ANNESS V

L-Anness V għar-Rakkomandazzjoni BERS/2016/14 huwa sostitwit minn dan li ġej:

“ANNESS V GWIDA DWAR DEFINIZZJONIJIET U INDIKATURI Dan l-Anness jipprovdi gwida dwar kwistjonijiet speċifiċi relatati mad-definizzjoni ta' indikaturi u b'mod partikolari dwar l-Anness III. L-iskop tiegħu mhuwiex li jipprovdi struzzjonijiet tekniċi ddettaljati sabiex jimtlew il-Mudelli fl-Anness III biex ikopru l-każijiet kollha possibbli. Barra minn hekk, il-gwida għandha tiġi interpretata bħala li tkopri definizzjonijiet fil-mira u metodi fil-mira, u f'xi każijiet jistgħu jkunu ġġustifikati diverġenzi sabiex jakkomodaw il-karatteristiċi speċifiċi ta' swieq jew segmenti ta' swieq. 1. Definizzjonijiet ta' proprjetà immobbli kummerċjali Attwalment m'hemm l-ebda definizzjoni aċċettata madwar l-Unjoni kollha ta' CRE li hija preċiża biżżejjed għal skopijiet makroprudenzjali. (a) Ir-Regolament (UE) Nru 575/2013 jiddefinixxi RRE fl-Artikolu 4(1)(75) iżda ma jipprovdix definizzjoni preċiża ta' CRE, apparti milli jiddeskriviha bħala “uffiċċji jew bini kummerċjali ieħor” fl-Artikolu 126. Dan ir-Regolament jeħtieġ ukoll li l-valur tal-proprjetà m'għandux jiddependi fuq il-kwalità tal- kreditu tal-mutwatarju jew il-prestazzjoni tal-proġett sottostanti fir-rigward tas-CRE. (b) L-EBA pprovda kriterju addizzjonali utli: l-iskopijiet dominanti tal-proprjetà “għandhom ikunu marbuta ma' attività ekonomika” (1). Waqt li huwa utli, dan il-kriterju għadu mhuwiex preċiż biżżejjed għal finijiet makroprudenzjali. (c) Ir-Regolament (UE) 2016/867 tal-Bank Ċentrali Ewropew (BĊE/2016/13) (2) huwa sors possibbli ieħor għad-definizzjoni ta' CRE. Filwaqt li l-premessa li fuqha kienet oriġinarjament inħarġet din ir-Rakkomandazzjoni kienet iġġustifikat l-adozzjoni ta’ definizzjonijiet iktar iddettaljati għall-finijiet ta’ stabbiltà finanzjarja, żviluppi riċenti fl-istatistika wrew il-ħtieġa li tiġi allinjata aktar mill-qrib id-definizzjoni ta’ CRE ma’ dik użata fir-Regolament (UE) 2016/867, sabiex jiġu ffaċilitati l-attivitajiet ta’ monitoraġġ u analiżijiet finanzjarji ta’ awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali u sabiex ikun hemm kumparabbiltà sħiħa bejn il-pajjiżi. (d) L-inizjattiva G20 Data Gaps (3) hija ġabra ta' 20 rakkomandazzjoni dwar it-titjib tal-istatistika ekonomika u finanzjarja li tnediet sabiex jittejbu d-disponibbiltà u l-kumparabbiltà ta' dejta ekonomika u finanzjarja — wara l-kriżi finanzjarja tal-2007-08. Ir-Rakkomandazzjoniet II.17 u II.18 tat-Tieni Fażi tal-Inizjattiva G20 Data Gaps (DGI-2) (4) jenfasizzaw ir-rekwiżit biex titjieb id-disponibbiltà ta’ statistika ta’ proprjetà immobbli kemm residenzjali kif ukoll kummerċjali. Bħala segwitu ta’ din l-inizjattiva, fl-2017, il-Kummissjoni (Eurostat) ippubblikat ir-rapport “Commercial property price indicators: sources, methods and issues” (5), li jipprovdi input dwar id-dejta tas-sors u l-metodoloġiji fir-rigward ta’ indiċijiet tal-prezzijiet ta’ proprjetà kummerċjali, bl-għan li l-kumpilaturi u l-utenti jkunu infurmati aħjar dwar sorsi alternattivi ta’ dejta, ta’ metodi ta’ kejl, u l-kwistjonijiet ikkonċernati. (e) Id-dokument ta' konsultazzjoni tal-Kumitat ta' Basel dwar is-Superviżjoni Bankarja dwar reviżjonijiet għall-approċċ standardizzat għar-riskju ta' kreditu (6) wkoll jiddefinixxi CRE bħala l-kuntrarju ta' RRE. Skopertura għal RRE hija ddefinita bħala skopertura ggarantita bi proprjetà immobbli li jkollha n-natura ta' dar u li tissodisfa l-liġijiet u r-regolamenti applikabbli kollha sabiex tintuża għal skopijiet residenzjali, jiġifieri proprjetà residenzjali. Skopertura CRE mbagħad hija ddefinita bħala skopertura ggarantita b'xi proprjetà immobbli li ma tkunx proprjetà residenzjali. Fid-dawl tal-limitazzjonijiet tad-definizzjonijiet imsemmija hawn fuq, din