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Lors d’une comparaison entre le taux de leasing payé par NEUWOGES et les taux d’intérêt indiqués par la Bundesbank pour les crédits qui ont été octroyés au cours de la même période (c’est-à-dire en janvier 1998), les aspects suivants doivent entrer en ligne de compte: — Le taux de leasing annuel sur une durée contractuelle de 30 ans s’élève à […] % en moyenne. Ainsi que la Commission l’a déjà exposé, NEUWOGES a toutefois décidé librement de verser un taux de leasing plus bas au début de la période contractuelle, qui a été compensé par une hausse de ce même taux par la suite. Une décision qui a son prix: en effet, si NEUWOGES avait opté dès le départ pour un taux de leasing fixe, elle aurait dû s’acquitter de seulement […] % par an (115). Les chiffres de la Bundesbank concernent les crédits à taux fixe, c’est-à-dire que le taux d’intérêt reste identique chaque année. En admettant que NEUWOGES ait été en mesure de négocier un crédit présentant des conditions de paiement similaires (c’est à-dire des intérêts plus faibles au début et des paiements plus élevés à la fin), un tel choix aurait également eu son prix (pour les mêmes raisons que dans le cas de BAVARIA) (116). Les taux d’intérêt de la Bundesbank devraient donc être comparés au taux de leasing constant de […] %. — Le taux de leasing a été fixé pour une période de trente ans. Malgré l’indexation annuelle, il était tout à fait possible, dès le début de la période contractuelle, de calculer le taux de leasing moyen pour l’ensemble de la durée contractuelle. Les taux d’intérêt indiqués par la Bundesbank pour les crédits hypothécaires ne sont fixés que pour dix ans (comme expliqué ci-dessus, on ignore pour quelle durée les taux d’intérêt pour les entreprises sont fixés; on peut toutefois partir du principe que la période ne s’étend pas au-delà de dix ans). Le critère de comparaison le mieux adapté consisterait dans les taux d’intérêt fixés pour une durée de trente ans. Or la Bundesbank ne publie pas de telles données. De manière générale, les crédits à taux fixe deviennent plus chers à mesure que leur durée s’allonge. À titre d’exemple, les chiffres de la Bundesbank pour janvier 1998 montrent que le taux d’intérêt moyen pour les crédits hypothécaires à taux fixe d’une durée de cinq ans se situait à 5,85 %, tandis que le taux d’intérêt pour les crédits à taux fixe d’une durée de dix ans s’élevait à 6,40 %. Aussi peut-on à raison émettre le postulat de départ selon lequel les intérêts d’un crédit à taux fixe d’une durée de trente ans auraient été nettement plus élevés que les taux d’intérêt moyens indiqués par la Bundesbank, à savoir 6,35 % et 6,40 %. — La Bundesbank indique aussi bien un taux moyen qu’une fourchette qui se basent sur un grand nombre de contrats de crédit conclus en Allemagne en janvier 1998. Le taux de leasing établi pour NEUWOGES reflète implicitement le risque que comporte l’opération pour BAVARIA. BAVARIA était la plus exposée au risque de crédit, c’est-à-dire au risque que NEUWOGES devienne insolvable ou que, pour une autre raison, elle ne soit plus en mesure de s’acquitter de son obligation de payer les taux de leasing nécessaires. De la même manière, une banque aurait évalué la solvabilité de NEUWOGES préalablement à l’octroi du crédit. Les clients moins solvables (ou présentant un risque de crédit plus élevé pour la banque) doivent généralement s’acquitter d’un taux d’intérêt plus élevé en compensation de ce risque (117). Ainsi que la Commission l’a exposé dans la section 7.3.1, compte tenu de son taux d’endettement très élevé et du fait que ses fonds propres avaient été prévus pour d’autres projets d’investissement, NEUWOGES ne disposait que d’une faible marge de manœuvre pour contracter de nouveaux crédits. Toutefois, si une banque avait été disposée à octroyer un crédit à NEUWOGES, elle aurait tenu compte de ces éléments pour définir le taux d’intérêt. Les taux d’intérêt des crédits octroyés à des entreprises présentant un taux d’endettement relativement élevé, qui ne peuvent apporter que très peu de fonds propres pour leur investissement, sont plus élevés. Pour cette raison, lors de toute comparaison entre le taux de leasing payé par NEUWOGES et les taux d’intérêt de crédits disponibles sur le marché, les taux plus élevés de la fourchette fixée par la Bundesbank devraient occuper une place centrale (118). — Ainsi que la Commission l’a déjà mentionné, une société de leasing doit refinancer son premier investissement (en l’espèce surtout le prix d’achat des bâtiments et les coûts de réhabilitation). Le taux d’intérêt qu’elle doit payer pour son propre refinancement dépend de divers aspects, tels que, par exemple, sa propre taille, son niveau d’endettement et son portefeuille immobilier. Ce taux d’intérêt constitue toutefois seulement le point de départ, étant donné que la société de leasing (BAVARIA) doit elle aussi être dédommagée pour les risques qu’elle supporte, dont le risque de taux d’intérêt (risque lié à l’obligation de refinancer son investissement à un taux variable, alors que les paiements au titre du leasing sont assortis d’un taux fixe), le risque de crédit (à savoir, la possibilité, déjà mentionnée, que NEUWOGES soit insolvable et que BAVARIA ne reçoive pas les paiements au titre du leasing en souffrance), ainsi que le risque lié à la valeur résiduelle (incertitude quant à la valeur du bien immobilier au terme du contrat de leasing). La société de leasing supporte elle aussi probablement certains frais généraux, qui se reflètent également dans le taux de leasing (119). En outre, la société de leasing souhaite également réaliser des bénéfices et en tient compte dans la fixation du taux de leasing (120). Même si BAVARIA avait été en mesure de refinancer son investissement à un taux moindre que le taux qu’aurait payé NEUWOGES pour un crédit bancaire, le taux de refinancement aurait quand même dû être augmenté de ces différents éléments (prime de risque, coûts et bénéfices) afin d’obtenir le taux de leasing exigé, lequel pourrait être nettement plus élevé que le taux d’intérêt demandé pour un crédit traditionnel.