PIELIKUMS

Principi, kas dalībvalstīm jāpiemēro izlaides, starppatēriņa un darījumu ar pārējo pasauli novērtēšanai attiecībā uz mājokļu pakalpojumiem

1. MĀJOKĻU PAKALPOJUMU IZLAIDE

1.1. Pamatmetodes

Ir pieņemts, ka nacionālajos kontos mājokļu pakalpojumu izlaidē ietilpst ne tikai pakalpojumi, ko ražo izīrēti mājokļi, bet arī pakalpojumi, kurus ražo īpašnieku apdzīvoti mājokļi. Attiecībā uz mājokļu pakalpojumu izlaides vērtēšanu ar Regulu (ES) Nr. 549/2013 izveidotās Eiropas Kontu sistēmas (EKS 2010) A pielikuma 3.75. punkts paredz: “Īpašnieku apdzīvotu mājokļu pakalpojumu izlaidi vērtē pēc īres maksas (1) aplēstās vērtības, kas īrniekam būtu jāmaksā par tādu pašu izmitināšanu, ņemot vērā tādus faktorus kā atrašanās vieta, ērtības apkārtnē u. tml., kā arī paša mājokļa lielums un kvalitāte.” Principā ir vairākas metodes, kā novērtēt īpašnieku apdzīvotu mājokļu saražoto pakalpojumu vērtību:

— stratifikācijas metode, kuras pamatā ir faktiskās īres maksas un kurā informācija par vairākās stratās sadalīto dzīvojamo fondu tiek kombinēta ar informāciju par katrā stratā maksātajām faktiskajām īres maksām,

— lietotāja izmaksu metode, saskaņā ar kuru atsevišķi novērtē starppatēriņu, pamatkapitāla patēriņu, citus ražošanas nodokļus mīnus subsīdijas un neto pamatdarbības pārpalikumu. Mājokļu pakalpojumu izlaide ir šo sastāvdaļu summa,

— pašvērtējuma metode, saskaņā ar kuru mājokļu īpašniekiem, kas apdzīvo mājokli, ir jānovērtē sava īpašuma potenciālā īres maksa,

— administratīvas vērtēšanas metodes, kur potenciālo īres maksu nosaka trešās personas, piemēram, valdība nodokļu nolūkiem.

Stratifikācijas metode, kuras pamatā ir faktiskās īres maksas, ir ieteicamākā metode. Šo metodi var izmantot arī visu faktisko īres maksu vērtības novērtēšanai, pamatojoties uz faktisko īres maksu paraugu, un mājokļu pakalpojumu vērtības noteikšanai attiecībā uz mājokļiem, ko izīrē bez maksas vai par zemu īres maksu (papildu informāciju sk. 1.4.1. iedaļā).

Lietotāja izmaksu metode būtu jāpiemēro tikai noteiktos apstākļos un vienīgi tām dzīvojamā fonda stratām, attiecībā uz kurām trūkst datu par faktiskajām īres maksām vai arī tie ir statistiski neuzticami.

Pašvērtējuma metodi nevajadzētu izmantot, jo novērtējumu stipri ietekmē subjektivitāte, kā rezultātā rezultāti ir ļoti neskaidri.

Administratīvas vērtēšanas metodes rada neobjektīvus rezultātus, it īpaši, ja tās izmanto nodokļu mērķiem. Tomēr dažos gadījumos par dažām stratām var būt pieejami rezultāti, kas iegūti, izmantojot objektīvu vērtēšanas metodi. Minētos rezultātus var izmantot, ja var pierādīt attiecīgās metodes objektivitāti un rezultātu salīdzināmību.

Saskaņā ar stratifikācijas metodi mājokļu fonda īres vērtību novērtē, pamatojoties uz informāciju par faktiskajām īres maksām. To var interpretēt kā vispārināšanas procedūru, kuras pamatā ir metode “cena reiz daudzums”. Lai novērtējums būtu ticams un pienācīgi tiktu ņemtas vērā relatīvās cenas atšķirības, dzīvojamais fonds ir jāiedala stratās. Pēc tam vidējā faktiskā īres maksa stratā tiek piemērota visiem mājokļiem šajā konkrētajā stratā. Ja pieejamā informācija ir iegūta izlases veida apsekojumā, šī vispārināšana attiecas gan uz daļu izīrēto mājokļu, gan uz visiem īpašnieku apdzīvotajiem mājokļiem. Detalizētu īres maksas stratā noteikšanas procedūru parasti veic attiecībā uz bāzes gadu, un pēc tam iegūto rezultātu ekstrapolē uz kārtējo gadu.

Īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem piemērojamā īres maksa stratifikācijas metodē tiek definēta kā privātā tirgus īres maksa, kas maksājama par tiesībām izmantot nemēbelētu mājokli. Nosacīto īres maksu noteikšanai būtu jāizmanto no visiem privātā tirgus līgumiem izrietošās īres maksas par nemēbelētiem mājokļiem. Vajadzētu iekļaut arī privātā tirgus īres maksas, kas ir zemas valdības noteikumu dēļ.

Ja informācijas avots ir īrnieks, novērotā īres maksa, iespējams, ir jākoriģē, tai pieskaitot visus specifiskos īres pabalstus, ko maksā tieši īpašniekam. Ja iepriekš definēto novēroto īres maksu paraugs nav pietiekami liels, imputēt var arī novērotās īres maksas par mēbelētiem mājokļiem ar nosacījumu, ka tās tiek koriģētas, lai tiktu ņemts vērā tas, ka mājokļi ir mēbelēti. Izņēmuma kārtā var izmantot arī palielinātas īres maksas par publiskā sektora mājokļiem. Zemās īres maksas par radiniekiem vai darba ņēmējiem izīrētiem mājokļiem nevajadzētu izmantot (papildu informāciju sk. 1.2.3. un 1.4.1. iedaļā.)

Stratifikācijas metodi var izmantot arī, lai noteiktu visu izīrēto mājokļu kopējo vērtību. Attiecībā uz atsevišķiem īres tirgus segmentiem varētu nebūt piemēroti iepriekš aprakstītās imputācijas nolūkā izmantot vidējo īres maksu. Piemēram, samazinātas īres maksas par mēbelētiem mājokļiem vai palielinātas īres maksas par publiskā sektora mājokļiem varētu nebūt piemērotas attiecībā uz attiecīgajiem faktiski izīrētajiem mājokļiem. Jo īpaši faktiski izīrētu mēbelētu mājokļu gadījumā mēbeļu izmaksas ir īres maksas daļa un tās būtu jāiekļauj izlaides aprēķinā. Šī problēma var tikt novērsta, ja nošķir faktiski izīrētu mēbelētu mājokļu vai sociālo mājokļu stratas un izmanto piemērotas vidējās īres maksas.

Principā īres maksai nevajadzētu ietvert maksu par apsildi, ūdeni, elektrību utt. Ja datu avotu dēļ minētās maksas nav iespējams nodalīt, ir jānodrošina īres maksas un starppatēriņa saskaņotība (papildu informāciju sk. 2. iedaļā).

Ja nav zināma faktiskā īres maksa noteiktās īpašnieku apdzīvotu mājokļu stratās, vairumā gadījumu šo problēmu var atrisināt, piemērojot ekstrapolācijas vai regresijas metodes.

Alternatīvi standarta stratifikācijas metodei, kura pamatojas uz vidējās īres maksas stratā ekstrapolāciju, var izmantot hedoniskās regresijas metodes. Īsi sakot, saskaņā ar šādām metodēm katras mājokļa raksturiezīmes (lielums, atrašanās vieta, balkona esība utt.) cenu nosaka, izmantojot izīrētu mājokļu parauga datus. Izlaidi aprēķina, katru (reprezentatīva parauga) dzīvojamā fonda raksturiezīmi reizinot ar šīs raksturiezīmes hedonisko cenu. Regresijas metodes ļauj ņemt vērā lielāku skaitu mainīgo un var būt īpaši efektīvas gadījumā, kad trūkst datu par novērotajām īres maksām atsevišķās stratās.

