(7)

Fir-rigward tal-Liechtenstein, din il-valutazzjoni reċenti żvelat li: a. Id-dejn tal-unitajiet domestiċi fil-Liechtenstein kien ekwivalenti għal 226 % (4) u 120 % tal-introjtu disponibbli u l-prodott domestiku gross (PDG) rispettivament fl-2020 skont l-istimi tal-Awtorità tas-Suq Finanzjarju (FMA), li jikklassifikaw lil-Liechtenstein fost il-pajjiżi bl-ogħla dejn tal-unitajiet domestiċi fiż-ŻEE. Barra minn hekk, id-dejn tal-unitajiet domestiċi dan l-aħħar kien qed jieħu xejra ‘l fuq. Minbarra l-ispejjeż favorevoli tal-finanzjament tad-dejn, il-perċezzjoni ta’ inċentivi tat-taxxa setgħet ikkontribwixxiet għall-akkumulazzjoni tad-dejn tal-unitajiet domestiċi (5). Analiżi mwettqa mill-FMA turi li d-dejn mhuwiex imqassam b’mod uniformi fost l-unitajiet domestiċi, b’ 14 % tal-unitajiet domestiċi jirrapportaw dejn bejn CHF 500 000 u CHF 1 miljun, u 9 % tal-unitajiet domestiċi jirrapportaw dejn li jaqbeż is-CHF 1 miljun, skont l-istatistika tat-taxxa. Barra minn hekk, is-sehem tal-unitajiet domestiċi bi proporzjon tad-dejn mad-dħul (DTI) ogħla minn ħamsa huwa relattivament għoli, li jissuġġerixxi li d-dejn għoli tal-unitajiet domestiċi mhux dejjem ikun akkumpanjat minn introjtu akbar tal-unitajiet domestiċi. Fuq nota aktar pożittiva, is-sehem għoli ta’ ipoteki b’rata tal-imgħax fissa huwa mitigant importanti għar-riskji relatati mad-dejn tal-unitajiet domestiċi. b. Id-dinamika tas-suq tad-djar baqgħet moderata f’dawn l-aħħar snin. Minħabba r-restrizzjonijiet legali fuq ix-xiri ta’ proprjetà immobbli (6), l-attività ta’ tranżazzjoni hija tipikament baxxa fil-Liechtenstein. L-ebda indiċi tal-prezzijiet ma jiġi ppubblikat mill-awtoritajiet pubbliċi. Madankollu, skont l-FMA, id-data tal-prezzijiet mill-valutazzjonijiet tal-esperti tindika biss żidiet moderati fil-prezzijiet kemm tal-art kif ukoll tal-appartamenti. Bl-istess mod, l-attività tal-bini u l-attività ta’ tranżazzjoni wkoll baqgħu relattivament stabbli f’dawn l-aħħar snin. c. Skont l-FMA, it-tkabbir ipotekarju (inklużi RRE u self ieħor fuq proprjetà immobbli ta’ banek domestiċi fiż-żona tal-munita tal-frank Żvizzeru) dan l-aħħar kien fuq xejra ta’ tnaqqis u nominalment kien ta’ 0.7 % fl-2019 (tnaqqis minn 8.8 % fl-2010), b’żieda żgħira għal 2.5 % fl-2020. It-tkabbir annwali fis-self RRE domestiku kien saħansitra aktar dgħajjef, li ammonta għal 1.1 % fl-2020. d. Skont l-FMA, ittieħed approċċ relattivament prudenti għall-għoti ta’ self ipotekarju f’termini ta’ proporzjonijiet bejn is-self u l-valur (LTV), b’sehem negliġibbli biss tal-ipoteki eżistenti u dawk ġodda li għandhom proporzjon LTV ogħla minn 80 % fl-2019 u l-2020. Il-banek huma meħtieġa wkoll li jirrapportaw is-self bħala “eċċezzjonijiet għall-politika” kull meta jannullaw il-linji gwida interni tagħhom fir-rigward tal-affordabbiltà ipotekarja. Fil-prattika, il-banek jivverifikaw jekk żieda fir-rata tal-imgħax għal 4.5 % jew 5 % tkunx timplika piż tas-servizz tad-dejn li jaqbeż terz tad-dħul tal-unitajiet domestiċi. Fid-dawl tal-ambjent attwali ta’ rata tal-imgħax baxxa u l-istorja ta’ rati tal-imgħax baxxi fiż-żona tal-munita tal-frank Żvizzeru, il-piż tal-konformità ma’ dawn ir-rekwiżiti huwa pjuttost sever. Madankollu, madwar 23 % tas-self RRE totali fil-Liechtenstein kien jagħmel parti minn din il-kategorija ta’ “eċċezzjonijiet għall-politika” sa tmiem l-2020. e. Il-volum totali ta’ self RRE domestiku ammonta għal madwar 85 % tal-PDG fl-2020, li huwa wieħed mill-ogħla proporzjonijiet fiż-ŻEE. Madankollu, id-daqs tas-settur bankarju tal-Liechtenstein jikkorrispondi