FR Journal officiel de l'Union européenne L 350/109

DÉCISION DE L’AUTORITÉ DE SURVEILLANCE AELE

No 157/12/COL

du 9 mai 2012

sur la vente du terrain gnr 271/8 par la municipalité d’Oppdal (Norvège)

L’AUTORITÉ DE SURVEILLANCE AELE (CI-APRÈS L’«AUTORITÉ»),

vu l’accord sur l’Espace économique européen (ci-après l’«accord EEE»), et notamment son article 61 et le protocole 26,

vu l’accord entre les États de l’AELE relatif à l’institution d’une Autorité de surveillance et d’une Cour de justice (ci-après l’«accord Surveillance et Cour de justice»), et notamment son article 24,

vu le protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice (ci-après, le «protocole 3») et notamment l’article 1er, paragraphe 2, de la partie I ainsi que l’article 7, paragraphe 2, de la partie II,

vu la version consolidée de la décision de l'Autorité no 195/04/COL du 14 juillet 2004 concernant les mesures d’exécution visées à l’article 27 de la partie II du protocole 3 (ci-après «la décision concernant les mesures d’exécution») (1),

après avoir invité les parties intéressées à présenter leurs observations conformément aux dispositions précitées (2) et compte tenu de ces observations,

considérant ce qui suit:

I. FAITS

1 Procédure

Par lettre datée du 3 juillet 2008 (événement n o 484519), la plaignante, Oppdal Booking AS (ci-après «OB»), a déposé une plainte contre la vente du bien immobilier gnr 271/8 (ci-après «le bien») envisagée par la municipalité d’Oppdal (ci-après «la municipalité») à Oppdal de Strand Drift Oppdal AS (ci-après «SDO»).

Par lettre du 9 juillet 2008 (événement no 485146), l’Autorité a demandé un complément d’information aux autorités norvégiennes.

Par lettre du 8 septembre 2008 (événement n o 491369), l’acquéreur, SDO, a présenté des observations à l’Autorité. Par lettre du 9 septembre 2008 (événement no 490914), les autorités norvégiennes ont répondu à la demande d'informations. Par lettre du 1er octobre 2008 (événement no 493593), la plaignante a communiqué des informations supplémentaires.

La décision de l’Autorité no 417/10/COL d'ouvrir la procédure formelle d'examen prévue à l'article 1er, paragraphe 2, de la partie I du protocole 3 (ci-après «la décision d’ouverture») a été publiée au Journal officiel de l'Union européenne et dans le supplément EEE de celui-ci (3). L'Autorité a invité les parties intéressées à présenter leurs observations au sujet de la décision.

Par lettre du 3 décembre 2010 (événement no 579649), les autorités norvégiennes ont transmis leurs observations (ainsi que celles de SDO) sur la décision d’ouverture.

2 Chronologie des événements

Par lettre du 7 février 2007 (4), SDO a proposé, au moyen d’une demande adressée à la municipalité, de construire, sur le bien gnr 271/8, une installation de service aux skieurs clients de la station de ski. Dès lors, la zone dans laquelle se trouve le bien devait subir un changement d’affectation.

Par lettre du 19 octobre 2007 (5), SDO a manifesté son intérêt à acquérir le bien. Par lettre du 30 novembre 2007 (6), la municipalité a répondu que l'intérêt à acquérir le bien ne serait pas examiné avant la reconversion de la zone.

Le 31 mars 2008, la zone a reçu une nouvelle affectation (7). Par lettre du 23 avril 2008 (8), OB a déposé une plainte au sujet de la décision relative à la reconversion. Par lettre du 7 mai 2008 (9), la municipalité a informé SDO qu'à la suite de la plainte, son intérêt à acheter le bien ne pouvait être examiné avant qu’une décision n’intervienne sur la plainte. Le 26 mai 2008, la municipalité a décidé de ne pas appuyer la plainte d’OB concernant la reconversion du bien mais de renvoyer la plainte au bureau du gouverneur du comté d’Oppland (fylkesmannen) (10).

