COMMISSIONE DELLE COMUNITÀ1 EUROPEE 
COM(93) 487 def. - SYN 419 
Bruxelles, 7 ottobre 1993 
Proposta modificata di 
DIRETTIVA DEL CONSIGLIO 
concernente la tutela dell'acquirente nei contratti 
relativi al godimento turnario dei beni immobili 
(Presentata dalla Commissione 
ai sensi dell'articolo 149, paragrafo 3, del trattato CEE) 
MOTIVAZIONE 
Introduzione 
In esito ai pareri rilasciati dal Parlamento europeo^1) e dal Comitato 
economico e sociale^2) in merito alla proposta di direttiva del Consiglio 
sulla protezione dei compratori nei contratti vertenti sull'utilizzazione di 
beni Immobili in regime di multiproprietà(3)f la Commissione è chiamata ad 
adottare una proposta modificata nella misura in cui essa prevede di tener 
conto di alcuni elementi e di apportare se del caso ulteriori modifiche alla 
sua proposta iniziale. La proposta, modificata in esito agli emendamenti 
proposti dal Parlamento europeo, al parere del Comitato economico e sociale, 
nonché ai dibattiti intercorsi a livello del Consiglio, viene presentata in 
conformità dell'articolo 149, paragrafo 3, del Trattato CEE. 
I. Motivazione della proposta in termini di sussidiarietà 
a) Quali sono gli obiettivi dell'azione prevista rispetto agli obblighi 
che incombono alla Comunità? 
R. L'istituzione di una base di regole comuni per consentire di 
garantire la sicurezza giuridica ed economica del consumatore in un 
settore in cui si trova In situazione di inferiorità rispetto alle 
altre parti interessate; l'eliminazione delle anomalie che 
rappresentano attualmente un ostacolo al buon funzionamento del 
mercato europeo e alla libera circolazione. 
b) L'azione prevista deriva da una competenza esclusiva della 
Commissione o da una competenza suddivisa con gli Stati membri? 
R. Da una competenza suddivisa. 
e) Qual è la dimensione comunitaria del problema? 
R. Il carattere transfrontaliero del timesharing, poiché la grande 
maggioranza dei titolari di diritti di timesharing esercita o 
eserciterà i propri diritti in Stati diversi da quelli di residenza; 
le divergenze fra le legislazioni nazionali, poiché soltanto quattro 
Stati membri dispongono di legislazioni specifiche che, a loro volta, 
sono diverse tra di loro ed incomplete. 
d) Qual è la soluzione più efficace tenendo conto degli strumenti della 
Comunità e di quelli degli Stati membri? 
R. Qualunque sia l'approccio adottato da ogni Stato membro in questo 
settore, è sempre necessario raggiungere un compromesso fra le parti 
poiché è attorno a tale compromesso che l'azione comunitaria deve 
(1) P.E. 171.252 e P.E. 174.418 
(2) CES 206/93 
(3) GU n. C 222del 29/8/92, pag. 5 
1 
(2) 
situarsi; in tal senso occorre definire le informazioni minime che il 
consumatore deve conoscere prima della firma e un termine durante il 
quale, a decorrere dalla firma, il consumatore possa rescindere il 
contratto. Dato il carattere transfrontaliere del timesharing, tale 
soluzione può essere raggiunta soltanto a livello comunitario. 
e) Quale maggior valore concreto apporta l'azione prevista dalla 
Comunità e quale sarebbe il costo di una mancata azione? 
R. L'azione consentirà di superare i problemi cui i consumatori devono 
attualmente far fronte, segnatamente in materia di utilizzazione di 
tecniche di vendita particolarmente aggressive; essa consentirà del 
pari di controllare un settore importante dell'industria che ha 
spesso la propria sede in un paradiso fiscale, nonché di permettere 
alla maggior parte degli Stati membri di legiferare in tale settore, 
poiché essi attendono un testo comunitario per definire la loro 
legislazione. 
L'azione contribuirà inoltre a facilitare la libera circolazione dei 
prodotti, dei servizi, delle persone e dei capitali, senza tener 
conto delle diverse modalità di timesharing. 
Una mancata azione avrebbe come conseguenza la continuazione della 
situazione attuale, con tutta una serie di frodi e di anomalie in un 
settore di crescente importanza nel campo del turismo. 
f) Quali modalità di azione sono a disposizione della Comunità? 
R. Una direttiva o una raccomandazione. 
g) È necessaria una regolamentazione uniforme ovvero è sufficiente una 
direttiva che fissi obiettivi generali rinviandone l'esecuzione agli 
Stati membri? 
R. La direttiva è l'unico strumento idoneo. 
11. Elementi della proposta iniziale recepiti nella proposta modificata 
Sono stati mantenuti i due elementi fondamentali della proposta iniziale, 
vale a dire l'obbligo del venditore di fornire un documento informativo 
cui contenuto sia parte integrante del contratto, e un termine, 
decorrente dal momento della firma del contratto, durante il quale il 
'acquirente possa rescindere il contratto. 
I criterio riguardante la lingua da utilizzare resta il medesimo, vale a 
dire una lingua che l'acquirente dichiari di conoscere. 
I carattere minimo della direttiva è stato del pari mantenuto, nonché 
'impossibilità di una rinuncia da parte dell'acquirente ai diritti 
concessigli dalla direttiva, ovvero l'impossibilità che il venditore 
venga esonerato dalle sue responsabilità. Infine, per quanto attiene al 
diritto applicabile al contratto, viene mantenuto il principio in base al 
quale l'acquirente non può essere privato della protezione concessa dalla 
direttiva in esito alla scelta della legge di un paese terzo, anche se 
con una formulazione più semplice rispetto a quella della proposta 
iniziale. 
MI. Le mod if i che appor tate 
1 . I I titolo 
Il titolo è stato modificato per migliorare la terminologia, nonché per 
comprendere nella maniera più completa possibile le caratteristiche di 
talune modalità di timesharing ampiamente diffuse in alcuni Stati membri. 
2. I considerando 
I considerando n. 4, 5, 8 e 12 sono stati adattati al nuovo titolo. Il 
considerando n. 9 é stato modificato al fine di porre l'accento sul fatto 
che la direttiva riguarda unicamente gli aspetti contrattuali e in nessun 
modo il diritto applicabile ai beni immobili derivante esclusivamente 
dal la "lex rei si tae". 
Le modifiche riguardanti i considerando n. 12 e 13, nonché i nuovi 
considerando n. 14, 15, 16 e 17 si spiegano con gli articoli 
corr ispondent i. 
II nuovo considerando n. 18 ha lo scopo di indicare che l'insieme del 
testo rispetta il principio di sussidiarietà. 
3. Gli art icoli 
Articolo 2: Definizioni 
La nuova definizione del contratto tiene conto di un emendamento del 
Parlamento, accettato parzialmente dalla Commissione, al fine di coprire 
alcune caratteristiche di una delle modalità di timesharing più diffuse 
in diversi Stati membri. 
La definizione di bene immobile tiene altresì conto del desiderio del 
Parlamento che la direttiva si applichi non soltanto agli immobili già 
costruiti ma anche a quelli da costruire e per uso unicamente abitativo; 
pertanto, gli immobili destinati ad uffici o ad altri usi vengono esclusi 
dal campo d'applicazione della direttiva. Gli esempi che figuravano nella 
proposta iniziale sono stati soppressi. 
Nella definizione di venditore, è stato sostituito il termine 
proprietario con quello di "titolare" che appare più appropriato per far 
riferimento a un diritto. 
Per quanto attiene alla definizione di acquirente, anche se il contenuto 
è stato conservato, essa è stata modificata allo scopo di migliorare il 
testo dal punto di vista della terminologia tecnica. 
Articolo 3: Obblighi del venditore 
Le modifiche apportate riguardano soprattutto la conseguenza 
dell'inclusione di alcuni emendamenti del Parlamento. Cosi, ad esempio, i 
paragrafi a) e b) rispondono alla preoccupazione espressa dal Parlamento 
che alcuni problemi possano presentarsi all'acquirente per il mancato 
rispetto dei termini previsti da parte del venditore ovvero per la 
mancata esecuzione delle prestazioni previste da parte del venditore. 
