N.C108/1 19.4.93 GazzettaufficialedelleComunitàeuropee
II
(Attipreparatori)
COMITATO ECONOMICO ESOCIALE
ParereinmeritoallapropostadidirettivadelConsiglioconcernentelatuteladell'acquirente
neicontrattirelativialgodimentoturnariodeibeniimmobili(])
(93/C108/01
IlConsiglio,indata14agosto1992,hadeciso,conformemente all'articolo100AdelTrattato
cheistituiscelaComunitàeconomicaeuropea,diconsultareilComitatoeconomicoesociale
inmeritoallapropostadicuisopra.
LaSezione«Ambiente,salutepubblicaeconsumo»,incaricatadipreparareilavoriin
materia,haelaboratoilpareresullabasedelrapportointroduttivodelrelatoreManuel
AtaideFerreira,indata2febbraio1993.
IlComitatoeconomicoesocialehaadottato,il24febbraio1993,nelcorsodella303asessione
plenaria,amaggioranzaed1astensione,ilseguenteparere.
1.Introduzione
1.1.Ilfenomenogiuridico-economico designato
cometimeshare (multiproprietà )hafattoregistrare
negliultimidecenni,nelsettoredeglialloggituristici,
unincrementoeun'importanzasocialechenonpossono
essereignoratialivellocomunitario .
1.1.1.Icomplessiproblemicuiiconsumatorisitro­
vanodifrontealmomentodell'acquistodiundiritto
dimultiproprietà ,ilcaratteretransnazionale checarat­
terizzailfenomeno,ledisparitàelelacunerilevatenelle
legislazioninazionali,l'ambiguitàdelleinformazioni
fornitedaalcunivenditori,imetodiaggressividivendi­
ta,sonoimotivichehannoindottolaCommissione
adelaborare,surichiestaditaluniStatimembri,una
propostadidirettivadelConsiglioconcernentelatutela
degliacquirentineicontrattirelativialgodimentotur­
nariodeibeniimmobili(1).
1.1.2.IlComitatoavevagiàespressolanecessitàdi
elaborareunanormativacomunitariainmateria(2).1.2.Lapropostadidirettivainoggettomiraa:
a)istituirel'obbligodifornireaiconsumatoridella
multiproprietà ,nelquadrodellaconclusionedel
contratto,informazionipertinentiedettagliatesulle
clausolecontrattualicuis'impegnanofirmandoil
contratto,conoscenzadeterminanteperlalibera
formazionedellavolontàcontrattuale ;
b)contribuireallacreazionediunquadrolegislativo
armonizzatoperquantoriguardaalcuniaspetti
essenzialidellamultiproprietà ,perquantoriguarda
siagliStatiincuivigeunatalelegislazionesiaquelli
chetutt'oranesonoprivi.SoltantoquattroStati
membri,Francia,Grecia,PortogalloeRegnoUnito
presentanounquadrogiuridicospecificodelresto
palesementediversodaunpaeseall'altro:
—inFrancia,lamultiproprietà èconcepitacome
undirittopersonale,dinaturaobbligatoria ;
—inGrecia,lamultiproprietà èconcepitacome
undirittodilocazione;
—inPortogallo,lamultiproprietà èconcepita
comeundirittorealeeanchecomeundirittodi
naturaobbligatoria ;
(!)GUn.C222del29.8.1992,pag.5.
(2)GUn.C49del24.2.1992.—nelRegnoUnitolamultiproprietà econcepita
secondolamodalitàdel«clubtrustee»;

N.C108/2 GazzettaufficialedelleComunitàeuropee 19.4.93
condivisodalComitato,rispettandopienamenteilprin­
cipiodisussidiarietà .
2.3.1.GliStatimembridecideranno liberamente
sullaregolamentazione attinenteaglialtriaspetti,specie
perlamateriarelativaallanaturagiuridicadeldiritto,
fermarestandoladiversitàdeglistatutigiuridiciesi­
stenti.c)concederealconsumatoreacquirenteunperiododi
riflessionesufficientemente ampiochegliconsenta
dianalizzareinmanieraattentaecompletaleclau­
solecontrattualicuisièvincolatofirmandoilcon­
tratto;
d)prevederelastatuizionecontrattualediunperiodo
diriflessionepiùlungoqualorailconsumatorecon­
cludailcontrattodiacquisizionedeltitolodimulti­
proprietàinunpaeseestero,tenendoinconsidera­
zionechelamaggiorpartedeicittadinidegliStati
membridellaCEEdetentorididirittidimultipro­
prietà,lidetengonoinimmobilisituatiinunoStato
diversodaquellodiresidenza.
