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S’agissant de la Bulgarie, cette évaluation récente a révélé que : a. Les prix réels de l’immobilier ont augmenté modérément au cours des deux dernières années en Bulgarie, augmentant en moyenne d’environ 3,5 % en glissement annuel jusqu’à la mi-2020. Depuis lors, la croissance des prix réels de l’immobilier s’est accélérée pour atteindre environ 7 % à la mi-2021, reflétant également les effets fondés sur une croissance plus faible des prix de l’immobilier au cours du premier semestre de 2020. Les estimations produites par la banque nationale de Bulgarie montrent que les prix de l’immobilier étaient légèrement surévalués à la fin de 2020. b. Parallèlement, la croissance annuelle des prêts aux ménages pour l’achat de logements s’est considérablement accélérée ces dernières années en Bulgarie, atteignant 13 % en août 2021 en termes réels. c. Selon l’Autorité bancaire européenne, le niveau des prêts non performants dans le secteur de l’immobilier résidentiel en Bulgarie s’élevait à 5,3 % au deuxième trimestre 2021 (3). En même temps, le taux de couverture élevé de ces prêts (48,1 % contre 25,7 % pour l’ensemble de l’Union) constitue un facteur d’atténuation important. d. Dans ce contexte, l’endettement des ménages en Bulgarie a été relativement faible mais a quelque peu augmenté pendant la pandémie de COVID-19. En outre, la proportion de propriétaires ayant un prêt hypothécaire est très faible. En conséquence, l’encours des prêts hypothécaires se situe à un niveau relativement bas en Bulgarie, représentant 27 % du PIB au total (c’est-à-dire y compris les prêts aux entreprises garantis par des biens immobiliers commerciaux), contre 52 % pour l’ensemble de l’Union en 2020. Toutefois, une grande majorité de prêts sont à taux variable, ce qui rend les ménages vulnérables à des variations importantes de taux d’intérêt. e. Dans le même temps, les banques opérant en Bulgarie disposent d’un niveau relativement élevé de fonds propres, le ratio de fonds propres de catégorie 1 atteignant 24 % en décembre 2020. Ainsi, si les vulnérabilités liées au marché immobilier résidentiel continuent de croître, la forte capacité d’absorption du secteur bancaire serait un facteur d’atténuation des risques pour la stabilité financière qui pourraient s’accumuler . Une autre spécificité du secteur bancaire est l’utilisation prédominante de l’approche standard pour les expositions au risque de crédit, ce qui atténue les risques potentiels liés à l’immobilier résidentiel. La part des actifs pondérés en fonction des risques par rapport au total des actifs reste supérieure à 50 %. En conséquence, la pondération effective du risque des banques utilisant l’approche standard pour les prêts aux ménages concernant l’immobilier résidentiel est de 48 %, tandis que la pondération effective du risque des banques utilisant les notations internes est de 25 %. f. Par rapport à l’ensemble des pays de l’Union, bien que la part des prêts hypothécaires dans les portefeuilles des banques soit limitée et que le niveau d’endettement des ménages soit actuellement faible, les conditions favorables au financement hypothécaire pourraient présenter un risque, à moyen terme, de voir se développer une spirale entre les prix de l’immobilier et le crédit hypothécaire. D’une part, la hausse des prix de l’immobilier signifie que la valeur de la garantie des prêts immobiliers augmente, ce qui permet un effet de levier plus important pour les emprunteurs. D’autre part, la croissance des prix de l’immobilier s’accompagne généralement d’une évolution macroéconomique positive qui peut conduire à un assouplissement des critères d’octroi de prêt appliqués par les prestataires de crédit. En même temps, une offre croissante de prêts immobiliers peut représenter une pression à la hausse supplémentaire sur les prix de l’immobilier. À moyen terme, une telle spirale pourrait conduire à une bulle immobilière alimentée par le crédit et à un endettement excessif des ménages. g. Le CERS reconnaît que plusieurs mesures sont en place en Bulgarie qui atténuent les vulnérabilités actuelles de l’immobilier résidentiel. En particulier, le taux positif du coussin de fonds propres contracyclique est un outil approprié pour corriger les vulnérabilités liées à la croissance rapide du crédit, qui s’est développée dans tous les secteurs et pour augmenter la résilience du secteur bancaire. Il a été décidé en septembre 2021 que ce coussin serait porté de 0,5 % à 1 % avec effet au 1er octobre 2022. Le CERS note également qu’un cadre juridique pour les mesures se rapportant aux emprunteurs a été établi en Bulgarie en 2019 et que, conformément à l’article 124 du règlement (UE) n° 575/2013 du Parlement européen et du Conseil (4), un plancher de pondération des risques est appliqué aux prêts hypothécaires avec un ratio prêt-valeur relativement plus élevé pour les banques qui suivent l’approche standard. Une pondération de 35 % est affectée à une partie des expositions garanties par des hypothèques sur les biens résidentiels qui n’excèdent pas 70 % de la valeur de la garantie. h. Pour ce qui concerne l’avenir, et compte tenu des perspectives de risque à moyen terme, le dosage actuel des politiques macroprudentielles est considéré comme partiellement approprié et partiellement suffisant. Outre les mesures se rapportant aux fonds propres actuellement appliquées, il conviendrait d’adopter des mesures se rapportant aux emprunteurs afin d’agir de manière préventive contre l’apparition potentielle d’une spirale entre les prix de l’immobilier et le crédit hypothécaire.