CONCLUSIONI DELL’AVVOCATO GENERALE

F.G. JACOBS

presentate il 29 settembre 2005 1( )

Causa C‑213/04

Ewald Burtscher

contro

Josef Stauderer





1. La legislazione federale austriaca prevede il controllo delle pubbliche autorità sull’acquisto di terreni. In certe circostanze essa limita le possibilità di acquisto finalizzate allo stabilimento di una residenza secondaria.

2. Nella presente controversia l’Oberster Gerichsthof (Corte suprema austriaca) domanda alla Corte se l’art. 56 CE, che sancisce la libera circolazione dei capitali, osti alla normativa del Land Vorarlberg sull’acquisto di beni fondiari, ai cui sensi il fatto di fornire oltre il termine impartito una dichiarazione obbligatoria comporta l’invalidità retroattiva del negozio.

Diritto comunitario

3. L’art. 56, n. 1, CE recita:

«Nell’ambito delle disposizioni previste dal presente capo sono vietate tutte le restrizioni ai movimenti di capitali tra Stati membri, nonché tra Stati membri e paesi terzi».

4. L’art. 6, n. 4, della direttiva 88/361 ( ) recita:

«L’attuale legislazione nazionale che disciplina l’acquisto di residenze secondarie può essere mantenuta in vigore fino a che il Consiglio adotterà ulteriori disposizioni in questo settore in conformità dell’articolo 69 del trattato. Questa disposizione non inficia l’applicabilità delle altre disposizioni del diritto comunitario». L’art. 69 è stato abrogato dal Trattato di Amsterdam ( ). Alla data dell’abrogazione il Consiglio non aveva adottato altre disposizioni in materia.

Diritto nazionale

5. Il Vorarlberg Grundverkehrsgesetz (legge sulle operazioni immobiliari) (in prosieguo: il «VGVG») disciplina l’acquisto di beni fondiari nel Vorarlberg.

6. Nella versione vigente nel 1969 ( ) (il «VGVG 1969») esso subordinava all’autorizzazione dell’autorità competente in materia di operazioni fondiarie l’acquisto di terreni da parte di uno straniero.

7. Nella successiva versione del 1993 (in prosieguo: il «VGVG 1993») ( ) l’obbligo di autorizzazione veniva generalizzato a tutti i terreni edificati.

8. Ai sensi dell’art. 7, n. 2, VGVG 1993, l’acquisto di un terreno edificato per uno scopo diverso dal trascorrervi le vacanze non era soggetto ad autorizzazione ove l’acquirente forniva una dichiarazione scritta secondo cui, inter alia, l’acquisto appunto non avveniva a fini di villeggiatura. L’art. 2, n. 6, definiva effettuato «a fini di villeggiatura» l’acquisto di terreni inteso a stabilire una casa di villeggiatura, ovvero a utilizzarne una già esistente, da parte del compratore medesimo oppure di un terzo.

9. Un’ulteriore versione del VGVG ( ) (in prosieguo: il «VGVG 2000») estendeva agli acquisti a fini di villeggiatura la possibilità di comprare un terreno edificato mediante dichiarazione scritta, anziché mediante autorizzazione. L’art. 7, n. 2, VGVG 2000 faceva obbligo all’acquirente di attestare che il terreno era edificato, che l’acquisto era o meno inteso a stabilirvi una dimora di villeggiatura, che egli era cittadino austriaco o soddisfaceva una delle condizioni di cui all’art. 3.

10. L’art. 3, n. 1, recita:

«Ai sensi e per gli effetti del diritto comunitario, e subordinatamente a quanto disposto all’art. 3, n. 2, le norme relative all’acquisto di fondi da parte di stranieri non si applicano a:

(….)

d) persone che esercitano il diritto di residenza;

e) persone fisiche o giuridiche che esercitano il diritto alla libera circolazione dei capitali, purché cittadini di uno Stato membro dell’Unione europea o di uno Stato aderente all’Accordo SEE ( )».

11. L’art. 3, n. 2, recita:

«Dove l’acquisto è effettuato a fini di villeggiatura, dalle disposizioni sulla libera circolazione dei capitali all’interno del SEE non risulta per gli stranieri alcuna eccezione alla vigente normativa sulla cessione di beni fondiari» ( ).

