FR Journal officiel de l'Union européenne L 60/34

DIRECTIVE 2014/17/UE DU PARLEMENT EUROPÉEN ET DU CONSEIL

du 4 février 2014

sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) no 1093/2010

(Texte présentant de l'intérêt pour l'EEE)

LE PARLEMENT EUROPÉEN ET LE CONSEIL DE L’UNION EUROPÉENNE,

vu le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, et notamment son article 114,

vu la proposition de la Commission européenne,

après transmission du projet d’acte législatif aux parlements nationaux,

vu l’avis de la Banque centrale européenne (1),

vu l’avis du Comité économique et social européen (2),

statuant conformément à la procédure législative ordinaire (3),

considérant ce qui suit:

(1) En mars 2003, la Commission a entrepris de recenser les obstacles au marché intérieur des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et d’en analyser l’impact. Le 18 décembre 2007, elle a adopté un livre blanc sur l’intégration du marché européen du crédit hypothécaire. La Commission y annonçait son intention de soumettre à des analyses d’impact notamment les options politiques envisagées en matière d’information précontractuelle, de bases de données sur le crédit, d’évaluation de la solvabilité, de taux annuel effectif global (TAEG) et de services de conseil concernant les contrats de crédit. La Commission a, par ailleurs, institué un groupe d’experts sur les historiques de crédit, pour l’aider à mettre au point les mesures requises pour améliorer l’accessibilité, la comparabilité et l’exhaustivité des données sur le crédit. Des études ont aussi été lancées sur le rôle et le fonctionnement des intermédiaires de crédit et des prêteurs, autres que les établissements de crédit, qui proposent des contrats de crédit relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel.

(2) Conformément au traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, le marché intérieur comporte un espace sans frontières intérieures, dans lequel la libre circulation des marchandises et des services et la liberté d’établissement sont garanties. Il est fondamental de développer, au sein de cet espace, un marché du crédit plus performant et plus transparent, pour promouvoir l’activité transfrontière et créer un marché intérieur des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. Il existe, entre les États membres, des divergences importantes dans la législation relative à l’exercice de l’activité consistant à fournir des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel, ainsi que dans la réglementation et la surveillance des intermédiaires de crédit et des prêteurs autres que les établissements de crédit qui en proposent. Ces divergences créent des obstacles qui restreignent le niveau de l’activité transfrontière, du côté de l’offre comme de la demande, limitent la concurrence et le choix proposé sur le marché, renchérissent l’activité de prêt pour les prêteurs et peuvent même les dissuader de s’engager dans certaines opérations.

(3) La crise financière a montré que le comportement irresponsable de participants au marché pouvait miner les fondements du système financier, avec une perte de confiance chez toutes les parties, en particulier les consommateurs, et des conséquences économiques et sociales potentiellement graves. De nombreux consommateurs ont, de fait, perdu confiance dans le secteur financier, tandis que les emprunteurs voyaient leurs prêts devenir de plus en plus chers, au point, parfois, de ne plus pouvoir les rembourser, ce qui a entraîné une multiplication des cas de défaut de paiement et de vente forcée. En conséquence, le G20 a chargé le Conseil de stabilité financière d’établir des principes pour des pratiques saines en matière de souscription de prêts relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel. Même si certains des épisodes les plus graves de la crise financière se sont produits en dehors de l’Union, les consommateurs de l’Union présentent un niveau d’endettement important, dont une grande partie se concentre dans des crédits relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel. Il convient donc de veiller à ce que le cadre réglementaire de l’Union dans ce domaine soit solide et compatible avec les principes internationaux et à ce qu’il ait recours de façon appropriée à l’ensemble des instruments disponibles, notamment les ratios prêt-valeur, prêt-revenu, dette-revenu et d’autres ratios similaires, des niveaux minimaux en-deçà desquels aucun crédit ne pourrait être jugé acceptable ou d’autres mesures compensatoires pour les situations dans lesquelles les risques sous-jacents sont plus élevés pour les consommateurs ou lorsque cela est nécessaire pour prévenir le surendettement des ménages. Eu égard aux problèmes révélés par la crise financière, et en vue de garantir le bon fonctionnement et le caractère concurrentiel du marché intérieur qui est un facteur de stabilité financière, la Commission a proposé, dans sa communication du 4 mars 2009 intitulée «L’Europe, moteur de la relance», des mesures concernant les contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel, y compris un cadre fiable pour l’activité des intermédiaires de crédit, dans l’objectif de garantir à l’avenir des marchés fiables et responsables et de restaurer la confiance chez les consommateurs. Dans sa communication du 13 avril 2011 intitulée «L’Acte pour le marché unique: douze leviers pour stimuler la croissance et renforcer la confiance», la Commission a réaffirmé sa détermination en faveur d’un marché intérieur efficace et compétitif.

(4) Une série de problèmes ont été identifiés sur les marchés du crédit hypothécaire au sein de l’Union, liés au comportement irresponsable de prêteurs et d’emprunteurs et à la possibilité de comportements irresponsables de la part des acteurs du marché, notamment les intermédiaires de crédit et les prêteurs autres que les établissements de crédit. Certains problèmes concernaient des crédits libellés dans une monnaie étrangère que des consommateurs avaient souscrits dans cette monnaie en raison du taux débiteur avantageux proposé, mais sans disposer d’informations pertinentes concernant le risque de change lié ou sans bien comprendre ce risque. Ces problèmes résultent de défaillances réglementaires et du marché, mais aussi d’autres facteurs tels que le climat économique général et le faible niveau de culture financière. D’autres problèmes relevés sont liés à l’inefficacité, à l’incohérence, voire à l’absence de régimes pour les intermédiaires de crédit et les prêteurs autres que les établissements de crédit qui octroient des crédits relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel. Ces problèmes peuvent avoir des retombées macroéconomiques importantes, porter préjudice aux consommateurs, faire effet d’obstacles économiques ou juridiques à l’activité transfrontière et créer des conditions de concurrence inégales.

(5) Pour faciliter l’avènement d’un marché intérieur des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers fonctionnant sans heurts, tout en garantissant un niveau élevé de protection des consommateurs et afin de garantir que les consommateurs souhaitant souscrire ce type de contrat puissent le faire en toute confiance, en sachant que les prêteurs avec lesquels ils traitent agissent de manière professionnelle et responsable, il est nécessaire de mettre en place un cadre juridique harmonisé de façon appropriée à l’échelle de l’Union dans un certain nombre de domaines, en tenant compte des différences entre les contrats de crédit qui s’expliquent en particulier par des différences régionales et nationales sur les marchés des biens immobiliers.

(6) La présente directive devrait donc établir un marché intérieur plus transparent, efficace et compétitif grâce à des contrats de crédit cohérents, flexibles et équitables relatifs aux biens immobiliers tout en encourageant la viabilité des prêts et des emprunts et l’inclusion financière, entraînant ainsi un niveau élevé de protection des consommateurs.

(7) Afin de créer un véritable marché intérieur assurant aux consommateurs un niveau élevé et équivalent de protection, la présente directive arrête des dispositions qu’il convient d’harmoniser au maximum en ce qui concerne la communication d’informations précontractuelles au moyen du format normalisé de la fiche d’information standardisée européenne (FISE) et du calcul du TAEG. Toutefois, compte tenu de la spécificité des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers et des différences quant à l’évolution des conditions du marché dans les divers États membres, notamment en ce qui concerne la structure et les acteurs du marché, les catégories de produits disponibles et les procédures liées au processus d’octroi de crédit, les États membres devraient être autorisés à maintenir ou à introduire des dispositions plus strictes que celles figurant dans la présente directive, dans les domaines dont il n’a pas été clairement indiqué qu’ils faisaient l’objet d’une harmonisation maximale. Une telle approche ciblée est nécessaire afin d’éviter d’entraver le niveau de protection des consommateurs relatif aux contrats de crédit entrant dans le champ d’application de la présente directive. Les États membres devraient, par exemple, être autorisés à maintenir ou à introduire des dispositions plus strictes en ce qui concerne les exigences relatives aux connaissances et aux compétences du personnel et les instructions pour remplir la FISE.

(8) La présente directive devrait améliorer les conditions de fonctionnement du marché intérieur en rapprochant les législations des États membres et en instaurant des normes de qualité pour certains services, en particulier la distribution et la fourniture de crédits par les prêteurs et les intermédiaires de crédit et la promotion des bonnes pratiques. L’instauration de normes de qualité pour les services de fourniture de contrats de crédit suppose nécessairement de mettre en vigueur certaines dispositions en matière d’admission, de surveillance et d’exigences prudentielles.

(9) Dans les domaines non couverts par la présente directive, les États membres sont libres de maintenir en vigueur ou d’adopter des dispositions de droit national. En particulier, les États membres peuvent maintenir ou adopter des dispositions nationales dans des domaines tels que le droit des contrats pour ce qui concerne la validité des contrats de crédit, le droit des biens, l’inscription au registre foncier, l’information contractuelle et, dans la mesure où ils ne sont pas régis par la présente directive, les aspects postcontractuels. Les États membres peuvent prévoir que l’évaluateur ou la société d’évaluation ou les notaires puissent être choisis par accord mutuel des parties. Compte tenu des différences entre États membres en matière d’achat ou de vente d’un bien immobilier à usage résidentiel, il est possible que les prêteurs ou les intermédiaires de crédit tentent d’obtenir un acompte de la part du consommateur, au motif que ce paiement pourrait contribuer à garantir la conclusion d’un contrat de crédit ou l’achat ou la vente d’un bien immobilier, et qu’il y ait un recours abusif à ces pratiques, notamment lorsque les exigences et les pratiques habituelles de tel ou tel État sont méconnues des consommateurs. Il y a donc lieu d’autoriser les États membres à limiter ce type de paiements.

(10) La présente directive devrait s’appliquer indépendamment du fait que le prêteur ou l’intermédiaire de crédit est une personne morale ou physique. Toutefois, la présente directive ne devrait avoir aucune incidence sur le droit des États membres de limiter aux seules personnes morales ou à certaines formes de personnes morales, dans le respect du droit de l’Union, la fonction de prêteur ou d’intermédiaire de crédit au titre de la présente directive.

(11) Ne se trouvant pas dans la même situation, consommateurs et entreprises n’ont pas besoin du même niveau de protection. S’il importe de garantir les droits des consommateurs par des dispositions auxquelles les contrats ne peuvent déroger, il est raisonnable de permettre aux entreprises et aux prêteurs de conclure d’autres types de contrats.

(12) La définition du terme «consommateur» devrait englober les personnes physiques qui agissent à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de leur activité commerciale ou professionnelle. Cependant, en cas de contrats à double finalité, lorsque le contrat est conclu à des fins qui n’entrent qu’en partie dans le cadre de l’activité commerciale ou professionnelle de l’intéressé et lorsque la finalité commerciale ou professionnelle est si limitée qu’elle n’est pas prédominante dans le contexte global du contrat, cette personne devrait également être considérée comme un consommateur.

