02017Y0131(01) — FR — 13.08.2019 — 001.001

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►B RECOMMANDATION DU COMITÉ EUROPÉEN DU RISQUE SYSTÉMIQUE du 31 octobre 2016 visant à combler les lacunes de données immobilières (CERS/2016/14) (JO C 031 du 31.1.2017, p. 1)

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▼B

RECOMMANDATION DU COMITÉ EUROPÉEN DU RISQUE SYSTÉMIQUE

du 31 octobre 2016

visant à combler les lacunes de données immobilières

(CERS/2016/14)

2017/C 31/01







SECTION 1

RECOMMANDATIONS

Recommandation A — Suivi des risques émanant du secteur de l’immobilier résidentiel

1. Il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de mettre en œuvre un cadre de suivi des risques pour leur secteur national de l’immobilier résidentiel, incluant des informations relatives aux critères actuels d’octroi des prêts immobiliers résidentiels nationaux. À cette fin, l’ensemble ci-dessous d’indicateurs relatifs aux critères d’octroi des prêts est recommandé pour suivre de manière efficace les risques émanant du marché de l’immobilier résidentiel:

a) ratio initial prêt-valeur (LTV-O);

b) ratio actuel prêt-valeur (LTV-C);

c) ratio initial prêt-revenu (LTI-O);

d) ratio initial endettement-revenu (DTI-O);

e) ratio initial charges du prêt-revenu (LSTI-O);

f) ratio initial charges d’emprunt-revenu (DSTI-O), en tant qu’indicateur facultatif;

g) nombre et montant des prêts immobiliers résidentiels décaissés;

h) échéance initiale des prêts immobiliers résidentiels.

Les informations concernant ces indicateurs doivent porter sur les fournisseurs de crédit nationaux au niveau individuel et doivent être suffisamment représentatives du marché national des prêts immobiliers résidentiels.

2. Lorsque l’investissement locatif représente une source significative de risques provenant du secteur immobilier national, éventuellement, mais pas uniquement, parce qu’il constitue une part significative du stock ou des flux des prêts immobiliers résidentiels totaux, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de mettre en œuvre un cadre de suivi des risques en s’appuyant sur un certain nombre d’indicateurs supplémentaires pour ce segment du marché. Lorsque seul un nombre restreint d’informations quantitatives est disponible, voire aucune information n’est disponible, il est possible de réaliser l’évaluation initiale de l’importance des logements destinés à l’investissement locatif à partir d’informations plus qualitatives. Les indicateurs supplémentaires pour ce segment du marché incluent:

a) le ratio initial de couverture des intérêts (ICR-O);

b) le ratio initial prêt-loyer (LTR-O).

3. Pour le calcul des indicateurs énumérés aux paragraphes 1 et 2, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de se conformer aux éléments d’orientation de l’annexe IV de la présente recommandation.

4. Il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de suivre les évolutions du secteur national de l’immobilier résidentiel au moins une fois par an compte tenu des indicateurs définis aux paragraphes 1 et 2.

Recommandation B — Informations nécessaires concernant le secteur de l’immobilier résidentiel

1. Il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de suivre la distribution univariée et les distributions conjointes sélectionnées des indicateurs pertinents, comme précisé dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation. Ce modèle fournit des éléments d’orientation sur la granularité des informations utiles au suivi des risques émanant du secteur national de l’immobilier résidentiel.

2. Il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de suivre les risques liés aux différents indicateurs en fonction des informations ci-dessous, comme précisé dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation.

a) Pour les flux de prêts immobiliers résidentiels accordés dans la période de déclaration, il est conseillé aux autorités macroprudentielles nationales de tenir compte:

— du nombre total de contrats et du montant correspondant en monnaie nationale;

— du nombre de contrats et du montant correspondant en monnaie nationale, ventilés selon les catégories précisées dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation.

b) Pour le ratio initial prêt-valeur (LTV-O) et le ratio initial charges du prêt-revenu (LSTI-O) se rapportant aux flux de prêts immobiliers résidentiels, il est conseillé aux autorités macroprudentielles nationales de tenir compte:

— de la moyenne pondérée du ratio pertinent, exprimée en pourcentage;

— de la moyenne pondérée, exprimée en pourcentage, du ratio pertinent ventilé selon les catégories précisées dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation;

— du nombre de contrats et du montant correspondant en monnaie nationale, ventilés selon les subdivisions précisées dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation.

c) Pour le ratio initial charges d’emprunt-revenu (DSTI-O) (indicateur facultatif) se rapportant aux flux de prêts immobiliers résidentiels, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de tenir compte:

— de la moyenne pondérée du ratio pertinent, exprimée en pourcentage;

— du nombre de contrats et du montant correspondant en monnaie nationale, ventilés selon les subdivisions précisées dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation.

d) Pour le ratio actuel prêt-valeur (LTV-C) se rapportant au stock des prêts immobiliers résidentiels, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de tenir compte:

— de la moyenne pondérée du ratio pertinent, exprimée en pourcentage;

— du nombre de contrats et du montant correspondant en monnaie nationale, ventilés selon les subdivisions précisées dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation.

e) Pour l’échéance initiale se rapportant aux flux de prêts immobiliers résidentiels, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de tenir compte:

— de l’échéance moyenne pondérée en années;

— du nombre de contrats et du montant correspondant en monnaie nationale, ventilés selon les subdivisions précisées dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation.

f) Pour le ratio initial prêt-revenu (LTI-O) et le ratio endettement-revenu (DTI-O) en rapport avec les flux de prêts immobiliers résidentiels, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de tenir compte:

— de la moyenne pondérée du ratio pertinent;

— du nombre de contrats et du montant correspondant en monnaie nationale, ventilés selon les subdivisions précisées dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation.

g) Pour la distribution conjointe du ratio initial charges du prêt-revenu (LSTI-O), du ratio initial prêt-valeur (LTV-O) et de l’échéance des prêts immobiliers résidentiels à l’origine des flux de prêts immobiliers résidentiels, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de tenir compte du nombre de contrats et du montant correspondant en monnaie nationale, ventilés selon les catégories précisées dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation.

h) Pour la distribution conjointe du ratio initial charges du prêt-revenu (LSTI-O) et la période initiale de fixation des taux d’intérêt des flux de prêts immobiliers résidentiels, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de tenir compte du nombre de contrats et du montant correspondant en monnaie nationale, ventilés selon les catégories précisées dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation.

i) Pour la distribution conjointe du ratio initial endettement-revenu (DTI-O) et du ratio initial prêt-valeur (LTV-O) des flux de prêts immobiliers résidentiels, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de tenir compte du nombre de contrats et du montant correspondant en monnaie nationale, ventilés selon les catégories précisées dans le modèle A de l’annexe II de la présente recommandation.

3. Lorsque l’investissement locatif représente une source significative de risques provenant du secteur national de l’immobilier résidentiel, éventuellement, mais pas uniquement, parce qu’il constitue une part significative du stock ou des flux des prêts immobiliers résidentiels totaux, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de suivre les risques, en ce qui concerne les indicateurs pertinents, de façon séparée pour les logements destinés à l’investissement locatif et les logements occupés par leur propriétaire. Dans ce cas, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de tenir compte aussi des ventilations précisées dans le modèle B de l’annexe II de la présente recommandation.

Recommandation C — Suivi des risques émanant du secteur de l’immobilier commercial

▼M1

1. Il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de mettre en œuvre un cadre de suivi des risques pour le secteur de l’immobilier commercial de leur pays. À cette fin, l’ensemble d’indicateurs ci-dessous est recommandé pour suivre efficacement les risques provenant du marché de l’immobilier commercial:

Indicateurs relatifs au marché physique de l’immobilier commercial:

a) indice des prix;

b) indice des loyers;

c) indice de rendement locatif;

d) taux d’inoccupation;

e) mises en chantier;

Indicateurs relatifs aux expositions du système financier aux risques de crédit de l’immobilier commercial;

f) flux des prêts concernant des biens immobiliers commerciaux (dont biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction);

g) flux des prêts improductifs concernant des biens immobiliers commerciaux (dont biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction);

h) flux des provisions pour pertes sur prêts concernant des biens immobiliers commerciaux (dont biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction);

i) flux des provisions pour pertes sur prêts concernant des biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction (en tant qu’éléments des prêts immobiliers commerciaux);

j) stocks des prêts concernant des biens immobiliers commerciaux (dont biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction);

k) stocks des prêts improductifs concernant des biens immobiliers commerciaux (dont biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction);

l) stocks des provisions pour pertes sur prêts concernant des biens immobiliers commerciaux (dont biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction);

m) stocks des prêts concernant des biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction (en tant qu’éléments des prêts immobiliers commerciaux);

n) stocks des prêts improductifs concernant des biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction (en tant qu’éléments des prêts immobiliers commerciaux);

o) stocks des provisions pour pertes sur prêts concernant des biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction (en tant qu’éléments des prêts immobiliers commerciaux).

Indicateurs relatifs aux critères d’octroi des prêts immobiliers commerciaux:

p) moyenne pondérée du ratio initial prêt-valeur (LTV-O) pour les flux de prêts immobiliers commerciaux;

q) moyenne pondérée du ratio actuel prêt-valeur (LTV-C) pour les stocks de prêts immobiliers commerciaux;

r) moyenne pondérée du ratio initial de couverture des intérêts (ICR-O) pour les flux de prêts immobiliers commerciaux et moyenne pondérée du ratio actuel de couverture des intérêts (ICR-C) pour les stocks de prêts immobiliers commerciaux;

s) moyenne pondérée du ratio initial de couverture des charges d’emprunt (DSCR-O) pour les flux de prêts immobiliers commerciaux et moyenne pondérée du ratio actuel de couverture des charges d’emprunt (DSCR-C) pour les stocks de prêts immobiliers commerciaux.

Les informations concernant ces indicateurs doivent porter sur les fournisseurs de crédit au niveau individuel et doivent être suffisamment représentatives du marché national des biens immobiliers commerciaux.

▼B

2. Lorsque les investissements sont considérés comme constituant une partie significative du financement des biens immobiliers commerciaux, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales d’inclure aussi, dans le cadre de suivi des risques pour le secteur de l’immobilier commercial de leur pays, l’ensemble suivant d’indicateurs supplémentaires concernant les expositions aux investissements dans des biens immobiliers commerciaux:

a) flux d’investissements directs et indirects dans l’immobilier commercial;

b) flux des ajustements d’évaluation concernant les investissements en biens immobiliers commerciaux;

c) stocks des investissements directs et indirects dans l’immobilier commercial;

d) stocks des ajustements d’évaluation concernant les investissements en biens immobiliers commerciaux.

Les informations concernant ces indicateurs doivent porter sur les investisseurs au niveau individuel et doivent être suffisamment représentatives du marché national des biens immobiliers commerciaux.

3. Pour le calcul des indicateurs énumérés aux paragraphes 1 et 2, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de se conformer aux éléments d’orientation de l’annexe V et, le cas échéant pour les biens immobiliers commerciaux, à l’annexe IV de la présente recommandation.

