE, li kkulminat fil-White Paper dwar l-integrazzjoni tas-swieq ipotekarji tal-UE[14]. Il-White Paper u l-ħidma konsultattiva estenżiva li fuqha hija bbażata l-White Paper jagħmlu parti integrali mill-ħidma preparatorja għall-inizjattiva dwar l-għoti u t-teħid ta' self responsabbli. F'dan l-isfond u minħabba l-kriżi finanzjarja, il-Kummissjoni nediet konsulatzzjoni pubblika biex issaħħaħ u tkabbar il-fehim tagħha dwar il-kwistjonijiet li jdawru l-għoti u t-teħid ta' self responsabbli. Is-servizzi tal-Kummissjoni kellhom ukoll għadd ta' laqgħat mal-Istati Membri, rappreżentanti tal-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu, rappreżentanti tat-trejdjunjins u rappreżentanti tal-konsumaturi matul il-proċess kollu. Il-Parlament Ewropew u l-Kumitat Ekonomiku u Soċjali Ewropew adottaw diversi rapporti dwar kwistjonijiet marbuta mal-għoti u t-teħid ta' self responsabbli. Il-Kummissjoni kkonsultat lis-Superviżur Ewropew għall-Protezzjoni tad-Dejta dwar il-protezzjoni tad-dejta personali tal-konsumaturi. Il-Kummissjoni tat każ ukoll tar-riċerka sinifikanti li saret f'fora oħra bħall-OECD u l-Bank Dinji. Sommarju tat-tweġibiet u ta’ kif tqiesu Il-proċess estenżiv ta' konsultazzjoni ppermetta li jiġu identifikati xi messaġġi ewlenin. L-ewwel nett, l-industrija bankarja targumenta li fl-UE ma jeżistix għoti ta' self irresponsabbli bl-istess mod li jeżisti fl-Istati Uniti, għalhekk ma hemmx ħtieġa ta' intervent mill-UE. Għalkemm il-problemi fis-swieq ipotekarji tal-UE ma kinux mifruxin daqskemm kienu fl-Istati Uniti, ġew identifikati dgħufijiet simili fir-regolamentazzjoni tas-swieq fl-UE, eż. nuqqas ta' regolamentazzjoni effettiva ta' ċerti atturi u dgħufijiet fir-regolamentazzjoni tal-kummerċjalizzazzjoni tal-ipoteki u l-proċessi tal-bejgħ. It-tieni nett, ir-rappreżentanti tal-konsumaturi jappoġġaw inizjattiva li tiżgura livell għoli ta' protezzjoni għall-konsumatur u li tipprevjeni lil dak li jkun milli jiddejjen iż-żejjed. Huma jappoġġaw ukoll miżuri li jkunu jippermettu lill-konsumaturi jqabblu l-offerti u li jagħtu lill-konsumaturi fiduċja fl-atturi li jimpenjaw ruħhom magħhom. Huma favur proposta fil-livell tal-UE li tkun tintroduċi standards minimi biss u li tħalli lill-Istati Membri liberi li jsaħħu l-protezzjoni għall-konsumaturi skont il-kundizzjonijiet u l-kultura lokali. It-tielet, fid-dawl tas-suq attwali żgħir għall-ipoteki transfruntiera, xi partijiet interessati jargumentaw li jkun aktar xieraq li l-miżuri jittieħdu fil-livell nazzjonali milli fil-livell tal-UE. It-tlett kwistjonijiet marbutin mal-azzjoni mill-UE u li kellhom l-aktar appoġġ konsistenti mill-partijiet interessati kollha kienu l-obbligu li titwettaq valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja, il-ħtieġa għall-informazzjoni prekuntrattwali ċara, komprensibbli u paragunabbli u l-ħtieġa li jiġi żgurat li l-atturi kollha fis-suq tal-għoti tas-self ikunu soġġetti għar-regolamentazzjoni u superviżjoni xierqa. L-informazzjoni miġbura kkonfermat li hemm bżonn ta' intervent mill-UE fil-qasam tal-għoti u t-teħid ta' self ipotekarju u kkontribwixxiet sustanzjalment fil-prijoritizzazzjoni u t-tfassil tad-Direttiva. Ġbir u użu tal-għarfien espert Il-Kummissjoni użat ukoll serje ta' studji u rapporti li twettqu fuq kwistjonijiet relatati mal-għoti u t-teħid responsabbli ta' self, fosthom studju mil-London Economics dwar ir-rwol u r-regolamentazzjoni tal-istituzzjonijiet mhux tal-kretidu fis-suq tal-ipoteki fl-UE (Diċembru 2008); l-istudju mill-Europe Economics dwar l-intermedjarji tal-kreditu fis-suq intern (Jannar 2009); ir-rapport tal-Gruppi ta' Esperti dwar Każijiet ta' Kreditu (Ġunju 2009); ir-rapport mill-OPTEM dwar l-ittestjar fis-suq ta' format u kontenut ġodda possibbli għall-Fuljett Ewropew ta' Informazzjoni Standardizzata għal self fuq id-djar (Ottubru 2009); u l-istudju mil-London Economics fuq il-kostijiet u l-benefiċċji tal-alternattivi politiċi differenti għall-kreditu ipotekarju (Marzu 2011). Valutazzjoni tal-impatt Il-Kummissjoni wettqet valutazzjoni tal-impatt. Il-valutazzjoni tal-impatt identifikat serje ta' problemi fis-swieq ipotekarji tal-UE assoċjati ma' għoti u teħid ta' self irresponsabbli fl-istadju prekuntrattwali u lok potenzjali għal imġiba irresponsabbli mill-intermedjarji tal-kreditu u l-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu. Dawn il-problemi huma stimulati mill-fallimenti tas-suq u dawk regolatorji kif ukoll minn fatturi oħra bħall-klima ekonomika ġenerali u livelli baxxi ta' kompetenza finanzjarja. Fl-istadju prekuntrattwali ġew identifikati l-problemi li ġejjin: materjali tar-riklamar mhux paragunabbli, żbilanċjati, inkompleti u mhux ċari; informazzjoni prekuntrattwali insuffiċjenti, mhux f'waqtha, kumplessa, mhux paragunabbli u mhux ċara; pariri mhux f'lokhom; u valutazzjonijiet inadegwati tal-konvenjenza u l-affidabbiltà kreditizja. Problemi oħra enfasizzati jinkludu l-ineffikaċja, l-inkonsistenza jew in-noneżistenza ta' reġimi ta' reġistrazzjoni, awtorizzazzjoni u superviżjoni għall-intermedjarji tal-kreditu u l-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu li jipprovdu kreditu ipotekarju. Il-problemi identifikati għandhom potenzjalment effetti makroekonomiċi sekondarji sinifikanti, jistgħu jwasslu għad-detriment tal-konsumatur, jaġixxu ta' ostakli ekonomiċi jew legali għall-attività transfruntiera u joħolqu kundizzjonijiet diskriminatorji bejn l-atturi. Il-valutazzjoni tal-impatt tqis firxa ta' alternattivi politiċi għal kull qasam problematiku fosthom l-ebda intervent, regoli bbażati fuq il-prinċipji u regoli aktar dettalljati jew speċifiċi fil-livell tal-UE. Tivvaluta wkoll l-aktar strument adattat għal miżuri, fejn tqis l-awtoregolamentazzjoni, Direttiva, Regolament, Komunikazzjoni u Rakkomandazzjoni. Il-valutazzjoni tal-impatt tikkonkludi li huwa meħtieġ pakkett ta' alternattivi politiċi preferuti sabiex jiġi żgurat l-għoti u t-teħid ta' self responsabbli fl-UE kollha u li l-istrument preferut huwa Direttiva. L-alternattivi preferuti tal-valutazzjoni tal-impatt għandhom iwasslu għal titjib sustanzjali f'termini ta' tnaqqis tad-detriment tal-konsumaturi. Ser itejbu l-fiduċja tal-konsumaturi fil-kredituri, l-intermedjarji tal-kreditu u l-prodotti ipotekarji u ser inaqqsu l-probabbiltà li l-konsumaturi jixtru prodott li ma jkunux jaffordjaw, li jkun jista' potenzjalment iwassal għal dejn żejjed, inadempjenza u eventwalment esklużjoni. L-effett pożittiv b'saħħtu fuq il-fiduċja tal-konsumaturi huwa mistenni wkoll li ssejjes id-domanda għal prodotti ta' kreditu ipotekarju u tħeġġeġ il-mobbiltà tal-konsumaturi kemm fil-livell nazzjonali kif ukoll transfruntiera, għalkemm anqas. L-implimentazzjoni ta' xi alternattivi magħżula mhix ser twassal għal tibdiliet sinifikanti fl-operat tal-atturi tas-suq min-naħa tal-forniment f'għadd ta' Stati Membri fejn diġà jeżistu obbligi simili. Madankollu, l-alternattivi politiki preferuti ser ikollhom impatt importanti fuq l-attività transfruntiera tal-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu. L-implimentazzjoni tal-alternattivi preferuti ser tħeġġeġ l-attività transfruntiera billi toffri opportunitajiet ġodda ta' negozju kif ukoll ekonomiki tal-iskala u ambitu. Dan ser ikollu impatt pożittiv kemm fuq l-atturi tas-suq kif ukoll fuq il-konsumaturi. Id-dħul ta' fornituri tal-kreditu u intermedjarji tal-kreditu barranin għandu jsaħħaħ il-kompetizzjoni u b'hekk jissarraf f'firxa usa' ta' prodotti tal-kreditu għall-konsumaturi u potenzjalment għal tnaqqis marġinali fil-prezzijiet. L-alternattivi politiċi preferuti ser jinvolvu wkoll kostijiet għall-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu. Mandakollu, dawn il-kostijiet ser ikunu limitati minn diversi fatturi fosthom il-fatt li għadd ta' alternattivi politiċi preferuti huma diġà implimentati f'diversi Stati Membri, li ħafna mill-alternattivi politiċi preferuti diġà huma prassi komuni fost partijiet kbar tal-industrija u li huma mistennija sinerġiji sustanzjali bejn l-alternattivi politiċi differenti. Il-benefiċċji totali stimati tal-pakkett ta' miżuri huma fil-medda ta' EUR 1 272–1 931 miljun. Il-kostijiet ta' darba u rikkorrenti totali mistennija huma fil-medda ta' EUR 383-621 miljun u ta' EUR 268-330 miljun rispettivament. Il-valutazzjoni tal-impatt tiddiskuti fit-tul l-alternattivi politiċi differenti u l-impatt tagħhom fuq il-partijiet interessati. 3. Elementi legali tal-proposta Bażi legali L-Artikolu 114 tat-Trattat dwar il-funzjonament tal-UE. Il-prinċipju tas-sussidjarjetà Il-prinċipju tas-sussidjarjetà japplika sakemm il-proposta ma taqax taħt il-kompetenza esklużiva tal-Unjoni. L-għanijiet tal-azzjoni proposta ma jistgħux jinkisbu b’mod suffiċjenti mill-Istati Membri u għalhekk jistgħu, minħabba l-iskala jew l-effetti tal-azzjoni proposta jinkisbu aħjar mill-Unjoni għar-raġuni(jiet) li ġejja/in: It-Trattat jipprovdi għal azzjoni li tiżgura l-istabbiliment u l-funzjonamnet ta' suq intern b'livell għoli ta' protezzjoni għall-konsumaturi kif ukoll il-libertà ta' forniment ta' servizzi. Suq bħal dan għal ipoteki reżidenzjali għadu 'l bogħod milli jitlesta peress li jeżistu diversi ostakli għall-forniment liberu ta' servizzi u għall-ħolqien ta' suq intern. Dawn l-ostakli jirrestrinġu l-attività transfruntiera min-naħat tal-forniment u d-domanda u b'hekk inaqqsu l-kompetizzjoni. Il-kredituri jistgħu jkunu anqas effiċjenti minn kemm kapaċi jkunu u l-mutwatarji jistgħu jaffaċċjaw r-riskju tad-detriment tal-konsumatur. Fatturi li jipprevjenu l-eżerċizzju tan-negozju jew iżidu l-kost tat-twettiq tan-negozju fi Stat Membru ieħor relattivament mal-kostijiet li jerfgħu l-fornituri domestiċi jistgħu jiġu indirizzati minn inizjattivi politiki xierqa tal-UE. Xi problemi identifikati jistgħu jgħollu l-kost tal-għoti ta' self ipotekarju għal fornituri domestiċi jew jipprevenuhom milli jwettqu negozju. Mandankollu, il-kostijiet tad-dħul fin-negozju huma aggravati għall-kredituri li jkun qed jippruvaw jidħlu f'attività transfruntiera u jistgħu jikerrxu parteċipanti ġodda fis-suq u b'hekk jirrestrinġu l-kompetizzjoni. F'suq uniku li jaħdem b'mod kompetittiv u effiċjenti b'livell għoli ta' protezzjoni għall-konsumaturi, il-konsumaturi jfittxu l-aħjar prodott offrut għall-ħtiġijiet tagħhom, kemm jekk f'pajjiżhom kemm jekk fi Stat Membru ieħor. Madankollu l-konsumaturi tal-UE għadhom predominantement ifittxu l-krediti ipotekarji tagħhom lokalment. Dan jista' jiġi attribwit, fost l-oħrajn għal nuqqas ta' sensibilizzazzjoni tal-konsumaturi ta' x'jeżisti x'imkien ieħor u nuqqas ta' fiduċja minħabba nuqqas ta' informazzjoni jew informazzjoni ħażina, biżgħat dwar jekk id-drittijiet legali hux ser jiġu rrispettati jew protezzjoni legali dgħajfa f'każ li xi ħaġa tmur ħażin. L-integrazzjoni finanzjarja u l-istabbiltà finanzjarja huma għanijiet li jirrinfurzaw lil xulxin li joperaw fil-livell nazzjonali iżda li jiddependu kruċjalment fuq ċerti kompiti li jistgħu jinkisbu biss fil-livell Ewropew. Kif uriet il-kriżi finanzjarja reċenti, l-effetti tal-għoti ta' self irresponsabbli f'pajjiż wieħed malajr jistgħu jinfirxu lil hinn mill-fruntieri nazzjonali parzjalment minħabba l-preżenza multinazzjonali ta' ċerti gruppi ta' banek u wkoll in-natura internazzjonali tar-riskju