EIROPAS SISTĒMISKO RISKU KOLĒĢIJAS IETEIKUMS

(2016. gada 31. oktobris)

par nekustamā īpašuma datu nepilnību novēršanu

(ESRK/2016/14)

(2017/C 31/01)

EIROPAS SISTĒMISKO RISKU KOLĒĢIJAS VALDE,

ņemot vērā Līgumu par Eiropas Savienības darbību,

ņemot vērā Eiropas Parlamenta un Padomes 2010. gada 24. novembra Regulu (ES) Nr. 1092/2010 par Eiropas Savienības finanšu sistēmas makrouzraudzību un Eiropas Sistēmisko risku kolēģijas izveidošanu (1) un jo īpaši tās 3. panta 2. punkta b), d) un f) apakšpunktu, kā arī 16.–18. pantu,

ņemot vērā Eiropas Sistēmisko risku kolēģijas 2011. gada 20. janvāra Lēmumu ESRK/2011/1, ar ko pieņem Eiropas Sistēmisko risku kolēģijas Reglamentu (2), un jo īpaši tā 18.–20. pantu,

tā kā:

Tādēļ saskaņotāka regulējuma izveide MNĪ un KNĪ tirgu, kas ir finanšu stabilitātes vajadzībām svarīgākie nekustamā īpašuma sektora segmenti, attīstības uzraudzībai ir būtiska, lai nodrošinātu agrāku tādas ievainojamības identificēšanu, kura varētu izraisīt finanšu krīzes nākotnē. Politikas noteicēju rīcībā jābūt noteiktam pieejamās informācijas kopumam, t. sk. uzticamam galveno rādītāju kopumam, kas tiem palīdz identificēt sistēmisko risku veidošanos un novērtēt iespējamo vajadzību veikt makrouzraudzības intervenci. Turklāt šiem rādītājiem var būt svarīga loma, nosakot to, vai jāpastiprina vai jāatvieglo Savienības tiesību aktos pieejamie aizdevējiem piemērojamie saskaņotie makrouzraudzības instrumenti, kā arī to, kad tas jādara. Rādītājus var arī izmantot, lai palīdzētu nacionālajām iestādēm, tām izmantojot aizņēmējiem piemērotos nacionālos makrouzraudzības instrumentus.

Dalībvalstīs ir izstrādāti un ieviesti pasākumi, lai mazinātu nekustamā īpašuma tirgu prociklisko ietekmi un stiprinātu kredītiestāžu noturību pret negatīvām sekām, kuras izraisa notikumi nekustamā īpašuma tirgū. Turklāt ar Savienības banku sektora prudenciālajiem noteikumiem, kas noteikti Eiropas Parlamenta un Padomes Regulā (ES) Nr. 575/2013 (5) un Eiropas Parlamenta un Padomes Direktīvā 2013/36/ES (6) , ieviests instrumentu kopums, piem., sektorālās kapitāla prasības, kuru mērķis ir to risku mazināšana, kas rodas konkrētos sektoros, t. sk. nekustamajā īpašumā. Eiropas Savienības prudenciālā sistēma fokusējas galvenokārt uz kapitālu balstītiem pasākumiem, pievēršoties kredītiestāžu kapitāla struktūrai. Instrumenti, kas vērsti uz kredītņēmējiem, piem., kredīta/ienākumu attiecības, parāda/ienākumu attiecības, procentu seguma attiecības un parāda apkalpošanas/ienākumu attiecības vai parāda apkalpošanas seguma attiecības ierobežojumi, neietilpst Regulas (ES) Nr. 575/2013 un Direktīvas 2013/36/ES piemērošanas jomā un to īstenošanu reglamentē nacionālie tiesību akti. Daži no šiem instrumentiem jau ir aktivizēti vairākās dalībvalstīs, lai gan instrumentu un rādītāju definīcijas atšķiras.

KNĪ tirgus parasti raksturo plašs tirgus dalībnieku loks, tie bieži ir ārvalstnieki un dažreiz tiem netiek piemērota mikrouzraudzība vai makrouzraudzība. Eiropas uzraudzības iestādes (EUI) tādēļ būtu jārosina reizi gadā publicēt attiecīgos kopsavilkuma datu valstu līmenī par to uzraudzības jomā esošo iestāžu aktivitātēm KNĪ tirgos, izmantojot datus, kas savākti ar pastāvošo regulatīvo pārskatu sniegšanas veidņu palīdzību. Šāda publiskošana vairos nacionālo makrouzraudzības iestāžu zināšanas par citu dalībvalstu iestāžu aktivitātēm to iekšējā KNĪ tirgū.

