KOMISIJOS REGLAMENTAS (EB) Nr. 1722/2005

2005 m. spalio 20 d.

dėl teikiamų gyvenamųjų patalpų paslaugų vertinimo principų, taikant Tarybos reglamentą (EB, Euratomas) Nr. 1287/2003 dėl bendrųjų nacionalinių pajamų rinkos kainomis suderinimo

(Tekstas svarbus EEE)

EUROPOS BENDRIJŲ KOMISIJA,

atsižvelgdama į Europos bendrijos steigimo sutartį,

atsižvelgdama į Europos atominės energijos bendrijos steigimo sutartį,

atsižvelgdama į 2003 m. liepos 15 d. Tarybos reglamentą (EB, Euratomas) Nr. 1287/2003 dėl bendrųjų nacionalinių pajamų rinkos kainomis suderinimo (toliau – BNP reglamentas) (1), ypač į jo 5 straipsnio 1 dalį,

kadangi:

PRIĖMĖ ŠĮ REGLAMENTĄ:

1 straipsnis

Vykdant Reglamentą (EB, Euratomas) Nr. 1287/2003, taikomi toliau išvardyti teikiamų gyvenamųjų paslaugų vertinimo principai, kurie yra nustatyti šiame reglamente.

2 straipsnis

1. Siekdamos apskaičiuoti teikiamų gyvenamųjų patalpų paslaugų vertę valstybės narės taiko faktiniais nuomos mokesčiais pagristą stratifikacijos metodą.

Valstybės narės svarbiems stratifikacijos kriterijams nustatyti taiko lentelių analizę arba statistinius metodus.

2. Siekdamos nustatyti sąlyginius nuomos mokesčius valstybės narės naudojasi faktiniais nuomos mokesčiais, kuriuos reikia mokėti už teisę naudotis neapstatytomis gyvenamosiomis patalpomis pagal visas sutartis, susijusias su privačios nuosavybės gyvenamosiomis patalpomis.

Nuomos mokesčiai už apstatytas gyvenamąsias patalpas taip pat gali būti naudojami, jei būtų sumažinami iš jų išskaičiuojant mokestį už baldus.

Tose šalyse, kur privatus nuomos sektorius yra mažas, išskirtiniais atvejais tinkamai padidinti nuomos mokesčiai už valstybei priklausančias gyvenamąsias patalpas gali būti naudojami plečiant sąlyginių nuomos mokesčių skaičiavimo pagrindą.

3 straipsnis

1. Deramai pagrįstais išskirtinais atvejais valstybės narės gali taikyti kitus objektyvius metodus, pavyzdžiui, vartotojo sąnaudų metodą.

Apskaičiuojant gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, paslaugų vertę nereikia pateisinimo kodėl naudojamas vartotojo sąnaudų metodas, jei laikomasi šių dviejų sąlygų:

2. Per trejus metus nuo šio reglamento priėmimo Bendrųjų nacionalinių pajamų komitetas patikrina vartotojo sąnaudų metodo veikimą.

4 straipsnis

Naudodamosi bazinių metų metodu valstybės narės tam tikrų ataskaitos metų duomenis ekstrapoliuoja pasinaudodamos atitinkamais kiekybės, kainos ir kokybės rodikliais.

5 straipsnis

Kiti išsamesni teikiamų gyvenamųjų patalpų paslaugų, su šiomis paslaugomis susijusio tarpinio vartojimo ir sandorių su kitomis valstybėmis vertinimo principai pateikiami priede.

6 straipsnis

Šis reglamentas įsigalioja dvidešimtą dieną po jo paskelbimo Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje.

(1) OL L 181, 2003 7 19, p. 1.

(2) OL L 253, 2000 10 7, p. 42.

(3) OL L 310, 1996 11 30, p. 1. Reglamentas su paskutiniais pakeitimais, padarytais Europos Parlamento ir Tarybos reglamentu (EB) Nr. 1267/2003 (OL L 180, 2003 7 18, p. 1).

(4) OL L 49, 1989 2 21, p. 26. Direktyva su pakeitimais, padarytais Europos Parlamento ir Tarybos reglamentu (EB) Nr. 1882/2003 (OL L 284, 2003 10 31, p. 1).

(5) OL L 186, 1995 8 5, p. 59.

PRIEDAS

Taikant Reglamentą (EB, Euratomas) Nr. 1287/2003, toliau išdėstytuose punktuose siekiama paaiškinti teikiamų gyvenamųjų patalpų paslaugų, su šiomis paslaugomis susijusio tarpinio vartojimo ir sandorių su kitomis valstybėmis vertinimo principus.

1. TEIKIAMOS GYVENAMŲJŲ PATALPŲ PASLAUGOS

1.1. Pagrindinis metodas

Nacionalinėse sąskaitose, kaip įprasta, gyvenamųjų patalpų paslaugoms priskiriamos ne tik paslaugos, teikiamos nuomojant gyvenamąsias patalpas, bet ir gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, paslaugos. Vertinant gyvenamųjų patalpų paslaugas Europos nacionalinių ir regioninių sąskaitų sistemos (ESS95) 3.64 dalyje teigiama, kad „savininkų, naudojančių nuosavas gyvenamąsias patalpas, savo reikmėms teikiamų paslaugų produkcija turėtų būti vertinama paskaičiuota nuomos mokesčio suma (1), kurią nuomininkas mokėtų už naudojimąsi tomis gyvenamosiomis patalpomis, atsižvelgiant į jų vietą, to rajono patogumus ir pan., bei į pačių patalpų plotą ir kokybę“. Iš tikrųjų, vertinant gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, paslaugas, galima naudotis keliais metodais:

— faktiniais nuomos mokesčiais pagrįstas stratifikavimo metodas, kuris sujungia informaciją apie visą būsto fondą, suskirstytą pagal įvairias stratas, su informacija apie faktinius nuomos mokesčius, mokamus kiekvienoje stratoje,

— vartotojo sąnaudų metodas, kai individualūs vertinimai atliekami remiantis tarpiniu vartojimu, pagrindinio kapitalo vartojimu, kitais mokesčiais, atėmus subsidijas gamybai, ir grynuoju likutiniu pertekliumi. Teikiamų gyvenamųjų patalpų nuomos paslaugų vertė yra šių sudedamųjų dalių visuma,

— savarankiškas vertinimo metodas, kai savo patalpomis besinaudojančių savininkų prašoma įvertinti galimą nuomos mokestį už jų nuosavybę,

— administracinio vertinimo metodai, kai galimą nuomos mokestį nustato trečiosios šalys, pvz., vyriausybė fiskaliniais tikslais.

Pirmenybė teikiama faktiniais nuomos mokesčiais pagrįstam stratifikavimo metodui. Šį metodą galima naudoti nustatant faktinių nuomos mokesčių vertę pagal faktinių nuomos mokesčių imtį bei nustatant gyvenamųjų patalpų paslaugų vertę pagal gyvenamąsias patalpas, nuomojamas be mokesčio arba už mažą mokestį (išsamiau žr. 1.4.1 dalį).

Vartotojo sąnaudų metodą reikėtų taikyti tik esant tam tikroms sąlygoms ir tik toms būsto fondo stratoms, kuriose trūksta duomenų apie faktinius nuomos mokesčius ar statistiniai duomenys yra nepatikimi.

Savarankiško vertinimo metodo nereikėtų naudoti dėl didžia dalimi subjektyvios įtakos vertinimui, nes dėl to iškyla neaiškumai dėl rezultatų.

Taikant administracinio vertinimo metodus, ypač susijusius su apmokestinimu, gali būti gauti šališki rezultatai. Tačiau kartais kai kurioms stratoms gali būti taikomi objektyvaus vertinimo rezultatai. Rezultatais galima naudotis tada, kai gali būti įrodytas metodo objektyvumas ir rezultatų palyginamumas.

Nustatant viso gyvenamojo fondo nuomojimo vertę pagal stratifikacijos metodą, naudojamasi informacija apie faktinius nuomos mokesčius, mokamus už nuomojamas gyvenamąsias patalpas. Tai galima aiškinti kaip bendros sumos nustatymo tvarką, grindžiamą kiekybės ir kainos sandaugos nuostata. Būsto fondą būtina stratifikuoti, siekiant gauti patikimą įvertinimą ir tinkamai atsižvelgti į santykinius kainos skirtumus. Vėliau vidutinis kiekvienos stratos faktinis nuomos mokestis taikomas visoms tos konkrečios stratos gyvenamosios patalpoms. Jei turima informacija gaunama iš atrankinių tyrimų, bendros sumos nustatymas siejamas su dalimi nuomojamų ir visomis gyvenamosiomis patalpomis, kuriomis naudojasi jų savininkas. Bazinių metų kiekvienos stratos nuomos mokestis paprastai nustatomas taikant minėtą nuoseklią tvarką, o vėliau ekstrapoliuojamas einamiesiems metams.

