(7)

šis neseniai atliktas vertinimas parodė, kad Kroatijoje: a) po užsitęsusio korekcijos laikotarpio ir vangaus augimo, realiųjų būsto kainų augimas kasmet spartėjo ir 2019 m. pradžioje pasiekė 8 %. Nuo COVID-19 pandemijos protrūkio pradžios būsto kainų dinamika išliko stabili. Remiantis Hrvatska narodna banka įverčiais, būsto kainos vis labiau nukrypsta nuo ilgalaikių fundamentalių būsto kainų; b) būsto kainoms įvairūs paklausos ir pasiūlos veiksniai gali daryti skirtingą poveikį visuose Kroatijos regionuose. Pirma, kai kuriuose regionuose didelę būsto paklausos dalį patenkino užsienio pirkėjai (apytiksliai 10 % visų būstų, remiantis Hrvatska narodna banka duomenimis). Remiantis Hrvatska narodna banka duomenimis, bendras sudaromų sandorių skaičius po COVID-19 pandemijos protrūkio buvo mažesnis, tačiau užsienio pirkėjų dalis išliko tokia pat kaip ir iki krizės. Antra, 2020 m. Kroatiją sukrėtė du žemės drebėjimai. Abu jie įvyko Zagrebo regione ir sunaikino pastatus. Šie įvykiai atskleidė kai kuriuos pastatų, pastatytų iki XX amžiaus 7-ojo dešimtmečio (t. y. iki to laiko, kai Kroatijoje buvo nustatyti antiseisminiai standartai), kokybės standartų trūkumus. Todėl dėl santykinai mažesnio kai kurių šių pastatų likvidumo gali sumažėti būstų, dėl kurių sudaromi sandoriai, rinka, o bendras būsto kainų lygis gali padidėti. Tuo pat metu laipsniškas sugriautų pastatų atstatymas, kurio išlaidos, remiantis skaičiavimais, sudarė 23 % 2020 m. bendrojo vidaus produkto (BVP), gali sukelti būsto kainų infliaciją dėl aktyvesnės statybos veiklos ir jos teigiamo poveikio ekonomikai. Galiausiai 2020 m. Kroatijos vyriausybė pratęsė būsto subsidijų schemos galiojimą, kuri buvo įgyvendinama nuo 2017 m. pabaigos ir pagal kurią mažiau išsivysčiusiuose regionuose pirmą kartą būstą perkantiems pirkėjams taikomas didesnis subsidijos lygis; c) nepaisant to, kad, pasak Hrvatska narodna banka, apytiksliai tik pusė būsto sandorių finansuojami banko kreditais, realus hipotekinio kredito augimas 2019 m. antrąjį pusmetį didėjo, ypač tai pasakytina apie 2020 m. 2021 m. sausio – rugpjūčio mėn. jis vidutiniškai sudarė 7,5 %. Šią dinamiką tam tikru mastu paskatino vyriausybės būsto subsidijų schema, kurią įgyvendinant subsidijuojamų paskolų dalis padidėjo nuo 18 % 2019 m. iki 35 % 2020 m.; d) iš Hrvatska narodna banka surinktų duomenų apie hipotekinio skolinimo standartus matyti, kad didelės naujų paskolų dalies paskolos ir turto vertės (LTV) santykis 2021 m. pirmąjį pusmetį buvo didesnis nei 90 %. Dauguma šių paskolų buvo vyriausybės subsidijuojamos paskolos, kurių LTV santykis paprastai buvo 90–100 %. Apytiksliai 10 % naujų paskolų LTV viršijo 100 %. Apytiksliai ketvirtadalis naujų paskolų taip pat buvo išduotos taikant didesnį nei 40 % skolos tvarkymo sąnaudų ir pajamų (LSTI) santykį. Be to, kai kurių iš šių naujų paskolų LTV taip pat buvo daugiau nei 90 %. Taip pat pažymėtina, kad per 2021 m. pirmąjį pusmetį kai kurių šių naujų paskolų terminas viršijo 30 metų; e) atsižvelgiant į šias aplinkybes ir palyginti su likusioje Sąjungoje veikiančiais bankais, Kroatijoje veikiančių bankų nuosavų lėšų lygis buvo santykinai didelis. 1 lygio kapitalo pakankamumo koeficientas 2020 m. gruodžio mėn. siekė 25 %. Hipotekinių paskolų, kurioms taikomas vidaus reitingais pagrįstas (IRB) metodas apskaičiuojant nuosavų lėšų reikalavimus, rizikos koeficientų vidurkis 2021 m. birželio mėn. sudarė 38 %. Šių paskolų dalis sudarė apytiksliai 12 % Kroatijos rinkos. Dauguma kredito įstaigų taiko standartizuotą metodą ir GPNT pozicijoms priskiria lengvatinius rizikos koeficientus, kaip tai leidžiama pagal Europos Parlamento ir Tarybos reglamentą (ES) Nr. 575/2013 (3), tačiau tokiu atveju jos privalo įvykdyti griežtesnius to reglamento 124 straipsnyje nustatytus kriterijus. 2021 m. birželio mėn. kredito įstaigų, kurios taiko standartizuotą metodą, rizikos koeficientų vidurkis siekė 42 %; f) tuo pat metu Kroatijos namų ūkių įsiskolinimas yra santykinai mažas, palyginti su kitomis Sąjungos šalimis. 