IT    IT  COMMISSIONE DELLE COMUNITÀ EUROPEE 
Bruxelles, 19.7.2005 
COM(2005) 327 definitivo 
  
LIBRO VERDE 
Il credito ipotecario nell’UE 
(presentato dalla Commissione) 
 
IT 2   IT INDICE 
INTRODUZIONE................................................................................................................... ... 3 
I - ESAME DELL’OPPORTUNITÀ DI UN’AZIONE DELLA COMMISSIONE .................. 5 II - PROTEZIONE DEI CONSUMATORI ............................................................................... 8 L’informazione................................................................................................................. .......... 8 
Consulenza e mediazione dei crediti.......................................................................................... 8 Rimborso anticipato ............................................................................................................ ....... 9 
Tasso percentuale annuo ........................................................................................................ .. 10 
Norme contro l’usura e variaz ioni dei tassi d’interesse ........................................................... 10 
I contratti di mutuo........................................................................................................... ........ 11 
Controllo dell’applicazione e mezzi di ricorso ........................................................................ 11 III - QUESTIONI LEGALI...................................................................................................... 12 Competenza giuridica........................................................................................................... .... 12 
Affidabilità dei clienti ....................................................................................................... ....... 12 
Estimo del bene immobiliare.................................................................................................... 13 
Procedure di vendita coatta .................................................................................................... .. 13 
Imposizione fiscale............................................................................................................ ....... 14 
IV – IL COLLATERAL  IPOTECARIO.................................................................................... 15 
I catasti immobiliari .......................................................................................................... ....... 15 
L’eruroipoteca ................................................................................................................. ......... 15 
V - FINANZIAMENTO DEL CREDITO IPOTECARIO....................................................... 16 
ALLEGATO I – RESPONSE TO  GENERAL FORUM GROUP RECOMMENDATIONS.....  
ALLEGATO II – TEXT OF FORUM GROU P REPORT RECOMMENDATIONS.................  
ALLEGATO III – GLOSSARY ..................................................................................................
 
IT 3   IT LIBRO VERDE 
Il credito ipotecario nell’UE 
 
(Testo rilevante ai fini del SEE) 
INTRODUZIONE 
(1) Il presente Libro Verde costituisce il nucleo di un’operazione intesa a valutare l’opportunità 
che la Commissione intervenga sui mercati UE del credito ipotecario per le case 
d’abitazione. Un altro elemento d’importan za centrale in quest’ope razione è uno studio, 
finanziato dalla Commissione, riguardante i cost i ed i vantaggi di una maggiore integrazione 
di tali mercati1. Al compimento della consultazione,  nel dicembre 2005, si terrà un incontro 
conclusivo. 
(2) Esaminare l’opportunità di un inte rvento sui mercati UE del cr edito ipotecario è un aspetto 
cruciale dell’impegno assunto dalla Commissione  di conseguire gli obiettivi di Lisbona, 
intesi a potenziare la competitività dell’UE2, e costituisce un importantissimo elemento 
anche della politica della Commissione per l’integr azione dei servizi finanziari in generale e 
di quelli al dettaglio in particolare3. Un mercato del credito ip otecario caratterizzato da 
migliore efficienza e competitività, quale potrebbe risultare da una maggiore integrazione, potrebbe contribuire validamen te alla crescita economica dell’UE. Un simile mercato, 
infatti, ha il potenziale di facilitare la mobilità della manodopera e di consentire ai 
consumatori UE di massimizzare la loro capacit à di servirsi eventualmente dei loro beni 
immobiliari per procurarsi più facilmente si curezza a lungo termine,  dato il crescente 
invecchiamento demografico. 
(3) Senza voler anticipare il seguito che sarà dato  al presente Libro Ve rde, la Commissione è 
pienamente consapevole dell’importanza e dell ’incidenza dei mutui i potecari nell’economia 
dell’UE. Tuttavia, nell’ambito di tale consul tazione è troppo presto per decidere se la 
Commissione debba agire, a prescindere dall’e same di quale o quali strumenti possano in tal 
caso essere i più adeguati. È ben chiaro che ogni azione che la Commissione potrà 
intraprendere per integrare questi mercati sarà volta a renderli più efficienti e competitivi, a beneficio di tutti. Uno scopo, questo, che si pot rà conseguire assicurando che la domanda e 
l’offerta di credito ipotecario siano soggette so ltanto a limitati impedimenti in tutta l'UE e 
che ne risultino potenziati il compimento del mercato, la diversificazi one dei prodotti e la 
convergenza dei prezzi. La Commissione apprezza i vantaggi di un mercato finanziario 
dotato di maggiore liquidità, basato su tecniche e prodotti  di finanziamento moderni e 
flessibili. Essa è consapevole de ll’emergere di nuovi prodotti, quali l’ equity release* , ossia 
la rinuncia a una parte di una proprietà in cambio di  una somma forfetaria o di pagamenti 
regolari. Questi nuovi prodotti meritano atte nta valutazione per quanto ne riguarda non 
                                                
 
* Tutti i termini e le espressioni in corsivo  sono definiti nel Glossario dell’allegato III, disponibile soltanto in 
francese, inglese e tedesco. 
1 Lo studio verrà pubblicato nell’agosto 2005 sul sito web della DG Mercato interno e servizi:  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm . 
2 COM (2005) 24: Lavorare insieme per la crescita e l’oc cupazione - Il rilancio della strategia di Lisbona. 
3 COM (2005) 177: Libro verde sulla politica dei servizi finanziari (2005-2010). È disponibile soltanto in 
francese, inglese e tedesco. 
 
