LV Eiropas Savienības Oficiālais Vēstnesis L 324/11

EBTA UZRAUDZĪBAS IESTĀDES LĒMUMS

Nr. 55/05/COL

(2005. gada 11. marts)

izbeigt Uzraudzības iestādes un tiesas nolīguma 3. protokola I daļas 1. panta 2. punktā paredzēto oficiālo izmeklēšanas procedūru attiecībā uz 1 744 īres dzīvokļu pārdošanu Oslo (Norvēģija)

EBTA UZRAUDZĪBAS IESTĀDE,

ŅEMOT VĒRĀ Eiropas Ekonomikas zonas līgumu (1), jo īpaši tā 61. līdz 63. pantu un 26. protokolu,

ŅEMOT VĒRĀ EBTA valstu nolīgumu par uzraudzības iestādes un tiesas izveidi (2), jo īpaši tā 3. protokola I daļas 24. un 1. pantu,

ŅEMOT VĒRĀ Uzraudzības iestādes pamatnostādnes (3) par EEZ līguma 61. un 62. panta piemērošanu un interpretāciju, jo īpaši tā 18.B nodaļu,

PĒC AICINĀJUMA ieinteresētajām pusēm izteikt savus komentārus saskaņā ar iepriekšminētajiem noteikumiem (4) un ņemot vērā šos komentārus,

TĀ KĀ:

I. FAKTI

1. Vispārēja informācija

Oslo municipalitāte 2001. gada martā nolēma līdz 2001. gada maijam pārdot 1 744 īres dzīvokļu portfeli. Šie 1 744 īres dzīvokļi tika izīrēti galvenokārt pašvaldības slimnīcu darbiniekiem. Lēmums pārdot šos dzīvokļus tika pieņemts pēc tam, kad Norvēģijas valdība iesniedza slimnīcu reformas īstenošanas plānus, saskaņā ar kuriem inter alia administratīvi teritoriālo vienību slimnīcu īpašumtiesības bija jānodod valstij (5).

Uzraudzības iestāde 2001. gada 18. maija vēstulē (dok. Nr. 01-3792-D) pieprasīja Norvēģijas iestādēm iesniegt visu attiecīgo informāciju par dzīvokļu pārdošanu, lai Uzraudzības iestāde varētu izvērtēt, vai pārdošana veikta saskaņā ar EEZ līguma 61. pantu un Uzraudzības iestādes Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B nodaļu Valsts atbalsta elementi, valsts iestādēm pārdodot zemi un ēkas.

Oslo pilsētas dome (Bystyret) 2001. gada 30. maijā nolēma pārdot dzīvokļus, un municipalitāte 2001. gada 31. maijā parakstīja līgumu ar Fredensborg Boligutleie ANS (turpmāk tekstā “Fredensborg”) par dzīvokļu pārdošanu. Pārdošanas cena bija NOK 715 miljoni (aptuveni EUR 89 miljoni) (6).

Uzraudzības iestāde 2001. gada 31. maija vēstulē (dok. Nr. 01-4004-D) atgādināja Norvēģijas iestādēm par “pārtraukšanas klauzulu”, ko paredz Uzraudzības iestādes un Tiesas nolīguma 3. protokola I daļas 1. panta 3. punkts, kā arī par izpildraksta noteikumiem (“pagaidu pasākumiem”), kas iekļauti Valsts atbalsta pamatnostādņu 6. nodaļā Piezīmes par nelikumīgu palīdzību no procedūras veidokļa.

Ar Norvēģijas pārstāvniecības Eiropas Savienībā 2001. gada 26. jūnija vēstuli, kurai pievienota arī Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas 2001. gada 15. jūnija vēstule un 17 Oslo municipalitātes sagatavotie pielikumi, ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja 2001. gada 26. jūnijā (dok. Nr. 01-5730-A), Norvēģijas iestādes iesniedza dokumentus, ko tās, vienojoties ar Oslo municipalitāti, uzskatīja par svarīgāko pieejamo informāciju, kas vajadzīga, lai izvērtētu dzīvokļu pārdošanas atbilstību EEZ līguma 61. pantam.

Savos dokumentos (7) Oslo municipalitāte, pirmkārt, uzsvēra, ka pārdošana veikta saskaņā ar Uzraudzības iestādes Valsts atbalsta pamatnostādnēs paredzētajiem noteikumiem (8) Municipalitāte apgalvoja, ka neatkarīgu ekspertu novērtējums veikts saskaņā ar Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.2. nodaļu un ka 3,4 % starpība starp pārdošanas cenu un novērtējuma vērtību atbilst tirgus nosacījumiem, kā aprakstīts Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.2.(b) nodaļā (9).

Otrkārt, municipalitāte norādīja, ka pārdošanas process jāaplūko, ņemot vērā laika ierobežojumus. Valdības īstenotā slimnīcu reforma bija iemesls laika ierobežojumiem, ar kuriem bija jārēķinās municipalitātei. Pēc municipalitātes domām, šī iemesla dēļ solītāju faktiskais skaits bija mazāks nekā vēlamais skaits, turklāt pircēji būtu varējuši iesniegt piedāvājumus par zemāku cenu, nekā tie tika iesniegti, ja to rīcībā būtu bijis vairāk laika (10). Taču municipalitāte apgalvoja, ka dzīvokļu pārdošanu un konkursa procesu tā ir īstenojusi tādā pašā veidā, kā to būtu darījis privāts pārdevējs.

Uzraudzības iestāde Norvēģijas iestādēm adresētajā 2001. gada 20. jūlija vēstulē (dok. Nr. 01-5673 D) norādīja, ka tai ir radušās šaubas par to, vai ir ievērota Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.2. nodaļā noteiktā procedūra. Turklāt Uzraudzības iestāde apšaubīja to, ka dzīvokļu tirgus vērtības novērtējumi ir veikti pirms sarunām par pārdošanu, pamatojoties uz vispārpieņemtiem tirgus rādītājiem un vērtēšanas standartiem, kā arī to, ka pārdošanas cena, kas ir par 3,4 % mazāka nekā novērtējuma cena, atbilst Valsts atbalsta pamatnostādņu prasībām. Uzraudzības iestāde aicināja Norvēģijas iestādes iesniegt savus komentārus par šo jautājumu, norādot, ka Uzraudzības iestāde tos ņems vērā, pirms tiks pieņemts lēmums sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru.

Tirdzniecības un rūpniecības ministrija iesniedza savus komentārus, nosūtot tos 2001. gada 27. jūlijā pa telefaksu, ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja tajā pašā dienā (dok. Nr. 01-6026 A). Ministrija norādīja, ka tā piekrīt Uzraudzības iestādei, ka varētu pastāvēt zināmas šaubas par dzīvokļu pārdošanas atbilstību EEZ līguma 61. pantam un ka turpmākais process tiks īstenots ar mērķi nodrošināt, lai tiktu izpildītas Norvēģijas saistības saskaņā ar EEZ līguma 61. pantu. Ministrija informēja Uzraudzības iestādi, ka 2001. gada 25. jūlijā Oslo administratīvi teritoriālās vienības vadītājs un Akersus ir nolēmuši, ka Oslo municipalitāte nevar likumīgi nodot īpašumtiesības, pirms administratīvi teritoriālās vienības vadītājs nav pieņēmis savu galīgo lēmumu. Ēkām tiks veikts jauns ekspertu novērtējums.

Uzraudzības iestāde 2001. gada 31. jūlija vēstulē (dok. Nr. 03-829-A) paziņoja, ka tā gaida oficiālo paziņojumu par pārdošanu saskaņā ar tās Valsts atbalsta pamatnostādnēm.

2. Paziņojums

2.1. Ievads

Ar Norvēģijas pārstāvniecības Eiropas Savienībā 2003. gada 10. februāra vēstuli (dok. Nr. 03-829-A), kurai pievienota Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas 2003. gada 7. februāra vēstule un Oslo municipalitātes vēstule bez datuma (kopā ar 31 pielikumu), ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja 2003. gada 11. februārī, Norvēģijas iestādes saskaņā ar Uzraudzības iestādes un Tiesas nolīguma 3. protokola I daļas 1. panta 3. punktu iesniedza paziņojumu par Oslo municipalitātes lēmumu pārdot dzīvokļus. Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas 2003. gada 7. februāra vēstule un Oslo municipalitātes vēstule (bez pielikumiem) tika nosūtīta arī pa telefaksu, ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja 2003. gada 7. februārī (dok. Nr. 03-768 A).

Oslo municipalitātes vēstulē bija ietverts inter alia apraksts par dzīvokļiem, informācija par pārdošanas procesu, apraksti par dažādiem vērtības novērtējumiem, kā arī iespējamās pārrobežu ietekmes novērtējums.

Municipalitāte sniedza dažus komentārus par dzīvokļiem. Pirmkārt, portfeļa lielums norādīja uz to, ka tirgū nebija daudz tādu dalībnieku, kas varētu būt iespējamie pircēji. Tas varētu ietekmēt pārdošanas apstākļus, kā arī jebkura darījuma nosacījumus. Otrkārt, cena bija atkarīga no tā, kad un cik ātrā laikā būtu iespējams palielināt īres maksu, kas tobrīd vēl nevienam nebija zināms. Treškārt, neskaidrā situācija ar esošajiem līgumiem, Norvēģijas obligāto īres un nomas tiesību vājā pārzināšana padarīja ieguldījumus mazāk pievilcīgus tiem uzņēmumiem, kas vēl nebija iegājuši Norvēģijas īres un nomas tirgū. Ceturtkārt, dzīvokļu vecums, tehniskais stāvoklis un izvietojums bija dažāds, kas ietekmēja renovācijas izmaksas.

Attiecībā uz pārdošanas procesu (skatīt 2.2. punktu) municipalitāte norādīja, ka “netiek apstrīdēts tas, ka Valsts atbalsta pamatnostādņu procesuālās prasības šajā gadījumā nav pilnībā ievērotas”.

Municipalitāte secināja, ka “pārdošana veikta, ievērojot pietiekami plaši publicētu, atklātu un beznosacījumu izsoles procedūru, kaut arī laika posms, kurā dzīvokļi tika piedāvāti tirgū, bija īsāks nekā Valsts atbalsta pamatnostādnēs paredzētais laiks. Taču nav iemesla uzskatīt, ka pārdošana veikta veidā, kas varētu nenodrošināt tirgus vērtību pārdotajiem dzīvokļiem vai kas varētu izslēgt ārvalstu ieguldītājus. Pat ja Uzraudzības iestādei būtu jāuzskata, ka pārdošana ietver atbalsta elementu, mēs uzskatām, ka ir jāatzīst arī tas, ka darījums neietilpst EEZ līguma 61. panta 1. punkta piemērošanas jomā, jo EEZ iekšējā tirdzniecība nav ietekmēta”.

