31995D0309  
5.8.1995.  SLUŽBENI LIST EUROPSKIH ZAJEDNICA  L 186/59  
ODLUKA KOMISIJE  
od 18. srpnja 1995.  
o na čelima procjene stambenih usluga s ciljem provedbe članka 1. Direktive Vije ća 89/130/EEZ, 
Euratom o uskla đivanju na čina obra čunavanja bruto nacionalnog proizvoda po tržišnim cijenama  
(Tekst zna čajan za EGP)  
(95/309/EZ, Euratom)  
KOMISIJA EUROPSKIH ZAJEDNICA,  
uzimaju ći u obzir Ugovor o osnivanju Europske zajednice,  
uzimaju ći u obzir Ugovor o osnivanju Europske zajednice za 
atomsku energiju,  
uzimaju ći u obzir Direktivu Vije ća 89/130/EEZ, Euratom od 
13. velja če 1989. o uskla đivanju na čina obra čunavanja bruto 
nacionalnog proizvoda po tržišnim cijenama (  1 ), a posebno 
njezin članak 1.,  
budu ći da je za potrebe definicije bruto nacionalnog proizvoda 
u tržišnim cijenama (BNPtc) u skladu s člankom 1. Direktive 
89/130/EEZ, Euratom potrebno pojasniti na čela procjene stam ­
benih usluga koje se koriste u smislu Europskog sustava inte ­
griranih ekonomskih ra čuna;  
budu ći da su mjere iz ove Direktive u skladu s mišljenjem 
Odbora osnovanog u skladu s člankom 6. Direktive 
89/130/EEZ, Euratom,  
DONIJELA JE OVU ODLUKU:  
Članak 1.  
Za potrebe provedbe članka 1. Direktive 89/130/EEZ, Euratom, 
primjenjuju se sljede ća na čela procjene stambenih usluga:  
(a) za izra čun proizvodnje stambenih usluga države članice 
primjenjuju metodu stratifikacije koja se temelji na stvarnim 
najamninama;  
(b) države članice koriste tabli čne analize ili statisti čke tehnike 
za utvr đivanje zna čajnih stratifikacijskih kriterija;  (c) stvarnom najamninom podrazumijeva se najamnina plativa 
za pravo korištenja nenamještenog stana;  
(d) radi prikupljanja podataka o procijenjenim najamninama u 
obzir se uzimaju stvarne najamnine iz svih ugovora za 
stanove u privatnom vlasništvu;  
(e) u državama s malim sektorom privatnog najma odgovara ­
juća razina najamnina u privatnom sektoru može se dobiti 
pomo ću uve ćanih (javnih) najamnina ili u opravdanim 
izvanrednim slu čajevima korištenjem drugih objektivnih 
metoda poput metode troškova korištenja;  
(f) na sli čan na čin mogu se koristiti najamnine za opremljene 
stanove radi pove ćanja osnovice za procijenjene najamnine, 
ako se odbije pla ćanje za korištenje namještaja;  
(g) države članice ekstrapoliraju iznos za odre đenu baznu 
godinu korištenjem odgovaraju ćih pokazatelja koli čine, 
cijene i kvalitete.  
Specifikacija na čela procjene stambenih usluga sadržana je u 
Prilogu.  
Članak 2.  
Procjene stambenih usluga za 1988. i nadalje u skladu s na če­
lima iz Priloga dostavljaju se Komisiji (Eurostatu) najkasnije do 
30. rujna 1996.  
Članak 3.  
Ova je Odluka upu ćena državama članicama.  
Sastavljeno u Bruxellesu 18. srpnja 1995.  
Za Komisiju  
Yves-Thibault DE SILGUY  
Član KomisijeHR 58 Službeni list Europske unije 01/Sv. 15  
( 1 ) SL L 49, 21.2.1989., str. 26.
 PRILOG  
Radi provedbe članka 1. Direktive 89/130/EEZ, Euratom sljede će to čke imaju za cilj pojasniti na čela procjene proizvodnje, 
intermedijarne potrošnje i transakcija s inozemstvom u vezi sa stambenim uslugama.  
1. PROIZVODNJA STAMBENIH USLUGA  
1.1.  Temeljna metoda  
Prema dogovoru u nacionalnim ra čunima proizvodnja stambenih usluga ne uklju čuje samo usluge najma stanova, 
nego i one u stanovima u vlasništvu stanara. Europski sustav integriranih ekonomskih ra čuna (ESA) u stavku 
315.i u odnosu na procjenu proizvodnje stambenih usluga odre đuje da se „usluge od vlasništva stanova mjere na 
temelju vrijednosti najamnina ako se iznajmljuju ili na temelju vrijednosti najamnina za sli čne stanove kada su 
stanovi u vlasništvu stanara”. Glavni problem u primjeni ovog pravila odnosi se na tuma čenje pojma „sli čan” u 
slu čaju stanova u vlasništvu stanara. Za provedbu ovog pravila u praksi se koriste dvije razli čite metode. (  1 ) S 
jedne strane, ve ćina država primjenjuje metodu stratifikacije koja kombinira podatke iz ukupnog stambenog 
fonda raš članjene na razli čite slojeve s podacima o stvarnim, pla ćenim najamninama iz svakog sloja. S druge 
strane, neke države koriste metodu samoprocjene stanova u vlasništvu stanara, tako što vlasnike-stanare pitaju za 
procjenu potencijalne najamnine za njihovu nekretninu.  
Razlika u postupku se do odre đene mjere objašnjava činjenicom da se postotak stanova u vlasništvu stanara u 
državama članicama kre će izme đu 42 i 77 %. U slu čaju visokog postotka stanova u vlasništvu stanara, u 
odre đenim okolnostima može biti teško prikupiti podatke o stvarnim najamninama za sli čne stanove, kako to 
zahtijeva metoda stratifikacije. Nasuprot tome potrebno je naglasiti kako neke države s visokim postotkom 
vlasnika-stanara ipak primjenjuju metodu stratifikacije. S druge strane, glavni problem metode samoprocjene je 
činjenica visokog utjecaja subjektivnosti na procjenu. To dovodi do zna čajne nesigurnosti zbog precjenjivanja ili 
podcjenjivanja (ovisno o pojedina čnim okolnostima) koja pove ćava granice pogreške u procjeni BNP-a usporedno 
s pove ćavanjem važnosti stanova u vlasništvu stanara. Nadalje, nije vjerojatno da promjenama okolnosti granice 
pogrešaka s vremenom ostanu stabilne.  
