KOMISJONI MÄÄRUS (EÜ) nr 1722/2005,

20. oktoober 2005,

eluasemeteenuste hindamise põhimõtete kohta, nõukogu määruse (EÜ, Euratom) nr 1287/2003 (rahvamajanduse kogutulu ühtlustamise kohta turuhindades) kohaldamiseks

(EMPs kohaldatav tekst)

EUROOPA ÜHENDUSTE KOMISJON,

võttes arvesse Euroopa Ühenduse asutamislepingut,

võttes arvesse Euroopa Aatomienergiaühenduse asutamislepingut,

võttes arvesse nõukogu 15. juuli 2003. aasta määrust (EÜ, Euratom) nr 1287/2003 rahvamajanduse kogutulu ühtlustamise kohta turuhindades (rahvamajanduse kogutulu määrus), (1) eriti selle artikli 5 lõiget 1,

ning arvestades järgmist:

Nõukogu 29. septembri 2000. aasta otsuse 2000/597/EÜ (Euroopa ühenduste omavahendite süsteemi kohta) (2) artikli 2 lõikes 7 on sätestatud, et rahvamajanduse kogutoodangut (RKT) turuhindades tuleb käsitada võrdsena rahvamajanduse kogutuluga turuhindades, nagu komisjon on ette näinud kooskõlas Euroopa rahvamajanduse arvepidamise süsteemiga (ESA). ESA 1995 (ESA95), millega asendatakse kaks varasemat, vastavalt 1970. ja 1979. aasta süsteemi, on kehtestatud nõukogu 25. juuni 1996. aasta määrusega (EÜ) nr 2223/96 (ühenduses kasutatava Euroopa rahvamajanduse ja regionaalse arvepidamise süsteemi kohta) (3) ning see on esitatud kõnealuse määruse lisas. ESA95 puhul kasutatud rahvamajanduse kogutulu asendas omavahendite kriteeriumina rahvamajanduse kogutoodangut alates 2002. eelarveaastast.

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA MÄÄRUSE:

Artikkel 1

Määruse (EÜ, Euratom) 1287/2003 kohaldamisel kasutatakse eluasemeteenuste arvestamisel käesolevas määruses sätestatud põhimõtteid.

Artikkel 2

1. Eluasemeteenuste toodangu leidmiseks kohaldavad liikmesriigid tegelikel üüridel põhinevat kihistusmeetodit.

Liikmesriigid kasutavad oluliste kihistusaluste leidmiseks tabelanalüüse või statistilisi meetodeid.

2. Liikmesriigid peavad kaudsete üüride leidmiseks kasutama eraomandis olevate möbleerimata eluruumidega seotud kõigist lepingutest tulenevaid tegelikke üüre.

Kasutada võib ka möbleeritud eluruumide üüre, kui neid vähendatakse mööbli kasutamise tasu võrra.

Riikides, kus eraomandis olevate üüritavate eluruumide hulk on väike, võib kaudsete üüride arvutamise aluse laiendamiseks erandkorras kasutada asjakohaselt suurendatud avaliku sektori üüre.

Artikkel 3

1. Põhjendatud erandjuhtudel võivad liikmesriigid kasutada muid objektiivseid meetodeid, nt kasutusmaksumuse meetodit.

Omanike kasutuses olevatest eluruumidest tuleneva toodangu leidmiseks ei ole vaja kasutusmaksumuse meetodi kasutamist põhjendada, eeldusel, et mõlemad järgmistest tingimustest on täidetud:

2. Rahvamajanduse kogutulu komitee vaatab kasutusmaksumuse meetodi toimimise läbi kolme aasta jooksul pärast käesoleva määruse vastuvõtmist.

Artikkel 4

Liikmesriigid, kes kasutavad alusaastal põhinevat lähenemist, võivad teatava alusaasta näitaja ekstrapoleerida, kasutades sobivaid koguse-, hinna- ja kvaliteedinäitajaid.

Artikkel 5

Eluasemeteenuste toodangu, vahetarbimise ja välisriikidega tehtavate tehingute arvestamise täiendavad ja üksikasjalikumad põhimõtted on esitatud lisas.

Artikkel 6

Käesolev määrus jõustub kahekümnendal päeval pärast selle avaldamist Euroopa Liidu Teatajas.

(1) ELT L 181, 19.7.2003, lk 1.

(2) EÜT L 253, 7.10.2000, lk 42.

(3) EÜT L 310, 30.11.1996, lk 1. Määrust on viimati muudetud Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrusega (EÜ) nr 1267/2003 (ELT L 180, 18.7.2003, lk 1).

(4) EÜT L 49, 21.2.1989, lk 26. Direktiivi on viimati muudetud Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrusega (EÜ) nr 1882/2003 (ELT L 284, 31.10.2003, lk 1).

(5) EÜT L 186, 5.8.1995, lk 59.

LISA

Määruse (EÜ, Euratom) nr 1287/2003 kohaldamiseks selgitatakse järgmistes punktides eluasemeteenuste toodangu ja vahetarbimise ning välisriikidega tehtavate eluasemeteenuseid käsitlevate tehingute arvestamise põhimõtteid.

1. ELUASEMETEENUSTE TOODANG

1.1. Põhimeetodid

Tavapäraselt ei hõlma eluasemeteenuste toodang rahvamajanduse arvepidamises mitte üksnes üüritavate eluruumidega toodetavaid teenuseid, vaid ka omanike kasutuses olevate eluruumidega toodetavaid teenuseid. Eluasemeteenuste toodangu hindamiseks sätestatakse Euroopa rahvamajanduse ja regionaalse arvepidamise süsteemi (ESA95) paragrahvis 3.64, et “omanike kasutuses olevate eluruumide teenuste toodangut peaks hindama hinnangulise üürimisväärtusena, (1) mida üürnik peaks maksma samasuguse eluruumi eest, arvestades selliseid tegureid nagu asukoht, ümbruse infrastruktuur, jne, ning samuti eluruumi enda suurust ja kvaliteeti.” Põhimõtteliselt on olemas mitmeid meetodeid, et hinnata omanike kasutuses olevate eluruumide poolt toodetud teenuste väärtust:

— Tegelikel üüridel põhinev kihistusmeetod, mis ühendab endas teavet kihtideks jaotatud eluruumide üldkogumi kohta ja teavet igas kihis makstavate tegelike üüride kohta.

— Kasutusmaksumuse meetod, kus hinnatakse eraldi vahetarbimist, põhikapitali kulumit, muid makse, millest on maha arvatud toomissubsiidiumid, ja netoülejääki. Eluasemeteenuste toodang on nende komponentide summa.

— Isehindamise meetod, mille puhul palutakse omanikel hinnata oma vara võimalikku üürimisväärtust.

— Halduslik hindamismeetod, mille puhul määravad võimaliku üüri kindlaks kolmandad isikud, nt valitsus maksustamise eesmärgil.

Soovitatav on tegelikel üüridel põhinev kihistusmeetod. Nimetatud meetodit saab kasutada ka kõikide tegelike üüriväärtuste hindamiseks tegelike üüride valimi põhjal ja eluasemeteenuste väärtuse hindamiseks nullüüri või madalate üüride puhul (vt täpsemalt osa 1.4.1).

