RAKKOMANDAZZJONI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU

tal-31 ta’ Ottubru 2016

dwar l-għeluq ta' lakuni fid-dejta dwar il-proprjetà immobbli

(BERS/2016/14)

(2017/C 31/01)

IL-BORD ĠENERALI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU,

Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Wara li kkunsidra r-Regolament (UE) Nru 1092/2010 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-24 ta' Novembru 2010 dwar is-sorveljanza makroprudenzjali fl-Unjoni Ewropea tas-sistema finanzjarja u li jistabbilixxi Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku (1), u b’mod partikolari l-Artikolu 3(2)(b), (d) u (f) u l-Artikoli 16 sa 18 tiegħu,

Wara li kkunsidra d-Deċiżjoni BERS/2011/1 tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tal-20 ta’ Jannar 2011 li tadotta r-Regoli tal-Proċedura tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku (2), u b’mod partikolari l-Artikoli 18 sa 20 tagħha,

Billi:

ADOTTA DIN IR-RAKKOMANDAZZJONI:

TAQSIMA 1

RAKKOMANDAZZJONIJIET

Rakkomandazzjoni A – Monitoraġġ ta' riskji li jirriżultaw mis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali

Rakkomandazzjoni B – Informazzjoni relevanti b'rabta mas-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali

Rakkomandazzjoni C – Monitoraġġ ta' riskji li jirriżultaw mis-settur tal-proprjetà immobbli kummerċjali

Fuq il-bażi tal-indikaturi stipulati fil-paragrafi 1 u 2, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw żviluppi fis-settur CRE domestiku ta' mill-inqas kull tliet xhur għall-flussi fiżiċi fis-suq, fit-tislif u fl-investiment (inklużi flussi ta' selfiet mhux produttivi, provvedimenti għal telf minn self u aġġustamenti tal-valutazzjoni fuq investimenti) u l-istandards korrispondenti ta' tislif. Dak il-monitoraġġ għandu jseħħ ta' mill-inqas annwalment għall-istokk ta' selfiet u investimenti (inklużi stokks ta' selfiet mhux produttivi, provvedimenti għal telf minn self u aġġustamenti tal-valutazzjoni fuq investimenti) u l-istandards korrispondenti ta' tislif.

Rakkomandazzjoni D – Informazzjoni relevanti b'rabta mas-settur tal-proprjetà immobbli kummerċjali

Rakkomandazzjoni E – Pubblikazzjoni mill-Awtoritajiet Superviżorji Ewropej ta' dejta ta' skopertura għal swieq nazzjonali ta' proprjetà immobbli kummerċjali

TAQSIMA 2

IMPLIMENTAZZJONI

1. Definizzjonijiet

“persuna li qiegħda tixtri għall-ewwel darba” tfisser mutwatarju li qatt ma jkun ingħata self RRE qabel; f’każ li jkun hemm aktar minn mutwatarju wieħed (il-każ ta’ kofirmatarji għal self RRE) u wieħed jew aktar minn dawk il-mutwatarji jkun ingħata self RRE qabel, ebda wieħed minn dawk il-mutwatarji ma jitqies bħala persuna li qiegħda tixtri għall-ewwel darba;

“mutwatarju” tfisser il-firmatarju, jew kofirmatarju, tal-kuntratt ta' self RRE jew kuntratt ta' self CRE u li jirċievi finanzjament mingħand il-mutwanti;

2. Kriterji għall-implimentazzjoni

3. Skeda ta’ żmien għas-segwitu

Id-destinatarji huma mitluba li jirrapportaw lill-BERS u lill-Kunsill dwar l-azzjonijiet meħuda b’risposta għal din ir-Rakkomandazzjoni, jew li jiġġustifikaw b’mod adegwat kwalunkwe nuqqas ta’ azzjoni, skont l-iskedi ta' żmien li ġejjin:

4. Monitoraġġ u evalwazzjoni

(1) ĠU L 331, 15.12.2010, p. 1.

(2) ĠU C 58, 24.2.2011, p. 4.

(3) BERS, Report on residenzjali real estate and financial stability in the EU, Diċembru 2015.

(4) BERS, Report on commercial real estate and financial stability in the EU, Diċembru 2015.

(5) Regolament (UE) Nru 575/2013 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tas-26 ta' Ġunju 2013 dwar ir-rekwiżiti prudenzjali għall-istituzzjonijiet ta' kreditu u d-ditti tal-investiment u li jemenda r-Regolament (UE) Nru 648/2012 (ĠU L 176, 27.6.2013, p.1).

(6) Direttiva 2013/36/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tas-26 ta' Ġunju 2013 dwar l-aċċess għall-attività tal-istituzzjonijiet ta' kreditu u s-superviżjoni prudenzjali tal-istituzzjonijiet ta’ kreditu u tad-ditti tal-investiment, li temenda d-Direttiva 2002/87/KE u li tħassar id-Direttivi 2006/48/KE u 2006/49/KE (ĠU L 176, 27.6.2013, p. 338).

