POSIZIONE COMUNE (CE) N. 10/94 definita dal Consiglio il 4 marzo 1994 in vista dell' adozione della direttiva 94/. . ./CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del . . ., concernente la tutela dell' acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all' acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili



Gazzetta ufficiale n. C 137 del 19/05/1994 pag. 0042



POSIZIONE COMUNE (CE) N. 10/94 definita dal Consiglio il 4 marzo 1994 in vista dell'adozione della direttiva 94/. . ./CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del . . ., concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili (94/C 137/05) IL PARLAMENTO EUROPEO E IL CONSIGLIO DELL'UNIONE EUROPEA, visto il trattato che istituisce la Comunità europea, in particolare l'articolo 100 A, vista la proposta della Commissione (1), visto il parere del Comitato economico e sociale (2), deliberando in conformità della procedura di cui all'articolo 189 B del trattato, (1) considerando che le disparità tra legislazioni nazionali in materia di contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili sono tali da comportare ostacoli al buon funzionamento del mercato interno, distorsioni di concorrenza e barriere fra i mercati nazionali; (2) considerando che la presenta direttiva è volta a creare una base minima di norme comuni in materia, che consentano di garantire il buon funzionamento del mercato interno e, in tal modo, la tutela degli acquirenti; che è sufficiente che tali norme riguardino le transazioni contrattuali soltanto negli aspetti relativi all'informazione sugli elementi costitutivi del contratto, le modalità della trasmissione di tale informazione, le procedure e modalità di risoluzione e di recesso; che lo strumento adeguato per raggiungere il suddetto obiettivo è costituito da una direttiva; che pertanto la presente direttiva rispetta il principio di sussidiarietà; (3) considerando che la natura giuridica dei diritti che formano oggetto dei contratti contemplati dalla presente direttiva differisce notevolmente da uno Stato membro all'altro; che è quindi opportuno riferirsi in modo sintetico a queste diverse legislazioni fornendo una definizione sufficientemente ampia di tali contratti, senza che ciò implichi un'armonizzazione a livello comunitario della natura giuridica dei diritti in questione; (4) considerando che la presente direttiva non mira a regolamentare le modalità di conclusione, negli Stati membri, di contratti di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili né le basi giuridiche di detti contratti; (5) considerando che, nella prassi, i contratti concernenti l'acquisizione di un diritto di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili differiscono dai contratti di locazione; che tale differenza si manifesta, tra l'altro, nelle modalità di pagamento; (6) considerando che si osserva sul mercato che taluni alberghi, residenze alberghiere o altre strutture turistiche residenziali analoghe sono interessati da transazioni contrattuali simili a quelle che hanno reso necessaria la presente direttiva; (7) considerando che è opportuno evitare indicazioni incomplete, ovvero che possano indurre in errore, nelle informazioni riguardanti in maniera specifica la vendita di diritti di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili; che tali informazioni devono essere integrate da un documento complementare che deve essere a disposizione di chiunque ne faccia richiesta; che le informazioni contenute in tale documento complementare devono far parte del contratto di acquisizione di un diritto di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili; (8) considerando che, allo scopo di garantire all'acquirente un elevato livello di tutela e date le caratteristiche particolari dei sistemi di utilizzazione a tempo parziale di beni immobili, il contratto di acquisizione di un diritto di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili deve contenere alcuni elementi minimi; (9) considerando che per stabilire una protezione efficace degli acquirenti in tale settore è opportuno precisare gli obblighi minimi a carico dei venditori nei confronti degli acquirenti; (10) considerando che il contratto di acquisizione di un diritto di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili deve essere redatto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l'acquirente, oppure nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro di cui egli è cittadino, purché si tratti di una delle lingue ufficiali della Comunità; che tuttavia lo Stato membro in cui risiede l'acquirente può imporre che il contratto sia redatto nella sua lingua, purché si tratti di una