[pic] | IL-KUMMISSJONI TAL-KOMUNITAJIET EWROPEJ |

Brussell, 18.12.2007

SEG(2007) 1684

DOKUMENT TA’ ĦIDMA TAL-PERSUNAL TAL-KUMMISSJONI

Dokument ta' akkumpanjament mal- White Paper dwar l-Integrazzjoni tas-Swieq ta’ Kreditu b’Ipoteka fl-UE Sinteżi Eżekuttiva tal-Valutazzjoni ta’ l-Impatt

{KUMM(2007) 807 finali}{SEG(2007) 1683}

SINTEŻI EŻEKUTTIVA

Rinunzja Dan ir-rapport dwar valutazzjoni ta' l-impatt jorbot biss lis-servizzi tal-Kummissjoni involuti fil-preparazzjoni tiegħu, u huwa mħejji bħala bażi għall-kummenti u ma jippreġudikax il-forma finali ta' kwalunkwe deċiżjoni li ser tittieħed mill-Kummissjoni.

1. DAħLA

Il-kreditu b’ipoteka relatat ma’ xiri ta’ djar, huwa għal bosta ċittadini ta’ l-UE, l-akbar investiment finanzjarju matul il-ħajja. Is-swieq ta’ kreditu b’ipoteka fl-UE jirrappreżentaw parti sinifikanti ta’ l-ekonomija Ewropea, b’bilanċi pendenti ta’ kreditu b’ipoteka għal residenza jirrappreżentaw kważi 47% tal-PGD ta’ l-UE[1].

It-tlestija tas-Suq Uniku fis-servizzi finanzjarji hija parti integrali tal-proċess tar-riforma ekonomika ta' Liżbona; u essenzjali għall-kompetittività globali ta’ l-UE. Madankollu, għalkemm sar progress sinifikanti fil-bini ta’ Suq Uniku fis-servizzi finanzjarji, l-integrazzjoni tas-servizzi finanzjari bl-imnut għadha ma' laħqitx il-potenzjal tagħha. Il-kompetizzjoni f’xi swieq mhix suffiċjenti, tħalli klijenti u selliefa ta' ipoteki fl-UE mingħajr kapaċità biex jieħdu l-vantaġġi kollha tal-benefiċċji ta' Suq Uniku. F’dan ir-rigward, din il-valutazzjoni ta’ l-impatt għandha titqiegħed fl-ambitu tal-White Paper dwar Servizzi Finanzjarji 2005–2010[2], ir-riżultati ta’ l-inkjesta settorjali dwar operazzjonijiet bankarji[3], il-Green Paper dwar Servizzi Finanzjarji bl-Imnut[4] u l-Komunikazzjoni dwar Suq Uniku għas-Seklu 21 fl-Ewropa[5].

Għal bosta snin, il-Kummissjoni nediet reviżjoni komprensiva tas-swieq ta’ ipoteki għal residenza. Din ir-reviżjoni tkopri ftehimiet dwar kreditu garantiti b’ipoteka jew b’avall ieħor komparabbli użat b’mod komuni fuq proprjetà immobbli kif ukoll ċerti ftehimiet ta’ kreditu li għandhom l-għan li jiksbu drittijiet ta’ proprjetà. L-attenzjoni tintefa’ fuq ipoteki għal residenza, iżda xi drabi jista’ jkollha xi implikazzjonijiet, għal ipoteki kummerċjali.

Id-deċiżjonijiet ta’ politika tal-Kummissjoni huma ppreżentati f’White Paper dwar Kreditu b’Ipoteka. F’konformità mal-prinċipji għal regolamentazzjoni aħjar, kwalunkwe tendenza ta’ politika hija kkunsidrata b’kawtela u l-impatt tagħha ivvalutat bir-reqqa minn qabel. Għaldaqstant, valutazzjoni ta’ l-impatt ġiet ippreparata, ibbażata fuq ir-riżultati ta’ serje ta’ konsultazzjonijiet u studji matul il-perjodu 2003–2007[6]. Din il-valutazzjoni ta’ l-impatt tidentifika l-problemi ta' swieq ta' ipoteki fl-UE, tistabbilixxi l-għanijiet tal-Kummissjoni fil-qasam ta' kreditu b’ipoteka, tikkunsidra l-għażliet ta' politika differenti li bihom takkwistahom, u tivvaluta l-impatt potenzjali tagħhom.

