(7)

Horvaatia puhul on hindamise käigus tuvastatud, et: a. Pärast pikka korrektsiooniperioodi ja tagasihoidlikku kasvu kiirenes eluaseme reaalhindade kasv 2019. aasta alguses eelmise aastaga võrreldes 8 %-ni. Alates COVID-19 pandeemia puhkemisest on eluasemehindade dünaamika püsinud tugev. Hrvatska narodna banka hinnangul erinevad eluasemehinnad üha enam oma pikaajalistest põhinäitajatest. b. Eluasemehindu Horvaatia piirkondades võivad erineval määral mõjutada erinevad tegurid nii nõudluse kui pakkumise poolel. Esiteks on mõnes piirkonnas märkimisväärne osa eluasemenõudlusest seotud välisostjatega (Hrvatska narodna banka andmetel kokku ligikaudu 10 %). Kuigi üldine tehinguaktiivsus oli pärast COVID-19 pandeemia puhkemist väiksem, jäi välisostjate osakaal Hrvatska narodna banka andmetel kriisieelsele tasemele. Teiseks toimus Horvaatias 2020. aastal kaks maavärinat, mis mõlemad tabasid Zagrebi piirkonda ja kahjustasid elamuid. Need sündmused tõid esile mõned puudused kvaliteedistandardites elamutele, mis on ehitatud enne 1960. aastaid, st enne seda, kui Horvaatias kehtestati seismilisi riske arvestavad standardid. Seetõttu võib mõne elamu suhteliselt madalam likviidsuse tase vähendada eluasemetehingute arvu, mis võib kaasa tuua kõrgema üldise eluasemehinna. Samal ajal võib kahjustada saanud elamute järkjärguline renoveerimine, mille kulud ulatusid 2020. aastal hinnanguliselt 23 %-ni sisemajanduse koguproduktist (SKP), põhjustada eluasemehindade tõusu ehitusaktiivsuse kasvu ja selle positiivse mõju kaudu. Samuti laiendas Horvaatia valitsus 2020. aastal eluasemetoetuste kava, mis kehtib alates 2017. aasta lõpust ja millega nähakse ette kõrgemad toetusmäärad vähem arenenud piirkondadele ja esmakordsetele ostjatele. c. Kuigi Hrvatska narodna banka andmetel on pangalaenuga rahastatud ainult umbes pooled eluasemetehingutest, on hüpoteeklaenude reaalkasv 2019. aasta teisel poolel ja eriti 2020. aasta jooksul kiirenenud. 2021. aasta jaanuarist augustini oli see keskmiselt 7,5 %. Teataval määral on sellist dünaamikat põhjustanud riiklike eluasemetoetuste kava ning soodustingimustega laenude osakaalu suurenemine 18 %-lt 2019. aastal 35 %-le 2020. aastal. d. Hrvatska narodna banka läbi viidud uus andmekorje hüpoteeklaenude standardite kohta näitab, et märkimisväärsel osal uutest laenudest oli laenusumma ja tagatisvara väärtuse (loan-to-value, LTV) suhtarv 2021. aasta esimesel poolel üle 90 %. Paljud nendest laenudest olid riigi toega sooduslaenud, mille LTV suhtarv jäi reeglina 90-100 % vahemikku. Ligikaudu 10 %-l uutest laenudest oli LTV suhtarv üle 100 %. Ligikaudu veerand uutest laenudest väljastati laenumaksete ja sissetuleku (loan service-to-income, LSTI) suhtarvuga üle 40 %. Samuti oli mõnede uute laenude puhul LTV suhtarv üle 90 %. Lisaks ületas mõne uue laenu tähtaeg 2021. aasta esimesel poolel 30 aastat. e. Seda arvesse võttes on Horvaatias tegutsevate pankade omavahendite tase suhteliselt kõrge, võrreldes teiste liidus tegutsevate pankadega. Keskmine esimese taseme omavahendite suhtarv oli 2020. aasta detsembris 25 %. Hüpoteeklaenude keskmine riskikaal omavahendite nõuete arvutamisel sisereitingute meetodil oli 2021. aasta juunis 38 %. Asjaomaste laenude osakaal moodustas umbes 12 % Horvaatia turust. Enamik krediidiasutusi järgib standardmeetodit ning Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrusega (EL) nr 575/2013 (3) lubatud elamukinnisvara riskipositsioonidele soodusriskikaalu määramiseks peavad nad vastama kõnealuse määruse artiklis 124 sätestatud rangematele kriteeriumidele. 2021. aasta juunis oli standardmeetodit järgivate krediidiasutuste keskmine riskikaal 42 %. f. Samal ajal on Horvaatia kodumajapidamiste võlakoormus suhteliselt väike, võrreldes teiste liidu riikidega. 