Conclusions de l'avocat général Jacobs présentées le 26 février 1992. - Colegio Oficial de Agentes de la Propriedad Inmobiliaria contre José Luis Aguirre Borrell et autres. - Demande de décision préjudicielle: Juzgado de Instrucción n. 20 de Madrid - Espagne. - Liberté d'établissement - Reconnaissance de diplômes - Agents immobiliers. - Affaire C-104/91.



Recueil de jurisprudence 1992 page I-03003



Conclusions de l'avocat général

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Monsieur le Président,

Messieurs les Juges,

1. Cette affaire est analogue aux affaires jointes C-330/90 et C-331/90, López Brea et Hidalgo Palacios, dans lesquelles l' arrêt a été rendu le 28 janvier 1992. La présente espèce a elle aussi pour arrière-plan des poursuites pénales contre des personnes ayant exercé la profession d' agent immobilier en Espagne sans avoir les qualifications professionnelles requises par la législation espagnole. Elle diffère des précédentes dans la mesure où l' une des personnes impliquées est citoyenne d' un autre État membre et possède un titre correspondant délivré par ce dernier.

2. Le 2 janvier 1990, le Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (groupement officiel des agents immobiliers, ci-après "Colegio Oficial") a engagé des poursuites pénales devant le Juzgado de Instrucción n 20 de Madrid contre Aguirre Newman SA, apparemment une société de droit espagnol. Les administrateurs de la société sont MM. Santiago Aguirre Gil de Biedma et Stephen Kenneth Newman. Ce dernier est de nationalité britannique. Le Colegio Oficial allègue que la société agit comme intermédiaire dans l' achat et la vente de biens immobiliers. En droit espagnol, ces activités ne peuvent être exercées que par des personnes titulaires d' un diplôme spécifique délivré par l' État et affiliées au Colegio Oficial. Il prétend également que seules des personnes physiques, et non des sociétés, peuvent agir comme agents immobiliers. Sous cet aspect, le cas d' espèce ressemble à l' arrêt du 25 juillet 1991, Saeger/Dennemeyer (C-76/90, Rec. p. I-0000), mais aucune question n' a été posée en ce sens à la Cour.

3. Dans la procédure devant la juridiction espagnole, M. Newman a déclaré qu' il était ressortissant du Royaume-Uni et qu' en 1981 il avait obtenu le diplôme britannique intitulé "Degree in Urban Estate Management" (diplôme de gestion immobilière urbaine). Il a également déclaré qu' il était membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors. Ces déclarations sont confirmées par des pièces figurant au dossier. M. Newman a informé le Juzgado de Instrucción qu' il avait demandé à être inscrit comme membre du Colegio Oficial mais n' avait pas reçu de réponse. Selon l' ordonnance de renvoi, le Colegio Oficial a informé la juridiction espagnole qu' elle avait refusé l' affiliation de M. Newman "étant donné que celui-ci avait créé une société dénommée Aguirre Newman SA, opérant comme intermédiaire en affaires immobilières".

4. La juridiction espagnole a décidé dans ces circonstances de renvoyer à titre préjudiciel les questions suivantes à la Cour de justice:

"1) La réglementation communautaire de la liberté d' établissement, prévue par les articles 52 et suivants du traité CEE et par la directive 67/43, et l' état actuel de mise en oeuvre des dispositions de l' article 57, paragraphe 1, du traité doivent-ils être interprétés en ce sens qu' ils permettent à un État membre de condamner pénalement un citoyen d' un autre État membre en possession d' un titre qui a été valablement délivré dans son pays d' origine et n' a pas été homologué dans le pays où ledit citoyen entend s' établir et exercer son activité professionnelle d' agent immobilier?

2) La réglementation communautaire précitée doit-elle être interprétée en ce sens que l' article 57, paragraphe 1, du traité, qui impose au Conseil l' obligation d' arrêter des directives visant à la reconnaissance mutuelle des diplômes, certificats et autres titres dans un délai raisonnable, et l' absence de mise en oeuvre de cette obligation pendant 24 ans en ce qui concerne les agents immobiliers permettent à un État membre de maintenir l' exigence d' un examen pour celui qui entend exercer ladite activité professionnelle et est en possession du titre correspondant, délivré dans son pays d' origine?"