12. L’art. 9 riguarda le richieste di autorizzazione alla cessione di fondi di cui siano parte cittadini stranieri. Il n. 1 dell’articolo precisa per quale tipo di cessioni debba farsi la richiesta, mentre il n. 2 stabilisce regole minuziose per determinati elementi della procedura di autorizzazione.

13. A norma dell’art. 7, n. 4, VGVG 2000, in caso di acquisto a fini di villeggiatura l’acquirente deve fornire un certificato dell’autorità competente nel senso che l’acquisto è compatibile con il piano regolatore. Se tale compatibilità sussiste, l’autorità è tenuta a rilasciare il certificato.

14. Nella parte qui rilevante l’art. 17, n. 2, ultima frase, prescrive che la dichiarazione di cui all’art. 7, n. 2, sia resa entro tre mesi dalla stipulazione del contratto.

15. L’art. 29 riguarda le conseguenze giuridiche delle restrizioni alle cessioni. Al n. 1 dispone che, fintantoché l’autorizzazione o la dichiarazione richiesta per legge non è stata accordata o fornita, il contratto sottostante non può essere eseguito; in particolare, il diritto in rem non può essere iscritto nel registro immobiliare. Il contratto vincola nondimeno le parti.

16. Il n. 2 dell’art. 29, nella parte qui rilevante, recita:

«Se due anni dopo la scadenza del termine di cui all’art. 17, n. 2, ultima frase, (…) la dichiarazione di cui all’art. 7 non è stata fornita, il negozio stesso è retroattivamente invalido».

Fatti e procedimento nazionale

17. Il sig. Burtscher è cittadino austriaco ed è iscritto al catasto come proprietario di un terreno edificato nel Vorarlberg, cedutogli dalla madre il 9 novembre 1995.

18. Il sig. Stauderer è cittadino tedesco e abitualmente risiede in Germania. Dal 1974 lui e la sua famiglia utilizzano la proprietà di cui trattasi come casa di villeggiatura.

19. Nell’ordinanza di rinvio si afferma che, conformemente alla legge in vigore a quel tempo ( ), in quanto cittadino tedesco egli non poteva essere autorizzato dall’autorità competente all’acquisto del bene.

20. Il 16 giugno 1975 i genitori del sig. Burtscher e il sig. Stauderer firmavano due accordi relativamente al fondo. Nel primo si conveniva di locare il bene al sig. Stauderer, per una durata di 99 anni, a partire dal 1° gennaio 1975, precisando che l’obbligo contrattuale sarebbe stato trasmesso agli aventi causa di ciascuna delle parti. Il sig. Stauderer si impegnava a versare la somma di 350 000 scellini austriaci (ATS) quale acconto sulla locazione; la parte non consumata di tale acconto gli sarebbe stata rimborsata in caso di risoluzione anticipata del rapporto di locazione. Oltre alle relative imposte e tasse pubbliche, il convenuto prendeva del pari a suo carico i costi della conservazione in buono stato del bene locato.

21. Nel secondo accordo i genitori del sig. Burtscher si obbligavano a vendere la proprietà al sig. Stauderer al prezzo di ATS 350 000, qualora questi avesse ottenuto la possibilità giuridica di acquistare il bene locato. All’epoca dell’accordo tale possibilità non sussisteva.

22. Il 12 luglio 1994 l’autorità territorialmente competente vietava di utilizzare la proprietà come casa di villeggiatura sulla scorta del piano regolatore. Il sig. Stauderer continuava nondimeno a godere del bene.

23. L’11 settembre 2000 il sig. Burtscher ricorreva in Tribunale per ottenere il rilascio del fondo sostenendo che il convenuto usava il bene senza averne titolo (in prosieguo: il «primo procedimento»). Tanto il Berufungsgericht (organo giurisdizionale d’appello) quanto l’Oberster Gerichsthof qualificavano le convenzioni stipulate nel 1975 negozi simulati. Il negozio simulato è soggetto alle norme applicabili all’atto realmente voluto. Ciò significa che, in conformità al VGVG 2000, il sig. Stauderer avrebbe dovuto presentare una dichiarazione entro due anni dall’introduzione della misura. Non avendola fornita, egli avrebbe perso ogni possibilità di acquisire titolo alla proprietà. Era perciò necessario ripristinare lo status quo ante.