1.3.Lapropostadidirettivasupplisce,benchéin
misuraancoramodesta,adunalacunachesifaceva
sentireinquestosettoredell'attivitàeconomica,lascian­
dochesianoagliStatimembriadadottaredisposizioni
relativeall'istituzionedigaranziegiuridico-finanziarie ,
allemodalitàdiquestegaranzie,nonchéalladefinizione
dellanaturagiuridicadellamultiproprietà .
1.4.L'attualedisparitàlegislativatendeadaggravar­
sidatocheSpagnaeItaliapreparanounalegislazione
specificainmateriadimultiproprietà .2.3.2.Lapropostaperononèsufficientemente incisi­
vaperquantoriguardaledisposizionifinanziarievolte
aproteggerel'acquirenteequindiilComitatopropone
chetutteleoperazionidi«timeshare»debbanoregi­
strarsinelloStatomembrodoveilbeneèsituato;forni­
scanogaranziefinanziarieeobbediscanoaduncodice
dicomportamento chedefiniscachiaramente icontenuti
dell'attualedirettivaedialtrenormeperlaprotezione
dell'acquirente .
2.4.Sitemecheilquadronormativoproposto,che,
variconosciuto ,èquellopossibile,nonsiaidoneoad
appianarefuturecontroversietraititolaridellamulti­
proprietàeilveroproprietariogestoreeanchetrai
titolaristessidellamultiproprietà .
2.4.1.L'eccessivadivisioneearticolazione delle
facoltàgiuridichetrailbeneedititolariporràproblemi
complessiperquantoriguardaigrandilavoridirecupe­
roeconservazione ,e,nelcasolimite,l'abbandonodello
sfruttamentoturisticodapartedelgestore;sitratta
diquestioniestremamente difficilichelenormative
nazionalispecifiche,cuisièfattosoprariferimento,ad
eccezionediquellaportoghese,affrontanoappenaeper
lequaliladirettiva,naturalmente ,nonindicasoluzioni.
2.5.Lapropostastabiliscecomeperiodominimodi
divisionetemporaledeldirittolasettimana(7giorni).2.Osservazionigenerali
2.1.Lapropostadidirettivasibasasull'arti­
colo100AdelTrattatocheistituiscelaComunità
economicaeuropea.
2.1.1.Dettoarticoloriguardal'adozionedimisure
relativealravvicinamento delledisposizionilegislative
chehannoperoggettol'istituzioneeilfunzionamento
delmercatointerno.
2.1.2.Èlecitochiedersisel'articolo100AdelTratta­
torappresenterà labasegiuridicapiùadeguata,nella
misuraincuilaproblematicadellamultiproprietà non
s'inquadranelravvicinamento dellelegislazioninazio­
nalichemiraall'istituzioneedalfunzionamento del
mercatointerno,nontrattandosiinmolticasidiun
benemobileodiundirittosuunbenemobiletrasferibi­
le.Pareperciòpiùcorrettorisolvereilproblemasulla
basediunaConvenzionediuniformazione legislativa.
2.1.3.L'esperienzadeilavoripreparatorichehanno
precedutoleconvenzionieuropeeattualmenteinvigore,
lalentezzachecaratterizzailprocessoelacomplessità
cheessoassume,induconoilComitatoadaccettaretale
basegiuridicapropostadallaCommissione .
2.2.Lapropostadidirettivagarantisceildirittodel
consumatore all'informazione edallalibertàdicontrat­
tazionenellamisuraincuiprevedeunmeccanismodi
difesaconroletrappoledel«marketing»aggressivodi
cuisiservonoivenditori,mediantelaconcessionedi
unterminediriflessioneaiconsumatoriacquirenti.
2.3.Vasottolineatochelapropostadidirettivain
esamerivestemanifestamente uncarattereminimalista ,2.5.1.Pareragionevolefissarecometermineminimo
dicostituzionedeldirittoilperiododitreanni.
2.5.2.Nellamotivazione ,laCommissione afferma
chelamultiproprietà puòcomprenderealtribenioltre
agliedificicostruiti(patrimonioedificato).Storicamen­
teèsemprestatocosi,daglianimalidalavoroaiveicoli
ealleimbarcazioni .
2.5.3.Sinegaperocheladisciplinacomunitariadeb­
bacomprendere ibeniimmobiliingenerale,dovendo,a
pareredelComitato,comeaffermatonelleosservazioni
particolari,attenersialleareedicontroversia :gliedifici
elerelativepartidestinateall'attivitàturisticaodi
tempolibero.

