V PIELIKUMS

Ieteikuma ESRK/2016/14 V pielikumu aizstāj ar šādu:

“V PIELIKUMS NORĀDĪJUMI ATTIECĪBĀ UZ DEFINĪCIJĀM UN RĀDĪTĀJIEM Šajā pielikumā sniegti norādījumi par noteiktiem jautājumiem, kas saistīti ar rādītāju definīcijām un jo īpaši III pielikumu. Tā nolūks nav sniegt sīki izstrādātus tehniskus norādījumus III pielikuma veidņu aizpildīšanai, aptverot visus iespējamos gadījumus. Turklāt norādījumi jāuzskata par tādiem, kas aptver mērķa definīcijas un mērķa metodes, un dažos gadījumos var tikt attaisnotas novirzes, lai ņemtu vērā tirgus īpatnības vai tirgus segmentus. 1. Komerciālā nekustamā īpašuma definīcijas Pašlaik nav visā Savienībā izmantotas KNĪ definīcijas, kas būtu pietiekami precīza makrouzraudzības vajadzībām. a) Regulas (ES) Nr. 575/2013 4. panta 1. punkta 75. apakšpunktā definēts MNĪ, bet nav sniegta precīza KNĪ definīcija, izņemot 126. pantā minētos “birojus vai citu komerciālu nekustamo īpašumu”. Šī regula arī nosaka, ka īpašuma vērtībai nevajadzētu būt atkarīgai no aizņēmēja kredītkvalitātes vai pamatā esošā projekta rezultātiem attiecībā uz KNĪ. b) EBI noteikusi noderīgu papildu kritēriju: īpašuma galvenajiem mērķiem “jābūt saistītiem ar ekonomisko aktivitāti” (1). Lai gan šis kritērijs ir noderīgs, tas tomēr nav pietiekami precīzs makrouzraudzības vajadzībām. c) Vēl viens iespējam KNĪ definīcijas avots ir Eiropas Centrālās bankas Regula (ES) 2016/867 (ECB/2016/13) (2). Lai gan sākotnējais apsvērums, uz kura pamata tika izdots šis ieteikums, kalpoja kā pamatojums detalizētāku definīciju noteikšanai finanšu stabilitātes nolūkā, nesenās norises statistikas jomā ir parādījušas, ka KNĪ definīciju ir nepieciešams precīzāk saskaņot ar Regulā (ES) 2016/867 noteikto definīciju, lai sekmētu uzraudzības darbības un finanšu analīzi, ko veic nacionālās makrouzraudzības iestādes, un nodrošinātu pilnīgu salīdzināmību starp valstīm. d) G20 Datu nepilnību iniciatīva (3) ir 20 ieteikumu kopums ekonomikas un finanšu statistikas uzlabošanai, kas tika uzsākts, lai uzlabotu ekonomikas un finanšu datu pieejamību un salīdzināmību pēc 2007. un 2008. gada finanšu krīzes. G20 Datu nepilnību iniciatīvas otrā posma (DGI-2) (4) II.17. un II.18. ieteikumos uzsvērta prasība uzlabot mājokļu un komerciālā nekustamā īpašuma statistikas pieejamību. Reaģējot uz šo iniciatīvu, Komisija (Eurostat) 2017. gadā publicēja ziņojumu “Komerciālo nekustamo īpašumu cenu rādītāji – avoti, metodes un problēmas” (5), kurā analizēti datu avoti un metodoloģija attiecībā uz komerciālo nekustamo īpašumu cenu indeksiem un kura mērķis ir papildus informēt sagatavotājus un izmantotājus par alternatīviem datu avotiem, mērīšanas metodēm un attiecīgajām problēmām. e) Bāzeles Banku uzraudzības komitejas konsultācijas dokuments par standartizētās pieejas kredītriskam pārskatīšanu (6) arī definē KNĪ kā MNĪ pretstatu. MNĪ risks definēts kā risks, ko nodrošina nekustamais īpašums, kas paredzēts mājokļiem un atbilst visiem piemērojamiem normatīvajiem aktiem, kuri ļauj īpašumu izmantot mājokļa vajadzībām, t. i., kā mājokļu īpašumu. KNĪ risks tiek definēts kā risks, ko nodrošina nekustamais īpašums, kas nav mājokļu īpašums. Ņemot vērā iepriekš minēto definīciju ierobežoto raksturu, šajā