«ANNEXE V

ÉLÉMENTS D’ORIENTATION POUR LES DÉFINITIONS ET LES INDICATEURS

La présente annexe fournit des éléments d’orientation à propos d’aspects particuliers relatifs à la définition des indicateurs et en particulier à propos de l’annexe III. Son but n’est pas de fournir des instructions techniques détaillées pour remplir les modèles de l’annexe III en passant en revue tous les cas possibles. Il convient plutôt d’interpréter la présente annexe comme un document fournissant des définitions et méthodes ciblées; dans certains cas, des divergences pourraient se justifier pour tenir compte des spécificités de certains marchés ou segments de marché.

1. Définitions des biens immobiliers commerciaux

Il n’existe actuellement aucune définition des biens immobiliers commerciaux, à l’échelle de l’Union européenne, qui soit suffisamment précise pour répondre aux objectifs macroprudentiels.

a) Le règlement (UE) no 575/2013 définit les biens immobiliers résidentiels à l’article 4, point 1, 75), mais ne fournit pas de définition précise des biens immobiliers commerciaux autrement qu’en les décrivant comme “des bureaux ou d’autres locaux commerciaux” à l’article 126. Ce règlement exige également que la valeur du bien immobilier commercial ne dépende ni de la qualité de crédit de l’emprunteur ni de la performance du projet sous-jacent.

b) L’ABE a fourni un critère supplémentaire utile: les principales destinations du bien “devraient être liées à une activité économique” (1). Tout en étant utile, ce critère n’est pas suffisamment précis aux fins de la surveillance macroprudentielle.

c) Le règlement (UE) 2016/867 de la Banque centrale européenne (BCE/2016/13) (2) constitue une autre source possible pour la définition d’un bien immobilier commercial. Si le postulat qui était à l’origine de la présente recommandation justifiait l’adoption de définitions plus détaillées à des fins de stabilité financière, les récents développements de la statistique ont souligné la nécessité d’harmoniser plus étroitement la définition de l’immobilier commercial avec celle indiquée dans le règlement (UE) 2016/867, afin de faciliter les activités de suivi et les analyses financières des autorités macroprudentielles nationales et de permettre une comparabilité complète entre les pays.

d) L’initiative du G20 sur les lacunes en matière de données (3), constituée de 20 recommandations visant à perfectionner les statistiques économiques et financières, a été lancée pour améliorer la disponibilité et la comparabilité des données économiques et financières après la crise financière de 2007-2008. La recommandation II, points 17 et 18, de la deuxième phase de l’initiative du G20 sur les lacunes en matière de données (DGI-2) (4) souligne la nécessité d’améliorer la disponibilité des statistiques dans les domaines de l’immobilier résidentiel et de l’immobilier commercial. La Commission (Eurostat) a publié en 2017, pour donner suite à cette initiative, un rapport intitulé “Commercial property price indicators: sources, methods and issues” (5), apportant une contribution sur les sources de données et méthodologies concernant les indices de prix des biens immobiliers commerciaux, dans le but de mieux informer les statisticiens et les utilisateurs sur d’autres sources possibles de données, méthodes de mesure et sur les questions en jeu.

e) Le document consultatif du comité de Bâle sur le contrôle bancaire portant sur la révision de l’approche standard pour le risque de crédit (6) définit également un bien immobilier commercial par opposition à un bien immobilier résidentiel. Une exposition sur immobilier résidentiel y est définie comme une créance garantie par un bien immobilier ayant la nature d’un logement et qui satisfait à la législation et à la réglementation applicables, permettant à ce bien d’être occupé à des fins d’habitation (bien immobilier résidentiel). Une exposition sur immobilier commercial y est ensuite définie comme une créance garantie par un bien immobilier qui n’a pas la nature d’un logement.

Les définitions énoncées plus haut étant restrictives, la présente recommandation donne une définition de travail d’un bien immobilier commercial expressément aux fins de la surveillance macroprudentielle. Elle définit un bien immobilier commercial comme tout bien immobilier de rendement, existant ou destiné à la promotion immobilière, y compris le logement locatif; ou tout bien immobilier utilisé par les propriétaires de ce bien afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activité, existant ou en cours de construction; qui n’est pas classé comme bien immobilier résidentiel et cela inclut les logements sociaux.

