02017Y0131(01) — ET — 13.08.2019 — 001.001

Käesolev tekst on üksnes dokumenteerimisvahend ning sel ei ole mingit õiguslikku mõju. Liidu institutsioonid ei vastuta selle teksti sisu eest. Asjakohaste õigusaktide autentsed versioonid, sealhulgas nende preambulid, on avaldatud Euroopa Liidu Teatajas ning on kättesaadavad EUR-Lexi veebisaidil. Need ametlikud tekstid on vahetult kättesaadavad käesolevasse dokumenti lisatud linkide kaudu

►B EUROOPA SÜSTEEMSETE RISKIDE NÕUKOGU SOOVITUS, 31. oktoober 2016, kinnisvaraandmete lünkade täitmise kohta (ESRN/2016/14) (ELT C 031 31.1.2017, lk 1)

Muudetud:









▼B

EUROOPA SÜSTEEMSETE RISKIDE NÕUKOGU SOOVITUS,

31. oktoober 2016,

kinnisvaraandmete lünkade täitmise kohta

(ESRN/2016/14)

2017/C 31/01







1. JAGU

SOOVITUSED

Soovitus A – elamukinnisvarasektori riskiseire

1. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel soovitatakse rakendada riigi elamukinnisvarasektori riskiseireraamistik, sealhulgas andmed hüpoteegiga tagatud eluasemelaenudele kohaldatavate riigisiseste laenustandardite kohta. Elamukinnisvaraturu riskide tõhusaks seiramiseks soovitatakse järgmiste laenustandardite näitajate kogumit:

a) laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv laenu algatamisel (LTV-O);

b) laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv hetkel (LTV-C);

c) laenusumma ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (LTI-O);

d) võla ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (DTI-O);

e) laenumaksete ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (LSTI-O);

f) koguvõla piirmäär laenu algatamisel (DSTI-O), vabatahtlik näitaja;

g) väljastatud elamukinnisvaralaenude arv ja maht;

h) elamukinnisvaralaenu tähtaeg laenu algatamisel.

Andmeid nimetatud näitajate kohta peaks koguma riigisisestelt laenuandjatelt individuaalsel alusel ning need andmed peaksid tagama riigisisese elamukinnisvara laenuturu piisava representatiivsuse.

2. Kui üürile andmise eesmärgil ostetud elamukinnisvara on riigisisese kinnisvarasektori oluline riskiallikas, kuna see võib moodustada olulise osa elamukinnisvara laenupositsioonide või voogude kogumahust või muudel põhjustel, soovitatakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel rakendada täiendavatel turusegmendi näitajatel põhinevat riskiseireraamistikku. Kui üürile andmise eesmärgil ostetud elamukinnisvara hindamiseks puuduvad kvantitatiivsed andmed või kui andmed on piiratud, võib esialgse hinnangu langetada ka kvalitatiivsemate andmete põhjal. Täiendavad turusegmendi näitajad peaksid hõlmama järgmist:

a) intressikulude kattekordaja laenu algatamisel (ICR-O);

b) laenusumma ja üüritulu suhtarv laenu algatamisel (LTR-O);

3. Lõigetes 1 ja 2 osutatud näitajate arvutamisel soovitatakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel lähtuda käesoleva soovituse IV lisas sätestatud juhistest.

4. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel soovitatakse viia läbi riigisisese elamukinnisvarasektori arengute seiret lõigetes 1 ja 2 osutatud näitajate põhjal vähemalt kord aastas.

Soovitus B – asjakohased andmed elamukinnisvarasektori kohta

1. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel soovitatakse seirata asjakohaste näitajate ühel muutujal põhinevat jaotust ning vabatahtlikke ühisjaotuseid kooskõlas käesoleva soovituse II lisa vormiga A. See vorm annab juhiseid riigisisesest elamukinnisvarasektorist tulenevate riskide seiramisel asjakohaste andmete granulaarsuse kohta.

2. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel soovitatakse seirata erinevate näitajatega seonduvaid riske järgmiste andmete põhjal, kooskõlas käesoleva soovituse II lisa vormiga A.

a) Aruandeperioodil väljastatud elamukinnisvara laenuvoogude osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest:

— lepingute koguarv ja maht riigi vääringus;

— lepingute arv ja maht riigi vääringus, käesoleva soovituse II lisa vormil A osutatud kategooriate kaupa;

b) elamukinnisvara laenuvoogude LTV-O ja LSTI-O osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest:

— asjakohase suhtarvu kaalutud keskmine, protsentides;

— asjakohase suhtarvu kaalutud keskmine, protsentides, käesoleva soovituse II lisa vormil A osutatud kategooriate kaupa;

— lepingute arv ja maht riigi vääringus, käesoleva soovituse II lisa vormil A osutatud jaotusvahemike kaupa;

c) elamukinnisvara laenuvoogude DSTI-O osas (vabatahtlik näitaja) peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest:

— asjakohase suhtarvu kaalutud keskmine, protsentides;

— lepingute arv ja maht riigi vääringus, käesoleva soovituse II lisa vormil A osutatud jaotusvahemike kaupa;

d) elamukinnisvara laenupositsioonide LTV-C osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest:

— asjakohase suhtarvu kaalutud keskmine, protsentides;

— lepingute arv ja maht riigi vääringus, käesoleva soovituse II lisa vormil A osutatud jaotusvahemike kaupa;

e) elamukinnisvara laenuvoogude tähtaja osas laenu algatamisel peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest:

— kaalutud keskmine tähtaeg, aastates;

— lepingute arv ja maht riigi vääringus, käesoleva soovituse II lisa vormil A osutatud jaotusvahemike kaupa;

f) elamukinnisvara laenuvoogude LTI-O ja DTI-O osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest:

— asjakohase suhtarvu kaalutud keskmine;

— lepingute arv ja maht riigi vääringus, käesoleva soovituse II lisa vormil A osutatud jaotusvahemike kaupa;

g) elamukinnisvara laenuvoogude LSTI-O, LTV-O ja elamukinnisvaralaenu tähtaja (laenu algatamisel) ühisjaotuse osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma lepingute arvust ja mahust riigi vääringus, käesoleva soovituse II lisa vormil A osutatud kategooriate kaupa.

h) elamukinnisvara laenuvoogude LSTI-O ja algse intressimäära fikseerimise ühisjaotuse osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma lepingute arvust ja mahust riigi vääringus, käesoleva soovituse II lisa vormil A osutatud kategooriate kaupa.

i) elamukinnisvara laenuvoogude DTI-O ja LTV-O ühisjaotuse osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma lepingute arvust ja mahust riigi vääringus, käesoleva soovituse II lisa vormil A osutatud kategooriate kaupa.

3. Kui üürile andmise eesmärgil ostetud elamukinnisvara on riigisisese elamukinnisvarasektori oluline riskiallikas, kuna see võib moodustab olulise osa elamukinnisvara laenupositsioonide või -voogude kogumahust või muudel põhjustel, soovitatakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel viia riskiseiret läbi ka üürile andmise eesmärgil ostetud ja omaniku kasutuses oleva elamukinnisvara asjakohastel näitajatel põhinevate andmete põhjal. Sellisel juhul peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma käesoleva soovituse II lisa vormil B osutatud jaotustest.

Soovitus C – ärikinnisvarasektori riskiseire

▼M1

1. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel soovitatakse rakendada riigisisese ärikinnisvarasektori riskiseireraamistik. Ärikinnisvaraturu riskide tõhusa seire läbiviimiseks soovitatakse järgmiste näitajate kogumit:

füüsilise ärikinnisvaraturu näitajad:

a) hinnaindeks;

b) üüriindeks:

c) üüritootluse indeks:

d) vakantsuse määr;

e) alustatud ehitustööd;

finantssüsteemi ärikinnisvara krediidiriskinäitajad:

f) ärikinnisvara laenuvood (sealhulgas arendus- ja ehitusjärgus ärikinnisvara);

g) ärikinnisvara viivislaenude vood (sealhulgas arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara);

h) ärikinnisvara laenukahjumite katteks moodustatud eraldiste vood (sealhulgas arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara);

i) arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara jaoks antud laenude kahjumite katteks moodustatud eraldiste vood (osa ärikinnisvara laenudest);

j) ärikinnisvara laenupositsioonid (sealhulgas arendus- ja ehitusjärgus ärikinnisvara);

k) ärikinnisvara viivislaenude positsioonid (sealhulgas arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara);

l) ärikinnisvara laenukahjumite katteks moodustatud eraldiste positsioonid (sealhulgas arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara);

m) arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara jaoks antud laenude positsioonid (osa ärikinnisvara laenudest);

n) arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara jaoks antud viivislaenude positsioonid (osa ärikinnisvara laenudest);

o) arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara jaoks antud laenude kahjumite katteks moodustatud eraldiste positsioonid (osa ärikinnisvara laenudest);

ärikinnisvara laenustandardite näitajad:

p) ärikinnisvara laenudevoogude kaalutud keskmine LTV-O;

q) ärikinnisvara laenupositsioonide kaalutud keskmine laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv hetkel (LTV-C);

r) ärikinnisvara laenuvoogude kaalutud keskmine intressikulude kattekordaja laenu algatamisel (ICR-O) ning ärikinnisvara laenupositsioonide kaalutud keskmine intressikulude kattekordaja hetkel (IRC-C);

s) ärikinnisvara laenuvoogude kaalutud keskmine võla teenindamise kattekordaja laenu algatamisel (DSCR-O) ning ärikinnisvara laenupositsioonide kaalutud keskmine võla teenindamise kattekordaja hetkel (DSCR-C).

Teavet nende näitajate kohta peaks koguma laenuandjatelt individuaalsel alusel ning need peaksid tagama riigisisese ärikinnisvaraturu piisava representatiivsuse.

▼B

2. Kui investeeringute representatiivsust peetakse oluliseks osaks ärikinnisvara rahastamises, soovitatakse riikide makrotasandi finantsjärelevalveasutustel hõlmata riskijälgimise raamistikus riigisisese ärikinnisvarasektori osas ka järgmised ärikinnisvara investeeringute riskipositsioonide täiendavate näitajate kogum:

a) otseste ja kaudsete ärikinnisvarainvesteeringute vood;

b) ärikinnisvarainvesteeringute voogude hindamise korrigeerimine;

c) otseste ja kaudsete ärikinnisvarainvesteeringute positsioonid;

d) ärikinnisvarainvesteeringute positsioonide hindamise korrigeerimine.

Teavet nende näitajate kohta peaks koguma laenuandjatelt individuaalsel alusel ning need peaksid tagama riigisisese ärikinnisvarasektori riskide piisava representatiivsuse.

3. Lõigetes 1 ja 2 osutatud näitajate arvutamiseks soovitatakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel lähtuda V lisas, ärikinnisvara puhul kohastel juhtudel käesoleva soovituse IV lisas, sätestatud juhistest.

4. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel soovitatakse nii füüsilise turu osas kui laenu- ja investeeringuvoogude (sealhulgas viivislaenude, laenukahjumite katteks moodustatud eraldiste ja investeeringute hindamise korrigeerimise voogude) ning vastavate laenustandardite osas viia lõigetes 1 ja 2 osutatud näitajate põhjal riigi ärikinnisvarasektori seiret läbi vähemalt kord kvartalis. Laenu- ja investeeringupositsioonide (sealhulgas viivislaenude, laenukahjumite katteks moodustatud eraldiste ja investeeringute hindamise korrigeerimise positsioonide) ning vastavate laenustandardite osas tuleks seiret läbi viia vähemalt kord aastas.

Soovitus D – asjakohased andmed ärikinnisvarasektori kohta

1. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel soovitatakse asjakohaste näitajate seiret läbi viia kooskõlas käesoleva soovituse III lisa vormidega A, B ja C. Need vormid annavad juhiseid riigi ärikinnisvarasektorist tulenevate riskide seiramiseks vajalike andmete granulaarsuse kohta.

▼M1

2. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel soovitatakse erinevate näitajatega seonduvate riskide seiret läbi viia järgmiste andmete põhjal, kooskõlas käesoleva soovituse III lisa vormidega A, B ja C:

a) Hinnaindeksi, üüriindeksi, üüritootluse indeksi, vakantsuse määra ja alustatud ehitustööde osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest jaotusest:

— kinnisvara liik;

— kinnisvara asukoht.

b) ärikinnisvarainvesteeringute väärtuse korrigeerimise voogude ja positsioonide osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest jaotusest:

— kinnisvara liik;

— kinnisvara asukoht;

— investori liik;

— investori riik.

c) Ärikinnisvara laenuvoogude ja -positsioonide osas ning iga ärikinnisvara laenu alajaotuse osas (sh arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara) - st laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus; laenud üüripindade jaoks; laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad); laenud arendusjärgus ärikinnisvara jaoks; ja laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks - peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest jaotusest:

— kinnisvara liik;

— kinnisvara asukoht;

— laenuandja liik;

— laenuandja riik.

d) Ärikinnisvara viivislaenude laenuvoogude ja -positsioonide osas ning ärikinnisvara viivislaenude alajaotuste osas (sh arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara) - st laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus; laenud üüripindade jaoks; laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad); laenud arendusjärgus ärikinnisvara jaoks; ja laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks - peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest jaotusest:

— kinnisvara liik;

— kinnisvara asukoht;

— laenuandja liik;

— laenuandja riik.

e) Ärikinnisvara laenukahjumite eraldiste laenuvoogude ja -positsioonide osas ning ärikinnisvara laenukahjumite eraldiste alajaotuste osas (sh arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara) - st laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus; laenud üüripindade jaoks; laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad); laenud arendusjärgus ärikinnisvara jaoks; ja laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks - peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest jaotusest:

— kinnisvara liik;

— kinnisvara asukoht;

— laenuandja liik;

— laenuandja riik.