ieteikumā sniegta KNĪ darba definīcija īpaši makrouzraudzības vajadzībām. Tā definē KNĪ šādi – ienākumus nesošs nekustamais īpašums, kas jau pastāv vai tiek attīstīts, t. sk. īres mājokļi, vai tāds nekustamais īpašums, ko īpašnieki izmanto savas uzņēmējdarbības, mērķa vai darbības veikšanai un kas jau pastāv vai ir celtniecības stadijā, kurš nav klasificēts kā MNĪ, t. sk. sociālie mājokļi. Tas, vai attīstībā esošs īpašums būtu jāuzskata par KNĪ, ir apspriežams jautājums. Šajā aspektā nacionālā prakse var atšķirties. Tomēr vairāku dalībvalstu pieredze nesenās finanšu krīzes laikā parādīja, cik svarīgi ir finanšu stabilitātes nolūkā uzraudzīt ieguldījumus šajā ekonomiskajā aktivitātē un tās finansēšanu. Ienākumus nesošu nekustamo īpašumu definē šādi – visi nekustamie īpašumi, kuru ienākumu rada īre vai peļņa no nekustamā īpašuma pārdošanas. Tāpēc gan iegādes izīrēšanai mājokļi, gan īres mājokļi ir ienākumus nesošu nekustamo īpašumu apakškategorijas. Iegādes izīrēšanai mājokļi ir nekustamais īpašums, kas tieši pieder privātām mājsaimniecībām un kura galvenais mērķis ir tā izīrēšana īrniekiem. Iegādes izīrēšanai mājokļi ir uz robežas starp MNĪ un KNĪ. Tomēr, tā kā ar šo aktivitāti parasti nodarbojas daļēja laika neprofesionāli īpašnieki ar nelielu īpašumu portfeli, finanšu stabilitātes nolūkā to var interpretēt kā tādu, kas vairāk iederas MNĪ sektorā nekā KNĪ sektorā. Šā iemesla dēļ iegādes izīrēšanai mājokļi tiek klasificēti kā MNĪ, un tāpēc tos automātiski izslēdz no KNĪ definīcijas, lai gan tie joprojām tiek uzskatīti par ienākumus nesošu nekustamo īpašumu. Tomēr tā īpašo riska īpašību dēļ nacionālajām makrouzraudzības iestādēm tiek ieteikts uzraudzīt notikumu attīstību šajā tirgus apakšsektorā, izmantojot atsevišķu dalījumu, ja šī aktivitāte ir nozīmīgs risku avots vai ievērojama daļa no kopējās MNĪ kreditēšanas krājumiem un plūsmām. Šā iemesla dēļ iekļauts arī MNĪ kredītu dalījums, lai nošķirtu iegādes izīrēšanai kredītus un īpašnieku apdzīvotu īpašumu kredītus. Iegādes izīrēšanai mājokļi, kuri ir celtniecības stadijā, arī tiek uzskatīti par MNĪ. Tāpat par MNĪ tiek uzskatīti arī mājokļi, kuri ir celtniecības stadijā un kurus paredzēts izmantot kā īpašnieku mājokļus. Īres mājokļi nozīmē nekustamo īpašumu, kas pieder juridiskām personām (piemēram, profesionāliem ieguldītājiem) un ko paredzēts izīrēt īrniekiem. Šādi īpašumi arī tiek uzskatīti par ienākumus nesošu nekustamo īpašumu, un tāpēc tiek klasificēti kā KNĪ. Turklāt arī celtniecības stadijā esoši īres mājokļi tiek klasificēti kā KNĪ, proti, kā ienākumus nesošs nekustamais īpašums, kas tiek attīstīts. Finanšu stabilitātes nolūkā var būt būtiski arī atsevišķi uzraudzīt īres mājokļu finansēšanu. Šā iemesla dēļ ieviesti atsevišķi dalījumi šāda veida kredītiem. KNĪ definīcijā iekļauti arī ienākumus nesoši nekustamie īpašumi, kas nav iegādes izīrēšanai mājokļi un īres mājokļi un kas jau pastāv vai ir celtniecības stadijā. Šādi cita veida ienākumus nesoši nekustamie īpašumi ir, piemēram, īrētas biroju ēkas un īrētas uzņēmuma telpas. Kad šāda veida ienākumus nesošs nekustamais īpašums ir celtniecības stadijā, to uzskata par ienākumus nesošu nekustamo īpašumu, kas tiek attīstīts. Nekustamais