PRIEDAS

Principai, pagal kuriuos valstybės narės vertina būsto paslaugų produkciją, tarpinį vartojimą ir sandorius su likusio pasaulio sektoriumi

1. BŪSTO PASLAUGŲ PRODUKCIJA

1.1. Pagrindiniai metodai

Paprastai nacionalinėse sąskaitose būsto paslaugų produkcija apima ne tik paslaugas, teikiamas nuomojant būstą, bet ir savininkų užimtų būstų paslaugas. Dėl būsto paslaugų produkcijos vertinimo Reglamentu (ES) Nr. 549/2013 nustatytos Europos sąskaitų sistemos (2010 m. ESS) A priedo 3.75 dalyje teigiama, kad „[s]avininkų užimt[ų] būstų paslaugų produkcijos vertė yra apskaičiuota nuomos įmokų (1), kurias būtų mokėjęs nuomininkas už tokį būstą, verte, atsižvelgiant į būsto vietą, netoli esančius patogumus ir pan., taip pat – į paties būsto dydį ir kokybę“. Iš esmės, savininkų užimtų būstų paslaugų vertę galima nustatyti keliais metodais:

— faktinėmis nuomos įmokomis pagristu sluoksniavimo metodu, kurį taikant informacija apie visą būstų fondą, suskirstyta pagal įvairius sluoksnius, sujungiama su informacija apie kiekvieno sluoksnio faktines nuomos įmokas;

— vartotojų sąnaudų metodu, kurį taikant individualūs vertinimai atliekami remiantis tarpiniu vartojimu, pagrindinio kapitalo vartojimu, kitais gamybos mokesčiais atėmus subsidijas ir grynuoju likutiniu pertekliumi. Būsto paslaugų produkcija yra lygi šių sudedamųjų dalių sumai;

— savarankiško vertinimo metodu, kurį taikant savo būste gyvenančių savininkų prašoma įvertinti galimą jų nuosavybės nuomos įmoką;

— administracinio vertinimo metodais, kuriuos taikant galimą nuomos įmoką nustato trečiosios šalys, pvz., vyriausybė fiskaliniais tikslais.

Pirmenybė teikiama faktinėmis nuomos įmokomis pagrįstam sluoksniavimo metodui. Šį metodą taip pat galima taikyti nustatant visų faktinių nuomos įmokų vertę pagal faktinių nuomos įmokų imtį ir būsto paslaugų vertę pagal būstus, nuomojamus nemokamai arba už mažą įmoką (išsamiau žr. 1.4.1 dalį).

Vartotojų sąnaudų metodas turėtų būti taikomas tik esant tam tikroms sąlygoms ir tik tiems būstų fondo sluoksniams, kurių duomenų apie faktines nuomos įmokas nėra arba šie duomenys statistikos požiūriu nepatikimi.

Savarankiško vertinimo metodas neturėtų būti taikomas dėl subjektyvumo įtakos vertinimui, nes dėl to rezultatai iš esmės nepatikimi.

Taikant administracinio vertinimo metodus, ypač susijusius su apmokestinimu, gali būti gaunami šališki rezultatai. Vis dėlto kartais kai kurių sluoksnių rezultatus galima gauti taikant objektyvaus vertinimo metodus. Rezultatais galima naudotis tada, kai metodo objektyvumą ir rezultatų palyginamumą galima įrodyti.

Nustatant būstų fondo nuomos vertę sluoksniavimo metodu naudojama informacija apie faktines nuomos įmokas, mokamas už išnuomotus būstus. Tai galima vadinti bendrųjų dydžių principu, pagrįstu kainos ir kiekio sandauga. Būstų fondą būtina skirstyti sluoksniais, kad būtų galima gauti patikimą įvertį ir tinkamai atsižvelgti į santykinius kainos skirtumus. Tuomet vidutinė kiekvieno sluoksnio faktinė nuomos įmoka taikoma visiems to konkretaus sluoksnio būstams. Jei turima informacija gaunama pagal atrankinius tyrimus, bendrieji dydžiai yra susiję tiek su išnuomoto turto dalimi, tiek su visais savininkų užimtais būstais. Išsami sluoksnio nuomos įmokos nustatymo procedūra paprastai atliekama baziniams metams ir po to įmoka ekstrapoliuojama einamiesiems metams.

Pagal sluoksniavimo metodą savininkų užimtų būstų nuomos įmoka apibrėžiama kaip nuomos įmoka privačioje rinkoje už teisę naudotis būstu be baldų. Sąlyginei nuomos įmokai nustatyti turėtų būti naudojamos visų privačios rinkos nuomos sutarčių nuomos įmokos už būstą be baldų. Taip pat turėtų būti įtraukiamos privačios rinkos nuomos įmokos, kurių dydis mažas dėl valdžios sektoriaus reguliavimo.

Jei informaciją pateikė nuomininkas, nurodytą nuomos įmoką gali reikėti koreguoti pridedant tiesiogiai nuomotojui mokamas būsto pašalpas. Jei pirmiau minėtos stebimų nuomos įmokų imties dydis nepakankamas, taip pat galima naudoti stebimas būsto su baldais nuomos įmokas, pakoreguotas dėl su baldais susijusios nuomos dedamosios. Išimtiniais atvejais galima naudoti padidintas valdžios sektoriui priklausančio būsto nuomos įmokas. Nereikėtų naudoti giminaičiams ar darbuotojams nuomojamo būsto nedidelių nuomos įmokų (dėl papildomos informacijos žr. 1.2.3 ir 1.4.1 dalis).

Norint gauti visų išnuomotų būstų bendruosius rodiklius taip pat gali būti taikomas sluoksniavimo metodas. Vidutinė nuomos įmoka, taikoma skaičiavimams ir nustatyta, kaip nurodyta pirmiau, tam tikriems nuomos rinkos segmentams gali netikti. Pavyzdžiui, sumažintos būstų su baldais nuomos įmokos ar padidintos valdžios sektoriui priklausančių būstų nuomos įmokos gali netikti kalbant apie atitinkamus faktiškai išnuomotus būstus. Ypač faktiškai išnuomotų būstų su baldais atveju baldų kaina iš tiesų yra nuomos įmokos dalis ir turėtų būti įtraukta apskaičiuojant produkciją. Šią problemą galima išspręsti sukūrus atskirus faktiškai išnuomotų būstų su baldais arba socialinių būstų sluoksnius, kuriems būtų taikomos tinkamos vidutinės nuomos įmokos.

Iš esmės į nuomos įmoką neturėtų būti įtraukiami šildymo, vandens, elektros energijos ir pan. mokesčiai. Jei duomenų šaltiniai neleidžia atskirti šių mokesčių, turi būti užtikrintas nuomos įmokų ir tarpinio vartojimo suderinamumas (dėl papildomos informacijos žr. 2 skyrių).

Jei tam tikram savininkų užimtų būstų sluoksniui nėra nustatyta reprezentatyvi faktinė nuomos įmoka, daugeliu atvejų tai galima išspręsti taikant ekstrapoliacijos ar regresijos metodus.

Vietoje įprasto sluoksniavimo metodo, kuris priklauso nuo sluoksniui ekstrapoliuojamų vidutinių nuomos įmokų, galima taikyti hedoninės regresijos metodus. Apibendrinus, pagal šiuos metodus kiekvienos būsto ypatybės (dydžio, vietos, balkono buvimo ir pan.) kainai nustatyti naudojami išnuomotų būstų imties duomenys. Produkcija gaunama padauginus kiekvieną būstų fondo (reprezentatyviosios imties) ypatybę iš tos ypatybės hedoninės kainos. Taikant regresijos metodus galima atsižvelgti į daugiau kintamųjų ir jie gali būti ypač veiksmingi, kai nėra duomenų apie tam tikro sluoksnio stebimas nuomos įmokas.