(7) Regolament (UE) 2016/867 tal-BĊE tat-18 ta' Mejju 2016 dwar il-ġbir ta' mikrodejta dwar il-kreditu u r-riskju tal-kreditu (BĊE/2016/13), (ĠU L 144, 1.6.2016, p. 44).

(8) Il-banek ċentrali nazzjonali jistgħu jagħtu derogi lil istituzzjonijiet ta’ kreditu żgħar sakemm il-kontribut ikkombinat tal-istituzzjonijiet ta’ kreditu kollha li jingħataw deroga għall-ammont pendenti totali ta’ selfiet fl-Istat Membru li jirrapporta ma jaqbiżx it-2 %.

(9) Rakkomandazzjoni BERS/2011/3 tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tat-22 ta' Diċembru 2011 dwar il-mandat makroprudenzjali tal-awtoritajiet nazzjonali (ĠU C 41, 14.2.2011, p. 1).

jiżguraw li l-indikaturi elenkati fir-Rakkomandazzjoni C(1) jintużaw biex jimmonitorjaw żviluppi fis-settur CRE ta' mill-inqas kull tliet xhur għal indikaturi tas-suq fiżiku, flussi ta' tislif (inklużi flussi ta' selfiet mhux produttivi u provvedimenti għal telf minn self) u l-istandards korrispondenti ta' tislif, u ta' mill-inqas annwalment għal stokks ta' selfiet (inklużi stokks ta’ selfiet mhux produttivi u provvedimenti għal telf minn self u indebolimenti fuq investimenti) u l-istandards korrispondenti ta' tislif.

Jitkejjel fuq il-bażi ta' ammonti mħallsa u għalhekk ma jinkludix ammonti mhux miġbuda fuq linji ta' kreditu. Fil-każ ta' proprjetà li tkun għadha qiegħda tinbena, “L” hija s-somma tal-partijiet ta' self kollha li jitħallsu sad-data tar-rapportar, u LTV-O huwa kkomputat fid-data tal-ħlas ta' kull parti ġdida ta' self (1) . Alternattivament, jekk il-metodu ta’ kalkolu msemmi qabel ma jkunx disponibbli jew ma jkunx jikkorrispondi għall-prattika prevalenti fis-suq, LTV-O jista’ jiġi kkalkulat ukoll fuq il-bażi tal-ammont totali tas-self mogħti u l-valur mistenni mat-tlestija tal-RRE li tkun qiegħda tinbena.

ANNESS V

GWIDA DWAR DEFINIZZJONIJIET U INDIKATURI RELATATI MA' PROPRJETÀ IMMOBBLI KUMMERĊJALI

Dan l-Anness jipprovdi gwida dwar kwistjonijiet speċifiċi relatati mad-definizzjoni ta' CRE, indikaturi CRE u b'mod partikolari dwar l-Anness III. L-iskop tiegħu mhuwiex li jipprovdi struzzjonijiet tekniċi ddettaljati sabiex jimtlew il-Mudelli fl-Anness III biex ikopru l-każijiet kollha possibbli. Barra minn hekk, il-gwida għandha tiġi interpretata bħala li tkopri definizzjonijiet fil-mira u metodi fil-mira, u f'xi każijiet jistgħu jkunu ġġustifikati diverġenzi sabiex jakkomodaw il-karatteristiċi speċifiċi ta' swieq jew segmenti ta' swieq.

1. Definizzjonijiet ta' proprjetà immobbli kummerċjali

Attwalment m'hemm l-ebda definizzjoni aċċettata madwar l-Unjoni kollha ta' CRE li hija preċiża biżżejjed għal skopijiet makroprudenzjali.

(a) Ir-Regolament (UE) Nru 575/2013 jiddefinixxi RRE fl-Artikolu 4(1)(75) iżda ma jipprovdix definizzjoni preċiża ta' CRE, apparti milli jiddeskriviha bħala “uffiċċji jew bini kummerċjali ieħor” fl-Artikolu 126. Dan ir-Regolament jeħtieġ ukoll li l-valur tal-proprjetà m'għandux jiddependi fuq il-kwalità tal- kreditu tal-mutwatarju jew il-prestazzjoni tal-proġett sottostanti fir-rigward tas-CRE.

(b) L-EBA pprovda kriterju addizzjonali utli: l-iskopijiet dominanti tal-proprjetà “għandhom ikunu marbuta ma' attività ekonomika” (1). Waqt li huwa utli, dan il-kriterju għadu mhuwiex preċiż biżżejjed għal finijiet makroprudenzjali.