(13) Si la présente directive régit les contrats de crédit se rapportant exclusivement ou majoritairement à des biens immobiliers à usage résidentiel, elle n’empêche pas les États membres d’étendre les mesures prises en conformité avec la présente directive en vue de protéger les consommateurs en ce qui concerne les contrats de crédit relatifs à d’autres formes de biens immobiliers ni de réglementer lesdits contrats selon d’autres modalités.

(14) Les définitions établies par la présente directive déterminent la portée de l’harmonisation. L’obligation qui incombe aux États membres de transposer la présente directive devrait, dès lors, être limitée à son champ d’application, tel qu’il résulte de ces définitions. Cette obligation qui incombe aux États membres est, par exemple, limitée aux contrats de crédit conclus avec des consommateurs, c’est-à-dire des personnes physiques qui, dans les transactions couvertes par la présente directive, n’agissent pas dans le cadre de l’exercice de leur activité commerciale ou professionnelle. De même, les États membres sont tenus de transposer les dispositions de la présente directive qui régissent l’activité des personnes agissant en tant qu’intermédiaires de crédit au sens de la présente directive. Toutefois, la présente directive devrait être sans préjudice de l’application par les États membres, conformément au droit de l’Union, de la présente directive à des domaines qui ne relèvent pas de son champ d’application. En outre, les définitions établies par la présente directive ne devraient pas empêcher les États membres d’adopter dans leur législation nationale des sous-définitions dans des buts spécifiques, pour autant que celles-ci demeurent conformes aux définitions établies par la présente directive. Par exemple, les États membres devraient être autorisés à déterminer, dans leur législation nationale, des sous-catégories d’intermédiaires de crédit qui ne figurent pas dans la présente directive si elles sont nécessaires au niveau national pour, par exemple, différencier les exigences relatives au niveau de connaissances et de compétences requis des différents intermédiaires de crédit.

(15) La présente directive vise à garantir que les consommateurs concluant des contrats de crédit relatifs à des biens immobiliers bénéficient d’un niveau élevé de protection. Il convient, par conséquent, qu’elle s’applique aux crédits garantis par un bien immobilier, quelle que soit la finalité du crédit, aux accords de refinancement ou autres contrats de crédit destinés à aider un propriétaire ou un copropriétaire à conserver des droits sur un bien immobilier ou un terrain, ainsi qu’aux crédits destinés à acheter un bien immobilier dans certains États membres, y compris les crédits dans le cadre desquels le remboursement du principal n’est pas exigé ou, en l’absence de tout autre cadre approprié dans les États membres, les prêts qui visent à fournir un financement temporaire entre la vente d’un bien et l’achat d’un autre, ainsi qu’aux crédits garantis utilisés pour rénover un bien immobilier à usage résidentiel.

(16) La présente directive ne devrait pas s’appliquer à certains contrats de crédit dans le cadre desquels le prêteur verse une somme unique, effectue des paiements périodiques ou d’autres formes de versements de crédit en échange d’une somme provenant de la vente d’un bien immobilier et dont l’objectif premier est de faciliter la consommation, tels que les hypothèques rechargeables ou autres produits spécialisés équivalents. Ces contrats de crédit ont des caractéristiques spécifiques, qui sortent du champ d’application de la présente directive. L’évaluation de la solvabilité du consommateur est, par exemple, inutile dans un tel cas, puisque les paiements vont du prêteur au consommateur, et non l’inverse. Ce type de transaction impliquerait, entre autres, une information précontractuelle fondamentalement différente. D’autres produits tels que les viagers, qui ont des fonctions comparables aux hypothèques inversées ou aux hypothèques à vie, n’impliquent pas l’octroi d’un crédit et devraient donc rester en dehors du champ d’application de la présente directive.

(17) La présente directive ne devrait pas couvrir d’autres types de contrats de crédit de niche explicitement énumérés, qui sont différents, par leur nature et les risques qu’ils comportent, des crédits hypothécaires standard et requièrent dès lors une approche adaptée, en particulier les contrats de crédit qui sont le fruit d’un accord intervenu devant une juridiction ou toute autre autorité instituée par la loi, ni certains types de contrats de crédit dans le cadre desquels le crédit est accordé, sous certaines conditions, par un employeur à ses salariés, comme le prévoit déjà la directive 2008/48/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 avril 2008 concernant les contrats de crédit aux consommateurs (4). Il convient de permettre aux États membres d’exclure certains contrats de crédit, tels que ceux accordés à un public restreint à des conditions avantageuses, ou offerts par des caisses de crédit mutuel, pour autant que des modalités appropriées aient été mises en place afin de veiller à ce que les objectifs concernant la stabilité financière et le marché intérieur puissent être atteints sans entraver l’inclusion financière et l’accès au crédit. Les contrats de crédit portant sur des biens immobiliers qui ne sont pas destinés à être occupés en tant que maisons, appartements ou autres lieux de résidence par le consommateur ou un membre de sa famille et qui sont occupés en tant que maisons, appartements ou autres lieux de résidence sur la base d’une convention de location ne présentent pas les mêmes risques ni les mêmes caractéristiques que les contrats de crédit standard et peuvent donc nécessiter un cadre plus adapté. Les États membres devraient dès lors être en mesure d’exclure ces contrats de crédit du champ d’application de la directive lorsqu’un cadre approprié a été mis en place pour eux au niveau national.

(18) La directive 2008/48/CE devrait s’appliquer aux crédits non garantis destinés à permettre la rénovation d’un bien immobilier à usage résidentiel dont le montant total est supérieur à 75 000 EUR afin d’assurer un niveau de protection équivalent à ces consommateurs, et d’éviter tout fossé réglementaire entre ladite directive et la présente directive. La directive 2008/48/CE devrait donc être modifiée en conséquence.

(19) Pour des raisons de sécurité juridique, il y a lieu d’assurer la cohérence et la complémentarité du cadre juridique adopté par l’Union dans le domaine des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel avec d’autres actes qu’elle a adoptés, notamment dans les domaines de la protection des consommateurs et de la surveillance prudentielle. Certaines définitions essentielles, notamment celle des termes «consommateur» et «support durable», de même que certains concepts-clés utilisés dans les informations de base pour désigner les caractéristiques financières du crédit, notamment le «montant total dû par le consommateur» et le «taux débiteur», devraient être alignés sur ceux fixés dans la directive 2008/48/CE, afin que les mêmes termes désignent les mêmes choses, que le crédit soit un crédit à la consommation ou un crédit immobilier résidentiel. Les États membres devraient, par conséquent, veiller à une cohérence d’application et d’interprétation dans la transposition de la présente directive en ce qui concerne ces définitions essentielles et ces concepts-clés.

(20) Afin de garantir aux consommateurs l’existence d’un cadre cohérent en matière de crédit et de minimiser les charges administratives qui pèsent sur les prêteurs et les intermédiaires de crédit, la présente directive devrait, pour l’essentiel et dans la mesure du possible, suivre la structure de la directive 2008/48/CE, et notamment les principes selon lesquels la publicité portant sur les contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel fournit des informations au consommateur en utilisant un exemple représentatif, le consommateur reçoit des informations précontractuelles détaillées présentées sous la forme d’un document standardisé, il reçoit ensuite des explications adéquates avant la conclusion du contrat de crédit, une base commune est établie pour le calcul du TAEG, frais de notaire exclus, et le prêteur évalue la solvabilité du consommateur avant l’octroi du crédit. De la même manière, pour garantir des conditions de concurrence égales au regard des dispositions de la directive 2008/48/CE, les prêteurs devraient jouir d’un accès non discriminatoire aux bases de données pertinentes sur le crédit. Sur le modèle de la directive 2008/48/CE, la présente directive devrait garantir une procédure d’admission et une surveillance adéquates de tous les prêteurs qui octroient des contrats de crédit relatifs à des biens immobiliers et fixer des exigences concernant la mise en place de mécanismes de règlement extrajudiciaire des litiges et l’accès à ces mécanismes.

(21) La présente directive devrait compléter la directive 2002/65/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 septembre 2002 concernant la commercialisation à distance de services financiers auprès des consommateurs (5), qui prévoit un droit de rétractation et dispose que, dans le cadre d’une vente à distance, le consommateur doit être informé de l’existence ou de l’absence d’un tel droit. Toutefois, bien que la directive 2002/65/CE offre au fournisseur la possibilité de communiquer des informations précontractuelles après la conclusion du contrat, une telle disposition ne conviendrait pas dans le cas des contrats de crédit relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel, compte tenu de l’importance de l’engagement financier pris par le consommateur. La présente directive ne devrait pas avoir d’incidence sur les dispositions générales du droit des contrats prévues au niveau national, notamment les règles relatives à la validité, à la formation et aux effets des contrats, dans la mesure où les aspects généraux du droit des contrats ne sont pas régis par la présente directive.

(22) Parallèlement, il importe de tenir compte des particularités des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel, particularités qui justifient une approche différenciée. Étant donné la nature de ces contrats de crédit et leurs conséquences possibles pour le consommateur, l’information publicitaire et les informations précontractuelles personnalisées devraient inclure des mises en garde spécifiques appropriées, par exemple en ce qui concerne les incidences éventuelles de fluctuations des taux de change sur ce que doit rembourser le consommateur et, si les États membres le jugent nécessaire, la nature et les implications de la garantie associée au crédit. Conformément à ce qui se faisait déjà sur une base volontaire dans le secteur du prêt au logement, des informations précontractuelles de caractère général devraient pouvoir être fournies à tout moment, en sus des informations précontractuelles personnalisées. Si une approche différenciée se justifie, c’est aussi parce qu’il faut tirer les leçons de la crise financière et veiller à ce que l’octroi des crédits se fasse sur des bases saines. À cet égard, il conviendrait de prévoir des dispositions plus strictes, pour l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur, qu’en matière de crédits aux consommateurs, d’exiger des intermédiaires de crédit des informations plus précises sur leur statut et les relations qu’ils entretiennent avec le prêteur, afin de pouvoir déceler tout conflit d’intérêts potentiel, et de veiller à ce que tous les acteurs participant à l’octroi de contrats de crédit relatifs à des biens immobiliers soient dûment admis et surveillés.

(23) Il est nécessaire de réglementer d’autres domaines afin de tenir compte de la spécificité des crédits relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel. Étant donné l’importance de la transaction, il convient de faire en sorte que les consommateurs disposent de suffisamment de temps ‒ sept jours au minimum ‒ pour réfléchir à ses implications. Les États membres devraient être en mesure d’accorder ce délai, soit sous forme de délai de réflexion avant la conclusion du contrat de crédit, soit sous forme de délai de rétractation après la conclusion du contrat de crédit, soit en combinant les deux. Il convient que les États membres aient la possibilité de faire en sorte que le délai de réflexion engage le consommateur pendant une période maximale de dix jours mais que dans d’autres cas, le consommateur qui souhaite agir pendant le délai de réflexion puisse le faire et que, dans un souci de sécurité juridique dans le cadre de transactions immobilières, les États membres puissent prévoir que le délai de réflexion ou le droit de rétractation cesse de s’appliquer lorsque le consommateur entreprend une démarche quelconque qui entraîne en droit national la création ou le transfert d’un droit immobilier en relation avec des fonds obtenus dans le cadre du contrat de crédit ou avec l’utilisation de ces fonds ou, le cas échéant, transfère les fonds à un tiers.