Jaotusi punktides a kuni e eespool loetakse soovituslikuks miinimumiks. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused võivad lisada muid alajaotusi, mida nad peavad vajalikuks finantsstabiilsuse eesmärgil.

▼B

3. Kui investeeringute representatiivsust peetakse oluliseks osaks ärikinnisvara rahastamises, soovitatakse riikide makrotasandi finantsjärelevalveasutustel hõlmata riskijälgimise raamistikus riigisisese ärikinnisvarasektori osas ka järgmised ärikinnisvara investeeringute riskipositsioonide täiendavate näitajate kogum, mida täpsustatakse käesoleva soovituse III lisa vormil B:

a) ärikinnisvara investeeringuvoogude ja -positsioonide osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest jaotusest:

— otsesed ärikinnisvaraosalused;

— kaudsed ärikinnisvaraosalused.

b) Otseste ärikinnisvara investeeringuvoogude ja -positsioonide osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest jaotusest:

— kinnisvara liik;

— kinnisvara asukoht;

— investori liik;

— investori riik.

c) Kaudsete ärikinnisvara investeeringuvoogude ja -positsioonide osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused lähtuma järgmisest jaotusest:

— investori liik;

— investori riik.

Soovitus E – Euroopa järelevalveasutuste poolt riikide ärikinnisvaraturgude riskipositsioonide andmete avaldamine

1. Euroopa Pangandusjärelevalvel (EBA), Euroopa Kindlustus- ja Tööandjapensionide Järelevalvel (EIOPA) ja Euroopa Väärtpaberiturujärelevalvel (ESMA) soovitatakse avaldada vähemalt kord aastas liidu liikmesriikide ärikinnisvaraturgude koondandmed nende järelevalve alla kuuluvate üksuste riskipositsioonide kohta vastavalt käesoleva soovituse V lisas sätestatud juhistele. Asjaomased koondandmed peaksid põhinema kehtivate aruandluskohustuste raames Euroopa järelevalveasutustele kättesaadavatel andmetel.

▼M1

Soovitus F – füüsilise ärikinnisvaraturu ühise miinimumraamistiku sätestamine

1. Komisjonil (Eurostat) soovitatakse teha ettepanek sätestada ühine miinimumraamistik näitajate välja töötamiseks, koostamiseks ja levitamiseks soovituse C1 punktides a kuni e osutatud füüsilise ärikinnisvaraturu andmebaasis.

2. Näitajate välja töötamisel soovituse C1 punktides a kuni e osutatud füüsilise ärikinnisvaraturu andmebaasis soovitatakse komisjonil (Eurostat) samuti välja töötada ja edendada statistikastandardeid, allikaid, meetodeid ja menetluskorda, eelkõige näitajate kogumi kvaliteedi tagamiseks ja aruandluskoormuse minimeerimiseks.

▼B

2. JAGU

RAKENDAMINE

1. Mõisted

1. Käesolevas soovituses kasutatakse järgmisi mõisteid, võttes arvesse tehnilisi täpsustusi käesoleva soovituse lisades IV ja V:

1) „laenuvõtja“ (borrower) – elamukinnisvara laenulepingute või ärikinnisvara laenulepingute allkirjastaja või kaasallkirjastaja, kes saab laenuandjalt rahastuse;

2) „üürileandmise eesmärgil ostmisest tulenev laen“ (buy-to-let loan) – kõikide laenuvõtja poolt üürileandmise eesmärgil ostetud varaga tagatud laenude ja laenuosade summa laenu algatamisel;

3) ►M1 „üürileandmise eesmärgil ostetud elamu või vara“ (buy-to-let housing or property) – füüsilise isiku otseses omandis olev elamukinnisvara, mille peamiseks eesmärgiks on väljaüürimine üürnikele; ◄

4) ►M1 „ärikinnisvara“ (commercial real estate, CRE) – mistahes tuluteeniv, olemasolev kinnisvara või kinnisvaraarendus, sh üüripind; omaniku kasutuses olev kinnisvara äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus, mis ei ole elamukinnisvara; sh sotsiaaleluruumid.

Kui vara võimaldab kasutamist nii äri- kui elamukinnisvarana, tuleks kasutust käsitleda eraldi (näiteks konkreetseks otstarbeks eraldatud pind), kui selline jaotus on mõistlik; vastasel juhul tuleks vara liigitada vastavalt peamisele kasutusotstarbele; ◄

5) ►M1 „ärikinnisvaralaen“(commercial real estate (CRE) loan) – juriidilisele isikule antud laen, mille eesmärgiks on tuluteeniva olemasoleva või arendusjärgus ärikinnisvara (või vara kogumi, mida määratletakse tuluteeniva kinnisvarana) ostmine; omaniku kasutuses olev valmis või ehitusjärgus kinnisvara (või varade kogum) ostmine äri- vm tegevuseks; või ärikinnisvaraga (või ärikinnisvarade kogumiga) tagatud laen; ◄

6) „alustatud ehitustööd“ (construction starts) – aruandeperioodil alustatud uute ärikinnisvaraprojektide pind ruutmeetrites; kui asjaomased andmed ei ole kättesaadavad, võib mõiste „alustatud ehitustööd“ osutada aruandeperioodil alustatud uute ärikinnisvaraprojektide arvule;

7) „laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv hetkel“ (current loan-to-value ratio, LTV-C) – kõikide laenuvõtja poolt aruandekuupäeva seisuga varaga tagatud laenude ja laenuosade summa, võrreldes vara hetkeväärtusega;

8) „vara hetkeväärtus“ (current value of the property) – sõltumatu välis- või sisehindaja hinnatud vara väärtus; kui asjaomane hinnang ei ole kättesaadav, võib vara hetkeväärtust hinnata kinnisvaraväärtuse indeksi põhjal, mis on piisavalt granulaarne vara geograafilise asukoha ja liigi osas; kui asjaomane indeks ei ole kättesaadav, võib pärast vara amortiseerumist peegeldava kohase allahindlusmäära kohaldamist kasutada kinnisvarahinnaindeksit, põhjal, mis on piisavalt granulaarne vara geograafilise asukoha ja liigi osas;

9) „võla teenindamine“ (debt service) – laenuvõtja koguvõla intressi ja põhiosa kombineeritud tagasimakse konkreetsel perioodil (reeglina ühe aasta jooksul);

10) „võla teenindamise kattekordaja“ (debt service coverage ratio, DSCR) – aasta jooksul teenitav üüritulu ärikinnisvaralt, mis on vähemalt osaliselt rahastatud laenu abil ning millest on maha arvestatud vara väärtuse säilitamise eesmärgil kantud maksud ja mistahes käitamiskulud, võrreldes asjaomase varaga tagatud laenu teenindamise aastakuluga; nimetatud kordaja arvutatakse laenu väljastamise seisuga (DSCR-O) või hetkeväärtuses (DSCR-C);

11) „koguvõla piirmäär laenu algatamisel“ (debt-service-to-income ratio at origination, DSTI-O) – võla teenindamise aastakulu kokku, võrreldes laenuvõtja kasutatava aastatuluga laenu väljastamise hetkel;

12) „võla ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel“ (debt-to-income ratio at origination, DTI-O) – laenuvõtja koguvõlg laenu väljastamise hetkel, võrreldes laenuvõtja kasutatava aastatuluga laenu väljastamise hetkel;

13) „kasutatav sissetulek“ (disposable income) – laenuandja poolt registreeritud laenuvõtja kasutatav aastatulu elamukinnisvaralaenu algatamisel, mis hõlmab kõiki sissetuleku liike ning millest on maha arvestatud maksud (v.a maksutagastused) ja maksed (tervishoid, sotsiaalkindlustus või tervisekindlustus), enne kulude mahaarvamist;

14) „esmakordne ostja“ (first time buyer) – laenusaaja, kellel ei ole varem elamukinnisvaralaenu antud; juhul kui laenusaajaid on mitu (Ühise allkirjaga elamukinnisvaralaen), kellest üks või enam on varem saanud elamukinnisvaralaenu, ei loeta neid laenusaajaid esmakordseteks ostjateks;

15) „laenuvoog“ (flow of loans) – uute laenude algatamine aruandlusperioodil; muudetud tingimustega laen võib siia kuuluda, kui laenuandja peab seda uueks laenulepinguks;

16) „täielikult amortiseeritav laen“ – elamukinnisvaralaen, mille tunnuseks on perioodilised põhisumma maksed amortiseerimiskava alusel terve laenu kehtivusaja kestel, mille puhul kogu põhisumma on laenu tähtaja lõpuks tagasi makstud;

▼M1

16a) „tuluteeniv kinnisvaraarendus“ (income-producing property under development) – ehitusjärgus kinnisvara, mille valmimisjärgne eesmärk on teenida omanikule tulu väljaüürimise või müügikasumi kaudu; ei hõlma lammutusobjekte ega võimaliku arendamise otstarbel puhastatavaid krunte;

▼B

17) „tulu teeniv kinnisvara“ (income-producing real estate) – kinnisvara, mis teenib tulu selle väljaüürimise või kasumit selle müügi arvelt;

18) „intressikulude kattekordaja“ (interest coverage ratio, ICR) – üürileandmise eesmärgil ostetud varalt aastas teenitav brutoüüritulu (st enne käitamiskulude ja maksude mahaarvamist) või ärikinnisvaralt aastas teenitud netoüüritulu, võrreldes varade või varade kogumiga tagatud laenu intressikuludega aastas; nimetatud kordaja arvutatakse laenu väljastamise seisuga (ICR-O) või hetkeväärtuses (ICR-C);

19) „laenukahjumite katteks moodustatud eraldised“ (loan loss provisions) – laenuportfellis tehtud eraldised võimalike laenukahjumite katmiseks tulevikus;

20) „väljastatud laenud“ (loans disbursed) – aruandeperioodil antud elamukinnisvaralaenud kokku (laenude koguarv või -maht);

21) „laenu teenindamine“ (loan service) – elamukinnisvaralaenu intressi ja põhiosa kombineeritud tagasimakse konkreetsel perioodil (reeglina ühe aasta jooksul);

22) „laenumaksete ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel“ (loan-service-to-income ratio at origination, LSTI-O) – elamukinnisvaralaenu teenindamise aastakulu kokku, võrreldes laenuvõtja kasutatava aastatuluga laenu väljastamise hetkel;

23) „laenusumma ja kulude suhtarv“ (loan-to-cost ratio, LTC) – kõikide väljastatud laenude algsumma, võrreldes vara arenduskuludega;

24) „laenusumma ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel“ (loan-to-income ratio at origination, DTI-O) – laenuvõtja poolt kinnisvaraga tagatud laenude või laenuosade summa laenu väljastamise hetkel, võrrelduna laenuvõtja kasutatava aastatuluga laenu väljastamise hetkel;

25) „laenusumma ja üüritulu suhtarv algatamisel“ (loan-to-rent ration at origination, LTRO-O) – laenusaaja üürimise eesmärgil ostetud varaga seotud laenu (algatamisel) ja aastaüüri brutotulu suhtarv (st enne käitamiskulude ja maksude mahaarvamist), mis koguneb üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seoses;

26) „laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv laenu algatamisel“ (loan-to-value ratio at origination, LTV-O) – laenuvõtja poolt kinnisvara tagatud laenude või laenuosade summa laenu väljastamise hetkel, võrreldes vara väärtusega laenu väljastamise hetkel;

27) „tähtaeg laenu algatamisel“ (maturity at origination) – elamukinnisvaralaenulepingu periood aastates laenu algatamisel;

28) „riigi makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutus“ (national macroprudential authority) – asutus, kes on riigi õiguse kohaselt volitatud ellu viima makrotasandi usaldatavusjärelevalve poliitikat vastavalt Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu soovituse ESRB/2011/3 ( 1 ) soovitusele B;

29) „mitteamortiseeritav laen“ (non-amortising loan) – elamukinnisvaralaen, mille tunnuseks on ainult intressi maksmine laenult; juhul kui esineb mitteamortiseeritavaid laene, mille osas kehtib lunastamisvõimalusi, tuleb neid käsitleda eraldi;

