19.4.93 JournalofficieldesCommunautés européennes N°C108/1
II
(Actespréparatoires ),
COMITÉÉCONOMIQUE ETSOCIAL
AvissurlapropositiondedirectiveduConseilconcernantlaprotectiondesacquéreursdans
lescontratsportantsurl'utilisationd'objetsimmobiliersenrégimedejouissanceàtemps
partagéi1)
(93/C108/01)
Le14août1992,leConseiladécidé,conformément àl'article100AduTraitéinstituantla
Communautééconomiqueeuropéenne,deconsulterleComitééconomiqueetsocialsurla
propositionsusmentionnée .
Lasectiondel'environnement ,delasantépubliqueetdelaconsommation ,chargéede
préparerlestravauxduComitéenlamatière,aélaborésonavisle2février1993(Rapporteur :
M.AtaideFerreira).
Lorsdesa303esessionplénière(séancedu24février1993),leComitééconomiqueetsocial
aadoptél'avissuivantàlamajorité,avecuneabstention .
1.Introduction
1.1.Lephénomènejuridiqueetéconomiquedésigné
parleterme«timeshare»aconnucesdernièresdécen­
nies,dansledomainedulogementtouristique,une
progressionetaacquisuneimportancesocialequ'on
nesauraitignorerauniveaucommunautaire .
1.1.1.Lesproblèmescomplexesauxquelsontàfaire
facelesconsommateurs aumomentdel'acquisition
d'undroitdetimeshare,lecaractèretransfrontalier du
phénomène,lesdivergencesetleslacunesenregistrées
dansleslégislationsnationalesenlamatière,l'ambi­
guïtédesinformationsfourniesparcertainsvendeurs
etlesméthodesdeventeagressives,sontautantde
raisonsjustifiantl'élaborationparlaCommission,àla
demandedeplusieursÉtatsmembres,d'uneproposition
dedirectiveduConseilconcernantlaprotectiondes
acquéreursdanslescontratsportantsurl'utilisation
d'objetsimmobiliersenrégimedejouissanceàtemps
partagé(l).
1.1.2.LeComités'étaitdéjàprononcésurlanécessité
d'établirunelégislationcommunautaire enla
matière(2).1.2.Lapropositiondedirectiveal'examenviseà:
a)rendreobligatoire,lorsdel'établissement du
contrat,lafournitureauxconsommateurs acqué­
reursdetimesharedesinformationspertinenteset
détailléessurlesclausescontractuellesauxquelles
ilssouscriventaumomentdelasignatureducontrat,
laconnaissance decesclausesétantdéterminante
pourqu'ilspuissentconclurelecontratentoute
libertéetconnaissancedecause;
b)contribueràlacréationd'uncadrelégislatifharmo­
niséencequiconcernecertainsaspectsessentiels
dutimeshare,tantdanslespaysdotésd'unelégisla­
tionenlamatièrequedansceuxoùellen'existe
pas.QuatreÉtatsmembresseulement,àsavoirla
France,laGrèce,lePortugaletleRoyaume-Uni ,
disposentdecadresjuridiquesspécifiquesenla
matière,etencoresont-ilssensiblementdivergents
lesunsparrapportauxautres:
—EnFrance,lamultipropriété estconçuecomme
undroitpersonnel,àcaractéristiques strictement
d'obligation,
—EnGrèce,lamultipropriété estconçuecomme
undroitdelocation,
—AuPortugal,lamultipropriété estconçue
commeundroitréel,àcaractéristiques stricte­
mentd'obligationégalement,
(»)JOn°C222du29.8.1992,p.5.
(2)JOn°C49du24.2.1992.—AuRoyaume-Uni ,lamultipropriété estconçue
selonlaformuledu«club-trustee»;

N°C108/2 JournalofficieldesCommunautés européennes19.4.93
respecteleprincipedelasubsidiarité,ceaquoinous
souscrivons .
2.3.1.IlresteraloisibleauxÉtatsmembresderégle­
menterlesaspectsrestants,etnotammentlamatière
relativeàlanaturejuridiquedudroit,toutenmainte­
nantladiversitédesstatutsexistantactuellement .
2.3.2.Toutefois,lapropositionnevapasassezloin
pourcequiestdesréglementations financièresdestinées
àprotégerl'acquéreur.Aussi,leComitésuggèreque
touteslesopérationsde«Timeshare»soientobligatoi­
rementenregistréesdansl'Étatmembreoùlebienest
situé,qu'ellespuissentfournirdesgarantiesfinancières
etqu'ellessoientréaliséesselonuncodedeconduite
définissantclairementlecontenudecettedirectiveainsi
qued'autreslégislationsvisantàprotégerleconsomma­
teur.
