(7)

Kad je riječ o Mađarskoj, u nedavnoj procjeni otkriveno je sljedeće: a. Godišnji rast realnih cijena stambenih nekretnina bio je gotovo ili veći od 10 % od 2015. do 2019., a posebno je izražen u Budimpešti. Prema procjenama Magyar Nemzeti Bank (MNB), takva dinamika dovela je do znatne precijenjenosti, koja je u trećem tromjesečju 2019. dosegla vrhunac od 18 % u Budimpešti i 3 % na razini cijele zemlje. Podaci MNB-a upućuju na to da su se kretanja cijena znatno razlikovala u različitim dijelovima zemlje. S jedne strane, u realnim vrijednostima cijene stambenih nekretnina u Budimpešti počele su se usporavati krajem 2019., stagnirati ili blago padati 2020. te su u prvoj polovini 2021. ostale umjerene. S druge strane, cijene su ubrzale dvoznamenkasti rast u drugim područjima, posebno u manjim općinama i ruralnim područjima, u kojima su kućanstva imala pravo na državnu subvenciju za kupnju stambenih objekata. Iz perspektive budućnosti, povratak međunarodnog turizma bit će važna odrednica kretanja cijena stambenih nekretnina u Budimpešti. Na razini cijele zemlje daljnja upotreba različitih državnih programa subvencija (3) može pridonijeti pritisku potražnje na cijene stambenih nekretnina, dok povlašteni porez na dodanu vrijednost za novu gradnju (4) može ublažiti ograničenja ponude u srednjoročnom razdoblju. b. Hipotekarni krediti snažno rastu od sredine 2018., a realne godišnje stope rasta veće su od ili blizu 5 %. Iako je prema procjenama MNB-a samo otprilike polovina stambenih transakcija ostvarena putem bankovnih kredita u 2020., rast realnih godišnjih hipotekarnih kredita ubrzao se na prosječno 6,8 % u razdoblju od siječnja do kolovoza 2021. U međuvremenu je realni rast kredita kućanstvima u prosjeku iznosio 10 % u odnosu na prethodnu godinu. Iako je taj rast premašio realni rast hipotekarnih kredita, potaknut je rastom kredita za potporu pred rođenje djeteta, kao i udjelom kredita kućanstvima u moratoriju (31 % ukupnih kredita za stambene nekretnine i 42 % prihvatljivih kredita za stambene nekretnine još je bilo u tom moratoriju te stoga nije amortizirano, u lipnju 2021.). Bez učinka moratorija stvarni godišnji rast hipotekarnih kredita i kredita kućanstava u prvoj polovini 2021. dosegnuo je 0,7 % odnosno 2,7 %, prema procjenama MNB-a. Širok raspon programa državnih subvencija, uključujući dodatni program državnih subvencija uveden početkom 2021., pridonio je i rastu kredita kućanstvima (5). c. Iako su hipotekarni krediti prije 2008. imali vrlo visoke omjere kredita i vrijednosti kolaterala (LTV), 90 % razine kredita imalo je u prvoj polovini 2021. omjer kredita i vrijednosti kolaterala manji od 80 %. To je u određenoj mjeri rezultat brzog rasta cijena stambenih nekretnina i amortizacije starih kredita. Osim toga, od 2015. omjeri kredita i vrijednosti kolaterala novih kredita ograničeni su na 80 %. Međutim, kad je riječ o omjerima otplate duga i dohotka (DSTI), otprilike 22 % postojećih i gotovo 25 % novih hipotekarnih kredita (izraženo u smislu obujma) imalo je, u prvoj polovini 2021., omjere otplate duga i dohotka između 40 % i 60 %. Ovo je djelomično posljedica viših ograničenja omjera otplate duga i dohotka za dužnike s visokim dohotkom, čiji udio u novim kreditima raste: u prvoj polovini 2021. oko 60 % novih kredita u stambene svrhe ispunjavalo je uvjete za viša ograničenja od 60 % na ograničenje omjera otplate duga i dohotka (s mjesečnim neto dohotkom dužnika iznad regulatornog praga od 500 000 HUF), a 5 % novih stambenih kredita imalo je omjer otplate duga i dohotka iznad 50 %. Iako