Id-deċiżjonijiet ta’ politika ppreżentati fil-White Paper sussegwentement ser jiġu żviluppati aktar, b’kooperazzjoni mill-qrib mal-partijiet kollha interessati u se jkunu soġġetti għal valutazzjonijiet proporzjonati ta’ impatt qabel l-adozzjoni.

2. PROBLEMI FI SWIEQ TA' IPOTEKI FL-UE

Wara analiżi rigoruża ta’ swieq ta’ ipoteki fl-UE u wara li tqies it-tagħrif miġbur permezz ta’ konsultazzjonijiet estensivi, ġew identifikati serje ta’ problemi speċifiċi[7]. Dawn il-problemi jaqgħu taħt erba kategoriji ġenerali: ostakli għall-provvista transkonfinali ta' kreditu b'ipoteka, diversità limitata tal-prodott, kunfidenza baxxa tal-klijenti u mobilità ristretta tal-klijenti.

2.1. Ostakli għal attività transkonfinali minn selliefa ta’ ipoteki

Oqfsa differenti ta' regolamentazzjoni u ħarsien tal-konsumatur, infrastrutturi frammentati u oqfsa differenti ta' ffinanzjar ta' ipoteki, joħolqu ostakli ġuridiċi u ekonomiċi, ifixklu d-dħul fis-suq u l-iżvilupp ta' strateġiji effiċjenti għall-iffinanzjar ta’ ipoteki. Ir-riżultat huwa prodott limitat ta’ diversità u prezzijiet ogħla għal klijenti.

Ostakli ekonomiċi (eż. l-ispejjeż ta’ l-aċċess għall-infrastrutturi u l-ħtieġa biex il-prodotti jkunu adattati, mudelli ta’ negozju u strateġiji ta’ l-iffissar tal-prezzijiet) iżidu l-ispejjeż tan-negozju fi Stat Membru ieħor. Ostakli ekonomiċi jgħollu wkoll l-ispiża ta’ ffinanzjar ta’ self b’ipoteka għas-selliefa ta’ ipoteki, u b'hekk inaqqsu l-opportunitajiet għal ekonomiji tal-kobor u jfixxklu selliefa ta’ ipoteki milli jużaw strumenti finanzjari ta' ipoteki tas-suq kapitali. Dawn l-ostakli jfixxlu d-dħul fis-suq, jillimitaw il-kompetizzjoni u jgħollu l-prezzijiet għal klijenti.

Barrieri ġuridiċi jistgħu jipprevjenu jew jikkomplikaw l-offerta ta’ ċerti prodotti jew l-aċċessibbiltà għal infrastrutturi tas-suq, jillimitaw il-kompetizzjoni u joħonqu l-innovazzjoni. F’xi pajjiżi, xi selliefa ta’ ipoteki ma jistgħu jagħmlu ebda negozju. Bosta minn dawn ir-restrizzjonijiet ġuridiċi, li jeżistu biex iħarsu l-klijenti jew l-istabbiltà finanzjarja tas-sellief ta’ ipoteki, jistgħu jillimitaw indirettamanet l-aċċess tal-klijenti għal self ta’ ipoteka. Dispożizzjonijiet ġuridiċi jew in-nuqqas tagħhom f’xi Stati Membri jistgħu wkoll ikollhom effett sinifikanti fuq l-għażla ta’ tekniċi ta’ l-iffinanzjar u għalhekk fuq id-diversità tal-prodott.