(24) Compte tenu des caractéristiques particulières des contrats de crédit relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel, il est courant que les prêteurs proposent au consommateur un ensemble de produits ou de services pouvant être achetés lors de la conclusion du contrat de crédit. Dès lors, étant donné l’importance de ces contrats pour le consommateur, il y a lieu d’établir des règles spécifiques concernant les ventes liées. Associer un contrat de crédit à un ou plusieurs autres services ou produits financiers dans le cadre d’une offre groupée constitue pour les prêteurs un moyen de diversifier leur offre et de concurrencer leurs homologues, pour autant que les composantes de l’offre groupée puissent également être achetées séparément. Si le fait de combiner dans une offre groupée des contrats de crédit et un ou plusieurs autres services ou produits financiers peut présenter des avantages pour les consommateurs, il peut porter atteinte à leur mobilité et à leur capacité à faire des choix en connaissance de cause, à moins que les composantes de l’offre groupée ne puissent être achetées séparément. Il importe de prévenir des pratiques telles que la vente liée de certains produits, susceptibles d’inciter les consommateurs à conclure des contrats de crédit qui ne serviraient pas au mieux leurs intérêts, sans toutefois apporter de restrictions à la vente groupée de produits qui peut être bénéfique pour les consommateurs. Les États membres devraient néanmoins continuer de suivre attentivement les marchés des services financiers de détail afin de veiller à ce que la vente groupée n’entrave pas le choix des consommateurs ni la concurrence sur le marché.

(25) De manière générale, la vente liée ne devrait pas être autorisée, à moins que le service ou le produit financier proposé avec le contrat de crédit ne puisse être offert séparément dans la mesure où il fait partie intégrante du crédit, comme c’est le cas par exemple des découverts garantis. Dans les autres cas, l’offre ou la vente d’un contrat de crédit dans le cadre d’une offre groupée comportant un compte de paiement, un compte d’épargne, un produit d’investissement ou un produit de retraite peut se justifier pour les prêteurs, notamment lorsque le capital disponible sur le compte est utilisé pour rembourser le crédit ou est une condition préalable à la mise en commun de ressources en vue de l’obtention du crédit ou encore lorsque, par exemple, un produit d’investissement ou un produit de retraite privé constitue une garantie supplémentaire pour le crédit. S’il est justifié que les prêteurs puissent demander au consommateur de contracter une police d’assurance appropriée pour garantir le remboursement du crédit ou assurer la valeur de la garantie, le consommateur devrait pouvoir choisir son propre assureur, pour autant que sa police d’assurance présente un niveau de garantie équivalent à la police d’assurance proposée ou offerte par le prêteur. En outre, les États membres peuvent uniformiser, totalement ou en partie, la couverture fournie par les contrats d’assurance afin de permettre aux consommateurs qui le souhaitent de comparer les garanties offertes.

(26) Il est important de veiller à ce que le bien immobilier à usage résidentiel soit correctement évalué avant la conclusion du contrat de crédit et, notamment lorsque l’évaluation concerne l’obligation résiduelle du consommateur, en cas de défaut de paiement. Les États membres devraient donc veiller à la mise au point de normes d’évaluation fiables. Pour être considérées comme fiables, les normes d’évaluation devraient tenir compte de normes reconnues au niveau international, notamment celles définies par le Comité international des normes d’évaluation (IVSC), l’Association européenne d’expertise immobilière (TEGoVA) ou l’Institution royale des experts agréés (RICS). Ceci devrait s’appliquer sans préjudice de la législation de l’Union en vigueur. Ces normes d’évaluation reconnues au niveau international contiennent des principes de haut niveau qui supposent que les prêteurs, entre autres, adoptent et respectent des processus internes appropriés en matière de gestion des risques et de gestion des garanties, notamment des processus d’évaluation rigoureux, qu’ils adoptent des normes et des méthodes d’évaluation permettant des évaluations réalistes et motivées des biens afin de garantir que tous les rapports d’évaluation sont élaborés avec la compétence et la diligence professionnelles requises et que les évaluateurs remplissent certaines exigences en matière de qualifications et afin de conserver pour la garantie une documentation appropriée complète et plausible en la matière. Il est souhaitable, à cet égard, de procéder à une surveillance des marchés des biens immobiliers à usage résidentiel et de s’assurer que les mécanismes prévus dans le cadre de ces dispositions soient conformes à la directive 2013/36/UE du Parlement européen et du Conseil du 26 juin 2013 concernant l’accès à l’activité des établissements de crédit et la surveillance prudentielle des établissements de crédit et des entreprises d’investissement (6). Des dispositions juridiques ou l’autorégulation, par exemple, peuvent permettre de se conformer aux dispositions de la présente directive relatives aux normes d’évaluation immobilière.

(27) En raison des conséquences importantes qu’ont les saisies pour les prêteurs, les consommateurs et, éventuellement, pour la stabilité financière, il convient d’encourager les prêteurs à gérer en amont les risques de crédit émergent et de veiller à ce que les mesures nécessaires soient prises pour s’assurer que les prêteurs font preuve d’une tolérance raisonnable et s’emploient raisonnablement à parvenir par d’autres moyens à une solution avant d’engager une procédure de saisie. Dans la mesure du possible, les solutions recherchées tiendront compte de la situation concrète et de la nécessité pour le consommateur de disposer de moyens de subsistance suffisants. Si des sommes restent dues après l’achèvement de la procédure de saisie, les États membres devraient garantir des conditions de vie minimales et mettre en place des mesures visant à faciliter le remboursement tout en évitant un surendettement à long terme. Dans les cas au moins où le prix obtenu pour les biens immobiliers a une incidence sur le montant dû par le consommateur, les États membres devraient encourager les prêteurs à prendre des mesures raisonnables pour obtenir le meilleur prix pour les biens immobiliers saisis en tenant compte des conditions du marché. Les États membres ne devraient pas empêcher les parties à un contrat de crédit de convenir expressément que le transfert de la garantie au prêteur est suffisant pour rembourser le crédit.

(28) Les intermédiaires exercent souvent d’autres activités que la seule intermédiation de crédit, en particulier l’intermédiation en assurance ou la prestation de services d’investissement. Il conviendrait donc que la présente directive garantisse également un certain degré de cohérence avec la directive 2002/92/CE du Parlement européen et du Conseil du 9 décembre 2002 sur l’intermédiation en assurance (7), ainsi qu’avec la directive 2004/39/CE du Parlement européen et du Conseil du 21 avril 2004 concernant les marchés d’instruments financiers (8). En particulier, les établissements de crédit agréés au titre de la directive 2013/36/UE et les autres établissements financiers qui, en vertu de la législation nationale, sont soumis à un régime d’admission équivalent, ne devraient pas nécessiter une admission distincte pour opérer en tant qu’intermédiaire de crédit afin de simplifier la procédure d’établissement comme intermédiaire de crédit et l’exercice de cette activité sur une base transfrontière. Les responsabilités entières et inconditionnelles des prêteurs et des intermédiaires de crédit en ce qui concerne les activités des intermédiaires de crédit liés ou de leurs représentants désignés devraient s’étendre uniquement aux activités qui entrent dans le champ d’application de la présente directive, à moins que les États membres ne décident de les étendre à d’autres domaines.

(29) Afin d’améliorer la capacité des consommateurs à prendre des décisions en connaissance de cause en matière d’emprunt et de gestion responsable de leurs dettes, les États membres devraient promouvoir des mesures visant à renforcer les connaissances des consommateurs en matière d’emprunt responsable et de gestion de l’endettement, en particulier en ce qui concerne les contrats de crédit hypothécaire. Il importe tout particulièrement de fournir des orientations aux consommateurs qui souscrivent un crédit hypothécaire pour la première fois. À cet égard, la Commission devrait recenser des exemples de bonnes pratiques afin de faciliter l’élaboration de nouvelles mesures visant à renforcer la sensibilisation des consommateurs aux questions financières.

(30) Compte tenu des risques importants liés aux emprunts libellés dans une monnaie étrangère, il est nécessaire de prévoir des mesures pour s’assurer que les consommateurs sont conscients des risques qu’ils prennent et qu’ils ont la possibilité de limiter leur exposition au risque de change pendant toute la durée du crédit. Le risque pourrait être limité en accordant au consommateur le droit de convertir la monnaie du crédit, ou au moyen d’autres dispositifs tels que des plafonds ou, lorsqu’ils suffisent à limiter le risque de change, des mises en garde.

(31) Le cadre juridique applicable devrait donner aux consommateurs l’assurance que les prêteurs, les intermédiaires de crédit et les représentants désignés tiennent compte de leurs intérêts, sur la base des informations dont disposent les prêteurs, les intermédiaires de crédit et les représentants désignés au moment considéré et en se fondant sur des hypothèses raisonnables quant aux risques pour la situation du consommateur sur la durée du contrat de crédit proposé. Il pourrait prévoir, entre autres, que les prêteurs ne peuvent pas commercialiser un crédit d’une façon qui altère ou est susceptible d’altérer sensiblement la capacité du consommateur à réfléchir avec soin à la contraction d’un crédit, ou que le prêteur ne peut pas utiliser l’octroi d’un crédit comme méthode principale de commercialisation lors de la commercialisation de biens, de services ou de biens immobiliers auprès des consommateurs. Pour instaurer cette confiance des consommateurs, il est notamment fondamental d’exiger du secteur un haut degré d’équité, d’honnêteté et de professionnalisme, une gestion adéquate des conflits d’intérêts, notamment ceux découlant de la rémunération, ainsi que des conseils prodigués au mieux des intérêts du consommateur.

(32) Il convient de veiller à ce que le personnel concerné qui travaille pour les prêteurs, les intermédiaires de crédit et les représentants désignés possède des connaissances et des compétences adéquates pour pouvoir offrir un niveau élevé de professionnalisme. La présente directive devrait donc exiger la preuve des connaissances et compétences nécessaires au niveau des sociétés, sur la base des exigences minimales en matière de connaissances et de compétences fixées dans la présente directive. Les États membres devraient rester libres de maintenir en vigueur ou d’adopter de telles exigences pour les personnes physiques particulières. Les États membres devraient pouvoir autoriser les prêteurs, les intermédiaires de crédit et les représentants désignés à établir différents niveaux pour les exigences minimales en matière de connaissances en fonction de la participation à la fourniture de certains services ou à la réalisation de certaines opérations. Dans ce contexte, le personnel se compose notamment du personnel externe, travaillant pour le prêteur, l’intermédiaire de crédit ou ses représentants désignés, ainsi que leurs salariés. Aux fins de la présente directive, le personnel exerçant directement des activités relevant de la présente directive devrait se composer à la fois de personnes responsables des contacts avec la clientèle («front office») et de personnes affectées aux tâches administratives («back office»), notamment au niveau de l’encadrement, qui jouent un rôle important dans la procédure des contrats de crédit. Les personnes exerçant des fonctions d’assistance qui ne sont pas en rapport avec ce processus de conclusion de contrats de crédit (par exemple, le personnel des ressources humaines et des services informatiques) ne devraient pas être considérées comme du personnel au sens de la présente directive.