2.2. Pārdošanas process

Pārdošanas process ir aprakstīts paziņojumā, ko Uzraudzības iestāde saņēma 2003. gada 11. februārī, inter alia paziņojuma 1. un 10. pielikumā. Uzraudzības iestāde pieņem, ka pārdošanas process notika šādi.

Neatkarīgai nekustamā īpašuma aģentūrai Akershus Eiendom AS (šeit tupmāk – Akershus) 2001. gada 16. martā tika dots uzdevums Oslo municipalitātes vārdā pārdot dzīvokļus en bloc.

Akershus2001. gada 2. aprīlī sāka pārdošanu, pamatojoties uz Catella Eiendoms-Consult AS (tupmāk tekstā “Catella”) doto vērtības novērtējumu, kas bija NOK 1 143 miljoni (novērtējuma aprakstu skatīt 2.3. punktā). Akersus vērsās tieši pie šādām uzņēmējsabiedrībām:

— OBOS

— Selvaag Eiendom AS

— Olav Thon Gruppen AS

— KLP Eiendom AS

— Gjensidige Nor Næringseiendom AS

— Eiendomsspar AS

Citas deviņas uzņēmējsabiedrības vērsās pie Akershus pēc savas ierosmes. Tās bija:

— Sunndal Collier & Co ASA

— Haugen & Damsund AS

— Catella Eiendoms-Consult AS

— Optimo AS

— Investra ASA

— Iedzīvotāji, kurus pārstāvēja advokāts Ole Løken

— Fredensborg eiendomsselskap AS

— DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS

— Studentsamskipnaden i Oslo

Dzīvokļu pārdošanas piedāvājums tika darīts zināms sabiedrībai 2001. gada 19. aprīlī izplatītajā paziņojumā presei.

Prospekts par dzīvokļiem tika izsniegts 15 iepriekšminētajām uzņēmējsabiedrībām 2001. gada 23. aprīlī.

OPAK AS (turpmāk tekstā “OPAK”) iesniedza vērtības novērtējumu, saskaņā ar kuru tirgus vērtība bija NOK 795 miljoni un kurš arī tika izsniegts uzņēmējsabiedrībām (novērtējuma aprakstu skatīt 2.3. punktā).

Ieguldītājiem tika lūgts iesniegt cenu piedāvājumus līdz 2001. gada 2. maijam, un piedāvājumu konkurss beidzās 2001. gada 3. maijā. Pirmajā kārtā 2001. gada 2. maijā piecas uzņēmējsabiedrības iesniedza šādus piedāvājumus. Tās bija:

— Iedzīvotāji, kurus pārstāvēja advokāts Ole Løken NOK 300 miljoni — Eiendomsspar AS NOK 500 miljoni — Olav Thon Gruppen AS NOK 505 miljoni — Haugen & Damsund AS NOK 690 miljoni — Sunndal Collier & Co ASA NOK 725 miljoni

Pēc tam, kad tās tika informētas par augstāko cenas piedāvājumu, kas tika iesniegts 2001. gada 2. maijā, šīs piecas uzņēmējsabiedrības 2001. gada 3. maijā varēja mainīt vai palielināt savas piedāvātās cenas. Tika saņemti šādi jauni piedāvājumi

— Iedzīvotāji, kurus pārstāvēja advokāts Ole Løken: NOK 690 miljoni — Sunndal Collier & Co ASA: NOK 735 miljoni

Oslo municipalitāte deva priekšroku Sunndal Collier & Co ASA piedāvājumam, un 2001. gada 8. maijāSunndal Collier & Co ASA, kuras tiesību pārņēmējs bija Fredensborg, parakstīja līgumu.

Pēc tam, kad piedāvājums tika pieņemts, atklājās, ka divas ēkas (Internat A og B), kas saistītas ar vienu no slimnīcām (Ullevål Sykehus), izmanto Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS), nemaksājot īres maksu (pamatojoties uz municipalitātes neparakstīto līgumu, bet ko ievēroja Ullevål Sykehus un OAS, saskaņā ar kuru OAS inter alia segtu tikai ekspluatācijas izmaksas). Tādēļ municipalitātes un Fredensborg noslēgtajā līgumā tika izdarīti vairāki grozījumi. Municipalitāte 2001. gada 11. maija vēstulē lūdza OPAK izvērtēt šo grozījumu sekas un ņemt tās vērā arī savā vērtības novērtējumā.

OPAK2001. gada 14. maijā iesniedza koriģēto vērtības novērtējumu par NOK 740 miljoniem (skatīt 2.3. punktu).

Parakstot līgumu 2001. gada 31. maijā, Oslo municipalitāte pārdeva Fredensborg1 744 dzīvokļus en bloc par NOK 715 miljoniem.

2.3. Vērtības novērtējumi, kas iesniegti kā daļa no paziņojuma

Paziņojums ietvēra trīs aplēses: aplēsi, ko bija aprēķinājusi Catella (paziņojuma 16. pielikums), OPAK aplēsi (paziņojuma 18. pielikums) un FIGA/Nortak aplēsi (paziņojuma 21. pielikums).

— Catella novērtējums

Oslo municipalitāte 2003. gada 14. martā nolīga Catella, pilnvarojot to novērtēt dzīvokļu kā portfeļa tirgus vērtību (pārdodot visus dzīvokļus vienlaikus vienam pircējam). Sākotnēji tika sagatavots ziņojums, lai sastādītu sākuma bilanci slimnīcām. Aplēse bija jāpabeidz līdz 2001. gada 30. martam. Catella paziņoja, ka aplēse neatbilst Norvēģijas nekustamā īpašuma taksatoru asociācijas (Norges Takseringsforbund) noteikumiem un ka tā veikta virspusēji (11). Catella secināja, ka tirgus vērtība ir NOK 1 143 miljoni.

Oslo municipalitāte atsaucās uz faktu, ka Akershus uzskatīja, ka Catella aprēķinātā vērtība neatspoguļo tirgus vērtību. Viens no iemesliem tam bija tas, ka Akershus uzskatīja, ka paredzētās īres maksas ir pārāk augstas, bet aprēķinātās sākotnējās izmaksas ir pārāk zemas. Turklāt, pēc Oslo municipalitātes domām, Catella veiktajām aplēsēm bija vairāki citi trūkumi. Tie bija šādi:

— Ziņojumā bija iekļauts nekustamais īpašums, kas nebija pārdošanā (Trondheimsveien 235, ar aprēķināto vērtību NOK 61 miljons).

— Novērtējums pamatojās uz pieņēmumu, ka maksimālā īres maksa būs pieejama no pirmās dienas.

— Netika izvērtēta pārdošanas līgumā iekļautās klauzulas par dzīvokļu faktisko stāvokli ietekme. Klauzula par dzīvokļu faktisko stāvokli nozīmē, ka pircējs uzņemas visu risku attiecībā uz visām nopirkto dzīvokļu raksturīgajām īpašībām un ka tam jāpaļaujas pašam uz saviem apsekojumiem.

Tādēļ tika lūgts otrai uzņēmējsabiedrībai, t.i., OPAK, veikt jaunu novērtējumu.

— OPAK novērtējums

Oslo municipalitāte nolīga OPAK, lai tā novērtētu dzīvokļus kā portfeli. (Pirmajā) 2001. gada 26. aprīļa novērtējumā tika secināts, ka tirgus vērtība ir NOK 795 miljoni.

Aplēstā pārdošanas vērtība tika aprēķināta šādi:

Tīrie gada īres maksas ienākumi tīrajā pašreizējā vērtībā = NOK 835 miljoni – Dzīvokļu modernizācijas izmaksas = NOK 150 miljoni + Pārdošanas tīrā pašreizējā vērtība (pārdodot pēc 10 gadiem) (12) = NOK 110 miljoni = Pārdošanas vērtība NOK 795 miljoni

Oslo municipalitāte pieprasīja korekcijas OPAK novērtējumā, lai atspoguļotu labojumus atsevišķu nomas maksu vērtībā faktisko apstākļu dēļ, kas netika ņemti vērā sākotnējā novērtējumā. Šīs faktu korekcijas lika OPAK samazināt aktīvu vērtību līdz NOK 740 miljoniem. Minētās korekcijas tika iesniegtas Oslo municipalitātei 2001. gada 14. maijā.

— FIGA un Nortakst DA novērtējums

Tirdzniecības un rūpniecības ministrija savā 2001. gada 12. jūlija Oslo municipalitātei adresētajā vēstulē (13) pieprasīja, lai municipalitāte ierosinātu jauna vērtības novērtējuma izdarīšanu. Ministrija apgalvoja, ka OPAK vērtības novērtējums neatbilst Valsts atbalsta pamatnostādņu prasībām (14). Municipalitāte nolīga divas firmas FIGA un Nortakst DA, izveidojot komiteju (15) (turpmāk tekstā “FIGA/Nortakst”), kas pilnvarota veikt jaunu vērtības novērtējumu. Šā novērtējuma veikšanai dotais pilnvarojums tika saskaņots ar Tirdzniecības un rūpniecības ministriju. FIGA/Nortakst2002. gada 26. aprīlī iesniedza savu ziņojumu, kurā tika secināts, ka dzīvokļu tirgus vērtība ir NOK 1 055 miljoni.

FIGA/Nortakst izmantoja trīs dažādas metodes, lai novērtētu portfeļa vērtību 2001. gada 30. maijā: tehniskās vērtības, naudas plūsmas un tīrās kapitalizācijas metodi. Aprēķinu rezultāti, pamatojoties uz šīm trim metodēm, bija šādi:

Tehniskā vērtība: NOK 1 448 miljoni Naudas plūsmas metode: NOK 1 055 miljoni Tīrās kapitalizācijas metode: NOK 1 005 miljoni

FIGA/Nortakst secināja, ka naudas plūsmas metode atspoguļo labāko, ko iespējamais ieguldītājs varētu gribēt maksāt par šo portfeli. Tādējādi tika secināts, ka dzīvokļu tirgus vērtība ir NOK 1 055 miljoni.

Oslo municipalitātes savā vēstulē, kas pievienota Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas 2003. gada 7. februāra vēstulei, apstrīdēja to, ka šīs aplēses atspoguļo dzīvokļu vērtību, un nobeigumā secināja, ka tirgus vērtību vislabāk atspoguļo OPAK aplēses.

2.4. Papildu informācijas pieprasījums

Uzraudzības iestāde 2003. gada 9. aprīļa vēstulē (dok. Nr. 03-2133-D) pieprasīja papildu informāciju. Konkurences un valsts atbalsta direktorāts savā vēstulē arī izteica šaubas par pārdošanas atbilstību EEZ līguma valsts atbalsta noteikumiem.