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3.Osservazioniparticolari
I.Articolo2—Contratto
3.1.Ildirittocheunvenditoretrasferisceos'impegna
atrasferireadunacquirentepermezzodellaconclusio­
ned'uncontrattodimultiproprietà èundirittorealeo
personale,enonriguardaunrapportodilocazione,che
escludeinvecel'alienazione .
3.2.Ildirittotrasferitoricadesopraunaparteindivi­
sadiunacosa,unappartamento indivisoeassumeo
puòassumerelanaturadiundirittorealesuunbene
immobile,ilchefaescluderedall'ambitod'applicazione
delladirettivaicontrattidilocazioneancheperperiodi
breviinlocalitàdivilleggiatura .
3.3.Sealcunipaesihannoinquadratogiuridicamente
lafattispeciefacendoricorsoaiprincipidellalocazione,
nonperquestocessaditrattarsidirealtàdistinte;la
locazioneèlafattispeciepiùvicinaoanalogaapplicabi­
lepercolmareilvuotogiuridicodovutoall'assenzadi
regolamentazione specifica.
3.4.Inaltriterminiildispostodelladirettivanonsi
deveapplicareaicontrattid'affitto,ancheperbrevi
periodi,specialmentenellelocalitàdivilleggiatura ,vale
adireneicasiincuiiltitolare(inquilino)stabilisce
ilsuorapportoconunbeneinformamediata,cioè
attraversoilproprietario ,ilqualepuòindeterminati
casiporrefinealcontratto,cosachenonavvienenella
multiproprietà .chepernaturanonsianodestinatiadattivitàditempo
liberoodivilleggiatura .
3.8.Èimportanteconferirestabilitàagliaspettimen­
zionati,nelsettoreturistico,dovelasituazioneèpalese­
menteanarchica,rinunciandoadintervenireinaltre
areeincuil'armonizzazione nonènecessariael'inter­
ventoinutile.
3.8.1.Ladirettivadovrebbequindimenzionareil
carattereesclusivamente turisticodellamultiproprietà ,
incasocontrarioinfattisicorrerebbeilrischiodilegife­
raresumaterieperlequalinonvièalcunaragionedi
opportunitàchegiustifichil'intervento.
3.8.2.Diversamente sicreanoelementidigrande
distorsionenelsettoreimmobiliare chedeveaffrontare
difficoltàchenonsipossonoignorare.
III.Articolo2—Alienante
3.9.Ladefinizionedi«alienante»escludedall'appli­
cazionedellenormedelladirettivaglialienantichenon
agiscononell'ambitodellaloroattivitàprofessionale .
3.10.Ladirettivadaràpertantotenercontoditale
aspetto,conunadisposizionespecifica,senzamodifica­
reiconcettifondamentali dell'articolo2chedevono
valerecomequadrodiriferimento .
3.10.1.Sesuccessivamente ilconsumatorescegliedi
rivendereunootuttiititoliodirittisorgeilproblema
disaperesesonoapplicabilialcontrattoledisposizioni
delladirettiva.
3.10.2.Ilricorsoall'espressionegenericaalienante
neltestodelladirettivapermetterebbe l'applicazione
dellerelativedisposizioniacoluiche,purnonesercitan­
dol'attivitàprofessionale dialienante,scegliessedi
rivenderelasuamultiproprietà .
3.11.ApareredelComitato,anchesel'alienantein
questaipotesinonèunprofessionista ,nonsigiustifica
chesirifiutialconsumatore/acquirentelatutelapiù
elevatacuihadiritto,eintalmodosievitacheperil
meccanismodellarivenditaalcuneimpresesisottragga­
noalrispettodellalegge.
IV.Articolo2—Acquirente
3.12.Nell'articolo2silimita,perquantoriguarda
gliacquirenti,l'ambitod'applicazionedelladirettiva
allepersonefisiche.
3.12.1.Nonostanteciò,èprevedibilel'acquisizione
dititolidimultiproprietà dapartedipersonegiuridiche
senzascopodilucro,cioè,aldifuoridiun'attività
professionale .
3.12.2.Saràperesempioquestoilcasodiuncircolo
dipensionatiodellaterzaetàcheacquistiunamultipro­
prietàperlevacanzedeisuoimembri,oancorailcaso
dell'impresache,aldifuoridellasuaattivitàspecifica,
acquistiunamultiproprietà dovepossanotrascorrerele
ferieisuoilavoratori .II.Articolo2—Beneimmobile
3.5.Neldefinireilconcettolapropostaescludei
terreninonedificati,segnatamenteunparcoperattività
ditempoliberotemporaneecheutilizzimezzimobilio
smontabili .
