Nekustamā īpašuma reģistri dalībvalstīs ievērojami atšķiras organizācijas, centralizācijas, digitalizācijas līmeņa un to satura ziņā.

Šo ziņojumu palīdzēja sagatavot neatkarīgs pētījums, ko 2020. gadā veica ārējs līgumslēdzējs. Pētījumā tika apkopota informācija par dalībvalstu nekustamā īpašuma reģistriem, analizētas iepriekšējās un pašreizējās iniciatīvas reģistru savstarpējai savienošanai un tajos iekļautās informācijas saskaņošanai. Šis ziņojums ir balstīts arī uz informāciju, kas iegūta 2014. gadā Komisijas pasūtītajā pētījumā, kurā izklāstīti darījumdarbības un tehniskā pētījuma rezultāti, kas bija daļa no sagatavošanas darbiem zemes reģistra savstarpējas savienojamības izveidei Eiropas e-tiesiskuma portālā.

Lai izpildītu 32.b panta 2. punkta prasības, šajā ziņojumā iekļauta: i) zemes reģistru pašreizējā stāvokļa analīze; ii) apraksts par to, kā piekļuve nekustamā īpašuma reģistriem var palīdzēt FIU un kompetentajām iestādēm; kā arī iii) ieguvumu, trūkumu un prasību izvērtējums gan attiecībā uz reģistros iekļautās informācijas saskaņošanu, gan šādu reģistru savstarpēju savienojamību. Pamatojoties uz šiem elementiem, tiek veikts sākotnējais izvērtējums par saskaņošanas un savstarpējas savienojamības samērīgumu un nepieciešamību.

NILLND ietver vairākus pasākumus, lai novērstu un mazinātu nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas (NILL/TF) riskus nekustamā īpašuma nozarē. Tie ietver notāru un citu juridisko profesiju pārstāvju, kas piedalās darījumos ar nekustamo īpašumu, kā arī nekustamā īpašuma aģentu iekļaušanu to subjektu lokā, uz kuriem attiecas NILL/TFN pienākumi, un, ņemot vērā Piektās NILLND ieviestās izmaiņas, informācijas par īpašumtiesībām uz nekustamo īpašumu pieejamības nodrošināšanu valsts NILL/TFN iestādēm. NILLND 32.b panta 1. punktā noteikts, ka dalībvalstis sniedz finanšu ziņu vākšanas vienībām (FIU) un kompetentajām iestādēm piekļuvi informācijai, kas ļauj savlaicīgi identificēt jebkuras fiziskas vai juridiskas personas, kurām pieder nekustamais īpašums, tostarp izmantojot reģistrus vai elektroniskas datu izguves sistēmas, ja šādi reģistri vai sistēmas ir pieejami.

Direktīvas (ES) 2015/849 (“Nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas direktīva” jeb “NILLND”), kurā grozījumi izdarīti ar Direktīvu (ES) 2018/843 (“Piektā NILLND”), 32.b panta 2. punktā noteikts, ka Komisija iesniedz Eiropas Parlamentam un Padomei ziņojumu, kurā izvērtē dalībvalstu nekustamā īpašuma reģistros iekļautās informācijas saskaņošanas nepieciešamību un samērīgumu un izvērtē vajadzību pēc minēto reģistru savstarpējas savienojamības. Neraugoties uz to, ka šā ziņojuma iesniegšanas termiņš bija noteikts 2020. gada 31. decembrī, Komisija nolēma atlikt tā pieņemšanu, lai izvērtējumu varētu ņemt vērā, sagatavojot tiesību aktu priekšlikumu kopumu par nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanu (NILL/TFN), ko tā pieņēma 2021. gada 20. jūlijā.

-Nekustamā īpašuma reģistrus var izmantot arī informācijas apmaiņai starp nodokļu iestādēm. Saskaņā ar Direktīvu 2011/16/ES notiek automātiska pārrobežu informācijas apmaiņa par īpašumtiesībām un ienākumiem no nekustamā īpašuma starp tās dalībvalsts nodokļu iestādēm, kurā atrodas īpašums, un tās dalībvalsts nodokļu iestādēm, kuras rezidents ir nekustamā īpašuma īpašnieks.

-Viens no tipiskiem nekustamā īpašuma reģistru izmantošanas veidiem ir nekustamā īpašuma iegāde citā dalībvalstī. Iedzīvotāji un profesionāļi var vēlēties pārbaudīt ārvalstīs esoša īpašuma juridisko statusu un apgrūtinājumus vai īpašumā esoša īpašuma precīzu reģistrāciju.

Daudzās dalībvalstīs iepriekš aprakstītie dažāda veida reģistri ir centralizēti valsts līmenī, proti, tie aptver visu valsts teritoriju. Tomēr Francijā tā nav. Arī ne Vācijā un Itālijā. Spānijā ir jauktā sistēma: lai gan tai ir vairāk nekā 1000 zemes reģistru ar ekskluzīvām kompetencēm un datubāzēm, tā nodrošina arī savstarpēji savienotu valsts platformu. Grieķijā ir līdzīga sistēma, proti, zemes reģistra datubāzi visai valstij centralizēti pārvalda uzņēmums, un vietējie zemes reģistratori to atjaunina, pamatojoties uz saviem darījumiem.