Sono state abbandonate le disposizioni della proposta iniziale 
riguardanti le regole di costruzione e l'autorizzazione per occupare il 
bene immobile, poiché tali questioni possono essere regolate in maniera 
più efficace dalla legislazione nazionale; ne viene fatto solo un breve 
cenno nel I'al legato. 
I nuovi paragrafi e) e d) tengono conto di alcuni emendamenti del 
Parlamento riguardanti alcuni obblighi il cui rispetto da parte del 
venditore deve essere previsto nel contratto. 
Art ico lo 4 
Come richiesto dal Parlamento, il nuovo testo affronta in maniera più 
chiara la questione degli oneri che fanno capo all'acquirente, precisando 
che gli oneri relativi ai diritti non venduti devono essere imputati al 
venditore. 
Articolo 5 (e considerando n. 12) 
Le modifiche apportate a tale articolo comportano segnatamente: 
a) che il documento dì informazione già previsto nella proposta iniziale 
deve essere a disposizione di chiunque ne faccia richiesta, invece 
che di ogni compratore potenziale. Si noti che l'allegato della 
proposta modificata non si riferisce più al documento di informazione 
ma al contenuto dei contratto; tuttavia, il documento di informazione 
deve contenere alcuni elementi indicati nell'allegato; 
b) che le informazioni contenute in tale documento fanno parte 
integrante del contratto; tale principio figurava già in un 
considerando della proposta iniziale, tuttavia il Parlamento desidera 
includerlo nella parte dispositiva del testo. 
Il paragrafo 2 dell'articolo esclude la possibilità di cambiare le 
informazioni contenute nel documento, tranne nel caso in cui i 
cambiamenti vengano decisi dalle parti o risultino da circostanze 
indipendenti dalla volontà del venditore; 
e) che ogni pubblicità deve indicare non soltanto la possibilità di 
ottenere il documento informativo, ma anche dove è necessario 
rivolgersi per ottenerlo. 
Articolo 6 (e considerando n. 13): Elementi minimi del contratto 
Come indicato in precedenza, gli elementi minimi che deve contenere il 
contratto figurano in un allegato alla proposta modificata. 
Articolo 7 (e nuovi considerando n. 14 e 16) 
II primo paragrafo stabilisce un termine unico di riflessione come 
richiesto dal . Comitato economico e sociale e in considerazione 
dell'atteggiamento tenuto dalle delegazioni in occasione delle riunioni 
del Consiglio a livello di ministri; in tal senso, la Commissione ha 
optato per il termine più lungo previsto nella proposta iniziale, vale a 
dire 28 giorni, che è peraltro il termine richiesto dal Comitato 
economico e sociale. È stato tenuto conto del fatto che in alcuni Stati 
membri le legislazioni e/o le prassi seguite impongono la stipulazione 
di un contratto preliminare che può essere giuridicamente vincolante (ad 
esempio, un compromesso di vendita) ovvero alcune procedure 
amministrative, come nel caso dell'intervento del notaio o della 
registrazione fondiaria; in tali casi, il termine inizia a decorrere 
dalla firma del contratto preliminare. 
Al secondo paragrafo vertente sul modo di esercitare il diritto di 
rescissione, è stata sostituita l'esigenza della lettera raccomandata con 
una comunicazione scritta spedita in modo da poter essere provata, come 
richiesto dal Parlamento. 
Per quanto riguarda il terzo paragrafo, viene ripreso un emendamento di 
compromesso fra la Commissione e il Parlamento; in base a tale 
compromesso, é vietata la richiesta da parte del venditore di anticipi di 
pagamento prima della scadenza del termine di riflessione; tuttavia, se 
le parti sono d'accordo, l'acquirente può versare un acconto prima della 
scadenza del termine se l'accordo viene dato espressamente e se non 
supera il 5% del prezzo di vendita, comprese le tasse; nel caso in cui 
l'anticipo contenga spese di gestione del fascicolo, cioè possibili spese 
di notaio e di registrazione, altre spese amministrative, ecc., tali 
spese non possono superare I ' 1% del prezzo di vendita e in ogni caso il 
venditore deve fornire sufficienti garanzie di rimborso. 
Per quanto riguarda il termine di rimborso dell'acquirente da parte del 
venditore in caso di rescissione, viene fissato un termine massimo di un 
mese a decorrere dalla data di comunicazione della rescissione. 
Articolo 8 (e considerando n. 17) 
Si tratta di un nuovo articolo riguardante un argomento non previsto 
nella proposta iniziale e che è stato incluso in esito ai dibattiti 
svoltisi a livello del Consiglio; si tratta del caso di un contratto di 
finanziamento legato ad un contratto di acquisto di un diritto di 
utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili. 
Nella fattispecie, l'acquirente deve avere la possibilità di rescindere 
il contratto di finanziamento nel caso in cui decida di esercitare il 
diritto di rescissione di cui all'articolo 7. 
Articolo 9 (e considerando n. 15) 
La prima parte del nuovo testo di tale articolo riprende un emendamento 
del Parlamento che riunisce in un solo paragrafo i due paragrafi che tale 
articolo aveva nella proposta iniziale; l'espressione "è considerata 
nulla" è sostituita da un'altra espressione più idonea, allo scopo di 
lasciare agli Stati membri la possibilità di stabilire le eventuali 
sanzioni. 
Per quanto riguarda il secondo paragrafo, esso sostituisce l'articolo 9 
della proposta iniziale giudicato eccessivamente compiicato in occasione 
delle discussioni che si sono svolte presso il Consiglio, il Parlamento e 
il Comitato economico e sociale. È stato tuttavia mantenuto il principio 
fondamentale in base al quale la protezione concessa dalla direttiva al 
compratore non può in nessun modo essere aggirata tramite la scelta della 
legge di un paese terzo. Si tratta peraltro della formulazione scelta dal 
Consiglio nella direttiva 93/13 riguardante le clausole abusive nei 
contratti stipulati con i consumatori. 
Art icoli 10, 11, 12 e 13 
Le modifiche apportate a tali articoli sono di natura puramente formale e 
non determinano cambiamenti sostanziali della proposta iniziale. 
PARERE DEL PARLAMENTO 
Emendamento n. Proposta iniziale Accettato dal la 
CommI ss i one Integrato 
(nuova numera­
zione) 
1 
2 
3 
4 
5 
6 
7 
48 
9 
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
51 
21 
22 
58 (compro­
messo) Titolo No 
Considerando n. 3 No 
Considerando n. 12 No 
Considerando n. 14 bis No 
Titolo I 
Articolo 1 
Art ico lo 2.1 
Articolo 2.2 
Articolo 2.3 
Ar t i co Io 2.4 
Articolo 3.1(a) 
Articolo 3.1(b) 
Articolo 3.1(c) 
Articolo 3.1(d) 
Art ico lo 3.2 
Art ico lo 4 
Art ico lo 5.1 
Art ico lo 5.2 
Art ico lo 6 
Art jco lo 7.1 
Art ico lo 7.2 
Art I co lo 7.3 
Art ico lo 7.4 No 
No 
Parzialmente 
Parzialmente 
No 
No 
Parzialmente 
Parzialmente 
Si 
Parzialmente 
No 
Si 
Parzialmente 
No 
No 
No 
Si 
Parzialmente 
Si Art ico lo 2 
Articolo 2 
Articolo 3(a) 
e (b) 
Articolo 3(c) 
Al legato, 
punti e) e f) 
Articolo 3(d) 
Ar t i co Io 4 
Articolo 5.2 
Senza oggetto 
Articolo 7.2 
Art ico lo 7.3 
Emendamento n. Proposta iniziale 
24 
25 
26 
27 
28 
29 
30 Art ico lo 7bis 
Art ico lo 8 
Art ico lo 9 
Articolo 9 
Art I co lo 
Art ico lo 
Art ico lo Accettato dal la 
Commiss ione 
No 
SI 
No 
SI 
No 
No 
No Integrato 
(nuova numera­
zione) 
Art ico lo 9 
Art ico lo 9.2 
31 
32 
33 
49 
34 
35 
36 
37 
38 
39 
40 
41 
42 
43 
44 legato 
legato 
legato 
legato 
legato 
legato 
legato 
legato 
legato 
legato 
legato 
legato 
legato 
legato 
legato a) 
b) 
e) 
e) 
d> 
e) 
f) 
9) 
h) 
i) (J) 
I) 
m) 
n) 
o) 
P) Parzialmente 
Si 
Si 
No 
Si 
Si 
Si 
Si 
Si 
Si 
Parzialmente 
Si 
No 
Si 
Si Gìi emendament i 
riguardanti l'al­
legato risultano 
senza oggetto 
pò i che iI nuovo 
al legato non si 
riferisce più al 
documento di in­
formazione bensi 
al contratto 
PROPOSTA IN IZI ALE PROPOSTA MODIFICATA 
Proposta di direttiva del Consiglio 
relativa alla protezione dei compratori 
nei contratti di utilizzazione di beni 
immobili in regime di godimento a tempo 
ripartito Proposta di direttiva del Consiglio 
relativa alla protezione degli 
acquirenti nei contratti di 
acquisizione di un diritto di 
utilizzazione a tempo parziale di uno 
o più beni ImmobiIi 
IL CONSIGLIO DELLE COMUNITÀ EUROPEE, 
visto il Trattato che istituisce 
Comunità economica europea e, 
segnatamente, l'articolo 100 A, la Immutato 
vista la proposta della Commissione, 
in cooperazione con il Parlamento 
europeo, 
visto il parere del Comitato economico e 
soc i a Ie, 
1. considerando che uno dei principali 
obiettivi della Comunità è quello di 
ultimare entro li 31 dicembre 1992 il 
mercato interno; che è importante 
adottare adeguati provvedimenti per 
realizzare il mercato interno 
progressivamente; che il mercato 
interno consiste in uno spazio senza 
frontiere nell'ambito del quale viene 
garantita la libera circolazione dei 
beni, delle persone, dei servizi e 
dei capitali; 1. considerando che uno dei 
p r i ne IpaIi òb i e 111v i della 
ComunItà; è^queIlo di|utomatje i\ . 
