KOHTUJURISTI ETTEPANEK

F. G. JACOBS

esitatud 29. septembril 20051( )

Kohtuasi C-213/04

Ewald Burtscher

versus

Josef Stauderer





1. Austria liidumaade õigusaktidega on ette nähtud maa omandamise järelevalve ametiasutuste poolt. Nende õigusaktidega on teatavatel asjaoludel piiratud omandamistehinguid lisaeluaseme loomise eesmärgil.

2. Käesolevas kohtuasjas küsib Oberster Gerichtshof (Austria ülemkohus) Euroopa Kohtult, kas kapitali vaba liikumist käsitlev EÜ artikkel 56 välistab maa omandamise reguleerimise Vorarlbergi liidumaa õigusaktides, mille kohaselt ettenähtud deklaratsiooni tähtpäevaks esitamata jätmise tulemusel on tehing tagasiulatuvalt tühine.

Asjakohased ühenduse õigusnormid

3. EÜ artikli 56 lõikes 1 on sätestatud:

„Käesoleva peatüki sätete kohaselt keelatakse kõik kapitali liikumise piirangud liikmesriikide vahel ning liikmesriikide ja kolmandate riikide vahel.”

4. Direktiivi 88/361( ) artikli 6 lõikes 4 on sätestatud:

„Lisaeluasemete ostmist reguleerivad siseriiklikud õigusaktid võivad jääda kehtima, kuni nõukogu võtab vastu seda valdkonda käsitlevad lisasätted asutamislepingu artiklis 69 sätestatud korras. See säte ei mõjuta ühenduse õiguse teiste sätete kohaldatavust.” Artikkel 69 tunnistati kehtetuks Amsterdami lepinguga.( ) Selle kehtetuks tunnistamise ajal ei olnud nõukogu võtnud selles valdkonnas vastu mingeid lisasätteid.

Asjakohased siseriiklikud õigusnormid

5. Vorarlbergis reguleerib maa omandamist Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (Vorarlbergi maatehingute seadus; edaspidi „VGVG”).

6. Kõnealuses seaduses selle 1969. aasta redaktsioonis( ) (edaspidi „VGVG 1969”) nõuti kinnisasja omandamiseks välismaalase poolt maatehinguid käsitleva pädeva ametiasutuse luba.

7. Kõnealuse seaduse hilisemas redaktsioonis (edaspidi „VGVG 1993”)( ) nõuti sellist luba hoonestatud maade omandamiseks üldiselt.

8. VGVG 1993 § 7 lõike 2 kohaselt ei ole hoonestatud maade omandamiseks muul eesmärgil kui puhkekohana kasutamiseks vaja luba, kui omandaja kirjalikult deklareerib muu hulgas seda, et omandamine ei toimu puhkekoha loomise eesmärgil. § 2 lõikes 6 määratleti maa omandamine puhkekoha loomise eesmärgil kui selline omandamine, mille puhul kavatsetakse omandaja või kolmanda isiku puhkuse veetmiseks majutuskoha sisseseadmist või kasutamist.

9. Veel ühe VGVG redaktsiooni( ) kohaselt, millele ma edaspidi viitan nimetusega „VGVG 2000”, laiendati õigust osta hoonestatud maad loa taotlemise asemel kirjaliku deklaratsiooni esitamisega omandamistehingutele puhkekoha soetamise eesmärgil. VGVG 2000 § 7 lõike 2 alusel peab ostja deklareerima, et krunt on hoonestatud, ja seda, kas omandamine toimub puhkekoha sisseseadmise eesmärgil või mitte, ning seda, et ta on Austria kodanik või tema puhul on täidetud üks §­s 3 sätestatud tingimustest.

10. § 3 lõikes 1 on sätestatud:

„Euroopa Liidu õigusest tulenevas ulatuses ja kooskõlas § 3 lõikega 2 ei kohaldata eeskirju maa omandamise kohta välismaalaste poolt järgmiste isikute suhtes:

[…]

d) isikud, kes kasutavad oma õigust elada Austria territooriumil;

e) isikud ja äriühingud, kes kasutavad kapitali vaba liikumise õigust, tingimusel et nende elukoht või asukoht on Euroopa Liidu liikmesriigi territooriumil või sellisel territooriumil, mis on hõlmatud Euroopa majanduspiirkonna lepinguga.”( )

11. § 3 lõikes 2 on sätestatud:

„Kui omandamistehing toimub puhkekoha soetamise eesmärgil, ei tulene EMP lepingus sisalduvatest kapitali vaba liikumise sätetest mingeid erandeid eeskirjade suhtes, mis reguleerivad välismaalaste osalusega maatehinguid.”( )

12. Seaduse § 9 reguleerib loanõudeid maatehingute suhtes, milles osalevad välismaalased. § 9 lõikes 1 on määratletud tehingud, mille suhtes kõnealust nõuet kohaldatakse, ja § 9 lõikes 2 on sätestatud loa andmise üksikasjalik kord.