Par lettre du 30 mai 2008 (11), OB a manifesté son intérêt à acquérir le bien, dans le cas où sa plainte ne serait pas appuyée par le bureau de l’administrateur du comté. Par lettre du 6 juin 2008 (12), la municipalité a informé SDO qu'elle ne prendrait pas en compte l’intérêt de SDO à acquérir le bien avant que le bureau du gouverneur du comté ne prenne une décision au sujet de la plainte. En outre, la municipalité a souligné qu’elle n’avait pas accordé d’option d’achat du bien à SDO (13).

Le 30 juin 2008, le comité exécutif de la municipalité a décidé d’obtenir deux estimations de la valeur du bien et d'engager ensuite, avec SDO (14), les pourparlers au sujet de la vente du bien. Par lettre du 3 juillet 2008 (15), OB a déposé une plainte auprès de l’Autorité contre la vente du bien à SDO que la municipalité avait l’intention de conclure.

Par lettre du 10 juillet 2008 (16), OB a demandé l'accès aux deux évaluations indépendantes de la valeur du bien.

Le 16 juillet 2008 (17), SDO et la municipalité se sont réunis pour examiner un projet de contrat de vente du bien. La municipalité a informé SDO des évaluations indépendantes qui avaient été faites et du prix de vente du bien. Le prix de vente était fixé à 850 000 NOK (conformément aux évaluations indépendantes de la valeur du bien). SDO avait jusqu’au 17 juillet 2008 pour évaluer le contrat tandis que la municipalité prévoyait de décider de la vente lors d’une réunion fixée au 24 juillet 2008 (18). SDO a signé le contrat le 18 juillet 2008 (19).

Par lettre du 23 juillet 2008 (20), OB déposé une offre d’acquisition du bien s’élevant à 3,1 millions NOK.

La municipalité d’Oppdal a signé le contrat de vente avec SDO le 31 juillet 2008 (21).

3 La plainte

En juillet 2008, OB a déposé une plainte auprès de l'Autorité, faisant valoir que la municipalité d’Oppdal avait l'intention de vendre le bien gnr 271/8 à SDO sans passer par une adjudication publique. Le bien faisait partie d'une zone affectée au stationnement, avant d’être rconvertie au profit des clients d'une station de ski proche.

OB possède et exploite la station de ski d’Oppdal ainsi que des activités connexes. L’acquéreur de la parcelle en question, SDO, est un concurrent d’OB; auparavant, SDO louait en leasing une propriété d'OB pour ses activités liées aux équipements de ski et aux services des moniteurs de ski. Après qu’OB a augmenté le loyer, SDO a commencé à chercher de nouveaux locaux (22).

Dans la plainte, OB a fait valoir que le bien serait vendu sans adjudication publique, en infraction aux dispositions de l'encadrement des aides d'État de l’Autorité concernant les éléments d'aide d'État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (ci-après «l’encadrement» (23), section II.1. En outre, OB a fait valoir que la commune n’avait pas agi conformément à la procédure alternative décrite à la section II.2 de l’encadrement, étant donné que les négociations relatives à la vente avaient été engagées avec l’acquéreur potentiel avant l'obtention d'une évaluation indépendante du bien (24).

En outre, OB a affirmé qu'il était difficile de savoir sur quels principes les rapports d'évaluation se fondaient. OB a avancé que son offre de 3,1 millions NOK, fondée sur la même exploitation du bien que celle qu’en faisait l’acquéreur, montrait que le prix du marché n’était pas pris en compte dans le prix de vente. En outre, OB a fait valoir qu'il ne pouvait pas être considéré comme un acquéreur ayant un intérêt particulier pour le bien (25).

4 Motifs justifiant l’ouverture de la procédure

L’Autorité a ouvert la procédure formelle d’examen au motif que la vente de terrain de la municipalité d’Oppdal à Strand Drift Oppdal AS pouvait contenir des éléments d’aide d’État. En particulier, l'Autorité a émis des doutes quant à la question de savoir si le prix de vente reflétait le prix du marché du bien et si l’opération en question constituait une aide d'État illégale. Généralement, l'Autorité estime que si la municipalité reçoit une offre concurrente plus élevée pour un bien après réalisation d’une évaluation par un expert indépendant, elle doit examiner de plus près l'offre la plus élevée pour veiller à ce que le bien soit bien vendu au prix du marché. Elle peut le faire soit en sollicitant une autre évaluation du bien ou en chargeant l'expert indépendant de revoir son évaluation.

