[pic] | KUMMISSJONI TAL-KOMUNITAJIET EWROPEJ | Brussel 18.12.2007 KUMM(2007) 807 finali WHITE PAPER dwar l-Integrazzjoni tas-Swieq ta’ Kreditu b’Ipoteka fl-UE (preżentata mill-Kummissjoni) {SEG(2007) 1683}{SEG(2007) 1684} WHITE PAPER dwar l-Integrazzjoni tas-Swieq ta’ Kreditu b’Ipoteka fl-UE (Test b'rilevanza għaż-ŻEE) 1. Daħla Il-kreditu b’ipoteka huwa għal bosta ċittadini Ewropej l-akbar investiment finanzjarju matul il-ħajja. Is-swieq tal-kreditu b’ipoteka jirrappreżentaw parti sinifikanti ta’ l-ekonomija Ewropea, b’bilanċi pendenti ta’ kreditu b’ipoteka għal residenza jammontaw għal madwar 47% tal-PGD ta’ l-UE[1]. Għalhekk l-integrazzjoni tas-swieq ta' kreditu b'ipoteka fl-UE hija kruċjali għal rendiment aktar effiċjenti tas-sistema finanzjarja ta' l-UE kemm fil-livell tal-bejgħ bl-ingrossa u bl-imnut kif ukoll fil-livell ta’ l-ekonomija ta' l-UE in ġenerali. Il-Kummissjoni, waqt li tagħraf l-importanza kruċjali tas-swieq tal-kreditu b'ipoteka, bdiet reviżjoni komprensiva tar-rendiment u l-livell ta’ l-integrazzjoni ta' dawn is-swieq. Din il-White Paper tagħti sinteżi tal-konklużjonijiet ta’ din ir-reviżjoni u tippreżenta 'pakkett' ibbilanċjat ta’ miżuri biex itejbu l-effiċjenza u l-kompetittività tas-swieq ta’ ipoteki għal residenza fl-UE[2]. B’konformità sħiħa mal-prinċipji ta’ regolamentazzjoni aħjar, dawn il-miżuri ġew imfassla wara konsultazzjoni wiesgħa mal-partijiet kollha interessati u abbażi ta’ valutazzjoni proporzjonata ta' l-impatt[3]. Il-Kummissjoni qieset ukoll, fejn hu possibbli u xieraq, it-tagħlimiet li jistgħu jittieħdu mill-avvenimenti riċenti fis-swieq finanzjarji. Madankollu, din il-White Paper mhix tweġiba għat-taqlib finanzjarju attwali li beda minn problemi fis-suq sub prime ta' l-Istati Uniti. Dan it-taqlib għandu implikazzjonijiet usa’, u dawn ġew indirizzati b’mod aktar komprensiv mill-Kunsill ta’ l-ECOFIN fil-laqgħa tiegħu tad-9 ta' Ottubru 2007. L-ideat ta’ politika ppreżentati fil-White Paper se jkomplu jiġu żviluppati b’kooperazzjoni mill-qrib mal-partijiet interessati kollha. Se jsirilhom valutazzjoni individwali ta’ l-impatt, inkluż analiżi kwantitattiva ta’ spiża/benefiċċju, qabel ma l-Kummissjoni tadottahom. Din il-White Paper ser titqiegħed fil-kuntest tal-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar Suq Uniku għas-Seklu 21 fl-Ewropa[4], li enfasizzat il-benefiċċji li l-Ekonomija Ewropea tista’ tikseb minn integrazzjoni aħjar tas-swieq bl-imnut tas-servizzi finanzjarji. 2. Il-każ favur l-azzjoni fl-UE It-Trattat jipprovdi l-bażi għall-ħolqien ta’ suq uniku u għat-tneħħija ta’ ostakli għal moviment ħieles ta’ oġġetti, persuni, servizzi u kapital. Mandankollu l-esperjenza turi li s-suq uniku għal ipoteki għal residenza għad jonqsu wisq biex ikun integrat. Jeżistu ostakli li jxekklu l-livell ta’ attività transkonfinali fil-lati ta’ provvista u domanda, u b’hekk inaqqsu l-kompetizzjoni u l-għażla fis-suq. Studju li sar jistma l-benefiċċji ekonomiċi li jistgħu jinkisbu mill-integrazzjoni tas-swieq ta’ ipoteki fl-UE għal 0.7% tal-PGD ta’ l-UE u għal 0.5% tal-konsum privat matul l-għaxar snin li ġejjin[5]. L-istudju jissuġġerixxi li dawn il-benefiċċji jistgħu jnaqqsu r-rati ta’ l-imgħax fuq sellf sa 47 punt bażi sa l-2015, b'hekk jitnaqqas l-interess li jrid jitħallas fuq self b’ipoteka ta' EUR 100 000 b’EUR 470 fis-sena[6]. Studju ieħor jistma l-benefiċċji għal 0.12–0.24% tal-PGD ta’ l-UE kull sena[7]. Il-benefiċċji stmati, li jistgħu jkunu xi ftit differenti llum minħabba l-evoluzzjoni tal-kundizzjonijiet tas-suq, ġejjin mill-effiċjenza akbar ta’ selliefa ta’ l-ipoteki u d-disponibbiltà ta’ firxa usa’ ta’ prodotti. Madankollu rridu nagħrfu l-limiti tal-potenzjal għall-integrazzjoni. L-effett ta’ fatturi bħal lingwa, distanza, preferenzi tal-klijenti, jew strateġiji tan-negozju tas-selliefa ma jistgħux ma jitqiesux għal kollox. Madankollu, fatturi oħrajn, li jipprevjenu r-rendiment tan-negozju jew iżidu b'mod sostanzjali l-ispiża tan-negozju biex joffri jew jissellef b'ipoteka minn Stat Membru ieħor ta' l-UE, jistgħu jiġu indirizzati permezz ta’ inizjattivi xierqa ta’ politika. Il-Kummissjoni tagħraf li l-klijenti aktar ifittxu kreditu b’ipoteka lokalment u li l-maġġoranza ser ikomplu probabbilment jagħmlu dan għall-ġejjieni qarib. Għalhekk l-integrazzjoni tas-swieq ta’ ipoteki fl-UE għandha tkun essenzjalment xprunata mill-provvista, b’mod partikolari permezz ta’ tipi differenti ta' negozji fl-Istat Membru tal-klijent. 