(7)

Kad je riječ o Lihtenštajnu, u nedavnoj procjeni otkriveno je sljedeće: a. Prema procjenama Tijela za financijska tržišta (FMA), zaduženost kućanstava u Lihtenštajnu u 2020. iznosila je 226 % (4), odnosno 120 % raspoloživog dohotka i bruto domaćeg proizvoda (BDP), stavljajući Lihtenštajn među zemlje s najvećom zaduženošću kućanstava u EGP-u. Osim toga, dug kućanstava u posljednje je vrijeme u porastu. Osim povoljnih troškova financiranja zaduživanja, percipirani porezni poticaji mogli su pridonijeti akumulaciji duga kućanstava (5). Analiza koju je proveo FMA pokazuje da je zaduženost neravnomjerno raspoređena među kućanstvima, pri čemu 14 % kućanstava prijavljuje dug između 500 000 CHF i 1 milijun CHF, a 9 % kućanstava prijavljuje dug veći od 1 milijun CHF, prema poreznoj statistici. Nadalje, udio kućanstava s omjerom duga i dohotka (DTI) iznad pet relativno je visok, što upućuje na to da povišeni dug kućanstava nije uvijek popraćen većim dohotkom kućanstava. S pozitivne strane, visok udio hipotekarnih kredita s fiksnom kamatnom stopom važan je za smanjenje rizika povezanih sa zaduženošću kućanstava. b. Dinamika tržišta nekretnina posljednjih je godina ostala umjerena. S obzirom na pravna ograničenja kupnje nekretnina (6), u Lihtenštajnu je transakcijska aktivnost obično niska. Javna tijela ne objavljuju indekse cijena. Međutim, prema podacima FMA, podaci o cijenama iz stručnih procjena upućuju na samo umjerena povećanja cijena zemljišta i stanova. Slično tome, djelatnost izgradnje i transakcijska aktivnost posljednjih su godina ostale relativno stabilne. c. Prema podacima FMA, rast hipotekarnih kredita (uključujući stambene nekretnine i druge kredite domaćih banaka u švicarskim francima) u posljednje vrijeme se smanjuje te je u 2019. nominalno iznosio 0,7 % (smanjenje u odnosu na 8,8 % u 2010.), uz blagi porast na 2,5 % u 2020. Godišnji rast domaćih kredita za stambene nekretnine bio je još slabiji te je u 2020. iznosio 1,1 %. d. Prema FMA-u, za odobravanje hipotekarnih kredita primijenjen je relativno oprezan pristup u smislu omjera kredita i vrijednosti kolaterala (LTV), pri čemu je u 2019. i 2020. samo zanemariv udio postojećih i novih hipotekarnih kredita imao omjer kredita i vrijednosti kolaterala veći od 80 %. Banke su također dužne prijaviti kredite kao „iznimke od politike” kad god izmijene svoje interne smjernice u pogledu cjenovne pristupačnosti hipotekarnih kredita. U praksi banke provjeravaju bi li povećanje kamatne stope na 4,5 % ili 5 % podrazumijevalo teret otplate duga koji premašuje trećinu dohotka kućanstva. U svjetlu trenutačnog okruženja niskih kamatnih stopa i povijesti niskih kamatnih stopa u valutnom području švicarskog franka, teret usklađivanja s tim zahtjevima prilično je velik. Međutim, oko 23 % ukupnih kredita za stambene nekretnine u Lihtenštajnu od kraja 2020. pripadalo je toj kategoriji „iznimke od politike”. e. Ukupni obujam domaćih kredita za stambene nekretnine u 2020. iznosio je otprilike 85 % BDP-a, što je jedan od najvećih udjela u EGP-u. Međutim, veličina lihtenštajnskog bankarskog sektora otprilike je 15 puta veća od BDP-a te zemlje, što znači da, iako su hipotekarni krediti izvor prihoda za neke lihtenštajnske banke, domaći krediti nisu najvažniji za profitabilnost i solventnost banaka koje posluju u Lihtenštajnu jer su uglavnom usmjereni na privatne bankarske usluge. Istodobno je bankarski sektor Lihtenštajna dobro kapitaliziran, sa stopom redovnog osnovnog kapitala (CET1) u lipnju 2021 od 22,3 %. Osim toga, lihtenštajnski bankarski sektor karakteriziraju vrlo snažni pokazatelji likvidnosti, pri čemu iznimno nizak omjer kredita i depozita od 65 % upućuje na nizak rizik financiranja. f. S obzirom na konzervativne omjere kredita i vrijednosti kolaterala domaćih hipotekarnih kredita, njihov ograničeni udio u portfeljima banaka i visoku kapitalizaciju bankarskog sektora, izravni rizici za financijsku stabilnost koji proizlaze iz sektora stambenih nekretnina u Lihtenštajnu trenutačno su ograničeni. Međutim, iako se tržište rada u Lihtenštajnu tijekom proteklih desetljeća pokazalo otpornim tijekom recesije, a bogatstvo kućanstava i dalje je relativno visoko, ionako visoka i rastuća razina duga kućanstava ipak čini sektor kućanstava osjetljivim na neočekivane makroekonomske šokove. Ako se razina nezaposlenosti poveća i/ili smanji dohodak kućanstava, nekim bi kućanstvima moglo biti teže otplaćivati dugove nego što to sada čine. Povezani negativni učinci na dohodak kućanstava i bogatstvo mogu pojačati početne makroekonomske šokove ako se od kućanstava zahtijeva da smanje potrošnju kako bi podmirila svoj dug. To bi moglo dovesti do sekundarnih učinaka i povećanja rizika za kreditne institucije i financijski sustav (7). g. ESRB razumije da je u Lihtenštajnu na snazi nekoliko mjera usmjerenih na ublažavanje trenutačnih slabosti stambenih nekretnina, uključujući posebno ograničenje omjera kredita i vrijednosti kolaterala od 80 %, zahtjev za amortizaciju hipotekarnih kredita na maksimalni omjer kredita i vrijednosti kolaterala od 66 % tijekom prvih 20 godina otplate kredita i povećane pondere rizika za hipotekarne kredita za banke koje primjenjuju standardizirani pristup za izračun kapitalnih zahtjeva (8). Istodobno, FMA provodi Preporuku ESRB/2016/14 Europskog odbora za sistemske rizike (9). Očekuje se da će se novim podatcima, koji će biti dostupni u drugoj polovini 2022., dodatno poboljšati analiza slabosti stambenih nekretnina u Lihtenštajnu. h. Iz perspektive budućnosti i uzimajući u obzir srednjoročne izglede za rizike, trenutačna kombinacija makrobonitetne politike smatra se djelomično primjerenom i djelomično dostatnom. S obzirom na već visoku i rastuću razinu duga kućanstava i znatan udio kućanstava koja su osjetljiva na neočekivane negativne šokove, postojeće ograničenje omjera kredita i vrijednosti kolaterala trebalo bi dopuniti mjerama koje su usmjerene na dužnike koje se odnose na dohodak kako bi se spriječilo daljnje gomilanje slabosti stambenih nekretnina. U tu će svrhu možda biti potrebno stvoriti pravnu osnovu za instrumente koji su usmjereni na dužnike, čime bi se nacionalnim tijelima omogućila dostatna fleksibilnost za rješavanje slabosti stambenih nekretnina u Lihtenštajnu.