Ar Norvēģijas pārstāvniecības Eiropas Savienībā 2003. gada 5. jūnija vēstuli, kurai pievienotas divas 2003. gada 14. maija (Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas un Oslo municipalitātes attiecīgi) vēstules, ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja 2003. gada 10. jūnijā (dok. Nr. 03-3630-A), Norvēģijas iestādes iesniedza papildu informāciju. Tirdzniecības un rūpniecības ministrija nosūtīja šos dokumentus arī pa telefaksu datētu ar 2003. gada 14. maiju, ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja tajā pašā dienā (dok. Nr. 03-3127-A).

Tirdzniecības un rūpniecības ministrija savā 2003. gada 14. maija vēstulē neizteica nekādu viedokli, bet vienkārši pārsūtīja no municipalitātes saņemto vēstuli.

Savā 2003. gada 14. maija vēstulē Oslo municipalitāte atsaucās uz beznosacījumu izsoles procedūru (sal. ar Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.1. nodaļu) un paziņoja, ka “municipalitāte necentīsies pierādīt, ka dzīvokļu pārdošanas laikā pilnībā ievērota Pamatnostādnēs noteiktā procedūra. Dzīvokļu pārdošana netika darīta zināma sabiedrībai veidā, kā to paredz Pamatnostādņu 18.B.2.1.(a) nodaļas noteikumi”. Bet municipalitāte uzskatīja, ka pārdošana veikta veidā, kas nodrošināja šo noteikumu mērķu sasniegšanu.

Attiecībā uz Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.2. nodaļu par pārdošanu, neievērojot beznosacījumu izsoles procedūru (neatkarīgu ekspertu vērtības novērtējumu), municipalitāte turpināja apgalvot, ka pārdošana veikta, ievērojot šos noteikumus. Turklāt municipalitāte uzskatīja, ka OPAK novērtējums (vērtības novērtējums, ko izmantoja municipalitāte) bija pieejams “pirms sarunām par pārdošanu” un saskaņā ar “vispārpieņemtiem tirgus rādītājiem un vērtēšanas standartiem”.

Visbeidzot, “municipalitāte no Uzraudzības iestādes sniegtajiem argumentiem nevar izsecināt, vai slimnīcu reformas izraisītie laika ierobežojumi ir būtiski, izvērtējot, vai iegūtā dzīvokļu cena ir zemāka par tirgus vērtību”.

3. Lēmums sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru

Uzraudzības iestāde 2003. gada 11. jūlijā nolēma sākt Uzraudzības iestādes un Tiesas nolīguma 3. protokola I daļas 1. panta 2. punktā paredzēto oficiālo izmeklēšanas procedūru (turpmāk tekstā “oficiālo izmeklēšanas procedūru”) attiecībā uz 1 744 īres dzīvokļu pārdošanu Oslo (16). Lēmumā, ar kuru sāka izmeklēšanu, Uzraudzības iestāde aprakstīja paziņojumu, vispārējo informāciju par lietu un saraksti ar Norvēģijas iestādēm.

Attiecībā uz oficiālās izmeklēšanas sākšanas iemesliem Uzraudzības iestāde izteica šaubas par vairākiem punktiem saistībā ar to, vai dzīvokļu pārdošana veikta atbilstoši EEZ līguma 61. panta 1. punktam. Pirmkārt, Uzraudzības iestāde atsaucās uz pārdošanas procesu un, ņemot vērā to, ka pārdošana netika reklamēta saskaņā ar Valsts atbalsta pamatnostādnēm, izteica šaubas par to, ka Oslo municipalitāte ir izpildījusi Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.1. nodaļas noteikumu (pārdošana, izmantojot beznosacījumu izsoles procedūru) mērķus.

Otrkārt, attiecībā uz novērtējumiem (Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.2. nodaļu) Uzraudzības iestāde izteica šaubas par to, ka OPAK novērtējums (novērtējums, ko izmantoja municipalitāte) ir veikts pirms sarunām par pārdošanu, pamatojoties uz vispārpieņemtiem tirgus rādītājiem un vērtēšanas standartiem, un ka, ņemot vērā laika ierobežojumus, ir darīts viss iespējamais, lai dzīvokļus pārdotu par tirgus cenu. Turklāt norunātā (un paziņotā) pārdošanas cena bija NOK 715 miljoni, bet jaunā vērtības novērtējuma, ko pieprasīja Tirdzniecības un rūpniecības ministrija, iegūtais rezultāts bija NOK 1 055 miljoni (FIGA/Nortakst). Ņemot vērā šo milzīgo atšķirību starp šīm abām aplēsēm, Uzraudzības iestāde izteica šaubas par to, ka norunātā pārdošanas cena (NOK 715 miljoni) atspoguļo tirgus vērtību.

Treškārt, Uzraudzības iestāde atsaucās uz faktu, ka municipalitāte apgalvoja, ka, pat ja tiktu konstatēts, ka iegūtā cena ir zemāka par tirgus vērtību, dzīvokļu pārdošana neietilpst EEZ līguma 61. panta 1. punkta darbības jomā, jo tirgum, kurā darbojās Fredensborg, nebija pārrobežu tirdzniecības elementu. Uzraudzības iestāde uzskatīja, ka nekustamā īpašuma tirgus Oslo nav attiecināms tikai uz vietējiem uzņēmumiem un ka Fredensborg faktiski vai potenciāli konkurēja ar līdzīgiem uzņēmumiem Norvēģijā un citās EEZ valstīs.

Ceturtkārt, Uzraudzības iestāde izteica šaubas par to, ka pārdošanas cena, kas ir mazāka par tirgus vērtību, ir attaisnojama, pamatojoties uz tirgus ekonomikas ieguldītāja principu, t.i., ka municipalitāte ir rīkojusies kā jebkurš cits privāts ieguldītājs, ņemot vērā laika ierobežojumus un valdības ierosināto slimnīcu reformu.

4. Norvēģijas iestāžu komentāri par lēmumu, ar kuru tika sākta izmeklēšana

Ar Norvēģijas pārstāvniecības Eiropas Savienībā 2003. gada 12. septembra vēstuli, kurai pievienotas divas 2003. gada 11. septembra (Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas un Oslo municipalitātes attiecīgi) vēstules, ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja 2003. gada 15. septembrī (dok. Nr. 03-6307-A), Norvēģijas iestādes iesniedza savus komentārus par lēmumu, ar kuru tika sākta izmeklēšana. Tirdzniecības un rūpniecības ministrija šīs vēstules nosūtīja arī pa telefaksu datētu ar 2003. gada 11. septembri, ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja tajā pašā dienā (dok. Nr. 03-6201 A).

Tirdzniecības un rūpniecības ministrija savā 2003. gada 11. septembra vēstulē neizteica nekādu viedokli, bet vienkārši pārsūtīja no Oslo municipalitātes saņemto vēstuli.

Oslo municipalitāte atsaucās uz saviem iepriekšējiem argumentiem un apgalvoja, ka, pirmkārt, Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.1. nodaļas Pārdošana, izmantojot beznosacījumu izsoles procedūru noteikumu mērķi ir sasniegti, neraugoties uz to, ka dzīvokļu pārdošana netika darīta zināma sabiedrībai veidā, kā to paredz Pamatnostādnes. Municipalitāte centās pierādīt, ka visi iespējamie pircēji Norvēģijā bija informēti par gaidāmo pārdošanu un ka ieguldītāji, kas vēl nebija iegājuši Norvēģijas tirgū, nebija īpaši ieinteresēti veikt ieguldījumus Norvēģijas mājokļu īres un nomas tirgū.

Otrkārt, municipalitāte apgalvoja, ka OPAK vērtības novērtējums atbilst Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.2. nodaļas Pārdošana, neievērojot beznosacījumu izsoles procedūru procesuālajām prasībām. Tas inter alia nozīmēja, ka municipalitāte uzskatīja, ka OPAK novērtējums ir veikts, “lai noteiktu tirgus vērtību, pamatojoties uz vispārpieņemtiem tirgus rādītājiem un vērtēšanas standartiem”, un ka novērtējums veikts “pirms sarunām par pārdošanu”. Turklāt municipalitāte apgalvoja, ka starpība starp pārdošanas cenu (NOK 715 miljoni) un OPAK novērtējumu (NOK 740 miljoni) atbilst Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.2.(b) nodaļas Starpība noteikumiem (17).

Treškārt, municipalitāte uzskatīja, ka ir iemesls būt ļoti skeptiskiem par FIGA/Nortakst veikto jauno vērtības aprēķinu, saskaņā ar kuru tirgus vērtība bija NOK 1 055 miljoni. Municipalitāte paziņoja, ka FIGA/Nortakst aplēses pamatojas uz īpašuma ikgadējo cenas pieaugumu nākamo 10 gadu laikā par 4 %, kaut arī laikā no 2002. gada 2. ceturkšņa līdz 2003. gada 2. ceturksnim cena samazinājās par 5,2 %. Municipalitāte uzskatīja, ka uz FIGA/Nortakst vērtējumu nevar paļauties.

Ceturtkārt, municipalitāte nevarēja “neredzēt to, ka Uzraudzības iestāde ir definējusi attiecīgo mājokļu īres un nomas tirgu un kā tas Uzraudzības iestādi ir novedis pie secinājuma, ka Fredensborg Boligutleie ANS faktiski vai potenciāli konkurē ar līdzīgiem uzņēmumiem Norvēģijā un citās EEZ valstīs”.

5. Trešo personu komentāri

Lēmums sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru tika publicēts 2003. gada 4. decembrī. Pēc šā lēmuma pieņemšanas Uzraudzības iestāde saņēma vienu komentāru no trešajām personām. Ar 2003. gada 19. decembra vēstuli, ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja 2004. gada 5. janvārī (dok. Nr 03-8980 A), Fredensborg (pircējs) iesniedza savus komentārus. Fredensborg atsaucās uz iepriekšējo vēstuli datētu ar 2003. gada 18. februāri, ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja 2003. gada 20. februārī (dok. Nr. 03-1040 A), ar kuru tika iesniegti divi jauni vērtības novērtējumi. Tie bija šādi:

— BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS ziņojums

Fredensborg lūdza BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (turpmāk tekstā “BER”), ko pārstāvēja Arnt K. Svendsen k-gs, dot savu vērtējumu par portfeļa vērtību un sniegt atsauksmes par Catella, OPAK un FIGA veiktajiem novērtējumiem. BER ziņojums tika iesniegts 2003. gada 13. janvārī.