ir-Rakkomandazzjoni tipprovdi definizzjoni operattiva ta' CRE speċifikament għal finijiet makroprudenzjali. Tiddefinixxi CRE bħala kwalunkwe proprjetà immobbli li tipproduċi dħul, kemm jekk tkun eżistenti jew tkun qiegħda tiġi żviluppata, inkluż djar għall-kera; jew proprjetà immobbli użata mis-sidien tal-proprjetà għat-twettiq tan-negozju, għan jew attività tagħhom, kemm jekk tkun eżistenti jew tkun qiegħda tiġi żviluppata; li mhijiex ikklassifikata bħala RRE; u tinkludi akkomodazzjoni soċjali. Jista' jiġi diskuss jekk proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata għandhiex titqies bħala CRE. F'dan ir-rigward, il-prattiki nazzjonali jvarjaw. Madankollu, l-esperjenza ta' għadd ta' Stati Membri matul il-kriżi finanzjarja reċenti wriet kemm huwa importanti għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja li jiġu mmonitorjati investimenti f'din l-attività ekonomika u l-iffinanzjar tagħha. Proprjetà immobbli li tipproduċi dħul hija ddefinita bħala kull proprjetajiet immobbli bi dħul iġġenerat minn kirjiet jew profitti mill-bejgħ tagħhom. Għalhekk, djar mixtrija għall-kiri u djar għall-kiri huma t-tnejn subkategoriji ta’ proprjetà immobbli li tipproduċi dħul. Djar mixtrija għall-kiri tirreferi għal kwalunkwe proprjetà immobbli li tkun proprjetà diretta ta' persuni fiżiċi, fejn l-għan ewlieni jkun li jinkrew lil inkwilini. Djar mixtrija għall-kiri huwa wkoll qasam ta' konfini bejn l-RRE u s-CRE. Madankollu, peress li din l-attività tipikament issir minn sidien fuq bażi part-time u mhux professjonali li jkollhom portafoll żgħir ta' proprjetà, din tista' tiġi interpretata għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja bħala li tappartjeni aktar għas-settur RRE milli għas-settur CRE. Għal din ir-raġuni djar mixtrija għall-kiri huma kklassifikati bħala RRE u għaldaqstant huma awtomatikament esklużi mid-definizzjoni ta’ CRE, anke jekk jitqiesu bħala proprjetà immobbli li tipproduċi dħul. Madankollu, minħabba l-karatteristiċi ta' riskju distinti tiegħu, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw l-iżviluppi f'dan is-suq sussidjarju taħt tqassim separat, jekk din l-attività tkun tirrappreżenta sors sinifikanti ta' riskji jew sehem sinifikanti mill-istokk jew flussi ta’ tislif RRE totali. Għal din ir-raġuni, rendikont ta’ selfiet RRE huwa inkluż ukoll sabiex jiddistingwi bejn self għax-xiri ta’ proprjetà għall-kiri u self għal proprjetà okkupata mis-sid. Id-djar mixtrija għall-kiri li għadhom qegħdin jinbnew huma ukoll meqjusa RRE. B’mod simili, djar li għadhom qegħdin jinbnew bl-għan li jintużaw għall-skopijiet ta’ abitazzjoni mis-sidien huma ukoll meqjusa bħala proprjetà RRE. Djar għall-kiri jirreferu għal proprjetà immobbli li hija proprjetà ta’ entitajiet legali (bħal investituri professjonali) bl-għan li jiġu mikrija lil inkwilini. Dawn il-proprjetajiet huma ukoll meqjusin proprjetajiet immobbli li jipproduċu dħul u għalhekk huma kklassifikati bħala CRE. Minbarra dan, djar għall-kiri li qegħdin jinbnew huma ukoll ikklassifikati bħala CRE, u b’mod partikolari bħala proprjetajiet immobbli li jipproduċu dħul li għadhom qegħdin jiġu żviluppati. Monitoraġġ separat tal-finanzjament tad-djar għall-kiri jista’ wkoll ikun relevanti għal finijiet ta’ stabbiltà finanzjarja. Għal din ir-raġuni, tqassim separati ġew inklużi għal dan it-tip ta’ selfiet. Proprjetà immobbli li tipproduċi dħul li mhijiex proprjetà mixtrija għall-kiri u djar għall-kiri huma ukoll inklużi fid-definizzjoni ta’ CRE, kemm jekk jeżistu kif ukoll jekk qegħdin jinbnew. Eżempji oħra ta’ tipi oħra ta’ proprjetajiet immobbli li jipproduċu dħul jinkludu binjiet ta’ uffiċji u postijiet ta’ negozju mikrija. Meta jkunu qed jinbnew, dawn it-tipi ta’ proprjetajiet immobbli li jipproduċu dħul huma meqjusin bħala proprjetajiet