COMMISSION DES COMMUNAUTES EUROPEENNES 
C0M(93) 487 final - SYN 419 
Bruxelles, le 7 octobre 1993 
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j^gjjjWjiBjljj Proposition modifiée de 
DIRECTIVE DU CONSEIL 
concernant la protection des acquéreurs dans les contrats portant sur l'acquisition d'un 
droit d'utilisation à temps partiel d'un ou plusieurs biens immobiliers. 
Mmmsms (présentée par la Commission en vertu de l'article 149, paragraphe 3 du traité CEE) 
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y.ïSSs&iïïi 
EXPOSE DES MOTIFS 
Introduction 
Suite aux avis rendus par le Parlement européen*1> et par le Comité 
économique et social(2) au sujet de ia proposition de directive du 
Conseil concernant la protection des acquéreurs dans les contrats portant 
sur l'utilisation d'objets immobiliers en régime de Jouissance à temps 
partagé*3), la Commission est appelée à adopter une proposition modifiée 
dans la mesure où elle envisage de retenir certains éléments et 
d'apporter éventuellement d'autres changements à sa proposition initiale. 
La proposition, modifiée à la lumière des amendements proposés par le 
Parlement européen, de l'avis du Comité économique et social ainsi que 
des débats intervenus au niveau du Conseil, est présentée conformément à 
l'article 149 paragraphe 3 du Traité CEE. 
I. Motivation de la proposition en terme de subsidiarité 
a) Quels sont les objectifs de l'action envisagée par rapport aux 
obligations pesant sur la Communauté ? 
R. La création d'un socle de règles communes permettant d'assurer ia 
sécurité Juridique et économique du consommateur dans un domaine 
où il se trouve en situation d'Infériorité par Rapport aux autres 
parties concernées; l'élimination des anomalies qui constituent à 
l'heure actuelle un obstacle au bon fonctionnement du marché 
européen et à la libre circulation. 
b) L'action envisagée reléve-t-elle d'une compétence exclusive de la 
Communauté ou d'une compétence partagée avec les Etats membres ? 
R. D'une compétence partagée. 
c) Quelle est la dimension communautaire du problème ? 
R. Le caractère transfrontalier du timesharing, car la grande 
majorité des titulaires de droits timesharing exercent ou 
exerceront leurs droits dans des Etats autres que celui où ils 
résident; les divergences des législations nationales, puisque 
seulement quatre Etats membres disposent de législation 
spécifique, lesquelles à leur tour sont différentes entr'elles et 
incomplètes. 
d) Quelle est la solution la plus efficace par comparaison entre les 
moyens de la Communauté et ceux des Etats membres ? 
R. Quelle que soit l'approche que chaque Etat membre adopte dans ce 
domaine, il y a toujours un compromis qui doit être signé par les 
parties et c'est autour de ce compromis où l'action communautaire 
(1) P.E. 171.252 et P.E. 174.418 
(2) CES 206/93 
(3) J0 n* C 222 du 29/8/92, p. 5 
3 
doit se situer; dans ce sens, il faut établir les informations 
minimales que le consommateur doit connaître avant la signature, 
et un délai, après la signature, pendant lequel le consommateur 
peut résilier le contrat. Etant donné le caractère 
transfrontalier du timesharing, cette solution ne peut être 
atteinte qu'à niveau communautaire. 
e) Quelle plus-value concrète apporte l'action envisagée de la 
Communauté et quel serait le coût de l'inaction ? 
R. L'action permettra de surmonter les problèmes qu'actuellement les 
consommateurs doivent faire face, notamment en matière 
d'utilisation de techniques de vente particulièrement agressives; 
elle permettra aussi de contrôler un secteur important de 
l'industrie qui a souvent son siège dans un paradis fiscal, ainsi 
que de permettre à la majorité des Etats membres de légiférer 
dans ce domaine car ils attendent un texte communautaire pour 
établir leur législation. 
L'action contribuera aussi à faciliter la libre circulation de 
produits, services, personnes et capitaux sans prendre en compte 
les différentes modalités de timesharing. 
L'inaction aurait comme conséquence la continuation de la 
situation actuelle avec sa séquelle de fraudes et anomalies dans 
un domaine d'importance croissante dans le secteur touristique. 
f) Quelles modalités d'action sont à la disposition de la 
Communauté ? 
R. Une directive ou une recommandation. 
g) Une réglementation uniforme est-elle nécessaire ou suffit-il 
d'une directive posant des objectifs généraux en renvoyant 
l'exécution aux. Etats membres ? 
R. La directive est le seul instrument approprié. 
I. Eléments de la proposition initiale retenus dans la proposition 
mod i f iée 
Les deux éléments fondamentaux de la proposition initiale, c'est-à-
dire, l'obligation du vendeur de fournir un document d'information 
dont le contenu fait partie intégrante du contrat, et un délai, après 
la signature du contrat, pendant lequel l'acquéreur peut résilier le 
contrat, sont maintenus. 
Le critère concernant la langue à utiliser reste le même, c'est-à-
dire, une langue que l'acquéreur déclaire connaître. 
Le caractère minimal de la directive est également maintenu ainsi que 
l'impossibilité, que l'acquéreur renonce aux droits que la directive 
lui accorde ou que le vendeur soit exonoré de ses responsabilités. 
Finalement, et en ce qui concerne le droit applicable au contrat on 
maintient le principe que l'acquéreur ne peut pas être privé de la 
protection accordée par la directive du fait du choix de la loi d'un 
pays tiers, si bien sous une formulation plus simple que celle de la 
propos ition initiale. 
- 3JÉ-
III. Les mod i f i ca t i ons i ntrodujtes 
1. Le titre 
Il a été modifié afin d'améliorer la terminologie ainsi que de 
couvrir de façon plus complète les caractéristiques de certaines 
modalités de timesharing largement répandues dans certains Etats 
membres. 
2. Les considérants 
Les considérant n' 4, 5, 8, et 12 ont été adaptés au nouveau titre. 
Le considérant n* 9 a été modifié, afin de mettre l'accent sur le 
fait que la directive vise uniquement les aspects contractuels et en 
aucune manière le droit applicable aux biens immobiliers qui relève 
exclusivement de la "lex rei sitae". 
Les modifications concernant les considérants n* 12 et 13, ainsi que 
les noveaux considérants n" 14, 15, 16 et 17 sont expliqués avec les 
articles correspondants. 
Le nouveau considérant n* 18 a pour but d'indiquer que l'ensemble du 
texte respecte le principe de subsidiarité. 
3. Les art icles 
Art icle 2 : Déf ini t ions 
La nouvelle définition de contrat tient compte d'un amendement du 
Parlement, accepté partiellement par la Commission, afin de couvrir 
certaines caractéristiques d'une des modalités de timesharing le plus 
répandues dans plusieurs Etats membres. 
La définition de bien immobilier tient compte aussi du souhait du 
Parlement que la directive s'applique aux immeubles non seulement 
déjà construits mais à construire et à usage uniquement d'habitation; 
donc les immeubles destinés à bureaux ou à d'autres usages sont 
exclus du champ d'application de la directive. Les exemples qui 
figuraient dans la proposition initiale sont supprimés. 
Dans la définition de vendeur, on a remplacé le terme propriétaire 
par celui de "titulaire" qui est plus approprié pour se référer à un 
droi t. 
Quant à la définition d'acquéreur, si bien le contenu est maintenu, 
elle a été modifiée afin d'améliorer le texte du point de vue de la 
terminologie technique. 
Article 3 : Obligations du vendeur 
Les modifications apportées sont surtout la conséquence de 
l'inclusion de certains amendements du Parlement. Ainsi les 
paragraphes a) et b) répondent à la préoccupation du Parlement, 
soucieux des problèmes qui peuvent se poser à l'acquéreur du fait du 
non respect des délais prévus par le vendeur ou de la non-exécution 
des prestations prévues par le vendeur. 