BER novērtējums pamatojās uz trīs dažādiem scenārijiem:

Ienākumi no ieguldījumiem, pamatojoties uz telpu īri: NOK 630,0 miljoni Ienākumi no ieguldījumiem, pamatojoties uz īri 10 gadu laikā, pēc tam atsevišķu dzīvokļu pārdošanu trīs gadu laikā: NOK 796,5 miljoni Tas pats, kā minēts iepriekš, bet visu dzīvokļu individuāla pārdošana 11. gadā: NOK 851,5 miljoni Vidēji: NOK 759,3 miljoni

BER secināja, ka tirgus vērtība ir robežās no NOK 700 līdz NOK 800 miljoniem.

BER izvērtēja arī trīs iepriekšējos vērtējumus, ko veica Catella, OPAK un FIGA. Pēc BER domām, Catella novērtējumam ir teorētiska vērtība, jo tas pamatots uz pieņēmumu, ka dzīvokļi tiks izīrēti par tirgus cenu, sākot no pirmās dienas. Pēc BER domām, OPAK novērtējumā nav ņemts vērā tas, ka īres maksas bija tikai puse no parastās tirgus cenas piedāvājuma izdarīšanas brīdī. Turklāt aprēķinos nav ņemti vērā nākotnē sagaidāmie zaudējumi sakarā ar to, ka esošajos līgumos iekļautā cena ir mazāka par tirgus cenu. Tāpat nav aprēķināti arī īres maksas zaudējumi renovācijas posmā. Novērtējumā nav iekļauti projekta ieguvumi vai riski. Pēc BER domām, arī FIGA/Nortakst aplēses ir tikai teorētisks “darbības turpināšanas” vērtības novērtējums. Projekta ieguvumi vai riski nav ņemti vērā. Tas neatspoguļo veidu, kā solītāji parasti darbojas šāda veida tirgū. Nav aprēķinātas objektu tehniskās normas, īres maksas zaudējumi renovācijas posmā utt.

— Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS ziņojums

Fredensborg 2002. gada novembrī lūdza Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (turpmāk tekstā “Agdestein”), ko pārstāvēja Pål Agdestein k-gs, analizēt un sniegt atsauksmes par trīs iepriekšminētajiem novērtējumiem un izteikt savu viedokli par portfeļa tirgus vērtību. Pål Agdestein agrāk strādāja Catella un bija atbildīgs par šīs firmas iesniegtajiem ziņojumiem. Agdestein iesniedza savu ziņojumu Fredensborg2003. gada 17. februārī.

Agdestein sniedza sīkus komentārus par trīs iepriekšējiem ziņojumiem un uzskatīja, ka vairāki pieņēmumi būtu labojami. Pamatojoties uz jauniem “labotiem” pieņēmumiem, Agdestein konstatēja, ka koriģētā vērtība Catella ziņojumā ir NOK 744 miljoni, OPAK ziņojumā – NOK 560 miljoni un arī FIGA/Nortakst ziņojumā – NOK 560 miljoni (vai NOK 760 miljoni, ja sadalīšanas vērtība paliek NOK 200 miljoni) (18).

Agdestein konstatēja, ka portfeļa tirgus vērtība (2001. gada maijā) bija robežās no NOK 670 miljoniem līdz NOK 800 miljoniem.

Tā kā Fredensborg maksātā cena bija visu vērtības novērtējumu vidējais lielums, Fredensborg uzskatīja, ka tas atbalsta uzskatu, ka Fredensborg ir samaksājis tirgus cenu. Fredensborg uzskatīja, ka ir svarīgi “pasvītrot atšķirību starp teorētisku labāko lietas “vērtību”, ņemot vērā veiksmīgu nekustamā īpašuma projekta īstenošanu un izpildi, un ieguldītāja vēlēšanos iesaistīties īpašā projektā, kas lielā mērā ir saistīts ar projekta risku”. Fredensborg uzskatīja, ka FIGA/Nortakst vai Catella aplēsēs šis projekta risks nav ņemts vērā.

6. Norvēģijas iestāžu komentāri, atbildot uz trešo personu komentāriem

Uzraudzības iestāde ar 2004. gada 5. marta vēstuli (pasākums Nr. 258313) iesniedza Norvēģijas iestādēm Fredensborg komentārus un aicināja tās sniegt atbildes viena mēneša laikā.

Ar Norvēģijas pārstāvniecības Eiropas Savienībā 2004. gada 23. mart a vēstuli, kurai pievienota arī Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas 2004. gada 22. marta vēstule (tās abas saņemtas un reģistrētas 2004. gada 24. martā) (pasākums Nr. 260564), Norvēģijas iestādes lūdza “Uzraudzības iestādi pagarināt termiņu Norvēģijas komentāru iesniegšanai līdz 2004. gada 10. maijam”. Norvēģijas iestādes atsaucās uz uzsākto Veselības ministrijas un Oslo municipalitātes samierināšanas procesu jautājumā par dzīvokļu īpašumtiesībām. Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas 2004. gada 22. marta vēstule tika nosūtīta arī pa telefaksu datētu ar 2004. gada 22. martu, kas tika saņemts un reģistrēts tajā pašā dienā (pasākums Nr. 260191).

Ar 2004. gada 25. marta vēstuli Uzraudzības iestāde piekrita termiņa pagarinājumam līdz 2004. gada 10. maijam (pasākums Nr. 260732).

Ar savu telefaksu datētu ar 2004. gada 23. aprīli, kas tika saņemts un reģistrēts tajā pašā dienā (pasākums Nr. 279122), Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas iesniedza nolīguma, kas noslēgts starp Oslo municipalitāti un Norvēģijas valsti par slimnīcas dzīvokļu īpašumtiesībām (Protokoll), kopiju.

Ar Norvēģijas pārstāvniecības Eiropas Savienībā 2004. gada 13. maija vēstuli, kurai pievienota arī Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas 2004. gada 10. maija vēstule (tās abas saņemtas un reģistrētas 2004. gada 15. maijā) (pasākums Nr. 281488), Norvēģijas iestādes paziņoja, ka tām “nav nekādu komentāru attiecībā uz Uzraudzības iestādes saņemtajiem trešo personu komentāriem”. Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas 2004. gada 10. maija vēstule tika nosūtīta arī pa telefaksu datētu ar 2004. gada 10. maiju, kas tika saņemts un reģistrēts 11. maijā (pasākums Nr. 281014).

7. No Eirik Holm AS saņemtais ekspertu ziņojums

2004. gadā Uzraudzības iestāde nolīga Eirik Holm AS (turpmāk tekstā “Holm”), lai veiktu pētījumu par Oslo municipalitātes pārdoto 1 744 dzīvokļu tirgus vērtību. Līgums atsaucās uz faktu, ka Uzraudzības iestāde procesa laikā bija saņēmusi 5 novērtējumus/ziņojumus, bet šajos ziņojumos izdarītie secinājumi tik ļoti atšķīrās viens no otra, ka Uzraudzības iestādei vēl joprojām bija šaubas par to, ka pārdošanas cena NOK 715 miljoni atspoguļo tirgus vērtību. Tādēļ Uzraudzības iestāde gribēja noskaidrot, vai iepriekšējie vērtības novērtējumi/aprēķini ir pamatoti uz vispārpieņemtajiem nekustamā īpašuma novērtēšanas principiem un cik pamatoti ir aprēķinos izmantotie pieņēmumi un piesardzība. Uzraudzības iestāde vēlējās saņemt izvērtējumu arī par to, vai veids, kādā tika īstenots pārdošanas process, ir ietekmējis pārdošanas cenu.

Holm ir neatkarīga sertificēta inženierfirma ar ilgu darba pieredzi nekustamā īpašuma tirgū Oslo. Izpildot līgumu, Holm izmantoja sertificētā inženiera Trygve Fossen un inženiera Sven P. Meyer pakalpojumus, jo viņi abi ir pieredzējuši vērtētāji ar lielu pieredzi. Bez tam jautājumos, kas saistīti ar īres līgumiem, palīdzēja juristu firmas Grette DA jurists Johan Hveding.

Uzraudzības iestāde Holm2005. gada 24. februāra ziņojumu saņēma un reģistrēja 2005. gada 1. martā (pasākums Nr. 311859).

7.1. Iepriekšējie vērtības novērtējumi/ziņojumi

Holm pētījums par pieciem iepriekšējiem vērtības novērtējumiem/ziņojumiem inter alia parādīja, ka aprēķinos izmantotās metodes daļēji atšķiras un arī aplēses par īres tirgus cenām, renovācijas izmaksām/prasībām un iespējamajiem īpašuma sadalīšanas ieguvumiem ir dažādas. Holm konstatēja tiešas faktu kļūdas, informācijas trūkumu, kā arī to, ka īpašumu pārbaudes/apskates veiktas diezgan virspusēji. Pēc acīmredzamu faktu kļūdu labojumiem vērtējumi joprojām ievērojami atšķīrās, kas tika skaidrots ar dažādām novērtējuma metodēm un piemērotajiem kritērijiem. Holm uzskatīja, ka šādos gadījumos, kad ir vairāk nekā tikai viens vērtējums, tas pats par sevi nav nekas neparasts. Holm atzina, ka konkrētajā gadījumā novirzes varēja būt pat lielākas nekā citos gadījumos, tā kā pārdošanā tika laists īpaši unikāls portfelis, kam nebija precedenta visā valstī. Tādēļ Holm secināja, ka: “šo apstākļu dēļ vērtējumu lietderīga izmantošana tiem paredzētajā kontekstā ir ierobežota”. Firmas Holm secinājumi par dažādām aplēsēm saistībā ar tās pašas atzinumiem un pieņēmumiem ir šādi:

— Catella aplēses

Catella ir veikusi virspusēju pārbaudi, kas saistīta ar iepriekšējo novērtējumu (1999.–2000. gadā). Jaunais novērtējums jāvērtē kā iepriekšējā novērtējuma atjaunināšana. Tika veikta ārēja vizuāla pārbaude un iekšējo telpu apskate izlases veidā. Pēc Holm domām, bija jāveic rūpīga pārbaude/novērtējums, lai nodrošinātu labāku novērtējuma kvalitāti. Holm secināja, ka iegūtais novērtējums ir pārāk augsts. Tas ir saistīts inter alia ar faktu, ka pieņemtais īres tirgus cenu līmenis ir apmēram par 10 % augstāks; ka Catella nav ņēmusi vērā esošos īres līgumus un to, ka faktiskās īres maksas būs mazākas par tirgus cenām vēl daudzus gadus; ka Catella ir bijusi pārāk optimistiska par optimālo izīrēto dzīvokļu skaitu (jo vienmēr būs arī kāds neizīrēts dzīvoklis īrnieku maiņas dēļ utt.); ka sākotnējās renovācijas izmaksas ir pārāk zemas (apmēram NOK 60 miljoni). Holm atsaucās arī uz īpašumu, kas bija iekļauts portfelī, bet vēlāk izslēgts no tā, kā arī to, ka Catella nav ņēmusi vērā vērtības samazināšanos, kas izriet no līgumā iekļautās klauzulas par dzīvokļu faktisko stāvokli.

