LT Europos Sąjungos oficialusis leidinys L 109/27

KOMISIJOS SPRENDIMAS (ES) 2016/649

2016 m. sausio 15 d.

dėl priemonių SA.24123 (12/C) (ex 11/NN), kurias suteikė Nyderlandai. Tariamas Leidschendamo-Vorburgo savivaldybės įvykdytas žemės pardavimas žemesne nei rinkos kaina

(pranešta dokumentu Nr. C(2016) 85)

(Tekstas autentiškas tik nyderlandų kalba)

(Tekstas svarbus EEE)

EUROPOS KOMISIJA,

atsižvelgdama į Sutartį dėl Europos Sąjungos veikimo, ypač į jos 108 straipsnio 2 dalies pirmą pastraipą,

atsižvelgdama į Europos ekonominės erdvės susitarimą, ypač į jo 62 straipsnio 1 dalies a punktą,

pakvietusi suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas pagal minėtas nuostatas (1) ir atsižvelgdama į jų pastabas,

kadangi:

1. PROCEDŪRA

(1) 2007 m. rugsėjo 10 d. raštu fondas Stichting Behoud Damplein Leidschendam (toliau – Stichting), įsteigtas 2006 m. siekiant apginti netoli Leidschendamo miesto (Leidschendamo-Vorburgo savivaldybė, Nyderlandai) Damplein aikštės gyvenančių gyventojų interesus, Komisijai pateikė skundą dėl tariamo valstybės pagalbos suteikimo įgyvendinant Leidschendamo-Vorburgo savivaldybės, bendradarbiaujant su keliomis privačiomis šalimis, inicijuotą nekilnojamojo turto projektą.

(2) 2007 m. spalio 12 d. raštu Komisija skundą persiuntė Nyderlandų valdžios institucijoms, kad šios jį apsvarstytų, ir paprašė atsakyti į kelis klausimus. Nyderlandų valdžios institucijos atsakymą pateikė 2007 m. gruodžio 7 d. raštu. Komisija Nyderlandų valdžios institucijoms papildomus informacijos prašymus nusiuntė 2008 m. balandžio 25 d., rugsėjo 12 d., 2009 m. rugpjūčio 14 d., 2010 m. vasario 12 d. ir 2011 m. rugpjūčio 2 d. raštais. Nyderlandų valdžios institucijos į tuos prašymus atsakė atitinkamai 2008 m. gegužės 30 d. ir lapkričio 7 d., 2009 m. spalio 30 d., 2010 m. balandžio 12 d., 2011 m. rugsėjo 29 d. ir spalio 3 d. raštais. 2010 m. kovo 12 d. įvyko Komisijos tarnybų ir Nyderlandų valdžios institucijų posėdis, jo rezultatas – 2010 m. rugpjūčio 30 d. raštu Komisijai suteikta papildomos informacijos.

(3) 2012 m. sausio 26 d. raštu Komisija Nyderlandams pranešė nusprendusi dėl konkrečios priemonės, susijusios su nekilnojamojo turto projektu, pradėti Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo (toliau – SESV) 108 straipsnio 2 dalyje nustatytą procedūrą. Komisijos sprendimas pradėti procedūrą (toliau – sprendimas pradėti procedūrą) buvo paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje (2). Šiuo sprendimu pradėti procedūrą Komisija suinteresuotąsias šalis pakvietė teikti pastabas dėl jos pateikto preliminaraus priemonės vertinimo.

(4) Du kartus pratęsus pastabų pateikimo terminą ir po 2012 m. kovo 12 d. posėdžio su Komisijos tarnybomis, kuriame dalyvavo priemonės gavėja, Nyderlandų valdžios institucijos pastabas dėl sprendimo pradėti procedūrą pateikė 2012 m. balandžio 18 d. raštu.

(5) 2012 m. balandžio 16 d. raštu Stichting Komisijai pateikė pastabas dėl sprendimo pradėti procedūrą. Nekonfidenciali šių pastabų versija Nyderlandų valdžios institucijoms buvo persiųsta 2012 m. gegužės 16 d. raštu. 2012 m. birželio 14 d. raštu Nyderlandų valdžios institucijos pateikė pastabas dėl Stichting pastabų.

(6) 2013 m. sausio 23 d. Komisija priėmė galutinį sprendimą, kuriame padarė išvadą, kad ginčijamas nekilnojamojo turto projektas yra susijęs su pagalba pagal SESV 107 straipsnio 1 dalį.

(7) Nyderlandai, Leidschendamo-Vorburgo savivaldybė ir gavėja Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV2013 m. sausio 23 d. sprendimą apskundė. Savo 2015 m. birželio 30 d. spendimu Bendrasis Teismas sprendimą panaikino (3). Taigi Komisijai teko iš naujo nagrinėti priemonę ir priimti naują sprendimą dėl ginčijamo nekilnojamojo turto projekto.

2. PRIEMONIŲ APIBŪDINIMAS

2.1. SUSIJUSIOS ŠALYS

(8) Leidschendamo-Vorburgo savivaldybė (toliau – savivaldybė) yra Pietų Olandijos provincijoje, netoli Hagos, Nyderlanduose.

(9) Schouten-de Jong Bouwfonds (toliau – SJB) – bendrija, kurią ginčijamo nekilnojamojo turto projekto tikslais įsteigė Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (toliau – Schouten de Jong) ir Bouwfonds Ontwikkeling BV (toliau – Bouwfonds) ir kuri pagal Nyderlandų teisę neturi juridinio asmens statuso (4).

(10) Nyderlandų mieste Vorburge įsisteigusi Schouten de Jong Nyderlanduose, visų pirma Leidschendamo teritorijoje, plėtoja nekilnojamojo turto projektus. 2011 m. jos apyvarta buvo 60 mln. EUR.

(11) Nyderlandų mieste Delfte įsisteigusi bendrovė Bouwfonds, Rabo Vastgoed patronuojamoji įmonė, yra didžiausia nekilnojamojo turto plėtotoja Nyderlanduose ir viena iš trijų didžiausių Europos nekilnojamojo turto rinkos bendrovių. Bendrovė Bouwfonds veiklą vykdo visų pirma Nyderlanduose, Vokietijoje ir Prancūzijoje. 2011 m. Bouwfonds apyvarta buvo 1,6 mlrd. EUR.

(12) Savivaldybė ir SJB, siekdamos pradėti ginčijamo nekilnojamojo turto projekto žemės eksploatavimo etapą, sudarė viešojo ir privačiojo sektorių partnerystės susitarimą, įsteigdamos viešojo ir privačiojo sektorių partnerystės įstaigą (ol. vennootschap onder firma, toliau – VPSPĮ). Abi VPSPĮ partnerės turėjo padengti po 50 % sąnaudų ir prisiimti 50 % su projekto žemės eksploatavimo etapu susijusios rizikos. VPSPĮ sprendimai turėjo būti priimami vienbalsiai. Remiantis Nyderlandų valdžios institucijų pateikta informacija, Schouten de Jong ir Bouwfonds yra solidariai atsakingos (ol. hoofdelijk aansprakelijk) už tai, kad SJB įvykdytų įsipareigojimus pagal VPSP susitarimą (5).

2.2. NEKILNOJAMOJO TURTO PROJEKTAS

(13) 2004 m. balandžio 6 d. savivaldybės taryba priėmė Dam centro žemės eksploatavimo bendrąjį planą (angl. Concept Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) ir Dam centro bendrąjį planą (angl. Concept Masterplan Damcentrum), kuriais nustatytas bendrasis susitarimas, kuriuo siekiama pagyvinti Leidschendamo miesto centrą (toliau – Leidschendamo centro projektas) (6). Leidschendamo centro projektas plėtojamas maždaug 20,7 hektarų teritorijoje, jam įgyvendinti reikia nugriauti maždaug 280 daugiausiai socialinių būstų, atnaujinti viešąsias erdves ir viešąsias paslaugas (nuotekų sistemą, grindinius, apšvietimą ir kt.) ir pastatyti maždaug 600 naujų būstų (socialinių ir laisvojo sektoriaus būstų), taip pat maždaug 3 000 m2 komercines (parduotuvių) patalpas, dviejų aukštų požeminę automobilių stovėjimo aikštelę ir perkelti bei perstatyti mokyklą. Leidschendamo centro projektas buvo padalytas į įvairius dalinius projektus, vienas iš jų – nekilnojamojo turto projektas Damplein aikštėje (toliau – Damplein aikštės projektas).

