„V LISA

JUHISED MÄÄRATLUSTE JA NÄITAJATE KOHTA

Käesolevas lisas on toodud juhised näitajate ning eelkõige III lisa toodud määratlustega seonduvate küsimuste lahendamiseks. Eesmärgiks ei ole anda täpseid tehnilisi juhiseid III lisa vormide täitmise kohta kõikvõimalikel juhtudel. Määratluste ja meetodite kohta antakse juhiseid, millest võib teatud juhtudel võib turgude või turusegmentide eripärade arvesse võtmiseks kõrvale kalduda.

1. Ärikinnisvara määratlused

Praegu puudub liiduülene ärikinnisvara määratlus, mis oleks makrotasandi usaldatavusjärelevalve jaoks piisavalt täpne.

a) Määrus (EL) nr 575/2013 määratleb artikli 4 lõike 1 punktis 75 küll elamukinnisvara, kuid ärikinnisvara täpne määratlus piirdub büroode ja muude äripindade kirjeldusega artiklis 126. Samuti sätestab määrus, et vara väärtus ei tohiks sõltuda laenuvõtja krediidikvaliteedist ega tagatiseks olevast ärikinnisvara projekti tootlusest.

b) Euroopa Pangandusjärelevalve on määratlenud kasuliku täiendava kriteeriumi: vara peamine kasutusotstarve „peab olema seotud majandustegevusega“ (1). Kuigi asjaomane täiendav kriteerium on kasulik, ei ole see makrotasandi usaldatavusjärelevalve perspektiivist siiski piisavalt täpne.

c) Võimalikuks ärikinnisvara määratluse allikaks on ka Euroopa Keskpanga määrus (EL) 2016/867 (EKP/2016/13) (2). Kuigi selle soovituse vastu võtmise ajal oli põhjendatud täpsemate määratluste vajadus finantsstabiilsuse jaoks, on äsjane areng osutanud vajadusele kooskõlastada ärikinnisvara määratlus määrusega (EL) 2016/867, mis lihtsustaks riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutuste jälgimistegevust ja finantsanalüüsi ning võimaldaks täielikku riikide võrreldavust.

d) G20 andmelünkade algatus (3) koosneb kahekümnest majandus- ja finantsstatistika edendamise soovitusest, mis algatati eesmärgiga parandada majandus- ja finantsandmete kättesaadavust ja võrreldavust pärast 2007-2008 finantskriise. G20 andmelünkade algatuse teise etapi soovitustes (DGI-2) II.17 ja II.18 (4) rõhutati vajadust parandada nii elamu- kui ka ärikinnisvara statistika kättesaadavust. Pärast seda algatust koostas komisjon (Eurostat) 2017. aastal aruande „Commercial property price indicators: sources, methods and issues“, (5) mis käsitleb ärikinnisvara indeksitega seotud andmeallikaid ja metoodikat eesmärgiga paremini teavitada statistika koostajaid ja kasutajaid alternatiivsetest andmeallikatest, mõõtmise meetoditest ja olulistest küsimustest.

e) Ärikinnisvara eristab elamukinnisvarast ka Baseli pangajärelevalve komitee konsulteerimisdokument krediidiriski standardmeetodi läbivaatamise kohta (6). Elamukinnisvara riskipositsioon on määratletud kui positsioon, mis on tagatud kinnisvaraga, mida saab kasutada eluasemena ning mis vastab kõikidele kohalduvatele õigusaktidele kinnisvara kasutamiseks elamuasemena, st. elamukinnisvarana. Ärikinnisvara riskipositsioon on määratletud kui positsioon, mis on tagatud kinnisvaraga, mis ei ole elamukinnisvara.

Arvestades eespool osutatud määratluste piiratust, annab käesolev soovitus ärikinnisvara määratluse eelkõige makrotasandi usaldatavusjärelevalve eesmärgil. Ärikinnisvara (commercial real estate, CRE) määratletakse kui tulu teeniv, olemasolev või arendusjärgus kinnisvara (sh üüripind); või omaniku kasutuses olev valmis või ehitusjärgus kinnisvara äri- vm tegevuseks, mis ei ole liigitatud elamukinnisvaraks; sh sotsiaaleluruumid.

Kas ärikinnisvara mõiste peaks hõlmama ka kinnisvaraarendused, on vaieldav. Riikide praktika on siin erinev. Mitme liikmesriigi kogemus hiljutises finantskriisis näitas, kui oluline on finantsstabiilsuse jaoks jälgida majandustegevusega seotud investeeringuid ja rahastust.