— OPAK aplēses

OPAK lielākoties apskatīja ēkas no ārpuses, bet iekšējo telpu apskati veica tikai 10 dzīvokļiem. Tas, pēc Holm domām, ir nepietiekami, lai precīzi aprēķinātu renovācijas un uzturēšanas izmaksas. Holm uzskata, ka vajadzēja apskatīt visu īpašumu un veikt rūpīgu iekšējo telpu pārbaudi, lai iegūtu kvalitatīvākus tāmes aprēķinus. Holm inter alia secināja, ka īres tirgus cena ir novērtēta par zemu. Gluži otrādi – OPAK nav ņēmusi vērā ierobežojumus, kas saistīti ar to, cik ātrā laikā īres maksas varētu sasniegt tirgus līmeni. Pārdošanas potenciālās vērtības novērtējums īpašuma sadalīšanas dēļ ir pamatots uz pārāk mazu pārdodamo platību, kuras pievienotā vērtība līdz ar to ir pārāk zema un arī sākotnējās renovācijas izmaksas ir apmēram par NOK 30 miljoniem mazākas. Holm secina, ka šīs lietas ietekmē vērtējumu gan pozitīvi, gan negatīvi un tādēļ ir grūti novērtēt to tīro ietekmi.

— FIGA/Nortakst aplēses

Holm atsaucās uz faktu, ka tika apgalvots, ka FIGA/Nortakst veikto dzīvokļu apsekojumu/apskašu skaits ir pietiekami liels, lai izdarītu novērtējumu. Bet nav sniegta informācija par apsekojumu/apskašu darbības jomu un apmēriem. Holm īpaši uzsver to, ka provizoriskais aprēķins par īpašuma sadalīšanas iespējamiem ieguvumiem ir lielā mērā pārspīlēts, tā kā sadalīšanas vērtības aprēķina metode nav pieņemama inter alia, pamatojoties uz tehnisko vērtību, kā arī pieņēmumu par lielo ikgadējo pārdošanas vērtības pieaugumu dēļ. Holm apgalvoja, ka “šie aprēķini pārdošanas vērtību un potenciālo sadalīšanas vērtību neietekmē”. Turklāt Holm norāda, ka īres ieņēmumi divām ēkām līdz 2008. gadam ir iekļauti nepareizi; nedaudz par augstu novērtētās īres tirgus cenas aprēķinos izmantotas, neņemot vērā nepieciešamās renovācijas izmaksas (Holm novērtējumā šīs izmaksas ir ievērojami lielākas nekā tās, ko aprēķināja FIGA/Nortakst); ka ir nereāli veikt aprēķinus, pamatojoties uz to, ka visas ēkas (dzīvokļi) tiks pārdoti vienā gadā; ka nav ņemta vērā līgumos iekļautās klauzulas par dzīvokļu faktisko stāvokli ietekme uz vērtības samazināšanos. Šo faktoru summa ietekmēja tirgus vērtību, kas bija pārāk augsta.

— BER

BER neveica īpašuma apskati vai apsekojumus, jo savos secinājumos pamatojās uz Catella, OPAK and FIGA/Nortakst iesniegtajiem novērtējumiem un aplēsēm, kā arī uz savu pieredzi. Holm secinājumi par BER ziņojumu ir šādi: īpašnieka ekspluatācijas izmaksas ir pārāk augstas; BER nav veikusi īpašuma apsekojumus/apskates, kas var ietekmēt gan sākotnējo renovācijas izmaksu aprēķinus, gan īres tirgus cenas noteikšanu; BER ir izmantojusi nepareizus skaitļus attiecībā uz pašreizējiem īres maksas ieņēmumiem (NOK 56 miljoni gadā NOK 42,5 miljonu vietā); ir dots nepietiekams laiks pašreizējās īres cenas paaugstināšanai līdz tirgus līmenim. Šo neatbilstību summa noveda pie pārāk augsta vērtības aprēķina galvenokārt tādēļ, ka īres maksas ieņēmumu plūsma bija pārāk augsta.

— Agdestein

Agdestein k-gs, kas agrāk strādāja Catella un bija atbildīgs par šīs firmas vērtējumiem/aplēsēm tajā laikā, pēc Holm domām, sagatavoja vispusīgu ziņojumu par Catella, OPAK and FIGA/Nortakst vērtējumiem/aplēsēm. Savos komentāros par dažādiem vērtējumiem/aplēsēm Agdestein iekļāva aprēķinu par korekcijām, kas būtu jāizdara, lai iegūtu precīzāku rezultātu salīdzinājumā ar iesniegtajiem vērtējumiem/aplēsēm. Šīs korekcijas atspoguļoja gan faktu kļūdas, kas varēja ieviesties sakarā ar to, ka vērtējuma izdarīšanas brīdī nebija pieejama informācija un ka netika pienācīgi ņemta vērā faktiskā situācija, tiešās kļūdas un nobīdes utt., kā arī lielākas vai mazākas novirzes salīdzinājumā ar Agdestein veiktajiem aprēķiniem. Holm uzskatīja, ka tas ir mērķu un konkrētu labojumu, kā arī mazāk vai vairāk subjektīvu apsvērumu un aprēķinu apkopojums.

7.2. Holm veiktais portfeļa tirgus vērtības novērtējums

Holm novērtējums ir pamatots uz visiem dokumentiem, ko Norvēģijas iestādes ir iesniegušas Uzraudzības iestādei. Municipalitātes tabulas veidā sagatavotais pārskats par īpašumu, kas ir iekļauts arī pārdošanas prospektā un pārdošanas līgumā, veido pamatu datiem par īpašumu. Bez tam Holm saņēma informāciju arī par īres līgumiem attiecībā uz tām ēkām, kas saistītas ar divām slimnīcām (Ullevål un Avker), jo īpaši par beztermiņa līgumu skaitu.

Lai varētu pēc iespējas precīzi novērtēt ēku tehnisko stāvokli un renovācijas nepieciešamību, ārējās un iekšējās apskates/apsekojumi ir veikti visās ēkās kopā ar slimnīcas personālu. Ir apsekoti apmēram 70 visu veidu dzīvokļi, kuru tehniskais stāvoklis ir atšķirīgs. Turklāt ir apkopota īres un pārdošanas statistika 2001. gadam, kas bija pamatā īres maksas tirgus līmeņa noteikšanai un potenciālās vērtības aprēķinam sakarā ar īpašuma sadalīšanu. Visi novērtējumi, aplēses un aprēķini, cik vien iespējams, ir pamatoti uz 2001. gada 1. ceturkšņa datiem, neņemot vērā turpmākās izmaiņas cenās un tirgus attīstību.

Holm portfeļa novērtējuma rezultāts bija NOK 752 772 286. Šo rezultātu ieguva šādi (visas summas tika diskontētas atbilstoši 2001. gada cenām):

Īres maksas ieņēmumi laikā no 2001. gada vidus līdz 2011. gada vidum: NOK 465 882 460 + Tīrie īpašuma sadalīšanas un īres maksas ieņēmumi 2001. gadā: NOK 470 676 826 – Atskaitījumi par apgrūtinājumiem un līgumierobežojumiem: NOK 30 000 000 – Atskaitījumi par sākotnējām renovācijas izmaksām laikā no 2001. –2005. gadam: NOK 153 787 000 = Portfeļa kopējā vērtība: NOK 752 772 286

Holm aprēķini ir pamatoti inter alia uz municipalitātes īres pirmtiesībām, kas nozīmē to, ka portfelis uzskatāms par īres priekšmetu visu turpmāko 10 gadu laikā, sākot no 2001. gada, bet portfelis tiks pārdots (sadalīts) trīs gadu laikā, sākot no 2011. gada.

Īres maksas ieņēmumi laikā no 2001. gada vidus līdz 2011. gada vidum ir faktisko tīro ieņēmumu, kas aprēķināti katram gadam, kapitalizētā vērtība līdz 2011. gadam. Ir paredzēts, ka šie ieņēmumi no gada uz gadu pieaugs un 2011. gadā sasniegs īres tirgus cenas visiem dzīvokļiem. Šis pieaugums apvieno pieaugumu izīrēto dzīvokļu procentuālajā daudzumā līdz 95 % (no kopējā skaita), pieaugumu tirgus cenās 2005. gadā līgumiem, kas noslēgti uz noteiktu laiku, kā arī pieaugumu vidējā īres cenu līmenī 2006. gadā un īres tirgus cenās 2011. gadā beztermiņa līgumiem. Ir ņemts vērā arī iespējamais neizīrēto dzīvokļu skaits mājokļu renovācijas dēļ.

Tīros īpašuma sadalīšanas un īres maksas ieņēmumus 2001. gadā veido trīs sastāvdaļas: a) sadalīšanas/pārdošanas vērtība 2011. gadā. Šī vērtība rodas 2011.–2014. gadā un ir izteikta 2001. gada cenās; b) tās papildu īres maksas ieņēmumu plūsmas kapitalizētā vērtība, kas iegūta no nesadalītās īpašuma daļas, izsakot to 2001. gada cenās; c) atskaitījumi par dzīvokļu pārdošanai nepieciešamās 2011.–2013. gadā veicamās renovācijas/modernizācijas izmaksām, izsakot tos 2001. gada cenās.

Atskaitījumi par apgrūtinājumiem un līgumierobežojumiem ir saistīti ar Oslo municipalitātes un Fredensborg noslēgtā līguma 8. punktu – klauzulu par dzīvokļu faktisko stāvokli. Holm uzskatīja, ka tas radīja risku pircējam, jo īpaši saistībā ar informāciju, kas pieejama municipālajā sistēmā par īpašumiem, bet kas pircējam nav zināma, piemēram, par īres līgumiem, īres maksas ieņēmumiem, pilsētas teritoriju attīstības plāniem un jo īpaši par ēku tehnisko stāvokli. Holm uzskatīja, ka ir saprātīgi atzīt to, ka klauzulai par dzīvokļu faktisko stāvokli ir noteikta finansiāla ietekme. Vērtējot visus šos apstākļus saistībā ar portfeļa lielumu, Holm šajā sakarā paredzēja vērtības samazināšanos par NOK 30 miljoniem, t.i., apmēram par 4 % no aprēķinātās portfeļa vērtības.

Atskaitījumi par sākotnējām renovācijas izmaksām laikā no 2001.–2005. gadam bija maksa par darbu, kas jāiegulda, lai nodrošinātu mājokļu izīrēšanu tirgus cenās. Šīs izmaksas radās 2001.–2005. gadā un tika diskontētas atbilstoši 2001. gada cenām.