īpašums, ko īpašnieki izmanto savas uzņēmējdarbības, mērķa vai darbības veikšanai, ietver uzņēmumu telpas, kā arī nekustamo īpašumu, kam ir lielākā mērā sui generis iezīmes, piem., baznīcas, universitātes, muzejus u. c. Tas, vai nekustamais īpašums, ko īpašnieki izmanto savas uzņēmējdarbības, mērķa vai darbības veikšanai, būtu jāklasificē kā KNĪ vai cita veida nekustamais īpašums, ir apspriežams jautājums. Šajā aspektā nacionālā prakse var atšķirties, jo dažās dalībvalstīs ar šādu nekustamo īpašumu saistītie riski var tikt uzskatīti par atšķirīgiem no riskiem, kas saistīti ar KNĪ. Lai gan šo risku vērtējums dalībvalstīs var atšķirties, finanšu stabilitātes nolūkā tomēr ir svarīgi uzraudzīt tos. Šā iemesla dēļ nekustamais īpašums, ko īpašnieki izmanto savas uzņēmējdarbības, mērķa vai darbības veikšanai, ir iekļauts KNĪ definīcijā. Turklāt, pielāgojoties dažādu nekustamā īpašuma tirgu finansēšanas īpatnībām dažādās dalībvalstīs, ir iekļauti arī atsevišķi dalījumi, lai ar šiem finansēšanas veidiem saistītos riskus uzraudzītu atsevišķi. Nekustamais īpašums, ko īpašnieki izmanto savas uzņēmējdarbības, mērķa vai darbības veikšanai, būtu jāuzskata par KNĪ gan celtniecības stadijā, gan pēc tās pabeigšanas. Sociālie mājokļi ir sarežģīts īpašuma tirgus segments, jo tam var būt atšķirīgas formas dažādās valstīs, kā arī valstu iekšienē. Tā kā personas, kas ieguvušas, uzcēlušas vai renovējušas sociālos mājokļus, parasti nav fiziskas personas, tos klasificē kā KNĪ, nevis MNĪ. Tomēr finanšu stabilitātes apsvērumu dēļ dažās valstīs ir svarīgi uzraudzīt riskus, kuru avots ir šāda veida īpašumi, uzraudzībai izmantojot atsevišķu dalījumu. Šā iemesla dēļ pievienoti atsevišķi dalījumi šāda veida kredītiem. Turklāt sociālos mājokļus, kas tieši pieder valstij, uzskata par tādiem, kas ir īpašumā valdības mērķu sasniegšanas nolūkā, un tādēļ arī tos klasificē kā KNĪ. Kā KNĪ tiek klasificēti arī celtniecības stadijā esoši sociālie mājokļi, jo tos uzskata par ienākumus nesošu nekustamo īpašumu, kas tiek attīstīts. Jebkuri citi celtniecības stadijā esoši īpašumi būtu jāuzskata par MNĪ vai KNĪ saskaņā ar attiecīgajām vispārējām definīcijām 2. iedaļas 1. punkta 1. apakšpunkta 4) vai 38) punktā. 2. Komerciālā nekustamā īpašuma datu avoti 2.1. Fiziskā KNĪ tirgus rādītāji Fiziskā tirgus KNĪ rādītājus var iegūt, izmantojot: a) publiskos avotus, piem., nacionālās statistikas aģentūras vai zemes reģistrus; vai b) privātā sektora datu sniedzējus, kas aptver būtisku daļu KNĪ tirgus. ESRK ziņojums par komerciālo nekustamo īpašumu un finanšu stabilitāti ES sniedz pārskatu par pieejamiem cenu indeksiem un iespējamiem datu avotiem (7). 2.2. Finanšu sistēmas KNĪ risku rādītāji Datus par tirgus dalībnieku, vismaz to, kuri pārstāv finanšu sektoru, riskiem var iegūt no uzraudzības pārskatiem. Dažus datus jau savākusi ECB un EAAPI nacionālajā līmenī. Tomēr tie nav ļoti detalizēti. Jaunās uzraudzības pārskatu sniegšanas veidnes bankām, t. i., Finanšu pārskatu sniegšana (FINREP) un Kopējā pārskatu segšana (COREP), apdrošinātājiem saskaņā ar Eiropas Parlamenta un Padomes Direktīvu 2009/138/EK (8) un ieguldījumu fondiem saskaņā ar Eiropas Parlamenta un Padomes Direktīvu 2011/61/ES (9) var sniegt sīkāku ieskatu finanšu iestāžu riskos saistībā ar KNĪ. Klasifikācijas, kas noteiktas ekonomisko aktivitāšu Eiropas Kopienā statistikas klasifikācijā (NACE 2. red.), var būt noderīgas, lai iegūtu finanšu iestāžu KNĪ riskus, jo par tām pastāv vienošanās Savienības iestāžu starpā un tās tiek izmantotas regulatoru pārskatu sniegšanas veidnēs bankām un apdrošināšanas sabiedrībām. Šajā sakarā divas iedaļas varētu būt būtiskas: a) F iedaļa: celtniecība, izņemot inženiertehniskos darbus; un b) L iedaļa: aktivitātes nekustamā īpašuma jomā, izņemot nekustamā īpašuma aģentūras. NACE klasifikāciju izmantošanas galvenais trūkums ir tas, ka to mērķis ir nevis kredīti, bet gan tautsaimniecības sektori. Piem., kredīts, kas izsniegts nekustamo īpašumu uzņēmumam, lai iegādātos dienesta automašīnas, tiks norādīts L iedaļā, neskatoties uz to, ka tas nav KNĪ kredīts. 2.3. Privātā sektora datu izmantošana Ja nacionālās makrouzraudzības iestādes izmanto privātā sektora datu sniedzēja datus, lai vāktu KNĪ rādītājus, tiek sagaidīts, ka tās identificē tvēruma un definīciju atšķirības no tām, kas prasītas šajā ieteikumā. Tām arī jāspēj sniegt detalizētu pārskatu par datu sniedzēja izmantoto pamatā esošo metodoloģiju un paraugu tvērumu. Privātā sektora datu sniedzēja datiem jāatbilst tirgum kopumā un D ieteikumā noteiktajiem attiecīgajiem dalījumiem: a) īpašuma veids; b) īpašuma atrašanās vieta; c) ieguldītāja veids un valstspiederība; d) aizdevēja veids un valstspiederība. 3. Rādītāju attiecīgie dalījumi Attiecībā uz D ieteikumā izklāstītajiem dalījumiem nacionālajām makrouzraudzības iestādēm būtu jāspēj sniegt novērtējumu par šādu dalījumu nozīmīgumu to KNĪ tirgum, ja tās šos dalījumus izmanto uzraudzības mērķiem, ņemot vērā arī proporcionalitātes principu. “Īpašuma veids” norāda komerciālā īpašuma galveno izmantošanas veidu. Attiecībā uz KNĪ rādītājiem dalījumā būtu jāiekļauj šādas kategorijas: a) mājokļi, piem., vairāku mājsaimniecību telpas; b) mazumtirdzniecība, piem., viesnīcas, restorāni, iepirkšanās centri; c) biroji, piem., īpašums, kas galvenokārt tiek izmantots kā biroji profesionālajai darbībai vai uzņēmējdarbībai; d) ražošana, piem., īpašums, kuru izmanto ražošanas, sadales un loģistikas vajadzībām; e) citi komercīpašuma veidi. Ja īpašums tiek izmantots jaukti, tas ir jāuzskata par dažādiem īpašumiem (pamatojoties, piem., uz platību, kas veltīta katram izmantošanas veidam) visos gadījumos, kuros ir iespējams veikt šādu dalījumu, pārējos gadījumos īpašumu var klasificēt saskaņā ar tā dominējošo izmantošanu. “Īpašuma atrašanās vieta” norāda nekustamā īpašuma tirgus ģeogrāfisko dalījumu (piem., reģionos) vai nekustamā īpašuma apakštirgiem, kuriem būtu jāiekļauj prestižas un neprestižas atrašanās vietas. Prestiža atrašanās vieta parasti tiek uzskatīta par labāko atrašanās vietu konkrētā tirgū, kas atspoguļojas arī īres ienesīgumā (parasti zemākais tirgū). Biroju ēkām tā varētu būt centrāla atrašanās vietā kādā no nozīmīgākajām pilsētām. Mazumtirdzniecības ēkām tas varētu būt pilsētas centrs ar daudziem gājējiem vai centrāli izvietots iepirkšanās centrs. Loģistikas ēkām tā varētu būt vieta, kur pieejama vajadzīgā infrastruktūra un