KOHTUJURISTI ETTEPANEK

PHILIPPE LÉGER

esitatud 28. septembril 2004( )

Kohtuasi C‑350/03

Elisabeth Schulte

ja

Wolfgang Schulte

versus

Deutsche Bausparkasse Badenia AG

(Landgericht Bochum’i (Saksamaa) eelotsusetaotlus)

Õigusaktide ühtlustamine – Tarbijakaitse – Koduukseleping – Direktiiv 85/577/EMÜ – Kohaldamisala – Terviklik rahastamistehing, mis hõlmab kinnisvaralaenulepingu ja kinnisvara müügilepingu – Välistamine – Laenulepingust taganemine – Tagajärg müügilepingule – Välistamine

1. Käesolev kohtuasi on järg 13. detsembri 2001. aasta otsusele Heiningeri kohtuasjas.( )

2. Kõnealuses kohtuotsuses sedastas Euroopa Kohus, et nõukogu 20. detsembri 1985. aasta direktiivi 85/577/EMÜ( ) tarbija kaitsmise kohta väljaspool äriruume sõlmitud lepingute korral kohaldatakse kinnisvaralaenulepingute suhtes, st sõlmitud laenulepingute suhtes, mille eesmärk on kinnisvaraostu rahastamine. Kohus järeldas sellest, et tarbijatel, kes on sõlminud kinnisvaralaenulepingu koduukselepinguna, on direktiivi artiklis 5 ettenähtud õigus lepingust taganeda.

3. Käesolevas asjas palub Landgericht Bochum (Saksamaa) Euroopa Kohtul täpsustada selle kohtupraktika toimet. Ta küsib, kas direktiivi saab kohaldada terviklikule rahastamistehingule, mis hõlmab lisaks kinnisvaralaenulepingule ka kinnisvara müügilepingu. Nimetatud kohus küsib veel, kas taganemisõiguse kasutamine sellises rahastamistehingus võib kaasa tuua taganemise mitte ainult kinnisvaralaenulepingust, vaid ka kinnisvara müügilepingust.

I. Õiguslik raamistik

A. Ühenduse õigus

4. Direktiivi eesmärk on tagada liikmesriikide tarbijate miinimumkaitse koduukselepingute valdkonnas.

5. Direktiivi artikli 1 lõige 1 näeb ette, et direktiivi kohaldatakse lepingute suhtes, mille ettevõtja ja tarbija on sõlminud ettevõtja korraldatud ringsõidu ajal väljaspool ettevõtja äriruume või ettevõtja külastuse ajal selle tarbija koju või tarbija töökohta, kusjuures külastus ei toimu tarbija selgesti väljendatud kutsel.

6. Seevastu ei kohaldata direktiivi vastavalt direktiivi artikli 3 lõike 2 punktile a „kinnisvara ehitus-, müügi- ja rendilepingute või muude kinnisvara õigustega seotud lepingute suhtes”.

7. Direktiivi artikli 4 kohaselt on ettevõtjad kohustatud andma tarbijale kirjalikult teada, et tarbijal on õigus leping tühistada artikliga 5 sätestatud aja jooksul.

8. Direktiivi artikkel 5 sätestab:

„1. Tarbija võib siseriiklike õigusaktidega sätestatud korras loobuda võetud kohustusest, saates asjakohase teate vähemalt seitsme päeva jooksul alates artiklis 4 nimetatud teate kättesaamisest. […]

2. Teatamine vabastab tarbija kõigist ülesöeldud lepinguga seotud kohustustest.”

9. Taganemise tagajärgede kohta sätestab direktiivi artikkel 7, et „[k]ui tarbija kasutab loobumisõigust, reguleeritakse kõnealuse loobumise õiguslikke tagajärgi siseriiklike õigusaktidega, eelkõige tarnitud kauba või osutatud teenustega seotud maksete hüvitamist ja vastuvõetud kauba tagastamist”.

10. Heiningeri kohtuotsuses tõlgendas Euroopa Kohus direktiivi kahe küsimuse osas.

11. Esiteks leidis Euroopa Kohus, et direktiiv on kohaldatav kinnisvaralaenulepingute suhtes, st lepingute suhtes, mille eesmärk on kinnisvaraostu rahastamine,( ) isegi kui kõnealused lepingud on tagatud kinnispandiga.( ) Euroopa Kohus leidis, et sellist liiki lepingu esemeks ei ole kinnisvara õigused direktiivi artikli 3 lõike 2 punkti a mõistes,( ) vaid raha andmine, mis on seotud vastava tagasimaksmise ja intresside maksmise kohustusega.( ) Euroopa Kohus järeldas sellest, et tarbijal, kes on sõlminud kinnisvaralaenulepingu koduukselepinguna, on direktiivi artiklis 5 ettenähtud õigus lepingust taganeda.( )

12. Seejärel märkis Euroopa Kohus, et taganemiseks ettenähtud seitsmepäevast tähtaega arvutatakse sellest hetkest, kui tarbija saab ettevõtjalt teate oma taganemisõiguse kohta, ja et sellise teate edastamise kohustus on ettevõtjal.( ) Seetõttu sedastas Euroopa Kohus, et direktiiviga on vastuolus siseriiklik õigusnorm, mis sätestab direktiivi artiklis 5 ettenähtud taganemisõiguse kasutamise maksimaalseks tähtajaks ühe aasta arvates lepingu sõlmimisest, juhul kui tarbija ei ole saanud direktiivi artiklis 4 ettenähtud teadet.( )

B. Saksa õigus

13. Direktiiv võeti Saksamaal siseriiklikusse õigusesse üle 16. jaanuari 1986. aasta Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften’iga (seadus, mis käsitleb koduukselepingutest ja samalaadsetest tehingutest taganemist).( )

14. Seaduse § 3 lõige 1 sätestab, et „[t]aganemise korral on kumbki pool kohustatud saadu teisele poolele tagastama”. HwiG § 3 lõige 3 lisab, et „[k]asutuse üleandmise või eseme kasutamise eest ning muude hüvede eest kuni taganemisõiguse kasutamiseni tuleb tasuda”.