immobbli li jipproduċu dħul li qegħdin jiġu żviluppati, u huma kklassifikati bħala CRE. Proprjetà immobbli użata mis-sidien tal-proprjetà għat-twettiq tan-negozju, għan jew attività tagħhom tinkludi postijiet ta’ negozju, kif ukoll proprjetà immobbli ta’ natura aktar sui generis, bħal knejjes, universitajiet, mużewijiet, eċċ. Jista’ jiġi diskuss jekk il-proprjetà immobbli użata mis-sidien tal-proprjetà għat-twettiq tan-negozju, għan jew attività tagħhom għandhiex tiġi kklassifikata bħala CRE jew bħala tip ieħor ta’ proprjetà immobbli. F'dan ir-rigward, il-prattiki nazzjonali jvarjaw, peress illi r-riskji assoċjati ma’ dan it-tip ta’ proprjetà immobbli jistgħu jitqiesu, f’xi Stati Membri, differenti mir-riskji assoċjati mas-CRE. Madankollu, waqt li jiġi rikonoxxut li r-riskji jistgħu jvarjaw bejn l-Istati Membri, huwa wkoll importanti li dawn ir-riskji jiġu mmonitorjati għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja. Għal din ir-raġuni, proprjetà immobbli użata mis-sidien tal-proprjetà għat-twettiq tan-negozju, għan jew attività tagħhom ġiet inkluża fid-definizzjoni ta’ CRE. Barra minn hekk, sabiex jindirizzaw il-karatteristiċi speċifiċi tal-finanzjament ta’ swieq differenti fil-proprjetà immobbli bejn l-Istati Membri, tqassim separat huwa inkluż ukoll biex jiġu mmonitorjati r-riskji relatati ma’ dawn it-tipi ta’ finanzjament separatament. Proprjetà immobbli użata mis-sidien tal-proprjetà għat-twettiq tan-negozju, għan jew attività tagħhom għandha wkoll titqies bħala CRE kemm waqt li għadha qiegħda tinbena kif ukoll malli titlesta. L-akkomodazzjoni soċjali hija segment kumpless tas-suq tal-proprjetà immobbli, peress li tista' tieħu forom differenti bejn u fi ħdan l-Istati Membri. Minħabba li l-akkomodazzjoni soċjali normalment ma tkunx mibnija, akkwistata jew rinovata minn persuni fiżiċi, mhijiex ikklassifikata bħala RRE, iżda bħala CRE. Madankollu, f’ċerti pajjiżi, fid-dawl ta’ kunsiderazzjonijiet ta’ stabilità finanzjarja, huwa importanti li jkun hemm monitoraġġ tar-riskji li jinbtu minn din it-tip ta’ proprjetà taħt tqassim separat. Għal din ir-raġuni, tqassim separat żdied għal dan it-tip ta’ selfiet. Barra minn hekk, akkomodazzjoni soċjali li hija proprjetà diretta tal-Istat titqies li hija proprjetà għall-fini tat-twettiq tal-għan tal-gvern u għaldaqstant hija ukoll ikklassifikata bħala CRE. Akkomodazzjoni soċjali li għadha qiegħda tinbena hija ukoll ikklassifikata bħala CRE, peress illi titqies bħala proprjetà immobbli li tipproduċi dħul li għadha qiegħda tiġi żviluppata. Kull proprjetà oħra li qiegħda tinbena għandha tiġi kkunsidrata jew bħala RRE jew CRE skont id-definizzjonijiet ġenerali fil-punti (4) u (38), rispettivament, tat-taqsima 2(1)(1). 2. Sorsi ta' dejta dwar proprjetà immobbli kummerċjali 2.1. Indikaturi dwar is-suq CRE fiżiku L-indikaturi CRE dwar is-suq fiżiku jistgħu jinkisbu permezz ta': (a) sorsi pubbliċi, eż. aġenziji tal-istatistika nazzjonali jew reġistri tal-artijiet; jew (b) fornituri ta' dejta mis-settur privat li jkopru parti sostanzjali tas-suq CRE. Ir-Rapport BERS dwar il-proprjetà immobbli kummerċjali u l-istabbiltà finanzjarja fl-UE jagħti ħarsa ġenerali lejn l-indiċijiet tal-prezzijiet disponibbli u sorsi ta' dejta possibbli (7). 