Self f’munita barranija

Self ipotekarju minn istituzzjonijiet mhux tal-kreditu

NPL Self improduttiv

Fir-rigward tar-reklamar, id-Direttiva kkontribwiet għall-prevenzjoni ta’ prattiki ta’ reklamar inġusti u qarrieqa, b’mod partikolari bis-saħħa tal-Artikoli 10 u 11. Skont l-istudju tal-RPA, ħafna mill-konsumaturi jemmnu li r-reklami għal self ipotekarju huma ġusti, ċari u mhux qarrieqa Madankollu, hemm indikazzjonijiet li r-rekwiżiti tar-reklamar jistgħu ma jkunux adattati għad-dinja diġitali, filwaqt li l-kredituri jsemmu diffikultajiet biex jikkonformaw mar-rekwiżiti tal-informazzjoni meta jirreklamaw online.

Għalhekk, it-taqsima li ġejja tevalwa kif l-MCD ikkontribwiet biex jingħata livell għoli ta’ protezzjoni tal-konsumaturi, biex jiġi żviluppat suq uniku għal self ipotekarju, u biex tiġi promossa l-istabbiltà finanzjarja.

L-evidenza miġbura turi li, għalkemm ir-regoli tal-MCD kienu effettivi fil-prevenzjoni tal-esponiment tal-konsumatur għar-riskju tar-rata tal-kambju u l-inadempjenza, f’ħafna pajjiżi l-mutwanti waqfu joffru self f’munita barranija bħala riżultat tar-regoli. F’pajjiżi oħra, kien hemm tnaqqis sinifikanti fis-self f’munita barranija.

L-Artikolu 23 tad-Direttiva dwar is-self f’munita barranija jirrikjedi li l-Istati Membri jiżguraw li l-konsumaturi jkollhom id-dritt li jikkonvertu l-kuntratt ta’ kreditu f’munita alternattiva b’kundizzjonijiet speċifikati jew, jekk ikun hemm arranġamenti oħra fis-seħħ, jillimitaw ir-riskju tar-rata tal-kambju li għalih ikun espost il-konsumatur. Dawn ir-regoli għandhom l-għan li jipprevjenu detriment sostanzjali għall-konsumatur kif osservat fil-passat meta l-munita barranija li fiha nħareġ self żdiedet fil-valur.

Self f’munita barranija

Bħala rispons għat-tibdil fil-klima u għall-promozzjoni ta’ prattiki sostenibbli, il-kunċett ta’ “self ipotekarju għall-effiċjenza enerġetika” beda jaqbad matul dawn l-aħħar ftit snin. Riċerka riċenti identifikat korrelazzjoni potenzjali bejn il-prestazzjonijiet tas-self tad-detenturi tas-self ipotekarju u l-effiċjenza fl-użu tal-enerġija tal-proprjetajiet tagħhom, li tindika riskju possibbilment aktar baxx ta’ inadempjenza ta’ dan it-tip ta’ self ipotekarju. Aktar riċerka dwar dan is-suġġett għadha għaddejja f’diversi livelli.

