ET    ET  EUROOPA ÜHENDUSTE KOMISJON 
Brüssel 19.7.2005 
KOM(2005) 327 lõplik 
  
ROHELINE RAAMAT 
Hüpoteeklaen ELis 
(komisjoni esitatud) 
 
ET 2   ET SISUKORD 
SISSEJUHATUS................................................................................................................... ..... 3 
I – KOMISJONI MEETMETE VAJALIKKUSE HINDAMINE.............................................. 5 II – TARBIJAKAITSE............................................................................................................. .. 8 
Teave 8 Nõustamine ja laenude vahendamine......................................................................................... 8 Varasem tagasimaksmine......................................................................................................... .. 9 
Krediidi kulukuse aastamäär .................................................................................................... 10 
Liigkasuvõtmist reguleerivad eeskir jad ja intressimäära kõikumine ....................................... 10 
Laenuleping.................................................................................................................... .......... 11 
Täitmise tagamine ja ap ellatsioonimenetlus ............................................................................ 11 
III – ÕIGUSLIKUD KÜSIMUSED......................................................................................... 12 Kohaldatav õigus............................................................................................................... ....... 12 
Kliendi laenukõlblikkus ........................................................................................................ ... 12 
Kinnisvara väärtuse hindamine ................................................................................................ 13  
Sundmüügimenetlus .............................................................................................................. ... 13 
Maksustamine................................................................................................................... ........ 14 
IV – HÜPOTEEKLAENU TAGATIS..................................................................................... 15 Kinnistusraamat................................................................................................................ ........ 15 
Eurohüpoteek ................................................................................................................... ........ 15 
V – HÜPOTEEKLAENU RAHASTAMINE .......................................................................... 16 I lisa – Vastused Forum Gr oupi üldistele soovitustele 
II lisa – Forum Groupi aruande soovitused  III lisa – Sõnastik 
 
ET 3   ET ROHELINE RAAMAT 
Hüpoteeklaen Elis 
 
(EMPs kohaldatav tekst) 
SISSEJUHATUS 
(1) Käesoleval rohelisel raamatul on ELi el uasemelaenuturul komisjonipoolse sekkumise 
vajalikkuse hindamisel keskne osa. Teine kõnealuse hindamisprotsessi võtmeaspekt on komisjoni rahastatud uurimu s nimetatud turgude edasise integreerimise kulude ja 
tulude kohta.
1 Konsultatsiooniprotsessi lõpetav ar utelu korraldatakse detsembris 2005. 
(2) ELi konkurentsivõime tugevdamisele suunat ud Lissaboni eesmärkide saavutamisel on 
komisjoni kohustuste võtmeaspektiks k aaluda sekkumist ELi hüpoteeklaenuturul.2 See 
on väga oluline osa komisjoni poliitikast üldiste ja eriti jaefinantsteenuste 
integreerimisel.3 Suurema integreerimise abil saavutatud tõhusam ja 
konkurentsivõimelisem hüpoteeklaenuturg võib anda panuse ELi majanduskasvule. 
See võib aidata kaasa tööjõu liikumisele ja võimaldada ELi tarbijatel saada vajadusel 
võimalikult palju kasu eluasemesse invest eeritud varast ning anda tulevikkusuunatud 
pikaajalise tagatise, arvest ades elanikkonna vananemist. 
(3) Soovimata mõjutada rohelise raamatu ta gajärgi, on komisjon täielikult teadlik 
hüpoteeklaenude tähtsusest ja mõjust ELi majandusele. Konsultatsiooniprotsess on 
alles alguses ning on veel liiga vara otsuse id langetada selle koht a, kas komisjon peaks 
tegutsema, rääkimata sellest, et hi nnata, mis vahend või vahendid oleksid 
tegutsemiseks kõige asjakohasemad. Selge on see, et iga meede, mille komisjon võib 
võtta kõnealuste turgude integreerimisek s, oleks suunatud ne nde tõhusamaks ja 
konkurentsivõimelisemaks muutmisele kõikid e huvides. See oleks saavutatav, kui 
tagada, et hüpoteeklaenu saab ilma suurem ate takistusteta taotleda ja pakkuda kogu 
ELis ja kui parandatakse turu  täielikkust, toodete mitmekesisust ja hindade ühtsust. 
Komisjon hindab likviidsema, nüüdisaegsetele ja  paindlikele rahastamistehnikatele ja 
toodetele tugineva rahast amisturu väärtusi. Komisj on on teadlik uute toodete 
ilmumisest, nagu tarbimislaen kinnisvara tagatisel * (equity release ), mis väärivad 
tähelepanelikku hindamist seoses nii nende võimalike riskidega tarbijatele kui ka 
võimalusega pakkuda ELi kodanikele uusi raha stamisallikaid, pidades eriti silmas 
pensioni rahastamise probleeme, mille ees praegustel ja tuleva tel põlvkondadel tuleb 
kindlasti seista. Komisjon on teadlik kõnealus e turu mõjust ELi kodanike heaolule. 
Eluaseme ja laenuküsimustel, sealhulgas ülelaenamise küsimustel, on ülisuur 
                                                 
* Kõik kaldkirjas  sõnad ja mõisted on toodud sõnastikus III lisas. 
1 Kõnealune uurimus avaldatakse siseturu ja teenuste peadirektoraadi koduleheküljel augustis 2005  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm . 
2 KOM(2005) 24. Majanduskasv ja töökohtade loomine: Lissaboni strateegia uus algus. 
3 KOM(2005) 177. Roheline raamat fi nantsteenuste poliitika kohta (2005–2010). 
 