2.4.Ilestàcraindrequelecadrelégislatifproposé,
dontilfautadmettrequ'ilcorrespondàcequ'ilétait
possibledefaire,nesoitpasappropriépouratténuerle
caractèreconflictuelquepourraientrevêtirlesrelations
entrelestitulairesdutimeshareetlevraipropriétaire/
gestionnaire,voireentrelesdiverstitulaireseux-mêmes .
2.4.1.Ladivisionexcessiveetlacomplexitédespou­
voirsjuridiquesentrelebienetlestitulairesdonnera
lieuàdesproblèmescompliquésenmatièredegrands
travauxrelatifsàlarénovationetàl'entretiendubien
et,danslecasextrême,d'abandondel'exploitation
touristiquedecelui-ciparlegestionnaire,quisont
autantd'aspectstrèssensiblesqueleslégislationsnatio­
nalesspécifiquesci-dessusmentionnées ,àl'exception
delalégislationportugaise,abordentàpeineetpour
lesquelsladirectiveneproposenaturellement pasde
solutions.c)assurerauconsommateur-acquéreur undélaide
réflexionsuffisammentlongpourluipermettred'a­
nalyserattentivement etentièrementlesclauses
contractuelles auxquellesilasouscritaumoment
delasignatureducontrat;
d)prévoirl'inscriptionaucontratd'undélaide
réflexionpluslonglorsqueleconsommateur asigné
lecontratd'acquisitiondutitredetimesharedans
unpaysétranger,comptetenudecequelorsquedes
ressortissants desÉtatsmembresdelaCommunauté
possèdentdesdroitsdemultipropriété ,pourlaplu­
partd'entreeux,cesdroitsportentsurdesimmeu­
blessituésdansunÉtatautrequeceluideleur
domicile.
1.3.Lapropositiondedirectivecomble,bienque
dansunecertainemesureseulement,unelacunequise
faisaitsentirdanscesecteurd'activitééconomique,tout
enlaissantauxÉtatsmembreslalibertéd'adopterdes
mesurespourl'établissementdegarantiesjuridiqueset
financièresetdesmodalitésrelativesàcesgaranties,et
dedéfinirlanaturejuridiquedutimeshare.
1.4.Lesdisparitésactuellessurleplanlégislatiften­
dentàs'aggraverétantdonnéquel'Espagneetl'Italie
sontentraindepréparerunelégislationspécifiqueen
matièredetimeshare.
2.Observationsgénérales
2.1.Lapropositiondedirectiveàl'examensefonde
surl'article100AduTraitéinstituantlaCommunauté
économiqueeuropéenne .
2.1.1.Ladispositionenquestionvisel'adoptionde
directivespourlerapprochement desdispositionslégis­
lativesayantuneincidencedirectesurl'établissement
etlefonctionnement duMarchéintérieur.
2.1.2.Laquestionseposedesavoirsil'article100A
duTraitéconstituelabasejuridiquelaplusappropriée,
danslamesureoùlaquestiondutimesharen'entre
pasdanslecadredurapprochement deslégislations
nationalesquiontpourobjetl'établissementetlefonc­
tionnementduMarchéintérieur,étantdonnéqu'ilne
s'agitpas,dansdenombreuxcasd'unbienmeuble
oud'undroitmobiliersusceptibledecirculerdansla
Communauté .C'estpourquoi,ànotresens,ilserait
plusopportunderésoudrelaquestionsurlabased'une
conventiond'uniformisation législative.
2.1.3.L'expériencedestravauxpréparatoiresquiont
précédélesConventionseuropéennesactuellementen
vigueur,lalourdeuretlacomplexitéduprocessus,nous
conduisentàacceptercettebasejuridiqueproposéepar
laCommission .
2.2.Lapropositiondedirectivegarantitledroità
l'informationduconsommateur etlalibertédecontrac­
ter,danslamesureoùelleprévoitunmécanismede
défense,àsavoirl'octroid'undélaideréflexionaux
consommateurs-acquéreurs contrelespiègestenduspar
lesméthodesdeventeagressivesdontseserventles
promoteursdeventes.
2.3.Ilestànoterquelapropositiondedirectiveà
l'examenrevêtclairementuncaractèreminimalistequi2.5.Laperiodeminimaled'exercicedudroitd'utili­
sationestfixéedanslapropositionàunesemaine
(7jours).
2.5.1.Ilsembleraisonnabledefixerledélaiminimal
deréalisationdecedroitàtroisans.
2.5.2.Dansl'exposédesmotifsdudocumentdela
Commission,ilestspécifiéquelaformuledutimeshare
peuts'appliqueràd'autresbiens,endehorsdesbâti­
mentsconstruits (patrimoineconstruit).Historique­
ment,ilenaétéainsi,depuislesanimauxdetrait,en
passantparlesvéhicules,jusqu'auxembarcations .