Problemi speċifiċi li jirrestrinġu l-attività transkonfinali minn selliefa ta’ ipoteki ġew identifikati fl-oqsma li ġejjin: tagħrif prekuntrattwali, ħlas lura kmieni, prodotti abbinati, reġistri ta’ kreditu, valutazzjoni, proċeduri ta’ bejgħ sfurzat, reġistrazzjoni ta’ l-artijiet, liġi applikabbli, restrizzjonijiet fuq ir-rata ta’ l-imgħax u ffinanzjar ta’ ipoteki.

2.2. Diversità limitata ta’ prodotti

Firxa wiesgħa ta’ prodotti hija attwalment disponibbli fuq is-swieq primarji għal dawk li jissellfu fl-UE. L-ebda pajjiż uniku, madankollu, ma jista’ jitqies li għandu firxa kompluta ta’ prodotti disponibbli kemm f’termini ta’ karatteristiċi ta’ prodott jew qadi ta’ dawk li jissellfu[8]. Dan huwa kaġun ta’ bosta fatturi, eż. preferenzi u differenzi kulturali ta’ klijenti u l-fatt li selliefa ta’ ipoteki jista’ jkollhom tendenzi differenti għal riskju. Mandankollu, dan huwa kaġun ukoll ta’ l-eżistenza ta’ ostakli ekonomiċi u ġuridiċi f’xi Stati Membri li jipprevjenu selliefa ta’ ipoteki milli joffru ċerti prodotti f’ċerti swieq jew milli jagħżlu l-istrateġija tagħhom preferuta ta’ ffinanzjar, u hekk jillimitaw l-għażla mil-lat tad-domanda u jnaqqsu l-kompetizzjoni mil-lat tal-provvista.

Problemi speċifiċi li jillimitaw id-diversità ta’ prodotti ġew identifikati fl-oqsma li ġejjin: ħlas lura kmieni, restrizzjonijiet fuq ir-rata ta’ l-imgħax, firxa ta’ kwistjonijiet ta’ ffinanzjar ta’ ipoteki, rekwiżiti għal istituzzjoni ta’ kreditu.

2.3. Kunfidenza baxx tal-klijent

Il-klijenti ta’ l-UE jkomplu jfittxu il-prodotti tagħhom ta’ ipoteka l-aktar lokalment: kważi l-ebda klijent fl-UE ma jixtri prodotti ta’ ipoteka direttament minn barra[9]. Għalkemm l-istħarriġ jindika li l-maġġoranza ta’ klijenti beħsiebhom ikomplu jixtru l-ipoteki tagħhom lokalment, xi wħud jikkunsidraw ifittxu prodotti transkonfinali direttament fil-ġejjieni[10]. Dan il-fenomenu jista’ jkun ġej, inter alia, minn żewġ raġunijiet ewlenin: nuqqas ta’ kuxjenza tal-klijenti ta’ dak li jeżisti x’imkien ieħor[11] u nuqqas ta’ kunfidenza tal-klijenti.

Tagħrif mhux suffiċjenti jew ħażin, biża’ dwar jekk hux ser jitħarsu drittijiet ġuridiċi, jew ħarsien ġuridiku fqir fil-każ li xi ħaġa tmur ħażin, kif ukoll il-ħtieġa li trid taħdem b’lingwa differenti, huma kollha fatturi li skond il-klijenti[12] ma jħalluhomx joperaw b’mod transkonfinali. Tagħrif assimetriku bejn is-sellief ta’ ipoteka u dak li jissellef jista’ wkoll jgħawweġ is-suq.

Problemi speċifiċi li jaffettwaw il-kunfidenza tal-klijent ġew identifikati fl-oqsma li ġejjin: tagħrif prekuntrattwali, edukazzjoni finanzjarja, adattament tal-prodott, ħlas lura kmieni u liġi applikabbli.

