Affaire C-197/06

Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW

et

Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars

contre

Willem Van Leuken

(demande de décision préjudicielle, introduite par

le voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt)

«Reconnaissance de diplômes — Directive 89/48/CEE — Agent immobilier»

Sommaire de l'arrêt

1. Libre circulation des personnes — Liberté d'établissement — Libre prestation des services — Reconnaissance des diplômes d'enseignement supérieur sanctionnant des formations professionnelles d'une durée minimale de trois ans — Directive 89/48

(Directive du Conseil 89/48, art. 4, § 1, b), al. 3)

2. Libre circulation des personnes — Liberté d'établissement — Libre prestation des services — Reconnaissance des diplômes d'enseignement supérieur sanctionnant des formations professionnelles d'une durée minimale de trois ans — Directive 89/48

(Directive du Conseil 89/48, art. 3 et 4)

1. En ce qui concerne les professions «dont l’exercice exige une connaissance précise du droit national et dont un élément essentiel et constant de l’activité est la fourniture de conseils et/ou d’assistance concernant le droit national», l’État membre d’accueil peut, par dérogation au principe posé à l’article 4, paragraphe 1, sous b), troisième alinéa, de la directive 89/48, relative à un système général de reconnaissance des diplômes d’enseignement supérieur qui sanctionnent des formations professionnelles d’une durée minimale de trois ans, telle que modifiée par la directive 2001/19, prescrire soit un stage d’adaptation, soit une épreuve d’aptitude. Le contenu de la formation prescrite par un État membre qui réglemente une profession est un critère particulièrement pertinent pour déduire les exigences liées à l’exercice de celle-ci. Il ne saurait, par conséquent, être considéré qu’une profession dont l’accès est ouvert à des personnes n’ayant pas reçu une formation significative en droit constitue une profession «dont l’exercice exige une connaissance précise du droit national».

(cf. points 36, 38)

2. Les articles 3 et 4 de la directive 89/48, relative à un système général de reconnaissance des diplômes d’enseignement supérieur qui sanctionnent des formations professionnelles d’une durée minimale de trois ans, telle que modifiée par la directive 2001/19, s’opposent à une réglementation d’un État membre qui subordonne l’accomplissement, sur son territoire, de certaines activités relevant de la profession réglementée d’agent immobilier par un prestataire établi dans un autre État membre ayant conclu un accord de coopération avec un agent immobilier dûment agréé dans l’État membre d’accueil à une autorisation dont l’octroi est soumis à la réussite d’une épreuve d’aptitude en droit.

En effet, dans des circonstances où il s'avère, ce qu'il appartient au juge national de vérifier, qu'à la suite de la conclusion d'un tel accord de coopération, ledit prestataire n'exerce pas tous les aspects de la profession réglementée d’agent immobilier telle que celle-ci est définie dans l’État membre d’accueil, mais seulement certaines des activités professionnelles réglementées constituant cette profession, sans intervenir dans les aspects juridiques de la vente, l’obligation lui imposée de se soumettre à des mesures de compensation en ce qui concerne ses connaissances du droit de l’État membre dont il s’agit va manifestement au-delà de ce qui est nécessaire pour protéger les destinataires des services contre le risque d’une assistance inadéquate quant aux aspects juridiques de la vente.

(cf. points 40-41, 43 et disp.)

ARRÊT DE LA COUR (deuxième chambre)

17 avril 2008 ( )

«Reconnaissance de diplômes – Directive 89/48/CEE – Agent immobilier»

Dans l’affaire C‑197/06,

ayant pour objet une demande de décision préjudicielle au titre de l’article 234 CE, introduite par le voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt (Belgique), par décision du 28 avril 2006, parvenue à la Cour le 3 mai 2006, dans la procédure

Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW,

Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars

contre

Willem Van Leuken,

LA COUR (deuxième chambre),

composée de M. C. W. A. Timmermans, président de chambre, MM. K. Schiemann (rapporteur), J. Makarczyk, P. Kūris et J.‑C. Bonichot, juges,

avocat général: M. P. Mengozzi,

greffier: M. M.‑A. Gaudissart, chef d’unité,

vu la procédure écrite et à la suite de l’audience du 6 septembre 2007,

considérant les observations présentées:

– pour la Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW et le Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, par Me S. Beer, advocaat,