15. Peale selle võttis Saksa seadusandja üle nõukogu 22. detsembri 1986. aasta direktiivi 87/102/EMÜ tarbijakrediiti käsitlevate liikmesriikide õigus- ja haldusnormide ühtlustamise kohta,( ) võttes vastu 17. detsembri 1990. aasta Verbraucherkreditgesetz’i( ) (seadus tarbijakrediidi kohta). Kõnealuse seaduse § 9 sätestab:

„1. Müügileping on laenulepinguga seotud tehing juhul, kui laenu kasutatakse müügihinna tasumiseks ja kui neid kahte lepingut tuleb käsitada majandusliku tervikuna. Majandusliku tervikuga on tegemist eelkõige juhul, kui müüja teeb laenuandjaga koostööd laenulepingu ettevalmistamisel või sõlmimisel.

2. Tarbija tahteavaldus seotud müügilepingu sõlmimiseks jõustub ainult siis, kui tarbija ei tagane […] oma tahteavaldusest laenulepingu sõlmimiseks.

Taganemisõigust käsitlevas teates […] peab olema märgitud, et taganemise korral kaotab kehtivuse ka laenulepinguga seotud müügileping […]. Kui laenu netosumma on müüjale juba üle kantud, võtab laenuandja tarbija ees enda kanda müügilepingust tulenevad müüja õigused ja kohustused, mis on seotud taganemise õiguslike tagajärgedega […]”.

16. VerbrKrG § 3 lõike 2 punkt 2 täpsustab, et kõnealuse seaduse teatavaid sätteid, eelkõige selle § 9 ei kohaldata „laenulepingute suhtes, mille kohaselt on laen seotud kinnispandiga ja laenu antakse tingimustel, mis on tavalised kinnisvaraga tagatud laenude ja nende vaherahastamise puhul […]”.

II. Asjaolud ja menetlus põhikohtuasjas

17. Deutsche Bausparkasse Badenia (edaspidi „pank”) rahastab vanade korterite ostmist alates 1980. aastate lõpust.

18. Üldreeglina on tegemist 1960. ja 1970. aastatel sotsiaalkorterite ehitamise käigus püstitatud korterelamutega, mille ostis ning pani pärast renoveerimist müüki Allgemeine Wohnungsvermögens AG. Äriühing Heinen & Biege GmbH, kelle tegevusalaks on kinnisvara- ja finantsteenuste vahendus, võttis enda peale nende korterite müügi ning rahastamise vahendamise.

19. Kõnealuse müügi raames võttis 1992. aasta veebruaris Elisabeth ja Wolfgang Schultega ühendust äriühingu Heinen & Biege GmbH esindaja. Ta tegi neile investeerimisettepaneku: omandada laenuga kinnisvara. Maksustamisega seotud põhjustel elaksid müüdavas korteris kolmandad isikud ning kogu selle ostuhind tuleks rahastada laenuga; tagasimaksed olid kogu laenulepingu kestuse ajal välistatud.

20. Elisabeth ja Wolfgang Schulte ostsid 28. aprillil 1992 korteri hinnaga 90 519 Saksa marka. Müügileping allkirjastati notari juures vastavalt sellekohastele Saksa õigusnormidele.

21. Selle ostu rahastamise eesmärgil sõlmisid Elisabeth ja Wolfgang Schulte 7. aprillil 1992 pangaga laenulepingu 105 000 marga suuruses summas, kusjuures laenu tagatiseks oli samasuuruses summas „kinnisvõlg”. Kõnealune kinnispant seati 8. mai 1992. aasta notariaalaktiga. Notariaalaktis kohustusid Elisabeth ja Wolfgang Schulte isiklikult vastutama kinnisvõla tasumise eest ja nõustusid võimalusega, et laenuleping pööratakse viivitamatule sundtäitmisele kogu nende vara vastu.

22. Elisabeth ja Wolfgang Schulte ühinesid veel üüritulude ühissüsteemiga. Selle süsteemi alusel loobusid nad oma kinnisvara haldamisest: äriühing Heinen & Biege GmbH kogus üüritulud ja maksis need omanikele välja proportsionaalselt nende investeeringuga pärast korterite ülalpidamiskulude kinnipidamist.

23. Viimasena sõlmisid Elisabeth ja Wolfgang Schulte pangaga kaks „ehitus-säästulepingut”, mis pidid teenindama nende laenu tagasimaksmist.

24. Pärast kõnealuste erinevate lepingute sõlmimist kandis pank otse korteri müüjale üle laenu netosumma 101 850 marka vastavalt Elisabeth ja Wolfgang Schulte korraldusele.

25. Kuna Elisabeth ja Wolfgang Schulte ei täitnud oma kohustusi vastavalt laenulepingule, nõudis pank laenu tagasimaksmist ja lepingu sundtäitmist vastavalt 8. mai 1992. aasta notariaalaktile.

26. Elisabeth ja Wolfgang Schulte taganesid laenulepingust HWiG alusel 2002. aasta novembris ning vaidlustasid sundtäitmise eelotsusetaotluse esitanud kohtus.

III. Eelotsusetaotlus

27. Landgericht Bochum tuletab eelotsusetaotluses meelde, et HWiG § 3 alusel on kumbki lepingupool kohustatud saadu tagastama teisele lepingupoolele ja hüvitama selle kasutamise väärtuse kuni lepingust taganemiseni. Ta selgitab veel, et tsiviilasjades kõrgeima kohtu Bundesgerichtshofi (Saksamaa) väljakujunenud kohtupraktika kohaselt loetakse laen „kättesaaduks” isegi juhul, kui krediidiasutus on laenusumma laenusaaja korraldusel üle kandnud kolmandale isikule.

