ET Euroopa Liidu Teataja L 324/11

EFTA JÄRELEVALVEAMETI OTSUS

nr 55/05/COL,

11. märts 2005,

lõpetada järelevalve- ja kohtulepingu 3. protokolli I osa artikli 1 lõikes 2 sätestatud ametlik uurimismenetlus seoses 1 744 üürikorteri müügiga Oslos (Norra)

EFTA JÄRELEVALVEAMET,

VÕTTES ARVESSE Euroopa Majanduspiirkonna lepingut, (1) eriti selle artikleid 61–63 ning 26. protokolli,

VÕTTES ARVESSE EFTA riikide vahel järelevalveameti ja kohtu asutamise kohta sõlmitud lepingut, (2) eriti selle artiklit 24 ja 3. protokolli I osa artiklit 1,

VÕTTES ARVESSE järelevalveameti suuniseid (3) EMP lepingu artiklite 61 ja 62 kohaldamise ja tõlgendamise kohta, eriti selle peatükki 18B,

OLLES KUTSUNUD asjast huvitatud isikuid üles esitama oma märkusi vastavalt eespool nimetatud sätetele (4) ja võttes arvesse nende märkusi,

NING ARVESTADES JÄRGMIST:

I. ASJAOLUD

1. Taust

2001. aasta märtsis otsustas Oslo linnavalitsus müüa 1 744 üürikorterist koosneva portfelli enne 2001. aasta mai lõppu. Need 1 744 korterit olid peamiselt välja üüritud munitsipaalhaiglate töötajatele. Müügiotsus tehti pärast seda, kui Norra valitsus esitas haiglareformi rakenduskava, mille järgi tuli muu hulgas anda maakonnahaiglate omandiõigus üle riigile. (5)

18. mai 2001. aasta kirjas (dok nr 01-3792-D) nõudis järelevalveamet Norra ametiasutustelt kogu teabe esitamist seoses korterite müügiga, et järelevalveamet saaks kontrollida müügi vastavust EMP lepingu artiklile 61 ja järelevalveameti riigiabi suuniste peatükile 18B ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta.

30. mail 2001 otsustas Oslo linnavolikogu (Bystyret) korterid müüa ja 31. mail 2001 sõlmis linnavalitsus Fredensborg Boligutleie ANSiga (edaspidi “Fredensborg”) korterite müügilepingu. Müügihind oli 715 miljonit Norra krooni (ligikaudu 89 miljonit eurot). (6)

2001. aasta 31. mai kirjas (dok nr 01-4004-D) tuletas järelevalveamet Norra ametivõimudele meelde järelevalve- ja kohtulepingu 3. protokolli I osa artikli 1 lõikes 3 sätestatud nn kavatsetud meetmete rakendamiskeeldu ja riigiabi suuniste 6. peatüki “Menetluslikel põhjustel ebaseadusliku abi iseärasused”ettekirjutuste sätteid (“ajutised meetmed”).

Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2001. aasta 26. juuni kirjaga, millega edastati kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2001. aasta 15. juuni kiri koos 17 lisaga Oslo linnavalitsuselt, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 26. juunil 2001 (dok nr 01-5730-A), esitasid Norra ametiasutused dokumendid, mida nad kokkuleppel Oslo linnavalitsusega pidasid dokumentideks, mis sisaldavad kõige asjakohasemat olemasolevat teavet kontrollimaks müügi vastavust EMP lepingu artiklile 61.

Oslo linnavalitsuselt saadud dokumentides (7) väitis linnavalitsus esiteks, et müük toimus järelevalveasutuse riigiabi suunistes ettenähtud tingimustel. (8) Linnavalitsus väitis, et sõltumatu asjatundja hinnang anti vastavalt riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2 ning et müügihinna ja väärtuse hindamise tulemuse 3,4 % erinevus on kooskõlas turutingimustega vastavalt riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2 alapunktis b kirjeldatule. (9)

Teiseks rõhutas linnavalitsus, et müügi juures tuleb arvestada ajalist piirangut. Valitsus seadis haiglareformi teostamisega ajalised piirid, millest linnavalitsus pidi lähtuma. Linnavalitsuse sõnul võis see põhjustada soovitust väiksemat enampakkujate arvu ja ostjate tehtud pakkumised võisid olla madalamad nendest, mis oleks tehtud, kui ostjate käsutuses oleks olnud rohkem aega. (10) Linnavalitsus väitis siiski, et korraldas enampakkumisega müügi samal moel nagu oleks seda teinud eraõiguslik müüja.

Norra ametivõimudele 20. juulil 2001. aastal saadetud kirjas (dok nr 01-5673 D) märkis järelevalveamet, et tal on kahtlusi, kas on järgitud riigiabi suuniste peatüki 18B punktis 2.2 sätestatud menetlust. Lisaks kahtles järelevalveamet, kas korterite turuväärtuse hindamine toimus enne müügiläbirääkimisi, kas hindamist teostati üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel ning kas 3,4 % hindamise tulemusest madalam müügihind on kooskõlas riigiabi suunistega. Järelevalveamet kutsus Norra ametivõime üles esitama selle kohta oma märkusi, mida järelevalveamet kaaluks enne ametliku uurimismenetluse algatamise kohta otsuse tegemist.

Tööstus- ja kaubandusministeerium esitas oma märkused 27. juulil 2001 faksitud kirjas, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris samal päeval (dok nr 01-6026 A). Ministeerium kinnitas, et nõustub järelevalveameti kahtlusega, kas müük on vastavuses EMP lepingu artikliga 61, ja et edasised menetlused teostatakse selle tagamiseks, et Norra täidab EMP lepingu artiklist 61 tulenevaid kohustusi. Ministeerium teatas järelevalveametile, et Oslo ja Akershusi maavanem otsustasid 25. juulil 2001, et enne maavanema lõplikku otsust ei saa Oslo linnavalitsus omandiõigust seaduslikult üle anda. Teostatakse ka nende hoonete väärtuse uus eksperthindamine.

Järelevalveamet teatas oma 2001. aasta 31. juuli kirjas (dok nr 03-829-A), et ta ootab müügi kohta ametlikku teadet vastavalt riigiabi suunistele.

2. Teade

2.1. Sissejuhatus

Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2003. aasta 10. veebruari kirjaga (dok nr 03-829-A), millega edastati kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2003. a 7. veebruari kiri ja Oslo linnavalitsuse (sisaldas 31 lisa) kuupäevata kiri, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 11. veebruaril 2003, esitasid Norra ametivõimud teate vastavalt järelevalve- ja kohtulepingu 3. protokolli I osa artikli 1 lõikele 3 Oslo linnavalitsuse otsuse kohta korterid müüa. Tööstus- ja kaubandusministeeriumi 2003. aasta 7. veebruari kiri ja Oslo linnavalitsuse kiri (lisadeta) saadeti ka faksiga ning järelevalveamet sai need kätte ja registreeris 7. veebruaril 2003 (dok nr 03-768 A).

Oslo linnavalitsuse kiri sisaldas muu hulgas korterite kirjeldust, teavet müügiprotsessi kohta, mitut väärtuse hindamise kirjeldust, samuti võimaliku piiriülese mõju analüüsi.

Linnavalitsus tegi korterite kohta mõningaid märkusi. Esiteks tähendas portfelli suurus seda, et turul ei olnud eriti palju osalejaid, kes oleksid võinud olla potentsiaalsed ostjad. See võib mõjutada müügivõimalust ja samuti tehingu tingimusi. Teiseks sõltus hind sellest, millal ja kui kiiresti oli võimalik kehtivaid üürimäärasid tõsta ja seda ei teatud. Kolmandaks muutsid olemasolevate lepingute ebamäärane olukord ja Norra üürilepinguõiguse kohustuslike sätete mittetundmine investeerimise end Norra üüriturul veel mitte tõestanud ettevõtjatele vähem atraktiivseks. Neljandaks erinesid korterid oma vanuse, kvaliteedi ja asukoha poolest, mis mõjutas renoveerimismaksumust.

Müügiprotsessi kohta (vt allpool punkt 2.2) sedastas linnavalitsus, et: “On vaieldamatu, et riigiabi suuniste menetluseeskirju ei ole kõnealusel juhul täielikult järgitud.”

Linnavalitsus jõudis järeldusele, et: “Müük toimus hästi reklaamitud, avatud ja tingimusteta enampakkumise teel, kuigi nende korterite reklaamimisperiood oli lühem kui riigiabi suunistes nõutud. Siiski ei ole põhjust oletada, et müük toimus viisil, mis tõenäoliselt ei võimaldanud müüdud korterite eest turuhinda saada või mis tõenäoliselt välistas välisinvestorid. Isegi kui järelevalveamet peaks olema seisukohal, et müümisel osutati mõningat abi, teeme ettepaneku teha otsus, et tehing ei kuulu EMP lepingu artikli 61 lõike 1 kohaldamisalasse, kuna see ei mõjutanud EMP-sisest kaubandust.”

2.2. Müügiprotsess

Müügiprotsessi kirjeldati teates, mille järelevalveamet sai 11. veebruaril 2003, muu hulgas teate lisades 1 ja 10. Järelevalveameti arusaamist mööda toimus müük järgmiselt:

16. märtsil 2001 anti sõltumatule kinnisvarabüroole, Akershus Eiendom ASile (edaspidi: “Akershus”) käsund müüa korterid Oslo linnavalitsuse nimel ühe tervikuna.

