Käesolevas aruandes kasutatakse mõistet „kinnisvararegister“ terminina, mis hõlmab nii kinnistusraamatuid kui ka maakatastreid, mis mõlemad võivad sisaldada kinnisasja omava füüsilise või juriidilise isiku kindlakstegemist võimaldavat teavet. Need registrid üldiselt täiendavad üksteist, kuna kinnistusraamatud sisaldavad autentseid dokumente aktidest või omandiõigusest tulenevate õiguste kohta ja maakatastrites leiab kinnisasjade avaliku kataloogi. Praktikas peaksid liikmesriigid mis tahes võimaliku ühtlustamise ja/või ühendamise projekti puhul igal üksikjuhul eraldi kindlaks määrama asjakohased riiklikud registrid ning lisama nii kinnistusraamatud kui ka maakatastrid, kui need on nende siseriikliku õiguse alusel erinevad.

Rahapesuvastane direktiiv sisaldab mitut meedet kinnisvarasektoris rahapesu ja terrorismi rahastamise riskide ohjamiseks ja maandamiseks. Need hõlmavad kinnisvaratehingutes osalevate notarite ja teiste õigusteenuse osutajate ning kinnisvaramaaklerite lisamist rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise kohustusega hõlmatud üksuste hulka ning rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise riiklikele asutustele kinnisasja omandiõigust käsitleva teabe kättesaadavaks tegemist kooskõlas viienda rahapesuvastase direktiiviga tehtud muudatustega. Rahapesuvastase direktiivi artikli 32b lõikes 1 on sätestatud liikmesriikidele nõue tagada rahapesu andmebüroodele ja pädevatele asutustele juurdepääs teabele, mis võimaldab teha õigeaegselt kindlaks kõik kinnisvara omavad füüsilised või juriidilised isikud, sh registrite või elektrooniliste andmeotsingusüsteemide abil, kui sellised registrid või süsteemid on olemas.

Direktiivi (EL) 2015/849 (edaspidi „rahapesuvastane direktiiv“) (muudetud direktiiviga (EL) 2018/843 (edaspidi „viies rahapesuvastane direktiiv“)) artikli 32b lõikes 2 on sätestatud komisjonile nõue esitada Euroopa Parlamendile ja nõukogule aruanne, milles hinnatakse liikmesriikide riiklikesse kinnisvararegistritesse kantud teabe ühtlustamise vajalikkust ja proportsionaalsust ning selliste registrite omavahelise ühendamise [termin muutunud, varem „sidestamise“] vajadust. Kuigi selle aruande esitamise tähtajaks määrati 31. detsember 2020, otsustas komisjon selle vastuvõtmise ootele panna, et hinnangut saaks rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadusandlike ettepanekute paketi ettevalmistamisel arvesse võtta, ning komisjon võttis selle paketi vastu 20. juulil 2021.

Enamik liikmesriike on koondanud kinnisasju puudutavad andmed kahte registrisse – kinnistusraamatusse ja maakatastrisse. Kaheksas liikmesriigis hallatakse kinnistusraamatut ja katastrit koos. Mõned liikmesriigid on otsustanud luua ka eraldi andmebaasid, mis teenivad erieesmärke, näiteks kinnisasja maksukohustuslikuks registreerimiseks või ostuhinna ja/või tehinguandmete säilitamiseks.

Kinnisvaraandmete registreerimise pika ajaloo jooksul, mis ulatub 19. sajandisse, on välja kujunenud kaks peamist registreerimissüsteemi: aktide registreerimise süsteem ja omandiõiguse registreerimise süsteem. Akt on konkreetset tehingut tõendav dokument. See on tõend konkreetse lepingu (nt kinnisasja müük) kohta, kuid see iseenesest ei tõenda tehingupoolte seaduslikku õigust lepingut sõlmida ja seda täita. Alternatiivse süsteemi korral, mille puhul registreeritakse omandiõigused, on omandiõiguse registreering tõend omandiõiguse kohta. Praegu on 23 liikmesriigis omandiõiguse süsteem või mõlemad süsteemid, samas kui neljas liikmesriigis kehtib ainult aktisüsteem. Mõnes liikmesriigis on toimunud järkjärguline üleminek aktisüsteemilt omandiõiguse süsteemile, kuid vastupidist ei esinenud.