Jidher li l-obbligu għall-kredituri li jwettqu valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja (l-Artikoli 18 u 20 tal-MCD) u r-rekwiżit li l-fornitur jista’ biss jagħmel il-kreditu disponibbli għall-konsumatur jekk ir-riżultat tal-valutazzjoni jkun pożittiv, huma fost l-aktar dispożizzjonijiet effettivi f’termini ta’ protezzjoni tal-konsumatur peress li jipprevjenu lill-fornituri milli jagħtu kreditu lill-konsumaturi li ma jkunux jistgħu jħallsuh lura. Il-fatt li, f’dawn l-aħħar snin, l-arretrati fuq is-self ipotekarju jidher li naqsu jagħti indikazzjoni inizjali li dawn id-dispożizzjonijiet qed jibda jkollhom effett pożittiv. Madankollu, meta wieħed iżomm f’moħħu l-perjodu latenti bejn il-ħruġ ta’ kreditu u meta l-konsumaturi jidħlu f’diffikultà finanzjarja, jista’ jkun biss possibbli li ssir valutazzjoni sħiħa tal-effettività vera ta’ dawn id-dispożizzjonijiet fi stadju aktar tard. Madankollu, hemm ċerta inċertezza dwar il-possibbiltà li d-dispożizzjonijiet jiġu applikati għall-konsumaturi responsabbli in solidum għas-self peress li l-MCD tirreferi biss għall-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja ta’ konsumatur individwali. Kien hemm ukoll bidla riċenti fis-suq tal-kreditu biex jintużaw il-Big Data u t-tagħlim awtomatiku biex jinħolqu servizzi personalizzati, ibbażati b’mod partikolari fuq valutazzjonijiet imħaffa tal-affidabbiltà kreditizja (l-aktar fil-kuntest tal-kreditu tal-konsumatur). Dawn it-teknoloġiji jistgħu jagħmluha aktar faċli u irħas għall-konsumaturi biex jiksbu self ipotekarju, u jistgħu jtejbu l-kapaċità tal-mutwanti biex jivvalutaw ir-riskji pereżempju permezz ta’ analitika abbażi tal-algoritmi tal-affidabbiltà kreditizja. Fl-istess ħin, dawn joħolqu wkoll riskji ġodda fir-rigward tad-data użata (eż. data tal-midja soċjali), il-mod kif tingħata l-informazzjoni u l-offerta mfassla (biex titħaffef id-deċiżjoni tax-xiri tal-konsumaturi), u l-immirar u l-personalizzazzjoni tal-konsumaturi (b’mod partikolari t-trasparenza tad-deċiżjonijiet dwar il-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja abbażi tal-algoritmi). Dawn il-kwistjonijiet huma koperti wkoll mill-Proposta riċenti tal-Kummissjoni għal Regolament tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill li jistabbilixxi regoli armonizzati dwar l-Intelliġenza Artifiċjali (l-Att dwar l-Intelliġenza Artifiċjali).

B’kuntrast ma’ dan, kien hemm sehem akbar tal-konsumaturi li ngħataw dritt ta’ rtirar jaħsbu li ngħataw biżżejjed żmien biex jirtiraw l-applikazzjoni tagħhom minn dawk li ġew mistħarrġa qabel ġiet implimentata d-Direttiva. Jidher li d-Direttiva kienet effettiva f’dan ir-rigward, għalkemm fil-prattika l-biċċa l-kbira tal-konsumaturi ma jirtirawx minn self ipotekarju. Uħud mill-konsumaturi li ppruvaw jirtiraw mill-kuntratt ipotekarju ffaċċjaw diversi diffikultajiet.

Il-ħolqien ta’ pjattaformi online peer-to-peer li jlaqqgħu lill-konsumaturi kemm bħala mutwanti kif ukoll bħala mutwatarji jista’ jkollu implikazzjonijiet għas-suq ipotekarju fil-futur. Għalkemm is-suq għal self bejn il-pari u l-crowdfunding għall-proprjetà residenzjali għadu żgħir u x’aktarx li jibqa’ hekk mill-anqas fil-futur qrib, dawn l-iżviluppi jistħoqqilhom monitoraġġ. L-Istati Membri ħadu approċċi differenti, bil-biċċa l-kbira jagħżlu li għalissa ma jirregolawx dan il-qasam. F’xi każijiet, il-leġiżlaturi nazzjonali jirrikjedu li pjattaformi bħal dawn jirreġistraw bħala intermedjarji tal-kreditu. Hemm ukoll inċertezza legali dwar jekk is-siti web tat-tqabbil tal-offerti jikkwalifikawx bħala intermedjarji tal-kreditu.