IT 4   IT soltanto i potenziali rischi per i consumatori, ma anche la loro eventuale capacità di offrire 
nuove fonti di finanziamento ai  cittadini UE, con particolar e riguardo per i problemi del 
finanziamento delle pensioni, che l’attu ale e la prossima generazione dovranno 
inevitabilmente affrontare. In fine, la Commissione è consap evole dell’incidenza che questo 
mercato esercita sul benessere dei cittadin i UE. Nell’ambito del credito per la casa 
d’abitazione, è in gioco un’enorme dimensione sociale e umana, nella quale rientrano anche 
aspetti quali l’indebitamento eccessivo. Ogni po litica in questo settore deve tenere adeguato 
conto di tale dimensione4. 
(4) La Commissione esaminerà attentamente tutti i contributi che le perverranno nel corso della 
consultazione, e in seguito proporrà un’azione  soltanto se sarà dimostrato un effettivo 
interesse economico del suo intervento sui mercati UE del credito ipotecario per le case d’abitazione, ossia se i poten ziali vantaggi dell’intervento  della Commissione potranno 
controbilanciare i costi previsti. Ogni futura iniziativa, non necessariamente di natura normativa, sarà annunciata in un Libro Bianc o, la cui pubblicazione è prevista per il 2006, 
nel quale si esporranno i risulta ti della consultazione. Tali in iziative saranno sottoposte a 
un’approfondita valutazione d’impatto. 
(5) Le reazioni al presente Libro Verde devono pervenire, entro il 30 novembre 2005, 
all’indirizzo e-mail markt-mortgage-consultation@cec.eu.int
 e saranno pubblicate sul sito 
web della Commissione, a meno che i mittenti n on dichiarino esplicitamente di non volerne 
la pubblicazione. 
                                                 
4 Per ragguagli sulla politica della Commissione in ma teria di povertà e di escl usione sociale, cfr. 
http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
 
IT 5   IT I - ESAME  DELL’OPPORTUNITÀ  DI UN’AZIONE  DELLA  COMMISSIONE 
(6) I mercati UE del credito ipotecario costituiscono un elemento d’importanza cruciale per il 
complesso dell’economia di tutti gli Stati membri UE. Alla fine del 2004, erano ancora da rimborsare mutui ipotecari per la casa d’abitazi one per un valore complessivo pari a circa il 
40% del PIL dell’UE. 
(7) I mercati del credito ipotecario sono tra i più complessi tra quelli in cui i consumatori 
possono penetrare. la “catena di valori” di un’operazione di mutuo ipotecario può 
cointeressare in ogni sua fase diversi operatori specializzati. All’acquisto di un’unica unità 
abitativa da parte di un singolo consumatore nell’UE possono e ssere cointeressati mediatori 
del settore ipotecario, venditori di pacchetti di  prodotti, mutuanti specializzati o generici, 
emittenti e acquirenti di garanzie ( securities ) e di obbligazioni ( bonds ) (compresi coloro che 
investono su scala mondiale, i cosiddetti “global investors”), assicuratori e anche enti statali. 
Nel contesto economico recente, attuale e futuro, non è possibile non tener conto 
dell’importanza dei mercati UE del credito ipotecario. 
(8) Per la grande maggioranza dei cittadini dell’UE,  comprarsi la casa costituisce l’acquisto più 
importante di tutta la vita. Nella maggior part e dei casi, per un simile acquisto è necessario 
contrarre un mutuo, almeno parz iale, e i mutui di questo tipo sono di solito, ma non sempre, 
garantiti da un’ipoteca. Il debito così c ontratto è probabilmente l’impegno di maggiore 
rilevanza finanziaria per quasi tutti i nuclei familiari dell’UE. Va notato tuttavia che l’ equity  
sulla casa, ossia il valore dell’abitazione me no l’importo del mutuo ancora da rimborsare, 
può costituire un bene sostanziale, potenzialmente  da utilizzare per finanziare i consumi o la 
futura pensione. Di conseguenza,  l’entità del debito ipotecario e le caratteristiche contrattuali 
di questo tipo di debito possono avere un influsso diretto sull’andamento della politica monetaria e dell’attività economica nel suo comp lesso. Per esempio, le restrizioni previste 
nel contratto o le penali in caso di rimbor so anticipato del debito possono ritardare, 
eventualmente, l’effetto delle variazioni sui ta ssi d’interesse e impedire la ricapitalizzazione. 
Quest’interrelazione tra la macroeconomia e il debito ipotecario ha  molta importanza, 
specialmente sui mercati delle ipoteche a tasso variabile, poiché la mi nima variazione nei 
tassi d’interesse può avere effett i considerevoli sul bilancio e sulle possibilit à di spesa dei 
nuclei familiari. Possono derivarne, a loro volta, notevoli ripercussi oni sui debitori, con 
potenziale incidenza, positiva o negativa, sulle loro spese e sul loro livello di benessere. 
(9) Negli ultimi anni, la maggior parte dei mer cati ipotecari dell’UE registrano una rapida 
espansione. In numerosi Stati membri, l’importo dei debiti ipotecari da rimborsare si situa 
ormai ai massimi livelli registrati rispetto al PIL o al reddito di cui possono disporre i nuclei 
familiari. L’incremento dei mutui ipotecari è stato favorito al tempo stesso da fattori macroeconomici (quali l’imponente calo dei tassi  d'interesse e il forte aumento dei prezzi 
immobiliari in alcuni Stati) e da sviluppi  di tipo strutturale (quali la crescente 
liberalizzazione e integrazione de i mercati finanziari dell’UE). Tuttavia, è molto evidente 
che i mercati UE del credito ipotecario, pur presentando qualche tendenza comune, sono pur 
sempre molto diversi. Sono diverse le dime nsioni relative e diversa è la crescita. 
Differiscono in misura considerevole la varietà dei prodotti, le caratte ristiche dei mutuanti, 
le strutture di distribuzione, la durata dei mu tui, i tassi di proprietà immobiliare ed i 
dispositivi di finanziamento. 
(10) Queste differenze tra i mercati ipotecari e imm obiliari riflettono l’atte ggiamento degli Stati 
membri in materia di regolamentazione, il comportamento tradizionale nel settore 
economico e fattori culturali. Le differenze nei risultati delle attività ) di tali mercati sono 
 