Akershus käivitas müügiprotsessi 2. aprillil 2001, tuginedes Catella Eiendoms-Consult ASi (edaspidi: “Catella”) teostatud hindamisaktile, mille järgi oli korterite väärtus 1 143 miljonit Norra krooni (analüüsi kirjelduse osas vt punkt 2.3). Akerhus võttis otse ühendust järgmise kuue äriühinguga:

— OBOS

— Selvaag Eiendom AS

— Olav Thon Gruppen AS

— KLP Eiendom AS

— Gjensidige Nor Næringseiendom AS

— Eiendomsspar AS

Lisaks võtsid üheksa ettevõtjat Akerhusiga ühendust omal algatusel. Need olid:

— Sunndal Collier & Co ASA

— Haugen & Damsund AS

— Catella Eiendoms-Consult AS

— Optimo AS

— Investra ASA

— Elanikud, keda esindas Ole Løken, vandeadvokaat

— Fredensborg eiendomsselskap AS

— DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS

— Studentsamskipnaden i Oslo

Korterite müügipakkumine avalikustati 2001. aasta 19. aprilli pressiteates.

23. aprillil 2001 saadeti 15le eelnimetatud isikule korterite prospekt.

26. aprillil 2001 esitas OPAK AS (edaspidi: “OPAK”) väärtuse analüüsi, mille järgi oli kõnealuste korterite turuväärtus 795 miljonit Norra krooni ja mis saadeti samuti ettevõtjatele (hindamise kirjelduse kohta vt punkt 2.3).

Investoritel paluti teha oma pakkumised 2. maiks 2001 ja enampakkumine lõpetati 3. mail 2001. Esimeses ringis 2. mail esitasid viis ettevõtjat järgmised pakkumised:

— Elanikud, keda esindas Ole Løken, vandeadvokaat: 300 miljonit NOK — EiendomssparAS: 500 miljonit NOK — Olav Thon Gruppen AS: 505 miljonit NOK — Haugen & Damsund AS: 690 miljonit NOK — Sunndal Collier & Co ASA: 725 miljonit NOK

Saanud teada 2. mail 2001 tehtud suurimast pakkumisest, võisid nimetatud viis ettevõtjat 3. mail 2001 oma pakkumist muuta või suurendada. Esitati järgmised uued pakkumised:

— Elanikud, keda esindas Ole Løken, vandeadvokaat: 690 miljonit NOK — Sunndal Collier & Co ASA: 735 miljonit NOK

Oslo linnavalitsus otsustas nõustuda Sunndal Collier & Co ASA pakkumisega ja 8. mail 2001 kirjutas Sundal Collier & Co ASA, kelle õigusjärglane on Fredensborg, lepingule alla.

Pärast pakkumisele nõustumuse andmist avastati, et Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS) kasutas kaht ühe haiglaga (Ullevål Sykehus) seotud hoonet (Internat A og B) üüri maksmata (põhinedes lepingul, millele linnavalitsus ei olnud alla kirjutanud, kuid mida Ullevål Sykehus ja OAS järgisid ja mille järgi OAS muu hulgas kattis üksnes halduskulud). Seetõttu muudeti mitut punkti linnavalitsuse ja Fredensborgi vahel sõlmitud lepingus. Linnavalitsus palus 2001. aasta 11. mai kirjas OPAKil analüüsida, millist mõju see avaldab nende esitatud hindamisaktile.

14. mail 2001 edastas OPAK korrigeeritud hinnangujärgse väärtuse 740 miljonit Norra krooni (vt punkt 2.3).

Kirjutades 31. mail 2001 lepingule alla, müüs Oslo linnavalitsus 1 744 korterit ühe tervikuna 715 miljoni Norra krooni eest Fredensborgile.

2.3. Teatele lisatud hindamisaktid

Teatele oli lisatud kolm hindamisakti: Catella (teate 16. lisa), OPAKi (teate 18. lisa) ja FIGA/Nortaksti (teate 21. lisa) hindamisaktid.

— Catella hindamisakt

Oslo linnavalitsus esitas Catellale tellimuse 14. märtsil 2003, andes käsundi selgitada korterite portfelli turuhind (kõik korterid müüakse ühel ajal ühele ostjale). Akt koostati algselt haiglate algbilansi jaoks. Hindamine tuli viia lõpule 30. märtsiks 2001. Catella märkis, et hindamisaktis ei järgitud Norra hindajate ühingu (Norges Takseringsforbund) eeskirju ja hindamine teostati pinnapealselt. (11) Catella jõudis järeldusele, et korterite turuhind on 1 143 miljonit Norra krooni.

Oslo linnavalitsus osutas asjaolule, et Akershusi arvates ei kajastanud Catella arvutatud väärtus turuhinda. Üheks põhjuseks tõi Akershus selle, et aluseks võetud üürimäärad olid liiga kõrged ja esialgselt kavandatud kulud liiga madalad. Lisaks esines Oslo linnavalitsuse sõnul Catella hindamisaktis mitmeid muid puudusi nagu:

— aktis kajastati ka kinnisvara, mis ei olnud müügis (Trondheimsveien 235, hinnatud 61 miljonile Norra kroonile),

— hindamine põhines eeldusel, et maksimaalset üüri saadakse esimesest päevast alates,

— hinnatud ei olnud “as-is”-klausli mõju müügilepingus. “As-is”-klausel tähendab, et ostja võtab endale kogu riski, mis kaasneb ostetud korterite iseärasustega ja et ta peab tuginema oma vaatlustulemustele.

Seetõttu paluti teisel ettevõttel, OPAKil, teha uus hindamine.

— OPAKi hindamisakt

Oslo linnavalitsus esitas OPAKile tellimuse hinnata kortereid ühe portfellina. (Esimene) hindamisakt kandis kuupäeva 26. aprill 2001 ja selle järgi oli korterite turuhind 795 miljonit Norra krooni.

Hinnanguline müügihind arvutati järgmiselt:

Aastase neto üüritulu ajaldatud puhasmaksumus = 835 miljonit NOK – Korterite moderniseerimise maksumus = 150 miljonit NOK + Eelseisva müügi ajaldatud puhasmaksumus (12) (müük kümne aasta pärast) = 110 miljonit NOK = Müügiväärtus 795 miljonit NOK

Oslo linnavalitsus palus OPAKil hinnangut korrigeerida nii, et see täpsustaks teatud üürimaksete väärtust esialgses hinnangus tähelepanuta jäänud faktide tõttu. Pärast korrektsioone vähendas OPAK varade väärtust 740 miljonile Norra kroonile. Korrigeeritud andmed esitati Oslo linnavalitsusele 14. mail 2001.

— FIGA ja Nortakst DA hindamisakt

Kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2001. a 12. juuli kirjas Oslo linnavalitsusele (13) palus ministeerium linnavalitsusel algatada uue hindamisakti koostamine. Ministeerium märkis samuti, et OPAKi hindamisakt ei vastanud riigiabi suuniste nõuetele. (14) Linnavalitsus esitas kahele äriühingule, FIGAle ja Nortakst DAle, kes moodustasid komitee (15) (edaspidi: “FIGA/Nortakst”), tellimuse teostada uus väärtuse hindamine. Hindamise käsund kooskõlastati kaubandus- ja tööstusministeeriumiga. FIGA/Nortakst esitas hindamisakti 26. aprillil 2002, mille järgi oli korterite turuhind 1 055 miljonit Norra krooni.

FIGA/Nortakst kasutas kolme meetodit, et hinnata portfelli väärtust 30. mai 2001 seisuga: tehniline väärtus, rahavoogude meetod ja neto kapitalisatsiooni meetod. Nendel kolmel meetodil põhinevate arvutuste tulemused olid:

Tehniline väärtus: 1 448 miljonit NOK Rahavoogude meetod: 1 055 miljonit NOK Neto kapitalisatsiooni meetod: 1 005 miljonit NOK

FIGA/Nortakst jõudis järeldusele, et rahavoogude meetod kajastas kõige täpsemini summat, mida potentsiaalne investor oleks valmis portfelli eest maksma. Seega järeldati, et korterite turuhind on 1 055 miljonit Norra krooni.

Kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2003. aasta 7. veebruari kirjale lisatud Oslo linnavalitsuse kirjas kahtles linnavalitsus, kas hindamisakt ikka kajastab korterite tegelikku väärtust ja tegi otsuse, et OPAKi hindamisakt kajastab turuhinda kõige täpsemini.

2.4. Täiendava teabe taotlus

2003. aasta 9. aprilli kirjas (dok nr 03-2133-D) palus järelevalveamet täiendavat teavet. Selles kirjas väljendas konkurentsi ja riigiabi direktoraat samuti kahtlust müügi vastavuses EMP lepingu riigiabi sätetega.

Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2003. aasta 5. juuni kirjas, millega edastati kaks 2003. aasta 14. maiga dateeritud kirja, üks kaubandus- ja tööstusministeeriumilt ja teine Oslo linnavalitsuselt, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 10. juunil 2003 (dok nr 03-3630-A), esitasid Norra ametivõimud täiendavat teavet. Kaubandus- ja tööstusministeerium faksis samad dokumendid 14. mail 2003, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris samal päeval (dok nr 03-3127-A).

Kaubandus- ja tööstusministeerium ei avaldanud oma 2003. aasta 14. mai kirjas mingeid seisukohti, vaid edastas lihtsalt Oslo linnavalitsuse kirja.

Oslo linnavalitsuse 2003. aasta 14. mai kirjas osutas linnavalitsus tingimusteta enampakkumismenetlusele (vrd riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.1) ja märkis, et “Linnavalitsus ei väida, et korterite müümisel kasutatud menetlus vastas täielikult suunistes sätestatud nõuetele. Korterite müüki ei avalikustatud suuniste peatüki 18B punkti 2.1 alapunktis a kirjeldatud viisil”. Linnavalitsus oli siiski seisukohal, et müük korraldati viisil, mis tagas kõnealuse sätte aluseks oleva eesmärgi saavutamise.

Riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2 osas tingimusteta pakkumismenetluseta müügi kohta (väärtuse hindamine sõltumatu eksperdi poolt) väitis linnavalitsus, et müük toimus vastavalt sellele sättele. Lisaks oli linnavalitsus seisukohal, et OPAK oli hindamise lõpetanud ja tulemused üle andnud (linnavalitsuse kasutatud hindamisakt) “enne müügiläbirääkimisi” ja kooskõlas “üldtunnustatud turunäitajate ning hindamisstandarditega”.

Lõpuks, “järelevalveameti esitatud väidetest hoolimata ei arva linnavalitsus, et haiglareformi põhjustatud ajaline surve ei ole hindamisel oluline asjaolu, kui analüüsitakse kas korterite eest saadud hind on turuväärtusest madalam”.

3. Otsus algatada ametlik uurimismenetlus

11. juulil 2003 otsustas järelevalveamet algatada 1 744 Oslo üürikorteri müügi kohta järelevalve- ja kohtulepingu 3. protokolli I osa artikli 1 lõikes 2 sätestatud ametliku uurimismenetluse (edaspidi: “ametlik uurimismenetlus”). (16) Algatamisotsuses kirjeldas järelevalveamet teadet, juhtumi tausta ja kirjavahetust Norra ametivõimudega.

Mis puudutab ametliku uurimise algatamise põhjuseid, siis avaldas järelevalveamet mitmes küsimuses kahtlust seoses müügi vastavusega EMP lepingu artikli 61 lõikega 1. Esiteks osutas järelevalveamet müügiprotsessile. Kuna müüki ei reklaamitud vastavalt riigiabi suunistele, avaldas ta kahtlust, kas Oslo linnavalitsus järgis riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.1 (tingimusteta pakkumismenetlusega müük) sätete aluseks olevaid eesmärke.

Teiseks avaldas järelevalveamet hindamise küsimuses (riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2) kahtlust, et kas OPAK koostas hindamisakti (linnavalitsuse poolt kasutatud hindamisakt) enne müügiläbirääkimisi, kas hindamine toimus üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite järgi ning, arvestades ajalist piirangut, kas korterite müümiseks turuväärtusega tehti piisavalt jõupingutusi. Pealegi oli kokkulepitud (ja teatatud) müügihind 715 miljonit Norra krooni, samas kui kaubandus- ja tööstusministeeriumi tellitud uue hindamise tulemus oli 1 055 miljonit Norra krooni (FIGA/Nortakst). Arvestades kahe hindamisakti vahelist suurt erinevust, avaldas järelevalveamet kahtlust, kas kokkulepitud müügihind (715 miljonit Norra krooni) kajastas turuhinda.

Kolmandaks osutas järelevalveamet linnavalitsuse väitele, et isegi kui saadud hind on turuhinnast madalam, ei kuulu see müük EMP lepingu artikli 61 lõike 1 reguleerimisalasse, kuna see turg, kus Fredensborg tegutseb, ei sisalda piiriülese kaubanduse elemente. Järelevalveamet asus seisukohale, et Oslo kinnisvaraturg ei ole piiratud kohalike ettevõtjatega ja et Fredensborg konkureeris tegelikult või potentsiaalselt Norra või teiste EMP riikide sarnaste ettevõtjatega.

Neljandaks väljendas järelevalveamet kahtlust, kas turuväärtusest madalamat müügihinda saab põhjendada turumajandusliku investori põhimõttega, s.t et linnavalitsus käitus nagu iga teine erainvestor, võttes arvesse piiratud aega ja valitsuse algatatud haiglareformi.

4. Norra ametivõimude märkused algatamisotsuse kohta

Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2003. aasta 12. septembri kirjaga, millega edastati kaks 2003. aasta 11. septembriga dateeritud kirja, üks kaubandus- ja tööstusministeeriumilt ja teine Oslo linnavalitsuselt, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 15. septembril 2003 (dok nr 03-6307 A), esitasid Norra ametivõimud oma märkused ametliku uurimismenetluse algatamise otsuse kohta. Kaubandus- ja tööstusministeerium faksis need kirjad 11. septembril 2003, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris samal päeval (dok nr 03-6201 A).

Kaubandus- ja tööstusministeerium ei avaldanud 2003. aasta 11. septembri kirjas oma seisukohta kõnealuses asjas, vaid mainis üksnes Oslo linnavalitsuse kirja.

Oslo linnavalitsus osutas oma varasematele seisukohtadele ja väitis esiteks, et riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.1 “Müük tingimusteta pakkumismenetlusega” sätete aluseks olevad eesmärgid saavutati vaatamata sellele, et müüki ei avalikustatud suunistes sätestatud viisil. Linnavalitsus väitis, et kõiki Norras asutatud potentsiaalseid ostjaid teavitati eelseisvast müügist ja et Norras veel asutamata investorite hulgas oli huvi Norra üürieluasemeturule investeerimise vastu väike.

Teiseks väitis linnavalitsus, et OPAKi hindamisakt vastas riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2 “Müük tingimusteta pakkumismenetluseta” menetlusnõuetele. See tähendas muu hulgas, et linnavalitsuse arvates tegi OPAK hindamise “turuhinna määramiseks üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel” ja et hindamine teostati “enne müügiläbirääkimisi”. Lisaks väitis linnavalitsus, et müügihinna (715 miljonit Norra krooni) ja OPAKi nimetatud hinna (740 miljonit Norra krooni) vaheline erinevus oli vastavuses riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2 alapunktiga b “Marginaal”. (17)

Kolmandaks oli linnavalitsus seisukohal, et on põhjust olla väga skeptiline FIGA/Nortaksti uue hindamisakti suhtes, mille järgi oli turuhind 1 055 miljonit Norra krooni. Linnavalitsus märkis, et FIGA/Nortakst tugines oma hinnangus vara hinna iga-aastasele tõusule 4 % võrra järgneval kümnel aastal, samas kui 2002. aasta teisest kvartalist kuni 2003. aasta teise kvartalini langesid hinnad 5,2 % võrra. Linnavalitsus oli seisukohal, et FIGA/Nortaksti hindamisakt ei ole usaldusväärne.

Neljandaks, linnavalitsus, “ei täheldanud, et järelevalveamet oleks kindlaks määranud üürieluasemete asjakohase turu ja kuidas sellest tuleneb järelevalveameti seisukoht, et Fredensborg Boligutleie ANS konkureerib tegelikult või potentsiaalselt Norra või teiste EMP riikide sarnaste ettevõtjatega”.

5. Kolmandate isikute märkused

Ametliku uurimismenetluse algatamise otsus avaldati 4. detsembril 2003. Järelevalveamet sai algatamisotsuse kohta ühe kolmanda isiku märkuse. 2003. aasta 19. detsembri kirjas, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 5. jaanuaril 2004 (dok nr 03-8980 A), esitas märkusi Fredensborg (ostja). Fredensborg osutas varasemale 2003. aasta 18. veebruari kirjale, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 20. veebruaril 2003 (dok nr 03-1040 A), millega esitati kaks uut hindamisakti. Need olid:

— BERi, Bygg og eiendomsrevisjon ASi hindamisakt

Fredensborg palus BERi, Bygg og eiendomsrevisjon ASi (edaspidi: “BER”), keda esindas hr Arnt K. Svendsen, anda oma hinnang portfelli väärtuse kohta ja kommenteerida Catella, OPAKi ja FIGA hindamisakte. BERi akt esitati 13. jaanuaril 2003.

BERi hindamisakt põhines kolmel stsenaariumil:

Üürieluasemete investeeringutasuvus: 630,0 miljonit NOK Investeeringutasuvus, kui korterid üüritakse välja kümneks aastaks ja seejärel müüakse ühekaupa kolme aasta vältel: 796,5 miljonit NOK Nagu eelmine, kuid korterite üksikmüük toimub 11 aasta jooksul: 851,5 miljonit NOK Keskmine: 759,3 miljonit NOK

BER jõudis järeldusele, et turuväärtus jääb vahemikku 700–800 miljonit Norra krooni.

