MT Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea L 109/27

DEĊIŻJONI TAL-KUMMISSJONI (UE) 2016/649

tal-15 ta' Jannar 2016

dwar il-miżura SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) implimentata min-Netherlands — Allegat bejgħ ta' art bi prezz orħos minn tas-suq mill-Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg

(notifikata bid-dokument C(2016) 85)

(It-test bl-Olandiż biss huwa awtentiku)

(Test b'rilevanza għaż-ŻEE)

IL-KUMMISSJONI EWROPEA,

Wara li kkunsidrat it-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, u b'mod partikolari l-ewwel subparagrafu tal-Artikolu 108(2) tiegħu,

Wara li kkunsidrat il-Ftehim dwar iż-Żona Ekonomika Ewropea, u b'mod partikolari l-Artikolu 62(1)(a) tiegħu,

Wara li talbet lill-partijiet interessati jissottomettu l-kummenti tagħhom skont id-dispożizzjonijiet imsemmijin hawn fuq (1) u wara li kkunsidrat il-kummenti tagħhom,

Billi:

1. PROĊEDURA

(1) B'ittra tal-10 ta' Settembru 2007, Stichting Behoud Damplein Leidschendam (minn hawn 'il quddiem “Stichting”), fondazzjoni stabbilita fl-2006 sabiex tiddefendi l-interessi tar-residenti li jinsabu fl-inħawi ta' Damplein f'Leidschendam (Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg, in-Netherlands), ressqet ilment lill-Kummissjoni rigward l-allegat għoti ta' għajnuna mill-Istat fil-kuntest ta' proġett ta' proprjetà immobbli mniedi mill-Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg f'kooperazzjoni ma' numru ta' partijiet privati.

(2) Permezz ta' ittra tat-12 ta' Ottubru 2007, il-Kummissjoni ressqet l-ilment lill-awtoritajiet Olandiżi, għall-konsiderazzjoni tagħhom, flimkien ma' talba biex jitwieġbu numru ta' mistoqsijiet. L-awtoritajiet Olandiżi ssottomettew it-tweġiba tagħhom permezz ta' ittra tas-7 ta' Diċembru 2007. Il-Kummissjoni bagħtet iktar talbiet għal informazzjoni lill-awtoritajiet Olandiżi permezz ta' ittri datati l-25 ta' April 2008, it-12 ta' Settembru 2008, l-14 ta' Awwissu 2009, it-12 ta' Frar 2010 u t-2 ta' Awwissu 2011. L-awtoritajiet Olandiżi wieġbu għal dawn it-talbiet permezz ta' ittri datati t-30 ta' Mejju 2008, is-7 ta' Novembru 2008, it-30 ta' Ottubru 2009, it-12 ta' April 2010, id-29 ta' Settembru 2011 u t-3 ta' Ottubru 2011, rispettivament. Fit-12 ta' Marzu 2010 saret laqgħa bejn id-dipartimenti tal-Kummissjoni u l-awtoritajiet Olandiżi u, bħala riżultat, ġiet sottomessa informazzjoni addizzjonali lill-Kummissjoni permezz ta' ittra tat-30 ta' Awwissu 2010.

(3) B'ittra tas-26 ta' Jannar 2012, il-Kummissjoni għarrfet lin-Netherlands li kienet iddeċidiet li tiftaħ il-proċedura stipulata fl-Artikolu 108(2) tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea (minn hawn 'il quddiem: “it-TFUE”) fir-rigward ta' miżura speċifika meħuda fil-kuntest tal-proġett tal-proprjetà immobbli. Id-Deċiżjoni tal-Kummissjoni li tiftaħ il-proċedura (minn hawn 'il quddiem “id-deċiżjoni ta' ftuħ”) kienet ippubblikata f'Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea (2). Permezz ta' din id-Deċiżjoni ta' ftuħ, il-Kummissjoni stiednet lill-partijiet interessati sabiex iressqu kummenti dwar il-valutazzjoni preliminari tal-miżura.

(4) B'ittra tat-18 ta' April 2012, l-awtoritajiet Olandiżi ssottomettew il-kummenti tagħhom dwar id-deċiżjoni ta' ftuħ, wara li kienu rċivew żewġ estensjonijiet tal-iskadenza sabiex jikkummentaw u wara laqgħa mad-dipartimenti tal-Kummissjoni fit-12 ta' Marzu 2012 fil-preżenza tal-benefiċjarju tal-miżura.

(5) B'ittra tas-16 ta' April 2012, Stichting issottomettiet il-kummenti tagħha lill-Kummissjoni dwar id-deċiżjoni ta' ftuħ. Il-verżjoni mhux kunfidenzjali ta' dawn il-kummenti ntbagħtet lill-awtoritajiet Olandiżi permezz ta' ittra tas-16 ta' Mejju 2012. Permezz ta' ittra tal-14 ta' Ġunju 2012, l-awtoritajiet Olandiżi ssottomettew ir-reazzjoni tagħhom għall-kummenti ta' Stichting.

(6) Fit-23 ta' Jannar 2013, il-Kummissjoni adottat deċiżjoni finali, u kkonkludiet li l-proġett ta' proprjetà immobbli kkontestat fih għajnuna skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE.

(7) Id-deċiżjoni tat-23 ta' Jannar 2013 ġiet appellata min-Netherlands, il-Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg u l-benefiċjarju Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV. Fis-sentenza tagħha tat-30 ta' Ġunju 2015, il-Qorti Ġenerali annullat id-deċiżjoni (3). Konsegwentement, il-Kummissjoni kellha teżamina mill-ġdid il-miżura u tieħu deċiżjoni ġdida dwar il-proġett ta' proprjetà immobli kkontestat.

2. DESKRIZZJONI TAL-MIŻURI

2.1. IL-PARTIJIET INVOLUTI

(8) Il-Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg (minn hawn 'il quddiem: “il-Muniċipalità”) tinsab fil-provinċja tal-Olanda t'Isfel, qrib l-Aja, fin-Netherlands.

(9) Schouten-de Jong Bouwfonds (minn hawn 'il quddiem “SJB”) hija sħubija mwaqqfa minn Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV (minn hawn 'il quddiem “Schouten de Jong”) u Bouwfonds Ontwikkeling BV (minn hawn 'il quddiem “Bouwfonds”) għall-finijiet tal-proġett tal-proprjetà immobbli kkontestat u ma għandhiex personalità ġuridika skont il-liġi Olandiża (4).

(10) Schouten de Jong, stabbilita f'Voorburg, in-Netherlands, hija attiva fl-iżvilupp ta' proġetti tal-proprjetà immobbli fin-Netherlands, partikolarment fiż-żona ta' Leidschendam. Il-fatturat tagħha kien ta' EUR 60 miljun fl-2011.

(11) Bouwfonds, stabbilita f'Delft, in-Netherlands, u sussidjarja ta' Rabo Vastgoed, hija l-akbar żviluppatur tal-proprjetà immobbli fin-Netherlands u fost it-tliet atturi ewlenin fis-suq Ewropew tal-proprjetà immobbli. Bouwfonds hija attiva b'mod partikolari fin-Netherlands, il-Ġermanja u Franza. Kellha fatturat ta' EUR 1,6 biljun fl-2011.

(12) Sħubija pubblika-privata fil-forma ta' vennootschap onder firma (minn hawn 'il quddiem: “il-PPP”) twaqqfet mill-Muniċipalità u minn SJB sabiex twettaq il-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett tal-proprjetà immobbli kkontestat. Kull parti fil-PPP kellha ġġarrab 50 % tal-ispejjeż u r-riskji assoċjati mal-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett. It-teħid tad-deċiżjonijiet tal-PPP kellu jsir b'unanimità. Skont l-informazzjoni pprovduta mill-awtoritajiet Olandiżi, Schouten de Jong u Bouwfonds it-tnejn huma responsabbli b'mod konġunt u in solidum (“hoofdelijk aansprakelijk”) għat-twettiq minn SJB tal-obbligi tagħha skont il-ftehim tal-PPP (5).

2.2. IL-PROĠETT TAL-PROPRJETÀ IMMOBBLI

(13) Fis-6 ta' April 2004, il-Kunsill tal-Muniċipalità adotta Pjan Ewlieni tal-Kunċett tal-Isfruttament tal-Art ta' Damcentrum u Pjan Ewlieni tal-Kunċett ta' Damcentrum li jistabbilixxu qafas ta' ftehim bil-għan li tingħata ħajja ġdida liċ-ċentru tal-belt ta' Leidschendam (minn hawn 'il quddiem: “il-Proġett Leidschendam Centrum”) (6). Il-Proġett ta' Leidschendam Centrum jikkonċerna żona ta' madwar 20,7 ettaru u jikkonsisti fit-twaqqigħ ta' madwar 280 unità residenzjali li jservu prinċipalment għall-akkomodazzjoni soċjali, fit-tiġdid tal-ispazji pubbliċi u l-utilitajiet (id-drenaġġ, il-paviment, id-dawl, eċċ.) u fil-bini ta' madwar 600 unità residenzjali ġdida — kemm akkomodazzjoni soċjali kif ukoll akkomodazzjoni tas-settur liberu — kif ukoll madwar 3 000 metru kwadru fi spazju kummerċjali (ħwienet), garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art fuq żewġ livelli u r-rilokazzjoni u l-bini mill-ġdid ta' skola. Il-Proġett ta' Leidschendam Centrum kien maqsum f'diversi subproġetti, fosthom il-proġett tal-proprjetà immobbli li jikkonċerna lil Damplein (minn hawn 'il quddiem: “il-Proġett Damplein”).