L-iżvilupp ta’ suq uniku għal self ipotekarju jiddependi mill-effettività tar-regoli tal-MCD fil-promozzjoni ta’ attività transfruntiera, fiż-żieda fil-mobilità tal-konsumaturi, fl-aċċess bla xkiel għall-bażijiet tad-data (għall-finijiet tal-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja), fil-garanzija ta’ self responsabbli mill-fornituri tal-kreditu, l-intermedjarji u l-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu u fl-infurzar effettiv. Minħabba li s-suq uniku jevolvi b’mod kostanti, hemm ħtieġa li r-regoli jżommu l-pass ma’ żviluppi ġodda bħall-pjattaformi online peer-to-peer.

Minkejja dawn l-ostakli, l-MCD kellha impatt fuq il-funzjonament tas-suq uniku billi kisbet kundizzjonijiet ekwi (eż. l-istabbiliment ta’ rekwiżiti u dispożizzjonijiet għall-kredituri u l-estensjoni tal-kamp ta’ applikazzjoni tal-obbligi għall-intermedjarji tal-kreditu u l-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu). B’riżultat ta’ dan, ikkontribwiet sa ċertu punt biex il-konsumaturi jingħataw għażla usa’ u kwalità aħjar. Id-diġitalizzazzjoni u l-għadd akbar ta’ konsumaturi diġitalment u finanzjarjament litterati jistgħu jnaqqsu l-ħtieġa għal kuntatti wiċċ imb wiċċ u jgħinu biex tingħata spinta lill-għoti ta’ self ipotekarju bejn il-fruntieri fil-futur.

In-nuqqas ta’ attività transfruntiera huwa kkawżat ukoll minn raġunijiet oħra, bħall-preferenza tal-konsumaturi favur is-suq domestiku u l-lingwa tagħhom. Skont l-istudju tal-RPA, l-aktar raġunijiet irrapportati b’mod frekwenti mill-konsumaturi dwar il-għala ma jeħdux self ipotekarju ma’ mutwanti minn pajjiż ieħor tal-UE kienu li kienx hemm dan il-bżonn jew għaliex qatt ma għadditilhom minn moħħhom jagħmlu dan. In-nuqqas ta’ familjarità u fiduċja mal-fornituri, l-ostakli lingwistiċi u n-nuqqas ta’ kuxjenza dwar il-prodotti disponibbli kienu wkoll kwistjonijiet irrapportati b’mod frekwenti.

In-nuqqas tal-attività ta’ self ipotekarju transfruntier huwa minħabba l-fatt li għad hemm ostakli sinifikanti, inkluż id-differenzi fil-leġiżlazzjoni nazzjonali f’oqsma lil hinn mill-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva bħas-sistemi fiskali, ir-reġistrazzjoni tal-proprjetà u tal-art, id-dritt kuntrattwali li jirregola l-kuntratti ta’ kreditu u kwistjonijiet postkuntrattwali bħal regoli ta’ bejgħ furzat. Kif muri mill-istudju tal-RPA, il-kredituri jibżgħu li l-fatt li jkollhom jimplimentaw liġijiet barranin b’mod legalment sigur jesponihom għal riskji u sfidi legali li jistgħu jdgħajfu l-profittabbiltà tat-tranżazzjonijiet transfruntiera.

L-MCD għandha l-għan li tippromwovi l-kummerċ transfruntier fi krediti ipotekarji u b’hekk suq uniku, billi ddaħħal livell ta’ armonizzazzjoni fir-rekwiżiti għall-għoti ta’ self ipotekarju (b’mod partikolari li jkopru l-kondotta tan-negozji, is-superviżjoni tal-intermedjarji tal-kreditu u l-attività tal-istituzzjonijiet mhux tal-kreditu). Minn livell baxx ħafna ta’ madwar 1 % tas-self ipotekarju mogħtija fl-2016, l-għoti transfruntier tas-self ipotekarju baqa’ limitat ħafna (b’valur ta’ EUR 52 biljun (<1 %)).