– pour M. Van Leuken, par Mes P. Berben et H. Lamon, advocaten,

– pour le gouvernement néerlandais, par Mme C. Wissels, en qualité d’agent,

– pour le Conseil de l’Union européenne, par M. F. Florindo Gijón, Mmes K. Michoel et A.‑M. Colaert, en qualité d’agents,

– pour la Commission des Communautés européennes, par MM. H. Støvlbæk et W. Wils, en qualité d’agents,

vu la décision prise, l’avocat général entendu, de juger l’affaire sans conclusions,

rend le présent

Arrêt

1 La demande de décision préjudicielle porte sur l’interprétation de la directive 89/48/CEE du Conseil, du 21 décembre 1988, relative à un système général de reconnaissance des diplômes d’enseignement supérieur qui sanctionnent des formations professionnelles d’une durée minimale de trois ans (JO 1989, L 19, p. 16), telle que modifiée par la directive 2001/19/CE du Parlement européen et du Conseil, du 14 mai 2001 (JO L 206, p. 1, ci-après la «directive 89/48»), ainsi que de l’article 49 CE.

2 Cette demande a été présentée dans le cadre d’une procédure visant à faire constater le non-respect d’un ordre de cessation intimé par un jugement rendu le 10 janvier 2003 par le voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt zetelend zoals in kortgeding (président du tribunal de commerce de Hasselt siégeant comme en référé), intentée par la Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW (Confédération des Immobiliers de Belgique ASBL, ci-après la «CIB») ainsi que par le Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (Institut professionnel des agents immobiliers, ci-après le «BIV») à l’encontre de M. Van Leuken et portant sur l’exercice, par ce dernier, en Belgique, de certaines activités professionnelles relevant de la profession réglementée d’agent immobilier.

Le cadre juridique

La directive 89/48

3 Il ressort des troisième et quatrième considérants de la directive 89/48 que celle-ci a pour objet de mettre en œuvre un système général de reconnaissance des diplômes visant à faciliter l’exercice, par les citoyens européens, de toutes les activités professionnelles subordonnées, dans un État membre d’accueil, à la possession d’une formation postsecondaire.

4 Aux termes de son article 2, la directive 89/48 s’applique à tout ressortissant d’un État membre voulant exercer, à titre indépendant ou salarié, une profession réglementée dans un État membre d’accueil.

5 L’article 3, premier alinéa, sous b), de cette directive prévoit que, lorsque, dans un État membre d’accueil, l’accès à une profession réglementée ou l’exercice de celle-ci est subordonné à la possession d’un diplôme, l’autorité compétente de cet État membre ne peut refuser à un ressortissant d’un État membre (ci-après le «demandeur»), pour défaut de qualification, d’accéder à cette profession ou de l’exercer dans les mêmes conditions que les nationaux si celui-ci, d’une part, a exercé à plein temps cette profession pendant deux ans au cours des dix années précédentes dans un autre État membre qui ne réglemente pas cette profession et, d’autre part, possède des titres de formation répondant à certains critères.

6 Nonobstant l’article 3 de la directive 89/48, l’article 4 de celle-ci permet à l’État membre d’accueil d’exiger du demandeur, dans certaines conditions qui y sont définies, qu’il prouve la possession d’une expérience professionnelle d’une durée déterminée, qu’il accomplisse un stage d’adaptation pendant trois ans au maximum ou qu’il se soumette à une épreuve d’aptitude (ci-après les «mesures de compensation»). Ledit article 4 fixe certaines règles et conditions applicables à ces mesures de compensation.

7 Ainsi, selon l’article 4, paragraphe 1, sous b), troisième alinéa, de cette directive, l’État membre d’accueil qui impose des mesures de compensation doit en principe laisser au demandeur le choix entre le stage d’adaptation et l’épreuve d’aptitude. Néanmoins, en ce qui concerne les professions «dont l’exercice exige une connaissance précise du droit national et dont un élément essentiel et constant de l’activité est la fourniture de conseils et/ou d’assistance concernant le droit national», l’État membre d’accueil peut, par dérogation à ce principe, prescrire soit un stage d’adaptation, soit une épreuve d’aptitude.

