(8)

ESRNi haavatavuste hinnang rõhutab seoses Saksamaaga järgmist. a. Enamik kättesaadavaid elamukinnisvara hinnanäitajaid osutavad elamukinnisvara ülehinnatusele Saksamaal. Sarnaselt eelmistele hinnangutele aastate 2016 ja 2017 kohta osutavad 2018. aasta hinnangud elamukinnisvara märkimisväärsele ülehindamisele linnapiirkondades. Pärast järkjärgulist hinnatõusu alates 2010. aastast on eluasemehindade nominaalkasv viimastel aastatel kiirenenud, ületades veidi kodumajapidamiste tulude kasvu. See kasv esineb suurel määral nii linna- kui ka maapiirkondades. Eluasemehindade kasv suurtes linnades ja linnapiirkondades peegeldab elamukinnisvara pakkumise puudumist võrreldes nõudlusega ning Saksamaa liiduvalitsus on võtnud rea meetmeid selle puudujäägi leevendamiseks. Edasised eluasemehindade liikumised sõltuvad seetõttu tõenäoliselt nende meetmete mõjudest. b. Vaatamata viimasel ajal suurenenud laenuvõtmisele, on eluasemelaenude kasv olnud viimasel kolmel aastal mõõdukas. Laenuvõtmise põhjalikku analüüsi takistab praegu üksikasjalike andmete puudumine laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarvu ja muude uute laenude krediidinäitajate kohta. Leidub siiski mõningaid andmeid selle kohta, et nõudlus laenusumma ja tagatisvara väärtuse kõrge püsiva suhtarvuga laenude (12) järele on kasvanud. Lisaks nähtub ka EKP euroala pankade laenuülevaatest, et 2018. aastal on uuritud pangad langetanud oma eluasemelaenude marginaale. c. Kodumajapidamiste võlakoormust võib pidada mõõdukaks võrreldes teiste liikmesriikidega. Kuigi oma eluaseme omamise määr Saksamaal on Euroopa Liidu madalaim, moodustab hüpoteegiga eluasemeomanike osakaal umbes veerandi rahvastikust, mis on lähedal ELi keskmisele. Eluasemelaenude kasv on siiani olnud küll suhteliselt mõõdukas, kuid eluasemehindade kasv on märkimisväärne ning sellega võib tulevikus kaasneda uute eluasemelaenude suur kasv. See võib kaasa tuua kodumajapidamiste võlakoormuse edasise kasvu keskpikas perspektiivis. d. Võttes arvesse eespool nimetatud haavatavusi, võib negatiivne majandus- ja finantsarengu ja elamukinnisvara turu korrektsiooni vastastikune mõju põhjustada tsükliliste haavatavuste kontekstis finantsstabiilsuse otseste ja kaudsete riskide realiseerumise. Võimalikud otsesed riskid Saksamaa pangandussüsteemile on seotud võimaliku maksekohustuste täitmata jätmisega laenude osas, mis on antud pikaajalise majandusliku elavnemise ning ülehinnatud ja kiirelt kasvanud eluasemehindade kontekstis, ja ka konkurentsisurvega, mis võib tuua kaasa krediidistandardite nõrgenemise ja uute laenude marginaalide vähenemise. Lisaks võib osal kodumajapidamistest esineda negatiivse rikkuse efekt või nende varade väärtus võib muutuda negatiivseks, kui eluasemehinnad langevad oluliselt. Kui näiteks töötus kasvab ja/või kodumajapidamiste tulude kasv langeb, võib laenude teenindamine mõne kodumajapidamise jaoks keerukamaks muutuda. Sellega seotud negatiivne mõju kodumajapidamiste tuludele ja varale võib esialgset šokki veelgi võimendada, kui kodumajapidamised peavad oma võla teenindamiseks vähendama tarbimist. See võib kaasa tuua teise ringi mõju ja suurendada riske krediidiasutustele ja finantssüsteemile. e. Samas tuleb märkida, et hüpoteeklaenude intressimäärade pikaks ajaks fikseerimine leevendab kasvavate intressimäärade riski laenuvõtjatele. Võttes arvesse kodumajapidamiste tulude positiivseid väljavaateid ning