13. VGVG 2000 § 7 lõike 4 kohaselt peab ostja, kui omandamistehingu eesmärk on puhkekoha soetamine, esitama pädeva ametiasutuse tõendi, et kinnisasja kasutamine suvilana on planeerimiseeskirjadega kooskõlas. Kui need eeskirjad on täidetud, on kõnealune ametiasutus kohustatud selle tõendi väljastama.

14. Seaduse § 17 lõike 2 viimases lauses on käesolevas kohtuasjas olulises osas sätestatud, et § 7 lõikes 2 nõutav deklaratsioon tuleb esitada kolme kuu jooksul lepingu sõlmimisest.

15. Seaduse § 29 käsitleb võõrandamispiirangute õiguslikke tagajärgi. Selle esimeses lõikes on sätestatud, et niikaua kui ei ole esitatud seadusega nõutavat luba või deklaratsiooni, ei tohi kõnealust lepingut täita; eriti ei tohi vastavat asjaõigust (right in rem) kinnistusraamatusse kanda. Siiski on leping pooltele siduv.

16. Seaduse § 29 lõike 2 asjakohases osas on sätestatud:

„Kui […] kaks aastat pärast § 17 lõike 2 viimases lõigus ette nähtud tähtaja lõppemist […] ei ole esitatud § 7 nimetatud deklaratsiooni, on tehing tagasiulatuvalt tühine.”

Asjaolud ja siseriiklik menetlus

17. Ewald Burtscher on Austria kodanik ja Vorarlbergis asuva hoonestatud maatüki registreeritud omanik. Kinnisasja omandi sai ta oma emalt 9. novembril 1995 sõlmitud võõrandamislepingu alusel.

18. Josef Stauderer on Saksa kodanik, kelle põhielukoht on Saksamaal. Tema ja tema pere on kasutanud kõnealust kinnisasja suvilana alates 1974. aastast.

19. Eelotsusetaotluses on märgitud, et kuivõrd ta oli Saksamaa kodanik, ei saanud ta tollal kehtinud õigusnormidest( ) tulenevalt hankida pädevalt asutuselt luba, mida nõuti kinnisasja ostmiseks.

20. E. Burtscheri vanemad ja J. Stauderer sõlmisid 16. juunil 1975 seoses kõnealuse kinnisasjaga kaks lepingut. Esimeses lepingus lepiti kokku, et kinnisasi antakse J. Staudererile üürile 99 aasta pikkuseks tähtajaks alates 1. jaanuarist 1975 ning poolte kohustused lähevad üle nende õigusjärglastele. J. Stauderer kohustus tasuma 350 000 Austria šillingit üüri ettemakseks; üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise korral pidi talle tagasi makstama ettemakse kasutamata osa. Samuti võttis ta kohustuse kinnisasja hooldada ning tasuda selle kasutamisega seotud maksud ja maksed.

21. Teises lepingus kohustusid E. Burtscheri vanemad müüma kinnisasja J. Staudererile 350 000 Austria šillingi eest, kui üürnikul peaks tekkima seaduslik võimalus omandiõiguse saamiseks. Lepingu sõlmimise ajal ei olnud see õiguslikult võimalik.

22. Pädev kohalik asutus otsustas 12. juulil 1994, et kinnisasja kasutamine suvilaks oli planeerimisseadusega keelatud. Ent J. Stauderer jätkas kinnisasja kasutamist selleks otstarbeks.