L’Autorité s’est fondée sur la décision de la Commission no C 35/2006 (26), qui portait sur la vente d’un terrain par la municipalité suédoise de Åre, qui avait reçu une offre concurrente plus élevée.

De plus, l’Autorité a émis des doutes quant à la question de savoir si la vente du terrain pouvait être considérée comme compatible avec le fonctionnement de l'accord EEE, en particulier sur la base de l'article 61, paragraphe 3, point c), de cet accord.

5 Observations des autorités norvégiennes

Dans une lettre du 3 décembre 2010 (27), les autorités norvégiennes font référence à leur lettre à l'Autorité datée du 9 septembre 2008 (28).

Dans la lettre du 9 septembre 2008, les autorités norvégiennes avancent que la procédure décrite au point 2.2 de l’encadrement a été suivie et que, par conséquent, l’opération n’impliquait aucune aide d’État. En outre, les autorités norvégiennes affirment que les évaluations d’experts ont été obtenues avant les négociations de vente avec SDO et que les rapports étaient conformes au prix de marché du bien. En outre, les autorités norvégiennes ont présenté un aperçu établi par la municipalité d’Oppdal; celui-ci montrait que le prix était le prix par mètre carré le plus élevé pratiqué dans la zone connue de la municipalité.

En outre, les autorités norvégiennes ont affirmé que le prix du marché devait correspondre à la valeur qu’un acheteur normal serait disposé à payer pour le bien, à l’exclusion des acquéreurs ayant des intérêts particuliers. Les autorités norvégiennes soutiennent donc que l’offre d’OB de 3,1 millions NOK doit être considérée comme émanant d’une partie ayant un intérêt particulier et ont jugé qu’OB jouissait d’une position dominante sur le marché local des services de ski et était donc disposé à payer un prix excessivement élevé pour éliminer les concurrents du marché. Par conséquent, les autorités norvégiennes soutiennent que la valeur indiquée par les évaluateurs correspond à la valeur de marché réelle du bien.

6 Observations de Strand Drift Oppdal AS (29)

SDO estime qu’aucune comparaison n’est possible entre la présente affaire et la décision de la Commission C35/2006. Dans la décision C35/2006, l’évaluation indépendante du bien a été effectuée presque deux ans et demi avant la vente; durant toute cette longue période, la valeur du terrain a pu changer sensiblement. En outre, SDO fait valoir que les faits à l'origine de l'affaire C35/2006 permettent difficilement de déterminer si l’évaluation indépendante a été utilisée pour déterminer la valeur contractuelle. Par ailleurs, SDO fait valoir, en l’espèce, que la vente du terrain a été effectuée conformément à la section II.2 de l’encadrement de l’Autorité.

SDO soutient, de plus, que l’offre d’OB semble faire partie d'une stratégie visant à faire de lui le seul fournisseur de services de ski sur le marché local, ce qui, selon SDO, explique pourquoi OB a fait une offre de loin supérieure à la valeur de marché du bien. SDO se réfère également aux informations fournies par la municipalité d’Oppdal dans un document de synthèse du 29 août 2008 (30), qui montre que le prix de vente du bien correspond au prix de vente par mètre carré le plus élevé connu de la municipalité.

En outre, SDO fait valoir que le plaignant a acheté des biens dans la zone à des prix bien inférieurs au prix de vente fixé dans la présente affaire. SDO indique également que, selon la législation norvégienne sur les contrats, un contrat est conclu et est contraignant si les parties en ont convenu les clauses, que le contrat ait été signé ou non. Dès lors, SDO estime que la municipalité d’Oppdal était légalement tenue de lui vendre le bien au moment où OB a soumis son offre.