La question de savoir si un bien destiné à la promotion immobilière doit être considéré comme un bien immobilier commercial peut être débattue. À cet égard, les pratiques nationales divergent. Toutefois, l’expérience d’un certain nombre d’États membres au cours de la récente crise financière montre à quel point il est important, pour la stabilité financière, de suivre les investissements effectués dans ce domaine d’activité économique ainsi que le financement de celui-ci.

L’immobilier de rendement est défini comme tous les biens immobiliers dégageant un revenu issu de leurs loyers ou du gain tiré de leur vente. Par conséquent, les logements destinés à l’investissement locatif et le logement locatif sont tous deux des sous-catégories de l’immobilier de rendement.

Le logement destiné à l’investissement locatif fait référence à tout bien immobilier qui appartient directement à des personnes physiques et qui est principalement destiné à être loué à des locataires. Les logements destinés à l’investissement locatif se situent à la frontière entre l’immobilier résidentiel et l’immobilier commercial. Toutefois, étant donné que cette activité est généralement exercée par des propriétaires non professionnels à temps partiel, ne possédant qu’un portefeuille restreint de biens immobiliers, elle peut être considérée, à des fins de stabilité financière, comme relevant davantage de l’immobilier résidentiel que de l’immobilier commercial. Pour cette raison, les logements destinés à l’investissement locatif sont classés comme biens immobiliers résidentiels et sont donc automatiquement exclus de la définition de l’immobilier commercial, même s’ils demeurent considérés comme de l’immobilier de rendement. Néanmoins, en raison des caractéristiques de risque qui leur sont propres, il est recommandé aux autorités nationales de suivre les évolutions de ce sous-marché par le biais d’une ventilation séparée, si cette activité peut représenter une source significative de risques ou une part significative du stock ou des flux des prêts immobiliers résidentiels totaux. Pour cette raison, une ventilation des prêts immobiliers résidentiels a également été incluse afin de distinguer entre les prêts destinés à l’investissement locatif et les prêts concernant des biens occupés par leur propriétaire. Les logements destinés à l’investissement locatif en cours de construction sont également réputés être des biens immobiliers résidentiels. De même, les logements en cours de construction dans le but d’être utilisés à des fins d’habitation par leurs propriétaires sont également réputés être des biens immobiliers résidentiels.

Le logement locatif fait référence à des biens immobiliers appartenant à des entités juridiques (telles que des investisseurs professionnels) dans le but d’être loués à des locataires. De tels biens sont également considérés comme de l’immobilier de rendement et sont par conséquent classés comme biens immobiliers commerciaux. De plus, les logements locatifs en cours de construction sont également classés comme étant des biens immobiliers commerciaux, et plus précisément comme biens immobiliers de rendement destinés à la promotion immobilière. Un suivi séparé du financement des logements locatifs peut également être pertinent à des fins de stabilité financière. Pour cette raison, des ventilations séparées ont été introduites pour ce type de prêts.

L’immobilier de rendement autre que les logements destinés à l’investissement locatif et le logement locatif sont également compris dans la définition de l’immobilier commercial, qu’il soit existant ou en cours de construction. Des immeubles de bureaux et locaux professionnels en location constituent des exemples d’autres types d’immobilier de rendement. Lorsqu’ils sont en cours de construction, ces types d’immobilier de rendement sont considérés comme de l'immobilier de rendement destiné à la promotion immobilière, qui est classé comme immobilier commercial.