S obzirom na znatnu subjektivnost metode samoprocjene, sa statisti čke to čke gledišta bilo bi razumno preporu čiti 
metodu stratifikacije. Ova metoda koristi podatke o stvarnim najamninama za iznajmljene stanove radi procjene 
vrijednosti najamnina za ukupni stambeni fond. To se može protuma čiti kao postupak agregiranja koji se temelji 
na pristupu kvaliteta-cijena. Radi što pouzdanije procjene, te kako bi se na odgovaraju ći na čin uzele u obzir 
razlike u cijenama, potrebno je izvršiti stratifikaciju stambenog fonda. Kako najamnine variraju ovisno o karak ­
teristikama stanova, potrebno je, tako đer, uzeti u obzir spomenute karakteristike. U skladu s tim, prosje čna 
najamnina za jedan sloj primjenjuje se na broj stanova u tom pojedinom sloju, ako dostupni podaci potje ču 
iz uzorka stanova. Ako dostupni podaci potje ču iz istraživanja na temelju uzorka, agregiranje se odnosi na dio 
iznajmljenih stanova i na sve stanove u vlasništvu stanara. Detaljan postupak utvr đivanja najamnine prema 
slojevima obi čno se provodi za baznu godinu, a rezultat se zatim agregira za teku će godine.  
Poteško će vezane uz ovu metodu zbog nedostatka podataka o stvarnoj najamnini za odre đene slojeve stanova u 
vlasništvu stanara u ve ćini slu čajeva mogu se savladati primjenom sofisticiranijih statisti čkih metoda, kao što je 
tehnika regresije ili proširene verzije nizozemskog sustava bodovanja. Ovime se o čito ne rješava problem 
ekstremnog slu čaja u kojem su svi stanovi u vlasništvu stanara. U tom slu čaju se kao objektivna metoda 
može primijeniti metoda troškova korištenja. Ona se ukratko sastoji od zbrajanja relevantnih troškova, kao što 
su intermedijarna i kapitalna potrošnja, kao i naknade za neto poslovni višak, uklju čuju ći hipotekarne kamate. 
Detalje ove metode čim to bude potrebno treba utvrditi Odbor za upravljanje BNP-om.  
Na čelo 1:  
Za sastavljanje proizvodnje stambenih usluga države članice primjenjuju metodu stratifikacije koja se temelji na 
stvarnim najamninama, izravnom ekstrapolacijom ili pomo ću ekonometrijske regresije. U slu čaju stanova uHR 01/Sv. 15 Službeni list Europske unije 59  
( 1 ) Donedavno je jedna država članica imala na raspolaganju objektivni sustav procjene najamnine za stanove u vlasništvu stanara, tj. stopu 
vrijednosti koja je predstavljala procjenu potencijalne najamnine od strane poreznih tijela.
 vlasništvu stanara ovime se podrazumijeva uporaba stvarnih najamnina za sli čne iznajmljene stanove. U oprav ­
danim i izvanrednim slu čajevima, kada nedostaju podaci o stvarnim najamninama ili kada su oni statisti čki 
nepouzdani za odre đene slojeve, koriste se druge objektivne metode, kao što je metoda troškova korištenja.  
1.2. Stratifikacija stambenog fonda  
1.2.1.  Faktori koji utje ču na razinu najamnine  
Prva skupina varijabli koje odre đuju razinu stvarnih najamnina odnosi se na karakteristike stana i zgrade. Veli čina 
stana je važna u pogledu površine i broja soba. Što je stan ve ći, viša je i stvarna najamnina. Me đutim, najamnina 
po kvadratnom metru se smanjuje obzirom na veli činu stana. Drugi važan faktor su pogodnosti stana. One mogu 
obuhva ćati kupaonicu, balkon/terasu, posebne podne ili zidne obloge, otvoreni kamin, centralno grijanje, klima ­
tizaciju, posebne prozore i ostale na čine zvu čne ili toplinske izolacije; relevantan je i tlocrt stana. U odnosu na 
zgradu, poseban utjecaj imaju sljede će pogodnosti: garaža, dizalo, bazen, (krovni) vrt ili položaj stana u okviru 
zgrade. Na najamninu dodatno mogu utjecati vrsta objekta (samostoje ći, dvojni, stan), arhitektura, starost i broj 
stanova u zgradi.  
Druga skupina varijabli odnosi se na karakteristike okoliša. Dobro poznati faktor je razlika u najamnini izme đu 
usporedivih stanova u gradu i na udaljenoj lokaciji. Ne mogu se zanemariti ni faktori kao što su udaljenost od 
gospodarskog središta ili izgled krajolika (nizina, planine). Na stvarnu najamninu dodatno utje ču i faktori okoline 
kao što su pogled, okolne zelene površine, prijevozna sredstva i pristup, trgovine i škole ili ugled i sigurnost 
okruga.  
Sljede ća skupina varijabli može se sažeti pod socioekonomske faktore. Na primjer, u ve ćini država na visinu 
najamnina utje ču propisi javne uprave kao što su ograni čenja najamnina ili subvencije. Na najamninu dodatno 
utje ču duljina i vrsta ugovora (na odre đeno ili neodre đeno vrijeme), broj stanara po stanu (zajedni čki stanovi), 
vlasništvo (javno, stambene udruge, privatno, poslodavca) ili politika najmodavca u vezi najamnina.  
Na najamnine o čito mogu utjecati i druge dodatne varijable. Me đutim prikupljanje podataka o svim gore 
navedenim faktorima može dovesti do preoptere ćenosti upitnika. Stoga se u svrhu stratifikacije može razmotriti 
korištenja kapitalne vrijednosti. Razlog korištenja kapitalne vrijednosti je odraz svih važnih karakteristika stana. 
Stoga se kapitalna vrijednost može smatrati implicitnim faktorom stratifikacije. Omjer kapitalne vrijednosti i 
stvarne najamnine može biti ostvarivo rješenje, posebno u onim državama gdje iznajmljeni stanovi predstavljaju 
manji dio stambenog fonda. Pod uvjetom stabilnog omjera, ova metoda omogu ćava odre đivanje vrijednosti najma 
za stanove koji se nalaze jedino u sektoru stanova u vlasništvu stanara. Kapitalna vrijednost ne isklju čuje upotrebu 
„fizi čkih” stratifikacijskih kriterija; oni se mogu kombinirati. U tom slu čaju pretpostavlja se da kapitalne vrijednosti 
odražavaju „fizi čke” stratifikacijske kriterije koji nedostaju. U svakom slu čaju, kapitalne vrijednosti koje se koriste 
za izra čun najamnina moraju se temeljiti na objektivnoj procjeni za ažuriranu referentnu godinu.  
U praksi se stratifikacija razlikuje me đu državama članicama u pogledu broja slojeva i to čnih kriterija prema 
kojima se oni odre đuju. Premda na prvi pogled ovo može biti zabrinjavaju će, treba naglasiti kako se odre đeni 
temeljni kriteriji, kao što su veli čina i (geografska) lokacija stana koriste gotovo svugdje. Potrebno je op ćenito 
prihvatiti činjenicu da se prikladnost ostalih karakteristika razlikuje u državama te da države članice najbolje 
mogu odrediti zna čajne kriterije. To zahtijeva podrobnu provedbu temeljne analize stvarnih najamnina, prema 
kojima se izra čunava vrijednost za odre đeni sloj.  