għal madwar 15-il darba l-PDG tal-pajjiż, li jfisser li filwaqt li s-self ipotekarju huwa sors ta’ dħul għal xi banek tal-Liechtenstein, is-self domestiku mhuwiex ta’ importanza kbira għall-profittabbiltà u s-solvenza tal-banek li joperaw fil-Liechtenstein peress li jiffoka prinċipalment fuq is-servizzi bankarji privati. Fl-istess ħin, is-settur bankarju tal-Liechtenstein huwa kapitalizzat tajjeb, bil-proporzjon tal-kapital tal-Grad 1 ta’ Ekwità Komuni (CET1) ikun ta’ 22.3 % f’Ġunju 2021. Barra minn hekk, is-settur bankarju tal-Liechtenstein huwa kkaratterizzat minn indikaturi ta’ likwidità b’saħħithom ħafna, bi proporzjon baxx ħafna bejn is-self u d-depożitu ta’ 65 % li jimplika riskju baxx ta’ finanzjament. f. Minħabba l-proporzjonijiet konservattivi tal-LTV tas-self ipotekarju domestiku, is-sehem limitat tagħhom fil-portafolli tal-banek, u l-kapitalizzazzjoni għolja tas-settur bankarju, ir-riskji diretti għall-istabbiltà finanzjarja li jirriżultaw mis-settur RRE bħalissa huma limitati fil-Liechtenstein. Madankollu, filwaqt li s-suq tax-xogħol fil-Liechtenstein wera li huwa reżiljenti matul żminijiet ta’ reċessjoni matul l-aħħar deċennji, u l-ġid tal-unitajiet domestiċi għadu relattivament għoli, il-livell diġà għoli u li qed jiżdied tad-dejn tal-unitajiet domestiċi xorta waħda jagħmel is-settur tal-unitajiet domestiċi vulnerabbli għal xokkijiet makroekonomiċi mhux mistennija. Jekk il-livell tal-qgħad jiżdied u/jew l-introjtu tal-unitajiet domestiċi jonqos, xi unitajiet domestiċi jistgħu jsibuha aktar diffiċli biex jisservisjaw id-djun tagħhom milli jagħmlu bħalissa. L-effetti negattivi assoċjati fuq id-dħul u l-ġid tal-unitajiet domestiċi jistgħu jsaħħu x-xokkijiet makroekonomiċi inizjali jekk l-unitajiet domestiċi jkunu meħtieġa jnaqqsu l-konsum sabiex jisservisjaw id-dejn tagħhom. Dan jista’ jwassal għal effetti indiretti u għal żieda fir-riskji għall-istituzzjonijiet ta’ kreditu u għas-sistema finanzjarja (7). g. Il-BERS jirrikonoxxi li hemm fis-seħħ diversi miżuri mmirati lejn il-mitigazzjoni tal-vulnerabbiltajiet RRE attwali fil-Liechtenstein, inkluż, b’mod partikolari, il-limitu LTV ta’ 80 %, ir-rekwiżit li jiġu amortizzati l-ipoteki għal proporzjon LTV massimu ta’ 66 % fl-ewwel 20 snin ta’ ħlas lura tas-self, u piżijiet tar-riskju miżjuda fuq ipoteki għall-banek li japplikaw l-Approċċ Standardizzat għall-kalkolu tar-rekwiżiti ta’ fondi proprji (8). Fl-istess ħin, l-FMA qed timplimenta r-Rakkomandazzjoni BERS/2016/14 tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku (9). Id-data l-ġdida, li se tkun disponibbli fit-tieni nofs tal-2022, hija mistennija li tkompli ttejjeb l-analiżi tal-vulnerabbiltajiet tal-RRE fil-Liechtenstein. h. Minn perspettiva li tħares ’il quddiem u b’kont meħud tal-prospettiva tar-riskju fuq żmien medju, it-taħlita ta’ politika makroprudenzjali attwali hija kkunsidrata parzjalment xierqa u parzjalment suffiċjenti. Minħabba l-livell diġà għoli u li qed jiżdied tad-dejn tal-unitajiet domestiċi, u s-sehem konsiderevoli tal-unitajiet domestiċi li huma vulnerabbli għal xokkijiet negattivi mhux mistennija, il-limitu eżistenti għall-proporzjonijiet LTV għandu jiġi kkomplementat minn miżuri bbażati fuq min jissellef relatati mad-dħul biex tiġi evitata akkumulazzjoni ulterjuri ta’ vulnerabbiltajiet RRE. Għal dan il-għan, jista’ jkun hemm il-ħtieġa li tinħoloq bażi legali għal strumenti bbażati fuq min jissellef, u b’hekk tingħata biżżejjed flessibbiltà lill-awtoritajiet nazzjonali biex jindirizzaw il-vulnerabbiltajiet tal-RRE fil-Liechtenstein.