QUESTION ÉCRITE E-1369/03

posée par Antonio Di Pietro (ELDR) à la Commission

(11 avril 2003)

Objet: Protection des acquéreurs de biens immobiliers

La loi italienne sur la faillite, conçue en 1942, se révèle contraire aux exigences de protection du consommateur qui, ayant acquis un logement, est confronté à la faillite de l'entreprise de construction.

Alors que dans la plupart des pays européens, les législateurs ont depuis les années 1960 établi d'importantes dispositions visant à protéger l'acquéreur d'un bien immobilier en construction, en tenant compte du fait qu'il s'agit le plus souvent d'un petit épargnant qui investit la totalité de ses biens dans l'achat d'un logement, l'Italie maintient en vigueur une disposition qui constitue une véritable violation de l'article 1 du premier protocole de la Convention européenne des droits de l'homme. Il s'agit plus précisément de l'article 72 de la loi sur la faillite, qui autorise le curateur de faillite à annuler un précontrat de vente d'un bien immobilier à construire et même dans certains cas l'acte notarié définitif, même si la construction est entièrement achevée et que le logement a été remis à l'acquéreur, qui l'occupe et si celui-ci a déjà effectué le paiement (en tout ou majeure partie).

Ces acquéreurs de biens immobiliers se voient dès lors contraints de revendre un logement qui a déjà été entièrement payé afin d'éviter une vente aux enchères ou de chercher un autre logement, perdant ainsi non seulement celui qu'ils avaient acquis mais également l'investissement financier réalisé. En dépit du préjudice considérable que cette disposition entraîne pour des milliers de familles italiennes (200 000 selon l'Istat, l'office italien des statistiques), le désintérêt dont font preuve les institutions italiennes favorise les ventes publiques aux enchères qui, au rythme d'environ 82 par jour, anéantissent les économies de familles italiennes qui croyaient avoir acquis leur logement.

La Commission est-elle prête à demander instamment au gouvernement italien de publier dans les plus brefs délais des dispositions qui s'harmonisent avec celles des autres États membres et répondent mieux aux exigences des consommateurs, mettant ainsi fin au risque de faillite que doivent supporter des familles italiennes ignorantes des dispositions en vigueur?

La Commission n'estime-t-elle pas que dans un marché unique, tous les citoyens européens devraient être également protégés par des dispositions harmonisées qui réglementent le marché immobilier avec efficacité et transparence, dans le plein respect de la protection du consommateur européen?

Réponse donnée par M. Byrne au nom de la Commission

(27 mai 2003)

La Commission reconnaît que la situation décrite par l'Honorable Parlementaire peut donner lieu à des problèmes pour les acquéreurs en Italie. Toutefois, l'acquisition et le financement de biens immobiliers est toujours une question relevant de la législation nationale, qui n'est pas couverte par le droit communautaire. Compte tenu de la nature de tels biens, le fonctionnement du marché intérieur est moins affecté par la législation nationale dans ce domaine que lorsqu'il s'agit de

biens mobiliers. Jusqu'à présent, rien ne prouve que les problèmes que connaissent les acquéreurs du fait de la faillite d'une entreprise de construction aient un impact concret sur le marché intérieur. La protection des acquéreurs privés en cas de faillite d'une entreprise de construction, comme le suggère l'Honorable Parlementaire, ne relève pas du droit européen.

En conséquence, des exceptions dans le domaine des biens immobiliers ont été expressément prévues par la législation communautaire portant sur la protection des consommateurs. L'article 3, paragraphe 2, point a) de la directive 85/577/CEE sur le démarchage à domicile, l'article 2, paragraphe 1, point a) de la directive 87/102/CEE sur le crédit à la consommation, dans sa version modifiée, le considérant 4 de la directive 94/47/CE sur le droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers et l'article 3, paragraphe 1, 4e tiret, de la directive 97/7/CE sur les contrats à distance stipulent essentiellement que les contrats relatifs aux droits de propriété sur des terrains ou des immeubles existants ou en projet ne sont pas couverts par leurs champs d'applications respectifs.

En outre, la Commission européenne est dans l'impossibilité de contraindre un État membre à modifier sa législation nationale. Si, toutefois, il était démontré que l'acquisition et le financement de biens immobiliers posent des problèmes pour le marché intérieur, des mesures d'harmonisation pourraient être envisagées pour l'ensemble de la Communauté, dans la mesure ou le traité permet à la Communauté d'agir dans ce domaine. Mais, dans les circonstances actuelles, ce sont les gouvernements nationaux qui doivent garantir un niveau de protection adéquat sur leurs marchés de l'immobilier respectifs.