2.4. Mobilità ristretta tal-klijenti

Il-mobilità tal-klijenti u t-tendenza tagħhom li jbiddlu s-selliefa ta’ ipoteki jistgħu jaffettwaw il-livell ta’ kompetizzjoni f’suq. Il-fatturi prinċipali li jaffettwaw il-mobilità huma tnejn:

- Xi klijenti jistgħu jippreferu li ma jibdlux il-kuntratt ta’ ipoteka tagħhom u għalhekk jibqgħu mal-fornitur lokali eżistenti tagħhom.

- Il-klijenti jistgħu jiffaċċjaw spejjeż għoljin biex jibdlu. F’xi każijiet, il-klijenti ma jkunux verament kapaċi li jħallu l-kuntratt ipotekarju tagħhom minħabba restrizzjonijiet. F’każijiet oħra, l-ispejjeż għoljin tal-bidla (eż. tariffi għal ħlas lura malajr u xi spejjeż amministrattivi) jew li jagħmlu kuntratt ta' ipoteka ġdid (eż. spejjeż ta' tfittxija) jistgħu jkunu akbar mill-benefiċċji.

Problemi speċifiċi li jillimitaw il-mobilità ta’ klijenti ġew identifikati fl-oqsma li ġejjin: tagħrif prekuntrattwali, ħlas lura kmieni, prodotti abbinat, reġistri ta’ kreditu, u reġistri ta’ l-artijiet.

3. Il-każ favur l-azzjoni f'livell ta' l-UE

Skond it-Trattat, suq intern huwa karatterizzat mit-tneħħija ta' ostakli għaċ-ċirkolazzjoni libera ta' oġġetti, persuni, servizzi u kapital. Is-suq uniku għal ipoteki għal residenza għadu 'l bogħod milli jintlaħaq għax għad hemm ostakli ta’ diversi tipi. Dawn l-ostakli jirristrinġu serjament il-livell ta’ attività ta’ kreditu b'ipoteka transkonfinali mil-lati tal-provvista u d-domanda, u jnaqqsu l-kompetizzjoni u l-għażla fis-suq. B’riżultat ta’ dan, il-fornituri tal-kreditu jistgħu jkunu anqas effiċjenti milli jistgħu u dawk li jisselfu jiffaċċjaw anqas offerti kompetittivi, għażla aktar limitata ta' prodotti u xi kategoriji ta' dawk li jisselfu jistgħu jkunu emarġinati jew anke esklużi minn dan is-suq.

Bosta studji[13] kkonkludew li jeżistu benefiċċji li jistgħu jinkisbu permezz ta’ l-integrazzjoni tas-swieq ta’ l-ipoteki fl-UE. Wieħed jistma li sa l-2015, matul perjodu ta’ għaxar snin (2005–2015), l-integrazzjoni tas-swieq ta’ kreditu b’ipoteka fl-UE tista' tgħolli l-PGD ta' l-UE b'0.7% u l-konsum privat b'0.5%. Il-valur nett attwali ta’ kull spiża u benefiċċju ta’ inizjattivi ġodda huwa stmat mill-istudju tal-London Economics matul perjodu ta’ għaxar snin (2005–2015) li se jkun EUR 94.6 biljun jew 0.9% tal-PGD ta' l-UE fl-2005[14]. Studju ieħor jistma li l-benefiċċji annwali ta’ titjib fl-effiċjenza u l-kompletezza tas-swieq ta' l-ipoteki fl-UE huma ekwivalenti għal 0.3–0.6% tal-bilanċi ta’ ipoteki għal residenza fl-UE, ekwivalenti għal 0.12–0.24% tal-PGD fl-2003[15].

Xi wħud mill-fatturi anqas tanġibbli għall-provvista transkonfinali ta’ kreditu b’ipoteka, bħal lingwa, distanza, preferenzi tal-klijenti, jew strateġiji ta’ negozju tas-sellief ta’ ipoteki, ma jistgħux jiġu indirizzati faċilment mill-UE. Madankollu, fatturi oħra li jipprevjenu li jsir negozju jew jgħollu sostenzjalment l-ispiża tan-negozju għal offerta jew teħid ta' kreditu b’ipoteka fi Stat Membru ieħor jistgħu jiġu indirizzati permezz ta’ inizjattivi adattati ta’ politika ta' l-UE.