2.2. Indikaturi dwar l-iskopertura tas-sistema finanzjarja għas-CRE L-iskoperturi tal-parteċipanti fis-suq, ta' mill-inqas dawk tas-settur finanzjarju, jistgħu jinġabru mir-rapportar superviżorju. Xi dejta diġà tinġabar mill-BĊE u l-EIOPA f'livell nazzjonali. Madankollu, dawn mhumiex dettaljati ħafna. Mudelli ġodda ta' rapportar superviżorju għal banek, jiġifieri Rapportar Finanzjarju (FINREP) u Rapportar Komuni (COREP), għal assiguraturi taħt id-Direttiva 2009/138/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (8) u għal fondi ta' investiment taħt id-Direttiva 2011/61/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (9) jistgħu jipprovdu perspettiva aktar granulari tal-iskoperturi tal-istituzzjonijiet finanzjarji għas-CRE. Il-klassifikazzjonijiet ipprovduti fil-klassifikazzjoni statistika tal-attivitajiet ekonomiċi fil-Komunità Ewropea (NACE rev 2.0) jistgħu jkunu utli għall-iskoperturi għal CRE ta' istituzzjonijiet finanzjarji prokuraturi, peress li hemm qbil ġenerali dwarhom mill-istituzzjonijiet tal-Unjoni u jintużaw f'mudelli ta' rapportar regolatorju għal banek u impriżi tal-assigurazzjoni. Jidher li żewġ taqsimiet huma relevanti f'dan ir-rigward: (a) Taqsima F: kostruzzjoni, eskluża l-inġinerija ċivili; u (b) Taqsima L: attivitajiet ta' proprjetà immobbli, esklużi aġenziji tal-proprjetà immobbli. L-iżvantaġġ ewlieni li jintużaw klassifikazzjonijiet NACE huwa li dawn jimmiraw lejn setturi ekonomiċi u mhux lejn self. Pereżempju, self mogħti lil kumpannija tal-proprjetà biex tixtri flotta ta' karozzi huwa rrapportat taħt it-Taqsima L, anki jekk ma jkunx self CRE. 2.3. Użu ta' dejta tas-settur privat Meta awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jużaw dejta minn fornitur ta' dejta tas-settur privat sabiex jikkumplikaw l-indikaturi CRE, huma mistennija li jidentifikaw id-differenzi fil-kamp ta' applikazzjoni u d-definizzjonijiet mqabbla ma' dawk mitluba f'din ir-Rakkomandazzjoni. Għandhom ikunu kapaċi wkoll li jipprovdu dettalji dwar il-metodoloġija sottostanti użata mill-fornitur u l-kopertura tal-kampjun. Dejta minn fornitur mis-settur privat għandha tkun rappreżentattiva tas-suq ġenerali u r-rendikonti relevanti stipulati fir-Rakkomandazzjoni D: (a) it-tip ta' proprjetà; (b) fejn tinsab il-proprjetà; (c) tip u nazzjonalità tal-investitur; (d) tip u nazzjonalità tal-mutwanti. 3. Rendikonti relevanti tal-indikaturi Fir-rigward tar-rendikonti relevanti stipulati fir-Rakkomandazzjoni D, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu kapaċi jipprovdu valutazzjoni tar-relevanza ta' dawk ir-rendikonti għas-suq CRE tagħhom meta jużawhom għal skopijiet ta' monitoraġġ, waqt li jqisu wkoll il-prinċipju tal-proporzjonalità. “Tip ta' proprjetà” tirreferi għall-użu primarju ta' proprjetà kummerċjali. Għall-indikaturi CRE, dan ir-rendikont għandu jinkludi l-kategoriji li ġejjin: (a) residenzjali, eż. binjiet għal għadd ta' unitajiet domestiċi; (b) imnut, eż. lukandi, ristoranti, ċentri kummerċjali; (c) uffiċċji, eż. proprjetà li tintuża primarjament bħala uffiċċji professjonali jew ta' negozju; (d) industrijali, eż. proprjetà użata għall-iskopijiet ta' produzzjoni, distribuzzjoni u loġistika; (e) tipi oħrajn ta' proprjetà kummerċjali. F'każ li proprjetà jkollha użu mħallat, għandha titqies bħala proprjetajiet differenti (pereżempju fuq il-bażi tal-erja tas-superfiċje ddedikata għal kull użu) kull meta jkun fattibbli li jsir dak it-tqassim; inkella, il-proprjetà tista' tiġi kklassifikata skont l-użu dominanti tagħha. “Fejn tinsab il-proprjetà” tirreferi għat-tqassim ġeografiku (eż. bir-reġjuni) jew għas-swieq sussidjarji tal-proprjetà immobbli, li għandu jinkludi wkoll lokalitajiet primi u mhux primi. Sit prim ġeneralment jitqies bħala l-aqwa sit f'suq partikolari, li huwa rifless fir-rendiment minn kera (tipikament l-aktar baxx fis-suq). Għal binjiet ta' uffiċċji dan jista’ jkun sit ċentrali f'belt ewlenija. Għal binjiet li jintużaw għall-bejgħ bl-imnut dan jista' jirreferi għal ċentru ta' belt minn fejn jgħaddu ħafna nies bil-mixi jew ċentru kummerċjali f'pożizzjoni ċentrali. Għal binjiet tal-loġistika dan jista' jirreferi għal sit fejn ikun hemm l-infrastruttura u s-servizzi meħtieġa, li jkollu aċċess eċċellenti għal netwerks tat-trasport. “It-territorju tal-proprjetà” jirreferi għat-territorju fejn tinsab