3. Għanijiet Nistgħu niksbu swieq kompetittivi u effiċjenti ta’ kreditu b’ipoteka fl-UE permezz ta’ miżuri li jiffaċilitaw il-provvista u l-iffinanzjar transkonfinali ta’ kreditu b’ipoteka, iżidu d-diversità ta’ prodotti, iżidu l-kunfidenza u jippromwovu l-mobilità tal-klijenti. 3.1. Niffaċilitaw il-provvista u l-iffinanzjar transkonfinali ta’ kreditu b’ipoteka Dawk li joffru servizzi finanzjarji jistgħu jfornu provvista transkonfinali ta' ipoteki permezz ta’ diversi mezzi: preżenza lokali (jiġifieri fergħat, sussidjarji, merġers u akkwisti); mezzi diretti ta’ distribuzzjoni (jiġifieri permezz tat-telefown jew l-internet); jew permezz ta’ intermedjarji lokali (bħal brokers). Dawk li joffru servizzi finanzjarji jistgħu wkoll iħaddmu attività transkonfinali billi jixtru portafoll ipotekarju minn għand sellief ta’ ipoteki fi Stat Membru ieħor. Il-preżenza ta’ oqsfa differenti ġuridiċi u għal-ħarsien tal-konsumaturi, ta’ infrastrutturi frammentati, (eż. reġistri ta’ kreditu), kif ukoll in-nuqqas xi drabi ta’ oqsfa ġuridiċi xierqa (eż. għall-iffinanzjar ta’ ipoteki), joħolqu ostakli ġuridiċi u ekonomiċi, li jxekklu kreditu transkonfinali u jipprevjenu l-iżvilupp ta’ strateġiji vijabbli għall-iffinanzjar madwar l-UE. Għalhekk il-Kummissjoni ser tipprova tneħħi ostakli sproporzjonati, u b’hekk tnaqqas l-ispejjeż tal-bejgħ ta’ prodotti ipotekarji madwar l-UE. Il-Kummissjoni temmen li strumenti differenti ta’ ffinanzjar ta’ ipoteki huma komplimentari aktar minn sostitwibbli. L-għan irid ikun li niffaċilitaw, u mhux inxekklu, l-iżvilupp ta’ firxa wiesgħa ta’ strumenti ta’ ffinanzjar ta’ ipoteki. L-użu ta’ tekniki ta’ ffinanzjar li jittrasferixxi r-riskju ta’ self ipotekarju 'l hemm mis-selliefa oriġinali ta’ l-ipoteka lejn is-swieq kapitali jagħtu benefiċċji f’termini ta’ diversifikazzjoni ta’ riskju u ffinanzjar ta’ spejjeż. Madankollu, esperjenzi riċenti wrew biċ-ċar il-ħtieġa li niżguraw li tekniki bħal dawn jintużaw b'mod li ma jfixxklux l-istabbiltà finanzjarja. 3.2. Inżidu d-diversità ta’ prodotti Għalkemm hemm firxa wiesgħa ta’ prodotti disponibbli fl-UE, l-ebda suq domestiku uniku ma jista' jkun ikkunsidrat li għandu firxa kompluta ta' prodotti ipotekarji, f'termini ta' karatteristiċi tal-prodott jew ta' klijenti li jinqdew. Dan jiġri, sa ċertu punt, minħabba fatturi bħal preferenzi ta’ klijenti jew strateġiji differenti ta' negozju adottati minn selliefa ta' ipoteki. Madankollu, jeżistu wkoll ostakli ekonomiċi u ġuridiċi li jipprevjenu s-selliefa ta’ l-ipoteki milli joffru ċerti prodotti f’ċerti swieq jew milli jagħżlu strateġija partikolari ta’ ffinanzjar. F’dan ir-rigward, l-ostakli għad-diversità tal-prodott huma relatati mill-qrib għall-ostakli l-oħra li jfixxklu l-attività transkonfinali minn selliefa ta’ ipoteki. Għadd ta’ studji indikaw li żieda fid-diversità tal-prodott hija element kruċjali biex jinkisbu bosta mill-benefiċċji ta’ l-integrazzjoni tas-suq ta’ l-ipoteki. Studju li sar jistma li jekk jitneħħew l-ostakli għad-disponibbiltà tal-prodott biss, il-konsum fl-UE jiżdied b’0.4% u l-PGD ta’ l-UE b’0.6% matul l-għaxar snin li ġejjin (imqabbla ma' stima ta’ żieda globali fil-konsum fl-UE ta’ 0.5% u fil-PGD ta’ l-UE ta’ 0.7%)[8]. Studju ieħor jissuġġerixxi li diversità akbar ta’ prodotti għandha twassal għal tkabbir ta’ 10% fid-daqs tas-suq billi tippermetti aċċess għal kreditu ipotekarju lil klijenti ġodda li jieħdu kreditu b’ipoteka, toffri aktar prodotti adattati lil kwart ta’ dawk li attwalment jieħdu l-kreditu b'ipoteka, u twassal għal benefiċċji annwali ta’ bejn 0.15% u 0.30% tal-bilanċi ta’ ipoteki għal residenza, ekwivalenti għal 0.06–0.12% tal-PGD fl-2003[9]. Il-Kummissjoni se tipprova żżid id-diversità tal-prodotti li jistgħu jissodisfaw il-ħtiġijiet tal-klijenti, billi tneħħi l-ostakli għad-distribuzzjoni u l-bejgħ ta’ prodotti, partikolarment prodotti ġodda u innovattivi ta’ ipoteki. Il-Kummissjoni tirrikonoxxi l-fatt li bosta mir-regoli li jxekklu l-offerta ta' ċerti prodotti fuq bażi transkonfinali ġew imfassla biex jipproteġu l-klijenti u/jew iżommu l-istabbiltà finanzjarja. Il-problemi li seħħew ricentement fis-suq sub prime ta’ l-Istati Uniti jservu b’mod utli biex ifakkru l-importanza li ma jittieħdux riskji bla bżonn b’dawn l-għanijiet kruċjali ta’ politika pubblika. Madankollu, il-Kummissjoni tixtieq tistħarreġ metodi li jwasslu għal diversità akbar ta' prodotti flimkien ma' ħarsien qawwi tal-klijenti u stabbiltà finanzjarja adegwata. 