ET 4   ET sotsiaalne ja inimlik mõõde. Iga selles valdkonnas viljel dav poliitika peab arvestama 
kõnealust mõõdet.4 
(4) Komisjon vaatab hoolikalt läbi kõik konsu ltatsiooniprotsessi käigus esitatud 
seisukohad. Komisjon teeb pärast konsultatsi oone ettepaneku meetme võtmiseks ainult 
juhul, kui on näha, et on olemas selg e põhjus komisjoni sekkumiseks ELi 
eluasemelaenuturul, st kui võimalik sekkumises t tulenev kasu võib kaaluda üles sellise 
sekkumise eeldatavad kulud. Mis tahes tuleva sed algatused, mis ei ole tingimata 
regulatiivse iseloomuga, tehakse teatavaks 2006. aastal välja antava s konsultatsioonide 
tulemusi kajastavas valges raamatus. Kõn ealuste algatuste kohta esitatakse põhjalik 
mõjude hinnang. 
(5) Reageeringud seoses käesoleva rohelise raamatuga tuleb esitada 30. novembriks 2005 
järgmisel e-posti aadressil: markt-mortga ge-consultation@cec.eu.int. Reageeringud 
avaldatakse komisjoni veebilehel, välja ar vatud selgesõnalise palve korral seda mitte 
teha. 
                                                 
4 Üksikasju komisjoni poliitika kohta seoses vaesuse ja sotsiaalse tõrjutusega vaata 
http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
 
ET 5   ET I – KOMISJONI  MEETMETE  VAJALIKKUSE  HINDAMINE   
(6) ELi hüpoteeklaenuturg on oluline ELi kõi kide liikmesriikide kogu majanduse 
seisukohast. 2004. aasta lõpus oli tasumise le kuuluvate eluase melaenude väärtus 
ligikaudu 40% ELi SKTst. 
(7) Hüpoteeklaenuturud on keerulisemaid tarbij aid hõlmavaid turge. Hüpoteektehingu 
„väärtusahel“ võib igas etapis  hõlmata erinevaid spetsialis eerunud turuosalisi. Ühe ELi 
tarbija poolt ühe eluaseme soetamiseg a võivad olla seotud hüpoteegimaaklerid, 
tootepakettide koostajad, eri/üldlaenude andjad, väärtpaberite  (securities ) ja 
võlakirjade  (bonds ) väljaandjad ja ostjad (sealhu lgas globaalsed investorid), 
kindlustajad ja isegi valitsusasutused. ELi  hüpoteeklaenuturu tähtsust ei ole võimalik 
üle hinnata varasemas, praeguses  ja tulevases majanduskliimas. 
(8) Enamiku ELi kodanike jaoks on oma eluase me soetamine elu suurimaks ostuks. 
Enamik eluaseme soetajaid vajavad hinna os aliseks katmiseks lae nu. Sellised laenud 
on tavaliselt, kuigi mitte alati, taga tud hüpoteegiga. Laen on enamikus ELi 
kodumajapidamistes tõenäoliselt kõige ol ulisem kestev finantskohustus. Sellest 
tulenevalt võib eluaseme kapital  (equity ) olla oluline vara, mis võib omada potentsiaali 
tarbimise või pensionilejäämise rahastamis el. Seetõttu võivad hüpot eeklaenude tase ja 
nende laenude lepingutingimused mõjutada ot seselt rahapoliitika mõju ülekannet ja 
majandustegevust tervikuna. Näiteks lepi ngulised piirangud või trahvid laenu 
varasema tagasimaksmise korral võivad põhjustada viivitusi intressimäärade muutuste ülekandes ning takistada seet õttu refinantseerimist. K õnealune seos makromajanduse 
ja hüpoteeklaenu vahel on äärmiselt oluline,  seda eriti paind likel hüpoteegiturgudel, 
kuna väikseimgi intressimuutus võib mõju tada olulisel määral kodumajapidamise 
eelarvet ja kulutamisvõimet. Sellel võib olla märkimisväärne võimalik kaudne 
positiivne või negatiivne mõju võlgnike  kulutuste ja varade suurusele. 
(9) Enamik ELi hüpoteeklaenuturge on viimas tel aastatel tormiliselt laienenud. Paljudes 
liikmesriikides moodustavad tasumisele kuuluvad hüpoteeklaenud ajalooliselt suure 
osa SKTst või kodumajapidamise kasutada jäävast sissetulekust. Hüpoteeklaenude 
kasvu on edendanud nii makromajandusli kud tegurid (nagu intressilangus ja 
eluasemehinna tugev tõus mõnes riigis) kui ka struktuursed muutused (nagu ELi 
finantsturgude suurem liberaliseerimine ja integreerimine). Siiski on ilmne, et ELi 
hüpoteeklaenuturg, vaatamata oma mõning atele ühistele joontele, on väga 
mitmekesine. Suhteline suurus ja ka kasv on erinevad. Toodete mitmekesisus, 
laenusaajate profiil, turustamise struktuur, laenu kestus, eluaseme omandi osakaal ja rahastamise mehhanismid on märkimisväärselt erinevad.  
(10) Kõnealused erinevused hüpoteeklaenu- ja eluasemeturgudel kajastavad liikmesriikide 
suhtumist eeskirjadesse, majandusajalugu ja ku ltuurilisi tegureid. Tulemuste erinevus 
on seotud selliste teguritega nagu valitsuse otsene sekkumine eluasemeturul (nt eluaseme omandit mõjutavate rahaliste stiimulite abil), usaldatavuse järelevalve (nt laenu ja vara väärtuse suhte  (Loan to Value Ratios ) regulatiivsed ülemmäärad), 
konkurentsi tase hüpoteegiturgudel, elua seme üüriturutingimused (sealhulgas 
sotsiaaleluasemete olemasolu)  ja hüpoteeklaenudega kaasnev tajutav risk (eriti kulu ja 
aeg, mis on vajalik tagatise  (collateral ) realiseerimiseks laenu maksmata jätmise 
korral).  
 