3.5.1.Adognimodose,comesembrarsidevono
escludereiterreninonedificati,bisogneràmigliorarela
definizione,inquantoessendol'indicazioneesemplifi­
cativanonènecessariousare,inquantomanifestamente
tautologiche ,leespressioni «segnatamente »e«ecc.».
3.6.Nellamotivazione laCommissione menziona
comeunodeivantaggidellamultiproprietà lasuautiliz­
zazioneinattivitànonturistiche(padiglionidiesposi­
zione).
3.6.1.Nelladefinizionetalesituazionenonèesclusa,
sebbenesiaomessanell'esempio.
3.7.Sarà,apareredelComitato,necessariodelimita­
reilconcettodibeneinmododaescluderegliimmobili

N.C108/4 GazzettaufficialedelleComunitàeuropee 19.4.93
dafornireall'acquirenteeinunaformapiùevidentedi
quellautilizzataallaletterab).
3.20.Unodeiproblemichesièpostoinmodoserio
èquelloderivanteagliacquirentidalfattochel'edificio
ègravatodaun'ipotecaaccesapergarantirecreditidi
unterzoneiconfrontidelcostruttore/alienante,ipoteca
costituitaprimadell'alienazionedeidirittialtitolare.
Unavoltaesercitatalafacoltàdiespropriazione data
dall'ipoteca,idirittidellamultiproprietà siestinguono
congraviconseguenzepergliacquirentichesivedono
privatidellorodiritto.
3.20.1.Perrisolverelaquestione,specienelsistema
del«clubtrustee»,ladirettivadeveprevederechel'ac­
quirentesiainformatoduranteletrattativequalora
l'alienantestiaaccendendoun'ipotecaostiavendendo
lasuaquotaadunaltroacquirente .Inquest'ultimocaso
ildirittoadessereinformatidell'esistenzadiun'ipoteca
sull'edificioesulterrenodeveesseretrasferitoaideten­
torideldirittoditimeshare .
VII.Articolo3,letterad)—Partecipazione3.13.SecondoilComitato,ledisposizionidelladiret­
tivadovrebberoincludere,analogamente agliacquirenti
individuali,lepersonegiuridichechenonperseguono
scopidilucro.
3.14.Ciòpremessononcisischieraperlamodifica
delconcettodiconsumatore (personafisicaindividuale
cheacquistaperusoproprioodellafamiglia),maper
lasuaestensionecomegiàfattoindiversitestilegislativi
eperpureragionipraticheediequità.
3.15.Perproteggerel'acquirentediundirittodiabi­
tazioneperiodicasuunbenefuturo,unprogettoimmo­
biliarenonancoracostruito,sidovràobbligarel'alie­
nanteaesibireuncapitolatod'oneridettagliatoedistin­
tovocepervoce,soprattuttoperquantoriguardale
caratteristiche elaqualitàdelmaterialedacostruzione
utilizzato.Laquestionedeveessereaffrontatanell'alle­
gato.
3.15.1.Latrasparenzadelcapitolatod'oneridovrà
impedirechel'acquirentedecidadiacquistarebasandosi
solosuunmodelloosuunprogettodicostruzionedel
futuroimmobilechesuccessivamente sidimostrinodel
tuttodiversidallarealtà.
3.15.2.All'acquirentedovrebbeessereconsentitodi
esaminarelaproprietàprimadioccuparlaeprimadel
pagamentofinalepergarantirechesiaconformeal
capitolato .
V.Articolo3,letteraa—Costruzione
3.16.Sirichiamal'attenzionesullanecessitàdiarmo­
nizzarelaversionelinguisticatedescaequellainglese
conlaversionefrancese.
3.17.Ladirettiva,ol'allegatocomeclausolaessen­
ziale,dovrebbeprevedereunadisposizionerelativaal
terminedicostruzione,fissandounlimitetemporale
perl'edificazionedelbeneimmobileedegliimpianti
annessi,salvaguardando cosìidirittidegliacquirentidi
undirittodiabitazioneperiodicacheriguardiedifici
nonancoracostruiti.
3.18.L'espressione «eprevioottenimentodalleauto­
ritàcompetentidelloStato»deveessereriformulatain
mododatenercontodeidiversientiamministrativi ,
ragionepercuièpiùcorrettodire«previoottenimento
dalleautoritàcompetentidelloStato,dellaregioneodel
comune»osemplicemente «dalleautoritàcompetenti».