4. Compte tenu des indicateurs définis aux paragraphes 1 et 2, il est recommandé aux autorités prudentielles nationales de suivre les évolutions du secteur national de l’immobilier commercial au moins une fois par trimestre pour le marché physique, les flux de prêts et d’investissements (dont les flux de prêts improductifs, les provisions pour pertes sur prêts et les ajustements d’évaluation concernant les investissements) ainsi que les critères correspondants d’octroi des prêts. Il est recommandé de réaliser ce type de suivi au moins une fois par an pour les stocks de prêts et d’investissements (y compris les stocks de prêts improductifs, les provisions pour pertes sur prêts et les ajustements d’évaluation concernant les investissements) ainsi que les critères correspondants d’octroi des prêts.

Recommandation D — Informations nécessaires concernant le secteur de l’immobilier commercial

1. Il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de suivre les indicateurs pertinents précisés dans les modèles A, B et C de l’annexe III de la présente recommandation. Ces modèles fournissent des éléments d’orientation sur la granularité des informations nécessaires pour suivre les risques provenant du secteur national de l’immobilier commercial.

▼M1

2. Il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de suivre les risques liés aux différents indicateurs en fonction des informations ci-dessous, comme précisé dans les modèles A, B et C de l’annexe III de la présente recommandation:

a) pour l’indice des prix, l’indice des loyers, l’indice de rendement locatif, les taux d’inoccupation et les mises en chantier, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de ventiler par:

— type de bien immobilier,

— emplacement du bien immobilier;

b) pour les flux et stocks d’ajustements d’évaluation concernant les investissements dans l’immobilier commercial, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales d’envisager une ventilation par:

— type de bien immobilier,

— emplacement du bien immobilier,

— type d’investisseur,

— nationalité de l’investisseur;

c) pour les flux et stocks de prêts concernant des biens immobiliers commerciaux et pour chacune des ventilations des prêts concernant des biens immobiliers commerciaux (dont des biens destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction), c’est-à-dire des prêts pour des biens existants ou en cours de construction détenus par leurs propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités; des prêts pour le logement locatif, des prêts pour l’immobilier de rendement (hors logement locatif); des prêts pour les biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière; et des prêts pour des logements sociaux, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales d’envisager une ventilation supplémentaire par:

— type de bien immobilier,

— emplacement du bien immobilier,

— type de prêteur,

— nationalité du prêteur;

d) pour les flux et stocks de prêts improductifs concernant des biens immobiliers commerciaux et pour chacune des ventilation de prêts improductifs concernant des biens immobiliers commerciaux (dont biens destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction), c’est-à-dire des prêts pour des biens existants ou en cours de construction détenus par leurs propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités; des prêts pour le logement locatif, des prêts pour l’immobilier de rendement (hors logement locatif); des prêts pour les biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière; et des prêts pour des logements sociaux, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales d’envisager une ventilation supplémentaire par:

— type de bien immobilier,

— emplacement du bien immobilier,

— type de prêteur,

— nationalité du prêteur;

e) pour les flux et stocks de provisions pour pertes sur prêts concernant des biens immobiliers commerciaux et pour chacune des ventilations de provisions pour pertes sur prêts concernant des biens immobiliers commerciaux (dont des biens destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction), c’est-à-dire des prêts pour des biens existants ou en cours de construction détenus par leurs propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités; des prêts pour le logement locatif, des prêts pour l’immobilier de rendement (hors logement locatif); des prêts pour les biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière; et des prêts pour des logements sociaux, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales d’envisager une ventilation supplémentaire par:

— type de bien immobilier,

— emplacement du bien immobilier,

— type de prêteur,

— nationalité du prêteur.

Il convient de considérer les ventilations telles qu’exposées aux points a) à e) ci-dessus comme le minimum recommandé. Les autorités macroprudentielles nationales peuvent ajouter les ventilations supplémentaires qu'elles estiment nécessaires aux fins d’évaluation de la stabilité financière.

▼B

3. Lorsque les investissements sont considérés comme constituant une partie significative du financement des biens immobiliers commerciaux, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales d’inclure aussi, dans le cadre de suivi des risques pour le secteur de l’immobilier commercial de leur pays, l’ensemble suivant d’informations supplémentaires concernant les expositions aux investissements dans des biens immobiliers commerciaux, comme précisé dans le modèle B de l’annexe III de la présente recommandation:

a) Pour les flux et stocks d’investissements dans l’immobilier commercial, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales d’envisager une ventilation par:

— détentions directes de biens immobiliers commerciaux;

— détentions indirectes de biens immobiliers commerciaux.

b) Pour les flux et stocks d’investissements directs dans l’immobilier commercial, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales d’envisager une ventilation par:

— type de bien immobilier;

— emplacement du bien immobilier;

— type d’investisseur;

— nationalité de l’investisseur.

c) Pour les flux et stocks d’investissements indirects dans l’immobilier commercial, il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales d’envisager une ventilation par:

— type d’investisseur;

— nationalité de l’investisseur.

Recommandation E — Publication par les autorités européennes de surveillance de données sur les expositions aux marchés nationaux de l’immobilier commercial

1. Il est recommandé à l’Autorité bancaire européenne (ABE), à l’Autorité européenne des assurances et des pensions professionnelles (AEAPP) et à l’Autorité européenne des marchés financiers (AEMF) de publier, au moins une fois par an, des données agrégées sur les expositions des entités soumises à leur surveillance respective à chacun des marchés nationaux de l’immobilier commercial dans l’Union, conformément aux indications de l’annexe V.9 de la présente recommandation. Il convient que ces données agrégées s’appuient sur les informations dont disposent les AES en vertu des exigences de déclaration en vigueur.

▼M1

Recommandation F — Mise en place d’un cadre minimal commun pour le marché physique de l’immobilier commercial

1. Il est recommandé à la Commission (Eurostat) de proposer une législation de l'Union établissant un cadre minimal commun pour le développement, la production et la diffusion d’une base de données sur les indicateurs relatifs au marché physique de l’immobilier commercial mentionnés aux paragraphes a) à e) de la sous-recommandation C 1.

2. Il est également recommandé à la Commission (Eurostat) d’élaborer et promouvoir des normes, sources, méthodes et procédures statistiques pour développer la base de données sur les indicateurs relatifs au marché physique de l’immobilier commercial mentionné aux paragraphes a) à e) de la sous-recommandation C 1, notamment afin d’assurer la qualité de cette série d’indicateurs et de minimiser la charge déclarative.

▼B

SECTION 2

MISE EN ŒUVRE

1. Définitions

1. Aux fins de la présente recommandation, et compte tenu des spécifications techniques supplémentaires des annexes IV et V de celle-ci, on entend par:

1) «emprunteur», le signataire ou cosignataire du contrat de prêt pour l’achat d’un bien immobilier résidentiel ou d’un contrat de prêt pour l’achat d’un bien immobilier commercial et la réception du financement de la part du prêteur;

2) «prêt destiné à l’investissement locatif», la somme de l’ensemble des prêts ou tranches de prêt garantis par l’emprunteur, concernant le bien d’investissement locatif, au moment du montage du prêt;

3) ►M1 «logement ou bien immobilier destiné à l’investissement locatif», tout bien immobilier résidentiel directement détenu par une personne physique à des fins essentiellement locatives; ◄

4) ►M1 «bien immobilier commercial», tout bien immobilier de rendement, existant ou destiné à la promotion immobilière, y compris le logement locatif; ou tout bien immobilier utilisé par les propriétaires du bien afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités, existant ou en cours de construction; qui n’est pas classé comme bien immobilier résidentiel; sont inclus les logements sociaux.

Il convient de considérer les biens immobiliers commerciaux et résidentiels à usage mixte comme des biens différents (compte tenu, par exemple, de la superficie consacrée à chaque usage) chaque fois qu’il est possible d’effectuer une telle ventilation. Dans le cas contraire, le bien peut être classé en fonction de son usage principal; ◄

5) ►M1 «prêt immobilier commercial» un prêt consenti à une entité juridique destiné à l’achat d’un bien immobilier de rendement (ou d’un ensemble de biens immobiliers définis comme biens immobiliers de rendement), existant ou destiné à la promotion immobilière, ou destiné à l’achat d’un bien ou ensemble de biens, existant ou en construction, utilisé par les propriétaires du bien afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités, ou garanti par un bien immobilier commercial (ou un ensemble de biens immobiliers commerciaux); ◄

6) «mises en chantier», la superficie, en mètres carrés, des nouveaux projets de construction de biens immobiliers commerciaux lancés pendant la période de déclaration; si ces informations ne sont pas disponibles, les mises en chantier peuvent faire référence au nombre de nouveaux projets de construction de biens immobiliers commerciaux commencés pendant la période de déclaration;

7) «ratio actuel prêt-valeur» (LTV-C), le rapport entre la somme de tous les prêts ou tranches de prêts garantis par l’emprunteur concernant un bien immobilier à la date de déclaration et la valeur actuelle du bien;

8) «valeur actuelle du bien», la valeur du bien immobilier estimée par un expert indépendant, externe ou interne; dans le cas où une telle estimation n’est pas disponible, la valeur actuelle du bien peut être estimée à l’aide d’un indice de la valeur des biens immobiliers suffisamment détaillé en ce qui concerne l’emplacement géographique et le type du bien; si un tel indice n’est pas disponible non plus, un indice des prix de l’immobilier suffisamment détaillé en ce qui concerne l’emplacement géographique et le type du bien peut être utilisé après application d’une décote choisie de manière appropriée pour tenir compte de la dépréciation du bien;

9) «charges d’emprunt», le total des intérêts et des remboursements de capital relatifs à l’endettement total d’un emprunteur sur une période donnée (généralement un an);

10) «ratio de couverture des charges d’emprunt» (DSCR), le rapport entre le revenu locatif annuel généré par un bien immobilier commercial qui est au moins financé partiellement par un emprunt, déduction faite des impôts et taxes ainsi que des dépenses de fonctionnement engagées pour préserver la valeur du bien, et les charges d’emprunt annuelles sur le prêt garanti par le bien; ce ratio peut faire référence à sa valeur initiale (DSCR-O) ou à sa valeur actuelle (DSCR-C);

11) «ratio initial charges d’emprunt-revenu» (DSTI-O), le rapport entre les charges d’emprunt annuelles totales et le revenu annuel total disponible de l’emprunteur au moment du montage du prêt;

12) «ratio initial endettement-revenu» (DTI-O), le rapport entre l’endettement total de l’emprunteur au moment du montage du prêt et le revenu annuel total disponible de l’emprunteur à ce même moment;

13) «revenu disponible», le revenu annuel total disponible de l’emprunteur tel que consigné par le fournisseur du crédit au moment du montage du prêt immobilier résidentiel, regroupant toutes les sources de revenu moins les impôts (après déduction des remboursements d’impôt) et les prestations perçues (pour les soins de santé, la protection sociale ou l’assurance maladie), et avant déduction des charges;

14) «primo-acquéreur», un emprunteur auquel aucun prêt immobilier résidentiel n’a été consenti auparavant; s’il y a plus d’un emprunteur (cas des cosignataires d’un prêt immobilier résidentiel) et qu’un prêt immobilier résidentiel a précédemment été consenti à un ou plusieurs de ces emprunteurs, aucun de ces emprunteurs n’est considéré comme un primo-acquéreur;

15) «flux des prêts», toute nouvelle production de prêts au cours de la période de déclaration; il convient d’inclure les prêts renégociés dans la nouvelle production si le prêteur les considèrent comme de nouveaux contrats de prêt;