mercato * i n ter no ; che é •; I mpOTt'aritè; 
adottare adeguati provvedimentI 
per realizzare il mercato interno 
progressivamente; che iI mercato 
interno consiste in uno spazio 
senza frontiere nell'ambito del 
quale viene garantita la libera 
circolazione dei beni, delle 
persone, dei servizi e dei 
capitali; 
(3) 
2. considerando che il Parlamento 
europeo, nella sua risoluzione del 13 
ottobre 1988 sulla necessità di 
colmare le lacune giuridiche nel 
settore della multiproprietà, chiede 
alla Commissione di presentare una 
proposta di direttiva 
sull'armonizzazione delle 
legislazioni nazionali in materia di 
multiproprietà*1); e, nella sua 
risoluzione dell'11 giugno 1991 su 
una politica comunitaria del 
turismo*2^, ritiene che la 
Commissione dovrebbe presentare 
urgentemente una direttiva di 
portata generale sulla 
multiproprietà; Immutato 
3. considerando che nel Piano di Azioni 
Comunitarie in favore del 
Turismo^3) figura fra gli 
orientamenti del la Commissione, 
volti a migliorare la protezione del 
turista in qualità di consumatore, 
"l'elaborazione di una proposta 
relativa a certe transazioni 
immobiliari transfrontaliere 
(multiproprietà)"; 3. Immutato 
4. considerando che il regime dei 
contratti di utilizzazione di un 
bene immobile in regime di godimento 
a tempo ripartito riveste un 
carattere ampiamente 
transfrontaliero per l'ubicazione 
geografica dell'offerta e della 
domanda nella maggior parte dei casi 
ed ha, conseguentemente, 
un'incidenza sulla libera 
circolazione delle persone, dei 
servizi e dei capitali; 4. considerando che I'acquisizione 
di un diritto di utilizzazione a 
tempo parziale di uno o più beni 
immob11i riveste un carattere 
ampiamente transfrontaliero per 
l'ubicazione geografica 
dell'offerta e della domanda 
nella maggior parte dei casi e 
ha, conseguentemente, 
un'incidenza sulla libera 
circolazione dei le persone, dei 
servizi e dei capitali; 
(1) G.U. n. C 290 del 14.11.88, pag. 148 
(2) Risoluzione A3-155/91, punto 9 (documento PE 152.802, pag. 54) 
(3) C0M(91) 97 def., pag. 20 
10 
5. considerando che se la maggiora parte 
degli Stati membri non dispone ancora 
di una legislazione specifica in 
materia di contratti di utilizzazione 
di un bene immobile in regime di 
godimento a tempo ripartito, alcuni 
altri per contro, ritenendo che le 
regole del diritto comune applicabili 
a tale tipo di transazioni non 
garantivano la necessaria chiarezza 
giuridica né un adeguato livello di 
protezione del consumatore, si sono 
dotati di una legislazione specifica 
in tale mater ia; 5. considerando che se la maggior 
parte degli Stati membri non 
dispone ancora di una legislazione 
specifica in materia di contratti 
vertenti su II'acqu i s i z i one d i un 
diritto di utilizzazione a tempo 
parziale di uno o più beni 
immobili, alcuni altri, per 
contro, ritenendo che le regole 
del diritto comune applicabili a 
tale tipo di transazioni non 
garantivano la necessaria 
chiarezza giuridica né un adeguato 
livello di protezione del 
consumatore, si sono dotati di una 
legislazione specifica in tale 
mater ia-, 
considerando che l'applicazione delle 
regole di diritto comune, in alcuni 
Stati membri, e di una legislazione 
specifica, ma comportante regole non 
simili, in altri Stati membri, 
determina disparità che possono 
ostacolare l'ordinato sviluppo di 
tale settore di attività economica; 
che tale situazione può quindi 
pregiudicare il buon funzionamento 
del mercato interno; Immutato 
7. considerando che è opportuno in tale 
ottica, e al fine di garantire un 
elevato livello di protezione dei 
consumator i, prevedere una base 
comune di disposizioni specifiche per 
tale tipo di transazioni, applicabili 
ovunque all'interno della Comunità; 7. Immutato 
considerando che i concetti giuridici 
applicati nel diritto nazionale 
all'utilizzazione di beni immobili in 
regime di godimento a tempo ripartito 
variano in maniera considerevole da 
un paese al I'aItro; considerando che i concetti 
giuridici applicati nel diritto 
nazionale all'acquisizione di un 
diritto di utilizzazione a tempo 
parziale di uno o più beni 
immobiIi variano in maniera 
considerevole da uno Stato membro 
all'aitro; 
11 
considerando che è tuttavia 
sufficiente armonizzare le regole 
riguardanti le transazioni 
contrattuali relative 
all'utilizzazione di un bene immobile 
in regime di godimento a tempo 
ripartito, derivando il diritto 
applicabile ad ogni caso specifico 
esclusivamente dalla "lex rei sitae"; considerando che è tuttavia 
sufficiente armonizzare le regole 
riguardanti gli asoett i 
contrattuali delle transazione 
relative al I'acquisizione di un 
diritto di utilizzazione a tempo 
parziale di uno o più beni 
i mmob ili, derivando il diritto 
applicabile al bene immobile 
esclusivamente dalla "lex rei 
sitae"; 
10. considerando che per stabilire norme 
efficaci di protezione dei compratori 
in tale settore è opportuno precisare 
gli obblighi minimi a carico dei 
venditori nei confronti dei 
comprator i; 
11. considerando che è opportuno non 
limitare la libertà degli Stati 
membri di emanare, nella legislazione 
interna, provvedimenti volti a 
fissare garanzie per il mantenimento 
degli obblighi del venditore; 
12. considerando che é opportuno evitare 
indicazioni incomplete, ovvero che 
possano indurre in errore, nelle 
informazioni riguardanti in maniera 
specifica la vendita di diritti di 
godimento a tempo ripartito dì beni 
immobili; che tali informazioni 
devono essere integrate da un 
documento complementare che il 
compratore deve dichiarare di aver 
ricevuto al momento della firma del 
contratto; che tale documento 
complementare dev'essere redatto in 
una lingua conosciuta dal compratore; 
che gli elementi d'informazione 
contenuti in tale documento 
complementare devono far parte del 
contratto di utilizzazione di beni 
immobili in regime di godimento a 
tempo r ipart ito; 10. Immutato 
11. considerando che é opportuno non 
limitare la libertà degli Stati 
membri di emanare provvedimenti 
volti ad assicurare l'adempimento 
degli obblighi del venditore; 
12. considerando che é opportuno 
evitare indicazioni incomplete, 
ovvero che possano indurre in 
errore, nelle informazioni 
riguardanti in maniera specifica 
la vendita di diritti di 
utilizzazione a tempo parziale di 
uno o più beni immobili: che tali 
informazioni devono essere 
integrate da un documento 
complementare che deve essere a 