30) „viivislaenud“ (non-performing loans) – mistahes krediidiriskid, mis vastavad ühele või mitmele järgmisele kriteeriumile:

a) olulised riskipositsioonid, mis on tasumata üle 90 päeva;

b) võlgniku laenukohustuste täielik täitmine ilma tagatise realiseerimiseta on ebatõenäoline, sõltumata varasematest tähtaegselt tasumata summadest ning tähtaja ületanud päevade arvust;

31) „omaniku kasutuses oleva elamukinnisvaralaen“ (owner occupied loan) – kõikide elamukinnisvaralaenude või laenuosade summa, mida tagab laenuvõtja kasutuses oleva elamukinnisvaralaenu algatamisel;

32) ►M1 „omaniku kasutuses olev eluase või vara“ (owner occupied housing or property) – füüsilise isiku omandis olev elamukinnisvara omaniku eluaseme eesmärgil; ◄

33) „osaliselt amortiseeritav laen“ (partially amortising loans) – mitme elamukinnisvaralaenu kogum, mis hõlmab erinevat liiki amortiseerimist;

▼M1 —————

▼B

35) „kinnisvaraväärtuse indeks“ (real estate value index) – indeks, mis peegeldab nii vara hinna kui kvaliteedi muutust aja jooksul, näiteks tehinguandmetel põhinev indeks;

36) „üür“ (rent) – üürniku poolt vara omanikule tegelikult makstud summa, millest on maha arvestatud soodustused (näiteks üürimaksepuhkus, renoveerimise sissemaksed) ja tasud;

▼M1

36a) „üüripind“ (rental housing) – juriidilise isiku omandis olev kinnisvara, mille peamine eesmärk on üürnikele väljaüürimine;

▼B

37) „üüritootlus“ (rental yield) – aasta üürimaksete ja kinnisvara turuväärtuse suhtarv;

38) ►M1 „elamukinnisvara“ (residential real estate, RRE) – iga olemasolev või ehitusjärgus kinnisvara, mida saab kasutada eluasemena (sh üürileandmise eesmärgil ostetud elamu), mille on ostnud, ehitanud või renoveerinud füüsiline isik; Kui vara võimaldab kasutamist erinevatel otstarvetel, tuleks kasutust käsitleda eraldi (näiteks konkreetseks otstarbeks eraldatud pind), kui selline jaotus on mõistlik; vastasel juhul tuleks vara liigitada vastavalt peamisele kasutusotstarbele; ◄

39) ►M1 „elamuskinnisvaralaen“ (RRE loan) – füüsilisele isikule antud laen, mille tagatis on elamukinnisvara, olenemata laenu eesmärgist; ◄

40) „riskiseireraamistik“ (risk monitoring framework) – riigi kinnisvaraturust tõusetuvate süsteemsete riskide regulaarse seiramise ja hindamise kord, mis põhineb usaldusväärsetel analüüsimeetoditel ning tagab andmete piisava representatiivsuse;

41) „andmete piisav representatiivsus“ (sufficiently representative data) – andmed, mille kogumiseks kasutatakse valimimeetodeid, mis osutavad statistilise kogumi asjakohastele tunnustele; konkreetseid valimimeetodeid ette ei nähta – riigisisest praktikat käsitletakse piisavana, kui asjaomased tulemused on eksperdi hinnangul erapooletud;

42) „vakantsuse määr“ (vacancy rate) – pind, mida saab kasutada väljaüürimiseks, võrreldes vara kogupinnaga;

43) „hindamise korrigeerimine investeeringute osas“ (valuation adjustments on investments) – kulud, mis tekivad investoril seoses tulevase võimaliku kahju arvesse võtmisega turul valitsevate tingimustega seoses;

44) „väärtus laenu algatamisel“ (value at origination) – kinnisvara madalam (näiteks notari poolt registreeritud) tehinguväärtus laenu algatamisel sõltumatu välis- või sisehindaja hinnangul; kui kättesaadav on vaid üks väärtus, tuleks kasutada seda väärtust.

2. Rakendamise kriteeriumid

1. Käesoleva soovituse rakendamisel kohaldatakse järgmisi kriteeriume:

a) soovitus hõlmab vaid finantsstabiilsuse seisukohast olulisi näitajaid, mille osas on tuvastatud andmelüngad;

b) kohaselt tuleb arvesse võtta proportsionaalsuse põhimõtet, arvestades järgmist:

i) liikmesriikide elamu- ja ärikinnisvaraturgude suurust ja arengut;

ii) riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutuste volitusi;

iii) iga soovituse eesmärki ja sisu;

c) soovituste A kuni D rakendamise hindamisel tuleb kohaselt arvesse võtta põhjenduses 15 osutatud liidu tasemel andmekogumise edenemist;

d) konkreetsed kriteeriumid soovituste A kuni E järgimiseks on sätestatud käesoleva soovituse I lisas.

2. Adressaadid peavad ESRNile ja nõukogule esitama aruande käesolevast soovitusest tulenevate meetmete võtmise kohta või piisavad põhjendused nende võtmata jätmise kohta. Aruanne peab käsitlema vähemalt järgmist:

a) teave võetud meetmete sisu ja tähtaegade kohta;

b) hinnang võetud meetmete toime kohta käesoleva soovituse eesmärke silmas pidades;

c) üksikasjalik põhjendus tegevusetuse või käesolevast soovitusest kõrvalekaldumise kohta, sh mistahes viivituse kohta.

▼M1

3. Edasine ajakava

Adressaadid peavad ESRN-le ja nõukogule esitama aruande käesolevast soovitusest tulenevate meetmete võtmisest või piisavad põhjendused nende võtmata jätmise kohta kooskõlas järgmiste tähtaegadega:

1. Soovitus A

a) Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ESRNile ja nõukogule esitama soovituse A rakendamise vahearuande kättesaadavate või eelduslikult kättesaadavate andmete põhjal 31. detsembriks 2019.

b) Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ESRNile ja nõukogule esitama soovituse A rakendamise lõpparuande 31. detsembriks 2020.

2. Soovitus B

a) Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ESRNile ja nõukogule esitama soovituse B rakendamise vahearuande kättesaadavate või eelduslikult kättesaadavate andmete põhjal 31. detsembriks 2019.

b) Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ESRNile ja nõukogule esitama soovituse B rakendamise lõpparuande 31. detsembriks 2020.

3. Soovitus C

a) Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ESRNile ja nõukogule esitama soovituse C rakendamise vahearuande kättesaadavate või eelduslikult kättesaadavate andmete põhjal 31. detsembriks 2019.

b) Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ESRNile ja nõukogule esitama soovituse C rakendamise lõpparuande 31. detsembriks 2021.

c) Juhul kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel puudub asjakohane teave soovituse C1 punktides a kuni e osutatud näitajate kohta, peavad nad soovituse C rakendamise lõpparuande ESRNile ja nõukogule esitama 31. detsembriks 2025.

4. Soovitus D

a) Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ESRNile ja nõukogule esitama soovituse D rakendamise vahearuande kättesaadavate või eelduslikult kättesaadavate andmete põhjal 31. detsembriks 2019.

b) Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ESRNile ja nõukogule esitama soovituse D rakendamise lõpparuande 31. detsembriks 2021.

c) Juhul kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel puudub asjakohane teave soovituse D2 punktis a osutatud näitajate kohta (vt käesoleva soovituse III lisa vorm), peavad nad soovituse D rakendamise lõpparuande nende näitajate osas ESRNile ja nõukogule esitama 31. detsembriks 2025.

5. Soovitus E

a) Euroopa järelevalveasutused peavad kehtestama järelevalve alla kuuluvate üksuste andmete kogumise vormi iga liikmesriigi ärikinnisvaraturu kohta 31. detsembriks 2017.

b) Euroopa järelevalveasutused peavad avaldama punktis a osutatud andmed seisuga 31. detsember 201730. juuniks 2018.

c) Alates 31. märtsist 2019 peavad Euroopa järelevalveasutused avaldama igal aastal punktis a osutatud andmed eelnenud aasta 31. detsembri seisuga.

6. Soovitus F

a) Komisjon (Eurostat) peab ESRNile ja nõukogule esitama soovituse F rakendamise esimese hindamise vahearuande 31. detsembriks 2021.

b) Komisjon (Eurostat) peab ESRNile ja nõukogule esitama soovituse F rakendamise aruande 31. detsembriks 2023.

▼B

4. Jälgimine ja hindamine

1. Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu sekretariaat:

a) abistab adressaate, tagab aruandluse kooskõlastamise ja asjakohaste vormide koostamise ning täpsustab vajadusel meetmete võtmise korda ja tähtaegu;

b) kontrollib soovituse järgimist adressaatide poolt, abistab neid vajaduse korral ning esitab haldusnõukogule juhtkomitee kaudu meetmete aruande.

2. Haldusnõukogu hindab adressaatide meetmeid ja põhjendusi ning otsustab asjakohastel juhtudel, kas käesolevat soovitust on järgitud ning kas adressaadi põhjendused tegevusetuse kohta on piisavad.

▼M1









I LISA

SOOVITUSTE VASTAVUSKRITEERIUMID

1. Soovitus A

Soovitusi A1 ja A2 on järgitud, kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused:

a) hindavad, kas nende jurisdiktsiooni elamukinnisvarasektori riskiseireraamistikus on võetud arvesse või rakendatud elamukinnisvaralaenude laenutingimuste asjakohaseid näitajaid;

b) hindavad soovituses A1 osutatud näitajate kasutamise edenemist riskiseire läbiviimisel;

c) hindavad, millisel määral on asjakohaste näitajate kohta kättesaadavad või eelduslikult kättesaadavad andmete representatiivsus on piisav elamukinnisvaralaenude turu kehtivate laenutingimuste osas;

d) hindavad, kas üürileandmise eesmärgil ostetud elamu on riigisisese kinnisvarasektori oluline riskiallikas või moodustab olulise osa elamukinnisvaralaenude positsioonide kogumahust;

e) hindavad soovituses A2 sätestatud näitajate kasutamise edenemist riskiseire läbiviimisel juhtudel, kus üürileandmise eesmärgil ostetud elamu on riigisisese kinnisvarasektori oluline riskiallikas või moodustab olulise osa elamukinnisvaralaenude positsioonide või voogude kogumahust;

Soovitusi A3 ja A4 on järgitud, kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused:

a) tagavad IV lisas sätestatud meetodite rakendamise soovitustes A1 ja A2 sätestatud näitajate arvutamisel;

b) esitavad aruande, mis sisaldab asjaomase meetodi tehnilist kirjeldust ning ülevaadet meetodi tõhususest elamukinnisvarasektori riskiseire läbiviimisel, kui lisaks IV lisas sätestatud meetoditele kasutatakse asjakohaste näitajate arvutamiseks ka muud meetodit;

c) tagavad, et elamukinnisvarasektori riskiseirel kasutatakse vähemalt igal aastal soovitustes A1 ja A2 osutatud asjakohaseid näitajaid.

2. Soovitus B

Soovitusi B1 ja B2 on järgitud, kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused:

a) hindavad asjakohaste näitajate ühel muutujal põhineva jaotuse ning valikuliste ühisjaotuste seire läbiviimist kooskõlas II lisa vormiga A;

b) hindavad soovituses B2 sätestatud andmete kasutamise edenemist riskiseire läbiviimise juhisena;

juhtudel, kus üürileandmise eesmärgil ostetud elamu on riigisisese kinnisvarasektori oluline riskiallikas või moodustab olulise osa elamukinnisvaralaenude positsioonide või voogude kogumahust on soovitust B3 järgitud, kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused:

a) hindavad asjakohaste näitajate eraldi seiret üürileandmise eesmärgil ostetud elamu või omaniku kasutuses oleva vara osas;

b) hindavad asjakohaste andmete seiret II lisa vormidel A ja B toodut mõõdete kaupa.

3. Soovitus C

Soovitusi C1 ja C2 on järgitud, kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused:

a) hindavad, kas nende jurisdiktsiooni ärikinnisvarasektori riskiseireraamistikus on võetud arvesse ja rakendatud riigisisese ärikinnisvara riskide asjakohaseid näitajaid;

b) tagavad füüsilise ärikinnisvaraturu näitajate, finantssüsteemi krediidiriskinäitajate ja laenustandardite näitajate hõlmamist riskiseireraamistikus;

c) hindavad, kas investeeringud moodustavad olulise osa riigisisese ärikinnisvara sektori rahastamisest;

d) hindavad soovituses C2 sätestatud täiendavate riskiseire näitajate kasutamise edenemist, juhul kui loetakse, et investeeringud moodustavad olulise osa riigisisese ärikinnisvara sektori rahastamisest;

e) hindavad vähemalt soovituses C1 ja kohastel juhtudel soovituses C2 sätestatud näitajate kasutamise edenemist;

f) hindavad, kas asjaomaste näitajate (kättesaadavate või eelduslikult kättesaadavate) andmete representatiivsus on piisav riigisisese ärikinnisvaraturu osas.

