(7)

Bulgaaria puhul on hindamise käigus tuvastatud, et: a. Bulgaarias on elamukinnisvara reaalhinnad viimase kahe aasta jooksul mõõdukalt kasvanud, eelmise aastaga võrreldes keskmiselt ligikaudu 3,5 % 2020. aasta keskpaigaks. Seejärel on elamukinnisvara reaalhindade kasv kiirenenud ligikaudu 7 %-ni 2021. aasta keskpaigaks, hõlmates ka eluasemehindade väiksema kasvu baasmõju 2020. aasta esimesel poolel. Bulgaaria keskpanga hinnangul olid eluasemehinnad 2020. aasta lõpus veidi ülehinnatud. b. Samal ajal on eluasemelaenude aastane kasv Bulgaarias viimastel aastatel märkimisväärselt kiirenenud, jõudes 2021. aasta augustis reaalväärtuses 13 %-ni. c. Euroopa Pangandusjärelevalve andmetel oli Bulgaaria elamukinnisvarasektori viivislaenude osakaal 2021. aasta teises kvartalis 5,3 % (3). Oluline leevendav tegur on laenude kõrge kattekordaja (48,1 %, võrreldes 25,7 %-ga liidus tervikuna). d. Eeltoodut arvesse võttes on Bulgaaria kodumajapidamiste võlakoormus suhteliselt väike, kuid on COVID-19 pandeemia ajal mõnevõrra suurenenud. Lisaks on hüpoteegiga tagatud elamukinnisvara omanike osakaal väga väike. Seetõttu on hüpoteeklaenude maht Bulgaarias suhteliselt väike, moodustades kokku 27 % SKPst (sh ärikinnisvaraga tagatud ettevõttelaenud), võrreldes 52 %-ga liidus tervikuna 2020. aastal. Siiski on suur osa laenudest muutuva intressimääraga, mis muudab kodumajapidamised oluliste intressimäära muutuste suhtes haavatavaks. e. Samal ajal on Bulgaarias tegutsevatel pankadel suhteliselt kõrge omavahendite tase, kusjuures esimese taseme omavahendite suhtarv oli 2020. aasta detsembris 24 %. Seega, kui elamukinnisvaraturuga seotud haavatavused jätkuvalt suurenevad, aitaks pangandussektori suur vastuvõtuvõime leevendada võimalike finantsstabiilsusega seotud riskide kuhjumist. Pangandussektori teine eripära on standardmeetodi kasutamine krediidiriskide puhul, mis maandab elamukinnisvaraga seotud võimalikke riske. Riskiga kaalutud varade osakaal koguvaras on endiselt üle 50 %. Seega on eluasemelaenude puhul standardmeetodit kasutavate pankade tegelik riskikaal 48 %, samas kui sisereitinguid kasutavate pankade tegelik riskikaal on 25 %. f. Võrdluses teiste liidu riikidega võib täheldada, et kuigi hüpoteeklaenude osakaal pankade portfellides on piiratud ja kodumajapidamiste võlakoormus on praegu väike, võivad soodsad hüpoteeklaenude tingimused keskpikas perspektiivis põhjustada eluasemehindade ja hüpoteeklaenude vahelise spiraali tekkimisega seotud ohte. Ühest küljest tähendab eluasemehindade tõus seda, et kinnisvaralaenude tagatise väärtus kasvab, võimaldades laenuvõtjatele suuremat finantsvõimendust. Teisest küljest kaasnevad eluasemehindade tõusuga tavaliselt positiivsed makromajanduslikud muutused, mis võivad viia laenuandjate laenustandardite lõdvendamiseni. Samal ajal võib kinnisvaralaenude pakkumise suurenemine avaldada täiendavat survet eluasemehindade kasvule. Keskpikas perspektiivis võib selline spiraal tekitada krediidikasvust tingitud elamukinnisvara hinnamulli ja kodumajapidamiste liigse võlakoormuse. g. ESRN tunnustab Bulgaaria võetud meetmeid, mis leevendavad praegu täheldatud elamukinnisvara haavatavusi. Eelkõige on positiivne vastutsükliline kapitalipuhvri määr sobiv vahend, mille abil kõrvaldada kiirest krediidikasvust tulenevaid haavatavusi, mis on sektorite lõikes laialt levinud, ja suurendada pangandussektori vastupanuvõimet. 2021. aasta septembris otsustati vastutsüklilise kapitalipuhvri määr tõsta 0,5 %-lt 1 %-le alates 1. oktoobrist 2022. ESRN võtab arvesse ka asjaolu, et Bulgaarias kehtestati 2019. aastal laenuvõtjapõhiste meetmete õigusraamistik ning et kooskõlas Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) nr 575/2013 (4) artikliga 124 kohaldatakse riskikaalu alampiiri selliste hüpoteeklaenude suhtes, mille laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv on standardmeetodit järgivate pankade puhul suhteliselt kõrgem. 35 % riskikaal määratakse elamukinnisvarale seatud hüpoteegiga tagatud riskipositsiooni osale, mis ei ületa 70 % tagatise väärtusest. h. Tulevikku vaadates ning võttes arvesse keskpika perioodi riskiväljavaateid, hindab ESRN praeguseid makrotasandi usaldatavuspoliitika meetmeid osaliselt asjakohaseks ja osaliselt piisavaks. Lisaks praegu kohaldatavatele kapitalipõhistele meetmetele oleks asjakohane võtta kasutusele laenuvõtjapõhised meetmed, et vältida võimalikke ohte seoses eluasemehindade ja hüpoteeklaenude vahelise spiraali tekkimisega.