2.2.1. Statybos darbų etapas

(14) Remdamasi Leidschendamo centro projektu, 2004 m. rugsėjo 9 d. savivaldybė su keliais privačiais projekto plėtotojais, įskaitant SJB, sudarė bendradarbiavimo susitarimą (toliau – 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimas). 2004 m. Bendradarbiavimo susitarime nustatyta, kad privatūs projekto plėtotojai, įgyvendindami kiekvieną jiems paskirtą konkrečią Leidschendamo centro projekto dalį, turėtų savo rizika ir sąnaudomis pastatyti ir parduoti numatytą nekilnojamąjį turtą.

(15) Remiantis 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimu, statybos darbai turėtų būti pradėti žemę parengus statyboms (žr. (23) konstatuojamąją dalį) ir gavus reikalingus statybos darbų leidimus. Tačiau privatiems plėtotojams buvo leista laisvojo sektoriaus būstų statybą atidėti tol, kol 70 % šių būstų (kartu su socialiniais būstais arba atskirai), esančių vietoje, kurioje įgyvendinamas dalinis projektas, bus iš anksto parduota (2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 7 straipsnio 5 dalis, toliau – 70 % sąlyga). Ši 70 % sąlyga yra įprasta Nyderlandų statybos darbų sutartyse, ja siekiama apriboti projekto plėtotojų riziką, kad jų pastatytas nekilnojamasis turtas galbūt bus neperkamas. Tačiau susitarime nenustatyta jokios galimybės atidėti komercinių patalpų ir požeminės automobilių stovėjimo aikštelės statybos darbus.

(16) Pagal 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimą ir papildomą projekto susitarimą, sudarytą 2004 m. lapkričio 22 d. (toliau – SJB projekto susitarimas), buvo numatyta, kad SJB pastatys iš viso 242 būstus, iš kurių 74 iš pradžių planuota pastatyti Damplein aikštėje (7). SJB Damplein aikštėje taip pat pastatytų maždaug 2 400 m2 komercinės paskirties patalpų ir požeminę automobilių stovėjimo aikštelę, kurioje, be privačios dalies (75 stovėjimo vietų), būtų ir viešoji dalis (225 stovėjimo vietos). Komercinės patalpos ir būstai būtų statomi virš požeminės automobilių stovėjimo aikštelės.

(17) Kaip savo pateiktoje medžiagoje aiškiai pabrėžė Nyderlandų valdžios institucijos, savivaldybė projekto statybos etape nedalyvavo ir neprisiėmė jokios rizikos dėl būstų ir komercinių patalpų pardavimo. Iš šio pardavimo gautas pelnas, jei jo būtų, atitektų tiesiogiai privatiems nekilnojamojo turto plėtotojams. Projekto statybos darbų etapas turėtų būti atskirtas nuo žemės eksploatavimo etapo, kuriame savivaldybė dalyvavo su SJB sudariusi viešojo ir privačiojo sektorių partnerystę ir prisiėmė 50 % rizikos (žr. 19 konstatuojamąją dalį).

2.2.2. Žemės eksploatavimo etapas

(18) Prieš pradedant kiekvienos nekilnojamojo turto projekto dalies statybos darbus, reikėjo įsigyti žemę, pertvarkyti viešąją infrastruktūrą ir parengti žemę statybos darbams. Kadangi buvo numatyta, kad žemės darbų etapui reikės didelių sąnaudų (tuo metu paskaičiuota, kad jos bus maždaug 30 mln. EUR) ir jis bus susijęs su didele rizika, savivaldybė nusprendė šiems darbams įgyvendinti su SJB sudaryti viešojo ir privačiojo sektorių partnerystę (8). Taigi savivaldybė ir SJB 2004 m. lapkričio 22 d. pasirašė žemės eksploatavimo ir VPSP susitarimą (toliau – GREX).

(19) Mainais už dalyvavimą projekto žemės eksploatavimo etape SJB gautų VPSPĮ pajamų dalį ir teisę plėtoti anksčiau savivaldybei paskirtus žemės sklypus (9). Remiantis GREX, ir savivaldybė, ir SJB suteiktų tiesioginį finansinį įnašą VPSPĮ, kad ši galėtų vykdyti žemės darbus (10). GREX taip pat nustatyta, kad savivaldybė ir SJB padengtų po 50 % žemės eksploatavimo etapo sąnaudų ir rizikos (GREX 4 straipsnio 1 dalis) ir kad žemės eksploatavimo galutinės pajamos ir (arba) nuostoliai būtų padalyti laikantis 2004 m. Bendradarbiavimo susitarime (14 straipsnio 3 dalyje) nustatytų taisyklių. Tomis taisyklėmis nustatyta, kad žemės eksploatavimo etapo pabaigoje neigiamas arba teigiamas iki 1 mln. EUR rezultatas būtų lygiomis dalimis padalytas savivaldybei ir SJB, o teigiamo rezultato dalis, viršijanti 1 mln. EUR, būtų padalyta savivaldybei, SJB ir kitoms privačioms šalims, dalyvaujančioms nekilnojamojo turto projekto statybos darbų etape (2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 10 straipsnio 9 dalis).

(20) Žemės eksploatavimo etape ne tik turėjo būti parengta žemė statybos darbams, bet ir pastatyta, laikinai naudojama ir perparduota požeminės automobilių stovėjimo aikštelės viešoji dalis, taip pat pastatyta mokykla (GREX 4 straipsnis). Taigi, įgyvendinant VPSP susitarimą, su SJB susitarta, kad SJB pastatys požeminę automobilių stovėjimo aikštelę, kuri buvo laikoma neatsiejamai susijusia su privačia požeminės automobilių stovėjimo aikštelės dalimi (GREX 9 straipsnis), už tai SJB iš VPSPĮ gautų ne daugiau negu maždaug 4,6 mln. EUR (2003 m. sausio 1 d. verte) (SJB projekto susitarimo 6 straipsnis). Požeminės stovėjimo aikštelės privačios dalies statybos darbus finansuotų pati SJB. VPSPĮ ketino visą stovėjimo aikštelę parduoti trečiajai šaliai, o iš to gautos pajamos tektų VPSPĮ, kurias ši paskirstytų savivaldybei ir SJB.

(21) Galiausiai VPSPĮ taip pat padengtų 50 % mokyklos statybos kitoje Leidschendamo centro projekto plano vietoje, sąnaudų. Likusius 50 % tiesiogiai finansuotų savivaldybė (GREX 8 straipsnis).

(22) Kaip matyti iš 18–21 konstatuojamųjų dalių, projekto žemės eksploatavimo etapo sąnaudas iš esmės sudarė žemės, kuri nebuvo savivaldybės nuosavybė, įsigijimo sąnaudos, žemės parengimo statybos darbams sąnaudos, požeminės automobilių stovėjimo aikštelės viešosios dalies sąnaudos ir 50 % mokyklos statybos sąnaudų.

(23) VPSPĮ pajamų iš žemės eksploatavimo etapo gautų pirmiausia iš to, kad, VPSPĮ žemę parengus statyboms, žemė būtų parduota privatiems projekto plėtotojams, įskaitant SJB. Kiekvienas projekto plėtotojas turėjo įsigyti jam paskirtą žemę būstams ir komercinėms patalpoms statyti. Žemės kainos buvo nustatytos 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 10 straipsnyje ir 3a priede. 2004 m. Bendradarbiavimo susitarime aiškiai nustatyta, kad šios kainos buvo mažiausios nustatytos kainos ir galėjo didėti, jeigu pastatytų pastatų grindų plotas būtų didesnis nei planuota. Šios kainos buvo pagrįstos 2003 m. kovo 11 d. nepriklausomo eksperto vertinimo ataskaita, kurioje buvo nustatyta, kad kainos atitinka rinkos kainas. Už žemę, gavus reikalingus statybos leidimus ir ne vėliau kaip žemės juridinio perdavimo momentu, reikėjo sumokėti atitinkamam privačiam plėtotojui (2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 10 straipsnio 5 dalis).