ET 6   ET (11) Paljud välised allikad5 ja komisjoni käimasolevad konsultatsioonid toetavad 
seisukohta, et kõnealused turud ei ole väga  integreeritud, eriti seoses pakutavate 
toodete hulga ja piiriülese hüpoteegi sead misega, samal ajal kui hinnaerinevused 
(vahed) on juba suhteliselt väikesed. Hiljutises uurimuses6 jõuti järeldusele, et 
kõnealused turud on eraldiseisvad tur ud, igaüks oma iseloomulike joonte ja 
majandusmõjuritega. Märgiti ka vähest seost siseriiklikul esmasel  (primary ) turul ja 
järelturul  (secondary markets ) tegutsevate osaliste vahe l, välja arvatud globaalsed 
investorid, kes investeerivad hüpoteegivõlakirjadesse  (mortgage bonds ) ja 
hüpoteegiga tagatud väärtpaberitesse (mortgage backed securities ). Otseste piiriüleste 
müügitehingute hulk on väike (vähem kui 1% kogu eluasemelaenualasest tegevusest)7 
ning piirdub peamiselt suvekodudega või soet ustega piirialadel, mis on turusektori 
nišš.  
(12) Seega, millist võimalikku kasu toob kõnealune  integratsioon? Komisjoni poolt tellitud 
uurimuses esitatakse ja väljendatakse kogusel iselt ka juba muudes allikates rõhutatud 
võimalikku kasu.8 Esimene võimalik kasu võiks olla üldine hüpoteek- või 
eluasemelaenu hinna langus. Võimalik kasu  on paranenud toote täielikkus, sealhulgas 
kõrvaltooted (nt hüpoteegi kindlustust ooted), samuti paranenud hüpoteeklaenu 
põhitooted (nt tarbimislaen kinnisvara tagatisel  (equity release) ja paindlikud 
hüpoteeklaenud). Komisjon jälgib huviga innovaatiliste toodete ilmumist (praegu on 
sellised tooted olemas ainult üksikutes liikmesriikides) ning on täielikult teadlik 
vajadusest sellega kaasneva kõrgetasemelise tarbijakaitse järele. Teine tähtis kasu 
ilmneb suutlikkuses teenindada rohkem l aenusaajaid, sealhulgas neid, kes on praegu 
teisejärguliste laenusaajatena (s.t nee d, kelle krediidireiting on vilets või puudulik) 
paljudelt ELi hüpoteeklaenutur gudelt kõrvale jäet ud. Koos integratsiooniga teistes 
finantsteenuste sektorites on mastaabisäästu paranemine ki ndlasti võimalik. Piiriülene 
mitmekesistamine ning kapitaliturgude  (capital markets ) ja kindlustusturgude suurem 
kasutamine võib omada ka laenuriski vähendavat toimet. Kapitali tootlikkus võib paraneda, mis avaldub kapitali suutlikkuses liikuda turgudele, kus  seda kõige enam 
vajatakse ning kus ta teenib parimat tulu. 
(13) Hinnates ELi hüpoteeklaenutur gudel võetavate meetmete  vajalikkust, on komisjon 
analüüsinud Forum Group (hüpo teeklaene uuriv töörühm – Forum Group on 
Mortgage Credit ) 48 soovitust, mis koostati 2003. aasta  märtsis, et hinnata tõkkeid 
ELi hüpoteeklaenuturgude täie ndaval integreerimisel, ni ng teha ettepanekuid nende 
tõkete kõrvaldamiseks.
9 Kõnealused soovitused hõlmavad enamikku ELi 
hüpoteeklaenuturgude integreerimist käsitlev atest teemadest. Komisjon on otsustanud 
ammutada kõnealustest soovitustest parimat võimalikku kasu seoses tulevikus 
                                                 
5 Forum Groupi aruanne „ELi hüpoteeklaenuturgude integreerimine“, siseturu peadirektoraat, detsember 
2004; Euroopa finantsturgude integreerimine: edusammud ja väljavaated, Euroopa Komisjon 2004; 
Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets, Mercer Oliver Wyman for the European Mortgage Federation, 2003; International Trends in Housing Tenure and Mortgage Finance, 
Council of Mortgage Lenders 2004; Risk and Funding in European Residential Mortgages, Mercer 
Oliver Wyman for the Mortgage Insuranc e Trade Association (MITA), aprill 2005. 
6 Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets, Mercer Oliver Wyman for the 
European Mortgage Federation, 2003.  
7 Eurobaromeetri aruanne, 2004. 
8 Vt joonealust märkust 5. 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-
integration_en.pdf  
 
ET 7   ET pakutava meetmega. On selge, et kõik et tepanekud ei nõua samalaadseid meetmeid 
ning mõned neist vajavad enne otsuse langetamist rohkem ettevalmistustööd.  
(14) Komisjon jagab Forum Groupi seisukohta, et  ELi hüpoteeklaenuturgude integratsioon 
nõuab tegelemist nelja eraldiseisva, kuid omavahel seotud valdkonnaga, nagu 
tarbijakaitse, õigus likud küsimused, tagatised  (collateral ) ja rahastamine. Käesolevas 
rohelises raamatus uuritaksegi nimetatud nelja küsimust. Komisjon ootab seisukohti, 
mis puudutavad kõiki käesoleva rohelise raamatuga hõlmatud teemasid, kõiki täiendavaid teemasid, mis on ELi hüpoteekla enuturgude suurema integratsiooni ja 
tõhususe huvides olulised, ning seisukohti, mis käsitlevad nende tähtsuse järjekorda. 
 