Šis ieteikums ir sagatavots, ņemot vērā citas aktuālās starptautiskās un Eiropas iniciatīvas datu saskaņošanas un vākšanas jomā, no kurām visbūtiskākā saistībā ar nekustamā īpašuma datu nepilnību novēršanu ir Eiropas Centrālās bankas Regula (ES) 2016/867 (7) , ar kuru izveidoja AnaCredit projektu. Tomēr dažu tās iezīmju dēļ AnaCredit nevar būt vienīgais, uz ko paļauties, lai apmierinātu vajadzības pēc informācijas, kas identificēta šajā ieteikumā. Pirmkārt, ieteikumā paredzētās MNĪ un KNĪ definīcijas ir detalizētākas un labāk piemērotas finanšu stabilitātes mērķiem nekā tās, kas noteiktas Regulā (ES) 2016/867 un kas attiecas vienīgi uz definīcijām regulā (ES) Nr. 575/2013. Otrkārt, informācija par dažiem galvenajiem rādītājiem un tirgus segmentiem noteikta kā svarīga finanšu stabilitātei šajā ieteikumā (piem., iegādes izīrēšanai segmentā) un nav paredzēta Regulā (ES) 2016/867. Treškārt, AnaCredit piemērošanas jomā ietvertas tikai euro zonas dalībvalstis. Ārpus euro zonas dalībvalstīm ir iespēja piedalīties brīvprātīgi, taču šajā posmā joprojām nav skaidrs, kuras dalībvalstis to izvēlēsies. Ceturtkārt, AnaCredit pašlaik attiecas tikai uz juridiskām personām un citām institucionālajām vienībām, t. sk. nefinanšu sabiedrībām. Informācija par fizisko personu kreditēšanu vēl neietilpst tās piemērošanas jomā un grafiks šādai paplašināšanai vēl nav noteikts. Piektkārt, AnaCredit vāc datus par kredītiem, kurus tur vai apkalpo kredītiestādes. Šāda pieeja nozīmē to, ka citu tirgus dalībnieku turētos kredītus AnaCredit reģistrē tikai tad, ja kredītu apkalpo kredītiestāde. Citu tirgus dalībnieku nozīmīgums nekustamā īpašuma, jo īpaši KNĪ, finansēšanā prasa plaši vākt datus par šādu iestāžu piešķirtajiem kredītiem. Kā noteikts Regulas ECB/2016/13 10. un 12. apsvērumā, sagatavojot turpmākos AnaCredit posmus, kredītu tvērums šajā tirgus segmentā tiks novērtēts ieguvumu un izmaksu izvērtēšanas procedūras ietvaros, pirms iespējams tiks paplašināts pārskatu sniedzēju loks un pārskatu sniegšanas prasības, lai labāk aptvertu KNĪ un MNĪ kredītus. Sestkārt, piemērojot proporcionalitātes principu, mazās bankas var tikt izslēgtas no AnaCredit (8) darbības jomas, lai gan makrouzraudzības iestāde var uzskatīt, ka finanšu stabilitātes dēļ jāuzrauga arī to aktivitāte nekustamā īpašuma jomā.

Šī ieteikuma nolūks ir nodrošināt, ka nacionālās makrouzraudzības iestādes īsteno regulējumu tādas notikumu attīstības monitorēšanai nekustamā īpašuma sektorā, kura attiecas uz finanšu stabilitāti, pamatojoties uz ieteiktajām kopējām mērķa definīcijām un rādītājiem. ESRK tāpat uzskata, ka finanšu stabilitātei un makrouzraudzības politikai par labu nāks regulāra salīdzināmu valstu datu vākšana par šiem rādītājiem un to izplatīšana Savienības līmenī. Tas ne tikai ļaus precīzāk novērtēt ar nekustamo īpašumu saistītos riskus dalībvalstīs, bet ļaus arī salīdzināt to makrouzraudzības instrumentu izmantošanu, kurus dalībvalstis aktivizējušas, lai risinātu ar nekustamo īpašumu saistītās problēmas. Saskaņā ar Padomes Regulas (ES) Nr. 1096/2010 (2010. gada 17. novembris), ar kuru Eiropas Centrālajai bankai piešķir konkrētus uzdevumus saistībā ar Eiropas Sistēmisko risku kolēģijas darbību, 2. pantu ECB prasīts sniegt analītisku, statistisku, loģistikas un administratīvu atbalstu ESRK. Tādēļ ECB ir piemērota, lai koordinētu šādu datu vākšanu un izplatīšanu Savienības līmenī. Šis darbs jāsāk nekavējoties pēc šī ieteikuma pieņemšanas, apspriežoties attiecīgi ar Eurostat vai nacionālajām statistikas aģentūrām. Makrouzraudzības iestādēm sākot īstenot šo ieteikumu un turpinoties faktiskajai datu vākšanai Savienības līmenī, būs nepieciešami turpmāki tehniski norādījumi un darbs ar mērķa definīcijām un rādītājiem, lai ņemtu vērā tirgu vai tirgus segmentu īpatnības un nodrošinātu datu statistisko kvalitāti; tomēr šādiem precīzākiem īstenošanas norādījumiem nebūtu jāgroza mērķa definīciju un rādītāju pamatīpašības un nolūks, kas noteikti šajā ieteikumā.

Īstenojot šo ieteikumu un 15. apsvērumā minēto turpmāko tehnisko darbu, pienācīga vērība būtu jāpievērš proporcionalitātes principam. Turpinot īstenot attiecīgo rādītāju ieviešanu un metožu ieviešanu to aprēķināšanai, būtu jāņem vērā nacionālo MN\I un KNĪ tirgu lielums un attīstības līmenis. Jebkurā šī ieteikuma īstenošanas novērtējumā jāņem vērā 15. apsvērumā minētais progress un ierobežojumi datu vākšanai Savienības līmenī. Jo īpaši galīgajos ziņojumos, kas līdz 2020. gada beigām jāiesniedz par A–D ieteikumiem, var nebūt nepieciešams iekļaut visus galvenos rādītājus, ja to attaisno šādi ierobežojumi.

ESRK ieteikumi tiek publicēti pēc tam, kad ESRK Valde informējusi Padomi par savu nolūku to darīt, un Padomei sniegta iespēja uz to atbildēt,

IR PIEŅĒMUSI ŠO IETEIKUMU.