23. E. Burtscher algatas 11. septembril 2000 kohtuasja eesmärgiga, et J. Stauderer vabastaks kinnisasja selle alusel, et tal puudub õigus kinnisasja kasutada (edaspidi „esimene kohtumenetlus”). Nii Berufungsgericht (apellatsioonikohus) kui ka Oberster Gerichtshof otsustasid, et 1975. aastal sõlmitud lepingud olid näilikud tehingud. Näiliku tehingu suhtes kehtivad need õigusnormid, mis on kohaldatavad tegelikult kavatsetud tehingu suhtes. Sellepärast oleks J. Stauderer pidanud VGVG 2000 asjakohaste sätete kohaselt pidanud esitama kõnealuse deklaratsiooni kahe aasta jooksul alates selle sätte kehtestamisest. Deklaratsiooni esitamata jätmise tulemusel kaotas ta võimaluse saada kinnisasja omandiõigus. Sellepärast on vaja tehing tagasi pöörata.

24. Teises menetluses määras esimese astme kohus kindlaks J. Staudereri poolt kinnisasjale tehtud kulutused ning andis korralduse vabastada kinnisasi, nagu on märgitud eelotsusetaotluses, 38 280,57 euro kättesaamisel. Apellatsioonikohus jättis selle otsuse jõusse. Õigusküsimuses kassatsioonkaebuse esitamisel Oberster Gerichtshof’ile on J. Stauderer väitnud, et esimeses menetluses tehtud kohtuotsuse kummutab Euroopa Kohtu otsus kohtuasjas Salzmann II.( )

25. Kõnealuses kohtuasjas otsustas Euroopa Kohus, et selline eelneva loa menetlus nagu see, mis on ette nähtud VGVG­ga, kujutab endast kapitali vaba liikumise piirangut, mis ei ole kooskõlas asutamislepingu artikli 73b lõikega 1 (nüüd artikli 56 lõige 1), arvestades nii selles menetluses sisalduvat diskrimineerimisohtu kui ka seda, et kõnealune menetlus ei olnud rangelt vajalik avalikes huvides oleva eesmärgi saavutamiseks, mida sellega taotleti.( )

26. Seda kohtuotsust arvestades peatas Oberster Gerichtshof kohtumenetluse ja esitas EÜ artikli 234 alusel Euroopa Kohtule järgmise eelotsuse küsimuse:

„Kas EÜ artiklit 56 peab tõlgendama nii, et sellega on vastuolus siseriiklik õigusakt (Vorarlberger Grundverkehrgesetz), mille alusel on tehing maaomandi seadusliku omandamise korral tagasiulatuvalt tühine juhul, kui omandaja deklaratsioon selle kohta, et maa on hoonestatud, et omandamine ei toimu suvila sisseseadmiseks ja et ta on Austria kodanik, esitati pärast tähtaja lõppemist?”

27. Kirjalikke märkusi on esitanud E. Burtscher, J. Stauderer, Austria, Hispaania ja komisjon. Kõik nad olid kohtuistungil esindatud.

Vastuvõetavus

28. J. Stauderer vaidlustab eelotsusetaotluse vastuvõetavuse kahel alusel. Esiteks vaidlustab ta Brüsseli konventsiooni( ) alusel Austria kohtute pädevuse põhikohtuasjas. Teiseks on ta seisukohal, et eelotsusetaotlusel puudub eesmärk, sest alates 1. juunist 2004 ei piira VGVG uus redaktsioon enam hoonestatud maa omandamist.

Brüsseli konventsioon

29. J. Stauderer väidab, et Brüsseli konventsiooni artikliga 16 ei anta otsustuspädevust Austria kohtutele. Kohtumenetluste suhtes, mille esemeks on asjaõigused kinnisasjade suhtes või kinnisasjade üürimine, annab artikkel 16 ainupädevuse selle konventsiooniosalise riigi kohtutele, kus kinnisasi paikneb. Käesolevas asjas artikkel 16 siiski ei kohaldu; kinnisasja vabastamise nõudeõigus on võlaõigus.

30. J. Stauderer viitab ka konventsiooni artiklile 18, kus on märgitud, et kohus, mille ette kostja ilmub, on pädev, välja arvatud juhul, kui kostja ilmub sinna ainult selleks, et kohtu pädevust vaidlustada. Sellega seoses märgib ta, et Austria kohtud jätsid arvestamata tema esimese astme kohtusse ilmumise tegeliku laadi. Sellepärast puudub Austria kohtutel pädevus.