ET 8   ET II – TARBIJAKAITSE 
Teave  
(15) Teabe esitamine on oluline küsimus hüpotee gitehingute korral, võt tes arvesse nende 
keerukust, suhteliselt suurt maksumust ja pikka kest ust. Keskmise laenusaaja ja 
laenuandja poolt hallatava teabehulga erinevus on vältimatu. Oluline on see, et laenusaaja saaks infol põhineva otsuse langeta miseks vajaliku asjakohase teabe sellisel 
moel ja ajal, mil kõnealune teavitamine on kõige tõhusam. 
(16) Tegevusjuhendi
10 abil on loodud Euroopa standarditud teabelehe näol lepingu 
sõlmimise eelse teavitamise standardimise pretsedent ELi tasandil. Komisjon on teinud algust juhendi läbivaatamisega, sealhulgas tellinud vä ljastpoolt uurimuse,
11 mis 
kinnitas, et juhendi rakendamine ei olnud to l ajal rahuldaval tasemel. Komisjon ootab 
juhendi suhtes lõpliku otsuse langetamiseks  ära kõnealuse konsulteerimise tulemused. 
Tähelepanu tuleb pöörata järgmistele küsimustele: 
• Kas tegevusjuhend tuleks asendada siduva te õigusaktidega või ta peaks jääma 
vabatahtlikuks?  
• Millist teavet tu leks tarbijatele esitada? Teabe puuduse ja ülekülluse vahel tuleb 
leida hea tasakaal. 
• Komisjon peab põhiliseks, et lepingu sõ lmimise eelne teave oleks edastatud 
etapis, mis võimaldab tarbijal vaadata ringi ja võrrelda pakkumisi. Kas sellise EL 
raames ühtse etapi saab kindlaks määrata, arvestades erinevusi liikmesriikide 
tavade ja õigusaktide vahel?  
• Kas teabe esitamise korda tuleks kohald ada ainult laenuandjat e või ka teiste, 
näiteks maaklerite suhtes? Kuidas taga takse (kohustusliku/vabatahtliku) korra 
järgimine?  
Nõustamine ja laenude vahendamine  
(17) Hüpoteeklaenud on keerulised kõrge hinna ga tooted. Nõuanded nende kohta on 
nõutavamad, kui enamiku teiste finantstee nuseid puudutavate toodete kohta. Erinevat 
tüüpi tarbijatel on erinevat tüüpi ootused teenuse pakkujate suhtes  ning erinevat tüüpi 
suhted nendega.  
(18) Komisjon on teadlik tootehindade koht a osutatava kohustusliku nõuandeteenuse 
võimalikest tagajärgedest (kas otsese tasu  või kaudse mõju kaudu toote hinnale) ja 
laenuandjate võimalikust ohustatusest seoses õigusalaste riskidega. Kuid ta on samuti 
teadlik sellest, kui tähtsat rolli võib mängi da asjakohane nõustamine seoses tarbijate 
usaldusega ja probleemide vältimisega, nagu ülelaenamine. 
                                                 
10 C (2001) 477. Vabatahtlik tegevusjuhend elua semelaenulepingu sõlmimise eelse teabe kohta. 
11 Monitoring the Uptake and Effectiveness of the Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual 
Information for Home Loans, Institu te for Financial Services, 2003.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/home-loans-final-
report_en.pdf . 
 
