PREGUNTA ESCRITA E-1369/03

de Antonio Di Pietro (ELDR) a la Comisión

(11 de abril de 2003)

Asunto: Protección de los compradores de inmuebles

La ley de quiebras italiana, elaborada en 1942, no cumple las exigencias de protección del consumidor comprador de apartamentos por construir, en caso de quiebra de la empresa constructora.

En la mayoría de los países europeos, los legisladores, ya en los años sesenta, adoptaron importantes medidas para proteger al comprador de una vivienda en construcción, a la vista de que, por lo general, dicho comprador es un pequeño ahorrador que invierte todos sus haberes en la compra de una vivienda. En cambio, en Italia, aún rige una ley que constituye una violación del artículo 1 del I Protocolo de la Convención Europea de Derechos Humanos. En particular, me refiero al artículo 72 de la Ley de Quiebras que permite que el curador de una quiebra rescinda un contrato previo de venta de un inmueble por construir y, en algunos casos, también la escritura notarial definitiva, incluso si el comprador ya ha pagado la construcción (parcial o totalmente) o si la construcción se ha terminado y se ha entregado al comprador que la ocupa.

En consecuencia, muchos compradores de inmuebles se ven obligados a volver a comprar una vivienda que ya habían pagado casi completamente para evitar su venta en subasta judicial o tener que buscar una nueva vivienda, perdiendo así no sólo la casa que ya habían comprado sino también toda la inversión. No obstante, y a pesar de los graves perjuicios que esta normativa causa a miles de familias italianas (200 000, según el Istat), la falta de preocupación de las instituciones italianas al respecto favorece las subastas judiciales que, a un ritmo de 82 al día, anulan los ahorros de las familias italianas que creían haber adquirido su vivienda.

¿Piensa la Comisión instar al Gobierno italiano a que aplique cuanto antes normas armonizadas con las de los otros Estados miembros, más adecuadas a las necesidades de los consumidores, poniendo fin al 'riesgo empresarial que pesa sobre tantas familias italianas que desconocen esta situación?

¿No cree la Comisión que, en un mercado único, todos los ciudadanos europeos deberían estar protegidos por igual con una normativa armonizada que regule el mercado inmobiliario con más eficacia y transparencia, respetando plenamente la protección del consumidor europeo?

Respuesta del Sr. Byrne en nombre de la Comisión

(27 de mayo de 2003)

La Comisión reconoce que la situación descrita por Su Señoría puede resultar problemática para los compradores en Italia. No obstante, la adquisición y la financiación de los bienes inmuebles siguen estando reguladas por la legislación nacional. La legislación comunitaria prácticamente no resulta aplicable en este ámbito. Habida cuenta de la naturaleza de dichos bienes, la legislación nacional correspondiente tiene una menor influencia en el funcionamiento del

mercado interior de dicho sector que en el caso de los bienes muebles. Hasta la fecha, no hay constancia de que los problemas que las quiebras de las empresas constructoras causan a los compradores tengan un impacto real en el mercado interior. Por lo tanto, la protección de los compradores privados en caso de quiebra de una empresa constructora, como Su Señoría sugiere, no compete al Derecho comunitario.

En consecuencia, la legislación comunitaria en materia de protección de los consumidores establece explícitamente una serie de excepciones relativas a los bienes inmuebles. Así pues, la letra a) del apartado 2 del artículo 3 de la Directiva 85/577/CEE sobre la venta a domicilio, la letra a) del apartado 1 del artículo 2 de la Directiva 87/102/CEE sobre el crédito al consumo en su versión modificada, el considerando 4 de la Directiva 94/47/CE sobre la adquisición de inmuebles en régimen de tiempo compartido y el cuarto guión del apartado 1 del artículo 3 de la Directiva 97/7/CE sobre la venta a distancia determinan, en esencia, que los contratos relativos a los derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles existentes o en proyecto no se incluyen dentro de sus respectivos campos de aplicación.

Además, la Comisión Europea no puede obligar a un Estado miembro a modificar su Derecho nacional. Sin embargo, si se probara que la adquisición y la financiación de los bienes inmuebles dificultan el funcionamiento del mercado interior, podrían plantearse una serie de medidas de armonización aplicables en todo el territorio comunitario en la medida en que el Tratado permite la intervención de la Comunidad en este sentido. No obstante, en las actuales circunstancias, compete a los Gobiernos nacionales garantizar un nivel adecuado de protección en sus respectivos mercados inmobiliarios.