(c) Ir-Regolament (UE) 2016/867 tal-Bank Ċentrali Ewropew (BĊE/2016/13) (2) huwa sors possibbli ieħor għad-definizzjoni ta' CRE. Madankollu, f'dan l-istadju, ir-Regolament jiddefinixxi CRE bħala l-proprjetà kollha li mhijiex RRE (kif iddefinita fir-Regolament imsemmi taħt (a) iktar ‘il fuq). Dik id-definizzjoni hija wisq wiesgħa għal-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja peress li l-interess ewlieni hawnhekk huwa l-grad safejn il-flussi ta' flus mistennija minn CRE, bħal kirjiet, ser ikunu suffiċjenti biex iħallsu lura s-self li bih tkun ġiet iffinanzjata l-proprjetà.

(d) L-inizjattiva G20 Data Gaps (3) hija ġabra ta' 20 rakkomandazzjoni dwar it-titjib tal-ekonomija u tal-istatistika finanzjarja li tnediet sabiex jittejbu d-disponibbiltà u l-kumparabbiltà ta' dejta ekonomika u finanzjarja - wara l-kriżi finanzjarja tal-2007 sal-2008. Ir-Rakkomandazzjoni 19 tenfasizza l-ħtieġa li tittejjeb id-disponibbiltà ta' statistika dwar il-proprjetà immobbli kemm residenzjali kif ukoll kummerċjali. Is-segwitu dwar din l-inizjattiva, inkluż ftehim dwar definizzjoni ta' CRE, għadu għaddej u jista' jipprovdi xi kontribut għad-dejta meħtieġa għall-finijiet tal-BERS.

(e) Id-dokument ta' konsultazzjoni tal-Kumitat ta' Basel dwar is-Superviżjoni Bankarja dwar reviżjonijiet għall-approċċ standardizzat għar-riskju ta' kreditu (4) wkoll jiddefinixxi CRE bħala l-kuntrarju ta' RRE. Skopertura għal RRE hija ddefinita bħala skopertura ggarantita bi proprjetà immobbli li jkollha n-natura ta' dar u li tissodisfa l-liġijiet u r-regolamenti applikabbli kollha sabiex tintuża għal skopijiet residenzjali, jiġifieri proprjetà residenzjali. Skopertura CRE mbagħad hija ddefinita bħala skopertura ggarantita b'xi proprjetà immobbli li ma tkunx proprjetà residenzjali.

Fid-dawl tal-limitazzjonijiet tad-definizzjonijiet imsemmija iktar ‘il fuq, din ir-Rakkomandazzjoni tipprovdi definizzjoni operattiva ta' CRE speċifikament għal finijiet makroprudenzjali. Din tiddefinixxi CRE bħala kwalunkwe proprjetà immobbli li tipproduċi dħul, ħlief għal akkomodazzjoni soċjali, proprjetà miżmuma minn utenti finali u djar mixtrija għall-kiri.

Jista' jiġi diskuss jekk proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata għandhiex titqies bħala CRE. F'dan ir-rigward, il-prattiki nazzjonali jvarjaw. Madankollu, l-esperjenza ta' għadd ta' Stati Membri matul il-kriżi finanzjarja reċenti wriet kemm huwa importanti għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja li jiġu mmonitorjati investimenti f'din l-attività ekonomika u l-iffinanzjar tagħha. Barra minn hekk, proprjetà ġdida taħt żvilupp hija mistennija li żżid l-istokk futur ta' CRE ladarba titlesta. Għall-finijiet ta' din ir-Rakkomandazzjoni, proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata għalhekk titqies li hija subkategorija ta' CRE.

L-akkomodazzjoni soċjali hija segment kumpless tas-suq tal-proprjetà, peress li tista' tieħu forom differenti bejn pajjiż u ieħor u fi ħdan l-istess pajjiż. Għandha tiġi eskluża mid-definizzjoni ta' CRE meta l-valur tat-transazzjoni ta' proprjetajiet jew il-kera applikata għal inkwilini f'dawk il-proprjetajiet ikunu influwenzati direttament minn korp pubbliku, bir-riżultat li l-kirjiet ikunu aktar baxxi minn dawk osservati fis-suq attwali. L-awtoritajiet nazzjonali għandhom jiddeterminaw il-konfini bejn l-akkomodazzjoni soċjali u s-settur privat tal-kiri f'pajjiżhom skont dan il-kriterju.