31. Olen seisukohal, et menetluses, millega pöördutakse Euroopa Kohtu poole artikli 234 alusel, tuleb vastuväited eelotsusetaotluse vastuvõetavuse küsimuses sel alusel, et eelotsusetaotluse esitanud kohtul puudub kohtuasjas pädevus, tavaliselt tagasi lükata. Vastuväited kohtu pädevuse suhtes on siseriikliku kohtu kaaluda. Nagu Euroopa Kohus on korduvalt märkinud, eeldab ülesannete jaotus siseriikliku kohtu ja Euroopa Kohtu vahel seda, et siseriiklik kohus peaks kohaldama eeskirju, mis reguleerivad kohtukorraldust ja kohtute menetlusi.( ) Neid otsuseid arvestades on kohtu pädevus siseriikliku kohtu otsustada, kui vastuväide põhineb siseriiklikul õigusel.

32. Sama kehtib ka siis, kui vastuväide tugineb Brüsseli konventsiooni (nüüd määrus nr 44/2001( )) reeglitele, välja arvatud juhul, kui eelotsusetaotluse esemeks on sõnaselgelt selle konventsiooni sätted.( )

33. Sellel lähenemisviisil on kindlad pragmaatilised põhjused. Üldiselt ei tohiks Euroopa Kohut esitatud eelotsusetaotlusele vastamiselt kõrvale kallutada. Peale selle, kui tehtaks lõppotsus, et siseriiklik kohus ei olnud pädev, võib kohtuasja lahendamisel siiski kasulikuks osutuda Euroopa Kohtu otsus eelotsusetaotluses sisaldunud materiaalõigusliku küsimuse suhtes.

34. Olukord võiks olla teine, kui siseriiklikul kohtul selgelt puuduks pädevus.

35. Kohtupraktikas on otsustatud, et kuigi artikli 234 alusel esitatud küsimuse asjakohasus konkreetsetel asjaoludel on siseriikliku kohtu otsustada, puudub Euroopa Kohtul pädevus otsuse tegemiseks, kui on küllaltki ilmne, et palutav tõlgendus ei ole kuidagi seotud põhikohtuasja tegelike asjaolude ega eesmärgiga.( )

36. Samamoodi peaks Euroopa Kohus minu arvates keelduma eelotsuse tegemisest siseriikliku kohtu pädevuse puudumise alusel ainult siis, kui selline pädevuse puudumine on ilmne.

37. Käesolevas kohtuasjas ei ole ilmne, et Austria kohtutel puuduks pädevus.

38. Võib ka olla, nagu J. Stauderer väidab, et Brüsseli konventsiooni artikli 16 lõige 1 ei kohaldu sel põhjusel, et põhikohtuasjas vaidluse all olevad lepingulised õigused on seotud võlaõiguse, mitte asjaõigusega,( ) ning seega ei anna see säte Austria kohtutele ainupädevust.

39. Ent kui see on nii, tuleks minu meelest kohaldada artiklit 5, millega antakse pädevus lepinguliste kohustuste täitmise koha kohtutele. Asjaolude põhjal on kohustuse täitmise koht eeldatavasti Austria ning sellest tulenevalt on Austria kohtud igal juhul pädevad seda kohtuasja menetlema.

40. Peale selle tuleb minu arvates tagasi lükata J. Staudereri väide, et Austria kohtud ei ole pädevad artikli 18 alusel. Kõnealuses sättes on märgitud, et kohus, mille ette kostja ilmub, on pädev, välja arvatud juhul, kui kostja ilmub sinna ainult selleks, et kohtu pädevust vaidlustada. Näib olevat selge, et J. Stauderer on nii esimese kui ka teise menetluse käigus ilmunud Austria kohtute ette selleks, et E. Burtscheri hagi sisuliselt vaidlustada.

41. Sellest tulenevalt ei ole Euroopa Kohtul põhjust edasi uurida, kas eelotsusetaotluse esitanud kohtul puudub pädevus.

Eesmärgi puudumine

42. Teiseks vaidlustab J. Stauderer eelotsusetaotluse vastuvõetavuse selle alusel, et sel puudub eesmärk, kuivõrd võttes vastu 11. mai 2004. aasta seaduse, millega muudeti VGVG 2000,( ) kõrvaldas Vorarlbergi piirkondlik seadusandja piirangud hoonestatud maa ostmise suhtes. J. Stauderer väidab, et Oberster Gerichtshof peab võtma oma otsuse aluseks selle kõige hiljutisema õigusakti, mis jõustus 1. juunil 2004 ja millega muu hulgas tunnistati kehtetuks VGVG 2000 § 7 lõikes 2 sisaldunud nõue, et hoonestatud maa omandamisel tuleb esitada deklaratsioon.