Neapšaubāmi tas nav risinājums tādā ārkārtējā gadījumā, kad visi mājokļi ir īpašnieku apdzīvoti vai īres tirgus nav attīstīts. Šādos gadījumos, lai iegūtu objektīvu vērtējumu, būtu jāpiemēro lietotāja izmaksu metode. Lietotāja izmaksu metode būtu jāpiemēro vienīgi īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem.

Sīkākas norādes par lietotāja izmaksu metodi

Lietotāja izmaksu metode būtu jāpiemēro tikai tad, ja dēļ tā, ka īres tirgus nav reprezentatīvs, nevar izmantot stratifikācijas metodi, kuras pamatā ir faktiskās īres maksas.

Parasti tas attiecas uz gadījumiem, kad ir izpildīti šādi nosacījumi: 1) privāti izīrēto mājokļu apjoma mērs (mājokļu skaits vai mājokļu kvadrātmetri) veido mazāk nekā 10 % no kopējā mājokļu apjoma mēra (mājokļu skaits vai mājokļu kvadrātmetri) un 2), ja 1) nosacījums ir izpildīts un kopējā izīrēto mājokļu – tirgus un ārpustirgus – daļa pārsniedz 10 %, atšķirība starp tirgus īres maksām un citām maksātajām īres maksām pārsniedz koeficientu trīs. Pat, ja ir izpildīti abi šie nosacījumi, dalībvalsts var izvēlēties izmantot stratifikācijas metodi ar noteikumu, ka rezultāti ir pietiekami kvalitatīvi. Ja minētie nosacījumi nav izpildīti, būtu jāizmanto stratifikācijas metode, ja vien nevar pierādīt, ka nav pieejamas reprezentatīvas tirgus īres maksas par nozīmīgām mājokļu fonda daļām un ka lietotāja izmaksu metode sniedz salīdzināmākus rezultātus. Pamatotos gadījumos lietotāja izmaksu metodi var piemērot visam mājokļu fondam vai tā daļām. Lēmumā par mājokļu fonda sadalīšanu daļās, kurām piemēro lietotāja izmaksu metodi vai stratifikācijas metodi, būtu jāņem vērā arī tādi faktori kā datu ierobežojumi un valsts īpašā situācija.

Saskaņā ar lietotāja izmaksu metodi mājokļu pakalpojumu izlaide ir starppatēriņa, pamatkapitāla patēriņa, ražošanas nodokļu mīnus subsīdijas un neto pamatdarbības pārpalikuma summa. Attiecībā uz īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem par pašu īpašnieku veiktajiem darbiem neieraksta darba ieguldījumu (2). Pieredze liecina, ka pamatkapitāla patēriņš un neto pamatdarbības pārpalikums ir divi galvenie posteņi, un tie katrs veido 30–40 % izlaides.

Pamatkapitāla patēriņš būtu jāaprēķina, izmantojot nepārtrauktās inventarizācijas metodi vai citas apstiprinātas metodes. Par īpašnieku apdzīvotām dzīvojamām ēkām vajadzētu būt pieejamam atsevišķam novērtējumam.

Lai izmērītu neto pamatdarbības pārpalikumu, īpašnieku apdzīvoto mājokļu fonda neto vērtībai faktiskajās cenās (atjaunošanas izmaksas) būtu jāpiemēro nemainīga reālā gada peļņas norma 2,5 % apmērā. Reālā peļņas norma 2,5 % apmērā tiek piemērota mājokļu fonda vērtībai faktiskajās cenās, jo nepārtrauktās inventarizācijas metodē jau ir ņemts vērā mājokļu pašreizējās vērtības pieaugums. Tāda pati peļņas norma būtu jāpiemēro tās zemes vērtībai faktiskajās cenās, uz kuras atrodas īpašnieku apdzīvotie mājokļi.

Zemes vērtību faktiskajās cenās var būt grūti novērot katru gadu. Zemes vērtības un ēku vērtības attiecību dažādās stratās var atvasināt, analizējot jaunu ēku un ar tām saistītās zemes izmaksu sastāvu.

1. princips

Lai apkopotu mājokļu pakalpojumu izlaidi, dalībvalstis piemēro stratifikācijas metodi, kuras pamatā ir faktiskās īres maksas, un veic vai nu tiešu ekstrapolāciju, vai arī ekonometrisku regresiju. Attiecībā uz īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem tas nozīmē, ka ir jāizmanto faktiskās īres maksas par līdzīgiem izīrētiem mājokļiem. Pamatotos izņēmuma gadījumos, kad trūkst datu par faktiskajām īres maksām vai arī tie ir statistiskai neuzticami, var izmantot citas objektīvas metodes, piemēram, lietotāja izmaksu metodi. Lietotāja izmaksu metodes izmantošana īpašnieku apdzīvotu mājokļu izlaides apkopošanai nav papildus jāpamato, ja ir izpildīti šādi divi nosacījumi: 1) privāti izīrēti mājokļi veido mazāk nekā 10 % no mājokļu fonda un 2), ja 1) nosacījums ir izpildīts un kopējā izīrēto mājokļu – tirgus un ārpustirgus – daļa pārsniedz 10 %, atšķirība starp tirgus īres maksām un citām maksātajām īres maksām pārsniedz koeficientu trīs.

1.2. Dzīvojamā fonda stratifikācija

1.2.1. Īres maksas līmeni ietekmējoši faktori

Pirmais mainīgo kopums, kas nosaka īres maksas līmeni, ir mājokļa un ēkas raksturiezīmes. Pirmkārt, svarīgs ir mājokļa lielums – gan platība, gan istabu skaits. Jo lielāks mājoklis, jo augstāka īres maksa. Tajā pašā laikā – jo lielāks mājoklis, jo mazāka īres maksa par kvadrātmetru. Tomēr attiecībā uz dažu kategoriju mājokļiem (piemēram, dzīvokļi galvaspilsētās) starp cenu par kvadrātmetru un mājokļa lielumu var veidoties U formas attiecība. Vēl viens svarīgs faktors ir mājoklī pieejamās ērtības. Tās var aptvert tādus mainīgos kā vannas istaba, balkons/terase, īpašs grīdas segums vai sienu apdare, kamīns, centrālapsilde, gaisa kondicionēšana, īpašs stiklojums un citi trokšņa izolācijas un siltumizolācijas pasākumi; būtisks faktors ir arī mājokļa telpu plānojums. Attiecībā uz ēku īres maksu var ietekmēt konkrēti faktori, piemēram, garāža, lifts, baseins, (jumta) dārzs vai pat mājokļa novietojums ēkā. Turklāt īres maksu var ietekmēt ēkas veids (savrupmāja, dvīņu māja, dzīvoklis), arhitektūra, vecums vai tajā esošo mājokļu skaits.

Otrs mainīgo kopums ir apkārtējās vides raksturiezīmes. Vispārzināms, ka īres maksa par līdzīgiem mājokļiem pilsētā un nomaļākā vietā atšķiras. Attālums līdz ekonomikas centram vai ainava (līdzenums, kalnaina ainava) var būt vērā ņemami faktori. Turklāt faktisko īres maksu parasti ietekmē tādi faktori kā skats, apkārtējās zaļās zonas, transporta savienojumi un to pieejamība, veikali un skolas vai rajona reputācija un drošums.

Vēl viens mainīgo kopums ir sociālekonomiskie faktori. Piemēram, vairumā dalībvalstu īres maksu ietekmē vispārējās valdības pieņemti noteikumi, piemēram, īres maksas ierobežojumi vai subsīdijas. Turklāt īres maksu var ietekmēt īres līguma ilgums, līguma veids (terminēts, beztermiņa), iemītnieku skaits mājoklī (vairāku īrnieku kopiena), īpašnieka veids (valdība, dzīvokļu sabiedrība, privātpersona, darba devējs) vai īpašnieka politika īres jautājumā.