3.3. Inżidu l-kunfidenza tal-klijenti Li jissellef b’ipoteka hija deċiżjoni importanti għal kwalunkwe klijent. Il-Kummissjoni temmen li ma jistax ikun hemm suq effiċjenti mingħajr klijenti kunfidenti u b’poteri, li huma kapaċi jfittxu u jagħżlu l-aqwa prodott ipotekarju għall-ħtiġijiet tagħhom, mingħajr ma titqies il-lokalità tas-sellief ta’ ipoteki. Il-klijenti jeħtieġu tagħrif ċar, korrett, komplut u li jista’ jitqabbel fuq prodotti ipotekarji differenti sabiex ikunu jistgħu jagħmlu għażla tajba. Il-Kummissjoni tqies bħala kruċjali li s-selliefa ta' ipoteki jisilfu b'responsabbiltà, partikolarment billi jevalwaw sew il-kapaċità ta' min jissellef li jħallas bin-nifs fil-kuntest tat-transazzjoni maħsuba. Dan jistgħu jagħmluh b’diversi metodi, pereżempju billi jikkonsultaw database . Kreditu irresponsabbli u bejgħ ħażin ta’ self ipotekarju minn selliefa ta' ipoteki jew intermedjarji ta' kreditu bla skruplu, kif juri t-taqlib sub prime attwali, għandhom impatt negattiv fuq l-ekonomija kollha. Pariri tajbin, kif ukoll pariri ġuridiċi, huwa element importanti biex tiżdied il-kunfidenza tal-klijenti. Hija distinta minn tagħrif, li huwa biss deskrizzjoni tal-prodott. Il-Kummissjoni tixtieq tippromwovi standards ta’ livell għoli fil-pariri dwar ipoteki, filwaqt li tagħraf li mhux il-klijenti kollha jeħtieġu l-istess livell ta’ pariri. 3.4. Inżidu l-mobilità tal-klijenti Il-mobilità tal-klijenti u t-tendenza tagħhom li jibdlu s-selliefa ta’ ipoteki jistgħu jeffettwaw il-livell tal-kompetizzjoni tas-suq. Il-Kummissjoni tixtieq tiffaċilita l-mobilità tal-klijenti billi tiżgura li dawk li qed ifittxu biex jibdlu s-selliefa ta’ ipoteki ma jkunux imfixxkla jew ipperswadati milli jagħmlu dan bil-preżenza ta’ ostakli ġuridiċi jew ekonomiċi mhux iġġustifikati. It-trasparenza tal-prezzijiet, permezz ta’ l-għotja ta’ tagħrif ċar li jista’ jitqabbel, għandha rwol importanti biex tiffaċilita l-mobilità tal-klijenti. Inizjattivi biex itejbu l-kwalità u ċ-ċarezza ta’ tagħrif prekuntrattwali huma għalhekk kruċjali biex jiżguraw li l-klijenti jkunu jafu sew l-ispejjjeż differenti u l-karatteristiċi differenti kollha tal-prodott. Madankollu, it-tagħrif waħdu ma jistax jiffaċilita l-mobilità tal-klijenti. B’żieda fl-ispejjeż biex jibdlu, prassi 'abbinati' (jiġifieri li jġiegħlu lill-klijenti jiftħu kont kurrenti jew jieħdu polza ta' assigurazzjoni ma’ l-istess kumpanija meta jixtru kreditu b’ipoteka) effettivament jorbtu l-klijent ma’ fornitur tas-servizzi finanzjarji partikolari, u b’hekk ifixxklu l-mobilità u jdgħajfu l-kompetizzjoni. Prassi li jġiegħlu lill-klijenti jittrasferixxu s-salarju tagħhom għall-kont kurrenti abbinat mal-kreditu b’ipoteka jista’ jkollhom l-istess effett. Dawn il-prassi mhux biss għandhom implikazzjonijiet għal mobilità tal-klijent iżda jistgħu wkoll inaqqsu l-kompetizzjoni tal-prezz u tal-prodott fis-swieq tal-prodotti abbinati jew li jorbtu u jiskoraġġixxu li jiżdiedu parteċipanti ġodda, partikolarment dawk il-fornituri li jispeċjalizzaw fil-prodott abbinat. 4. Niksbu l-għanijiet Il-Kummissjoni temmen li biex jinkisbu dawn l-għanijiet tenħtieġ iżjed ħidma biex titwasssal it-taħlita ta’ politiki l-aktar adattata. 