Tuluteeniv kinnisvara määratletakse kui kogu kinnisvara, mis teenib tulu väljaüürimise või kasumit müügi arvelt. Seetõttu on üürileandmise eesmärgil ostetud elamu ja üüripinnad mõlemad tuluteeniva kinnisvara alaliigid.

Üürileandmise eesmärgil ostetud elamu on füüsiliste isikute poolt omatav mistahes kinnisvara, mille peamine eesmärk on üürnikele väljaüürimine. Üürileandmise eesmärgil ostetud elamu on elamu- ja ärikinnisvara vahepeal. Kuna selles osalevad enamasti osalise koormusega mitteprofessionaalsed üürileandjad, kelle kinnisvaraportfell on väike, tuleks seda finantsstabiilsuse seisukohast käsitleda pigem elamukinnisvara kui ärikinnisvarasektorina. Seetõttu liigitatakse üürileandmise eesmärgil ostetud elamu elamukinnisvaraks ja jääb seega ärikinnisvara mõistest välja, kuigi seda siiski loetakse tuluteenivaks kinnisvaraks. Selgete riskitunnuste tõttu soovitatakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel seirata selle turu alaliigi arengut eraldi alajaotusena, kui see tegevus on olulise riski allikaks või moodustab olulise osa riigi elamukinnisvara kogulaenude positsioonidest või voogudest. Sel põhjusel lisatakse elamukinnisvaralaenudele jaotused üürileandmise eesmärgiga ostetud vara laenude ja omanikukasutuses vara laenude jaoks. Elamukinnisvaraks loetakse ka üürileandmise eesmärgil ostetud elamu, mis on ehitusjärgus. Samuti loetakse elamukinnisvaraks eluasemed, mis on ehitatud eluasemena kasutamise eesmärgil omanike poolt.

Üüripinnad on kinnisvara, mis on juriidiliste isikute (näiteks elukutseliste investorite) omandis ja mille eesmärk on väljaüürimine üürnikele. Ka seda vara loetakse tuluteenivaks kinnisvaraks ja liigitatakse ärikinnisvaraks. Lisaks sellele liigitatakse ärikinnisvaraks, eelkõige tuluteenivaks arendusjärgus kinnisvaraks, ehitusjärgus olevad üüripinnad. Finantsstabiilsuse eesmärkidel võib asjakohane olla ka üüripindade rahastamise seire. Selleks on nendele laenuliikidele ette nähtud eraldi alajaotused.

Ärikinnisvara, nii olemasolev kui ehitusjärgus, mõiste hõlmab tuluteeniva kinnisvara, v.a üürileandmise eesmärgil ostetud elamu ja üüripinnad. Selline tuluteeniv kinnisvara on näiteks väljaüüritud büroopinnad ja äripinnad. Sellist liiki ehitusjärgus olevat tuluteenivat kinnisvara loetakse tuluteenivaks arendusjärgus kinnisvaraks ja liigitatakse ärikinnisvaraks.

Omaniku kasutuses olev kinnisvara, mida kasutatakse oma äri- vm tegevuseks, hõlmab äripinnad või eriotstarbelise kinnisvara, näiteks kirikud, ülikoolid, muuseumid, jne. See on vaieldav, kas omaniku kasutuses olev kinnisvara, mida kasutatakse oma äri- vm tegevuseks, tuleks liigitada ärikinnisvaraks või muud liiki kinnisvaraks. Riigi praktikad on selles osas erinevad, kuna mõnes liikmesriigis eristatakse selle kinnisvaraga seotud riske muudest ärikinnisvaraga seotud riskidest. Kuigi need riskid võivad liikmesriikides olla erinevad, on siiski tähtis neid finantsstabiilsuse eesmärkidel jälgida. Seetõttu on omaniku kasutuses olev kinnisvara, mida kasutatakse oma äri- vm tegevuseks, hõlmatud ärikinnisvara mõistes. Lisaks sellele on liikmesriikide kinnisvaraturgude rahastamise eripära arvessevõtmiseks lisatud alajaotused, et jälgida neid rahastamise liikidega seotud riske eraldi. Omaniku kasutuses olev kinnisvara, mida kasutatakse oma äri- vm tegevuseks, tuleks lugeda ärikinnisvaraks nii ehitusjärgus kui ka lõpetatuna.