disposizione di chiunque ne faccia 
richiesta; che le informazioni 
contenute in taie documento 
complementare devono far parte del 
contratto di acquisizione di un 
diritto di utilizzazione a tempo 
parziale di uno o più beni 
immobili ; 
12 
13. considerando che per offrire al 
compratore la possibilità di valutare 
meglio gli obblighi derivanti dai 
contratti conclusi ed I diritti 
relativi, è opportuno concedergli un 
diritto di rescissione per un periodo 
che tenga conto del fatto che il bene 
immobile è spesso situato in uno 
Stato diverso da quello del 
compratore ed é sottoposto ad una 
legislazione straniera; che è 
necessario prevedere che il 
compratore sia informato in forma 
scritta in ordine a tale termine di 
rescissione. 13. considerando che per offrire 
all'acquirente compratore la 
possibilità di valutare meglio gli 
obblighi derivanti dai contratti 
conclusi e i diritti relativi, è 
opportuno concedergli un termine 
entro il quale egli possa 
rescindere il contratto, che tenga 
conto del fatto che il bene 
immobile é spesso situato in uno 
Stato diverso da quello 
dell'acquirente ed é sottoposto ad 
una legislazione straniera; 
14. considerando che per garantire al 
compratore un elevato livello di 
protezione e date le 
caratteristiche particolari dei 
sistemi di utilizzazione a tempo 
parziale di beni immobili, il 
contratto di acquisizione di un 
diritto di utilizzazione a tempo 
parziale di uno o più beni 
immobili deve contenere alcuni 
elementi minimi ed essere redatto 
in una lingua che l'acquirente 
dichiari di conoscere: 
14. considerando che è opportuno 
completare la protezione del 
compratore a livello del diritto 
internazionale privato, visto il 
carattere molto spesso 
transfrontaliere dei contratti di 
utilizzazione di un bene immobile 
regime di godimento a tempo 
ripartito; in 15. considerando che esiste in alcuni 
casi il rischio di privare il 
consumatore della protezione 
concessa dalla presente direttiva, 
designando II diritto di un paese 
terzo come diritto applicabile al 
contratto: che conseguentemente è 
opportuno prevedere nella presente 
direttiva disposizioni miranti ad 
evitare tale rischio; 
13 
15. considerando che è opportuno non 
ostacolare il mantenimento o 
l'adozione da parte degli Stati 
membri delle disposizioni volte a 
garantire una maggiore tutela dei 
compratori in materia di contratti 
utilizzazione di beni immobili in 
regime di godimento a tempo 
r ipart i to, 16. considerando che la r i eh iesta. da 
parte del vend i tore, di anticipi 
di pagamento prima della se a de n za 
del termine entro il quale 
l'acquirente può rescindere iI 
d i contratto, può costituire un 
rischio di insicurezza fi n a n z i ar i a 
per l'acquirente-, che é op pò r tu no 
eliminare tale rischio vietando 
gli anticipi prima della scadenza 
del predetto termine; che tale 
divieto non impedisce alle parti 
di mettersi d'accordo sui 
versamento di un antic j pò __p r jm a 
della scadenza del termine; ma è 
opportuno, per garantire al 
massimo la sicurezza finanziari a 
de II'acqui rente. f issare un limite 
agli anticipi, nonché assicurare 
il rimborso all'acquirente in caso 
di rescissione del contratto; 
17. considerando che in caso di 
rescissione di un contratto di 
acquisizione di un diritto di 
utilizzazione a tempo parziale di 
uno o più beni immobili il cui 
prezzo sia interamente o 
parzialmente coperto da un 
finanziamento concesso 
all'acquirente, quest'ultimo deve 
comunque avere la possibilità di 
rescindere anche il contratto di 
f inanz iamento; 
18. considerando infine che 
l'obiettivo della presente 
direttiva é la creazione di una 
base di regole comuni tale da 
assicurare la certezza giuridica 
ed economica degli acquirenti in 
un settore in cui questi si 
trovano in una posizione di 
inferiorità rispetto alle altre 
parti coinvolte; che la presente 
direttiva consentirà di stabilire 
un equilibrio fra le parti 
coinvolte, necessario per il buon 
funz ionamentode I mercato; che le 
divergenze fra legislazioni 
naz ionaI i . i Ljmj t i ter ri tor iaIi 
di tali leg islazioni ed iI 
carattere marcatamente 
transfrontaIiero del mercato non 
consentono una protezione elevata 
degI i acqu i renti se non a Iive I lo 
comun i tarip; che, in 
considerazione del la competenza 
Mj^art ita de II a Comunità e degli 
stat i membr i in materia, la 
14 
protezione degli acguirenti. ajje 
condizioni stabilite dalle 
presente direttiva, à necessaria 
per sostenere e completare la 
politica condotta dagli stati 
membri a livello nazionale; che lo 
strumento appropriato per 
conseguire l'obiettivo perseguito 
é una direttiva; che le 
disposizioni della presente 
direttiva sono pertanto conformi 
al principio di sussidiarietà. 
15 
PROPOSTA INIZIALE 
HA ADOTTATO LA PRESENTE DIRETTIVA: 
ArtIcolo prImo 
La presente direttiva ha per oggetto il 
raw i e i namento de I I e di spos i z i on i 
legislative, regolamentari e 
amministrative degli Stati membri 
relative alla protezione dei compratori 
nei contratti di utilizzazione di beni 
immobili in regime di godimento a tempo 
r ipartito. 
ArtIcolo 2 
Ai fini della presente direttiva, si 
intende per: 
"Contratto di utilizzazione di un 
bene immobile in regime di godimento 
a tempo ripartito", in appresso 
denominato "contratto timeshare", 
ogni contratto con cui un venditore 
trasferisce o s'impegna a trasferire 
ad un compratore, a fronte del 
pagamento di un prezzo determinato, 
un diritto reale immobiliare ovvero 
ogni altro diritto vertente 
sull'utilizzazione di un bene 
immobile in un certo periodo 
dell'anno, che non può essere 
inferiore ad una settimana, e ciò per 
un numero minimo di tre anni; 
"Bene immobile", ogni immobile o 
parte di immobile oggetto del 
contratto timeshare, quali 
segnatamente una casa, un 
appartamento, una casa unitami I lare, 
un miniappartamento, ecc.; 
"Venditore", ogni persona fisica o 
giuridica che, nelle transazioni 
oggetto della presente direttiva e 
nel quadro della sua attività 
professionale, trasferisce o 
s'impegna a trasferire a un PROPOSTA MOD I F ICATA 
HA ADOTTATO LA PRESENTE DIRETTIVA: 
Art icolo pr imo 
"La presente direttiva ha per oggetto 
il ravvicinamento delle disposizioni 
legislative, regolamentari e 
amministrative degli Stati membri 
relative alla protezione degli 
acquirenti nei contratti riguardanti 
l'acquisizione di un diritto di 
utilizzazione a tempo parziale di uno 
o p i ù ben i i mmob ili." 