(33) Lorsqu’un prêteur ou un intermédiaire de crédit fournit ses services sur le territoire d’un autre État membre au titre de la libre prestation de services, l’État membre d’origine devrait être responsable de la fixation des exigences minimales concernant le niveau de connaissances et de compétences du personnel. Toutefois, les États membres d’accueil qui l’estiment nécessaire devraient pouvoir fixer, dans certains domaines déterminés, leurs propres exigences en matière de compétences pour les prêteurs et les intermédiaires de crédit qui fournissent des services sur leur territoire au titre de la libre prestation de services.

(34) Étant donné qu’il importe de veiller à ce que les exigences en matière de connaissances et de compétences soient appliquées et respectées dans la pratique, les États membres devraient demander aux autorités compétentes de soumettre les prêteurs, les intermédiaires de crédit et les représentants désignés à une surveillance et leur donner les moyens d’obtenir la preuve du respect de ces obligations dans la mesure où elles doivent en assurer un contrôle fiable.

(35) La manière dont les prêteurs, les intermédiaires de crédit et les représentants désignés rémunèrent leur personnel devrait constituer l’un des principaux éléments permettant de garantir la confiance des consommateurs dans le secteur financier. La présente directive établit des règles relatives à la rémunération du personnel en vue de limiter les pratiques de vente abusive et de faire en sorte que le mode de rémunération du personnel ne fasse pas obstacle au respect de l’obligation consistant à tenir compte des intérêts du consommateur. En particulier, les prêteurs, les intermédiaires de crédit et les représentants désignés ne devraient pas pratiquer des politiques de rémunération encourageant leur personnel à conclure un certain nombre ou type de contrats de crédit et à offrir aux consommateurs des services auxiliaires sans tenir dûment compte des intérêts et des besoins de ceux-ci. À cet égard, les États membres peuvent juger nécessaire de décider qu’une pratique particulière, par exemple la perception de frais par les intermédiaires liés, est contraire aux intérêts des consommateurs. Les États membres devraient également pouvoir préciser que la rémunération reçue par le personnel ne dépend pas du taux ou du type de contrat de crédit conclu avec les consommateurs.

(36) La présente directive définit des règles harmonisées relatives aux domaines de connaissances et de compétences que le personnel des prêteurs, des intermédiaires de crédit et des représentants désignés devrait posséder pour exercer l’activité consistant à élaborer, proposer ou octroyer des contrats de crédit et l’activité d’intermédiation de crédit. La présente directive ne prévoit pas de dispositions spécifiques directement liées à la reconnaissance des qualifications professionnelles acquises par une personne dans un État membre afin de satisfaire aux exigences en matière de connaissances et de compétences en vigueur dans un autre État membre. La directive 2005/36/CE du Parlement européen et du Conseil du 7 septembre 2005 relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles (9) devrait dès lors continuer à s’appliquer pour ce qui est des conditions de reconnaissance et des mesures de compensation qu’un État membre d’accueil peut exiger d’une personne dont le titre de formation n’a pas été délivré dans sa juridiction.

(37) Les prêteurs et les intermédiaires de crédit ont fréquemment recours à des annonces publicitaires, proposant souvent des conditions spéciales, pour éveiller l’intérêt des consommateurs pour un produit particulier. Les consommateurs devraient donc être protégés contre la publicité déloyale ou mensongère et pouvoir comparer les offres. Il est dès lors nécessaire de prévoir des dispositions spécifiques sur la publicité des contrats de crédit ainsi qu’une liste d’éléments à faire figurer dans les annonces publicitaires et les documents à caractère commercial destinés aux consommateurs lorsque ces publicités mentionnent les taux d’intérêt ou des chiffres relatifs au coût du crédit, afin de permettre aux consommateurs de comparer les offres. Les États membres devraient rester libres d’instaurer ou de maintenir en vigueur, dans leur législation nationale, des exigences d’information pour les publicités ne mentionnant pas de taux d’intérêt ou de chiffres relatifs au coût du crédit. Ce type d’exigences devrait tenir compte des particularités des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. En tout état de cause, il convient, conformément à la directive 2005/29/CE du Parlement européen et du Conseil du 11 mai 2005 relative aux pratiques commerciales déloyales des entreprises vis-à-vis des consommateurs dans le marché intérieur (10), de veiller à ce que la publicité des contrats de crédit ne donne pas une impression trompeuse du produit.

(38) La publicité tend à se concentrer sur un ou plusieurs produits en particulier, alors que les consommateurs devraient pouvoir se décider en pleine connaissance de toute la gamme des produits proposés en matière de crédit. Les informations à caractère général jouent un rôle important à cet égard, en portant à l’attention du consommateur toute la gamme des produits et services offerts et en lui permettant de découvrir leurs principales caractéristiques. Il conviendrait donc que le consommateur puisse, à tout moment, avoir accès à des informations à caractère général sur les formules de crédit disponibles. Lorsque cette exigence n’est pas applicable aux intermédiaires de crédits non liés, ceci devrait être sans préjudice de leur obligation de fournir au consommateur des informations précontractuelles personnalisées.

(39) Afin de garantir l’égalité des conditions de concurrence et afin que les consommateurs puissent décider en fonction des caractéristiques des formules de crédit proposées plutôt qu’en fonction du canal de distribution par lequel ils y ont accès, il conviendrait qu’ils reçoivent des informations sur le crédit, indépendamment de la question de savoir s’ils traitent directement avec un prêteur ou passent par un intermédiaire de crédit.

(40) Il convient aussi que les consommateurs reçoivent des informations personnalisées suffisamment longtemps avant la conclusion du contrat de crédit pour pouvoir comparer les produits proposés et leurs caractéristiques et y réfléchir. Conformément à la recommandation 2001/193/CE de la Commission du 1er mars 2001 relative à l’information précontractuelle devant être fournie aux consommateurs par les prêteurs offrant des prêts au logement (11), la Commission s’était engagée à veiller au respect du code de conduite volontaire relatif à l’information précontractuelle concernant les prêts au logement, qui contient la FISE qui fournit des informations, personnalisées à l’intention du consommateur, sur le contrat de crédit qu’il souscrit. Les éléments recueillis par la Commission montrent que, pour que la FISE soit claire et compréhensible et contienne toutes les informations jugées pertinentes pour les consommateurs, il est nécessaire d’en revoir le contenu et la présentation. Il conviendrait d’y apporter les améliorations nécessaires mises en évidence par les tests conduits auprès des consommateurs dans tous les États membres. Il y a lieu de revoir la structure de la FISE, notamment l’ordre dans lequel les rubriques apparaissent, d’utiliser une formulation plus conviviale, de fusionner certaines rubriques, comme le «taux nominal» et le «taux annuel effectif global», et d’ajouter de nouvelles rubriques, telles que «caractéristiques variables». La FISE devrait aussi contenir un tableau d’amortissement indicatif à l’intention du consommateur lorsque le crédit est un crédit pour lequel le paiement des intérêts est différé, dans lequel le remboursement du principal est différé pendant une période initiale ou lorsque le taux débiteur est fixé pour toute la durée du contrat de crédit. Les États membres devraient être en mesure de prévoir que la présence d’un tel tableau d’amortissement dans la FISE n’est pas obligatoire pour d’autres contrats de crédit.

(41) Des enquêtes menées auprès des consommateurs ont fait ressortir l’importance d’utiliser un langage simple et compréhensible lors de la rédaction des informations qui leur sont destinées. C’est pourquoi les termes utilisés dans la FISE ne sont pas nécessairement les mêmes que les termes juridiques définis dans la présente directive, mais ils ont le même sens.

(42) Les exigences d’information sur les contrats de crédit contenues dans la FISE devraient être sans préjudice des exigences de l’Union ou des exigences nationales en la matière pour les autres produits ou services susceptibles d’être offerts avec le contrat de crédit, comme condition d’obtention du contrat de crédit relatif à un bien immobilier, ou offerts en vue d’obtenir un taux débiteur inférieur, tels qu’une assurance incendie, une assurance vie ou des produits d’investissement. En l’absence de dispositions harmonisées, il y a lieu de laisser aux États membres la faculté de maintenir en vigueur ou d’introduire des dispositions de droit national, par exemple des exigences d’information sur le niveau des taux usuraires au stade précontractuel ou d’informations qui peuvent être utiles à des fins d’éducation financière ou en vue du règlement extrajudiciaire des litiges. Toute information supplémentaire devrait toutefois figurer dans un document séparé, qui peut être annexé à la FISE. Les États membres devraient pouvoir, si nécessaire, faire usage, dans leur langue nationale, d’un vocabulaire différent dans la FISE sans en modifier le contenu ni l’ordre dans lequel les informations sont fournies, afin d’utiliser un langage plus facilement compréhensible pour les consommateurs.

(43) Afin de faire en sorte que la FISE fournisse au consommateur toutes les informations appropriées pour lui permettre d’effectuer un choix éclairé, le prêteur devrait suivre les instructions énoncées dans la présente directive au moment de remplir la FISE. Les États membres devraient pouvoir élaborer ou préciser les instructions à suivre pour remplir la FISE sur la base des instructions énoncées dans la présente directive. Les États membres devraient pouvoir, par exemple, préciser de manière plus détaillée les informations à fournir pour décrire le «type de taux débiteur» afin de tenir compte des particularités du marché et des produits nationaux. Cependant, ces spécifications supplémentaires ne devraient pas être contraires aux instructions figurant dans la présente directive ni entraîner de modification du texte du modèle de FISE, qui devrait être reproduit tel quel par le prêteur. Les États membres devraient pouvoir faire mention d’avertissements additionnels concernant les contrats de crédit, adaptés à leur marché national et à leurs pratiques nationales, si ces avertissements ne sont pas déjà expressément compris dans la FISE. Les États membres pourraient prévoir que le prêteur est lié par les informations fournies dans la FISE dès lors qu’il décide d’octroyer le crédit.