43. Kooskõlas selle nõude kõrvaldamisega tehti Vorarlberger Grundverkehrsgesetz’i konsolideeritud redaktsiooni, mis võeti vastu 19. augustil 2004 (edaspidi „VGVG 2004”),( ) veel üks muudatus, milles ei viidata hoonestatud maa omandamisele nende sätete kontekstis, mis näevad ette teatavate maa omandamise tehingute tagasiulatuva tühisuse. VGVG 2000 §­s 29 on sätestatud, et kui kahe aasta jooksul pärast müügilepingu sõlmimist ei ole esitatud § 7 lõikega 2 nõutavat deklaratsiooni hoonestatud maa ostmise kohta, on tehing tagasiulatuvalt tühine. Samaväärses sättes VGVG 2004 §­s 27 seevastu ei nähta ette hoonestatud maaga seotud tehingu tühisust sellise deklaratsiooni esitamata jätmise korral. Kõnealune sanktsioon on seal aga säilitatud teiste asjaolude korral.

44. Eelotsusetaotluses ei mainita 11. mai 2004. aasta muutmisseadust ega VGVG 2004.

45. Kohtuistungil teatas Austria, et Austria tsiviilkohtupidamise eeskirjade kohaselt on kohtuasjas kohaldatav see seadus, mis on jõus esimese astme kohtu istungi ajal.

46. See, milline siseriiklik seadus on kohaldatav põhikohtuasjas, on siseriikliku kohtu otsustada vastavalt siseriiklikule menetluskorrale.

47. Ükski VGVG 2004 säte ei viita, et sellel oleks tagasiulatuv mõju hoonestatud maa omandamise tehingute suhtes. Seega ei ole ühtegi ilmset põhjust oletada, et see õigusakt on käesolevas kohtuasjas kohaldatav ja et eelotsusetaotlusel puudub nüüd eesmärk.

48. Sellepärast peaks Euroopa Kohus minu meelest eelotsusetaotluse vastu võtma. Sellest tulenevalt asun nüüd käsitlema esitatud küsimust.

Sisu

49. E. Burtscher väidab, et kõnealune tehing on seotud maatükiga, mis on kantud maakasutusregistrisse kui põllumajandusmaa, ning selle tehingu puhul kehtib VGVG 2000­s sellise maa omandamiseks sätestatud loakord. Samuti väidab ta, et kui ettenähtud deklaratsiooni tähtpäevaks esitamata jätmise korral on tehing tagasiulatuvalt tühine, ei kujuta see endast EÜ artikli 56 rikkumist. Selles suhtes on Austria temaga samal arvamusel.

50. J. Stauderer väidab, et deklaratsiooni esitamise korra täitmata jätmisega seotud karistused peavad olema proportsionaalsed ning ei saa sel alusel viia kinnisasja omandamise õiguse minetamisele, nagu käesolevas kohtuasjas väidetakse.

51. Kõigepealt tuleks meelde tuletada, et ehkki kinnisasjade omandi suhtes kohaldatav õiguskord on EÜ artikli 295 kohaselt liikmesriikidele reserveeritud pädevusvaldkond, ei ole see vabastatud asutamislepingu alusnõuetest. Sellest tulenevalt peavad maa omandamist käsitlevad siseriiklikud õigusnormid olema vastavuses asutamislepingu sätetega kapitali vaba liikumise kohta.( )

52. Küsimus on siis selles, kas siseriiklikud õigusnormid, mille kohaselt maa müügi leping on ettenähtud deklaratsiooni esitamata jätmise korral tühine, on vastavuses EÜ artikliga 56.

53. Euroopa Kohus on otsustanud, et maa ostmiseks eelneva loa hankimise kord piirab juba oma otstarbest tulenevalt kapitali vaba liikumist.( )

54. Samamoodi piirab kapitali vaba liikumist juba oma otstarbest tulenevalt ka deklaratsiooni esitamise kord, millega kaasnevate meetmete kohaselt võidakse selle korra rikkumisel maa müügi tehing tühistada. Sellepärast jääb see EÜ artiklis 56 sätestatud keelu kohaldamisalasse.

55. Kapitali vaba liikumist tohib siiski sellise korraga piirata tingimusel, et see teenib üldistes huvides seatud eesmärki; et seda kohaldatakse mittediskrimineerivalt; ja et see on proportsionaalne ehk täpsemalt väljendudes asjakohane tagamaks, et taotletav eesmärk saavutatakse ja sellega ei minda kaugemale selle eesmärgi saavutamiseks vajalikust.( ) Järgnevalt käsitlen igaüht nendest kolmest punktist.