16) «prêt totalement amortissable», un prêt immobilier résidentiel se caractérisant par des remboursements réguliers du capital effectués sur toute la durée du prêt, suivant un plan d’amortissement, de sorte que le capital est totalement remboursé à l’échéance du prêt;

▼M1

16 bis) «bien de rendement destiné à la promotion immobilière», tout bien en cours de construction et destiné à fournir, dès son achèvement, un revenu à son propriétaire sous forme de loyers ou du gain tiré de sa vente, mais cette définition n’inclut pas les démolitions de bâtiments ni le déblaiement de sites pour d’éventuels projets futurs de promotion immobilière;

▼B

17) «immobilier de rendement», tous les biens immobiliers générant un revenu issu de leurs loyers ou des bénéfices de leur vente;

18) «ratio de couverture des intérêts» (ICR), le rapport entre le revenu locatif annuel brut (c’est-à-dire avant dépenses de fonctionnement, impôts et taxes) dégagé par un bien immobilier locatif ou le revenu locatif annuel net généré par un bien immobilier commercial ou un ensemble de biens immobiliers, et le coût annuel des intérêts du prêt garanti par le bien ou l’ensemble de biens; ce ratio peut faire référence à sa valeur initiale (ICR-O) ou sa valeur actuelle (ICR-C);

19) «provisions pour pertes sur prêts», le montant total des provisions constituées sur des portefeuilles de prêts pour tenir compte d’éventuelles pertes futures sur les crédits consentis;

20) «prêts décaissés», le total des prêts immobiliers résidentiels (en nombre de prêts ou en montant de prêt) octroyés au cours de la période de déclaration;

21) «charges du prêt», le total des intérêts et remboursements de capital relatifs au prêt immobilier résidentiel d’un emprunteur sur une période donnée (généralement un an);

22) «ratio initial charges du prêt-revenu» (LSTI-O), le rapport entre les charges annuelles du prêt immobilier résidentiel et le revenu annuel total disponible de l’emprunteur au moment du montage du prêt;

23) «ratio prêts-coûts» (LTC), le rapport entre le montant initial de l’ensemble des prêts octroyés et le montant des coûts liés à la promotion d’un bien immobilier jusqu’à son achèvement;

24) «ratio initial prêt-revenu» (LTI-O), le rapport entre la somme de tous les prêts ou tranches de prêts garantis par l’emprunteur concernant le bien immobilier au moment du montage du prêt et le revenu annuel total disponible de l’emprunteur à ce même moment;

25) «ratio initial prêt-loyer» (LTR-O), le rapport entre le prêt de l’emprunteur destiné à l’investissement locatif au moment du montage du prêt et le revenu locatif annuel brut (c’est-à-dire avant dépenses de fonctionnement, impôts et taxes) généré par le bien immobilier locatif;

26) «ratio initial prêt-valeur» (LTV-O), le rapport entre la somme de tous les prêts ou tranches de prêts garantis par l’emprunteur concernant le bien immobilier au moment du montage du prêt et la valeur du bien à ce même moment;

27) «échéance initiale», la durée du contrat de prêt immobilier résidentiel exprimée en années au moment du montage du prêt;

28) «autorité macroprudentielle nationale», l’autorité à laquelle la législation nationale confie la conduite de la politique macroprudentielle conformément à la recommandation B de la recommandation CERS/2011/3 du comité européen du risque systémique ( 1 );

29) «prêt non amortissable», un prêt immobilier résidentiel se caractérisant par des versements réguliers constitués au maximum, et uniquement, des intérêts du prêt; le cas échéant, il convient d’identifier séparément les prêts non amortissables dotés de structures de remboursement;

30) «prêts improductifs», toutes les expositions de crédit qui satisfont à l’un ou aux deux des critères suivants:

a) expositions significatives en souffrance depuis plus de 90 jours;

b) il est estimé improbable que le débiteur s’acquitte intégralement de ses obligations de crédit sans réalisation de la sûreté, quel que soit le montant éventuellement en souffrance ou le nombre de jours écoulés depuis l’échéance;

31) «prêt destiné à un bien occupé par son propriétaire», la somme de l’ensemble des prêts ou tranches de prêts résidentiels garantis par l’emprunteur, concernant un bien immobilier résidentiel occupé par son propriétaire, au moment du montage du prêt;

32) ►M1 «logement ou bien immobilier occupé par son propriétaire», tout bien immobilier résidentiel détenu par une personne physique aux fins d’occupation par cette dernière; ◄

33) «prêts partiellement amortissables», une combinaison de plusieurs prêts immobiliers résidentiels avec différents types d’amortissement;

▼M1 —————

▼B

35) «indice de la valeur des biens immobiliers», un indice qui reflète à la fois les fluctuations des prix et celles de la qualité des biens immobiliers au cours du temps, comme un indice élaboré à partir des données relatives aux transactions.

36) «loyer», le montant effectivement payé par le locataire au propriétaire du bien immobilier, après déduction des aides (c’est-à-dire périodes de dispense de loyer, participations à la remise en état) et des charges;

▼M1

36 bis) «logement locatif», tout bien détenu par des entités juridiques à des fins essentiellement locatives;

▼B

37) «rendement locatif», le rapport entre les loyers annuels et la valeur de marché du bien immobilier;

38) ►M1 «bien immobilier résidentiel», tout bien immobilier disponible à des fins d’habitation, existant ou en cours de construction, acquis, construit ou rénové par une personne physique, y compris les logements destinés à l’investissement locatif. Il convient de considérer les biens à usage mixte comme des biens différents (compte tenu, par exemple, de la superficie consacrée à chaque usage), chaque fois qu’il est possible d’opérer une telle ventilation; sinon, le bien peut être classé en fonction de son usage principal; ◄

39) ►M1 «prêt immobilier résidentiel», un prêt, accordé à une personne physique, garanti par un bien immobilier résidentiel indépendamment de l’objet du prêt; ◄

40) «cadre de suivi des risques», un processus régulier de suivi et d’évaluation des risques systémiques émanant du marché de l’immobilier national, qui repose sur des méthodes d’analyse solides et des données suffisamment représentatives;

41) «données suffisamment représentatives», des données obtenues par des techniques d’échantillonnage portant sur des caractéristiques pertinentes dont la présence dans la population statistique est connue; aucune technique d’échantillonnage particulière n’est imposée, et les pratiques nationales sont considérées comme adéquates dans la mesure où les spécialistes estiment qu’elles fournissent des résultats non biaisés;

42) «taux d’inoccupation», le rapport entre la superficie à louer disponible et la superficie totale du bien immobilier;

43) «ajustements d’évaluation concernant les investissements», les coûts supportés par un investisseur pour tenir compte du risque de perte future sur les investissements résultant des conditions existantes du marché;

44) «valeur au moment du montage», la valeur la plus basse entre la valeur de transaction d’un bien immobilier (par exemple telle que consignée dans un acte notarié) et la valeur estimée par un expert indépendant, externe ou interne, au moment du montage du prêt; dans le cas où l’on ne dispose que d’une seule valeur, il convient d’utiliser cette valeur.

2. Critères de mise en œuvre

1. La mise en œuvre de la présente recommandation satisfait aux critères suivants:

a) la recommandation ne vise que les indicateurs nécessaires aux fins de la stabilité financière et pour lesquels ont été identifiées des lacunes dans les données;

b) il convient de tenir dûment compte du principe de proportionnalité, en considérant:

i) la taille et l’évolution des marchés de l’immobilier commercial et de l’immobilier résidentiel dans les États membres;

ii) les compétences de chacune des autorités macroprudentielles nationales;

iii) l’objectif et le contenu de chaque recommandation;

c) lors de l’évaluation de la mise en œuvre des recommandations A à D, il convient de tenir aussi dûment compte des progrès réalisés dans la collecte des données, effectuée à l’échelle de l’Union, mentionnée au considérant 15;

d) les critères particuliers de conformité aux recommandations A à E figurent à l’annexe I de la présente recommandation.

2. Les destinataires sont invités à communiquer au CERS et au Conseil les mesures prises pour donner suite à la présente recommandation ou à fournir une justification adéquate en cas d’inaction. Les rapports doivent au moins contenir:

a) des informations sur le contenu et le calendrier des mesures prises;

b) une évaluation du fonctionnement des mesures prises du point de vue des objectifs de la présente recommandation;

c) une justification détaillée de toute inaction ou de tout écart par rapport à la présente recommandation, y compris les éventuels retards.

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3. Calendrier du suivi

Les destinataires sont invités à communiquer au CERS et au Conseil les mesures prises pour donner suite à la présente recommandation ou à fournir une justification adéquate en cas d’inaction, conformément au calendrier figurant ci-dessous.

1. Recommandation A

a) Il est demandé aux autorités macroprudentielles nationales de fournir au CERS et au Conseil, au plus tard le 31 décembre 2019, un rapport intermédiaire sur les informations dont elles disposent déjà, ou dont elles prévoient de disposer, pour la mise en œuvre de la recommandation A.

b) Il est demandé aux autorités macroprudentielles nationales de fournir au CERS et au Conseil, au plus tard le 31 décembre 2020, un rapport final sur la mise en œuvre de la recommandation A.

2. Recommandation B

a) Il est demandé aux autorités macroprudentielles nationales de fournir au CERS et au Conseil, au plus tard le 31 décembre 2019, un rapport intermédiaire sur les informations dont elles disposent déjà, ou dont elles prévoient de disposer, pour la mise en œuvre de la recommandation B.

b) Il est demandé aux autorités macroprudentielles nationales de fournir au CERS et au Conseil, au plus tard le 31 décembre 2020, un rapport final sur la mise en œuvre de la recommandation B.

3. Recommandation C

a) Il est demandé aux autorités macroprudentielles nationales de fournir au CERS et au Conseil, au plus tard le 31 décembre 2019, un rapport intermédiaire sur les informations dont elles disposent déjà, ou dont elles prévoient de disposer, pour la mise en œuvre de la recommandation C.

b) Il est demandé aux autorités macroprudentielles nationales de fournir au CERS et au Conseil, au plus tard le 31 décembre 2021, un rapport final sur la mise en œuvre de la recommandation C.

c) Lorsque les autorités macroprudentielles nationales ne disposent pas des informations pertinentes concernant les indicateurs mentionnés aux points a) à e) de la recommandation C(1), il est demandé à ces autorités de fournir au CERS et au Conseil un rapport final, au plus tard le 31 décembre 2025, sur la mise en œuvre de la recommandation C concernant ces indicateurs.

4. Recommandation D

a) Il est demandé aux autorités macroprudentielles nationales de fournir au CERS et au Conseil, au plus tard le 31 décembre 2019, un rapport intermédiaire sur les informations dont elles disposent déjà, ou dont elles prévoient de disposer, pour la mise en œuvre de la recommandation D.

b) Il est demandé aux autorités macroprudentielles nationales de fournir au CERS et au Conseil, au plus tard le 31 décembre 2021, un rapport final sur la mise en œuvre de la recommandation D.

c) Lorsque les autorités macroprudentielles nationales ne disposent pas des informations pertinentes concernant les indicateurs mentionnés au point a) de la recommandation D(2), et précisées dans les modèles A, B et C de l’annexe III de la présente recommandation, il est demandé à ces autorités de fournir au CERS et au Conseil un rapport final, au plus tard le 31 décembre 2025 sur la mise en œuvre de la recommandation D concernant ces indicateurs.