5. La Commission et le gouvernement espagnol ont traité à juste titre ces questions dans l' ordre inverse; en effet, logiquement, la question de savoir si un État membre peut exiger que le titulaire d' un diplôme délivré dans un autre État membre acquière d' autres qualifications doit précéder celle de savoir s' il peut être condamné pénalement pour exercer la profession en cause sans les titres requis. Nous suivrons donc la même approche et aborderons la seconde question d' abord.

Question 2

6. Avant de nous pencher sur les questions de fond soulevées par la question 2, nous examinerons brièvement la législation régissant la profession d' agent immobilier respectivement en Espagne et au Royaume-Uni.

7. Deux textes gouvernant la profession d' agent immobilier en Espagne ont été cités dans cette procédure, à savoir le décret n 3248 du 4 décembre 1969 et le décret royal n 1464 du 2 décembre 1988. Ce dernier avait pour objectif de mettre en oeuvre la directive 67/43/CEE du Conseil, du 12 janvier 1967, concernant la réalisation de la liberté d' établissement et de la libre prestation des services pour les activités non salariées relevant entre autres du secteur des affaires immobilières (JO 1967, 10, p. 140). Les conditions prescrites par ces décrets ont été résumées à l' audience par l' avocat du Colegio Oficial. Elles sont au nombre de trois: pour être agent immobilier, il faut avoir accompli au moins trois ans d' études de niveau universitaire; il faut avoir passé un examen organisé par le ministère des travaux publics et des transports et il faut être inscrit comme membre du Colegio Oficial approprié. En outre, l' article 3 du décret n 3248/69 interdit aux sociétés d' exercer comme agents immobiliers.

8. Les activités réservées aux agents immobiliers sont définies par l' article 1er du décret n 3248/69 comme une activité d' intermédiaire et de courtage dans les opérations suivantes: a) l' achat, la vente et l' échange de propriétés rurales et urbaines, b) l' octroi de prêts garantis par hypothèque sur des propriétés rurales ou urbaines, c) la signature de baux ruraux et urbains et leur cession ainsi que d) l' expertise de la valeur des biens immobiliers.

9. Bien que la question formulée par la juridiction nationale fasse mention d' une personne "en possession du titre correspondant, délivré dans son pays d' origine", il y a lieu de noter que le droit anglais n' impose aucun titre obligatoire aux agents immobiliers. Il est vrai que l' article 22 de l' Estate Agents Act 1979 autorise le secrétaire d' État à adopter des dispositions prescrivant entre autres des qualifications professionnelles ou des diplômes, de même qu' un minimum d' expérience pratique. Toutefois, il semble qu' aucune réglementation de ce type n' ait été adoptée. A l' audience, l' avocat du Colegio Oficial a déclaré qu' en dehors de l' Espagne le seul pays dans la Communauté à avoir réglementé l' accès à la profession d' agent immobilier est la France. Il a également noté que des mesures sont envisagées en Belgique.

10. Le fait que la législation du Royaume-Uni n' impose aucun diplôme ne signifie évidemment pas qu' il n' y en existe pas. En fait, M. Newman en a un, à savoir le "Degree in Urban Estate Management", qui est reconnu par la Royal Institution of Chartered Surveyors.

11. Selon les observations présentées par le Colegio Oficial et par le ministère public (Ministerio fiscal), les dispositions pertinentes du droit communautaire exigent simplement que les États membres abolissent toute discrimination et accordent aux ressortissants des autres États membres le même traitement que celui qu' ils réservent à leurs propres nationaux. L' Espagne s' est conformée à cette obligation en adoptant le décret royal n 1464 du 2 décembre 1988, dont l' article 1er autorise les ressortissants d' autres États membres à fournir des services et à s' établir en Espagne comme agents immobiliers aux mêmes conditions que les ressortissants espagnols. Puisque le Conseil n' a pas encore adopté de directive sur la reconnaissance mutuelle du diplôme d' agent immobilier, en application de l' article 57, paragraphe 1, du traité, ou une directive harmonisant les conditions d' accès à la profession, en vertu de l' article 57, paragraphe 2, chaque État membre reste libre de fixer les conditions dans lesquelles des personnes peuvent être autorisées à exercer la profession d' agent immobilier et d' exiger que les ressortissants d' autres États membres se conforment à sa législation, sans considération des titres qu' ils ont pu obtenir dans un autre État membre.