(44) Le consommateur devrait recevoir des informations au moyen de la FISE dans les meilleurs délais après avoir fourni les renseignements nécessaires concernant ses besoins, sa situation financière et ses préférences, et en temps utile avant qu’il ne soit lié par un contrat ou une offre de crédit, afin de pouvoir comparer les produits proposés et leurs caractéristiques, y réfléchir et obtenir le conseil d’un tiers si nécessaire. En particulier, lorsqu’une offre ferme est soumise au consommateur, elle devrait être accompagnée d’une FISE, à moins que celle-ci ne lui ait déjà été remise et que les caractéristiques de l’offre ne correspondent aux informations fournies précédemment. Toutefois, les États membres pourraient prévoir qu’une FISE doit obligatoirement être fournie tant avant la soumission d’une offre ferme qu’au moment de la soumission d’une telle offre lorsqu’une FISE contenant les mêmes informations n’a pas été fournie précédemment. Alors que la FISE devrait être personnalisée et refléter les préférences exprimées par le consommateur, la communication de ces informations personnalisées ne devrait pas entraîner l’obligation de fournir des conseils. Des contrats de crédit ne peuvent être conclus que lorsque le consommateur a disposé d’un délai suffisant pour comparer les offres, évaluer leurs implications, obtenir le conseil d’un tiers si nécessaire et prendre une décision en connaissance de cause quant à l’opportunité d’accepter une offre.

(45) Si le consommateur possède un contrat de crédit garanti pour l’achat d’un bien immobilier ou d’un terrain et que la durée de la sûreté est supérieure à celle du contrat, et si le consommateur peut décider de retirer à nouveau le capital remboursé sous réserve de la signature d’un nouveau contrat de crédit, une nouvelle FISE communiquant le nouveau TAEG et fondée sur les caractéristiques spécifiques du nouveau contrat de crédit devrait lui être fournie avant la signature du nouveau contrat.

(46) Au moins lorsque aucun droit de rétractation n’existe, le prêteur ou, le cas échéant, un intermédiaire de crédit ou son représentant désigné devrait fournir au consommateur un exemplaire du projet de contrat de crédit au moment de la soumission d’une offre engageant le prêteur. Dans les autres cas, le consommateur devrait au moins se voir remettre un exemplaire du projet de contrat de crédit au moment de la soumission d’une offre ferme.

(47) Afin de garantir la plus grande transparence possible et de prévenir les abus liés à d’éventuels conflits d’intérêts lorsque les consommateurs recourent aux services d’intermédiaires de crédit, il conviendrait que ces derniers soient soumis à certaines obligations d’information préalable à leur prestation de services. À ce titre, ils devraient notamment fournir des informations sur leur identité et les liens qu’ils entretiennent avec les prêteurs, en indiquant par exemple s’ils couvrent les produits d’un large éventail ou seulement d’un nombre plus limité de prêteurs. L’existence d’une commission ou d’autres incitations que le prêteur ou un tiers doit payer à l’intermédiaire de crédit dans le cadre du contrat de crédit devrait être communiquée aux consommateurs avant l’exercice d’activités d’intermédiation de crédit, et les consommateurs devraient à ce stade être informés soit du montant de ces paiements, lorsqu’il est connu, soit du fait que le montant sera communiqué dans la FISE à un stade précontractuel ultérieur, et de leur droit de recevoir des informations quant au niveau de ces paiements à ce stade. Les consommateurs devraient être informés de tout frais qu’ils sont tenus de payer aux intermédiaires de crédits pour leurs services. Sans préjudice du droit de la concurrence, les États membres devraient être libres d’introduire ou de maintenir en vigueur des dispositions interdisant le paiement de frais par les consommateurs à certaines catégories ou à toutes les catégories d’intermédiaires de crédit.

(48) Un consommateur peut malgré tout avoir besoin d’une aide supplémentaire pour déterminer quel est le contrat de crédit, parmi l’éventail des produits proposés, qui convient le mieux à ses besoins et à sa situation financière. Les prêteurs et, le cas échéant, les intermédiaires de crédit devraient fournir une aide au consommateur pour les formules de crédit qu’ils lui proposent en lui expliquant de manière personnalisée les informations nécessaires sur ces produits, en particulier leurs caractéristiques essentielles, afin qu’il comprenne les effets qu’ils sont susceptibles d’avoir sur sa situation économique. Les prêteurs et, le cas échéant, les intermédiaires de crédit devraient adapter la manière dont ces explications sont fournies au contexte dans lequel le crédit est proposé et à l’aide dont le consommateur a besoin, en tenant compte du niveau de connaissance et d’expérience du consommateur en matière de crédit et de la nature des différentes formules de crédit. Ces explications ne devraient pas, en tant que telles, constituer une recommandation personnalisée.

(49) Afin de favoriser l’établissement et le fonctionnement du marché intérieur et d’assurer aux consommateurs un niveau élevé de protection dans toute l’Union, il est nécessaire de veiller à ce que les informations relatives au TAEG soient comparables dans l’ensemble de l’Union de manière uniforme.

(50) Le coût total du crédit pour le consommateur devrait inclure tous les coûts que le consommateur doit payer au titre du contrat de crédit et qui sont connus du prêteur. Il devrait, par conséquent, inclure les intérêts, les commissions, les taxes, les frais des intermédiaires de crédit, les frais d’expertise du bien à hypothéquer et tous les autres frais, à l’exception des frais de notaire, nécessaires pour obtenir le crédit, par exemple une assurance vie, ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, par exemple une assurance incendie. Les dispositions de la présente directive relatives aux produits et services auxiliaires (par exemple, les dispositions concernant les frais d’ouverture et de tenue d’un compte bancaire) devraient être sans préjudice de la directive 2005/29/CE et de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs (12). Le coût total du crédit pour le consommateur ne devrait pas comprendre les frais que paie le consommateur pour l’achat du bien immobilier ou du terrain, tels que les taxes y afférentes et les frais de notaire ou les coûts d’inscription au registre foncier. La connaissance réelle que le prêteur a des coûts devrait être évaluée objectivement en tenant compte des règles de diligence professionnelle. À cet égard, le prêteur devrait être présumé connaître les coûts des services auxiliaires qu’il propose lui-même ou au nom d’un tiers au consommateur, à moins que leur prix ne dépende des caractéristiques ou de la situation spécifiques du consommateur.

(51) Si des estimations sont utilisées, le consommateur devrait en être informé, ainsi que du fait que les informations sont censées être représentatives du type d’accord ou de pratiques concerné. Les hypothèses supplémentaires pour le calcul du TAEG visent à faire en sorte que le TAEG soit calculé de manière cohérente et à garantir la comparabilité. Elles sont nécessaires pour certains types spécifiques de contrats de crédit, notamment lorsque le montant, la durée ou le coût du crédit est incertain ou varie en fonction de la manière dont le contrat est exécuté. Si les dispositions elles-mêmes ne suffisent pas pour calculer le TAEG, le prêteur devrait utiliser les hypothèses supplémentaires figurant dans l’annexe I. Cependant, comme le calcul du TAEG dépend des clauses de chaque contrat de crédit, seules les hypothèses nécessaires et correspondant à un crédit donné devraient être utilisées.

(52) Afin de garantir également un niveau élevé de comparabilité des TAEG relatifs aux offres émanant de différents prêteurs, les intervalles entre les dates utilisés dans le calcul ne devraient pas être exprimés en jours lorsqu’ils peuvent l’être en nombre d’années, de mois ou de semaines entières. Dans ce contexte, il est implicite que si certains intervalles de temps sont utilisés dans la formule servant à calculer le TAEG, ces mêmes intervalles devraient être employés pour établir le montant des intérêts et des autres frais utilisés dans la formule. En conséquence, les prêteurs devraient utiliser la méthode de mesure des intervalles de temps décrite dans l’annexe I pour obtenir les chiffres relatifs aux frais à payer. Toutefois, cela n’est applicable qu’aux fins du calcul du TAEG et n’a pas d’effet sur les montants effectivement perçus par le prêteur au titre du contrat de crédit. Lorsque ces chiffres diffèrent, il peut être nécessaire de les expliquer au consommateur pour ne pas l’induire en erreur. Cela implique que, en l’absence de frais autres que d’intérêts et en partant du principe qu’une méthode de calcul identique est utilisée, le TAEG sera égal au taux débiteur effectif du crédit.

(53) Dès lors qu’au moment de la publicité, le TAEG ne peut être indiqué que par un exemple, celui-ci devrait être représentatif. Il devrait ainsi correspondre, par exemple, à la durée moyenne et au montant total moyen du crédit accordé pour le type de contrat de crédit envisagé. Lors de l’élaboration de l’exemple représentatif, il y a lieu de tenir compte de la fréquence de certains types de contrat de crédit sur un marché donné. Il peut être préférable pour chaque prêteur de fonder l’exemple représentatif sur un montant de crédit qui soit représentatif de l’éventail de ses produits et de la clientèle qu’il vise, car ceux-ci peuvent varier considérablement selon les prêteurs. En ce qui concerne le TAEG figurant dans la FISE, les préférences et les informations communiquées par le consommateur devraient, dans la mesure du possible, être prises en compte, et le prêteur ou l’intermédiaire de crédit devrait préciser si les informations fournies sont indicatives ou si elles reflètent les préférences et les informations fournies. En tout état de cause, les exemples représentatifs ne devraient pas être contraires aux exigences de la directive 2005/29/CE. Il importe que la FISE précise clairement au consommateur, le cas échéant, que le TAEG repose sur des hypothèses et est soumis à variation, afin que les consommateurs puissent en tenir compte dans leur comparaison des produits. Il importe que le TAEG tienne compte de tous les prélèvements effectués dans le cadre du contrat de crédit, qu’ils soient versés directement au consommateur ou à un tiers au nom du consommateur.

(54) Pour garantir la concordance entre le calcul du TAEG des différents types de crédit, les hypothèses utilisées pour calculer des types similaires de contrat de crédit devraient être globalement analogues. À cet égard, il y a lieu d’intégrer les hypothèses émises dans la directive 2011/90/UE de la Commission du 14 novembre 2011 modifiant l’annexe I, partie II, de la directive 2008/48/CE du Parlement européen et du Conseil énonçant les hypothèses supplémentaires nécessaires au calcul du TAEG (13), qui modifie ces hypothèses. Même si toutes les hypothèses ne s’appliqueront pas nécessairement aux contrats de crédit disponibles actuellement, l’innovation en matière de produits dans ce secteur est intense et requiert donc de prévoir toutes les hypothèses. En outre, aux fins du calcul du TAEG, la détermination du mécanisme de prélèvement le plus courant pour effectuer des prélèvements sur le crédit devrait reposer sur des prévisions raisonnables quant au mécanisme de prélèvement le plus fréquemment utilisé par les consommateurs pour le type de produit offert par le prêteur concerné. Pour les produits existants, ces prévisions devraient être fondées sur les douze mois précédents.