5. Recommandation E

a) Il est demandé aux autorités européennes de surveillance de définir, au plus tard le 31 décembre 2017, un modèle pour la publication des données relatives aux expositions des entités placées sous leur surveillance, pour chacun des marchés nationaux de l’immobilier commercial dans l’Union.

b) Il est demandé aux autorités européennes de surveillance de publier, au plus tard le 30 juin 2018, les données du point a) en date du 31 décembre 2017.

c) Il est demandé aux autorités européennes de surveillance de publier annuellement, à compter du 31 mars 2019, les données du point a) en date du 31 décembre de l’année précédente.

6. Recommandation F

a) Il est demandé à la Commission (Eurostat) de fournir au CERS et au Conseil, au plus tard le 31 décembre 2021, un rapport intermédiaire contenant une évaluation initiale de la mise en œuvre de la recommandation F.

b) Il est demandé à la Commission (Eurostat) de fournir au CERS et au Conseil, au plus tard le 31 décembre 2023, un rapport final sur la mise en œuvre de la recommandation F.

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4. Suivi et évaluation

1. Le secrétariat du CERS:

a) prête assistance aux destinataires, en assurant la coordination des rapports, en fournissant les modèles adéquats et en donnant, le cas échéant, des précisions sur la procédure et le calendrier du suivi;

b) vérifie le suivi effectué par les destinataires, leur prête assistance sur demande, et soumet les rapports de suivi au conseil général par le biais du comité directeur.

2. Le conseil général évaluera les mesures et les justifications communiquées par les destinataires, et, le cas échéant, pourra décider que la présente recommandation n’a pas été suivie et qu’un destinataire n’a pas donné de justification adéquate de son inaction.

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ANNEXE I

CRITÈRES DE CONFORMITÉ AUX RECOMMANDATIONS

1. Recommandation A

Les autorités macroprudentielles nationales seront réputées se conformer aux points 1 et 2 de la recommandation A dès lors qu’elles:

a) évaluent si les indicateurs pertinents concernant les critères d’octroi des prêts immobiliers résidentiels sont pris en compte ou mis en œuvre dans le cadre de suivi des risques du secteur de l’immobilier résidentiel de leur pays;

b) évaluent les progrès réalisés dans l’utilisation des indicateurs mentionnés au point 1 de la recommandation A pour ce suivi;

c) évaluent dans quelle mesure les informations, dont elles disposent déjà ou dont elles prévoient de disposer à l’avenir, relatives aux indicateurs pertinents, sont suffisamment représentatives des critères actuellement appliqués sur leur marché des prêts immobiliers résidentiels;

d) évaluent si l’immobilier résidentiel locatif représente une source significative de risques émanant du secteur immobilier national ou constitue une part significative du stock ou des flux des prêts immobiliers résidentiels totaux;

e) évaluent, dans les cas où l’immobilier résidentiel locatif est considéré comme une source significative de risques émanant du secteur immobilier national ou constitue une part significative du stock ou des flux des prêts immobiliers résidentiels totaux, les progrès réalisés dans l’utilisation des indicateurs de suivi des risques mentionnés au point 2 de la recommandation A.

Les autorités macroprudentielles nationales seront réputées se conformer aux points 3 et 4 de la recommandation A dès lors qu’elles:

a) garantissent l’adoption des méthodes définies à l’annexe IV pour le calcul des indicateurs énumérés aux points 1 et 2 de la recommandation A;

b) établissent, dans les cas où une autre méthode est utilisée en plus de celle définie à l’annexe IV pour le calcul des indicateurs pertinents, un rapport sur les caractéristiques techniques de la méthode ainsi que sur l’efficacité de celle-ci en matière de suivi des risques émanant du secteur de l’immobilier résidentiel;

c) garantissent que les indicateurs pertinents énumérés aux points 1 et 2 de la recommandation A sont utilisés pour suivre les risques du secteur de l’immobilier résidentiel au moins une fois par an.

2. Recommandation B

Les autorités macroprudentielles nationales seront réputées se conformer aux points 1 et 2 de la recommandation B, dès lors qu’elles:

a) évaluent les progrès réalisés en matière de suivi de la distribution univariée et des distributions conjointes sélectionnées des indicateurs pertinents mentionnés dans le modèle A de l’annexe II;

b) évaluent les progrès réalisés dans l’utilisation des informations mentionnées au point 2 de la recommandation B et dans le modèle A de l’annexe II, en tant qu’éléments d’orientation pour le suivi des risques pertinents.

Dans les cas où l’immobilier résidentiel locatif est considéré comme une source significative de risques provenant du secteur immobilier national ou constitue une part significative du stock ou des flux des prêts immobiliers résidentiels totaux, les autorités macroprudentielles nationales seront réputées se conformer au point 3 de la recommandation B dès lors qu’elles:

a) évaluent les progrès réalisés en matière de suivi séparé des indicateurs pertinents applicables aux logements destinés à l’investissement locatif et aux logements occupés par leur propriétaire;

b) évaluent les progrès réalisés en matière de suivi des données pertinentes ventilées par dimension comme précisé dans les modèles A et B de l’annexe II.

3. Recommandation C

Les autorités macroprudentielles nationales seront réputées se conformer aux points 1 et 2 de la recommandation C dès lors qu’elles:

a) évaluent si les indicateurs pertinents concernant les expositions sur l’immobilier commercial national sont pris en compte ou mis en œuvre dans le cadre de suivi des risques applicable au secteur de l’immobilier commercial de leur pays;

b) garantissent l’inclusion, dans le cadre de suivi des risques, des indicateurs relatifs au marché physique, des indicateurs relatifs aux expositions aux risques de crédit du système financier et des indicateurs relatifs aux critères d’octroi des prêts;

c) évaluent si les investissements constituent une source significative de financement du secteur national de l’immobilier commercial;

d) évaluent, dans les cas où les investissements sont considérés comme une source significative de financement du secteur national de l’immobilier commercial, les progrès réalisés dans l’utilisation des indicateurs supplémentaires de suivi des risques mentionnés au point 2 de la recommandation C;

e) évaluent les progrès réalisés dans l’utilisation des indicateurs mentionnés, au moins, au point 1 de la recommandation C et, le cas échéant, au point 2 de la recommandation C;

f) évaluent si les informations relatives à ces indicateurs (dont elles disposent déjà ou dont elles prévoient de disposer) sont suffisamment représentatives du marché national de l’immobilier commercial.

Les autorités macroprudentielles nationales seront réputées se conformer aux points 3 et 4 de la recommandation C dès lors qu’elles:

a) garantissent l’adoption des méthodes de calcul des indicateurs énumérés aux points 1 et 2 de la recommandation C comme spécifié à l’annexe V et, le cas échéant à l’annexe IV pour l’immobilier commercial;

b) établissent, dans les cas où une autre méthode est utilisée en plus de celle définie à l’annexe IV et à l’annexe V pour le calcul des indicateurs pertinents, un rapport sur les caractéristiques techniques de la méthode ainsi que sur l’efficacité de celle-ci en matière de suivi des risques émanant du secteur de l’immobilier commercial;

c) garantissent que les indicateurs énumérés au point 1 de la recommandation C sont utilisés pour suivre les évolutions du secteur de l’immobilier commercial, au moins une fois par trimestre pour les indicateurs du marché physique de l’immobilier commercial, les flux de prêts (y compris les flux de prêts improductifs et les provisions pour pertes sur prêts) ainsi que les critères correspondants d’octroi des prêts, et au moins une fois par an pour les stocks de prêts (y compris les stocks de prêts improductifs et les provisions pour pertes sur prêts) ainsi que les critères correspondants d’octroi des prêts;

d) garantissent, dans les cas où les investissements sont considérés comme une source significative de financement du secteur national de l’immobilier commercial, que les indicateurs énumérés au point 2 de la recommandation C sont utilisés pour suivre les évolutions du secteur de l’immobilier commercial, au moins une fois par trimestre pour les flux d’investissements (y compris les ajustements d’évaluation concernant les investissements) et au moins une fois par an pour les stocks d’investissements (y compris les ajustements d’évaluation concernant les investissements).

4. Recommandation D

Les autorités macroprudentielles nationales seront réputées se conformer à la recommandation D dès lors qu’elles:

a) évaluent les progrès réalisés en matière de suivi des indicateurs pertinents mentionnés dans les modèles A, B et C de l’annexe III;

b) évaluent les progrès réalisés dans l’utilisation des informations mentionnées au point 2 de la recommandation D et précisées dans les modèles A, B et C de l’annexe III en tant qu’éléments d’orientation pour le suivi des risques pertinents;

c) évaluent, dans les cas où les investissements sont considérés comme une source significative de financement du secteur national de l’immobilier commercial, les progrès réalisés dans l’utilisation des informations pertinentes mentionnées au point 3 de la recommandation D et précisées dans le modèle B de l’annexe III en tant qu’éléments d’orientation pour le suivi des risques pertinents;

d) établissent, dans les cas où des indicateurs supplémentaires sont utilisés pour suivre les évolutions du secteur de l’immobilier commercial, un rapport sur les informations supplémentaires utilisées pour suivre les risques.

5. Recommandation E

Les autorités européennes de surveillance sont réputées se conformer à la recommandation E dès lors qu’elles:

a) définissent un modèle pour la publication des données sur les expositions des entités, placées sous leur surveillance, à chaque marché national de l’immobilier commercial dans l’Union;

b) publient au moins une fois par an des données agrégées, collectées selon les exigences de déclaration en vigueur, sur les expositions des entités, placées sous leur surveillance, à chaque marché national de l’immobilier commercial dans l’Union.

6. Recommandation F

La Commission (Eurostat) est réputée se conformer à la recommandation F dès lors que:

a) sur la base de l’adéquation des définitions et ventilations pour les indicateurs pertinents sur le marché physique de l’immobilier commercial utilisées actuellement dans les États membres, elle propose l’adoption d'une législation européenne, établissant un cadre minimal pour le développement, la production et la diffusion d'une base de données sur les indicateurs pertinents dans le but d’harmoniser ces indicateurs;

b) qu’elle garantit la conformité de la législation proposée avec les indicateurs et leurs définitions, tels qu’utilisés à des fins de surveillance prudentielle ou de stabilité financière, afin d’éviter une augmentation injustifiée de la charge pesant sur les entités déclarantes;

c) qu’elle garantit la qualité des indicateurs pertinents sur le marché physique de l’immobilier commercial en élaborant des normes statistiques, sources, méthodes et procédures pour le développement de la base de données sur les indicateurs pertinents;

d) qu’elle garantit que la mise en œuvre des normes statistiques, sources, méthodes et procédures élaborées pour la base de données sur les indicateurs pertinents concernant le marché physique de l’immobilier commercial n’entraîne pas une augmentation injustifiée de la charge pesant sur les entités déclarantes;

e) qu’elle promeut la mise en œuvre des normes statistiques, sources, méthodes et procédures développées pour la production de la base de données sur les indicateurs pertinents concernant le marché physique de l’immobilier commercial.









