(3)

Il-valutazzjoni tal-BERS tal-vulnerabbiltà tenfasizza dan li ġej għaln-Netherlands: a. L-unitajiet domestiċi ġewwa n-Netherlands huma midjunin ħafna u hemm proporzjon ta’ dejn ta’ unitajiet domestiċi mad-dħul li huwa fost l-ogħla fl-Unjoni, minkejja xi ftit tnaqqis f’dawn l-aħħar snin. b. Barra minn hekk, l-ipoteki Olandiżi huma fost l-ogħla fl-Europa fir-rigward tal-valur tal-kollateral sottostanti tagħhom. Madwar kwart tas-sidien ipotekarji u nofs il-mutwatarji taħt l-40 sena għandhom dejn totali li jaqbeż il-valur ta’ darhom. Il-vulnerabbiltà x’aktarx se tibqa’ għolja, l-ewwel nett għaliex self ipotekarju ġdid għandu tendenza li jkun għoli fir-rigward tal-valur tal-proprjetà mixtrija u t-tieni nett minħabba r-rati ta’ amortizzament baxxi medji. Għal self ipotekarju ġdid, madankollu, ir-rati ta’ amortizzament huma ogħla, għaliex l-ipoteki amortizzati biss jistgħu jnaqqsu l-imgħax għall-finijiet tat-taxxa, li jaħdem bħala inċentiv għall-unitajiet domestiċi biex jamortizzaw is-self tagħhom. c. Bħalissa, m’hemmx sinjali kumplessivi ta’ valutazzjoni żejda fis-suq tal-proprjetà immobbli residenzjali fin-Netherlands u l-prezzijiet jidhru li huma baxxi pparagunati mad-dħul minn perspettiva storika. Dan huwa minkejja l-fatt li prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali qed jogħlew b’mod robust fi snin riċenti, wara tnaqqis ekonomiku sinjifikanti wara l-kriżi finanzjarja dinjija. Fil-bliet ewlenin, għalkemm mhux mal-pajjiż kollu, il-prezzijiet qed imorru lura għal livelli ta’ qabel il-kriżi. d. Dejn għoli tal-unitajiet domestiċi flimkien mal-kollateralizzazzjoni ipotekarja relattivament baxxa jistgħu jwasslu għal effetti diretti u indiretti negattivi konsiderevoli fuq l-istabbiltà makroekonomika u finanzjarja. Pereżempju, fil-każ ta’ skoss ekonomiku jew finanzjarju negattiv bħal żieda fil-qgħad u/jew tnaqqis fit-tkabbir tad-dħul, l-unitajiet domestiċi b’ħafna dejn jistgħu jsibuha partikolarment diffiċli biex iħallsu djunhom u n-numru ta’ inadempjenzi ipotekarji jista’ jiżdied li jwassal għal telf ta’ kreditu dirett għall-banek, speċjalment jekk akkumpanjat bi tnaqqis fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. Barra minn hekk, jekk fil-fatt jimmaterjalizza xenarju negattiv għall-ekonomija, l-effetti assoċjati negattivi tad-dħul u l-ġid tal-unitajiet domestiċi jistgħu jsaħħu l-iskoss inizjali, u jżidu l-effetti negattivi diretti u indiretti fuq l-istabbiltà finanzjarja (eż. jekk l-unitajiet domestiċi jkollomx inaqqsu l-konsum sabiex iħallsu s-self ipotekarju). e. Kumplessivament, is-sistema bankarja tan-Netherlands hija kkapitalizzata tajjeb, u l-awtoritajiet tan-Netherlands introduċew numru ta’ riżervi kapitali li qed jiġu introdotti gradwalment matul is-snin li ġejjin. Barra dan, it-testijiet tal-istress jindikaw li l-banek għandhom kapital suffiċjenti biex ikunu jifilħu xenarji negattivi relatati mal-proprjetà immobbli residenzjali. Għal dawn ir-raġunijiet, is-sistema bankarja hija kkunsidrata li hija reżiljenti kontra skossi diretti fuq il-proprjetà immobbli residenzjali. Huwa importanti wkoll li tiġi nnutata l-importanza li qed tikber tas-settur mhux bankarju għas-self ta’ proprjetà immobbli residenzjali. Bħalissa madwar nofs l-ipoteki ġodda kollha huma pprovduti minn entitajiet mhux bankarji, bħal istituzzjonijiet tal-assigurazzjoni. Miżuri makroprudenzjali magħżula adottati għal self (bħal-limitu fuq il-proporzjon self mal-valur) japplikaw ukoll għal self ipprovdut mis-settur mhux bankarju. Madankollu, hemm analiżi limitata disponibbli fuq ir-riskji potenzjali għall-istabbiltà finanzjarja tal-mutwanti ipotekarji mhux bankarji. f. B’mitigazzjoni tal-vulnerabbiltajiet imsemmijin iktar ‘il fuq, hemm xi fatturi strutturali li jillimitaw ir-riskju ta’ kreditu dirett minn self ipotekarju, bħal faċilitajiet b’saħħithom għal min jissellef u regoli stretti dwar il-falliment personali. g. Il-BERS jinnota l-miżuri li ġew implimentati fin-Netherlands dwar is-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali. Dawn jinkludu limiti fuq il-proporzjonijiet ħlas ta’ dejn mad-dħul u self mal-valur għal self ġdid li gradwalment qed jiġi ristrett matul iż-żmien u tnaqqis fit-tnaqqis tat-taxxa ta’ ħlasijiet ta’ imgħaxijiet tal-ipoteki. Filwaqt li dawn il-miżuri ta’ politika huma xierqa minħabba n-natura tal-vulnerabbiltajiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fin-Netherlands, jistgħu ma jkunux biżżejjed biex jindirizzawhom għalkollox billi ħafna mill-miżuri qed jiġu introdotti gradwalment biss u l-kalibrazzjoni tagħhom mhux se toħloq ħafna restrizzjoni, anki wara implimentazzjoni sħiħa,