2.5.3.Toutefois,laréglementation communautaire
nedevraitpascouvrirlesbiensimmobiliersengénéral,
maisdel'avisduComitéetcommesuggérédansles
observationsparticulières,s'attacheràrégirlesdomai­
nesconflictuels :lesimmeublesetleurspartiesconnexes
quisontaffectéesàdesactivitéstouristiquesoude
loisirs.

19.4.93 JournalofficieldesCommunautés européennes N°C108/3
3.Observationsspécifiques
I.Article2—Contrat
3.1.Ledroitqu'unvendeurtransfèreous'engageà
transféreràunacquéreurparlaconclusiond'uncontrat
detimeshareestundroitréeloupersonnel,etilne
s'agitenaucuncasd'unrapportlocatif,lalocation
n'impliquantpasl'aliénation.
3.2.Ledroitainsitransféréportesurunepartie
indivisibled'unobjet,d'unappartementindivisible,et
revêtoupeutrevêtirlescaractéristiques d'undroit
réelimmobilier.Aussiya-t-illieud'exclureduchamp
d'applicationdeladirectivelescontratsdelocation
mêmedecourteduréedansdesendroitsdevillégiature .
3.3.Sicertainspaysontconçulecadrejuridiqueen
lamatièreens'inspirantdesprincipesdelalocation,il
n'enrestepasmoinsqu'ils'agitd'uneréalitédifférente,
lalocationétantnéanmoinslecadretypeleplusproche
ouquiprésenteleplusd'analogiespourcomblerlevide
juridiqueenl'absenced'uneréglementation spécifique.
3.4.Aussiconsidérons-nousquelesdispositionsde
ladirectivenedoiventpass'appliquerauxcontratsde
location,mêmedecourtedurée,notammentdansdes
endroitsdevillégiature,c'est-à-direlorsqueletitulaire
(locataire)établitsarelationàlachose(objet)indirecte­
mentparl'intermédiairedupropriétaire,quipeutdans
descasparticuliersmettrefinaucontrat,àladifférence
dutimeshare .liersquiparnaturenesontpasdestinesàdesactivités
deloisirsoudevacances.
3.8.Ilimportederéglementerlesaspectssusmen­
tionnés,danslesecteurdutourisme,oùlasituationest
manifestement anarchique,toutenrenonçantàinterve­
nirdansd'autresdomainesoùl'harmonisation nes'im­
posepasetoùl'interventionestinutile.
3.8.1.Ladirectivedevraitdoncfaireréférenceau
caractèreexclusivementtouristiquedutimeshare,sans
quoioncourraitlerisquedelégiférerdansdesdomaines
oùriennejustifiedelefaire.
3.8.2.Àdéfaut,ilpourraitenrésulterdeseffets
perverspourlesecteurimmobilier,confrontéàdes
difficultésquel'onnesauraitignorer.
III.Article2—Vendeur
3.9.Ladéfinitionde«vendeur»exclutl'application
desdispositionsgénéralesdeladirectiveauxvendeurs
quin'agissentpasdanslecadredeleuractivitéprofes­
sionnelle.
3.10.Lesdéfinitionsde«contratdetimeshare»etde
«bienimmobilier»nefontpasréférenceàl'hypothèse
oùleconsommateur achèteraitplusd'untitredetime­
shareaumomentdelaconclusionducontrat,pourson
usagepersonnel.
3.10.1.Ladirectivedevratenircomptedecepoint
dansunedispositionspécifique,sansmodifierles
conceptsdebasedel'article2,quidoiventtenirlieude
référence.
3.10.2.L'utilisationd'untermegénéraltelque«ven­
deur»dansletextedeladirectivepermettraitqueles
dispositionss'appliquentàunepersonnequi,n'exerçant
pasàtitreprofessionnell'activitédevendeur,décidede
revendresontitredetimeshare .
3.11.Bienquelevendeurdanscettehypothèsene
soitpasunprofessionnel ,ilnoussemblequerienne
justifiequeleconsommateur/acquéreursevoierefuser
leniveauleplusélevédeprotectionauqueliladroit.
Deplus,celapermettraitd'éviterque,parlebiaisdu
mécanismedelarevente,certainesentrepriseséchap­
pentàlaloi.
IV.Article2—Acquéreur
3.12.L'article2limitelechampd'applicationdela
directive,pourcequiestdesacquéreurs,àtouteper­
sonnephysique.
3.12.1.Or,ilpeutarriverquedestitresdetimeshare
soientachetéspardespersonnesmoralesnepoursuivant
pasdebutslucratifs,c'est-à-direendehorsd'uneacti­
vitéprofessionnelle .