Le droit belge

8 L’article 3 de la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services (Belgisch Staatsblad, du 27 mars 1976, p. 3604), telle que modifiée par la loi-programme du 10 février 1998 (Belgisch Staatsblad, du 21 février 1998, p. 4889, ci‑après la «loi-cadre»), dispose:

«Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, une profession réglementée en exécution de la présente loi, ou en porter le titre professionnel, s’il n’est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires ou si, étant établi à l’étranger, il n’a obtenu l’autorisation d’exercer occasionnellement cette profession.

Lorsque la profession réglementée est exercée dans le cadre d’une personne morale, l’alinéa précédent est uniquement applicable à celui ou ceux de ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent personnellement l’activité réglementée ou qui ont la direction effective des services où elle est exercée. À défaut de ces personnes, l’obligation énoncée à l’alinéa 1er s’applique à un administrateur ou à un gérant ou à un associé actif de la personne morale désigné à cet effet.

[...]»

9 S’agissant des agents immobiliers, la loi-cadre a été mise en œuvre par l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier (Belgisch Staatsblad, du 13 octobre 1993, p. 22447), tel que modifié par l’arrêté royal du 2 mai 1996 (Belgisch Staatsblad, du 8 juin 1996, p. 15773). L’article 2 dudit arrêté royal tel que modifié dispose:

«Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier, ou porter le titre professionnel d’‘agent immobilier agréé B.I.V.’ ou d’‘agent immobilier stagiaire’, s’il n’est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires tenus par [le BIV] ou si, étant établi à l’étranger, il n’a obtenu l’autorisation d’exercer occasionnellement cette profession. [...]»

10 L’article 6 de ce même arrêté royal tel que modifié dispose:

«L’inscription au tableau des titulaires est subordonnée à l’accomplissement de manière satisfaisante d’un stage d’un an.

Les porteurs d’un [diplôme prescrit par un autre État membre de la Communauté européenne ou un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen, du 2 mai 1992 (JO 1994, L 1, p. 3), pour accéder à la profession d’agent immobilier sur son territoire ou l’y exercer] sont dispensés du stage. Néanmoins, dans les cas énumérés à l’article 4, [paragraphe 1, sous b),] de la directive [89/48], pour obtenir leur inscription au tableau des titulaires, la chambre exécutive [du BIV] peut leur imposer, à leur choix, soit d’accomplir un stage d’adaptation d’un an soit de se soumettre à une épreuve d’aptitude.

[...]»

11 La loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du consommateur (Belgisch Staatsblad, du 29 août 1991, p. 18712) prévoit à son article 93:

«Est interdit tout acte contraire aux usages honnêtes en matière commerciale par lequel un vendeur porte atteinte ou peut porter atteinte aux intérêts professionnels d’un ou de plusieurs autres vendeurs.»

12 L’article 95, premier alinéa, de la même loi dispose:

«Le président du tribunal de commerce constate l’existence et ordonne la cessation d’un acte, même pénalement réprimé, constituant une infraction aux dispositions de la présente loi.»

Le droit néerlandais

13 Il ressort des observations présentées par le gouvernement néerlandais et par la Commission des Communautés européennes lors de l’audience que, depuis le 1er mars 2001, la profession d’agent immobilier n’est plus réglementée aux Pays-Bas.

Le litige au principal et les questions préjudicielles

Les parties au principal

14 La CIB est une association sans but lucratif de droit belge dont l’objet statutaire est de défendre les intérêts des agents immobiliers agréés en Belgique. Le BIV est une personne morale de droit public belge regroupant les agents immobiliers agréés établis en Belgique.

15 M. Van Leuken est un agent immobilier établi aux Pays-Bas. Il exerce sous la dénomination commerciale «Grensland Makelaars – onderdeel van Van Leuken vastgoed» (ci-après «Grensland»). Selon les indications fournies par M. Van Leuken, qu’il incombe à la juridiction de renvoi de vérifier, celui-ci est spécialisé dans la vente de biens sis en Belgique à une clientèle néerlandaise. Il a établi son bureau dans un ancien poste de douane à la frontière entre les Pays-Bas et la Belgique.

La procédure en cessation

16 Le 11 mars 2002, M. Van Leuken a été cité dans le cadre d’une action en cessation devant la juridiction de renvoi par la CIB et le BIV qui lui reprochaient d’exercer en Belgique une activité professionnelle d’agent immobilier au mépris de l’article 3 de la loi-cadre et de commettre, de ce fait, une infraction à l’article 93 de la loi du 14 juillet 1991.