delle lingue ufficiali della Comunità; che occorre prevedere una traduzione conforme del contratto ai fini dell'espletamento delle necessarie formalità nello Stato membro in cui è situato il bene; (11) considerando che, per offrire all'acquirente la possibilità di valutare meglio gli obblighi derivanti dai contratti conclusi ed i diritti relativi, è opportuno concedergli un termine entro il quale egli possa recedere dal contratto senza indicarne le ragioni, tenendo conto del fatto che il bene immobile è spesso situato in uno Stato e sottoposto ad una legislazione diversi da quelli dell'acquirente; (12) considerando che la richiesta, da parte del venditore, di anticipi di pagamento prima della scadenza del termine entro il quale l'acquirente può recedere dal contratto, può ridurre la tutela dell'acquirente; che è quindi opportuno vietare gli anticipi prima della scadenza del predetto termine; (13) considerando che, in caso di risoluzione o di recesso da un contratto di acquisizione di un diritto di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili il cui prezzo sia interamente o parzialmente coperto da un credito concesso all'acquirente dal venditore o da terzi sulla base di un accordo concluso tra questi ed il venditore, occorre prevedere che il contratto di credito sia risolto senza applicazione di penali; (14) considerando che esiste in alcuni casi il rischio di privare il consumatore della tutela concessa dalla presente direttiva, designando il diritto di un paese terzo come diritto applicabile al contratto; che conseguentemente è opportuno prevedere disposizioni miranti a prevenire tale rischio; (15) considerando che spetta agli Stati membri emanare provvedimenti volti ad assicurare l'adempimento degli obblighi del venditore, HANNO ADOTTATO LA PRESENTE DIRETTIVA: Articolo 1 La presente direttiva ha per oggetto il ravvicinamento delle disposizioni legislative, regolamentari e amministrative degli Stati membri relative alla tutela degli acquirenti per taluni aspetti dei contratti direttamente o indirettamente riguardanti l'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili. La presente direttiva verte unicamente sulle disposizioni concernenti gli aspetti delle transazioni contrattuali connessi con: - l'informazione sugli elementi costitutivi del contratto e le modalità di trasmissione di tale informazione; - le procedure e le modalità di risoluzione e di recesso. Nel rispetto delle norme generali del trattato, gli Stati membri mantengono le loro competenze riguardo agli altri aspetti, tra l'altro per la determinazione della natura giuridica dei diritti che formano oggetto dei contratti contemplati dalla presente direttiva. Articolo 2 Ai fini della presente direttiva, si intende per: - «contratto direttamente o indirettamente riguardante l'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili» (in prosieguo: «contratto»), un contratto o un insieme di contratti concluso per un periodo di almeno tre anni con il quale direttamente o indirettamente, dietro corrispettivo di una certa somma globale, un diritto reale ovvero un altro diritto vertente sul godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell'anno non inferiore ad una settimana, è costituito o forma oggetto di un trasferimento o di un impegno di trasferimento; - «bene immobile», un immobile o parte di esso, per uso di abitazione, su cui verte il diritto oggetto del contratto; - «venditore», la persona fisica o giuridica che, nelle transazioni contemplate dalla presente direttiva e nell'ambito della sua attività professionale, costituisce, trasferisce o s'impegna a trasferire il diritto oggetto del contratto; - «acquirente», la persona fisica a cui, nelle transazioni contemplate dalla presente direttiva, per scopi che si possono considerare estranei alla sua attività professionale, viene trasferito il diritto oggetto del contratto, o a favore della quale è costituito il diritto oggetto del contratto. Articolo 3 1. Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione disposizioni adeguate affinché il venditore sia tenuto a consegnare ad ogni persona che richieda informazioni sul bene immobile o sui beni immobili un documento a tal fine. Oltre ad una descrizione generale del bene o dei beni, il documento contiene almeno informazioni succinte e precise sugli elementi indicati nell'allegato, lettere da a) a g), i) e l) e indica come si possono ottenere ulteriori informazioni. 2. Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione che tutte le informazioni di cui al paragrafo 1 che devono figurare nel documento ivi citato facciano parte integrante del contratto. Salvo esplicito accordo delle parti, eventuali modifiche alle informazioni contenute nel documento di cui al paragrafo 1 possono essere determinate solo da circostanze indipendenti dalla volontà del venditore. Le modifiche apportate alle informazioni devono essere comunicate all'acquirente prima della conclusione del contratto. Il contratto deve indicare esplicitamente tali modifiche. 3. La pubblicità relativa al bene immobile in questione fa riferimento alla possibilità di ottenere il documento di cui al paragrafo 1 e indica il luogo ove esso può essere richiesto. Articolo 4 Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione: - che il contratto, che deve obbligatoriamente essere stipulato per iscritto, contenga almeno gli elementi citati nell'allegato; - che il contratto e il documento di cui all'articolo 3, paragrafo 1 debbano essere redatti nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l'acquirente oppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro di cui egli è cittadino, purché si tratti di una delle lingue ufficiali della Comunità. Tuttavia, lo Stato membro in cui risiede l'acquirente può imporre che il contratto sia in ogni caso redatto almeno nella sua lingua o nella sue lingue, purché si tratti di una delle lingue ufficiali delle Comunità; e - che il venditore debba fornire all'acquirente una traduzione conforme del contratto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui è situato il bene immobile, purché si tratti di una delle lingue ufficiali della Comunità. Articolo 5 Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione i seguenti elementi: 1) Oltre alle possibilità offerte all'acquirente dalle legislazioni nazionali in materia di inefficacia dei contratti, l'acquirente: - se il contratto contiene le informazioni di cui alle lettere a), b), h), i), k) e l) dell'allegato, ha il diritto di recedere dal contratto stesso, senza indicarne le ragioni, entro 10 giorni civili a decorrere dalla firma del contratto da ambo le parti oppure dalla firma da ambo le parti di un contratto preliminare vincolante. Se il decimo giorno è festivo, il termine è prorogato fino al primo giorno feriale successivo; - se il contratto non contiene le informazioni di cui alle lettere a), b), h), i), k) e l) dell'allegato al momento della firma del contratto da ambo le parti o della firma da ambo le parti di un contratto preliminare vincolante, ha il diritto di recedere dal contratto stesso entro i successivi tre mesi. Se entro detto termine di tre mesi sono fornite le suddette informazioni, da tale momento l'acquirente disporrà del termine indicato nel primo trattino; - se, allo scadere del termine di tre mesi di cui al secondo trattino, non si è avvalso del diritto di recesso e se il contratto non contiene le informazioni di cui alle lettere a), b), h), i), k) e l) dell'allegato, ha il diritto di disporre, a decorrere dal giorno successivo a tale scadenza, del termine previsto al primo trattino. 2) Se l'acquirente intende esercitare i diritti di cui al punto 1 esso invia, prima dello scadere del termine, alla persona il cui nome ed indirizzo figurano a tal fine nel contratto una comunicazione che costituisca un mezzo di prova conformemente alle legislazioni nazionali, secondo le modalità nello stesso previste ai sensi della lettera l) dell'allegato. 3) Se esercita il diritto di cui al punto 1, primo trattino, l'acquirente è tenuto a rimborsare se del caso solo le spese che, conformemente alle legislazioni nazionali, vengono sostenute per la stipulazione del contratto e il recesso e che corrispondono ad atti da espletare tassativamente prima dello scadere del periodo di esercizio di cui al punto 1, primo trattino. Le suddette spese devono essere espressamente menzionate nel contratto. 4) Se esercita il diritto previsto nel punto 1, secondo trattino, l'acquirente non è tenuto ad alcun rimborso. Articolo 6 Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione misure intese a vietare il versamento di acconti da parte dell'acquirente prima della fine del periodo di esercizio del diritto di recesso. Articolo 7 Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione che: - se il prezzo è interamente o parzialmente coperto da un credito concesso dal venditore, o - se il prezzo è interamente o parzialmente coperto da un credito concesso all'acquirente da terzi in base ad un accordo tra questi e il venditore, il contratto di credito sia risolto di diritto, senza alcuna penale, qualora l'acquirente eserciti il diritto di risoluzione o di recesso di cui all'articolo 5. Gli Stati membri stabiliscono le modalità di risoluzione del contratto di credito. Articolo 8 Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione che un'eventuale clausola, secondo cui l'acquirente rinuncia ai benefici dei diritti previsti dalla presente direttiva o secondo cui il venditore è esentato dalle responsabilità derivanti dalla presente direttiva, non vincoli l'acquirente, alle condizioni stabilite dalla legislazione nazionale. Articolo 9 Gli Stati membri prendono le misure necessarie affinché, indipendentemente dalla legislazione applicabile, l'acquirente non sia privato della tutela accordata dalla presente direttiva, se il bene immobile è situato nel territorio di uno Stato membro. Articolo 10 Gli Stati membri definiscono nella loro legislazione i mezzi da attuare in caso di inosservanza delle disposizioni della presente direttiva. Articolo 11 La presente direttiva non osta a che gli Stati membri adottino o mantengano in vigore disposizioni più favorevoli in materia di tutela dell'acquirente nel settore da essa disciplinato, nel rispetto degli obblighi derivanti dal trattato. Articolo 12 1. Gli Stati membri mettono in vigore le disposizioni legislative, regolamentari e amministrative necessarie per conformarsi alla presente direttiva entro tre anni dalla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale delle Comunità europee. Essi ne informano immediatamente la Commissione. Quando gli Stati membri adottano tali disposizioni, queste contengono un riferimento alla presente direttiva o sono corredate di un siffatto riferimento all'atto della pubblicazione ufficiale. Le modalità del riferimento sono decise dagli Stati membri. 2. Gli Stati membri comunicano alla Commissione il testo delle disposizioni di diritto interno che essi adottano nel settore disciplinato dalla presente direttiva. Articolo 13 Gli Stati membri sono destinatari della presente direttiva. Fatto a . . . Per il Parlamento europeo Il Presidente Per il Consiglio Il Presidente (1) GU n. C 299 del 5. 11. 1993, pag. 8. (2) GU n. C 108 del 19. 4. 1993, pag. 1. ALLEGATO Elementi minimi che deve contenere il contratto di cui all'articolo 4 a) L'identità e il domicilio delle parti, con indicazione esatta della qualità giuridica del venditore al momento della conclusione del contratto, nonché dell'identità e del domicilio del proprietario; b) la natura esatta del diritto oggetto del contratto e una clausola che precisi quali sono le condizioni di esercizio di tale diritto nel territorio dello Stato membro in cui sono situati il bene o i beni e se tali condizioni siano state soddisfatte o, in caso contrario, quali condizioni occorra ancora soddisfare; c) quando il bene è determinato, una descrizione precisa di tale bene e della sua ubicazione; d) qualora il bene immobile sia in costruzione: 1) lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione; 2) un termine ragionevole per il completamento del bene immobile; 3) se si tratta di un bene immobile determinato, il numero della licenza edilizia e il nome e indirizzo completi della o delle autorità competenti in materia; 4) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi comuni che consentono l'agibilità del bene immobile (collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricità, acqua e telefono); 5) le garanzia relative sull'effettiva realizzazione del bene immobile e, in caso di mancato completamento dello stesso, quelle relative al rimborso dei pagementi effettuati ed eventualmente le modalità d'applicazione di queste garanzie; e) i servizi comuni (luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti) cui l'acquirente ha o avrà accesso e le relative condizioni; f) le strutture comuni quali piscina, sauna, ecc. cui l'acquirente ha o avrà eventualmente accesso e, se del caso, le relative condizioni; g) i principi applicabili in materia di manutenzione e riparazione del bene immobile, nonché amministrazione e gestione dello stesso; h) l'indicazione precisa del periodo durante il quale può essere esercitato il diritto oggetto del contratto ed eventualmente la durata del regime instaurato; la data a partire dalla quale l'acquirente potrà esercitare il diritto oggetto del contratto; i) il prezzo che l'acquirente dovrà pagare per l'esercizio del diritto oggetto del contratto; la stima dell'importo che l'acquirente dovrà versare per l'utilizzazione degli impianti e servizi comuni, la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione del bene immobile da parte dell'acquirente, degli oneri legali obbligatori (tasse, imposte e diritti) nonché delle spese amministrative accessorie (gestione, manutenzione e riparazione); j) una clausola che menzioni che l'acquisto non comporterà alcuna spesa, onere o obbligo diversi da quelli stabiliti nel contratto; k) la possibilità o meno di