titolizzat. Din id-Direttiva tiffoka fuq l-interazzjoni bejn il-kredituri/intermedjarji u ċ-ċittadini. L-għoti u t-teħid ta' self irresponsabbli kien fattur wieħed fl-oriġini tal-kriżi finanzjarja: kellu sehem kbir fil-ħolqien tal-inkwiet finanzjarju. Id-dispożizzjonijiet proposti għandhom jiżguraw li l-kreditu ipotekarju fl-UE kollha jsir f'manjiera responsabbli u li jikkontribwixxi biex tiżdied l-istabbiltà finanzjarja, ekonomika u soċjali fl-UE. Il-ħolqien ta' suq intern tal-kreditu ipotekarju b'livell għoli ta' protezzjoni għall-konsumatur kif ukoll il-faċilitazzjoni tal-forniment ta' servizzi madwar l-UE kollha huma f'konformità sħiħa mat-Trattat. Azzjoni mill-Istati Membri biss x’aktarx li twassal għal settijiet differenti ta’ regoli, li jista’ jipperikola jew joħloq ostakli ġodda għall-funzjonament tas-suq intern kif ukoll joħloq livelli mhux indaqs ta' protezzjoni għall-konsumaturi madwar l-UE. Standards komuni fil-livell tal-UE, bħal dawn proposti, għandhom jippromwovu suq intern effiċjenti u kompetittiv b'livell għoli ta' protezzjoni għall-konsumaturi. Dawn l-istandards huwa essenzjali wkoll sabiex jiġi żgurat li nitgħallmu t-tagħlimiet xierqa mill-kriżi tas-subprime u jiġi żgurat li fil-futur ma terġax isseħħ kriżi finanzjarja bħal din. Il-proposta għaldaqstant tikkonforma mal-prinċipju tas-sussidjarjetà. Il-prinċipju tal-proporzjonalità Il-proposta hija konformi mal-prinċipju tal-proporzjonalità għar-raġuni(jiet) li ġejja/in: Il-proposta ma tmurx lil hinn minn dak li hu strettament meħtieġ sabiex jinkisbu l-għanijiet tagħha. Ma tirregolax l-aspetti kollha tal-għoti u t-teħid ta' self iżda tiffoka fuq xi aspetti ewlenin tat-tranżazzjoni tal-kreditu ipotekarju. Ir-regoli kollha proposti ġew soġġetti għal test tal-proporzjonalità u għal konsultazzjoni intensiva sabiex tiġi żgurata regolamentazzjoni xierqa u proporzjonata. Il-proposta tippermetti għall-adozzjoni aktar 'il quddiem ta' miżuri implimentattivi jew standards tekniċi, fil-każ li kwistjonijiet speċifiċi jkunu jeħtieġu l-iżvilupp ta' gwida teknika aktar dettaljata jew ta' klarifikazzjoni. Fit-23 ta' Settembru 2009, il-Kummissjoni adottat proposti għal Regolamenti li jistabbilixxu l-ABE, AEAPX, u AETS[15]. F'dan ir-rigward il-Kummissjoni tixtieq tfakkar fid-Dikjarazzjonijiet marbuta mal-Artikoli 290 u 291 tat-TFUE li kienet għamlet waqt l-adozzjoni tar-Regolamenti li jistabbilixxu l-Awtoritajiet Superviżorji Ewropej skont liema: "Fir-rigward tal-proċess għall-adozzjoni ta' standards regolatorji, il-Kummissjoni tenfasizza l-karattru uniku tas-settur tas-servizzi finanzjarji, b'segwitu għall-istruttura Lamfalussy u rikonoxxuta espliċitament fid-Dikjarazzjoni 39 TFUE. Madankollu, il-Kummissjoni għandha dubji serji jekk ir-restrizzjonijiet fuq ir-rwol tagħha meta tadotta atti delegati u miżuri ta' implimentazzjoni humiex skont l-Artikoli 290 u 291 TFUE." L-għażla tal-istrumenti Strument propost: Direttiva. Mezzi oħra ma jkunux adattati għar-raġuni(jiet) li ġejja/in: Armonizzazzjoni sħiħa mhijiex meħtieġa jew adatta dejjem: eż. l-istruttura tas-swieq tad-djar u s-swieq tal-ipoteki huma differenti madwar l-UE, u l-istrutturi tal-prodotti u r-remunerazzjoni jvarjaw ukoll. L-intervent tal-UE jeħtieġ ikun dettaljat biżżejjed biex ikun effettiv iżda ta' livell għoli biżżejjed biex iqis id-diversità tal-UE. Direttiva toffri grad ta' flessibbiltà f'termini ta' livell ta' armonizzazzjoni. Dawn id-dispożizzjonijiet immirati jistgħu jakkomodaw id-diversità li teżisti fis-swieq ipotekarji fl-UE. Huwa rakkomandat li għall-pakkett ta' miżuri proposti jintuża l-istrument legali ta' Direttiva. 4. Implikazzjoni baġitarja Meta jitħallew barra l-kostijiet amministrattivi normali marbuta mal-iżgurar tar-rispett tal-leġiżlazzjoni tal-UE, mhuwa se jkun hemm l-ebda impatt baġitarju għax mhux se jinħolqu kumitati ġodda u mhux se jsiru impenji finanzjarji. 5. Informazzjoni addizzjonali Klawżola ta’ eżami/reviżjoni/estinzjoni Il-proposta tinkludi klawżola ta’ eżami. Żona Ekonomika Ewropea L-att propost jikkonċerna kwistjoni li tirrigwarda ż-ŻEE u għaldaqstant għandu jestendi għaż-Żona Ekonomika Europea. Spjegazzjoni dettaljata tal-proposta Is-sommarju qasir li ġej għandu l-għanijiet li jiffaċilita l-proċess tat-teħid tad-deċiżjonijiet billi jispjega s-sustanza ewlenija tad-Direttiva. L-Artikolu 1 (suġġett) jgħid li d-Direttiva tiffoka fuq il-kreditu ipotekarju għall-konsumaturi u fuq ċerti rekwiżiti prudenzjali u superviżorji għall-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu. Għaldaqshekk, il-fokus tad-Direttiva huwa fuq proprjetà reżidenzjali aktar minn dik kummerċjali. L-Artikolu 2 (ambitu) jistipula l-ambitu tad-Direttiva, li jkopri l-ftehimiet tal-kreditu ggarantiti b'ipoteka jew b'garanzija oħra, self biex tinxtara proprejtà u ċerti ftehimiet ta' kreditu bl-għan li tiġi ffinanzjata r-rinnovazzjoni ta' proprejtà. Id-Direttiva ma teskludix il-possibbiltà li xi Stati Membri jkunu jixtiequ jestendu l-ambitu għal benefiċjarji oħra bħall-intrapriżi żgħar jew medji jew saħansitra għal xi tranżazzjonijiet ta' proprejtà kummerċjali. L-Artikolu 3 (definizzjonijiet) jiddefenixxi t-termini użati f'din id-Direttiva. Bl-aktar mod possibbli, id-definizzjonijiet ġew allinjati ma' dawk f'testi oħra tal-Unjoni partikolarment id-Direttiva 2008/48/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-23 ta' April 2008 li tistabbilixxi regoli fil-livell tal-Unjoni fir-rigward ta' ftehimiet ta' kreditu għall-konsumaturi u d-Direttiva 2002/92/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tad-9 ta' Diċembru 2002 dwar il-medjazzjoni fl-assigurazzjoni[16].. Madankollu, minħabba l-ispeċifiċitajiet ta' din id-Direttiva, xi wħud tfasslu apposta għall-ħtiġijiet ta' din il-proposta. L-Artikolu 4 (awtoritajiet kompetenti) jeħtieġ lill-Istati Membri jinnominaw awtoritajiet kompetenti speċifiċi biex jimplimentaw id-Direttiva. L-Artikolu 5 (l-obbligi tal-kondotta tan-negozju waqt il-forniment ta' kreditu lill-konsumaturi) u l-Artikolu 6 (rekwiżiti minimi ta' kompetenza) jistipulaw kundizzjonijiet importanti kemm għall-kredituri kif ukoll għall-intermedjarji tal-kreditu sabiex jiżguraw grad għoli ta' professjonaliżmu fil-forniment ta' kreditu ipotekarju, bħalma hu obbligu li jaġixxu fl-aħjar interess tal-konsumatur u rekwiżiti fir-rigward tal-pussess ta' għarfien u kompetenza xierqa. L-Artikolu 7 (dispożizzjonijiet ġenerali applikabbli għar-reklamar u l-kummerċjalizzazzjoni) u l-Artikolu 8 (informazzjoni standard li għandha tkun inkluża fir-reklamar) jintroduċu prinċipji għall-komunikazzjonijiet tal-kummerċjalizzazzjoni u r-reklamar u jistipulaw il-forma u l-kontenut li għandhom ikunu inklużi fir-reklamar. L-informazzjoni standard tikkonċerna l-karatteristiċi ewlenin tal-kreditu u meta l-kreditu jkun iggarantit b'ipoteka, twissija dwar il-konsegwenzi għall-konsumatur f'każ li ma josservax l-impenji tiegħu b'rabta mal-ftehim tal-kreditu. Dawn id-dispożizzjonijiet jikkumplimentaw u jespandu fuq l-obbligi tad-Direttiva 2005/29/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-11 Mejju 2005 dwar prattiċi kummerċjali żleali fin-negozju mal-konsumatur fis-suq intern li temenda d-Direttiva tal-Kunsill 84/450/KEE, id-Direttivi 97/7/KE, 98/27/KE u 2002/65/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill, u r-Regolament (KE) Nru 2006/2004 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill ('id-Direttiva dwar il-Prassi Kummerċjali Inġusti'). L-Artikolu 9 (informazzjoni prekuntrattwali) joħloq obbligu fuq il-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu biex jagħmlu disponibbli informazzjoni ġenerali dwar il-firxa tal-prodotti ta' kreditu l-ħin kollu. Jintroduċċi wkoll obbligu fuq il-kredituri u fejn applikabbli fuq l-intermedjarji tal-kreditu biex jipprovdu informazzjoni personalizzata lill-konsumatur abbażi tal-Fuljett Ewropew ta' Informazzjoni Standardizzata. Dawn ir-rekwiżiti huwa fil-biċċa l-kbira l-istess bħall-obbligi voluntarji stipulati mill-Kodiċi Volontraju ta' Mġiba Ewropew dwar Self għad-Djar. Il-kontenut u t-tqassim tal-Fuljett Ewropew ta' Informazzjoni Standardizzata, kif spejagit fl-Anness II ġiet madankollu aġġoranta biex jitqiesu r-riżultati tal-ittestjar fis-suq fis-27 Stat Membru. L-Arrtikolu 10 (rekwiżiti tal-informazzjoni fir-rigward tal-intermedjarji tal-kreditu) jeħtieġ lill-intermedjarji tal-kreditu jiddivulgaw informazzjoni lill-konsumaturi dwar l-identità tagħhom, l-istatus u r-relazzjoni mal-kreditur, qabel ma' jagħtu s-servizzi tagħhom sabiex iżidu t-trasparenza f'konflitti ta' interess possibbli. L-Artikolu 11 (spjegazzjonijiet adegwati) jintroduċi obbligu għall-kredituri u l-intemedjarji tal-kreditu li jagħtu spejazzjonijiet dwar il-ftehim(iet) ta' kreditu propost(i) lill-konsumatur fl-istadju prekuntrattwali, skont il-livell tal-għarfien tal-konsumatur u l-esperjenza tiegħu bil-kreditu. L-Artikolu 12 (kalkolazzjoni tar-rata perċentwali annwali tal-imposta) huwa dwar l-indikatur ewlieni użat għat-tqabbil tal-prodotti tal-kreditu ipotekarju. Jeħtieġ, għall-prodotti tal-kreditu ipotekarju, l-użu tad-definizzjoni tar-rata perċentwali annwali tal-imposta (RPAI) użata fid-Direttiva 2008/48/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-23 ta' April 2008 li tistabilixxi r-regoli fil-livell tal-Unjoni dwar il-ftehimiet ta' kreditu mal-konsumatur. Dettalji tal-metodu għall-kalkolazzjoni tal-RPAI jinsabu fl-Anness I u huma stipulati dispożizzjonijiet għall-emendar tal-metodoloġija sabiex jkunu jistgħu jitqiesu l-iżviluppi fis-suq. L-Artikolu 13 (informazzjoni dwar ir-rata tat-teħid ta' self) tipprevedi l-informazzjoni li għandha tingħata lill-konsumatur fil-każ ta' tibdiliet fir-rata tat-teħid ta' self. L-Artikolu 14 (obbligazzjoni tal-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja tal-konsumatur) teħtieġ lill-kreditur jivvaluta l-kapaċità tal-konsumatur li jħallas lura l-kreditu, b'konsiderazzjoni taċ-ċirkustanzi personali tal-konsumantur u abbażi ta' informazzjoni suffiċjenti. Jintroduċi wkoll dmir għall-kreditur li jirrifjuta li jagħti l-kreditu meta r-riżultati tal-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja jkunu negattivi. L-Artikolu 15 (obbligu tad-divulkazzjoni min-naħa tal-konsumatur) jintroduċi r-rekwiżit għal 'teħid ta' self responsabbli', jiġifieri li l-mutwatarju għandu jipprovdi l-informazzjoni korretta u meħtieġa kollha sabiex tkun tista' ssir il-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja. L-Artikolu 16 (aċċess għall-bażijiet ta’ dejta) jintroduċi dispożizzjonijiet biex jiġi żgurat li l-kredituri jkollhom aċċess għal informazzjoni mill-bażijiet ta' dejta rilevant fuq bażi nondiskriminatorja. L-Artikolu 17 (standards tal-pariri) jistabilixxi standards biex jiġi żgurat li meta jingħata parir ikun ċar għall-mutwatarju li qiegħed jingħata parir, mingħajr ma jintroduċi l-ebda obbligu li jingħata parir. Jintroduċi rekwiżit li jitqiesu għadd suffiċjenti ta' ftehimiet ta' kreditu fis-suq u li jingħata parir skont il-profil tal-mutwatarju. L-Artikolu 18 (ripagament bikri) jesiġi li l-Istati Membri jiżguraw li l-konsumaturi jkollhom id-dritt iħallsu lura l-kreditu tagħhom qabel l-iskadenza tal-ftehim tal-kreditu, filwaqt li jagħti l-libertà lill-Istati Membri biex jistipulaw kundizzjonijiet