Iš tiesų tai nepadeda išspręsti problemos kraštutiniu atveju, kai visi būstai yra užimti savininkų arba nuomos rinka nėra išvystyta. Tokiais atvejais objektyviam vertinimui turėtų būti pasitelkiamas vartotojų sąnaudų metodas. Vartotojų sąnaudų metodas turėtų būti taikomas tik savininkų užimtiems būstams.

Išsamus vartotojų sąnaudų metodo apibūdinimas

Vartotojų sąnaudų metodas turėtų būti taikomas tik tada, kai negalima taikyti faktinėmis nuomos įmokomis pagrįsto sluoksniavimo metodo, nes nuomos rinka yra nereprezentatyvi.

Paprastai laikoma, kad taip yra, kai tenkinamos šios sąlygos: 1) privačiai išnuomotų būstų apimties matas (būstų skaičius arba būstų plotas kvadratiniais metrais) yra mažesnis nei 10 proc. viso būstų apimties mato (būstų skaičiaus arba būstų ploto kvadratiniais metrais) ir 2) jei tenkinamos 1 punkto sąlygos ir visų išnuomotų būstų (rinkos ir ne rinkos) dalis visame būstų fonde didesnė nei 10 proc., o rinkos ir kitos mokamos nuomos įmokos skiriasi daugiau nei tris kartus. Net jei tenkinamos abi sąlygos, valstybė narė vis tiek gali pasirinkti sluoksniavimo metodą, jei rezultatų kokybė yra pakankama. Jei sąlygos netenkinamos, turėtų būti taikomas sluoksniavimo metodas, nebent galima įrodyti, kad nėra reprezentatyvių rinkos nuomos įmokų duomenų apie dideles būstų fondo dalis ir taikant vartotojų sąnaudų metodą gaunami rezultatai, kuriuos galima geriau palyginti. Jei pagrįsta, vartotojų sąnaudų metodą galima taikyti visam būstų fondui arba jo dalims. Priimant sprendimą dėl būstų fondo skaidymo dalimis, kurioms būtų taikomas vartotojų sąnaudų metodas arba sluoksniavimo metodas, reikėtų atsižvelgti į tokius veiksnius kaip duomenų trūkumas ir konkrečios šalies padėtis.

Pagal vartotojų sąnaudų metodą būsto paslaugų produkcija yra lygi tarpinio vartojimo, pagrindinio kapitalo vartojimo (PKV), kitų gamybos mokesčių atėmus subsidijas ir grynojo likutinio pertekliaus (GLP) sumai. Savininkų užimtų būstų atveju neįtraukiamos jokios savininkų atlikto darbo sąnaudos (2). Praktiškai galima teigti, kad PKV ir GLP yra du didžiausi vienetai, sudarantys 30–40 proc. produkcijos.

PKV turėtų būti skaičiuojamas pagal nuolatinio inventorizavimo metodą (PIM) ar kitus patvirtintus metodus. Turėtų būti parengiamas atskiras savininkų užimtų būstų įvertis.

Grynasis likutinis perteklius turėtų būti apskaičiuojamas savininkų užimtų būstų fondo grynajai vertei galiojančiomis (atkuriamosiomis) kainomis taikant 2,5 proc. nuolatinę faktinę metinę pelno normą. Faktinė 2,5 proc. pelno norma yra taikoma fondo vertei galiojančiomis kainomis, nes į būstų dabartinės vertės padidėjimą jau atsižvelgta taikant PIM. Tokia pati pelno norma turėtų būti taikoma žemės, kurioje yra savininkų užimti būstai, vertei galiojančiomis kainomis.

Stebėti žemės vertę galiojančiomis kainomis kiekvienais metais gali būti sudėtinga. Žemės vertės ir pastatų vertės santykį skirtinguose sluoksniuose galima nustatyti atlikus naujų namų ir susijusios žemės sąnaudų sudėties tyrimą.

1 principas

Būsto paslaugų produkcijos vertei apskaičiuoti valstybės narės taiko faktinėmis nuomos įmokomis pagrįstą sluoksniavimo metodą, remdamosi tiesiogine ekstrapoliacija arba ekonometrine regresija. Savininkų užimtų būstų paslaugų produkcijai įvertinti atitinkamai taikomos faktinės panašaus išnuomoto būsto nuomos įmokos. Pagrįstais ir išimtiniais atvejais, kai faktinių nuomos įmokų duomenų nėra arba jie statistikos požiūriu nepatikimi, galima taikyti kitus objektyvius metodus, kaip antai vartotojų sąnaudų metodą. Savininkų užimtų būstų paslaugų produkcijai apskaičiuoti taikomo vartotojų sąnaudų metodo nereikia papildomai pagrįsti, jei laikomasi šių dviejų sąlygų: 1) privačiai išnuomoti būstai sudaro mažiau nei 10 proc. viso būstų fondo ir 2) jei tenkinamos 1 punkto sąlygos ir visų išnuomotų būstų (rinkos ir ne rinkos) dalis visame būstų fonde didesnė nei 10 proc., o rinkos ir kitos mokamos nuomos įmokos skiriasi daugiau nei tris kartus.

1.2. Būstų fondo sluoksniavimas

1.2.1. Veiksniai, turintys įtakos nuomos įmokų dydžiui

Pirmoji kintamųjų grupė, nulemianti nuomos įmokos dydį, yra susijusi su būsto ir pastato ypatybėmis. Visų pirma, svarbus būsto dydis – plotas ir kambarių skaičius. Kuo didesnis būstas, tuo didesnė nuomos įmoka. Kartu – kuo didesnis būstas, tuo mažesnė vieno kvadratinio metro nuomos įmoka. Tačiau kai kurių būstų (pvz., butų sostinėse) kategorijose tarp kainos už kvadratinį metrą ir būsto dydžio gali būti nusistovėjęs U formos santykis. Kitas svarbus veiksnys yra būsto patogumai. Pavyzdžiui, ar būste yra vonia, balkonas (terasa), speciali grindų ar sienų danga, židinys, centrinis šildymas, oro kondicionierius, specialus langų įstiklinimas ir kitos triukšmo bei šilumos izoliacijos priemonės, taip pat svarbus būsto išdėstymas. Kalbant apie pastatus, įtakos gali turėti tokie elementai kaip garažas, liftas, baseinas, sodas (ant stogo), taip pat būsto vieta pastate. Be to, nuomos įmoka taip pat gali priklausyti nuo pastato tipo (atskiras, pusiau atskiras namas, butas), architektūros, statybos metų ar būstų skaičiaus pastate.

Antroji kintamųjų grupė yra susijusi su aplinka. Dažnas veiksnys yra panašių būstų, esančių pačiame mieste ir toli nuo miesto, nuomos įmokos skirtumas. Atstumas iki ekonominio centro ar vietovės reljefas (lyguma, kalnai) taip pat gali būti gana svarbūs veiksniai. Be to, faktinei nuomos įmokai įtakos turi aplinkos elementai: vaizdas, aplinkinė žalioji zona, transportas ir susisiekimo galimybės, parduotuvės, mokyklos ir rajono reputacija bei saugumas.

Dar vieną kintamųjų grupę galima apibendrinti kaip socialinių ir ekonominių veiksnių grupę. Pavyzdžiui, daugelyje valstybių narių nuomos įmoką veikia valdžios sektoriaus taisyklės, kuriomis reglamentuojami, pvz., nuomos įmokos apribojimai ar subsidijos. Be to, nuomos įmokai įtakos gali turėti nuomos sutarties trukmė, sutarties rūšis (laikina, nuolatinė), gyventojų skaičius būste (bendrabučiai), savininkas (valstybė, būstų asociacija, privatus savininkas, darbdavys) ar savininko taikoma nuomos politika.