_ 4 -
On a abandonné les dispositions de la proposition initiale concernant 
les règles de construction et l'autorisation pour occuper le bien 
immobilier car ces questions peuvent être plus efficacement réglées 
par la législation nationale; on n'en fait qu'une légère référence 
dans I'annexe. 
Les nouveaux paragraphes c) et d) recueillent certains amendements du 
Parlement concernant certaines obligations dont l'accomplissement par 
le vendeur doit être assuré dans le contrat. 
Art icle 4 
Comme demandé par le Parlement, le nouveau texte aborde de façon plus 
claire la question des charges qui incombent à l'acquéreur, tout en 
précisant que les charges des droits non vendus doivent être imputées 
au vendeur. 
Article 5 (et considérant n* 12) 
Les modifications apportées dans cet article impliquent notamment : 
a) que le document d'information, déjà prévu dans la proposition 
initiale doit être à la disposition de toute personne qui le 
demande au lieu de tout acquéreur potentiel. Il est à noter que 
l'annexe de la proposition modifiée ne se réfère plus au document 
d'information, mais au contenu du contrat; cependant le document 
d'information doit contenir certains éléments cités dans 
l'annexe. 
b) que les informations contenues dans ce document font partie 
intégrante du contrat; ce principe figurait déjà dans un 
considérant de la proposition initiale, mais le Parlement 
souhaite l'inclure dans ia partie dispositive du texte. 
Le paragraphe 2 de l'article exclue la possibilité de changer les 
informations contenues dans le document, sauf si les changements 
sont convenus par les parties ou s'ils résultent de circonstances 
indépendantes de la volonté du vendeur. 
c) que toute publicité doit indiquer non seulement la possibilité 
d'obtenir le document informat if mais aussi où faut-iI s'adresser 
pour I'obten i r. 
Article 6 (et considérant n' 13) : Eléments minimaux du contrat 
Comme indiqué ci-dessus, les éléments minimaux que doit contenir le 
contrat figurent dans un annexe à la proposition modifiée. 
Article 7 (et nouveaux considérants n* 14 et 16) 
Le premier paragraphe établit un délai unique de réflexion comme 
demandé par le Comité économique et social et vue l'attitude des 
délégations lors des réunions du Conseil à niveau de ministres; dans 
ce sens, la Commission a opté pour le délai le plus long prévu dans 
la proposition initiale, c'est-à-dire 28 jours, qui est d'ailleurs le 
délai demandé par le Comité économique et social. On a tenu compte du 
fait que dans certains Etats membres la législation et/ou la pratique 
- 5 
exigent la conclusion d'un contrat préliminaire qui peut être 
juridiquement contraignant (par exemple, un compromis de vente) ou 
bien certaines démarches administratives, comme c'est le cas de 
l'intervention du notaire ou de l'enregistrement foncier; dans ces 
cas le délai commence à compter dès la signature du contrat 
pré Iimina i re. 
Au deuxième paragraphe, qui porte sur la façon d'exercer le droit de 
résiliation, on a remplacé l'exigence de la lettre recommandée par 
une communication écrite expédiée de manière pouvant être 
matériellement prouvée, comme demandé par le Parlement. 
Quant au troisième paragraphe, on reprend un amendement de compromis 
entre la Commission et le Parlement; d'après ce compromis, l'exigence 
par le vendeur d'avances de paiement est interdite avant l'expiration 
du délai de réflexion; toutefois si les parties sont d'accord, 
l'acquéreur peut verser une avance avant l'expiration du délai si 
l'accord est donné de façon expresse et s'il ne dépasse pas le 5 % du 
prix de vente y compris les taxes; au cas où l'avance contienne des 
frais de gestion du dossier, c'est-à-dire, les possibles frais de 
notaire et d'enregistrement, autres frais administratifs, etc, ces 
frais ne peuvent pas dépasser 1 % du prix de vente, et en tout état 
de choses, le vendeur doit fournir des assurances suffisantes pour le 
remboursement. 
Quant au délai pour que le vendeur rembourse l'acquéreur en cas de 
résiliation, on fixe un délai maximum d'un mois à compter de la date 
de la communication de résiliation. 
Article 8 (et considérant n" 17) 
Il s'agit d'un article nouveau qui porte sur un sujet qui n'était pas 
prévu dans la proposition initiale et qui a été indu suite aux 
débats qui ont eu lieu au Conseil; c'est le cas d'un contrat de prêt 
lié à un contrat d'acquisition d'un droit d'utilisation à temps 
partiel d'un ou plusieurs biens immobiliers. 
En I'occurence l'acquéreur doit avoir la possibilité de résilier le 
contrat de prêt s'il décide d'exercer le droit de résiliation prévu à 
I 'art icle 7. 
Article 9 (et considérant n" 15) 
La première partie du nouveau texte de cet article reprend un 
amendement du Parlement qui groupe en un seul paragraphe les deux 
paragraphes que cet article avait dans la proposition initiale; 
l'expression "sont réputées nulles" est remplacée par une autre 
expression plus appropriée afin de laisser aux Etats membres 
d'arrêter les sanctions éventuelles. 
Quant au deuxième paragraphe, il remplace l'article 9 de la 
proposition initiale, jugé excessivement compliqué lors de débats qui 
ont eu lieu au Conseil, au Parlement et au Comité économique et 
social. On a cependant maintenu le principe fondamental c'est-à-dire, 
que la protection que la directive accorde à l'acquéreur ne peut en 
aucune manière être contournée du fait du choix de la loi d'un pays 
tiers. C'est d'ailleurs la formulation choisie par le Conseil dans la 
directive 93/13 concernant les clauses abusives dans les contrats 
conclus avec les consommateurs. 
- 6 -
Art icles 10, 11, 12 et 13 
Les modifications apportées à ces articles sont purement formelles et 
n'introduisent pas de changements substantiels à la proposition 
initiale. 