Djar mixtrija għall-kiri tirreferi għal kwalunkwe proprjetà immobbli residenzjali li tkun taqa' taħt is-sjieda diretta ta' unitajiet domestiċi privati (5), fejn l-għan ewlieni jkun li jinkrew lil inkwilini. Fil-preżent, din l-attività hija sinifikanti bi fi ftit Stati Membri. Id-djar mixtrija għall-kiri huwa wkoll qasam ta' konfini bejn l-RRE u s-CRE. Madankollu, peress li din l-attività tipikament issir minn sidien fuq bażi part-time u mhux professjonali li jkollhom portafoll żgħir ta' proprjetà, din tista' tiġi interpretata għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja bħala li tappartjeni aktar għas-settur RRE milli għas-settur CRE. Madankollu, minħabba l-karatteristiċi ta' riskju distinti tiegħu, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw l-iżviluppi f'dan is-suq sussidjarju, billi jużaw għadd ta' indikaturi addizzjonali u speċifiċi, jekk din l-attività tkun tirrappreżenta sors sinifikanti ta' riskji jew sehem sinifikanti tal-istokk jew flussi ta’ tislif RRE totali.

2. Sorsi ta' dejta dwar proprjetà immobbli kummerċjali

2.1 Indikaturi dwar is-suq CRE fiżiku

L-indikaturi CRE dwar is-suq fiżiku jistgħu jinkisbu permezz ta':

(a) sorsi pubbliċi, eż. aġenziji tal-istatistika nazzjonali jew reġistri tal-artijiet; jew

(b) fornituri ta' dejta mis-settur privat li jkopru parti sostanzjali tas-suq CRE.

Ir-Rapport BERS dwar il-proprjetà immobbli kummerċjali u l-istabbiltà finanzjarja fl-UE jagħti ħarsa ġenerali lejn l-indiċijiet tal-prezzijiet disponibbli u sorsi ta' dejta possibbli (6).

2.2 Indikaturi dwar l-iskopertura tas-sistema finanzjarja għas-CRE

L-iskoperturi tal-parteċipanti fis-suq, ta' mill-inqas dawk tas-settur finanzjarju, jistgħu jinġabru mir-rapportar superviżorju. Xi dejta diġà tinġabar mill-BĊE u l-EIOPA f'livell nazzjonali. Madankollu, dawn mhumiex dettaljati ħafna. Mudelli ġodda ta' rapportar superviżorju għal banek, jiġifieri Rapportar Finanzjarju (FINREP) u Rapportar Komuni (COREP), għal assiguraturi taħt id-Direttiva 2009/138/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (7) u għal fondi ta' investiment taħt id-Direttiva 2011/61/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (8) jistgħu jipprovdu perspettiva aktar granulari fl-iskoperturi tal-istituzzjonijiet finanzjarji għas-CRE.

Il-klassifikazzjonijiet ipprovduti fil-klassifikazzjoni statistika tal-attivitajiet ekonomiċi fil-Komunità Ewropea (NACE rev 2.0) jistgħu jkunu utli għall-iskoperturi għal CRE ta' istituzzjonijiet finanzjarji prokuraturi, peress li hemm qbil ġenerali dwarhom mill-istituzzjonijiet tal-Unjoni u jintużaw f'mudelli ta' rapportar regolatorju għal banek u impriżi tal-assigurazzjoni. Jidher li żewġ taqsimiet huma relevanti f'dan ir-rigward:

(a) Taqsima F: kostruzzjoni, eskluża l-inġinerija ċivili; u

(b) Taqsima L: attivitajiet ta' proprjetà immobbli, esklużi aġenziji tal-proprjetà immobbli.

L-iżvantaġġ ewlieni li jintużaw klassifikazzjonijiet NACE huwa li dawn jimmiraw lejn setturi ekonomiċi u mhux lejn self. Pereżempju, selfiet mogħti lil kumpannija tal-proprjetà biex tixtri flotta ta' karozzi huwa rrapportat taħt it-Taqsima L, anki jekk ma jkunx self CRE.

2.3 Użu ta' dejta tas-settur privat

Meta awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jużaw dejta minn fornitur ta' dejta tas-settur privat sabiex jikkumplikaw l-indikaturi CRE, huma mistennija li jidentifikaw id-differenzi fl-kamp ta' applikazzjoni u d-definizzjonijiet mqabbla ma' dawk mitluba f'din ir-Rakkomandazzjoni. Għandhom ikunu kapaċi jipprovdu dettalji dwar il-metodoloġija sottostanti użata mill-fornitur u l-kopertura tal-kampjun. Dejta minn fornitur mis-settur privat għandha tkun rappreżentattiva tas-suq ġenerali u r-rendikonti relevanti stipulati fir-Rakkomandazzjoni D:

(a) it-tip ta' proprjetà;

(b) fejn tinsab il-proprjetà;

(c) tip u nazzjonalità tal-investitur;

(d) tip u nazzjonalità tal-mutwanti.

3. Rendikonti relevanti tal-indikaturi

Fir-rigward tar-rendikonti relevanti stipulati fir-Rakkomandazzjoni D, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu kapaċi jipprovdu valutazzjoni tar-relevanza ta' dawk ir-rendikonti għas-suq CRE tagħhom meta jużawhom għal skopijiet ta' monitoraġġ, waqt li jqisu wkoll il-prinċipju tal-proporzjonalità.