Na čelo 2:  
Za potrebe stratifikacije države članice uzimaju u obzir važne karakteristike stanova. One se mogu odnositi na 
karakteristike stana, zgrade i okoliša ili na socioekonomske faktore. Korištenje ažuriranih kapitalnih vrijednosti za 
potrebe stratifikacije je osim toga prihvatljivo ako se navedene vrijednosti temelje na objektivnoj procjeni.HR 60 Službeni list Europske unije 01/Sv. 15
 
1.2.2.  Odabir stratifikacijskih kriterija  
S obzirom na razne karakteristike koja utje ču na najamninu, prva je zada ća istražiti varijable koje imaju zna čajan 
utjecaj. Jedan od na čina otkrivanja zna čajnih varijabli jest izrada tabli čnih analiza dostupnih statisti čkih podataka. 
Ova metoda je vjerojatno osnova sadašnjih postupaka u ve ćini država članica. Varijanca stvarnih najamnina 
unutar sloja smatra se korisnim za dobivanje objektivnog mjerila procjene. To bi potaklo mogu ća poboljšanja 
stratifikacije time što se izabiru slojevi radi smanjenja varijance unutar sloja. Stoga se, barem u slu čajevima kada 
stratifikacija utje če na razinu stvarnih i procijenjenih najamnina, preporu ča izra čun varijance unutar sloja.  
Napredne statisti čke tehnike, kao što je (višestruka) regresijska analiza, daju savršeniji pristup. Takva tehnika 
omogu ćuje procjenu utjecaja pojedina čnih varijabli, tako da se razlike najamnina pripisuju odre đenim karakteri ­
stikama. Ukratko, mogu će je kvantificirati eksplanatornu vrijednost varijable (putem koeficijenta korelacije). 
Karakteristike se tako mogu rangirati prema važnosti. To olakšava odre đivanje podru čja u kojima je potrebno 
provesti detaljniju stratifikaciju. Kombinacija najvažnijih varijabli uz korištenje višestrukih regresijskih tehnika 
pokazuje njihovu op ću eksplanatornu vrijednost. Korištenje naprednih statisti čkih tehnika za odabir važnih 
varijabli smatra se u činkovitim na činom stratifikacije stambenog fonda. Osim toga, takve tehnike su korisno 
sredstvo procjene prosje čne najamnine u slu čajevima kada ne postoje odgovaraju ća promatranja u sektoru najma 
(prazni slojevi).  
Dodatna prednost odabira stratifikacijskih kriterija na temelju napredne statisti čke tehnike je ta što nije potrebno 
propisati istovrsne kriterije za sve države. Za dobivanje usporedivog rezultata dovoljno je rangirati najvažnije 
kriterije u svakoj državi i odrediti op ću razinu eksplanatorne vrijednosti. Takva regresijska analiza o čito ve ćim 
dijelom ovisi o dostupnim statisti čkim podacima. Ipak, čak i u slu čajevima kada su statisti čki podaci ograni čeni 
ovo može biti poticaj za daljnja poboljšanja.  
Budu ći da podaci o razli čitim varijablama koje utje ču na najamnine uglavnom ovise o razvoju osnovne statistike, 
mogu će je da je korištenje naprednih statisti čkih tehnika trenutno ograni čeno. Stoga se preporu ča standardna 
metoda, tj. države članice primjenjuju sva zna čajna mjerila koja proizlaze iz tabli čnih analiza. U stratifikaciji 
stambenog fonda kao minimum se koriste veli čina, lokacija i barem jedna od ostalih zna čajnih karakteristika 
stana; ova stratifikacija treba imati najmanje 30 polja. Raš člamba stambenog fonda mora biti smislena i mora 
predstavljati ukupni stambeni fond. Napredna statisti čka tehnika može se koristiti za odre đivanje važnih ekspla ­
natornih varijabli za odabir slojeva.  
U praksi me đutim država članica može upotrijebiti manje varijabli ili varijable koje nisu propisane standardnom 
metodom. To je prihvatljivo ako je prethodno provedena (višestruka) regresijska analiza koja je pokazala da je 
postignuta zadovoljavaju ća razina eksplanatorne vrijednosti. Radi jamstva usporedivih rezultata kao prag se 
preporu ča korelacijski koeficijent od najmanje 70 %. Ova je grani čna vrijednost prihvatljiva u kontekstu 
velikog uzorka, uz otklanjanje nultih, jeftinih i netipi čnih najamnina.  
Na čelo 3:  
Države članice koriste tabli čne analize ili statisti čke tehnike za odabir važnih stratifikacijskih kriterija. Kao 
minimum se koriste veli čina, lokacija i barem jedna od ostalih zna čajnih karakteristika stana; ova stratifikacija 
mora imati najmanje 30 polja i moraju se razlikovati najmanje tri razreda veli čine i dvije vrste lokacija. Prihva ­
tljiva je upotreba manjeg broja ili drugih varijabli, ako se prethodno dokaže da vrijednost (višestrukog) korelacij ­
skog koeficijenta iznosi 70 %.  
1.2.3.  Stvarne i procijenjene najamnine  
Najamnina se u pravilu odre đuje kao cijena plativa za pravo korištenja nenamještenog stana. Troškovi grijanja, 
vode, struje itd. se u na čelu izuzimaju, iako ih je ponekad u praksi teško razlu čiti. U skladu s pravilima procjene 
ESA-e, proizvodnja stambenih usluga ne uklju čuje zara čunati porez na dodanu vrijednost.HR 01/Sv. 15 Službeni list Europske unije 61
 
Što se ti če stvarnih najamnina, vjerojatno su važnije odre đene državne potpore. Na primjer, odre đeno ku ćanstvo 
u svojstvu potroša ča ima pravo na državni transfer (npr. stambenu povlasticu), no on se iz administrativnih 
razloga izravno ispla ćuje najmodavcu. Iznosi stvarnih najamnina razlikuju se ovisno o izvoru podataka. Ako 
podaci potje ču od najmoprimca, iznos stvarne najamnine potrebno je ispraviti ponovnim dodavanjem posebnih 
dodataka za najam.  
Osim toga, upotreba stvarnih najamnina za potrebe odre đivanja procijenjenih najamnina zahtijeva pojašnjenje 
nekoliko osnovnih pitanja koja utje ču na uskla đivanje podataka. Prva to čka se odnosi na pitanje je li u postupku 
utvr đivanja najamnine potrebno uzeti u obzir sve stvarne najamnine ili samo one iz novih ugovora. Ovisno o 
svrsi, mogu se iznijeti razli čiti teorijski razlozi kao potpora korištenja stvarnih najamnina pla ćenih na temelju 
novih ugovora, ugovora sklopljenih u godini izgradnje ili „prosje čnih” ugovora. Primjenjuju ći op će pravilo tj. 
pravilo korištenja najamnina za sli čne stanove, ograni čavanje osnova za utvr đivanje najamnina na one iz novih 
ugovora ne smatra se prihvatljivim. Budu ći da se u sektoru najma uzimaju u obzir „prosje čne” najamnine, isto bi 
se moralo primjenjivati i na stanove u vlasništvu stanara. Druk čije rješenje bi vjerojatno izazvalo velike poteško će 
u primjeni metode stratifikacije u mnogim državama. Ukratko, zaklju čak je da se za izra čun procijenjenih 
najamnina treba koristiti prosje čne stvarne najamnine iz svih ugovora.  