Akivaizdu, kad nuomos įmoką gali paveikti ir daugiau kitų kintamųjų. Vis dėlto norint surinkti informaciją apie visus pirmiau išvardytus kintamuosius, į klausimyną reikėtų įtraukti pernelyg daug klausimų. Todėl galima būtų svarstyti kapitalo vertės taikymą sluoksniavimo tikslais. Būsto kapitalo vertę galima taikyti todėl, kad ji atspindi visas svarbias ypatybes. Taigi kapitalo vertę galima laikyti netiesioginiu sluoksniavimo veiksniu. Gali būti tikslinga taikyti kapitalo vertės ir faktinės nuomos įmokos santykį, ypač tose valstybėse narėse, kuriose išnuomoti būstai sudaro nedidelę būstų fondo dalį. Jei šis santykis stabilus, taikant tokį metodą būtų galima nustatyti būstų, kurie fiksuojami tik savininkų užimtų būstų sektoriuje, nuomos vertę. Kapitalo vertės taikymas taip pat leidžia taikyti ir „fizinius“ sluoksniavimo kriterijus, be to, juos galima taikyti kartu. Tokiu atveju manoma, kad kapitalo vertė išreiškia trūkstamus „fizinius“ sluoksniavimo kriterijus. Bet kuriuo atveju kapitalo vertės, kuriomis remiamasi skaičiuojant nuomos įmokas, turi būti grindžiamos objektyviu vertinimu, nustatytu aktualiausiems ataskaitiniams metams.

Praktiškai įvairiose valstybėse narėse taikomas įvairus, pagal įvairius konkrečius kriterijus apibrėžiamų sluoksnių skaičius. Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad tai turėtų kelti tam tikrą susirūpinimą, tačiau reikėtų pabrėžti, kad tam tikri pagrindiniai kriterijai, tokie kaip būstų dydis ir (geografinė) vieta, yra taikomi beveik visur. Be to, įvairiose valstybėse narėse skirtingos būsto savybės nevienodai vertingos ir svarbius kriterijus geriausiai gali nustatyti pačios valstybės narės.

2 principas

Sudarydamos sluoksnius valstybės narės atsižvelgia į svarbias būstų savybes. Jos gali būti susijusios su būstų ir pastato ypatybėmis, būstų aplinkos ypatybėmis ar socialiniais ir ekonominiais veiksniais. Be to, sudarant sluoksnius gali būti taikomos ir naujausios kapitalo vertės, jei jos pagrįstos objektyviu vertinimu.

1.2.2. Sluoksniavimo kriterijų parinkimas

Atsižvelgiant į įvairias ypatybes, turinčias įtakos būsto nuomos įmokai, pirmoji užduotis – ištirti kintamuosius, kurių poveikis yra didžiausias. Vienas iš būdų nustatyti tokius kintamuosius – atlikti turimos statistinės informacijos lentelių analizę. Nustatant objektyvų vertinimo matą verta pasinaudoti faktinių nuomos įmokų dispersija sluoksnyje. Tai skatintų tobulinti sluoksniavimą parenkant sluoksnius taip, kad sluoksnio vidaus dispersija būtų kuo mažesnė. Todėl rekomenduojama apskaičiuoti dispersiją sluoksnyje bent tais atvejais, kai sluoksniavimas turi įtakos ir faktinių, ir sąlyginių nuomos įmokų dydžiui.

Norint taikyti labiau kompleksines priemones, galima pasitelkti pažangius statistinius metodus, pvz., (daugialypę) regresinę analizę. Šis metodas sudaro galimybę įvertinti atskirų kintamųjų įtaką taip, kad nuomos įmokų skirtumus galima būtų priskirti tam tikroms ypatybėms. Trumpai tariant, kintamojo aiškinamąją gebą galima išreikšti skaičiais, taikant koreliacijos koeficientą. Be to, tai padeda išdėstyti ypatybes pagal jų svarbą. Tokiu būdu galima nustatyti, kur yra reikalingas detalesnis sluoksniavimas. Jungiant svarbiausius kintamuosius ir taikant daugialypės regresijos metodus, galima nustatyti jų bendrą aiškinamąją gebą. Manoma, kad būstų fondą galima veiksmingai sluoksniuoti, jei pažangiais statistikos metodais atrenkami svarbūs kintamieji. Be to, regresinė analizė gali būti taikoma tiesiogiai nuomos įmokoms apskaičiuoti, pvz., kaip hedoninis modelis. Šis metodas naudingas apskaičiuojant sluoksnio vidutinę nuomos įmoką tais atvejais, kai nuomos sektoriuje nėra atitinkamų stebėjimo duomenų (tušti sluoksniai).

Dar vienas sluoksniavimo kriterijų atrankos pagal pažangius statistinius metodus privalumas yra tai, kad visoms valstybėms narėms nėra būtina taikyti vienodus kriterijus. Norint gauti palyginamus rezultatus, pakanka kiekvienoje valstybėje narėje išdėstyti pagrindinius kriterijus pagal svarbą ir nurodyti reikiamą bendrą aiškinamąją gebą. Suprantama, kad tokia regresinė analizė labai priklauso nuo turimos statistinės informacijos. Vis dėlto, net jei jos nedaug, tai galėtų būti paskata tolesniems tobulinimams.

Atsižvelgiant į tai, kad informacija apie įvairius nuomos įmokoms įtakos turinčius kintamuosius priklauso nuo pagrindinių statistinių duomenų plėtojimo, galimybės taikyti pažangius statistikos metodus šiuo metu gali būti ribotos. Todėl rekomenduojama taikyti standartinį metodą, t. y. valstybės narės turi taikyti visus svarbius kriterijus, gautus analizuojant lenteles. Minimalus būstų fondo sluoksniavimo reikalavimas – atsižvelgti į būsto dydį, vietą ir bent vieną iš kitų svarbių jo savybių, ir taip sluoksniuojant turėtų būti gauta ne mažiau kaip 30 langelių. Būstų fondo suskirstymas turi būti prasmingas ir reprezentatyvus. Norint nustatyti sluoksnių atrankai reikalingus (-ą) aiškinamuosius (-ąjį) kintamuosius (-ąjį), galima taikyti pažangius statistinius metodus.

Vis dėlto praktiškai valstybės narės gali pasirinkti naudoti mažiau kintamųjų arba ne tuos kintamuosius, kurių reikalaujama pagal standartinį metodą. Tai yra priimtina, jei taikant (daugialypę) regresinę analizę pasiekiamas pakankamas aiškinamosios gebos lygis. Norint garantuoti rezultatų palyginamumą, rekomenduojama taikyti ne mažesnį kaip 70 proc. koreliacijos koeficientą. Ši ribinė vertė būtų priimtina esant didelei imčiai, iš kurios pašalinamos nulinės, labai mažos ir didesnės už įprastines nuomos įmokos.

3 principas

Valstybės narės svarbiems sluoksniavimo kriterijams nustatyti taiko lentelių analizę arba statistinius metodus. Būtina atsižvelgti bent į būsto dydį, vietą ir mažiausiai vieną iš kitų svarbių jo savybių. Turėtų būti gauta ne mažiau kaip 30 langelių, išskirtos ne mažiau kaip trys dydžio kategorijos ir bent dvi geografinės vietos grupės. Galima taikyti mažiau kintamųjų ar kitus kintamuosius, jeigu anksčiau buvo įrodyta, kad (daugialypis) koreliacijos koeficientas siekia 70 proc.

1.2.3. Faktinės ir sąlyginės nuomos įmokos

Sąlyginės nuomos įmokos nustatomos remiantis stebimomis faktinėmis nuomos įmokomis. Jas skaičiuojant nuomos įmoka apibrėžiama kaip teisės naudotis būstu be baldų kaina. Norint atitikti šią apibrėžtį, stebimas nuomos įmokas gali tekti koreguoti.