24. Nel corso di un secondo procedimento il tribunale di primo grado determinava l’importo delle spese effettuate per il terreno dal convenuto e ordinava a quest’ultimo il rilascio, dietro versamento di una somma di EUR 38 280,57. L’organo giurisdizionale d’appello confermava tale decisione. In un successivo ricorso alla Corte suprema su una questione di diritto il sig. Stauderer sosteneva che la decisione presa nel primo procedimento era contraria alla sentenza della Corte di giustizia delle Comunità europee nella causa Salzmann II ( ).

25. In quella causa è stato dichiarato che un regime di autorizzazione obbligatoria come quello contenuto nel VGVG costituiva una restrizione della libertà di circolazione dei capitali, incompatibile con l’art. 73 B, n. 1 (divenuto art. 56, n. 1, CE), del Trattato, sia perché creava un’ingiustificata discriminazione procedurale, sia perché non era strettamente necessario a conseguire l’obiettivo d’interesse generale perseguito ( ).

26. Tutto ciò considerato, l’Oberster Gerichtshof ha sospeso il giudizio dinanzi ad esso pendente ed ha sottoposto alla Corte di giustizia la seguente questione pregiudiziale ai sensi dell’art. 234 CE:

«Se l’art. 56 CE debba essere interpretato nel senso che esso osta a una normativa nazionale (il Vorarlberger Grundverkehrsgesetz), secondo la quale, in caso di acquisto di un bene fondiario con un atto giuridico che non richiede l’autorizzazione dell’autorità competente in materia di operazioni immobiliari, comporta l’invalidità retroattiva del negozio il fatto che l’acquirente fornisca oltre il termine impartito la dichiarazione secondo cui il terreno è edificato, l’acquisto non ha avuto luogo al fine di stabilirvi una dimora per la villeggiatura ed egli è cittadino austriaco o a questo dev’essere equiparato».

27. Hanno svolto osservazioni scritte il sig Burtscher, il sig. Stauderer, l’Austria, la Spagna e la Commissione. Tutti erano rappresentati all’udienza.

Ricevibilità

28. Il sig. Stauderer contesta la ricevibilità della domanda deducendo due motivi. Primo motivo: in virtù della Convenzione di Bruxelles ( ) non sarebbero i giudici austriaci a dover conoscere della causa principale. Secondo motivo: l’ordinanza sarebbe priva di contenuto giacché dal 1° giugno 2004 la nuova versione del VGVG non pone più limiti all’acquisto di terreni edificati.

Convenzione di Bruxelles

29. Secondo il sig. Stauderer, l’art. 16 della Convenzione di Bruxelles non attribuisce la cognizione ai giudici austriaci. In procedimenti aventi ad oggetto diritti in rem su beni immobili o locazioni di beni immobili l’art. 16 stabilisce la competenza esclusiva dei giudici dello Stato contraente in cui l’immobile è ubicato. Nel caso di specie, tuttavia, l’art. 16 non trova applicazione perché il diritto al rilascio dei luoghi è un diritto personale.

30. Il sig. Stauderer cita anche l’art. 18 della Convenzione, ai cui sensi il giudice davanti al quale il convenuto è comparso è competente, a meno che la comparizione sia avvenuta solo per eccepire l’incompetenza. Ebbene, i giudici austriaci non avrebbero tenuto conto della vera natura della comparizione dinanzi al tribunale di primo grado. Ne consegue che non erano competenti.

31. Sono del parere che nei procedimenti dinanzi alla Corte ex art. 234 CE eccezioni d’irricevibilità della domanda fondate sull’incompetenza del giudice remittente debbano di norma essere respinte. L’incompetenza è questione di diritto nazionale. Come la Corte ha ripetutamente affermato, in forza del principio di ripartizione delle competenze tra giudici nazionali e Corte di giustizia in procedimenti di questo tipo sono i primi – i giudici nazionali – ad applicare le norme in materia di organizzazione giudiziaria e di procedura ( ). In base a tale giurisprudenza è il giudice nazionale a statuire sulla competenza se l’eccezione è basata su norme di diritto interno.

32. Lo stesso vale anche nel caso in cui l’eccezione sia fondata sulla Convenzione di Bruxelles (ora regolamento n. 44/2001 ( )), salvo nelle ipotesi in cui le disposizioni di detta Convenzione costituiscano espressamente oggetto della domanda pregiudiziale ( ).