28. Sellest järeldub, et taganemise korral panevad HWiG sätted laenusaajale kohustuse maksta tagasi laenu netosumma pluss turul kehtiv intressimäär. Lisaks jõustub tagasimaksmise kohustus kohe ja hõlmab kogu laenusumma.

29. Landgericht Bochum peab seda tagajärge tarbija jaoks karmiks ning leiab, et siseriiklike õigusnormide alusel on võimalikud muud lahendused.

30. Laenulepingut ja kinnisvara müügilepingut võib vastavalt VerbrKrG §-le 9 pidada „majanduslikuks tervikuks”. Sellisel juhul toob laenulepingust taganemine kaasa müügilepingust taganemise vastavalt VerbrKrG § 9 lõikele 2. Tarbija ei ole seega kohustatud laenusummat laenuandjale tagasi maksma, vaid tal tuleb laenuandajale anda üle kinnisvara omandiõigus ja hüvitada kinnisvara temapoolne kasutamine kuni taganemise hetkeni.

31. Teine lahendus seisneks laenu- ja müügilepingu majandusliku terviklikkuse tunnustamises, tuginemata VerbrKrG §-le 9. Sellisel juhul tooks ühest lepingust taganemine kaasa teise lepingu tühistamise.

32. Eelotsusetaotluse esitanud kohus selgitab siiski, et Bundesgerichtshof on oma kohtupraktikas loobunud mõlemast kõnealusest lahendusest isegi pärast Heiningeri kohtuotsuse vastuvõtmist. Bundesgerichtshof tugineb põhiliselt VerbrKrG § 3 lõike 2 punktile 2, mille kohaselt VerbrKrG § 9 sätteid, mis puudutavad üksteisega seotud tehinguid, ei kohaldata kinnispandiga tagatud laenulepingute suhtes. Bundesgerichtshof sedastas seetõttu 9. aprilli 2002. aasta kohtuotsuses järgmist:

„Kui [Heiningeri kohtuotsuse] tõttu [tuleb tunnustada] taganemisõiguse olemasolu [kinnisvaralaenulepingute puhul], siis taganemise õiguslike tagajärgede uurimisel […] [tuleb] arvestada asjaolu, et VerbrKrG § 3 lõike 2 punkti 2 alusel ei ole VerbrKrG § 9 (redaktsioonis, mis kehtis kuni 30. septembrini 2000) kohaldatav kõnealuse sätte mõistes kinnisvaralaenulepingute suhtes.

BGH mitme koja väljakujunenud pikaajalise kohtupraktika järgi ei peeta kinnisvaralaenu ja laenuga rahastatavat kinnisvara ostmist põhimõtteliselt üksteisega seotud lepinguteks, mis moodustavad majandusliku terviku […]. Õigusalaste teadmisteta ja ärialase kogemuseta üksikisik teab kinnisvara ostmisel, et laenuandja ja kinnisvara müüja on tavaliselt kaks erinevat isikut. Seadusandja on arvestanud seda, kui ta sätestas VerbrKrG § 3 lõike 2 punktis 2, et üksteisega seotud lepinguid puudutavaid sätteid (VerbrKrG § 9) ei kohaldata kinnisvaralaenulepingute suhtes VerbrKrG § 3 lõike 2 punkti 2 mõistes.”

33. Landgericht Bochum selgitab, et kõnealusest kohtupraktikast tulenevalt ei mõjuta kinnisvaralaenulepingust taganemine kinnisvara müügilepingu kehtivust. Tarbijatel on seega kohustus maksta viivitamatult tagasi laenusumma koos sellele lisanduva intressiga.

34. Eelotsusetaotluse esitanud kohus leiab, et selline lahendus on vastuolus ühenduse õigusega. Kuigi direktiivi artikli 7 alusel tuleb taganemise õiguslike tagajärgede suhtes kohaldada siseriiklikku õigust, on eelotsusetaotluse esitanud kohtu sõnul selge, et liikmesriikide valitud sätted ei või ohustada ühenduse õiguse ja eelkõige direktiivis ette nähtud taganemisõiguse tõhusust.

35. Käesolevas asjas on taganemisõigust kasutava tarbija seisund siiski märkimisväärselt ebasoodsam kui siis, kui laenuleping jääks kehtima, sest tal on kohustus maksta laenusumma viivitamatult tagasi koos sellele lisanduva intressiga.

36. Seetõttu leiab Landgericht Bochum, et Saksamaa ametiasutused ei ole võtnud vastu nõuetekohaseid meetmeid, millega tagataks direktiivi rakendamine ja tõhus tarbijakaitse.

IV. Eelotsuse küsimused

37. Neil asjaoludel otsustas Landgericht Bochum menetluse peatada ja esitada Euroopa Kohtule järgmised eelotsuse küsimused:

„1. Kas direktiivi [85/577] artikli 3 lõike 2 punkt a on kohaldatav ka selliste kinnisvara müügilepingute suhtes, mida tuleb pidada osaks teatud liiki finantsinvesteeringust, mille rahastamine on tagatud laenuga ja mille lepingueelsed läbirääkimised on nii kinnisvara müügilepingu kui ka ainult rahastamiseks mõeldud laenulepingu osas toimunud koduuksetehingu olukorras [HWiG] § 1 mõttes?

2. Kas tarbijakaitse valdkonnas kaitstuse kõrget taset (EÜ artikli 95 lõige 3) ja direktiiviga [85/577] tagatud tarbijakaitse tõhusust käsitlevad nõuded on täidetud selliste siseriiklike õigusnormidega või neile antud tõlgendusega, mille kohaselt laenulepingu sõlmimiseks – isegi kui tegemist on finantsinvesteeringuga, milleks ei oleks ilma kinnisvaraostuta mingil juhul laenu antud – tehtud tahteavaldusest taganemise ainsaks tagajärjeks on laenulepingu tühistamine?