2.2.1. Il-fażi tal-kostruzzjoni

(14) Fuq il-bażi tal-Proġett ta' Leidschendam Centrum, il-Muniċipalità kkonkludiet ftehim ta' kooperazzjoni ma' għadd ta' żviluppaturi privati tal-proġetti, inkluż ma' SJB, fid-9 ta' Settembru 2004 (minn hawn 'il quddiem: “il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004”). Il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li l-iżviluppaturi privati tal-proġetti, għal kull waħda mis-subpartijiet speċifiċi tal-Proġett ta' Leidschendam Centrum assenjata lilhom, jibnu u jbigħu, għar-riskju u bl-ispejjeż tagħhom, il-proprjetà immobbli prevista.

(15) Skont il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, ix-xogħlijiet ta' kostruzzjoni jibdew ladarba l-art tkun tlestiet għall-kostruzzjoni (ara l-premessa (23) hawn taħt) u jkunu nkisbu l-permessi tal-bini meħtieġa. Madankollu, fir-rigward tal-kostruzzjoni tal-unitajiet residenzjali tas-settur liberu, l-iżviluppaturi privati tħallew jipposponu l-kostruzzjoni sakemm ikunu nbiegħu bil-quddiem 70 % ta' dawn l-unitajiet, kemm jekk flimkien ma' unitajiet tal-akkomodazzjoni soċjali kif ukoll jekk le, fiż-żona tas-sub-proġett ikkonċernata (l-Artikolu 7.5 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, minn hawn 'il quddiem: “il-klawsola tas-70 %”). Din il-klawżola tas-70 % spiss tiddaħħal f'kuntratti tal-kostruzzjoni fin-Netherlands u tipprova tillimita r-riskji għall-iżviluppaturi tal-proġetti li jibnu proprjetà immobbli li tista' ma tinbiegħx. Madankollu, il-ftehim ma kienx jipprovdi għall-possibbiltà li tiġi posposta l-kostruzzjoni fir-rigward tal-binjiet kummerċjali u l-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art.

(16) Skont kemm il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 kif ukoll ftehim ieħor tal-proġett konkluż fit-22 ta' Novembru 2004 (minn issa 'l quddiem: “il-Ftehim tal-Proġett SJB”), SJB kellha tibni 242 unità residenzjali b'kollox, li 74 minnhom għall-ewwel kienu ppjanati li jinbnew f'Damplein (7). SJB kellha tibni wkoll madwar 2 400 metru kwadru ta' spazju kummerċjali f'Damplein u kellha tibni l-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art, li minbarra sezzjoni privata (75 spazju għall-parkeġġ) kellu jinkludi wkoll sezzjoni pubblika (225 spazju għall-parkeġġ). Il-bini kummerċjali u l-unitajiet residenzjali jinbnew fuq il-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art.

(17) Il-Muniċipalità, bħalma saħqu b'mod espliċitu wkoll l-awtoritajiet Olandiżi fil-kummenti tagħhom, ma kinitx involuta fil-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett u ma kienet qiegħda ġġarrab l-ebda riskju b'rabta mal-bejgħ tal-unitajiet residenzjali u l-binjiet kummerċjali. Il-qligħ minn dan il-bejgħ, jekk ikun hemm, imur direttament għand l-iżviluppaturi privati. Għandha ssir distinzjoni bejn il-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett u dik li tissejjaħ il-fażi tal-proġett tal-isfruttament tal-art, fejn il-Muniċipalità kienet involuta permezz tal-PPP ma' SJB u ġarrbet 50 % tar-riskji (ara l-premessa (19) hawn taħt).

2.2.2. Il-fażi tal-isfruttament tal-art

(18) Qabel ma setgħu jibdew ix-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'kull parti tal-proġett tal-proprjetà immobbli, kellha tinxtara l-art, l-infrastruttura pubblika kellha tiġi riorganizzata u l-art kellha titħejja għall-kostruzzjoni. Billi din il-fażi tal-proġett tal-“isfruttament tal-art” kienet mistennija li tinvolvi spejjeż għoljin (f'dak iż-żmien stmati għal madwar EUR 30 miljun) u riskji sinifikanti, il-Muniċipalità ddeċidiet li twaqqaf PPP ma' SJB sabiex twettaq dawn ix-xogħlijiet (8). Għal dan il-għan, il-Muniċipalità u SJB iffirmaw ftehim ta' sfruttament tal-art/PPP fit-22 ta' Novembru 2004 (minn hawn 'il quddiem: “il-GREX”).

(19) B'kumpens għall-parteċipazzjoni tagħha fil-fażi tal-proġett tal-isfruttament tal-art, SJB tikseb sehem mill-introjtu tal-PPP u tirċievi d-drittijiet tal-iżvilupp fuq biċċiet ta' art li qabel kienu ġew allokati għall-Muniċipalità (9). Skont il-GREX, kemm il-Muniċipalità kif ukoll SJB kellhom jagħmlu kontribuzzjoni finanzjarja diretta għall-PPP għat-twettiq tax-xogħlijiet ta' sfruttament tal-art (10). Il-GREX jipprovdi wkoll li l-Muniċipalità u SJB t-tnejn li huma jġarrbu 50 % tal-ispejjeż u r-riskji tal-fażi ta' sfruttament tal-art (l-Artikolu 4.1 tal-GREX) u li d-dħul/it-telf finali tal-isfruttament tal-art jinqasam skont ir-regoli stipulati fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 (l-Artikolu 14.3). Dan kien jistipula li fi tmiem il-fażi ta' sfruttament tal-art riżultat negattiv jew pożittiv ta' mhux aktar minn EUR 1 miljun jinqasam indaqs bejn il-Muniċipalità u SJB, filwaqt li l-porzjon ta' riżultat pożittiv li taqbeż il-EUR 1 miljun tinqasam bejn il-Muniċipalità, SJB u l-partijiet privati l-oħra li jieħdu sehem fil-fażi ta' kostruzzjoni tal-proġett tal-proprjetà immobbli (l-Artikolu 10.9 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004).

(20) Minbarra t-tħejjija tal-art għall-kostruzzjoni, il-fażi ta' sfruttament tal-art kienet tkopri wkoll il-kostruzzjoni, l-isfruttament temporanju u l-bejgħ mill-ġdid tal-parti pubblika tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art u l-bini tal-iskola (l-Artikolu 4 tal-Ftehim tal-GREX). Għal dan il-għan, il-PPP qablet ma' SJB li SJB tibni l-garaxx pubbliku ta' taħt l-art, li kien meqjus li huwa intrinsikament marbut mat-taqsima privata tal-garaxx tal-parkeġġ (l-Artikolu 9 tal-Ftehim tal-GREX), li għalih SJB tirċievi ammont massimu ta' madwar EUR 4,6 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003) mill-PPP (l-Artikolu 6 tal-Ftehim tal-Proġett ta' SJB). Il-kostruzzjoni tat-taqsima privata tal-garaxx tal-parkeġġ tkun iffinanzjata minn SJB stess. Il-PPP kellha l-intenzjoni li tbigħ il-garaxx tal-parkeġġ kollu kemm hu lil parti terza u d-dħul minn dak il-bejgħ imur għand il-PPP, li kienet taqsmu bejn il-Muniċipalità u SJB.

(21) Fl-aħħarnett, il-PPP tikkontribwixxi wkoll għal 50 % tal-ispejjeż għall-kostruzzjoni ta' skola f'żona oħra tal-pjan tal-Proġett ta' Leidschendam Centrum. Il-50 % tal-ispejjeż li jibqa' kellhom jiġu ffinanzjati direttament mill-Muniċipalità (l-Artikolu 8 tal-GREX).

(22) Kif isegwi mill-premessi (18) sa (21) hawn fuq, l-ispejjeż tal-fażi ta' sfruttament tal-art tal-proġett kienu jikkonsistu essenzjalment fl-ispejjeż tax-xiri tal-art fejn din ma kinitx diġà proprjetà tal-Muniċipalità, l-ispejjeż tat-tħejjija tal-art għall-kostruzzjoni, l-ispejjeż għat-taqsima pubblika tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art u 50 % tal-ispejjeż tal-kostruzzjoni tal-iskola.