“Tip ta' proprjetà” tirreferi għall-użu primarju ta' proprjetà kummerċjali. Għall-indikaturi CRE, dan ir-rendikont għandu jinkludi l-kategoriji li ġejjin:

(a) residenzjali, eż. binjiet għal għadd ta' unitajiet domestiċi;

(b) imnut, eż. lukandi, ristoranti, ċentri kummerċjali;

(c) uffiċċji, eż. proprjetà li tintuża primarjament bħala uffiċċji professjonali jew ta' negozju;

(d) industrijali, eż. proprjetà użata għall-iskopijiet ta' produzzjoni, distribuzzjoni u loġistika;

(e) tipi oħrajn ta' proprjetà kummerċjali.

Jekk proprjetà jkollha użu mħallat, għandha titqies bħala proprjetajiet differenti (pereżempju fuq il-bażi tal-erja tas-superfiċje ddedikata għal kull użu) kull meta jkun fattibbli li jsir dak it-tqassim; inkella, il-proprjetà tista' tiġi kklassifikata skont l-użu dominanti tagħha.

“Lokalità tal-proprjetà” tirreferi għat-tqassim ġeografiku (eż. bir-reġjuni) jew għas-sottoswieq tal-proprjetà immobbli, li għandu jinkludi wkoll lokalitajiet primi u mhux primi. Lokalità prima ġeneralment titqies bħala l-aqwa lokalità f'suq partikolari, li huwa rifless huwa fir-rendiment minn kera (tipikament l-aktar baxx fis-suq). Għal binjiet ta' uffiċċji din tkun lokalità ċentrali f'belt ewlenija. Għal binjiet li jintużaw għall-bejgħ bl-imnut din tista' tirreferi għal ċentru ta' belt minn fejn jgħaddu ħafna nies bil-mixi jew ċentru kummerċjali f'pożizzjoni ċentrali. Għal binjiet tal-loġistika dan jista' jirreferi għal lokalità fejn ikun hemm l-infrastruttura u s-servizzi meħtieġa, li jkollha aċċess eċċellenti għal netwerks tat-trasport.

“Tip ta' investitur” tirreferi għal kategoriji wiesgħin ta' investituri, bħal:

(a) banek;

(b) kumpaniji tal-assigurazzjoni;

(c) fondi tal-pensjoni;

(d) fondi tal-investiment;

(e) kumpanniji tal-proprjetà;

(f) oħrajn.

Huwa probabbli li tkun disponibbli biss dejta dwar il-mutwatarju jew l-investitur irreġistrat. Madankollu, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji li l-mutwatarju jew investitur aħħari, li huwa fejn jinsab r-riskju finali. B'hekk, l-awtoritajiet huma mħeġġa li jimmonitorjaw ukoll informazzjoni dwar il-mutwatarju jew investitur aħħari kull fejn dan ikun possibbli, eż. permezz ta' informazzjoni miġbura mingħand parteċipanti fis-suq, sabiex ikunu jistgħu jifhmu aħjar l-imġieba tal-parteċipanti fis-suq u r-riskji.

“Tip ta' mutwanti” tirreferi għal kategoriji wiesgħin ta' mutwanti, bħal:

(a) banek, inklużi “banek ħżiena”;

(b) kumpaniji tal-assigurazzjoni;

(c) fondi tal-pensjoni.

Jista' jkun meħtieġ li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jkollhom jaġġustaw il-lista ta' investituri u tipi ta' mutwanti sabiex jirriflettu l-karatteristiċi tas-settur CRE lokali.

“Nazzjonalità” tirreferi għall-pajjiż ta' inkorporazzjoni tal-parteċipant fis-suq. In-nazzjonalità tal-investituri u mutwanti għandha titqassam f'ta' mill-inqas it-tliet kategoriji ġeografiċi li ġejjin:

(a) domestiċi;

(b) il-kumplament taż-Żona Ekonomika Ewropea

(c) il-kumplament tad-dinja.

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji li n-nazzjonalità tal-investitur jew mutwanti rreġistrati tista' tkun differenti min-nazzjonalità tal-investitur jew mutwanti aħħari fejn ikun jinsab ir-riskju finali. B'hekk, l-awtoritajiet huma mħeġġa wkoll li jimmonitorjaw informazzjoni dwar il-mutwatarju jew investitur aħħari, eż. permezz ta' informazzjoni miġbura mingħand parteċipanti fis-suq.

4. Metodi għall-kalkolu tal-indikaturi tas-suq fiżiku

Il-prezz CRE jirreferi għal numerarju ta' kwalità kostanti, jiġifieri l-valur fis-suq tal-proprjetà wara li jitnaqqsu bidliet fil-kwalità bħal diprezzament (u elementi li jiqdiemu u ma jibqgħux tajbin għall-użu) jew apprezzament (eż. rinovazzjoni) permezz ta' aġġustament fil-kwalità.