Soovitusi C3 ja C4 on järgitud, kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused:

a) tagavad V lisas, ärikinnisvara puhul kohastel juhtudel IV lisas, toodud ning soovituses C1 sätestatud näitajate arvutamise meetodite sätestamise;

b) esitavad aruande, mis sisaldab asjaomase meetodi tehnilist kirjeldust ning ülevaadet meetodi tõhususest ärikinnisvarasektori riskiseire läbiviimisel, kui lisaks IV ja V lisas sätestatud meetoditele kasutatakse asjakohaste näitajate arvutamiseks ka muud meetodit,

c) tagavad, et soovituses C1 osutatud näitajaid kasutatakse ärikinnisvarasektori arengute jälgimiseks füüsilise ärikinnisvaraturu näitajate, laenuvoogude (sh viivislaenude ja laenukahjumite eraldiste voogude) ja vastavate laenustandardite osas vähemalt kord kvartalis ning laenupositsioonide (sh viivislaenu, laenukahjumite eraldiste positsioonide) ja vastavate laenustandardite osas vähemalt kord aastas;

d) tagavad, et soovituses C2 toodud näitajaid kasutatakse ärikinnisvara sektori arengu jälgimiseks investeeringuvoogude osas (sh investeeringute hindamise korrigeerimine) vähemalt kord kvartalis ja investeeringute positsioonide osas (sh investeeringute hindamise korrigeerimine) vähemalt kord aastas, kui leitakse, et investeeringud moodustavad olulise osa riigisisese ärikinnisvara sektori rahastamisest.

4. Soovitus D

Soovitust D on järgitud, kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused:

a) hindavad asjakohaste näitajate seiret kooskõlas III lisa vormidega A, B ja C;

b) hindavad soovituses D2 sätestatud asjakohaste andmete kasutamise edenemist riskiseire juhisena kooskõlas III lisa vormidega A, B ja C;

c) hindavad soovituses D3 ja III lisa vormi B kasutamise edenemist riskiseire juhisena, kui investeeringute osa riigisisese ärikinnisvara sektori rahastamises loetakse oluliseks;

d) esitavad aruande ärikinnisvarasektori arengu 0riskiseirel kasutatud täiendavate andmete kohta, kui kasutatakse täiendavaid näitajaid.

5. Soovitus E

Soovitust E on järgitud, kui Euroopa järelevalveasutused:

a) kehtestavad järelevalve alla kuuluvate üksuste andmete kogumise vormi iga liikmesriigi ärikinnisvaraturu kohta;

b) avaldavad vähemalt kord aastas kehtivate aruandlusnõuete raames kogutud andmed järelevalve alla kuuluvate üksuste riskipositsioonide kohta iga liikmesriigi ärikinnisvaraturul;

6. Soovitus F

Soovitust E on järgitud, kui komisjon (Eurostat):

a) teeb ettepaneku liidu õigusakti kohta, mis sätestab ühise miinimumraamistiku asjaomaste andmebaasi näitajate välja töötamiseks, koostamiseks ja levitamiseks eesmärgiga neid harmoneerida, võttes aluseks kohased, praegu liikmesriikides füüsilise ärikinnisvaraturu osas kasutatavate näitajate mõisted ja alajaotused;

b) tagab ettepandud õigusakti kooskõla järelevalve või finantsstabiilsuse eesmärgil kasutatavate näitajate ja määratlustega, et vältida andmeesitajate põhjendamatut aruandluskoormuse suurenemist;

c) tagab füüsilise ärikinnisvaraturu asjaomaste näitajate kvaliteedi koostades statistikastandardid, allikad, meetodid ja menetluskorra, mis on vajalikud asjaomaste näitajate andmebaasi loomiseks;

d) tagab, et füüsilise ärikinnisvaraturu asjaomaste näitajate andmebaasiga seotud statistikastandardite, allikate, meetodite ja menetluskorra rakendamine ei too kaasa andmeesitajate põhjendamatut aruandluskoormuse suurenemist;

e) edendab füüsilise ärikinnisvaraturu asjaomaste näitajate andmebaasi loomiseks välja töötatud statistikastandardite, allikate, meetodite ja menetluskorra rakendamist.









II LISA

ELAMUKINNISVARASEKTORI NÄITAJATE SOOVITUSLIKUD VORMID

1. Vorm A: elamukinnisvaralaenude näitajad ja jaotused

Elamukinnisvara vormid

VOOD = uute elamukinnisvaralaenude andmine aruandlusperioodil laenuandja poolt. Riikide makrotasandi finantsjärelevalveasutused, kes saavad vahet teha tegelike uute elamukinnisvaralaenude ja muudetud tingimustega laenude vahel, võivad esitada eraldi jaotuses muudetud tingimustega laenud.

POSITSIOONID = elamukinnisvaralaenude positsioonide andmed aruandekuupäeva (nt aasta lõpu) seisuga

ncu = summa riigi vääringus

# = lepingute arv

y = aasta(d)

Avg = asjakohase suhtarvu keskmine

sellest







ÜHEL MUUTUJAL PÕHINEV JAOTUS Elamukinnisvara laenuportfelli ülevaade VOOD Laenumaksete ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (LSTI-O) VOOD Väljastatud laenud ncu, # KAALUTUD KESKMINE Avg (%) sellest üürileandmise eesmärgil ostetud ncu, # sellest üürileandmise eesmärgil ostetud Avg (%) sellest omaniku kasutuses olev ncu, # sellest omaniku kasutuses olev Avg (%) sellest esmakordsed ostjad ncu, # sellest esmakordsed ostjad Avg (%) sellest välisvääringus laenud ncu, # sellest välisvääringus laenud Avg (%) sellest täielikult amortiseeritavad ncu, # sellest täielikult amortiseeritavad Avg (%) sellest osaliselt amortiseeritavad ncu, # sellest osaliselt amortiseeritavad Avg (%) sellest mitteamortiseeritavad (1) ncu, # sellest mitteamortiseeritavad (1) Avg (%) sellest konkreetsel territooriumil asuv vara (2) ncu, # sellest konkreetsel territooriumil asuv vara (2) Avg (%) sellest algne fikseeritud intressimäära periood ≤ 1a ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood ≤ 1a Avg (%) sellest algne fikseeritud intressimäära periood ]1a; 5a] ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood ]1a; 5a] Avg (%) sellest algne fikseeritud intressimäära periood ]1a; 5a] ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood ]1a; 5a] Avg (%) sellest algne fikseeritud intressimäära periood > 10a ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood > 10a Avg (%) sellest kokkulepitud muutustega (vabatahtlik) ncu, # JAOTUS ≤10% ncu, # ]10% ; 20%] ncu, # Laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv laenu algatamisel (LTV-O) VOOD ]20% ; 30%] ncu, # KAALUTUD KESKMINE Avg (%) ]30% ; 40%] ncu, # sellest üürileandmise eesmärgil ostetud Avg (%) ]40% ; 50%] ncu, # sellest omaniku kasutuses olev Avg (%) ]50% ; 60%] ncu, # sellest esmakordsed ostjad Avg (%) > 60% ncu, # sellest välisvääringus laenud Avg (%) Andmed ei ole kättesaadavad ncu, # sellest täielikult amortiseeritavad Avg (%) sellest osaliselt amortiseeritavad Avg (%) sellest mitteamortiseeritavad (1) Avg (%) Koguvõla piirmäär laenu algatamisel (DSTI-O) (VABATAHTLIK) VOOD sellest konkreetsel territooriumil asuv vara (2) Avg (%) KAALUTUD KESKMINE Avg (%) JAOTUS JAOTUS ≤ 50% ncu, # ≤10% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]10% ; 20%] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]20% ; 30%] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]30% ; 40%] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]40% ; 50%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 60% ncu, # > 110% ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, #







Laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv hetkel (LTV-C) POSITSIOONID Laenusumma ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (LTI-O) VOOD KAALUTUD KESKMINE Avg (%) KAALUTUD KESKMINE Avg JAOTUS JAOTUS ≤ 50% ncu, # ≤3 ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 110% ncu, # > 6 ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, #







Tähtaeg laenu algatamisel VOOD Võla ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (DTI-O) VOOD KAALUTUD KESKMINE Avg (aastates) KAALUTUD KESKMINE Avg JAOTUS JAOTUS ≤ 5a ncu, # ≤3 ncu, # ]5a ; 10a] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]10a ; 15a] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # ]15a ; 20a] ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # ]20a ; 25a] ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]25a ; 30a] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]30a ; 35a] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 35a ncu, # ]6,5 ; 7] ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, # > 7 ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, #







ÜHISJAOTUS VOOD Laenumaksete ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (LSTI-O) VOOD Laenumaksete ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (LSTI-O) ≤30% ]30% ; 50%] >50% Algne fikseeritud intressimäära periood ≤30% ]30% ; 50%] >50% LTV-O ≤ 80% sellest ≤ 1a ncu, # ncu, # ncu, # Tähtaeg laenu algatamisel sellest ] 1a; 5a] ncu, # ncu, # ncu, # ≤ 20a ncu, # ncu, # ncu, # sellest ] 5a; 10a] ncu, # ncu, # ncu, # ]20a ; 25a] ncu, # ncu, # ncu, # sellest > 10y ncu, # ncu, # ncu, # > 25a ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]80%-90%] Tähtaeg laenu algatamisel VOOD Võla ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (DTI-O) ≤ 20a ncu, # ncu, # ncu, # Laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv laenu algatamisel (LTV-O) ≤ 4 ]4 ; 6] > 6 ]20a ; 25a] ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ≤ 80% ncu, # ncu, # ncu, # > 25a ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]80% ; 90%] ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]90%-110%] LTV-O ]90% ; 110%] ncu, # ncu, # ncu, # Tähtaeg laenu algatamisel LTV-O >110% ncu, # ncu, # ncu, # ≤ 20a ncu, # ncu, # ncu, # ]20a ; 25a] ncu, # ncu, # ncu, # > 25a ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O >110% Tähtaeg laenu algatamisel ≤ 20a ncu, # ncu, # ncu, # ]20a ; 25a] ncu, # ncu, # ncu, # > 25a ncu, # ncu, # ncu, #

2. Vorm B: üürileandmise eesmärgil ostetud ja omaniku kasutuses oleva elamukinnisvara laenude näitajad ja jaotused

Lisavormid üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seotud olulise riski või turuga riikidele

VOOD = uute elamukinnisvaralaenude andmine aruandlusperioodil laenuandja poolt. Riikide makrotasandi finantsjärelevalveasutused, kes saavad vahet teha tegelike uute elamukinnisvaralaenude ja muudetud tingimustega laenude vahel, võivad esitada eraldi jaotuses muudetud tingimustega laenud.

POSITSIOONID = elamukinnisvaralaenude positsioonide andmed aruandekuupäeva (nt aasta lõpu) seisuga

ncu = summa riigi vääringus

# = lepingute arv

y = aasta(d)

Avg = asjakohase suhtarvu keskmine

sellest







ÜÜRILEANDMISE EESMÄRGIL OSTETUD VARAGA SEOTUD LAENUD Ülevaade üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seotud laenudest VOOD Intressikulude kattekordaja laenu algatamisel (ICR-O) VOOD Väljastatud laenud ncu, # KAALUTUD KESKMINE Avg sellest esmakordsed ostjad ncu, # JAOTUS sellest välisvääringus laenud ncu, # ≤ 100% ncu, # sellest täielikult amortiseeritavad ncu, # ] 100% ; 125%] ncu, # sellest osaliselt amortiseeritavad ncu, # ] 125% ; 150%] ncu, # sellest mitteamortiseeritavad (1) ncu, # ] 150% ; 175%] ncu, # sellest konkreetsel territooriumil asuv vara (2) ncu, # ] 175% ; 200%] ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood ≤ 1a ncu, # > 200% ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood ]1a; 5a] ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood ]1a; 5a] ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood > 10a ncu, # Laenusumma ja üüritulu suhtarv laenu algatamisel (LTR-O) VOOD Laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv laenu algatamisel (LTV-O) VOOD KAALUTUD KESKMINE Avg KAALUTUD KESKMINE Avg (%) JAOTUS JAOTUS ≤ 5 ncu, # ≤ 50% ncu, # ]5 ; 10] ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]10 ; 15] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]15 ; 20] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # > 20 ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 110% ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, #