ET 9   ET • Kas laenusaajate nõustamise peaks olem a kohustuslik või vaba valiku küsimus? 
• Kas nii kohustuslikus korras kui vabal valikul tegelikult pakutava nõustamise 
suhtes tuleks kohaldada tingimusi (näiteks  kehtestada nõuande suhtes standardid, 
sanktsioonid nõuetele mittevastavuse korral, eelnev teavitamine seoses tasudega, 
nõustaja roll ning nõuande salvestamine püsival andmekandjal)? 
(19) Viimasel ajal on juhitud tähelepanu laenude vahendami sele kui valdkonnale, mida 
komisjon eriti hoolikalt uurima asub.12 Asja uuritakse horisontaalselt ning selles 
küsimuses on vastaval aj al oodatud tähelepanekud. 
Varasem tagasimaksmine 
(20) Laenu varasem tagasimaksmine on hüpoteekl aenu läbirääkimiste oluline küsimus. 
Hüpoteegilepingute pikk ajaline kehtivus ning lepingu põhitingimuste muutumine 
kestuse jooksul (näiteks intressimäära m uutused) võivad sundida  tarbijat otsima 
laenulepingu ennetähtaegse lõpetamise või malusi. Sellise ennetähtaegse lõpetamise 
korral tuleb tarbijal maksta varasema tagasimaksmise tasu.  
(21) Varasema tagasimaksmise kord erineb liikmesriigiti laias ulatuses. Mõnes 
liikmesriigis on see tugevalt reguleeritud ni ng teises on see eraõigusliku lepinguõiguse 
küsimuseks tarbija ja laenuandja vahel, kus  tarbijal on ainult vali kuvõimalus erinevate 
tüüplepingute ja hüpoteeklaenude vahel, va standina reaalsele võimalusele saada 
läbirääkimiste tulemusena individuaalsed tingimused. Varasema tagasimaksmise tasu lisandub tavaliselt fikseeritud intressimääraga hüpoteegitoodetele (kaitstes tarbijaid 
intressimäära muutuste vastu), kus tasu  kohaldatakse lepingu lõpetamise korral 
kõnealuse "fikseeritud" ajavahemiku jooks ul. Varasema tagasimaksmise tasu 
käsitletakse kui rahastamise ülesehituse kaja stust, mis toetab pakut avat toodet, omades 
otsest mõju konkurentsivõimele ja toodete  mitmekesisusele ning kättesaadavusele. 
Tasu avaldab mõju makromajanduslike muutus te ülekandmisele küsimustes, kas, mil 
määral ja kuidas võivad baasintressimäär a muutused mõjutada hüpoteeklaenu võtjaid. 
(22) Komisjoni on seisukohal, et teatud kooskõla seos es tasude kehtestamisega varasemate 
tagasimaksete valdkonnas soodustaks inte gratsiooni. Kuid kuidas sellist kooskõla 
saavutada ilma negatiivse mõjuta rahastami sstruktuuridele ja tootevaliku ulatusele või 
karistamata tarbijaid ebaproportsionaalse l moel? Järgmised küsimused väärivad 
lähemat analüüsi: 
                                                
 
12 Vt joonealust märkust 3. 
 
ET 10   ET • Kas varasem tagasimaksmine peaks olema seadusega sätestatud õigus või vaba 
valiku küsimus? Kui see peab olema õigus, siis kas tarbijal peaks olema võimalik 
sellest õigusest ka loobuda? Mis tingimustel? Kas selle õigusega peaks kaasnema 
hüvitus tasude näol? 
• Kuidas peaks kõnealuseid tasusid (kas õi guslikke või lepingulisi) arvutama? Kas 
peaksid olema kehtestatud ülempiirid, nagu mõnes liikmesriigis? 
• Kuidas peaks tarbijat teavitama varase mast tagasimaksmisest? Kas tarbijate 
teadmisi tuleks selles osas parandada? 
Krediidi kulukuse aastamäär 
(23) Hüpoteeklaenu krediidi kulukuse aastamäär  (Annual Percentage Rate ) on teine 
võtmetegur, mille toime kestab kogu lepingu jooksul. Hüpoteeklaenu krediidi kulukuse aastamäära ning kuluelementide arvut amine on liikmesriigiti erinev, mis teeb 
võrdlemise veelgi raskemaks.  
(24) Arvestades selliste laenulepingute konkreetset iseloomu tarbijakrediidilepingutega 
võrreldes, võib ta väärida individuaalse t lähenemist. Selles valdkonnas selgub, et 
teatud ühtlustamine võiks soodustada turu integratsiooni. Tekib palju küsimusi: 
• Mis on krediidi kulukuse määra otstarve? Teavitamine? Võrdlus? Mõlemad? 
• Kas nii arvutusmeetodi kui kuluelementid e jaoks oleks vaja ELi standardit? 
• Kui, siis milliseid kuluelemente peak s selline ELi standard hõlmama?  
• Komisjon ootab arvamusi selle kohta, kas on mõtet tuua eraldi välja teavet kõikide 
krediidi kulukuse määra raames määra tlemata kulude kohta, ning krediidi 
kulukuse määra esitamise kohta konkreetse te näitajatena, nagu kulu kuus või 
laenu kogumaksumus. 
(25) Asjakohase otsuse tegemisel arvestatak se nõuetekohaselt tarbij akrediidi valdkonnas 
kehtivat korda. 
Liigkasuvõtmist reguleerivad eeskirj ad ja intressimäära kõikumine 
(26) Mõnes liikmesriigis on seadusega kehtestatud intressimäärade ülempiirid, mida sageli 
nimetatakse „liigkasuvõtmist“ reguleerivateks eeskirjadeks, et vältida ülemääraselt kõrgete intresside sissekasseerimist. Komisjon on olulistel sotsiaalsetel kaalutlustel vältinud mis tahes sekkumist kõnealuses valdkonnas.  
• Milline on liigkasuvõtmist reguleerivate eeskirjade mõju turuintegratsioonile 
(sealhulgas seos selliste toodetega nagu tarbimislaen kinnisvara tagatisel  (equity 
release) ja hüpoteegikindlustus)? 
• Kas seda küsimust peaks vaatlema pigem laiemas, mitte hüpoteeklaenu 
spetsiifilises  kontekstis? 
 