17 Par jugement du 10 janvier 2003, cette action a été déclarée recevable et en grande partie fondée. M. Van Leuken s’est vu interdire «d’exercer l’activité d’agent immobilier et de se présenter de quelque manière que ce soit, oralement ou par écrit, comme exerçant une activité d’intermédiaire en vue de la vente, de l’achat, de l’échange, de la location ou de la cession de biens immobiliers, de droits immobiliers et de fonds de commerce portant sur des biens immobiliers sis en Belgique, étant entendu que cette interdiction ne sortira ses effets que jusqu’au moment où [M. Van Leuken] aura satisfait à la réglementation belge et européenne en vigueur».

18 M. Van Leuken a, en outre, été condamné au paiement d’une astreinte de 3 700 euros par infraction constatée à partir de l’expiration d’un délai de six mois depuis la signification du jugement, l’astreinte encourue étant plafonnée à un montant total de 100 000 euros.

19 Dans le cadre de cette procédure en cessation, M. Van Leuken avait soutenu ne pas exercer d’activité d’agent immobilier sur le territoire belge, étant donné que son bureau est établi aux Pays-Bas et que, bien qu’il intervienne comme intermédiaire pour la vente de biens immobiliers sis en Belgique, il n’en fait de la publicité qu’aux Pays-Bas. Ces arguments ont été rejetés dans les termes suivants:

«On ne saurait raisonnablement contester que [M. Van Leuken], alors qu’il n’est pas établi qu’il recourt à des agents immobiliers locaux dans l’exercice de son activité d’intermédiaire en vue de vendre des biens immobiliers sis en Belgique, exerce également certaines de ses activités en Belgique, comme l’accompagnement de candidats acquéreurs dans la visite du bien offert à la vente. Cet [accompagnement] peut difficilement être conçu comme une activité subalterne. Compte tenu de la nature de l’activité professionnelle [concernée], on ne saurait raisonnablement contester que [M. Van Leuken ] exerce à tout le moins une partie essentielle de son activité d’agent sur le lieu où se trouve le bien, quelle que soit l’adresse à laquelle il a établi son bureau ou le média dans lequel il fait de la publicité.»

La demande d’autorisation en vue d’exercer occasionnellement la profession d’agent immobilier en Belgique

20 Alors que la procédure en cessation était pendante, M. Van Leuken avait introduit, le 15 mai 2002, une demande auprès du BIV visant à être autorisé à exercer occasionnellement la profession d’agent immobilier sur le territoire belge.

21 Le BIV avait donné suite à cette demande en imposant à M. Van Leuken, comme condition préalable, une épreuve d’aptitude dans neuf matières juridiques. Selon le BIV, l’exercice de la profession d’agent immobilier requiert une bonne connaissance du droit immobilier au sens large. Le BIV a également considéré que, dans toutes les professions de service, l’obligation d’informer peut être considérée comme à ce point essentielle que le demandeur ne saurait en être affranchi. De plus, le conseil et/ou l’assistance en droit belge serait une partie essentielle et indissociable de l’exercice de l’activité professionnelle d’agent immobilier. Pour ces raisons, le BIV a estimé qu’il était nécessaire d’imposer à M. Van Leuken une épreuve d’aptitude, plutôt que de lui laisser le choix entre un stage d’adaptation et une telle épreuve.

22 Compte tenu de l’étendue des matières juridiques couvertes par l’épreuve d’aptitude, M. Van Leuken a décidé de ne pas s’y présenter.

La réorganisation des activités de M. Van Leuken

23 M. Van Leuken affirme qu’il a réorganisé ses activités, afin de se conformer à l’ordre de cessation intimé par le jugement du 10 janvier 2003. À cet effet, il aurait conclu le 30 septembre 2003 un accord de coopération avec un agent immobilier établi en Belgique et agréé par le BIV, Mme van Asten (ci-après l’«accord de coopération»).

24 En application de cet accord, M. Van Leuken fait désormais appel à Mme van Asten, qui a été désignée comme gérante de Grensland et inscrite en cette qualité à la Chambre de commerce d’Eindhoven (Pays-Bas), pour intervenir comme intermédiaire dans la vente de biens immobiliers sis en Belgique. Toutes les activités de Grensland sont exercées en Belgique soit par Mme van Asten, soit par M. Van Leuken agissant pour le compte et sous la responsabilité de Mme van Asten.