OMANIKU KASUTUSES OLEVA VARAGA SEOTUD LAENUD Ülevaade omaniku kasutuses oleva varaga seotud laenudest VOOD Laenumaksete ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (LSTI-O) VOOD Väljastatud laenud ncu, # KAALUTUD KESKMINE Avg (%) sellest esmakordsed ostjad ncu, # sellest esmakordsed ostjad Avg (%) sellest välisvääringus laenud ncu, # sellest välisvääringus laenud Avg (%) sellest täielikult amortiseeritavad ncu, # sellest täielikult amortiseeritavad Avg (%) sellest osaliselt amortiseeritavad ncu, # sellest osaliselt amortiseeritavad Avg (%) sellest mitteamortiseeritavad (1) ncu, # sellest mitteamortiseeritavad (1) Avg (%) sellest konkreetsel territooriumil asuv vara (2) ncu, # sellest konkreetsel territooriumil asuv vara (2) Avg (%) sellest algne fikseeritud intressimäära periood ≤ 1a ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood ≤ 1a Avg (%) sellest algne fikseeritud intressimäära periood ]1a; 5a] ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood ]1a; 5a] Avg (%) sellest algne fikseeritud intressimäära periood ]1a; 5a] ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood ]1a; 5a] Avg (%) sellest algne fikseeritud intressimäära periood > 10a ncu, # sellest algne fikseeritud intressimäära periood > 10a Avg (%) JAOTUS Laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv hetkel (LTV-C) VOOD ≤10% ncu, # KAALUTUD KESKMINE Avg (%) ]10% ; 20%] ncu, # sellest esmakordsed ostjad Avg (%) ]20% ; 30%] ncu, # sellest välisvääringus laenud Avg (%) ]30% ; 40%] ncu, # sellest täielikult amortiseeritavad Avg (%) ]40% ; 50%] ncu, # sellest osaliselt amortiseeritavad Avg (%) ]50% ; 60%] ncu, # sellest mitteamortiseeritavad (1) Avg (%) > 60% ncu, # sellest konkreetsel territooriumil asuv vara (2) ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, # JAOTUS ≤ 50% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # Laenusumma ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (LTI-O) VOOD ]60% ; 70%] ncu, # KAALUTUD KESKMINE Avg ]70% ; 80%] ncu, # JAOTUS ]80% ; 90%] ncu, # ≤3 ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # > 110% ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 6 ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, #







Laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv hetkel (LTV-C) POSITSIOONID KAALUTUD KESKMINE Avg (%) JAOTUS ≤ 50% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 110% ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, # Tähtaeg laenu algatamisel (aastates) VOOD KAALUTUD KESKMINE Avg (aastates) JAOTUS ≤ 5a ncu, # ]5a ; 10a] ncu, # ]10a ; 15a] ncu, # ]15a ; 20a] ncu, # ]20a ; 25a] ncu, # ]25a ; 30a] ncu, # ]30a ; 35a] ncu, # > 35a ncu, # Andmed ei ole kättesaadavad ncu, #









III LISA

ÄRIKINNISVARASEKTORI NÄITAJATE SOOVITUSLIKUD VORMID

1. Vorm A: füüsilise turu näitajad







Füüsilise turu näitajad Näitaja Jaotus Sagedus Kinnisvara liik (1) Kinnisvara asukoht (2) Füüsiline turg Ärikinnisvara hinnaindeks Kvartaalne I I Üüriindeks Kvartaalne I I Üüritootluse indeks Kvartaalne I I Vakantsuse määr Kvartaalne R R Alustatud ehitustööd Kvartaalne # # (1) Vara liigitatakse järgmiselt: bürood, jaemüük, tööstus, elamuvarad ja muud varad (riigisisene turg). (2) Vara asukoht liigitatakse järgmiselt: kõrgelthinnatud riigisisene ja mitte-kõrgelthinnatud riigisisene vara. I = indeks R = suhtarv # = ruutmeetrid

2. Vorm B: finantssüsteemi riskipositsioonide näitajad

Riskipositsioonide näitajad







Näitaja Jaotus Kokku Sagedus Kinnisvara liik (1) Kinnisvara asukoht (2) Investori liik (3) (8) Laenuandja liik (4) Investori (8)/laenuandja riik (5) Vood (6) Ärikinnisvarainvesteeringud (8) Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest otsesed ärikinnisvaraosalused Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest kaudsed ärikinnisvaraosalused Kvartaalne nc nc nc ärikinnisvarainvesteeringute hindamise korrigeerimine Kvartaalne nc nc nc nc nc ärikinnisvaralaenud (sh arendus- või ehitusjärgus) Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud üüripindade ostuks Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud arendusjärgus oleva ärikinnisvara ostmiseks Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Kvartaalne nc nc nc nc nc ärikinnisvara viivislaenud (sealhulgas arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara) Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud üüripindade ostuks Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud arendusjärgus oleva ärikinnisvara ostmiseks Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Kvartaalne nc nc nc nc nc ärikinnisvara laenude kahjumieraldised (sealhulgas arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara) Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud üüripindade ostuks Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud arendusjärgus oleva ärikinnisvara ostmiseks Kvartaalne nc nc nc nc nc — sellest laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Kvartaalne nc nc nc nc nc







Näitaja Jaotus Kokku Sagedus Kinnisvara liik (1) Kinnisvara asukoht (2) Investori liik (3) (8) Laenuandja liik (4) Investori (8)/laenuandja riik (5) Positsioonid (7) Ärikinnisvarainvesteeringud (8) Aastane nc nc nc nc nc — sellest otsesed ärikinnisvaraosalused Aastane nc nc nc nc nc — sellest kaudsed ärikinnisvaraosalused Aastane nc nc nc ärikinnisvarainvesteeringute hindamise korrigeerimine Aastane nc nc nc nc nc ärikinnisvaralaenud (sealhulgas arendus- või ehitusjärgus ärikinnisvara) Aastane nc nc nc nc nc — sellest ärikinnisvara viivislaenud Aastane nc nc nc nc nc — sellest laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Aastane nc nc nc nc nc — sellest laenud üüripindade ostuks Aastane nc nc nc nc nc — sellest laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Aastane nc nc nc nc nc — sellest laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Aastane nc nc nc nc nc Ärikinnisvara laenukahjude eraldised Aastane nc nc nc nc nc — sellest ärikinnisvara viivislaenud Aastane nc nc nc nc nc — sellest laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Aastane nc nc nc nc nc — sellest laenud üüripindade ostuks Aastane nc nc nc nc nc — sellest laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Aastane nc nc nc nc nc — sellest laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Aastane nc nc nc nc nc arendusjärgus ärikinnisvara laenud (ärikinnisvaralaenu osa) Aastane nc nc nc nc nc — sellest viivislaenud Aastane nc nc nc nc nc arendusjärgus ärikinnisvara laenude kahjumieraldised Aastane nc nc nc nc nc

(

6

) Investeeringute, laenude ja viivislaenude vood esitatakse brutosummas (vaid uute laenude/investeeringute puhul ei võeta arvesse tagasimakseid või summade vähenemist).

3. Vorm C: laenustandardite näitajad

Laenustandardite näitajad (10)







Näitaja Sagedus Kaalutud keskmine suhtarv Vood (2) Laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv laenu algatamisel (LTV-O) Kvartaalne R — laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Kvartaalne R — laenud üüripindade ostuks Kvartaalne R — laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Kvartaalne R — laenud arendusjärgus oleva ärikinnisvara ostmiseks Kvartaalne R — laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Kvartaalne R Intressikulude kattekordaja laenu algatamisel (ICR-O) Kvartaalne R — laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Kvartaalne R — laenud üüripindade ostuks Kvartaalne R — laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Kvartaalne R — laenud arendusjärgus oleva ärikinnisvara ostmiseks Kvartaalne R — laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Kvartaalne R Võla teenindamise kattekordaja (DSCR-O) Kvartaalne R — laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Kvartaalne R — laenud üüripindade ostuks Kvartaalne R — laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Kvartaalne R — laenud arendusjärgus oleva ärikinnisvara ostmiseks Kvartaalne R — laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Kvartaalne R







Näitaja Sagedus Kaalutud keskmine suhtarv Positsioonid (3) Laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv hetkel (LTV-C) Aastane R — laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Aastane R — laenud üüripindade ostuks Aastane R — laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Aastane R — laenud arendusjärgus oleva ärikinnisvara ostmiseks Aastane R — laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Aastane R Intressikulude kattekordaja hetkel (ICR) Aastane R — laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Aastane R — laenud üüripindade ostuks Aastane R — laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Aastane R — laenud arendusjärgus oleva ärikinnisvara ostmiseks Aastane R — laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Aastane R Võla teenindamise kattekordaja hetkel (DSCR-C) Aastane R — laenud vara ostmiseks omaniku kasutusse äri- vm tegevuseks, valmis või ehitusjärgus Aastane R — laenud üüripindade ostuks Aastane R — laenud tulutootva kinnisvara ostuks (v.a üüripinnad) Aastane R — laenud arendusjärgus oleva ärikinnisvara ostmiseks Aastane R — laenud sotsiaaleluruumiks kasutatava vara ostmiseks Aastane R









IV LISA

JUHISED NÄITAJATE MÕÕTMISE JA ARVUTAMISE MEETODITE KOHTA

Käesolevas lisas on toodud üldised juhised II lisa ning kohastel juhtudel III lisa vormidel kasutatud näitajate arvutamise meetodite kohta. Eesmärgiks ei ole anda täpseid tehnilisi juhiseid vormide täitmise kohta kõikvõimalikel juhtudel. Määratluste ja meetodite kohta antakse juhiseid, millest võib teatud juhtudel võib turgude või turusegmentide eripärade arvesse võtmiseks kõrvale kalduda.

1. Laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv laenu algatamisel (LTV-O)

1. LTV-O määratletakse järgmiselt:

2. L arvutamisel:

a) L hõlmab kõik laenuvõtja poolt kinnisvaraga tagatud laenud ja laenuosad laenu algatamise hetkel (sõltumata laenu otstarbest), pärast laenude agregeerimist „laenuvõtja“ ja „tagatise“ lõikes.

b) L mõõdetakse väljastatud summa põhjal ega hõlma seega krediidiliinide kasutamata limiiti. Ehitusjärgus kinnisvara puhul tähistab L kõikide aruandekuupäevani väljastatud laenuosade summat ning LTV-O arvutatakse uue laenuosa väljastamise kuupäeval ( 13 ). Muul juhul, kui eespool osutatud arvutusmeetod ei ole kasutatav või ei ühti üldise turutavaga, võib LTV-O arvutada antud laenu kogusumma alusel ja ehitusjärgus oleva elamukinnisvara valmimisel kehtiva väärtuse alusel.

c) L ei hõlma varaga tagamata laenusid, v.a juhul kui aruandev laenuandja käsitleb tagamata laene eluasemelaenu finantseerimistehingu osana, mis hõlmab nii tagatud kui tagamata laenud. Sellise juhul peaks L hõlmama ka tagamata laenud.

d) L ei korrigeerita muude krediidiriski leevendajatega.

e) L ei hõlma elamukinnisvaralaenuga seotud kulusid ja tasusid.

f) L ei hõlma laenutoetusi.

3. V arvutamisel:

a) V arvutatakse vara väärtuse põhjal laenu algatamisel ning mõõdetakse vastavalt sellele, kumb on madalam:

1. kas tehingu väärtus, näiteks notari poolt registreeritud väärtus, või

2. sõltumatu välis- või sisehindaja poolt hinnatud väärtus.

Kui kättesaadav on vaid üks väärtus, tuleks kasutada seda väärtust.

b) V ei võta arvesse kavandatavate renoveerimis- ja ehitustööde väärtust.

c) Ehitusjärgus kinnisvara puhul hõlmab V vara koguväärtust kuni aruandekuupäevani (võttes arvesse ehitustööde edenemisest tulenevat väärtuse kasvu). V arvutatakse pärast uue laenuosa väljastamist ning võimaldab arvutada ajakohase LTV-O.

d) V ei korrigeerita muude krediidiriski leevendajatega.

e) V ei hõlma elamukinnisvaralaenuga seotud kulusid ja tasusid.

f) Pikaajalist V väärtust ei arvutata. Kuigi „V“ protsüklilisuse tõttu võib pikaajalise väärtuse kasutamine olla õigustatud, on LTV-O eesmärk koguda laenustandardite andmeid laenu algatamise seisuga. Seega, kui elamukinnisvaralaenu andmise ja LTV-O registreerimise hetkel ei kajasta V laenuandja dokumentide kohaselt vara väärtust laenu algatamisel, ei anna see adekvaatset ülevaadet laenuandja tegeliku krediidipoliitika kohta LTV-O osas.

4. Lisaks LTV-O arvutamisele kooskõlas punktides 2 ja 3 kirjeldatud meetoditega võivad riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused arvutada LTV-O, kui nad peavad seda vajalikuks oma riigi turgude eripära arvestamiseks, lahutades lõikes 3 kirjeldatud V-st elamukinnisvaralaenude jääkide kogusumma (väljastatud või mitte), mis on tagatud vara suhtes seatud kõrgema järgu kinnipidamisõigusega, ning mitte lisada neid laene lõikes 2 kirjeldatud L arvutamisse.

5. Kui üürileandmise eesmärgil ostetud ja omaniku kasutuses oleva vara laenuturge seiratakse eraldi, kohaldatakse LTV-O määratlust järgmiste eranditega:

a) üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seotud laenude puhul:

— L hõlmab üksnes laenuvõtja poolt laenu algatamisel kinnisvaraga tagatud laene ja laenuosasid, mis on seotud üürileandmise eesmärgil ostetud varaga.

— V hõlmab üksnes üürileandmise eesmärgil ostetud vara väärtust laenu algatamisel.

b) omaniku kasutuses oleva varaga seotud laenude puhul:

— L hõlmab üksnes laenuvõtja poolt laenu algatamisel kinnisvaraga tagatud laene ja laenuosasid, mis on seotud omaniku kasutuses oleva varaga seotud laenudega.

— V hõlmab üksnes omaniku kasutuses oleva vara väärtust laenu algatamisel.

6. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peaksid pöörama tähelepanu asjaolule, et LTV suhtarvud on protsüklilised, ning arvestama nende suhtarvudega oma riskiseireraamistikus. Samuti võiksid asutused kaaluda lisamõõdikute kasutamist, näiteks laenu ja pikaajalise väärtuse suhtarvu kasutamist, kus väärtust korrigeeritakse vastavalt turuhinnaindeksi pikaajalistele muutustele.

2. Laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv hetkel (LTV-C)

1. LTV-C määratletakse järgmiselt:

2. LC arvutamisel:

a) LC on laenu(de) jääk (L punkti 1 alapunktis 2) aruandekuupäeval, võttes arvesse kapitali tagasimakseid, laenu restruktureerimisi, uue kapitali kaasamist, kogunenud intressi ning välisvaluutas vääringustatud laenude puhul vahetuskurssi.

b) LC korrigeeritakse investeerimisvahendisse kogunenud säästudega, mis on mõeldud laenu põhiosa tagasimaksmiseks. Kogunenud säästud võib LC-st maha arvestada vaid juhul, kui on täidetud järgmised tingimused:

1) kogunenud säästud panditakse tingimusteta laenuandjale kindla eesmärgiga tasuda laenu põhiosa maksed lepingus sätestatud kuupäevadel, ja

2) alusinvesteeringutega seotud tururiskide ja/või kolmanda osapoole riskide arvesse võtmiseks kohaldatakse riigi makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutuse määratletud kohast turuväärtuse allahindlust.

3. VC arvutamisel:

a) VC kajastab punkti 1 alapunktis 3 määratletud V väärtuse muutusi pärast vara viimast hindamist. Vara hetkeväärtust peaks hindama sõltumata välis- või sisehindaja. Kui asjaomane hinnang ei ole kättesaadav võib vara hetkeväärtust hinnata granulaarse kinnisvaraväärtuse indeksi (näiteks tehinguinfo) põhjal. Kui ka kinnisvaraväärtuse indeks ei ole kättesaadav, võib kasutada granulaarset kinnisvarahinna indeksit pärast vara amortisatsioonipõhise turuväärtuse arvestuse kohaldamist. Mistahes kinnisvaraväärtuse või -hinna indekseid tuleks piisavalt eristada vara geograafilise asukoha ja liigi kaupa.

b) VC korrigeeritakse seoses muutustega vara kinnipidamisõigustes.

c) VC arvutatakse kord aastas.

4. Kui üürileandmise eesmärgil ostetud vara ja omaniku kasutuses oleva vara elamukinnisvaralaenu turge seiratakse eraldi, kohaldatakse LTV-C määratlust järgmiste eranditega:

a) üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seotud laenude puhul:

— LC hõlmab üksnes laenuvõtja poolt laenu algatamisel kinnisvaraga tagatud laene ja laenuosasid, mis on seotud üürileandmise eesmärgil ostetud varaga.

— VC osutab üürileandmise eesmärgil ostetud vara hetkeväärtusele.

b) omaniku kasutuses oleva varaga seotud laenude puhul:

— LC hõlmab üksnes laenuvõtja poolt laenu algatamisel kinnisvaraga tagatud laene ja laenuosasid, mis on seotud omaniku kasutuses oleva varaga seotud laenudega.

— VC hõlmab üksnes omaniku kasutuses oleva vara hetkeväärtust.

3. Laenusumma ja tulude suhtarv laenu algatamisel (LTI-O)

1. LTI-O määratletakse järgmiselt:

2. Arvutamisel kasutatakse punkti 1 punktis 2 määratletud L-i.

3. Arvutamise eesmärgil hõlmab I laenuandja poolt registreeritud laenuvõtja kasutatavat aastatulu elamukinnisvaralaenu algatamise hetkel.

4. Laenuvõtja kasutatava tulu arvutamisel palutakse adressaatidel järgida võimalikult suurel määral määratlust 1 ning vähemalt määratlust 2:

Määratlus 1: „kasutatav tulu“ = töötasu + füüsilisest isikust ettevõtja tulu (näiteks kasum) + riiklikud pensionid + erapensionid ja kutsealased pensionid + töötu abiraha + sotsiaaltoetused (v.a töötu abiraha) + regulaarsed eraõiguslikud ülekanded (nt alimendid) + kinnisvara brutoüüritulu + tulu finantsinvesteeringutelt + tulu eraettevõtlusest + regulaarne tulu muudest allikatest + laenusubsiidiumid – maksud – tervishoiu-/sotsiaalkindlustus-/tervisekindlustusmaksed + maksutagastused.

Selle määratluse puhul:

a) „kinnisvara brutoüüritulu“ hõlmab üüritulu omatavalt varalt ilma elamukinnisvaralaenu jäägita ja üürileandmise eesmärgil ostetud varalt. Üüritulu tuleks määratleda pankadele kättesaadavate või muul viisil kogutud andmete põhjal. Kui täpsed andmed ei ole kättesaadavad, peaks andmeid esitav asutus esitama parima hinnangu üüritulu kohta, kirjeldades andmete kogumise meetodeid;

b) „maksud“ peaksid tähtsuse järjekorras hõlmama järgmist: tööjõumaksud, maksukrediidid, brutosissetulekult tasutavad pensioni- või kindlustusmaksed, erimaksud, näiteks kinnisvaramaks jm tarbimisega mitteseotud maksud;

c) „tervishoiu-/sotsiaalkindlustus-/tervisekindlustusmaksed“ peaksid hõlmama mõnes riigis maksude maksmise järgselt kohustuslikult tasutavaid fikseeritud kulusid;

d) „maksutagastused“ peaksid hõlmama maksuameti poolt tagastatud summasid, mis on seotud elamukinnisvaralaenu intressi mahaarvamisega;

e) „laenu subsiidiumid“ peaksid hõlmama kõik avaliku sektori sekkumised, mille eesmärgiks on laenuvõtja võlateenindamise koormuse vähendamine (näiteks subsideeritud intressimäärad, tagasimakse subsiidium).

Määratlus 2: „kasutatav sissetulek“ = töötasu + füüsilisest isikust ettevõtja tulu (näiteks kasum) – maksud.

5. Kui üürileandmise eesmärgil ostetud ja omaniku kasutuses oleva vara elamukinnisvaralaenuturge seiratakse eraldi, kohaldatakse LTI-O määratlust järgmiste eranditega:

a) üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seotud laenude puhul:

— L hõlmab üksnes laenuvõtja poolt laenu algatamisel kinnisvaraga tagatud laene ja laenuosasid, mis on seotud üürileandmise eesmärgil ostetud varaga.

b) omaniku kasutuses oleva varaga seotud laenude puhul:

— L hõlmab üksnes laenuvõtja poolt laenu algatamisel kinnisvaraga tagatud laene ja laenuosasid, mis on seotud omaniku kasutuses oleva varaga.

— Kui laenuvõtjal on nii omaniku kasutuses oleva kui üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seotud laenud, võib omaniku kasutuses oleva varaga seotud laenu tasumiseks kasutada üksnes üürileandmise eesmärgil ostetud vara üüritulu, millest on maha arvestatud üürileandmise eesmärgil ostetud vara laenu teenindamise kulud. Sellisel juhul on kasutatava sissetuleku parim võimalik määratlus järgmine: — „kasutatav tulu“ = töötasu + füüsilisest isikust ettevõtja tulu (näiteks kasum) + riiklikud pensionid + erapensionid ja kutsealased pensionid + töötu abiraha + sotsiaaltoetused (v.a töötu abiraha) + regulaarsed eraõiguslikud ülekanded (nt alimendid) + (kinnisvara brutoüüritulu - üürikinnisvara võla teenindamise kulud) + tulu finantsinvesteeringutelt + tulu eraettevõtluselt + regulaarne tulu muudest allikatest + laenu subsiidiumid – maksud – tervishoiu-/sotsiaalkindlustus-/tervisekindlustusmaksed + maksutagastused.

4. Võla ja sissetuleku suhtarv laenu väljastamisel (DTI-O)

1. DTI-O määratletakse järgmiselt:

2. Arvutamise eesmärgil hõlmab D laenuvõtja koguvõla, sõltumata sellest, kas see on tagatud kinnisvaraga, sealhulgas kõik finantslaenuvõlgnevused, st elamukinnisvara laenu algatamisel elamukinnisvaralaenu väljastaja või muude laenuandjate poolt antud laenud.

3. Arvutamisel kattub I punkti 3 alapunktis 4 määratletuga.

5. Laenumaksete ja sissetuleku suhtarv laenu algatamisel (LSTI-O)

1. LSTI-O määratletakse järgmiselt:

2. Arvutamise eesmärgil hõlmab LS elamukinnisvaralaenu teenindamise aastakulu, mis on laenu algatamisel määratletud kui L punkti 1 alapunktis 2.

3. Arvutamisel kattub I punkti 3 alapunktis 4 määratletuga.

4. Kui üürileandmise eesmärgil ostetud ja omaniku kasutuses oleva vara elamukinnisvaralaenuturge seiratakse eraldi, kohaldatakse LSTI-O määratlust järgmiste eranditega:

a) üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seotud laenude puhul:

— LS hõlmab üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seotud laenu teenindamise aastakulud laenu algatamisel.

b) omaniku kasutuses oleva varaga seotud laenude puhul:

— LS hõlmab omaniku kasutuses oleva varaga seotud laenu teenindamise aastakulud laenu algatamisel.

— „Kasutatava sissetuleku“ parim võimalik määratlus on järgmine: — „kasutatav tulu“ = töötasu + füüsilisest isikust ettevõtja tulu (näiteks kasum) + riiklikud pensionid + erapensionid ja kutsealased pensionid + töötu abiraha + sotsiaaltoetused (v.a töötu abiraha) + regulaarsed eraõiguslikud ülekanded (nt alimendid) + (kinnisvara brutoüüritulu - üürikinnisvara võla teenindamise kulud) + tulu finantsinvesteeringutelt + tulu eraettevõtluselt + regulaarne tulu muudest allikatest + laenu subsiidiumid – maksud – tervishoiu-/sotsiaalkindlustus-/tervisekindlustusmaksed + maksutagastused.

6. Koguvõla piirmäär laenu algatamisel (DSTI-O)

1. DSTI-O määratletakse järgmiselt:

2. Arvutamise eesmärgil hõlmab DS laenuvõtja koguvõla teenindamise aastakulusid laenu algatamisel, mis on laenu algatamisel määratletud kui D punkti 4 alapunktis 2.

3. Arvutamisel kattub I punkti 3 alapunktis 4 määratletuga.

4. DSTI-O suhtarvu tuleks käsitleda vabatahtliku näitajana, kuna kõikides jurisdiktsioonides ei ole laenuandjatel juurdepääsu lugeja arvutamiseks vajalikele andmetele. Jurisdiktsioonides, kus laenuandjatel on (krediidiregistrite või maksudokumentide kaudu) asjaomastele andmetele juurdepääs, soovitatakse makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel tungivalt lisada asjaomane näitaja ka riskiseireraamistikku.

7. Intressikulude kattekordaja (ICR)

1. ICR määratletakse järgmiselt:

2. Arvutamise eesmärgil:

a) „brutoüüritulu aastas“ on üürileandmise eesmärgil ostetud elamult aastas teenitav üüritulu, enne vara väärtuse säilitamiseks kantud kulude ja maksude mahaarvamist;

b) „intressikulud aastas“ on üürileandmise eesmärgil ostetud elamuga seonduvad intressikulud aastas.

3. Suhtarv arvutatakse laenu algatamise seisuga (ICR-O) või hetkeväärtuses (ICR-C).

8. Laenusumma ja üüritulu suhtarv laenu algatamisel (LTR-O)

1. LTR-O määratletakse järgmiselt:

2. Arvutamise eesmärgil:

a) „üürileandmise eesmärgil ostetud varaga seotud laen“ kattub L määratlusega punkti 1 alapunktis 2, kuid on piiratud üürileandmise eesmärgil ostetud vara finantseerimiseks kasutatud elamukinnisvaralaenudega;

b) „netoüüritulu aastas“ on üürileandmise eesmärgil ostetud varalt aastas teenitav üüritulu, millest on maha arvatud vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud enne maksude maha arvamist;

c) „brutoüüritulu aastas“ on üürileandmise eesmärgil ostetud vara üürnikele väljaüürimisest aastas teenitav üüritulu, enne vara väärtuse säilitamiseks kantud kulude ja maksude mahaarvamist;

LTR-O arvutamiseks peaks kasutama netoüüritulu aastas. Juhul kui see teave ei ole kättesaadav, võib alternatiivina kasutada brutoüüritulu aastas.









V LISA

JUHISED MÄÄRATLUSTE JA NÄITAJATE KOHTA

Käesolevas lisas on toodud juhised näitajate ning eelkõige III lisa toodud määratlustega seonduvate küsimuste lahendamiseks. Eesmärgiks ei ole anda täpseid tehnilisi juhiseid III lisa vormide täitmise kohta kõikvõimalikel juhtudel. Määratluste ja meetodite kohta antakse juhiseid, millest võib teatud juhtudel võib turgude või turusegmentide eripärade arvesse võtmiseks kõrvale kalduda.