Kasutusmaksumuse meetodit tuleks rakendada ainult teatud tingimustel ning vaid selliste eluruumide üldkogumi kihtide puhul, mille kohta teave tegelikest üüridest puudub või ei ole statistiliselt usaldusväärne.

Isehindamise meetodit ei tohiks kasutada, kuna sellel on suur subjektiivne mõju hinnangule, mille tulemuseks on tulemuste oluline ebamäärasus.

Halduslik hindamismeetod, eriti maksustamisega seotuna, võib anda vildakaid tulemusi. Mõnede kihtide kohta võib leiduda objektiivsete hindamismeetodite abil saadud andmeid. Neid andmeid võib kasutada, kui suudetakse näidata meetodi objektiivsust ja tulemuste võrreldavust.

Kihistusmeetodis kasutatakse teavet üüritavate eluruumide tegelike üüride kohta, et leida eluruumide üldkogumi arvestuslik üürimisväärtus. Seda võib tõlgendada “kogus korrutatud hinnaga” lähenemisviisil põhineva brutosumma arvutamise menetlusena. Eluruumide üldkogum on vaja kihistada, et saada usaldusväärne hinnang ja võtta suhtelisi hinnaerinevusi õigesti arvesse. Järelikult kohaldatakse kihi tegelikku keskmist üüri kõikide eluruumide suhtes selles kihis. Kui andmed saadakse valikvaatluste abil, hõlmab brutosumma arvutamine osa üüritavatest eluruumidest ja kõiki omanike kasutuses olevaid eluruume. Teatava kihi üüri määramise üksikasjalikku menetlust kohaldatakse tavaliselt alusaasta suhtes ja saadud tulemus ekstrapoleeritakse seejärel jooksvatele aastatele.

Kihistusmeetodi puhul kohaldatakse omanike kasutuses olevate eluruumide suhtes sellist üüri, mis tuleb maksta eraturul pakutavate möbleerimata eluruumide kasutusõiguse eest. Kaudsete üüride määramiseks tuleks kasutada kõigist eraomandis olevate eluasemete lepingutest tulenevaid üüre. Eraturu üürid, mis on valitsuse määruste tõttu madalad, tuleks kaasata.

Kui teabeallikaks on üürnik, võib vajalikuks osutuda täheldatud üüri kohandamine, lisades sellele asjakohase üüritoetuse, mida makstakse otse üürileandjale. Kui eespool määratletud vaadeldud üüride valim ei ole piisavalt suur, võib kaudsete üüride arvestamisel kasutada ka möbleeritud eluruumide vaadeldud üüre, eeldusel, et neile kohandatakse vastavalt mööbli olemasolule. Erandkorras võib kasutada ka avaliku sektori eluruumide kõrgendatud üüre. Sugulastele või töötajatele üüritud eluruumide madalaid üüre ei tohiks kasutada (vt täpsemalt osad 1.2.3 ja 1.4.1).

Kihistusmeetodit võib kasutada kõikide üüritud eluruumide brutosumma arvutamiseks. Eespool kirjeldatud keskmised kaudsed üürid ei pruugi olla sobilikud kõigi üürituru segmentide jaoks. Näiteks möbleeritud eluruumide vähendatud üürid või avaliku sektori kõrgendatud üürid ei ole ilmselt asjakohased tegelike üüritud eluruumide puhul. Probleemi saab lahendada eraldi kihtide loomisega tegelikult üüritud möbleeritud eluruumidele ja sotsiaaleluruumidele koos asjakohaste keskmiste üüridega.

Põhimõtteliselt ei peaks üürid sisaldama tasusid kütte, vee, elektri jne. eest. Kui teabeallikad seda ei võimalda, tuleb tagada vastavus üüride ja vahetarbimise vahel (vt täpsemalt osa 2).

Kui omaniku kasutuses olevate eluruumide teatavates kihistustes representatiivsed tegeliku üürid puuduvad, siis enamikel juhtudel on lahenduseks ekstrapoleerimis- ja regressioonimeetodite kasutamine.

Alternatiiviks standardsele kihistusmeetodile, kus kihtide keskmised üürid ekstrapoleeritakse, on hedooniliste regressioonimeetodite kasutamine. Lühidalt selgitades kasutavad sellised meetodid üüritavate eluruumide valimi andmeid, et leida eluruumi iga tunnuse hind (suurus, asukoht, rõdu olemasolu jne). Toodang saadakse, korrutades eluruumide üldkogumi (representatiivse valimi) iga tunnus vastava tunnuse hedoonilise hinnaga. Regressioonimeetodid võimaldavad arvestada suuremat hulka muutujaid ning see meetod võib osutuda ülimalt tõhusaks, kui osade kihtide puhul vaadeldavad üürid puuduvad.

Siiski ei lahenda see ekstreemjuhtumeid, kus kõik eluruumid on omanike kasutuses või arenenud üüriturg puudub. Sellistel juhtudel võib erapooletu hinnangu saamiseks rakendada kasutusmaksumuse meetodit. Kasutusmaksumuse meetodit tuleks rakendada ainult omanike kasutuses olevate eluruumide puhul.

Kasutusmaksumuse meetodi üksikasjad

Kasutusmaksumuse meetodit tuleks kasutada ainult juhul, kui tegelikel üüridel põhinevat kihistusmeetodit ei saa kasutada, kuna üüriturg ei ole representatiivne.

Üldiselt on olukord selline juhul, kui mõlemad järgmistest tingimustest on täidetud: 1) eraomandis olevate üüritavate eluruumide osakaal on alla 10 % eluruumide üldkogumist ning 2) era- ja muude makstavate üüride vahel on enam kui kolmekordne erinevus. Isegi kui mõlemad tingimused on täidetud, võib riik siiski valida kihistusmeetodi, eeldusel, et tulemused on piisavalt kvaliteetsed. Kui üks tingimustest (või mõlemad) on täitmata, tuleks kasutada kihitusmeetodit, välja arvatud juhul kui kasutusmaksumuse meetodi abil saab paremini võrreldavaid tulemusi.

Kasutusmaksumuse meetodi puhul on eluasemeteenuste toodang vahetarbimise, põhikapitali kulumi, muude maksude, millest on maha arvatud tootmissubsiidiumid, ja netoülejäägi summa. Omanike kasutuses olevate eluruumide puhul ei peeta omanike tehtavat tööd töösisendiks. (2) Kogemuste põhjal on kaks suurimat artiklit põhikapitali kulum ja netoülejääk, mis annavad kumbki 30–40 % toodangust.

Põhikapitali kulum tuleb arvestada püsiva inventari mudeli (PIM) või mõne muu heaks kiidetud meetodi abil. Omanike kasutuses olevate elamute kohta peaks olema saadaval eraldiseisev hinnang.

Netoülejääk tuleb arvutada, rakendades konstantset 2,5 % tegelikku aastatootlust omanike kasutuses olevate eluruumide netoväärtusele jooksvate hindadega (asendushinnad). 2,5 % tegelikku aastatootlust kohaldatakse eluruumide üldkogumi jooksvate hindade suhtes, sest eluruumide jooksva väärtuse suurenemist on juba arvestatud püsiva inventari mudeli (PIM) puhul. Sama tootlust tuleb kasutada ka selle maa jooksva väärtuse suhtes, kus omanike kasutuses olevad eluruumid asuvad.