VI.Articolo3,letterab)—Trasferimento
3.19.Tenendopresenteildispostodell'arti­
colo100AdelTrattato,laletterab)dell'articolo3
dellapropostadidirettivadovrebbestabilirechela
venditaoiltrasferimento èfatto«liberodaqualsiasi
ipotecaoaltroonere,sull'immobileosulterreno,e
peso,salvoquelliprevistinelcontrattodimultipro­
prietà».
3.19.1.Talemenzionedovrebbeessereesplicitamen­
teinseritanell'Allegatocomeinformazione essenziale3.21.All'acquirenteègarantitoildirittodipartecipa­
realledecisioniriguardantil'amministrazione delregi­
medigodimentoatemporipartitononchéallagestione
econservazione delbeneimmobilesulqualevièun
dirittodiabitazioneperiodica.
3.21.1.All'acquirenteèaltresìgarantitoilpoteredi
delegareunilateralmente aterzil'eserciziodelsummen­
zionatodiritto.
3.22.L'esperienzadelleassembleedicondomini,
costituitedadecinediconsumatori-proprietari cuispet­
tadeliberaresull'amministrazione delleparticomuni
degliedificicondominiali ,inducearifletteresulricorso
allapartecipazione ,cosìcomeèconfiguratoneltesto
dellapropostadidirettiva.Sitrattadiriunirecentinaia
dipersone,quasisempreprovenientidavaripaesi.La
partecipazione cosìcomeèconcepitanellapropostadi
direttivaèunprincipiosanoecorrettomadidifficile
applicazionepratica,cosachebisognatenerpresente.
3.23.Evidentemente edifficilepensareadunproces­
sodecisionaledapartediassembleecostituitedacenti­
naiadiconsumatori-proprietari ;pertanto,oltreapreve­
dereilvotopercorrispondenza ,èpiùimportanteracco­
mandareallegislatorenazionalecheprevedameccani­
smidisoluzionedeiconflitti,attraversol'interventodel
giudiceodiun'istanzaindipendentechepossarapida­
mentedecideresullespesediamministrazione esui
costireputatieccessiviopossadesignareunamministra­
torenelcasodirinunciadelgestoreodiconflittotrai
titolaridellamultiproprietà eilproprietario .

19.4.93 GazzettaufficialedelleComunitàeuropee N.C108/5
Vili.Articolo3,paragrafo2—Garanzie
3.24.AdavvisodelComitato,ladirettivadovrebbe
andarepiùinlàinquestocampoerendereobbligatoria
laconclusionediuncontrattodiassicurazione destinato
asalvaguardare idirittidegliacquirenti,nelcasoin
cuiperunaqualsiasiragionelacostruzionedelbene
immobilenonsiastataportataatermineentrolasca­
denzafissata,vistocheilconcettodi«garanziesuffi­
cienti»,contenutonellaproposta,èvago.
3.24.1.Neltestodelladirettivasidovrebbemenzio­
nareancheunterminearmonizzato dirimborsoincaso
dinonultimazionedelbeneimmobile .
3.24.2.GliStatiandrebbero invitatiadadottare
misurepervietarel'interventodimediatorieoperatori
di«timeshare»nondotatidellenecessariecapacità
tecnicheefinanziarie .
3.25.Nell'allegatobisognerebbeperciòprevedereun
«punto»relativoadun'assicurazione-cauzione riguar­
danteidifettidicostruzionedell'edificioabitativoe
degliimmobilieimpianticomplementari ,ilpagamento
degliindennizzinelcasodimancataultimazionee
altresìlagaranziacontroidifetti,entroiltermineche
dovrebbeesserestabilitoconunanormacomunitaria
specifica.Inquestomodoilparagrafo2avrebbeun
contenutomenovago.
IX.Articolo4—Dirittieobblighidell'acquirente
3.26.Taledisposizionedovrebbecontemplare idirit­
tiegliobblighireciprocidellepartienonsolodell'ac­
quirente.
3.26.1.Siritienechelaredazionepotràesseremiglio­
ratapersottolinearelanaturabilateraledelrapporto,
sebbenesiriconoscacheilcontraentepiùdeboledebba
essereprotettoinmodoparticolarerispettandoildispo­
stodell'articolo100AdelTrattato.3.28.1.Nelcasoincui,percircostanzeparticolari,
venganostipulaticontratticomplementari (codicilli),
questiavrannocaratteresussidiario,esiapplicheràloro
ildispostodegliarticoli6e7.