La demande de jugement déclaratoire

25 Après que le jugement du 10 janvier 2003 a été signifié à M. Van Leuken, la CIB et le BIV ont introduit, le 27 mai 2004, une première demande de jugement déclaratoire des astreintes encourues. Cette demande a été déclarée fondée à concurrence de 14 800 euros par un jugement du 26 novembre 2004 contre lequel M. Van Leuken n’a pas exercé de recours, s’acquittant par ailleurs de ce montant.

26 Le 25 octobre 2005, la CIB et le BIV ont de nouveau saisi le voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt en vue de faire constater que M. Van Leuken ne s’est pas conformé à l’ordre de cessation intimé par le jugement du 10 janvier 2003 et, partant, d’entendre dire pour droit que le montant définitif de l’astreinte encourue conformément à ce jugement s’élève à 100 000 euros.

27 La CIB et le BIV se fondent, à cet égard, sur la publicité relative à la mise en vente de plus de 50 habitations et autres biens immobiliers sis en Belgique figurant sur le site Internet www.grensland.nl.

28 Ils se réfèrent également à un procès-verbal d’un huissier de justice belge ayant constaté que M. Van Leuken a guidé sur place un candidat acquéreur d’un bien immobilier sis en Belgique et a apporté des commentaires techniques sur la construction de ce bien. Lors de cette visite, M. Van Leuken a remis aux acquéreurs éventuels une brochure contenant des informations sur ledit bien immobilier, sur laquelle figure la mention que les activités de droit belge sont exercées à l’intervention de la gérante Mme van Asten, qui est agréée par le BIV. Cette information figure également sur le site Internet de Grensland.

29 Le juge de renvoi se demande, dans ces circonstances, si un agent immobilier établi aux Pays-Bas qui présente à la vente des biens immobiliers sis en Belgique enfreint l’ordre de cessation imposé par le jugement du 10 janvier 2003 lorsqu’il organise son activité sous la forme d’une coopération avec un agent immobilier belge agréé par le BIV.

30 C’est dans ces circonstances que le voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt a décidé de surseoir à statuer et de poser à la Cour les questions préjudicielles suivantes:

«1) Faut-il interpréter les articles 3 et 4 de la directive 89/48 […] en ce sens qu’un agent immobilier établi aux Pays-Bas qui accomplit des activités de courtage immobilier en Belgique ne doit plus satisfaire aux conditions fixées par le législateur belge en exécution de ladite directive […] lorsqu’il a conclu un accord de coopération avec un agent immobilier établi en Belgique et agréé par [le BIV], et s’organise de telle manière que i) pour les activités en Belgique, le consommateur puisse toujours s’adresser à cet agent immobilier agréé en Belgique et ii) cette coopération soit vantée dans la publicité, à savoir en faisant état de l’intervention de cet agent immobilier agréé en Belgique par le BIV lorsque des activités sont accomplies selon le droit belge,

ou

faut-il interpréter les articles 3 et 4 de la directive 89/48 […] en ce sens qu’un agent immobilier établi aux Pays-Bas qui accomplit des activités de courtage immobilier en Belgique doit en tout cas satisfaire aux conditions fixées par le législateur belge en exécution de ladite directive […], sans égard pour l’éventuel accord de coopération [conclu par cet agent immobilier] avec un agent immobilier agréé en Belgique qui prête son concours pour des activités [accomplies] selon le droit belge[?]

2) Si la Cour [retient la seconde branche de l’alternative], n’en découle-t-il pas que cette même directive et les dispositions nationales prises en exécution de celle-ci sont contraires à l’article 49 [...] CE […], en ce que, dans cette interprétation, ladite directive et les dispositions nationales prises en exécution de celle‑ci isolent, de manière critiquable, artificielle et sans justification objective, le marché du courtage des biens immobiliers sis en Belgique de tous liens de coopération entre les agents immobiliers indépendants établis dans différents États membres ([Royaume de] Belgique et [Royaume des] Pays-Bas), dont l’un au moins (l’agent immobilier [établi en Belgique]) satisfait aux conditions fixées par la directive et les dispositions nationales [susmentionnées], en sorte que l’exigence que l’agent [immobilier établi aux Pays-Bas] satisfasse en outre à ces conditions [...] équivaut à une discrimination indirecte en raison de la nationalité et constitue à tout le moins une restriction non discriminatoire interdite[?]»

