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S’agissant du Lichtenstein, cette évaluation récente a révélé que : a. selon les estimations de l’autorité des marchés financiers, l’endettement des ménages représentait respectivement 226 % (4) et 120 % du revenu disponible et du produit intérieur brut (PIB), classant le Lichtenstein parmi les pays présentant le taux d’endettement le plus élevé de l’EEE. De plus, la dette des ménages a récemment suivi une tendance haussière. Outre le coût favorable du financement de la dette, les incitations fiscales perçues pourraient avoir contribué à l’accumulation de la dette des ménages (5). Une analyse menée par l’autorité des marchés financiers montre que l’endettement est inégalement réparti parmi les ménages, 14 % d’entre eux déclarant une dette comprise entre 500 000 et 1 million de francs suisses et 9 % une dette de plus de 1 million de francs suisses, selon les statistiques du fisc. De plus, la proportion de ménages ayant un ratio endettement-revenu (debt-to-income - DTI) supérieur à cinq est relativement élevé, ce qui indique que la dette élevée des ménages n’est pas toujours accompagnée par une augmentation de leur revenu. Sur une note plus positive, la part élevée des hypothèques à taux d’intérêt fixe atténue de façon importante les risques liés à l’endettement des ménages. b. Le marché de l’immobilier est resté modéré ces dernières années. Compte tenu des restrictions légales à l’achat de biens immobiliers (6), le marché immobilier est généralement peu actif au Liechtenstein. Aucun indice des prix n’est publié par les autorités publiques. Néanmoins, selon l’autorité des marchés financiers, les données sur les prix provenant d’évaluations d’experts n’indiquent que des augmentations modérées des prix des terrains et des appartements. De même, l’activité de construction et le marché de l’immobilier sont restés relativement stables ces dernières années. c. Selon l’autorité des marchés financiers, la croissance des prêts hypothécaires (y compris les prêts de l’immobilier résidentiel et autres prêts immobiliers des banques nationales dans la zone monétaire du franc suisse) a récemment suivi une tendance à la baisse et s’est établie nominalement à 0,7 % en 2019 (contre 8,8 % en 2010), avec une légère remontée à 2,5 % en 2020. La croissance annuelle des prêts domestiques sur les biens immobiliers résidentiels a été encore plus faible, s’élevant à 1,1 % en 2020. d. Selon l’autorité des marchés financiers, une approche relativement prudente a été adoptée pour l’octroi de prêts hypothécaires en termes de ratio prêt-valeur (loan-to-value - LTV), seule une part négligeable des prêts hypothécaires nouveaux ou déjà existants ayant un ratio LTV supérieur à 80 % en 2019 et 2020. Les banques sont également tenues de déclarer les prêts comme des « exceptions à la politique » chaque fois qu’elles passent outre leurs directives internes en matière d’accessibilité aux prêts hypothécaires. En pratique, les banques vérifient si une augmentation du taux d’intérêt à 4,5 ou 5 % impliquerait une charge de service de la dette dépassant un tiers du revenu du ménage. Compte tenu de l’environnement actuel de taux d’intérêt bas et de l’historique de taux d’intérêt bas dans la zone monétaire du franc suisse, les contraintes pour se conformer à ces exigences sont assez sévères. Cependant, environ 23 % du total des prêts immobiliers résidentiels au Liechtenstein relevaient de cette catégorie d’« exceptions à la politique » à la fin de 2020. e. Le volume total des prêts immobiliers résidentiels nationaux s’élevait à environ 85 % du PIB en 2020, soit l’un des ratios les plus élevés de l’EEE. Toutefois, la taille du secteur bancaire du Liechtenstein correspond à environ 15 fois le PIB du pays, ce qui signifie que si les prêts hypothécaires sont une source de revenus pour certaines banques du Liechtenstein, les prêts domestiques ne sont pas primordiaux pour la rentabilité et la solvabilité des banques opérant au Liechtenstein, car elles se concentrent principalement sur les services de banque privée. En même temps, le secteur bancaire du Liechtenstein est bien capitalisé, le ratio de fonds propres de catégorie 1 (CET1) s’élevant à 22,3 % en juin 2021. En outre, le secteur bancaire du Liechtenstein se caractérise par des indicateurs de liquidité très solides, le ratio prêt-dépôt extrêmement bas de 65 % impliquant un risque de financement faible. f. Étant donné la prudence des ratios LTV des prêts hypothécaires nationaux, leur part limitée dans les portefeuilles des banques et la forte capitalisation du secteur bancaire, les risques directs pour la stabilité financière découlant du secteur immobilier résidentiel au Liechtenstein sont actuellement limités. Toutefois, si le marché du travail du Liechtenstein s’est avéré résistant en période de récession au cours des dernières décennies et si la richesse des ménages reste relativement élevée, le niveau déjà élevé et croissant de l’endettement des ménages rend néanmoins le secteur des ménages vulnérable à des chocs macroéconomiques inattendus. Si, par exemple, le chômage augmente ou que le revenu des ménages diminue, certains ménages pourraient plus difficilement honorer leurs dettes qu’ils ne le font actuellement. La combinaison d’effets négatifs sur le revenu et la richesse des ménages peut renforcer les chocs macroéconomiques initiaux si les ménages doivent réduire leur consommation afin d’assurer le service de leur dette. Cela pourrait entraîner des effets de second tour et une augmentation des risques pour les établissements de crédit et le système financier (7).. g. Le CERS reconnaît que plusieurs mesures visant à atténuer les vulnérabilités actuelles de l’immobilier résidentiel sont en place au Liechtenstein, parmi lesquelles notamment le seuil de 80 % du ratio LTV, l’obligation d’amortir les prêts hypothécaires pour atteindre un ratio LTV maximal de 66 % au cours des 20 premières années de remboursement du prêt, et l’augmentation des pondérations de risque sur les prêts hypothécaires pour les banques appliquant l’approche standard pour le calcul des exigences en matière de fonds propres (8). Parallèlement, l’autorité des marchés financiers met en œuvre la recommandation CERS/2016/14 du Comité européen du risque systémique (9). Les nouvelles données qui seront disponibles au second semestre 2022 devraient encore améliorer l’analyse des vulnérabilités de l’immobilier résidentiel au Liechtenstein. h. Pour ce qui concerne l’avenir et compte tenu des perspectives de risque à moyen terme, le dosage actuel des politiques macroprudentielles est considéré comme partiellement approprié et partiellement suffisant. Compte tenu du niveau déjà élevé et croissant de l’endettement des ménages et de la part considérable des ménages qui sont vulnérables à des chocs négatifs inattendus, le seuil existant des ratios LTV devrait être complété par des mesures se rapportant aux emprunteurs et aux revenus afin d’empêcher une accumulation plus importante de vulnérabilités de l’immobilier résidentiel. À cette fin, il pourrait être nécessaire de créer une base juridique pour des instruments se rapportant aux emprunteurs, ce qui donnerait aux autorités nationales une souplesse suffisante pour traiter les vulnérabilités de l’immobilier résidentiel au Liechtenstein.