QUESTION ÉCRITE E-2758/97 posée par Gerhard Schmid (PSE) à la Commission (1er septembre 1997)

Objet: Financement d'achats immobiliers dans l'Union

En dépit du marché unique, il est toujours très difficile, pour acquérir des biens immobiliers en dehors du pays d'origine, d'obtenir un financement auprès des banques de ce pays. Si un Allemand veut acheter une maison en Italie, il doit obtenir le financement en Italie parce que les banques allemandes ne reconnaissent pas le bien immobilier italien comme une garantie.

1. La Commission n'estime-t-elle pas qu'il serait temps de créer un marché unique pour le financement des achats immobiliers?

2. A-t-elle déjà entrepris des démarches afin de réglementer ce problème? Dans la négative, pourquoi pas?

Réponse donnée par M. Monti au nom de la Commission (8 octobre 1997)

Le cadre juridique communautaire existant prévoit la possibilité pour les établissements de crédit communautaires d'octroyer des prêts hypothécaires dans les autres États membres ((Directive 89/646/CEE du 15 décembre 1989, JO L 386 du 30.12.1989. )).

Il est exact que certains établissements de crédit hésitent à accepter de financer des achats immobiliers dans un autre État membre que le leur. Toutefois, d'après des informations dont la Commission dispose, certains établissements spécialisés ont, en 1996, octroyé entre 30 et 40 % du total de leurs encours à l'étranger.

Les principales raisons généralement invoquées par les établissements réticents sont les suivantes:

- le marché hypothécaire est encore considéré comme un marché géographiquement limité qui présuppose de la part du prêteur une connaissance approfondie du droit et du marché immobilier, ainsi que des pratiques locales concernant l'évaluation des immeubles;

- la diversité des législations nationales en matière fiscale pose certains problèmes aux prêteurs. Ainsi, par exemple, certains États membres perçoivent des retenues à la source sur les montants bruts d'intérêt qui sont versés aux prêteurs étrangers, réduisant ainsi les marges. D'autres interdisent la déductibilité des primes d'assurance liées à un crédit hypothécaire conclu avec une compagnie d'assurance non établie. La Commission est en train d'examiner la compatibilité avec le droit communautaire de certaines de ces dispositions fiscales;

- en cas de défaut de paiement, le prêteur est tributaire des délais et des procédures d'exécution forcée nationales.

Ces problèmes sont particulièrement difficiles à résoudre. La fiscalité est, par exemple, un domaine sensible dans lequel il s'est, jusqu'à présent, avéré particulièrement difficile de légiférer. En outre, la résolution de ces problèmes par voie d'harmonisation présupposerait que la Communauté légifère dans le domaine du droit civil immobilier, ce qui pourrait présenter certains obstacles, notamment à la lumière du principe de subsidiarité.

Cependant, la Commission estime que l'introduction de la monnaie unique aura un effet positif sur les opérations immobilières transfrontières puisque le risque de change disparaîtra et que les consommateurs seront mieux en mesure de comparer les taux hypothécaires. Afin d'accroître cette comparabilité, la Commission réfléchit actuellement à la possibilité d'étendre les dispositions de la directive 90/88/CEE, relative au taux annuel effectif global du crédit (TAEG) en matière de crédit à la consommation ((Directive 90/88/CEE du 22 février 1990, JO L 61 du 10.3.1990. )), au domaine du crédit hypothécaire.