Sur la première question

31 Il ressort du dossier transmis à la Cour qu’il est reproché au défendeur au principal, même après la réorganisation de ses activités par suite de la conclusion de l’accord de coopération, d’avoir exercé, en Belgique, certaines activités relevant, en vertu de la réglementation belge, de la profession réglementée d’agent immobilier sans avoir obtenu au préalable une autorisation d’y exercer cette profession. Les activités qui lui sont reprochées dans l’espèce au principal sont, d’une part, de faire de la publicité pour des biens immobiliers sis en Belgique sur un site Internet et, d’autre part, de guider sur place des candidats acquéreurs à l’occasion de la visite de tels biens en apportant des commentaires techniques sur la construction de ceux-ci. Il ressort dudit dossier et des observations des parties au principal, qu’il appartient au juge de renvoi de vérifier, que les autres activités, notamment celles ayant trait aux aspects juridiques de la vente, sont, en vertu de l’accord de coopération, accomplies à l’intervention d’un agent immobilier dûment agréé en Belgique.

32 Il y a, par conséquent, lieu de considérer que, par sa première question, la juridiction de renvoi cherche à savoir, en substance, si les articles 3 et 4 de la directive 89/48 s’opposent à une réglementation d’un État membre qui subordonne l’accomplissement, sur son territoire, d’activités telles que celles en cause au principal par un prestataire établi dans un autre État membre et se trouvant dans une situation telle que celle du défendeur au principal à une autorisation dont l’octroi est soumis à la réussite d’une épreuve d’aptitude en droit.

33 L’article 3, premier alinéa, sous b), de cette directive prévoit qu’un État membre ne peut refuser à un ressortissant d’un État membre, pour défaut de qualification, d’exercer une profession réglementée sur son territoire si ce dernier satisfait à certains critères quant à ses qualifications professionnelles. Il n’a pas été contesté devant la Cour que M. Van Leuken satisfait aux critères en question, ce qu’il appartient cependant au juge de renvoi de vérifier.

34 Nonobstant l’article 3 de la directive 89/48, l’article 4 de celle-ci permet à l’État membre d’accueil d’exiger du demandeur, dans certaines conditions qui y sont définies, qu’il se soumette à des mesures de compensation.

Sur le choix de la mesure de compensation

35 Il ressort de l’article 4, paragraphe 1, sous b), troisième alinéa, de cette directive que l’État membre d’accueil qui impose des mesures de compensation doit, en principe, laisser au demandeur le choix entre un stage d’adaptation et une épreuve d’aptitude.

36 Toutefois, en ce qui concerne les professions «dont l’exercice exige une connaissance précise du droit national et dont un élément essentiel et constant de l’activité est la fourniture de conseils et/ou d’assistance concernant le droit national», l’État membre d’accueil peut, par dérogation au principe posé à l’article 4, paragraphe 1, sous b), troisième alinéa, de la directive 89/48, prescrire soit un stage d’adaptation, soit une épreuve d’aptitude.

37 À la lumière des indications en ce qui concerne la formation d’agent immobilier en Belgique fournies à la Cour par la Commission lors de l’audience, qu’il appartient au juge de renvoi de vérifier, il n’apparaît néanmoins pas qu’il s’agisse d’une profession relevant du champ d’application de cette dérogation. En effet, selon ces indications, il suffirait d’être titulaire d’un diplôme belge d’ingénieur civil, d’ingénieur agronome ou d’ingénieur technicien ou industriel pour pouvoir accéder à la profession d’agent immobilier en Belgique et les formations sanctionnées par ces diplômes ne comporteraient pas d’enseignement juridique significatif.

38 Or, comme la Cour l’a déjà jugé, le contenu de la formation prescrite par un État membre qui réglemente une profession est un critère particulièrement pertinent pour déduire les exigences liées à l’exercice de celle-ci (arrêt du 7 septembre 2006, Price, C‑149/05, Rec. p. I‑7691, point 55). Il ne saurait, par conséquent, être considéré qu’une profession dont l’accès est ouvert à des personnes n’ayant pas reçu une formation significative en droit constitue une profession «dont l’exercice exige une connaissance précise du droit national».