Üldised huvid

56. Austria teatab oma märkustes, et deklaratsiooni esitamise korra ja sellega seotud sanktsiooni – mis seisneb tehingu tagasiulatuvas tühistamises – eesmärk on esiteks teavitada pädevaid asutusi maa omandamisest ja teiseks kohustada ostjat edaspidi kasutama kinnisasja deklareeritud otstarbel, mis on Austria väitel tihedalt seotud eesmärgiga hoida ära hoonestatud maa kasutamine suvilaks, millega rikutaks asjakohaseid planeerimiseeskirju.

57. Direktiivi 88/361 artikli 6 lõikega 4 lubatakse kohaldada lisaeluasemete ostmist reguleerivaid siseriiklikke õigusakte, kuni nõukogu võtab vastu seda valdkonda käsitlevad lisasätted. Nõukogu ei ole seda teinud.( )

58. Lisaks on Euroopa Kohus märkinud, et liikmesriigi poolt teatavas geograafilises piirkonnas lisaeluasemete loomise suhtes kehtestatavaid piiranguid, mille eesmärk on planeerimise huvides säilitada alalist elanikkonda ja turismisektorist sõltumatut majandustegevust võib käsitleda kui selliseid, mis aitavad kaasa üldistes huvides seatud eesmärgi saavutamisele.( )

59. Ehkki selline seisukoht on oma laadilt suhteliselt üldine, mõistan ma seda nii, et selle kohaselt on deklareerimise kord lubatav seoses eesmärgiga hoida ära hoonestatud maa kasutamine suvilaks. Sellepärast olen seisukohal, et kõnealune deklaratsioonide esitamise kord teenib ühenduse õigusega kooskõlas olevat eesmärki ning sellest tulenev kapitali vaba liikumise piirang võib olla õigustatud, kui see on vajalik ja proportsionaalne selle eesmärgi saavutamiseks.

Mittediskrimineeriv kohaldamine

60. Teiseks tuleks teha esialgne märkus selle kohta, kas kõnealust korda ja sellega seotud sanktsiooni, mis seisneb tehingu tagasiulatuvas tühistamises, kohaldatakse mittediskrimineerivalt. Kohaldades lähenemisviisi, mis töötati välja seoses teenuste osutamise vabadusega, on Euroopa Kohus kohtuasjas Säger tehtud otsuses( ) sedastanud, et siseriiklikud eeskirjad, millest ei tulene ebavõrdset kohtlemist kodakondsuse alusel, võivad siiski osutuda kapitali vaba liikumist takistavaks ja seega muuta selle näilikuks.( )

61. Sellest tulenevalt ei ole EÜ artikli 56 rikkumise tuvastamiseks tingimata vaja tõestada, et vaidlusalused siseriiklikud õigusnormid on ise diskrimineerivad.

62. Selles suhtes, kas need õigusnormid põhjustavad diskrimineerimist, tuleks kaaluda kahte aspekti: seda, mis võib osutuda teiste liikmesriikide kodanikele kehtestatud keeluks kapitali vaba liikumist käsitlevatele sätetele tuginedes kinnisvara omandamise suhtes suvila loomise eesmärgil, ning seda, kas pärast deklaratsiooni esitamist omandi registreerimiseks vajaliku tõendi väljastamisel kasutatakse kaalutlusõigust.

63. J. Stauderer väidab, et VGVG 2000 § 3 lõikes 2 eristatakse diskrimineerivalt Austria kodanikke teiste liikmesriikide kodanikest.

64. Hispaania on seisukohal, et Austria õigusaktid on diskrimineerivad, kuivõrd neid kohaldatakse isikute suhtes, kelle elukoht ei ole Austrias ja kes peavad esitama selle kohta deklaratsiooni.

65. VGVG 2000 § 3 lõige 2 võib esmapilgul tunduda diskrimineeriv. Ühelt poolt tundub, et selles keelatakse maa võõrandamine isikutele, kes ei ole Austria kodanikud – kui selliste isikute eesmärk on vältida selliste võõrandamistehingutega seotud eeskirjade täitmist, tuginedes kapitali vaba liikumist käsitlevatele sätetele EMP lepingus. Teiselt poolt ei mõjuta § 3 lõige 2 maa võõrandamise tehinguid Austria kodanike vahel, kuivõrd on selge, et esmalt kirjeldatud juhul kohaldatavad eeskirjad nende suhtes ei kehti.