il-proprjetà li sservi bħala kollateral għal self mogħti fi ħdan is-sistema finanzjarja domestika ta’ kwalunkwe Stat Membru. Dan ir-rendikont għandu jinkludi s-subkategoriji li ġejjin: (a) territorju domestiku; (b) territorju barrani maqsum f’pajjiżi individwali li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali tal-Istat Membru jqisu importanti għall-finijiet ta’ stabbiltà finanzjarja. “Tip ta' investitur” tirreferi għal kategoriji wiesgħin ta' investituri, bħal: (a) banek; (b) kumpaniji tal-assigurazzjoni; (c) fondi tal-pensjoni; (d) fondi tal-investiment; (e) kumpanniji tal-proprjetà; (f) oħrajn. Huwa probabbli li tkun disponibbli biss dejta dwar il-mutwatarju jew l-investitur irreġistrat. Madankollu, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji li l-mutwatarju jew investitur irreġistrat jista’ jkun differenti mill-mutwatarju jew investitur aħħari, li huwa fejn jinsab r-riskju finali. B'hekk, l-awtoritajiet huma mħeġġa li jimmonitorjaw ukoll informazzjoni dwar il-mutwatarju jew investitur aħħari kull fejn dan ikun possibbli, eż. permezz ta' informazzjoni miġbura mingħand parteċipanti fis-suq, sabiex ikunu jistgħu jifhmu aħjar l-imġieba tal-parteċipanti fis-suq u r-riskji. “Tip ta' mutwanti” tirreferi għal kategoriji wiesgħin ta' mutwanti, bħal: (a) banek, inklużi “banek ħżiena”; (b) kumpaniji tal-assigurazzjoni; (c) fondi tal-pensjoni. Jista' jkun meħtieġ li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jkollhom jaġġustaw il-lista ta' investituri u tipi ta' mutwanti sabiex jirriflettu l-karatteristiċi tas-settur CRE lokali. “Nazzjonalità” tirreferi għall-pajjiż ta' inkorporazzjoni tal-parteċipant fis-suq. In-nazzjonalità tal-investituri u mutwanti għandha titqassam f'ta' mill-inqas it-tliet kategoriji ġeografiċi li ġejjin: (a) domestiċi; (b) il-kumplament taż-Żona Ekonomika Ewropea; (c) il-kumplament tad-dinja. L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji li n-nazzjonalità tal-investitur jew mutwanti rreġistrati tista' tkun differenti min-nazzjonalità tal-investitur jew mutwanti aħħari fejn ikunu jinsabu r-riskji finali. B'hekk, l-awtoritajiet huma mħeġġa wkoll li jimmonitorjaw informazzjoni dwar il-mutwatarju jew investitur aħħari, eż. permezz ta' informazzjoni miġbura mingħand parteċipanti fis-suq. Ir-rendikonti stipulati fir-Rakkomandazzjoni D(2) għandhom jitqiesu bħala l-minimu rrakkomandat. Madankollu, awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali mhumiex miżmuma milli jagħmlu użu minn rendikonti addizzjonali li, fuq bażi tad-definizzjonijiet u metriċi tagħhom, u meta jitqiesu l-karatteristiċi speċifiċi tas-swieq CRE tagħhom, jistgħu jqisuhom meħtieġa għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja. Fir-rigward ta’ dawn ir-rendikonti addizzjonali, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jistgħu jagħżlu li jimmonitorjaw u jikklassifikaw dawn is-segmenti tas-suq kif iqisu xieraq għas-swieq CRE nazzjonali tagħhom. Barra minn hekk, meta ċertu subkategoriji ta’ CRE jew RRE ma jitqisux ta’ relevanza għal finijiet ta’ stabbiltà finanzjarja, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jistgħu jagħżlu li ma jimmonitorjawx ir-riskji li jinbtu minn dawn it-tipi ta’ proprjetà u/jew il-finanzjament tagħhom. F’każijiet bħal dawn, nuqqas ta’ azzjoni mill-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huwa meqjus bħala ġġustifikat dment li huma pprovduti raġunijiet suffiċjenti. 