SDO considère que la vente du bien a été effectuée à la valeur du marché, étant donné que le prix de vente est fondé sur l’évaluation des deux experts indépendants, conformément à l’encadrement de l’Autorité. SDO conclut par conséquent à l’absence d’éléments d’aide d’État.

II. ÉVALUATION

L’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE est libellé comme suit:

«Sauf dérogations prévues par le présent accord, sont incompatibles avec le fonctionnement du présent accord, dans la mesure où elles affectent les échanges entre les parties contractantes, les aides accordées par les États membres de la CE ou par les États de l'AELE ou accordées au moyen de ressources d'État, sous quelque forme que ce soit, qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions.»

6.1 Encadrement des aides concernant les éléments d'aide d'État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (31)

L'aide doit être accordée par l'État ou au moyen de ressources d'État. Aux fins des aides d’État, les municipalités sont considérées comme faisant partie de l'État; les ressources de la municipalité d’Oppdal peuvent donc être considérées comme des ressources d'État.

L'encadrement des aides d'État concernant les éléments d'aide d'État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics («l’encadrement») fournit des renseignements supplémentaires sur la façon dont l'Autorité interprète et applique les dispositions de l'accord EEE relatives aux aides d'État pour l'appréciation des ventes de terrains et de bâtiments publics. La section II.1 décrit la vente dans le cadre d'une procédure d'offre inconditionnelle, tandis que la section II.2 décrit une vente par l’entremise d’une évaluation par un expert indépendant.

La vente en-dessous de leur valeur marchande de terrains et de bâtiments appartenant à l'État implique que des ressources d'État sont en jeu. Toutefois, l’encadrement prévoit deux situations dans lesquelles, si les conditions applicables sont remplies, le prix payé pour le bien sera jugé comme correspondant à la valeur de marché, ce qui exclut l'existence de ressources d’État. Comme indiqué ci-dessus, ces deux situations sont les suivantes: a) la vente a été effectuée dans le cadre d'une procédure d'offre inconditionnelle; et b) la vente a eu lieu après une évaluation par un expert indépendant.

En l'espèce, la municipalité n’a pas organisé de procédure d'offre inconditionnelle mais a eu recours à deux évaluations indépendantes qui ont servi à déterminer le prix de vente.

La section II.2 de l’encadrement de l’Autorité dispose que «si les pouvoirs publics envisagent de ne pas recourir à la procédure décrite au point 2.1, une évaluation devrait être effectuée par un ou plusieurs expert(s) indépendant(s) chargé(s) d'évaluer les actifs préalablement aux négociations précédant la vente, pour fixer la valeur marchande sur la base d'indicateurs du marché et de critères d'évaluation communément acceptés. Le prix du marché ainsi fixé représente le prix d'achat minimal qui peut être accepté sans que l'on puisse parler d'aide d'État.»

Les autorités norvégiennes ont indiqué que la municipalité d’Oppdal avait commandé deux estimations de la valeur auprès d’évaluateurs indépendants, M. Geir Husebø et M. Ragnar Lian. Ces évaluations ont été effectuées en juillet 2008, respectivement les 7 et 9 juillet. SDO a fait part de son intérêt à l’égard du bien en février 2007 et, plus tard, la même année, a marqué son intérêt à acquérir le bien, mais aucune option d'achat du bien n’a été accordée par les autorités norvégiennes, et rien dans la correspondance fournie par les autorités norvégiennes n’indique que les négociations de vente ou un accord sur le prix de vente n’a été a été convenu avant que les conclusions des évaluations des deux d'experts n’aient été connues. Les deux rapports ont donné une estimation similaire de la valeur marchande du bien, soit respectivement 800 000 NOK et 850 000 EUR.

6.2 La vente du bien

Comme l'a souligné l’Autorité dans la décision d’ouverture de la procédure, l’encadrement ne prévoit pas explicitement une situation dans laquelle une offre concurrente supérieure est reçue après la réception de l'évaluation de l'expert, mais avant la conclusion du contrat. L’Autorité estime que, dans une telle situation, la présentation d’une offre concurrente plus élevée est susceptible de jeter un doute sur la pertinence des évaluations d’experts par rapport à la valeur réelle de marché du bien.