Drugo se pitanje odnosi na problem korištenja najamnina za stanove u društvenom vlasništvu u postupku 
utvr đivanja najamnine. Uzimaju ći u obzir da su stanovi u vlasništvu stanara uglavnom u privatnom vlasništvu, 
u na čelu je potrebno koristiti jedino stvarne najamnine iz privatnog sektora. Me đutim, ako nema dovoljno 
podataka o stvarnim najamninama za stanove u privatnom vlasništvu kako bi se stvorili dostatni temelji za 
utvr đivanje najamnine, iznimno se mogu koristiti najamnine za stanove u društvenom vlasništvu, pod uvjetom da 
se uve ćaju za subvencije koje su upla ćene samo za društvene, a ne i za privatne stanove.  
Sljede će pitanje odnosi se na korištenje najamnina za namještene stanove u svrhu pove ćanja osnove za utvr ­ 
đivanje procijenjene najamnine. U na čelu se vrijednost najma stanova u vlasništvu stanara izra čunava na temelju 
najamnina za nenamještene stanove, te se najamnine za namještene stanove ne mogu izravno upotrijebiti. Kako 
bi se izbjeglo pripisivanje pogrešne razine najamnine, one se moraju razmjerno smanjiti kako bi se isklju čilo 
pla ćanje za korištenje namještaja.  
Na čelo 4:  
Stvarna najamnina podrazumijeva najamninu plativu za pravo korištenja nenamještenog stana. Ako je izvor 
podataka najmoprimac, iznos stvarne najamnine potrebno je ispraviti ponovnim dodavanjem posebnih dodataka 
za najam koji se iz administrativnih razloga izravno ispla ćuju najmodavcu. Za sastavljanje procijenjenih 
najamnina iz svih se ugovora uzimaju podaci o stvarnim najamninama za stanove u privatnom vlasništvu. Iz 
statisti čkih razloga iznimno se mogu koristiti najamnine za stanove u društvenom vlasništvu, pod uvjetom da se 
uve ćaju za subvencije koje su upla ćene samo za društvene, a ne i za privatne stanove. Sli čno tome, najamnine za 
namještene stanove mogu se uklju čiti u procijenjenu osnovu, nakon oduzimanja razlike u najamninama za 
namješteni i nenamješteni stan.  
1.3.  Izvori za procjenu bazne godine i metode ekstrapolacije  
1.3.1.  Stambeni fond  
Klju čni element za izra čun prema metodi stratifikacije jest podatak o stambenom fondu. Navedeni podaci 
predstavljaju sveukupnu referencu za postupke ekstrapolacije. Stambeni fond se op ćenito sastoji od svih 
zgrada ili dijelova zgrada koji se koriste za stanovanje. Detalji su navedeni u odjeljku o posebnim problemima. 
Glavni izvori koji se u čitavoj Zajednici koriste za odre đivanje navedenog stambenog fonda su popisi nekretnina, 
upravni registri zgrada ili popisi stanovništva. Ve ćinom se podatak za baznu godinu ažurira kako bi se dobila 
procjena za teku ću godinu.  
Što se ti če stambenog fonda u baznoj godini popisi zgrada predstavljaju najmanje problemati čan i najpotpuniji 
izvor, posebno kada se provode istodobno s popisom stanovništva. Upravni registri zgrada u ve ćoj mjeri ovise o 
sudskim postupcima koji mogu uzrokovati nepoznanice u vezi s valjanom evidencijom mogu ćih proširenja, 
obnova, prenamjena i rušenja stanova. Korištenje podataka koji su prilikom popisa stanovništva prikupljeni od 
ku ćanstava kao osnove za odre đivanje stambenog fonda može uzrokovati probleme jer rezultati obi čno podcje ­
njuju sekundarne nekretnine koje se ne koriste u trenutku popisa.HR 62 Službeni list Europske unije 01/Sv. 15
 
Na čelo 5:  
Kao po četni temelj u prikupljanju podataka o stambenom fondu u baznoj godini, države članice koriste popis 
zgrada, popis stanovništva ili upravni registar zgrada. Kako popis zgrada obi čno pruža najviši stupanj potpunosti, 
korištenje upravnih registara zgrada i popisa stanovništva zahtijeva intenzivne i detaljne kontrole radi postizanja 
sveobuhvatnosti podataka.  
1.3.2.  Stvarne najamnine  
Drugi temeljni element u izra čunu proizvodnje stambenih usluga se u skladu sa metodom stratifikacije odnosi na 
stvarne najamnine u sektoru najma. Podaci o stvarnim najamninama za baznu godinu potje ču iz popisa (npr. 
popisa stanovništva) ili iz istraživanja na temelju uzorka kao što je anketa o obiteljskoj potrošnji. U prvom slu čaju 
su stvarne najamnine pokrivene u cijelosti, a izra čun ima u činak jedino na razinu procijenjenih najamnina. U 
slu čaju ankete o obiteljskoj potrošnji, izra čuni utje ču na razinu stvarnih i procijenjenih najamnina. Popis naravno 
pruža široku osnovu za pouzdane podatke, no ankete o obiteljskoj potrošnji se tako đer smatraju prili čno 
pouzdanima, posebno u pogledu osnovnih proizvoda. Me đutim, poznato je da kod ovog na čina ispitivanja 
glavni problem predstavlja razli čiti udjeli neodgovorenih upitnika. Ako se stan smatra luksuznim, a ne prijeko 
potrebnim dobrom, ovaj bi problem mogao imati nepoželjni u činak na rezultate izra čuna najamnina te se stoga 
mora neutralizirati. Drugi problem anketa o obiteljskoj potrošnji se barem u nekim državama odnosi na mali 
opseg, čime se ograni čava mogu ćnost stratifikacije najamnina. U svakome slu čaju moraju se iskoristiti svi 
dostupni dodatni izvori u mjeri u kojoj je to mogu će. To bi moglo biti slu čaj u državama u kojima je visoki 
udio stanova pod kontrolom države, a agencije za nekretnine su obvezne predo čiti ra čune. U okviru stalne zada će 
poboljšanja rezultata moraju se ispitati alternativni izvori kao što su specijalizirana ispitivanja o najamninama.  
Na čelo 6:  
Države članice moraju koristiti široki opseg najpouzdanijih izvora za prikupljanje podataka o stvarnim najamni ­
nama prema slojevima (popis stanovništva ili ankete ku ćanstava). Moraju se procijeniti i alternativni izvori kako bi 
se pove ćali pouzdanost i sveobuhvatnost, a posebno stratifikacija.  