Nekustamā īpašuma informācijas reģistrēšanas ilgajā vēsturē, kas aizsākās 19. gadsimtā, ir izveidojušās divas dominējošas reģistrācijas sistēmas – aktu reģistrēšanas sistēma un īpašumtiesību reģistrācijas sistēma. Akts ir ieraksts par konkrētu darījumu. Tas kalpo kā pierādījums konkrētam līgumam (piemēram, nekustamā īpašuma pārdošanai), taču tas pats par sevi nav pierādījums darījuma pušu likumīgajām tiesībām noslēgt un izpildīt līgumu. Saskaņā ar alternatīvo sistēmu, ja īpašumtiesības ir reģistrētas, īpašumtiesību reģistrācija ir īpašumtiesību pierādījums. Pašlaik 23 dalībvalstīs ir īpašumtiesību sistēma vai abas sistēmas, savukārt 4 dalībvalstīs ir tikai aktu sistēma. Dažās dalībvalstīs ir notikusi pakāpeniska pāreja no aktu sistēmas uz īpašumtiesību sistēmu, bet nav notikušas izmaiņas pretējā virzienā.

Saskaņā ar Finanšu darījumu darba grupas (FATF) datiem nekustamā īpašuma iegāde ir izplatīts noziedzīgi iegūtu līdzekļu izlietojuma veids, un laikposmā no 2011. līdz 2013. gadam nekustamie īpašumi veidoja aptuveni 30 % no visā pasaulē konfiscētajiem noziedzīgi iegūtajiem aktīviem. Lai gan ir grūti iegūt datus par NILL/TF apmēru šajā nozarē, Eiropas Savienības Aģentūra tiesībaizsardzības sadarbībai (Eiropols) prognozē, ka vidējā termiņā Covid-19 pandēmijas rezultātā nekustamā īpašuma un būvniecības nozares kļūs vēl pievilcīgākas nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijai . Eiropas Komisijas 2019. gada novērtējumā attiecībā uz pārrobežu darbībām piemītošajiem nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas riskiem, kuri skar vienoto tirgu (“pārvalstiskais riska novērtējums”), nekustamā īpašuma nozares neaizsargātības līmenis pret terorisma finansēšanu tika novērtēts kā būtisks, bet pret nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju — kā būtisks/ļoti būtisks.

IMOLA (Interoperability MOdel for LAnd registers) ir Eiropas Zemes reģistru asociācijas projekts, ko līdzfinansē Eiropas Savienības programma “Tiesiskums”. Projekta mērķis ir izveidot vienotu veidni, lai ES līmenī organizētu informāciju, kas iekļauta nekustamā īpašuma reģistros un ir savienota ar skaidrojošu materiālu dažādās valodās. Galvenais IMOLA sasniegums ir “Eiropas Zemes reģistra dokumenta” koncepcijas izveide — veidne zemes reģistra informācijas organizēšanai ES līmenī, ietverot semantisko modeli.

Komisija 2020. gada paziņojumā “Tieslietu sistēmu digitalizācija Eiropas Savienībā. Iespēju rīkkopa” norādīja —, lai varētu izmantot visu LRI potenciālu, to vajadzētu ieviest visā ES ar mērķi panākt dalībvalstu pilnīgu līdzdalību līdz 2024. gadam.

Noziedznieki bieži izmanto sarežģītas nekustamā īpašuma iegādes shēmas, sākot ar sarežģītu aizdevumu vai kredītu finansēšanu, starpniecību, izmantojot profesionāļu pakalpojumus, korporatīvo instrumentu izmantošanu, manipulācijām ar nekustamā īpašuma novērtējumu vai vērtēšanu, naudas instrumentu, piemēram, skaidras naudas vai čeku, izmantošanu, hipotekāro shēmu izmantošanu vai īpašumu izmantošanu, lai slēptu nelikumīgās darbībās iegūto naudu.

3.2.Nekustamā īpašuma reģistru izmantošana NILL/TFN kontekstā

Nekustamā īpašuma reģistros iekļautā informācija var palīdzēt kompetentajām iestādēm un FIU vairākos veidos. Šā ziņojuma vajadzībām veiktais pētījums, kas ietvēra mērķtiecīgas apspriešanās ar NILL/TFN iestādēm, apstiprina, ka kopumā tās ir apmierinātas ar pārrobežu informācijas apmaiņas ātrumu par nekustamo īpašumu starp FIU un kompetentajām iestādēm, kā arī ar nekustamā īpašuma reģistros iekļauto informāciju, jo tā kopumā ļauj identificēt īpašnieku un informāciju par nekustamo īpašumu. Lai gan būtu lietderīgi saskaņot nekustamā īpašuma reģistros iekļauto informāciju un nodrošināt FIU un kompetentajām iestādēm piekļuvi citu dalībvalstu nekustamā īpašuma reģistriem, tomēr jānorāda, ka ne visu FIU un kompetentajām iestādēm svarīgo informāciju var izgūt no šādiem reģistriem.