Šildymo, vandens, elektros energijos ir pan. mokesčiai į nuomos įmoką neturėtų būti įtraukiami, nors praktiškai juos kartais gali būti sunku atskirti. Norint laikytis 2010 m. ESS vertinimo taisyklių, būsto paslaugų produkcija turėtų būti nurodoma bazinėmis kainomis.

Stebimų nuomos įmokų atveju gali būti svarbi tam tikrų formų valstybės parama. Pavyzdžiui, konkretus namų ūkis kaip vartotojas turi teisę gauti valdžios sektoriaus išmoką (pvz., valstybės paramą būstui), bet dėl administracinių priežasčių ji mokama tiesiogiai būsto savininkui. Priklausomai nuo informacijos šaltinio, stebimos nuomos įmokos dydis gali skirtis. Jeigu informacijos šaltinis yra nuomininkas, stebimą nuomos įmoką gali tekti koreguoti pridedant konkrečią būsto pašalpą.

Be to, jeigu skaičiuojant sąlygines nuomos įmokas remiamasi faktinėmis nuomos įmokomis, būtina paaiškinti keletą esminių klausimų, turinčių įtakos duomenų derinimui. Pirmas klausimas – ar skaičiuojant sąlygines nuomos įmokas reikėtų remtis visomis faktinėmis nuomos įmokomis ar tik tomis, kurios mokamos pagal naujai sudarytas sutartis. Atsižvelgiant į tikslą, galima rasti įvairių teorinių argumentų, pagrindžiančių būtinumą remtis faktinėmis nuomos įmokomis, mokamomis pagal naujas sutartis, pagal sutartis, sudarytas būsto statybos metais, ar „vidutinės vertės“ sutartimis. Taikant bendrąją taisyklę, t. y. remiantis panašių būstų nuomos įmokomis, greičiausiai sąlyginių nuomos įmokų skaičiavimą nebūtų tinkama pagrįsti tik nuomos įmokomis pagal naujas sutartis. Kadangi „vidutinės“ nuomos įmokos taikomos nuomos sektoriui, tas pats argumentas turėtų būti taikomas savininkų užimtiems būstams. Be to, dėl kitokio sprendimo daugelyje valstybių narių tikriausiai kiltų didelių sunkumų taikant sluoksniavimo metodą. Apibendrinant galima daryti išvadą, kad skaičiuojant sąlygines nuomos įmokas turėtų būti remiamasi visomis vidutinėmis faktinėmis nuomos įmokomis pagal visas sutartis. Todėl privačios rinkos nuomos įmokos, kurios yra nedidelės dėl valstybės nustatytų taisyklių, taip pat turėtų būti įtrauktos skaičiuojant vidutines vertes.

Antras klausimas – ar skaičiuojant sąlygines nuomos įmokas galima remtis valstybei priklausančių būstų nuomos įmokomis. Kadangi savininkų užimti būstai paprastai privatūs, skaičiuojant sąlygines nuomos įmokas iš esmės turėtų būti remiamasi tik faktinėmis nuomos įmokomis privačiame sektoriuje. Vis dėlto, jei stebėjimo duomenų apie faktines privačių būstų nuomos įmokas nepakanka, kad pagal jas būtų galima apskaičiuoti sąlygines nuomos įmokas, išskirtiniais atvejais galima remtis valstybei priklausančių būstų nuomos įmokomis, jei jos atitinkamai padidinamos, kad tiktų naudoti kaip privačios rinkos nuomos pakaitiniai rodikliai.

Dar vienas klausimas – ar norint išplėsti sąlyginių nuomos įmokų skaičiavimo pagrindą galima naudoti būstų su baldais nuomos įmokas. Paprastai nustatant savininkų užimtų būstų nuomos vertę remiamasi būstų be baldų nuomos įmokomis. Todėl negalima tiesiogiai taikyti būstų su baldais rodiklių. Norint tiksliai apskaičiuoti sąlyginių nuomos įmokų dydį, iš nuomos įmokų už būstus su baldais turėtų būti atimtas mokestis už naudojimąsi baldais.

4 principas

Apskaičiuojant sąlyginius dydžius, nuomos įmoka suprantama kaip mokestis už teisę naudotis būstu be baldų. Jeigu informacijos šaltinis yra nuomininkas, stebimą nuomos įmoką gali tekti koreguoti pridedant konkrečią būsto pašalpą, kuri dėl administracinių priežasčių yra mokama tiesiogiai būsto savininkui. Nustatant sąlygines nuomos įmokas remiamasi faktinėmis nuomos įmokomis, mokamomis pagal visas sutartis, susijusias su privačiais būstais be baldų. Jei dėl statistinių priežasčių tai yra būtina, išskirtiniais atvejais galima remtis nuomos įmokomis už valstybei priklausančius būstus, jei jos atitinkamai padidinamos, kad tiktų naudoti kaip privačios rinkos nuomos pakaitiniai rodikliai. Panašiai, apskaičiuojant sąlygines nuomos įmokas galima remtis ir nuomos įmokomis už būstus be baldų, iš jų atėmus būstų su baldais ir būstų be baldų nuomos įmokų skirtumą.

1.3. Bazinių metų įverčio šaltiniai ir ekstrapoliacijos metodai

1.3.1. Būstų fondas

Taikant sluoksniavimo metodą esminis skaičiavimo elementas yra būstų fondo informacija. Ši informacija ekstrapoliacijos procedūrose prilygsta atskaitinei informacijos visumai. Apskritai, būstų fondą sudaro visi pastatai ar jų dalys, naudojami kaip būstas. Apie tai išsamiau kalbama skyriuje apie konkrečius probleminius atvejus. Pagrindiniai būstų fondui nustatyti naudojami šaltiniai yra būstų surašymai, administraciniai pastatų registrai ar gyventojų surašymai. Tuomet bazinių metų duomenys atnaujinami ir nustatomas einamųjų metų įvertis.

Kalbant apie bazinių metų būstų fondo duomenis, mažiausiai problemų kelia ir išsamiausi paprastai yra būstų surašymai, ypač jei jie vykdomi kartu su gyventojų surašymais. Administraciniai pastatų registrai daugiausia priklauso nuo teisinių procedūrų, dėl kurių gali atsirasti tam tikro neapibrėžtumo, pvz., gali kilti klausimas, ar priestatai, patobulinimai, pertvarkymai ir nugriovimai yra užregistruojami tinkamai. Naudojant iš namų ūkių per gyventojų surašymą gautą informaciją būstų fondui nustatyti, taip pat galima susidurti su tam tikromis problemomis, nes dažnai į rezultatus neįtraukiami antriniai gyvenamieji būstai, kuriuose surašymo dieną negyvenama.

5 principas

Nustatydamos bazinių metų būstų fondą, valstybės narės visų pirma naudojasi būstų surašymo, gyventojų surašymo arba administracinio pastatų registro duomenimis. Per būstų surašymą paprastai gaunama išsamiausios informacijos, todėl naudojant administracinių pastatų registrų ar gyventojų surašymo duomenis reikia nuodugniai ir atidžiai patikrinti, ar jie išsamūs.