BER analüüsis ka Catella, OPAKi ja FIGA varasemaid hindamisakte. BERi arvates oli Catella hindamisakt teoreetiline, põhinedes eeldusel, et korterid üüritakse turuhinna eest välja esimesest päevast alates. OPAKi hindamisakt ei arvestanud BERi sõnul seda, et enampakkumise hetkel oli üürimäär pool tavapärasest turuhinnast. Lisaks ei võetud arvutustes arvesse tulevasi kahjusid, mis võisid tekkida sellest, et kehtivad lepingud sõlmiti alla turuhinna. Samuti ei oldud välja arvutatud üüritulude kaotust saneerimise ajal. Kalkulatsioon ei kajastanud projektist saadavat kasu ega kaasnevaid riske. BERi arvates oli FIGA/Nortaksti hindamisakt samuti teoreetiline n-ö jätkuvuseeldusliku väärtuse hindamine. Arvestatud ei oldud ei projekti riskide ega saadava kasuga. Enampakkujad tavaliselt sellist liiki turul nii ei tegutse. Objektide tehnilise standardi, saneerimise ajal üüritulude kaotuse jm kohta puudusid arvutused.

— Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning ASi hindamisakt

Fredensborg palus Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning ASil (edaspidi: “Agdestein”), keda esindas hr Pål Agdestein, 2002. aasta novembris analüüsida ja kommenteerida eespool nimetatud kolme hindamisakti ning anda oma arvamus portfelli turuhinna kohta. Hr Agdestein töötas varem Catellas ja oli vastutav nimetatud äriühingu esitatud hindamisakti eest. Agdestein esitas Fredensborgile oma hindamisakti 17. veebruaril 2003.

Agdestein kommenteeris üksikasjalikult kolme varasemat akti ja leidis mitu eeldust, mida oleks tema arvates tulnud korrigeerida. Uute “korrigeeritud” eelduste põhjal leidis Agdestein, et Catella hindamisjärgne korrigeeritud väärtus on 744 miljonit Norra krooni, OPAKi oma 560 miljonit Norra krooni ja FIGA/Nortaksti oma 560 miljonit Norra krooni (või 760 miljonit Norra krooni, kui portfelli korteriteks jagamise väärtus jääks 200 miljoni Norra krooni juurde). (18)

Agdestein jõudis järeldusele, et portfelli turuhind (2001. aasta mais) jäi vahemikku 670 ja 800 miljonit Norra krooni.

Kuna Fredensborgi makstud hind oli kõikide hindamisaktide keskmine, toetas see Fredensborgi arvates seisukohta, et Fredensborg oli maksnud turuhinna. Fredensborg pidas tähtsaks “rõhutada erinevust teoreetiliselt parima võimaliku hinna, arvestades kinnisvaraprojekti edukat rakendamist ja elluviimist, ning investori soovi vahel tegeleda konkreetse projektiga, millega enamasti kaasneb risk”. Fredensborgi arvates ei võetud seda projektiriski FIGA/Nortaksti ega Catella hindamisaktides arvesse.

6. Norra ametivõimude märkused kolmandate isikute märkuste kohta

2004. aasta 5. märtsi kirjaga (viide nr 258313) edastas järelevalveamet Fredensborgi märkused Norra ametivõimudele ja palus neil vastata ühe kuu jooksul.

Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2004. aasta 23. märtsi kirjas, millega edastati kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2004. aasta 22. märtsi kiri, mis mõlemad saadi kätte ja registreeriti 24. märtsil 2004 (viide nr 260564), palusid Norra ametivõimud “järelevalveameti nõusolekut selleks, et Norra märkused esitatakse 10. maiks 2004.” Norra ametivõimud osutasid tervishoiuministeeriumi ja Oslo linnavalitsuse vahelisele jätkuvale lepitusprotsessile seoses korterite omandiõigusega. Kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2004. aasta 22. märtsi kiri faksiti samal päeval ning saadi kätte ja registreeriti samuti samal päeval (viide nr 260191).

2004. aasta 25. märtsi kirjas nõustus järelevalveamet pikendama tähtaega 10. maini 2004 (viide nr 260732).

Kaubandus- ja tööstusministeeriumi 23. aprillil 2004 faksitud kirjas, mis saadi kätte ja registreeriti samal päeval (viide nr 279122), esitas ministeerium haigla korterite omandiõigust puudutava Oslo linnavalitsuse ja Norra riigi vahelise lepingu (“Protokoll”) koopia.

Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2004. aasta 13. mai kirjas, millega edastati kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2004. aasta 10. mai kiri, mis mõlemad saadi kätte ja registreeriti 15. mail 2004 (viide nr 281488), kinnitasid Norra ametivõimud, et neil ei ole “mingeid märkusi järelevalveametile laekunud kolmandate isikute märkuste kohta”. Kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2004. aasta 10. mai kiri faksiti 10. mail 2004 ning saadi kätte ja registreeriti 11. mail 2004 (viide nr 281014).

7. Eirik Holm ASi ekspertarvamus

2004. aastal tellis järelevalveamet Eirik Holm ASilt (edaspidi: “Holm”) analüüsi Oslo linnavalitsuse äramüüdud 1 744 korteri turuhinna kohta. Leping osutas asjaolule, et järelevalveamet oli menetluse käigus saanud viis hinnangut/hindamisakti, kuid nende aktide tulemused erinesid üksteisest sel määral, et järelevalveamet kahtles ikkagi, kas müügihind 715 miljonit Norra krooni kajastas turuväärtust. Seetõttu soovis järelevalveamet selgitada, kas eelmised hinnangud/hindamisaktid põhinesid üldtunnustatud kinnisvara hindamise põhimõtetel ning mil määral olid arvutustes kasutatud eeldused ja kaalutlused põhjendatud. Järelevalveamet soovis ka analüüsida, kas müügiprotsessi korralduse viis mõjutas müügihinda.

Holm on sõltumatu diplomeeritud insener, kellel on pikaajalised kogemused Oslo kinnisvaraturul. Lepingut täites kasutas Holm diplomeeritud insener Trygve Fosseni ja insener Sven P. Meyeri teenuseid, kes mõlemad on pikaajalise kogemusega hindajad. Lisaks abistas neid üürilepingute küsimuses jurist Johan Hveding õigusbüroost Grette DA.

Holmi 2005. aasta 24. veebruari aruande sai järelevalveamet kätte ja registreeris 1. märtsil 2005 (viide nr 311859).

7.1. Varasemad väärtuse hindamisaktid/aruanded

Holmi analüüs viie varasema hindamisakti/aruande kohta näitas muu hulgas arvutusmeetodite osalist lahknevust, üüri turumäärade, remondikulude/nõuete ja korterite müügist saadavate võimalike tulude erinevaid hinnanguid. Holm tuvastas ka otseseid faktivigu, andmete väljajätmist ja üldiselt pinnapealseid kinnisvaraülevaatusi. Pärast ilmselgete faktivigade korrigeerimist olid hinnangud siiski väga erinevad, mille põhjuseks peeti seda, et hindamisviisid ja aluseks võetud eeldused/arvamused erinesid. Holmi sõnul ei ole see juhul, kui hindamisakte on rohkem kui üks, iseenesest ebatavaline. Tema sõnul on lahknevus kõnealusel juhul eeldatavalt suurem kui teistel juhtudel, sest müüki pandi eriti ainulaadne portfell, mida ei saa võrrelda ühegi varasema müügiga kogu riigis. Seetõttu jõudis Holm seisukohale, et: “Selle tulemusena on hindamisaktide rakendamise kasutegur kavandatud viisil piiratud”. Tema järeldused eri hindamisaktide kohta, võttes arvesse tema enda tuvastatud asjaolusid ning eeldusi, on järgmised:

— Catella hindamisakt

Catella teostas varasema hindamisega (1999–2000) seoses pinnapealset kontrolli. Uut hindamist tuleb käsitleda varasema hindamise ajakohastatud variandina. Välisel vaatlusel kontrolliti juhuslikult valitud siseruume. Holmi arvates oleks tulnud teostada põhjalik inspekteerimine/hindamine, et hindamise tulemusi kindlamalt põhistada. Holm jõudis järeldusele, et hindamise tulemus oli liiga kõrge. Selle põhjuseks oli asjaolu, et korterite väljaüürimise eeldatud turuhind oli tema arvates umbes 10 % tegelikust kõrgem; Catella oli eiranud kehtivaid üürilepinguid ja ei võtnud arvesse, et tegelik üür oli mitu aastat tükk maad turumäärast madalam; Catella oli olnud liialt optimistlik korterite arvu suhtes, mis on alati välja üüritud (alati on tühje kortereid, kuna üürnikud vahetuvad jne); esialgsed remondikulud olid liiga madalad (ligikaudu 60 miljonit Norra krooni). Holm osutab ka varale, millega oli algselt arvestatud, kuid mis hiljem portfellist eemaldati, ja sellele, et Catella ei olnud arvestanud, et lepingu “as-is”-klausel vähendab kinnisvara väärtust.

