I termini usati dagli autori della Convenzione per rendere nelle varie lin gue ufficiali l'espressione francese «en matière de droits réels immobiliers et de baux d'immeubles» lasciano trasparire una certa esitazione che è forse all'origine degli interrogativi posti dall'alta magistratura olandese.

Va anzitutto sottolineato che, nella versione francese, la lettera della norma non esclude affatto che per le controversie relative a contratti per la dazione in uso d'immobili sia competente il giudice dello Stato in cui l'immobile si trova, a prescindere dal fatto che tali controversie siano relative ad un diritto reale o meno, e che si tratti del godimento dell'immobile per abitazione o per uso commerciale.

Bellet (JDI, 1965, pag. 857) faceva già notare che è abbastanza strano che il testo contempli non solo le controversie relative ai diritti reali, ma quelle che riguardano l'affitto d'immobili.

Nemmeno le corrispondenti espressioni olandesi, estremamente ampie, sembrano escludere a priori che per tutte le controversie relative ai diritti (reali o meno) derivanti da un contratto d'affitto d'immobili valga il criterio del forum rei sitae.

Personalmente, ritengo che gli autori della Convenzione abbiano inteso stabi lire la competenza esclusiva, tanto in materia di diritti reali immobiliari, quanto in materia di obbligazioni sorte in merito a contratti aventi ad oggetto la dazione in uso d'immobili destinati ad abitazione o ad uso commerciale.

Si può, in primo luogo, far valere in questo senso un argomento d'ordine testuale. Il testo tedesco dell'art. 16, 1o), tradotto letteralmente in francese, recita: «Pour les recours qui ont pour objet des droits réels sur les biens immobiliers ainsi que le loyer ou le bail de biens immobiliers …».

L'idea cui gli autori si sono ispirati sembra generalmente chiara: l'esclusività della competenza in materia di diritti reali immobiliari, come scrive Droz (Compétence judiciaire et effets des jugements dans le marché commun, pag. 100), «si giustifica facilmente. Le controversie in materia di diritti reali immobiliari comportano sovente accertamenti, inchieste e perizie che dovranno necessariamente effettuarsi nel luogo in cui l'immobile si trova … Una sentenza relativa ad un immobile sarà inoltre necessariamente eseguita nel luogo in cui l'immobile si trova».

L'importanza che rivestiva, agli occhi degli autori della Convenzione, questa esclusività di competenza risulta dall'art. 19 (l'incompetenza va rilevata d'ufficio dal giudice) e dagli artt. 28 e 34 (rifiuto di riconoscimento e d'esecuzione in caso di violazione del principio d'esclusività).

Tuttavia, l' attrazione esercitata dal luogo in cui l'immobile si trova induceva ad ampliare, sul piano internazionale, i principi sulla competenza giurisdizionale ammessi nel diritto interno e, come dice Droz, «oltrepassa il terreno dei puri diritti reali per estendersi ai contratti relativi alla dazione in uso d'immobili». Anche Bellet sottolinea che «gli esperti hanno ritenuto che il regime locativo, indipendentemente dal fatto che esso riguardi l'abitazione o l'esercizio d'una attività, fosse divenuto, nei sei paesi del mercato comune, quasi un regime reale». La materia dei contratti in questione dà luogo non soltanto ad azioni reali relative ad un immobile, ma ad azioni miste, cioè a procedimenti in cui un'azione personale, che trova la sua fonte in una obbligazione, è connessa con un'azione reale. In questo caso, nel diritto interno, quattro dei sei Stati contraenti lasciano all' attore la scelta tra il giudice del domicilio del convenuto e quello del luogo in cui trovasi l'immobile. Battifol (Mélanges Offerhaus-Kollewijn, pag. 57) osserva che il diritto inglese sembra aver anch'esso di recente abbandonato la massima «personalty has no locality». In Francia ed in Italia, egli rileva una tendenza ad interpretare il regime reale immobiliare in maniera più estensiva del regime reale mobiliare, in quanto la situazione di una cosa mobile è meno stabile e quindi meno significativa, ed atta a determinare difficoltà di prova.

