(7)

Ungari puhul on hindamise käigus tuvastatud, et: a. Eluasemehindade aastane reaalkasv ulatus 2015.-2019. aastal 10 %-ni või ületas seda, olles eriti märgatav Budapestis. Magyar Nemzeti Banki (MNB) hinnangul tõi see kaasa märkimisväärse ülehindamise, mis ulatus 2019. aasta kolmandas kvartalis Budapestis 18 %-ni ja riigis tervikuna 3 %-ni. MNB andmetel erineb hinnadünaamika riigi erinevates piirkondades oluliselt. Budapestis hakkasid elamukinnisvara reaalhinnad 2019. aasta lõpus aeglustuma, 2020. aastal peatusid ja langesid pisut, ning jäid 2021. aasta esimesel poolel mõõdukale tasemele. Teistes piirkondades - eelkõige väiksemates omavalitsustes ja maapiirkondades, kus kodumajapidamistel oli õigus saada eluaseme soetamiseks riiklikku toetust - oli hinnatõus kahekohaline. Tulevikku vaadates on Budapesti eluasemehindade dünaamikas oluline tegur rahvusvahelise turismi taastumine. Riigis tervikuna võib erinevate riiklike toetusprogrammide (3) jätkamine suurendada nõudluspõhist survet eluasemehindadele, samas kui uute ehitiste (4) sooduskäibemaks võib leevendada tarneraskusi keskpikas perspektiivis. b. Alates 2018. aasta keskpaigast on hüpoteeklaenude maht oluliselt kasvanud, kusjuures aastane reaalkasv on 5 % lähedal või üle selle. Kuigi MNB hinnangul sõlmiti 2020. aastal pangalaenuga ainult pooled eluasemetehingutest, kiirenes hüpoteeklaenude aastane reaalkasv 2021. aasta jaanuari ja augusti vahelisel perioodil keskmiselt 6,8 %-ni. Samal ajal ulatus kodumajapidamiste laenude reaalkasv eelmise aastaga võrreldes keskmiselt 10 %-ni. Kuigi see kasv ületab hüpoteeklaenude reaalkasvu, on see tingitud lapse kasvatamiseks mõeldud sünnieelsete laenude ning moratooriumi alla kuuluvate kodumajapidamiste laenude osakaalu suurenemisest (31 % kõikidest eluasemelaenudest ja 42 % kõlblikest eluasemelaenudest olid 2021. aasta juuni seisuga endiselt moratooriumi all ning seega amortiseerimata). Kui moratooriumi mõju välja jätta, ulatus hüpoteeklaenude ja kodumajapidamiste laenude aastane reaalkasv MNB hinnangul 2021. aasta esimesel poolel vastavalt 0,7 % ja 2,7 %-ni. Kodumajapidamiste laenukasvule on kaasa aidanud ka mitmesugused riiklikud toetusprogrammid, sealhulgas 2021. aasta alguses välja töötatud täiendav toetusprogramm (5). c. Kuigi enne 2008. aastat väljastatud hüpoteeklaenudele kohaldati väga kõrget laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarvu (loan-to-value, LTV), jäi 2021. aasta esimesel poolel 90 % laenude LTV suhtarv alla 80 %. See on osaliselt tingitud eluasemehindade kiirest kasvust ja vanade laenude amortiseerimisest. Lisaks kohaldatakse uute laenude LTV suhtarvudele alates 2015. aastast 80 %-st piirmäära. Mis puudutab laenumaksete ja sissetuleku (debt service-to-income, DSTI) suhtarve, siis ligikaudu 22 % olemasolevate ja 25 % uute hüpoteeklaenude (mahupõhises arvestuses) DSTI suhtarv jäi 2021. aasta esimesel poolel 40–60 % vahemikku. See on osaliselt tingitud DSTI suhtarvu kõrgematest piirmääradest kõrge sissetulekuga laenuvõtjate puhul, kelle osakaal uutes laenudes on kasvanud: 2021. aasta esimesel poolel kohaldati üle 60 %-st DSTI suhtarvu piirmäära ligikaudu 60 %-le uutest eluasemelaenudest (laenuvõtja igakuine netosissetulek ületas 500 000 Ungari forinti suurust regulatiivset künnist), ning üle 50 %-st DSTI suhtarvu 5 %-le uutest laenudest. Kuigi uute laenude tähtajad on veidi pikenenud, ei ole MNB hinnangul piisavalt tõendeid