Holm veica arī “jutīguma analīzi”, lai redzētu, kā šie dažādie pieņemumi varētu ietekmēt cenu. Analīze inter alia rāda, ka, ja aprēķinātā cena par vienu m2 dzīvokļiem, kas jāpārdod pēc 10 gadiem, pēc to iegādes ir NOK 24 000, nevis NOK 26 000, kā tas tika pieņemts, aprēķinot vērtību, tad šāda “korekcija” pati par sevi nozīmē to, ka portfeļa vērtība ir 720 miljoni, nevis 753 miljoni. Vēl viens samazinājums, piemēram, 2 % īres maksas ieņēmumiem, novestu pie vērtības, kas ir mazāka par iegūto pārdošanas cenu. Tādēļ Holm izdarīja secinājumu, ka iegūtā pārdošanas cena NOK 715 miljonu ir tik tuvu pašas firmas Holm izdarītajam vērtības novērtējumam, ka, ņemot vērā iespējamās nobīdes, var uzskatīt, ka tā ir “pareizā cena”, t.i., tirgus cena.

Holm pētīja arī pārdošanas procesu un to, kā veids, kādā tas tika veikts, ietekmēja pārdošanas cenu. Holm inter alia uzskatīja, ka Uzraudzības iestādes pamatnostādnes nav stingri ievērotas, jo īpaši attiecībā uz īso pārdošanai atvēlēto termiņu un ierobežoto sākotnējo publicitāti. Bet Holm inter alia secināja, ka “ņemot vērā visus apstākļus, mēs uzskatām, ka pārdevējam bija pietiekams skaits pārdošanā ieinteresēto personu, lai nodrošinātu “īstu izsoli” un “pareizu un godīgu” cenu. Bet šajā lietā nav vienas absolūtās patiesības. Pārdošanai pirms vai pēc diviem mēnešiem varētu būt pilnīgi cits rezultāts. Individuāla pircēja interese un vēlēšanās iegūt šo objektu ir galīgais faktors, kas nosaka cenu, bet motivācija, kā zināms, var būt atšķirīga.

Jāsaka, ka lielāku cenu varētu dabūt, pārdodot īpašumu kā atsevišķas vienības. Tādā gadījumā pārdevējs būtu spiests pielāgoties iespējām pārdot dzīvojamās bloka mājas tirgū, un tad ieņēmumi būtu pilnīgi citi. Mēs uzskatām, ka tie ir tikai tīri teorētiski pieņēmumi, un tādēļ šo alternatīvo iespēju neesam analizējuši.

Nobeigumā mēs gribētu uzsvērt, ka pārdevējs pārdošanas cenu ir ieguvis īstas konkurences apstākļos Norvēģijas tirgū, t.i., šī pārdošanas cena ir tuvu tam, ko var saukt par pareizu un godīgu cenu. Tirgus cena šāda veida portfelim nav nosakāma pēc definīcijas, tā kā šādai pārdošanai nav precedenta Norvēģijas tirgus vēsturē. Tādēļ iegūtā cena visādā ziņā uzskatāma par tirgus cenu.”

8. Noslēguma sarakste ar Norvēģijas iestādēm

Savā 2004. gada 22. decembra vēstulē (pasākums Nr. 303758) Uzraudzības iestāde pieprasīja Norvēģijas iestādēm papildu informāciju par Norvēģijas valsts un Oslo municipalitātes samierināšanas procesu, Norvēģijas iestāžu viedokli jautājumā par to, vai pārdošana ietvēra valsts atbalsta elementus, kā arī sīkāku informāciju par pārdošanas procesu. Uzraudzības iestāde informēja Norvēģijas iestādes arī par to, ka tā ir nolīgusi neatkarīgu ekspertu firmu Eirik Holm AS, lai izvērtētu inter alia iepriekšējos vērtības novērtējumus. Uzraudzības iestāde lūdza Norvēģijas iestādēm piekrist termiņa pagarinājumam, lai galīgo lēmumu pieņemtu līdz 2005. gada februāra beigām.

Ar Norvēģijas pārstāvniecības Eiropas Savienībā 2005. gada 13. janvāra vēstuli, kurai pievienotas divas 2005. gada 10. janvāra (Modernizācijas ministrijas un Veselības un aprūpes pakalpojumu ministrijas attiecīgi) vēstules, ko Uzraudzības iestāde saņēma un reģistrēja 2005. gada 14. janvārī (pasākums Nr. 305352), Norvēģijas iestādes iesniedza papildu informāciju. Norvēģijas iestādes piekrita termiņa pagarinājumam, lai galīgo lēmumu pieņemtu līdz 2005. gada februāra beigām. Modernizācijas ministrijas un Veselības un aprūpes pakalpojumu ministrijas vēstules tika nosūtītas arī pa telefaksu datētu ar 2005. gada 10. janvāri (pasākums Nr. 304852).

Savā 2005. gada 25. februāra Norvēģijas iestādēm adresētajā vēstulē (pasākums Nr. 311394) Uzraudzības iestāde lūdza termiņa pagarinājumu, lai galīgo lēmumu pieņemtu līdz 2005. gada 11. martam.

Ar Modernizācijas ministrijas 2005. gada 7. martā nosūtīto telefaksu (pasākums Nr. 312289) Norvēģijas iestādes piekrita termiņa pagarinājumam, lai galīgo lēmumu pieņemtu līdz 2005. gada 11. martam.

II. NOVĒRTĒJUMS

1. Ievads

Kā minēts iepriekš, Norvēģijas iestādes informēja Uzraudzības iestādi par to, ka Oslo municipalitāte pārdos Fredensborg1 744 īres dzīvokļus par NOK 715 miljoniem (apmēram par EUR 89 miljoniem). Uzraudzības iestāde nolēma sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru par pārdošanu un aicināja ieinteresētās personas iesniegt savus komentārus.

Pamatojoties uz Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B. nodaļu, Uzraudzības iestāde izteica šaubas par to, ka pārdošana ir notikusi veidā, kas automātiski izslēdz valsts atbalsta elementus. Turklāt īpašuma novērtējuma aprēķini ievērojami atšķīrās, un tas radīja šaubas par to, ka norunātā pārdošanas cena atspoguļo tirgus cenu.

2. Pārdošanas process

Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B nodaļa Valsts atbalsta elementi, valsts iestādēm pārdodot zemi un ēkas apraksta divas pārdošanas procedūras, kas EBTA valstīm ļauj pārdot zemi un ēkas veidā, kas automātiski izslēdz valsts atbalsta elementus. Šīs abas procedūras aprakstītas attiecīgi 18.B.2.1. nodaļā (beznosacījumu izsoles procedūra) un 18.B.2.2. nodaļā (neatkarīgu ekspertu novērtējums).

2.1. Beznosacījumu izsoles procedūra

Pamatnostādņu 18.B.2.1. nodaļā teikts, ka “zemes un ēku pārdošana, ievērojot pietiekami plaši publicētu, atklātu un beznosacījumu izsoles procedūru, ko var pielīdzināt izsolei, pieņemot vislabāko vai vienīgo piedāvājumu, pēc definīcijas ir pārdošana par tirgus cenu, un līdz ar to tā nesatur valsts atbalsta elementus. Tas, ka pirms izsoles procedūras ir bijuši pieejami dažādi zemes un ēku novērtējumi, piemēram, uzskaites vai sākotnējās minimālās piedāvājuma cenas noteikšanas vajadzībām, nav svarīgi.”

“Piedāvājums ir “pietiekami plaši publicēts”, ja to atkārtoti reklamē pietiekami ilgu laiku (divus mēnešus vai ilgāk) valsts presē, nekustamā īpašuma laikrakstos un citos attiecīgos preses izdevumos un ar nekustamā īpašuma aģentu starpniecību par to paziņo plašam iespējamo pircēju lokam, lai par to zinātu visi iespējamie pircēji. Par paredzēto zemes vai ēku pārdošanu, kas savas augstās vērtības vai citu īpašību dēļ varētu piesaistīt ieguldītājus, kuri darbojas Eiropas vai starptautiskajā mērogā, jāpaziņo publikācijās, kas ir regulārā starptautiskā apritē. Ar aģentu starpniecību šādi piedāvājumi jādara zināmi arī klientiem Eiropas un starptautiskajā mērogā.”

Dzīvokļu pārdošanas process neatbilda iepriekšminētajiem noteikumiem par beznosacījumu izsoles procedūru. Piedāvājums netika “atkārtoti reklamēts pietiekami ilgu laiku (divus mēnešus vai ilgāk)”. Turklāt nevar izslēgt to, ka tik liela mēroga pārdošana kā šī varēja piesaistīt arī tos ieguldītājus, kas darbojas Eiropas vai starptautiskajā mērogā. Paziņojumi netika publicēti publikācijās, kas ir regulārā starptautiskā apritē, un piedāvājumi netika darīti zināmi ar aģentu starpniecību klientiem Eiropas un starptautiskajā mērogā.

Oslo municipalitāte pati ir apgalvojusi (2003. gada 14. maija vēstulē), ka “municipalitāte necentīsies pierādīt, ka dzīvokļu pārdošanas laikā pilnībā ievērota Pamatnostādnēs noteiktā procedūra. Dzīvokļu pārdošana netika darīta zināma sabiedrībai veidā, kā to paredz Pamatnostādņu 18.B.2.1.(a) nodaļas noteikumi”, kā arī iepriekšējā korespondencē minētais (skatīt 1.1. punktu un 10. zemsvītras piezīmi; skatīt arī līdzīga veida municipalitātes paziņojumus 2.1. punktā), ka pārdošanas procesam noteiktie laika ierobežojumi varēja ietekmēt solītāju faktisko skaitu, kas varbūt bija mazāks par vēlamo skaitu, kā arī solītāju iesniegtos cenu piedāvājumus, kas varbūt bija zemākas, nekā tās būtu bijušas tad, ja būtu bijis vairāk laika.

Pamatojoties uz šiem faktoriem, Uzraudzības iestāde secināja, ka pārdošanas process nav veikts saskaņā ar Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.1. nodaļā noteiktajiem principiem.

2.2. Pārdošana, neievērojot beznosacījumu izsoles procedūru (neatkarīgu ekspertu novērtējums)

Attiecībā uz pārdošanu, neievērojot beznosacījumu izsoles procedūru, Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.2. nodaļa paredz, ka “neatkarīgu novērtējumu jāveic vienam vai vairākiem neatkarīgiem aktīvu novērtētājiem pirms sarunām par pārdošanu, lai noteiktu tirgus vērtību, pamatojoties uz vispārpieņemtiem tirgus rādītājiem un vērtēšanas standartiem. Tādā veidā noteiktā tirgus cena ir minimālā pirkuma cena, par kuru var vienoties bez valsts atbalsta piešķiršanas” (Uzraudzības iestādes uzsvars),

turklāt:

“ “Tirgus cena” ir cena, par kuru zemi un ēkas varētu pārdot saskaņā ar privātu līgumu, kas noslēgts starp labprātīgu pārdevēju un neatkarīgu pircēju, novērtējuma dienā, pieņemot, ka īpašums ir publiski piedāvāts tirgū, ka tirgus nosacījumi ļauj to likumīgā kārtā pārdot un ka sarunām par pārdošanu, ņemot vērā īpašuma veidu, ir dots pietiekami daudz laika” (Uzraudzības iestādes uzsvars).