Id-data disponibbli (ara l-Anness) tissuġġerixxi li s-sehem tas-self ipotekarju mogħti minn istituzzjonijiet mhux tal-kreditu għadu limitat. Ir-riżultati mill-istħarriġ tal-konsumaturi tal-RPA jindikaw li l-proporzjon ta’ konsumaturi madwar l-UE li kisbu self ipotekarju minn istituzzjoni mhux bankarja ma nbidilx minn mindu daħlet fis-seħħ id-Direttiva. Madankollu, fl-2017 fin-Netherlands , madwar 35 % tas-self ipotekarju ġdid ingħata minn fondi tal-pensjonijiet, assiguraturi jew fondi ipotekarji, żieda mill-2016. L-Awstrija u l-Belġju wkoll għandhom livelli mhux negliġibbli ta’ attività, u jidher li qed jiżdied fil-Belġju (bħalissa huwa ogħla minn 10 %).

Self ipotekarju minn istituzzjonijiet mhux tal-kreditu

B’kuntrast, wieħed mill-benefiċċji ewlenin tal-MCD huwa li daħħlet rekwiżiti regolatorji minimi ġodda għall-UE kollha għall-intermedjarji tal-kreditu. Dan għen biex ikun hemm kundizzjonijiet ekwi bejn il-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu u żied il-livell ta’ protezzjoni tal-konsumatur billi stabbilixxa standards ta’ kwalità għad-distribuzzjoni u l-għoti ta’ self ipotekarju.

Ġeneralment, l-intermedjarji tal-kreditu għandhom rwol żgħir fis-self ipotekarju (ara l-Anness). Madankollu, għadd sinifikanti ta’ Stati Membri għandhom livell moderat ta’ attività (u fl-Irlanda, saħansitra livell għoli). Skont ir-riżultati tal-istħarriġ tal-konsumaturi mwettaq mill-RPA, qabel id-dħul fis-seħħ tad-Direttiva, anqas minn kwart tal-konsumaturi (24 %) użaw intermedjarju tal-kreditu. Għal self ipotekarju mogħti bejn l-2016 u l-2019, dan żdied għal 36 %. Madankollu, din il-bidla ma tistax tiġi attribwita esklużivament għad-Direttiva peress li l-użu tal-intermedjarji tal-kreditu jidher li huwa assoċjat ma’ fatturi oħra wkoll, bħall-prassi u l-kultura nazzjonali, li jvarjaw sostanzjalment bejn l-Istati Membri. Uħud mid-differenzi jidhru li jippersistu fil-mod kif id-definizzjoni ta’ intermedjarju tal-kreditu hija interpretata mill-Istati Membri. Pereżempju, is-siti web ta’ tqabbil u pjattaformi online li jgħinu lill-konsumaturi jagħżlu self ipotekarju huma meqjusa bħala intermedjarji fi wħud mill-Istati Membri iżda mhux f’oħrajn.

Waħda mill-bidliet ewlenin li ġabet magħha d-Direttiva kienet li jinħoloq passaport tal-UE għall-intermedjarji tal-kreditu u li l-attività tagħhom tiġi rregolata bl-istess mod bħall-kredituri. Dan jippermetti lill-intermedjarji tal-kreditu joffru s-servizzi tagħhom fi Stati Membri oħra filwaqt li l-konsumaturi jibbenefikaw minn proċess eħfef biex jiksbu self ipotekarju, b’mod partikolari meta jkunu jfittxu self ipotekarju fi Stati Membri oħra.

Il-konsumaturi ma jbiddlux il-fornituri spiss. Skont studju mwettaq għall-Kummissjoni, fil-kampjun kollu ta’ 14-il Stat Membru, l-iffrankar aggregat għall-konsumaturi mill-bdil tal-fornituri jista’ jilħaq sa EUR 1,7 biljun fix-xahar, jew aktar minn EUR 20 biljun fis-sena. Skont l-istħarriġ tal-konsumaturi b’self ipotekarju mwettaq għal dan l-istudju, il-perċentwal tal-konsumaturi kollha li attwalment għandhom self ipotekarju li jistgħu jibbenefikaw mill-bdil tas-self ipotekarju tagħhom ivarja b’mod sinifikanti bejn l-Istati Membri (eż. 22 % fl-Iżvezja meta mqabbel ma’ 78 % fil-Portugall).