Nuomos mokestis, pagal stratifikavimo metodą taikomas gyvenamosioms patalpoms, kuriomis naudojasi jų savininkas, yra aiškinamas kaip privataus sektoriaus nuomos mokestis, kurį reikia mokėti už teisę naudotis neapstatytomis gyvenamosiomis patalpomis. Nuomos mokestis už gyvenamąsias patalpas be baldų pagal visas privataus sektoriaus sutartis turėtų būti naudojamas sąlyginiams nuomos mokesčiams nustatyti. Dėl vyriausybės reglamentavimo esantys žemi privataus sektoriaus nuomos mokesčiai taip pat turi būti įtraukti.

Jeigu informacijos šaltinis yra nuomininkas, stebimą nuomos mokestį gali tekti koreguoti pridedant konkrečią nuomos pašalpą, kuri yra mokama tiesiogiai gyvenamųjų patalpų savininkui. Jei, kaip nurodyta pirmiau, stebimų nuomos mokesčių imčių dydžiai nėra pakankamai dideli, stebimi nuomos mokesčiai už apstatytas gyvenamąsias patalpas taip pat gali būti naudojami apskaičiuojant sąlyginius nuomos mokesčius, jei iš mokesčių yra išskaičiuota suma už baldus. Išskirtiniais atvejais galima naudoti padidintus nuomos mokesčius už valstybei priklausančias gyvenamąsias patalpas. Nereikėtų įtraukti mažų nuomos mokesčių už gyvenamąsias patalpas, nuomojamas giminėms arba darbuotojams. (Žr. 1.2.3 ir 1.4.1 dalis dėl papildomos informacijos).

Šį stratifikavimo metodą galima naudoti nustatant bendrą visų išnuomotų gyvenamųjų patalpų sumą. Kaip pirmiau nurodyta, skaičiuojant sąlyginius nuomos mokesčius vidutiniai nuomos mokesčiai gali netikti kai kurioms nuomojimo rinkos dalims. Pavyzdžiui, mažesni nuomos mokesčiai už apstatytas gyvenamąsias patalpas ar padidinti nuomos mokesčiai už valstybei priklausančias gyvenamąsias patalpas gali netikti atitinkamoms faktiškai išnuomojamoms gyvenamosios patalpoms. Atskiros stratos sukūrimas faktiškai išnuomojamoms apstatytoms ar socialinėms gyvenamosioms patalpoms kartu su atitinkamais vidutiniškais nuomos mokesčiais gali padėti įveikti šią problemą.

Iš esmės į nuomos mokestį neturėtų įeiti mokesčiai už šildymą, vandenį, elektrą ir pan. Jei duomenų šaltiniai neleidžia atskirti tokių mokesčių, turi būti užtikrinta sąsaja tarp nuomos mokesčių ir tarpinio suvartojimo (žr. 2 skyrių dėl papildomos informacijos).

Jei tam tikrai gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, stratai nėra nustatyti faktiniai nuomos mokesčiai, daugeliu atvejų tai galima išspręsti taikant ekstrapoliavimo ar regresijos metodus.

Įprasto stratifikacijos metodo, kuris priklauso nuo stratai ekstrapoliuojamų vidutinių nuomos mokesčių, alternatyva yra hedoninių regresijos metodų naudojimas. Trumpai tariant, siekiant nustatyti kiekvienos gyvenamųjų patalpų ypatybės (dydis, vieta, balkonas ir pan.) kainą pagal tokius metodus, naudojami imties duomenys apie išnuomotas gyvenamąsias patalpas. Rezultatai gaunami padauginus kiekvieną gyvenamųjų patalpų fondo (atrinktos imties) charakteristiką iš hedoninės šios charakteristikos kainos. Regresijos metodai sudaro sąlygas atsižvelgti į kur kas daugiau kintamųjų ir gali būti ypač veiksmingi, kai nėra duomenų apie tam tikros stebimos stratos nuomos mokesčius.

Suprantama, tai nepadeda išspręsti problemos kraštutiniu atveju, kai visomis gyvenamosiomis patalpomis naudojasi jų savininkai, arba nuomojimo rinka nėra išvystyta. Tokiais atvejais, siekiant objektyviai įvertinti, galima būtų taikyti vartotojo sąnaudų metodą. Vartotojo sąnaudų metodą reikėtų taikyti tik gyvenamosioms patalpoms, kuriomis naudojasi jų savininkas.

Išsamus vartotojo sąnaudų metodo apibūdinimas

Vartotojo sąnaudų metodą reikėtų taikyti tik tada, kai negalima taikyti faktiniais nuomos mokesčiais pagrįsto stratifikacijos metodo, nes nuomojimo rinka yra netipinė.

Kaip įprasta, taip atsitinka tada, kai tuo pačiu metu laikomasi šių dviejų sąlygų: privačiai nuomojamų gyvenamųjų patalpų skaičius sudaro mažiau nei 10 % visų gyvenamųjų patalpų skaičiaus, ir skirtumas tarp privačių bei kitų mokamų nuomos mokesčių yra didesnis nei tris kartus. Net kai laikomasi abiejų sąlygų, šalis dar gali pasirinkti ir taikyti stratifikacijos metodą, jei rezultatų kokybė yra pakankama. Jei nesilaikoma vienos ar abiejų sąlygų, turėtų būti naudojamas stratifikacijos metodas, nebent galima įrodyti, kad taikant vartotojo sąnaudų metodą gaunami rezultatai, kuriuos galima geriau palyginti.

Pagal vartotojo sąnaudų metodą, teikiamų gyvenamųjų patalpų paslaugos – tai tarpinio vartojimo, pagrindinio kapitalo vartojimo (PKV), kitų mokesčių, atėmus subsidijas gamybai, ir grynojo likutinio pertekliaus (GLP) suma. Gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, atveju neregistruojamos jokios savininkų atliktų darbų sąnaudos (2). Praktikoje PKV ir GLP yra du didžiausi vienetai, sudarantys 30–40 % teikiamų gyvenamųjų patalpų paslaugų.

PKV turėtų būti skaičiuojamas pagal nuolatinio inventorizavimo metodą (NIM) ar kitus patvirtintus metodus. Turėtų būti parengtas atskiras savininkų naudojamų nuosavų gyvenamųjų patalpų įvertinimas.

Grynasis likutinis perteklius turėtų būti skaičiuojamas taikant 2,5 % nuolatinės faktinės metinės grąžos normos nuo grynosios gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, fondo vertės esamomis kainomis (pakartotinio įsigijimo sąnaudos). Faktinė 2,5 % grąžos norma yra taikoma fondo vertei esamomis kainomis, nes į esamos gyvenamųjų patalpų vertės padidėjimą jau atsižvelgta taikant NIM metodą. Tokia pati grąžos norma turėtų būti taikoma žemės, kurioje yra gyvenamosios patalpos, kuriomis naudojasi jų savininkas, vertei esamomis kainomis.

Žemės vertę esamomis kainomis gali būti sunku kasmet stebėti. Žemės vertės ir pastatų vertės santykis skirtingose stratose gali būti nustatytas atlikus naujų namų ir susijusios žemės kaštų sudėties tyrimą.

Remdamasis valstybių narių trejų metų patirtimi nuo šio Komisijos reglamento priėmimo, Bendrųjų nacionalinių pajamų komitetas turėtų peržiūrėti šį išsamų vartotojo sąnaudų metodo apibūdinimą.

1 principas:

Siekdamos apskaičiuoti teikiamų gyvenamųjų patalpų paslaugų vertę valstybės narės taiko faktiniais nuomos mokesčiais grindžiamą stratifikacijos metodą, remdamosi tiesiogine ekstrapoliacija arba ekonometrine regresija. Kai duomenys renkami apie gyvenamąsias patalpas, kuriomis naudojasi jų savininkas, naudojamasi faktiniais nuomos mokesčiais už panašias nuomojamas gyvenamąsias patalpas. Pagrįstu ir kraštutiniu atveju, kai trūksta duomenų apie faktinius nuomos mokesčius, arba kai šie duomenys statistiniu požiūriu nepatikimi, galima taikyti kitus objektyvius metodus, tokius kaip vartotojo sąnaudų metodą. Nereikia jokių pateisinančių aplinkybių duomenų apie gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, teikiamų paslaugų rinkimui pagal vartotojo sąnaudų metodą, jei tuo pačiu metu laikomasi dviejų sąlygų: privačiai nuomojamos gyvenamosios patalpos sudaro mažiau nei 10 % gyvenamųjų patalpų fondo, skirtumas tarp privačių ir kitų mokamų nuomos mokesčių yra didesnis nei tris kartus.

