EUROOPA SÜSTEEMSETE RISKIDE NÕUKOGU SOOVITUS,

31. oktoober 2016,

kinnisvaraandmete lünkade täitmise kohta

(ESRN/2016/14)

(2017/C 31/01)

EUROOPA SÜSTEEMSETE RISKIDE NÕUKOGU HALDUSNÕUKOGU,

võttes arvesse Euroopa Liidu toimimise lepingut,

võttes arvesse Euroopa Parlamendi ja nõukogu 24. novembri 2010. aasta määrust (EL) nr 1092/2010 finantssüsteemi makrotasandi usaldatavusjärelevalve kohta Euroopa Liidus ja Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu asutamise kohta, (1) eelkõige selle artikli 3 lõike 2 punkte b, d ja f ning artikleid 16 kuni 18,

võttes arvesse Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu 20. jaanuari 2011. aasta otsust ESRN/2011/1, millega võetakse vastu Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu töökord, (2) eelkõige selle artikleid 18 kuni 20,

ning arvestades järgmist:

Kinnisvarasektoril on majanduses oluline koht ning selle dünaamika võib finantssüsteemi oluliselt mõjutada. Varasemad finantskriisid on näidanud, et kinnisvaraturu jätkusuutmatus võib tõsiselt mõjutada finantssüsteemi stabiilsust ja majanduse stabiilsust tervikuna. Liikmesriikide elamu- ja ärikinnisvaraturul toimunud ebasoodsad arengud on põhjustanud suuri kahjumeid ning negatiivselt mõjutanud reaalmajandust. See näitab kinnisvarasektori, rahaliste vahendite pakkujate ja muude majandussektorite tihedat seotust ning finantssüsteemi ja reaalmajanduse vahelisi tagasisidekanaleid, mis võimalikke negatiivseid arenguid võimendavad.

Need seosed on olulised, kuna osutavad võimaliku protsüklilise süsteemse mõju riskile kinnisvarasektoris. Finantssüsteemi haavatavus kuhjub kinnisvaratsükli tõusufaasis. Madalam riskitaju ning kergem juurdepääs rahalistele vahenditele võib soodustada laenu- ja investeeringumahtude kiiret kasvu ning suurendada kinnisvaranõudlust, mis omakorda tekitab hinnatõusu survet. Kuna tagatiste väärtuse suurenemine soodustab omakorda laenunõudlust ja -pakkumist, võib see iseeneslik võimendus kaasa tuua spekulatiivse mulli. Vastupidisel juhul – st kinnisvaratsükli langusfaasis – võivad rangemad laenutingimused, suurem riskikartlikkus ning hinnalanguse surve ebasoodsalt mõjutada laenuvõtjate ja -andjate finantstugevust ning seeläbi nõrgendada majandustingimusi.

Tulevaste finantskriiside allikaks kujuneva haavatavuse varase tuvastamise tagamiseks tuleb seetõttu kehtestada ühtsem raamistik finantsstabiilsuse seisukohast kõige olulisemate kinnisvarasektori segmentide – elamu- ja ärikinnisvaraturgude – arengute jälgimiseks. Poliitikakujundajatel peab olema asjakohaste andmete kogum, sealhulgas usaldusväärsete võtmenäitajate kogum, et tuvastada süsteemsete riskide kuhjumine ning hinnata võimalikku makrotasandi usaldatavusjärelevalve sekkumise vajadust. Asjaomased näitajad on olulised ka selleks, et hinnata liidu õiguses ühtlustatud, laenuandjate suhtes kohaldatavate makrotasandi usaldatavusjärelevalve vahendite karmistamise või lõdvendamise vajadust. Lisaks võib neid näitajaid kasutada ka riikide ametiasutuste juhendamiseks laenuvõtjate suhtes kohaldatavate riigisiseste makrotasandi usaldatavusjärelevalve instrumentide kasutamisel.

Elamu- ja ärikinnisvarasektori ühtse, liikmesriikideülese määratluse puudumine ning asjakohaste näitajate piiratud kättesaadavus õõnestab finantsstabiilsuse analüüside usaldusväärsust, kuna raskendab riskide täpset hindamist ja võrdlemist riigisisestel turgudel. Elamukinnisvara osas on Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu (ESRN) (3) varem märkinud, et kvaliteetsed võrdlusandmed finantsstabiilsuse jälgimiseks ja poliitika kujundamiseks vajalike põhimõõdikute kohta ei ole siiani kättesaadavad. Usaldusväärsete ja ühtsete aegridade puudumine ei võimalda hinnata, kas asjaomaseid näitajaid saaks kasutada varase hoiatusena süsteemsete riskide kuhjumise kohta. Ärikinnisvara osas on ESRN samuti märkinud, (4) et ärikinnisvara ühtse määratluse ning granulaarse ja järjepideva andmeraamistiku puudumine laiemate turuarengute hindamiseks on süsteemsete riskide analüüsil takistuseks.

Liikmesriigid on välja töötanud ja rakendanud meetmed kinnisvaraturu protsükliliste mõjude leevendamiseks ning krediidiasutuste vastupidavuse tugevdamiseks kinnisvaraturu dünaamikast tuleneva negatiivse ülekandumise vastu. Lisaks kehtestati liidu pangasektori usaldatavusnõuetes, mis on sätestatud Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruses (EL) nr 575/2013 (5) ning Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiivis 2013/36/EL, (6) instrumentide kogum, näiteks sektoripõhised kapitalinõuded, mille eesmärk on leevendada konkreetsest sektorist, sealhulgas kinnisvarasektorist, tulenevaid riske. Liidu usaldatavusraamistik keskendub peamiselt krediidiasutuste kapitalistruktuuri suhtes kohaldatavatele kapitalipõhistele vahenditele. Laenuvõtjate suhtes kohaldatavad vahendid, näiteks laenusumma ja kinnisvara väärtuse suhtarvu, laenusumma ja sissetuleku suhtarvu, võla ja sissetuleku suhtarvu, intressikulude kattekordaja ning võla teenindamise kulude ja tulude suhtarvu ehk võla teenindamise kattekordaja piirmäärad jäävad määruse (EL) nr 575/2013 ja direktiivi 2013/36/EL kohaldamisalast välja ning nende rakendamisel juhindutakse riigi õigusest. Mitmed liikmesriigid on neid instrumente ka juba kasutanud, kuigi nende instrumentide ja näitajate määratlus on erinev.

