Komisjoni teatis ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta

(97/C 209/03)

(EMPs kohaldatav tekst)

I. SISSEJUHATUS

Komisjon on viimastel aastatel mitmel korral uurinud riigi omanduses maa ja hoonete müüki, tegemaks kindlaks, kas see sisaldab ostjaid soodustavat riigiabi elementi. Komisjon on koostanud liikmesriikide jaoks üldjuhendi, et muuta läbipaistvaks oma üldine lähenemisviis, mis käsitleb ametivõimude korraldatava maa ja hoonete müügiga kaasnevat riigiabi probleemi ning vähendada uuritavate juhtude arvu.

Järgmises liikmesriikidele suunatud juhendis:

- kirjeldatakse lihtmenetlust, mis võimaldab liikmesriikidel müüa maad ja hooneid viisil, millega automaatselt välistatakse riigiabi andmine,

- määratakse täpselt kindlaks need maa ja hoonete müügi juhud, millest tuleks teatada komisjonile, et oleks võimalik hinnata, kas teatav tehing hõlmab abi või mitte, ning kui see seda hõlmab, siis kas kõnealune abi sobib kokku ühisturuga või ei,

- võimaldatakse komisjonil kiiresti käsitleda kõiki kolmandate isikute esitatud kaebusi või ettepanekuid maa ja hoonete müügiga seotud väidetava abi juhtude kohta.

Käesolevas juhendis võetakse arvesse asjaolu, et enamikes liikmesriikides on eelarvesätted, millega tagatakse, et riigivara ei müüda põhimõtteliselt allpool selle väärtust. Seetõttu on menetlusega seotud ettevaatusabinõud, mida soovitatakse võimaliku riigiabi vältimiseks, sõnastatud viisil, mis võimaldab liikmesriikidel tavaliselt järgida juhendit ilma riigisisest menetluskorda muutmata.

Juhendis käsitletakse ainult riigi omandis maa ja hoonete müüki. Selles ei käsitleta maa ja hoonete riigi omandusse soetamist ega ametivõimude korraldatavat maa ja hoonete rentimist. Nendes tehingutes võib sisalduda ka riigiabi elemente.

Juhend ei kahjusta liikmesriikide erisätteid ega tavasid, mille eesmärk on parandada erasektori eluruumide kvaliteeti ja kättesaadavust.

II. PÕHIMÕTTED

1. Müük tingimusteta pakkumismenetluse kaudu

Maa ja hoonete müük pärast piisavalt hästi avaldatud, avalikku ja tingimusteta pakkumismenetlust, mis on võrreldav enampakkumisega ning kus võetakse vastu parim või ainus pakkumine, toimub määratluse kohaselt turuväärtusega ega sisalda riigiabi. Asjaolu, et enne pakkumismenetlust olid maa ja hooned hinnatud teisiti, näit arveldamiseks või esialgse vähimpakkumise kindlaksmääramiseks, on ebaoluline.

a) Pakkumine on piisavalt hästi avaldatud juhul, kui seda reklaamitakse korduvalt põhjendatult pika aja jooksul (kaks kuud või rohkem) üleriigilises ajakirjanduses, kinnisvaraväljaannetes või muudes asjakohastes trükistes ning kinnisvaraagentide kaudu, kes suunavad need paljudele võimalikele ostjatele, et see ärataks kõigi võimalike ostjate tähelepanu.

Maa ja hoonete, mis oma kõrge väärtuse või muude omaduste tõttu võivad äratada üleeuroopalisel või rahvusvahelisel tasandil tegutsevate investorite tähelepanu, kavandatavast müügist tuleks teatada rahvusvahelisel tasandil korrapäraselt ringlevates trükistes. Kõnealustest pakkumistest tuleks teatada ka klientidega üleeuroopalisel või rahvusvahelisel tasandil suhtlevatele agentidele.

b) Pakkumine on tingimusteta pakkumine, kui mis tahes ostjal, olenemata tema äritegevuse olemasolust, puudumisest või selle olemusest, on üldiselt õigus omandada maad ja hooneid ning kasutada neid oma äranägemisel. Piiranguid võib kehtestada üldiste häirete vältimiseks, samuti keskkonnakaitselistel põhjustel või puhtalt spekulatiivsete pakkumiste vältimiseks. Linna- ja regionaalplaneerimisealased piirangud, mis on kehtestatud omanikule maa ja hoonete kasutamist käsitlevate siseriiklike õigusaktide alusel, ei muuda pakkumist tingimuslikuks.

c) Kui müügi tingimuseks on, et tulevane omanik peab võtma erikohustusi, v.a üldistest siseriiklikest õigusaktidest või planeerimisasutuste otsusest tulenevad või keskkonna ja rahva tervise kaitsmise ja säilitamisega seotud kohustused, ametiasutuste kasuks või üldistes huvides, tuleb pakkumist käsitleta tingimusteta pakkumisena eespool esitatud määratluse tähenduses ainult juhul, kui kõik võimalikud ostjad peavad ja suudavad täita kõnealust kohustust, olenemata nende äritegevuse olemasolust, puudumisest või olemusest.

2. Müük ilma tingimusteta pakkumismenetluseta

a) Sõltumatu asjatundja hinnang

Kui ametivõimud ei kavatse kasutada punktis 1 kirjeldatud menetlust, peab üks või mitu sõltumatut varade hindajat andma enne müügiläbirääkimisi sõltumatu hinnangu, et kehtestada turuväärtus üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel. Sel viisil kehtestatud turuhind on minimaalne ostuhind, millega võib nõustuda ilma riigiabi andmata.