(24) Nustatyta mažiausia viso Leidschendamo centro projekto žemės, kurią VPSPĮ pardavė bendrijai SJB, kaina buvo 18,5 mln. EUR (2003 m. sausio 1 d. verte). Nustatyta mažiausia Damplein aikštės teritorijoje esančios žemės, kurią VPSPĮ pardavė bendrijai SJB, kaina buvo 7,2 mln. EUR (2003 m. sausio 1 d. verte), ir kiekvienais metais, iki kol bus išmokėta, ji indeksuojama 2,5 %

(25) Antra, VPSPĮ turėjo gauti papildomų pajamų iš kiekvieno privataus projekto plėtotojo imdama žemės eksploatavimo mokestį ir kokybės mokestį, kaip nustatyta 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 10 straipsnio 3 dalyje (11). Šie mokesčiai buvo apskaičiuoti pagal privataus projekto plėtotojo planuojamų pastatyti būstų skaičių ir galėjo būti padidinti arba sumažinti atsižvelgiant į faktiškai pastatytų būstų skaičių. Šiuos mokesčius reikėjo sumokėti vėliausiai iki 2004 m. liepos 1 d.; taip pat reikėjo sumokėti iškart visą sumą už visus atitinkamo privataus plėtotojo pastatytus būstus, susijusius su Leidschendamo centro projektu.

(26) Už visus SJB Leidschendamo centre planuotus pastatyti būstus šiai bendrijai tekęs visas nustatytas žemės eksploatavimo mokestis buvo maždaug 1,1 mln. EUR, o kokybės mokestis – maždaug 0,9 mln. (2003 m. sausio 1 d. verte), kiekvienais metais indeksuojamas 2,5 % Galutiniai žemės eksploatavimo ir kokybės mokesčiai turėjo priklausyti nuo faktiškai pastatytų būstų.

(27) 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 6 straipsnio 6 dalyje (12) nustatyta, kad, jeigu statybos leidimai nebus gauti laiku, šalys iš naujo rengs derybas dėl susitarimo, įskaitant ir žemės kainų skaičiavimą bei duomenis, kuriais remiantis tas kainas reikia mokėti, kiek įmanoma laikydamosi šio susitarimo ir dvišalių susitarimų sąlygų.

(28) Be to, 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 16 straipsnyje nustatyta, kad šis susitarimas arba dvišaliai susitarimai gali būti visiškai arba iš dalies panaikinti tik konkrečiai nurodytomis aplinkybėmis. Vienos iš tokių aplinkybių yra „nenumatytos aplinkybės, nurodytos Civilinio kodekso 6 straipsnio 258 dalyje“: jeigu viena iš šalių tada laikytųsi nuomonės, kad kitos šalys negali iš jos reikalauti vykdyti nepakeisto susitarimo, šalys turi pradėti derybas ir susitarti dėl abipusiškai priimtinų pakeistų sąlygų.

(29) 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 18 straipsnyje nustatyta, kad, kilus ginčų dėl šio susitarimo arba dvišalių susitarimų, ginčai bus sprendžiami šalims kiek įmanoma geranoriškai ir sąžiningai bendradarbiaujant. Jeigu tai būtų neįmanoma, pagal Nyderlandų arbitražo instituto Roterdame taisykles, ginčą reikėtų perduoti spręsti arbitražui. Arbitražo vieta – Haga.

2.3. KAINOS SUMAŽINIMAS ATGALINE TVARKA IR MOKESČIŲ ATSISAKYMAS

(30) Pagal 2004 m. kovo mėn. nustatytą tvarkaraštį statybos Damplein aikštėje darbus iš pradžių buvo planuota pradėti 2005 m. lapkričio mėn. Tačiau dėl kelių nacionalinių teismų procesų vėluota SJB išduoti statybos leidimus, kad šioji galėtų pradėti statybos darbus, galiausiai leidimai buvo gauti tik 2008 m. lapkričio mėn.

(31) SJB išankstinį būstų pardavimą pradėjo 2007 m. vasario mėn., bet patyrė sunkumų juos pardavinėdama, galiausiai jai pavyko iš anksto parduoti tik 20 iš planuotų 67 būstų. Dėl pavėluotai gautų reikalingų statybos leidimų 2008 m. rugsėjo mėn. šios išankstinio pardavimo sutartys buvo panaikintos, todėl tų metų lapkričio mėn. SJB galiausiai gavus leidimus statybos darbams pradėti, nebuvo iš anksto parduotas nė vienas būstas, kurį SJB turėjo pastatyti Damplein aikštėje. Tuo metu prasidėjo finansų krizė, visų pirma palietusi Nyderlandų nekilnojamojo turto rinką.

(32) Susiklosčius tokioms aplinkybėms, SJB savivaldybei pranešė, kad, remdamasi 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo sąlyga, kuria buvo leidžiama, pardavus mažiau negu 70 % būstų, atidėti būstų statybos darbus, nepradės jokių statybos darbų.

(33) Šiuo atžvilgiu SJB nurodė 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo nuostatas, visų pirma 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 6 straipsnio 6 dalį, kurioje nustatyta galimybė pradėti naujas derybas dėl kainos ir įvykdymo datų, jeigu statybos leidimai nebūtų gauti laiku. Pasak SJB, kadangi šie leidimai buvo gauti nuo planuotos dienos praėjus net trejiems metams, SJB negali būti verčiama vykdyti nepakeisto bendradarbiavimo susitarimo. Taigi šalys nusprendė pradėti naujas derybas dėl pradinių susitarimų.

(34) 2008 m. rudenį SJB VPSPĮ pateikė pasiūlymą už Damplein aikštėje esančią žemę vietoj prašomų ir iš pradžių nustatytų 7,2 mln. EUR (2003 m. sausio 1 d. verte) sumokėti 4 mln. EUR ir 2009 m. balandžio mėn. pradėti statybos darbus visiškai neatsižvelgiant į tai, ar kiek nors būstų buvo iš anksto parduota. Už tokį kainos sumažinimą SJB mainais sutiko atsisakyti savo teisės taikyti 2004 m. Bendradarbiavimo susitarime nustatytą 70 % sąlygą ir atsisakyti žalos, kurią patyrė dėl to, kad trejus metus vėluota suteikti statybos leidimus. SJB taip pat pasiūlė susisiekti su investuotoju, kuris garantuotų pirksiąs neparduotus būstus. Pasak Nyderlandų valdžios institucijų, tai nulėmė mažesnę kainą, nei ta, kuri būtų gauta tiesiogiai pardavus privatiems asmenims.

(35) 2008 m. gruodžio 18 d. VPSPĮ ir SJB iš esmės susitarė sumažinti kainą, tačiau, prieš gaudama savivaldybės tarybos pritarimą, savivaldybė susisiekė su nepriklausomu ekspertu, kad šis nustatytų, ar SJB apskaičiuota kaina atitiko rinkos kainą. 2009 m. vasario 11 d. ataskaitoje ekspertas pateikė išvadą, kad, taikant likutinės vertės metodą ir atsižvelgiant į tai, jog SJB įsipareigojo neparduotus būstus parduoti investuotojui ir sutiko savo iš pradžių numatytą 5 % pelno ir rizikos maržą sumažinti iki 2 %, 4 mln. EUR (2010 m. sausio 1 d. verte) kaina galėtų būti laikoma atitinkančia rinkos kainą už žemę Damplein aikštėje 2010 m. Ataskaitoje neatsižvelgta į tai, kad buvo sumažinti žemės eksploatavimo ir kokybės mokesčiai.