partecipare a un sistema di scambio e/o vendita del diritto oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio e/o di vendita sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi designato nel contratto; l) informazioni sul diritto di risoluzione del contatto e di recesso dal medesimo e l'indicazione della persona alla quale devono essere comunicati un'eventuale risoluzione o un eventuale recesso, con precisazione altresì della o delle modalità cui è necessario attenersi per detta comunicazione; l'indicazione precisa della natura e dell'importo delle spese che l'acquirente che eserciti il diritto di recesso è tenuto a rimborsare, conformemente all'articolo 5, punto 3 della presente direttiva; eventualmente, informazioni sulle modalità per risolvere il contratto di credito connesso al contratto in caso di risoluzione o di recesso; m) la data e il luogo in cui il contratto viene firmato da ciascuna delle parti. MOTIVAZIONE DEL CONSIGLIO I. Introduzione 1. La Commissione ha presentato al Consiglio il 2 luglio 1992 una proposta di direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti direttamente o indirettamente riguardanti l'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili (1). 2. Il Parlamento europeo ha formulato il suo parere il 26 maggio e 14 luglio 1993 (2). 3. Il Comitato economico e sociale ha formulato il suo parere il 24 febbraio 1993 (3). 4. La Commissione ha trasmesso al Consiglio il 7 ottobre 1993 la sua proposta modificata a seguito del parere del Parlamento europeo (4). II. Posizione comune 1. Il Consiglio ha adottato a maggioranza qualificata (5), il 4 marzo 1994, la posizione comune in base all'articolo 100 A del trattato. 2. Oggetto della direttiva La proposta ha lo scopo di contribuire al completamento del mercato interno e nel contempo, tenuto conto del carattere transfrontaliero dei contratti in questione e della natura specifica delle tecniche commerciali utilizzate per stipularli, di aumentare la tutela dell'acquirente desideroso di concludere un contratto direttamente o indirettamente riguardante l'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili. Al suddetto fine la proposta prevede essenzialmente disposizioni relative: - alle informazioni preliminari date all'acquirente sugli elementi costitutivi del contratto; - alle procedure di risoluzione e di recesso; - al divieto di versare anticipi di pagamento. 3. Osservazioni generali Al momento di elaborare la posizione comune, il Consiglio ha previsto disposizioni che garantiscono un elevato livello di tutela dell'acquirente, più elevato per quanto riguarda determinati punti (informazioni preliminari, anticipi) di quanto proposto dal Parlamento europeo e che, pur mirando a ridurre le disparità tra le legislazioni nazionali vigenti sull'argomento, lasciano tuttavia intatti gli elementi fondamentali dei sistemi giuridici nazionali, segnatamente quelli che riguardano il diritto in materia immobiliare. Il Consiglio ha cercato in tal modo di rispettare il principio della sussidiarietà per quanto compatibile con la ricercata armonizzazione. I considerando 1 e 2 riprendono questi orientamenti. In base agli orientamenti suddetti il Consiglio è stato in grado di integrare letteralmente, nella sostanza o parzialmente, nella sua posizione comune, gli emendamenti del Parlamento europeo inseriti dalla Commissione nella sua proposta modificata. 4. Osservazioni specifiche (I riferimenti in appresso rinviano, salvo indicazione contraria, al testo della posizione comune.) 4.1. Modifiche alla proposta modificata della Commissione, presentate dal Consiglio e accettate dalla Commissione i) Articolo 1 Poiché la formulazione dell'articolo 1 della proposta modificata comprende un ambito più vasto di quello effettivamente coperto dalle disposizioni della direttiva, è apparso necessario redigere questo articolo limitandolo alle suddette disposizioni e precisando chiaramente che gli aspetti delle transazioni contrattuali non contemplate da tali disposizioni sono di competenza degli Stati membri. Ciò si riflette nei considerando 2 (seconda frase), 3 (seconda frase) e 4. ii) Articolo 2 (e considerando 5 e 6): Le poche modifiche apportate a ciascuna delle definizioni figuranti in questo articolo mirano a tener conto al meglio della diversità dei diritti oggetto dei contratti che possono essere offerti sul mercato, che si tratti del punto di vista del diritto oggetto del contratto, del carattere preesistente o no del diritto rispetto al contratto, o del fatto che il contratto dà accesso diretto (ad esempio «multiproprietà») o indiretto (ad esempio «sistema Happimag») al diritto di godimento. È inoltre apparso necessario