(7)

Fir-rigward tal-Kroazja, din il-valutazzjoni reċenti żvelat li: a. Wara perjodu mtawwal ta’ korrezzjoni u tkabbir imrażżan, it-tkabbir fil-prezzijiet reali tad-djar aċċellera għal 8 % sena wara sena fil-bidu tal-2019. Minn mindu faqqgħet il-pandemija tal-COVID-19, id-dinamika tal-prezzijiet tad-djar baqgħet robusta. Skont l-istimi ta’ Hrvatska narodna banka, il-prezzijiet tad-djar qed jitbiegħdu dejjem aktar mill-prinċipji fundamentali fit-tul tagħhom. b. Għadd ta’ fatturi kemm min-naħa tad-domanda kif ukoll min-naħa tal-provvista jistgħu jaffettwaw l-evoluzzjoni tal-prezzijiet tad-djar fi gradi differenti madwar ir-reġjuni Kroati. L-ewwel nett, f’xi reġjuni, parti sinifikanti mid-domanda għall-akkomodazzjoni saret minn xerrejja barranin (madwar 10 % b’kollox skont Hrvatska narodna banka). Filwaqt li l-attività kumplessiva tat-tranżazzjoni kienet aktar baxxa wara t-tifqigħa tal-pandemija tal-COVID-19, is-sehem tax-xerrejja barranin baqa’ fil-livelli ta’ qabel il-kriżi skont Hrvatska narodna banka. It-tieni, il-Kroazja sofriet żewġ terremoti fl-2020, li t-tnejn li huma laqtu r-reġjun ta’ Żagreb u għamlu ħsara lill-abitazzjonijiet. Dawn l-avvenimenti żvelaw xi nuqqasijiet fl-istandards tal-kwalità tad-djar li nbnew qabel is-snin 1960, jiġifieri qabel ma ddaħħlu standards antisismiċi fil-Kroazja. B’riżultat ta’ dan, il-livell relattivament aktar baxx ta’ likwidità ta’ wħud minn dawn l-abitazzjonijiet jista’ jnaqqas l-istokk ta’ djar li jridu jiġu nnegozjati, u dan potenzjalment iwassal għal livell ġenerali ogħla tal-prezz tad-djar. Fl-istess ħin, ir-riparazzjoni gradwali tal-abitazzjonijiet danneġġati, li l-ispiża tagħhom kienet stmata għal 23 % tal-prodott domestiku gross (PDG) fl-2020, tista’ tgħolli l-prezzijiet tad-djar permezz ta’ attività ta’ kostruzzjoni ogħla u l-impatt pożittiv tagħha fuq l-ekonomija. Fl-aħħar nett, fl-2020, il-Gvern tal-Kroazja estenda l-iskema ta’ sussidju għall-akkomodazzjoni, li ilha fis-seħħ mill-aħħar tal-2017 u tipprovdi rati ta’ sussidju ogħla f’reġjuni inqas żviluppati, lil dawk li jixtru għall-ewwel darba. c. Għalkemm madwar nofs it-tranżazzjonijiet tad-djar biss huma ffinanzjati permezz ta’ kreditu bankarju skont Hrvatska narodna banka, it-tkabbir reali tal-kreditu ipotekarju aċċellera fit-tieni nofs tal-2019 u speċjalment matul l-2020. Din kienet medja ta’ madwar 7.5 % bejn Jannar u Awwissu 2021. Sa ċertu punt, din id-dinamika kienet xprunata mill-iskema tal-gvern ta’ sussidju għall-akkomodazzjoni, bis-sehem ta’ self issussidjat jiżdied minn 18 % fl-2019 għal 35 % fl-2020. d. Il-ġbir ġdid ta’ data dwar l-istandards tas-self ipotekarju, imwettaq minn Hrvatska narodna banka, jissuġġerixxi li sehem sostanzjali ta’ self ġdid kellu proporzjon bejn is-self u l-valur (LTV) ogħla minn 90 % fl-ewwel nofs tal-2021. Ħafna minn dan is-self kien self issussidjat mill-gvern, li l-proporzjonijiet tal-LTV tiegħu tipikament kienu jvarjaw bejn 90 % u 100 %. Madwar 10 % tas-self ġdid kellu LTV ta’ aktar minn 100 %. Madwar kwart tas-self ġdid ingħata wkoll bi proporzjon bejn is-servizz tad-dejn u d-dħul (LSTI) ta’ aktar minn 40 %. Barra minn hekk, xi wħud minn dawn is-selfiet ġodda kellhom ukoll LTV ta’ aktar minn 90 %. Minbarra dan, fl-ewwel nofs tal-2021, fil-każ ta’ xi self ġdid, il-maturità qabżet it-30 sena. e. F’dan l-isfond, meta mqabbla mal-banek li joperaw fil-bqija tal-Unjoni, il-banek li joperaw fil-Kroazja għandhom livelli relattivament għoljin ta’ fondi proprji. Il-proporzjon medju tal-kapital tal-Grad 1 laħaq il-25 % f’Diċembru 2020. Il-ponderazzjonijiet medji tar-riskju għal self ipotekarju skont l-approċċ Ibbażat fuq Klassifikazzjonijiet Interni (IRB) għall-kalkolu tar-rekwiżiti ta’ fondi proprji, ammontaw għal 38 % f’Ġunju 2021. Is-sehem ta’ dan is-self kien jirrappreżenta madwar 12 % tas-suq fil-Kroazja. Il-maġġoranza tal-istituzzjonijiet ta’ kreditu jsegwu l-Approċċ Standardizzat, u, biex jassenjaw piżijiet tar-riskju preferenzjali għall-iskoperturi RRE kif awtorizzat mir-Regolament (UE) Nru 575/2013 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (3), iridu jissodisfaw il-kriterji aktar stretti stabbiliti fl-Artikolu 124 ta’ dak ir-Regolament. F’Ġunju 2021, il-piżijiet medji tar-riskju għall-istituzzjonijiet ta’ kreditu skont l-Approċċ Standardizzat ammontaw għal 42 %. f. Fl-istess ħin, id-dejn tal-unitajiet domestiċi fil-Kroazja huwa relattivament baxx meta mqabbel ma’ pajjiżi oħra tal-Unjoni. Matul l-2020, is-self tal-unitajiet domestiċi żdied f’termini reali, iżda b’rati aktar baxxi mis-self għad-djar. Dan kien ir-riżultat ta’ tnaqqis fil-fiduċja ġenerali tal-konsumatur, li naqqas id-dħul ta’ kreditu ġenerali għall-konsumatur, filwaqt li l-iskemi ta’ sussidju tal-gvern għal self ipotekarju żammew id-domanda għal self immobiljari ogħla. Fattur ieħor li jixpruna jista’ jkun it-tnaqqis fir-rati tal-imgħax fuq is-self lill-unitajiet domestiċi. Skont l-Awtorità Bankarja Ewropea (ABE), fit-tieni nofs tal-2020, ġiet osservata żieda żgħira fil-proporzjon ta’ self improduttiv għal self tal-unitajiet domestiċi u self ipotekarju b’mod partikolari. Fl-ewwel trimestru tal-2021, il-proporzjon tas-self improduttiv baqa’ ma nbidilx għas-self tal-unitajiet domestiċi b’mod ġenerali (fil-livell ta’ 5.9 %) u naqas bi ftit għas-self ipotekarju (għal 3.6 %). g. Meta mqabbla ma’ Stati Membri oħra, filwaqt li s-sehem tas-self ipotekarju fil-portafolli tal-banek fil-Kroazja huwa limitat, id-dejn tal-unitajiet domestiċi huwa relattivament baxx, il-livell ta’ kapitalizzazzjoni tas-settur bankarju huwa relattivament għoli u parti sinifikanti tad-domanda għall-akkomodazzjoni mhijiex iffinanzjata minn self bankarju, kundizzjonijiet favorevoli u possibbilment standards rilassati ta’ self għas-self ipotekarju jistgħu joħolqu riskju ta’ spiral, li jista’ jevolvi bejn il-prezzijiet tad-djar u l-kreditu ipotekarju fuq żmien medju. Minn naħa waħda, minħabba ż-żieda fil-prezzijiet tad-djar, il-valur tal-kollateral għas-self immobiljari kien qed jiżdied, u b’hekk min jissellef seta’ jieħu ingranaġġ ogħla. Min-naħa l-oħra, it-tkabbir fil-prezzijiet tad-djar normalment ikun akkumpanjat minn żviluppi makroekonomiċi pożittivi, li min-naħa