1.3.3.  Ekstrapolacija rezultata za baznu godinu  
Svega nekoliko država članica raspolaže godišnjim podacima potrebnim za novi godišnji izra čun proizvodnje 
stanova u vlasništvu stanara. U ve ćini država rezultati se za predmetnu godinu uzimaju kao mjerilo, te se nakon 
toga ažuriraju radi procjene rezultata za teku ću godinu na temelju pokazatelja. U praksi postoje razlike utoliko 
što neke države i dalje ažuriraju (ukupnu) proizvodnju za baznu godinu na temelju kombiniranog pokazatelja, 
dok druge zasebno ekstrapoliraju stambeni fond i najamninu prema slojevima. Premda se u pravilu mogu 
očekivati sli čni rezultati, strukturalne promjene, npr. u odnosu izme đu iznajmljenih stanova i stanova u vlasništvu 
stanara) mogu uzrokovati razlike. Uz to zasebni izra čun bi omogu ćio provjere vjerodostojnosti.  
Što se ti če upotrijebljenih pokazatelja indeks koli čine se uglavnom dobiva iz proizvodnje gra đevinske industrije. 
Pokazatelj cijene se s druge strane često temelji na indeksu cijene najamnina pla ćenih prema indeksu potroša čkih 
cijena. To može uzrokovati poreme ćaje u slu čajevima kada pretpostavka da procijenjene najamnine prate ukupna 
kretanja nije opravdana, na primjer zbog državne kontrole najamnina. Stoga se za ekstrapolaciju procijenjenih 
najamnina čini poželjnim upotrijebiti indeks cijena koji odražava kretanja privatno iznajmljenih stanova, kao u 
baznoj godini. Nadalje je potrebno obratiti pažnju na činjenicu da indeksi cijena obi čno ne uklju čuju pove ćanja 
cijena zbog promjena kvalitete. Stoga se indeksi cijena moraju zamijeniti pokazateljem kvalitete koji odražava 
poboljšanja.  
Kona čno, čini se korisnim smanjiti u činak strukturalnih promjena na rezultate ograni čavanjem razdoblja ekstra ­
polacije. Uzimaju ći u obzir periodi čnost relevantne temeljne statistike, čini se prikladnim svakih deset godina 
provesti odre đivanje mjerila stambenog fonda, tj. u uobi čajenim vremenskim razmacima za popis stanovništva. 
Odre đivanje mjerila elementa cijena (najamnina po sloju) treba provoditi najmanje svakih pet godina, tj. u 
uobi čajenim vremenskim razmacima za anketu o obiteljskoj potrošnji.  
Na čelo 7:  
Ako nije mogu će svake godine provesti potpunu ponovnu procjenu proizvodnje stambenih usluga, države članice 
mogu ekstrapolirati rezultate za predmetnu baznu godinu na temelju odgovaraju ćih pokazatelja koli čine, cijene i 
kvalitete. Ekstrapolacija stambenog fonda i prosje čna najamnina izvode se posebno za svaki sloj. Postupak 
ekstrapolacije uvodi razliku izme đu izra čuna stvarnih i procijenjenih najamnina. Broj slojeva za ekstrapolacijuHR 01/Sv. 15 Službeni list Europske unije 63
 
prema potrebi može biti manji od broja za izra čun rezultata u baznoj godini. Za ekstrapolaciju procijenjene 
najamnine za stanove u vlasništvu stanara op ćenito se primjenjuje indeks cijena koji odražava privatne najamnine. 
U svakom slu čaju odre đivanje vrijednosti stambenog fonda provodi se najkasnije svakih deset godine, a elementa 
cijene svakih pet godine.  
1.4.  Posebni problemi  
1.4.1.  Besplatno i vrlo povoljno unajmljeni stanovi  
Ponekad se kod prikupljanja podataka o stvarnim najamninama pojavljuju nulte ili vrlo niske vrijednosti. U 
slu čaju besplatno unajmljenih stanova to dovodi do neobi čne situacije u kojoj je stambena usluga stvarno 
pružena, ali bez (vidljivog) pla ćanja. U takvim slu čajevima čini se primjerenim riješiti situacija ispravljanjem 
uo čene stvarne nulte najamnine. Analogno rješenje čini se logi čnim i u slu čaju vrlo povoljno unajmljenih stanova.  
Pored intervencija javne uprave postoje i drugi razlozi zbog kojih se u prikupljanju podataka registriraju besplatno 
i vrlo povoljno unajmljeni stanovi. Jedan primjer je slu čaj kada zaposlenik koristi stan u vlasništvu poslodavca uz 
pla ćanje snižene ili nulte najamnine. To se ti če svih vrsta zaposlenika, uklju čuju ći domare i čuvare. U tom slu čaju 
se stvarna najamnina mora ispraviti, a razlika izme đu stvarne i usporedive najamnine smatra se naknadom u 
naravi (vidjeti ESA 1979. stavak 408.j). Druga mogu ćnost je utvr đivanje niske ili nulte najamnine ako stanove 
koriste ro đaci ili prijatelji. U tom slu čaju ispravak se sastoji od promjene klasifikacije tih stanova iz sektora najma 
u stanove u vlasništvu stanara. Sli čan ispravak čini se prikladnim i za slu čajeve u kojima najmoprimci pla ćaju 
jednokratnom uplatom, tj. unaprijed pla ćaju najamninu za razdoblje dulje od uobi čajenog.  
Na čelo 8:  
Stvarna najamnina u slu čaju besplatno i vrlo povoljno unajmljenih stanova ispravlja se tako da uklju čuje punu 
stambenu uslugu. Za izra čun procijenjenih najamnina ne koriste se nulte ili vrlo povoljne najamnine bez 
prethodnih ispravaka.  
1.4.2.  Ku će za odmor  
Ku će za odmor uklju čuju sve vrste stanovanja za slobodno vrijeme kao što su obližnje vikendice koje se koriste 
na kratka razdoblja više puta godišnje ili udaljeniji ljetnikovci koji se koriste na dulja razdoblja, ali samo nekoliko 
puta godišnje. Na prvi pogled slu čaj najma ku ća za odmor ne predstavlja problem, budu ći da se kao mjera 
proizvodnje koristi stvarna najamnina. Me đutim, ako se stvarne najamnine prikupljaju na mjese čnoj bazi, ekstra ­
polacija ukupnog godišnjeg iznosa može dovesti do precjenjivanja, ako se ne uklju če dodatni podaci o 
prosje čnom trajanju korištenja.  
Najlogi čniji pristup za izra čun procijenjenih najamnina za ku će za odmor u vlasništvu korisnika jest stratifikacija 
nekretnina i primjena odgovaraju će prosje čne godišnje najamnine za sli čni stvarno iznajmljeni smještaj. Godišnja 
najamnina implicitno odražava prosje čno trajanje korištenja. Ako se pojave poteško će u vezi s ovom metodom, 
može se primijeniti zamjenska metoda, tj. podaci se prikupljaju za ku će za odmor iz jednog sloja, a prosje čna 
godišnja najamnina za stvarno iznajmljene ku će za odmor primjenjuje se na ku će iz jednog sloja i na ku će u 
vlasništvu korisnika. Nadalje, puna godišnja najamnina za obi čne stanove iz istog sloja može se upotrijebiti ako 
ku će za odmor predstavljaju vrlo mali dio stambenog fonda ili ako se ne mogu izdvojiti iz ostalih stanova. Ovi su 
postupci prikladni i u slu čaju ljetnikovaca, ako se uzme u obzir da su uvijek dostupni vlasniku te da ih njegovi 
prijatelji ili ro đaci koriste besplatno.  