pakalpojumi un kurai ir lieliska pieeja transporta tīkliem. “Īpašuma teritorija” norāda teritoriju, kurā atrodas īpašums, kas kalpo kā nodrošinājums kredītam, kurš izsniegts jebkuras dalībvalsts iekšzemes finanšu sistēmā. Šajā dalījumā būtu jāiekļauj šādas apakškategorijas: a) iekšzemes teritorija; b) ārvalsts teritorija, iedalot to atsevišķās valstīs, kuras dalībvalsts nacionālās makrouzraudzības iestādes uzskata par svarīgām finanšu stabilitātes nolūkā. “Ieguldītāja veids” norāda plašas ieguldītāju kategorijas, piem.,: a) bankas; b) apdrošināšanas sabiedrības; c) pensiju fondi; d) ieguldījumu fondi: e) nekustamā īpašuma sabiedrības; f) citi. Iespējams, ka būs pieejami dati tikai par iegrāmatoto aizņēmēju vai ieguldītāju. Tomēr nacionālajām makrouzraudzības iestādēm jāapzinās, ka iegrāmatotais aizņēmējs vai ieguldītājs var atšķirties no galīgā aizņēmēja vai ieguldītāja, kurš ir tas, kas rada galīgo risku. Tādēļ iestādes tiek aicinātas pēc iespējas uzraudzīt arī informāciju par galīgo aizņēmēju vai ieguldītāju, piem., izmantojot informāciju, kas iegūta no tirgus dalībniekiem, lai labāk izprastu tirgus dalībnieku uzvedību un riskus. “Aizdevēja veids” norāda plašas aizdevēju kategorijas, piem.,: a) bankas, t. sk. “sliktās bankas”; b) apdrošināšanas sabiedrības; c) pensiju fondi. Nacionālajām makrouzraudzības iestādēm var būt nepieciešams pielāgot ieguldītāju un aizdevēju veidus, lai atspoguļotu vietējā KNĪ sektora īpatnības. “Valstspiederība” norāda tirgus dalībnieka reģistrācijas vietu. Ieguldītāju un aizdevēju valstspiederība jāiedala vismaz trīs šādās ģeogrāfiskās kategorijās: a) iekšzeme; b) pārējā Eiropas Ekonomikas zona; c) pārējā pasaule. Nacionālajām makrouzraudzības iestādēm jāapzinās, ka iegrāmatotā ieguldītāja vai aizdevēja valstspiederība var atšķirties no galīgā ieguldītāja vai aizdevēja – kurš ir tas, kas rada galīgo risku – valstspiederības. Tādēļ iestādes tiek aicinātas uzraudzīt arī informāciju par galīgo aizdevēju vai ieguldītāju valstspiederību, piem., izmantojot informāciju, kas iegūta no tirgus dalībniekiem. D ieteikuma 2. punktā noteiktie dalījumi uzskatāmi par tādiem, kas ieteikti kā obligāti. Tomēr nacionālajām makrouzraudzības iestādēm nav liegts izmantot jebkādus papildu dalījumus, kurus, balstoties uz savām definīcijām un rādītājiem un ņemot vērā savu valstu KNĪ tirgu īpatnības, tās uzskata par vajadzīgām no finanšu stabilitātes viedokļa. Attiecībā uz šiem papildu dalījumiem jānorāda, ka nacionālās makrouzraudzības iestādes var izvēlēties uzraudzīt šos tirgus segmentus un iedalīt tos kategorijās, ja tās to uzskata par lietderīgu. Turklāt, ja konkrētas KNĪ un MNĪ apakškategorijas netiek uzskatītas par būtiskām finanšu stabilitātes nolūkā, nacionālās makrouzraudzības iestādes var izvēlēties neuzraudzīt riskus, kuru avots ir šāda veida īpašumi un/vai to finansēšana. Šādos gadījumos nacionālo makrouzraudzības iestāžu bezdarbība tiks uzskatīta par pamatotu, ja tiks sniegti pietiekami paskaidrojumi. 