Dans la décision d’ouverture de la procédure, l’Autorité s’est référée à la décision no C35/2006 de la Commission, qui portait sur une offre qui avait été faite après réception de l'évaluation par l’expert. Dans sa décision, la Commission a déclaré ce qui suit:

«Même si l’évaluation d’un expert avait été réalisée conformément à la communication (32) (c’est-à-dire s’il s’agissait d’une estimation du terrain qui devait être vendu réalisée avant la vente et sur la base de critères d’évaluation communément acceptés) une telle évaluation, en l’absence d’offres véritables, n’aurait été qu’un instrument de second choix pour établir la valeur du terrain sur le marché. À partir du moment où est présentée une offre crédible et ayant valeur d’engagement qui est directement comparable avec la valeur estimée par un expert et qui lui est supérieure, cette offre doit avoir la priorité. Cette offre établit une valeur du marché réelle. Dans le cas présent, la différence entre l’offre et le prix de vente effectif doit être considérée comme la meilleure mesure de la perte de ressources d’État» (33).

La décision de la Commission a fait l'objet d'un pourvoi devant le Tribunal. Le Tribunal (34) s’est déclaré en désaccord avec l’appréciation de la Commission et a estimé qu'aucune aide d'État n'avait été décelée dans la vente du terrain. Le Tribunal a conclu que l’offre concurrente supérieure n’était ni crédible ni comparable à l’offre acceptée par la municipalité (35). En outre, le Tribunal a également souligné qu'il importait de prendre en considération les circonstances spécifiques de l’affaire pour déterminer si une offre concurrente pouvait être considérée comme comparable (36).

Dans la présente affaire, les autorités norvégiennes ont indiqué qu’OB était un acquéreur ayant un intérêt particulier pour le bien et, par suite de cet intérêt particulier, OB était disposé à payer un prix anormalement élevé pour le bien afin d’empêcher SDO de créer une entreprise qui concurrencerait la sienne. OB est le principal fournisseur de services de ski à la station de ski. Les activités de SDO seraient en concurrence directe avec les services fournis par OB et menaceraient la position d’OB sur le marché. OB s'est opposé à la reconversion du bien et, quand sa plainte a été rejetée, OB a déclaré vouloir acquérir le bien. Cela démontre les intentions d’OB. OB peut donc être considéré comme ayant un intérêt particulier pour le bien. L’intérêt particulier d’OB se reflète dans la hauteur de l’offre; l’offre soumise par OB était plus de trois fois plus élevée (3 100 000 NOK) que le prix fixé par les experts indépendants et l'Autorité ne dispose d’aucun élément donnant à penser que les évaluations réalisées par les experts indépendants étaient frappées de lacunes quelconques. Dans la présente affaire, l’Autorité considère que les offres faites par SDO et par OB ne sont pas comparables en raison de l’intérêt particulier d’OB pour le bien. En raison de cet intérêt particulier, OB est disposé à faire une offre excessivement élevée pour le bien. Cette offre ne peut donc pas être considérée comme comparable à l'offre faite par SDO, qui correspond à la valeur du bien déterminée par les experts indépendants.

Par conséquent, eu égard aux circonstances de l'affaire, l’Autorité conclut que le bien a été vendu au prix du marché, conformément à la procédure définie à la section II.2 de l’encadrement de l’Autorité concernant les ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics.

À la lumière de ce qui précède, l’Autorité considère qu’il n’y a aucune aide d’État dans la vente du bien par la municipalité d’Oppdal à SDO, étant donné que l’offre concurrente d’OB doit être considérée comme émanant d'un acquéreur ayant un intérêt particulier pour le bien. L’Autorité considère donc que la vente a été réalisée à la valeur du marché, conformément à la procédure prévue à la section II.2 de l’encadrement de l’Autorité concernant les ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics.