ANNEXE II

MODÈLES INDICATIFS POUR LES INDICATEURS CONCERNANT LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

1. Modèle A: indicateurs et ventilations correspondantes pour les prêts immobiliers résidentiels

Modèles pour l’immobilier résidentiel

FLUX = nouvelle production de prêts immobiliers résidentiels au cours de la période de déclaration prise en compte par le prêteur. Les autorités nationales macroprudentielles pouvant faire la distinction entre les prêts immobiliers résidentiels qui sont réellement nouveaux et ceux qui sont renégociés peuvent choisir de ventiler ces derniers de manière séparée.

STOCKS = Données concernant les stocks de prêts immobiliers résidentiels à la date de déclaration (par exemple fin d’exercice)

mn = montant en monnaie nationale

# = nombre de contrats

y = année(s)

Moy = moyenne du taux pertinent

dt = dont







DISTRIBUTION UNIVARIÉE Récapitulatif du portefeuille de prêts immobiliers résidentiels FLUX Ratio initial charges du prêt-revenu (LSTI-O) FLUX Prêts décaissés mn, # MOYENNE PONDÉRÉE Moy (en %) dt pour l’investissement locatif mn, # dt pour l’investissement locatif Moy (en %) dt pour les logements occupés par leur propriétaire mn, # dt pour les logements occupés par leur propriétaire Moy (en %) dt pour les primo-accédants mn, # dt pour les primo-accédants Moy (en %) dt prêts en devises mn, # dt prêts en devises Moy (en %) dt totalement amortissables mn, # dt totalement amortissables Moy (en %) dt partiellement amortissables mn, # dt partiellement amortissables Moy (en %) dt in fine (1) mn, # dt in fine (1) Moy (en %) dt biens par territoire (2) mn, # dt biens par territoire (2) Moy (en %) dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ≤ 1 an mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ≤ 1 an Moy (en %) dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ] 1 an; 5 ans] mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ] 1 an; 5 ans] Moy (en %) dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ] 5 ans; 10 ans] mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ] 5 ans; 10 ans] Moy (en %) dt période initiale de fixation du taux d’intérêt > 10 ans mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt > 10 ans Moy (en %) dt renégociés (facultatif) mn, # DISTRIBUTION ≤10 % mn, # ]10 % ; 20 %] mn, # Ratio initial prêt-valeur (LTV-O) FLUX ]20 % ; 30 %] mn, # MOYENNE PONDÉRÉE Moy (en %) ]30 % ; 40 %] mn, # dt pour l’investissement locatif Moy (en %) ]40 % ; 50 %] mn, # dt pour les logements occupés par leur propriétaire Moy (en %) ]50 % ; 60 %] mn, # dt pour les primo-accédants Moy (en %) >60 % mn, # dt prêts en devises Moy (en %) Non disponible mn, # dt totalement amortissables Moy (en %) dt partiellement amortissables Moy (en %) dt in fine (1) Moy (en %) Ratio initial charges d’emprunt-revenu (DSTI-O) (FACULTATIF) FLUX dt biens par territoire (2) Moy (en %) MOYENNE PONDÉRÉE Moy (en %) DISTRIBUTION DISTRIBUTION ≤50 % mn, # ≤10 % mn, # ]50 % ; 60 %] mn, # ]10 % ; 20 %] mn, # ]60 % ; 70 %] mn, # ]20 % ; 30 %] mn, # ]70 % ; 80 %] mn, # ]30 % ; 40 %] mn, # ]80 % ; 90 %] mn, # ]40 % ; 50 %] mn, # ]90 % ; 100 %] mn, # ]50 % ; 60 %] mn, # ]100 % ; 110 %] mn, # >60 % mn, # >110 % mn, # Non disponible mn, # Non disponible mn, #







Ratio actuel prêt-valeur (LTV-C) STOCKS Ratio initial prêt-revenu (LTI-O) FLUX MOYENNE PONDÉRÉE Moy (en %) MOYENNE PONDÉRÉE Moy DISTRIBUTION DISTRIBUTION ≤50 % mn, # ≤3 mn, # ]50 % ; 60 %] mn, # ]3 ; 3,5 ] mn, # ]60 % ; 70 %] mn, # ]3,5 ; 4] mn, # ]70 % ; 80 %] mn, # ]4 ; 4,5 ] mn, # ]80 % ; 90 %] mn, # ]4,5 ; 5] mn, # ]90 % ; 100 %] mn, # ]5 ; 5,5 ] mn, # ]100 % ; 110 %] mn, # ]5,5 ; 6] mn, # >110 % mn, # >6 mn, # Non disponible mn, # Non disponible mn, #







Échéances initiales FLUX Ratio initial endettement-revenu (DTI-O) FLUX MOYENNE PONDÉRÉE Moy (années) MOYENNE PONDÉRÉE Moy DISTRIBUTION DISTRIBUTION ≤5 ans mn, # ≤3 mn, # ]5 ans ; 10 ans] mn, # ]3 ; 3,5 ] mn, # ]10 ans ; 15 ans] mn, # ]3,5 ; 4] mn, # ]15 ans ; 20 ans] mn, # ]4 ; 4,5 ] mn, # ]20 ans ; 25 ans] mn, # ]4,5 ; 5] mn, # ]25 ans ; 30 ans] mn, # ]5 ; 5,5 ] mn, # ]30 ans ; 35 ans] mn, # ]5,5 ; 6] mn, # > 35 ans mn, # ]6,5 ; 7] mn, # Non disponible mn, # >7 mn, # Non disponible mn, #







DISTRIBUTION CONJOINTE FLUX Ratio initial charges du prêt-revenu (LSTI-O) FLUX Ratio initial charges du prêt-revenu (LSTI-O) ≤30 % ]30 % ; 50 %] >50 % Période initiale de fixation du taux d’intérêt ≤30 % ]30 % ; 50 %] >50 % LTV-O ≤80 % dt ≤ 1 an mn, # mn, # mn, # Échéance initiale dt ] 1 an; 5 ans] mn, # mn, # mn, # ≤ 20 ans mn, # mn, # mn, # dt ] 1 an ; 5 ans] mn, # mn, # mn, # ]20 ans ; 25 ans] mn, # mn, # mn, # dt > 10 ans mn, # mn, # mn, # > 25 ans mn, # mn, # mn, # LTV-O ] 80 %-90 %] Échéance initiale FLUX Ratio initial endettement-revenu (DTI-O) ≤ 20 ans mn, # mn, # mn, # Ratio initial prêt-valeur (LTV-O) ≤4 ]4 ; 6] >6 ]20 ans ; 25 ans] mn, # mn, # mn, # LTV-O ≤80 % mn, # mn, # mn, # > 25 ans mn, # mn, # mn, # LTV-O ]80 % ; 90 %] mn, # mn, # mn, # LTV-O ] 90 %-110 %] LTV-O ]90 % ; 110 %] mn, # mn, # mn, # Échéance initiale LTV-O >110 % mn, # mn, # mn, # ≤ 20 ans mn, # mn, # mn, # ]20 ans ; 25 ans] mn, # mn, # mn, # > 25 ans mn, # mn, # mn, # LTV-O >110 % Échéance initiale ≤ 20 ans mn, # mn, # mn, # ]20 ans ; 25 ans] mn, # mn, # mn, # > 25 ans mn, # mn, # mn, #

2. Modèle B: indicateurs et ventilations correspondantes pour les prêts immobiliers résidentiels concernant des logements destinés à l’investissement locatif et des logements occupés par leur propriétaire

Modèles supplémentaires pour les pays où il existe soit un risque significatif émanant de l’investissement locatif soit un marché significatif de l’investissement locatif

FLUX = nouvelle production de prêts immobiliers résidentiels au cours de la période de déclaration prise en compte par le prêteur. Les autorités nationales macroprudentielles capables de faire la distinction entre les prêts immobiliers résidentiels réellement nouveaux et les prêts renégociés peuvent choisir de ventiler ces derniers de manière séparée.

STOCKS = Données concernant les stocks de prêts immobiliers résidentiels à la date de déclaration (par exemple fin d’exercice)

mn = montant en monnaie nationale

# = nombre de contrats

y = année(s)

Moy = moyenne du taux pertinent

dt = dont







PRÊTS POUR L’INVESTISSEMENT LOCATIF Récapitulatif des prêts pour l’investissement locatif FLUX Ratio initial de couverture des intérêts (ICR-O) FLUX Prêts décaissés mn, # MOYENNE PONDÉRÉE Moy dt pour les primo-accédants mn, # DISTRIBUTION dt prêts en devises mn, # ≤100 % mn, # dt totalement amortissables mn, # ]100 % ; 125 %] mn, # dt partiellement amortissables mn, # ]125 % ; 150 %] mn, # dt in fine (1) mn, # ]150 % ; 175 %] mn, # dt biens par territoire (2) mn, # ] 175 % ; 200 %] mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ≤ 1 an mn, # >200 % mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ] 1 an; 5 ans] mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ] 5 ans; 10 ans] mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt > 10 ans mn, # Ratio initial prêt-loyer (LTR-O) FLUX Ratio initial prêt-valeur (LTV-O) FLUX MOYENNE PONDÉRÉE Moy MOYENNE PONDÉRÉE Moy (en %) DISTRIBUTION DISTRIBUTION ≤5 mn, # ≤50 % mn, # ]5 ; 10] mn, # ]50 % ; 60 %] mn, # ]10 ; 15] mn, # ]60 % ; 70 %] mn, # ]15 ; 20] mn, # ]70 % ; 80 %] mn, # >20 mn, # ]80 % ; 90 %] mn, # ]90 % ; 100 %] mn, # ]100 % ; 110 %] mn, # >110 % mn, # Non disponible mn, #







PRÊTS POUR DES BIENS OCCUPÉS PAR LEUR PROPRIÉTAIRE Récapitulatif des prêts pour des biens occupés par leur propriétaire FLUX Ratio initial charges du prêt-revenu (LSTI-O) FLUX Prêts décaissés mn, # MOYENNE PONDÉRÉE Moy (en %) dt pour les primo-accédants mn, # dt pour les primo-accédants Moy (en %) dt prêts en devises mn, # dt prêts en devises Moy (en %) dt totalement amortissables mn, # dt totalement amortissables Moy (en %) dt partiellement amortissables mn, # dt partiellement amortissables Moy (en %) dt in fine (1) mn, # dt in fine (1) Moy (en %) dt biens par territoire (2) mn, # dt biens par territoire (2) Moy (en %) dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ≤ 1 an mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ≤ 1 an Moy (en %) dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ] 1 an; 5 ans] mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ] 1 an; 5 ans] Moy (en %) dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ] 5 ans; 10 ans] mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt ] 5 ans; 10 ans] Moy (en %) dt période initiale de fixation du taux d’intérêt > 10 ans mn, # dt période initiale de fixation du taux d’intérêt > 10 ans Moy (en %) DISTRIBUTION Ratio actuel prêt-valeur (LTV-C) FLUX ≤10 % mn, # MOYENNE PONDÉRÉE Moy (en %) ]10 % ; 20 %] mn, # dt pour les primo-accédants Moy (en %) ]20 % ; 30 %] mn, # dt prêts en devises Moy (en %) ]30 % ; 40 %] mn, # dt totalement amortissables Moy (en %) ]40 % ; 50 %] mn, # dt partiellement amortissables Moy (en %) ]50 % ; 60 %] mn, # dt in fine (1) Moy (en %) >60 % mn, # dt biens par territoire (2) mn, # Non disponible mn, # DISTRIBUTION ≤50 % mn, # ]50 % ; 60 %] mn, # Ratio initial prêt-revenu (LTI-O) FLUX ]60 % ; 70 %] mn, # MOYENNE PONDÉRÉE Moy ]70 % ; 80 %] mn, # DISTRIBUTION ]80 % ; 90 %] mn, # ≤3 mn, # ]90 % ; 100 %] mn, # ]3 ; 3,5 ] mn, # ]100 % ; 110 %] mn, # ]3,5 ; 4] mn, # >110 % mn, # ]4 ; 4,5 ] mn, # Non disponible mn, # ]4,5 ; 5] mn, # ]5 ; 5,5 ] mn, # ]5,5 ; 6] mn, # >6 mn, # Non disponible mn, #