4. Metodi għall-kalkolu tal-indikaturi tas-suq fiżiku Il-prezz CRE jirreferi għal numerarju ta' kwalità kostanti, jiġifieri l-valur fis-suq tal-proprjetà wara li jitnaqqsu bidliet fil-kwalità bħal diprezzament (u elementi li jiqdiemu u ma jibqgħux tajbin għall-użu) jew apprezzament (eż. rinovazzjoni) permezz ta' aġġustament fil-kwalità. Gwida minn xogħol mibdi mill-Eurostat jagħti l-parir li d-dejta dwar l-ipprezzar għandha tinġabar minn tranżazzjonijiet attwali. Fejn ma jkunux disponibbli u/jew ma jkunux rappreżentattivi għal kollox, dawn jistgħu jiġu approssimati permezz ta' dejta ta' evalwazzjoni jew valutazzjoni sakemm dik id-dejta tkun tirrifletti l-prezz tas-suq attwali, u mhux kwalunkwe approċċ ta' kejl tal-prezz sostenibbli. 5. Valutazzjoni ta' skoperturi tas-sistema finanzjarja għal proprjetà immobbli kummerċjali L-iskopertura tas-sistema finanzjarja għas-CRE tikkonsisti kemm f'tislif, spiss minn banek u xi kultant ukoll minn kumpanniji tal-assigurazzjoni, u investimenti, li spiss isiru minn kumpaniji tal-assigurazzjoni, fondi tal-pensjonijiet u fondi ta' investiment. Investmenti jistgħu jirreferu kemm għal parteċipazzjonijiet diretti f'CRE, eż. il-pussess ta' titolu legali fuq proprjetà CRE, u parteċipazzjonijiet indiretti f'CRE, eż. permezz ta' titoli u fondi ta' investiment. F’każ li mutwanti jew investitur juża veikolu bi skop speċjali (SPV) bħala teknika ddedikata għall-finanzjament ta’ CRE, dak it-tislif jew dawk l-investimenti għandhom jitqiesu bħala tislif jew investimenti diretti f’CRE (approċċ “look-through”). Meta jiġu vvalutati dawn l-iskoperturi għas-sistema, bħala ħaġa sħiħa, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji mir-riskju ta' għadd doppju. L-investituri jistgħu jinvestu kemm direttament kif ukoll indirettament f'CRE. Pereżempju, fondi ta' pensjoni u kumpanniji tal-assigurazzjoni spiss jinvestu direttament f'CRE. Jista' jkun ukoll aktar diffiċli li jinqabdu skoperturi ta' parteċipanti fi swieq barranin, li jistgħu jikkostitwixxu parti sinifikanti tas-suq (10). Peress li dawn il-parteċipanti fis-suq huma importanti għall-funzjonament tas-suq CRE, huwa rakkomandabbli li jiġu mmonitorjati l-attivitajiet tagħhom. Peress li telf minn attivitajiet CRE spiss ikun ikkonċentrat f'tislif għal CRE minn banek, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mħeġġa li jagħtu attenzjoni partikolari lil din l-attività fil-monitoraġġ tagħhom. 6. Metodi għall-kalkolu tal-LTV L-Anness IV jistabbilixxi l-metodi għall-kalkolu ta' LTV-O u LTV-C. Madankollu, hemm għadd ta' karatteristiċi speċifiċi li għandhom jitqiesu meta jiġu kkalkulati dawn il-proporzjonijiet għas-CRE. Fil-każ ta' self sindakat, l-LTV-O għandu jiġi kkalkulat bħala l-ammont inizjali tas-selfiet kollha mogħtija lill-mutwatarju b'mod relattiv għall-valur tal-proprjetà fl-oriġinazzjoni. Fejn ikunu kkonċernati bosta proprjetajiet, l-LTV-O għandu jiġi kkalkulat bħala l-proporzjon tal-ammont ta' self(iet) inizjali mal-valur totali tal-proprjetajiet ikkonċernati. Peress li n-numru ta' proprjetajiet huwa ferm iżgħar u l-proprjetajiet huma aktar eteroġenji fis-settur CRE milli fis-settur RRE, huwa aktar xieraq li l-LTV-C jiġi kkalkulat fuq il-bażi ta' valutazzjoni tal-valur tal-proprjetajiet individwali milli jintuża indiċi ta' valur jew prezz. Finalment, jeħtieġ li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw id-distribuzzjoni ta' LTV b'enfasi partikolari fuq l-aktar selfiet riskjużi, jiġifieri dawk bl-ogħla LTV, peress li spiss jirriżultaw telfiet minn dak ir-riskju tat-tarf (tail risk). 7. Metodi għall-kalkolu tal-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax (ICR) u l-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR) Il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax (ICR) u l-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR) jirreferu għal dħul minn kera ġġenerat minn proprjetà li tiġġenera dħul jew ġabra ta' proprjetajiet, jew fluss ta’ flus kontanti ġġenerat mit-twettiq tan-negozju, għan jew attività tas-sidien ta’ proprjetà jew ġabra ta’ proprjetajiet, nett mit-taxxi u mill-ispejjeż operattivi li l-mutwatarju jrid iġarrab sabiex