(9)

ESRNi haavatavuste hinnang rõhutab seoses Tšehhi Vabariigiga järgmist. a. Eluasemehindade kasv on keskmises perspektiivis ületanud kodumajapidamiste tulu kasvu ning seda ei saa täielikult põhjendada arengutega kodumajapidamiste võla teenindamise võimekuses. Česká národní banka (CNB) hinnangul olid 2018. aasta teise poole seisuga eluasemehinnad Tšehhi Vabariigis 10 % –15 % ülehinnatud. Lisaks tsüklilistele teguritele on võimalik, et ülehindamist on mõjutanud ka olulised struktuursed tegurid. Eelkõige võib eluaseme pakkumise puudujäägile olla kaasa aidanud Praha linnastu detailplaneeringu aeglane koostamine ning viivitused ehituslubade väljaandmises (eelkõige pealinnas). b. Endiselt kasvavate eluasemehindade ülehinnatus koos eluasemelaenude suure kasvu ja laenuandmise standardite lõdvendamisega viimastel aastatel on suurendanud hüpoteeklaenudega seotud krediidikahjumite võimalust ebasoodsate majandus- ja finantstingimuste või ebasoodsate elamukinnisvaraturu arengute korral, mis mõjutab otseselt finantsstabiilsust. Ka kodumajapidamiste kasvav võlakoormus võib koos nende kodumajapidamiste kasvava osakaaluga, kes võivad olla haavatavad ebasoodsate majandus- ja finantstingimuste või ebasoodsate elamukinnisvaraturu arengute suhtes, tuua kaasa kodumajapidamiste tarbimise vähendamise majandus- ja finantsvapustuse korral, mis võib põhjustada teise ringi mõjusid, mis mõjutavad kaudselt finantsstabiilsust. c. Eluasemelaenude iga-aastane kasv on olnud keskpikas perspektiivis suur. Enne laenusumma ja tagatisvara väärtuse (LTV) suhtarvu, võla ja sissetuleku (DTI) suhtarvu ja laenumaksete ja sissetuleku (DSTI) suhtarvu soovitatud piirmäärade sisseseadmist, kaasnes eluasemelaenude kasvuga laenuandmise standardite lõdvendamine, mida tõendab kõrge LTV suhtarvuga (üle 80 % ja 90 %) laenude kasvav osakaal ning kõrgete DTI ja DSTI suhtarvudega (vastavalt üle 8 % ja 40 %) laenude kasvav osakaal. Need laenud anti kodumajapidamistele, kes võivad olla haavatavad ebasoodsate majandus- ja finantstingimuste suhtes. Lisaks on antud järjest rohkem selliseid laene, mille puhul kaasneb kõrge LTV suhtarvuga ka kõrge DTI või DSTI suhtarv, mis suurendab veelgi nende uute hüpoteeklaenudega seotud krediidikahjumite võimalust. Kuigi Tšehhi Vabariigis sisereitingute meetodit kasutavate krediidiasutuste hüpoteeklaenude portfellide keskmisi riskikaale saab pidada suhteliselt suureks võrreldes teiste EMP riikidega, on need riskikaalud languses. d. Ehkki Tšehhi Vabariigi kodumajapidamiste võlakoormust saab pidada mõõdukaks võrreldes teiste EMP riikidega, on see kasvanud koos eluasemelaenude kasvuga. Vaatamata asjaolule, et viimasel ajal on esinenud pikemaid fikseeritud intressimääraga perioode, anti oluline osa uutest hüpoteeklaenudest varem algselt vähem kui viieks aastaks fikseeritud intressimääraga. Seetõttu võib olulisele osale uusi hüpoteeklaene võtvatest kodumajapidamistest olla keeruline intressimäärade tõusu korral oma võlga teenindada. e. Ebasoodsad majandus- ja finantstingimused või ebasoodsad elamukinnisvaraturu arengud võivad tuua kaasa mõnest eespool osutatud haavatavusest tulenevate riskide realiseerumise. Näiteks kui kodumajapidamise tulu kasv väheneb või intressimäärad