għall-eżerċizzju ta' dak id-dritt, sakemm dawn il-kundizzjonijiet ma jkunux onerużi wisq. L-Artikoli 19 sa 22 (fuq l-awtorizzazzjoni, ir-reġistrazzjoni u s-superviżjoni tal-intermedjarji tal-kreditu) jistabbilixxu l-prinċipji għal qafas regolatorju u superviżorju għall-intermedjarji tal-kreditu. Dan il-qafas jipprovdi għall-awtorizzazzjoni u r-reġistrazzjoni tal-intermedjarji tal-kreditu, soġġett għall-konformità ma' ċerti rekwiżiti fuq id-dħul fin-negozju u fuq bażi kontinwa u għall-istabbiliment ta' reġim ta' passaport. Ir-rekwiżiti japplikaw għall-intermedjarji tal-kreditu kollha, kemm jekk marbutin jew le sabiex jiġi żgurat grad għoli ta' professjonaliżmu fl-industrija. L-Artikolu 23 (awtorizzazzjoni, reġistrazzjoni u superviżjoni tal-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu) jistipula li l-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu jridu jkunu soġġetti għall-awtorizzazzjoni, reġistrazzjoni u superviżjoni adegwati. Dan għandu jiżgura li l-kredituri kollha, kemm jekk huma istituzzjoni tal-kreditu jew le jkunu rregolati u superviżjonati sew. L-Artikolu 24 (penalitajiet) jesiġi lill-Istati Membri jiżguraw li jkunu jistgħu jittieħdu miżuri jew sanzjonijiet amminstrattivi xierqa fil-każ ta' nuqqas ta' konformità mad-Direttiva. L-Artoliku 25 (mekkaniżmi ta' soluzzjoni tat-tilwim) jesiġi lill-Istati Membri jistabbilixxu korpi ta' rimedju barra mill-qorti għas-soluzzjoni tat-tilwim bejn il-kredituri u l-konsumaturi u bejn l-intermedjarji tal-kreditu u l-konsumaturi. L-Artikoli 26 sa 28 (atti delegati) jistipulaw il-proċeduri li għandhom jiġu segwiti biex ċerti elementi tad-Direttiva jkunu jistgħu jiġu adattati, speċifikati jew aġġornati. L-Artikolu 29 (in-natura imperativa ta' din id-Direttiva) u l-Artikolu 30 (traspożizzjoni) jistipulaw rispettivament li d-Direttiva għandha tiġi implimentata mill-Istati Membri u kif għandha tiġi implementata. L-Artikolu 31 (klawżola ta' eżami) tipprovdi biex wara ħames snin issir analiżi ta' kemm hija adatta u effettiva d-Direttiva fl-ilħiq tal-għanijiet tagħha. 2011/0062 (COD) Proposta għal DIRETTIVA TAL-PARLAMENT EWROPEW U TAL-KUNSILL dwar ftehimiet ta' kreditu b'rabta ma' proprjetà reżidenzjali (Test b'rilevanza għaż-ŻEE) IL-PARLAMENT EWROPEW U L-KUNSILL TAL-UNJONI EWROPEA, Wara li kkunsidraw it-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, u b’mod partikolari l-Artikolu 114 tiegħu, Wara li kkunsidraw il-proposta mill-Kummissjoni Ewropea[17], Wara t-trażmissjoni tal-abbozz tal-att leġiżlattiv lill-Parlamenti nazzjonali[18], Wara li kkunsidraw l-opinjoni tal-Kumitat Ekonomiku u Soċjali Ewropew[19], Wara li kkunsidraw l-opinjoni tal-Kumitat tar-Reġjuni[20], Wara li kkunsidraw l-opinjoni tal-Bank Ċentrali Ewropew[21], Wara li kkonsultaw lis-Superviżur Ewropew għall-Protezzjoni tad-Data[22], Filwaqt li jaġixxu skont il-proċedura leġiżlattiva ordinarja[23], Billi: 1. F'Marzu 2003, il-Kummissjoni nediet proċess ta' identifikazzjoni u valutazzjoni tal-impatt tal-ostakli għas-suq intern għall-ftehimiet tal-kreditu relatati ma' proprjetà immobbli reżidenzjali. Fl-2007, adottat White Paper dwar l-integrazzjoni tas-swieq tal-ipoteki fl-UE[24]. Il-White Paper ħabbret l-intenzjonijiet tal-Kummissjoni li twettaq valutazzjoni tal-impatt ta' fost l-oħrajn l-alternattivi politiċi għall-informazzjoni prekuntrattwali, il-bażijiet ta' dejta tal-kreditu, l-affidabbiltà kreditizja, ir-rata perċentwali annwali tal-imposti u l-pariri. Il-Kummissjoni stabbilixxiet ukoll Grupp ta' Esperti dwar il-Każijiet ta' Kreditu sabiex jgħin lill-Kummissjoni tħejji miżuri biex ittejjeb l-aċċessibbiltà, il-paragunabbiltà u l-kompletezza tad-dejta dwar il-kreditu. Ġew imnedija wkoll studji dwar ir-rwol u l-operati tal-intermedjarji tal-kreditu u l-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu li jipprovdu ftehimiet ta' kreditu b'rabta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali. 2. Skont it-Trattat, is-suq intern jikkonsisti f'żona mingħajr fruntieri interni fejn jiġu żgurati l-moviment liberu ta' oġġetti u servizzi u l-libertà tal-istabbiliment. L-iżvilupp ta' suq tal-kreditu iktar trasparenti u effiċjenti f'dik iż-żona huwa vitali għall-promozzjoni tal-izvilupp tal-attività transfruntiera u l-ħolqien ta' suq intern tal-ftehimiet tal-kreditu marbuta mal-proprejtà immobbli reżidenzjali. Jeżistu differenzi sustanzjali fil-liġijiet ta' diversi Stati Membri fir-rigward tal-kondotta tan-negozju fl-għoti ta' ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali u fir-regolamentazzjoni u s-superviżjoni tal-intermedjarji tal-kreditu u l-istituzzjonijiet mhux ta’ kreditu li jipprovdu ftehmiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali. Dawn id-differenzi joħolqu ostakli li jirrestrinġu l-livell ta' attività transfruntiera min-naħat tal-forniment u d-domanda, b'hekk inaqqsu l-kompetizzjoni u l-għażla fis-suq, jgħollu l-kost tal-għoti ta' self għall-fornituri u saħansitra jipprevenuhom milli jwettqu negozju. 3. Il-kriżi finanzjarja wriet li mġiba irresponsabbli mill-parteċipanti fis-suq tista' thedded is-sisien tas-sistema finanzjarja, twassal għal nuqqas ta' fiduċja fost il-partijiet kollha, partikolarment il-konsumaturi u potenzjalment għal konsegwenzi soċjali u ekonomiċi gravi. Ħafna konsumaturi tilfu l-fiduċja fis-settur finanzjarju u l-mutwatarji bdew isibuha dejjem aktar diffiċli biex jaffordjaw is-self tagħhom b'żieda fl-inadempjenzi u l-bejgħ sfurzat. Fid-dawl tal-problemi li nkixfu waqt il-kriżi finanzjarja u fil-kuntest tal-isforzi biex jiġi żgurat suq intern effiċjenti u kompetittiv, il-Kummissjoni pproponiet miżuri fir-rigward tal-ftehimiet tal-kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali, fosthom qafas affidabbli għall-intermedjazzjoni kreditizja fil-kuntest li jwasslu għal swieq responsabbli u affidabbli għall-futur kif ukoll r-restawr tal-fiduċja tal-konsumaturi[25]. 4. Ġew identifikati serje ta' problemi fis-swieq ipotekarji tal-UE assoċjati ma' għoti u teħid ta' self irresponsabbli fl-istadju prekuntrattwali u lok potenzjali għal imġiba irresponsabbli mill-intermedjarji tal-kreditu u l-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu. Xi problemi kienu jikkonċernaw selfiet iddenominati f'munita barranija li konsumaturi ħadu f'dik il-munita biex igawdu mir-rata tal-imgħax offruta iżda mingħajr ma kellhom fehim sew tar-riskji involuti fil-munita. Dawn il-problemi huma stimulati mill-fallimenti tas-suq u dawk regolatorji kif ukoll minn fatturi oħra bħall-klima ekonomika ġenerali u livelli baxxi ta' kompetenza finanzjarja. Problemi oħra jinkludu l-ineffikaċja, l-inkonsistenza jew in-noneżistenza ta' reġimi ta' reġistrazzjoni, awtorizzazzjoni u superviżjoni għall-intermedjarji tal-kreditu u l-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu li jipprovdu kreditu għal proprejtà immobbli reżidenzjali. Il-problemi identifikati għandhom potenzjalment effetti makroekonomiċi sekondarji sinifikanti, jistgħu jwasslu għad-detriment tal-konsumatur, jaġixxu ta' ostakli ekonomiċi jew legali għall-attività transfruntiera u joħolqu kundizzjonijiet diskriminatorji bejn l-atturi. 5. Sabiex ikun iffaċilitat l-iżvilupp ta' suq intern li jiffunzjona bla intoppi b'livell għoli ta' protezzjoni għall-konsumaturi fil-qasam tal-ftehimiet tal-kreditu għal proprejtà immobbli reżidenzjali, jeħtieġ li jiġi stabbilit qafas armonizzat tal-Unjoni f'għadd ta' oqsma. Barra minn dan huwa meħtieġ li jiġu stabbiliti standards armonizzati sabiex jiġi żgurat li l-konsumaturi li jkun qed ifittxu ftehimiet ta' kreditu marbut ma' proprjetà immobbli reżidenzjali jkunu jistgħu jagħmlu hekk b'fiduċja bl-għarfien li l-istituzzjonijiet li jinteraġixxu magħhom jaġixxu f'manjiera professjonali u responsabbli. 6. Din id-Direttiva għandha ttejjeb il-kundizzjonijiet għall-istabbiliment u l-funzjonament ta' suq intern permezz tal-approssimizzazzjoni tal-liġijiet tal-Istati Membri u l-istabbiliment ta' standards tal-kwalità għal ċerti servizzi, l-aktar fir-rigward tad-distribuzzjoni u forniment ta' kreditu permezz ta' kredituri u intermedjarji tal-kreditu. L-istabbiliment ta' standards ta' kwalità għas-servizzi tal-forniment ta' kreditu neċessarjament jinvolvi l-introduzzjoni ta' dispożizzjonijiet dwar l-awtorizzazzjoni u r-rekwiżiti prudenzjali. 7. Għal dawk l-oqsma mhux koperti minn din id-Direttiva l-Istati Membri għandhom ikunu ħielsa li jżommu jew jintroduċu leġiżlazzjoni nazzjonali. L-Istati Membri għandhom ikun jistgħu jżomm jew jintroduċu dispożizzjonijiet nazzjonali f'oqsma bħal liġi tal-kuntratti marbuta mal-validità tal-ftehimiet ta' kreditu, valwazzjoni tal-proprjetà, reġistrazzjoni tal-art, informazzjoni kuntrattwali, kwistjonijiet postkuntrattwali u l-maniġġ tal-inadempjenzi. 8. Peress li l-konsumaturi u l-impriżi mhumiex fl-istess pożizzjoni, ma għandhomx bżonn l-istess livell ta' protezzjoni. Filwaqt li huwa importanti li d-drittijiet tal-konsumatur ikunu ggarantiti b'dispożizzjonijiet li ma jistgħux jiġu dderogati b'kuntratt, huwa raġonevoli li l-intrapriżi u l-organizzazzjonijiet jitħallew jidħlu fi ftehimiet oħra. Din id-Direttiva għandha għalhekk tapplika għall-kreditu mogħti lill-konsumaturi. L-Istati Membri għandhom madankollu, il-possibbiltà li jestendu l-ambitu lejn persuni fiżiċi jew ġuridiċi li mhumiex konsumaturi, l-aktar il-mikrointrapriżi kif iddefinit fir-Rakkomandazzjoni tal-Kummissjoni 2003/361/KE tas-6 ta' Mejju 2003 dwar id-definizzjoni tal-intrapriżi mikro, żgħar u medji [traduzzjoni mhux uffiċjali][26]. 9. L-għan ta' din id-Direttiva huwa li tiżgura li l-krediti kollha mogħtija lill-konsumaturi jibbenefikaw minn livell għoli ta' protezzjoni. Għalhekk għandha tapplika għall-krediti ggarantiti bi proprjetà immobbli, jew krediti li jintużaw biex tinxtara proprjetà f'xi Stati Membri u għal krediti għar-rinnovazzjoni ta' proprejtà reżidenzjali li mhumiex koperti mid-Direttiva 2008/48/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-23 ta' April 2008 dwar ftehim ta' kreditu għall-konsumatur u li tħassar id-Direttiva tal-Kunsill 87/102/KEE[27] li tistabbilixxi regoli fil-livell tal-Unjoni dwar il-ftehimiet ta' kreditu għall-konsum. Aktar minn hekk, din id-Direttiva ma għandhiex tiġi applikata għal ċertu tip ta' ftehimiet ta' kreditu fejn il-kreditu jingħata minn min iħaddem lil impjegati tiegħu taħt ċerti cirkustanzi, kif diġà previst fid-Direttiva 2008/48/KE. 10. Din id-Direttiva ma għandhiex tapplika għal ċertu ftehimiet li eventwalment ser jitħallsu lura mir-rikavat ta' bejgħ ta' proprjetà immobbli u li l-għan primarju jkun li jiffaċilita l-konsum, bħal prodotti ta' rilaxx ta' ekwità jew prodotti speċjalizzati ekwivalenti oħra. Dawn il-ftehimiet ta' kreditu għandhom karatteristiċi speċifiċi li huma lil hinn mill-ambitu ta' din id-Direttiva. Valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja tal-mutwatarju, pereżempju hija irrelevanti peress li l-pagamenti jsiru mill-kreditur lill-mutwatarju minflok bil-kontra. Tranżazzjoni bħal din tkun ukoll teħtieġ, fost l-oħrajn informazzjoni prekuntrattwali sostanzjalment differenti. Barra minn dan prodotti oħra bħal riversjonijiet ta' djar, li għandhom funzjonijiet paragunabbli mal-ipoteki bir-rivers jew ipoteki tul il-ħajja kollha ma jinvolvux il-forniment ta' kreditu u għalhekk jibqgħu barra mill-ambitu ta' din id-Direttiva. Madankollu din id-Direttiva għandha tapplika għal dawk is-selfiet iggarantiti li l-għan primarju tagħhom ikun li jiffaċilita x-xiri ta' proprjetà immobbli, fosthom dak is-self li ma jkunx jeħtieġ ir-rimborż tal-kapital jew dak li l-għan tiegħu huwa li jingħata finanzjament temporanju bejn il-bejgħ ta' proprjetà immobbli u x-xiri ta' oħra. 11. Għal raġunijiet ta' ċertezza legali, il-qafas tal-Unjoni fil-qasam tal-ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali għandu jkun konsistenti ma' atti oħra tal-Unjoni u jikkumplimentahom, partikolarment fl-oqsma tal-protezzjoni tal-konsumatur u s-superviżjoni prudenzjali. Definizzjonijiet essenzjali ta' termini bħal 'konsumatur', 'kreditur', 'intermedjarju tal-kreditu' [intermedjarju ta' kreditu], 'ftehimiet [ftehim] ta' kreditu' u 'mezz durabbli' kif ukoll kunċetti ewlenin użati fl-informazzjoni standard biex jidikaw il-karatteristiċi finanzjarji tal-kreditu, bħal kost [prezz/spiża] totali tal-kreditu għall-konsumatur, l-ammont totali pagabbli mill-konsumatur, ir-rata perċentwali annwali tal-imposti [rata ta' imposta perċentwali fis-sena] u r-rata tat-teħid ta' self [rata ta' self], għandhom ikun skont dawk fid-Direttiva 2008/48/KE ħalli l-istess terminoloġija tirreferi għall-istess tip ta' fatti irrispettivament minn jekk il-kreditu huwiex kreditu għall-konsum jew kreditu marbut ma' proprjetà immobbli reżidenzjali. Għalhekk, fit-traspożizzjoni ta' din id-Direttiva l-Istati Membri għandhom jiżguraw li jkun hemm konsistenza fl-applikazzjoni u l-interpretazzjoni. 