XII.Articolo7—Recesso
3.29.L'articolo7,paragrafo1,delladirettivadefini­
scegenericamente ildirittodirecessodell'acquirentee
lofissanelterminedi14giorniconsecutivi .
3.29.1.Lanormativaportogheseprevedeuntermine
di7giorniequelladelRegnoUnito14giorni.
3.29.2.Lenormativefranceseegrecanonprevedono
terminidirecesso.
3.29.3.Lapropostadidirettivaprevedeinoltreun
terminedi28giorniconsecutiviperl'eserciziodeldiritto
direcessoquandoildirittodigodimentoatempo
ripartitoèstatoesercitatoinunoStatochenonèlo
Statoincuil'acquirenteèdomiciliato,anchequandoil
contrattoèfirmatonelluogodiresidenzadell'acqui­
rente.
3.30.Pernoncreareconfusionevidovrebbeessereun
unicoterminediriflessionedi28giorni.Ciòconsentirà
all'acquirentediavvalersidiunaconsulenzalegalenel
proprioStatomembrodiresidenza.Talesoluzione
garantirebbealconsumatore lamassimaprotezione,
rispettandonelcontempol'esigenzadicorrettezzanelle
attivitàcommerciali .
3.31.Perquantoriguardailtrattamentoconcettuale
deldirittodirecesso,laCommissionenonspieganella
motivazione ,delrestoestesaebenelaborata,leragioni
perlequalihaoptatoperunaviadiversadaquella
dell'articolo5delladirettivasullevenditefuoristabili­
mento(1).IlComitatoèfavorevoleaduntrattamento
identicosottoilprofilodelladottrinaperconseguire
piùrigoreedefficacianeldirittocomunitario ,fatte
salveragionidiordinescientificoogiurisprudenziale
chegiustifichinounasoluzionediversa,cosachenonè
statamenzionatanéneiconsiderando nénellamotiva­
zionecheprecedelapropostadidirettiva.
XIII.Articolo7—Arricchimento ingiustificato/
Offerte
3.32.L'aspettodeiregalifattidaivenditoriprima
dellaconclusionedelcontrattodi«multiproprietà »o
duranteleriunionisocialinonsollevadubbi.
3.32.1.Sitrattadiunatecnicapubblicitariaperatti­
rareifuturiacquirentidititolidimultiproprietà e
sembralegittimocheiregalientrinonellasferapatrimo­
nialedelconsumatore .
3.33.Ètuttaviadiscutibileladestinazionefinaleda
dareairegalidatidopolaconclusionedelcontrattoeX.Articolo5—Lingua
3.27.Ilconsumatore-acquirente devepoteravereil
dirittodisceglierelalinguadiredazionedeldocumento
incuisiconcreteràilcontrattononchédeltestoinfor­
mativoprevistoedefinitonell'allegato.
3.27.1.Taleprincipiodev'esseresalvaguardato nel
testo,inquanto,secondoilComitato,èpiùobiettivodi
quelloproposto.
XI.Articolo6—Contrattoscritto
3.28.Neldichiararsid'accordoconladisposizione
inoggetto,siintendecheildocumentoinformativodi
cuiall'articolo5,oaltridocumentiallegatialcontratto,
nonpotrannomodificareolimitareledisposizionidel
contrattochedovrannosempreprevalere. (J)GUn.L372del31.12.1985,pag.3.

N.C108/6 GazzettaufficialedelleComunitàeuropee 19.4.93
chesenzalafirmadell'acquirentenonsarebberostati
effettuati .
3.34.IlComitatoritienechetaletipodiincitamento
all'acquistononsiapermoltiversiequosiaperl'alie­
nantecheperl'acquirenteeproponecheilregalopro­
messoall'acquirentevengadatosoloseilcontratto
entrainvigore(cioèalterminedei28giornidelperiodo
diriflessione).Ciòrisolverebbeilproblemadellanon
equitàperl'alienanteel'acquirente .Sifaeccezioneper
icasiincuil'offertariguardiviaggiosoggiornidestinati
inparticolareafarconosceredirettamentel'immobile
all'acquirente .
3.34.1.Diversaèlaquestionedellarestituzionedelle
sommedicuiall'articolo7,paragrafo4,letteraa),che
assumequasisemprecaratterebilaterale.
3.34.2.Laquestioneètantopiùimportanteinquan­
toilregalononpecuniariocondiziona,avolte,lacon­
clusionedelcontratto,edopolasuarisoluzione,lasua
nondevoluzionerappresenterebbe unasituazionedi
arricchimento ingiustificatoperl'exacquirentediun
titolodimultiproprietà .