12. La Commission et le gouvernement français dressent un tableau assez différent de l' état actuel du droit communautaire en ce qui concerne la liberté d' établissement. Ils citent les arrêts de la Cour du 28 avril 1977, Thieffry (71/76, Rec. p. 765), du 15 octobre 1987, Heylens (222/86, Rec. p. 4097), et du 7 mai 1991, Vlassopoulou (C-340/89, Rec. p. I-0000). Ils déduisent de ces arrêts que lorsqu' un ressortissant communautaire habilité à exercer la profession d' agent immobilier dans un État membre demande aux autorités d' un autre État membre l' autorisation d' exercer cette profession dans ce second État membre, ces autorités doivent examiner dans quelle mesure les qualifications obtenues dans le premier État membre sont équivalentes à celles requises dans le second. Lorsque l' équivalence n' est que partielle, ce dernier peut exiger de la personne en question qu' elle démontre avoir acquis les connaissances que n' atteste pas son diplôme étranger. Une décision refusant de considérer un diplôme étranger comme équivalent doit être motivée et susceptible de recours en justice.

13. Le gouvernement espagnol cite les trois affaires mentionnées ci-avant, mais n' admet pas que la pratique des autorités espagnoles s' écarte de cette jurisprudence. Il souligne que les intéressés doivent, avant de demander leur affiliation à l' association professionnelle concernée, fournir les documents nécessaires aux autorités administratives de manière à ce qu' elles puissent décider de leur équivalence. Le gouvernement espagnol ajoute que le cadre juridique différent dans lequel les agents immobiliers travaillent peut avoir une incidence sur la question de l' équivalence. Le gouvernement espagnol propose de répondre par l' affirmative à la question 2.

14. Nous résumerons brièvement ci-après les dispositions du traité, la réglementation et la jurisprudence applicables en la matière.

15. L' article 52, premier alinéa, du traité exige que soient progressivement supprimées au cours de la période de transition les restrictions à la liberté d' établissement des ressortissants d' un État membre dans le territoire d' un autre État membre. L' article 52, second alinéa, stipule que:

"La liberté d' établissement comporte l' accès aux activités non salariées et leur exercice, ainsi que la constitution et la gestion d' entreprises, et notamment de sociétés au sens de l' article 58, deuxième alinéa, dans les conditions définies par la législation du pays d' établissement pour ses propres ressortissants, sous réserve des dispositions du chapitre relatif aux capitaux."

Conscients du fait que l' un des obstacles principaux à la liberté d' établissement réside dans les disparités entre législations nationales quant aux conditions d' accès à certaines professions, les auteurs du traité ont imposé au Conseil, par le biais de son article 57, paragraphe 1, d' arrêter des directives visant à la reconnaissance mutuelle des diplômes, certificats et autres titres. L' article 57, paragraphe 2, imposait, quant à lui, au Conseil d' arrêter, avant l' expiration de la période de transition, des directives visant à la coordination des dispositions législatives, réglementaires et administratives des États membres concernant l' accès aux activités non salariées et l' exercice de celles-ci.

16. Il semble qu' aucune directive spécifique, relative à la profession d' agent immobilier, n' ait été adoptée par le Conseil, que ce soit pour assurer la reconnaissance mutuelle des diplômes, en application de l' article 57, paragraphe 1, ou pour coordonner les législations nationales régissant l' accès à la profession, en vertu de l' article 57, paragraphe 2. Il est vrai que la directive 89/48/CEE du Conseil, du 21 décembre 1988, relative à un système général de reconnaissance des diplômes d' enseignement supérieur qui sanctionnent des formations professionnelles d' une durée minimale de trois ans (JO 1989, L 19, p. 16), peut être applicable aux agents immobiliers. Toutefois, le délai de transposition de cette directive en droit national n' a expiré que le 4 janvier 1991. Les événements qui sont à l' origine des poursuites contre M. 0Newman ont eu lieu avant cette date. On peut également noter que la directive 67/43 du Conseil n' est d' aucune aide à M. Newman, puisqu' elle exige simplement des États membres qu' ils accordent aux ressortissants d' autres États membres le même traitement qu' à leurs propres nationaux. Il est exact que l' article 1er de cette directive, en liaison avec le titre III, lettre B, du programme général pour la suppression des restrictions à la liberté d' établissement, exige l' abolition de toute discrimination, ouverte ou déguisée, en enjoignant aux États membres d' éliminer les "conditions auxquelles une disposition ... subordonne l' accès ou l' exercice d' une activité non salariée qui, bien qu' applicables sans acception de nationalité, gênent exclusivement ou principalement l' accès ou l' exercice de cette activité par des étrangers". Cependant, nous ne pensons pas qu' on puisse dire que la législation espagnole en cause ait un tel effet.