12. Sabiex jiġi żgurat qafas konsistenti għall-konsumaturi fil-qasam tal-kreditu kif ukoll biex jiġi mminimizzat il-piż amministrattiv għall-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu, il-qalba tal-qafas ta' din id-Direttiva għandu jsegwi l-istruttura tad-Direttiva 2008/48/KE, l-aktar il-kunċetti li l-informazzjoni inkluża fir-riklamar li jikkonċerna ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali għandha tingħata lill-konsumaturi permezz ta' eżempji rappreżentattivi, li għandha tingħatahalhom informazzjoni prekuntrattwali dettaljata permezz ta’ fuljett ta' informazzjoni standardizzata, li l-konsumaturi għandhom jirċievu spjegazzjonijiet adegwati qabel il-konklużjoni ta' ftehim ta' kreditu u li l-kredituri għandhom jivvalutaw l-affidabbiltà kreditizja tal-konsumaturi qabel ma jagħtu selfa. Bl-istess mod, aċċess nondiskriminatorju għall-kredituri għall-bażijiet ta' dejta releventi għandu jkun żgurat ukoll ħalli jinkisbu kundizzjonijiet ekwi bil-fornimenti kif iggarantit mid-Direttiva 2008/48/KE. L-istess bħad-Direttiva 2008/48/KE din id-Direttiva għandha tiżgura l-awtorizzazzjoni, ir-reġistrazzjoni u s-superviżjoni xierqa tal-kredituri kollha li jipprovdu ftehimiet ta' kreditu relatati ma' proprjetà immobbli reżidenzjali u għandha tintroduċi rekwiżiti għall-istabbiliment ta' mekkaniżmi ta' soluzzjoni tat-tilwim barra mill-qorti u aċċess għalihom. 13. Din id-Direttiva għandha tissupplimenta d-Direttiva 2002/65/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-23 ta' Settembru 2002 li tikkonċerna t-tqegħid fis-suq b'distanza ta' servizzi finanzjarji ta' konsumaturi u li temenda d-Direttiva tal-Kunsill 90/619/KEE u d-Direttivi 97/7/KE u 98/27/KE[28] li tesiġi li l-konsumatur ikun infurmat bl-eżistenza ta' dritt ta' irtirar jew in-nuqqas tiegħu u tipprevedi dritt ta' rtirar. Madankollu, filwaqt li d-Direttiva 2002/65/KE tipprevedi l-possibbiltà li l-fornitur jikkomunika informazzjoni prekuntrattwali wara l-konklużjoni tal-kuntratt, dan ma jkunx xieraq għal kuntratti ta' ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali minħabba s-sinifikat tal-impenn finanzjarju għall-konsumatur. Aktar minn hekk, kif previst fid-Direttiva 85/577/KE tal-20 ta' Diċembru 1985 biex tħares lill-konsumatur rigward kuntratti nnegozjati barra mill-lok tan-negozju (id-Direttiva tal-Bejgħ fid-Dar)[29], il-konsumaturi għandu jkollhom id-dritt li jirtiraw minn ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali li ma jsirux fl-uffiċċju u għandhom jiġu infurmati dwar l-eżistenza ta' dak id-dritt. 14. Fl-istess ħin, huwa importanti li jitqiesu l-ispeċifiċitajiet tal-ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali li jiġġustifikaw approċċ differenzjat. Minħabba n-natura u l-konsegwenzi possibbli ta' ftehim ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali għall-konsumatur, materjal ta' riklamar u informazzjoni prekuntrattwali personalizzata għandhom jinkludu twissijiet speċifiċi dwar ir-riskji, pereżempju dwar in-natura u l-implikazzjonijiet ta' sottoskrizzjoni ta' garanzija. Skont dak li diġà jeżisti bħala approċċ voluntarju mill-industrija dwar is-self fuq id-djar, minbarra l-informazzjoni prekuntrattwali personalizzata anki l-informazzjoni ġenerali prekuntrattwali għandha tkun disponibbli l-ħin kollu. Barra minn dan, approċċ differenzjat huwa ġġustifikat sabiex jitqiesu t-tagħlimiet li ħarġu mill-kriżi finanzjarja sabiex jiġi żgurat li s-self joriġina f'manjiera soda. F'dan ir-rigward, id-dispożizzjonijiet dwar l-affidabbiltà kreditizja għandhom ikunu msaħħa meta mqabbla mal-kreditu għall-konsum, informazzjoni aktar preċiża għandha tingħata mill-intermedjarji tal-kreditu dwar l-istatus tagħhom u r-relazzjoni mal-kredituri sabiex jiġu ddivulgati konflitti ta' interess potenzajli, u l-atturi kollha involuti fl-organizzazzjoni tal-ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali għandhom ikunu awtorizzati, irreġistrati u superviżati kif xieraq. 15. L-intermedjarji ta' spiss jinvolvu ruħhom f'attivitajiet oħra minbarra l-intermedjazzjoni kreditizja, partikolarment intermedjazzjoni assigurattiva jew forniment ta' servizzi tal-investiment. Din id-Direttiva għandha għalhekk tiżgura wkoll grad ta' koerenza mad-Direttiva 2002/92/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-9 ta’ Diċembru 2002 dwar il-medjazzjoni fl-assigurazzjoni[30] u d-Direttiva 2004/39/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-21 ta’ April 2004 dwar is-swieq fl-istrumenti finanzjarji li temenda d-Direttivi tal-Kunsill 85/611/KEE u 93/6/KEE u d-Direttiva 2000/12/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill u tħassar id-Direttiva tal-Kunsill 93/22/KEE[31]. Partikolarment, ir-rekwiżiti prudenzjali għall-intermedjarji għandhom ikunu ġeneralment konformi mad-Direttiva 2002/92/KE sabiex jissimplifikaw il-proċess tal-istabbiliment ta' intermedjarji tal-kreditu u l-operat transfruntiera. 16. Il-qafas legali applikabbli għandu jagħti lill-konsumaturi l-fiduċja li l-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu qegħdin jaġixxu fl-aħjar interss tal-konsumatur. Aspett ewlieni fl-iżgurar tal-fiduċja tal-konsumatur huwa r-rekwiżit li jkun żgurat grad għoli ta' ġustizzja, onestà u professjonaliżmu fl-industrija. Filwaqt li din id-Direttiva għandha tesiġi l-prova tal-għarfien u l-kompetenza rilevaneti fil-livell tal-istituzzjoni, l-Istati Membri għandhom ikunu liberi li jintroduċu jew jagħmlu dawn ir-rekwiżiti applikabbli għal persuni fiżiċi individwali. 17. Il-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu ta' spiss jużaw riklamar, li ta' spiss jinkludi termi u kundizzjonjiet speċjali sabiex jattiraw lill-konsumaturi lejn prodott partikolari. Il-konsumaturi għandhom għalhekk ikunu protetti minn prassi ta' riklamar li jiżvijaw u għandhom ikunu jistgħu jqabblu r-riklami. Dispożizzjonijiet speċifiċi dwar ir-riklamar ta' ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali u lista ta' oġġetti li għandha tkun inkluża fil-materjal tar-riklamar u l-kummerċjalizzazzjoni indirizzati lill-konsumaturi huma meħtieġa sabiex jippermettilhom iqabblu l-offerti differenti. Dawn id-dispożizzjonijiet iqisu l-ispeċifiċitajiet tal-ftehimiet tal-kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali, pereżempju, il-fatt li jekk ir-ripagamenti tas-self ma jiġux rispettati hemm riskju li l-konsumatur jitlef il-proprejtà. L-Istati Membri għandhom jibqgħu fil-libertà li jintroduċu jew iżommu r-rekwiżiti ta' divulgazzjoni fil-liġijiet nazzjonali fir-rigward tar-reklamar li ma jinkludix informazzjoni dwar il-kost tal-kreditu. 18. Ir-reklamar għandu t-tendenza li jiffukaw fuq prodott jew diversi prodotti partikolari, filwaqt li l-konsumaturi għandhom ikunu jistgħu jieħdu d-deċiżjonijiet tagħhom bl-għarfien sħiħ tal-firxa ta' prodotti offruti. F'dan ir-rigward, l-informazzjoni ġenerli għandha rwol importanti fl-edukazzjoni tal-konsumatur dwar il-firxa wiesgħa ta' prodotti u servizzi disponibbli minn kreditur partikolari jew intermedjarju tal-kreditu u l-karatteristiċi ewlenin tagħhom. Il-konsumaturi għandhom għalhekk ikunu jistgħu fi kwalunkwe ħin jaċċessaw l-informazzjoni ġenerali dwar il-prodotti disponibbli. Huma għandhom ukoll jirċievu informazzjoni personalizzata filwaqt qabel il-konklużjoni tal-ftehim tal-kreditu sabiex tippermettilhom iqabblu u jirriflettu dwar il-karatteristiċi tal-prodotti tal-kreditu. 19. Sabiex jiżguraw kundizzjonijiet ekwi u sabiex id-deċiżjonijiet tal-konsumaturi jkunu bbażati fuq id-dettalji tal-prodotti tal-kreditu offruti aktar milli fuq il-kanal ta' distribuzzjoni li minnu huma aċċessati l-prodotti tal-kreditu, il-konsumaturi għandhom jirċievu informazzjoni dwar il-kreditu irrilevantament minn jekk ikunux qegħdin jinnegozjaw direttament ma' kreditur jew ma' intermedjarju tal-kreditu. 20. Ir-Rakkomandazzjoni tal-Kummissjoni 2001/193/KE dwar l-informazzjoni prekuntrattwali li għandha tingħata lill-konsumaturi mill-mutwanti li jkun qed joffri self fuq djar[32] approvat il-Kodiċi Volontarju miftiehem fl-2001 bejn assoċjazzjonijiet u l-federazzjonijiet li jirrepreżentaw lill-mutwanti u l-konsumaturi u li fih Fuljett Ewropew ta' Informazzjoni Standardizzata(FEIS). Din tipprovdi informazzjoni personalizzata għall-mutwatarju, dwar il-ftehim ta' kreditu li jkun qed jingħata. Fir-Rakkomandazzjoni tagħha, il-Kummissjoni impenjat ruħha li timmonitorja l-konformità mal-Kodiċi kif ukoll l-effiċjenza tagħha u tikkonsidra li tippreżenta leġiżlazzjoni vinkolanti jekk it-termini tar-Rakkomandazzjoni ma jkunux rispettati bis-sħiħ. Minn dak iż-żmien l-evidenza miġbura mill-Kummissjoni enfasizzat il-ħtieġa li jiġi rivedut il-kontent u l-preżentazzjoni tal-FEIS biex jiġi żgurat li huwa ċar, jinftiehem u fih l-informazzjoni kollha li nstab li hija relevanti għall-konsumaturi. Il-kontenut u l-preżentazzjoni tal-FEIS għandhom ikun fihom it-titjib meħtieġ identifikat matul l-ittestjar fis-suq fl-Istati Membri kollha. L-istruttura tal-fuljett (partikolarment l-ordni tal-oġġetti tal-informazzjoni) għandha tiġi riveduta, il-kitba għandha tkun aktar dħulija filwaqt li taqsimiet bħal 'rata nominali' u 'rata perċentwali annwali tal-imposti' għandhom jingħaqdu u għandhom jiżdiedu taqsimiet oħra, bħal 'entità esterna tal-ilmenti' u 'riskji u twissijiet'. 