Paljudes liikmesriikides on eespool kirjeldatud eri liiki registrid riigi tasandil tsentraliseeritud – see tähendab, et need hõlmavad kogu riigi territooriumit. See ei ole nii Prantsusmaal, Saksamaal ja Itaalias. Hispaanias on kombineeritud süsteem: kuigi riigis on üle 1 000 ainupädevuse ja andmebaasiga kinnistusraamatu, on olemas ka riiklik ühendatud platvorm. Kreekas on sarnane süsteem – kogu riigi kinnistusraamatu andmebaasi haldab tsentraalselt üks ettevõtja ja kohalikud kinnistusraamatud ajakohastavad süsteemi oma tehingute põhjal.

Enamikus liikmesriikides on digitaalsed registrid, mis on internetis juurdepääsetavad. Siiski on erandeid. Prantsusmaal ei ole kohalikes registrites hoitavad andmed internetis juurdepääsetavad, kuigi need on digiteeritud, ning päringute tulemused esitatakse käsitsi, asünkroonsel viisil (välja arvatud Alsace’i ja Moseli piirkondades). Ka Luksemburgi register ei ole veebis.

2.2.Kinnisvararegistrite roll ja eesmärk ühtsel turul

Kinnisvararegistritesse kantud andmete esmane eesmärk on õiguskindlus seoses omandiõiguste ja kolmandate isikute õigustega konkreetse kinnisüksuse suhtes. Lisaks avaliku sektori asutustele kasutavad kinnisvararegistrites säilitatavaid andmeid kodanikud ja spetsialistid, enamasti lähtudes õigustatud huvist, mis on seotud omandiõiguse võimaliku vahetusega või kolmanda isikuna esitatud nõudega. Kinnisvararegistreid võib riigisiseselt kasutada ka piiriülestes olukordades, seega on neil ühtse turu mõõde. Järgmine loetelu annab mittetäieliku ülevaate asjaoludest, mille korral võib kinnisvararegistreid kasutada piiriüleselt:

-kinnisvararegistrite üks tüüpiline kasutusolukord on teises liikmesriigis kinnisasja ostmine. Kodanikud ja spetsialistid võivad soovida kontrollida välismaal asuva kinnisasja õiguslikku seisundit ja koormatisi või omandatud vara täpset registrikannet;

-kinnisvararegistreid saab vaadata kinnisasjadega seotud kohtumenetluste, sh kohtuotsuste täitmise kontekstis;

-kinnisvararegistritega saab tutvuda ka maksuhaldurite vahelise teabevahetuse eesmärgil. Direktiivi 2011/16/EL kohaselt toimub selle liikmesriigi maksuhalduri, kus kinnisasi asub, ja selle liikmesriigi maksuhalduri vahel, kus elab kinnisasja omanik, kinnisvaratulu ja kinnisomandit käsitleva teabe automaatne piiriülene vahetus;

-kinnisvararegistreid saab kasutada koormatiste kohta teabe saamiseks. See toimub näiteks juhul, kui finantseerimisasutused laenude ja hüpoteeklaenude andmisel nendega tutvuvad;

-ametiasutused saavad kinnisvararegistritega tutvuda maksukohustustega seotud menetlustes, sealhulgas maksude ja tollimaksude sissenõudmiseks ning muudeks direktiiviga 2010/24/EL reguleeritud meetmeteks;

-kinnisvararegistritega saab tutvuda ka pärimisasjade kontekstis. Eelkõige on määruses (EL) nr 650/2012 sätestatud nõue, et Euroopa pärimistunnistust välja andev asutus kontrolliks surnud isikule kuulunud kinnisasja käsitlevat teavet;

-pankrotimenetluses võib kinnisvararegistrites otsinguid teha nii ametiasutus kui ka võlausaldaja.