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S’agissant de la Slovaquie, cette évaluation récente a révélé que : a. le prix de l’immobilier a augmenté de façon continue en termes réels en Slovaquie au cours des cinq dernières années. Malgré le durcissement du seuil prêt-valeur légalement contraignant, le taux de croissance du prix de l’immobilier s’est accéléré depuis le début de 2019. Au cours de la pandémie de COVID-19, l’augmentation des prix s’est encore accélérée et l’augmentation réelle annuelle des prix de l’immobilier a atteint près de 16 % au second trimestre 2021, le deuxième niveau le plus élevé de l’Union. De plus, la capacité à acquérir un bien immobilier a diminué au fil du temps, les prix de l’immobilier augmentant plus rapidement que le revenu des ménages. Selon les indicateurs de surévaluation, il y a un risque croissant de surévaluation du prix de l’immobilier . La dynamique des prix a été soutenue par une phase d’expansion de l’économie, des taux d’intérêt bas, une épargne accrue des ménages et la forte demande de ceux-ci d’acquérir un nouveau logement alors que l’offre était insuffisante. b. La croissance du crédit hypothécaire en Slovaquie a été parmi les plus élevées de l’Union au cours des trois dernières années, malgré des mesures politiques et elle a également résisté au choc de la COVID-19. Le marché hypothécaire slovaque a pour caractéristiques des taux d’intérêt bas, une forte demande de prêts hypothécaires, amplifiée par l’augmentation des prix de l’immobilier ainsi que par une concurrence intense entre les prêteurs. En outre, le secteur bancaire slovaque est l’un des plus exposés aux activités immobilières parmi les pays de l’EEE. c. L’endettement des ménages en Slovaquie a augmenté ces dernières années en raison d’une intense activité d’octroi de prêts. Après des années de croissance à deux chiffres de l’encours de la dette des ménages en termes réels, le rythme de croissance de l’endettement des ménages a ralenti, se stabilisant à environ 4 % en 2020. Malgré ce ralentissement qui s’est également produit grâce aux mesures de politique macroprudentielle (l’introduction d’un seuil endettement-revenu et un durcissement du seuil charges d’emprunt-revenu), la croissance de l’endettement des ménages reste parmi les plus élevées de l’Union et s’est traduite par une augmentation du ratio dette /PIB. Si les ménages ont réduit leur consommation pendant la pandémie de COVID-19, leur demande de prêts immobiliers est restée forte. En effet, le refinancement des prêts hypothécaires a récemment augmenté et est souvent associé à un rehaussement de la valeur notionnelle du prêt d’origine. Une autre vulnérabilité provient du fait que l’échéance d’une part importante des prêts est supérieure à l’âge de la retraite de l’emprunteur. Tant ces évolutions que les poches de vulnérabilités doivent être suivies de près à l’avenir. d. L’accumulation des vulnérabilités mentionnées ci-dessus peuvent également être attribuées à un certain nombre de facteurs structurels comme le régime fiscal favorable au marché immobilier ainsi que le fonctionnement limité du marché locatif. e. Le CERS reconnaît que plusieurs mesures visant à atténuer les vulnérabilités actuelles affectant l’immobilier résidentiel sont en place en Slovaquie, notamment un ensemble de mesures se rapportant aux emprunteurs afin de remédier de façon appropriée aux risques sous-jacents relatifs aux prêts hypothécaires et aux vulnérabilités des emprunteurs. Par ailleurs, le taux positif du coussin de fonds propres contracyclique est un outil approprié pour corriger les vulnérabilités liées à la croissance rapide élevée du crédit qui s’est développée dans tous les secteurs et pour augmenter la résilience du secteur bancaire. f. Pour ce qui concerne l’avenir, et en tenant compte des perspectives de risque à moyen terme, le dosage actuel de politiques macroprudentielles est considéré approprié et partiellement suffisant. Comme les poches de vulnérabilités continuent à s’accumuler, il serait approprié d’affiner les mesures se rapportant aux emprunteurs. Si l’accumulation de risques cycliques se poursuit ou si les vulnérabilités structurelles s’intensifient, les autorités slovaques pourraient envisager de reconstituer le coussin de fonds propres contracyclique ou d’introduire un coussin pour le risque systémique sectoriel afin d’augmenter davantage la résilience face aux risques qui existent dans le secteur de l’immobilier résidentiel. En outre, la mise en œuvre d’un plancher de pondération moyenne du risque pour les expositions de l’immobilier résidentiel, calculé sur la base des notations internes conformément à l’article 458 du règlement (UE) n° 575/2013 du Parlement européen et du Conseil (3) constitue également une possibilité qui renforcerait la résilience du secteur bancaire. Au-delà des mesures macroprudentielles, des ajustements apportés au régime fiscal favorable à l’immobilier résidentiel ainsi que des mesures améliorant le fonctionnement du marché locatif pourraient atténuer les sources de risque systémique liées au secteur de l’immobillier résidentiel en Slovaquie.