(36) Atsižvelgiant į šią ataskaitą ir į tai, kad, pasak Nyderlandų valdžios institucijų, savivaldybė bijojo, jog bus dar vėluojama, ir manė, kad visiems būtų naudinga kuo greičiau pradėti statybos etapą, savivaldybės taryba 2009 m. kovo 10 d. posėdyje nusprendė, kad VPSPĮ sutiks sumažinti Daimplein aikštėje esančios žemės kainą ir mokesčius, dėl kurių su SJB buvo susitarta dar 2004 m. Savivaldybės tarybos nariams nusiųstame 2009 m. vasario 18 d. savivaldybės pasiūlyme užsimenama apie žemės kainos ir žemės eksploatavimo ir kokybės mokesčių sumažinimą. Pasiūlyme taip pat teigiama, kad dėl šio sumažinimo žemės eksploatavimo etape, kuriame pelnas ir nuostolis turėjo būti subalansuoti, projektas taptų nuostolingas. Pasiūlyme taip pat prašoma savivaldybės pasirūpinti 50 % nuostolių. Pasiūlyme dar nurodoma, kad dėl finansų krizės SJB nepavyko gauti Damplein aikštės plėtojimui reikalingo finansavimo.

(37) Dėl kainos sumažinimo savivaldybė, VPSPĮ ir SJB oficialiai susitarė 2010 m. kovo 1 d. sudarydamos susitarimą (toliau – Papildomas susitarimas). Šiuo susitarimu iš dalies pakeistas 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimas, SJB projekto susitarimas ir GREX susitarimas. Papildomo susitarimo 2 straipsnio 1 dalies 2 punkto pirmosios pastraipos i papunktyje nustatyta, kad, priešingai nei susitarta 2004 m. Bendradarbiavimo susitarime, SJB parduodamos žemės Damplein aikštėje kaina būtų 4 mln. EUR. Papildomo susitarimo 2 straipsnio 1 dalies 2 punkto pirmosios pastraipos ii papunktyje nustatyta, kad žemės eksploatavimo ir kokybės mokesčiai, dėl kurių anksčiau susitarta, nebebus taikomi. Toje antroje pastraipoje konkrečiai neužsiminta apie žemę Damplein aikštėje (13).

(38) Papildomame susitarime taip pat teigiama, kad SJB statybos darbus Damplein aikštėje pradėjo 2009 m. liepos 7 d. ir kad tuos darbus turėjo įvykdyti be pertrūkių. Darbai turėjo būti užbaigti iki 2011 m. gruodžio mėn. Pavėlavusi tai padaryti, SJB turėjo grąžinti dalį sumažintos kainos. Žemė būtų perduota vėliausiai 2010 m. kovo mėn. viduryje, o pinigai sumokėti vėliausiai žemės perdavimo dieną.

(39) Be to, 2009 m. liepos 13 d. VPSPĮ ir SJB sudarė naują susitarimą dėl viešosios požeminės automobilių stovėjimo aikštelės (14). Pagal šį susitarimą SJB viešosios požeminės automobilių stovėjimo aikštelės statybos darbus turėjo pradėti antrąjį 2009 m. ketvirtį ir juos užbaigti per nustatytą laikotarpį. Už viešosios požeminės automobilių stovėjimo aikštelės statybos darbus VPSPĮ SJB sumokėtų 5,4 mln. EUR (2009 m. balandžio 1 d. verte) (15); ši suma būtų nekintanti iki statybos darbų pabaigos ir nebūtų indeksuojama.

(40) 2010 m. sausio 15 d. SJB ir Wooninvest Projecten BV, bendrovė, susijusi su vienu iš projektų plėtotojų, pasirašiusių 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimą, pasirašė pirkimo ir statybos darbų susitarimą (ol. koop/aannemingsovereenkomst) dėl 43 būstų, kuriuos Wooninvest išnuomotų privatiems asmenims, pirkimo. Šalys susitarė, kad SJB iki 2010 m. sausio 29 d. radus privatų pirkėją daliai šių būstų, šie būstai nebūtų parduodami Wooninvest. Susitarime taip pat nustatytas laikotarpis nuo 2010 m. sausio 29 d. iki būstų perdavimo Wooninvest, ir SJB per šį laikotarpį gali perpirkti bendrovei Wooninvest parduotus būstus tokiomis pat sąlygomis, kokiomis jie buvo parduoti bendrovei Wooninvest, ir sumokėti kompensaciją už Wooninvest patirtas sąnaudas ir 6 % per metus palūkanas už laikotarpį nuo tada, kai Wooninvest sumokėjo bendrijai SJB, iki tada, kai Wooninvest būstus perdavė bendrovei SJB (24 straipsnis).

3. SPRENDIMAS PRADĖTI PROCEDŪRĄ

(41) Sprendimu pradėti procedūrą Komisija pradėjo SESV 108 straipsnio 2 dalyje nustatytą oficialią tyrimo procedūrą dėl kainos už žemę sumažinimo atgaline data ir dėl to, kad VPSPĮ SJB naudai atsisakė žemės eksploatavimo ir kokybės mokesčių, (toliau – ginčijamos priemonės) remdamasi tuo, kad šios priemonės gali būti valstybės pagalba pagal SESV 107 straipsnio 1 dalį, be to, Komisijai kilo abejonių, ar tos priemonės dera su vidaus rinka.

(42) Visų pirma Komisijai atrodė mažai tikėtina, kad hipotetinis privatus pardavėjas, atsidūręs padėtyje, panašioje į savivaldybės padėtį, būtų sutikęs taip pat sumažinti kainą ir atsisakyti mokesčių, kaip to reikia taikant rinkos ekonomikos investuotojo principą. Atgaline data sumažinusi žemės, kurią pardavė SJB, pardavimo kainą, VPSPĮ, taigi ir savivaldybė, nusprendė prisiimti smunkančios būsto rinkos riziką. Šie veiksmai neatitinka pačių Nyderlandų valdžios institucijų tvirtinimo, kad visą projekto statybos darbų etapo riziką ir išlaidas turėjo prisiimti privatūs projekto plėtotojai, įskaitant SJB. Kadangi VPSPĮ, žemės pardavėja, finansiniu požiūriu su šiuo projekto etapu buvo nesusijusi, nebuvo jokios priežasties manyti, kad hipotetinis privatus pardavėjas, atsidūręs panašioje padėtyje, kaip savivaldybė, atgaline data sutartinę pardavimo kainą už žemės sklypą sumažinti sutiktų dėl to, kad numatomam pirkėjui iškilo problemų parduodant tame sklype planuojamus pastatyti būstus. Taip pat neatrodo, kad rinkos ekonomikos investuotojo principą atitiktų ir žemės eksploatavimo bei kokybės mokesčių atsisakymas, nes buvo nepanašu, kad privatus investuotojas atgaline data sutiktų be jokios kompensacijos atsisakyti sutartinio dalinio jo sąnaudų kompensavimo.

(43) Galiausiai Komisija pareiškė abejojanti, ar ginčijamoms priemonėms būtų galima taikyti kurią nors iš SESV 107 straipsnyje nustatytų išimčių.

4. NYDERLANDŲ PASTABOS

(44) 2012 m. balandžio 18 d. raštu Nyderlandų valdžios institucijos pateikė savo pastabas dėl Komisijos sprendimo pradėti procedūrą.

4.1. PASTABOS DĖL FAKTŲ

(45) Nyderlandų valdžios institucijos nurodė, kad, priešingai negu teigiama remiantis Papildomo susitarimo 2 straipsnio 1 dalies 2 punktu, savivaldybė neatsisakė visos žemės eksploatavimo ir kokybės mokesčių, dėl kurių iš pradžių susitarta pagal 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimą, sumos, veikiau ji atsisakė tik tų mokesčių, kuriuos SJB turėjo mokėti už Damplein aikštėje ketinamus pastatyti būstus. Pasak Nyderlandų valdžios institucijų, tie mokesčiai kartu sudarė 551 544 EUR (2003 m. sausio 1 d. verte, kuri 2010 m. sausio 1 d. iš viso būtų 719 400 EUR). Siekdamos pagrįsti savo poziciją, Nyderlandų valdžios institucijos nurodė pasiūlymą dėl kainos sumažinimo, kurį savivaldybė savo tarybai nusiuntė 2009 m. vasario 18 d., ir prie 2004 m. bendradarbiavimo susitarimo pridėtą statybos darbų programą, pagal kurią Damplein aikštei nustatomas 511 544 EUR žemės eksploatavimo ir kokybės mokestis.