66. VGVG 2000 § 7 lõikes 2 kehtestatakse aga nii Austria kui ka teiste liikmesriikide kodanike suhtes nõue deklareerida, kas omandamine toimub suvila sisseseadmise eesmärgil või mitte. Seega kohaldatakse seda nõuet asjakohastel puhkudel nii teiste liikmesriikide kui ka Austria kodanike suhtes.

67. Ehkki § 3 lõike 2 nõuded võivad tunduda diskrimineerivad, ei tundu mulle, et kõnealune deklaratsioonide esitamise kord kujutaks endast teiste liikmesriikide kodanike erisugust kohtlemist võrreldes Austria kodanikega.

68. Teine aspekt selle tuvastamisel, kas deklaratsioonide esitamise korda ja sellega seotud sanktsiooni, mis seisneb tehingu tagasiulatuvas tühistamises, võidakse kohaldada diskrimineerivalt, seisneb selles, kas a) VGVG 2000 § 7 lõike 4 alusel deklaratsiooni esitamisele järgnev tõendi väljastamine pädeva asutuse poolt või b) tehingu tagasiulatuv tühistamine VGVG 2000 § 29 lõike 2 alusel hõlmab kaalutlusõiguse kasutamist.

69. Seoses loa andmise menetlustega, mille eesmärk on hoida ära maa omandamine lisaeluaseme loomiseks, nähtub kohtupraktikast, et ostjalt kinnisasja tulevase kasutamise kohta tõendite nõudmine võimaldab pädeval asutusel kasutada midagi diskretsiooni sarnast, mida on võimalik kohaldada diskrimineerivalt.( )

70. Seevastu VGVG 2000­ga ette nähtud deklaratsioonide esitamise korras ei ole sätteid, millest nähtuks, et pädev asutus kasutab tõendi väljastamisel diskretsiooni. Ostja peab esitama deklaratsiooni selle kohta, et kinnisasi on hoonestatud, et ta on Austria kodanik või kasutab oma kapitali vaba liikumise õigust ja tema elukoht on Euroopa Liidu või Euroopa majanduspiirkonna liikmesriigi territooriumil, ning selle kohta, kas omandamine toimub puhkekoha sisseseadmise eesmärgil või mitte. Kui planeerimisnõuded on täidetud, siis pädev asutus seejärel lihtsalt kinnitab deklaratsiooni esitamist, andes välja tõendi.

71. Kui alates müügilepingu sõlmimisest kahe aasta jooksul ei esitata kõnealust deklaratsiooni, on tehing tagasiulatuvalt tühine. Selle reegli automaatne kohalduvus tähendab, et see ei hõlma kaalutlusõiguse kasutamist.

72. Seega on vähetõenäoline, et seda korda võidaks kohaldada diskrimineerivalt.

Vajalikkus ja asjakohasus

73. Kolmandaks tuleb kaaluda, kas deklaratsioonide esitamise kord ja sellega seotud sanktsioon, mis seisneb tehingu tagasiulatuvas tühistamises, on vajalikud ja asjakohased selleks, et hoida ära maa omandamine lisaeluasemeks, millega rikutakse asjakohaseid planeerimiseeskirju.

74. Euroopa Kohus on varem uurinud, kas deklaratsioonide esitamise kord, mille õiguspärane eesmärk on piirata kinnisasjade omandamist lisaeluasemeks, on selle eesmärgi saavutamiseks asjakohane vahend.

75. Kohtuasjas Konle sedastas Euroopa Kohus, et deklaratsioonide esitamise kord, millega kaasnevad meetmed, mida võidakse võtta selle korra rikkumisel, võivad kujutada endast tõhusat järelevalvevahendit, millega saab õiguspäraselt ära hoida kinnisasja omandamise lisaeluasemeks.( ) Lisaks asus Euroopa Kohus selles suhtes, millised võiksid olla asjakohased kaasnevad meetmed, järgmisele seisukohale:

„Selles suhtes piisab märkimisest, et lisaeluasemeid käsitlevate siseriiklike õigusaktide rikkumist, nagu käesoleva kohtuasja puhul, võib karistada rahatrahviga või otsusega, millega nõutakse omandajalt õigusvastase maakasutuse kohest lõpetamist sundmüügi ähvardusel, või müügitehingu tühiseks tunnistamisega, mille tulemusel ennistatakse kinnistusraamatus kinnisasja omandamise eelsed kanded.”( )