«D'ora in avanti non sarà più così — scrive Droz — data la formulazione dell'art. 16. È risultato che la locazione d'immobili adibiti ad abitazione o ad uso professionale, i contratti di affitto di aziende commerciali e quelli di fondi rustici costituivano oggetto, in ciascuna delle legislazioni degli Stati membri, di norme particolari … È quindi giustificato che l'applicazione di tali norme particolari e complesse rientri esclusivamente nella competenza dei giudici del paese ìn cui esse sono in vigore …». Non è nemmeno escluso che particolari normative nazionali od usi locali possano applicarsi anche nell'ambito d'un contratto d'affitto dell'azienda commerciale, connesso ad un contratto di locazione. Il fatto che, in tal caso, il locatore sia a sua volta il conduttore dell'immobile in cui si esercita l'attività commerciale relativa all'azienda ceduta in affitto non ha, di per sè, a ben vedere, che importanza secondaria.

«Non c'è dubbio — conclude Droz, sostenuto dalla Weser (Convention communautaire …, pag. 303) — che le controversie tra locatore e conduttore, relative all' esistenza od all'interpretazione del contratto, all'abbandono dei locali e allo sfratto, rientrino nell'ambito d'applicazione dell'art. 16, n. 1».

Così, in materia di azioni dirette unicamente ad ottenere il pagamento del canone locativo, Droz ritiene — giustamente, a mio avviso, e contro il parere di Jenard, autore della relazione sulla Convenzione — che una siffatta azione non sia separabile dall'immobile dato in uso. Tra le altre considerazioni pertinenti, Droz sostiene che, nel caso in cui il conduttore o affittuario sia condannato, molto spesso l'esecuzione internazionale — che pone sempre delicati problemi — non dovrà nemmeno esser prevista, potendosi anche eseguire direttamente la sentenza sul mobilio del locale oggetto del contratto. Qualora si consenta che l'azione di pagamento dei canoni di locazione o d' affitto sia fatta valere in un paese diverso da quello in cui l'immobile si trova, il conduttore o affittuario, ammesso in via d'ipotesi che sia domiciliato nel primo paese, «non potrà proporre, avanti il giudice di questo primo paese, alcuna eventuale domanda riconvenzionale di compensazione delle spese effettuate, per la manutenzione dell'immobile, secondo le norme locali e sostenute dal detentore in uso per conto del proprietario … Nell'interesse di una buona amministrazione della giustizia, si dovrebbero allora applicare le disposizioni relative alla connessione, onde consentire al giudice successivamente adito di sospendere il procedimento. Sembra infinitamente preferibile economizzare tempo e danaro, accentrando tutti i problemi nel paese in cui si trova l'immobile».

È in questo senso che si pronunziava il Landgericht di Aquisgrana, il 24 novembre 1975, ritenendo che un'azione di pagamento relativa al canone locativo può mettere in causa disposizioni di diritto interno relative al contratto stesso. Detto giudice considerava che, anche nelle azioni di pagamento, possono avere importanza decisiva le norme del diritto nazionale in tema di locazione o di affitto concernenti l'oggetto del contratto.

Viceversa, l'Arrondissementsrechtbank di Amsterdam, nella sentenza 25 novembre 1975, respingeva l'eccezione d'incompetenza davanti ad esso sollevata in una controversia relativa al pagamento di una somma di danaro che veniva pretesa in forza di una clausola penale, stabilita per il caso in cui si fosse realizzata una condizione sospensiva. L'immobile si trovava in Francia, il convenuto era domiciliato nei Paesi Bassi ed il giudice si dichiarava competente in quanto l'azione non riguardava diritti reali su beni immobili.

Aggiungerò, in proposito, una considerazione di mera opportunità: mentre, infatti, obbligare due contendenti, domiciliati nel medesimo Stato, ad adire il giu dice di uno Stato terzo o di un altro Stato membro nel cui territorio si trova l'immobile può apparire eccessivo nel caso in cui la distanza che separa le parti dalla sede di detto giudice sia rilevante, lo stesso ragionamento non è valido nella fattispecie, giacché Wuppertal non è molto più lontana da Arnhem di quanto lo sia L'Aia.