IT 6   IT correlate a elementi quali l’intervento govern ativo diretto sui merc ati immobiliari (per 
esempio mediante incentivi fiscali ad acquistar e la casa in cui si abita), la normativa 
prudenziale (per esempio, i massimali stabiliti per i loan to value ratios , ossia la concessione 
del mutuo ipotecario per un impor to corrispondente a una determin ata percentuale del valore 
dell’immobile), l’entità della c oncorrenza sui mercati ipotecar i, le condizioni del mercato 
delle locazioni di alloggi (inclu sa la disponibilità di case popolar i) e la percezione dei rischi 
inerenti alla concessione di mutui ipotecari (in particolare, i costi e il tempo necessari, in 
caso d’inadempimento, per realizzare il valore del collateral , ossia del bene immobiliare che 
costituisce la garanzia). 
(11) Secondo numerose fonti esterne5 e secondo gli ambienti che la Commissione sta 
consultando, questi mercati non pr esentano un alto grado d’inte grazione, in particolare per 
quanto riguarda la gamma di prodotti disponibili e le operazioni ipotecar ie transfrontaliere. 
Invece, sono già relativamente esigui i di vari tra i prezzi. In un recente studio6 si è concluso 
che questi mercati sono mercati a sé stanti, aventi proprie caratteri stiche e dinamiche 
economiche. Si è pure notato che vi è scarsa c onnessione tra chi, nel pr oprio paese, partecipa 
rispettivamente al mercato prim ario e al mercato secondario ( primary  e secondary markets ), 
a prescindere dai “global inve stors” che investono nelle mortgage bonds  e nelle mortgage 
backed securities  (MBS), ossia in obbligazioni e titoli  garantiti da ipoteche. Le vendite 
transfrontaliere dirette sono scarse, meno dell’ 1% del totale delle operazioni di credito 
ipotecario per le case d’abitazione7, e si limitano, in ampia misura, all’acquisto di case per le 
vacanze o ad acquisti in regioni frontaliere, se ttori che costituiscono entrambi mercati di 
nicchia. 
(12) Dunque, quali sono i potenziali vantaggi di una simile integrazione? Lo studio effettuato 
all’esterno per conto della Co mmissione presenterà e quan tificherà questi potenziali 
vantaggi, che sono già st ati descritti altrove8. Ridurre complessivamente i costi dei mutuo 
ipotecari o immobiliari potrebbe costituire un potenziale vantaggio primario. Un altro 
vantaggio potenziale sarebbe una maggiore dis ponibilità di prodotti ausiliari (per esempio, 
assicurazioni sulle ipoteche), e di prodotti inerenti essenzialm ente al di credito ipotecario 
(per esempio, equity release  e ipoteche flessibili). La Commissione segue con interesse 
l’emergere di simili prodotti  innovatori (che attualmente so no disponibili soltanto in pochi 
Stati membri) ed è pienamente consapevole dell’es igenza che tale offerta sia corredata da un 
grado elevato di protezione dei consumatori. Un altro potenzia le e importante vantaggio è la 
possibilità di accrescere il numer o di mutuatari, includendovi coloro che attualmente sono 
emarginati su numerosi mercati UE di credito  ipotecario, come i mutuatari “sub-prime” 
(ossia coloro ai quali, ai fini della conce ssione del credito, è attribuito un grado di 
                                                 
5 Relazioni del Forum Group: “The Integration of the EU  Mortgage Credit Markets” (L’integrazione dei mercati 
UE del credito ipotecario), DG Mercato interno, dicembr e 2004; “European Financial Integration: Progress and 
Prospects” (L’integrazione finanzia ria europea: progressi e prospettive), Commissione europea, 2004; “Study 
on the Financial Integration of European Mortgage Markets” (Studio sull’integrazione finanziaria dei mercati 
ipotecari europei), di Mercer Oliver Wyman per la  Federazione ipotecaria europea, Bruxelles, 2003; 
“International Trends in Housing Te nure and Mortgage Finance” (Tende nze finanziarie internazionali in 
materia di possesso immobiliare e di ipoteche), Council of Mortgage Lenders (Consiglio dei mutuanti 
ipotecari), Regno Unito, 2004; “Risk a nd Funding in European Residential Mo rtgages” (Rischi e finanziamenti 
delle ipoteche sulle case d’abitazione in Europa), di Mercer Oliver Wyman per la Mortgage Insurance Trade 
Association (Associazione degli assicuratori d’ipoteche: MITA), Regno Unito, aprile 2005. 
6 “Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets” (Studio sull’integrazione finanziaria dei 
mercati ipotecari europei), di Mercer Oliver Wyman pe r la Federazione ipotecaria europea, Bruxelles, 2003. 
7 Relazione di Eurobarometro, 2004. 
8 Cfr. nota 5. 
 