Maa väärtust jooksvates hindades on raske iga-aastaselt mõõta. Maa väärtuse suhte ehitiste väärtusesse erinevates kihtides võib tuletada uute majade ja nendega seotud maa hindade analüüsi abil.

Rahvamajanduse kogutulu komitee peab kasutusmaksumuse meetodi eespool kirjeldatud üksikasjad läbi vaatama liikmesriikide kogemuste põhjal kolme aasta jooksul käesoleva komisjoni määruse vastuvõtmisest.

1. põhimõte:

Eluasemeteenuste toodangu leidmiseks kohaldavad liikmesriigid tegelikel üüridel põhinevat kihistusmeetodit kas otsese ekstrapoleerimise või ökonomeetrilise regressiooni abil. Omanike kasutuses olevate eluruumide puhul tähendab see samalaadsete üüritavate eluruumide tegelike üüride kasutamist. Põhjendatud erandjuhtudel, kui tegelikud üürid puuduvad või need on statistiliselt mitteusaldusväärsed, võib kasutada muid objektiivseid meetodeid, nagu kasutusmaksumuse meetod. Omanike kasutuses olevatest eluruumidest tuleneva toodangu leidmiseks ei ole vaja täiendavalt põhjendada kasutusmaksumuse meetodi kasutamist, eeldusel, et mõlemad järgmistest tingimustest on täidetud: eraomandis olevate üüritavate eluruumide osakaal on alla 10 % eluruumide üldkogumist ja era- ja muude makstavate üüride vahel on enam kui kolmekordne erinevus.

1.2. Eluruumide üldkogumi kihistamine

1.2.1. Üüritaset mõjutavad tegurid

Esimene muutujate kogum, mis määrab üüride taseme, on seotud eluruumi ja hoonet iseloomustavate tunnustega. Kõigepealt on tähtis eluruumi suurus nii pindala kui ka tubade arvu poolest. Mida suurem on eluruum, seda kõrgem on üür. Samas on ruutmeetriüür seda väiksem, mida suurem on eluruum. Siiski võib osade eluruumide kategooriate puhul (nt korterid suurlinnades) olla U-kujuline suhe ruutmeetrihinna ja eluruumi suuruse vahel. Teine oluline tegur on seotud eluruumi mugavustega. Need võivad hõlmata selliseid muutujaid nagu vannituba, rõdu/terrass, eriline põranda- või seinakate, kamin, keskküte, kliimaseade, erilised aknaklaasid ja muud mürasummutus- või soojusisolatsioonivahendid; samuti on oluline eluruumi plaan. Samuti võivad mõju avaldada teatavad hoonega seotud tegurid, nagu garaaž, lift, bassein, (katuse)aed või eluruumi paigutus hoones. Üüri võib mõjutada hoone liik (üksikmaja, paarismaja, korterelamu), arhitektuur, vanus või eluruumide arv hoones.

Teine muutujate kogum on seotud keskkonnatunnustega. Tuntud tegur on linnas ja kõrvalises kohas asuvate võrreldavate eluruumide üüride erinevus. Samuti võivad olulised tegurid olla kaugus majanduskeskusest või maastikuvorm (lauskmaa, mägine maa). Lisaks sellele mõjutavad üüri tavaliselt ka ümbruskonnategurid nagu vaade, ümbritsevad haljasalad, transpordivõimalused, infrastruktuur, poed ja koolid või linnaosa maine ja turvalisus.

Sotsiaal-majanduslikest teguritest saab moodustada veel ühe muutujate kogumi. Näiteks mõjutavad enamikus riikidest üüre valitsemissektori korraldusvahendid nagu üüripiirangud või üüritoetused. Lisaks sellele võib mõju avaldada ka üürilepingu kestus, lepinguliik (ajutine, alaline), elanike arv eluruumis (kaasüürilised), omaniku liik (avalik sektor, elamuühistu, erasektor, tööandja) või üürileandja üüripoliitika.

Loomulikult võib üüre mõjutada hulk lisamuutujaid. Kuid kõikide eespool nimetatud tegurite hõlmamise tulemuseks võivad olla ülekoormatud küsimustikud. Seetõttu võib kihistamisel kaaluda kapitalimaksumuse kasutamist. Eluruumi kapitalimaksumuse kasutamine põhineb asjaolul, et see peegeldab kõiki eluruumile olulisi tunnuseid. Kapitalimaksumust saab seega käsitleda kaudse kihistustegurina. Kapitalimaksumuse ja tegeliku üüri vahelise suhte kasutamist võib käsitleda otstarbeka lähenemisviisina eelkõige nendes riikides, kus üüritavad eluruumid moodustavad väikese osa eluruumide üldkogumist. Kui suhe on muutumatu, võimaldab see meetod määrata selliste eluruumide üürimisväärtuse, mida leidub üksnes omanike kasutuses olevate eluruumide hulgas. Lisaks sellele ei välista kapitalimaksumus “füüsiliste” kihistusaluste kasutamist; need võib ühendada. Sel juhul eeldatakse, et kapitalimaksumus kajastab puuduvaid “füüsilisi” kihistusaluseid. Igal juhul peab üüride arvutamisel kasutatav kapitalimaksumus põhinema ajakohase võrdlusaasta suhtes koostatud erapooletul hinnangul.

Tegelikult erineb kihistamine liikmesriigiti nii kihtide arvu kui ka nende täpsete määratlusaluste osas. Kuigi esmapilgul võib see tekitada raskusi, tuleb rõhutada, et teatavaid põhialuseid, nagu eluruumi suurus ja (geograafiline) asukoht, kasutatakse pea kõikjal. Lisaks erineb muude omaduste asjakohasus riigiti ning liikmesriigid võivad ise kõige paremini määrata olulised kriteeriumid.

2. põhimõte:

Kihistamisel kasutavad liikmesriigid eluruumide olulisi tunnuseid. Need võivad olla seotud eluruumi ja hoonet iseloomustavate tunnuste, keskkonnatunnuste või sotsiaal-majanduslike tunnustega. Samuti võib kihistamisel kasutada ajakohast kapitalimaksumust, kui see põhineb erapooletul hinnangul.

1.2.2. Kihistusaluste valik

Arvestades eluruumi üüri mõjutavaid erinevaid tunnuseid, on esimene ülesanne uurida olulise mõjuga muutujaid. Üks oluliste muutujate kindlakstegemise viis on olemasolevate statistiliste andmete tabelanalüüs. Objektiivse hindamisaluse saamiseks võib kasu olla tegelike üüride dispersioonist kihis. See soodustaks võimalikke parandusi kihistamises ja kihtide sellist valikut, et dispersioon oleks kihis võimalikult väike. Seetõttu on soovitatav iga kihi dispersioon arvutada vähemalt nendel juhtudel, mil kihistamine mõjutab nii tegelike kui ka kaudsete üüride taset.