(55) Il est essentiel que la capacité et la propension du consommateur à rembourser le crédit soient évaluées et vérifiées avant la conclusion d’un contrat de crédit. Cette évaluation de la solvabilité devrait tenir compte de tous les facteurs nécessaires et pertinents susceptibles d’influer sur la capacité de remboursement du consommateur sur toute la durée du crédit. En particulier, la capacité du consommateur à assurer intégralement le service et le remboursement du crédit devrait tenir compte des paiements futurs ou des augmentations de paiement rendus nécessaires par un amortissement négatif ou des paiements différés du principal ou des intérêts et elle devrait être appréciée au regard des autres dépenses régulières, des dettes et autres engagements financiers ainsi que des revenus, de l’épargne et des actifs. Il convient de tenir compte, dans une mesure raisonnable, d’événements futurs pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé, tels qu’une réduction des revenus, lorsque la durée du crédit s’étend jusqu’à la retraite ou, le cas échéant, une augmentation du taux débiteur ou une évolution négative du taux de change. Si la valeur du bien immobilier est un élément important pour déterminer le montant du crédit qui peut être accordé à un consommateur au titre d’un contrat de crédit garanti, l’évaluation de la solvabilité devrait s’attacher tout particulièrement à la capacité du consommateur à respecter ses obligations au titre du contrat de crédit. Par conséquent, le fait que la valeur du bien immobilier puisse être supérieure au montant du crédit ou puisse augmenter à l’avenir ne devrait pas, en règle générale, être une condition suffisante pour accorder le crédit en question. Néanmoins, le prêteur devrait pouvoir prendre cette éventualité en considération lorsque le contrat de crédit est destiné à la construction ou à la rénovation d’un bien immobilier. Les États membres devraient pouvoir produire des lignes directrices complémentaires sur ces critères ou sur d’autres critères ainsi que sur les méthodes à appliquer pour évaluer la solvabilité d’un consommateur; ils pourront, par exemple, fixer des limites pour le ratio montant à financer/valeur du bien ou le ratio montant à financer/revenus et devraient être encouragés à mettre en œuvre les principes du Conseil de stabilité financière pour des pratiques saines en matière de souscription de prêts hypothécaires.

(56) Des dispositions spécifiques peuvent être nécessaires pour préciser les différents éléments pouvant être pris en considération aux fins de l’évaluation de la solvabilité dans le cadre de certains types de contrats de crédit. Par exemple, pour les contrats de crédit relatifs à un bien immobilier qui stipulent que le bien immobilier n’est pas destiné à être occupé en tant que maison, appartement ou autre lieu de résidence par le consommateur ou un membre de sa famille (contrats d’achat d’immeuble de rapport), les États membres devraient pouvoir décider de spécifier que les futurs revenus locatifs sont pris en compte lors de l’évaluation de la capacité du consommateur à rembourser le crédit. Dans les États membres dont la législation nationale ne contient pas une telle disposition, les prêteurs peuvent décider d’inclure une évaluation prudente des futurs revenus locatifs. L’évaluation de la solvabilité ne devrait pas impliquer le transfert de la responsabilité vers le prêteur en cas de non-respect ultérieur par le consommateur des obligations qui lui incombent en vertu du contrat de crédit.

(57) La décision du prêteur d’accorder ou non le crédit devrait être compatible avec le résultat de l’évaluation de la solvabilité. Par exemple, la capacité du prêteur à transférer une partie du risque de crédit à une tierce partie ne devrait pas le pousser à négliger les conclusions de l’évaluation de solvabilité en mettant un contrat de crédit à la disposition d’un consommateur qui ne sera vraisemblablement pas en mesure de rembourser son crédit. Les États membres devraient pouvoir transposer ce principe en imposant aux autorités compétentes de prendre les mesures nécessaires dans le cadre de leurs activités de surveillance et d’assurer un suivi de la conformité des procédures d’évaluation de la solvabilité utilisées par les prêteurs. Toutefois, une évaluation de solvabilité débouchant sur un résultat positif ne devrait pas obliger le prêteur à accorder le crédit.

(58) Conformément aux recommandations du Conseil de stabilité financière, l’évaluation de la solvabilité devrait être réalisée sur la base des informations relatives à la situation financière et économique du consommateur, notamment en termes de revenus et de dépenses. Ces informations peuvent être obtenues auprès de différentes sources, y compris le consommateur, et le prêteur devrait les vérifier de façon appropriée avant d’accorder le crédit. Dans cette optique, il conviendrait que les consommateurs fournissent des informations afin de faciliter l’évaluation de leur solvabilité, à défaut de quoi le crédit souhaité pourrait ne pas leur être accordé, à moins que les informations ne puissent être obtenues auprès d’une autre source. Sans préjudice du droit contractuel privé, les États membres devraient veiller à ce que les prêteurs ne puissent résilier un contrat de crédit au motif qu’ils ont constaté, après la signature du contrat, que l’évaluation de la solvabilité avait été réalisée de manière incorrecte en raison d’informations incomplètes au moment de ladite évaluation. Toutefois, ceci ne devrait pas porter atteinte à la possibilité qu’ont les États membres de permettre aux prêteurs de résilier un contrat de crédit lorsqu’il est avéré que le consommateur a délibérément fourni des informations inexactes ou falsifiées lors de l’évaluation de sa solvabilité ou qu’il n’a pas fourni, intentionnellement, des informations qui auraient conduit à une évaluation négative de sa solvabilité ou lorsqu’il existe d’autres raisons valables compatibles avec le droit de l’Union. S’il n’y a pas lieu d’appliquer de sanctions aux consommateurs qui ne sont pas en mesure de fournir certaines informations ou évaluations ou qui décident de ne pas poursuivre la procédure de demande de crédit, les États membres pourraient prévoir des sanctions lorsque les consommateurs fournissent sciemment des informations incomplètes ou inexactes afin d’obtenir une évaluation positive de leur solvabilité, en particulier lorsque des informations complètes et correctes auraient abouti à une évaluation négative, et qu’ils sont par la suite incapables de respecter les termes du contrat.

(59) La consultation d’une base de données sur le crédit est un élément utile pour l’évaluation de la solvabilité. Certains États membres imposent aux prêteurs d’évaluer la solvabilité des consommateurs en se fondant sur une consultation de la base de données appropriée. Il convient que les prêteurs puissent consulter une telle base de données sur toute la durée des crédits, à la seule fin de pouvoir déceler et évaluer le risque de défaut de paiement. Cette consultation de la base de données sur le crédit devrait faire l’objet de garanties appropriées afin de veiller à ce qu’elle permette de repérer et de gérer le risque de crédit à un stade précoce dans l’intérêt du consommateur et non d’alimenter des négociations commerciales. Conformément à la directive 95/46/CE du Parlement européen et du Conseil du 24 octobre 1995 relative à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données (14), le prêteur devrait informer le consommateur qu’il va consulter une base de données sur le crédit avant de procéder à cette consultation, et le consommateur devrait avoir le droit d’accéder aux données à caractère personnel le concernant qui sont traitées dans cette base de données afin, si nécessaire, de les faire rectifier, effacer ou verrouiller lorsqu’elles sont inexactes ou ont fait l’objet d’un traitement illégal.

(60) Afin d’empêcher les distorsions de concurrence entre les prêteurs, il conviendrait de garantir que tous, établissements de crédit et autres prêteurs proposant des contrats de crédit sur des biens immobiliers à usage résidentiel, ont accès à toutes les bases de données publiques et privées sur le crédit aux consommateurs dans des conditions non discriminatoires. Ces conditions ne devraient donc pas inclure l’obligation pour le prêteur d’être établi comme établissement de crédit. Les conditions d’accès, telles que le coût de l’accès à la base de données ou l’obligation d’alimenter la base de données selon le principe de la réciprocité, devraient continuer à s’appliquer. Les États membres devraient être libres de déterminer si, dans leur juridiction, les intermédiaires de crédit peuvent également avoir accès à ces bases de données.

(61) Lorsqu’une décision de rejet d’une demande de crédit se fonde sur les données obtenues par la consultation d’une base de données, ou sur l’absence de données pertinentes dans cette base de données, il conviendrait que le prêteur en informe le consommateur et qu’il lui communique le nom de la base de données consultée ainsi que tout autre élément requis par la directive 95/46/CE, afin de permettre au consommateur d’exercer son droit d’accéder aux données à caractère personnel le concernant qui sont traitées dans cette base de données et, lorsque cela est justifié, de les faire rectifier, effacer ou verrouiller. Lorsqu’une décision de rejet d’une demande de crédit résulte d’une évaluation de solvabilité négative, le prêteur devrait en informer le consommateur dans les meilleurs délais. Les États membres devraient être libres de décider d’obliger ou non les prêteurs à fournir des explications supplémentaires sur les motifs du rejet. Le prêteur ne devrait cependant pas être tenu de fournir ces informations lorsque cela est interdit par une autre disposition du droit de l’Union, telle que les dispositions sur le blanchiment de capitaux ou le financement du terrorisme. Ces informations ne devraient pas être fournies lorsque ce serait contraire à des objectifs d’ordre public ou de sécurité publique, tels que la prévention et la détection des délits, ainsi que les enquêtes et les poursuites en la matière.

(62) La présente directive prévoit l’utilisation de données à caractère personnel dans le contexte de l’évaluation de la solvabilité d’un consommateur. Afin de garantir la protection des données à caractère personnel, la directive 95/46/CE devrait s’appliquer aux traitements de données effectués dans le cadre de telles évaluations.

(63) Fournir des conseils sous forme de recommandations personnalisées constitue une activité distincte, qui peut, mais pas nécessairement, être combinée avec d’autres aspects de l’octroi ou de l’intermédiation de crédit. Par conséquent, afin que les consommateurs soient en mesure de comprendre la nature des services qui leur sont fournis, il y a lieu de leur faire savoir si des services de conseil sont ou peuvent être fournis, et dans quels cas ils ne le sont pas, et de les informer de ce qui constitue ces services. Compte tenu de l’importance que les consommateurs attachent à l’emploi des termes «conseil» et «conseiller», il y a lieu de permettre aux États membres d’interdire l’usage de ces termes ou de termes similaires lorsque des services de conseil sont fournis aux consommateurs. Il convient de veiller à ce que les États membres mettent en place des garanties lorsque les conseils sont décrits comme indépendants afin de s’assurer que la gamme des produits concernés et les modalités de rémunération correspondent aux attentes des consommateurs en ce qui concerne ces conseils.

(64) Il conviendrait que les entités ou les personnes qui délivrent ces services de conseil obéissent à certaines normes garantissant que le consommateur se voie proposer des produits adaptés à ses besoins et à sa situation. Les services de conseil devraient être fondés sur une analyse loyale et suffisamment vaste des produits proposés, lorsque les services de conseil sont fournis par des prêteurs et des intermédiaires de crédit liés, ou des produits disponibles sur le marché, lorsque les services de conseil sont fournis par des intermédiaires de crédit non liés. Les entités ou les personnes qui délivrent ces services de conseil devraient être en mesure de se spécialiser dans certains produits de niche tels que le financement à titre de relais, pour autant qu’elles prennent en compte une gamme de produits au sein de cette niche spécifique et que le consommateur soit clairement informé de leur spécialisation dans ces produits de niche. En tout état de cause, les prêteurs et les intermédiaires de crédit devraient indiquer au consommateur s’ils fournissent des conseils uniquement sur leur propre gamme de produits ou sur une large gamme de l’ensemble du marché afin de s’assurer que celui-ci comprend sur quoi repose la recommandation qui lui est faite.