(46) Be to, Nyderlandų valdžios institucijos Komisijai pranešė, kad kainos sumažinimą bendrijai SJB VPSPĮ aptarė dar 2006 ir 2008 m. Aišku, kad 2006 m. VPSPĮ nusprendė sumažinti žemės komercinėms patalpoms pardavimo kainą dėl to, kad galėjo būti statoma mažesnės nei iš pradžių numatytos komercinės patalpos, o 2008 m. VPSPĮ nusprendė SJB suteikti kompensaciją už tai, kad vėluota išduoti statybos darbų leidimą. Kaina būtų taip sumažinta, jeigu SJB iki 2008 m. spalio 1 d. gautų galiojantį statybos darbų leidimą. Kadangi taip nebuvo, šalys nusprendė rengti naujas derybas dėl kainos sumažinimo. Pasak Nyderlandų valdžios institucijų, žemės Damplein aikštėje kainos sumažinimas ir mokesčių atsisakymas turėtų būti apskaičiuoti taip, kaip nurodyta toliau pateiktoje 1 lentelėje. 1 lentelė Nyderlandų valdžios institucijų siūlomas kainos sumažinimo ir mokesčių atsisakymo skaičiavimas Mažinimas, Damplein aikštė 2010 1 1 vertė Žemės vertė 8 622 480 Žemės eksploatavimo mokestis ir kokybės mokestis 719 400 Bendra žemės vertės ir mokesčių suma 9 341 880 Kainos mažinimas, dėl kurio susitarta 2006 ir 2008 m. – 1 734 245 Sumažinta vertė 7 607 635 2010 m. kovo mėn. Papildomas susitarimas dėl vertės – 4 000 000 Bendra sumažinta suma 3 607 635

4.2. PASTABOS DĖL VALSTYBĖS PAGALBOS BUVIMO

(47) Nyderlandų valdžios institucijos nesutinka, kad ginčijamos priemonės gali būti laikomos valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje. Iš esmės Nyderlandų valdžios institucijos laikosi požiūrio, kad ginčijamomis priemonėmis SJB nesuteikta tokio pranašumo, kokio ji nebūtų turėjusi įprastomis rinkos sąlygomis.

(48) Atvirkščiai, Nyderlandų valdžios institucijos laikosi nuomonės, kad savivaldybės veiksmai atitiko rinkos ekonomikos investuotojo principą, nes, neįgyvendinus Damplein aikštės projekto, poveikis būtų daromas visam Leidschendamo centro projektui, o savivaldybė dėl to patirtų tiesioginės ir netiesioginės žalos.

(49) Pirma, skaičiuodama tiesioginę žalą savivaldybė manė, kad, nesudarius Papildomo susitarimo, krizės laikotarpiu SJB prireiks bent dvejų metų 70 % būstų parduoti ir statybos darbams pradėti. Savivaldybė biudžete numatė, kad VPSPĮ tiesioginė žala dėl papildomo dvejų metų vėlavimo būtų 2,85 mln. EUR, o 50 % tos žalos padengtų savivaldybė. Be to, savivaldybė apskaičiavo, kad, siekiant tvarkyti apleistą teritoriją, vien tik savivaldybei tektų dar 50 000 EUR tiesioginių sąnaudų (žr. 2 lentelę). 2 lentelė Nyderlandų valdžios institucijų apskaičiuota tiesioginė žala Tiesioginė žala per 2 metus VPSP Savivaldybė (50 proc.) Palūkanos, mokamos už kredito priemonę (5 proc. 2 metus; 2009 1 1 verte nesumokėta suma yra 17 mln. EUR ) 1 800 000 900 000 Laikinas atitvarų, kelio ženklų suteikimas ir laikina techninė priežiūra 60 000 30 000 Sąnaudų atsargoms didėjimas (2,5 proc. indeksavimas) 385 000 192 500 Papildomos planavimo sąnaudos, t. y. su projektu susijusios biuro išlaidos, pvz., finansų administravimas, draudimas ir kt.) 600 000 300 000 Apleistos vietovės priežiūra 50 000 Iš viso 2 845 000 1 472 500

(50) Be to, Nyderlandų valdžios institucijos teigia, kad savivaldybė dėl tokio vėlavimo būtų patyrusi netiesioginės žalos – dar labiau blogėtų viešosios erdvės būklė, būtų prarastas tos vietos gyventojų ir būsimų nekilnojamojo turto pirkėjų pasitikėjimas vietove, reikėtų sąnaudų keičiant parduotuvių vietą, kompensuojant įmonėms padarytą žalą, dengiant priežiūros sąnaudas, taip pat reikėtų keisti kitų dalinių projektų planus. Toks vėlavimas taip pat galėtų reikšti, kad plėtojamoje vietovėje nebeliktų parduotuvių, o dėl to, kad jos yra, visa vietovė tampa tinkamesnė gyventi. Dar prieš projekto pradžią apie 23 % parduotuvių buvo tuščios, o 2010 m. nebeveikė 27 % parduotuvių. Nesiėmus būtinų priemonių vietai gaivinti, jos būklė dar blogėtų.

(51) Todėl Nyderlandų valdžios institucijos laikosi nuomonės, kad savivaldybė, atsižvelgdama į finansines prognozes ir bandydama savo pačios labui apriboti tiesioginę ir netiesioginę žalą dėl vėlavimo įgyvendinti projektą, veikė taip, kaip būtų veikęs privatus rinkos ekonomikos investuotojas. Kartu savivaldybė gavo garantiją, kad statybos darbai Damplein aikštėje bus vykdomi.

(52) Antra, Nyderlandų valdžios institucijos teigė, kad savivaldybė, suteikdama ginčijamas priemones mainais į SJB įsipareigojimą atsisakyti savo teisės taikyti 70 % sąlygą, veikė taip, kaip būtų veikęs privatus investuotojas. Tai, kad SJB nebegalėjo taikyti 70 % sąlygos, turėjo poveikį pradinio žemės vertinimo, atlikto 2003 m., prielaidoms ir 2004 m. Bendradarbiavimo susitarime nustatytai kainai. Pasak Nyderlandų valdžios institucijų, žemės pardavimo kainos sumažinimas ir mokesčių atsisakymas buvo kompensacija, kurią savivaldybė turėjo sumokėti už tai, kad SJB sutiktų atsisakyti savo teisės taikyti 70 % sąlygą. Be papildomo susitarimo SJB nebūtų pradėjusi statybos darbų Damplein aikštėje.

4.3. PASTABOS DĖL VALSTYBĖS PAGALBOS SUDERINAMUMO

(53) Nyderlandų valdžios institucijos tvirtina, kad, jeigu Komisija nuspręstų, kad ginčijamos priemonės yra valstybės pagalba, ši pagalba būtų suderinama su vidaus rinka pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą.

4.3.1. Visuotinė svarba

(54) Nyderlandų valdžios institucijos tvirtina, kad savivaldybei šio projekto įgyvendinimas sutapo su jos viešuoju interesu. Kadangi didelė žemės Damplein aikštėje dalis yra nenaudojama, o vietos būklė blogėjo, savivaldybė laikėsi nuomonės, kad Damplein aikštėje pradėti statybų darbus labai svarbu ne tik Damplein aikštės, bet ir viso Leidschendamo miesto centro plėtrai. Visų pirma, vėluojant požeminės automobilių stovėjimo aikštelės statybos darbams, galėjo kilti pavojus kitų dalinių projektų įgyvendinimui.

4.3.2. Visuotinės svarbos tikslas

(55) Pasak Nyderlandų valdžios institucijų, Leidschendamo miesto centro gaivinimu siekiama ekonominės ir socialinės sanglaudos tikslo, kaip nustatyta SESV 3 ir 174 straipsniuose. Gaivinant Leidschendamo miesto centrą, erdvė, kurios trūksta, veiksmingai naudojama naujiems būstams, komercinei infrastruktūrai ir požeminei automobilių aikštelei statyti, o gerinant viešąją infrastruktūrą padedama užtikrinti viso miesto centro sanglaudą.