Gwida minn xogħol mibdi mill-Eurostat jagħti l-parir li d-dejta dwar l-ipprezzar għandha tinġabar minn tranżazzjonijiet attwali. Fejn ma jkunux disponibbli u/jew ma jkunux rappreżentattivi għal kollox, dawn jistgħu jiġu approssimati permezz ta' dejta ta' evalwazzjoni jew valutazzjoni sakemm dik id-dejta tkun tirrifletti l-prezz tas-suq attwali, u mhux kwalunkwe approċċ ta' kejl tal-prezz sostenibbli.

5. Valutazzjoni ta' skoperturi tas-sistema finanzjarja għal proprjetà immobbli kummerċjali

L-iskopertura tas-sistema finanzjarja għas-CRE tikkonsisti kemm f'tislif, spiss minn banek u xi kultant ukoll minn kumpanniji tal-assigurazzjoni, u investimenti, li spiss isiru minn kumpaniji tal-assigurazzjoni, fondi tal-pensjonijiet u fondi ta' investiment. Investmenti jistgħu jirreferu kemm għal parteċipazzjonijiet diretti f'CRE, eż. il-pussess ta' titolu legali fuq proprjetà CRE, u parteċipazzjonijiet indiretti f'CRE, eż. permezz ta' titoli u fondi ta' investiment. F’każ li mutwanti jew investitur juża veikolu bi skop speċjali (SPV) bħala teknika ddedikata għall-finanzjament ta’ CRE, dak it-tislif jew dawk l-investimenti għandhom jitqiesu bħala tislif jew investimenti diretti f’CRE (approċċ “look-through”).

Meta jiġu vvalutati dawn l-iskoperturi għas-sistema, bħala ħaġa sħiħa, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji mir-riskju ta' għadd doppju. L-investituri jistgħu jinvestu kemm direttament kif ukoll indirettament f'CRE. Pereżempju, fondi ta' pensjoni u kumpanniji tal-assigurazzjoni spiss jinvestu direttament f'CRE.

Jista' jkun ukoll aktar diffiċli li jinqabdu skoperturi ta' parteċipanti fi swieq barranin, li jistgħu jikkostitwixxu parti sinifikanti tas-suq (9). Peress li dawn il-parteċipanti fis-suq huma importanti għall-funzjonament tas-suq CRE, huwa rakkomandabbli li jiġu mmonitorjati l-attivitajiet tagħhom.

Peress li telf minn attivitajiet CRE spiss ikun ikkonċentrat f'tislif għal CRE minn banek, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mħeġġa li jagħtu attenzjoni partikolari lil din l-attività fil-monitoraġġ tagħhom.

6. Metodi għall-kalkolu tal-LTV

L-Anness IV jistabbilixxi l-metodi għall-kalkolu ta' LTV-O u LTV-C. Madankollu, hemm għadd ta' karatteristiċi speċifiċi li għandhom jitqiesu meta jiġu kkalkulati dawn il-proporzjonijiet għas-CRE.

Fil-każ ta' self sinfikat, l-LTV-O għandu jiġi kkalkulat bħala l-ammont inizjali tas-selfiet kollha mogħtija lill-mutwatarju b'mod relattiv għall-valur tal-proprjetà fl-oriġinazzjoni. Fejn ikunu kkonċernati bosta proprjetajiet, l-LTV-O għandu jiġi kkalkulat bħala l-proporzjon tal-ammont ta' self(iet) inizjali mal-valur totali tal-proprjetajiet ikkonċernati.

Peress li n-numru ta' proprjetajiet huwa ferm iżgħar u l-proprjetajiet huma aktar eteroġenji fis-settur CRE milli fis-settur RRE, huwa aktar xieraq li l-LTV-C jiġi kkalkulat fuq il-bażi ta' valutazzjoni tal-valur tal-proprjetajiet individwali milli jintuża indiċi ta' valur jew prezz.

Finalment, jeħtieġ li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw id-distribuzzjoni ta' LTV b'enfasi partikolari fuq l-aktar selfiet riskjużi, jiġifieri dawk bl-ogħla LTV, peress li spiss jirriżultaw telfiet minn dak ir-riskju tat-tarf (tail risk).

7. Metodi għall-kalkolu tal-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax (ICR) u l-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR)

Il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax (ICR) u l-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR) jirreferu għal dħul minn kera ġġenerat minn proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE, nett mit-taxxi u mill-ispejjeż operattivi li l-mutwatarju jrid iġarrab sabiex iżomm il-valur tal-proprjetà.