kasvavad, siis võib olla suure võlakoormusega kodumajapidamistel keerukam oma laene teenindada. Kui need kodumajapidamised ei suuda oma laene tagasi maksta ja eluasemehinnad samal ajal langevad, võib see kaasa tuua hüpoteeklaenude krediidikahjumi. Võttes arvesse eelmist CNB soovitust (12) uute hüpoteeklaenude laenuandmise standardite kohta, võib praegu krediidiasutuste jaoks eeldada väikest maksejõuetuste ja otseste krediidikahjumite riski. Lisaks võib krediidiasutuste vastupanuvõimet elamukinnisvarasektoriga seotud otsestele krediidiriskivapustustele pidada heaks, võttes arvesse sisereitingute meetodit kasutavate krediidiasutuste hüpoteeklaenude portfellide suhteliselt suuri riskikaale ning Tšehhi Vabariigi pangandussektori suhteliselt suurt kapitaliseeritust. Kodumajapidamised võivad siiski tarbimist korrigeerida, kuna võimalik tulude või varaseisu kahanemine võib kaudselt mõjutada finantsstabiilsust. f. ESRN märgib, et Tšehhi Vabariigis on kasutusel suur hulk laenusaajapõhiseid makrotasandi usaldatavusjärelevalve meetmeid elamukinnisvarasektori riskide leevendamiseks. LTV suhtarvu piirmäärade eesmärk on hoida ära haavatavuste kuhjumine, mis on seotud uute hüpoteeklaenude andmisega turul, kus eluasemehinnad on ülehinnatud, mis võib otseselt mõjutada finantsstabiilsust. Lisaks on DTI suhtarvu ja DSTI suhtarvu piirmäärade eesmärk suurendada LTV suhtarvu piirmäärade tõhusust, piirates uute laenude andmist kodumajapidamistele, mis on potentsiaalselt haavatavad ebasoodsate majandus- ja finantstingimuste ja elamukinnisvaraturu arengute suhtes Tšehhi Vabariigis. Samuti soovitatakse krediidiandjatel teha stressiteste võlgnike šokitaluvusvõime suhtes, mis on seotud intressimäärade kasvu või tulu vähenemisega. Institutsioonide vastupanuvõime suurendamiseks tsükliliste haavatavuste suhtes tõstis CNB 2018. aastal vastutsüklilist kapitalipuhvri määra 2 %-le (varasemalt 1,5 %-lt), mis hakkab kehtima 1. juulil 2020. g. Samas on praegused laenusaajapõhised meetmed kasutusele võetud CNB soovituse alusel, mis ei ole õiguslikult siduv ning puudub õigusraamistik, mille alusel oleks võimalik need meetmed aktiveerida õiguslikult siduvate aktidega. Sellisena ei ole võimalik praeguste meetmete tulemuslikkust keskpikas perspektiivis tagada ning sellel perioodil võivad nii eluasemehindade ülehinnatus kui ka hüpoteekkrediidi kasv veelgi suureneda. h. Praegune makrotasandi usaldatavusjärelevalve poliitika on Tšehhi Vabariigi elamukinnisvarasektori haavatavuste võimalike arengute suhtes keskpikas perspektiivis osaliselt kohane ja piisav. On oluline, et riigi ametiasutused saaksid kasutada õiguslikult siduvaid laenusaajapõhiseid meetmeid, mis annavad neile vajalikud volitused võimalike finantsstabiilsuse haavatavustega tegelemiseks, sealhulgas volitused kehtestada vajadusel seoses uute eluasemelaenudega õiguslikult siduvad piirmäärad laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarvule (koos tähtajapiirangutega kas võla ja sissetuleku suhtarvule või laenumaksete ja sissetuleku suhtarvule). Ainult õiguslikult siduvad laenusaajapõhised meetmed tagavad, et kõik krediidiandjad olenemata nende liigist või asukohast kodu- või välismaal järgivad täielikult olemasolevaid meetmeid.