4.3.3. Papildomo susitarimo tinkamumas

(56) Nyderlandų valdžios institucijos tvirtina, kad dėl 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 70 % sąlygos SJB negalėjo būti verčiama Damplein aikštėje pradėti statybos darbų. Kol SJB gavo galiojantį statybos darbų leidimą, Nyderlandų nekilnojamojo turto rinką apėmė kreditų krizė, taigi atrodė dar labiau neįtikima, kad SJB pavyktų greitai iš anksto parduoti 70 % laisvojo sektoriaus būstų. Todėl buvo surengtos naujos derybos dėl 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo, nes savivaldybė laikėsi nuomonės, kad svarbiausia yra Damplein aikštėje pradėti statybos darbus. Taigi Papildomas susitarimas buvo tinkamas ir būtinas, kad savivaldybė galėtų siekti savo tikslo gaivinti Damplein aikštę.

4.3.4. Proporcingumo principas

(57) Kad savivaldybė galėtų užtikrinti neatidėliotiną statybos darbų pradžią, SJB turėjo atsisakyti savo teisės taikyti 70 % sąlygą ir pradėti statybos darbus rizikuodama, kad būstai galbūt nebus parduoti. Todėl SJB perskaičiavo kainą, dėl kurios anksčiau buvo susitarta. Vėliau šį skaičiavimą patikrino nepriklausomas ekspertas, pareiškęs, kad sutartinė kaina atitinka rinkos kainą.

(58) Anot Nyderlandų valdžios institucijų, tai, kad nepriklausomas ekspertas nurodė, jog kaina atitinka rinkos kainą, reiškia, kad kaina buvo sumažinta proporcingai. Tai taip pat reikštų, kad SJB išmokėta kompensacija nebuvo pernelyg didelė. Kainos sumažinimas buvo savivaldybės sumokėta kompensacija už tai, kad SJB sutiktų atsisakyti savo teisės taikyti 70 % sąlygą. Be Papildomo susitarimo SJB nebūtų pradėjusi statybos darbų Damplein aikštėje.

(59) Be to, būdama VPSPĮ partnere, SJB pati prisiims 50 % rizikos ir žemės eksploatavimo sąnaudų, taigi pardavimo kainos sumažinimas, dėl kurio susitarta, turės poveikio ir jai. Siekiant žemės eksploatavimo etape subalansuoti pelną ir nuostolius, buvo nuspręsta, kad SJB VPSPĮ turėtų skirti 2,6 mln. EUR (Dam centro žemės eksploatavimo bendrojo plano 5.2.1 punktas), o kadangi VPSPĮ prisiėmė 50 % mokyklos perkėlimo sąnaudų, 25 % tų sąnaudų turi prisiimti SJB (0,7 mln. EUR).

4.3.5. Konkurencijos iškraipymas

(60) Galiausiai Nyderlandų valdžios institucijos tvirtina, kad kainos sumažinimas atgaline data yra susijęs su 67 būstų ir 14 komercinių patalpų, kurios bus parduotos nepriklausomo eksperto įvertintomis rinkos kainomis, statybos darbais. Todėl konkurencija būtų iškraipyta tik visiškai vietos mastu ir nenusvertų projekto įgyvendinimo teigiamo poveikio.

5. TREČIŲJŲ ŠALIŲ PASTABOS

(61) Dėl sprendimo pradėti procedūrą pastabas pateikė tik Stichting. Stichting palankiai vertina sprendimą pradėti procedūrą, bet laikosi nuomonės, kad šiame sprendime apibūdintos ginčijamos priemonės yra daug platesnio pagalbos sandorio dalis, ir pateikia nuorodą į savo skundą ir papildomą pateiktą medžiagą. Visų pirma Stichting nurodo tai, kad savivaldybė tariamai nemokamai perdavė žemę VPSPĮ.

(62) Stichting laikosi nuomonės, kad projektą įgyvendinti buvo vėluojama ne dėl jų pradėtų nacionalinių teismų procesų, taip pat ne dėl to, kad finansų krizė sutrukdė laiku parduoti būstus Damplein aikštėje. Pasak Stichting, Damplein aikštėje siūlomi būstai rinkoje nebuvo paklausūs nuo pat projekto pradžios 2004 m.

(63) Pasak Stichting, žemė nepriklausomo eksperto nebuvo įvertinta nei 2003, nei 2009 m.

6. NYDERLANDŲ VALDŽIOS INSTITUCIJŲ PASTABOS DĖL TREČIŲJŲ ŠALIŲ PASTABŲ

(64) Nyderlandų valdžios institucijos teigė, kad savivaldybės projektas buvo skaidriai parengtas ir apibūdintas 2004 m. balandžio 6 d. patvirtintame Dam centro bendrajame plane. Neatskleisti buvo tik susitarimai, kuriuose pateikta konfidenciali finansinė informacija, arba jų dalys.

(65) Kalbant apie nemokamą žemės perdavimą VPSPĮ, savivaldybė paaiškino, kad tai nesusiję su sprendimu pradėti procedūrą, ir nurodė savo 2009 m. Komisijai pateiktą medžiagą, kurioje paaiškino, kad žemė nebuvo perduota nemokamai, nes VPSPĮ mainais už tai teikė paslaugas. Anksčiau pateiktoje medžiagoje savivaldybė pabrėžė, kad darbus, kuriuos atliko VPSPĮ, paprastai turėtų atlikti savivaldybė.

(66) Pasak Nyderlandų valdžios institucijų, ir Stichting pradėti įvairūs teisiniai procesai, visuomenėje sukėlę daug neigiamų atgarsių apie projektą, ir kreditų krizė turėjo neigiamą poveikį būstų Damplein aikštėje pardavimui. Tačiau, iš pradžių būstus pradėjus pardavinėti 2007 m., buvo parduota beveik trečdalis būstų. Šie pardavimo susitarimai vėliau buvo panaikinti dėl to, kad vėluota išduoti reikalingus statybos leidimus. Taigi galima daryti išvadą, kad projekto pradžioje šie būstai buvo paklausūs.

(67) Nyderlandų valdžios institucijos taip pat pažymi, kad nepriklausomus ekspertus parinko savivaldybė, o ji nebuvo suinteresuota žemę parduoti pigiai.

7. GINČIJAMŲ PRIEMONIŲ VERTINIMAS

7.1. VALSTYBĖS PAGALBOS BUVIMAS PAGAL SESV 107 STRAIPSNIO 1 DALĮ

(68) SESV 107 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad: „valstybės narės arba iš jos valstybinių išteklių bet kokia forma suteikta pagalba, kuri, palaikydama tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą, iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti, yra nesuderinama su vidaus rinka, kai ji daro įtaką valstybių narių tarpusavio prekybai“.

(69) Pirma, nebuvo ginčijama, ar SJB ir Schouten de Jong bei Bouwfonds, bendrijos partnerės, taikant šią nuostatą gali būti laikomos įmonėmis, nes vykdydamos ekonominę veiklą jos siūlo prekes ir paslaugas rinkai, kaip nurodyta sprendime pradėti procedūrą.

(70) Antra, ginčijamas priemones suteikė VPSPĮ, o tai reiškia, kad buvo gautas reikalingas savivaldybės, kuriai priklauso 50 % VPSPĮ, sutikimas. Kadangi VPSPĮ sprendimus priima vienbalsiai ir dėl šių priemonių nebuvo galima susitarti be aiškaus savivaldybės tarybos pritarimo, laikoma, kad VPSPĮ sprendimas taikyti ginčijamas priemones yra valstybės sprendimas. Be to, jeigu savivaldybė nebūtų sutikusi taikyti ginčijamų priemonių, jos finansinė pozicija, susijusi su buvimu VPSPĮ partnere, būtų proporcingai mažesnė. Todėl galima manyti, kad, VPSPĮ sutikus su kainos sumažinimu ir mokesčių atsisakymu, valstybė prarado išteklių (16).