3.12.2.'Ceseraitparexemplelecasd'unclubde
retraitésoudetroisièmeâgeseportantacquéreurd'un
timesharepouroffrirdesvacancesàsesmembres,ou
d'uneentrepriseachetantuntimeshareendehorsde
sonactivitéspécifiquepouroffrirdesvacancesàquel­
ques-unsdesesemployés.II.Article2—Bienimmobilier
3.5.Lapropositionexclutdeladéfinitiondebien
immobilierlesbiensimmeublesnonbâtisetnotamment
lesparcsdestinésàdesactivitésdeloisirstemporaires
etutilisantdesbiensmeublesoudémontables .
3.5.1.Entoutétatdecause,sil'intentionestbien,
commecelasembleêtrelecas,d'exclurelesbiens
immeublessansconstructions ,ilconviendrad'amélio­
rerladéfinition.Eneffet,letexteconstituantuneliste
d'exemples,lesexpressionstautologiques comme
«notamment »et«etc.»sontsuperflues.
3.6.Dansl'exposédesmotifsdutextedelaCommis­
sion,l'utilisationdutimesharedanslecadred'activités
nontouristiques (pavillonsd'exposition)estprésentée
commeunavantagedutimeshare.
3.6.1.Dansladéfinition,cettesituationn'estpas
excluebienqu'ellesoitomisedansl'exemple.
3.7.Ilyalieunoussemble-t-ildecirconscrirela
notionde«bien»defaçonàexclurelesbiensimmobi­

N°C108/4 JournalofficieldesCommunautés européennes19.4.93
niràl'acquéreur,etêtredavantagemiseenévidence
quecen'estlecasàl'alinéab).
3.20.Unproblèmequiseposeavecacuitédupoint
devuedel'acquéreurestlasituationdanslaquelleil
peutsetrouver,lorsquelebienimmobilierestgrevé
parunehypothèqueàtitredegarantied'uncrédit
octroyéparuntiersvis-à-visduconstructeur/ven­
deur,avantletransfertdesdroitsautitulairedutitre
detimeshare.L'exécutiondel'hypothèqueentraîne
l'extinctiondesdroitsdutimeshare,avecdesconsé­
quencesgravespoursonacquéreur,quisevoitprivéde
sondroit.
3.20.1.Afinderésoudrecettequestion,enparticulier
danslessystèmes«club-trustee»,ilyalieudeprévoir
dansladirectiveàl'examenquel'acheteurserainformé
durantlesnégociationsaucasoùlevendeurprendrait
unehypothèqueouvendraitsapartàunautrecontrac­
tant.Danscecas,ledroitd'êtreinformésurtoute
hypothèquegrevantunimmeubleetunterraindoitêtre
transféréauxtitulairesdutimeshare.
VII.Article3,d)—Participation
3.21.L'acquéreursevoitgarantirledroitdepartici­
perauprocessusdeprisededécisionsconcernantl'ad­
ministrationdurégimedejouissanceàtempspartagé,
ainsiquelagestionetl'entretiendubienimmobilier
surlequelildisposed'undroitd'habitationpériodique .
3.21.1.Luiestégalementgarantiledroitdedéléguer
unilatéralement l'exercicedecedroitàuntiers.3.13.Ànotresens,lespersonnesmoralesnepoursui­
vantpasdebutslucratifsdoiventêtrecouvertespar
lesdispositionsdeladirectiveaumêmetitrequeles
acquéreursindividuels.
3.14.Ilnes'agitdemodifierladéfinitionde
«consommateur »(personnephysiquequiseporte
acquéreurd'unbienpoursonusagepersonneloucelui
desafamille)maisdel'élargir,àl'instardecequia
déjàétéfaitdansdiverstexteslégislatifs,etcepourdes
raisonspurementpratiquesetd'équité.
3.15.Laprotectiondel'acquéreurd'undroitd'habi­
tationpériodiqueportantsurunbienfuturnonencore
construitdevraimpliquerl'obligation,pourlevendeur,
deprésenteruncahierdeschargesdétailléetventilé,
notammentencequiconcernelescaractéristiques etla
qualitédesmatériauxdeconstructionutilisés.Cette
matièredoitêtretraitéedansl'annexe.
3.15.1.Latransparenceducahierdeschargesaura
poureffetd'empêcherquel'acquéreurdoivesedécider
uniquementsurlabased'unemaquetteoud'unprojet
deconstructiondubienfutur,quipourraitparlasuite
serévélern'avoirrienàvoiraveclaréalité.
3.15.2.Leconsommateur-acquéreur doitêtreauto­
riséàexaminerlebienavantdel'occuperetdeprocéder
aupaiementfinal,demanièreàvérifierqu'ilest
conformeaucahierdescharges.
V.Article3,a)—Construction
3.16.L'attentionestattiréesurlanécessitéd'harmo­
niserlesversionslinguistiquesallemandeetanglaise
aveclaversionfrançaise.