3. Kas siseriiklik õigusnorm, mis näeb laenulepingust taganemise tagajärjena ette oma taganemisõigust kasutanud tarbija kohustuse maksta laenusumma finantseerinud pangale tagasi, kuigi investeeringu jaoks kehtestatud süsteemi kohaselt oli laen mõeldud vaid kinnisvara rahastamiseks ning kanti üle otse kinnisvaramüüjale, vastab direktiivi [85/577] artikli 5 lõike 2 kaitse-eesmärgile taganemise valdkonnas?

4. Kas siseriiklik õigusnorm, mis näeb taganemise tagajärjena ette tarbija kohustuse maksta pärast taganemisõiguse kasutamist viivitamatult tagasi laenusumma, mida ei ole vastavalt investeeringu jaoks kehtestatud süsteemile seni tagasi makstud, pluss turul kehtiv intressimäär, on vastuolus kaitstuse kõrge taseme nõudega tarbijakaitse valdkonnas (EÜ artikli 95 lõige 3) ja direktiivis [85/577] sätestatud tarbijakaitse tõhususe põhimõttega?”

V. Eelotsusetaotluse vastuvõetavus

38. Kõigepealt tuleb kindlaks teha, kas eelotsusetaotlus on vastuvõetav.

39. Pank rõhutab, et Landgericht Bochum ei ole käesolevas asjas lahendanud küsimust, kas laenuleping on tõepoolest sõlmitud koduuksetehinguna, ja et kuni see küsimus on lahendamata, on eelotsusetaotlus hüpoteetiline.

40. Väljakujunenud kohtupraktika järgi( ) on EÜ artiklis 234 ette nähtud menetlus Euroopa Kohtu ja siseriiklike kohtute koostöövahend. Sellise koostöö raames on ainult siseriiklikul kohtul, kelle lahendada on vaidlus ja kes vastutab langetatava kohtuotsuse eest, pädevus hinnata nii eelotsuse vajalikkust kui ka Euroopa Kohtule esitatavate küsimuste asjakohasust.( ) Järelikult juhul, kui esitatud küsimused puudutavad ühenduse õiguse tõlgendamist, on Euroopa Kohus põhimõtteliselt kohustatud neile vastama.( )

41. Euroopa Kohus on siiski veel märkinud,( ) et tal on omaenda pädevuse hindamiseks kohustus kontrollida asjaolusid, mille alusel siseriiklik kohus tema poole pöördus. Nimelt eeldab koostöövaim, mis peab valitsema eelotsusemenetluses, et siseriiklik kohus arvestaks Euroopa Kohtule usaldatud ülesannet, mis on kaasaaitamine õigusemõistmisele liikmesriikides, mitte nõuandvate arvamuste koostamine üldistes või hüpoteetilistes küsimustes.( )

42. Lisaks leiab Euroopa Kohus, et ühenduse õiguse tarviliku tõlgenduse andmiseks on asjakohane, et enne eelotsusetaotluse esitamist selgitab siseriiklik kohus välja põhikohtuasja faktilised asjaolud.( )

43. Käesolevas asjas on selge, et eelotsusetaotluse esitanud kohus ei ole lahendanud küsimust, kas laenuleping on tõepoolest sõlmitud koduuksetehinguna, kuigi pooled on selles küsimuses selgelt erineval arvamusel.( )

44. Eelotsusetaotluse esitanud kohus leidis, et vaidluse lahendus sõltub ennekõike sellest, kas laenulepingust taganemise korral paneb direktiiv tarbijale laenusumma tagasimaksmise kohustuse. Ta leidis, et kui Euroopa Kohus vastaks sellele küsimusele jaatavalt, ei oleks vaja enam kontrollida, kas vaidlusalune leping kuulub direktiivi kohaldamisalasse, sest isegi kui see nii on, tuleks igal juhul Elisabeth ja Wolfgang Schultel maksta laenusumma pangale tagasi.

45. Kuigi sellise lähenemisviisi põhjused on mõistetavad, on siiski nii, et sellega pannakse Euroopa Kohus enda kohtupraktika suhtes keerulisse olukorda. Erinevalt Heiningeri kohtuotsusest, milles eelotsusetaotluse esitanud kohus lähtus selgelt eeldusest, et laenuleping kuulub direktiivi kohaldamisalasse,( ) on käesolevas asjas Landgericht Bochum jätnud selle küsimuse selgesõnaliselt lahtiseks.( )

46. Sellest järeldub, et käesoleva asja toimikus sisalduvate dokumentide põhjal ei tea Euroopa Kohus, kas direktiiv on põhikohtuasja suhtes kohaldatav. Euroopa Kohus ei saa seega olla kindel, et tema langetatavat kohtuotsust kohaldatakse põhikohtuasja menetluses, sest pärast asja uurimist võib Landgericht Bochum sedastada, et laenulepingut ei sõlmitud koduuksetehinguna.

47. Neil asjaoludel tundub raske järeldada, et eelotsusetaotlus on vastuvõetav. Käesoleva asja toimikus sisalduvate dokumentide põhjal on eelotsusetaotlus hüpoteetiline, nagu rõhutas pank.

48. Seetõttu uurin Landgericht Bochumi esitatud küsimusi teise võimalusena.

VI. Eelotsuse küsimused

49. Landgericht Bochumi eelotsusetaotluses esitatakse kolm küsimuste seeriat, mida tuleb uurida järgemööda.

50. Küsimused on seotud direktiivi kohaldamisalaga( ) (punkt A allpool) ja sellega, millised tagajärjed on laenulepingust taganemisel kinnisvara müügilepingule( ) (punkt B allpool) ning kinnisvaralaenulepingule endale( ) (punkt C allpool).

A. Direktiivi kohaldamisala

51. Landgericht Bochumi esimene küsimus puudutab direktiivi artikli 3 lõike 2 punkti a.

52. Eelotsusetaotluse esitanud kohus küsib, kas kõnealustest sätetest tulenevalt saab direktiivi kohaldada kinnisvara müügilepingu suhtes, kui kõnealune leping on sellise tervikliku rahastamistehingu osa, mis hõlmab lisaks kõnealusele lepingule veel kinnisvara ostu rahastamiseks sõlmitud kinnisvaralaenulepingut ja ühinemist üüritulude ühissüsteemiga ning kahte ehitus-säästulepingut.