33. Questo approccio ha una sua ragione pratica. In linea di massima la Corte deve poter rispondere alla domanda pregiudiziale. Inoltre, anche nel caso di definitiva incompetenza dei giudici nazionali, la sentenza della Corte sulla questione sostanziale oggetto del rinvio potrebbe essere pur sempre utile per decidere il caso.

34. Diverso sarebbe il discorso se l’incompetenza del giudice nazionale fosse manifesta.

35. In via di analogia, è giurisprudenza costante che, mentre spetta al giudice nazionale, alla luce delle particolari circostanze della causa, valutare la rilevanza delle questioni che propone alla Corte ex art. 234 CE, la Corte di giustizia non può statuire al riguardo qualora appaia in modo manifesto che l’interpretazione richiesta non ha alcuna relazione con l’effettività o con l’oggetto della causa principale ( ).

36. Allo stesso modo, a mio avviso, la Corte dovrebbe astenersi dal rispondere a una domanda pregiudiziale per incompetenza del giudice nazionale solo dove tale incompetenza sia manifesta.

37. Nel caso di specie l’incompetenza del giudice austriaco non è affatto manifesta.

38. È possibile che, come afferma il sig. Stauderer, l’art. 16, n. 1, della Convenzione di Bruxelles non trovi applicazione perché i diritti contrattuali oggetto della causa principale concernono un diritto in personam e non un diritto in rem ( ), e non conferisca, pertanto, una competenza esclusiva ai giudici austriaci.

39. In tal caso, però, deve trovare applicazione – mi pare – l’art. 5, che afferma la competenza dei giudici del luogo di adempimento del contratto. Nella fattispecie, il luogo dell’adempimento è con ogni evidenza l’Austria, sicché competenti a conoscere del caso sarebbero ancora una volta i giudici austriaci.

40. Va disattesa anche l’allegazione del sig. Stauderer secondo cui i giudici austriaci non sono competenti in forza dell’art. 18 della Convenzione. Tale disposizione prevede che il giudice davanti al quale il convenuto è comparso sia competente, a meno che la comparizione sia avvenuta solo per eccepire l’incompetenza. È evidente che in tutti e due i procedimenti il sig. Stauderer è comparso dinanzi ai giudici austriaci per contestare il merito delle azioni proposte dal sig. Burtscher.

41. Ne consegue che non sussiste motivo per la Corte di continuare la verifica di eventuali difetti di competenza del giudice remittente.

Mancanza di oggetto

42. In secondo luogo il sig. Stauderer contesta la ricevibilità della domanda di pronuncia pregiudiziale per mancanza di oggetto, visto che, con l’adozione, l’11 maggio 2004, di una legge di rettifica del VGVG 2000 ( ), il legislatore del Land Vorarlberg ha rimosso le restrizioni all’acquisto di terreni edificati. L’Oberster Gerichtshof dovrebbe decidere sulla base dell’ultima legislazione, entrata in vigore il 1° giugno 2004, la quale ha abrogato inter alia l’onere di dichiarazione dell’acquisto di terreni edificati enunciato all’art. 7, n. 2, VGVG 2000.

43. In linea con l’abrogazione di detto onere è stato introdotto un ulteriore emendamento nella versione consolidata del Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 19 agosto 2004 ( ) (in prosieguo: il «VGVG 2004»), che non si riferisce all’acquisto di terreni edificati nel contesto di misure che sanzionano con l’invalidità retroattiva alcuni acquisti di terreno. All’art. 29 il VGVG 2000 stabilisce che il negozio è retroattivamente invalido se l’acquisto di terreno edificato non è dichiarato, in conformità all’art. 7, n. 2, entro due anni dalla stipulazione del contratto. Al contrario, la disposizione equivalente nel VGVG 2004, l’art. 27, non prevede invalidità retroattiva del contratto di acquisto di un terreno per omessa dichiarazione. Prevede nondimeno tale sanzione in altre ipotesi.

44. L’ordinanza di rinvio non menziona la legge di modifica 11 maggio 2004, né il VGVG 2004.

45. All’udienza l’Austria ha fatto valere la norma del suo diritto processuale civile secondo cui deve applicarsi la legge in vigore al momento della prima udienza (nel primo procedimento).

46. Quale disposizione di diritto interno applicare nella causa principale devono deciderlo i giudici nazionali in conformità dei propri ordinamenti.