Ärikinnisvaraturge iseloomustab enamasti lai turuosaliste ring, mis on sageli välisriigipõhine ning ei kuulu mikro- või makrotasandi usaldatavusjärelevalve alla. Seetõttu tuleks Euroopa järelevalveasutusi julgustada avaldama igal aastal riigipõhised koondandmed nende järelevalve alla kuuluvate üksuste ärikinnisvaraturgude kohta, mis on kogutud kehtivate aruandevormide andmete põhjal. Asjaomaste andmete avaldamine täiendab riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutuste teadmisi teiste liikmesriikide üksuste tegevuse koha riigisisesel ärikinnisvaraturul.

Käesolev soovituse koostamisel on võetud arvesse muid töösolevaid algatusi andmete ühtlustamiseks ja kogumiseks rahvusvahelisel või Euroopa tasandil, millest kõige asjakohasem kinnisvaraandmete lünkade täitmise osas on AnaCrediti projekti kehtestav Euroopa Keskpanga määrus (EL) 2016/867 (7) . Samas ei piisa käesolevas soovituses välja toodud teabevajaduseks ainult AnaCreditist. Esiteks on käesolevas soovituses sätestatud elamu- ja ärikinnisvara määratlused täpsemad ning sobivad finantsstabiilsuse tagamiseks paremini kui need, mis on sätestatud määruses (EL) 2016/867, mis osutab vaid määruse (EL) nr 575/2013 mõistetele. Teiseks ei hõlma määruse (EL) 2016/867 kõiki võtmenäitajaid ja turusegmente, mida käesolev soovitus käsitleb finantsstabiilsuse seisukohast olulisena (näiteks ostmine üürileandmise eesmärgil). Kolmandaks hõlmab AnaCrediti kohaldamisala vaid euroala liikmesriigid. Euroalavälistel liikmesriikidel on võimalus osaleda projektis vabatahtlikult, kuid hetkel puudub endiselt selgus, millised liikmesriigid kavatsevad seda võimalust kasutada. Neljandaks piirdub AnaCredit hetkel andmete kogumisega juriidiliste isikute ja institutsionaalsete üksuste, sh mittefinantsettevõtete, kohta. AnaCrediti kohaldamisala ei hõlma ka eraisikute laenuandmeid ning võimalike täiendavate nõuete kehtestamise ajakava on veel määratlemata. Viiendaks, AnaCredit kogub andmeid krediidiasutuste poolt hoitavate või teenindatavate laenude kohta. Sellest meetodist tuleneb, et teiste turuosaliste poolt hoitavad laenud registreeritakse AnaCreditis ainult siis, kui neid teenindab krediidiasutus. Teiste turuosaliste tähtsuse tõttu kinnisvararahastamises, eelkõige ärikinnisvara rahastamises, tuleb ulatuslikult koguda andmeid nende asutuste poolt antud laenude kohta. Määruse EKP/2016/13 põhjenduste 10 ja 12 kohaselt hinnatakse AnaCrediti järgmiste etappide ettevalmistamisel selle turusegmendi laenude ulatust tulu ja kulu menetluse osana enne andmeid esitava kogumi võimalikku laiendamist elamu- ja ärikinnisvaralaenude paremaks hõlmamiseks. Kuuendaks, proportsionaalsuspõhimõtte kohaldamisel võivad väiksed pangad AnaCreditist välja jääda (8) , kuigi makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutus võib otsustada, et finantsstabiilsuse huvides tuleks läbi viia ka nende kinnisvaraalase tegevuse seiret.

Soovituse eesmärk on, et riigi finantsjärelevalve asutused rakendaksid finantsstabiilsuse seisukohast asjakohase kinnisvarasektori arengu jälgimise raamistikku, mis põhineb soovitatud ja kokkulepitud alusmõistetel ja näitajatel. Samuti on ESRN seisukohal, et finantsstabiilsuse ja makrotasandi finantsjärelevalve poliitika kujundamisel tuleb kasuks nende näitajate kohta võrreldavate andmete regulaarne kogumine ja teabevahetus liidu tasandil. See võimaldaks täpsemat kinnisvaraga seotud riskide hindamist terves liidus ning lisaks sellele ka liikmesriikides kinnisvaraga seotud haavatavuse käsitlemiseks algatatud makrotasandi poliitikameetmete kasutamise võrdlust. Nõukogu 17. novembri 2010. a määruse (EL) nr 1096/2010 (millega antakse Euroopa Keskpangale eriülesanded seoses Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu tegevusega) artikli 2 kohaselt peab EKP andma ESRNile tuge analüüsi, statistika, halduse ja logistika valdkonnas. Seetõttu on EKP-l parem positsioon selle andmekogumise ja teabevahetuse koordineerimiseks liidus. Vastava tööga tuleks alustada kohe pärast soovituse vastuvõtmist, konsulteerides kohastel juhtudel Eurostati ja riikide statistikaametitega. Kui makrotasandi finantsjärelevalve asutused alustavad soovituse rakendamist ja andmete kogumine liidu tasemel edeneb, tuleb anda täiendavaid tehnilisi juhiseid ja välja töötada alusmõisted ja näitajad, mis võtaksid arvesse turgude või turuosade eripära ja tagaksid andmete statistilise kvaliteedi; samas ei tohiks rakendamise täpsustused muuta käesolevas soovituses sätestatud alusmõistete ja näitajate põhiolemust ja eesmärki.

Käesoleva soovituse ja põhjenduses 15 osutatud edasise tehnilise töö rakendamisel tuleks järgida proportsionaalsuse põhimõtet. Asjakohaste näitajate ning nende mõõdikute rakendamisel tuleks arvesse võtta kohaliku elamu- ja ärikinnisvaraturu suurust ja arengut. Käesoleva soovituse hindamisel tuleb arvesse võtta põhjenduses 15 osutatud liidu tasemel andmekogumises esinevat edu ja takistusi. Eelkõige on võimalik, et 2020. aasta lõpparuanded soovituste A ja D kohta ei hõlma veel kõiki põhinäitajaid, kui see on põhjendatud esinevate takistustega.