Infurzar

L-Istati Membri huma meħtieġa jistabbilixxu regoli dwar is-sanzjonijiet applikabbli għall-ksur tad-dispożizzjonijiet ta’ implimentazzjoni nazzjonali (l-Artikolu 38) u jipprevedu soluzzjoni alternattiva għat-tilwim tal-konsumaturi mal-kredituri u l-intermedjarji tal-kreditu (l-Artikolu 39).

Il-biċċa l-kbira tal-partijiet ikkonċernati tal-industrija u l-membri tal-FIN-NET mistħarrġa fl-istudju tal-RPA qiesu li kien hemm livell għoli ta’ konformità mal-MCD. F’konformità ma’ din is-sejba, l-ilmenti li rċeviet il-Kummissjoni kienu jikkonċernaw prinċipalment self ipotekarju mogħti qabel ma daħlet fis-seħħ id-Direttiva. Il-konformità rriżultat f’żieda fil-protezzjoni tal-konsumatur filwaqt li l-industrija bbenefikat l-aktar minn titjib fil-kundizzjonijiet ekwi, titjib fiċ-ċarezza ġuridika u spejjeż ta’ litigazzjoni aktar baxxi. L-awtoritajiet pubbliċi indikaw prinċipalment li l-arranġamenti għall-pubblikazzjoni tas-sanzjonijiet (l-Artikolu 38(2)) f’pajjiżhom jipprovdu biżżejjed trasparenza. Barra minn hekk, id-direttiva l-ġdida dwar azzjonijiet rappreżentattivi għall-protezzjoni tal-interessi kollettivi tal-konsumaturi tkompli ssaħħaħ il-protezzjoni tal-konsumatur.

B’kuntrast, uħud mill-organizzazzjonijiet tal-konsumatur issuġġerew li l-awtoritajiet tal-infurzar għandhom ikunu aktar proattivi. Qiesu n-nuqqas ta’ infurzar bir-reqqa tad-Direttiva bħala ostaklu għall-“iżvilupp ta’ offerti transfruntiera” u għal suq uniku għal self ipotekarju.

Konklużjoni dwar l-aspetti tas-suq uniku

Bħala konklużjoni, id-Direttiva ħolqot kundizzjonijiet aktar ekwi madwar l-Istati Membri billi stabbiliet rekwiżiti minimi għall-fornituri tal-kreditu u l-intermedjarji tal-kreditu madwar l-UE.

Madankollu, ma żviluppatx suq uniku għal self ipotekarju fuq skala akbar, la għall-fornituri tas-self ipotekarju u lanqas għall-intermedjarji tal-kreditu. Għad fadal ostakli kbar għall-għoti transfruntier ta’ self ipotekarju, l-aktar relatati ma’ differenzi fil-leġiżlazzjoni nazzjonali f’oqsma barra mill-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva. Il-gold-plating tad-Direttiva tal-MCD mill-Istati Membri ukoll ħoloq ostakli għall-kummerċ transfruntier. Għalkemm hemm data skarsa dwar self minn istituzzjonijiet mhux tal-kreditu, is-sehem tagħhom tas-suq ipotekarju jidher li baqa’ limitat għalkemm żdied xi ftit f’xi Stati Membri (eż. in-Netherlands u l-Belġju). L-aċċess minn mutwanti għall-bażijiet tad-data tal-kreditu mhuwiex diskriminatorju iżda huwa mxekkel mill-prinċipju ta’ reċiproċità u mid-differenzi fil-kontenut tal-bażijiet tad-data tal-kreditu.

Jekk aktar konsumaturi jagħżlu li jużaw id-dritt li jibdlu s-self ipotekarju, dan jista’ jwassalhom biex jiffrankaw sostanzjalment u bl-istess mod tiżdied il-kompetizzjoni għal self ipotekarju.