Art icolo 2 
"Ai fini della presente direttiva, si 
intende per: 
"Contratto di acquisizione di un 
diritto di utilizzazione a tempo 
parziale di uno o più beni immobili, 
in appresso denominato "contratto", 
ogni contratto con cui un venditore 
trasferisce o s'impegna a trasferire 
ad un acquirente, a fronte del 
pagamento di un prezzo determinato, un 
diritto presentante caratter ist iche di 
obbligazione o caratteristiche di 
diritto reale, concesso per una durata 
minima di tre anni e riguardante 
l'utilizzazione di uno o più beni 
immobili in un periodo determinato 
del l'anno: 
"Bene immobile", ogni immobile o 
parte di immobile costruito o da 
costruire, ad uso abitativo, che 
costituisce l'oggetto del la 
transazione; 
"Venditore", ogni persona fisica o 
giuridica che, nelle transazioni 
oggetto della presente direttiva e 
nel quadro della sua attività 
professionale, trasferisce o 
s'impegna a trasferire il di r i tto 
oggetto del contratto, essendo 
titolare di tale diritto o 
16 
compratore un diritto reale 
immobiliare ovvero ogni altro diritto 
di utilizzazione di un bene immobile, 
essendo egli stesso proprietario del 
bene immobile cui tale diritto si 
riferisce ovvero essendo in possesso 
di un'autorizzazione in tal senso da 
parte del proprietario; essendo in possesso di un mandato 
tal senso da parte del t ito lare-. in 
"Compratore", ogni persona fisica o 
giuridica, con o senza scopo di 
lucro, che, nelle transazioni oggetto 
della presente direttiva, agisce in 
qualità di consumatore, segnatamente 
per scopi di cui si può ritenere che 
non rientrino nel quadro della sua 
attività professionale. "Acquirente", ogni persona fisica 
che intervenendo nel le transazioni 
oggetto della presente direttiva, 
per scopi di cui si può ritenere 
che non rientrino nel quadro della 
sua attività professionale, si 
veda trasferire il diritto oggetto 
del contratto. 
Art icolo 3 
Gli Stati membri prevedono nelle 
rispettive legislazioni che nel contratto 
timeshare venga stipulato che il 
venditore garantisce in modo particolare: 
(a) che il bene immobile, nonché gli 
impianti annessi, sono stati 
costruiti a regola d'arte e a 
condizione tali da ottenere dalle 
autorità competenti dello Stato in 
cui l'immobile si trova o sarà 
situato, l'autorizzazione necessaria, 
secondo la legislazione nazionale, al 
fine di poter effettivamente occupare 
l'immobile di cui trattasi; 
(b) il trasferimento al compratore, a 
fronte del pagamento del prezzo 
stipulato nel contratto timeshare, 
del diritto reale o di ogni altro 
diritto di utilizzazione del bene 
immobile, libero da ogni vincolo o 
soltanto con i vincoli indicati nel 
contratto timeshare; Articolo 3 
"Gli Stati membri prevedono nel le 
rispettive legislazioni che iI 
venditore garantisca nel contratto 
segnatamente: 
(a) che se il bene Immobile deve 
essere costruito, i lavori vengano 
effettuati nei termini previsti: 
(b) che vengano concesse garanzle 
sufficienti per porre riparo al 
danno che potrebbe subire 
l'acquirente in caso di ritardo, 
di esecuzione difettosa o di 
mancata esecuzione delle 
prestazioni previste da parte del 
venditore: 
e) che il trasferimento 
ai l'acquirente, a fronte del 
pagamento del prezzo stabilito, 
del diritto oggetto del contratto 
avvenga simultaneamente e libero 
da ogni vincolo, ad eccezione dei 
vincoli indicati nel contratto, 
con li diritto di disporre 
liberamente dei beni o delle quote 
previste da quest'ultimo: 
17 
(c) se del caso, il diritto per il 
compratore di fruire, oltre che dei 
servizi comuni quali l'illuminazione, 
la pulizia dei locali, il ritiro dei 
rifiuti, ecc., anche delle 
installazioni particolari quali 
piscine, campi da tennis, campi da 
golf, saune, ecc. esistenti al 
momento della firma del contratto 
timeshare ovvero in futuro alle 
condizioni stipulate nel contratto 
timeshare o altrimenti previste dal 
venditore; Soppresso 
(d) il diritto dei compratore di 
partecipare al processo di adozione 
di decisioni riguardanti 
l'amministrazione del regime di 
godimento a tempo ripartito ed alla 
gestione e alla manutenzione del bene 
immobile sul quale il compratore 
vanta un diritto di godimento a tempo 
ripartito, li compratore può delegare 
tale diritto purché ciò avvenga 
tramite un atto separato e successivo 
alia firma del contratto timeshare; 
tale delega rimane revocabile in ogni 
momento. d) Se del caso, il diritto per 
I'acquirente di partecipare in 
maniera adeguata al processo di 
adozione di decisioni riguardanti 
l'amministrazione e la 
manutenzione del bene immobile. 
L'acquirente può delegare tale 
diritto di partecipazione purché 
ciò avvenga tramite un atto 
separato e successivo alla firma 
del contratto; tale delega rimane 
revocabile in ogni momento. 
2. Gli Stati membri prevedono nel le 
rispettive legislazioni misure 
adeguate affinché il venditore offra 
garanzie sufficienti per quanto 
riguarda, se del caso: Soppresso 
la'corretta ultimazione della 
costruzione del bene immobile; Soppresso 
18 
il rimborso di ogni anticipo di 
pagamento in caso di non 
ultimazione del bene immobile 
ovvero in caso di esercizio del 
diritto di rescissione ai sensi 
dell'articolo 7 della presente 
direttiva, senza pregiudizio per 
le modalità indicate al paragrafo 
4 di quest'ult imo. Soppresso 
Art icoio 4 Art icolo 4 
Gli Stati membri prevedono nelle 
rispettive legislazioni: 
1. I provvedimenti volti a definire i 
diritti e gli obblighi del compratore 
nei confronti delia manutenzione e 
della gestione del bene immobile sul 
quale il compratore dispone di un 
diritto di godimento a tempo 
ripartito; tali provvedimenti devono 
concordare con iI punto (m) 
del l'al legato; "Gli Stati membri prevedono nel le 
rispettive legislazioni le basi di 
caI co Io appIi cab ili alla suddivisione 
degli oneri comuni e legati 
al l'occupazione fra i var i acquirent i 
in corrispondenza della loro parte del 
diritto di utilizzazione; se del caso, 
la quota-parte deal I oner i che spetta 
per ciascuna categoria d'oneri ad ogni 
acquirente, deve essere fissata 
separatamente. Gi i oner i rei at ivi ai 
diritti di utilizzazione non venduti 
non devono essere suddivisi fra gii 
acquirenti che abbiano già firmato un 
impegno, bensi devono essere imputati 
ai venditore". 
2. Le basi secondo le quali viene 
prevista la suddivisione degli oneri, 
comuni e relativi all'occupazione, in 
termini annuali, ai quali il 
compratore è tenuto a partecipare; 
tali basi fissano in maniera chiara e 
netta, in concordanza con gli 
elementi di cui al punto (j) 
dell'allegato, la quota-parte che 
spetta per ciascuna categoria d'oneri 
ad ogni compratore, in funzione della 
posizione e della categoria del bene 
immobile al quale si riferisce il 
diritto di godimento, nonché in 
relazione al periodo di godimento ed 
alla sua durata. 
19 
Art icolo 5 Art icolo 5 
1. Gli Stati membri prevedono nelle 
rispettive legislazioni provvedimenti 
idonei affinché il venditore sia 
tenuto a mettere a disposizione di 
ogni compratore potenziale un 
documento che informi in maniera non 
equivoca, dettagliata e completa 
almeno sui punti indicati in 
al legato; 
Il documento al quale viene fatto 
riferimento al paragrafo precedente 
deve essere redatto in una lingua che 
il compratore dichiara di conoscere. "Gli Stati membri prevedono nel le 
rispettive legislazioni 
provvedimenti idonei affinché il 
venditore sia tenuto a mettere a 
d i spos i z ione d i eh i unque ne faceia 
r ichiesta un documento 
informat ivo. Tale documento, oltre 
ad una descrizione generale deI 
bene oggetto del contratto, deve 
fornire almeno informazioni 
concise e precise sugli elementi 
indicati ai punti a), e), d). f). 
g) e k) dell'allegato, nonché 
indicazioni circa il modo di 
ottenere informazioni 
compiementar i. 
2. Gli Stati membri prevedono nelle 
rispettive legislazioni che le 
informazioni contenute nel 
documento di cui al paragrafo 1 
debbano far parte integrante del 
contratto: 
salvo accordo espresso fra le 
parti, i cambiamenti apportati a 
tali informazioni sono ammissibili 
soltanto se determinati da 
circostanze indipendenti dalla 
volontà del venditore. I 
cambiamenti apportati a tali 
informazioni devono essere portati 
a conoscenza dell'acquirente prima 
della conclusione del contratto, 
li contratto deve indicare 
espressamente tali cambiamenti. 