4.1. Nevalwaw il-ħtieġa ta’ leġiżlazzjoni Abbażi tar-reviżjoni, il-Kummissjoni temmen li l-elementi li ġejjin huma l-kwistjonijiet ewlenin li jridu jiġu indirizzati: tagħrif prekuntrattwali; Ir-Rata Perċentwali Annwali ta’ Ħlas (APRC); kreditu responsabbli u ħlas lura kmieni. Waqt li l-valutazzjoni ġenerali ta’ l-impatt b’akkumpanjament ma' din il-White Paper tissuġġerixxi li għal xi oqsma l-għażla ta' politika l-aktar effikaċi biex jinkisbu l-għanijiet stabbiliti għandha tkun leġiżlazzjoni, il-Kummissjoni taħseb li hemm bżonn ta' aktar analiżi u konsultazzjoni mal-partijiet interessati qabel ma tista' ssir valutazzjoni politika finali għat-triq l-aktar adattata biex nimxu ’l quddiem għall-ġejjieni. B’mod partikolari, il-Kummissjoni, b’konformità mal-prinċipji tagħha ta’ regolamentazzjoni aħjar, ser tagħmel valutazzjoni ta’ l-impatt rigoruża, inkluż analiżi kwantitattiva ta’ spiża/benefiċċju ta’ diversi għażliet ta’ politika għall-kwistjonijiet kollha, sabiex tiżgura li l-ispejjeż ma jaqbżux il-benefiċċji mistennija. Sakemm issir din il-ħidma dettaljata u sakemm tintemm aktar konsultazzjoni mal-partijiet interessati, il-Kummissjoni tikkunsidra li huwa kmieni wisq biex tiddeċiedi jekk Direttiva għandhiex twassal il-valur miżjud meħtieġ. Ħlas lura kmieni Il-Kummissjoni tqis li ħlas lura kmieni hija waħda mill-kwistjonijiet l-aktar importanti għall-integrazzjoni tas-swieq ta' ipoteki fl-UE. Il-valutazzjoni ta’ l-impatt turi l-konsegwenzi ta’ termini u kundizzjonijiet għal ħlas lura kmieni għall-erba’ għanijiet tal-Kummissjoni kollha. Tenfasizza wkoll l-importanza ta’ ħlas lura kmieni għad-diversità ta' prodotti, li l-istudji identifikawh bħala wieħed mill-elementi kruċjali biex iġġib il-benefiċċji ta’ integrazzjoni ta’ kreditu b’ipoteka. F’dan il-kuntest, il-Kummissjoni temmen li jekk nindirizzaw b’suċċess il-kwistjoni ta’ ħlas lura kmieni, filwaqt li ngħarfu d-diversità ta' l-iskemi ta' ħlas lura kmieni fl-Istati Membri, għandna niksbu l-benefiċċji kollha ta' swieq integrati ta' ipoteki fl-Ewropa. Il-Kummissjoni tagħraf is-sensittività politika ta’ din il-kwistjoni, u l-kumplessità tal-kisba tal-livell adattat ta’ armonizzazzjoni (kif muri mid-diffikultajiet li jinstabu fil-qasam ta’ kreditu lill-klijenti. Madankollu temmen illi, taqsam responsabbiltà, flimkien ma’ l-Istati Membri u l-Parlament Ewropew, biex tagħmel dak kollu li tista' sabiex tippermetti li djar Ewropej jibbenefikaw minn firxa usa’ ta’ fejdiet kuntrattwali meta jiġu biex jieħdu self b’ipoteka. Il-Kummissjoni għalhekk hija determinata li tistħarreġ, b’mod partikolari ma’ Stati Membri u l-Parlament Ewropew, sakemm għandu jkun possibbli li jintlaħaq kunsens fuq skema Ewropea adegwata għal ħlas lura kmieni. Fl’2008, il-Kummissjoni se: - tistħarreġ immedjatament għażliet possibbli ta’ politika għal ħlas lura kmieni; - tevalwa l-ispejjeż u l-benefiċċji ta’ għażliet differenti ta’ politika għal ħlas lura kmieni (status quo, għażla kuntrattwali jew dritt mandatorju, livell ta’ kumpens, eċċ.). Intejbu l-kwalità u t-tqabbil ta’ tagħrif Riżultati preliminari ta’ eżaminar ta’ klijenti li għamlet il-Kummissjoni juru li huwa ħafna importanti għal klijenti li jiksbu tagħrif prekuntrattwali b’mod strutturat li jippermetti li jitqabblu offerti ma’ xulxin. Dawn ir-riżultati jindikaw li t-tagħrif għandu jkun komprensiv, jinkludi tabelli u eżempji konkreti u juża kliem ħafif b’użu limitat ta’ kliem tekniku. Dan it-tagħrif għandu jiġi pprovdut b'mod suffiċjenti qabel il-konklużjoni tal-kuntratt. Minkejja r-rwol importanti li kellu l-Kodiċi ta’ Kondotta dwar Self għal Djar[10] (il-Kodiċi), il-livell u l-kwalità ta’ tagħrif attwalment mogħti lill-klijenti dwar kreditu b’ipoteka għadu jvarja bejn l-Istati Membri. Il-Kummissjoni tqis li l-Kodiċi huwa, minn naħa waħda, pjuttost mhux aġġornat, u min-naħa l-oħra, ma kienx għal kollox sostitut adegwat għal regoli obbligatorji. Il-Kodiċi ma jitħarisx kif suppost[11] u ma għandux mekkaniżmi effikaċi ta’ infurzar u monitoraġġ. Dan jaffettwa l-kredibbiltà tiegħu ma’ klijenti. Barra minn hekk id-diverġenzi fl-applikazzjoni tiegħu f'pajjiżi differenti, bħal meta d-Dokument ta' Tagħrif Standardizzat Ewropew irid jingħata lill-klijent, ħolqu diffikultajiet[12]. L-APRC huwa element kritiku tat-tagħrif mogħti lil klijenti. L-eżistenza ta’ metodi ta’ kalkolu u bażijiet ta’ spiża differenti jistgħu jillimitaw it-tqabbil reali ta’ prodotti differenti, b’mod partikolari fuq bażi transkonfinali, u allura jiżvija lil klijenti. L-armonizzazzjoni tal-APRC hija essenzjali biex tiżgura standards ta’ kwalità għolja ta’ tagħrif u tqabbil reali ta’ prodotti ipotekarji differenti għal klijenti. Fl-2008, il-Kummissjoni se: - tiffinalizza