3.17.Ladirective,ousonannexe,devraitprévoir
commeclauseessentielle,unedispositionrelativeau
délaideconstruction ,fixantuneduréelimitéedans
letempspourl'édificationdubienimmobilieretdes
installationsconnexes,afindeprotégerainsilesdroits
desacquéreursafférentsàleurdroitd'habitationpério­
dique,portantsurdesprojetsnonencoreconstruits.
3.18.L'expression«...sousconditionsd'obtenirdes
autoritésdel'État...»devraitêtrereformuléedefaçon
àprendreencomptelesdifférentesautoritésadministra­
tives.Encesens,l'expression«...sousconditionsd'ob­
tenirdesautoritésdel'État,delarégionoulocales,
«ou»desautoritéscompétentes...»seraitpluscorrecte.
VI.Article3,b)—Transfert
3.19.Comptetenudesdispositionsdel'Article100A
duTraité,l'article3,pointb)delapropositionde
directiveàl'examendevraitdisposerquelaventeoula
transmissionseréalise«...libredetoutehypothèque
ouautresobligationsgrevantlebâtimentouleterrain
etcharges,exceptécellesstipuléesaucontratdetime­
share».
3.19.1.Cetteprécisiondevraitfigurerexplicitement
dansl'annexeentantqu'informationessentielleàfour­3.22.L'expériencedesassembleesdecopropriétaires
composéesdedizainesdeconsommateurs-propriétaires
àquiilappartientdeseprononcerenmatièred'adminis­
trationdespartiescommunesdesimmeublesenpro­
priétéhorizontale,nousconduitànousinterrogerquant
aurecoursàlaparticipationtellequ'elleestdéfinie
dansletextedelapropositiondedirective.Ils'agiten
effetderéunirdescentainesdepersonnesdispersées
presquetoujoursdansplusieurspays.S'iln'yapaslieu
deremettreencauselebien-fondédelaparticipation
tellequ'elleestconçuedanslapropositiondedirective,
iln'enrestepasmoinsqueceprincipeestdifficileà
mettreenpratique,cedontilfauttenircompte.
3.23.Lerecoursauprocessusdeprisededécisions
pardesassembléescomposéesdecentainesdeconsom­
mateurs-propriétaires estmanifestement tropcom­
plexe;aussi,outrelefaitdeprévoirlevoteparcorres­
pondance,est-ilplusimportantquelelégislateurnatio­
nalprévoiedesmécanismesderèglementdesconflits,
faisantintervenirlejuged'uneinstanceoud'uneadmi­
nistrationindépendantequipuisseseprononcerrapide­
mentsurlecaractèreréputéexcessifdeschargesliéesà
l'administration etdescoûts,oudésignerunadministra­
teurencasd'abandondugestionnaireoudedifférend
entrelestitulairesdutimeshareetlepropriétaire .

19.4.93 JournalofficieldesCommunautés européennes N°C108/5
VIII.Article3,paragraphe2—Garanties
3.24.Ànotresens,ladirectivedevraitallerplusloin
danscedomaineetprévoirl'obligationdesouscrire
uncontratd'assuranceafindeprotégerlesdroitsde
l'acquéreur,encasdenon-construction ,pourunequel­
conqueraison,dubienimmobilierdanslesdélaisprévus
aucontrat,attenduqueleconceptde«garantiessuffi­
santes»contenudanslapropositionestvague.
3.24.1.Undélaiharmonisépourleremboursement ,
encasdenon-achèvement dubienimmobilier,devrait
égalementfairel'objetd'unementiondansletextede
ladirective.
3.24.2.Ilconviendraitd'inviterlesÉtatsmembresà
adopterdesmesuresinterdisantl'interventionsurle
marchédemédiateursetd'opérateursentimeshare
dépourvusdescapacitéstechniquesetfinancièresnéces­
saires.
3.25.Ainsi,ilyauraitlieud'inclureàl'annexeune
rubriquerelativeàl'assurance-caution pourvicesde
construction del'immeubled'habitationetdeslocaux
etéquipementsconnexes,prévoyantleversementd'une
indemnisation encasdedéfaillanceainsiqu'unegaran­
tiecontred'éventuelsdéfauts,dansundélaiquiserait
fixéparuneréglementation communautaire spécifique.
Lecontenudecetarticle2gagneraitainsienprécision.3.28.1.Lorsque,enraisondecirconstancesparticu­
lières,ilestprocédéàlasignaturedecontratscomplé­
mentaires(avenants),ceux-ciaurontuncaractèresubsi­
diaireetlesdispositionsdesarticles6et7devrontleur
êtreappliquées.
XII.Article7—Rétractation
3.29.Leparagraphe 1erdel'article7deladirective
consacreentermesgénérauxledroitdel'acquéreurà
larétractation,dontilfixeledélaid'exerciceà14jours
calendrier .
3.29.1.LeslégislationsenvigueurauPortugaletau
Royaume-Uni prévoientrespectivement undélaide
7joursetde14jours.