Sotsiaaleluruumid on kinnisvaraturu kompleksne segment ning võib erinevates riikides avalduda erinevates vormides. Kuna sotsiaaleluruume üldjuhul ei ehita, omanda ega renoveeri füüsilised isikud, liigitatakse see ärikinnisvaraks, mitte elamukinnisvaraks. Samas on mõnes liikmesriigis finantsstabiilsuse kaalutlustel oluline jälgida seda liiki varast tulenevaid riske eraldi alajaotuses. Selleks on nendele laenuliikidele ette nähtud eraldi alajaotused. Lisaks loetakse riigi omandis olevate sotsiaaleluruumide eesmärgiks valitsemissektori eesmärgi täitmist ja seega liigitatakse see ärikinnisvaraks. Ehitusjärgus olevad sotsiaaleluruumid loetakse samuti ärikinnisvaraks, kuna see loetakse tuluteenivaks arendusjärgus kinnisvaraks.

Muu ehitusjärgus kinnisvara loetakse elamu- või ärikinnisvaraks vastavalt mõistetele punktis 4 ja 38 2. jao punkti 1 alapunktis 1.

2. Ärikinnisvara andmeallikad

2.1. Füüsilise ärikinnisvaraturu näitajad

Füüsilise ärikinnisvaraturu näitajaid on võimalik koguda:

a) avalikest allikatest, näiteks riigi statistikaametist või kinnistusregistrist; või

b) erasektori andmeesitajatelt, kelle andmed katavad olulise osa ärikinnisvaraturust.

Ülevaate kättesaadavatest hinnaindeksitest ja võimalikest andmeallikatest on antud ESRNi aruandes ELi ärikinnisvara ja finantsstabiilsuse kohta (7).

2.2. Finantssüsteemi ärikinnisvara riskipositsioonide näitajad

Andmeid turuosaliste (vähemalt finantssektori turuosaliste) riskipositsioonide kohta on võimalik koguda järelevalvearuandluse raames. Teatavaid andmeid koguvad riikide tasandil juba praegu ka EKP ja EIOPA. Samas ei ole need andmed väga täpsed. Uued järelevalvearuandluse vormid pankadele (st finantsaruandlus (FINREP) ja ühtne aruandlus (COREP) kindlustusseltsidele (Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2009/138/EÜ) (8) ja investeerimisfondidele (Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2011/61/EL) (9) annavad täpsema ülevaate finantseerimisasutuste ärikinnisvaraga seotud riskidest.

Euroopa Ühenduse majanduse tegevusalade statistilises klassifikaatoris (NACE rev 2.0) toodud klassifikatsioone võib kasutada finantseerimisasutuste ärikinnisvaraga seotud riskide liigitamiseks, sest need on liidu institutsioonide poolt laiapõhjaliselt kokku lepitud ning neid kasutatakse pankade ja kindlustusseltside regulaarse aruandluse vormidel. Siin on asjakohased kaks valdkonda:

a) jaotis F: ehitus, v.a tsiviilehitus, ja

b) jaotis L: kinnisvaraga seotud tegevus, v.a kinnisvarabürood.

NACE klassifikaatorite kasutamise peamiseks miinuseks on asjaolu, et nimetatud klassifikaatorid käsitlevad majandussektoreid, mitte laene. Näiteks kinnisvaraettevõttele antud laen masinapargi täiendamiseks esitatakse jaotise L all, kuigi tegemist ei ole ärikinnisvaraga seotud laenuga.

2.3. Erasektori andmete kasutamine

Kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused kasutavad ärikinnisvara näitajate kogumiseks erasektori andmeesitajate andmeid, peaksid nad välja tooma erinevused kohaldamisala ja määratluste osas, võrreldes käesoleva soovitusega. Samuti peaksid nad täpsustama andmeesitaja poolt kasutatud peamisi meetodeid ja valimi koosseisu. Erasektori andmeesitaja andmed peavad olema representatiivsed üldise turu ja soovituses D sätestatud asjakohaste jaotuste osas:

a) kinnisvara liik;

b) kinnisvara asukoht;

c) investori liik ja riik;

d) laenuandja liik ja riik;

3. Näitajate asjakohased jaotused

Soovituses D sätestatud asjakohaste jaotuste osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused olema võimelised andma hinnangu jaotuste asjakohasuse kohta riigi ärikinnisvaraturul, kui neid kasutatakse järelevalve eesmärgil, võttes muu hulgas arvesse proportsionaalsuse põhimõtet.