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA SOOVITUSE:

1. JAGU

SOOVITUSED

Soovitus A – elamukinnisvarasektori riskiseire

Kui üürile andmise eesmärgil ostetud elamukinnisvara on riigisisese kinnisvarasektori oluline riskiallikas, kuna see võib moodustada olulise osa elamukinnisvara laenupositsioonide või voogude kogumahust või muudel põhjustel, soovitatakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel rakendada täiendavatel turusegmendi näitajatel põhinevat riskiseireraamistikku. Kui üürile andmise eesmärgil ostetud elamukinnisvara hindamiseks puuduvad kvantitatiivsed andmed või kui andmed on piiratud, võib esialgse hinnangu langetada ka kvalitatiivsemate andmete põhjal. Täiendavad turusegmendi näitajad peaksid hõlmama järgmist:

Soovitus B – asjakohased andmed elamukinnisvarasektori kohta

Kui üürile andmise eesmärgil ostetud elamukinnisvara on riigisisese elamukinnisvarasektori oluline riskiallikas, kuna see võib moodustab olulise osa elamukinnisvara laenupositsioonide või -voogude kogumahust või muudel põhjustel, soovitatakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel viia riskiseiret läbi ka üürile andmise eesmärgil ostetud ja omaniku kasutuses oleva elamukinnisvara asjakohastel näitajatel põhinevate andmete põhjal. Sellisel juhul peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma käesoleva soovituse II lisa vormil B osutatud jaotustest.

Soovitus C – ärikinnisvarasektori riskiseire

Soovitus D – asjakohased andmed ärikinnisvarasektori kohta

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel soovitatakse asjakohaste näitajate seiret läbi viia kooskõlas käesoleva soovituse III lisa vormidega A, B ja C. Need vormid annavad juhiseid riigi ärikinnisvarasektorist tulenevate riskide seiramiseks vajalike andmete granulaarsuse kohta.

Soovitus E – Euroopa järelevalveasutuste poolt riikide ärikinnisvaraturgude riskipositsioonide andmete avaldamine

2. JAGU

RAKENDAMINE

1. Mõisted

„väärtus laenu algatamisel“ (value at origination) – kinnisvara madalam (näiteks notari poolt registreeritud) tehinguväärtus laenu algatamisel sõltumatu välis- või sisehindaja hinnangul; kui kättesaadav on vaid üks väärtus, tuleks kasutada seda väärtust.

„elamukinnisvara“ (residential real estate, RRE) – riigi territooriumil asuv kinnisvara, mida on võimalik kasutada eluasemena, mis on ostetud, ehitatud või renoveeritud kodumajapidamise poolt ning mida ei saa liigitada ärikinnisvaraks. Kui vara võimaldab kasutamist erinevatel otstarvetel, tuleks kasutust käsitleda eraldi (näiteks konkreetseks otstarbeks eraldatud pind), kui selline jaotus on mõistlik; vastasel juhul tuleks vara liigitada vastavalt peamisele kasutusotstarbele;

„kinnisvaraarendus“ (property under development) – ehitamisjärgus kinnisvara, mille valmimisjärgne eesmärk on teenida omanikule tulu väljaüürimise või kasumit müügi arvelt; ei hõlma lammutusobjekte ega võimaliku arendamise otstarbel puhastatavaid krunte;

„omaniku kasutuses olev eluase või vara“ (owner occupied housing or property) – kodumajapidamise omandis olev elamukinnisvara, mille eesmärgiks on kasutus eluasemena;

„täielikult amortiseeritav laen“ – elamukinnisvaralaen, mille tunnuseks on perioodilised põhisumma maksed amortiseerimiskava alusel terve laenu kehtivusaja kestel, mille puhul kogu põhisumma on laenu tähtaja lõpuks tagasi makstud;

„esmakordne ostja“ (first time buyer) – laenusaaja, kellel ei ole varem elamukinnisvaralaenu antud; juhul kui laenusaajaid on mitu (Ühise allkirjaga elamukinnisvaralaen), kellest üks või enam on varem saanud elamukinnisvaralaenu, ei loeta neid laenusaajaid esmakordseteks ostjateks;

„võla teenindamise kattekordaja“ (debt service coverage ratio, DSCR) – aasta jooksul teenitav üüritulu ärikinnisvaralt, mis on vähemalt osaliselt rahastatud laenu abil ning millest on maha arvestatud vara väärtuse säilitamise eesmärgil kantud maksud ja mistahes käitamiskulud, võrreldes asjaomase varaga tagatud laenu teenindamise aastakuluga; nimetatud kordaja arvutatakse laenu väljastamise seisuga (DSCR-O) või hetkeväärtuses (DSCR-C);

„vara hetkeväärtus“ (current value of the property) – sõltumatu välis- või sisehindaja hinnatud vara väärtus; kui asjaomane hinnang ei ole kättesaadav, võib vara hetkeväärtust hinnata kinnisvaraväärtuse indeksi põhjal, mis on piisavalt granulaarne vara geograafilise asukoha ja liigi osas; kui asjaomane indeks ei ole kättesaadav, võib pärast vara amortiseerumist peegeldava kohase allahindlusmäära kohaldamist kasutada kinnisvarahinnaindeksit, põhjal, mis on piisavalt granulaarne vara geograafilise asukoha ja liigi osas;

„ärikinnisvaralaen“ (commercial real estate (CRE) loan) – laen, mille eesmärgiks on ärikinnisvara ostmine või mis on tagatud ärikinnisvaraga;

„üürileandmise eesmärgil ostetud elamu või vara“ (buy-to-let housing or property) – kodumajapidamise otseses omandis olev elamukinnisvara, mille peamiseks eesmärgiks on väljaüürimine üürnikele;

2. Rakendamise kriteeriumid

3. Edasine ajakava

Adressaadid peavad ESRNile ja nõukogule esitama aruande käesolevast soovitusest tulenevate meetmete võtmisest või piisavad põhjendused nende võtmata jätmise kohta kooskõlas järgmiste tähtaegadega:

4. Jälgimine ja hindamine

Haldusnõukogu hindab adressaatide meetmeid ja põhjendusi ning otsustab asjakohastel juhtudel, kas käesolevat soovitust on järgitud ning kas adressaadi põhjendused tegevusetuse kohta on piisavad.

(1) ELT L 331, 15.12.2010, lk 1.