Täiustatud statistilised meetodid võimaldavad keerukamat lähenemisviisi nagu (mitme muutujaga) regressioonanalüüs. See võte võimaldab hinnata üksikute muutujate mõju nii, et leitakse teatav üüride erinevust põhjustav tunnus. Lühidalt öeldes saab muutuja eristusväärtust korrelatsioonikordaja abil mõõta. Kõrvaltootena võimaldab see seada tunnuseid tähtsuse järjekorda. See aitab kindlaks teha kohad, kus tuleb üksikasjalikumalt kihistada. Tähtsaimate muutujate kombineerimine mitme muutujaga regressiooni abil näitab nende üldist eristusväärtust. Täiustatud statistiliste meetodite kasutamine tähtsate muutujate valimiseks on tõhus moodus kihistada eluruumide üldkogumit. Lisaks võib regressioonanalüüsi kasutada otseseks üüride arvestamiseks, näiteks hedooniliste mudelite puhul. Neid võtteid saab kasutada ka keskmise üüri hindamisel siis, kui üüritavate eluruumide kohta vastavad andmed puuduvad (tühi kiht).

Kihistusaluste valimisel täiustatud statistiliste meetodite põhjal on veel see eelis, et kõikidele riikidele ei ole vaja kehtestada ühtseid aluseid. Võrreldava tulemuse saamiseks piisab tähtsaimate aluste järjestamisest igas riigis ja vajaliku eristusväärtuse üldtaseme kehtestamisest. Loomulikult sõltub selline regressioonanalüüs suuresti olemasolevatest statistilistest andmetest. Siiski võib see soodustada edasisi täiustusi isegi piiratud statistiliste andmete korral.

Arvestades, et üüre mõjutavaid erinevaid muutujaid käsitlev teave sõltub peamiselt põhiliste statistiliste andmete olemasolust, võivad täiustatud statistiliste meetodite kasutamise võimalused olla hetkel piiratud. Seetõttu soovitatakse tavameetodit, s.o liikmesriigid kasutavad kõiki tabelanalüüsidega saadavaid olulisi aluseid. Eluruumide üldkogumi kihistamisel tuleb kasutada vähemalt eluruumi suurust, asukohta ja veel vähemalt ühte tähtsat tegurit; sellise kihistamise tulemuseks peaks olema vähemalt 30 kihti. Eluruumide üldkogumi jaotus peab olema otstarbekas ja esindama tervet eluruumide üldkogumit. Kihtide valimiseks kasutatava(te) tähtsa(te) selgitava(te) muutuja(te) määramiseks võib kasutada täiustatud statistilist meetodit.

Tegelikult võib liikmesriik eelistada väiksema hulga muutujate või muude kui tavameetodiga ettenähtud muutujate kasutamist. See on lubatav, kui (mitme muutujaga) regressioonanalüüs näitab, et vastuvõetav eristusväärtus on saavutatud. Võrreldavate tulemuste tagamiseks peaks korrelatsioonikordaja olema vähemalt 70 %. See piirväärtus on vastuvõetav suure valimi puhul, kui null- ja madalaid üüre ning ilmseid vaatlusvigu ei arvestata.

3. põhimõte:

Liikmesriigid kasutavad oluliste kihistusaluste leidmiseks tabelanalüüse või statistilisi meetodeid. Kasutada tuleb vähemalt eluruumi suurust, asukohta ja veel vähemalt ühte tähtsat tegurit. Tulemuseks peab olema vähemalt 30 kihti, kusjuures eristatakse vähemalt kolme suurusklassi ja kahte asukoha liiki. Väiksema hulga muutujate kasutamine on vastuvõetav, kui eelnevalt on tõestatud, et (mitme muutujaga) korrelatsioonikordaja on vähemalt 70 %.

1.2.3. Tegelikud ja kaudsed üürid

Kaudseid üüre arvestatakse vaadeldud tegelike üüride põhjal. Kaudsete üüride puhul määratletakse üür möbleerimata eluruumi kasutusõiguse hinnana. Võib juhtuda, et vaadeldud üüre tuleb kohandada, et need vastaks määratlusele.

Kütte-, vee-, elektri- jm tasud tuleks üürist välja arvata, kuigi vahel on neid tegelikkuses raske eraldada. ESA väärtusemääramisnormide täitmiseks peaks eluasemeteenuste toodang olema baashindades.

Vaadeldud üüride puhul on teatavad riiklikud toetused ilmselt tähtsad. Näiteks tarbijana on teataval kodumajapidamisel õigus valitsemissektori tulusiirdele (nt üüritoetus), kuid halduslikel põhjustel makstakse see otse üürileandjale. Täheldatud üür võib olenevalt teabeallikast erineda. Kui teabeallikaks on üürnik, võib vajalikuks osutuda täheldatud üüri kohandamine, lisades sellele asjakohase üüritoetuse.

Lisaks sellele eeldab tegelike üüride kasutamine kaudsete üüride leidmisel mitme andmete ühtlustamist mõjutava põhiküsimuse selgitamist. Esimene punkt on seotud küsimusega, kas arvestamisel tuleks kasutada kõiki või üksnes uutest lepingutest tulenevaid tegelikke üüre. Olenevalt otstarbest saab esitada erinevaid teoreetilisi väiteid, mis toetavad uute lepingute, ehitusaastal sõlmitud lepingute või “keskmiste” lepingute alusel tegelikult makstud üüre. Üldreegli kohaldamisel, s.o samalaadsete eluruumide üüride kasutamisel, ei tundu uutest lepingutest tulenevate üüridega piirdumine kaudsete üüride leidmisel vastuvõetav. Arvestades, et üüritavate eluruumide puhul kasutatakse “keskmisi” üüre, tuleks omanike kasutuses olevate eluruumidega toimida samamoodi. Lisaks sellele tekitaks muu lahendusviis paljudes riikides suuri raskusi, kui kasutatakse kihistusmeetodit. Lühidalt öeldes järeldub, et kaudsete üüride leidmisel tuleks kasutada kõikidest lepingutest tulenevaid keskmisi tegelikku üüre. Järelikult tuleks keskmiste üüride arvutamisse kaasata eraturu üürid, mis on valitsuse määruste tõttu madalad.

Teine küsimus on seotud sellega, kas avaliku sektori eluruumide üüre saab arvestamisel kasutada. Arvestades, et omanike kasutuses olevad eluruumid on tavaliselt eraomandis, tuleks arvestamiseks kasutada põhimõtteliselt üksnes erasektori tegelikke üüre. Kui eraomandis olevate eluruumide tegelike üüride kohta ei ole kaudsete üüride leidmiseks piisavalt andmeid, võib erandkorras siiski kasutada avaliku sektori eluruumide üüre tingimusel, et neid suurendatakse nii, et nad võiks erasektori üüre asendada.

Veel üheks küsimuseks on möbleeritud eluruumide üüride kasutamine kaudsete üüride arvutamise aluse suurendamiseks. Põhimõtteliselt on omanike kasutuses olevate eluruumide üürimisväärtuse arvestamise aluseks möbleerimata eluruumide üürid. Seetõttu ei saa möbleeritud eluruumide üüre otse kasutada. Ebaõige üüritaseme arvestamise vältimiseks tuleks neid vähendada mööbli kasutamise tasu võrra.