2020. aastal kodumajapidamiste laenud reaalväärtuses küll kasvasid, kuid aeglasemalt kui eluasemelaenud. See oli tingitud üldisest tarbijate kindlustunde vähenemisest, mis on omakorda vähendanud üldist tarbijakrediidi kasutamist, samal ajal kui riiklikud hüpoteeklaenude toetuskavad on toetanud tugevat nõudlust kinnisvaralaenude järele. Teine mõjutegur võib olla kodumajapidamistele antavate laenude intressimäärade langus. Euroopa Pangandusjärelevalve (EBA) andmetel täheldati 2020. aasta teisel poolel eelkõige kodumajapidamiste laenude ja hüpoteeklaenude puhul viivislaenude osakaalu mõningast suurenemist. 2021. aasta esimeses kvartalis püsis kodumajapidamiste laenude viivislaenude osakaal kokkuvõttes muutumatuna (5,9 %) ja vähenes veidi hüpoteeklaenude puhul (3,6 %-le). g. Kuigi võrreldes teiste liikmesriikidega on Horvaatias hüpoteeklaenude osakaal pankade portfellides piiratud, kodumajapidamiste võlakoormus suhteliselt väike, pangandussektori kapitaliseerituse tase suhteliselt kõrge ja suurt osa eluasemenõudlusest ei rahastata pangalaenudega, võivad soodsad tingimused ning võimalik laenustandardite lõdvendamine hüpoteeklaenude puhul keskpikas perspektiivis põhjustada eluasemehindade ja hüpoteeklaenude vahelise spiraali tekkimisega seotud ohte. Ühest küljest on eluasemehindade tõusu tõttu kasvanud kinnisvaralaenude tagatise väärtus, võimaldades laenuvõtjatel kasutada suuremat finantsvõimendust. Teisest küljest kaasnevad eluasemehindade tõusuga tavaliselt positiivsed makromajanduslikud muutused, mis omakorda võivad kaasa tuua laenuandjate laenustandardite lõdvendamise turul valitseva üldise optimismi tõttu. Samal ajal võib kinnisvaralaenude pakkumise suurenemine avaldada täiendavat survet eluasemehindade tõusuks. Keskpikas perspektiivis võib selline spiraal tekitada krediidikasvust tingitud elamukinnisvara hinnamulli, hoolimata asjaolust, et märkimisväärset osa eluasemenõudlusest rahastatakse praegu muudest allikatest kui kodumaised pangalaenud. Eelkõige võivad Horvaatia valitsuse pakutavad hüpoteeklaenu toetused laenupakkumist jätkuvalt soodustada. h. ESRN tunnustab Horvaatias kehtestatud meetmeid, mille eesmärk on leevendada elamukinnisvara praeguseid haavatavusi, eelkõige määruse (EL) nr 575/2013 artiklis 124 sätestatud meede ja muud kapitalipõhised meetmed (nt süsteemse riski puhver), mis toetavad pangandussektori suhteliselt suurt kapitaliseeritust, võrreldes teiste liikmesriikidega. See aitab luua puhvri elamukinnisvara riskide võimaliku realiseerumise vastu. Kaudse laenumaksete ja sissetuleku (debt service-to-income, DSTI) piirmäär, mis kehtestati kooskõlas EBA suunistega krediidivõimelisuse hindamise kohta ning EBA suunistega võlgnevuste ja turulepääsu piiramise kohta, toimib samuti teataval määral kaitsemeetmena laenuvõtjate ülemäärase võlateeninduskoormuse vastu. Samuti tunnistab ESRN, et 2020. aastal kehtestatud laenuvõtjapõhiste meetmete õigusraamistik on märkimisväärselt laiendanud Horvaatia makrotasandi usaldatavuspoliitika vahendite kogumit, ning et laenuandmise standardeid käsitlevate üksikasjalike andmete kogumine alates 2020. aasta lõpust võimaldab tõhusalt jälgida elamukinnisvaraturust tulenevaid riske. i. Tulevikku vaadates ning võttes arvesse keskpika perioodi riskiväljavaateid, hindab ESRN praeguseid makrotasandi usaldatavuspoliitika meetmeid osaliselt asjakohaseks ja osaliselt piisavaks. Tuleviku huvides võiks hoolimata pangandussektori suhteliselt suurest kapitaliseeritusest täiendada praegusi hüpoteeklaenudega seotud makrotasandi usaldatavusmeetmeid konkreetsete laenuvõtjapõhiste meetmetega, mis ennetaksid eluasemehindade ja laenude vahelise spiraali võimalikku tekkimist seoses laenuandmise standardite lõdvendamise ja riiklike hüpoteeklaenude toetustega. Samas võiks makrotasandi usaldatavuspoliitikat täiendada üldisemate poliitikameetmetega, mille eesmärgiks oleks kodumajapidamiste võlakoormuse suurendamist lihtsustavate või soodustavate tegurite kõrvaldamine, eelkõige riiklike hüpoteeklaenude toetuste lõpetamine, et toetada praeguseid makrotasandi usaldatavusmeetmeid, mille eesmärk on kõrvaldada Horvaatia elamukinnisvaraturul tuvastatud haavatavused tõhusalt ja tulemuslikult, tekitamata Horvaatia reaalmajandusele ja finantssüsteemile ülemääraseid kulusid.