(2) ELT C 58, 24.2.2011, lk 4.

(3) ESRN, Report on residential real estate and financial stability in the EU, detsember 2015.

(4) ESRN, Report on residential real estate and financial stability in the EU, detsember 2015.

(5) Euroopa Parlamendi ja nõukogu 26. juuni 2013. aasta määrus (EL) nr 575/2013 krediidiasutuste ja investeerimisühingute suhtes kohaldatavate usaldatavusnõuete kohta ja määruse (EL) nr 648/2012 muutmise kohta (ELT L 176, 27.6.2013, lk 1).

(6) Euroopa Parlamendi ja nõukogu 26. juuni 2013. aasta direktiiv 2013/36/EL, mis käsitleb krediidiasutuste tegevuse alustamise tingimusi ning krediidiasutuste ja investeerimisühingute usaldatavusnõuete täitmise järelevalvet, millega muudetakse direktiivi 2002/87/EÜ ning millega tunnistatakse kehtetuks direktiivid 2006/48/EÜ ja 2006/49/EÜ (ELT L 176, 27.6.2013, lk 338).

(7) Euroopa Keskpanga 18. mai 2016. aasta määrus (EL) 2016/867 granulaarsete krediidi- ja krediidiriski andmete kogumise kohta (EKP/2016/13) (ELT L 144, 1.6.2016, lk 44).

(8) Riikide keskpangad võivad väikestele krediidiasutustele erandeid teha, kui nende osa kokku kõikidest erandiga krediidiasutustest ei ületa 2 % kõikide antud laenude tagasimaksmata summast andeid esitavas liikmesriigis.

(9) Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu 22. detsembri 2011. aasta soovitus ESRN/2011/3 riigi ametiasutuste makrotasandi usaldatavusjärelevalve pädevuse kohta (ELT C 41, 14.2.2012, lk 1).

hindavad asjakohase teabe, mis on täpsustatud soovituses D3 ja III lisa vormil B (st asjaomaste riskide seire juhised), kasutuse edenemist, juhul kui leitakse, et investeeringud moodustavad olulise osa riigisisese ärikinnisvara sektori rahastamisest,

tagavad, et soovituses C2 toodud näitajaid kasutatakse ärikinnisvara sektori arengu jälgimiseks investeeringuvoogude osas (sh investeeringute hindamise korrigeerimine) vähemalt kvartaalselt ja investeeringute positsioonide osas (sh investeeringute hindamise korrigeerimine) vähemalt kord aastas, juhul kui leitakse, et investeeringud moodustavad olulise osa riigisisese ärikinnisvara sektori rahastamisest.

tagavad füüsilise turu näitajate, finantssüsteemi krediidiriskinäitajate ja laenustandardite näitajate hõlmamist riskiseireraamistikus; juhul kui nende näitajate kogumine turgude osas ei ole makrotasandi finantsjärelevalveasutuse pädevuses, on see piisav selgitus vastava ametiasutuse tegevusetuse kohta hindamise etapis;

hindavad, millisel määral on asjakohaste näitajate kohta kättesaadavad või eelduslikult kättesaadavad andmete representatiivsus on piisav elamukinnisvaralaenude turu kehtivate laenutingimuste osas;

Kui osutab laenuosadele, mis on väljastatud kuni ajahetkeni n, siis on kinnisvaratagatise (näiteks maa) algne väärtus ning osutab muutusele vara väärtuses viimase laenumakse väljastamisest kuni laenuosani n.

„netoüüritulu aastas“ on üürileandmise eesmärgil ostetud varalt aastas teenitav üüritulu, millest on maha arvatud vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud;

DTI-O suhtarvu tuleks käsitleda vabatahtliku näitajana, kuna kõikides jurisdiktsioonides ei ole laenuandjatel juurdepääsu lugeja arvutamiseks vajalikele andmetele. Jurisdiktsioonides, kus laenuandjatel on (krediidiregistrite või maksudokumentide kaudu) asjaomastele andmetele juurdepääs, soovitatakse makrotasandi finantsjärelevalveasutustel tungivalt lisada see näitaja ka riskiseireraamistikku.

Arvutamise eesmärgil hõlmab mõiste „D“ laenuvõtja koguvõlga, sõltumata sellest, kas see on tagatud kinnisvaraga, sealhulgas kõik finantslaenuvõlgnevused, st elamukinnisvara ja muude -laenuandjate antud laenud elamukinnisvaralaenu algatamisel.

Kui laenuvõtjal on nii omaniku kasutuses oleva kui üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seotud laenud, võib omaniku kasutuses oleva varaga seotud laenu tasumiseks kasutada üksnes üürileandmise eesmärgil ostetud vara üüritulu, millest on maha arvestatud üürileandmise eesmärgil ostetud vara laenu teenindamise kulud. Sellisel juhul on kasutatava tulu parim võimalik määratlus järgmine:

Korrigeeritakse investeerimisvahendisse kogunenud säästudega, mis on mõeldud laenu põhiosa tagasimaksmiseks. Kogunenud säästud võib „LC“-st maha arvestada vaid juhul, kui on täidetud järgmised tingimused:

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peaksid pöörama tähelepanu asjaolule, et LTV suhtarvud on protsüklilised, ning arvestama nende suhtarvudega oma riskiseireraamistikus. Samuti võiksid asutused kaaluda lisamõõdikute kasutaist, näiteks laenu ja pikaajalise väärtuse suhtarvu kasutamist, kus väärtust korrigeeritakse vastavalt turuhinnaindeksi pikaajalistele muutustele.

V pikaajalist väärtust ei arvutata. Kuigi V protsüklilisuse tõttu võib pikaajalise väärtuse kasutamine olla õigustatud, on LTV-O eesmärk koguda laenustandardite andmeid laenu väljastamise seisuga. Seega, kui elamukinnisvaralaenu andmise ja LTV-O registreerimise hetkel ei esinda V laenuandja dokumentide kohaselt vara väärtust laenu algatamisel, ei anna see adekvaatset ülevaadet laenuandja tegeliku krediidipoliitika kohta LTV-O osas.