Protams, īres maksas līmeni var ietekmēt vēl vairāki citi mainīgie. Tomēr, lai savāktu datus par visiem iepriekšminētajiem faktoriem, anketās būtu jāiekļauj pārāk daudz jautājumu. Tāpēc var apsvērt stratifikācijas nolūkiem izmantot kapitāla vērtības. Pamatojums mājokļa kapitāla vērtības izmantošanai ir tāds, ka šī vērtība atspoguļo visas mājokļa būtiskās raksturiezīmes. Tādēļ kapitāla vērtību var uzskatīt par netiešu stratifikācijas faktoru. Kapitāla vērtības un faktiskās īres maksas attiecības izmantošanu var uzskatīt par piemērotu pieeju, it īpaši tajās dalībvalstīs, kurās izīrētie mājokļi veido tikai nelielu daļu dzīvojamā fonda. Ja minētā attiecība ir stabila, šī metode ļautu noteikt īres maksas vērtību tādiem mājokļiem, kādi ir vienīgi īpašnieku apdzīvotu mājokļu sektorā. Turklāt kapitāla vērtības izmantošana neliedz izmantot “fiziskus” stratifikācijas kritērijus; tos var kombinēt. Šādā situācijā tiek pieņemts, ka kapitāla vērtības atspoguļo trūkstošos “fiziskos” stratifikācijas kritērijus. Jebkurā gadījumā īres maksas aprēķināšanai izmantoto kapitāla vērtību pamatā jābūt objektīvam vērtējumam, kas veikts par pēdējo atsauces gadu.

Praksē stratifikācija dažādās dalībvalstīs atšķiras gan attiecībā uz stratu skaitu, gan to definēšanai izmantotajiem precīzajiem kritērijiem. Pirmajā mirklī tas var radīt bažas, taču jāuzsver, ka daži pamatkritēriji, piemēram, mājokļa lielums un (ģeogrāfiskā) atrašanās vieta, tiek izmantoti gandrīz visās dalībvalstīs. Turklāt citu kritēriju piemērotība dažādās dalībvalstīs atšķiras un to, kuri kritēriji ir svarīgi, vislabāk var noteikt dalībvalstis pašas.

2. princips

Stratifikācijas nolūkā dalībvalstis izmanto nozīmīgas mājokļu pazīmes. Tās var būt mājokļa un ēkas raksturiezīmes, mājokļa apkārtējās vides raksturiezīmes vai sociālekonomiskie faktori. Turklāt stratifikācijas nolūkā var izmantot atjauninātas kapitāla vērtības, kuru pamatā ir objektīvs vērtējums.

1.2.2. Stratifikācijas kritēriju atlase

Ņemot vērā, ka mājokļa īres maksu ietekmē vairākas raksturiezīmes, pirmais uzdevums ir apzināt mainīgos, kuriem ir būtiska ietekme. Viens veids, kā noteikt būtiskos mainīgos, ir veikt pieejamās statistiskās informācijas tabulāru analīzi. Objektīvas vērtējuma vērtības iegūšanas nolūkā noderīga varētu būt faktisko īres maksu stratā dispersija. Tas radītu stimulu uzlabot stratifikāciju, proti, stratas izvēlēties tā, lai līdz minimumam tiku samazināta dispersija stratā. Tāpēc dispersija katrā stratā būtu jāaprēķina vismaz tajos gadījumos, kad stratifikācija skar gan faktiskās, gan nosacītās īres maksas.

Sarežģītāku pieeju piedāvā tādas padziļinātas statistikas metodes kā (daudzfaktoru) regresijas analīze. Šāda metode ļauj novērtēt noteikta mainīgā ietekmi, lai īres maksas dispersiju varētu attiecināt uz konkrētām raksturiezīmēm. Īsi sakot, mainīgā skaidrojošo spēju var kvantificēt ar korelācijas koeficienta palīdzību. Papildus tam šī metode ļauj klasificēt raksturiezīmes pēc to nozīmīguma. Tādējādi ir vieglāk noteikt, kad nepieciešama detalizētāka stratifikācija. Kombinējot nozīmīgākos mainīgos saskaņā ar daudzfaktoru regresijas metodi, tiek noskaidrota to kopējā skaidrojošā spēja. Tiek uzskatīts, ka efektīvs veids, kā stratificēt dzīvojamo fondu, ir atlasīt nozīmīgākos mainīgos, izmantojot padziļinātas statistikas metodes. Turklāt regresijas analīzi, piemēram, hedonisko modeļu veidā, var tieši izmantot īres maksu novērtēšanai. Minēto pieeju var izmantot arī vidējās īres maksas novērtēšanai stratās, par kurām īres mājokļu sektorā nav neviena atbilstoša novērojuma (tukša strata).

Uz padziļinātas statistikas metodes pamata veiktai stratifikācijas kritēriju atlasei ir vēl viena priekšrocība, proti, nav nepieciešams noteikt vienotus kritērijus visām dalībvalstīm. Lai iegūtu salīdzināmu rezultātu, ir tikai jāizveido svarīgāko kritēriju rangs katrai dalībvalstij un jānosaka nepieciešamais kopējās skaidrojošās spējas līmenis. Šāda regresijas analīze neapšaubāmi lielā mērā ir atkarīga no pieejamās statistikas informācijas. Tomēr šādā veidā pat ierobežotas statistikas informācijas gadījumā var tikt veicināti uzlabojumi nākotnē.

Tā kā informācija par dažādiem īres maksu ietekmējošiem mainīgajiem galvenokārt ir atkarīga no bāzes statistikas attīstības, šobrīd iespējas izmantot padziļinātas statistikas metodes varētu būt diezgan ierobežotas. Tādēļ tiek ieteikta standarta metode, t. i., dalībvalstis piemēro visus tabulārās analīzes rezultātā iegūtos nozīmīgos kritērijus. Mājokļu fonda stratifikācijā obligāti izmanto lielumu, atrašanās vietu un vēl vismaz vienu svarīgu mājokļa iezīmi; šīs stratifikācijas rezultātā būtu jāizveido vismaz 30 ailes. Dzīvojamā fonda sadalījumam jābūt jēgpilnam un reprezentatīvam attiecībā uz kopējo mājokļu fondu. Lai noteiktu stratu atlasei nozīmīgu(-us) skaidrojošo(-os) mainīgo(-os), var izmantot padziļinātu statistikas metodi.

Tomēr praksē dalībvalsts var izvēlēties izmantot mazāku skaitu mainīgo vai arī tādus mainīgos, kas nav paredzēti standarta metodē. Tas ir pieņemami, ja (daudzfaktoru) regresijas analīze apliecina, ka skaidrojošās spējas līmenis ir pieņemams. Lai nodrošinātu salīdzināmus rezultātus, ieteicamā robežvērtība ir korelācijas koeficients vismaz 70 % apmērā. Šī robežvērtība būtu pieņemama saistībā ar lielu paraugu, no kura ir izslēgtas nulles īres maksas vai zemas cenas īres maksas, kā arī izlecošās vērtības.

3. princips

Būtisku stratifikācijas kritēriju atvasināšanai dalībvalstis izmanto tabulāro analīzi vai statistikas metodes. Obligāti izmantojamie kritēriji ir lielums, atrašanās vieta un vēl vismaz viena svarīga mājoklim piemītoša iezīme. Ir jāiegūst vismaz 30 ailes un jānošķir vismaz trīs lieluma klases un divu veidu atrašanās vietas. Ja iepriekš ir pierādīts, ka (daudzfaktoru) korelācijas koeficients sasniedz 70 %, ir pieņemami izmantot mazāku skaitu mainīgo vai citus mainīgos.

1.2.3. Faktiskā un nosacītā īres maksa

Nosacītās īres maksas nosaka, pamatojoties uz novērotajām faktiskajām īres maksām. Imputācijas nolūkiem īres maksa ir definēta kā cena, kas maksājama par tiesībām izmantot nemēbelētu mājokli. Lai novērotās īres maksas atbilstu šai definīcijai, tās, iespējams, ir jāpielāgo.

No īres maksas būtu jāatrēķina maksa par apsildi, ūdeni, elektrību utt., lai arī praksē reizēm var būt grūti tās nošķirt. Saskaņā ar EKS 2010 vērtēšanas noteikumiem mājokļu pakalpojumu izlaide būtu jāizsaka bāzes cenās.