4. L-GħANIJIET TAL-POLITIKA

Ġew stipulati erba’ għanijiet ġenerali sabiex jindirizzaw l-problemi identifikati[16]:

- niffaċilitaw il-provvista u l-iffinanzjar transkonfinali ta’ kreditu b’ipoteka billi nneħħu l-ostakli u nnaqqsu l-ispejjeż ta’ twettiq ta’ attività transkonfinali sabiex niżġuraw swieq miftuħa u kompetizzjoni f’saħħitha;

- inżidu d-diversità ta’ prodotti li jilħqu l-ħtiġijiet tal-klijenti billi nneħħu l-ostakli għad-distribuzzjoni u l-bejgħ ta’ prodotti, inkluż prodotti innovattivi u ġodda fl-Ewropa;

- intejbu l-kunfidenza tal-klijenti billi niżguraw li l-klijenti jkollhom il-poteri biex jieħdu d-deċiżjonijiet tagħhom u jibbenifikaw minn livell għoli ta’ ħarsien;

- niffaċilitaw il-mobilità tal-klijenti billi niżguraw li klijenti li jixtiequ jibdlu s-selliefa ta’ ipoteki ma jkunux miżmuma jew imġiegħla milli jagħmlu dan bil-preżenza ta’ ostakli ġuridiċi jew dawk ekonomiċi mhux ġustifikati.

Il-kisba ta' dawn l-għanijiet kollha flimkien mhix mingħajr id-diffikultajiet tagħha. Ir-rikonċiljazzjoni ta’ l-isforzi għal titjib fid-diversità ta’ prodotti permezz ta’ politiki li jiffaċilitaw il-mobilità tal-klijenti u jippromwovu l-kunfidenza tagħhom, pereżempju, billi jiżguraw livell adegwat ta’ ħarsien, għandha tippreżenta sfidi politiċi partikolarment diffiċli.

5. VALUTAZZJONI U TQABBIL TA’ GħAżLIET POLITIċI

5.1. Għażla tat-taħlita ottima ta’ politika

Sabiex nistabbilixxu aġir politiku l-aktar adattat biex jilħaq l-għanijiet stipulati, saru analiżi komprensivi u tqabbil ta' għażliet ta' politika differenti. Għal kull problema identifikata, ġiet ikkunsidrata taħlita ta' għażliet ta' politika mill-firxa li ġejja: ebda azzjoni; żvilupp ta’ 'tabella ta’ evalwazzjoni'; ħruġ ta’ linji gwida; pubblikazzjoni ta’ Rakkomandazzjoni; tħeġġiġ ta’ awtoregolamentazzjoni; infurzar ta’ leġiżlazzjoni eżistenti ta’ l-UE; proposta għal leġiżlazzjoni ġdida. Xi għażliet ġew ikkunsidrati li mhumiex realistiċi jew ovvjament mhumiex effettivi fl-ispiża u għalhekk twarrbu. F'oqsma oħra (bħal restrizzjonijiet tar-rata ta’ l-imgħax, trasferibbiltà ta’ portafolli ta’ self, titoli msejsa fuq ipoteki għal residenza u l-ħruġ ta’ istitutuzzjonijiet mhux ta’ kreditu) huwa ċar li teħtieġ issir aktar analiżi qabel ma tkun tista’ tiġi proposta kwalunkwe għażla sodisfaċenti ta’ politika.