— OPAKi hindamisakt

OPAK inspekteeris enamikku hoonetest väliselt, kuid vaatas üle üksnes kümme korterit/eluruumi. See oli Holmi arvates ebapiisav, et hinnata õigesti remondi- ja hooldustööde maksumust. Holmi arvates oleks tulnud kogu vara inspekteerida ja viia läbi põhjalikum siseruumide inspekteerimine, et saada arvutusteks parem alus. Holm jõudis muu hulgas järeldusele, et üüri turumäärad olid alahinnatud. Otse vastupidi, OPAK ei võtnud arvesse, et esinesid teatud piirangud selles suhtes, kui kiiresti on võimalik üürimäärasid tõsta turumäärade tasemele. Jagamisest tingitud hinnapotentsiaali hinnati liiga väikese müüdava pinna järgi ja selle tulemusena oli lisandunud väärtus liiga väike ning esialgsed remondikulud olid umbes 30 miljoni Norra krooni võrra madalamad. Holm jõudis järeldusele, et need aspektid mõjutasid hindamist nii positiivselt kui negatiivselt ja seetõttu oli lõplikku mõju raske hinnata.

— FIGA/Nortaksti hindamisakt

Holm osutas väidetud asjaolule, et FIGA/Nortakst oli oma ülesande täitmiseks inspekteerinud piisavat arvu kortereid. Siiski ei olnud esitatud andmeid nende inspekteerimiste/vaatluste ulatuse kohta. Holm toob eriti esile, et portfelli jagamisest saadava võimaliku kasu hinnangud olid suuresti liialdatud, kuna jagamise väärtuse arvutamise meetod oli vastuvõetamatu, muu hulgas tehnilise väärtuse ning müügihinna iga-aastase kiire kasvu eelduse tõttu. Holm märgib, et tema arvates on “need arvutused müügihinna ja jagamise potentsiaali seisukohalt ebaolulised”. Lisaks märgib ta, et kahe hoone üüritulud arvutati valesti kuni aastani 2008; arvutustes kasutati veidi liialdatud üüri turumäärasid, arvestamata vajalikke remondikulusid (Holmi arvates olid need kulud oluliselt suuremad kui FIGA/Nortaksti väljapakutud); oli ebareaalne, et kõik korterid müüakse ühe aasta jooksul; ja lepingute “as-is”-klausli mõju ei olnud peetud hinda vähendavaks. Nende faktorite summa andis tulemuseks liiga kõrge turuhinna.

— BER

BER ei olnud kinnisvara inspekteerinud ega vaadelnud, kuid põhines oma järeldustes Catella, OPAKi ja FIGA/Nortaksti juba esitatud analüüsidel ja hinnangutel, rakendades ka oma teadmisi. Holmi järeldused BERi hindamisakti kohta on järgmised: omaniku halduskulud olid liiga kõrged; BER ei olnud vara inspekteerinud/vaadelnud, mis võis mõjutada nii esialgse remondi hinnangujärgset maksumust kui ka üüri turumäära fikseerimist; BER on kehtivate üüritulude suhtes kasutanud valesid summasid (56 miljonit Norra krooni 42,5 miljoni Norra krooni asemel aastas); kehtivate üürimäärade tõstmiseks turumäärade tasemele anti liiga vähe aega. Nende vastuolude kumuleerumise tulemusena pakuti hind, mis oli liiga kõrge peamiselt liiga suure üüritulu rahavoo tõttu.

— Agdestein

Hr Agdestein, kes töötas varem Catellas ja oli vastutav hindamise/analüüsi eest, on Holmi arvates esitanud Catella, OPAKi ja FIGA/Nortaksti hindamisaktide kohta põhjaliku aruande. Oma märkustes erinevate hindamisaktide kohta hindas Agdestein korrektsioonide hulka, mida tema arvates tuleks teha, et jõuda valminud hindamisaktidega võrreldes õigema tulemuseni. Need korrektsioonid kajastasid nii faktivigu, mis võisid tuleneda sellest, et hindamise ajal ei olnud andmed kättesaadavad, tegeliku olukorra ebapiisavat arvestamist, otseseid puudusi ja vigu jne ning ka suuremaid ja väiksemaid lahknevusi Agdesteini enda arvutustest. Holm leidis, et tegemist on objektiivsete ja konkreetsete korrektsioonide ning subjektiivsemate väidete ja hinnangute segunemisega.

7.2. Holmi enda hinnang portfelli turuhinna kohta

Holmi hinnang põhines kõikidel dokumentidel, mida Norra ametivõimud olid järelevalveametile esitanud. Linnavalitsuse koostatud vara tabelikujuline ülevaade, mis on osa müügiprospektist ja müügilepingust, oli vara kohta peamine andmeallikas. Lisaks sai Holm teavet kahe haiglaga (Ullevål ja Aker) seotud hoonete üürilepingute kohta, eelkõige tähtajatute lepingute arvu.

Selleks, et võimalikult täpselt kindlaks määrata hoonete tehniline seisukord ja remondi vajadus, inspekteeriti koos haigla personaliga kõiki hooneid nii väljast kui seest. Vaadati üle ligikaudu 70 eri tüüpi ja eri olukorras korterit. Lisaks saadi 2001. aasta üüritulude ja müügi andmed, mis olid aluseks üüri turumäärade ja jagamise potentsiaali arvutamisele. Kõik analüüsid, kalkulatsioonid ja hinnangud põhinevad, niivõrd kui see oli võimalik, 2001. aasta 1. kvartali andmetel, jättes hilisemad hinna- ja turuarengud arvestusest välja.

Holmi teostatud portfelli hindamine andis tulemuseks 752 772 286 Norra krooni. See tulemus saadi järgmiselt (kõik summad on diskonteeritud 2001. aasta väärtusesse):

Üüritulude alusel arvutatud väärtus 2001. aasta keskpaigast kuni 2011. aasta keskpaigani: 465 882 460 NOK + Jagamise netoväärtus ja üüritulude netoväärtus 2001. aastal: 470 676 826 NOK – Mahaarvamine: koormatised ja lepingulised piirangud: 30 000 000 NOK – Mahaarvamine esialgsete remonditööde eest perioodil 2001–2005: 153 787 000 NOK = Portfelli väärtus kokku: 752 772 286 NOK

Holmi arvutused põhinevad muu hulgas sellel, et linnavalitsuse üürieesõigus tähendab, et portfelli tuleb käsitleda väljaüürimise objektina kogu kümneaastase perioodi vältel alates 2001. aastat, samas kui portfell müüakse (üksikuteks korteriteks jagamine) kolme aasta vältel pärast 2011. aastat.

Üüritulude alusel arvutatud väärtus 2001. aasta keskpaigast kuni 2011. aasta keskpaigani on iga-aastaste tegelike hinnanguliste netotulude summa kuni 2011. aastani. Neid tulusid nähakse aasta-aastalt kasvavat ja arvatakse, et kõigi üürimäärade turutase saavutatakse 2011. aastal. Kasv on kombinatsioon väljaüürimise protsendi kasvust 95 %ni (määratletud kui täielikult väljaüüritud), tähtajaliste lepingute üürimäärade kasvust turutasemeni 2005. aastal, keskmise üürimäära kasvust 2006. aastal ja tähtajatute lepingute üürimäärade kasvust turutasemeni 2011. aastal. Arvestatud on sellega, et mõned korterid jäävad remondi tõttu välja üürimata.

Korterite müügi- ja üüritulu netoväärtus 2001. aastal koosneb kolmest komponendist: a) korteriteks jagamise/müügitulu väärtus 2011. aastal. See väärtus tõuseb aastatel 2011–2014 ja see diskonteeritakse 2001. aasta väärtusesse, b) jagamata pinna tulevase üüritulu voo kapitaliseeritud väärtus, diskonteeritud 2001. aasta väärtusesse ning c) mahaarvamised remondi-/moderniseerimistööde eest, mis on vajalikud, et vastata üksikute korteritena müügi standardile, mis viiakse läbi aastatel 2011–2013 ja diskonteeritakse 2001. aasta väärtusesse.

Mahaarvamised seoses koormatiste ja lepinguliste piirangutega on seotud Oslo linnavalitsuse ja Fredensborgi vahelise lepingu artikliga 8 ehk “as-is”-klausliga. Holmi arvates kujutab see endast riski ostjale. Seda kohaldatakse eelkõige seoses andmetega, mida vastava kinnisvara kohta võib omavalitsussüsteemist leida, kuid millest ostja ei ole teadlik, näiteks nagu üürilepingud, üüritulud ja piirkonna planeeringud, kuid ka hoonete tehniline seisukord. Holm pidas mõistlikuks eeldada, et “as-is”-klauslil on teatud finantsmõju. Arvestades portfelli suurust, määras Holm sellega seotud väärtuse languseks 30 miljonit Norra krooni, st ligikaudu 4 % portfelli hinnatud väärtusest.

Mahaarvamised esialgsete remondikulude arvel aastatel 2001–2005 olid kulud töö eest, mis on vajalik, et üürida eluasemed välja turuhinnaga. Kulud tekkisid aastatel 2001–2005 ja need diskonteeriti 2001. aasta väärtusesse.