ET 11   ET (27) Intressikõikumise pi irmäärade puhul peab komisjon jõudma veendumusele, millises 
ulatuses need võivad takistada tu ruintegratsiooni või konkreetsete 
rahastamisstruktuuride arengut. 
(28) Komisjon märgib ära, et mõnes liikmesriigis on piirangud liitintressimäärade 
kehtestamisele. 
• Kas sellised piirangud takist avad turuintegratsiooni? 
• Mis mõju võib neil olla konkreetsete  toodete väljatöötamisele, nagu tarbimislaen 
kinnisvara tagatisel  (equity release) ? 
Laenuleping 
(29) Lepingutingimuste standardimist, nagu se da soovitab Forum Group, peab hindama 
Euroopa lepinguõiguse alase algatuse13 laiemas raamistikus. Standardimiseni võiks 
jõuda kas klassikalise ühtlustamise abil või  niinimetatud 26. reeg li kaudu. Kõnealuse 
26. reegli võiks kehtestada õiguslike va henditega parallee lselt siseriiklike 
eeskirjadega, kuid mitte neid asendavalt, ning kasutamiseks lepingupooltele võimaliku variandina. Komisjon on oma hiljutises rohe lises raamatus finantsteenuste poliitika 
kohta kohustunud uurima 26. reegli otstarbekust.
14 
Komisjon tervitab seisukohtade esitami st hüpoteeklepingute standardimise 
otstarbekuse kohta, nt kasutades 26. reeglit. 
Täitmise tagamine ja apellatsioonimenetlus 
(30) Komisjoni tähelepanu all on asjaolu, et tr aditsioonilised apellatsioonimehhanismid 
võivad enamiku tarbijate jaoks olla pikaaj alised ja kulukad. Komisjon on seisukohal, 
et mis tahes alternatiivsed apellatsiooniva hendid, nagu vahendus või arbitraaž peavad 
selleks, et tarbijad neid us aldaksid, olema sõltumatud ja tõ husad, seda eriti piiriüleses 
kontekstis. Komisjon on juba võtnud ette va henduse edendamise, esitades direktiivi 
ettepaneku vahenduse aspektide kohta tsiviil- ja kaubandusasjades. 15 
• Kas komisjon peaks kaaluma liikmesriikidele kohustuse kehtestamist tagada 
nimetatud alternatiivsete apellatsi oonivahendite olemasolu hüpoteeklaenude 
valdkonnas? 
• Komisjon ootab seisukohtad e esitamist olemasolevate alternatiivsete 
apellatsioonisüsteemide usaldusväärsuse  tugevdamise mooduste kohta, eriti 
hüpoteeklaenude valdkonnas. 
                                                 
13 KOM (2004) 651. Euroopa lepinguõigus ja acquis ´ läbivaatamine: edasised sammud. 
14 Vt joonealust märkust 3. 
15 KOM (2004) 718 lõplik. Ettepanek: Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv vahenduse teatavate 
aspektide kohta tsiviil- ja kaubandusasjades. 
 
ET 12   ET III – ÕIGUSLIKUD  KÜSIMUSED 
Kohaldatav õigus 
(31) Praegu vaadatakse läbi 1980. aasta lepinguliste kohustuste, sealhulgas 
hüpoteeklaenude suhtes kohaldatava õiguse kindlaksmääramist reguleerivat Rooma 
konventsiooni, et kujundada see ümber m ääruseks. Komisjon peab mõistlikuks ja 
järjekindlaks käsitleda selle protsessi kontekstis kõiki koh aldatava õiguse küsimusi, 
sealhulgas hüpoteeklaenulepingu te suhtes kohaldatav õigus. 
(32) Käesolevaks ajaks on selle protsessi  raames kindlaksmääratud vähemalt kolm 
võimalikku lahendust: 
• Näha ette spetsiaalne kord seoses õi gusaktidega, mida kohaldatakse tarbijate 
hüpoteeklaenulepingute suhtes tuleva ses määruses. See võiks seisneda 
hüpoteeklaenulepingu suhtes kohaldat avate õigusaktide ühtlustamises 
tagatis lepingule ( collateral ) kohaldatavate õigusaktidega. 
• Jätkata hüpoteeklaenulepingute suhtes üldiste põhimõtete kohaldamist, mis 
tähendaks praeguse Rooma konventsiooni koha selt peamiselt seda, et osapooled 
võivad vabalt otsustada, millist õigust nende lepingu suhtes kohaldatakse, eeldusel 
et – teatud tingimustel – kohaldatakse tarb ija asukohariigis k ohustuslikke eeskirju. 
• Mitte kohaldada tarbija hüpoteeklaenulepingu  suhtes tarbijakai tse kohustuslikke 
eeskirju, eeldusel et on täidetud teatud tingimused, nagu näiteks kõrgetasemelise 
tarbijakaitse olemasolu ELi tasandil.  
(33) Tagatise  (collateral ) suhtes kohaldatava õigus e puhul ei näe komisjon a priori  põhjust 
öelda lahti hästitoimivast põhimõttest, et koh aldatakse selle riigi õigust, kus kinnisvara 
asub. 
Kliendi laenukõlblikkus 
(34) Kliendi laenukõlblikkuse hindamine, st hindamine, milline on kliendi laenurisk, on 
hüpoteeklaenutehingute oluline aspekt, mi s võib anda võimaluse riskikapitali 
vähendamiseks tänu laenusaajate paemal e riskianalüüsile. Selles valdkonnas on 
andmekaitse ülioluline. 
(35) Liikmesriikides on erinev kord seoses ri iklike või era-, tsentraliseeritud või 
detsentraliseeritud, positiivsete või ne gatiivsete (sisaldab ainult kohustuste 
täitmatajätmist) laenukõlblikkuse andmebaas ide koostamisega ja neile juurdepääsuga. 
(36) Võib esineda asjaolusid, mille puhul laenuandjate vahel andmete jagamise korraldus 
jätab mõned turuosalised kõrvale nii, et  rikutakse ELi õigust. Lisaks võivad 
juurdepääsutingimused diskrimineerida välis maiseid laenuandjaid (nt ei ole liikme- 
või tellimistasu majanduslikul t tasuv laenuandjatele, kes ei kasuta andmebaasi sama 
sageli kui kohalikud laenuandjad, või kehtiv ad vastastikkuse kohtlemise ühetaolisuse 
eeskirjad, mis nõuavad juurdepääsu eeltingimu sena asjakohaste andmete esitamist). 
Rakendades tarbijakrediidiga sama lä henemist, on komisjon seisukohal, et 
prioriteediks võiks olla piiriülese mittediskrimineeriva juurdepääsu tagamine 
andmebaasidele. Komisjon ootab selle kohta kommentaare. 
 