IT 7   IT affidabilità scarso o incompleto). Allo stesso modo che per l’integrazione in altri settori dei 
servizi finanziari, sono certamente possibili mi gliori economie di scal a. Si potrebbe ridurre 
l’entità dei rischi di credito mediante una diversificazione transfrontaliera e anche ricorrendo maggiormente ai capital markets , ossia ai mercati finanziari, ed ai mercati delle 
assicurazioni. Infine, vi è il  potenziale per migliorare l’efficienza del capitale, ossia la 
capacità del capitale di sposta rsi sui mercati dove è più nece ssario e meglio ricompensato. 
(13) Nel valutare l’opportunità di agire sui mercati UE del credito ipotecario, la Commissione ha 
analizzato le 48 raccomandazioni del Foru m Group (Gruppo di disc ussione sul credito 
ipotecario), cost ituito nel marzo 2003 con il compito di  esaminare le barriere che si 
frappongono a una maggiore integrazione di tali  mercati e di proporre mezzi per superarle
9. 
Tali raccomandazioni riguardano la maggior part e delle questioni inerenti all’integrazione 
dei mercati ipotecari UE. La  Commissione intende trarre il massimo profitto da queste 
raccomandazioni in ogni azione che potrà proporre in futuro. Nondimeno, è chiaro che non tutte queste raccomandazioni richiederanno il me desimo comportamento fattuale e che, per 
alcune di esse, sarà necessario un maggior lavor o di base prima di giungere a una decisione. 
(14) La Commissione condivide il parere del Foru m Group secondo cui, ai fi ni dell’integrazione 
dei mercati UE del credito ipot ecario, è necessa rio tener conto di quattro settori principali, 
distinti ma correlati: la protezione dei consumatori, le questioni legali, il collateral  ed i 
finanziamenti. Nel presente Libro Verde si esaminano questi quattro settori. La 
Commissione desidera ri cevere pareri su tutte le questi oni formanti oggetto del presente 
Libro Verde, o su ogni altra questione ritenuta d’importanza cruciale ai fini di una maggiore 
integrazione ed efficienza dei mercati UE del credito ipotecario, e sul rispettivo grado di 
priorità di tali questioni. 
                                                
 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf  
 
IT 8   IT II - PROTEZIONE  DEI  CONSUMATORI 
L’informazione  
(15) L’informazione ha un’importanza capitale nelle operazioni ipotecarie, considerato che esse 
sono complesse, hanno costi relativamente elev ati e prevedono lunghe dur ate. È inevitabile 
una certa asimmetria informativa tra il mutuatario e il mutuante medi. Quello che conta, in tale contesto, è che al mutuatario siano fornite  le informazioni adeguate, secondo le modalità 
e nei tempi ritenuti più efficaci, per consentirg li di prendere una decisione consapevole. 
(16) Il Codice deontologico
10, con il prospetto informativo europeo standardizzato (ESIS, 
secondo la sigla inglese), ha creato un precedente per uniformare l’informativa 
precontrattuale al livello dell ’UE. La Commissione ha inizia to la revisione del Codice, 
avvalendosi anche di uno studio esterno11, secondo il quale l’attu azione del Codice, a 
quell’epoca, non era soddisfacente. La Commi ssione attende i risultati della presente 
consultazione per adottare le sue decisioni definitive sul Codice. È necessario, in tale 
contesto, rispondere ai seguenti interrogativi. 
• Il Codice deontologico va  sostituito con una normativa vincolante oppure deve 
conservare il suo carattere opzionale? 
• Quali informazioni si devono dare ai c onsumatori? Occorre trovare un accurato 
equilibrio tra l’insufficien za e l’eccesso d’informazione. 
• La Commissione ritiene essenziale che l’in formativa precontrattuale sia fornita ad uno 
stadio che consenta ai consumatori di esaminare le possibilità sul mercato e di 
comparare le offerte. Date le differenze fra le tradizioni e le normative degli Stati 
membri, è possibile individuare uno stadio comune UE? 
• Un sistema informativo dovrebbe applicarsi so ltanto ai mutuanti o anche ad altri, per 
esempio i mediatori? Come si può assicurare l’applicazione di tale sistema (su base 
vincolante od opzionale)? 
Consulenza e mediazione dei crediti  
(17) Le ipoteche sono prodotti complessi e di valore el evato. A loro riguardo, di  solito si cerca di 
ottenere consulenza più spesso che per altri pr odotti dei servizi finanziari. Diversi tipi di 
consumatori possono avere diversi tipi di esigen ze, in funzione dei loro fornitori e delle 
diverse relazioni tra fornitori e clienti. 
(18) La Commissione si rende conto che rendere obbligatoria la cons ulenza potrebbe avere 
ripercussioni sui prezzi dei pr odotti (direttamente o mediante un’incidenza indiretta) e sulla 
                                                 
10 C (2001) 477. Informativa precontrattuale fornita ai consumatori dagli istituti di credito che offrono mutui per 
la casa d’abitazione. 
11 “Monitoring the Uptake and Effectiveness of the Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information 
for Home Loans” (Controllo della comprensione e de ll’efficacia del Codice deontologico per l’informativa 
precontrattuale relativa ai mutui per la casa d’abitazione), Institut für Finanzdienstleistung (Istituto per i servizi 
finanziari), Amburgo, 2003:  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-ret ail/docs/home-loans/home-loans-final-report_en.pdf . 
 