Holm teostas ka “tundlikkuse analüüsi”, et näha, kuidas eri eeldused hinda mõjutavad. See analüüs näitab muu hulgas, et kui kümne aasta jooksul pärast soetamist edasimüüdavate korterite kavandatud ruutmeetri hind on 24 000 Norra krooni ja mitte 26 000 Norra krooni nagu eeldati väärtuse arvutamisel, siis annaks ainuüksi see “korrektsioon” portfelli väärtuseks 720 miljonit 753 miljoni asemel. Edasine üüritulude alandamine näiteks 2 % võrra annaks väärtuse, mis oleks saadud müügihinnast väiksem. Seetõttu jõudis Holm järeldusele, et saadud müügihind 715 miljonit Norra krooni on nii lähedal tema hinnatud väärtusele, et arvestades asjaolude ebamäärasust võib öelda, et see on “õige hind”, s.t turuhind.

Holm analüüsis ka müügiprotsessi ja seda, kuidas selle korraldamine mõjutas müügihinda. Holm jõudis muu hulgas järeldusele, et järelevalveameti suuniseid ei oldud rangelt järgitud, eelkõige tingituna lühikesest rakendusperioodist ning esimesest piiratud turulolekust. Holm jõudis siiski muu hulgas järeldusele, et: “Kõike arvestades oleme arvamusel, et müüjal oli piisaval arvul huvitatud isikuid, et korraldada tõepoolest enampakkumine ja saada “õige ning õiglane” hind. Siiski puudub selles asjas absoluutne tõde. Kaks kuud enne või pärast tegelikku müüki toimunud müük oleks võinud anda täiesti erineva tulemuse. Üksiku ostja huvi objekti vastu ja soov see osta määrab lõpliku hinna, kuid motivatsioon võib teadagi erineda.

Tuleb märkida, et kinnisvara eraldi üksustena müües oleks tõenäoliselt saadud kõrgemat hinda. Selle stsenaariumi puhul oleks müüja olnud sunnitud kinnisvara turule paiskamise ühtlustama eluasemeturu vastuvõtuvõimega ning seega oleks tal tulude poolest olnud täiesti teised väljavaated. Me loeme seda puhtalt teoreetiliseks ja seetõttu ei ole seda varianti põhjalikumalt kaalunud.

Lõpetuseks ütleksime, et suure tõenäosusega sai müüja müügihinna tegelikus enampakkumiskonkurentsis Norra turul, st et see on lähedane sellele, mida võib pidada õigeks ja õiglaseks hinnaks. Seda tüüpi portfellil ei ole määratluse enese tõttu olemas määratletavat turuhinda, kuna varasema müügi kohta andmed puuduvad. Seetõttu tuleb saadud hinda pidada turuhinnaks mis tahes kavatsuste ja eesmärkide tarvis.”

8. Viimane kirjavahetus Norra ametivõimudega

2004. aasta 22. detsembri kirjas (viide nr 303758) nõudis järelevalveamet Norra ametivõimudelt täiendavat teavet riigi ja Oslo linnavalitsuse lepitusprotsessi kohta, Norra ametivõimude seisukohti küsimuses, kas müümisel osutati riigiabi, ning üksikasjalikumat teavet müügiprotsessi kohta. Järelevalveamet teatas ka Norra ametivõimudele, et on tellinud hinnangu sõltumatult eksperdilt, Eirik Holm ASilt, et analüüsida muu hulgas varasemaid hindamisakte. Järelevalveamet palus Norra ametivõimudel nõustuda pikendama otsuse tegemise lõpptähtaega 2005. aasta veebruari lõpuni.

Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2005. aasta 13. jaanuari kirjas, millega edastati kaks moderniseerimisministeeriumi ning tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande ministeeriumi 10. jaanuari 2005. aasta kirja, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 14. jaanuaril 2005 (viide nr 305352), esitasid Norra ametivõimud täiendavat teavet. Norra ametivõimud olid nõus pikendama otsuse tegemise lõpptähtaega 2005. aasta veebruari lõpuni. Moderniseerimisministeeriumi ning tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande ministeeriumi kirjad saadeti ka faksi teel 10. jaanuaril 2005 (viide nr 304852).

2005. aasta 25. veebruari kirjas Norra ametivõimudele (viide nr 311394) palus järelevalveamet pikendada otsuse tegemise lõpptähtaega 11. märtsini 2005.

Moderniseerimisministeeriumi 2005. aasta 7. märtsil faksitud kirjas (viide nr 312289) nõustusid Norra ametivõimud pikendama otsuse tegemise lõpptähtaega 11. märtsini 2005.

II. HINDAMINE

1. Sissejuhatus

Nagu eespool märgitud, teatasid Norra ametivõimud järelevalveametile, et Oslo linnavalitsus müüs 1 744 üürikorterit Fredensborgile hinnaga 715 miljonit Norra krooni (ligikaudu 89 miljonit eurot). Järelevalveamet otsustas seoses müügiga algatada ametliku uurimismenetluse ja kutsus huvitatud isikuid üles esitama märkusi.

Viidates riigiabi suuniste peatükile 18B, kahtles järelevalveamet, kas müük oli toimunud viisil, mis võimaldab automaatselt välistada riigiabi olemasolu. Pealegi hinnati kinnisvara väärtust eri aktides oluliselt erinevalt ja see andis põhjust kahelda, kas kokkulepitud müügihind kajastas turuhinda.

2. Müügiprotsess

Riigiabi suuniste peatükis 18B “Riigiabi maa ja hoonete müümisel avaliku võimu organite poolt”, kirjeldatakse kaht müügimenetlust, mis võimaldab EFTA riikidel teostada kinnisvara müüki viisil, mis automaatselt välistab riigiabi olemasolu. Neid kaht menetlust kirjeldatakse vastavalt peatüki 18B punktis 2.1 (tingimusteta pakkumismenetlus) ja peatüki 18B punktis 2.2 (sõltumatu asjatundja hinnang).

2.1. Tingimusteta pakkumismenetlus

Suuniste peatüki 18B punkti 2.1 alapunktis 1 on sätestatud, et “Maa ja hoonete müük, mis järgneb piisavalt hästi avalikustatud, avatud ja tingimusteta pakkumismenetlusele, on võrreldav oksjoniga, mis aktseptib parima või ainsa pakkumise, toimub juba määratluse järgi turuväärtuses ja ei kujuta endast seetõttu riigiabi. See fakt, et enne pakkumismenetlust oli maa ja hoonete kohta olemas teisi hindamisakte, mis olid koostatud näiteks raamatupidamise tarvis või alghinna kindlaksmääramiseks, ei oma tähtsust.”

“Pakkumine on “piisavalt hästi avalikustatud”, kui seda on üleriigilises ajakirjanduses, kinnisvaraväljaannetes või teistes asjakohastes trükistes ning kinnisvaraagentide kaudu piisavalt pika aja vältel (kaks või enam kuud) korduvalt reklaamitud, pöördudes suure hulga potentsiaalsete ostjate poole, nii et kõik potentsiaalsed ostjad saavad sellest teada. Maa ja hoonete, mis oma väärtuse või muude omaduste tõttu võivad äratada üleeuroopalisel või rahvusvahelisel tasandil tegutsevate investorite tähelepanu, kavandatud müügist tuleks teatada korrapärase rahvusvahelise leviga trükistes. Kõnealustest pakkumistest tuleks teavitada ka klientidega üleeuroopalisel või rahvusvahelisel tasandil suhtlevaid agente.”

Korterite müügiprotsess ei järginud tingimusteta pakkumismenetluse kohta eeltsiteeritud sätteid. Pakkumist ei “reklaamitud korduvalt piisavalt pika aja vältel (kaks või enam kuud)”. Pealegi ei saa välistada, et sellise suurusega müük võiks huvi pakkuda üleeuroopalisel või rahvusvahelisel tasandil tegutsevatele investoritele. Ühtegi kuulutust ei avaldatud korrapärase rahvusvahelise leviga trükistes ning pakkumisest ei teavitatud üleeuroopalisel või rahvusvahelisel tasandil agentidega suhtlevaid kliente.

Oslo linnavalitsus sedastas ise (2003. aasta 14. mai kirjas), et: “Linnavalitsus ei väida, et korterite müügil kasutatud menetlus vastas täielikult suunistes kindlaksmääratud nõuetele. Korterite müüki ei avalikustatud suuniste peatüki 18B punkti 2.1 alapunktis a kirjeldatud viisil”, ning varasemas kirjavahetuses (vt eespool punkt I. 1 ja joonealune märkus 10; vt ka linnavalitsuse samalaadseid sedastusi eespool punktis 2.1), et müügitoimingute jaoks võimaldatud piiratud aeg võis põhjustada soovitust väiksemat enampakkujate arvu ja ostjate tehtud pakkumised võisid olla madalamad nendest, mis oleks tehtud, kui ostjate käsutuses oleks olnud rohkem aega.

Kirjeldatud asjaolude alusel jõudis järelevalveamet järeldusele, et müügiprotsess ei toimunud vastavalt riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.1 sätestatud põhimõtetele.