4. põhimõte:

Kaudsete üüride arvestamisel mõistetakse üüri all üüri, mida tuleb maksta õiguse eest kasutada möbleerimata eluruumi. Kui teabeallikaks on üürnik, võib vajalikuks osutuda täheldatud üüri kohandamine, lisades sellele asjakohase üüritoetuse, mida makstakse halduslikel põhjustel otse üürileandjale. Kaudsete üüride leidmiseks kasutatakse kõikidest eraomandis olevate möbleerimata eluruumidega seotud lepingutest tulenevaid tegelikke üüre. Kui statistilistel põhjustel on vaja, võib erandkorras kasutada avaliku sektori eluruumide üüre tingimusel, et neid suurendatakse nii, et nad võiks erasektori üüre asendada. Samamoodi võib arvestus pärast möbleeritud ja möbleerimata eluruumide üürivahe mahaarvamist hõlmata ka möbleeritud eluruumide üüre.

1.3. Alusaasta näitaja allikad ja ekstrapoleerimismeetodid

1.3.1. Eluruumide üldkogum

Kihistusmeetodi kohase arvestuse oluline tegur on eluruumide üldkogumit käsitlev teave. See teave on ekstrapoleerimisel võrdluskogumiks. Üldiselt koosneb eluruumide üldkogum kõikidest eluruumidena kasutatavatest hoonetest või nende osadest. Üksikasjalikum selgitus on esitatud eriküsimusi käsitlevas punktis. Eluruumide üldkogumi määramiseks kasutatakse põhiallikana hoonete loendusi, riiklikke hooneregistreid või rahvaloendusi. Seejärel ajakohastatakse alusaasta näitajat, et saada hinnang jooksva aasta kohta.

Alusaasta eluruumide üldkogumi määramisel tundub kõige vähem raskusi tekitav ja täielikum olevat hoonete loendus, eriti kui seda tehakse koos rahvaloendusega. Riiklikud hooneregistrid sõltuvad suuresti õiguslikest menetlustest, mis võivad põhjustada ebakindlust, näiteks eluruumide juurdeehituste, täienduste, ümberehituste ja lammutuste õige ülesmärkimise osas. Rahvaloenduse käigus kodumajapidamiste antud teabe kasutamine eluruumide üldkogumi alusena võib põhjustada raskusi, sest tulemustes alahinnatakse lisaeluasemeid, mis ei ole loenduspäeval asustatud.

5. põhimõte:

Alusaasta eluruumide üldkogumi määramisel kasutavad liikmesriigid esialgse alusena hoonete loendust või rahvaloendust või riiklikku hooneregistrit. Kuna hoonete loendus on tavaliselt kõige täielikum, tuleb riiklike hooneregistrite ja rahvaloenduste kasutamise korral tulemusi intensiivselt ja põhjalikult kontrollida, et saada ammendavaid andmeid.

1.3.2. Tegelikud üürid

Eluasemeteenuste toodangu arvutamisel kihistusmeetodi kohaselt on teiseks oluliseks teguriks üüritavate eluruumide eest tegelikult makstavad üürid. Alusaasta tegelike üüride kohta saadakse teavet kas loenduse (nt rahvaloendus) või valikvaatlusega, nagu leibkonna eelarve uuring või spetsiaalne üüriuuring. Esimesel juhul on tegelikud üürid ilmselt täies ulatuses hõlmatud ja arvutused saavad mõjutada üksnes kaudsete üüride taset. Valikvaatluste puhul mõjutavad arvutused nii tegelike kui ka kaudsete üüride taset. Loomulikult loob loendus ulatusliku aluse usaldusväärsele teabele. Kuid leibkonna eelarve uuringuid peetakse tavaliselt piisavalt usaldusväärseks, eelkõige hädavajalike kaupade puhul. Samas on teada, et seda liiki uuringute põhiliseks ebakohaks on eristavad vastamiskaod. Kui eluaset peetakse pigem luksus- kui hädavajalikuks kaubaks, on sellel ebakohal ebasoovitav mõju üüriarvutuste tulemustele, mida tuleks tasakaalustada. Leibkonna eelarve uuringute teiseks ebakohaks on vähemalt mõnes riigis valimi väiksus, mis võib raskendada üüride kihistamist. Igal juhul tuleks võimalikult palju kasutada olemasolevaid lisaallikaid. Seda võib teha näiteks riikides, kus suurt osa eluruumidest kontrollib avalik sektor ja eluruumide vahendajad peavad esitama aruanded. Lisaks sellele tuleks tulemuste parandamiseks pidevalt uurida muid allikaid, nagu eriotstarbelised üürivaatlused.

6. põhimõte:

Liikmesriigid kasutavad kihi tegelike üüride saamiseks kõige ulatuslikumaid ja usaldusväärsemaid allikaid, näiteks rahvaloendusi või kodumajapidamiste uuringuid. Muid allikaid tuleks hinnata, et parandada usaldusväärsust ja ammendavust ning eelkõige kihistamist.

1.3.3. Alusaasta tulemuste ekstrapoleerimine

Üksnes vähestel liikmesriikidel on olemas aastaandmed, mida on vaja, et igal aastal uuesti arvutada omanike kasutuses olevatest eluruumidest tulenevat toodangut. Enamikus riikides võetakse aluseks teatava aasta tulemused ja ajakohastatakse neid uute näitajate abil, et leida jooksva aasta näitaja. Ajakohastamine võib toimuda alusaasta (kogu)toodangu ühendatud näitajate abil või eluruumide üldkogumi ja iga kihi üüri eraldi ekstrapoleerimise abil. Kuigi üldiselt võib oodata samalaadseid tulemusi, võivad muutused ülesehituses, nt üüritavate ja omanike kasutuses olevate eluruumide vahelises suhtes, põhjustada erinevusi. Lisaks sellele võimaldab eraldi arvutamine kontrollida usaldusväärsust.

Kasutatavate näitajate puhul tuletatakse koguseindeks tavaliselt ehitustööstuse toodangust. Samas põhineb hinnanäitaja tihtipeale makstud üüri hinnaindeksil, mis saadakse tarbijahinnaindeksist. See võib põhjustada moonutusi, kui eeldus, et kaudsed üürid liiguvad samas suunas kui kõik üürid, ei ole põhjendatud, näiteks riikliku üürikorralduse tõttu. Kaudsete üüride ekstrapoleerimisel tuleks seetõttu nagu alusaastal eelistada eraomandis olevate üüritavate eluruumidega seotud muutusi kajastavat hinnaindeksit. Lisaks sellele tuleks tähelepanu pöörata asjaolule, et hinnaindeksid ei hõlma tavaliselt kvaliteedimuutustest tulenevaid hinnatõuse. Seetõttu tuleb hinnaindekseid täiendada parenemist kajastava kvaliteedinäitajaga.

Lõpetuseks tundub otstarbekas vähendada struktuurimuutuste mõju tulemustele, piirates ekstrapoleerimisperioodi. Võttes selles suhtes arvesse asjakohaste lähteandmete korrapäralisust, tundub asjakohane määrata eluruumide üldkogumi suurus iga 10 aasta tagant, mis on tavaline ajavahemik rahvaloenduste vahel. Lisaks sellele tuleks hinnategur (iga kihi üür) määrata vähemalt iga viie aasta tagant, mis on tavaline ajavahemik leibkonna eelarve uuringute vahel.