Dokument rivedut ta’ Tagħrif Standardizzat Ewropew (ESIS) dwar Self għal Djar, bl-użu l-aktar possibbli tar-riżultati pożittivi[13] miksuba mill-Grupp ta’ Esperti magħmul minn selliefa u dawk li jieħdu kreditu li l-Kummissjoni waqqfet fl-2006, u msejjes fuq ir-riżultati inizjali ta’ eżaminar ta’ klijenti li għamlet il-Kummissjoni fl-2007; - tipprova fuq firxa usa’ dan l-ESIS rivedut ma’ klijenti fl-Istati Membri kollha; - teżamina sa kemm id-dispożizzjonijiet dwar l-APRC li hemm fid-Direttiva dwar il-Kreditu lil Konsumatur proposta, jistgħu jiġu estiżi għal kreditu b’ipoteka kif inhuma jew b’mod li jqies il-partikolaritajiet ta’ kreditu b’ipoteka; - tevalwa l-ispiża u l-benefiċċji ta' l-għażliet differenti ta' politika. Nippromwovu self u teħid bi kreditu responsabbli Il-Kummissjoni temmen li – għall-benefiċċju tal-partijiet kollha interessati (klijenti, investituri, azzjonisti tas-selliefa, eċċ.) – selliefa u intermedjarji ta’ ipoteki għandhom jintalbu li jevalwaw b’mod adegwat, b’kull mezz xieraq, l-affidabbiltà finanzjarja ta' dawk li jieħdu kreditu qabel ma jingħataw self b'ipoteka. Għandu jkun żgurat ukoll li ma jkunx hemm diskriminazzjoni kontra selliefa ta’ ipoteki meta naċċedu għal reġistri transkonfinali ta' kreditu u li d-dejta dwar kreditu tiċċirkola bla xkiel, filwaqt li tkun konformi kompletament mar-regoli ta’ l-UE dwar ħarsien ta’ dejta. Il-Kummissjoni tqis li selliefa ta’ ipoteki għandhom jagħtu tagħrif sħiħ u spjegazzjonijiet adegwati lill-konsumator, sabiex dawn ta’ l-aħħar jagħmlu għażla infurmata sew, iżda ma għandhomx ikunu mġiegħla legalment li jagħtu pariri. Jekk l-għoti ta’ pariri jsir obbligatorju jista’ jkollu impatt negattiv fuq prezzijiet ta’ ipoteki u jillimita l-firxa ta’ prodotti li l-klijenti jagħżlu minnha, billi selliefa ta’ ipoteki għandhom jipprovdu pariri naturalment fuq il-firxa tagħhom stess ta’ prodotti. Għandu jingħata parir, jekk jitolbu l-klijent, minn dawk indipendenti li jagħtu pariri jew mis-selliefa. Madankollu, meta jingħata parir, irid ikun skond prinċipji ta’ livell għoli. F’dan il-kuntest, huwa essenzjali li l-klijenti jkollhom aċċess għal parir oġġettiv, li huwa bbażat fuq il-profil individwali tagħhom u bi proporzjoni għal kumplessità tal-prodotti u riskji involuti. Huwa wkoll essenzjali li l-klijenti jipprovdu tagħrif sħiħ u preċiż lil dak li jagħti pariri. Fl-2008, il-Kummissjoni se: - tikkonsulta mal-partijiet kollha interessati dwar it-tfassil ta' standards ta' livell għoli għal pariri; - teżamina safejn id-dispożizzjonijiet dwar aċċess transkonfinali mhux diskriminatorju għal reġistri ta’ kreditu u d-dmir li jispjegaw li jinstabu fid-Direttiva dwar il-Kreditu lill-Konsumatur proposta jistgħu jiġu estiżi għal kreditu b’ipoteka; - tistħarreġ mezzi kif tkattar kreditu responsabbli, waqt li titgħallem mill-kriżi tas-sub prime ta’ l-Istati Uniti; - tevalwa l-ispiża u l-benefiċċji ta' l-għażliet differenti ta' politika. Fl-2008 ser jitwaqqaf Grupp ta’ Esperti dwar Tagħrif Storiku ta’ Kreditu , biex jgħin lill-Kummissjoni fil-preparazzjoni ta’ miżuri adegwati li jtejbu l-aċċessibbiltà, it-tqabbil u l-kompletezza ta’ dejta dwar kreditu. Billi jiżdied l-għarfien finanzjarju tal-klijienti jista’ wkoll jgħinhom biex jevalwaw l-aqwa prodotti u servizzi għall-ħtiġijiet tagħhom. Il- Komunikazzjoni dwar Edukazzjoni Finanzjarja ppubblikata ma’ din il-White Paper tiddeskrivi l-appoġġ tal-Kummissjoni għall-għotja ta’ edukazzjoni finanzjarja ta’ kwalità għolja fl-UE. Il-Kummissjoni temmen li l-kwistjonijiet kollha dwar liġi applikabbli relatati mal-kuntratt ta’ ipoteka għandhom jiġu indirizzati fi ħdan ir-Regolament ta’ 'Ruma I', miftiehem dan l-aħħar mill-Kunsill u l-Parlament Ewropew. Dwar il-liġi applikabbli għall-kapital ta’ garanzija ipotekarja, il-Kummissjoni ma tara l-ebda raġuni biex titlaq mill-prinċipju stabbilit ferm li l-liġi tal-pajjiż fejn tinstab il-proprjetà tapplika. 