Les termes utilisés par les auteurs de la convention pour exprimer dans les différentes langues officielles ce que traduisent les termes français «en matière de droits réels immobiliers et de baux d'immeubles» trahissent un certain flottement, qui est peut-être à l'origine des interrogations de la haute juridiction néerlandaise.

Il faut noter tout d'abord que, dans la version française, il n'est nullement exclu par le texte que les contestations relatives aux baux d'immeubles doivent être portées devant le tribunal de l'État où l'immeuble est situé, que ces contestations soient relatives à un droit réel ou non, qu'il s'agisse d'un bail à usage d'habitation ou à usage commercial. M. Bellet (JDI, 1965, p. 857) notait déjà qu'il est assez étrange que le texte vise non seulement les litiges relatifs aux droits réels, mais ceux qui concernent les baux d'immeubles.

Les termes néerlandais correspondants, extrêmement larges, ne paraissent pas non plus exclure a priori que toutes les contestations relatives aux droits (qu'ils soient réels ou non) découlant d'un contrat de bail d'immeuble puissent être portées devant le forum rei sitae.

Nous pensons, pour notre part, que les auteurs de la convention ont entendu édicter une compétence exclusive tant en matière de droits réels immobiliers qu'en matière de droits, même personnels, nés à propos de baux d'immeubles à usage d'habitation ou à usage commercial.

On peut, tout d'abord, invoquer en ce sens un argument d'ordre textuel. Le texte allemand de l'article 16, 1o, porte, transposé littéralement en français: «Pour les recours qui ont pour objet des droits réels sur les biens immobiliers ainsi que le loyer ou le bail de biens immobiliers …».

La préoccupation à laquelle les auteurs ont obéi paraît généralement reconnue: l'exclusivité de compétence en matière de droits réels immobiliers, comme l'écrit M. Droz (Compétence judiciaire internationale, p. 100), «se justifie aisément. Les litiges en matière de droits réels immobiliers impliquent souvent des vérifications, enquêtes et expertises qui devront nécessairement être faites au lieu de la situation … Un jugement relatif à un immeuble sera en outre nécessairement exécuté au lieu de la situation».

L'importance que revêtait, aux yeux des auteurs de la convention, cette exclusivité de compétence ressort de l'article 19 (l'incompétence doit être soulevée d'office par le juge) et des articles 28 et 34 (refus de reconnaissance et d'exécution en cas de violation de la règle d'exclusivité).

Mais, la puissance d'attraction de la situation de l'immeuble a conduit à élargir, sur le plan international, les règles de compétence judiciaire reçues en droit interne et, comme le dit M. Droz, «déborde le terrain des purs droits réels pour s'étendre aux baux d'immeubles». M. Bellet, lui aussi, note que «les experts ont estimé que le statut locatif, qu'il concerne l'habitation ou l'exercice d'une profession, était devenu, dans les six pays du marché commun, presque un statut réel». La matière des baux d'immeubles donne lieu non pas seulement à des actions réelles concernant un immeuble, mais à des actions mixtes, c'est-à-dire à des actions qui joignent une action personnelle prenant sa source dans une obligation à une action réelle. En ce cas, en droit interne, quatre des six États contractants laissent au demandeur le choix entre le tribunal du domicile du défendeur et le juge de la situation. M. Battifol (Mélanges Offerhaus-Kollewijn, p. 57) note, quant à lui, que le droit anglais paraît, lui aussi, avoir récemment abandonné la maxime «personalty has no locality». En France et en Italie, il relève une tendance à interpréter le statut réel immobilier de façon plus extensive que le statut réel mobilier parce que la situation d'un meuble est plus fugitive, donc moins significative, et de nature à soulever des difficultés de preuve.

«Il n'en ira plus de même désormais écrit M. Droz — en raison de la formulation de l'article 16. Il est apparu que les baux de locaux d'habitation ou à usage professionnel, les baux commerciaux et les baux ruraux faisaient l'objet, dans chacune des législations des États membres, de règles très particulières … Il est donc justifié que l'application de ces dispositions particulières et complexes ne relève que des juges du pays où elles sont en vigueur …» Il n'est pas exclu non plus que des réglementations nationales ou des usages locaux particuliers puissent s'appliquer également dans le cadre d'un bail commercial, accessoire à un bail civil. Le fait que le bailleur, dans un bail commercial, ne soit lui-même que le locataire de l'immeuble où s'exerce le commerce donné en bail n'est lui-même, tout bien considéré, que d'une importance secondaire.

«Il ne fait aucun doute — conclut M. Droz, appuyé par Mme Weser (Convention communautaire, p. 303) — que les contestations entre bailleurs et locataires, relatives à l'existence ou à l'interprétation du bail, à l'évacuation des locaux et au déguerpissement, tombent bien dans le champ d'application de l'article 16, paragraphe 1».

C'est ainsi qu'en matière d'actions ayant uniquement pour objet le paiement du loyer M. Droz estime, avec raison selon nous, et cela à l'encontre de l'avis de M. Jenard qui a élaboré le rapport sur la convention qu'une telle action n'est pas détachable de l'immeuble loué. Entre autres considérations pertinentes, M. Droz invoque le fait que, si le locataire est condamné, bien souvent une exécution internationale — qui pose toujours de délicats problèmes — n'aura même pas à être envisagée. On pourra aussi exécuter directement le jugement sur les meubles garnissant le local loué. Si l'on permet que l'action en paiement des loyers soit portée dans un pays autre que celui de la situation de l'immeuble, le locataire, à le supposer domicilié dans le premier pays, «ne pourra pas faire valoir, devant le tribunal de ce premier pays, une demande reconventionnelle en compensation des dépenses effectuées pour l'entretien de l'immeuble, imposées par la réglementation locale et déboursées par l'utilisateur pour le compte du propriétaire … Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, on devrait alors faire jouer les dispositions relatives à la connexité pour permettre au juge saisi en second lieu de surseoir à statuer. Il paraît infiniment préférable d'économiser temps et argent en concentrant l'ensemble des problèmes dans le pays de la situation de l'immeuble».

C'est en ce sens qu'a jugé le tribunal d'instance d'Aix-la-Chapelle le 24 octobre 1975, au motif qu'une action en paiement de loyer peut mettre en cause des dispositions de droit national concernant le bail lui-même. Cette juridiction a considéré que, même en ce qui concerne les demandes en paiement du loyer, les dispositions du droit national sur les baux, concernant l'objet du bail, peuvent être déterminantes.

Par contre, le tribunal d'arrondissement d'Amsterdam, dans un jugement du 25 novembre 1975, a rejeté une exception d'incompétence soulevée devant lui dans un litige relatif au paiement d'une somme d'argent réclamée en vertu d'une clause pénale stipulée pour les cas de survenance d'une condition suspensive. L'immeuble était situé en France, le défendeur était domicilié aux Pays-Bas et le tribunal a considéré que l'action ne concernait pas un droit réel immobilier.

Nous ajouterons, à cet égard, une considération de pure opportunité: s'il peut paraître excessif en effet d'obliger deux plaideurs, domiciliés dans le même État, à saisir le tribunal d'un État tiers ou d'un autre État membre dans le ressort duquel l'immeuble est situé lorsque la distance qui sépare les plaideurs du siège de ce tribunal est considérable, il n'en va nullement ainsi en l'espèce, car Wuppertal n'est pas beaucoup plus éloigné d'Arnhem que La Haye.