(7)

Fir-rigward tal-Bulgarija, din il-valutazzjoni reċenti żvelat li: a. Il-prezzijiet reali tad-djar żdiedu b’mod moderat matul l-aħħar sentejn fil-Bulgarija, u żdiedu b’medja ta’ madwar 3.5 % sena wara sena sa nofs l-2020. Minn dak iż-żmien ’l hawn, it-tkabbir reali fil-prezzijiet tad-djar aċċellera għal madwar 7 % minn nofs l-2021, li jirrifletti wkoll l-effetti bażi minn tkabbir aktar baxx fil-prezzijiet tad-djar fl-ewwel nofs tal-2020. Stimi prodotti mill-Bank Nazzjonali tal-Bulgarija juru li l-prezzijiet tad-djar kienu kemxejn sopravalutati fi tmiem l-2020. b. Fl-istess ħin, it-tkabbir annwali fis-self tal-unitajiet domestiċi għax-xiri tad-djar aċċellera b’mod sinifikanti matul l-aħħar snin fil-Bulgarija, u laħaq 13 % f’Awwissu 2021 f’termini reali. c. Skont l-Awtorità Bankarja Ewropea, il-livell ta’ self improduttiv fis-settur RRE fil-Bulgarija kien ta’ 5.3 % fit-tieni trimestru tal-2021 (3). Fl-istess ħin, il-proporzjon għoli ta’ kopertura ta’ dan is-self (48.1 % meta mqabbel ma’ 25.7 % għall-Unjoni kollha kemm hi) huwa fattur mitiganti importanti. d. F’dan l-isfond, id-dejn tal-unitajiet domestiċi fil-Bulgarija kien relattivament baxx iżda żdied xi ftit matul il-pandemija tal-COVID-19. Barra minn hekk, is-sehem tas-sidien tad-djar b’ipoteka huwa baxx ħafna. B’riżultat ta’ dan, l-istokk tas-self ipotekarju jinsab f’livell relattivament baxx fil-Bulgarija, li jirrappreżenta 27 % tal-PDG b’kollox (jiġifieri inkluż self korporattiv kollateralizzat minn proprjetà immobbli kummerċjali) meta mqabbel ma’ 52 % għall-Unjoni kollha fl-2020. Madankollu, il-biċċa l-kbira tas-self huwa b’rati varjabbli, u dan jagħmel lill-unitajiet domestiċi vulnerabbli għal bidliet sinifikanti fir-rata tal-imgħax. e. Fl-istess ħin, il-banek li joperaw fil-Bulgarija għandhom livell relattivament għoli ta’ fondi proprji, bil-proporzjon tal-kapital tal-Grad 1 jilħaq l-24 % f’Diċembru 2020. Għalhekk, jekk il-vulnerabbiltajiet relatati mas-suq RRE jkomplu jikbru, il-kapaċità għolja ta’ assorbiment tas-settur bankarju tkun fattur mitiganti għar-riskji għall-istabbiltà finanzjarja li jistgħu jkunu qed jakkumulaw. Speċifiċità oħra tas-settur bankarju hija l-użu predominanti tal-Approċċ Standardizzat għall-iskoperturi tar-riskju tal-kreditu, li jtaffi r-riskji potenzjali relatati mal-RRE. Is-sehem tal-assi ppeżati għar-riskju bħala proporzjon tal-assi totali jibqa’ ogħla minn 50 %. Għaldaqstant, il-piż tar-riskju effettiv tal-banek li jużaw l-Approċċ Standardizzat għas-self RRE lill-unitajiet domestiċi huwa ta’ 48 %, filwaqt li l-piż tar-riskju effettiv tal-banek li jużaw klassifikazzjonijiet interni huwa ta’ 25 %. f. Meta mqabbla mal-pajjiżi tal-Unjoni b’mod ġenerali, għalkemm is-sehem tas-self ipotekarju fil-portafolli tal-banek huwa limitat u l-livell tad-dejn tal-unitajiet domestiċi bħalissa huwa baxx, il-kundizzjonijiet favorevoli għall-finanzjament ipotekarju jistgħu joħolqu riskju, fuq perjodu ta’ żmien medju, tal-iżvilupp ta’ spirall bejn il-prezzijiet tad-djar u l-kreditu ipotekarju. Minn naħa waħda, iż-żieda fil-prezzijiet tad-djar tfisser li l-valur tal-kollateral għas-self fuq proprjetà immobbli jiżdied, u b’hekk jippermetti ingranaġġ ogħla min-naħa ta’ min jissellef. Min-naħa l-oħra, it-tkabbir fil-prezzijiet tad-djar normalment ikun akkumpanjat minn żviluppi makroekonomiċi pożittivi, li jistgħu jwasslu għal-laxkar tal-istandards tas-self li jikkonformaw magħhom il-fornituri tal-kreditu. Fl-istess ħin, provvista dejjem tikber ta’ self fuq proprjetà immobbli tista’ tirrappreżenta pressjoni addizzjonali ‘l fuq fuq il-prezzijiet tad-djar. Fuq perjodu ta’ żmien medju, tali spirall jista’ jwassal għal bużżieqa tal-prezzijiet tad-djar xprunata mill-kreditu u unitajiet domestiċi b’dejn eċċessiv. g. Il-BERS jirrikonoxxi diversi miżuri li huma fis-seħħ fil-Bulgarija li jtaffu l-vulnerabbiltajiet attwali tal-RRE. B’mod partikolari, ir-rata ta’ riżerva ta’ kapital kontroċiklika pożittiva (CCyB) hija għodda xierqa li permezz tagħha jiġu indirizzati l-vulnerabbiltajiet relatati mat-tkabbir rapidu tal-kreditu, li kien mifrux fis-setturi kollha, u tiżdied ir-reżiljenza tas-settur bankarju. F’Settembru 2021 ġie deċiż li s-CCyB jiżdied minn 0.5 % għal 1 % b’effett mill-1 ta’ Ottubru 2022. Il-BERS jinnota wkoll li qafas legali għal miżuri bbażati fuq min jissellef ġie stabbilit fil-Bulgarija fl-2019, u li, skont l-Artikolu 124 tar-Regolament (UE) Nru 575/2013 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (4), ġie applikat limitu minimu tal-piż tar-riskju għal self ipotekarju bi proporzjonijiet relattivament ogħla bejn is-self u l-valur għall-banek li jsegwu l-Approċċ Standardizzat. Piż ta’ 35 % huwa assenjat għal parti tal-iskopertura garantita b’ipoteki fuq proprjetà residenzjali li ma taqbiżx is-70 % tal-valur tal-kollateral. h. Minn perspettiva li tħares ’il quddiem u b’kont meħud tal-prospettiva tar-riskju fuq żmien medju, it-taħlita ta’ politika makroprudenzjali attwali hija kkunsidrata parzjalment xierqa u parzjalment suffiċjenti. Minbarra l-miżuri bbażati fuq il-kapital attwalment applikati, l-introduzzjoni ta’ miżuri bbażati fuq min jissellef tkun xierqa sabiex taġixxi b’mod preventiv kontra l-akkumulazzjoni potenzjali ta’ spirall bejn il-prezzijiet tad-djar u l-kreditu ipotekarju.