17. L' absence de mise en oeuvre complète de l' article 57, paragraphes 1 et 2, du traité par le Conseil a, dans une certaine mesure, été compensée par plusieurs arrêts de la Cour. Dans l' affaire Thieffry, la Cour a déclaré que lorsque le droit communautaire n' a pas prévu de dispositions spécifiques pour mettre en oeuvre la liberté d' établissement, cet objectif du traité peut être assuré par des mesures arrêtées par les États membres, qui aux termes de l' article 5 du traité sont tenus de prendre toutes mesures propres à assurer l' exécution des obligations découlant du traité et de s' abstenir de toutes mesures susceptibles de mettre en péril la réalisation des objectifs du traité. Lorsque l' intéressé a obtenu un diplôme dans son pays d' origine, qui a été reconnu comme équivalent par les autorités compétentes du pays d' établissement, il ne peut se voir refuser l' accès à la profession en question au motif qu' il n' est pas en possession du diplôme national prescrit par la législation du pays d' établissement. Ce principe a été confirmé dans l' arrêt du 28 juin 1977, Patrick (11/77, Rec. p. 1199).

18. Dans les arrêts Thieffry et Patrick, la Cour a simplement imposé aux États membres ayant de leur propre initiative reconnu l' équivalence des diplômes obtenus dans un autre État membre de rendre cette reconnaissance effective. Dans l' arrêt Heylens, qui concerne la libre circulation des travailleurs au titre de l' article 48 du traité, à laquelle les mêmes principes s' appliquent, et dans l' arrêt Vlassopoulou, la Cour a été plus loin en soutenant que les autorités d' un État membre dans lequel le titulaire de diplômes délivrés dans un autre État membre souhaite travailler ou s' établir ont l' obligation positive d' examiner si ces qualifications correspondent à celles requises par sa propre législation (voir, en particulier, points 16 et 17 de l' arrêt Vlassopoulou). Au cours de cet examen, les autorités compétentes peuvent prendre en considération des différences objectives relatives en particulier au cadre juridique dans lequel la profession est exercée ainsi qu' à son champ d' activité. Dans le cas de la profession juridique, ils peuvent tenir compte de différences entre les ordres juridiques concernés. Si les qualifications ne sont que partiellement équivalentes, l' intéressé peut être tenu de démontrer qu' il a acquis les connaissances non attestées par les diplômes obtenus dans son pays d' origine. A cet égard, les autorités compétentes doivent rechercher s' il a acquis les connaissances nécessaires dans le cadre d' un cycle d' études ou d' une expérience pratique.

19. Dans les arrêts Heylens et Vlassopoulou, la Cour a également énoncé d' importantes règles de procédure relatives à l' obligation de l' État membre d' accueil de tenir compte des diplômes obtenus dans un autre État membre. La décision prise par les autorités nationales doit être susceptible de recours juridictionnel permettant de vérifier sa conformité avec le droit communautaire et l' intéressé doit pouvoir obtenir connaissance des motifs de la décision.

20. La réponse à la question 2 peut être déduite de la jurisprudence résumée ci-avant, en particulier des points 15 à 22 de l' arrêt Vlassopoulou. Cette jurisprudence établit que, lorsqu' une personne qui a les qualifications requises pour l' exercice d' une profession dans un État membre souhaite exercer cette profession dans un autre État membre, les autorités du second État membre doivent examiner si les qualifications respectives sont équivalentes, en tenant compte du cadre juridique dans lequel la profession est exercée et de son champ d' activité. Le même principe s' applique lorsqu' aucun diplôme spécifique n' est requis dans le premier État membre mais qu' un ressortissant de cet État a obtenu un diplôme qui peut être équivalent à celui exigé dans le second État membre. Quand les qualifications ne sont que partiellement équivalentes, il peut être exigé de l' intéressé qu' il démontre qu' il a obtenu les connaissances non attestées par ses diplômes. La décision des autorités doit être motivée et susceptible de recours juridictionnel, permettant de vérifier sa conformité avec le droit communautaire.