V korrigeeritakse „eelisõigusega“ elamukinnisvaralaenu, mis on kas väljavõetud või mitte ja mis on tagatud kinnipidamisõiguste kaudu, jäägi kogusummaga. Kui varaga on seotud kõrgema järgu kinnipidamisõigused, arvestatakse maha asjaomaste kinnipidamisõigustega tagatud võla kogusumma. Võrdse nõudeõiguse järguga kinnipidamisõiguste puhul tuleks teha kohane proportsionaalne korrigeerimine.

Käesolevas lisas on toodud üldised juhised II lisa ning kohastel juhtudel III lisa vormidel kasutatud näitajate arvutamise meetodite kohta. Eesmärgiks ei ole anda täpseid tehnilisi juhiseid vormide täitmise kohta kõikvõimalikel juhtudel. Juhised on mõeldud hõlmama kindlaid määratlusi ja meetodeid; teatud juhtudel võib turgude või turusegmentide eripärade arvesse võtmiseks juhistest kõrvale kalduda.

V LISA

JUHISED ÄRIKINNISVARAGA SEOTUD MÄÄRATLUSTE JA NÄITAJATE KOHTA

Käesolevas lisas on toodud juhised ärikinnisvara, ärikinnisvara näitajate ning eelkõige III lisas toodud määratlustega seonduvate küsimuste lahendamiseks. Eesmärgiks ei ole anda täpseid tehnilisi juhiseid III lisa vormide täitmise kohta kõikvõimalikel juhtudel. Juhised on mõeldud hõlmama kindlaid määratlusi ja meetodeid; teatud juhtudel võib turgude või turusegmentide eripärade arvesse võtmiseks juhistest kõrvale kalduda.

1. Ärikinnisvara määratlused

Hetkel puudub liiduülene ärikinnisvara määratlus, mis oleks makrotasandi usaldatavusjärelevalve eesmärkide jaoks piisavalt täpne.

a) Määruse (EL) nr 575/2013 artikli 4 lõike 1 punktis 75 on elamukinnisvara määratlus, kuid mitte ärikinnisvara täpne määratlus, välja arvatud artiklis 126 toodud kirjeldus „bürood ja muud äripinnad“. Samuti sätestab määrus, et vara väärtus ei tohiks sõltuda laenuvõtja krediidikvaliteedist ega tagatiseks olevast ärikinnisvara projektist.

b) Euroopa Pangandusjärelevalve on määratlenud ka täiendava kriteeriumi: vara peamine kasutusotstarve „peab olema seotud majandustegevusega“ (1). Kuigi asjaomane täiendav kriteerium on kasulik, ei ole see makrotasandi usaldatavusjärelevalve perspektiivist siiski piisavalt täpne.

c) Võimalikuks ärikinnisvara määratluse allikaks on ka Euroopa Keskpanga määrus (EL) 2016/867 (EKP/2016/13) (2). See punktis a osutatud määrus määratleb aga ärikinnisvara hetkel varana, mis ei ole elamukinnisvara. Finantsstabiilsuse perspektiivist on selline määratlus liiga lai, sest peamine eesmärk on määratleda, millises ulatuses on ärikinnisvaralt oodatavad rahavood (näiteks üür) piisavad katmaks laenusid, millega kinnisvara soetamist on finantseeritud.

d) G20 andmelünkade algatus (3) koosneb kahekümnest majandus- ja finantsstatistika edendamise soovitusest, mis algatati kriisi puhkemisel 2007.- 2008. aastal eesmärgiga parandada majandus- ja finantsandmete kättesaadavust ja võrreldavust. Soovitus 19 rõhutab elamu- ja ärikinnisvarastatistika kättesaadavuse parandamise vajalikkust. Asjaomasest algatusest tulenevad meetmed, sealhulgas ärikinnisvara mõiste määratlemine, on endiselt rakendamisel ning võivad anda sisendi ESRNi jaoks vajalike andmete osas.

e) Ärikinnisvara määratleb elamukinnisvara vastandina ka Baseli pangajärelevalve komitee konsulteerimisdokument krediidiriski standardmeetodi läbivaatamise kohta (4). Elamukinnisvara riskipositsioon on määratletud kui positsioon, mis on tagatud kinnisvaraga, mida saab kasutada eluasemena ning mis vastab kõikidele kohalduvatele õigusaktidele kinnisvara kasutamiseks elamuasemena, st elamukinnisvarana. Ärikinnisvara riskipositsioon on määratletud kui positsioon, mis on tagatud kinnisvaraga, mis ei ole elamukinnisvara.

Arvestades eelnimetatud määratluste piiratust, sätestab käesolev soovitus ärikinnisvara määratluse eelkõige makrotasandi usaldatavusjärelevalve eesmärgil. Soovituses määratletakse ärikinnisvara kui mistahes tulu teeniv kinnisvara, välja arvatud sotsiaaleluruumid, lõppkasutajate kasutuses olev kinnisvara ja üürileandmise eesmärgil ostetud elamu.

Kas ärikinnisvara mõiste peaks hõlmama ka kinnisvaraarendused, on vaieldav. Riikide praktika on siin erinev. Nii mõnegi liikmesriigi kogemus hiljutisest finantskriisist on näidanud, kui oluline on finantsstabiilsuse hoidmiseks läbi viia asjaomase majandustegevusega seotud investeeringute ja rahastuste seiret. Lisaks suurendab kinnisvaraarenduste valmimine ärikinnisvara mahte. Käesolev soovitus käsitleb kinnisvaraarendusi seetõttu ärikinnisvara alamkategooriana.

Sotsiaaleluruumid on keeruline kinnisvaraturu segment ning võib erinevates riikides avalduda erinevates vormides. Ärikinnisvara mõiste ei peaks hõlmama sotsiaaleluruume, kui avalik-õiguslikul asutusel on võimalik otseselt mõjutada kinnisvara tehingu väärtust või üürnikele kehtestatavat üürihinda ning üürihind on seetõttu oluliselt madalam turuhinnast. Vastavalt sellele kriteeriumile peaksid riigiasutused oma riigis selgelt määratlema sotsiaaleluruumide ja eraüürisektori vahelise piiri.