76. Kohtuasjas Reisch kordas Euroopa Kohus, et samalaadne deklaratsioonide esitamise kord, millega kaasnevad sanktsioonid rikkumise eest, on vastavuses ühenduse õigusega.( )

77. Ka kohtuasjas Salzmann II tehtud otsuses eelistas Euroopa Kohus deklaratsioonide esitamise korda, millega on seotud asjakohased õiguskaitsevahendid, alternatiivile, mis seisnes VGVG 1993­s sisaldunud ülemääraselt piiravas lubade andmise korras.( )

78. Kooskõlas nende kohtuotsustega tundub, et selline deklaratsioonide esitamise kord nagu käesolevas kohtuasjas vaidluse all olev, on siseriiklike õigusnormidega taotletava eesmärgi saavutamiseks asjakohane vahend. See võimaldab pädeval asutusel kontrollida, kas kinnisasi omandatakse puhkekoha rajamiseks. Kui omandamise eesmärk on selline, võib pädev asutus kontrollida vastavust planeerimiseeskirjadele.

79. Keskne küsimus aga on siiski selles, kas sanktsiooniga, mis seisneb müügitehingu tagasiulatuvas tühistamises sellise deklaratsiooni esitamata jätmise korral, minnakse kaugemale sellest, mida on vaja kõnealusest korrast kinnipidamise tagamiseks.

80. Austria väidab, et sanktsioon on proportsionaalne, sest muu sanktsiooniga ei saaks hoonestatud maa ostjat piisavalt ajendada esitama ettenähtud deklaratsiooni ettenähtud tähtaja jooksul; eesmärki hoida ära kinnisasja ebaseaduslik kasutamine puhkekohana saab saavutada üksnes sanktsiooniga, mis seisneb müügitehingu tagasiulatuvas tühistamises.

81. J. Stauderer, komisjon ja Hispaania väidavad, et kõnealune sanktsioon on ebaproportsionaalne.

82. Komisjon märgib, et sanktsiooni muudab ebaproportsionaalseks selle automaatne kohalduvus. Nõustun komisjoniga.

83. Selle argumendi kõrval lisaksin, et kohaldatav sanktsioon võib olla asjakohatu. Tehingu tühistamine, mida aktsepteeriti kohtuasjas Konle, oleks asjakohane vaid siis, kui tuvastatakse, et on rikutud õiguspärast piirangut lisaeluaseme soetamise suhtes. Selline otsus põhineks harilikult deklaratsioonil, mille on saanud pädev asutus. Tehingu tühistamine pelgalt deklaratsiooni saamata jäämise eest – seega ilma, et oleks tuvastatud õiguspärase piirangu rikkumine – tundub aga ennatlik ja võib minna vastuollu kõnealuste Austria õigusnormidega taotletava eesmärgiga, kuivõrd sellega võidakse takistada kõnealusele eesmärgile vastavat kasutamist.

84. Ma ei nõustu Austria väitega, et haldussanktsioonid ei ole piisav alternatiiv, et hoida ära kinnisasja ostmine puhkekoha rajamiseks.

85. Nagu komisjon märgib, on VGVG 2000 §­s 34 loetletud kõnealuse õigusakti rikkumised, mille eest võidakse karistada rahatrahviga. Ma ei näe põhjust, miks sellesse loetellu ei oleks võidud lisada ettenähtud deklaratsiooni tähtpäevaks esitamata jätmist.

86. Sellepärast jõuan seisukohale, et siseriiklikud õigusaktid, mille tulemusel maa müügi tehing tagasiulatuvalt tühistatakse, kui ostja jätab tähtpäevaks esitamata ettenähtud deklaratsiooni, ei aita tingimata kaasa taotletava eesmärgi saavutamisele ja võivad koguni selle saavutamise nurjata.

Ettepanek

87. Sellest tulenevalt olen arvamusel, et Euroopa Kohus peaks vastama Oberster Gerichtshof’i esitatud küsimusele järgmiselt:

EÜ artikliga 56 välistatakse niisuguste maa müügi tehinguid reguleerivate siseriiklike õigusaktide kohaldamine, mille kohaselt on maatehing nõutud omandamisdeklaratsiooni tähtpäevaks esitamata jätmise korral tagasiulatuvalt tühine.