- 7 
AVIS DU PARLEMENT 
Amendement n* Proposi t ion initiale Accepté par la 
Commission Intégré 
(Nouvel le nu­
mérotât ion) 
1 
2 
3 
4 
5 
6 
7 
48 
9 
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
51 
21 
22 
58 (de com­
promis) Titre 
Considérant n* 3 
Considérant n" 12 
Considérant n" 14bis 
Ti 
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Ar 
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ic 
ic 
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ic 
ic 
ic 
ic 
ic 
ic 
ic 
ic e 1 
e 2.1 
e 2.2 
e 2.3 
e 2.4 
e 3.1(a) 
e 3.1(b) 
e 3.1(c) 
e 3.1(d) 
e 3.2 
e 4 
e 5.1 
e 5.2 
e 6 
e 7.1 
e 7.2 
e 7.3 
e 7.4 Non 
Non 
Non 
Non 
Non 
Non 
part iellement 
part iellement 
Non 
Non 
part iellement 
partiellement 
Oui 
part iellement 
Non 
Oui 
Part iellement 
Non 
Non 
Non 
Oui 
Part ieIlement 
Oui Art icle 2 
Art icle 2 
Article 3(a) 
et (b) 
Article 3(c) 
Annexe, 
points e) et 
f) 
Article 3(d) 
Art icle 4 
Art icle 5.2 
Sans objet 
Art icle 7.2 
Art icle 7.3 
(2) 
- 8 -
Amendement n* Proposition initiale 
24 
25 
26 
27 
28 
29 
30 
31 
32 
33 
49 
34 
35 
36 
37 
38 
39 
40 
41 
42 
43 
44 Article 7bis 
Article 8 
Article 9 
Article 9 
Article 10 
Article 11 
Article 12 
Annexe (a) 
Annexe (b) 
Annexe (c) 
Annexe (c) 
Annexe (d) 
Annexe (e) 
Annexe (f) 
Annexe (g) 
Annexe (h) 
Annexe (i) (J) 
Annexe (I) 
Annexe (m) 
Annexe (n) 
Annexe (o) 
Annexe (p) Accepté par la 
CommIssIon 
Non 
Oui 
Non 
Oui 
Non 
Non 
Non 
Partiellement 
Oui 
Oui 
Non 
Oui 
Oui 
Oui 
Oui 
Oui 
Oui 
Part iellement 
Oui 
Non 
Oui 
Oui Intégré 
(Nouvel le 
nuérota-
tion) 
Article 9 
Article 9.2 
Les amende­
ments concer­
nant l'annexe 
deviennent 
sans objet 
puisque la 
nouvel le 
annexe 
ne se réfère 
plus au docu­
ment d'Infor­
mation mais 
au contrat 
-^-^ 
PROPOSITION INITIALE 
Proposition de directive du 
Conseil concernant la protection 
des acquéreurs dans les contrats 
portant sur l'utilisation de 
biens immobiliers en régime de 
Jouissance à temps partagé PROPOSITION MODIFIEE 
Proposition de directive du Conseil 
concernant la protection des 
acquéreurs dans les contrats 
portant sur I'acquisition d'un 
droit d'utilisation à temps partiel 
d'un ou plusieurs biens Immobiliers 
LE CONSEIL DES COMMUNAUTES 
EUROPEENNES 
vu le traité instituant la 
Communauté économique européenne, 
et notamment son article 100 A, Inchangé 
vu la proposition de ia 
Comm i ss i on, 
en coopération avec le Parlement 
européen, 
vu l'avis du Comité économique et 
soc i a I, 
1. considérant que l'un des 
principaux objectifs de la 
Communauté est d'achever pour 
le 31 décembre 1992 au plus 
tard, le marché intérieur; 
qu'il importe de prendre des 
mesures propres à établir le 
marché intérieur 
progressivement; que le 
marché intérieur consiste en 
un espace sans frontières 
intérieures dans lequel la 
libre circulation des biens, 
des personnes, des services 
et des capitaux est assurée; considérant que l'un des 
principaux objectifs de la 
Communauté est d'achever le 
marché intérieur; qu'il Importe 
de prendre des mesures propres à 
établir le marché intérieur 
progressivement; que le marché 
intérieur consiste en un espace 
sans frontières intérieures dans 
lequel la libre circulation des 
biens, des personnes, des 
services et des capitaux est 
assurée; 
-AO-
2. considérant que, dans sa 
résolution du 13 octobre 1988 
sur la nécessité de combler 
les lacunes juridiques dans 
Ie doma i ne de la 
multipropriété*1), le 
Parlement européen a invité 
la Commission à présenter une 
proposition de directive sur 
I'harmonisât ion des 
législations nationales dans 
cette matière; que, sans sa 
résolution du 11 juin 1991 
sur une poli t ique 
communautaire du 
tourisme*2^, il a estimé que 
la commission devrait 
présenter d'urgence une 
directive d'ensemble dans ce 
doma i ne ; Inchange 
considérant que, dans le plan 
d'actions communautaires en 
faveur du tourisme*3^, 
figure parmi les orientations 
de la Commission visant à 
améliorer la protection du 
touriste en tant que 
consommateur "l'élaboration 
d'une proposition relative à 
certaines transactions 
immobiIières 
transfrontalières 
(mult ipropr iété)"; 
considérant que le régime des 
contrats portant sur 
l'utilisation d'un bien 
immobilier en régime de 
jouissance à temps partagé 
revêt un caractère largement 
transfrontalier du fait de la 
localisation géographique de 
I'offre et de la demande dans 
la plupart des cas et a, en 
conséquence, une incidence 
sur la libre circulation des 
personnes, des services et 
des capi taux ; 3.Inchangé 
4. considérant que I'acquisit ion 
d'un droit d'utilisation à temps 
partiel d'un ou plusieurs biens 
immobiIiers revêt un caractère 
largement transfrontalier du 
fait de la localisation 
géographique de l'offre et de la 
demande dans la plupart des cas 
et a, en conséquence, une 
incidence sur la libre 
circulation des personnes, des 
services et des capitaux; 
(1) JO n* C 290 du 14.11.1988, p. 
148 
(2) Résolution A3-155/91, point 9 
(document PE 152.802, p. 54). 
(3) C0M(91) 97 final, p. 20 
~s\A-
5. considérant que, si la 
plupart des Etats membres en 
matière de contrats portant 
sur l'utilisation d'un bien 
immobilier en régime de 
Jouissance à temps partagé, 
certains autres en revanche, 
estimant que les règles du 
droit commun applicables à ce 
type de transactions 
n'apportaient pas la clarté 
juridique nécessaire et le 
niveau de protection adéquat 
pour le consommateur, se sont 
dotés d'une législation 
spécifique en la matière; 
6. considérant que l'application 
des règles du droit commun 
dans certains Etats membres 
et d'une législation 
spécifique, mais comportant 
des règles dissemblables, 
dans d'autreè Etats membres 
conduit à des disparités 
susceptibles d'entraver le 
développement ordonné de ce 
secteur d'activité 
économique; que cette 
situation est donc 
préjudiciable au bon 
fonctionnement du marché 
intérieur; 
7. considérant qu'il convient 
dans cette optique, et en vue 
d'assurer un niveau de 
protection élevé des 
consommateurs, de prévoir un 
soc Ie commun de d i spos i t i ons 
spécifiques pour ce type de 
transactions, applicables 
partout dans la Communauté; 
8. considérant que les concepts 
juridiques appliqués en droit 
national à l'utilisation de 
biens immobiliers en régime 
de Jouissance à temps partagé 
varient considérablement d'un 
Etat membre à l'autre-, 5. considérant que, si la plupart 
des Etats membres ne disposent 
pas encore de législation 
spécifique en matière de 
contrats portant sur 
i'acouisition d'un droit 
d'utilisation à temps partiel 
d'un ou plusieurs biens 
immobiIiers. certains autres en 
revanche, estimant que les 
règles du droit commun 
applicables à ce type de 
transactions n'apportaient pas 
la clarté Juridique nécessaire 
et le niveau de protection 
adéquat pour le consommateur, se 
sont dotés d'une législation 
spécifique en la matière; 
6. Inchangé 
7. Inchangé 
8. considérant que, les concepts 
juridiques appliqués en droit 
national à I'acquis it ion d'un 
droit d'utilisation à temps 
partiel d'un ou plusieurs biens 
immobiIiers var ient 
considérablement d'un Etat 
membre à I'autre; 
•<*.% -
10 considérant qu'il suffit 
néanmoins d'harmoniser les 
règles concernant les 
transactions contractuelles 
portant sur l'utilisation 
d'un bien immobilier en 
régime de jouissance à temps 
partagé, le droit applicable 
à chaque cas d'espèce 