4.2. Valutazzjoni, reġistri ta’ l-artijiet u proċeduri ta’ esklużjoni Il-Kummissjoni tqis li l-Istati Membri għandhom itejbu l-effikaċja tal-proċeduri tagħhom ta' bejgħ sfurzat u reġistrazzjoni ta’ l-art. Dawn il-fatturi jgħollu l-ispejjeż tal-kummerċ għal selliefa ta’ ipoteki, iżidu l-inċertezza għal investituri dwar il-kwalità tal-garanzija sottostanti u jgħollu l-ispejjeż ta’ finanzjament mill-ġdid, inaqqsu l-effikaċja ta’ fornituri eżistenti u jgerrxu operaturi ġodda għas-suq. Il-Kummissjoni se tippubblika 'tabelli ta’ evalwazzjoni' aġġornati regolarment, li jippreżentaw tagħrif oġġettiv dwar l-ispiża u t-tul ta’ żmien ta’ reġistrazzjoni ta’ l-artijiet u proċeduri ta’ esklużjoni fl-Istati Membri kollha. Fl-2008, il-Kummissjoni, soġġetta għal valutazzjoni adattata ta' l-impatt, ser tippreżenta Rakkomandazzjoni. Din ir-Rakkomandazzjoni għandha b’mod partikolari: - tistieden l-Istati Membri biex jiżguraw li l-proċeduri ta’ esklużjoni tagħhom jitkomplew fi żmien raġonevoli u bi spiża raġonevoli, u li r-reġistri tagħhom ta’ l-artijiet ikunu disponibbli onlajn; - tinkoraġġixxi l-Istati Membri biex jaderixxu għall-proġett ta’ l-EULIS[14] li kien sponsorjat mill-programm ta’ Kontenute tal-Kummissjoni; - tistieden l-Istati Membri biex jintroduċu aktar trasparenza u affidibbiltà fir-reġistri tagħhom ta’ l-artijiet, b’mod partikolari fir-rigward ta’ imposti moħbija; - tistieden l-Istati Membri biex jiffaċilitaw l-użu ta’ rapporti ta’ valutazzjoni esterni, u jippromwovu l-iżvilupp u l-użu ta’ standards affidabbli ta’ valutazzjoni. 4.3. Politika dwar ksur ta’ liġi Il-Kummissjoni se tkompli tapplika politika qawwija dwar ksur ta’ liġi. Fl-2008, b’mod partikolari, il-Kummissjoni ser teżamina jekk: - xi wħud mir-regoli nazzjonali li joħolqu ostakli għaċ-ċirkolazzjoni ta’ dejta dwar kreditu, jew jipprevjenu uffiċċji ta’ kreditu milli jipprovdu servizzi, jikkostitwixxu ksur tat-Trattat mingħajr preġudizzju għal regoli ta’ l-UE dwar ħarsien ta’ dejta; - il-projbizzjoni ta’ inklużjoni ta’ self b’ipoteka mhux domestiku fl-UE fil-garanziji għal bonds koperti, li attwalment teżisti f’xi Stati Membri, hija kompatibbli mal-moviment ħieles ta’ kapital u l-libertà għal forniment ta’ servizzi. 4.4. Segwitu tal-Grupp ta’ Esperti dwar l-Iffinanzjar ta’ Ipoteki Fl-ambitu ta’ titjib fl-effikaċja ta’ swieq ta’ l-iffinanzjar ta’ ipoteki fl-UE, il-Kummissjoni tippjana li tkompli l-analiżi tagħha tan-natura, il-kawżi u l-kobor tal-problemi identifikati kemm mill-Grupp ta’ Esperti dwar l-Iffinanzjar ta’ Ipoteki[15] u l-Grupp ta’ Ħidma dwar Titolizzazzjoni tal-Grupp ta’ Avukati tas-Swieq Finanzjarji Ewropej[16]. Billi tagħmel hekk, il-Kummissjoni ser tqis żviluppi riċenti fis-swieq tas-sub prime, il-kumplessità u d-dimensjoni orizzontali ta’ l-ostakli identifikati, kif ukoll l-implikazzjonijiet fuq firxa wiesgħa ħafna għal dawk kollha involuti. B’mod partikolari, il-Kummissjoni se teżamina: - prassi tas-suq u standards prudenzjali għat-tmexxija tar-riskju ta’ nuqqas ta’ qbil tal-likwidità, kawża ta’ pereżempju l-użu ta’ ffinanzjar fuq tul qasir ta’ żmien għal self b’ipoteka fuq tul ta’ żmien itwal, b’mod partikolari rigward il-kapaċità li jirreżistu kundizzjonijiet ħżiena ta' swieq; - inċentivi għas-selliefa ta’ ipoteki biex ineħħu r-riskju minn fuq il-karta tal-bilanċ; - standards prudenzjali u t-trasparenza ta’ l-ammonti ta' riskju tal-banek fi transazzjonijiet ta’ titolizzazzjoni li huma relatati direttament jew uindirettament ma’ kreditu b’ipoteka; - jekk humiex meħtieġa aktar miżuri biex itejbu t-trasparenza mill-perspettiva ta’ l-investituri aħħarija. Il-Kummissjoni qed tistenna li s-suq jaġixxi b’mod adattat u rapidu għall-kwistjonijiet li tqajmu mill-Kunsill għall-Affarijiet Ekonomiċi u Finanzjarji fid-9 ta’ Ottubru 2007, b’mod partikolari dwar il-kwistjonijiet ta’ trasparenza u valutazzjoni ta’ strumenti finanzjarji kumplessi. Skond l-iżvilupp tal-ġejjieni fis-swieq finanzjarji, jista jitbassar il-ħolqien ta’ Grupp ta’ Esperti dwar Titolizzazzjoni, bl-iskop li jiżviluppa politika orizzontali adattata b’aġir għall-isfidi kumplessi tat-titolizzazzzjoni. 