2.2. Müük tingimusteta pakkumismenetluseta (sõltumatu asjatundja hinnang)

Tingimusteta pakkumismenetluseta müügi kohta on riigiabi suuniste peatüki 18B punktis 2.2 sätestatud, et “enne müügiläbirääkimisi peaks üks või mitu sõltumatut varade hindajat andma sõltumatu hinnangu, et leida turuhind üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel. Sel viisil kindlaksmääratud turuhind on minimaalne ostuhind, millega saab nõustuda ilma riigiabi andmata” (allakriipsutus lisatud),

ning veel:

“Turuhind on hind, millega huvitatud müüja saab maad ja hooneid müüa temaga mitteseotud ostjale hindamiskuupäeval eraõigusliku lepingu alusel, eeldusel, et see kinnisvara on avalikult turul, et turutingimused lubavad korrapärast võõrandamist ja et müügiläbirääkimisteks on olemas kinnisvara laadi arvestades normaalne aeg ” (allakriipsutus lisatud).

Lõpuks on peatüki 18B artikli 2 lõikes 2 sätestatud, et: “Kui pärast mõistlikke jõupingutusi müüa kinnisvara turuhinnaga selgub, et hindaja määratud hinda ei ole võimalik saada, võib kuni 5 %list erinevust sellest hinnast pidada turutingimustega kooskõlas olevaks”.

Näib, et Oslo linnavalitsus on kindel, et müük oli kooskõlas eeltsiteeritud sätetega.

Järelevalveamet ei nõustu sellega järgmistel põhjustel: esiteks ei põhinenud ükski asjatundja hinnang, mis viidi läbi enne lõplikku müüki (s.t Catella ja OPAKi hindamisaktid), üldtunnustatud turunäitajatel ja hindamisstandarditel ning neid ei koostatud piisava ajavaruga enne müügiläbirääkimisi (selle kohta vt punkt 3.1). Teiseks ei võetud ei Catella ega OPAKi hindamisaktis leitud turuhinda lõplikul müügil minimaalseks ostuhinnaks. Kolmandaks ei ole Norra ametivõimud põhjendanud väidet, et nad on teinud mõistlikke jõupingutusi müümaks kortereid kõnealustes hindamisaktides määratud hinnaga, mis oleks õigustanud müügihinna 5 %list alandamist.

Seega ei toimunud müük vastavalt riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2 sätetele.

2.3. Menetlus automaatselt välistamatu abi korral

Seega jõuame järeldusele, et ei järgitud ei tingimusteta pakkumismenetlust ega sõltumatu asjatundja hinnangul põhinevat menetlust. Seetõttu ei saa välistada riigiabi olemasolu. Siiski ei ole võimalik teha ka vastupidist järeldust, et riigiabiga oli tingimata tegemist, kui kirjeldatud menetlusi ei järgitud. Müügihind võib siiski kajastada tegelikku turuhinda.

Suunistes on sätestatud, et kui kirjeldatud menetlusi ei ole järgitud, peab asjaomane riik järelevalveametit müügist teavitama, et viimane teeks kindlaks, kas riigiabi on osutatud. Norra ametivõimud teatasid müügist. Järelevalveameti ülesanne on teha otsus, kas 1 744 Oslo haiglakorteri müümisel anti riigiabi. Teisisõnu peab järelevalveamet hindama, kas müügihind 715 miljonit Norra krooni kajastab kõnealuse kinnisvara turuhinda või mitte.

3. EMP lepingu artikli 61 lõige 1

Selleks et meede oleks riigiabi EMP lepingu tähenduses, peab see vastama lepingu artikli 61 lõike 1 tingimustele, mis on järgmised:

“Kui käesolevas lepingus ei ole sätestatud teisiti, on igasugune EÜ liikmesriikide või EFTA riikide poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, käesoleva lepinguga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see mõjutab lepinguosaliste vahelist kaubandust.”

See tähendab, et tuleb vastata järgmistele tingimustele:

1. abi antakse “EÜ liikmesriikide, EFTA riikide või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul”;

2. abi “kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi”;

3. abi “soodustab teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist” (st meede annab valikuliselt eelise mõnele abisaajale); ja

4. abi “mõjutab lepinguosaliste vahelist kaubandust”.

Esimene tingimus katab igasuguse riigi ressurssidest rahastatud abi, sealhulgas piirkondlike ja kohalike asutuste antud abi. Riigi ressursside mõiste on väga lai ja hõlmab muu hulgas piirkondlike ja kohalike omavalitsuste antud rahalist abi. (19) Seetõttu on selge, et igasugune abi Oslo linnavalitsuselt oleks hõlmatud riigi ressursside mõistega. Linnavalitsuse poolne munitsipaalomandis oleva kinnisvara müük turuhinnast madalama hinnaga, eeldusel, et artikli 61 lõike 1 ülejäänud kolm tingimust on samuti täidetud, osutab sellele, et ostjale antakse riigiabi.

Kõnealuse juhtumi korral soodustaks igasugune Fredensborgile antud abi seda ettevõtjat ja oleks seetõttu valikuline. Lisaks sellele peab korterite müük olema andnud Fredensborgile eelise, et seda saaks pidada riigiabiks. Müük annab eelise ja osutab seega riigiabile, kui korterid oleks müüdud turuhinnast madalama hinnaga. Üksnes siis, kui korterid müüdi Fredensborgile turuhinnast madalama hinnaga, on vaja kindlaks teha, kas see kahjustas konkurentsi ja mõjutas lepinguosaliste vahelist kaubandust.

3.1. Kas lõplik ostuhind kajastas turuväärtust?

Korterite turuhinna kohta on olemas mitu hindamisakti, mille tulemused erinevad. Madalaim hind on 670 miljonit Norra krooni ja kõrgeim 1 143 miljonit Norra krooni. Erinevate tulemuste tõttu peab järelevalveamet vajalikuks analüüsida neid hinnanguid üksikasjalikumalt, et tuvastada, milline neist kajastab korterite turuhinda kõige paremini.

Catella esimene, 30. märtsil 2001 edastatud hindamisakt andis korterite hinnaks 1 143 miljonit Norra krooni. Linnavalitsuse sõnul arvestati selles aktis ka kinnisvara, mis ei läinud müüki. See asjaolu vähendas lõplikku väärtust. Catella hinnangu puhul sedastab järelevalveamet samuti, et vara inspekteerimine tundub olevat olnud üsna pinnapealne võrreldes varasema hindamisega, mis lisaks muule võis põhjustada remondikulude alahindamist. Lisaks ei võetud piisavalt arvesse lepingulisi kohustusi, mis piiravad võimalust üürimäärasid tõsta, mistõttu on tulud alahinnatud. Catella ise märkis, et hindamisel ei järgitud üldtunnustatud hindamisstandardeid. Müügiagent Akershus Eiendomi ja Oslo linnavalitsuse sõnul ei saa seda hindamisakti pidada turuhinda kajastavaks. Järelevalveamet nõustub sellega. Lisaks ei arvestatud Catella aktis “as-is”-klausli mõju. Neid puudusi arvestades jõudis järelevalveamet järeldusele, et Catella hinnangut ei saa kasutada turuhinna määramisel piisavalt usaldusväärse alusena.

Teine hindamisakt, mille koostas OPAK ja mis edastati 26. aprillil 2001, pakkus hinnaks 795 miljonit Norra krooni. On oluline märkida, et kuigi OPAK inspekteeris enamikku hoonetest väliselt, ei inspekteeritud kõiki hooneid. Lisaks inspekteeris OPAK üksnes kümmet korterit 1 744st. OPAKi hindamisega seoses on eespool juba rõhutatud, et vara ebapiisavat inspekteerimist, kus 1 744 korterist inspekteeriti üksnes kümmet, ei saa pidada väärtuse hindamise korrektseks aluseks. Remondi- ja hooldustööde õige maksumuse hindamiseks on see ebapiisav. Pealegi ei võetud piisavalt arvesse teatud lepingulisi piiranguid kohustuste suhtes. Kuigi mõned neist elementidest võivad üksteist tasakaalustada, ei saa järelevalveamet teha otsust, et OPAKi hindamisakt põhineb piisavalt täpsetel eeldustel. Lõpuks koostati OPAKi korrigeeritud hindamisakt ajal, mil leping oli juba allkirjastatud.

FIGA/Nortakst ei inspekteerinud hindamise käigus vara piisavalt, kuigi see ei ilmne akti lugemisel. Korterite hilisemast müügist saadav hinnangujärgne tulu tundub olevat mitmel põhjusel suuresti ülehinnatud. Müügihinnad põhinevad nn tehnilistel väärtustel (uute hoonete maksumus, millest on maha arvestatud vanus ja kasutus), mitte kindlaksmääratud üüri turumääradel. Ei ole mõistlik eeldada, et kasutatud korterite hind oleks sama kõrge kui saadi tehnilise väärtuse kalkulatsiooni alusel. Pealegi on tehnilised väärtused inflatsioonilised, kuna eeldatakse, et need suurenevad kiiremini kui inflatsioon. Lepingu “as-is”-klausliga seoses ei olnud tehtud mahaarvamisi. Lisaks olid mõned kehtivad üürimäärad ülehinnatud, võrreldes sellega, mida kehtivad üürilepingud ette näevad. Remondikulud tunduvad olevat suuresti alahinnatud ja tundub olevat ebareaalne eeldada, et kõik korterid müüakse ühe aasta jooksul. Seetõttu kahtleb järelevalveamet selles, kuivõrd FIGA/Nortaksti hindamisakt kajastab turuväärtust.