precisare la durata minima di godimento fissandola ad una settimana, ritornando così alla proposta iniziale della Commissione. Tenuto conto delle differenze di status dei venditori, è sembrato più saggio imporre che ne venga fatta menzione nel contratto [cfr. allegato, lettera a)] piuttosto che tentare di farvi riferimento nel terzo trattino. iii) Articolo 3 della proposta modificata: Visto il carattere assai limitato della tutela costituita dalla «garanzia» che il venditore dovrebbe dare ai sensi di questo articolo e conformemente alla concezione d'insieme seguita dal Consiglio e ponendo l'accento sulle informazioni preliminari date all'acquirente, gli elementi previsti in questo articolo vengono ripresi nell'allegato [segnatamente lettere d), g), i) e j)] come minimi elementi costitutivi del contratto. Inoltre, ai sensi degli articoli 10 e 11 della posizione comune, gli Stati membri possono ancora rafforzarli. iv) Articolo 4 della proposta modificata: Poiché non è concepibile che le modalità per determinare gli oneri vengano fissate in modo centralizzato, la formulazione di quest'articolo non poteva essere accettata. È invece indispensabile che l'acquirente venga informato preventivamente e dettagliatamente degli oneri, come previsto all'articolo 3, paragrafo 1 e nell'allegato, lettere e) e i) della posizione comune. v) Articolo 3 (e considerando 7): Per l'essenziale le modifiche in questo articolo apportate all'articolo 5 della proposta modificata precisano il destinatario del documento informativo («ogni persona che richieda informazioni sul bene immobile o sui beni immobili») e aumentano la quantità di informazioni che il venditore deve fornire. vi) Articolo 4 (e considerando 8 e 10): Affinché le informazioni trasmesse all'acquirente contribuiscano effettivamente alla sua tutela, il Consiglio ha ritenuto indispensabile essere il più preciso ed esauriente possibile, nell'ottica di eventuali controversie, nella specificazione delle lingue in cui il contratto e il documento informativo devono essere redatti. Ha anche dato la preferenza ad elementi obiettivi (lingua dello Stato membro in cui l'acquirente risieda o di cui abbia la cittadinanza) per ridurre i rischi di manipolazione ai quali lo stesso può essere esposto (lingua che «dichiari di conoscere»). vii) Articoli 5 e 6 (e considerando 11 e 12): Questi due articoli vanno considerati simultaneamente in quanto, insieme, assicurano l'elevato livello di tutela voluto dal Consiglio, livello che la formulazione dell'articolo 7 della proposta modificata non garantisce, poiché lascia sussistere la possibilità di versare un anticipo di pagamento. Ora l'esperienza circa questo mercato dimostra che in alcuni settori esistono valide garanzie nel caso di pagamento di anticipi, mentre in altri casi, a partire dal momento in cui abbia acconsentito a siffatto anticipo, l'acquirente incontra difficoltà per recedere dal contratto anche con un termine di varie settimane e ancor più per recuperare l'anticipo stesso. Di conseguenza non viene autorizzato alcun anticipo. Pertanto prevedere un termine così lungo per il recesso da un contratto, come quello previsto nella proposta modificata, non contribuisce più ad aumentare notevolmente la tutela dell'acquirente e potrebbe avere l'effetto perverso, allungando i periodi di attesa per il venditore, di indurlo ad aumentare i prezzi riducendo così l'accesso dei consumatori al mercato in questione. Il termine è stato perciò ridotto a 10 giorni. Inoltre, è importante distinguere chiaramente tra: - una situazione in cui l'acquirente, benché dovutamente informato e in possesso di un contratto completo, decida di propria volontà di non darvi seguito e receda dal contratto; - e una situazione in cui il contratto non è completo perché non contiene tutte le informazioni ed è quindi legittima la sua risoluzione per colpa del venditore. In questa situazione non sarebbe equo imporre spese all'acquirente, ma è ragionevole dare al venditore un certo periodo per completare le informazioni. In ogni caso possono essere prese in considerazione soltanto le spese strettamente connesse con il contratto e prescritte dalla legislazione nazionale, senza che aprioristicamente esse debbano rappresentare una determinata percentuale del prezzo di vendita. Le informazioni sui diritti di recesso dal contratto e di risoluzione dello stesso devono essere fornite a due riprese, anteriormente al contratto (cfr. articolo 3, punto 1) e nel contratto [cfr. allegato, lettera l)]. viii) Articolo 7 (e considerando 13): Sono state apportate due precisazioni in merito all'articolo 8 della proposta modificata: - l'acquirente non deve essere