Što se ti če klasifikacije djelatnosti ku ća za odmor, tj. po pitanju njihove alokacije u stanove ili u hotelsko/ugo ­
stiteljski sektor, postoje dva mišljenja. S jedne strane klasifikacija NACE-a uklju čuje djelatnosti vezane uz ku će za 
odmor u hotelski i ugostiteljski sektor. S druge strane bilo bi korisno grupirati sve procjene najamnina. U svakom 
slu čaju prilikom primjene gore navedenog tre ćeg rješenja, teško je napraviti razliku izme đu ku ća za odmor i 
ostalih stanova. Budu ći da sa stajališta razine BNP-a ovo pitanje nije prioritetno, o tom će odluku donijeti ostale 
stru čne skupine.HR 64 Službeni list Europske unije 01/Sv. 15
 
Na čelo 9:  
Ku će za odmor uklju čuju sve vrste stanova za slobodno vrijeme: obližnje vikendice ili udaljeniji ljetnikovci. U 
procjeni proizvodnje ku ća za odmor poželjno je koristiti prosje čne godišnje najamnine za sli čne objekte. Godišnja 
najamnina implicitno odražava prosje čno trajanje korištenja. Premda je poželjno stratificirati ovaj tip stanova, oni 
se mogu grupirati u jedan sloj. Ako ku će za odmor čine vrlo mali udio stambenog fonda, može se koristiti puna 
godišnja najamnina za obi čne stanove iz istog sloja. U iznimnim opravdanim slu čajevima, kada nedostaju podaci 
o stvarnim najamninama za odre đene slojeve ili podaci nisu statisti čki pouzdani, koriste se druge objektivne 
metode kao što je metoda troškova korištenja.  
1.4.3.  Vremenski ograni čeno pravo korištenja nekretnine  
S ciljem lakšeg zajedni čkog rješenja za postupanje s nekretninama s vremenski ograni čenim pravom korištenja 
nekretnine, čini se korisnim podsjetiti na osnovna obilježja ove nove vrste smještaja. U slu čaju vremenski 
ograni čenog prava korištenja nekretnine, agent za prodaju nekretnina prodaje pravo na boravak u odre đenom 
stanu koji se nalazi na turisti čkom podru čju za odre đeno razdoblje svake godine, te vodi brigu o upravljanju 
navedenom imovinom. Pravo se jam či potvrdom koja se izdaje nakon po četnog pla ćanja. Tom potvrdom se 
može trgovati po teku ćoj cijeni. Daljnja periodi čna pla ćanja obvezna su radi pokrivanja administrativnih troškova.  
Iz ovog opisa slijedi da se prvo pla ćanje smatra ulaganjem, budu ći da je izdana potvrda sli čna dionici. To 
potvr đuje činjenica da prema pravu najmanje jedne države članice kupac stje če stvarno pravo. Iz tog se 
razloga čini korisnim uklju čiti prvo pla ćanje u nematerijalnu imovinu u okviru nacionalnih ra čuna. Nadalje, 
čini se logi čnim smatrati uslugu besplatnog smještaja dividendom u naravi koju pla ća agent za prodaju nekret ­
nina.  
Temeljni problem predstavlja činjenica da smještaj s vremenski ograni čenim pravom korištenja nekretnine 
zapravo pruža uslugu koja nije uklju čena u proizvodnju gospodarstva. To logi čno zahtijeva ispravak. Za po četak, 
prijedlog prihva ćanja periodi čnog pla ćanja kao zamjenske vrijednosti implicitno zna či da se nije unio ispravak u 
usluge smještaja, budu ći da periodi čno pla ćanje pokriva razli čitu uslugu, naime troškove upravljanja. Druga 
teoretska mogu ćnost je shva ćanje po četnog pla ćanja kao pla ćanje pružene usluge unaprijed, raspore đuju ći ga 
na relevantna razdoblja korištenja. Osim statisti čkih poteško ća, u prakti čnoj provedbi ovog modela čini se postoji 
proturje čnost u pravnim izrazima, budu ći da tuma čenje implicira kupovinu usluge, a ne stjecanje imovine.  
Daljnja mogu ćnost sastoji se od izvo đenja zamjenske vrijednosti iz stvarnih godišnjih najamnina za sli čne 
smještajne objekte (bez ugostiteljskih usluga). Ovo rješenje podupire činjenica da se smještaji s vremenski ogra ­
ni čenim pravom korištenja nekretnine nalaze u turisti čkim podru čjima te da postoje zajedno s stvarno iznaj ­
mljenim turisti čkim apartmanima. U slu čaju poteško ća, na stanove s vremenski ograni čenim pravom korištenja 
nekretnine, mogu se primijeniti druge dvije metode koje su predložene za ku će za odmor. Procijenjena najamnina 
izra čunava se na neto bazi, kako bi se izbjeglo dvostruko obra čunavanje troškova pokrivenih periodi čnim 
pla ćanjem. U svakom slu čaju procjena najamnine za stanove s vremenski ograni čenim pravom korištenja nekret ­
nine istodobno zahtijeva prilago đavanje prihodovnom i rashodovnom pristupu.  
Uzimaju ći u obzir klasifikaciju industrije, smještaj s vremenski ograni čenim pravom korištenja nekretnine može se 
smatrati sekundarnom nekretninom (stambena djelatnost) ili vrstom hotelskog smještaja. Čini se da smještaj s 
vremenski ograni čenim pravom korištenja nekretnine posjeduje obilježja obje djelatnosti. Budu ći da sa stajališta 
razine BNP-a ovo pitanje nije prioritetno, o tom će odluku donijeti ostale stru čne skupine.  
Na čelo 10:  
Za smještaj s vremenski ograni čenim pravom korištenja nekretnine primjenjuju se jednaki postupci kao za ku će 
za odmor.  
1.4.4.  Podstanari u gostinskim sobama  
U ve ćini država velik broj studenata nalazi smještaj u gostinskim sobama, a ova pojava često uklju čuje i ostale 
mlade ljude ili osobe koje su zbog vrste posla često na putu. Ako je soba dio iznajmljenog stana, tj. u podnajmu, 
ne postoje ve ći problemi. Najamnina za gostinsku sobu može se smatrati doprinosom stvarnoj glavnoj najamnini, 
tj. prijenosom izme đu ku ćanstava. Me đutim, ako je soba dio stana u vlasništvu stanara, uklju čivanje najamnine 
podstanara i procijenjene najamnine u cijelosti bi dovelo do dvostrukog ra čunanja. Ispravno rješenje bi vjerojatno 
bilo ono u kojem se za postotak stana koji koristi podstanar uzima stvarna najamnina koju pla ća podstanar, a zaHR 01/Sv. 15 Službeni list Europske unije 65
 
ostatak stana procijenjena najamnina. No to možda nije mogu će provesti u praksi. Umjesto toga najamnina bi se 
mogla smatrati prijenosom koji uklju čuje raspodjelu stambenih troškova. To bi bilo sli čno prvom slu čaju u mjeri 
u kojoj se stvarna najamnina za sobu smatra doprinosom procijenjenoj glavnoj najamnini. Kao posljedicu 
ovakvog postupanja potrebno je napraviti ispravak, ako je sektor ku ćanstava raš članjen na skupine.  