Ratio actuel prêt-valeur (LTV-C) STOCKS MOYENNE PONDÉRÉE Moy (en %) DISTRIBUTION ≤50 % mn, # ]50 % ; 60 %] mn, # ]60 % ; 70 %] mn, # ]70 % ; 80 %] mn, # ]80 % ; 90 %] mn, # ]90 % ; 100 %] mn, # ]100 % ; 110 %] mn, # >110 % mn, # Non disponible mn, # Échéances initiales en années FLUX MOYENNE PONDÉRÉE Moy (années) DISTRIBUTION ≤5 ans mn, # ]5 ans ; 10 ans] mn, # ]10 ans ; 15 ans] mn, # ]15 ans ; 20 ans] mn, # ]20 ans ; 25 ans] mn, # ]25 ans ; 30 ans] mn, # ]30 ans ; 35 ans] mn, # > 35 ans mn, # Non disponible mn, #









ANNEXE III

MODÈLES INDICATIFS POUR LES INDICATEURS CONCERNANT LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL

1. Modèle A: indicateurs relatifs au marché physique







Indicateurs relatifs au marché physique Indicateur Ventilation Fréquence Type de bien immobilier (1) Emplacement du bien immobilier (2) Marché physique Indice des prix de l’immobilier commercial Trimestrielle I I Indice des loyers Trimestrielle I I Indice de rendement locatif Trimestrielle I I Taux d’inoccupation Trimestrielle R R Mises en chantier Trimestrielle # # (1) Le type de bien immobilier est ventilé comme suit : bureau, commerce de détail, bien industriel, bien résidentiel et autre (tous sur le marché national). (2) L’emplacement du bien immobilier est ventilé par emplacement privilégié et emplacement non privilégié sur le territoire national. I = indice R = ratio # = mètres carrés

2. Modèle B: indicateurs relatifs aux risques du système financier

Indicateurs relatifs aux expositions







Indicateur Ventilation Total Fréquence Type de bien immobilier (1) Emplacement du bien immobilier (2) Type d’investisseur (3) (8) Type de prêteur (4) Nationalité de l’investisseur (8)/ du prêteur (5) Flux (6) Investissements dans l’immobilier commercial (8) Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : détentions directes de biens immobiliers commerciaux Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : détentions indirectes de biens immobiliers commerciaux Trimestrielle mn mn mn Ajustements d’évaluation concernant des investissements dans l’immobilier commercial Trimestrielle mn mn mn mn mn Prêts concernant des biens immobiliers commerciaux (y compris des biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction) Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’achat de biens existants ou en cours de construction détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou toutes autres fins ou activités Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers générant un revenu (hors logement locatif) Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Trimestrielle mn mn mn mn mn Prêts improductifs concernant des biens immobiliers commerciaux (y compris des biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction) Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’achat de biens existants ou en cours de construction détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers de rendement (hors logement locatif) Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Trimestrielle mn mn mn mn mn Provisions pour pertes sur prêts concernant des biens immobiliers commerciaux (y compris des biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction) Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’achat de biens existants ou en cours de construction détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers de rendement (hors logement locatif) Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière Trimestrielle mn mn mn mn mn — dont prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Trimestrielle mn mn mn mn mn







Indicateur Ventilation Total Fréquence Type de bien immobilier (1) Emplacement du bien immobilier (2) Type d’investisseur (3) (8) Type de prêteur (4) Nationalité de l’investisseur (8)/ du prêteur (5) Stocks (7) Investissements dans l’immobilier commercial (8) Annuelle mn mn mn mn mn — dont : détentions directes de biens immobiliers commerciaux Annuelle mn mn mn mn mn — dont : détentions indirectes de biens immobiliers commerciaux Annuelle mn mn mn Ajustements d’évaluation concernant des investissements dans l’immobilier commercial Annuelle mn mn mn mn mn Prêts concernant des biens immobiliers commerciaux (y compris des biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière ou en cours de construction) Annuelle mn mn mn mn mn — dont : prêts immobiliers commerciaux improductifs Annuelle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’achat de biens existants ou en cours de construction détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités Annuelle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Annuelle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers de rendement (hors logement locatif) Annuelle mn mn mn mn mn — dont prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Annuelle mn mn mn mn mn Provisions pour pertes sur prêts concernant des biens immobiliers commerciaux Annuelle mn mn mn mn mn — dont : prêts immobiliers commerciaux improductifs Annuelle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’achat de biens existants ou en cours de construction détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités Annuelle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Annuelle mn mn mn mn mn — dont : prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers de rendement (hors logement locatif) Annuelle mn mn mn mn mn — dont prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Annuelle mn mn mn mn mn Prêts concernant des biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière (en tant qu’éléments des prêts immobiliers commerciaux) Annuelle mn mn mn mn mn — dont : prêts improductifs Annuelle mn mn mn mn mn Provisions pour pertes sur prêts concernant des biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière Annuelle mn mn mn mn mn

(

6

) Les flux sont indiqués en montants bruts pour les investissements, les prêts et les prêts improductifs (seuls les nouveaux prêts/investissements sont couverts sans tenir compte des remboursements ni des réductions sur les montants existants).

3. Modèle C: indicateurs relatifs aux critères d’octroi des prêts

Indicateurs relatifs aux critères d’octroi des prêts (10)







Indicateur Fréquence Moyenne pondérée des ratios Flux (2) Ratio initial prêt-valeur (LTV-O) Trimestrielle R — prêts destinés à l’achat de biens, existants ou en cours de construction, détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités Trimestrielle R — prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Trimestrielle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers de rendement (hors logement locatif) Trimestrielle R — prêts pour l’acquisition de biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière Trimestrielle R — prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Trimestrielle R Ratio initial de couverture des intérêts (ICR-O) Trimestrielle R — prêts destinés à l’achat de biens existants ou en cours de construction détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou toutes autres fins ou activités Trimestrielle R — prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Trimestrielle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers de rendement (hors logement locatif) Trimestrielle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière Trimestrielle R — prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Trimestrielle R Ratio initial de couverture des charges d’emprunt (DSTI-O) Trimestrielle R — prêts destinés à l’achat de biens existants ou en cours de construction détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou toutes autres fins ou activités Trimestrielle R — prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Trimestrielle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers de rendement (hors logement locatif) Trimestrielle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière Trimestrielle R — prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Trimestrielle R







Indicateur Fréquence Moyenne pondérée des ratios Stocks (3) Ratio actuel prêt-valeur (LTV-C) Annuelle R — prêts destinés à l’achat de biens existants ou en cours de construction détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou toutes autres fins ou activités Annuelle R — prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Annuelle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers de rendement (hors logement locatif) Annuelle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière Annuelle R — prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Annuelle R Ratio actuel de couverture des intérêts (ICR-C) Annuelle R — prêts destinés à l’achat de biens existants ou en cours de construction détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou toutes autres fins ou activités Annuelle R — prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Annuelle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers de rendement (hors logement locatif) Annuelle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière Annuelle R — prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Annuelle R Ratio actuel de couverture des charges d’emprunt (DSCR-C) Annuelle R — prêts destinés à l’achat de biens existants ou en cours de construction détenus par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou toutes autres fins ou activités Annuelle R — prêts destinés à l’acquisition de logements locatifs Annuelle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers de rendement (hors logement locatif) Annuelle R — prêts destinés à l’acquisition de biens immobiliers commerciaux destinés à la promotion immobilière Annuelle R — prêts pour l’acquisition de biens détenus à des fins de logements sociaux Annuelle R









ANNEXE IV

ÉLÉMENTS D’ORIENTATION POUR LES MÉTHODES DE MESURE ET DE CALCUL DES INDICATEURS

La présente annexe fournit des éléments d’orientation de haut niveau sur les méthodes de calcul des indicateurs utilisés dans les modèles de l’annexe II et, le cas échéant, de l’annexe III. Son but n’est pas de fournir des instructions techniques détaillées pour remplir les modèles couvrant tous les cas possibles. Il convient plutôt d’interpréter la présente annexe comme un document fournissant des définitions et méthodes ciblées; dans certains cas, des divergences pourront se justifier pour s’adapter aux spécificités de certains marchés ou segments de marché.

1. Ratio initial prêt-valeur (LTV-O)

1. Le LTV-O se définit comme suit:

2. Aux fins du calcul, «L»:

a) inclut l’ensemble des prêts ou tranches de prêts garantis par l’emprunteur sur le bien immobilier au moment du montage (quel que soit l’objet du prêt), après une agrégation des prêts «par emprunteur» et «par garantie»;

b) est mesuré en fonction des montants décaissés et n’inclut donc pas les montants non tirés sur les lignes de crédit. Dans le cas des biens immobiliers encore en construction, «L» représente la somme de toutes les tranches de prêts décaissées jusqu’à la date de déclaration, et le ratio LTV-O est calculé à la date de décaissement de toute nouvelle tranche de prêt. ( 13 ) Si le calcul susmentionné n’est pas disponible ou ne correspond pas aux pratiques du marché en vigueur, il est aussi possible de calculer le LTV-O en fonction du montant total des prêts accordés et de la valeur attendue au moment de l’achèvement du bien immobilier résidentiel en cours de construction;

c) n’inclut pas les prêts qui ne sont pas garantis par le bien immobilier, sauf si le fournisseur déclarant du prêt considère que les prêts non garantis font partie de l’opération de financement par crédit immobilier, combinant des prêts garantis et des prêts non garantis. Dans ce cas, il convient d’intégrer également les prêts non garantis dans «L»;

d) n’est pas ajusté pour tenir compte de l’existence d’autres mesures d’atténuation du risque de crédit;

e) n’inclut pas les coûts et frais liés au prêt immobilier résidentiel;

f) n’inclut pas les subventions sous forme de prêts.

3. Aux fins du calcul, «V»:

a) est calculé en fonction de la valeur du bien immobilier au moment du montage du prêt, estimée comme étant la plus faible des valeurs ci-dessous:

1. la valeur de transaction, par exemple telle que consignée dans un acte notarié, et

2. la valeur telle qu’estimée par un expert indépendant externe ou interne.

