(8)

ESRV grėsmių vertinime Vokietijos atveju pabrėžiami šie aspektai: a. Dauguma turimų gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto kainų rodiklių rodo, kad būsto kainos Vokietijoje yra pervertintos. Kaip ir ankstesni vertinimai, atlikti 2016 m. ir 2017 m., taip ir 2018 m. vertinimai rodo, kad būsto kainos miesto vietovėse yra gerokai pervertintos. Nuo 2010 m. nominaliosios būsto kainos laipsniškai didėjo, o pastaraisiais metais jų augimo tempas paspartėjo ir šiek tiek viršijo namų ūkių pajamų augimą. Be to, šis augimas tapo plačiau paplitęs tiek miesto, tiek ir kaimo vietovėse. Būsto kainų didėjimas dideliuose miestuose ir miesto vietovėse atspindi būsto pasiūlos trūkumą, palyginti su paklausa, ir Vokietijos Federacinė Vyriausybė yra nustačiusi keletą priemonių, kuriomis siekiama šį trūkumą sumažinti. Todėl būsimi būsto kainų pokyčiai gali priklausyti nuo šių priemonių poveikio. b. Nepaisant neseniai vėl pradėjusio augti naujo skolinimo, metinis būsto kreditų augimas per pastaruosius trejus metus buvo nuosaikus. Išsamią skolinimo standartų analizę šiuo metu apsunkina tai, kad trūksta išsamių duomenų apie paskolos ir turto vertės (LTV) santykius ir kitus kredito santykius naujai suteiktų paskolų atveju. Tačiau yra tam tikrų įrodymų, kad paskolų su labai tvariais (12) LTV santykiais paklausa padidėjo. Be to, ECB atliktas skolinimo euro zonoje tyrimas taip pat rodo, kad apklausti bankai 2018 m. sumažino savo maržą iš paskolų būstui įsigyti. c. Namų ūkių įsiskolinimas gali būti laikomas nuosaikiu, palyginti su padėtimi kitose valstybėse narėse. Vis dėlto, nors Vokietijoje būsto, priklausančio savininkams nuosavybės teise, dalis yra mažiausia Europos Sąjungoje, būsto savininkų, turinčių hipotekines paskolas, dalis sudaro maždaug ketvirtadalį visų gyventojų skaičiaus, o tai artima ES vidurkiui. Nors būsto paskolų augimas praeityje buvo palyginti nuosaikus, būsto kainų padidėjimas yra ryškus ir tam tikru metu gali būti lydimas didelio naujai suteiktų būsto paskolų skaičiaus padidėjimo. Tai gali paskatinti tolesnį bendro namų ūkių įsiskolinimo augimą vidutinės trukmės laikotarpiu. d. Nepalankūs ekonominiai ir finansiniai pokyčiai gali sukelti staigius pokyčius gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto rinkoje (arba staigūs pokyčiai gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto rinkoje gali sukelti nepalankius ekonominius ir finansinius pokyčius), kurie, atsižvelgiant į cikliškas grėsmes, gali sukelti tiesioginę ir netiesioginę riziką finansiniam stabilumui, atsižvelgiant į pirmiau minėtas grėsmes. Galima tiesioginė rizika Vokietijos bankų sistemai yra susijusi tiek su aplinkybe, kad gali būti vėluojama grąžinti paskolas, suteiktas esant ilgalaikiam ekonomikos pakilimui bei pervertintoms ir labai didėjančioms būsto kainoms, tiek ir su konkurenciniu spaudimu, galinčiu lemti susilpnėjusius kredito standartus ir maržos mažinimą naujų paskolų atveju. Be to, būsto kainoms smarkiai sumažėjus, kai kurie namų ūkiai gali patirti neigiamą turto poveikį arba jų nuosavas kapitalas gali tapti neigiamas. Jei, pavyzdžiui, didėja nedarbas ir (arba) mažėja namų ūkių pajamų augimas, kai kuriems namų ūkiams gali būti sunkiau tvarkyti savo skolas. Susijęs neigiamas namų ūkio pajamų ir turto poveikis gali sustiprinti pirminį sukrėtimą, jei namų ūkiai bus priversti mažinti vartojimą tam, kad galėtų tvarkyti savo skolas. Dėl to gali kilti naujos pasekmės ir padidėti rizika kredito įstaigoms ir finansų sistemai. e. Tačiau pažymėtina, kad ilgi laikotarpiai, kurių metu hipotekos palūkanų normos yra fiksuotos, padeda sumažinti