Attiecībā uz novērotajām īres maksām svarīgs faktors varētu būt noteiktu veidu valsts atbalsts. Piemēram, kādai konkrētai mājsaimniecībai kā patērētājam ir tiesības uz vispārējās valdības pārvedumu (piemēram, mājokļa pabalstu), tomēr administratīvu iemeslu dēļ tas tiek maksāts tieši īpašniekam. Atkarībā no informācijas avota novērotā īres maksa var atšķirties. Ja informācijas avots ir īrnieks, novērotā īres maksa, iespējams, ir jākoriģē, tai pieskaitot specifisko īres pabalstu.

Turklāt attiecībā uz faktiskās īres maksas izmantošanu imputācijas nolūkiem ir jānoskaidro vairāki datu saskaņošanu ietekmējoši pamatjautājumi. Pirmkārt ir jānoskaidro, vai imputācijas procedūrā būtu jāizmanto visas faktiskās īres maksas vai tikai no jauniem līgumiem izrietošās. Atkarībā no izvēlētā mērķa var izvirzīt dažādus teorētiskus argumentus, kas pamato tādu faktisko īres maksu izmantošanu, kuras tiek maksātas saskaņā ar jauniem līgumiem, ar būvniecības gadā parakstītiem līgumiem vai saskaņā ar “vidusmēra” līgumiem. Saskaņā ar vispārējo noteikumu, t. i., izmantot īres maksas par līdzīgiem mājokļiem, šķiet, nebūtu pieņemami kā imputācijas bāzi izmantot tikai no jauniem līgumiem izrietošās īres maksas. Ņemot vērā, ka īres sektorā izmanto “vidējās īres maksas”, tas būtu attiecināms arī uz īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem. Turklāt, citāds risinājums daudzās dalībvalstīs radītu lielas grūtības saistībā ar stratifikācijas metodes piemērošanu. Īsi sakot, secinājums ir tāds, ka nosacītās īres maksas būtu jāaprēķina, izmantojot no visiem līgumiem izrietošās vidējās faktiskās īres maksas. Tas nozīmē, ka vidējās īres maksas aprēķinā būtu jāiekļauj arī tās privātā tirgus īres maksas, kas ir zemas valdības noteikumu dēļ.

Otrkārt ir jānoskaidro, vai imputācijas nolūkiem var izmantot īres maksas par publiskā sektora mājokļiem. Tā kā vairums īpašnieku apdzīvoto mājokļu pieder privātpersonām, imputācijas nolūkiem parasti būtu jāizmanto vienīgi faktiskās īres maksas privātajā sektorā. Tomēr, ja novērojumi par faktiskajām īres maksām par privātpersonām piederošiem mājokļiem nav pietiekami imputācijas veikšanai, izņēmuma kārtā var izmantot īres maksas par publiskā sektora mājokļiem ar noteikumu, ka tās tiek attiecīgi palielinātas, lai tās varētu izmantot par privātā tirgus īres maksu aizstājējvērtībām.

Vēl ir jānoskaidro, vai nolūkā palielināt nosacīto īres maksu aprēķina bāzi var izmantot īres maksas par mēbelētiem mājokļiem. Attiecībā uz īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem nosacītās īres vērtības aprēķina bāze parasti ir īres maksas par nemēbelētiem mājokļiem. Tādēļ īres maksas par mēbelētiem mājokļiem nevar izmantot bez korekcijas. Lai novērstu, ka aprēķinā tiek izmantots nepareizs īres maksas līmenis, no šīm īres maksām būtu jāatskaita maksājums par mēbeļu lietošanu.

4. princips

Imputācijas nolūkiem īres maksa ir īres maksa, kas maksājama par tiesībām izmantot nemēbelētu mājokli. Ja informācijas avots ir īrnieks, novērotā īres maksa, iespējams, ir jākoriģē, tai pieskaitot visus specifiskos īres pabalstus, ko administratīvu iemeslu dēļ maksā tieši īpašniekam. Nosacītās īres maksas apkopošanai izmanto no visiem līgumiem izrietošās faktiskās īres maksas par privātpersonām piederošiem nemēbelētiem mājokļiem. Ja statistisku iemeslu dēļ nepieciešams, izņēmuma kārtā var izmantot īres maksas par publiskā sektora mājokļiem ar noteikumu, ka tās tiek attiecīgi palielinātas, lai tās varētu izmantot par privātā tirgus īres maksu aizstājējvērtībām. Līdzīgi imputācijas bāzē var iekļaut īres maksas par mēbelētiem mājokļiem, no kurām atskaitīta īres maksas par mēbelētiem mājokļiem un īres maksas par nemēbelētiem mājokļiem starpība.

1.3. Tāda novērtējuma avoti, kas attiecas uz bāzes gadu, un ekstrapolācijas metodes

1.3.1. Dzīvojamais fonds

Saskaņā ar stratifikācijas metodi veiktā aprēķinā būtisks elements ir informācija par mājokļu fondu. Ekstrapolācijas procedūrās šī informācija tiek izmantota par atsauces kopu. Principā dzīvojamais fonds ir visas ēkas vai ēku daļas, ko izmanto par mājokļiem. Sīkāks skaidrojums ir sniegts iedaļā “Īpašas problēmas”. Galvenie šāda dzīvojamā fonda apzināšanas avoti ir ēku skaitīšana, administratīvie ēku reģistri vai tautas skaitīšana. Bāzes gada skaitli pēc tam atjaunina, lai iegūtu novērtējumu par kārtējo gadu.

Attiecībā uz bāzes gada dzīvojamo fondu šķiet, ka vismazāk problēmu sagādā un vispilnīgākos datus sniedz mājokļu skaitīšana, it īpaši, ja vienlaikus tai veic arī tautas skaitīšanu. Administratīvie ēku reģistri lielā mērā ir atkarīgi no juridiskām procedūrām, tādēļ var rasties neskaidrības, piemēram, par to, vai mājokļu paplašināšana, uzlabošana, pārveide un nojaukšana ir pareizi ierakstīta. Tautas skaitīšanas laikā no mājsaimniecībām iegūtās informācijas izmantošana par pamatu dzīvojamā fonda apzināšanai var radīt problēmas, jo rezultātos ne vienmēr ir iekļauti tautas skaitīšanas dienā neapdzīvotie otrie mājokļi.

5. princips

Bāzes gada dzīvojamā fonda apkopošanai dalībvalstis par sākotnējo bāzi izmanto mājokļu skaitīšanu, tautas skaitīšanu vai arī administratīvos ēku reģistrus. Mājokļu skaitīšana parasti sniedz vispilnīgākos datus, tāpēc, ja tiek izmantoti administratīvie ēku reģistri un tautas skaitīšana, ir jāveic intensīvas un rūpīgas pārbaudes, lai dati būtu izsmeļoši.

1.3.2. Faktiskās īres maksas

Saskaņā ar stratifikācijas metodi veiktā mājokļu pakalpojumu izlaides aprēķinā otrais pamatelements ir īres mājokļu sektorā samaksātās faktiskās īres maksas. Informāciju par faktiskajām īres maksām bāzes gadā var iegūt, veicot skaitīšanu (piemēram, tautas skaitīšanu) vai izlases veida apsekojumus, piemēram, mājsaimniecību budžeta apsekojumus vai īpašu apsekojumu par īres maksām. Pirmajā minētajā gadījumā, iespējams, tiek aptvertas visas faktiskās īres maksas, un aprēķini ietekmē vienīgi nosacītās īres maksas apmēru. Izlases veida apsekojumu gadījumā aprēķini ietekmē gan faktiskās, gan nosacītās īres maksas apmēru. Skaitīšanas rezultātā neapšaubāmi tiek iegūta plaša ticamas informācijas bāze. Tomēr arī mājsaimniecību budžeta apsekojumi parasti tiek uzskatīti par diezgan ticamiem, it īpaši attiecībā uz pirmās nepieciešamības precēm. Taču saistībā ar šāda veida apsekojumiem pastāv vispārzināma problēma, proti, atšķirīga nerespondence. Ja mājoklis tiek uzskatīts drīzāk par greznību, nevis nepieciešamību, šai problēmai būtu nevēlama ietekme uz aprēķina rezultātiem, kas būtu jānovērš. Vēl viena ar mājsaimniecību budžeta apsekojumiem saistīta problēma, vismaz dažās dalībvalstīs, ir mazais apsekojumu parauga lielums, kas var ierobežot īres maksu stratifikācijas iespējas. Jebkurā gadījumā pēc iespējas būtu jāizmanto pieejamie papildu avoti. Tas varētu attiekties, piemēram, uz dalībvalstīm, kurās lielu daļu mājokļu kontrolē publiskais sektors un mājokļu aģentūrām ir jāsniedz pārskati. Turklāt rezultātu pastāvīgas uzlabošanas nolūkā būtu jāizpēta iespējas izmantot alternatīvus avotus, piemēram, īpašus apsekojumus par īres maksām.

