(8)

Il-valutazzjoni tal-BERS tal-vulnerabbiltajiet tenfasizza dan li ġej fir-rigward tal-Ġermanja: a. Il-biċċa l-kbira tal-indikaturi tal-prezzijiet disponibbli tal-proprjetà immobbli residenzjali jindikaw li l-prezzijiet tad-djar huma sopravalutati fil-Ġermanja. Simili għal stimi preċedenti li saru għall-2016 u l-2017, l-istimi eżistenti għall-2018 jindikaw sopravalutazzjoni sinifikanti tal-prezzijiet tad-djar f’żoni urbani. Wara perjodu ta’ żidiet gradwali mill-2010 ’l hawn, iż-żieda nominali fil-prezzijiet tad-djar aċċellerat f’dawn l-aħħar snin, u b’hekk żdiedet ftit aktar miż-żieda fid-dħul tal-unitajiet domestiċi. Barra minn hekk, dan it-tkabbir sar aktar mifrux kemm fiż-żoni urbani kif ukoll f’dawk rurali. Iż-żidiet fil-prezzijiet tad-djar fl-ibliet il-kbar u fiż-żoni urbani jirriflettu nuqqas ta’ provvista ta’ abitazzjoni meta mqabbla mad-domanda, u l-Gvern Federali Ġermaniż daħħal għadd ta’ miżuri mmirati biex itaffu dan in-nuqqas. Għaldaqstant, ċaqliq futur fil-prezzijiet tad-djar aktarx li ser jiddependi fuq l-effetti ta’ dawn il-miżuri. b. Minkejja li dan l-aħħar it-tislif ġdid reġa’ qabad, it-tkabbir annwali fil-kreditu għad-djar kien moderat matul dawn l-aħħar tliet snin. Analiżi komprensiva tal-istandards tat-tislif attwalment hija mxekkla min-nuqqas ta’ dejta dettaljata dwar proporzjonijiet bejn self u valur (loan-to-value – LTV) u dwar proporzjonijiet oħra ta’ kreditu għal selfiet ġodda mogħtija. Madankollu, hemm xi evidenza li tindika li d-domanda għal selfiet bi (12) proporzjonijiet ta’ LTV sostenibbli għoljin żdiedet. Barra minn hekk, l-istħarriġ tal-BĊE dwar it-tislif bankarju fiż-żona tal-euro jissuġġerixxi wkoll li fl-2018, il-banek mistħarrġa naqqsu l-marġini tagħhom fuq selfiet għal xiri ta’ djar. c. Id-dejn tal-unitajiet domestiċi jista’ jitqies bħala moderat meta mqabbel ma’ dak fi Stati Membri oħrajn. Madankollu, għalkemm ir-rata ta’ persuni li huma s-sidien ta’ darhom fil-Ġermanja hija l-aktar baxxa fl-Unjoni Ewropea, is-sehem ta’ sidien ta’ djar b’self ipotekarju jirrappreżenta madwar kwart tal-popolazzjoni totali, li huwa qrib il-medja tal-UE. Għalkemm iż-żieda fis-selfiet għax-xiri ta’ dar kienet relattivament moderata fil-passat, iż-żieda fil-prezzijiet tad-djar hija waħda notevoli u f’xi punt tista’ tkun akkumpanjata minn żieda qawwija f’selfiet ġodda għax-xiri ta’ djar. Dan jista’ jwassal għal żieda ulterjuri fil-livell ta’ dejn ġenerali tal-unitajiet domestiċi fuq żmien medju. d. L-iżviluppi ekonomiċi u finanzjarji avversi jistgħu jistkattaw jew ikunu skattati minn aġġustamenti f’daqqa fis-suq tal-proprjetà immobbli residenzjali li jistgħu, fil-kuntest ta’ vulnerabbiltajiet ċikliċi, iwasslu għall-materjalizzazzjoni ta’ riskji diretti u indiretti għall-istabbiltà finanzjarja, fid-dawl tal-vulnerabbiltajiet msemmija hawn fuq. Riskji diretti potenzjali għas-sistema bankarja fil-Ġermanja jirrigwardaw kemm inadempjenzi possibbli fuq selfiet mogħtija f’ambjent ta’ titjib ekonomiku fit-tul u ta’ prezzijiet tad-djar sopravalutati u li jogħlew bis-saħħa, kif ukoll pressjonijiet kompetittivi li jistgħu jwasslu għall-illaxkar tal-istandards tal-kreditu u tnaqqis fil-marġini għal selfiet ġodda. Barra minn hekk, xi unitajiet domestiċi jistgħu jesperjenzaw effett negattiv mil-lat ta’ ġid jew jistgħu jaqgħu f’ekwità negattiva jekk it-tnaqqis fil-prezzijiet tad-djar ikun wieħed sinifikanti. Jekk, pereżempju, il-qgħad jiżdied u/jew ikun hemm tnaqqis fiż-żieda tad-dħul tal-unitajiet domestiċi, xi unitajiet domestiċi jistgħu jsibuha aktar diffiċli biex iħallsu d-djun tagħhom. L-effetti negattivi assoċjati mad-dħul u l-ġid tal-unitajiet domestiċi jistgħu jsaħħu x-xokk inizjali jekk l-unitajiet domestiċi jkunu meħtieġa jnaqqsu l-konsum sabiex iħallsu d-dejn tagħhom. Dan jista’ jwassal għal effetti indiretti u għal żieda fir-riskji għall-istituzzjonijiet ta’ kreditu u għas-sistema finanzjarja. e. Madankollu, ta’ min jinnota li l-perjodi twal li matulhom ir-rati tal-imgħax ta’ self ipotekarju huma fissi jservu biex itaffu r-riskju kkawżat miż-żieda fir-rati tal-imgħax għal min jissellef. Minħabba l-prospetti pożittivi ta’ dħul għall-unitajiet