53. Nagu nähtub eespool esitatust, välistab direktiivi artikli 3 lõike 2 punkt a direktiivi kohaldamisalast „kinnisvara ehitus-, müügi- ja rendilepingud”.

54. Kõnealune välistamine on seletatav sellega, et direktiivi eesmärk on kaitsta tarbijaid koduuksetehingule iseloomuliku ootamatuse eest.( ) Väljaspool ettevõtja äriruume sõlmitud lepingute tunnusjooneks on asjaolu, et läbirääkimised lepingu sõlmimiseks algatab üldjuhul ettevõtja ning tarbija ei ole nendeks valmistunud ega tea neid oodata.( ) Tarbijal puudub sageli võimalus võrrelda pakkumist muude pakkumistega( ) ja tal võib seetõttu olla võimatu hinnata kõiki oma tegude tagajärgi.( )

55. Kinnisvaralepingutes ja eriti kinnisvara müügilepingutes selline ootamatuse moment siiski puudub.

56. Enamikus liikmesriikides, kui mitte kõigis, on selliste lepingute sõlmimisega seotud teatavad vorminõuded. Kõnealused vorminõuded võivad seisneda selles, et leping tuleb sõlmida avalik-õigusliku notari juuresolekul, kelle ülesandeks on lepingu koostamine ja lepingupooltele nende kohustuste ulatuse selgitamine. Need võivad seisneda ka selles, et lepingu esialgse allkirjastamise ja lepingu lõpliku sõlmimise vahel peab olema teatav ajavahemik.

57. Seetõttu on peaaegu võimatu, et kinnisvara müügilepingu saaks kehtivana sõlmida koduuksetehinguna. Seega on loogiline, et sellist liiki leping direktiivi kohaldamisalast välistati.

58. Käesolevas asjas küsib Landgericht Bochum, kas kõnealune välistamine kehtib ka siis, kui kinnisavara müügileping on sellise tervikliku rahastamistehingu osa, mis hõlmab lisaks kõnealusele lepingule kinnisvaralaenulepingu, mis on sõlmitud kinnisvaraostu rahastamiseks.( )

59. Selle kohta tegi Prantsuse valitsus kohtuistungil ettepaneku, et Euroopa Kohus kohaldaks 22. aprilli 1999. aasta kohtuotsuses Travel Vac tehtud lahendust.( )

60. Kõnealuses kohtuasjas kerkis muu hulgas üles küsimus, kas tulenevalt direktiivi artikli 3 lõike 2 punktist a kohaldatakse direktiivi „kinnisvara osaajalise kasutamise lepingutele” direktiivi 94/47/EÜ( ) mõistes.

61. Selles osas leidis Euroopa Kohus, et sellised kinnisvara osaajalise kasutamise lepingud, mida käsitletakse põhikohtuasjas, ei „kuulu direktiivi 85/577 artikli 3 lõike 2 punktis a sätestatud välistamise alla”.( ) Ta leidis, et seda laadi leping „ei puuduta ainult kinnisvara osaajalise kasutamise õigust, vaid ka eraldi teenuste osutamist, mille väärtus ületab kinnisvara kasutamise õiguse väärtuse”.( )

62. Sellest järeldub, et üheks otsustavaks asjaoluks kõnealuses asjas oli see, et leping ei hõlmanud üksnes kinnisvaraga seotud õiguse ostmist, vaid samuti ja eelkõige eraldi teenuste osutamist, nagu kinnisvara hooldus, osaajalise korralduse juhtimine ja haldamine, maatüki ühisteenuste kasutamine ja liikmelisus rahvusvahelises organisatsioonis, mis võimaldas puhkusekoha vahetust.( )

63. Euroopa Kohus omistas otsustava tähtsuse ka asjaolule, et kõnealuste teenuste „väärtus oli suurem kui kinnisvara kasutusõigusel”. Lepingu järgi tuli ostjal maksta 1 090 000 Hispaania peseetat (ehk 5436,90 eurot), millest üksnes 285 000 peseetat (ehk 1421,57 eurot) moodustas kinnisvara osa maksumuse. Ülejäänud osa koosnes käibemaksust ning eespool nimetatud teenustest ja rahvusvahelise organisatsiooniga liitumisest.( )

64. Käesolevas asjas ei ole vaidlusalusel rahastamistehingul siiski selliseid tunnuseid.

65. Nagu eespool märgitud, puudutab kõnealune tehing põhiliselt, kui mitte ainult, kinnisvara omandiõiguse ostmist.

66. Äriühing Heinen & Biege GmbH on samuti kohustunud osutama teatavaid teenuseid, mis on seotud kinnisvarakompleksi haldamisega.( ) On siiski selge, et majanduslikult moodustavad kõnealused teenused üksnes tühise osa vaidlusalusest rahastamistehingust.( )

67. Seetõttu olen arvamusel, et eespool viidatud kohtuotsuses Travel Vac esitatud lahendus ei ole vaidlusaluse rahastamistehingu suhtes kohaldatav.

68. Seega teen ettepaneku, et Euroopa Kohus vastaks esimesele eelotsuse küsimusele, et tulenevalt direktiivi artikli 3 lõike 2 punktist a ei ole direktiiv kinnisvara müügilepingu suhtes kohaldatav isegi siis, kui kõnealune leping on sellise tervikliku rahastamistehingu osa, mis hõlmab lisaks kõnealusele lepingule kinnisvara ostu rahastamiseks sõlmitud kinnisvaralaenulepingut, ühinemist üüritulude ühissüsteemiga ning kahte „ehitus-säästulepingut”.