Izplatīta NILL/TF prakse nekustamā īpašuma nozarē ir izmantot sarežģītas shēmas, kas ietver “čaulas sabiedrības”, sarežģītas īpašumtiesību struktūras, tai skaitā trastus vai uzņēmumus, kas dibināti jurisdikcijās ar zemu pārredzamības līmeni, vai pilnvarotas struktūras. Saskaņā ar 2019. gada pārvalstiskajā riska novērtējumā sniegto informāciju privātā sektora pārstāvji uzskata, ka īpašuma faktisko īpašnieku identificēšana ir liela problēma, jo īpaši gadījumos, kad pārdevējs un pircējs veic darījumus, izmantojot trastus. Saskaņā ar FIU aptauju 61 % respondentu uzskata, ka nekustamā īpašuma darījumi, ko veic tikai trešās personas un starpnieki, ir izplatīta operatīvā shēma, kuru izmanto NILL/TF, iesaistot nekustamā īpašuma nozari. Savukārt 44 % respondentu norādīja uz korporatīvo instrumentu, trastu vai pilnvaroto struktūru izmantošanu, un 39 % respondentu minēja, ka galvenā problēma ir grūtības noteikt nekustamā īpašuma īpašnieka, īrnieka vai investora patieso identitāti.

Nekustamā īpašuma reģistrus var izmantot kopā ar citiem savstarpēji saistītiem reģistriem, kas pieejami FIU un kompetentajām iestādēm, piemēram, ar faktisko īpašnieku reģistriem, lai atklātu NILL/TF gadījumus, ja tiek izmantotas iepriekš aprakstītās metodes, jo tie var sniegt uzticamu, papildinošu un aktuālu informāciju par nekustamā īpašuma pašreizējiem un dažos gadījumos arī iepriekšējiem īpašniekiem. Kompetento iestāžu un atbildīgo subjektu aptaujā vairāk nekā 80 % respondentu norādīja, ka viņu darbā ir noderīga informācija par iepriekšējiem un pašreizējiem īpašniekiem. Vienlaikus daži respondenti ziņoja, ka dažkārt trūkst informācijas par īpašumtiesībām, un papildu personas datu, piemēram, personas identifikācijas numura, trūkums neļauj identificēt faktisko īpašnieku.

NILL/TF prakse nekustamā īpašuma nozarē ietver arī īpašumus par neparastām cenām: vai nu virs, vai zem īpašuma tirgus vērtības. Kopīgs elements ir arī saskaņotības trūkums starp pircēja deklarētajiem ienākumiem/labklājību un nekustamā īpašuma vērtību. Ņemot vērā iepriekš minēto, 63 % respondentu norādīja, ka īpašuma cena ir svarīga informācija. Respondenti arī norādīja, ka reģistrā nav iekļauta īpašuma pirkuma cena vai novērtējums. Jaunākie dati par šādas informācijas iekļaušanu ir no 2014. gada. Pēc tam informācija par pirkuma cenu tika glabāta nekustamā īpašuma reģistros 14 dalībvalstīs, un vēl sešās dalībvalstīs tā tika glabāta, bet vai nu netika reģistrēta nevienā reģistrā, vai reģistrēta atsevišķi no nekustamā īpašuma reģistra. Tas ir saistīts ar to, ka trūkst vēsturisku datu par nekustamā īpašuma īpašumtiesību nodošanu, maksāšanas līdzekļiem (jo īpaši ņemot vērā pieaugošo tendenci iegādāties nekustamo īpašumu, izmantojot skaidru naudu) un pirkuma līgumiem.

Respondenti norādīja arī uz bažām par reģistros iekļautās informācijas precizitāti (piemēram, īpašuma apraksts nav / vairs nav precīzs) un pilnīgumu (lai gan kooperatīvie īpašumi ir plaši izplatīti tirgū, tie nav iekļauti visos reģistros).

Nākamajā iedaļā analizēti nekustamā īpašuma reģistru savstarpējās savienojamības plusi un mīnusi. Tas tiek darīts, stingri ievērojot NILL/TFN regulējumu un šo reģistru izmantošanu, lai novērstu un apkarotu pārrobežu nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju un terorisma finansēšanu, kas saistīta ar nekustamā īpašuma nozari.

4.Nekustamā īpašuma reģistros iekļautās informācijas saskaņošana

Šajā ziņojumā nekustamā īpašuma reģistru informācijas saskaņošana nozīmē izveidot minimālo datu kopumu par nekustamo īpašumu, ko sniegtu visas dalībvalstis.