„Kinnisvara liik“ osutab ärikinnisvara peamisele kasutusotstarbele. Ärikinnisvara näitajate puhul peaks see jaotus hõlmama järgmised kategooriad:

a) elamud, sh mitmepereelamud;

b) jaemüük, näiteks hotellid, restoranid, kaubanduskeskused;

c) bürood, näiteks peamiselt töö- või ärikontoritena kasutatav vara;

d) tööstus, näiteks tootmise, turustamise ja logistika otstarbel kasutatav vara;

e) muud liiki ärikinnisvara.

Kui vara võimaldab kasutamist erinevatel otstarvetel, tuleks kasutust käsitleda eraldi (näiteks konkreetseks otstarbeks eraldatud pind), kui selline jaotus on mõistlik; vastasel juhul tuleks vara liigitada vastavalt peamisele kasutusotstarbele.

„Kinnisvara asukoht“ osutab kinnisvaraturu geograafilisele jaotusele (näiteks regioonide kaupa) või allturgude kohta, sh kõrgelthinnatud (prime) ja teisejärgulised (non-prime) asukohad. Kõrgelthinnatud asukohaks peetakse tavaliselt asjaomase turu parimat asukohta, mis väljendub ka üüritootluses (mis on üldjuhul turu madalaim). Kontorihoonete puhul võib selleks olla suurlinna keskus. Jaemüügipindade puhul võib selleks olla linna keskus, kus liigub palju jalakäijaid, või keskse asukohaga kaubanduskeskus. Logistikahoonete puhul võib selleks olla vajaliku infrastruktuuri ja teenustega koht, millel on väga hea juurdepääs transpordivõrgustikule.

„Vara jurisdiktsioon“ osutab territooriumile liikmesriigi kodumaises finantssüsteemis, kus vara on antud laenutagatiseks. Siia kuuluvad järgmised alajaotused:

a) riigisisene territoorium;

b) riigiväline territoorium, mille osas antakse jaotused konkreetsete riikide kohta, mida riigi makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutus peab finantsstabiilsuse eesmärgil vajalikuks.

„Investori liik“ osutab laiale investorite kategooriale, näiteks:

a) pangad;

b) kindlustusseltsid;

c) pensionifondid;

d) investeerimisfondid;

e) varahaldusettevõtted;

f) muud.

Tõenäoliselt on kättesaadavad üksnes registreeritud laenuvõtjate ja investorite andmed. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peaksid olema teadlikud asjaolust, et registreeritud laenuvõtja või investor võib erineda lõplikust laenuvõtjast või investorist, kelle juures asub lõplik finantsrisk. Seetõttu soovitatakse asutustel võimaluse korral seirata teavet lõpliku laenuvõtja või investori kohta, kasutades näiteks turuosalistelt kogutud andmeid, et paremini mõista turuosaliste käitumist ja riske.

„Laenuandja liik“ osutab laiale laenuandjate kategooriale, näiteks:

a) pangad, sealhulgas „halvad pangad“;

b) kindlustusseltsid;

c) pensionifondid.

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused võivad kohaliku ärikinnisvarasektori omapära arvesse võtmiseks investorite ja laenuandjate liikide nimekirja korrigeerida.

„Riik“ osutab riigile, kus turuosaline on asutatud. Investorite ja laenuandjate riigid tuleks jagada vähemalt kolme geograafilisse kategooriasse:

a) riigisisene;

b) muu Euroopa Majanduspiirkond;

c) välismaailm.

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peaksid olema teadlikud asjaolust, et registreeritud investori või laenuandja riik võib erineda lõpliku investori või laenuandja riigist, kus asub lõplik risk. Seetõttu peaksid asutused seirama ka teavet lõpliku laenuandja või investori kohta, näiteks turuosalistelt kogutud andmeid kasutades.

Jaotusi soovituses D2 loetakse soovituslikuks miinimumiks. Samas ei ole riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel keelatud kasutada mis tahes täiendavaid jaotusi, mida nad peavad finantsstabiilsuse eesmärgil vajalikuks oma määratluste ja näitajate alusel ning võttes arvesse oma riigi ärikinnisvaraturu eripära. Täiendavate jaotuste osas võivad riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused jälgida ja liigitada neid turusegmente vastavalt oma riigi ärikinnisvaraturu vajadusele. Kui teatavaid ärikinnisvara või elamukinnisvara alaliike ei peeta finantsstabiilsuse eesmärgil asjakohasteks, võivad riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused mitte jälgida riske, mis tulenevad nendest varaliikidest ja/või nende rahastamisest. Sellistel juhtudel loetakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutuste tegevusetus põhjendatuks, kui selle kohta on antud piisav selgitus.