47. Ebbene, nessuna disposizione del VGVG 2004 sembra indicare che esso si applichi retroattivamente agli acquisti di terreni edificati. Non c’è quindi motivo di supporre che tale legge trovi applicazione nella fattispecie e che ora l’ordinanza manchi di oggetto.

48. Propongo, pertanto, alla Corte di ricevere la domanda di pronuncia pregiudiziale. Ciò fatto, vado ad esaminare la questione nel merito.

Merito

49. Il sig. Burtscher fa valere che l’operazione ha ad oggetto un terreno agricolo, come risulta dal registro immobiliare, acquistabile previa autorizzazione conformemente al VGVG 2000. La sanzione dell’invalidità retroattiva per dichiarazione resa oltre i termini impartiti non sarebbe in contrasto, a suo avviso, con l’art. 56 CE. Dello stesso parere si dichiara il governo austriaco.

50. Secondo il sig. Stauderer, le sanzioni per non aver osservato la procedura di dichiarazione devono essere adeguate e non possono arrivare a far perdere il diritto di acquistare la proprietà, come si chiede nel caso di specie.

51. In via preliminare occorre ricordare che il regime giuridico applicabile alla proprietà immobiliare, benché rientri nelle competenze riservate agli Stati membri in forza dell’art. 295 CE, non si sottrae al rispetto delle norme fondamentali del Trattato. Pertanto, misure nazionali che disciplinano in talune zone l’acquisto della proprietà immobiliare sono soggette all’osservanza delle disposizioni del Trattato riguardanti la libera circolazione dei capitali ( ).

52. Ne consegue che la questione da risolvere è se una normativa nazionale che annulla la vendita di un terreno per difetto di dichiarazione sia compatibile con l’art. 56 CE.

53. È stato affermato che una procedura di autorizzazione preventiva all’acquisto di terreni limita, già solo in forza del suo oggetto, la libera circolazione dei capitali ( ).

54. Allo stesso modo limiterebbe, già solo in forza del suo oggetto, la libera circolazione dei capitali una procedura di dichiarazione corredata di misure che prevedono in caso di sua violazione l’invalidità retroattiva della vendita. Essa sarebbe pertanto vietata dall’art. 56 CE.

55. Una limitazione del genere può nondimeno essere ammessa a condizione di perseguire un obiettivo di interesse generale, di non essere applicata in maniera discriminatoria e di rispettare il principio di proporzionalità, ossia di essere idonea a garantire il conseguimento dell’obiettivo perseguito e di non eccedere quanto necessario al suo raggiungimento ( ). Verifichiamo se tutt’e tre queste condizioni sono soddisfatte.

Interesse generale

56. L’Austria osserva che l’obiettivo perseguito imponendo la procedura di dichiarazione e la correlata sanzione dell’invalidità retroattiva è, in primis, che l’autorità competente sia informata degli acquisti di terreni edificati e, in secundis, che l’acquirente conservi la destinazione dichiarata del bene, e sarebbe strettamente correlato a quello di impedire che un terreno edificato sia adibito a casa di villeggiatura in violazione del piano regolatore.

57. Ai termini dell’art. 6, n. 4, della direttiva 88/361, la legislazione nazionale che disciplina l’acquisto di residenze secondarie può essere mantenuta in vigore fino a che il Consiglio non adotti ulteriori disposizioni in questo settore, cosa finora non avvenuta ( ).

58. La Corte ha, inoltre, affermato che le restrizioni all’insediamento di residenze secondarie in una zona geografica determinata che uno Stato membro introduce al fine di mantenere, in un obiettivo di pianificazione del territorio, una popolazione permanente e un’attività economica autonoma rispetto al settore turistico possono essere considerate funzionali a un obiettivo d’interesse generale ( ).

59. Tale affermazione, nonostante la sua certa qual genericità, mi sembra permettere una procedura di dichiarazione intesa ad impedire l’utilizzo di terreni edificati come case di villeggiatura. Ritengo pertanto che detta procedura persegua un obiettivo compatibile con il diritto comunitario e che la restrizione della libera circolazione di capitali cui dà luogo possa essere giustificata se necessaria e proporzionata allo scopo.

Applicazione non discriminatoria

60. In secondo luogo, prima e al fine di verificare se la procedura di dichiarazione e la sanzione correlata dell’invalidità retroattiva siano applicate in maniera non discriminatoria, si osservi quanto segue. La Corte, applicando un approccio maturato nel contesto della libera prestazione di servizi nella causa Säger ( ), ha affermato che anche norme nazionali che non creano una disparità di trattamento possono impedire gli investimenti e così vanificare la libera circolazione dei capitali ( ).