4. Fizisko tirgus rādītāju aprēķināšanas metodes KNĪ cena norāda konstantas kvalitātes vērtējuma vienību (numéraire), t. i., īpašuma tirgus vērtību bez tādām izmaiņām kā amortizācija (un novecošana) vai vērtības pieaugums (piem., renovācija) ar kvalitātes pielāgojumu palīdzību. Norādījumi, ko sniedz darbs, kuru uzsācis Eurostat, iesaka cenu datus vākt no faktiskajiem darījumiem. Gadījumos, kuros tie nav pieejami un/vai pilnībā reprezentatīvi, datus var pietuvināti noteikt ar aplēses vai novērtējuma datu palīdzību, ciktāl šie dati atspoguļo pašreizējo tirgus cenu nevis ilgtspējīgu cenas mērīšanas metodi. 5. Finanšu sistēmai radīto komerciālā nekustamā īpašuma risku novērtēšana Finanšu sistēmai radītos KNĪ riskus veido gan kreditēšana, ko bieži veic bankas un dažreiz arī apdrošināšanas sabiedrības, gan ieguldījumi, ko bieži veic apdrošināšanas sabiedrības, pensiju fondi un ieguldījumu fondi. Ieguldījumi var būt gan tieši KNĪ turējumi, piem., īpašuma tiesības uz KNĪ, gan netieši KNĪ turējumi, piem., izmantojot vērtspapīrus un ieguldījumu fondus. Gadījumos, kuros aizdevējs vai ieguldītājs kā KNĪ finansēšanas paņēmienu izmanto īpaša mērķa uzņēmumu (ĪMU), šādu kreditēšanu vai ieguldīšanu uzskata par tiešu KNĪ kreditēšanu vai turējumu (“caurskatīšanas” metode). Novērtējot riskus, kurus rada sistēma kopumā, nacionālajām makrouzraudzības iestādēm jāapzinās divkāršas uzskaites risks. Ieguldītāji var KNĪ var ieguldīt gan tieši, gan netieši. Piem., pensiju fondi un apdrošināšanas sabiedrības KNĪ bieži iegulda netieši. Tāpat var būt grūtāk konstatēt tirgus ārvalstu dalībnieku riskus, kuri var veidot ievērojamu daļu tirgus (10). Tā kā šie tirgus dalībnieki ir svarīgi KNĪ tirgus funkcionēšanai, ir ieteicama to aktivitāšu uzraudzība. Tā kā zaudējumi no KNĪ aktivitātēm bieži ir koncentrēti banku veiktajā KNĪ kreditēšanā, nacionālās makrouzraudzības iestādes tiek aicinātas savā uzraudzībā šīm aktivitātēm pievērst īpašu uzmanību. 6. LTV aprēķināšanas metodes LTV-O un LTV-C aprēķināšanas metodes ir izklāstītas IV pielikumā. Tomēr, aprēķinot šos koeficientus KNĪ, jāņem vērā virkne īpatnību. Sindicētā kredīta gadījumā LTV-O būtu jāaprēķina kā visu aizņēmējam piešķirto kredītu sākotnējā summa pret sākotnējo īpašuma vērtību. Vairāku īpašumu gadījumā LTV-O būtu jāaprēķina kā sākotnējā kredīta vai kredītu summa pret attiecīgo īpašumu kopējo vērtību. Tā kā KNĪ sektorā īpašumu skaits ir daudz mazāks un īpašumi ir neviendabīgāki kā MNĪ sektorā, ir piemērotāk LTV-C aprēķināt, pamatojoties uz atsevišķu īpašumu vērtības novērtējumu, nevis izmantot cenu indeksa vērtību. Visbeidzot, nacionālajām makrouzraudzības iestādēm jāuzrauga LTV izkārtojums, jo īpaši koncentrējoties uz riskantākajiem kredītiem, t. i., tiem, kuru LTV ir augstākā, jo zaudējumus bieži rada šāds mazāk nozīmīgs risks. 7. Procentu seguma attiecības (ICR) un parāda apkalpošanas seguma attiecības (DSCR) aprēķināšanas metodes Procentu seguma attiecība (ICR) un parāda apkalpošanas seguma attiecība (DSCR) norāda uz īres ienākumiem, kurus radījis īpašums vai īpašumu kopums, vai naudas plūsmu, kura radusies, īpašuma vai īpašumu kopuma īpašniekiem izmantojot to savas uzņēmējdarbības, mērķa vai darbības veikšanai, no kā atskaita nodokļus un darbības izdevumus, kuri aizņēmējam rodas, uzturot īpašuma vērtību, un – attiecībā uz naudas plūsmu – ko koriģē, ņemot vērā izmaksas un guvumus, kuri tieši saistīti ar īpašuma izmantošanu. ICR definē