relevant exclusivement de la 
lex rei sitae; 
considérant que, pour établir 
des normes efficaces de 
protection des acquéreurs 
dans ce domaine, il y a lieu 
de préciser les obligations 
minimales que les vendeurs 
doivent respecter face aux 
acquéreurs; 9. considérant qu'il suffit 
néanmoins d'harmoniser les 
règles concernant les aspects 
contractuels des transactions 
relatives à l'acquisition d'un 
droit d'utilisation à temps 
partiel d'un ou plusieurs biens 
immobi Iiers. le droit applicable 
à chaque bien immobiIier 
relevant exclusivement de la lex 
rei sitae; 
10. Inchangé 
11. considérant qu'il convient de 
ne pas affecter la liberté 
des Etats membres d'arrêter, 
d'après leur propre 
législation, des mesures 
tendant à établir des 
garant ies pour 
l'accomplissement des 
obligations du vendeur; 
12. considérant qu'il y a lieu 
d'éviter des indications 
trompeuses ou incomplètes 
dans l'information qui 
concerne spécifiquement la 
vente de droits de jouissance 
à temps partagé sur un bien 
immobilier; que cette 
information doit être 
complétée par un document 
complémentaire que 
l'acquéreur doit déclarer 
avoir reçu au moment de la 
signature du contrat; que ce 
document complémentaire doit 
être rédigé dans une langue 
que l'acquéreur déclare 
connaître; que les éléments 
d'information contenus dans 
ce document complémentaire 
doivent faire partie du 
contrat d'utilisation de bien 
immobiliers en régime de 
jouissance à temps partagé; 11. considérant qu'il convient de 
ne pas affecter la liberté des 
Etats membres d'arrêter des 
mesures tendant à assurer 
l'accomplissement des 
obligations du vendeur; 
12. considérant qu'il y a lieu 
d'éviter les indications 
trompeuses ou incomplètes dans 
l'information qui concerne 
spécifiquement la vente de 
droits d'utilisation à temps 
partiel d'un ou plusieurs biens 
immobiIiers; que cette 
information doit être complétée 
par un document complémentaire 
qui doit être à la disposition 
de toute personne qui le 
demande; que les informations 
contenues dans ce document 
complémentaire doivent faire 
partie du contrat d'acquis i t ion 
d'un droit d'utilisation à 
temps partiel d'un ou plusieurs 
b iens immob iIiers; 
~-IS 
13. considérant que, afin de 
donner à l'acquéreur la 
possiblité de mieux apprécier 
les obligations découlant des 
contrats conclus et les 
droits y afférents, il y a 
lieu de lui accorder un droit 
de rétractation pendant un 
délai tenant compte du fait 
que le bien immobilier est 
souvent situé dans un Etat et 
soumis à une législation 
étrangère, différents de ceux 
de l'acquéreur; qu'il est 
nécessaire de prévoir que 
l'acquéreur soit informé par 
écr it de ce delà i de 
rétractât ion; 13. considérant que, afin de donner 
à l'acquéreur la possibilité de 
mieux apprécier les obligations 
découlant des contrats conclus 
et les droits y afférents, il y 
a lieu de lui accorder un delà i 
pendant lequel il peut résilier 
le contrat tenant compte du 
fait que le bien immobilier est 
souvant situé dans un Etat et 
soumi s à une Iég i s I a t i on 
étrangère, différents de ceux 
de I'acquéreur ; 
14. considérant qu'il y a lieu de 
compléter la protection de 
l'acquéreur au niveau du 
droit international privé, vu 
le caractère très souvent 
transfrontalier des contrats 
portant ssur l'utilisation 
d'un bien immobilier en 
régime de jouissance à temps 
partagé; 14. considérant oue afin de 
procurer à l'acquéreur un 
niveau de protection élevé et 
étant donné les 
caractéristiques particulières 
des systèmes d'utilisation à 
temps partiel de biens 
immobiliers, le contrat 
d'acouisitIon d'un droit 
d'utilisation à temps partiel 
d'un ou Plusieurs biens 
immobiliers doit contenir 
certains éléments minimaux; que 
ledit contrat doit être rédigé 
dans une langue que l'acquéreur 
déclare connaître; 
15 considérant qu'il existe le 
risque, dans certains cas, de 
priver le consommateur de la 
protection accordée par la 
présente directive en désignant 
le droit d'un pays tiers comme 
droit applicable au contrat-, 
que, en conséquence, il convient 
de prévoir dans la présente 
directive des dispositions 
visant à éviter ce risque; 
-^M-
15. considérant qu'il convient de 
ne pas faire obstacle au 
maintien ou à l'adoption par 
les Etats membres de 
dispositions visant à assurer 
une protection plus étendue 
des acquéreurs en matière de 
contrats portant sur 
l'utilisation de biens 
immobiliers en régime de 
jouissance à temps partagé, 16. 
17. 
18. considérant eue l'exigence, de 
la part du vendeur, d'avances 
de paiement avant l'expiration 
du délai pendant lequel 
l'acquéreur peut résilier le 
contrat, peut constituer un 
risque d'Insécurité financière 
pour l'acquéreur: qu'il y a 
lieu d'éliminer ce risque en 
interdisant les avances avant 
l'expiration dudit délai: que 
cette interdiction n'empêche 
pas les parties de se mettre 
d'accord sur le versement d'une 
avance avant l'expiration du 
délai: qu'il convient, afin 
d'assurer au maximum la 
sécurité financière de 
l'acquéreur de limiter les 
avances ainsi que d'assurer le 
remboursement à I'acquéreur en 
cas de résiliation du contrat: 
considérant que, en cas de 
résiliation d'un contrat 
d'acquisition d'un droit 
d'utilisation à temps partiel 
d'un ou plusieurs biens 
immobiliers dont le prix est 
entièrement ou partiellement 
couvert par un prêt accordé à 
l'acquéreur, çelul-ç| doit 
avoir la possibilité de 
résilier également le contrat 
de prêt: 
considérant, enfin, que 
I'objectif de la présente 
directive est la création d'un 
socle de règles communes 
permettant d'assurer la 
sécurité lurid loue et 
économique des acquéreurs dans 
un domaine où Ils se trouvent 
en situation d'Infériorité par 
rapport aux autres parties 
concernées; que la présente 
directive permettra d'établir 
l'équilibre entre les parties 
concernées, nécessaire pour le 
bon fonctionnement du marché: 
que les divergences entre les 
législations nationales, les 
limites territoriales des dites 
législations et le caractère 
nettement transfrontalier du 
marché ne permettent une 
protection élevée des 
acquéreurs qu'au niveau 
--4 5" 
communautaire: qu'étant donné 
la compétence partagée de la 
Communauté avec les Etats 
membres dans ce domaine, la 
protection des acquéreurs, dans 
les conditions établies par la 
présente directive, apparaît 
nécessaire au niveau 
communautaire pour appuyer et 
compléter la politique menée 
par les Etats membres au niveau 
national: que l'instrument 
approprié pour atteindre 
I'oblectif visé est une 
directive: que les dispositions 
de la présente directive son t 
donc conformes au pr i ne ipe de 
subsldiarité. 
(3) 
-H6-
PROPOSITION INITIALE PROPOSITION MODIFIEE 
A ARRETE LA PRESENTE DIRECTIVE A ARRETE LA PRESENTE DIRECTIVE 
Art icle 1 Art icle 1 
La présente directive a pour 
objet de rapprocher les 
dispositions législatives, 
réglementaires et administratives 
des Etats membres relatives à la 
protection des acquéreurs dans 
les contrats portant sur 
l'utilisation d'un bien 
immobilier en régime de 
jouissance à temps partagé 
(t imeshare). "La présente directive a pour objet 
de rapprocher les dispositions 
législatives, réglementaires et 
administratives des Etats membres 
relatives à la protection des 
acquéreurs dans les contrats 
portant sur l'acquisition d'un 
droit d'utilisation à temps partiel 
d'un ou plusieurs biens 
immobiIiers." 