Si une seule de ces valeurs est disponible, il convient de l’utiliser;

b) ne tient pas compte de la valeur des rénovations ou travaux prévus;

c) dans le cas des biens immobiliers encore en construction, «V» représente la valeur totale du bien jusqu’à la date de déclaration (en tenant compte de l’augmentation de valeur due à l’avancée des travaux). «V» est estimé au moment du décaissement de toute nouvelle tranche de prêt, ce qui permet le calcul d’un LTV-O actualisé;

d) n’est pas ajusté pour tenir compte de l’existence d’autres mesures d’atténuation du risque de crédit;

e) n’inclut pas les coûts et frais liés au prêt immobilier résidentiel;

f) n’est pas calculé comme la «valeur à long terme». Alors que l’utilisation de la valeur à long terme pourrait se justifier par le caractère procyclique de «V», le LTV-O vise à refléter les critères d’octroi du prêt au moment du montage. Par conséquent, si, au moment où un prêt immobilier résidentiel est accordé et où le LTV-O est enregistré, «V» ne représentait pas la valeur de l’actif au moment du montage, telle que déclarée dans les livres de l’emprunteur, il ne refléterait pas de manière adéquate la véritable politique de crédit du prêteur en ce qui concerne le LTV-O.

4. Outre le calcul du LTV-O conformément à la méthode décrite aux paragraphes 2 et 3 ci-dessus, les autorités macroprudentielles nationales peuvent également, si elles le jugent nécessaire afin de de tenir compte des spécificités de leurs marchés, calculer le LTV-O en déduisant de la définition de «V» du paragraphe 3 le montant de l’encours total des prêts immobiliers résidentiels, décaissés ou non, qui sont garantis de premier rang sur le bien au lieu d’inclure ces prêts dans le calcul de «L» comme indiqué au paragraphe 2.

5. Lorsque les marchés des prêts immobiliers pour les biens d’investissement locatif et les biens occupés par leur propriétaire font l’objet d’un suivi séparé, la définition du LTV-O s’applique, sous réserve des exceptions suivantes:

a) pour les prêts destinés à l’investissement locatif:

— «L» inclut uniquement les prêts et tranches de prêts, garantis par l’emprunteur sur le bien immobilier au moment du montage, qui concernent le bien destiné à l’investissement locatif,

— «V» inclut uniquement la valeur, au moment du montage, du bien destiné à l’investissement locatif.

b) pour les prêts destinés à des biens occupés par leurs propriétaires:

— «L» inclut uniquement les prêts et tranches de prêts, garantis par l’emprunteur sur le bien immobilier au moment du montage, qui concernent le bien occupé par son propriétaire,

— «V» inclut uniquement la valeur, au moment du montage, du bien occupé par son propriétaire.

6. Il est recommandé aux autorités macroprudentielles nationales de prêter attention au fait que les ratios LTV ont une nature procyclique et, par conséquent, de les considérer avec prudence dans tout cadre de suivi des risques. Il leur est également suggéré d’examiner l’utilisation de mesures supplémentaires, telles que le ratio prêt-valeur à long terme, lorsque la valeur est ajustée selon l’évolution à long terme d’un indice des prix du marché.

2. Ratio actuel prêt-valeur (LTV-C)

1. Le LTV-C se définit comme suit:

2. Aux fins du calcul, «LC»:

a) est mesuré comme l’encours du prêt (des prêts), défini comme «L» à la section 1, point 2, à la date de déclaration, compte tenu des remboursements de capital, des restructurations du prêt, des nouveaux versements de capital, des intérêts courus, et dans le cas des prêts en devises, des fluctuations du taux de change;

b) est ajusté pour tenir compte de l’épargne accumulée dans une structure de placement destinée à rembourser le principal du prêt. L’épargne accumulée peut être déduite de «LC» uniquement si les conditions suivantes sont remplies:

1) l’épargne accumulée est nantie inconditionnellement en faveur du créancier dans le but exprès de rembourser le principal du prêt aux dates prévues par le contrat;

2) une décote appropriée, fixée par l’autorité macroprudentielle nationale, est appliquée pour tenir compte des risques du marché et/ou des tiers liés aux investissements sous-jacents.

3. Aux fins du calcul, «VC»:

a) reflète les évolutions de la valeur de «V», telle que définie à la section 1, point 3, depuis l’estimation la plus récente du bien immobilier. Il est recommandé que la valeur actuelle du bien soit estimée par un expert indépendant externe ou interne. Si une telle estimation n’est pas disponible, la valeur actuelle du bien peut être estimée à l’aide d’un indice détaillé de la valeur des biens immobiliers (reposant par exemple sur les données de la transaction). Si un tel indice n’est pas disponible non plus, un indice détaillé des prix de l’immobilier peut être utilisé après application d’une décote adéquate choisie de manière appropriée pour tenir compte de la dépréciation du bien. Les valeurs immobilières ou les indices de prix doivent être suffisamment différenciés selon l’emplacement géographique du bien et le type de bien;

b) est corrigé pour tenir compte des modifications des privilèges de premier rang sur le bien immobilier;

c) est calculé chaque année.

4. Lorsque les marchés des prêts immobiliers résidentiels pour les biens d’investissement locatif et les biens occupés par leur propriétaire font l’objet d’un suivi séparé, la définition du LTV-C s’applique, sous réserve des exceptions suivantes:

a) pour les prêts destinés à l’investissement locatif:

— «LC» inclut uniquement les prêts et tranches de prêts, garantis par l’emprunteur sur le bien immobilier au moment du montage, qui concernent le bien destiné à l’investissement locatif,

— «VC» représente la valeur actuelle du bien destiné à l’investissement locatif;

b) pour les prêts destinés à des biens occupés par leurs propriétaires:

— «LC» inclut uniquement les prêts et tranches de prêts, garantis par l’emprunteur sur le bien immobilier au moment du montage, qui concernent le bien occupé par son propriétaire,

— «VC» inclut uniquement la valeur actuelle du bien occupé par son propriétaire.

3. Ratio initial prêt-revenu (LTI-O)

1. Le LTI-O se définit comme suit:

2. Aux fins du calcul, «L» a la même signification qu’à la section 1, point 2.

3. Aux fins du calcul, «I» représente le revenu disponible annuel total de l’emprunteur, tel que consigné par le fournisseur de crédit au moment du montage du prêt immobilier résidentiel.

4. Lorsqu’ils déterminent le «revenu disponible» d’un emprunteur, les destinataires sont encouragés à se conformer le plus précisément possible à la définition 1) et au minimum à la définition 2) ci-dessous:

Définition 1): «revenu disponible» = salaire + revenu d’activité libérale (par exemple bénéfices) + revenu de retraites publiques + revenu de retraites privées et professionnelles + indemnités de chômage + prestations sociales autres que les indemnités de chômage + transferts réguliers privés (par exemple pensions alimentaires) + revenu locatif brut des biens immobiliers + revenu de placements financiers + revenu d’une entreprise privée ou d’une société de personnes + revenu régulier provenant d’autres sources + subventions sous forme de prêts - impôts - cotisations pour soins de santé/de sécurité sociale/d’assurance maladie + remboursements d’impôt.

Aux fins de la présente définition:

a) «revenu locatif brut des biens immobiliers» inclut tant les revenus locatifs d’une propriété pour lequel aucun montant de prêt immobilier résidentiel n’est dû et que ceux d’un logement destiné à l’investissement locatif. Il convient de déterminer le revenu locatif à partir des informations dont disposent les banques ou sinon de façon théorique. S’il n’existe pas d’informations précises, l’établissement déclarant fournira la meilleure estimation du revenu locatif, en décrivant la méthodologie utilisée pour y parvenir;

b) «impôts» devrait inclure, par ordre d’importance, les prélèvements fiscaux sur le salaire, les crédits d’impôt, les cotisations de retraite ou d’assurance, si elles sont prélevées sur le salaire brut, certaines taxes telles que les taxes foncières et les autres taxes autres que les taxes à la consommation;

c) «cotisations pour soins de santé/de sécurité sociale/d’assurance maladie» devrait inclure les dépenses fixes et obligatoires qui sont effectuées après les impôts dans certains pays;

d) «remboursements d’impôt» devrait comprendre les remboursements effectués par les autorités fiscales en lien avec la déduction des intérêts du prêt immobilier résidentiel;

e) «subventions sous forme de prêts» devrait comprendre toutes les interventions du secteur public visant à alléger, pour l’emprunteur, la charge du service de la dette (par exemple bonifications des taux d’intérêt, subventions pour le paiement de l’emprunt).

Définition 2): «revenu disponible» = salaire + revenu d’activité libérale (par exemple, bénéfices) - impôts.

5. Lorsque les marchés des prêts immobiliers résidentiels pour les biens d’investissement locatif et les biens occupés par leur propriétaire font l’objet d’un suivi séparé, la définition du LTI-O s’applique, sous réserve des exceptions suivantes:

a) pour les prêts destinés à l’investissement locatif:

— «L» inclut uniquement les prêts et tranches de prêts, garantis par l’emprunteur sur le bien immobilier au moment du montage, qui concernent le bien destiné à l’investissement locatif;

b) pour les prêts destinés à des biens occupés par leurs propriétaires:

— «L» inclut uniquement les prêts et tranches de prêts, garantis par l’emprunteur sur le bien immobilier au moment du montage, qui concernent le bien occupé par son propriétaire,

— lorsqu’un emprunteur a contracté à la fois des prêts concernant des biens occupés par leur propriétaire et des prêts concernant des biens d’investissement locatif, seuls les revenus des biens d’investissement locatif, après déduction des charges des emprunts contractés pour ces biens, peuvent être utilisés pour financer le paiement des emprunts contractés pour des biens occupés par leur propriétaire. Dans ce cas de figure, la meilleure définition de «revenu disponible» est la suivante: — «revenu disponible» = salaire + revenu d’activité libérale (par exemple bénéfices) + revenu de retraites publiques + revenu de retraites privées et professionnelles + indemnités de chômage + prestations sociales autres que les indemnités de chômage + transferts réguliers privés (par exemple pensions alimentaires) + (revenu locatif brut des biens immobiliers - charges d’emprunt sur biens d’investissement locatif) + revenu de placements financiers + revenu d’une entreprise privée ou d’une société de personnes + revenu régulier provenant d’autres sources + subventions sous forme de prêts - impôts – cotisations pour soins de santé/de sécurité sociale/d’assurance maladie + remboursements d’impôt.

4. Ratio initial endettement-revenu (DTI-O)

1. Le DTI-O initial se définit comme suit:

2. Aux fins du calcul, «D» recouvre l’endettement total de l’emprunteur, garanti ou non par des biens immobiliers, y compris l’ensemble des prêts financiers en cours, c’est-à-dire les prêts accordés par le fournisseur du prêt immobilier résidentiel et par d’autres prêteurs, au moment du montage du prêt immobilier résidentiel.

3. Aux fins du calcul, «I» a la même signification qu’à la section 3, point 4.

5. Ratio initial charges du prêt-revenu (LSTI-O)

1. Le LSTI-O se définit comme suit:

2. Aux fins du calcul, «LS» représente les charges annuelles du prêt immobilier résidentiel, défini comme «L» à la section 1, point 2, au moment du montage.