riziką, kylančią skolininkams dėl didėjančių palūkanų normų. Atsižvelgiant į teigiamą privačių namų ūkių pajamų perspektyvą ir nuolatines palankias darbo rinkos sąlygas, galima rizika, jog namų ūkiai patirs finansinių sunkumų, yra gana maža. Tačiau reikėtų pažymėti, kad palūkanų normos rizika dėl ilgo normos fiksavimo laikotarpio tenka kredito įstaigoms, o tai yra viena iš cikliškų grėsmių bankų sistemai. f. ESRV atkreipia dėmesį į tai, kad Vokietijos finansinių paslaugų priežiūros federalinė institucija (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, BaFin) paskelbė, kad Finansinio stabilumo komitetas (Ausschuss für Finanzstabilität) rekomendavo aktyvuoti 0,25 % anticiklinio kapitalo rezervo normą, siekiant prevenciškai didinti įstaigų atsparumą. BaFin ketina aktyvuoti anticiklinį kapitalo rezervą rekomenduojamu būdu. Atliekant rekomenduojamą kalibravimą, atsižvelgta į kredito dinamiką Vokietijoje, lydimą stiprios gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto kainų dinamikos. Tačiau tai neturėtų apriboti būsto kreditų augimo arba sustabdyti galimo skolinimo standartų susilpnėjimo. Nacionalinės valdžios institucijos stebėjo kredito sąlygas, tačiau nepateikė jokių oficialių gairių, ką turėtų apimti prudenciniai reikalavimai. g. Dabartinės politikos priemonės vertinamos kaip iš dalies tinkamos ir iš dalies pakankamos, siekiant sumažinti nustatytą sisteminę riziką, susijusią su grėsmėmis gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto sektoriuje. Vokietija galėtų aktyvuoti ir kitas kapitalu grįstas priemones, reikalaujančias, kad kredito įstaigos sukurtų papildomus kapitalo rezervus, siekiant padidinti bankų sistemos atsparumą ciklinei rizikai ir grėsmėms (t. y. kredito rizikai ir palūkanų normos rizikai), galėjusioms susidaryti dėl ilgalaikio ekonomikos pakilimo ir sparčiai kintančios būsto kainų dinamikos. Atsižvelgiant į Vokietijoje keletą metų stebimą didelį būsto kainų pervertinimą miesto vietovėse, taip pat netikrumą dėl skolinimo standartų, Vokietija galėtų imtis veiksmų, siekdama tinkamai užtikrinti patikimus skolinimo standartus naujoms paskoloms (pvz., rekomenduoti arba aktyvuoti teisiškai privalomas LTV santykių ribas, jei tenkinamos teisinės aktyvavimo sąlygos), kad būtų išvengta grėsmių susidarymo ir taip būtų skatinamas finansinis stabilumas. h. Kaip jau siūlė Ausschuss für Finanzstabilität 2015 m. (13), taip pat svarbu, kad nacionalinės valdžios institucijos turėtų galimybę naudoti visas būtinas makroprudencines priemones, suteikiančias joms būtinus įgaliojimus spręsti galimų grėsmių finansiniam stabilumui problemą, įskaitant, visų pirma, įgaliojimus nustatyti teisiškai privalomas paskolos ir vertės santykių ribas – taip pat skolos ir pajamų santykių arba skolos tvarkymo ir pajamų santykių ribas, kartu su termino ribomis – kai to reikia naujų būsto paskolų atveju. Tačiau šiuo metu Vokietijoje nėra pajamomis grįstų priemonių. Nacionalinės valdžios institucijos turi teisę nustatyti teisiškai privalomas paskolos ir vertės santykio ribas, jei tai būtina finansiniam stabilumui užtikrinti, tačiau ši teisė priklauso nuo to, ar yra nustatoma rizika finansiniam stabilumui, kylanti dėl labai išaugusių būsto kainų ir hipotekinio skolinimo, kartu iš esmės susilpnėjus skolinimo standartams. Todėl dabartinės duomenų spragos, susijusios su skolinimo standartais naujų hipotekinių paskolų atveju, taip pat turėtų būti užpildytos, kad būtų galima pagerinti galimybę nustatyti šią riziką ir prireikus spręsti jos problemą – tokia iniciatyva yra būtina Vokietijos makroprudencinės stebėsenos sistemai papildyti;