21. Sabiex tkun żgurata l-akbar trasparenza possibbli u jkunu pprevenuti l-abbużi li jinħolqu minn konflitti ta' interess possibbli meta l-konsumaturi jużaw is-servizzi tal-intermedjarji tal-kreditu, tal-aħħar għandhom ikunu soġġetti għal ċerti obbligi ta' divulgar ta' informazzjoni qabel ma jfornu s-servizzi tagħhom. Divulgazzjonijiet bħal dawn jinkludu informazzjoni l-identità tagħhom u relazzjonijiet mal-kredituri, pereżempju jekk humiex qed iqisu prodotti minn firxa wiesgħa ta' kredituri jew minn għadd aktar limitat ta' kredituri. Dawk l-intermedjarji tal-kreditu li mhumiex marbuta ma' kreditur wieħed jew ma' grupp wieħed ta' kredituri għandhom jiddivulgaw ukoll lill-konsumaturi informazzjoni dwar l-eżistenza tal-kummissjonijiet pagabbli mill-kredituri li jkunu qegħdin jaġixxu għalihom u l-varjazzjonijiet possibbli f'dawn il-kummissjonijiet. 22. Il-konsumatur jista' ikun għad għandu bżonn għajnuna addizzjonali biex jiddeċiedi liema ftehim ta' kreditu, mill-firxa ta' prodotti proposti, huwa l-iktar adattat għall-ħtiġijiet u s-sitwazzjoni finanzjarja tiegħu. Il-kredituri, u fejn it-tranżazzjoni ssir permezz ta' intermedjarju tal-kreditu, l-intermedjarji tal-kreditu għandhom jipprovdu tali assistenza b'rabta mal-prodotti ta' kreditu li jkunu qed joffru lill-konsumatur. L-informazzjoni rilevanti, kif ukoll il-karatteristiċi essenzjali tal-prodotti proposti, għandhom għalhekk jiġu spjegati lill-konsumatur b’mod personalizzat sabiex il-konsumatur ikun jista' jifhem l-effetti li dawn jistgħu jkollhom fuq is-sitwazzjoni ekonomika tiegħu. L-Istati Membri jistgħu jiddeterminaw meta u sa fejn tali spjegazzjonijiet għandhom jingħataw lill-konsumatur, filwaqt li jqisu ċ-ċirkostanzi partikolari li fihom jiġi offrut il-kreditu, il-ħtieġa tal-konsumatur għall-assistenza u n-natura tal-prodotti ta' kreditu individwali. 23. Sabiex jiġu promossi l-istabbiliment u l-funzjonament tas-suq intern u jiġi żgurat livell għoli ta’ protezzjoni għall-konsumaturi fl-Unjoni kollha, huwa meħtieġ li tiġi żgurata l-paragunabbiltà tal-informazzjoni relatata mar-rata perċentwali annwali tal-imposti fl-Unjoni kollha. Il-kost totali tal-kreditu għall-konsumatur għandu jinkludi l-kostijiet kollha li l-konsumatur ikollu jħallas b'konnessjoni mal-ftehim ta' kreditu, minbarra l-kostijiet notarili. Għalhekk għandu jinkludi l-imgħax, il-kummissjonijiet, it-taxxi u t-tariffi tal-intermedjarji tal-kreditu u kwalunkwe tariffa oħra kif ukoll il-kost tal-assigurazzjoni u prodotti anċillari oħra, fejn dawn huma obbligatorji sabiex jinkiseb kreditu bit-termini u l-kundizzjonijiet ikkummerċjalizzati. Billi fl-istadju prekuntrattwali r-rata perċentwali annwali tal-imposta tista’ tiġi indikata biss b’eżempju, tali eżempju għandu jkun rappreżentattiv. Għalhekk, dan għandu jikkorrispondi, pereżempju, għall-medja tad-duratura u l-ammont totali ta' kreditu mogħti għat-tip ta' ftehim ta' kreditu kkonsidrat. Fid-dawl tal-kumplessitajiet tal-kalkolazzjoni tar-rata perċentwali annwali tal-imposti (pereżempju għal kreditu abbażi ta' rati tal-imgħax varjabbli jew amortizzazzjoni mhux standard) u sabiex tkunu tista' tiġu akkomodata l-innovazzjoni tal-prodotti, jistgħu jintużaw standards regolatorji tekniċi biex jemendaw jew jispeċifikaw il-metodu ta' kalkolazzjoni tar-rata perċentwali annwali tal-imposti. Id-definizzjoni ta' u l-metodoloġija użata għall-kalkolazzjoni tar-rata perċentwali annwali tal-imposti f'din id-Direttiva għandhom ikunu l-istess bħal dawk fid-Direttiva 2008/48/KE sabiex jiġu ffaċilitati l-fehim u l-komprensjoni tal-konsumaturi. Dawn id-definizzjonijiet u l-metodoloġiji jistgħu madankollu jsiru differenti fil-futur jekk aktar tard tiġi mmodifikata d-Direttiva 2008/48/KE. L-Istati Membri huma liberi li jżommu jew jintroduċu projbizzjonijiet fuq tibdiliet unilaterali mill-kreditur fir-rata tat-teħid tas-self. 24. Valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja għandha tqis il-fatturi kollha neċessarji li jistgħu jinfluwenzaw il-kapaċità tal-konsumatur li jħallas lura matul il-ħajja tas-selfa, fost l-oħrajn iżda mhux biss id-dħul tal-konsumatur, l-infiq regolari, l-iskor kreditizju, l-istorja tal-kreditu fl-imgħoddi, il-kapaċità li jlaħħaq mal-aġġustamenti fir-rata tal-imgħax u impenji kreditizji eżistenti oħrajn. Dispożizzjonijiet oħra jistgħu jkunu neċessarji sabiex jiġu elaborati aktar l-elementi differenti li jistgħu jitqiesu fil-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja. L-Istati Membri jistgħu joħorġu gwida dwar il-metodu u l-kriterji tal-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja ta' konsumatur, pereżempju billi jistipulaw limiti fuq il-proporzjonijiet tas-selfa mal-valur u s-selfa mal-introjtu. 25. Valutazzjoni negattiva tal-affidabbiltà kreditizja għandha tindika lill-kreditur li l-konsumatur mhux kapaċi jaffordja l-kreditu u b'konsegwenza l-kreditur ma għandux jagħti l-kreditu. Dan l-eżitu negattiv jista' joħroġ minn firxa wiesa' ta' raġunijiet, fosthom iżda mhux biss mill-konsultazzjoni ta' bażijiet ta’ dejta jew skor kreditizju negattiv. Valutazzjoni pożittiva tal-affidabbiltà kreditizja ma għanhiex tikkostitwixxi obbligu għall-kreditur li jipprovdi l-kreditu. 26. Il-konsumaturi għandhom jipprovdu l-informazzjoni rilevanti disponibbli kollha dwar is-sitwazzjoni finanzjarja u ċ-ċirkustanzi personali tagħhom lill-kreditur jew l-intermedjarju sabiex jiffaċilitaw il-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja. Il-konsumatur ma għandux madankollu jiġi ppenalizzat meta ma jkunx f'pożizzjoni li jagħti ċertu informazzjoni jew valutazzjonijiet tal-evoluzzjoni futura tas-sitwazzjoni finanzjarja tiegħu. F'sitwazzjonijiet fejn il-konsumaturi konxjament jagħtu informazzjoni mhux sħiħa jew mhux preċiża, l-Istati Membri għandhom ikunu jistgħu jiddeterminaw il-penalitajiet xierqa. 27. Konsultazzjoni ma' bażijiet ta’ dejta hija element utli fil-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja. Xi Stati Membri jeħtieġu lill-kredituri jivvalutaw l-affidabbiltà kreditizja tal-konsumaturi fuq il-bażi ta' konsultazzjoni tal-bażijiet ta’ dejta relevanti. Il-kredituri għandhom ukoll ikunu jistgħu jikkonsultaw il-bażi ta' dejta tal-kreditu matul il-ħajja tas-selfa sabiex jidentifikaw u jivvalutaw il-potenzjal eżistenza ta' inadempjenza. F'każ li dan il-potenzjal ikun evidenti jew oġġettivament muri, il-kreditur għandu jikkuntattja lill-konsumatur u jiddiskuti l-alternattivi differenti sabiex jevita l-possibbiltà ta' inadempjenza, bħal li s-selfa tiġi skedata mill-ġdid. Fi kwalunkwe każ, il-kreditur ma għandux jikkonsidra li jirtira l-kreditu mingħajr ma jkun qabel esplora l-alternattivi kollha possibbli mal-konsumatur ħalli jevita l-inadempjenza. Skont id-Direttiva 95/46/EC tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-24 ta’ Ottubru 1995 dwar il-protezzjoni ta’ individwi fir-rigward tal-ipproċessar ta’ data personali u dwar il-moviment liberu ta’ dik id-data[33], il-konsumaturi għandhom jiġi infurmati mill-kredituti dwar il-konsultazzjoni mal-bażi ta’ dejta tal-kreditu qabel ma tiġi kkonsultata u għandhom ikollhom id-dritt jaċċessaw l-informazzjoni li jkun hemm dwarhom f'din il-bażi ta’ dejta sabiex fejn ikun meħtieġ jirranġaw, iħassru jew jibblukkaw dejta personali dwarhom li tkun ipproċessata fihom meta ma tkunx preċiża jew tkun ġiet ipproċessata illeġittimament. 28. Sabiex tkun ipprevenuta kwalukwe distorzjoni tal-kompetizzjoni fost il-kredituri, għandu jkun żgurat li l-kredituri kollha (inklużi l-istituzzjonijiet tal-kreditu u l-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu li jipprovdu ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali) ikollhom aċċess għall-bażijiet ta' dejta tal-kreditu pubbliċi u privati kollha li jikkonċernaw lill-konsumaturi b'kundizzjonjiet nondiskriminatorji. Għalhekk dawn il-kundizzjonijiet ma għandhomx jinkludu rekwiżit li jkun stabbilit bħala istituzzjoni tal-kreditu. Il-kundizzjonijiet tal-aċċess, bħal kostijiet tal-aċċess jew ir-rekwiżiti li kwalunkwe talba għal informazzjoni tkun ibbażat fuq talba ta' kreditu ser jibqgħu japplikaw. L-Istati Membri huma liberi li jiddeterminaw jekk, fil-ġuriżdizzjoni tagħhom l-intermedjarji tal-kreditu jistgħux ukoll ikollhom aċċes għal dawn il-bażijiet ta' dejta. 29. Fejn deċiżjoni ta' rifjut ta' applikazzjoni għal kreditu tkun abbażi ta' dejta miksuba mill-konsultazzjoni ta' bażi ta’ dejta jew min-nuqqas ta' dejta ġo fiha, il-kreditur għandu jinforma lill-konsumatur dwar dan u dwar l-isem tal-bażi ta' dejta kkonsultata u bi kwalunkwe element ieħor meħtieġ mid-Direttiva 95/46/EC ħalli l-konsumatur ikun jista' jeżerċita d-dritt tiegħu li jaċċessa u fejn meħtieġ jirranġa, iħassar jew jibblukka dejta personali dwaru u li tkun ipproċessata fiha. Fejn deċiżjoni ta' rifjut ta' applikazzjoni għal kreditu tkun abbażi ta' deċiżjoni awtomatizzata jew abbażi ta' metodi sistematiċi bħal sistemi ta' skor kreditizju, il-kreditur għandu jinforma lill-konsumatur dwar dan u jispjega l-loġika użata fid-deċiżjoni u l-arranġamenti li jippermettu lill-konsumatur jitlob li d-deċiżjoni awtomatizzata tiġi rriveduta manwalment. Madankollu, il-kreditur ma għandux ikun obbligat jagħti tali informazzjoni meta dan ikun ipprojbit minn leġiżlazzjoni oħra tal-Unjoni, pereżempju leġiżlazzjoni dwar il-ħasil tal-flus jew il-finanzjament tat-terroriżmu. Lanqas ma għandha tali informazzjoni tingħata meta dan ikun kontra objettivi ta' politika pubblika jew sigurtà pubblika bħall-prevenzjoni, l-investigazzjoni, il-kxif jew il-prosekuzzjoni ta' reati kriminali. 30. Din id-Direttiva tindirizza l-użu tad-dejta personali fil-kuntest tal-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja tal-konsumatur. Sabiex tiġi żgurata l-protezzjoni tad-dejta personali, id-Direttiva 95/46/KE tapplika għall-attivitajiet tal-proċessar tad-dejta mwettqa fil-kuntest ta' dawn il-valutazzjonijiet. 31. Sabiex ikunu f'pożizzjoni li jifhmu n-natura tas-servizz, il-konsumaturi għandhom ikunu mgħarrfa dwar xiex jikkostitwixxi rakkomandazzjoni personalizzata dwar ftehimiet ta' kreditu adatti għall-ħtiġijiet u s-sitwazzjoni finanzjarja tal-konsumatur ('parir') u meta tkun qed tingħata u meta le. Dawk li jipprovdu parir għandhom ikunu konformi mal-istandards ġenerali sabiex jiżguraw li l-konsumatur jiġi ppreżentat b'firxa ta' prodotti adatti għall-ħtiġijiet u ċ-ċirkustanzi tiegħu. Dak is-servizz għandu jkun bbażat fuq analiżi ġusta u mifruxa biżżejjed tal-prodotti disponibbli fis-suq u fuq spezzjoni fid-dettall tas-sitwazzjoni finanzjarja tal-konsumatur, il-preferenzi u l-għanijiet. Din il-valutazzjoni għandha tkun ibbażata fuq informazzjoni aġġornata u suppożizzjonijiet raġonevoli dwar iċ-ċirkustanzi tal-konsumaturi tul il-ħajja tas-selfa. L-Istati Membri jistgħu jiċċaraw kif il-konvenjenza ta' prodott speċifiku għall-konsumatur għandha tiġi vvalutata fil-kuntest tal-għoti tal-parir. 