1.2. Būsto fondo stratifikacija

1.2.1. Veiksniai, turintys įtakos nuomos mokesčio dydžiui

Pirmoji kintamųjų grupė, nulemianti nuomos mokesčių dydį, yra susijusi su gyvenamosios patalpos ir pastato ypatybėmis. Pirmiausia svarbu gyvenamosios patalpos dydis: jos plotas ir kambarių skaičius. Kuo didesnės gyvenamosios patalpos, tuo didesnis nuomos mokestis. Tuo pačiu metu kuo didesnės gyvenamosios patalpos, tuo vieno kvadratinio metro nuomos mokestis yra mažesnis. Tačiau kai kurių gyvenamųjų patalpų (pvz., butai sostinėse) kategorijų atveju gali būti nusistovėjęs U formos santykis tarp kainos už kvadratinį metrą ir būsto dydžio. Kitas svarbus veiksnys – gyvenamųjų patalpų patogumai. Tai gali būti tokie kintamieji kaip vonia, balkonas (terasa), speciali grindų ar sienų danga, židinys, centrinis šildymas, oro kondicionierius, specialus langų įstiklinimas ir kitos triukšmo bei šilumos izoliacijos priemonės; svarbu ir gyvenamųjų patalpų išdėstymas. Kalbant apie pastatą įtakos gali turėti tokios patalpos kaip garažas, liftas, baseinas, sodas (ant stogo), taip pat ir gyvenamųjų patalpų vieta pastate. Be to, nuomos mokesčiui įtakos gali turėti pastato tipas (atskiras, pusiau atskiras namas, butas), architektūra, senumas ar gyvenamųjų patalpų skaičius pastate.

Antroji kintamųjų grupė yra susijusi su aplinkos savybėmis. Gerai žinomas veiksnys yra panašių gyvenamųjų patalpų, esančių mieste ir toli nuo miesto, nuomos mokesčio skirtumas. Atstumas iki ekonominio centro ar vietovės reljefas (lyguma, kalnai) taip pat gali būti gana svarbūs veiksniai. Be to, faktiniam nuomos mokesčiui įtakos turi apylinkių ypatybės: vaizdas, aplinkinė žalioji zona, transportas ir susisiekimo galimybės, parduotuvės bei mokyklos ir paties rajono reputacija bei saugumas.

Dar vieną kintamųjų grupę galima apibūdinti kaip socialinių ir ekonominių veiksnių grupę. Pavyzdžiui, daugelyje šalių nuomos mokesčiams įtakos turi Vyriausybės patvirtintos bendrosios taisyklės, reglamentuojančios, pavyzdžiui, nuomos mokesčio apribojimus ar subsidijas. Be to, nuomos mokesčiams įtakos gali turėti nuomos sutarties trukmė, sutarties rūšis (laikina, nuolatinė), gyventojų skaičius kiekvienoje gyvenamojoje patalpoje (butų bendrijose), savininkas (vyriausybė, būstų asociacija, privatus savininkas, darbdavys) ar šeimininko taikoma nuomos politika.

Akivaizdu, kad nuomos mokesčiams įtakos gali turėti ir kai kurie papildomi kintamieji. Tačiau norint surinkti visus pirmiau išvardytus kintamuosius, reikėtų į klausimyną įtraukti pernelyg daug klausimų. Todėl galima būtų svarstyti kapitalo vertės naudojimą stratifikavimo tikslais. Pagrindinė gyvenamųjų patalpų kapitalo vertės naudojimo priežastis yra tai, kad ji atspindi visas svarbias ypatybes. Taigi kapitalo vertę galima laikyti numanomu stratifikacijos veiksniu. Kapitalo vertės ir faktinio nuomos mokesčio santykio taikymas gali būti laikomas tikslingu, ypač tose valstybėse, kuriose nuomojamos gyvenamosios patalpos sudaro mažą būsto fondo dalį. Jei toks santykis yra stabilus, šis metodas sudarytų galimybę nustatyti tų gyvenamųjų patalpų, kurios fiksuojamos tik savininkų naudojamų nuosavų gyvenamųjų patalpų sektoriuje, nuomos vertę. Be to, taikant kapitalo vertę taip pat leidžia taikyti ir „fizinius“ stratifikacijos kriterijus; juos galima sujungti. Tokiu atveju manoma, kad kapitalo vertė išreiškia trūkstamus „fizinius“ stratifikacijos kriterijus. Bet kuriuo atveju, kapitalo vertės, kuriomis remiamasi skaičiuojant nuomos mokesčius, turi būti grindžiamos objektyviu vertinimu, nustatytu vėliausiems ataskaitiniams metams.

Iš tikrųjų stratifikacija įvairiose valstybėse narėse skiriasi stratų skaičiaus ir tikslių jų apibrėžimo kriterijų atžvilgiu. Nors iš pirmo žvilgsnio atrodytų, kad tai turėtų kelti tam tikrą rūpestį, reikėtų pabrėžti, kad tam tikri pagrindiniai kriterijai, tokie kaip gyvenamųjų patalpų dydis ir (geografinė) vieta, yra taikomi beveik visur. Be to, visos kitos ypatybės įvairiose šalyse yra nevienodos, ir svarbius kriterijus geriausiai gali nustatyti pačios valstybės narės.

2 principas:

Stratifikuodamos valstybės narės atsižvelgia į svarbias gyvenamųjų patalpų ypatybes. Jos gali būti susijusios su gyvenamųjų patalpų ar pastato ypatybėmis, aplinkos ypatybėmis ar socialiniais ir ekonominiais veiksniais. Be to, stratifikuojant paprastai atsižvelgiama ir į patikslintas kapitalo vertes, jei jos grindžiamos objektyviu vertinimu.

1.2.2. Stratifikacijos kriterijų parinkimas

Atsižvelgiant į įvairias ypatybes, turinčias įtakos gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčiui, pirmoji užduotis – ištirti kintamuosius, kurių poveikis yra didžiausias. Vienas iš būdų nustatyti tokius kintamuosius – atlikti turimos statistinės informacijos lentelių analizę. Nustatant objektyvų vertinimo matą verta pasinaudoti faktinių nuomos mokesčių pakitimais stratoje. Tai skatintų tobulinti stratifikaciją parenkant stratas, siekiant sumažinti pakitimus stratoje. Todėl rekomenduojama apskaičiuoti pakitimus kiekvienoje stratoje bent tais atvejais, kai stratifikacija turi įtakos ir faktinių, ir sąlyginių nuomos mokesčių dydžiams.

Yra sudėtingesnių ir pažangesnių statistikos metodų, tokių kaip (kartotinė) regresinė analizė. Šis metodas sudaro galimybę įvertinti atskirų kintamųjų įtaką taip, kad nuomos mokesčių skirtumus galima būtų priskirti tam tikroms ypatybėms. Trumpai tariant, kintamojo aiškinamąją gebą galima išreikšti skaičiais, taikant koreliacijos koeficientą. Be to, tai padeda išdėstyti ypatybes pagal jų svarbą. Tokiu būdu galima nustatyti, kur yra reikalinga nuodugnesnė stratifikacija. Jungiant svarbiausius kintamuosius ir taikant kartotinės regresijos metodus, galima nustatyti jų bendrą aiškinamąją gebą. Manoma, kad būsto fondą galima veiksmingai stratifikuoti atrenkant svarbius kintamuosius pažangiais statistikos metodais. Be to, regresinė analizė gali būti tiesiogiai taikoma, apskaičiuojant nuomos mokesčius, t. y. kaip hedoninis metodas. Toks metodas yra naudinga priemonė, apskaičiuojant stratų vidutinį nuomos mokestį tais atvejais, kai nuomojimo sektoriuje nėra atitinkamų stebėjimo duomenų (tuščios grupės).

Dar vienas stratifikacijos kriterijų atrankos pagal pažangius statistikos metodus privalumas yra tas, kad nereikia taikyti vienodų kriterijų visoms valstybėms. Norint gauti palyginamus rezultatus, pakanka kiekvienoje valstybėje nustatyti pagrindinių kriterijų eilę pagal svarbą ir privalomą bendrą aiškinamąją gebą. Akivaizdu, kad tokia regresinė analizė labai priklauso nuo turimos statistinės informacijos. Tačiau netgi ir ribota statistinė informacija skatintų tolesnius patobulinimus.