1. IEDAĻA

IETEIKUMI

A ieteikums. No mājokļu nekustamā īpašuma sektora izrietošo risku uzraudzība

Nacionālajām makrouzraudzības iestādēm tiek ieteikts ieviest riska uzraudzības regulējumu to iekšzemes MNĪ sektoram, t. sk. informācijai par pašreizējiem kreditēšanas standartiem iekšzemes MNĪ kredītiem. Šajā sakarā šāds kreditēšanas standartu rādītāju kopums tiek ieteikts efektīvai to risku uzraudzībai, kas rodas MNĪ tirgū:

Gadījumos, kuros izīrēšanai iegādāti mājokļi ir nozīmīgs avots riskiem, kas izriet no iekšzemes nekustamā īpašuma sektora, iespējams tāpēc, bet ne tikai tāpēc, ka tie veido ievērojamu daļu no MNĪ kreditēšanas krājumiem vai plūsmām kopumā, nacionālajām makrouzraudzības iestādēm tiek ieteikts ieviest riska uzraudzības sistēmu, kas šajā tirgus segmentā pamatojas uz vairākiem papildu rādītājiem. Ja nav pieejama kvantitatīva informācija vai pieejamā informācija ir ierobežota, lai izvērtētu mājokļu iegādes izīrēšanai nozīmīgumu, šis novērtējums sākotnēji var būt jāveic, pamatojoties vairāk uz kvalitatīvu informāciju. Papildu rādītāji šim tirgus segmentam ir:

B ieteikums. Informācija saistībā ar mājokļu nekustamā īpašuma sektoru

Gadījumos, kuros izīrēšanai iegādāti mājokļi ir nozīmīgs avots riskiem, kas izriet no iekšzemes MNĪ sektora, iespējams tāpēc, bet ne tikai tāpēc, ka tie veido ievērojamu daļu no MNĪ kreditēšanas krājumiem vai plūsmām kopumā, nacionālajām makrouzraudzības iestādēm tiek ieteikts uzraudzīt riskus saistībā ar attiecīgajiem rādītājiem, nošķirot izīrēšanai iegādātus mājokļus un īpašnieku apdzīvotus īpašumus. Šādos gadījumos nacionālajām makrouzraudzības iestādēm būtu jāapsver arī dalījumi, kas noteikti šī ieteikuma II pielikuma B veidnē.

C ieteikums. No komerciālā nekustamā īpašuma sektora izrietošo risku uzraudzība

Nacionālajām makrouzraudzības iestādēm tiek ieteikts ieviest riska uzraudzības regulējumu to iekšzemes KNĪ sektoram. Šajā sakarā šāds rādītāju kopums tiek ieteikts efektīvai to risku uzraudzībai, kas rodas KNĪ tirgū:

D ieteikums. Informācija saistībā ar komerciālā mājokļu nekustamā īpašuma sektoru

Nacionālajām makrouzraudzības iestādēm tiek ieteikts uzraudzīt rādītājus, kas minēti šī ieteikuma III pielikuma A, B un C veidnē. Šīs veidnes sniedz norādījumus par informācijas detalizētības pakāpi, kas vajadzīga, lai uzraudzītu riskus, kuri izriet no iekšzemes KNĪ sektora.

E ieteikums. Eiropas Uzraudzības iestāžu veiktā riska datu publicēšana nacionālajos komerciālā nekustamā īpašuma tirgos

2. IEDAĻA

ĪSTENOŠANA

1. Definīcijas

“sākotnējā vērtība” ir nekustamā īpašuma darījuma vērtība (piem., vērtība, kas reģistrēta notariālajā aktā) vai vērtība, kādā to novērtējis ārējais vai iekšējais novērtētājs kredīta izsniegšanas brīdī, atkarībā no tā, kura ir zemāka; ja pieejama tikai viena vērtība, izmanto to.

“riska uzraudzības regulējums” ir regulārs process to sistēmisko risku uzraudzībai un izvērtēšanai, kas izriet no iekšzemes nekustamā īpašuma tirgus, pamatojoties uz drošām analīzes metodēm un pietiekami reprezentatīviem datiem;

parādnieks novērtēts kā tāds, kurš neatmaksās savas kredīta saistības pilnībā, ja netiks veikta nodrošinājuma realizācija, neatkarīgi no tā, vai pastāv iepriekšējas kavētas summas, un neatkarīgi no kavējuma dienu skaita;

“procentu seguma attiecība” (ICR) ir gada bruto īres ienākumi (t. i., pirms darbības izdevumiem un nodokļiem), kas uzkrājušies no izīrēšanai iegādāta īpašuma vai gada neto īres ienākumi, kas uzkrājušies no KNĪ īpašuma vai īpašumu kopuma, pret tā kredīta gada procentu izmaksām, kuru nodrošina īpašums vai īpašumu kopums; attiecība var atsaukties uz tās vērtību kredīta izsniegšanas brīdī (ICR-O) vai tās pašreizējo vērtību (ICR-C);

“pirmā mājokļa pircējs” ir aizņēmējs, kuram iepriekš nav izsniegts MNĪ kredīts; ja ir vairāki aizņēmēji (MNĪ kredītu līdzparakstītāju gadījumā) un ja vienam vai vairākiem no šiem aizņēmējiem iepriekš izsniegts MNĪ kredīts, nevienu no šiem aizņēmējiem neuzskata par pirmā mājokļa pircēju;

2. Ieviešanas kritēriji

3. Pārskatu sniegšanas termiņi

Adresātiem tiek lūgts ESRK un Padomei sniegt pārskatu par darbībām, ko tie veikuši, reaģējot uz šo ieteikumu, vai pienācīgi pamatot darbību neveikšanu, ievērojot šādus termiņus.

4. Uzraudzība un novērtējums

(1) OV L 331, 15.12.2010., 1. lpp.

(2) OV C 58, 24.2.2011., 4. lpp.

(3) ESRK, Report on residential real estate and financial stability in the EU, 2015. gada decembris.

(4) ESRK, Report on commercial real estate and financial stability in the EU, 2015. gada decembris.

(5) Eiropas Parlamenta un Padomes Regula (ES) Nr. 575/2013 (2013. gada 26. jūnijs) par prudenciālajām prasībām attiecībā uz kredītiestādēm un ieguldījumu brokeru sabiedrībām, un ar ko groza Regulu (ES) Nr. 648/2012 (OV L 176, 27.6.2013., 1. lpp.).