(65) Les services de conseil devraient se fonder sur une bonne compréhension de la situation financière, des préférences et des objectifs du consommateur, sur la base des informations nécessaires mises à jour et d’hypothèses raisonnables quant aux risques susceptibles d’affecter la situation du consommateur sur toute la durée du contrat de crédit. Les États membres devraient pouvoir préciser comment l’adéquation d’un produit donné doit s’apprécier lors de la fourniture de services de conseil.

(66) La possibilité pour les consommateurs de rembourser leur crédit avant l’échéance du contrat de crédit peut jouer un rôle important dans le marché unique, en y renforçant la concurrence et en y favorisant la libre circulation des personnes ainsi qu’en contribuant à apporter pendant la durée du contrat de crédit la souplesse requise pour promouvoir la stabilité financière conformément aux recommandations du Conseil de stabilité financière. Il existe cependant des différences importantes dans les principes et les conditions de remboursement de crédit appliqués au niveau national, notamment les conditions dans lesquelles un remboursement anticipé peut avoir lieu. Il est nécessaire, tout en reconnaissant la diversité des mécanismes de financement hypothécaire et la gamme des produits existants, d’édicter au niveau de l’Union certaines normes relatives au remboursement anticipé du crédit, afin que les consommateurs aient la possibilité de s’acquitter de leurs obligations avant la date prévue dans le contrat de crédit et qu’ils aient suffisamment confiance pour comparer les offres afin de sélectionner les produits les mieux adaptés à leurs besoins. Il conviendrait, par conséquent, que les États membres garantissent aux consommateurs, soit par voie législative ou règlementaire, soit par d’autres moyens tels que des clauses contractuelles, un droit au remboursement anticipé. Les États membres devraient néanmoins pouvoir définir les conditions d’exercice de ce droit. Ces conditions peuvent notamment consister à limiter ce droit dans le temps, à prévoir un traitement différent selon le type de taux débiteur ou à prévoir un nombre restreint de circonstances dans lesquelles le droit peut être exercé. Si le remboursement anticipé intervient dans une période pour laquelle le taux débiteur est fixe, l’exercice du droit pourrait être subordonné à l’existence d’un intérêt légitime chez le consommateur, précisé par l’État membre. Un tel intérêt légitime pourrait exister, par exemple, en cas de divorce ou de chômage. Les conditions fixées par les États membres peuvent prévoir que le prêteur a droit à une indemnisation équitable et objectivement justifiée pour les coûts directement encourus du fait du remboursement anticipé du crédit. Si les États membres prévoient que le prêteur a droit à une indemnisation, il devrait s’agir d’une indemnisation équitable et objectivement justifiée pour les coûts directement encourus du fait du remboursement anticipé du crédit conformément à la réglementation nationale en matière d’indemnisation. L’indemnisation ne devrait pas dépasser la perte financière du prêteur.

(67) Il importe d’assurer une transparence suffisante pour expliquer au consommateur la nature des engagements souscrits afin de préserver la stabilité financière et lui indiquer où une certaine souplesse est possible pendant la durée du contrat de crédit. Le consommateur devrait être informé du taux débiteur aussi bien au cours de la phase contractuelle que lors de la phase précontractuelle. Les États membres devraient pouvoir maintenir en vigueur ou instaurer des restrictions ou l’interdiction de modifications unilatérales du taux débiteur par le prêteur. Ils pourraient prévoir que, en cas de modification du taux débiteur, le consommateur a le droit de recevoir un tableau d’amortissement actualisé.

(68) Alors même que les intermédiaires de crédit jouent un rôle central dans la commercialisation des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel au sein de l’Union, des différences importantes demeurent dans les dispositions nationales relatives à l’exercice de leur activité et à leur surveillance, différences qui créent des obstacles à l’accès à l’activité d’intermédiaire de crédit et à son exercice dans le marché intérieur. L’impossibilité, pour les intermédiaires de crédit, d’opérer librement dans l’ensemble de l’Union entrave le bon fonctionnement du marché intérieur des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. Il est nécessaire, tout en reconnaissant la diversité des acteurs dans le secteur de l’intermédiation de crédit, d’édicter certaines normes au niveau de l’Union pour garantir un haut niveau de professionnalisme et de service.

(69) Avant de pouvoir exercer leurs activités, les intermédiaires de crédit devraient être soumis à une procédure d’admission par l’autorité compétente de leur État membre d’origine et faire l’objet d’une surveillance continue afin de faire en sorte qu’ils satisfassent à des exigences professionnelles strictes, au moins sur le plan de leur compétence, de leur honorabilité et de leur couverture par une assurance en responsabilité civile professionnelle. Ces dispositions devraient s’appliquer au moins au niveau des établissements. Les États membres pourront toutefois préciser si les exigences en matière d’admission s’appliquent aussi au personnel des intermédiaires de crédit. L’État membre d’origine peut prévoir des exigences supplémentaires, par exemple que les actionnaires de l’intermédiaire de crédit soient des personnes honorables ou qu’un intermédiaire de crédit lié ne soit lié qu’à un seul prêteur, pour autant que ces exigences soient proportionnées et compatibles avec d’autres dispositions du droit de l’Union. Les informations pertinentes relatives aux intermédiaires de crédit admis devraient être introduites dans un registre public. Les intermédiaires de crédit liés qui travaillent exclusivement avec un seul prêteur sous la responsabilité entière et inconditionnelle de ce dernier devraient avoir la possibilité d’être admis par l’autorité compétente par l’intermédiaire du prêteur au nom duquel ils opèrent. Les États membres devraient avoir le droit de maintenir ou d’imposer des restrictions concernant la forme juridique de certains intermédiaires de crédit, en précisant s’ils sont autorisés à agir exclusivement en tant que personnes physiques ou morales. Les États membres devraient avoir toute latitude pour décider si tous les intermédiaires de crédit sont enregistrés dans un registre unique ou si des registres séparés doivent être tenus selon qu’il s’agit d’intermédiaires de crédit liés ou d’intermédiaires de crédit indépendants. Ils devraient en outre être libres de maintenir ou d’imposer des restrictions concernant la possibilité pour les intermédiaires de crédit liés à un ou plusieurs prêteurs de facturer des frais aux consommateurs.

(70) Dans certains États membres, les intermédiaires de crédit peuvent décider de recourir aux services de représentants désignés pour exercer des activités pour leur compte. Les États membres devraient avoir la possibilité d’appliquer le régime spécifique prévu par la présente directive pour les représentants désignés. Cependant, les États membres devraient être libres de ne pas introduire un tel régime ou d’autoriser d’autres entités à exercer un rôle comparable à celui des représentants désignés, à condition que ces entités soient soumises au même régime que les intermédiaires de crédit. Les règles relatives aux représentants désignés énoncées dans la présente directive n’obligent pas les États membres à autoriser des représentants désignés à opérer dans leur juridiction, à moins que ces représentants désignés ne soient considérés comme des intermédiaires de crédit dans le cadre de la présente directive.

(71) En vue d’assurer une surveillance effective des intermédiaires de crédit par les autorités compétentes, un intermédiaire de crédit qui est une personne morale devrait être admis dans l’État membre où se trouve son siège statutaire. Un intermédiaire de crédit qui n’est pas une personne morale devrait être admis dans l’État membre où est située son administration centrale. Par ailleurs, les États membres devraient exiger que l’administration centrale d’un intermédiaire de crédit soit toujours située dans son État membre d’origine et qu’elle y opère de manière effective.

(72) Les exigences d’admission devraient permettre aux intermédiaires de crédit d’opérer dans d’autres États membres, conformément aux principes de libre établissement et de libre prestation de services, à condition qu’une procédure de notification appropriée ait été suivie entre les autorités compétentes concernées. Même lorsqu’un État membre décide que tous les membres du personnel d’un intermédiaire de crédit sont admis, la notification de l’intention de prestation de services devrait se faire pour l’intermédiaire de crédit dans son ensemble, et non au niveau de chaque salarié. Toutefois, bien que la présente directive prévoie un cadre permettant à tous les intermédiaires de crédit admis, y compris ceux qui ne sont liés qu’à un seul prêteur, d’opérer dans l’ensemble de l’Union, elle ne prévoit pas un tel cadre pour les représentants désignés. Par conséquent, les représentants désignés qui souhaitent exercer leurs activités dans un autre État membre devraient se conformer aux exigences relatives à l’admission des intermédiaires de crédit prévues dans la présente directive.

(73) Dans certains États membres, les activités des intermédiaires de crédit peuvent porter sur les contrats de crédit offerts par des prêteurs autres que des établissements de crédit et par les établissements de crédit. En principe, les intermédiaires de crédit admis devraient être autorisés à opérer sur tout le territoire de l’Union. Néanmoins, l’admission obtenue des autorités compétentes de l’État membre d’origine ne devrait pas permettre aux intermédiaires de crédit de fournir des services portant sur des contrats de crédit offerts aux consommateurs par des prêteurs autres que des établissements de crédit dans un État membre où de tels prêteurs ne sont pas autorisés à opérer.

(74) Les États membres pourraient prévoir que les personnes qui n’exercent des activités d’intermédiation de crédit qu’à titre accessoire dans le cadre de leur activité professionnelle, telles que les avocats et les notaires, ne sont pas soumises à la procédure d’admission prévue dans la présente directive, à condition que cette activité professionnelle soit réglementée et que les règles applicables n’interdisent pas la fourniture, à titre accessoire, de services d’intermédiation de crédit. Cette exemption de la procédure d’admission établie par la présente directive devrait toutefois impliquer que les personnes concernées ne peuvent bénéficier du régime de passeport prévu dans la présente directive. Les personnes qui présentent ou adressent simplement un consommateur à un prêteur ou à un intermédiaire de crédit à titre accessoire au cours de leur activité professionnelle, par exemple en informant un consommateur de l’existence d’un prêteur ou d’un intermédiaire de crédit particulier ou d’un type de produit offert par ce prêteur ou cet intermédiaire de crédit particulier sans, par ailleurs, en faire la publicité ou s’engager dans la présentation, l’offre, les travaux préparatoires ou la conclusion du contrat de crédit, ne devraient pas être considérées comme des intermédiaires de crédit aux fins de la présente directive. De même, des emprunteurs qui transfèrent simplement un contrat de crédit à un consommateur par un processus de subrogation sans exercer aucune autre activité d’intermédiation de crédit ne devraient pas être considérés comme des intermédiaires de crédit aux fins de la présente directive.

(75) Afin de garantir l’égalité des conditions de concurrence entre les prêteurs et de promouvoir la stabilité financière, et dans l’attente d’une harmonisation plus poussée, les États membres devraient veiller à mettre en place des mesures appropriées pour l’admission et la surveillance des prêteurs autres que les établissements de crédit qui proposent des contrats de crédit relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel. Conformément au principe de proportionnalité, il ne convient pas que la présente directive fixe des conditions détaillées concernant l’admission ou la surveillance des prêteurs qui octroient ce type de contrats de crédit et qui ne sont pas des établissements de crédit au sens du règlement (UE) no 575/2013 du Parlement européen et du Conseil du 26 juin 2013 concernant les exigences prudentielles applicables aux établissements de crédit et aux entreprises d’investissement (15). En effet, le nombre de tels prêteurs exerçant leur activité dans l’Union est actuellement limité, de même que leur part de marché et le nombre d’États membres dans lesquels ils opèrent, en particulier depuis la crise financière. Il ne convient pas non plus, pour les mêmes raisons, que la présente directive prévoie l’instauration d’un «passeport» pour ces prêteurs.