šādi: ICR aprēķina vajadzībām: a) “gada neto ienākumi” ir gada neto īres ienākumi, kas uzkrājušies no KNĪ izīrēšanas īrniekiem, vai gada naudas plūsma, kura radusies, īpašuma īpašniekiem izmantojot to savas uzņēmējdarbības, mērķa vai darbības veikšanai, no kā atskaita nodokļus un darbības izdevumus īpašuma vērtības saglabāšanai un – attiecībā uz naudas plūsmu – ko koriģē, ņemot vērā izmaksas un guvumus, kuri tieši saistīti ar īpašuma izmantošanu; b) “gada procentu izmaksas” ir gada procentu izmaksas, kas saistītas ar kredītu, kuru nodrošina KNĪ īpašums vai īpašumu kopums. ICR mērķis ir izmērīt to, ciktāl ienākumi no īpašuma ir pietiekami, lai nomaksātu procentu izdevumus, kuri aizņēmējam radušies, iegādājoties īpašumu. Tādēļ ICR jāanalizē īpašumu līmenī. DSCR definē šādi: DSCR aprēķina vajadzībām: a) “gada neto ienākumi” ir gada neto īres ienākumi, kas uzkrājušies no KNĪ izīrēšanas īrniekiem, vai gada naudas plūsma, kura radusies, īpašuma īpašniekiem izmantojot to savas uzņēmējdarbības, mērķa vai darbības veikšanai, no kā atskaita nodokļus un darbības izdevumus īpašuma vērtības saglabāšanai un – attiecībā uz naudas plūsmu – ko koriģē, ņemot vērā izmaksas un guvumus, kuri tieši saistīti ar īpašuma izmantošanu; b) “gada parāda apkalpošana” ir gada parāda apkalpošana, kas saistīta ar kredītu, kuru nodrošina KNĪ īpašums vai īpašumu kopums. DSCR mērķis ir novērtēt kopējā parāda sloga smagumu, kuru īpašums rada aizņēmējam. Tādēļ saucējā iekļauti ne tikai procentu izdevumi, bet arī kredīta amortizācija, t. i., pamatsummas atmaksa. Galvenais jautājums attiecībā uz šo rādītāju ir, vai to būtu jāaprēķina īpašumu līmenī vai aizņēmēju līmenī. KNĪ finansējums parasti tiek sniegts, neparedzot iespēju izmantot citus līdzekļus, t. i., aizdevējam ir tiesības vienīgi uz atmaksu no īpašuma ienākumiem, bet ne uz atmaksu no citiem aizņēmēja ienākumiem vai aktīviem. Tādēļ DSCR aprēķins īpašumu līmenī ir realitātei atbilstošāks un piemērotāks. Turklāt, koncentrējoties uz aizņēmēja kopējiem ienākumiem, rastos svarīgi jautājumi attiecībā uz konsolidāciju, kuri padarītu sarežģītāku tāda rādītāja definēšanu, kas ir salīdzināms visās dalībvalstīs. 8. Papildu rādītāji attiecībā uz attīstībā esošu ienākumus nesošu īpašumu Attiecībā uz attīstībā esošu ienākumus nesošu īpašumu nacionālās makrouzraudzības iestādes sākotnējā LTV vietā var uzraudzīt kredīta/izmaksu attiecību (loan-to-cost ratio; LTC). LTC ir visu piešķirto kredītu sākotnējā summa pret izmaksām, kas saistītas ar īpašuma celtniecību līdz tā pabeigšanai. Turklāt nacionālajām makrouzraudzības iestādēm būtu jākoncentrējas uz riskantāko attīstībā esošo īpašumu uzraudzīšanu, piem., to, kam ir ļoti zemi iepriekšējas izīrēšanas vai iepriekšējas pārdošanas koeficienti. Jebkurai joprojām celtniecībā esošai ēkai iepriekšējas izīrēšanas koeficients ir vienāds ar telpu laukumu, kuru īpašuma attīstītājs jau izīrējis kredīta izsniegšanas laikā, pret kopējo telpu laukumu, kas būs pieejams pēc īpašuma pabeigšanas; tāpat iepriekšējas pārdošanas koeficients ir vienāds ar telpu laukumu, kuru īpašuma attīstītājs jau pārdevis kredīta izsniegšanas laikā, pret kopējo telpu laukumu, kas būs pieejams pēc īpašuma pabeigšanas. 