3.35.Nellamotivazione laCommissione informache
ilconcettodiarricchimento senzagiustacausadev'esse­
reintesonelsensodellaDirettiva87/102/CEEdel
22dicembre1987,relativaalcreditoalconsumo.La
soluzionesembraadeguata.Pergarantirel'effettiva
armonizzazione ,edèpropriodiquestochesitratta,si
dovràperòaggiungerealtestodell'articolo7unnuovo
paragrafoincuisifacciaesplicitoriferimentoalfatto
cheilconcettodiarricchimento ingiustodeveessere
intesonell'accezionedell'articolo7dellaDirettiva
87/102/CEE.costituiscefrequentemente unodeglielementipiùcom­
plessicapacidiindurreilconsumatore aconcludereun
contrattodimultiproprietà .
3.38.1.Vaammessal'esistenzadiclausolecheproibi­
scanoinformazioni osuggerimentiingannevoliche
comportanolanullitàdelcontrattodimultiproprietà ,
comeperesempioilfattochesicreiconfusionetra
puridirittidiusoeildirittodiproprietànellasua
formulazioneclassica.Inquesticasiil«rimedio»della
risoluzioneunilaterale(ocondizionerisolutivanellin­
guaggiodell'articolo7)noncostituisceunasoluzione
adeguatapergarantireunquadrodibuonafede,libertà
evolontànegoziali.
3.38.2.L'articolo8delladirettivadovrebbeinfatti
includerenelsuodispostounterzoparagrafochecon­
templilanullitàdiogniclausolacheinducailconsuma­
toreinerrorequantoallecaratteristiche essenzialidel
beneoggettodelcontratto.
3.38.3.Visonocasiincuilanullitàdellaclausola,e
laviolazionedelleingiunzioniimperativedelladirettiva,
perlaloroessenzialità,devonocomportarel'annullabi­
litàolarisoluzionedelcontrattosuiniziativadell'acqui­
rente,neiterminigenerali.
3.39.Lapropostanonsioccupadell'impiegodella
pubblicitàillecitaedivenditediretteaggressive,nor­
malmentefuorisede,chesitraducononeldareinforma­
zioniincompleteedartificioseoaddiritturafalseal
consumatore-acquirente diundirittodimultiproprietà
enellagrandeaggressivitàpsicologicadivenditoricon
formazionespecifica.Affermarechelamateriaèregola­
tainsedepropria(*)nonèesatto.
3.40.Sembrad'importanzafondamentale l'inseri­
mentoneltestodellapropostadidirettivadidisposizio­
nichecontemplinoesanzioninoilricorsoallapubbli­
citàoadinformazioniingannevolioall'utilizzazionedi
metodidigrandeaggressivitàcommerciale ,tantopiù
chelepromesseeilcontenutodelleinformazionifornite
daivenditoriconformazionespecificachecercanodi
attirarefuturititolaridimultiproprietà sirivelano
determinantiperlafirmadelcontratto.
3.41.Sidovrebbeinoltreprevederel'interdizione
assolutadivenditefuorisedeeammetterechegliagenti
commercialidibeniimmobilisianosoggettipreliminar­
menteadiscrizionenelpaeseincuipromuovono la
commercializzazione einquellodellaloroagenzia.
XVI.Articolo9—Controversiegiuridiche
3.42.Lasoluzionescelta(art.9)perprevenireconflit­
tidovutiallanaturatransfrontaliera deicontrattirelati­
viallamultiproprietà ,pareadeguata,sebbenepossa
rilevarsifontediconflittualità ,inquantolaproposta
nondicechiaramentequalèlaleggeapplicabile .XIV.Articolo7—Terminedirimborso
3.36.Laletterab)delparagrafo4dell'articolo7
delladirettivarinviaagliStatimembrilafissazionediun
terminedirimborso,cosachepuòsuscitaredivergenze
normativeedeventualmente situazionidiscriminatorie
traicittadinicomunitari .
3.37.Bisognaperciòprevedereilterminedirimborso
neltestostessodelladirettiva,oinalternativa,preveder­
neunamenzioneobbligatorianell'allegato,chenon
devesuperareilperiododiriflessionedicui
all'articolo7dellapropostadidirettiva.Ilrimborso
nondovrebbeesseresoggettoadalcunadeduzioneo
penale.
XV.Articolo8—Nullitàdelnegozio
3.38.Neltestodelladirettivadovrebbefigurareuna
disposizionerelativaallapubblicitàingannevoleche0)GUn.L250del19.9.1984:GUn.C180dell'I1.7.1991.