32. Il-kapaċità ta' konsumatur li jħallas lura l-kreditu tiegħu qabel l-iskadenza tal-ftehim tal-kreditu jista' jkollha rwol importanti fil-promizzjoni tal-kompetizzjoni fis-suq uniku u l-moviment liberu taċ-ċittadini tal-UE. Madankollu, jeżistu differenzi sustanzjali bejn il-prinċipji nazzjonali u l-kundizzjonijiet li taħthom il-konsumaturi għandhom il-kapaċità li jħallsu lura u l-kundizzjonijiet li taħthom jista' jsir dan ir-ripagament bikri. Filwaqt li jirrikonoxxu d-diversità fil-mekkaniżmi tal-finanzjament ipotekarju u l-firxa tal-prodotti disponibbli, ċerti standards fir-rigward tar-ripagament bikri ta' kreditu huma essenzjali fil-livell tal-Unjoni sabiex jiġi żgurat li l-konsumaturi jkollhom il-possibbiltà li jagħlqu l-obbligi tagħhom qabel id-data mifthema fil-ftehim tal-kreditu u l-fiduċja li wieħed ifittex l-aħjar prodotti biex jissodifa ħtiġijietu. L-Istati Membri għandhom għalhekk jiżguraw, jew permezz ta' leġiżlazzjoni jew permezz ta' klawżoli kuntrattwali, li l-konsumaturi jkollhom dritt statutorju jew kuntrattwali ta' ripagament bikri; madankollu, l-Istati Membri għandhom ikunu jistgħu jiddefinixxu l-kundizzjonijiet għall-eżerċizzju ta' dan id-dritt. Dawn il-kundizzjonijiet jistgħu jinkludu limitazzjonijiet ta' żmien dwar l-eżerċizzju tad-dritt, trattament differenti skont it-tip tar-rata tat-teħid tas-self, jekk hux fissa jew varjabbli, restrizzjonijiet fir-rigward tal-ċirkustanzi li taħthom jista' jiġi eżerċitat id-dritt. L-Istati Membri jistgħu wkoll jipprovdu li l-kreditur għandu jkun intitolat għal kumpens ġust u oġġettivament iġġustifikat għall-kostijiet potenzjali direttament marbuta mar-ripagament bikri tal-kreditu. Fi kwalunkwe każ jekk ir-ripagament bikri jsir f'perjodu meta r-rata tat-teħid tas-self tkun fissa, l-eżerċizzju tad-dritt jista' jiġi soġġett għall-eżistenza ta' imgħax speċjali fuq in-naħa tal-konsumatur. Dan l-imgħax speċjali jista' pereżempju jseħħ f'każ ta' divorzju jew qgħad. Fejn Stat Membru jagħżel li jistabbilixxi dawn il-kundizzjonjiet, dawn ma għandhomx irendu l-eżerċizzju tad-dritt diffiċli żżejjed jew oneruż wisq fuq il-konsumatur. 33. Għalkemm l-intermedjarji tal-kreditu għandhom rwol ċentrali fid-distribuzzjoni tal-ftehimiet tal-kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali fl-Unjoni, baqa' differenzi sustanzjali bejn id-dispożizzjonijiet nazzjonali dwar il-kondotta ta' negozju u s-superviżjoni tal-intermedjarji tal-kreditu li joħolqu ostakli għat-tnedija u l-eżerċizzju tal-attivitajiet tal-intermedjarji tal-kreditu fis-suq intern. L-inabbiltà ta' intermedjarji tal-kreditu li joperaw liberament fl-Unjoni kollha tfixkel il-funzjonament tajjeb tas-suq uniku fil-ftehimiet tal-kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali. Filwaqt li jirrikonoxxu d-diversità fit-tipi ta' atturi involuti fl-intermedjazzjoni kreditizja, ċerti stadards fil-livell tal-Unjoni huma essenzjali sabiex ikun żgurat livell għoli ta' professjonaliżmu u servizz. 34. L-intermedjarji tal-kreditu għandhom ikunu rreġistrati mal-awtorità kompetenti tal-Istat Membru fejn ikollhom ir-residenza jew l-uffiċċju prinċipali tagħhom, sakemm ikunu ġew awtorizzati skont rekwiżiti professjonali stretti b'relazzjoni mal-kompetenza tagħhom, ir-reputazzjoni tajba u l-kopertura tal-indemnità professjonali. Bil-għan li tiġi promossa l-fiduċja tal-konsumaturi fl-intermedjarji tal-kreditu, l-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-intermedjarji tal-kreditu awtorizzati jkunu soġġetti għal superviżjoni kontinwa u dettaljata mill-awtorità kompetenti tal-Istat Membru tad-domiċilju tagħhom. Dawn ir-rekwiżiti għandhom japplikaw tal-anqas fil-livell tal-istituzzjoni; madankollu, l-Istat Membru jista' jikkjarifika jekk dawn ir-rekwiżiti għall-awtorizzazzjoni u r-reġistrazzjoni sussegwenti japplikawx għall-impjegati individwali tal-intermedjarju tal-kreditu. 35. Dawn ir-rekwiżiti ta' reġistrazzjoni u awtorizzazzjoni għandhom jippermettu lill-intermedjarji tal-kreditu joperaw fi Stati Membri oħra, skont il-prinċipji tal-libertà ta' stabbiliment u l-libertà tal-forniment ta' servizzi, sakemm proċedura xierqa ta' notifikazzjoni tkun ġiet segwita bejn l-awtoritajiet kompetenti. Anki f'każijiet fejn l-Istati Membri jiddeċiedu li jirreġistraw u jawtorizzaw il-persunal individwali kollu tal-intermedjarji tal-kreditu, in-notifikazzjoni tal-intenzjoni li jforni servizzi għandha tkun abbażi tal-intermedjarju tal-kreditu u mhux tal-impjegat individwali. 36. Sabiex jiġu żgurati kundizzjonijiet ekwi bejn il-kredituri u tkun promossa l-istabbiltà finazjarja u sakemm ikun hemm aktar armonizzazzjoni, l-Istati Membri għandhom jiżguraw li jkun hemm miżuri xierqa għall-awtorizzazzjoni, ir-reġistrazzjoni u s-superviżjoni tal-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu li jipprovdu ftehimiet tal-kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali. F'din id-Direttiva ma għandhomx jiġu stabbiliti kundizzjonijiet dettaljati għall-awtorizzazzjoni, ir-reġistrazzjoni jew is-superviżjoni tal-kredituri li jipprovdu dawn il-ftehimiet tal-kreditu u li mhumiex istituzzjonijiet tal-kreditu kif iddefinit fid-Direttiva 2006/48/KE tal-Parlament Europew u tal-Kunsill tal-14 ta’ Ġunju 2006 rigward il-bidu u l-eżerċizzju tan-negozju tal-istituzzjonijiet ta’ kreditu[34] għal raġunijiet ta' proporzjonalità; l-għadd ta' dawn l-istituzzjonijiet li joperaw fl-UE fil-preżent huwa limitat kif inhu s-sehem tagħhom fis-suq u l-għadd ta' Stati Membri li huma attivi fihom, partikolarment mill-kriżi finanzjarja 'l hawn. Għall-istess raġunijiet, f'din id-Direttiva lanqas ma għandha tiġi disposta l-introduzzjoni ta' 'passaport' għal dawn l-istituzzjonijiet. 37. L-Istati Membri għandhom jistabbilixxu regoli dwar penalitajiet applikabbli għall-ksur tad-dispożizzjonijiet nazzjonali adottati skont din id-Direttiva u jiżguraw li dawn jiġu implimentati. Filwaqt li l-għażla tal-penalitajiet tibqa' fid-diskrezzjoni tal-Istati Membri, il-penalitajiet previsti għandhom ikunu effettivi, proporzjonati u dissważivi. 38. Il-konsumaturi għandhom ikollhom aċċess għal proċeduri tal-ilmenti u r-rimedju barra mill-qorti għas-soluzzjoni tat-tilwim li jinħoloq mid-drittijiet u l-obbligi stipulati f'din id-Direttiva bejn il-fornituri tal-ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali u l-konsumaturi kif ukoll bejn l-intermedjarji tal-kreditu u l-konsumaturi. 39. Sabiex jitqiesu l-iżviluppi fis-swieq tal-kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali jew fl-evoluzzjoni tal-prodotti tal-kreditu kif ukoll l-iżviluppi ekonomiċi, bħall-inflazzjoni, u sabiex jingħataw aktar spjegazzjonijiet dwar kif għandhom jiġu indirizzati ċerti rekwiżiti f'din id-Direttiva, il-Kummissjoni għandha tingħata s-setgħa tadotta atti delegati skont l-Artikolu 290 tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea. Partikolarment, il-Kummissjoni għandha tingħata s-setgħa li taddotta atti delegati biex tispeċifika d-dettalji dwar ir-rekwiżiti professjonali applikabbli għall-persunal tal-kredituri u tal-intermedjarji tal-kreditu, il-kriterji użati għall-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja tal-konsumaturi u fl-iżgurar li l-prodotti tal-kreditu ma jkunux mhux adatti għall-konsumaturi kif ukoll l-armonizzazzjoni ulterjuri ta' termini ewlenin bħal 'inadempjenza', il-kriterji tar-reġistrazzjoni u l-kundizzjonijiet tal-proċessar tad-dejta li għandhom jiġu applikati għall-bażijiet ta’ dejta tal-kreditu. 40. Sabiex jitqiesu l-iżviluppi fis-swieq tal-kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali, fosthom il-firxa ta' prodotti disponibbli, il-Kummissjoni għandha tingħata s-setgħa tadotta atti delegati skont l-Artikolu 290 tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea li temenda l-kontenut tal-oġġetti standard tal-informazzjoni li għandhom ikunu inklużi fir-riklamar, il-kontenut u l-format tal-Fuljett Ewropew ta' Informazzjoni Standardizzata (FEIS), il-kontenut tad-divulgar tal-informazzjoni mill-intermedjarji tal-kreditu u l-kriterji li għandhom jitqiesu għall-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja tal-konsumatur. 41. Sabiex jitqiesu l-iżviluppi ekonomiċi, bħall-inflazzjoni u l-iżviluppi fis-swieq tal-ftehimiet tal-kreditu marbut ma' proprjetà immobbli reżidenzjali, il-Kummissjoni għandha tingħata s-setgħa li tistipula ammont monetarju minimu ta' assigurazzjoni tal-indemnità professjonali jew garanzija paragunabbli fir-rigward tal-intermedjarji tal-kreditu billi jiġu adottati standards tekniċi regolatorji. 42. Sabiex tiffaċilita l-abbiltà tal-intermedjarji tal-kreditu li jipprovdu is-servizzi tagħhom fuq bażi transfruntiera, għall-għanijiet ta' kooperazzjoni, l-iskambju tal-informazzjoni u soluzzjoni tat-tilwim bejn l-awtoritajiet kompetenti, l-awtoritajiet kompetenti responsibbli mill-awtorizzazzjoni u s-superviżjoni tal-intermedjarji tal-kreditu għandhom ikunu dawk li jaġixxu taħt l-awspiċi tal-ABE, kif stipulat fl-Artikolu 4(2) tar-Regolament (UE) Nru 1093/2010 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-24 ta’ Novembru 2010 li jistabbilixxi Awtorità Superviżorja Ewropea (Awtorità Bankarja Ewropea)[35]. 43. Il-Parlament Ewropew u l-Kunsill għandu jkollhom xahrejn mid-data tan-notifika biex joġġezzjonaw għal att delegat. Fuq l-inizjattiva tal-Parlament Ewropew jew tal-Kunsill, għandu jkun possibbli li dak il-perjodu jiġi estiż b’xahar fir-rigward ta' oqsma sinifikanti ta' tħassib. Għandu wkoll ikun possibbli għall-Parlament Ewropew u għall-Kunsill li jinfurmaw lill-istituzzjonijiet l-oħra bl-intenzjoni tagħhom li ma jqajmux oġġezzjonijiet. 44. Il-funzjonament effiċjenti ta' din id-Direttiva ser ikollu bżonn jiġi rivedut, kif ser ikollu l-progress fuq l-istabbiliment ta' suq intern b'livell għoli ta' protezzjoni għall-konsumatur għall-ftehimiet tal-kreditu marbut ma' proprjetà immobbli reżidenzjali. Il-Kummissjoni għandha għalhekk tanalizza d-Direttiva ħames snin wara l-iskadenza għat-traspożizzjoni tagħha. L-analiżi għandha tinkludi, fost l-oħrajn, analiżi tal-evoluzzjoni tas-suq għall-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu li jipprovdu ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali u valutazzjoni tal-ħtieġa għal aktar miżuri, fosthom passaport għal dawn l-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu, eżami tal-ħtieġa li jiġu introdotti drittijiet u obbligi fir-rigward tal-istadju postkuntrattwali tal-ftehimiet tal-kreditu u valutazzjoni dwar jekk l-estenzjoni tal-ambitu biex jinkludi s-self lill-kumpaniji żgħar hix f'loka. 45. Azzjoni mill-Istati Membri biss x’aktarx li twassal għal settijiet ta’ regoli differenti, li jista’ jipperikola jew joħloq ostakli ġodda għall-funzjonament tas-suq intern. Peress li suq intern effikaċi u kompetittiv tal-ftehimiet ta' kreditu marbuta ma' proprjetà immobbli reżidenzjali bi protezzjoni għolja għall-konsumatur ma jistax jinkiseb b'mod suffiċjenti mill-Istati Membri u għalhekk abbażi tal-effikaċja tal-azzjoni jkun jista' jinkiseb aħjar fil-livell tal-Unjoni, l-Unjoni tista' tadotta miżuri f'konformità mal-prinċipju tas-sussidjarjetà stabbilit fl-Artikolu 5 tat-Trattat. Skont il-prinċipju tal-proporzjonalità, kif stabbilit f'dak l-Artikolu, din id-Direttiva ma tmurx lil hinn minn dak li hu meħtieġ biex jinkisbu dawk l-għanijiet. 