Question 1

21. De l' avis de la Commission, il est clair que les autorités espagnoles n' ont pas établi de procédure de reconnaissance des diplômes des agents immobiliers autorisés à exercer leur profession dans d' autres États membres ou au moins qu' elles n' ont pas établi le type de procédure requise en droit communautaire. La Commission déduit de ce manquement supposé que les autorités espagnoles ne peuvent pas imposer de sanctions pénales à des personnes ayant opéré comme agents immobiliers sans posséder les titres prescrits en droit espagnol.

22. A l' audience, le gouvernement espagnol a contesté l' opinion selon laquelle il n' existe aucune procédure adaptée de reconnaissance de l' équivalence des diplômes acquis dans d' autres États membres. Bien qu' il ne prétende pas que des instructions spécifiques aient été données aux services gouvernementaux compétents, les obligeant à instituer une procédure à cet effet, il soutient que les procédures générales de la Ley de Procedimiento Administrativo (loi de procédure administrative) suffisent à cet égard. Ainsi, en application de l' article 70 de cette loi, toute personne physique ou morale peut soumettre une demande aux autorités et organes de l' administration publique, dans leur sphère de compétence, et ces derniers sont obligés d' y répondre. Selon le gouvernement espagnol, cette décision doit être motivée et est susceptible de recours juridictionnel. Si l' administration ne se prononce pas sur la demande dans un délai de trois mois, le requérant peut faire une réclamation formelle et si, à l' expiration d' un délai supplémentaire de trois mois, aucune décision n' est prise, la demande est censée avoir été rejetée et elle peut faire l' objet d' un appel (article 94 de ladite loi). Le gouvernement espagnol souligne que dans la présente affaire M. Newman n' a jamais demandé à l' autorité compétente de reconnaître ses qualifications britanniques; il a simplement commencé à pratiquer comme agent immobilier et, un an après, a demandé à être membre du Colegio Oficial. Le gouvernement espagnol prétend qu' on ne peut faire grief à ses autorités de n' avoir pas reconnu les qualifications de quelqu' un qui n' a jamais demandé leur reconnaissance.

23. Conformément au principe bien établi de l' autonomie de procédure, il incombe aux États membres de déterminer par quelles autorités et selon quelles procédures les droits et obligations découlant du droit communautaire sont mis à exécution, à la seule condition que les règles ainsi établies ne soient pas moins favorables que les règles applicables à des requêtes similaires de nature interne et que l' exercice effectif des droits découlant du droit communautaire soit garanti. En relation avec la liberté d' établissement et la libre circulation des travailleurs, l' exercice effectif des droits implique le respect des garanties procédurales énoncées dans les affaires Heylens et Vlassopoulou, à savoir une décision motivée et la possibilité de recours juridictionnel. Il implique également, à notre avis, que des personnes qui souhaitent exercer les libertés fondamentales en question doivent être en mesure d' obtenir une décision définitive sur l' équivalence de leurs diplômes dans un délai raisonnable. Il résulte clairement des observations du gouvernement espagnol que, si aucune instruction n' a été donnée aux autorités administratives compétentes sur la manière de traiter les demandes de reconnaissance, il peut s' écouler six mois avant qu' une décision négative soit réputée avoir été adoptée en raison du silence de l' administration et un autre long délai avant d' obtenir que les juges contrôlent la légalité de cette décision. Tout au long de cette période, qui peut dépasser un an, il sera interdit à la personne concernée de continuer à exercer sa profession en Espagne et, de manière plus sérieuse peut-être, elle ne sera pas en mesure de déterminer quelles autres études elle doit entreprendre pour le cas où ses diplômes étrangers seraient en fin de compte jugés seulement partiellement équivalents. Il en résulte une entrave substantielle à la liberté d' établissement, ce qui, à notre avis, n' est pas compatible avec l' obligation incombant aux États membres en application de l' article 5 du traité de prendre toutes mesures propres à assurer l' exécution des obligations découlant du traité.

24. La Commission déduit du fait que l' Espagne n' a pas établi de procédure appropriée de reconnaissance des diplômes acquis dans d' autres États membres que les autorités espagnoles ne peuvent pas poursuivre pénalement M. Newman dans les circonstances de l' espèce. Le gouvernement espagnol prétend que, mise à part la question de savoir si ses procédures sont adéquates, M. Newman peut quand même être poursuivi parce qu' il n' a jamais demandé la reconnaissance de ses qualifications britanniques.