(6) Eiropas Parlamenta un Padomes Direktīva 2013/36/ES (2013. gada 26. jūnijs) par piekļuvi kredītiestāžu darbībai un kredītiestāžu un ieguldījumu brokeru sabiedrību prudenciālo uzraudzību, ar ko groza Direktīvu 2002/87/EK un atceļ Direktīvas 2006/48/EK un 2006/49/EK (OV L 176, 27.6.2013., 338. lpp.).

(7) Eiropas Centrālās bankas Regula (ES) Nr. 2016/867 (2016. gada 18. maijs) par kredītu un kredītriska mikrodatu vākšanu (ECB/2016/13) (OV L 144, 1.6.2016., 44. lpp.).

(8) Nacionālās centrālās bankas var piešķirt atbrīvojumus mazām kredītiestādēm ar nosacījumu, ka visu kredītiestāžu, kurām piešķirts atbrīvojums, apvienotā daļa kopējā vēl neatmaksāto kredītu summā pārskatu sniedzējā dalībvalstī nepārsniedz 2 %.

(9) Eiropas Sistēmisko risku kolēģijas Ieteikums ESRK/2011/13 (2011. gada 22. decembris) par nacionālo iestāžu pilnvarām makrouzraudzības jomā (OV C 41, 14.2.2012., 1. lpp.).

novērtē to, ciktāl par attiecīgajiem rādītājiem jau pieejamā informācija vai informācija, par kuru sagaidāms, ka tā būs pieejama nākotnē, ir pietiekami reprezentatīva attiecībā uz pašreizējiem kreditēšanas standartiem to MNĪ kredītu tirgū;

“gada neto īres ienākumi” ir gada neto īres ienākumi, kas uzkrājušies no iegādes izīrēšanai īpašuma, no kura atskaitīti darbības izdevumi īpašuma vērtības saglabāšanai, bet nav atskaitīti nodokļi;

V PIELIKUMS

NORĀDĪJUMI ATTIECĪBĀ UZ DEFINĪCIJĀM UN RĀDĪTĀJIEM, KAS SAISTĪTI AR KOMERCIĀLO NEKUSTAMO ĪPAŠUMU

Šajā pielikumā sniegti norādījumi par noteiktiem jautājumiem, kas saistīti ar CRE, CRE rādītājiem un jo īpaši III pielikumu. Tā nolūks nav sniegt sīku izstrādātus tehniskus norādījumus III pielikuma veidņu aizpildīšanai, aptverot visus iespējamos gadījumus. Turklāt norādījumi jāuzskata par tādiem, kas aptver mērķa definīcijas un mērķa metodes, un dažos gadījumos var tikt attaisnotas novirzes, lai ņemtu vērā tirgus specifiku vai tirgus segmentus.

1. Komerciālā nekustamā īpašuma definīcijas

Pašlaik nav visā Savienībā izmantotas KNĪ definīcijas, kas būtu pietiekami precīza makrouzraudzības vajadzībām.

a) Regulas (ES) Nr. 575/2013 4. panta 1. punkta 75. apakšpunktā definēts MNĪ, bet nav sniegta precīza KNĪ definīcija, izņemot 126. pantā minētos “birojus vai citu komerciālu nekustamo īpašumu”. Šī regula arī nosaka, ka īpašuma vērtībai nevajadzētu būt atkarīgai no aizņēmēja kredītkvalitātes vai pamatā esošā projekta rezultātiem attiecībā uz KNĪ.

b) EBI noteikusi noderīgu papildu kritēriju: īpašuma galvenajiem mērķiem “jābūt saistītiem ar ekonomisko aktivitāti” (1). Lai gan šis kritērijs ir noderīgs, tas tomēr nav pietiekami precīzs makrouzraudzības vajadzībām.

c) Vēl viens iespējam KNĪ definīcijas avots ir Eiropas Centrālās bankas Regula (ES) 2016/867 (ECB/2016/13) (2). Tomēr šajā posmā šī regula definē KNĪ kā visu īpašumu, kas nav MNĪ (kā tas definēts a) apakšpunktā minētajā regulā). Šāda definīcija ir pārāk plaša finanšu stabilitātes vajadzībām, jo tā galvenokārt ir ieinteresēta tajā, ciktāl no KNĪ sagaidāmās skaidrās naudas plūsmas, piem., īre, būs pietiekamas, lai atmaksātu kredītus, ar kuriem finansēts īpašums.

d) G20 Datu nepilnību iniciatīva (3) ir 20 ieteikumu kopums ekonomikas un finanšu statistikas uzlabošanai, kas tika uzsākts, lai uzlabotu ekonomikas un finanšu datu pieejamību un salīdzināmību pēc 2007. un 2008. gada finanšu krīzes. Šīs iniciatīvas 19. ieteikums uzsver prasību uzlabot mājokļu un komerciālā nekustamā īpašuma statistikas pieejamību. Šīs iniciatīvas izpildes pasākumi, t. sk. vienošanās par KNĪ definīciju, joprojām tiek realizēti un var sniegt ieguldījumu datos, kas nepieciešami ESRK vajadzībām.

e) Bāzeles Banku uzraudzības komitejas konsultācijas dokuments par standartizētās pieejas kredītriskam pārskatīšanu (4) arī definē KN|I kā MNĪ pretstatu. MNĪ risks definēts kā risks, ko nodrošina nekustamais īpašums, kas paredzēts mājokļiem un atbilst visiem piemērojamiem normatīvajiem aktiem, kuri ļauj īpašumu izmantot mājokļa vajadzībām, t. i., kā mājokļu īpašumu. KNĪ risks tiek definēts kā risks, ko nodrošina nekustamais īpašums, kas nav mājokļu īpašums.

Ņemot vērā iepriekš minēto definīciju ierobežoto raksturu, šajā ieteikumā sniegta KNĪ darba definīcija īpaši makrouzraudzības vajadzībām. Tā definē KNĪ kā ienākumus nesošu nekustamo īpašumu, izņemot sociālos mājokļus, īpašumu, kas ir tiešo lietotāju īpašumā un iegādes izīrēšanai mājokļus.