6. princips

Dalībvalstis faktiskās īres maksas stratās atvasina no plašākajiem un uzticamākajiem avotiem, piemēram, tautas skaitīšanas vai mājsaimniecību apsekojumiem. Nolūkā uzlabot ticamību, pilnīgumu un jo īpaši stratifikāciju būtu jāpārbauda alternatīvi avoti.

1.3.3. Bāzes gada rezultātu ekstrapolācija

Tikai dažām dalībvalstīm ir pieejama ikgadējā informācija, kas vajadzīga, lai katru gadu no jauna aprēķinātu īpašnieku apdzīvoto mājokļu izlaidi. Vairumā dalībvalstu par etalonrādītāju izmanto noteikta gada rezultātus, kuri pēc tam, izmantojot rādītājus, tiek atjaunināti, lai novērtētu kārtējā gada skaitli. Atjaunināšanas nolūkā var bāzes gada (kopējai) izlaidei piemērot kombinēto rādītāju vai arī atsevišķi ekstrapolēt dzīvojamo fondu un īres maksu stratā. Sagaidāms, ka rezultāti kopumā būs līdzīgi, tomēr var rasties atšķirības, kuru iemesls ir strukturālas nobīdes, piemēram, izīrētu mājokļu attiecībā pret īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem. Turklāt atsevišķs aprēķins nodrošinātu iespēju veikt ticamības pārbaudes.

Attiecībā uz izmantotajiem rādītājiem kvantitatīvo indeksu vairumā gadījumu atvasina no būvniecības nozares izlaides. Turpretī cenu indeksa pamatā bieži vien ir samaksāto īres maksu cenu indekss saskaņā ar patēriņa cenu indeksu. Tas var radīt kropļojumus gadījumos, kad, piemēram, valsts veiktas īres maksu kontroles dēļ nepiepildās pieņēmums, ka nosacītās īres maksas mainās līdz ar kopējām izmaiņām īres maksās. Tāpēc šķiet piemērotāk nosacītās īres maksas ekstrapolācijā, tāpat kā bāzes gadā, izmantot cenu indeksu, kas atspoguļo izmaiņas īres maksās par privātpersonu izīrētiem mājokļiem. Turklāt jāatzīmē, ka cenu indeksi parasti neaptver ar izmaiņām kvalitātē saistītu cenas pieaugumu. Tādēļ cenu indeksi ir jāpapildina ar kvalitātes rādītāju, kas atspoguļo uzlabojumus.

Visbeidzot, šķiet lietderīgi līdz minimumam samazināt strukturālo izmaiņu ietekmi uz rezultātiem, samazinot ekstrapolācijas periodu. Šajā sakarā ņemot vērā attiecīgo statistikas pamatdatu periodiskumu, šķiet atbilstīgi dzīvojamā fonda salīdzinošo novērtēšanu veikt reizi 10 gados, proti, saskaņā ar intervālu, kurā parasti notiek tautas skaitīšana. Turklāt cenas elementa (īres maksa stratā) salīdzinošā novērtēšana būtu jāveic reizi piecos gados, proti, saskaņā ar mājsaimniecību budžeta apsekojumu ierasto periodiskumu.

7. princips

Ja nav iespējams mājokļu pakalpojumu izlaidi katru gadu novērtēt pilnībā no jauna, dalībvalstis var ekstrapolēt kāda konkrēta bāzes gada skaitli, izmantojot piemērotus kvantitātes, cenas un kvalitātes rādītājus. Dzīvojamā fonda un vidējās īres maksas ekstrapolāciju veic atsevišķi katrai stratai. Ekstrapolācijas procedūrā nošķir faktiskās īres maksas aprēķinus un nosacītās īres maksas aprēķinus. Vajadzības gadījumā ekstrapolācijā var izmantot mazāk stratu nekā bāzes gada aprēķinā. Īpašnieku apdzīvotu mājokļu nosacītās īres maksas ekstrapolācijā parasti piemēro cenas indeksu, kas atspoguļo īres maksas par privātpersonu izīrētiem mājokļiem. Jebkurā gadījumā dzīvojamā fonda salīdzinošā novērtēšana būtu jāveic ne retāk kā reizi 10 gados, bet cenas elementa salīdzinošā novērtēšana ne retāk kā reizi piecos gados, vai arī līdzvērtīga kvalitāte būtu jāsasniedz, izmantojot citas atbilstīgas metodes.

1.4. Īpašas problēmas

1.4.1. Bez maksas un par zemu maksu izīrēti mājokļi

Vācot datus par faktiskajām īres maksām, reizēm tiek novērotas nulles vērtības vai ļoti zemas vērtības. Ja mājokļi tiek izīrēti bez maksas, rodas dīvaina situācija, proti, mājokļa pakalpojums faktiski tiek sniegts, bet par to netiek veikts (redzams) maksājums. Šādos gadījumos piemērots risinājums, šķiet, būtu koriģēt novērotās faktiskās nulles īres maksas. Šķiet loģiski analogu risinājumu izmantot attiecībā uz mājokļiem, ko izīrē par zemu maksu.

Bez vispārējās valdības iejaukšanās ir vēl citi iemesli, kāpēc var tikt novēroti mājokļi, kas tiek izīrēti bez maksas vai par zemu maksu. Viens piemērs ir darba ņēmēji, kas dzīvo darba devējam piederošā mājoklī un par to maksā zemu īres maksu vai vispār nemaksā īres maksu. To var attiecināt uz jebkādiem darba ņēmējiem, tai skaitā saimniecības vadītājiem un sargiem. Šādā gadījumā faktisko īres maksu koriģē un faktiskās un salīdzinošās īres maksas starpību apstrādā kā atlīdzību natūrā (sk. EKS 2010 A pielikuma 4.04.–4.06. punktu). Vēl viens piemērs ir mājokļu izīrēšana radiniekiem vai draugiem bez maksas vai par ļoti zemu maksu. Šādā gadījumā korekciju var veikt, attiecīgos mājokļus no izīrētiem mājokļiem vienkārši pārkvalificējot par īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem. Turklāt līdzīga korekcija, šķiet, ir piemērota gadījumos, kad īrnieks veic fiksētas summas maksājumus, t. i., īrnieks veic īres maksas priekšapmaksu par ilgāku periodu, nekā ierasts.

8. princips

Attiecībā uz mājokļiem, ko izīrē bez maksas vai par zemu maksu, novēroto faktisko īres maksu koriģē tā, lai tā ietvertu visu mājokļa pakalpojumu. Nosacīto īres maksu aprēķināšanai izmanto tikai tādas nulles īres maksas un zemās īres maksas, kas ir koriģētas. Tādēļ gan faktiskās, gan novērotās īres maksas aprēķināšanas nolūkā būtu jāveic korekcijas, lai nodrošinātu, ka izlaides vērtība atspoguļo visu mājokļa pakalpojumu.

1.4.2. Brīvdienu mājas

Brīvdienu mājas ietver jebkāda veida mājas, ko izmanto brīvā laika pavadīšanai, piemēram, nedēļas nogales mājas, kuras atrodas netālu un tiek izmantotas īsu periodu daudzas reizes gadā, un atpūtas mājas, kas atrodas tālāk un tiek izmantotas ilgākus periodus, bet tikai pāris reizes gadā. Attiecībā uz izīrētām brīvdienu mājām pirmajā brīdī šķiet, ka problēmu nav, jo izlaides aprēķināšanai par mēru izmanto faktisko īres maksu. Tomēr, ja dati par faktiskajām īres maksām ir savākti pa mēnešiem, gada kopējā rādītāja ekstrapolācijā iegūtie novērtējumi var būt pārāk augsti, ja netiek iekļauta papildinformācija par vidējo apdzīvošanas laiku.