25. Il appartient à la juridiction nationale de décider si M. Newman a fait le nécessaire pour obtenir la reconnaissance de son diplôme en gestion immobilière urbaine. Toutefois, il résulte clairement de l' ordonnance de renvoi et des pièces fournies par la juridiction nationale que M. Newman a fait une demande formelle d' affiliation au Colegio Oficial et l' a informé de ses qualifications britanniques. Il est également clair que le Colegio Oficial n' a pas véritablement répondu à cette demande.

26. Quelles sont alors les responsabilités du Colegio Oficial? A l' audience, l' agent du gouvernement espagnol a souligné qu' il s' agit d' un organe de droit privé non intégré à l' administration espagnole. De manière formelle, peut-être est-ce exact, mais le fait est que l' État espagnol a confié au Colegio Oficial certaines tâches et privilèges et que celui-ci a le pouvoir, l' affiliation étant obligatoire, de déterminer si des individus, y compris les citoyens d' autres États membres, peuvent travailler comme agent immobilier en Espagne. Dans l' exercice de ce pouvoir, il remplit des fonctions régulatrices quasi gouvernementales et doit donc être soumis aux mêmes obligations, au titre de l' article 5 autant que de l' article 52 du traité, qu' un service ordinaire de l' administration espagnole. Il s' ensuit que lorsqu' il reçoit, pièces à l' appui, une demande d' affiliation d' un ressortissant d' un autre État membre qui a un diplôme pertinent, il ne peut pas simplement ignorer cette demande, il doit y répondre rapidement en informant l' intéressé des exigences requises dans son pays pour être admis à exercer la profession d' agent immobilier et il doit le diriger vers l' autorité chargée de décider si ses titres doivent être reconnus.

27. Cela signifie-t-il donc que les autorités espagnoles ne peuvent pas poursuivre M. Newman dans les circonstances de l' espèce? La Commission considère qu' elles ne le peuvent pas simplement parce qu' elles n' ont pas établi la procédure adéquate de reconnaissance des diplômes acquis dans d' autres États membres. A l' audience, la Commission a cité l' arrêt du 22 septembre 1977, Auer, dit "Auer II" (271/82, Rec. p. 2727), dans lequel la Cour a énoncé que la législation qui prévoit des poursuites pénales ou administratives à l' encontre d' un vétérinaire qui exerce sa profession à défaut de l' inscription à l' ordre professionnel est incompatible avec le droit communautaire dans la mesure où ladite inscription lui a été refusée en violation du droit communautaire (point 19).

28. Cependant, il nous semble que la Commission va trop loin lorsqu' elle suggère que les autorités nationales ne peuvent pas intenter de poursuites dans les circonstances de la présente espèce. Il existe une différence importante entre l' affaire Auer et la présente espèce. Dans l' affaire Auer, il était établi que les titres obtenus dans un autre État membre étaient équivalents à ceux requis en France et auraient dû être reconnus sur la base d' une directive qui avait un effet direct. En l' espèce, il n' existe pas de directive sur la reconnaissance des diplômes et il n' est en aucune façon certain que les titres de M. Newman sont pleinement équivalents à ceux requis en Espagne.

29. Il n' est pas exclu que M. Newman soit en droit d' obtenir la reconnaissance de ses qualifications sur la base de l' article 52 du traité, même en l' absence d' une directive. Mais les difficultés pratiques ne devraient pas être ignorées. Il existe une différence objective entre la profession de vétérinaire et celle d' agent immobilier. Un chien ou cheval italien ne diffère pas de manière physiologique d' un chien ou d' un cheval français, de sorte qu' on peut s' attendre à ce qu' un vétérinaire diplômé de l' université de Parme traite leurs maladies de manière aussi compétente que celui qui a fait ses études dans une école vétérinaire française. Dans le cas des agents immobiliers, les choses sont un peu différentes.