3. Aux fins du calcul, «I» a la même signification qu’à la section 3, point 4.

4. Lorsque les marchés des prêts immobiliers résidentiels pour les biens d’investissement locatif et les biens occupés par leur propriétaire font l’objet d’un suivi séparé, la définition de LSTI-O s’applique, sous réserve des exceptions suivantes:

a) pour les prêts destinés à l’investissement locatif:

— «LS» représente les charges d’emprunt annuelles du bien destiné à l’investissement locatif au moment du montage;

b) pour les prêts destinés à des biens occupés par leurs propriétaires:

— «LS» représente les charges d’emprunt annuelles du prêt destiné au bien occupé par son propriétaire au moment du montage,

— la définition la plus pertinente du «revenu disponible» est: — «revenu disponible» = salaire + revenu d’activité libérale (par exemple, bénéfices) + revenu de retraites publiques + revenu de retraites privées et professionnelles + indemnités de chômage + prestations sociales autres que les indemnités de chômage + transferts réguliers privés (par exemple pensions alimentaires) + (revenu locatif brut des biens immobiliers - charges d’emprunt sur biens d’investissement locatif + revenu de placements financiers) + revenu d’une entreprise privée ou d’une société de personnes + revenu régulier provenant d’autres sources + subventions sous forme de prêts - impôts – cotisations pour soins de santé/de sécurité sociale/d’assurance maladie + remboursements d’impôt.

6. Ratio initial charges d’emprunt-revenu (DSTI-O)

1. Le DSTI-O se définit comme suit:

2. Aux fins du calcul, «DS» représente les charges annuelles de l’endettement total de l’emprunteur, défini comme «D» à la section 4, point 2, au moment du montage du prêt.

3. Aux fins du calcul, «I» a la même signification qu’à la section 3, point 4.

4. Il convient de considérer le DSTI-O comme un indicateur facultatif étant donné que, dans certains pays, il se peut que les prêteurs n’aient pas accès aux informations nécessaires pour calculer son numérateur. Toutefois, dans les pays où les prêteurs ont accès à ces informations (par exemple, via les registres des crédits ou les registres fiscaux), les autorités macroprudentielles sont vivement encouragées à inclure aussi cet indicateur dans leur cadre de suivi des risques.

7. Ratio de couverture des intérêts (ICR)

1. L’ICR se définit comme suit:

2. Aux fins du calcul:

a) le «revenu locatif annuel brut» est le revenu locatif annuel généré par les biens d’investissement locatif, avant déduction des dépenses de fonctionnement engagées pour préserver la valeur du bien et des impôts et taxes;

b) les «frais d’intérêts annuels» sont les frais d’intérêts annuels afférents aux biens d’investissement locatif.

3. Ce ratio peut faire référence à sa valeur initiale (ICR-O) ou sa valeur actuelle (ICR-C).

8. Ratio initial prêt-loyer (LTR-O)

1. Le LTR-O se définit comme suit:

2. Aux fins du calcul:

a) le «prêt destiné à l’investissement locatif» a la même signification que «L» à la section 1, point 2, mais se limite aux prêts immobiliers résidentiels finançant le bien d’investissement locatif;

b) le «revenu locatif annuel net» signifie le revenu locatif annuel généré par les biens d’investissement locatif, après déduction des dépenses de fonctionnement engagées pour préserver la valeur du bien immobilier, mais avant déduction des impôts et taxes;

c) le «revenu locatif annuel brut» signifie le revenu annuel généré par la location du bien d’investissement locatif aux locataires, avant déduction des dépenses de fonctionnement engagées pour préserver la valeur du bien immobilier et des impôts et taxes.

Il convient d’utiliser le revenu locatif annuel net pour le calcul du LTR-O. Si cette information n’est pas disponible, il est possible d’utiliser à la place le revenu locatif annuel brut.









ANNEXE V

ÉLÉMENTS D’ORIENTATION POUR LES DÉFINITIONS ET LES INDICATEURS

La présente annexe fournit des éléments d’orientation à propos d’aspects particuliers relatifs à la définition des indicateurs et en particulier à propos de l’annexe III. Son but n’est pas de fournir des instructions techniques détaillées pour remplir les modèles de l’annexe III en passant en revue tous les cas possibles. Il convient plutôt d’interpréter la présente annexe comme un document fournissant des définitions et méthodes ciblées; dans certains cas, des divergences pourraient se justifier pour tenir compte des spécificités de certains marchés ou segments de marché.

1. Définitions des biens immobiliers commerciaux

Il n’existe actuellement aucune définition des biens immobiliers commerciaux, à l’échelle de l’Union européenne, qui soit suffisamment précise pour répondre aux objectifs macroprudentiels.

a) Le règlement (UE) no 575/2013 définit les biens immobiliers résidentiels à l’article 4, point 1, 75), mais ne fournit pas de définition précise des biens immobiliers commerciaux autrement qu’en les décrivant comme «des bureaux ou d’autres locaux commerciaux» à l’article 126. Ce règlement exige également que la valeur du bien immobilier commercial ne dépende ni de la qualité de crédit de l’emprunteur ni de la performance du projet sous-jacent.

b) L’ABE a fourni un critère supplémentaire utile: les principales destinations du bien «devraient être liées à une activité économique» ( 14 ). Tout en étant utile, ce critère n’est pas suffisamment précis aux fins de la surveillance macroprudentielle.

c) Le règlement (UE) 2016/867 de la Banque centrale européenne (BCE/2016/13) ( 15 ) constitue une autre source possible pour la définition d’un bien immobilier commercial. Si le postulat qui était à l’origine de la présente recommandation justifiait l’adoption de définitions plus détaillées à des fins de stabilité financière, les récents développements de la statistique ont souligné la nécessité d’harmoniser plus étroitement la définition de l’immobilier commercial avec celle indiquée dans le règlement (UE) 2016/867, afin de faciliter les activités de suivi et les analyses financières des autorités macroprudentielles nationales et de permettre une comparabilité complète entre les pays.

d) L’initiative du G20 sur les lacunes en matière de données ( 16 ), constituée de 20 recommandations visant à perfectionner les statistiques économiques et financières, a été lancée pour améliorer la disponibilité et la comparabilité des données économiques et financières après la crise financière de 2007-2008. La recommandation II, points 17 et 18, de la deuxième phase de l’initiative du G20 sur les lacunes en matière de données (DGI-2) ( 17 ) souligne la nécessité d’améliorer la disponibilité des statistiques dans les domaines de l’immobilier résidentiel et de l’immobilier commercial. La Commission (Eurostat) a publié en 2017, pour donner suite à cette initiative, un rapport intitulé «Commercial property price indicators: sources, methods and issues» ( 18 ), apportant une contribution sur les sources de données et méthodologies concernant les indices de prix des biens immobiliers commerciaux, dans le but de mieux informer les statisticiens et les utilisateurs sur d’autres sources possibles de données, méthodes de mesure et sur les questions en jeu.

e) Le document consultatif du comité de Bâle sur le contrôle bancaire portant sur la révision de l’approche standard pour le risque de crédit ( 19 ) définit également un bien immobilier commercial par opposition à un bien immobilier résidentiel. Une exposition sur immobilier résidentiel y est définie comme une créance garantie par un bien immobilier ayant la nature d’un logement et qui satisfait à la législation et à la réglementation applicables, permettant à ce bien d’être occupé à des fins d’habitation (bien immobilier résidentiel). Une exposition sur immobilier commercial y est ensuite définie comme une créance garantie par un bien immobilier qui n’a pas la nature d’un logement.

Les définitions énoncées plus haut étant restrictives, la présente recommandation donne une définition de travail d’un bien immobilier commercial expressément aux fins de la surveillance macroprudentielle. Elle définit un bien immobilier commercial comme tout bien immobilier de rendement, existant ou destiné à la promotion immobilière, y compris le logement locatif; ou tout bien immobilier utilisé par les propriétaires de ce bien afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activité, existant ou en cours de construction; qui n’est pas classé comme bien immobilier résidentiel et cela inclut les logements sociaux.

La question de savoir si un bien destiné à la promotion immobilière doit être considéré comme un bien immobilier commercial peut être débattue. À cet égard, les pratiques nationales divergent. Toutefois, l’expérience d’un certain nombre d’États membres au cours de la récente crise financière montre à quel point il est important, pour la stabilité financière, de suivre les investissements effectués dans ce domaine d’activité économique ainsi que le financement de celui-ci.

L’immobilier de rendement est défini comme tous les biens immobiliers dégageant un revenu issu de leurs loyers ou du gain tiré de leur vente. Par conséquent, les logements destinés à l’investissement locatif et le logement locatif sont tous deux des sous-catégories de l’immobilier de rendement.

Le logement destiné à l’investissement locatif fait référence à tout bien immobilier qui appartient directement à des personnes physiques et qui est principalement destiné à être loué à des locataires. Les logements destinés à l’investissement locatif se situent à la frontière entre l’immobilier résidentiel et l’immobilier commercial. Toutefois, étant donné que cette activité est généralement exercée par des propriétaires non professionnels à temps partiel, ne possédant qu’un portefeuille restreint de biens immobiliers, elle peut être considérée, à des fins de stabilité financière, comme relevant davantage de l’immobilier résidentiel que de l’immobilier commercial. Pour cette raison, les logements destinés à l’investissement locatif sont classés comme biens immobiliers résidentiels et sont donc automatiquement exclus de la définition de l’immobilier commercial, même s’ils demeurent considérés comme de l’immobilier de rendement. Néanmoins, en raison des caractéristiques de risque qui leur sont propres, il est recommandé aux autorités nationales de suivre les évolutions de ce sous-marché par le biais d’une ventilation séparée, si cette activité peut représenter une source significative de risques ou une part significative du stock ou des flux des prêts immobiliers résidentiels totaux. Pour cette raison, une ventilation des prêts immobiliers résidentiels a également été incluse afin de distinguer entre les prêts destinés à l’investissement locatif et les prêts concernant des biens occupés par leur propriétaire. Les logements destinés à l’investissement locatif en cours de construction sont également réputés être des biens immobiliers résidentiels. De même, les logements en cours de construction dans le but d’être utilisés à des fins d’habitation par leurs propriétaires sont également réputés être des biens immobiliers résidentiels.

Le logement locatif fait référence à des biens immobiliers appartenant à des entités juridiques (telles que des investisseurs professionnels) dans le but d’être loués à des locataires. De tels biens sont également considérés comme de l’immobilier de rendement et sont par conséquent classés comme biens immobiliers commerciaux. De plus, les logements locatifs en cours de construction sont également classés comme étant des biens immobiliers commerciaux, et plus précisément comme biens immobiliers de rendement destinés à la promotion immobilière. Un suivi séparé du financement des logements locatifs peut également être pertinent à des fins de stabilité financière. Pour cette raison, des ventilations séparées ont été introduites pour ce type de prêts.

L’immobilier de rendement autre que les logements destinés à l’investissement locatif et le logement locatif sont également compris dans la définition de l’immobilier commercial, qu’il soit existant ou en cours de construction. Des immeubles de bureaux et locaux professionnels en location constituent des exemples d’autres types d’immobilier de rendement. Lorsqu’ils sont en cours de construction, ces types d’immobilier de rendement sont considérés comme de l'immobilier de rendement destiné à la promotion immobilière, qui est classé comme immobilier commercial.

Les biens immobiliers utilisés par les propriétaires afin d’y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités comprennent les locaux professionnels, ainsi que les biens immobiliers de nature plus sui generis comme les églises, les universités, les musées, etc. La question de savoir si un bien utilisé par les propriétaires pour y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités doit être classé comme bien immobilier commercial ou comme un autre type de bien immobilier peut être débattue. À cet égard, les pratiques nationales varient, le risque associé à ces biens im