1.3.2. Faktinės nuomos įmokos

Antras svarbus būsto paslaugų produkcijos vertinimo taikant sluoksniavimo metodą elementas – faktinės nuomos sektoriuje mokamos įmokos. Informacija apie bazinių metų faktines nuomos įmokas gali būti gaunama per surašymą (pvz., gyventojų) arba atliekant atrankinį tyrimą, pvz., namų ūkio biudžeto tyrimą ar konkretų nuomos įmokų tyrimą. Pirmu atveju faktinės nuomos įmokos greičiausiai įtraukiamos į bendruosius dydžius ir skaičiavimas turi įtakos tik sąlyginių nuomos įmokų dydžiui. Atliekant atrankinius tyrimus skaičiavimas turi įtakos ir faktinių, ir sąlyginių nuomos įmokų dydžiui. Surašymas, be abejo, yra plataus masto patikimos informacijos šaltinis. Taip pat paprastai laikoma, kad namų ūkių biudžetų tyrimai yra gana patikimi, ypač jų informacija apie būtiniausias prekes. Tačiau atliekant šiuos tyrimus dažnai kyla problemų dėl to, kad tam tikros respondentų grupės gali neatsakyti į tam tikrus klausimus. Jeigu būstas laikomas daugiau prabangos negu būtiniausiu dalyku, ši problema gali neigiamai paveikti skaičiavimo rezultatus ir dėl jos atsirandančios paklaidos turėtų būti subalansuojamos. Kita problema, susijusi su namų ūkių biudžeto tyrimu, bent kai kuriose valstybėse narėse, yra nedidelis jų imties dydis ir tai gali apriboti nuomos įmokų sluoksnių sudarymo galimybes. Bet kuriuo atveju reikėtų kuo plačiau naudotis prieinamais papildomais šaltiniais. Tai gali būti aktualu, pvz., toms valstybėms narėms, kuriose didelę būstų fondo dalį kontroliuoja valstybė, o būsto agentūros turi pateikti ataskaitas. Be to, norint nuolat tobulinti rezultatus, reikėtų nagrinėti galimybes naudoti kitus informacijos šaltinius, pvz., atlikti specialius nuomos įmokų tyrimus.

6 principas

Kiekvieno sluoksnio faktinėms nuomos įmokoms nustatyti valstybės narės turi naudoti didžiausios apimties ir patikimiausius šaltinius, pvz., gyventojų surašymą arba namų ūkių tyrimus. Reikėtų įvertinti galimybes naudoti kitus šaltinius, kad duomenys būtų patikimesni ir išsamesni, ir ypač siekiant tobulinti sluoksniavimo procesą.

1.3.3. Bazinių metų rezultatų ekstrapoliacija

Nedaug valstybių narių turi metinės informacijos, būtinos norint kiekvienais metais iš naujo visiškai perskaičiuoti savininkų užimtų būstų paslaugų produkciją. Daugumoje valstybių tam tikrų metų duomenys naudojami kaip lyginamasis standartas ir vėliau patikslinami taikant rodiklius, kad būtų galima apskaičiuoti einamųjų metų duomenis. Duomenis atnaujinti galima (visai) bazinių metų produkcijai pritaikius jungtinį rodiklį arba atskirai ekstrapoliuojant būstų fondo ir nuomos įmokos duomenis kiekvienam sluoksniui. Nors paprastai galima tikėtis panašių rezultatų, dėl struktūrinių poslinkių, pvz., nuomojamo būsto ir savininkų užimto būsto santykio, gali atsirasti skirtumų. Be to, skaičiuojant atskirai būtų galima patikrinti rezultatų patikimumą.

Kalbant apie naudojamus rodiklius, kiekybės rodiklis dažniausiai gaunamas remiantis statybos pramonės produkcija. O kainų rodiklis dažnai grindžiamas mokamų nuomos įmokų kainų indeksu, gaunamu pagal vartotojų kainų indeksą. Jei prielaida, kad sąlyginės nuomos įmokos keičiasi, jeigu keičiasi visos nuomos įmokos, nepasiteisina, pvz., nes valstybė kontroliuoja nuomos įmokas, gali atsirasti iškraipymų. Todėl ekstrapoliuojant sąlygines nuomos įmokas geriau, kaip ir baziniais metais, naudoti kainų indeksą, kuris atspindi pokyčius privačiai nuomojamų būstų sektoriuje. Be to, reikia atkreipti dėmesį į tai, kad kainų indeksai paprastai neaprėpia kainų padidėjimo dėl pasikeitusios kokybės. Todėl kainų indeksus reikia papildyti geresnę kokybę atitinkančiu kokybės rodikliu.

Taip pat naudinga kuo labiau sumažinti struktūrinių pokyčių įtaką rezultatams, apribojant ekstrapoliacijos laikotarpį. Atsižvelgiant į atitinkamų pagrindinių statistinių duomenų periodiškumą, reikėtų kas 10 metų, t. y. įprastiniu gyventojų surašymams taikomu intervalu, parengti būstų fondo lyginamuosius standartus. Be to, bent kas penkerius metus, t. y. įprastiniu namų ūkių biudžetų tyrimų intervalu, reikėtų parengti kainos dalies (nuomos įmokos kiekviename sluoksnyje) lyginamuosius standartus.

7 principas

Jei nėra galimybių kasmet iš naujo išsamiai įvertinti būsto paslaugų produkcijos, valstybės narės gali ekstrapoliuoti tam tikrų bazinių metų duomenis, taikydamos tinkamus kiekybės, kainų ir kokybės rodiklius. Būstų fondo ir vidutinės nuomos įmokos duomenys turi būti ekstrapoliuojami kiekvieno sluoksnio atžvilgiu atskirai. Ekstrapoliuojant reikia atskirti faktinių ir sąlyginių nuomos įmokų skaičiavimą. Jei reikia, ekstrapoliacijai naudojamų sluoksnių gali būti mažiau nei sluoksnių, naudojamų bazinių metų skaičiavimui. Norint ekstrapoliuoti sąlyginę savininkų užimtų būstų nuomos įmoką, paprastai taikomas kainų indeksas, atitinkantis privačių būstų nuomos įmokas. Bet kuriuo atveju būstų fondo lyginamieji standartai turėtų būti parengiami ne rečiau kaip kas 10 metų, o kainos dalies lyginamieji standartai – ne rečiau kaip kas penkerius metus, arba tokia pati kokybė turėtų būti pasiekta taikant kitus tinkamus metodus.

1.4. Probleminiai atvejai

1.4.1. Nemokamai nuomojami ir pigūs būstai

Renkant duomenis apie faktines nuomos įmokas kartais stebimos nulinės ar labai mažos vertės. Taip dėl nemokamai nuomojamo būsto susiklosto nevienareikšmė padėtis, kai būsto paslaugos faktiškai teikiamos, bet be jokio (matomo) mokesčio. Tokiais atvejais reikėtų koreguoti stebimą faktinę nulinę nuomos įmoką. Analogiškas sprendimas galėtų būti taikomas ir pigiems būstams.

Be valdžios sektoriaus taikomų intervencinių priemonių, yra ir kitų priežasčių, kodėl būstai nuomojami nemokamai arba labai pigiai. Vienas iš pavyzdžių – kai darbuotojas naudojasi darbdaviui priklausančiu būstu ir moką sumažintą ar nulinę nuomos įmoką. Tai gali būti įvairūs darbuotojai, įskaitant namų ūkio tvarkytojus ar prižiūrėtojus. Šiuo atveju faktinę nuomos įmoką reikia koreguoti, o skirtumą tarp faktinės ir palyginamos nuomos įmokos laikyti darbo užmokesčiu natūra (žr. 2010 m. ESS A priedo 4.04–4.06 dalis). Kitas pavyzdys – būstas nuomojamas už nulinę arba labai mažą nuomos įmoką giminaičiams ar draugams. Šiuo atveju duomenis galima koreguoti tokį būstą priskiriant ne nuomos sektoriui, o savininkų užimto būsto sektoriui. Panašiai reikėtų koreguoti ir tuo atveju, kai nuomininkas sumoka visą nuomos įmokos sumą vienu kartu, t. y. kai nuomininkas iš anksto sumoka nuomos įmoką už ilgesnį negu įprastą laikotarpį.

8 principas

Nemokamai ir pigiai nuomojamų būstų atveju stebima faktinė nuomos įmoka koreguojama taip, kad į ją būtų įtrauktos visos teikiamos būsto paslaugos. Skaičiuojant sąlygines nuomos įmokas negalima remtis nekoreguotomis nulinėmis ar labai mažomis nuomos įmokomis. Todėl apskaičiuojant tiek faktines, tiek sąlygines nuomos įmokas, rezultatai turėtų būti koreguojami, kad produkcijos vertė atitiktų visas suteiktas būsto paslaugas.