1. Ärikinnisvara määratlused

Praegu puudub liiduülene ärikinnisvara määratlus, mis oleks makrotasandi usaldatavusjärelevalve jaoks piisavalt täpne.

a) Määrus (EL) nr 575/2013 määratleb artikli 4 lõike 1 punktis 75 küll elamukinnisvara, kuid ärikinnisvara täpne määratlus piirdub büroode ja muude äripindade kirjeldusega artiklis 126. Samuti sätestab määrus, et vara väärtus ei tohiks sõltuda laenuvõtja krediidikvaliteedist ega tagatiseks olevast ärikinnisvara projekti tootlusest.

b) Euroopa Pangandusjärelevalve on määratlenud kasuliku täiendava kriteeriumi: vara peamine kasutusotstarve „peab olema seotud majandustegevusega“ ( 14 ). Kuigi asjaomane täiendav kriteerium on kasulik, ei ole see makrotasandi usaldatavusjärelevalve perspektiivist siiski piisavalt täpne.

c) Võimalikuks ärikinnisvara määratluse allikaks on ka Euroopa Keskpanga määrus (EL) 2016/867 (EKP/2016/13) ( 15 ). Kuigi selle soovituse vastu võtmise ajal oli põhjendatud täpsemate määratluste vajadus finantsstabiilsuse jaoks, on äsjane areng osutanud vajadusele kooskõlastada ärikinnisvara määratlus määrusega (EL) 2016/867, mis lihtsustaks riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutuste jälgimistegevust ja finantsanalüüsi ning võimaldaks täielikku riikide võrreldavust.

d) G20 andmelünkade algatus ( 16 ) koosneb kahekümnest majandus- ja finantsstatistika edendamise soovitusest, mis algatati eesmärgiga parandada majandus- ja finantsandmete kättesaadavust ja võrreldavust pärast 2007-2008 finantskriise. G20 andmelünkade algatuse teise etapi soovitustes (DGI-2) II.17 ja II.18 ( 17 ) rõhutati vajadust parandada nii elamu- kui ka ärikinnisvara statistika kättesaadavust. Pärast seda algatust koostas komisjon (Eurostat) 2017. aastal aruande „Commercial property price indicators: sources, methods and issues“, ( 18 ) mis käsitleb ärikinnisvara indeksitega seotud andmeallikaid ja metoodikat eesmärgiga paremini teavitada statistika koostajaid ja kasutajaid alternatiivsetest andmeallikatest, mõõtmise meetoditest ja olulistest küsimustest.

e) Ärikinnisvara eristab elamukinnisvarast ka Baseli pangajärelevalve komitee konsulteerimisdokument krediidiriski standardmeetodi läbivaatamise kohta ( 19 ). Elamukinnisvara riskipositsioon on määratletud kui positsioon, mis on tagatud kinnisvaraga, mida saab kasutada eluasemena ning mis vastab kõikidele kohalduvatele õigusaktidele kinnisvara kasutamiseks elamuasemena, st. elamukinnisvarana. Ärikinnisvara riskipositsioon on määratletud kui positsioon, mis on tagatud kinnisvaraga, mis ei ole elamukinnisvara.

Arvestades eespool osutatud määratluste piiratust, annab käesolev soovitus ärikinnisvara määratluse eelkõige makrotasandi usaldatavusjärelevalve eesmärgil. Ärikinnisvara (commercial real estate, CRE) määratletakse kui tulu teeniv, olemasolev või arendusjärgus kinnisvara (sh üüripind); või omaniku kasutuses olev valmis või ehitusjärgus kinnisvara äri- vm tegevuseks, mis ei ole liigitatud elamukinnisvaraks; sh sotsiaaleluruumid.

Kas ärikinnisvara mõiste peaks hõlmama ka kinnisvaraarendused, on vaieldav. Riikide praktika on siin erinev. Mitme liikmesriigi kogemus hiljutises finantskriisis näitas, kui oluline on finantsstabiilsuse jaoks jälgida majandustegevusega seotud investeeringuid ja rahastust.

Tuluteeniv kinnisvara määratletakse kui kogu kinnisvara, mis teenib tulu väljaüürimise või kasumit müügi arvelt. Seetõttu on üürileandmise eesmärgil ostetud elamu ja üüripinnad mõlemad tuluteeniva kinnisvara alaliigid.

Üürileandmise eesmärgil ostetud elamu on füüsiliste isikute poolt omatav mistahes kinnisvara, mille peamine eesmärk on üürnikele väljaüürimine. Üürileandmise eesmärgil ostetud elamu on elamu- ja ärikinnisvara vahepeal. Kuna selles osalevad enamasti osalise koormusega mitteprofessionaalsed üürileandjad, kelle kinnisvaraportfell on väike, tuleks seda finantsstabiilsuse seisukohast käsitleda pigem elamukinnisvara kui ärikinnisvarasektorina. Seetõttu liigitatakse üürileandmise eesmärgil ostetud elamu elamukinnisvaraks ja jääb seega ärikinnisvara mõistest välja, kuigi seda siiski loetakse tuluteenivaks kinnisvaraks. Selgete riskitunnuste tõttu soovitatakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel seirata selle turu alaliigi arengut eraldi alajaotusena, kui see tegevus on olulise riski allikaks või moodustab olulise osa riigi elamukinnisvara kogulaenude positsioonidest või voogudest. Sel põhjusel lisatakse elamukinnisvaralaenudele jaotused üürileandmise eesmärgiga ostetud vara laenude ja omanikukasutuses vara laenude jaoks. Elamukinnisvaraks loetakse ka üürileandmise eesmärgil ostetud elamu, mis on ehitusjärgus. Samuti loetakse elamukinnisvaraks eluasemed, mis on ehitatud eluasemena kasutamise eesmärgil omanike poolt.

Üüripinnad on kinnisvara, mis on juriidiliste isikute (näiteks elukutseliste investorite) omandis ja mille eesmärk on väljaüürimine üürnikele. Ka seda vara loetakse tuluteenivaks kinnisvaraks ja liigitatakse ärikinnisvaraks. Lisaks sellele liigitatakse ärikinnisvaraks, eelkõige tuluteenivaks arendusjärgus kinnisvaraks, ehitusjärgus olevad üüripinnad. Finantsstabiilsuse eesmärkidel võib asjakohane olla ka üüripindade rahastamise seire. Selleks on nendele laenuliikidele ette nähtud eraldi alajaotused.

Ärikinnisvara, nii olemasolev kui ehitusjärgus, mõiste hõlmab tuluteeniva kinnisvara, v.a üürileandmise eesmärgil ostetud elamu ja üüripinnad. Selline tuluteeniv kinnisvara on näiteks väljaüüritud büroopinnad ja äripinnad. Sellist liiki ehitusjärgus olevat tuluteenivat kinnisvara loetakse tuluteenivaks arendusjärgus kinnisvaraks ja liigitatakse ärikinnisvaraks.

Omaniku kasutuses olev kinnisvara, mida kasutatakse oma äri- vm tegevuseks, hõlmab äripinnad või eriotstarbelise kinnisvara, näiteks kirikud, ülikoolid, muuseumid, jne. See on vaieldav, kas omaniku kasutuses olev kinnisvara, mida kasutatakse oma äri- vm tegevuseks, tuleks liigitada ärikinnisvaraks või muud liiki kinnisvaraks. Riigi praktikad on selles osas erinevad, kuna mõnes liikmesriigis eristatakse selle kinnisvaraga seotud riske muudest ärikinnisvaraga seotud riskidest. Kuigi need riskid võivad liikmesriikides olla erinevad, on siiski tähtis neid finantsstabiilsuse eesmärkidel jälgida. Seetõttu on omaniku kasutuses olev kinnisvara, mida kasutatakse oma äri- vm tegevuseks, hõlmatud ärikinnisvara mõistes. Lisaks sellele on liikmesriikide kinnisvaraturgude rahastamise eripära arvessevõtmiseks lisatud alajaotused, et jälgida neid rahastamise liikidega seotud riske eraldi. Omaniku kasutuses olev kinnisvara, mida kasutatakse oma äri- vm tegevuseks, tuleks lugeda ärikinnisvaraks nii ehitusjärgus kui ka lõpetatuna.

Sotsiaaleluruumid on kinnisvaraturu kompleksne segment ning võib erinevates riikides avalduda erinevates vormides. Kuna sotsiaaleluruume üldjuhul ei ehita, omanda ega renoveeri füüsilised isikud, liigitatakse see ärikinnisvaraks, mitte elamukinnisvaraks. Samas on mõnes liikmesriigis finantsstabiilsuse kaalutlustel oluline jälgida seda liiki varast tulenevaid riske eraldi alajaotuses. Selleks on nendele laenuliikidele ette nähtud eraldi alajaotused. Lisaks loetakse riigi omandis olevate sotsiaaleluruumide eesmärgiks valitsemissektori eesmärgi täitmist ja seega liigitatakse see ärikinnisvaraks. Ehitusjärgus olevad sotsiaaleluruumid loetakse samuti ärikinnisvaraks, kuna see loetakse tuluteenivaks arendusjärgus kinnisvaraks.

Muu ehitusjärgus kinnisvara loetakse elamu- või ärikinnisvaraks vastavalt mõistetele punktis 4 ja 38 2. jao punkti 1 alapunktis 1.

2. Ärikinnisvara andmeallikad

2.1. Füüsilise ärikinnisvaraturu näitajad

Füüsilise ärikinnisvaraturu näitajaid on võimalik koguda:

a) avalikest allikatest, näiteks riigi statistikaametist või kinnistusregistrist; või

b) erasektori andmeesitajatelt, kelle andmed katavad olulise osa ärikinnisvaraturust.

Ülevaate kättesaadavatest hinnaindeksitest ja võimalikest andmeallikatest on antud ESRNi aruandes ELi ärikinnisvara ja finantsstabiilsuse kohta ( 20 ).

2.2. Finantssüsteemi ärikinnisvara riskipositsioonide näitajad

Andmeid turuosaliste (vähemalt finantssektori turuosaliste) riskipositsioonide kohta on võimalik koguda järelevalvearuandluse raames. Teatavaid andmeid koguvad riikide tasandil juba praegu ka EKP ja EIOPA. Samas ei ole need andmed väga täpsed. Uued järelevalvearuandluse vormid pankadele (st finantsaruandlus (FINREP) ja ühtne aruandlus (COREP) kindlustusseltsidele (Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2009/138/EÜ) ( 21 ) ja investeerimisfondidele (Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2011/61/EL) ( 22 ) annavad täpsema ülevaate finantseerimisasutuste ärikinnisvaraga seotud riskidest.

Euroopa Ühenduse majanduse tegevusalade statistilises klassifikaatoris (NACE rev 2.0) toodud klassifikatsioone võib kasutada finantseerimisasutuste ärikinnisvaraga seotud riskide liigitamiseks, sest need on liidu institutsioonide poolt laiapõhjaliselt kokku lepitud ning neid kasutatakse pankade ja kindlustusseltside regulaarse aruandluse vormidel. Siin on asjakohased kaks valdkonda:

a) jaotis F: ehitus, v.a tsiviilehitus, ja

b) jaotis L: kinnisvaraga seotud tegevus, v.a kinnisvarabürood.

NACE klassifikaatorite kasutamise peamiseks miinuseks on asjaolu, et nimetatud klassifikaatorid käsitlevad majandussektoreid, mitte laene. Näiteks kinnisvaraettevõttele antud laen masinapargi täiendamiseks esitatakse jaotise L all, kuigi tegemist ei ole ärikinnisvaraga seotud laenuga.

2.3. Erasektori andmete kasutamine

Kui riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused kasutavad ärikinnisvara näitajate kogumiseks erasektori andmeesitajate andmeid, peaksid nad välja tooma erinevused kohaldamisala ja määratluste osas, võrreldes käesoleva soovitusega. Samuti peaksid nad täpsustama andmeesitaja poolt kasutatud peamisi meetodeid ja valimi koosseisu. Erasektori andmeesitaja andmed peavad olema representatiivsed üldise turu ja soovituses D sätestatud asjakohaste jaotuste osas:

a) kinnisvara liik;

b) kinnisvara asukoht;

c) investori liik ja riik;

d) laenuandja liik ja riik;

3. Näitajate asjakohased jaotused

Soovituses D sätestatud asjakohaste jaotuste osas peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused olema võimelised andma hinnangu jaotuste asjakohasuse kohta riigi ärikinnisvaraturul, kui neid kasutatakse järelevalve eesmärgil, võttes muu hulgas arvesse proportsionaalsuse põhimõtet.

„Kinnisvara liik“ osutab ärikinnisvara peamisele kasutusotstarbele. Ärikinnisvara näitajate puhul peaks see jaotus hõlmama järgmised kategooriad:

a) elamud, sh mitmepereelamud;

b) jaemüük, näiteks hotellid, restoranid, kaubanduskeskused;

c) bürood, näiteks peamiselt töö- või ärikontoritena kasutatav vara;

d) tööstus, näiteks tootmise, turustamise ja logistika otstarbel kasutatav vara;

e) muud liiki ärikinnisvara.