Varade hindaja on järgmine hea mainega isik:

- ta on omandanud vajaliku taseme tunnustatud õppekeskuses või samaväärse akadeemilise hariduse,

- tal on sobivad kogemused ja ta on pädev hindama kõnealust liiki maad ja hooneid kõnesolevas piirkonnas.

Kui mõnes liikmesriigis puuduvad asjakohased akadeemilised kvalifikatsioonid, peab varade hindaja olema maa ja hoonete hindamisega tegeleva tunnustatud kutseorganisatsiooni liige ning:

- tema peavad olema ametisse nimetanud kohtud või samaväärse staatusega asutus,

- tal peab olema vähemalt tunnustatud keskkõppeasutuse tunnistus, piisav väljaõppetase, vähemalt kolme aasta pikkune praktiline staaž pärast kooli lõpetamist ning maa ja hoonete hindamise alased teadmised konkreetses piirkonnas.

Hindaja peaks olema sõltumatu oma ülesannete täitmisel, st ametivõimudel ei tohiks olla õigust anda talle korraldusi hindamistulemuste osas. Riigi hindamisameteid ja ametiisikuid või töötajaid käsitletakse sõltumatuna, kui täielikult on välistatud asjatu mõju nende järeldustele.

Turuväärtus tähendab hinda, millega huvitatud müüja saaks maad ja hooneid sõltumatule ostjale hindamiskuupäeval lepingu alusel müüa, kui eeldada, et see vara on avalikult turul, et turuolukord võimaldab korrapärast võõrandamist ning et müügiläbirääkimisteks on olemas omandi laadi arvestades normaalne aeg. [1]

b) Marginaal

Kui pärast põhjendatud jõupingutusi müüa maad ja hooneid turuväärtusega selgub, et hindaja määratud väärtust ei ole võimalik saada, võidakse kuni 5 % suurust erinevust kõnealusest väärtusest käsitleda turutingimustega kooskõlas olevana. Kui põhjendatud lisaaja jooksul selgub, et maad ja hooneid ei ole võimalik müüa hindaja määratud hinnast 5 % võrra madalama hinnaga, võib teha uue hindamise, milles tuleb arvesse võtta omandatud kogemusi ja saadud pakkumisi.

c) Erikohustused

Üldistes huvides toimuvale müügile võidakse lisada erikohustusi, mis on seotud maa ja hoonetega, mitte aga ostja ja tema majandustegevusega, tingimusel et iga võimalik ostja peab neid täitma ja põhimõtteliselt suudab seda teha, olenemata tema äritegevuse olemasolust, puudumisest või olemusest. Sõltumatud hindajad peaksid eraldi hindama sellise kohustuse majanduslikku halvemust ja see võidakse tasaarvestada ostuhinnaga. Kohustuste, mille täitmine on vähemalt osaliselt ostja huvides, hindamisel tuleks kõnealust asjaolu silmas pidada: näiteks võib olla eelisseisund seotud reklaami, spordi või kunsti sponsorluse, ostja enda keskkonna parandamise või ostja töötajate meelelahutusealaste võimalustega.

Üldnormide alusel kõikidele maaomanikele pandud kohustustega seotud majanduslikku koormat ei arvestata maha ostuhinnast (nendeks võivad olla näiteks maa ja hoonete ekspluatatsioon ja hooldamine kui üks osa omandiõigusega kaasnevatest tavapärastest sotsiaalsetest kohustustest või maksude ja muude samalaadsete tasude maksmine).

d) Ametivõimude kulutused

Ametivõimude poolt maa ja hoonete soetamisega seotud algkulud osutavad turuväärtusele, kui maa ja hoonete ostmise ja müümise vahel ei ole kulunud märkimisväärselt palju aega. Seetõttu ei tohiks vähemalt kolme aasta jooksul pärast soetamist kehtestada algkuludest madalamat turuväärtust, kui sõltumatu hindaja ei ole konkreetselt kindlaks teinud maa ja hoonete turuhindade üldist langust asjakohasel turul.

3. Teatamine

Sellest tulenevalt peaksid liikmesriigid teatama komisjonile, ilma et see piiraks vähese tähtsusega reegli [2] kohaldamist, järgmistest tehingutest, võimaldamaks kindlaks teha, kas tegemist on riigiabiga ja sel juhul hinnata selle kokkusobivust ühisturuga:

a) kõik müügitehingud, mida ei ole tehtud avatud ja tingimusteta pakkumismenetluse alusel, võttes vastu parima või ainsa pakkumise ja

b) kõik müügitehingud, mis kõnealuse menetluse puudumise korral on tehtud allpool sõltumatute hindajate kehtestatud turuväärtust.

4. Kaebused

Kui komisjon saab kolmandatelt isikutelt kaebuse või muu ettepaneku, milles väidetakse, et ametivõimude korraldatava maa ja hoonete müügi kokkuleppes on riigiabi element, ei eeldata riigiabi olemasolu, kui asjaomase liikmesriigi esitatud teabest nähtub, et on järgitud eespool esitatud põhimõtteid.

[1] Nõukogu direktiivi 91/674/EMÜ artikli 49 lõige 2 (EÜT L 374, 31.12.1991, lk 7).

[2] EÜT C 68, 6.3.1996, lk 9.

--------------------------------------------------