IT 9   IT potenziale esposizione dei mu tuanti a rischi di natura  giuridica. Nondimeno, la 
Commissione è anche consapevole dell’impor tante funzione che un’adeguata consulenza 
può esercitare sulla fiducia dei consumatori, anche per prevenire problemi quali l’eccessivo 
indebitamento. 
• La consulenza ai mutuatari deve essere obbligatoria od opzionale? 
• Si devono prevedere condizioni re lative alla consulenza, in un contesto obbligatorio od 
opzionale (per esempio, norme uniformi pe r la consulenza, sa nzioni in caso 
d’inottemperanza, informazione preventiva sulle  tariffe e sulla funzione del consulente, 
registrazione della consul enza su supporto fisso)? 
(19) Di recente, la mediazione dei crediti è stata i ndicata come un settore che formerà oggetto di 
particolare esame da parte della Commissione12: tale questione sarà  affrontata a livello 
orizzontale e, a tempo debito, si  solleciteranno pareri al riguardo. 
Rimborso anticipato 
(20) Il rimborso anticipato di un mutuo è un el emento cruciale nel negoziare un credito 
ipotecario. La lunga durata dei c ontratti ipotecari e la modifica di condizioni essenziali nel 
corso della loro durata (per esempio le variaz ioni dei tassi d’interesse) possono motivare i 
consumatori a cercare di liberarsi in tempi br evi da un contratto di mutuo. Le penali da 
pagare in caso di rimborso  anticipato (ERF, secondo la si gla inglese) costituiscono, per 
l’appunto, il prezzo che il consumatore deve pa gare per porre termine al contratto prima 
della sua scadenza. 
(21) I regimi di rimborso anticipato variano ampiamen te tra gli Stati membri. In alcuni di essi vi 
è una regolamentazione precisa, mentre in altri si tratta di una questione di diritto 
contrattuale privato tra consumatori e mutuan ti, nell’ambito del quale i consumatori hanno 
soltanto la scelta tra vari tipi di contratti e d' ipoteche, ma non la possibilità reale di negoziare 
termini contrattuali individuali. In generale , le ERF sono correlate a prodotti ipotecari a 
tasso d’interesse fisso, che tutelano i consumat ori dalle variazioni de i tassi: le penali si 
devono pagare per uscire dal contratto quando è an cora in corso il periodo di tasso “fisso”. 
Si suole dire che le ERF riflettono le strutt ure portanti che sostengono il o i prodotti offerti, 
ed esercitano un’incidenza diretta sulla conc orrenza e sulla diversit à e disponibilità dei 
prodotti. Le ERF incidono anche sulla trasmissi one delle varianti macroeconomiche, ossia 
sull’ampiezza e sulle modalità seco ndo le quali le variazioni de l tasso d’interesse di base 
possono ripercuotersi su chi ha ottenuto un mutuo ipotecario. 
(22) Secondo la Commissione, una certa coerenza riguardo alla questio ne dei rimborsi anticipati, 
in particolare per le eventuali penali da pagare , potrà facilitare l’inte grazione. Ma come si 
potrà arrivare a una tale coeren za evitando effetti ne gativi sulle struttur e di finanziamento e 
sulla gamma dei prodotti offerti, e senza penalizzare i consumatori in misura sproporzionata? Sarà necessario esaminar e attentamente i se guenti interrogativi. 
                                                
 
12 Cfr. nota 3. 
 
IT 10   IT • La possibilità di rimborso anticipato deve essere un diritto pr evisto dalla legge o 
un’opzione? Se si tratta di un diritto, il  consumatore potrà avere la facoltà di 
rinunciarvi? A quali condizioni?  L’esercizio di tale diri tto potrà comportare una 
compensazione in forma d’indennità? 
• Come si calcoleranno tali indennità (a presci ndere dal fatto che siano una questione di 
diritto o di opzione contrattuale)? Si dovranno stabilire massimali, come sono previsti in 
alcuni Stati membri? 
• Come s’informeranno i consumatori sulle possi bilità di rimborso anticipato? Si deve 
provvedere alla formazione dei c onsumatori in questo settore? 
Tasso percentuale annuo 
(23) Il tasso percentuale annuo  (annual percentage rate : APR, secondo la sigl a inglese) previsto 
sui mutui ipotecari è un altro fatto re d’importanza cruciale, i cui effetti persist ono per tutta la 
durata del contratto. Il calcolo dell’APR e gli el ementi relativi ai costi che rientrano in tale 
calcolo variano tra gli Stati membri, il che rende più difficili i raffronti. 
(24) Data la particolare natura dei contratti di mutuo rispetto ai contratti di credito al consumo, la 
questione dell’APR va affrontata con un’imposta zione specifica: in questo settore sembra 
che un certo grado di uniformazione possa favorir e l’integrazione dei mercati. Tuttavia, vi 
sono molti interrogativi. 
• Qual è l’obiettivo dell’APR? In formazione? Comparazione? Entrambi? 
• Deve esservi una norma UE riguardante al tem po stesso il metodo di calcolo e gli 
elementi dei costi? 
• In caso affermativo, quali elementi dei costi si dovrebbero includere in una simile 
norma UE?  
• La Commissione desidera ricevere pareri sull’ opportunità di fornire dati distinti su tutti i 
costi non precisati nell’APR, e sulla presentazi one dell’APR in term ini concreti, ossia 
l’indicazione del costo mensile o del costo complessivo del mutuo. 
(25) A tale riguardo, si deciderà in  base al regime che sarà sc elto per i crediti al consumo. 
Norme contro l’usura e variazioni dei tassi d’interesse 
(26) In alcuni Stati membri la legge prevede massimali per i tassi d’interesse: si tratta di norme 
contro l’usura, intese ad evitare che vengano imposti tassi d’interesse eccessivamente elevati. La Commissione ha evitato d’intervenire in quest o settore, che comporta gravi 
considerazioni di carattere sociale. 
• Quali sono le implicazioni delle norme cont ro l’usura ai fini dell’integrazione dei 
mercati (inclusi i loro even tuali nessi con prodotti quali l’ equity release  e le 
assicurazioni sulle ipoteche)? 
 
