(7)

Fir-rigward tal-Ungerija, din il-valutazzjoni reċenti żvelat li: a. It-tkabbir annwali fil-prezzijiet reali tad-djar kien qrib jew jaqbeż l-10 % bejn l-2015 u l-2019 u kien partikolarment evidenti f’Budapest. Skont l-istimi prodotti mill-Magyar Nemzeti Bank (MNB), tali dinamiżmu wassal għal sopravalutazzjoni sinifikanti, li laħqet il-quċċata ta’ 18 % f’Budapest u 3 % fil-pajjiż kollu fl-aħħar trimestru tal-2019. Id-data tal-MNB tindika li l-iżviluppi fil-prezzijiet varjaw b’mod sinifikanti f’partijiet differenti tal-pajjiż. Minn naħa waħda, f’termini reali l-prezzijiet tad-djar f’Budapest bdew jonqsu fl-aħħar tal-2019, staġnaw jew naqsu bi ftit fl-2020 u baqgħu moderati fl-ewwel nofs tal-2021. Min-naħa l-oħra, il-prezzijiet aċċelleraw għal tkabbir b’żewġ ċifri f’żoni oħra, speċjalment f’muniċipalitajiet iżgħar u żoni rurali, li fihom l-unitajiet domestiċi kienu eliġibbli għas-sussidju tax-xiri tad-djar tal-gvern. Minn perspettiva li tħares ’il quddiem, ir-ritorn tat-turiżmu internazzjonali se jkun fattur determinanti importanti tal-iżviluppi fil-prezzijiet tad-djar f’Budapest. Fil-pajjiż kollu kemm hu, aktar użu ta’ diversi programmi ta’ sussidju tal-gvern (3) jista’ jikkontribwixxi għall-pressjonijiet tad-domanda fuq il-prezzijiet tad-djar, filwaqt li t-taxxa preferenzjali fuq il-valur miżjud għal kostruzzjoni ġdida (4) tista’ ttaffi l-limitazzjonijiet tal-provvista fiż-żmien medju. b. Il-kreditu ipotekarju ilu jiżdied b’mod robust minn nofs l-2018, b’rati reali ta’ tkabbir annwali ogħla minn jew qrib il-5 %. Minkejja li, skont l-istimi tal-MNB, madwar nofs it-tranżazzjonijiet tad-djar biss twettqu permezz ta’ kreditu bankarju fl-2020, it-tkabbir annwali reali tal-kreditu ipotekarju aċċellera għal medja ta’ 6.8 % bejn Jannar u Awwissu 2021. Sadanittant, it-tkabbir reali tal-kreditu tal-unitajiet domestiċi ammonta għal medja ta’ 10 % sena wara sena. Filwaqt li dan it-tkabbir qabeż it-tkabbir reali tal-ipoteki, dan kien xprunat mit-tkabbir fis-self ta’ appoġġ għat-trabi qabel it-twelid, kif ukoll is-sehem tas-self tal-unitajiet domestiċi f’moratorju (31 % tas-self RRE totali u 42 % tas-self RRE eliġibbli kienu għadhom f’dak il-moratorju, u għalhekk ma ġewx amortizzati, f’Ġunju 2021). Mingħajr l-effett tal-moratorju, it-tkabbir annwali reali tal-kreditu ipotekarju u tal-unitajiet domestiċi fl-ewwel nofs tal-2021 laħaq 0.7 % u 2.7 %, rispettivament, skont l-istimi tal-MNB. Il-firxa wiesgħa ta’ programmi ta’ sussidju tal-gvern, inkluż il-programm ta’ sussidju addizzjonali tal-gvern introdott fil-bidu tal-2021, ikkontribwixxiet ukoll għat-tkabbir fil-kreditu tal-unitajiet domestiċi (5). c. Għalkemm is-self ipotekarju ġie pprovdut bi proporzjonijiet għoljin ħafna bejn is-self u l-valur (LTV) qabel l-2008, 90 % tal-istokk tas-self kellu proporzjonijiet LTV ta’ inqas minn 80 % fl-ewwel nofs tal-2021. Dan kien ir-riżultat, sa ċertu punt, ta’ tkabbir mgħaġġel fil-prezzijiet tad-djar u ta’ self antik li ġie amortizzat. Barra minn hekk, il-proporzjonijiet LTV ta’ self ġdid ġew limitati għal 80 % mill-2015. Madankollu, fir-rigward tal-proporzjonijiet bejn is-servizz tad-dejn u l-introjtu (DSTI), madwar 22 % tas-self ipotekarju eżistenti u kważi 25 % tas-self ipotekarju ġdid (espress f’termini ta’ volum) fl-ewwel nofs tal-2021 kellhom proporzjonijiet DSTI bejn 40 % u 60 %. Dan kien parzjalment ir-riżultat ta’ limiti ogħla fuq il-proporzjon DSTI għal dawk li jissellfu bi dħul għoli, li s-sehem tagħhom ta’ self ġdid kien qed jikber: fl-ewwel nofs tal-2021, madwar 60 % ta’ dawk li jissellfu tas-self għad-djar kienu eliġibbli għal-limiti ogħla ta’ 60 % għal-limitu tal-proporzjon DSTI (bi dħul nett fix-xahar ogħla mil-limitu regolatorju ta’ HUF 500 000), u 5 % tas-self għal djar ġodda kellu proporzjon DSTI ogħla minn 50 %. Minkejja li l-maturitajiet