Les biens immobiliers utilisés par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités comprennent les locaux professionnels, ainsi que les biens immobiliers de nature plus sui generis comme les églises, les universités, les musées, etc. La question de savoir si un bien utilisé par les propriétaires pour y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités doit être classé comme bien immobilier commercial ou comme un autre type de bien immobilier peut être débattue. À cet égard, les pratiques nationales varient, le risque associé à ces biens immobiliers pouvant, dans certains États membres, être différent des risques associés à l’immobilier commercial. Néanmoins, tout en reconnaissant que les risques peuvent varier entre les États membres, il est également important de suivre de tels risques à des fins de stabilité financière. Pour cette raison, les biens immobiliers utilisés par leurs propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités ont été intégrés dans la définition de l’immobilier commercial. De plus, afin de tenir compte des spécificités du financement des différents marchés immobiliers de tous les États membres, des ventilations séparées sont également introduites afin de suivre séparément les risques liés à ces types de financement. Il convient également de considérer les biens immobiliers utilisés par leurs propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités comme des biens immobiliers commerciaux à la fois durant la phase de construction et à leur achèvement.

Les logements sociaux représentent un segment complexe du marché immobilier, étant donné qu’il peut prendre différentes formes d’un pays à l’autre, mais également à l’intérieur d’un même pays. Étant donné que les logements sociaux ne sont généralement pas construits, acquis ou rénovés par des personnes physiques, ils ne sont pas classés comme biens immobiliers résidentiels mais comme biens immobiliers commerciaux. Toutefois, dans certains pays, eu égard à des considérations de stabilité financière, il est important d’assurer un suivi des risques provenant de ce type de biens en utilisant une ventilation séparée. Pour cette raison, des ventilations séparées ont été ajoutées pour ces types de prêts. De plus, les logements sociaux appartenant directement à l’État sont réputés détenus pour servir les objectifs de l’État et sont donc classés comme biens immobiliers commerciaux. Les logements sociaux en cours de construction sont également classés comme biens immobiliers commerciaux étant donné qu’ils sont considérés comme de l’immobilier de rendement destiné à la promotion immobilière.

Il convient de considérer tout autre bien en cours de construction comme soit un bien immobilier résidentiel, soit un bien immobilier commercial conformément aux définitions générales indiquées respectivement aux points 4 et 38 de la section 2, paragraphe 1, alinéa 1.

2. Sources des données relatives à l’immobilier commercial

2.1. Indicateurs relatifs au marché physique des biens immobiliers commerciaux

Les indicateurs de l’immobilier commercial relatifs au marché physique peuvent être obtenus via:

a) des sources publiques, par exemple des agences statistiques nationales ou des registres fonciers; ou

b) des fournisseurs de données du secteur privé qui couvrent une part substantielle du marché de l’immobilier commercial.

Le rapport du CERS sur l’immobilier commercial et la stabilité financière dans l’Union européenne présente le tableau des indices de prix disponibles et des sources de données possibles (7).

2.2. Indicateurs relatifs aux expositions du système financier à l’immobilier commercial

Les données concernant les expositions des participants au marché, au minimum celles du secteur financier, peuvent être collectées à partir des déclarations d’informations prudentielles. Certaines données sont déjà collectées par la BCE et par l’AEAPP au niveau national. Toutefois, elles ne sont pas très détaillées. Les nouveaux modèles de déclaration d’informations prudentielles pour les banques, c’est-à-dire les modèles FINREP et COREP, pour les assureurs les obligations déclaratives de la directive 2009/138/CE du Parlement européen et du Conseil (8) et pour les fonds d’investissement les obligations de la directive 2011/61/UE du Parlement européen et du Conseil (9), peuvent permettre une compréhension plus détaillée des expositions des établissements financiers à l’immobilier commercial.

Les classifications fournies dans la nomenclature statistique des activités économiques au sein de la Communauté européenne (NACE Rév.2) peuvent être utiles pour évaluer approximativement les expositions des établissements financiers à l’immobilier commercial, du fait qu’elles sont largement acceptées par les institutions de l’Union et utilisées dans les modèles de déclarations réglementaires applicables aux banques et aux entreprises d’assurance. Deux sections semblent utiles à cet égard:

a) la section F: construction, à l’exclusion du génie civil; et

b) la section L: activités immobilières, à l’exclusion des agences immobilières.

Le principal inconvénient qu’il y a à utiliser la nomenclature NACE réside dans le fait qu’elle vise les secteurs économiques et non les prêts. Par exemple, un prêt consenti à une société immobilière pour l’achat d’une flotte automobile sera déclaré à la Section L, même s’il ne s’agit pas d’un prêt immobilier commercial.