30. L' achat et la vente d' intérêts dans des biens immobiliers impliquent des transactions complexes, qui s' inscrivent dans le contexte de législations nationales largement différentes. En particulier, la loi régissant l' achat d' un titre de propriété, ou concernant les hypothèques et autres servitudes, diffère considérablement d' un État membre à un autre. Un agent immobilier britannique, même s' il n' effectue pas ces transactions lui-même, peut être supposé avoir une certaine connaissance des dispositions nationales applicables. Mais, sans formation complémentaire, il ne serait pas nécessairement compétent pour assister les particuliers dans l' achat et la vente de biens immobiliers en Espagne. En plus de différences entre les législations nationales applicables, il existe sans aucun doute des différences dans la structure du marché immobilier et dans les coutumes et pratiques locales. Les intérêts du particulier qui souhaite exercer sa liberté d' établissement sont à mettre en balance avec ceux de ses clients potentiels, qui sont en droit d' attendre que leur conseiller professionnel possède les connaissances nécessaires, y compris celles de la législation locale. Si un agent immobilier d' un autre État membre avait automatiquement le droit d' agir comme agent immobilier en Espagne du seul fait que les autorités espagnoles ont négligé d' instituer les procédures nécessaires à la reconnaissance des qualifications acquises dans d' autres États membres, comme le requièrent les arrêts Heylens et Vlassopoulou, le danger serait trop grand de voir des particuliers subir un préjudice du fait des mauvais conseils d' un agent immobilier n' ayant pas une connaissance suffisante du cadre légal et professionnel dans lequel les agents immobiliers opèrent en Espagne.

31. Toutefois, un tel danger n' existerait pas s' il s' avérait par la suite que l' agent immobilier possédait toutes les connaissances nécessaires dans la mesure où ses diplômes acquis dans un autre État membre étaient pleinement équivalents à ceux requis en Espagne. En conséquence, il nous semble que la solution appropriée est que la juridiction nationale devant laquelle les poursuites sont intentées ne puisse pas condamner l' agent immobilier accusé, à moins que l' autorité qui le poursuit ne démontre que les qualifications obtenues par l' intéressé dans un autre État membre ne correspondent pas pleinement à celles requises en droit national. Cette solution, plus que celle proposée par la Commission, paraît compatible avec l' arrêt Auer II.

32. Nous ajouterons que si la juridiction nationale parvient à la conclusion que les titres sont partiellement équivalents, le degré d' équivalence est une question à prendre en considération dans la détermination de toute sanction. A notre avis, il serait contraire au principe de proportionnalité que, par exemple, la juridiction nationale traite avec la même rigueur une personne ne possédant aucun diplôme pertinent et une personne ayant acquis dans un autre État membre des qualifications qui sont dans une large mesure équivalentes à celles requises en droit national.

Conclusion

33. En conséquence, nous sommes d' avis qu' il y a lieu de répondre aux questions déférées à la Cour par le Juzgado de Instrucción n 20 de Madrid de la manière suivante:

"1) Lorsqu' un ressortissant d' un État membre souhaite exercer sa profession d' agent immobilier dans un autre État membre dans lequel cette profession est réservée à des personnes possédant des qualifications spécifiques, les autorités compétentes du second État membre doivent examiner si et dans quelle mesure tout titre obtenu par la personne concernée dans le premier État membre est équivalent à ceux requis dans le second État membre. Au cours de cet examen, les autorités compétentes peuvent également tenir compte des différences objectives relatives au cadre juridique et commercial dans lequel la profession est exercée et à son champ d' activité dans les États membres respectifs. Lorsque l' examen amène à la conclusion que les qualifications obtenues dans le premier État membre ne correspondent pas pleinement à celles requises dans le second État membre, l' intéressé peut être tenu de démontrer, en particulier par le biais d' un examen, qu' il a acquis les connaissances et aptitudes que n' attestaient pas les titres obtenus dans le premier État membre. Lorsque la parfaite équivalence des qualifications obtenues dans le premier État membre n' est pas reconnue, l' intéressé est en droit d' être informé des motifs de cette décision et doit être en mesure de l' attaquer en justice, de manière à ce que sa conformité avec le droit communautaire puisse être contrôlée.

2) Si les autorités compétentes dans le second État membre n' ont pas établi de procédure administrative appropriée pour examiner l' équivalence des titres acquis dans d' autres États membres et que la personne concernée s' est adressée à une association professionnelle qui a le pouvoir légal de réglementer l' admission à la profession et a, sans réponse motivée appropriée de sa part, commencé à exercer l' activité d' agent immobilier, elle ne peut faire l' objet d' aucune condamnation pénale pour avoir exercé cette profession sans posséder les titres nécessaires, à moins qu' il soit établi que les qualifications obtenues dans le premier État membre ne sont pas pleinement équivalentes à celles requises dans le second. Si les titres ne correspondent pas parfaitement, le degré d' équivalence doit être pris en considération dans la détermination de toute sanction."

(*) Langue originale: l' anglais.