Visbeidzot, 18.B.2.2.(b) nodaļa nosaka, ka “ja pēc tam, kad ir darīts viss iespējamais, lai pārdotu zemi un ēkas par tirgus cenu, ir skaidrs, ka novērtētāja noteikto cenu nav iespējams dabūt, 5 % atkāpi no šīs cenas var uzskatīt par atbilstošu tirgus nosacījumiem”.

Liekas, ka Oslo municipalitāte apgalvo, ka pārdošana ir veikta saskaņā ar iepriekšminētajiem noteikumiem.

Uzraudzības iestāde nepiekrīt šim viedoklim šādu iemeslu dēļ: vispirms, neviens no ekspertu vērtējumiem, kas tika veikti pirms galīgās pārdošanas (t.i., Catella un OPAK ziņojumi), nav pamatots uz vispārpieņemtiem tirgus rādītājiem un vērtēšanas standartiem vai nav veikts pietiekami ilgu laiku pirms sarunām par pārdošanu (skatīt 3.1. punktu). Otrkārt, neviena no Catella un OPAK ziņojumos aprēķinātajām tirgus vērtībām netika izmantota galīgajā pārdošanā kā minimālā pirkuma cena. Treškārt, Norvēģijas iestādes nav sniegušas nevienu pierādījumu tam, ka tās ir darījušas visu iespējamo, lai pārdotu dzīvokļus par ziņojumos noteikto vērtību, kas varētu attaisnot pārdošanas cenas samazinājumu par 5 %.

Šo iemeslu dēļ pārdošana netika veikta saskaņā ar Valsts atbalsta pamatnostādņu 18.B.2.1. nodaļas noteikumiem.

2.3. Procedūra, kad valsts atbalsts nav automātiski izslēdzams

No tā izdarāms secinājums, ka nav ievērota ne beznosacījumu izsoles procedūra, ne procedūra, kas pamatota uz neatkarīgu ekspertu vērtējumu. Tādēļ nevar izslēgt valsts atbalsta pastāvēšanu. Bet, ja noteiktā procedūra nav ievērota, nevar izdarīt arī pretēju secinājumu, ka valsts atbalsts iestājas automātiski. Joprojām pastāv iespēja, ka pārdošanas cena atspoguļo patieso tirgus vērtību.

Pamatnostādnes nosaka, ka, ja netiek ievērota noteiktā procedūra, attiecīgā valsts informē Uzraudzības iestādi par pārdošanu, lai tā varētu pārbaudīt, vai pastāv valsts atbalsts. Norvēģijas iestādes informēja par pārdošanu. Tas ir Uzraudzības iestādes pienākums izdarīt secinājumus par to, vai 1 744 slimnīcas dzīvokļu pārdošana Oslo ietvēra valsts atbalsta elementus. Citiem vārdiem, Uzraudzības iestādei ir jāizvērtē, vai pārdošanas cena NOK 715 miljoni atspoguļo tirgus vērtību vai ne.

3. EEZ līguma 61. panta 1. punkts

Lai pasākums būtu valsts atbalsts EEZ līguma nozīmē, tam jāatbilst minētā līguma 61. panta 1. punktam, kas skan šādi:

“Ja vien šajā līgumā nav paredzēts citādi, ar līgumu nav saderīgs nekāds atbalsts, ko piešķir EK dalībvalstis vai EBTA valstis vai jebkādā veidā sniedz no valsts līdzekļiem un kas rada vai draud radīt konkurences traucējumus, dodot priekšroku atsevišķiem uzņēmumiem vai atsevišķu preču ražošanai, ciktāl šāds atbalsts ietekmē tirdzniecību starp Līgumslēdzējām pusēm”.

Tas nozīmē, ka kopumā ir jāizpilda šādi nosacījumi:

1) atbalstu piešķir “EK dalībvalstis vai EBTA valstis vai sniedz jebkādā veidā no valsts līdzekļiem”;

2) atbalsts “rada vai draud radīt konkurences traucējumus”;

3) atbalsts “dod priekšroku atsevišķiem uzņēmumiem vai atsevišķu preču ražošanai” (t.i., pasākums piešķir priekšrocību konkrētam saņēmējam); un

4) atbalsts “ietekmē tirdzniecību starp Līgumslēdzējām pusēm”.

Pirmais nosacījums attiecas uz jebkuru atbalstu, ko finansē no valsts līdzekļiem, tostarp atbalstu, ko piešķir reģionālas vai vietējas iestādes. Jēdziens par valsts līdzekļiem ir ļoti plašs un ietver inter alia finansiālu palīdzību, ko piešķir reģionālas vai vietējas iestādes (19). Tādējādi ir skaidrs, ka jebkurš Oslo municipalitātes atbalsts būtu attiecināms uz jēdzienu “valsts līdzekļi”. Tas, ka municipalitāte pārdod valsts zemi un ēkas zem tirgus cenas, pieņemot, ka pārējie 61. panta 1. punkta nosacījumi ir izpildīti, nozīmē to, ka pircējam tiek piešķirts valsts atbalsts.

Šajā gadījumā jebkāds atbalsts, kas tiktu piešķirts Fredensborg, dotu priekšroku šim uzņēmumam, un līdz ar to tas būtu īpašs. Turklāt, lai atbalsts būtu klasificējams kā valsts atbalsts, dzīvokļu pārdošanā priekšroka būtu jāpiešķir Fredensborg. Pārdošana būtu saistīta ar priekšrocībām un tādējādi arī ar valsts atbalstu, ja dzīvokļi tiktu pārdoti zem tirgus cenas. Tikai tiktāl, ciktāl dzīvokļi tiktu pārdoti Fredensborg zem tirgus cenas, būtu nepieciešams konstatēt, vai ir radīti konkurences traucējumi un vai ir ietekmēta tirdzniecība starp Līgumslēdzējām pusēm.

3.1. Vai pirkuma galīgā cena atspoguļo tirgus vērtību?

Ir veikti vairāki dzīvokļu tirgus vērtības novērtējumi, bet to rezultāti atšķiras. Viszemākā norādītā cena ir NOK 670 miljoni, bet visaugstākā – NOK 1 143 miljoni. Ņemot vērā šos atšķirīgos rezultātus, Uzraudzības iestāde uzskata, ka šie novērtējumi ir detalizēti jāizvērtē, lai noteiktu, kurš no tiem vislabāk atspoguļo dzīvokļu tirgus vērtību.

Pirmajā novērtējumā, ko Catella nosūtīja 2001. gada 30. martā, aplēstā vērtība bija NOK 1 143 miljoni. Pēc municipalitātes domām, šīs aplēses ietvēra nekustamo īpašumu, kuru nebija paredzēts pārdot. Līdz ar to galīgā cena pieauga. Attiecībā uz Catella novērtējumu Uzraudzības iestāde atzīmē, ka īpašuma pārbaude saistībā ar sākotnējo novērtējumu ir veikta diezgan virspusēji, tādēļ inter alia nav pienācīgi novērtēti renovācijas izdevumi. Turklāt nav pietiekami ņemtas vērā līgumsaistības, kas ierobežo iespējas palielināt īres maksu, un līdz ar to ieņēmumi ir pārspīlēti. Catella paziņoja, ka novērtējums veikts saskaņā ar noteiktajiem vērtēšanas standartiem. Pēc pārdošanas aģenta Akershus Eiendom un Oslo municipalitātes domām, novērtētā vērtība nav uzskatāma par tirgus vērtību. Uzraudzības iestāde piekrīt tam. Turklāt Catella aplēsēs nav ņemta vērā klauzulas par dzīvokļu faktisko stāvokli ietekme. Ņemot vērā šīs nepilnības, Uzraudzības iestāde secina, ka Catella novērtējums nerada pietiekami stabilu pamatu tirgus vērtības noteikšanai.

Otrajā OPAK veiktajā novērtējumā, kas tika nosūtīts 2001. gada 26. aprīlī, aplēstā vērtība bija NOK 795 miljoni. Jāpiebilst, ka, lai gan OPAK daudzas ēkas apsekoja no ārpuses, visu ēku apskate netika veikta. Turklāt OPAK no 1 744 dzīvokļiem apskatīja tikai 10. Attiecībā uz OPAK novērtējumu, kā jau iepriekš tika minēts, īpašuma apskašu skaits bija nepietiekams, visas ēkas netika apskatītas, un no 1 744 dzīvokļiem tika apskatīti tikai 10, ko nevar uzskatīt par pietiekami stabilu pamatu vērtības noteikšanai. Ar to nepietiek, lai iegūtu precīzus aprēķinus par renovācijas un uzturēšanas izmaksām. Turklāt nav pienācīgi ņemti vērā līgumierobežojumi saistībām. Kaut arī daži šie elementi var savstarpēji kompensēties, Uzraudzības iestāde nevar secināt, ka OPAK novērtējums ir pamatots uz pietiekami precīziem pieņēmumiem. Visbeidzot, OPAK pārskatītais novērtējums tika pabeigts laikā, kad līgums jau bija parakstīts.

Attiecībā uz FIGA/Nortakst novērtējumu iespējams, ka īpašuma apsekojumu skaits ir bijis pietiekams, lai gan, lasot ziņojumu, tāds iespaids nerodas. Liekas, ka aprēķins par īpašuma sadalīšanas ieņēmumiem vēlākajā posmā ir lielā mērā pārspīlēts. Pārdošanas cena ir pamatota uz tā saucamo tehnisko vērtību (jaunu ēku izmaksām ar atskaitījumiem par vecumu un nolietojumu), nevis uz noteikto tirgus īres maksu. Nav saprātīgi pieņemt, ka lietotu dzīvokļu cenas būs tikpat augstas kā tās, kas pamatotas uz tehnisko vērtību. Turklāt tehniskā vērtība ir novērtēta pārāk augstu tajā ziņā, ka tiek pieņemts, ka tā pieaugs ātrāk nekā prognozētā inflācija. Nav paredzēts samazinājums saistībā ar klauzulu par dzīvokļu faktisko stāvokli. Bez tam dažas pašreizējās īres maksas ir novērtētas pārāk augstu salīdzinājumā ar to, ko paredz esošie īres līgumi. Liekas, ka renovācijas izmaksas ir novērtētas pārāk zemu, un ir nereāli cerēt, ka visi dzīvokļi tiks pārdoti vienā gadā. Pamatojoties uz to, Uzraudzības iestādei nav skaidrs, ciktāl FIGA/Nortakst aplēses atspoguļo tirgus vērtību.