selle kohta, et pikemaid tähtaegu kasutataks üha enam selleks, et hoida kõrvale DSTI suhtarvudele kehtestatud piirmääradest. d. Fikseeritud intressimäärasid kasutati kodumajapidamiste laenude puhul sagedamini pärast seda, kui MNB võttis 2017. aastal kasutusele sertifitseerimismärgi. Seda märgistust on lubatud kasutada vaid eluasemelaenude puhul, mille intressimäära fikseerimise tähtaeg on vähemalt viis aastat. Pikema intressimäära fikseerimise perioodiga eluasemelaenude kasvu on võimendanud DSTI suhtarvude madalamad piirmäärad, mida kohaldatakse alates 2018. aasta oktoobrist alla kümneaastase fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenudele. 2021. aasta veebruari seisuga oli ligikaudu 75 %-l ja 25 %-l uutel laenudel vastavalt kümne- ja viieaastane fikseeritud tähtaeg. Laenumahtu arvestades moodustasid alla üheaastase fikseeritud tähtajaga laenud siiski peaaegu 40 % laenude kogumahust, kuigi see osakaal on järk-järgult vähenenud. e. COVID-19 pandeemiaga seotud laenumoratooriumi pikendati hiljuti 2022. aasta juunini. Samas on laenupuhkuse saamise õigust piiratud ning laenupuhkusel kodumajapidamiste laenumaht moodustab kodumajapidamiste laenuportfelli kogumahust umbes 5 %. MNB analüüsi kohaselt moodustavad haavatavates sektorites töötavate kodumajapidamistest laenuvõtjate varasema laiaulatuslikuma moratooriumi alla kuuluvad laenud ligikaudu 10 % kõikide laenujääkide kogusummast. f. ESRN tunnustab Ungaris kehtivaid makrotasandi usaldatavusjärelevalve meetmeid, mis leevendavad praeguseid kinnisvaraga seotud haavatavusi, eelkõige LTV ja DSTI piirmäärasid. Samuti tunnustab ESRN asjaolu, et pangad on nõuetekohaselt tunnistanud pikendatud moratooriumist tingitud krediidiriski suurenemist, liigitades mõned laenud 2. etapi laenudeks. g. Tulevikku vaadates ning võttes arvesse keskpika perioodi riskiväljavaateid, hindab ESRN praeguseid makrotasandi usaldatavuspoliitika meetmeid osaliselt asjakohaseks ja osaliselt piisavaks. Kui elamukinnisvara haavatavused jätkuvalt kasvavad, aitaks haavatavusi parandada DSTI suhtarvu piirmäära karmistamine, tähtaja piirmäära lisamine ja/või süsteemse riski puhvri või vastutsüklilise kapitalipuhvri kehtestamine. Siiski võiks makrotasandi usaldatavusjärelevalve poliitikat täiendada üldisemate poliitikameetmetega, mille eesmärgiks oleks kodumajapidamiste võlakoormuse suurendamist lihtsustavate või eluasemete taskukohasuse tasakaalustamatust soodustavate tegurite kõrvaldamine. Need poliitikameetmed peaksid täiendama praeguseid makrotasandi usaldatavusjärelevalve meetmeid ja käsitlema praegu Ungari elamukinnisvaraturul tuvastatud haavatavusi tõhusalt ja tulemuslikult, ilma ülemäärase kuluta Ungari reaalmajandusele ja finantssüsteemile. Ungaris võivad riiklikud toetused ja tugilaenud suurendada nõudlust omaniku kasutuses olevate eluasemete järele, tuues kaasa elamukinnisvara ülehindamise ja kodumajapidamiste võlakoormuse suurenemise, kuna eluasemete pakkumine on ebapiisav. Täiendavad poliitikameetmed võiksid seetõttu hõlmata kodumajapidamiste suuremat võlakoormust soodustavate tegurite kõrvaldamist, eelkõige riiklike toetuste ja tugilaenude lõpetamist ning piisava eluasemete pakkumise ja tõhusa üürituru tagamist. Järgnevatel kvartalitel oleks soovitav, et riigi ametiasutused jätkaksid moratooriumi alla kuuluvate kodumajapidamiste võla krediidikvaliteedi jälgimist ja tagaksid eeldatava kahjumi katmiseks piisavad eraldised.