IT 11   IT • Sarebbe più opportuno esaminare tale ques tione in un contesto più ampio, non 
specificamene correlato alle ipoteche? 
(27) Per quanto riguarda i massimali dei tassi d’inte resse, la Commissione deve ancora rendersi 
conto in quale misura essi possano ostacolare  l’integrazione dei me rcati o lo sviluppo di 
particolari strutture di finanziamento. 
(28) Infine, la Commissione osserva che al cuni Stati membri impongono restrizioni 
sull’applicazione dei tassi d’interesse composti. 
• Queste restrizioni ostacolano l’integrazione dei mercati? 
• Quale incidenza possono avere queste restrizioni sullo sviluppo di particolari prodotti, 
quali l’ equity release ? 
I contratti di mutuo 
(29) L’uniformazione delle condizion i contrattuali, quale è raccomandata dal Forum Group, va 
considerata nel più ampio contes to dell’iniziativa della Commi ssione in materia di diritto 
contrattuale europeo13. Si potrebbe giungere all’uniform azione mediante la classica 
armonizzazione, oppure tramite il cosiddetto 26° regime, il quale potrebbe essere introdotto come strumento giuridico per affiancare le disposizioni nazionali, senza sostituirle, e sarebbe disponibile a titolo opzionale per le parti co ntraenti. La Commissione ha cominciato ad 
esaminare i vantaggi dell’idea del 26° regime nel suo recente Libro Verde sulla politica dei 
servizi finanziari
14. 
La Commissione desidera ricev ere pareri sui vantaggi dell’ uniformazione dei contratti 
ipotecari, per esempio tramite lo strumento del 26° regime. 
Controllo dell’applicazione e mezzi di ricorso 
(30) La Commissione è preoccupata per il fatto ch e i sistemi giudiziari di ricorso di tipo 
tradizionale possono rivelarsi l unghi e costosi per la maggior parte dei consumatori. A suo 
parere, per poter ottenere la  fiducia dei consumatori, pa rticolarmente in situazioni 
transfrontaliere, ogni mezzo alternativo di ri corso, quali la mediazione e l’arbitrato, deve 
essere indipendente ed efficace. La Commission e ha già intrapreso lavori per promuovere 
l’esercizio della mediazione, proponendo una dire ttiva sugli aspetti della mediazione nelle 
questioni civili e commerciali15. 
• La Commissione deve esaminare l’opportunità  d’imporre agli Stat i membri l’obbligo di 
rendere disponibili simili mezzi alternativi di  ricorso nel settore del credito ipotecario? 
• La Commissione desidera ricev ere pareri sui mezzi atti a rafforzare la credibilità dei 
sistemi alternativi di ricorso attualmente disponibili, in particolare nel settore del credito 
ipotecario. 
                                                 
13 COM (2004) 651: Diritto contrattuale europeo e revisione dell'acquis: prospettive per il futuro. 
14 Cfr. nota 3. 
15 COM (2004) 718 def.: Proposta di direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio relativa a determinati 
aspetti della mediazione in materia civile e commerciale. 
 
IT 12   IT III - QUESTIONI  LEGALI 
Competenza giuridica 
(31) La Convenzione di Roma del 1980, che stabilisce  come determinare la competenza giuridica 
per i contratti, inclusi quelli di credito ipot ecario, forma ora oggetto di revisione, perché si 
vuole trasformarla in un regolamento UE. S econdo la Commissione, nell’ambito di tale 
revisione sarebbe consigliabil e e sensato esaminare tutte le questioni relative alla 
competenza giuridica, compreso il caso dei contratti di credito ipotecario. 
(32) A tutt’oggi, nel corso della s uddetta revisione si sono indi viduate almeno tre potenziali 
soluzioni: 
• prevedere nel futuro regolamento un regime  specifico per determinare la competenza 
giuridica nel caso dei contratti di credito ipot ecario conclusi con consumatori. Un simile 
regime potrebbe consistere nell’uniformare il diritto applicabile ai contratti di credito 
ipotecario al diritto che disciplina i contratti nei quali è prevista la garanzia di tipo 
collateral ; 
• continuare ad assoggettare i cont ratti di credito ipotecario ai  principi generali, il che, 
secondo il testo attuale della Convenzione di Roma, significherebbe in sostanza che le 
parti possono decidere liberamente quale diritto si applica al loro contratto, pur sempre 
nel rispetto - a determinate condizioni - dell e norme vincolanti in vigore nello Stato di 
residenza del consumatore; 
• escludere, per i contratti di cr edito ipotecario conclusi con consumatori, l’applicazione 
di norme vincolanti di protez ione dei consumatori, purché siano rispettate determinate 
condizioni, per esempio purché la protezione  dei consumatori sia di grado elevato a 
livello UE.  
(33) Riguardo alla competenza giuridica nel caso del collateral , a priori la Commissione non 
vede il motivo di distaccarsi dal principio ben st abilito, secondo cui si applica il diritto dello 
Stato nel quale è sito il bene immobiliare. 
Affidabilità dei clienti 
(34) Valutare l’affidabilità del cliente, ossia il risc hio che il cliente rappresen ta ai fini del credito, 
è un elemento d’importanza cruciale nelle operazioni di credito ipotecario, che potrebbe 
consentire di ridurre il rischi o finanziario migliorando l’operazi one di valutazione dei rischi 
da parte dei mutuanti. Si tratta di un setto re nel quale hanno grandissima importanza le 
questioni relative alla  protezione dei dati. 
(35) Gli Stati membri seguono sistemi diversi per l’ alimentazione delle basi di dati relative 
all’affidabilità ai fini del cr edito, e pure diversi sono i loro sistemi di accesso a tali basi: 
carattere pubblico o privato di tali basi, loro  accentramento o decentramento, immissione di 
dati positivi o negativi (soltanto i casi d’inadempienza). 
(36) Può accadere che gli accordi per lo scambio di dati tra i mutuanti escludano dal mercato 
determinate persone secondo modalità che possono configurarsi come violazione del diritto 
UE. Inoltre, le condizioni di accesso possono di scriminare, di fatto, i mutuanti stranieri (per 
esempio, quote di partecipazione o di a bbonamento non vantaggiose per mutuanti che non 
consultano la base di dati con la medesima fr equenza dei mutuanti dello Stato in questione, 
oppure regole di reciprocità che prevedono, come presupposto per l’accesso, che vengano 
forniti dati pertinenti). 
 