Atsižvelgiant į tai, kad informacija apie įvairius nuomos mokesčiams įtakos turinčius kintamuosius priklauso nuo pagrindinių statistinių duomenų plėtojimo, šiuo metu galimybės taikyti pažangius statistikos metodus gali būti gana ribotos. Todėl rekomenduojama taikyti standartinį metodą, t. y. valstybės narės turi taikyti visus svarbius kriterijus, gautus analizuojant lenteles. Minimalus būsto fondo stratifikacijos reikalavimas – atsižvelgti į gyvenamosios patalpos dydį, vietą ir bent vieną iš kitų jos svarbių ypatybių; taip stratifikuojant turėtų būti gauta ne mažiau kaip 30 langelių. Būsto fondo suskirstymas turi būti prasmingas ir būdingas visam gyvenamajam fondui. Norint nustatyti stratų atrankai reikalingus aiškinamuosius kintamuosius (kintamąjį) galima taikyti pažangų statistikos metodą.

Tačiau iš tikrųjų valstybės narės gali pasirinkti naudojimui mažiau kintamųjų arba ne tuos kintamuosius, kurių reikalaujama pagal standartinį metodą. Tai yra priimtina, jei pasiteisina, kad (kartotinė) regresinė analizė turi pakankamą aiškinamosios gebos lygį. Norint garantuoti rezultatų palyginamumą, rekomenduojama taikyti ne mažesnį kaip 70 % koreliacijos koeficientą. Šis slenksčio dydis priimtinas esant didelei imčiai, iš kurios pašalinami nuliniai, labai maži ir didesni už įprastinius nuomos mokesčiai.

3 principas:

Valstybės narės svarbiems stratifikacijos kriterijams nustatyti taiko lentelių analizę arba statistinius metodus. Būtina atsižvelgti bent jau į gyvenamosios patalpos dydį, vietą, taip pat bent į vieną iš kitų jos svarbių ypatybių. Turėtų būti gauta ne mažiau kaip 30 langelių, išskirtos ne mažiau kaip trys dydžio kategorijos ir bent dvi geografinės vietos grupės. Galima taikyti mažiau kintamųjų ar kitus kintamuosius, jeigu anksčiau buvo įrodyta, kad (kartotinis) koreliacijos koeficientas siekia 70 %.

1.2.3. Faktiniai ir sąlyginiai nuomos mokesčiai

Sąlyginiai nuomos mokesčiai nustatomi remiantis stebimais faktiniais nuomos mokesčiais. Skaičiuojant sąlyginius nuomos mokesčius, nuomos mokestis apibrėžiamas kaip teisės naudotis neapstatyta gyvenamąja patalpa kaina. Norint atitikti šį apibrėžimą, gali tekti pakoreguoti stebimus nuomos mokesčius.

Mokesčiai už šildymą, vandenį, elektrą ir pan. į nuomos kainą neturėtų būti įtraukiami, nors iš tikrųjų juos kartais gali būti sunku atskirti. Laikantis ESS vertinimo taisyklių, gyvenamųjų patalpų paslaugos turėtų būti teikiamos bazinėmis kainomis.

Stebimų nuomos mokesčių atveju reikšmės gali turėti tam tikra valstybės parama. Pavyzdžiui, tam tikras namų ūkis, kaip vartotojas, turi teisę gauti bendrąją išmoką iš valstybės biudžeto (pavyzdžiui, pašalpą būstui), kuri dėl administracinių priežasčių mokama tiesiogiai gyvenamųjų patalpų savininkui. Priklausomai nuo informacijos šaltinio, stebimo nuomos mokesčio dydis gali skirtis. Jeigu informacijos šaltinis yra nuomininkas, stebimą nuomos mokestį gali tekti koreguoti pridedant konkrečią nuomos pašalpą.

Be to, jeigu skaičiuojant sąlyginius nuomos mokesčius remiamasi faktiniais nuomos mokesčiais, būtina paaiškinti keletą esminių klausimų, turinčių įtakos duomenų derinimui. Pirmas klausimas – ar skaičiuojant sąlyginius nuomos mokesčius reikia remtis visais faktiniais nuomos mokesčiais ar tik nuomos mokesčiais, mokamais pagal naujai sudarytas sutartis. Atsižvelgiant į tikslą, galima rasti įvairių teorinių argumentų, pagrindžiančių būtinumą remtis faktiniais nuomos mokesčiais, mokamais pagal naujas sutartis, pagal sutartis, sudarytas būsto statybos metais, ar taip vadinamomis „vidutinėmis“ sutartimis. Taikant bendrąją taisyklę, t. y. remiantis panašių gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčiais, atrodytų, kad nederėtų sąlyginių nuomos mokesčių skaičiavimo pagrįsti vien tik nuomos mokesčiais pagal naujas sutartis. Kadangi „vidutiniai“ nuomos mokesčiai taikomi nuomojamam sektoriui, tas pats argumentas turėtų būti taikomas ir gyvenamosioms patalpoms, kuriomis naudojasi jų savininkai. Be to, dėl kitokio šios problemos sprendimo daugelyje valstybių tikriausiai kiltų didelių sunkumų taikant stratifikacijos metodą. Trumpai tariant, išvada tokia: skaičiuojant sąlyginius nuomos mokesčius reikia remtis vidutiniais faktiniais nuomos mokesčiais pagal visas sutartis. Todėl dėl vyriausybės reglamentavimo esantys žemi privataus sektoriaus nuomos mokesčiai taip pat turi būti įtraukti, skaičiuojant vidutinius nuomos mokesčius.

Antras klausimas – ar skaičiuojant sąlyginius nuomos mokesčius galima remtis gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčiais už valstybei priklausančias gyvenamąsias patalpas. Kadangi gyvenamosios patalpos, kuriomis naudojasi jų savininkai, daugiausia yra privačios, skaičiuojant sąlyginius nuomos mokesčius paprastai turėtų būti remiamasi tik faktiniais nuomos mokesčiais, mokamais privačiame sektoriuje. Tačiau jei stebėjimo duomenų apie faktinius nuomos mokesčius už privačias gyvenamąsias patalpas nepakanka, kad jais remiantis būtų galima apskaičiuoti sąlyginius nuomos mokesčius, išskirtinais atvejais galima remtis nuomos mokesčiais už valstybei priklausančias gyvenamąsias patalpas, jeigu šie nuomos mokesčiai yra atitinkamai padidinami, kad galėtų būti naudojami kaip privataus sektoriaus nuomos pakaitiniai rodikliai.

Dar vienas klausimas – ar galima remtis nuomos mokesčiais už apstatytas gyvenamąsias patalpas išplečiant sąlyginių nuomos mokesčių skaičiavimo pagrindą. Paprastai nustatant gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, nuomos vertę yra remiamasi nuomos mokesčiais už neapstatytas gyvenamąsias patalpas. Todėl negalima tiesiogiai taikyti nuomos mokesčių už apstatytas gyvenamąsias patalpas. Siekiant teisingai apskaičiuoti sąlyginio nuomos mokesčio dydį, nuomos mokesčiai už apstatytas gyvenamąsias patalpas turėtų būti sumažinti mokesčiu už naudojimąsi baldais.

4 principas:

Siekiant apskaičiuoti sąlyginius nuomos mokesčius, nuomos mokestis aiškinamas kaip mokestis, kuris turi būti mokamas už teisę naudotis neapstatytomis gyvenamosiomis patalpomis. Jeigu informacijos šaltinis yra nuomininkas, stebimą nuomos mokestį gali tekti koreguoti pridedant konkrečią nuomos pašalpą, kuri dėl administracinių priežasčių yra mokama tiesiogiai gyvenamųjų patalpų savininkui. Nustatant sąlyginius nuomos mokesčius, remiamasi faktiniais nuomos mokesčiais, mokamais pagal visas su privačiomis neapstatytomis gyvenamosiomis patalpomis susijusias sutartis. Jei dėl statistikos rengimo priežasčių tai yra būtina, išskirtiniais atvejais galima remtis nuomos mokesčiais už valstybės gyvenamąsias patalpas, jeigu šie nuomos mokesčiai yra atitinkamai padidinami, kad galėtų būti naudojami kaip privataus sektoriaus nuomos pakaitiniai rodikliai. Panašiai galima remtis ir nuomos mokesčiais už apstatytas gyvenamąsias patalpas apskaičiuojant sąlyginius nuomos mokesčius, atėmus skirtumą tarp nuomos mokesčio už apstatytas ir neapstatytas gyvenamąsias patalpas.