B. Taganemise tagajärg kinnisvara müügilepingule

69. Teine eelotsuse küsimus puudutab EÜ artikli 95 lõike 3 ja direktiivi tõlgendamist.

70. Landgericht Bochum küsib, kas siseriiklik säte, mille alusel direktiivi artiklis 5 sätestatud taganemisõiguse kasutamine toob kaasa üksnes laenulepingust taganemise, kuid mitte kinnisvara müügilepingust taganemise, on vastuolus EÜ artikli 95 lõikega 3 ja direktiiviga, kui tegemist on sellise tervikliku rahastamistehinguga, mis hõlmab kinnisvara müügilepingu ning kinnisvaraostu rahastamiseks sõlmitud kinnisvaralaenulepingu.

71. EÜ artikli 95 lõike 3 osas olen arvamusel, et vastus Landgericht Bochumi küsimusele nähtub kõnealuse sätte sõnastusest. EÜ artikli 95 lõige 3 sätestab järgmist:

„[…] tervishoidu, ohutust, keskkonnakaitset ja tarbijakaitset käsitlevates [direktiivi] ettepanekutes võtab komisjon aluseks kaitstuse kõrge taseme, eriti võttes arvesse kõiki uusi teaduslikel faktidel põhinevaid suundumusi. Oma vastavate volituste piires püüavad ka Euroopa Parlament ja nõukogu saavutada sama eesmärki.”

72. Nagu Saksamaa valitsus rõhutas, ei ole kõnealuse kohustuse adressaatideks liikmesriigid nagu EÜ artikli 249 kolmanda lõigu puhul,( ) vaid ühenduse õigusloomeprotsessis osalevad institutsioonid. EÜ artikli 95 lõige 3 on seega adresseeritud Euroopa Ühenduste Komisjonile, Euroopa Parlamendile ja Euroopa Liidu Nõukogule, kuid mitte liikmesriikide ametiasutustele. Selle artikli alusel ei saa seega panna kõnealustele ametiasutustele kohustusi ühenduse direktiivi õige või tõhusa ülevõtmise tagamiseks.

73. Landgericht Bochumi teise küsimuse esimesele osale tuleb seega vastata eitavalt.

74. Küsimuse teise osa puhul tuleb meeles pidada, et direktiiv jätab liikmesriikide määrata, millised tagajärjed on direktiivi artiklis 5 sätestatud taganemisõiguse kasutamisel.

75. Nagu nähtub eespool esitatust, näeb direktiivi artikkel 7 ette, et „kõnealuse loobumise õiguslikke tagajärgi reguleeritakse siseriiklike õigusaktidega”.

76. Kinnisvaralaenulepingu osas on Euroopa Kohus veel sedastanud, et direktiiv jätab liikmesriikide määrata, millised tagajärjed on taganemisel kinnisvara müügilepingule. Heiningeri kohtuotsuses täpsustas Euroopa Kohus, et

„kuigi [kinnisvara]laenuleping kuulub koduuksetehingute direktiivi kohaldamisalasse, kuuluvad tagajärjed, mis on kõnealusest lepingust […] taganemisel kinnisvaraostu lepingule ja kinnispandi seadmisele, siseriikliku õiguse kohaldamisalasse”.( )

77. Sellest järeldub, et müügilepingule avalduvate taganemise tagajärgede kindlaksmääramine kuulub liikmesriikide pädevusse.

78. Käesolevas asjas leiavad eelotsusetaotluse esitanud kohus ja mõned menetluses osalejad, nagu Elisabeth ja Wolfgang Schulte ning komisjon, et ühenduse õigus seab sellise pädevuse kasutamisele piirid.

79. Nad viitavad direktiivi eesmärgile ning ühenduse õiguse „kasuliku mõju” või „tõhususe” mõistele. Nad leiavad, et kuigi siseriiklikud ametiasutused võivad vabalt kindlaks määrata taganemise tagajärjed, tuleb neil vastavate sätete üle otsustamisel tagada direktiivi ja selle eesmärgi ehk tarbijakaitse täielik tõhusus.

80. Käesolevas asjas ei ole siiski nii toimitud, sest Saksa õiguses tehakse taganemisõiguse kasutamine praktiliselt võimatuks või ülemäära raskeks, nähes ette, et kinnisvaralaenulepingust taganemine ei mõjuta kinnisvara müügilepingu kehtivust.

81. Selles osas tuleb rõhutada, et direktiivi sätted kinnisvaralepingute kohta on eriti selged ja täpsed.

82. Nagu nähtub eespool esitatust, välistab direktiivi artikli 3 lõike 2 punkt a sõnaselgelt kõnealuse direktiivi kohaldamisalast „kinnisvara ehitus-, müügi- ja rendilepingud”. Direktiiv ei ole seega ebaselge ega kahemõtteline selles osas, et seda ei kohaldata kinnisvara müügilepingute suhtes.

83. Seetõttu olen arvamusel, et direktiivi eesmärgile või „kasuliku mõju” mõistele viitamisega ei saa põhjendada vastupidist lahendust.

84. Nagu olen kohtuasjas Schilling ja Nehring( ) esitatud ettepanekus märkinud, ei kasuta Euroopa Kohus kõigil juhtudel „teleoloogilist” tõlgendust ja „kasuliku mõju” mõistet.

85. Kohtupraktika tähelepanekul uurimisel ilmneb, et eesmärgipärast tõlgendust kasutatakse ainult siis, kui kõnealust sätet saab tõlgendada mitut moodi.