2020 m. namų ūkių paskolos realiosiomis kainomis padidėjo, tačiau ne tokiais dideliais tempais, palyginti su būsto paskolomis. Taip atsitiko dėl sumažėjusio bendro vartotojų pasitikėjimo, todėl buvo mažiau imama bendrų vartojimo kreditų, o dėl vyriausybės įgyvendinamų hipotekinių paskolų schemų buvo palaikoma didesnė nekilnojamojo turto paskolų paklausa. Kitas skatinantis veiksnys gali būti mažesnės paskolų namų ūkiams palūkanų normos. Pasak Europos bankininkystės institucijos (EBI) per 2020 m. antrąjį pusmetį pastebėtas neveiksnių namų ūkių paskolų, ypač hipotekinių paskolų, santykio didėjimas. Per 2021 m. pirmąjį ketvirtį neveiksnių paskolų santykis, apskritai atsižvelgiant į namų ūkio paskolas, išliko nepakitęs (5,9 %) ir šiek tiek sumažėjo hipotekinių paskolų atžvilgiu (iki 3,6 %); g) palyginti su kitomis valstybėmis narėmis, Kroatijos bankų portfelių hipotekinių paskolų dalis yra ribotas, namų ūkių įsiskolinimas yra santykinai mažas, bankų sektoriaus kapitalizacijos lygis yra santykinai aukštas ir didelė dalis būsto nefinansuojama bankų paskolomis, tačiau dėl palankių sąlygų ir galbūt sušvelnintų skolinimo hipotekinėms paskoloms standartų galėtų atsirasti spiralės rizika, kuri vidutiniu laikotarpiu gali stiprėti atsižvelgiant į būsto kainas ir hipotekinį kreditą. Viena vertus, dėl didėjančių būsto kainų nekilnojamojo turto užstato vertė didėjo, taip sudarydama sąlygas skolininkams įgyti didesnį svertą. Kita vertus, būsto kainos paprastai auga kartu su teigiamais makroekonominiais pokyčiais, todėl, atsižvelgiant į bendrą optimizmą rinkoje, gali sušvelnėti skolinimo standartai, kurių laikosi kredito teikėjai. Be to, didėjanti nekilnojamojo turto paskolų pasiūla gali daryti papildomą spaudimą būsto kainų didėjimui. Žvelgiant iš vidutinės trukmės laikotarpio perspektyvos, tokia spiralė galėtų tapti kredito sukelto būsto kainų burbulo priežastimi, nepaisant fakto, kad dabar didelė dalis būsto paklausos finansuojama iš kitų nei vidaus bankų kreditas šaltinių. Visų pirma kredito dinamiką toliau galėtų skatinti hipotekinio kredito subsidijos, kurias remia Kroatijos vyriausybė; h) ESRV pripažįsta, kad Kroatijoje nustatyta keletas priemonių, kuriomis mažinamos dabartinės grėsmės GPNT sektoriuje, visų pirma tai pasakytina apie Reglamento (ES) Nr. 575/2013 124 straipsnyje nustatytą priemonę, taip pat kitas kapitalu grįstas priemones (pvz., sisteminės rizikos mažinimo buferinę priemonę), kuriomis prisidedama prie santykinai didelės bankų sektoriaus kapitalizacijos, palyginti su kitomis valstybėmis narėmis. Taip užtikrinama apsauga nuo galimo GPNT rizikos atsiradimo. Netiesioginė skolos tvarkymo sąnaudų ir pajamų (DSTI) riba, kuri buvo nustatyta pagal EBI gaires dėl kreditingumo vertinimo ir EBI gaires dėl įsiskolinimų ir teisės naudotis turtu atėmimo, taip pat naudojama kaip priemonė, padedanti tam tikru mastu apsisaugoti nuo pernelyg didelės skolininkams tenkančios skolos aptarnavimo naštos. ESRV taip pat pripažįsta, kad 2020 m. nustatyta skolininku grįstų priemonių teisinė sistema padėjo gerokai praplėsti makroprudencinės politikos priemonių rinkinį Kroatijoje ir kad išsamus duomenų rinkimas apie skolinimo standartus, kuris buvo nustatytas 2020 m. pabaigoje, sudaro sąlygas veiksmingai stebėti GPNT rinkoje kylančią riziką; i) žvelgiant į ateitį ir atsižvelgiant į vidutinės trukmės rizikos perspektyvą, dabartinis makroprudencinės politikos derinys laikomas iš dalies tinkamu ir iš dalies pakankamu. Žvelgiant į ateitį, pažymėtina, kad, nepaisant santykinai didelės bankų sektoriaus kapitalizacijos, aiškių skolininku grįstų priemonių, siekiant užkirsti kelią potencialiam būsto kainų ir kredito spiralės stiprėjimui, kurį galėtų paskatinti švelnesni skolinimo standartai ir vyriausybės hipotekinio kredito subsidijos, nustatymas galėtų papildyti dabartines makroprudencines priemones, susijusias su hipotekinėmis paskolomis. Tuo pat metu makroprudencinę politiką gali papildyti platesnio masto politikos veiksmai, kuriais siekiama pašalinti veiksnius, palengvinančius arba skatinančius namų ūkių įsiskolinimo didėjimą, t. y. vyriausybės hipotekinių kreditų subsidijos, siekiant paremti dabartines makroprudencines priemones ir veiksmingai bei efektyviai pašalinti likusias Kroatijos GPNT rinkoje nustatytas grėsmes nesukeliant pernelyg didelių išlaidų Kroatijos realiajai ekonomikai ir finansų sistemai;