19.4.93 GazzettaufficialedelleComunitàeuropee N.C108/7
XVII.Metododipagamento(nuovedisposizioni)
3.43.Almomentodellafirmadelcontrattoditime­
sharel'acquirentedovrebbeessereobbligatosoload
effettuareunaccontochecostituiràonoundepositoa
secondachequestosiaomenoprevistonelcontratto.
Ilsaldoandrebbeversatonelmomentoincuilapro­
prietàsiaresadisponibileperessereoccupata.
3.44.L'acquirentedovrebbeavereildirittodiesami­
narelaproprietàperassicurarsichesiaconformeal
capitolatod'oneri.Potrebbedelegareildirittoorinun­
ciarvi.
3.45.L'importoinizialeversatodall'acquirente
dovrebberimanereinregimeditrustfinoaquandola
proprietànonpuòessereoccupata.
XVIII.Allegato
3.46.L'Allegatocostituiscedaunlatounelemento
fortementeistruttivoe,dall'altro,unelementofonda­
mentaledellaprotezionechesivuolecrearepergaranti­
relapienalibertàdicontrattaresullabasediun'infor­
mazioneobiettivaecorrispondente allaveritàfornita
dalvenditoreediunacorrettaconoscenzadaparte
dell'acquirentedelcontenutoedellanaturadeldiritto.
3.47.Siritienepertantochel'Allegato,nellamisura
incuiapplicagliarticolidelladirettivaeaddiritturala
decodificaperunamigliorecomprensionedeidestinata­
ri,nondovrebbemenzionaredisposizionispecifiche
deltesto,cosachepuòessereoggettodidifficoltà
interpretative ediapplicazionedapartedegliStatie
chebisognaevitare.
3.47.1.Ilriferimentoallaletterak)dell'articolo3
dev'esseredecodificatoinquantoleletterea)em)
dell'Allegatogiàsiriferisconoall'articolo3.
3.47.2.Lapartefinaledellaletterai)relativaall'affit­
todev'esseresoppressaperleragionigiàmenzionate .
3.47.3.L'Allegatodevecontenereunaprevisione
sull'esistenzaonodiun'assicurazionechecoprailpun­
tualerispettodegliobblighidelvenditore,segnatamente
ilpagamentodell'indennizzosedelcaso(cfr.punti3.23
e3.24),nonchédellarestituzionedellegaranziedate
dalconsumatore nelcasodirecesso.3.47.4.Seilbeneoildirittoeinclusoinunaborsa
internazionale discambi,sidovrannospecificaregli
oneriinerentielecondizionidiaccessoalsistemadi
scambio.
3.47.5.Allaletterab)od)dell'Allegatovamenziona­
taespressamente lanaturadeldiritto,realeopresunto,
eladeterminazione delvincologiuridicostabilito,nel
casodeiclub.
3.47.6.Vafornitaun'informazionechiaraetraspa­
rentesulsistemadirivenditaesullecondizionidiesegui­
bilitàdellastessa.
3.47.7.Vannomenzionateleconseguenzeesplicite
delmancatopagamentodeglioneriesigibili,inpartico­
laredellatassadimanutenzionedapartedell'acquiren­
te,einoltrevaindicatalaleggeapplicabileelagiurisdi­
zionecompetenteincasodiconflittotraproprietarioe
titolare.
3.47.8.Nelcasoincuiilprezzo,trattandosidibeni
futuri,potesseesseresoggettoarevisioni,vafissatala
formuladiattualizzazione .
3.47.9.Peribenidacostruire,vafissatountermine
perlafirmadelcontrattooperilmomentoincuiil
dirittodivienedisponibileinformandol'acquirentedei
suoidirittiqualoral'alienantenondiaesecuzioneal
contrattoentroilterminefissato.
3.48.Leosservazionicheprecedonovannoad
aggiungersiaquelleformulatesull'Allegatoincidental­
mentenell'analisideisingoliarticoli.
4.Conclusioni
4.1.Leprincipaliquestionichesorgononelsettore
dellamultiproprietà sonostateoggettodiunacorretta
attenzionenellapropostadellaCommissione ,fattesal­
veleosservazioniformulatechesisperavenganoprese
inconsiderazione .
4.2.Conleraccomandazioni summenzionate ,lapro­
postadidirettivadelConsigliorelativaallaprotezione
degliacquirentineicontrattidigodimentodibeni
immobiliatemporipartitomerital'appoggiodelComi­
tato.
FattoaBruxelles,il24febbraio1993.
IlPresidente
delComitatoeconomicoesociale
SusanneTIEMANN