domestiċi privati u l-kundizzjonijiet favorevoli persistenti fis-suq tax-xogħol, ir-riskji potenzjali li l-unitajiet domestiċi jkollhom jiġġebbdu finanzjarjament jidhru li huma pjuttost baxxi. Madankollu, għandu jiġi nnotat li r-riskju tar-rata tal-imgħax mill-perijodi twal ta’ fissazzjoni tar-rata qiegħed fuq l-istituzzjonijiet ta’ kreditu u din hija waħda mill-vulnerabbiltajiet ċikliċi tas-sistema bankarja. f. Il-BERS jieħu nota tal-fatt li l-Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (l-Awtorità Federali għas-Sorveljanza Finanzjarja - BaFin) ħabbret li l-Ausschuss für Finanzstabilität (il-Kumitat għall-Istabbiltà Finanzjarja) irrakkomanda l-attivazzjoni ta’ rata ta’ riżerva tal-kapital kontroċiklika ta’ 0.25 % sabiex tinbena r-reżiljenza tal-istituzzjonijiet b’mod preventiv. Il-BaFin biħsiebu jattiva r-riżerva ta’ kapital kontroċiklika kif irrakkomandat. Il-kalibrazzjoni rrakkomandata qieset id-dinamiċi tal-kreditu fil-Ġermanja, li huma akkumpanjati minn dinamiċi b’saħħithom tal-prezz tal-proprjetà residenzjali. Madankollu, mhuwiex mistenni li trażżan iż-żieda fil-kreditu għad-djar jew li twaqqaf deterjorament potenzjali fl-istandards tat-tislif. L-awtoritajiet nazzjonali ilhom jimmonitorjaw il-kundizzjonijiet tal-kreditu, iżda ma kien hemm l-ebda gwida formali minnhom dwar x’għandhom jinkludu standards prudenti. g. Il-miżuri ta’ politika attwali huma evalwati bħala parzjalment xierqa u parzjalment suffiċjenti biex itaffu r-riskji sistemiċi identifikati relatati ma’ vulnerabbiltajiet fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali. Il-Ġermanja tista’ tattiva aktar miżuri bbażati fuq il-kapital li jirrikjedu lill-istituzzjonijiet ta’ kreditu joħolqu riżervi addizzjonali għall-kapital biex tiżdied ir-reżiljenza tas-sistema bankarja għar-riskji ċikliċi u l-vulnerabbiltajiet (jiġifieri r-riskju tal-kreditu u r-riskju tar-rata tal-imgħax) li setgħu akkumulaw, minħabba t-titjib ekonomiku fit-tul u anke d-dinamika tal-prezzijiet tad-djar li tevolvi malajr. Minħabba s-sopravalutazzjoni sinifikanti tal-prezzijiet tad-djar fiż-żoni urbani tal-Ġermanja li ilha teżisti għal bosta snin, kif ukoll l-inċertezza fir-rigward tal-istandards tat-tislif, il-Ġermanja tista’ tikkontribwixxi biex tiżgura standards ta’ tislif sodi fir-rigward ta’ selfiet ġodda b’mod xieraq (eż. permezz ta’ rakkomandazzjoni jew attivazzjoni ta’ limiti legalment vinkolanti għal proporzjonijiet ta’ LTV, jekk il-kundizzjonijiet legali għal attivazzjoni jkunu sodisfatti), sabiex tiġi evitata l-akkumulazzjoni ta’ vulnerabbiltajiet, sabiex b’hekk tiġi mrawma l-istabbiltà finanzjarja. h. Kif diġà ġie propost mill-Ausschuss für Finanzstabilität fl-2015 (13), huwa importanti wkoll li l-awtoritajiet nazzjonali jkollhom l-istrumenti makroprudenzjali meħtieġa kollha għad-dispożizzjoni tagħhom biex jipprovduhom bis-setgħat meħtieġa biex jindirizzaw il-vulnerabbiltajiet tal-istabilità finanzjarja potenzjali, inklużi, b’mod partikolari, is-setgħat biex jiġu stabbiliti limiti legalment vinkolanti għal proporzjonijiet bejn is-self u l-valur - u jew għal proporzjonijiet bejn id-dejn u d-dħul, jew il-proporzjonijiet bejn l-isservisjar tad-dejn u d-dħul, f’kombinazzjoni mal-limiti tal-maturità - fejn ikun meħtieġ, fir-rigward ta’ selfiet ġodda għax-xiri ta’ dar. Madankollu, fil-preżent, l-istrumenti bbażati fuq id-dħul, mhumiex disponibbli fil-Ġermanja. Għalkemm l-awtoritajiet nazzjonali għandhom is-setgħa li jistabbilixxu limiti ta’ self għal valur li huma legalment vinkolanti jekk jitqiesu li huma meħtieġa sabiex tiġi ggarantita stabbiltà finanzjarja, dan huwa kundizzjonali fuq l-identifikazzjoni ta’ riskji għall-istabbiltà finanzjarja li jirriżultaw minn żieda qawwija fil-prezzijiet tad-djar u s-self ipotekarju flimkien ma’ nuqqas sostanzjali ta’ standards ta’ tislif. Id-diskrepanzi attwali fid-dejta fir-rigward tal-istandards ta’ tislif għal self ipotekarju ġdid għandhom għalhekk jitneħħew ukoll, sabiex tittejjeb il-kapaċità li jiġu identifikati dawk ir-riskji u li dawn jiġu indirizzati meta jkun meħtieġ - tali inizjattiva hija żieda meħtieġa għall-qafas ta’ monitoraġġ makroprudenzjali Ġermaniż.