1.3. Bazinių metų duomenų šaltiniai ir ekstrapoliavimo metodai

1.3.1. Būsto fondas

Taikant stratifikacijos metodą pagrindinis skaičiavimo elementas yra informacija apie gyvenamųjų patalpų fondą. Taikant ekstrapoliavimo tvarką ši informacija prilygsta informacijos visumai. Apskritai, būsto fondas susideda iš visų šiam fondui priklausančių pastatų ar jų dalių, kurios yra naudojamos kaip gyvenamosios patalpos. Apie tai išsamiau kalbama skyriuje apie konkrečias problemas. Pagrindiniai šaltiniai, naudojami tokiam būsto fondui nustatyti – tai pastatų surašymai, administraciniai pastatų registrai ar gyventojų surašymai. Tuomet atnaujinami bazinių metų duomenys ir nustatomi einamųjų metų duomenys.

Bazinių metų būsto fondo atveju surašant pastatus susiduriama su mažiausiais sunkumais ir gaunami išsamiausi duomenys, ypač jei pastatų surašymas atliekamas kartu su gyventojų surašymu. Administraciniai pastatų registrai daugiausia priklauso nuo teisinių procedūrų, dėl kurių gali atsirasti tam tikro neapibrėžtumo, pavyzdžiui, gali kilti klausimas, ar priestatai, patobulinimai, pertvarkymai ir nugriovimai yra tinkamai registruojami. Naudojant iš namų ūkių per gyventojų surašymą gautą informaciją kaip pagrindą būsto fondui nustatyti, taip pat galima susidurti su tam tikromis problemomis, nes dažnai į rezultatus neįtraukiami antri namai, kuriuose surašymo dieną negyvenama.

5 principas:

Nustatydamos bazinių metų būsto fondą, valstybės narės iš pradžių remiasi arba pastatų surašymu, arba gyventojų surašymu, arba administraciniu pastatų registru. Kadangi pastatų surašymas teikia išsamiausią informaciją, remiantis administracinių pastatų registrų ir gyventojų surašymų duomenimis reikia atlikti intensyvius ir nuodugnius tikrinimus, kad gauta informacija būtų išsami.

1.3.2. Faktiniai nuomos mokesčiai

Antras pagrindinis teikiamų gyvenamųjų patalpų paslaugų vertinimo taikant stratifikacijos metodą elementas – faktiniai nuomos mokesčiai, mokami nuomojimo sektoriuje. Informacija apie bazinių metų faktinius nuomos mokesčius gaunama per surašymą (pvz., gyventojų surašymą) arba atliekant atrankinį tyrimą, pavyzdžiui, namų ūkio biudžeto ar konkretų nuomos mokesčio tyrimą. Pirmu atveju tikriausiai yra užregistruojami visi faktiniai nuomos mokesčiai, o skaičiavimas turi įtakos tik sąlyginių nuomos mokesčių dydžiui. Atliekant atrankinius tyrimus skaičiavimas turi įtakos ir faktinių, ir sąlyginių nuomos mokesčių dydžiui. Akivaizdu, kad surašymas yra patikimos informacijos pagrindas. Bet paprastai manoma, kad namų ūkių biudžetų tyrimai taip pat gana patikimi, ypač informacija apie būtiniausias prekes. Tačiau šios rūšies tyrimų problema yra ta, kad neatsakius į kai kuriuos klausimus, atsiranda neapibrėžtumo. Jeigu būstas laikomas daugiau prabangos negu būtiniausiu dalyku, ši problema gali daryti nepageidaujamą įtaką skaičiavimo rezultatams, todėl dėl jos atsirandančias paklaidas reikia subalansuoti. Kita problema, susijusi su namų ūkių biudžeto tyrimu, bent kai kuriose šalyse, yra nedidelis jų imties dydis, o dėl to galimybės stratifikuoti nuomos mokesčius gali būti gana ribotos. Bet kuriuo atveju reikia kaip įmanoma daugiau naudotis turimais papildomais šaltiniais. Tai gali būti taikoma, pavyzdžiui, tose valstybėse, kuriose didelę būsto fondo dalį kontroliuoja valstybė, o būsto agentūros privalo pateikti ataskaitas. Be to, norint nuolat tobulinti rezultatus, reikėtų tirti papildomus informacijos šaltinius, pavyzdžiui, atlikti specializuotus nuomos mokesčio tyrimus.

6 principas:

Faktiniams nuomos mokesčiams nustatyti kiekvienoje stratoje valstybės narės turi naudoti didžiausios apimties ir patikimiausius šaltinius, pavyzdžiui, gyventojų surašymą arba namų ūkių tyrimus. Reikėtų apsvarstyti alternatyvių šaltinių panaudojimą, kad duomenys būtų patikimesni ir išsamesni, o ypač norint tobulinti stratifikaciją.

1.3.3. Bazinių metų rezultatų ekstrapoliavimas

Tik nedaugelis valstybių narių turi metinę informaciją, kurios reikia kiekvienais metais iš naujo pilnai įvertinant gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, paslaugas. Daugumoje valstybių atitinkamų metų duomenys laikomi gaire ir vėliau patikslinami taikant rodiklius, kad būtų galima apskaičiuoti einamųjų metų duomenis. Duomenis atnaujinti galima (visoms) bazinių metų paslaugoms taikant jungtinį rodiklį, arba atskirai ekstrapoliuojant būsto fondą ir nuomos mokestį kiekvienai stratai. Nors paprastai galima tikėtis, kad bus gauti panašūs rezultatai, dėl struktūrinių poslinkių, pavyzdžiui, tarp nuomojamų ir gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, santykio gali atsirasti skirtumų. Be to, atskirai skaičiuojant galima patikrinti rezultatų patikimumą.

Kalbant apie naudotus rodiklius, kiekybės rodiklis dažniausiai nustatomas remiantis statybos pramonės išdirbiu. Kita vertus, kainų rodiklis dažnai grindžiamas mokamų nuomos mokesčių kainų indeksu, nurodytu vartotojo kainų indekse. Tais atvejais, kai nepasiteisina daroma prielaida, kad sąlyginiai nuomos mokesčiai keičiasi, jeigu keičiasi visi nuomos mokesčiai, pavyzdžiui, dėl tos priežasties, kad valstybė kontroliuoja nuomos mokesčius, gali atsirasti iškraipymų. Todėl ekstrapoliuojant sąlyginius nuomos mokesčius geriau naudoti, kaip ir baziniais metais, kainų indeksą, kuris atspindi privačiai nuomojamų gyvenamųjų patalpų pokyčius. Be to, reikia atkreipti dėmesį į tai, kad kainų indeksai paprastai neaprėpia kainų padidėjimo dėl pasikeitusios kokybės. Todėl kainų indeksus reikia papildyti kokybės rodikliu, kuris atspindėtų kokybės gerėjimą.

Galiausiai atrodo, kad būtų naudinga kuo labiau sumažinti struktūrinių pokyčių įtaką rezultatams apribojant ekstrapoliavimo laikotarpį. Atsižvelgiant į atitinkamų pagrindinių statistinių duomenų periodiškumą, reikėtų kas 10 metų, t. y. įprastiniais laiko tarpais tarp gyventojų surašymų, nustatyti būsto fondo gaires. Be to, ne rečiau kaip kas penkerius metus, t. y. įprastiniais laiko tarpais tarp namų ūkių biudžetų tyrimų, reikėtų nustatyti kainos dalies gaires (nuomos mokestį kiekvienoje stratoje).

7 principas:

Jeigu kasmet iš naujo atlikti išsamų teikiamų gyvenamųjų patalpų paslaugų įvertinimą yra neįmanoma, valstybės narės gali ekstrapoliuoti atitinkamų bazinių metų duomenis, taikydamos tinkamus kiekybės, kainų ir kokybės rodiklius. Būsto fondas ir vidutinis nuomos mokestis turi būti ekstrapoliuojami kiekvienos stratos atžvilgiu atskirai. Ekstrapoliuojant reikia skirti faktinių ir sąlyginių nuomos mokesčių skaičiavimą. Jei reikia, ekstrapoliavimui naudojamų stratų gali būti mažiau negu stratų, naudojamų bazinių metų skaičiavimams. Norint ekstrapoliuoti sąlyginį nuomos mokestį už gyvenamąsias patalpas, kuriomis naudojasi jų savininkas, paprastai taikomas kainų indeksas, kuris atspindi privačios nuomos mokesčius. Bet kuriuo atveju būsto fondo gairės turi būti nustatomos ne rečiau kaip kas 10 metų, o kainos dalies gairės – ne rečiau kaip kas penkeri metai, arba tokia pati kokybė turi būti pasiekta, taikant kitus metodus.