Üürileandmise eesmärgil ostetud elamukinnisvara on kodumajapidamiste (5) omandisse kuuluv mistahes elamukinnisvara, mille peamine eesmärk on väljaüürimine. Praegusel hetkel on nimetatud tegevuse maht oluline vaid üksikutes liikmesriikides. Üürileandmise eesmärgil ostmisel on nii elamu- kui ärikinnisvara tunnused. Kuna asjaomase valdkonnaga tegelevad aga enamjaolt osalise koormusega mitteprofessionaalsed üürileandjad, kelle kinnisvaraportfell on väike, tuleks finantsstabiilsuse seisukohast nimetatud tegevus liigitada pigem elamu- kui ärikinnisvarasektori alla. Selgete riskitunnuste tõttu soovitatakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel seirata nimetatud alamturu arenguid, kasutades muu hulgas erinevaid täiendavaid ja konkreetseid näitajaid, kui asjaomane tegevus on olulise riski allikaks või moodustab olulise osa elamukinnisvaraturu kogulaenude positsioonidest või voogudest.

2. Ärikinnisvara andmeallikad

2.1. Füüsilise ärikinnisvaraturu näitajad

Füüsilise ärikinnisvaraturu näitajaid on võimalik koguda:

a) avalikest allikatest, näiteks riigi statistikaametist või kinnistusregistrist, või

b) erasektori andmeesitajatelt, kelle andmed katavad olulise osa ärikinnisvaraturust.

Ülevaade kättesaadavatest hinnaindeksitest ja võimalikest andmeallikatest on antud ESRNi aruandes ELi ärikinnisvara ja finantsstabiilsuse kohta (6).

2.2. Finantssüsteemi ärikinnisvara riskipositsioonide näitajad

Andmeid turuosaliste (vähemalt finantssektori turuosaliste) riskipositsioonide kohta on võimalik koguda järelevalvearuandluse raames. Teatud andmeid koguvad riikide tasandil juba praegu ka EKP ja EIOPA. Asjaomased andmed ei ole aga väga täpsed. Uued järelevalvearuandluse vormid pankadele (st finantsaruandlus (FINREP) ja ühtne aruandlus (COREP) kindlustusseltsidele (Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2009/138/EÜ (7)) ja investeerimisfondidele (Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2011/61/EL (8)) annavad täpsema ülevaate finantseerimisasutuste ärikinnisvaraga seotud riskidest.

Euroopa Ühenduse majanduse tegevusalade statistilises klassifikaatoris (NACE rev 2.0) toodud klassifikatsioone võib kasutada finantseerimisasutuste ärikinnisvaraga seotud riskide liigitamiseks, sest need on liidu institutsioonide poolt laiapõhjaliselt kokku lepitud ning neid kasutatakse pankade ja kindlustusseltside regulaarse aruandluse vormidel. Siin on asjakohased kaks valdkonda:

a) jaotis F: ehitus, v.a tsiviilehitus, ja

b) jaotis L: kinnisvaraga seotud tegevus, v.a kinnisvarabürood.

NACE klassifikaatorite kasutamise peamiseks miinuseks on asjaolu, et nimetatud klassifikaatorid käsitlevad majandussektoreid, mitte laene. Näiteks kinnisvaraettevõttele antud laen masinapargi täiendamiseks esitatakse jaotise L all, kuigi tegemist ei ole ärikinnisvaraga seotud laenuga.

2.3. Erasektori andmete kasutamine

Kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused kasutavad ärikinnisvara näitajate kogumiseks erasektori andmeesitajate andmeid, peaksid nad välja tooma erinevused kohaldamisala ja määratluste osas, võrreldes käesoleva soovitusega. Samuti peaksid nad täpsustama andmeesitaja poolt kasutatud peamisi meetodeid ja valimi koosseisu. Erasektori andmeesitaja andmed peavad olema representatiivsed üldise turu ja soovituses D sätestatud asjakohaste jaotuste osas:

a) kinnisvara liik;

b) kinnisvara asukoht;

c) investori liik ja riik;

d) laenuandja liik ja riik;

3. Näitajate asjakohased jaotused

Soovituses D sätestatud asjakohaste jaotuste osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused olema võimelised andma hinnangu jaotuste asjakohasuse kohta riigi ärikinnisvaraturul, kui neid kasutatakse järelevalve eesmärgil, võttes muu hulgas arvesse proportsionaalsuse põhimõtet.

„Kinnisvara liik“ osutab ärikinnisvara peamisele kasutusotstarbele. Ärikinnisvara näitajate puhul peaks see jaotus hõlmama järgmised kategooriad:

a) elamud, sh mitmepereelamud;

b) jaemüük, näiteks hotellid, restoranid, kaubanduskeskused;

c) bürood, näiteks peamiselt töö- või ärikontoritena kasutatav vara;

d) tööstus, näiteks tootmise, töötlemise, turustamise ja logistika otstarbel kasutatav vara;

e) muud liiki ärikinnisvara.

Kui vara võimaldab kasutamist erinevatel otstarvetel, tuleks kasutust käsitleda eraldi (näiteks konkreetseks otstarbeks eraldatud pind), kui selline jaotus on mõistlik; vastasel juhul tuleks vara liigitada vastavalt peamisele kasutusotstarbele.

„Kinnisvara asukoht“ osutab kinnisvaraturu geograafilisele jaotusele (regioonide kaupa) ning kinnisvaraturu alajaotustele, mis hõlmavad kõrgelthinnatud (prime) ja mitte-kõrgelthinnatud (non-prime) asukohti. Kõrgelthinnatud asukohaks peetakse tavaliselt asjaomase turu parimat asukohta, mis väljendub ka üüritootluses (mis on üldjuhul turu madalaim). Kontorihoonete puhul võib selleks olla suurlinna keskus. Jaemüügipindade puhul võib selleks olla linna keskus, kus liigub palju jalakäijaid, või keskse asukohaga kaubanduskeskus. Logistikahoonete puhul võib selleks olla vajaliku infrastruktuuri ja teenustega koht, millel on väga hea juurdepääs transpordivõrgustikule.

„Investori liik“ osutab laiale investorite kategooriale, näiteks:

a) pangad;

b) kindlustusseltsid;

c) pensionifondid;

d) investeerimisfondid;

e) varahaldusettevõtted;

f) muud.

Tõenäoselt on kättesaadavad üksnes registreeritud laenuvõtjate ja investorite andmed. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peaksid olema teadlikud asjaolust, et registreeritud laenuvõtja või investor võib erineda lõplikust laenuvõtjast või investorist, kelle juures asub lõplik risk. Seetõttu soovitatakse asutustel seirata lõplikku laenuvõtjat või investorit, näiteks turuosalistelt kogutud andmeid, et paremini mõista turuosaliste käitumist ja riske.