(23) Il-PPP tiġġenera dħul mill-fażi tal-isfruttament tal-art, l-ewwel u qabel kollox, permezz tal-bejgħ tal-art lil żviluppaturi ta' proġetti privati, inkluża SJB, wara li l-PPP tkun ħejjiet l-art għall-kostruzzjoni. Kull żviluppatur tal-proġett kellu jixtri l-parti mill-art assenjata lilu sabiex jibni unitajiet residenzjali u binjiet kummerċjali. Il-prezzijiet tal-art kienu stabbiliti fl-Artikolu 10 u fl-Anness 3a tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. Il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 ddikjara espliċitament li dawn il-prezzijiet kienu prezzijiet minimi, li setgħu jiżdiedu jekk jinbena spazju ta' art akbar minn dak ippjanat. Dawn il-prezzijiet kienu bbażati fuq rapport ta' valutazzjoni ta' espert indipendenti, datat il-11 ta' Marzu 2003, li qies li l-prezzijiet kienu konformi mas-suq. Il-ħlas tal-prezz tal-art kien dovut malli l-iżviluppatur privat ikkonċernat jikseb il-permessi tal-bini meħtieġa u kellu jseħħ mhux aktar tard mill-mument tat-trasferiment legali tal-art (l-Artikolu 10.5 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004).

(24) Il-prezz minimu tal-art mibjugħa mill-PPP lil SJB għall-Proġett kumplessiv ta' Leidschendam Centrum kien stabbilit għal EUR 18,5 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003). Kien stabbilit li l-art fiż-żona ta' Damplein mibjugħa mill-PPP lil SJB tiswa minimu ta' EUR 7,2 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003), annwalmet indiċjati bi 2,5 % sal-ħlas.

(25) It-tieni, il-PPP kellha tiġbor dħul addizzjonali billi żżomm mingħand kull żviluppatur privat tal-proġett miżata għall-isfruttament tal-art u miżata tal-kwalità skont l-Artikolu 10.3 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 (11). Dawn il-miżati ġew ikkalkolati fuq il-bażi tan-numru ta' unitajiet residenzjali li għandhom jinbnew mill-iżviluppatur privat tal-proġett u jistgħu jiżdiedu jew jitnaqqsu skont in-numru ta' unitajiet effettivament mibnija. Dawn il-miżati kienu dovuti sa mhux aktar tard mill-1 ta' Lulju 2004 u kienu jeħtieġu li jitħallsu fi ħlas wieħed għall-unitajiet residenzjali kollha mibnija fil-Proġett ta' Leidschendam Centrum mill-iżviluppatur privat ikkonċernat.

(26) Fir-rigward ta' SJB, il-miżata totali tal-isfruttament tal-art kienet stabbilita għal madwar EUR 1,1 miljun u l-miżata tal-kwalità għal madwar EUR 0,9 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003), indiċjati kull sena bi 2,5 % sal-ħlas, għall-unitajiet residenzjali kollha li huma ppjanati li jinbnew fiż-żona ta' Leidschendam Centrum. Il-miżata tal-isfruttament tal-art finali u l-miżata tal-kwalità finali jkunu jiddependu min-numru ta' unitajiet residenzjali li fil-fatt jinbnew.

(27) Il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, fl-Artikolu 6.6 (12) tiegħu jistipula li, jekk il-permessi tal-bini ma jaslux fil-ħin skedat, il-partijiet jerġgħu jinnegozjaw il-ftehim, inkluż il-kalkolu tal-prezzijiet tal-art u d-data li fiha dawn iridu jitħallsu, filwaqt li jibqgħu viċin kemm jista' jkun tal-kundizzjonijiet ta' dan il-ftehim u tal-ftehimiet bilaterali.

(28) Barra minn hekk, l-Artikolu 16 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li dan il-ftehim jew il-ftehimiet bilaterali jistgħu jiġu annullati totalment jew parzjalment fis-sitwazzjonijiet imniżżlin speċifikament. Waħda minn dawn is-stwazzjonijiet hija “ċirkostanzi imprevisti kif imsemmija fl-Artikolu 6:258 tal-Kodiċi Ċivili”: jekk imbagħad waħda mill-partijiet tkun tal-fehma li l-partijiet l-oħrajn ma jistgħux jitolbu mingħanda l-istess eżekuzzjoni tal-ftehim, iridu jidħlu f'negozjati sabiex jaslu għal termini modifikati maqbula reċiprokament.

(29) L-Artikolu 18 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li, jekk iqum xi tilwim fuq dan il-ftehim jew fuq il-ftehimiet bilaterali, dawn iridu jiġu solvuti kemm jista' jkun b'kooperazzjoni tajba u ġenwina bejn il-partijiet. Jekk dan ma jkunx possibbli, it-tilwima trid tintbagħat għall-arbitraġġ skont ir-regoli tal-Istitut Olandiż tal-Arbitraġġ f'Rotterdam. Il-post tal-arbitraġġ huwa Den Haag.

2.3. IT-TNAQQIS RETROATTIV FIL-PREZZ U L-MIŻATI RINUNZJATI

(30) Skont il-kalendarju li ġie stabbilit f'Marzu 2004, ix-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Damplein għall-ewwel kienu ppjanati li jibdew f'Novembru 2005. Madankollu, minħabba diversi proċedimenti fil-qrati nazzjonali, il-permessi tal-bini li SJB kienet teħtieġ sabiex tibda l-kostruzzjoni damu ma ħarġu u eventwalment inkisbu biss f'Novembru 2008.

(31) SJB bdiet bil-bejgħ bil-quddiem tal-unitajiet residenzjali fi Frar 2007, iżda sabet diffikultajiet fil-bejgħ tagħhom u eventwalment irnexxielha tbigħ bil-quddiem 20 biss mis-67 unità ppjanati. Minħabba d-dewmien li kien hemm fil-kisba tal-permessi tal-bini meħtieġa, dawn il-kuntratti ta' qabel il-bejgħ ġew annullati f'Settembru 2008 u, għalhekk, meta SJB finalment kisbet il-permessi sabiex tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Novembru ta' dik is-sena, l-ebda waħda mill-unitajiet residenzjali li SJB kienet meħtieġa li tibni f'Damplein ma kienet inbiegħet bil-quddiem. Sadanittant, kienet bdiet il-kriżi finanzjarja u din affettwat lis-suq tal-proprjetà immobbli Olandiż b'mod partikolari.

(32) F'dan il-kuntest, SJB għarrfet lill-Muniċipalità li ma kinitx sejra tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni, billi sfruttat il-klawżola tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 li kienet tippermettilha li tipposponi l-kostruzzjoni tal-unitajiet residenzjali jekk ikunu nbiegħu inqas minn 70 % ta' dawn l-unitajiet.

(33) F'dan ir-rigward SJB irreferiet għad-dispożizzjonijiet kuntrattwali fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, b'mod partikolari l-Artikolu 6.6 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 li jipprovdi għall-possibilità li jerġgħu jiġu nnegozjati l-prezz u d-dati tal-kunsinna jekk il-permessi tal-bini ma jitwasslux fil-ħin. Skont SJB, peress li dawn il-permessi ngħataw biss tliet snin wara d-data ppjanata, SJB ma setgħetx tinżamm responsabbli li teżegwixxi l-ftehim ta' kooperazzjoni eżatt kif kien. Bħala riżultat, il-partijiet iddeċidew li jinnegozjaw mill-ġdid il-ftehimiet inizjali.

(34) Fil-ħarifa tal-2008, SJB għamlet proposta lill-PPP sabiex tħallas EUR 4 miljun għall-art f'Damplein, minflok is-EUR 7,2 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003) miftiehma oriġinarjament, sabiex SJB tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'April 2009 irrispettivament minn jekk ikunux inbiegħu minn qabel l-unitajiet residenzjali. Għalhekk, bħala kumpens għal dan it-tnaqqis fil-prezz, SJB kienet lesta li tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % li kien hemm fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 u d-dannu mġarrab minħabba l-ittardjar ta' tliet snin fil-ħruġ tal-permessi tal-bini. SJB pproponiet ukoll li tikkuntattja investitur li jiggarantixxi li jixtri l-unitajiet residenzjali mhux mibjugħa. Skont l-awtoritajiet Olandiżi, dan irriżulta fi prezz orħos minn dak mistenni minn bejgħ dirett lil persuni privati.

(35) Fit-18 ta' Diċembru 2008, il-PPP u SJB qablu fil-prinċipju dwar it-tnaqqis fil-prezz, iżda qabel ma fittxet l-approvazzjoni tal-Kunsill tal-Muniċipalità, il-Muniċipalità kkuntattjat espert indipendenti sabiex jiddetermina jekk il-prezz ikkalkulat minn SJB kienx prezz li jikkonforma mas-suq. Fir-rapport tiegħu tal-11 ta' Frar 2009, l-espert ikkonkluda li EUR 4 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2010) jista', fuq il-bażi tal-metodu tal-valur residwu, jitqies bħala prezz li jikkonforma mas-suq għall-art fuq Damplein fl-2010, meta jitqies il-fatt li SJB impenjat ruħha li tbigħ l-unitajiet residenzjali mhux mibjugħa lil investitur u kienet qablet li tbaxxi l-marġni ta' profitt u riskju tagħha li kienet ippjanat inizjalment minn 5 % għal 2 %. Ir-rapport ma jqisx it-tnaqqis tal-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità.