tas-self il-ġdid kienu qed jitwalu xi ftit, skont l-MNB, l-evidenza ma tissuġġerixxix li qed jintużaw dejjem aktar maturitajiet itwal biex jiġu evitati l-limiti eżistenti fuq il-proporzjonijiet DSTI. d. Ir-rati tal-imgħax fissi ntużaw b’mod aktar frekwenti fir-rigward tal-kreditu tal-unitajiet domestiċi wara li l-MNB introduċa trademark ta’ ċertifikazzjoni fl-2017. Dan huwa disponibbli biss għal self għal djar b’perjodu ta’ fissazzjoni tar-rata tal-imgħax ta’ mill-inqas ħames snin. L-espansjoni tas-self għal djar b’perjodi itwal ta’ fissazzjoni tar-rata tal-imgħax kompliet tiġi amplifikata bil-limiti aktar baxxi għall-proporzjonijiet DSTI, applikabbli minn Ottubru 2018, għal self ipotekarju b’perjodu ta’ fissazzjoni tar-rata tal-imgħax iqsar minn 10 snin. Minn Frar 2021, madwar 75 % u 25 % tas-self ġdid ġew iffissati għal 10 u 5 snin, rispettivament. Madankollu, meta jitqies l-istokk tas-self, is-self b’perjodi ta’ fissazzjoni iqsar minn sena xorta jirrappreżenta kważi 40 % tal-kreditu maħruġ, għalkemm dan is-sehem kien qed jonqos gradwalment. e. Reċentement, il-moratorju fuq is-self relatat mal-pandemija COVID-19 ġie estiż sa Ġunju 2022. Madankollu, l-eliġibbiltà fir-rigward tal-moratorju tnaqqset, u l-istokk tas-self tal-unitajiet domestiċi li baqa’ taħt il-moratorju jammonta għal madwar 5 % tal-portafoll tas-self tal-unitajiet domestiċi pendenti totali. Skont l-analiżi tal-MNB, is-self fil-moratorju preċedenti u usa’ tal-unitajiet domestiċi li jissellfu li huma impjegati f’setturi vulnerabbli ammonta għal madwar 10 % tas-self pendenti kollu. f. Il-BERS jirrikonoxxi l-miżuri makroprudenzjali li huma fis-seħħ fl-Ungerija li jtaffu l-vulnerabbiltajiet attwali tal-proprjetà immobbli, jiġifieri l-limiti fuq il-proporzjonijiet LTV u DSTI. Barra minn hekk, il-BERS jirrikonoxxi li l-banek irrikonoxxew debitament iż-żieda fir-riskju ta’ kreditu minħabba l-moratorju estiż billi kklassifikaw xi self bħala self tal-Istadju 2. g. Minn perspettiva li tħares ’il quddiem u b’kont meħud tal-prospettiva tar-riskju fuq żmien medju, it-taħlita ta’ politika makroprudenzjali attwali hija kkunsidrata parzjalment xierqa u parzjalment suffiċjenti. Jekk il-vulnerabbiltajiet tal-RRE jibqgħu jiżdiedu, l-issikkar tal-limitu fuq il-proporzjon DSTI, filwaqt li jikkomplementah b’limitu ta’ maturità, u/jew l-introduzzjoni ta’ riżerva għal riskju sistemiku jew ta’ riżerva ta’ kapital kontroċiklika, jikkontribwixxu biex itaffu dawk il-vulnerabbiltajiet. Madankollu, il-politiki makroprudenzjali għandhom jkunu kkumplimentati b’azzjoni ta’ politika usa’ mmirata lejn il-mitigazzjoni jew l-eliminazzjoni tal-fatturi li jiffaċilitaw jew jippromwovu żieda fil-livelli ta’ djun tal-unitajiet domestiċi jew żbilanċ fl-affordabbiltà tal-akkomodazzjoni. Dawn il-politiki għandhom jappoġġjaw il-miżuri makroprudenzjali attwali biex jiġu indirizzati l-vulnerabbiltajiet li jifdal li ġew identifikati fis-suq RRE fl-Ungerija b’mod effiċjenti u effettiv, mingħajr ma jinħolqu spejjeż eċċessivi għall-ekonomija reali u s-sistema finanzjarja tal-Ungerija. Fl-Ungerija, is-sussidji tal-gvern u s-self ta’ appoġġ jistgħu jikkontribwixxu biex iżidu d-domanda għal djar okkupati mis-sidien, li jwasslu għal sopravalutazzjoni ogħla tal-prezzijiet tad-djar kif ukoll għad-dejn tal-unitajiet domestiċi, f’kuntest ta’ provvista insuffiċjenti ta’ akkomodazzjoni. Għalhekk, politiki ulterjuri jistgħu jinkludu t-tneħħija ta’ inċentivi għal dejn ogħla tal-unitajiet domestiċi, speċjalment sussidji tal-gvern u self ta’ appoġġ, u l-iżgurar ta’ provvista adegwata ta’ akkomodazzjoni u suq tal-kiri effiċjenti. Ikun rakkomandabbli, fit-trimestri li ġejjin, li l-awtoritajiet nazzjonali jkomplu jimmonitorjaw il-kwalità kreditizja tad-dejn tal-unitajiet domestiċi taħt moratorju u jiżguraw proviżjonament adegwat għat-telf mistenni.