„Laenuandja liik“ osutab laiale laenuandjate kategooriale, näiteks:

a) pangad, sealhulgas „halvad pangad“;

b) kindlustusseltsid;

c) pensionifondid.

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused võivad kohaliku ärikinnisvarasektori omapära arvesse võtmiseks investorite ja laenuandjate liikide nimekirja korrigeerida.

„Riik“ osutab riigile, kus turuosaline on asutatud. Investorite ja laenuandjate riigid tuleks jagada vähemalt kolme geograafilisse kategooriasse:

a) riigisisene;

b) muu Euroopa Majanduspiirkond;

c) välismaailm.

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peaksid olema teadlikud asjaolust, et registreeritud investori või laenuandja riik võib erineda lõpliku investori või laenuandja riigist, kus peituvad ka lõplikud riskid. Seetõttu julgustatakse asutusi seirama ka teavet lõpliku laenuandja või investori kohta, näiteks turuosalistelt kogutud andmeid.

4. Füüsilise turu näitajate arvutamise meetodid

Ärikinnisvara hind osutab konstantse kvaliteediga väärtusele, st kinnisvara turuväärtusele, millest on kvaliteedi korrigeerimise teel maha arvestatud kvaliteedimuutused, näiteks amortiseerumine (ja vananemine) või väärtuse kasv (näiteks renoveerimine).

Eurostat on alustatud töö tulemusena välja andnud juhised, mille kohaselt tuleks hinnainfot koguda tegelike tehingute põhjal. Juhul kui asjaomased andmed ei ole kättesaadavad ja/või täielikult representatiivsed, võib andmeid hinnata ligikaudselt hindamisandmete põhjal, eeldusel et asjaomased andmed peegeldavad hetke turuväärtust, mitte jätkusuutliku hinna arvutamise meetodit.

5. Finantssüsteemi ärikinnisvaraga seotud riskipositsioonide hindamine

Finantssüsteemi ärikinnisvaraga seotud riskipositsioonid hõlmavad pankade ning teinekord ka kindlustusseltside laene ning kindlustusseltside, pensionifondide ja investeerimisfondide investeeringuid. Investeeringud võivad hõlmata nii otseselt (näiteks ärikinnisvara omand) kui kaudselt (väärtpaberid ja investeerimisfondid) omatavat ärikinnisvara. Juhul kui laenuandja või investor kasutab ärikinnisvara finantseerimise meetodina eriotstarbelist rahastamisvahendit, tuleb see laen või investeering lugeda otseseks ärikinnisvaralaenuks või -omandiks (look-through meetod).

Asjaomaste riskide hindamisel tervikuna peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused võtma arvesse topeltarvestuse riski. Ärikinnisvarasse saab investeerida nii otseselt kui kaudselt. Näiteks pensionifondid ja kindlustusseltsid investeerivad ärikinnisvarasse sageli kaudselt.

Riskipositsioone võib olla keeruline hinnata välismaiste turuosaliste puhul, kes võivad moodustada turu olulise osa (9). Kuivõrd asjaomased turuosalised on ärikinnisvaraturu toimimise seisukohast olulised, on soovitav nende tegevust seirata.

Kuivõrd ärikinnisvaraalasest tegevusest tulenev kahju koondub pankade ärikinnisvaralaenudesse, julgustatakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutusi pöörama seire läbiviimisel asjaomasele tegevusele eritähelepanu.

6. LTV arvutamise meetodid

LTV-O ja LTV-C arvutamise meetodid on toodud IV isas. Suhtarvude arvutamisel ärikinnisvara osas tuleks aga arvesse võtta mitmeid erisusi.

Sündikaatlaenu puhul tuleks LTV-O arvutada kõikide laenuvõtjale antud laenude algsummas, võrreldes kinnisvara väärtusega laenu algatamisel. Mitme kinnisvara puhul tuleks LTV-O arvutada laenu(de) algsumma ja kinnisvarade koguväärtuse suhtarvuna.

Kuivõrd kinnisvarade arv on oluliselt väiksem ning kinnisvarad ise oluliselt heterogeensemad just ärikinnisvarasektoris, on kohasem arvutada LTV-C üksikute kinnisvarade väärtuse hinnangute, mitte hinnaindeksi põhjal.

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ka jälgima LTV jaotust, pöörates eritähelepanu kõige riskantsematele laenudele, st kõige kõrgema LTV-ga laenudele, sest kahju tuleneb sageli äärmuslikest riskidest.

7. Intressikulude kattekordaja (ICR) ja võla teenindamise kattekordaja (DSCR) arvutamise meetodid

Intressikulude kattekordaja (ICR) ja võla teenindamise kattekordaja (DSCR) osutavad ärikinnisvaralt või -varade kogumilt teenitavale üüritulule, millest on maha arvestatud maksud ja laenuvõtja poolt vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud.

ICR määratletakse järgmiselt:

ICRi arvutamise eesmärgil:

a) „netoüüritulu aastas“ hõlmab ärikinnisvaralt aastas teenitavat üüritulu, millest on maha arvatud maksud ja vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud;

b) „intressikulud aastas“ on ärikinnisvara või -varade kogumiga tagatud laenuga seotud intressikulud aastas.

ICRi eesmärk on mõõta, kas varalt teenitav tulu on piisav laenuvõtja vara ostmisest tulenevate intressikulude katmiseks. Seetõttu tuleks ICRi analüüsida kinnisvara tasandil.

DSCR määratletakse järgmiselt:

DSCRi arvutamise eesmärgil:

a) „netoüüritulu aastas“ on ärikinnisvaralt aastas teenitavat üüritulu, millest on maha arvatud maksud ja vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud;

b) „võla teenindamise kulud aastas“ on ärikinnisvara või -varade kogumiga tagatud laenuga seotud võla teenindamise kulud aastas.