(36) Fuq il-bażi ta' dan ir-rapport u minħabba li, skont l-awtoritajiet Olandiżi, il-Muniċipalità beżgħet li jista' jkun hemm aktar dewmien u qesitha ta' interess ġenerali li l-fażi tal-kostruzzjoni kellha tinbeda mill-aktar fis possibbli, il-Kunsill tal-Muniċipalità, fil-laqgħa tiegħu tal-10 ta' Marzu 2009, iddeċieda li l-PPP taqbel li tnaqqas il-prezz u l-miżati maqbula inizjalment fl-2004 ma' SJB għall-art li tinsab f'Damplein. Proposta tat-18 ta' Frar 2009 mill-Muniċipalità, li ntbagħtet lill-membri tal-Kunsill tagħha, tirreferi għal tnaqqis fil-prezz tal-art u tnaqqis fil-miżati tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità. Il-proposta tiddikjara wkoll li dan it-tnaqqis jibdel il-fażi ta' sfruttament tal-art, li kienet prevista fil-baġit li tilħaq punt ta' ekwilibriju, fi proġett li jagħmel it-telf. Il-proposta talbet ukoll lill-Muniċipalità sabiex tipprovdi kif neċessarju għal 50 % tat-telf. Il-proposta ssemmi wkoll li, minħabba l-kriżi finanzjarja, SJB ma kinitx kapaċi tikseb il-finanzjament neċessarju għall-iżvilupp ta' Damplein.

(37) It-tnaqqis fil-prezz kien formalizzat fi ftehim konkluż fl-1 ta' Marzu 2010 (minn hawn 'il quddiem: “il-Ftehim Supplimentari”) bejn il-Muniċipalità, il-PPP u SJB. Dan il-Ftehim emenda l-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, il-Ftehim tal-Proġett ta' SJB u l-ftehim-GREX. L-Artikolu 2.1.2, l-ewwel paragrafu, sub i), tal-Ftehim Supplimentari jistipula li, għall-kuntrarju ta' dak li ġie miftiehem fil-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, il-prezz tal-art f'Damplein li għandha tinbiegħ lil SJB ikun ta' EUR 4 miljun. L-Artikolu 2.1.2, l-ewwel paragrafu, sub ii), tal-Ftehim Supplimentari jistipula li l-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità miftiehma minn qabel ma kinux għadhom dovuti. Ma ssir l-ebda referenza f'dak it-tieni paragrafu għall-art f'Damplein b'mod partikolari (13).

(38) Il-Ftehim Supplimentari jiddikjara wkoll li SJB bdiet ix-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Damplein fis-7 ta' Lulju 2009 u li kellha twettaq dawk ix-xogħlijiet mingħajr interruzzjoni. Ix-xogħlijiet kellhom jitlestew sa Diċembru 2011. Fil-każ ta' kunsinna tard, SJB kellha tirrimborża parti mill-prezz imnaqqas. Il-kunsinna tal-art isseħħ mhux aktar tard minn nofs Marzu 2010 u l-ħlas isir l-aktar tard fil-jum tal-kunsinna.

(39) Barra minn hekk, fit-13 ta' Lulju 2009, il-PPP u SJB kkonkludew ftehim ġdid rigward il-garaxx tal-parkeġġ pubbliku taħt l-art (14). Skont dan il-ftehim, SJB kellha tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni fuq il-garaxx tal-parkeġġ pubbliku matul it-tieni trimestru tal-2009 u tlestihom fi ħdan perjodu ta' żmien fiss. Il-PPP tħallas lil SJB EUR 5,4 miljun (valur fl-1 ta' April 2009) għall-kostruzzjoni tal-garaxx għall-parkeġġ pubbliku (15); dan l-ammont jibqa' fiss sal-kunsinna u ma jiġix indiċjat.

(40) Fil-15 ta' Jannar 2010, SJB u Wooninvest Projecten BV, kumpanija relatata ma' wieħed mill-iżviluppaturi tal-proġetti li ffirmaw il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, iffirmaw ftehim ta' xiri/kostruzzjoni (“koop/aannemingsovereenkomst”) għax-xiri ta' 43 unità residenzjali, li mbagħad Wooninvest tikri lil persuni privati. Fil-każ li SJB issib xerrej privat għal uħud minn dawn l-unitajiet residenzjali qabel id-29 ta' Jannar 2010, il-partijiet qablu li dawn l-unitajiet ma jinbigħux lil Wooninvest. Il-Ftehim jipprevedi wkoll perjodu bejn id-29 ta' Jannar 2010 u l-kunsinna tal-unitajiet lil Wooninvest li matulu SJB tista' tixtri lura l-unitajiet mibjugħa lil Wooninvest bl-istess kundizzjonijiet kif ġew mibjugħa lil Wooninvest, flimkien ma' kumpens għall-ispejjeż imġarrbin minn Wooninvest u imgħax ta' 6 % fis-sena għall-perjodu ta' bejn il-ħlas minn Wooninvest lil SJB u l-kunsinna mill-ġdid tal-unitajiet minn Wooninvest lil SJB (l-Artikolu 24).

3. ID-DEĊIŻJONI TA' FTUĦ

(41) Permezz tad-deċiżjoni ta' ftuħ, il-Kummissjoni nediet il-proċedura ta' investigazzjoni formali stabbilita fl-Artikolu 108(2) tat-TFUE fir-rigward tat-tnaqqis retroattiv fil-prezz tal-art u r-rinunzja tal-miżata tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità mill-PPP favur SJB (minn hawn 'il quddiem: “il-miżuri kkontestati”) għar-raġuni li dawn il-miżuri jistgħu jinvolvu għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) TFUE u li l-Kummissjoni kellha dubji dwar il-kompatibbiltà tagħhom mas-suq intern.

(42) B'mod partikolari, il-Kummissjoni kkunsidrat li hu improbabbli li bejjiegħ privat ipotetiku f'sitwazzjoni simili għal dik tal-Muniċipalità kien jaqbel mal-istess tnaqqis fil-prezz u rinunzja tal-miżati kif mitlub mit-test tal-investitur f'ekonomija tas-suq (minn hawn 'il quddiem: “MEIT”). Billi retroattivament naqqset il-prezz tal-bejgħ tal-art li hija biegħet lil SJB, il-PPP u, għalhekk, il-Muniċipalità ddeċidiet li ġġarrab ir-riskju ta' suq tad-djar li qabad ibati. Din l-imġiba tmur kontra d-dikjarazzjoni tal-awtoritajiet Olandiżi stess li l-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett kellha tkun għalkollox għar-riskju u l-ispejjeż tal-iżviluppaturi privati tal-proġett, inkluża SJB. Peress li l-PPP, bħala l-bejjiegħ tal-art, ma kellha l-ebda involviment finanzjarju f'din il-fażi tal-proġett, ma kien hemm l-ebda raġuni għaliex wieħed jemmen li bejjiegħ privat ipotetiku f'sitwazzjoni simili bħal dik tal-Muniċipalità kien jaqbel li jnaqqas b'mod retroattiv il-prezz tal-bejgħ maqbul għal plott ta' art għaliex ix-xerrej kellu problemi sabiex ibigħ l-unitajiet residenzjali li huwa kien ippjana li jibni fuq dik l-art. Lanqas ir-rinunzji mogħtijin għall-miżati tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità ma jidhru li huma konformi mal-MEIT, għaliex kien ikun improbabbli li investitur privat kien jirrinunzja b'mod retroattiv għal kontribuzzjoni miftiehma għall-ispejjeż tiegħu mingħajr kumpens.

(43) Fl-aħħar nett, il-Kummissjoni esprimiet id-dubji tagħha dwar jekk il-miżuri kkontestati jistgħux jaqgħu taħt xi waħda mill-eċċezzjonijiet stabbiliti fl-Artikolu 107 TFUE.

4. KUMMENTI MIN-NETHERLANDS

(44) B'ittra datata t-18 ta' April 2012, l-awtoritajiet Olandiża ssottomettew il-kummenti tagħhom dwar id-deċiżjoni ta' ftuħ tal-Kummissjoni.

4.1. KUMMENTI DWAR IL-FATTI

(45) L-awtoritajiet Olandiżi speċifikaw li, għall-kuntrarju ta' dak li kien jissuġġerixxi t-test tal-Artikolu 2.1.2 tal-Ftehim Supplimentari, il-Muniċipalità ma kinitx irrinunzjat għall-ammonti sħaħ tal-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità miftiehma inizjalment fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, iżda biss għal dawk il-miżati li kienu dovuti minn SJB għall-unitajiet residenzjali li kellhom jinbnew f'Damplein. Skont l-awtoritajiet Olandiżi, dawk il-miżati kienu jammontaw b'kollox għal EUR 511 544 (valur fl-1 ta' Jannar 2003, li jkun jirrappreżenta valur totali ta' EUR 719 400 fl-1 ta' Jannar 2010). Sabiex jiġġustifikaw il-pożizzjoni tagħhom, l-awtoritajiet Olandiżi rreferew għal proposta rigward it-tnaqqis fil-prezz mibgħuta mill-Muniċipalità lill-Kunsill tagħha fit-18 ta' Frar 2009 u għal programm ta' bini mehmuż mal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 li jalloka miżata tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità ta' EUR 511 544 għal Damplein.