Sljede ća je to čka rješavanje problema podnajma više soba. U tom slu čaju predloženo je da se pojam podstanari u 
gostinskim sobama koristi jedino kada vlasnik ili glavni najmoprimac i dalje stanuje u stanu. Ina če podnajam 
treba smatrati vrstom odvojene gospodarske djelatnosti (usluga smještaja ili mirovina).  
Na čelo 11:  
Najamnine za gostinske sobe u okviru stana smatraju se doprinosom glavnoj najamnini sve dok vlasnik ili glavni 
najmoprimac stanuje u tom stanu.  
1.4.5.  Prazni stanovi  
Iznajmljeni stan uvijek se smatra korištenim, čak i ako najmoprimac odlu či stanovati drugdje. U skladu sa 
stavkom 315.i ESA-e 1979. vrijednost najamnine smatra se proizvodnjom. U skladu s op ćim rješenjem za 
ku će za odmor i za smještaj s podjelom vremena, godišnja najamnina implicitno odražava prosje čno vrijeme 
korištenja. Problem praznih stanova se stoga ograni čava na neiznajmljene stanove koje vlasnik ne koristi, tj. koji 
su slobodni za prodaju ili najam. U tim slu čajevima ne pruža se stambena usluga, tako da treba unijeti nultu 
najamninu.  
Podaci prema kojima se odre đuje kada je neiznajmljena nekretnina prazna mogu se temeljiti na izjavi vlasnika ili 
susjeda. U nedostatku tih podataka namještenost stana može biti pokazatelj korištenja imovine. Suprotno tome, 
nenamješteni stanovi mogu se smatrati praznima, budu ći da je teško zamisliti da se u tom slu čaju pruža stambena 
usluga. Praznim stanovima se tako đer smatraju oni koji su vra ćeni u posjed zbog nepla ćanja ili koji su prazni na 
kratko razdoblje jer agencija nije odmah pronašla novog najmoprimca. Grani čni slu čaj predstavlja u potpunosti 
namješten, prazan stan kojeg vlasnik može odmah koristiti. Ovdje je mogu će prigovoriti kako se ne radi o 
pružanju stambene usluge sve dok vlasnik stvarno ne koristi stan; me đutim, budu ći da se navedena situacija može 
usporediti s iznajmljenim praznim stanom, čini se prikladnim navesti najamninu. Stoga se namješteni stanovi u 
vlasništvu stanara u pravilu smatraju korištenim.  
Naposljetku je potrebno napomenuti kako prazan stan može prouzrokovati troškove (teku ći troškovi održavanja, 
struje, premije osiguranja, porezi itd.), koji se uklju čuju u intermedijarnu potrošnju stambene djelatnosti. Kao u 
slu čaju poduzetnika koji ne pruža usluge, ovo može dovesti do negativne dodane vrijednosti.  
Na čelo 12:  
Za neiznajmljeni stan koji je slobodan za prodaju ili najam unosi se nulta najamnina. Namješteni stanovi u 
vlasništvu stanara u pravilu se tretiraju kao korišteni.  
1.4.6.  Garaže  
Budu ći da su neke države upozorile da u ESA-i 1979. (niti u SNA 1968.) nije potpuno razjašnjeno pitanje garaža, 
prijedlog o pojašnjenju ovog pitanja čini se vrlo korisnim. Može se podsjetiti da su države članice odgovaraju ći na 
raniji upitnik jednoglasno poduprle prijedlog uklju čivanja garaža u proizvodnju stambenih usluga, ako su uobi ­ 
čajeno vezane uz stan. To treba uklju čivati i parkirna mjesta, budu ći da vjerojatno imaju jednaku funkciju.  
Uvjet ESA-e za klasifikaciju trajnih dobara kao bruto investicija u fiksni kapital jest njihova uporaba u proiz ­
vodnom postupku. Trajna dobra koja se ne koriste u proizvodne svrhe, npr. trajna potroša čka roba, smatraju se 
izdacima za finalnu potrošnju. To zna či da stavke koje su uklju čene u bruto investicije u trajni kapital u pravilu 
vode do naknadne proizvodnje. Budu ći da su garaže dio bruto investicije u fiksni kapital, čini se prikladnim ne 
samo uklju čiti uslugu najma garaža u proizvodnju gospodarstva, nego tako đer i izra čunati procijenjenu proizvo ­
dnju garaža u vlasništvu korisnika. U oba slu čaja garaža predstavlja element stambene udobnosti, kao i sve ostale 
pogodnosti.HR 66 Službeni list Europske unije 01/Sv. 15
 
Me đutim, bilješka 1. uz stavak 315.j ESA-e 1979. odre đuje da se „vrijednost procijenjenih najamnina za nestam ­
bene zgrade koje izravno koriste njihovi vlasnici ne obra čunava posebno”. U skladu s tim se najamnina za garaže 
u vlasništvu korisnika odre đuje jedino ako se smatraju stambenim zgradama. U praksi se razlikuje nekoliko 
slu čajeva: prvo, garaža je sastavni dio stambene zgrade. U tom slu čaju kada ih nije mogu će fizi čki odvojiti cijela 
zgrada se klasificira kao stambena, a za garaže u vlasništvu korisnika izra čunava se procijenjena najamnina. U 
drugom slu čaju odvojene garaže u vlasništvu korisnika, razlikuju se garaže vezane uz stan i one koje se koriste u 
druge svrhe (npr. parkiranje blizu radnog mjesta). Obje se vjerojatno klasificiraju kao nestambeni objekti. U skladu 
s gore navedenom bilješkom najamnina se ne procjenjuje za korištenje odvojenih garaža u vlasništvu korisnika.  
U svakom slu čaju potrebno je naglasiti da obi čno postoji više stanova s garažom u vlasništvu korisnika, nego 
iznajmljenih stanova s garažom. Kako bi se na najbolji na čin uzela u obzir ova strukturalna razlika, postojanje 
garaže potrebno je koristiti kao jedno od stratifikacijskih kriterija.  
Na čelo 13:  
Garaže i parkirna mjesta pružaju usluge koje treba uklju čiti u stambene usluge ako su strukturalno integrirane u 
stan.  
2. INTERMEDIJARNA POTROŠNJA  
Intermedijarna potrošnja stambenih usluga detaljno je obra đena u input-output metodologiji ESA-e. S prakti čne 
to čke gledišta javljaju se problemi vezani uz tretiranje odre đenih (komunalnih) troškova, popravaka i održavanja.  