Sur la proportionnalité des mesures de compensation

39 En tout état de cause, la portée de l’article 4 de la directive 89/48, autorisant expressément des mesures de compensation, doit être limitée aux cas où celles-ci s’avéreraient proportionnées au but recherché (arrêt du 19 janvier 2006, Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, C‑330/03, Rec. p. I‑801, point 24).

40 À cet égard, il convient de rappeler que, ainsi qu’il a été exposé au point 31 du présent arrêt, à tout le moins à la suite de la réorganisation de ses activités par la conclusion de l’accord de coopération, M. Van Leuken n’aurait plus exercé tous les aspects de la profession réglementée d’agent immobilier telle que celle-ci est définie en Belgique, mais qu’il y aurait exercé seulement certaines des activités professionnelles réglementées constituant cette profession. En particulier, il ne serait plus intervenu, selon ses affirmations, dans les aspects juridiques de la vente, ces derniers étant assumés, en vertu de l’accord de coopération, par Mme van Asten, agent immobilier dûment agréé en Belgique. Il appartient au juge de renvoi de vérifier la véracité de ces propos.

41 Dans de telles circonstances, l’obligation imposée à un prestataire de services de se soumettre à des mesures de compensation en ce qui concerne ses connaissances du droit de l’État membre dont il s’agit va manifestement au-delà de ce qui est nécessaire pour protéger les destinataires des services tels que ceux en cause au principal contre le risque d’une assistance inadéquate quant aux aspects juridiques de la vente. En effet, eu égard au mode opératoire tel que décrit au point précédent, les intérêts desdits destinataires sont préservés par l’intervention d’un agent immobilier dûment agréé dans ledit État membre dans chaque opération de vente d’un immeuble sis dans celui-ci de la même manière qu’ils le seraient dans le cadre d’une opération ne faisant intervenir, pour aucun de ses aspects, un intermédiaire établi dans un autre État membre.

Sur les conséquences d’une violation du droit communautaire

42 En ce qui concerne la condamnation à une astreinte dans des conditions telles que celles de la cause au principal, il convient de rappeler qu’un État membre ne peut appliquer une sanction pour une formalité administrative non remplie lorsque l’accomplissement de cette formalité est refusé ou rendu impossible par l’État membre concerné en violation du droit communautaire (voir, en ce sens, arrêt du 6 mars 2007, Placanica e.a., C‑338/04, C‑359/04 et C‑360/04, Rec. p. I‑1891, point 69). Tel est notamment le cas lorsque l’accomplissement de la formalité concernée est subordonné à des conditions contraires au droit communautaire.

43 Eu égard à l’ensemble des considérations qui précèdent, il y a lieu de répondre à la première question que les articles 3 et 4 de la directive 89/48 s’opposent à une réglementation d’un État membre qui subordonne l’accomplissement, sur son territoire, d’activités telles que celles en cause au principal par un prestataire établi dans un autre État membre et se trouvant dans une situation telle que celle du défendeur au principal à une autorisation dont l’octroi est soumis à la réussite d’une épreuve d’aptitude en droit.

Sur la seconde question

44 Compte tenu de la réponse apportée à la première question, il n’y a pas lieu de répondre à la seconde question.

Sur les dépens

45 La procédure revêtant, à l’égard des parties au principal, le caractère d’un incident soulevé devant la juridiction de renvoi, il appartient à celle-ci de statuer sur les dépens. Les frais exposés pour soumettre des observations à la Cour, autres que ceux desdites parties, ne peuvent faire l’objet d’un remboursement.

Par ces motifs, la Cour (deuxième chambre) dit pour droit:

Les articles 3 et 4 de la directive 89/48/CEE du Conseil, du 21 décembre 1988, relative à un système général de reconnaissance des diplômes d’enseignement supérieur qui sanctionnent des formations professionnelles d’une durée minimale de trois ans, telle que modifiée par la directive 2001/19/CE du Parlement européen et du Conseil, du 14 mai 2001, s’opposent à une réglementation d’un État membre qui subordonne l’accomplissement, sur son territoire, d’activités telles que celles en cause au principal par un prestataire établi dans un autre État membre et se trouvant dans une situation telle que celle du défendeur au principal à une autorisation dont l’octroi est soumis à la réussite d’une épreuve d’aptitude en droit.

Signatures