(46) Barra minn hekk, l-awtoritajiet Olandiżi għarrfu lill-Kummissjoni li t-tnaqqis fil-prezzijiet fir-rigward ta' SJB diġà kien diskuss fi ħdan il-PPP fl-2006 u fl-2008. Fl-2006, milli jidher il-PPP iddeċidiet li tbaxxi l-prezz tal-bejgħ tal-art għall-binjiet kummerċjali minħabba l-fatt li inqas spazju kummerċjali seta' jinbena minn dak li kien previst fil-bidu, filwaqt li fl-2008 milli jidher il-PPP iddeċidiet li tagħti lil SJB kumpens għad-dewmien fl-għoti tal-permess tal-bini. Dawn it-tnaqqisiet kellhom jingħataw bil-kundizzjoni li SJB tirċievi permess tal-bini validu mhux aktar tard mill-1 ta' Ottubru 2008. Peress li dan ma kienx il-każ, il-partijiet iddeċidew li jinnegozjaw it-tnaqqis mill-ġdid. Skont l-awtoritajiet Olandiżi, it-tnaqqis fil-prezz tal-art f'Damplein kif ukoll il-miżati rrinunzjati għandhom jiġu kkalkolati kif stabbilit fit-Tabella 1 hawn taħt. Tabella 1 Kalkolu tat-tnaqqis fil-prezz u l-miżati rrinunzjati proposti mill-awtoritajiet Olandiżi Tnaqqis ta' Damplein valur 1.1.2010 Valur tal-art 8 622 480 Miżata tal-isfruttament tal-art u miżata tal-kwalità 719 400 Total tal-art u l-miżati 9 341 880 Tnaqqis miftiehem fl-2006 u l-2008 – 1 734 245 Tnaqqis fil-valur 7 607 635 Ftehim supplimentari tal-valur Marzu 2010 – 4 000 000 Tnaqqis totali 3 607 635

4.2. KUMMENTI DWAR L-EŻISTENZA TA' GĦAJNUNA MILL-ISTAT

(47) L-awtoritajiet Olandiżi ma jaqblux li l-miżuri kkontestati jikkwalifikaw bħala għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) TFUE. Essenzjalment, l-awtoritajiet Olandiżi huma tal-fehma li l-miżuri kkontestati ma tawx vantaġġ lil SJB li kieku ma kinitx tikseb bil-kundizzjonijiet normali tas-suq.

(48) Minflok, l-awtoritajiet Olandiżi huma tal-fehma li l-Muniċipalità aġixxiet f'konformità mal-MEIT, peress li n-nuqqas tat-twettiq tal-Proġett ta' Damplein kien ikollu effett fuq il-Proġett ta' Leidschendam Centrum kollu kemm hu u kien jikkawża danni diretti u indiretti għall-Muniċipalità.

(49) L-ewwel nett, biex tikkalkola d-dannu dirett, il-Muniċipalità assumiet li SJB kienet teħtieġ mill-inqas sentejn biex tbigħ 70 % tal-unitajiet residenzjali matul il-perjodu ta' kriżi u tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni fin-nuqqas tal-Ftehim Supplimentari. Il-Muniċipalità bbaġittjat id-dannu dirett ta' dewmien ta' sentejn oħra għal EUR 2,85 miljun għall-PPP li 50 % minnhom jiġġarrbu mill-Muniċipalità. Barra minn hekk, hija stmat kost addizzjonali dirett ta' EUR 50 000 għall-Muniċipalità waħedha għall-manutenzjoni taż-żona ddeterjorata (ara t-Tabella 2). Tabella 2 Id-dannu dirett ikkalkolat mill-awtoritajiet Olandiżi Danni diretti matul sentejn PPP muniċipilità (50%) Spejjeż tal-imgħax fuq faċilità tal-kreditu (5% matul sentejn, ammont pendenti fl-01.01.2009 EUR 17-il miljun) 1 800 000 900 000 Forniment temporanju ta' ċnut, sinjali tat-toroq u manutenzjoni 60 000 30 000 Provvedimenti għaż-żieda fl-ispejjeż (indiċjar ta' 2,5%) 385 000 192 500 Spejjeż addizzjonali tal-ippjanar, jiġifieri spejjeż relatati mal-uffiċċju tal-proġett bħall-amministrazzjoni finanzjarja, l-assigurazzjoni, eċċ. 600 000 300 000 Manutenzjoni taż-żona deterjorata 50 000 Total 2 845 000 1 472 500

(50) Barra minn hekk, l-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li l-Muniċipalità kienet issofri dannu indirett minn dewmien bħal dan li kien iwassal għal deterjorament ulterjuri tal-ispazju pubbliku, telf ta' kunfidenza f'din iż-żona mill-abitanti tagħha u mix-xerrejja futuri tal-proprjetà immobbli, spejjeż għaċ-ċaqliq ta' ħwienet, talbiet għal kumpens għal danni mill-intrapriżi, spejjeż ta' manutenzjoni, u bidliet fil-pjanijiet għas-subproġetti l-oħrajn. Dewmien bħal dan jista' jfisser ukoll it-tmiem tal-faċilitajiet kummerċjali fiż-żona tal-iżvilupp li l-preżenza tagħhom tikkontribwixxi għall-abitabilità taż-żona sħiħa. Diġà qabel ma beda l-proġett, madwar 23 % tal-ħwienet kienu battala u, sal-2010, 27 % kienu għalqu. Mingħajr ir-rivitalizzazzjoni meħtieġa, iż-żona kollha kienet tkompli tiddeterjora.

(51) Għaldaqstant, l-awtoritajiet Olandiżi huma tal-fehma li l-Muniċipalità aġixxiet kif kien jaġixxi investitur privat f'ekonomija tas-suq, billi ħadet f'kunsiderazzjoni t-tbassir finanzjarju u ppruvat tillimita, fl-interess tagħha stess, id-dannu dirett u indirett li kien jirriżulta minn dewmien ulterjuri tal-proġett. Fl-istess ħin, kisbet garanzija li kienu sejrin isiru x-xogħlijiet tal-kostruzzjoni f'Damplein.

(52) It-tieni nett, l-awtoritajiet Olandiżi sostnew li l-Muniċipalità kienet aġixxiet kif kien jagħmel investitur privat billi kkonċediet il-miżuri kkontestati bi skambju ma' impenn minn SJB li tirrinunzja għad-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 %. Il-fatt li SJB ma setgħetx tibqa' tinvoka l-klawżola tas-70 % kellu implikazzjoni fuq is-suppożizzjonijiet li saru fil-valutazzjoni inizjali tal-art fl-2003 u l-prezz miftiehem fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. Skont l-awtoritajiet Olandiżi, it-tnaqqis fil-prezz tal-bejgħ tal-art u r-rinunzja tal-miżati kienet il-kunsiderazzjoni li l-Muniċipalità kellha tħallas sabiex SJB taqbel li tirrinunzja għad-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 %. Mingħajr il-Ftehim Supplimentari, SJB ma kinitx tibda l-kostruzzjoni f'Damplein.

4.3. KUMMENTI DWAR IL-KOMPATIBILITÀ TAL-GĦAJNUNA MILL-ISTAT

(53) Jekk il-Kummissjoni tikkonkludi li l-miżuri kkontestati jikkwalifikaw bħala għajnuna mill-Istat, l-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li din l-għajnuna tkun kompatibbli mas-suq intern, skont l-Artikolu 107(3)(c) tat-TFUE.

4.3.1. Interess ġenerali

(54) L-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li l-Muniċipalità kellha interess pubbliku fit-twettiq ta' dan il-proġett. Billi parti kbira mill-art f'Damplein kienet mitluqa u ż-żona kienet qiegħda tiddeterjora, il-Muniċipalità kkunsidrat il-bidu tax-xogħlijiet tal-kostruzzjoni f'Damplein bħala kruċjali mhux biss għall-iżvilupp ta' Damplein, iżda għaċ-ċentru tal-belt ta' Leidschendam kollu kemm hu. B'mod partikolari, il-posponiment tal-kostruzzjoni tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art seta' jipperikola t-twettiq tas-subproġetti l-oħrajn.

4.3.2. Għan ta' interess komuni

(55) Skont l-awtoritajiet Olandiżi, l-għoti ta' ħajja ġdida liċ-ċentru tal-belt ta' Leidschendam jikkontribwixxi għall-għan tal-koeżjoni ekonomika u soċjali, kif stabbilit fl-Artikoli 3 u 174 tat-TFUE. L-għoti ta' ħajja ġdida liċ-ċentru tal-belt jagħmel użu effiċjenti mill-ispazju skars disponibbli għal unitajiet residenzjali ġodda, faċilitajiet kummerċjali u parkeġġ taħt l-art f'Leidschendam, filwaqt li t-titjib tal-infrastruttura pubblika jikkontribwixxi għall-koeżjoni taċ-ċentru tal-belt kollu kemm hu.