86. Kõnealust meetodit kasutatakse seega tihti selleks, et kinnitada selliste sätete tähendust, mis ei ole täiesti selged ja ühemõttelised, vaid jätavad ruumi kergele kahtlusele. Sellisel juhul täidab ühenduse õigusnormi sõnastusele ja eesmärgile tuginemine täiendavat ülesannet tõlgendamisprotsessis.( )

87. Teleoloogilisel tõlgendusel on samuti oluline ja otsustav tähtsus siis, kui käsitletavat sätet on raske tõlgendada üksnes sõnastuse põhjal. Niiviisi on juhul, kui käsitletav säte on mitmetähenduslik.( ) Olukord on selline ka siis, kui säte moodustab „õigusliku standardi” ja viitab seega seadusandja tahtele jätta selle sisu igal üksikjuhtumil kohtu määratleda, et seda saaks kohaldada vastavalt faktilistele asjaoludele, mis kohtule on käsitlemiseks esitatud.( )

88. Teleoloogilist tõlgendust ei kasutata seevastu siis, kui käsitletav säte on täiesti selge ja ühemõtteline, nagu käesolevas asjas. Sellisel juhul piisab ühenduse õigusnormidest enestest. Näiteks põllumajandusmääruse kohta on Euroopa Kohus sedastanud, et käsitletava sätte sõnastus on „selge ja ühemõtteline”, ja ta ei pidanud taotletud eesmärgile viitamist vajalikuks.( )

89. Sama kehtib ühenduse õiguses „kasuliku mõju” mõiste puhul.

90. Euroopa Kohtul tuleb tagada ühenduse õiguse tõhusus, mistõttu siis, kui ühenduse õigusnormi võib tõlgendada mitut moodi, eelistab Euroopa Kohus tõlgendust, millega saab kõige paremini säilitada sätte kasulikku mõju.( ) Kuid seda kohtupraktikat kohaldatakse vaid siis, kui käsitletavat sätet „saab tõlgendada mitut moodi”.( ) Seda ei kohaldata seega käesolevas asjas käsitletava sätte puhul, mis on nõuetekohaselt selge ja täpne.

91. Minu arvates on selline eesmärgipärase tõlgenduse ja ühenduse õiguse kasuliku mõju analüüs vältimatu ka juhul, kui nagu käesolevas asjas on sätte sõnastus vastuolus selle direktiivi eesmärgiga, mille osaks see säte on.

92. Nagu on teada, ei kohaldata kinnisvara müügilepingutele tulenevalt direktiivi artikli 3 lõike 2 punktist a direktiivi sätteid ja eelkõige neid, mis kehtestavad taganemisõiguse. Samuti on teada, et direktiivi eesmärk ehk tarbijakaitse eeldab siiski teistsugust tõlgendust, mis võimaldab ühel või teisel viisil seda, et kinnisvaralaenulepingust taganemine mõjutab kinnisvara müügilepingu kehtivust. Direktiivi sätete ja selle eesmärgi vahel on seega teatav vastuolu.

93. Nagu ma leidsin eespool viidatud kohtuasjas Schilling ja Nehring esitatud ettepanekus,( ) tuleb selline vastuolu lahendada kindlasti õiguskindluse põhimõtet silmas pidades. Kõnealune põhimõte, mis on ühenduse õiguse aluspõhimõte,( ) eeldab, et ühenduse õigus on selge ja selle kohaldamine on ettenähtav kõigi asjaosaliste jaoks. ( )

94. Ainus võimalik lahendus sellises olukorras on seega nõustuda sätte sõnastusest tuleneva tõlgendusega selle direktiivi eesmärgi kahjuks, mille osaks kõnealune säte on. Õiguskindluse nõuetega oleks vastuolus viidata teleoloogilisele tõlgendusele või „kasuliku mõju” mõistele – et ühenduse sättele saaks anda tähenduse, mida sellel ilmselgelt ei saa olla – sel põhjusel, et sätte sõnastus ei soodusta selle direktiivi eesmärgi saavutamist, mille osaks kõnealune säte on.

95. Eespool esitatud asjaolusid arvestades leian, et direktiivi eesmärgipärane tõlgendus nagu ka selle kasulik mõju ei võimalda nõuda, et kinnisvaralaenulepingust taganemine mõjutaks ühel või teisel viisil kinnisvara müügilepingu kehtivust.

96. Teistsugune lahendus tähendaks seda, et direktiiviga kohustataks liikmesriike, vaatamata direktiivi artikli 3 lõike 2 punktile a, kohaldama direktiivi sätteid taganemisõiguse kohta kinnisvara müügilepingute suhtes.

97. Teen ettepaneku, et Euroopa Kohus vastaks teisele eelotsuse küsimusele nii, et EÜ artikli 95 lõige 3 ja direktiiv ei nõua, et kinnisvaralaenulepingust taganemine toob kaas ka kinnisvara müügilepingust taganemise, kui tegemist on sellise tervikliku rahastamistehinguga, mis hõlmab kinnisvara müügilepingu ning kinnisvara ostu rahastamiseks sõlmitud kinnisvaralaenulepingu.

C. Taganemise tagajärjed laenulepingule

98. Ka kaks viimast eelotsuse küsimust puudutavad EÜ artikli 95 lõike 3 ja direktiivi tõlgendamist.

99. Landgericht Bochum küsib, kas siseriiklik säte, mille kohaselt laenulepingust taganemisel on tarbijal kohustus maksta laenusumma viivitamatult tagasi koos lisandunud intressiga, kuigi laenuandja on tarbija korraldusel maksnud kõnealuse laenusumma otse kinnisvara müüjale, on vastuolus EÜ artikli 95 lõikega 3 ja direktiivi artikli 5 lõikega 2, kui tegemist on sellise tervikliku rahastamistehinguga, mis hõlmab kinnisvaralaenulepingu ja kinnisvara müügilepingu.

100. Käesoleva ettepaneku punktides 40–48 esitatud lahendusele vaatamata tundub igal juhul, et Landgericht Bochumi kaks viimast küsimust tekitavad vastuvõetavuse probleemi.

101. Väljakujunenud kohtupraktika alusel leiab Euroopa Kohus, et EÜ artiklis 234 sätestatud menetluse raames on tal kohustus kontrollida asjaolusid, mille alusel siseriiklik kohus tema poole pöördus. Nimelt eeldab koostöövaim, mis peab valitsema eelotsusemenetluses, et siseriiklik kohus arvestaks Euroopa Kohtule usaldatud ülesannet, mis on kaasaaitamine õigusemõistmisele liikmesriikides, mitte nõuandvate arvamuste koostamine üldistes või hüpoteetilistes küsimustes.( )

102. Euroopa Kohus leiab veel, et selleks, et ta saaks anda ühenduse õiguse kohta sellise tõlgenduse, millest oleks asja lahendamisel kasu, on möödapääsmatu, et siseriiklik kohus põhjendaks, miks ta arvab, et tema küsimustele antav vastus on vajalik.( )

103. Käesolevas asjas olen ma siiski seisukohal, et Landgericht Bochum ei ole esitanud selgeid põhjusi kahe viimase eelotsuse küsimuse osas.