tagħhom jistgħu jwasslu għal laxkar tal-istandards tas-self mill-fornituri tal-kreditu minħabba ottimiżmu ġenerali fis-suq. Fl-istess ħin, il-provvista dejjem tikber ta’ self fuq proprjetà immobbli tista’ teżerċita pressjoni addizzjonali ‘l fuq fuq il-prezzijiet tad-djar. Mill-perspettiva taż-żmien medju, tali spiral jista’ jwassal għal bużżieqa tal-prezzijiet tad-djar xprunata mill-kreditu minkejja l-fatt li parti sinifikanti tad-domanda għall-akkomodazzjoni bħalissa hija ffinanzjata minn sorsi oħra minbarra l-kreditu bankarju domestiku. B’mod partikolari, id-dinamika tal-kreditu tista’ tkompli tiġi xprunata minn sussidji ta’ kreditu ipotekarju promossi mill-Gvern tal-Kroazja. h. Il-BERS jirrikonoxxi li fil-Kroazja hemm fis-seħħ diversi miżuri li jtaffu l-vulnerabbiltajiet RRE attwali, b’mod partikolari, il-miżura prevista fl-Artikolu 124 tar-Regolament (UE) Nru 575/2013 kif ukoll miżuri oħra bbażati fuq il-kapital (eż. ir-riżerva għal riskju sistemiku) jikkontribwixxu għall-kapitalizzazzjoni relattivament għolja tas-settur bankarju meta mqabbla ma’ Stati Membri oħra. Dan jipprovdi protezzjoni kontra l-materjalizzazzjoni potenzjali tar-riskji RRE. Il-limitu tas-servizz indirett tad-dejn għall-introjtu (DSTI), li ġie introdott f’konformità mal-Linji Gwida tal-ABE dwar il-valutazzjoni tal-affidabbiltà kreditizja u l-Linji Gwida tal-ABE dwar l-arretrati u l-preklużjoni, iservi wkoll bħala garanzija ta’ kontinġenza kontra l-piż tas-servizz tad-dejn eċċessiv ta’ min jissellef sa ċertu punt. Il-BERS jirrikonoxxi wkoll li l-qafas legali għall-miżuri bbażati fuq min jissellef stabbilit fl-2020 kabbar b’mod sinifikanti l-għodod tal-politika makroprudenzjali fil-Kroazja, u li l-ġbir dettaljat tad-data dwar l-istandards tas-self, li ġie introdott fi tmiem l-2020, jippermetti monitoraġġ effettiv tar-riskji li jirriżultaw mis-suq RRE. i. Minn perspettiva li tħares ’il quddiem u b’kont meħud tal-prospettiva tar-riskju fuq żmien medju, it-taħlita ta’ politika makroprudenzjali attwali hija kkunsidrata parzjalment xierqa u parzjalment suffiċjenti. Minn perspettiva li tħares’ il quddiem, minkejja l-kapitalizzazzjoni relattivament għolja tas-settur bankarju, l-introduzzjoni ta’ miżuri espliċiti bbażati fuq min jissellef bħala azzjoni preventiva kontra t-tkabbir potenzjali ta’ spiral bejn il-prezzijiet tad-djar u l-kreditu li tista’ tiġi xprunata minn standards ta’ self inqas stretti u sussidji ta’ kreditu ipotekarju tal-gvern tista’ tikkomplementa l-miżuri makroprudenzjali attwali relatati mas-self ipotekarju. Fl-istess ħin, il-politiki makroprudenzjali jistgħu jiġu kkomplementati minn azzjoni ta’ politika usa’ biex jiġu indirizzati fatturi li jiffaċilitaw jew jippromwovu ż-żieda fid-dejn tal-unitajiet domestiċi, jiġifieri s-sussidji ta’ kreditu ipotekarju tal-gvern, sabiex jiġu appoġġati l-miżuri makroprudenzjali attwali biex jiġu indirizzati l-vulnerabbiltajiet li fadal identifikati fis-suq RRE tal-Kroazja b’mod effiċjenti u effettiv, mingħajr ma jiġu prodotti spejjeż eċċessivi għall-ekonomija reali u s-sistema finanzjarja tal-Kroazja.