61. Per accertare una violazione dell’art. 56 CE non occorre perciò provare che la normativa nazionale controversa sia in se stessa discriminatoria.

62. La discriminazione risulterà, piuttosto, dalla considerazione di due aspetti: (1) cosa potrebbe integrare, alla luce delle disposizioni sulla libera circolazione dei capitali, un ostacolo all’acquisto da parte di cittadini di altri Stati membri di terreni destinati allo stabilimento di una casa di villeggiatura e (2) se il certificato necessario alla registrazione della proprietà una volta fatta la dichiarazione sia concesso discrezionalmente.

63. Secondo il sig. Stauderer, l’art. 3, n. 2, VGVG 2000 opera una discriminazione tra gli austriaci e i cittadini di altri Stati membri.

64. Secondo la Spagna, la normativa austriaca è discriminatoria in quanto impone agli stranieri di dichiararsi tali.

65. L’art. 3, n. 2, VGVG 2000 potrebbe apparire prima facie discriminatorio. Da un lato, sembrerebbe vietare cessioni di beni immobili a stranieri che cerchino di aggirare la normativa in materia invocando le disposizioni sulla libera circolazione dei capitali nel SEE. Dall’altro, l’art. 3, n. 2, non riguarda cessioni di terreni tra cittadini austriaci, i quali chiaramente non sono soggetti alla normativa applicabile nel primo caso.

66. L’art. 7, n. 2, VGVG 2000 sembra invece riferirsi allo stesso modo agli austriaci e agli stranieri allorché prescrive di dichiarare se l’acquisto di un terreno edificato è inteso o meno a stabilire una casa di villeggiatura. Ne consegue che l’obbligo incombe equamente sia ai cittadini di altri Stati membri, sia agli Austriaci.

67. Benché i termini dell’art. 3, n. 2, possano risultare discriminatori, non mi pare che a livello di procedura di dichiarazione i cittadini di altri Stati membri siano trattati diversamente dagli Austriaci.

68. Il secondo elemento rilevante per determinare se la procedura di dichiarazione e la sanzione correlata dell’invalidità retroattiva siano applicate in maniera discriminatoria è se (a) il rilascio del certificato da parte dell’autorità competente una volta resa la dichiarazione è conforme all’art. 7, n. 4, VGVG 2000, ovvero (b) se l’invalidità di un’operazione ai sensi dell’art. 29, n. 2, VGVG 2000 implica una valutazione discrezionale.

69. Nell’ambito delle procedure di autorizzazione intese ad impedire l’acquisto di terreni a scopo d’installazione di una residenza secondaria, la casistica rivela che, imponendo all’acquirente di fornire la prova dell’uso futuro del fondo che esso compra, si conferisce all’amministrazione competente un margine di valutazione tanto ampio da poter essere esercitato in maniera discriminatoria ( ).

70. Al contrario, nulla nella procedura di dichiarazione prevista dal VGVG 2000 lascia ritenere che l’autorità competente rilasci il certificato discrezionalmente. L’acquirente deve rendere una dichiarazione che la proprietà è edificata, che è cittadino austriaco o esercita il diritto alla libera circolazione di capitali e risiede nel territorio di uno Stato membro dell’Unione o dello Spazio economico europeo, e che l’acquisto non è a fini di villeggiatura. Se il piano regolatore è rispettato, l’autorità competente deve solo prendere atto della dichiarazione rilasciando il certificato.

71. Se, viceversa, non è resa nessuna dichiarazione entro due anni dalla stipula della compravendita, il negozio è invalido retroattivamente. L’automatismo di questa regola dimostra che essa non implica esercizio di poteri discrezionali.

72. È dunque poco probabile che la procedura in esame possa essere applicata in maniera discriminatoria.

Necessità e adeguatezza della misura

73. In terzo luogo, va considerato se la procedura di dichiarazione e la correlata sanzione dell’invalidità retroattiva siano necessarie e adeguate per impedire l’acquisto di terreni finalizzato a stabilire una sede secondaria in violazione del piano regolatore.