ICR huwa ddefinit bħala:

Għall-finijiet tal-kalkolu tal-ICR:

(a) “dħul nett annwali minn kera” jinkludi d-dħul annwali minn kera li takkumula minn kiri ta’ CRE lil inkwilini nett minn taxxi u kwalunkwe spejjeż biex jinżamm il-valur tal-proprjetà;

(b) “spejjeż ta' imgħax annwali” huma spejjeż ta' imgħax annwali assoċjati mas-self iggarantit bil-proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE.

L-iskop tal-ICR huwa li jkejjel il-grad safejn id-dħul iġġenerat minn proprjetà hugwa suffiċjenti biex iħallas l-ispejjeż ta' imgħax imġarrba minn mutwatarju biex jixtri dik il-proprjetà. L-ICR għalhekk għandu jiġi analizzat fil-livell tal-proprjetà.

DSCR huwa ddefinit bħala:

Għall-finijiet tal-kalkolu tad-DSCR:

(a) “dħul nett annwali minn kera” huwa d-dħul annwali minn kera li jsir dovut minn kiri ta' CRE lil inkwilini nett minn kwalunkwe taxxi u spejjeż operattivi biex jinżamm il-valur tal-proprjetà;

(b) “isservisjar annwali ta' dejn” huwa l-isservisjar annwali ta' dejn assoċjat mas-self iggarantit bil-proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE.

L-iskop tad-DSCR huwa li jivvaluta l-piż tat-tagħbija ta' dejn totali li l-proprjetà tiġġenera għal mutwatarju. B'hekk, id-denominatur jinkludi mhux biss spejjeż ta' imgħax, iżda wkoll l-amortizzament ta' self, jiġifieri l-ħlasijiet lura fuq il-kapital. Il-kwistjoni ewlenija għal dak l-indikatur hija jekk għandux jiġi kkalkulat fil-livell tal-proprjetà jew fil-livell tal-mutwatarju. L-iffinanzjar ta' CRE tipikament huwa pprovdut fuq bażi mingħajr garanzija, jiġifieri l-mutwant huwa intitolat biss għal ħlas lura mid-dħul tal-proprjetà u mhux minn dħul jew assi oħrajn tal-mutwatarju. Għalhekk huwa aktar realistiku u xieraq li d-DSCR jiġi kkalkulat fil-livell tal-proprjetà. Barra minn hekk, jekk wieħed jiffoka fuq id-dħul totali ta' mutwatarju, dan iqajjem kwistjonijiet importanti ta' konsolidazzjoni li jagħmilha aktar diffiċli biex tiġi ddefinita metrika li hija kumparabbli bejn l-Istati Membri.

8. Indikaturi addizzjonali relevanti għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata

Għal proprjetà CRE li qiegħda tiġi żviluppata minflok l-LTV fl-oriġinazzjoni, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jistgħu minflok jimmonitorjaw l-proporzjon bejn is-self u l-ispiża (LTC). L-LTC jirrappreżenta l-ammont inizjali tas-selfiet kollha mogħtija fir-rigward tal-ispejjeż assoċjati mal-bini tal-proprjetà CRE sat-tlestija.

Barra minn hekk, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jiffukaw il-monitoraġġ tagħhom fuq l-aktar żviluppi riskjużi, eż. dawk li jesperjenzaw proporzjonijiet baxxi ħafna ta' qabel il-kiri jew qabel il-bejgħ. Għall kull bini li jkun għadu qiegħed jinbena, il-proporzjon ta' qabel il-kiri huwa ekwivalenti għall-erja tas-superfiċje li tkun diġà nkriet mill-iżviluppatur tal-proprjetà fil-ħin meta jingħata s-self b'mod relattiv mal-erja tas-superfiċje totali li ser tkun disponibbli ladarba tkun tlestiet il-proprjetà; b'mod simili, il-proporzjon ta' qabel il-bejgħ huwa ekwivalenti għall-erja tas-superfiċje li tkun diġà nbiegħet mill-iviluppatur tal-proprjetà fil-ħin meta jingħata s-self b'mod relattiv mal-erja tas-superfiċje totali li ser tkun disponibbli ladarba tkun tlestiet il-proprjetà.

9. Pubblikazzjoni annwali ta' skoperturi għal proprjetà immobbli kummerċjali mill-ASE

Waqt li jużaw l-informazzjoni disponibbli minn mudelli ta' rapportar regolatorji, l-ASE huma rrakkomandati li jiżvelaw ta' mill-inqas informazzjoni aggregata annwalment fuq l-iskoperturi għas-swieq nazzjonali CRE differenti fl-Unjoni għall-entitajiet fi ħdan l-kamp ta' applikazzjoni tas-superviżjoni tagħhom fuq bażi individwali. Dak l-iżvelar pubbliku huwa mistenni li jtejjeb l-għarfien ta' awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali dwar l-attività ta' entitajiet minn Stati Membri oħrajn dwar is-suq CRE domestiku tagħhom. F’każ li jkun hem xi tħassib dwar l-iskop jew il-kwalità tad-dejta ppubblikata, dik il-pubblikazzjoni għandha tkun akkumpanjata bil-kummenti xierqa.