4.3.3. Korrettezza tal-Ftehim Supplimentari

(56) L-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li SJB ma setgħetx tiġi mġiegħla tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Damplein minħabba l-klawżola tas-70 % fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. Saż-żmien meta SJB rċiviet permess tal-bini validu, il-kriżi tal-kreditu kellha l-effett tagħha fis-suq tal-proprjetà immobbli Olandiż, li għamilha iktar improbabbli li SJB tkun tista' malajr tbigħ bil-quddiem 70 % tal-unitajiet residenzjali tas-settur liberu. Għalhekk il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 reġa' ġie nnegozjat, minħabba li l-Muniċipalità qieset li kien tal-akbar importanza li jibdew ix-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Damplein. Għalhekk il-Ftehim Supplimentari kien xieraq u meħtieġ sabiex il-Muniċipalità tilħaq l-għan tagħha li tagħti ħajja ġdida lil Damplein.

4.3.4. Proporzjonalità

(57) Sabiex il-Muniċipalità tikseb il-bidu immedjat tax-xogħlijiet ta' kostruzzjoni, SJB kellha ċċedi d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % u kellha tibda x-xogħlijiet tal-kostruzzjoni bir-riskju li ma jinbigħux l-unitajiet residenzjali. Għalhekk, il-prezz miftiehem qabel ġie kkalkolat mill-ġdid minn SJB. Imbagħad, dan il-kalkolu ġie vverifikat minn espert indipendenti li stqarr li l-prezz miftiehem kien konformi mas-suq.

(58) Skont l-awtoritajiet Olandiżi, il-fatt li l-prezz ġie ddikjarat bħala konformi mas-suq minn espert indipendenti jindika li t-tnaqqis fil-prezz huwa proporzjonat. Dan jimplika wkoll li ma ngħata l-ebda kumpens żejjed lil SJB. It-tnaqqis fil-prezz kien il-korrispettiv li l-Muniċipalità kellha tikkonċedi sabiex SJB taqbel li tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 %. Mingħajr il-Ftehim Supplimentari, SJB ma kinitx tibda l-kostruzzjoni f'Damplein.

(59) Barra minn hekk, permezz tal-parteċipazzjoni tagħha fil-PPP, SJB stess sejra ġġarrab 50 % tar-riskji u l-ispejjeż tal-isfruttament tal-art, u b'hekk tieħu sehem fit-tnaqqis maqbul tal-prezz tal-bejgħ. Sabiex jintlaħaq punt ta' ekwilibriju fl-isfruttament tal-art, ġie deċiż li SJB għandha tikkontribwixxi EUR 2,6 miljun għall-PPP (il-punt 5.2.1 tal-Pjan Ewlieni tal-Isfruttament tal-Art ta' Damcentrum) u, peress li l-PPP ġarrbet 50 % tal-ispejjeż tal-iskola, 25 % ta' dawk l-ispejjeż huma mġarrbin minn SJB (EUR 0,7 miljun).

4.3.5. Distorsjoni tal-kompetizzjoni

(60) Fl-aħħar, l-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li t-tnaqqis retroattiv fil-prezz jikkonċerna l-bini ta' 67 unità residenzjali u 14-il binja kummerċjali li sejrin jinbiegħu bi prezzijiet konformi mas-suq stmati minn espert indipendenti. Għalhekk, id-distorsjoni tal-kompetizzjoni tkun ta' natura lokali ħafna u ma taqbiżx l-effetti pożittivi tat-tlestija tal-proġett.

5. KUMMENTI TA' PARTIJIET TERZI

(61) Stichting biss ipprovdiet kummenti bħala tweġiba għad-deċiżjoni ta' ftuħ. Stichting tilqa' d-deċiżjoni ta' ftuħ, iżda hija tal-fehma li l-miżuri kkontestati deskritti f'din id-deċiżjoni huma parti minn operazzjoni ta' għajnuna ħafna usa' u tirreferi għall-ilment tagħha u s-sottomissjonijiet addizzjonali. B'mod partikolari, Stichting tirreferi għall-allegat trasferiment b'xejn ta' art mill-Muniċipalità lill-PPP.

(62) Stichting hija tal-fehma li d-dewmien fil-proġett ma kienx dovut għall-proċedimenti fil-qorti nazzjonali mibdija minnhom, u lanqas li l-kriżi finanzjarja ttardjat il-bejgħ tal-unitajiet residenzjali f'Damplein. Skont Stitching, ma kien hemm l-ebda domanda mis-suq għat-tip ta' unitajiet residenzjali proposti għal Damplein sa mill-bidu tal-proġett fl-2004.

(63) Skont Stichting, l-art ma kinitx evalwata minn espert indipendenti, la fl-2003, u lanqas fl-2009.

6. KUMMENTI MILL-AWTORITAJIET OLANDIŻI DWAR IL-KUMMENTI TA' PARTIJIET TERZI

(64) L-awtoritajiet Olandiżi ddikjaraw li t-tfassil tal-proġett mill-Muniċipalità kienet trasparenti u huwa deskritt fil-“Pjan Ewlieni tal-Kunċett ta' Damcentrum”, approvat fis-6 ta' April 2004. Kienu biss ftehimiet li kienu finanzjarjament sensittivi jew partijiet minnhom li nżammu kunfidenzjali.

(65) Dwar it-trasferiment b'xejn tal-art mill-Muniċipalità lill-PPP, il-Muniċipalità spjegat li din mhijiex parti mid-deċiżjoni ta' ftuħ u rreferiet għas-sottomissjonijiet tagħha lill-Kummissjoni fl-2009, li fiha spjegat li dak it-trasferiment ma kienx mingħajr ħlas billi l-PPP pprovdiet servizzi bi skambju għalih. Fis-sottomissjonijiet preċedenti tagħha, il-Muniċipalità saħqet li x-xogħlijiet imwettqin mill-PPP normalment kellhom jitħallsu mill-Muniċipalità.

(66) Skont l-awtoritajiet Olandiżi, kemm il-proċeduri legali differenti mibdija minn Stichting, li ġġeneraw ħafna pubbliċità negattiva għall-proġett, kif ukoll il-kriżi tal-kreditu, kellhom effett negattiv fuq il-bejgħ tal-unitajiet residenzjali f'Damplein. Madankollu, meta l-ewwel bejgħ beda fl-2007, kienu kważi nbiegħu terz tal-unitajiet residenzjali. Dawn il-ftehimiet ta' bejgħ eventwalment ġew ikkanċellati minħabba d-dewmien fil-ħruġ tal-permessi tal-bini meħtieġa. Għalhekk jista' jiġi konkluż li kien hemm domanda għal dawn l-unitajiet fil-bidu tal-proġett.

(67) L-awtoritajiet Olandiżi josservaw ukoll li l-esperti indipendenti ntgħażlu mill-Muniċipalità, li ma kellha l-ebda interess li tikseb valur baxx għall-art.

7. VALUTAZZJONI TAL-MIŻURI KKONTESTATI

7.1. L-EŻISTENZA TA' GĦAJNUNA MILL-ISTAT SKONT IT-TIFSIRA TAL-ARTIKOLU 107(1) TAT-TFUE

(68) L-Artikolu 107(1) TFUE jistipula li: “kwalunkwe għajnuna mogħtija minn Stat Membru jew permezz tar-riżorsi tal-Istat, fi kwalunkwe forma li tgħawweġ jew thedded li tgħawweġ il-kompetizzjoni billi tiffavorixxi lil ċerti intrapriżi jew il-produzzjoni ta' ċerti prodotti, tkun inkompatibbli mas-suq intern jekk taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri”.

(69) L-ewwel nett, ma ġiex ikkontestat li SJB kif ukoll Schouten de Jong u Bouwfonds, il-membri ta' din is-sħubija, jikkwalifikaw bħala impriżi għall-fini ta' din id-dispożizzjoni, billi huma jfittxu li jwettqu attivitajiet ekonomiċi fejn joffru oġġetti u servizzi fis-suq, kif indikat fid-deċiżjoni ta' ftuħ.

(70) It-tieni, il-miżuri kkontestati ngħataw mill-PPP, u dan ifisser li saru bil-ftehim meħtieġ tal-Muniċipalità, li għandha sehem ta' 50 % fil-PPP. Peress li t-teħid ta' deċiżjonijiet tal-PPP jsir b'unanimità u ma setax jintlaħaq qbil dwar dawn il-miżuri mingħajr l-approvazzjoni espliċita tal-Kunsill tal-Muniċipalità, id-deċiżjoni li jingħataw il-miżuri kkontestati mill-PPP hija imputabbli lill-Istat. Barra minn hekk, kieku l-Muniċipalità ma qablitx li tikkonċedi l-miżuri kkontestati, il-firxa tal-iskopertura finanzjarja tagħha li tirriżulta mill-PPP kienet tkun proporzjonalment inqas. Għalhekk, it-tnaqqis tal-prezzijiet u l-miżati rrinunzjati miftiehma mill-PPP jimplikaw telf ta' riżorsi tal-Istat (16).