(71) Trečia, kadangi priemonės naudingos tik SJB ir galiausiai Schouten de Jong ir Bouwfonds, bendrijos partnerėms, turi būti laikoma, kad priemonės yra atrankiojo pobūdžio.

(72) Tačiau Nyderlandų valdžios institucijos nesutiko su tvirtinimu, kad sutikusi sumažinti iš pradžių nustatytą SJB parduotos žemės pardavimo kainą ir atsisakiusi mokesčių savivaldybė SJB suteikė ekonominį pranašumą, kurio ji įprastomis rinkos sąlygomis nebūtų turėjusi.

(73) Dėl 74–83 konstatuojamosiose dalyse išdėstytų priežasčių Komisija, atsižvelgdama į tai, kad susidariusios sąlygos buvo ypatingos, taip pat į konkrečias ginčijamų priemonių aplinkybes, įskaitant specifinę teisinę savivaldybės poziciją, pagrįstą 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimu ir keliais dvišaliais susitarimais su SJB, šiuo klausimu gali sutikti su Nyderlandų valdžios institucijomis.

7.1.1. Pranašumo buvimas

(74) Jau nusistovėjusi teismų praktika, kad viešosios įstaigos ar valstybinės įmonės vykdomais ekonominiais sandoriais kitai sandorio šaliai nesuteikiama jokio pranašumo, – taigi jie nėra valstybės pagalba, – jeigu tie sandoriai vykdomi įprastomis rinkos sąlygomis (17). Siekiant nustatyti, ar ekonominis sandoris vykdomas įprastomis rinkos sąlygomis, tokių valdžios institucijų arba įmonių veiksmus reikėtų lyginti su panašių privačių ekonominės veiklos vykdytojų, veikiančių įprastomis rinkos sąlygomis, veiksmais – taip nustatoma, ar valdžios institucijų arba įmonių įvykdytais sandoriais kitoms sandorio šalims suteiktas pranašumas. Tai vadinama rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principu.

(75) Todėl, siekiant nustatyti, ar savivaldybė, sutikusi sumažinti iš pradžių nustatytą SJB parduotos žemės pardavimo kainą ir atsisakyti mokesčių, SJB suteikė ekonominį pranašumą, reikia nagrinėti, ar savivaldybė laikėsi rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principo. Tai yra, norint paneigti, kad ginčijamomis priemonėmis suteiktas panašumas, reikia nustatyti, ar hipotetinis privatus pardavėjas, esantis tokioje pat padėtyje, kaip savivaldybė, būtų sutikęs taip pat sumažinti kainą ir atsisakyti mokesčių.

(76) Šiuo atžvilgiu reikėtų atsižvelgti į visus svarbius ginčijamų priemonių aspektus ir aplinkybes (18), visų pirma į savivaldybės ir SJB teisinę padėtį pasirašius 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimą ir įvairius dvišalius susitarimus, taip pat į projekto, buvusio platesnio nekilnojamojo turto projekto dalimi, sudėtingumą.

(77) Nyderlandų valdžios institucijos teigia, kad savivaldybė veikė laikydamasi rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principo, nes, neįgyvendinus Damplein aikštės projekto, tai būtų turėję poveikį visam Leidschendamo centro projektui, o savivaldybei būtų padaryta tiesioginės ir netiesioginės žalos. Šiuo atžvilgiu Nyderlandų valdžios institucijos iš esmės teigė tai, kas toliau išdėstyta. Pirma, pasak Nyderlandų valdžios institucijų, savivaldybei finansiniu ir socialiniu požiūriu buvo svarbu statybos darbus Damplein aikštėje pradėti kuo greičiau, nes dar delsiant būtų padaryta tiesioginės ir netiesioginės žalos savivaldybei, ir ši žala būtų didesnė nei savivaldybės sąnaudos jai sutikus su ginčijamomis priemonėmis. Taigi finansiniu požiūriu būdama suinteresuota, savivaldybė nusprendė peržiūrėti su SJB sudarytus susitarimus. Antra, Nyderlandų valdžios institucijos tvirtina, kad savivaldybė, sutikdama su SJB įsipareigojimu atsisakyti savo teisės taikyti 2004 m. Bendradarbiavimo susitarime nustatytą 70 % sąlygą mainais už ginčijamų priemonių taikymą, elgėsi kaip privatus investuotojas.

(78) Komisija šiuo atžvilgiu atkreipia dėmesį į toliau išdėstytus dalykus. Šiuo atveju, kaip teigiama 30 konstatuojamojoje dalyje, neginčijama, kad statybos darbus Damplein aikštėje, kuriuos pradėti iš pradžių planuota 2005 m. lapkričio mėn., delsta pradėti dėl to, kad, vykstant keliems nacionalinių teismų procesams, būtinus statybos leidimus pavyko gauti tik 2008 m. lapkričio mėn. Šiomis aplinkybėmis SJB nebenorėjo įgyvendinti 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo, kaip iš pradžių susitarta, ir, remdamasi sutartinėmis nuostatomis, paprašė, kad savivaldybė rengtų naujas derybas dėl pradinių susitarimų.

(79) Iš tikrųjų, remiantis 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo nuostatomis, kadangi vėluota gauti statybos leidimus, šalims teko pradėti naujas derybas dėl to, dėl ko buvo susitarta 2004 m. Visų pirma Bendradarbiavimo susitarimo 6 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad, jeigu būtų vėluojama gauti statybos leidimus, šalys turėtų pradėti naujas derybas dėl iš pradžių nustatytos žemės kainos ir mokėjimo datų. Be to, to susitarimo 16 straipsnyje nustatyta, kad susitarimas gali būti visiškai arba iš dalies panaikintas tik konkrečiai nurodytomis aplinkybėmis. Vienos iš tokių aplinkybių yra „nenumatytos aplinkybės, nurodytos Civilinio kodekso 6 straipsnio 258 dalyje“: jeigu viena iš šalių tada laikytųsi nuomonės, kad kitos šalys negali iš jos reikalauti vykdyti nepakeisto susitarimo, šalys turi pradėti derybas ir susitarti dėl abipusiškai priimtinų pakeistų sąlygų. Galiausiai Bendradarbiavimo susitarimo 18 straipsnyje nustatyta, kad ginčai turi būti sprendžiami abipusiu susitarimu arba kreipiantis į arbitražą.

(80) Vadinasi, remiantis šiomis nuostatomis, šalys ketino toliau bendradarbiauti, o galimybė bendradarbiavimą nutraukti buvo numatyta tik tuo atveju, jeigu nepavyktų susitarti arba šalys savo įsipareigojimų nevykdytų taip, kad būtų nebeįmanoma rengti naujų derybų. Taigi taip pat reikėtų atsižvelgti į tai, kad projektas sudėtingas, susidedantis iš kelių tarpusavyje susijusių dalinių projektų, o įgyvendinant platesnį nekilnojamojo turto projektą dalyvavo kelios su 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimu susijusios šalys.

(81) Be to, nors savivaldybė dalyvavo tik nekilnojamojo turto projekto žemės eksploatavimo etape, o projekto statybos darbų etapas buvo įgyvendinamas susijusių privačių plėtotojų, įskaitant SJB, rizika ir sąnaudomis, nustatyta, kad 2008 m., kai SJB savivaldybei pranešė nenorinti pradėti statybos darbų, projektas tebebuvo žemės eksploatavimo etape. Šiame etape savivaldybė finansiniu požiūriu dalyvavo įgyvendinant projektą, nes jai teko 50 % sąnaudų ir rizikos. Į projekto žemės eksploatavimo etapą įtrauktos žemės parengimo statybai sąnaudos, požeminės automobilių stovėjimo aikštelės viešosios dalies sąnaudos ir 50 % mokyklos statybos sąnaudų. Todėl savivaldybė finansiniu požiūriu buvo suinteresuota, kad žemės eksploatavimo darbai būtų greitai pradėti, žemę būtų galima perduoti ir kad už žemę būtų sumokėta pardavimo kaina, kaip nustatyta 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 10 straipsnio 5 dalyje. Šiomis konkrečiomis aplinkybėmis Komisija sutinka, kad, nors valdžios institucijos, t. y. savivaldybės, veiksmai įgyvendinant projektą nėra susiję su rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principu, hipotetinis privatus veiklos vykdytojas, patekęs į panašią su sutartinėmis nuostatomis ir finansais susijusią padėtį, būtų siekęs naujų derybų dėl kainos, o ne iškart panaikinęs susitarimą ir paskelbęs kvietimą dalyvauti konkurse, visų pirma atsižvelgiant į tai, kad SJB jau buvo paskirta stovėjimo aikštelės statybos sutartis. Komisija šiuo atžvilgiu taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad, vykstant naujoms deryboms, prasidėjo finansų krizė, pirmiausia turėjusi poveikį Nyderlandų nekilnojamojo turto rinkai.