Bħala regola ġenerali, l-ASE għandhom jippermettu li kull awtorità nazzjonali makroprudenzjali fl-Unjoni tkun tista' tivvaluta l-iskoperturi tal-istituzzjonijiet finanzjarji kollha tal-Unjoni għas-suq nazzjonali tagħha. Dan jimplika li dejta miġbura għall-istituzzjonijiet finanzjarji kollha fl-Unjoni għandha tiġi aggregata fil-livell tal-pajjiż.

Meta jiżvelaw dik l-informazzjoni aggregata, l-ASE għandhom jużaw l-informazzjoni fil-mudelli ta' rapportar regolatorji li jipprovdu rendikont ġeografiku tal-iskoperturi ta' kreditu u/jew investimenti (diretti u indiretti). Meta l-mudelli ta' rapportar jipprovdu rendikont skont il-kodiċi NACE (10), għandha ssir referenza għas-CRE kemm bħala t-Taqsimiet “F” kif ukoll “L”, għalkemm strettament xi subkategoriji għandhom jiġu esklużi skont id-definizzjoni ta' CRE adottata f'din ir-Rakkomandazzjoni.

(1) Ara: Domanda tal-ABE ID 2014_1214 tal-21 ta’ Novembru 2014.

(2) Regolament (UE) 2016/867 tal-Bank Ċentrali Ewropew tat-18 ta' Mejju 2016 dwar il-ġbir ta' mikrodejta dwar il-kreditu u r-riskju tal-kreditu (BĊE/2016/13 (ĠU L 144, 1.6.2016, p. 44).

(3) Il-Bord għall-Istabbiltà Finanzjarja u l-Fond Monetarju Internazzjonali, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors (Il-kriżi finanzjarja u lakuni fl-informazzjoni – rapport lill-ministri tal-finanzi tal-G-20 u lill-gvernaturi tal-banek ċentrali), 29 ta’ Ottubru 2009.

(4) Il-Kumitat ta' Basel dwar is-Superviżjoni Bankarja, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, Diċembru 2015.

(5) Skont il-punt 2.118 tal-Kapitolu 2 tal-Anness A tar-Regolaemnt (UE) Nru 549/2013 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-21 ta’ Mejju 2013 dwar is-Sistema Ewropea ta' kontijiet nazzjonali u reġjonali fl-Unjoni Ewropea (ĠU L 174, 26.6.2013, p. 1), “is-settur tal-unitajiet domestiċi jikkonsisti f’individwi jew gruppi ta’ individwi bħala konsumaturi u bħala intraprendituri li jipproduċu prodotti għas-suq u servizzi finanzjarji u mhux finanzjarji (produtturi għas-suq) sakemm il-produzzjoni ta’ prodotti u servizzi ma tkunx minn entitajiet separati ttrattati bħala kważi-korporazzjonijiet. Jinkludi wkoll individwi jew gruppi ta’ individwi bħala produtturi ta’ oġġetti u servizzi mhux finanzjarji għal użu aħħari proprju b’mod esklużiv.”.

(6) BERS, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, ta' Diċembru 2015, b'mod partikolari l-Anness II, Taqsima 2.2.

(7) Direttiva 2009/138/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-25 ta Novembru 2009 dwar il-bidu u l-eżerċizzju tan-negozju tal-Assigurazzjoni u tar-Riassigurazzjoni (Solvibbiltà II) (ĠU L 335, 17.12.2009, p. 1)

(8) Direttiva 2011/61/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-8 ta’ Ġunju 2011 dwar Maniġers ta’ Fondi ta’ Investiment Alternattiv u li temenda d-Direttivi 2003/41/KE u 2009/65/KE u r-Regolamenti (KE) Nru 1060/2009 u (UE) Nru 1095/2010 (ĠU L 174, 1.7.2011, p.1).

(9) BERS, Report on Commercial Real Estate u Financial Stability in the EU, Diċembru 2015, b'mod partikolari t-Taqsima 2.3 u l-Kaxxa 1.

(10) Regolament Nru 1893/2006 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-20 ta' Diċembru 2006 li jistabbilixxi l-klassifikazzjoni tal-istatistika ta’ attivitajiet ekonomiċi tan-NACE Reviżjoni 2 u li jemenda r-Regolament tal-Kunsill (KEE) Nru 3037/90 kif ukoll ċerti Regolamenti tal-KE dwar setturi speċifiċi tal-istatistika (ĠU L 393, 30.12.2006, p. 1)