7. põhimõte:

Kui eluasemeteenuste toodangu väärtust ei ole võimalik igal aastal täielikult uuesti määrata, võivad liikmesriigid teatava alusaasta näitaja ekstrapoleerida, kasutades sobivaid koguse-, hinna- ja kvaliteedinäitajaid. Eluruumide üldkogum ja keskmine üür ekstrapoleeritakse iga kihi puhul eraldi. Ekstrapoleerimisel eristatakse tegelike ja kaudsete üüride arvutamist. Vajaduse korral võib ekstrapoleerimisel kasutatavate kihtide arv olla väiksem kui alusaasta arvutuses kasutatav. Omanike kasutuses olevate eluruumide kaudsete üüride leidmiseks kasutatakse üldiselt eraomandis olevate eluruumide üüre kajastavat hinnaindeksit. Igal juhul ei tohiks eluruumide üldkogumit määrata harvem kui 10 aasta tagant ja hinnategurit harvem kui viie aasta tagant või tuleks andmete sarnane kvaliteet saavutada muude asjakohaste meetodite abil.

1.4. Eriküsimused

1.4.1. Üürita ja odava üüriga eluruumid

Tegelike üüride kohta andmeid kogudes täheldatakse mõnikord nullväärtusi või väga väikesi väärtusi. Üürita eluruumide puhul tekib imelik olukord, et eluasemeteenust tegelikult osutatakse, kuid (nähtavat) tasu ei saada. Sel juhul tundub asjakohane kasutada lahendusena täheldatud tegeliku nullüüri kohandamist. Sarnane lahendus tundub mõistlik ka odavate eluruumide puhul.

Lisaks valitsemissektori sekkumistele on muidki põhjuseid, miks võidakse täheldada üürita või odavaid eluruume. Üks näide on töötaja, kes elab tööandja omandis olevas alandatud üüriga või nullüüriga eluruumis. See näide võib hõlmata igasuguseid töötajaid, sealhulgas majapidajaid või valvureid. Sel juhul tuleb tegelikku üüri kohandada ning tegeliku ja võrreldava üüri vahet käsitletakse loonustasuna (vt ESA95 paragrahve 4.04–4.06). Teine võimalus on see, et eluruume antakse üürile sugulastele või sõpradele nullüüri või odava üüri eest. Sel juhul saab kohanduse teha nii, et lihtsalt liigitatakse need eluruumid ümber – üüritavatest saavad omanike kasutuses olevad eluruumid. Lisaks sellele tundub samalaadne kohandus asjakohane, kui üürnikud teevad ühekordse makse, s.o üürnik maksab üüri ette tavalisest pikema aja eest.

8. põhimõte:

Üürita ja odavate eluruumide puhul täheldatud tegelikku üüri kohandatakse nii, et see sisaldab eluasemeteenust täies ulatuses. Kaudsete üüride arvutamisel ei kasutata selliseid nullüüre ega madalaid üüre, mis on kohandamata.

1.4.2. Puhkemajad

Puhkemajad hõlmavad igasuguseid vabal ajal kasutatavaid eluruume nagu lähedal asuvad nädalalõpumajad, mida kasutatakse lühikest aega palju kordi aastas, või kaugemal puhkekeskuses asuvad puhkemajad, mida kasutatakse pikemat aega, kuid vähe kordi aastas. Esmapilgul ei tundu üüritavate puhkemajadega seonduvat mingeid raskusi, sest toodangut mõõdetakse tegelikult makstud üüriga. Kui tegelikke üüre nõutakse sisse siiski kuu kaupa, võib nende ekstrapoleerimine aasta üldnäitajasse põhjustada ülehindamist, kui ei võeta arvesse täiendavaid andmeid keskmise kasutusaja kohta.

Omanike kasutuses olevate puhkemajade kaudse üüri arvutamisel on kõige mõistlikum lähenemisviis kihistada see kinnisvara ja kohaldada samalaadse tegelikult üüritud eluruumi keskmist aastaüüri. Aastaüür kajastab kaudselt keskmist kasutusaega. Raskuste korral võib kasutada asendusmeetodit, s.o koguda ühe kihi puhkemajade kohta teavet ja kohaldada tegelikult üüritud puhkemajade keskmist aastaüüri omanike kasutuses olevate puhkemajade suhtes. Kolmandaks on vastuvõetav, et kasutatakse sama asukohakihi tavaliste eluruumide aastast koguüüri, kui puhkemajad moodustavad eluruumide üldkogumist väga väikese osa või neid ei saa muudest eluruumidest eraldada. Isegi puhkekeskuses asuvate puhkemajade puhul tundub selline teguviis mõistlik, võttes arvesse asjaolu, et need on alati omanike käsutuses ja omanike sõbrad või sugulased kasutavad neid samuti tasuta.

9. põhimõte:

Puhkemajad hõlmavad igasuguseid vabal ajal kasutatavaid eluruume nagu lähedal asuvad nädalalõpumajad või kaugemal puhkekeskuses asuvad puhkemajad. Puhkemajadest tuleneva toodangu väärtuse määramiseks on soovitatav kasutada samalaadse majutuse eest keskmiselt võetavaid aastaüüre. Aastaüür kajastab kaudselt keskmist kasutusaega. Kuigi kihistamine oleks soovitav, võib puhkemajad rühmitada ühte kihti. Kui puhkemajad moodustavad väga väikese osa eluruumide üldkogumist, võib kasutada sama asukohakihi tavaliste eluruumide aastast koguüüri. Põhjendatud erandjuhtudel, kui teatavates puhkemajade kihtides andmed tegelike üüride kohta puuduvad või on statistiliselt mitteusaldusväärsed, võib kasutada muid objektiivseid meetodeid, nagu kasutusmaksumuse meetod.

1.4.3. Osaajakasutusõigusega eluruumid

Osaajakasutusõiguse puhul müüb kinnisvaravahendaja õiguse veeta igal aastal kindel ajavahemik teatavas eluruumis, mis asub turismipiirkonnas, ja korraldab selle kinnisvara haldamist. Selle õiguse tagab tunnistus, mis väljastatakse pärast esimest makset. Seda tunnistust võib müüa turuhinnaga. Halduskulude katmiseks tuleb edaspidi teha korrapäraseid makseid.

Sellest kirjeldusest tuleneb, et esimest makset tuleks käsitleda investeeringuna, sest tunnistus sarnaneb aktsiale. Seda käsitlust toetab asjaolu, et vähemalt ühe liikmesriigi õiguse kohaselt läheb ostjale üle omandiõigus. Seetõttu oleks mõistlik märkida esimene makse rahvamajanduse arvepidamises immateriaalseks põhivaraks. Lisaks sellele oleks mõistlik käsitleda üürita majutusteenust kinnisvaramaakleri loonusena makstava dividendina.

Põhiline raskus on see, et tegelikult toodab osaajakasutusõigusega eluruum teenust, mida majanduse kogutoodang ei hõlma. Mõistlikult võttes on siin vaja teha kohandus. Kõigepealt tähendab ettepanek võtta korrapäraseid makseid arvesse ligikaudsete väärtustena kaudselt seda, et majutusteenuse puhul kohandust ei tehta, kuna korrapärane makse on seotud erineva teenuse, nimelt halduskuludega. Teine teoreetiline võimalus oleks käsitleda esimest makset ettemaksena osutatava teenuse eest ja jaotada see asjakohaste kasutusaegade lõikes. Lisaks selle mudeli rakendamisega seotud statistilistele raskustele tundub siin olevat õiguslik vastuolu, kuna kaudne tõlgendus on teenuse ostmine, mitte vara omandamine.