1.4.2. Poilsiniai būstai

Prie poilsinių būstų priskiriami įvairūs laisvalaikiu naudojami būstai, pvz., netoli pagrindinio būsto esantis savaitgalio namas, kuriame gyvenama trumpą laiką daug kartų per metus, arba toliau esantys poilsiui skirti namai, kuriuose gyvenama ilgesnį laiką, bet tik kelis kartus per metus. Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad nuomojamų poilsinių būstų atvejis nėra probleminis, nes produkcijai įvertinti naudojama faktinė nuomos įmoka. Tačiau jei faktinės nuomos įmokos renkamos kas mėnesį, ekstrapoliuojant jas visai metų sumai vertė gali nepagrįstai pakilti, jeigu nebus įtraukta papildoma informacija apie vidutinį naudojimosi būstu laiką.

Apskaičiuojant sąlyginę savininkų užimtų poilsinių būstų nuomos įmoką, logiškiausia būtų tokiems būstams taikyti sluoksniavimą ir tinkamą vidutinę metinę nuomos įmoką už faktiškai nuomojamą panašų būstą. Metinė nuomos įmoka netiesiogiai atspindi vidutinį naudojimosi laiką. Jei atsiranda sunkumų, galima taikyti pakaitinį metodą, t. y. rinkti informaciją apie poilsinius būstus viename sluoksnyje ir taikyti vidutinę metinę nuomos įmoką už faktiškai nuomojamą poilsinį būstą savininkų užimtiems būstams. Be to, galima taikyti visą metinę nuomos įmoką už įprastinį būstą, esantį tos pačios vietovės sluoksnyje, jeigu poilsiniai būstai sudaro labai mažą būstų fondo dalį arba jeigu jų negalima atskirti nuo kitų būstų. Tokią tvarką būtų tikslinga taikyti net ir retai, bet ilgesnį laiką naudojamų poilsinių būstų atveju, jeigu atsižvelgiama į tai, kad savininkas visada gali jais pasinaudoti ir taip pat jais neatlygintinai gali naudotis jo draugai ar giminaičiai.

Išskirtiniais atvejais, kai trūksta duomenų apie faktines nuomos įmokas tam tikrame poilsinių būstų sluoksnyje arba kai šie duomenys statistikos požiūriu nepatikimi, galima taikyti kitus objektyvius metodus, pvz., vartotojų sąnaudų metodą. Jei vartotojų sąnaudų metodas taikomas kaip vienintelis šios rūšies būstui tinkamas metodas, norint užtikrinti palyginamumą būtina taikyti pagrįstą prielaidą dėl vidutinio naudojimo laiko, nebent galima manyti, kad savininkas visus metus gali bet kada naudotis tuo būstu. Jei prielaida dėl vidutinio naudojimo laiko yra pagrįsta, reikia atkreipti dėmesį į būtinybę užtikrinti patikimus rezultatus, t. y. kad taikant vartotojų sąnaudų metodą visos sąnaudos būtų įtraukiamos į produkciją. Tai galima pasiekti koreguojant tik grynojo likutinio pertekliaus vertes pagal vidutinį naudojimosi būstu laiką.

9 principas

Prie poilsinių būstų priskiriami įvairūs laisvalaikiu naudojami būstai, pvz., netoli pagrindinio būsto esantis savaitgalio namas arba toliau esantys poilsiui skirti namai. Vertinant poilsinių būstų produkciją pageidautina taikyti vidutinę metinę nuomos įmoką už panašias patalpas. Metinė nuomos įmoka netiesiogiai atspindi vidutinį naudojimosi laiką. Nepaisant to, kad gali atrodyti patrauklu taikyti sluoksniavimą, poilsinius būstus galima priskirti vienam sluoksniui. Jeigu poilsiniai būstai sudaro labai mažą būstų fondo dalį, galima taikyti visą metinę nuomos įmoką už įprastinį būstą, priskiriamą tos pačios vietovės sluoksniui. Pagrįstais išskirtiniais atvejais, kai trūksta duomenų apie faktines nuomos įmokas tam tikrame poilsinių būstų sluoksnyje arba kai šie duomenys statistikos požiūriu nepatikimi, galima taikyti kitus objektyvius metodus, pvz., vartotojų sąnaudų metodą.

1.4.3. Pakaitinio naudojimosi būstai

Pakaitinio naudojimosi atveju nekilnojamojo turto agentas parduoda teisę nustatytą laiką naudotis tam tikroje turistinėje vietovėje esančiu būstu ir tą būstą pats administruoja. Šią teisę garantuoja pažymėjimas, išduodamas sumokėjus pradinę įmoką. Šį pažymėjimą galima parduoti to meto kaina. Be to, mokamos periodinės įmokos administracinėms sąnaudoms padengti.

Iš šio apibūdinimo aišku, kad pradinė įmoka turėtų būti laikoma investicija, kadangi išduodamas pažymėjimas yra panašus į akciją. Tokią išvadą patvirtina tai, kad pagal bent vienos valstybės narės įstatymus pirkėjas įgyja realią teisę. Taigi, pradinę įmoką atrodytų naudinga įtraukti į nacionalinių sąskaitų nematerialiojo turto poziciją. Be to, būtų logiška neatlygintinai teikiamą apgyvendinimo paslaugą laikyti dividendu, kurį nekilnojamojo turto agentas moka natūra.

Pagrindinė problema yra ta, kad paslauga, kuri faktiškai teikiama pakaitinio naudojimosi būsto, neįtraukiama į ekonomikos produkciją. Šią padėtį reikia ištaisyti. Visų pirma, pasiūlymas periodinę įmoką laikyti pakaitiniu rodikliu netiesiogiai reiškia, kad būsto paslauga nėra koreguojama, nes periodinė įmoka mokama už kitą paslaugą, būtent valdymo sąnaudas. Kita teorinė galimybė būtų pradinę įmoką laikyti iš anksto sumokėta suma už teikiamą paslaugą ir ją paskirstyti pagal atitinkamus naudojimosi būstu laikotarpius. Be statistinių problemų, susijusių su tokio modelio taikymu praktiškai, kyla ir teisinių sąvokų nesuderinamumo problema, kadangi tuomet būtų netiesiogiai aiškinama, jog perkama paslauga, o ne įsigyjamas turtas.

Kita galimybė – apskaičiuoti pakaitinį rodiklį naudojantis metinėmis faktinėmis nuomos įmokomis už panašias (savitarna pagrįstas) būsto paslaugas. Šio sprendimo teisingumą patvirtina tai, kad pakaitinio naudojimo būstas yra turistinėse vietovėse, kuriose yra ir faktiškai nuomojamų atostogų butų. Atsiradus sunkumų, pakaitinio naudojimosi būstams galima taikyti kitus du poilsiniams būstams siūlomus metodus. Sąlyginė nuomos įmoka turėtų būti apskaičiuojama grynuoju pagrindu, kad nebūtų du kartus į apskaitą įtraukiami mokesčiai, kurias padengia periodinės įmokos.

10 principas

Pakaitinio naudojimosi būstams taikoma ta pati tvarka kaip ir poilsiniams būstams.