3.29.2.Leslégislationsfrançaiseetgrecquenepré­
voientpasdedélaiderétractation .
3.29.3.Lapropositiondedirectiveprévoitégalement
undélaide28jourscalendrierpourl'exercicedudroit
derétractationquandledroitdejouissanceàtemps
partagéestexercédansunÉtatautrequeceluidu
domicilehabitueldel'acquéreur,mêmelorsquele
contratestsignéaulieuderésidencedel'acquéreur.
3.30.Pourévitertouteconfusion,ilyalieudepré­
voirundélaiuniquederéflexionde28jours,qui
permettraàl'acheteurdeprendreunavisjuridiquedans
l'Étatmembreoùilréside.Cettesolutionluigarantirait
unniveaudeprotectionélevé,sanspourautantcompro­
mettrelanécessaireéquitédanslestransactioriscom­
merciales.
3.31.Quantautraitementconceptueldudroitde
rétractation,laCommissionn'expliquepas,dansson
rapportparailleursbienélaboréetdéveloppé,lesrai­
sonspourlesquelleselleaoptépouruneapproche
différentedecelleprévueàl'article5deladirective
surlescontratsnégociésendehorsdesétablissements
commerciaux (!).Nouspréconisonsuneinterprétation
identiquepourconféreraudroitcommunautaire un
caractèreplusrigoureuxetplusopérationnel,saufsides
raisonsd'ordretechniqueoudejurisprudencejustifient
l'adoptiond'uneautresolution,cedontiln'estfait
mentionnidanslesconsidérants,nidansl'exposédes
motifsdelapropositiondedirectiveàl'examen.
XIII.Article7—Enrichissement nonjustifié/Offres
promotionnelles
3.32.Laquestiondescadeauxoffertsparlevendeur
avantlaconclusionducontratdetimeshareoudurant
lesréunionsdeprésentationnesusciteaucundoute.
3.32.1.Ils'agitd'unetechniquepublicitairedestinée
àattirerdefutursacheteursdetitresdetimeshareetil
apparaîtlégitimequelescadeauxreçusfassentpartie
dupatrimoineduconsommateur .
3.33.Discutableenrevancheestlesortàréserver
auxcadeauxoffertsaprèslaconclusionducontratetIX.Article4—Droitsetobligationsdel'acquéreur
3.26.Cettedispositiondevraitcouvrirlesdroitset
obligationsrespectifsdespartiesaucontratetnon
seulementceuxdel'acquéreur.
3.26.1.Larédactiondecelle-cipourrait,semble-t-il,
êtreamélioréeafindesoulignerlanaturebilatéralede
larelation,toutenadmettantquelapartiecontractante
laplusexposéedoitêtretoutparticulièrement protégée,
conformément àl'article100AduTraité.
X.Article5—Langue
3.27.Leconsommateur-acquéreur doitsevoirgaran­
tirledroitdechoisirlalanguedanslaquelleledocument
établissantlecontratetlesinformationsprévueset
consignéesàl'annexeserontrédigés.
3.27.1.Ceprincipe,quinousparaîtêtreplusobjectif
queceluiquiestproposé,doitêtreinscritdansletexte.
XI.Article6—Contratécrit
3.28.Ilestsouscritàcettedisposition,àsupposer
queledocumentinformatif,mentionnéàl'article5,ou
d'autresannexesaucontrat,nepourrontmodifierou
réduirelaportéedesdispositionsducontrat,qui
devronttoujoursprévaloir. HJOn°L372du31.12.1985,p.3.

N°C108/6 JournalofficieldesCommunautés européennes19.4.93
quinel'auraientpasétéenl'absencedesignaturede
l'acquéreur.
3.34.LeComitéconsidèrequecetyped'incitantest
àdenombreuxégardsdéloyaltantpourlevendeurque
pourl'acquéreur,etilsuggèrequelaremisedescadeaux
promisàcederniernepuisseintervenirqu'aprèspassa­
tionducontrat(c'est-à-direautermedudélaide
réflexionde28jours).Celaseraitpluséquitablepour
lesdeuxpartiesaucontrat.Cesystèmenes'appliquerait
pasauxvoyagesouauxséjoursspécialementdestinés
àfaireconnaîtreconcrètement leprojetàl'acquéreur .
3.34.1.Larestitutiondessommesviséesàl'article7,
paragraphe4,pointa)àl'examen,quiestpresque
toujoursdenaturebilatérale,estuneautrequestion.
3.34.2.Cettequestionestd'autantplusimportante
quelescadeauxenquestionsontparfoisdéterminants
pourlasignatureducontratetqu'aprèsrésiliationde
cedernier,leurnon-restitution entraîneraitunenrichis­
sementnonjustifiépourl'ex-acquéreurd'untitrede
timeshare .constituedansbiendescasundesélémentslesplus
complexesquiamènentleconsommateur àsignerun
contratdetimeshare.