Veel üheks võimaluseks on ligikaudse väärtuse tuletamine samalaadse (toitlustamine iseteeninduse korras) majutuse eest tegelikult võetavatest aastaüüridest. Seda lahendust toetab asjaolu, et osaajakasutusõigusega eluruumid asuvad turismipiirkondades koos tegelikult üüritavate puhkeruumidega. Raskuste korral võib osaajakasutusõigusega eluruumi puhul kasutada ka kahte muud puhkemajade suhtes pakutud meetodit. Kaudne üür peaks põhinema netosummadel, et vältida korrapärase maksega hõlmatud kulude kahekordset arvestamist.

10. põhimõte:

Osaajakasutusõigusega eluruumide suhtes kohaldatakse samu menetlusi kui puhkemajade puhul.

1.4.4. Toa väljaüürimine

Enamikus riikides on suur hulk üliõpilasi majutatud välja üüritud tubadesse. Tihtipeale kasutavad seda majutusvõimalust ka muud noored inimesed või need, kes viibivad töö tõttu kodust eemal. Kui tuba on osa üüritavast eluruumist, s.o allüüril, ei ole suuri raskusi. Allüüri võib käsitleda osamaksena tegelikust põhiüürist, s.o kodumajapidamiste vahelise tulusiirdena. Kui tuba on aga osa omaniku kasutuses olevast eluruumist, oleks nii üürniku makstava üüri kui ka kogu kaudse üüri hõlmamine kahekordne arvestamine. Õige lahendus oleks ilmselt arvestada allüürniku tegelikult makstavat üüri tasuna eluruumi selle protsentuaalse osa eest, mida ta kasutab, ja leida ülejäänud eluruumi kaudne üür. Selle rakendamine võib siiski olla võimatu. Selle asemel võiks üüri käsitleda tulusiirdena, mis on mõeldud eluruumi kulude jagamiseks. See sarnaneks esimese juhuga, kuivõrd tegelikku üüri käsitletakse osana kaudsest põhiüürist. Selle käsitluse tulemusena on majapidamiste rühmitamise korral vaja teha kohandus.

Veel üks küsimus on see, kuidas käsitleda mitme toa allüürimist. Sel juhul soovitatakse mõistet “toa väljaüürimine” kohaldada üksnes siis, kui omanik või põhiüürnik ise jätkab eluruumi kasutamist. Muul juhul tuleks allüürimist käsitleda eraldi majandustegevusena (eluasemeteenus või pansionaat).

11. põhimõte:

Eluruumis olevate vabade tubade eest makstud üüri käsitletakse osana põhiüürist, kui omanik või põhiüürnik ise jätkab eluruumi kasutamist.

1.4.5. Tühjad eluruumid

Esiteks, üüritavat eluruumi käsitletakse alati asustatuna, isegi kui üürnik elab mujal. Teiseks, kooskõlas puhkemajade ja osaajakasutusõigusega eluruumide puhul kokkulepitud üldlahendusega kajastab aastaüür kaudselt keskmist kasutusaega. Tühjade eluruumide küsimus piirdub seega mitteüüritavate eluruumidega, mida omanik ei kasuta, s.o neid saab müüa või üürida. Sel juhul ei osutata eluasemeteenust, mistõttu tuleks märkida nullüür.

Teave, mida on vaja, et kindlaks teha, kas mitteüüritav eluruum on tühi või mitte, võib põhineda omaniku või naabrite selgitustel. Sellise teabe puudumisel võib mööbli olemasolu käsitada märgina sellest, et eluruum on asustatud. Möbleerimata eluruume võib seevastu käsitleda tühjana, kuna eluasemeteenuse osutamine on ebatõenäoline. Tühjad eluruumid peaksid samuti hõlmama eluruume, mis on maksmatajätmise tõttu tagasi võetud või mis on lühikest aega tühjad seetõttu, et eluruumide vahendaja ei ole kohe uut üürnikku leidnud. Piiripealseks juhtumiks on tühi eluruum, mis on täielikult möbleeritud ja mida omanik võib kohe kasutada. Siinkohal võib väita, et eluasemeteenust ei osutata nii kaua, kui omanik eluruumis tegelikult ei ela. Kuna see on võrreldav üüritava, kuid tühja eluruumiga, tundub üüri märkimine asjakohane. Seetõttu käsitletakse omaniku kasutuses olevaid möbleeritud eluruume tavaliselt asustatuna.

Tühi eluruum võib ikkagi põhjustada kulusid nagu jooksvad hooldus- ja elektrikulud, kindlustusmaksed, maksud jne. Need tuleks märkida vahetarbimisena, muude tootmismaksudena jne. Nagu teenuseid mitteosutava ettevõtte puhul, võib see põhjustada negatiivse lisandväärtuse.

12. põhimõte:

Mitteüüritava eluruumi puhul, mida saab müüa või üürida, märgitakse nullüür. Omaniku kasutuses olevat möbleeritud eluruumi käsitletakse üldiselt asustatud eluruumina.

1.4.6. Garaažid

Kuna garaažid on osa kapitali kogumahutusest põhivarasse, tundub asjakohane, et lisaks renditavate garaažide teenuste arvamisele majanduse kogutoodangusse, leitakse omanike kasutuses olevatest garaažidest tulenev arvestuslik toodang. Mõlemal juhul on garaaž osaks eluruumi mugavustest nagu mis tahes muu tegur. See peaks hõlmama ka auto varjualuseid ja parkimiskohti, sest nendel on tõenäoliselt sama eesmärk.

ESA95 paragrahvis 3.64 sätestatakse: “sarnane arvestus tuleb teha ka eluruumidest eraldi asetsevate garaažide kohta, mida omanik kasutab lõpptarbimise otstarbel koos eluruumidega. Mingit arvestust ei tehta aga garaažide kohta, mida eraomanik kasutab ainult töökoha lähedale parkimise otstarbel.”

Enamasti on garaažiga eluruumide hulgas rohkem omanike kasutuses olevaid eluruume kui garaažiga üüritavaid eluruume. Selle struktuurierinevuse õigeks arvessevõtmiseks on kõige parem kasutada garaaži olemasolu kihistusalusena.

13. põhimõte:

Garaažid ja parkimiskohad, mida kasutatakse lõpptarbimiseks, toodavad eluasemeteenuste hulka kuuluvaid teenuseid.

2. VAHETARBIMINE

Vahetarbimine peab olema toodanguga kooskõlas. Vastavalt eratarbimise liigitusele kuluartiklite kaupa (COICOP) peab tasud kütte, vee, elektri jne. eest, samuti eluruumide hooldus- ja remondikulud märkima eraldi ning neid ei pea arvestama eluasemeteenuste toodangu hulka.