1.4.4. Kambarių nuomininkai

Daugumoje valstybių narių nemažai studentų nuomojasi ne visą būstą, o atskirus kambarius būste. Dažnai taip gyvena ir kitas jaunimas ar dėl darbo keliaujantys asmenys. Jeigu kambarys yra nuomojamo būsto dalis, t. y. jis subnuomojamas, didelių problemų neturėtų kilti. Kambario nuomos įmoką galima laikyti įnašu į faktinę pagrindinę nuomos įmoką, t. y. pervedimu tarp namų ūkių. Tačiau jei kambarys yra savininko užimto būsto dalis, sujungus visą nuomininko mokamą nuomos įmoką ir visą sąlyginę nuomos įmoką apskaitos įrašai dubliuotųsi. Tikriausiai būtų teisinga nuomininko mokamą faktinę nuomos įmoką laikyti nuomos įmoka už tam tikrą būsto procentinę dalį, o likusiai daliai taikyti sąlyginę nuomos įmoką. Tačiau tokią tvarką gali būti sunku įgyvendinti praktiškai. Vietoje to būtų galima tokią nuomos įmoką laikyti pervedimu dalijantis būsto sąnaudomis. Tai būtų panašu į pirmąjį atvejį, jei faktinė nuomos įmoka už kambarį laikoma įnašu į sąlyginę pagrindinę nuomos įmoką. Šiuo atveju būtinas koregavimas, jeigu namų ūkių sektorius skirstomas į grupes.

Kitas klausimas – kaip traktuoti įvairių kambarių subnuomą. Šiuo atveju siūloma kambario nuomininko sąvoką taikyti tik tada, kai savininkas arba pagrindinis nuomininkas taip pat naudojasi tuo būstu. Kitais atvejais subnuoma turi būti laikoma atskira ekonomine veikla (teikiamos būsto ar pensionato paslaugos).

11 principas

Nuomos įmoka, mokama už būsto kambarį, laikoma įnašu į pagrindinę nuomos įmoką tol, kol savininkas arba pagrindinis nuomininkas taip pat gyvena tame būste.

1.4.5. Nenaudojami būstai

Išnuomotas būstas visada laikomas užimtu, net ir tais atvejais, kai nuomininkas faktiškai gyvena kitur. Be to, remiantis sutartu bendruoju sprendimu dėl poilsinio būsto ir pakaitinio naudojimosi būsto, metinė nuomos įmoka netiesiogiai atspindi vidutinį būsto naudojimo laiką. Todėl nenaudojamo būsto problema siejama tik su neišnuomotu būstu, kurio savininkas nenaudoja, t. y. kurį galima parduoti ar išnuomoti. Tokiais atvejais jokios būsto paslaugos neteikiamos, todėl reikėtų įrašyti nulinę nuomos įmoką.

Informacija, kurios reikia nustatant, ar neišnuomota nuosavybė yra nenaudojama ar naudojama, gali būti grindžiama savininko ar kaimynų pareiškimu. Neturint tokios informacijos būsto užimtumą gali patvirtinti jo apstatymas baldais. O neapstatytas būstas gali būti laikomas nenaudojamu, nes tokiu atveju sunku įsivaizduoti, kad gali būti teikiamos būsto paslaugos. Nenaudojamam būstui taip pat priskiriami dėl nesumokėtų įmokų išieškoti būstai arba būstai, nenaudojami trumpą laiką nuomos agentūrai ieškant naujo nuomininko. Ribiniu atveju laikomas nenaudojamas, bet visiškai apstatytas būstas, kuriuo savininkas gali pradėti naudotis bet kuriuo metu. Šiuo atveju būtų galima teigti, kad būsto paslaugos neteikiamos tol, kol savininkas faktiškai negyvena tame nuosavame būste. Bet kadangi šis atvejis panašus į tą, kai būstas išnuomotas, bet juo nesinaudojama, būtų tikslinga įrašyti nuomos įmoką. Todėl apstatytas savininko užimtas būstas paprastai laikomas naudojamu būstu.

Dėl nenaudojamo būsto taip pat galima patirti išlaidų, pvz., einamųjų priežiūros, elektros energijos, draudimo, mokesčių ir kitų išlaidų. Šias išlaidas reikėtų įtraukti į tarpinį vartojimą, kitus gamybos mokesčius ir pan. Kaip ir įmonės, kuri neteikia jokių paslaugų, atveju dėl to gali atsirasti neigiama pridėtinė vertė.

Tais atvejais, kai taikomas vartotojų sąnaudų metodas, nenaudojamą būstą reikėtų tinkamai atskirti nuo likusio būstų fondo, kad skaičiuojant produkcijos vertė nebūtų netiesiogiai paveikiama, atsižvelgiant į visus sąnaudų komponentus, kaip antai pagrindinio kapitalo vartojimą ir grynąjį likutinį perteklių. Atrodytų, kad nenaudojami socialiniai būstai gali kelti tam tikrą susirūpinimą dėl panašaus netiesioginio poveikio produkcijai taikant sąnaudų sumavimo metodą, kuris svarbus socialinį būstą teikiantiems ne rinkos sektoriams. Vis dėlto manoma, kad šiuo atveju poveikis labai nedidelis. Be to, nenaudojamas socialinis būstas visada gali būti laikomas užimtu, nes jo savininkas (valdžios sektorius arba namų ūkiams paslaugas teikiančios ne pelno institucijos) gali bet kada pradėti juo naudotis socialinės apsaugos funkcijai vykdyti.

12 principas

Neišnuomoto būsto, kurį galima parduoti ar išnuomoti, atveju įrašoma nulinė nuomos įmoka. Apstatytas savininko užimtas būstas apskritai laikomas naudojamu būstu.

1.4.6. Garažai

Kadangi garažai yra bendrojo kapitalo formavimo dalis, tikslinga ne tik įtraukti teikiamas išnuomotų garažų paslaugas į ekonomikos produkciją, bet ir įvertinti sąlygines savininkų naudojamų nuosavų garažų paslaugas. Abiem atvejais garažas, kaip ir visos kitos patalpos, yra būsto patogumų dalis. Į šias paslaugas turėtų būti įtrauktos ir automobilių stovėjimo aikštelės, nes jų funkcijos tikriausiai tos pačios.

2010 m. ESS A priedo dalyje 3.75 dalyje teigiama, kad „[a]tskirai nuo būsto esančių garažų, kuriuos savininkas naudoja savo galutinio vartojimo reikmėms, susijusioms su būsto naudojimu, produkcijos vertė nustatoma panašiai.“

Savininkų užimti būstai dažniau turi garažus nei išnuomoti būstai. Tam, kad į šį struktūrinį skirtumą būtų tinkamai atsižvelgta, geriausia garažą laikyti sluoksniavimo kriterijumi.

13 principas

Garažų ir automobilių stovėjimo aikštelių, naudojamų galutiniam vartojimui, teikiamos paslaugos turi būti įtrauktos į būsto paslaugas.

2. TARPINIS VARTOJIMAS

Tarpinis vartojimas turi atitikti produkciją. Pagal individualaus vartojimo išlaidų pagal paskirtį klasifikatorių (COICOP) šildymo, vandens, elektros energijos ir pan. mokesčiai, kaip ir didžioji dalis priežiūros ir remonto darbų, susijusių su būstu, turi būti įrašomi atskirai ir neįtraukiami į būsto paslaugų produkciją.

Tačiau praktiškai įvairius mokesčius ir priežiūros bei remonto darbus gali reikėti laikyti nuomos paslaugų dalimi, remiantis tuo, kad jų negalima atskirti. Jei bendrasis tarpinis vartojimas ir produkcija yra skaičiuojami nuosekliai, tai neturėtų turėti įtakos BNP dydžiui.

Remonto ir priežiūros atveju turėtų būti išskirtos trys kategorijos. Pirma – esamo ilgalaikio turto patobulinimai, kurių mastas smarkiai viršija įprastinius priežiūros ir remonto reikalavimus, priskiriami bendrojo pagrindinio kapitalo formavimui (2010 m. ESS A priedo 3.129 dalis).

Antra – savo būste gyvenančio savininko išlaidos, susijusios su įprasta priežiūra ir remontu, patiriamos dėl būsto apdailos, priežiūros ir remonto, kurių nuomininkai paprastai neatlieka, laikomos tarpiniu vartojimu teikiant būsto paslaugas (2010 m. ESS A priedo 3.96 dalis).