Järelevalveameti arvates ei võtnud BER nagu ka mõned teised hindajad piisavalt arvesse seda, et üürimäärade tõstmiseks turumäärade tasemele läheb aega ja seetõttu ülehindas BER 2001. aasta jooksvat üüritulu. Seda faktorit võivad siiski osaliselt tasakaalustada omanike suhteliselt kõrged hinnangujärgsed halduskulud. BER ei inspekteerinud vara kordagi. Seetõttu tekitab see hindamisakt samuti kahtlust, kas leitud turuhind on piisavalt usaldusväärne.

Hr Agdestein ei inspekteerinud vara kordagi, kuid analüüsis teisi hindamisakte, mida olid teinud Catella (kus ta oli olnud hindamisega seotud), OPAK ja FIGA/Nortakst. Oma märkustes nende aruannete kohta tõi ta esile mitmeid puudusi, nagu otsesed eksimused, kuid ka teiste hindamiste teostamise hetkel kättesaamatud andmed.

Holm hindas korterite turuväärtuseks ligikaudu 753 miljonit Norra krooni. Holm inspekteeris kogu vara nii väljast kui seest. Kogu portfellist inspekteeriti koos haigla personaliga umbes 70 korterit ning koguti teavet töötajatelt. Kuna alates 2001. aastast kuni 2005. aasta jaanuaris teostatud kontrollini oli tehtud minimaalseid hooldustöid, peab Holm kogutud andmeid 2001. aasta olukorda iseloomustavateks. Remondikulude kohta (aknad, rõdud, vannitoad jne) tehti üksikasjalikud kuluarvestused. Eeldused seoses üüritulu arenguga ning portfelli jagamise ja ühe osa müügi majandusliku potentsiaaliga tunduvad olevat mõistlikud, kui arvestada üürimisega seotud lepingulisi faktoreid ja eluasemeturu arengut. Tulevaste tulu- ja kuluvoogude ajaldatud väärtuse arvutamise meetod põhineb üldtunnustatud põhimõtetel ja kasutab sellist diskontomäära, mis sarnaneb teiste hindamisaktide puhul kasutatule. Järelevalveamet ei näe mingit põhjust kahelda Holmi kasutatud meetodites ega turuhinna määramisel arvestatud eeldustes, võttes arvesse, et selliste eeldustega kaasneb alati teatud ebamäärasus.

3.2. Kas on võimalik kindlaks teha, et lõplik müügihind oli turuhinnast madalam?

Arvestades eeltoodut, ei saa teha järeldust, et üks hindamise tulemusel pakutud hind oleks määratluse järgi see turuhind, mida ostja on valmis aktsepteerima. Vastuvõetava turuhinna võib pärast turu testimist leida pigem teatud vahemikust. Järelevalveameti arvates puudub selge vastus küsimusele, kui suur peaks see vahemik olema. See võib sõltuvalt olukorrast ilmselt erineda. Tuleb meeles pidada, et käesoleval tehingul olid teatud iseärasused seoses müügiobjekti suuruse, lepinguliste kohustuste, portfelli eelseisva jagamise ja üksikute korteritena müügiga.

Nagu eespool selgus, põhineb väärtuse hindamine sellistel juhtudel (nagu kõnealune) mitmel ebamäärasel parameetril. Seda näitab muu hulgas tundlikkuse analüüs, millele osutas Holm. See tundlikkuse analüüs näitab, kuidas eri eeldused saavad hinda oluliselt mõjutada.

Tundlikkuse analüüs näitab, et kui kümne aasta jooksul pärast soetamist edasi müüdavate korterite ühe ruutmeetri hind on 24 000 Norra krooni ja mitte 26 000 Norra krooni nagu eeldati hinna arvutamisel, siis annaks ainuüksi see “korrektsioon” portfelli väärtuseks 720 miljonit 753 miljoni asemel. Nõutava tasuvuse muutus 50 baaspunkti võrra oleks samas suurusjärgus. Edasine üüritulude alandamine näiteks 2 % võrra annaks väärtuse, mis oleks saadud müügihinnast väiksem.

Nende ebamäärasuste tõttu ei ole tehingus võimalik riigiabi elementi piisava usaldusväärsusega tuvastada. Seda, et lõplik müügihind võib olla mõistlikus vahemikus, demonstreeris enampakkumismenetlus, mille korraldas Oslo linnavalitsus ja mida juhtis Akershus. Ühendust võeti kuue ettevõtjaga ja lisaks võtsid üheksa ettevõtjat Akershusiga ühendust omal algatusel. Esitati kuus pakkumist. Pakkujate hulgas oli professionaalseid investoreid ja kinnisvaraettevõtteid. Kaks lõplikku pakkumist olid suuruses 690 miljonit Norra krooni ja 735 miljonit Norra krooni. Kuigi enampakkumismenetlus ei järginud riigiabi suuniseid (vt eespool), andis see siiski aimu sellest, mida Norra turg on valmis sellise kinnisvaraobjekti eest pakkuma. See n-ö turu testimine ja selle tulemus annavad teatud määral selle vahemiku, kuhu võib turuhinna paigutada.

Seega on järelevalveamet seisukohal, et kõnealuse objekti müügihind 715 miljonit Norra krooni on üsna lähedal Holmi hinnatud väärtusele 753 miljonit Norra krooni.

4. Lõppjäreldus

Järelevalveamet ei tuvastanud, et 1 744 haiglakorteri müük Oslo linnavalitsuse poolt Fredensborgile sisaldas riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses.

Oslo linnavalitsus väitis, et isegi kui saadud hind leitakse olevat turuväärtusest väiksem, ei ole see müük abi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses, kuna see turg, millel Fredensborg tegutseb, ei sisalda piiriülese kaubanduse elemente. Arvestades järelevalveameti otsust, et ei ole võimalik tuvastada, kas kõnealune müük toimus turuhinnaga või mitte, ei näe järelevalveamet mingit põhjust arutada mõjusid kaubandusele ning konkurentsile,

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA OTSUSE:

1. Oslo linnavalitsuse poolt 1 744 üürikorteri Fredensborg Boligutleie ANSile kavandatud müügi tingimused ei sisalda riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses.

2. Ametlik uurimine on käesolevaga lõpetatud.

3. Käesolev otsus on adresseeritud Norrale.

4. Ingliskeelne otsus on autentne.

Brüssel, 11. märts 2005 EFTA järelevalveameti nimel Hannes HAFSTEIN president Einar M. BULL kolleegiumi liige

(1) Edaspidi “EMP leping”.

(2) Edaspidi “järelevalve- ja kohtuleping”.

(3) Riigiabi käsitlevad menetlus- ja materiaalõiguse normid (riigiabi suunised), mille EFTA järelevalveamet võttis vastu ja avaldas 19. jaanuaril 1994. Avaldatud Euroopa Ühenduste Teatajas L 231, 3.9.1994. Suuniseid on viimati muudetud 15. detsembril 2004.

(4) Otsus nr 113/03/COL. Kõnealune otsus algatada ametlik uurimismenetlus avaldati ELT C 294, 4.12.2003, lk 13 ja EMP sama kuupäeva lisas nr 61, lk l.

(5) Ot.prp. nr 66 (2000–2001). Om lov om helseforetak mm. (helseforetaksloven). Kõnealune seaduseelnõu esitati parlamendile 6. aprillil 2001.

(6) NOK/EUR = 7,9952 mais 2001 vastavalt Norra Keskpanga andmetele.

http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html

(7) Eriti kaubandus- ja tööstusministeeriumi 15. juuni 2001 kirja 1. lisa: Oslo linnavalitsuse 5. juuni 2001 kiri kaubandus- ja tööstusministeeriumile.

(8) Norra keeles on vastav lause järgmine: “Oslo Kommune er av den oppfatning at salget e r innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer”.

(9) Müügiprotsessi ja väärtuse hindamise üksikasjalikum kirjeldus on esitatud allpool punktis 2.

(10) Norra keeles on vastav lause järgmine: “Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid”.

(11) Norra keeles on vastav lause järgmine: “Denne “portøfaljetakst” følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering. Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag.”

(12) 40 000 m2 müük (portfelli jagamisel) kümme aastat hiljem ajaldatud puhasväärtuses.

(13) See kiri on 20. lisana lisatud 7. veebruari 2003. aasta teatisele.

(14) Norra keeles on vastav lause järgmine: “Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer.”

(15) Norra keeles kasutati sõna “takstnemd”.

(16) Vt joonealust märkust 4.

(17) Peatüki 18B artikli 2 lõike 2 punktis b sätestatakse muu hulgas, et: “Kui pärast mõistlikke jõupingutusi müüa maa hooned turuväärtusega selgub, et hindaja määratud hinda ei ole võimalik saada, võib kuni 5 % hinnavahet pidada turutingimustega kooskõlas olevaks”.

(18) Portfelli jagamine tähendab, et korterid pannakse müüki, selle asemel, et neid välja üürida.

(19) Vt nt Euroopa Kohtu otsust kohtuasjas 78/76, Steinike und Weilig v. Saksamaa (1977) EKL 595 või Euroopa Kohtu otsust kohtuasjas 248/84, Saksamaa v. Euroopa Komisjon (1987) EKL 4013, p 17.