Što se ti če odre đenih troškova, input-output metodologija ESA-e 1979 (  1 ). zahtijeva izuzimanje troškova grijanja, 
vode, struje, zajedni čkih prostorija, sigurnosti, dizala i sl. iz intermedijarne potrošnje (te stoga iz proizvodnje). U 
praksi me đutim mnoge države uklju čuju ove troškove na temelju mišljenja kako oni predstavljaju dio usluge 
najma te da se često ne mogu izdvojiti. Preporu ča se pridržavanje trenuta čnog pravila ESA-e, kako bi se postigla 
usporedna obrada iznajmljenih stanova i stanova u vlasništvu stanara, te kako bi se izbjeglo dvostruko ra čunanje 
vlasnika-stanara. S druge strane, ako se bruto tretman intermedijarne potrošnje i proizvodnje provodi dosljedno, 
ne bi smjelo biti promjene u razini BNP-a.  
U odnosu na popravke i održavanja, ESA iz 1979. jasno odre đuje da se ve ći popravci, odre đeni kao poboljšanje, 
produljenje trajanja ili obnova predmetne nekretnine, raspodijele u kapitalne investicije. Prema ESA-inoj input- 
output metodologiji uobi čajeni se popravci „uklju čuju u intermedijarnu potrošnju ako troškove snosi vlasnik, bez 
obzira radi li se o stanu u najmu ili u vlasništvu stanara. Me đutim, ako te troškove snose najmoprimci kojima je 
stan iznajmljen, oni se izravno bilježe u finalnu potrošnju ku ćanstava”. Time se implicira da je intermedijarna 
potrošnja stana u vlasništvu stanara nešto ve ća od one iznajmljenog stana, budu ći da uklju čuje izdatke koji se u 
drugom slu čaju smatraju popravcima najmoprimca. Čini se da neke države odstupaju od ovog pravila pa troškove 
popravka koje snose najmoprimci uklju čuju u proizvodnju i intermedijarnu potrošnju stambenih usluga, nakon 
utvr đivanja proizvodnje u tržišnim cijenama, a zatim ih kroz proizvodnju usmjeravaju u finalnu potrošnju. To je 
prihvatljivo ako ne utje če na razinu BNP-a.  
Osim onoga što je navedeno o praznim stanovima, naglašava se potreba izbjegavanja dvostrukog ra čunanja 
intermedijarne potrošnje u slu čaju stanova u vlasništvu poslodavca.  
Na čelo 14:  
Intermedijarna potrošnja stambenih usluga odre đuje se u skladu s pojmom proizvodnje. Obje stavke op ćenito 
isklju čuju troškove grijanja, vode, struje i sl. Ako se iz prakti čnih razloga preferira druga čiji tretman, to je 
prihvatljivo pod uvjetom da ne utje če na razinu BDP-a i BNP-a.HR 01/Sv. 15 Službeni list Europske unije 67  
( 1 ) Vidjeti Statisti čki ured Europskih zajednica, „Metodologija Zajednice za input-output tablice iz 1965.” (postoji jedino na francuskom i 
njema čkom jeziku).
 3. TRANSAKCIJE S INOZEMSTVOM  
Prema pravilima ESA-e 1979. (stavci 211. i 214.) nerezidentne jedinice smatraju se fiktivnim rezidentnim 
jedinicama u svojstvu vlasnika zemljišta ili postoje ćih objekata na gospodarskom podru čju države, ali jedino u 
pogledu transakcija koje se odnose na to zemljište ili objekte. To jednostavno zna či da se usluga koju pruža stan 
u vlasništvu nerezidenta uklju čuje u gospodarsku proizvodnju lokacije na kojoj se stan nalazi. U teoriji je ovo 
ispravljeno tijekom prijelaza s BDP-a na BNP pod rubrikom dohotka od imovine i poduzetništva (R 40). U stavku 
430.b ESA-e 1979. potvr đuje se da ova stavka uklju čuje neto najamninu koju primaju rezidenti kao vlasnici 
zemljišta i objekata u inozemstvu ili obratno. Ona predstavlja kamatu na potraživanje rezidentne jedinice od same 
sebe u svojstvu fiktivne rezidentne jedinice u inozemstvu.  
Slu čaj nekretnine u vlasništvu nerezidenta koja se stvarno daje u najam rezidentu ne predstavlja veliki problem, 
budu ći da se monetarni tok promatra i uklju čuje u okvir platne bilance. Situacija je me đutim druga čija u slu čaju 
vlasnika-stanara, budu ći da se vjerojatno ne promatra sli čni monetarni tok. Jedno od mogu ćih rješenja jest ono 
prema kojemu se rezident koji posjeduje i koristi stan u inozemstvu smatra rezidentom države u kojoj se stan 
nalazi. Ovo rješenje vjerojatno ne odgovara državama u kojima velik broj stanova kao što su ku će za odmor 
koriste nerezidenti. Drugo mogu će rješenje je ispravka stavke transakcije neto najamninama s inozemstvom u 
onoj mjeri u kojoj se to odnosi na stanove u vlasništvu stanara, a zahtijeva izradu pregledne tablice stanova koje 
posjeduju i koriste strani rezidenti te odražava činjenicu da nacionalnost osobe nije dostatna za razlikovanje 
rezidenta od nerezidenta. Bilo bi osim toga korisno posti ći sporazum izme đu država članica po pitanju usporedne 
tablice. Glavni problem me đutim uzrokuju statisti čke praznine u ovom podru čju. Premda ku će za odmor u 
vlasništvu stranih rezidenata imaju najve ću važnost u ovom pitanju, države članice su jednoglasno objasnile da 
takvi podaci trenuta čno nisu dostupni.  
Posebni problem u ovom pitanju odnosi se na nekretnine s vremenski ograni čenim pravom korištenja. Budu ći da 
u istom ra čunovodstvenom razdoblju takvu nekretninu može koristiti više rezidenata iz razli čitih država, izravno 
alociranje državi podrijetla čini se gotovo nemogu ćim. Usporedivi rezultati se me đutim mogu dobiti koriste ći 
lakše ostvarivi pristup. Kao prvo (procijenjena) dodana vrijednost ostvarena u smještaju s vremenski ograni čenim 
pravom korištenja nekretnine alocira se državi iz koje potje če poduzetnik vlasnik. Naknadno se od poduzetnika 
vlasnika može zahtijevati podjela vlasnika stanova s vremenski ograni čenim pravom korištenja nekretnine prema 
državi podrijetla, što može poslužiti kao klju č podjele.  
Na čelo 15:  
Sukladno ESA-i 1979. svi stanovi na gospodarskom podru čju države članice doprinose njenom BDP-u. Neto 
najamnina koju primaju nerezidenti kao vlasnici zemljišta i objekata u toj državi bilježi se kao dohodak od 
imovine u inozemstvu te se stoga oduzima od BDP-a tijekom prijelaza u BNP (i obratno). Najamnina se smatra 
poslovnim neto viškom od stvarnog i procijenjenog najma stanova. Kako bi se uzeli u obzir stanovi u vlasništvu 
stanara nerezidenata, potrebno je osigurati razmjenu podataka izme đu država članica. Uskla đivanje tih podataka 
preuzima Eurostat, posebno u vezi s izradom usporedne tablice koja prikazuje stanove stranih rezidenata.HR 68 Službeni list Europske unije 01/Sv. 15