2. Ogni altra forma di pubblicità deve 
indicare la possibilità di ottenere 
tramite il documento di cui al 
paragrafo 1 del presente articolo. Ogni pubblicità relativa al bene 
immobile di cui si tratta deve 
indicare la possibilità di 
ottenere iI documento di cui al 
paragrafo 1. nonché il luogo ove 
rivolgersi per ottenerlo". 
20 
Art icolo 6 Art icolo 6 
Gli Stati membri prevedono nelle 
rispettive legislazioni che il contratto 
timeshare, che dev'essere necessariamente 
stipulato in forma scritta, contenga 
almeno i seguenti elementi: 
(a) la descrizione dettagliata e non 
equivoca del bene immobile sul quale 
un diritto di godimento a tempo 
ripartito viene trasferito al 
compratore. Tale descrizione deve 
concordare con l'informazione di cui 
al punto (a) dell'allegato; "Gli Stati membri prevedono che il 
contratto, che deve essere 
necessariamente stipulato in forma 
scritta, debba contenere almeno 
gli elementi indicat i 
nel l'al legato. 
II contratto deve essere redatto 
in una lingua che l'acquir en t e 
dichiari di conoscere". 
(b) il tipo preciso di diritto di 
godimento a tempo ripartito che viene 
trasferito al compratore. Tale tipo 
di diritto deve figurare 
necessariamente fra quelli indicati 
al punto (d) dell'allegato; 
(e) il periodo con la data, indicati in 
lettere, in cui il compratore può 
esercitare il proprio diritto di 
godimento a tempo ripartito. Tali 
elementi devono concordare con 
l'informazione di cui al punto (f) 
del l'al legato; 
(d) il riferimento espresso agli altri 
elementi indicati in allegato; 
(e) la data, in lettere, della firma del 
contratto; 
(f) la dichiarazione del compratore di 
aver ricevuto e compreso il documento 
al quale fa riferimento l'articolo 5, 
nei termini previsti dal paragrafo 2 
di detto art icolo. 
21 
Art icolo 7 Art icolo 7 
Gli Stati membri prevedono nelle 
rispettive legislazioni: 
1. L'obbligo per il venditore di 
informare iI compratore in forma 
scritta, in occasione della firma del 
contratto, che quest'ultimo diventerà 
vincolante a tutti gli effetti in 
mancanza di rescissione da parte del 
compratore entro un determinato 
termine: 
- di almeno 14 giorni di calendario 
a decorrere dal momento della 
firma del contratto, ovvero Gli Stati membri prevedono ne II e 
rispettive legislaz i on i che : 
1• Il contratto divenga definitivo, a 
meno che l'acquirente non abbia 
esercitato il suo diritto di 
rescissione entro un termine di 
almeno 28 giorni di calendario a 
decorrere dal momento della firma 
del contratto ovvero, in caso di 
conclusione di un contratto 
preliminare giuridicamente 
vincolante, a decorrere dalla 
firma di guest'ultimo; 
- di almeno 28 giorni di calendario 
a decorrere dal momento della 
firma del contratto, se il diritto 
di godimento a tempo ripartito può 
essere esercitato in uno Stato 
diverso da quello in cui è 
domiciliato il compratore. 
2. Che l'informazione alla quale fa 
riferimento il paragrafo precedente 
sia contenuta nel contratto in 
maniera non equivoca, chiaramente 
leggibile e scritta almeno con gli 
stessi caratteri utilizzati per ii 
resto del contratto immediatamente 
prima delie firme delle parti. 
22 
3. Che il diritto di rescissione 
previsto dal paragrafo 1 del presente 
articolo sia esercitato dal 
compratore indirizzando una notifica 
alla persona il cui nome e il cui 
indirizzo figurano a tal proposito 
nel contratto. Per quanto riguarda 
l'osservanza del termine, sarà 
sufficiente che la notifica venga 
spedita a mezzo lettera raccomandata 
prima della scadenza del termine 
previsto. 
4. Provvedimenti volti a: 
(a) determinare le condizioni in 
presenza delle quali, se il 
compratore esercita il diritto 
dì rescissione previsto dal 
paragrafo 1 del presente 
artìcolo, il conto delle somme 
eventualmente rimborsabili 
venga stabilito in modo da 
evitare che il rimborso 
determini un arricchimento non 
giustificato di una delle 
parti ; 
(b) fissare il termine di rimborso. Per esercitare tale dir it to di 
rescissione, l'acquirente invia 
una comunicazione scritta alla 
persona il cui nominativo e il cui 
indirizzo devono figurare, a tale 
f ine, nel contratto. Per quanto 
riguarda l'osservanza del termine, 
sarà sufficiente che la 
comunicazione venga spedita in un 
modo che possa essere 
materialmente provato, prima della 
scadenza del termine previsto; 
É vietato al venditore esigere 
anticipi di pagamento 
dall'acquirente prima della 
scadenza del termine di cui al 
paragrafo 1. Tuttavia, le parti 
possono accordarsi sul versamento 
di un acconto se l'accordo viene 
manifestato espressamente e se 
l'acconto non supera il 5% dei 
prezzo di vendita, tasse incluse; 
nella misura in cui tale acconto 
comporti spese di gestione del 
fascicolo, queste ultime potranno 
ammontare al massimo all' 1% del 
prezzo di vendita e dovranno 
essere Indicate separatamente nel 
contratto. Per quanto riguarda un 
eventuale anticipo di pagamento, 
il venditore dovrà fornire 
assicurazioni sufficienti per li 
rimborso. Qualora l'acquirente^ 
nelle forme ed entro il termine 
previsto, eserciti il suo diritto 
di rescissione, l'anticipo di 
pagamento, se del caso diminuito 
delle spese di gestione dei 
fascicolo, dovrà essere rimborsato 
entro e non oltre un mese a 
decorrere dal la data di 
comunicazione della rescissione". 
23 
Articolo 8 
1. è considerata nulla ogni clausola in 
forza della quale il compratore 
rinunci ai benefici dei diritti 
previsti dalla presente direttiva. 
2. Ê considerata nulla ogni clausola in 
forza della quale il venditore venga 
esonerato dalle responsabilità 
derivanti dalla presente direttiva. Art icolo 8 
"Gli Stati membri prevedono ne I le 
rispettive legislazioni che : 
a) se il prezzo viene interamente o 
parzialmente coperto da un 
finanziamento concesso dal 
venditore, ovvero 
b) se il prezzo viene interamente o 
parzialmente coperto da un 
finanziamento concesso 
all'acquirente da un terzo sulla 
base di un accordo stipulato fra 
il terzo e il venditore, 
l'acquirente deve avere la 
possibilità di rescindere il 
contratto di finanziamento qualora 
eserciti il diritto di rescissione 
previsto dall'articolo 7; 
l'acquirente deve in tal caso 
rescindere il contratto di 
finanziamento entro la scadenza 
del termine previsto dal paragrafo 
1 di tale articolo. Le modalità di 
esercizio della rescissione del 
contratto di finanziamento vengono 
stabilite dagli Stati membri. 
Art icolo 9 
1. "Gli Stati membri prevedono nei le 
rispettive legislazioni che le 
clausole in base alle quali. 
i'acouirente rinuncia ai benefici 
dei diritti previsti dalla 
presente direttiva ovvero il 
venditore viene esonerato dalle 
responsabilità derivanti dalla 
presente direttiva, non vincolano 
l'acquirente, nelle condizioni 
fissate dai rispettivi diritti 
naz ionali" 
2- "Gli Stati membri adottano i 
provvedimenti necessari affinché 
l'acquirente non venga privato 
della protezione concessagli dalla 
presente direttiva in caso di 
scelta del diritto di un paese 
terzo come diritto applicabile al 
contratto". 