1.4. Konkrečios problemos

1.4.1. Nemokamai nuomojamos ir pigios gyvenamosios patalpos

Renkant duomenis apie faktinius nuomos mokesčius kartais pastebimos nulinės ar labai mažos vertės. Nemokamai nuomojamų gyvenamųjų patalpų atveju susidaro keista padėtis, kai gyvenamųjų patalpų paslaugos faktiškai teikiamos, bet be jokio (matomo) mokesčio. Tokiais atvejais reikėtų priimti sprendimą koreguoti stebimą faktinį nulinį nuomos mokestį. Analogiškas sprendimas turėtų būti logiškai taikomas ir pigioms gyvenamosioms patalpoms.

Be tų atvejų, kai vyriausybės taiko intervencijos priemones, yra ir kitų priežasčių, dėl kurių gyvenamosios patalpos nuomojamos nemokamai arba labai pigiai. Vienas iš pavyzdžių būtų toks, kai darbuotojas naudojasi gyvenamosiomis patalpomis, kurios priklauso darbdaviui, mokėdamas sumažintą ar nulinį nuomos mokestį. Čia gali būti kalbama apie įvairius darbuotojus, įskaitant ūkvedžius ir prižiūrėtojus. Šiuo atveju faktinį nuomos mokestį reikia koreguoti, o skirtumą tarp faktinio ir palyginamo nuomos mokesčio laikyti darbo užmokesčiu natūra (žr. ESS95 4.04 – 4.06 dalys). Kitas pavyzdys – gyvenamosios patalpos nuomojamos už nulinį arba labai mažą nuomos mokestį giminaičiams ar draugams. Šiuo atveju koreguoti galima taip: tokias gyvenamąsias patalpas priskiriant gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, sektoriui, o ne nuomojamam sektoriui. Panašiai reikėtų koreguoti ir tuo atveju, kai nuomininkas sumoka visą nuomos mokesčio sumą vienu kartu, t. y. kai nuomininkas iš anksto sumoka nuomos mokestį už ilgesnį negu įprastą laikotarpį.

8 principas:

Nemokamai ir pigiai nuomojamų gyvenamųjų patalpų atveju stebimas faktinis nuomos mokestis koreguojamas taip, kad į jį būtų įtrauktos visos teikiamos gyvenamųjų patalpų paslaugos. Skaičiuojant sąlyginius nuomos mokesčius negalima remtis nekoreguotais nuliniais ar labai mažais nuomos mokesčiais.

1.4.2. Poilsio namai

Prie poilsio namų priskiriamos įvairios laisvalaikiu naudojamos gyvenamosios patalpos, pavyzdžiui, netoli esantis savaitgalio namas, kuriame gyvenama trumpą laiką daug kartų per metus, arba toliau esantys poilsiui skirti namai, kuriuose gyvenama ilgesnį laiką, bet tik keletą kartų per metus. Iš pirmo žvilgsnio atrodytų, kad dėl nuomojamų poilsio namų nekyla problemų, nes faktinis nuomos mokestis mokamas už paslaugas. Tačiau jei faktiniai nuomos mokesčiai renkami kas mėnesį, ekstrapoliuojant juos visai metų sumai gali pakilti vertė, jeigu nebus įtraukta papildoma informacija apie vidutinį naudojimosi patalpa laiką.

Apskaičiuojant sąlyginį nuomos mokestį poilsio namams, kuriais naudojasi jų savininkai, logiškiausia būtų tokius privačius namus stratifikuoti ir taikyti atitinkamą vidutinį metinį nuomos mokestį už faktiškai nuomojamas panašias patalpas. Metinis nuomos mokestis netiesiogiai atspindi vidutinį naudojimosi jomis laiką. Jei atsiranda problemų, galima taikyti pakaitinį metodą, t. y. rinkti informaciją apie poilsio namus vienoje stratoje ir taikyti vidutinį metinį nuomos mokestį už faktiškai nuomojamus poilsio namus tiems poilsio namams, kuriais naudojasi jų savininkai. Be to, galima taikyti visą metinį nuomos mokestį už įprastines gyvenamąsias patalpas, esančias tos pačios vietos stratoje, jeigu poilsio namai sudaro labai mažą būsto fondo dalį arba jeigu jų negalima atskirti nuo kitų gyvenamųjų patalpų. Tokią tvarką būtų tikslinga taikyti net ir retai, bet ilgesnį laiką naudojamų poilsio namų atveju, jeigu atsižvelgiama į tai, kad savininkas visada gali jais pasinaudoti ir taip pat jais neatlygintinai gali naudotis jo draugai ar giminaičiai.

9 principas:

Prie poilsio namų priskiriamos įvairios laisvalaikiu naudojamos gyvenamosios patalpos, pavyzdžiui, netoli esantis savaitgalio namas arba toliau esantys poilsiui skirti namai. Vertinant teikiamas poilsio namų paslaugas pageidautina taikyti vidutinį metinį nuomos mokestį už panašias patalpas. Metinis nuomos mokestis netiesiogiai atspindi vidutinį naudojimosi jomis laiką. Nors atrodo, kad stratifikacija būtų pageidautina, poilsio namus galima priskirti vienai stratai. Jeigu poilsio namai sudaro labai mažą būsto fondo dalį, galima taikyti visą metinį nuomos mokestį už įprastines gyvenamąsias patalpas, priskiriamas tos pačios vietos stratai. Pagrįstais išskirtiniais atvejais, kai trūksta duomenų apie faktinius nuomos mokesčius tam tikroje poilsio namų stratoje, arba kai šie duomenys nepatikimi, galima taikyti kitus objektyvius metodus, pavyzdžiui, vartotojo sąnaudų metodą.

1.4.3. Gyvenamosios patalpos, padalytos pagal naudojimosi laiką

Pakaitinio naudojimosi atveju nekilnojamojo turto agentas parduoda teisę nustatytą laiką naudotis tam tikroje turistinėje vietovėje esančiomis gyvenamosiomis patalpomis ir šią nuosavybę pats administruoja. Tokią teisę garantuoja pažymėjimas, kuris išduodamas sumokėjus pradinę įmoką. Šį pažymėjimą galima parduoti esamąja kaina. Be to, mokamos periodinės įmokos administracinėms sąnaudoms padengti.

Iš šio apibūdinimo aišku, kad pradinė įmoka turėtų būti laikoma investicija, kadangi išduodamas pažymėjimas yra panašus į akciją. Tokią išvadą patvirtina tai, kad pagal bent jau vienos valstybės narės įstatymus pirkėjas įgyja realią teisę. Taigi, derėtų pradinę įmoką įtraukti į nacionalinių sąskaitų nematerialaus turto poziciją. Be to, būtų logiška apgyvendinimo paslaugą, teikiamą neatlygintinai, laikyti dividendu, kurį nekilnojamojo turto agentas moka natūra.

Pagrindinė problema yra ta, kad paslauga, kuri yra faktiškai susijusi su apgyvendinimo patalpomis, padalytomis pagal naudojimosi laiką, neįtraukiama į nacionalinės ekonomikos produkciją. Logiškai mąstant, tai reikėtų koreguoti. Pirmiausia pasiūlymas periodinę įmoką laikyti pakaitiniu rodikliu netiesiogiai reiškia, kad apgyvendinimo paslaugos nėra koreguojamos, nes periodinė įmoka mokama už visai kitą paslaugą, būtent valdymo sąnaudas. Kita teorinė galimybė būtų pradinę įmoką laikyti iš anksto sumokėta suma už teikiamą paslaugą ir ją paskirstyti pagal atitinkamų patalpų naudojimosi laikotarpius. Be statistinių problemų, susijusių su tokio modelio taikymu praktikoje, iškyla ir teisinių sąvokų nesuderinamumo problema, kadangi tuomet būtų netiesiogiai aiškinama, jog perkama paslauga, o ne įsigyjamas turtas.

Kita galimybė – apskaičiuoti pakaitinį rodiklį naudojantis metiniais faktiniais nuomos mokesčiais už panašias (savitarna pagrįstas) apgyvendinimo paslaugas. Šio sprendimo teisingumą patvirtina tai, kad gyvenamosios patalpos, padalytos pagal naudojimosi laiką, yra turistinėse vietovėse, kuriose yra ir faktiškai nuomojami poilsiui skirti butai. Atsiradus sunkumų, nuosavybei, padalintai pagal naudojimosi laiką, galima taikyti kitus du metodus, siūlomus taikyti poilsio namams. Sąlyginis nuomos mokestis turėtų būti apskaičiuojamas grynuoju pagrindu, kad nebūtų du kartus į apskaitą įtraukiamos sąnaudos, kurias padengia periodinės įmokos.