Praktikas võib mõningaid tasusid, samuti hooldus- ja remonditasusid pidada siiski üüriteenuse osaks põhjusel, et neid ei saa sellest eraldada. See ei tohiks RKT taset mõjutada, kui vahetarbimist ja toodangut käsitletakse järjekindlalt brutona.

Hoolduse ja remondi valdkonnas tuleks eristada kolme kategooriat. Esiteks, olemasoleva põhivara parendusi, mis selgelt ületavad tavalist hooldust ja remonti, käsitletakse kapitali kogumahutusena põhivarasse (ESA95 paragrahv 3.107).

Teiseks, tavalisi hooldus- ja remondikulusid, mida omanik peab tegema eluruumi viimistlemiseks, hoolduseks ja remondiks ja mida üürnik tavaliselt ei tee, käsitletakse vahetarbimisena eluasemeteenuste tootmisel (ESA95 paragrahv 3.77).

Lõpetuseks, toodangu hulka ei loeta eluruumide koristamist, viimistlemist ja hooldust, kui need tegevused on üürnikele tavalised (ESA95 paragrahv 3.09). ESA95 paragrahvis 3.76 sätestatakse, et leibkonna lõpptarbimiskulutuste hulka kuuluvad eluruumide väiksema remontimise ja viimistlemise materjalid, kui selliseid töid teostavad tavaliselt üürnikud või omanikud.

See tähendab seda, et omanike kasutuses olevate eluruumide puhul, peab vahetarbimine hõlmama sama tüüpi hooldust ja remonti, mida üürileandja käsitleks vahetarbimisena sarnastes üüritavates eluruumides. Kulutusi sellist tüüpi remonditöödele ja hooldusele, mida enamasti teevad pigem üürnikud kui üürileandjad, tuleb käsitleda leibkonna lõpptarimiskulutusena nii üürnike kui omanike puhul.

Omanike kasutuses olevate eluruumide korralisest hooldusest ja remondist tuleneva vahetarbimise võib tuletada otsestest statistilistest allikatest nagu leibkondade eelarve uuringud. Kui omanike kasutuses olevate eluruumide vahetarbimise ja toodangu suhe on väga erinev üürisektori vastavast suhtest, siis peab selle põhjuseid uurima. Kui erinevused on tingitud kvaliteedist, nt erineval tasemel hooldus muus osas sarnaste eluruumide jaoks, siis peab kaudseid üüre vastavalt kohandama.

Vahetarbimine peaks sisaldama kaudselt mõõdetavaid finantsvahendusteenuseid vastavalt nõukogu määrusele (EÜ) nr 448/98. (3) Siia kuulub kodumajapidamiste vahetarbimine seoses eluruumi omanikuna saadud laenudega.

Nagu punktis 1.4.5 mainitud, võivad tühjad eluruumid tekitada vahetarbimist. Üldiselt tuleb rõhutada, et tööandja omanduses olevate eluruumide puhul tuleks vältida vahetarbimise topeltarvestamist.

14. põhimõte:

Vahetarbimine peab olema kooskõlas eluasemeteenuste toodangu määratlusega. Üldiselt peaksid mõlemast välja jääma tasud kütte, vee, elektri jne. eest. Kui praktilistel põhjustel kasutatakse muid meetodeid, siis on see aktsepteeritav, kui see ei mõjuta SKTd ja RKTd.

3. TEHINGUD VÄLISRIIKIDEGA

ESA95 kohaselt (paragrahvid 1.30 ja 2.15) käsitletakse mitteresidentüksusi mõtteliste residentüksustena siis, kui nad on riigi majandusterritooriumil oleva maa või ehitise omanikud, kuid üksnes sellise maa või ehitisega seotud tehingute puhul.

See tähendab seda, et mitteresidendi omandis oleva eluruumi toodetav teenus arvatakse majanduse kogutoodangusse seal, kus eluruum asub. Mitteresidendist omaniku kasutuses oleva eluruum registreeritakse eluasemeteenuse ekspordina ja vastav netoülejääk tuleb märkida välisriikide esmaseks tuluks (ESA95 paragrahvid 3.142 ja 4.60).

Residentide kohta, kes omavad eluruume välisriikides, öeldakse ESA95 paragrahvis 3.64: “Välisriikides asuvate omanike kasutuses olevate eluruumide, nt puhkemajade, üüriväärtust ei loeta kodumaiseks toodanguks vaid teenuste impordiks ja vastavat netoülejääki peetakse väliriikidest saadavaks esmaseks tuluks.”

Üldiselt ei teki raskusi, kui mitteresidendi omandis olev kinnisvara üüritakse tegelikult residendile, sest rahavoogu võetakse arvesse ja see märgitakse maksebilanssi. Välisriigi residendi omandis ja kasutuses olevad eluruumid tuleb määratleda eraldi. Omaniku kodakondsus ei ole piisav, eristamaks residenti mitteresidendist. Välisriikide residentide omandis olevad puhkemajad on selles suhtes tähtsaimad ning oleks kasulik, kui vastavad liikmesriigid jõuaksid kokkuleppele mitteresidentidest omanike arvu suhtes. Mitteresidentidest omanike kohta on üldiselt vähe teavet. Veel vähem on teavet residentide kohta, kes omavad puhkemaju välisriikides. Ebajärjekindluse vältimiseks peaksid liikmesriigid, kes vähendavad esmaseid tulusid mitteresidentidest omanike eluruumide võrra, lisama samal ajal esmased tulud residentide omandis ja kasutuses olevate eluruumide võrra välisriikides.

Siinkohal on eriküsimuseks osaajakasutusõigusega eluruumid. Kuna samal aruandeperioodil võivad sellist eluruumi kasutada erinevate riikide residendid, tundub liigitamine päritoluriikide kaupa pea võimatu. Võrreldavaid tulemusi võib saada ka otstarbekama lähenemisviisi abil. Kõigepealt määratakse osaajakasutusõigusega eluruumidest tulenev (arvestuslik) lisandväärtus omanikust äriühingu päritolumaale. Seejärel võib omanikust äriühingut paluda esitada teave osaajakasutusõiguse omanike päritoluriigi kohta, mida võib kasutada jaotamise alusena.

15. põhimõte:

ESA95 kohaselt kujundavad kõik liikmesriigi territooriumil asuvad eluruumid tema SKTd. Netoülejääk, mida mitteresidendid saavad maa ja ehitiste omanikena selles riigis, tuleb märkida välisriikide omandituluks ja seetõttu arvata SKTst maha RKTle üleminekul (ja vastupidi). Netoülejäägina käsitatakse eluruumide tegeliku ja kaudse üürimise netoülejääki. Liikmesriik, kes vähendab omanditulu mitteresidentidest eluruumide omanike arvel, peab samas lisama omanditulu residentide omatavate ja kasutatavate eluruumide võrra välismaal.

(1) Ei kohaldata käesoleva keeleversiooni suhtes.

(2) On võimalik, et omanikud, individuaalselt või kollektiivselt, palkavad majahoidja, ilma et kaasataks muid statistilisi üksusi nagu korteriühistud või haldusfirmad. Sellisel juhul peab kasutusmaksumuse meetodi abil arvestatav toodang sisaldama töötajate töötasusid.

(3) EÜT L 58, 27.2.1998, lk 1. Määrust on muudetud Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrusega (EÜ) nr 1882/2003.