24 
Art icolo 9 Soppresso 
Nonostante la scelta della legge 
effettuata dalle parti contraenti o 
l'applicazione dei criteri oggettivi di 
diritto internazionale privato per la 
determinazione della legge competente, il 
compratore non può essere privato della 
protezione che gli è garantita dalle 
disposizioni delia presente direttiva: 
a) se iI bene immobile oggetto del 
contratto timeshare è situato in uno 
Stato membro o 
b) se iI compratore ha la sua residenza 
abituale in uno Stato membro e 
(I) se la conclusione del 
contratto è stata preceduta 
in tale paese da una 
proposta speciale o da una 
pubblicità, e se il 
compratore ha svolto in 
tale Stato gì I atti 
necessari per la 
conclusione del contratto, 
ovvero 
(II) se il vend itore o 11 suo 
rappresentante ha ricevuto 
l'ordinativo di acquisto da 
parte del compratore in tale 
paese 
ovvero 
(Ili) se il compratore si é recato da 
tale paese in un paese 
straniero e ivi ha trasmesso 
l'ordinativo di acquisto, a 
condizione che il viaggio sia 
stato organizzato dal venditore 
allo scopo di invogliare il 
compratore a concludere un 
contratto timeshare. 
25 
Art icolo 10 Art icolo 10 
Gli Stati membri prevedono nelle loro 
legislazioni le conseguenze della mancata 
osservanza delle disposizioni della 
presente direttiva. "Gli Stati membri prevedono nelle loro 
legislazioni le conseguenze del 
mancato rispetto de 11e di spos i z i on i 
della presente direttiva". 
Articolo 11 Articolo 11 
La presente direttiva non ostacola gli 
Stati membri nell'adozione o nel 
mantenimento di disposizioni ancor più 
favorevoli in materia di tutela del 
compratore nel settore da essa 
disciplinato, senza pregiudizio per i 
loro obblighi derivanti dai Trattato CEE Gli Stati membri possono adottare o 
mantenere, nei settore oggetto della 
presente direttiva, disposizioni più 
r i g i de. compa11b11i con iI t r at tato. 
per assicurare all'acquirente un 
livello di protezione più elevato. 
Articolo 12 Articolo 12 
Gli Stati membri pongono in vigore le 
disposizioni legislative, regolamentari o 
amministrative necessarie per conformarsi 
alla presente direttiva entro il 31 
dicembre 1994. Gli Stati membri ne 
informano immediatamente la Commissione. 
Allorché gii Stati membri adottano tali 
disposizioni, queste ultime devono 
contenere un riferimento alla presente 
direttiva ovvero essere accompagnate da 
un siffatto riferimento in occasione 
della pubblicazione ufficiale. Le 
modalità di tale riferimento vengono 
decise dagli Stati membri. Gli Stati membri adottano le 
disposizioni legislative, 
regolamentari e amministrative 
necessarie per conformarsi alla 
presente direttiva entro e non 
oltre il 31 dicembre 1^95. Gli 
Stati membri ne informano 
immediatamente la Commissione. 
Allorché gli Stati membri adottano 
tali disposizioni, queste ultime 
devono contenere un riferimento 
alla presente direttiva ovvero 
essere accompagnate da un siffatto 
riferimento in occasione della 
loro pubblicazione ufficiale. Le 
modalità di tale riferimento 
vengono decise dagli Stati membri. 
Gli Stati membri comunicano alla 
Commissione il testo delle 
disposizioni essenziali di diritto 
interno che essi adottano nel 
settore regolato dalla presente 
dirett iva. 
26 
Art icolo 13 Articolo 13 
Gli Stati membri sono destinatari della Gli Stati membri sono destinatari 
presente direttiva. della presente direttiva. 
27 
ALLEGATO ALLEGATO 
PROPOSTA INIZIALE PROPOSTA MODIFICATA 
Elementi minimi che deve contenere il 
documento al quale fanno riferimento 
l'articolo 5, paragrafo 1, e l'articolo 6 
(d) Elementi minimi che deve contenere il 
contratto previsto dall'articolo 6 
a) La descrizione del bene immobile sul 
quale esistono ovvero esisteranno 
diritti di godimento a tempo 
ripartito, con precisazione della 
posizione geografica; l'indicazione 
se si tratti di beni immobili già 
costruiti, in costruzione o da 
costruire e, in ogni caso, che 
l'immobile è stato costruito o verrà 
costruito a regola d'arte a 
condizione di ottenere dalle autorità 
dello Stato in cui è o sarà situato, 
l'autorizzazione necessaria, secondo 
la legislazione nazionale, al fine di 
poter effettivamente occupare 
l'immobile di cui si tratta. a) l'identità e il domicilio delle 
parti, con indicazione precisa 
della condizione giuridica del 
venditore ai momento della 
conclusione del contratto, nonché, 
se del caso, dell'identità e del 
domicilio del proprietario del 
bene i mmob ile; 
b) la natura del titolo del venditore in 
relazione alla proprietà in cui il 
bene immobile é o sarà situato; i 
vincoli di ogni tipo cui l'immobile é 
sottoposto (ipoteche, servitù, ecc.); 
se sono stati concessi al venditore i 
permessi necessari (di costruzione, 
di allacciamento alle reti 
telefoniche, elettriche, idriche, 
gas, TV, ecc.); 
e) la struttura giuridica precisa del 
regime di godimento a tempo ripartito 
e la sua durata; b) la natura precisa del diritto 
oggetto del contratto-. 
e) allorché il bene oggetto del 
contratto é determinato, una 
descrizione precisa del bene e 
della sua ubicazione; 
28 
d) l'indicazione della natura giuridica 
del diritto di godimento a tempo 
ripartito, con la relativa durata, 
offerto dal venditore; il numero di 
beni immobili costruiti, in 
costruzione o da costruire; i mobili 
e gli utensili facenti parte di 
ciascun bene immobile; d ) nel caso in cui __i I bene immo b i le 
sia in costruzione: 
1) lo stato di avanzamento dei 
lavori della costruzione: 
2) una previsione della data di 
ultimazione dei lavori: 
3) se si tratta di un bene 
immobile determinato, il 
numero del permesso di 
costruzione e il nome e 
l'indirizzo completo della 
ovvero delle autorità 
competenti in materia: 
4) lo stato di avanzamento dei 
lavori relativamente ai 
servizi comuni che rendono il 
bene immobile utilizzabile 
(allacciamenti alle reti del 
gas, dell'elettr icità. 
dell'acqua, del telefono): 
5) le garanzie alle quali fa 
riferimento l'articolo 3 
paragrafo b): 
e) il numero complessivo di diritti di 
godimento a tempo ripartito esistenti 
su ogni bene immobile; e) i servizi comuni (illuminazione, 
acqua, manutenzione, ritiro delle 
immondizie) ai quali l'acquirente 
ha oppure avrà accesso e a quali 
condizioni : 
f) la descrizione chiara e precisa dei 
periodi di occupazione fissi e 
variabili, precisando nel contempo i 
meccanismi di determinazione dei 
per iodi ; f) le installazioni sportive e per il 
tempo libero alle quali 
l'acquirente ha o avrà 
eventualmente accesso e. se del 
caso, a quali condizioni: 
g) la data prevista in cui il compratore 
potrà occupare l'immobile; l'indicazione precisa del periodo, 
ovvero dei periodi durante i quali 
il diritto oggetto del contratto 
può essere esercitato e. se del 
caso, la durata del regime 
applicato; la data a decorrere 
dalla quale l'acquirente potrà 
esercitare il diritto oggetto del 
contratto; 
h) le installazioni comuni (quali 
piscina, sauna, campi da tennis, 
campi da golf, ecc.) e i servizi 
attuali e futuri a cui ha diritto il 
compratore, nonché la data prevista 
di utilizzazione da parte del 
compratore di tali installazioni e 
servizi ; n) il prezzo complessivo che 
l'acquirente dovrà pagare per 
l'esercizio del diritto oggetto 
del contratto, compreso l'importo 
che dovrà essere pagato 
dal l'acquirente per 
I'ut iIizzazione del le 
insta Ilazioni e dei serv i z i 
comuni, la base di calcolo 
dell'importo delle spese connesse 
a II'occupaz ione del bene immobile 
29 
da parte dell'acquirente, del le 
spese legali obbligatorie (tasse, 
diritti), nonché de II e spese 
amministrative complementari 
(gestione, manutenzione, 
r iparaz ioni); 
i) il costo complessivo per il i) 
compratore, specificando in maniera 
chiara e non equivoca il costo dei 
diversi diritti di godimento a tempo 
ripartito durante i diversi periodi 
dell'anno-, se si tratta di una 
locazione va indicato l'importo del 
canone ; 
J) l'importo annuale che il compratore J) 
deve pagare per l'utilizzazione delle 
installazioni e dei servizi comuni; 
l'importo annuale degli oneri 
conness i all'occupaz ione 
dell'immobile da parte del 
compratore; gli oneri annuali legali 
obbligatori (tasse, diritti, ecc.), 
nonché le spese annuali 
amministrative accessorie (gestione,, 
manutenzione, mantenimento, ecc.) e 
loro andamento previsto; le spese 
eventuali a carico del compratore per 
servizi particolari a richiesta; 
k) le garanzie alle quali si riferisce k) 
I'articolo 3; una clausola da cui risulti che 
l'acquisizione non comporterà 
alcun costo, onere o obbligazione 
diversi da quelli indicati nel 
contratto: 
la possibilità o meno di 
partecipare ad un progetto di 
scambio e/o di rivendita del 
diritto oggetto del contratto, 
nonché i costi eventuali nel caso 
in cui il sistema di scambio e/o 
di rivendita sia organizzato dal 
venditore; se del caso, 
l'indicazione che la vendita del 
diritto oggetto del contratto non 
può essere assicurata ad un prezzo 
determinato o entro un periodo 
determinato; 
informazioni sul diritto di 
rescissione del contratto; 
l'indicazione precisa della natura 
e dell'importo delle spese che non 
verrebbero rimborsate al 
compratore in conformità 
dell'articolo 7. paragrafo 3. 