9. EUI veiktā komerciāla nekustamā īpašuma riska datu ikgadējā publicēšana Izmantojot regulatīvajās pārskatu sniegšanas veidnēs pieejamo informāciju, EUI tiek ieteikts vismaz reizi gadā publiskot kopsavilkuma informāciju par riskiem dažādos Savienības nacionālajos KNĪ tirgos attiecībā uz individuālām iestādēm, kas ir to uzraudzības jomā. Sagaidāms, ka šāda publiskošana vairos nacionālo makrouzraudzības iestāžu zināšanas par citu dalībvalstu iestāžu aktivitātēm to iekšējā KNĪ tirgū. Gadījumos, kuros ir bažas par publicēto datu tvērumu vai kvalitāti, šādai publikācijai pievieno attiecīgu komentāru. Principā EUI būtu jānodrošina iespēja jebkurai Savienības makrouzraudzības iestādei novērtēt visu Savienības finanšu iestāžu riskus attiecībā uz tās nacionālo tirgu. Tas nozīmē, ka dati, kas savākti par visām Savienības finanšu iestādēm, jāapkopo valsts līmenī. Atklājot šādu kopsavilkuma informāciju EUI būtu jāizmanto informācija regulatīvajās pārskatu sniegšanas veidnēs, kas paredz kredītrisku un/vai (tiešo vai netiešo) ieguldījumu ģeogrāfisku dalījumu. Gadījumos, kuros pārskatu sniegšanas veidnes paredz NACE kodu (11) dalījumu, KNĪ varētu norādīt gan “F”, gan “L” iedaļās, lai gan, stingri ņemot, dažas apakškategorijas būtu jāizslēdz, ņemot vērā šajā ieteikumā noteikto KNĪ definīciju. ”.

(1) Sk. EBI jautājums ID 2014_1214, 2014. gada 21. novembris.

(2) Eiropas Centrālās bankas 2016. gada 18. maija Regula (ES) 2016/867 par kredītu un kredītriska mikrodatu vākšanu (ECB/2016/13) (OV L 144, 1.6.2016., 44. lpp.).

(3) Finanšu stabilitātes padome un Starptautiskais Valūtas fonds, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors, 2009. gada 29. oktobris.

(4) Finanšu stabilitātes padome un Starptautiskais Valūtas fonds, Sixth Progress Report on the Implementation of the G-20 Data Gaps Initiative, 2015. gada septembris.

(5) “Commercial property price indicators: sources, methods and issues”, Statistical Reports 2017. gada izdevums, Eurostat, Eiropas Savienības Publikāciju birojs, 2017. gads.

(6) Bāzeles Banku uzraudzības komiteja, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, 2015. gada decembris.

(7) ESRK, Report on commercial real estate and financial stability in the EU, 2015. gada decembris, jo īpaši II pielikuma 2.2. punkts.

(8) Eiropas Parlamenta un Padomes 2009. gada 25. novembra Direktīva 2009/138/EK par uzņēmējdarbības uzsākšanu un veikšanu apdrošināšanas un pārapdrošināšanas jomā (Maksātspēja II) (OV L 335, 17.12.2009., 1. lpp.).

(9) Eiropas Parlamenta un Padomes 2011. gada 8. jūnija Direktīva 2011/61/ES par alternatīvo ieguldījumu fondu pārvaldniekiem un par grozījumiem Direktīvā 2003/41/EK, Direktīvā 2009/65/EK, Regulā (EK) Nr. 1060/2009 un Regulā (ES) Nr. 1095/2010 (OV L 174, 1.7.2011., 1. lpp.).

(10) ESRK, Report on commercial real estate and financial stability in the EU, 2015. gada decembris, jo īpaši 2.3. punkts un 1. ielikums.

(11) Eiropas Parlamenta un Padomes 2006. gada 20. decembra Regula (EK) Nr. 1893/2006, ar ko izveido NACE 2. red. saimniecisko darbību statistisko klasifikāciju, kā arī groza Padomes Regulu (EEK) Nr. 3037/90 un dažas EK regulas par īpašām statistikas jomām (OV L 393, 30.12.2006., 1. lpp.).