Art icle 2 Art icle 2 
Aux fins de la présente 
directive, on entend par "Aux fins de la présente directive, 
on entend par : 
"contrat d'utilisation d'un 
bien immobilier en régime de 
jouissance à temps partagé", 
ci-après dénommé "le 
contrat", tout contrat par 
lequel un vendeur transfère 
ou s'engage à transférer à un 
acquéreur, moyennant un 
certain prix, un droit réel 
immobilier ou tout autre 
droit portant sur 
l'utilisation d'un bien 
immobilier dans une certaine 
période de l'année qui ne 
peut être inférieure à une 
seamine et ceci pendant un 
minimum de trois années, "Contrat d'acquisition d'un droit 
d'utilisation à temps partiel d'un 
ou plusieurs biens immobiliers, ci-
après dénommé "contrat" tout 
contrat par lequel un vendeur 
transfère ou s'engage à transférer 
à un acquéreur, moyennant un 
certain prix, un droit, présentant 
soit des caractéristiques 
d'obligation, soit des 
caractéristiques de droit réel, et 
accordé pour une durée minimum de 
trois années portant sur 
l'utilisation d'un ou plusieurs 
biens immobiliers dans une période 
de l'année determinable; 
"bien immobilier", tout 
immeuble ou toute partie 
d'immeuble sur lequel porte 
le contrat, tel que maison, 
appartement, bungalow, 
stud io, "Bien immobilier", tout immeuble 
ou partie d'immeuble const rui t 
ou à construire, à usage 
d'habi tat ion, sur lequel porte 
le droit objet du contrat ; 
"vendeur", toute personne 
physique ou morale qui, dans 
les transactions relevant de 
la présente directive et dans 
le cadre de son activité 
professionnelle, transfère ou 
s'engage à transférer à un "Vendeur", toute personne 
physique ou morale qui, dans les 
transactions relevant de la 
présente directive et dans le 
cadre de son activité 
professionnelle transfère ou 
s'engage à transférer le droi t 
ob jet du contrat. étant elle 
même t i tu la i re de ce droi t ou 
->rç_ 
acquéreur un droit réel 
immobilier ou tout autre 
dro i t por tant sur 
l'utilisat ion d'un b ien 
immobilier, étant elle-même 
le propriétaire de ce bien 
immobilier ou étant autorisée 
par le propriétaire du bien 
immobilier à agir en ce sens, 
"acquéreur", toute personne 
physique qui, dans les 
transactions relevant de la 
présente directive, agit à 
titre de consommateur, à 
savoir, à des fins dont on 
peut considérer qu'elles 
n'entrent pas dans le cadre 
de son act iv i té 
professionnaI le, étant mandatée par le titulaire 
pour procéder à ce transfert ; 
"Acquéreur", toute personne 
physique qui agissant dans les 
transactions relevant de la 
présente directive, à des fins 
dont on peut considérer qu'elles 
n'entrent pas dans le cadre de 
son activité professionnelle, se 
voit transférer le droit objet 
du contrat. 
Art icle 3 Art icle 3 
Les Etats membres prévoient que 
le vendeur, dans le contrat, 
garantit plus particulièrement "Les Etats membres prévoient dans 
leur législation que le vendeur, 
dans le contrat, assure plus 
part iculièrement : 
a) que le bien immobilier, ainsi 
que les installations 
connexes, ont été construits 
ou seront construits selon 
toutes les règles de l'art et 
à condition d'obtenir des 
autorités de l'Etat où le 
bien immobilier est ou sera 
si tué, I'autor isat ion 
nécessaire, selon la 
législation nationale afin de 
pouvoir effectivement occuper 
le b ien immob i I ier en 
quest ion ; 
b) le transfert à l'acquéreur, 
moyennant le prix stipulé au 
contrat, du droit réel ou de 
tout autre droi t 
d'utilisation sur le bien 
immobilier, libre de toutes 
charges ou seulement avec les 
charges stipulées au 
contrat ; a) que si le bien immobilier reste 
à construire, les travaux soient 
effectués dans les délais 
prévus ; 
b) que des garanties suffisantes 
soient accordées pour réparer le 
préjudice qui pourrait subir 
l'acquéreur du fait d'un retard, 
d'une exécution défectueuse ou 
d'une non-exécution des 
prestations prévues par le 
vendeur ; 
c) que le transfert à l'acquéreur, 
moyennant le prix convenu, du 
droit objet du contrat 
s'effectue simultanément et 
libre detoutes charges, à. 
l'exception de celles énumérées 
dans le contrat, et ce avec le 
droit d'agir librement avec les 
biens ou les parts y afférente s. 
de ce dern ier; 
- A%-
c) le cas échéant, le droit pour 
l'acquéreur d'utiliser, outre 
les services communs tels que 
l'éclairage, le nettoyage des 
lieux ou l'enlèvement des 
ordures, les installations 
particulières telles que 
piscine, court de tennis, 
terrain de golf, sauna, 
existant au moment de la 
signature du contrat ou 
ultérieurement dans les 
conditions stipulées au 
contrat ou autrement prévues 
par le vendeur-, Suppr imé 
d) le droit pour l'acquéreur de 
participer au processus de 
prise de décisions concernant 
l'administration du régime de 
jouissance à temps partagé et 
à la gestion et à l'entretien 
du bien immobilier sur lequel 
l'acquéreur dispose d'un 
droit de jouissance à temps 
partagé. L'acquéreur peut 
déléguer ce droit pourvu que 
ce soit fait dans un acte 
séparé et successif à la 
signature du contrat; cette 
délégation est révocable à 
tout moment. d) le cas échéant, le droit pour 
l'acquéreur de participer de 
manière appropriée au processus 
de prise de décisions concernant 
la gestion et l'entretien du 
bien immobilier. L'acquéreur 
peut déléguer ce droit de 
part icipat ion pourvu que ce soit 
fait dans un acte séparé et 
successif à la signature du 
contrat; cette délégation est 
révocable à tout moment. 
Les Etats membres prévoient 
des mesures appropriées afin 
que le vendeur présenté des 
garanties suffisantes en ce 
qui concerne, le cas échéant Suppr imé 
le bon achèvement de la 
construction du bien 
immob i I ier , Suppr imé 
-A?>-
le remboursement de toute 
avance de paiement en cas de 
non-achèvement du bien 
immobiIier ou en cas 
d'exercice du droit de 
rétractation au sens de 
l'article 7, sans préjudice 
des modaIi tés énoncées au 
paragraphe 4 de dernier. 
Article 4 
Les Etats membres prévoient : 
1) les mesures visant à établir 
les droits et les obligations 
de l'acquéreur vis-à-vis de 
l'entretien et de la gestion 
du bien immobilier sur lequel 
l'acquéreur dispose d'un 
droit de Jouissance à temps 
partagé; ces mesures sont en 
conformité avec le point m) 
de l'annexe; Supprimé 
Article 4 
"Les Etats membres prévoient dans 
leur législation les bases de 
calcul appiIcabies à la répartition 
des charges communes et Iiées à 
l'occupâtIon entre les acquéreurs, 
correspondant à leur part du droit 
d'utilisation: le cas échéant, la 
quote-part des charges qui incombe, 
dans chacune des catégories de 
charges, à chaque acquéreur doit 
être fixée séparément. Les charges 
des droits d'utilisation non 
vendues ne doivent pas être 
réparties entre les acquéreurs 
ayant delà souscrit un engagement. 
mais être imputées au vendeur". 
2) les bases selon lesquelles la 
répartition des charges, 
communes et Iiées à 
l'occupation, est faite, en 
terems annuels, et auxquelles 
l'acquéreur est tenu de 
participer; ces bases fixent, 
de façon claire et nette, et 
en conformité avec les 
éléments contenus au point j) 
de l'annexe, la quote-part 
qui incombe, dans chacune des 
catégories de charges, à 
chaque acquéreur en fonction 
de la situation et de la 
catégorie du bien immobilier 
auquel réfère le droit de 
jouissance, ainsi que de la 
période de jouissance et de 
sa durée. 
-* o _ 
Article 5 Article 5 
1. 
2. Les Etats membres prévoient 
des mesures visant à ce que 
le vendeur soit tenu de 
mettre à la disposition de 
tout acquéreur potentiel un 
document informant celui-ci 
de manière non équivoque, 
détaillée et complète sur, au 
moins, les éléments indiqu"s 
à l'annexe. 
Le document est rédigé dans 
une langue que l'acquéreur 
déclare connaître. 
Tout autre forme de publicité 
indique la possibilité 
d'obtenir le document. "1. Les Etats membres prévoient 
dans leur législation des 
mesures visant à ce que le 
vendeur soit tenu de mettre à 
d i spos i t i on de toute personne 
qui le demande un document 
d'Informat ion. Ce document 
doit, outre une description 
générale du bien sur lequel 
porte le droit objet du 
contrat, fournir au moins des 
informations concises et 
précises sur les éléments 
Indiqués aux points a), c). d). 
f). g), et k) de j'annexe ainsi 
que des indications sur ia 
manière d'obtenir des 
informations complémentaires. 