Għall kull għażla kredibbli, saret valutazzjoni rigoruża b’kawtela ta' l-impatt, li kkunsidrat l-effetti pożittivi/negattivi u direttti/indiretti. Il-kriterju ewlieni użat biex jitqabblu l-għażliet huwa l-effikaċja ta’ kull għażla f’termini ta’ kisba ta’ għanijiet stipulati. Barra minn hekk, f’dan l-istadju ġew ikkunsidrati fejn xieraq aspetti oħrajn bħal l-effiċjenza ta’ kull għażla u l-impatti tagħha fuq gruppi differenti ta' partijiet interessati. Abbażi ta’ din il-valutazzjoni, twarrbu l-għażliet ta’ politika mhux effikaċi. Il-valutazzjoni ta’ l-impatt tidentifika pakkett ta’ l-għażliet ta’ politika l-aktar effikaċi li għandhom jikkontribwixxu għall-kisba ta’ l-għanijiet stipulati. Għal bosta suġġetti, jitqies li hemm bżonn ta' serje ta’ miżuri komplementari.

Il-valutazzjoni ta’ l-impatt tikkonkludi li leġiżlazzjoni hija l-għażla l-aktar effikaci f’bosta oqsma (eż. tagħrif prekuntrattwali, adattament ta’ prodotti, reġistri ta’ kreditu) u hija l-unika għażla effikaċi f’xi każijiet (eż. Rata Perċentwali Annwali ta’ Ħlas – APRC), ħlas lura kmieni). Madankollu, għalkemm leġiżlazzjoni għandha tkun l- aktar għażla effikaċi f'termini ta' kisba ta' l-għanijiet stipulati, għad trid issir valutazzjoni dwar jekk l-ispejjeż ta’ l-implimentazzjoni leġiżlattiva jaqbżux il-benefiċċji. Dan huwa partikolarment importanti f’oqsma bħal tagħrif prekuntrattwali u adattament tal-prodotti, fejn azzjoni awtoregolatorja tista’ tkun ukoll potenzjalment effikaċi għalkemm b’mod anqas, iżda tista’ tkun aktar effettiva fl-ispiża. L-istess japplika fl-APRC u ħlas lura kmieni fejn leġiżlazzjoni titqies l-aħjar għażla. Konsegwentement, teħtieġ valutazzjon kwantitattiva u aktar intiża ta' l-impatt biex tistabbilixxi jekk leġiżlazzjoni jew awtoregolamentazzjoni hix is-soluzzjoni l-aktar effiċjenti. L- Awtoregolamentazzjoni hija wkoll identifikata bħala għażla ta’ politika effikaċi weħidha f’oqsma oħra (eż. reġistri ta’ kreditu, rappurtar dwar iffinanzjar ta’ ipoteki).

Il-valutazzjoni ta’ l-impatt tikkonkludi li miżuri mhux vinkolanti bħall-pubblikazzjoni ta’ 'tabella ta’ evalwazzjoni' ( eż. proċeduri ta' bejgħ sfurzat, reġistrazzjoni ta' l-artijiet) u Rakkomandazzjoni (eż. valutazzjoni ta' proprjetà, proċeduri ta' bejgħ sfurzat, reġistrazzjoni ta’ l-artijiet) jistgħu joffru soluzzjoni effikaċi għall-problemi identifikati. L- infurzar ta’ regoli eżistenti ta’ l-UE huwa wkoll maħsub għal bosta oqsma (eż. reġistri ta’ kreditu, bonds koperti). F’bosta oqsma (eż. liġi applikabbli, Basel II, edukazzjoni finanzjarja, indiċi ta’ prezzijiet ta’ djar), politiki eżistenti ta’ l-UE kienu identifikati bħala mfassla biex jindirizzaw il-problema identifikata. Fl-aħħarnett, il-valutazzjoni ta’ l-impatt tirrakkomanda wkoll li għal ċerti problemi speċifiċi fil-qasam ta’ bonds koperti u titoli b’ipoteki għal residenza, ma teħtieġ l- ebda azzjoni .