(82) 2008 m. rudenį vykusių naujų šalių derybų rezultatas – SJB VPSPĮ pasiūlė sumokėti 4 mln. EUR už žemę ir 2009 m. balandžio mėn. pradėti statybos darbus, neatsižvelgiant į tai, ar kiek nors būstų bus iš anksto parduota. Be to, SJB buvo pasirengusi atsisakyti savo teisės taikyti 2004 m. Bendradarbiavimo susitarime nustatytą 70 % sąlygą. Be to, pusė nuostolio dėl sumažėjusios pardavimo kainos teko ir pačiai SJB, nes ji buvo VPSPĮ partnerė.

(83) Savivaldybės pasamdyta nepriklausoma ekspertė Fakton savo 2009 m. vasario 11 d. ataskaitoje padarė išvadą, kad galima manyti, jog, atsižvelgiant į papildomus SJB įsipareigojimus, nauja 4 mln. EUR (2010 m. sausio 1 d. verte) žemės kaina, dėl kurios susitarta, atitinka tokios žemės rinkos kainą.

(84) Šiomis aplinkybėmis Komisija neturi priežasčių manyti, kad savivaldybės veiksmai, susiję su tuo, kad ji konkrečiomis aplinkybėmis sutiko su 4 mln. EUR kaina, neatitinka įprastų rinkos sąlygų.

(85) Atsižvelgdama į tai Komisija mano, kad žemės pardavimo kainos sumažinimas ir žemės eksploatavimo bei kokybės mokesčių atsisakymas, dėl kurių susitarta savivaldybės, VPSPĮ ir SJB sudarytame Papildomame susitarime, nėra valstybės pagalba pagal SESV 107 straipsnio 1 dalį,

PRIĖMĖ ŠĮ SPRENDIMĄ:

1 straipsnis

Žemės kainos sumažinimas ir žemės eksploatavimo bei kokybės mokesčių atsisakymas bendrijos Schouten-de Jong Bouwfonds, kurios partnerės yra Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV ir Bouwfonds Ontwikkeling BV, naudai, kuriems 2010 m. kovo 1 d. pritarė Leidschendamo-Vorburgo savivaldybė, nėra valstybės pagalba pagal Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 107 straipsnio 1 dalį.

2 straipsnis

Šis sprendimas skirtas Nyderlandų Karalystei.

Priimta Briuselyje 2016 m. sausio 15 d. Komisijos vardu Margrethe VESTAGER Komisijos narė

(1) OL C 86, 2012 3 23, p. 12.

(2) Žr. 1 išnašą.

(3) 2015 m. birželio 30 d. Teismo sprendimas Nyderlandai (T-186/13), Leidschendamo-Vorburgo savivaldybė (T-190/13) ir Bouwfonds Ontwikkeling BV en Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (T-193/13) prieš Komisiją, sujungtos bylos T-186/13, T-190/13 ir T-193/13, ECLI:ES:T:2015:447.

(4) Todėl visame šio sprendimo tekste nuorodos į SJB turėtų taip pat būti laikomos nuorodomis į Schouten de Jong ir Bouwfonds.

(5) 2004 m. lapkričio 22 d. Žemės eksploatavimo ir VPSP susitarimo 4 straipsnio 1 dalyje nustatyta: „Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF. Als zodanig dragen zij met ingang van die datum gezamenlijk op basis van separaat te sluiten project-gronduitgifteovereenkomsten, in goed overleg, zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie. De daaraan verbonden kosten en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente. Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst).“

(6) Projektas iš pradžių buvo vadinamas Dam centro projektu, bet 2005 m. jo pavadinimas buvo pakeistas į Leidschendamo centro projektą. Šiame sprendime pavadinimas „Leidschendamo centro projektas“ naudojamas nekilnojamojo turto projektui apibūdinti.

(7) Galutiniuose Damplein aikštės planuose buvo numatyta, kad SJB pastatys tik 67 būstus.

(8) Nebuvo vykdomos jokios su tuo susijusios viešųjų pirkimų procedūros. Šiuo sprendimu Komisijai netrukdoma ateityje vykdyti bet kokį tyrimą dėl su šiuo projektu susijusių viešųjų pirkimų aspektų.

(9) 2004 m. vasario 10 d.Dam centro žemės eksploatavimo bendrojo plano 5.1.2 punktas.

(10) Remiantis 2004 m. vasario 10 d.Dam centro žemės eksploatavimo bendruoju planu, savivaldybė turėjo suteikti 7,3 mln. EUR, o SJB – 2,6 mln. EUR.

(11) Remdamasi „Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009“ savivaldybė privačių šalių gali prašyti padėti padengti infrastruktūros darbų sąnaudas. Taigi 2004 m. Bendradarbiavimo susitarime nustatyta, kad privačios šalys mokės žemės eksploatavimo mokestį ir, kadangi savivaldybė nusprendė viešajai erdvei plėtoti naudoti aukštos kokybės produktus, VPSP reikės mokėti ne tik už žemę, bet ir kokybės mokestį.

(12) 2004 m. Bendradarbiavimo susitarimo 6 straipsnio 6 dalyje nustatyta: „Indien de vereiste bouwvergunningen als gevolg van niet aan de aanvragende partij toe te rekenen planologische belemmeringen niet binnen de terzake in het ATS voorziene termijn verkregen worden, zullen Partijen dienaangaande – daaronder begrepen aangaande grondprijsberekening en grondprijsbetaaldata – nadere afspraken met elkaar maken die zo dicht mogelijk blijven bij de inhoud van deze SOK, respectievelijk de Bilaterale overeenkomsten“.

(13) Papildomo susitarimo 2 straipsnio 1 dalies 2 punkto 1 papunktyje nustatyta: „In afwijking van het bepaalde in een of meer van de in de considerans genoemde overeenkomsten (i) wordt de koopsom van het Verkochte, welke koper bij levering verschuldigd is aan Verkoper, onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden nader bepaald op € 4 000 000,- (zegge: vier miljoen euro) exclusief btw kosten Koper Vermeerderd met 5 % rente vanaf 1 januari 2010. (ii) zijn de oorspronkelijk overeengekomen grex en kwaliteitsbijdragen niet verschuldigd, (iii) wordt de grond bouwrijp geleverd. De koopsom is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2010 en is niet verrekenbaar“.

(14) Šis naujas susitarimas susijęs su 208 stovėjimo vietomis, t. y. mažiau negu iš pradžių planuotos 225 vietos.

(15) Tai atitinka 4,6 mln. EUR (2003 m. sausio 1 d. verte), dėl kurių anksčiau susitarta ir kurie iki 2010 m. sausio 1 d. buvo indeksuojami 2,5 %

(16) Kaip Bendrasis Teismas patvirtino savo 2015 m. birželio 30 d. sprendime, žr. 3 išnašą, 62–72 punktai.

(17) 1996 m. liepos 11 d. Sprendimo SFEI ir kiti, C-39/94, ES:C:1996:285,ES:C:1996:285, 60–61 punktai.

(18) 2011 m. gruodžio 13 d. Sprendimo Konsum Nord prieš Komisiją, T-244/08, ES:T:2011:732, 57 punktas, taip pat nuodyti teisės aktai.