2. Les Etats membres prévoient dans 
leur législation que les 
Informations contenues dans le 
document visé au paragraphe 1 
font partie intégrante du 
contrat: 
Sauf accord exprès des parties. 
seulement sont admissibles les 
changements apportés à ces 
Informations oui résultent des 
circonstances Indépendantes de 
ia volonté du vendeur. 
Les changements apportés à ces 
informations doivent être 
commun loués à l'acquéreur avant 
la conclusion du contrat. Le 
contrat doit faire expressément 
état de ces changements. 
3. Toute publicité relative au bien 
Immobilier concerné indique la 
possiblité d'obtenir le document 
cité au paragraphe 1. ainsi que 
l'endroit où il faut s'adresser 
pour ce faire". 
-2/i 
Ar t i cle 6 Art icle 6 
Les Etats membres prévoient que 
le contrat, qu i doi t 
obligatoirement être établi par 
écrit, contient au moins les 
éléments suivants : 
a) la description détaillée et 
non équivoque du bien 
immobilier sur lequel un 
droit de jouissance à temps 
partagé est transféré à 
I'acquéreur. Cette 
description est en conformité 
avec l'information contenue 
au point a) de l'annexe-, 1. "Les Etats membres prévoient que 
le contrat, qui est 
obligatoirement établi par 
écrit, doit contenir au moins 
les éléments ment ionnés à 
I'annexe. 
2. Le contrat est rédigé dans une 
langue que l'acquéreur déclare 
connaître". 
b) le type précis de droit de 
jouissance à temps partagé 
qui est transféré à 
l'acquéreur. Ce type de droit 
est obligatoirement l'un de 
ceux indiqués au point d) de 
I'annexe ; 
c) la période et la date, en 
toutes lettres, où 
l'acquéreur peut exercer son 
droit de Jouissance à temps 
partagé. Ces éléments sont en 
conformité avec l'information 
contenue au point f) de 
I'annexe ; 
d) une référence expresse aux 
autres éléments indiqués à 
I 'annexe-, 
e) la date, en toutes lettres, 
de la signature du contrat; 
f) la déclaration de l'acquéreur 
indiquant avoir reçu et 
compris le document prévu à 
l'article 5, conformément au 
paragraphe 1 deuxième alinéa 
dud it article. 
AL-
Art icle 7 Art icle 7 
Les Etats membres prévoient 
1) l'obligation du vendeur 
d'informer l'acquéreur, par 
écrit, lors de la signature 
du contrat, que celui-ci 
deviendra effectif sauf si 
l'acquéreur se rétracte dans 
un délai : 
d'au moins 14 jours 
calendrier à compter du 
moment de Ma signature du 
contrat Les Etats membres prévoient dans 
leur législation que: 
1. Le contrat devient définitif 
pourvu que I'acguéreur n'ait pas 
exercé son droit de résiliation 
dans un délai d'au moins 
28 Jours calendrier à compter du 
moment de la signature du 
contrat ou. en cas de conclusion 
d'un contrat préliminaire mais 
juridiquement contraignant, à 
compter de la signature de ce 
dernier : 
ou 
d'au moins 28 jours 
calendrier à compter du 
moment de la signature du 
contrat si le droit de 
jouissance à temps 
partagé peut être exercé 
dans un Etat autre que 
celui de la résidence 
habituel le de 
I'acquéreur ; 
2) que l'information prévue au 
point 1 est contenue dans le 
contrat, de façon non 
équ i voque, cI a i rement Ii s i bIe 
et présentée dans des 
caractères dont le format est 
au moins égal à celui des 
autres caractères du contrat, 
immédiatement avant les 
signatures des parties 
concernées; 
-a-V-
3) que le droit de rétractation,, 
prévu au point 1, est exercé 
par I 'acquéreur en adressant 
une not i f icat ion à I a 
personne dont le nom et 
l'adresse figurent, à ce 
propos, dans le contrat. En 
ce qui concerne le respect du 
délai, il suff i t que la 
notification soit expédiée, 
par lettre recommandée, avant 
I'expirât ion du dé I a i 
respect i f; 2. Au fin de l'exercice de ce droit 
de résiliation, l'acquéreur 
adresse une communication par 
écr i t à la personne dont le nom 
et l'adresse doit figurer, à cet 
effet. dans le contrat. En ce 
qui concerne le respect du 
délai , il suff i t que la 
communicat ion soit expédiée 
de manière pouvant être 
matériellement prouvée avant 
I'expirât ion du délai ; 
4) des mesures visant à : 
a) fixer les conditions dans 
lesquelles, si 
l'acquéreur exerce le 
droit de rétractation 
prévu au point 1, le 
décompte des sommes 
éventuelles remboursables 
soit établi de manière à 
éviter que le 
remboursement n'entraîne 
un enrichissement non 
justifié pour acune des 
parties concernées; 
b) établir le délai de 
remboursement. Il est interdit au vendeur 
d'exiger des avances de paiement 
de l'acquéreur avant 
l'expiration du délai mentionné 
au paragraphe 1er. 
Toutefois, les parties peuvent 
se mettre d'accord sur le 
versement d'une avance si cet 
accord est donné de façon 
expresse et si l'avance ne 
dépasse pas 5% du prix de vente, 
taxes incluses: dans la mesure 
où cette avance contient des 
frais de gestion du dossier, ces 
derniers peuvent s'élever, au 
maximum, à 1% du prix de vente 
et sont à mentionner, 
séparément, dans le contrat. 
Quant à une éventuelle avance de 
paiement, le vendeur doit 
fournir des assurances 
suffisantes pour le 
remboursement. 
Si I'acquéreur, en bonne et due 
forme et dans le délai prévu, à 
exercé son droit de résiliation, 
l'avance de paiement, le cas 
échéant diminuée des frais de 
gestion du dossier, est à 
rembourser endéans un mois au 
plus tard, à compter de la date 
de la communication de la 
résilia t i on". 
- Aq~ 
Art icle 8 
"Les Etats membres prévoient dans 
leur législation que: 
a) si le prix est entièrement ou 
partiellement couvert par un 
prêt accordé par le vendeur, ou 
b) si le prix est entièrement ou 
partiellement couvert par un 
prêt accordé à l'acquéreur par 
un tiers sur la base d'un accord 
conclu entre le tiers et le 
vendeur, l'acquéreur doit avoir 
la possibilité de résilier le 
contrat de prêt en cas 
d'exercice du droit de 
résiliation prévu à l'article 7: 
l'acquéreur doit, dans ce cas, 
résilier le contrat de prêt 
avant i'expiration du délai visé 
au paragraphe 1er dudit article. 
Les modalités de l'exercice de 
la résiliation du contrat de 
prêt sont arrêtées par les Etats 
membres. 
Article 8 
Les Etats membres prévoient que:: 
1) Toute clause par laquelle 
l'acquéreur renonce aux 
bénéfices des droits 
mentionnés par la présente 
directive est réputée nulle; 
2) toute clause par laquelle le 
vendeur est exonéré des 
responsabilités découlant de 
la présente directive est 
réputée nul le. Article 9 
"Les Etats membres prévoient 
dans leur législation que les 
clauses par lesquelles, 
l'acquéreur renonce aux 
bénéfices des droits mentionnés 
par la présente directive ou le 
vendeur est .exonéré des 
responsabilités découlant de la 
présente directive, ne Iient pas 
l'acquéreur dans les conditions 
fixées par leurs droits 
nat ionaux" 
"Les Etats membres prennent les 
mesures nécessaires pour que 
I'acquéreur ne soit pas privé de 
ia protection accordée par la 
présente directive du fait du 
choix du droit d'un pays tiers 
comme droit applicable au 
contrat". 