74. La Corte ha già verificato se una procedura di dichiarazione che intende legittimamente limitare gli acquisti finalizzati a stabilire residenze secondarie sia una misura adeguata al raggiungimento dello scopo perseguito.

75. Nella sentenza Konle la Corte ha affermato che una procedura di (mera) dichiarazione che prevede l’adozione di provvedimenti nel caso di sua violazione può costituire un mezzo di controllo efficace e tale da evitare che un bene sia acquistato come residenza secondaria ( ). La Corte precisava, poi, quali possibili provvedimenti siano all’uopo efficaci:

«A tale proposito occorre rilevare che un’infrazione ad una normativa nazionale riguardante le residenze secondarie come quella di cui trattasi nella causa principale può essere sanzionata mediante pene pecuniarie, mediante una decisione che imponga all’acquirente di mettere immediatamente fine all’uso illecito del bene a pena di vendita forzata di quest’ultimo, nonché mediante l’accertamento della nullità della vendita, con il conseguente ripristino, nei registri immobiliari, delle iscrizioni anteriori all’acquisto del bene» ( ).

76. Nella sentenza Reisch essa ribadiva che una procedura di dichiarazione siffatta, unitamente alla possibilità di sanzioni in caso di sua violazione, era compatibile con il diritto comunitario ( ).

77. Anche nella sentenza Salzmann II la Corte preferiva come alternativa alla troppo restrittiva procedura di autorizzazione prescritta dal VGVG 1993 una semplice procedura di dichiarazione accompagnata da misure giuridiche adeguate ( ).

78. In linea con queste statuizioni mi sembra che una procedura di dichiarazione come quella controversa sia una misura idonea al raggiungimento dello scopo perseguito dalla legislazione nazionale. Essa permette all’autorità competente di verificare se l’acquisto di un fondo è fatto a fini di villeggiatura e, in tal caso, se è conforme al piano regolatore.

79. Il punto nodale è, però, se per osservare tale procedura sia davvero necessaria la sanzione dell’invalidità retroattiva del negozio di compravendita in caso di omissione della dichiarazione.

80. L’Austria considera la sanzione equa perché nessun’altra sarebbe sufficiente ad indurre l’acquirente di un terreno edificato a rendere la dichiarazione entro i termini; solo una sanzione di invalidità retroattiva della vendita può realizzare l’obiettivo di impedire l’illegittimo utilizzo di una proprietà a fini di villeggiatura.

81. Secondo il sig. Stauderer, la Commissione e la Spagna, la sanzione è sproporzionata.

82. La Commissione afferma che è il suo automatismo a renderla sproporzionata. Sono d’accordo.

83. E vorrei aggiungere che la sanzione potrebbe risultare anche inadeguata. L’invalidità del negozio, come accettata nella sentenza Konle, sarebbe una sanzione adeguata solo se fosse accertata una violazione della legittima limitazione degli acquisti per stabilirvi residenze secondarie. Tale decisione sarebbe basata, di norma, su una dichiarazione ricevuta dall’autorità competente. L’invalidità del negozio semplicemente perché non c’è stata dichiarazione, dunque senza che sia stata accertata alcuna violazione della limitazione suddetta, sembra prematura e potrebbe collidere con l’obiettivo perseguito dalla legislazione austriaca ove impedisse un uso ad esso invece consono.

84. Non condivido l’osservazione dell’Austria secondo cui le sanzioni amministrative non costituiscono un rimedio valido contro l’acquisto di immobili a fini di villeggiatura.

85. Come fa notare la Commissione, l’art. 34 del VGVG 2000 elenca le violazioni di tale legge sanzionate con ammenda. Non vedo perché una dichiarazione oltre i termini impartiti non possa figurare fra di esse.

86. Ritengo perciò che la normativa nazionale che prevede l’invalidità retroattiva dell’acquisto di un terreno dove l’acquirente non abbia reso la dichiarazione prescritta entro i termini sia sproporzionata, non raggiunga necessariamente l’obiettivo perseguito e possa anzi frustrarlo.

Conclusione

87. Alla luce di quanto sopra sono del parere che la Corte debba rispondere come segue alla questione sollevata dall’Oberster Gerichtshof:

«È contraria all’art. 56 CE una normativa nazionale sulle operazioni immobiliari ai cui sensi il fatto di fornire oltre il termine impartito la dichiarazione all’uopo prescritta comporta l’invalidità retroattiva del negozio di acquisto di un terreno».