104. Eelotsusetaotluse põhjal tundub, et kahe kõnealuse küsimuse eesmärk on üksnes pöörata Euroopa Kohtu tähelepanu kinnisvaralaenulepingust taganemisega seotud tagajärgedele juhul, kui Euroopa Kohus leiab, et kõnealune taganemine ei mõjuta kinnisvara müügilepingu kehtivust. Seega pole kindel, et eelotsusetaotluse esitanud kohus küsib selliste tagajärgede kehtivuse kohta. Eelotsusetaotluse esitanud kohus ei ole üheski etapis esitanud põhjusi, mille pärast kõnealused tagajärjed võivad olla vastuolus ühenduse õigusega.

105. Sellised põhjused selguvad alles eelotsusetaotlusest, mis on esitatud ühes teises eelotsuse asjas – kohtuasjas C‑229/04: Crailsheimer Volksbank.( )

106. Kõnealuses kohtuasjas on Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen’i (Saksamaa) poole pöördutud mitme vaidlusega, mis on võrreldavad käesoleva põhikohtuasjaga. Lisaks sellele, et kõnealune kohus esitab direktiivis sätestatud koduuksetehingu tunnuseid puudutava küsimuse, selgitab ta, et on korranud Landgericht Bochumi esitatud kahte viimast küsimust ja neid täpsustanud.

107. Laenu viivitamatu tagasimaksmise kohustuse osas märgib Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen seda, et kõnealune kohustus võib olla selline, mis kallutab tarbijat oma taganemisõigust mitte kasutama. Vaidlusaluse kohustuse täitmine võib nimelt põhjustada tarbija maksejõuetuse, kuna tarbija on kohustatud maksma kogu laenu viivitamatult tagasi, selle asemel et tasuda laenu osamaksetena, mida ta võis teha laenulepingu täitmisel.

108. Ka intresside maksmise kohustuse osas selgitab Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen, et selline kohustus võib samuti kallutada tarbijat oma taganemisõigust mitte kasutama. Kõnealuste intresside puhul võib olla tegemist märkimisväärse summaga eelkõige siis, kui lepingust taganetakse tükk aega pärast lepingu sõlmimist, ja neid intresse saab seega pidada tarbija suhtes kohaldatavaks karistuseks seetõttu, et ta kasutas oma taganemisõigust. Eespool viidatud kohtuotsuses Travel Vac leidis Euroopa Kohus siiski, et direktiiviga on vastuolus see, et tarbijat kohustatakse lepinguga maksma kindlasummalist hüvitist seetõttu, et ta on kasutanud taganemisõigust.

109. Ma lisaksin, et käesolevas asjas näib eespool nimetatud asjaolude väljajätmine Landgericht Bochumi poolt otseselt mõjutavat liikmesriikide ja teiste poolte õigust esitada märkusi Euroopa Kohtu põhikirja artikli 23 alusel.

110. Kohtutoimikus sisalduvatest dokumentidest nähtub, et eelotsusemenetluses osalenud erinevad pooled, välja arvatud pank ja Saksamaa valitsus,( ) mõistavad Landgericht Bochumi kolme viimast küsimust nii, et neis käsitletakse üksnes kinnisvaralaenulepingust taganemise tagajärgi kinnisvara müügilepingule. Seetõttu käsitlesid nad neid küsimusi koos, esitamata Euroopa Kohtule eraldi märkusi kolmanda ja neljanda eelotsuse küsimuse kohta.

111. Seetõttu leian, et Euroopa Kohtul ei ole kogu vajalikku teavet selleks, et ta saaks lahendada need kaks viimast küsimust.

112. Seega teen ettepaneku, et Euroopa Kohus tunnistaks need küsimused vastuvõetamatuks.

VII. Ettepanek

113. Tuginedes eelnevale, teen Euroopa Kohtule ettepaneku langetada järgmine otsus:

Landgericht Bochumi 29. juuli 2003. aasta otsusega esitatud eelotsusetaotlus on vastuvõetamatu.

114. Teise võimalusena ja juhul, kui Euroopa Kohus ei nõustu eespool esitatud järeldusega, teen Euroopa Kohtule ettepaneku vastata Landgericht Bochumi esitatud kahele esimesele küsimusele järgmiselt:

1) nõukogu 20. detsembri 1985. aasta direktiivi 85/577/EMÜ tarbija kaitsmise kohta väljaspool äriruume sõlmitud lepingute korral artikli 3 lõike 2 punkti a tuleb tõlgendada nii, et direktiiv ei ole kinnisvara müügilepingu suhtes kohaldatav isegi siis, kui kõnealune leping on sellise tervikliku rahastamistehingu osa, mis hõlmab lisaks kõnealusele lepingule kinnisvara ostu rahastamiseks sõlmitud kinnisvaralaenulepingut, ühinemist üüritulude ühissüsteemiga ning kahte „ehitus-säästulepingut”;

2) siseriiklik säte, mille alusel kõnealuse direktiivi artiklis 5 sätestatud taganemisõiguse kasutamine toob kaasa üksnes laenulepingust taganemise, kuid mitte kinnisvara müügilepingust taganemise, ei ole vastuolus EÜ artikli 95 lõikega 3 ja direktiiviga 85/577/EMÜ, kui tegemist on sellise tervikliku rahastamistehinguga, mis hõlmab kinnisvara müügilepingu ning kinnisvara ostu rahastamiseks sõlmitud kinnisvaralaenulepingu.