Kui vara võimaldab kasutamist erinevatel otstarvetel, tuleks kasutust käsitleda eraldi (näiteks konkreetseks otstarbeks eraldatud pind), kui selline jaotus on mõistlik; vastasel juhul tuleks vara liigitada vastavalt peamisele kasutusotstarbele.

„Kinnisvara asukoht“ osutab kinnisvaraturu geograafilisele jaotusele (näiteks regioonide kaupa) või allturgude kohta, sh kõrgelthinnatud (prime) ja teisejärgulised (non-prime) asukohad. Kõrgelthinnatud asukohaks peetakse tavaliselt asjaomase turu parimat asukohta, mis väljendub ka üüritootluses (mis on üldjuhul turu madalaim). Kontorihoonete puhul võib selleks olla suurlinna keskus. Jaemüügipindade puhul võib selleks olla linna keskus, kus liigub palju jalakäijaid, või keskse asukohaga kaubanduskeskus. Logistikahoonete puhul võib selleks olla vajaliku infrastruktuuri ja teenustega koht, millel on väga hea juurdepääs transpordivõrgustikule.

„Vara jurisdiktsioon“ osutab territooriumile liikmesriigi kodumaises finantssüsteemis, kus vara on antud laenutagatiseks. Siia kuuluvad järgmised alajaotused:

a) riigisisene territoorium;

b) riigiväline territoorium, mille osas antakse jaotused konkreetsete riikide kohta, mida riigi makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutus peab finantsstabiilsuse eesmärgil vajalikuks.

„Investori liik“ osutab laiale investorite kategooriale, näiteks:

a) pangad;

b) kindlustusseltsid;

c) pensionifondid;

d) investeerimisfondid;

e) varahaldusettevõtted;

f) muud.

Tõenäoliselt on kättesaadavad üksnes registreeritud laenuvõtjate ja investorite andmed. Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peaksid olema teadlikud asjaolust, et registreeritud laenuvõtja või investor võib erineda lõplikust laenuvõtjast või investorist, kelle juures asub lõplik finantsrisk. Seetõttu soovitatakse asutustel võimaluse korral seirata teavet lõpliku laenuvõtja või investori kohta, kasutades näiteks turuosalistelt kogutud andmeid, et paremini mõista turuosaliste käitumist ja riske.

„Laenuandja liik“ osutab laiale laenuandjate kategooriale, näiteks:

a) pangad, sealhulgas „halvad pangad“;

b) kindlustusseltsid;

c) pensionifondid.

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused võivad kohaliku ärikinnisvarasektori omapära arvesse võtmiseks investorite ja laenuandjate liikide nimekirja korrigeerida.

„Riik“ osutab riigile, kus turuosaline on asutatud. Investorite ja laenuandjate riigid tuleks jagada vähemalt kolme geograafilisse kategooriasse:

a) riigisisene;

b) muu Euroopa Majanduspiirkond;

c) välismaailm.

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peaksid olema teadlikud asjaolust, et registreeritud investori või laenuandja riik võib erineda lõpliku investori või laenuandja riigist, kus asub lõplik risk. Seetõttu peaksid asutused seirama ka teavet lõpliku laenuandja või investori kohta, näiteks turuosalistelt kogutud andmeid kasutades.

Jaotusi soovituses D2 loetakse soovituslikuks miinimumiks. Samas ei ole riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel keelatud kasutada mis tahes täiendavaid jaotusi, mida nad peavad finantsstabiilsuse eesmärgil vajalikuks oma määratluste ja näitajate alusel ning võttes arvesse oma riigi ärikinnisvaraturu eripära. Täiendavate jaotuste osas võivad riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused jälgida ja liigitada neid turusegmente vastavalt oma riigi ärikinnisvaraturu vajadusele. Kui teatavaid ärikinnisvara või elamukinnisvara alaliike ei peeta finantsstabiilsuse eesmärgil asjakohasteks, võivad riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused mitte jälgida riske, mis tulenevad nendest varaliikidest ja/või nende rahastamisest. Sellistel juhtudel loetakse riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutuste tegevusetus põhjendatuks, kui selle kohta on antud piisav selgitus.

4. Füüsilise turu näitajate arvutamise meetodid

Ärikinnisvara hind osutab konstantse kvaliteediga väärtusele, st kinnisvara turuväärtusele, millest on kvaliteedi korrigeerimise teel maha arvestatud kvaliteedimuutused, näiteks amortiseerumine (ja vananemine) või väärtuse kasv (näiteks renoveerimine).

Eurostat on alustatud töö tulemusena välja andnud juhised, mille kohaselt tuleks hinnainfot koguda tegelike tehingute põhjal. Juhul kui asjaomased andmed ei ole kättesaadavad ja/või täielikult representatiivsed, võib andmeid hinnata ligikaudselt hindamisandmete põhjal, eeldusel et asjaomased andmed peegeldavad hetke turuväärtust, mitte jätkusuutliku hinna arvutamise meetodit.

5. Finantssüsteemi ärikinnisvaraga seotud riskipositsioonide hindamine

Finantssüsteemi ärikinnisvaraga seotud riskipositsioonid hõlmavad pankade ning vahel ka kindlustusseltside laene ning kindlustusseltside, pensionifondide ja investeerimisfondide investeeringuid. Investeeringud võivad hõlmata nii otseselt (näiteks ärikinnisvara omand) kui kaudselt (väärtpaberite ja investeerimisfondide kaudu) omatavat ärikinnisvara. Juhul kui laenuandja või investor kasutab ärikinnisvara finantseerimise meetodina eriotstarbelist rahastamisvahendit, tuleb see laen või investeering lugeda otseseks ärikinnisvaralaenuks või -omandiks (asukoha meetod).

Asjaomaste riskide hindamisel tervikuna peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused võtma arvesse topeltarvestuse riski. Ärikinnisvarasse saab investeerida nii otseselt kui kaudselt. Näiteks pensionifondid ja kindlustusseltsid investeerivad ärikinnisvarasse sageli kaudselt.

Riskipositsioone võib olla keeruline hinnata välismaiste turuosaliste puhul, kes võivad moodustada turu olulise osa ( 23 ). Kuivõrd asjaomased turuosalised on ärikinnisvaraturu toimimise seisukohast olulised, on soovitav nende tegevust seirata.

Kuna ärikinnisvaraga seotud tegevusest tulenev kahju koondub pankade ärikinnisvaralaenudesse, peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused pöörama sellele erilist tähelepanu.

6. LTV arvutamise meetodid

LTV-O ja LTV-C arvutamise meetodid on toodud IV isas. Suhtarvude arvutamisel ärikinnisvara osas tuleks aga arvesse võtta mitmeid erisusi.

Sündikaatlaenu puhul tuleks LTV-O arvutada kõikide laenuvõtjale antud laenude algsummas, võrreldes kinnisvara väärtusega laenu algatamisel. Mitme kinnisvara puhul tuleks LTV-O arvutada laenu(de) algsumma ja kinnisvarade koguväärtuse suhtarvuna.

Kuna ärikinnisvarasektori varasid on vähem ja nad on heterogeensemad kui elamukinnisvara sektoris, on kohasem arvutada LTV-C üksikute varade väärtushinnangu põhjal, mitte väärtuse- või hinnaindeksi põhjal.

Riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused peavad ka jälgima LTV jaotust, pöörates eritähelepanu kõige riskantsematele laenudele, st kõrgeima LTVga laenudele, sest kahjum tuleneb sageli riskiskaala äärtest.

7. Intressikulude kattekordaja (ICR) ja võla teenindamise kattekordaja (DSCR) arvutamise meetodid

Intressikulude kattekordaja (ICR) ja võla teenindamise kattekordaja (DSCR) osutavad tuluteenivalt varalt või varade kogumilt saadavale üüritulule, või vara(de) omaniku äri- vm tegevusest tekkinud rahavoole, millest on maha arvestatud maksud ja laenuvõtja poolt vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud ja - rahavoo puhul - muude vara kasutamisega otseselt seotud kulude ja tulude korrigeerimine.

ICR määratletakse järgmiselt:

ICRi arvutamise eesmärgil:

a) „aasta netotulu“ hõlmab aasta üüritulu üürnikele üüritavalt varalt või vara omaniku äri- vm tegevusest tekkinud aasta rahavoo, millest on maha arvatud maksud ja vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud ja - rahavoo puhul - muude vara kasutamisega otseselt seotud kulude ja tulude korrigeerimine.

b) „intressikulud aastas“ on ärikinnisvara või -varade kogumiga tagatud laenuga seotud intressikulud aastas.

ICRi eesmärk on mõõta, kas varalt teenitav tulu on piisav laenuvõtja vara ostmisest tulenevate intressikulude katmiseks. Seetõttu tuleks ICRi analüüsida vara tasandil.

DSCR määratletakse järgmiselt:

DSCRi arvutamise eesmärgil:

a) „aasta netotulu“ hõlmab aasta üüritulu üürnikele üüritavalt varalt või vara omaniku äri- vm tegevusest tekkinud aasta rahavoo, millest on maha arvatud maksud ja vara väärtuse säilitamiseks kantud kulud ja - rahavoo puhul - muude vara kasutamisega otseselt seotud kulude ja tulude korrigeerimine.

b) „võla teenindamine aastas“ on ärikinnisvara või -varade kogumiga tagatud laenuga seotud võla teenindamine aastas.

DSCRi eesmärk on hinnata kinnisvarast laenuvõtjale tuleneva koguvõlakoormuse osakaalu. Seega hõlmab määratlus mitte ainult intressikulud vaid ka laenu amortisatsiooni, st. põhisumma tagasimaksed. Antud näitaja puhul on peamiseks küsimuseks, kas see tuleks arvutada vara tasandil või laenuvõtja tasandil. Tavaliselt antakse ärikinnisvaralaenu regressiõiguseta, st laenuandjal on õigus nõuda tagasimakseid üksnes varalt teenitava tulu, mitte aga laenuvõtja muude sissetulekute või varade arvelt. Seetõttu on realistlikum ja kohasem arvutada DSCRi vara tasandil. Laenuvõtja muudele sissetulekutele keskendumine tekitaks probleeme konsolideerimisega, mis teeksid liikmesriikideülese võrreldava mõõdiku määratlemise veel keerulisemaks.

8. Tuluteeniva kinnisvaraarenduse täiendavad näitajad

Tuluteeniva arendusjärgus vara osas võivad riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused seirata laenusumma ja kulude suhtarvu (LTC) ja mitte suhtarvu „LTV algatamisel“. LTC on kõikide väljastatud laenude algsumma seoses vara valmisehitamise kuludega.

Lisaks peaksid riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutused seire läbiviimisel keskenduma kõige riskantsematele arengutele, näiteks juhtumitele, kus väljaüürimiseelsed või müügieelsed suhtarvud on väga madalad. Ehitusjärgus hoone puhul on väljaüürimiseelne suhtarv võrdne pinnaga, mis on laenu väljastamise hetkel kinnisvaraarendaja poolt juba üürile antud, võrreldes rajatud kogupinnaga pärast ehituse lõpetamist. Müügieelne suhtarv on omakorda võrdne pinnaga, mis on laenu väljastamise hetkel kinnisvaraarendaja poolt müüdud, võrreldes rajatud kogupinnaga pärast ehituse lõpetamist.

9. Ärikinnisvaraga seotud riskipositsioonide iga-aastane avaldamine Euroopa järelevalveasutuste poolt

Euroopa järelevalveasutustel soovitatakse regulaarse aruandluse vormide kaudu kogutavate andmete põhjal vähemalt kord aastas avaldada agregeeritud teave ning individuaalsed andmed nende järelevalve alla kuuluvate üksuste riskipositsioonide kohta erinevate kiidu riikide ärikinnisvara turgudel. Eeldatakse, et see avaldamine annab riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustele parema arusaama teiste liikmesriikide üksuste tegevuse kohta nende riigisisesel ärikinnisvaraturul. Kui avaldatud andmete ulatuse ja kvaliteedi osas on kahtlusi, tuleks avaldamisel lisada vastav märkus.

Reeglina peaksid Euroopa järelevalveasutused võimaldama liidu riikide makrotasandi usaldatavusjärelevalve asutustel hinnata kõikide liidu finantseerimisasutuste riskipositsioone selle riigi turul. See tähendab, et finantseerimisasutuste poolt liidus kogutud andmed tuleks riigi tasandil koondada.

Asjaomase agregeeritud teabe avaldamisel peaksid Euroopa järelevalveasutused kasutama teavet kehtestatud aruandluse vormidel, mis näitavad krediidiriskide positsioonide ja/või (otseste ja kaudsete) investeeringute geograafilist jaotust. Kui aruandevormidel on toodud jaotus NACE koodide ( 24 ) kaupa, võiks ärikinnisvara olla hõlmatud nii jaotises F kui L, kuigi rangelt võttes tuleks mõned alaliigid käesolevas soovituses sätestatud ärikinnisvara määratluse kohaselt välja jätta.