qualora questi esercitasse il suo 
diritto di rescissione; se del 
caso, informazioni sulle 
possibilità di rescindere il 
contratto di finanziamento legato 
al contratto in caso di 
rescissione di quest'ultimo; 
30 
I) le condizioni chiare e non equivoche, I) la data e il luogo della firma del 
i limiti e il costo dei servizi di contratto da parte di ciascuna 
scambio e di rivendita del diritto di del le part i. 
godimento a tempo ripartito, nel caso 
in cui esistano tali servizi; se 
questi non esistono, ciò deve essere 
indicato. Deve essere in ogni caso 
indicato che la vendita del diritto 
di godimento a tempo ripartito non 
può essere garantita ad un prezzo 
determinato ovvero entro un periodo 
determinato. 
m) i provvedimenti adottati o da 
adottare per la gestione, la 
manutenzione e il mantenimento del 
bene immobile, nonché quelli adottati 
o da adottare affinché il compratore 
partecipi all'amministrazione e alla 
gestione; 
n) il termine di cui dispone il 
compratore per esercitare il diritto 
di rescissione del contratto di cui 
all'art. 7,nonché la procedura da 
seguire a tal fine e gli effetti 
del la rescissione. 
31 
SCHEDA DI VALUTAZIONE D'IMPATTO RIVEDUTA 
IMPATTO DELLA PROPOSTA SULLE IMPRESE, ED IN PARTICOLARE SULLE PICCOLE E MEDIE 
IMPRESE. 
Titolo: Proposta di direttiva del Consiglio concernente la tutela 
dell'acquirente nei contratti relativi al godimento turnario dei beni 
i mmob ili. 
N' di riferimento: C0M(92) 220 def. - SYN 419. 
Tenuto conto del principio di sussidiarietà, perchè è necessaria una 
legislazione comunitaria in questo settore e quali ne sono i principali 
obiettivi ? 
I contratti relativi all'acquisizione di un diritto di utilizzazione a 
tempo ripartito di uno o più beni immobili hanno un carattere nettamente 
transfrontaliero; la grande maggioranza dei cittadini della CEE titolari 
di tali diritti esercitano il loro diritto su beni immobili situati al di 
fuori dello Stato di residenza. Inoltre, soltanto quattro Stati membri 
dispongono di normative specifiche, che presentano notevoli divergenze, 
per cui la tutela degli acquirenti comunitari può essere garantita 
soltanto da una legislazione comunitaria. 
L'obiettivo principale della proposta è quello di creare una base di 
norme comuni suscettibili di garantire la sicurezza giuridica ed 
economica del consumatore in un settore in cui si trova in condizioni di 
inferiorità rispetto alle altre parti interessate. 
L'impatto sulle imprese 
2. Chi sarà interessato dal la proposta? 
Il settore che commercializza diritti d'utilizzazione a tempo ripartito 
di beni immobili; si tratta di un settore relativamente nuovo ed in piena 
espansione in tutta ia Comunità e che si compone in maggior parte di 
piccole e medie imprese, una parte non trascurabile delle quali sfugge ad 
ogni controllo degli Stati oppure commercializza i suoi servizi in quanto 
ha sede in paradisi fiscali; geograficamente, queste imprese offrono i 
loro servizi in immobili situati in località turistiche di mare e di 
montagna (stazioni di sport invernali, coste del Mediterraneo, isole 
del I'Atlantico). 
C>2-
3. Quali misure dovranno adottare ile imprese per conformarsi alla proposta? 
Fornire agli acquirenti, prima della firma del contratto, un'informazione 
più precisa e dettagliata sui diritti da esse offerti, nonché assicurarsi 
che gli acquirenti dispongano di un periodo di riflessione durante il 
quale possano rescindere il contratto senza penalità; tale periodo, che 
nella proposta modificata, è stato aumentato a 28 giorni, può comportare 
un aumento delle spese per le imprese del settore; le imprese devono 
anche tener conto del fatto che durante il periodo in questione esse non 
possono esigere dagli acquirenti il pagamento di anticipi, salvo espresso 
accordo dei primi, nel qual caso l'importo dell'anticipo non deve 
superare il 5% del prezzo di vendita. 
4. Quali sono gli effetti economici previsti della proposta 
sull'occupazione, 
sugli investimenti e sulla creazione di nuove imprese, 
sulla competitività delle imprese? 
Non deve risultarne alcuna speciale ripercussione sull'occupazione; 
quanto alla creazione di nuove imprese, essa ne sarà agevolata dato 
l'aumento della trasparenza del mercato, che avrà effetti benefici sulla 
competitività. Occorre nondimeno tenere conto di un possibile effetto 
negativo sulla liquidità delle imprese, dovuto in particolare all'aumento 
del periodo di riflessione ed alle limitazioni introdotte agli anticipi 
di pagamento. 
5. La proposta contiene misure che tengono conto della situazione specifica 
delle piccole e medie imprese? 
Le imprese, siano esse grandi, piccole o medie, purché serie ed oneste 
non hanno nulla da temere dalla proposta in quanto quelle che sono nel 
mirino sono le società cosiddette "bidone" che nascondono le loro 
attività alle autorità competenti e praticano una sorta di concorrenza 
sleale a detrimento delle ditte oneste del settore; la proposta ha quindi 
lo scopo di impedire al massimo talune pratiche comerciali pericolose per 
il buon funzionamento del mercato. 
Consultazione 
6. Elenco delle organizzazioni consultate in merito alla proposta ed 
indicazione degli elementi essenziali della loro posizione. 
European Timeshare Federation. A favore della proposta, anche se 
avrebbe preferito un periodo di riflessione più breve. Questa 
federazione di imprese di multiproprietà spera che la direttiva possa 
chiarificare il mercato provocando la sparizione di società che 
utilizzano pratiche commerciali abusive coperte dall'anonimato e che 
sono responsabili dell'attuale cattiva reputazione del settore. 
Comitato consultivo dei consumatori. Estremamente favorevole alla 
proposta. 
Conferenza permanente del Notariato della Comunità europea. A favore 
della proposta poiché essa comporterà un aumento della trasparenza 
del mercato e un rafforzamento della tutela degli acquirenti. 
'òò 
ISSN 0254-1505 
COM (93) 487 def. 
DOCUMENTI 
rr io 
N. di catalogo : CB-CO-93-520-IT-C 
ISBN 92-77-59726-7 
Ufficio delle pubblicazioni ufficiali delle Comunità europee 
L-2985 Lussemburgo