(7)

Kad je riječ o Bugarskoj, u nedavnoj procjeni otkriveno je sljedeće: a. Realne cijene stambenih nekretnina u posljednje su dvije godine umjereno rasle u Bugarskoj te su se do sredine 2020. u prosjeku povećale za oko 3,5 % u odnosu na prethodnu godinu. Od tada se rast realnih cijena stambenih nekretnina ubrzao na oko 7 % od sredine 2021., što odražava i osnovne učinke nižeg rasta cijena stambenih nekretnina u prvoj polovini 2020. Procjene koje je izradila Bugarska narodna banka pokazuju da su cijene stambenih nekretnina na kraju 2020. bile neznatno precijenjene. b. Istodobno, godišnji rast kredita kućanstvima za kupnju stambenih nekretnina posljednjih se godina znatno ubrzao u Bugarskoj te je u kolovozu 2021. u realnim vrijednostima dosegnuo 13 %. c. Prema podatcima Europskog nadzornog tijela za bankarstvo razina neprihodonosnih kredita u sektoru stambenih nekretnina u Bugarskoj iznosila je 5,3 % u drugom tromjesečju 2021 (3). Istodobno, visok omjer pokrivenosti tih zajmova (48,1 % u usporedbi s 25,7 % za Uniju u cjelini) važan je olakotni čimbenik. d. U tom je kontekstu zaduženost kućanstava u Bugarskoj relativno niska, ali se donekle povećala tijekom pandemije bolesti COVID-19. Osim toga, udio vlasnika nekretnina s hipotekarnim kreditom vrlo je nizak. Zbog toga je razina hipotekarnih kredita u Bugarskoj na relativno niskoj razini te čini ukupno 27 % BDP-a (tj. uključujući korporativne kredite osigurane poslovnim nekretninama) u usporedbi s 52 % u Uniji u cjelini u 2020. Međutim, velika većina kredita ima promjenjive kamatne stope, zbog čega su kućanstva osjetljiva na znatne promjene kamatnih stopa. e. Istodobno banke koje posluju u Bugarskoj imaju relativno visoku razinu regulatornog kapitala, a stopa osnovnog kapitala u prosincu 2020. dosegnula je 24 %. Stoga, ako slabosti povezane s tržištem stambenih nekretnina nastave rasti, visoka apsorpcijska sposobnost bankarskog sektora bila bi olakotni čimbenik za rizike za financijsku stabilnost koji bi se mogli akumulirati. Još jedna posebnost bankarskog sektora jest prevladavajuća primjena standardiziranog pristupa za izloženosti kreditnom riziku, kojim se ublažavaju potencijalni rizici povezani s stambenim nekretninama. Udio imovine ponderirane rizikom kao udio u ukupnoj imovini ostaje iznad 50 %. U skladu s tim, efektivni ponder rizika za banke koje primjenjuju standardizirani pristup za kredite kućanstvima za stambene nekretnine iznosi 48 %, dok je efektivni ponder rizika za banke koje upotrebljavaju interne rejtinge 25 %. f. U usporedbi sa zemljama Unije općenito, iako je udio hipotekarnih kredita u portfeljima banaka ograničen, a razina zaduženosti kućanstava trenutačno niska, povoljni uvjeti za hipotekarno financiranje mogli bi u srednjoročnom razdoblju predstavljati rizik nastanka spirale između cijena stambenih nekretnina i hipotekarnih kredita. S jedne strane, rast cijena stambenih nekretnina znači da se povećava vrijednost kolaterala za kredite za kupnju nekretnine, čime se omogućuje veća financijska poluga od strane dužnika. S druge strane, rast cijena stambenih nekretnina obično je popraćen pozitivnim makroekonomskim kretanjima, što može dovesti do slabljenja standarda kreditiranja kojih se pridržavaju davatelji kredita. Istodobno, sve veća ponuda kredita za kupnju nekretnine može predstavljati dodatni pritisak na povećanje cijena stambenih nekretnina. U srednjoročnom razdoblju takva bi spirala mogla dovesti do kreditnog balona cijena stambenih nekretnina i prezaduženih kućanstava. g. ESRB priznaje nekoliko mjera koje su na snazi u Bugarskoj i kojima se ublažavaju trenutačne slabosti stambenih nekretnina. Konkretno, pozitivna stopa protucikličkog zaštitnog sloja kapitala (CCyB) prikladan je alat za rješavanje slabosti povezanih s brzim rastom kredita, koji je raširen u svim sektorima, i za povećanje otpornosti bankarskog sektora. U rujnu 2021. odlučeno je da će se protuciklički zaštitni sloj kapitala povećati s 0,5 % na 1 % s učinkom od 1. listopada 2022. ESRB napominje i da je 2019. u Bugarskoj uspostavljen pravni okvir za mjere usmjerene na dužnike te da se, u skladu s člankom 124. Uredbe (EU) br. 575/2013 Europskog parlamenta i Vijeća (4), na hipotekarne kredite s relativno višim omjerima kredita i vrijednosti kolaterala za banke koje primjenjuju standardizirani pristup, primjenjuje donja granica za pondere rizika. Ponder od 35 % primjenjuje se na dio izloženosti osiguran stambenim nekretninama koji ne premašuje 70 % vrijednosti kolaterala. h. Iz perspektive budućnosti i uzimajući u obzir srednjoročne izglede za rizike, trenutačna kombinacija makrobonitetne politike smatra se djelomično primjerenom i djelomično dostatnom. Uz mjere usmjerene na kapital koje se trenutačno primjenjuju, bilo bi primjereno uvođenje mjera usmjerenih na dužnike kako bi se preventivno djelovalo protiv mogućeg nakupljanja spirale između cijena stambenih nekretnina i hipotekarnih kredita.