penalizzato quando risolve il contratto di credito associato al contratto «timeshare»; - detta risoluzione è un diritto, e non una semplice possibilità offerta all'acquirente. ix) Articolo 9 (e considerando 14): Pur condividendo la preoccupazione di assicurare una tutela il più possibile ampia all'acquirente, anche nel caso in cui il contratto preveda l'applicazione del diritto di un paese terzo, il Consiglio ritiene illusorio e ingannevole pretendere di assicurare la tutela in modo universale e ne ha limitato la portata al solo territorio degli Stati membri. x) Articolo 11 (e considerando 9): Il Consiglio ha preferito una formulazione che, pur conservando nella sostanza il testo della proposta modificata, pone l'accento sull'obiettivo da conseguire («disposizioni favorevoli alla tutela dell'acquirente»). xi) Articolo 12: Considerazioni pratiche quanto alle procedure nazionali di recepimento nel diritto interno hanno indotto a adottare un termine di tre anni. xii) Allegato: Per l'essenziale il testo della proposta modificata è stato ripreso senza cambiamenti, a parte quelli derivanti dagli articoli, ad eccezione di un'aggiunta che concerne le informazioni relative alle condizioni di esercizio del diritto oggetto del contratto [cfr. lettera b)]. 4.2. Emendamenti del Parlamento europeo inseriti nella proposta modificata della Commissione e ripresi nella posizione comune i) Soppressione dei titoli (emendamento n. 5): ripreso senza cambiamenti. Per coerenza con questo emendamento non è stato introdotto alcun titolo, nemmeno per gli articoli. ii) Articolo 2, primo trattino (emendamento n. 7): Il Consiglio ha ripreso i principali elementi di questo emendamento, «tempo parziale», «periodo minimo determinato o determinabile», esclusione dei contratti di locazione non conformi alle definizioni di questo articolo (cfr. considerando 5): - precisandolo (durata minima fissata a una settimana); - eliminando gli elementi che tolgono chiarezza o sono troppo limitativi (importo di capitale è una restrizione inutile rispetto a «somma globale»; tenuto conto della diversità dei diritti che possono costituire oggetto del contratto, è più adeguata una formula aperta come «ovvero un altro diritto»); - facendo in modo che il campo d'applicazione risulti conforme a quello dell'articolo 1: beni immobili, contratto riguardante l'acquisizione di un diritto di godimento. iii) Articolo 2, secondo trattino (emendamento n. 48): per la sostanza detto emendamento è coperto dalla formulazione attuale del trattino in questione che non precisa quali siano lo stato (costruito o no) e la natura (casa, ecc.) del bene. Anche il considerando 6 e l'allegato, lettera d), si riferiscono a questo punto. iv) Emendamenti n. 11, 12, 13 e 14: tenuto conto delle osservazioni figuranti al punto 4.1.iii) qui sopra, i principali elementi di questi emendamenti sono stati ripresi nell'allegato [lettere b) e d) per l'emendamento n. 11, lettere j) e i) per l'emendamento n. 12, lettere e) e f) per l'emendamento n. 13, lettera g) per l'emendamento n. 14]. Tuttavia, seguendo in ciò la proposta modificata, il Consiglio non ha ripreso talune precisazioni, tra cui quelle relative alle regole di costruzione, o alle possibilità di agire liberamente con il bene oggetto del contratto, poiché tali questioni sono trattate in modo più adeguato dalle legislazioni nazionali e le formulazioni proposte sono talmente generiche che non aggiungono nulla alla tutela del consumatore. È invece apparso utile informare l'acquirente della possibilità di rivendita o di scambio specifiche per questo tipo di contratto [cfr. allegato, lettera k)]. v) Emendamento n. 16: Come indicato al punto 4.1.iv) qui sopra, l'essenziale di questo emendamento è ripreso all'articolo 3, paragrafo 1 e nell'allegato, lettere e) e i). vi) Articolo 3 (emendamento n. 17): Questo emendamento è stato ripreso con le precisazioni menzionate al punto 4.1.v). L'indicazione relativa alla lingua di redazione si trova nell'articolo 4, secondo trattino. vii) Articolo 4 (emendamento n. 19): Questo emendamento è stato ripreso con le modifiche giustificate al punto 4.1.vi) qui sopra. viii) Articolo 5 (emendamenti n. 51, 21 e 22) e articolo 6 (emendamento n. 58): Come è stato illustrato dettagliatamente al punto 4.1.vii) qui sopra, il Consiglio desidera assicurare un'effettiva tutela dell'acquirente vietando qualsiasi anticipo, prevedendo la sua difesa nei confronti di informazioni inadeguate trasmesse dal venditore e limitando strettamente le spese che l'acquirente deve eventualmente affrontare. Gli emendamenti sono stati dunque ripresi, con le modifiche e i complementi precedentemente citati, agli articoli 