4.5. Aktar riċerka Kif imħabbar fil-Green Paper dwar Servizzi Finanzjarji bl-Imnut[17], il-Kummissjoni bħalissa qiegħda: - tirrevedi r-rwol u r-regolamentazzjoni ta’ istituzzjonijiet mhux ta’ kreditu fis-swieq ta’ ipoteki fl-UE biex tivvaluta jekk hemmx bżonn tittieħed azzjoni adattata fil-livell Komunitarju. Ser isir studju u r-riżultati se jkunu disponibbli fl-2008. Il-Kummissjoni, bi prinċipju, hija favur li tippermetti istituzzjonijiet mhux ta’ kreditu li jsiru attivi fil-kummerċ ta’ kreditu b’ipoteka, iżda tqis li huwa essenzjali li bl-ebda mod ma jsiru kompromessi fuq kreditu responsabbli, stabbiltà finanzjarja u sorveljanza effikaċi. - tirrevedi l-oqfsa nazzjonali regolatorji li fi ħdanhom prodotti ta’ rilaxx ta’ ekwità (equity release products) jitpoġġew fis-suq, sabiex tivvaluta jekk hiex ġustifikata azzjoni fil-livell Komunitarju. Ser isir ukoll studju dwar skemi ta’ rilaxx ta’ valur proprjetarju u r-riżultati se jkunu disponibbli fl-2008. Filwaqt li tagħraf ir-rwol potenzjali ekonomiku ta’ prodotti ta’ rilaxx ta’ valur proprjetarju [bħal 'ipoteki inversa' (reverse mortgages ) ], il-Kummissjoni tirrikonoxxi wkoll li hemm riskji potenzjali konnessi ma’ prodotti ta’ rilaxx ta’ valur proprjetarju. Fil-Komunikazzjoni tagħha dwar Suq Uniku għas-Seklu 21 fl-Ewropa li ħarġet f’Novembru 2007[18], il-Kummissjoni ħabbret l-intenzjoni tagħha li tinvestiga prassi abbinati u prassi oħrajn inġusti ta’ kreditu, kontijiet, pagamenti u assigurazzjoni, sabiex tkejjel l-impatt tagħhom fuq il-mobilità. L-għan tal-Kummissjoni huwa li tiżviluppa inizjattivi orizzontali dwar prassi kummerċjali inġusti fil-qasam tas-servizzi finanzjarji bl-imnut, inkluż kreditu b’ipoteka. Restrizzjonijiet fur ir-rata ta’ imgħax (bħal regoli kontra l-użura, limiti ta’ varjazzjoni għall-interess, projbizzjoni ta’ interess kompost, eċċ.) li jeżistu f’xi Stati Membri, jistgħu jipprevjenu ċ-ċirkolazzjoni traskonfinali ta’ xi prodotti. L-implikazzjonijiet tagħhom fuq id-diversità u l-kummerċ transkonfinali jridu jitwieżnu b’kawtela kontra l-fatt li jista' jkollhom rwol importanti soċjali u għal ħarsien tal-konsumaturi, u li jeżistu f'għadd limitat ta' Stati Membri. F’dan il-kuntest, il-Kummissjoni se tippubblika studju orizzontali fl-2010, li jevalwa l-impatt ta’ dawn ir-regoli fuq is-Suq Intern, fid-dawl ta’ l-għanijiet tagħhom. 5. Konklużjonijiet Dan il-White Paper identifikat pakkett ta’ mizuri proporzjonati mfassla biex itejbu l-kompetittività u l-effikaċja tas-swieq ta’ ipoteki fl-UE li se jibbenefikaw il-klijenti, selliefa u kif ukoll investituri ta’ ipoteki. Billi tqieset l-importanza ta’ kreditu b’ipoteka għaċ-ċittadini ta’ l-UE kif ukoll għall-ekonomija globali, ġiet adottata strateġija bbażata fuq provi. Waqt li avveniment riċenti fis-swieq globali ta’ ipoteki kkonfermaw l-pertinenza ta’ l-istrateġija proposta, identifikaw ukoll oqsma fejn jeħtieġ issir iżjed ħidma. Il-Kummissjoni beħsiebha tiltaqa’ malajr mal-partijiet interessati kollha biex tkompli l-valutazzjoni tagħha ta’ l-għażliet differenti ta’ politika. Biex ikunu effikaċi, kwalunkwe miżuri proposti jridu juru li ser joħolqu opportunitajiet ġodda għal selliefa ta’ ipoteki biex jilħqu swieq oħra u jibdew attività transkonfinali. Iridu wkoll juru li jippermettu proċess ta’ kreditu b’ipoteka aktar effiċjenti, b'ekonomiji skond il-kobor u l-ambitu, li għandhom inaqqsu l-ispejjeż. Il-benefiċċji msemmija għandhom jiġu bbilanċjati ma’ l-ispejjeż possibbli ta’ dawn il-miżuri. Il-ħidma li saret sa issa turi li benefiċċji sinifikanti jistgħu jkunu mistennija minn azzjonijiet oħra f’bosta oqsma identifikati f’din il-White Paper . Ħafna mill-miżuri mfassla biex itejbu l-effiċjenza u l-kompetittività ta’ kreditu b’ipoteka transkonfinali – kemm fi swieq primarji u dawk sekondarji – għandhom iwasslu wkoll għal diversità aħjar tal-prodott u potenzjalment, għal prezzijiet aktar baxxi għal klijenti. Il-White Paper identifikat l-importanza ta’ tagħrif tajjeb, għoti u teħid bi kreditu responsabbli u pariri ta’ kwalità għolja għal klijenti biex jiżguraw li jixtru l-aqwa prodott għal ħtiġijiet tagħhom. Il-klijenti għandhom ikunu wkoll il-benefiċjarji ta’ sforzi biex titjib il-mobilità tal-klijenti permezz ta’ trasparenza akbar u ta’ abbinament inqas tal-prodott. B’mod ġenerali, l-investituri għandhom jiffaċċaw riskju anqas meta jinvestu fi prodotti garantiti b'ipoteki permezz ta' trasparenza mtejba fis-suq, ċertezza akbar dwar il-valur ta’ l-irkupru ta’ l-investiment tagħhom, u firxa usa’ ta’ opportunitajiet ta’ investiment bħala riżultat ta’ diversità miżjuda tal-prodott kemm