2.3. Utilisation de données du secteur privé

Lorsque les autorités macroprudentielles nationales utilisent des données provenant d’un fournisseur de données du secteur privé pour compiler les indicateurs relatifs à l’immobilier commercial, elles sont censées identifier les différences, en matière de champ d’application et de définitions, par rapport aux exigences de la présente recommandation. Il convient également qu’elles soient en mesure de fournir des détails sur la méthodologie sous-jacente utilisée par le fournisseur des données ainsi que sur la couverture de l’échantillon. Les données provenant d’un fournisseur du secteur privé doivent être représentatives du marché dans son ensemble et décomposées conformément aux ventilations pertinentes de la recommandation D:

a) type de bien immobilier;

b) emplacement du bien immobilier;

c) type et nationalité de l’investisseur;

d) type et nationalité du prêteur.

3. Ventilations pertinentes des indicateurs

En ce qui concerne les ventilations décrites dans la recommandation D, les autorités macroprudentielles nationales devraient être en mesure d’évaluer si elles sont pertinentes pour leur propre marché de l’immobilier commercial, lorsqu’elles les utilisent à des fins de suivi, compte tenu par ailleurs du principe de proportionnalité.

“Type de bien” correspond à l’usage principal d’un bien commercial. S’agissant des indicateurs des biens immobiliers commerciaux, cette ventilation doit comporter les catégories suivantes:

a) résidentiel, par exemple immeubles d’habitation collectifs;

b) commerce de détail, par exemple hôtels, restaurants, centres commerciaux;

c) bureaux, par exemple bien principalement utilisé comme local professionnel ou bureau d’entreprise;

d) industriel, par exemple bien utilisé à des fins de production, de distribution ou de logistique;

e) autres types de biens commerciaux.

Il convient de considérer les biens à usage mixte comme des biens différents (compte tenu, par exemple, de la superficie consacrée à chaque usage), chaque fois qu’il est possible d’opérer une telle ventilation; sinon, le bien peut être classé en fonction de son usage principal.

“Emplacement du bien immobilier” fait référence à la répartition géographique (par exemple par région) ou aux sous-marchés immobiliers, comprenant également les emplacements privilégiés et les emplacements non privilégiés. Un emplacement privilégié est généralement considéré comme le meilleur emplacement d’un marché particulier, ce qui se traduit également dans le rendement locatif (en général le plus bas du marché). Dans le cas des immeubles de bureaux, il peut s’agir d’un emplacement situé au centre d’une grande ville. Dans le cas des immeubles de commerce de détail, il peut s’agir d’un centre-ville fréquenté par un grand nombre de piétons ou d’un centre commercial avec un emplacement central. Pour les immeubles logistiques, il peut s’agir d’un emplacement équipé de l’infrastructure et des services nécessaires, bénéficiant d’un excellent accès aux réseaux de transport.

“Territoire sur lequel se situe le bien” fait référence au territoire sur lequel se situe le bien servant de garantie pour tout prêt accordé selon les règles du système financier national d’un État membre. Cette ventilation devrait comprendre les sous-catégories suivantes:

a) territoire national;

b) territoire étranger, décomposé par pays pour les pays que les autorités macroprudentielles nationales de l’État membre considèrent importants à des fins de stabilité financière.

“Type d’investisseur” correspond aux grandes catégories d’investisseurs, comme:

a) les banques;

b) les sociétés d’assurance;

c) les fonds de pension;

d) les fonds d’investissement;

e) les sociétés immobilières;

f) divers.

Il est probable que seules les données relatives à l’emprunteur ou à l’investisseur enregistré seront disponibles. Toutefois, les autorités macroprudentielles nationales devraient avoir conscience que l’emprunteur ou l’investisseur enregistré peut être différent de l’emprunteur ou de l’investisseur ultime, qui supporte le risque final. C’est pourquoi, les autorités sont encouragées à surveiller également les informations concernant l’emprunteur ou l’investisseur ultime, chaque fois que cela est possible, par exemple en collectant des informations auprès des acteurs du marché, dans le but de mieux comprendre le comportement de ces derniers ainsi que les risques.