Var apspriest, vai attīstībā esošs īpašums būtu jāuzskata par KNĪ. Šajā aspektā nacionālā prakse var atšķirties. Tomēr vairāku dalībvalstu pieredze nesenās finanšu krīzes laikā demonstrēja, cik svarīgi ir finanšu stabilitātes vajadzībām uzraudzīt ieguldījumus šajā ekonomiskajā aktivitātē un tās finansēšanu. Turklāt sagaidāms, ka jaunie attīstībā esošie īpašumi pēc pabeigšanas palielinās KNĪ krājumus nākotnē. Šajā ieteikumā attīstībā esošs īpašums tādēļ tiek uzskatīts par KNĪ apakškategoriju.

Sociālie mājokļi ir sarežģīts īpašuma tirgus segments, jo tam var būt atšķirīgas formas dažādās valstīs, kā arī valstu iekšienē. Tas jāizslēdz no KNĪ definīcijas, ja īpašuma darījuma vērtību vai šādos īpašumos īrniekiem piemērotā īres maksu ietekmē valsts iestāde, kā rezultātā īres maksa ir mazāka kā aktuālajā tirgū novērotā. Nacionālajām iestādēm būtu jānosaka robeža starp sociālajiem mājokļiem un privāto īres sektoru to valstī saskaņā ar šo kritēriju.

Iegādes izīrēšanai mājokļi ir nekustamais īpašums, kas tieši pieder privātām mājsaimniecībām (5) un kura galvenais mērķis ir tā izīrēšana īrniekiem. Šobrīd šādas aktivitātes ir nozīmīgas tikai dažās dalībvalstīs. Iegāde izīrēšanai ir uz robežas starp MNĪ un KNĪ. Tomēr, tā kā ar šo aktivitāti parasti nodarbojas daļēja laika neprofesionāli īpašnieki ar nelielu īpašumu portfeli, finanšu stabilitātes vajadzībām to var interpretēt kā tādu, kas vairāk iederas MNĪ sektorā nekā KNĪ sektorā. Tomēr tā īpašo riska īpašību dēļ nacionālajām makrouzraudzības iestādēm tiek ieteikts uzraudzīt notikumu attīstību šajā tirgus apakšsektorā, izmantojot vairākus papildu specifiskus rādītājus, ja šī aktivitāte ir nozīmīgs risku avots vai ievērojama daļa no MNĪ kreditēšanas krājumiem un plūsmām.

2. Komerciālā nekustamā īpašuma datu avoti

2.1. Fiziskā KNĪ tirgus rādītāji

Fiziskā tirgus KNĪ rādītājus var iegūt, izmantojot:

a) publiskos avotus, piem., nacionālās statistikas aģentūras vai zemes reģistrus; vai

b) privātā sektora datu sniedzējus, kas aptver būtisku daļu KNĪ tirgus.

ESRK ziņojums par komerciālo nekustamo īpašumu un finanšu stabilitāti ES sniedz pārskatu par pieejamiem cenu indeksiem un iespējamiem datu avotiem (6).

2.2. Finanšu sistēmas KNĪ risku rādītāji

Tirgus dalībnieku, vismaz to, kuri pārstāv finanšu sektoru, riskus var iegūt no uzraudzības pārskatiem. Dažus datus jau savākusi ECB un EAAPI nacionālajā līmenī. Tomēr tie nav ļoti detalizēti. Jaunās uzraudzības pārskatu sniegšanas veidnes bankām, t. i., Finanšu pārskatu sniegšana (FINREP) un Kopējā pārskatu segšana (COREP), apdrošinātājiem saskaņā ar Eiropas Parlamenta un Padomes Direktīvu 2009/138/EK (7) un ieguldījumu fondiem saskaņā ar Eiropas Parlamenta un Padomes Direktīvu 2011/61/ES (8) var sniegt sīkāku ieskatu finanšu iestāžu riskos saistībā ar KNĪ.

Klasifikācijas, kas noteiktas ekonomisko aktivitāšu Eiropas Kopienā statistikas klasifikācijā (NACE 2. red.), var būt noderīgas, lai iegūtu finanšu iestāžu KNĪ riskus, jo par tām pastāv vienošanās Savienības iestāžu starpā un tās tiek izmantotas regulatoru pārskatu sniegšanas veidnēs bankām un apdrošināšanas sabiedrībām. Šajā sakarā divas iedaļas varētu būt būtiskas:

a) F iedaļa: celtniecība, izņemot inženiertehniskos darbus; un

b) L iedaļa: aktivitātes nekustamā īpašuma jomā, izņemot nekustamā īpašuma aģentūras.

NACE klasifikāciju izmantošanas galvenais trūkums ir tas, ka to mērķis ir nevis kredīti, bet gan tautsaimniecības sektori. Piem., kredīts, kas izsniegts nekustamo īpašumu uzņēmumam, lai iegādātos dienesta automašīnas, tiks norādīts L iedaļā, neskatoties uz to, ka tas nav KNĪ kredīts.

2.3. Privātā sektora datu izmantošana

Ja nacionālās makrouzraudzības iestādes izmanto privātā sektora datu sniedzēja datus, lai vāktu KNĪ rādītājus, tiek sagaidīts, ka tās identificē tvēruma un definīciju atšķirības no tām, kas prasītas šajā ieteikumā. Tām arī jāspēj sniegt detalizētu pārskatu par datu sniedzēja izmantoto pamatā esošo metodoloģiju un paraugu tvērumu. Privātā sektora datu sniedzēja datiem jāatbilst tirgum kopumā un D ieteikumā noteiktajiem attiecīgajiem dalījumiem:

a) īpašuma veids;

b) īpašuma atrašanās vieta;

c) ieguldītāja veids un valstspiederība;

d) aizdevēja veids un valstspiederība.