(76) Les États membres devraient définir les sanctions applicables en cas d’infraction aux dispositions nationales adoptées en vertu de la présente directive et veiller à ce qu’elles soient appliquées. Si le choix des sanctions applicables est laissé à la discrétion des États membres, il convient de veiller à ce que celles-ci soient efficaces, proportionnées et dissuasives.

(77) Il conviendrait que les consommateurs aient accès à des procédures extrajudiciaires de réclamation et de recours pour le règlement des litiges découlant des droits et obligations prévus par la présente directive qui les opposent à des prêteurs ou à des intermédiaires de crédit. Les États membres devraient veiller à ce que la participation à ces procédures alternatives ne soit pas facultative pour les prêteurs et les intermédiaires de crédit. Afin d’assurer le bon fonctionnement de ces procédures extrajudiciaires dans le cadre d’activités transfrontières, les États membres devraient exiger que les organismes chargés du règlement extrajudiciaire des réclamations et des recours coopèrent et les y encourager. À cet égard, les organismes nationaux compétents pour le règlement extrajudiciaire des réclamations et des recours devraient être encouragés à participer au réseau FIN-NET, réseau de résolution des litiges financiers réunissant les organismes extrajudiciaires nationaux chargés de régler les litiges entre les consommateurs et les prestataires de services financiers.

(78) Afin de veiller à une harmonisation cohérente et de tenir compte de l’évolution des marchés des contrats de crédit ou de l’évolution des formules de crédit ou de la situation économique et afin de préciser certaines des obligations prévues dans la présente directive, il conviendrait de déléguer à la Commission le pouvoir d’adopter des actes, conformément à l’article 290 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, en ce qui concerne la modification de la formulation standard ou des instructions en vue de fournir les informations nécessaires pour remplir la FISE et la modification des remarques ou la mise à jour des hypothèses utilisées pour calculer le TAEG. Il est particulièrement important que la Commission procède à des consultations appropriées au cours de ses travaux préparatoires, y compris au niveau des experts. Il convient que, lorsqu’elle prépare et élabore des actes délégués, la Commission veille à ce que les documents pertinents soient transmis simultanément, en temps utile et de façon appropriée, au Parlement européen et au Conseil.

(79) Afin de permettre aux intermédiaires de crédit de proposer plus facilement leurs services au niveau transfrontière, et aux fins de la coopération, de l’échange d’informations et du règlement des litiges entre les autorités compétentes, les autorités compétentes pour l’admission des intermédiaires de crédit devraient être les autorités exerçant leurs activités sous la compétence de l’Autorité européenne de surveillance (Autorité bancaire européenne) (ABE), conformément au règlement (UE) no 1093/2010 du Parlement européen et du Conseil du 24 novembre 2010 instituant une Autorité européenne de surveillance (Autorité bancaire européenne) (16) ou d’autres autorités nationales, à condition que celles-ci coopèrent avec les autorités agissant sous la compétence de l’ABE pour s’acquitter des fonctions qui leur incombent au titre de la présente directive.

(80) Les États membres devraient désigner des autorités compétentes pour assurer l’application de la présente directive et veiller à ce que ces autorités soient dotées des pouvoirs d’enquête et d’exécution ainsi que des ressources nécessaires pour s’acquitter de leurs fonctions. Concernant certains aspects de la présente directive, les autorités compétentes pourraient agir en demandant aux juridictions compétentes de rendre une décision judiciaire, y compris, le cas échéant, en formant un recours. Les États membres pourraient ainsi, notamment lorsque les dispositions de la présente directive ont été transposées dans le droit civil, laisser aux organismes et cours susmentionnés le soin de faire appliquer ces dispositions. Les États membres devraient pouvoir désigner plusieurs autorités compétentes pour faire appliquer le large éventail d’obligations prévues dans la présente directive. Ainsi, les États membres pourraient, pour certaines dispositions, désigner les autorités compétentes en matière de protection des consommateurs, tandis que pour d’autres, elles pourraient décider de désigner des autorités de surveillance prudentielle. La possibilité de désigner différentes autorités compétentes ne devrait pas affecter l’obligation d’assurer une surveillance et une coopération continues entre les autorités compétentes, comme le prévoit la présente directive.

(81) Il sera nécessaire de contrôler le bon fonctionnement de la présente directive, ainsi que les progrès accomplis dans la mise en place d’un marché intérieur des contrats de crédit relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel offrant aux consommateurs un niveau élevé de protection. Dans le cadre de ce réexamen, la Commission devrait notamment évaluer le respect de la présente directive ainsi que ses incidences, examiner si le champ d’application de la directive est toujours approprié, analyser la fourniture de contrats de crédits par des prêteurs autres que les établissements de crédit, évaluer la nécessité de nouvelles mesures, y compris un passeport pour les prêteurs autres que les établissements de crédit, ainsi que l’opportunité d’instaurer de nouveaux droits et obligations pour le stade postcontractuel.

(82) Une action des seuls États membres risque de déboucher sur des règles différentes, susceptibles de porter atteinte ou de créer de nouveaux obstacles au bon fonctionnement du marché intérieur. Étant donné que l’objectif de la présente directive, à savoir la création d’un marché intérieur des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel à la fois efficient, concurrentiel et offrant aux consommateurs un niveau élevé de protection, ne peut pas être atteint de manière suffisante par les États membres, et peut donc, en raison des effets de l’action envisagée, être mieux atteint au niveau de l’Union, celle-ci peut prendre des mesures conformément au principe de subsidiarité consacré à l’article 5 du traité sur l’Union européenne. Conformément au principe de proportionnalité tel qu’énoncé audit article, la présente directive n’excède pas ce qui est nécessaire pour atteindre cet objectif.

(83) Les États membres peuvent décider de transposer certains aspects visés par la présente directive dans leur droit national en vertu du droit prudentiel, par exemple l’évaluation de la solvabilité du consommateur, alors que d’autres sont transposés en vertu du droit civil ou du droit pénal, par exemple les obligations relatives à la responsabilisation des emprunteurs.

(84) Conformément à la déclaration politique conjointe des États membres et de la Commission du 28 septembre 2011 sur les documents explicatifs (17), les États membres se sont engagés à accompagner, dans les cas qui le justifient, la notification de leurs mesures de transposition d’un ou de plusieurs documents expliquant la relation entre les composantes d’une directive et les parties correspondantes des instruments nationaux de transposition. En ce qui concerne la présente directive, le législateur considère que la transmission de ces documents est justifiée.

(85) Le Contrôleur européen de la protection des données a rendu un avis, le 25 juillet 2011 (18), sur la base de l’article 28, paragraphe 2, du règlement (CE) no 45/2001 du Parlement européen et du Conseil du 18 décembre 2000 relatif à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel par les institutions et organes communautaires et à la libre circulation de ces données (19),

ONT ADOPTÉ LA PRÉSENTE DIRECTIVE:

CHAPITRE PREMIER

OBJET, CHAMP D’APPLICATION, DÉFINITIONS ET AUTORITÉS COMPÉTENTES

Article premier

Objet

La présente directive fixe un cadre commun relatif à certains aspects des dispositions législatives, réglementaires et administratives des États membres concernant les contrats couvrant le crédit aux consommateurs garanti par une hypothèque ou autre crédit relatif à des biens immobiliers à usage résidentiel, notamment l’obligation de procéder à une évaluation de la solvabilité avant d’accorder un crédit, qui constitue la base de l’élaboration de normes de souscription effectives en ce qui concerne les biens immobiliers à usage résidentiel dans les États membres, ainsi qu’à certaines exigences prudentielles et de surveillance, notamment en matière d’établissement et de surveillance applicables aux intermédiaires de crédits, aux représentants désignés et aux prêteurs autres que les établissements de crédit.

Article 2

Niveau d’harmonisation

1. La présente directive ne fait pas obstacle au maintien ou à l’adoption par les États membres de dispositions plus strictes visant à protéger les consommateurs, à condition que ces dispositions soient compatibles avec les obligations leur incombant en vertu du droit de l’Union.

2. Nonobstant le paragraphe 1, les États membres ne maintiennent ni n’introduisent dans leur droit national d’autres dispositions que celles établies à l’article 14, paragraphe 2, et à l’annexe II, partie A, en ce qui concerne la communication d’informations précontractuelles de base au moyen d’une fiche d’information standardisée européenne (FISE), et à l’article 17, paragraphes 1 à 5, 7 et 8, et à l’annexe I en ce qui concerne une norme commune et cohérente de l’Union pour le calcul du taux annuel effectif global (TAEG).

Article 3

Champ d’application

1. La présente directive s’applique:

a) aux contrats de crédit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable communément utilisée dans un État membre sur les biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel; et

b) aux contrats de crédit destinés à permettre l’acquisition ou le maintien de droits de propriété sur un terrain ou un immeuble existant ou à construire.

2. La présente directive ne s’applique pas:

a) aux contrats de crédit sous forme d’hypothèque rechargeable au titre desquels le prêteur: i) verse une somme unique, effectue des paiements périodiques ou d’autres formes de versements de crédit en échange d’une somme provenant de la vente future d’un bien immobilier à usage résidentiel ou d’un droit relatif à un bien immobilier à usage résidentiel; et ii) ne sollicitera pas le remboursement du crédit avant que ne se produisent dans la vie du consommateur un ou plusieurs événements précis définis par les États membres, sauf si le consommateur n’a pas respecté ses obligations contractuelles, ce qui permet au prêteur de résilier le contrat de crédit;

b) aux contrats de crédit qui sont accordés par un employeur à ses salariés à titre accessoire, sans intérêt ou à un TAEG inférieur à celui pratiqué sur le marché, et qui ne sont pas proposés au public en général;

c) aux contrats de crédit au titre desquels le crédit est accordé sans intérêt et sans autres frais que ceux couvrant les coûts directement liés à la garantie du crédit;

d) aux contrats de crédit accordés sous la forme d’une facilité de découvert, remboursable dans un délai d’un mois;

e) aux contrats de crédit qui sont le fruit d’un accord intervenu devant une juridiction ou toute autre autorité instituée par la loi;

f) aux contrats de crédit liés au délai de paiement consenti, sans frais, pour le règlement d’une dette existante, et qui ne relèvent pas du champ d’application du paragraphe 1, point a).

3. Les États membres peuvent décider de ne pas appliquer:

a) les articles 11 et 14 et de l’annexe II aux contrats de crédits aux consommateurs garantis par une hypothèque ou une autre sûreté comparable communément utilisée dans un État membre sur les biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel, dont le but n’est pas d’acquérir ou de maintenir un droit de propriété sur un bien immobilier à usage résidentiel, à condition que les États membres appliquent à ces co