ET 13   ET Kinnisvara väärtuse hindamine 
(37) Kinnisvara hindamine on hüpoteeklaenutehin gute puhul keskse olemusega ning see 
võib otseselt mõjutada laenu liiki, raha stamist ja laenu suhtes kohaldatavaid 
usaldatavusnormatiive. Laenuandjatel, tarbijatel ja investoritel peab olema täielik usaldus seoses hindaja kvalifikatsiooniga , hindamismenetlusega ja lõpptulemusega. 
(38) Väärtuse hindamise traditsioonid erinev ad liikmesriigiti. Praegu on olemas mitmeid 
rahvusvahelisi hindamisreegleid.
16 Komisjon on seisukohal, et hindamise võrreldavust 
tuleb täiustada tagamaks olukord, kus kodumai se eluasemeturu tegelikele vajadustele 
vastav mitmekesisus ei pidurdaks laenuandm ise ja rahastamise piiriülest tegevust. 
Ilmselt oleks see saavutatav  ühtse standardi kehtestami sega, kuigi konkureerivate, 
kuid üksteist vastastikku t unnustatavate standardite üheaegne olemasolu võib täita 
sama eesmärgi. 
• Mis on hindamismenetluse ja hindajate s uhtes kehtestatud üht se ELi standardi 
mõte? 
• Mis on komisjoni meetme mõte siser iiklike hindamisstandardite vastastikuse 
tunnustamise tagamisel? 
Sundmüügimenetlus 
(39) Tagatisega  (collateral ) loodud garantii  (security ) on hüpoteeklaenutehingute keskne 
aspekt, samuti võimalus nõuda laenu tagasimaksmist ja garantii  (security ) kasutamist, 
nt hüpoteekvara sundmüügi  (foreclose ) kaudu. 
(40) Sundmüügimenetlused erinevad l iikmesriigiti suurel määral seoses kestuse ja hinnaga. 
Komisjon võtab arvesse vastastikust seost liik mesriikide eluaseme- ja sotsiaalpoliitika 
vahel ning sundmüügi keerulist konteksti, mida mõjutavad paljud erinevad tegurid, 
nagu liikmesriigi õigusaktid, tsiviilmenetlus ja õigustraditsioonid. 
(41) Komisjon tunneb muret, et selline erinevus  võib mõjuda takistavalt piiriülesele 
tegevusele ja isegi tõsta hüpoteeklaenu hi nda. Veelgi sügavam otsene mõju võib 
sellisel erinevusel olla rahastam isstruktuuridele, pidurdades eelkõige 
hüpoteegi tagatiste  (collateral ) piiriülest kasutust. 
(42) Komisjon on siiski teadlik raskustest, mis puudutavad sundmüügimenetluse kõikide 
aspektide parandamist ELi eeskirjade abil. 
Komisjon ootab seisukohti järgmise järkjärgulise lähenemisviisi kohta 
sundmüügimenetluse parandamiseks: kõ igepealt kogutakse teavet kõnealuse 
menetluse hinna ja kestuse kohta kõikide s liikmesriikides ning selle menetluse 
tõhususe kohta kõikide asjaosal iste huvide kaitsmisel, seej ärel esitatakse regulaarselt 
ajakohastatav „tulemustabel“ ning kui see ennast pikema aja jooksul ei õigusta, 
kaalub komisjon tõhusamate meetmete kasutamist. 
                                                 
16 Vt Forum Groupi aruande joonealust märkust 28. 
 
ET 14   ET Maksustamine 
(43) Komisjon võtab meetmeid ELi õigusaktid ega vastuolus olevate siseriiklike 
hüpoteegimaksude eeskirjade suhtes. I lisas on lisateave võimalike rikkumiste kohta, nagu keeldumine maksude mahaarvamisest  välismaistele laenuandjatele tasutud 
intressidelt, juhul kui kodumaistele lae nuandjatele tasutud intressid kuuluvad 
maksuvabastuse alla, või kõnealuste intresside kõrgem maksustamine. 
Komisjon ootab teavet piir iülese hüpoteeklaenuga seot ud samalaadsete või muude 
maksutõkete kohta, mis tõenäoliselt rikuva d ELi õigusaktidega sätestatud vabadusi. 
 