3. Rādītāju attiecīgie dalījumi

Attiecībā uz D ieteikumā izklāstītajiem dalījumiem nacionālajām makrouzraudzības iestādēm būtu jāspēj sniegt novērtējumu par šādu dalījumu nozīmīgumu to KNĪ tirgum, ja tās šos dalījumus izmanto uzraudzības mērķiem, ņemot vērā arī proporcionalitātes principu.

“Īpašuma veids” norāda komerciālā īpašuma galveno izmantošanas veidu. Attiecībā uz KNĪ rādītājiem dalījumā būtu jāiekļauj šādas kategorijas:

a) mājokļi, piem., vairāku mājsaimniecību telpas;

b) mazumtirdzniecība, piem., viesnīcas, restorāni, iepirkšanās centri;

c) biroji, piem., īpašums, kas galvenokārt tiek izmantots kā biroji profesionālajai darbībai vai uzņēmējdarbībai;

d) ražošana, piem., īpašums, kuru izmanto ražošanas, sadales un loģistikas vajadzībām;

e) citi komercīpašuma veidi.

Ja īpašums tiek izmantots jaukti, tas jāuzskata par dažādiem īpašumiem (pamatojoties, piem., uz platību, kas veltīta katram izmantošanas veidam) visos gadījumos, kuros iespējams veikt šādu dalījumu, pārējos gadījumos īpašumu var klasificēt saskaņā ar tā dominējošo izmantošanu.

“Īpašuma atrašanās vieta” norāda nekustamā īpašuma tirgus ģeogrāfisko dalījumu (piem., reģionos) vai nekustamā īpašuma apakštirgiem, kuriem būtu jāiekļauj prestižas un neprestižas atrašanās vietas. Prestiža atrašanās vieta parasti tiek uzskatīta par labāko atrašanās vietu konkrētā tirgū, kas atspoguļojas arī īres ienesīgumā (parasti zemākais tirgū). Biroju ēkām tā varētu būt centrāla atrašanās vietā kādā no nozīmīgākajām pilsētām. Mazumtirdzniecības ēkām tas varētu būt pilsētas centrs ar daudziem gājējiem vai centrāli izvietots iepirkšanās centrs. Loģistikas ēkām tā varētu būt vieta, kur pieejama vajadzīgā infrastruktūra un pakalpojumi un kurai ir lieliska pieeja transporta tīkliem.

“Ieguldītāja veids” norāda plašas ieguldītāju kategorijas, piem.:

a) bankas;

b) apdrošināšanas sabiedrības;

c) pensiju fondi;

d) ieguldījumu fondi;

e) nekustamā īpašuma sabiedrības;

f) citi.

Iespējams, ka būs pieejami dati tikai par iegrāmatoto aizņēmēju vai ieguldītāju. Tomēr nacionālajām makrouzraudzības iestādēm jāapzinās, ka iegrāmatotais aizņēmējs vai ieguldītājs var atšķirties no galīgā aizņēmēja vai ieguldītāja, kurš ir tas, kurš rada galīgo risku. Tādēļ iestādes tiek aicinātas pēc iespējas uzraudzīt arī informāciju par galīgo aizņēmēju vai ieguldītāju, piem., izmantojot informāciju, kas iegūta no tirgus dalībniekiem, lai labāk izprastu tirgus dalībnieku uzvedību un riskus.

“Aizdevēja veids” norāda plašas aizdevēju kategorijas, piem.:

a) bankas, t. sk. “sliktās bankas”;

b) apdrošināšanas sabiedrības;

c) pensiju fondi.

Nacionālajām makrouzraudzības iestādēm var būt nepieciešams pielāgot ieguldītāju un aizdevēju veidus, lai atspoguļotu vietējā KNĪ sektora īpatnības.

“Valstspiederība” norāda tirgus dalībnieka reģistrācijas vietu. Ieguldītāju un aizdevēju valstspiederība jāiedala vismaz trīs šādās ģeogrāfiskās kategorijās:

a) iekšzeme;

b) pārējā Eiropas Ekonomikas zona;

c) pārējā pasaule.

Nacionālajām makrouzraudzības iestādēm jāapzinās, ka iegrāmatotā ieguldītāja vai aizdevēja valstspiederība var atšķirties no galīgā ieguldītāja vai aizdevēja valstspiederības, kurš ir tas, kurš rada galīgo risku. Tādēļ iestādes tiek aicinātas uzraudzīt arī informāciju par galīgo aizdevēju vai ieguldītāju valstspiederību, piem., izmantojot informāciju, kas iegūta no tirgus dalībniekiem.

4. Fizisko tirgus rādītāju aprēķināšanas metodes

KNĪ cena norāda konstantas kvalitātes vērtējuma vienību (numéraire), t. i., īpašuma tirgus vērtību bez tādām izmaiņām kā amortizācija (un novecošana) vai vērtības pieaugums (piem., renovācija) ar kvalitātes pielāgojumu palīdzību.

Norādījumi, ko sniedz darbs, kuru uzsācis Eurostat, iesaka cenu datus vākt no faktiskajiem darījumiem. Gadījumos, kuros tie nav pieejami un/vai pilnībā reprezentatīvi, datus var pietuvināti noteikt ar aplēses vai novērtējuma datu palīdzību, ciktāl šie dati atspoguļo pašreizējo tirgus cenu nevis ilgtspējīgu cenas mērīšanas metodi.