3.38.1.Ilfautsavoirqu'ilexistecertainesclauses
révélantdesinformationsoudessuggestionstrompeu­
ses,denatureàentraînerlanullitéducontratdetime­
share,demêmequ'uneconfusionestparfoiscrééeentre
simplesdroitsd'utilisationstrictosensuetdroitde
propriétéausensclassiqueduterme.Danscescas,
le«recours»àlarésiliationunilatérale (oucondition
résolutoire,auxtermesdel'article7)n'estpaslasolu­
tionappropriéepourfournirunebonnebasedenégo­
ciationplaçantlespartiesaucontratensituationde
négocierentoutebonnefoi,entoutelibertéetentoute
connaissance decause.
3.38.2.Ainsi,l'article8deladirectivedevraitinclure
untroisièmeparagrapheétablissantlanullitédetoute
clauseparlaquelleleconsommateur estinduitenerreur
quantauxcaractéristiques essentielles ,dubienfaisant
l'objetducontrat.
3.38.3.Ilestdescasoùlanullitédelaclause,oule
non-respectdesdispositionsobligatoiresprévuesparla
directive,enraisondeleurcaractèreessentiel,doivent
d'unemanièregénéraleentraînerl'annulabilitéoula
résiliationducontratàl'initiativedel'acquéreur.
3.39.Lapropositionn'abordepaslaquestiondela
publicitémensongèreetdelatechniqueagressivedela
ventedirecte,généralementhorsétablissement ,procédé
parlequelleconsommateur acquéreurd'undroitde
timesharesevoitfournirdesinformationsincomplètes,
voiretrompeuses,sicen'estfausses,etsubituneforte
pressionpsychologique delapartdevendeursexpéri­
mentés.Ondiraquelaquestionestréglementéecomme
ilconvientdansdestextesspécifiques(*),cequin'est
pasexact.
3.40.Ilnousapparaîtd'importanceprimordialed'in­
sérerdansletextedelapropositiondedirectivedes
dispositionsvisantetsanctionnantl'utilisationd'une
publicitéetd'informationstrompeusesoulerecoursà
desméthodesdeventetrèsagressives,d'autantplusque
lespromessesetlateneurdesinformationsdonnéespar
lesvendeursparticulièrement formésàcetexerciceau
momentdel'approchedefuturstitulairesdetimeshare
serévèlentdéterminantespourlasignatureducontrat.
3.41.Ilyauraitégalementlieudeprévoirl'interdic­
tionabsoluedesventeshorsétablissement etd'admettre
quelesagentscommerciauxenimmobiliersoienttenus
des'inscrirepréalablement auregistredupaysoùils
assurentlapromotiondesventesetdeceluidusiège.
XVI.Article9—Conflitsdelois
3.42.Lasolutiontrouvée(article9)pourprévenirles
conflitspouvantrésulterducaractèretransfrontalier
destransactions relativesautimeshareparaît
appropriée,bienqu'ellenesoitpasexemptedetout
risquedeconflitsàpartirdumomentoùlaproposition
neseprononcepasclairementsurlaloiàappliquer.3.35.Danslecommentairedesarticles,laCommis­
sionprécisequeleconceptd'«enrichissement nonjusti­
fié»doitêtreinterprétéausensdeladirective87/102/
CEEdu22décembre,relativeaucréditàlaconsomma­
tion.Lasolutionnousparaîtappropriée.Toutefois,
pourgarantiruneharmonisation efficace,etc'estde
celaqu'ils'agit,ilyalieud'ajouterautextedel'article7
unnouveauparagraphequidisposeexpressémentque
leconceptd'«enrichissement injustifié»doitêtre
entenduausensdel'article7deladirectiveci-dessus
mentionnée .
XIV.Article7—Délaideremboursement
3.36.Lepointb)duparagraphe4del'article7dela
directivestipulequ'ilrevientauxÉtatsmembresd'éta­
blirledélaideremboursement .Or,celapeutengendrer
desdivergenceslégislatives,voiredessituationsdiscri­
minatoiresentrelescitoyenscommunautaires .
3.37.Aussiya-t-illieudeprévoirundélaiderem­
boursementdanslecorpsmêmedutextedeladirective,
oubienunementionobligatoireyrelativeàinclure
dansl'annexe,délaiquinedoitpasexcéderledélaide
réflexionfixéàl'article7delapropositiondedirective
àl'examen.Leremboursement devraêtreeffectuésans
aucunedéductionnipénalité.
XV.Article8—Nullitédelatransaction
3.38.Letextedeladirectivedevraitprévoirune
dispositionrelativeàlapublicitétrompeuse,laquelle C)JOn°L250du19.9.1984;JOn°C180du11.7.1991.