fis-swieq primarji u f'dawk sekondarji. ANNESS Ħidmiet jew attivitajiet ewlenin mħabbra fil-White Paper Li jridu jsiru sa | Azzjonijiet | 2008 | Preparazzjoni ta’ valutazzjoni ta’ l-impatt fuq ħlas lura kmieni, tagħrif prekuntrattwali, Rata Perċentwali Annwali ta’ Ħlas, aċċess għal reġistri ta' kreditu, valutazzjoni ta’ l-affidabbiltà finanzjarja u standards ta’ pariri u konsultazzjonijiet mal-partijiet interessati ewlenin dwar il-kwistjoni ta’ ħlas lura kmieni | 2008 | Eżaminar tal-klijenti ta’ Dokument rivedut ta’ Tagħrif Standardizzat Ewropew | 2008 | Jitwaqqaf Grupp ta’ Esperti dwar Tagħrif Storiku ta’ Kreditu | 2008 | Pubblikazzjoni ta’ studju fuq ir-rwol u r-regolamentazzjoni ta’ istituzzjonijiet mhux ta’ kreditu fi swieq ta’ l-ipoteki fl-UE | 2008 | Pubblikazzjoni ta’ studju fuq ir-rilaxx ta’ ekwità | 2008 | Twaqqif possibbli ta' Grupp ta' Esperti dwar Titolizzazzjoni | 2008 | Eżaminar ta’ l-esklużjoni ta’ self b’ipoteka mhux domestiku fl-UE kopert bil-garanziji għal bonds koperti u aspetti oħra tar-rendiment ta’ swieq ta’ ipoteki minn punto divista ta’ moviment ħieles ta’ kapital garantit skond it-Trattat tal-KE | 2008 | Pubblikazjoni ta’ studju biex jinvestiga prassi abbinati u prassi oħrajn inġusti ta’ kreditu, kontijiet, pagamenti u assigurazzjoni | 2008 | Preżentazzjoni ta’ Rakkomandazzjoni dwar ir-reġistrazzjoni ta’ artijiet, l-esklużjoni u l-valutazzjoni ta’ proprjetà | 2008-2009 | Pubblikazzjoni ta’ tabelli ta’ evalwazzjoni dwar l-ispiża u t-tul ta’ żmien tar-reġistrazzjoni ta’ l-artijiet u l-proċeduri ta’ esklużjoni | 2010 | Pubblikazzjoni ta’ studju li jevalwa l-ħtieġa għal u l-ġustifikazzjoni ta’ restrizzjonijiet fuq ir-rata ta’ imgħax (bħal regoli kontra l-użura, varjazzjoni ta’ interessi, u regoli dwar interess kompost) vis-à-vis l-impatt tagħhom fuq is-Suq Uniku | [1] HYPOSTAT 2005: A review of Europe's Mortgage and Housing Markets , European Mortgage Federation, Novembru 2006, p. 140. [2] Ir-reviżjoni tinkludi self b’garanzija ipotekarja jew b'xi avall komparabbli ieħor kif ukoll self għal xiri ta' proprjetà. [3] Għal aktar tagħrif ara l-Valutazzjoni ta’ l-Impatt. [4] KUMM(2007) 724, 20.11.2007 u SEG(2007) 1520, 20.11.2007. Ara wkoll KUMM(2005) 629, 1.12.2005; KUMM(2007) 33, 31.1.2007; SEG(2007) 106, 31.1.2007; u KUMM(2007) 226, 30.4.2007. [5] The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets , London Economics, Awissu 2005, p. 5. [6] Ara n-nota f’qiegħ il-paġna 5, p. 5. [7] Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets , Mercer Oliver Wyman and the European Mortgage Federation, Ottubru 2003, p. 77–78. [8] Ara n-nota f’qiegħ il-paġna 5, p. 6. [9] Ara n-nota f’qiegħ il-paġna 7, p. 78. [10] Ftehim Ewropej dwar Kodiċi Volontarju ta’ Kondotta dwar Tagħrif Prekuntrattwali għal Self għal Djar, 5.3.2001. [11] Ara pereżempju: Ftehim Ewropew dwar Kodiċi ta’ Kondotta Volontarju dwar Tagħrif Prekuntrattwali għal Self għad-Djar: It-Tieni Rapport tal-Progress ta’ l-Implimentazzjoni fl-Unjoni Ewropea , il-Kumitat għall-Industrija Bankarja Ewropea, 13.12.2005, li kkonferma li għalkemm il-ħarsien u l-implimentazzjoni tal-Kodiċi f’xi swieq kien kwazi 100%, f’xi swieq oħra l-qagħda kienet anqas sodisfaċenti, u Monitoraġġ ta’ l-Aġġornament u l-Effikaċja tal-Kodiċi Volontarju ta’ Kondotta dwar Tagħrif Prekuntrattwali għal Self għal Djar , Istitut għal Servizzi Finanzjarji, 17.6.2003. [12] Rapport Finali dwar l-Industrija Ipotekarja u Djalogu mal-Klijent , 20.12.2006. [13] Notevolment, f’termini ta’ twissijiet ta’ riskju u self ta’ flus barranin. [14] Is-Servizz Ewropew dwar Informazzjoni dwar l-Artijiet (EULIS), li attwalment għandu għaxar parteċipanti, għandu l-għan li jipprovdi aċċess transkonfinali faċli għal tagħrif dwar is-sjieda u l-interessi f’art u proprjetà permezz ta’ l-Internet (www.eulis.org). [15] Rapport tal-Grupp ta’ Esperti dwar l-Iffinanzjar ta’ Ipoteki , 22.12.2006. [16] Legal Obstacles to cross-border securitisation in the EU (Ostakli Legali għal titolizzazzjoni transkonfinali fl-UE), Grupp ta' Ħidma dwar Titolizzazzjoni, Grupp ta’ Avukati tas-Swieq Finanzjarji Ewropej, 7.5.2007. [17] KUMM(2007) 226, 30.4.2007. [18] KUMM(2007) 724, 20.11.2007 u SEG(2007) 1520, 20.11.2007.