“Type de prêteur” correspond aux grandes catégories de prêteurs, comme:

a) les banques, dont les structures de défaisance;

b) les sociétés d’assurance;

c) les fonds de pension.

Les autorités macroprudentielles nationales peuvent avoir besoin d’adapter leur liste de types d’investisseurs et de prêteurs pour tenir compte des caractéristiques du secteur local de l’immobilier commercial.

“Nationalité” correspond au pays d’enregistrement du participant au marché. Il convient de ventiler la nationalité des investisseurs et des prêteurs au moins dans les trois catégories géographiques suivantes, à savoir:

a) territoire national;

b) reste de l’Espace économique européen;

c) reste du monde.

Cependant, les autorités macroprudentielles nationales devraient avoir conscience que la nationalité du prêteur ou de l’investisseur enregistré peut être différente de la nationalité du prêteur ou de l’investisseur ultime qui supporte le risque final. C’est pourquoi, les autorités sont encouragées à surveiller également les informations concernant la nationalité du prêteur ou de l’investisseur ultime, par exemple en collectant des informations auprès des acteurs du marché.

Il convient de considérer les ventilations décrites dans la recommandation D 2 comme le minimum recommandé. Toutefois, rien ne s’oppose à ce que les autorités macroprudentielles nationales utilisent toute autre ventilation supplémentaire qu’elles estiment nécessaire, selon leurs propres définitions et unités de mesure, et compte tenu des spécificités de leurs marchés nationaux de l’immobilier commercial Concernant ces ventilations supplémentaires, les autorités macroprudentielles nationales peuvent choisir d’assurer le suivi et la classification de ces segments de marché comme elles le jugent approprié pour leur marché national de l’immobilier commercial. De plus, lorsque certaines sous-catégories de l’immobilier commercial ou de l’immobilier résidentiel ne sont pas jugées comme pertinentes aux fins de stabilité financière, les autorités macroprudentielles nationales peuvent choisir de ne pas assurer le suivi des risques émanant de ces types de biens ou de leur financement. Dans de tels cas, l’inaction des autorités macroprudentielles nationales sera jugée comme justifiée, pour autant qu’elles soient étayées par des explications suffisantes.

4. Méthode de calcul des indicateurs physiques du marché

Le prix d’un bien immobilier commercial correspond à une valeur numéraire de qualité constante, c’est-à-dire la valeur marchande du bien de laquelle sont soustraites les variations de qualité, comme la dépréciation (et l’obsolescence) ou l’appréciation (par exemple une rénovation), à l’aide d’un ajustement de la qualité.

Des recommandations, émanant de travaux commencés par Eurostat, conseillent que les données relatives aux prix soient collectées à partir des transactions réelles. Lorsque celles-ci ne sont pas disponibles et/ou ne sont pas entièrement représentatives, les données peuvent être obtenues par approximation à l’aide de données d’appréciation ou d’évaluation, dans la mesure où celles-ci reflètent le prix du marché actuel, et non une méthode durable d’estimation des prix.

5. Évaluation des expositions du système financier à l’immobilier commercial

L’exposition du système financier à l’immobilier commercial englobe tant les prêts, souvent fournis par des banques mais parfois aussi par des sociétés d’assurance, que les investissements, souvent réalisés par des sociétés d’assurance, des fonds de pension et des fonds d’investissement. Les investissements peuvent concerner des détentions directes de biens immobiliers commerciaux, par exemple via la possession du titre de propriété d’un bien immobilier commercial, et des détentions indirectes de biens immobiliers commerciaux, par exemple via des valeurs mobilières ou des fonds d’investissement. Si un prêteur ou un investisseur utilise une structure ad hoc comme technique spécialisée de financement de biens immobiliers commerciaux, il convient de considérer ces prêts ou investissements comme des prêts directs pour des biens immobiliers commerciaux ou comme des détentions directes de biens immobiliers commerciaux (approche “par transparence”).