4. Füüsilise turu näitajate arvutamise meetodid

Ärikinnisvara hind osutab konstantse kvaliteediga väärtusele, st kinnisvara turuväärtusele, millest on kvaliteedi korrigeerimise teel maha arvestatud kvaliteedimuutused, näiteks amortiseerumine (ja vananemine) või väärtuse kasv (näiteks renoveerimine).

Eurostat on alustatud töö tulemusena välja andnud juhised, mille kohaselt tuleks hinnainfot koguda tegelike tehingute põhjal. Juhul kui asjaomased andmed ei ole kättesaadavad ja/või täielikult representatiivsed, võib andmeid hinnata ligikaudselt hindamisandmete põhjal, eeldusel et asjaomased andmed peegeldavad hetke turuväärtust, mitte jätkusuutliku hinna arvutamise meetodit.

5. Finantssüsteemi ärikinnisvaraga seotud riskipositsioonide hindamine

Finantssüsteemi ärikinnisvaraga seotud riskipositsioonid hõlmavad pankade ning vahel ka kindlustusseltside laene ning kindlustusseltside, pensionifondide ja investeerimisfondide investeeringuid. Investeeringud võivad hõlmata nii otseselt (näiteks ärikinnisvara omand) kui kaudselt (väärtpaberite ja investeerimisfondide kaudu) omatavat ärikinnisvara. Juhul kui laenuandja või investor kasutab ärikinnisvara finantseerimise meetodina eriotstarbelist rahastamisvahendit, tuleb see laen või investeering lugeda otseseks ärikinnisvaralaenuks või -omandiks (asukoha meetod).

Asjaomaste riskide hindamisel tervikuna peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused võtma arvesse topeltarvestuse riski. Ärikinnisvarasse saab investeerida nii otseselt kui kaudselt. Näiteks pensionifondid ja kindlustusseltsid investeerivad ärikinnisvarasse sageli kaudselt.

Riskipositsioone võib olla keeruline hinnata välismaiste turuosaliste puhul, kes võivad moodustada turu olulise osa (10). Kuivõrd asjaomased turuosalised on ärikinnisvaraturu toimimise seisukohast olulised, on soovitav nende tegevust seirata.

Kuna ärikinnisvaraga seotud tegevusest tulenev kahju koondub pankade ärikinnisvaralaenudesse, peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused pöörama sellele erilist tähelepanu.

6. LTV arvutamise meetodid

LTV-O ja LTV-C arvutamise meetodid on toodud IV isas. Suhtarvude arvutamisel ärikinnisvara osas tuleks aga arvesse võtta mitmeid erisusi.

Sündikaatlaenu puhul tuleks LTV-O arvutada kõikide laenuvõtjale antud laenude algsummas, võrreldes kinnisvara väärtusega laenu algatamisel. Mitme kinnisvara puhul tuleks LTV-O arvutada laenu(de) algsumma ja kinnisvarade koguväärtuse suhtarvuna.

Kuna ärikinnisvarasektori varasid on vähem ja nad on heterogeensemad kui elamukinnisvara sektoris, on kohasem arvutada LTV-C üksikute varade väärtushinnangu põhjal, mitte väärtuse- või hinnaindeksi põhjal.

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ka jälgima LTV jaotust, pöörates eritähelepanu kõige riskantsematele laenudele, st kõrgeima LTVga laenudele, sest kahjum tuleneb sageli riskiskaala äärtest.

7. Intressikulude kattekordaja (ICR) ja võla teenindamise kattekordaja (DSCR) arvutamise meetodid

Intressikulude kattekordaja (ICR) ja võla teenindamise kattekordaja (DSCR) osutavad tuluteenivalt varalt või varade kogumilt saadavale üüritulule, või vara(de) omaniku äri- vm tegevusest tekkinud rahavoole, millest on maha arvestatud maksud ja laenuvõtja poolt vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud ja - rahavoo puhul - muude vara kasutamisega otseselt seotud kulude ja tulude korrigeerimine.

ICR määratletakse järgmiselt:

ICRi arvutamise eesmärgil:

a) „aasta netotulu“ hõlmab aasta üüritulu üürnikele üüritavalt varalt või vara omaniku äri- vm tegevusest tekkinud aasta rahavoo, millest on maha arvatud maksud ja vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud ja - rahavoo puhul - muude vara kasutamisega otseselt seotud kulude ja tulude korrigeerimine.

b) „intressikulud aastas“ on ärikinnisvara või -varade kogumiga tagatud laenuga seotud intressikulud aastas.

