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S’agissant de la Hongrie, cette évaluation récente a révélé que : a. La croissance annuelle des prix réels de l’immobilier a été proche ou supérieure à 10 % entre 2015 et 2019 et a été particulièrement prononcée à Budapest. Selon les estimations produites par la Magyar Nemzeti Bank (MNB), un tel dynamisme a entraîné une surévaluation importante, culminant à 18 % à Budapest et à 3 % pour l’ensemble du pays au troisième trimestre 2019. Les données de la MNB indiquent que l’évolution des prix présentait des écarts importants dans les différentes régions du pays. D’une part, en termes réels, les prix de l’immobilier à Budapest ont commencé à ralentir fin 2019, ont stagné ou légèrement baissé en 2020 et sont restés modérés au premier semestre 2021. D’autre part, les prix ont augmenté à un rythme accéléré pour atteindre une croissance à deux chiffres dans d’autres régions, notamment dans les petites municipalités et les zones rurales, dans lesquelles les ménages pouvaient bénéficier d’une l’aide publique pour l’achat d’un logement. À l’avenir, le retour du tourisme international sera un facteur déterminant de l’évolution des prix de l’immobilier à Budapest. Dans l’ensemble du pays, la poursuite de l’exécution de divers programmes d’aide publique (3) pourrait contribuer à ce que la demande fasse pression sur les prix de l’immobilier, tandis que le taux préférentiel de la taxe sur la valeur ajoutée pour les nouvelles constructions (4) pourrait alléger les contraintes de l’offre à moyen terme. b. Le crédit hypothécaire a augmenté de manière robuste depuis mi-2018, à des taux de croissance annuels réels supérieurs ou proches de 5 %. Même si, selon les estimations de la MNB, seule la moitié environ des transactions immobilières ont été réalisées par le biais du crédit bancaire en 2020, la croissance annuelle réelle du crédit hypothécaire s’est accélérée pour atteindre une moyenne de 6,8 % entre janvier et août 2021. Dans le même temps, la croissance réelle des crédits aux ménages s’est élevée à une moyenne de 10 % en glissement annuel. Si cette croissance a dépassé la croissance réelle des prêts hypothécaires, elle a été soutenue par la croissance des prêts de soutien prénatal, ainsi que par la part des prêts aux ménages en moratoire (31 % de l’ensemble des prêts d’immobilier résidentiel et 42 % des prêts d’immobilier résidentiel éligibles étaient encore dans ce moratoire, et donc non amortis, en juin 2021). Sans l’effet du moratoire, la croissance annuelle réelle des crédits hypothécaires et des crédits aux ménages au premier semestre 2021 a atteint 0,7 % et 2,7 %, respectivement, selon les estimations de la MNB. Le large éventail de programmes de subventions publiques, y compris le programme de subventions publiques supplémentaire introduit au début de 2021, a également contribué à la croissance du crédit (5) aux ménages.au premier semestre 2021. c. Même si les prêts hypothécaires étaient accordés avec des ratios prêt-valeur (loan-to-value - LTV) très élevés avant 2008, 90 % du stock de prêts ont des ratios LTV inférieurs à 80 % au premier semestre 2021. C’est le résultat, dans une certaine mesure, de la croissance rapide des prix de l’immobilier et de l’amortissement des anciens prêts. En outre, les ratios LTV des nouveaux prêts sont limités à 80 % depuis 2015. En ce qui concerne les ratios charges d’emprunt-revenu (debt service-to-income - DSTI), toutefois, environ 22 % des prêts hypothécaires existants et près de 25 % des prêts hypothécaires nouvellement signés (exprimés en volume) au premier semestre 2021 avaient des ratios DSTI compris entre 40 % et 60 %. Cela a été en partie le résultat de seuils plus élevés du ratio DSTI pour les emprunteurs à revenu élevé qui représentent une part croissante des nouveaux prêts : au premier semestre 2021, environ 60 % des nouveaux prêts au logement étaient éligibles au seuil supérieur du ratio DSTI de 60 % (avec un revenu net mensuel des emprunteurs supérieur au