(71) It-tielet, peress li l-miżuri jibbenefikaw biss lil SJB u, fl-aħħar mill-aħħar, lil Schouten de Jong u Bouwfonds, il-membri tas-sħubija, dawn għandhom jitqiesu bħala selettivi fin-natura tagħhom.

(72) Madankollu, l-awtoritajiet Olandiżi oġġezzjonaw għall-affermazzjoni li l-Muniċipalità, billi qablet li tnaqqas il-prezz tal-bejgħ maqbul inizjalment għall-art mibjugħa lil SJB u tirrinunzja għall-miżati, tat vantaġġ ekonomiku lil SJB li din ma kinetx tikseb bil-kundizzjonijet normali tas-suq.

(73) Għar-raġunijiet stabbiliti fil-premessi 74 sa 83 hawn taħt, il-Kummissjoni tista' taqbel mal-awtoritajiet Olandiżi dwar dan il-punt, minħabba ċ-ċirkostanzi speċifiċi tal-każ u l-kuntest partikolari tal-miżuri kkontestati, inkluża b'mod partikolari l-pożizzjoni legali speċifika tal-Muniċipalità fuq il-bażi tal-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 u l-bosta ftehimiet bilaterali ma' SJB.

7.1.1. L-eżistenza ta' vantaġġ

(74) Hija ġurisprudenza stabbilita li tranżazzjonijiet ekonomiċi mwettqin minn korp pubbliku jew minn impriża pubblika ma jagħtux vantaġġ lill-kontroparti tiegħu/tagħha u għalhekk ma jikkostitwixxux għajnuna, jekk ikunu saru f'konformità mal-kundizzjonijiet normali tas-suq (17). Sabiex jiġi stabbilit jekk tranżazzjoni ekonomika tkunx saret fil-kundizzjonijiet normali tas-suq, l-imġiba tal-awtoritajiet jew l-impriżi pubbliċi għandha titqabbel ma' dik ta' operaturi ekonomiċi privati f'kundizzjonijiet normali tas-suq sabiex jiġi ddeterminat jekk it-tranżazzjonijiet ekonomiċi li jkunu saru minn tali awtoritajiet jew impriżi jagħtux vantaġġ lill-kontropartijiet tagħhom. Dan huwa magħruf bħala “l-prinċipju tal-operatur tal-ekonomija tas-suq” (MEOP).

(75) Għalhekk, sabiex jiġi stabbilit jekk il-Muniċipalità, billi qablet fuq tnaqqis tal-prezz tal-bejgħ maqbul inizjalment għall-art mibjugħa lil SJB u r-rinunzja tal-miżati, tatx vantaġġ ekonomiku lil SJB, jeħtieġ li jiġi eżaminat jekk il-Muniċipalità rrispettatx l-MEOP. Jiġifieri, jekk bejjiegħ privat ipotetiku fl-istess sitwazzjoni bħall-Muniċipalità kienx jaqbel mal-istess tnaqqis fil-prezz u rinunzji tal-miżati, sabiex tiġi prekluża l-eżistenza ta' vantaġġ bħala riżultat tal-miżuri kontestati.

(76) F'dan ir-rigward, għandhom jiġu kkunsidrati l-aspetti rilevanti kollha tal-miżuri kkontestati u l-kuntest tagħhom (18), b'mod partikolari l-pożizzjoni legali tal-Muniċipalità u SJB fid-dawl tal-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 u l-ftehimiet bilaterali differenti, kif ukoll il-kumplessità tal-proġett, li kien parti minn proġett usa' tal-proprjetà immobbli.

(77) L-awtoritajiet Olandiżi huma tal-fehma li l-Muniċipalità aġixxiet f'konformità mal-MEOP, peress li n-nuqqas ta' twettiq tal-Proġett ta' Damplein kien ikollu effett fuq il-Proġett ta' Leidschendam Centrum kollu kemm hu u kien jikkawża dannu għall-Muniċipalità. F'dan ir-rigward, l-awtoritajiet Olandiżi essenzjalment issottomettew dan li ġej. L-ewwel nett, skont l-awtoritajiet Olandiżi, il-Muniċipalità kellha interess finanzjarju u soċjali importanti sabiex tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni fuq Damplein mill-iktar fis possibbli, billi dewmien ulterjuri jwassal għal dannu dirett u indirett għall-Muniċipalità u dan id-dannu jkun ogħla mill-ispiża għall-Muniċipalità sabiex taqbel mal-miżuri kkontestati. Minħabba dan l-interess finanzjarju, il-Muniċipalità ddeċidiet li tirrevedi l-ftehimiet li saru ma' SJB. It-tieni, l-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li l-Muniċipalità aġixxiet kif kien jagħmel investitur privat meta aċċettat impenn minn SJB sabiex tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 b'kumpens għall-miżuri kkontestati.

(78) F'dan ir-rigward, il-Kummissjoni tosserva dan li ġej. Fil-każ preżenti, m'hemmx kontestazzjoni, kif iddikjarat fil-premessa 30 ta' hawn fuq, li x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Damplein, li inizjalment kienu ppjanati li jibdew f'Novembru 2005, ġew ittardjati billi minħabba diversi proċeduri fil-qorti nazzjonali, il-permessi tal-bini meħtieġa setgħu jinkisbu biss f'Novembru 2008. F'dawn iċ-ċirkostanzi SJB ma kinitx iktar lesta li timplimenta l-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 kif kien miftiehem inizjalment u, skont id-dispożizzjonijiet kuntrattwali, talbet lill-Muniċipalità sabiex terġa' tinnegozja l-arranġamenti inizjali.

(79) Tabilħaqq dan isegwi mid-dispożizzjonijiet kuntrattwali tal-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 li d-dewmien fil-permessi tal-bini kien jitlob li l-partijiet jerġgħu jinnegozjaw il-ftehimiet maqbulin fl-2004. B'mod partikolari, l-Artikolu 6.6 tal-ftehim ta' Kooperazzjoni jistabbilixxi li l-partijiet f'każ ta' dewmien fil-permess tal-bini għandhom jerġgħu jinnegozjaw il-prezz maqbul inizjalment għall-art u d-dati tal-ħlas. Barra minn hekk, l-Artikolu 16 tal-istess ftehim kien jistipula li l-ftehim jista' jiġi annullat totalment jew parzjalment fis-sitwazzjonijiet imniżżlin speċifikament biss. Waħda minn dawn is-sitwazzjonijiet elenkati hija “ċirkostanza imprevista kif imsemmija fl-Artikolu 6:258 tal-Kodiċi Ċivili”: jekk imbagħad waħda mill-partijiet tkun tal-fehma li l-partijiet l-oħrajn ma jistgħux jitolbu mingħanda l-istess eżekuzzjoni tal-ftehim, iridu jidħlu f'negozjati sabiex jaslu għal termini modifikati maqbula reċiprokament. Finalment, l-Artikolu 18 tal-ftehim ta' Kooperazzjoni jistipula li t-tilwim irid jiġi riżolt bi ftehim reċiproku jew ikun soġġett għal arbitraġġ.

(80) Mid-dispożizzjonijiet kuntrattwali joħroġ li kienet l-intenzjoni tal-partijiet li jżommu l-kooperazzjoni tagħhom u jillimitaw il-possibilità ta' annullament tal-kooparazzjoni għal sitwazzjonijiet li fihom ma jkunx jista' jintlaħaq ftehim jew fejn il-partijiet ikunu naqsu milli jwettqu l-obbligi tagħhom b'tali mod li n-negozjati mill-ġdid ma jkunux iktar possibbli. F'dan id-dawl wieħed irid jikkunsidra wkoll li l-proġett kien kumpless, kien jikkonsisti f'diversi subproġetti li kienu marbutin flimkien u li l-proġett ta' proprjetà immobbli usa' kien jinvolvi diversi partijiet li kienu konnessi mal-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004.