jätkuvalt soodsaid tingimusi tööturul, on riski tõenäosus seoses nende kodumajapidamistega, kes peavad ennast finantsiliselt piirama, pigem madal. Tuleb siiski märkida, et intressimäärariski seoses intressimäära pikaajalise fikseerimisega kannavad krediidiasutused ning see on üks pangandussüsteemi tsüklilistest haavatavustest. f. ESRN täheldab, et Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Föderaalne Finantsjärelevalveasutus – BaFin) on teatanud, et Ausschuss für Finanzstabilität (finantsstabiilsuse komitee) soovitas 0,25 %-lise vastutsüklilise kapitalipuhvri määra kasutuselevõtmist, et tugevdada ennetavalt asutuste vastupanuvõimet. BaFin kavatseb vastutsüklilise kapitalipuhvri soovitatud viisil kasutusele võtta. Soovitatud kalibreerimisel on arvesse võetud Saksamaa krediididünaamikat, millega on kaasnenud elav elamukinnisvara dünaamika. Samas ei eeldata, et see pidurdab eluasemelaenude kasvu või peatab laenuandmise standardite võimaliku nõrgenemise. Riigi ametiasutused on jälginud krediiditingimusi, kuid nad ei ole andnud suuniseid selle kohta, mida usaldatavusstandardid peaksid hõlmama. g. Elamukinnisvarasektori haavatavustega tuvastatud süsteemiriskide leevendamiseks võib praegusi poliitikameetmeid hinnata kui osaliselt kohaseid ja piisavaid. Saksamaa võiks aktiveerida täiendavaid kapitalipõhiseid meetmeid, nõudes krediidiasutustelt täiendavaid kapitalipuhvreid, et suurendada pangandussüsteemi vastupanuvõimet võimalikele kogunenud tsüklilistele riskidele ja haavatavustele (nt krediidiriskid ja intressimäärariskid), võttes arvesse pikaajalist majanduslikku elavnemist ning samuti kiirelt arenevat eluasemehindade dünaamikat. Arvestades märkimisväärset elamukinnisvara ülehindamist Saksamaa linnapiirkondades juba mitme aasta jooksul ja ebakindlust laenuandmise standardites, saaks Saksamaa kohaste meetmete abil tagada usaldusväärsed laenuandmise standardid uute laenude osas, et vältida haavatavuste kuhjumist ja tugevdada seeläbi finantsstabiilsust (nt soovituse või õiguslikult siduvate laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarvude piirmäärade aktiveerimisega, kui aktiveerimise õigusliku tingimused on täidetud). h. 2015. aasta dokumendis Ausschuss für Finanzstabilität (13) juba tehtud ettepaneku kohaselt on samuti oluline, et riigi ametiasutuste käsutuses oleksid kõik vajalikud makrotasandi usaldatavusjärelevalve vahendid ja volitused võimalike finantsstabiilsuse haavatavuste käsitlemiseks, sealhulgas volitused kehtestada õiguslikult siduvad piirmäärad laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarvule ning vajadusel seoses uute eluasemelaenudega kas võla ja sissetuleku suhtarvule või laenumaksete ja sissetuleku suhtarvule koos tähtajapiirangutega. Praegu puuduvad Saksamaal tuludepõhised instrumendid. Ehkki riigi ametiasutustel on volitused kehtestada finantsstabiilsuse tagamiseks õiguslikult siduvaid laenusumma ja tagatisvara väärtuse piirmäärasid, on selle tingimuseks, et tuvastatakse riskid finantsstabiilsusele, mis tulenevad eluasemehindade ja hüpoteeklaenuandmise suurest tõusust koos laenustandardite märkimisväärse nõrgenemisega. Seega tuleks täita ka praegused andmelüngad uute hüpoteeklaenude laenuandmise standardite osas, mis parandaks võimet neid riske tuvastada ning vajadusel nende suhtes meetmeid võtta – vajalik on selle algatuse lisamine Saksamaa makrotasandi usaldatavusjärelevalve seireraamistikule.