46. Skont il-punt 34 tal-Ftehim Interistituzzjonali dwar it-tfassil aħjar tal-liġijiet[36], l-Istati Membri huma mħeġġa jfasslu, għalihom infushom u fl-interess tal-Unjoni t-tabelli tagħhom stess li safejn ikun possibbli juru l-korrelazzjoni bejn din id-Direttiva u l-miżuri ta’ traspożizzjoni, u biex jagħmluhom pubbliċi. ADOTTAW DIN ID-DIRETTIVA: Kapitolu 1 Suġġett, ambitu, definizzjonijiet u awtoritajiet kompetenti Artikolu 1Suġġetti L-għan ta’ din id-Direttiva hu li tistabbilixxi qafas għal ċerti aspetti tal-liġijiet, ir-regolamenti u d-dispożizzjonijiet amministrattivi tal-Istati Membri fir-rigward tal-ftehimiet ta' kreditu marbut ma' proprjetà immobbli reżidenzjali għall-konsumaturi u li jikkonċerna ċerti aspetti tar-rekwiżiti prudenzjali u superviżorji tal-intermedjarji tal-kreditu u l-kredituri. Artikolu 2Ambitu 1. Din id-Direttiva għandha tapplika għall-ftehimiet ta’ kreditu li ġejjin: (a) Ftehimiet ta' kreditu li huma ggarantiti b'ipoteka jew b'garanzija paragunabbli oħra komunament użata fi Stat Membru fuq il-proprjetà immobbli reżidenzjali jew iggarantiti bi dritt relatat ma' proprjetà immobbli reżidenzjali. (b) Fehimiet ta' kreditu li l-fini tagħhom huwa l-akkwist jew iż-żamma tad-drittijiet ta' proprjetà f'art jew f'bini reżidenzjali eżistenti jew ipproġettat. (c) Ftehimiet tal-kreditu li l-fini tagħhom ikun ir-rinnovazzjoni ta' proprjetà immobbli reżidenzjali li jkollha persuna jew li tkun qed timmira li tixtri, li mhumiex koperti mid-Direttiva 2008/48/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-23 ta' April 2008. 2. Din id-Direttiva ma għandhiex tapplika għal: (a) Ftehimiet tal-kreditu li eventwalment ser jitħallas lura mir-rikavat tal-bejgħ ta' proprjetà immobbli. (b) Ftehimiet ta' kreditu fejn il-kreditu jingħata minn min iħaddem lill-impjegati tiegħu bħala attività sekondarja fejn dan il-ftehim ta' kreditu jingħata bla interessi jew b'rati perċentwali annwali tal-imposti aktar baxxi minn dawk prevalenti fis-suq u li mhumiex offruti lill-pubbliku ġenerali. Artikolu 3Definizzjonijiet Għall-finijiet ta’ din id-Direttiva għandhom japplikaw id-definizzjonijiet li ġejjin: (a) 'Konsumatur' tfisser konsumatur kif iddefinit fl-Artikolu 3(a) tad-Direttiva 2008/48/KE. (b) 'Kreditur' tfisser persuna fiżika jew ġuridika li tagħti jew twiegħed li tagħti kreditu skont it-tifsira fl-Artikolu 2 matul l-eżerċizzju tan-negozju, is-sengħa jew il-professjoni tagħha. (c) 'Ftehim ta' kreditu' tfisser ftehim li bih kreditur, direttament jew permezz ta' intermedjarju tal-kreditu jagħti jew iwiegħed li jagħti lil konsumatur kreditu skont it-tifsira fl-Artikolu 2 fil-forma ta' pagament differit, self jew akkommodazzjoni finanzjarja simili oħra. (d) 'Servizz anċillari' tfisser servizz finanzjarju offrut lill-konsumatur mill-kreditur jew mill-intermedjarju tal-kreditu flimkien mal-ftehim tal-kreditu. (e) 'Intermedjarju tal-kreditu' tfisser persuna fiżika jew ġuridika li ma tkunx qed taġixxi bħala kreditur u li fl-eżerċizzju tas-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tagħha għal tariffa li tista’ tkun ta' forma pekunarja jew fi kwalunkwe forma oħra miftehma ta' konsiderazzjoni finanzjarja: (i) toffri ftehimiet ta' kreditu lil konsumaturi skont it-tifsira fl-Artikolu 2; (ii) tassisti konsumaturi billi tagħmel ħidma ta' tħejjija fir-rigward tal-ftehimiet ta' kreditu skont it-tifsira tal-Artikolu 2 minbarra dik imsemmija f'punt (i); (iii) tikkonkludi ftehimiet ta' kreditu skont it-tifsira fl-Artikolu 2 mal-konsumaturi f'isem il-kreditur. (f) 'Intermedjarju tal-kreditu marbut' tfisser kwalunkwe intermedjarju tal-kreditu li jaġixxi f'isem u taħt ir-responsabbiltà sħiħa ta' kreditur wieħed jew grupp wieħed biss. (g) 'Grupp' tfisser, għall-finijiet ta' din id-Direttiva kredituri li huma magħqudin għall-finijiet ta' kontijiet ikkonsolidati, kif iddefinit fid-Direttiva 83/349/KEE[37]. (h) 'Istituzzjonijiet tal-kreditu' tfisser istituzzjoni kif iddefinit fl-Artikolu 4(1) tad-Direttiva 2006/48/KE. (i) 'Istituzzjoni mhux tal-kreditu' tfisser persuna fiżika jew ġuridika li tagħti jew twiegħed li tagħti kreditu skont it-tifsira fl-Artikolu 2 matul l-eżerċizzju tas-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tagħha u li mhijiex istituzzjoni tal-kreditu. (j) 'Persunal' tfisser kwalunkwe impjegat ta' kreditur jew intermedjarju tal-kreditu li jkollu kuntatti mal-konsumaturi u li jkun impenjat fl-attivitajiet koperti minn din id-Direttiva. (k) 'Kost totali tal-kreditu għall-konsumatur' tfisser il-kost totali tal-kreditu għall-konsumatur kif iddefinit fl-Artikolu 3(g) tad-Direttiva 2008/48/KE. (l) 'Ammont totali pagabbli mill-konsumatur' tfisser l-ammont totali pagabbli mill-konsumatur kif iddefinit fl-Artikolu 3(h) tad-Direttiva 2008/48/KE. (m) 'Rata perċentwali annwali tal-imposti' tfisser il-kost totali tal-kreditu għall-konsumatur espressa bħala perċentwali annwali tal-ammont totali tal-kreditu, fejn applikabbli inklużi l-kostijiet imsemmija fl-Artikolu 12(2). (n) 'Rata tat-teħid ta' self' tfisser ir-rata tat-teħid ta' self kif iddefinit fl-Artikolu 3(j) tad-Direttiva 2008/48/KE. (o) 'Valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja' tfisser l-evalwazzjoni tal-kapiċità ta' konsumatur li jaqdi l-obbligi tiegħu tad-dejn. (p) 'Mezz durabbli' tfisser mezz durabbli kif iddefinit fl-Artikolu 3(m) tad-Direttiva 2008/48/KE. (q) 'Stat Membru tad-domiċilju' tfisser: (i) fejn il-kreditur jew l-intermedjarju tal-kreditu huwa persuna fiżika, l-Istat Membru li fih tkun tinsab ir-residenza tiegħu u li fih iwettaq in-negozju tiegħu; (ii) fejn il-kreditur jew l-intermedjarju tal-kreditu jkun persuna ġuridika, l-Istat Membru li fih ikun jinsab l-uffiċċju reġistrat tiegħu jew, jekk taħt il-dritt nazzjonali ma jkollux uffiċċju reġistrat, l-Istat Membru li fih ikun jinsab l-uffiċċju prinċipali tiegħu. (r) 'Stat Membru ospitanti' tfisser l-Istat Membru li fih il-kreditur jew l-intermedjarju tal-kreditu jkollu fergħa jew jipprovdi servizzi. Artikolu 4Awtoritajiet kompetenti 1. L-Istati Membri għandhom jaħtru l-awtoritajiet kompetenti li jkollhom is-setgħa jiżguraw l-implimentazzjoni ta' din id-Direttiva u għandhom jiżguraw li jingħatawlhom is-setgħat kollha meħtieġa biex iwettqu dmirijiethom. L-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-awtoritajiet maħtura bħala kompetenti biex jiżguraw l-implimentazzjoni tal-Artikoli 18, 19, 20 u 21 ta' din id-Direttiva jkunu waħda minn dawk l-awtoritajiet kompetenti inklużi l-Artikolu 4(2) tar-Regolament (UE) Nru 1093/2010 li jistabbilixxi Awtorità Superviżorja Ewropea (l-Awtorità Bankarja Ewropea). L-Istati Membri għandhom jinfurmaw lill-Kummissjoni bil-ħatra tal-awtoritajiet kompetenti u jindikaw kwalunkwe diviżjoni tat-dmirijiet rispettivi bejn awtoritajiet kompetenti differenti. 2. Fejn ikun hemm aktar minn awtorità kompetenti waħda fuq it-territorju tiegħu, Stat Membru għandu jiżgura li dawk l-awtoritajiet jikkollaboraw mill-qrib sabiex ikunu jistgħu jwettqu effikaċement id-dmirijiet rispettivi tagħhom. Kapitolu 2Kundizzjonijiet applikabbli għall-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu Artikolu 5Obbligi tal-kondotta ta' negozju meta jiġi pprovdut kreditu lill-konsumaturi 1. L-Istati Membri għandhom jesiġu li meta kreditur jew intermedjarju tal-kreditu jagħti, jintermedja jew jagħti pariri dwar kreditu u fejn ikun il-każ servizzi anċillari lill-konsumaturi, dan jaġixxi onestament, b'ġustizzja u professjonalment skont l-aħjar interess tal-konsumatur. 2. L-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-mod li bih il-kredituri jirremuneraw lill-persunal tagħhom u lill-intermedjarji tal-kreditu relevanti u l-mod li bih l-intermedjarji tal-kreditu jirremuneraw lill-persunal tagħhom ma jfixkilx il-konformità mal-obbligu li jaġixxiu skont l-aħjar interess tal-konsumatur, kif imsemmi fil-paragrafu 1. Artikolu 6Rekwiżiti minimi ta’ kompetenza 1. L-Istati Membri tad-domiċilju għandhom jiżguraw li: (a) Il-persunal tal-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu jkollhom livell xieraq ta' għarfien u kompetenza marbuta mal-offerta u l-għoti ta' ftehimiet ta' kreditu skont it-tifsira tal-Artikolu 2, jew l-attività tal-intermedjazzjoni kreditizja kif iddefinit fl-Artikolu 3(e). Fejn il-konklużjoni ta' ftehim ta' kreditu tinkludi servizz anċillari marbut miegħu, partikolarment assigurazzjoni jew servizzi ta' investiment, dawn għandhom ukoll ikollhom l-għarfien u l-kompetenza xierqa marbuta ma' dak is-servizz anċillari sabiex jissodisfaw ir-rekwiżiti stipulati fl-Artikolu 19 tad-Direttiva 2004/39/KE u l-Artikolu 4 tad-Direttiva 2002/92/KE. (b) Il-persuni fiżiċi fil-maniġment tal-kredituri u tal-intermedjarji tal-kreditu li huma responsabbli għal jew li għandhom rwol fl-intermedjazzjoni, il-pariri jew l-approvazzjoni tal-ftehim tal-kreditu, ikollhom għarfien u kompetenza marbuta mal-ftehimiet ta' kreditu. (c) Il-kredituri u l-intermedjarji jiġu mmonitorjati sabiex jiġi vvalutat jekk ir-rekwiżiti msemmija fil-paragrafu 1, il-punti (a) u (b) ikunux rispettati l-ħin kollu. 2. L-Istati Membri tad-domiċilju għandhom jiżguraw li l-livell xieraq tal-għarfien u l-kompetenzi huwa ddeterminat abbażi ta' kwalifiki jew esperjenza rrikonoxxuti. 3. L-Istati Membri tad-domiċilju għandhom jagħmlu pubbliċi l-kriterji li jkunu stabbilew sabiex il-persunal tal-intermedjarji tal-kreditu jew il-kredituri jilħqu r-rekwiżiti ta' kompetenza tagħhom. Dawn il-kriterji għandhom jinkludu lista ta' kwalunkwe kwalifiki rikonoxxuti. 4. Qed jiġu ddelegati setgħat lill-Kummissjoni skont l-Artikolu 26 u soġġetti għall-kundizzjonijiet tal-Artikoli 27 u 28 biex tispeċifika r-rekwiżiti previsti fil-paragrafu 1 u 2 ta' dan l-Artikolu u partikolarment ir-rekwiżiti neċessarji għall-għarfien u l-kompetenza xierqa. Kapitolu 3Informazzjoni u prassipreliminari għall-konklużjoni tal-ftehim ta' kreditu Artikolu 7Dispożizzjonijiet ġenerali applikabbli għar-reklamar u l-kummerċjalizzazzjoni L-Istati Membri għandhom jesiġu li kwalunkwe komunikazzjoni ta' reklamar u kummerċjalizzazzjoni dwar il-ftehimiet ta' kreditu kif stipulat fl-Artikolu 2 ikunu ġusti, ċari u ma jiżvijawx skont it-tifsira tal-Artikoli 6 u 7 tad-Direttiva 2005/29/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-11 ta’ Mejju 2005 dwar prattiċi kummerċjali żleali fin-negozju mal-konsumatur fis-suq intern[38]. Partikolarment għandha tkun ipprojbita kitba li tista' toħloq stennijiet foloz fil-konsumaturi dwar id-disponibbiltà jew il-kost ta' kreditu. Artikolu 8Informazzjoni standard li għandha tiġi inkluża fir-reklamar 1. L-Istati Membri għandhom jiżguraw li kwalunkwe reklamar dwar il-ftehimiet ta' kreditu kif stipulat fl-Artikoli 2 li jindika rata ta’ interess jew kwalunkwe ċifra relatat mal-kost ta' kreditu għall-konsumatur għandu jinkludi informazzjoni standard konformi ma’ dan l-Artikolu. 2. L-informazzjoni standard għandha tispeċifika b'mod ċar, konċiż u prominenti permezz ta' eżempju rappreżentattiv dan li ġej: (a) l-identità tal-kreditur jew fejn applikabbli tal-intermedjarju tal-kreditu; (b) li l-prodott reklamat huwa ftehim ta' kreditu u li fejn applikabbli huma ggarantit jew b'ipoteka jew b'garanzija paragunabbli oħra komunament użata fi Stat Membru fuq il-proprjetà immobbli reżidenzjali jew bi dritt relatat ma' proprjetà immobbli reżidenzjali; (c) ir-rata tat-teħid ta' self, b'indikazzjoni jekk hix fissa jew varjabbli jew it-tnejn, flimkien mad-dettalji dwar kwalunkwe imposta inkluża fil-kost totali tal-kreditu għall-konsumatur; (d) l-ammont totali tal-kreditu; (e) ir-rata perċentwali annwali tal-imposti; (f) id-duratura tal-ftehim tal-kreditu; (g) l-ammont tal-pagamenti akkont; (h) l-ammont totali pagabbli mill-konsumatur; (i) twissija fejn applikabbli, dwar ir-riskju li tintilef il-proprjetà immobbli fil-każ li ma jiġux osservati l-impenji marbuta mal-ftehim tal-kreditu meta l-kreditu jkun iggarantit b'ipoteka jew b'garanzija paragunabbli oħra komunament użata fi Stat Membru fuq il-proprjetà immobbli reżidenzjali jew iggarantit bi dritt marbut ma' proprjetà immobbli reżidenzjali. L-informazzjoni standard għandha tkun leġġibbli b'mod faċli jew tinstema ċar skont il-każ, skont il-mezz użat għar-reklamar u l-kummerċjalizzazzjoni. 