(81) Barra minn hekk, għalkemm il-Muniċipalità kienet involuta biss fil-fażi ta' sfruttament tal-art tal-proġett tal-proprjetà immobli, filwaqt li l-fażi ta' kostruzzjoni tal-proġett kienet għar-riskju u bl-ispejjeż tal-iżviluppaturi privati kkonċernati, inkluża SJB, huwa stabbilit li fl-2008, meta SJB ikkomunikat lill-Muniċipalità li ma kinitx lesta li tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni, il-proġett kien għadu fil-fażi ta' sfruttament tal-art. F'din il-fażi l-muniċipalità kienet involuta finanzjarjament fil-proġett, billi ġarrbet 50 % tal-ispejjeż u r-riskji. L-ispejjeż tal-fażi ta' sfruttament tal-art tal-proġett kienu jinkludu l-ispejjeż sabiex l-art tħejjiet għall-bini, l-ispejjeż għat-taqsima pubblika tal-garaxx tal-parkeġġ taħt l-art u 50 % tal-ispejjeż tal-kostruzzjoni tal-iskola. Għalhekk, kien fl-interess finanzjarju tal-Muniċipalità li x-xogħolijiet ta' sfruttament tal-art isiru fil-pront biex l-art tkun tista' tiġi pprovduta u jitħallas il-prezz tal-bejgħ tal-art, skont l-Artikolu 10.5 tal-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. F'dawn iċ-ċirkostanzi partikolari, il-Kummissjoni taċċetta li, filwaqt li l-kunsiderazzjonijiet tal-awtorità pubblika tal-Muniċipalità fit-twettieq tal-proġett mhumiex rilevanti għall-MEOP, operatur privat ipotetiku, li kien ikun f'pożizzjoni kuntrattwali u finanzjarja simili, kien ifittex li jerġa' jinnegozja l-prezz minflok ma jħassar immedjatament il-ftehim u joħroġ sejħa għal tender, speċjalment fid-dawl tal-fatt li l-kuntratt għall-kostruzzjoni tal-garaxx tal-parkeġġ diġà kien ingħata lil SJB. F'dan ir-rigward, il-Kummissjoni tosserva wkoll li, fil-ħin tan-negozjati mill-ġdid, kienet bdiet il-kriżi finanzjarja u din affettwat b'mod partikolari lis-suq tal-proprjetà immobbli Olandiż.

(82) Fil-ħarifa tal-2008, in-negozjati mill-ġdid bejn il-partijiet sarrfu fi proposta minn SJB lill-PPP sabiex tħallas EUR 4 miljun għall-art, sabiex b'hekk SJB tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'April 2009 indipendentement minn jekk l-unitajiet residenzjali jkunux inbiegħu bil-quddiem. Barra minn hekk, SJB kienet lesta li tirrinunzja għad-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % li kien hemm fil-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. Barra minn hekk, nofs l-ispejjeż imnaqqsin tal-prezz tal-bejgħ jiġġarrbu minn SJB innifisha, permezz tal-parteċipazzjoni tagħha fil-PPP.

(83) Espert indipendenti, Fakton, ikkummissjonat mill-Muniċipalità, ikkonkluda fir-rapport tiegħu tal-11 ta' Frar 2009 li l-EUR 4 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2010) maqbula bħala l-prezz il-ġdid għall-art jistgħu jitqiesu bħala prezz konformi mas-suq għall-art ikkonċernata, fid-dawl tal-impenji l-oħrajn minn SJB.

(84) F'dawn iċ-ċirkostanzi, il-Kummissjoni ma għandha l-ebda raġuni li temmen li l-imġiba tal-Muniċipalità, meta qablet dwar prezz ta' EUR 4 miljun fiċ-ċirkostanzi partikolari, mhijiex konformi mal-kundizzjonijiet normali tas-suq.

(85) Fid-dawl ta' dan t'hawn fuq, il-Kummissjoni tqis li t-tnaqqis fil-prezz tal-bejgħ tal-art u r-rinunzja tal-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità maqbula fil-Ftehim Supplimentari bejn il-Muniċipalità, il-PPP u SJB ma fihomx għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE,

ADOTTAT DIN ID-DEĊIŻJONI:

Artikolu 1

It-tnaqqis tal-prezz tal-bejgħ tal-art u rinunzja tal-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità miftiehma fl-1 ta' Marzu 2010 mill-Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg, favur Schouten-de Jong Bouwfonds, sħubija li tikkonsisti f'Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV u Bouwfonds Ontwikkeling BV, ma jikkostitwixxux għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-Trattament dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea.

Artikolu 2

Din id-Deċiżjoni hija indirizzata lir-Renju tan-Netherlands.

Magħmul fi Brussell, il-15 ta' Jannar 2016 Għall-Kummissjoni Margrethe VESTAGER Membru tal-Kummissjoni

(1) ĠU C 86, 23.3.2012, p. 12.

(2) Ara n-nota f'qiegħ il-paġna 1.

(3) Is-Sentenza tal-Qorti tat-30 ta' Ġunju 2015 fil-Kawżi Konġunti T-186/13, T-190/13 u T-193/13, In-Netherlands (T-186/13), Il-Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg (T-190/13) u Bouwfonds Ontwikkeling BV en Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (T-193/13) vs Il-Kummissjoni, ECLI:EU:T:2015:447.

(4) Referenzi għal SJB tul il-bqija ta' din id-Deċiżjoni għandhom għaldaqstant jitqiesu bħala li jikkostitwixxu referenza kemm għal Schouten de Jong kif ukoll għal Bouwfonds.

(5) L-Artikolu 4.1. tal-ftehim tal-isfruttament tal-art/PPP tat-22 ta' Novembru 2004 jistipula dan li ġej: “Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF. Als zodanig dragen zij met ingang van die datum gezamenlijk op basis van separaat te sluiten project-gronduitgifteovereenkomsten, in goed overleg, zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie. De daaraan verbonden kosten en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente. Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst).”

(6) Fil-bidu, il-proġett kien imsejjaħ il-proġett Dam centrum iżda ssemma' mill-ġdid bħala l-Proġett Leidschendam Centrum fl-2005. F'din id-Deċiżjoni “il-Proġett Leidschendam Centrum” tintuża biex tiddeskrivi l-proġett tal-proprjetà immobbli.

(7) Il-pjanijiet finali għall-Damplein biss kellhom il-kostruzzjoni ta' 67 akkomodazzjoni minn SJB.

(8) Ma saret ebda proċedura ta' akkwist pubbliku f'dan ir-rigward. Din id-Deċiżjoni hija mingħajr preġudizzju għal kull analiżi li l-Kummissjoni tista' tagħmel fir-rigward tal-aspetti tal-akkwisti pubbliċi relatati mal-proġett.

(9) Il-Punt 5.1.2 tal-Masterplan tal-Isfruttament tal-Art Damcentrum tal-10 ta' Frar 2004.

(10) Skont il-Masterplan tal-Isfruttament tal-Art Damcentrum tal-10 ta' Frar 2004, il-Muniċipalità tikkontribwixxi EUR 7,3 miljun filwaqt li SJB tikkontribwixxi EUR 2,6 miljun.

(11) Skont “Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009”, il-Muniċipalità tista' titlob lil partijiet privati sabiex jikkontribwixxu għall-ispejjeż tax-xogħlijiet infrastrutturali. Għal dan il-għan, il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li l-partijiet privati sejrin iħallsu dritt għall-isfruttament tal-art u, minħabba li l-Muniċipalità ddeċidiet li tuża prodotti ta' kwalità għolja biex tiżviluppa ż-żona pubblika, miżata tal-kwalità għall-PPP, apparti l-prezz tal-art.

(12) L-Artikolu 6.6 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li: “Indien de vereiste bouwvergunningen als gevolg van niet aan de aanvragende partij toe te rekenen planologische belemmeringen niet binnen de terzake in het ATS voorziene termijn verkregen worden, zullen Partijen dienaangaande — daaronder begrepen aangaande grondprijsberekening en grondprijsbetaaldata — nadere afspraken met elkaar maken die zo dicht mogelijk blijven bij de inhoud van deze SOK, respectievelijk de Bilaterale overeenkomsten.”

(13) L-Artikolu 2.1.2 punt 1 tal-Ftehim Supplimentari jipprovdi dan li ġej: “In afwijking van het bepaalde in een of meer van de in de considerans genoemde overeenkomsten (i) wordt de koopsom van het Verkochte, welke koper bij levering verschuldigd is aan Verkoper, onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden nader bepaald op € 4 000 000,- (zegge: vier miljoen euro) exclusief btw kosten Koper Vermeerderd met 5 % rente vanaf 1 januari 2010. (ii) zijn de oorspronkelijk overeengekomen grex en kwaliteitsbijdragen niet verschuldigd, (iii) wordt de grond bouwrijp geleverd. De koopsom is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2010 en is niet verrekenbaar.”

(14) Dan il-ftehim ġdid jirreferi għal 208 spazji tal-parkeġġ, jiġifieri inqas mill-225 ippjanati inizjalment.

(15) Dan jikkorrespondi għall-EUR 4,6 miljun miftehmin qabel (valur tal-1 ta' Jannar 2003) indiċjati 2,5 % sal-1 ta' Jannar 2010.

(16) Kif ikkonfermat mill-Qorti Ġenerali fis-sentenza tagħha tat-30 ta' Ġunju 2015, ara n-nota ta' qiegħ il-paġna 3, il-paragrafi 62-72.

(17) Kawża C-39/94 SFEI u Oħrajn UE:C:1996:285, il-paragrafi 60-61.

(18) Il-Kawża T-244/08 Konsum Nord vs Il-Kummissjoni EU:T:2011:732, paragrafu 57 u l-każistika ċitata.