Lorsqu’elles évaluent ces expositions pour le système dans son ensemble, les autorités macroprudentielles nationales devraient avoir conscience du risque de double comptage. Les investisseurs peuvent investir directement et indirectement dans des biens immobiliers commerciaux. Par exemple les fonds de pension et les sociétés d’assurance investissent souvent indirectement dans des biens immobiliers commerciaux.

Par ailleurs, il peut se révéler plus compliqué de déterminer les expositions des participants étrangers au marché, qui peuvent représenter une part significative du marché (10). Étant donné que ces participants jouent un rôle important dans le fonctionnement du marché de l’immobilier commercial, il est recommandé de suivre leurs activités.

Étant donné que les pertes issues de l’immobilier commercial se concentrent souvent au niveau des prêts immobiliers commerciaux accordés par les banques, les autorités macroprudentielles nationales sont encouragées à prêter une attention particulière à ces activités de prêt.

6. Méthodes de calcul du LTV

L’annexe IV définit les méthodes de calcul des ratios LTV-O et LTV-C. Toutefois, il existe un certain nombre de spécificités à prendre en compte lorsque ces ratios sont calculés pour l’immobilier commercial.

En cas de prêt syndiqué, il convient de calculer le LTV-O comme le rapport entre le montant initial de l’ensemble des prêts accordés à l’emprunteur et la valeur du bien au moment du montage. Lorsque plusieurs biens sont concernés, il convient de calculer le LTV-O comme le rapport entre le montant initial du prêt ou des prêts et la valeur totale des biens concernés.

Étant donné que, dans le secteur de l’immobilier commercial, le nombre de biens est bien inférieur et les biens sont plus hétérogènes que dans celui de l’immobilier résidentiel, il est plus approprié de calculer le LTV-C à partir d’une estimation de la valeur des différents biens plutôt que d’un indice de prix ou de valeur.

Enfin, il est nécessaire que les autorités macroprudentielles nationales surveillent la répartition du LTV en accordant une attention particulière aux prêts les plus risqués, c’est-à-dire ceux ayant le LTV le plus élevé, du fait que les pertes proviennent souvent de ce type de risque extrême.

7. Méthodes de calcul du ratio de couverture des intérêts (ICR) et du ratio de couverture des charges d’emprunt (DSCR)

Le ratio de couverture des intérêts (ICR) et le ratio de couverture des charges d’emprunt (DSCR) font référence au revenu locatif d’un bien ou un ensemble de biens de rendement, ou à la trésorerie produite par l’exercice de l’activité commerciale ou à toute autre fin ou activités des propriétaires du bien ou de l’ensemble de biens, après déduction des impôts et taxes ainsi qu’aux dépenses de fonctionnement que l’emprunteur doit supporter pour préserver la valeur de son bien et, (en cas de trésorerie), adapter en fonction d’autres coûts et bénéfices directement liés à l’utilisation du bien.

L’ICR se définit comme suit:

Aux fins du calcul de l’ICR:

a) le “revenu annuel net” recouvre le revenu annuel produit par la location du bien aux locataires ou la trésorerie annuelle dégagée par l’exercice de l’activité commerciale ou de toute autre fin ou activités des propriétaires du bien, après déduction des impôts et taxes ainsi que des dépenses de fonctionnement pour préserver la valeur de son bien et, (en cas de trésorerie), ajusté en fonction d’autres coûts et bénéfices directement liés à l’utilisation du bien;

b) les “frais d’intérêts annuels” sont les frais d’intérêt annuels afférents au prêt garanti par le bien immobilier commercial ou l’ensemble de biens immobiliers commerciaux.

Le but de l’ICR est de calculer dans quelle mesure le revenu produit par un bien est suffisant pour couvrir les frais d’intérêts engagés par l’emprunteur pour acheter ce bien. Il convient par conséquent d’analyser L’ICR au niveau du bien.