5.2. Impatt fuq il-partijiet interessati

L-impatt tal-pakkett fuq il- klijenti huwa dirett u indirett. F’termini ta’ impatti indiretti, bosta mill-miżuri għal titjib fl-effiċjenza u l-kompetittività ta’ kreditu transkonfinali b’ipoteka – kemm fis-swieq primarji u dawk sekondarji – għandhom iwasslu għal diversità aħjar ta’ prodotti u, potenzjalment, prezzijet irħas għal klijenti.

Mobilità aħjar ta’ klijenti, bħala riżultat ta' bosta għażliet ta' politika (eż. tagħrif, reġistri ta' kreditu, prodotti abbinati) għandha toħloq ukoll ambjent aktar kompetittiv u ġeneralment twassal għal tnaqqqis fil-prezz. F’termini ta’ impatti diretti, l-enfasi hi li niżguraw li l-klijenti jixtru l-aktar prodott ta' kreditu b'ipoteka adattat għal ħtiġijiet tagħhom, u b'hekk titjieb il-kunfidenza tal-klijenti. Dan jimmaterjalizza f’forma ta’ tagħrif, pariri, u valutazzjonijiet ta’ affidabbiltà finanzjarja. Bl-għażla tal-prodott l-aktar adattat għal bżonnijiet tagħhom, jitnaqqas minimalment ir-riskju ta’ klijenti li jitilfu d-dar tagħhom. Fl-istess waqt, dawn il-miżuri jġibu aktar spejjeż għas-selliefa ta' ipoteki u għalhekk għandhom impatt negattiv fuq il-prezz ta' kreditu b'ipoteka u, b'mod anqas, fuq id-diversità tal-prodott. Filwaqt li huwa diffiċli nivvalutaw l-impatti netti f’termini kwantitattivi, il-benefiċċji globali jitqiesu bħala pożittivi.

Għas- selliefa ta’ ipoteki l-pakkett għandu kemm spejjeż u benefiċċji. Permezz ta’ proċess aktar effiċjenti ta’ self ipotekarju jistgħu jittieħdu benefiċċji li għandhom iwasslu għal spejjeż anqas: spejjeż imnaqqsa għal finanzjar mill-ġdid ta’ spejjeż, reġistrazzjonijiet ta’ art u aċċess għal tagħrif dwar kreditu. Is-selliefa ta’ ipoteki x'aktarx li wkoll jibbenefikaw minn trasparenza aħjar f'bosta oqsma (reġistri ta' kreditu, reġistri ta' artijiet, proċeduri ta' bejgħ sfurzat, indiċi ta’ prezzijiet ta' djar). Barra minn hekk, il-kapaċità ta’ selliefa ta’ ipoteki biex jaċċessjaw swieq oħra u jwettqu attività transkonfinali għandha titjieb b’mod ċar u toffri opportunitajiet f'termini ta' negozju ġdid. Waqt li l-pakkett joffri benefiċċji għal selliefa ta’ ipoteki, l-ispiża ta’ l-implimentazzjoni ta’ dawn il-miżuri m’għandhiex tiġi sottovalutata. Iridu jiġu emendati l-proċeduri tax-xogħol intern u tiġi żgurata l-konformità. Madankollu jrid jiġi enfasizzat li dawk il-miżuri li jġibu l-ogħla spejjeż għas-selliefa ta’ ipoteki huma l-istess miżuri li jġibu l-aktar benefiċċji lill-klijenti.

L- investituri għandhom jiffaċċjaw anqas riskju meta jinvestu fi prodotti b'sostenn ipotekarju bħala riżultat ta' bosta fatturi. L-ewwelnett, trasparenza aħjar tas-suq għandha tiffaċilita l-valutazzjoni tar-riskji marbuta mal-prodott u tippermetti aktar tqabbil eżatt bejn prodotti differenti ta' investiment sostenut b'ipoteka. It-tieni, fil-każ ta’ mankanza, l-investituri għandu jkollhom ċertezza akbar biex jirkupraw il-valur ta’ l-investiment tagħhom. Fl-aħħarnett, l-investituri għandhom ikunu jistgħu jibbenefikaw minn firxa usa’ ta’ opportunitajiet għall-investiment bħala riżultat ta’ diversità mtejba ta’ prodotti kemm fis-swieq primarju u dawk sekondarji.