DSCRi eesmärk on hinnata kinnisvarast laenuvõtjale tuleneva koguvõlakoormuse osakaalu. Seega hõlmab määratlus mitte ainult intressikulud, vaid ka laenu amortiseerumist, st põhiosa tagasimaksed. Antud näitaja puhul on peamiseks küsimuseks, kas see tuleks arvutada vara tasandil või laenuvõtja tasandil. Tavaliselt antakse ärikinnisvaralaenu regressiõiguseta, st laenuandjal on õigus nõuda tagasimakseid üksnes varalt teenitava tulu, mitte aga laenuvõtja muude sissetulekute või varade arvelt. Seetõttu on realistlikum ja kohasem arvutada DSCRi vara tasandil. Laenuvõtja muudele sissetulekutele keskendumine tekitaks ka konsolideerimisega seonduvaid probleeme, mis teeksid liikmesriikideülese võrreldava mõõdiku määratlemise veel keerulisemaks.

8. Kinnisvaraarenduste täiendavad näitajad

Ehitusjärgus ärikinnisvara osas võivad riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused seirata laenusumma ja kulude suhtarvu (LTC) ja mitte suhtarvu „LTV algatamisel“. LTC on kõikide väljastatud laenude algsumma, võrreldes ärikinnisvara valmisehitamise kuludega.

Lisaks peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused seire läbiviimisel keskenduma kõige riskantsematele arengutele, näiteks juhtumitele, kus väljaüürimiseelsed või müügieelsed suhtarvud on väga madalad. Ehitusjärgus hoonete puhul on väljaüürimiseelne suhtarv võrdne pinnaga, mis on laenu väljastamise hetkel kinnisvaraarendaja poolt juba üürile antud, võrreldes rajatud kogupinnaga pärast ehituse lõpetamist. Müügieelne suhtarv on omakorda võrdne pinnaga, mis on laenu väljastamise hetkel kinnisvaraarendaja poolt müüdud, võrreldes rajatud kogupinnaga pärast ehituse lõpetamist.

9. Ärikinnisvaraga seotud riskipositsioonide iga-aastane avaldamine Euroopa järelevalveasutuste poolt

Euroopa järelevalveasutustel soovitatakse regulaarse aruandluse vormide kaudu kogutavate andmete põhjal vähemalt kord aastas avaldada koondandmed ning individuaalsed andmed nende järelevalve alla kuuluvate üksuste riskipositsioonide kohta erinevate liidu liikmesriikide ärikinnisvara turgudel. Asjaomaste andmete avaldamine täiendab riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutuste teadmisi teiste liikmesriikide üksuste tegevuse koha riigisisesel ärikinnisvaraturul. Kui esineb kahtlusi avaldatud andmete ulatuse või kvaliteedi osas, tuleb avaldamisel lisada kohased märkused.

Reeglina peaksid Euroopa järelevalveasutused võimaldama liidu riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel hinnata kõikide liidu finantseerimisasutuste riskipositsioone asjaomase riigi turul. See tähendab, et finantseerimisasutuste poolt liidus kogutud andmed tuleks riigi tasandil koondada.

Asjaomaste koondandmete avaldamisel peaksid Euroopa järelevalveasutused kasutama regulaarse aruandluse vormide kaudu kogutavaid andmeid krediidiriskide ja/või (otseste ja kaudsete) investeeringute geograafilise jaotuse kohta. Kui aruandevormidel on toodud jaotus NACE koodide (10) kaupa, võiks ärikinnisvara olla hõlmatud nii jaotises F kui L, kuigi rangelt võttes tuleks mõned alamkategooriad käesolevas soovituses sätestatud ärikinnisvara määratluse kohaselt välja jätta.

(1) Vt: EBA küsimus ID 2014_1214, 21.11.2014.

(2) Euroopa Keskpanga määrus (EL) nr 2016/2016, 18. mai 2016, granulaarsete krediidi- ja krediidiriski andmete kogumise kohta (EKP/2016/13) (ELT L 144, 1.6.2016, lk 44).

(3) IMFi Financial Stability Board and International Monetary Fund, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors, 29 October 2009.

(4) Baseli pangajärelevalve komitee, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, detsember 2015.

(5) Euroopa Parlamendi ja nõukogu 21. mai 2013. aasta määruse (EL) nr 549/2013 (Euroopa Liidus kasutatava Euroopa rahvamajanduse ja regionaalse arvepidamise süsteemi kohta) (ELT L 174, 26.6.2013, lk 1) A lisa 2. peatüki punkti 2.118 kohaselt „kodumajapidamiste sektor […] hõlmab üksikisikuid või üksikisikute rühmasid kui tarbijaid ning kui ettevõtjaid, kes toodavad turukaupu ning osutavad mittefinants- ja finantsteenuseid (turutootjad), tingimusel et kaupade tootmise ja teenuste osutamisega ei tegele eraldiseisvad üksused, mida käsitatakse kvaasikorporatiivsete ettevõtetena. Siia kuuluvad ka üksikisikud või üksikisikute rühmad, kes toodavad kaupu ja osutavad mittefinantsteenuseid vaid enda lõpptarbeks.“

(6) ESRN, Report on residential real estate and financial stability in the EU, detsember 2015, eelkõige II lisa punkt 2.2.

(7) Euroopa Parlamendi ja nõukogu 25. novembri 2009. aasta direktiiv 2009/138/EÜ kindlustus- ja edasikindlustustegevuse alustamise ja jätkamise kohta (Solventsus II) (ELT L 335, 17.12.2009, lk 1).

(8) Euroopa Parlamendi ja nõukogu 8. juuni 2011. aasta direktiiv 2011/61/EL alternatiivsete investeerimisfondide valitsejate kohta, millega muudetakse direktiive 2003/41/EÜ ja 2009/65/EÜ ning määruseid (EÜ) nr 1060/2009 ja (EL) nr 1095/2010 (ELT L 174, 1.7.2011, lk 1).

(9) ESRN, Report on residential real estate and financial stability in the EU, detsember 2015, eelkõige punkt 2.3 ja infokast 1.

(10) Euroopa Parlamendi ja nõukogu 20. detsembri 2006. aasta määrus (EÜ) nr 1893/2006, millega kehtestatakse majanduse tegevusalade statistiline klassifikaator NACE Revision 2 ning muudetakse nõukogu määrust (EMÜ) nr 3037/90 ja teatavaid EÜ määrusi, mis käsitlevad konkreetseid statistikavaldkondi (ELT L 393, 30.12.2006, lk 1).