5 e 6 e nell'allegato, lettera l). ix) Articolo 8 (emendamento n. 25): Il Consiglio ha ripreso il principio di questo emendamento raggruppando i tipi di clausola che non vincolano l'acquirente, ma mettendo il testo in sintonia con quello dell'articolo 6, paragrafo 1 della direttiva del Consiglio concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori. x) Articolo 9 (emendamento n. 27): Con le riserve espresse al punto 4.1.ix) qui sopra, il Consiglio condivide la posizione del Parlamento europeo sulla necessità di assicurare le più ampie vie di ricorso all'acquirente, ma ritiene che la formulazione proposta sia di fatto priva di effetto pratico a causa delle disposizioni del diritto internazionale privato e preferisce ricorrere a una redazione derivata da quella adottata nella summenzionata direttiva del Consiglio concernente le clausole abusive. xi) Allegato: - emendamenti n. 31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41 e 42 Fatte salve le osservazioni precedentemente formulate e le modifiche derivanti dagli articoli o le precisazioni la cui applicazione appare delicata, per l'essenziale questi emendamenti sono stati ripresi ed eventualmente completati per migliorare le informazioni a disposizione dell'acquirente [segnatamente alle lettere b), d), j), l) e m)]. 4.3. Emendamenti del Parlamento europeo non ripresi nella proposta modificata della Commissione Anche il Consiglio non ha ripreso questi emendamenti per le seguenti ragioni: - emendamenti n. 1, 2, 3 e 4: la loro accettazione non sarebbe stata coerente con il dispositivo preso in considerazione; - emendamento n. 6: questo emendamento non può essere accettato poiché: - l'allegato è parte integrante del dispositivo della direttiva e non vi è quindi motivo per dissociarlo nella formulazione; - l'acquirente acquisisce in toto il diritto oggetto del contratto, per cui anche se il godimento del bene è a tempo «parziale» egli non è un acquirente «parziale»; - tenendo conto dell'attuale situazione del mercato e dei suoi potenziali sviluppi non è apparso opportuno includere nel campo della direttiva i beni mobili, anche a uso abitativo; - emendamento n. 9: respinto per i motivi sopra esposti: - emendamento n. 10: si tratta qui di tutelare l'acquirente, che agisce in quanto consumatore individuale. Le persone giuridiche non vi sono incluse; - emendamento n. 15: si tratta di un tipo di disposizione che rientra tra le disposizioni generali in materia di fallimento o di insolvenza di un prestatore di servizi, senza l'elemento specifico dei prodotti «timeshare» e per il quale le legislazioni nazionali sono meglio in grado di offrire un trattamento adeguato; - emendamento n. 18: questo emendamento non è conforme alle prassi, comprese quelle riprese nelle legislazioni nazionali di taluni Stati membri. Inoltre l'allegato, lettera b), impone di precisare la natura esatta del diritto oggetto del contratto; - emendamento n. 24: sebbene il principio del tipo di disposizione qui suggerito possa contribuire alla tutela degli acquirenti, la formulazione la rende inoperante all'atto pratico. Ad ogni modo l'articolo 11 permette agli Stati membri di adottare siffatte disposizioni; - emendamenti n. 26, 28, 29 e 30: questi emendamenti non sono coerenti con l'emendamento n. 5 ripreso dal Consiglio e dalla Commissione; - emendamento n. 49: tenuto conto della varietà e dell'evoluzione costante dei prodotti «timeshare» offerti, ridurli a tre categorie offre nel contempo una immagine inesatta del mercato e, ai venditori poco scrupolosi, possibilità di aggiramento della direttiva; - emendamento n. 35: il concetto utilizzato nella direttiva è quello di diritto di godimento e non di oggetto di godimento; - emendamento n. 43: si applica, mutatis mutandis, l'osservazione concernente l'emendamento n. 15; - emendamento n. 44: se è fuor di dubbio che siffatta informazione sarebbe estremamente proficua per l'acquirente, nella pratica questo emendamento presupporrebbe l'attribuzione al venditore della possibilità, per ogni elemento del contratto che possa costituire oggetto di controversia, di pregiudicare in un primo tempo la scelta del tribunale competente, in un secondo tempo la determinazione del diritto che il giudice di questo tribunale deciderà di applicare tenendo eventualmente conto dell'insieme delle norme pertinenti del diritto internazionale. (1) GU n. C 222 del 29. 8. 1992, pag. 5. (2) GU n. C 176 del 28. 6. 1993, pag. 5 e GU n. C 255 del 20. 9. 1993, pag. 70. (3) GU n. C 108 del 19. 4. 1993, pag. 1. (4) GU n. C 299 del 5. 11. 1993, pag. 8. (5) La delegazione portoghese ha espresso voto contrario e la delegazione olandese si è astenuta.