L-ispejjeż għal Stati Membri jinqasmu ġeneralment f’żewġ kategoriji: spejjeż ta’ implimentazzjoni tal-leġiżlazzjoni u r-rakkomandazjonijiet, u spejjeż ta’ ġbir ta’ dejta għat-tabelli ta’ evalwazzjoni u l-indiċi ta’ prezzijiet tad-djar. Il-livell ta’ spejjeż jiddependi fuq kemm l-Istati Membri jkollhom leġiżlazzjoni u proċeduri simili stabbiliti. L-ispejjeż ta’ l-implimentazzjoni tal-leġiżlazzjoni jistgħu jitnaqqsu minimalment għal Stati Membri li jagħżlu l-awtoregolamentazzjoni minflok għażliet leġiżlattivi. Madankollu, kif spjegat hawn fuq, l-għażla għal miżuri awtoregolatorji tinvolvi għażla ta’ kompromess bejn l-effikaċja ta' politika, jekk ma tkunx żgurata s-sottoskrizzjoni u l-konformità ma' awtoregolamentazjoni permezz ta’ mekkaniżmi adattati ta’ infurzar. Ikun hemm spejjeż ukoll jekk il-mekkaniżmi ta’ infurzar ikunu potenzjalment immexxija minn Stati Membri. Jeħtieġ studju kwantitattiv dettaljat ta’ l-impatt biex jiġi vvalutat kompletament l-impatt nett ta’ miżuri awtoregolatorji meta mqabbla ma’ għażliet leġiżlattivi fuq id-diversi partijiet interessati qabel ma tkun tista’ tittieħed deċiżjoni finali.

[1] HYPOSTAT 2005: A review of Europe's Mortgage and Housing Markets , European Mortgage Federation, Novembru 2006, p. 140.

[2] KUMM(2005) 629, 5.12.2005.

[3] KUMM(2007) 33, 31.1.2007 u SEG(2007) 106, 31.1.2007.

[4] KUMM(2007) 226, 30.4.2007.

[5] KUMM(2007) 724, 20.11.2007 u SEG(2007) 1520, 20.11.2007.

[6] Ara l-Anness 2.

[7] Ara l-Anness 3.

[8] Ara l-Anness 1.

[9] Public Opinion in Europe on Financial Services , Special Eurobarometer 230, Awissu 2005, p. 39 u l-anness (Q4a). Ta’ min jinnota li din il-figura teskludi klijenti li jixtru ipoteka lokalment biex jiffinanzjaw proprjetà barra.

[10] Ara n-nota 9 fil-qiegħ tal-paġna, p. 42 u l-anness (Q4b).

[11] Suq Intern – opinjonijiet u esperjenzi ta’ ċittadini fl-UE-25 , Eurobarometer Speċjali 254, Ottubru 2006, p. 59 (QD16).

[12] Ara n-nota 9 fil-qiegħ tal-paġna, p. 47 u l-anness (Q4c).

[13] Ara pereżempju, The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets , London Economics, Awissu 2005, p. 5; Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets , Mercer Oliver Wyman and the European Mortgage Federation, Ottubru 2003, p. 5; Risk and Funding in European Residential Mortgages , Mercer Oliver Wyman and the Mortgage Insurance Trade Association, April 2005, p. 5.

[14] The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets , London Economics, Awissu 2005, p. 5.

[15] Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets , Mercer Oliver Wyman and the European Mortgage Federation, Ottubru 2003, p. 5.

[16] L-għanijiet speċifiċi ta’ miżuri individwali huma deskritti fid-dettal fl-Anness 3.