Fir-rigward tal-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva, uħud mill-aspetti jista’ jkun li saru żejda. Fil-futur, iż-żieda tad-diġitalizzazzjoni tista’ toħloq sfidi. Is-self bejn il-pari (għalkemm bħalissa mhuwiex komuni għal self ipotekarju) għandu l-potenzjal li jikber u se jirrikjedi aktar valutazzjoni tar-regoli applikabbli għalih. Jidher li hemm lok biex jittejjeb l-infurzar tal-MCD mill-awtoritajiet nazzjonali kompetenti, b’mod partikolari dwar aspetti transfruntiera.

2.3 Impatt fuq l-istabbiltà finanzjarja

Deċiżjonijiet ħżiena ta’ għoti u teħid b’self u, b’riżultat ta’ dan, l-inadempjenza tal-konsumaturi u d-dejn eċċessiv jista’ jkollhom konsegwenzi severi għal dawn l-individwi u għall-istabbiltà tas-sistema finanzjarja kollha. Rapport tal-BERS ippubblikat fl-2019 jenfasizza l-importanza tas-swieq tal-proprjetà immobbli residenzjali u l-kreditu ipotekarju għall-istabbiltà finanzjarja. Iż-żminijiet ħżiena fis-swieq tal-proprjetà immobbli residenzjali huma kawża komuni ta’ kriżijiet bankarji u jseħħu relattivament b’mod regolari.

Il-leġiżlaturi tal-UE daħħlu diversi dispożizzjonijiet fl-MCD li għandhom l-għan li jiżguraw għoti u teħid b’self responsabbli u jikkontribwixxu għall-istabbiltà finanzjarja. Dawn id-dispożizzjonijiet jinkludu:

·valutazzjoni obbligatorja tal-affidabbiltà kreditizja bbażata b’mod predominanti fuq il-kapaċità ta’ ħlas lura minflok fuq il-valur tas-self ipotekarju meta mqabbel mal-valur tal-proprjetà residenzjali jew fuq iż-żieda preżunta fil-prezzijiet tal-proprjetà (l-Artikolu 18(3)), flimkien ma’ rekwiżit biex jiġi evitat li l-fornituri jsellfu lill-konsumaturi li ma jkunux jistgħu jħallsu lura s-self (l-Artikolu 18(5)(a)) (ara it-Taqsima 2.1);

·rekwiżit għall-użu ta’ standards affidabbli li jirregolaw il-valutazzjoni tal-proprjetà (l-Artikolu 19);

·rekwiżiti dwar self f’munita barranija (l-Artikolu 23) biex jiġi żgurat li l-konsumaturi jkunu konxji tar-riskju li qed jieħdu (twissijiet) u li l-konsumaturi għandhom il-possibbiltà li jillimitaw l-esponiment tagħhom għar-riskju tar-rata tal-kambju tul il-perjodu tas-self ipotekarju;

·rekwiżit biex jiġi żgurat li kwalunkwe indiċi jew rata ta’ referenza użata għall-kalkolu ta’ self ipotekarju b’rata varjabbli tkun ċara, aċċessibbli, oġġettiva u verifikabbli (l-Artikolu 24) u li l-konsumaturi jiġu infurmati bl-ismijiet tal-parametri referenzjarji u tal-amministraturi tagħhom, kif ukoll dwar l-implikazzjonijiet potenzjali fuq il-konsumatur (it-tieni subparagrafu tal-Artikolu 13(1));

·dispożizzjonijiet ġodda biex jiġi żgurat li l-kredituri juru tolleranza raġonevoli u jagħmlu tentattivi raġonevoli biex jirrisolvu s-sitwazzjoni permezz ta’ mezzi oħra qabel ma jibdew il-proċedimenti ta’ bejgħ furzat (l-Artikolu 28) (ara t-Taqsima 2.1).