ICRi eesmärk on mõõta, kas varalt teenitav tulu on piisav laenuvõtja vara ostmisest tulenevate intressikulude katmiseks. Seetõttu tuleks ICRi analüüsida vara tasandil.

DSCR määratletakse järgmiselt:

DSCRi arvutamise eesmärgil:

a) „aasta netotulu“ hõlmab aasta üüritulu üürnikele üüritavalt varalt või vara omaniku äri- vm tegevusest tekkinud aasta rahavoo, millest on maha arvatud maksud ja vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud ja - rahavoo puhul - muude vara kasutamisega otseselt seotud kulude ja tulude korrigeerimine.

b) „„võla teenindamine aastas“ on ärikinnisvara või -varade kogumiga tagatud laenuga seotud võla teenindamine aastas.

DSCRi eesmärk on hinnata kinnisvarast laenuvõtjale tuleneva koguvõlakoormuse osakaalu. Seega hõlmab määratlus mitte ainult intressikulud vaid ka laenu amortisatsiooni, st. põhisumma tagasimaksed. Antud näitaja puhul on peamiseks küsimuseks, kas see tuleks arvutada vara tasandil või laenuvõtja tasandil. Tavaliselt antakse ärikinnisvaralaenu regressiõiguseta, st laenuandjal on õigus nõuda tagasimakseid üksnes varalt teenitava tulu, mitte aga laenuvõtja muude sissetulekute või varade arvelt. Seetõttu on realistlikum ja kohasem arvutada DSCRi vara tasandil. Laenuvõtja muudele sissetulekutele keskendumine tekitaks probleeme konsolideerimisega, mis teeksid liikmesriikideülese võrreldava mõõdiku määratlemise veel keerulisemaks.

8. Tuluteeniva kinnisvaraarenduse täiendavad näitajad

Tuluteeniva arendusjärgus vara osas võivad riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused seirata laenusumma ja kulude suhtarvu (LTC) ja mitte suhtarvu „LTV algatamisel“. LTC on kõikide väljastatud laenude algsumma seoses vara valmisehitamise kuludega.

Lisaks peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused seire läbiviimisel keskenduma kõige riskantsematele arengutele, näiteks juhtumitele, kus väljaüürimiseelsed või müügieelsed suhtarvud on väga madalad. Ehitusjärgus hoone puhul on väljaüürimiseelne suhtarv võrdne pinnaga, mis on laenu väljastamise hetkel kinnisvaraarendaja poolt juba üürile antud, võrreldes rajatud kogupinnaga pärast ehituse lõpetamist. Müügieelne suhtarv on omakorda võrdne pinnaga, mis on laenu väljastamise hetkel kinnisvaraarendaja poolt müüdud, võrreldes rajatud kogupinnaga pärast ehituse lõpetamist.

9. Ärikinnisvaraga seotud riskipositsioonide iga-aastane avaldamine Euroopa järelevalveasutuste poolt

Euroopa järelevalveasutustel soovitatakse regulaarse aruandluse vormide kaudu kogutavate andmete põhjal vähemalt kord aastas avaldada agregeeritud teave ning individuaalsed andmed nende järelevalve alla kuuluvate üksuste riskipositsioonide kohta erinevate kiidu riikide ärikinnisvara turgudel. Eeldatakse, et see avaldamine annab riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustele parema arusaama teiste liikmesriikide üksuste tegevuse kohta nende riigisisesel ärikinnisvaraturul. Kui avaldatud andmete ulatuse ja kvaliteedi osas on kahtlusi, tuleks avaldamisel lisada vastav märkus.

Reeglina peaksid Euroopa järelevalveasutused võimaldama liidu riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel hinnata kõikide liidu finantseerimisasutuste riskipositsioone selle riigi turul. See tähendab, et finantseerimisasutuste poolt liidus kogutud andmed tuleks riigi tasandil koondada.

Asjaomase agregeeritud teabe avaldamisel peaksid Euroopa järelevalveasutused kasutama teavet kehtestatud aruandluse vormidel, mis näitavad krediidiriskide positsioonide ja/või (otseste ja kaudsete) investeeringute geograafilist jaotust. Kui aruandevormidel on toodud jaotus NACE koodide (11) kaupa, võiks ärikinnisvara olla hõlmatud nii jaotises F kui L, kuigi rangelt võttes tuleks mõned alaliigid käesolevas soovituses sätestatud ärikinnisvara määratluse kohaselt välja jätta.