5. Finanšu sistēmai radīto komerciālā nekustamā īpašuma risku novērtēšana

Finanšu sistēmai radītos KNĪ riskus veido gan kreditēšana, ko bieži veic bankas un dažreiz arī apdrošināšanas sabiedrības, gan ieguldījumi, ko bieži veic apdrošināšanas sabiedrības, pensiju fondi un ieguldījumu fondi. Ieguldījumi var būt gan tieši KNĪ turējumi, piem., īpašuma tiesības uz KNĪ, gan netieši KNĪ turējumi, piem., izmantojot vērtspapīrus un ieguldījumu fondus. Gadījumos, kuros aizdevējs vai ieguldītājs kā KNĪ finansēšanas paņēmienu izmanto īpaša mērķa uzņēmumu (ĪMU), šādu kreditēšanu vai ieguldīšanu uzskata par tiešu KNĪ kreditēšanu vai turējumu (“caurskatīšanas” metode).

Novērtējot riskus, kurus rada sistēma kopumā, nacionālajām makrouzraudzības iestādēm jāapzinās divkāršas uzskaites risks. Ieguldītāji var KNĪ var ieguldīt gan tieši, gan netieši. Piem., pensiju fondi un apdrošināšanas sabiedrības KNĪ bieži iegulda netieši.

Tāpat var būt grūtāk konstatēt tirgus ārvalstu dalībnieku riskus, kuri var veidot ievērojamu daļu tirgus (9). Tā kā šie tirgus dalībnieki ir svarīgi KNĪ tirgus funkcionēšanai, to aktivitāšu uzraudzība ir ieteicama.

Tā kā zaudējumi no KNĪ aktivitātēm bieži ir koncentrēti banku veiktajā KNĪ kreditēšanā, nacionālās makrouzraudzības iestādes tiek aicinātas savā uzraudzībā šīm aktivitātēm pievērst īpašu uzmanību.

6. LTV aprēķināšanas metodes

LTV-O un LTV-C aprēķināšanas metodes ir izklāstītas IV pielikumā. Tomēr, aprēķinot šos koeficientus KNĪ, jāņem vērā virkne īpatnību.

Sindicētā kredīta gadījumā LTV-O būtu jāaprēķina kā visu aizņēmējam piešķirto kredītu sākotnējā summa pret sākotnējo īpašuma vērtību. Vairāku īpašumu gadījumā LTV-O būtu jāaprēķina kā sākotnējā kredīta vai kredītu summa pret attiecīgo īpašumu kopējo vērtību.

Tā kā KNĪ sektorā īpašumu skaits ir daudz mazāks un īpašumi ir neviendabīgāki kā MNĪ sektorā, ir piemērotāk LTV-C aprēķināt, pamatojoties uz atsevišķu īpašumu vērtības novērtējumu, nevis izmantot cenu indeksa vērtību.

Visbeidzot, nacionālajām makrouzraudzības iestādēm jāuzrauga LTV izkārtojums, jo īpaši koncentrējoties uz riskantākajiem kredītiem, t. i., tiem, kuru LTV ir augstākā, jo zaudējumus bieži rada šāds mazāk nozīmīgs risks.

7. Procentu seguma attiecības (ICR) un parāda apkalpošanas seguma attiecības (DSCR) aprēķināšanas metodes

Procentu seguma attiecība (ICR) un parāda apkalpošanas seguma attiecība (DSCR) norāda uz īres ienākumiem, kurus rada KNĪ īpašums vai īpašumu kopums, atskaitot darbības izdevumus, kuri aizņēmējam rodas, uzturot īpašuma vērtību.

ICR definē šādi:

ICR aprēķina vajadzībām:

a) “gada neto īres ienākumi” ir gada neto īres ienākumi, kas uzkrājušies no KNĪ izīrēšanas, no kuriem atskaitīti nodokļi un darbības izdevumi īpašuma vērtības saglabāšanai;

b) “gada procentu izmaksas” ir gada procentu izmaksas, kas saistītas ar kredītu, kuru nodrošina KNĪ īpašums vai īpašumu kopums.

ICR mērķis ir izmērīt to, ciktāl ienākumi no īpašuma ir pietiekami, lai nomaksātu procentu izdevumus, kuri aizņēmējam radušies, iegādājoties īpašumu. Tādēļ ICR jāanalizē īpašumu līmenī.

DSCR definē šādi:

DSCR aprēķina vajadzībām:

a) “gada neto īres ienākumi” ir gada neto īres ienākumi, kas uzkrājušies no KNĪ izīrēšanas, no kuriem atskaitīti nodokļi un darbības izdevumi īpašuma vērtības saglabāšanai;

b) “gada parāda apkalpošana” ir gada parāda apkalpošana, kas saistīta ar kredītu, kuru nodrošina KNĪ īpašums vai īpašumu kopums.

DSCR mērķis ir novērtēt kopējā parāda sloga smagumu, kuru īpašums rada aizņēmējam. Tādēļ saucējā iekļauti ne tikai procentu izdevumi, bet arī kredīta amortizācija, t. i., pamatsummas atmaksa. Galvenais jautājums attiecībā uz šo rādītāju ir, vai to būtu jāaprēķina īpašumu līmenī vai aizņēmēju līmenī. KNĪ finansējums parasti tiek sniegts, neparedzot iespēju izmantot citus līdzekļus, t. i., aizdevējam ir tiesības vienīgi uz atmaksu no īpašuma ienākumiem, bet ne uz atmaksu no citiem aizņēmēja ienākumiem vai aktīviem. Tādēļ ir realitātei atbilstošāk un piemērotāk aprēķināt DSCR īpašumu līmenī. Turklāt, koncentrējoties uz aizņēmēja kopējiem ienākumiem, rastos svarīgi jautājumi attiecībā uz konsolidāciju, kuri padarītu sarežģītāku tāda rādītāja definēšanu, kas ir salīdzināms visās dalībvalstīs.

8. Papildu rādītāji attiecībā uz attīstībā esošu īpašumu

Attiecībā uz attīstībā esošu KNĪ nacionālās makrouzraudzības iestādes sākotnējā LTV vietā var uzraudzīt kredīta/izmaksu attiecību (loan-to-cost ratio; LTC). LTC ir visu piešķirto kredītu sākotnējā summa pret izmaksām, kas saistītas ar KNĪ īpašuma celtniecību līdz tā pabeigšanai.