3. Meta il-konklużjoni ta' kuntratt dwar servizz anċillari relatat mal-ftehim ta' kreditu, b'mod partikolari assigurazzjoni, tkun obbligatorja biex jinkiseb il-kreditu jew biex jinkiseb il-kreditu bit-termini u l-kundizzjonijiet ikkumerċjalizzati, u l-kost ta' dak is-servizz ma jkunx jista' jiġi ddeterminata minn qabel, l-obbligu li jidħol f'dak il-kuntratt għandu jiġi indikat wkoll b'mod ċar, konċiż u prominenti, flimkien mar-rata perċentwali annwali tal-imposti. 4. Qed jiġu ddelegati setgħat lill-Kummissjoni skont l-Artikolu 26 u soġġetti għall-kundizzjonijiet tal-Artikoli 27 u 28 biex tispeċifika aktar il-lista tal-oġġetti tal-informazzjoni standard li għandha tkun inkluża fir-reklamar. Partikolarment il-Kummissjoni, meta tadotta dawn l-atti delegati għandha temenda, fejn meħtieġ, il-lista tal-oġġetti tal-informazzjoni standard stipulata fil-paragrafi 2(a) sa (i) ta' dan l-Artikolu. 5. Dan l-Artikolu għandu jkun mingħajr preġudizzju għad-Direttiva 2005/29/KE. Artikolu 9Informazzjoni prekuntrattwali 1. L-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-informazzjoni ġenerali dwar il-ftehimiet ta' kreditu tqiegħed għad-disponizzjoni mill-kredituri jew fejn applikabbli mill-intermedjarji tal-kreditu l-ħin kollu b'mezz durabbli jew f'forma elettronika. L-informazzjoni ġenerali għandha tal-anqas tkun tinkludi dan li ġej: (a) l-identità u l-indirizz ġeografiku tal-kreditur kif ukoll, jekk applikabbli, l-identità u l-indirizz ġeografiku tal-intermedjarju tal-kreditu involut; (b) l-għanijiet li għalihom il-kreditu jista’ jintuża; (c) forom ta’ garanzija; (d) id-duratura tal-ftehimiet tal-kreditu; (e) deskrizzjoni tat-tipi ta’ kreditu disponibbli, b’deskrizzjoni qasira tal-karatteristiċi tal-prodotti b'rata fissa u varjabbli, inklużi l-implikazzjonijiet relatati għall-konsumatur; (f) indikazzjoni tal-munita jew il-muniti li fihom huma disponibbli l-krediti, fosthom spjegazzjoni tal-implikazzjonijiet għall-konsumatur fejn il-kreditu jkun iddenominat f'munita barranija; (g) eżempju indikattiv tal-kost totali tal-kreditu għall-konsumaturi u rata perċentwali annwali tal-imposti; (h) l-alternattivi differenti disponibbli għar-rimborż tal-kreditu lill-kreditur (inklużi l-għadd, il-frekwenza u l-ammont ta' pagamenti akkont regolari); (i) jekk hemmx possibbiltà ta' ripagament bikri u fejn applikabbli deskrizzjoni tal-kundizzjonijiet marbuta mar-ripagament bikri; (j) jekk hix neċessarja valwazzjoni tal-proprjetà u fejn applikabbli minn min trid titwettaq; (k) dettallji dwar kif tista' tinkiseb informazzjoni dwar ħelsien mit-taxxa fuq l-imgħax tal-ftehim tal-kreditu jew sussidji pubbliċi oħra. 2. L-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-kreditur u fejn applikabbli l-intermedjarju tal-kreditu, mingħajr dewmien bla ħtieġa wara li konsumatur ikun ta l-informazjzoni neċessarja dwar il-ħtiġijiet, is-sitwazzjoni finanzjarja u l-preferenzi tiegħu skont l-Artikolu 14, jipprovdi lill-konsumatur bl-informazzjoni personalizzata meħtieġa biex iqabbel il-krediti disponibbli fis-suq, jivvaluta l-implikazzjonijiet tagħhom u jieħu deċiżjoni infurmata dwar jekk jikkonkludix ftehim ta' kreditu. Tali informazzjoni, fuq il-karta jew fuq mezz durabbli ieħor, għandha tingħata permezz tal-Fuljett Ewropew ta' Informazzjoni Standardizzata (FEIS) kif stipulat fl-Anness II. L-Istati Membri għandhom jiżguraw li meta offerta li torbot lill-kreditur tingħata lill-konsumatur, din għandha tkun akkumpanjata minn FEIS. F'dawn iċ-ċirkustanzi, l-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-ftehim tal-kreditu ma jistax jiġi konkluż sakemm il-konsumatur ikollu biżżejjed ħin biex iqabbel l-offerti, jivvaluta l-implikazzjonijiet tagħhom u jieħu deċiżjoni infurmata dwar jekk jaċċettax l-offerta, irrilevanti mill-mezz tal-konklużjoni tal-kuntratt. Il-kreditur u fejn applikabbli l-intermedjarju tal-kreditu għandhom jitqiesu li jkunu issodisfaw ir-rekwiżiti dwar l-għoti tal-informazzjoni lill-konsumatur qabel il-konklużjoni ta' kuntratt ta' distanza kif stipulat fl-Artikolu 3 tad-Direttiva 2002/65/KE meta jkunu taw il-FEIS. Kwalunkwe informazzjoni addizzjonali li l-kreditur jew fejn applikabbli l-intermedjarju tal-kreditu jista' jipprovdi lill-konsumatur għandha tingħata f'dokument separat li jista' jiġi anness mal-FEIS. 3. Qed jiġu ddelegati setgħat lill-Kummissjoni skont l-Artikolu 26 u soġġetti għall-kundizzjonijiet tal-Artikoli 27 u 28 biex temedna l-oġġetti tal-informazzjoni standard stipulati fil-paragrafu 1 ta' dan l-Artikolu u l-kontenut u l-format tal-FEIS stipulati fl-Anness II. Partikolament dawn l-atti delegati għandhom fejn meħtieġ: (a) jemendaw il-lista tal-oġġetti tal-informazzjoni standard stipulata fil-paragrafu 1 ta' dan l-Artikolu; (b) iħassru kwalunkwe mill-oġġett tal-informazzjoni stipulat fl-Anness II; (c) jagħmlu żidiet fil-lista tal-oġġett tal-informazzjoni stipulata fl-Anness II; (d) jemendaw il-preżentazzjoni tal-kontenuti fil-FEIS kif stipulat fl-Anness II; (e) jelaboraw fuq l-istruzzjonijiet għall-kompletezza tal-FEIS kif stipulat fl-Anness II. 4. Fil-każ ta' komunikazzjonijiet bit-telefown bil-vuċi, kif imsemmi fl-Artikolu 3(3) tad-Direttiva 2002/65/KE, id-deskrizzjoni tal-karatteristiċi prinċipali tas-servizz finanzjarju li ser jingħata skont it-tieni inċiż tal-Artikolu 3(3)(b) ta' dik id-Direttiva għandha tinkludi tal-inqas l-oġġetti msemmija fil-Parti A tat-taqsimiet (2), (3), (4), u (5) tal-Anness II. 5. L-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-kreditur jew l-intermedjarju tal-kreditu, fuq rikwest mill-konsumatur, jipprovdi lill-konsumatur b'koppja tal-abbozz tal-ftehim tal-kreditu mingħajr ħlas. Din id-dispożizzjoni ma għandhiex tapplika fil-każijiet fejn il-kreditur ma jkunx lest fil-mument tat-talba, li jipproċedi bil-konklużjoni tal-ftehim tal-kreditu mal-konsumatur. Artikolu 10Rekwiżiti għall-informazzjoni dwar l-intermedjarji tal-kreditu 1. Qabel ma jitwettqu kwalunkwe servizzi elenkati fl-Artikolu 3(e), intermedjarju tal-kreditu għandu jipprovdi lill-konsumatur b'tal-anqas l-informazzjoni li ġejja: (a) l-identità u l-indirizz ġeografiku tal-intermedjarju tal-kreditu; (b) ir-reġistru li jkun ġie inkluż fih u l-mezzi biex jivverifika li jkun ġie rreġistrat; (c) meta jkun qed jaġixxi ta' intermedjarju tal-kreditu marbut għandu jidentifika lilu nnifsu bħala tali u fuq talba tal-konsumatur, jipprovdi l-ismijiet tal-kreditur(i) li jkun qed jaġixxi f'isimhom; (d) jekk għandux xi parteċipazzjoni, diretta jew indiretta, li tirrappreżenta aktar minn 10% tad-drittijiet tal-vot jew tal-kapital fil-kreditur konċernat; (e) jekk il-kreditur konċernat jew l-impriza prinċipali tal-kreditur konċernat għandhiex parteċipazzjoni, diretta jew indiretta, li tirrappreżenta aktar minn 10% tad-drittijiet tal-vot jew tal-kapital fl-intermedjarju tal-kreditu; (f) fejn applikabbli, it-tariffa pagabbli mill-konsumatur lill-intermedjarju tal-kreditu għas-servizzi tiegħu; (g) il-proċeduri li jippermettu lill-konsumaturi u lill-partijiet l-oħra interessati li jirreġistraw ilmenti dwar intermedjarji tal-kreditu u fejn xieraq il-mezzi li bihom tista' titfittex azzjoni ta' rivalsa għal proċeduri ta' ilment u rimedju barra mill-qorti; (h) għal dawk l-intermedjarji tal-kreditu li mhumiex marbuta, l-eżistenza ta' kummissjonijiet, fejn applikabbli pagabbli mill-kreditur lill-intermedjarju tal-kreditu għas-servizzi tiegħu. 2. L-itermedjarji tal-kreditu li mhumiex marbuta għandhom fuq talba tal-konsumatur jipprovdu l-informazzjoni dwar il-varjazzjoni fil-livelli ta' kummissjoni pagabbli mill-kredituri differenti li jipprovdu l-ftehimiet tal-kreditu li jkunu qed jiġu offruti lill-konsumatur. Il-konsumatur għandu jiġi infurmat li għandu d-dritt jitlob din l-informazzjoni. 3. Qed jiġu ddelegati setgħat lill-Kummissjoni skont l-Artikolu 26 u soġġetti għall-kundizzjonijiet tal-Artikoli 27 u 28 biex taġġorna l-lista tal-oġġetti tal-informazzjoni dwar l-intermedjarji tal-kreditu li għandha tingħata lill-konsumatur, kif stipulat fil-paragrafu 1 ta' dan l-Artikolu. Partikolarment il-Kummissjoni, meta tadotta dawn l-atti delegati għandha temenda, fejn meħtieġ, il-lista tal-oġġetti tal-informazzjoni stipulata fil-paragrafu 1 ta' dan l-Artikolu. 4. Sabiex jiġu żgurati kundizzjonijiet indqas għall-applikazzjoni tal-paragrafu 1 ta' dan l-Artikolu, qed jingħataw setgħat lill-Kummissjoni biex fejn meħtieġ tiddetermina format u preżentazzjoni standardizzati tal-oġġetti tal-informazzjoni stipulati fil-paragrafu 1 ta' dan l-Artikolu. Artikolu 11Spejagazzjonijiet adegwati L-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-kredituri u fejn applikabbli l-intermedjarji tal-kreditu jipprovdu spejazzjonijiet adegwati lill-konsumatur dwar il-ftehim(iet) tal-kreditu propost(i) u kwalunkwe prodott(i) anċillari, sabiex il-konsumatur ikun f'pożizzjoni li tippermettilu jivvaluta jekk il-ftehimiet tal-kreditu proposti humiex adatti għall-ħtiġijiet u s-sitwazzjoni finanzjarja tiegħu. Spejazzjoni adegwata għandha tinkludi l-għoti tal-informazzjoni personalizzata dwar il-karatteristiċi tal-krediti offruti, mingħajr madankollu ma tifformula l-ebda rakkomandazzjoni. Il-kredituri u fejn applikabbli l-intermedjarji tal-kreditu għandhom jivvalutaw preċiżament il-livell tal-għarfien u l-esperjenza bil-kreditu tal-konsumatur bi kwalunkwe mezz neċessarju ħalli l-kreditur jew l-intermedjarju tal-kreditu jkun jista' jiddetermina l-livell ta' spjegazzjonijiet li għandhom jingħataw lill-konsumatur u jaġġusta dawn l-ispjegazzjonijiet skont il-każ. Dawn l-ispjegazzjonijiet adegwati għandhom jinkludu spjegazzjoni tal-informazzjoni u t-termini inklużi fl-informazzjoni prekuntrattwali li għandha tingħata skont l-Artikolu 9 u 10 u tal-konsegwenzi li l-konklużjoni tal-ftehim tal-kreditu jistgħu jkollu fuq il-konsumatur, fosthom fil-każ ta' inadempjenza fil-pagamenti mill-kosumatur. Kapitolu 4Rata perċentwali annwali tal-imposti Artikolu 12Kalkolazzjoni tar-rata perċentwali annwali tal-imposti 1. Ir-rata perċentwali annwali tal-imposti, li hi ekwivalenti, fuq bażi annwali, għall-valur preżenti tal-impenji kollha (prelevament ta’ kreditu, ripagamenti u imposti), futuri jew eżistenti, mifthiema bejn il-kreditur u l-konsumatur, għandha tiġi kkalkolata skont il-formola matematika stipulata fl-Anness I. 2. Għall-finijiet tal-kalkolazzjoni tar-rata perċentwali annwali tal-imposti, il-kost totali tal-kreditu għall-konsumantur għandu jiġi ddeteminat bl-esklużjoni tal-imposti pagabbli mill-konsumatur f'kaz li jonqos milli jissodisfa kwalunkwe mill-impenji tiegħu stipulati fil-ftehim tal-kreditu. Meta l-ftuħ ta' kont ikun obbligatorju sabiex jinkiseb il-kreditu, il-kostijiet biex jinżamm dan il-kont, il-kostijiet tal-użu ta’ mezz ta’ pagament kemm għal tranżazzjonijiet ta’ pagament u ta' prelevament ta' kreditu minn dak il-kont, u kostijiet oħrajn relatati ma’ tranżazzjonijiet ta’ pagament għandhom jiġu inklużi fil-kost totali tal-kreditu lill-konsumatur sakemm il-kostijiet ma jkunux intwerew b’mod ċar u separatament fil-ftehim tal-kreditu jew fi kwalunkwe ftehim ieħor konkluż m