Pēc Uzraudzības iestādes domām, BER tāpat kā citi novērtētāji nav pietiekami ņēmis vērā to, ka paies vēl kāds laiks, pirms īres maksas sasniegs tirgus cenu, un faktiskā īres maksa 2001. gadam ir novērtēta pārāk augstu. Bet to daļēji var kompensēt relatīvi augstais īpašnieku ekspluatācijas izmaksu novērtējums. BER nav veicis īpašuma apsekošanu. Tāpēc arī šis ziņojums rada šaubas par to, ka aprēķinātā tirgus vērtība ir pietiekami ticama.

Agdestein neveica nekādus īpašumu apsekojumus, bet pētīja novērtējumus, ko veica Catella (kuros viņš pats piedalījās), OPAK un FIGA/Nortakst. Savos komentāros par šiem ziņojumiem viņš norādīja uz vairākiem trūkumiem, piemēram, tiešām faktu kļūdām, kā arī uz informācijas nepietiekamību laikā, kad tika veikti pārējie novērtējumi.

Holm novērtētā dzīvokļu tirgus vērtība ir apmēram NOK 753 miljoni. Holm veica īpašuma apsekošanu no ārpuses, kā arī iekštelpu apsekojumus. Kopā ar slimnīcu personālu tika apsekoti 70 dzīvokļi, un informācija tika iegūta no personāla. Tā kā laikā no 2001. gada līdz apsekojuma izdarīšanai 2005. gada janvāra sākumā tika veikti minimālie uzturēšanas pasākumi, Holm uzskata, ka iegūtā informācija atspoguļo patieso stāvokli 2001. gadā. Ir veikti sīki izmaksu aprēķini attiecībā uz dzīvokļu (logu, balkonu, vannas istabu utt.) modernizāciju. Liekas, ka pieņēmumi par īres maksu izmaiņām, īpašuma sadalīšanas ekonomisko potenciālu un portfeļa daļas pārdošanu nākotnē ir saprātīgi inter alia attiecībā uz līgumu elementiem, kas saistīti ar nomas maksu un nekustamā īpašuma tirgus attīstību. Metode paredzamo ienākumu un izdevumu plūsmas pašreizējās vērtības aprēķinam ir pamatota uz labi noteiktiem principiem un diskonta faktoru, un tā ir līdzīga tām, kas izmantotas citos vērtības novērtējumos. Uzraudzības iestāde neredz iemeslu, kāpēc nevarētu apšaubīt Holm izmantotās metodes, kā arī pieņēmumus, uz kuriem pamatots tirgus vērtības novērtējums, ņemot vērā to, ka šādi pieņēmumi vienmēr izraisa zināmas neskaidrības.

3.2. Vai ir iespējams konstatēt, ka galīgā pārdošanas cena bija zem tirgus vērtības?

Ņemot vērā iepriekšminēto, nevaram secināt, ka pēc definīcijas viens novērtējums ir tirgus vērtība, ko pircējs varētu būt gatavs atzīt par pieņemamu. Pieļaujot saprātīgas starpības iespējamību un izmantojot tirgus testus, ir iespējams noteikt pieņemamu tirgus vērtību. Pēc Uzraudzības iestādes domām, nav skaidras atbildes uz to, cik šī starpība varētu būt liela. Dažādos gadījumos tā varētu būt dažāda. Nedrīkst aizmirst to, ka šis darījums bija īpatnējs gadījums, ņemot vērā pārdošanas objekta lielumu, līgumsaistības, nākotnē paredzamo īpašuma sadalīšanu un dzīvokļu pārdošanu.

Kā iepriekš tika minēts, vērtības novērtējumi šajā gadījumā ir pamatoti uz daudziem neskaidriem parametriem. Par to inter alia liecina jutīguma analīze, uz kuru atsaucās Holm. Šī jutīguma analīze liecina par to, kā dažādi pieņēmumi var ievērojami ietekmēt cenu.

Minētā jutīguma analīze rāda, ka, ja aprēķinātā cena par vienu m2 dzīvokļiem, kas jāpārdod pēc 10 gadiem, pēc to iegādes ir NOK 24 000, nevis NOK 26 000, kā tas tika pieņemts, aprēķinot vērtību, tad šāda “korekcija” pati par sevi nozīmē to, ka portfeļa vērtība ir 720 miljoni, nevis 753 miljoni. 50 bāzes punktu maiņa obligātajā ienesīgumā būtu tikpat liela. Vēl viens samazinājums, piemēram, 2 % īres maksas ieņēmumiem, novestu pie vērtības, kas ir mazāka par iegūto pārdošanas cenu.

Ņemot vērā šīs neskaidrības, nav iespējams pietiekami droši konstatēt atbalsta elementu darījumam. To, ka galīgā pārdošanas cena var nedaudz atšķirties, pierāda arī izsoles procedūra, ko organizēja Oslo municipalitāte un vadīja Akershus. Akershus vērsās pie sešām uzņēmējsabiedrībām, un citas deviņas uzņēmējsabiedrības vērsās pie Akershus pēc savas ierosmes. Tika iesniegti seši piedāvājumi. Starp solītājiem bija profesionāli ieguldītāji un nekustamā īpašuma uzņēmējsabiedrības. Divi pēdējie piedāvājumi bija NOK 690 miljoni un NOK 735 miljoni. Lai gan izsoles procedūra neatbilda Valsts atbalsta pamatnostādņu prasībām (skatīt iepriekš), tā tomēr ļauj izdarīt secinājumus par cenu, kādu Norvēģijas tirgus varētu vēlēties piedāvāt par šādu nekustamā īpašuma objektu. Šis “tirgus tests” un tā iznākums zināmā mērā rāda, cik liela varētu būt pieļaujamā tirgus cenu starpība.

Šā iemesla dēļ Uzraudzības iestāde uzskata, ka starpība starp šā objekta tirgus cenu NOK 715 miljoni un Holm novērtētajiem NOK 753 miljoniem ir saprātīga.

4. Slēdziens

Uzraudzības iestāde nevar konstatēt, ka 1 744 slimnīcu dzīvokļu pārdošana (Oslo municipalitātei pārdodot tos Fredensborg) būtu saistīta ar valsts atbalstu EEZ līguma 61. panta 1. punkta nozīmē.

Oslo municipalitāte apgalvoja, ka, pat ja tiktu konstatēts, ka iegūtā cena ir zemāka par tirgus vērtību, dzīvokļu pārdošana nav atbalsts EEZ līguma 61. panta 1. punkta nozīmē, jo tirgum, kurā darbojas Fredensborg, nav pārrobežu tirdzniecības elementu. Ņemot vērā Uzraudzības iestādes slēdzienu, ka nevar secināt, ka šajā gadījumā tirgus vērtība nav iegūta, Uzraudzības iestāde neredz iemeslu, kāpēc būtu jāapspriež jautājums par ietekmi uz tirdzniecību un konkurenci,

IR PIEŅĒMUSI ŠO LĒMUMU.

1) Ierosinātās 1 744 īres dzīvokļu pārdošanas (Oslo municipalitātei pārdodot tos Fredensborg Boligutleie ANS) nosacījumi nav valsts atbalsts EEZ līguma 61. panta 1. punkta nozīmē.

2) Ar šo oficiālā izmeklēšana tiek izbeigta.

3) Šis lēmums ir adresēts Norvēģijai.

4) Šis lēmums ir autentisks angļu valodā.

Briselē, 2005. gada 11. martā EBTA Uzraudzības iestādes vārdā Hannes HAFSTEIN priekšsēdētājs Einar M. BULL kolēģijas loceklis

(1) Turpmāk tekstā “EEZ līgums”.

(2) Turpmāk tekstā “Uzraudzības iestādes un Tiesas nolīgums”.

(3) Procesuālo un materiālo tiesību normas valsts atbalsta jomā (Valsts atbalsta pamatnostādnes), ko EBTA Uzraudzības iestāde pieņēma un izdeva 1994. gada 19. janvārī. Publicētas OV L 231, 3.9.1994. Pamatnostādnēs jaunākie grozījumi izdarīti 2004. gada 15. decembrī.

(4) Dec. Nr. 113/03/COL. Lēmums sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru tika publicēts OV C 294, 4.12.2003., 13. lpp., un EEZ pielikumā Nr. 61, 1. lpp. tajā pašā dienā.

(5) Ot.prp. nr 66 (2000–2001) Om lov om helseforetak mm. (helseforetaksloven). Likumprojekts tika iesniegts Parlamentam 2001. gada 6. aprīlī.

(6) NOK/EUR = 7,9952 saskaņā ar Norvēģijas Centrālās bankas noteikto valūtas maiņas kursu 2001. gada maijā.

http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html

(7) Īpaši Tirdzniecības un rūpniecības ministrijas 2001. gada 15. jūnija vēstules 1. pielikums: Oslo municipalitātes 2001. gada 5. jūnija vēstule Tirdzniecības un rūpniecības ministrijai.

(8) Attiecīgais teikums norvēģu valodā skan šādi: “Oslo Kommune er av den oppfatning at salget e r innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer”.

(9) Sīkāks apraksts par pārdošanas procesu un vērtības novērtējumiem ir dots 2. punktā.

(10) Attiecīgais teikums norvēģu valodā skan šādi: “Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid”.

(11) Attiecīgie teikumi norvēģu valodā skan šādi: “Denne “portøfaljetakst” følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering. Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag.”

(12) 40 000 m2 pārdošana (īpašuma sadalīšana) pēc 10 gadiem tīrajā pašreizējā vērtībā.

(13) Vēstule pievienota kā 20. pielikums 2003. gada 7. februāra paziņojumam.

(14) Attiecīgais teikums norvēģu valodā skan šādi: “Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer”.

(15) Norvēģu valodā lietots vārds “takstnemd”.

(16) Sk. 4. zemsvītras piezīmi.

(17) 18.B.2.2.(b) nodaļa inter alia nosaka, ka “Ja pēc tam, kad ir darīts viss iespējamais, lai pārdotu zemi un ēkas par tirgus cenu, ir skaidrs, ka novērtētāja noteikto cenu nav iespējams dabūt, 5 % atkāpi no šīs cenas var uzskatīt par atbilstošu tirgus nosacījumiem”.

(18) Sadalīšana nozīmē, ka dzīvokļi tiek laisti pārdošanā, nevis tiek izīrēti.

(19) Skatīt piemēru par EKT Lietu 78/76 Steinike und Weilig v Germany [1977] ECR 595 vai EKT Lietas 248/84 Germany v Commission [1987] ECR 4013 17. punktu.