Turklāt nacionālajām makrouzraudzības iestādēm būtu jākoncentrējas uz riskantāko attīstībā esošo īpašumu uzraudzīšanu, piem., to, kam ir ļoti zemi iepriekšējas izīrēšanas vai iepriekšējas pārdošanas koeficienti. Jebkurai joprojām celtniecībā esošai ēkai iepriekšējas izīrēšanas koeficients ir vienāds ar telpu laukumu, kuru īpašuma attīstītājs jau izīrējis kredīta izsniegšanas laikā, pret kopējo telpu laukumu, kas būs pieejams pēc īpašuma pabeigšanas; tāpat iepriekšējas pārdošanas koeficients ir vienāds ar telpu laukumu, kuru īpašuma attīstītājs jau pārdevis kredīta izsniegšanas laikā, pret kopējo telpu laukumu, kas būs pieejams pēc īpašuma pabeigšanas.

9. EUI veiktā komerciāla nekustamā īpašuma riska datu ikgadējā publicēšana

Izmantojot regulatīvajās pārskatu sniegšanas veidnēs pieejamo informāciju, EUI tiek ieteikts vismaz reizi gadā publiskot kopsavilkuma informāciju par riskiem dažādos Savienības nacionālajos KNĪ tirgos attiecībā uz individuālām iestādēm, kas ir to uzraudzības jomā. Sagaidāms, ka šāda publiskošana vairos nacionālo makrouzraudzības iestāžu zināšanas par citu dalībvalstu iestāžu aktivitātēm to iekšējā KNĪ tirgū. Gadījumos, kuros ir bažas par publicēto datu tvērumu vai kvalitāti, šādai publikācijai pievieno attiecīgu komentāru.

Principā EUI būtu jānodrošina iespēja jebkurai Savienības makrouzraudzības iestādei novērtēt visu Savienības finanšu iestāžu riskus attiecībā uz tās nacionālo tirgu. Tas nozīmē, ka dati, kas savākti par visām Savienības finanšu iestādēm, jāapkopo valsts līmenī.

Atklājot šādu kopsavilkuma informāciju EUI būtu jāizmanto informācija regulatīvajās pārskatu sniegšanas veidnēs, kas paredz kredītrisku un/vai (tiešo vai netiešo) ieguldījumu ģeogrāfisku dalījumu. Gadījumos, kuros pārskatu sniegšanas veidnes paredz NACE kodu (10) dalījumu, KNĪ varētu norādīt gan “F”, gan “L” iedaļās, lai gan stingri ņemot dažas apakškategorijas būtu jāizslēdz, ņemot vērā šajā ieteikumā noteikto KNĪ definīciju.

(1) Sk. EBI jautājums ID 2014_1214, 2014. gada 21. novembris.

(2) Eiropas Centrālās bankas Regula (ES) Nr. 2016/867 (2016. gada 18. maijs) par kredītu un kredītriska mikrodatu vākšanu (ECB/2016/13) (OV L 144, 1.6.2016., 44. lpp.).

(3) http://www.imf.org/external/np/g20/pdf/102909.pdf Finanšu stabilitātes padome un Starptautiskais Valūtas fonds, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors, 2009. gada 29. oktobris.

(4) Bāzeles Banku uzraudzības komiteja, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, 2015. gada decembris.

(5) Saskaņā ar A pielikuma 2. nodaļas 2.118 punktu Eiropas Parlamenta un Padomes Regulā (ES) Nr. 549/2013 (2013. gada 21. maijs) par Eiropas nacionālo un reģionālo kontu sistēmu Eiropas Savienībā (OV L 174, 26.6.2013., 1. lpp.) “mājsaimniecību sektorā ir indivīdi vai indivīdu grupas, kas ir patērētāji un uzņēmēji, kuri ražo preces tirgum un sniedz nefinanšu un finanšu pakalpojumus (tirgus ražotāji), ar nosacījumu, ka preču ražošana un pakalpojumu sniegšanu neveic atsevišķas vienības, ko uzskata par kvazisabiedrībām. Tas ietver arī indivīdus vai indivīdu grupas, kas ir preču ražotāji un nefinanšu pakalpojumu sniedzēji tikai savam galapatēriņam”.

(6) ESRK, Report on commercial real estate and financial stability in the EU, 2015. gada decembris, jo īpaši II pielikuma 2.2. punkts.

(7) Eiropas Parlamenta un Padomes Direktīva 2009/138/EK (2009. gada 25. novembris) par uzņēmējdarbības uzsākšanu un veikšanu apdrošināšanas un pārapdrošināšanas jomā (Maksātspēja II) (OV L 335, 17.12.2009., 1. lpp.).

(8) Eiropas Parlamenta un Padomes Direktīva 2011/61/ES (2011. gada 8. jūnijs) par alternatīvo ieguldījumu fondu pārvaldniekiem un par grozījumiem Direktīvā 2003/41/EK, Direktīvā 2009/65/EK, Regulā (EK) Nr. 1060/2009 un Regulā (ES) Nr. 1095/2010 (OV L 174, 1.7.2011., 1. lpp.).

(9) ESRK, Report on commercial real estate and financial stability in the EU, 2015. gada decembris, jo īpaši 2.3. punkts un 1. ielikums.

(10) Eiropas Parlamenta un Padomes Regula (EK) Nr. 1893/2006 (2006. gada 20. decembris), ar ko izveido NACE 2. red. saimniecisko darbību statistisko klasifikāciju, kā arī groza Padomes Regulu (EEK) Nr. 3037/90 un dažas EK regulas par īpašām statistikas jomām (OV L 393, 30.12.2006., 1. lpp.).