su se dospijeća novih kredita blago produljivala, prema MNB-u, dokazi ne upućuju na to da se dulja dospijeća sve više upotrebljavaju za zaobilaženje postojećih ograničenja omjera otplate duga i dohotka. d. Fiksne kamatne stope češće su se primjenjivale u odnosu na kredite kućanstvima nakon što je MNB 2017. uveo certifikacijski žig. To je dostupno samo za stambene kredite s razdobljem fiksiranja kamatne stope od najmanje pet godina. Proširenje stambenih kredita s duljim razdobljima fiksiranja kamatne stope dodatno je pojačano nižim ograničenjima omjera otplate duga i dohotka, koji se primjenjuju od listopada 2018. za hipotekarne kredite s razdobljem fiksiranja kamatne stope kraćim od 10 godina. Od veljače 2021. oko 75 % novih kredita bilo je fiksno na 10 godina, a 25 % novih kredita na 5 godina. Međutim, uzimajući u obzir stanje kredita, krediti s razdobljima fiksiranja kraćima od jedne godine i dalje su činili gotovo 40 % odobrenih kredita, iako se taj udio postupno smanjuje. e. Moratorij na kredite povezan s pandemijom bolesti COVID-19 nedavno je produljen do lipnja 2022. Međutim, prihvatljivost u pogledu moratorija je smanjena, i stanje stambenih kredita koji su ostali pod moratorijem čine otprilike 5 % ukupnog portfelja nedospjelih stambenih kredita. Prema analizi MNB-a, krediti u ranijem i obuhvatnijem moratoriju dužnika stambenih kredita koji su zaposleni u osjetljivim sektorima činili su približno 10 % svih nepodmirenih kredita. f. ESRB razumije makrobonitetne mjere koje su na snazi u Mađarskoj i kojima se ublažavaju trenutačne slabosti u pogledu nekretnina, odnosno ograničenja omjera kredita i vrijednosti kolaterala i omjera otplate duga i dohotka. Nadalje, ESRB razumije da su banke propisno priznale povećanje kreditnog rizika zbog produljenog moratorija tako što su neke od kredita klasificirale kao kredite faze 2. g. Iz perspektive budućnosti i uzimajući u obzir srednjoročne izglede za rizike, trenutačna kombinacija makrobonitetne politike smatra se djelomično primjerenom i djelomično dostatnom. Ako se slabosti stambenih nekretnina nastave povećavati, pooštravanje ograničenja omjera otplate duga i dohotka, nadopunjujući ga s ograničenjem dospijeća i/ili uvođenje zaštitnog sloja za sistemski rizik ili protucikličkog zaštitnog sloja kapitala, doprinijelo bi ublažavanju tih slabosti. Međutim, makrobonitetne politike trebalo bi dopuniti širim političkim djelovanjem usmjerenim na ublažavanje ili uklanjanje čimbenika koji olakšavaju ili promiču povećanje zaduženosti kućanstava ili neuravnoteženu pristupačnost stambenih nekretnina. Tim bi se politikama trebale podupirati trenutačne makrobonitetne mjere za učinkovito i djelotvorno rješavanje preostalih slabosti utvrđenih na tržištu stambenih nekretnina u Mađarskoj, bez stvaranja prekomjernih troškova za mađarsko realno gospodarstvo i financijski sustav. U Mađarskoj se državnim subvencijama i kreditima za potporu može pridonijeti povećanju potražnje za stambenim nekretninama u vlasništvu stanara, što dovodi do veće precijenjenosti cijena stambenih nekretnina i zaduženosti kućanstava u kontekstu nedovoljne ponude stambenih nekretnina. Stoga bi daljnje politike mogle uključivati uklanjanje poticaja za veću zaduženost kućanstava, posebno državne subvencije i kredita za potporu, te osiguravanje odgovarajuće stambene ponude i učinkovitog tržišta najma nekretnina. Bilo bi preporučljivo da u sljedećim tromjesečjima nacionalna tijela nastave pratiti kreditnu kvalitetu duga kućanstava pod moratorijem i osiguraju odgovarajuće rezervacije za očekivane gubitke.