Vispareizākā pieeja attiecībā uz nosacītās īres maksas aprēķināšanu īpašnieku apdzīvotām brīvdienu mājām ir stratificēt šos nekustamos īpašumus un piemērot attiecīgo vidējo gada īres maksu par faktiski izīrētām līdzīgām izmitināšanas vietām. Gada īres maksa netieši atspoguļo vidējo apdzīvošanas laiku. Grūtību gadījumā var izvēlēties aizstājošu metodi, t. i., vākt informāciju par vienā stratā ietilpstošām brīvdienu mājām un piemērot īpašnieku apdzīvotajām brīvdienu mājām vidējo gada īres maksu par faktiski izīrētām brīvdienu mājām. Treškārt, gadījumos, kad brīvdienu mājas sastāda niecīgu dzīvojamā fonda daļu vai tās nevar nošķirt no citiem mājokļiem, ir pieņemami izmantot gada kopējo īres maksu par parastiem mājokļiem, kuri ietilpst tajā pašā stratā attiecībā uz atrašanās vietu. Šīs metodes šķiet pieņemamas arī attiecībā uz atpūtas mājām, ņemot vērā, ka tās vienmēr ir pieejamas īpašniekam un bez maksas izmanto arī viņa draugi vai ģimene.

Izņēmuma gadījumos, kad trūkst datu par faktiskajām īres maksām noteiktās brīvdienu māju stratās vai arī tie ir statistiski neuzticami, var izmantot citas objektīvas metodes, piemēram, lietotāja izmaksu metodi. Gadījumos, kad šim mājokļa veidam kā vienīgo praktiski iespējamo metodi izmanto lietotāja izmaksu metodi, nolūkā nodrošināt salīdzināmību piemēro pamatotu pieņēmumu par vidējo apdzīvošanas laiku, ja vien nevar uzskatīt, ka brīvdienu mājas to īpašniekiem ir pieejamas jebkurā laikā visu gadu. Attiecībā uz gadījumiem, kad ir pamatoti piemērot pieņēmumu par vidējo apdzīvošanas laiku, uzmanība tiek vērsta uz to, ka ir jānodrošina ticami rezultāti tādā nozīmē, ka izlaide saskaņā ar lietotāja izmaksu metodi aptver visas izmaksas. To var panākt, izdarot korekciju tikai attiecībā uz neto pamatdarbības pārpalikumu, lai atspoguļotu vidējo apdzīvošanas laiku.

9. princips

Brīvdienu mājas ietver jebkāda veida mājas, ko izmanto brīvā laika pavadīšanai, piemēram, nedēļas nogales mājas, kuras atrodas netālu, un atpūtas mājas, kas atrodas tālāk. Brīvdienu māju izlaides novērtēšanai vēlams izmantot vidējās gada īres maksas par līdzīgiem mājokļiem. Gada īres maksa netieši atspoguļo vidējo apdzīvošanas laiku. Brīvdienu mājas būtu vēlams stratificēt, tomēr tās var arī grupēt vienā stratā. Ja brīvdienu mājas sastāda niecīgu dzīvojamā fonda daļu, var izmantot gada kopējo īres maksu par parastiem mājokļiem, kuri ietilpst tajā pašā stratā attiecībā uz atrašanās vietu. Pamatotos izņēmuma gadījumos, kad trūkst datu par faktiskajām īres maksām noteiktās brīvdienu māju stratās vai arī tie ir statistiski neuzticami, var izmantot citas objektīvas metodes, piemēram, lietotāja izmaksu metodi.

1.4.3. Izmitināšana ar daļlaika lietojuma tiesībām

Izmitināšana ar daļlaika lietojuma tiesībām nozīmē, ka nekustamā īpašuma aģents pārdod tiesības katru gadu noteiktā periodā uzturēties konkrētā mājoklī, kas atrodas tūristu iecienītā teritorijā, un kārto ar minētā īpašuma pārvaldību saistītos jautājumus. Šīs tiesības apliecina sertifikāts, kuru izsniedz pēc sākotnējā maksājuma veikšanas. Šo sertifikātu var tirgot par faktisko cenu. Turklāt ir jāveic periodiski maksājumi, kuru mērķis ir segt administratīvās izmaksas.

No šā apraksta izriet, ka sākotnējais maksājums būtu jāapstrādā kā investīcija, jo izsniegtais sertifikāts ir pielīdzināms akcijai. Par to liecina arī fakts, ka pircējs iegādājas reālas tiesības saskaņā ar vismaz vienas dalībvalsts tiesību aktiem. Tādēļ šķiet lietderīgi sākotnējo maksājumu nacionālajos kontos iekļaut kā nemateriālos aktīvus. Turklāt, šķiet, būtu loģiski izmitināšanas pakalpojumus, par kuriem nemaksā īres maksu, uzskatīt par dividendi natūrā, ko maksā nekustamā īpašuma aģents.

Pamatproblēma ir tā, ka pakalpojumu faktiski nodrošina izmitināšanas vieta, uz ko attiecas daļlaika lietojuma tiesības, un tas netiek ierēķināts ekonomikas izlaidē. Loģiski spriežot, ir jāveic korekcija. Pirmkārt, priekšlikums pieņemt periodisko maksājumu par aizstājējvērtību netieši nozīmē, ka attiecībā uz izmitināšanas pakalpojumu korekcija netiek veikta, jo periodiskais maksājums tiek maksāts par citu pakalpojumu, proti, tas sedz pārvaldības izmaksas. Teorētiski pastāv arī iespēja sākotnējo maksājumu uzskatīt par sniegtā pakalpojuma priekšapmaksu un izdalīt to uz visiem attiecīgajiem periodiem, kuros mājoklis ticis apdzīvots. Saistībā ar šā modeļa piemērošanu praksē pastāv ne tikai statistiskas problēmas, bet, šķiet, rodas arī juridiska pretruna, jo šāds darījums netieši tiek interpretēts kā pakalpojuma pirkšana, nevis aktīva iegāde.

Vēl viena iespēja ir atvasināt aizstājējvērtību no faktiskajām gada īres maksām par līdzīgām (pašapkalpošanās) izmitināšanas vietām. Šo risinājumu pamato fakts, ka izmitināšanas vietas, uz ko attiecas daļlaika lietojuma tiesības, atrodas tūrisma zonās un pastāv līdzās faktiski izīrētiem brīvdienu dzīvokļiem. Ja rodas grūtības, attiecībā uz īpašumiem, uz ko attiecas daļlaika lietojuma tiesības, var izmantot arī abas saistībā ar brīvdienu mājām ieteiktās metodes. Nosacītās īres maksas pamatā vajadzētu būt neto vērtībai, lai novērstu tādu maksu divkāršu uzskaiti, ko sedz ar periodiskajiem maksājumiem.

10. princips

Izmitināšanas vietām, uz ko attiecas daļlaika lietojuma tiesības, piemēro tās pašas metodes, kuras piemēro brīvdienu mājām.

1.4.4. Brīvo istabu īrnieki

Vairumā dalībvalstu liels skaits studentu ir izmitināti brīvajās istabās. Brīvās istabas bieži tiek izīrētas arī citiem gados jauniem cilvēkiem vai arī personām, kam darba dēļ jāuzturas prom no mājām. Ja istaba ir daļa no izīrēta mājokļa, t. i., ja tā ir nodota apakšīrē, šķiet, nav nekādu lielu problēmu. Īres maksu par brīvo istabu var uzskatīt par ieguldījumu faktiskajā galvenajā īres maksā, t. i., par pārvedumu starp mājsaimniecībām. Taču, ja izīrētā istaba ir daļa no īpašnieka apdzīvota mājokļa, īrnieka maksātās un pilnās nosacītās īres maksas iekļaušana nozīmētu divkāršu uzskaiti. Pareizākais risinājums, iespējams, būtu ņemt vērā faktisko īrnieka maksāto īri par viņa apdzīvoto mājokļa procentuālo daļu, un pārējai mājokļa daļai piemērot nosacīto īres maksu. Tomēr var gadīties, ka tas nav praktiski īstenojams. Tā vietā īres maksu varētu uzskatīt par pārvedumu, kura mērķis ir daļēji segt ar mājokli saistītos izdevumus. Tas būtu līdzīgi pirmajam gadījumam, ciktāl faktisko brīvās istabas īres maksu uzskata par ieguldījumu nosacītajā galvenajā īres maksā. Šāda pieeja nozīmētu, ka gadījumos, kad mājsaimniecību sektors ir sadalīts grupās, ir jāveic korekcija.