^5r-
Art ic le 9 Supprimé 
Les Etats membres prévoient que,, 
nonobstant un choix de la loi par 
les parties du contrat ou 
l'application des critères 
objectifs du droit international 
privé pour la détermination de la 
loi compétente, l'acquéreur ne 
peut être privé de la protection 
que lui assurent les dispositions 
de la présente directive: 
a) si le bien immobilier sur 
lequel porte le contrat est 
situé dans un Etat membre 
ou 
b) si l'acquéreur a sa résidence 
habituelle dans un Etat 
membre 
et 
i) si la conclus ion du 
contrat a été précédée 
dans ledit Etat membre 
d'une proposi t ion 
spécialement faite ou 
d'une publici té, et si 
l'acquéreur a accompli 
dans ce même Etat membre 
les actes nécessaires à 
la conclusion du contrat 
ou 
ii) si le vendeur ou son 
représentant a reçu la 
commande de l'acquéreur 
dans ledit Etat membre 
ou 
iii) si l'acquéreur s'est 
rendu de cet Etat membre 
dans un pays étranger et 
s'il y a signé le 
contrat, à la condition 
que le voyage ait été 
organisé par le vendeur 
dans le but d' inc i ter 
l'acquéreur à conclure 
un tel contrat. 
•&c 
Article 10 
Les Etats membres prévolent dans 
leurs législations les 
conséquences du non-
accomplissement des dispositions 
de la présente directive. 
Article 11 
La présente directive ne fait pas 
obstacle à ce que les Etats 
membres adoptent ou maintiennent 
des dispositions encore plus 
favorables en matière de 
protection de l'acquéreur dans le 
domaine ouvert par elle, sans 
préjudice de leurs obligations 
découlant du traité. Article 10 
"Les Etats membres prévoient dans 
leur législation les conséquences 
du non-respect des dispositions de 
la présente directive". 
Article 11 
Les Etats membres peuvent adopter 
ou maintenir, dans le domaine régi 
par la présente directive, des 
dispositions Plus strictes, 
compatibles avec le traité, pour 
assurer un niveau de protection 
plus élevé à l'acquéreur. 
Article 12 Article 12 
Les Etats membres mettent en 
vigueur les dispositions 
législatives, réglementaires ou 
administratives nécessaires pour 
se conformer à la présente 
directive au plus tard le 
31 décembre 1994. Ils en 
informent immédiatement la 
CLorsque les Etats membres 
adoptent ces dispositions, 
celles-ci contiennent une 
référence à la présente directive 
ou sont accompagnées d'une telle 
référence lors de la publication 
officielle. Les modalités de 
cette'référence sont arrêtées par 
les Etats membres. 1. Les Etats membres mettent en 
vigueur les dispositions 
législatives réglementaires et 
administratives nécessaires pour 
se conformer à la présente 
directive au plus tard le 
31 décembre 1995. Ils en 
informent immédiatement la 
Comm i ss i on. 
2. Lorsque les Etats membres 
adoptent ces dispositions, 
celles-ci contiennent une 
référence à la présente 
directive ou sont accompagnées 
d'une telle référence lors de 
leur publication officlelle. Les 
modalités de cette référence 
sont arrêtées par les Etats 
membres. 
3. Les Etats membres communiquent à 
la Commission le texte des 
dispositions essentielles de 
droit interne qu'ils adoptent 
dans le domaine régi par la 
présente directive. 
Art icle 13 
Les Etats membres sont 
destinataires de la présente 
d i rect i ve. -s y. 
Art icle 13 
Les Etats membres sont 
destinataires de la présente 
direct ive. 
- ae— 
ANNEXE 
PROPOSITION INITIALE 
Eléments minimaux que doit 
contenir le document auquel on 
fait référence à l'article 5 
paragraphe 1 et à l'article 6 
point d) 
a) La description du bien 
immobiIier sur lequel 
existent ou existeront des 
droits de Jouissance à. temps 
partagé, en précisant la 
situation géopgraphique-, 
l'indication s'il s'agit de 
biens immobiliers déjà 
construits, en construction 
ou à construire et en tout 
cas qu'il a été construit ou 
sera construit, selon toutes 
les règles de l'art et à 
condition d'obtenir des 
autorités de l'Etat où il est 
ou sera situé, l'autorisation 
nécessaire, selon la 
législation nationale, afin 
de pouvoir effectivement 
occuper le bien immobilier en 
quest ion. 
b) La nature du titre du vendeur 
sur la propriété où le bien 
immobilier est ou sera situé; 
les charges de toute sorte 
auxquelles le bien immobilier 
est soumis (hypothèque, 
servitudes, etc); si on a 
accordé au vendeur les permis 
nécessaires (de bâtir, de 
raccordement aux réseaux 
téléphoniques, électriques, 
eau, gaz, télévision, etc). 
c) La structure Juridique 
précise du régime de 
jouissance à temps partagé et 
sa durée. PROPOSITION MODIFIEE 
Eléments minimaux que doit contenir 
le contrat visé à l'article 6 
a) l'identité et le domicile des 
parties, avec indication précise 
de la qualité juridique du 
vendeur au moment de la 
conclusion du contrat, ainsi 
que, le cas échéant, de 
l'Identité et du domicile du 
propriétaire du bien immobilier; 
b) ia nature précise du droit objet 
du contrat : 
c) lorsque le bien sur lequel porte 
le droit objet du contrat est 
déterminé, une description 
précise du bien et de sa 
situât ion; 
2S-
d) 
e) L'indication de la nature ' 
juridique du droit de 
jouissance à temps partagé 
offert par le vendeur ainsi 
que de sa durée; le nombre de 
biens immobiliers construits, 
en construction ou à 
construire; les immeubles et 
ustensiles Joints à chaque 
bien immobiIier. 
Le nombre total de droits de 
Jouissance à temps partagé 
existant dans chaque bien 
immobiIier. 
f) La description claire et 
nette des périodes 
d'occupation fixes et 
variables, tout en précisant 
les mécanismes de 
détermination des périodes. 
g) La date prévue pour que 
l'acquéreur puisse occuper le 
bien immobiIier. 
h) Les installations communes 
(telles que piscine, sauna, 
court de tennis, terrain de 
golf, etc.) et les services 
actuels et futurs auxquels a 
droit l'acquéreur ainsi que 
la date prévue pour que ces 
installations et services 
puissent être utilisés par 
I'acquéreur. d) au cas où le bien immobilier est 
en construct ion: 
1 ) l'état d'achèvement de la 
construct ion. 
2) une estimation de la date 
d'achèvement des travaux. 
3) s'il s'agit d'un bien 
immobilier déterminé, le 
numéro du permis de 
construire et le nom et 
l'adresse complète de la ou 
des autorités compétentes en 
la mat iére. 
4) l'état d'achèvement des 
services communs rendant le 
bien immobilier opérationnel 
(raccordement au gaz, à 
l'électricité, à i'eau. au 
téléphone). 
5) les garanties auxquelles 
réfère l'article 3 paragraphe 
b_l; 
e) les services communs (éclairage, 
eau, entretien, enlèvement des 
ordures) auxquels l'acquéreur a 
ou aura accès et à quelles 
condit ions: 
f) les Installations sportives et 
de loisirs auxquelles 
l'acquéreur a ou aura 
éventuellement accès, et. le cas 
échéant, à quelles conditions; 
g) l'indication précise de la 
période, ou des périodes, 
pendant lesquelles le droit 
objet du contrat peut être 
exercé et. le cas échéant, la 
durée du régime mise en place-, 
la date à partir de laquelle 
l'acquéreur pourra exercer le 
droit objet du contrat: 
h) le prix global que l'acquéreur 
devra payer pour l'exercice du 
droit objet du contrat; en ce 
compris le montant dont devra 
s'acquitter l'acquéreur pour 
l'utilisation des installations 
et services communs, la base de 
calcul du montant des charges 
liées à l'occupation du bien 
-"io 
) Le coût total pour 
l'acquéreur, tout en 
spécifiant de façon claire et 
non équivoque le coût des 
différents droits de 
Jouissance à temps partagé 
pendant les différentes 
périodes de l'année; s'il 
s'agit d'un bail, indiquer le 
montant du loyer. immobilier par l'acquéreur, des 
charges légales obligatoires 
(taxes, redevances) ainsi que 
des frais administratifs 
complémentaires (gestion, 
entretien, maintenance): 
i) une clause mentionnant que 
l'acquisition n'entraînera aucun 
frais, charge ou obligation 
autre que ceux qui sont stipulés 
dans le contrat; 
j) Le montant annuel que 
l'acquéreur doit prendre en 
charge pour l'utilisation des 
installations et les services 
communs; le montant annuel 
des charges Iiées à 
l'occupât ion du bien 
immobilier par l'acquéreur; 
les charges annuelles légales 
obiigatoires (taxes, 
redevances, etc.) ainsi que 
les frais annuels 
administrât ifs 
complémentaires (gestion, 
entretien, maintenance, etc.) 