19.4.93 JournalofficieldesCommunautés européennes N°C108/7
3.47.4.Danslecasoulebienouledroitseraient
inscritsdansuneBourseinternationaled'échanges,ily
auraitlieudepréciserleschargesinhérentesausystème
d'échangesetsesconditionsd'accès.
3.47.5.Devrafigureraupointb)oud)del'annexe
lamentionexpressedelanaturedudroit,soncaractère
réeloupersonnelet,danslecasdeclubs,ladéfinition
dulienjuridiqueétabli.
3.47.6.Desinformationsclairesettransparentessur
lesystèmedereventeetlesconditionsderéalisationde
cettedernièredoiventêtrefournies.
3.47.7.Ilconviendrait dementionner lesconsé­
quencesexplicitesdunon-paiementdeschargesexigi­
bles,etnotammentdesredevancespourl'entretienà
chargedel'acquéreur,ainsiquelaloiapplicableet
lajuridictioncompétenteencasdeconflitentrele
propriétaireetletitulaire.
3.47.8.Aucasoùleprix,lorsqu'ils'agitd'unbien
futur,peutfairel'objetd'unerévision,ilconvientd'éta­
bliruneformuled'actualisation .
3.47.9.S'ils'agitdebiensàconstruire,ilyalieude
fixerundélaipourlasignatureducontratoulemoment
oùilpourraêtredisposédutitre,l'acquéreurdevant
êtreinformédesesdroitsencasdenon-respectdu
contratparlevendeurdansledélaiprévu.
3.48.Lesobservationsci-dessuss'ajoutentàcelles
déjàformuléesincidemmentàproposdel'annexeà
l'occasiondel'analysedutextedesarticles.XVII.Modesdepaiement(nouvellesdispositions)
3.43.Aumomentoùl'acquéreursigneuncontrat
de«timeshare»,ilestuniquementtenudeverserun
acomptequiconstitueraounondesarrhesselonque
cesdernièresaurontétéprévuesounondanslecontrat.
Lesoldeàpayerdevraêtreréglélorsquelebiensera
disponibleetprêtàêtreoccupé.
3.44.L'acheteurdevraitavoirledroitd'inspecterle
bienafindes'assurerquelecahierdeschargesest
respecté.Ilalapossibilitésoitdedéléguerl'exercicede
sondroitàuntiers,soitd'yrenoncer.
3.45.Lemontantinitialementpayéparl'acquéreur
doitêtrebloquéenrégimede«trust»jusqu'àcequele
biensoitdisponibleetprêtàêtreoccupé.
XVIII.Annexe
3.46.Deuxaspectsencequiconcernel'annexeméri­
tentd'êtresoulignés:sagrandevaleurpédagogique
d'unepart,etlefaitqu'elleconstitueunepiècefonda­
mentaledudispositifdeprotectionquel'onentend
mettreenplaceafindegarantirlapleinelibertéde
contracter,surlabased'informationsobjectivesetexac­
tesfourniesparlevendeuretd'unebonneconnaissance
parl'acquéreurducontenuetdelanaturedudroit.
3.47.Toutefois,ilestestiméquecetteannexe,dans
lamesureoùelleillustrecequieststipulédansletexte
deladirective,voireledécodepourunemeilleure
compréhension desdestinataires,nedevraitpasfaire
référenceàdesdispositionsparticulièresdecetexte,cela
pouvantdonnerlieuàdesdifficultésd'interprétationet
d'applicationparlesÉtatsmembres,cequ'ilfautéviter.
3.47.1.Laréférenceaupointk)àl'article3doitêtre
explicitée,lespointsa)etm)decettemêmeannexe
renvoyantdéjààcetarticle.
3.47.2.Ladernièrepartiedupointi)relatifaubail
doitêtresuppriméepourlesmotifsdéjàévoqués.
3.47.3.L'annexedoitcomporterunementionrela­
tiveàl'existenceounond'uneassuranceconcernantle
respectentempsvouluparlevendeurdesesobligations,
notammentleversementd'uneindemnisation s'ilya
lieu(voir3,23et3.24ci-avant),ainsiquelarestitution
desarrhesverséesparleconsommateur ,encasde
rétractation .4.Conclusions
4.1.Lesprincipalesquestionsquiseposentdans
ledomainedelamultipropriété ontétécorrectement
traitéesdanslapropositiondelaCommission,laquelle
anéanmoinssuscitécertainesobservations donton
espèrequ'ellesserontprisesenconsidération .
4.2.Sousréservedesrecommandations formuléesci­
dessus,lapropositiondedirectiveduConseilconcer­
nantlaprotectiondesacquéreursdanslescontrats
portantsurl'utilisationd'objetsimmobiliersenrégime
dejouissanceàtempspartagéméritelesoutiendu
Comitééconomiqueetsocial.
FaitàBruxelles,le24février1993.
LePrésident
duComitééconomiqueetsocial
SusanneTIEMANN