Turklāt rodas jautājums, kā rīkoties gadījumos, kad apakšīrē ir nodotas vairākas istabas. Tiek ieteikts, ka šādā gadījumā jēdziens “brīvo istabu īrnieki” būtu piemērojams vienīgi tad, ja arī īpašnieks vai galvenais īrnieks joprojām apdzīvo attiecīgo mājokli. Pretējā gadījumā apakšīre būtu jāuzskata par atsevišķu saimniecisko darbību (mājokļa pakalpojums vai pansija).

11. princips

Īres maksas, ko maksā par brīvajām istabām mājoklī, uzskata par ieguldījumu galvenajā īres maksā, ja īpašnieks vai galvenais īrnieks joprojām apdzīvo attiecīgo mājokli.

1.4.5. Tukši mājokļi

Pirmkārt, izīrētu mājokli vienmēr uzskata par apdzīvotu, pat ja īrnieks izvēlas dzīvot citur. Otrkārt, saskaņā ar apstiprināto vispārējo risinājumu attiecībā uz brīvdienu mājām un izmitināšanas vietām, uz ko attiecas daļlaika lietojuma tiesības, gada īres maksa netieši atspoguļo vidējo apdzīvošanas laiku. Tādēļ ar tukšajiem mājokļiem saistītā problēma skar tikai tādus neizīrētus mājokļus, kurus neizmanto īpašnieki, t. i., mājokļus, kas ir pieejami pirkšanai vai īrei. Tā kā šādos gadījumos mājokļu pakalpojums netiek sniegts, būtu jāieraksta nulles īres maksa.

Informācija, kas vajadzīga, lai noteiktu, vai neizīrēts īpašums ir vai nav tukšs, var būt balstīta uz īpašnieka vai kaimiņu paziņojumu. Ja šāda informācija nav pieejama, mājoklī esošas mēbeles var uzskatīt par norādi tam, ka mājoklis ir apdzīvots. Savukārt nemēbelētu mājokli var uzskatīt par tukšu, jo ir maz ticams, ka tiek sniegts mājokļa pakalpojums. Par tukšiem mājokļiem būtu jāuzskata arī mājokļi, kurus īpašnieks atguvis maksājumu saistību nepildīšanas rezultātā, vai mājokļi, kas īsu laiku ir tukši, jo nekustamā īpašuma aģentūra uzreiz neatrod jaunu īrnieku. Robežgadījums ir tukšs, bet pilnībā mēbelēts mājoklis, kuru īpašnieks uzreiz var izmantot. Šajā gadījumā varētu apgalvot, ka mājokļa pakalpojums netiek sniegts, kamēr īpašnieks tajā faktiski nedzīvo. Bet, tā kā šis gadījums ir salīdzināms ar tukšu, bet izīrētu mājokli, šķiet lietderīgi ierakstīt īres maksu. Tāpēc mēbelētus īpašnieku apdzīvotus mājokļus parasti uzskata par apdzīvotiem.

Arī par tukšu mājokli var rasties izmaksas, piemēram, kārtējie izdevumi par uzturēšanu, elektrību, apdrošināšanas prēmijas, nodokļi utt. Tie būtu jāieraksta kā starppatēriņš, citi ražošanas nodokļi utt. Tā rezultātā, tāpat kā pakalpojumus neražojošu uzņēmumu gadījumā, pievienotā vērtība varētu būtu negatīva.

Gadījumos, kad izmanto lietotāja izmaksu metodi, tukšie mājokļi būtu pareizi jānošķir no pārējā mājokļu fonda, lai aprēķinos netieši netiktu ietekmēta izlaides vērtība tādējādi, ka tiek ņemtas vērā visas izmaksu sastāvdaļas, piemēram, pamatkapitāla patēriņš un neto pamatdarbības pārpalikums. Pirmajā mirklī tukšie mājokļi sociālo mājokļu kontekstā var radīt zināmas bažas, jo tiem, izmantojot izmaksu summas pieeju, kas ir būtiska ārpustirgus sektoriem, kuri nodrošina sociālos mājokļus, ir līdzīga netieša ietekme uz izlaidi. Tomēr paredzams, ka ietekme šajā gadījumā būs pavisam nenozīmīga. Turklāt sociālo mājokļu kontekstā tukšu mājokli vienmēr var uzskatīt par apdzīvotu, jo īpašnieks (vispārējā valdība vai mājsaimniecības apkalpojošas bezpeļņas organizācijas) to jebkurā laikā var izmantot sociālās aizsardzības funkcijas īstenošanai.

12. princips

Neizīrētiem mājokļiem, kas ir pieejami pirkšanai vai īrei, ieraksta nulles īres maksu. Mēbelētu īpašnieka apdzīvotu mājokli parasti apstrādā kā apdzīvotu mājokli.

1.4.6. Garāžas

Tā kā garāžas ir daļa no bruto pamatkapitāla veidošanas, lietderīgi ir ne vien iekļaut izīrēto garāžu pakalpojumu ekonomikas izlaidē, bet arī aprēķināt nosacīto izlaidi par īpašnieku izmantotām garāžām. Abos gadījumos garāža, tāpat kā jebkura cita telpa vai aprīkojums, ir mājokļa ērtību elements. Tas būtu jāattiecina arī uz automobiļu nojumēm un autostāvvietām, jo tām, iespējams, ir tāda pati funkcija.

EKS 2010 A pielikuma 3.75. punktā ir teikts: “Attiecībā uz garāžām, kas atrodas atsevišķi no mājokļiem un ko īpašnieks izmanto galapatēriņa nolūkos saistībā ar mājokļa izmantošanu, jāveic līdzīgs aprēķins.”

Parasti īpašnieku apdzīvotu mājokļu ar garāžu ir vairāk nekā izīrētu mājokļu ar garāžu. Šķiet, ka nolūkā pienācīgi ņemt vērā šo strukturālo atšķirību, vislabāk būtu garāžu izmantot par stratifikācijas kritēriju.

13. princips

Galapatēriņa nolūkos izmantotās garāžas un autostāvvietas ražo pakalpojumus, kas jāiekļauj mājokļu pakalpojumos.

2. STARPPATĒRIŅŠ

Starppatēriņam ir jāsaskan ar izlaidi. Saskaņā ar mājsaimniecību individuālā patēriņa veidu klasifikāciju (COICOP) maksa par apsildi, ūdeni, elektrību utt., kā arī lielākā daļa ar mājokļiem saistīto uzturēšanas un remonta darbību būtu jāieraksta atsevišķi un attiecīgi nebūtu jāiekļauj mājokļu pakalpojumu izlaidē.

Taču praksē dažādas maksas, kā arī uzturēšanas un remonta darbības var būt uzskatāmas par daļu no īres pakalpojuma, jo tās nav iespējams nošķirt. Tam nevajadzētu ietekmēt NKI, ja starppatēriņu un izlaidi konsekventi apstrādā bruto.

Attiecībā uz remontu un uzturēšanu būtu jānošķir trīs kategorijas. Pirmkārt, lietoto pamatlīdzekļu uzlabojumi, kas ievērojami pārsniedz parastās uzturēšanas un remonta prasības, tiek ietverti bruto pamatkapitāla veidošanā (EKS 2010 A pielikuma 3.129. punkts).

Otrkārt, ar parastu uzturēšanu un remontu saistītos izdevumus, kuri īpašnieka apdzīvotā mājoklī rodas par tā apdari, uzturēšanu un remontu, ko parasti neveic īrnieki, apstrādā kā starppatēriņu mājokļu pakalpojumu ražošanā (EKS 2010 A pielikuma 3.96. punkts).