10 principas:

Gyvenamosios patalpoms, padalytoms pagal naudojimosi laiką, taikoma ta pati tvarka kaip ir poilsio namams.

1.4.4. Laisvo kambario nuomininkai

Daugumoje valstybių daug studentų gyvena laisvuose kambariuose. Dažnai tokiuose kambariuose gyvena ir kiti jauni žmonės bei žmonės, kurie dirba tokį darbą, kurį atliekant reikia gyventi ne savo namuose. Jeigu kambarys yra nuomojamų gyvenamųjų patalpų dalis, t. y. subnuomojamas, didelių problemų neturėtų kilti. Laisvo kambario nuomos mokestį galima laikyti įnašu į faktinį pagrindinį nuomos mokestį, t. y. pervedimu tarp namų ūkių. Tačiau jeigu kambarys yra gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, dalis, viso nuomininko mokamo nuomos mokesčio ir viso sąlyginio nuomos mokesčio sujungimas reikštų dvigubą apskaitą. Teisingas sprendimas tikriausiai būtų nuomininko mokamą faktinį nuomos mokestį laikyti nuomos mokesčiu už tam tikrą patalpų dalį, o likusiai patalpų daliai taikyti sąlyginį nuomos mokestį. Tačiau tokią tvarką gali būti sunku įgyvendinti. Galima tokį nuomos mokestį laikyti pervedimu dalijantis gyvenamųjų patalpų sąnaudomis. Tai būtų panašu į pirmąjį atvejį, jeigu faktinis nuomos mokestis už laisvą kambarį laikomas įnašu į sąlyginį pagrindinį nuomos mokestį. Šiuo atveju būtinas koregavimas, jeigu namų ūkių sektorius yra suskirstomas į grupes.

Kitas klausimas – kaip aiškinti įvairių kambarių subnuomą. Šiuo atveju siūloma laisvo kambario nuomininko sąvoką taikyti tik tada, kai savininkas arba pagrindinis nuomininkas taip pat naudojasi gyvenamosiomis patalpomis. Kitais atvejais subnuoma turi būti laikoma atskira ekonomine veikla (teikiamos gyvenamųjų patalpų ar pensionato paslaugos).

11 principas:

Nuomos mokestis, mokamas už laisvą kambarį gyvenamosiose patalpose, laikomas įnašu į pagrindinį nuomos mokestį tol, kol savininkas arba pagrindinis nuomininkas naudojasi šiomis patalpomis.

1.4.5. Nenaudojamos gyvenamosios patalpos

Pirma, nuomojamos gyvenamosios patalpos visada laikomas naudojamomis, net ir tais atvejais, kai nuomininkas nusprendžia gyventi kitur. Antra, remiantis sutartu bendruoju sprendimu dėl poilsio namų ir gyvenamųjų patalpų, padalytų pagal naudojimosi laiką, metinis nuomos mokestis netiesiogiai atspindi vidutinį patalpų naudojimo laiką. Todėl nenaudojamų gyvenamųjų patalpų problema siejama tik su neišnuomotomis gyvenamosiomis patalpomis, kurių savininkas nenaudoja, t. y. kurias galima parduoti ar išnuomoti. Tokiais atvejais jokios gyvenamųjų patalpų paslaugos neteikiamos, todėl įrašomas nulinis nuomos mokestis.

Informacija, kurios reikia nustatant ar neišnuomojama nuosavybė yra nenaudojama ar naudojama, gali būti grindžiama savininko ar kaimynų pareiškimais. Neturint tokios informacijos, įrodymu, patvirtinančiu, kad nuosavybė naudojama, gali būti jos apstatymas baldais. Priešingai, neapstatytos gyvenamosios patalpos gali būti laikomos nenaudojamomis, nes tokiu atveju sunku įsivaizduoti, kad būtų teikiamos gyvenamųjų patalpų paslaugos. Nenaudojamoms gyvenamosioms patalpoms taip pat priklauso dėl nemokamo nuomos mokesčio išieškotos gyvenamosios patalpos arba tos patalpos, kurios yra nenaudojamos trumpą laiką dėl tos priežasties, kad būsto agentūra iš karto neranda naujo nuomininko. Tarpiniu atveju laikomos nenaudojamos gyvenamosios patalpos, kurios yra visiškai apstatytos ir kuriomis savininkas gali tuoj pat naudotis. Čia galima būtų teigti, kad gyvenamųjų patalpų paslaugos neteikiamos tol, kol savininkas faktiškai nesinaudoja nuosavomis gyvenamosiomis patalpomis. Bet kadangi šis atvejis panašus į tą, kai gyvenamosios patalpos išnuomojamos, bet jomis nesinaudojama, būtų tikslinga įrašyti nuomos mokestį. Todėl apstatytos gyvenamosios patalpos, kuriomis naudojasi jų savininkas, paprastai laikomos naudojamomis.

Dėl nenaudojamų gyvenamųjų patalpų vis dėlto galima patirti išlaidų, pavyzdžiui, einamųjų priežiūros, elektros, draudimo įmokų, mokesčių ir kitų išlaidų. Tokias išlaidas reikėtų įtraukti į tarpinį vartojimą, kitus gamybos mokesčius ir pan. Kaip ir įmonės, kuri neteikia jokių paslaugų, atveju, dėl to gali atsirasti neigiama pridėtinė vertė.

12 principas:

Nenuomojamoms gyvenamosioms patalpoms, kurias galima parduoti ar išnuomoti, įrašomas nulinis nuomos mokestis. Apstatytos gyvenamosios patalpos, kuriomis naudojasi jų savininkas, apskritai laikomos naudojamomis gyvenamosiomis patalpomis.

1.4.6. Garažai

Kadangi garažai yra bendrojo kapitalo formavimo dalis, yra tikslinga ne tik įtraukti teikiamas išnuomojamų garažų paslaugas į ekonomikos produkciją, bet ir įvertinti sąlygines savininkų naudojamų nuosavų garažų paslaugas. Abiem atvejais garažas, kaip ir visos kitos patalpos, yra gyvenamųjų patalpų patogumų dalis. Čia turėtų būti įtrauktos ir automobilių stovėjimo aikštelės, nes jų funkcijos tikriausiai tos pačios.

ESS95 3.64 dalyje teigiama, kad „atskirtų nuo gyvenamųjų patalpų garažų, naudojamų savininko galutiniam vartojimui, susijusiam su naudojimusi gyvenamosiomis patalpomis, teikiamų paslaugų produkcija apskaičiuojama panašiai. Tačiau ši taisyklė netaikoma privatiems garažams, kuriuose jų savininkas tik laiko transporto priemonę prie savo darbovietės.“.

Gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkai, paprastai būna daugiau negu nuomojamų gyvenamųjų patalpų su garažais. Kad į šį struktūrinį skirtumą būtų tinkamai atsižvelgta, geriausiai garažą laikyti stratifikacijos kriterijumi.

13 principas:

Garažų ir automobilių stovėjimo aikštelių, naudojamų galutiniam vartojimui, teikiamos paslaugos turi būti įtrauktos į gyvenamųjų patalpų paslaugas.

2. TARPINIS VARTOJIMAS

Tarpinis vartojimas turi atitikti teikiamas gyvenamųjų patalpų paslaugas. Pagal individualaus vartojimo pagal paskirtį klasifikatorių (IVPPK) mokesčiai už šildymą, vandenį, elektrą ir pan., kaip ir didžioji dalis priežiūros ir remonto darbų, susijusių su būstu, turi būti įrašomi atskirai ir neįtraukiami į teikiamas gyvenamųjų patalpų paslaugas.

Tačiau iš tikrųjų įvairūs mokesčiai ir priežiūros bei remonto darbai gali būti laikomi nuomos paslaugų dalimi remiantis tuo, kad jų negalima atskirti. Jeigu bendrasis tarpinis vartojimas ir produkcija yra skaičiuojami nuosekliai, tai neturėtų turėti įtakos BNP dydžiui.

Trys kategorijos turėtų būti išskirtos remonto ir priežiūros atveju. Pirma, pagrindiniai esančio ilgalaikio turto patobulinimai, daug didesni nei įprastinės priežiūros ir remonto reikalavimai, yra priskiriami bendrajam pagrindinio kapitalo formavimui (ESS95 3.107 dalis).

Antra, būsto savininko išlaidos, susijusios su įprasta priežiūra ir remontu, patiriamos dėl patalpų apdailos, priežiūros ir remonto, kurių nuomininkai paprastai neatlieka, laikomos tarpiniu vartojimu teikiant gyvenamųjų patalpų paslaugas (ESS95 3.77 dalis).