iżomm il-valur tal-proprjetà u — fil-każ ta’ flussi ta’ flus kontanti — aġġustat għal spejjeż oħra u benefiċċji diretti konessi mal-użu tal-proprjetà. ICR huwa ddefinit bħala: Għall-finijiet tal-kalkolu tal-ICR: (a) “dħul nett annwali” jinkludi d-dħul annwali minn kera li takkumula minn kiri ta’ proprjetà lil inkwilini jew fluss ta’ flus kontanti annwali ġġenerat mit-twettiq ta’ negozju, għan jew attività tas-sidien tal-proprjetà, nett minn taxxi u kwalunkwe spejjeż operattivi biex jinżamm il-valur tal-proprjetà u — fil-każ ta’ flussi ta’ flus kontanti — aġġustat għal spejjeż oħra u benefiċċji diretti konessi mal-użu tal-proprjetà. (b) “spejjeż ta' imgħax annwali” huma spejjeż ta' imgħax annwali assoċjati mas-self iggarantit bil-proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE. L-iskop tal-ICR huwa li jkejjel il-grad safejn id-dħul iġġenerat minn proprjetà huwa suffiċjenti biex iħallas l-ispejjeż ta' imgħax imġarrba minn mutwatarju biex jixtri dik il-proprjetà. L-ICR għalhekk għandu jiġi analizzat fil-livell tal-proprjetà. DSCR huwa ddefinit bħala: Għall-finijiet tal-kalkolu tad-DSCR: (a) “dħul nett annwali” jinkludi d-dħul annwali minn kera li takkumula minn kiri ta’ proprjetà lil inkwilini jew fluss ta’ flus kontanti annwali ġġenerat mit-twettiq ta’ negozju, għan jew attività tas-sidien tal-proprjetà, nett minn taxxi u kwalunkwe spejjeż operattivi biex jinżamm il-valur tal-proprjetà u — fil-każ ta’ flussi ta’ flus kontanti — aġġustat għal spejjeż oħra u benefiċċji diretti konnessi mal-użu tal-proprjetà. (b) “isservisjar annwali ta' dejn” huwa l-isservisjar annwali ta' dejn assoċjat mas-self iggarantit bil-proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE. L-iskop tad-DSCR huwa li jivvaluta l-piż tat-tagħbija ta' dejn totali li proprjetà tiġġenera għal mutwatarju. B'hekk, id-denominatur jinkludi mhux biss spejjeż ta' imgħax, iżda wkoll l-amortizzament ta' self, jiġifieri l-ħlasijiet lura fuq il-kapital. Il-kwistjoni ewlenija għal dak l-indikatur hija jekk għandux jiġi kkalkulat fil-livell tal-proprjetà jew fil-livell tal-mutwatarju. L-iffinanzjar ta' CRE tipikament huwa pprovdut fuq bażi mingħajr garanzija, jiġifieri l-mutwant huwa intitolat biss għal ħlas lura mid-dħul tal-proprjetà u mhux minn dħul jew assi oħrajn tal-mutwatarju. Għalhekk huwa aktar realistiku u xieraq li d-DSCR jiġi kkalkulat fil-livell tal-proprjetà. Barra minn hekk, jekk wieħed jiffoka fuq id-dħul totali ta' mutwatarju, dan iqajjem kwistjonijiet importanti ta' konsolidazzjoni li jagħmilha aktar diffiċli biex tiġi ddefinita metrika li hija kumparabbli bejn l-Istati Membri. 8. Indikaturi addizzjonali relevanti għal proprjetà li tiġġenera dħul li qiegħda tiġi żviluppata Għal proprjetà li tiġġenera dħul li qiegħda tiġi żviluppata, minflok l-LTV fl-oriġinazzjoni, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jistgħu minflok jimmonitorjaw il-proporzjon bejn is-self u l-ispiża (LTC). L-LTC jirrappreżenta l-ammont inizjali tas-selfiet kollha mogħtija fir-rigward tal-ispejjeż assoċjati mal-bini tal-proprjetà sat-tlestija. Barra minn hekk, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jiffukaw il-monitoraġġ tagħhom fuq l-aktar żviluppi riskjużi, eż. dawk li jesperjenzaw proporzjonijiet baxxi ħafna ta' qabel il-kiri jew qabel il-bejgħ. Għall kull bini li jkun qiegħed jinbena, il-proporzjon ta' qabel il-kiri huwa ekwivalenti għall-erja tas-superfiċje li tkun diġà nkriet mill-iżviluppatur tal-proprjetà fil-ħin meta jingħata s-self b'mod relattiv mal-erja tas-superfiċje totali li ser tkun disponibbli ladarba tkun tlestiet il-proprjetà; b'mod simili, il-proporzjon ta' qabel il-bejgħ huwa ekwivalenti għall-erja tas-superfiċje li tkun diġà nbiegħet mill-iżviluppatur tal-proprjetà fil-ħin meta jingħata s-self b'mod relattiv mal-erja tas-superfiċje totali li ser tkun disponibbli ladarba tkun tlestiet il-proprjetà. 