IT 13   IT Secondo la medesima impostazione dei crediti ai  consumatori, la Commissione ritiene che 
si debba dare priorità ad assicurare l’accesso transfrontaliero alle basi di dati su base non 
discriminante. La Commissione desidera  ricevere pareri su questo punto. 
Estimo del bene immobiliare 
(37) L’estimo del bene immobiliare è un punto central e nell’operazione di credito ipotecario, e il 
modo in cui si utilizza l’estimo può influire direttamente sulla natura, il finanziamento e le 
regole prudenziali che si appliche ranno al credito. I mutuanti, i consumatori e gli investitori 
devono avere piena fiducia ne lle qualifiche del perito che procede all’estimo e 
nell’operazione stessa di estimo e devono ri tenere accettabile l’importo risultante. 
(38) In materia di estimo, le tradiz ioni variano tra gli Stati memb ri: attualmente sono numerosi i 
sistemi di estimo internazionale16. Secondo la Commissione, sarebbe opportuno migliorare 
la comparabilità in materia di estimo, per evitare che una simile varietà, la quale può essere correlata ad autentiche esigenze sui mer cati immobiliari interni, inibisca l’attività 
transfrontaliera di concessione di mutui e di finanziamenti. Ovviamente, si potrebbe 
giungere a tale miglioramento introducendo un uni co standard, ma si potrebbe conseguire il 
medesimo obiettivo con il coesistere di stan dard in competizione, ma reciprocamente 
riconosciuti. 
• Quali sono i vantaggi di un unico standard UE al tempo stesso per le operazioni di 
estimo e per i periti che lo effettuano? 
• Quali sono i vantaggi di un’azione della Commissione intesa ad assicurare il 
riconoscimento reciproco degli st andard nazionali di estimo? 
Procedure di vendita coatta 
(39) La garanzia ( security ) costituita dal collateral  è un elemento centrale nelle operazioni di 
credito ipotecario, come lo è la possibilità di procedere alla foreclosure  del mutuo, ossia 
all'azione legale contro il debitore inadempiente  per ottenere la sollec itazione della garanzia, 
per esempio mediante la vendita co atta del bene immobiliare ipotecato. 
(40) Le procedure di vendita coatta variano ampiamen te tra gli Stati membri, in termini di durata 
e di costi. La Commissione fa notare l’interazion e di tali procedure con le politiche sociali e 
degli alloggi condotte dagli St ati membri e constata la co mplessità delle procedure di 
vendita coatta, sulle quali incidono vari fattori diversi, come i testi di legge, la procedura 
civile e le tradizioni giudiziarie degli Stati membri. 
(41) La Commissione si preoccupa che una simile varietà possa avere l’e ffetto di ostacolare 
l’attività transfrontaliera e, forse, di rendere pi ù costoso il credito ipotecario. Inoltre, e ciò ha 
importanza fondamentale, una simile varietà potrebbe avere un’incidenza diretta sulle 
strutture di finanziamento, in particolare iniben do la raccolta (“pooling”) transfrontaliera di 
collateral  ipotecario. 
(42) Nondimeno, la Commissione si rende conto che sarà difficile ottenere miglioramenti di 
rilievo per tutti gli aspetti delle procedure di vendita coatta mediante norme UE vincolanti. 
                                                 
16 Cfr. la nota 28 nella relazione del Forum Group. 
 
IT 14   IT La Commissione sollecita pareri sul se guente metodo graduale di promuovere 
miglioramenti nelle procedure di vendita co atta: dapprima raccogliere informazioni sul 
costo e la durata di tali procedure in tutti gli St ati membri e sulla loro efficacia nel tutelare 
gli interessi di tutte le parti in questione; in un se condo momento, inserire tali informazioni 
in un “quadro di punteggio” da aggiornare rego larmente e, se ciò si  rivelasse inefficace nel 
lungo periodo, proporre eventualme nte misure più energiche. 
Imposizione fiscale 
(43) La Commissione intende opporsi alle norme nazi onali d’imposizione fiscale sulle ipoteche 
che non sono compatibili con il diritto UE. Ne ll’Allegato I si descrivono potenziali 
infrazioni, quali il rifiuto di de trazione fiscale degli interessi versati a finanziatori stranieri 
quando sarebbero detraibili ai fi ni fiscali gli interessi pagati  a finanziatori nazionali, o 
l’imposizione fiscale eccessiva su tali interessi. 
La Commissione desidera ricever e informazioni sugli ostacoli fi scali di questo o di altro 
tipo che si frappongono alla concessione tran sfrontaliera di cred ito ipotecario e che 
possano configurarsi come violazioni delle libertà pr eviste nel diritto UE. 
 