Visbeidzot, ražošanā neiekļauj tīrīšanu, dekorēšanu un uzturēšanu – tiktāl, cik šīs darbības attiecas arī uz īrniekiem (EKS 2010 A pielikuma 3.09. punkts). Ar šīm darbībām saistītie izdevumi būtu uzreiz jāieraksta kā mājsaimniecību galapatēriņš. EKS 2010 A pielikuma 3.95. punktā norādīts, ka mājsaimniecību galapatēriņa izdevumos ietilpst materiāli nelieliem mājokļu remontdarbiem un iekšējai apdarei, ko parasti veic īrnieki, kā arī īpašnieki.

Tas nozīmē, ka attiecībā uz īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem starppatēriņam būtu jāaptver tādu pašu veidu parastās uzturēšanas un remonta darbības kā tās, ko īpašnieks parasti uzskatītu par starppatēriņu attiecībā uz līdzīgiem izīrētiem mājokļiem. Ar tādiem remontdarbiem un uzturēšanu saistītie izdevumi, ko parasti veic īrnieki nevis īpašnieki, gan attiecībā uz īrniekiem, gan mājokļu īpašniekiem, kas apdzīvo mājokli, būtu jāapstrādā kā mājsaimniecību galapatēriņa izdevumi.

Attiecībā uz īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem parastās uzturēšanas un remonta starppatēriņu var atvasināt no tādiem tiešiem statistikas avotiem kā mājsaimniecību budžeta apsekojumi. Ja starppatēriņa un izlaides attiecība īpašnieku apdzīvotiem mājokļiem ļoti atšķiras no starppatēriņa un izlaides attiecības īres sektorā, būtu jānoskaidro šādas atšķirības iemesli. Ja iemesls ir atšķirības kvalitātē, piemēram, citādā ziņā līdzīgiem mājokļiem ir atšķirīgs parastās uzturēšanas līmenis, nosacītās īres maksas būtu attiecīgi jāpielāgo.

Starppatēriņam būtu jāietver netieši mērītie finanšu starpniecības pakalpojumi (NMFSP) saskaņā ar EKS 2010 A pielikuma 14. nodaļu. Tas ietver mājsaimniecību kā mājokļu īpašnieku starppatēriņu saistībā ar mājokļu aizdevumiem.

Kā norādīts 1.4.5. iedaļā, tukši mājokļi var radīt starppatēriņu. Kopumā jāuzsver, ka būtu jānovērš starppatēriņa divkārša uzskaite attiecībā uz darba devējiem piederošiem mājokļiem.

14. princips

Starppatēriņš ir jānosaka saskaņā ar mājokļu pakalpojumu izlaides definīciju. Principā abiem minētajiem posteņiem nebūtu jāietver maksa par apsildi, ūdeni, elektrību utt. Ja praktisku apsvērumu dēļ priekšroka tiek dota citai pieejai, tas ir pieņemami, ja vien netiek ietekmēts IKP un NKI līmenis.

3. DARĪJUMI AR PĀRĒJO PASAULI

Saskaņā ar EKS 2010 A pielikuma 1.63. un 2.29. punktu par nosacītām rezidentvienībām uzskata nerezidentvienības, kas ir zemes vai ēku īpašnieki valsts ekonomiskajā teritorijā, bet tikai attiecībā uz darījumiem, kas skar šādu zemi vai ēkas.

Tas nozīmē, ka nerezidentam piederoša mājokļa saražotu pakalpojumu iekļauj tās valsts ekonomikas izlaidē, kurā mājoklis atrodas. Attiecībā uz īpašnieka nerezidenta apdzīvotu mājokli ieraksta mājokļu pakalpojumu eksportu, un atbilstošo neto pamatdarbības pārpalikumu ieraksta kā primāro ienākumu, kas samaksāts pārējai pasaulei (EKS 2010 A pielikuma 3.173. un 4.60. punkts).

Attiecībā uz rezidentiem, kam pieder mājokļi ārzemēs, EKS 2010 A pielikuma 3.75. punktā noteikts: “Īpašnieku apdzīvotu mājokļu, kas atrodas ārzemēs, piemēram, brīvdienu mājas, īres vērtību neieraksta kā daļu no iekšzemes ražošanas, bet kā pakalpojumu importu, un attiecīgo neto pamatdarbības pārpalikumu – kā primāro ienākumu, kas saņemts no pārējās pasaules.”

Ja nerezidentam piederošu īpašumu faktiski izīrē rezidentam, problēmas parasti nerodas, jo šādā gadījumā naudas plūsma tiek novērota un iekļauta maksājumu bilancē. Īpašnieku nerezidentu apdzīvoti mājokļi būtu jānorāda atsevišķi. Rezidentu no nerezidenta nevar nošķirt, pamatojoties vien uz mājokļa īpašnieka, kas apdzīvo mājokli, valstspiederību. Rezidentiem piederošajām brīvdienu mājām šajā ziņā, iespējams, ir vislielākā nozīme, tāpēc attiecīgajām dalībvalstīm būtu lietderīgi vienoties par īpašnieku nerezidentu skaitu. Tomēr kopumā trūkst informācijas par nerezidentiem mājokļu īpašniekiem, kas paši apdzīvo mājokli. Informācija par rezidentiem, kam pieder brīvdienu mājas ārzemēs, ir vēl pieticīgāka. Lai novērstu nesakritības, dalībvalstij, kura atrēķina primāro ienākumu par īpašnieku nerezidentu apdzīvotiem mājokļiem, vienlaikus būtu jāpieskaita primārais ienākums par tās rezidentiem piederošiem mājokļiem ārzemēs, kurus viņi apdzīvo.

Īpaša problēma šajā sakarā ir īpašumi, uz ko attiecas daļlaika lietojuma tiesības. Tā kā vienā un tajā pašā uzskaites periodā šādu īpašumu var apdzīvot rezidenti no dažādām valstīm, tieša attiecināšana uz izcelsmes valsti šķiet teju neiespējama. Salīdzināmus rezultātus var iegūt, izmantojot īstenojamāku pieeju. Pirmkārt, tādas izmitināšanas vietas radīto (nosacīto) pievienoto vērtību, uz ko attiecas daļlaika lietojuma tiesības, attiecina uz tā uzņēmuma izcelsmes valsti, kam īpašums pieder. Pēc tam uzņēmumam, kam pieder īpašums, var prasīt sniegt informāciju par daļlaika lietojuma tiesību īpašnieku izcelsmes valstīm, un sadali var veikt, pamatojoties uz sniegto informāciju.

15. princips

Saskaņā ar ESA 2010 visi mājokļi, kas atrodas dalībvalsts ekonomiskajā teritorijā, sniedz ieguldījumu tās IKP. Neto pamatdarbības pārpalikums, ko guvuši nerezidenti kā minētajā dalībvalstī esošas zemes un ēku īpašnieki, ir jāieraksta kā pārējai pasaulei samaksāts īpašuma ienākums un attiecīgi ir jāatskaita no IKP, kad to pārvērš NKI (un otrādi). Šo neto pamatdarbības pārpalikumu uzskata par neto pamatdarbības pārpalikumu no mājokļu faktiskajām un nosacītajām īres maksām. Dalībvalstij, kura atrēķina īpašuma ienākumu par īpašnieku nerezidentu apdzīvotiem mājokļiem, vienlaikus būtu jāpieskaita īpašuma ienākums par tās rezidentiem piederošiem mājokļiem ārzemēs, kurus apdzīvo viņi paši.

(1) Lai nodrošinātu atbilstību EKS 2010, šajā tekstā ir lietots termins “īres maksa”.

(2) Konceptuāli ir iespējams, ka mājokļu īpašnieki, kas apdzīvo mājokli, individuāli vai kolektīvi nodarbina saimniecības vadītājus, neiesaistot citas tādas statistikas vienības kā mājokļu sabiedrības vai apsaimniekošanas uzņēmumus. Šādā gadījumā izlaidē saskaņā ar lietotāja izmaksu metodi būtu jāiekļauj darba ņēmēju atalgojums.