seuil réglementaire de 500 000 forints hongrois), et 5 % des nouveaux prêts immobiliers avaient un ratio DSTI supérieur à 50 %. Même si les échéances des nouveaux prêts se sont légèrement allongées, selon la MNB, rien n’indique que des échéances plus longues soient de plus en plus utilisées pour contourner les limites existantes des ratios DSTI. d. Les taux d’intérêt fixes sont devenus plus fréquemment utilisés en ce qui concerne les crédits aux ménages après que la MNB a introduit une marque de certification en 2017. Cela n’est disponible que pour les prêts au logement dont la période de fixation du taux d’intérêt est d’au moins cinq ans. L’expansion des prêts au logement avec un allongement des périodes de fixation du taux d’intérêt a été encore amplifiée par les seuils bas imposés aux ratios DSTI, applicables depuis octobre 2018, pour les prêts hypothécaires avec une période de fixation du taux d’intérêt inférieure à 10 ans. En février 2021, environ 75 % et 25 % des nouveaux prêts avaient une échéance de 10 et 5 ans, respectivement. Si l’on tient compte de l’encours des prêts, les prêts dont la période de fixation est inférieure à un an représentaient toutefois encore près de 40 % des crédits émis, bien que cette part ait diminué progressivement. e. Le moratoire sur les prêts liés à la pandémie de COVID-19 a récemment été prolongé jusqu’en juin 2022. Toutefois, l’éligibilité au moratoire a été réduite, et l’encours des prêts aux ménages qui est resté sous moratoire représente environ 5 % de l’encours total du portefeuille de prêts aux ménages. Selon l’analyse de la MNB, les prêts relatifs au moratoire antérieur de plus grande ampleur, accordés aux ménages emprunteurs qui sont employés dans des secteurs vulnérables, représentaient environ 10 % de tous les prêts en cours. f. Le CERS reconnaît que les mesures macroprudentielles en place en Hongrie atténuent les vulnérabilités actuelles de l’immobilier, à savoir les seuils appliqués aux ratios LTV et DSTI. En outre, le CERS reconnaît que les banques ont dûment reconnu l’augmentation du risque de crédit due au prolongement du moratoire en classant certains des prêts en catégorie 2. g. Pour ce qui concerne l’avenir et compte tenu des perspectives de risque à moyen terme, le dosage actuel des politiques macroprudentielles est considéré comme partiellement approprié et partiellement suffisant. Si les vulnérabilités de l’immobilier résidentiel continuent d’augmenter, le fait de resserrer le seuil du ratio DSTI, de le compléter par une limite d’échéance ou d’introduire un coussin de risque systémique ou un coussin de fonds propres contracyclique contribuerait à atténuer ces vulnérabilités. Ces mesures de politique macroprudentielle devraient toutefois être complétées par une action politique plus large visant à atténuer ou éliminer les facteurs facilitant ou favorisant l’endettement des ménages ou un déséquilibre dans l’accès au logement. De telles politiques devraient soutenir les mesures macroprudentielles déjà en place afin de remédier effectivement et efficacement aux autres vulnérabilités identifiées dans le marché immobilier résidentiel hongrois, sans engendrer de coûts excessifs pour l’économie réelle et le système financier hongrois. En Hongrie, les subventions publiques et les prêts de soutien peuvent contribuer à soutenir la demande de logements pour des propriétaires occupants, conduisant à une surévaluation des prix de l’immobilier et à l’endettement des ménages, dans un contexte d’offre insuffisante de logements. D’autres politiques pourraient donc consister à supprimer les incitations à un plus grand endettement des ménages, en particulier les subventions publiques et les prêts de soutien, et à garantir une offre de logements adéquate et un marché locatif efficace. Il serait souhaitable, au cours des prochains trimestres, que les autorités nationales continuent à surveiller la qualité de crédit de la dette des ménages sous moratoire et assurent un provisionnement adéquat des pertes attendues.