IT 15   IT IV – IL COLLATERAL  IPOTECARIO 
I catasti immobiliari 
(44) I catasti immobiliari registrano e in certa misura  determinano i diritti legali di proprietà dei 
beni immobiliari. È preoccupante che i catasti  non sempre riportino accuratamente tutti gli 
eventuali oneri gravanti su tali diritti. Sapere bene ch e cosa contengono e come funzionano i 
catasti, e la facilità di accedere ad essi, sono elementi importantissimi per le attività transfrontaliere di credit o ipotecario di ogni tipo (c ompresi i finanziamenti). 
(45) La Commissione ha già riconosciuto questo fa tto finanziando la fase pilota del progetto 
EULIS
17, ormai concluso, il cui scopo era migliora re la cooperazione tra proprietari e 
conservatori dei catasti e facilitare l’accesso transfrontaliero ai catasti. 
(46) La Commissione si chiede se continuare a svol gere una funzione attiva di finanziamento in 
tali iniziative. Dato l’uso che fanno dei catasti i mutuanti e gli investitori, si può presumere 
che questi abbiano un interesse diretto a contribuire e ad investire in simili iniziative. 
Prima di procedere ad altre valutazioni, la Commissione desi dera ricevere contributi su 
tutte tali questioni. 
L’eruroipoteca 
(47) L’idea dell’ipoteca europea non è nuova: si tratta  del tentativo d’introdurre uno strumento 
europeo per garantire i mutui sui beni immobiliari, ossia per i collateral  ipotecari, da 
utilizzare con flessibilità. Secondo chi lo propon e, il suo aspetto centrale - attenuare il nesso 
(“accessorietà”) tra il collateral  ipotecario ed il credito ipotecario  - faciliterebbe il costituirsi 
e il trasferimento delle ipotech e, esercitando così un influsso positivo sul mercato del credito 
ipotecario in generale , e sul suo finanziamento in particolare. 
(48) La Commissione è al corrente che i progetti gestiti dai part ecipanti al mercato e dagli 
ambienti accademici miravano a delineare un modello  funzionale di euroipoteca in forma di 
26° regime18. La Commissione esaminerà come tali in iziative si propongano di trattare una 
questione così complessa, che riguarda molti altr i settori connessi, quali il diritto in materia 
di proprietà e il diritto contrattuale. 
La Commissione desidera ricevere pareri sulla fattibilità e l’auspicabilità dell’euroipoteca. 
In ogni caso, per esprimere la propria posiz ione su tale questione, la Commissione 
attenderà il risultato delle attuali iniziative. 
                                                 
17 Cfr., per altri ragguagli, www.eulis.org . 
18 Per esempio: “Basic Guidelines for a Eurohypothec”( Orientamenti di base per l’euroipoteca), Fundacja na 
Rzecz Kredytu Hipotecznego (Fondazione per il cr edito ipotecario), Varsavia, maggio 2005. 
 
IT 16   IT V - FINANZIAMENTO  DEL  CREDITO  IPOTECARIO 
(49) Sui mercati ipotecari UE, sono di sponibili numerosi strumenti di finanziamento: strumenti 
specifici, quali le covered bonds , ossia obbligazioni garantite, e le già menzionate mortgage 
backed securities  svolgono un’importante funzione ne l contesto paneuropeo ed anche in 
ambito nazionale (per esempio le Mortgage Backed Securities  nel Regno Unito, le 
obbligazioni garantite in Danimarca e le “Pfandbriefe” in Germania). 
(50) Molti, in particolare il Forum Group, ritengono che si potrà conseguire una molto maggiore 
integrazione dei mercati ipotecari UE con l’emergere di un mercato paneuropeo dei 
finanziamenti. 
(51) La Commissione tende abbastanza a condividere tale opinione, ma è chiaro che una simile 
premessa richiede un’analisi più approfondita. Dispositivi paneuropei di finanziamento 
presentano il potenziale di au mentare il numero di fonti di  finanziamento, accrescono la 
liquidità del mercato e, più in  generale, consentono di divers ificare i rischi. Una maggiore 
integrazione dei mercati secondari  nel finanziamento dei mutui è correlata all’integrazione 
del mercato primario . Un elemento cruciale, che interessa entrambi i settori, è la 
trasferibilità dei mutui ipotecari. 
• La Commissione intende costit uire un gruppo di lavoro ad hoc di operatori interessati, 
perché esamini la necessità e la natura di un’azione sugli aspetti del finanziamento 
(primario e secondario) del credito ipotecario. 
• La Commissione è interessata a valutare in quale misura  sia possibile promuovere un 
mercato paneuropeo del finanziamento ipot ecario mediante iniziative gestite dal 
mercato, riguardanti per esempio standard di  documentazione e modelli di definizione 
da utilizzare nelle attività tr ansfrontaliere di finanziamento.  
(52) Secondo il Forum Group e altre f onti, avranno molto sviluppo i di spositivi di finanziamento 
dei mutui ipotecari non basati su depositi. 
A tale riguardo, la Commissione vorrebbe ricevere pareri sull’eventualità che la 
concessione di mutui ipotecari debba essere necessariamente di rist retta pertinenza degli 
istituti di credito oppure se ed a quali condizioni  tale attività possa essere svolta da istituti 
che non accettano depositi o importi rimborsabili e che quindi non rientrano nel campo di 
applicazione della definizione UE di istituto di  credito e, di conseguenza, sono esenti da 
tutte le pertinenti regole prudenziali. 
 
IT 17   IT ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
IT 18   IT Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when designing mortgage taxation rules, Member States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
IT 19   IT Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
IT 20   IT ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
IT 21   IT • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
IT 22   IT 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain  essential standards are met. Member 
States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
IT 23   IT • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
IT 24   IT the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
IT 25   IT 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
IT 26   IT ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
IT 27   IT Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.