Trečia – būsto valymas, apdaila ir priežiūra, kuriuos taip pat atlieka ir nuomininkai, gamyba nelaikomi (2010 m. ESS A priedo 3.09 dalis). Su šia veikla susijusios išlaidos turėtų būti tiesiogiai įtraukiamos į namų ūkių galutinį vartojimą. 2010 m. ESS A priedo 3.95 dalyje teigiama, kad namų ūkių galutinio vartojimo išlaidoms priskiriamos medžiagos smulkiam būsto remontui ir interjero apdailai, paprastai atliekamai ir nuomininkų, ir savininkų.

Tai reiškia, kad savininkų užimto būsto atveju tarpinis vartojimas turėtų apimti tuos pačius priežiūros ir remonto darbus, kurie paprastai būtų laikomi panašaus išnuomoto būsto savininko tarpiniu vartojimu. Paprastai būsto nuomininkų, o ne savininkų atliekamų remonto ir priežiūros darbų išlaidos turėtų būti laikomos ir nuomininkų, ir savo būste gyvenančių savininkų namų ūkio galutinio vartojimo išlaidomis.

Įprastų priežiūros ir remonto darbų, susijusių su savininkų užimtais būstais, tarpinis vartojimas gali būti gautas remiantis tiesioginiais statistinių duomenų šaltiniais, pvz., namų ūkių biudžetų tyrimu. Kai tarpinio vartojimo ir savininko užimto būsto paslaugų produkcijos santykis labai skiriasi nuo atitinkamo santykio nuomos sektoriuje, reikėtų ištirti tokios situacijos priežastis. Jei skirtumas atsiranda dėl kokybės skirtumų, pvz., skirtingo lygio įprastos priežiūros kitais aspektais panašiuose būstuose, sąlyginės nuomos įmokos turėtų būti atitinkamai pakoreguotos.

Pagal 2010 m. ESS A priedo 14 skyrių į tarpinį vartojimą turėtų būti įtrauktos netiesiogiai apskaičiuotos finansinio tarpininkavimo paslaugos (NAFTAP). Tai apima ir namų ūkių kaip būstų savininkų tarpinį vartojimą, susijusį su būsto paskolomis.

Kaip nurodyta 1.4.5 dalyje, tarpinis vartojimas gali būti nustatomas dėl nenaudojamo būsto. Apskritai pabrėžtina, kad reikėtų vengti tarpinio vartojimo įtraukimo į apskaitą du kartus tais atvejais, kai būstas priklauso darbdaviui.

14 principas

Tarpinis vartojimas apskaičiuojamas laikantis būsto paslaugų produkcijos apibrėžties. Apskritai į šias abi pozicijas nereikėtų įtraukti šildymo, vandens, elektros energijos ir pan. mokesčių. Jei dėl praktinių priežasčių pasirenkama kitokia traktuotė, ji gali būti priimtina, jei nebus daroma įtakos BVP ir BNP dydžiui.

3. SANDORIAI SU LIKUSIO PASAULIO SEKTORIUMI

Pagal 2010 m. ESS (A priedo 1.63 ir 2.29 dalys) vienetai nerezidentai, kuriems priklauso žemė arba pastatai tos šalies ekonominėje teritorijoje (atsižvelgiama tik į su ta žeme ar pastatais susijusius sandorius), laikomi menamais vienetais rezidentais.

Tai reiškia, kad teikiama būsto, priklausančio nerezidentui, paslauga yra įtraukiama į valstybės, kurioje yra tas būstas, ekonomikos produkciją. Savininko nerezidento užimamo būsto nuomos vertė yra įrašoma kaip būsto paslaugų eksportas, o atitinkamas grynasis likutinis perteklius – kaip likusio pasaulio sektoriaus pirminės pajamos (2010 m. ESS A priedo 3.173 ir 4.60 dalys).

Apie rezidentus, nuosavybės teise turinčius būstą užsienyje, 2010 m. ESS A priedo 3.75 dalyje teigiama, kad „[s]avininkų užimtų būstų, pvz., vasarnamių, nuomos užsienyje vertė į sąskaitas turėtų būti įrašoma ne kaip dalis vidaus gamybos, o kaip paslaugų importas, o atitinkamas grynasis likutinis perteklius – kaip iš likusio pasaulio sektoriaus gautos pirminės pajamos.“

Apskritai nekyla daug problemų, jei nerezidentui priklausantis būstas faktiškai nuomojamas rezidentui, kadangi bus stebimas pinigų srautas, kuris bus įtrauktas į mokėjimų balansą. Rezidentams užsieniečiams priklausantis ir jų užimtas būstas turėtų būti nustatomas atskirai. Norint atskirti rezidentą nuo nerezidento, informacijos apie savo būste gyvenančių savininkų pilietybę nepakanka. Rezidentams užsieniečiams priklausantys poilsiniai būstai tikriausiai bus reikšmingiausi, todėl susijusioms valstybėms narėms būtų naudinga susitarti dėl savininkų nerezidentų skaičiaus. Vis dėlto paprastai informacijos apie savo būste gyvenančius savininkus nerezidentus trūksta. Dar labiau trūksta informacijos apie rezidentus, kuriems nuosavybės teise priklauso poilsiniai būstai užsienyje. Norėdama išvengti neatitikimų valstybė narė, išskaičiuodama savininkų nerezidentų užimamo būsto pirmines pajamas, turėtų tuo pačiu pridėti pirmines pajamas už būstus užsienyje, kurie nuosavybės teise priklauso rezidentams ir yra jų užimti.

Šiuo atžvilgiu taip pat sudėtinga vertinti pakaitinio naudojimosi būstus. Kadangi tuo pačiu ataskaitiniu laikotarpiu tokiu būstu gali naudotis įvairių šalių rezidentai, atrodytų, kad tiesioginis priskyrimas kilmės šaliai yra beveik neįmanomas. Palyginamus rezultatus galima gauti taikant praktiškesnį metodą. Pirma, (sąlyginė) pridėtinė vertė, kurią sukuria pakaitinio naudojimosi būstas, priskiriama nuosavybės teisę turinčios bendrovės kilmės šaliai. Vėliau galima paprašyti, kad nuosavybės teisę turinti bendrovė pateiktų informaciją apie savininkų, kurie tam tikru laiku naudojasi būstu, kilmės šalį, ir tokia informacija galėtų būti naudojama kaip paskirstymo schema.

15 principas

Pagal 2010 m. ESS visi būstai, esantys valstybės narės ekonominėje teritorijoje, prisideda prie jos BVP. Grynasis likutinis perteklius, kurį gauna nerezidentai, kuriems nuosavybės teise priklauso toje valstybėje narėje esanti žemė ar pastatai, įrašomas kaip likusio pasaulio sektoriaus turto pajamos ir todėl turi būti išskaičiuotas iš BVP, kai BVP perskaičiuojamas į BNP (ir atvirkščiai). Šis grynasis likutinis perteklius laikomas grynuoju likutiniu pertekliumi, gaunamu iš faktinės ir sąlyginės būsto nuomos. Valstybė narė, išskaičiuodama savininkų nerezidentų užimamo būsto turto pajamas, turėtų tuo pačiu pridėti pirmines pajamas už būstus užsienyje, kurie nuosavybės teise priklauso rezidentams ir yra jų užimti.

(1) Siekiant nuoseklumo su 2010 m. ESS šiame tekste vartojamas terminas „nuomos įmoka“.

(2) Teoriškai įmanoma, kad savo būste gyvenantys savininkai, atskirai ar kartu įdarbina namų ūkių tvarkytojus, neįtraukdami kitų statistinių vienetų, pvz., būsto statybos ar administravimo bendrovių. Tokiu atveju pagal vartotojų sąnaudų metodą į produkciją turėtų būti įtraukiama atlygiui darbuotojams skiriama suma.