7 Conclusion

Sur la base de l’appréciation ci-dessus, l’Autorité considère que la vente du bien no 271/8 par la municipalité d’Oppdal à Strand Drift Oppdal AS ne constitue pas une aide d'État au sens des dispositions relatives aux aides d'État de l'accord EEE.

A ADOPTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:

Article premier

L'Autorité de surveillance AELE considère que la vente du bien no 271/8 par la municipalité d’Oppdal à Strand Drift Oppdal AS ne constitue pas une aide d'État au sens de l'article 61 de l'accord EEE.

Article 2

La procédure ouverte en vertu de l’article 4, paragraphe 4, en liaison avec l'article 13, de la partie II du protocole 3 en ce qui concerne la vente du bien gnr 271/8 par la municipalité d’Oppdal est close.

Article 3

Le Royaume de Norvège est destinataire de la présente décision.

Article 4

Le texte en langue anglaise de la décision est le seul faisant foi.

Fait à Bruxelles, le 9 mai 2012. Par l’Autorité de surveillance AELE Oda Helen SLETNES Président Sabine MONAUNI-TÖMÖRDY Membre du Collège

(1) Disponible à l’adresse suivante: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf

(2) Publiées au Journal officiel de l'Union européenne, JO C 34 du 3.2.2011, et dans le supplément EEE du Journal officiel de l'Union européenne no 6 du 3.2.2011.

(3) Ces documents ont été publiés au Journal officiel de l’Union européenne, JO C 34 du 3.2.2011, et dans le supplément EEE du Journal officiel de l'Union européenne no 6 du 3.2.2011.

(4) Événement no 491369.

(5) Événement no 491369.

(6) Événement no 491369.

(7) Voir le compte rendu de la réunion du 31.3.2008 de la municipalité d’Oppdal (autorité immobilière) (événement no 490914).

(8) (Événement no 491369.

(9) (Événement no 491369.

(10) Voir le compte rendu de la réunion du 26.5.2008 de la municipalité d’Oppdal (autorité immobilière) (événement no 490914).

(11) Événement no 491369.

(12) Événement no 491369.

(13) Événement no 491369.

(14) Voir le compte rendu de la réunion du 30.6.2008 de la municipalité d’Oppdal (comité exécutif local) (événement no 493593).

(15) Événement no 484869.

(16) Événement no 490914.

(17) Voir le compte rendu de la réunion du 16.7.2008 - événement no 491369.

(18) Voir le compte rendu de la réunion du 16.7.2008 - événement no 491369.

(19) Voir le contrat de vente entre SDO et la municipalité d’Oppdal (événement no 490914).

(20) Événements nos 491369 et 493593.

(21) Voir le contrat de vente entre SDO et la municipalité d’Oppdal (événement no 490914). .

(22) Événement no 491369.

(23) Le présent chapitre de l'encadrement correspond à la communication de la Commission concernant les éléments d'aide d'État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (JO C 209 du 10.7.1997, p. 3), également disponible à l'adresse suivante: «http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/»

(24) Événement no 493593.

(25) Événement no 493593.

(26) Décision de la Commission du 30.1.2008 dans l’affaire C 35/06, JO L 126 du 14.5.2008, p. 3.

(27) Événement no 579649.

(28) Événement no 490914.

(29) Événement no 579649.

(30) Événement no 490914.

(31) Disponible à l’adresse suivante (en anglais uniquement): http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/

(32) La section II.2 de l'encadrement des aides d'État concernant les éléments d'aide d'État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics correspond à la communication de la Commission concernant les éléments d'aide d'État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (JO C 209 du 10.7.1997, p. 3).

(33) Décision de la Commission du 30.1.2008 dans l’affaire C 35/06, JO L 126 du 14.5.2008, p. 3, point 59.

(34) Arrêt du Tribunal du 13 décembre 2011 dans l’affaire T-244/08, Konsum Nord/Commission, non encore publié au Recueil.

(35) Affaire T-244/08, Konsum Nord/Commission, précitée, points 72 à 76.

(36) Affaire T-244/08 konsum Nord/Commission, précitée, point 73.