9. Pubblikazzjoni annwali ta' skoperturi għal proprjetà immobbli kummerċjali mill-ASE Waqt li jużaw l-informazzjoni disponibbli minn mudelli ta' rapportar regolatorji, l-ASE huma rrakkomandati li jiżvelaw ta' mill-inqas informazzjoni aggregata annwalment fuq l-iskoperturi għas-swieq CRE nazzjonali differenti fl-Unjoni għall-entitajiet fi ħdan il-kamp ta' applikazzjoni tas-superviżjoni tagħhom u fuq bażi individwali. Dak l-iżvelar pubbliku huwa mistenni li jtejjeb l-għarfien ta' awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali dwar l-attività ta' entitajiet minn Stati Membri oħrajn dwar is-suq CRE domestiku tagħhom. F’każ li jkun hemm xi tħassib dwar l-iskop jew il-kwalità tad-dejta ppubblikata, dik il-pubblikazzjoni għandha tkun akkumpanjata bil-kummenti xierqa. Bħala regola ġenerali, l-ASE għandhom jippermettu li kwalunkwe awtorità nazzjonali makroprudenzjali fl-Unjoni tkun tista' tivvaluta l-iskoperturi tal-istituzzjonijiet finanzjarji kollha tal-Unjoni għas-suq nazzjonali rispettiv tagħha. Dan jimplika li dejta miġbura għall-istituzzjonijiet finanzjarji kollha fl-Unjoni għandha tiġi aggregata fil-livell tal-pajjiż. Meta jiżvelaw dik l-informazzjoni aggregata, l-ASE għandhom jużaw l-informazzjoni fil-mudelli ta' rapportar regolatorji li jipprovdu rendikont ġeografiku tal-iskoperturi ta' kreditu u/jew investimenti (diretti u indiretti). Meta l-mudelli ta' rapportar jipprovdu rendikont skont il-kodiċi NACE (11), għandha ssir referenza għas-CRE kemm bħala t-Taqsimiet “F” kif ukoll “L”, għalkemm strettament xi subkategoriji għandhom jiġu esklużi skont id-definizzjoni ta' CRE adottata f'din ir-Rakkomandazzjoni. ”.

(1) Ara: Domanda tal-EBA ID 2014_1214 tal-21 ta' Novembru 2014.

(2) Ir-Regolament (UE) 2016/867 tal-Bank Ċentrali Ewropew tat-18 ta’ Mejju 2016 dwar il-ġbir ta' mikrodejta dwar il-kreditu u r-riskju tal-kreditu (BĊE/2016/13) (ĠU L 144, 1.6.2016, p. 44).

(3) Bord ta' Stabbiltà Finanzjarja u Fond Monetarju Internazzjonali, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors, 29 ta’ Ottubru 2009.

(4) Bord ta' Stabbiltà Finanzjarja u Fond Monetarju Internazzjonali, Sixth Progress Report on the Implementation of the G-20 Data Gaps Initiative, Settembru 2015.

(5) ‘Commercial property price indicators: sources, methods and issues’, Statistical Reports edizzjoni 2017, Eurostat, Uffiċju tal-Pubblikazzjonijiet tal-Unjoni Ewropea, 2017.

(6) Il-Kumitat ta' Basel dwar is-Superviżjoni Bankarja, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, Diċembru 2015.

(7) BERS, “Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU”, ta' Diċembru 2015, b'mod partikolari l-Anness II, taqsima 2.2.

(8) Id-Direttiva 2009/138/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-25 ta Novembru 2009 dwar il-bidu u l-eżerċizzju tan-negozju tal-Assigurazzjoni u tar-Riassigurazzjoni (Solvibbiltà II) (ĠU L 335, 17.12.2009, p. 1).

(9) Id-Direttiva 2011/61/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-8 ta’ Ġunju 2011 dwar Maniġers ta’ Fondi ta’ Investiment Alternattiv u li temenda d-Direttivi 2003/41/KE u 2009/65/KE u r-Regolamenti (KE) Nru 1060/2009 u (UE) Nru 1095/2010 (ĠU L 174, 1.7.2011, p. 1).

(10) BERS, “Report on Commercial Real Estate u Financial Stability in the EU”, Diċembru 2015, b'mod partikolari t-Taqsima 2.3 u l-Kaxxa 1.

(11) Ir-Regolament (KE) Nru 1893/2006 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-20 ta' Diċembru 2006 li jistabbilixxi l-klassifikazzjoni tal-istatistika ta’ attivitajiet ekonomiċi tan-NACE Reviżjoni 2 u li jemenda r-Regolament tal-Kunsill (KEE) Nru 3037/90 kif ukoll ċerti Regolamenti tal-KE dwar setturi speċifiċi tal-istatistika (ĠU L 393, 30.12.2006, p. 1).