et leur évolution prévue; les 
frais éventuels à payer par 
l'acquéreur pour des services 
particuliers sur demande. j) la possibilité ou non de 
participer à un projet d'échange 
et/ou de revente du droit objet 
du contrat, ainsi que les coûts 
éventuels au cas où le système 
d'échange et/ou de revente est 
organisé par le vendeur; le cas 
échéant, l'indication que la 
vente du droit objet du contrat 
ne peut être assurée à un prix 
déterminé ou endéans une période 
déterminée: 
k) Les garanties auxquelles se 
réfère l'art icle 3. k) des Informations sur le droit de 
résiliation du contrat: 
l'indication précise de la 
nature et du montant des frais 
qui ne seraient pas remboursés à 
l'acquéreur conformément à 
l'article 7. paragraphe 3. au 
cas où il exercerait son droit 
de résiliation: le cas échéant, 
des informations sur les 
possibilité de résilier le 
contrat de prêt lié au contrat 
en cas de résiliation de celui-
çi; 
3>\-
I) Les conditions claires et non I) la date et le lieu de signature 
équivoques, les limites et le du contrat par chacune des 
coût des services d'échange part ies. 
et de revente du droit de 
jouissance à temps partagé, 
au cas où ces services 
existent; s'ils n'existent 
pas, ceci doit être indiqué. 
En tout cas, il doit être 
indiqué que la vente du droit 
de jouissance à temps partagé 
ne peut être assurée à un 
prix déterminé ou endéans une 
période déterminée. 
m) Les mesures prises ou à 
prendre pour la gestion, 
l'entretien et la maintenance 
du bien immobilier ainsi que 
celles adoptées ou à adopter 
pour que l'acquéreur 
participe à l'administration 
et à la gest ion. 
n) Le délai dont dispose 
l'acquéreur pour exercer le 
droit de rétractation auquel 
se réfère l'article 7, ainsi 
que la façon de le faire et 
les effets de la 
rétractation. 
- ^ -
FICHE D'IMPACT REVISEE 
IMPACT DE LA PROPOSITION SUR LES ENTREPRISES ET, EN PARTICULIER SUR LES 
PETITES ET MOYENNES ENTREPRISES. 
Titre : Proposition modifiée de directive du Conseil concernant la 
protection des acquéreurs dans les contrats portant sur 
l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel d'un ou 
plusieurs biens immobiliers. 
N* de référence : C0M(92) 220 final - SYN 419. 
Compte tenu du principe de subsidiarIté, pourquoi une législation 
communautaire est-elle nécessaire dans ce domaine et quels sont ses 
principaux objectifs 7 
Les contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à 
temps partiel d'un ou plusieurs biens immobiliers ont un caractère 
nettement transfrontalier; la grande majorité des citoyens de la 
CEE titulaires de ces droits, exercent leurs droits sur des biens 
immobiliers situés hors de leur Etat de résidence. En plus, 
seulement quatre Etats membres disposent de législation spécifique 
et elles présentent des fortes divergences, donc la protection des 
acquéreurs communautaires ne sera assurée que par une législation 
communautaire. 
Le principal objectif de la proposition est la création d'un socle 
de règles communes permettant d'assurer la sécurité Juridique et 
économique du consommateur dans un domaine où il se trouve en 
situation d'infériorité par rapport aux autres parties concernées. 
L'impact sur les entreprises 
2. Qui sera affecté par ia proposition 7 
Le secteur qui commercialise des droits d'utilisation à temps 
partiel des biens immobiliers; il s'agit d'un secteur relativement 
nouveau en pleine expansion dans l'ensemble de la Communauté, et 
qui est composé pour la plupart de petites et moyennes entreprises 
dont une partie non négligeable échappe à tout contrôle des Etats 
où elles commercialisent leurs services car elles siègent souvent 
dans des paradis fiscaux; géographiquement ces entreprises offrent 
leurs services dans des immeubles situés en zones touristiques de 
mer et de montagne (stations de sports d'hiver, côte 
méditerranéenne, îles atlantiques). 
- 1^ 
3. Quelles mesures les entreprises devront-elles prendre pour se 
conformer à la proposition 7 
Fournir aux acquéreurs, avant la signature du contrat, une 
information plus précise et détaillée sur les droits qu'elles 
offrent, ainsi que prévoir que les acquéreurs disposeront d'un 
délai de réflexion pendant lequel les acquéreurs peuvent résilier 
le contrat sans pénalités; ce délai qui dans la proposition 
modifiée a été élargi à 28 jours peut avoir comme conséquence une 
augmentation des coûts pour les entreprises du secteur; les 
entreprises doivent aussi tenir compte que, pendant la durée du 
délai, des avances de paiement ne peuvent pas être exigées des 
acquéreurs sauf accord exprès de ces derniers et dans ce cas les 
avances ne peuvent dépasser les 5 % du prix de vente. 
4. Quels effets économiques la proposition est-elle susceptible 
d'avoir 7 
sur l'emploi, 
sur les investissements et la création de nouvelles 
entrepr ises, 
sur la compétitivité des entreprises. 
Aucun effet spécial doit avoir lieu sur l'emploi; quant à la 
création de nouvelles entreprises elle sera facilitée étant donné 
l'augmentation de la transparence du marché qui aura des effets 
bénéfiques sur la compétitivité. Il faut néanmoins tenir compte 
d'un possible effet négatif sur le cashflow des entreprises, dû 
notamment à l'élargissement du délai de réflexion et aux limites 
introduites dans les avances de paiement. 
5. La proposition contient-elle des mesures visant à tenir compte de 
la situation spécifique des petites et moyennes entreprises 7 
Les entreprises, soient-elles grandes, petites ou moyennes, 
sérieuses et honnêtes n'ont rien à craindre de la proposition, car 
celles qu'on vise sont les sociétés dites "bidons" qui cachent 
leurs activités aux autorités compétentes et pratiquent une sorte 
de concurrence déloyale au préjudice de l'industrie honnête du 
secteur; la proposition donc a pour but d'empêcher au maximum 
certaines pratiques commerciales dangereuses pour le bon 
fonctionnement du marché. 
Consultât ion 
6. Liste des organisations qui ont été consultées sur la proposition 
et exposé des éléments essentiels de leur position. 
European Timeshare Federation. En faveur de la proposition, 
bien qu'elle aurait préféré un délai de réflexion plus court. 
Cette fédération d'entreprises de timeshare espère que la 
directive clarifiera le marché en provoquant la disparition des 
sociétés qui utilisent des pratiques commerciales abusives sous 
l'anonymat et qui sont les responsables de l'actuelle mauvaise 
réputation du secteur. 
Conseil Consultatif des Consommateurs. Vivement en faveur de la 
propos it ion. 
--iq 
Conférence Permanente du Notariat de la CE. En faveur de la 
proposition car elle aura comme conséquence une augmentation de 
la transparence du marché et un renforcement de la protection 
des acquéreurs. 
ISSN 0254-1491 
COM(93) 487 final 
DOCUMENTS 
FR 10 
N° de catalogue : CB-CO-93-520-FR-C 
ISBN 92-77-59725-9 
Office des publications officielles des Communautés européennes 
Lr2985 Luxembourg