Le DSCR se définit comme suit:

Aux fins du calcul du DSCR:

a) le “revenu annuel net” recouvre le revenu annuel produit par la location du bien aux locataires ou la trésorerie annuelle dégagée par l’exercice de l’activité commerciale ou de toute autre fin ou activités des propriétaires du bien, après déduction des impôts et taxes ainsi que des dépenses de fonctionnement pour préserver la valeur de son bien et, (en cas de trésorerie), ajusté en fonction d’autres coûts et bénéfices directement liés à l’utilisation du bien.

b) les “charges d’emprunt annuelles” sont les charges annuelles liées au prêt garanti par le bien immobilier commercial ou l’ensemble de biens immobiliers commerciaux.

Le DSCR sert à évaluer l’endettement global qu’un bien immobilier crée pour un emprunteur. Par conséquent, le dénominateur n’inclut pas uniquement les charges d’intérêts mais également l’amortissement du prêt, c’est-à-dire les remboursements du principal. La question principale concernant cet indicateur est de savoir s’il convient de le calculer au niveau du bien ou au niveau de l’emprunteur. Le financement de l’immobilier commercial est fourni habituellement sans possibilité de recours, c’est-à-dire que le prêteur ne peut être remboursé que sur les revenus produits par le bien et non sur d’autres revenus ou actifs de l’emprunteur. Il est donc plus réaliste et adéquat de calculer le DSCR au niveau du bien. D’autre part, la prise en compte de l’ensemble des revenus d’un emprunteur poserait des difficultés importantes en termes de regroupement des données, ce qui compliquerait la définition d’une unité de mesure comparable entre tous les États membres.

8. Indicateurs supplémentaires pertinents pour les biens de rendement destinés à la promotion immobilière

Pour les biens immobiliers de rendement, destinés à la promotion immobilière, les autorités macroprudentielles nationales peuvent effectuer le suivi du ratio prêts-coûts (LTC) au lieu du ratio initial prêt-valeur (LTV-O). Le LTC représente le montant initial de l’ensemble des prêts accordés par rapport aux coûts liés à la construction d’un bien immobilier jusqu’à son achèvement.

De plus, il convient que les autorités macroprudentielles nationales assurent le suivi en priorité des projets les plus risqués, par exemple ceux connaissant des taux très bas de prélocation ou de prévente. Pour tout bâtiment encore en construction, le taux de prélocation est égal à la superficie qui a déjà été louée par le promoteur au moment où le prêt est consenti par rapport à la superficie disponible après l’achèvement du bien; de la même manière, le taux de prévente correspond à la superficie déjà vendue par le promoteur au moment où le prêt a été consenti par rapport à la superficie totale disponible après l’achèvement du bien.

9. Publication annuelle des expositions aux biens immobiliers commerciaux par les autorités européennes de surveillance

À partir des informations disponibles dans les modèles de déclarations réglementaires, il est recommandé aux autorités européennes de surveillance de publier au moins une fois par an des informations agrégées concernant les expositions des entités relevant de leur surveillance aux différents marchés nationaux de l’immobilier commercial dans l’Union, en se fondant sur les données individuelles. Ce type de publication devrait renforcer les connaissances des autorités macroprudentielles nationales à propos de l’activité exercée par des entités d’autres États membres sur leur marché national de l’immobilier commercial. En cas de motifs d’inquiétude relatifs à l’étendue ou à la qualité des données publiées, ces dernières doivent être accompagnées des commentaires adéquats.

D’une manière générale, il convient que les autorités européennes de surveillance donnent la possibilité à toute autorité macroprudentielle nationale de l’Union d’évaluer les expositions de tous les établissements financiers de l’Union à son marché national. Ceci implique que les données collectées pour l’ensemble des établissements de l’Union soient agrégées au niveau national.

En publiant ce type d’informations agrégées, les autorités européennes de surveillance devraient utiliser les informations figurant dans les modèles de déclarations réglementaires, qui fournissent une ventilation géographique des expositions au risque de crédit et/ou des investissements (directs et indirects). Lorsque les modèles de déclaration fournissent une ventilation par code NACE (11), le bien immobilier commercial pourrait être référencé à la fois dans les sections “F” et “L”, bien que, stricto sensu, il serait nécessaire d’exclure certaines sous-catégories, d’après la définition d’un bien immobilier commercial donnée dans la présente recommandation.