Trečia, gyvenamųjų patalpų valymas, apdaila ir priežiūra, kurią atlieka ir nuomininkai, nelaikomos gamyba (ESS95 3.09 dalis). Su šia veikla susijusios išlaidos turėtų būti tiesiogiai įtraukiamos į galutinį namų ūkių vartojimą. ESS95 3.76 dalyje teigiama, kad namų ūkių galutinio vartojimo išlaidos apima medžiagas smulkiam patalpų remontui ir interjero apdailai, paprastai atliekamai ir nuomininkų, ir savininkų.

Tai reiškia, kad gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, atveju tarpinis vartojimas turėtų apimti tuos pačius priežiūros ir remonto darbus, kuriuos patalpų savininkas paprastai laikytų panašių nuomojamų gyvenamųjų patalpų tarpiniu vartojimu. Paprastai nuomininkų, o ne patalpų savininkų atliekamų remonto ir priežiūros darbų išlaidos turėtų būti laikomos ir nuomininkų, ir savo patalpomis besinaudojančių savininkų namų ūkio galutinėmis vartojimo išlaidomis.

Įprastų priežiūros ir remonto darbų, susijusių su gyvenamosiomis patalpomis, kuriomis naudojasi jų savininkas, tarpinis vartojimas gali būti nustatytas remiantis tiesioginiais statistinių duomenų šaltiniais, pavyzdžiui, namų ūkių biudžeto tyrimu. Kai tarpinio vartojimo ir teikiamų gyvenamųjų patalpų, kuriomis naudojasi jų savininkas, paslaugų santykis labai skiriasi nuo tokio santykio nuomojimo sektoriuje, reikėtų ištirti tokios situacijos priežastis. Kai skirtumas atsiranda dėl kokybės skirtumų, pavyzdžiui, skirtingo lygio įprastos priežiūros kitais apsektais panašiose gyvenamosiose patalpose, sąlyginiai nuomos mokesčiai turi būti atitinkamai pakoreguoti.

Į tarpinį vartojimą pagal Tarybos reglamentą (EB) Nr. 448/98 (3) turi būti įtrauktos netiesiogiai įvertinamos finansinio tarpininkavimo paslaugos (NĮFTP). Tai apima namų ūkių, kuriems nuosavybės teise priklauso gyvenamosios patalpos, tarpinį vartojimą, susijusį su gyvenamųjų patalpų paskolomis.

Kaip nurodoma 1.4.5 dalyje, nenaudojamų gyvenamųjų patalpų atveju gali būti nustatytas tarpinis vartojimas. Apskritai pabrėžiama, kad reikėtų vengti tarpinio vartojimo įtraukimo į apskaitą du kartus tais atvejais, kai gyvenamosios patalpos priklauso darbdaviui.

14 principas:

Tarpinio vartojimo skaičiavimas turi atitikti teikiamų gyvenamųjų patalpų paslaugų apibrėžimą. Apskritai į šias abi pozicijas nereikėtų įtraukti mokesčių už šildymą, vandenį, elektrą ir t. t. Jeigu dėl praktinių priežasčių taikoma kitokia traktuotė, ji gali būti priimtina, jei nebus daroma įtakos BVP ir BNP dydžiui.

3. SANDORIAI SU KITOMIS ŠALIMIS

Pagal ESS95 (1.30 ir 2.15 dalys) vienetai nerezidentai yra sąlyginiai vienetai rezidentai, nuosavybės teise turintys žemės arba pastatų šalies ekonominėje teritorijoje, tačiau atsižvelgiant tik į sandorius, susijusius su tokia žeme arba pastatais.

Tai reiškia, kad teikiama gyvenamosios patalpos, priklausančios nerezidentui, paslauga yra įtraukiama į valstybės, kurioje yra šios gyvenamosios patalpos, ekonomikos produkciją. Jei gyvenamosios patalpos, kuriomis naudojasi jų savininkas, priklauso nerezidentams, nuomos vertė yra įrašoma kaip paslaugų eksportas, o atitinkamas grynasis likutinis perteklius – kaip kitų pasaulio šalių pirminės pajamos (ESA95 3.142 ir 4.60 dalys).

Apie rezidentus, nuosavybės teise turinčius gyvenamąsias patalpas užsienyje, ESS95 3.64 dalyje teigiama, kad „savininko naudojamų gyvenamųjų patalpų, esančių užsienyje, pvz., vasarnamių, nuomos kaina apskaitoma ne kaip vidaus gamyba, o kaip paslaugų importas ir atitinkamas grynasis likutinis perteklius, gautas pirminių pajamų iš kitų šalių forma“.

Apskritai kyla mažai problemų, jeigu nerezidentui priklausanti nuosavybė yra faktiškai nuomojama rezidentui, kadangi atsiras pinigų srautas, kuris bus įtrauktas į mokėjimų balansą. Rezidentams užsieniečiams priklausančios gyvenamosios patalpos, kuriomis jie naudojasi, turi būti atskirai nustatytos. Siekiant atskirti rezidentą nuo nerezidento, informacijos apie savininkų, kurie naudojasi nuosavomis gyvenamosiomis patalpomis, pilietybę nepakanka. Rezidentams užsieniečiams priklausantys poilsio namai tikriausiai bus svarbesni, tad susijusioms valstybėms narėms būtų naudinga susitarti dėl nerezidentų savininkų skaičiaus. Tačiau trūksta bendros informacijos apie nerezidentus savininkus, besinaudojančius nuosavomis gyvenamosiomis patalpomis. Dar labiau trūksta informacijos apie rezidentus, turinčius poilsio namus užsienyje. Siekdama išvengti prieštaravimų, valstybė narė, išskaičiuodama pirmines pajamas už gyvenamąsias patalpas, kuriose gyvena nerezidentai savininkai, turėtų tuo pačiu pridėti pirmines pajamas už gyvenamąsias patalpas užsienyje, kurios priklauso ir kuriomis naudojasi rezidentai.

Tam tikra atskira problema yra susijusi su nuosavybe, padalyta pagal naudojimosi laiką. Kadangi tuo pačiu ataskaitiniu laikotarpiu tokia nuosavybe gali naudotis įvairių šalių rezidentai, atrodytų, kad tiesioginis priskyrimas kilmės šaliai yra beveik neįmanomas. Palyginamus rezultatus galima gauti taikant labiau pagrįstą nuostatą. Pirma, (sąlyginė) pridėtinė vertė, kurią sukuria apgyvendinimo patalpos, padalytos pagal naudojimosi laiką, priskiriama nuosavybės teisę turinčios bendrovės kilmės šaliai. Vėliau galima paprašyti, kad nuosavybės teisę turinti bendrovė pateiktų informaciją apie savininkų, kurie tam tikru laiku naudojasi gyvenamosiomis patalpomis, kilmės šalį, ir tokia informacija galėtų būti naudojama kaip platinimo būdas.

15 principas:

Pagal ESS95 visos gyvenamosios patalpos, esančios valstybės narės ekonominėje teritorijoje, prisideda prie jos BVP sukūrimo. Grynasis likutinis perteklius, kurį gauna nerezidentai, kuriems nuosavybės teise priklauso toje valstybėje esanti žemė ar pastatai, įrašomas kaip kitų valstybių pajamos iš turto ir todėl turi būti išskaičiuotas iš BVP pereinant prie BNP (ir atvirkščiai). Šis grynasis likutinis perteklius laikomas grynuoju likutiniu pertekliumi, gaunamu iš faktinės ir sąlyginės gyvenamųjų patalpų nuomos. Valstybė narė, išskaičiuodama pajamas iš turto už gyvenamąsias patalpas, kuriose gyvena nerezidentai savininkai, turėtų tuo pačiu pridėti pirmines pajamas už gyvenamąsias patalpas užsienyje, kurios priklauso ir kuriomis naudojasi rezidentai.

(1) Netaikoma vertimui šia kalba.

(2) Teoriškai įmanoma, kad savo nuosavybe besinaudojantys savininkai, atskirai ar kartu, įdarbina ūkvedžius, neįtraukdami kitų statistinių vienetų, tokių kaip gyvenamųjų namų statybos korporacijos ar valdymo paslaugų kompanijų. Jei susiklosto tokia situacija, į teikiamas gyvenamųjų patalpų paslaugas pagal vartotojo sąnaudų metodą turi būti įtraukta išmoka už darbuotojų kompensacijas.

(3) OL L 58, 1998 2 27, p. 1. Reglamentas su pakeitimais, padarytais Europos Parlamento ir Tarybos reglamentu (EB) Nr. 1882/2003.