ET 15   ET IV – HÜPOTEEKLAENU  TAGATIS 
Kinnistusraamat 
(44) Kinnistusraamatutes registreer itakse seaduslikud omandiõigu sed varale ja määratakse 
teatud määral kindlaks neid õigusi. Probleemiks on see, et sellised registrid ei kajasta 
alati õigesti kõiki pante, mis võivad om andiõigust varale mõjutada. Piiriüleste 
hüpoteeklaenudega seotud tegevuste (sealhulg as rahastamine) puhul on ülioluline 
nende sisu ja toime mõistmine, samuti lihtne juurdepääs neile. 
(45) Seda on komisjon juba tunnistanud, raha stades EULIS-projekti katseetappi17 
(nüüdseks läbi viidud), mis pidi tõhustama koostööd omanike ja registripidajate vahel 
ning võimaldama registritele  piiriülest juurdepääsu. 
(46) Komisjon esitab küsimuse, kas ta peaks jätkama selliste algatuste aktiivset rahastamist. 
Võttes arvesse kõnealuste registrite kasutami st laenuandjate ja i nvestorite poolt, võib 
eeldada, et neil on otsene huvi osaleda sellis tes algatustes ja investeerida neisse. 
Komisjon ootab enne täiendava hinnangu  andmist seisukohti seoses kõikide 
nimetatud küsimustega. 
Eurohüpoteek 
(47) Eurohüpoteegi idee ei ole uus. See on katse luua kogu ELi hõlmav vahend 
kinnisvara laenude  garanteerimiseks  (securing loans ), mis oleks paindlikult kasutatav 
hüpoteeklaenu tagatis  (collateral ). Eurohüpoteegi pooldajad väid avad, et selle keskne 
aspekt – sideme nõrgenemine hüpoteeklaenu tagatise  (collateral ) ja hüpoteeklaenu 
vahel – võimaldaks hüpoteekide seadmist ja ül ekandmist, omades seega soodsat mõju 
hüpoteeklaenuturule tervikuna, erit i aga selle rahastamisele. 
(48) Komisjon on teadlik turuosaliste ja teadlast e poolt juhitud projektidest, mille eesmärk 
on töötada välja toimiv Eurohüpot eegi mudel 26. eeskirja näol.18 Komisjon vaatab 
läbi, kuidas need algatused käsitlevad  kõnealust keerukat küsimust, mis puudutab 
paljusid teisi seonduvaid valdkondi, nagu asjaõigus ja lepinguõigus. 
Komisjon kutsub üles esitama seisukohti Eurohüpoteegi teostatavuse ja vajalikkuse 
kohta. Igal juhul ootab ta ära käimasolev ate algatuste tulemused, et saada teavet 
antud küsimuses hinnangu andmiseks. 
                                                 
17 Täiendavate üksikasjade kohta vaata: www.eulis.org  
18 Näiteks: „Basic Guidelines for a Eurohypothec “, Mortgage Credit Foundation, Varssavi, mai 2005. 
 
ET 16   ET V – HÜPOTEEKLAENU  RAHASTAMINE 
(49) Rahastamisvahendid on ELi hüpoteeklaenuturgu del mitmekesised. Erivahendid, nagu 
kattega võlakirjad  (covered bonds ) ja hüpoteegiga tagatud väärtpaberid  (mortgage 
backed securities ) mängivad olulist rolli nii üle-euroopa lises kui ka riiklikus kontekstis 
(näiteks hüpoteegiga tagatud väärtpaberid  (mortgage backed securities ) 
Ühendkuningriigis, kattega võlakirjad  (covered bonds ) Taanis ja Pfandbriefe 
Saksamaal). 
(50) Paljud, eriti hüpoteeklaene uuriv Forum Gr oup, on seisukohal, et üle-euroopaline 
rahastamisturu teke parandaks olulis elt ELi hüpoteeklaenut urgude täiendavat 
integreerimist. 
(51) Komisjon kaldub seda seisukohta jagama. Kuid  see eeldus väärib kindlasti täiendavat 
süvaanalüüsi. Üle-euroopalistel rahastamismehhanismidel on potentsiaali suurendada rahastamise allikaid ja turu likviidsust ning võimaldada üldist riskide hajutamist. Laenude rahastamise järelturu  (secondary markets ) täiendav integreerumine on seotud 
esmasturu  (primary markets ) integratsiooniga. Hüpoteek laenude ülekantavus on 
võtmetegur mõlemas valdkonnas. 
• Komisjon kavatseb luua huvitatud osa pooltest ajutise töörühma, et uurida 
hüpoteeklaenu rahastamise aspektidega (esm ased ja teisesed) seotud meetmete 
vajalikkust ja laadi. 
• Komisjon soovib hinnata, mil määral võivad turu juhitud algatused edendada üle-
euroopalist hüpoteeklaenu rahastamise turgu, nt seoses tüüpdokumentidega ja 
näidismõistetega, mida kasutatakse piiriülese rahastamistegevuse korral.  
(52) Forum Group ja teised allikad ennus tavad mittedeposiidipõhiste hüpoteeklaenu 
rahastamismehhanismide kasvu. 
Sellega seoses on komisjon huvitatud se isukohtade kogumisest,  kas hüpoteeklaenud 
peaks tingimata olema ainult krediidia sutuste tegevusvaldkond või kas ja mis 
tingimustel võiks seda tegevust harrastada  asutused, mis ei tegele hoiustega või 
laenudega ning seega ei kuulu krediidiasutu se kohta käiva ELi määratluse alla ja 
sellest tulenevalt ei ole seonduva te usaldusnormatiivide objektiks. 
 
ET 17   ET ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
ET 18   ET Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when designing mortgage taxation rules, Member States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
ET 19   ET Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
ET 20   ET ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
ET 21   ET • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
ET 22   ET 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain essential standards are met. Member States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
ET 23   ET • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
ET 24   ET the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
ET 25   ET 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
ET 26   ET ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
ET 27   ET Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.